BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC UEH

TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

KHOA KINH TẾ

----🙡🙣🕮🙡🙣----

TIỂU LUẬN

Môn học: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên: ThS. Trương Quang Hùng

Mã LHP. : 23D1ECO50106001
Họ và tên : Nguyễn Tuấn Kiệt
MSSV: 31201020320

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 31 tháng 01 năm 2023

 Câu 1: Phân tích khả năng trả nợ của công ty Novaland trong quý IV/2022
Bài làm
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ tín dụng
cho vay kinh doanh bất động sản gần 800.000 tỷ đồng, gấp gần 2 lần so với cuối năm
2016. Nếu tính cả 419.000 tỷ đồng dư nợ trái phiếu (theo thống kê của Sở Giao dịch
Chứng khoán Hà Nội đến ngày 25/12/2022) thì tổng dư nợ vay bất động sản hơn 1,2 triệu
tỷ đồng.

source: vietnambiz

Báo cáo tài chính Quý 4/2022 của NVL

- Báo cáo kết quả kinh doanh quý IV/2022 của Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư
Địa ốc Nova - Novaland Group không mấy khả quan khi doanh thu giảm mạnh so
với Q4/2021, tỷ lệ nợ thuần / vốn chủ sở hữu là 1,11 lần ở mức cao hơn nhiều so
với các doanh nghiệp cùng ngành.

Về tài sản, tổng tài sản của NVL đạt 257.365 tỷ đồng, tăng 27% so với đầu năm.
- Các khoản phải thu ngắn hạn đã tăng gấp đôi trong năm, đạt 52.982 tỷ đồng. Các
khoản phải thu dài hạn cũng tăng 29%, đạt 43.511 tỷ đồng. Tổng giá trị các khoản
phải thu là 96.493 tỷ đồng, chiếm 37% tổng tài sản.
- Hàng tồn kho đạt 134.485 tỷ đồng, tăng 22%, chiếm 52% tổng tài sản. Ta thấy
 + Khoảng 91% tổng hàng tồn kho gần 122.559 tỷ đồng là giá trị quỹ đất và
dự án đang xây dựng, phần còn lại là BĐS đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa
bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

+ Khoảng 90% tài sản của NVL là tồn kho và các khoản phải thu – một tỷ
trọng cho thấy chất lượng tài sản đã đến mức báo động đỏ.
+ Cơ cấu hàng tồn kho của NVL hiện có 11.806 tỷ đồng là bất động sản để
bán đã xây dựng hoàn thành, 104 tỷ đồng là hàng hóa bất động sản.

Source: Source: Phương Hoàng Nhịp sống thị trường

Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 31/12/2022 đạt 212.435 tỷ đồng, tăng 32% so với đầu
năm. Trong đó, nợ vay đạt 64.576 tỷ đồng, tăng 6,7% còn khoản người mua trả tiền trước
ngắn hạn đạt 15.962 tỷ đồng, tăng 92%.
- Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 31/12/2022 đạt 212.435 tỷ đồng, tăng 32% so
với đầu năm. Trong năm 2022, Novaland đi vay tổng cộng 64.576 tỷ đồng, tăng
khoảng 4.000 tỷ đồng so với hồi đầu năm, trong đó vay nợ ngắn hạn tăng 6.400 tỷ
đồng (lên 25.500 tỷ đồng) và vay nợ dài hạn giảm khoảng 2.400 tỷ đồng (xuống
39.060 tỷ đồng).
 -
- Nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của Novaland vào cuối năm 2022 đã tăng lên 123,9%
so với 111,0% tại cuối quý 3/2022 và 103,1% tại cuối năm 2021 do giải ngân tiền
mặt cho chủ nợ.
- Các khoản phải thu ngắn hạn với hơn 52.982 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với cuối
năm 2021 Trong đó, chiếm phần lớn là 19.852,2 tỷ đồng đặt cọc mua cổ phần,
nhận chuyển nhượng vốn góp. Theo Novaland, đây là tiền đặt cọc để mua cổ phần
của công ty mà tập đoàn đang đầu tư, khoản tiền này sẽ được chuyển sang như
một khoản đầu tư vào công ty con hay liên kết khi NVL hoàn tất việc chuyển
nhượng cổ phần.
- Bên cạnh đó, hàng tồn kho của Novaland đạt 134.485 tỷ đồng (gần 6 tỷ USD),
tăng 22% so với hồi đầu năm, tương đương với mức tăng thêm 24.328 tỷ đồng
(hơn 1 tỷ USD). Hàng tồn kho chiếm đến 52% tổng tài sản. Như vậy, gần 90% tài
sản của NVL là hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Với vốn chủ sở hữu 44.929 tỷ đồng, tăng 9% so với đầu năm, hệ số nợ phải trả/vốn chủ
sở hữu là 4,72 lần, tăng mạnh so với mức 3,9 lần hồi đầu năm, cho thấy mức độ rủi ro của
NVL là khá lớn.
Dòng tiền kinh doanh năm 2022 của NVL khá xấu khi âm 3.262 tỷ đồng, do tăng các
khoản phải thu (19.925 tỷ đồng), tăng tồn kho (10.099 tỷ đồng), chi trả lãi vay (6.175 tỷ
đồng).
Các thương vụ sáp nhập M&A
Trong bối cảnh đó, NVL vẫn chi đầu tư mạnh mẽ, khiến dòng tiền đầu tư âm 7.458 tỷ
đồng. Hệ quả là dòng tiền vay/trả duy trì ở ngưỡng rất cao, đạt 29.857 tỷ đồng/28.037 tỷ
đồng. Lưu chuyển tiền thuần trong năm âm 8.649 tỷ đồng làm tiền và tương đương tiền
cuối năm chỉ còn 8.600 tỷ đồng.
Hơn 68% dư nợ của Novaland là trái phiếu, tương đương khoảng 44.170 tỷ đồng, tỷ lệ
này ở một số doanh nghiệp cùng ngành như Becamex IDC khoảng 64%, Phát Đạt 57%,
Kinh Bắc trên 58%, Bamboo Capital hơn 50%, Đất Xanh 39%, Vinhomes hơn 27%,…
Với áp lực trả nợ, sụt giảm tiền mặt của Novaland là thấy rõ khi tại thời điểm cuối năm
2022, tiền và các khoản tương đương tiền (bao gồm các khoản đầu tư tiền gửi ngắn hạn)
giảm còn 8,9 nghìn tỷ đồng, tức giảm 60% so với cuối quý 3/2022 và giảm 51% so với
cuối năm 2021.
Dòng tiền kinh doanh năm 2022 của NVL âm 3.262 tỷ đồng, do tăng các khoản phải thu
(19.925 tỷ đồng), tăng tồn kho (10.099 tỷ đồng), chi trả lãi vay (6.175 tỷ đồng).

Trong bối cảnh đó, NVL vẫn chi đầu tư mạnh mẽ, khiến dòng tiền đầu tư âm 7.458 tỷ
đồng. Lưu chuyển tiền thuần trong năm âm 8.649 tỷ đồng làm tiền và tương đương tiền
cuối năm chỉ còn 8.600 tỷ đồng.

Bảng lưu chuyển tiền hiện tại cty còn 8500 tỷ, quý 4 vừa rồi lưu chuyển hđ đầu tư -7000 tỷ, lưu
chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh -3200 tỷ. Toàn bộ tiền còn lại 8000 tỷ tiền mặt. Nợ ngắn
hạn 64 nghìn tỷ (gấp 8 lần). Chỉ cần 1 quý 1 nữa là sạch tiền.

Phút 25 của doctor housing

BCTC quý 4
- Tổng tài sản là 257 nghìn tỷ ; Nợ ngắn hạn 74 nghìn tỷ, nợ dài hạn 138 tổng nợ
212
- VCSH có 45 nghìn tỷ. (giống như có 1tr mà đi vay 5.
- Trong 1 quý mà NVL nợ 212 nghìn tỷ nhưng chỉ tạo ra lợi nhuận 239 tỷ trong
tổng doanh thu 30000
- Hiện tại NVL đang có tổng nợ ngắn (dưới 1 năm) và lượng tiền và tương đương
tiền thanh khoản ra được chỉ có 8 nghìn tỷ. Mà tổng lượng tiền phải trả trong vòng
12 tháng tới đó là 74 nghìn: Lấy 8 nghìn / 74/ hơn 9 lần. Nếu TH trong vòng 1
đến 2 tháng nữa, doanh thu từ tiền hđ ko có thì rất khó khăn.
- Từ tháng 1 - 12 năm 2023 công ty phải trả 74 nghìn tỷ nhưng công ty chỉ có 8
nghìn tỷ là trả tiền mặt… còn lại là 138 nghìn tỷ nợ dài hạn phải trả lãi nữa. —>
Mất cân đối về dòng tiền (CP nó lao dốc 22 phiên … mấy chục lần (86→13)
- Hiện tại ông Nhơn đã quay trở lại và xoá sạch hết các mảng và tái cấu trúc..
(HĐ đốt tiền nhiều nhất là mua bán sáp nhập và đa ngành….)
Một khoản nữa mà BCTC ko có là trong nợ phải trả (trong ngành xây dựng) khi
chưa có xác nhận khối lượng thi công . Việc này làm rất khó ,nên chưa có kết
chuyển này trên bctc còn rất nhiều. Bức tranh về nợ phải trả còn rất mơ hồ → Mà
nợ phải trả trên BCTC hiện tại rất là khó khăn → Công ty…
- Doanh thu quý 4 trong hđ kinh doanh bán hàng là 0
Thất hứa chỉ đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ còn các TCTD thì rất khó (như ngoài nước
thì Credit suisse; trong nước: VP bank, MBB, Vietin bank)