BÀI 3

QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU

VÀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
1. Quản lý địa giới hành chính
2. Điều tra cơ bản về đất đai
3. Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính
4. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở
dữ liệu đất đai
5. Giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất
6. Tư vấn xác định giá đất
7. Nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất đai
1. Quản lý địa giới hành chính (Điều 29-30 LĐĐ)
- Đường địa giới hành chính là đường ranh giới phân chia
lãnh thổ các đơn vị hành chính theo phân cấp quản lý
hành chính, gồm: đường ĐGHC cấp tỉnh, đường ĐGHC
cấp huyện, đường ĐGHC cấp xã.
- Quản lý địa giới hành chính là hoạt động xác định ranh
giới giữa các đơn vị hành chính nhằm phân định thẩm
quyền địa hạt quản lý của từng địa phương.
- Trách nhiệm của các cơ quan (Chính phủ, Bộ Nội vụ, Bộ
TN&MT, UBND các cấp) trong xác định ĐGHC: K1, 2 Đ29
LĐĐ 2013
- Lập và quản lý hồ sơ về ĐGHC: K2, 3 Đ29 LĐĐ
 Tranh chấp địa giới hành chính?

Hải Vân quan - Nơi từng được vua Minh Mạng đặt tên “Thiên hạ đệ nhất hùng quan”, hoang phế vì tranh chấp
địa giới. Tranh chấp không hồi kết giữa hai địa phương Thừa Thiên-Huế và Đà Nẵng về địa giới đèo Hải
Vân đang khiến di tích này dần trở thành phế tích vì không ai quản lý.
(https://www.baogiaothong.vn/hai-van-quan-hoang-phe-vi-tranh-chap-dia-gioi-d136457.html)
*Lưu ý: Giải quyết tranh chấp địa giới
hành chính (khoản 4 Điều 29 Luật Đất đai)

UBND của các đơn

TRANH CHẤP ĐỊA
(1) vị hành chính đó
GIỚI HÀNH CHÍNH
cùng phối hợp giải
quyết.

(2)

Chính phủ trình

CẤP Quốc hội quyết
không đạt được sự
TỈNH định
nhất trí về phân định
ĐGHC hoặc việc giải
quyết làm thay đổi CẤP
ĐGHC HUYỆN, Chính phủ trình
XÃ UBTV Quốc hội
quyết định
2. Điều tra cơ bản về đất đai (Đ31 → 34 Luật Đất đai)

- Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính (Điều 31)

- Hoạt động điều tra, đánh giá đất đai (Điều 32-33)
- Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất (Điều 34)
=> là những nội dung QLNN về đất đai, mang tính kỹ thuật
nghiệp vụ, nhằm xác định các thông tin về đất đai như số
lượng đất, chất lượng đất, cung cấp thông tin, số liệu, tài
liệu làm căn cứ làm cơ sở đánh giá hiện trạng SDĐ và làm
cơ sở để quản lý, sử dụng đất đạt hiệu quả…
3. Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính

- Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013;

- Điều 95, 96 Luật Đất đai 2013;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ
địa chính (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số
02/2015/TT-BTNMT, Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT)
 3.1. Đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê
khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối
với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (K15 Đ3 LĐĐ).
Mẫu đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (04a/ĐK) ban hành
kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT
 3.1. Đăng ký đất đai (tt)
- Yêu cầu đăng ký:
+ Đăng ký đất đai: đối với người sử dụng đất và người được giao
đất để quản lý;
+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất: theo yêu
cầu của chủ sở hữu;
- Các trường hợp đăng ký đất đai:
+ đăng ký lần đầu: khoản 3 Điều 95 LĐĐ
+ đăng ký biến động: khoản 4 Điều 95 LĐĐ;
- Kết quả:
+ được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận/ hoặc
chứng nhận biến động vào GCN đã cấp.
+ được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định
xử lý nếu không đủ điều kiện cấp GCN
Chứng nhận biến động vào GCN đã cấp
 3.2. Lập hồ sơ địa chính
- Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện
trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài
sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và
nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện
thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính: thuộc về các cơ
quan quản lý chuyên ngành về đất đai như Sở Tài nguyên và Môi
trường, Văn phòng đăng ký đất đai và các Chi nhánh,... (Điều 6 Thông
tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính
3.2. Lập hồ sơ địa chính (tt)
- Thành phần hồ sơ địa chính:
+ Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê
đất đai;
• Bản đồ địa chính: bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý
có liên quan, lập theo ĐVHC cấp xã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận.
• Sổ mục kê đất đai: sổ được lập cho từng ĐVHC cấp xã để ghi các
thửa đất và các thông tin về thửa đất đó.
+ Sổ địa chính: là sổ được lập cho từng ĐVHC cấp xã để ghi người
SDĐ và các thông tin về SDĐ của người đó.
+ Bản lưu Giấy chứng nhận.
+ Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy (nếu địa phương
chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính)
4. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai và cơ sở
dữ liệu đất đai (Điều 120 → 124 LĐĐ)

- Dữ liệu đất đai là thông tin đất đai dưới dạng số được thể
hiện bằng hình thức ký hiệu, chữ viết, chữ số, hình ảnh, âm
thanh hoặc dạng tương tự.
- Hệ thống thông tin đất đai được thiết kế tổng thể và xây
dựng thành một hệ thống thống nhất trên phạm vi cả nước,
phục vụ đa mục tiêu, gồm các thành phần cơ bản sau đây:
Hạ tầng kỹ thuật CNTT đất đai; Hệ thống phần mềm hệ điều
hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng; CSDL
đất đai quốc gia.
- Trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin đất đai: Bộ
TN&MT, UBND cấp tỉnh,…
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Điều 29. Quyền của công dân đối với đất đai
…
3. Được quyền tiếp cận các thông tin đất đai sau đây:
a) Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt; kết quả thống kê, kiểm kê đất
đai; bảng giá đất đã được công bố; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; kết quả thanh tra,
kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp
luật về đất đai;
b) Thông tin về các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai;
c) Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;
d) Việc tiếp cận thông tin đất đai theo quy định của Luật này và pháp luật về tiếp cận
thông tin.
5. Giá đất và quản lý nhà nước về giá đất (Điều 112
à 114 Luật Đất đai; Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá
đất; Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất)
5.1. Khái niệm giá đất
- Giá đất: là giá trị của QSDĐ
tính trên một đơn vị diện tích
đất (K19 Đ3 LĐĐ);
- Giá trị quyền sử dụng đất: là
giá trị bằng tiền của quyền sử
dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định (K20 Đ3
LĐĐ).
5.2. Phân loại giá đất
GIÁ ĐẤT

GIÁ ĐẤT THỊ TRƯỜNG GIÁ ĐẤT NHÀ

(K3 Đ3 NĐ 44/2014) NƯỚC

Giá đất
Giá trúng Giá đất do Khung Bảng
cụ thể
đấu giá thỏa thuận giá đất giá đất
(K3,4
QSDĐ khi giao (Đ113 (K1,2
Đ114
(Đ117-119 dịch LĐĐ) Đ114
LĐĐ)
LĐĐ) QSDĐ LĐĐ
a. Giá đất do Nhà nước quy định
* Nguyên tắc định giá đất (khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai
2013)
- Theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp giá thị trường (giá đã chuyển nhượng, trúng đất giá,
thu nhập từ sử dụng đất);
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục
đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất
tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Điều 129. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Theo mục đích sử dụng đất định giá;
b) Theo thời hạn sử dụng đất;
c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều
kiện bình thường;
d) Tuân thủ đúng quy chuẩn, phương pháp, trình tự, thủ
tục định giá đất theo quy định của pháp luật;
đ) Bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung
thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan
định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
* Phương pháp định giá đất (Điều 4, Điều 18 NĐ
44/2014/NĐ-CP, Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT)
1 Phương pháp so sánh trực tiếp

2 Phương pháp thu nhập

3 Phương pháp chiết trừ

4 Phương pháp thặng dư

5 Phương pháp hệ số điều chỉnh

 VD: Quyết định 28/2022/QĐ-UBND quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất thu hồi
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh năm 2022
Đất ở Đất nông nghiệp:
STT QUẬN/HUYỆN HỆ SỐ (K) STT QUẬN/HUYỆN HỆ SỐ (K)
1 Quận 1 4-5 1 Quận 1 30 - 35
2 Quận 3 4-5 2 Quận 3 30 - 35
3 Quận 4 4 - 8,5 3 Quận 4 30 - 35
4 Quận 5 4,5 - 5,5 4 Quận 5 30 - 35
5 Quận 6 3-6 5 Quận 6 30 - 35
6 Quận 7 4-6 6 Quận 7 20 - 25
7 Quận 8 5-7 7 Quận 8 20 - 25
8 Quận 10 5 - 11 8 Quận 10 30 - 35
9 Quận 11 6-8 9 Quận 11 30 - 35
10 Quận 12 10 - 13 10 Quận 12 15 - 20
11 Quận Phú Nhuận 5-7 11 Quận Phú Nhuận 25 - 30
12 Quận Tân Phú 7-8 12 Quận Tân Phú 25 - 30
13 Quận Tân Bình 4-7 13 Quận Tân Bình 25 - 30
14 Quận Bình Thạnh 2-5 14 Quận Bình Thạnh 20 - 25
15 Quận Gò Vấp 8 - 10 15 Quận Gò Vấp 25 - 30
16 Quận Bình Tân 6-9 16 Quận Bình Tân 15 - 20
17 Huyện Bình Chánh 8 - 12 17 Huyện Bình Chánh 10 - 25
18 Huyện Nhà Bè 8 - 15 18 Huyện Nhà Bè 10 - 25
19 Huyện Cần Giờ 8 - 15 19 Huyện Cần Giờ 5 - 10
20 Huyện Hóc Môn 8 - 15 20 Huyện Hóc Môn 10 - 15
21 Huyện Củ Chi 10 - 15 21 Huyện Củ Chi 7 - 15
22 Thành phố Thủ Đức 6 - 15 22 Thành phố Thủ Đức 15 - 25
* Các loại giá đất nhà nước

GIÁ ĐẤT NHÀ

NƯỚC

Khung
Bảng giá Giá đất
giá đất
đất cụ thể
(Đ113
(K1,2 (K3,4
LĐĐ,
Đ114 Đ114
Nghị
LĐĐ LĐĐ)
định
96/2019)
(i) Khung giá đất của Chính phủ (Điều 113 Luật Đất
đai 2013, Điều 6 → Điều 9 NĐ 44/2014/NĐ-CP, sđ, bs
bởi Điều 3 NĐ 01/2017/NĐ-CP; NĐ 96/2019/NĐ-CP)

- Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần
đối với từng loại đất, theo từng vùng.
- Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung
giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù
hợp.
- Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại địa phương.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
(ii) Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh (khoản 1,2 Điều
114 Luật Đất đai 2013, Điều 10 → Điều 14 NĐ
44/2014, sđ, bs bởi Điều 3 NĐ 01/2017
- Xây dựng và ban hành định kỳ 05 năm một lần và công bố công
khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
- Bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ.
*Ngoại lệ: Đối với đất ở tại đô thị; đất TM, DV tại đô thị; đất SX, KD
phi nông nghiệp không phải là đất TM, DV tại đô thị có khả năng
sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt SX, KD, TM,
DV thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quy
định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối
đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức
giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường
xem xét, quyết định (điểm a, khoản 3 Điều 11 NĐ 44/2014/NĐ-CP).
 BẢNG GIÁ ĐẤT Ở QUẬN 1
(Ban hành kèm theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 16/01/2020 của UBND Thành phố)

TÊN ĐƯỜNG ĐOẠN ĐƯỜNG GIÁ

Đơn vị tính:
TỪ ĐẾN 1.000 đồng/m
2

ĐỒNG KHỞI TRỌN 162.000

ĐƯỜNG
LÊ LỢI TRỌN 162.000
ĐƯỜNG
NGUYỄN TRỌN 162.000
HUỆ ĐƯỜNG
Vị trí 1: vị trí mặt tiền đường Giá quy định Đất ở Bảng giá
(ít nhất một mặt giáp với trong bảng giá
đường) đất Đất thương bằng 80% giá
- Vị trí 2: các thửa đất, khu bằng 0,7 của vị mại, dịch vụ đất ở liền kề
đất có ít nhất một mặt tiếp trí 1
giáp với hẻm có độ rộng từ
Đất sản xuất, bằng 60% giá
5m trở lên
kinh doanh đất ở liền kề
- Vị trí 3: có ít nhất một mặt bằng 0,8 của vị phi nông
tiếp giáp với hẻm có độ rộng trí 2
nghiệp không
từ 3m đến dưới 5m
phải là đất
- Vị trí 4: có những vị trí còn bằng 0,8 của vị TM, DV
lại trí 3
(ii) Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh (tt)
- Các trường hợp áp dụng bảng giá đất:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục
đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
d) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
e) Tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước
đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, công nhận QSDĐ có thu tiền SDĐ, đất thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Điều 130. Bảng giá đất
1. Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất
trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm.
Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều
chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.
2. Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị
trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn.
3. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong
hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối
với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính thuế sử dụng đất;
c) Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
d) Tính tiền sử dụng đất tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng;
đ) Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
e) Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
g) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
h) Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê;
i) Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân.
4. Chính phủ quy định cụ thể nguyên tắc xác định mức thu ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20 % so với kỳ trước phù
hợp với tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương để xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đối với các trường hợp quy định tại các
điểm a, b, c và đ khoản 3 Điều này.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
(iii) Giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh (khoản 3, 4
Điều 114 LĐĐ2013, Đ15 → Đ18 NĐ 44/2014/NĐ-CP,
sđ, bs bởi Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP)
- Do UBND cấp tỉnh quyết định để áp dụng cho các trường hợp cụ
thể.
- Không bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ.
- Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu
thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá
đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất
phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi
trình UBND cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm
Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ
chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.
(iii) Giá đất cụ thể của UBND cấp tỉnh (tt)
- Các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể:
a) Tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận QSDĐ của HGĐ, CN đối với phần diện tích
đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp, đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao
đất ở cho HGĐ, CN. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất,
vượt hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp của HGĐ, CN;
b) Tính tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ không thông qua hình thức
đấu giá quyền SDĐ; công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với
tổ chức mà phải nộp tiền SDĐ;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình
thức đấu giá quyền SDĐ;
d) Tính giá trị quyền SDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp
cổ phần SDĐ thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh
nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Điều 131. Giá đất cụ thể
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc
xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan định giá đất cấp tỉnh thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác
định giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan định giá đất cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình
Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất. Cơ quan định giá đất cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định giá đất. Cơ quan
định giá đất được thuê tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện việc thẩm định lại kết quả xác định giá đất cụ thể.
2. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức
giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;
b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất;
d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp
nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
e) Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà ảnh hưởng đến hệ số sử dụng đất; cho
phép chuyển hình thức sử dụng đất; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với phương án đấu giá đất áp dụng cho tổ chức
tham gia đấu giá; xác định giá khởi điểm để đấu thầu dự án sử dụng đất.
3. Chính phủ quy định cụ thể việc áp dụng các phương pháp để định giá đất cụ thể. Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo
vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm
định giá.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
* Mối quan hệ giữa các loại giá đất Nhà nước

*Giá đất cụ thể được xác định bằng

phương pháp hệ số điều chỉnh khi thửa
đất hoặc khu đất của dự án có giá trị
(tính theo giá đất trong bảng giá đất)
dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố
trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng
đối với các tỉnh miền núi, vùng cao;
dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại;
(Khoản 4 Điều 3 NĐ 01/2017/NĐ-CP)

Phương pháp định giá đất bằng cách

sử dụng hệ số điều chỉnh (hệ số K)
giá đất nhân (x) với giá đất trong
bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban
hành.
 b. Giá thị trường
(i) Giá đất hình thành do đấu giá QSDĐ (Xem thêm Luật
Đấu giá tài sản 2016)
Trong lĩnh vực đất đai, đấu giá QSDĐ
được áp dụng trong các trường hợp:
- Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất;
- Đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp
đồng thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ.
- Đấu giá QSDĐ theo nhu cầu của người
sử dụng đất.
 * Đấu giá QSDĐ khi Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất
Giá căn
Lô đất
Giá khởi điểm Giá đấu thành công So với giá hộ dự
Thủ Công ty trúng
(tỷ đồng) (tỷ đồng) khởi điểm đoán (5-8
Thiêm • Nguyên tắc đấu giá QSDĐ: Đ117 năm tới)
Lô 3-5 Công ty cổ phần Dream • Các trường 3.820
hợp đấu giá80 tỷ/căn QSDĐ và các
(6.446 Republic (vốn điều lệ 300 578 6,6 lần
m2) tỷ, thành lập gần 5 năm) trường(590
hợptriệu không
đồng/m ) đấu giá (666tr/m2)
2
QSDĐ: Điều 118
Lô 3-8 Công ty cổ phần Sheen LĐĐ; 4.000 61,2 tỷ/căn
(8.500 Mega (vốn điều lệ 500 tỷ, 1.018 4 lần
m2) thành lập gần 2 tháng) • Điều kiện (470để thực
triệu/m ) 2
hiện đấu giá QSDĐ khi
(510tr/m2)

Lô 3-9
Công ty TNHH Đầu tư Phát Nhà nước giao đất, cho thuê đất: k1 Đ119
triển và Thương mại Bình 5.026 78,6 tỷ/căn
(5.009
Minh (vốn điều lệ 200 tỷ, LĐĐ;
728
(1 tỷ/m ) 2 6,9 lần
(640tr/m2)
m2)
thành lập gần 4 tháng)
• Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân tham gia
Lô 3-12
Công ty TNHH Đầu tư Bất
động sản Ngôi Sao Việt đấu giá QSDĐ:24.500 K2 Đ119 LĐĐ; 69,6 tỷ/căn
(10.060 2.942 8,3 lần
(vốn điều lệ 1.600 tỷ, (2,4 tỷ/m2) (580tr/m2)
m2)
thành lập gần 6 năm)
https://tuoitre.
 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
´ Quy định cụ thể các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông
qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều
63) (chủ yếu áp dụng cho các trường hợp được giao đất không thu tiền
sử dụng đất, được miễn tiền sử dụng đất và thực hiện các chính sách
xã hội của Nhà nước).
´ Đối với các trường hợp còn lại thì phải thực hiện đấu giá quyền sử
dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
´ Bổ sung điều kiện đối với quỹ đất được lựa chọn để thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;
´ Quy định về tiêu chí, điều kiện, phương thức lựa chọn nhà đầu tư để
đấu thầu dự án có sử dụng đất (Điều 64 và Điều 65). Các quy định này
tạo điều kiện tiếp cận đất đai một cách minh bạch, công bằng và phát
huy nguồn lực đất đai.
b. Giá thị trường (tt)
(ii) Giá thỏa thuận trong các giao dịch QSDĐ
- Được hình thành từ kết quả của những giao dịch
thực tế đã hoàn thành;
- Mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương
mại bình thường;
6. Tư vấn xác định giá đất (Đ115 → 116 LĐĐ)
- Các trường hợp được tư vấn giá đất: K1 Đ115 LĐĐ
- Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành
nghề tư vấn xác định giá đất: Điều 20 NĐ 44/2014, sđ ,
bs bởi NĐ 01/2017
- Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải
độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc,
phương pháp định giá đất quy định.
- Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá
đất.
 7. Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai
(Đ107 LĐĐ 2013)
Tiền thuê
Tiền SDĐ Thuế SDĐ DỰ THẢO
đất LUẬT ĐẤT
ĐAI (SỬA
ĐỔI)
Thuế TN Tiền thu Tiền bồi
từ chuyển từ xử phạt thường cho
QSDĐ VPPL nhà nước
Tiền SDĐ, tiền thuê
đất tăng thêm đối
với các dự án chậm
Phí và lệ phí… tiến độ, không đưa
đất vào sử dụng
 Nhận định Đ/S
1. Việc đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất
được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.
2. Chỉ những trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê
đất mới phải đăng ký quyền sử dụng đất.
3. Giá đất dùng để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất trong một số trường hợp là giá đất trong bảng
giá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
4. Giá đất tính tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.