자본시장법, 외부감사법

부동산 개발사업과 관련하여

법무법인 송천

서울 서초구 서초대로 274, 9층(서초동, 블루콤타워) TEL. 02. 585. 1472, FAX. 070. 4275. 1932 E-mail. sclaw-co@songcheonlaw.com
 목차

 부동산 개발사업
 개발사업의 금융구조
 자금조달의 유형
 부동산 개발사업 리스크/신용공여
 신탁
 외부감사 대상회사
 손해배상

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I. 부동산 개발사업
 부동산 개발사업

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “부동산개발”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위는 제외한다.

가. 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위

나. 건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위. 이 경우 “건축”, “대수선”,
“리모델링”은 「건축법」 제2조제1항제8호부터 제10호까지의 규정에 따른 “건축”, “대수선” 및 “리모델링”을 말하고,
“용도변경”은 같은 법 제19조에 따른 “용도변경”을 말한다.
 부동산 개발사업

Planning Engineering Construction Operation & Maintenance

PJT발굴 기획 사업타당성검토 기본설계 실시설계 조달 시공 시운전 인도 운영 유지보수
(Feasibility Study)

도급사업

턴키사업

종합 엔지니어링 사업 / CM(Construction Management)

기획 제안형 사업

시공역량 + Engineering역량 + 사업관리역량 + 종합적 사업창출 능력

 개발사업의 다양한 관계자

개발사업의 주체 대주(1.브릿지, 2.본PF)

시행사 증권사
수분양자 SPC

은행

PFV
분양보증
(주택도시보증공사) 펀드
펀드투자자
자산운용회사(펀드운용)
수탁회사

* 대출채권의 유동화 (ABS, ABCP) etc.

신탁회사 시공사
 부동산 개발사업의 법적 쟁점

개발사업의 구체적 내용에 따라 근거법규가 다를 수 있음

 아파트 개발사업

 상가 개발사업

 도시 정비사업

 도시개발사업

 토지거래허가구역내 사업

 주택법에 따른 사업
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II. 개발사업의 금융구조

 개발사업의 거래구조 (기본구조)

Sponsor ① Sponsor

사업약정

② 대출
시행사 대 주
채무인수(연대보증)
책임준공
④ 공사도급 시행권 제1순위
자금관리 인수약정 ③ 토지신탁 우선수익권
대리사무

시공사 신탁회사
제2순위 우선수익권

① 주주간계약(Joint Venture Agreement) : 시행사 출자자간의 시행사 경영 및 수익배분에 관한 내부약정

② 대출약정, 담보계약(예금근질권, 보험근질권, 주식근질권, 부동산근저당권, 양도담도권, 연대보증, 시행권/시공권 포기각서, 채무인수약정,
책임준공확약, 추가출자약정, 자금보충약정 등
③ 부동산담보신탁계약, 대리사무계약
④ 공사도급계약
 PFV 구조

자금관리사무 자산관리회사
수탁회사 AMC
출자자(사업주,
대주단
건설회사, 재무적
투자자, 운영회사)
(신디케이트론)

원리금 대출(PF)
상환 위탁 사업관리
배당 자본금 대출
출자 이자

Equity Debt
프로젝트 수행

프로젝트
PFV(Priject Financing Vehicle
수익
 PF- ABCP 구조

업무위탁자 자산관리자
수분양자
분양 분양대금
투자자
대출채권 및 담보권 대출채권
신탁회사 사업부지 신탁
시행사 (대출금 상환)
대 주 양도
SPC ABCP 투자자
대출 양수대금 매각대금
투자자
공사도급 신용보강
신용보강
(채무인수/연대보증)
책임준공
시공사

ABCP : Asset Backed Commercial Paper

 펀드 구조

투자자
(수익자)

(Bridge Loan) 대출채권

투자자
토지신탁 대출채권 및 담보권 양도
신탁회사 시행사 대 주 펀드 (수익자)

투자자
(수익자)
공사도급
채무인수(연대보증)
책임준공
시공사

집합투자업자 신탁업자
(자산운용사) (수탁회사)
 리츠 (REIT’s, 부동산 투자회사)의 구조
 자기관리리츠

자산보관기관
(은행, 부동산신탁 등)

위탁수수료 자산보관서비스

부동산투자회사
임대료/ (90%이상)
투자자산 투자수익
(REIT’s)
배당 투자자
주주총회
(부동산, 예금,
이사회 (기관투자자/개인현물출자자)
부동산관련 유가증권) 투자 이사/감사 투자
자산운용 전문인력

투자자문

부동산투자자문회사
 리츠 (REIT’s, 부동산 투자회사)의 구조
 위탁관리리츠 / 기업구조조정리츠(CR리츠)

일반사무 등 위탁기관 자산보관기관

(신탁경영 은행 등) (은행, 부동산신탁 등)

일반사무처리 위탁 자산보관위탁

임대료/ (90%이상)
투자자산 투자수익 부동산투자회사 배당 투자자
(부동산, 예금, (REIT’s) (기관투자자/개인현물출자자)
부동산관련 유가증권) 투자 명목회사 투자

위탁운용 위탁수수료

부동산투자
자문회사
자산관리회사
(AMC)

국토교통부 장관 설립인가,
자본금 70억원이상,
자산운용 전문인력 5인 이상
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III. 자금조달의 유형
 부동산 개발사업 자금조달 유형

 자기자본 vs 타인자본

 지분투자 방식(Equity) vs 차입방식(Loan)

 자금조달 유형

 대출을 통한 자금조달

 유동화를 통한 자금조달

 투자도관체를 통한 자금조달

 기타
 1. 대출을 통한 자금조달

 기업금융 프로젝트 파이낸스(PF)

 브릿지론(Bridge loan)과 본PF

 브릿지론: 일시적인 자금 조달을 위해 비교적 고금리로 자금을 차입하는 것. 부동산 개발사업 초기에 사업부지 계약금이나 초기 사업비를
조달하기 위하여 차입하는 것

 본 PF: 사업부지 매매대금 및 공사대금 등을 조달하여야 하기 때문에 브릿지론에 비하여 훨씬 금액이 크고, 대출기간도 공사 완공 이후까지
포괄하여야 하므로 장기간이며, 사업부지에 대하여 신탁 등을 통하여 담보를 확보

 신디케이트 대출(Syndicated Loan)

: 여러 기관이 대주단을 구성하여 함께 참여하는 경우
 2. 유동화를 통한 자금조달

 자산유동화:
대출채권 등 자산을 기초로 증권을 발행하거나 대출을 일으켜 자금을 조달하는 것

 자산유동화 유형

- 자금차입방식 : 자산담보부대출(ABL, 자산을 기초로 자금을 차입)

- 증권발행방식 : 자산유동화증권(ABS, 자산유동화에 관한 법률), 자산유동화기업어음(ABCP),
전자단기사채(ABSTB)
 ABL(자산담보부대출)
자산담보부대출 방식(ABL : Asset Backed Loan technique)

채권양도 통지 및 승낙 자금보증약정
자금관리자 시공사

공사비 청구
예금반환 1종 수익권 담보제공
공사비 Cash 확보 채권신탁
2종 수익권

ABL 실행
신탁회사 SPC 대 주
1종 수익권
원리금 상환

금융주간사
 ABS, ABCP, ABSTB

자산유동화증권(ABS : Asset Backed Securities)

자산유동화 기업어음(ABCP : Asset Backed Commercial Paper)
전자단기사채(ABSTB : Asset Backed Short-Term Bond)

자산관리자 업무위탁자

투자자

투자자
신탁회사 시행사 SPC
ABS, ABCP, ABSTB 발행
투자자

시공사
 3. 투자도관체를 통한 자금조달

 도관체에 투자를 유치하는 방식으로 자금을 조달하는 방법

Ex) PFV(Project Financing Vehicle)

리츠(REIT’s)
부동산집합투자기구(부동산펀드, 자본시장법)

 투자자는 대출이 아닌 지분(equity)투자로 개발사업에 참여

 대출이 허용되지 않는 경우에 활용될 수 있고, 대출에 의한 이자수익 이상의 배당수익을 얻으려는 경우
 3-1.프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle, PFV)

 근거: 조세특례제한법. 시행사, 시공사, 재무적 투자자 등 관계 당사자들이 공동으로 특수목적법인(SPC)을 설립하여 사업을 진행

 PFV 설립 및 운영 시 유의사항 : PFV는 법인설립시 감면 여부가 확정되고 법인 청산시까지 제반 요건을 구비하여야 조세효과를
누릴 수 있음

 PFV에 대한 세제지원
• 법인세 : 배당가능이익의 90%이상 배당시 배상금액을 소득금액에서 공제(조세특례제한법 제104조의31 제1항)
• 재산세 및 종합부동산세
 재산세는 별도, 종합합산과세대상이며, 종합부동산세 납세의무 있음
 주택이외 건축물은 종합부동산세 제외
• 지방세 중과세율 적용 배제 특례 (지방세특례제한법 제180조의2 : 구 법인세법 제51조의2 제1항 9호에 적용)
• 조세특례제한법상 취득부동산에 취득세 30%감면혜택 X (2014년 12월 23일자 개정으로 삭제)
 3-1.프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle, PFV)
조세특례제한법 제104조의31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)
① 「법인세법」 제51조의2제1항제1호부터 제8호까지의 규정에 따른 투자회사와 유사한 투자회사로서 다음
각 호의 요건을 모두 갖춘 법인이 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 사업연도에 대하여 대통령령으로
정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 배당을 결의한 잉여금 처분의
대상이 되는 사업연도의 소득금액에서 공제한다.
1. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는
특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것
2. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것
3. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것
4. 「상법」이나 그 밖의 법률의 규정에 따른 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것
5. 발기인이 「기업구조조정투자회사법」 제4조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하고
대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것
6. 이사가 「기업구조조정투자회사법」 제12조 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것
7. 감사는 「기업구조조정투자회사법」 제17조에 적합할 것. 이 경우 “기업구조조정투자회사”는
“회사”로 본다.
8. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령으로 정하는
요건을 갖출 것
② 「법인세법」 제51조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득공제신청을 하여야 한다.
조세특례제한법 시행령 제104조의28(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)
① 법 제104조의31제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 배당가능이익”이란 「법인세법 시행령」
제86조의2제1항에 따라 계산한 금액을 말한다.
② 「법인세법」 제51조의2제1항 각 호와 유사한 투자회사가 「주택법」에 따라 주택건설사업자와 공동으로
주택건설사업을 수행하는 경우로서 그 자산을 주택건설사업에 운용하고 해당 수익을 주주에게 배분하는
때에는 법 제104조의31제1항제1호의 요건을 갖춘 것으로 본다.
③ 법 제104조의31제1항제5호에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 발기인 중 1인 이상이 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것
가. 「법인세법 시행령」 제61조제2항제1호부터 제4호까지, 제6호부터 제13호까지 및 제24호의 어느
하나에 해당하는 금융회사 등
나. 「국민연금법」에 따른 국민연금공단(「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호에 따른 방식으로
민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에 한정한다)
2. 제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이 100분의 5(제1호가목 또는 나목에 해당하는 발기인이
다수인 경우에는 이를 합산한다) 이상의 자본금을 출자할 것
조세특례제한법 시행령 제104조의28(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)
④ 법 제104조의31제1항제8호에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 자본금이 50억원 이상일 것. 다만, 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제4조제2호에 따른
방식으로 민간투자사업을 시행하는 투자회사의 경우에는 10억원 이상일 것으로 한다.
2. 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조에서
“자산관리회사”라 한다)에게 위탁할 것. 다만, 제6호 단서의 경우 「건축물의 분양에 관한 법률」
제4조제1항제1호에 따른 신탁계약에 관한 업무는 제3호에 따른 자금관리사무수탁회사에 위탁할
수 있다.
가. 해당 회사에 출자한 법인
나. 해당 회사에 출자한 자가 단독 또는 공동으로 설립한 법인
3. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업을 경영하는 금융회사 등(이하 이 조에서
“자금관리사무수탁회사”라 한다)에 자금관리업무를 위탁할 것
4. 주주가 제3항 각 호의 요건을 갖출 것. 이 경우 “발기인”을 “주주”로 본다.
5. 법인설립 등기일부 터 2 개월 이 내 에 다음 각 목의 사항을 적 은 명목회사설 립신고 서에
기획재정부령으로 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 신고할 것
가. 정관의 목적사업
나. 이사 및 감사의 성명ㆍ주민등록번호
다. 자산관리회사의 명칭
라. 자금관리사무수탁회사의 명칭
6. 자 산 관 리 회 사 와 자 금 관 리 사 무 수 탁 회 사 가 동 일 인 이 아 닐 것 . 다 만 , 해 당 회 사 가
자금관리사무수탁회사(해당 회사에 대하여 「법인세법 시행령」 제43조제7항에 따른 지배주주등이
아닌 경우로서 출자비율이 100분의 10 미만일 것)와 「건축물의 분양에 관한 법률」 제4조제1항
제1호에 따라 신탁계약과 대리사무계약을 체결한 경우는 제외한다.
⑤ 법 제104조의31제1항에 해당하는 법인이 제4항 제5호에 따라 신고한 후에 이사ㆍ감사 및 주주가 법
제104조의31제1항 제6호ㆍ제7호 및 이 조 제4항제4호의 요건을 충족하지 못하게 되는 경우로서 그
사유가 발생한 날부터 1개월 이내에 해당 요건을 보완하는 경우에는 그 법인은 해당 요건을 계속
충족하는 것으로 본다.
⑥ 법 제104조의31제1항에 해당하는 법인이 제4항 제5호에 따라 신고한 후에 같은 호 각 목의 어느
하나에 해당하는 사항이 변경된 경우에는 그 법인은 변경사항이 발생한 날부터 2주 이내에 해당
변경사항을 적은 명목회사변경신고서에 기획재정부령으로 정하는 서류를 첨부하여 납세지 관할
세무서장에게 신고해야 한다.
⑦ 법 제104조의31제1항에 따라 공제하는 배당금 상당액이 해당 배당을 결의한 잉여금 처분의 대상이
되는 사업연도의 소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 본다.
⑧ 법 제104조의31제1항을 적용받으려는 법인은 「법인세법」 제60조에 따른 과세표준신고와 함께
기획재정부령으로 정하는 소득공제신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다.
⑨ 「법인세법」 제51조의2제2항제1호 단서에 해당하는 법인은 소득공제신청을 할 때 제8항에 따른 서류
외에 배당을 받은 동업기업으로부터 법 제100조의23제1항에 따른 신고기한까지 제출받은
기획재정부령으로 정하는 동업기업과세특례적용 및 동업자과세여부 확인서를 추가로 첨부해야 한다.
 3-1.프로젝트금융투자회사(Project Financing Vehicle, PFV)

지방세특례제한법

제180조의2(지방세 중과세율 적용 배제 특례)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산의 취득에 대해서는 「지방세법」에 따른 취득세를

과세할 때 2021년 12월 31일까지 같은 법 제13조제2항 본문 및 같은 조 제3항의 세율을
적용하지 아니한다. <개정 2015. 12. 29., 2018. 12. 24.>
1. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사가 취득하는 부동산
2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호에 따른 부동산집합투자기구의
집합투자재산으로 취득하는 부동산
3. 「법인세법」 제51조의2제1항 제9호에 해당하는 회사가 취득하는 부동산

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 설립등기(설립 후 5년 이내에 자본 또는 출자액을 증가하는

경우를 포함한다)에 대해서는 「지방세법」에 따른 등록면허세를 과세할 때 2021년 12월
31일까지 같은 법 제28조 제2항ㆍ제3항의 세율을 적용하지 아니한다. <개정 2015. 7. 24.,
2015. 8. 28., 2015. 12. 29., 2018. 12. 24.>
1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항 제2호, 같은 조 제19항 제1호 및
제249조의13에 따른 투자회사, 경영참여형 사모집합투자기구 및 투자목적회사
2. 「기업구조조정투자회사법」 제2조제3호에 따른 기업구조조정투자회사
3. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(같은 호 가목에 따른 자기관리
부동산투자회사는 제외한다)
4. 대통령령으로 정하는 특수 목적 법인
5. 「법인세법」 제51조의2제1항 제9호에 해당하는 회사
6. 「문화산업진흥 기본법」 제2조제21호에 따른 문화산업전문회사
7. 「선박투자회사법」 제3조에 따른 선박투자회사
 3-1.PFV 구조

자금관리사무 자산관리회사
수탁회사 AMC
출자자(사업주,
대주단
건설회사, 재무적
투자자, 운영회사)
(신디케이트론)

원리금 대출(PF)
상환 위탁 사업관리
배당 자본금 대출
출자 이자

Equity Debt
프로젝트 수행

프로젝트
PFV(Priject Financing Vehicle
수익
 3-2.리츠(REIT’s, 부동산투자회사)

 REIT’s : Real Estate Investment Trust ; 부동산 투자회사

 주식공모 등을 통해 투자자로부터 모은 자금을 부동산 등에 투자, 운용하는 것을 목적으로 부동산 투자회사법에 따라 적합하게 설립된
회사 : 국토해양부장관의 인가/ 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하여 운용하고 그 수익을 투자자에게 배분하는 부동산
간접투자기구로서 상법상의 주식회사 형태로 설립

 리츠의 유형 : 자기관리리츠 / 위탁관리리츠 / 기업구조조정리츠(CR리츠)

• 자기관리 리츠(실체형 회사) : 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자ㆍ운용을 직접 수행하는 회사
• 위탁관리 리츠(명목형 회사) : 자산의 투자ㆍ운용을 자산관리회사(AMC)에 위탁하는 회사
• 기업구조조정 리츠(명목형 회사) : 부동산투자회사법 제49조의2제1항 각 호의 부동산을 투자 대상으로 하며 자산의
투자ㆍ운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사/ 기업구조조정용 부동산에 투자

 개발전문리츠는 상장에 관계없이 개발사업에 70%이상 투자 운용해야 하고, 일반리츠는 상장 후 총자산의 30% 이내만 투자
가능하도록 되어있었으나 폐지됨. 개발전문 리츠가 폐지됨에 따라 개발사업 투자비율을 주주총회 특별결의 사항으로 정할 수 있다.
 3-2.리츠(REIT’s, 부동산투자회사)의 구조
 자기관리리츠

자산보관기관
(은행, 부동산신탁 등)

위탁수수료 자산보관서비스

부동산투자회사
임대료/ (90%이상)
투자자산 투자수익
(REIT’s)
배당 투자자
주주총회
(부동산, 예금,
이사회 (기관투자자/개인현물출자자)
부동산관련 유가증권) 투자 이사/감사 투자
자산운용 전문인력

투자자문

부동산투자자문회사
 3-2.리츠(REIT’s, 부동산투자회사)의 구조
 위탁관리리츠 / 기업구조조정리츠(CR리츠)

일반사무 등 위탁기관 자산보관기관

(신탁경영 은행 등) (은행, 부동산신탁 등)

일반사무처리 위탁 자산보관위탁

임대료/ (90%이상)
투자자산 투자수익 부동산투자회사 배당 투자자
(부동산, 예금, (REIT’s) (기관투자자/개인현물출자자)
부동산관련 유가증권) 투자 명목회사 투자

위탁운용 위탁수수료

부동산투자
자문회사
자산관리회사
(AMC)

국토교통부 장관 설립인가,
자본금 70억원이상,
자산운용 전문인력 5인 이상
 3-2. 리츠(REIT’s) 자산의 투자 운용 방법
부동산투자회사법
제21조(자산의 투자ㆍ운용 방법)
① 부동산투자회사는 그 자산을 다음 각 호의 어느 하나에 투자하여야 한다.
1. 부동산
2. 부동산개발사업
3. 지상권, 임차권 등 부동산 사용에 관한 권리
4. 신탁이 종료된 때에 신탁재산 전부가 수익자에게 귀속하는 부동산 신탁 수익권
5. 증권, 채권
6. 현금(금융기관의 예금을 포함한다)
② 부동산투자회사는 제1항 각 호에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로
투자ㆍ운용하여야 한다.
1. 취득, 개발, 개량 및 처분
2. 관리(시설운영을 포함한다), 임대차 및 전대차
3. 제2조제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등 대통령령으로 정하는 자에
대하여 부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법에 따른 대출, 예치
 토지를 택지ㆍ공장용지 등으로 개발하는 사업
 공유수면을 매립하여 토지를 조성하는 사업
 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 신축하거나 재축(再築)하는 사업
 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 연면적의 100분의 10 이상의 범위에서 증축하거나
개축하는 사업으로서 증축 또는 개축되는 면적이 3천제곱미터를 초과하는 사업
 건축물이나 그 밖의 인공구조물을 이전하는 사업
부동산투자회사법 시행령
제17조의2(대출의 대상 및 방법)
① 법 제21조 제2항 제3호에서 “제2조 제4호에 따른 부동산개발사업을 목적으로 하는 법인 등
대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 자를 말한다. <개정 2021. 2. 17.>
1. 부동산개발사업을 영위하는 법인(부동산투자회사, 부동산집합투자기구 및 「자본시장과
금융투자업에 관한 법률」에 따른 부동산신탁업만을 영위하는 신탁업자를 포함한다)
2. 「사회기반시설에 대한 민간투자법」 제2조제7호에 따른 사업시행자
3. 「유료도로법」 제23조의2제1항에 따른 민자도로사업자
4. 부동산개발을 위해 설립되고 「조세특례제한법」 제104조의31제1항의 요건에 해당하는 법인
② 법 제21조 제2항 제3호에서 “부동산에 대한 담보권 설정 등 대통령령으로 정한 방법”이란 다음 각
호의 요건을 모두 충족하는 방법을 말한다.
1. 정관에서 자산의 투자ㆍ운용방법으로서 대출에 관한 사항을 정하고 있을 것
2. 부동산에 대하여 담보권을 설정하거나 시공사 등으로부터 지급보증을 받는 등 대출금을
회수하기 위한 적절한 수단을 확보할 것
3. 대출의 한도를 부동산투자회사의 자산총액에서 부채총액을 뺀 가액의 100분의 100으로
유지할 것
4. 그 밖에 대출의 방법 및 절차에 관한 사항으로서 투자자 보호를 위해 국토교통부장관이 정하여
고시하는 사항을 준수할 것
 3-2.자금 차입 및 사채 발행
부동산투자회사법
9. 「 자 본 시 장 과 금 융 투 자 업 에 관 한 법 률 」 에 따 른 투 자 매 매 업 자 ㆍ 투 자 중 개 업 자 ㆍ
제29조(차입 및 사채 발행) 신탁업자ㆍ종합금융회사 및 증권금융회사
10. 「금융지주회사법」에 따른 금융지주회사
① 부동산투자회사는 영업인가를 받거나 등록을 한 후에 자산을 투자ㆍ운용하기 위하여 또는 11. 「보험업법」에 따른 보험회사
기존 차입금 및 발행사채를 상환하기 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 자금을 12. 「신용보증기금법」에 따른 신용보증기금
차입하거나 사채를 발행할 수 있다. 13. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금
② 제1항에 따른 자금차입 및 사채발행은 자기자본의 2배를 초과할 수 없다. 다만, 「상법」 14. 「공무원연금법」에 따른 공무원연금기금
제434조의 결의 방법에 따른 주주총회의 특별결의를 한 경우에는 그 합계가 자기자본의 15. 「군인연금법」에 따른 군인연금기금
10배를 넘지 아니하는 범위에서 자금차입 및 사채발행을 할 수 있다. 16. 「사립학교교직원 연금법」에 따른 사립학교교직원 연금기금
17. 「국민연금법」에 따른 국민연금기금
18. 「한국교직원공제회법」에 따른 한국교직원공제회
19. 「대한지방행정공제회법」에 따른 대한지방행정공제회
부동산투자회사법 시행령 20. 「군인공제회법」에 따른 군인공제회
21. 「자산유동화에 관한 법률」에 따른 유동화전문회사
22. 「경찰공제회법」에 따른 경찰공제회
제33조(외부 차입) 23. 「한국지방재정공제회법」에 따른 한국지방재정공제회
24. 「건설산업기본법」 제54조에 따른 공제조합
① 법 제29조제1항에 따라 부동산투자회사가 자금을 차입하려는 경우 다음 각 호의 어느 25. 「여신전문금융업법」에 따른 여신전문금융회사
하나에 해당하는 금융기관 등으로부터 차입해야 한다. 다만, 부동산투자회사의 정관이나 26. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 집합투자기구
「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의로 달리 정하는 경우에는 그에 따라 차입할 27. 부동산투자회사
수 있다. 28. 제1호부터 제27호까지의 규정에 준하는 외국 금융기관 등
1. 「은행법」에 따른 인가를 받아 설립된 은행 29. 부동산투자회사가 부동산을 취득하면서 해당 부동산에 담보된 부채를 인수하는 경우는
2. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행 제1항에 따른 차입으로 본다.
3. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행 ② 법 제29조제1항에 따라 부동산투자회사가 사채를 발행하는 경우에는 부동산투자회사의 정관이나
4. 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의에 따른다.
5. 삭제 <2014. 12. 30.> ③ 법 제29조제4항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 부동산투자회사가 설립된 후 1분기가 지나지
6. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행 아니한 경우를 말한다.
7. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
8. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
 3-2.배당, 위탁관리 리츠 초과배당
부동산투자회사법 부동산투자회사법 시행령

제28조(배당) 제32조(초과배당의 범위 등)

① 부동산투자회사는 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상을
주주에게 배당하여야 한다. 이 경우 「상법」 제458조에 따른 이익준비금은 적립하지 아니한다.
② 제1항에도 불구하고 자기관리 부동산투자회사의 경우 2021년 12월 31일까지 「상법」
제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상을 주주에게 배당하여야 하며
「상법」 제458조에 따른 이익준비금을 적립할 수 있다. 이 경우 「상법」 제462조제2항 단서에도
불구하고 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 이익배당을 정한다.
1. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 50 이상 100분의 90
미만으로 이익배당을 정하는 경우: 「상법」 제434조에 따른 주주총회의 특별결의
2. 「상법」 제462조제1항에 따른 해당 연도 이익배당한도의 100분의 90 이상으로 이익배당을
정하는 경우: 「상법」 제462조제2항 본문에 따른 주주총회의 결의
① 위탁관리 부동산투자회사가 법 제28조제3항에 따라 초과배당을 하려는 경우
초과배당금의 분배절차 및 시기 등을 포함하여 필요한 사항을 정관으로 미리 정하여야
한다.
② 초과배당은 해당 연도의 감가상각비의 범위에서 배당하되, 초과배당으로 인하여
전기(前期)에서 이월된 결손금(缺損金)은 당기(當期)의 배당가능이익 산정 시 포함하지
아니한다.
③ 초과배당은 금전으로 하여야 한다.

③ 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 이익을 배당할 때에는 「상법」 제462조제1항에도 불구하고

이익을 초과하여 배당할 수 있다. 이 경우 초과배당금의 기준은 해당 연도 감가상각비의 범위에서
대통령령으로 정한다.

④ 제20조에 따라 상장된 부동산투자회사가 총자산에서 대통령령으로 정하는 비율 이상을 차지하는

부동산을 매각하여 그 이익을 배당할 때에는 해당 사업연도 말 10일 전까지 이사회를 개최하여
이사회의 결의로 배당 여부 및 배당 예정금액을 결정하여야 한다.

⑤ 제4항에 따라 결정된 배당은 주주총회의 결의를 거쳐 실시한다. 다만, 정관으로 이사회의 결의로
배당을 할 수 있다고 규정하는 경우에는 이사회의 결의로 배당을 실시할 수 있다.
3-2.부동산투자회사(REIT’s) 세제

자료: 국토교통부 리츠정보시스템

3-2.부동산투자회사(REIT’s) 세제

자료: 국토교통부 리츠정보시스템

3-2.부동산투자회사(REIT’s) 세제

자료: 국토교통부 리츠정보시스템

 3-3.부동산집합투자기구(부동산펀드)

 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)에 따른 집합투자기구

 부동산집합투자기구: 투자자로부터 모집한 집합투자재산의 100분의 50이상을 초과하여 부동산(부동산을 기초자산으로 한

파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 그 밖에 대통령령으로 정하는 방법으로 부동산 및 대통령령으로 정하는
부동산과 관련된 증권에 투자하는 경우 포함)에 투자하는 집합기구

 부동산 개업사업 시행자가 건설하는 부동산을 매수하여 보유 및 임대하는 사업주체. 부동산집합투자기구가 직접 개발사업의
시행자가 되는 것은 부적합

 부동산 개발사업의 시행자에게 대출을 하는 대주 역할 (집합투자업자는 집합투자재산을 운용함에 있어서 집합투자기구의

계산으로 금전을 차입하지 못하는 것이 원칙이나, 예외적으로 집합투자재산으로 부동산을 취득하는 경우에는 자금차입 허용)

 집합투자업자는 집합투자재산으로 자금대여(30일 이내의 단기 대출 제외)를 할 수 없는 것이 원칙이나, 부동산 개발사업을

영위하는 법인에 대하여는 자금대여 가능(대상법인은 부동산신탁업자, 부동산투자회사법에 따른 부동산투자회사 또는 다른
집합투자기구를 포함)
 3-3.부동산집합투자기구(부동산펀드) 구조

투자자
(수익자)

(Bridge Loan) 대출채권

투자자
토지신탁 대출채권 및 담보권 양도
신탁회사 시행사 대 주 펀드 (수익자)

투자자
(수익자)
공사도급
채무인수(연대보증)
책임준공
시공사

집합투자업자 신탁업자
(자산운용사) (수탁회사)

부동산펀드는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」(이하 “자본시장법“)에 따른 집합투자기구로서 투자자로부터

모집한 집합투자재산의 50% 이상을 부동산에 투자하는 집합투자기구를 말함(자본시장법 제229조 제2호)
 3-3.부동산집합투자기구(부동산펀드) 세제

 부동산 간접투자는 부동산펀드 또는 부동산신탁을 통해 이루어지고, 부동산펀드는 자본시장법상 부동산펀드와

부동산투자회사법상 부동산펀드(REITs)로 구분됨

 펀드의 과세문제는 펀드에 투자한 투자자가 펀드로부터 이익을 실현할 때 당해 펀드의 이익을 어떠한 방식으로 과세하느냐
하는 소득과세 문제가 그 중심에 있음 But 부동산펀드의 경우에는 이러한 소득과세 문제 뿐만 아니라 부동산을 취득, 보유,
처분 등 펀드의 운용단계에서 발생하는 취득세, 재산세, 양도소득세, 부가가치세 등의 세목이 문제 됨.
-> 부동산 등 실물자산에 투자하기 때문에 발생하는 문제
 3-3.펀드설립단계, 펀드운용단계, 수익 분배단계

 펀드설립단계: 투자신탁의 형태로 부동산펀드를 설립할 경우에는, 설립등기를 요하지 아니하므로 등록세 등 설립과 관련된 과
세문제는 발생하지 않음

 부동산펀드는 증권투자펀드와 달리 반드시 사업자등록 필요.

 자본시장법상 투자신탁업과 투자회사업 등은 부가세가 면제되는 금융, 보험용역에 해당하므로, 자산운용회사가 자기 소

유의 부동산을 양도하더라도 양도에 따른 수입금액에 대하여 부가세가 과세되지 아니함.

 But 부동산펀드가 부동산 실물에 투자하여 부동산 임대용역을 제공하는 경우에는 부가세 면제조항이 적용되지 않으므로
임대수입 및 임대부동산의 양도는 부가세 과세대상.

 투자신탁의 경우에는 법인격이 없으므로 부가세 납세의무자를 집합투자기구의 집합투자업자로 봄.

 3-3.펀드 운용단계

 취득세: 펀드가 부동산을 취득하는 경우에는 취득세를 납부하여야 한다. (현물납입을 통해 부동산을 취득하는 경우, 도관이론에
따라 양도소득세, 취득세 과세하지 않는다)
 납세의무자: 지방세법은 납세의무자를 동 물건을 취득한 자로 정하고 있다. 투자신탁의 경우 국세청 해석은 집합투자업자가
아니라 명의상 취득자인 신탁업자를 납세의무자로 보고 있다.
 수탁자 경질 시 취득세 등록세 납부 여부(세정-1298, 2005.3.23): 과세--- 비판이 많다. 해석 수정필요 있음
 집합투자업자 변경 시 취득세, 등록세 납부 여부(지방세운영-2545. 2009.6.24):비과세
 취득세 중과배제: 수도권과밀화를 억제하기 위하여 수도권정비계획법 제6조의 규정에 의한 과밀억제권역에 소재하는 부동산의
취득에 대해서는 취득세 3배 중과규정을 두고 있다. 부동산 펀드가 집합투자재산으로 취득하는 부동산에 대해서는
2021.12.31.까지 중과 규정을 배제한다.
 재산세와 종합부동산세: 앞에서 설명함
 부가가치세: 신탁에 있어서도 신탁재산이 사업적으로 부가세 과세대상 재화와 용역을 공급하는 경우 부가세법상 납세의가
발생한다. 투자신탁에 있어서는 과세관청은 집합투자업자를 납세의무자로 보고 있다.
 3-3.수익분배단계에서 과세

 부동산펀드의 투자자단계에서의 과세는 일반적인 집합투자기구와 동일하게 과세된다.

 부동산펀드가 투자회사인 경우에는, 주식을 양도할 경우 소득세법상 양도소득으로 과세하는데, 이경우 부동산과다법인의 주식,
과점주주의 간주취득에 해당되어, 취득세 납세의무도 부담할 수 있다는 점에 주의를 요한다.

 투자신탁의 수익증권을 양도하는 경우에는 이들 규정의 적용대상이 아니며, 과세문제는 없다.

 투자회사의 주식과 투자신탁의 수익증권은 본질적으로 동일한 경제적 성격을 띠고 있다고 할 것인데, 이과 같이 서로 달리
과세하는 것은 과세형평에 어긋난다는 비판이 있다.
 4. 기타 - 사모사채인수계약을 통한 자금조달

 자금조달이 필요한 기관이 사모사채를 발행하여 투자자가 이를 인수하거나, 아니면 특수목적법인이 인수한 후에
ABCP, 전자단기사채 등의 방법으로 유동화하기도 한다.
 4. 기타 - 수익권양도 또는 지정대가에 따른 자금조달

 자금조달이 필요한 기관이 자신이 보유하는 금전채권 등을 신탁하고, 특수목적법인(SPC)에게 수익권을

양도하여 양도대금을 받거나, 특수목적법인(SPC)이 직접 제1종 수익자로 지정되도록 하고 지정대가를 받는
방식

 시공사가 시행사 또는 신탁회사 등에 대하여 보유하는 공사대금채권, 또는 공사대금이 입금되는 예금채권을

신탁하는 방식으로 장래의 현금흐름을 현재에 앞당겨서 현금화하는 방식
LAW FIRM
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IV. 부동산 개발사업 리스크/신용공여

 다양한 신용공여

 시행사  시공사 신용공여  자금 관리

 미분양 담보대출 확약
 사업부지  SPC에 사업비 직접대출
 연대보증  보증상품
 건물
 채무인수  주택도시보증공사 주택사업금융보증
 분양대금채권
 손해담보  한국주택금융공사 프로젝트금융(PF)보증
 예금채권  자금보충
 보험금채권  책임분양
 기타채권  기타
 사업시행권 포기각서  관리형토지신탁계약상 시공사의 위탁자 의무이행보증
공사비 지급 유보
주식(주주의 주식 근질권)

  시공권 및 유치권 포기 확약
 자금보충약정(주주의 자금보충약정)
 책임준공
 연대보증
LAW FIRM
SONGCHEON

V. 신탁
 신탁

 신탁법 제2조(신탁의 정의)

이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하 “위탁자”라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 “수탁자”라 한다) 간의 신임관계에
기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의
처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 “수익자”라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용,
개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

 부동산 개발사업에서 사업시행사인 위탁자가 수탁자에게 사업부지의 소유권을 신탁할 경우 위탁자의 채권자는 사업부지에
대하여 가압류, 압류, 기타 강제집행을 할 수 없게 되므로, 위탁자는 사업을 안정적으로 시행할 수 있고, 대주 및 시공사는 사업
관련 대출금, 공사대금 채권을 담보할 수 있다.

 신탁의 종류 : 담보신탁, 토지신탁, 관리 및 처분신탁, 분양관리신탁 등

 1. 담보신탁

 사업시행사인 채무자 또는 제3자가 위탁자가 되고 채권자인 대주를 우선수익자로 하여 위탁자가 신탁부동산의 소유권을
수탁자에게 이전하고 수탁자는 담보의 목적을 위하여 신탁재산을 관리한 후, 채무자가 채무를 변제하지 아니할 때에는
신탁재산을 처분하여 그 대금으로 채권자인 우선수익자에게 변제하고 잔액이 있을 때에는 위탁자에게 반환하는 것을 목적으로
하는 신탁이다.

 담보신탁의 경우 위탁자인 채무자가 사업주체로서 인,허가 명의를 유지하되, 사업부지 소유권만 담보 목적으로 신탁한다.

대출
시행사 대 주

채무인수(연대보증)
공사도급 시행권 책임준공
자금관리 인수약정 제1순위
우선수익권
토지신탁
대리사무

시공사 신탁회사
제2순위 우선수익권
 2. 토지신탁

토지신탁이란, 신탁의 인수 시에 신탁재산으로 토지 등을 수탁하고 신탁계약에 따라 토지 등에 건물, 택지, 공장용지 등의

유효시설을 조성하여 처분, 임대 등 부동산 사업을 시행하고 그 성과를 수익자에게 교부하여 주는 신탁

 관리형 토지신탁:
• 수탁자인 신탁회사에게 부동산 등기명의를 신탁하는 것을 넘어서 사업시행권한을 부여하는 신탁
• 사업시행사인 위탁자가 사업부지의 소유권 및 모든 인,허가 명의, 사업관련 계약상 지위도 수탁자에게 이전하여
수탁자에게 이전하여 수탁자가 직접 사업주체의 지위에서 사업을 진행한다
• 수탁자는 수분양자와 직접 분양계약을 체결하고, 수분양자로부터 분양대금을 수령하며, 수분양자로부터 수령한
분양대금을 재원으로 위탁자가 차입한 대출금을 상환하고, 시공사에게 공사대금을 지급하는 등 자금을 관리한다.
• 수탁자는 신축 건물에 대하여 사용승인을 받은 후 수탁자 명의로 건물에 대한 소유권 보존등기를 완료하고, 수분양자에게
소유권이전등기를 경료한다.

 차입형 토지신탁:
수탁자가 사업비조달의무 부담
 3. 관리 및 처분신탁

 관리신탁
신탁회사가 소유자 대신 임대차관리, 시설 유지관리, 세무관리 등 일체의 관리를 해주고 그 수익을 수익자에게 교부하거나,
수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 것을 목적으로 하는 신탁
Cf. 갑종관리신탁, 을종관리신탁

 처분신탁
부동산 처분을 목적으로 수탁자에게 소유권 이전하고 수탁자가 처분하여 수익자에게 정산하여 주는 것을 목적으로 하는 신탁
 4. 분양관리신탁

 분양관리신탁이란
“건축물의 분양에 관한 법률”에 따라 분양사업의 시행사가 분양사업의 선분양을 위하여 신탁회사에게 부동산 소유권 및
분양대금을 보전, 관리하게 하는 것

 분양관리신탁의 적용대상 건축물

분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3,000㎡ 이상인 오피스텔 등
 부동산 신탁의 효과 및 특징

 대내외적 소유권 이전

 강제집행 등의 금지:

신탁재산의 신탁재산은 수탁자의 고유재산으로부터 구별되어 관리될 뿐만 아니라 위탁자의 재산권으로부터도 분리되어
독립성을 가지게 된다. 신탁재산에 대하여는 수탁자 및 위탁자의 채권자가 강제집행 등을 할 수 없다.

예외적으로 신탁전의 원인으로 발생한 권리에 기한 경우는 신탁재산에 대하여 강제집행 등을 할 수 있다. 신탁전의 원인으로
발생한 권리라 함은 신탁전에 이미 신탁부동산에 저당권이 설정된 경우 등 신탁재산 그 자체를 목적으로 하는 채권이 발생된
경우를 말하는 것이고 신탁 전에 위탁자에 관하여 생긴 모든 채권이 이에 포함되는 것은 아니다.(대법원 1987.5.12. 선고
86다545)
 신탁의 사법상 효과

대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결 [임대차보증금반환]

신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그
재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게
되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는
것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로
신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이고, 다만, 수탁자는 신탁의 목적 범위 내에서 신탁계약에 정하여진 바에 따라 신탁재산을
관리하여야 하는 제한을 부담함에 불과하다.
 신탁의 세법상 처리

 신탁의 세법상 처리는 사법상 효과와 다를 수 있다는 것을 염두에 두어야 한다.

 세법은 투자신탁(집합투자기구)을 제외한 모든 신탁에 대해서 법인세법 제5조 제1항에 따라 도관이론에 의하여 과세하고 있다.

 특정금전신탁은 집합투자기구의 특징인 집단성과 수동성을 확보할 수 없어서 자본시장법은 집합투자기구로 보지 않고 있다.
세법도 특정금전신탁에 대해서는 투자신탁과 달리 그 외의 신탁으로 보아 도관이론, 즉 신탁재산에 귀속된 소득의 내용별로
과세하도록 하고 있다.

 다양한 신탁: 수익증권발행신탁, 유한책임신탁, 자기신탁, 신탁사채발행신탁과 같은 재산증식목적의 신탁과 수익자연속신탁,

유언대용신탁과 같은 재산관리목적의 신탁 (신탁법과 자본시장법 참조)

 신탁상품과 각종 세금의 종류(국세, 지방세, 소득세, 법인세,부가세,상속세, 증여세)별로 개별적으로 검토하여 적용하는 것이
합리적
 투자신탁의 과세

 소득세법 제4조 제2항은 신탁을 투자신탁과 그 외의 신탁으로 구분하고, 투자신탁에서 발생한 소득은 배당소득으로 그 외의
신탁에서 발생한 소득은 신탁재산에서 발생한 소득의 내용별로 과세하도록 규정

 신탁이론은 실체이론과 도관이론으로 구분된다.

 실체이론은 신탁재산을 법인과 같은 독립된 실체로 보아 과세하여야 한다는 이론이다. 실체이론에 따르면 신탁재산이 소득을
분배할 때 배당소득으로 과세되며, 도관이론에 따르면 신탁재산에 소득이 귀속될때 당초 소득의 내용별로 과세된다.
 부동산신탁의 재산세 납세의무자

신탁을 하려는 경우, 신탁재산을 이전하는 경우, 신탁사를 바꾸는 경우 등 신탁사에 대한 취득세는 부과되지 않습니다.

지방세법 제9조

③ 신탁(「신탁법」에 따른 신탁으로서 신탁등기가 병행되는 것만 해당한다)으로 인한 신탁재산의 취득으로서 다음 각 호의 어느

하나에 해당하는 경우에는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 신탁재산의 취득 중 주택조합등과 조합원 간의 부동산 취득
및 주택조합등의 비조합원용 부동산 취득은 제외한다. <개정 2011. 7. 25.>

1. 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

2. 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

3. 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우

 수익권

 신탁의 이익을 누리는 주체로서 신탁으로부터 발생하는 각종의 권리, 수익권은 수익자가 가지는 신탁재산 및 수탁자에 개한
각종 권리의 총체

 수익권의 양도:일반 지명채권의 양도절차를 따른다. (수익증권 미발행)

 수익증권발행신탁의 경우는 수익권을 표시하는 수익증권을 교부하여야 하고, 기명수익증권으로 표시되는 수익권이 이전은
취득자의 성명 또는 명칭과 주소를 수익자명부에 적지 아니하면 수탁자에게 대항하지 못한다.

 수익권에 대한 질권 설정: 일방 지명채권 질권설정 방법, 수익증권발행신탁의 경우에는 수익증권을 질권자에게 교부하여야
하고, 질권자는 계속하여 수익증권을 점유하지 아니하면 수탁자 및 제3자에게 대항하지 못한다.

 신탁행위에 달리 정할 수 있고,, 통상의 신탁계약에는 수익자가 수익권을 양도하거나 수익권에 질권을 설정하기 위해서는
수탁자의 사전 승낙을 받아야 한다고 명시됨
 2014년 법개정이전 지방세법과 종합부동산세법은 위탁자를 납세의무자로 규정
 2014년 법 개정으로 수탁자를 납세의무자료 규정
 2020년 법 개정으로 다시 위탁자를 납세의무자로 규정하면서, 수탁자에게 물적 납세의무를 부과
 지방세 납세의무

지방세법

제107조 5. 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제
1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합
이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하
이 장에서 “위탁자”라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

제119조의2(신탁재산 수탁자의 물적납세의무)

① 신탁재산의 위탁자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산세ㆍ가산금 또는 체납처분비(이하 이 조에서 “재산세등”이라 한
다)를 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 체납처분을 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁재산
의 수탁자는 그 신탁재산으로써 위탁자의 재산세등을 납부할 의무가 있다.
② 신탁재산에 대하여 「지방세징수법」에 따라 체납처분을 하는 경우 「지방세기본법」 제71조제1항에도 불구하고 수탁자는 「신탁
법」 제48조제1항에 따른 신탁재산의 보존 및 개량을 위하여 지출한 필요비 또는 유익비의 우선변제를 받을 권리가 있다.
 종합부동산세법도 동일
종합부동산세법

제7조(납세의무자)
① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 「신탁법」 제2조에 따른 수탁자(이하 “수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 “신탁주택”이라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은
조에 따른 위탁자(「주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택
의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 “위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본
다.

제7조의2(신탁주택 관련 수탁자의 물적납세의무)

신탁주택의 위탁자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 종합부동산세 또는 강제징수비(이하 “종합부동산세등”이라 한다)를 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하
여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때에는 해당 신탁주택의 수탁자는 그 신탁주택으로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다.

제12조(납세의무자)
① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이하 “신탁토지”라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우
위탁자가 신탁토지를 소유한 것으로 본다.

제12조의2(신탁토지 관련 수탁자의 물적납세의무)

신탁토지의 위탁자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 종합부동산세등을 체납한 경우로서 그 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할
때에는 해당 신탁토지의 수탁자는 그 신탁토지로써 위탁자의 종합부동산세등을 납부할 의무가 있다.
 부동산 거래관련 조세 적용

구분 세금 내용 특기사항 납세의무자

수도권 과밀 억제권역 3배 중과 적용 배
취득 취득세 제 투자신탁
(지방세특례제한법 제181조의2 제1항)

과세 대상은 토지, 건축물, 주택(지방세법 제

재산세 투자신탁(종전 자산운용업
105조) 토지는 별도합산과세 대상
자 기준에서 변경)
보유 토지, 분리관세 대상토지, 종합합산과세
(지방세법 제107조 제1항
합산 과세 대상토지로 구분(지방세법 제106조)
종합부동산세 제3호)
(나대지, 주택)

투자자에게 배당 시
배당소득세 배당과세요건 구비 시 배당소득 과세 개인이 아니므로 양도소득세 예정 신고
처분 ∙ 배당과세요건 미 구비시 일반 신탁으로 보아 의무 없음 투자신탁
양도소득세 소득의 내용에 따라 구분하여 과세
(소득세법 제4조 제2항, 제17조 제1항 제5호)
 세제 완화

 장기보유특별공제

 민간임대사업자 세제지원

 임대사업자 기존 주택 양도세

 1가구 2주택 이상에 장기보유 특별공제

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VI. 외부감사 대상회사

 외감대상

 관련법규 : 주식회사등의외부감사에관한법률

 PFV도 동일하게 외감 적용대상

 SPC 외감 적용 예외요건
 외감대상회사기준
주식회사등의외부감사에관한법률 시행령
주식회사등의외부감사에관한법률
제5조 (외부감사의 대상)
제4조 (외부감사의 대상)
① 법 제4조제1항제3호 본문에서 "직전 사업연도 말의 자산, 부채, 종업원 수 또는 매출액 등 대통
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사는 재무제표를 작성하여 회사로부터 독립된 외부의 령령으로 정하는 기준에 해당하는 회사"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사를 말한다.
감사인(재무제표 및 연결재무제표의 감사인은 동일하여야 한다. 이하 같다)에 의한 회계감사 [개정 2020.10.13]
를 받아야 한다. 1. 직전 사업연도 말의 자산총액이 500억원 이상인 회사
1. 주권상장법인 2. 직전 사업연도의 매출액(직전 사업연도가 12개월 미만인 경우에는 12개월로 환산
하며, 1개월 미만은 1개월로 본다. 이하 같다)이 500억원 이상인 회사
2. 해당 사업연도 또는 다음 사업연도 중에 주권상장법인이 되려는 회사
3. 다음 각 목의 사항 중 2개 이상에 해당하는 회사
3. 그 밖에 직전 사업연도 말의 자산, 부채, 종업원수 또는 매출액 등 대통령령으로 정하는 가. 직전 사업연도 말의 자산총액이 120억원 이상
기준에 해당하는 회사. 다만, 해당 회사가 유한회사인 경우에는 본문의 요건 외에 사원 나. 직전 사업연도 말의 부채총액이 70억원 이상
수, 유한회사로 조직변경 후 기간 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는
다. 직전 사업연도의 매출액이 100억원 이상
유한회사에 한정한다.
라. 직전 사업연도 말의 종업원(「근로기준법」 제2조제1항제1호에 따른 근로자를 말하
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사는 외부의 감사인에 의한 회계 며, 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 제외한다. 이하 같다)이 100명 이상
감사를 받지 아니할 수 있다. 1) 「소득세법 시행령」 제20조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람
2) 「파견근로자보호 등에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 파견근로자
1. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 공기업 또는 준정부기관으로 지정받은 회사 중
주권상장법인이 아닌 회사 ② 법 제4조제1항제3호 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 유한회사"란 다음 각 호의
2. 그 밖에 대통령령으로 정하는 회사 어느 하나에 해당하는 유한회사를 말한다. 다만, 2019년 11월 1일 이후 「상법」 제604조에 따
라 주식회사에서 유한회사로 조직을 변경한 유한회사의 경우에는 같은 법 제606조에 따라 등기
한 날부터 5년까지는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사를 말한다. [개정 2020.10.13]
1. 제1항 제1호 또는 제2호에 해당하는 유한회사
2. 다음 각 목의 사항 중 3개 이상에 해당하는 유한회사
가. 직전 사업연도 말의 자산총액이 120억원 이상
나. 직전 사업연도 말의 부채총액이 70억원 이상
다. 직전 사업연도의 매출액이 100억원 이상
라. 직전 사업연도 말의 종업원이 100명 이상
마. 직전 사업연도 말의 사원(「상법」 제543조제2항제1호에 따라 정관에 기재된 사원을 말
한다. 이하 같다)이 50명 이상
 외감대상회사기준
주식회사등의외부감사에관한법률 시행령
제5조 (외부감사의 대상)
③ 법 제4조제2항제2호에서 "대통령령으로 정하는 회사"란 다음 각 호의 회사를 말한다.
1. 해당 사업연도에 최초로 「상법」 제172조에 따라 설립등기를 한 회사
2. 법 제10조제1항 및 제2항에 따른 감사인 선임기간의 종료일에 다음 각 목의 어느 하나에
해당되는 회사[감사인을 선임한 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당하게 된 회사로서 「금융
위원회의 설치 등에 관한 법률」 제19조에 따른 증권선물위원회(이하 "증권선물위원회"라
한다)가 인정하는 회사를 포함한다]
가. 「지방공기업법」에 따른 지방공기업 중 주권상장법인이 아닌 회사
나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항제2호 및 제3호에 따른 투자회사
및 투자유한회사, 같은 법 제249조의13에 따른 투자목적회사
다. 「기업구조조정투자회사법」 제2조제3호에 따른 기업구조조정투자회사
라. 「자산유동화에 관한 법률」 제2조제5호에 따른 유동화전문회사
마. 「민법」 제32조에 따라 금융위원회의 허가를 받아 설립된 금융결제원으로부터 거래정
지처분을 받고 그 처분의 효력이 지속되고 있는 회사. 다만, 「채무자 회생 및 파산에 관한
법률」에 따라 회생절차의 개시가 결정된 회사는 제외한다.
바. 해산·청산 또는 파산 사실이 등기되거나 1년 이상 휴업 중인 회사
사. 「상법」 제174조에 따라 합병절차가 진행 중인 회사로서 해당 사업연도 내에 소멸될 회
사
아. 그 밖에 가목부터 사목까지에 준하는 사유로 외부감사를 할 필요가 없는 회사로서 금융
위원회가 고시하는 기준에 해당하는 회사
외부감사 및 회계 등에 관한 규정
제2조(외부감사의 대상)
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회사는 영 제5조 제3항 제2호 아목에 따라 감사인으로
부터 회계감사를 받지 아니할 수 있다.
3. 채권, 부동산 또는 그 밖의 재산권을 기초로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에
따른 증권을 발행하거나 자금을 차입할 목적으로 설립된 법인으로서 「법인세법 시행령」
제10조제1항 제4호 각 목의 요건(마목은 제외한다)을 모두 갖춘 경우
법인세법 시행령
제10조(결손금공제)
① 법 제13조제1항 각 호 외의 부분 단서, 법 제45조제5항 각 호 외의 부분 및 법 제46조의4
제5항 각 호 외의 부분에서 "회생계획을 이행 중인 기업 등 대통령령으로 정하는 법인"이란
각각 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인을 말한다. [신설 2016.2.12, 2016.4.29 제
27115호(기업구조조정 촉진법 시행령), 2017.2.3, 2019.2.12, 2020.2.11, 2021.2.17]
4. 채권, 부동산 또는 그 밖의 재산권(이하 이 항에서 "유동화자산"이라 한다)을 기초
로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권을 발행하거나 자금을 차입(이하
이 항에서 "유동화거래"라 한다)할 목적으로 설립된 법인으로서 다음 각 목의 요건을 모
두 갖춘 법인
가. 「상법」 또는 그 밖의 법률에 따른 주식회사 또는 유한회사일 것
나. 한시적으로 설립된 법인으로서 상근하는 임원 또는 직원을 두지 아니할 것
다. 정관 등에서 법인의 업무를 유동화거래에 필요한 업무로 한정하고 유동화거래에서
예정하지 아니한 합병, 청산 또는 해산이 금지될 것
라. 유동화거래를 위한 회사의 자산 관리 및 운영을 위하여 업무위탁계약 및 자산관리위
탁계약이 체결될 것
 유동화전문회사의 외부감사대상 제외요건

1. 유동화전문회사는 각 회사별로 주식회사 등의 외부감사에 관한 2. 다만, 외부감사 및 회계 등에 관한 규정 제2조 제3항 제3목에 따라

시행령 제5조 외부감사대상 요건을 만족할 경우 감사인 선임, 감사 일정요건을 충족하는 유동화전문회사는 외부감사대상에서 제외될
전 재무제표 제출, 주기적 지정 등 외부감사법 상 의무를 수 있습니다.
이행하여야 합니다.

3. 상기 제외요건을 모두 만족하지 못하는 경우, 외부감사법상

외부감사대상에 해당하므로 외부감사인 선임 후 외부감사
선임보고를 진행하여야 합니다.
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VII. 손해배상
 회계사 손해배상청구 피소

 관련규정

 자본시장법

 외감법

 공인회계사법

 민법

 각 법률 간의 상호관계
 자본시장법

자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제170조(회계감사인의 손해배상책임)

① 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제31조제2항부터 제9항까지의 규정은 선의의

투자자가 사업보고서등에 첨부된 회계감사인(외국회계감사인을 포함한다. 이하 이 조
제115조(회계감사인의 손해배상책임) 에서 같다)의 감사보고서를 신뢰하여 손해를 입은 경우 그 회계감사인의 손해배상책임
에 관하여 준용한다. <개정 2009. 2. 3., 2014. 1. 28., 2017. 10. 31.>
① 회계감사인은 제114조제3항에 따른 회계감사의 결과 회계감사보고서 중 중요사항에
관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 ② 제1항에 따라 배상할 금액은 청구권자가 그 증권(그 증권과 관련된 증권예탁증권, 그
이를 이용한 수익자에게 손해를 끼친 경우에는 그 수익자에 대하여 손해를 배상할 책 밖에 대통령령으로 정하는 증권을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득 또는 처분함
임을 진다. 이 경우 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호 나목에 따른 에 있어서 실제로 지급한 금액 또는 받은 금액과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는
감사반이 회계감사인인 때에는 그 신탁재산에 대한 감사에 참여한 자가 연대하여 손해 금액(처분의 경우에는 제1호에 한한다)과의 차액으로 추정한다.
를 배상할 책임을 진다. 1. 제1항에 따라 손해배상을 청구하는 소송의 변론이 종결될 때의 그 증권의 시
장가격(시장가격이 없는 경우에는 추정처분가격을 말한다)
② 회계감사인이 수익자에 대하여 손해를 배상할 책임이 있는 경우로서 그 신탁업자의 이
사·감사(감사위원회가 설치된 경우에는 감사위원회의 위원을 말한다. 이하 이 항에서 2. 제1호의 변론종결 전에 그 증권을 처분한 경우에는 그 처분가격
같다)에게도 귀책사유가 있는 경우에는 그 회계감사인과 신탁업자의 이사·감사는 연대
③ 제2항에 불구하고 제1항에 따라 배상책임을 질 자는 청구권자가 입은 손해액의 전부
하여 손해를 배상할 책임을 진다. 다만, 손해를 배상할 책임이 있는 자가 고의가 없는
또는 일부가 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또
경우에 그 자는 법원이 귀책사유에 따라 정하는 책임비율에 따라 손해를 배상할 책임
는 표시되지 아니함으로써 발생한 것이 아님을 증명한 경우에는 그 부분에 대하여 배
이 있다.
상책임을 지지 아니한다.
③ 제2항 단서에도 불구하고 손해배상을 청구하는 자의 소득인정액(「국민기초생활 보장
법」 제2조제8호에 따른 소득인정액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 금액 이하에 해
당되는 경우에는 회계감사인과 신탁업자의 이사·감사는 연대하여 손해를 배상할 책임
이 있다.

④ 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제31조제6항부터 제9항까지의 규정은 제1항

및 제2항의 경우에 준용한다.
 자본시장법

제241조(회계감사인의 손해배상책임)

① 회계감사인은 제240조제3항에 따른 회계감사의 결과 회계감사보고서 중 중요사항에

관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써
이를 이용한 투자자에게 손해를 끼친 경우에는 그 투자자에 대하여 손해를 배상할 책
임을 진다. 이 경우 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제2조제7호나목에 따른 감
사반이 회계감사인인 경우에는 해당 집합투자재산에 대한 감사에 참여한 자가 연대하
여 손해를 배상할 책임을 진다. <개정 2017. 10. 31.>

② 회계감사인이 투자자에 대하여 손해를 배상할 책임이 있는 경우로서 해당 집합투자재

산을 운용하는 집합투자업자의 이사ㆍ감사(감사위원회가 설치된 경우에는 감사위원회
의 위원을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 투자회사의 감독이사에게도 귀책사유가
있는 경우에는 그 회계감사인과 집합투자업자의 이사ㆍ감사 또는 투자회사의 감독이
사는 연대하여 손해를 배상할 책임을 진다. 다만, 손해를 배상할 책임이 있는 자가 고
의가 없는 경우에 그 자는 법원이 귀책사유에 따라 정하는 책임비율에 따라 손해를 배
상할 책임이 있다. <개정 2014. 1. 28.>

③ 제2항 단서에도 불구하고 손해배상을 청구하는 자의 소득인정액(「국민기초생활 보장

법」 제2조제8호에 따른 소득인정액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 금액 이하에 해
당되는 경우에는 회계감사인과 집합투자업자의 이사ㆍ감사 또는 투자회사의 감독이사
는 연대하여 손해를 배상할 책임이 있다. <신설 2014. 1. 28.>

④ 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제31조제6항부터 제9항까지의 규정은 제1항

및 제2항의 경우에 준용한다.
 자본시장법
제162조(거짓의 기재 등에 의한 배상책임)

① 제159조제1항의 사업보고서·반기보고서·분기보고서·주요사항보고서(이하 "사업보고서등
"이라 한다) 및 그 첨부서류(회계감사인의 감사보고서는 제외한다) 중 중요사항에 관하여
거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니함으로써 사업보고서
제출대상법인이 발행한 증권(그 증권과 관련된 증권예탁증권, 그 밖에 대통령령으로 정하
는 증권을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 취득자 또는 처분자가 손해를 입은 경우에는
다음 각 호의 자는 그 손해에 관하여 배상의 책임을 진다. 다만, 배상의 책임을 질 자가 상
당한 주의를 하였음에도 불구하고 이를 알 수 없었음을 증명하거나 그 증권의 취득자 또는
처분자가 그 취득 또는 처분을 할 때에 그 사실을 안 경우에는 배상의 책임을 지지 아니한
다.
1. 그 사업보고서등의 제출인과 제출당시의 그 사업보고서 제출대상법인의 이사
2. 「상법」 제401조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 그 사업보고서등
의 작성을 지시하거나 집행한 자
3. 그 사업보고서등의 기재사항 및 그 첨부서류가 진실 또는 정확하다고 증명하여 서
명한 공인회계사·감정인 또는 신용평가를 전문으로 하는 자 등(그 소속단체를 포
함한다) 대통령령으로 정하는 자
4. 그 사업보고서등의 기재사항 및 그 첨부서류에 자기의 평가·분석·확인 의견이 기
재되는 것에 대하여 동의하고 그 기재내용을 확인한 자
③ 제1항 및 제2항에 따라 배상할 금액은 청구권자가 그 증권을 취득 또는 처분함에 있어서 실
제로 지급한 금액 또는 받은 금액과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액(처분의 경우에
는 제1호에 한한다)과의 차액으로 추정한다.
1. 제1항 및 제2항에 따라 손해배상을 청구하는 소송의 변론이 종결될 때의 그 증권의
시장가격(시장가격이 없는 경우에는 추정처분가격을 말한다)
2. 제1호의 변론종결 전에 그 증권을 처분한 경우에는 그 처분가격
④ 제3항에 불구하고 제1항 및 제2항에 따라 배상책임을 질 자는 청구권자가 입은 손해액의 전
부 또는 일부가 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표시가 있거나 중요사항이 기재 또는
표시되지 아니함으로써 발생한 것이 아님을 증명한 경우에는 그 부분에 대하여 배상책임을
지지 아니한다.
⑤ 제1항 및 제2항에 따른 배상의 책임은 그 청구권자가 해당 사실을 안 날부터 1년 이내 또는
해당 제출일부터 3년 이내에 청구권을 행사하지 아니한 경우에는 소멸한다.

② 예측정보가 다음 각 호에 따라 기재 또는 표시된 경우에는 제1항에 불구하고 제1항 각 호

의 자는 그 손해에 관하여 배상의 책임을 지지 아니한다. 다만, 해당 증권의 취득자 또는 처
분자가 그 취득 또는 처분을 할 때에 예측정보 중 중요사항에 관하여 거짓의 기재 또는 표
시가 있거나 중요사항이 기재 또는 표시되지 아니한 사실을 알지 못한 경우로서 제1항 각
호의 자에게 그 기재 또는 표시와 관련하여 고의 또는 중대한 과실이 있었음을 증명한 경우
에는 배상의 책임을 진다.
1. 그 기재 또는 표시가 예측정보라는 사실이 밝혀져 있을 것
2. 예측 또는 전망과 관련된 가정 또는 판단의 근거가 밝혀져 있을 것
3. 그 기재 또는 표시가 합리적 근거 또는 가정에 기초하여 성실하게 행하여졌을 것
4. 그 기재 또는 표시에 대하여 예측치와 실제 결과치가 다를 수 있다는 주의문구가
밝혀져 있을 것
 외감법
주식회사 등의 외부감사에 관한 법률
제31조(손해배상책임)
① 감사인이 그 임무를 게을리하여 회사에 손해를 발생하게 한 경우에는 그 감사인은 회사에
손해를 배상할 책임이 있다.
② 감사인이 중요한 사항에 관하여 감사보고서에 적지 아니하거나 거짓으로 적음으로써 이를
믿고 이용한 제3자에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 감사인은 제3자에게 손해를 배상
할 책임이 있다. 다만, 연결재무제표에 대한 감사보고서에 중요한 사항을 적지 아니하거나
거짓으로 적은 책임이 종속회사 또는 관계회사의 감사인에게 있는 경우에는 해당 감사인
은 이를 믿고 이용한 제3자에게 손해를 배상할 책임이 있다.
③ 제1항 또는 제2항에 해당하는 감사인이 감사반인 경우에는 해당 회사에 대한 감사에 참여
한 공인회계사가 연대하여 손해를 배상할 책임을 진다.
④ 감사인이 회사 또는 제3자에게 손해를 배상할 책임이 있는 경우에 해당 회사의 이사 또는
감사(감사위원회가 설치된 경우에는 감사위원회의 위원을 말한다. 이하 이 항에서 같다)도
그 책임이 있으면 그 감사인과 해당 회사의 이사 및 감사는 연대하여 손해를 배상할 책임
이 있다. 다만, 손해를 배상할 책임이 있는 자가 고의가 없는 경우에 그 자는 법원이 귀책
사유에 따라 정하는 책임비율에 따라 손해를 배상할 책임이 있다.
⑤ 제4항 단서에도 불구하고 손해배상을 청구하는 자의 소득인정액(「국민기초생활 보장법」
제2조제9호에 따른 소득인정액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 금액 이하에 해당되는
경우에는 감사인과 해당 회사의 이사 및 감사는 연대하여 손해를 배상할 책임이 있다.
⑥ 제4항 단서에 따라 손해를 배상할 책임이 있는 자 중 배상능력이 없는 자가 있어 손해액의
일부를 배상하지 못하는 경우에는 같은 항 단서에 따라 정해진 각자 책임비율의 100분의
50 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 손해액을 추가로 배상할 책임을 진다.
⑦ 감사인 또는 감사에 참여한 공인회계사가 제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 손해배상
책임을 면하기 위하여는 그 임무를 게을리하지 아니하였음을 증명하여야 한다. 다만, 다음
각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 감사인 또는 감사에 참여한 공인회계사에 대하여 손해
배상 청구의 소를 제기하는 경우에는 그 자가 감사인 또는 감사에 참여한 공인회계사가 임
무를 게을리하였음을 증명하여야 한다.
1. 제10조에 따라 감사인을 선임한 회사
2. 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행
3. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행 또는 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행
4. 「보험업법」에 따른 보험회사
5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 종합금융회사
6. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행
⑧ 감사인은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 총리령으
로 정하는 바에 따라 제32조에 따른 손해배상공동기금의 적립 또는 보험가입 등 필요한 조
치를 하여야 한다.
⑨ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 손해배상책임은 그 청구권자가 해당 사실을 안 날부
터 1년 이내 또는 감사보고서를 제출한 날부터 8년 이내에 청구권을 행사하지 아니하면 소
멸한다. 다만, 제10조에 따른 선임을 할 때 계약으로 그 기간을 연장할 수 있다.
 외감법
제35조(과징금)
① 금융위원회는 회사가 고의 또는 중대한 과실로 제5조에 따른 회계처리기준을 위반하여 재
무제표를 작성한 경우에는 그 회사에 대하여 회계처리기준과 달리 작성된 금액의 100분의
20을 초과하지 아니하는 범위에서 과징금을 부과할 수 있다. 이 경우 회사의 위법행위를
알았거나 현저한 주의의무 위반으로 방지하지 못한 「상법」 제401조의2 및 제635조제1항
에 규정된 자나 그 밖에 회사의 회계업무를 담당하는 자에 대해서도 회사에 부과하는 과징
금의 100분의 10을 초과하지 아니하는 범위에서 과징금을 부과할 수 있다.
② 금융위원회는 감사인이 고의 또는 중대한 과실로 제16조에 따른 회계감사기준을 위반하여
감사보고서를 작성한 경우에는 그 감사인에 대하여 해당 감사로 받은 보수의 5배를 초과하
지 아니하는 범위에서 과징금을 부과할 수 있다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 과징금은 각 해당 규정의 위반행위가 있었던 때부터 8년이
경과하면 이를 부과하여서는 아니 된다. 다만, 제26조에 따른 감리가 개시된 경우 위 기간
의 진행이 중단된다.
제36조(과징금의 부과ㆍ징수)
① 금융위원회는 제35조에 따른 과징금을 부과하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따
라 다음 각 호의 사항을 고려하여야 한다.
1. 회사의 상장 여부
2. 위반행위의 내용 및 정도
3. 위반행위의 기간 및 횟수
4. 위반행위로 인하여 취득한 이익의 규모
② 금융위원회는 고의 또는 중대한 과실로 제5조에 따른 회계처리기준을 위반하여 재무제표
를 작성한 법인이 합병을 하는 경우 그 법인이 한 위반행위는 합병 후 존속하거나 합병으로
신설된 법인이 한 위반행위로 보아 과징금을 부과ㆍ징수할 수 있다.
③ 금융위원회는 회사 또는 감사인이 동일한 사유로 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제
429조에 따른 과징금을 부과받는 경우 해당 과징금이 제35조에 따른 과징금보다 적으면
그 차액만을 부과한다.
④ 제35조에 따른 과징금의 부과ㆍ징수에 관하여는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제
431조부터 제434조까지 및 제434조의2부터 제434조의4까지의 규정을 준용한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지에서 규정한 사항 외에 과징금의 부과ㆍ징수에 필요한 사항은 대통령
령으로 정한다.
 외감법
제29조(회사 및 감사인 등에 대한 조치 등)
④ 증권선물위원회는 감사인에 소속된 공인회계사(「공인회계사법」 제26조제4항에 따른 대표이사
① 증권선물위원회는 회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 해당 회사에 임원의 해임 또는 면
를 포함한다)가 별표 2 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 조치를 할 수 있다.
직 권고, 6개월 이내의 직무정지, 일정 기간 증권의 발행제한, 회계처리기준 위반사항에 대한
시정요구 및 그 밖에 필요한 조치를 할 수 있다. 1. 공인회계사 등록을 취소할 것을 금융위원회에 건의
2. 일정한 기간을 정하여 직무의 전부 또는 일부 정지를 명할 것을 금융위원회에 건의
1. 재무제표를 작성하지 아니하거나 제5조에 따른 회계처리기준을 위반하여 재무제표를
3. 일정한 기간을 정하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 회사에 대한 감사업무 제한
작성한 경우
가. 주권상장법인
2. 제6조, 제10조제4항부터 제6항까지, 제12조제2항, 제22조제6항 또는 제23조제3항
나. 대형비상장주식회사
부터 제6항까지의 규정을 위반한 경우
다. 제11조에 따라 증권선물위원회가 감사인을 지정하는 회사
3. 정당한 이유 없이 제11조제1항 및 제2항에 따른 증권선물위원회의 요구에 따르지 아
라. 그 밖에 증권선물위원회가 정하는 특정 회사
니한 경우
4. 경고
4. 정당한 이유 없이 제27조제1항에 따른 자료제출 등의 요구ㆍ열람 또는 조사를 거부ㆍ
5. 주의
방해ㆍ기피하거나 거짓 자료를 제출한 경우
6. 그 밖에 위법행위를 시정하거나 방지하기 위하여 필요한 조치
5. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 따른 명령을 위반한 경우
⑤ 증권선물위원회는 감사인에 대한 제26조제1항제3호에 따른 품질관리기준 준수 여부에 대한
② 증권선물위원회는 퇴임하거나 퇴직한 임원이 해당 회사에 재임 또는 재직 중이었더라면 제1항
감리 결과 감사업무의 품질 향상을 위하여 필요한 경우에는 1년 이내의 기한을 정하여 감사인
에 따른 조치를 받았을 것으로 인정되는 경우에는 그 받았을 것으로 인정되는 조치의 내용을 해
의 업무설계 및 운영에 대하여 개선을 권고하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 이행 여부
당 회사에 통보할 수 있다. 이 경우 통보를 받은 회사는 그 사실을 해당 임원에게 통보하여야 한
를 점검할 수 있다.
다.
⑥ 증권선물위원회는 제5항의 개선권고사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 외부에 공개할 수
③ 증권선물위원회는 감사인이 별표 1 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 조치
있다.
를 할 수 있다.
⑦ 증권선물위원회는 감사인이 제5항에 따른 개선권고를 정당한 이유 없이 이행하지 아니하는 경
1. 해당 감사인의 등록을 취소할 것을 금융위원회에 건의
우에는 미이행 사실을 대통령령으로 정하는 바에 따라 외부에 공개할 수 있다.
2. 일정한 기간을 정하여 업무의 전부 또는 일부 정지를 명할 것을 금융위원회에 건의
3. 제32조에 따른 손해배상공동기금 추가 적립 명령
4. 일정한 기간을 정하여 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 회사에 대한 감사업무 제한
가. 제11조에 따라 증권선물위원회가 감사인을 지정하는 회사
나. 그 밖에 증권선물위원회가 정하는 특정 회사
5. 경고
6. 주의
7. 그 밖에 위법행위를 시정하거나 방지하기 위하여 필요한 조치
 외감법

제30조(위반행위의 공시 등)

① 증권선물위원회는 회사 또는 감사인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는

금융위원회가 정하는 바에 따라 그 위반사실이 확정된 날부터 3년 이내의 기간 동안
해당 위반사실을 공시할 수 있다.
1. 제5조에 따른 회계처리기준을 위반하여 재무제표를 작성한 경우
2. 감사보고서에 적어야 할 사항을 적지 아니하거나 거짓으로 적은 경우
3. 제6조에 따른 재무제표를 사전에 제출하지 않은 경우
4. 그 밖에 이 법 또는 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 대통령령으
로 정하는 금융 관련 법령을 위반한 경우

② 증권선물위원회는 제26조제1항 제1호ㆍ제2호에 따른 감리 결과 및 이에 대한 증권

선물위원회의 조치내용을 금융위원회가 정하는 바에 따라 인터넷 홈페이지에 게시
하고 거래소(대상회사가 주권상장법인인 경우만 해당한다)와 대통령령으로 정하는
금융기관에 각각 통보하여야 한다.

③ 제2항에 따른 금융기관은 증권선물위원회로부터 통보받은 내용을 신용공여의 심사

등에 반영할 수 있다.
 민법 / 공인회계사법

민법 공인회계사법

제750조(불법행위의 내용) 제19조(손해배상책임의 보장)

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
제756조(사용자의 배상책임)
① 타인을 사용하여 어느 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제삼자에
게 가한 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상
당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.
공인회계사(會計法人에 소속된 公認會計士를 제외한다)는 직무를 행함에 있어서 고의 또는 과
실로 위촉인(第2條第1號의 規定에 의한 職務를 행하는 경우에는 善意의 第3者를 포함한다)에
게 손해를 발생시키는 경우에 위촉인에 대한 손해배상책임이 보장되도록 대통령령이 정하는
바에 따라 한국공인회계사회가 회칙이 정하는 바에 의하여 운영하는 공제사업에의 가입 또는
보험가입등 필요한 조치를 하여야 한다.

② 사용자에 갈음하여 그 사무를 감독하는 자도 전항의 책임이 있다. <개정 2014. 12. 30.>

③ 전2항의 경우에 사용자 또는 감독자는 피용자에 대하여 구상권을 행사할 수 있다.

제766조(손해배상청구권의 소멸시효)

① 불법행위로 인한 손해배상의 청구권은 피해자나 그 법정대리인이 그 손해 및 가해자를 안

날로부터 3년간 이를 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸한다.

② 불법행위를 한 날로부터 10년을 경과한 때에도 전항과 같다.

LAW FIRM
SONGCHEON

법무법인 송천
 법무법인 송천

대표변호사 기 윤 서
E-mail : kys@songcheonlaw.com

| 학력 | 경력

한양대학교 부동산융합대학원 국방부 방위사업청(외자계약 담당)

서울대학교 법과대학 박사과정 수료 한미연합군사령부 법무실장(SJA in ROK-US CFC
서울시립대학교 세무전문대학원(석사) 졸업 서일대학교 세무회계학과 외래교수
U.S. JAGC School(LL.M) LG인화원 회사법 강사
매경-휴넷 MBA Online 20기 현 법무법인 송천(松川) 대표변호사

| 주요활동사항 :

반포세무서 국세심사위원(전), 벤처기업협회 자문위원, AVA엔젤클럽 자문위원, 제37회 대한변리사회 특허제도위원회 위원, M&A거래사(M&A Dealer), 부동산 PF 및 브릿지론 자문,
서울시 공익변호사, 방위사업청 자문변호사, 한국방위산업진흥회 자문변호사, 중소기업 기술보호 법무지원단 위원.

| 저서 : 한반도 교전규칙

| 논문 :
Liquidated Damages in Contracts: A Comparison between U.S. and Korean Law and Cases.
이중거주자의 거주지국 판정(전병욱, 기윤서)
세법상 거주자와 비거주자의 개념에 관한 연구

‖ 주요취급분야 : 건설, 금융, 부동산

주된 업무분야 : 기업금융, M&A, 부동산금융(PF), 금융거래 및 규제, 보험, 조세, 행정, 형사 자문 및 소송. 지역주택 조합 인∙허가, 프로젝트 파이낸싱, 신탁, 부동산개발사업, 건설보증, 국내 기업의
M&A 거래, 기업구조조정, 벤처기업의 설립 및 운영, 스타트업 기업 등에 관한 자문 및 소송업무, 집합건물 하자손해배상 소송업무를 수행, 다수의 부동산/건설 분쟁관련 민사, 형사사건 등을 진행
 Thank You

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