შესავალი

სასამართლო პრაქტიკის კვლევის, დოქტრინალური ანალიზისა და განზოგადების

კლინიკა სანივთო სამართალში ეხმარება სტუდენტს შეძლოს დოქტრინისა და
პრაქტიკის თავსებადობაზე საკუთარი შეხედულების ჩამოყალიბება,
რეკომენდაციების გაწევა, გარკვეული საკითხების გაკრიტიკება.

სტუდენტს აძლევს საშუალებას შეისწავლოს სხვადასხვა სამართლებრივი მეთოდის

გამოყენებით, ისეთი საკითხები როგორიცაა: სასამართლო გადაწყვეტილების
ანალიზი,მათი მოძიება საქართველოს სასამართლო და პრობლემატიკის გამოკვეთა,
შედარებითი სამართლებრივი კუთხით პრობლემის უცხოური და ქართული
გადაწყვეტილებების საკითხზე მითითება.

კლინიკის ფარგლებში სტუდენტის საქმიანობას წარმოადგენს სასამართლოს მიერ

გაკეთებული განმარტებების და მსგავსი გადაწყვეტილებების სახის დადგენა და
ანალიზი, რაც გულისხმობს სამართლებრივი პრობლემაზე მითითებას და საკუთარი
შეხედულების წარმოჩენა.

სასამართლო გადაწყვეტილების ანალიზის მომზადების შემდეგ კი კლინიკის

შეხვედრაზე მის პრეზენტაციას აუდიტორიის წინაშე.

სასამართლო გადაწყვეტილების განზოგადების კლინიკის ფარგლებში განხილული

სასამართლოს გადაწყვეტილებები:

1. საქმე №ას-1484-1404-2017, თბილისის უზენაესის სასამართლოს სამოქალაქო

საქმეთა კოლეგიის 2019 წლის 1 მაისის გადაწყვეტილება.

სამართლებრივი საკითხები: იპოთეკა, თვალთმაქცური გარიგება, ნასყიდობა

გამოსყიდვის უფლებით.

1
ფაქტობრივი გარემოებები: მოსარჩელის და, ნ. ხ–ი, ეწეოდა სამეწარმეო საქმიანობას,
კერძოდ, ე.წ „ოქროს ბირჟაზე“. შემდგომ მან დააკავშირა ოქროთი მოვაჭრე, მოპასუხეს
ნ.ლ-ს, რომლისგანაც 2011 წლის დასაწყისში ნ.უ–მა წაიღო 29 360 ლარის
ღირებულების, ხოლო ნ. ხ–ისგან 42 123 ლარის ღირებულების ოქროს ნივთები.
ნასყიდობის თანხა ნ.უ–მა არ გადაიხადა. მოპასუხე ნ.ლ-ე თვლიდა, რომ ნაწილი
ზარალი - 5 000 აშშ დოლარის ოდენობით მისთვის უნდა აენაზღაურებინა ნ.ხ–ს.

თ.მ.-ემ , თავისი დის ნ.ხ-ის და შვილების უსაფრთხოების მიზნით, გადაწყვიტა 5 000

აშშ დოლარის ნ.ხ–ის მიერ მოპასუხისათვის ნ.ლ-სთვის გადახდამდე,
გადაეფორმებინა საკუთარი ბინა მოპასუხე, ნ.ლ-ისათვის. თ. მ-ემ (შემდგომში
მოსარჩელე, აპელანტის მოწინააღმდეგე მხარე, კასატორი ან გამყიდველი) და ნ. ლ-ის
(შემდგომში მოპასუხე, აპელანტი, კასატორის მოწინააღმდეგე მხარე ან მყიდველი)
შორის 2012 წლის 10 აპრილში დაიდო უძრავი ქონების (ქ.თბილისში, ი.პ–ის ქ#12-ში
მდებარე #134 ბინის თავზე, მე-15 სართულზე არსებული 55,11 კვ.მ სხვენის
(შემდგომში სადავო უძრავი ქონება) ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის
თანახმადაც მოპასუხემ მოსარჩელისგან 25 000 ლარად იყიდა სადავო ქონება.
მყიდველს თანხა არ გადაუხდია.

მოსარჩელემ თ.მ.-ემ მოპასუხეს მოწმეების: ნ. ტ–ის, ბ. მ-ისა და დ. მ-ის, ასევე,

მიკროსაფინანსო ორგანიზაციის წარმომადგენლების მეშვეობით გადასცა 5 000 აშშ
დოლარი, თუმცა, იმ მოტივით, რომ ბინა უკვე მოპასუხის საკუთრებაში იყო
აღრიცხული, მყიდველმა უარი განაცხადა ბინის დაბრუნებაზე.

მოსარჩელის არგუმენტაცია: მოსარჩელე უარყოფს სააპელაციო სასამართლოს

შეფასებებსა და დასკვნებს უძრავი ქონების ნასყიდობის ნამდვილობის თაობაზე და
მიიჩნევს, რომ სადავოდ ქცეული გარიგება იურიდიული ძალის არმქონეა.

მოპასუხეთა არგუმენტაცია: მოპასუხეთა განმარტებით გარიგების დადებისას რაიმე

იძულებას ან მუქარას ადგილი არ ჰქონია, რადგან ნ. ხ–მა ვერ მოახერხა ვალის
გადახდა მოპასუხისათვის, მან შესთავაზა სხვენის გადაფორმება. მოპასუხე

2
განმარტავს, რომ ნასყიდობის შემდეგ ნ. ხ–მა იგი დაითანხმა, იპოთეკით დაეტვირთა
სადავო უძრავი ქონება მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია „ჯორჯიან კაპიტალში“ და
კრედიტის სახით აეღო 10 000 აშშ დოლარი. ამ თანხის და ნ. ლ-ის მიერ აღებული
კრედიტის დაფარვის შემდეგ, მოპასუხე თანახმა იყო, უძრავი ქონება კვლავ ნ. ხ–
ისთვის გადაეფორმებინა, თუმცა ნ. ხ–მა არ შეასრულა შეთანხმების არც ერთი
პირობა: მას არ გადაუხდია არც ვალი - 13 900 ლარი და არც კრედიტი დაუფარავს,
რომლის გადახდაც მოპასუხეს მოუწია. შესაბამისად, მოთხოვნის გამომრიცხველი
შესაგებლით მოპასუხემ არ ცნო სარჩელი.

თბილისის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განმარტებები:

საკასაციო სასამართლომ შეისწავლა საქმის მასალები და ის არ იზიარებს სააპელაციო

სასამართალოს პოზიციას, როდესაც მან არ გამოიყენა სამოქალაქო კოდექსის 90-ე და
92-ე მუხლები, რომელთა თანახმადაც ბათილია ნებაზე დამოკიდებული პირობით
დადებული გარიგება. კერძოდ, მოსარჩელე მოატყუა მოპასუხემ, როდესაც ბინა
რეალურად დატვირთა იპოთეკით და 5 000 აშშ დოლარის გადახდის შემდგომ
დაუბრუნებდა მას საკუთრებას. ამ შემთხვეაში, ვალდებულების შესრულება
დამოკიდებული იყო მოპასუხის ნებაზე, რაც მისი ბათილობის საფუძველია.

მხარეთა მიერ გამოვლენილი ნება მიმართული იყო არა ნასყიდობის, არამედ

იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისაკენ სსკ-ის 56 -ე (2), 286-ე (1) და 289-ე (1)
მუხლები. თვალთმაქცური გარიგების დროს, მართალია, ნების გამოვლენა
მიმართულია სამართლებრივი შედეგების დადგომისაკენ, თუმცა არა იმ
ხელშეკრულების შესაბამისად, რომელზეც მხარეები თანხმდებიან. როგორც ზემოთ
აღინიშნა, ვინაიდან მხარეებმა ნასყიდობის ხელშეკრულებით დაფარეს იპოთეკის
სანივთო გარიგება, გამოყენებულ უნდა იქნას იპოთეკის წესები. საკასაციო
სასამართლო მიიჩნევს, რომ სადავო ხელშეკრულება ფორმის მხრივ სრულად
აკმაყოფილებს სამოქალაქო კოდექსის 3111 მუხლის მოთხოვნებს, დადებულია
წერილობით, მარეგისტრირებელი ორგანოს უფლებამოსილი წარმომადგენლის

3
თანდასწრებით და რეგისტრირებულია რეესტრში, შესაბამისად, იპოთეკის
ხელშეკრულება ნამდვილია. სამოქალაქო კოდექსის 56-ე მუხლის მე-2 ნაწილის
საფუძველზე კი, მოსარჩელის მოთხოვნა ნასყიდობის ბათილად ცნობისა და ქონების
საკუთრებაში დაბრუნების თაობაზე, გამართლებულია.

ყოველივე ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, საკასაციო სასამართლო

აკმაყოფილებს მოსარჩელის მოთხოვნას, რომ ბათილია 2012 წლის 10 აპრილს
დადებული უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება და უძრავი ქონების
მესაკუთრედ საჯარო რეესტრში უნდა აღირიცხოს მოსარჩელე, თუმცა, სამოქალაქო
კოდექსის 56-ე მუხლის მე-2 ნაწილის დისპოზიციიდან გამომდინარე, ადგენს, რომ
მხარეთა შორის, მესამე პირის ნ.ხ–ის ვალდებულების უზრუნველსაყოფად
გაფორმებულია იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის იპოთეკის საგანიც
უზრუნველყოფს მოპასუხის წინაშე მესამე პირის ვალდებულებას.

2. საქმე №ას-1081-1110-2011, თბილისის უზენაესის სასამართლოს სამოქალაქო

საქმეთა კოლეგიის 2011 წლის 10 ნოემბრის გადაწყვეტილება.

სამართლებრივი საკითხები: იპოთეკა, უძრავი ნივთის არსებითი შემადგენელი

ნაწილი, ნივთის ნაყოფი.

საქმის ფაქტობრივი გარემოებები: სს „... ბანკსა“ (შემდეგში: მოსარჩელე ან

კასატორი) და ი.კ-ეს (შემდეგში: მოპასუხე ან აპელანტი) შორის 2007 წლის 19
ნოემბერს წერილობით გაფორმდა იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც
დაიტვირთა ი.კ-ის კუთვნილი უძრავი ქონება. იპოთეკა უზრუნველყოფდა ი.კ-ესა და
ბანკს შორის 2007 წლის 19 ნოემბერს გაფორმებული საკრედიტო პროდუქტებით
მომსახურების შესახებ ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულების შესრულებას და
ასევე, ხელშეკრულების შეუსრულებლობით ან არასათანადო შესრულებით
გამოწვეული ზიანის ანაზღაურებას.

4
იპოთეკის ხელშეკრულების დადების დროს ბინის მთლიანი ფართი ფაქტობრივად
შეადგენდა 145.26 კვ.მ.-ს, საიდანაც 98.26 კვ.მ. იყო მიშენება, რომელიც არ იყო
დაკანონებული და აღრიცხული საჯარო რეესტრში.ხელშეკრულების გაფორმებისას
სს“ ... ბანკისთვის“ცნობილი იყო, რომ ბინის 98.26 კვ.მ. ფართი იყო დაუკანონებელი.

საჯარო რეესტრის ამონაწერიდან ირკვევა,რომ 2008 წლის 18 მარტის ლეგ-384

ბრძანებით მოხდა მიშენებული 98.26 კვ.მ. ფართის ლეგალიზაცია, რის საფუძველზეც
აღნიშნული ფართი საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლების აღირიცხა მოპასუხე
ი.კ-ის სახელზე და ბინის ფართმა შეადგინა 145.26 კვ.მ (47+98.26).

აღნიშნული მონაცემები 2009 წლის 3 ივნისამდე უცვლელი იყო, ხოლო 2009 წლის 3
ივნისს ბინის 145.26 კვ.მ.-დან 47 კვ.მ აღირიცხა მ.ბ-ის სახელზე თბილისის
სააღსრულებო ბიურის 2009 წლის 1 ივნისის განკარგულით.

კასატორთა არგუმენტაცია: მოსარჩელისათვის ცნობილი გახდა, რომ მოპასუხემ

ბინას მიამატა 98.26 კვ.მ ფართი, რომელიც იპოთეკის ხელშეკრულების 6.13 პუნქტის
საფუძველზე იპოთეკის საგანს წარმოადგენდა. სს „... ბანკმა“ სარჩელი აღძრა
მოპასუხე ი.კ-ის მიმართ და მოითხოვა მოპასუხის კუთვნილი იპოთეკით
დატვირთული უძრავი ნივთის რეალიზაცია და მის სასარგებლოდ 61595,16 აშშ
დოლარისა და 21743,66 ლარის გადახდა.

მოპასუხეთა არგუმენტაცია: მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და განმარტა, რომ სადავო

98.26 კვ.მ. ფართი იპოთეკის საგნად ვერ ჩაითვლება, ხოლო კანონიერ ძალაში
შესული სასამართლო გადაწყვეტილებით მხარისათვის დაკისრებული თანხის
გადახდევინება უნდა მოხდეეს მხოლოდ 47 კვ.მ. უძრავი ნივთის რეალიზაციით.

თბილისის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განმარტებები:

საკასაციო მიიჩნევს,რომ იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას მიშენების

დაუკანონებელი კვადრატულობის საკითხი ცნობილი იყო სს „... ბანკისათვისაც“.

5
აღნიშნულიდან ნათლად იკვეთება ის ფაქტი, რომ გარიგების დადებისას სადავო
ფართი რეალურად არსებობდა, ანუ მას მატერიალური გამოხატულება ჰქონდა.

ზემოთ მითითებულ მოსაზრებას აძლიერებს იპოთეკის ხელშეკრულების მე-6.13

პუნქტში მითითებული დებულებაც, რომლის თანახმადაც იპოთეკა ვრცელდება
იპოთეკის საგნის გაერთიანების შედეგად მიღებულ ახალ ნივთზეც, თუ იპოთეკის
საგანს დაემატა (მიეშენება, დაეშენება) შენობა (შენობის ნაწილი), იპოთეკის საგანში
გათვალისწინებულ მიწის ნაკვეთზე აღიმართება შენობა-ნაგებობა. ეს ანალიზი
ცხადყოფს, რომ მხარეების ნება ცალსახად მიმართულია სადავო ბინის მთელი
ფართის (და არა მისი ნაწილის) იპოთეკით დასატვირთად.

ნივთის შემადგენელი ნაწილი, რომლის გამოცალკევებაც შეუძლებელია მთლიანი

ნივთის ან ამ ნაწილის განადგურების ანდა მათი დანიშნულების მოსპობის გარეშე
ცალკე უფლების ობიექტად შეიძლება იყოს მხოლოდ კანონით გათვალისწინებულ
შემთხვევებში. საკუთვნებელიც თავის მხრივ, არის მოძრავი ნივთი, რომელიც
განსხვავებით არსებითი შემადგენელი ნაწილისგან, სამართლებრივად
დამოუკიდებელია. სასამართლო პრაქტიკაში სადავო იყო საკითხი, იმის შესახებ,
ვრცელდება თუ არა იპოთეკა ბინის მიშენებაზე, რომელიც იპოთეკის რეგისტრაციის
შემდეგ განხორციელდა. ბინის მიშენება, თუკი ის არ არის რეგისტრირებული ახალ
და ცალკე უძრავ ნივთად წარმოადგენს ამ ნივთის გაუმჯობესებას. სადავო ფართი
არის გარიგების დადების დროისათვის არსებული, საჯარო რეესტრში
რეგისტრირებული ფართის ნაწილი, რომელიც დავის პერიოდისათვის აღრიცხულია
იპოთეკით დატვირთული ქონების შემადგენელ ნაწილად. შესაბამისად მასზე
ვრცელდება ამ ნივთზე არსებული იპოთეკა.მიშენება დაკვალიფიცირდება, ბინის
არსებით შემადგენელ ნაწილად, სსკ 150-ე მუხლის მეორე ნაწილის შესაბამისად, და
იგი გაიზიარებს იპოთეკით დატვირთული ბინის სამართლებრივ ბედს.

საკასაციო პალატის აზრით, სარჩელი უნდა დაკმაყოფილდეს სს „...ბანკის“

სასარგებლოდ დაკისრებული თანხის გადახდევინების მიზნით აუქციონზე

6
სარეალიზაციოდ მიექცეს ი. კ-ის სახელზე საკუთრების უფლებით აღრიცხული
ქ.თბილისში, ... მე-3 კვარტლის 28-ე კორპუსის 60 ბინაში მდებარე 98.26 კვ.მ ფართი.

3.საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის 2017

წლის 17 ოქტომბრის №3/4/550 გადაწყვეტილება.

სამართლებრივი საკითხები: იპოთეკა, კეთილსინდისიერი შემძენი.

საქმის ფაქტობრივი გარემოებები: ნოდარ დვალმა (შემდგომში, მოსარჩელე) 2002

წლის 7 მარტს შეიძინა და ფლობდა 2100 კვ. მ. მიწის ნაკვეთს ქალაქ თბილისში.
ამასთან, მას საკუთრების უფლება დარეგისტრირებული ჰქონდა საჯარო რეესტრში.
2011 წლის 7 მარტს ნოდარ დვალის კუთვნილ მიწის ნაკვეთზე ყალბი მიღება-
ჩაბარების აქტის გამოყენებით, საჯარო რეესტრში საკუთრების უფლება
დარეგისტრირდა სხვა პირზე და შემდგომ ორჯერ გასხვისდა. ნოდარ დვალმა
სარჩელით მიმართა თბილისის საქალაქო სასამართლოს და მოითხოვა იმ
ნასყიდობის ხელშეკრულებების ბათილად ცნობა, რომელთა საფუძველზეც მესამე
პირებმა შეიძინეს ხსენებული მიწის ნაკვეთი. თბილისის საქალაქო სასამართლოს
2013 წლის 12 ნოემბრის გადაწყვეტილებით, ნოდარ დვალის სარჩელი არ
დაკმაყოფილდა, სასამართლომ მიიჩნია, რომ მყიდველი წარმოადგენდა
კეთილსინდისიერ შემძენს. საქართველოს მოქალაქე ნოდარ დვალმა მიმართა
საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლოს 2013 წლის 4 იანვარს
კონსტიტუციური სარჩელით.

კასატორთა არგუმენტაცია: მოსარჩელის არგუმენტაციით, სამოქალაქო კოდექსის

185-ე მუხლი და 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილი ეწინააღმდეგება საქართველოს
კონსტიტუციის 21-ე მუხლით (ახალი რედაქციით მე-19 მუხლი), დაცულ
საკუთრების უფლებას, რამდენადაც უძრავი ნივთის არაუფლებამოსილი პირის მიერ
გასხვისებისას შემძენის კეთილსინდისიერება გამორიცხავს ნამდვილი მესაკუთრის

7
უფლებას, დაიბრუნოს კუთვნილი მიწის ნაკვეთი და აღნიშნული საფრთხეს უქმნის
სტაბილურ სამოქალაქო ბრუნვას, რამდენადაც ნამდვილი მესაკუთრის საკუთრების
უფლება წარმოადგენს დროებით მოცემულობას, რომელიც ახალი თაღლითობის
ჩადენამდე ვადით არის შემოფარგლული.

მოპასუხის არგუმენტაცია : მოპასუხის განმარტებით, უძრავი ნივთის შესაძენად

აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და შემძენზე ამ გარიგებით
განსაზღვრული საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.
დადგენილი რეგულაცია კი წარმოადგენს კეთილსინდისიერი შემძენისა და
თავდაპირველი მესაკუთრის ინტერესების სამართლიანი დაბალანსების მექანიზმს.

თბილისის საკონსტიტუციო სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის

განმარტებები:
სასამართლო განმარტავს, რომ საკუთრების უფლების „შეზღუდვა“ სახელმწიფოს
მხრიდან შესაძლებელია გამოვლინდეს როგორც პირდაპირი ჩარევით, ასევე
სახელმწიფოს მიერ საკანონმდებლო ჩარჩოების დადგენით. სახელმწიფოს მიერ
კონსტიტუციით დაცული უფლების შეზღუდვა (უფლებაში ჩარევა)
კანონმდებლობის საფუძველზე ავტომატურად არ ნიშნავს, რომ დაირღვა პირის
ძირითადი უფლება: უფლებაში ჩარევა მაშინ არღვევს ძირითად უფლებას, თუკი ვერ
ხერხდება მისი საკონსტიტუციო სამართლებრივი გამართლება. სასამართლომ
განიხილა ის პრინციპები რომლის მიხედვითაც დაშვებულია „შეზღუდვა“.
თანაზომიერების პრინციპის თანახმად, ძირითად უფლებაში ჩარევა, პირველ რიგში,
უნდა ემსახურებოდეს ლეგიტიმურ საჯარო მიზანს.შემზღუდველი ნორმით
გათვალისწინებული ღონისძიება უნდა წარმოადგენდეს ლეგიტიმური საჯარო
მიზნის მიღწევის გამოსადეგ საშუალებას. გამოსადეგობასთან ერთად შემზღუდველი
ღონისძიება უნდა წარმოადგენდეს უფლების შეზღუდვის აუცილებელ
საშუალებას.პროპორციულობას სასამართლო განმარტავს, რომ „იმ პირობებში,

8
როდესაც უზრუნველყოფილია შემძენის მიერ გულისხმიერების გამოჩენის
ვალდებულება და იმ ფაქტების იგნორირების გამორიცხვა, დადგენილი ბალანსი არ
არის უსამართლო და არ ეწინააღმდეგება თანაზომიერების პრინციპის მოთხოვნებს.“

საჯარო რეესტრის უმთავრესი დანიშნულებაა სწორად ასახოს რეგისტრაციასთან

დაკავშირებული ყველა უფლება, საკუთრების უფლება. სასამართლო მიიჩნევს, რომ
თუ მყიდველი ინფორმირებულია საჯარო რეესტრის ჩანაწერის სისწორის შესახებ
დავის არსებობის თაობაზე, გონივრული ბალანსის უზრუნველსაყოფად, შემძენმა
თავად უნდა გადაამოწმოს უფლების ნამდვილობის შესახებ ინფორმაცია და ატაროს
ის რისკი, რომელიც შესაძლოა დავის შედეგად საჯარო რეესტრის ჩანაწერის
გაბათილებას მოჰყვეს. მართალია კეთილსინდისიერი შემძენის დაცვის მიზანია
ქონების ყიდვაზე ხელოვნური ბარიერების თავიდან აცილება, საჯარო რეესტრის
მიმართ არსებული ნდობის ხელშეუხებლობა, თუმცა ამან არ უნდა გამორიცხოს ის
მინიმალური, გონივრული გადამოწმების ვალდებულება. მნიშვნელოვანია
ერთმანეთისგან გაიმიჯნოს რეესტრის ჩანაწერის ხარვეზიანობის შესახებ ცოდნა და
იმის ცოდნა, რომ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ საჩივარი არსებობს. პირველ
შემთხვევაში მყიდველმა იცის რეესტრში რეგისტრირებული უფლების უფლებრივი
ნაკლის შესახებ, აქვს ინფორმაცია, რომელიც ეჭქვეშ აყენებს რეგისტრირებული
მესაკუთრის უფლებას. ხოლო მეორე შემთხვევაში მყიდველმა უბრალოდ იცის, რომ
რეესტრის ჩანაწერის ნამდვილობას გარკვეული პირი ეჭვქვეშ აყენებს.

უფლებაში ჩარევის კონსტიტუციური გამართლება გულისხმობს, რომ ჩარევის

მიუხედავად ეს ღონისძიება გამართლებულია, როგორც ლეგიტიმური საჯარო
მიზნის მიღწევის გამოსადეგი, შედარებით ნაკლები ზიანის მომტანი და
პროპორციული საშუალება. შესაბამისად, უნდა დავასკვნათ, რომ ადგილი აქვს
სახელმწიფოს მხრიდან ჩარევას, მაგრამ ეს გამართლებულია საზოგადოებრივი
ინტერესებით. დასკვნის სახით, საქართველოს საკონსტიტუციო სასამართლო
მიიჩნევს, რომ კონსტიტუციური სარჩელი №550 დაკმაყოფილდეს ნაწილობრივ და

9
საქართველოს კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან (ახალი
რედაქციით მე-19 მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებთან) მიმართებით
არაკონსტიტუციურად იქნეს ცნობილი საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 185-ე
მუხლის ის ნორმატიული შინაარსი, რომლის თანახმადაც, „გამსხვისებელი ითვლება
მესაკუთრედ, თუ იგი ასეთად არის რეგისტრირებული საჯარო რეესტრში“, იმ
შემთხვევაში ,თუ რეესტრის ჩანაწერის წინააღმდეგ შეტანილია საჩივარი და ეს ფაქტი
შემძენისათვის ცნობილია. ხოლო, კონსტიტუციური სარჩელი არ დაკმაყოფილდა
სასარჩელო მოთხოვნის იმ ნაწილში, რომელიც შეეხება საქართველოს სამოქალაქო
კოდექსის 312-ე მუხლის მე-2 ნაწილის არაკონსტიტუციურად ცნობას საქართველოს
კონსტიტუციის 21-ე მუხლის პირველ და მე-2 პუნქტებთან (ახალი რედაქციით მე-19
მუხლის მე-2 და მე-3 პუნქტებთან) მიმართებით.

4.საქმე №ას-368-352-2016 , თბილისის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა

პალატის 2016 წლის 21 ოქტომბრის გადაწყვეტილება.

სამართლებრივი საკითხები: სამეზობლო დავა, ურთიერთპატივისცემის მოვალეობა

ფაქტობრივი გარემოებები: საქმის მასალებით დადგენილია, რომ მოსარჩელის

კუთვნილ 639 კვმ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განლაგებულ სახლს და მოპასუხის
კუთვნილ 130 კვმ მიწის ნაკვეთსა და მასზე განთავსებულ სასტუმროს აქვთ საერთო
საზღვარი. სასტუმროს იმ კედელს, რომელიც მდებარეობს მოსარჩელის
საცხოვრებელი სახლის მომიჯნავედ, მისივე მიწის ნაკვეთის მხარეს აქვს 11
ფანჯრის ღიობი, რომელთაგან 9 ასრულებს თავის ფუნქციურ დანიშნულებას, ერთი
ამოშენებულია, ხოლო მეორეში კონდინციონერია ჩაშენებული. ასევე,
დამონტაჟებულია სავენტილაციო ხვრეტები და სამტრედეები.

10
კასატორის არგუმენტაცია: მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ სასტუმრო აშენდა,
ექსპლუატაცია ხორციელდება კანონმდებლობის დარღვევით და ადგილი აქვს ნ.ს.ის
მიერ საკუთრების უფლების დაუშვებელ და უკანონო ხელყოფას, შესაბამისად ის
ითხოვს სასტუმროს კედლის ყველა ფანჯრისა და სავენტილაციო ხვრეტის
გაუქმებას.

მოპასუხის არგუმენტაცია: მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო უსაფუძვლობის გამო და

განმარტა, მისი კუთვნილი უძრავი ქონება აშენებული იყო კანონით დამტკიცებული
პროექტის მიხედვით და ექსპლოატაციაში იყო მიღებული 1995 წელს. მოპასუხის
განმარტებით, მოსარჩელე ვერ ადასტურებს თუ რაში გამოიხატება ხელშეშლა.

თბილისის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განმარტებები:

საკასაციო პალატა მიიჩნევს, რომ მნიშნელოვანია გაირკვეს სადავო ურთიერთობის
რეგულირება სრულად ექცევა თუ არა სადავო სამეზობლო სამართლებრივი
ურთიერთობის ფარგლებში. სსკ-ის 175-ე მუხლი ითვალისწინებს იმ შემთხვევას,
როდესაც მესაკუთრეს გააჩნია მეზობელი ნაკვეთიდან გამომდინარე გარკვეული
სახის ზემოქმედების თმენის ვალდებულება, საამისოდ კი გასათვალისწინებელია
სსკ-ის 174-ე მუხლით დადგენილი მეზობელი ნაკვეთის ცნება და სამეზობლო
სამართლის ნორმებით მოწესრიგებული ურთიერთობის სუბიექტები და მათი
ვალდებულებები. საგულისხმოა სსკ-ის 176-ე მუხლის გამოყენების საკითხიც,
რადგან ამ ნორმით განსაზღვრული პირობების შესრულებისას, უფლებადარღვეულ
პირს შეუძლია, მოითხოვოს მისი საკუთრების უფლების დაუშვებლად ხელმყოფი
მოქმედების აღკვეთა. სკ-ის 175-176 მუხლებით არაა დაკონკრეტებული, თუ რა
ფარგლებში ექცევა ზემოქმედება, რომელიც იწვევს თმენის ვალდებულებას და რა
სახის ზემოქმედება განიხილება დაუშვებელ ხელყოფად. სწორედ ამგვარი
შემთხვევებისათვის სამოქალაქო კოდექსი უშვებს კანონქვემდებარე აქტების
გამოყენების შესაძლებლობას.

11
საკასაციო სასამართლო აღნიშნავს, რომ განსახილველ შემთხვევაში მოსარჩელე
უთითებდა, რომ მოპასუხის კუთვნილი შენობიდან, რომელიც სასტუმროს სახით
ფუნქციონირებს, სხვადასხვა ნარჩენი, მათ შორის ჰიგიენური მოხმარების საგნები
იყრებოდა, რისი გაკონტოლებაც სასტუმროს სპეციფიკიდან გამომდინარე
შეუძლებელია და მისივე მოსაზრებით, სასტუმრო აშენდა და მისი ექსპლუატაცია
მოხდა კანონმდებლობით დადგენილი წესების დარღვევით. კასატორს უნდა
დაემტკიცებინა მისი საკუთრების დაუშვებელი ხელყოფის ფაქტი, რაც იმთავითვე
აშკარაა და შესაბამისად, მოსარჩელის მითითება სამშენებლო - საექსპლუატაციო
ნორმების დარღვევაზე არ არის მოცემული დავის გადასაწყვეტად სამართლებრივად
მნიშვნელოვანი. სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობა და დასკვნები, რომლებიც
სხვადასხვა დროს მოქმედი სამშენებლო და ტექნიკური ნორმების გამოყენებას, მათ
უკუქცევით ძალას და ა.შ. უკავშირდება სცილდება კერძოსამართლებრივი
მოწესრიგების ჩარჩოს.

სამეზობლო დავებში მთავარი მნიშვნელობა ენიჭება იმის დადგენას, თუ სად გადის

საზღვარი თმენასა და მის აკრძალვას შორის. თუ კი დადგინდება ფაქტი აშკარა
ხელყოფისა, საინტერესოა თუ როგორ შეუძლია მესაკუთრეს დაიცვას საკუთარი
უფლებები, საკუთარი ქონება და რა საფუძვლით შეუძლია მოითხოვოს მეზობლის
მიერ განხორციელებული ქმედებების ხელყოფა. მოცემულ შემთხვევას თუ
დავუკვირდებით, ვნახავთ, რომ კასატორს არ მიუთითებია ისეთ გარემოებაზე, რაც
საკასაციო სასამართლოს მისცემდა შესაძლებლობას, საკუთრების დაუშვებელ აშკარა
ხელყოფად შეეფასებინა განსახილველი დავა, აღნიშნული კი საკასაციო საჩივრის
დაკმაყოფილებაზე უარის თქმისა და სააპელაციო სასამართლოს გასაჩივრებული
გადაწყვეტილების უცვლელად დატოვების საფუძველი გახდა

5.საქმე №ას-809-809-2018 თბილისის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა

პალატის 2018 წლის 13 ივლისის გადაწყვეტილება.

12
სამართლებრივი საკითხები: იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა,
არასრუწლოვანი მესაკუთრის უძრავი ქონების იპოთეკით დატვირთვა კანონიერი
წარმომადგენლების მიერ; ბავშვთა უფლებები.

ფაქტობრივი გარემოებები: 2016 წლის 6 იანვარს მოსარჩელის კანონიერ

წარმომადგენელს და მოპასუხეს შორის დაიდო სესხის და იპოთეკის ერთიანი
ხელშეკრულება. სესხის ხელშეკრულებით ფიზიკურმა პირმა შპს-საგან ისესხა 32 000
აშშ დოლარი. მოსარჩელის კანონიერი წარმომადგენლის – დედის მეშვეობით დაიდო
იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლითაც გამსესხებლის სასარგებლოდ იპოთეკით
დაიტვირთა არასრულწლოვანი მოსარჩელის საკუთრებაში ასებული უძრავი ქონება.
სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულებები დამოწმდა ნოტარიუსის მიერ და
დარეგისტრირდა საჯარო რეესტრში.

2016 წლის 6 იანვარს სესხის და იპოთეკის ხელშეკრულების დადებამდე მოსარჩელე

არასრულწლოვანის უძრავი ქონება დატვირთული იყო პირველი, მეორე და მესამე
რიგის იპოთეკებით სხვა საკრედიტო დაწესებულების სასარგებლოდ 2015 წლის 16
იანვრის, 5 მარტისა და 21 მაისის სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებების
საფუძველზე.

მოპასუხე ფიზიკურმა პირმა, როგორც მოსარჩელის კანონიერმა წარმომადგენლმა,

2013 წლიდან მოყოლებული, არაერთი უძრავი ქონება შეიძინა არასრულწლოვანი
შვილის სახელზე ნასყიდობის ხელშეკრულებით.

კასატორის არგუმენტაცია: მ.გ.-მა (შემდგომში – მოსარჩელე) კანონიერი

წარმომადგელის, მამის – ს.გ.-ის მეშვეობით სარჩელი აღძრა სასამართლოში თ. გ.-ე
(შემდგომში – მოპასუხე ფიზიკური პირი, მოსარჩელის დედა) ,შპს „ე.-“ს (შემდგომში
– მოპასუხე შპს) მიმართ 2016 წლის 6 იანვრის იპოთეკის ხელშეკრულებისა და 2016
წლის 13 ოქტომბერს ამოწერილი, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების
რეალიზაციის დადგენის ნაწილში ნოტარიუსის მიერ გაცემული სააღსრულებლო
ფურცლის ბათილად ცნობის შესახებ.

13
მოსარჩელის განმარტებით, მოპასუხემ საკუთარი ფინანსური ინტერესების
სასარგებლოდ აიღო სესხი და უზრუნველყო არასრულწლოვანი შვილის კუთვნილი
უძრავი ქონებით. ამჟამად არსებობს იმის საშიშროება, რომ მოხდება იპოთეკით
დატვირთული აღნიშნულ ქონების რეალიზაცია და მოსარჩელე დაკარგავს უძრავ
ნივთზე საკუთრების უფლებას.

მოპასუხის არგუმენტაცია : მოპასუხემ სარჩელი არ ცნო და არ დაეთანხმა

მოსარჩელის მითითებას, რომ სადავო იპოთეკის ხელშეკრულება არასრულწლოვანი
პირის ინტერესების საზიანოდ დაიდო.

თბილისის უზენაესი სასამართლოს სამოქალაქო საქმეთა პალატის განმარტებები:

კასატორის განმარტებით, არასრულწლოვნის ქონებრივი და არაქონებრივი
უფლებების დაცვა სამართლებრივი სახელმწიფოს ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი
მიზანი უნდა იყოს, რაც ცალსახად დადგენილია საქართველოს კონსტიტუციით,
ასევე, ბავშვის უფლებების შესახებ კონვენციით, რომელიც საქართველოსთვის 1994
წლის 21 აპრილიდან შევიდა ძალაში.

საკასაციო პალატამ მნიშვნელოვან ფაქტორად აღნიშნა არასრულწლოვანის დედისა

და მოპასუხე შპს-ს მიერ გამოვლენილი ნების კეთილსინდისიერებისა და
არასრულწლოვნის ინტერესებსადმი შეესაბამისობის საკითხი.
კეთილსინდისიერების პრინციპს სამი ფუნქცია ეკისრება: 1) ყველა ხელშეკრულება
უნდა განიმარტოს კეთილსინდისიერების პრინციპიდან გამომდინარე; 2)
კეთილსინდისიერების პრინციპს აქვს ხარვეზის (სამართლის ნორმის ხარვეზის)
შემავსებელი ფუნქცია; 3) გამაუქმებელი, შემზღუდავი და „მაკორექტირებელი“
ფუნქცია. შესაბამისად ის ვერ იზიარებს კასატორის არგუმენტს, რომ მოპასუხე შპს
სადავო სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულებების დადებისას მოქმედებდა
არაკეთილსინდისიერად, რაც იმაში გამოიხატა, რომ საკრედიტო დაწესებულებამ
სესხი გასცა მხოლოდ არასრულწლოვანის კუთვნილი უძრავი ნივთის
უზრუნველყოფით. ამავდროულად, არასრულწლოვანის სახელზე 2014-2015 წლებში

14
დაახლოებით 400 000 აშშ დოლარის ღირებულების ქონება იქნა შეძენილი. ამდენად,
მოპასუხე შპს-ს მხრიდან არაკეთილსინდისიერების ფაქტის არსებობა მოსარჩელე
მხარემ სარწმუნოდ ვერ დაადასტურა.

ასევე, საკასაციო სასამართლო ყურადღებას ამახვილებს რომ სესხისა და იპოთეკის

ხელშეკრულების გაფორმებამდე არასრულწლოვანი პირის სადავო უძრავი ქონება
სამჯერ იქნა დატვირთული იპოთეკით სხვა სესხის ხელშეკრულებების
უზრუნველსაყოფად. აღნიშნულის მიუხედავად, მოსარჩელემ სადავო გახადა მხოლო
მოპასუხე შპს-ს სასარგებლოდ ქონების იპოთეკით დატვირთვის ფაქტი და ბავშვის
საუკეთესო ინტერესების დაცვის კონტექსტში მანამდე დადებული სესხისა და
იპოთეკის ხელშეკრულებების კანონიერების მიმართ შეცილება არ
განუხორციელებია.

სასამართლომ დასაბუთებულად მიიჩნია, სააპელაციო სასამართლოს მსჯელობაა,

რომ მოპასუხე ფიზიკური პირის მიერ აღებული სესხის ძირითადი ნაწილით – 27 204
აშშ დოლარით დაიფარა სწორედ წინა სამი სესხისა და იპოთეკის ხელშეკრულების
საფუძველზე ნაკისრი და ვადამოსული ფულადი ვალდებულებები, რითაც იმ
მომენტისათვის თავიდან იქნა აცილებული იპოთეკით დატვირთული ქონების
რეალიზაციის საშიშროება.

საკასაციო პალატამ აღნიშნა, რომ მხოლოდ ყოველ კონკრეტულ საქმეზე დადგენილი

ფაქტობრივი გარემოებების შეფასების საფუძველზე შესაძლებელი ხდება იმგვარი
დასკვნის გაკეთება, წარმოშობს თუ არა გარიგება ბათილობის წინაპირობებს, მათ
შორის, კეთისინდისიერების, გულისხმიერების, მართლზომიერების,
კანონსაწინააღმდეგო თუ, ბავშვის ინტერესების საწინააღმდეგო მოქმედების
საფუძვლებით. განსახილველი საკასაციო პრეტენზია (შედავება) კი, არ შეიცავს
დასაბუთებულ მითითებას საკრედიტო დაწესებულების მოთხოვნის უარსაყოფად.

15