‫‪Yassine Ab 11:04 24-12-2014‬‬

‫المبحث األول‪ :‬مفهوم المال‬

‫‪ /1‬التعريف اللغوي‪ ،‬قال ابن منظور في لسان العرب‪ ،‬المال معروف‪ ،‬ما ملكته من جميع األشياء‪ ،‬والجمع أموال‪.‬‬
‫وأيضا‪ ،‬المال في األصل‪ ،‬ما يملك من الذهب والفضة‪ ،‬ثم أطلق على كل ما يقتنى ويملك من األعيان‪.‬‬
‫ومنه‪:‬‬
‫نستفيد من هذه التعريفات ما يلي‪ :‬أن كلمة المال في البدء كانت اسما للنقد من الذهب والفضة ثم صارت تطلق على النقد‬ ‫‪-‬‬
‫والعــــــين‪.‬‬
‫يغلب استعمال كلمة المال في األعيان التي تعد ثروة وموردا لتنمية المال‪ ،‬كاإلبل عند أهل البوادي والضياع عند أهل الحواضر‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫اعتبار التملك أو قابلية أن يملك عنصرا مقوما لحقيقة المال‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫ويقسم الفقهاء مالية الشيء انه يتقوم بعنصرين هما‪ :‬العينية والعرف‪ .‬ومنه فالعينية يراد بها أن يكون المال شيئا ماديت ذا وجود‬ ‫‪-‬‬
‫خارجي‪ ،‬العرف أن يعتاد الناس كلهم‪.‬‬
‫‪/2‬تعرف المال في اصطالح الفقهاء‪:‬‬
‫االتجاه األول‪ :‬للحنفية‪ ،‬كل ما يمكن حيازته وإحرازه وينتفع به عاده‪ ،‬إدا توافر شرطان هما‪:‬‬
‫‪ ///1//‬إمكان الحيازة واإلحراز‪ :‬فال يعد ماال ما ال يمكن حيازته كاألمور المعنوية مثل العلم والصحة‪.‬‬
‫‪ /// 2//‬إمكان االنتفاع به عادة‪ :‬كل ما ال يمكن االنتفاع به أصال مثل لحم الميت والطعام المسموم أو الفاسد‪ ،‬أو انتفاعا ال يعتد به‪.‬‬
‫االتجاه الثاني‪ :‬جمهور العلماء‪ ،‬كل ما له قيمة م ادية بين الناس وأجازه الشارع االنتفاع به في حالة السعة واالختيار‪ ،‬إذا توفر له شرطان‬
‫هما‪:‬‬
‫‪ /// 1//‬أن يكون الشيء له قيمة بين الناس‪ :‬وهذه القيمة تثبت بوجوب الضمان على من أتلفه سواء أكانت قليلة أو كثيرة‪.‬‬
‫‪ ///2//‬أن يكون الشيء قد أباحه الشارع الحكيم االنتفاع يه في حالة السعة واالختيار‪ ،‬كالحيوانات والعقارات‪ ،‬أما إذا كان محرما فال يعتبر‬
‫ماال كالخمر والخنزير والميتة فانه ال يعتبر ماال‪.‬‬
‫الخالف بينهم يتمثل فيما يلي‪:‬‬
‫المنافع بالنسبة للحنفية ال تعتبر ماال‪ ،‬ألنها ال يمكن حيازتها للمنفعة‪ ،‬إدا هي شيء معنوي‪ ،‬ومن صفات المال عندهم أن يكون قابال‬ ‫‪-‬‬
‫لالدخار وقت الحاجة‪ ،‬أما جمهور الفقهاء فقالوا إن المنافع من األموال الن المنافع أساس التقويم في األموال كالسكنى دار وركوب‬
‫السيارة حتى وان لم يكن يملكها فقد انتفع بها وردت لمالكها‪.‬‬
‫الخمر والخنزير بالنسبة للحنفية أنها من األموال‪ ،‬ألنها مما يتعامل فيه غير المسلمين أما جمهور الفقهاء فيرون عدم اعتبارها أمواال‬ ‫‪-‬‬
‫سواء كان للمسلم أو لغير المسلم‪ ،‬لعدم أباحه اإلسالم االنتفاع بهما‪ ،‬لكون في بالد اإلسالم حكمه كحكم المسلم وله مالهم وعليهم ما‬
‫عليهم‪.‬‬
‫االتجاه االقتصادي‪ ،‬فيقول إن المال له عنصرين مهمين هما‪:‬‬
‫أن يكون نادرا‪ ،‬أي أن تكون كميته محدودة بالنسبة إلى طلب الناس له‪ ،‬ومن هنا كان لزاما على طالبه أن يقدم ثمنا للحصول عليه‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫أن يكون صالحا ولو في نظر راغبه لقضاء حاجة ما‪ ،‬أو تلبية رغبة لديه‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫‪ /2‬التعريف القانوني يختلف عن الفقه في تحديد المفهوم المالي‪ ،‬حيث أن القانون المدني يخلف في هذا الشأن ومنه‪.‬‬
‫فالمال من الناحية القانونية هو الحق دو قيمة مالية‪ ،‬ويقول الدكتور السنهوري (والمال في نظر القانون يتكون من حقوق‪ ،‬والحق في‬
‫المعامالت مصلحة ذات قيمة مالية يقرها القانون للفرد‪ ،‬وهو إما حق عيني أو حق شخصي)‬
 ‫الحق العيني هو سلطة معينة يعطيها القانون لشخص معين على شيء معين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أما الحق الشخصي فهو رابطة ما بين شخصين دائن ومدين‪ ،‬يخول الدائن بمقتضاها كطالبة المدين بإعطاء شيئا والقيام بعمل أو‬ ‫‪‬‬
‫االمتناع عن عمل‪.‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬أقسام المال‬

‫‪ /1‬أقسام المال بحسب الضمان وعدمه‪:‬‬
‫المال المتقوم‪ ،‬هو المال الذي له قيمة في نظر الشريعة اإلسالمية والقيمة في نظر الشريعة اإلسالمية تتحقق بأمرين هما أوال أن يكون‬
‫الشارع قد أباحه وينتفع به في حالة السعة واالختيار‪ ،‬ثانيا أن يكون محرزا فعليا وشرعه الشارع‪ ،‬مثال السمك في البحر هو مال إذا تم‬
‫إحرازه وإال ليس ماال‪.‬‬
‫المال الغير متقوم‪ ،‬هو المال الذي ليس له قيمة في نظر الشريعة اإلسالمية ز هو ما لم يحرز بالفعل‪ ،‬أو حيز ولكن رمه الشرع‪ ،‬مثال‬
‫المعادن في باطن األرض والسمك في البحر وغيره‪ ،‬أما بالنسبة لغير المسلم فالحنفية يقولون إن الخنزير والخمر ماال متقوما عند أهل الذمة‬
‫وأما الجمهور فيقولون غير ذلك كون الحكم في المعامالت تنطبق على غير المسلين كباقي المسلمين‪.‬‬
‫ومن نتائج التقسيم بينها انه أوال يجب أن يكون صحيحا في التعاقد وثانيا واجب الضمان فيه‪.‬‬
‫موقف القانون الوضعي في المتقوم وغير متقوم هو‪:‬‬
‫المتقوم هو ماله قيمة بين الناس‬ ‫‪‬‬
‫وغير متقوم هو خروج األشياء عن التعامل بطبيعتها أو بحكم القانون‬ ‫‪‬‬
‫األشياء الخارجة عن التعامل بحكم طبيعتها هي مثال كالهواء وأشعة الشمس غير انه إدا انصرفت عن طبيعتها أصبحت حقا كالهواء‬ ‫‪-‬‬
‫المضغوط وغيرها‬
‫األشياء الخارجة عن التعامل بحكم القانون وهي األشياء التي اعتبرها القانون غير قابلة لإلحراز والتعامل فيها‪ ،‬مثال المخدرات‬ ‫‪-‬‬
‫وتجارة الرقيق وغيرها‪.‬‬
‫‪ /2‬أقسام المال من حيث استقراره وعدم استقراره عقار ومنقول‪:‬‬
‫‪-*-‬االتجاه األول‪ :‬العقار هو الثابت الذي ال يتغير وال يمكن نقله أو تحويله سواء تغير شكله أو ال‪ ،‬وبناءا لما سبق فإن البناء والشجر والزرع‬
‫في األرض ال يعتد عقارا عند الحنفية‪ ،‬اذن االرض هي العقار الوحيد حسب جمهور الفقهاء ورأيهم الغالب األرض عقار ثابت سواء تغير‬
‫شكله أو ال والباقي فوقه منقوالت سواء تغير شكلها او كانت ثابتة‪.‬‬
‫‪-*-‬االتجاه الثاني‪ :‬راي المالكية وقالوا إن العقار ما له أصل ثابت ال يمكن نقله وتحويله من مكان ألخر مع بقاء هيئته وشكله‪ ،‬كاألرض‬
‫والبناء والشجر‪ .‬والمنقول عندهم ما أمكن نقله وتحويله مع بقاء هيئته وشكله‪ ،‬كالسيارات والكتب ونحوها وما له استقالل ذاتي‪ ،‬ويفه من هذا‬
‫أن المالكية توسعوا في مفهوم العقار أكثر من غيرهم‪.‬‬
‫‪-*-‬موقف القانون الوضعي‪ :‬قسم القانون المال إلى عقار ومنقول وجاء تقسيمه شبيها للمالكية وتعبر األرض والبناء واألغراس عقارا‪ ،‬وادخل‬
‫المنقوالت التي تخدم العقار عقارا‪ ،‬واسماها العقارات بالتخصص‪.‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬الحقوق وأقسامها‬

‫‪ /1‬الحق في اللغة‪.... :‬‬
‫‪ /2‬التعريف االصطالحي للحق‪ :‬عرف على انه حكم يثبت‪ ،‬وعرفه الشيخ علي الخفيف على انه مصلحة مستحقة شرعا‪ ،‬ويعرف الدكتور عبد‬
‫الرزاق السنهوري فيعرفه بانه مصلحة ذات قيمة مالية يحميها القانون‪.‬‬
‫ونستنتج من عدة أراء للفقهاء ما يلي‪ :‬فالحق بها المفهوم هو المركز المقرر قانونا لشخص فالحق بمعناه العام هو الرخصة أو المكنة أو‬
‫السلطة التي يقررها القانون لشخص معين بالنسبة لفعل معين تحقيقا لمصلحة له يحميها القانون‪.‬‬
‫‪/3‬الحقوق المالية وأقسامها‪:‬‬
‫الحقوق المالية إذن هي تلك الحقوق التي يقوم محلها أو موضوعها بالمال‪ ،‬وترمي إلى حصول صاحبها على فائدة مالية‪ ،‬فهي تستهدف أساسا‬
‫وقبل أي اعتبار الفائدة االقتصادية البحثة في الحياة‪ ،‬وهي تختلف عن باقي الحقوق في محل التناول عليها والتصرف فيها والتنقل عبر طرق‬
‫أخرى‪( .‬الهبة البيع التنازل الميراث)‬
‫تتميز الحقوق المالية بأنها ذمة مالية لشخص قانوني‪.‬‬
 ‫وتنقسم إلى قسمين حقوق عينية وحقوق شخصية وحقوق ذهنية‪:‬‬
‫الحق الشخصي فهو رابطة ما بين شخصين دائن ومدين‪ ،‬يخول الدائن بمقتضاها كطالبة المدين بإعطاء شيئا والقيام بعمل أو‬ ‫‪‬‬
‫االمتناع عن عمل‪ ،‬أي انه إلزامي ويطلق عليه حق الدائنية على اعتبار أن صاحبه دائن لشخص معين بأداء شيء معين‪.‬‬
‫الحق العيني فهو سلطة مباشرة للشخص على شيء معين‪ ،‬نمكنه من استخالص حقه دون تدخل أو طلب من أحد‪ ،‬ويحق له أن‬ ‫‪‬‬
‫يحتج على حقه العيني ضد كل األطراف‪ .‬وعرفته مدونة الحقوق العينية المغربية في المادة ‪ 8‬على انه " الحق العيني العقاري هو‬
‫سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معين‪ ،‬ويكون الحق العيني أصليا أو تبعيا"‬
‫‪ /4‬خصائص الحق العيني‪:‬‬
‫قدمنا أن الحق العيني هو سلطة مباشرة لشخص على شيء معين تمكنه من استخالص حقه من ذلك الشيء دون وساطة أحد‪ ،‬كما يكون له أن‬
‫يحتج بذلك الحق على الكافة‪.‬‬
‫ومنه هذا المفهوم نستمد اهم الخصائص الحق العيني‪:‬‬
‫‪ /1‬أن محل الحق العيني هو البارز‪ ،‬في حين أن المدين بالحق العيني يختفي‪ .‬أي أن المهم في الحق العيني هو محل الحق وأد ال‬ ‫‪‬‬
‫مدين في الحق العيني‪ ،‬عكس الحق الشخصي‪ .‬ويواجه صاحبه كافة األطراف وله أن يتصرف فيه بمحض أرادته ودون تدخل‬
‫عنصر خارجي بحكم القانون‪.‬‬
‫‪/2‬التخلي عن الشيء في الحق العيني‪ ،‬إدا أصبح صاحب الحق العيني ملتزما بااللتزامات العينية بسبب هذا الحق كان له أن‬ ‫‪‬‬
‫يتخلص من حقه فيتخلص بذلك من هذه االلتزامات العينية‪ ،‬عكس الحق الشخصي‪.‬‬
‫‪/ 3‬الحق العيني يمنح ميزة التتبع‪ ،‬ومعناه أن صاحب الحق العيني له الحق في أن يتتبع الشيء في أية يد يكون‪ ،‬فالملك له الحق في‬ ‫‪‬‬
‫تتبع أي شخص طلب استرداد ملكه منه‪ ،‬وهو على هذا النحو ليس إال ميزة أو مكنة تفتضيها طبيعة الحق العيني‪.‬‬
‫‪/4‬الحق العيني يمنح صاحبه التقدم واألفضلية أو األولوية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ /5‬أقسام الحق العيني‪:‬‬
‫الحقوق العينية األصلية‪ :‬وهي الحقوق القائمة بذاتها من دون حاجة إلى غيرها كحق الملكية واالنتفاع وحق السطحية‪ ،‬فكل من هذه‬ ‫‪-‬‬
‫الحقوق قائم بدأته مستقل عن غيره‪.‬‬
‫الحقوق العينية بالتبعية‪ :‬وهي الحقوق القائمة بغيرها والتي يتصور وجودها بدون حق أصلي ترتكز عليه وهي تابعة له كالرهن‬ ‫‪-‬‬
‫واالمتياز وغيره‪ ،‬ويتطلب بالضرورة الحق العيني األصلي لينشئ الرهن واالمتياز ليضمن الوفاء به ولهذا سميت بالضمانات‬
‫العينية أو التأمينات العينية والتي نتقسم إلى عامة وخاصة وشخصية‪.‬‬
‫‪ /6‬الحقوق العينية المذكورة على سبيل الحصر‬
‫الحقوق العينية واردة في القانون على سبيل الحصر‪ ،‬حيث ال يمكن إنشاء حق عيني غير تلك التي أقرها القانون حيث جاء في المادة ‪ 11‬من‬
‫قانون رقم ‪ 39.08‬المتعلق بالحقوق العينية على ما يلي‪" ،‬ال يجوز إنشاء أي حق عيني أخر إال بقانون"‪ .‬لكن كان هناك نقاش فقهي حول‬
‫مسألة الحصر هذه‪ ،‬حيث استخلص منه انه يجوز تعيين حق جديد عيني إذا كان هذا الحق قابل لإلنشاء وتوفرت فيه الظروف الفنية إلنشائه‪.‬‬
‫وحددت المادة ‪ 9‬من مدونة الحقوق العينية‪ ،‬الحقوق العينية األصلية وهي‪:‬‬

‫حق الملكية‪ :‬وهو األصل الذي تتفرع منه الحقوق األخرى‪ ،‬كحق االنتفاع واالستعمال والسكنى والرهن وغيره‪ ...‬وهذا جعل‬ ‫‪‬‬
‫تنظيمها مهم لضمان ثباتها واستقرارها وتداولها بين الناس‪ ،‬واستثمارها‪...‬‬
‫حق االرتفاق والتحمالت العقارية‪ :‬هو حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من اجل استعمال أو منفعة عقار يملكه شخص أخر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫حق االنتفاع‪ :‬انه حق عيني يخول صاحبه االنتفاع بشيء مدة معينة دون أن يكون له حق في التصرف في رقبته وباإلضافة إلى‬ ‫‪‬‬
‫حق االنتفاع هو حق مؤقت يدوم بدوام المدة المحددة له وأقصاها حياة المنتفع‪.‬‬
‫حق العمري‪ :‬حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى له أو المعطى أو لمدة معلومة‪ ،‬وترد على‬ ‫‪‬‬
‫العقارات وغيرها عكس االنتفاع الذي يرد على العقارات فقط‪.‬‬
‫حق االستعمال‪ :‬ويقصد به أن يمكن للشخص استعمال الشيء ضمن حدود معينة‪ ،‬كأن يستعمل سيارة بين مقر العمل والسكنى أو‬ ‫‪‬‬
‫زراعة ارض الستخالص غاللها لسد حاجياته وغيرها‪ .‬حسب السند المنشأ له‬
‫حق السطحية‪ :‬هو ملكية بناء أو أشجار فوق ارض الغير‪ ،‬حيث تقتصر ملكيته على البناء واألشجار دون األرض‪ ،‬كما جاء في‬ ‫‪‬‬
‫تعريف المدونة السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشئات أو أغراس فوق ارض الغير‪ ،‬وينتقل بالشفعة أو اإلرث أو‬
‫الوصية‪ ،‬ويشترط أن تكون مشاعة االتفاق بين جميع األطراف في الملكية‪.‬‬
 ‫حق الكراء الطويل األمد‪ :‬يمكن تعريفه على انه حق عيني يخول صاحبه االنتفاع باألرض يكتريها لمدة ال تقل عن ‪18‬سنة وال‬ ‫‪‬‬
‫تزيد عن ‪ 99‬سنة وهذا يختلف عن الكراء العادي الذي يكون شخصيا‪ ،‬وأيضا يعطي صاحبه حقا عينيا يخوله حق التتبع واألولوية‪.‬‬
‫راجع الصفحة ‪ 53‬من الكتاب‪.‬‬
‫حق الحبس‪ :‬وهي األحباس التي يتنازل صاحبها عنها لجهة البر لخدمة الناس دون مقابل ومحددة األهداف وال يمكن تصرف فيها‬ ‫‪‬‬
‫بعد حبسها‪.‬‬
‫حق الزينة‪ :‬فيراد بها التجهيزات التي يقيمها المكتري في الدكان أو المنزل أو غرس األشجار‪ ،‬وينشأ هذا الحق بالعقد مع تشييد‬ ‫‪‬‬
‫البناء‪ ،‬وينتقل بالشفعة أو باإلرث أو بالوصية‪،‬‬
‫حق الهواء والتعلية‪ :‬حق عيني عقاري قوامه تملك جزء معين من الهواء العمومي الذي يوجد فوق بناء قائم فعال يملكه الغير‪ ،‬مع‬ ‫‪‬‬
‫تحديد أبعاده‪ ،‬وذلك من اجل أقامه بناء تسمح به القوانين واألنظمة‪.‬‬
‫الحقوق العرفية بوجه صحيح قبل دخول هذه المدونة حيز التنفيذ‬ ‫‪‬‬
‫بالنسبة للحقوق العينية بالتبعية والتي خصص بها المشرع ثالث أبواب‬
‫الباب األول خصصه لالمتياز من مادة ‪ 142‬إلى ‪144‬‬ ‫‪-‬‬
‫الباب الثاني خصصه للرهن الحيازي من المادة ‪ 145‬إلى ‪164‬‬ ‫‪-‬‬
‫الباب الثالث خصصه للرهن الرسمي من المادة ‪ 165‬إلى ‪221‬‬ ‫‪-‬‬
‫االمتياز‪ :‬هو حق عيني تبعي يخول للدائن حق األولوية على باقي الدائنين ولو كانوا مرتهنين‪ ،‬وانه ينشأ بحكم القانون وليس بحكم‬ ‫‪‬‬
‫قضائي‪ ،‬ويرد هذا الحق على العقار كما يرد على المنقول‪ ،‬حق االمتياز معفى للعقار من التسجيل بالسجل العقاري في حين أن‬
‫المنقول ال يسجل أصال‪.‬‬
‫الرهن الحيازي‪ :‬هو حق عيني يتقرر على ملك يعطيه المدين أو كفيله العيني إلى الدائن المرتهن لضمان الوفاء بدين إال أن يستوفي‬ ‫‪‬‬
‫دينه منه‪ ،‬أن الرهن الحيازي ال يتجزأ‪ ،‬ويشترط في الرهن الحيازي تحريره في عقد رسمي وأن يكون لمدة معينة‪ ،‬ويعاين الحوز‬
‫المرهون إذا كان غير محفظ تحت طائلة البطالن‪.‬‬
‫الرهن الرسمي‪ :‬هو حق عيني تبعي يتقرر على ملك محفظ أو في طور التحفيظ ويخصص لضمان أداء دين‪،‬‬ ‫‪‬‬

‫المبحث الرابع‪ :‬األشياء وأقسامها‪:‬‬

‫‪/1‬األشياء‪ :‬الشيء هو أكثر التصاقا وأشد ارتباطا بالحق العيني منه الى الشخصي‪ ،‬فالحق العيني سلطة قانونية مباشرة على الشيئ محل‬
‫الحق‪.‬‬
‫قانونا هو ما يصلح ان يكون محال للحقوق المالية‪ ،‬فشرط الشيئ يجب ان ال يكون خارجا عن التعامل‪ ،‬أي قابل لتعامل فيه‪ ،‬و تنص المادة‬
‫‪ 81‬من القانون المدني المصري على "كل شيئ غير خارج عن التعامل بطبيعته او بحكم القانون يصح ان يكون محال للحقوق المالية"‬
‫وتنقسم األشياء في حد ذاتها إلى تقسيمات مختلفة منها‪:‬‬
‫= من حيث جواز تملكها ‪ /‬قابلة لتملك وغير قابلة لتملك‬
‫= من حيث تكرار االستعمال ‪ /‬قابلة لالستعمال ومتكررة االستعمال‬
‫= من حيث تعيينها ‪ /‬إلى أشياء مثلية وأشياء قيمية‬
‫= من حيث ثباتها ‪ /‬أشياء ثابتة وأشياء منقولة‬
‫‪ //‬ومنه فان األشياء تنقسم مبدئيا إلى أشياء مادية وأشياء غير مادية‪ ،‬وفي األصل أن تكون مادية وسوف نسهب فيما يلي لكل جزء تعريفا‪.‬‬
‫تقسيم األشياء المادية‪ :‬ويضل تقسيم األشياء المادية إلى عقارات ومنقوالت من اهم التقسيمات‬ ‫‪‬‬
‫العقار‪ :‬يعرف فقهاء الفقه المالكي العقار على انه "الشيء الثابت الذي ال يمكن نقله أبدا‪ ،‬أو ال يمكن نقله أال بتغيير هيئته‪ ،‬مثال‬ ‫‪-‬‬
‫األول األرض والمثال الثاني األشجار والبناء"‬
‫ويعرفه رجال القانون على انه كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه ال يمكن نقله منه دون تلف‪.‬‬
‫وقد أحد المشرع المغربي بتعريف العقار من المذهب المالكي واستدرك تعريف العقار في مدونة الحقوق العينية إلى عقارات‬
‫بطبيعتها وعقارات بالتخصص وقد عرفت في المادة ‪ 5‬و‪ 6‬و‪ 7‬من يلي‪.‬‬
‫المادة ‪ 5‬من مدونة الحقوق العينية ‪" :39.08‬األشياء العقارية إما عقارات بطبيعتها أو عقارات بالتخصص"‬
‫المادة ‪ 6‬من مدونة الحقوق العينية ‪" :39.08‬العقار بطبيعته هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه ال يمكن نقله من دون تلف أو‬
‫تغيير في هيئته"‬
 ‫المادة ‪ 7‬من مدونة الحقوق العينية ‪ " :39.08‬العقار بالتخصص هو المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا لخدمة هذا‬
‫العقار واستغالله أو يلحقه به بصفة دائمة"‬
‫المنقول‪ :‬يمكن تعريف المنقول هو كل شيء يمكن نقله من مكان إلى أخر دون تغيير في هيئته وبقاء حاله‪ ،‬ولكن المشرع المغربي‬ ‫‪-‬‬
‫لم يعطي تعريفا للمنقول وهذه األموال‪ ،‬حيث انه يعتبرها منقوالت بطبيعتها عقارا بالتخصص وأخرى العقار بطبيعته منقوالت‬
‫حسب المال‪ ،‬واألشياء المنقولة تنقسم إلى منقوالت بطبيعتها ومنقوالت حسب المال‪.‬‬
‫‪ -‬المنقوالت بطبيعتها‪ :‬هي كل شيء يمكن أن ينقل من مكان إلى مكان أخر دون أن يؤدي نقله إلى تلف فيه أو في جزء منه سواء‬ ‫‪-‬‬
‫أكان هذا االنتقال ذاتيا كالحيوان أو كان بفعل قوة خارجية لدفعه أو تحريكه‪،‬‬
‫ومنه ال يمكن حصرها بل هي متنوعة ومتقدمة‪ ،‬مثال النقود البواخر الحيوانات المكينات األثاث األدوات والمعادن المتخصصة‬
‫للبناء وغيرها الكثير‪.‬‬
‫‪ -‬المنقوالت بحسب المال‪ :‬هي األشياء ثابتة تتخذ صفة المنقوالت الن نية المتعاقدين انصرفت إلى فصلها عن مستقرها‪ ،‬مثال بيع‬ ‫‪-‬‬
‫أنقا ض المباني أو ثمار األشجار أو خشب األشجار للفحم أو الحاصالت الزراعية قصد جنيها والتصرف فيها وغيرها‪.‬‬
‫األشياء الغير مادية‪ :‬هي األشياء التي ال تدرك بالحس‪ ،‬والمرتبطة بالذهن‪ ،‬وهي نتاج الفكري البشري‪ ،‬مثال لذألك هو االختراعات‬ ‫‪‬‬
‫الصناعية والرسوم والبراءة وغيرها التي تدخل في الحقوق الذهنية‪ ،‬وبتالي فهي ال تدخل ال في المنقوالت وال في العقارات‪،‬‬
‫وبالتالي فلم ينص عليها المشرع في المادة ‪ 6‬وال تدخل في الحقوق العينية وتعتبر منقوالت حكيمة فقط‪.‬‬
‫‪ /2‬فوائد التمييز بين العقار والمنقول‪:‬‬

‫من وجهة القانون المدني‪ ،‬من حيث نقل الملكية‪،‬‬ ‫‪‬‬

‫العقار كان محفظ أو غير محفظ يخضع لقواعد تختلف عن نقل المنقول‪ ،‬فبيع العقار ال يثم أال بتحرير عقد رسمي ثابت التاريخ وال‬ ‫‪-‬‬
‫يكون البيع في مواجهة الغير حسب القانون‪ ،‬والعقار المحفظ يسجل في السجل العقاري‪.‬‬
‫أما المنقول فالقاعدة أن الملكية تنتقل بمجرد التعاقد سواء بيم المتعاقدين وأو بين الغير‪ ،‬أال السفن والسيارات التي يجب تحرير البيع‬ ‫‪-‬‬
‫في سجل خاص به‪.‬‬
‫‪ //‬أما من حيث الحيازة فالعقار شرط حيازته تكون مستمرة وهادئة وظاهرةـ أما المنقول فان الحيازة تكون السبب من أسباب كسب‬
‫الملكية فقط‪ ،‬أما الحيازة لعقار للغير فيكون اكتساب ملكيته بالتقادم وما ينص عليه التشريعات‪.‬‬
‫من حيث التامين‪ ،‬العقار يكون محال للتامين وهو نوع من الضمان العيني‪ ،‬أما المنقول فال يصح ترتيب ضمان عيني عليه إال‬ ‫‪‬‬
‫بالرهن الحيازة إال أن قانون السير والبحري أجاز الضمان على السيارات والسفن‪.‬‬
‫من حيث حماية الحيازة‪ :‬من حيت حيازة عقار غير محفظ فان حماية الحق بدعاوى الحيازة التي تمكن الحائز من رفع دعوى‬ ‫‪‬‬
‫التعرض واسترداد الحيازة‪ ،‬أما العقار المحفظ فالرسوم الملكية هي نقطة انطالق الوحيدة للحقوق العينية‪ ،‬أما المنقول فالحيازة في‬
‫حد ذاتها ليست محمية وال يستطيع حائز المنقول ممارسة دعوى الحيازة للدفاع عن حيازته‪.‬‬
‫من حيث قانون التجاري‪ :‬البيع والشراء العقارات وسائر المعامالت تعد في المطلق من األعمال المدنية‪ ،‬عكس المنقوالت تكون‬ ‫‪‬‬
‫تارة مدنية وتجارية‪.‬‬
‫من وجهة المسطرة المدنية‪ :‬من حيث االختصاص المكاني‪ ،‬إذا كان موضوع النزاع عقارا ترفع الدعوى لدى المحكمة التي يوجد‬ ‫‪‬‬
‫العقار في دائرتها‪ ،‬أما المنقول فترفع الدعوى في مكان محل إقامة المدعى عليه (ف‪)28‬‬
‫أما من حيث الحجز‪ ،‬فالعقار له عدة إجراءات للحجز عليه ومساطر أخرى‪ ،‬أما المنقول فيحرر في محضر األشياء التي تكون‬
‫موجودة وتسلم إلى العون عبر مجموعة من اإلجراءات‪.‬‬
‫من وجهة القانون الجنائي‪ :‬الجرائم في المنقوالت تكون أما سرقات أو اختالسات أما في العقار فتكون جرائم الهدم أو تحريف أو‬ ‫‪‬‬
‫أتالف المزروعات وغيرها‪.‬‬

‫المبحث الخامس‪ :‬العقارات وأقسامها‬

‫األول‪ :‬العقار بطبيعته‪( :‬مجموعة التعريفات حسب التشريعات وأراء الفقهاء)‬
‫يشمل العقار كل شيء مرتبط باألرض اتصاال قرار‪ ،‬أو ما يندرج بالبناء‪ ،‬وهو بهذا التوسع يعطي فوائد ال تنكر‪ ،‬ألنه يمكننا من تطبيق‬
‫األحكام الخاصة بالعقار على تلك المنقوالت المتصلة باألرض‪ ،‬بذل تطبيقها على األرض فقط‪ ،‬حيث يأدي دالك إلى فصلها عن األرض‬
‫وتعطيل المنفعة التي قصدت من وراء إدماجها في األرض‪.‬‬
‫يقول الفقه فيه (ما ال يمكن نقله من مكان إلى أخر الدور واألراضي)‬ ‫‪‬‬
‫ويقول التشريع السوري والمصري (كل شيء مستقر في حيزه ثابت فيه ال يمكن نقله منه دون تلف)‬ ‫‪‬‬
‫عرفه التشريع المغربي (العقار بطبيعته هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه ال يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته)‬ ‫‪‬‬
‫التعريف االقتصادي الحديث للعقار بطبيعته (الشيء المعد في األصل الن يبقى مستقرا في حيزه ثابتا فيه‪ ،‬ال ينقل منه أال استثناء‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫ويتطلب نقله في اغلب األحيان استعمال وسائل تقنية خاصة ال تتوفر عادة إال لدى اإلخصائيين)‬
 ‫ثانيا‪ :‬قوام العقارات بطبيعته‬
‫كما أسلفنا سابقا أن الفقهاء المسلمين يحصرون العقارات في األرض فقط‪ ،‬سواء كانت خالية أو مبنية أو مغروسة‪ ،‬وينفون هذه الصفة على‬
‫األبنية واألشجار ويعتبرونها أشياء منقولة‪ ،‬غير أن المالكية جاءوا ووسعوا أكثر من مفهوم العقار ليشمل األراضي واألشجار واألبنية التي‬
‫فوقها‪ ،‬وقد وسع المشرع المغربي من نطاق العقار بطبيعته وأضاف ما جاء عند المالكية وأضاف ما تحت األرض من مناجم ومقالع‪.‬‬
‫ونجد في الظهير السابق الملغى ينص على ما يلي ((إن األرض والبنايات عقارات بطبيعتها‪ ،‬وكذا الشأن في اآلالت والمنشئات المثبتة‬
‫والمرساة ببناء أو أعمدة والمدمجة في بناية أو ارض‪ ،‬وتعتبر عقارات بطبيعتها المحصوالت الفالحية الثابتة وجدورها وثمار األشجار التي‬
‫لم يجن والغابات لم تقطع أشجارها))‬
‫األراضي‪ :‬هي العقارات األساسية التي تقوم في باطنها أو على سطحها من بقية العقارات‪ ،‬سواء كانت األرض في المدن أو القرى‬ ‫‪‬‬
‫أو في الجبال أو غيرها فإنها عقار بطبيعتها حسب الفقهاء والقوانين‪ ،‬ومنها تستمد بقية العقارات األخرى هذه الصفة ما دامت‬
‫متصلة بها‪ ،‬ومندمجة فيها‪ ،‬فهي عقار بطبيعته على كل حال‪.‬‬
‫النباتات‪ :‬وهي كل ما ينبث على سطح األرض سواء بفعل الطبيعة أو بتدخل اإلنسان‪ ،‬كالغابات واألغراس والزرع‪ ،‬متى كانت‬ ‫‪‬‬
‫ممتدة بجدورها في باطن األرض‪ ،‬فإضفاء صفة العقار على النبات بجميع أنواعه إنما يرجع إلى األرض الثابت بجدوره فيها‪ ،‬فإذا‬
‫زال اتصالها باألرض زال عنه صفة العقار وأصبح منقوال‪.‬‬
‫المباني والمنشآت‪ :‬تعتبر عقارات بطبيعتها وذلك لندمجها في األرض‪ ،‬وتتميز بطونها تندمج باألرض بفعل اإلنسان عكس النباتات‬ ‫‪‬‬
‫التي يكون لها عنصرين في ارتباطها باألرض وهما اإلنسان والطبيعة‪ .‬ولإلشارة فان المباني والمنشآت سواء كانت مبنية من مالك‬
‫األرض أو غير مالكها فال يغير من صفتها شيء‪.‬‬
‫المقالع والمناجم‪ :‬وهي المكامن بطبيعتها التي توجد فيها مواد منجميه‪ ،‬من فحم وذهب والرمال والحديد والزنك وغيرها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ثالثا‪ :‬تعريف العقار بالتخصص وأساس فكرته‬
‫‪/1‬تعريفه‪ :‬عرفته مدونة الحقوق العينية في مادتها ‪ 7‬على انه ((العقار بالتخصص هو المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا لخدمة‬
‫هذا العقار واستغالله أو يلحقه به بصفة دائمة))‬
‫إذن فهي معدة للغاية المعدة لها هي إذن أشياء منقولة بطبيعتها‪ ،‬ولكم المشرع اعتبرها أشياء ثابتة لصلتها الوثيقة بالعقار المرتبطة به‪ ،‬كأن‬
‫يخصص مالك ضيعة فالحية اآلليات والمواشي لخدمة الضيعة‪ ،‬أو األثاث واألفرشة لخدمة الفندق وغيرها‪.‬‬
‫واخذ المقول صفة العقار بالتخصص على نحو يؤدي إلى الربط بينه وبين العقار بطبيعته وبحيث يعتبر من ملحقاته ويأخذ حكمه ومصيره‬
‫من حيث انتقال ملكيته أو حجزه أو دخوله في نصيب الموصي له بالعقار أو دخوله في نصيب التقسيم الشائع‪.‬‬
‫‪ /2‬أساس فكرة العقار بالتخصص‬
‫من المعروف أن العقار بالتخصص تقوم على افتراض قانوني يهدف المشرع من ورائه إعطاء المنقول أحكام العقار فيما رصد لخدمة‬
‫العقار‪ ،‬والهدف ضمان استغالل العقار على الوجه األحسن‪.‬‬
‫التوجه اإلسالمي لم تكن فكرة العقار بالتخصص معروفة‪ ،‬ذلك أن الفقهاء هنوا بتحديد المنقوالت التي يجب اعتبارها من ملحقات‬ ‫‪-‬‬
‫العقار فتتبعه عند انتقال ملكيته عبر البيع‪ ،‬كاألقفال وغيرها واألبواب بشرط االستقرار‪ ،‬أما األشياء الغير مستقرة الكراسي‬
‫واألفرشة وغيرها تكون محل اتباعها للعقار شرط دكرها في عقد البيع‪.‬‬
‫لكن طبقت في الفكر اإلسالمي العقار بالتخصص بفكرة التبعية وذلك ما نص عليه فقهاء المالكية‪ ،‬ولها شرطان الن تكون موضوع‬
‫خدمة العقار عبر‬
‫أن يكون مالك المنقوالت هو مالك العقار المرصد له‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون الزمة الستغالل العقار الملحق به‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أما التشريعات‪ ،‬فقد أعطت للعقار بالتخصص أهمية العقار كونه يقوي رابطة المنقول بالعقار‪ ،‬ومنع انفصالها عنه الستمراره هيئة‬ ‫‪-‬‬
‫العقار واستثماره من كل ما قد يكون ضار به‪ ،‬كالحجز والبيع والوصية والقسمة‬
‫ذلك أن فصل هذه المنقوالت عن العقار المرتبط به يضعف من شانه بل يحول دون استثماره وكمثال صغير إزالة اآلليات الصناعية‬
‫عن عقار متمثل في المصنع يطغى عليه عدم استمراريته للهدف المحدد له‪،‬‬
‫ولقد نالت الفكرة عند جموع الفقهاء القانونيين وغيرهم عدم دقتها وافتقارها لما ينصب من أجله‪ ،‬وبعيدا عن دالك فقد أحد المشرع المغربي‬
‫بفكرة التبعية وكذا بفكرة التخصص مع أن التبعية هي في الحقيقة موضوع األصل فيه‪.‬‬
‫وأن مجمل النتائج العملية لفكرة العقار بالتخصص في ثالثة مسائل وهي‪:‬‬
 ‫‪ :///////‬انه ال يجوز الحجز على العقار بالتخصص مستقال عن العقار األصلي‪ ،‬ونصل إلى هذه النتيجة عبر فكرة التبعية دون الحاجة إلى‬
‫فكرة التخصص‪.‬‬
‫‪ :////////‬إن الرهن الرسمي يمتد ليشمل العقار بالتخصص وهذه النتيجة يمكن الوصول إليها عن طريق فكرة التبعية دون فكرة التخصص‪.‬‬
‫‪ :////////‬إن العقار بالتخصص يتبع العقار األصلي عند البيع أو القسمة أو الوصية ‪...‬‬
‫‪ /3‬شروط اعتبار المنقول عقارا بالتخصص وهي‪:‬‬

‫أن يكون المنقول والعقار لمالك واحد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يخصص المنقول لمنفعة العقار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يكون العقار الذي خصص المنقول لمنفعته عقارا محفظا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪ /4‬طرق التخصص هي‪:‬‬

‫برصده على استغالل عقار بطبيعته‬ ‫‪‬‬

‫إللحاقه أو ربطه بالعقار بصفة دائمة‬ ‫‪‬‬

‫لم يتطرق في السداسي الخامس من سلك اإلجازة القانون الخاص‪ ،‬إلى التنوع العقاري في المغرب وال إلى الملكية العقارية‪ ،‬لدى سوف‬
‫نخصص تعريف مقتضبا وخصائص الملكية وعناصر الملكية‬

‫‪ //‬تعريف حق الملكية عند الفقهاء‪ :‬في المنظور اإلسالمي هي القدرة على التملك يصير المالك بها مختصا بما يملك اختصاصا يتيح له‬
‫االنتفاع به‪ ،‬ويثبت التصرف فيه إال إذا وجد مانع شرعي يمنع ذلك‪ ،‬وأراء الفقهاء في الملكية هي كتالي‪:‬‬
‫هناك من عرفه بانه االختصاص الحاجز‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫وهناك من عرفه انه حكم شرعي‬ ‫‪‬‬
‫وعرفه على انه االتصال الشرعي بين اإلنسان والشيء‬ ‫‪‬‬
‫‪ //‬تعريف حق الملكية عند القانونيين‪ :‬هو حق التمتع والتصرف في عقار سواء كان بطبيعته أو بالتخصص‪ ،‬أو شيئا خر محل حق الشيء‬
‫على أال يستعمل هذا الحق فيما يخالف القانون‪.‬‬
‫‪//‬خصائص حق الملكية‬
‫حق جامع‬ ‫‪‬‬
‫حق مانع‬ ‫‪‬‬
‫حق دائم‬ ‫‪‬‬
‫‪ //‬عناصر حق الملكية‪ :‬ويقصد بعناصر حق الملكية السلطات التي يتمتع بها المالك أن يمارسها على الشيء الذي يملكه‪ ،‬بصفة مباشرة‬
‫ودون تدخل أحد وله السلطة المطلقة والواسعة التي ال تخول لغيره‪ ،‬وهذا هو أداة لتعريف حق الملكية‪.‬‬
‫وهذه العناصر هي‪:‬‬
‫حق االستعمال‬ ‫‪‬‬
‫حق االستغالل‬ ‫‪‬‬
‫حق التصرف‬ ‫‪‬‬

‫التحفيظ العقاري محور المحاضرة األخيرة والتركيز على مبدأ التطهير‬

‫الفصل الرابع‪ :‬دور التحفيظ في حماية الملكية العقارية‬

‫المبحث األول‪ :‬أهمية التحفيظ‬
‫تكمن أهمية التحفيظ العقاري في كونه يحقق االستقرار و األمن والسلم االجتماعي‪ ،‬بنظر إلى الدور الفعال الذي يقوم به في الميدان‬
‫االقتصادي على الخصوص و االجتماعي‪ ،‬فالعقار هو األرضية األساس في أي منظومة اقتصادية ‪ ،‬و بتالي وجب ترسانة قانونية لحمايته‬
‫من الشبهات و المضاربات وغيرها‪ ،‬التي تواكب الثورة العقارية الحديثة‪ ،‬ولكي تكتسب هذه األخيرة قوة و صالبة وتصبح أداة قوية في‬
‫المعامالت و الضمانات التجارية و االقتصادية و المالية‪ ،‬كان البد من الشهر العقاري الذي يخضع العقار لتقنيات حديثة تمنحه هوية يعرف‬
‫بها من حيث مساحته و حدوده و مشتمالته و ارتباطه بشخص صاحبه و طريقة انتقاله إليه و التصرفات التي تبرم عليه و الحقوق التي هي‬
‫له و عليه‪ ،‬و تجدر اإلشارة إلى أن التسجيل للعقار و إقراره من طرف المحافظ العقاري فانه يصبح حجة رسمية على وجود الحق سواء في‬
‫مواجهة المتعاقدين أو في مواجهة الغير‪.‬‬
‫إن العالم يعرف نظامين في طريقة اإلشهار وهما‪ :‬نظام شخصي ونظام عيني‪ ،‬هذا األخير الذي أخذ به المشرع المغربي‪.‬‬
‫وهذا األخير (النظام العيني) يخصص لكل عقار رسما عقاريا‪ ،‬يحتوي على جميع البيانات المتعلقة بع سواء من الناحية المادية والقانونية‪ ،‬إذ‬
‫يستوجب إن يحتوي هذا الرسم على كل التعديالت التي قد تطرأ على الحالة المادية أو القانونية للعقار‪ ،‬حيث يجب أن يتطابق ما هو واقعي‬
‫مع ما هو مكتوب ومعرفة المالك أو الغير ما له وما عليه من حقوق عينية‪.‬‬
‫إن النظام الشهر العقاري الذي اعتمده المشرع المغربي يتسم بالدقة‪ ،‬ويهدف إلى تنظيم الملكية العقارية وتوضيح معالمها‪ ،‬وإشاعة الثقة‬
‫والطمأنينة‪ ،‬وذلك من خالل المبادئ التالية‪:‬‬
‫مبدأ التخصيص أو ما يسمى بالتنظيم العيني‬ ‫‪‬‬
‫مبدأ التطهير‪ :‬وهو تطهير العقار من جميع الحقوق السابقة الغير مدلى بها أثناء مسطرة التحفيظ‪ ،‬وتركيز كل الحقوق العينية للعقار‬ ‫‪‬‬
‫في شخص مالك العقار دون غيره‪.‬‬
‫مبدأ العلنية في التقييد‬ ‫‪‬‬
‫مبدأ عدم سريان التقادم على الحقوق المقيدة‬ ‫‪‬‬
‫مبدأ القوة الثبوتية في التسجيل‬ ‫‪‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن العقار المحفظ يخضع في المغرب الى ظهير التحفيظ العقاري كما تم تعديله‪ ،‬الذي يستمد جدوره من النظام االسترالي‬
‫(تورانس) ل الشهر العيني‪ ،‬والعقار الغير محفظ يخضع إلى القانون المدني ومدونة الحقوق العينية‪ .‬وهدا ما يجعل في المغرب تنوعا كبيرا‬
‫في طبيعة العقارات بفعل هذه االزدواجية‪ ،‬من أمالك الدولة وأمالك خاصة وأراضي الكيش وأراضي األوقاف وأراضي جماعية وغيرها‬
‫الكثير‪.‬‬
‫والخالصة أن أهمية التحفيظ تكمن في هذه النقاط التالية‪:‬‬
‫الرسم العقاري للعقار المحفظ هو المنطلق الوحيد لتحديد هوية العقار‪ ،‬ويعرف على وجه اليقن مالك العقار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عملية التحفيظ العقاري ينجم عنها إشهار جميع الحقوق والمتغيرات المصاحبة للعقار من بدايته إلى نهايته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقود الواردة على الرسوم العقارية لها من قوة اإلثبات ما ال يوجد في العقود األخرى خاصة المدنية‪ ،‬إذ تنجم عنها سالسة نقل‬ ‫‪‬‬
‫الملكية والطمأنينة وبالتالي استقرار الملكية العقارية بصفة دائمة ومستمرة‪.‬‬
‫الزيادة في قيمة العقارات المحفظة وتشجيع البناء والعمير‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تسهيل تهيئة القروض وتنمية السلف الرهني‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يعطي استقرارا للمعامالت العقارية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يطهر العقار من كل النزاعات يؤدي إلى الزيادة في قيمته والرفع من ثمنه‪ ،‬ويشجع االستثمار لكونه قليل المشاكل‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫المبحث الثاني‪ :‬مسطرة التحفيظ (نسردها في فقرة صغيرة لعدم التطرق إليها في المحاضرات)‬
‫الخضاع العقار الى التحفيظ يجب ان تكون هناك اجراءات متسلسلة لتمر مسطرة التحفيظ لطريق الصحيح‪ ،‬و هي اوال ايداع مطلب التحفيظ‬
‫لدى الجهات المختصة(الوكالة الوطنية لتحفيظ العقاري)‪ ،‬مرورا بعملية االشهار‪ ،‬هذه الخيرة يهذف منها تمكين اصحاب الحقوق إبداء‬
‫مالحظاتهم و التعريف بأنفيهم عن طريق التعرض‪ ،‬إذ لم يظهر أثناء مسطرة التحفيظ أحدا متعرضا يتخذ المحافظ إما قرار التحفيظ و إنشاء‬
‫الرسم العقاري‪ ،‬و إما رفض التحفيظ‪ ،‬و قد تنتهي مسطرة التحفيظ بدون صعوبات أو صعوبات تتعلق بالتعرض إما بوجه حق أو بدون وجه‬
‫حق‪ ،‬و ال ننسى مصاريف التحفيظ‪.‬‬
‫مطلب التحفيظ‬ ‫‪‬‬
‫بيانات طالب التحفيظ‬ ‫‪‬‬
‫بيانات العقار محل التحفيظ‬ ‫‪‬‬
‫سلطة المحافظ بشأن مطلب التحفيظ‬ ‫‪‬‬

‫المبحث الثالث‪ :‬التعرض‬

‫يعرف األستاذ مأمون الكزبري التعرض على انه "ادعاء يتقدم به أحد من الغير ضد طالب التحفيظ بمقتضاه ينازع في أصل حق الملكية‪ ،‬أو‬
‫في مدى هذا الحق‪ ،‬أو حدود العقار المطلوب تحفيظه‪ ،‬أو يطالب بحق عيني مترتب له على هذا العقار وينكره عليه طالب التحفيظ الذي لم‬
‫يشر إليه في مطلبه"‬
 ‫والتعرض دعامة أساسية من دعائم نظام التحفيظ‪ ،‬لكونه وسيلة من وسائل التطهير القبلي للحقوق المزمع تحفيضها‪ ،‬وبالتالي تحقيق التوازن‬
‫بين الحجية المطلقة لرسم العقاري وبين حماية حقوق التسجيل‪.‬‬
‫وقد أعطى المشرع لمؤسسة التعرض أهمية كبيرة‪ ،‬لمدى فعاليتها في نزاهة مبدأ تحفيظ العقار وتطهيره‪ ،‬ويتخذ التعرض حسب القانون‬
‫‪ 14.07‬أربعة أشكال وهي‪:‬‬
‫التعرض الفردي‪ :‬شخص واحد يتعرض على كامل العقار أو على جزء منه‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التعرض الجماعي‪ :‬حيث يكون عدة متعرضين إما للعقار بأكمله أو على أنصبتهم‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التعرض المتعدد‪ :‬ويكون طالب التحفيظ في مواجهة عدد المتعرضين لكل واحد مزاعمه‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫التعرض المتبادل‪ :‬حيث يكون هناك مطلبان للتحفيظ لعقارين متجاورين‪ ،‬إما لتداخلهما أو شيء أخر ويكون طالب التحفيظ في أن‬ ‫‪-‬‬
‫واحد متعرض‪.‬‬

‫المبحث الرابع‪ :‬قاعدة التطهير‬

‫بمجرد صدور قرار تحفيظ العقار من قبل المحافظ يترتب على ذلك أثار قانونية واجتماعية مهمة أهمها‪ :‬تطهير العقار من جميع الحقوق‬
‫السابقة الغير مدلى بها أثناء سريان مسطرة التحفيظ‪ ،‬وبالتالي يتم تثبيت الحقوق العينية والشخصية‪ ،‬وكذا الملكيات بصفة نهائية‪ ،‬وذلك مما‬
‫يتيح خلق جو من االستقرار االقتصادي والتنمية وتشجيع االستثمار‪.‬‬
‫ولقاعدة التطهير أثار قانونية واجتماعية فيما يلي‪:‬‬
‫‪ /1‬األثار القانونية لتطهير العقار‪:‬‬
‫إن األثار القانونية لقاعدة التطهير تتجلى في تثبيت الملكية العقارية‪ ،‬والحد من المنازعات وتوفير األمن العقاري لمالك العقارات‪ ،‬ومن ثم‬
‫أصبح مبدأ األمن القانوني وما يتفرع عنه‪ ،‬كالثقة المشروعة أو استقرار المعامالت في صلب األهداف التي يتوخاها قاعدة التطهير‪ .‬وهذه‬
‫األثار القانونية لها هدفان هما‪:‬‬
‫توفير األمن العقاري‬ ‫‪‬‬
‫الحد من المنازعات‬ ‫‪‬‬
‫‪ /2‬األثار االجتماعية لتطهير العقار‪:‬‬
‫تطهير العقار له أثار اجتماعية تتمثل في حماية الفرد والمجتمع لحقوقه العقارية والعينية‪ ،‬وبالتالي فهو يلعب دورا هاما في التنمية االجتماعية‬
‫واالقتصادية للدولة‪ ،‬على عدة مستويات تتجلى أساسا في تهيئة المجال العقاري ثم تنمية المدن‪.‬‬
‫تهيئة المجال العقاري‪ :‬وتعني تنظيمه وتحديد دائرة نشاطه وهي من أولويات السياسة العقارية‪ ،‬والتحفيظ العقاري مطلوب في مجال‬ ‫‪‬‬
‫التجزئة العقارية التي ال تقبل إال العقار المحفظ التام‪.‬‬
‫تنمية المدن‪ :‬بفعل اتساع المدن مجاليا فإن العقار هو أساس هذه التنمية وبالتالي التحفيظ يسرع من التنمية عبر إعطاء مجال للعمل‬ ‫‪‬‬
‫البنيوي وسالسة المضاربات والمعامالت العقارية‪.‬‬
‫‪Yassine Ab 11:04 24-12-2014‬‬