Tài liệu học

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

1. Giáo trình, sách chuyên khảo, tham khảo
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
- Giáo trình Luật đất đai – Trường Đại học luật Hà Nội, NXB Công an nhân dân, năm
2022

- Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai – TS. Phạm Văn
LUẬT ĐẤT ĐAI Võ, NXB Lao Động, năm 2012

- Quản lý nhà nước về giá đất ở Việt Nam - TS. Châu Hoàng Thân, NXB Chính
trị Quốc gia Sự thật, 2023
TS. GVC. NGUYỄN THỊ THANH XUÂN - Nghĩa vụ tài chính đối của người sử dụng đất đối với Nhà nước ở Việt Nam hiện nay,
TS. Nguyễn Thị Thanh Xuân, NXB Chính trị Quốc gia Sự thật, 2023

1 2

Tài liệu học

Tổng quan Luật đất đai
2. Văn bản
Chế độ sở hữu đất đai
- Luật đất đai năm 2013 và văn bản hướng dẫn thi hành
Chế độ quản lý đất đai
- Báo cáo 10 năm thực hiện Cương lĩnh 2011 – Ban chấp
Chế độ sử dụng đất
hành TW khoá XII ngày 09/3/2020

- Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp

hành Trung ương Đảng Khoá XIII

3 4
 Tổng quan Môn học Luật đất đai
Bài 1: Lý luận cơ bản về ngành luật đất đai
Bài 2: Quan hệ pháp luật đất đai
Bài 3: Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai
Bài 4: Chế động sử dụng đất
Bài 5: Giải quyết tranh chấp đất đai
5 6
1. Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
(Giáo trình tr.31-84)
1.1. Vai trò, tầm quan trọng của đất
Về mặt kinh tế: Biểu hiện bằng giá đất
Về chính trị: đất đai là một trong các yếu tố cấu thành lãnh thổ
Về văn hoá: đất đai thổ nhưỡng có ảnh hưởng đến con người
7 8
Bài 1
LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ NGÀNH LUẬT
ĐẤT ĐAI
1.2. Cơ sở xác lập chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở VN
- Cơ sở lý thuyết: Lý thuyết kinh tế về địa tô của các nhà kinh tế học tư sản
cổ điển: Adam Smith, K.Mark
- Cơ sở hiến định
Hiến pháp năm 1946: Điều 12 quy định “Quyền tư hữu tài sản của công
dân Việt Nam được bảo đảm” => Không giới hạn hình thức sở hữu, cả sở
hữu tư nhân.
Hiến pháp năm 1959: các hình thức sở hữu tư liệu sản xuất gồm: SHTD,
SH tập thể, SH người lao động riêng lẻ, tư sản dân tộc; “Các hầm mỏ, sông
ngòi, và những rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định
là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu của toàn dân.”
 - Hiến pháp năm 1980: Điều 19 “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, 1.3. Những vấn đề cần nhận diện về SHTD
tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất… là của Nhà nước - đều thuộc sở
- SHTD đối với đất đai và SH Nhà nước giống hay khác nhau?
hữu toàn dân”.
- Hiến pháp năm 1992: Điều 17 quy định đất đai thuộc SHTD - Ở VN, cá nhân, HGĐ có quyền định đoạt đất hay không?
- Hiến pháp năm 2013: Điều 53 “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
- Quyền sử dụng đất
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên
khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý.”

9 10

2. Khái niệm, đối tượng và phương pháp điều chỉnh của Luật đất đai
3. Các nguyên tắc cơ bản của Luật đất đai (Giáo trình tr.19)
2.1. Khái niệm
Là tổng hợp các QPPL điều chỉnh các QHXH phát sinh trong sở 3.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân
hữu, quản lý và sử dụng đất
3.2. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch

2.2. Đối tượng điều chỉnh và phương pháp điều chỉnh và pháp luật

-Các QHXH phát sinh trong quá trình sở hữu và quản lý đất đai: Phương 3.3. Nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp
pháp mệnh lệnh
3.4. Nguyên tắc sử dung đất hợp lý, tiết kiệm, khuyến khích người sử
-Các QHXH phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Phương pháp bình
dung đất đầu tư làm tăng khả năng sinh lợi của đất
đẳng, thoả thuận
(Giáo trình tr.13)

11 12
 4. Nguồn của luật đất đai (Giáo trình tr.27)

- Văn bản QPPL do Trung ương ban hành

- Văn bản QPPL do địa phương ban hành Bài 2

Câu hỏi ôn tập và gợi mở

1. So sánh sở hữu toàn dân về đất đai với sở hữu nhà nước về đất đai? QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
2. Quyền sử dụng đất xác định về phạm vi không gian thế nào?

3. Đối tượng điều chỉnh của Luật đất đai là gì?

14

13 14

2. Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai

1. Khái niệm quan hệ pháp luật đất đai
- Nhà nước CHXHCNVN
Quan hệ PL đất đai là các quan hệ xã hội được các quy phạm pháp
luật đất đai điều chỉnh: - Cơ quan quản lý đất đai

- Quan hệ sở hữu đất đai - Người sử dụng đất

- Quan hệ quản lý đất đai

- Quan hệ sử dụng đất

15 16
 2.1 Cơ quan quản lý đất đai 1.2 Người sử dụng đất (Điều 5 Luật đất đai)
- Cá nhân: (i) Trong nước, (ii) Người VN định cư ở nước ngoài, (iii)
- Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Chính phủ thống nhất QLNN
Nước ngoài
về đất đai trong phạm vi cả nước; UBND các cấp có trách nhiệm
- Hộ gia đình
QLNN về đất đai tại địa phương (Đ23 Luật đất đai)
- Cộng đồng dân cư
- Cơ quan quản lý đất đai : (Đ24 Luật đất đai)
- Cơ sở tôn giáo
+ Hệ thống cơ quan tài nguyên và môi trường - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
+ Các tổ chức dịch vụ công về đất đai : Văn phòng đăng ký đất đai, Tổ - Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
chức phát triển quỹ đất - Tổ chức trong nước

17 18

K5 Đ3 Luật Quốc tịch 2008,“người nước ngoài…là công dân nước ngoài
Hộ gia đình sử dụng đất
và người không quốc tịch…”
K1 Đ4 Luật doanh nghiệp 2020: cá nhân nước ngoài là người mang giấy Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo
tờ xác định quốc tịch nước ngoài quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và
K1 Đ3 Luật xuất cảnh, nhập cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất,
ngoài tại Việt Nam 2014: “...Người nước ngoài là người mang giấy tờ xác cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử
định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch nhập cảnh, xuất
dụng đất (K30 Đ3 LĐĐ)
cảnh, quá cảnh, cư trú tại Việt Nam...”
Nghị định 99/2015/NĐ-CP:cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là
gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc cá nhân nước ngoài

19 20
 Người VN định cư ở nước ngoài
K6 Điều 5 Luật đất đai: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo
quy định của pháp luật về quốc tịch
K1 Điều 186 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối
tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở
thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt
Nam. (lựa chọn)
Điểm d K1 Điều 169: Nhận nhà gắn QSDĐ và nhận QSDĐ trong dự
án nhà ở
21
Cơ sở tôn giáo
K14 Đ2 Luật tín ngưỡng, tôn giáo 2016: Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà
nguyện, thánh thất, thánh đường, trụ sở của tổ chức tôn giáo, cơ sở hợp pháp khác
của tổ chức tôn giáo.
K1 Điều 159 LĐĐ: Đất cơ sở tôn giáo gồm đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện,
thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn
giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho
phép hoạt động.
K1 Điều 160 LĐĐ : Đất tín ngưỡng gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ.
23
Cộng đồng dân cư (K3 Điều 5 Luật đất đai)
Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa
bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương
tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ
Đ211 BLDS năm 2015: Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng
họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng
dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các
thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho
chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm
mục đích thoả mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.
Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng....Tài sản
chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.
22
Khỏan 3 Điều 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Trường hợp đất do cơ sở tôn giáo đang sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện (kể cả trường hợp nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01 tháng 7 năm 2004) thì được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo hình thức và thời hạn sử dụng đất
tương ứng với mục đích đó như đối với hộ gia đình, cá nhân.
24
 Điều 3 Nghị định 167/2017/NĐ-CP
Khoản 6 Điều 7 Luật tín ngưỡng, tôn giáo 2016: Tổ chức TG, tổ chức TG trực
Công trình tôn giáo là công trình xây dựng để làm cơ sở tôn giáo, tượng đài,
thuộc có quyền nhận tài sản hợp pháp do tổ chức, cá nhân trong nước và tổ
bia và tháp tôn giáo
chức, cá nhân nước ngoài tự nguyện tặng cho.
Công trình phụ trợ là công trình không sử dụng cho việc thờ tự của cơ sở tín
ngưỡng, cơ sở tôn giáo gồm nhà ở, nhà khách, nhà ăn, nhà bếp, tường rào
Điều 169 Luật đất đai 2013: cơ sở tôn giáo được giao đất, công nhận quyền
khuôn viên thuộc cơ sở tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo và các công trình tương tự
sử dụng đất
khác.

25 26

3. Khách thể
4. Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai
(Điều 10 Luật đất đai, Phụ lục 1 TT 27/2018/TT-BTNMT)
3.1 Nhóm đất nông nghiệp K1Đ10 Là quyền và nghĩa vụ của các bên
- Đất sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp
- Quyền chung của NSDĐ: Điều 166 LĐĐ
- Đất nông nghiệp khác
- Lưu ý đất có nguồn gốc từ đất nông nghiệp: Đất công ích 5%: Điều 132 Luật - Nghĩa vụ chung của NSDĐ: Điều 170 LĐĐ
đất đai
3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp K2Đ10
- Đất tôn giáo: Điều 159 Luật đất đai

3.3 Nhóm đất chưa sử dụng

Là đất Nhà nước chưa xác định mục đích sử dung

27 28
 PHẦN 1: HỆ THỐNG CƠ QUAN QUẢN LÝ VÀ TỔ CHỨC DỊCH VỤ
CÔNG VỀ ĐẤT
Bài 3 1. Hệ thống cơ quan quản lý đất đai
- Vai trò của QH và HĐND
CHẾ ĐỘ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC - Hệ thống cơ quan hành chính: CP và UBND các cấp

VỀ ĐẤT ĐAI - Hệ thống cơ quan chuyên ngành quản lý đất đai

2. Các tổ chức dịch vụ công về đất
- Tổ chức phát triển quỹ đất
- Văn phòng đăng ký đất đai

29 30

PHẦN 2: NỘI DUNG HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI 2. Hoạt động điều tra cơ bản về đất đai
1. Quản lý về địa giới hành chính - Đánh giá đất
Tranh chấp địa giới hành chính: UBND các đơn vị hành chính phối hợp - Lập bản đồ địa chính (TT 25/2014/TT-BTNMT)

giải quyết - Thống kê, kiểm kê đất đai

Thống kê đất đai: thu thập hồ sơ, tài liệu, số liệu liên quan đến biến động
- Địa giới đơn vị hành chính cấp tỉnh: QH quyết định
đất đai trong kỳ thống kê, thực hiện hàng năm, theo đơn vị xã phường,
- Địa giới hành chính cấp huyện, xã: UBTVQH quyết định
thống kê số liệu về hiện trạng sử dụng đất theo các chỉ tiêu: loại đất, loại
đối tượng sử dụng, diện tích, đơn vị hành chính,
Nghị quyết 1211/2016/UBTVQH13 về tiêu chuẩn của đơn vị hành chính
Tham khảo QĐ 387/QĐ-BTNMT ngày 02/3/2022
và phân loại đơn vị hành chính Kiểm kê đất đai: 05 năm một lần, theo hồ sơ địa chính và theo hiện trạng
Nghị quyết 27/2022/UBTVQH15 sửa đổi, bổ sung Nghị quyết
1211/2016/UBTVQH13

31 32
 3. Quản lý hồ sơ địa chính 4. Giá đất (Đ 114 LĐĐ)
+ Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện a. Khái niệm, nguyên tắc định giá đất
trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài Khái niệm: là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một
sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và đơn vị diện tích đất (khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai)
nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan à cơ sở xác Nguyên tắc định giá đất: khoản 1 Điều 112
định quyền và nghĩa vụ của NSDĐ + Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Thành phần: + Theo thời hạn sử dụng đất;
Bản đồ địa chính + Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường…
Sổ mục kê + Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
Sổ địa chính dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có
Bản lưu giấy chứng nhận mức giá như nhau.

33 34

c. Quy định về giá đất

b. Thực trạng giá đất tại Việt Nam * Khung giá đất (Nghị định số 96/2019/NĐ-CP)

- Giá đất hiện nay cao
- Nhà nước không kiểm soát được thị trường quyền sử dụng đất
và không có biện pháp hữu hiệu để chống đầu cơ
- Khung giá đất và thời gian sử dụng khung giá đất
- Tiêu chí xây dựng khung giá:
+ Theo vùng: có 7 vùng (Vùng trung du và miền núi phía Bắc, Vùng đồng
bằng sông Hồng, Vùng Bắc Trung bộ, Vùng duyên hải Nam Trung bộ, Vùng
Tây Nguyên, Vùng Đông Nam bộ, Vùng đồng bằng sông Cửu Long)
+ Theo Xã đồng bằng, trung du, miền núi (đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp tại nông thôn)/ theo loại đô thị (đất phi nông nghiệp tại đô thị)

35 36
 * Bảng giá đất do UBND ban hành
d. Phạm vi áp dụng giá
+ Công bố ngày 1/1 của năm đầu kỳ (sử dụng trong 5 năm tài chính)
- Bảng giá đất
+ Xây dựng dựa vào Khung giá đất

* Gía đất cụ thể + Tính tiền sử dụng đất cho HGĐ, CN khi hợp thức hóa, chuyển
* Phương pháp định giá đất: Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP mục đích trong hạn mức
- PP so sánh
+ Tính thuế sử dụng đất
- PP chiết trừ
+ Tiền xử phạt vi phạm HC
- PP thu nhập

- PP thặng dư + Tính bồi thường khi NN gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất
- PP hệ số điều chỉnh giá đất +Tính giá trị khi người sử dụng đất trả lại đất

37 38

5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Gía đất cụ thể
a. Khái niệm và các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nguyên
+ Tính tiền sử dụng đất cho HGĐ, CN khi hợp thức hóa, chuyển
tắc
mục đích vượt hạn mức
- Điều 3 Luật Đất đai
+ Tính tiền sử dụng đất cho TC (giao đất, công nhận quyền sử
- Điều 36, 37 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2018
dụng đất, chuyển mục đích)
- Điều 35 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2018
+ Tiền thuê đất

+ Tính tiền bồi thường khi thu hồi đất

39 40
 b. Thẩm quyền lập; thẩm định; quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử - Thẩm quyền thẩm định: Điều 44 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2018
dụng đất
+ Cấp quốc gia – Thủ tướng Chính phủ thành lập HĐ
- Thẩm quyền lập: Điều 42, 47 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 2018; Điều 7
Nghị định 43/2014/NĐ-CP + Cấp tỉnh, Quốc phòng, An ninh – Bộ trưởng Bộ TN&MT thành lập HĐ
+ Cấp quốc gia – Chính phủ tổ chức lập (Bộ TN&MT) + Cấp huyện – Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập HĐ
+ Cấp tỉnh – UBND cấp tỉnh (Sở TN&MT)
- Thẩm quyền quyết định, phê duyệt: Quốc hội, TTg Chính phủ, UBND
+ Cấp huyện – UBND cấp huyện (Phòng TN&MT)
cấp tỉnh (Điều 45 Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung 2018)
+ Quốc phòng – Bộ Quốc phòng
+ An ninh – Bộ Công An

41 42

c. Lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Điều 43 Luật Đất
đai (2018) 6. Giao đất
- Loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nào phải lấy ý kiến a. Khái niệm (Khoản 7 Điều 3 LĐĐ)
- Đối tượng được lấy ý kiến
- Hình thức lấy ý kiến Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)
d. Quy định công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 48 Luật là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng
Đất đai) đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất
e. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Điều 49 Luật Đất
đai)
- Đất trong quy hoạch có bị hạn chế quyền sử dụng hay không?

43 44
 b. Căn cứ giao đất Điều 52 Luật đất đai 2013

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

giao đất
- Nhu cầu sử dụng đất
cho thuê đất
SH toàn dân
Người sử
Nhà nước đại dụng đất
diện

Thu hồi đất

45 46

c. Đối tượng được Nhà nước giao đất

*Đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất
• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở
để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
• Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ
tầng.
* Đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
• Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp
• Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản
xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng
không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa
địa(không kinh doanh)

47 48
 • Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất
d. Thời gian sử dụng đất
xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất ổn định lâu dài: Điều 125
• Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư
- Đất có xác định thời hạn: Điều 126
• Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp;
* Cách tính: Tính từ ngày có quyết định giao đất
• Cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp

49 50

Gia hạn sử dụng đất Tình huống

- Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn
• Ngày 4/10/1993, UBND huyện Tiên Lãng ban hành Quyết định số
sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng
- Trình tự thủ tục: Đ74 NĐ43 447/QĐ-UB giao cho ông Đoàn Văn Vươn diện tích 21 ha đất để sử
+ Thời điểm: trước khi hết th/h 6 tháng dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản, thời hạn sử dụng là 14 năm.
+ Không quy định điều kiện được gia hạn
• Ngày 9/4/1997, UBND Tiên Lãng đã ban hành quyết định số 220/QĐ-
+ Thời gian sử dụng có thể điều chỉnh theo thời gian của dự án
UB giao bổ sung cho ông Vươn 19,3 ha giáp với diện tích đã giao, với
đầu tư, không bị khống chế bởi chu kỳ sử dụng trước
+ Đất nông nghiệp có thời hạn theo luật 2003, khi hết thời hạn thời hạn sử dụng đất là 14 năm tính từ ngày 04/10/1993
không phải làm thủ tục điều chỉnh, tính theo thời hạn của luật mới

51 52
 • Ngày 23/4/2008 UBND huyện Tiên Lãng ban hành Quyết định số
e. Hạn mức giao đất
460/QĐ-UBND thu hồi 21 ha, hết hạn sử dụng đất
- Đất ở: UBND cấp tỉnh quy định Điều 143, 144 Luật đất đai
• Ngày 7/4/2009, UBND Tiên Lãng đã ban hành quyết định số 461/QĐ-
- Đất nông nghiệp của HGĐ, CN: Điều 129 Luật đất đai
UB thu hồi 19,3 do hết hạn sử dụng đất
+ Hàng năm, NTTS, làm muối:
• Ông Vươn khiếu nại QĐ 461, khởi kiện vụ án hành chính, Tòa sơ
thẩm bác yêu cầu của ông Vươn. Ông Vươn kháng cáo, Tòa phúc . ĐB SCL và Miền Đông Nam bộ: =< 3 ha

thẩm hòa giải thành, đình chỉ vụ án. . Khu vực khác: =< 2 ha

• UBND huyện cưỡng chế thu hồi + Lâu năm:…

53 54

7. Cho thuê đất

g. Thẩm quyền giao đất (Điều 59 Luật đất đai)
a. Khái niệm (Khoản 8 Điều 3 LĐĐ)
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất đối với tổ chức, cơ
- KN cho thuê đất: Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất đối với hộ gia
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua
đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.
hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất nêu trên không được
ủy quyền.

55 56
 b. Đối tượng được thuê đất (Điều 56)
• Thuê đất trả tiền hàng năm
• Thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê
Bổ sung đối tượng được thuê đất
• Thuê đất xây dựng kết cấu hạ tầng KCN…(K2 Đ149 LĐĐ)
• Thuê đất xây dựng công trình ngầm (K2 Đ161 LĐĐ)
…công trình xây dựng trong lòng đất…
57
c. Thẩm quyền cho thuê đất (Điều 59 LĐĐ)
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho thuê đối với tổ chức, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất đối với hộ gia
đình, cá nhân.
- Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất công ích 5%
59
* Điều kiện cho thuê đất lúa, rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sử
dụng vào mục đích khác (Điều 58 Luật đất đai)
• Có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với dự án sử
dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
• Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp sử
dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng.
58
Đất công ích 5%
• Đ132 Luật đất đai
• Không cấp GCN: K2 Đ19 Đ43/2014/NĐ-CP
• Thời hạn thuê: K5 Đ126 Luật đất đai
• Hình thức cho thuê: Điểm đ, K1 Đ118 Luật đất đai
60
 8. Cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền SH nhà ở và TS khác gắn
liền với đất
8.1. Khái niệm (K16 Đ3)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
61
8.3. Cách ghi Giấy chứng nhận
c1.Tên chủ sử dụng
- Cá nhân: CMND, căn cước, khai sinh
- Hộ gia đình: K5 Đ6 TT33/2017/TT-BTNMT ngưng ko áp dụng à ghi
tên cả vợ/chồng chủ hộ
- Cộng đồng dân cư: Ghi tên cộng đồng (do cộng đồng hoặc UBND xã
xác nhận) Điểm i K1 Đ5
c.2 Mục “Ghi chú”: Điều 11 TT23/2014/BTNMT
63
8.2. Các loại giấy ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
- GCN theo Quyết định 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục
QL ruộng đất về việc ban hành quy định cấp GCN QSD đất
- GCN quyền SH nhà ở gắn liền với QSD đất ở theo NĐ 60/CP ngày
5/7/1994
- GCN QSD đất theo Đ48 Luật đất đai 2003
- GCN QSD đất, quyền SH nhà ở và TS khác gắn liền với đất theo
NĐ88/2009/NĐ-CP
- GCN QSD đất, quyền SH nhà ở và TS khác gắn liền với đất theo Luật
đất đai 2013
62
8.4. Các trường hợp được cấp GCN (Đ99, Đ100, Đ101 Luật đất đai)
- Được NN giao, cho thuê đất
- Nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng QSD
đất, nhận xử lý hợp đồng thế chấp bằng QSD đất để thu hồi nợ
- Người sử dụng đất trong KCN, Khu KT, khu Công nghệ cao
- Công nhận QSD đất
Câu hỏi: Đất có thông báo thu hồi, có được chuyển nhượng hay không,
người nhận chuyển nhượng có được cấp GCN ko? (Đ19 NĐ43)
64
 Công nhận QSD đất - Trường hợp 3: Ko có giấy tờ Đ100
Đất sử dụng trước 15/10/1993
- Trường hợp 1: Có giấy tờ K1 Đ100
Đất không tranh chấp
Lưu ý: Không còn yêu cầu điều kiện đất ko tranh chấp và phù hợp
Phù hợp QH hoặc Không phù hợp QH nhưng sử dụng trước
quy hoạch
khi QH được phê duyệt
àKhông thu tiền sử dụng đất
- Trường hợp 4: Ko có giấy tờ Đ100
Đất sử dụng sau 15/10/1993 – 01/7/2004
- Trường hợp 2: + Có giấy tờ K1 Đ100 nhưng đứng tên người khác
Đất không tranh chấp
+ Đất không tranh chấp Phù hợp QH hoặc Không phù hợp QH nhưng sử dụng trước
àKhông thu tiền sử dụng đất khi QH được phê duyệt; chưa có thông báo/quyết định thu hồi đất

65 66

Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất
8.5. Các quy định liên quan khác

- Diện tích tối thiểu khi tách thửa (Đ29 NĐ43/2014/NĐ-CP)

* Trường hợp 3: Đất ở có nhà
- Trong HM công nhận: không nộp tiền - Chuyển nhượng QSD khi bên chuyển là người nước ngoài,
- Vượt HM công nhận: 50% theo giá cụ thể người VN định cư ở nước ngoài không được phép sử dụng đất
(Đ186)

* Trường hợp 4: Đất ở có nhà - Cấp GCN trong trường hợp giao sai thẩm quyền (Đ23
- Trong HM công nhận: 50% theo Bảng giá NĐ43/2014/NĐ-CP)
- Vượt HM công nhận: 100% theo giá cụ thể

67 68
 Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có 8.6 Thẩm quyền cấp GCN
diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp a. Cấp lần đầu (Đ105 Luật đất đai)
thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có
- UBND cấp tỉnh: cấp cho Tổ chức, tôn giáo, người VN định cư ở nước
diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì
ngoài thực hiện dự án đầu tư, DN có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức
được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy
nước ngoài có chức năng ngoại giao
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
- UBND cấp huyện: cấp cho HGĐ, cá nhân, cộng đồng dân cư, người
khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.
VN định cư ở nước ngoài.

69 70

b. Cấp do thực hiện quyền, cấp đổi, cấp lại (Đ105 Luật đất đai, Điều 37
9. Thu hồi đất
NĐ43/2014/NĐ-CP)
- Sở TN-MT: Cấp GCN cho trường hợp cấp đổi, cấp lại, thực hiện quyền của a. Khái niệm thu hồi đất (K11 Đ3)
người sử dụng
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử
- Được ủy quyền cho VP ĐK cấp theo quy định của UBND cấp tỉnh (K23 Đ2
dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu
NĐ01/2017/NĐ-CP)
lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Câu hỏi:

1. Chi nhánh VP ĐK có được thực hiện không?

2. Theo Luật Nhà ở, người nước ngoài được sở hữu nhà ở riêng lẻ, vậy cơ
quan nào cấp GCN QSD đất và SH nhà?

71 72

b. Lý do thu hồi đất
• Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế -
xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (Điều 61, 62)
• Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; (Điều 64)
• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. (Điều
65)
73
• Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của
Luật đất đai mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đ191
• Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;Đ8
• Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của
Luật đất đai mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị
lấn, chiếm;
• Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước
và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
75
Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
• Sử dụng đất không đúng mục đích và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về
hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
• Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
Đ23 NĐ43/2014 bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao
đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân
viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.
74
• Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12
tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng
trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử
dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
76
 • Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử
dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi
nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp
không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24
tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án
trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa
đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về
đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
77
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia
hạn;
- Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người;
- Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai
khác đe dọa tính mạng con người.
79
Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả
lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có
nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất
thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,
chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
78
c. Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,
an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
c1. Bồi thường về đất
- Nguyên tắc bồi thường (Điều 74 Luật đất đai)
- Điều kiện được bồi thường (Điều 74 Luật đất đai)
- Các trường hợp bồi thường: bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp là đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
80
 c2. Bồi thường về tài sản gắn liền với đất
- Nguyên tắc bồi thường (Điều 88 Luật đất đai)
- Quy định các trường hợp bồi thường: công trình, vật kiến trúc; cây
trồng, vật nuôi, thiệt hại khác
c3. Hỗ trợ
- Điều kiện được nhận hỗ trợ
- Các hình thức hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
d. Thẩm quyền thu hồi đất (Điều 66 Luật đất đai)
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức
năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài .
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân
và cộng đồng dân cư, đất ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam .
- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp
huyện quyết định thu hồi đất trong trường hợp khu vực thu hồi có lẫn
các chủ thể thuộc thẩm quyền của cấp huyện.

81 82

1. Quyền của người sử dụng đất

Bài 4 - Quyền chung của người sử dụng đất (Điều 166 Luật đất đai)
- Thời điểm thực hiện quyền
- Các hình thức nhận quyền sử dụng đất
CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT
- Quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất (Điều 167 Luật
đất đai): chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê,
cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

83 84

83 84
 1.1. Điều kiện chung thực hiện các giao dịch về QSD đất: (Đ188 Luật đất - Thời điểm có hiệu lực: Đ503 BLDS
đai) Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế
- Có GCN (trừ chuyển đổi, thừa kế) chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại
- Đất không tranh chấp cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa
chính. (K3 Đ88 Luật đất đai)
- Trong thời hạn sử dụng
- Quy định về đăng ký biến động: Điểm a K1 và K6 Điều 95 Luật đất đai
- Không bị kê biên bảo đảm thi hành án
Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
à Dự thảo Đ46: áp dung biện pháp khẩn cấp, tạm thời
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
è Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về điều kiện chung của giao dịch đất trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, phải thực
quyền sử dung đất hiện thủ tục đăng ký biến động.
è Không đăng ký thì xử lý thế nào?

85 86

85 86

1.2. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
1.3 Hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất
- Áp dụng đối với nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận xử lý nợ
Hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực:
- Quy định cụ thể: Điều 44 NĐ43/2014/NĐ-CP
• Bắt buộc: chuyển nhượng của chủ thể không KDBĐS, tặng cho, thế
+ Đất hàng năm: =< 30 ha (Miền Đông và Tây Nam Bộ); =< 20 ha (các
chấp, góp vốn
tỉnh còn lại)
+ Đất trồng cây lâu năm: =< 100 ha (xã đồng bằng); =< 300 ha (xã trung • Theo nhu cầu: chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng

du, miền núi) của chủ thể KD BĐS

- Cơ chế kiểm soát: K1 Đ2 TT 09/2021/TT-BTNMT (ghi vào Mục 4 của

Đơn đăng ký biến động 09/ĐK)
87 88

87 88
 1.4 Các giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất - Bên chuyển nhượng
• Loại đất: đất nông nghiệp được giao hoặc nhận chuyển quyền + Tổ chức, cá nhân trong nước; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
(không có đất thuê) ngoài, người VN định cư ở nước ngoài (Đ174àĐ186 Luật đất đai)
• Chỉ HGĐ, CN được chuyển đổi + Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư (K2Đ181 Luật đất đai), tổ chức
• Đất phải trên cùng 1 xã, phường, thị trấn nước ngoài có chức năng ngoại giao không được chuyển nhượng đất

89 90

89 90

- Bên nhận chuyển nhượng - Loại đất được chuyển nhượng

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước; (Đ169 Luật đất đai) Đất của HGĐ, CN trong nước (Đ179 Luật đất đai)

+ Người VN định cư ở nước ngoài (nhận đất trong KCN…, đất ở trong + Đất giao có thu tiền
dự án phát triển nhà ở) + Đất nông nghiệp giao không thu tiền
è Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được nhận chuyển + Đất thuê trả tiền một lần
nhượng không?
+ Đất được công nhận QSD đất

+ Đất nhận chuyển quyền hợp pháp (nhượng, đổi, tặng, thừa kế)

91 92

91 92
 Đất của tổ chức
+ Đất giao có thu tiền (K2 Đ174 Luật đất đai)
+ Đất thuê trả tiền một lần (K2 Đ174 Luật đất đai)
+ Đất nhận chuyển nhượng hợp pháp (nguồn gốc giao có thu; thuê
trả 1 lần (K2 Đ176 LĐĐ); nhận đất nông nghiệp mà không chuyển
mục đích hoặc chuyển mục đích nhưng thuộc trường hợp giao có
thu, thuê trả 1 lần (K3 Đ176 LĐĐ)
93
93
Các quy định liên quan khác
• Quy định đối với bên nhận chuyển nhượng: K2,3,4 Đ191 Luật đất
đai
- Đất lúa phải là CN, HGĐ trực tiếp sản xuất nông nghiệp (TC nếu
được chuyển mục đích theo QH, kế hoạch sử dụng đất)
- Đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ; phân khu bảo
vệ nghiêm ngặt, phục hồi sinh thái rừng đặc dụng: bên nhận phải
đang sinh sống tại khu vực này
95
95
Đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
+ Đất giao có thu tiền K3 Đ183 LĐĐ
+ Đất thuê trả tiền một lần K3 Đ183 LĐĐ
è Giao dịch giả cách là hợp đồng chuyển nhượng, có công chứng,
thì có được công nhận hay không?
94
94
• Quy định thêm đối với bên chuyển nhượng:
- HGĐ, CN là dân tộc thiểu số được giao đất theo chính sách hỗ trợ: sau 10 năm
kể từ ngày giao đất, đk tại K1Đ40 NĐ43/2014/NĐ-CP
- Chuyển nhượng QSD đất của các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán:
Khoản 17 Điều 1 NĐ 148/2020/NĐ-CP (sửa đổi Đ41 NĐ 43)
+ Hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng (c.trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội 1/500
+ Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực
+ Cung cấp dịch vụ thiết yếu: điện, nước cấp, thoát nước, thu gom rác
+ Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính
+ Khu vực không được phân lô, bán nền: phường thuộc đô thi loại đặc biệt, loại
1; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên, tuyến đường cảnh quan chính
trong đô thị
96
96
 • Quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa
- Chuyển nhượng một phần thửa đất: đo đạc địa chính tách thửa và lập
bản trích lục thửa đất mới tách theo kết qủa đo đạc à chuyển cho
người sử dụng đất ký hợp đồng K3 Đ39 NĐ 148/2020/NĐ-CP (sửa
Điểm a Khoản 3 Đ 75 NĐ 43/2014/NĐ-CP)
97
97
e. Thừa kế quyền sử dụng đất
• Là việc chuyển quyền sử dụng đất từ người chết sang cho người còn sống, chỉ
đặt ra đối với cá nhân.
• Áp dụng pháp luật về thừa kế
• Loại đất được để thừa kế: going loại đất được chuyển nhượng
è Đánh giá quy định về loại đất được để thừa kế
Câu hỏi:
1. Đất không có GCN, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 và
101 Luật đất đai có lập di chúc được hay không?
2. Đánh giá quy định về khai nhận thừa kế quyền sử dung đất
99
99
d. Tặng cho quyền sử dụng đất
• Bên tặng là Tổ chứcà bên nhận là Nhà nước, cộng đồng dân cư,
nhà tình nghĩa gắn với đất (Điểm c K2 Đ174)
• Bên tặng là cá nhânà bên nhận là Nhà nước, cộng đồng dân cư,
nhà tình nghĩa gắn với đất và các HGĐ, cá nhân khác, người VN
định cư được phép sd đất (điểm e K1 DD179)
Lưu ý: + Tổ chức không là chủ thể nhận tặng cho
. + Điểm c K1 Đ169 dẫn chiếu đến các điều luật không có chủ
thể là tổ chức
98
98
g. Cho thuê – cho thuê lại quyền sử dụng đất
• Đất sử dụng ở hình thức giao à thuê quyền sử dụng đất
• Đất sử dụng ở hình thức thuê à thuê lại quyền sử dụng đất
100
100
 Loại đất được cho thuê, cho thuê lại Mua bán tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền hàng năm (Đ189)

• Giống đất được chuyển nhượng • Điều kiện: Tài sản tạo lập hợp pháp, hoàn thành xây dựng đúng như
dự án được phê duyệt
• Ngoại lệ: Đất thuê hàng năm của DN kinh doanh hạ tầng KCN được
cho thuê lại • Người mua tài sản được tiếp tục thuê đất

- Cho thuê lại ở hình thức trả tiền hàng năm (Điểm đ K1 Đ175) Dự thảo Luật: cho phép bán tài sản và quyền thuê đất hàng năm với
nếu chưa khấu trừ hết tiền bồi thường vào tiền thuê đất phải nộp
- Thực hiện khi đầu xây dựng xong kết cấu hạ tầng
(Đ47)

101 102

101 102

h. Thế chấp quyền sử dụng đất
• Là giao dịch bảo đảm
• Bên nhận thế chấp chỉ giữ giấy tờ, bên thế chấp vẫn được hưởng
hoa lợi, lợi tức trừ trường hợp có thỏa thuận khác
• Loại đất được thế chấp: giống đất được chuyển nhượng
Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp (Đ303 - Đ307 BLDS)
• Có quyền thỏa thuận một trong các phương thức: bán đấu gía tài
sản, bên nhận thế chấp tự bán tài sản, bên nhận thế chấp nhận
chính tài sản thể chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của
bên thế chấp, phương thức khác
• Không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá

103 104

103 104
 2. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
2.2 Tiền sử dụng đất
- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất (170 LĐĐ)
-Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước a. Giao có thu tiền sử dụng đất

2.1 Lệ phí trước bạ * Giao đất mới

-Khi đăng ký quyền sử dụng đất - Giao qua đấu giá: Diện tích x giá đất trúng đấu giá

-Mức thu: 0,5% - Giao không thông qua đấu giá:

-Luật phí và lệ phí 2015; Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 Quy Diện tích x Gía - Tiền giảm - Tền bồi thường

định về lệ phí trước bạ; Thông tư 13/2022/TT-BTC ngày 28/02/2022 quy

định chi tiết NĐ 10/2022/NĐ-CP

105 106

105 106

b. Chuyển mục đích sử dụng đất c. Công nhận quyền sử dung đất
* HGĐ, CN: * Trường hợp 3: Đất sử dụng trước ngày 15/10/93
- Chuyển từ đất NN giao không thu sang đất ở:100% chênh lệch (giá - Trong HM công nhận: không nộp tiền
của mục đích mới trừ đi giá mục đích cũ)
- Vượt HM công nhận: 50% theo giá cụ thể
- Chuyển đất phi nông nghiệp khác sang đất ở:

+ Đất công nhận: không thu * Trường hợp 4: Đất sử dụng từ 15/10/93 đến 01/7/2004
+ Đất giao có thu: Tiền sử dụng đất ở - Tiền sử dụng đất phi nông - Trong HM công nhận: 50% theo Bảng giá
nghiệp còn lại. - Vượt HM công nhận: 100% theo giá cụ thể

107 108

107 108

* Trường hợp sử dụng đất nông nghiệp của HGĐ, CN:
- Trực tiếp lao động nông nghiệp:
+Trong hạn mức: như giao không thu tiền
+ Vượt HM : chuyển sang thuê
- Không trực tiếp LĐNN: chuyển sang thuê
109
2.4 Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
• Thuế thu nhập cá nhân: Thu 2% trên giá trị quyền sử dụng đất
- Gía hợp đồng > giá UBND => Gía HĐ
- Gía hợp đồng < giá UBND => Gía UBND
• Thuế thu nhập doanh nghiệp: Thuế suất 20% thu nhập chịu thuế
Thu nhập chịu thuế = Doanh thu – Gía vốn
111
111
2.3 Tiền thuê đất
• Thuê trả hàng năm:
Diện tích x giá x Tỉ lệ % (0,5% à3%)
• Thuê trả 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê: Đơn giá thuê áp dụng K2 Đ4 NĐ46
Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua đấu
giá
Gía đất của thời hạn thuê đất bằng (=) giá đất tại Bảng giá đất chia (:) cho thời
hạn của loại đất tại Bảng giá đất nhân (x) với thời hạn thuê đất.
Giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất bằng (=) giá đất của thời hạn thuê
nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.
Giá đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng
với thời hạn sử dụng đất là 70 năm (Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-
CP).
110
110
2.5 Thuế sử dụng đất
• Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Đánh trên đất nông nghiệp
Định suất thuế tính bằng kg thóc/ha
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:
+ Diện tích trong hạn mức: 0,03%
+ Diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức: 0,07%
+ Diện tích trên 3 lần hạn mức: 0,15%
112
112
 1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
Bài 5 dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (K24 Đ3)

- Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTPTranh chấp đất đai:

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
+ Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất: bắt buộc hòa giải
+ Tranh chấp khác liên quan đến QSD đất như tranh chấp về giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng
đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... : không bắt
buộc hòa giải
113 114

113 114

- Hòa giải ở cơ sở
2. Hòa giải tranh chấp đất + Cơ sở pháp lý: Luật Hòa giải ở cơ sở

- Khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở + Nội dung: Tổ hòa giải, hòa giải viên thực hiện và không là thủ tục bắt buộc
(hòa giải ở ấp, khu vực)
- Hòa giải ở UBND cấp xã (Đ202 Luật đất đai, Điều 88 NĐ43, Khoản - Hòa giải tại UBND cấp xã:
57 Điều 2 NĐ01/2017/NĐ-CP, Khoản 27 Điều 1 NĐ 148/2020/NĐ-CP) + Chủ thể thực hiện: Hội đồng hòa giải
+ Chỉ triệu tập đương sự đến lần thứ 2
- Luật hoà giải thương lượng tại toà năm 2020
+ Thời hạn hòa giải: không qúa 45 ngày làm việc (NĐ 01) kể từ ngày nhận
đơn
+ Kết quả hòa giải: Biên bản hòa giải
+ Vấn đề bảo đảm thực hiện kết quả hòa giải

115

115 116
 b. Thẩm quyền giải quyết tại UBND
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
• Chủ tịch UBND cấp huyện: giải quyết tranh chấp giữa HGĐ, CN, cộng đồng
a. Phân loại thẩm quyền dân cư
• Chủ tịch UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện: các tranh chấp à Khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện theo thủ tục tố tụng

không có GCN, không có giấy tờ tại Đ100 Luật đất đai hành chính
àGửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh
• Tòa dân sự: Tất cả các tranh chấp đất đai
(NĐ01/2017/NĐ-CP)
- Thời hạn giải quyết tranh chấp: 45 ngày làm việc
- Thời hiệu yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc kiện hành chính: 30 ngày kể từ
ngày nhận được quyết định giải quyết TCĐĐ

117 118

117 118

• Chủ tịch UBND cấp tỉnh: giải quyết tranh chấp mà 1 bên là tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, người VN định cư ở nước ngoài, DN có vốn đầu tư
nước ngoài

à Khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và MT hoặc khởi kiện theo thủ
tục tố tụng hành chính

119

119