Chapter 04-Tham Dinh Gia Bds Lpnsang

5/6/2022
Chuyên đề: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Th.S. Lê Phước Nhị Sang Tháng 05 năm 2022

Mob. 0906 83 85 84 lpnsangmba@gmail.com
1
Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84 lpnsangmba@gmail.com
NỘI DUNG HỌC XONG BÀI NÀY, BẠN SẼ:
1. Định giá được nhà ở/công trình dân dụng và các công
trình xây dựng gắn liền với đất khác;
2. Áp dụng phương pháp so sánh và chiết trừ (chi phí)

để định giá một thửa đất cần thiết nào đó;
3. Phân biệt được các yếu tố thị trường và phi thị trường
trong việc cấu thành giá bất động sản;
4. Đưa ra lời tư vấn thích hợp về giá cho khách hàng

của bạn.
Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84 lpnsangmba@gmail.com 2

2
1
5/6/2022
1. Tổng
GIÁ quanSẢN
BẤT ĐỘNG ERP
• Bất động sản bao gồm Đất và nhà ở/công trình gắn liền
với đất và tài sản khác do pháp luật qui định.
• Tại Việt Nam, Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân,
người dân có quyền sử dụng đất.
• Giá đất thực tế là Giá quyền sử dụng đất
Giá BĐS = Giá quyền sử dụng đất

+ Giá trị còn lại của nhà ở/công trình gắn liền với đất tại
thời điểm thẩm định giá
Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

3
lpnsangmba@gmail.com
3
THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
• Là sự ước tính về giá trị của một tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định rõ, với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định
• Là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời
điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế.

4
4
2
5/6/2022
Làm sao để thẩm định giá một BĐS?
• B1. Xác định giá nhà ở/công trình trên đất: Ước lượng
chất lượng còn lại của công trình x Giá mua/xây mới
của công trình đó tại thời điểm định giá
• B2. Xác định giá thị trường của thửa đất thông qua
việc lấy giá giao dịch bình quân 3 thửa đất có điều kiện
tương đồng đã từng giao dịch trong thời điểm định giá
(càng sát thời điểm hiện tại càng tốt, tối đa 2 năm)
• B3. Giá BĐS = Giá trị đất + giá trị công trình

5
5
Bước 1: XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ NHÀ Ở/ CÔNG TRÌNH GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

6
6
3
5/6/2022
Tuổi thọ của Nhà ở dân dụng
• Nhà cấp I: có thời hạn sử dụng trên 100 năm.

• Nhà cấp II: TB 70 năm.
• Nhà cấp III: TB 40 năm (20 năm theo Tiêu chuẩn thẩm định
giá của Bộ Tài chính).
• Nhà cấp IV: 20 năm
Chất lượng còn lại:

7
7
Phân hạng nhà ở theo TT 03/2016/TT-BXD

8
8
4
5/6/2022
Ví dụ
• Nhà cấp IV đã xây được 5 năm

• Chất lượng còn lại của ngôi nhà là:
20-5
----- x 100% = 75%
20
• Nếu giá xây ngôi nhà tương tự như vậy trong thời
điểm hiện tại là 500 triệu đồng, thì giá trị còn lại
của ngôi nhà là: 500 triệu đồng x 75% = 375 triệu
đồng (Tham khảo bảng Excel)

9
9
Trường hợp không rõ năm xây dựng
• Sử dụng phương pháp ước tính chất lượng công trình còn lại
theo kinh nghiệm (quan sát)
• Quan sát các kết cấu chính của ngôi nhà (Móng, Khung cột,
Tường, Nền, Sàn, Đỡ mái, Mái) xem được làm bằng gì (bê tông
cốt thép, gạch, gỗ, sắt...) có biểu hiện như thế nào, dựa vào
bảng thống kê, nhận định tỷ lệ chất lượng còn lại
Ví dụ: Bê tông nứt, cốt thép bắt đầu rỉ => Còn 60% - 70%
theo Bảng thống kê excel

10
10
5
5/6/2022
Trường hợp không rõ năm xây dựng (tt)
Xác định: (Tỷ lệ kết cấu chính so với tổng giá trị nhà (Gi) x Tỷ lệ
chất lượng còn lại của Kết cấu chính đó (Ki)) / Tổng tỷ lệ chất
lượng theo lý thuyết của các kết cấu chính

11
11
Ví dụ:

12
12
6
5/6/2022
Ví dụ:

13
13
Công trình không phải là nhà ở?
• Nghiên cứu tính suất đầu tư xây dựng công trình như nhà
chung cư, trường học, bệnh viện.... (tổng chi phí xây
dựng/tổng m2 sàn xây dựng)
• Hoặc áp dụng bảng tính sẵn do Bộ Xây dựng ban hành hàng
năm
• Mẹo: Tìm trên google bằng từ khóa “suất đầu tư xây dựng
công trình năm xxxx”, download về và tra trong văn bản

14
14
7
5/6/2022
Ví dụ: Suất đầu tư xdct 2021

15
15
Bước 2: XÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

16
16
8
5/6/2022
Phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so sánh: So sánh giá thị trường ít nhất 3 giao dịch đã thực
hiện trong thời điểm càng gần với thời điểm định giá càng tốt (tối đa 2 năm
theo TT36/2014/BTNMT) – Phương pháp này thông dụng nhất
2. Phương pháp chiết trừ: Tính giá đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản
gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
3. Phương pháp thu nhập: Mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
một năm.
4. Phương pháp đầu tư: Xác định giá của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch để sử dụng tốt nhất. Áp dụng chủ yếu đối với các BĐS
thương mại - dịch vụ, công nghiệp; khi giao đất để thực hiện dự án đầu tư.
17
17
Quy trình thẩm định giá
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá
trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

18
18
9
5/6/2022
Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam
• Tiêu chuẩn TĐGVN 01: Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm
định giá.
• Tiêu chuẩn TĐGVN 02: Giá trị thị trường
• Tiêu chuẩn TĐGVN 03: Giá trị phi thị trường
• Tiêu chuẩn TĐGVN 04: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động
thẩm định giá.
• Tiêu chuẩn TĐGVN 05: Quy trình thẩm định giá
• Tiêu chuẩn TĐGVN 06: Báo cáo; Chứng thư; Hồ sơ thẩm định giá
19
19
Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam (tt)
• Tiêu chuẩn TĐGVN 07: Phân loại tài sản thẩm định giá
• Tiêu chuẩn TĐGVN 08: Cách tiếp cận từ thị trường
• Tiêu chuẩn TĐGVN 09: Cách tiếp cận từ chi phí
• Tiêu chuẩn TĐGVN 10: Cách tiếp cận từ thu nhập
• Tiêu chuẩn TĐGVN 11: Thẩm định giá bất động sản
• Tiêu chuẩn TĐGVN 12: Thẩm định giá giá trị doanh nghiệp
• Tiêu chuẩn TĐGVN 13: Thẩm định giá tài sản vô hình
20
20
10
5/6/2022
Các bước cần thẩm định đầu tiên
• Thẩm định tính chất pháp lý hồ sơ tài sản, thực tế tài sản,
khu vực tọa lạc BĐS
• Thẩm định hồ sơ pháp lý của BĐS, có đủ điều kiện giao dịch

hay không, có tranh chấp hay không
• Thẩm định chủ sở hữu (nhân thân, sử dụng chung, riêng...)
• Thẩm định thực tế nơi BĐS tọa lạc (đúng địa chỉ, tọa độ
không)
• Thẩm định về quy hoạch,....

21
21
Điều tra thu thập thông tin (Ngoại nghiệp)
Lập biên bảng kiểm tra hiện trạng BĐS cần
Thẩm định:
• Xác định đúng vị trí BĐS.
• Chủ sở hữu/Người đại diện kí tên trong biên bảng.
• Các thông tin phải lấy từ thực tế.
Vẽ sơ đồ vị trí: vẽ sơ bộ BĐS thẩm định.

• Phải có ảnh chụp người TĐ trước TSĐG.
• Phải ghi khoảng cách đến TSĐG và chiều rộng ngõ lớn/nhỏ nhất

22
22
11
5/6/2022
Điều tra thu thập thông tin (Ngoại nghiệp) (tt)
• Khảo sát, thu thập và phân tích thông tin các tài sản dùng để so
sánh và BĐS thẩm định
• Tài sản/BĐS so sánh (TSSS) phải có sự tương đồng với BĐS Thẩm
định về vị trí, kích thước, điều kiện tự nhiên hay xã hội
• Lưu ý ghi nhận những sự khác biệt về các đặc điểm/điều kiện và
xác định sự chênh lệch về giá cả do sự khác biệt này (nếu có)
• Chụp hình/ghi nhận các thông tin/dữ liệu liên quan. Ví dụ như các
hình slide sau:

23
23

24
24
12
5/6/2022

25
25
Căn cứ lựa chọn BĐSSS
TSSS1
Kết cấu: tường gạch, móng, khung cột sàn mái
BTCT, 7 phòng. CLCL: 85%, hẻm thông.
Thu thập tối thiểu 3

thông tin TSSS tương đồng , ưu tiên các TSSS cùng
hẻm, đường, xã, phường, dựa vào các tiêu chí đó
để chọn các TSSS

26
26
13
5/6/2022
Thu thập dữ liệu và khảo sát thị trường

27
27
Phân tích/định giá/Lập báo cáo (Nội nghiệp)
• Lựa chọn các đơn vị so sánh chuẩn, xây dựng bảng

phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
• Thực hiện phân tích thông tin, điều chỉnh các yếu tố
so sánh, đưa ra các mức giá chỉ dẫn.
• Xác định đơn giá BĐS thẩm định:
+ Chênh lệch giữa các mức giá không quá 10%.
+ Giá chỉ dẫn ưu tiên: Số lần điều chỉnh thấp

nhất, tổng giá trị điều chỉnh gộp nhỏ nhất, tổng
giá trị điều chỉnh thuần nhỏ nhất.

28
28
14
5/6/2022
Phân tích/định giá/Lập báo cáo (Nội nghiệp) (tt)
 Có thể thực hiện trên phần mềm của các công ty thẩm
định giá, thực hiện trên Microsoft Excel, hoặc tính bằng
tay.
 Lưu ý thống nhất các yếu tố:
• Đơn vị tính diện tích: m2 (mét vuông)
• Đơn vị tính giá trị: tiền VND
• Đơn giá quyền sử dụng đất: VND/m2
• Giá trị thửa đất: Diện tích đất x đơn giá
• Giá trị CTXD = Diện tích sàn xây dựng × đơn giá xây
dựng × tỷ lệ còn lại
• Giá trị TT của tài sản thẩm định = Giá trị quyền sử
dụng đất + Giá trị tài sản trên đất (nếu có)

29
29
Lập báo cáo thẩm định giá và Chứng thư định giá
• Thẩm định giá viên phải lập báo cáo định giá theo mẫu
của công ty và được pháp luật có liên quan quy định.
• Trường hợp sử dụng phần mềm để định giá thì Thẩm

định viên in báo cáo có sẵn trên lập trình máy.
• Chứng thư định giá là văn bản cấp cho khách hàng dùng
làm Căn cứ khẳng định kết quả giá của BĐS
• Hồ sơ định giá được lưu trữ 10 năm

30
30
15
5/6/2022
Yếu tố thị trường/Phi thị trường
Theo tiêu chuẩn số 01 của Bộ tài chính: Giá trị thị

trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá
và được xác định giữa một bên là người mua sẵn
sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập,
trong điều kiện thương mại bình thường

31
31
Giá Trị Thị Trường Của BĐS

32
32
16
5/6/2022
Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi TĐG
tài sản, thẩm định viên dựa vào công dụng kinh tế hoặc
các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, bán
trên thị trường của tài sản hoặc khi TĐG tài sản trong điều
kiện thị trường không điển hình hay không bình thường

33
33
Các giá trị phi thị trường

34
34
17
5/6/2022
Nguyên tắc khi định giá
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 của thông
tư số 158/2014/TT- BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài Chính thì có 11 nguyên tắc định giá
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
• Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của tài sản thay đổi tỷ
lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản
• Nguyên tắc thay thế: Khi hai tài sản có tính hữu ích
như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất
thì tài sản đó sẽ bán được trước

35
35
Nguyên tắc khi định giá (tt)
• Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự
thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến
giá trị của nó
• Nguyên tắc cân bằng: Khi các yếu tố cấu thành của tài
sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất
• Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm (biên tế): Tổng thu
nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một
điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng
nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần

36
36
18
5/6/2022
• Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra
từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho
từng yếu tố này
• Nguyên tắc đóng góp:Mức độ mà mỗi bộ phận của tài

sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có
tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
• Nguyên tắc phù hợp: Tài sản cần phải phù hợp với môi
trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc
mức hữu dụng cao nhất.

37
37
• Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc
đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể
làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi
nhuận.
• Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai: Giá trị của tài
sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng
sinh lợi trong tương lai.

38
38
19
5/6/2022
MỘT SỐ LƯU Ý KHI ĐỊNH GIÁ BĐS

39
39
Phân vùng giá trị trong đất đai
Đất thường được phân vùng giá trị khác nhau để xác định
giá đất (Thể hiện cụ thể trong Bảng giá đất):
• Xác định khu vực, vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông
thôn để định giá đất;
• Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của
từng loại đất cụ thể để định giá đất;
• Phân hạng đất, phân loại đường phố và vị trí đất cụ thể
cũng sẽ ảnh hưởng đến giá đất
• Điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại địa phương theo
từng năm (hệ số điều chỉnh giá đất k)

40
40
20
5/6/2022
Bảng giá đất/Khung giá đất
Được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ban hành 5 năm
1 lần, dùng để
• Tính thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ CQSDĐ; Tính

lệ phí trước bạ;
• Tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất;
• Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai.
• Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá; thu tiền khi cấp
GCNQSDĐ (trong hạn mức, ngoài hạn mức), v.v..

41
41
Khó khăn khi điều tra giá bđs
 Điều tra thông tin bất động sản gặp khó khăn trong xác định
giá giao dịch thực sự (giao dịch thành)
 Xác định bằng cách dựa trên giá rao bán có được không khi
giá rao luôn cao hơn giá thực sự giao dịch
 Đảm bảo tính chính xác bằng cách:
• Xác định xu thế thị trường: Tăng – ưu thế về bên Bán;

Giảm – ưu thế thuộc về bên Mua
• Xác định giá có thể giao dịch (trung bình 80%- 90%,
cộng thông tin liên lạc của người chủ bán)
42
42
21
5/6/2022
Giá BĐS định mua/bán phù hợp không?
• Người mua: Mục đích mua là gì? Để ở hay để đầu tư? Thời
điểm nào?
• Người bán: Giá định giá chỉ là “Giá chỉ dẫn”, còn giá giao dịch
là trên cơ sở thương lượng
• Môi giới: Luôn đưa ra lời tư vấn phục vụ cho lợi ích khách
hàng của mình. Chuẩn bị một cơ sở dữ liệu về giá bđs liên
tục và đầy đủ để đáp ứng nhu cầu khách hàng

43
43
Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84 44

22

Chapter 04-Tham Dinh Gia Bds Lpnsang

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Chapter 04-Tham Dinh Gia Bds Lpnsang

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

5/6/2022

Chuyên đề: ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Th.S. Lê Phước Nhị Sang Tháng 05 năm 2022

2. Áp dụng phương pháp so sánh và chiết trừ (chi phí)

4. Đưa ra lời tư vấn thích hợp về giá cho khách hàng

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84 lpnsangmba@gmail.com 2

• Giá đất thực tế là Giá quyền sử dụng đất

Giá BĐS = Giá quyền sử dụng đất

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

THẦM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

• Là sự ước tính về giá trị của một tài sản cụ thể

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Làm sao để thẩm định giá một BĐS?

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Tuổi thọ của Nhà ở dân dụng

• Nhà cấp I: có thời hạn sử dụng trên 100 năm.

Chất lượng còn lại:

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Phân hạng nhà ở theo TT 03/2016/TT-BXD

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

• Nhà cấp IV đã xây được 5 năm

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Trường hợp không rõ năm xây dựng

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Trường hợp không rõ năm xây dựng (tt)

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Công trình không phải là nhà ở?

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Ví dụ: Suất đầu tư xdct 2021

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Bước 2: XÁC ĐỊNH GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Phương pháp định giá đất

Quy trình thẩm định giá

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.

Bước 4: Phân tích thông tin.

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

• Tiêu chuẩn TĐGVN 02: Giá trị thị trường

• Tiêu chuẩn TĐGVN 03: Giá trị phi thị trường

• Tiêu chuẩn TĐGVN 05: Quy trình thẩm định giá

• Tiêu chuẩn TĐGVN 08: Cách tiếp cận từ thị trường

• Tiêu chuẩn TĐGVN 09: Cách tiếp cận từ chi phí

• Tiêu chuẩn TĐGVN 10: Cách tiếp cận từ thu nhập

Các bước cần thẩm định đầu tiên

• Thẩm định hồ sơ pháp lý của BĐS, có đủ điều kiện giao dịch

• Thẩm định chủ sở hữu (nhân thân, sử dụng chung, riêng...)

• Thẩm định về quy hoạch,....

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Điều tra thu thập thông tin (Ngoại nghiệp)

Lập biên bảng kiểm tra hiện trạng BĐS cần

Vẽ sơ đồ vị trí: vẽ sơ bộ BĐS thẩm định.

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Điều tra thu thập thông tin (Ngoại nghiệp) (tt)

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Điều tra thu thập thông tin (Ngoại nghiệp) (tt)

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Điều tra thu thập thông tin (Ngoại nghiệp) (tt)

Th.S. Lê Phước Nhị Sang 0906 83 85 84

Căn cứ lựa chọn BĐSSS