BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

____________________________

BÀI TẬP NHÓM

MÔN KINH TẾ ĐẦU TƯ 2

Đề tài :

Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc
Sông Mã, Hoằng Hóa, Thanh Hóa

Nhóm sinh viên thực hiện: Nhóm 10

Phạm Minh Trang - 11215889

Đỗ Anh Tú - 11210888

Phạm Mai Phương - 11214873

Võ Thái Quỳnh Giao - 11211841

Trần Phương Thảo - 11215474

Trịnh Thái Thùy Dung - 11216640

MỤC LỤC
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG......................................................................................................................1
I. Dự án đầu tư xây dựng.................................................................................................1
1.1.Khái niệm..................................................................................................................... 1
1.2. Phân loại...................................................................................................................... 1
1.3. Quy trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng..........................................................2
II. Đánh giá hiệu quả một dự án đầu tư.........................................................................4
2.1. Khái niệm....................................................................................................................4
2.2. Nguyên tắc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư.................................................................4
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án............................................................4
2.3.1. Hiệu quả tài chính...................................................................................................................... 4
2.3.2. Hiệu quả kinh tế xã hội............................................................................................................. 5
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ
THUẬT KHU ĐÔ THỊ BẮC SÔNG MÃ, HOẰNG HÓA, THANH HÓA..................6
I. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN...........................................................................................6
1.1. Thông tin chung về dự án............................................................................................6
1.2. Giới thiệu về địa điểm thực hiện dự án.......................................................................8
II. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN..............................................................................11
2.1. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án..................................................................11
2.1.1. Nguồn vốn huy động của dự án……………………………………………………
11
2.1.2. Nguồn chi của dự án...............................................................................................11
2.1.3. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án....................................................................15
2.2. Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội.........................................................17
2.2.1. Tác động tới môi trường kinh tế - xã hội................................................................17
2.2.2. Hiệu quả kinh tế - xã hội........................................................................................18
III. NHỮNG KHÓ KHĂN KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP KHẮC
PHỤC.............................................................................................................................. 20
2.3.1.Khó khăn khi thực hiện dự án.................................................................................20
2.3.2.Giải pháp khắc phục................................................................................................22
 CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG
I. Dự án đầu tư xây dựng
1.1.Khái niệm
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến
hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm
phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn
và chi phí xác định..
1.2. Phân loại
+ Xét theo cơ cấu tái sản xuất: Đầu tư theo chiều rộng và đầu tư theo chiều sâu.
+ Xét theo lĩnh vực hoạt động trong xã hội: ĐTPT sản xuất kinh doanh, ĐTPT khoa học
kỹ thuật, ĐTPT cơ sở hạ tầng.
+ Xét theo thời gian đầu tư: Đầu tư ngắn hạn và đầu tư dài hạn
+ Xét theo sự phân cấp quản lý dự án: Dự án quan trọng Quốc Gia ( do Quốc hội quyết
định chủ trương đầu tư), Dự án nhóm A,nhóm B và nhóm C. Đối với các dự án đầu tư
nước ngoài được chia thành 3 nhóm: Dự án nhóm A, nhóm B, dự án phân cấp cho các địa
phương.
+ Xét theo công năng phục vụ và mục đích quản lý, Dự án đầu tư xây dựng được phân
loại thành các dự án sau:

 Dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng.

 Dự án đầu tư xây dựng công trình công nghiệp.
 Dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật.
 Dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông.
 Dự án đầu tư xây dựng công trình phục vụ nông nghiệp và phát triển nông
thôn.

1
  Dự án đầu tư xây dựng công trình quốc phòng, an ninh.

 Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu
tư xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp khác.

1.3. Quy trình thực hiện một dự án đầu tư xây dựng

Trình tự đầu tư xây dựng có 03 giai đoạn gồm chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc
xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng.
a. Giai đoạn chuẩn bị dự án
Trong giai đoạn chuẩn bị, nhà đầu tư cần tiến hành các công việc như sau:
Sau khi đã có ý tưởng dự án, chủ đầu tư tiến hành khảo sát xây dựng. Nghiên cứu quy
mô, thị trường, tìm kiếm nguồn đất, thông tin về thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất,
lên phương án đầu tư và thỏa thuận địa điểm thực hiện quy hoạch dự án.
Tiếp đến, chủ đầu tư sẽ tiến hành lập báo cáo đầu tư. Có các loại báo cáo sau đây:
 Lập, thẩm định, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận
chủ trương đầu tư (nếu có)
 Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
 Lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi
Tiếp theo chủ đầu tư tiến hành nộp báo cáo cho cơ quan có thẩm quyền để tiến hành thẩm
định và phê duyệt dự án, thiết kế cơ sở. Tùy thuộc vào từng loại dự án mà thẩm quyền
quyết định và phê duyệt sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo đúng
quyền hạn của mình.
Đối với quy trình quy hoạch dự án đã được chấp thuận đầu tư sẽ phụ thuộc vào loại dự án
đã có quy hoạch hoặc chưa có quy hoạch để có quy trình khác nhau.
Cuối cùng để đảm bảo an toàn cho các dự án đầu tư, các chủ đầu tư tiến hành quản lý dự
án đầu tư xây dựng.
b, Giai đoạn thực hiện dự án
Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom
mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng;

2
cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng);
lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát
thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy thử;
nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao công trình đưa vào sử dụng.
c, Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng
Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết
toán dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng,
bàn giao các hồ sơ liên quan.
Cụ thể, trong giai đoạn này, chủ đầu tư sẽ làm những công việc như sau:
 Nghiệm thu đưa vào khai thác và sự dụng: Công trình xây dựng được đưa vào
khai thác sử dụng khi đã xây dựng hoàn chỉnh theo thiết kế được duyệt, vận
hành đúng yêu cầu kỹ thuật và nghiệm thu đạt yêu cầu chất lượng.
 Kết thúc xây dựng công trình: Kết thúc xây dựng công trình khi chủ đầu tư đã
nhận bàn giao toàn bộ công trình và công trình đã hết thời gian bảo hành theo
quy định. Trước khi bàn giao công trình, nhà thầu xây dựng phải di chuyển hết
tài sản của mình ra khỏi khu vực công trường xây dựng.
 Sau khi nhận bàn giao công trình xây dựng, dự án đầu tư xây dựng chủ đầu tư
có trách nhiệm vận hành, khai thác đảm bảo hiệu quả công trình, dự án theo
đúng mục đích và các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật đã được phê duyệt.
 Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện duy tu, bảo dưỡng, bảo trì công trình. Sau
đó, chủ đầu tư thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng; bảo hành công trình
xây dựng.

II. Đánh giá hiệu quả một dự án đầu tư

2.1. Khái niệm

3
Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh tế-
xã hội đạt được với các chi phí bỏ ra để có các kết quả đó trong một thời kỳ nhất định.
Hoạt động đầu tư được đánh giá là có hiệu quả khi trị số của các chỉ tiêu đo
lường hiệu quả thỏa mãn các tiêu chuẩn hiệu quả do chủ đầu tư định ra.

2.2. Nguyên tắc đánh giá hiệu quả dự án đầu tư

o Đánh giá hiệu quả phải xuất phát từ mục tiêu của hoạt động đầu tư.
o Xác định têu chuẩn hiệu quả trước khi đánh giá hiệu quả đầu tư.
o Cần chú ý đến độ trễ thời gian trong đầu tư.
o Cần sử dụng hệ thống các chỉ tiêu để đánh giá.
o Đảm bảo tính khoa học và thực tiễn khi đánh giá hiệu quả.

4
2.3. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dự án
2.3.1. Hiệu quả tài chính
 Chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án (NPV): Thu nhập thuần của dự án là chênh lệch
giữa tổng các khoản thu và tổng các khoản chi của cả đời dự án sau khi đã đưa về
cùng một thời điểm (hiện tại hoặc tương lai). NPV càng lớn, dự án càng có hiệu
quả.
 Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR): Đây là tỷ suất nếu được sử dụng để tính
chuyển các khoản thu và các khoản chi của dự án về cùng một mặt bằng thời gian
ở hiện tại thì tổng thu cân bằng với tổng chi. Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ phản
ánh khả năng hoàn trả số vốn đã đầu tư và chỉ rõ mức lãi suất cao nhất mà dự án
có thể chấp nhận được (đối với các dự án có sử dụng vốn vay). IRR càng nhỏ dự
án càng có hiệu quả.
 Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T): là khoảng thời gian dự án cần hoạt động
để có thể thu hồi đủ vốn đầu tư ban đầu bỏ ra. T nhỏ chứng tỏ dự án có thời gian
thu hồi vốn nhanh, hiệu quả cao.
 Chỉ tiêu sinh lời của vốn đầu tư (RRi): Chỉ tiêu này phản ánh mức lợi nhuận thuần
(tính cho từng năm) hoặc thu nhập thuần (tính cho cả đời dự án) thu được từ một
đơn vị vốn đầu tư phát huy tác dụng.
 Chỉ tiêu tỷ số lợi ích - chi phí (B/C): Chỉ tiêu tỷ số lợi ích - chi phí được xác định
bằng tỷ số giữa lợi ích thu được và chi phí bỏ ra. Lợi ích và chi phí của dự án có
thể tính theo giá trị ở thời điểm hiện tại hoặc thời điểm tương lai. Việc quy về thời
điểm tương lai để tính chỉ tiêu này ít được sử dụng.
 Chỉ tiêu điểm hòa vốn: Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ để trang
trải các khoản chi phí phải bỏ ra. Điểm hòa vốn được thể hiện bằng chỉ tiêu hiện
vật (sản lượng tại điểm hòa vốn) và chỉ tiêu giá trị (doanh thu tại điểm hòa vốn).

2.3.2. Hiệu quả kinh tế xã hội

Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế  Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả xã hội
1. Giá trị gia tăng thuần túy NVA 1.Tác động đến lao động và việc làm

5
 2. Giá trị hiện tại ròng kinh tế NPV(E)
3. Tỷ số lợi ích- chi phí kinh tế B/C(E)
4. Tỷ suất lợi nhuận kinh tế ERR
5. Tiết kiệm và tăng thu ngoại tệ
6. Tác động đến khả năng cạnh tranh quốc
tế IC
( International Competitiveness)
2. Tác động đến phân phối thu nhập và
công bằng xã hội
3. Tác động đến môi trường sinh thái
4. Tác động đến nâng cao trình độ khoa
học- công nghệ trong nước
5. Tác động đến chính trị, ngoại giao
6. Tác động đến an ninh, quốc phòng

CHƯƠNG 2

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG

KỸ THUẬT KHU ĐÔ THỊ BẮC SÔNG MÃ, HOẰNG HÓA, THANH HÓA

I. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
1.1. Thông tin chung về dự án

1. Tên dự án: Khu đô thị Bắc Sông Mã.

2. Mục tiêu hoạt động của dự án:

- Cụ thể hóa Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị Bắc Sông Mã được
UBND tỉnh Thanh Hóa phê duyệt tại Quyết định số 4868/QĐ-UBND ngày 18/11/2019;

- Đầu tư xây dựng khu đô thị mới Bắc sông Mã hoàn chỉnh, hiện đại, đồng bộ về hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kiến trúc cảnh quan, đáp ứng nhu cầu của người dân, tạo quỹ đất
ở đô thị mới, góp phần tăng thu ngân sách nhà nước.

6
- Hình thành khu ở đô thị cao cấp với tiêu chí xanh sạch đẹp: khu ở kết hợp với mặt nước
cây xanh, với dạng ở biệt thự mật độ thưa và các khu chức năng khác theo quy hoạch
phân khu đã phê duyệt.

- Xác định rõ các chức năng sử dụng đất và đề xuất các quy định kiểm soát phát triển hợp
lý cho từng ô đất. Làm cơ sở pháp lý để quản lý và đầu tư xây dựng theo quy hoạch và là
cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng.

3. Địa điểm thực hiện dự án: 

Thuộc địa giới hành chính xã Hoằng Lộc, huyện Hoằng Hóa và các xã Hoằng Quang,
Hoằng Đại, thành phố Thanh Hóa. 

4. Quy mô dự án:

- Đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và các công trình trong phạm vi thực hiện dự
án theo đồ án Quy hoạch Khu đô thị Bắc Sông Mã (thuộc địa giới hành chính xã Hoằng
Lộc, huyện Hoằng Hóa và các xã Hoằng Quang, Hoằng Đại, thành phố Thanh Hóa) được
Chủ tịch UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 4868/QĐ-UBND ngày 18/11/2019 với
diện tích 61,0ha, với ranh giới: Phía Bắc giáp đường giao thông (quy hoạch là đường giao
thông); phía Nam giáp đất nông nghiệp (quy hoạch là đường giao thông); Phía Đông giáp
đường quy hoạch vành đai 3; phía Tây giáp đất nông nghiệp (quy hoạch là Đại lộ Bắc
sông Mã);

- Khu đất bao gồm các chức năng sử dụng đất chính như sau: đất ở mới (diện tích
18,22ha), đất dân cư hiện hữu cải tạo (diện tích 1,43ha), đất công trình công cộng (diện
tích 2,29ha), đất thương mại dịch vụ (diện tích 3,2ha), đất cây xanh (diện tích 8,46ha), đất
giao thông - hạ tầng kỹ thuật (diện tích 26,8ha).

- Diện tích đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: 610.016,3 m2;

7
- Sản phẩm, dịch vụ cung cấp: cung cấp các loại hình nhà ở, dịch vụ thương mại, hệ
thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật,...

- Quy mô dân số: Khoảng 7.500 người;

- Vị trí dự án thuộc khu vực đô thị: Một phần dự án thuộc khu vực đô thị, một phần dự án
ngoài đô thị;

- Dự án thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích
quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt: Không;

- Dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án
quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt: Không;

1.2. Giới thiệu về địa điểm thực hiện dự án

1.2.1. Đặc điểm tự nhiên
1.2.1.1. Vị trí, giới hạn địa điểm thực hiện
Khu đô thị Bắc Sông Mã thuộc địa giới hành chính xã Hoằng Lộc, huyện Hoằng Hóa và
các xã Hoằng Quang, Hoằng Đại, thành phố Thanh Hóa. Ranh giới khu đất được xác
định như sau: 
 Phía Bắc giáp đường giao thông (quy hoạch là đường giao thông).
 Phía Nam giáp đất nông nghiệp (quy hoạch là đường giao thông)
 Phía Đông giáp đường quy hoạch vành đai 3.
 Phía Tây giáp đất nông nghiệp (quy hoạch là Đại lộ Bắc sông Mã).

8
1.2.1.2. Địa hình

- Trong phạm vi khu vực dự án địa hình nhìn chung là bằng phẳng, tuy nhiên vẫn có sự
chênh lệch về cao độ giữa khu vực đã xây hiện trạng và khu ruộng canh tác. Khu vực đã
xây dựng có cao độ dao động từ 5,2-8,35m. Trong khi đó, khu vực ruộng đã canh tác có
cao độ dao động từ 3,6-5,7m.

- Ngoài ra trong khu vực dự án có một số lượng hồ, đầm, vực đáng kể.

1.2.1.3. Khí hậu

Khu vực dự án nằm trong vùng khí hậu của thành phố Thanh Hóa. Khí hậu trong năm
được chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh.

9
- Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Hướng gió chính là gió Đông Nam. Nhiệt độ
mùa này lên tới 38°C-39°C. Mùa nóng đồng thời là mùa mưa tập trung từ tháng 7 đến
tháng 9. Lượng mưa trung bình trong năm là 1.470mm.

- Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 hướng gió chính là hướng gió Đông Bắc trời
lạnh, hanh khô. Nhiệt độ trung bình mùa này khoảng 23°C thấp nhất có lúc tới 6°C-8°C.

- Độ ẩm trung bình hằng năm là 84,5%.

1.2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội

Khu đô thị Bắc Sông Mã có vị trí cách trung tâm Thành phố Thanh Hóa khoảng 7km. Có
vị trí chiến lược tại cửa ngõ Thanh Hóa và là đầu mối giao thông thuận lợi với các tỉnh,
đặc biệt là Hà Nội và Nghệ An; gắn với nhiều tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ
1A, cầu Nguyệt Viên. Khu vực này có tốc độ phát triển nhanh, đông dân cư nhưng còn
thiếu hệ thống dịch vụ do đó dự án khi hoàn thành sẽ đáp ứng được nhu cầu của người
dân.

Khu đất thuộc dự án nằm trong địa giới xã Hoằng Lộc, huyện Hoằng Hóa và xã Hoằng
Quang, Hoằng Đại, thành phố Thanh Hóa. Khu vực này có diện tích rộng lớn và địa chất
khá thuận lợi cho xây dựng công nghiệp và đô thị…song hiện nay kinh tế chưa phát triển,
dân số ít, mật độ dân số thấp, văn hoá – xã hội ở trình độ thấp. Tuy nhiên trong những
năm gần đây chính quyền thành phố cũng đã quan tâm đầu tư xây dựng các khu công
nghiệp, khu lắp ráp… góp phần đáng kể cải thiện bộ mặt của khu vực.

II. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN

2.1. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

2.1.1. Nguồn vốn huy động của dự án. 

- Nhà đầu tự huy động 100% vốn để thực hiện dự án theo quy định.

10
- Nguồn vốn thực hiện dự án: 1.223.896.222.000 đồng.  

+ Vốn tự có của nhà đầu tư tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư: 244.779.244.400 đồng.

+ Vốn vay, vốn huy động hợp pháp khác tối đa 80% tổng vốn đầu tư: 979.116.977.600
đồng.

 Tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư: Hoàn thành
đầu tư xây dựng dự án trong thời gian không quá 05 năm (kể từ ngày phê duyệt
kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc chấp thuận nhà đầu tư); dự kiến:

- Quý II/2022 - Quý II/2023: Thực hiện hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng và giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án; 

- Quý III/2023 - Quý I/2024: Hoàn thành các thủ tục về đất đai, đầu tư, xây dựng dự án;
các thủ tục khác theo quy định của pháp luật có liên quan.

- Quý II/2024 - Quý II/2027: Hoàn thành dự án đưa vào sử dụng, bàn giao công trình hạ
tầng kỹ thuật và quyết toán dự án theo quy định.

=> Đánh giá: Chủ đầu tư đã sử dụng được lợi ích của nguồn vốn huy động trong thực
hiện đầu tư dự án, giúp tăng hiệu quả tài chính của dự án và đảm bảo nguồn tiền khi thực
hiện dự án

2.1.2. Nguồn chi của dự án. 

Hạng mục Khối Đơn giá Thành tiền

lượng (đồng)
(m2)

I Chi phí bồi thường, hỗ trợ,     129.229.155.000

11
 tái định cư (đã có dự
phòng)

II Chi phí đầu tư xây dựng     1.016.935.222.473

1 Chi phí đầu tư xây dựng hạ     444.195.171.107

tầng kỹ thuật

2 Chi phí đầu tư hạ tầng xã     18.138.554.172

hội

- Nhà văn hóa     18.138.554.172

3 Chi phí xây dựng     554.601.497.194

- Xây thô nhà biệt thự (03-05 38.767 4.583.752 177.696.612.258

tầng)

- Xây thô nhà ở liền kề (03-05 50.085 3.649.323 182.775.384.237

tầng)

- Xây thô nhà Shop House 42.640 3.649.323 155.607.954.599

( 03-05 tầng)

12
- Xây dựng nhà ở xã hội 182.848,9   0

- Xây dựng công trình dịch vụ 54.470   0

thương mại

- Xây dựng trường mầm non 450,0 47.121.994 21.204.897.300

450 học sinh

- Xây dựng trường tiểu học 550,0 31.484.816 17.316.648.800

550 học sinh

II Chi phí khác   77.731.844.745

I

1 Chi phí đánh giá tác động   1.000.000.000

môi trường

  Chi phí bảo vệ và phát triển 476.400,0 65.000,0 15.483.000.000

đất trồng lúa (tạm tính 50%)
2

3 Chi phí rà phá bom mìn, vật 26,3 Tr.đ/ha 1.604.342.080

nổ

4 Chi phí kiểm định chất lượng   3.500.415.000

công trình

5 Chi phí lựa chon nhà đầu tư   1.000.000.000

13
 (Bên mời thầu)

6 Chi phí kiểm tra công tác 0,1% x (I+II) 1.146.164.377

nghiệm thu

7 Chi phí thẩm duyệt PCCC 0,002% (I+II) 22.923.288

8 Chi phí lãi vay của nhà đầu   53.975.000.000

tư (05 năm)

IV Chi phí dự phòng (đã được   0

tính trong đơn giá, các
hạng mục)

V Tổng cộng (I+II+II+IV)   1.223.896.222.218

VI Làm tròn   1.223.896.222.000

Bằng chữ: Một nghìn hai trăm hai mươi ba tỷ, tám trăm chín mươi sáu triệu, hai trăm
hai mươi hai ngàn đồng chẵn.

=> Đánh giá: Chủ đầu tư đã tính toán chi tiết nguồn chi của dự án, đảm bảo đúng định
mức cho từng khoản chi theo quy định của pháp luật, đảm bảo đầy đủ các khoản mục
được thực chi trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án. 

2.1.3. Đánh giá hiệu quả tài chính của dự án

14
NỘI DUNG Đơn Giá trị
vị

DOANH THU PHÁT TRIỂN Đồng 1.404.438.207.747  

Tổng doanh thu Đồng 2.004.078.913.344  

Doanh thu bán đất   Đồng   1.368.360.170.913  

Doanh thu bán nhà xây thô Đồng 635.718.742.431  

Tiến độ bán   100%

Tỷ lệ chiết khấu   11,00%

CHI PHÍ PHÁT TRIỂN Đồng  

Chi phí đầu tư xây dựng trực tiếp Đồng  

Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Đồng 444.195.171.107  

Tiến độ đầu tư   100%

Chi phí đầu tư xây dựng Nhà văn hóa Đồng     18.138.554.172  

Tiến độ đầu tư   100%

15
 Chi phí đầu tư xây dựng nhà xây thô Đồng 516.079.951.094  

Tiến độ đầu tư   100%

Chi phí đầu tư xây dựng quy về hiện tại Đồng 786.885.447.011  

Chi phí gián tiếp    

Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý Đồng 14.044.382.077  

Tỷ lệ   1%

Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi Đồng 136.167.393.195  
ro kinh doanh và chi phí vốn

Tỷ lệ   11%

Lợi nhuận phần xây dựng Đồng 84.759.884.794  

Lợi nhuận phần đất Đồng 51.407.508.401  

GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Đồng 467.340.985.464  

=> Đánh giá: dự án này là hoàn toàn khả thi và đem lại hiệu quả tài chính cao nên đầu
tư. Tuy nhiên, các chỉ số trên mới chỉ được đánh giá trên góc độ của nhà đầu tư nên cần
phải xem xét thêm về mặt kinh tế xã hội để có cái nhìn toàn diện về dự án.

16
2.2. Đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội
2.2.1. Tác động tới môi trường kinh tế - xã hội
- Tác động tích cực: Khi dự án đi vào triển khai, hoạt động sẽ tạo việc làm tại chỗ, tạo
diện mạo khu đô thị mới, kết nối giao thông thuận lợi thu hút đầu tư cải thiện, nâng cao
đời sống người dân khu vực, đào tạo cải thiện chất lượng lao động, góp phần nâng cao
thu nhập vùng, thu hút nguồn đầu tư vào cơ sở hạ tầng, chất lượng, đẩy mạnh dịch vụ
công/ tư và tiện ích hỗ trợ đời sống người dân.
- Tác động tiêu cực: Việc thu hồi đất nông nghiệp có chính sách hỗ trợ theo quy định, tuy
nhiên cần liên kết hỗ trợ tạo điều kiện dạy nghề, chuyển đổi nghề nghiệp, phù hợp cho
người bị thu hồi đất vào sản xuất tại các nhà máy khu công nghiệp lân cận như Khu công
nghiệp Hoàng Long, khu công nghiệp Lễ Môn, bên cạnh đó, các vấn đề tranh chấp đất,
vật liệu, vận chuyển và cơ sở hạ tầng chưa đủ chất lượng phục vụ cho việc xây dựng của
công trình….
- Yếu tố nhạy cảm về môi trường của dự án:
Đối với các dự án khu dân cư đô thị thì việc bồi thường, tái định cư là rất quan trọng và
ảnh hưởng đến tiến độ cũng như đời sống của người dân bị thu hồi đất, tuy nhiên khu vực
dự án chủ yếu thu hồi đất nông nghiệp, tiến hành tái định cư tại chỗ khoảng 38 hộ dân
nên thuận lợi trong quá trình triển khai dự án, bên cạnh đó:
- Dự án không ảnh hưởng đến đất rừng tự nhiên, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.
- Dự án không ảnh hưởng đến lĩnh vực quân sự, quốc phòng, An ninh của khu vực và nhà
nước.
- Hạ tầng được đầu tư theo quy hoạch và đảm bảo khớp nối với hạ tầng chung khu vực.

2.2.2. Hiệu quả kinh tế - xã hội

a. Đóng góp cho ngân sách nhà nước

Hiệu quả kinh tế dự án (dự kiến thu nộp ngân sách Nhà nước) từ nguồn tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất không bao gồm tiền sử dụng đất nhà ở xã hội thực hiện chính sách miễn tiền
nhằm tạo quỹ nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp (sau khi trừ đi các chi phí như chi phí

17
xây dựng nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, chiết khấu, quảng cáo bán hàng, lợi nhuận nhà đầu
tư…) so với chi phí bồi thường hỗ, trợ GPMB dự kiến:

       (467.340.985.000 đồng + 42.925.489.000 đồng + 15.693.879.000 đồng) -

129.229.155.000 đồng = 396.731.198.000 đồng.

       (Thu tiền sử dụng đất tái định cư khoảng 16.372.200.000 đồng được cơ quan thực
hiện phương án bồi thường, GPMB ghi thu theo quy định không tính vào tổng chi phí
khái toán GPMB, được đánh giá vào hiệu quả chung của dự án).

b. Hình thành khu đô thị mới cho Thanh Hóa

+ Việc đầu tư xây dựng dự án Khu đô thị Bắc Sông Mã (thuộc địa giới hành chính xã
Hoằng Lộc, huyện Hoằng Hóa và các xã Hoằng Quang, Hoằng Đại, thành phố Thanh
Hóa) sẽ làm tăng các giá trị tiện ích của đô thị trong khu vực nói chung và của toàn thành
phố Thanh Hóa, huyện Hoằng Hóa nói riêng. Từ đó, tạo sự thu hút các nhà đầu tư trong
việc phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ thương mại. Nâng cao giá trị bất
động sản trong khu vực, từ đó giúp kinh tế - xã hội của khu vực phát triển.

+ Góp phần tạo dựng không gian kiến trúc cảnh quan của đô thị cũng như cải thiện môi
trường sống. Tăng cường quỹ đất để phát triển đô thị, đáp ứng nhu cầu về đất ở, nhà ở
cho người dân trên địa bàn.

c. Góp phần làm tăng thu nhập và tạo việc làm cho người dân

Từ khi bắt đầu triển khai dự án, trong quá trình đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, các công trình xây dựng kèm theo sẽ tạo công ăn việc làm thường xuyên cho
khoảng 1.500 lao động và khoảng 500 lao động thời vụ.

Ngoài ra, khi dự án đi vào hoạt động động sẽ kéo theo sự phát triển của các dịch vụ như:
vệ sinh, y tế, thực phẩm, giải trí, các nhu yếu phẩm thiết yếu hàng ngày… do cần đáp ứng
cho 35.000 dân tại khu đô thị (theo ước tính của dự án). 

18
Việc duy trì hoạt động trong suốt quá trình hoạt động sẽ cần đến lượng lớn lao động để
duy trì, bảo quản, xử lý và vận hành liên tục, với mức đầu tư và quy mô dự án lớn, lượng
lớn lao động sẽ có được việc làm tốt với mức lương ổn định, phù hợp,...

 d. Nâng cao chất lượng sống của người dân 

Từ vùng nông thôn với phần lớn diện tích đất dùng để canh tác trồng trọt, sau khi dự án
được hoàn thành, địa điểm này sẽ trở thành khu đô thị với hạ tầng cơ sở hiện đại. Bên
cạnh khu nhà ở (cao tầng và thấp tầng) với diện tích cây xanh lớn, còn có các khu sinh
hoạt công cộng như trường mầm non ( 450 học sinh), trường tiểu học ( 550 học sinh)
bệnh viện, khu nhà ở cộng đồng, khu dịch vụ thương mại, nhà văn hóa,....

Hơn nữa, khi đô thị vào hoạt động, lượng lớn người dân từ khu đô thị sẽ có nhu cầu cao
đối với các tiện ích => Thuận lợi cho người dân mở rộng các hình thức kinh doanh/ thử
hút lượt người đến xây dựng, kinh doanh các tiện ích => Chất lượng sống từ người dân
khu đô thị và người dân xung quanh được củng cố và cải thiện.

2.3. NHỮNG KHÓ KHĂN KHI THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ GIẢI PHÁP

KHẮC PHỤC
2.3.1. Khó khăn khi thực hiện dự án
a. Giá đất
Các giao dịch nhà đất có xu hướng chững lại so với thời gian trước. Nguyên nhân của
hiện tượng này là do thị trường nhà đất đang ở giai đoạn đi xuống trong quy luật vận
động của hàng hoá. 
Hai là, với Luật Đất đai ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất sắp ban hành, những người đã đầu cơ, tích trữ về đất
đai đang phải chùn bước, hoặc không dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc giảm bớt
quy mô tích trữ để tránh thiệt hại sau này. Không ít người vay mượn, kể cả vay ngân
hàng để mua nhà đất, nay đến lúc phải trả nợ nên cũng phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm

19
cho cung về đất tăng lên. Trong khi đó thì những người thực sự có nhu cầu về nhà đất
đang trông chờ việc thi hành Luật Đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng không
vội vàng tìm mua nhà đất. Có một tình trạng khá phổ biến là khi giá hàng hoá có xu
hướng tăng thì người bán chờ giá tăng thêm còn người mua thì sợ giá lên nữa nên đổ xô
đi mua; còn khi giá có xu hướng hạ thì thì người bán sợ hạ nữa nên vội tung ra bán, trong
khi đó thì người mua chờ giá xuống thêm.
Ba là, việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng
cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể
đến giao dịch về nhà đất trên thị trường. Chính sự bất ổn này đã làm cho giá nhà tại các
khu đô thị mới có xu hướng giảm trung bình từ 40-100 triệu đồng gây ra khó khăn cho
chủ đầu tư trong việc thu hồi lại vốn.

b. Khó khăn giải phóng mặt bằng

Tuy ở phân tích trên có nêu ra khâu giải phóng mặt bằng thuận lợi do tỉ lệ đất nông
nghiệp chiếm diện tích cao. Nhưng những hộ dân sống dọc trục đường Ngô Gia Tự sống
chủ yếu vào buôn bán lại không muốn di dời đi chỗ khác do giá đền bù đất chưa thoả
đáng. Mặc dù phương án đền bù cho các hộ dân theo khung giá đất qui định hiện hành và
đã được UBND huyện Gia Lâm phê duyệt.
Đây là vấn đề mà hầu như dự án nào cũng gặp phải. Chủ đầu tư lập kế hoạch đền bù theo
giá của nhà nước mà giá này thường thấp hơn giá mà người dân mong đợi, do đó không
chiu di dời làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Mà nếu nâng giá đền bù theo yêu
cầu của người dân thì sẽ ảnh hưởng đến doanh thu của dự án. Đây là vấn đề nan giải cần
có sự giải quyết từ các cấp chính quyền không chỉ cho dự án này mà còn rất nhiều công
trình được thực hiện sau này.
Thực trạng cho thấy, khu vực thực hiện dự án có khoảng 238 hộ bị ảnh hưởng bởi quá
trình thu hồi đất, GPMB. Trong đó, hộ có đất ở bị ảnh hưởng phải di chuyển bố trí tái
định cư tại chỗ: 38 hộ; hộ có đất nông nghiệp thu hồi đất phải bồi thường, hỗ trợ: 200 hộ;
Tổ chức: 03 đơn vị (UBND xã Hoằng Lộc và UBND xã Hoằng Quang, UBND xã Hoằng

20
Đại) là có phần diện tích đất do UBND các xã quản lý như đường giao thông nội đồng,
mương máng, đất thủy lợi...phải thực hiện hỗ trợ, thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

c. Tái ổn định cuộc sống người dân bị thu hồi đất

Theo dự án thì hầu hết các hộ dân cư trong diện thu hồi đất bị di dời sẽ được chuyển vào
sống tại các khu tái định cư thuộc phạm vi dự án. Tuy nhiên những người dân ở đây đang
quen với đời sống nông thôn, chưa quen với nếp sống hiện đại trong các khu đô thị. Do
đó điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của họ.

2.3.2. Giải pháp khắc phục

a. Đẩy nhanh quá trình thực hiện đầu tư và sớm bàn giao nhà ở
Với việc giá đất đang có những biến động không ổn định, chủ đầu tư cần nhanh chóng
đẩy nhanh quá trình thực hiện đầu tư, đẩy nhanh xây dựng các công trình nhà ở và công
trình công cộng để có thể giảm thiểu tối đa khả năng mất giá của khu đất. Hơn thế nữa,
việc chủ đầu tư mở bán sớm căn hộ hoặc đấu giá căn hộ cũng có thể là 1 giải pháp khi mà
chủ đầu tư có thể giảm thiểu khả năng giá đất bị giảm trong tương lai và đạt được doanh
thu đề ra. 1 giải pháp nữa cũng có thể được xem xét là việc chủ đầu tư đàm phán với
doanh nghiệp buôn bán bất động sản và cố định mức giá có lợi nhất cho mình và đảm bảo
nguồn thu của dự án.

b. Đẩy mạnh vận động người dân nhận tiền đền bù giải phóng mặt bằng
Việc người dân không chịu trao trả mặt bằng sẽ khiến chủ đầu tư bị chậm tiến độ và ảnh
hưởng trực tiếp tới nguồn thu chi của dự án. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần nhanh chóng
giải quyết vấn đề này bằng việc vận động người dân tới khu tái định cư mới, cam kết với
người dân sẽ bồi thường 1 số tiền thỏa đáng và cam kết hỗ trợ để cuộc sống người dân trở
lại bình thường sớm nhất. Chủ đầu tư cũng có thể nhờ đến sự trợ giúp của chính quyền
địa phương để có thể thực hiện đầu tư dự án sớm nhất có thể.

21
c. Hỗ trợ cuộc sống người dân sau khi thu hồi đất
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai
2013 thực hiện theo quy định tại Điều 6, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Trường hợp
thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở
theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở,
nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường
bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở
còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có
đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở
thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở).
+ Hỗ trợ: 38 hộ gia đình có đất ở phải hỗ trợ di chuyển, thuê nhà ở tạm trong thời
gian 06 tháng và 200 hộ bị thu hồi đất nông nghiệp phải hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi
nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất theo Quyết định
3162/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa;
+ Tái định cư: Dự kiến bố trí tái định cư đối với 38 hộ (thuộc các xã: Hoằng Lộc
và Hoằng Quang, Hoằng Đại) ngay tại chỗ thuộc quỹ đất tái định cư quy hoạch
đồng bộ trong dự án. Cụ thể là 46 lô đất với diện tích 5.457,4 m2 (khu tái định cư
ký hiệu TĐC1 có diện tích 3.414,4 m2 với 29 lô; khu tái định cư ký hiệu TĐC2 có
diện tích 2.043,0 m2 với 17 lô). 
Nhà đầu tư có trách nhiệm phải thi công hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư 
bàn giao cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bố trí tái đinh cư, bồi
thường bằng đất ở tại chỗ cho các hộ bị thu hồi đất ở đủ điều kiện tại dự án. Trường hợp
phát sinh nhu cầu bố trí tái định cư tại chỗ sẽ cân đối bố trí đủ quỹ đất tái định cư ngay
trong dự án, không bố trí quỹ đất tái định cư ra ngoài dự án.

  

22
23