Тема 8.

Судові будівельно-технічна, оціночно-будівельна, земельно-технічна, оціночно-

замельна експертизи (2 год.)
1. Класифікація судових будівельно-технічних, оціночно-будівельних, земельно-технічних,
оціночно-замельних експертиз, предмет,завдання та питання, що вирішуються.
2. Об’єкти, суб’єкти та методи дослідження.
3. Дослідження пошкоджень (дефектів) квартир унаслідок їх залиття.
4. Основні види оцінювання об’єктів нерухомості.

1. Класифікація судових будівельно-технічних, оціночно-будівельних, земельно-

технічних, оціночно-замельних експертиз, предмет, завдання та питання, що вирішуються.
Згідно з Державним класифікатором будівель та споруд ДК 018–2000, зазначені об’єкти
нерухомості диференціюються залежно від їх призначення — виробниче або невиробниче.
Споруди — це пов’язані із землею будівельні системи, створені з будівельних матеріалів,
напівфабрикатів, оснащення та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних
робіт.
Будівлі — це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених
(несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення,
призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин,
предметів. До будівель належать: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торгові центри,
промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, медичних установ, навчальних
закладів тощо.
Інженерні споруди — це об’ємні, площинні або лінійні наземні, надземні або підземні
будівельні системи, що складаються з несучих та, в окремих випадках, огороджувальних
конструкцій і призначені для виконання виробничих процесів різних видів, розміщення
устаткування, матеріалів і виробів, для тимчасового перебування і пересування людей,
транспортних засобів, вантажів, переміщення рідких та газоподібних продуктів і т.п.
Інженерні споруди класифікуються, в основному, з урахуванням інженерних задумів, і
визначаються цільовим призначенням об’єкта. До інженерних споруд належать: транспортні
споруди (залізниці, шосейні дороги, злітно-посадкові смуги, мости, естакади тощо), трубопроводи
та комунікації, дамби, комплексні промислові споруди, спортивні та розважальні споруди тощо.
Одиницею класифікації в зазначеному Класифікаторі, в основному, є окрема будівля або
інженерна споруда (будівля, дорога, трубопровід тощо).
Для комплексних будівельних об’єктів, що складаються з декількох будівель, кожна
будівля може класифікуватися окремо або як група.
Комбіноване житло повинно бути ідентифікованим за однією класифікаційною ознакою
відповідно до основного призначення.
У ході експертного дослідження судовим експертом повинна враховуватися специфіка
кожного з наведених вище та визначених зазначеним Класифікатором будівельних об’єктів.
Безумовно, зазначений Класифікатор — не єдиний документ, який дозволяє побачити і
проаналізувати все різноманіття об’єктів будівельно-технічної експертизи. У той же час, в Інструкції
про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень у класі інженерно-
технічних експертиз виділені будівельно-технічна, дорожньо-технічна і оціночно-будівельна
експертизи.
За злочинами у сфері будівництва, одним із найактуальніших завдань, які можуть бути
вирішені судовими експертами в галузі будівництва, є встановлення вартості будівельних об’єктів
та будівельних робіт, що найчастіше пов’язано з доведенням фактів неправомірності використання
бюджетних коштів (їх нецільового використання). У таких експертних ситуаціях об’єктами
дослідження будівельно-технічної експертизи є: будівлі, споруди, інженерне та інше обладнання і
документація до них: технічні паспорти, інвентарні справи; робочі проекти і робоча документація;
специфікації, пояснювальні записки до проекту; висновки державної комплексної експертизи;
локальні кошториси; загальні відомості про земельні ресурси; договори або контракти; додаткові
угоди; акти виконаних підрядних робіт; довідки про виконані підрядні роботи; звіти про
нормативне списання матеріалів; акти огляду прихованих робіт; календарні плани або мережеві
графіки; журнали виконання робіт; акти введення в експлуатацію будівель або споруд тощо.
Однак, судова будівельно-технічна експертиза відіграє важливу роль і в ході розслідування
(судового розгляду) кримінальних проваджень про аварії, нещасні випадки, які відбуваються в
процесі проведення будівельних робіт; розгляду цивільних позовів про право власності на
нерухомість; у справах про адміністративні правопорушення, пов’язані зі встановленням
правомірності будівництва, експлуатацією будівельних об’єктів, відповідності виконаних
робіт будівельним нормам і правилам та ін.
Становлення судової будівельно-технічної експертизи як окремої галузі знань тісно
пов’язане з одним із найважливіших документів, яким регламентувалися питання призначення
будівельно-технічних експертиз при розгляді цивільних справ з питань розподілу домоволодінь,
що належать громадянам, правомірністю їх будівництва — постановою Пленуму Верховного Суду
СРСР від 31 липня 1981 р. «Про судову практику з вирішення спорів, пов’язаних з правом приватної
власності на жилий будинок».
Вперше в Україні підрозділи судових будівельно-технічних досліджень були створені в
науково-дослідних інститутах судових експертиз МЮ УРСР: у 1988 році — в ХНДІСЕ та КНДІСЕ; у
1991 році — в ОНДІСЕ.
Затвердженням Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та
експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення
судових експертиз, відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 08 жовтня 1998 р. №
53/5, визначено, по суті, клас експертизи — інженерно-технічна, та рід даних досліджень —
будівельно-технічна експертиза.
З метою посилення контролю за якістю підготовки та атестації судових експертів із числа
фахівців науково-дослідних інститутів судових експертиз і фахівців, які не є працівниками
державних спеціалізованих установ, було затверджено Положення про експертно-кваліфікаційні
комісії та атестацію судових експертів (наказ МЮУ від 15 липня 1997 р. № 285/7-А) й Перелік
основних видів судових експертиз та експертних спеціальностей, за якими присвоюється
кваліфікація судового експерта. Відповідно до даного Переліку визначено види судових експертиз,
індекси та види експертних спеціальностей, а саме: вид судових експертиз — будівельно-технічна
експертиза; індекси та види експертних спеціальностей — 10.6 «Дослідження об’єктів нерухомості,
будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів»; 10.7 «Розподіл земель та
визначення порядку користування земельними ділянками»; 10.10 «Визначення оціночної вартості
будівельних об’єктів та споруд»; 10.14» Оцінка земельних ділянок». Вказаним переліком на
одному рівні класифікаційних одиниць роду будівельно-технічної експертизи постають види
експертних спеціальностей щодо об’єктів будівництва та земель і земельних ділянок. Така
класифікація не повною мірою відповідає об’єктному підходу до диференціювання експертних
спеціальностей, оскільки ми маємо справу з різними об’єктами, кожний з яких є специфічним:
будівельними, з одного боку, і землями й земельними ділянками, з іншого. Безумовно, при цьому
слід враховувати, що за багатьма напрямами вирішення експертних завдань ці об’єкти тісно
взаємопов’язані, оскільки будівлі та споруди розташовуються на земельних ділянках. Але такий
зв’язок можна умовно порівняти, наприклад, із рукописними текстами у документах, які є, з
одного боку, об’єктами почеркознавчого дослідження, а з іншого, досліджуються в межах
технічної експертизи документів. Це ні в якому разі не стає на заваді для виокремлення
почеркознавчої експертизи, з одного боку, та технічної експертизи документів, з іншого, як
окремих родових одиниць класу криміналістичних в загальній класифікації судових експертиз.
Із прийняттям 12 липня 2001 р. Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в Україні», Національного Стандарту № 1 «Загальні засади оцінки
майна і майнових прав» (Постанова Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. за № 1440)
та інших нормативних документів, головні завдання будівельно-технічної експертизи було
доповнено встановленням виду вартості, а саме, визначення ринкової вартості нерухомого майна,
що зазначено в Науково-методичних рекомендаціях з питань підготовки та призначення судових
експертиз та експертних досліджень затверджених наказом Міністерства юстиції України від 30
грудня 2004 р. за № 144/5. Зі змінами до Інструкції про призначення та проведення судових
експертиз та експертних досліджень від 26 грудня 2012 р. № 1950/5 виокремлено будівельно-
технічну (оціночно-будівельну), земельну технічну (оціночно-земельну) та дорожньо-технічну
експертизи.
 На сьогодні чинними є Переліки видів судових експертиз та експертних спеціальностей, за
якими присвоюється кваліфікація судового експерта фахівцям науково-дослідних установ судових
експертиз Міністерства юстиції України, а також фахівцям, які не працюють у державних
спеціалізованих установах. Дані переліки є додатками до Положення про експертно-кваліфікаційні
комісії та атестацію судових експертів, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від
03.03.2015 № 301/51. Відповідно до вказаного документа як окремі види судових експертиз, що
по’вязані із будівництвом, зафіксовано будівельно-технічну, земельно-технічну, оціночно-
будівельну, оціночно-земельну та дорожньо-технічну експертизи за відповідними видами
експертних спеціальностей: дослідження об’єктів нерухомості, будівельних матеріалів,
конструкцій та відповідних документів (10.6), розподіл земель та визначення порядку
користування земельними ділянками (10.7); визначення оціночної вартості будівельних об’єктів та
споруд (10.10); оцінка земельних ділянок (10.14); дорожньо-технічні дослідження (10.16).
Виокремлення вказаних родів експертизи здійснено на підставі диференціації основних
об’єктів (будівлі та споруди, земельні ділянки, дороги) та вирішуваних завдань (а отже за
предметом) дослідження.
Класифікувати експертизи — це розподілити їх на структурні елементи, визначити зв’язок і
відмінність окремих класів, родів, видів та підвидів експертиз. Від правильного визначення роду і
виду судової експертизи та її можливостей залежить безпомилкове призначення експертизи, вибір
експертної установи та експерта, а відтак, і належне використання експертизи у процесі
судочинства.
Таким чином, будівельно-технічна експертиза тісно пов’язана із земельно-технічною та
дорожньо-технічною, які виокремлюється як роди в класі інженерно-технічних експертиз.
Предмет судових будівельно-технічних, оціночно-будівельних, земельно-технічних,
оціночно-замельних експертиз- це встановлені в результаті дослідження документів і натурних
обстежень із застосуванням спеціальних знань у галузі, відповідно, будівництва та/або
землеустрою фактичні дані, обставини справи (провадження0 щодо невідповідностей
встановленим нормам і правилам виконаних будівельних робіт; відшкодування матеріальної
шкоди, розподілу житла, визначення порядку користування житлом; визначення порядку
користування земельною ділянкою; установлення ринкової вартості нерухомого майна та
земельних ділянок різного цільового призначення, що мають значення для органу (особи), який
призначив експертизу (залучив експерта).
Будівельно-технічна експертиза
Основними завданнями будівельно-технічної експертизи є:
 визначення відповідності розробленої проектно-технічної та кошторисної
документації вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва;
 визначення відповідності виконаних будівельних робіт та побудованих об'єктів
нерухомого майна (будівель, споруд тощо) проектно-технічній документації та вимогам
нормативно-правових актів у галузі будівництва;
 визначення відповідності виконаних будівельних робіт, окремих елементів об'єктів
нерухомого майна, конструкцій, виробів та матеріалів проектно-технічної документації та вимогам
нормативно-правових актів у галузі будівництва;
 визначення, перевірка обсягів і вартості виконаних будівельних робіт та складеної
первинної звітної документації з будівництва та їх відповідність проектно-кошторисній
документації, вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва;
 визначення групи капітальності, категорії складності, ступеня вогнестійкості
будівель і споруд та ступеня будівельної готовності незавершених будівництвом об'єктів;
 визначення технічного стану будівель, споруд та інженерних мереж, причин
пошкоджень та руйнувань об'єктів та їх елементів;
 визначення вартості будівельних робіт, пов'язаних з переобладнанням, усуненням
наслідків залиття, пожежі, стихійного лиха;
 визначення можливості та розробка варіантів розподілу (виділення частки; порядку
користування) об'єктів нерухомого майна.
Орієнтовний перелік вирішуваних питань:
  Чи відповідає розроблена проектно-кошторисна документація вимогам
нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП тощо)? Якщо не відповідає, то в чому
полягають невідповідності?
 Чи відповідають виконані будівельні роботи проектній документації та вимогам
нормативно-правових актів у галузі будівництва? Якщо не відповідають, то в чому полягають
невідповідності?
 Чи відповідають об'єкти (будівлі, споруди тощо) проектно-технічній документації на
їх будівництво (ремонт, реконструкцію) та вимогам нормативно-правових актів у галузі
будівництва. Якщо не відповідають, то в чому полягають невідповідності?
 Чи відповідають виконані будівельні роботи (або окремі елементи об'єктів
нерухомого майна, конструкції, вироби, матеріали тощо) проектно-технічній документації та
вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН, СНиП, стандартам, технічним
умовам тощо)? Якщо не відповідають, то в чому полягають невідповідності?
 Який перелік та об'єми фактично виконаних будівельних робіт з будівництва
(ремонту, реконструкції) ?
 Яка вартість фактично виконаних робіт з будівництва (ремонту, реконструкції)
об'єктів?
 Чи відповідають обсяги та вартість фактично виконаних робіт з будівництва
(ремонту, реконструкції) об'єктів обсягам та вартості, визначеним проектно-кошторисною або
первинною звітною документацією з будівництва?
 Чи відповідає первинна звітна документація (форми КБ-2в, КБ-3 тощо) з
будівництва (ремонту, реконструкції) за порядком складання і наведеними розрахунками вимогам
нормативно-правових актів у галузі будівництва? Якщо не відповідає, то в чому полягають
невідповідності?
 Який вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо)
фактично виконаний на об'єкті?
 Чи є об'єкт (результат виконання робіт) нерухомим майном?
 Який ступінь будівельної готовності незавершеного будівництвом об'єкта?
 Яка група капітальності (категорія складності, ступінь вогнестійкості) об'єкта? Який
технічний стан (ступінь фізичного зношення) об'єкта нерухомого майна (будівлі, споруди тощо)?
 Чи є об'єкт нерухомого майна (будівля, споруда) аварійним?
 Які пошкодження об'єкта (будівлі, квартири, приміщення, оздоблення тощо)
виникли внаслідок залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу, просідання ґрунту на
підроблюваних територіях тощо?
 Яка технічна причина пошкоджень та руйнувань об'єкта нерухомого майна
(елементів, конструкцій, інженерних мереж тощо)?
 Яка вартість ремонтно-будівельних робіт, проведення яких необхідне для усунення
пошкоджень унаслідок залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу, просідання ґрунту
тощо?
 Який розмір завданої матеріальної шкоди об'єкту (будівлі, квартирі, приміщенню,
оздобленню тощо) унаслідок його залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу,
просідання грунту тощо?
 Яке функціональне призначення приміщень? Чи належать приміщення будинку до
нежитлових (допоміжних)?
 Чи є технічна можливість відповідно до вимог нормативно-правових актів у галузі
будівництва розділити (виділити частку; визначити порядок користування) об'єкт нерухомого
майна відповідно до часток співвласників (вказати частки)?
 Які варіанти розподілу (виділення частки; визначення порядку користування)
об'єкта нерухомого майна можливо визначити відповідно до часток співвласників (вказати частки)
та вимог нормативно-правових актів?
Оціночно-будівельна експертиза
Основними завданнями оціночно-будівельної експертизи є:
 визначення різних видів вартості поліпшень земельних ділянок (будівель та їх
частин, споруд, передавальних пристроїв тощо);
  визначення відповідності виконаної оцінки нерухомого майна (поліпшень
земельної ділянки) вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам,
оціночним процедурам.
Орієнтовний перелік вирішуваних питань:
 Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, залишкова, ліквідаційна, вартість
ліквідації, спеціальна, інвестиційна тощо) об’єкта нерухомого майна (зазначити об’єкт: будівля,
приміщення, квартира, споруда тощо)?
 Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, залишкова, ліквідаційна, вартість
ліквідації, спеціальна, інвестиційна тощо) частки (зазначити частку: -½, -¼ тощо) об’єкта
нерухомого майна (зазначити об’єкт: будівля, приміщення, квартира, споруда тощо)?
 Чи відповідає виконана оцінка нерухомого майна (зазначити об’єкт) вимогам
нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?
Земельно-технічна експертиза
Основними завданнями земельно-технічної експертизи є:
 визначення фактичного землекористування земельними ділянками, а саме
фізичних характеристик земельних ділянок (конфігурації, площі, промірів тощо);
 визначення відповідності фактичного розташування будівель, споруд та інших
об'єктів відносно меж земельних ділянок їх розташуванню у відповідній технічній документації;
 визначення відповідності фактичного землекористування в частині порушення меж
та накладання земельних ділянок відповідно до правовстановлювальних документів та
документації із землеустрою на ці земельні ділянки;
 визначення можливості розподілу (порядку користування) земельними ділянками,
розробка варіантів їх розподілу (порядку користування);
 визначення можливих варіантів підходу та проїзду до земельних ділянок,
встановлення земельного сервітуту.
Орієнтовний перелік вирішуваних питань:
 Який фактичний порядок користування земельною ділянкою? Яка конфігурація,
проміри та площа земельної ділянки, що перебуває у користуванні співвласника (співвласників)?
 Чи відповідає фактичне розташування будівель, споруд та інших об'єктів відносно
меж земельних ділянок технічній документації?
 Чи є порушення меж (або накладання) земельних ділянок відповідно до
правовстановлювальних документів та документації із землеустрою на ці земельні ділянки?
 Чи є технічна можливість відповідно до вимог нормативно-правових актів
розділити земельну ділянку (встановити порядок її користування) відповідно до часток
співвласників (зазначити частки)?
 Які варіанти розподілу земельної ділянки (порядку її користування) можливі
відповідно до часток співвласників (зазначити частки) та вимог нормативно-правових актів?
 Які варіанти технічно можливі для влаштування проїзду (проходу) на земельну
ділянку?
 Чи є технічна можливість встановлення земельного сервітуту на ділянці? Якщо так.
то надати варіанти встановлення земельного сервітуту.
Оціночно-земельна експертиза
Основними завданнями оціночно-земельної експертизи є:
 експертна грошова оцінка земельних ділянок;
 експертна грошова оцінка прав на земельні ділянки;
 визначення відповідності виконаної оцінки земельної ділянки або прав на неї
вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним
процедурам.
Орієнтовний перелік вирішуваних питань:
 Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, ліквідаційна, спеціальна,
інвестиційна тощо) земельної ділянки?Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, ліквідаційна,
спеціальна, інвестиційна тощо) частки (зазначити частку: 1/2. V4 тощо) земельної ділянки?
 Яка вартість права користування (зазначити право: постійного користування,
оренди тощо) земельною ділянкою?
  Чи відповідає виконана оцінка земельної ділянки (або права користування
земельною ділянкою) вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам,
оціночним процедурам?
2. Об’єкти, суб’єкти та методи дослідження.
Об’єкти експертного дослідження можуть бути визначені як матеріальні (матеріалізовані)
носії інформації, необхідної для вирішення експертного завдання: речові докази, речова
обстановка місця події, зразки для порівняльного дослідження, інші матеріали.
Експертна практика дозволяє таким чином структурувати об’єкти будівельно-технічних,
оціночно-будівельних, земельно-технічних, оціночно-замельних експертиз:
 Об’єкти нерухомості (будинки, будівлі та споруди цивільного й промислового
призначення, які знаходяться в стадіях проектування, будівництва (у тому числі і незавершеного),
експлуатації, перебудови, руйнації, відбудови (ремонту); земельні ділянки
несільськогосподарського призначення);
 Будівельні машини, механізми та обладнання;
 Будівельні матеріали;
 Технічна, технологічна (у тому числі й проектно-кошторисна) документація,
нормативні та нормативно-технічні документи, які регламентують проведення робіт на будівництві
(будівельних, ремонтних та ін);
 Документи у яких відображено право власності чи право користування об’єктом
дослідження та реєстраційні документи (наприклад, договори купівлі-продажу, оренди, докумети
бюро технічної інвентаризації, акти відведення земельних ділянок та ін.);
 Акти й висновки різного роду експертиз і досліджень (науково-технічних,
технологічних, екологічних, інженерно-геологічних, геодензичних, лабораторних досліджень
будівельних матеріалів та ін.), звіти про оцінку майна та про експертну грошову оцінку земельних
ділянок;
 Протоколи процесуальних дій, висновки експертів та спеціалістів, які вже виконані у
справі, інші письмові та речові докази й матеріали справи, які стосуються предмета експертизи;
 Зразки для порівняльних досліджень.
Крім цього, важливим джерелом інформації для правильного оцінювання наданих даних
при проведенні експертиз цих видів є нормативно-правові акти України.
Перелік матеріалів, що надаються експерту, залежить від питань, поставлених перед
ним слідчим чи судом за конкретною с правою.
Будівельно-технічна експертиза
Питання відповідності розробленої проектно-технічної та кошторисної документації
вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва, а також питання визначення
відповідності виконаних будівельних робіт та побудованих об'єктів нерухомого майна (будівель,
споруд тощо) проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі
будівництва можуть бути вирішені за наявності у експерта (експертів) відповідних фахових знань, в
тому числі з вузько направлених питань, з проектування, будівництва та експлуатації об'єктів
будівництва з урахуванням об'ємності матеріалів і складності об'єкта та інших його особливостей.
Для вирішення питань: про відповідність розробленої проектно-кошторисної документації
вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН. СНиП тощо); відповідність
фактично виконаних будівельних робіт проектній документації та вимогам нормативно-правових
актів у галузі будівництва; визначення переліку та об'ємів фактично виконаних робіт з будівництва
(ремонту, реконструкції) об'єктів; визначення вартості фактично виконаних робіт з будівництва
об'єктів; визначення відповідності обсягів та вартості фактично виконаних будівельних робіт
обсягам та вартості, визначеним проектно-кошторисною або первинною звітною документацією;
відповідності первинної звітної документації з будівництва за порядком складання і наведеними
розрахунками вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва — експерту необхідно
надати договірну документацію (договори підряду та додатки до них, додаткові угоди тощо), а
також проектно-кошторисну та первинну звітну і виробничу документацію (форми КБ-2в, КБ-3.
відомості списання матеріалів, журнал виконання робіт, акти огляду прихованих робіт, акти
випробувань тощо) на виконання будівельних робіт.
 Для вирішення питань: про відповідність об'єктів нерухомого майна проектно-технічній
документації на їх будівництво (ремонт, реконструкцію) та вимогам нормативно-правових актів у
галузі будівництва (містобудівним, протипожежним, санітарно-гігієнічним тощо); відповідність
виконаних будівельних робіт (окремих елементів об'єктів, конструкцій, виробів, матеріалів)
проектно-технічній документації та вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва (ДБН,
СНиП, стандартам, технічним умовам тощо) — експерту необхідно надати проектну та первинну
звітну та виробничу документацію на будівництво об'єкта, документ про приймання в
експлуатацію об'єкта будівництва, матеріали технічної інвентаризації на об'єкт, стандарти та
технічні умови на виготовлення конструкцій, виробів та матеріалів тощо.
Для вирішення питань щодо визначення технічного стану (ступеня фізичного зношення),
аварійності, групи капітальності, категорії складності, ступеня вогнестійкості об'єкта нерухомого
майна, а також визначення пошкоджень та руйнувань об'єкта і його конструктивних елементів та
причин їх виникнення експерту необхідно надати проектну документацію на будівництво об'єкта,
документ про приймання його в експлуатацію, матеріали технічної інвентаризації, акти і звіти
попередніх обстежень та досліджень тощо.
Для вирішення питань щодо визначення технічної можливості розподілу (виділу частки;
визначення порядку користування) об'єктів нерухомого майна (житлових будинків, квартир,
об'єктів комерційного та промислового призначення) та надання варіантів такого розподілу
експерту необхідно надати правовстановлювальні документи на об'єкт нерухомості, дані щодо
часток співвласників, документ про приймання в експлуатацію об'єкта, матеріали технічної
інвентаризації, дані щодо фактичного використання нерухомого майна.
У разі якщо орган (особа), який (яка) призначив(ла) експертизу (залучив(ла) експерта),
вважає за необхідне врахувати при підготовці варіантів поділу пропозиції учасників судового
процесу, то такі пропозиції повинні бути викладені в документі про призначення експертизи
(залучення експерта).
Оціночно-будівельна експертиза
Для вирішення питання з визначення вартості поліпшень земельної ділянки експерту
необхідно надати правовстановлювальну документацію та матеріали технічної інвентаризації на ці
об'єкти, а також правовстановлювальну та технічну документацію на земельну ділянку, на якій
розміщений об'єкт оцінки, станом на дату оцінки. У разі виконання ретроспективної оцінки на
дослідження необхідно надати матеріали з вихідними даними щодо показників (функціонального
використання, об'ємно-планувального рішення, технічного стану тощо) об'єкта на дату оцінки.
Земельно-технічна експертиза
Зазначені вище питання земельно-технічної експертизи вирішуються за наявності
відповідної правовстановлювальної та технічної документації, зокрема результатів виконання
топографо-геодезичних робіт, які проводяться відповідними фахівцями з використанням
відповідного обладнання та бази даних.
Для вирішення питань земельно-технічної експертизи експерту необхідно надати
оригінали або завірені якісні копії відповідної правовстановлювальної та технічної документації із
землеустрою на земельну ділянку. У разі неможливості експертом самостійно виконати
топографо-геодезичні роботи результати таких робіт повинні бути надані на дослідження органом
(особою), який (яка) призначив(ла) експертизу (залучив(ла) експерта).
Для вирішення питань щодо визначення технічної можливості розподілу (порядку
користування) земельними ділянками та надання варіантів такого розподілу (порядку
користування) експерту, крім зазначених документів, необхідно надати правовстановлювальні
документи на об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди тощо), що розташовані на земельній
ділянці, дані про користування співвласників цими об'єктами або їх частинами, дані про частки
співвласників, матеріали технічної інвентаризації.
Оціночно-земельна експертиза
Для вирішення питання з визначення вартості земельної ділянки або прав на неї експерту
необхідно надати правовстановлювальну та технічну документацію із землеустрою на земельну
ділянку із зазначенням адреси місцезнаходження ділянки, її кадастрового номера, площі,
цільового призначення, плану (схеми), даних щодо зовнішніх меж земельної ділянки, а також
даних щодо наявності обмежень та обтяжень на дату оцінки. У разі наявності на земельній ділянці
поліпшень (будівель, споруд тощо) на дослідження необхідно надати правовстановлювальну
документацію на такі об'єкти, матеріали технічної інвентаризації, а також іншу документацію та
інформацію, необхідну для проведення оцінки.

Суб’єкт експертизи – це експерт, яким є висококваліфікований спеціаліст у сфері

будівництва, оцінки нерухомості, обов’язком якого є дослідження відповідної документації,
будівель і споруд під час досудового розслідування кримінальних проваджень та розгляду
кримінальних справ а також адміністративних, господарських, цивільних справ, а також справ про
адміністративні правопорушення.
Методи експертизи (основні): аналіз, синтез, індукція, спостереження, вимірювання,
експерименту, моделювання.
3. Дослідження пошкоджень (дефектів) квартир унаслідок їх залиття.
У випадку залиття вашої квартири надважливе значення має належне фіксування факту
такого залиття. У подальшому, у разі відмови винуватця залиття квартири, добровільно
відшкодувати завдану шкоду, виникне необхідність звертатись до суду, де потрібно буде
доводити належними та допустимими доказами факт такого залиття.
1. Відповідно до п. 2.3.6 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій,
що затверджені Наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від
17.05.2005 року № 76 "Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових
територій" у разі залиття, аварії квартир складається відповідний акт, форма якого передбачена
додатком № 4.
Вказаний акт складається комісією балансоутримувача багатоквартирного будинку, в
якому знаходиться квартира, яку було залито.
Згідно Додатку № 4 та роз'яснення Міністерства з питань житлово-комунального
господарства України щодо ремонту квартири після залиття (лист від 29.12.2009 р. N 12/20-11-
1975) в акті повинні бути відображені: дата складання акту (число, місяць, рік); прізвища, ініціали
та займані посади членів комісії; прізвище, ім'я, по батькові власника (наймача, орендаря)
квартири, що зазнала шкоди; адреса квартири, поверх, форма власності; прізвище, ім'я, по
батькові власника (наймача, орендаря) квартири, з вини якого сталося залиття; адреса квартири,
поверх, форма власності; характер залиття та його причини; завдана матеріальна шкода (обсяги
необхідного ремонту приміщень квартири, перелік пошкоджених внаслідок залиття речей та їх
орієнтовна вартість); висновок комісії щодо встановлення вини особи, що вчинила залиття.
Крім складання акту, доцільним буде детальне фотографування пошкоджень, завданих
вашому майну залиттям квартири.
Також слід пам’ятати, що відповідно до ч.3 статті 20 Закону України «Про житлово-
комунальні послуги» від 24.06.2004 споживач зобов'язаний:
1) укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем на
основі типового договору;
2) своєчасно вживати заходів щодо усунення виявлених неполадок, пов'язаних з
отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з власної вини;
3) забезпечувати цілісність засобів обліку комунальних послуг та не втручатися в їх роботу;
4) за власний рахунок ремонтувати та міняти санітарно-технічні прилади і пристрої,
обладнання, що вийшли з ладу з його вини;
5) оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;
6) дотримуватися правил пожежної і газової безпеки, санітарних норм;
7) допускати у приміщення, будинки і споруди представників виконавця/виробника в
порядку, визначеному законом і договором, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-
технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних і
профілактичних оглядів та перевірки показників засобів обліку;
8) дотримуватися вимог житлового та містобудівного законодавства щодо здійснення
ремонту чи реконструкції приміщень або їх частин, не допускати порушення законних прав та
інтересів інших учасників відносин у сфері житлово-комунальних послуг;
 9) своєчасно проводити підготовку жилого будинку, помешкання (в якому він проживає
або яке належить йому на праві власності) та його технічного обладнання до експлуатації в
осінньо-зимовий період;
10) у разі несвоєчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги сплачувати
пеню у встановлених законом чи договором розмірах.
2.Встановлення розміру матеріальної шкоди нанесеної залиттям.
У випадку, якщо акт про залиття складено належним чином та в ньому відображено всю
передбачену законодавством інформацію, то належним доказом розміру матеріальної шкоди
може слугувати кошторис складений відповідною будівельною організацією, яка здійснила
ремонтно-відновлювальні роботи у вашому помешканні (для прикладу: ухвали ВССУ від 16
листопада 2016р. № 644/11576/15-ц; від 31 травня 2017 року у справі № 761/10016/13-ц; від 17
серпня 2017 у справі № 667/8086/15-ц).
Однак, більш надійним доказом буде висновок експертного дослідження, проведений
відповідною експертною установою або атестованим експертом.
Згідно п. 1.3. розділу 1 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та
експертних досліджень Затвердженої Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 № 53/5
(надалі – Інструкція) відповідно до чинного законодавства за дорученням, зокрема, осіб, які
самостійно захищають свої інтереси, та їх представників, виконуються експертні дослідження, що
потребують спеціальних знань та використання методів криміналістики і судової експертизи.
Результати експертних досліджень викладаються в письмових висновках експертних досліджень
згідно з чинним законодавством України.
Відповідно до абз 2 п. 1.8. розділу 1 Інструкції Підставою для проведення експертного
дослідження є письмова заява (лист) замовника (юридичної або фізичної особи) з обов'язковим
зазначенням його реквізитів, з переліком питань, які підлягають розв'язанню, а також об'єктів, що
надаються.
Підпунктом 5.1. п. 5 розділу 2 Інструкції передбачено, що до основних завдань будівельно-
технічної експертизи відноситься визначення вартості будівельних робіт, пов’язаних з
переобладнанням, усуненням наслідків залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу
тощо.
Підпунктом 5.1.1. п. 5 розділу 2 Інструкції встановлено орієнтовний перелік вирішуваних
питань будівельно-технічною експертизою, зокрема:
які пошкодження об’єкта (будівлі, квартири, приміщення, оздоблення тощо) виникли
внаслідок залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу, просідання ґрунту на
підроблюваних територіях тощо?
яка технічна причина пошкоджень та руйнувань об’єкта нерухомого майна (елементів,
конструкцій, інженерних мереж тощо)?
яка вартість ремонтно-будівельних робіт, проведення яких необхідне для усунення
пошкоджень унаслідок залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу, просідання ґрунту
тощо?
який розмір завданої матеріальної шкоди об’єкту (будівлі, квартирі, приміщенню,
оздобленню тощо) унаслідок його залиття, пожежі, стихійного лиха, механічного впливу,
просідання ґрунту тощо?
Таким чином, для встановлення розміру матеріальної шкоди, завданої залиттям вашого
помешкання, а також причин такого залиття (що також буде доцільним встановити у висновку),
необхідно звернутись до відповідної експертної установи або експерта з проханням провести
будівельно-технічне експертне дослідження за результатами якої вирішити вищенаведені
запитання.
У такому випадку, відповідачу буде досить важко спростувати висновки експерта, зроблені
за результатами проведеного дослідження, а витрати на проведення такого дослідження можна
буде стягнути з відповідача у судовому порядку, заявивши у позовній заяві відповідну вимогу.
Але буває й так, що суд не звертає увагу на акти ЖЕКу і пропонує провести комплексну
експертизу квартири. В суді можуть запропонувати провести навіть безкоштовну експертизу за
участю бюро криміналістичних експертиз. Але хоч це й безкоштовно, але зверніть увагу, що ця
експертиза може проводитися від шести місяців до 1 року. І це може стати наслідком затягування
справи, відповідач може провести капітальний ремонт своєї квартири на предмет сантехнічного
обладнання (тобто може замітати сліди свого порушення). Суд може запропонувати обрати й
приватну фірму (на вибір позивача), проте в такому випадку експертиза коштуватиме від двох до
п’яти тисяч гривень. І якщо Ви обрали другий варіант, то безпосередньо дзвоните в компанію і
замовляєте експертизу квартири. Суд вже безпосередньо направляє ухвалу до компанії.
З цього приводу є навіть відповідна судова практика.
ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА справа № 753/6952/17
провадження № 2/753/4428/17
"08" серпня 2017 р. Дарницький районний суд м. Києва в складі
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Дарницького районного суду
м. Києва клопотання позивача у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3, про
відшкодування моральної та матеріальної шкоди завданої внаслідок залиття квартири -
ВСТАНОВИВ:
В провадженні Дарницького районного суду м. Києва знаходиться вказана цивільна
справа.
В судовому засіданні позивач та представник останньої заявили клопотання про
призначення судової будівельно - технічної експертизи для вирішення причини залиття квартири
та вартості матеріального збитку, що є необхідним для доведення вимог позивача, проти чого не
заперечувала представник відповідача.
Вислухавши думки учасників процесу, дослідивши матеріали справи суд вважає, що
клопотання підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
У відповідності до ст. 143 ЦПК України, для з'ясування обставин, що мають значення для
справи і потребують спеціальних знань в галузі науки, мистецтва, техніки або ремесла, суд під час
розгляду справи може призначити експертизу.
Враховуючи те, що предметом спору є відшкодування шкоди внаслідок залиття квартири,
відповідач не визнає, що залиття квартири позивача сталося з її вини та вартість збитків, суд
вважає за необхідне для повного, об'єктивного з'ясування обставин справи та дослідження всіх
доказів призначити у даній справі судову будівельно - технічну експертизу.
Також суд вважає за необхідне роз'яснити учасникам процесу, положення
ст. 146 ЦПК України, відповідно до якої у разі ухилення особи, яка бере участь у справі, від
подання експертам необхідних матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, якщо без
цього провести експертизу неможливо, суд залежно від того, хто із цих осіб ухиляється, а також
яке для них ця експертиза має значення, може визнати факт, для з'ясування якого експертиза була
призначена, або відмовити у його визнанні.
На підставі вище наведеного, керуючись ст.ст. 143, 144, 202, 293 ЦПК України, суд -
УХВАЛИВ:
Призначити у справі судову будівельно - технічну експертизу, проведення якої доручити
експертам ТОВ «Судово - експертий Альянс» (м. Київ, вул. Л. Гавро, 24- Б офіс 37) на вирішення
якої поставити питання:
Яка причина залиття квартири АДРЕСА_1 08.12.2016 року?
Який розмір матеріального збитку завданих внаслідок залиття квартири АДРЕСА_1
08.12.2016 року?
Експертів попередити про кримінальну відповідальність за ст. ст.384, 385 КК України.
В розпорядження експертів надати матеріали цивільної справи № 753/6952/17;
провадження № 2/753/4428/17.
Витрати по проведенню експертизи покласти на ОСОБА_2, яка проживає в АДРЕСА_1.
Провадження у справі на час проведення експертизи зупинити.
Ухвала може бути оскаржена в частині зупинення провадження у справі в апеляційному
порядку до Апеляційного суду м. Києва через Дарницький районний суд м. Києва шляхом подачі
протягом п'яти днів з дня її проголошення апеляційної скарги.
Головуючий: Цимбал І.К.
І після цього проводиться експертиза затопленої квартири. Відповідно до Закону України
«Про судову експертизу» та Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та
експертних осліджень затвердженою Міністерством Юстиції України від 08.10.1998 року (зі
змінами), та науково-методичними рекомендаціями тривалість такої експертизи може тривати 45
днів.
3.Звернення до суду з позовною заявою.
У разі відмови винуватця залиття у добровільному порядку відшкодувати шкоду заподіяну
вашому майну, необхідно звертатись з позовною заявою до суду.
Якщо ви маєте акт, складений у відповідності до законодавства, про встановлення факту
залиття, та належні докази розміру завданої шкоди, то вірогідність задоволення вашого позову
досить велика.
Так, відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 1166 Цивільного кодексу України майнова шкода, завдана
неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної або
юридичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується у
повному обсязі особою, яка її завдала. Особа, яка завдала шкоди, звільняється від її
відшкодування, якщо вона доведе, що шкоди завдано не з її вини.
Відповідно до роз'яснень, що містяться в п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України
від 27 березня 1992 року № 6 «Про практику розгляду судами цивільних справ за позовами про
відшкодування шкоди» шкода заподіяна особі і майну громадянина, підлягає відшкодуванню в
повному обсязі особою, яка її заподіяла, за умови, що дії останньої були неправомірними, між
ними і шкодою є безпосередній причинний зв'язок та є вина зазначеної особи.
Наведене свідчить про те, що цивільне законодавство в деліктних зобов'язаннях
передбачає презумпцію вини; якщо в процесі розгляду справи зазначена презумпція не
спростована, то вона є юридичною підставою для висновку про наявність вини заподіювача
шкоди. (для прикладу: ухвали ВССУ від 30 листопада 2016 року у справі № 760/15560/15-ц; від 7
червня 2017 року у справі № 638/3357/15-ц; від 9 серпня 2017 року у справі № 208/5292/14-а).
Таким чином, обов’язок доказування своєї невинуватості у справі за вашим позовом буде
покладено на відповідача і якщо він не доведе, що невинуватий, то позов буде задоволено і
розмір матеріальної шкоди, завданої залиттям, буде стягнуто на вашу користь.
4. Основні види оцінювання об’єктів нерухомості.
Оцінка нерухомості є найпоширенішим видом оцінної діяльності і включає визначення
вартості об'єкта (юридичних прав на нього) для подальшої операції між продавцем і покупцем.
Оцінка — складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння
принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій
попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості
індивідуальних характеристик оцінюваного об'єкта, а також численних факторів, що впливають на
оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що
використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про
оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.
Міжнародні Стандарти Оцінки і Норми професійної діяльності оцінювача в Україні
передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнаних у професійній оцінній
практиці підходів: дохідного, витратного і порівняльного.
Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу і метод
дисконтування грошового потоку. Метод прямої капіталізації буде застосований у випадках, коли
Експерт вважає, що прогнозований річний чистий операційний доход є постійним і не має чітко
вираженої тенденції до зміни, а період його одержання обмежений у часі. Метод дисконтування
грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли Експерт вважає,
що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими за величиною і
непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Методи дохідного підходу доцільно
застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.
Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення
об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зносу і знецінення.
Основними методами витратного підходу є: метод відтворення і метод заміщення
функціональним аналогом. Практично обидва методи цього підходу ідентичні і розрізняються
лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення
об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта
оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки
спеціалізованих об'єктів, ринок купівлі-продажу яких відсутній.
Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних до
об'єкта оцінки, і внесенні відповідних коректувань з метою обліку відмінностей між об'єктами
аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта.
Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного
ринку даного виду об'єктів. Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів. Міжнародні й
українські нормативні документи з оцінки рекомендують застосовувати при оцінці конкретного
об'єкта якнайбільше підходів і методів у кожнім підході, а при неможливості застосування того або
іншого підходу і методу — давати чіткі пояснення таких обмежень. Замовник повинний знати ці
положення і жадати від оцінювача їхнього строгого дотримання.
На етапі узгодження завдання на оцінку нерухомості й укладання договору Ви можете
замовити оцінювачеві визначення одного або декількох видів вартості об'єкта: ринкової вартості
— найвірогіднішої вартості об'єкта при його продажі на відкритому ринку; ліквідаційної вартості —
вартості об'єкта у випадку, якщо об'єкт повинен бути відчужений у строк менше звичайного строку
експозиції аналогічних об'єктів; інвестиційної вартості — вартості, обумовленої виходячи із
прибутковості об'єкта; при заданих інвестиційних цілях. При здачі об'єкта в оренду оцінювач
визначить обґрунтовану вартість орендної плати й допоможе скласти найефективніший бізнес-
план комерційного використання об'єкта. Визначення різних видів вартості дасть Вам об'єктивну
інформацію про реальну ціну об'єкта що, безсумнівно, буде корисно при прийнятті рішень,
пов'язаних з комерційним використанням оцінюваного об'єкта й керуванням його ринковою
вартістю. Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання
найпоширенішим видом вартості є ринкова вартість.
Оцінювач визначає один або ж декілька видів вартості об'єкта нерухомості:
ринкова вартість — найвірогідніша вартість при продажу об'єкта на відкритому ринку;
відновна вартість — сумарні витрати в поточних ринкових цінах на створення об'єкта,
ідентичного оцінюваному;
ліквідаційна вартість — вартість об'єкта у тому випадку, коли об'єкт оцінки передбачається
продати в строк менше звичайного терміну експозиції для аналогічних об'єктів;
інвестиційна вартість — вартість, яка визначається виходячи з потенційної прибутковості
об'єкта за наявності додаткових умов продажу, інвестування і т. д.