TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

BÀI TẬP NHÓM

Học phần: LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Lớp học phần: 2121101017503.

Ngày phát đề: 18/04/2022

Ngày nộp bài: 25/04/2022

Danh sách nhóm 9 (*)

STT HỌ VÀ TÊN MSSV LỚP
1 Cao Đức Minh Anh 1921003898 19DKB03
2 Lại Ngọc Đức 2021008665 20DKB04
3 Đặng Thị Thu Hà 1921003941 19DKB03
4 Hà Ngọc Hà 1821002512 18DKB04

Bài làm gồm: ..... trang. (**)

Điểm CB chấm thi
Bằng số Bằng chữ (Ký, ghi rõ họ tên)

Lưu ý:
(*) Điền số thứ tự nhóm và danh sách các thành viên trong nhóm.
(**) Sau khi hoàn thành các nội dung, SV nhập tổng số trang của bài làm.

1/11
Câu 1: Yêu cầu về nội dung cần trình bày như sau: (2 điểm)
1.1. Mô tả về khu vực (quận Y) mà nhóm lựa chọn để thực hiện dự án
Quận 2 (thuộc TP Thủ Đức) có tổng diện tích 5.017 ha, trước đây là một trong
những quận lỵ nằm ở phía Đông của thành phố Hồ Chí Minh. Nhưng sau khi thành phố
quy hoạch, cụ thể là 1-1-2021 khu vực này được gom cụm cùng với quận Thủ Đức và
Quận 9 để thành lập TP.Thủ Đức trực thuộc TP.HCM. Hiện quận 2 đã có sự thay đổi
mạnh mẽ để tương xứng với vị thế vùng.
Quận 2 tuy không nằm ở vị trí trung tâm của thành phố Sài Gòn, nhưng cũng sở
hữu vị trí đặc biệt đắc địa. Nơi đây tận hưởng đầy đủ cơ sở hạ tầng bao quanh và có sự
phát triển giao thông mạnh mẽ trong suốt những năm qua. Quận 2 là đầu mối giao thông
về đường bộ, đường sắt nội đô, đường thủy nối liền TP HCM với các tỉnh Đồng Nai,
Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu.
Mặc dù thay đổi đơn vị hành chính, nhưng vị trí của quận 2 vẫn được giữ nguyên.
Các mặt bên của quận lỵ nằm tiếp giáp với những khu vực trọng điểm sau:

- Phía Đông quận 2: Tiếp giáp với quận 9.

- Phía Tây quận 2: Tiếp giáp với nhiều quận trung tâm như Bình Thạnh, quận 1 và
quận 4. Các khu vực này có ranh giới phân chia là sông Sài Gòn.
- Phía Nam quận 2: Nằm liền kề với huyện Nhơn Trạch trực thuộc tỉnh Đồng Nai
có ranh giới xác định là sông Đồng Nai. Ngoài ra, khu vực phía Nam của quận
còn giáp với quận 7 qua con sông Sài Gòn.
- Phía Bắc Quận 2: Giáp với quận Thủ Đức và Quận 9 trực thuộc trong cùng một
thành phố.

Có thể nói rằng quận nhì sở hữu nhiều cửa ngõ giao thương thuận lợi để cư dân di
chuyển từ trong ra ngoài hoặc từ ngoài vào trong. Điều này giúp cho quá trình chuyên
chở hàng hóa và con người lúc nào cũng được thông thương.

Nói tóm lại, quận 2 đang thay đổi từng ngày. Chỉ trong vòng 3 đến 5 năm tới, nơi
đây sẽ trở thành trung tâm hành chính, kinh tế, văn hóa, du lịch và bất động sản của

2/11
TP.Thủ Đức và TP.HCM. Đây là thời điểm vàng để bạn rót tiền vào các dự án đã và
đang triển khai xây dựng tại quận lỵ đầy tiềm năng.

1.2. Thu thập thông tin về giá bán căn hộ và giá bán nhà phố thương mại của các dự
án cạnh tranh trong khu vực (có thể là các dự án đã mở bán, bán xong hoặc sắp
mở bán...)
Các dự án được tìm hiểu là dự án The Metropole Thủ Thiêm, dự án The River Thủ
Thiêm và dự án Empire City Thủ Thiêm đều nằm ở khu đô thị Thủ Thiêm (Quận 2 cũ),
TP. Thủ Đức thuộc TP. Hồ Chí Minh

The Metropole Empire City Thủ The River Thủ

Tiêu chí
Thủ Thiêm Thiêm Thiêm

Lô 1-17 khu Đường Mai Chí

Lô 3.15+3.16 khu
chức năng số 1 Thọ tại khu chức
chức năng số 3
Vị trí KĐT Thủ năng số 2 KĐT
KĐT Thủ Thiêm,
Thiêm, Quận 2, Thủ Thiêm, Quận
Quận 2, TP.HCM
Tp.HCM 2,TP. HCM
Liên doanh Công
ty CP Phát Triển
Công ty Cổ Công ty TNHH và Tài Trợ Địa Ốc

Chủ đầu tư phần Quốc Lộc liên doanh Thành R.C (REFICO) và
Phát Phố Đế Vương Công ty CP Đầu tư
Hạ tầng Kỹ thuật
TP.HCM (CII)
Hồ bơi tràn bờ, hồ nước nóng, spa ngoài trời, nhà hàng, khu
BBQ, coffee, trung tâm thương mại, khu sinh hoạt cộng
Tiện ích Nội khu
đồng, khu thể thao, khu vui chơi trong và ngoài trời cho trẻ
em,..

3/11
 Hệ thống
Hệ thống trung tâm trường học các cấp
Gần quảng
thương mại, trường và trường quốc tế,
trường mua
học, bệnh viện như bệnh viện, các
sắm-Central
Caltavil, Vincom trung tâm thương
Plaza, nhà hát
Mega Mall, mại, khu vui chơi
Opera, trung
Trường quốc tế như: Trường quốc
tâm triển lãm
TAS và AIS…sở tế IPS, Trường
tiêu chuẩn quốc
Ngoại khu hữu thêm những quốc tế Well
tế-Convention
tiện ích tại Quận 1: Spring, Vinschool,
Center, nhà ga
TTTM Vincom Bệnh viện Vinmec,
tuyến Metro số
Center, Diamond trung tâm hành
2, gần bệnh
Plaza,… Phố đi bộ chính, nhà hát
viện, trường
Nguyễn Huệ, nhà Opera…..
quốc tế, khu đô
thờ Đức bà, chợ
thị thể tao,
Bến Thành…

Tổng diện tích 11.369,5 m2 14.500 m2 15.378 m2

Căn hộ 55 – 150 m2 50 – 300m2 57 – 185m2

Quy mô
Shophouse 90 – 215 m2 85 – 220 m2 82 – 243 m2

Căn hộ 175tr 160tr 143tr

Giá
shophouse 260tr 270tr 250tr

Tình trạng dự án Đang mở bán Đang mở bán Đang mở bán

Số điện thoại liên hệ 0919061238 0976370320 0968339379

4/11
 Bảng 1.1 Tổng quan 3 dự án
1.3. Giải thích vì sao lại chọn các dự án ở mục 1.2 để ước tính giá bán căn hộ và giá
bán nhà phố thương mại của dự án chuẩn bị đầu tư?
Lý do nhóm em chọn 3 dự án này là vì cả 3 đều nằm trong khu vực Quận 2 được
xem là điểm sáng đáng đầu tư khi sở hữu nhiều thế mạnh về cơ sở hạ tầng, quỹ đất đai
rộng, tiềm năng du lịch lớn và nguồn cầu nhà ở dồi dào. Là nơi tập trung hệ thống các
trường quốc tế, khu vui chơi giải trí, trung tâm mua sắm hiện đại bật nhất. Nơi đây có
nhiều mảng xanh ven sông, tạo không gian sống gần gũi thiên nhiên, trong lành sạch sẽ
nhưng không kém phần tiện nghi, hiện đại. Không gian sống ở quận 2 an ninh, thoáng
mát, gần gũi với thiên nhiên. Mật độ dân cư ở đây không quá đông nên sẽ giảm ô nhiễm
tiếng ồn, khói bụi, kẹt xe hơn. Bên cạnh đó, sự phát triển của cơ sở hạ tầng dẫn đến thị
trường bất động sản ở khu vực này càng bùng nổ, nhu cầu tìm nhà thuê của bộ phận văn
phòng tăng vọt. Đây là nơi tập trung những khu dân cư cao cấp, sang chảnh, được quy
hoạch bài bản như Thảo Điền, An Phú – An Khánh,…Là khu vực hội tụ của giới trí
thức, thượng lưu cũng như các chuyên gia trong và ngoài nước. Đông đảo người dân
chọn mua nhà đất Quận 2 để an cư bởi cộng đồng dân cư văn minh, hiện đại tại nơi đây.
Dự án khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những điểm hấp dẫn then chốt của quận 2.
Vì vậy, quận lỵ này được chọn làm tâm điểm để phát triển loạt dự án bất động sản
trong tương lai. Đặc biệt, khu đô thị Thủ Thiêm là một trong những trung tâm thương
mại chủ lực mới của Quận 2 nói riêng và TP.HCM nói chung. Đây là khu vực ưu tiên
phát triển hàng đầu của thành phố HCM. Thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển của thị trường
nhà ở trong quận, đặc biệt là phân khúc căn hộ để bán. Nơi đây được kỳ vọng trở thành
trung tâm kinh tế, tài chính và xã hội của thành phố trong 5 - 10 năm tới.
Bên cạnh đó, theo dữ liệu khảo sát thị trường giá, nhận thấy 3 dự án trên bao gồm
The Metropole Thủ Thiêm, The River Thủ Thiêm và Empire City Thủ Thiêm có các
yếu tố cạnh tranh với dự án đầu tư nên nhóm em chọn 3 dự án này làm căn cứ để ước
tính giá bán căn hộ và giá bán nhà phố thương mại cho dự án chuẩn bị đầu tư.
1.4. Xác định giá bán căn hộ, giá bán nhà phố thương mại dự kiến của dự án đầu tư?
Từ dữ liệu Bảng 1.1 Tổng quan 3 dự án nhóm em tính toán và phân tích giá dựa
trên 2 yếu tố là vị trí và diện tích của sản phẩm bao gồm (căn hộ và shophouse) đối với

5/11
mỗi dự án trên đều có quy mô về diện tích khác nhau, nhưng khi tính giá tiền trên diện
tích này thì mức giá của 3 dự án gần như là ngang bằng nhau, từ đó nhóm em so sánh
giá của 3 dự án đối thủ cạnh tranh tại Quận 2, nhóm em dự tính giá dự án đầu tư như
sau:
Giá căn hộ: 140tr/m2
Giá shophouse: 230tr/m2

Câu 2: Xác định tổng vốn đầu tư của dự án và lập bảng kế hoạch đầu tư. (1 điểm)
- Diện tích khu đất: 9.000 m2
- Cơ cấu sử dụng đất:
+ Diện tích đất xây dựng khu căn hộ: 50% x 9.000 = 4.500 m2
+ Diện tích đất xây dựng khu shophouse: 30% x 9.000 = 2.700 m2
+ Diện tích đất giao thông, công viên : 20% x 9.000 = 1.800 m2
- Diện tích sàn xây dựng:
+ Khu căn hộ: 4.500 x 15 = 67.500 m2
+ Khu shophouse: 2.700 x 4 = 10.800 m2
- Chi phí QSDĐ: 80 x 9.000 = 720.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng:
+ Khu căn hộ: 7,5 x 67.500 = 506.250 triệu đồng.
+ Khu shophouse: 6 x 10.800 = 64.800 triệu đồng.
+ Đường giao thông, công viên: 2 x 1.800 = 3.600 triệu đồng.
ĐVT: Triệu đồng

Bảng kế hoạch đầu tư dự án

TT Hạng mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Tổng
1 CP QSDĐ 720.000 720.000
2 CP xây dựng 133.650 285.525 155.475 574.650
Khu căn hộ 101.250 253.125 151.875 506.250
Khu nhà phố
32.400 32.400 64.800
thương mại
Đường giao thông,
3.600 3.600
công viên
3 Tổng 720.000 133.650 285.525 155.475 1.294.650

6/11
Câu 3: Lập bảng kế hoạch trả nợ và lãi vay. (1 điểm)
- Tổng vốn đầu tư: 1.294.650 triệu đồng
- Vốn Chủ sở hữu: 40% x 1.294.650 = 517.860 triệu đồng
- Vốn vay: 60% x 1.294.650 = 776.790 triệu đồng
- Bảng kế hoạch vay và trả nợ:
+ Thời gian của khoản vay: 3 năm
+ Phương thức thanh toán: Trả nợ gốc đều hàng năm
+ Lãi suất: 12%
776.790
+ Số dư nợ gốc trả hàng năm: = 258.930 triệu đồng
3
ĐVT: Triệu đồng

Bảng kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay

TT Hạng mục Năm 1 Năm 2 Năm 3
1 Dư nợ đầu kỳ 776.790 517.860 258.930
2 Lãi p/s trong kỳ 93.215 62.143 31.072
3 Thanh toán trong kỳ 352.145 321.073 290.002
Nợ gốc đến hạn 258.930 258.930 258.930
Lãi vay đến hạn 93.215 62.143 31.072
4 Dư nợ cuối kỳ 517.860 258.930 0
Câu 4: Xác định doanh thu và chi phí hoạt động, lập bảng kết quả hoạt động kinh
doanh. (2 điểm)
* Xác định doanh thu
- Diện tích thương phẩm khu căn hộ: 67.500 x 80% = 54.000 m2
- Giá bán khu căn hộ : 140 triệu/m2
- Giá bán khu shophouse: 230 triệu/m2.
- Doanh thu khu căn hộ:
+ Năm 1: 30% x 54.000 x 140 = 2.268.000 triệu đồng
+ Năm 2: 50% x 54.000 x 140 = 3.780.000 triệu đồng
+ Năm 3: 20% x 54.000 x 140 = 1.512.000 triệu đồng
- Doanh thu khu shophouse:
+ Năm 1: 30% x 10.800 x 230 = 745.200 triệu đồng
+ Năm 2: 50% x 10.800 x 230 = 1.242.000 triệu đồng
+ Năm 3: 20% x 10.800 x 230 = 496.800 triệu đồng

7/11
 ĐVT: Triệu đồng

Bảng doanh thu dự án

TT Hạng mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Tổng
1 Căn hộ 2.268.000 3.780.000 1.512.000 7.560.000
2 Shohouse 745.200 1.242.000 496.800 2.484.000
3 Tổng 3.013.200 5.022.000 2.008.800 10.044.000

* Xác định chi phí hoạt động:

- Chi phí quảng cáo, bán hàng năm 1: 3.013.200 x 3% = 90.396 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo, bán hàng năm 2: 5.022.000 x 3% = 150.660 triệu đồng
- Chi phí quảng cáo, bán hàng năm 3: 2.008.800 x 3% = 60.264 triệu đồng
* Xác định kết quả hoạt động kinh doanh
ĐVT: Triệu đồng

Bảng kết quả hoạt động kinh doanh

TT Hạng mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Tổng
Tổng
1 3.013.200 5.022.000 2.008.800 10.044.000
doanh thu
Tổng chi
2 720.000 224.046 436.185 215.739 1.595.970
phí
Tổng vốn
2.1 720.000 133.650 285.525 155.475 1.294.650
đầu tư
CP QSDĐ 720.000 720.000
CP XD 133.650 285.525 155.475 574.650
CP Hoạt
2.2 90.396 150.660 60.264 301.320
động
CP QC,BH 90.396 150.660 60.264 301.320
LNTT&lãi
3 -720.000 2.789.154 4.585.815 1.793.061 8.448.030
vay
Chi phí lãi
93.215 62.143 31.072 186.430
vay
4 LNTT -720.000 2.695.939 4.523.672 1.761.989 8.261.600
LNTT lũy
-720.000 1.975.939 6.499.611 8.261.600
kế
Thuế
493.985 1.130.918 440.497 2.065.400
TNDN
5 LNST -720.000 2.201.954 3.392.754 1.321.492 6.196.200

8/11
 Câu 5: Lập bảng ngân lưu theo quan điểm Chủ sở hữu. (1 điểm)
ĐVT: Triệu đồng

Bảng ngân lưu theo EPV

TT Hạng mục Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Tổng
Ngân lưu
1 3.013.200 5.022.000 2.008.800 10.044.000
vào
Doanh thu 3.013.200 5.022.000 2.008.800 10.044.000
2 Ngân lưu ra 720.000 224.046 436.185 215.739 1.595.970
Tổng vốn
720.000 133.650 285.525 155.475 1.294.650
đầu tư XD
CP hoạt
90.396 150.660 60.264 301.320
động
Ngân lưu
3 ròng trước -720.000 2.789.154 4.585.815 1.793.061 8.448.030
thuế
Thuế TNDN 493.985 1.130.918 440.497 2.065.400
Ngân lưu
4 ròng sau -720.000 2.295.169 3.454.897 1.352.564 6.382.630
thuế (TIP)
Ngân lưu tài
5 776.790 -352.145 -321.073 -290.002 -186.430
trợ
Vốn vay 776.790 776.790
Thanh toán
352.145 321.073 290.002 963.220
nợ và lãi vay
Ngân lưu
6 ròng sau 56.790 1.943.024 3.133.824 1.062.562 6.196.200
thuế (EPV)

Câu 6: Tính tỷ suất chiết khấu phù hợp cho dự án. Giải thích cách tính (1 điểm)
*Tỷ suất chiết khấu cho dự án:

𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑊𝐷 × 𝐾𝐷 + 𝑊𝐸 × 𝐾𝐸
= 60% × 12% + 40% × 20%
= 15,2%

9/11
*Giải thích: Suất chiết khấu của dự án được tính căn cứ vào chi phí sử dụng vốn, vì đã
có dữ liệu ngân lưu ròng có lá chắn thuế (TIP) nên nhóm tính tỷ suất chiết khấu dựa
trên chi phí vốn bình quân không có lá chắn thuế theo công thức:

𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝑊𝐷 × 𝐾𝐷 + 𝑊𝐸 × 𝐾𝐸

Trong đó:

+ WD: Tỷ lệ vốn vay

+ KD: Tỷ suất sinh lợi vốn vay
+ WE: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu
+ KE: Tỷ suất sinh lợi trên chủ sở hữu

Câu 7: Tính NPV và nhận xét tính khả thi của dự án (1 điểm)
*Tính NPV:
𝐶𝐹1 𝐶𝐹2 𝐶𝐹𝑛
𝑁𝑃𝑉 = 𝐶𝐹0 + + 2
…
(1 + 𝑟 ) (1 + 𝑟 ) (1 + 𝑟)𝑛
2.295.169 3.454.897 1.352.564
= −720.000 + + +
(1 + 15,2%) (1 + 15,2%)2 (1 + 15,2%)3
= 4.760.379 triệu đồng

* Vì NPV = 4.760.379 > 0 nên dự án khả thi

Câu 8: Tính IRR của dự án, giả sử các cổ đông yêu cầu tỷ suất sinh lợi là 25%, theo
các bạn, dự án trên có được các cổ đông chấp nhận đầu tư hay không? (1 điểm)
*IRR được tính bằng cách quy NPV chuỗi lợi ích ròng về = 0 và IRR là suất chiết
khấu làm cho NPV =0

Ta có NPV = 0
2.295.169 3.454.897 1.352.564
=> 0 = −720.000 + + +
(1 + 𝐼𝑅𝑅 ) (1 + 𝐼𝑅𝑅 )2 (1 + 𝐼𝑅𝑅)3
=> IRR = 3,380924226 ≈ 338,1%
IRR = 338,1% > 25% => Dự án được chấp nhận đầu tư

10/11
 BẢNG ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ LÀM VIỆC CÁ NHÂN
STT Họ tên sinh viên Nhiệm vụ được phân công Mức độ hoàn thành (*) Nhận xét của các thành viên khác Ký tên (**)
1 Cao Đức Minh Anh Câu 1,2,3,6, trình bày word. 10
2 Lại Ngọc Đức Câu 3,4,5,6,7,8. 10
3 Đặng Thị Thu Hà Câu 1,2,4,5,7. 10
4 Hà Ngọc Hà Câu 6,7,8 10

Lưu ý:
(*): Nhóm đánh giá mức độ hoàn thành theo thang điểm 10. Nếu thành viên đó hoàn thành được 50% khối lượng công việc, phần việc còn lại do các
thành viên khác hỗ trợ và điều chỉnh thì đánh giá là 5/10.
(**): Các thành viên trong nhóm ký tên xác nhận đồng ý với nội dung của bảng đánh giá kết quả làm việc cá nhân trước khi nộp bản cứng về cho GV.

11/11