‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.

‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الزبدة في‬
‫الحقوق العينية أالصلية‬

‫تنقسم الحقوق الى حقوق عامة وحقوق خاصة وتنقس الحقوق الخاصة الى نوعين‬
‫‪ .‬الحقوق الخاصة األسرية ( األحوال الشخصية ) والحقوق الخاصة المالية ‪.‬‬
‫وأيضا ً تنقسم األخيرة الى نوعين الحقوق المالية الشخصية ( األلتزامات) والى‬
‫الحقوق العينية ‪ .‬وتنقسم الحقوق العينية الى قسمين ‪ ..‬الحقوق العينية األصلية‬
‫والحقوق العينية التبعية‪..‬‬
‫وسوف تدرس عزيزي الطالب في المرحلة الرابعة الحقوق العينية األصلية‬
‫والحقوق العينية التبيعية من خالل كتابين ‪ ..‬يكون الكتاب األول قبل نصف‬
‫السنة والثاني يكون بعد نصف السنة ‪ ..‬و في هذه الزبدة سوف نتناول الحقوق‬
‫العينية األصلية يعني الكتاب االول ‪..‬‬

‫يعرف الحق العيني ‪ :‬بأنه سلطة يقررها القانون لشخص على شيء مادي معين‬
‫تمكنه من أستعمال هذا الشيء واألنتفاع به على نحو أو على أخر‬
‫أما الحق الشخصي أو( األلتزام ) فأنه رابطة بين شخصين دائن ومدين يطالب‬
‫بمقتضاها الدائن مدينه بأن يقوم بعمل أو يمتنع عن عمل ‪.‬‬

‫خصائص الحق العيني‬

‫‪ : 1‬أنه سلطة تنصب مباشرة على شيء معين ‪ .‬لذلك لصاحب الحق العيني (حق‬
‫تتبع) الشيء محل الحق في أي يد يكون‪ .‬أما الحق الشخصي فال يخول صاحبه‬
‫هذا الحق‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬الحق العيني يعطي لصاحبة (حق األفضلية) أي يقدم صاحبه على جميع‬
‫الدائنين الشخصيين في أستيفاء حقه من الشيء‪ .‬كما في الرهن‪ .‬أما الحق الشخصي‬
‫فال يعطي لصاحبة حق األفضلية‬
‫‪ : 3‬األصل أن الحقوق العينية حقوق مؤبدة ‪ .‬لكن هناك نوعا ً منها وهي الحقوق‬
‫التبعية تكون مؤقته‪ .‬أما الحق الشخصي فهو حق مؤقت ‪.‬‬
‫‪ : 4‬الحق العيني يكتسب بالتقادم خالفا ً للحق الشخصي‬

‫الحقوق الفكرية ( الذهنية )‬

‫ظهرت هذه الحقوق نتيجة التطور الذي حصل في المجتمع‪ .‬وأختلف الفقهاء في‬
‫تكييفها‪ .‬فمنهم من وصفها بأنها ملكية أشياء معنوية تشبيها ً بالحقوق العينية ‪.‬‬
‫والبعض األخر وصفها بأنها حقوق من نوع خاص تنطوي على عنصرين‬
‫أحدهما مالي واألخر معنوي ‪ .‬وقد أخذ المشرع العراقي بهذا التكييف‪.‬‬

‫األشياء واألموال‬
‫يعرف المال ‪( :‬بأنه كل حق له قيمة مادية ) أما الشيء هو محل ذلك الحق‪ .‬وبتالي‬
‫كل شيء ال يخرج عن التعامل بطبيعته أو بحكم القانون يصح أن يكون محالً‬
‫للحقوق المالية ‪..‬‬
‫و لألشياء عدة تقسيمات سنسلط الضوء على أهمها ‪:‬‬
‫أوالا ‪ :‬العقارات و المنقوالت‬
‫يعرف العقار بأنه كل شيء له مستقر ثابت بحيث ال يمكن نقله أو تحويله دون‬
‫تلف‪ ..‬مثل األراضي و البناء والجسور وغيرها‪....‬‬
‫أما المنقول كل شيء يمكن نقله وتحويله دون تلف فيشمل النقود والسيارات‬
‫والموزونات والحيوانات‬
‫العقارات بالتخصيص‬
‫هناك مجموعة من العقارات جائت على سبيل األستثناء هي منقوالت في طبيعتها‬
‫لكنها لحقت بها صفة العقارية ضمانا ً ألستمرار أستغالل العقار بطبيعته الذي رصد‬

‫‪2‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫له هذه المنقوالت لخدمته‪ .‬مثل اآلالت الزراعية والحيوانات التي يرصدها صاحبها‬
‫لخدمة مزرعته‪ .‬أو وسائط النقل التي يخصصها صاحبها لنقل منتجات معمله‪.‬‬
‫فأعتبر المشرع هذه المنقوالت بحكم العقارات ‪ .‬ألنه لو أمكن فصل هذه العقارات‬
‫لتعطلت خدمة العقار وأستغالله‪ ..‬ويشترط في العقارت بالتخصيص ما يلي ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬تخصيص منقول بطبيعته لخدمة عقار أو الستغالله‪.‬‬
‫ب‪ :‬وحدة المالك ‪ :‬يجب أن يكون المنقول المخصص لخدمة العقار مملوك لنفس‬
‫صاحب العقار( يعني يقوم حيدر بتخصيص سيارته التي يملكها لخدمتة مزرعته‬
‫هو ) فهنا حيدر يملك السيارة والمزرعة‬
‫فأذا توفر هذان الشرطان يكتسب المنقول بطبيعته صفة العقار بالتخصيص‬
‫ويكون حكمه حكم العقار‪ .‬فال يجوز الحجز أو التنفيذ على المنقوالت المعتبرة عقاراً‬
‫بالتخصيص منفصلة عن العقار الملحقة به‪.‬‬
‫و تزول صفة العقار بالتخصيص بمجرد أنقطاع عالقة التخصيص التي تربط‬
‫بين المنقوالت ( العقارات بالتخصيص) وبين العقار الذي رصدت لخدمته هذه‬
‫المنقوالت‪ ..‬وقد تزول صفة التخصيص أيضا ً بسبب خارج عن أرادة المالك كما لو‬
‫أنفصلت هذه المنقوالت عن العقار المخصصة لخدمته بسبب أنهياره مثالً‬

‫المنقول بحسب المال‬

‫هناك نوعان من المنقوالت المنقول بطبيعته و المنقول بحسب المال‪ .‬وهو أستثناء‬
‫من القاعدة العامة ‪ ..‬فالمنقول بحسب المال هو عقار بطبيعته يكون معداً ليصبح‬
‫منقوالً بأرادة الطرفين المتعاقدين كما لو بيع بناء معد للهدم أو خشب األشجار‬
‫المعد للقلع‪ ...‬ويخ ضع المنقول بحسب المال الى القواعد التي تحكم المنقوالت ال‬
‫لتلك التي تحكم العقارات‪..‬‬
‫س ‪ /‬ما هي األثار التي تترتب على تقسيم األشياء الى منقوالت وعقارات ؟‬
‫‪ : 1‬أخضاع التصرفات القانونية التي ترد على العقارات ألجراءات معينة بحيث‬
‫يجب أن تسجل بدائرة التسجيل العقاري ‪ .‬أما في المنقوالت فمن حيث األصل ال‬
‫توجد مثل هذه األجراءات‬
‫‪ : 2‬فيما يتعلق بالحيازة‪ ..‬فالحيازة في المنقول بحسن نية سند للملكية‪..‬أما بالنسبة‬
‫للعقارات فليس لحيازتها أي من أآلثار القانونية‬

‫‪3‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬فيما يخص ملكية األجانب‪ ..‬فتتشدد الدولة عادة في أباحة تملك األجانب‬
‫للعقارات بأعتبارها أنها عماد الثروة الوطنية ‪ .‬في حين ال وجود لمثل هذه‬
‫القيود بالنسبة للمنقوالت ‪.‬‬
‫‪ : 4‬أن العقارات تخضع لقانون موقعها خالفا ً للمنقوالت‪ .‬كما أن الدعاوى المتعلقة‬
‫بالعقار تنظر من قبل المحكمة التي يقع العقار في دائرتها‪ .‬أما بالنسبة للمنقول‬
‫فتكون محكمة أقامة المدعي عليه هي المحكمة المختصة بنظر النزاعات التي‬
‫تنصب عليه‬
‫‪ : 5‬هناك مسائل أخرى مثل الشفعة و الوقف و حقوق األرتفاق ‪ .‬فالشفعة تثبت‬
‫للعقار دون المنقول ‪ ..‬والوقف يكون حسب رأي أغلب الفقهاء المسلمين على‬
‫العقار فقط و اليجوز وقف المنقول األ أذا كان تابعا ً للعقار‪ .‬وحقوق األرتفاق مثل‬
‫حق الجوار ال يثبت أال للعقار ‪..‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬األشياء المثلية و األشياء القيمية‬

‫األشياء المثلية (المعينة بالنوع) ‪ :‬هي األشياء التي يقوم بعضها مقام البعض األخر‬
‫عند الوفاء وتقدر عادة بين الناس بالعدد أو بالمقياس أو بالكيل أو بالوزن‪ ..‬بمعنى‬
‫أن األشياء المثلية هي التي لها نظائر متماثلة في األسواق فال يوجد تفاوت بينها‬
‫أو يكون التفاوت يسيراً ال يعتد به‪ ...‬وحتى يكون الشيء مثلي يجب أن يكون‬
‫منتمي الى نفس النوع بالنسبة لألشياء األخرى ‪ .‬وأن يوجد ما يماثله في األسواق‪..‬‬
‫أما األشياء القيمية ( المعينة بالذات) فهي األشياء التي ال يوجد مثلها في األسواق‬
‫و أن وجد فأنه يتفاوت عنها تفاوتا ً يعتد به فاألشياء القيمية هي أشياء معينة بذاتها‬
‫ال يقوم بعضها محل البعض األخر كالمنازل و األراضي و الحيوانات‬
‫وقد يكون الشيء مثليا ً بالنسبة لبعض األشياء و قيميا ً ألشياء أخرى وأن أتحدت‬
‫معه في التسمية‪ .‬فالسيارة التويوتا الجديدة تكون مثلية بالنسبة الى السيارات‬
‫التويوتا الجديدة التي تتحد معها في الطراز والموديل‪ ..‬وقيمية بالنسبة للسيارات‬
‫األخرى ‪.‬‬
‫و يترتب على هذا التقسيم ما يلي ‪:‬‬

‫‪4‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬أذا كان الشيء مثليا ً فأن ملكيته ال تنتقل بمجرد أنعقاد العقد بل البد من أجل‬
‫ذلك فرز المبيع وتعيينه بذاته أما أذا كان الشيء قيميا ً فتنتقل ملكيته من تاريخ‬
‫أبرام العقد‪.‬‬
‫‪ : 2‬أذا كان محل العقد شيئا ً قيميا ً فال يستطيع المدين أن يدفع شيئا ً غيره أال برضاء‬
‫الدائن حتى لو كان هذا الشيء مساويا ً لقيمة محل العقد ‪ .‬أما أذا كان محل العقد‬
‫شيئا ً مثليا ً فيجوز للمدين أن يدفع مثله بدون رضا الدائن‪.‬‬
‫‪: 3‬أذا كان محل العقد شيئا ً مثليا ً و هلك‪ .‬فهنا ال ينفسخ العقد ألن التنفيذ ال يكون‬
‫مستحيالً‪ ..‬أما أذا كان محل العقد شيئا ً قيمياً‪ .‬فهالكه يفسخ العقد بقوة القانون‬
‫ألستحالة التنفيذ‪.‬‬
‫ثالثا ا ‪ :‬األشياء العامة واألشياء الخاصة‬
‫تعتبر أمواالً عامة العقارات والمنقوالت التي تملكها الدوله أو األشخاص المعنوية‬
‫العامة و التي تكون مخصصة للمنفعة العامة بالفعل أو بمقتضى القانون‪ .‬وهذه‬
‫األموال ال يجوز التصرف فيها أو الحجز عليها أو تملكها بالتقادم‪ ..‬وتنقسم‬
‫األشياء العامة من حيث تخصيصها الى قسمين ‪..‬‬
‫‪ : 1‬ماكان مرصود للمنفعة العامة كالطرق والجسور ويطلق عليها األموال‬
‫العامة‪.‬‬
‫‪ : 2‬ما كان مملوك للدولة وتستعمله أستعمال األفراد في ملكهم الخاص‬
‫كاألراضي األميرية التي لم تخصص للمنفعة العامة ‪ .‬و تسمى باألموال الخاصة أو‬
‫الدومين الخاصة‬
‫أما األشياء الخاصة فهي األشياء التي تكون مملوكة ألشخاص القانون الخاص ‪.‬‬
‫سواء كانوا طبيعين أو معنويين‪.‬‬
‫وللتمييز بين األشياء العامة و الخاصة أستقر فقه القانون المدني على معيار‬
‫تخصيص الشيء‪ ..‬فأذا كان الشيء مخصص للمنفعة العامة سواء كان هذا‬
‫التخصيص فعليا ً أو بمقضى قانون خاص فهنا يكون الشيء عاما ً‬

‫س ‪ /‬ما هو حق الدولة في األموال العامة ؟؟‬

‫‪5‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫في هذا الموضوع حصل خالف فقهي ‪ .‬فذهب األتجاه االول الى أن حق الدولة‬
‫يقتصر على األشراف و الحفظ والصيانة لمصلحة الناس‪ .‬و ذهب األتجاه الثاني‬
‫الى أن حقها هو حق ملكية مقيد بتخصيص هذه األموال للمنفعة العامة‬

‫رابعا ا ‪ :‬االشياء المملوكة و األشياء غير المملوكة‬

‫األشياء المملوكة هي التي دخلت تحت الملكية العامة أو الخاصة‪.‬أما األشياء غير‬
‫المملوكة فهي بحسب األصل ليست مملوكة ألحد ‪.‬و لكنها تصبح مملوكة ألول‬
‫واضع يد عليها بطريق األستيالء و تسمى (باألشياء المباحة)‪ .‬و األشياء المباحة‬
‫تنحصر في أغلب الدول في المنقوالت ‪..‬‬
‫وهناك نوع خاص من األشياء وهي (األشياء الموقوفة) ‪ .‬والتي عرفتها الشريعة‬
‫األسالمية‪ .‬و تقوم فكرة هذه االشياء على أن مالكها يرصدها على جهة بر ال‬
‫تنقطع فرقبتها ال يملكها أحد من األ شخاص الطبيعين ‪.‬حيث تظل محبوسة على‬
‫حكم ملك هلل‪..‬‬
‫خامسا ا ‪ :‬األشياء القابلة لألستهالك و األشياء غير القابلة لألستهالك‬
‫يراد باألشياء القابلة لألستهالك تلك التي تستهلك بأستعمالها مرة واحدة فال تحتمل‬
‫ورود أستعماالت أخرى عليها و هذا األستهالك قد يكون ماديا ً كأستهالك‬
‫المأكوالت و السوائل و الوقود‪ ..‬وقد يكون األستهالك قانونيا ً حيث يتم بالتصرف‬
‫في الشيء من ذمة الى أخرى‪.‬‬
‫أما األشياء غير القابلة لألستهالك فهي األشياء التي تقبل تكرر أستعمالها و لذا‬
‫يمكن األنتفاع بها مع بقاء أعيانها كاألراضي و المنازل والمفروشات والحيونات‬
‫وتبدوا أهمية هذا التقسيم في أن بعض العقود ال يمكن أن ترد أال على األشياء‬
‫التي ال تهلك بأستعمالها مثل عقد األيجار وعقد األعارة‪..‬‬

‫‪6‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫حق الملكية‬
‫الملك التام ‪ :‬هو أن يتصرف المالك تصرفا ً مطلقا ً فيما يملكه عينا ً ومنفعة و‬
‫أستغالالً فينتفع بالعين المملوكة و بغلتها و ثمارها و نتاجها و يتصرف في‬
‫عينها بجميع التصرفات الجائزة‪..‬‬

‫خصائص الملكية‬
‫‪ : 1‬حق الملكية حق دائم‬
‫أن دوام حق الملكية ال يقصد به أن يبقى الشيء مملوك للشخص الى األبد ألن‬
‫المالك قد يتخلى عن الشيء الذي يملكه بأي تصرف ناقل للملكية كالبيع أو‬
‫الهبة أو بغير ذلك من التصرفات‪ ..‬فالمقصود بدوام حق الملكية أن يبقى مادام‬
‫محله باقيا ً ‪ ..‬و يترتب على ذلك أن الملكية ال تسقط بالتقادم و ال تزول بعدم‬
‫األستعمال كما ال يجوز توقيت الملكية بمدة معينة‪ ..‬مثالً ( أتفق مع صديقي سامر‬
‫على نقل ملكية سيارتي له وبعد ستة أشهر يعيد لي حق ملكيتها)‬

‫‪ : 2‬حق الملكية حق مانع‬

‫بمعنى أن حق الملكية مقصور على المالك فقط‪ ..‬فللمالك وحده أن يستأثر بجميع‬
‫مزايا ملكه فيمنع غيره من مشاركته في مزايا الشيء أو التدخل في شؤون‬
‫ملكيته‪ ...‬ومع ذلك فأن حق المالك في األستئثار في مزايا حقه يكون مقيد بما‬
‫للغير من حق األفادة من بعض هذه المزايا سواء برضاء المالك أو بمقتضى‬
‫القانون‪ ..‬مثل حق األنتفاع الذي يرتبه المالك على عقاره ‪..‬‬

‫‪: 3‬حق الملكية حق جامع‬

‫والمقصود بالحق الجامع هو أن يخول صاحبه السلطات التي تمكنه من الحصول‬
‫على جميع المزايا من الشيء محل الحق لهذا يوصف حق الملكية بأنه حق جامع‪..‬‬
‫فيجوز للمالك أن يستعمل الشيء و أن يستغله وأن يتصرف فيه على النحو الذي‬
‫يريده في حدود ما تفرضه األرادة أو ما يقرره القانون‪ ..‬و يترتب على أعتبار حق‬

‫‪7‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الملكية حق جامع ‪ .‬أن أي حق يتفرع عن الملكية يكون مؤقتا ً عادة كحق األنتفاع‬
‫أو السكنى أو االستعمال ‪..‬فمثل هذه الحقوق تنتقص من سلطات المالك‪..‬‬

‫مضمون حق الملكية ( سلطات المالك )‬

‫للمالك سلطات تنشأ من حق المالكية وهذه السلطات هي ( األستعمال و‬
‫األستغالل و التصرف )‬

‫‪ : 1‬األستعمال‬
‫يقصد باألستعمال أستخدام الشيء فيما يتفق و طبيعته للحصول على منافعه فيما‬
‫عدا الثمار‪ .‬شريطة عدم أستهالك الشيء نفسه كأن يركب المالك سيارته أو‬
‫يسكن في داره أو يلبس ثيابه أو يقرأ كتابه‪..‬‬

‫‪ : 2‬األستغالل‬
‫يقصد باألستغالل القيام باألعمال الالزمة للحصول على غلة الشيء و ثماره‬
‫فأستغالل الدار يكون بتأجيرها والبستان بالحصول على ثمارها و الماشية‬
‫بالحصول على نتاجها‪....‬‬
‫فيختلف األستغالل عن األستعمال في أن األول هو القيام باألعمال الالزمة‬
‫للحصول على ثمار الشيء‪.. .‬فمثالً (عندما أقوم بأيجار الدار الذي أملكه‪ .‬هنا أنا‬
‫أستغله لكن عندما أسكن فيه فأنا أستعمله‪ )..‬يعني (األستغالل الحصول على‬
‫ثمرات الشي و األستعمال األنتفاع بالشيء بصورة مباشرة)‬
‫الثمار ‪ :‬هي ما ينتجه الشيء في مواعيد دورية دون األنتقاص ألصل الشيء‪ .‬أما‬
‫المنتجات كالفحم والمعادن فال ينتجها الشيء في مواعيد دورية و ينتقص‬
‫أقتطاعها من أصل الشيء‪.‬‬
‫والثمار على ثالثة أنواع‬
‫أ ‪ :‬الثمار الطبيعية ‪ :‬وهي التي تتولد عن الشيء بفعل الطبيعة دون تدخل األنسان‬
‫مثل نتاج المواشي والكأل‬

‫‪8‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ب ‪ :‬الثمار المستحدثة ( الصناعية ) ‪ :‬وهي التي يكون لألنسان يد في أنتاجها‬

‫كالمحصوالت الزراعية‬
‫ج ‪ :‬الثمار المدنية ‪ :‬هي ما يغله الشيء من دخل نقدي يلتزم به الغير مقابل‬
‫أستفادته من الشيء كاألجرة في عقد أيجار المنازل وفوائد النقود التي يلتزم بها‬
‫المقترض‪..‬‬

‫‪ : 3‬التصرف‬
‫يستطيع المالك بما له من سلطاات أن يتصرف بالشي و هذا التصرف قد يكون‬
‫تصرفا ا ماديا ا يرد على الشيء كاألعمال التي تؤدي الى أستهالك الشيء أو أتالفه‬
‫أو التغيير فيه ‪ .‬و سلطة التصرف المادي ال تثبت لغير المالك‪ ...‬وقد يكون‬
‫التصرف قانونيا ا فللمالك أن يتصرف فيما يملك تصرفا ً قانونيا ً يؤدي الى زوال‬
‫حقه كليا ً مثل بيعه أو هبته ‪ ..‬أو قد يؤدي الى األنتقاص منه بترتيب حق عيني على‬
‫الشيء كحق األنتفاع‪..‬‬
‫وهناك حاالت أستثنائية تقيد سلطة المالك من التصرف أو تمنعه بصورة مؤقته‬
‫عن التصرف‪ .‬وقد يكون ذلك بموجب أألتفاق أو القانون مثل الشخص الذي يوهب‬
‫شيء ويمنع الموهوب له التصرف في الشيء لمدة معينه لسبب مشروع ‪..‬‬

‫نطاق حق الملكية‬
‫أن نطاق حق الملكية يشمل الشيء وكل ما يعتبر من عناصره الجوهرية و ما‬
‫يتفرع عنه من ثمار ومنتجات و ما يلحق به من ملحقات ‪..‬‬
‫‪ : 1‬عناصر الشيء الجوهرية‬
‫فحق الملكية يشمل الشيء المملوك و كل ما يعتبر من عناصره الجوهرية التي‬
‫ال يمكن فصلها عنه دون أن يهلك الشيء أو يتلف أو يتغير ‪ .‬أي كل جزء‬
‫يعتبر من أصل الشيء المملوك ‪ .‬فمالك البناء يملك أجزائه التي تدخل في‬
‫تكوينه كالجدران و السقوف و األعمدة‪ ..‬و مالك األرض يملك ما فيها من أتربة‬
‫وما ينبت فيها ما عدا الثروات الطبيعية‪..‬‬

‫‪9‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫و ال يقتصر حق الملكية على أصل الشيء بل أيضا ً يشمل ثمار الشيء ومنتجاته‬
‫التي تتولد عنه ‪ .‬و ملحقات الشيء أيضا ً وهي كل ما أعد بصفة دائمة ألستعمال‬
‫الشيء أو ألستغالله كالعقارات بالتخصيص و حقوق األرتفاق ‪ .‬فكل ما يتفرع‬
‫من الشيء المملوك تنتقل ملكيته مع الشيء نفسه أال أذا كان هناك أتفاق يقضي‬
‫بغير ذلك‪.‬‬
‫العلو والسفل‬
‫مالك األرض يملك الفضاء الذي يعلوها فيحق له أستخدامه بالزرع أو البناء أو‬
‫مد األسالك و أيضا ً يملك كذلك الطبقات التي تحتها فله أستخدام هذا العمق‬
‫كحفر األبار و األنابيب ‪.‬‬

‫س ‪ :‬ما هو الحد المادي للعلو أو للسفل؟؟‬

‫ج ‪ :‬أن ملكية العلو والسفل تثبت لمالك األرض بالقدر المفيد بالتمتع بملكيته‬
‫علواً أو سفالً‪ ..‬فملكية األرض مرتبطة بعلوها وسفلها ‪ .‬و ال ينفصل عنها هذا العلو‬
‫أو السفل أال باألتفاق أو بنص القانون‬

‫قيود الملكية‬
‫هناك قيود ترد على حرية التملك وهناك قيود ترد على حق الملكية ذاته‬

‫أوالا ‪ :‬القيود التي ترد على حرية التملك‬

‫وهذا النوع من القيود ينقس الى قسمين االول حرية التملك الخاص باالجانب‬
‫والثاني حرية تملك االراضي االراضي الزراعية‬

‫‪ : 1‬تقييد حرية التملك بالنسبة لألجانب‬

‫منع القانون العراقي تملك االجانب للعقار من صنف الملك الصرف في العراق‬
‫ألي سبب من أسباب التملك اال على أساس المعاملة بالمثل في البلد الذي ينتمي‬
‫اليه طالب التملك وموافقة وزارة الداخلية على منحه هذا الحق وبالشروط التالية‪:‬‬
‫أ ‪ :‬سبق أقامة االجنبي في العراق لمدة ال تقل عن سبع سنوات‬

‫‪11‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ب ‪ :‬عدم وجود مانع أداري أو عسكري‬

‫ج ‪ :‬اال يكون قريبا ً من الحدود العراقية بما يقل عن ثالثين كيلو متر‬
‫د ‪ :‬اال يكون العقار المطلوب تملكه أرضا ً زراعية أو أرضا ً أميرية أيا ً كان نوعها‬
‫وتعتبر الحصة‬ ‫هـ ‪ :‬عدم تملك االجنبي أكثر من دار سكن واحدة ومحل للعمل‬
‫الشائعة ملكية تامة لهذا الغرض‪.‬‬
‫و ‪ :‬أذا كان االجنبي يملك اكثر من الحد المسموح اعاله وجب عليه أي ينقل‬
‫ملكيته الى شخص عراقي خالل مدة ال تتجاوز األربع سنوات من تاريخ نفاذ‬
‫هذا القانون‪ ....‬علما ً ان هذا القانون قد صدر في سنة ‪1961‬‬
‫ز ‪ :‬أما بالنسبة لتملك االجنبي لالراضي الزراعية فلم يجزها القانون ويجب عليه‬
‫خالل نفس المدة المشار لها في الفقرة‬ ‫ان ينقل ملكيتها الى شخص عراقي‬
‫السابقة‬
‫ح ‪ :‬وأيضا ً اليجوز لالجنبي أن يكتسب حق التصرف في االراضي االميرية‬
‫ط ‪ :‬ويستثنى من الشروط اعاله رعايا دولة الكويت وأيضا ً رعايا دولة االمارات‬
‫بأستثناء تملك االراضي الزراعية‬
‫‪ ........‬وكل هذه الشروط هي من النظام العام واليجوز مخالفتها‪.........‬‬
‫أما بالنسبة للمنقول فاالصل هو أباحة تملك االجانب للمنقول أال ما ستثني بنص‬
‫القانون‬

‫‪ : 2‬تقييد حرية تملك االراضي الزراعية‬

‫وهذا التقييد جاء في المادة الثانية من قانون االصالح الزراعي لسنة ‪1971‬‬
‫حيث نصت المادة على (ال يجــوز أن تزيد مساحة األراضي الزراعية المملوكة‬
‫لشخص او المفوضة له بالطابو او الممنوحة له باللزمة عن الحدود التالية‪- :‬‬
‫ا – في االرض الديمية‪:‬‬
‫‪ )2111( .1‬الفا دونم في االراضي غير وافرة الخصب التي تقع جــنوب خط‬
‫سقوط االمطار‪.‬‬

‫‪11‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ )1611( .2‬الف وستمائة دونم في االراضي وافرة الخصب التي تقع جــنوب خط‬
‫سقوط االمطار‪.‬‬
‫‪ )1311( .3‬الف وثلثمائة دونم في االراضي غير وافرة الخصب التي تقع شمال‬
‫خط سقوط االمطار‪.‬‬
‫‪ )1111( .4‬الف دونم في االراضي وافرة الخصب التي تقع شمال خط سقوط‬
‫االمطار‪.‬‬
‫ب – في االرض المروية‪:‬‬
‫‪ )611( .1‬ستمائة دونم في االراضي غير وافرة الخصب التي تسقى بالواسطة‪.‬‬
‫‪ )411( .2‬اربعمائة دونم في االراضي غير وافرة الخصب التي تسقى سيحا‪.‬‬
‫‪ )411( .3‬اربعمائة دونم في االراضي وافرة الخصب التي تسقى بالواسطة‪.‬‬
‫‪ )311( .4‬ثلثمائة دونم في االراضي وافرة الخصب التي تسقى سيحا‪.‬‬
‫‪ )121( .5‬مائة وعشرين دونما في االراضي التي تسقى بالواسطة وتزرع قطنا او‬
‫خضروات في المحافظات الشمالية‪.‬‬
‫‪ )81( .6‬ثمانين دونما في االراض التي تسقى سيحا وتزرع قطنا او خضروات في‬
‫المحافظات الشمالية‪.‬‬
‫‪ )81( .7‬ثمانين دونما في االراضي التي تسقى بالواسطة وتزرع شلبا في‬
‫المحافظات الشمالية‪.‬‬
‫‪ )61( .8‬ستين دونما في االراضي التي تسقى سيحا وتزرع شلبا في المحافظات‬
‫الشمالية‪.‬‬
‫‪ )51( .9‬خمسين دونما في االراضي التي تسقى بالواسطة وتزرع تبغا في‬
‫المحافظات الشمالية‪.‬‬
‫‪ )41( .11‬اربعين دونما في االراضي التي تسقى سيحا وتزرع تبغا في المحافظات‬
‫الشمالية‪.‬‬
‫‪ )111( .11‬مائة دونم في االراضي التي تسقى سيحا وتزرع شلبا في غير‬
‫المحافظات الشمالية‪ .‬و عند الجــمع بين نوعين أو أكثر يعادل بينها وفق النسب‬
‫المذكورة‪.‬‬

‫‪12‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬تقييد حرية الشخص المعنوي في التملك‬

‫أن أهلية الشخص المعنوي في أكتساب حق الملكية ترد عليها قيود تطبيقا ً لمبدأ‬
‫التخصص أو ألعتبارات تتعلق بالمصلحة العامة او أعماالً لما ورد في سند‬
‫انشائه من قيود‪ .‬فتطبيقا ً لمبدأ التخصيص ال يجوز للشخص المعنوي أن يتملك أو‬
‫يكتسب من الحقوق أو يجري من التصرفات ما ال يتفق مع الغرض الذي أنشئ‬
‫من أجله‬

‫ثانيا ا ‪ :‬القيود التي ترد على حق الملكية ذاته‬

‫وتنقسم هذه القيود الى نوعين القيود القانونية والقيود األرادية‬

‫‪ : 1‬القيود القانونية‬
‫وتنقسم هذه القيود الى قسمين القيود المقررة لمصلحة عامة والقيود‬
‫المقررة لمصلحة خاصة‬

‫(‪ )1‬القيود القانونية المقررة لمصلحة عامة‬

‫أ ‪ :‬نزع الملكية للمنفعة العامة‬
‫ال يجوز نزع الملكية الخاصة اال للمنفعة العامة و في االحوال التي يقررها‬
‫ويجب أن تتبع االجراءات التي قررها قانون االستمالك ‪ .‬وأيضا ً يجب ان يعوض‬
‫المالك تعويضا ً عادالً فالمصادرة المجانية غير جائزة ويقع االستمالك على‬
‫العقارات كافة بما فيها االراضي الزراعية وغير الزراعية‬
‫وينقسم االستمالك الى ثالث انواع االول االستمالك الرضائي ويكون عندما‬
‫يتفاوض الطرفين المستملك والمستملك منه ويتفقا عليه رضاءً‪ ..‬أما النوع الثاني‬
‫وهو االستمالك القضائي وهو طلب يقدم الى القضاء ألستمالك العقار والنوع‬
‫الثالث هو االستمالك االداري ويكون عندما تريد جهة حكومية استمالك عقار تابع‬
‫لجهة حكومية اخرى أو للقطاع االشتراكي‪ .‬ويفصل الوزير في هذا الطلب اذا‬

‫‪13‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫كانت الجهتين من وزارة واحدة اما اذا كانت الجهتين من وزارتين مختلفتين‬
‫فيفصل فيها مجلس الوزراء‬
‫ويعادله في القيمة او قد يكون‬ ‫والتعويض قد يكون بنفس جنس العقار‬
‫التعويض نقدي ‪...‬‬
‫ب ‪ :‬األستيالء المؤقت‬
‫يجوز لدوائر الدولة وللقطاعين االشتراكي والمختلط أن تستولى أستيالء مؤقتا ً‬
‫على العقارات المملوكة لالفراد وذلك في الحاالت االستثنائية الطارئة كالحرب‬
‫أو الفيضان او تفشي وباء ‪ .‬أو غيرها من الحاالت االستثنائية‪ .‬ويجب أن ال تتجاوز‬
‫مدة األستيالء عن سنتين من تاريخ القرار و بمقابل تعويض مناسب‬

‫ج ‪ :‬التأميم‬
‫بصورة عامة يكون التأميمي عمل من أعمال السيادة يهدف الى أبعاد المشروع‬
‫المؤمم عن االدار الرأسمالية المستغلة لتحقيق مصلحة الجماعة عن طريق نقل‬
‫ملكية المشروع الخاص من نطاق القطاع الخاص الى نطاق القطاع العام‬
‫د ‪ :‬قيود أخرى‬
‫والطرق واالبنية‬ ‫وهناك قيود أخرى تتعلق بالصيد و الزراعه وتنظيم المدن‬
‫والصحة العامة والدفاع وحفظ الثروات‬

‫(‪)2‬القيود القانونية للملكية المقررة لمصلحة خاصة‬

‫تتقرر هذه القيود حماية لمصلحة خاصة جديرة بالرعاية في نظر المشرع‬
‫أنطالقا ً من فكرة (الموازنة بين المصالح الخاصة المتعارضة) و ترجيح بعضها‬
‫على بعض ‪.‬فحيث يتعارض حق الملكية مع مصلحة خاصة هي أولى بالرعاية‬
‫من حق المالك فأن هذه المصلحة هي التي تقدم ‪ .‬و هذه القيود يرد معظمها على‬
‫الملكية العقارية ‪ .‬فقد تفرض على المالك أال يتصرف في ملكه تصرفا ً مضراً‬
‫بالجار ضرراً فاحشا ً ‪ .‬وهذا ما يمسى ( ألتزامات الجوار بصورة عامة) ‪ ..‬وقد‬
‫تتقرر هذه القيود على عقار لمصلحة العقارات المجاورة تمكينا ً ألصحابها من‬
‫األنتفاع بها و أستغاللها ‪.‬و قيود أخرى ترجع الى حالة التالصق في الجوار‪.‬‬

‫‪14‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ويطلق على المجموعتين األخيرتين (القيود التي ترجع الى حاالت خاصة في‬
‫الجوار) ‪..‬‬

‫أوالا ‪ :‬ألتزامات الجوار بصورة عامة‬

‫أن المالك حر في أن يتصرف في ملكة بكافة أنواع التصرفات ‪ .‬و لكن يجب عليه‬
‫أن ال يغلوا في هذه التصرفات الى الحد الذي يسبب للغير ضرراً فاحشا ً ‪ .‬و أال‬
‫تحققت مسؤوليته عما يصيب هوالء الجيران من ضرر‪.‬‬
‫س ‪ /‬ماهو الضرر الذي يرتب مسؤولية المالك؟‬
‫حتى تنهض مسؤولية المالك يجب أن يكون الضرر المترتب على تصرفه ضرراً‬
‫فاحشا ً ‪ ..‬و الضرر الفاحش هو كل ما يمنع الحوائج األصلية يعني المنفعة األصلية‬
‫المقصوده من البناء كالسكنى‪ .‬أو يضر بالبناء مما يؤدي الى أنهدامه‪ ...‬أما الضرر‬
‫غير الفاحش فهو الذي يؤدي الى منع أو تعطيل منافع ال تعتبر من الحوائج‬
‫األصلي ة ‪ .‬كسد الهواء والنظارة ومنع دخول الشمس ‪..‬أما سد الضياء بالكامل‬
‫فيعتبر من قبيل الضرر الفاحش ‪.‬‬
‫س ‪ /‬ما هو حكم تحقق الضرر الفاحش ؟‬
‫أذا ترتب على أستعمال المالك لملكه ضرراً فاحشا ً يصيب الجار ‪ .‬فيمنع المالك من‬
‫ذلك و يكلف بأزالته ‪ ...‬و أزالة الضرر الفاحش تتحقق من خالل منع األستعمال‬
‫المشكو منه ‪ ..‬أو أتخاذ بعض األجراءات الكفيلة بمنع وقوع الضرر مع بقاء ذلك‬
‫األستعمال‪..‬أو أجبار المالك على تغيير طريقة أستعماله لملكه و أتخاذ ما يلزم لعدم‬
‫وقع الضرر مرة أخرى مع تعويض الجار عما أصابه فعالً من ضرر‬

‫أساس مسؤولية المالك‬

‫تنهض هذه المسؤولية عندما يتعسف الشخص بأستعمال حقه ‪ ..‬و يعتبر الشخص‬
‫متعسف في أستعمال حقه أذا توفر أحد المعايير الثالثة األتية ‪:‬‬
‫‪ : 1‬قصد األضرار بالغير‬
‫‪ : 2‬رجحان الضرر على المصلحة رجحان كبيراً‬

‫‪15‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬عدم مشروعية المصلحة التي يرمي صاحب الحق الى تحقيقها‬

‫‪ : 1‬قصد األضرار بالغير ‪.‬‬

‫ففي هذه الحالة ال يبغي صاحب الحق من أستعماله لحقه أي منفعة خاصة به ‪.‬‬
‫وأنما يرمي الى األضرار بغيره فقط ‪ .‬كان يبني شخص حائطا ً عاليا ً في ملكه‬
‫لكي يحجب النور عن جاره ‪.‬‬

‫‪ : 2‬رجحان الضرر على المصلحة رجحانا ا كبيراا‬

‫في هذه الحالة لصاحب الحق مصلحة في أستعماله لحقه ولكن هذه المصلحة ال‬
‫تبرر ذلك األستعمال لكون مصلحة صاحب الحق قليلة األهمية بالقياس الى ما‬
‫يصيب الغير من ضرر بسببها‪ ..‬مثل (قيام مالك الدار بهدم حائط داره بدون عذر‬
‫أو س بب قوي ‪..‬فمصلحة الجار الذي يستتر بالحائط ترجح رجحانا ً كبيراً على‬
‫مصلحة المالك في هدم الحائط‪)..‬‬

‫‪ : 3‬عدم مشروعية المصلحة التي يرمي صاحب الحق الى تحقيقها‬

‫فعندما تكون المصلحة غير مشروعه فهنا يكون تعسف في أستعمال الحق من قبل‬
‫المالك‪ .‬وتعتبر المصلحة غير مشروعه أذا كان تحقيقها مخالف للنظام العام أو‬
‫األداب ‪ .‬مثل ( يخصص شخص داره لمقابالت مخالفة لألداب أو لتعاطي‬
‫المخدرات )‬
‫ويتبين من هذه المعايير الثالثة أن المعيار األول هو معيار شخصي والثاني‬
‫والثالث هما معياران موضوعيان ‪ ..‬فأذا كان التصرف داخالا ضمن هذه المعايير‬
‫الثالثة فهنا يكون المالك قد تعسف بأستعمال الحق‪..‬‬
‫ونظراً لوجود بعض األعمال التي ترتب المسؤولية على المالك األ أنها قد تخرج‬
‫عن المعايير الثالثة المذكورة فذهب البعض الى أضافة معيار رابع وهو معيار‬
‫( مضار الجوار غير المألوفة) فهنا يكون أي أنحراف من قبل المالك بأستخدام حقه‬
‫و ال يكون ضمن المعايير الثالثة السابقة فهنا يكون المعيار الرابع قد شمله‪.‬‬

‫األسبقية في التملك أو األستغالل‬

‫‪16‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فلو بنى شخص منزالً للكسنى بجوار مصنع كان قائما ً من قبل فهل يحق لمالك‬
‫المنزل أن يتضرر من المضايقات التي يسببها له هذا المصنع ؟؟ في هذه المسألة‬
‫حصل خالف فقهي ولكن الرأي الراجح فقها ً وقضاءاً هو أن األسبقية ال تؤثر في‬
‫مسؤولية المالك أال أذا كانت جماعية بحيث يكون من شأنها أن تحدد طبيعة‬
‫المنطقة ‪ .‬فالعبرة أذن بظروف المكان ال بمجرد األسبقية‪( ..‬يعني أذا كانت‬
‫المنطقة صناعية ففي هذه الحالة اليحق لمالك الدار في المثال أعاله أن يتذمر من‬
‫أستعمال صاحب المصنع لحقه‪ .‬أما أذا كانت المنطقة سكنية فهنا يجوز له التذمر‬
‫من أستعمال صاحب المصنع لحقه) فالعبرة أذن بظروف المكان ال بمجرد األسبقية‪.‬‬
‫أما القانون المدني العراقي فقد أوجب على الشخص الذي بنى متأخر أن يدفع‬
‫الضرر بنفسه ‪ .‬كأن يسد نافذة جاره المطلة على بيته ‪.‬‬

‫أثر الرخصة االدارية‬

‫أذا قام المالك بأستعمال حقه و كان هذا األستعمال مرخص به أداريا ً و ادى الى‬
‫أضرار الغير ضرراً فاحشاً‪ ..‬فما هو أثر هذه الرخصة األدارية في مسؤولية‬
‫المالك ؟؟‬
‫أن الترخيص األداري ال يقصد منه أباحة الضرر الفاحش بالجار‪ .‬لذلك ال يحول‬
‫دون قيام مسؤولية المالك عن أالضرار التي يسببها لجاره‪ ...‬و من الجدير بالذكر‬
‫أن القانون المدني العراقي لم ينص على هذه الحالة لذلك ال يوجد ما يمنع من تطبيق‬
‫الكالم أعاله على مثل هكذا حاالت ‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬قيود ترجع الى حاالت خاصة بالجوار‬

‫تتألف هذه المجوعة من عدة قيود تتعلق باألنتفاع بالمياه كحق الشرب وحق‬
‫المسيل وحق المجرى ‪ .‬ومنها ما يتعلق بحق المرور ومنها ما يرجع الى حال‬
‫التالصق في الجوار‪.‬‬
‫وحصل خالف فقهي في تكييف هذه القيود فالبعض ذهب بأنها حقوق أرتفاق‬
‫والبعض األخر ذهب الى أن بعض هذه القيود تعتبر من قبيل حقوق األرتفاق و‬
‫البعض األخر ال يعتبر كذلك ‪ .‬و ذهب الجانب األخر و هم أغلب الشراح الى هذه‬
‫القيود جميعها هي قيود قانونية و ليست حقوق أرتفاق‪.‬‬

‫‪17‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وأساس التمييز بين القيد القانوني و حق األرتفاق يكمن في أختالف مصدره ‪ .‬فأذا‬
‫كان القيد مصدره القانون يكون القيد قانوني وأذا كان مصدره فعل األفراد المادي‬
‫أو األرادي فهنا نعتبره حق أرتفاق‪..‬‬

‫‪ : 1‬حق المسيل‬
‫هو الحق في تصريف المياه الزائدة عن الحاجة و يفرق المشرع العراقي في هذا‬
‫الموضوع بين حالتين ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬تصريف المياه الطبيعية كمياه األمطار و الثلوج و العيون‪ .‬فلمالك األرض‬
‫المرتفعة أستعمال هذه المياه و األنتفاع بها و على مالك األرض المنخفضة أن‬
‫يتحمل سيل هذه المياه دون أن يطلب من صاحب األرض المرتفعة أي تعويض‪.‬‬
‫أال أذا أساء التصرف بالمياه و أدى الى أزدياد عبء األرض المنخفضة فهنا يكون‬
‫ملزما ً بالتعويض‪ .‬و يمتنع صاحب األرض المنخفضة عن القيام بأي عمل من‬
‫شأنه صد المياه عن المرور كعمل سدود أو أقامة البناء‪..‬‬
‫ب ‪ :‬المياه المستنبطة ‪ .‬وهي المياه التي يتسخرجها مالك األرض المرتفعة بفعله ‪.‬‬
‫فلو حفر بئر و أدى ذلك الى جريان المياه الزائدة على األرض المنخفضة فأن‬
‫القانون يقضي بتحميل مالك األرض مسيل المياه الزائدة على أرضه ‪ .‬ولكنه‬
‫قرر له في مقابل ذلك الحق مطالبة صاحب األرض المرتفعة بالتعويض عما‬
‫يصيب من ضرر بسبب ذلك‪.‬‬

‫‪ : 2‬حق ال ُ‬
‫شرب‬
‫وهو نوبة األنتفاع بالماء سقيا ً لألرض أو الشجر أو الزرع ‪ ..‬حيث لكل شخص‬
‫أن يسقي أرضه من مياه األنهر و الترع العامة و له أن يشق جدوالً ألخذ هذه‬
‫المياه الى أرضه ‪ .‬و ال يحق للمالك المجاورين الحق في أخذ ما زاد عن حاجة‬
‫صاحب المسقاة من مائها ‪.‬‬

‫‪ : 3‬حق المجرى‬

‫‪18‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫هو حق صاحب األرض البعيدة عن مورد المياه في أخذ المياه الكافية لري‬
‫أرضه من مورد الماء من خالل أرض اخرى تكون متصله بمورد الماء‪ ..‬و‬
‫يشترط ألستعمال حق المجرى ما يأتي ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أن تكون األرض بعيدة عن مورد الماء‪ .‬والمقصود بالبعد أال يكون بين‬
‫األرض و بين مورد الماء أتصال مباشر‬
‫ب ‪ :‬أن ال يكون في األرض ماء للزراعة ‪.‬فأذا كانت في األرض آبار أو عيون‬
‫فال يكون لصاحبها الحق في أجراء المياه على أرض الغير ‪ .‬حتى لو كانت في‬
‫األرض مياه لكنها ال تكفي للزراعة‪ .‬فهذا الحق هو أستثناء على القاعدة العامة‬
‫ويجب أن ال نتوسع فيه‪.‬‬
‫ج ‪ :‬أن ال يخل حق المجرى بأنتفاع صاحب األرض المثقلة به أخالالً بينا ً و‬
‫أال يضر به‪..‬فحق المجرى قد تقرر لمنع الضرر عن صاحب األرض البعيدة‬
‫عن مورد المياه والضرر ال يزال بمثله‪ .‬فأذا تضرر صاحب األرض القريبة من‬
‫هذا الحق فله أن يطلب التعويض عن األضرار التي أصابته‪.‬‬
‫د ‪ :‬مقابل حق المجرى ‪ :‬يجب على صاحب هذا الحق أن يدفع لمالك األرض‬
‫المثقلة به مقدما ً أجراً سنويا ً مالم يتفق على خالف ‪ ..‬وأذا أقتضى هذا الحق نصب‬
‫مكائن و آالت فعلى صاحب األرض المثقلة بهذا الحق أن يسمح بنصبها مقابل‬
‫أجر سنوي أيضاً‪ .‬و يجوز له أن يستعملها لكن يتحمل جزء من تكاليف نصبها بقدر‬
‫ما يستفاد منها ‪.‬‬

‫‪ : 4‬حق المرور‬
‫هو حق صاحب األ رض المحبوسه عن الطريق العام بالمرور في أرض الغير‬
‫للوصول الى هذا الطريق ويشترط فيه ما يأتي ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أن تكون االرض محبوسة عن الطريق العام أنحباسا ً كليا ً أو جزئيا ً‪..‬‬
‫فيتحقق األنحباس أذا كانت األرض ال تتصل بالطريق العام بأي ممر أو كانت‬
‫متصلة لكن بممر غير كا ٍ‬
‫ف بحيث يقصر عن الوفاء بحاجتها‪..‬‬
‫ب ‪ :‬أن ال يكون األنحباس ناشئا ً عن فعل المالك‪ ..‬و يستوي في ذلك أن يكون‬
‫العمل الصادر منه عمالً ماديا ً أو قانونيا ً ‪.‬فلو بنى المالك على أرضه بناء سد به‬

‫‪19‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ممرها الى الطريق العام ‪ .‬أو قام بتقسيم األرض و باع الجزء الذي يربطه‬
‫بالطريق العام فليس له أن يطلب بحق المرور‪.‬‬
‫ج ‪ :‬مقابل حق المرور‪ :‬أن المشرع جعل أستعمال هذا الحق في مقابل أجر سنوي‬
‫يدفع مقدماً‪ .‬و يجوز لمالك األرض الذي أثقلت أرضه بهذا الحق أن يتنازل عنه‪. .‬‬

‫القيود األرادية (شرط منع التصرف)‬

‫هو شرط يضعه المالك عندما ينقل ملكية الشيء يشترط من خالله على الشخص‬
‫الذي أنتقلت اليه الملكية أن ال يتصرف بالشيء لمدة معينة‪..‬يعني يمنعه من‬
‫التصرف بالشيء مثل يهب الوالد ألبنة بيته و يشترط عليه أن ال يتصرف به‬
‫طيلة حياته‪ .‬فال يجوز لألبن أن يبيعه أو يتصرف به أال بعد ممات والده ‪..‬‬
‫وال يوجد في القانون المدني العراقي نصا ً يمنع أو يجيز شرط المنع من التصرف‬
‫وأنما ترك هذه المسألة الى القواعد العامة ‪ .‬و بمقتضى القواعدالعامة أن كل شرط‬
‫غير ممنوع بالقانون و ال مخالف للنظام العام و ال لدآداب يعتبر شرط صحيح‬
‫يجب أحترامه‪ .‬لذلك متى ما كان شرط المنع من التصرف مؤقتا ً و كانت‬
‫للمتصرف أو المتصرف اليه أو للغير مصلحة جدية ومشروعة يراد حمايتها‬
‫بهذا الشرط ‪ .‬فأنه يكون شرطا ً صحيحا ً يجب العمل بمقتضاه‪.‬‬

‫تكييف المنع من التصرف‬

‫هناك خالفا ً فقهيا ً حول تكييف شرط المنع من التصرف‪.‬‬
‫أ ‪ :‬ذهب الجانب األول الى أعتبار المنع من التصرف هو أنتقاص من أهلية‬
‫الشخص الممنوع من التصرف ‪.‬‬
‫ب ‪ :‬وذهب الرأي الثاني الى أن المنع من التصرف هو التزام المالك باألمتناع‬
‫عن عمل هو التصرف بالشيء طوال مدة معينة ‪.‬‬
‫ج ‪ :‬و ذهب األتجاه األخير وهو الرأي السائد في الفقه‪ .‬أن المنع من التصرف‬
‫المترتب على الشرط يجعل الشيء غير قابل للتصرف على أن هذا ال يعني‬
‫خروج الشيء الممنوع التصرف فيه من دائرة التعامل‪ .‬فهو ما يزال محالً صالحا ً‬
‫للحقوق المالية ‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أنواع خاصة من الملكية‬

‫توجد الى جانب الصورة العادية للملكية الخالصة للمالك عدة صور ‪ .‬فقد تكون‬
‫مشتركة بين عدد من المالك وهذه هي (الملكية الشائعة) ‪ .‬أو قد تحد طبيعة العين‬
‫او وضعها من حقوق المالك في التصرف أو األستعمال كما في (ملكية العلو‬
‫والسفل)‬

‫أوالا ‪ :‬الملكية الشائعة‬

‫أذا ملك أثنان أو اكثر شيئا ً فهم شركاء فيه على الشيوع و تحسب الحصص‬
‫متساوية أذا لم يقيم الدليل على غير ذلك ‪ .‬وسأعطي لك مثال سيبقى معنا في‬
‫موضوع الملكية الشائعة حتى يتسنى لك عزيزي الطالب فهم الموضوع فمثالً (‬
‫أشترى محمد وباسم دار سكنية مساحته ‪ 611‬متر في منطقة المنصور في‬
‫بغداد وأتفقا بأنهم يملكان الدار بالتساوي يعني لكل شخص منهم نصف الدار ) فهنا‬
‫محمد وباسم مالك هذا الدار على الشيوع ‪..‬‬
‫وتختلف الملكية الشائعة عن الملكية المفرزة في عدة أمور ‪:‬‬
‫‪ : 1‬الملكية الشائعة يتقرر فيها حق الملكية ألكثر من شخص كما في المثال أعاله‬
‫أما في الملكية المفرزة التي تثبت لمالك واحد فقط‪.‬‬
‫‪ : 2‬في الملكية الشائعة يكون محل الحق محدداً تحديداً معنويا ً فلكل شريك في‬
‫العين حصة شائعة يرمز لها بنسبة حسابية كما في المثال أعاله ‪ .‬أما في الملكية‬
‫المفرزة فأن محل الحق محدد ماديا ً‬

‫‪ : 3‬في الملكية الشائعة اليجوز للمالك أن ينتفع بالعين أال بقيود خاصة و في حدود‬
‫حصته ‪.‬أما في الملكية المفرزة فان المالك الفرد يستأثر بمنافع العين كلها‪.‬‬

‫أما الملكية الجماعية ففيها المالك يكون جماعة من الناس ال يملك أي واحد منهم‬
‫بمفرده الشيء المملوك أو أي حصة فيه بل الكل يملكون مجتمعين مثل ملكية‬
‫القبائل لألراضي الزراعية ‪ ..‬فال يكون للشريك في الملكية المشتركة حق عيني في‬
‫المال المشترك بل حقه يكون حق شخصي ‪.‬‬

‫‪21‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫مصادر الشيوع‬
‫للشيوع عدة مصادر فقد تنشأ الملكية الشائعة من ‪:‬‬
‫‪ : 1‬تصرف قانوني كأن يشتري شخصين أو أكثر شيئا ً على الشيوع كما في‬
‫المثال السابق ‪..‬‬
‫‪ : 2‬من الحيازة ‪ .‬فأذا حاز شخصان أو أكثر شيئا ً حيازة مشتركة فأن الحيازة‬
‫تؤدي الى أكتسابهم الملكية‬
‫‪ : 3‬قد يكون مصدر الشيوع سبب أخر من أسباب كسب الملكية كأأللتصاق و‬
‫األستيالء والشفعة‬
‫‪ : 4‬أهم مصدر للشيوع و أكثرها تحققا ً في الواقع هو الميراث‪ .‬فأذا توفي شخص‬
‫وترك مثالً بيت لورثته‪ .‬فهنا الورثة يكونوا مالك على الشيوع‬

‫تكييف حق الشريك في الشيوع‬

‫أختلف الفقهاء في طبيعة حق الشريك ‪ .‬فذهب البعض الى أنه مجرد حق شخصي‬
‫و ليس حقا ً عينيا ً ‪ ..‬و يذهب أخرون الى أن الملكية الشائعة هي ملكية جماعية أو‬
‫مشتركة و بالتالي يعتبر الشريك مجرد دائن بحق شخصي ‪ ..‬وذهب رأي ثالث‬
‫الى أعتبار حق الشريك المشتاع حقا ً عينيا ً من نوع خاص يختلف عن الحقوق‬
‫العينية األ خرى ‪ .‬والرأي السائد هو أن حق الشريك في الشيوع هوحق ملكية‬
‫بالمعنى الدقيق‪..‬فهو يشتمل على جميع عناصر حق الملكية ‪.‬‬

‫أحكام الملكية الشائعة‬

‫في هذا الموضوع سنسلط الضوء على سلطة المالك المشتاع وعلى سلطات‬
‫المالك المشتاعين ‪ .‬فقد يتصرف أو يستغل الشريك حصته لوحده وقد يتصرف أو‬
‫يستغل كل الشركاء باألتفاق أو باألغلبية ‪.‬‬

‫أوالا ‪ :‬سلطة المالك المشتاع على حصته الشائعة‬

‫‪22‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫كل شريك بالشيوع يملك حصته الشائعة ملكا ً تاما ً وله حق األنتفاع بها‬
‫وأستغاللها بحيث ال يضر بشركائه والتصرف فيها بالبيع والرهن وغير ذلك‬
‫من أنواع التصرف ‪.‬‬

‫‪ : 1‬التصرف في الحصة الشائعة‬

‫للشريك في الشيوع أن يتصرف بحصته بأعتباره مالكا ً بكل أنواع التصرفات و‬
‫ألي شخص كان سواء كان شريك معه في الشيوع أو أجنبي عن الشيوع‪ .‬فينتقل‬
‫حق الشريك المتصرف الى المتصرف له و يصبح هذا األخير شريكا ً مع‬
‫شركاء المتصرف األخرين في حدود الحق الذي تلقاه ‪.‬‬

‫‪ : 2‬ترتيب حق للغير على الحصة الشائعة‬

‫يستطيع الشريك بالشيوع أن يرتب على حصته حقا ً للغير ‪ .‬كأن يرتب محمد في‬
‫المثال السابق حق منفعة على حصته أو يرهنها رهنا ً تأمينيا ً أو حيازيا ً أو أي‬
‫تصرف أخر ال يتعارض مع طبيعة الحصة الشائعة ‪.‬فيكون هذا التصرف صحيحا ً‬
‫و نافذاً في مواجهة الشريك باسم ‪ .‬وللدائن المرتهن أن ينفذ على حصة المدين‬
‫الشائعة أذا حل األجل ولم يوفِ الدين المضمون‪.‬‬

‫‪ ‬وأذا رهن أحد الشركاء حصته الشائعة في عقار يتحول الرهن بعد‬
‫القسمة الى الحصة المفرزة التي وقعت في نصيب هذا الشريك ‪.‬‬

‫‪ : 3‬أيجار الحصة الشائعة‬

‫كل شريك يملك حصته الشائعة ملكا ً تاما ً وله حق األنتفاع بها و أستغاللها و‬
‫التصرف فيها‬

‫ثانيا ا ‪ :‬سلطات المالك المشتاعين على الشيء الشائع‬

‫كل شريك يملك حصته ملكية تامة ‪ ..‬لكن ليس ألي من الشركاء سلطة مستقلة‬
‫على الشيء الشائع بل تعود هذه السلطة للشركاء جميعاً‪.‬‬

‫‪23‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬األنتفاع بالشيء الشائع ( األستعمال و األستغالل )‬

‫يجوز للشركاء ان يتفقوا على تحديد طريقة األنتفاع بالشيء المشترك فلهم‬
‫األنتفاع به بنسبة حصصهم‪ .‬أو بالقدر الذي يتفقون عليه ولهم أن يأذنوا ألحدهم‬
‫باألنتفاع بالشيء الشائع على وجه األستقالل بشرط عدم األضرار ببقية الشركاء‪.‬‬
‫ويجوز أن ينتفعوا مجتمعين بالشيء الشائع كأن يكون هذا الشيء داراً معدة‬
‫للسكنى فيسكنها الجميع ‪.‬‬

‫المهايأة‬
‫هي تنظيم األ نتفاع بالشيء المملوك على الشيوع من قبل الشركاء فيما بينهم‪ .‬بحيث‬
‫ينتفع كل شريك من الشيء بالمقدار الذي يتناسب مع حصته ‪ .‬والمهايأة ليس قسمة‬
‫للمال الشائع بل هي قسمة لمنفعته يعني يتفق باسم ومحمد على تقسيم منفعة الدار‬
‫الذي أشتروه‪ ..‬و للمهاياة نوعين فقد تكون مكانية أو قد تكون زمانية‪.‬‬
‫المهايأة المكانية‬
‫هي أتفاق الشركاء على أن يختص كل واحد منهم بمنفعة جزء مفرز يوازي‬
‫حصته الشائعة ‪ .‬كما لو تهايأ الشريكان في الدار على أن يسكن األول الطابق‬
‫السفلي واألخر يسكن في الطابق العلوي‪.‬‬
‫وحدد القانون مدة خمس سنوات يجوز للشركاء أن يتفقون على قسمة المهايأة‬
‫خاللها أما اذا زادت عن هذه المدة فتكون صحيحة في حدود الخمس سنوات‬
‫فقط ‪.‬وأذا لم يتفقوا الشركاء على مدة معينة تكون مدتها سنة واحدة تتجدد بعد‬
‫أنتهائها سنة أخرى أذا لم يعلن الشريك للشركاء األخرين قبل أنتهاء السنة الجارية‬
‫بثالثة أشهر على األقل أنه ال يرغب بتجديدها‪ .‬ويجوز قبل أنتهاء الخمسة سنوات‬
‫أو بعد أنتهائها أن يتفقوا على المهايأة من جديد‪.‬‬

‫المهايأة الزمانية‬

‫‪24‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫هي أتفاق الشركاء على أن يتناوبوا األنتفاع بالشيء الشائع كل منهم لمدة تتناسب‬
‫مع مقدار حصته ‪ .‬فأذا تساوت الحصص تساوت مدد األنتفاع ‪ .‬كما لو تهايأ‬
‫أثنان على أن يسكن كل منهما في الدار المشتركة سنة واحدة‬

‫المهايأة الرضائية والمهاياة القضائية‬

‫األ صل أن تكون المهايأة رضائية تتم بأتفاق جميع الشركاء‪ .‬ولكن قد يمتنع أحد‬
‫الشركاء عن أجراء المهايأة رضاءاً فأنها تجري عند ذاك قضاءاً بناء على طلب‬
‫أحد الشركاء ‪ .‬على أنه يالحظ بأن القانون المدني العراقي قد قصر المهايأة‬
‫القضائية على المنقوالت فقط ‪.‬‬

‫سلطة أغلبية الشركاء‬

‫خول القانون المدني العراقي أغلبية الشركاء حق أجراء أعمال األدارة مع رقابة‬
‫المحكمة في بعض األحوال على أن العبرة هي بأغلبية الحصص ال أغلبية‬
‫الرؤوس ‪ .‬ومن أعمال األدارة أجارة الشيء الشائع لمدة ال تزيد على ثالث‬
‫سنوات‪ .‬لألغلبية المطلقة من الشركاء وما يستقر عليه رأي األغلبية يكون نافذاً‬
‫في حق الجميع حتى األقلية التي خالفت هذا الرأي ‪ .‬وليس لألقلية أن تطعن في‬
‫قرارات األغلبية أمام المحكمة أال في حالة التعسف ‪ ..‬وأذا لم يستقر رأي‬
‫األغلبية على ما يلزم ألدارة الشيء الشائع أدارة معتادة فلكل شريك أن يطلب‬
‫من المحكمة أن تتخذ من األجراءات ما تقتضيه الضرورة ‪ ..‬أما أعمال األدارة‬
‫غير المعتادة كأدخال تغييرات أساسية على الشيء فالقانون أكتفى باألغلبية المطلقة‬
‫و أشترط أيضا ً الحصول على أذن من المحكمة ‪.‬‬

‫أنتفاع أحد الشركاء بالشيء الشائع دون أذن شركائه‬

‫األصل أنه ليس ألي شريك أن يباشر بمفرده ما يؤدي الى المساس بحقوق‬
‫غيره من الشركاء بدون أذنهم‪ .‬فال يجوز ألي من الشركاء أن ينفرد بأستعمال‬
‫الشيء الشائع أو بأستغالله كله أو جزء منه ‪ .‬وأذا قام بأستغالل الشيء بدون‬
‫أذن الشركاء األخرين وجب عليه لباقي الشركاء أجر المثل ‪.‬‬

‫‪25‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫صيانة الشيء الشائع ونفقاته‬

‫أذا كان الشركاء المشتاعون يشتركون في الحصول على منافع الشيء الشائع‬
‫ك ًل بقدر حصته فطبيعي أن يشتركوا كذلك في تحمل نفقات أدارته والمحافظة‬
‫عليه كل بقدر حصته ‪ .‬سواء أنفقت هذه النفقات بأتفاق الشركاء جميعا ً أو‬
‫بأذن من المحكمة‪ . .‬فأذا أحتاج الشيء الشائع الى التعمير أو الترميم فيتشارك‬
‫أصاحبه كل شخص بقدر حصته ‪ ..‬وأذا كان بعض الشركاء غائبين أو رفض‬
‫بعض هم ‪ .‬جاز للشريك أن يقوم بالترميم أو بالتعمير بأذن من المحكمة ويقوم أذن‬
‫المحكمة مقام أذن الشركاء‪.‬‬

‫‪ : 2‬التصرف في الشيء الشائع‬

‫قد يكون التصرف صادر من جميع الشركاء أو أغلبيتهم أو قد يكون صادر من‬
‫أحد الشركاء‬
‫أ ‪ :‬التصرف الصادر من جميع الشركاء‬
‫للشركاء أن يتصرفوا بالشيء الشائع كيفما يشاؤون وهذا التصرف سوا ًء كان‬
‫ماديا ً أو قانونيا ً ال بد من أجتماع الشركاء عليه فلهم أن يتفقوا على هدم البناء‬
‫المشترك أو بناء األرض المشتركة ‪ .‬كما لهم أن يبيعوا الشيء الشائع ويقتسموا‬
‫ثمنه حسب حصصهم ‪ .‬و يستطيعون أن يرتبوا أي حق عيني عليه ‪ ..‬وأيضا ً‬
‫يستطيعون أن يتصرفوا بجزء من الشيء الشائع ‪.‬‬
‫ويبقى نافذاً الرهن الصادر من جميع مالك العقار الشائع أو المتصرفين فيه أيا ً‬
‫كانت النتيجة التي تترتب فيما بعد على قسمة العقار الشائع أو على بيعه‪ .‬سواء‬
‫كان هذا الرهن تأميني أو حيازي‬

‫ب ‪ :‬التصرف الصادر من أحد الشركاء‬

‫يجوز للشريك أن يتصرف مستقالً في الشيء الشائع بأذن شركائه سواء كان هذا‬
‫التصرف ماديا ً أم قانونيا ً ‪ .‬و يجب أن يكون هذا التصرف في حدود األذن ‪ ...‬أما‬
‫أذا لم يكن الشريك مأذونا ً فليس له أن يجري أي نوع من أنواع التصرفات ‪.‬‬

‫‪26‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فأذا تصرف الشريك في الشيء الشائع كله أو بجزء منه تفوق حصته ‪ .‬كان‬
‫تصرفه صادراً من غير المالك بالنسبة الى ما زاد على حصته ‪.‬فمثال (لو كان‬
‫محمد يملك حصة شائعه في الدار بمقدار الربع وقام ببيع نصف العقار ‪ .‬فالبيع‬
‫يكون صحيح بحدود الربع الذي يملكه أما ما زاد عن ذلك فيكون التصرف‬
‫موقوف )‬
‫و األ صل اليجوز للشريك التصرف بأي جزء مفرز من الشيء الشائع حتى لو كان‬
‫ما تصرف فيه يعادل حصته في هذا الشيء ‪.‬ألن حق الشريك ال يتركز في‬
‫الجزء المفرز الذي تصرف فيه ‪ .‬لذلك يكون هذا التصرف موقوفا ً على أجازة‬
‫شركاء البائع فأن أجازوه صح البيع‪ ..‬وأن لم يجيزوه بطل البيع ‪ .‬أما أذا سكتوا‬
‫عن هذا التصرف ولم يبطلوه أو يجيزه فال توجد مشكلة أذا وقع الجزء المفرز‬
‫محل التصرف في نصيب الشريك المتصرف ‪ .‬أما أذا لم يقع الجزء المفرز‬
‫محل التصرف في نصيب الشريك المتصرف بنتيجة القسمة فال يكون للتصرف‬
‫أي أثر ألنه سيكون وارداً على ملك الغير‪.‬‬

‫أنقضاء الشيوع بالقسمة‬

‫تعرف القسمة بأنها عملية تهدف الى أنهاء حالة الشيوع وأختصاص كل شريك‬
‫بجزء مفرز من الشيء يعادل حصته الشائعة فيه قبل القسمة ‪.‬‬
‫ولكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع مالم يكن مجبراً على البقاء في‬
‫الشيوع بمقتضى نص القانون أو شرط ‪ .‬وال يجوز بمقتضى الشرط أن تمنع‬
‫القسمة الى أجل يجاوز خمس سنين فأذا أتفق الشركاء على البقاء في الشيوع‬
‫مدة أطول أو مدة غير معينة فال يكون األتفاق معتبراً أال لمدة خمس سنين ‪..‬فأذا‬
‫أتفقو على مدة أطول أعتبر أتفاقهم صحيحا ً في حدود الخمس سنوات‪ .‬و يبطل‬
‫فيما زاد على ذلك ‪ .‬وأذا كان شرط البقاء في الشيوع صحيحا ً فأنه يسري في‬
‫حق الشريك وفي حق خلفه العام والخاص ‪ .‬ويسري في حق خلفه الخاص سواء‬
‫كان عالما ا بهذا الشرط أم ال ‪ .‬وهذه الحالة أستثناء من القاعدة العامة التي تتطلب‬
‫علم الخلف الخاص بالتصرف حتى يسري عليه ‪...‬‬

‫أنواع القسمة ‪:‬‬

‫‪27‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫للقسمة نوعين فقد تكون قسمة رضائية أو قد تكون قسمة قضائية ‪.‬‬
‫أوالا ‪ :‬القسمة الرضائية‬
‫وهي القسمة التي تتم بأتفاق الشركاء جميعا ً و يسري على القسمة الرضائية ما‬
‫يسري على العقود من أحكام تتعلق بشروط األنعقاد و الصحة ‪.‬فأذا غاب أحد‬
‫الشركاء فال تصح أال بأجازته‪ .‬وأذا كان بين الشركاء شخص غير كامل األهلية‬
‫‪.‬ينوب عنه وليه أو وصيه ‪.‬‬
‫فأذا كانت القسمة منطوية على تواطؤ الشركاء بقصد األضرار بالدائنين‪ .‬فلدائني‬
‫كل شريك أن يطعنوا بالقسمة أذا كان فيها غش أضر بمصلحتهم‬

‫(كثيرة الوقوع في المحاكم وتعرف بدعوى أزالة‬ ‫ثانيا ا ‪ :‬القسمة القضائية‬

‫الشيوع )‬
‫أذا لم يتفق الشركاء على اجراء القسمة رضاءاً أو كان بينهم محجوراً وأراد‬
‫بعضهم الخروج من الشيوع ‪ .‬فيلجئوا الى القسمة القضائية التي تبدأ أجرائتها‬
‫برفع دعوى على باقي الشركاء أمام المحكمة المختصة‪.‬والقسمة القضائية ال‬
‫تجري أال بناءاً على طلب أحد الشركاء ألن المحكمة ال تتدخل من تلقاء نفسها ‪..‬‬
‫و األصل أن تكون القسمة القضائية عينا ً حيث يختص كل شريك بجزء منه‪ .‬فأذا‬
‫كان الشيء غير قابل للقسمة فتلجأ المحكمة الى بيع الشيء وتقسمه قسمة التصفية‬
‫‪ : 1‬القسمة العينية‬
‫تلجأ المحكمة الى القسمة العينية عندما يكون الشيء قابالً للقسمة‪ .‬ويكون الشيء‬
‫قابالً للقسمة أذا أمكنت قسمته من غير أن تفوت المنفعة المقصودة منه ‪.‬فأذا‬
‫فاتت المنفعة و لو بالنسبة الحد الشركاء أعتبر الشيء غير قابل للقسمة ‪ .‬والقسمة‬
‫العينية قد تكون قسمة جمع أو قسمة تفريق‬
‫أ ‪ :‬قسمة الجمع ‪ :‬ويقصد بها جمع الحصص الشائعة في األعيان المشتركة في‬
‫قسم منها فأذا كانت ثالث سيارت مشتركة بين ثالث أشخاص ‪ .‬فهنا لكل شخص‬
‫حصة في كل سيارة ‪ .‬فتجمع هذه الحصص وتعطي المحكمة لكل شخص سيارة ‪..‬‬
‫وتجرى قسمة الجمع رضاءاً في األعيان المشتركة سواء كانت (متحدة الجنس أو‬
‫مختلفة) مثل ( لو كان ثالث أشخاص يملكون دار و محل تجاري وسيارة فيجوز أن‬
‫يتفقوا على أن يأخذ األول الدار والثاني يأخذ المحل والثالث يأخذ السيارة ) ‪ ..‬لكنها‬

‫‪28‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ال تجرى قضاءاً أال أذا كانت األعيان المطلوب قسمتها (متحدة الجنس) مثالً (ثالث‬
‫أشخاص يملكون ثالث سيارت‪ ..‬فتحكم المحكمة لكل شخص منهم سيارة )‬
‫ب ‪ :‬قسمة التفريق ‪ :‬فهي تعين الحصص الشائعة في العين الواحدة المشتركة ‪.‬‬
‫ويقسم الشيء على هذه الحصص‪ .‬فمثالً لو كان ثالث أشخاص يملكان أرض‬
‫زراعية وكان األول يملك النصف والثاني يملك الثلث والباقي للثالث‪ .‬فهنا تقسم هذه‬
‫األرض على هذه الحصص ‪.‬وعادة ما كون بعدد من األسهم‪ .‬فلو قلنا أن هذه‬
‫األرض الزراعية تقسم الى ‪ 24‬سهم فنصفها هي ‪ 12‬للشخص األول وثلثها هي ‪8‬‬
‫الى الثاني وتبقى ‪ 4‬أسهم للشخص الثالث‪ ((( ..‬نفس القسمة في مادة المواريث‬
‫بالنسبة لححص الورثة )))‬
‫وأذا كان هناك تفاوت بين قيمة األجزاء التي حصل عليها الشركاء فتعادل القيمة‬
‫الناقصة من خالل التعويض بالنقود للشريك الذي أخذ الجزء األقل قيمة‪ ..‬و أذا‬
‫قسمت على األسهم فتكون هناك قرعة حتى يحدد النصيب المفرز لكل شريك ‪.‬‬

‫‪ : 2‬قسمة التصفية‬
‫أذا تبين للمحكمة أن المشاع غير قابل للقسمة‪ .‬أصدرت حكما ً ببيعه ‪ ..‬فيراجع‬
‫المدعي المحكمة و يطلب حصته من المال المشاع ‪ .‬فتقوم المحكمة بتعيين خبراء‬
‫لتقييمه ‪..‬فأذا قبل المدعي بيع حصته بالبدل المقدر عرضت المحكمة الشراء على‬
‫سائر الشركاء ألبداء رغبتهم فيه خالل خمسة عشر يوما ً من تاريخ تبلغهم بذلك‪.‬‬
‫فأذا وافق الشركاء جميعهم على الشراء بيعت الحصة لهم بالتساوي ‪ .‬أما أذا رغب‬
‫أحد الشركاء أن يشتريها بسعر أعلى فيجرى مزاد بين الشركاء فقط و تباع ألعلى‬
‫المزايدين‪.‬فأذا رسى المزاد على أحدهم سيؤدي الى خروج الشريك المدعي من‬
‫الشيوع وبقاء حالة السيوع قائمة بين الشركاء األخرين‪..‬‬
‫أما أذا لم يقبل المدعي بالبيع بالبدل المقدر أو لم يرغب أحد الشركاء في الشراء‬
‫وبقى المدعي مصراً على طلبه ‪ .‬فيباع الشيء الشائع بطريق المزايدة العلنية‬

‫أثار القسمة‬

‫‪29‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أهم أثر للقسمة أ ن كل شريك يختص بجزء مفرز من الشيء الشائع يعادل‬
‫حصته في هذا الشيء ‪ .‬لكن من أي وقت يعتبر الشريك مالكا ً للجزء المفرز؟؟ أو‬
‫بمعنى أخر هل طبيعة القسمة كاشفة للملكية أم ناقلة ؟؟‬
‫أما القول بأن القسمة ناقلة للملكية فنقصد ان الشخص قد تملك الجزء المفرز من‬
‫وقت أجراء القسمة ‪.‬‬
‫األثر الكاشف على األثر‬ ‫وقد رجح المشرع العراقي من خالل القانون المدني‬
‫الناقل ‪.‬‬

‫ضمان االستحقاق‬
‫لو أستحق الجزء الذي آل الى أحد المتقاسمين كان معنى ذلك أن هذا المتقاسم‬
‫لم يحصل على نصيبه أو أنه حصل على جزء منه فقط‪ .‬بينما حصل المتقاسمون‬
‫األ خرون على أكثر من أنصبائهم التي يستحقونها ‪ .‬ولهذا يضمن المتقاسمين ما‬
‫قد يقع من تعرض أو أستحقاق في بعض الحصص لسبب سابق على القسمة ‪ .‬فال‬
‫يتحمل هذا التعرض الشريك المتقاسم بل يشاركه في ذلك المتقاسمون‪ .‬فيرجع على‬
‫شركائه األخرين بالتعويض بسبب األستحقاق‪.‬‬
‫الغبن الفاحش‬
‫يجوز طلب نقض القسمة الحاصلة بالتراضي أذا أثبت أحد المتقاسمين أنه لحقه‬
‫منها غبن فاحش‪ ..‬فنقض القسمة بسبب الغبن الفاحش قاصر على القسمة‬
‫الرضائية أما القسمة القضائية فال تسمع فيها دعوى الغبن ألن المفروض في هذه‬
‫القسمة أن كل األحتياطات قد أتخذت لمنع الغبن ‪..‬‬
‫وقد أشترط القانون العراقي أن يكون الغبن فاحشا ً لنقض القسمة الرضائية ‪..‬ويكون‬
‫الغبن فاحشا ً أذا زاد عن نسب معينة وفقا للقانون المدني العراقي ‪.‬وهذه النسب‬
‫هي ربع العشر في الدراهم يعني (‪ .. )%2.5‬ونصف العشر في العروض يعني‬
‫(‪ .. )%5‬والعشر في الحيوانات يعني (‪ .. )%11‬والخمس في العقارات يعني‬
‫(‪ ...)%21‬أو قد يكون الغبن فاحشا ً أذا لم يدخل تحت تقويم المقومين وفقا ً‬
‫للمعيار السائد في الفقه الحنفي ‪...‬‬
‫ويجب أن ترفع الدعوى خالل ستة أشهر من أنتهاء القسمة وهذه المدة هي مدة‬
‫سقوط و ليست تقادم ‪.‬بمعنى ال يرد عليها ال وقف و ال أنقطاع ‪.‬‬

‫‪31‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫صور خاصة من الملكية الشائعة‬

‫سنسلط الضوء من خالل هذا الموضوع على الشيوع األجباري وعلى الحائط‬
‫المشترك‬

‫أوالا ‪ :‬الشيوع األجباري‬

‫ليس للشركاء في المال الشائع أن يطلبوا أزالة شيوعه أذا تبين من الغرض‬
‫الذي أعد له هذا المال أنه يجب أن يكون دائما ً على الشيوع ‪..‬فأذا كان هذا‬
‫الغرض يستلزم أن يبقى الشيء على الشيوع دائما ً كان الشيوع أجبارياً‪.‬وبقاء‬
‫الشيء على الشيوع دائما ً أمر يحدده القاضي‪.‬‬
‫و للشيوع األجباري نوعين ‪ .‬أصلي وتبعي‬
‫الشيوع األجباري األصلي ‪ :‬يتحقق عندما يخصص الشيء لخدمة أو أستعمال‬
‫األفراد مثل مدافن العائلة أو وثائقها وصورها‬
‫الشيوع األجباري التبعي ‪ :‬وهو األكثر أهمية ويتحقق بالنسبة لألشياء التي‬
‫تخصص لخدمة عقار أو أجزاء من عقار مملوك للشركاء ملكية مفرزة مثل‬
‫الحائط المشترك‬
‫وللشريك في الشيوع األجباري أن يستخدم الشيء الشائع بما ال يتعارض مع‬
‫الغرض الذي خصص له و أن ال يضر بالشركاء األخرين ‪..‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬الحائط المشترك‬

‫هو الحائط الفاصل بين عقارين ويملكه صاحباهما على وجه الشيوع وينشأ‬
‫الحائط مشتركا ً أذا أقامه الجاران بين عقاريهما باألتفاق أو كان أحدهما قد أقامه ثم‬
‫شارك األخر فيه‪.‬‬
‫ويفترض األ شتراك في الحائط أذا توافرت شرطين ما لم يقم الدليل على خالف ذلك‬
‫وهذه الشرطين هي ‪:‬‬

‫‪31‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬أن يكون الحائط فاصالً بين بنائين‪ .‬فال يكون األشتراك في الحائط أذا كان‬
‫يفصل بين أرضين أو بين بناء و أرض‬
‫‪ : 2‬أن يكون الحائط فاصالً بين البنائين من وقت أنشائه ‪.‬‬

‫فأذا ثبت األشتراك في ملكية الحائط يكون الشيوع في هذا الحائط جبريا ً وبالتالي‬
‫ال يجوز ألي من المالكين طلب قسمته و ال التصرف في نصيبه مستقالً عن‬
‫العاقر الذي يملكه ‪.‬و يستطيع الشريكين أن يضعا عليه أخشابا ً أو غيرها بقدر ما‬
‫لشريكه بشرط أال يجاوز كل منهما ما يتحمله الحائط‪.‬‬
‫أو بزيادة في البناء أال أذا كانت‬ ‫وال يجوز الي من الشريكين أن يقوم بتعلية‬
‫هناك مصلحة جدية في تعلية العقار ‪.‬‬

‫ملكية الطبقات و الشقق‬

‫أن القانون المدني العراقي قد نظم ملكية الطبقات والشقق من خالل نظامين‬
‫األول هو ملكية العلو والسفل والثاني هو نظام الطوابق والشقق‬

‫أوالا ‪ :‬ملكية العلو والسفل‬

‫تقوم ملكية العلو والسفل على أن كل مالك يملك طابقا ً علواً أو سفالً ملكية خالصة‬
‫‪.‬يعني يملك االرض والسقف والجدران واالبواب والنوافذ ‪.‬ما لم يقم الدليل على‬
‫خالف ذلك ‪..‬‬

‫حقوق والتزامات المالك في (الملكية المفرزة)‬

‫‪ : 1‬حقوقهم‬
‫يكون لمالك العلو أو السفل نفس ما للمالك في الملكية التامة المفرزة من حقوق‬
‫‪.‬فله حق أستعماله بنفسه أو أن يستغله بتأجيره وله أن يتصرف فيه بالبيع أو بالهبة‬
‫أو بالرهن وبكل أنواع التصرفات دون أن يتوقف ذلك على أذن أو أجازة من‬
‫المالك األخرين ‪ .‬بمعنى أخر أن لكل مالك سواء كان للعلو أو للسفل حق الملكية‬
‫التامة ولكن يتعلق بها حق الغير‬

‫‪32‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬ألتزاماتهم‬
‫أما عن ألتزامات المالك في الملكية المفرزة فهنا يجب أن أتكلم عن ألتزامات‬
‫صاحب السفل وعن ألتزامات صاحب العلو‬
‫أ ‪ :‬ألتزامات صاحب السفل‬
‫يلتزم صاحب السفل بما ياتي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬القيام باألعمال والترميمات الالزمة لمنع سقوط العلو‬
‫واألعمال والترميمات التي يلتزم بها صاحب السفل هي األعمال الخاصة بالسفل‬
‫نفسه فال يلتزم صاحب السفل بأجراء أي عمل في العلو نفسه لمنع سقوطه‪..‬‬
‫وأذا أخل صاحب السفل بألتزامه هذا وترتب على ذلك تهديد بسالمة العلو جاز‬
‫لصاحب العلو أن يقوم بذلك بأذن من صاحب السفل أو بأذن من القضاء على نفقة‬
‫صاحب السفل‪ .‬و لصاحب العلو أن يرجع على صاحب السفل بما أنفقه بالقدر‬
‫المعروف ‪.‬ويجوز لصاحب العلو أن يقوم بهذه األعمال بدون أستئذان المحكمة أو‬
‫صاحب السفل ‪.‬لكنه في هذه الحالة ال يستطيع الرجوع على صاحب السفل أال‬
‫بأقل القيميتن‪ .‬قيمة البناء وقت العمارة وقيمة البناء وقت الرجوع ‪.‬‬
‫‪ : 2‬أعادة بناء السفل أذا أنهدم‬
‫وهنا يفرق المشرع بين حالتين ‪:‬‬

‫‪ ‬الحالة األولى ‪ :‬أن ينهدم السفل بفعل من صاحبه‪ .‬ففي هذه الحالة يجبر‬
‫صاحب السفل على أعادة بنائه لتعديه ألن الهدم قد أتلف العلو الملحق‬
‫ببناءه فيلزمه الضمان‪.‬‬
‫‪ ‬الحالة الثانية ‪ :‬أن ينهدم السفل بدون تعد من صاحبه كأن يحترق أو يسقط‬
‫بسبب زلزال ‪ .‬ففي هذه الحالة يلتزم صاحب السفل كذلك بأعادة بنائه‪ .‬وأن‬
‫أمتنع يجوز لصاحب العلو أن يعمره بعد أخذ األذن من المحكمة ويرجع‬
‫على صاحب السفل بالقدر المعروف‪ .‬وأذا لم يأخذ األذن فيرجع باقل القيميتن‬
‫قيمة البناء وقت العمارة وقيمة البناء وقت الرجوع‬
‫‪ : 3‬أال يحدث صاحب السفل في سفله ما يضر بالعلو‬

‫ب ‪ :‬ألتزامات صاحب العلو‬

‫‪33‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬عدم األرتفاع بالبناء أو زيادة العبء ببناء جديد أذا كان من شأن ذلك‬
‫األضرار بالسفل‪ .‬فليس لصاحب العلو بدون أذن صاحب السفل أن يزيد في عبء‬
‫هذا الحق ‪ .‬أو أن يبني في علوه بناءاً جديداً أو أن يبني عليه طابقا ً ثالث أذا كان‬
‫ذلك يضر بالسفل‪.‬أما أذا لم يكن من شأن هذه الزيادة األضرار بالسفل ‪ .‬فلصاحب‬
‫العلو أن يزيد في أرتفاع بنائه الى الحد الذي يريده بدون أذن من صاحب السفل‪.‬‬
‫يضر بالسفل ‪.‬فال يجوز له أن يحمل سقف السفل‬ ‫‪ : 2‬أن ال يقوم بأي عمل‬
‫بأشياء ثقيلة تجاوز طاقته‬
‫‪ : 3‬ترميم أرضية علوه لمنع حدوث الضرر بسقف السفل‬

‫حقوق وألتزامات المالك في األجزاء المعدة (لألستعمال المشترك)‬

‫أذا كان باب السفل والعلو واحداً فلكل من صاحبيهما أستعماله مشتركا ً فال يسوغ‬
‫ألحدهما أن يمنع األخر من األنتفاع به دخوالً وخروجا ً‬

‫ملكية الطوابق والشقق‬

‫في هذا النوع من الملكية تكون هناك أشياء مملوكة ملكية مفرزة وهناك أشياء‬
‫تكون مملوكة ملكية شائعة‬

‫أوالا ‪ :‬الملكية المفرزة في الطوابق والشقق‬

‫كل مالك يملك على وجه األستقالل طابقه أو شقته‪ .‬فأن له في هذه الحدود ما‬
‫للمالك في الملكية التامة من حقوق ‪ .‬فله أن يتصرف به بجميع أنواع التصرفات‬
‫المادية والقانونية مع مراعاة القيود المقررة على الملكية العقارية لمصلحة عامة‬
‫أو خاصة ومن ضمنها القيود الناشئة عن حالة الجوار‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬الملكية الشائعة في األجزاء المشتركة‬

‫تشمل األجزاء المشتركة ‪ .‬مثل أرض البناء و أجزائها المعدة لألستعمال المشترك‬
‫كاألسس والجدران و األسطح والممرات و السلم والمصاعد و أنابيب المياة‬

‫‪34‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وغيرها‪ .‬والى جانب هذه األشياء هناك أشياء أخرى تكون مشتركة بين بعض‬
‫المالك كالحواجز التي تفصل بين شقتين تكون ملكيتها مشتركة بين أصحاب هاتين‬
‫الشقتين‪.‬‬
‫واألصل أن المقرر في نظام العلو و السفل أن يملك كل مالك طابقا ً ملكية خالصة‬
‫أرضا ً وسقفا ً وجدراناً‪ ..‬أما في نظام الطوابق والشقق فينظر الى هيكل البناء‬
‫ضمن األشياء المملوكة ملكية مشتركة‪ .‬وباتالي فأن الملكية المفرزة لكل مالك‬
‫تقتصر على ما في داخل الطبقة أو الشقة من حوائط ثانوية و أدوات مثبتة وغير‬
‫ذلك ‪.‬أما الجدران الرئيسية و األرضية والسقوف واألرض الذي يقوم عليها البناء‬
‫وأجزاء البناء األخرى المعدة لألستعمال المشترك فتكون مملوكة لجميع الشركاء ‪.‬ما‬
‫لم يوجد في سندات الملك ما يخالف ذالك‬

‫حقوق المالك في األجزاء المشتركة‬

‫األجزاء المشتركة تكون مملوكة ملكية شائعة لجميع مالك الطبقات و الشقق‪..‬وأن‬
‫حق المالك في هذه األجزاء هو حق الشريك في الشيوع األجباري الدائم الذي ال‬
‫يقبل القسمة ‪ .‬و ال يمكن التصرف بهذه األجزاء تصرفا ً مستقالً عن الجزء المفرز‬
‫الذي يملكه لوجود عالقة التبيعية بينهم ‪.‬‬
‫لكن يجوز لكل مالك أن يستعمل األجزاء المشتركة فيما أعدت له على أن ال‬
‫يتعارض أستعماله لحقه مع حقوق المالك األخرين و أن ال يلحق هذا األستعمال‬
‫ضرراً بالدار ‪ .‬فيكون لكل مالك أن يدخل من الباب المشترك و أن يستعمل السلم‬
‫والمصعد للوصول الى طابقه ‪.‬‬

‫تكاليف األجزاء المشتركة‬

‫تكون تكاليف األجزاء المشتركة على مالك الطبقات ‪ .‬فيسهمون في نفقات حفظها‬
‫وصيانتها وترميمها كل بنسبة قيمة الجزء الذي له في الدار مالم يوجد أتفاق‬
‫يقضي بغير ذلك‪ .‬وال يستطيع أن المالك أن يتخلص من ألتزامه بهذه التكاليف‬
‫عن طريق التخلي عن نصيبه في األجزاء المشتركة‪.‬لكنه يستطيع التخلص من‬
‫هذا األلتزام أذا تخلى عن نصيبه في هذه األجزاء ونصيبه المفرز معا ً‬

‫‪35‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تعديل األجزاء المشتركة‬

‫األصل ان يكون تعديل األجزاء المشتركة بموافقة جميع المالك‪ .‬أما أذا أراد أحد‬
‫المالك أن يستقل بأحداث أي تعديل فيجوز له ذلك بشرط أن يكون التعديل على‬
‫نفقته الخاصة و أال يؤدي الى تغيير أختصاص األجزاء المشتركة و اال يكون في‬
‫التغيير ما يضر بالمالك االخرين‪.‬‬

‫أدارة االجزاء المشتركة‬

‫يجوز ألصحاب الطوابق أو الشقق تكوين جمعية فيما بينهم ألدارة األجزاء‬
‫المشتركة في العمارة و وضع نظام لها لضمان حسن األنتفاع بالعقار و أدارته‬
‫على أن يودع رئيس الجمعية نسخه مصدقة من النظام الداخلي الى دائرة التسجيل‬
‫العقاري لحفظها في األضبارة الخاصة بأرض العمارة للرجوع اليه عند‬
‫الحاجة‪.‬‬

‫أسباب كسب الملكية‬

‫أوالا ‪ :‬األستيالء‬
‫هو وضع شخص يده على شيء ال مالك له بنية تملكه فهو بهذا األعتبار‬
‫واقعة مادية هي وضع اليد أو الحيازة ولكنها تختلط بأرادة التملك‬

‫شروط تملك المباحات‬

‫يشترط لكسب الملكية باألحراز أو األستيالء الشروط االتية ‪:‬‬
‫‪ : 1‬األحراز‬
‫يعني وضع الشيء في موضع حصين وهو على نوعين حقيقي وحكمي‪ .‬فاألحراز‬
‫الحقيقي يكون بوضع اليد حقيقة أو فعالً على الشيء ‪ ..‬كحصد الكال أو قطع‬
‫األشجار ‪ ,‬أما األحراز الحكمي فيكون بتهيئة سبب األحراز كوضع أناء لجمع ماء‬
‫المطر‪ .‬أو نصب شبكة لصيد السمك‬

‫‪36‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬أن يكون الشيء منقوالا‬

‫حتى يكون األ ستيالء صحيح يجب أن يقع على منقول مباح أي بغير مالك‪..‬‬
‫كالنباتات والماء والحيوانات البرية والبحرية‪ .‬والمنقوالت التي كانت مملوكة ثم‬
‫أصبحت بغير مالك وهي األشياء المتروكة التي يتخلى عنها أصحابها بقصد‬
‫النزول عن ملكيتها كالمالبس القديمة‪ .‬فانها يصح األستيالء عليها‪.‬‬
‫وهنا يجب ان نميز بين االشياء المتروكة التي تعتبر ال مالك لها والتي تصح تملكها‬
‫باالستيالء‪ .‬وبين األشياء الضائعة‪ .‬كالحيوانات األليفة التي تتسرب من أصحابها‬
‫والحقائب و األمتعة التي يغفل عنها أصحابها‪ .‬والنقود كل هذه األشياء تعتبر‬
‫أ شياء ضائعة وبالتالي ال يصح أستمالكها باألستيالء ألنه خرجت عن حيازتهم‬
‫بدون رضاهم‪.‬‬
‫‪ : 3‬أن يكون األحراز بقصد التملك‬
‫فمن يحرز شيء ال يقصد تملكه بل بالصدفة فال يكون مالكا ً له بل يبقى الشيء‬
‫مباحا ً لكل احد‪ ..‬فمن وضع اناء أو أعد حوضا ً بقصد جمع الماء فأن الماء‬
‫المتجمع يكون ملكا ً له ‪ .‬ولكن لو وضع األناء بدون قصد جمع الماء فالماء المتجمع‬
‫ال يكون مملوك له‪ ...‬ويترتب على هذا الكالم أنه ليس للصغير غير المميز أو‬
‫المجنون أن يتملك باألحراز ألنعدام القصد ‪.‬‬

‫الكنز‬
‫هو ما يوجد في باطن االرض مما أودعه األنسان نقوداً كان أو حليا ً أو سبائك‪.‬‬
‫وال يعد جزء من األرض التي دفن فيها ‪..‬‬
‫ويجب أن نميز بين الكنز والمعادن ‪ .‬فالمعادن هي ما توجد في باطن األرض من‬
‫أصل الخلقة والطبيعة سواء كانت صلبة كالذهب والفضة والنحاس أو سائلة‬
‫كالزئبق والنفط‪ .‬اما الكنز فهو المدفون في باطن األرض بفعل أصحابه ‪.‬أو على‬
‫أثر حادث من حوادث الطبيعة يؤدي الى طمر بلد كامل في باطن األرض‪.‬‬
‫وتكون ملكية الكنز الذي ال يستطيع أحد أن يثبت ملكيته ‪ .‬تكون ملكيته لمالك‬
‫العقار أن كانت األرض مملوكة ‪..‬و يكون للدولة أذا كانت األرض أميرية‪ .‬ولجهة‬
‫الوقف أذا كانت موقوفه وقفا ً صحيحاً‪.‬‬
‫ويشرط في الكنز ما يأتي‬

‫‪37‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬أن يكون منقوالً‬

‫‪ : 2‬ان يكون مدفونا ً أو مخبأ‬

‫‪ : 3‬ويجب أال تثبت ملكيته ألحد‬

‫األثار القديمة‬
‫أن األثار أذا كامنت منقوله ال تعتبر كنوزاً و أذا كانت عقاراً فأن ملكية األرض ال‬
‫تكسب صاحبها حق التصرف فيها ‪.‬كما أنها ال تخضع ألحكام األستيالء‪..‬‬

‫الصيد‬
‫هو أقتناص حيوان متوحش مع قدرته على الفرار و حكمه أنه مباح براً‬
‫وبحراً‪..‬ويشترط حتى يكون الحيوان محالً لألستيالء أن يكون وحشيا ً غير اليف‪..‬‬
‫وأيضا ً يكون الصيد ممتنعا ً عن األنسان بقدرته على الفرار‪.‬‬
‫فأذا توافرت هذه الشرطان كان الحيوان مباحا ً ال مالك له‪.‬‬

‫ثانيا ا األلتصاق‬
‫هو سبب من أسباب كسب الملكية يكون بمقتضاه لصاحب الشيء أن يتملك ما‬
‫أتصل به أتصاالً يتعذر معه فصله دون تلف ‪ .‬فيشترط له مايلي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أن يوجد شيئان ماديان متميزان ‪ .‬أحداهما أكثر أهمية من األخر ‪.‬بحيث يمكن‬
‫أعتبار أحداهما األصل واألخر تابعا ً‬

‫‪ : 2‬أن يتحد الشيئان ماديا ً بحيث يصعب فصلهما عن بعض دون تلف‬
‫‪ : 3‬أال يكون الشيئان مملوكين عند التصاقهما لنفس المال‬

‫تكييف األلتصاق‬

‫‪38‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫حصل خالف فقهي ‪ ...‬فذهب جانب من الفقه أن األلتصاق ليس سببا ً لكسب‬
‫الملكية و أ نما هو واقعة تؤدي الى اللحاق الشيء الذي التصق بأعتباره من‬
‫الملحقات‪ .‬والرأي الثاني يقول أنصاره أنه سبب مستقل لكسب الملكية فمالك‬
‫الشيء يتملك الشيء األخر بسبب األلتصاق‪..‬‬

‫األلتصاق بفعل الطبيعة‬

‫‪ : 1‬طمي األنهار ‪ :‬أذا جاء النهر بطمي على أرض أحد فهو مالكه ‪ ..‬فيصبح جزء‬
‫من أرضه ‪ .‬اما أذا كون الطمي أرضا ً جديدة فتكون ملك للدولة ‪.‬حتى لو كانت‬
‫متصلة بملك الغير ‪ ...‬أما طمي البحر والبحيرات فيكون ملكا ً للدولة‬
‫‪ : 2‬األرض التي تنكشف عنها المياه ‪ :‬فهذا النوع من األراضي يكون مملوكا ً‬
‫للدولة ‪ .‬ويجوز للمالك المجاورين أن يشتروها ببدل المثل‬
‫‪ : 3‬حوض النهر ‪ :‬أذا أتخذ النهر مجرى جديد و ترك المجرى القديم كان‬
‫ألصحاب العقارات المجاورة حق أخذ المجرى القديم ببدل المثل‪ ...‬كل واحد في‬
‫الجزء الذي يكون أمام أرضه حتى خط مفترض في وسط المجرى القديم ‪.‬‬

‫األلتصاق بالعقار بفعل االنسان‬

‫سنسلط الضوء على هذا الموضوع من خالل الثالث نقاط االتية ‪:‬‬
‫‪ : 1‬المنشأت أو الغراس التي يقيمها صاحب األرض بمواد مملوكة لغيره‬
‫فهنا صاحب األرض قد بنى منشأت أو غرس بمواد مملوكه لغيره ‪ .‬ففي هذه‬
‫الحالة يحق لصاحب المواد نزعها أو أستردادها اذا لم يكن في ذلك ضرر‬
‫جسيم يلحق صاحب األرض ‪ .‬ويكون النزع على حساب صاحب األرض سواء‬
‫كان حسن النية أو سيئها‪ .‬أما أذا كان نزع المواد من األرض يصيب صاحب‬
‫األرض ضرر جسيم ‪ .‬فأنه يتملك هذه المواد باأللتصاق‪ .‬و يدفع قيمتها لصاحبها‬
‫مع تعويضه عن الضرر الذي أصابه ‪.‬‬

‫‪ : 2‬المنشآت أو الغراس التي يقيمها صاحب المواد في أرض غيره‬

‫‪39‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫نفرق هنا فيما أذا كان الباني أو الغارس حسن النية أو سيء النية‬
‫أ ‪:‬سيء النية ‪ :‬أي أن الباني كان يعلم بأنه يقيم البناء أو الغراس على أرض غير‬
‫مملوكة له دون رضاء صاحبها كان لصاحب األرض أن يطلب قلع هذه‬
‫المحداثات على نفقة من أحدثها‪ .‬أما اذا كان قلعها يسبب ضرر لألرض فيستطيع‬
‫صاحب األرض تملكها بقيمتها مستحقة للقلع‪.‬‬
‫ب ‪ :‬حسن النية ‪ :‬فهنا تكون معاملته أكثر تسامحا ً ‪..‬فأذا كانت قيمة البناء أو الغراس‬
‫أكبر من قيمة األرض فيجوز للباني أن يتملكها بثمن مثلها‪ .‬أما أذا كانت قيمة‬
‫األرض هي األكثر فيكون لصاحب األرض أن يتملك البناء أو الغراس بقيمتها‬
‫قائمة ال بقيمتها مستحقة للقلع ‪..‬أما أذا تساوت القيمتين فيكون الحق لصاحب‬
‫األرض بأخذ البناء والغراس‪.‬‬

‫‪ : 3‬المنشآت أو الغراس التي يقيمها شخص على أرض غيره بمواد مملوكة‬
‫لشخص ثالث‬
‫في هذه الحالة يقوم شخص ببناء في أرض ليست أرضه و بمواد ليست مواده‪..‬‬
‫يعني أنه ال يملك األرض وال المواد‪..‬فهنا يجب أن نتكلم عن ثالث عالقات‬
‫أ ‪ :‬عالقة صاحب األرض و الباني والغارس‪.‬‬
‫يكون لصاحب األ رض طلب قلع المواد أو تملكها بقيمتها مستحقة للقلع أذا كان‬
‫الباني أو الغارس سيء النية وكان القلع مضراً باألرض‪.‬أما أذا كان حسن النية‬
‫فنطبق القاعدة التي تقضي بأن األقل يتبع األكثر‪.‬‬
‫ب ‪ :‬عالقة صاحب المواد بالباني أو الغارس‪.‬‬
‫ال يجوز لصاحب المواد أن يطالب بأستردادها ألنها قد فقدت صفتها كمنقوالت‬
‫وأصبحت من العقارات وأنما له حق ان يرجع بالتعويض على الباني الذي اخذ‬
‫هذه المواد غير المملوكه له‪.‬‬
‫ج ‪ :‬عالقة صاحب المواد بصاحب االرض‬
‫يجوز لصاحب المواد أن يرجع على صاحب االرض‪ .‬أستناداً الحكام القواعد‬
‫العامة بالدعوى غير المباشرة بأعتباره مدينا ً لمدينه الباني أو الغارس‪.‬كما أن له‬
‫الرجوع على صاحب االرض بدعوى مباشرة في حدود ما يكون للباني في ذمته‬

‫‪41‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫من قيم البناء‪ .‬مثالً (حيدر صاحب المواد االنشائية وقام سرمد بأخذها وبنائها‬
‫في أرض سعد ‪.‬هنا يحق لحيدر وهو صاحب المواد أن يرجع على سعد وهو‬
‫صاحب االرض بالدعوى غير المباشرة على اعتبار أن سعد هو مدين لسرمد‬
‫واالخير هو مدين لحيدر‪( ).‬للتفص يل في ذلك راجع احكام الدعوى غير المباشرة في احكام االلتزام المرحلة الثانية)‬

‫(وأيضا يجوز لحيدر وهو صاحب المواد أن يرجع على سعد صاحب األرض‬
‫بقدر ما في ذمة األخير للباني أآل وهو سرمد‪.‬يعني اذا سرمد يطلب سعد مليون‬
‫دينار اليجوز لحيدر أن يطلب اكثر من هذا المبلغ)‬
‫وأذا نزعت المواد من االرض فهنا يحق لصاحب المواد ان يطلب التعويض‬
‫من الغارس أو الباني بقدر ما لحقة من ضرر بسبب أستعمال تلك المواد‪.‬‬
‫(يعني حيدر يرفع دعوى على سرمد) وأيضا ً يحق لصاحب األرض أن يقيم‬
‫دعوى على الغارس ألمطالبته بالتعويض عما أصاب أرضه من ضرر بسبب‬
‫نزع المواد‪.‬‬

‫األلتصاق بالمنقول‬
‫أذا توافرت الشروط األتية كان األلتصاق سببا ً لتملك صاحب الشيء األكبر قيمة‬
‫منها للشيء األخر بقيمته‪ .‬وهذه الشروط هي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أن يكون التصاق المنقولين بحيث اليمكن فصلها اال بتلف جسيم أو نفقة‬
‫باهضة‪ .‬و التلف هو الضرر الذي يصيب الشيء فينقص من قيمته من قيمته أو‬
‫يغير منفعته أو يخل بها خلالً جسيما ً ‪ .‬اما النفقة الباهظة فيقصد بها ما يبلغ قيمة‬
‫الشيء ‪.‬بحيث يفضل صاحبه تركه لصاحب الشيء األخر في مقابل قيمته‪(..‬مثل لو‬
‫أختلطت كميتان من الحنطة وكان ثمن كمية الحنطة األقل مليون دينار والكمية‬
‫االكبر خمس ماليين دينار‪.‬فهنا اذا كانت عملية فصلهمها تكلف تقريبا مليون‬
‫دينار او اقل بقليل فهنا تعتبر النفقة باهضة‬
‫‪ : 2‬اال يكون بين المالكين أتفاق على التوحيد بين الشيئين أو تحويلهما الى شيء‬
‫أخر‪ .‬فأذا كان بينهما أتفاق بشأن مصير المنقولين كان هذا األتفاق هو الواجب‬
‫األتباع ‪..‬‬
‫‪ : 3‬أن يقع األلتصاق قضاء وقدر ‪ .‬كأن يمتزج سائالن أو كميتان من الحنطة كل‬
‫منهما مملوك لشخص بفعل حادث أو غلط‪..‬‬

‫‪41‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الشفعة‬
‫حق تملك العقار المبيع ولو جبراً على المشتري بما قام عليه من الثمن والنفقات‬
‫المعتادة ‪.‬‬

‫خصائص حق الشفعة‬

‫‪ : 1‬حق أستثنائي‬
‫ألنه الشفعة تثبت على خالف األصل ألنها تؤدي الى تملك للعقار المشفوع جبراً‬
‫على المشتري‪.‬‬

‫‪ : 2‬حق غير قابل للتجزئة‬

‫فال يجوز أخذ جزء من العقار المشفوع وترك جزء منه جبراً على المشتري‬

‫‪ : 3‬حق قابل لإلرث‬

‫فانه ينتقل الى ورثة الشفيع خالل المدة الباقية من المدة التي يقررها القانون لطلب‬
‫الشفعة‬

‫‪ : 4‬حق ال يجوز التصرف فيه للغير‬

‫فليس ألحد من الشفعاء أن يتصرف بحق شفعته للغير بمقابل أو بدون مقابل ‪ .‬فلو‬
‫باع الشفيع حق شفعته الجنبي أو لشفيع أخر بمقابل معلوم فأن الشفعة تسقط بال‬
‫بدل ويكون البيع باطالً‪.‬‬

‫أصحاب حق الشفعة ومراتبهم‬

‫في هذا الموضوع بين القانون المدني العراقي أن هناك ثالث اشخاص لهم حق‬
‫الشفعة لكن بعدها صدر قرار من مجلس قيادة الثورة المنحل يقضي بشخص‬
‫واحد فقط‪ .‬فسوف أسلط الضوء بصورة مختصرة على هوالء االشخاص وابين لكم‬
‫حكم قرار مجلس قيادة الثورة المنحل في هذا الموضوع‬

‫‪ : 1‬الشريك في العقار الشائع‬

‫‪42‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فأذا باع أحد المشتاعين حصته الشائعة ألجنبي ‪.‬ثبت لشركائه األخرين حق‬
‫الشفعة فيها ‪ .‬سواء كان العقار شائعا ً قابالً للقسمة أو غير قابل للقسمة‪..‬فال يجوز‬
‫لمن ال يعتبر شريكا ً مشتاعا ً وقت بيع العقار أن يأخذ بالشفعة‪.‬والشريك بالعقار‬
‫هو شفيع في المرتبة االولى‪.‬‬

‫الخليط‬
‫هو من كان شريك في حق من حقوق األرتفاق الخاصة‪ .‬كحق الشرب الخاص‪.‬أو‬
‫كان شريكا ً في الطريق الخاص‪ .‬مثل ( أن يبيع أحمد أرضه الزراعية التي فيها‬
‫حق شرب ألرض حسن وسرمد أو فيها طريق خاص ألرض حسن و‬
‫أرض سرمد‪ .‬فهنا يثبت حق الشفعة لحسن وسرمد)‪ ..‬والخليط شفيع بالمرتبة‬
‫الثانية‬

‫الجار المالصق‬
‫هو الشخص الذي له عقار متصل بالعقار المبيع بحيث ال يفصل بينهما أي فاصل‬
‫‪ .‬فأذا كان بينهم شارع نافذ ال تثبت الشفعة لكن أذا كان الشارع غير نافذ‬
‫فالشفعة تثبت على أساس االشتراك في الطريق الخاص‪ ..‬ويعتبر صاحب العلو‬
‫والسفل المتتاليين جاراً مالصقا ً بالنسبة لألخر‪ ..‬و الجار المالصق شفيع في‬
‫المرتبة الثالثة‬

‫( هؤالء األشخاص هم الذين منحهم القانون حق الشفعة لكن جاء بعد‬

‫ذلك نص قرار مجلس قيادة الثورة المنحل رقم ‪ 879‬لسنة ‪1879‬‬
‫والذي قضى بحصر حق الشفعة في شخص الشريك في دار السكن‬
‫الشائعة شرط أن اليملك داراا للسكن على وجه األستقالل‪..‬وتعتبر الشقة‬
‫السكنية بحكم السكن ألغراض هذا القرار)‬

‫تزاحم الشفعاء‬
‫أن الشفعة تثبت للشريك في دار السكن أو الشقة السكنية الشائعة ‪ .‬فأذا كانت‬
‫دار السكن أو الشقة مملوكة الكثر من مالك‪ .‬وباع احدهم حصته الشائعة الجنبي‬

‫‪43‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ثبت حق االخذ بالشفعة لشركائه االخرين‪ .‬واالستحقاق بالشفعة بينهم يكون بالتساوي‬
‫أي ان المشفوع يقسم على عدد الرؤوس ال بنسبة سهامهم النهم متساوون بالحق‪..‬‬

‫شروط الشفعة‬
‫الشرط االول ‪ :‬أن يكون كل من المشفوع والمشفوع به حصة شائعة في دار أو‬
‫شقة سكنية‬
‫فيترتب على هذا الشرط أن ال شفعة أذا كان العقار الشائع من غير الدور أو الشقق‬
‫السكنية‪ .‬وكذلك ال شفعة في المنقول أال اذا كان تابعا ً للدار أو للشقة السكنية‬
‫الشائعة‪ ..‬ويجب أن يكون المشفوع به الذي يستحق بسببه الشفيع أن يأخذ‬
‫بالشفعة حصة شائعة أيضا ً في الدار أو الشقة التي باع حصته الشائعة فيها احد‬
‫الشركاء‪ .‬ويجب ان يكون كل من الدار او الشقة السكنية مملوكة أي ال تثبت‬
‫لألموال الموقوفة‪.‬‬

‫الشرط الثاني ‪ :‬اال يملك الشفيع داراا او شقة سكنية على وجه االستقالل‬
‫فيجب أن ال يكون للشفيع دار أو شقة سكنية يملكها على وجه االستقالق‪ ..‬وتثبت‬
‫الشفعة أذا كان يملك حصة شائعة في عقار أخر‪ .‬فهذا ال يؤثر على الشفعة‪.‬‬
‫الشرط الثالث ‪ :‬أن يكون التصرف بيعا ا‬
‫فالشفعة تثبت في عقد البيع والبيع كما عرفه القانون المدني العراقي هو (مبادلة‬
‫مال بمال) لذلك الشفعة تثبت مع عقد البيع الصرف ومع كل العقود التي تأخذ‬
‫حكم عقد البيع‪ ..‬ومنها ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬المقايضة‬
‫فأذا تقايض شخصان عقاراً بعقار مثالً وكان لكل من العقارين شفيع‪ .‬فيجوز لكل‬
‫من الشفيعين أن ياخذ العقار الذي يشفع فيه بقيمة العقار الذي اعطى بدالً منه‬
‫ب ‪ :‬الصلح ‪:‬‬

‫‪44‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أذا كان الصلح عن أقرار مثل يدعي شخص على اخر دينا ً فيقر المدعي عليه ‪ .‬فهنا‬
‫يكون حكمه حكم عقد البيع ويترتب على ذلك أن يجوز األخذ بالشفعة‪ .‬سواء كان‬
‫العقار مصالحا ً عنه أو مصالحا ً عليه‪..‬‬
‫ج ‪ :‬االقالة ‪:‬‬
‫أن االقالة في حق المتعاقدين هي فسخ اتفاقي لكن في حق الغير هي عقد بيع جديد‬
‫لذلك تثبت الشفعة أذا تقايال المتعاقدين وكان المبيع عقاراً‬

‫د ‪ :‬الوفاء بمقابل‬
‫اذا اعطى المدين لدائنه عقاراً بدالً من محل التزامه االصلي فأنه يجوز اخذ هذا‬
‫العقار بالشفعة أذ يكون المدين قد باع هذا العقار الى الدائن بالدين الذي للدائن‬
‫في ذمته‬

‫بيوع ال تجوز فيها الشفعة‬

‫هناك عدة بيوع أستثناها المشرع من هذا االصل ألعتبارات تختلف من حالة الى‬
‫أخرى‪.‬‬

‫‪ : 1‬البيع بالمزايدة العلنية‬

‫ف ال يجوز األخذ بالشفعة أذا حصل البيع بالمزايدة العلنية عن طريق القضاء أو‬
‫األدارة‪ . .‬والعلة من هذا المنع هي أن البيع بالمزايدة العلنية يتيح الفرصة للشفيع‬
‫أن يدخل بالمزايدة ويأخذ العقار‪.‬‬

‫‪ : 2‬البيع بين االزواج وبين األقاراب‬

‫ال يجوز االخذ بالشفعة في هذه البيوع‪ .‬الن البيع في هذه الحالة تراعى فيه‬
‫اعتبارات شخصية تكون على االغلب هي التي دفعت الى التصرف على نحو‬
‫معين لشخص معين دون غيره فال يجوز أن تباح الشفعة لشخص أخر ال تتوافر‬
‫فيه هذه االعتبارات‪.‬‬

‫‪ : 3‬بيع العقار ليجعل محل عبادة‬

‫‪45‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ال تجوز الشفعة أذ ا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة‪.‬‬
‫ولفظ( محل العبادة ) ينصرف الى المساجد والكنائس والمعابد اذا كانت الديانة‬
‫التي يراد تخصيص العقار ألقامة شعائرها فيه من الديانات التي يعترف بها القانون‪.‬‬

‫الشرط الرابع ‪ :‬قيام سبب الشفعة في الشفيع و أستمراره الى حين‬

‫األخذ بالشفعة‬
‫فيجب ان يكون سبب الشفعة قائما في الشفيع أي أن يكون مالكا ً للمشفوع به من‬
‫وقت بيع المشفوع فيه ‪ .‬وأن يستمر مالكا ً الى ان ياخذ المبيع ‪ .‬أي الى وقت الحكم‬
‫له بالشفعة أو التراضي عليها‬

‫أجراءات الشفعة‬
‫هي األعمال التي يجب على الشفيع القيام بها للمحافظة على حقه في الشفعة‬
‫وتملك المشفوع رضاء أو قضاء‪ .‬وهذه االجراءات هي ‪:‬‬

‫‪ : 1‬األعالن عن الرغبة‬
‫على الشفيع أن يعلن رغبته لكل من البائع والمشتري أو الى دائرة الطابو(التسجيل‬
‫العقاري) خالل خمسة عشر يوما ً من تاريخ أنذاره بالبيع أنذاراً رسميا ً من البائع‬
‫أو المشتري واال سقط حقه في الشفعة‪ .‬وال يسري هذا الميعاد اال من تاريخ االنذار‬
‫الرسمي ‪ .‬ولو كان الشفيع يعلم فعال بالبيع قبل االنذار‪..‬ويجب ان يتضمن االنذار‬
‫الموجه للشفيع المعلومات الكافية للبيع مثل الثمن والمبيع واسم كل من البائع‬
‫والمشتري‪ .‬ويبقى حق الشفيع قائما ً في طلب الشفعة قائما ً لمدة ستة أشهر من تاريخ‬
‫تمام البيع‪ .‬أو اذا لم يوجه البائع والمشتري االنذار للشفيع‬
‫‪ : 2‬رفع دعوى الشفعة‬
‫أذا لم يقبل يسلم المشتري بحق الشفيع في الشفعة ‪ .‬فيجب على الشفيع أن يرفع‬
‫الدعوى على البائع والمشتري خالل ثالثين يوما ً وتبدأ من تاريخ أعالن‬
‫رغبته‪ .‬و أال سقط حقه‪ .‬واذا تعدد البائعون أو المشترون وجب على الشفيع أن‬
‫يختصمهم جميعا ً واذا توفي أحدهم فعليه أن يختصم ورثته‪..‬‬
‫‪46‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬أيداع نصف الثمن الحقيقي‬

‫يجب على الشفيع أن يودع في صندوق المحكمة التي يقع العقار المشفوع في‬
‫دائرتها نصف الثمن الحقيقي عند أقامة الدعوى ويجب ان يتم االيداع خالل المدة‬
‫المقررة قانونا ً واال سقط حقه بالشفعة‪ .‬والسبب في اشتراط دفع نصف الثمن‬
‫هو ضمان جدية طلب الشفعة من جهة‪ .‬والمحافظة على حقوق ذوي المصلحة‬
‫من جهة أخرى‪ .‬و الثمن الحقيقي هو الثمن الذي حصل األتفاق عليه بين البائع‬
‫والمشتري ‪.‬‬
‫و أذا كان الثمن الذي ذكر في العقد صوريا ً فال يستطيع الشفيع أن يتمسك‬
‫بصورية الثمن ألن القانون منع الطعن بصورية التصرفات الواقعة على العقار‬
‫بعد تسجيلها‬

‫سقوط الشفعة‬
‫‪ : 1‬التنازل‬
‫أذا تنازل الشفيع عن حقه صراحة أو ضمنا ً ولو تم التنازل قبل البيع فتسقط‬
‫فمثاله أذا أشترى الشفيع العقار‬ ‫الشفعة‪ ..‬وفيما يخص التنازل الضمني‬
‫المشفوع من مشتريه أو أجره منه ‪.‬و سقوط الشفعة بسبب التنازل يجب أن‬
‫يكون قبل الحكم بها ‪ .‬ام ا اذا حكم بها فال يجوز التنازل عنها‪.‬وأذا اسقط الشفيع‬
‫حقه فيتنقل هذا الحق الى الشفعاء االخرين بشرط حصول الطلب من هؤالء عند‬
‫حصول البيع ويجوز للشفيع أن يتنازل عن بعض الشفعة فمثال لو يتنازل‬
‫الشفيع عن ربع حصته بالشفعة فيبطل فيما يخص الربع ويصح فيما يخص‬
‫للباقي‪.‬‬

‫‪ : 2‬أنقضاء ستة أشهر من يوم تمام البيع‬

‫اذا انقضت مدة ستة اشهر من تاريخ تمام البيع اي من تاريخ تسجيله في دائرة‬
‫التسجيل العقاري سقط حق الشفيع في الشفعة ويسري هذا الحكم على الشفيع الغائب‬
‫والمحجور‬

‫‪ : 3‬عدم قيام الشفيع بأجراءات الشفعة‬

‫‪47‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فأذا لم يقم الشفيع باعالن رغبته أو لم يرفع الدعوى في المدة المقررة قانونا او‬
‫لم يدفع الثمن الحقيقي فهنا يسقط حق الشفيع في الشفعة‪.‬‬

‫‪ : 4‬زوال ملك الشفيع‬

‫فيجب أن يكون الشفيع مالكا ً لما يشفع به من وقت بيع العقار الى حين حكم‬
‫القاضي له بالشفعة ‪ .‬فلو باع الشفيع حصته قبل الحكم له بالشفعة سقط حقه فيها‪.‬‬

‫أحكام الشفعة‬
‫تملك العقار المشفوع‪ ..‬أن االثر الرئيسي الذي يترتب على الشفعة هو تملك‬
‫الشفيع للعقار المشفوع بما قام على المشتري من ثمن ونفقات ولكن الملكية ال‬
‫تنتقل الى الشفيع بمجرد التراضي أو بالحكم الذي يصدر من القاضي بل بتسجيله‬
‫في دائرة التسجيل العقاري‪ .‬ويحل الشفيع محل المشتري في كل الحقوق‬
‫وااللتزامات فيما عدا االجل الذي يمنحه البائع للمشتري‪ .‬فالشفيع يزيح المشتري‬
‫ليحل محله في نفس العقد أي ال يحتاج الى عقد جديد‪ .‬اما األجل فال يستفاد منه‬
‫الشفيع اال اذا وافق البائع على ذلك‪.‬‬
‫أستحقاق العقار المشفوع ‪ ..‬أن البائع وحده ينفرد بضمان أستحقاق العقار المشفوع‬
‫وال شي على المشتري ‪ .‬وأذا تضمن عقد البيع أي أتفاق على تعديل أحكام الضمان‬
‫سواء بالتشديد في هذه األحكام أو بالتخفيف منها فأن هذا االتفاق يسري في حق‬
‫الشفيع‬
‫تصرف المشتري في المشفوع‪..‬‬
‫س ‪ /‬ما حكم التصرفات المادية او القانونية التي يقوم بها المشتري في الفترة‬
‫ما بين شرائه للعقار وانتقال ملكيته الى الشفيع؟؟‬
‫فهنا نفرق بين التصرفات التي وقعت قبل اعالن الشفيع رغبته في األخذ بالشفعة‪.‬‬
‫وبين اتصرفات التي وقعت بعدها سواء كانت هذه التصرفات قانونية او مادية‬

‫‪ : 1‬التصرفات القانونية‬

‫‪48‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ ‬أذا تصرف المشتري في المبيع ( قبل أعالن الشفيع رغبته ) يعتبر هذا‬
‫التصرف صحيح‪ .‬فالمشتري يتصرف بملكه كما يشاء سواء كان التصرف‬
‫بالبيع أو الرهن‪ .‬فأذا باع المشتري العقار وحكم للشفيع بالشفعة كان له أن‬
‫يتملك العقار بثمنه الذي بيع به ثانية بغض النظر عن الثمن الذي أشتراه به‬
‫المشتري األول‪.‬‬
‫‪ ‬اما أذا تصرف المشتري بالعقار (بعد أعالن الشفيع عن رغبته في األخذ‬
‫بالشفعة) بأي تصرف ناقل للملكية أو أي حق عيني أخر يرتبه المشتري‬
‫على العقار ال يسري في حق الشفيع أذا حكم له بالشفعة فهو يأخذ العقار‬
‫المشفوع خاليا ً من أي حق أثقله به المشتري ‪ .‬وتنتقل حقوق الدائنين‬
‫المرتهنين في التقدم عن غيرهم الى ثمن العقار الذي دفعه الشفيع الى‬
‫المشتري‪ ..‬اما غير ذلك من تصرفات تتصل باألستعمال و األستغالل‬
‫فتبقى ساريه في حق الشفيع الى أن تنتقل ملكية العقار للشفيع بتسجيله بدائرة‬
‫التسجيل العقاري فعندها تنتهي كل التصرفات‪.‬‬

‫‪ : 2‬التصرفات المادية‬
‫‪ ‬أذا كانت هذه التصرفات قبل أعالن الشفيع رغبته بشراء العقار ‪ .‬فالمشتري‬
‫هنا يعتبر بانيا ً أو غارسا ً في ملكه‪ .‬ويكون الشفيع في هذه الحالة ملتزم بأن‬
‫يدفع له مقدار ما زاد في قيمة االرض بسبب البناء أو الغراس‪.‬‬
‫‪ ‬أما أذا كانت التصرفات بعد أعالن الشفيع لرغبته في أخذ العقار‪ .‬فهنا يجوز‬
‫للشفيع أن يلزم المشتري بقلع البناء أو الغراس أذا لم يكن ذلك مضراً‬
‫بالعقار ‪ .‬أما أذا كان القلع مضراً بالعقار فيكون له أن يستبقى البناء أو‬
‫الغراس ويدفع قيمتها مستحقة للقلع ‪.‬‬

‫الحيازة أو (وضع اليد)‬

‫الحيازة ‪ :‬هي وضع مادي به يسيطر الشخص بنفسه أو بالواسطة سيطرة‬
‫فعلية على شيء يجوز التعامل فيه أو يستعمل بالفعل حقا ً من الحقوق‪.‬‬
‫فالحيازة وضع واقعي ينطوي على مباشرة الحائز سلطة فعلية على الشيء‬
‫سواء كانت هذه السلطة مستندة الى حق او التستند الى أي حق‪ ..‬بمعنى اخر‬

‫‪49‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أن الحيازة سلطة فعلية و الملكية هي سلطة قانونية وأحداهما مستقله عن‬
‫األخرى‪.‬‬
‫ومن حاز شيئا ً أعتبر مالكا ً له حتى يقوم الدليل على العكس‬

‫الحكمة من حماية الحيازة‪.‬‬

‫كفل القانون حماية الحيازة في ذاتها وهذه الحماية مؤقتة أذ يستطيع من‬
‫يدعي خالف الوضع الظاهر سلوك الطرق القانونية ألثبات حقه ‪.‬وهذه‬
‫الحماية هي ألعتبارات تتعلق بأمن المجتمع وأستقرار النظام فيه وهي تقضي‬
‫منع االعتداء على االوضاع القائمة ولو كان المعتدي هو في واقع االمر‬
‫صاحب الحق ‪ .‬ومن ناحية اخرى ان الحيازة في الغالب تكون مستندة الى حق‬
‫حيث يكون حائز الشيء مالكا ً له أو صاحب حق عيني عليه‪ .‬لذلك حمى‬
‫القانون هذه الحيازة‪.‬‬

‫األشياء التي تصلح أن تكون محالا للحيازة‬

‫ال ترد الحيازة أال على األشياء المادية ‪ .‬و ال تصلح الديون أن تكون محالً‬
‫للحيازة مع مالحظة أن السند لحامله يعتبر ماالً منقوالً قابالً للحيازة‪ .‬فيعتبر‬
‫حيازة السند حيازة للدين الثابت فيه‪ .‬وكذلك يجب أن تكون االشياء المادية‬
‫قابلة للتملك‪ .‬أو بمعنى أخر محالً صالحا ً للحقوق الخاصة‬

‫عناصر الحيازة‬
‫للحيازة عنصران مادي ومعنوي‬

‫‪ : 1‬العنصر المادي ‪:‬‬

‫يتكون العنصر المادي من مجموع االعمال المادية التي يباشرها عادة صاحب‬
‫الحق العيني ‪ ..‬واالعمال المادية التي يتحقق بها العنصر المادي هي أستعمال‬
‫الشيء وأستغالله أو تغييره وذلك طبقا ً لما تسمح به طبيعة الشيء ‪.‬فحيازة‬
‫االرض الزراعية تكون بزراعتها و المنزل بسكناه‪ ..‬أما االعمال القانونية‬
‫كالبيع وااليجار فال تكفي وحدها لتحقق العنصر المادي للحيازة‪ .‬النها يمكن‬
‫أن تصدر من غير المالك‪.‬‬
‫‪51‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الحيازة بالواسطة ‪ ..‬فال يشترط في األعمال المادية المكونة للعنصر المادي‬

‫للحيازة ‪ .‬أن يباشرها الحائز بنفسه فيجوز أن يباشرها شخص أخر بأسم الحائز‬
‫ولحسابه‪ ..‬كحيازة التابع لحساب المتبوع ‪ .‬ويالحظ أن الحيازة بالواسطة‬
‫قاصرة على العنصر المادي أذ يمكن أن تباشر األعمال المادية التي يكون‬
‫منها هذا العنصر بواسطة شخص آخر غير الحائز‪.‬‬
‫ويجب ان تكون الحيازة مستمرة وغير متقطعة ‪ .‬ويتحقق األستمرار بتوالي‬
‫االعمال الالزمة لمزاولة الحق الذي يدعيه الحائز دون أن يتخللها فترات‬
‫أنقطاع غير أعتيادية‪.‬فالحيازة التي ال تمارس بشكل منتظم غير جديرة بحماية‬
‫القانون‪.‬فيعتبر أستمرار الحيازة شرط لقيامها ‪..‬‬

‫‪ : 2‬العنصر المعنوي ‪:‬‬

‫يجب أن تتوافر لدى الحائز نية أستعمال الشيء الذي يحوزه‪ .‬وبما أن‬
‫العنصر المعنوي يتمثل في النية‪ .‬فيجب أن يكون الشخص الحائز كامل‬
‫األهلية ألن نية التملك ال تصدر من عديم التمييز كالصبي دون سن السابعة ‪.‬‬
‫ففي هذه الحالة ننظر الى نية من ينوب عنه ‪ .‬فيمكن ان يتحقق الركن المعنوي‬
‫لدى الوصي أو الولي أو القيم‪.‬‬

‫الحيازة القانون والحيازة العرضية‬

‫الحيازة القانونية هي التي يتوافر لها ركناها المادي والمعنوي أما الحيازة‬
‫العرضية فهي حيازة الشيء لحساب الغير دون أن تكون لدى الحائز نية‬
‫تملكه ‪ .‬مثل المستأجر أو المستعير ‪ ..‬ويجوز أن تقترن الحيازة القانونية‬
‫بالحيازة العرضية مثل صاحب حق األنتفاع‪ .‬فهنا يكون حائزاً قانونيا ً بالنسبة‬
‫لحق األنتفاع لكنه حائز عرضي بالنسبة لحق الملكية والمالك األصلي هو‬
‫الحائز الحقيقي‬

‫س ‪ /‬متى تتغير الحيازة العرضية الى الحيازة القانونية ( الحقيقة)؟‬

‫‪51‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تتغير الحيازة العرضية الى الحيازة القانونية الحقيقة في حالتين ‪:‬‬

‫‪ : 1‬تغيير صفة الحيازة بفعل الغير‬
‫تتغير صفة الحيازة العرضية بفعل الغير أذا حصل الحائز العرضي على سند‬
‫من غير المالك من شأنه أن يكسب الحق العيني كما لو أنه كان صادراً من‬
‫المالك نفسه كالبيع أو الهبة بشرط حسن نية الحائز العرضي ‪ .‬أي انه اليعلم‬
‫أن الشخص الذي تصرف اليه ال يملك الحق ‪ .‬مثل ( علي صاحب حق أنتفاع‬
‫على أرض زراعية مملوكة لمصطفى ولكن علي اليعلم هذا‪ .‬فأذا قام جمال‬
‫وهو ال يملك االرض ببيع االرض لعلي وهذا اليعلم أن جمال ليس المالك‬
‫الحقيقي أي (حسن النية) فهنا يتغير علي من الحائز العرضي الى الحائز‬
‫القانوني الحقيقي بفعل الغير جمال)‬

‫‪ : 2‬تغيير صفة الحيازة بفعل الحائز‬

‫تتغير صفة الحيازة بفعل الحائز وذلك عندما يتعرض للمالك في ملكه ‪.‬‬
‫فأي عمل يقوم به الحائز العرضي ويدل داللة قاطعة على انه ينكر على‬
‫المالك ملكيته ويريد االسئثار بها لنفسه سواء كان حسن النية أو سيئها‪ .‬مثل‬
‫أمتناع المستأجر عن دفع األيجار أو يمتنع عن رد المأجور ويدعي ملكيته‬
‫وانكار حق المؤجر‬

‫عيوب الحيازة‬
‫للحيازة ثالث عيوب وهي ( األكراه ‪ ..‬الخفاء‪ ..‬اللبس أو الغموض)‬
‫‪ : 1‬األكراه‬
‫ان االكراه الذي يعيب الحيازة هو الذي يصدر من الحائز عند بدء الحيازة‬
‫بمعنى أن يحصل الحائز على حيازته بطريق القوة أو التهديد ‪ .‬وتظل الحيازة‬
‫مشوبة بهذا العيب طالما أستمر الحائز في اللجوء الى القوة أو التهديد لألحتفاظ‬
‫بحيازته‪ ...‬أما اذا بدات الحيازة هادئة أو بدات مقترنه بأكراه ثم انقطع‪ .‬فتكون‬
‫صحيحة وترتب أثارها حتى لو لجأ الحائز ألستعمال القوة للمحافظة عليها‪.‬‬

‫‪52‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬الخفاء‬
‫تكون الحيازة مشوبة بعيب الخفاء أذا لم تكن ظاهرة أو علنية فحتى تكون‬
‫الحيازة صحيحة يجب أن يظهر الحائز بمظهر صاحب الحق ‪.‬فأذا اخفى الحائز‬
‫حيازته أو حاول أخفاء أعماله عمن لهم مصلحة في العلم بها ‪ .‬فان الحيازة‬
‫التنتج أثارها القانونية اال من وقت زوال الخفاء‪ ..‬وال يتحقق عيب الخفاء اال‬
‫في المنقوالت لسهولة خفائها أما بالنسبة للعقارات فمن النادر حصوله‪.‬‬
‫وال يشترط حتى تكون الحيازة علنية ظاهرة للناس كافة‪ .‬بل يكفي العتبارها‬
‫كذلك أن تكون ظاهرة للمالك أو من يراد االحتجاج عليه بها ولو كان امرها‬
‫خفيا ً عن باقي الناس‪.‬‬
‫‪ : 3‬اللبس والغموض‬
‫يجب اال تكون الحيازة مما يحتمل الشك أو التأويل أو يمكن تفسيرها على‬
‫أكثر من وجه فتكون الحيازة مشوبة بعيب اللبس أو الغموض‪.‬فهذا العيب‬
‫يشوب العنصر المعنوي للحيازة النه عبارة عن الشك الذي يثور حول نية‬
‫الحائز‬
‫ومن الجدير بالذكر ان هذه العيوب هي عيوب نسبية ومؤقتة‪.‬‬
‫فمن حيث أنها نسبية‪ .‬فاليحتج به أال من وقع عليه األكراه ‪ .‬فأذا أنتزع الحائز‬
‫الحيازة باألكراه من شخص معين وكان المالك شخصا ً أخر لم يقع عليه االكراه‬
‫‪.‬فان الحيازة تكون صحيحة‪ .‬وكذلك بالنسبة للخفاء فال يحتج به اال من خفيت‬
‫عنه الحيازة‪ .‬وكذلك اللبس اليتمسك به أال من التبس عليه أمر الحيازة‪.‬‬
‫ومن حيث أنها مؤقتة ‪ .‬فيزول االكراه بأنتهاء االعمال المكونة له ويزول الخفاء‬
‫من الوقت الذي يباشر فيه الحائز االعمال المادية بشكل علني‪ .‬ويزول اللبس‬
‫من الوقت الذي يتضح فيه بشكل ال يقبل الشك أن الحائز أنما يحوز لحساب‬
‫نفسه‪.‬‬

‫أنتقال الحيازة‬
‫تنتقل الحيازة عن طريق االستخالف‪..‬‬

‫‪53‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فالنسبة للخلف العام ‪ .‬فتنتقل حيازة السلف للخلف العام بكل صفاتها‪ .‬حيث‬
‫تعتبر حيازة الخلف العام هي امتداد لحيازة السلف وال تعتبر حيازة جديدة عنها‪.‬‬
‫فأذا كانت حيازة السلف عرضية أو مشوبة بعيب من عيوب الحيازة فانها تنتقل‬
‫بنفس الصفات الى الخلف العام‪.‬‬
‫أما الخلف الخاص‪ .‬كالمشتري مثالً فال تنتقل حيازة السلف له اال اذا كان بينه‬
‫وبين سلفه أتفاق على ذلك وكان بأستطاعة الخلف السيطرة على الشيء‪.‬‬

‫زوال الحيازة‬
‫تزول الحيازة أذا تخلى الحائز بأختياره عن الحيازة بعنصريها ‪ .‬ويتحقق ذلك‬
‫أما بتصرف الحائز بالشيء كأن يبيعه أو يهبه وأما بأن يتخلى عن الشيء بنية‬
‫تركه‪.‬‬
‫وأيضا ً تزول الحيازة أذا فقد الحائز سيطرته الفعلية على الشيء‪ .‬أي العنصر‬
‫المادي فان الحيازة تزول كما يقولوا غالبية الفقهاء‪ .‬فالعنصر المعنوي وحده ال‬
‫يكفي لالحتفاظ بالحيازة‬

‫دعوى الحيازة‬
‫‪ : 1‬دعوى أسترداد الحيازة ‪ :‬وتهدف هذه الدعوى الى أعادة وضع يد الحائز‬
‫على العقار الذي سلبت منه حيازته ‪ .‬فأي شخص تنتزع منه حيازة العقار‬
‫يحق له أن يطلب خالل سنة من تاريخ أنتزاع هذه الحيازة ردها اليه‪ .‬وأذا كان‬
‫أنتزاع الحيازة خفية فأن سريان المدة يبدأ من وقت أن ينكشف ذلك‪ ..‬وأذا حصل‬
‫خالف في أفضلية الحائز أو المسترد ‪ .‬فتكون االفضلية الى الشخص الذي‬
‫يستند الى حق قانوني واذا لم يكن مستندين الى حق فتكون الحيازة لألسبق‬
‫في التاريخ‪.‬‬

‫‪ : 2‬دعوى منع التعرض ‪ :‬تهدف هذه الدعوى الى حماية الحائز من كل‬
‫تعرض يعكر عليه حيازته‪ .‬وقد يكون التعرض مادي مثل بناء شخص على‬
‫أرض غيره‪ .‬أو قد يكون التعرض قانوني ويقصد به كل عمل قانوني‬

‫‪54‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يتعارض مع حقوق الحائز ويكون من شأنه أن يجعل الحيازة محل نزاع أو‬
‫خصومة أمام القضاء‪.‬‬
‫‪ : 3‬دعوى وقف األعمال الجديدة ‪ :‬ويقيمها الحائز الذي يخشى التعرض له‬
‫من أعمال جديدة تهدد حيازته ويطلب فيها وقف هذه االعمال ‪ .‬ويقصد‬
‫باألعمال الجديدة االعم ال المادية التي لو تمت لكان فيها تعرض للحيازة‬
‫كما لو بدأ شخص ببناء حائط لو تم لسد النور على الجار‪.‬‬

‫أثار الحيازة‬
‫أوالا ‪ :‬التقادم المكسب‬
‫التقادم هو نظام قانوني يستند الى مرور الزمان على واقعة معينة ‪ .‬وهو على‬
‫نوعين مكسب ومسقط‬
‫التقادم المكسب هو سبب من أسباب كسب الملكية والحقوق العينية أذا أستمرت‬
‫حيازتها المدة التي نص عليها القانون ‪ .‬أما التقادم المسقط فيؤدي الى سقوط الحق‬
‫أذا أهمل صاحبه أستعماله أو المطالبة به خالل مدة معينة ‪ ...‬ويختلفان هذان‬
‫النوعان من التقادم من حيث االساس الذي يقوم عليه كل منهما ‪ .‬فأساس التقادم‬
‫المكسب واقعة أيجابية وهي واقعة الحيازة وكذلك نطاقه أضيق من التقادم المسقط‬
‫فيقتصر على حق الملكية وبعض الحقوق المتفرعة منه‪ .‬أما التقادم المسقط فأساسه‬
‫واقعة سلبية وهي سكوت صاحب الحق عن المطالبة به أو عن‬
‫أستعماله‪..‬ويكون نطاقه أوسع من التقادم المسب النه يشمل جميع الحقوق سواء‬
‫كانت شخصية أو عينية ‪...‬‬
‫ويبرر نظام التقادم ألعتبارات تتعلق بالمصلحة العامة فهو يستهدف أستقرار‬
‫االوضاع التي تستمر على حال معينة مدة من الزمن‪ .‬النه اذا اريد قلب االوضاع‬
‫فسيؤدي الى الفوضى وزعزعة العالقات القانونية‪ .‬وأيضا ً التيسير على أصحاب‬
‫الحقوق المشروعة‪ .‬أذ لوال هذا النظام لتعذر على المالك في كثير من االحيان‬
‫أثبات ملكيته‪.‬‬

‫موقف المشرع العراقي‬

‫‪55‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫من حاز منقوالً أو عقاراً غير مسجل في دائرة الطابو بأعتباره ملكا ً له أو حاز‬
‫حقا ً عينيا ً على منقول أو حقا ً عينيا ً غير مسجل على عقار وأستمرت حيازته‬
‫دون انقطاع خمس عشرة سنة فال تسمع عليه عند انكاره دعوى المالك ‪ .‬أي يعتبر‬
‫التقادم هنا سبب مانعا ً من سماعها‪..‬‬
‫وال يعد التقادم على حيازة االراضي االميرية سببا ً مانعا ً من سماع الدعوى فقط‬
‫بل سببا ً الكتساب حق التصرف عليها أيضا ً‬

‫أنواع التقادم‬
‫ينقسم التقادم من حيث المدة الى تقادم طويل وتقادم قصير ‪...‬‬
‫التقادم الطويل (التقادم العادي) يؤدي الى كسب الحق العيني أذا أستمرت حيازته‬
‫مدة خمس عشرة سنة وهو جائز في المنقول و في العقار ويشترط فيه أستمرار‬
‫الحيازة القاونية المدة الالزمة ‪ .‬وأن يكون العقار غير مسجل في دائرة التسجيل‬
‫العقاري‬
‫التقادم القصير (التقادم الخمسي) وهو تقادم خاص بالعقار دون المنقول يؤدي‬
‫الى كسب الحق العيني على العقار أذا أستمرت حيازته خمس سنوات ولكن‬
‫يشترط فيه الى جانب شروط التقادم الطويل ان يكون الحائز حسن النية و يستند‬
‫في حيازته الى سبب صحيح‪.‬‬

‫شروط التقادم‬
‫الشرط األول ‪ :‬الحيازة‬
‫فيشترط لكسب الحق بالتقادم طويالً كان ام قصيراً أن تتوافر الحيازة القانونية‬
‫المستجمعة لعنصريها المادي والمعنوي ‪ .‬فالحائز العرضي ال يستفاد من التقادم‬
‫‪ .‬وكذلك يجب ان تكون الحيازة قانونية أي خالية من العيوب‬

‫الشرط الثاني ‪ :‬أستمرار الحيازة مدة معينة‬

‫يجب أن تستمر الحيازة مدة معينة من الزمن‪ .‬فمدة التقادم الطويل أو العادي‬
‫هي خمس عشر سنة أما مدة التقادم القصير فهي خمس سنوات و تسري على‬

‫‪56‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫حيازة العقارات فقط‪ .‬بشرط أن يكون الحائز حسن النية و أن يستند في حيازته الى‬
‫سبب صحيح‪.‬‬
‫وال يتطلب من الحائز سوى أثبات أن حيازته بدأت بتاريخ معين و بالتالي يعتبر‬
‫حائز طيلة هذه الفترة بدون أنقطاع ومن يدعي خالف ذلك عليه أن يثبت أدعائه‬
‫وتحسب المدة باأليام ال بالساعات و ال يعتبر اليوم األول من سريان التقادم‬
‫بل يحسب من اليوم التالي له ‪ .‬و تحسب مدة التقادم بالتقويم الميالدي ال‬
‫الهجري‪ .‬ويدخل ضمن حساب المدة ما يتخللها من عطل رسمية و لكن أذا‬
‫وقع أخر يوم من مدة التقادم في يو م عطلة رسمية فالمدة تكتمل باليوم‬
‫الالحق ‪.‬‬

‫الشرط الثالث ‪ :‬أن يكون العقار أو الحق العيني غير مسجل بدائرة‬
‫التسجيل العقاري بأسم الحائز‪ .‬واال فملكية العقار أو الحق العيني تثبت‬
‫للحائز بالتسجيل ال بالحيازة‬

‫الشرط الرابع ‪ :‬أن يقع الدفع باألنكار‬

‫بمعنى ان ينكر الحائز دعوى الملكية أو الحق العيني ‪ .‬فالقاضي ال يسمع الدعوى‬
‫بعد مرور مدة من الزمن اذا انكر الحائز الحق اما اذا اقر به فتسمع‬
‫الدعوى ضده أيا ً كانت المدة التي مضت ‪.‬‬

‫الشرط الخامس ‪ :‬اال يكون ترك الدعوى لعذر شرعي‬

‫ألن العذر الشرعي يعتبر سببا ً موقفا ً لمرور الزمان‪.‬‬

‫وقف التقادم‬
‫يؤدي وقف التقادم الى عدم حساب المدة التي يتحقق فيها سببه‪ .‬فأذا كان التقادم‬
‫قد بدأ قبل تحقق سبب الوقف فتحسب المدة السابقة على تحقق هذا السبب‬
‫وتضاف اليها المدة التي تلت زوال هذا السبب حتى تكتمل مدة التقادم ‪ ..‬أما‬
‫أذا كان سبب الوقف قد تحقق قبل بدء التقادم فأن المدة ال تحسب اال من وقت‬
‫زوال هذا السبب‪.‬‬

‫‪57‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وأسباب وقف التقادم هي ‪:‬‬

‫‪ : 1‬وجود مانع يستحيل معه على الدائن أن يطالب بحقه ولو كان هذا المانع‬
‫ماديا ً أو ادبيا ً أو أتفاقيا ً‪..‬فمثال على المانع المادي كان تكون هناك حرب أو حدوث‬
‫ثورة وأعتقل من يسري التقادم ضده‪ ... .‬أما المانع االدبي فكأن يكون هناك عالقة‬
‫بين الحائز وبين من يسري عليه التقادم يتعذر معها ادبيا ً ان يطالب من يسري‬
‫التقادم ضده بحقه ‪.‬كالعالقة الزوجية‪ .‬او العالقة بين االصول والفروع‪....‬‬
‫اما عن وقف التقادم االتفقاي فقد يتفقان الطرفان الحائز ومن يسري التقادم ضده‬
‫على وقف التقادم اثناء فترة معينة‬
‫‪ : 2‬أنعدام االهلية او نقصها او الغيبه في بالد أجنبية نائية‪ ...‬فألتقادم في هذه‬
‫الحالة ال يقع اذا لم يكن هناك من يمثلهم قانوناً‪ .‬لكن أذا كان هناك أشخاص‬
‫يمثلونهم فالتقادم ال يقف ويبقى ساريا ً‬

‫نسبية أثر وقف التقادم‬

‫فال يصح أن يتمسك به اال من قام سببه به ‪ .‬فلو وضع شخص يده على شيء‬
‫مملوك لشخصين أحدهما كامل االهلية واالخر ناقصها فهنا التقادم يقف‬
‫بالنسبة لناقص االهلية ويبقى ساريا ً بالنسبة للشخص الثاني‪.‬‬

‫أنقطاع التقادم‬
‫يقصد بأنقطاع التقادم سقوط المدة السارية قبل تحقق أحد األمور التي تؤدي الى‬
‫قطع التقادم ‪ .‬بحيث أنه أذازال االثر المترتب على هذا السبب فأن التقادم يبدأ‬
‫من جديد وتعتبر المدة السابقة و كأنها لم تكن ‪ .‬ويختلف عن وقف التقادم بأن‬
‫في وقف التقادم تظل المدة السابقة على تحقق سبب الوقف محفوظة وتضاف الى‬
‫المدة التي تسري بعد زوال هذا السبب‪.‬‬
‫وينقسم انقطاع التقادم الى نوعين ‪:‬‬
‫‪ : 1‬االنقطاع الطبيعي ‪ :‬هو زوال الحيازة خالل مدة التقادم بتخلي الحائز عنها‬
‫أ و بفقدها‪ .‬فأذا تخلى الحائز عنها بعنصريها او أذا فقد أحدهما وهو العنصر‬
‫المادي ‪ ..‬وال ينقطع التقادم بفقد الحيازة أذا أستردها الحائز خالل سنة او رفع‬

‫‪58‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫دعوى بأستردادها في هذا الميعاد‪ .‬وأذا ثبت االنقطاع الطبيعي فانه يرتب أثره‬
‫على جميع االشخاص ‪.‬‬
‫‪ : 2‬االنقطاع المدني ‪ :‬هو االنقطاع الذي يتحقق مع استمرار الحيازة ‪.‬ويكون هذا‬
‫في حالتين‬
‫أ ‪ :‬المطالبة القضائية ‪ :‬فالمطالبة القضائية تقطع التقادم ‪ .‬ويجب ان تكون قضائية‬
‫أي ان ترفع الى القضاء فالمطالبة الشفهية أو الودية ال تكفي‪ .‬ويجب أن تكون هذه‬
‫المطالبة صحيحة ‪.‬‬
‫ب ‪ :‬االقرار ‪ :‬ان أقرار الحائز بحق المالك يقطع التقادم والسبب في ذلك أنه‬
‫يعتبر منه نزوالً عن التمسك بالمدة السابقة على االقرار ‪ ..‬وقد يكون االقرار‬
‫صريحا ً وقد يكون ضمنيا ً ‪...‬‬

‫ضم الحيازات‬
‫أن حيازة الخلف العام ليست حيازة جديدة وأنما أستمرار لحيازة سلفه ‪ .‬أما حيازة‬
‫الخلف الخاص فهي حيازة مستقلة عن حيازة السلف ‪ .‬وهذا االستقالل اليمنع‬
‫الخلف الخاص من ضم حيازته الى حيازة سلفه بشرط ان تكون حيازة السلف‬
‫مستجمعة لشروطها وصالحة للتقادم المكسب‪..‬‬

‫الشروط الخاصة بالتقادم القصير ( الخمسي)‬

‫أن التقادم القصير ( الخمسي) يرد على العقارات و يشترط في هذا التقادم أضافة‬
‫الى الشروط العامة شرطين أخرين وهما ‪:‬‬

‫‪: 1‬السبب الصحيح ‪ :‬هو تصرف قانوني يصدر من شخص غير صاحب‬
‫الحق الذي يراد كسبه بالتقادم الى الحائز باعتباره خلفا ً خاصا ً ويكون من شانه‬
‫أن ينقل الحق كما لو انه صدر من صاحبه‪ .‬ويشترط في السبب الصحيح‬
‫أ ‪ :‬يجب ان يكون تصرفا ً قانونيا ً صادراً الى الحائز باعتباره خلفا ً خاصا ً‬

‫‪59‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ب ‪ :‬أن يكون التصرف بطبيعته ناقالً للملكية أو الحق العيني كما لو انه صدر من‬
‫المالك أو صاحب الحق العيني‪ .‬كالبيع والهبة والعقود المنشئة لحق االنتفاع أو‬
‫االرتفاق‪ ..‬وتأخذ االحكام الناقلة للمكلية مثل حكم الشفعة وحكم رسو المزاد نفس‬
‫حكم التصرف الناقل للملكية‪...‬و ال يعد التصرف الصوري سببا ً صحيحا ً أذا‬
‫كانت صوريته مطلقة ولمن يسري التقادم ضده أن يتمسك بالصورية ويستطيع أن‬
‫يثبتها بكافة طرق االثبات‪.‬‬
‫ج ‪ :‬أن يكون التصرف صادر من غير المالك ‪ :‬النه لو صدرالتصرف من المالك‬
‫أو من صاحب الحق لنقلت الملكية او الحق دون الحاجة الى التقادم‪ ..‬وال فرق ان‬
‫يكون المتصرف غير المالك أصالً‪ .‬أو كان مالكا ً ثم زالت ملكيته بأثر رجعي كما‬
‫فسخ سنده أو أبطل‪.‬‬

‫‪ : 2‬حسن النية ‪:‬ويعتبر الحائز حسن النية أذا كان يجهل أنه يعتدي على‬
‫حق للغير‪ .‬أي أن يعتقد بانه تلقى حق من صاحبه وينبغي أن يكون أعتقاد‬
‫الحائز سيما ً تاما ً ال يشوبه ادنى شك‪ ..‬ومعيار حسن النية هو معيار شخصي يراعى‬
‫فيه اعتقاد الحائز نفسه ‪ .‬و للقاضي السلطة التقديرية في ذلك ‪ .‬والقانون يفترض‬
‫حسن النية في الحيازة دائما ً ما لم يقيم الدليل على خالف ذلك ‪.‬‬

‫أثار التقادم المكسب‬

‫وجوب التمسك بالتقادم‬
‫أذا تحقق التقادم بشروطه وأكتمال مدته فان أثره في كسب الحق ال يتحقق‬
‫بمجرد ذلك وإنما ال بد أن يتمسك به الحائز أو من له مصلحة فألتمك‬
‫بالتقادم ال يقتصر على الحائز نفسه ‪ .‬فيجوز لخلف الحائز عاما ً كان أو‬
‫خاصا ً أن يتمسك بالتقادم كما يجوز لدائني الحائز التمسك بالتقادم عن طريق‬
‫الدعوى غير المباشرة ‪ .‬بمعنى أخر يجب على صاحب المصلحة أن يتمسك‬
‫بالتقادم ‪ .‬فالمحكمة ال تحكم به من تلقاء نفسها ‪ .‬و التمسك بالتقادم يجب ان يكون‬
‫امام القضاء‬

‫التنازل عن التقادم المكسب‬

‫‪61‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أن التنازل عن التقاد ال يجوز قبل أكتمال مدته أي قبل ثبوت الحق فيه ‪.‬فأذا‬
‫اكتملت مدة التقادم فقد أصبح من حق الحائز أن يتمسك به أو يتنازل عنه‪..‬‬
‫ويترتب على التنازل الصحيح سقوط جميع أثار التقادم الذي تمت مدته‪ .‬مع‬
‫مالحظة أن هذا التنازل الينفذ في حق الدائنين أذا صدر أضراراً بهم فيجوز‬
‫للدائنين الطعن بتنازل الحائز بدعوى عدم نفاذ التصرفات‪..‬وأذا تنازل الحائز‬
‫عن التقادم فال يصح رجوعه فيه بعد ذلك النه مجرد أسقاط والساقط ال‬
‫يعود‪.‬‬

‫االتفاق على تعديل مدة التقادم‬

‫ال يجوز االتفاق على مدة تختلف عن تلك التي حددها القانون سواء كان‬
‫االتفاق على مدة أطول أو أقصر ‪ .‬فالمدد التي يحددها القانون للتقادم تعد من‬
‫النظام العام وكل اتفاق على ما يخالفها يقع باطالً‪.‬‬

‫أثر التمسك بالتقادم‬

‫‪ : 1‬مدى ما يكسبه الحائز ‪.‬‬
‫أن مدى ما يكسبه الحائز يتحدد بحدود الحيازة التي قام على اساسها التقادم ‪.‬‬
‫ويترتب على ذلك أن من حاز الشيء ظاهراً عليه بمظهر المالك يكسب حق‬
‫ملكية هذا الشيء‪ .‬ومن حاز جزءاً من عقار ال يكسب اال ملكية ذلك الجزء‬
‫دون سائر العقار‪..‬‬
‫واالصل أن الحائز يكسب الحق بالحالة التي كان عليها وقت بدء التقادم فأذا‬
‫كان الشيء محل الحيازة مثقالً في ذلك الوقت‪ .‬بتكاليف او حقوق عينية فأن هذه‬
‫الحقوق تبقى وال يكون للحائز الذي كسب الملكية بالتقادم أن يتمسك بسقوط أي‬
‫من هذه الحقوق اال أذا كان هذا الحق قد سقط لسبب مستقل أو كان الحائز قد‬
‫كسبه هو أيضا ً بالتقادم في مواجهة صاحبه‪.‬‬
‫وأذا كان العقار عند بدء التقادم مثقالً بحق من الحقوق العينية التبعية كرهن أو‬
‫أمتياز ‪ .‬فأن هذا الحق ال يسقط لمجرد كسب الحائز ملكية العقار بالتقادم ‪ .‬بل‬
‫يظل قائما ً ويتملك الحائز العقار مثقالً به ما لم يكن هذا الحق قد أنقضى‬
‫بسبب من أسباب أنقضاء الحقوق العينية التبعية ‪.‬‬
‫‪ : 2‬االثر الرجعي للتقادم ‪.‬‬

‫‪61‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أن كسب الحائز للحق من خالل التقادم سواء كان طويالً أم قصير ًا يكون بأثر‬
‫رجعي يستند الى وقت بدء سريان التقادم ‪ .‬فيعتبر الحائز مالك للشيء المحوز من‬
‫يوم بدء التقادم وليس من يوم اكتمال مدته‪ ...‬ويترتب على االثر الرجعي للتقادم‬
‫ما يلي‪.‬‬
‫أ ‪ :‬يتملك الحائز الثمار التي انتجها الشيء باعتباره مالكا ً ال باعتباره حائزاً ‪..‬‬
‫سواء كان حسن النية أم سيئها حين قبضها‪.‬‬
‫ب ‪ :‬تبقى الحقوق العينية التي رتبها الحائز على الشيء أثناء مدة التقادم صحيحة‬
‫باعتبارها صادرة من المالك‪ .‬ال بل وان الحقوق العينية التي رتبها المالك‬
‫الحقيقي خالل تلك الفترة تسقط وال يمكن االحتجاج بها النها صدرت من غير‬
‫المالك‪.‬‬

‫حيازة المنقول‬
‫قاعدة الحيازة في المنقول سند للمكلية ‪.‬‬
‫من حاز وهو حسن النية منقوالً أو سن ًد لحامله مستنداً في حيازته الى سبب‬
‫صحيح فأنه يصبح مالكا ً له ‪ .‬فالحيازة ال تكسب الملكية فحسب بل كذلك الحقوق‬
‫العينية االخرى ‪ .‬وأعتبرت الحيازة سببا ً للتملك وقرينة على وجود السبب الصحيح‬
‫وحسن النية ما لم يقم الدليل على خالف ذلك ‪.‬‬
‫والغرض من هذه القاعدة هو توطيد االئتمان والثقة في المعامالت فيقدم من يريد‬
‫التعامل بمنقول مع الحائز وهو آمن ال يخشى أن تمتد اليه يد شخص يثبت فيما‬
‫بعد أنه المالك الحقيقي للمنقول ويسترده منه الن حائز المنقول يبدو في نظر الناس‬
‫كأنه هو المالك الحقيقي‪ .‬و أيضا ً لسرعة تداول المنقول فال يستطيع من يتعامل‬
‫به أن يتحقق من ملكية الحائز له‪..‬‬
‫فهذه القاعدة تهدف الى حماية من يتعامل بمنقول بحسن نية مع غير صاحب‬
‫الحق‪...‬‬

‫نطاق تطبيق القاعدة‬

‫تطبق هذه القاعدة على ((المنقوالت المادية)) التي تجوز المادية التي تجوز‬
‫حيازتها ويمكن تداولها من يد الى يد دون حاجة الى اتباع أجراءات أو شكليات‬

‫‪62‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫خاصة‪ .‬وكذلك على ((السندات لحاملها)) الن الحق الذي يعبر عنه السند يندمج‬
‫في السند نفسه ويتداول معه كانه منقول ذو قيمية مالية‪..‬‬
‫فقاعدة (الحيازة في المنقول سند للملكية) تطبق على المنقوالت المادية ويستثنى‬
‫منها ما يلي ‪:‬‬

‫‪ : 1‬المنقوالت التي يشترط القانون للتصرفات الواردة عليها أستيفاء‬

‫شكلية خاصة كالسفن والطائرات فيجب ان تسجل هذه التصرفات في‬
‫دوائر معينة حتى يكون التصرف صحيح‬
‫‪ : 2‬المنقوالت التي يتلقاها الحائز باعتبارها تابعة لعقار ولو لم تكن‬
‫هذه المنقوالت عقارات بالتخصيص‪ .‬فلو اشترى الحائز منزل وفيه اثاث‬
‫فال يستطيع ان يتملك هذه االثاث بموجب (الحيازة في المنقول سند‬
‫للملكية) اال اذا تملك العقار فيتملك هذه االثاث‬

‫شروط تطبيق القاعدة‬

‫الشرط االول ‪ :‬الحيازة‬
‫يشترط أن يضع الحائز يده على المنقول ‪ .‬ويجب ان يكون الحيازة‬
‫قانونية مكتملة العناصر والشروط وخالية من العيوب ‪.‬فال يعتبر الحائز‬
‫العرضي حائزاً بالمعنى القانوني ‪ .‬وأيضا ً يشترط بالحيازة أن تكون حيازة‬
‫حقيقة بمعنى أن يكون المنقول بين يدي الحائز فيسيطر عليه سيطرة فعليه تتفق‬
‫مع مظهرها مع الحق الذي يدعى الحائز كسبه على المنقول ‪ .‬أما الحيازة الحكمية‬
‫فال تكفي للتمسك بهذه القاعدة ‪.‬فمن أشترى شيء من غير مالكه‪ .‬وتركه عند بائعه‬
‫بحسن نية ‪.‬اليستطيع التمسك بهذه القاعدة‬
‫أما بالنسبة للحيازة الرمزية كمن يشتري منقوالت في مخزن ويتسلم مفاتيح‬
‫المخزن‪ .‬فهل يجوز التمسك بهذه القاعدة ؟؟ هنا حصل خالف فقهي لكن تبقى‬
‫المسألة خاضعة لسلط القاضي التقديرية ‪.‬‬

‫الشرط الثاني ‪ :‬حسن النية‬

‫‪63‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫والمقصود بحسن النية هو أن يجهل الحائز انه يعتدي على حق الغير ‪ .‬اي أن‬
‫يعتقد بانه تلقي المنقول من مالكه‪ .‬بشرط اال تكون حيازته ناشئة عن خطأ جسيم‬
‫او تكون حيازته قائمة على الغصب واالكراه ‪ ..‬والقانون يفترض حسن النية الى‬
‫ان يثبت العكس ‪ .‬وتوفر حسن النية من عدمه تبقى من أختصاص سلطة‬
‫القاضي التقديرية ‪.‬‬

‫الشرط الثالث ‪ :‬السبب الصحيح‬

‫يقصد بالسبب الصحيح هو نفس السبب الذي أشترطه القانون في التقادم الخمسي‬
‫يعني (هو تصرف قانوني يصدر من شخص غير صاحب الحق الذي يراد كسبه‬
‫بالتقادم الى الحائز بأعتباره خلفا ا خاصا ا ويكون من شانه أن ينقل الحق كما‬
‫لو انه صدر من صاحبه) لكن هنا اليطلب من الحائز اثباته مثل التقادم الخمسي‬
‫بل القاانون يعتبر الحيازة في المنقول قرينه على وجود السبب الصحيح وحسن‬
‫النية الى أن يثبت العكس‪.‬‬

‫أثار الحيازة في المنقول‬

‫أذا توافرت شروط حيازة المنقول فيترتب أثران االول‪ :‬مكسب للملكية والثاني ‪:‬‬
‫مسقط للتكاليف‬

‫أوالا ‪ :‬األثر المكسب‬

‫فمن حاز منقوالً وتوفرت لحيازته الشروط المتقدمة فأنه يكسب ملكية المنقول‬
‫الذي وردت عليه الحيازة فوراً أو بحسب تعبير القانون العراقي‪ ( .‬التسمع عليه‬
‫دعوى الملك من احد ) دون الحاجة الى مرور مدة معينة على حيازته ‪ .‬فأذا قام‬
‫المالك االصلي على الحائز دعوى االستحقاق كان لالخير دفع الدعوى بانه قد‬
‫يملك المنقول بالحيازة‪ ..‬وأن قاعدة الحيازة في المنقول ال تلغي الحقوق الشخصية‬
‫‪ .‬فاذا تصرف الحائز بالمنقول الى شخص أخر فهنا ال يجوز له التمسك بهذه‬
‫القاعدة الن عالقته مع المتصرف له تحكمها التصرف المبرم بينهما ‪...‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬األثر المسقط‬

‫‪64‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تؤدي الحيازة الى سقوط التكاليف و القيود العينية التي تثقل المنقول ‪ .‬فلو‬
‫وضع الحائز يده على منقول مرهون ‪ .‬يتملكه الحائز في الحال خاليا ً من‬
‫الرهن‪ . .‬وقد يجتمعان االثر المسقط مع االثر المكسب ‪ .‬فمثالً ( لو أشترى محمد‬
‫هاتف نقال من حسن الذي ال يملكه في االصل ‪ .‬وكان هذا الهاتف مرهونا ً‬
‫لمصطفى ‪ .‬فللمشتري (محمد) الذي تسلم المنقول أن يتملكه خاليا ً من الرهن ‪).‬‬
‫بشرط أن يكون الحائز وهو محمد الذي أشترى الهاتف حسن النية بالنسبة للملكية‬
‫وبالنسبة للتكاليف أو الحقوق ‪.‬‬

‫وقد يترتب االثر المسقط لوحده مثل(((( أن يشتري (محمد) قلم من (حسن) ولكنه‬
‫لم يتسلمه‪ .‬فيقوم البائع (حسن) ببيع القلم مرة اخرى ويسلمه الى المشتري الثاني‬
‫وهو (سامر) ‪ .‬فهنا القلم عندما يتملكه (سامر) يكون خاليا ً من حق االمتياز‬
‫المقرر للمشتري االول (محمد) ‪))))..‬‬

‫المنقوالت المسروقة أو الضائعة‬

‫أجاز القانون لمالك المنقول أو مالك السند لحامله أذا خرج من تحت يده بضياع‬
‫أو سرقة أو غصب أو خيانة امانه أن يسترده من الحائز ولو كان حسن النية‬
‫ومستنداً في حيازته الى سبب صحيح وذلك خالل ثالث سنوات من تاريخ‬
‫الضياع أو السرقة أو الغصب أو خيانة االمانة ‪ .‬وهذه الحالة هي أستثناء من‬
‫قاعدة الحيازة في المنقول سند للملكية ‪ ...‬ويالحظ ان مدة السنوات الثالثة ليست‬
‫مدة تقادم بل هي مدة سقوط ولهذا فهي التقبل الوقف أو االنقطاع ‪ ..‬وهذه الثال‬
‫سنوات اذا كان الحائز حسن النية ‪ .‬لكن اذا كان سيئ النية ويعلم بان المنقول خرج‬
‫من يد مالكه بالحاالت سابقة الذكر فهنا يخضع الى التقادم العادي اال وهو ‪15‬‬
‫سنة حتى يكتسب ملكية الشيء بالتقادم وليست بالحيازة‬

‫تملك الثمار بالحيازة‬

‫أذا نجح المالك في أسترداد الشيء من الحائز فهنا الحيازة لم تكسب الحائز ملكية‬
‫الشيء لكنها قد ترتب أثار أخرى ‪.‬فيملك الحائز حسن النية ما قبضه من الزوائد‬
‫وما أستوفاه من المنافع مدة حيازته‪..‬وهنا ترجيح لمصلحة الحائز على مصلحة‬

‫‪65‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫المالك الذي اليلومن اال نفسه فقد كان عليه اال يهمل في المحافظة على ملكه وال‬
‫يتراخى في أسترداده أذا خرج من تحت يده‪.‬‬
‫وحتى يتملك الحائز الثما يشترط ما يأتي ‪:‬‬
‫الشرط االول ‪ :‬قبض الثمار‬
‫فعندما يقبض الحائز الثمار فغالبا ً ما يكون قد أستهلكها وبالتالي أذا حكم عليه‬
‫بردها فهنا سيكون أفقاراً له ‪ .‬أما التي لم يقبضها بعد فهنا قد علم أنها مملوكه‬
‫لغيره‪ .‬وهذا الحكم ينطبق على الثمار فقط اما المنتجات فال يكسبها حتى لو كان‬
‫حسن النية ألنها تعتبر جزء من الشيء‪.‬‬
‫الشرط الثاني ‪ :‬حسن النية‬
‫يقصد بحسن النية جهل الحائز بأنه يعتدي على حق الغير فيكون الحائز حسن‬
‫النية أذا اعتقد بأنه يحوز الشيء بصفة مالك أو صاحب حق يخوله تملك ثمار‬
‫الشيء‪.‬ويجب ان يكون حسن النية (وقت قبض الثمار) ال وقت بدء الحيازة كما هو‬
‫الحال بكسب ملكية المنقول بمقتضى قاعدة الحيازة في المنقول سند للملكية ‪.‬‬
‫ويعتبر الحائز سيء النية عندما يعلم بان حيازته أعتداء على حق الغير ‪.‬كما‬
‫ويصبح سيء النية عندما يرفع صاحب الحق دعوى عليه وهنا اليجوز للدائن ان‬
‫يثبت حسن نيته فرفع الدعوى اعتبرها القانون قرينة قانونية غير قابلة الثبات‬
‫العكس على سوء نية الحائز‪.‬‬
‫وأذا ثبت سوء نية الحائز فأنه ال يلتزم فقط بأن يرد للمالك الحقيقي الثمار التي‬
‫قبضها‪ .‬بل يلتزم كذلك بقيمة الثمار التي أهمل في قبضها مدة حيازته‪.‬وال ينقضي‬
‫التزامه هذا اال بمضي ‪ 15‬سنة‬
‫مما تقدم نرى أنه ال يشترط وجود سبب صحيح حتى يكتسب الحائز ملكية الثمار‪.‬‬
‫فيكون الحائز حسن النية حتى لو كان يعتقد بوجود السبب الصحيح‪..‬‬

‫أسترداد الحائز للمصروفات‬

‫أذا نجح المالك بأسترداد الشيء من الحائز‪ ..‬فيكون ملزما ً برد كل ما انفقه الحائز‬
‫على الشيء من نفقات ومصاريف صرفها للمحافظة على الشيء أو لترميمه او‬
‫لتحسينه او للزيادة فيه ‪...‬فأذا كانت المصروفات ضروية فعل المالك أن يردها‬

‫‪66‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫جميعها الى الحائز ويستوي في ذلك أن يكون الحائز حسن النية ام سيئها‪.‬‬
‫والمصروفات الضرورية هي المصاريف التي انفقها الحائز للمحافظة على الشيء‬
‫من الهالك‪.‬وللقاضي السلطة التقديرية في اعتبار المصاريف ضرورية من عدمها‪.‬‬
‫اما المصاريف النافعة التي انفقت على الشي بقصد زيادة قيمته فتطبق عليها احكام‬
‫االلتصاق ونميز بين حسن النية وسيئها‪.‬‬
‫اما المصاريف الكماليه التي تصرف على الشيء للمنفعة الشخصية كالزخارف‬
‫والنقوش‪ .‬فال يلتزم المالك بردها للحائز بل يطلب منه نزعها واعادة الشيء الى‬
‫الحالة التي كان عليها عند بدء الحيازة كما له أن يستبقيها مقابل دفع قيمتها‬
‫مستحقة للقلع‪.‬‬

‫مسؤولية الحائز عن الهالك‬

‫أذا هلك الشيء او تلف في يد الحائز فهنا يجب أن نفرق بين امرين ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أذا كان الحائز حسن النية ‪:‬‬
‫فال يكون مسؤوالً عن هذا الهالك ما دام يستغله وفقا ً لما يحسبه أنه حق له ‪ .‬ولو‬
‫كان ذلك بتقصير منه ولكنه يلتزم بأن يرد للمالك ما عاد عليه من فائدة بسبب‬
‫هذا الهالك أو التلف كمبلغ تامين أو تعويض‪.‬‬
‫‪ : 2‬اذا كان الحائز سيء النية ‪:‬‬
‫فأنه يكون مسؤوالً عن هالك الشيء أو تلفه ولو كان الهالك او التلف ناشئين عن‬
‫حادث مفاجئ‪ .‬وال يتسطيع الحائز ان يتخلص من المسؤولية اال في حالة ما اذا‬
‫ثبت ( ان الشيء كان يهلك أو يتلف ولو كان باقيا ً في يد من يستحقه ‪ ).‬كهالك‬
‫الشيء لعيب فيه وال يد للحائز في حدوثه وال سبيل الى دفعه ‪ .‬بأستثناء ما اذا كان‬
‫الحائز سارق للشيء فيتحمل تبعة الهالك‬

‫الحقوق العينية المتفرعة عن حق الملكية‬

‫قد يتقيد المالك او يحرم من بعض السلطات التي يخوله له حق الملكية مؤقتا ً‬
‫بمقتضى القانون أو االتفاق نتيجة وجود حق لغيره على الشيء نفسه ومن هنا‬

‫‪67‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تتفرع عن حق الملكية حقوق عينية اخرى تخول صاحبها االفادة من شيء‬

‫مملوك للغير على وجه يتفاوت مداه من حق آلخر ‪ .‬والحقوق التي تتفرع من‬
‫‪ : 2‬حق المنفعة ( االنتفاع )‬ ‫حق العينية هي ‪ : 1‬حق التصرف ( العقر)‬
‫وحق االستعمال وحق السكنى وحق المساطحة ‪ : 3‬حقوق االرتفاق‬

‫أوالا ‪ :‬حق التصرف وحق العقر‬

‫حق التصرف هو حق عيني أصلي يخول صاحبه االنتفاع باالراضي االميرية‬
‫وأستغاللها بهدف أستثمارها تحقيقا ً للنفع العام ‪.‬‬
‫وفي العراق هناك خمس أصناف من االراضي‬
‫‪ : 1‬االراضي المملوكة‬
‫وهي التي يكون لالفراد عليها حق الملك التام ‪ .‬فتكون لهم رقبتها ومنفعتها وكافة‬
‫حقوقها‪.‬وتسمى كذلك باالراضي المملوكة ملكية صرفة ‪.‬‬
‫‪ : 2‬االراضي الموقوفة‬
‫وهي التي حبست اعيانها على حكم ملك هللا تعالى وتصرف غلتها على وجه يعود‬
‫نفعه الى العباد وهي على نوعين ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬االراضي الموقوفه وقفا ً صحيحا ً ‪ :‬وهي التي كانت مملوكة و وقفها مالكها‬
‫لمسوغات شرعية‬
‫ب ‪ :‬االراضي الموقوفة وقفا ً غير صحيح‪ :‬وهي التي أصلها من االراضي‬
‫االميرية و وقفها السالطين أو غيرهم بأذنهم‬
‫‪: 3‬االراضي االميرية‬
‫وهي االراضي التي تعود رقبتها للدولة ويكون لالفراد بعض الحقوق عليها‬
‫وهي على ثالث انواع‪:‬‬
‫أ ‪ :‬االراضي االميرية الصرفة ‪ :‬وهي التي تعود رقبتها وجميع حقوقها الى الدولة‬
‫ب ‪ :‬االراضي االميرية المفوضة في الطابو ‪ :‬وهي التي تعود رقبتها للدولة لكن‬
‫الدولة فوضت لالفراد حق التصرف فيها‬
‫ج ‪ :‬االراضي اال ميرية الممنوحة باللزمة ‪ :‬وهي االراضي التي منح حق اللزمة‬
‫فيها لمن كان يتصرف فيها زرعا ً او غرسا ً عن طريق الحيازة أو التجاوز‬

‫‪68‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 4‬االراضي المتروكة‬
‫وهي االراضي العائدة للدولة والمخصصة الغراض المنفعة العامة او لمنفع‬
‫اهالي قرية أو قصبة معينة‪ .‬كالطرق والمنتزهات والمراعي والمحتطبات‬
‫يسمى (باالراضي‬ ‫خامس‬ ‫هناك صنف‬ ‫والى جانب هذه االصناف االربعة‬
‫العقرية)‬
‫‪ : 5‬االراضي العقرية ‪ :‬وهي االراضي التي هي باالصل من االراضي المملوكة‬
‫الخراجية التي عجز أصحابها عن أستغاللها بسبب االزمات مما أضطرت الحكومة‬
‫الى وضع يدها على هذه االراضي وأحالتها الى من يقوم بأستغالها مقابل دفع‬
‫حصة معينة من الحاصالت الى أصحابها‬

‫نطاق حق التصرف و وسائل حمايته‬

‫مدى حق التصرف‬
‫ينتفع المتصرف من االرض وزوائدها فله أن يأخذ ما ينبت فيها من أعشاب وكأل‬
‫وما يوجد فيها من أشجار وحطب‪ .‬كما له ان يزرعها كما يشاء في حدود ما‬
‫تقرره القوانين الخاصة من قيود تتعلق ببعض انواع المزروعات كالتبغ والرز‬
‫والقطن أو االفيون أو غير ذلك‪ .‬ويستطيع أيضا ً أقامة االبنية الخاصة بالزراعة‬
‫كحظائر المواشي ومخازن الحبوب وبيوت الفالحين ‪ .‬اما االبني التي ال تدخل‬
‫فاالغراض الزراعية فال يجوز له بنائها‪ .‬وللمتصرف أيضا ً أن يهدم ما على‬
‫االرض من أبنية ليجعل منها مزرعة وله أن ينتفع من ترابها وان يبيع رمالها‬
‫واحجارها في حدود القوانين الخاصة ‪..‬‬
‫وللمتصرف كصاحب حق عيني أن يتصرف بحقه بالبيع أو بالمقايضة أو‬
‫بالرهن تامينيا ً كان أو حيازيا ً ‪ ..‬وحق التصرف كأي حق مالي يعتبر عنصراً من‬
‫عناصر الذمة المالية لصاحبه وبالتالي فأنه يعتبر كسائر أموال المدين ضمانا ً‬
‫عاما ً لدائنيه ‪ .‬فيجوز لهم حجزه وأستيفاء حقوقهم من بدله ولو بعد موت المدين ‪.‬‬

‫القيود التي ترد على حق التصرف‬

‫‪69‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫هناك قيود ترد على حق التصرف بموجب القانون المدني وهناك قيود ترد‬
‫بموجب قوانين أخرى‪.‬‬
‫‪ : 1‬القيود الواردة على حق التصرف بموجب القانون المدني ‪.‬‬
‫يرد على حق التصرف كل القيود القانونية التي ترد على حق الملكية والتي‬
‫سبق ذكرها ‪..‬وكذلك تبقى حقوق االرتفاق القديمة الواردة على االراضي‬
‫االميرية كحق الشرب والمجرى والمسيل والمرعى وغير ذلك ‪ .‬وعدم تسريح‬
‫المواشي بين المزروعات والبساتين لما فيه من ضرر ولو كان لها حق المرعى‬
‫قديماً‪ .‬اال بعد ان تحصد االرض ويرفع المحصول‪.‬‬
‫‪ : 2‬القيود الواردة على حق التصرف في القوانين الخاصة‪:‬‬
‫أ ‪ :‬قانون بيع وتصحيح صنف االراضي االميرية ‪ :‬منع هذا القانون أفراز او تقسيم‬
‫االراضي االميرية المفوضة بالطابو أو الممنوحة باللزمة والتي تقع داخل حدود‬
‫التصحيح المقررة بالقانون اال بعد تصحيح صنفها‪ ..‬وخول وزير المالية الحق في‬
‫تصحيح صنف االراضي االميريه ولو جبراً على المتصرف وهنا التصحيح‬
‫الجبري قيد يرد على حق المتصرف‪.‬وكذلك منع هذا القانون صاحب حق اللزمة‬
‫من بيع حقه أو رهنه أذا كان من شأن ذلك أن يخل باالمن العام حسب رأي السلطة‬
‫االدارية‪ .‬أو أذا كان البيع يؤدي الى نقص مساحة االرض بحيث اليمكن‬
‫أستغاللها أقتصادياً‪..‬‬
‫ب ‪ :‬قانون االصالح الزراعي ‪ :‬فقد قضى هذا القانون بأن للمجلس الزراعي‬
‫ااالعلى حق االستيالء على أي أرض تتخلل أرضا ً لالصالح الزراعي ولو لم‬
‫يوافق المتصرف على ذلك ‪ .‬أضافة الى ذلك فقد منع هذا القانون أفراز االرض‬
‫الزراعية المفوضة الى مساحات تقل عن حدود التوزيع في المنطقة اال بموافقة‬
‫خاصة ‪.‬‬

‫الشيوع في حق التصرف‬
‫أن أحكام الشيوع في الملكية التامة تطبق على الشيوع في حق التصرف بالقدر‬
‫الذي ال تتعارض فيه هذه االحكام مع نص خاص أو مع طبيعة حق التصرف‪ .‬وفي‬
‫هذا الموضوع ينبغي لنا التطرق لعدة مواضيع فرعية ‪.‬‬
‫‪ : 1‬التصرف في الغابة أو المدغل‬

‫‪71‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ال يجوز ألحد الشركاء الذين يتصرفون في غابة أو مدغل في االرض االميرية‬
‫المثقلة بحق التصرف تحويلها كلها أو قسما ً منها الى مزرعة بدون أذن بقية‬
‫الشركاء وأذا فعل فأن الشركاء االخرين يشتركون في المزرعة دون عوض‬
‫مقابل ذلك ‪ .‬فبالنسبة للشيوع في حق التصرف فأن التعديل أو التغيير يتطلب‬
‫موافقة جميع الشركاء وليس االغلبية‪.‬‬
‫‪ : 2‬تطعيم وتربية االشجار‬
‫أذا قام أحد الشركاء في حق التصرف بتطعيم االشجار النابته من تلقاء نفسها ‪.‬‬
‫ورباها فانه يصبح مالكا ً لها دون شركائه االخرين‪ .‬بشرط ان تكون االشجار نابته‬
‫من تلقاء نفسها‬
‫‪ : 3‬قسمة االراضي االميرية‬
‫يجوز أزالة شيوع االراضي االميرية المثقلة بحق التصرف على سبيل االشتراك‬
‫بالقسمة أو بالبيع ‪ .‬فيجوز للشركاء أن يقتسمو المشاع قسمة رضائية بالطريقة‬
‫التي يرونها ‪ .‬ويجب أن تسجل في دائرة التسجيل العقاري ‪ .‬ويكون الشيء قابال‬
‫للقسمة أذا أمكنت قسمته دون ان تفوت على أحد الشركاء المنفعة المقصودة‬
‫منه قبل القسمة‪ .. .‬فيجب أن تكون االراضي قابلة للقسمة وكان في أمكان‬
‫الشريك أن ينتفع بحصته المفرزة بقدر ما كان ينتفع بحصته الشائعة‬

‫حماية حق التصرف‬
‫منع القانون أي شخص يحرز حاصالت االرض المستنبتة أو حاصالتها‬
‫الطبيعية كما منع الغير من أتخاذ ممر في هذه االرض اال أذا كان له هذا‬
‫الحق بمقتضى اتفاق أو نص في القانون ‪ .‬وكل تعد يقع من الغير يلزمه بتعويض‬
‫صاحب حق التصرف عما أصابه من ضرر بسبب ذلك‪ .‬ويجوز للمتصرف في‬
‫االراضي االميرية أذا غصبت منه حق أستردادها من غاصبها أو مطالبته بأجر‬
‫المثل عن مدة بقاء االرض في يده ‪ .‬واذا أقام الغاصب المباني على االرض‬
‫فيعامل معاملة الغاصب سيء النية يعني يجب عليه ان يزيل هذا البناء واذا‬
‫كانت هذه االزالة مضرة باالض فهنا يتملك المتصرف المنشأت بقيمتها مستحقة‬
‫للقلع‪.‬‬

‫‪71‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أسباب كسب حق التصرف‬

‫في هذا الموضوع يجب أن نتطرق الى ثالث مواضيع ‪ .‬االول هو أسباب‬
‫تكسب حق التصرف أبتدا ًء ‪ .‬و الموضوع الثاني أسباب تكسب حق التصرف‬
‫بالوفاة ‪ .‬والموضوع الثالث أسباب تكسب حق التصرف بين االحياء ‪.‬‬

‫أوالا ‪ :‬أسباب كسب حق التصرف أبتداء‬

‫أبتداء وهي التفويض‪ .‬وحق القرار‬ ‫هناك ثالث أسباب لكسب حق التصرف‬
‫واالستيالء على االرض الموات‬
‫‪ : 1‬التفويض‬
‫أجاز المشرع للدولة ترتيب حق التصرف على االراضي االميرية لألفراد ببدل‬
‫أو بدون بدل‪ ..‬فجاء قانون االصالح الزراعي بانه كل من ادعى بحق التصرف‬
‫في أرض أميرية و ثبت تصرفه فيها وفق التعامل الزراعي مدة السنوات‬
‫الخمس السابقة لنفاذ هذا القانون تسجل بأسمه المساحة التي كانت تحت تصرفه‬
‫مفوضة بالطابو‪..‬بشرط أن اليكون له أرض زراعية مملوكة أو مفوضة أو‬
‫ممنوحة باللزمة بمساحة معيني‬
‫ب ‪ :‬حق القرار (التقادم)‬
‫أذا حاز احد أرضا ً أميرية بأعتباره متصرفا ً فيها و زرعها عشر سنوات متوالية‬
‫من غير منازع ثبت له حق القرار عليها سواء وجد بيده سند أو لم يوجد ويعطي‬
‫الحائز في هذه الحالة سنداً بحق التصرف في هذه االرض دون بدل بعد تسجيل‬
‫هذا الحق في الطابو‪ ..‬اما أذا أقر الحائز بانه لم يحوزها مدة ‪ 11‬سنوات‬
‫فهنا تعرض عليه ببدل مثلها فأذا لم يقبل تفوض لمن ترسو عليه المزايدة من‬
‫الطالبين ويرجع على الحائز باجر المثل عن المدة التي حازها بغير وجه حق ‪....‬‬
‫فحق القرار هو كسب حق التصرف بالتقادم الذي يشترط له حيازة مستوفيه‬
‫ألركانها وشروطها وقيام الحائز بزرع االرض عشر سنوات متواليات ‪.‬‬
‫ج ‪ :‬االستيالء على االراضي الموات‬
‫يشترط لكسب حق التصرف على هذه االراضي ما يلي‬
‫‪ : 1‬أن يكون القائم باالحياء عراقيا ً‬

‫‪72‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬أن يكون االستيالء بأذن الحكومة فأذا أستولى العراقي على االرض الموات‬
‫بدون أذن فال تفوض له اال بعد دفع بدل مثلها وقت االستيالء ‪.‬‬
‫‪ : 3‬أن تكون االراضي في المناطق المسموح فيها التصرف ‪ .‬فال يجوز ذلك في‬
‫المناطق المخصصة لالغراض العسكرية او المخصصة الغراض االسكان ‪.‬‬
‫‪ : 4‬أن يقوم بأحيائها ‪ ..‬أي يجعلها صالحة لالنتفاع بها بزراعتها‪ .‬فأذا ترك‬
‫االرض دون حرث أو زراعة ثالث سنوات متوالية بغير عذر فانها تنتزع منه‬
‫وتوفوض الى غيره‬

‫ثانيا ا ‪ :‬كسب حق التصرف بسبب الوفاة‬

‫‪ : 1‬القواعد العامة في االنتقال ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أذا توفي المتصرف في االرض االميرية ‪ .‬فأن حقه في التصرف ينتقل الى‬
‫أصحاب حق االنتقال درجة بعد درجة بحيث تحجب كل درجة الدرجة التي‬
‫بعدها ما لم يوجد نص يقضي بخالف ذلك ‪....‬‬
‫ب ‪ :‬تنتقل االرض الى أصحاب حق االنتقال بدون مقابل‪.‬‬
‫ج ‪ :‬لألنثى مثل حظ الذكر من طبقتها‬
‫د ‪ :‬يقوم الفرع مقام االصل أذا مات هذا قبل موت المتصرف ‪.‬‬
‫يؤخر االنتقال الى حين‬ ‫حمل‬ ‫حق األنتقال‬ ‫هـ ‪ :‬أذا كان من بين اصحاب‬
‫والدته ‪.‬‬
‫و ‪ :‬أذا أستحق الفرع أنصبة متعددة من جهات مختلفة فأنه يأخذها جميعا ً‬

‫ز ‪ :‬أذا كان أحد اصحاب حق االنتقال غائب غيبة منقطعة بحيث اليعلم أحي‬
‫هو أم ميت اعطيت حصته لمن يستحقها بعده‪ .‬واذا ظهر خالل ثالث سنوات من‬
‫تاريخ وفاة المتصرف أو تبين خالل هذه المدة انه حي فانه يسترد حصته ممن‬
‫اخذها‬
‫ح ‪ :‬اذا غاب المتصرف غيبة منقطعة مدة ثالث سنوات بحيث اليعلم أحي هو‬
‫أم ميت أنتقلت أرضه الى أصحاب حق االنتقال ‪ .‬فأن لم يوجد أحد من هؤالء‬

‫‪73‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أصبحت مستحة للطابو‪ .‬فأن لم يوجد أحد من أصحاب حق الطابو فوضت الى من‬
‫ترسو عليه من المزايدين‬
‫ويستثنى من هذه الحالة ‪ .‬الغيبه بسبب الخدمة العسكرية فأنها تنتقل الى اصحاب‬
‫االنتقال ‪ .‬فأن لم يوجد أحد من هؤالء سلمت وديعة ألحد اقاربه من أمنائه‬
‫لزراعتها‬
‫‪ : 2‬درجات أصحاب حق االنتقال‬
‫أ ‪ :‬الدرجة االولى ‪ :‬هم فروع الميت من أوالده واحفاده ‪ .‬فيكون حق أنتقال أوال‬
‫لالوالد ثم لمن يخلفهم من أحفاد ‪ .‬ثم لمن يخلف هؤالء من أوالدهم وهكذا‪.‬‬
‫فأذا مات الفرع قبل موت المتصرف فأن فرع هذا الفرع يحل محله‬
‫ب ‪ :‬الدرجة الثانية ‪ :‬تشمل هذه الدرجة االب واالم وفروعهما فأذا انحصر حق‬
‫التصرف بين االبوين فيكون لكل منهما مثل نصيب االخر ‪ .‬وأذا كان احدها قد‬
‫مات قبل موت أبنه فأن فروعه يقومون مقامه درجة بعد درجة ‪.‬‬
‫‪ : 3‬الدرجة الثالثة ‪ :‬وتشمل االجداد وفروعهم ‪ .‬فأذا كان الجدان والجدات من‬
‫جهتي االب واالم أحياء تساوت انصبتهم في حق االنتقال ‪ .‬وأذا كان احد من‬
‫هؤالء قد مات فان فروعه تقوم مقامه درجة بعد درجة ‪.‬‬
‫‪ : 4‬الدرجة الرابعة‬
‫تشمل هذه الدرجة االزواج ‪ .‬فأذا اجتمع الزوج أو الزوجة مع أصحاب حق‬
‫االنتقال من الدرجة االولى (االوالد واالحفاد) كان نصيبه الربع‪ .‬وأذا اجتمع مع‬
‫الدرجة الثانية ( االب واالم ) أو مع الدرجة الثالثه ( الجد والجدة) كان نصيبه‬
‫النصف‪.‬‬

‫موانع االنتقال‬
‫هناك ثالث حاالت يحرم فيها صاحب حق االنتقال من حقه وهي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬القتل ‪ :‬يحرم صاحب حق االنتقال وشريكه من حق االنتقال ‪ .‬والقتل الذي‬
‫يحرم صاحب حق االنتقال هو القتل الذي يجرمه قانون العقوبات ويعاقب عليه ‪.‬‬
‫اما اذا كان هناك سبب من أسباب االعفاء عن المسؤولية فال يحرم من حق‬
‫االنتفاع ‪.‬‬

‫‪74‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬أختالف الدين ‪ :‬يعتبر أختالف الدين مانعا ً من انتقال حق التصرف كما‬

‫لو كان المتصرف مسلما ً وصاحب حق االنتقال مسيحي‬
‫‪ : 3‬أختالف الجنسية ‪ :‬فال يكون الصحاب حق االنتقال الذي يحملون جنسيات‬
‫اجنبية حق في انتقال حق التصرف لهم‪ ..‬وحتى لو كانوا أصحاب االنتقال‬
‫عراقيين و المتصرف شخص أجنبي فال ينتقل لهم هذا الحق‪.‬‬

‫كسب حق التصرف مابين األحياء‬

‫هناك اربع اسباب لكسب حق التصرف بين االحياء وهي ‪:‬‬

‫أوالا ‪ :‬األلتصاق‬
‫أذا غرس أحد أشجار أو قام أبنية في أرض أميرية ليس له فيها حق‬
‫التصرف وكان ذلك بحسن نية و بزعم سبب شرعي ثم أستحقت االرض فان‬
‫كانت قيمة المنشآت القائمة أكبر ‪ .‬من قيمة االرض فوضت االرض لصاحب‬
‫المنشآت ببدل المثل‪ .‬و أذا كانت قيمة األرض التقل عن قيمة المنشآت قائمة‬
‫تملك صاحب االرض المنشآت بعد دفع قيمتها‪ ...‬ويشترط في االلتصاق‬
‫‪ : 1‬أن تكون االرض اميرية فيها حق التصرف للغير‬
‫‪ : 2‬أن تكون المحدثات في االرض من قبل أجنبي‬
‫‪ : 3‬أن يكون االحداث بحسن نية‬
‫‪ : 4‬أن يظهر لالرض مستحق بعد االحداث فيها ‪ .‬وظهور المستحق بحكم‬
‫المحكمة‬

‫ثانيا ا ‪ :‬األفراغ‬
‫للمتصرف في االرض االميرية ان يتصرف بحقه بجميع انواع التصرفات الجائزة‬
‫بعوض كالبيع أو بدون عوض كالهبة ‪ .‬تصرف صاحب حق التصرف بحقه‬
‫للغير يسمى في القانون المدني (باألفراغ) فأذا كان بعوض فهو يقابل البيع‪..‬‬

‫‪75‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وحتى يكون االفراغ صحيحا ً يجب أن يسجل بدائرة التسجيل العقاري وفقا ً‬
‫لالجراءات القانونية المقررة لذلك‪ ..‬ومنع القانون الطعن بصورية التصرفات‬
‫الورادة على االراضي االميرية بعد تسجيلها في دائرة التسجيل العقاري‪.‬‬
‫وللمتصرف ان يتصرف باالرضه ( يفرغها) الى الغير بببدل او بدون بدل ‪ .‬فأذا‬
‫كان تصرفه بدون بدل فال يحق له وال لورثته ان يطالبوا بالبدل‪ .‬أما اذا‬
‫كان هذا (االفراغ) بمقابل فهنا يجوز له و لورثته ان يطالب بالبدل ‪...‬‬
‫و أذا أفرغت أرض وذكرت حدودها ومساحتها ‪ .‬وسمي ثمنها جملة فالعبرة‬
‫بالحدود ال بالمساحة ‪ ..‬اما أذا افرغت االرض وذكر حدودها ومساحتها ولكن‬
‫سمي ثمنها بسعر الوحدة كالمتر او الدونم ‪ .‬فالعبرة في هذه الحالة بالمساحة ال‬
‫بالحدود‬
‫ويدخل في االفراغ من غير ذكر‪ .‬االشجار النابتة بطبيعتها في االرض‬
‫المفرغة واالشجار واالبنية المحدثة فيها ‪ .‬وتوابع االرض المفرغة أيضاً‪..‬‬

‫االفراغ نيابة عن المحجور‪.‬‬

‫يجوز للولي بأذن من المحكمة ولمسوغ شرعي أن يتصرف (يفرغ) بأرض‬
‫(‪)1‬‬
‫المحجور أذا كان في ذلك نفعا ً له‪ ..‬و للمحكمة ان تأذن للولي ببيع الضيعة‬
‫أذاكانت مشتمالت الضعية ومنشآتها ذات قيمة كبيرة ويخشى عليها من التلف‬
‫بحيث يجب بيعها أستناداً الى مسوغ شرعي وتحقق الضرر في الفصل ما بين‬
‫االرض وما تشمتل عليه من المنشآت‪..‬‬
‫ومن الجدير بالذكر هنا ان المحجور الذي نقصده هو ناقص االهلية لصغر سنه‬
‫او من يلحق به في الحكم‪ .‬اما المحجور لعقوبة أو بسبب أشهار أفالسه فان‬
‫التصرف في امواله ومنها حق التصرف مقيد بحقوق الدائنين‪..‬‬
‫والتصرف باالرض االميرية ( االفراغ) فهو كسائر العقود أذا شابه عيب من‬
‫عيوب االرادة فيكون موقوفاً‪..‬‬

‫)‪ (1‬المقصود بالضعية هنا هي االرض المغلة أو المشروع التجاري المقام على االرض االميرية‪ .‬وفقا ً‬
‫لمعاجم اللغة العربية‬

‫‪76‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ويجوز أفراغ االرض االميرية بشرط االعالة بان يتعهد المفرغ له بان يعيل‬
‫المفرغ مدى حياته ‪ .‬فيلتزم المفرغ له وخلفه من أصحاب حق االنتقال بهذا‬
‫الشرط ‪.‬‬

‫حق الرجحان‬
‫حق الرجحان يقابل حق الشفعة في االراضي المملوكة‪ .‬فأذا أفرغ المتصرف‬
‫باالرض االميرية أرضه ببدل أو بدون بدل جاز لصاحب حق الرجحان أن‬
‫يأخذها بشرط ان يدفع بدل مثلها حين الطلب‪ ...‬واصحبا حق الرجحان هم ‪:‬‬
‫‪ : 1‬الشريك في الشيوع في االرض المفرغة‬
‫‪ : 2‬الخليط في حق أرتفاق لالرض المفرغة‬
‫‪ : 3‬مالك االشجار أو االبنية القائمة على االرض المفرغة‬
‫‪ : 4‬من له حاجة باالرض المفرغة من اهل القرية التي توجد االرض فيها‪.‬‬

‫أسباب انقضاء حق التصرف‬

‫أوالا ‪ :‬التقادم‬
‫ثانيا ا ‪ :‬أنحالل االراضي االميرية‬
‫هو انقضاء حق التصرف الثابت لصاحب هذا الحق بسبب وفاته دون أن يترك‬
‫أحداً من أصحاب حق االنتقال‪ .‬وبالتالي يؤول هذا الحق الى الدولة باعتبارها‬
‫وارثه لمن ال وارث له ‪.‬‬

‫ثالثا ا ‪ :‬ترك االستغالل‬

‫ويشترط لهذا السبب ما يلي‬
‫غيره‬ ‫او بواسطة‬ ‫‪ : 1‬أن يترك المتصرف أستغالل االرض بزراعتها بنفسه‬
‫موسمين متتاليين‪ .‬أستناداً لقانون االصالح الزراعي‬

‫‪77‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬اال يكون الترك لعذر صحيح ‪ ..‬وقد أعتبر القانون المدني عذراً صحيحا ً‬
‫يوقف مدة الترك ما يلي‬
‫إراحتها من الزراعة‬ ‫أ ‪ :‬أنغمار االرض بالمياه او وجوب‬
‫ب ‪ :‬وقوع المتصرف في األسر أو تركه لقريته لسبب قهري بشرط ان يعود‬
‫للزراعة قبل أنقضاء ثالث سنوات على زوال السب القهري‬
‫فيها االرض‬ ‫ج ‪ :‬خدمة المتصرف بالجيش في غير القرية التي‬
‫د ‪ :‬نقص اهلية المتصرف‪ .‬فيجب على اولي أن يقوم بزراعتها خالل فترة ثالث‬
‫سنوات‪ .‬فان امتنع تؤجر االرض وتعطى االجرة للمحجور‬
‫هـ ‪ :‬أي سبب قهري اخر يمنع التصرف من زراعة االرض‬

‫حق المنفعة وحق األستعمال وحق السكنى وحق المساطحة‬

‫الموضوع االول ‪ :‬حق المنفعة‬

‫هو حق عيني يتفرع عن حق الملكية ‪ .‬بمقتضاه يجرد المالك من سلطتي‬
‫االستعمال واالستغالل لتكونا لشخص أخر وهو ( المنتفع ) أما سلطة التصرف‬
‫فيحتفظ بها المالك الذي يسمى في هذه الحالة ( مالك الرقبة )‬
‫لذلك يعرف حق المنفعة وفقا ً لرأي الفقه (النه اليوجد له تعريف في القانون) بأنه‬
‫حق عيني يخول صاحبه االنتفاع بشيء مملوك للغير شرط المحافظة على‬
‫ذات الشيء لرده الى صاحبه عند نهاية مدة الحق والذي ينتهي حتما ً بوفاة‬
‫المنتفع‪...‬‬

‫خصائص حق المنفعة‬

‫‪78‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬أنه حق عيني يرد على شيء مملوك للغير‪..‬والصفة العينية لحق المنفعة‬
‫تميزه عن حق المستاجر ‪ .‬فكالهما يخول صاحبه االنتفاع بشيء مملوك للغير اال‬
‫انها يختلفان من الوجوه االتية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬حق المنتفع حق عيني أما حق المستاجر حق شخصي ‪..‬‬
‫ب ‪ :‬أن حق المنفعة قد يرد على عقار وقد يرد على منقول ‪ ...‬فأذا ورد على‬
‫عقار فانه يجوز رهنه رهنا ً تأمينيا ً ‪ .‬اما حق المستاجر فال يجوز رهنه ولو كان‬
‫المأجور عقاراً‬

‫‪ : 2‬أ نه حق عيني مستقل عن رقبة الشيء الذي يرد عليه ‪ .‬ولهذا اليوجد‬
‫شيوع بين المنتفع ومالك الرقبة‬
‫‪ : 3‬أنه حق ينقضي حتما ً بوفاة المنتفع‪ ..‬فهو يتقرر في االصل لمدى حياة‬
‫المنتفع ‪ .‬ما لم يحدد بأجل ينتهي بحلوله‪ .‬ولكنه ينقضي حتما ً بوفاة المنتفع ول‬
‫قبل حلول هذا األجل ‪.‬‬
‫‪ : 4‬أنه حق ال يرد اال على شيء غير قابل لألستهالك ‪ .‬فالمنتفع يلتزم‬
‫بأن يرد الشيء المثقل بحق المنفعة الى مالكه عند أنقضاء هذا الحق ‪ ..‬فيجب‬
‫أن ان يكون الشيء محل الحق مما يمكن االنتفاع به دون أستهالكه ‪..‬‬

‫أسباب كسب حق المنفعة‬

‫قد يكتسب حق المنفعة بالعقد أو بالوصية وبالتقادم ‪..‬‬
‫‪ : 1‬العقد ‪ :‬يترتب حق المنفعة بمقضى العقد الصحيح سؤاء عن طريق أنشاء هذا‬
‫الحق أو عن طريق االحتفاظ به‪ .‬ففي حالة أنشائه يرتب المالك على الشيء الذي‬
‫يملكه حق منفعة لمصلحة شخص آخر لم يكن قبل ذلك حق االنتفاع بهذا‬
‫الشيء ‪ .‬فيكون حق المنفعة هو المقصود مباشرة من العقد ‪ .‬اما حالة االحتفاظ به‬
‫فقد يكون ترتيب حق المنفعة هو نتيجة غير مباشرة للعقد ‪ .‬مثل ( ينقل المالك‬
‫ملكية الرقبة للغير ويبقى محتفظا ً لنفسه بحق االنتفاع من الشيء )‬
‫‪ : 2‬الوصية ‪ :‬فقد يترتب حق المنفعة بطريق الوصية ‪ ..‬فال يجوز (للموصى له)‬
‫المنتفع أن يستعمل الحق اال بعد وفاة المالك (الموصي) ‪ ..‬فملكية الرقبة تنتقل‬

‫‪79‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫للورثة لكن حق االنتفاع يكون لشخص أخر‪ .‬أو قد يوصي المالك بأن تنتقل‬
‫الرقبة لشخص أخر ويبقى حق التصرف للورثة‪ ..‬ويجب ان تكون الوصية‬
‫صحيحة‬
‫‪ : 3‬التقادم ‪ :‬أذا وردت الحيازة على حق منفعة عقار غير مسجل بدائرة التسجيل‬
‫العقاري وكان الحائز حسن النية وأستند في حيازته الى سبب صحيح فإنه يكسب‬
‫حق المنفعة بالتقادم القصير ( الخمسي)‪ .‬و أذا رتب غير المالك حق منفعة‬
‫لشخص أخر على منقول فانه يكسب حق المنفعة فور الحيازة اذا كان حسن النية ‪.‬‬
‫وفي الحالتين يمكن التمسك بالتقادم الطويل أذا أستمرت ‪ 15‬سنة‪..‬‬

‫حقوق المنتفع والتزاماته‬

‫أوالا ‪ :‬حقوق المنتفع‬

‫للمنتفع حقان وهما حق أستعمال االرض ‪ ....‬وحق أستغاللها‬

‫‪ : 1‬حق االستعمال‬
‫للمنتفع أن يستعمل الشيء وتوابعه ‪ ..‬فاذا كان اليء المنتفع به ارضا ً وكان‬
‫لهذه االرض حق ارتفاق كحق مرور أو مسيل مقرر على أرض اخرى ‪ .‬كان‬
‫للمنتفع أضافة الى أستعمال االرض أن يستعمل حق االرتفاق المقرر لها ‪ .‬ويجب‬
‫على المنتفع أن يستعمل الشيء وفقا ً للغرض المعد له فهو يلتزم أن يحافظ على‬
‫الشيء المنتفع به ورده الى صاحبه عند انقضاء حق المنفعة‪..‬‬

‫‪ : 2‬حق االستغالل‬
‫هو الحصول على ثمار الشيء وغلته ‪.‬وقد تكون الثمار طبيعية او صناعية او‬
‫مدنية ‪..‬وللمنتفع أن يستولي على ثمار الشيء المنتفع به ولكن ليس له شيء من‬
‫المنتجات ألن أخذها ينتقص من أصل الشيء ومادته‪ ... .‬وحق المنتفع بأستغالل‬
‫االرض هو أهم ما يميز حق المنفعة عن حق االستعمال وحق السكنى أذ‬
‫ليس لصاحب هذين الحقين الحق في أستغالل الشيء محل الحق‪..‬‬

‫‪81‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تصرف المنتفع في حقه‬

‫للمنتفع أن ينقل حقه للغير ببيع او بهبة وله أن يتنازل عنه ‪ .‬كما له أن‬
‫يؤجر الشيء المنتفع به ‪ .‬وأذا مات من تلقى الحق قبل موت المنتفع وقبل‬
‫انقضاء مدة الحق فأنه ينتقل الى ورثته ‪ ( ..‬فمثالً محمد له حق انتفاع على‬
‫ارض زراعية لمدة ‪ 5‬سنوات‪ .‬وقام ببيعه الى حسن ‪ ..‬وبعد سنة توفي حسن‬
‫فهنا هذا الحق ينتقل الى ورثة حسن الن الحق لم ينتهي بعد ‪ ..‬فهو ينتهي‬
‫بوفاة المنتفع ( حسن) او بانتهاء مدته ( ‪ )5‬سنوات)‪....‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬التزامات المنتفع‬

‫‪ : 1‬أستعمال الشيء بحسب ما أعد له‬
‫فأذا أستعمل المنتفع الشيء المنتفع به أستعماالً غير مشروع أو أستعماالً ال‬
‫يتفق مع طبيعة الشيء فإن للمالك أن يعترض على هذا االستعمال وأن يطالب‬
‫بتقديم تأمينات كما أن للمحكمة ان تحكم بأنتهاء حق المنفعة‪..‬‬

‫‪ : 2‬حفظ الشيء وضمان الهالك‬

‫على المنتفع حفظ الشيء المنتفع به وأن يبذل في حفظه من العناية ما يبذله‬
‫الشخص المعتاد واالكان مسؤوال عن هالك الشيء فمثال أذا كان الشيء‬
‫المنتفع به بستانا ً فيجب أن يسقيه وان يشتل فيه شجراً وغيرها من االعمال االخرى‪.‬‬
‫فعندما يبذل الشخص عناية الرجل المعتاد فانه ال يضمن تلف الشيء أو هالكه ‪.‬‬
‫ولكنه اذا تاخر عن رد الشيء الى صاحبه بعد أنتهاء حق االنتفاع فانه يضمن‬
‫هالكه ولو كان الهالك بدون تعد منه ‪.‬‬

‫‪ : 3‬التكاليف والنفقات‬
‫يلتزم المنتفع بالتكاليف والنفقات المعتادة التي تقضيها صيانة الشيء المنتفع به‪.‬‬
‫كنفقات أصالح المجاري والترميم النه هو الذي ينتفع من الشيء‪ ..‬أما نفقات‬
‫االصالحات الجسيمة والتكاليف غير المعتادة كما لو أنهدمت الدار او قسم منها‬
‫بسبب القدم ا و بسبب حادث غير متوقع ‪.‬فتكون هذه المصاريف على المالك بال‬
‫جبراً عليه‪.‬‬

‫‪81‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 4‬جرد المنقول وتقديم الكفالة‬

‫اذا كان حق االنتفاع واردا على المنقول ‪ .‬فهنا يجب جرده والجرد هو تنظيم‬
‫كشف تحدد فيه المنقوالت بوصفها وصفا ً يميزها عن غيرها وكميتها وبيان‬
‫حالتها‪ .‬وتعتبر ورقة الكشف الدليل الكتابي على ما تسلمه المنتفع من منقوالت‬
‫وحالتها على ان القانون لم يشترط شكالً معينا ً لمحضر الجرد ‪ .‬وقد يتلف‬
‫المنتفع الشيء المنتفع به وال يقوم بتعويض المالك ‪ .‬لذلك أوجب القانون على‬
‫المنتفع أن يقدم كفيالً يرجع عليه المالك واال فيباع الشيئ و يوظف ثمنه في‬
‫شراء سندات عامة ينتقل اليها حق االنتفاع‪ ..‬ويجوز ان يتفق المالك مع المنتفع‬
‫بنص صريح على عدم تقديم الكفالة فأنها ليست من النظام العام‪.‬‬

‫إنقضاء حق المنفعة‬
‫‪ : 1‬أنقضاء االجل أو موت المنتفع‬
‫أن حق المنفع ة حق مؤقت ولهذا فأنه ينتهي بأنهاء مدته وبكل االحوال ينتهي‬
‫بموت المنتفع حتى لوكان وفاته قبل انتهاء االجل المقرر له ‪ .‬وال ينتقل الى ورثته‬
‫وأي اتفاق على خالف ذلك يعتبر باطل النه مخالف للنظام العام ‪ ..‬و أذا تقرر‬
‫حق المنفعة لعدة اشخاص على التعاقب ومات االول فينتقل الى الذي يليه‪ ..‬اما لو‬
‫كان مقرر لعدة اشخاص في وقت واحد فان حصة المتوفي ال تنتقل الى االخرين ‪..‬‬
‫وأذا كان المنتفع شخص معنوي فينتهي الحق بزوال هذا الشخص‪.‬‬

‫‪ : 2‬هالك الشيء المنتفع به‬

‫أذا هلك الشيء المنتفع به هالكا ً كلياًبسبب أجنبي‪ .‬فان حق االنتفاع ينتهي وأذا‬
‫عوض المالك كبدل عن هذا الهالك مثل مبلغ التامين‪ .‬فان حق االنتفاع ينتقل الى‬
‫هذا البدل‪ ..‬وأذا هلك الشيء المنتفع به بسبب خطأ المالك فأن حق المنفعة ينقضي‬
‫وللمنتفع أن يطالب المالك بتعويض عن الضرر الذي أصابه ‪ .‬وأذا لم يكن‬
‫الهال ك بسبب المالك فال يجبر على اعادة الشيء الى أصله وأذا أعاده رجع معه‬
‫حق االنتفاع‪.‬‬
‫‪ : 3‬أجتماع صفتي المنتفع والمالك في شخص واحد‬

‫‪82‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أذا أجتمعت في شخص واحد حقوق المنتفع وحقوق مالك الرقبة أنقضى حق‬
‫المنفعة ‪ .‬وهذا ما يسمى بأتحاد الذمة ‪ .‬مثل ( عندما يقوم المالك بشراء حق المنفعة‬
‫أو يقوم المنتفع بشراء حق الرقبة )‬
‫‪ : 4‬عدم أالستعمال ( التقادم )‬
‫ينقضي حق المنفعة بعدم االستعمال مدة (‪ )15‬سنة ‪ .‬ويجب أن يكون عدم‬
‫االستعمال شامالً لكل الشيء ‪ .‬بمعنى أن ال يستعمله كله ‪..‬‬
‫‪ : 5‬االستعمال غير المشروع‬
‫أذا أستعمل المنتفع الشيء استعماالً ال يتفق مع طبيعته أو أستعمله أستعماالً غير‬
‫مشروع كان للمالك أن يعترض على هذا االستعمال وأن يطالب بتقديم تامينات أذا‬
‫أثبت أن حقوقه في خطر ‪.‬فأذا لك يقدم المنتفع هذه التأمينات ‪ .‬أو أستمر في‬
‫استعمال الشيء أستعماالً غير مشروع فللمحكمة ان تنتزعه من يده وتسلمه الى‬
‫شخص عدل يتولى أدارة الشيء ‪ .‬وقد تحكم بأنتهاء االنتفاع تبعا ً لخطورة‬
‫االستعمال‪.‬‬
‫‪ : 6‬تنازل المنتفع عن حقه‬
‫ينقضي حق المنفعة أذا تنازل عنه صاحبه بمقابل أو بدون مقابل لمصلحة‬
‫مالك الرقبة او لمصلحة الغير‪ .‬باالتفاق مع المالك أو بأرادة المنتفع المنفردة‬

‫الموضوع الثاني ‪ :‬حق االستعمال وحق السكنى‬

‫أن حق االستعمال هو حق عيني يخول صاحبه أستعمال شيء مملوك للغير‬
‫لنفسه أو السرته فقط وال يجوز االنتفاع به بطريق أخر كااليجار مثالً‪ .‬اما حق‬
‫السكنى فهو صورة من صور حق االستعمال الن االنتفاع مقيد بسكنى‬
‫المنتفع وأسرته فقط‪ ...‬وحق االستعمال يرد على العقار والمنقول اما حق السكنى‬
‫فال يرد اال على العقار‪....‬‬
‫ويتقيد حق السكنى وحق االستعمال بحاجة صاحب الحق وأسرته ‪ .‬بمعنى ال‬
‫يستطيع صاحب الحق و ال اسرته ان يؤجرو هذا الحق أو يعيروه مثل حق‬
‫االنتفاع ‪ ...‬واالسره تشمل هنا ‪ .‬جميع من يعولهم صاحب حق االستعمال او‬
‫حق السكنى من االقارب واالزواج واالوالد والخدم ‪.‬‬

‫‪83‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أحكام حق االستعمال وحق السكنى‬

‫‪ : 1‬النزول( التنازل) للغير عن حق االستعمال وحق السكنى‬
‫ال ي جوز النزول للغير عن حق االستعمال أو عن حق السكنى اال اذا وجد‬
‫شرط صريح في السند الذي أنشأ الحق يجيز لصاحبه النزول للغير‪ ..‬أو وجود‬
‫مبرر قوي كما لو تعذر االستعمال أو السكنى بسب أنتقال الموظف من مكان‬
‫الى أخر‪.‬‬

‫‪ : 2‬أصالح الدار المقرر عليها حق السكنى‬

‫يلتزم صاحب حق السكنى بأجراء االصالح المترتب على أستعمال الدار واذا‬
‫أمتنع وكان من شأن هذا االمتناع أن يؤدي الى االضرار بالدار فللمحكمة بناءاً‬
‫على طلب المالك أن تؤجر الدار الى شخص أخر يقوم بأصالحها على أن يستوفي‬
‫من االجرة ما أنفقه في أصالحها‪ .‬واذا انتهت مدة االيجار قبل انهاء حق السكنى‬
‫فتعود الدار لصاحب الحق ‪ .‬وأي مباني أضافية أكثر مما يتطلبه أصالح الدار‬
‫ينشئها صاحب حق السكنى تكون ملكا ً له وتنتقل الى ورثته‪..‬‬

‫‪ : 3‬سريان األحكام المتعلقة بحق المنفعة‬

‫هناك بعض االحكام الخاصة بحق المنفعة تسري على حقين السكنى واالستعمال‬
‫كونها ال تتعارض مع طبيعتها ‪ ... .‬فأسباب كسب حق المنفعة وأسباب أنقضائه‬
‫هي ذات االسباب التي تؤدي الى كسب حق االستعمال وحق السكنى و‬
‫أنقضائهما‪ .‬وهما كحق المنفعة مؤقتان فأذا لم يتعين لهما مدة أنصرفت الى‬
‫مدى الحياة صاحبي الحق ‪ .‬فتنقضي بموت صاحبهما‪ ..‬ولكن ال يجوز في حالة‬
‫عدم تقديم صاحب الحق للكفالة في المنقول ان يباع ويوظف ثمنه لشراء‬
‫سندات مثل حق المنفعة ‪.‬‬

‫‪84‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الموضوع الثالث ‪ :‬حق المساطحة‬

‫هو حق عيني يخول صاحبه أن يقيم بناء أو منشآت اخرى غير الغراس على‬
‫ارض الغير بمقتضى أتفاق بينه وبين صاحب االرض‪ ..‬فيجوز لصاحب الحق‬
‫أن يبني في االرض بناء للسكنى أو منشآت أخرى كمعمل او مخزن او غير ذلك‪.‬‬

‫أسباب كسب حق المساطحة‬

‫يكتسب حق المساطحة بالعقد ‪ .‬وهذا العقد يكون بين المساطح وصاحب االرض‪.‬‬
‫وقد يكون هذا العقد عقد اجارة طويلة يخول فيه صاحب االرض المستأجر بان‬
‫يقيم بناء أو منشآت اخرى غير الغراس حسب الشروط المتعاقد عليها ‪ .‬ويجب أن‬
‫يسجل هذا العقد في دائرة التسجيل العقاري حتى يعتبر صحيح ‪.‬‬
‫وال يجوز أن تزيد مدة الحق عن خمسين سنة‪ .‬وأذا زاد العقد عن هذه المدة‬
‫فيقتصر التسجيل على الخمسين سنة و تهمل باقي المدة‪ ..‬واذا لم تحدد المدة‬
‫فيه فيجوز لطرفيه أن ينهون العقد بعد مرور ثالث سنوات من وقت التنبيه‬
‫على أنهاء العقد ‪ .‬واذا ورد حق المساطحة على جزء معين من االرض‬
‫فيجب أن ي فرز هذا الجزء قبل تسجيل حق المساطحة في دائرة التسجيل‬
‫العقاري‪.‬‬

‫أحكام حق المساطحة‬
‫‪ : 1‬حقوق المساطح‬
‫أ ‪ :‬حقه في البناء او المنشآت االخرى‬
‫فكل االبنية والمنشآت التي يقيمها المساطح يملكها ملكية خالصة ولكن حق الملكية‬
‫مؤقت النه ينتهي على االغلب بأنتهاء المدة المحددة للمساطحة ‪.‬فله أن يتصرف‬
‫بها مقترنا ً بحق المساطحة بجميع انواع التصرفات بالبيع او الهبة او الرهن‪..‬‬
‫ويكون المساطح مالك لالبنية والمنشآت التي شيدها هو و تكون الملكية أيضا ً‬
‫مقيدة بالغرض الذي أعد له البناء أو المنشآت ‪ .‬فال يستطيع ان يبيعها مقلوعة‬
‫الن ذلك سيضر االرض‪.‬‬

‫‪85‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ب ‪ :‬حق المساطحة نفسه‬

‫اي الحق في البناء على ارض الغير فهو أذن للمساطح يكون له ان يتصرف‬
‫به كذلك قبل البناء مالم يوجد أتفاق يقضي بخالف ذلك ‪ ..‬وأذا أستملك العقار‬
‫الذي تقرر للغير عليه حق مساطحة أو حق أجارة طويلة فيستحق صاحب هذا‬
‫الحق من االستمالك ما يعادل بدل االستفادة منه للسنين الباقية من مدته ‪ .‬بعد‬
‫تنزيل االجر السنوي المتفق عليه بين المالك وصاحب الحق و نفقات الصيانة‬
‫واالجور والرسوم‪ ...‬واذا لم يكن المساطح قد شيد االبنية والمنشآت فحصته‬
‫من بدل االستمالك ال يتجاوز ‪ % 11‬منه ‪ .‬وينتقل حق المساطح الى الورثة ‪.‬‬
‫ويجوز لصاحب االرض ان يتصرف في ارضه بكل انواع التصرفات ‪ .‬بشرط‬
‫ان ال تتعارض تصرفاته مع حق المساطح ‪.‬‬

‫‪ : 2‬التزامات المساطح‬
‫يلتزم المساطح بدفع االجر أذا كانت المساطحة بأجر ‪ .‬فأذا امتنع عن دفع االجر‬
‫وتأخر لمدة ثالث سنوات متواليات فهنا لصاحب االرض أن يطلب فسخ العقد‬
‫ما لم يوجد أتفاق يقضي بغير ذلك ‪ ..‬ويلتزم المساطح بأستعمال االرض فيما‬
‫اعدت له وأن يبذل عناية الشخص المعتاد في المحافظة عليها ‪ .‬كما ويلتزم بأعادة‬
‫االرض الى صاحبها عند انتهاء حق المساطحة ‪.‬‬
‫اما بالنسبة للبناء والمنشآت االخرى فتنتقل ملكيتها الى صاحب االرض بعد أنتهاء‬
‫عقد المساطحة‪ .‬على أن يدفع للمساطح قيمتها مستحقة للقلع مالم يوجد شرط‬
‫يقضي بخالف ذلك ‪.‬‬

‫أنقضاء حق المساطحة‬
‫تنقضي المساطحة بتحقق سبب من االسباب االتية ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أنتهاء المدة ‪ :‬ينقضي حق المساطحة بانتهاء المدة المحددة له وهذه المدة‬
‫كما رأينا ال يجوز أن تزيد عن خمسين سنة ‪ .‬اما أذا لم تحدد المدة فيجوز لكل‬
‫طرف ان ينهي العقد بعد ثالث سنوات من (وقت التنبيه)‪ .‬على الطرف األخر‪..‬‬

‫‪86‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬فسخ العقد ‪ :‬تنتهي المساطحة بفسخ العقد عندما يخل المساطح بألتزامه بدفع‬
‫االجرة المتفق عليها في مقابل الحق ‪ .‬ويكون التأخر ثالث سنوات متتاليات ‪.‬‬
‫فلصاحب االرض حق فسخ العقد ‪.‬‬
‫‪ : 3‬أنتهاء العقد أتفاقا ا أو قضاء ‪:‬‬
‫فينتهي العقد باالتفاق او بقرار قضائي حائز على درجة البتات‬
‫تتحد ملكية االرض بملكية‬ ‫‪ : 4‬بأتحاد الذمة ‪ :‬فينتهي حق المساطحة عندما‬
‫حق المساطحة واالبنية والمنشىت بشخص واحد ‪.‬‬

‫حقوق االرتفاق‬
‫حق االرتفاق ‪ :‬هو حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه مالك اخر ‪..‬‬
‫فحق االرتفاق يكون على العقار بطبيعته فقط أي ال يتقرر على المنقول ‪ .‬وال‬
‫على العقار بالتخصيص‪..‬‬

‫خصائص حق االرتفاق‬
‫لذلك يكون حجة على كافة الناس‬ ‫‪ : 1‬حجة على الكافة ‪ :‬فهو حق عيني‬
‫وأولهم صاحب العقار الخادم‬
‫‪ : 2‬حق تابع ‪ :‬فأنه الينفصل عن العقار فهو يتبع العقار الخادم والمخدوم‬
‫وينتقل معه‪ .‬ويجري عليه ما يجري على العقار من تصرفات ‪ .‬فال يجوز‬
‫التصرف فيه مستقالً عن العقار بالبيع أو الرهن أو غير ذلك ‪.‬‬
‫‪ : 3‬حق دائم ‪ :‬وتأتي صفة الدوام هذه من كونه حقا ً تابعا ً فما دام ضروريا ً‬
‫لالنتفاع بعقار فانه مثله حق دائم‪ .‬مع مالحظة انه يجوز االتفاق على تحديده‬
‫بوقت معين‬

‫‪87‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 4‬حق غير قابل للتجزئة ‪ :‬فهو غير قابل للتجزئة سواء من حيث أنشاؤه أو من‬
‫حيث زواله ‪ .‬ل ذلك ال يصح ترتيب حق أرتفاق على عقار مملوك على الشيوع‬
‫اال بموافقة كل الشركاء ‪ .‬وال يمكن ان يكون حق االرتفاق لحصة شائعة في‬
‫عقار شائع ‪ .‬وأذا تنازل احد الشركاء عن حقه في االرتفاق فأن هذا التنازل ال‬
‫يلغي االرتفاق و انما يستمر باقي الشركاء في أستعماله ‪ .‬واذا قسم العقار‬
‫الشائع فحق االرتفاق يبقى على كل اجزائه رغم التقسيم‪.‬‬

‫أنواع حقوق االرتفاق‬

‫‪ : 1‬االرتفاقات الظاهرة واالرتفاقات الخفية‬
‫االرتفاقات الخارجية هي التي تنبئ عن وجودها عالمات خارجية أو اعمال‬
‫ظاهرة كالطرق والممرات والقنوات ‪ .‬مثل حق المجرى وحق المسيل ‪.‬‬
‫أما الخفية فهي التي ال يوجد ما يدل عليها من مظاهر خارجية ‪ .‬مثل‬
‫ا الرتفاق الخاص بعدم البناء أو بعدم تعلية البناء زيادة على أرتفاع معين ‪ ...‬وأن‬
‫مسألة ما أذا كان االرتفاق ظاهراً أو خفيا ً مسألة وقائع يستقل في تقديرها قاضي‬
‫الموضوع ‪.‬‬
‫‪ : 2‬االرتفاقات االيجابية واالرتفاقات السلبية ‪.‬‬
‫االرتفاق األيجابي هو الذي يخول صاحب العقار المرتفق الحق في القيام‬
‫بأعمال أيجابية على العقار المرتفق‪.‬كحق المرور والمجرى ‪ . .‬اما االرتفاق‬
‫السلبي فيقتصر أثره على الزام صاحب العقار المرتفق به باالمتناع عن القيام‬
‫ببعض االعمال التي يملك أصالً صاحب العقار القيام بها‪ .‬كاألرتفاق بعدم‬
‫االرتفاع بالبناء أكثر من حد معين ‪.‬‬
‫‪ : 3‬االرتفاقات المسمتمرة واالرتفاقات غير المستمرة‬
‫االرتفاق المسمتمر ‪ :‬هو الذي يكون استعماله متواصالً دون تدخل متكرر من‬
‫االنسان‪.‬أما النه ال يحتاج في أستعماله الى ذلك كاالرتفاق بعدم البناء‪ .‬أو النها‬
‫ال تح تاج الى الى فعل أنسان اال في بداية االمر ‪.‬كاالرتفاق الخاص بالمجرى او‬
‫بالمسيل ‪.‬‬

‫‪88‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫االرتفاق غير المستمر ‪ :‬فهو الذي يلزم الستعماله تدخل االنسان أي توالي‬
‫صدور الفعال من صاحب العقار المخدوم كاالرتفاق الخاص بالمرور والمرعى‬
‫‪ : 4‬االرتفاقات القانونية واالرتفاقات االتفاقية ‪.‬‬
‫وهذا التقسيم هو من قبل بعض الفقهاء ‪ .‬ويؤدي المشرع العراقي هذا االتجاه‬
‫بالقياس على القيود القانونية واالتفاقية المقررة على حق الملكية‬

‫أسباب كسب حق االرتفاق‬

‫والميراث والتقادم‬ ‫خمس اسباب ز وهي العقد والوصية‬ ‫لكسب االرتفاق‬
‫وتخصيص المالك االصلي ‪.‬‬

‫‪ : 1‬التصرف القانوني العقد والوصية‬

‫أن العقد والوصية تجمعهما صف واحدة وهي أنهما من التصرفات القانونية ‪.. .‬‬
‫فقد يكون هذا التصرف القانوني صادراً من طرفين وهذا هو العقد ‪ .‬وقد يكون‬
‫صادراً من طرف واحد وهذا هو الوصية ‪ ..‬فقد يرتب مالك العقار حق ارتفاق‬
‫على عقاره لمصلحة عقار أخر بمقابل أو بدون مقابل ‪..‬فأن أطراف العقد او‬
‫الشخص الموصي احرار في انشاء ما يشائون من حقوق االرتفقا بشرط عدم‬
‫مخالفتها للقانون او للنظام العام ‪ .‬وايضا ً ال يجوز ان يكون ارتفاق العقار لخدمة‬
‫او ارتفاق شخص لمصلحة عقار ‪ .‬فاالرتفاق يكون خدمة عقار‬ ‫شخص‬
‫لمصلحة عقار فقط ‪ .‬ويجب ان يستوفى هذا التصرف القانوني كل الشروط‬
‫القانونية النعقاده و يجب ان يسجل حق االرتفاق في دائرة التسجيل العقاري ‪.‬‬

‫‪ : 2‬الميراث‬
‫أذا مات صاحب العقار المخدوم بحق االرتفقا ‪ .‬انتقل هذا الحق الى ورثته أذا كان‬
‫العقار من االمالك الصرفة ‪ . .‬او الى صاحب حق االنتقال اذا كان العقار من‬
‫اراضي الدولة ‪ .‬فحق االرتفاق اليكون عنصراً مستقالً من عناصر التركة ‪.‬‬

‫‪89‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬التقادم‬
‫أذا حاز شخص عقار فيه حق ارتفاق كحق ال المرور أو حق المجرى أو حق‬
‫المسيل ‪ .‬وأستمر حائزاً له حيازة قانونية يتوافر لها ركناها المادي والمعنوي‬
‫مدة خمس عشر سنة فانه يكسب هذا الحق بالتقادم الطويل‪ .‬وتخفض المدة‬
‫الى خمس سنوات أذا أقترنت الحيازة بحسن نية وأسندت في الوقت نفسه الى‬
‫سبب صحيح ‪ ..‬ويشترط حتى يكتسب االرتفاق بالتقادم ان يكون ظاهراً ‪ .‬حتى‬
‫ال يشوب الحيازة عيب الخفاء ‪.‬‬

‫‪ : 4‬تخصيص المالك االصلي‬

‫فقد يملك شخص عقارين متجاورين وينشأ بينهما منفذاً للمرور أو يفتح‬
‫نوافذ بينهما ثم يبيع العقارين لمشتريين مختلفين أو يبيع احدهما ويحتفظ‬
‫باالخر لنفسه ‪ .‬أو قد يملك الشخص أرض كبيرة وفي طرفها الشمالي نبع‬
‫للماء فيجعل جزئها الجنوبي يرتوي من هذا النبع ‪ .‬فأذا توفي المالك عن‬
‫وارثين أقتسما من هذه االرض و اختص احدهما بجزئها الشمالي واالخر بجزئها‬
‫الجنوبي أنقلب هذا التخصيص الذي قام به صاحب االرض في المثالين االولى‬
‫والمتوفي في المثال االخير الى حق ارتفاق‬
‫وأشترط القانون العراقي لتطبيق هذه الحالة‬
‫أ‪ :‬ان يكون االرتفاق ظاهراً‬

‫ب ‪ :‬يجب أن يثبت أن العقارين كانا مملوكين لشخص واحد وتعتبر أجزاء‬

‫العقار المنفصلة كالعقار الواحد ‪.‬‬
‫ج ‪ :‬يجب ان يكون التخصيص من عمل المالك نفسه‪.‬‬
‫د ‪ :‬يجب أن تكون الحالة الواقعية التي أنشأها المالك بين العقارين أو بين‬
‫جزئين من عقار واحد ‪ .‬قد أراد ها خلق عالقة تبعية دائمه بين العقارين‪ .‬وليس‬
‫مجرد حالة مؤقتة ‪.‬‬

‫‪91‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أحكام حقوق األرتفاق‬

‫أوالا ‪ :‬حقوق والتزمات مالك العقار المرتفق‬
‫‪ : 1‬االعمال الضرورية ألستعمال حق األرتفاق‬
‫لصاحب العقار المرتفق أن يجري ما هو ضروري من االعمال ألستعمال حقه‬
‫في االرتفاق وما يلزم للمحافظة عليه‪ .‬فمثال حق االرتفاق بالمرور يخول مالك‬
‫العقار المرتفق الحق في رصف الطريق وتعبيده ليكون صالحا ً للمرور‪. .‬أما‬
‫االعمال غير الضرورية فليس له أجرائها ‪.‬‬
‫ويتقيد مالك العقار المرتفق بقيدين في مباشرة هذه االعمال‬
‫أ ‪ :‬يكون االستعمال بأقل ضرر ممكن ‪ .‬فال يجوز له ان يسلك في أستعماله سبيال‬
‫مضراً أذا كان هناك سبيل أقل ضرراً منه ‪ .‬فلو كان له مثال حق المسيل وكان‬
‫اجراء المياه القذرة بأنابيب من حديد أقل ضرر من استعمال انابيب من فخار فهنا‬
‫يكون ملزما ً بأستخدام االنابيب الحديدة‬
‫ب ‪ :‬عدم جواز ترتب أية زيادة في عبء االرتفاق بسبب ما يستجد من‬
‫حاجات العقار المرتفق‪.‬‬
‫‪ : 2‬النفقات‬
‫أن مالك العقار المرتفق هو الذي يتحمل كل النفقات ألستعمال حق والمحافظة‬
‫عليه‪ .‬مالم يوجد أتفاق يقضي بخالف ذلك ‪ .‬واذا كان مالك العقار المرتفق به‬
‫يستفاد أيضا ً من هذه االعمال فتوزع هذه النفقات على الطرفين كل بنسبة ما‬
‫يعود عليه من فائدة ‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬حقوق والتزامات مالك العقار (المرتفق به)‬

‫‪ : 1‬األمتناع عن أعاقة أستعمال حق االرتفاق‬
‫وهذا االلتزام سلبي يلتزم من خالله مالك العقار المرتفق به االمتناع عن كل‬
‫عمل من شانه أن يؤدي الى االنتقاص من أستعمال حق االرتفاق أو يعرقل‬

‫‪91‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫االستفاده منه او يجعله أكثر مشقة ‪ .‬فال يجوز أن يضع ما يمنع مرور‬
‫الماء في الجرى او أن يحرث االرض المثقلة بأرتفاق المرعى‪.‬‬
‫‪ : 2‬األمتناع عن تغيير موضع حق االرتفاق‬
‫فال يجوز له ان يطلب تغيير الوضع القائم أو تبديل الموضع المعين‬
‫أصالً الستعمال حق االرتفاق بموضع أخر اال أذا أصبح االرتفاق مانعا ً‬
‫من احداث تحسينات في العقار المرتفق به ‪ .‬فله هنا أن يطلب نقل‬
‫االرتفاق الى موضع اخر من العقار أو الى عقار اخر يملكه أجنبي أذا‬
‫قبل االجنبي ذلك ‪ .‬مع مراعاة ان هذا التغيير ال يضر بحقوق صاحب‬
‫االرتفاق‬
‫‪ : 3‬زوال حق االرتفاق بسبب تجزئة العقار‬
‫حق االرتفاق ال يقبل التجزئة ‪ .‬وأذا جزئ العقار المرتفق بقي االرتفاق مستحقا ً‬
‫لكل جزء منه على أن ال يزيد ذلك العبء الواقع على العقار المرتفق به ‪ .‬وأذا‬
‫أصبح االرتفاق بعد التجزئة ال يفيد اال بعض هذه االجزاء فلصاحب‬
‫العقارالمرتفق به ان يطلب أزالة هذا الحق عن االجزاء التي أصبحت غير‬
‫محتاجة اليه ‪.. .‬‬
‫كما أن تجزئة العقار المرتفق به ال يؤدي الى زوال حق االرتفاق فهذا الحق‬
‫يظل واقعا ً على بعض هذه االجزاء واليمكن أن يستعمل عليها ‪ .‬فيكون لصاحب‬
‫كل جزء منها ان يطلب زوال هذا الحق من الجزء الذي يخصه‬

‫أنقضاء حقوق األرتفاق‬

‫ينقضي االرتفاق بأحد االسباب االتية ‪:‬‬
‫‪ : 1‬إنقضاء األجل المحدد ‪ :‬فيجوز باتفاق خاص توقيت حق االرتفاق‬
‫وينقضي بانقضاء هذه المدة ‪.‬‬
‫‪ : 2‬هالك احد العقارين ‪ :‬ينقضي االرتفاق اذا هلك العقار المرتفق او المرتفق‬
‫به ‪ .‬فقد يكون الهالك ماديا ً وهذا نادر الوقوع كما لو تاكل العقار نتيجة جريان‬
‫النهر ‪ .‬وقد يكون الهالك قانونيا ً ‪ .‬كم ا لو نزعت ملكية العقار المرتفق به للمنفعة‬

‫‪92‬‬
‫عمر القاسمي‪.‬الزبدة في الحقوق العينية األصلية‪.‬صفحتنا على الفيس بوك(عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫العامة ‪ ...‬ويشترط في الهالك أن يكون كليا ً أما أذا هلك احد العقارين جزئيا ً‬
‫فال ينقضي االرتفاق النه يظل ممكنا في الجزء الباقي من العقار ‪.‬‬
‫‪ : 3‬أتحاد الذمة ‪ :‬أذا أصبح العقاران المرتفق والمرتفق به مملوكان لنفس‬
‫الشخص أنقضى االرتفاق اله ال يمكن أن يكون لشخص حق ارتافق على عقار‬
‫يملكه‬
‫‪ : 4‬عدم االستعمال ‪ :‬ينقضي حق االرتفاق أذا لم يستعمل لمدة خمس عشر سنة‬
‫أيا ً كان نوعه ‪ .‬أما أذا كان حق االرتفاق مقرراً لمصلحة عين موقوفه فأن مدة‬
‫سقوط هذا الحق لعدم االستعمال هي ست وثالثون سنة ‪.‬‬
‫فأن انتفاع احدهم‬ ‫و أذا تملك العقار المرتفق عدة شركاء على الشيوع‬
‫باالرتفاق يقطع التقادم لمصلحة الباقين‬
‫‪ : 5‬أستحالة االستعمال ‪ :‬ينقضي االرتفاق أذا أصبح أستعماله مستحيالً بسبب‬
‫تغيير حدث في احد العقارين ‪ .‬ويعود أذا عادت االوضاع طبيعة‬
‫‪ : 6‬زوال فائدة االرتفاق ‪ :‬يزول حق االرتفاق أذا فقد االرتفاق كل المنفعة للعقار‬
‫المرتفق أو لم تبق له غير فائدة محدودة ال تتناسب مع االعباء الواقعة على‬
‫العقار المرتفق به ‪.‬‬
‫‪ : 7‬تجزئة العقارين‬
‫لمالك‬ ‫‪ : 8‬التنازل ‪ :‬يجوز لمالك العقار المرتفق أن يتنازل عن حق االرتفاق‬
‫العقار المرتفق به بعوض أو بدون عوض ‪.‬‬

‫أنتهى الكتاب األول‬

‫أهدي هذا الجهد البسيط الى كل طلبة كليات القانون‬
‫و أن شاء هللا أراكم من كبار رجاالت القانون في البلد‬
‫أخوكم‬
‫عمر القاسمي‬

‫‪93‬‬