TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN

CHUYÊN ĐỀ
THỰC TẬP TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI: VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THỨ BẬC (AHP)
ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN,
NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ
PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 52

Họ và tên : Nguyễn Thanh Hà

Mã sinh viên : 11191547

Lớp chuyên ngành : Bất động sản 61B

Giáo viên hướng dẫn : TS. Trần Thị Minh Thư

Hà Nội, 11/2022
 MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT................................................................................1
DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ..............................................................................2
DANH MỤC BẢNG BIỂU.......................................................................................3
LỜI MỞ ĐẦU............................................................................................................5
1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................5
2. Mục tiêu nghiên cứu..........................................................................................7
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................8
4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................8
5. Kết cấu của đề tài...............................................................................................9
6. Lời cảm ơn..........................................................................................................9
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ
RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN..............................11
1.1 Phát triển dự án bất động sản.......................................................................11
1.1.1 Khái niệm phát triển dự án bất động sản...................................................11
1.1.2 Phân loại nhà phát triển bất động sản........................................................15
1.1.3 Quy trình phát triển dự án bất động sản....................................................17
1.2 Tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản........19
1.2.1 Khái niệm rủi ro và rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.................19
1.2.2 Các loại rủi ro trong phát triển dự án bất động sản...................................22
1.2.3 Các nghiên cứu trên thế giới về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
............................................................................................................................24
1.3 Đánh giá và quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.................29
1.3.1 Các phương pháp đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.....29
1.3.2 Quy trình đánh giá và quản lý rủi ro.........................................................40
TÓM TẮT CHƯƠNG 1.........................................................................................45
CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP VÀ BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU...................46
2.1 Thiết kế nghiên cứu tổng thể.........................................................................46
2.2 Nghiên cứu định tính.....................................................................................48
2.2.1 Mục đích của nghiên cứu định tính...........................................................48
2.2.2 Thiết kế nghiên cứu định tính...................................................................48
 2.3 Nghiên cứu định lượng..................................................................................52
2.3.1 Mục đích nghiên cứu định lượng..............................................................52
2.3.2 Thiết kế nghiên cứu định lượng................................................................52
2.3.3 Thang đo nghiên cứu.................................................................................52
2.4 Giới thiệu bối cảnh nghiên cứu.....................................................................57
2.4.1 Giới thiệu về công ty CP đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52..............57
2.4.2 Giới thiệu về các dự án trong tình huống nghiên cứu...............................63
2.4.3 Thông tin về mẫu nghiên cứu....................................................................64
TÓM TẮT CHƯƠNG 2.........................................................................................67
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..........................................................68
3.1 Xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc..............................................................68
3.2 Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí.68
3.2.1 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro xã hội.............................68
3.2.2 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro công nghệ.......................71
3.2.3 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro môi trường.....................72
3.2.4 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chính trị..........................74
3.2.5 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro kinh tế............................75
3.2.6 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chiến lược......................77
3.2.7 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro đại dịch..........................78
3.3 Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các tiêu chí rủi ro...........................78
3.4 Kết quả đánh giá tiêu chí rủi ro đối với 03 dự án phát triển bất động sản..80
TÓM TẮT CHƯƠNG 3.........................................................................................83
CHƯƠNG 4. BÌNH LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ
NGHIÊN CỨU 84
4.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu.................................................................84
4.1.1 Bình luận về kết quả nghiên cứu thuộc tính trong các tiêu chí rủi ro.......84
4.1.2 Bình luận về kết quả nghiên cứu các tiêu chí rủi ro..................................88
4.1.3 Bình luận về kết quả nghiên cứu các dự án...............................................90
4.2 Một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52..........................................................92
4.2.1 Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của doanh
nghiệp.................................................................................................................92
 4.2.2 Áp dụng công nghệ quản lý rủi ro.............................................................95
4.2.3 Nguồn nhân lực và chiến lược..................................................................96
4.3 Kiến nghị với các công ty đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý và Nhà
nước......................................................................................................................98
4.3.1 Quản lý rủi ro trong đại dịch.....................................................................98
4.3.2 Đào tạo nguồn nhân lực phát triển dự án bất động sản chuyên nghiệp.....99
4.3.3 Xây dựng thương hiệu.............................................................................100
4.3.4 Số hóa......................................................................................................101
4.3.5 Thành lập mối liên kết với các bên liên quan.........................................102
4.3.6 Khắc phục khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản ở Việt
Nam..................................................................................................................103
4.4 Đóng góp của nghiên cứu............................................................................105
4.4.1 Đóng góp về mặt lý thuyết......................................................................105
4.4.2 Đóng góp về mặt thực tiễn......................................................................105
4.5 Hạn chế và hướng nghiên cứu trong tương lai..........................................106
TÓM TẮT CHƯƠNG 4.......................................................................................107
KẾT LUẬN............................................................................................................108
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................110
PHỤ LỤC...............................................................................................................120
PHỤ LỤC 01......................................................................................................120
PHỤ LỤC 02......................................................................................................128
 1

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Viết tắt Tiếng Anh (nếu có) Tiếng Việt

AHP Analytical Hierarchy Pricess Phương pháp phân tích thứ bậc
ANP Analytical Network Process Quy trình mạng phân tích
BĐS Bất động sản
CP Cổ phần
CR Consistency Ratio Tỷ số nhất quán
Cảnh sát bảo vệ và Hỗ trợ tư
CSBV&HTTP
pháp
ĐT&PT Đầu tư và phát triển
Phương pháp phân tích cây sự
ETA Event Tree Analysis
kiện
Cục quản lý quá cảnh liên
FTA Federal Transit Administration
bang
IRR Internal Rate of Return Tỷ suất hoàn vốn nội bộ
MCS Monte Carlo Simulation Mô phỏng Monte Carlo
Politics – Economic – Social - Chính trị - Kinh tế - Xã hội -
PEST
Technology Công nghệ
PMI Project Management Institute Viện Quản lý dự án
Royal Institute of British
RIBA Viện kiến trúc hoàng gia Anh
Architects
RM Risk matrix Ma trận rủi ro
Tỷ lệ lợi nhuận ròng trên tổng
ROI Return on Investment
chi phí đầu tư
SXKD Sản xuất kinh doang
Social – Technological –
Xã hội - Công nghệ - Kinh tế -
STEEP Economical – Environmental -
Môi trường - Chính trị
Political
Urban Development Institute of
UDIA Viện Phát triển Đô thị Úc
Australia
2
 3

DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ

Hình 1.1 Các giai đoạn trong phát triển dự án bất động sản.....................................18
Hình 1.2 Mô hình ANP để đánh giá rủi ro phát triển dự án bất động sản................26
Hình 1.3 Cấu trúc mô hình AHP...............................................................................27
Hình 1.4 Sơ đồ cấu trúc thứ bậc................................................................................36
Hình 1.5 Sơ đồ quy trình phân tích thứ bậc..............................................................39
Hình 1.6 Quy trình quản lý rủi ro.............................................................................41
Hình 1.7 Quy trình quản lý rủi ro liên tục.................................................................42
Hình 2.1 Quy trình nghiên cứu.................................................................................46
Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức công ty................................................................................59
Hình 3.1 Sơ đồ cấu trúc thứ bậc nghiên cứu.............................................................68
 4

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1 Thang đo so sánh theo cặp.........................................................................36

Bảng 1.2 Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số tiêu chí lựa chọn được xem xét..................38
Bảng 2.1 Thống kê về mẫu phỏng vấn chuyên gia...................................................49
Bảng 2.2 Tiêu chí đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.....................53
Bảng 2.3 Nguồn nhân lực của công ty......................................................................62
Bảng 2.4 Báo cáo tài chính của công ty....................................................................62
Bảng 2.5 Mô tả dự án phát triển bất động sản trong tình huống nghiên cứu............63
Bảng 2.6 Thống kê mô tả giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, số năm kinh nghiệm
và số dự án phát triển bất động sản đã tham gia.......................................................65
Bảng 3.1 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro xã hội...........................................69
Bảng 3.2 Kết quả trọng số của rủi ro xã hội.............................................................69
Bảng 3.3 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro xã hội.....................................70
Bảng 3.4 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro công nghệ....................................71
Bảng 3.5 Kết quả trọng số của rủi ro công nghệ.......................................................72
Bảng 3.6 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro công nghệ...............................72
Bảng 3.7 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro môi trường...................................73
Bảng 3.8 Kết quả trọng số của rủi ro môi trường.....................................................73
Bảng 3.9 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro môi trường.............................73
Bảng 3.10 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro chính trị.....................................74
Bảng 3.11 Kết quả trọng số của rủi ro chính trị........................................................74
Bảng 3.12 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro chính trị................................74
Bảng 3.13 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro kinh tế........................................75
Bảng 3.14 Kết quả trọng số của rủi ro kinh tế..........................................................76
Bảng 3.15 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro kinh tế..................................76
Bảng 3.16 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro chiến lược..................................77
Bảng 3.17 Kết quả trọng số của rủi ro chiến lược....................................................77
Bảng 3.18 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro chiến lược............................78
 5

Bảng 3.19 Kết quả ma trận so sánh cặp các rủi ro....................................................79
Bảng 3.20 Kết quả trọng số của các rủi ro................................................................79
Bảng 3.21 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của các rủi ro........................................79
Bảng 3.22 Kết quả ma trận so sánh cặp các dự án....................................................80
Bảng 3.23 Kết quả trọng số của các dự án................................................................80
Bảng 3.24 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của so sánh các dự án...........................81
Bảng 3.25 Tổng hợp kết quả trọng số của dự án đối với từng tiêu chí rủi ro...........81
Bảng 3.26 Kết quả trọng số của dự án......................................................................81
 6

LỜI MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển của thị trường bất động sản đã trở thành một động lực thúc đẩy
tăng trưởng nền kinh tế ở các nước trên thế giới. Hiện nay, mặc dù bối cảnh thế giới
đang diễn ra xung đột, còn tồn tại những thảm họa và các khủng hoảng nhưng bên
trong đó nhu cầu về bất động sản vẫn tiếp tục tăng lên trên toàn cầu (Malka Thilini
và cộng sự, 2021). Để đáp ứng nhu cầu bất động sản trên toàn thế giới, các hoạt
động phát triển dự án bất động sản ngày càng trở thành lĩnh vực được quan tâm.
Phát triển dự án bất động sản bao gồm nhiều hoạt động khác nhau như hoạt động
kinh doanh bất động sản, phân lô bán nền thương mại, nhà ở, loại hình phát triển
hỗn hợp hoặc công nghiệp phát triển (Zainudeen và Jeyamathan, 2008). Nhà phát
triển dự án bất động sản có thể là chính các chủ đầu tư hoặc một đơn vị độc lập thay
mặt cho chủ đầu tư, thực hiện các công việc từ các khâu ban đầu để hình thành nên
dự án bất động sản, bao gồm xin giấy phép, lập dự án, huy động vốn, quản lý tài
chính, thi công xây dựng, truyền thông, bán hàng… Các nhà phát triển bất động sản,
các doanh nghiệp môi giới, các tổ chức dịch vụ tư vấn bất động sản, các công ty tài
trợ bất động sản và các nhà đầu tư bất động sản có thể dựa vào sự phát triển bất
động thế giới để mở rộng hoạt động của họ ra ngoài thị trường nội địa hướng tới
thâm nhập các phân khúc quốc tế. Hơn nữa, điều này là vô cùng quan trọng đối với
nền kinh tế của một đất nước đang phát triển (Marzouk & Aboushady, 2018).

Trong quá trình phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, quản lý
được rủi ro là vấn đề lớn cần quan tâm, đặc biệt trong lĩnh vực phát triển dự án bất
động sản. Mỗi nhà phát triển dự án bất động sản cần phải nhận thức được sự ảnh
hưởng của họ trên thị trường vì lợi nhuận phát triển dự án bất động sản có được dựa
trên việc nhà phát triển quản lý chi phí dự án theo thời gian (Malka Thilini và cộng
sự 2021). Tất cả các nhà phát triển dự án bất động sản đều sẽ đối mặt với một số rủi
ro và bất trắc trong quá trình quản lý dự án bởi cần phải có kiến thức chuyên môn
cao, hiểu biết sâu rộng cũng như có một đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp. Theo
Loizou và French (2012), các nguyên nhân chính của rủi ro bao gồm chi phí đất đai,
rủi ro tài chính, rủi ro xây dựng, rủi ro kinh tế xã hội và liên quan đến bán hoặc cho
thuê các mối nguy hiểm. Vừa qua, các chuyên gia trong ngành trên thế giới đã rất lo
 7

ngại về nguy cơ to lớn mà đại dịch toàn cầu COVID-19 đặt ra cho thị trường bất
động sản, cho đến nay đại dịch vẫn chưa hoàn toàn chấm dứt nên đây vẫn là một
thách thức cho các nhà phát triển. Kritayanavaj (2007) đưa ra nhận định rằng nếu
nhà phát triển không xử lý tốt các rủi ro sẽ gây ra những hậu quả như tăng giá nhà
hoặc giá thuê, vật liệu không đạt chất lượng hoặc thay đổi thiết kế kiến trúc của
công trình và những hậu này khách hàng sẽ là người gánh chịu.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản mới thực sự bùng nổ trong những năm
gần đây. Việt Nam là một nước đang phát triển và cũng gặp phải những khó khăn
trong nền kinh tế khi mà đại dịch Covid chưa hoàn toàn chấm dứt. Hai năm sống
chung với đại dịch Covid-19 đã khiến tiêu chí chọn mua nhà của người dân có
nhiều thay đổi, điển hình như xu hướng sống của người dân Hà Nội đang có sự thay
đổi rõ rệt khi những dự án chung cư chuẩn 5 sao ngày càng được nhiều người lựa
chọn hay thay vì chọn những khu vực nội đô đắt đỏ, chật chội, đông đúc, thì nhiều
người tìm đến các khu đô thị rộng lớn, không gian thoáng đãng, mật độ xây dựng
thấp, có kết nối hạ tầng tốt. Những sự thay đổi nhanh chóng này đều có thể gây ra
rủi ro cho việc phát triển dự án bất động sản, do quá trình phát triển một dự án bất
động sản thường kéo dài, cần nhiều chi phí và thời gian thu hồi vốn chậm. Bất kể
loại hình và quy mô của dự án lớn hay nhỏ, phát triển dự án bất động sản đều dễ gặp
rủi ro liên quan đến các yếu tố xã hội, công nghệ, môi trường, kinh tế và chính trị
(Khumpaisal & Chen, 2010; Khumpaisal, Ross & Abdulai, 2010; Newell &
Steglick, 2005), điều này làm ảnh hưởng đến nguồn thu nhập dự kiến, việc phân
phối, sử dụng đúng hạn và định hướng chung của dự án. Từ đó có thể thấy trong
phát triển dự án bất động sản, việc xác định và đánh giá được các rủi ro là rất quan
trọng nhằm hạn chế tối đa sự ảnh hưởng từ các tác nhân bên ngoài.

Qua quá trình thu thập và phân tích các nghiên cứu tiền nhiệm, em nhận thấy
rằng đã có khá nhiều chủ đề nghiên cứu trên thế giới đánh giá về rủi ro trong phát
triển dự án bất động sản bằng các phương pháp nghiên cứu và mô hình đề xuất khác
nhau, trong đó có thể kể đến nghiên cứu của Malka Thilini và cộng sự (2021) tại Sri
Lanka bằng phương pháp quy trình mạng phân tích thứ bậc (AHP);
MohammedShakil S. Maleka và cộng sự (2021) tại Ấn Độ bằng phương pháp chỉ số
trọng yếu; A. C. Otegbulu và cộng sự (2014) tại Nigeria bằng quy trình mạng phân
tích (ANP)… Trong các nghiên cứu đó, phương pháp phân tích thứ bậc AHP tỏ ra
có ưu điểm do có thể tính toán được các trọng số được thiết lập bởi hệ thống thẩm
 8

định bất động sản khác nhau trong cả phương pháp tiếp cận cá nhân và đại chúng,
ngoài ra AHP như một phương pháp ra quyết định để đánh giá các phương án phức
tạp đa thuộc tính giữa một hoặc nhiều người ra quyết định, AHP được coi là nâng
cao hơn các phương pháp tiếp cận ra quyết định khác vì nó cho phép tích hợp các
yếu tố chủ quan (Emrouznejad & Marra, 2017). Theo Zhen Chen (2010) việc tiếp
tục nghiên cứu về đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại các nước
khác nhau là điều cần thiết để thu thập thông tin rộng lớn từ bất động sản, từ đó sửa
đổi, cải tiến mô hình và đánh giá rủi ro phù hợp với bối cảnh, cũng như yêu cầu và
tiêu chí của các nhà phát triển dự án bất động sản. Mặt khác, hiện nay vẫn chưa có
nghiên cứu hay mô hình tương tự được thực hiện trong bối cảnh tại Việt Nam.

Từ những luận điểm trên, em quyết định lựa chọn đề tài nghiên cứu “Vận
dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) đánh giá rủi ro trong phát triển dự
án bất động sản, nghiên cứu tình huống tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát
triển nhà Hà Nội số 52” nhằm làm sáng tỏ các yếu tố rủi ro quan trọng chính được
xác định có ảnh hưởng tới phát triển dự án bất động sản từ đó cung cấp một công cụ
bổ sung giúp công ty CP đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52, cũng như các công
ty đầu tư bất động sản khác trong quá trình ra quyết định, lựa chọn dự án dựa trên
mức độ rủi ro; đồng thời đề xuất được các giải pháp, khuyến nghị phù hợp để hạn
chế tối đa các rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam hiện nay, hỗ
trợ các nhà phát triển bất động sản yên tâm hoạt động hơn trong tương lai.

2. Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này được thực hiện nhằm phân tích, đánh giá các rủi ro quan trọng
trong phát triển dự án bất động sản thông qua tình huống các dự án phát triển bất
động sản của Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52. Trên cơ sở phân
tích các rủi ro hướng tới các mục tiêu cụ thể sau:

(1) Nghiên cứu cơ sở lý thuyết về các rủi ro trong phát triển dự án bất động
sản, tập trung vào rủi ro về xã hội, kinh tế, môi trường, công nghệ, chính trị, đại
dịch.

(2) Đánh giá mức độ quan trọng của các rủi ro theo quan điểm của các chuyên
gia có kinh nghiệm trong phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam.
 9

(3) Trên cơ sở đó đề xuất các biện pháp quản lý rủi ro và khuyến nghị phù hợp
để phát triển dự án bất động sản thành công cho Công ty CP Đầu tư và Phát triển
nhà Hà Nội số 52 nói riêng và các công ty đầu tư bất động sản nói chung tại Việt
Nam.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Các rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.

Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thông qua các dự án bất động sản của
công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 đang phát triển tại Hà Nội.

Phạm vi thời gian: Nghiên cứu tập trung đánh giá rủi ro trong phát triển dự án
bất động từ năm 2019 đến nay. Thời gian khảo sát: tháng 7 - 9 năm 2022

4. Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp định tính: Dựa trên các nghiên cứu tiền nhiệm em tiến hành
xây dựng thang đo bảng hỏi, điều chỉnh lại thang đo sao cho phù hợp với tình hình
thực tế liên quan tới phát triển bất động sản ở Việt Nam hiện tại. Tiếp đó, em tiến
hành phỏng vấn sâu các chuyên gia (bao gồm 5 chuyên gia có ít nhất 12 năm kinh
nghiệm trong lĩnh vực bất động sản) để phát triển, điều chỉnh thang đo, từ đây đưa
ra bảng khảo sát chính thức.

Phương pháp định lượng: Dữ liệu được thu thập dựa trên ý kiến chuyên gia
(15 chuyên gia trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản). Bảng hỏi được xây
dựng nhằm khảo sát ý kiến chuyên gia về so sánh mức độ giữa các tiêu chí đánh giá
rủi ro cho 3 dự án trong tình huống nghiên cứu.

Dữ liệu khảo sát sau khi thu thập được em tiến hành chọn lọc các khảo sát có ý
nghĩa thống kê cho nghiên cứu. Sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc AHP (sẽ
được trình bày chi tiết ở chương phương pháp nghiên cứu và kết quả nghiên cứu).
Những số liệu trên sẽ được xử lý bằng Microsoft Excel để cho ra kết quả nghiên
cứu và từ đó đưa ra những giải pháp, khuyến nghị phù hợp.
 10

5. Kết cấu của đề tài

Bên cạnh lời mở đầu, chú thích, các phụ lục, danh mục tham khảo và tổng kết,
chuyên đề bao gồm 4 chương chính với kết cấu như sau:

Chương 1. Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát

triển dự án bất động sản

Chương 2. Phương pháp nghiên cứu

Chương 3. Kết quả nghiên cứu

Chương 4. Bình luận, giải pháp và kiến nghị từ kết quả nghiên cứu

6. Lời cảm ơn
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy Cô ở Khoa Bất động
sản và Kinh tế tài nguyên đã truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho chúng em trong
suốt thời gian học tập tại trường. Nhờ có những lời hướng dẫn, dạy bảo của các thầy
cô nên chuyên đề tốt nghiệp của em mới có thể hoàn thiện tốt đẹp.

Một lần nữa, em xin chân thành cảm ơn cô Trần Thị Minh Thư – người đã trực
tiếp giúp đỡ, quan tâm, hướng dẫn em hoàn thành tốt chuyên đề thực tập này trong
thời gian qua.

Cảm ơn ban lãnh đạo, các anh chị đồng nghiệp và các chuyên gia thuộc lĩnh
vực bất động sản tại công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 đã hỗ trợ và
giúp đỡ em trong việc đóng góp ý kiến về thang đo bảng hỏi, quá trình khảo sát và
những bình luận có ích về kết quả chuyên đề để chuyên đề của em được hoàn thiện
tốt hơn.

Bước đầu đi vào thực tế của em còn hạn chế và còn nhiều bỡ ngỡ nên không
tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của quý Thầy Cô để kiến thức của em trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn đồng
thời có điều kiện bổ sung, nâng cao ý thức của mình.

Em xin chân thành cảm ơn!

11
 12

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN

CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT
ĐỘNG SẢN

1.1 Phát triển dự án bất động sản

1.1.1 Khái niệm phát triển dự án bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm dự án bất động sản

Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc
dân định nghĩa “bất động sản là thuật ngữ để chỉ đất đai và tất cả mọi thứ gắn liền
vĩnh viễn với nó. Khái niệm bất động sản với các tính chất không thể di dời, gắn
liền với tài sản khác không thể di tách rời và đất đai… luôn là các khái niệm mang
tính tương đối và trừu tượng khó phân định”. (Hoàng Văn Cường, 2017)

“Bất động sản đơn giản có nghĩa là tài sản, hoặc một thuật ngữ pháp lý bao
gồm đất đai cùng với bất cứ tài sản gì gắn liền với đất vĩnh viễn, chẳng hạn như các
tòa nhà hoặc công trình khác” (từ điển Webster, 2005). Bất động sản cũng được
định nghĩa là “quyền hoặc quyền sở hữu đối với bất động sản cũng như bản thân tài
sản đó và quyền sở hữu hoặc quyền này có thể chuyển nhượng được” (Harper,
2001).

Tuy nhiên, một số học giả phân biệt bất động sản là đất và tài sản gắn liền với
đất (Graaskamp, 1980), từ đó đưa ra ý nghĩa chung của bất động sản là “không gian
do con người phân định, liên quan đến một vùng địa lý cố định, nhằm thực hiện các
hoạt động trong một khoảng thời gian cụ thể. Ngoài ba chiều không gian (chiều dài,
chiều rộng và chiều cao) bất động sản có thêm chiều thứ tư là thời gian để sở hữu và
có thể hưởng lợi từ bất động sản này”. Theo định nghĩa này, bất động sản mang cả
các đặc điểm không gian, thời gian và việc thời gian sở hữu tài sản cũng ảnh hưởng
đến quá trình nắm giữ hoặc phát triển của dự án bất động sản.

Friedman (2000) đã định nghĩa rằng “bất động sản bao gồm các hoạt động liên
quan đến chuyển giao quyền sở hữu và sử dụng các tài sản vật chất”, Friedman cũng
xác định các bên chính (các bên liên quan) tham gia vào các hoạt động và bối cảnh
kinh doanh bất động sản, kể từ khi bắt đầu dự án cho đến các giai đoạn bàn giao. Họ
 13

là các nhà phát triển, khách hàng, nhà thầu và tổ chức tài chính đóng vai trò là
người cho vay hoặc nhà tài trợ.

Hilbers và cộng sự (2001) cho rằng “các dự án bất động sản và địa điểm phát
triển dự án bất động sản có đặc điểm là không đồng nhất, có thể bao gồm một loạt
yếu tố khác như khu vực, địa lý và thị trường giao dịch, không có bất kỳ dự án phát
triển bất động sản nào là giống nhau”. Thông tin về bất động sản giao dịch trên thị
trường thường bị hạn chế và không phổ biến, thị trường giao dịch của các dự án bất
động sản thường là các giao dịch không xảy ra thường xuyên, bên cạnh đó quy trình
định giá, thương lượng, chi phí giao dịch lớn và nguồn cung khó khăn.

Frodsham (2007) đã định nghĩa rằng “bản chất của các dự án bất động sản hầu
hết là tạo ra thu nhập và nhấn mạnh nhà phát triển bất động sản cần tập trung phân
tích những rủi ro cần thiết có liên quan tới tính khả thi của dự án”. Bởi vì phân tích
tính khả thi là một công cụ đánh giá tính hiệu quả của các dự án bất động sản liên
quan đến những dự báo không chắc chắn đối với “Lợi nhuận về Đầu tư” (ROI) xét
theo dòng thu nhập.

Từ tổng quan cơ sở lý thuyết của các nghiên cứu tiền nhiệm, trong đề tài
nghiên cứu này dự án bất động sản được hiểu như sau: “Dự án bất động sản là công
cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát
triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Dự án bất
động sản bao gồm tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, bố trí theo một kế
hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc
cải tạo những công trình xây dựng, cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những
mục tiêu đề ra trong tương lai”.

1.1.1.2 Khái niệm phát triển dự án bất động sản

Các quan điểm được đưa ra trong các tài liệu nghiên cứu chuyên môn về định
nghĩa chính xác của thuật ngữ "phát triển bất động sản" hay “phát triển dự án bất
động sản” rất đa dạng (phát triển bất động sản mang tính bao quát hơn, tuy nhiên ở
Việt Nam các bất động sản lớn thường được phát triển dưới dạng dự án, vì vậy hai
khái niệm này có thể sử dụng như nhau). Hầu hết các định nghĩa đề cập đến sự sáng
tạo, tập trung và phối hợp để hiện thực hóa tài sản bất động sản (Neary, 2009).
 14

Định nghĩa theo luật định về phát triển bất động sản như được nêu trong Mục
55 (i) của Đạo luật Quy hoạch Quốc gia và Thị trấn Anh năm 1990, đã được trích
dẫn bởi cả Cadman và Topping (1995, tr.177) và Millington (2000, tr.1): "Phát triển
bất động sản có nghĩa là việc tiến hành xây dựng (…) hoặc các hoạt động khác
trong, bên trên hoặc dưới đất, hoặc tạo ra bất kỳ thay đổi quan trọng nào trong việc
sử dụng bất kỳ tòa nhà hoặc đất đai khác". Định nghĩa này phản ánh các đặc điểm
chức năng của sự phát triển bất động sản và tiếp tục được sử dụng rộng rãi.
Wilkinson và Reed (2008, p. 2) áp dụng định nghĩa rằng phát triển bất động sản là
“một quá trình bao gồm việc thay đổi hoặc tăng cường sử dụng đất để xây dựng các
tòa nhà để ở”.

Dựa trên sự hiểu biết này về bất động sản, định nghĩa phát triển do Graaskamp
(1992, tr.620) công nhận “việc tạo ra và quản lý các đơn vị thời gian, không gian
được gọi là phát triển bất động sản”. Định nghĩa này chủ yếu đề cập đến lợi ích kinh
tế thu được từ không gian do nhà phát triển tạo ra. Do đó, mục đích của phát triển
bất động sản là nhận ra các cơ hội tiềm năng để gia tăng giá trị / dòng tiền trong
tương lai vốn có trong đất đai hoặc bất động sản để có thể khai thác chúng bằng các
biện pháp phù hợp (Baum và Mackmin, 1989). Giá trị gia tăng do nhà phát triển tạo
ra không chỉ đến từ thực tế là một tòa nhà được xây dựng trên một khu đất chưa
phát triển hoặc một khu bất động sản được tái phát triển, mà còn có thể dựa trên các
biện pháp khác nhằm tăng việc sử dụng bất động sản và năng suất của không gian.

Miles, Berens và Weiss (2000) mô tả sự phát triển bất động sản là một quá
trình tổng hợp và sáng tạo cao, trong đó “... các thành phần vật chất được kết hợp
hiệu quả với các nguồn lực tài chính và kỹ năng chuyên môn, để tạo ra một môi
trường xây dựng lành mạnh về mặt kinh tế, thẩm mỹ và đáp ứng với môi trường.
(…) Ở mức tốt nhất, quá trình phát triển là tổng hợp - tức là sự kết hợp cuối cùng
của các nguồn lực có giá trị lớn hơn tổng các phần riêng lẻ”. Tại Đức, định nghĩa
của Diederichs (1996, tr.29) đã được chấp nhận rộng rãi: “Phát triển bất động sản
cần kết hợp các khía cạnh của vị trí, dự án khái niệm / ý tưởng và (sử dụng) vốn để
đạt được nhiều mục tiêu: cần phải cạnh tranh (kinh tế vi mô) trên cơ sở độc lập,
phải tạo ra và / hoặc đảm bảo việc làm, cần được xã hội, vĩ mô chấp nhận về kinh tế
- môi trường và họ cần tạo ra lợi nhuận tích cực trong vòng đời dài hạn của dự án".
 15

“Khái niệm phát triển dự án bất động sản liên quan đến các yếu tố sản xuất
như vị trí, ý tưởng dự án và vốn, những yếu tố hình thành điểm khởi đầu của sự phát
triển bất động sản và sự kết hợp hiệu quả dẫn đến một khoản đầu tư tốt” (Healey,
1992). Định nghĩa này đề cập đến cả mức độ ảnh hưởng kinh tế vĩ mô và kinh tế vi
mô của sự phát triển bất động sản. Từ góc độ kinh tế vĩ mô, đòi hỏi bất động sản là
kết quả của quá trình phát triển phải đáp ứng được nhu cầu công cộng, đồng thời
phải có tính cạnh tranh, sinh lời và bền vững ở góc độ kinh tế vi mô.

Mặt khác, liên quan đến phát triển dự án bất động sản, Graaskamp (1981) đã
định nghĩa rằng “dự án bất động sản là việc tạo ra và quản lý không gian lẫn thời
gian của dự án đó, loại dự án này tương tự như một dự án sản xuất được tuân theo
thứ tự nhất định, về mặt quy trình chúng cũng là một phần của hệ thống vật lý (công
trình) lớn hơn được xây dựng để đạt tới các mục tiêu dài hạn”. Do đó, quy trình của
của một dự án bất động sản là sự liên tục và tích hợp của công nghệ xây dựng, tài
chính, kỹ năng tiếp thị, kiểm soát hành chính và phục hồi cần thiết để vận hành
doanh nghiệp bất động sản.

Byrne (1996) ủng hộ rằng quá trình phát triển dự án bất động sản bao gồm các
hoạt động sau:

 Dự đoán và ước tính nhu cầu đối với các loại hình công trình mới;
 Xác định và bảo đảm các vị trí nơi các tòa nhà có thể được xây dựng để đáp
ứng nhu cầu đó;
 Thiết kế chỗ ở để đáp ứng nhu cầu trên mỗi địa điểm đã được xác định;
 Thu xếp tài chính ngắn hạn và dài hạn để hỗ trợ cho việc xây dựng và giải
phóng mặt bằng;
 Công tác quản lý thiết kế và xây dựng;
 Quản lý tòa nhà đã hoàn thiện.

Có thể thấy quá trình phát triển bất động sản là một quá trình mà các chủ đầu
tư và các bên liên quan khác tìm cách đảm bảo những mục tiêu về kinh tế và xã hội
đã đặt ra bằng cách cải tạo đất, xây dựng hoặc sửa sang lại công trình xây dựng cho
chính họ hoặc khách hàng (Byrne, 1996, tr.3).

Hoạt động phát triển dự án bất động sản là quá trình làm tăng giá trị của bất
động sản bằng cách thực hiện các thay đổi và hoàn thiện vật lý đối với nó bằng cách
 16

sử dụng tiền mặt và kỹ năng kinh doanh của người phát triển bất động sản
(Zainudeen & Jeyamathan, 2008). Lĩnh vực phát triển dự án bất động sản bao gồm
một loạt các công ty và cá nhân tham gia vào việc tạo ra và quản lý bất động sản để
đáp ứng việc làm, nhà ở và nhu cầu xã hội của cộng đồng (UDIA, 2003).

Trong nghiên cứu này, “phát triển dự án bất động sản được định nghĩa là quá
trình biến đổi đất đai trở thành một loại hình bất động sản, hoặc từ loại bất động
sản cũ trở thành loại hình bất động sản mới có giá trị cao hơn thông qua một quy
trình phát triển dự án bất động sản gồm nhiều giai đoạn”, cụ thể các giai đoạn được
trình bày ở phần 1.2.3 tiếp theo.

1.1.2 Phân loại nhà phát triển bất động sản

Có nhiều kiểu nhà phát triển và do đó khó có thể đưa ra một định nghĩa tổng
thể (Ratcliffe, Stubbs và Keeping, 2009; Neary, 2009; Nozeman và Dorenbos,
2006). Các nhà phát triển có thể có nền tảng độc lập cũng có thể được liên kết với
các tổ chức tài chính hoặc xây dựng.

Các nhà phát triển có thể được phân loại theo vai trò vốn chiến lược, phạm vi
địa lý, cơ cấu sở hữu và loại hình bất động sản họ đang phát triển. Các đặc điểm của
mỗi nhà phát triển sẽ có tác động đến mức độ phức tạp của các rủi ro xảy ra và do
đó ảnh hưởng đến phương pháp quản lý rủi ro. Về cơ bản, các nhà phát triển bất
động sản hoạt động với tư cách là nhà kinh doanh hoặc nhà đầu tư phát triển
(Wilkinson và Reed, 2008). Ngoài ra, Schulte, Bone-Winkel và Rottke (2002) phân
biệt một loại thứ ba, đó là nhà phát triển dịch vụ. Morley (2002) lưu ý rằng các kiểu
nhà phát triển khác nhau có thể tuân theo các mục tiêu khác nhau và gặp phải rủi ro
khác nhau, đồng thời có thể ảnh hưởng đến phương pháp quản lý rủi ro.

Loại 1: Trader-developers. Các nhà phát triển thương mại thường chịu toàn
bộ rủi ro cho đến khi hoàn thành bất động sản đang phát triển. Mục tiêu chính của
nhà phát triển thương mại tập trung vào việc khai thác tỷ suất lợi nhuận trong suốt
các giai đoạn khác nhau cả trước và sau khi công trình xây dựng được hoàn thiện.
Vào cuối quá trình phát triển, nhà phát triển thương mại thường quyết định bán tài
sản cho nhà đầu tư.
 17

Loại 2: Investor-developers. Nhà nhà phát triển đầu tư thực hiện các dự án để
thiết lập một danh mục đầu tư hoặc danh mục các chủ sở hữu (Isenhöfer và Väth,
1998). Nhà phát triển đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ dự án, từ khi bắt đầu cho
đến khi hoàn thành, và sau đó chuyển bất động sản vào danh mục đầu tư của chính
họ. Bằng cách kết hợp phát triển bất động sản với các hoạt động đầu tư theo danh
mục đầu tư, ban quản lý có thể sử dụng dòng tiền ổn định từ bất động sản để tài trợ
cho các dự án phát triển khác. Do đó, các nhà phát triển đầu tư ngoài lợi nhuận thu
được từ việc phát triển bất động sản họ còn còn tận dụng việc đó để làm gia tăng giá
trị vốn ban đầu.

Loại 3: Service developers. Nhà phát triển dịch vụ cung cấp các dịch vụ phát
triển bất động sản cụ thể như một nhà cung cấp dịch vụ cho các bên thứ ba dưới
danh nghĩa của khách hàng mà không tự chịu phần lớn rủi ro. Nhà phát triển dịch vụ
thường làm việc trong các công ty đại lý quốc tế lớn, chủ yếu là các công ty tư vấn
quản lý về chuyên môn. Các nhà phát triển dịch vụ thường tập trung vào quá trình
giữa giai đoạn hình thành dự án và giai đoạn lập kế hoạch, hoàn thành quy trình cấp
phép xây dựng. Về mặt tài chính, các nhà phát triển dịch vụ chịu một mức phí đã
cam kết với các bên để thực hiện nhiệm vụ là lập kế hoạch và phân tích sơ bộ các
vấn đề liên quan đến dự án. Các nhà phát triển dịch vụ thường chỉ đầu tư số vốn rất
hạn chế vì vậy họ ít nhận rủi ro từ các dự án, thay vào đó mục đích của nhà phát
triển dịch vụ là tạo ra thu nhập từ các khoản phí. Có thể nói, nhà phát triển dịch vụ
chịu rủi ro các hoạt động theo quy trình và không chịu rủi ro về vốn. Khách hàng
của các nhà phát triển dịch vụ thường là chủ sở hữu điều hành hoặc các tổ chức đầu
tư mà không có bất kỳ chuyên môn cụ thể nào trong lĩnh vực phát triển.

Ngoài các kiểu nhà phát triển chính được mô tả ở đây, các dạng kết hợp cũng
tồn tại, với sự khác biệt của mỗi kiểu nhà phát triển là không thể phân biệt rõ ràng
bởi các vấn đề về địa lý của các dự án, sự khác biệt về phạm vi toàn cầu, quốc gia
và khu vực có thể được xây dựng dự án. Để phân biệt giữa các nhà phát triển dự án
khác nhau, có thể căn cứ vào sự khác biệt về lượng vốn đầu tư (Diederichs, 1996).
Thông thường, những phát triển với lượng vốn lớn thường đi kèm với thời gian phát
triển dài hơn, kéo theo những rủi ro lớn hơn và có thể sẽ có tác động đến chiến lược
quản lý rủi ro.
 18

Ngoài ra, quy mô tổ chức cũng có thể được coi như một khía cạnh phân loại
các nhà phát triển. Tuy nhiên, các nhà phát triển thường không tiết lộ thông tin chi
tiết về quy mô tổ chức của họ, do đó, thông tin về cơ cấu vốn nhân lực chỉ được
cung cấp rộng rãi ở một mức độ rất hạn chế. Bởi vốn con người thực sự là một
trong những tài sản có giá trị nhất và thông tin về nguồn lực này cần được giữ ‘bí
mật’. Rất khó để đưa ra kết luận về sự khác biệt trong quy mô của các tổ chức phát
triển. Các nhà phát triển thường chỉ định các nhà tư vấn, số lượng phụ thuộc vào
khả năng của nhà phát triển trong việc thực hiện một số hoạt động nội bộ cũng như
mức độ phức tạp và quy mô của dự án. Do đó, số lượng quản lý cấp cao và nhân
viên có thể khác nhau đáng kể giữa các tổ chức phát triển bất động sản (Millington,
2000).

1.1.3 Quy trình phát triển dự án bất động sản

Matson (2000) đã cho rằng phát triển dự án là một dạng vòng đời, bắt đầu
bằng việc xác định dự án để tạo ra ý tưởng sơ bộ, lập kế hoạch và nghiên cứu tiền
khả thi để tinh chỉnh ý tưởng. Bước tiếp theo là cân nhắc hoặc tổ chức dự án, thực
hiện nghiên cứu khả thi và đưa ra quyết định trước, sau khi thực hiện các vấn đề
như đảm bảo vốn, xây dựng, xin giấy phép và thuê quản lý. Sau đó bắt đầu thực
hiện dự án (xây dựng công trình), liên quan đến việc huy động nhân lực, thiết bị, vật
tư để thực hiện theo đúng kế hoạch. Cuối cùng, đánh giá dự án là xác định những gì
đã làm và chưa hiệu quả để lập kế hoạch cho các dự án khác.

Bên cạnh đó, PMI (2004) bổ sung rằng mỗi dự án có các mục tiêu riêng,
nhưng đều có chung đặc điểm là mỗi dự án có vòng đời dự án giống nhau. Tổ chức
Quản lý Dự án: PMI (2004), Smith (2002) và FTA (2007) chỉ ra các giai đoạn điển
hình trong các dự án bất động sản bao gồm:

 Tính khả thi, hoặc xây dựng và thiết lập sơ bộ dự án, phân tích và nghiên cứu
tính khả thi, thiết kế và phê duyệt chiến lược. Những người ra quyết định
(quản lý dự án) xem xét liệu dự án sẽ tiến hành hay dừng lại ở cuối giai đoạn
khả thi này.
 Lập kế hoạch kết hợp với thiết kế ý tưởng, lên chi phí và ngân sách của dự
án, thiết kế và lập kế hoạch chi tiết của dự án, bao gồm một số thỏa thuận và
điều khoản hợp đồng.
 19

 Giai đoạn tiếp theo gắn liền với vật liệu xây dựng, giao nhận vật liệu, vận
hành công trường, xây dựng công trình dân dụng, hoàn thiện công trình, lắp
đặt, thử nghiệm. Tài sản về cơ bản đã hoàn thành vào cuối giai đoạn này.
 Điều hành và khởi động bao gồm vận hành và thử nghiệm, kiểm tra khiếm
khuyết, bảo trì. Tài sản được đưa vào vận hành hoàn chỉnh ở cuối giai đoạn
này.

Ngoài ra, kế hoạch hoạt động dự án bất động sản của RIBA (2009) bổ sung
thêm chi tiết về các giai đoạn của dự án bất động sản, các quy trình tổng thể được
chia thành 13 giai đoạn. Trong ngắn hạn, các dự án bất động sản điển hình bao gồm
các giai đoạn sau:

 Giai đoạn chuẩn bị, giai đoạn này kết hợp việc chuẩn bị ý tưởng sơ lược với
việc xác định các yêu cầu của khách hàng và bất kỳ hạn chế nào có thể xảy
ra đối với sự phát triển. Đòi hỏi đưa ra quyết định đặc biệt quan trọng, vì
điều này sẽ xác định cách thức phân bổ các nguồn lực, trách nhiệm và rủi ro
của dự án giữa khách hàng với các nhà tư vấn và nhà thầu của nó (RIBA,
2009). Giai đoạn này cũng đòi hỏi sự chuẩn bị ngắn gọn về mặt chiến lược
để thiết lập phác thảo chung về các yêu cầu của khách hàng và lập kế hoạch
hành động trong tương lai, cũng như xác định các thủ tục liên quan, cơ cấu tổ
chức và phạm vi của các chuyên gia tư vấn và những người khác sẽ tham gia
vào dự án.
 Giai đoạn thiết kế gồm các hoạt động thiết kế và lập kế hoạch. Nhằm mục
đích đảm bảo rằng sự phát triển chung của dự án khả thi về mặt kỹ thuật, tài
chính và chức năng. Sau đó, những vấn đề này sẽ được báo cáo và minh họa,
cho phép các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao công trình
hoàn thiện.
 Giai đoạn xây dựng là giai đoạn sản xuất và hiện thực hóa tài sản, cần hỗ trợ,
chi phí và nguồn lực từ các bên liên quan của dự án để hoàn thành (RIBA,
2009; Smith, 2002).
 Giai đoạn sử dụng: Giai đoạn này bắt đầu khi tất cả các công trình xây dựng
hoàn thành và chuyển giao cho người sử dụng bao gồm hoạt động bàn giao,
tiếp thị và kinh doanh (Millington, 2000; English Heritage, 2005).

Hình 1.1 Các giai đoạn trong phát triển dự án bất động sản
 20

Tính Đề xuất Sơ đồ Thiết Thông Các Kế Hoạt

RIBA Khởi Đấu Hoàn Nhận
khả phác thiết kế chi tin sản hóa hoạch động
(2009) đầu thầu thành xét
thi thảo kế tiết phẩm đơn dự án web

PMI Hợp đồng Thực Hoa Bàn Hoạt

Tiền khả thi Khả thi Thiết kế
(2004) Mua sắm hiện hồng giao động

Khái niệm Nghiên cứu Thiết kế và Hợp đồng Xây dựng

Millington lập kế hoạch Bàn giao
dự án khả thi Đấu thầu Thực hiện
(2000)

Nguồn: RIBA, (2009), PMI (2004) và Millington (2000)

Toàn bộ quá trình phát triển dự án bất động sản được mô tả như một chuỗi các
giai đoạn khác nhau của các hoạt động liên tục, nhưng một số giai đoạn có thể được
thực hiện đồng thời (Millington, 2000). Vì vậy, dù theo bất kỳ sự phân chia giai
đoạn nào về quá trình phát triển (RIBA, PMI, Millington) thì các dự án bất động sản
điển hình đều có chung “giai đoạn khởi đầu dự án hoặc giai đoạn ý tưởng dự án”,
mô tả sự hình thành trong tương lai của mỗi dự án, do đó không có dự án nào có thể
bắt đầu nếu không có ý tưởng phù hợp.

1.2 Tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
1.2.1 Khái niệm rủi ro và rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Nhìn chung, rủi ro có nội hàm chủ yếu là tiêu cực và mô tả khả năng xảy ra
những diễn biến bất lợi trong tương lai. Nguồn gốc ngữ nghĩa của thuật ngữ rủi ro
có liên quan đến tiếng Ý 'risco', 'rischio' (dạng động từ: 'risicare' và 'ris-chare'), xuất
hiện trong thời kỳ phục hưng, tiếng Tây Ban Nha '(ar) risco' (dạng động từ:
'suggestcar') và từ cổ điển trong tiếng Hy Lạp 'rhiza'. Các danh từ tiếng Ý và tiếng
Tây Ban Nha có nghĩa là "nguy hiểm / mạo hiểm" và các động từ "mạo hiểm", "rủi
ro". Tiếng Hy Lạp cổ điển ‘rhiza’ được dịch là “gốc / đá / chướng ngại vật”.

Theo Banse (1996) có thể giả định rằng ý nghĩa này đã được bao gồm trong
động từ tiếng Ý ‘risicare’, tạm dịch là ‘đàm phán trở ngại’. Ngay cả trong lĩnh vực
phân tích kinh tế vĩ mô, một cách hiểu gần như tiêu cực về rủi ro là mất mát, và do
đó rủi ro là mối đe dọa đối với tình hình tài chính của một người, vẫn không ngừng
xảy ra (Amhof và Schweizer, 2000; Hoeve và Schweizer, 2001; Maynard, 1999;
Rowe, 1977). Do đó, rủi ro thường được coi là một tình huống không mong muốn
 21

và cần phải tránh. Tuy nhiên, cách hiểu như vậy không phải lúc nào rủi ro cũng là
một phần không thể thiếu của hoạt động kinh doanh. Một hoạt động kinh doanh hứa
hẹn mang lại lợi nhuận hoặc các tác động tích cực khác cho doanh nghiệp gần như
luôn tiềm ẩn những tác động tiêu cực.

Khái niệm rủi ro đề cập đến khả năng một hành động hoặc một lựa chọn có thể
dẫn đến một sự kiện không mong muốn. Đó là một khái niệm xác suất vì nó có thể
được định nghĩa là sự kết hợp giữa mức độ nghiêm trọng của thiệt hại đáng sợ và
xác suất của nó (Leopoldo Sdino, Paolo Rosasco và Sara Magoni, 2018).

Trong thực tế, “rủi ro có thể được định nghĩa khá đơn giản là sự khác biệt giữa
kỳ vọng và hiện thực hóa. Đó là thước đo của sự không chắc chắn đối với một sự
kiện hoặc trạng thái tự nhiên hiện tại hoặc tương lai; sự không chắc chắn một cái gì
đó, một số dự đoán hoặc giả định về những gì sẽ xảy ra trong tương lai nhưng trong
thực tế điều đó đã xảy ra không đúng so với dự đoán ban đầu” (JR DeLisle, 2000,
tr.93).

Theo K. Jayasudha và B. Vidivelli (2016) “rủi ro là một khái niệm có nhiều

khía cạnh”. Trong bối cảnh của ngành xây dựng, nó có thể là khả năng xảy ra một
sự kiện / yếu tố xác định hoặc sự kết hợp của các sự kiện / yếu tố xảy ra trong toàn
bộ quá trình xây dựng gây thiệt hại cho dự án, thiếu khả năng dự đoán về kết quả
cấu trúc hoặc hậu quả trong một quyết định hoặc tình huống lập kế hoạch, sự không
chắc chắn liên quan đến ước tính kết quả - có khả năng là kết quả tốt hơn dự kiến
cũng như tệ hơn dự kiến… Tương tự, Pejman Rezakhani (2012) cũng cho rằng “rủi
ro được là khả năng xảy ra các vấn đề phức tạp liên quan đến việc hoàn thành một
dự án và đạt được mục tiêu của dự án bất động sản”. Do tính chất của các dự án xây
dựng bao gồm nhiều nghiệp vụ liên quan nên nhiều yếu tố rủi ro sẽ góp phần tạo
nên một dự án. Ngoài ra, rủi ro được coi là tác động hoặc hậu quả của sự kiện trong
tương lai phải nằm ngoài dự kiến hoặc không nằm trong kế hoạch (Chia, 2006).

Rủi ro là một khái niệm “biểu thị tác động tiêu cực tiềm ẩn đối với tài sản, dự
án hoặc một số đặc tính của giá trị có thể phát sinh từ một số quá trình hiện tại hoặc
sự kiện trong tương lai” (Crossland và cộng sự 1992). Baum và Crosby (2008) coi
rủi ro là “sự không chắc chắn của tỷ suất sinh lợi kỳ vọng từ một khoản đầu tư”,
trong khi Hargitay và Yu (1993) coi đó là “sự không thể đoán trước về hậu quả tài
chính của các hành động và quyết định”. Tương tự, theo Huffman (2002), “rủi ro là
 22

mức độ mà kết quả thực tế của một hành động hoặc quyết định có thể khác với kết
quả mong đợi”.

Mặt khác, “định nghĩa rủi ro là mất mát sẽ gây ra hạn chế và không phù hợp
với sự hiểu biết ngày nay về khái niệm rủi ro” (Duncan, 2002). Vì chỉ những tổn
thất mới là mối đe dọa nghiêm trọng đối với sự tồn tại liên tục của một doanh
nghiệp, nên khái niệm rủi ro thường bị hạn chế. Sự chênh lệch dương giữa giá trị
thực tế và giá trị kỳ vọng (chẳng hạn như lợi nhuận) có thể được mô tả như một cơ
hội hoặc tiềm năng tăng giá (Lewin, 2001). Haller (1986, tr.18) định nghĩa rủi ro là
"tổng các khả năng của một công ty không đủ để chống lại các gián đoạn xảy ra
trong quá trình hoạt động”. Hay định nghĩa về rủi ro khẳng định bởi Vaugham
(1996, tr.8): “Rủi ro là tình trạng có khả năng xảy ra sai lệch bất lợi so với kết quả
mong muốn được mong đợi hoặc hy vọng.” Tương tự, Dickinson (2001, tr.361)
cũng lưu ý “Rủi ro doanh nghiệp là kết quả từ chiến lược doanh nghiệp của một tổ
chức có thể khác với kết quả được đưa ra trong các mục tiêu của công ty, hoặc
không đạt được tới mức độ đề ra của mục tiêu”.

Liên quan đến phát triển dự án bất động sản, các định nghĩa và thảo luận về rủi
ro và sự không chắc chắn được trình bày trong một số nguồn học thuật - đáng chú ý
nhất là Byrne và Cadman (1984), Hargitay và Yu (1993). Hargitay và Yu (1993)
ngụ ý rằng “nếu tất cả các kết quả trong tương lai có thể được xác định và khả năng
xảy ra có thể được ước tính thì sẽ không có rủi ro”. Quan điểm này có thể gây hiểu
lầm vì ngay cả khi có thể xác định tất cả các sự kiện hoặc kết quả trong tương lai và
đánh giá khả năng xảy ra tương đối của chúng, thì sự không chắc chắn vẫn tồn tại vì
không thể xác định được sự kiện hoặc kết quả nào trong tương lai sẽ xảy ra. Tương
lai luôn không chắc chắn. Nếu tương lai chắc chắn sẽ không có rủi ro.

“Không có định nghĩa nào về rủi ro được chấp nhận rộng rãi” (Asselt, 2000).
Asselt thừa nhận rằng “rủi ro là một loại thuộc tính được gán cho tương lai không
xác định: những nguy hiểm và hiểm họa thực sự chỉ được biết đến khi nó đã xảy
ra”. Vì tương lai là không chắc chắn, một số sự kiện có thể ảnh hưởng đến kết quả
dự kiến của một dự án phát triển bất động sản. Các sự kiện vừa có thể có tác động
tích cực vừa có tác động tiêu cực. Theo quan điểm của nhà quản lý về rủi ro, “các
sự kiện có tác động tích cực được coi là cơ hội và các sự kiện có tác động tiêu cực
được coi là rủi ro” (Akintoye và MacLeod, 1997).
 23

Qua các nghiên cứu tiền nhiệm, em đề xuất khái niệm rủi ro trong phát triển
dự án bất động sản là “một (hoặc một số) tác động tiêu cực ảnh hưởng đến tài sản,
dự án hoặc mục tiêu đề ra trong tương lai trong quá trình phát triển dự án bất động
sản” rủi ro có thể nằm trong hoặc ngoài dự kiến của nhà phát triển.

1.2.2 Các loại rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Rủi ro phát triển dự án bất động sản có thể được phân loại theo nhiều cách
khác nhau: bản chất, nguồn gốc, mức độ, hoặc giai đoạn dự án… (Zhou và cộng sự,
2008). Một số nhà nghiên cứu tiền nhiệm đề xuất mô hình cấu trúc phân cấp rủi ro
trong đó phân loại rủi ro theo nguồn gốc của chúng và vị trí mà rủi ro tác động đến
dự án (Wirba và cộng sự, 1996). Rủi ro vốn có trong bất động sản do tính chất thời
gian của nó: tính không chắc chắn đều có trong bất kỳ dự án nào hoạt động theo
thời gian. Rủi ro bất động sản phức tạp hơn các loại tài sản khác vì: (1) tính thanh
khoản kém, tính cố định và liên quan tới hai khía cạnh không gian - thời gian, tiền
bạc - thị trường; (2) tính chất nguồn vốn và tính lâu bền. Các tính chất và môi
trường bên ngoài làm cho bất động sản dễ bị ảnh hưởng và tạo ra những “cơn sóng”
bất động sản (tức là lợi nhuận cao bất ngờ) hoặc xóa sổ (tức là hao mòn vốn và chịu
rủi ro).

Các nghiên cứu điển hình đã chỉ ra rằng cách phân loại rủi ro trong phát triển
bất động sản bao gồm các rủi ro chính cần được xem xét trong kế hoạch quản lý rủi
ro và là một sự kiện hoặc điều kiện không chắc chắn trong tương lai với tỷ lệ xuất
hiện lớn hơn 0% nhưng nhỏ hơn 100% có ảnh hưởng đến ít nhất một trong các mục
tiêu của dự án (phạm vi, lịch trình, chi phí, hoặc chất lượng…).

Trong một dự án phát triển bất động sản, nhiều rủi ro có thể xảy ra khác nhau
tùy theo tính chất của các dự án. Không thể liệt kê hết những rủi ro có thể xảy ra.
Để cung cấp thông tin chi tiết về các rủi ro và để xác định cấu trúc của mô hình rủi
ro, một số cách phân loại rủi ro đã được các nhà thực hiện. Nhiều tác giả khác nhau
phân loại rủi ro thành các lĩnh vực như kỹ thuật, tài chính, pháp lý, chính trị, xã hội,
và tổ chức. Rủi ro cũng có thể được phân loại thành cấp độ tổ chức, liên quan đến
dự án và môi trường hoặc cấp vĩ mô (ngoại sinh), cấp độ trung bình (nội sinh) và
cấp độ vi mô (mối quan hệ của các bên liên quan). Có thể phân loại rủi ro theo Ellen
Gehner và Gert-Joost Peek (2008) như sau:
 24

 Rủi ro phát triển đất đai: ví dụ như không thể mua đất - giá mua đất cao
không tương xứng với điều kiện đất đai và quy hoạch phân khu hiện tại;
 Rủi ro về thiết kế: ví dụ như thiết kề đưa ra không thể thực hiện được trên địa
điểm, thiết kế không nằm trong ngân sách, hay sự chậm trễ của quá trình
thiết kế do những thay đổi cần thiết để sự phù hợp hơn với thị trường hoặc
ứng dụng quy hoạch;
 Rủi ro về pháp lý: ví dụ như không được phê duyệt quy hoạch phân khu hoặc
không được cấp giấy phép xây dựng làm chậm trễ trong việc thủ tục;
 Rủi ro về tài chính: ví dụ như không thể thu xếp đầy đủ tài chính để hoàn
thành dự án;
 Rủi ro xây dựng: ví dụ như chi phí xây dựng đấu thầu vượt quá ngân sách,
chậm trễ xây dựng quá trình;
 Rủi ro cho thuê: ví dụ như thời gian đưa sản phẩm ra thị trường chậm so với
kế hoạch, thiết kế không đáp ứng được nhu cầu của thị trường không gian
(giảm giá thuê) do biến động kinh tế hoặc tính đổi mới của sản phẩm;
 Rủi ro bán hàng: ví dụ như ước tính sai về lợi nhuận khi bán hàng.

Rủi ro có thể được phân thành các nhóm lớn hơn, Khumpaisal và Chen (2010)
phân loại rủi ro thành các loại sau: Xã hội, Công nghệ, Kinh tế, Môi trường và
Chính trị. Kang (2004) cho rằng có 2 nhóm rủi ro chính gồm: rủi ro thị trường và
rủi ro xây dựng. Sattarnusart (2012) nhận ra 4 nhóm rủi ro: Chính trị, Xã hội, Kinh
tế và Kỹ thuật. Nhìn chung, các nghiên cứu tiền nhiệm liệt kê một số loại rủi ro cần
nhận diện bao gồm:

 Rủi ro chính trị: chính sách công nghiệp, cải cách quy định về nhà ở, cải
cách quy chế ruộng đất, quy hoạch thành phố, phát triển khu vực, quy trình
phê duyệt, thời hạn quy hoạch thành phố, quản lý đấu thầu, giấy phép phê
duyệt…
 Rủi ro kinh tế: lãi suất, giá đất, tính thanh khoản của thị trường, lạm phát, giá
thuê bất động sản, thị trường vốn, người thuê/người mua…
 Rủi ro xã hội: sự sẵn có của lực lượng lao động, phân phối thu nhập, sự ảnh
hưởng của công chúng, tương thích văn hóa…
 25

 Rủi ro dự án: dữ liệu không đáng tin cậy hoặc bị thiếu, thiết kế không hoàn
chỉnh hoặc không phù hợp, bài toán dự toán chi phí, các vấn đề về hoạch
định nguồn lực, lực lượng nhân sự, tổ chức dự án…
 Rủi ro pháp lý: Luật Cạnh tranh, Luật Lao động, chính sách thuế thương
mại, chính sách thuế địa phương, các sửa đổi, bổ sung…

Rủi ro môi trường: các tác động bất lợi đến môi trường, khí hậu thay đổi, xử lý chất
thải…

1.2.3 Các nghiên cứu trên thế giới về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Vấn đề rủi ro trong phát triển bất động sản đã dành được rất nhiều sự quan tâm
của các nhà nghiên cứu tiền nhiệm trên thế giới. Rủi ro về phát triển bất động sản
được xem xét từ nhiều góc độ, tiêu chí khác nhau và được nghiên cứu đa chiều,
được đặt và xem xét trong các bối cảnh khác nhau ở cả nước đã phát triển và đang
phát triển. Đây cũng là lý do tại sao rủi ro trong phát triển bất động sản là mắt xích
không thể thiếu đối với cả hai thể loại nghiên cứu (thực nghiệm và lý thuyết), xác
định được việc giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra trong các dự án bất động sản là chìa
khóa để hiểu cách các nhà phát triển huy động các chuyên gia khác nhau phù hợp để
đầu tư và tạo ra lợi nhuận (Searle, 2014).

Trong những năm gần đây, bất động sản phát triển liên tục đặt ra nhiều vấn đề
cho các nhà nghiên cứu, điển hình như nghiên cứu Xác định, đánh giá và phân bổ
các yếu tố rủi ro quan trọng trong các dự án bất động sản: một nghiên cứu điển hình
tại Ấn Độ của MohammedShakil S. Maleka và cộng sự (2021) đã đánh giá sự bùng
nổ thị trường bất động sản tuy là động lực thúc đẩy nền kinh tế nhưng nhiều công ty
vẫn còn thiếu công nghệ quản lý rủi ro, tác giả đã khảo sát hàng loạt câu hỏi nhằm
mục tiêu làm sáng tỏ thêm các yếu tố rủi ro quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất
động sản nhà ở và phát triển khung đánh giá bằng phương pháp định lượng. Kết quả
thu được 15 yếu tố rủi ro được xác định là rất quan trọng trong các dự án. Một
nghiên cứu tương đồng khác được thực hiện trước đây vào năm 2012, Pejman
Rezakhani đã sắp xếp và phân tích rủi ro theo thứ bậc bằng mô hình cấu trúc cho
thấy mức độ rủi ro từng loại thông qua khảo sát tài liệu toàn diện và thực nghiệm
chuyên môn của các chuyên gia trong lĩnh vực quản lý xây dựng. Qua một vài
nghiên cứu cho thấy rằng quản lý rủi ro vẫn còn là một từ mới trong lĩnh vực xây
 26

dựng và điều này cần thay đổi càng sớm càng tốt (K. Jayasudha và B. Vidivelli,
2016). Vào thời kỳ đó Chính phủ của Ấn Độ cũng đã đề xuất một hệ thống xếp
hạng rủi ro sẽ giúp các nhà phát triển phát triển dự án với tốc độ nhanh hơn bằng
cách đưa ra các quyết định nhanh chóng.

Trong phát triển dự án bất động sản, một khía cạnh cũng nhận được nhiều sự
quan tâm đó là việc đánh giá rủi ro trong các dự án xây dựng, Edmundas
Kazimieras Zavadskas, Zenonas Turskis và Jolanta Tamošaitienė (2009) khẳng định
xây dựng là duy nhất và chỉ được xây dựng một lần, quy mô và độ phức tạp của các
công trình xây dựng ngày càng tăng làm tăng thêm rủi ro. Edmundas Kazimieras
Zavadskas và các cộng sự (2009) đã đã tiến hành nghiên cứu khảo sát dựa trên hai
dự án thực tế và cho rằng quá trình quản lý rủi ro có thể được chia thành ba giai
đoạn: Xác định; Phân tích; Kiểm soát. Từ đó tác giả đưa ra mô hình chi tiết về đánh
giá rủi ro, qua kết quả tính toán cho thấy mức độ rủi ro của mỗi dự án xây dựng là
khác nhau. Mô hình và giải pháp trong nghiên cứu được quan tâm cả về mặt thực
tiễn và khoa học, giúp cho tất cả các thành viên của doanh nghiệp đưa ra quyết định
bằng cách đánh giá nhiều thuộc tính khi các dữ liệu được cung cấp tại các khoảng
thời gian khác nhau. Hay trong một nghiên cứu khác về xây dựng dự án, tác giả đưa
nhận định rằng khi xây dựng nhà ở và các bất động khác rủi ro có khả năng làm ảnh
hưởng đến mục tiêu ban đầu và đó có thể sẽ làm mất đi tính hiệu quả trong vòng đời
của một dự án (Madhav Prasad Koirala, 2014). Ngoài ra Koirala, M. P. (2014) chỉ
ra khi nhà ở và bất động sản phát triển trên toàn cầu hơn và phức tạp hơn, liên quan
đến nhiều nhà phát triển, nhà thầu chuyên nghiệp và nhiều chuyên gia tư vấn hơn sẽ
cần tạo ra nhiều phát minh hơn để kiểm soát và giám sát, thông tin đó sẽ trở thành
một phần ngày càng quan trọng trong quá trình quản lý rủi ro.
Các nhà nghiên cứu đưa ra nhiều phương pháp phân tích khác nhau để có thể
tiếp cận với rủi ro trong phát triển bất động sản. Sukulpat Khumpaisal và Andrew
Ross (2009) đã thực hiện nghiên cứu dự án tại Thái Lan dựa trên một nghiên cứu từ
Vương quốc Anh bằng phương pháp mạng phân tích ANP – một phương pháp đánh
giá rủi ro được đề xuất trong quá trình phát triển thực tế nhằm mục đích giới thiệu
một phương pháp luận đánh giá rủi ro sáng tạo cho các nhà phát triển bất động sản
để phân tích và đánh giá các rủi ro cũng như hậu quả liên quan theo khả năng cạnh
tranh cao hơn trong môi trường kinh doanh đầy biến động. Quy trình thu thập dữ
liệu từ 40 chuyên gia trong lĩnh vực phát triển bất động sản và được phân chia thành
các nhóm cụ thể. Kết quả mà mô hình ANP đạt được cho thấy rằng các nhà phát
triển Thái Lan đang thiếu các phương pháp đánh giá rủi ro thực tế. Tuy nhiên, hạn
 27

chế của nghiên cứu là phần tiêu chí đánh giá rủi ro và phương pháp đánh giá được
phát triển dựa trên bối cảnh kinh doanh bất động sản của Vương quốc Anh, hoàn
toàn khác với bối cảnh của Thái Lan. Sau đó, vào năm 2010, Sukulpat Khumpaisal
tiếp tục cùng một cộng sự khác, vẫn sử dụng phương pháp ANP để thực hiện đánh
giá rủi ro trong phát triển bất động sản nói chung dựa trên hai dự án mẫu là A và B
để so sánh, ngoài ra tác giả còn đề xuất phát triển một dự án bất động sản ở
Liverpool. Nghiên cứu đã đưa ra 33 rủi ro nằm trong 5 nhóm theo lý thuyết STEEP
phân loại: Xã hội, Công nghệ, Môi trường, Kinh tế và Chính trị.
Hình 1.2 Mô hình ANP để đánh giá rủi ro phát triển dự án bất động sản

Các kế hoạch phát triển thay thế

Kế hoạch A
Kế hoạch B

Rủi ro xã hội
Rủi ro môi trường
Lực lượng lao động sẵn có
Tác động bất lợi của môi
Sự chấp nhận của cộng đồng
trường
Văn hóa
Khí hậu thay đổi
Vệ sinh công cộng

Rủi ro kinh tế
Lãi suất
Rủi ro công nghệ Loại tài sản
Điều kiện trang web Tính thanh khoản
Nhà thiết kế và xây dựng Chuyển đổi ngoại tệ
Chức năng Cung và cầu
Thời gian xây dựng Khả năng mua
Sửa đổi Thương hiệu
Quản lý cơ sở vật chất Vốn
Khả năng tiếp cận và sơ tán Khả năng tiếp cận
Độ bền Giá trị vòng đời
Người mua / thuê
Lợi tức đầu tư

Rủi ro chính trị

Nhóm chính trị
Chính sách thuế thương mại
Chính sách thuế địa phương
Cơ quan thẩm quyền
Giấy phép phê duyệt

Nguồn: Sukulpat Khumpaisal và Zhen Chen (2010)

 28

Sukulpat Khumpaisal và Zhen Chen (2010) đã đưa ra hai phương án xây dựng
để các chuyên gia đánh giá về mức độ rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất
động sản. Kết quả các chuyên gia lựa chọn dự án sử dụng hỗn hợp thương mại,
được cho là thích hợp hơn với kế hoạch tác giả đề ra và theo tính toán ANP cho kết
quả ít rủi ro hơn. Một nghiên cứu thú vị khác tại Milan cũng đưa ra 33 tiêu chí về
xác định rủi ro nhưng được phân loại theo vĩ mô gồm: Rủi ro vị trí (được chia nhỏ
trong Rủi ro môi trường quốc gia và Rủi ro đặc điểm bên ngoài), Rủi ro thị trường
địa phương, Rủi ro đặc điểm nội tại của bất động sản và Rủi ro thu nhập (Leopoldo
Sdino, Paolo Rosasco và Sara Magoni, 2018). Tác giả đã sử dụng phương pháp so
sánh theo cặp các nhóm tiêu chí để xếp hạng mức độ rủi ro, đối với mỗi tiêu chí
riêng lẻ được đánh giá dựa trên thang điểm từ 1 (không rủi ro) đến 10 (rủi ro tối đa),
sau khi khảo sát cũng cho thấy các tiêu chí đều phù hợp và cần phải áp dụng vào
các nghiên cứu điển hình thực tế sau này để đưa ra thêm nhiều giải pháp hơn.

Trong bối cảnh đại dịch Covid-19 diễn ra trên toàn cầu, Semra Comu, Ayca
Yetiskin Elibol, Busra Yucel (2021) đã nhận dạng rủi ro thông qua 19 nghiên cứu
tiền nhiệm khác, xác định có 21 yếu tố rủi ro được chia làm 4 nhóm chính: Chính
trị, Tiền tệ, Môi trường và Dự án. Tương tự như nghiên cứu của Sukulpat
Khumpaisal và Zhen Chen (2010) Semra Comu và cộng sự đã sử dụng phương
pháp ANP của Saaty để phân tích các tiêu chí thu được nhóm rủi ro tiền tệ có mức
độ ảnh hưởng cao nhất và nhóm rủi ro chính trị đứng thứ hai. Cùng thời điểm năm
2021, Malka Thilini, Nishani Champika Wikcramaarachchi, P.A.N.S. Anuradha coi
đây là cơ hội tốt để đánh giá ảnh hưởng của Covid-19 đối với phát triển bất động
sản và coi đây là một vấn đề cấp thiết cần được nghiên cứu kỹ lưỡng. Thay vì sử
dụng phương pháp ANP như đa số các nghiên cứu khác, tác giả đã sử dụng quy
trình phân tích thứ bậc AHP để phân tích 32 yếu tố rủi ro dựa trên nghiên cứu của
Thilini & Wickramaarachchi (2019) và được thêm ba yếu tố rủi ro mới là Tác động
của Covid-19, biến động giá đất, khan hiếm đất, tuy nhiên sẽ bỏ qua rủi ro môi
trường.

Hình 1.3 Cấu trúc mô hình AHP

 29

Đánh giá rủi ro của dự án phát triển bất động sản thương mại

Rủi ro môi trường Rủi ro đại dịch

Rủi ro công nghệ Rủi ro kinh tế

Rủi ro xã hội Rủi ro chính trị

Giải pháp thay thế

Nguồn: Malka Thilini, Nishani Champika Wikcramaarachchi, P.A.N.S. Anuradha

(2021)

Suốt trong đại dịch coronavirus, nghiên cứu này đã điều tra các yếu tố rủi ro
phát triển bất động sản thương mại từ quan điểm của một nhà phát triển bất động
sản so với các Rủi ro Xã hội, Kinh tế, Môi trường, Công nghệ, Chính trị và Đại
dịch. Kết quả cho thấy Rủi ro Đại dịch, Rủi ro Kinh tế và Rủi ro Chính trị là những
tiêu chí rủi ro chính bị ảnh hưởng nhiều. Ngoài ra, tác giả cũng khẳng định xác định
các được yếu tố rủi ro trên con đường phát triển bất động sản sẽ giúp đưa ra các
quyết định đầu tư tốt hơn đồng thời giúp xử lý hiệu quả hơn những điều không thể
đoán trước của lĩnh vực bất động sản.

Tóm lại, đối với các nghiên cứu tiền nhiệm về rủi ro trong phát triển dự án
bất động sản hầu hết các kết quả đều chỉ ra rằng có ba nguyên nhân chính gây ra rủi
ro đó là sự thiếu kiến thức của nhà phát triển, bối cảnh chính trị và ảnh hưởng từ
cộng đồng. Trong các nghiên cứu cũng nhấn mạnh rằng địa điểm là một trong
những yếu tố quyết định loại hình và sự phát triển của dự án được xây dựng lên, vì
vậy có thể lên các kế hoạch chiến lược và lên ý tưởng các dự án tại các địa phương
phù hợp.

Các nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản mặc dù vẫn tồn
tại một số hạn chế như số lượng người tham gia trong nhóm chuyên gia và số lượng
các nghiên cứu điển hình, Semra Comu và cộng sự (2021) khuyến nghị rằng nên
tăng không gian mẫu trong các nghiên cứu trong tương lai, ngoài ra chưa có nghiên
 30

cứu đóng góp cho quá trình phát triển bất động sản đối với nền kinh tế, các nhà
nghiên cứu nhận định việc nghiên cứu trong bối cảnh mới có thể mang lại những
kết quả mới. Bên cạnh đó, có thể có những mô hình, phương pháp phân tích, đánh
giá rủi ro phù hợp, chính xác hơn.

Có thể thấy hầu hết cac nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động
sản đều sử dụng kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng, đặc biệt thời gian
gần đây nghiên cứu liên về quy trình mạng phân tích ANP rất được ưa chuộng
(Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol và Busra Yucel, 2021). Đối với mỗi nghiên
cứu có thể có cách phân loại và xếp hạng rủi ro khác nhau tuy nhiên đều đạt được
một kết quả chung là đã đánh giá được rủi ro nào là quan trọng, đưa ra được các
khuyến nghị và giải pháp phù hợp cho bối cảnh của nghiên cứu.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản chính thức mới hình thành từ năm
1993 (Hoàng Văn Cường, 2017), các nghiên cứu trong lĩnh vực bất động sản chưa
nhiều. Hiện chưa thấy có nghiên cứu nào về đánh giá rủi ro trong lĩnh vực phát triển
bất động sản được thực hiện tại Việt Nam. Thị trường bất động sản ở Việt Nam có
một số điểm đặc thù ví dụ như chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thị trường đang ở
giai đoạn “tập trung” … Vì vậy việc chưa có nghiên cứu về rủi ro trong phát triển
dự án bất động sản ở Việt Nam cũng được coi là một khoảng trống về bối cảnh
trong nghiên cứu.

1.3 Đánh giá và quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
1.3.1 Các phương pháp đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Việc đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản là một điều khó khăn,
các nhà phát triển đã đề xuất và sửa đổi nhiều công cụ đánh giá để phù hợp với các
yêu cầu và môi trường dự án khác nhau. Các phương pháp đánh giá đã được phát
triển dựa trên bản chất và nguồn gốc của rủi ro. Các phương pháp này có thể được
phân loại dựa trên các yếu tố đầu vào, đầu ra và quá trình hoạt động của dự án
tương ứng bằng phương pháp định lượng và định tính (Tan, 2006). Cách tiếp cận
định lượng trình bày rõ những rủi ro dưới dạng số liệu, ví dụ, tổn thất tài chính dự
kiến và xác suất hoàn vốn, trong khi cách tiếp cận định tính dựa trên ý kiến của
những người ra quyết định, tức là kết quả được tóm tắt bằng các từ như “thấp”,
“trung bình” và “cao” (Yazar, 2002). Một ví dụ của phương pháp định tính là ma
 31

trận đánh giá rủi ro, mà người đánh giá xếp hạng các phán đoán của họ dựa trên sự
xuất hiện các rủi ro đã xảy ra trong thực tế (Khumpaisal, 2009). Trong khi, các
phương pháp đánh giá rủi ro định lượng hầu như thực hiện dựa trên mô phỏng
Monte Carlo để xác định mức độ ảnh hưởng của rủi ro đến tiến độ và ngân sách của
dự án.

Có nhiều phương pháp định tính và định lượng khác nhau được sử dụng trong
phân tích rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất động giúp các nhà phát triển đưa
ra quyết định đúng đắn và có những biện pháp xử lý hiệu quả khi gặp phải các rủi ro
trong quá trình hoàn thiện dự án. Tuy nhiên, nghiên cứu sẽ tập chung giới thiệu một
vài phương pháp nghiên cứu được sử dụng phổ biến sau đây.

1.3.1.1. Phương pháp phân tích cây sự kiện (Event Tree Analysis)
Phân tích cây sự kiện (ETA) được định nghĩa đơn giản là một kỹ thuật dùng
để xác định hậu quả của một sự kiện nguy hiểm sắp diễn ra (Andrews và Dunnett,
2000). ETA được xây dựng dựa trên logic nhị phân các hậu quả phát sinh từ sự cố
hoặc sự kiện không mong muốn. Việc định tính dữ liệu từ sơ đồ cây sự kiện cho
phép dự đoán tần suất của mỗi kết quả, giúp tạo ra một đường cong rủi ro để đánh
giá khả năng phản ứng đối với các mối nguy. Đây là một kỹ thuật quy nạp, logic
chuyển tiếp, kiểm tra tất cả các phản ứng có thể xảy ra đối với sự kiện kể từ khi bắt
đầu. Các nhánh trên cấu trúc cây thường đại diện cho sự thành công, thất bại hoặc
thất bại một phần của các hệ thống và hệ thống con khác nhau. Andrews và Dunnett
(2000) đã tóm tắt quy trình của ETA thành 5 bước sau:

(1) Xác định sự kiện không mong muốn: Phương pháp ETA sẽ được xử lý bởi
những người ra quyết định có kinh nghiệm khắc phục và hiện thực hóa các sự kiện
không mong muốn.

(2) Hiểu biết về hệ thống: Sau khi người ra quyết định lựa chọn sự kiện không
mong muốn, họ phải nghiên cứu và phân tích tất cả các nguyên nhân ảnh hưởng đến
sự kiện này. Các nhà phân tích và nhà thiết kế có kinh nghiệm giúp những người ra
quyết định hiểu biết về dự án tổng thể và cung cấp đầy đủ kiến thức về dự án đó.

(3) Xây dựng sơ đồ cây: Sau khi người ra quyết định xác nhận các tác động
gây ra và xác suất của chúng, cây rủi ro sẽ được xây dựng.
 32

(4) Đánh giá cây sự kiện: Cần đánh giá cây sự kiện để xem có thể cải thiện
được vấn đề gì và bước này giới thiệu quy trình kiểm soát các mối nguy đã xác
định.

(5) Kiểm soát các mối nguy đã xác định: Bước này nhằm đảm bảo rằng các sự
kiện nguy hiểm được xử lý bằng các phương án để giảm xác suất xảy ra.

Phương pháp ETA là phương pháp định tính đơn giản và dễ sử dụng nhưng
thường cung cấp ít dữ liệu chính xác cho quá trình ra quyết định đối với rủi ro

1.3.1.2. Các ứng dụng của Tỷ lệ tài chính

Vì dự án bất động sản là một dự án tạo ra thu nhập, các nhà phát triển luôn áp
dụng “tỷ lệ tài chính” để đánh giá rủi ro tài chính trong dự án (Pyhrr, 1973). Rủi ro
trong đầu tư bất động sản được chia thành 2 loại “rủi ro kinh doanh” có nghĩa là xác
suất một khoản đầu tư sẽ không tạo ra lợi nhuận và mô hình năng suất như cũng
như sự gia tăng lãi suất và mức độ tài trợ. Rủi ro tài chính cũng liên quan đến tính
thanh khoản kém hoặc khả năng trả nợ của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các nhà phát triển
ít chú ý đến rủi ro xảy ra trong các dự án, vì ngành này thiếu các phương pháp đánh
giá rủi ro sáng tạo (Pyhrr, 1973).

Các nhà phát triển có thể đánh giá rủi ro bằng cách đo lường lợi tức đầu tư, giả
định một số tỷ lệ tài chính để đánh giá tình trạng tài chính của dự án như tỷ suất
hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất vốn hóa, lợi nhuận ròng, lợi nhuận, vốn chủ sở hữu
(tỷ lệ P/E) và lãi suất chiết khấu (Sagalyn, 1990). Các tỷ lệ này thường được sử
dụng trong phân tích tính khả thi tài chính của dự án để dự báo lãi và lỗ của dự án.

Tuy nhiên, Hendershott (2002) cho rằng các nhà phát triển hầu hết phụ thuộc
vào thông tin chủ quan không chính xác để dự đoán rủi ro trong tương lai. Các giả
định về tỷ lệ tài chính được đưa ra cụ thể cho từng kịch bản phát triển và phụ thuộc
vào mức độ rủi ro cao nhất mà nhà phát triển đề ra. Tỷ lệ tài chính chủ yếu được sử
dụng để đánh giá rủi ro do các yếu tố liên quan đến tài chính gây ra mà không quan
tâm đến các rủi ro trọng yếu khác cũng ảnh hưởng đến tiến độ dự án (Huffman
2002). Vì vậy, phương pháp này chỉ phù hợp với những người có nền tảng tài chính
và không phải là một phương pháp thích hợp cho các bên liên quan của dự án.
 33

1.3.1.3. Ma trận rủi ro (Risk matrix)

Phương pháp “Ma trận rủi ro” (RM) được phát triển để đơn giản hóa các rủi ro
của dự án, được chấp nhận bởi những người làm trong ngành bất động sản, do tính
đơn giản để sử dụng và dễ hiểu ngay cả trong đầu tư bất động sản phức tạp.
Khumpaisal (2009) ủng hộ rằng RM dễ dàng xác định rủi ro quan trọng ảnh hưởng
đến các hoạt động quản lý và nguồn lực của dự án, quá trình thành lập RM gồm 4
giai đoạn như sau:

(1) Xác định tất cả các rủi ro có thể xảy ra trong các giai đoạn phát triển.
(2) Đánh giá tác động và khả năng xảy ra của từng rủi ro, đầu vào của giai
đoạn này phải là tỷ lệ phần trăm (%) để làm rõ rủi ro tiềm ẩn trong dự án.
(3) Ưu tiên các rủi ro dựa trên các đánh giá tác động và xác suất. Để đánh giá
tác động của rủi ro sẽ sử dụng phương pháp xếp hạng, vì việc xếp hạng phụ thuộc
vào tác động của rủi ro đối với quá trình tổng thể của dự án.
(4) Giai đoạn cuối cùng là quản lý hoặc giảm thiểu từng rủi ro. Các phương
pháp giảm thiểu phải được cân nhắc kỹ càng và thảo luận giữa tất cả những người
tham gia dự án để tìm ra phương pháp thích hợp nhất.
RM thường được trình bày dưới dạng ma trận đơn giản, chia thành 4 góc phần
tư trong đó người dùng sử dụng các kỹ thuật hoặc thảo luận để điều chỉnh ý kiến
của họ về khả năng xảy ra và hậu quả của từng rủi ro. Sau đó, nhập từng rủi ro vào
góc phần tư thích hợp.

Mặc dù RM đơn giản là sử dụng và truyền đạt cho mọi người tham gia dự án,
nhưng nhược điểm của ma trận rủi ro là dữ liệu chủ yếu chứa giá trị chủ quan vì
chúng dựa vào theo ý kiến cá nhân mà không sử dụng các phép đo định lượng đáng
tin cậy và / hoặc cơ sở lý thuyết chưa vững chắc. Hơn nữa, RM không cho phép so
sánh từng tiêu chí và kết quả tính toán theo phương pháp này thường mang tính chủ
quan, không cung cấp chi tiết dữ liệu để giúp các nhà phát triển đưa ra quyết định
(Chen và Khumpaisal, 2009). Trên thực tế, các yếu tố rủi ro có rất nhiều, đặc biệt là
trong các dự án bất động sản lớn, và khả năng đánh giá nhiều yếu tố cùng lúc của
con người là rất hạn chế. Do đó, kết quả tính toán của RM có thể bị dao động trong
mỗi lần tính toán vì đánh giá của các chuyên gia và thái độ đối với rủi ro sẽ không
nhất quán.
 34

1.3.1.4. Mô phỏng Monte Carlo (Monte Carlo Simulation)

“Mô phỏng Monte Carlo” (MCS) được tạo ra dựa trên các kỹ thuật mô phỏng
thống kê và toán học tiên tiến, được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực kinh doanh vì
có thể phân tích sự không chắc chắn trong các dự án phức tạp dưới dạng số. MCS
được định nghĩa là phương pháp ngẫu nhiên hóa dựa trên một thuật tính toán lấy
mẫu ngẫu nhiên lặp lại để tính kết quả của chúng. Kết quả của MCS được sử dụng
trong nhiều ngành công nghiệp để phân tích rủi ro và giúp quá trình ra quyết định
chính xác hơn trong bất kỳ sự kiện không chắc chắn nào như sự thay đổi của lãi
suất.

MCS bắt đầu bằng việc nhập tổ hợp các biến không chắc chắn được chọn theo
cách thủ công (chẳng hạn như trường hợp tốt nhất / lạc quan, trường hợp xấu nhất /
bi quan và trường hợp có khả năng xảy ra nhất / bình thường), các phân tích này
được đặt tên là “kịch bản nếu xảy ra”. Mỗi biến không chắc chắn trong một mô hình
được chỉ định là ước tính "phỏng đoán tốt nhất". Kết quả cung cấp xác suất xảy ra
các kết quả khác nhau, từ phương pháp mô phỏng này có thể được biểu diễn bằng
đồ thị phân bố xác suất (hoặc biểu đồ) dự đoán độ tin cậy, vùng đúng sai và khoảng
tin cậy.

MCS có một nhược điểm là không thể định lượng được các rủi ro chủ quan,
mặc dù thực tế là các dự án bất động sản luôn bị ảnh hưởng bởi các yếu tố rủi ro
không thể xác định được (nghĩa là các yếu tố xã hội, chính trị hoặc tâm lý). MCS là
phương pháp phân tích toán học, vì vậy chỉ được tính toán một cách định lượng,
cũng như không phải là một đánh giá rủi ro thực tế cho những người ít hiểu biết về
các thống kê trước và không có thời gian hoặc nguồn lực để chi trả mô hình này.

1.3.1.5 Quy trình mạng phân tích (Analytical Network Process)

Mô hình mạng phân tích ANP thực chất là một mô hình tổng quát hóa để giải
quyết các vấn đề về sự phụ thuộc và đánh giá trong quá trình phát triển mô hình ra
quyết định được sử dụng siêu ma trận. Mô hình ANP rất thích hợp để giúp đưa ra
quyết định về các vấn đề phức tạp (Saaty, et al., 2006). Khi ra quyết định nhà phát
triển sẽ sử dụng thước đo tính tối ưu với một số tiêu chí, xem xét các khía cạnh khác
nhau của quyết định và tất cả các thước đo ảnh hưởng đến độ chính xác. Và phương
pháp ANP là một công cụ hữu ích được sử dụng bao gồm các bước:
 35

Bước 1. Các mô hình sản xuất: các vấn đề phải được nêu ra rõ ràng và hệ
thống logic (ví dụ như dạng lưới) để phân tích.

Bước 2. Phát triển sự phụ thuộc lẫn nhau và so sánh từng cặp giữa các yếu tố
đối với mỗi vấn đề cần kiểm soát, tiêu chí và các yếu tố ảnh hưởng tới dự án.

Bước 3. Siêu ma trận không trọng số: các siêu ma trận được hình thành để
biểu diễn ảnh hưởng lẫn nhau giữa các yếu tố hoặc với các yếu tố bên trong bản
thân yếu tố đó. Đối với mỗi biện pháp kiểm soát, siêu ma trận được hình thành riêng
biệt và theo các tiêu chí khác nhau, các mối quan hệ và ảnh hưởng có thể được hiệu
chỉnh theo cụm (Saaty, 2006).

Bước 4. Hình thành siêu ma trận có trọng số: ở giai đoạn này, đối với bất kỳ
biện pháp kiểm soát để đánh giá tác động của bất kỳ yếu tố nào, các cụm được ghép
nói với nhau, thông số kỹ thuật cho các vectơ cụ thể. Kết quả thu được siêu ma trận
có trọng số và kết quả là ngẫu nhiên.

Bước 5. Sử dụng ma trận ngẫu nhiên thu được ở bước trước, để tính toán và
thu được các mức độ ưu tiên của từng phương án. Siêu ma trận tính toán được vô
hạn siêu ngẫu nhiên ma trận hoặc một số rất lớn.

Tóm lại, một mô hình toàn diện dựa trên ANP là phương pháp phân tích rủi ro
phù hợp nhất đã được một chuyên gia phân tích để xác định mức độ ưu tiên của yếu
tố ra quyết định bằng phần mềm SUPER DECISION (một trong những phần mềm
ra quyết định để đẩy nhanh tốc độ và chất lượng ra quyết định), mối quan hệ giữa
các thuộc tính, tiêu chí và lựa chọn quyết định trong các nghiên cứu cũng như cung
cấp các phương pháp xếp hạng đánh giá rủi ro trong đầu ra của mô hình cho các nhà
phát triển.

1.3.1.6 Phương pháp phân tích thứ bậc AHP (Analytic Hierachy Process - AHP)
a. Mục đích áp dụng
Phương pháp AHP, được tạo ra bởi Thomas L. Saaty vào những năm 1970
(Saaty, 1980), giả định rằng tất cả các tiêu chí (thuộc tính) là độc lập (Brunelli,
2015). Bởi vì các tiêu chí có thể được chia thành các thuộc tính, các tiêu chí có cấu
trúc thứ bậc. Kỹ thuật ANP đã được sử dụng để tiếp cận phương pháp AHP, cách
 36

này cũng được Thomas L. Saaty dự đoán và gợi ý rằng có thể có sự tương tác và
phụ thuộc giữa các tiêu chí (thuộc tính) (Saaty & Vargas, 2006). Trong phát triển
bất động sản thương mại, phương pháp AHP được sử dụng để phân tích rủi ro
(Chen & Khumpaisal, 2010; Thilini & Wickramaarachchi, 2019). Việc sử dụng
AHP để tính toán trọng số của các chỉ tiêu và phương án là các khía cạnh của kỹ
thuật AHP trong lựa chọn mục tiêu tốt nhất (Kozioł-Kaczorek, 2014).

Hiệu quả của phương pháp AHP cũng đã được chứng minh trong một nghiên
cứu điển hình với bối cảnh thị trường bất động sản địa phương ở Sri Lanka (Malka
Thilini và cộng sự, 2021). Tác giả đã đưa nghiên cứu tiến thêm một bước bằng cách
sử dụng các trọng số được thiết lập bởi các hệ thống thẩm định bất động sản khác
nhau trong cả phương pháp tiếp cận cá nhân và đại chúng. Ngoài việc kiểm tra chỉ
số trọng lượng thị trường, việc xem xét các kết quả định giá được cung cấp như một
bức tranh tổng thể về tiện ích của phương pháp AHP. Quy trình tích thứ bậc (AHP)
rất thích hợp trong các trường hợp mà người đưa quyết định cần đưa ra lựa chọn
trước nhiều phương án với nhiều tiêu chí khác nhau phải xem xét (Saaty, 1980,
1994, 1996; Saaty & Vargas, 1991). AHP được coi là một phương pháp nâng cao
hơn các phương pháp tiếp cận ra quyết định khác vì nó cho phép tích hợp các yếu tố
chủ quan (Emrouznejad & Marra, 2017).

Quá trình phân tích, xác định các trọng số theo phương pháp AHP được mô tả
chi tiết trong các tài liệu tham khảo (Saaty, 1980; 1994; 1995; Saaty và Vargas,
1991). Saaty và Vargas (1991) giới thiệu ứng dụng của AHP để giải quyết các vấn
đề kinh tế, chính trị, xã hội và thiết kế kỹ thuật. Trong đó, tác giả đề cập đến ứng
dụng AHP trong lựa chọn mẫu kiến trúc, chiến lược giá, chiến lược marketing, lựa
chọn công nghệ… Thêm vào đó, Saaty (1995) thảo luận ứng dụng AHP cho việc
lập kế hoạch, giải quyết xung đột, phân tích lợi ích / chi phí và phân bổ nguồn lực.
Liberatore và Nydick (2008) đã tiến hành nghiên cứu tổng quan về ứng dụng của
AHP trong 50 bài báo nhằm giải quyết các vấn đề quan trọng trong y tế và chăm sóc
sức khỏe. Hơn nữa, Vaidya và Kumar (2006) giới thiệu 150 bài báo ứng dụng của
AHP trong các lĩnh vực khác nhau như kỹ thuật, sản xuất, công nghiệp, giáo dục,
ngân hàng, xã hội, chính trị… Bên cạnh đó, Ho (2008) đã trình bày một tài liệu
nghiên cứu về các ứng dụng của AHP kết hợp với các phương pháp khác thay vì sử
dụng AHP riêng lẻ. Các công cụ kết hợp với AHP bao gồm các mô hình toán học,
QFD, meta-heuristics, phân tích SWOT, và DEA. Khác với các nghiên cứu trước,
 37

tác giả Ho (2008) mong muốn giới thiệu chi tiết hơn về ứng dụng AHP trong quản
lý chuỗi cung ứng và đề xuất định hướng nghiên cứu trong mỗi giai đoạn của chuỗi
cung ứng.

b. Quy trình thực hiện của phương pháp phân tích thứ bậc AHP
Quy trình của phương pháp thứ bậc AHP được thực hiện qua 03 bước chính
sau đây.

Bước 1. Xây dựng cấu trúc thứ bậc

Để bắt đầu, những người ra quyết định phải phân tách các vấn đề phức tạp
thành nhiều tiêu chí với các phần cấu thành của nó (thuộc tính, thuộc tính). Xác
định mục tiêu (Goal), các tiêu chí đánh giá (Criteria) và các phương án lựa chọn
(Alternative). AHP được sử dụng để phân tích một vấn đề phức tạp, đa tiêu chí theo
cấu trúc thứ bậc như trong Hình 2.1.

Hình 1.4 Sơ đồ cấu trúc thứ bậc

Mục tiêu

Tiêu chí 1 Tiêu chí 2 Tiêu chí 3

Phương án 1 Phương án 2

Nguồn: Saaty, T.L., 1980

Bước 2. Tính toán trọng số của từng tiêu chí (criteria)

Sau khi phân cấp được các tiêu chí cần xây dựng ma trận so sánh cặp cho mỗi
tiêu chí. Dự án phát triển tốt nhất được chọn trong số những dự án đưa ra phải có
điểm tổng thể trọng số lớn nhất. Trong các phép so sánh theo từng cặp, một nhà
phát triển bất động sản hoặc bất kỳ người ra quyết định nào khác phải xếp hạng hai
lựa chọn trên một thang đo nhất định, từ quan trọng như nhau đến được ưu tiên
 38

mạnh mẽ, cụ thể trong Bảng 2.1. Cách để tính toán tầm quan trọng là so sánh từng
cặp tiêu chí của các yếu tố được đưa ra (Sharma và cộng sự, 2008).

Bảng 1.1 Thang đo so sánh theo cặp

Thang đo Chú thích
Hai tiêu chí quan trọng như nhau: Hai tiêu chí A và B có đóng
1
góp như nhau
Quan trọng hơn một ít: Tiêu chí A được chọn lựa, quan tâm hơn
3
tiêu chí B
Quan trọng nhiều hơn: Tiêu chí A đóng góp nhiều hơn tiêu chí
5
B
Rất quan trọng: Dễ nhận thấy sự khác biệt về sức ảnh hưởng,
7
tiêu chí A đóng góp hơn B rất nhiều
Cực kỳ quan trọng: Được ưu tiên ở mức cao nhất có thể, tiêu chí
9
A quan trọng hơn hẳn tiêu chí B
2, 4, 6, 8 Trung gian giữa các mức độ trên.

Nguồn: Trong AHP, nhiều so sánh theo cặp dựa trên thang so sánh chuẩn hóa gồm
chín cấp độ (Albayrak & Erensal, 2004; Arslan & Turan, 2009; Dinçer & Görener,
2011; Kandakoglu et al., 2009; Kangas et al., 2001; Kajanus và cộng sự, 2004;
Kurttila và cộng sự, 2000; Lee & Walsh, 2011; Pesonen và cộng sự, 2001; Saaty,
1996; Yüksel & Dağdeviren, 2007).

Những nhà phát triển và những người ra quyết định khác phải so sánh từng
cặp tiêu chí một cách khôn ngoan ở cùng cấp độ, dựa trên kinh nghiệm và chuyên
môn của riêng họ. Một số khác biệt có thể đã xảy ra vì các so sánh được thực hiện
dựa trên ý kiến cá nhân hoặc chủ quan. AHP sẽ xác minh tính đồng nhất theo cặp
bằng cách tính toán tỷ lệ để xác minh các phát hiện là đáng tin cậy. Đây được coi là
một trong những lợi ích lớn nhất của AHP (Ho, 2008), nó phản ánh các đánh giá
dựa trên nhiều yếu tố, giúp nhà nghiên cứu thấy rõ hệ thống cấp bậc và sự kết hợp
của các nguyên tắc định lượng và định tính.

AHP có thể được sử dụng bằng công cụ dạng bảng tính như Excel hoặc phần
mềm phân tích dữ liệu Expert Choice. Trong nghiên cứu này em sẽ tiến hành thực
hiện việc phân tích dữ liệu trên bảng tính Excel. Trước hết cần so sánh các thuộc
 39

tính trong một tiêu chí theo từng cặp để xác định mức độ quan trọng của các cặp
thuộc tính. Các mức độ ưu tiên (các giá trị aij, với i chạy theo hàng, j chạy theo cột)
theo cặp của các tiêu chí có các giá trị nguyên dương từ 1 đến 9 hoặc nghịch đảo
của các số này, ta được ma trận vuông (nxn). Từ ma trận vuông thêm hàng Sum để
tính tổng theo cột và chuẩn hóa ma trận so sánh cặp bằng cách lấy giá trị của mỗi ô
chia cho tổng theo cột, sau đó tính trọng số cho các tiêu chí (trung bình theo hàng) -
Criteria Weights.

Các giá trị trọng số của các tiêu chí chưa phải là giá trị kết luận cuối cùng, cần
phải kiểm tra tính nhất quán trong cách đánh giá của các chuyên gia trong suốt quá
trình áp dụng phương pháp. T. Saaty (1980) chỉ ra rằng tỉ số nhất quán (CR) nhỏ
hơn hoặc bằng 10% là ở mức có thể chấp nhận. Nói cách khác, có 10% cơ hội mà
các chuyên gia trả lời các câu hỏi hoàn toàn ngẫu nhiên. Nếu CR lớn hơn 10%
chứng tỏ có sự không nhất quán trong đánh giá và cần phải đánh giá và tính toán lại.

Sử dụng trọng số của các tiêu chí và ma trận so sánh cặp để tính tỷ số nhất
quán CR (Consistency Rate) như sau:

(1) Tính vector nhất quán (Consistency vector): Lấy tổng trọng số của các tiêu
chí chia cho trọng số của từng tiêu chí.

(2) Tính giá trị riêng lớn nhất của ma trận so sánh (Lamda max). Nếu Lamdamax
càng gần bằng số tiêu chí so sánh thì tính phù hợp càng cao). Lamda max được tính là
trung bình cộng của vector nhất quán.

(3) Tính chỉ số nhất quán CI (Consistency Index)

ℷ max−n
CI =
n−1

(4) Tính tỷ số nhất quán CR (Consistency Ratio)

CI
CR=
RI

Trong đó: RI (Random Index): Chỉ số ngẫu nhiên, được tra cứu theo số tiêu
chí so sánh trong bảng sau.

Bảng 1.2 Chỉ số ngẫu nhiên ứng với số tiêu chí lựa chọn được xem xét
n 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
 40

RI 0 0 0.58 0.9 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49 1.51 1.54 1.56 1.57 1.59
Nguồn: Saaty, T.L., 1980

Nếu tỷ số nhất quán CR nhỏ hơn 10% thì phù hợp, từ đó ta có thể sử dụng
trọng số các tiêu chí để đánh giá phương án lựa chọn.

Tiếp theo, tính toán cho từng tiêu chí, cách tính toán giống như trong Bước 2,
nhưng số liệu đưa vào đánh giá là kết quả so sánh mức độ ưu tiên của các phương
án xem xét theo từng tiêu chí (theo ý kiến các chuyên gia). Như thế, đánh giá phải
thực hiện n ma trận cho n tiêu chí khác nhau, tính toán trọng số và tỷ số nhất quán
để xác định tiêu chí rủi ro quan trọng nhất trong phát triển một dự án bất động sản.

Bước 3: Kiểm tra tính nhất quán và tổng hợp kết quả

Bước này cần lập ma trận giữa rủi ro với các dự án bất động sản đưa ra. Từ đó
có n ma trận 1 cột m hàng (m phương án). Sau đó tính điểm cho các phương án và
lựa chọn. Đây là bước cuối cùng trong quá trình đánh giá và đưa ra phương án. Từ
kết quả của bước 3, tổng hợp được ma trận trọng số các phương án theo các tiêu chí.
Nhân ma trận này với ma trận trọng số các tiêu chí thu được từ kết quả của Bước 2,
cho kết quả là một ma trận m hàng (m phương án) 1 cột (giá trị trọng số). Ma trận
kết quả sẽ cho biết phương án tốt nhất nên chọn, là phương án có giá trị trọng số cao
nhất.

Trong nghiên cứu này, để đánh giá được dự án tốt nhất cần thành lập 7 ma trận
tương ứng với 7 tiêu chí rủi ro đã được phân loại và 3 dự án phát triển bất động sản.
Cụ thể trong một tiêu chí rủi ro, dự án bất động sản nào tốt hơn, ít rủi ro hơn sẽ
được đánh số lớn hơn theo thang đo Bảng 2.1. Tính toán và tổng hợp kết quả từ ma
trận sẽ cho biết dự án bất động sản tốt nhất, ít rủi ro nhất nên chọn là phương án có
giá trị trọng số cao nhất.

Hình 1.5 Sơ đồ quy trình phân tích thứ bậc

 41

Mục tiêu, tiêu chí và thuộc

Phát triển hệ thống phân cấp thứ bậc cho vấntính
đề ở các cấp độ phân cấp
khác nhau

Hai tiêu chí được so sánh tại

Xây dựng ma trận, so sánh theo cặp cùng thời điểm để tìm ra tiêu
chí quan trọng hơn

Để tính mức độ ưu tiên của

Tổng hợp từng tiêu chí

Kiểm tra xem đánh giá của

Đảm bảo tính nhất quán (kiểm định) chuyên gia có nhất quán hay
không

Tính nhất quán của tất cả các

Sai Tất cả đánh giá đánh giá trong mỗi cấp độ
nhất quán? phải được kiểm tra
Đúng

Tất cả các tiêu chí và thuộc

Sai Tất cả cấp độ tính trong mỗi tiêu chí phải
được so sánh? được so sánh với nhau
Đúng

Dựa trên mức độ ưu tiên của

Xếp hạng ưu tiên tổng thể thuộc tính và tiêu chí tương
ứng của nó

Nguồn: Ho và cộng sự (2006)

1.3.2 Quy trình đánh giá và quản lý rủi ro

Quá trình quản lý rủi ro thường là quá trình lặp đi lặp lại liên tục, thậm chí mỗi
dự án là khác nhau và duy nhất. Nhằm mục đích cung cấp thông tin cho người ra
quyết định để đưa ra quyết định tốt hơn ở bất kỳ giai đoạn nào của dự án và không
 42

thực sự là dự đoán rủi ro, mà được kết hợp với các hoạt động khác nhau và sẽ được
giải quyết ở bất kỳ giai đoạn nào của vòng đời dự án (Smith, 2002, tr.101). Raftery
(1994) mô tả rằng cách tiếp cận quy trình quản lý rủi ro được kết hợp với ba bước
chính (xem hình 3).
Hình 1.6 Quy trình quản lý rủi ro

Nhận diện rủi ro

Phân tích rủi ro

Phản ứng rủi ro

Nguồn: Raftery (1994)

- Nhận dạng rủi ro và đánh giá ban đầu: quy trình này xác định và phân loại
rủi ro tổng thể của dự án, các loại rủi ro có thể bao gồm rủi ro tổ chức, rủi ro hoạt
động, rủi ro dự án và rủi ro hệ thống. Một phương pháp xác định rủi ro khác là bằng
các nguồn như yếu tố STEEP hoặc PEST. Sau khi tất cả các rủi ro được xác định,
quy trình để đánh giá tất cả hậu quả của rủi ro sẽ được bắt đầu. Chính phủ ở
Tasmania từng chỉ ra rằng rủi ro gây hậu quả sau đây đối với các dự án bất động
sản:

 Kết quả của dự án bị trì hoãn hoặc giảm sút;

 Chất lượng đầu ra của dự án bị giảm sút;
 Khung thời gian được mở rộng;
 Chi phí bị tăng lên.

Quá trình phát triển dự án thường tạo ra các nguồn rủi ro tiềm ẩn, trong quá
trình phát triển cũng sẽ chỉ ra được những rủi ro nghiêm trọng (được phân loại là tác
động cao và xác suất cao) cần sự cân nhắc kỹ càng của những người ra quyết định
(Smith, 2002).

- Phân tích rủi ro là một quá trình có hệ thống để xác định các mối nguy tiềm
ẩn và khả năng xảy ra các mối nguy đó, quá trình này là phần quan trọng của toàn
bộ quá trình quản lý rủi ro và Raftery (1994) ủng hộ rằng các rủi ro của dự án về cơ
 43

bản đòi hỏi các phân tích nhận dạng có hệ thống, kinh nghiệm và sáng tạo. Do đó,
có thể kết luận rằng đánh giá rủi ro là công cụ có thể kiểm soát và xử lý các rủi ro
đã xác định đồng thời đánh giá tác động của chúng. Nhà phát triển có thể sử dụng
một số công cụ để hỗ trợ xác định mức độ khả năng xảy ra, hậu quả và mức độ rủi
ro hiện tại. Byrne (1996) cũng xác định thêm rằng bước phân tích này là sự kết hợp
của ba khía cạnh:

 Việc đo lường hoặc đánh giá xác suất;

 Việc sử dụng bất kỳ chỉ số nào để đo lường thái độ của từng cá nhân đối với
rủi ro;
 Độ nhạy và mô phỏng.

Thông tin sử dụng trong bước này được thu thập từ nhiều nguồn, chẳng hạn
như thông tin thứ cấp hoặc cuộc thảo luận của các cơ quan để phân tích rủi ro của
dự án.

- Ứng phó và Giảm thiểu: Điều thực sự quan trọng là phải xác định được các
chiến lược giảm thiểu rủi ro ở giai đoạn đầu của dự án, do các chiến lược giảm thiểu
rủi ro thực tế làm giảm khả năng rủi ro xảy ra và giảm mức độ nghiêm trọng của rủi
ro (Byrne, 1996).

Trong toàn bộ quy trình quản lý rủi ro, đánh giá rủi ro là một bước quan trọng
vì đây là bước xác định giá trị có thể định lượng được hoặc các đánh giá chủ quan
liên quan đến một tình huống cụ thể (nguy cơ) sẽ hoặc đã xảy ra trong dự án. Quá
trình đánh giá rủi ro được tạo ra để liệt kê và đánh giá xác suất (khả năng xảy ra),
tác động, hậu quả và tìm hiểu nguồn gốc của từng hạng mục rủi ro gây ra bởi từng
yếu tố (Wrona, 2009). Quá trình này có thể được thực hiện bằng cách đưa ra các
bảng hỏi với mức độ đồng khác nhau (1 đến 5 hoặc 7). Nếu một rủi ro khó dự báo
hơn hoặc vô hình thì người ta cho rằng rủi ro này sẽ có tác động đến dự án cao hơn
những rủi ro khác. Ngược lại, nếu rủi ro này có thể được dự đoán sớm hơn, thì ảnh
hưởng của nó sẽ thấp hơn. Cần có một chiến lược tổng thể sẽ được thực hiện trong
quy mô tổ chức bởi mọi bên liên quan của dự án đang phát triển.

Hình 1.7 Quy trình quản lý rủi ro liên tục

 44

Đầu vào Quy trình quản lý rủi ro Đầu ra

- Lợi nhuận tương

Dữ liệu về Tìm hiểu Đánh giá Chiến lược Lập kế ứng với rủi ro
môi trường - Cơ hội - Mong muốn của rủi ro hoạch Thực - Tránh thảm họa
Cơ hội - Thách thức các bên liên quan - Các tùy chọn hành hiện - Kế hoạch kiểm
Mối nguy Mức độ - Đánh đổi - Lựa chọn động soát
- Tốc độ

Đánh giá, cải thiện hiệu suất và quy trình

Học tập

Nguồn: Clarke và Varma (1999)

Các bước đánh giá rủi ro được gắn liền với toàn bộ quy trình quản lý rủi ro và
quy trình này là một quy trình quan trọng, đặc biệt đối với những người ra quyết
định sử dụng kết quả từ quy trình này làm thông tin hỗ trợ cho việc ra quyết định
tiếp theo đối với rủi ro và sức sống của dự án. Từ đó, nhà phát triển có thể xác định
và đánh giá rủi ro càng sớm (tích cực hay tiêu cực), có thể biến rủi ro thành cơ hội
và mất ít thời gian để ứng phó với rủi ro hơn.

Họ phải phân tích rủi ro để xác định các biện pháp kiểm soát hiện có cũng như
rủi ro có thể xảy ra và hậu quả xảy ra trong quá trình phát triển dự án, và nhà phát
triển phải xếp hạng mức độ rủi ro dựa trên việc xem xét hậu quả lớn mà rủi ro đó
gây ra (Byrne, 1996). Các loại rủi ro rất đa dạng phù hợp so với nhận thức của
những nhà phát triển hoặc tình hình hiện tại của dự án. Tuy nhiên, một khó khăn
của việc đánh giá rủi ro là không đo lường được cả hai yếu tố là khả năng mất mát
và xác suất xảy ra. Ngay cả về mặt lý thuyết, cả hai rủi ro đều có mức độ ưu tiên
như nhau trong việc cần giải quyết vấn đề nào trước, nhưng trên thực tế có thể rất
khó quản lý khi tổ chức đối mặt với sự khan hiếm về nguồn lực và thời gian. Hơn
thế nữa, những thiệt hại do rủi ro khách quan, chẳng hạn như dòng tiền của dự án,
lãi suất vay hoặc biến động tỷ giá hối đoái, có thể được thể hiện bằng tiền tệ. Trong
khi các rủi ro chủ quan (tức là tác động của các vấn đề môi trường hoặc chính trị),
tổn thất có thể được đánh giá theo một dạng thước đo chung, chẳng hạn như tiền tệ
của một quốc gia, hoặc một số thước đo bằng số về chất lượng của dự án (Raftery,
1994).

Có thể thấy trong thực tế rủi ro xuất hiện từ nhiều nguyên nhân khác và việc
các nhà phát triển cần quan tâm là lên chiến lược cụ thể, dự đoán được các rủi ro sẽ
 45

xảy ra trong quá trình phát triển dự án. Đánh giá các rủi ro theo mức độ để từ đó
đưa ra những biện pháp quản lý, ứng phó kịp thời khi cần thiết, giảm thiểu tối đa sự
ảnh hưởng và mất mát do rủi ro đó gây ra. Cơ sở để đưa ra những rủi ro có thể học
tập từ những dự án trước đó, kinh nghiệm của những chuyên gia trong lĩnh vực bất
động sản và các phương pháp quản lý hiệu quả đã được sử dụng thành công, tuy
nhiên các nhà phát triển hoàn toàn có thể đề xuất phương pháp mới sáng tạo hơn, tốt
hơn cho để nâng cao khả năng nhận biết rủi ro cũng như giúp ích cho hệ thống phát
triển dự án bất động sản sau này.
 46

TÓM TẮT CHƯƠNG 1

Trong Chương 1, nghiên cứu đã trình bày các nội dung chính như sau:

Thứ nhất, tổng quan các nghiên cứu trên thế giới liên quan tới đánh giá rủi ro
trong phát triển dự án bất động sản.

Thứ hai, trình bày các lý thuyết liên quan và đưa ra khái niệm về phát triển dự
án bất động sản phù hợp với nghiên cứu, cụ thể: “phát triển dự án bất động sản
được định nghĩa là quá trình biến đổi đất đai trở thành một loại hình bất động sản,
hoặc từ loại bất động sản cũ trở thành loại hình bất động sản mới có giá trị cao
hơn thông qua một quy trình phát triển dự án bất động sản gồm nhiều giai đoạn”.
Bên cạnh đó, phân loại được các nhà phát triển bất động sản và trình bày quy trình
phát triển một dự án bất động sản.

Thứ ba, trình bày các lý thuyết liên quan và khái niệm của rủi ro trong phát
triển dự án bất động sản, em đề xuất khái niệm rủi ro trong phát triển dự án bất động
sản là “một (hoặc một số) tác động tiêu cực ảnh hưởng đến tài sản, dự án hoặc mục
tiêu đề ra trong tương lai trong quá trình phát triển dự án bất động sản”. Từ định
nghĩa em phân loại các rủi ro và đưa ra các phương pháp đánh giá đã được sử dụng
trong nghiên cứu tiền nhiệm để đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.
Trong đó, trình bày chi tiết về mục đích và cách thức tiến hành của phương pháp
phân tích thứ bậc AHP. Cuối cùng, đưa ra quy trình đánh giá và quản lý rủi ro phù
hợp.

Nội dung nghiên cứu Chương 1 là cơ sở để em tiếp tục triển khai các bước
trong quá trình nghiên cứu ở nội dung các chương tiếp theo.
 47

CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP VÀ BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU

2.1 Thiết kế nghiên cứu tổng thể

Hình 2.8 Quy trình nghiên cứu

Tổng quan nghiên cứu

Ý tưởng nghiên cứu và cơ sở lý thuyết

Điều chỉnh thang đo Xây dựng thang đo

Phân tích dữ liệu (áp

Khảo sát chính thức dụng phương pháp
AHP)

Thảo luận kết quả và

khuyến nghị

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Bước 1. Ý tưởng nghiên cứu

Tìm hiểu về thông tin, bài báo và các nghiên cứu tiền nhiệm liên quan tới lĩnh
vực bất động sản kết hợp với gợi ý của giảng viên hướng dẫn và gợi ý về nghiên
cứu tương lai của các nhà nghiên cứu tiền nhiệm từ đó đưa ra ý tưởng nghiên cứu
phù hợp.

Bước 2. Tổng quan nghiên cứu và cơ sở lý thuyết

Sau khi tìm được ý tưởng đề tài nghiên cứu, thực hiện tổng quan nghiên cứu
nhằm tổng hợp kết quả của các nghiên cứu tiền nhiệm và tìm ra khoảng trống của
các nghiên cứu đó. Tiếp theo, xác định được các vấn đề và câu hỏi cần được giải
quyết trong bài nghiên cứu. Sau đó, tiến hành tìm hiểu về các khái niệm, lý thuyết
nền tảng liên quan tới các thuật ngữ đề cập tới trong đề tài.
 48

Bước 3. Xây dựng thang đo

Thang đo được xây dựng hầu hết dựa trên nghiên cứu của Thilini, M.,
Wikcramaarachchi, N. C., & Anuradha, P. A. N. S. (2021) và có tham khảo, bổ
sung từ nghiên cứu của Malek, M., Mohibali, S., & Bachwani, D. (2021) và Comu,
S., Elibol, A. Y., & Yucel, B. (2021).

Bước 4. Điều chỉnh thang đo

Em sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu các chuyên gia đã có nhiều năm kinh
nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản nhằm lấy ý kiến đóng góp và
các đề xuất mới từ cách diễn đạt bảng hỏi phù hợp với bối cảnh Việt Nam cũng như
tạo cơ sở điều chỉnh thêm mới và sửa đổi một số câu hỏi phù hợp hơn với mục đích
nghiên cứu của đề tài.

Bước 5. Khảo sát chính thức

Sau khi hoàn thiện thang đo bảng hỏi em tiến hành khảo sát chính thức những
chuyên gia đã và đang tham gia phát triển, quản lý các dự án bất động sản trên địa
bàn Hà Nội. Hình thức khảo sát được sử dụng trong bài nghiên cứu là phiếu khảo
sát trực tiếp. Trước khi phát phiếu khảo sát cho chuyên gia, em giải thích rõ về mục
đích nghiên cứu, giới thiệu về 3 dự án trong nghiên cứu, và cách thức tiến hành
đánh giá để các chuyên gia nắm rõ cách thức thực hiện của khảo sát. Trong quá
trình điền phiếu, nếu chuyên gia có thắc mắc sẽ trao đổi trực tiếp để giải thích cách
thức so sánh các tiêu chí.

Thông tin về chuyên gia tham gia khảo sát được trình bày ở phần 2.4.3.

Nội dung khảo sát: Điều tra ý kiến của chuyên gia về đánh giá rủi ro cho các
tiêu chí rủi ro của 3 dự án mẫu trong tình huống nghiên cứu, bao gồm đánh giá so
sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí (tổng cộng 35 thuộc tính), đánh giá so
sánh cặp 7 tiêu chí rủi ro và đặt 3 dự án vào từng tình huống rủi ro để tìm ra dự án
tốt nhất.

Bước 6. Phân tích dữ liệu

Em xử lý và phân tích dữ liệu thu được bằng phần mềm bảng tính Microsoft
Excel. Ban đầu sẽ xử lý dữ liệu liên quan tới nhân khẩu học để có những đánh giá
 49

tổng quan về mẫu nghiên cứu. Tiếp đó sẽ tính toán các mẫu thu thập được theo 03
bước của phương pháp thứ bậc AHP để tìm ra dự án bất động sản tốt nhất.

 Lý do lựa chọn phương pháp AHP: AHP được coi là một phương pháp
nâng cao hơn các phương pháp tiếp cận ra quyết định khác vì nó cho phép
tích hợp các yếu tố chủ quan (Emrouznejad & Marra, 2017).
 Mục đích sử dụng: Ứng dụng AHP cho việc lập kế hoạch, giải quyết,
phân tích lợi ích / chi phí và phân bổ nguồn lực (Satty, 1995). Việc áp
dụng AHP sẽ giúp nhà phát triển bất động sản lựa chọn dự án phù hợp
nhất (có lợi nhất) dựa trên việc so sánh các tiêu chí đánh giá rủi ro của 3
dự án trong tình huống nghiên cứu.

Bước 7. Thảo luận kết quả và khuyến nghị

Từ kết quả phân tích dữ liệu em tiến hành thảo luận và đưa ra một số khuyến
nghị cũng như đóng góp của đề tài nghiên cứu. Ngoài ra, cũng nêu ra những hạn
chế trong nghiên cứu từ đó định hướng cho các nghiên cứu mới trong tương lai.

2.2 Nghiên cứu định tính

2.2.1 Mục đích của nghiên cứu định tính
Mục đích của phương pháp nghiên cứu định tính trong giai đoạn đầu nhằm
đưa ra được thang đo bảng hỏi chính thức phù hợp với thực trạng bối cảnh thị
trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay. Thang đo sơ bộ ban đầu được thiết kế từ
những nghiên cứu tiền nhiệm bằng cách Việt hóa. Bởi mỗi quốc gia có tốc độ đô thị
hóa, sự phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau vì vậy cần kiểm định sự phù
hợp của các câu hỏi thông qua phỏng vấn sâu chuyên gia đã có kinh nghiệm lâu
năm trong lĩnh vực liên quan tới phát triển dự án bất động sản để phát triển thang đo
và từ đó tiến hành khảo sát chính thức.

2.2.2 Thiết kế nghiên cứu định tính

Giai đoạn định tính 1, với mục đích nghiên cứu đã đề ra em tiến hành thực
hiện phương pháp nghiên cứu qua các bước sau:

Bước 1. Thang đo sơ bộ
 50

Dựa trên cơ sở lý luận, tổng quan nghiên cứu em đã lựa chọn thang đo phù
hợp với đề tài nghiên cứu. Việt hóa và sắp xếp để thiết kế thang đo sơ bộ từ đó lên
kế hoạch phác thảo dàn ý phỏng vấn chuyên gia (Phụ lục 02) với mong muốn phát
triển thang đo đi đúng hướng, xây dựng bảng hỏi hoàn chỉnh, phục vụ cho khảo sát
chính thức.

Bước 2. Phỏng vấn sâu

Em thực hiện phỏng vấn 5 chuyên gia bằng hình thức trực tiếp và qua điện
thoại. Tất cả chuyên gia là những người có trình độ và nhiều năm kinh nghiệm trong
lĩnh vực phát triển dự án bất động sản. Trong đó có 01 chuyên gia là tiến sĩ hiện
đang giảng dạy, nghiên cứu tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân; bên cạnh đó có
02 chuyên gia là thạc sĩ, 01 chuyên gia là kỹ sư xây dựng và 01 chuyên gia là cử
nhân đại học hiện đang làm việc, công tác quản lý và phát triển các dự án bất động
sản thuộc Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52; tất cả các chuyên gia đều có ít
nhất 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Trong qua trình thảo luận,
mọi đề xuất, nhận định đến từ góc nhìn của các chuyên gia bao gồm cả mặt lý luận
và thực tiễn đều được ghi chép cẩn thận.

Bảng 2.3 Thống kê về mẫu phỏng vấn chuyên gia

Số Hình Thời
Học hàm, học vị/ Giới năm thức gian
STT Đơn vị công tác
Chức vụ tính kinh phỏng phỏng
nghiệm vấn vấn
Thạc sĩ / Phó tổng Công ty CP
Trực 40
1 giám đốc kiêm Bí Nam 27 ĐT&PT nhà Hà
tiếp phút
thư Nội số 52
Thạc sĩ / Phó tổng
Công ty CP
giám đốc kiêm Trực 50
2 Nam 18 ĐT&PT nhà Hà
Trưởng phòng đầu tiếp phút
Nội số 52
tư
Công ty CP
Kỹ sư xây dựng / Trực 60
3 Nam 25 ĐT&PT nhà Hà
Phó phòng đầu tư tiếp phút
Nội số 52
4 Cử nhân / Nhân Nữ 15 Công ty CP Trực 40
 51

viên phòng đầu tư ĐT&PT nhà Hà

tiếp phút
kiêm thủ quỹ Nội số 52
Trường đại học Trực 35
5 Tiến sĩ / Giảng viên Nữ 12
Kinh tế Quốc dân tiếp phút
Nguồn: Tác giả tổng hợp

Bước 3. Tổng hợp kết quả phỏng vấn chuyên gia

Phỏng vấn chuyên gia những câu hỏi chung về đề tài nhằm mục đích xây dựng
và định hướng phát triển thang đo bảng hỏi.

Đối với câu hỏi đầu tiên: “Trên thực tế, “Không có định nghĩa nào về rủi ro
được chấp nhận rộng rãi” (Asselt, 2000). Vậy từ kinh nghiệm thực tiễn của mình,
theo anh/ chị “rủi ro trong phát triển dự án bất động sản” là gì và có thể bao gồm
những tiêu chí nào?”. Tất cả các chuyên gia đều đồng ý rằng chưa có một định
nghĩa hoàn chỉnh nào về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên trong
quá trình làm việc các chuyên gia đã đúc kết ra được rất nhiều kinh nghiệm cho
riêng bản thân. Chuyên gia 1, 2, 5 đưa ra nhận định rằng rủi ro trong phát triển dự
án bất động sản là những tác động có thể đến từ bên ngoài hoặc bên trong dự án và
tất nhiên sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động phát triển của dự án phát triển này.
Ngoài ra, chuyên gia 3, 4 bổ sung rằng, rủi ro trong phát triển bất động sản đôi khi
không chỉ ảnh hưởng ở thời điểm hiện tại mà có thể ảnh hưởng tiêu cực tới cả mục
tiêu đề ra trong tương lai vì vậy các nhà phát triển bất động sản không nên chủ quan
dù các rủi ro có nằm trong dự đoán hay không.

Đối với câu hỏi thứ hai: “Theo anh/ chị rủi ro trong phát triển dự án bất động
sản có thể bao gồm những tiêu chí nào và những tiêu chí này được chia làm mấy
loại?”. Mỗi chuyên gia đều có những góc nhìn rất thực tế và bao quát vì đã có
nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản, tuy nhiên
không phải tất cả các góc nhìn đều giống nhau. Chuyên gia 1 và 3 cho rằng “có rất
nhiều rủi ro trong phát triển dự án bất động sản mà chưa chắc có thể kể tên được
toàn bộ, trong tương lai cũng vẫn có thể xảy ra một rủi ro nào đó khác mà con người
chưa dự đoán được, đại dịch Covid-19 là một ví dụ điển hình”. Mặc dù vậy, nếu để
xếp loại các tiêu chí, chuyên gia 1 và 3 cho rằng “có thể chia rủi ro thành 5 mục
chính bao gồm: kinh tế, chính trị, xã hội, công nghệ và môi trường (đại dịch hay
dịch bệnh khác được xếp loại vào rủi ro xã hội)”. Mặt khác, chuyên gia 2 khẳng
 52

định “nên tách đại dịch thành một loại rủi ro riêng vì các rủi ro về xã hội thường là
tác động từ cộng đồng, dân cư ảnh hưởng lên dự nhưng đại dịch thì không tác động
như vậy, dịch bệnh tác động trực tiếp lên cả con người và dự án, từ đó làm ảnh
hưởng sâu sắc đến quá trình hoạt động của dự án và đời sống sinh hoạt mỗi người”.
Đối với chuyên gia 4 và 5 cũng đồng ý rằng “đại dịch là một loại rủi ro riêng biệt,
ngoài ra còn một loại rủi ro rất quan trọng trong việc phát triển một dự án bất động
sản, đó là rủi ro chiến lược gồm những yếu tố liên quan tới kênh phân phối, hệ
thống thông tin và chiến lược hiệu quả của một dự án”.

Đối với ý kiến của các chuyên gia về thang đo bảng hỏi, đa phần quan điểm
chung của các chuyên gia đồng tình rằng thang đo đầy đủ, câu từ dễ hiểu và dễ tiếp
cận. Tất cả chuyên gia đều đồng ý giữ nguyên bảng hỏi và số lượng câu hỏi đã hợp
lý. Tuy nhiên, để đánh giá bằng thang đo so sánh cặp từ 1-9 đối với các chuyên gia
còn khá mới và khó hiểu, cách đánh giá này cũng dài dòng, mất tương đối nhiều
thời gian và dễ gây chán nản cho người làm khảo sát, cần phải đọc và ngẫm rất kỹ
khi ra quyết định lựa chọn rủi ro.

Tóm lại, dựa vào ý kiến của các chuyên gia, em quyết định để thang đo bảng
hỏi bao gồm 7 tiêu chí rủi ro chính: Xã hội, Công nghệ, Môi trường, Chính trị, Kinh
tế, Chiến lược và Đại dịch. Trông mỗi tiêu chí bao gồm các thuộc tính để bổ dung
đầy đủ ý nghĩa và làm tiêu chí rủi ro chính bao gồm những vấn đề nào và có tổng
cộng 34 thuộc tính phân bổ trong 7 tiêu chí rủi ro chính nêu trên.

Giai đoạn định tính 2, sau khi hoàn thành nghiên cứu định lượng (Mục 2.2.3)
và tính toán kết quả nghiên cứu từ dữ liệu khảo sát thu thập được, tiến hành phỏng
vấn sâu các chuyên gia lần 2 để thảo luận về kết quả đạt được, các chuyên gia được
phỏng vấn ở giai đoạn này là các chuyên gia đã tham gia giai đoạn định tính 1.
Trong quá trình thảo luận, em phỏng vấn trực tiếp chuyên gia thông qua việc lên
lịch hẹn gặp trực tiếp tại cơ sở làm việc, những câu trả lời được ghi chép, tổng hợp
và đưa vào mục thảo luận về kết quả nghiên cứu trong bản báo cáo này.
 53

2.3 Nghiên cứu định lượng

2.3.1 Mục đích nghiên cứu định lượng
Em đã tiến hành nghiên cứu định lượng bằng cách thu thập và xử lý dữ liệu
dưới dạng con số hoặc chuyển hóa dữ liệu thành dạng số để phân tích và từ đó đưa
ra các kết luận chủ yếu dựa vào cái chung (phần đông, đa số). Trong nghiên cứu
này, em sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng nhằm tìm ra dự án tốt nhất
dựa theo giá trị của trọng số theo phương pháp AHP

2.3.2 Thiết kế nghiên cứu định lượng

Từ bảng hỏi đã được xây dựng bằng cách tổng quan nghiên cứu và tổng hợp
các lý thuyết, khái niệm, thang đo bảng hỏi dựa trên kết quả của các nghiên cứu tiền
nhiệm. Bên cạnh đó, kết hợp với phỏng vấn sâu các chuyên gia để kiểm định, hoàn
thiện thang đo từ đó lựa chọn ra những tiêu chí đánh giá rủi ro thích hợp nhất đối
với bối cảnh Việt Nam và phạm vi nghiên cứu của đề tài này.

Khảo sát chính thức được tiến hành qua hình thức trực tiếp (chi tiết Phụ lục
01). Em lựa chọn mẫu nghiên cứu và quy mô mẫu phù hợp với đề tài nghiên cứu
như sau:

 Khách thể khảo sát: Những nhà phát triển bất động sản đã và đang tham gia
phát triển các dự án bất động sản.
 Phạm vi khảo sát: Hà Nội.
 Quy mô của khảo sát: Tổng số đối tượng tham gia khảo sát là 15. Do đây là
cuộc khảo sát nhằm lấy ý kiến chuyên sâu về đánh giá của chuyên gia đối với
mức độ của từng tiêu chí rủi ro và đánh giá 3 dự án trong tình huống nghiên
cứu. Đây là các chuyên gia có kinh nghiệm (tối thiểu từ 1-5 năm), hiểu biết
về phát triển dự án bất động sản và đặc biệt là 3 dự án trong tình huống; vì
vậy quy mô này là đủ để cung cấp ý kiến có giá trị cho nghiên cứu. Theo
Dikmen và cộng sự (2010) “không có số lượng tối thiểu cho kích thước mẫu
trong mô hình AHP, ANP. Tuy nhiên, thông thường cần có sự tham gia của
ít nhất ba chuyên gia trở lên. Tất cả những người tham gia đều nắm rõ về dự
án phát triển bất động sản.”
 54

2.3.3 Thang đo nghiên cứu

Các tiêu chí đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản chủ yếu dựa
theo tiêu chí từ nghiên cứu của Thilini, M., Wikcramaarachchi, N. C., & Anuradha,
P. A. N. S. (2021) và có tham khảo, bổ sung từ nghiên cứu của Malek, M.,
Mohibali, S., & Bachwani, D. (2021) và Comu, S., Elibol, A. Y., & Yucel, B.
(2021). Ngoài ra, thang đo bảng hỏi đã được đề xuất, sửa đổi một vài tiêu chí theo ý
kiến từ phỏng vấn sâu các chuyên gia để phù hợp hơn với bối cảnh hiện tại. Các tiêu
chí được đánh giá dựa trên thang đo từ 1-9 từ quan trọng như nhau đến được ưu tiên
mạnh mẽ, cụ thể trong Bảng 2.1.

Bảng 2.4 Tiêu chí đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
Thuộc Đo lường
Tiêu chí Tiếng Anh Nguồn
tính Tiếng Việt
Lực lượng S1. Mức độ hài lòng Developer’s
lao động của nhà phát triển satisfaction to be
tại địa đối với lực lượng lao local workforce
phương động tại địa phương. market level.
Khả năng
S2. Lợi ích dự án Level of benefits
chấp nhận
mang lại cho cộng to local
R1. Rủi ro của cộng
đồng tại địa phương. communictae. Chen và
xã hội đồng
Khumpaisal
(Social S3. Sự hài hòa giữa
Sự phù Business & (2009)
risk) hoạt động kinh
hợp về văn lifestyle harmony
doanh và văn hóa
hóa level.
của địa phương.
Tác động
S4. Sự an toàn và Impacts on local
tới sức
sức khỏe của cộng public health &
khỏe cộng
đồng tại địa phương. safety.
đồng
R2. Rủi ro Difficulties in site
T1. Khó khăn trong Chen và
công nghệ Địa điểm preparation for
chuẩn bị địa điểm Khumpaisal
(Technolo xây dựng each specific
xây dựng cho dự án. (2009)
gy risk) plan.
Đơn vị T2. Mức độ hài lòng Developer’s Khalafallah
 55

của nhà phát triển satisfaction off

thiết kế và đối với hiệu suất của their và cộng sự
xây dựng đơn vị thiết kế và performances (2005)
xây dựng. level
T3. Những khó khăn Technical Chen và
Kĩ thuật
về kỹ thuật xây difficulties in Khumpaisal
xây dựng
dựng. construction level (2009)
Total duration of
T4. Tổng thời gian Khalafallah
Thời gian the design and
thiết kế và thi công và cộng sự
xây dựng construction per
của dự án. (2005)
1,000 days
Sự linh Possibility of
T5. Khả năng sửa Khalafallah
hoạt trong amendments in
đổi thiết kế và xây và cộng sự
thiết kế và design and
dựng. (2005)
xây dựng construction
Level of
T6. Sự phức tạp
Quản lý cơ complexities in
trong quản lý cơ sở
sở vật chất facilities
vật chất. Chen và
management
Khumpaisal
Level of easy
T7. Khả năng tiếp (2009)
Xử lý sự access and quick
cận và xử lý sự cố
cố emergency
nhanh chóng.
evacuation in use
Refurbishment
T8. Tần suất cần
requirements Chen và
Độ bền của tiến hành sửa chữa
during buildings Khumpaisal
công trình trong vòng đời của
life cycle (2009)
dự án.
probability.
R3. Rủi ro V1. Chỉ số Tác động The overall
Mức độ tác Chen và
môi trường Môi trường tổng thể Environmental
động đến cộng sự
(Environm của dự án lên môi Impacts Index
môi trường (2005)
ental risk) trường xung quanh. value.
Biến đổi V2. Biến đổi khí hậu Level of impacts Chen và
 56

on use and value

và thiên tai của khu due to regional
vực ảnh hưởng đến climatic variation. Khumpaisal
khí hậu
quá trình sử dụng và Level of impacts (2009)
giá trị của dự án. due to natural
disaster.
Các nhóm
P1. Sự phản đối của Level of protest
cộng đồng Arthurson
cộng đồng người by the urban
cư dân tại (2001)
dân tại khu vực. communities.
địa phương
Rate of
P2. Tỷ lệ tác động
Commercial Tax Chen và
Chính sách của thuế thương mại
impact. Khumpaisal
thuế và các loại thuế
Rate of Council (2009)
khác.
Local Tax.
R4. Rủi ro Total days of the
chính trị license approval
(Political process.
P3. Tổng thời gian
risk) Total days of Chen và
Thủ tục của quy trình phê
construction, Khumpaisal
hành chính duyệt giấy phép, thi
design approval (2009)
công và thiết kế.
process by
Liverpool City
Council.
P4. Sự không nhất Inconsistency in
Semra Comu
Quy định quán trong chính policies, laws,
và cộng sự
pháp lý sách, luật pháp và and
(2021)
quy định. regulation.
R5. Rủi ro Sự biến E1. Lạm phát, biến Inflation and Semra Comu
kinh tế động của động về lãi suất, tỷ interest rate và cộng sự
(Economic chi phí giá hối đoái và giá fluctuation. (2021)
risk) phát triển vận tải ảnh hưởng Level of impacts
đến chi phí phát due to exchange
 57

rate fluctuation.
Level of impact
triển của dự án. to development
cost due to lad
prices fluctuation.
E2. Số lượng bất Chen và
Loại bất Level of location
động sản cùng loại Khumpaisal
động sản concentration.
trong khu vực. (2009)
E3. Tỷ lệ bán/ cho Selling rate of
Tính thanh thuê bất động sản same kind of
khoản cùng loại trên thị properties in the Adair và
trường địa phương. local market. Hutchison
Tác động (2005)
E4. Mức độ cạnh Level of regional
của cung
tranh trong khu vực. competitiveness.
cầu
E5. Khả năng chi trả Level of
Khả năng Carnoske và
của khách hàng đối affordability to
chi trả của cộng sự
với bất động sản the same kind of
khách hàng (2010)
cùng loại. properties.
Degree of
developer’s
Tác động E6. Mức độ danh reputation in Adair và
của thương tiếng và uy tín của specific Hutchison
hiệu nhà phát triển. development. (2005)
Confidence level
of the developer.
E7. Tổng chi phí Rate of estimated Blundell và
Vốn đầu tư ước tính trong vòng lifecycle cost per cộng sự
đời của một dự án. 1 billion pounds. (2005)
E8. Tỷ lệ khấu hao 5-year property Adair và
Khấu hao
tài sản sau 5 năm. depreciation rate. Hutchison
Khả năng E9. Cơ sở hạ tầng kỹ Level of regional (2005)
tiếp cận thuật chung của khu infrastructures
 58

vực. usability.
Expected selling
E10. Tỷ suất vốn rate. Chen và
Khả năng
hóa và tỷ lệ bán Expected Khumpaisal
sinh lời
hàng kỳ vọng. capitalization (2009)
rate.
E11. Mức độ đáp Level of Chen và
Khả năng
ứng được nhu cầu availability to Khumpaisal
cho thuê
của thị trường. finding suitable. (2009)
Information
G1. Hệ thống thông
Thông tin system for
tin để ra quyết định.
decision making.
G2. Sự chuyên
nghiệp, minh bạch Professionalism Mohammed
R6. Rủi ro Khả năng
và không ngừng đổi Transparency Shakil S.
chiến lược đổi mới
mới chiến lược trong Innovation Maleka và
(Strategic
quá trình hoạt động. cộng sự
risk)
G3. Hiệu quả trong (2021)
Efficiency risk of
Marketing chiến lược tiếp cận
the client.
tới khách hàng.
Kênh phân G4. Phân phối dự án
Distribution risk.
phối tới kênh phù hợp.
C1. Mức độ ảnh Level of impact
R7. Rủi ro hưởng đến sự phát to commercial
Tanrıvermiş
đại dịch Dịch bệnh triển của dự án trong development
(2020)
(Epidemic) khoảng thời gian during lockdown
dịch bệnh. period.
Nguồn: Tác giả tổng hợp
 59

2.4 Giới thiệu bối cảnh nghiên cứu

2.4.1 Giới thiệu về công ty CP đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52
Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ
NỘI SỐ 52

Tên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: NUMBER 52 HA NOI HOUSING
INVESTMENT AND DEVELOPMENT JOINT STOCK COMPANY

Tên công ty viết tắt: HANDICO 52.,JSC

Trụ sở chính: Tầng 3, Tòa nhà Le Capitole, Số 27 Phố Thái Thịnh, Phường
Ngã Tư Sở, Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội, Việt Nam

Mã số thuế: 0101658934

Số điện thoại: 024.36230809 Fax: 024.36230805

Email: handico52@gmail.com Website: handico52.com.vn

2.4.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 (Handico 52) thuộc Tổng
Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (Handico) tiền thân là Công ty CP Dịch vụ
Đô thị và Khu công nghiệp Handico, được thành lập ngày 17/5/2005 và chính thức
đi vào hoạt động từ năm 2006 với ngành nghề kinh doanh chính là thi công xây
dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, hạ tầng, giao thông…

Đến tháng 8/2006, Sau khi hợp nhất Công ty Xuất nhập khẩu và Đầu tư xây
dựng Hà Nội vào Công ty Mẹ - Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội, Đại
hội đồng cổ đông đã họp và thống nhất đổi tên Công ty thành Công ty CP Đầu tư và
Phát triển nhà Hà Nội số 52 - Handico52.

Đến tháng 6/2008, đây là thời điểm mang tính đột phá của Công ty, sau khi
được tái cấu trúc doanh nghiệp và tăng quy mô vốn điều lệ lên 20 tỷ đồng, bộ máy
tổ chức công ty được mở rộng với 03 Phòng chức năng, 01 Công ty con, 02 Xí
nghiệp và 02 đội thi công. Lĩnh vực hoạt động được định hướng và xác định trên hai
lĩnh vực chính là Thi công xây dựng và Đầu tư kinh doanh Bất động sản.

Năm 2009 là một năm bước đầu đánh dấu sự khởi sắc của Handico 52, giá trị
sản lượng đạt 83 tỷ đồng tăng hơn 400% so với giá trị thực hiện năm 2008, doanh
 60

thu đạt 54 tỷ đồng tăng hơn 400% so với doanh thu thực hiện năm 2008, vốn điều lệ
được nâng lên 50 tỷ đồng. Các năm tiếp theo từ 2010 đến 2012 tiếp tục là những
năm tăng trưởng của Công ty, giá trị sản lượng, doanh thu năm sau cao hơn năm
trước, bên cạnh công tác thi công xây lắp truyền thống, từng bước chuyển hướng
sang lĩnh vực mũi nhọn trong tương lai là đầu tư dự án và mở rộng sang lĩnh vực tư
vấn thiết kế.

Từ năm 2013-2014, là giai đoạn đánh dấu sự phát triển vượt bậc của
Handico52 trên tất cả các lĩnh vực SXKD, mô hình tổ chức duy trì ổn định với 05
Phòng, Ban chức năng (Phòng Tài chính kế toán, Đầu tư, Hành chính nhân sự, Kế
hoạch kỹ thuật và Ban Trợ lý) và 15 đơn vị sản xuất trực tiếp (Công ty con - Dream
House Việt Nam; Chi nhánh Miền trung, 03 Ban Quản lý dự án; 09 Xí nghiệp Đầu
tư xây dựng và Trung tâm Tư vấn thiết kế). Lực lượng lao động với hơn 900 cán bộ
công nhân viên, trong đó gần 100 người có trình độ Đại học, trên đại học, gần 30
người có trình độ Cao đẳng, trung cấp và hơn 750 công nhân có tay nghề cao. Hệ
thống máy móc thiết bị được đầu tư đồng bộ đáp ứng đầy đủ cho nhu cầu SXKD
mở rộng và các công trình đỏi hỏi chất lượng, kỹ thuật cao. Năm 2013, giá trị sản
lượng đạt 293 tỷ đồng, doanh thu đạt 250 tỷ đồng. Năm 2014, giá trị sản lượng đạt
521 tỷ đồng, doanh thu đạt 410 tỷ đồng.

Từ năm 2015 tới nay, bên cạnh việc phát triển, đào tạo nguồn nhân lực chất
lượng cao, áp dụng phương pháp quản lý hiện đại, thì trang thiết bị phục vụ cho
SXKD được Công ty luôn luôn chú trọng và có kế hoạch phát triển cụ thể. Hiện
nay, Công ty đã trang bị được hầu hết các máy móc thiết bị cơ bản như: Cẩu tháp,
vận thăng, ô tô, máy xúc… đủ sức để thực hiện các công trình, dự án có giá trị lớn
và đòi hỏi chất lượng cao. Song song với việc phát triển kinh tế, HANDICO 52
được mọi người biết đến là một trong những doanh nghiệp tiên phong về đổi mới
công nghệ, sáng tạo, chất lượng, tiến độ, an toàn lao động, vệ sinh môi trường và
các hoạt động an sinh xã hội. Với bề dày kinh nghiệm và năng lực hiện có, cùng với
đội ngũ cán bộ, công nhân viên có trình độ cao, năng động, nhiệt tình, phong cách
làm việc chuyên nghiệp, HANDICO52 luôn hy vọng và tin tưởng sẽ mang lai sự hài
lòng cho khách hàng, các đối tác, các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

2.4.1.2 Cơ cấu tổ chức

Hình 2.9 Sơ đồ tổ chức công ty

 61

Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52

a. Bộ máy quản lý điều hành và sản xuất kinh doanh trực tiếp

Đại hội đồng cổ đông: Đại hội đồng cổ đông gồm tất cả các cổ đông có quyền
biểu quyết, là cơ quan quyết định cao nhất của Công ty cổ phần. Đại hội đồng cổ
đông có các quyền và nghĩa vụ đã được cụ thể hoá tại Điều lệ của Công ty.

Hội đồng quản trị: Hội đồng quản trị là cơ quan quản lý Công ty, có toàn
quyền nhân danh Công ty để quyết định mọi vấn đề liên quan đến mục đích, quyền
lợi của Công ty, trừ những vấn đề thuộc thẩm quyền của Đại hội đồng cổ đông. Hội
đồng quản trị Công ty gồm có 05 thành viên.
 62

Ban kiểm soát: Ban kiểm soát là người thay mặt các cổ đông để kiểm soát mọi
hoạt động kinh doanh quản trị, điều hành của Công ty. Cơ cấu ban kiểm soát: 1
người Trưởng ban, 2 người Ủy viên.

Ban Tổng Giám đốc Công ty: Cơ cấu Ban Tổng Giám đốc Công ty 01 người
và Phó Tổng Giám đốc chuyên môn 04 người.

Các phòng ban chức năng, Công ty thành viên, Xí nghiệp, Trung tâm tư vấn
thiết kế, Ban quản lý dự án, các đội xây dựng, xưởng sản xuất trực thuộc: Có nhiệm
vụ thực hiện các công việc do Ban Tổng Giám đốc giao, hoàn thành các công việc
được giao theo đặc điểm riêng của từng phòng. Các phòng ban và các đơn vị có cơ
cấu gồm:

 Các Công ty thành viên

 Các phòng chức năng, nghiệp vụ trong Công ty (Trợ lý Thư ký, Phòng hành
chính - Nhân sự, Phòng kế hoạch - Kỹ thuật, Phòng Tài chính – Kế toán,
Phòng Đầu tư - Dự án).
 Các Ban quản lý dự án số 1, 2, 3.
 Các Chi nhánh trực thuộc (miền Trung, Nam)
 Các đơn vị trực thuộc Công ty (Xí nghiệp đầu tư & xây dựng số 1 – 9, Xí
nghiệp xây lắp điện dân dụng và công nghệ, Trung tâm tư vấn thiết kế).
 Các đội xây dựng trực thuộc Công ty số 1 – 4.
 Các xưởng gia công, sản xuất trực thuộc Công ty.
 Các trung tâm tư vấn thuộc Công ty (thiết kế và giám sát).

b. Tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội trong Công ty

Các tổ chức Đảng cộng sản Việt Nam, Công Đoàn, Đoàn thanh niên Cộng sản
Hồ Chí Minh, Hội phụ nữ và các tổ chức chính trị xã hội khác trong Công ty Cổ
phần hoạt động theo quy định của các tổ chức của Tổng Công ty Đầu tư và Phát
triển Nhà Hà Nội, theo Hiến pháp và Pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, các quy định của Điều lệ Đảng Cộng sản Việt Nam, Điều lệ của Công
đoàn, Đoàn TNCS Hồ Chí Minh, Hội LHPN Việt Nam và các tổ chức chính trị xã
hội. Công ty tôn trọng và tạo điều kiện để cho các tổ chức trên hoạt động đúng điều
lệ của các tổ chức đó và quy định của pháp luật.

2.3.1.3 Nguồn lực phục vụ hoạt động phát triển dự án bất động sản của công ty
 63

Nguồn nhân lực của công ty: Tại văn phòng của Công ty số lượng nhân lực
bao gồm 126 nhân viên trong đó có 92 nhân viên đạt trình độ từ đại học trở lên, 12
nhân viên đạt trình độ cao đẳng và 21 nhân viên đạt trình độ trung cấp và các ngành
nghề khác. Ngoài ra, tại các đơn vị trực thuộc của Công ty bao gồm 1193 nhân viên
cũng thuộc các trình độ từ Đại học, Cao đẳng, Trung cấp…

Bảng 2.5 Nguồn nhân lực của công ty

Số Thâm niên công tác (năm)
STT NHÂN LỰC
lượng >5 > 10 > 15
Trình độ đại học và trên đại học 92 43 27 22
1 Thạc sỹ kinh tế 10 05 03 02
2 Thạc sỹ kỹ thuật 08 05 02 01
3 Kỹ sư xây dựng, giao thông 18 05 04 09
4 Kỹ sư máy xây dựng 04 01 02 01
5 Kỹ sư địa chất công trình 03 01 02
6 Kỹ sư kinh tế xây dựng 07 04 01 02
7 Cử nhân kinh tế và tài chinh 14 08 04 02
8 Kiến trúc sư 05 02 01 02
9 Kỹ sư đô thị, cấp thoát nước 03 02 01
10 Kỹ sư vật liệu xây dựng 05 02 02 01
11 Kỹ sư đo đạc, trắc địa 03 02 01
12 Kỹ sư các ngành nghề khác 12 08 03 01
Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52

Kinh nghiệm của công ty: Tổng số năm kinh nghiệm của công ty trong các
loại công trình xây dựng (dân dụng, công nghiệp, giao thông, cầu đường, thủy
lợi…) đạt 17 năm kể từ thời điểm thành lập tới nay.

Tài chính của công ty. Handico 52 có hạn mức tín dụng là 300.000.000.000
đồng (ba trăm tỷ đồng chẵn).

Bảng 2.6 Báo cáo tài chính của công ty

Tài sản Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021
1. Tổng tài sản 1.186.446.832.027 1.283.536.203.904 1.352.473.189.599
2. Tổng nợ phải trả 966.156.526.442 1.062.370.450.271 1.116.150.050.165
 64

3. Tài sản ngắn hạn 640.080.166.187 507.662.496.884 634.414.317.325

4. Tông nợ ngắn hạn 579.011.528.014 505.374.664.197 580.721.816.855
5. Doanh thu 650.755.264.321 682.629.396.721 608.809.205.300
6. Lợi nhuận trước 18.040.311.431 18.872.301.424 37.851.937.665
thuế
7. Lợi nhuận sau thuế 14.127.696.753 14.975.448.048 30.057.385.801
Nguồn: Hồ sơ giới thiệu năng lực Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52

Máy móc và thiết bị thi công của công ty. Công ty đầu tư và sử dụng nhiều
trang thiết bị hiện đại, đa dụng và chức năng hiệu quả như máy đào KOMASU,
KOBE, SOLA của Nhật, máy đào, ủi và máy Lu cũng được sản xuất từ Nhật Bản; ô
tô của Liên Xô, Hàn Quốc, Trung Quốc…

2.4.2 Giới thiệu về các dự án trong nghiên cứu

Trong nghiên cứu này, em lựa chọn 03 dự án bất động sản được phát triển bởi
Handico 52 và giả định cả 03 dự án được đặt trong bối cảnh đại dịch Covid-19, cách
lựa chọn dự án dựa trên nghiên cứu của Thilini, M., Wikcramaarachchi, N. C., &
Anuradha, P. A. N. S. (2021). Tiêu chí lựa chọn dự án là thời điểm khởi công xây
dựng trong bối cảnh dịch Covid, đều nằm ở các khu vực phát triển trong thành phố,
là các dự án đầu tư phát triển bất động sản thuộc các phân khúc khác nhau, và thuận
tiện cho việc nghiên cứu. Mô tả dự án:

Dự án 1: Dự án xây dựng trụ sở công ty kết hợp văn phòng hỗn hợp Thái
Thịnh – 21 tầng, gọi tắt là dự án 1 hoặc P1.

Dự án 2: Dự án nhà chung cư N02, Ô đất D12, Khu đô thị mới Cầu Giấy – Dự
án khu nhà ở của cán bộ chiến sỹ Cục CSBV&HTTP – Bộ Công an, gọi tắt là dự án
2 hoặc P2.

Dự án 3: Dự án Khu nhà ở thấp tầng thuộc Ban quản lý dự án khu nhà ở cán
bộ chiến sỹ Cục CSBV&HTTP – Bộ Công an, gọi tắt là dự án 3 hoặc P3.

Đây là các dự án đa dạng về loại hình bất động sản, đều nằm ở các quận nội
thành, phản ánh các loại rủi ro bao gồm cả rủi ro đại dịch Covid, và có thể tiếp cận
được để phân tích, đảm bảo cho các phân tích là khả thi và phù hợp.
 65

Bảng 2.7 Mô tả dự án phát triển bất động sản trong tình huống nghiên cứu
Dự án 1 Dự án 2 Dự án 3
Văn phòng và căn
hộ cho thuê Nhà ở chung cư
(Xây dựng khu hỗn (Bán căn hộ chung
Loại hình Nhà ở thấp tầng
hợp văn phòng kết cư kết hợp thương
hợp căn hộ khách mại dịch vụ)
sạn cho thuê)
Tổng mức
450 tỷ đồng 1.340 tỷ đồng 165 tỷ đồng
đầu tư
Năm khởi
công – Năm 2017 - 2020 2017 - 2019 2016 - 2019
hoàn thành
Tại N02, D12 Khu
Số 27 Thái Thịnh,
đô thị mới Cầu Phường Phúc Diễn,
Địa điểm xây phường Ngã tư Sở,
Giấy, Phường Dịch Quận Bắc Từ Liêm,
dựng Quận Đống Đa,
Vọng, Quận Cầu Hà Nội
Thành phố Hà Nội
Giấy, Hà Nội
Tổng diện
2.184 m2 4.500 m2 11.823 m2
tích đất
Diện tích xây
dựng công 1.942,7 m2 1.992 m2 2.984 m2
trình
21 tầng, 01 tum 29 tầng, 03 tầng
Tầng cao 03 tầng và 01 tum
thang máy kỹ thuật hầm và 01 tum
công trình thang
và 03 tầng hầm thang
Nguồn: Tác giả tổng hợp

2.4.3 Thông tin về mẫu nghiên cứu

2.4.3.1 Thu thập dữ liệu
 66

Thời gian khảo sát: 15/09/2022 – 10/10/2022

Phiếu khảo sát: Em phát ra 15 phiếu khảo sát với hình thức khảo sát trực tiếp
những nhà phát triển bất động sản tại Hà Nội.

Kết thúc quá trình khảo sát thực tế, em tiến hành tổng hợp, kiểm tra và chọn
mẫu khảo sát hợp lệ để phân tích.

Sau khi tiến hành loại bỏ các phiếu khảo sát không đạt yêu cầu, làm sạch dữ
liệu, cả 15 phiếu khảo sát đều có ý nghĩa thống kê và xử lý dữ liệu thông qua phần
mềm Microsoft Excel.

Quá trình/ các bước phân tích dữ liệu được thực hiện theo Quy trình thực hiện
phương pháp phân tích thứ bậc AHP (Phần 1.3.1.6).

2.4.3.2 Mẫu nghiên cứu

Bảng 2.8 Thống kê mô tả giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, số năm kinh
nghiệm và số dự án phát triển bất động sản đã tham gia của các chuyên gia
tham gia khảo sát
Tiêu chí Tần suất Tỷ lệ (%)
Nam 11 73.3%
Giới tính
Nữ 4 26.7%
Dưới 25 tuổi 0 0%
Từ 26 đến 35 tuổi 3 20%
Tuổi Từ 36 đến 45 tuổi 7 46.7%
Từ 46 đến 55 tuổi 4 26.7%
Trên 55 tuổi 1 6.6%
Trung cấp/ Cao đẳng 0 0%
Đại học 6 40%
Trình độ học vấn
Thạc sĩ 7 46.7%
Tiến sĩ 2 13.3%
1 - 5 năm 2 13.3%
Năm kinh 5 – 10 năm 3 20%
nghiệm 10 – 20 năm 8 53.3%
Trên 20 năm 2 13.3%
Dự án tham gia 1 – 5 dự án 2 13.3%
 67

5 – 10 dự án 5 33.3%
10 – 15 dự án 5 33.3%
15 – 20 dự án 2 13.3%
Trên 20 dự án 1 6.6%
Nguồn: Tác giả tổng hợp

Trong tổng số 15 chuyên gia tham gia khảo sát, có thể thấy trong số những nhà
phát triển bất động sản được khảo sát nam giới chiếm tới 73.3 % gấp 2.7 lần so với
số phiếu thu được từ nữ giới là 26.7%.

Những nhà phát triển bất động sản tham gia khảo sát có độ tuổi trưởng thành
cao và hầu hết đều thuộc độ tuổi từ 36 – 54 tuổi với 46.7%, không có ai dưới 25
tuổi, độ tuổi từ 26 – 35 tuổi và 46 – 55 tuổi có tỷ lệ gần bằng nhau, còn lại trên 55
tuổi chiếm tỷ lệ ít nhất là 6.6%.

Xét về trình độ học vấn của các nhà phát triển bất động sản cho thấy rằng trình
độ học vấn đề khá cao, tất cả đều từ đại học trở lên, không có trung cấp hay cao
đẳng. Cụ thể phổ biến nhiều nhất là trình độ thạc sĩ 46.7%, sau đó là trình độ đại
học chiếm 40% và thấp nhất là trình độ tiến sĩ với 13.3%.

Với trình độ học vấn cao cũng như độ tuổi trưởng thành lớn, những nhà phát
triển bất động sản này có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển dự án bất
động sản. Chiếm tỷ lệ cao nhất lên tới 53.3% là từ 10 – 20 năm kinh nghiệm, tiếp
theo là từ 5 – 10 năm kinh nghiệm với 20% và 1 – 5 năm kinh nghiệm băng tỷ lệ
với trên 20 năm kinh nghiệm (13.3%).

Cuối cùng là dự án bất động sản mà các nhà phát triển đã tham gia, trong đó từ
5 – 10 dự án và 10 – 15 dự án có tỷ lệ bằng nhau là 33.3%, 1 – 5 dự án và 15 – 20
dự án có tỷ bằng nhau nhưng thấp hơn là 13.3%, thấp nhất là 6.6% với tổng số dự
án đã tham gia đạt trên 20.
68
 69

TÓM TẮT CHƯƠNG 2

Trong Chương 2, nội dung của phương pháp nghiên cứu được trình bày bao
gồm các phần như sau:

Thứ nhất, mô hình quá quy trình nghiên cứu của đề tài qua các bước cụ thể.
Trình bày phương pháp nghiên cứu định tính: phương pháp phỏng vấn sâu chuyên
gia với mục đích phát triển, hiệu chỉnh thang đo phù hợp hơn. Phương pháp định
lượng: tiến hành khảo sát chính thức nhằm thu thập dữ liệu trên phạm vi thành phố
Hà Nội. Ngoài ra nêu chi tiết thang đo nghiên cứu sử dụng trong đề tài

Thứ hai, giới thiệu về Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 bao
gồm thông tin chung, quá trình hình thành – phát triển và nguồn lực của công ty.
Sau đó, dựa trên thông tin thu thâp được từ Công ty em lựa chọn dự án phù hợp với
nghiên cứu, trình bày tình huống nghiên cứu cụ thể qua 03 dự án bất động sản được
phát triển bởi Handico 52 và đặt 03 dự án này vào bối cảnh đại dịch Covid-19 để
đánh giá mức độ rủi ro.

Cuối cùng, đưa ra các kết quả mô tả về thông tin của mẫu nghiên cứu, bao
gồm: giới tính, độ tuổi, trình độ học vấn, số năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất
động sản và tổng số dự án phát triển bất động sản đã tham gia.
 70

CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1 Xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc

Hình 3.10 Sơ đồ cấu trúc thứ bậc nghiên cứu

Dự án phát triển bất động sản

R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7

RP3
RP1 RP2

Nguồn: Tác giả tổng hợp

Sơ đồ cấu trúc thứ bậc trong nghiên cứu này được lập dựa theo sơ đồ cấu trúc
thứ bậc AHP. Đầu tiên là mục tiêu (Goal) – Dự án phát triển bất động, các tiêu chí
đánh giá (Criteria) là các rủi ro (R1 – R7) và các phương án lựa chọn (Alternative)
là dự án phát triển bất động sản (RP1 – RP3).

Sau khi xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc thành công, sẽ thực hiện so sánh
cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí, so sánh cặp các tiêu chí và thiết lập ma trận
các tiêu chí với các dự án để lựa chọn dự án tốt nhất, các dự án đều được đặt trong
bối cảnh dịch bệnh Covid-19.

3.2 Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí
3.2.1 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro xã hội
S1. Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa
phương.
 71

S2. Lợi ích dự án mang lại cho cộng đồng tại địa phương.

S3. Sự hài hòa giữa hoạt động kinh doanh và văn hóa của địa phương.

S4. Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương.

Kết quả so sánh cặp theo Bước 1 cho số liệu so sánh cặp các thuộc tính thu
được từ ý kiến chuyên gia. Tiến hành tính toán các dữ liệu của bài toán theo phương
pháp AHP.

(1) Ma trận so sánh cặp

Bảng 3.9 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro xã hội
S1 S2 S3 S4
S1 1.00 0.25 0.32 0.15
S2 4.05 1.00 3.07 0.20
S3 3.10 0.33 1.00 0.20
S4 6.85 5.00 4.92 1.00
SUM 15.01 6.57 9.31 1.55
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Quan sát bảng có thể thấy SUM là kết quả từ tổng các chỉ số so sánh của mỗi
thuộc tính, hàm SUM được sử dụng để tính toán trọng số Criteria Weights.

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency
Rate)

Từ đánh giá thu được, tiến hành tính toán các dữ liệu của bài toán theo phương
pháp AHP.

Bảng 3.10 Kết quả trọng số của rủi ro xã hội

S1 S2 S3 S4 Criteria Weights
S1 0.0666 0.0375 0.0346 0.0943 0.0583
S2 0.2702 0.1521 0.3295 0.1291 0.2202
S3 0.2068 0.0496 0.1074 0.1312 0.1238
S4 0.4564 0.7607 0.5284 0.6454 0.5977
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát
 72

Trước tiên cần tính vector nhất quán (Consistency vector): Lấy tổng trọng số
của các tiêu chí chia cho trọng số của từng tiêu chí và thu được kết quả ở bảng trên.

Tiếp theo, tính giá trị riêng lớn nhất của ma trận so sánh (Lamda max). Nếu
Lamdamax càng gần bằng số tiêu chí so sánh thì tính phù hợp càng cao). Lamda max
được tính là trung bình cộng của vector nhất quán.

λ max=
∑ Consistency vector =4.2513
4

Trong đó: Consistency vector là vector nhất quán của các thuộc tính và 4 là
tổng số thuộc tính. Qua tính toán thu được kết quả Lamda max = 4.2513 gần bằng với
số thuộc tính là 4.

Sau đó, tính chỉ số nhất quán CI (Consistency Index) theo công thức sau thu
được (n là tổng số tiêu chí):
λ max−n
CI = =0.0838
n−1

Cuối cùng, tính tỷ số nhất quán CR (Consistency Ratio), trong đó RI (Random

Index) là chỉ số ngẫu nhiên, được tra cứu theo số tiêu chí so sánh trong Bảng 2.2:
CI
CR= =0.0931
RI

T. Saaty chỉ ra rằng tỉ số nhất quán (CR) nhỏ hơn hay bằng 10% là ở mức có
thể chấp nhận. Nếu CR lớn hơn 10% chứng tỏ có sự không nhất quán trong đánh
giá và cần phải đánh giá và tính toán lại.

Bảng 3.11 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro xã hội
λ max CI RI CR
4.2513 0.0838 0.9 0.0931
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 9.31% < 10% chứng tỏ có sự nhất
quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên
cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

 73

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp
đã cho thấy S4 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.5977, sau đó
lần lượt là S2, S3 và S1; tức là trong các vấn đề rủi ro liên quan tới xã hội thì vấn đề
sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương được các nhà phát triển bất
động sản quan tâm và chú trọng hàng đầu.

3.2.2 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro công nghệ
T1. Khó khăn trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án.

T2. Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với hiệu suất của đơn vị thiết kế và
xây dựng.

T3. Những khó khăn về kỹ thuật xây dựng.

T4. Tổng thời gian thiết kế và thi công của dự án.

T5. Khả năng sửa đổi thiết kế và xây dựng.

T6. Sự phức tạp trong quản lý cơ sở vật chất.

T7. Khả năng tiếp cận và xử lý sự cố nhanh chóng.

T8. Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời của dự án.

(1) Ma trận so sánh cặp

Bảng 3.12 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro công nghệ
T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8
T1 1.00 1.93 2.20 4.80 5.53 5.00 5.67 7.27
T2 0.52 1.00 1.33 4.07 5.00 7.00 3.13 6.87
T3 0.45 0.75 1.00 3.67 3.40 3.80 3.00 5.13
T4 0.21 0.25 0.27 1.00 0.96 0.26 2.60 1.13
T5 0.18 0.20 0.29 1.05 1.00 1.13 0.21 1.13
T6 0.20 0.14 0.26 3.81 0.88 1.00 1.07 2.73
T7 0.18 0.32 0.33 0.38 4.71 0.94 1.00 2.93
T8 0.14 0.15 0.19 0.88 0.88 0.37 0.34 1.00
SUM 2.87 4.74 5.89 19.66 22.37 19.50 17.02 28.20
 74

Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency
Rate)

Bảng 3.13 Kết quả trọng số của rủi ro công nghệ

Criteria
T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 Weight
s
T1 0.3478 0.4081 0.3734 0.2441 0.2474 0.2564 0.3329 0.2577 0.3085
T2 0.1799 0.2111 0.2263 0.2068 0.2236 0.3590 0.1841 0.2435 0.2293
T3 0.1581 0.1583 0.1697 0.1865 0.1520 0.1949 0.1763 0.1820 0.1722
T4 0.0725 0.0519 0.0463 0.0509 0.0427 0.0134 0.1528 0.0402 0.0588
T5 0.0629 0.0422 0.0499 0.0532 0.0447 0.0581 0.0125 0.0402 0.0455
T6 0.0696 0.0302 0.0447 0.1940 0.0395 0.0513 0.0627 0.0969 0.0736
T7 0.0614 0.0674 0.0566 0.0196 0.2107 0.0481 0.0588 0.1040 0.0783
T8 0.0479 0.0307 0.0331 0.0449 0.0395 0.0188 0.0200 0.0355 0.0338
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.14 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro công nghệ
λ max CI RI CR
8.8225 0.1175 1.41 0.0833
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 8.33% < 10% chứng tỏ có sự nhất
quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên
cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp
đã cho thấy T1 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.3085 và tiêu
chí ít quan trọng nhất là T8 (0.0338). Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro
công nghệ thì việc lựa chọn, chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án được ưu tiên
hàng đầu.
 75

3.2.3 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro môi trường
V1. Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi trường xung
quanh.

V2. Biến đổi khí hậu và thiên tai của khu vực ảnh hưởng đến quá trình sử
dụng và giá trị của dự án.

(1) Ma trận so sánh cặp

Bảng 3.15 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro môi trường
V1 V2
V1 1.00 5.27
V2 0.19 1.00
SUM 1.19 6.27
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency
Rate)

Bảng 3.16 Kết quả trọng số của rủi ro môi trường

V1 V2 Criteria Weights
V1 0.8404 0.8404 0.8404
V2 0.1596 0.1596 0.1596
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.17 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro môi trường
λ max CI RI CR
2.0000 0.0000 0.0000 #DIV/0
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, đối với số lượng tiêu chí là 2 thì luôn luôn
có sự nhất quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với
nghiên cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp
đã cho thấy V1 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.8404 và tiêu
 76

chí ít quan trọng nhất là T2 (0.1596). Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro
môi trường thì chỉ số tác động môi trường tổng thể được các nhà phát triển bất động
sản quan tâm nhất.

3.2.4 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chính trị
P1. Sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực.

P2. Tỷ lệ tác động của thuế thương mại và các loại thuế khác.

P3. Tổng thời gian của quy trình phê duyệt giấy phép, thi công và thiết kế.

P4. Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp và quy định.

(1) Ma trận so sánh cặp

Bảng 3.18 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro chính trị
P1 P2 P3 P4
P1 1.00 4.60 4.87 8.73
P2 0.22 1.00 5.13 4.87
P3 0.21 0.19 1.00 1.67
P4 0.11 0.21 0.60 1.00
SUM 1.54 6.00 11.60 16.27
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency
Rate)

Bảng 3.19 Kết quả trọng số của rủi ro chính trị

P1 P2 P3 P4 Criteria Weights
P1 0.6505 0.7666 0.4195 0.5369 0.5934
P2 0.1414 0.1667 0.4425 0.2992 0.2624
P3 0.1337 0.0325 0.0862 0.1025 0.0887
P4 0.0745 0.0342 0.0517 0.0615 0.0555
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.20 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro chính trị
 77

λ max CI RI CR
4.2458 0.0819 0.9 0.0910
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 9.1% < 10% chứng tỏ có sự nhất
quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên
cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp
đã cho thấy P1 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.5934 và tiêu
chí ít quan trọng nhất là P4 (0.0555). Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro
chính trị sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực là mối quan tâm lớn nhất
của các nhà phát triển bất động sản.

3.2.5 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro kinh tế
E1. Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng
đến chi phí phát triển của dự án.

E2. Số lượng bất động sản cùng loại trong khu vực.

E3. Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên thị trường địa phương.

E4. Mức độ cạnh tranh trong khu vực.

E5. Khả năng chi trả của khách hàng đối với bất động sản cùng loại.

E6. Mức độ danh tiếng và uy tín của nhà phát triển.

E7. Tổng chi phí ước tính trong vòng đời của một dự án.

E8. Tỷ lệ khấu hao tài sản sau 5 năm.

E9. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

E10. Tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ bán hàng kỳ vọng.

E11. Mức độ đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

(1) Ma trận so sánh cặp

 78

Bảng 3.21 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro kinh tế
E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9 E10 E11
E1 1.00 7.00 7.40 5.40 4.87 3.40 7.00 3.80 3.80 4.60 3.13
E2 0.14 1.00 0.38 0.21 0.32 0.14 0.32 0.31 0.18 0.14 0.11
E3 0.14 2.65 1.00 0.56 0.69 0.15 2.33 0.64 0.37 1.00 0.14
E4 0.19 4.79 1.80 1.00 0.82 0.20 3.53 0.90 0.65 1.00 0.15
E5 0.21 3.17 1.45 1.22 1.00 0.20 3.67 1.12 0.99 3.13 0.32
E6 0.29 7.00 6.82 5.10 5.10 1.00 8.87 3.67 3.27 1.13 3.27
E7 0.14 3.08 0.43 0.28 0.27 0.11 1.00 0.26 0.21 0.20 0.14
E8 0.26 3.26 1.55 1.11 0.89 0.27 3.83 1.00 0.81 1.09 2.33
E9 0.26 5.41 2.71 1.54 1.01 0.31 4.67 1.23 1.00 1.00 0.37
E10 0.22 7.11 1.00 1.00 0.32 0.31 5.10 0.92 1.00 1.00 0.19
E11 0.32 8.83 7.00 6.82 3.08 0.31 7.41 0.43 2.71 5.20 1.00
SUM 3.17 53.30 31.54 24.22 18.36 6.39 47.73 14.28 15.00 19.49 11.16
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency
Rate)

Bảng 3.22 Kết quả trọng số của rủi ro kinh tế

Criteria
E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9 E10 E11
Weights
E1 0.3156 0.1313 0.2346 0.2229 0.2650 0.5324 0.1466 0.2661 0.2533 0.2360 0.2808 0.2623
E2 0.0451 0.0188 0.0120 0.0086 0.0172 0.0224 0.0068 0.0215 0.0123 0.0072 0.0101 0.0165
E3 0.0426 0.0497 0.0317 0.0229 0.0375 0.0230 0.0489 0.0451 0.0246 0.0513 0.0128 0.0355
E4 0.0584 0.0898 0.0571 0.0413 0.0448 0.0307 0.0740 0.0632 0.0434 0.0513 0.0131 0.0516
E5 0.0649 0.0595 0.0460 0.0502 0.0545 0.0307 0.0768 0.0787 0.0661 0.1608 0.0291 0.0652
E6 0.0928 0.1313 0.2162 0.2104 0.2776 0.1566 0.1858 0.2567 0.2178 0.0581 0.2928 0.1906
E7 0.0451 0.0578 0.0136 0.0117 0.0149 0.0177 0.0209 0.0183 0.0143 0.0101 0.0121 0.0215
E8 0.0831 0.0612 0.0492 0.0458 0.0484 0.0427 0.0803 0.0700 0.0542 0.0559 0.2091 0.0727
E9 0.0831 0.1016 0.0860 0.0634 0.0549 0.0479 0.0979 0.0861 0.0667 0.0513 0.0331 0.0702
E10 0.0686 0.1333 0.0317 0.0413 0.0174 0.0479 0.1068 0.0643 0.0667 0.0513 0.0172 0.0588
E11 0.1007 0.1657 0.2219 0.2815 0.1678 0.0479 0.1552 0.0300 0.1807 0.2667 0.0896 0.1553

Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.23 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro kinh tế

λ max CI RI CR
12.1680 0.1168 1.51 0.0774
 79

Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 7.74% < 10% chứng tỏ có sự nhất
quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên
cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp
đã cho thấy E1 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.2623 và tiêu
chí ít quan trọng nhất là E2 (0.0165). Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro
kinh tế thì lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng
đến chi phí phát triển của dự án.

3.2.6 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chiến lược
G1. Hệ thống thông tin để ra quyết định.

G2. Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến lược trong
quá trình hoạt động.

G3. Hiệu quả trong chiến lược tiếp cận tới khách hàng.

G4. Phân phối dự án tới kênh phù hợp.

(1) Ma trận so sánh cặp

Bảng 3.24 Kết quả ma trận so sánh cặp của rủi ro chiến lược
G1 G2 G3 G4
G1 1.00 0.16 0.40 3.13
G2 6.13 1.00 5.00 8.60
G3 2.50 0.20 1.00 3.80
G4 0.32 0.12 0.26 1.00
SUM 9.94 1.48 6.66 16.53
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency
Rate)
 80

Bảng 3.25 Kết quả trọng số của rủi ro chiến lược

G1 G2 G3 G4 Criteria Weights
G1 0.1006 0.1103 0.0601 0.1895 0.1151
G2 0.6163 0.6759 0.7503 0.5202 0.6407
G3 0.2510 0.1352 0.1501 0.2298 0.1915
G4 0.0321 0.0786 0.0395 0.0605 0.0527
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.26 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của rủi ro chiến lược
λ max CI RI CR
4.1486 0.0495 0.9 0.550
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 5.5% < 10% chứng tỏ có sự nhất
quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên
cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp
đã cho thấy G2 là thuộc tính quan trọng nhất với trọng số lớn nhất là 0.6407 và tiêu
chí ít quan trọng nhất là G4 (0.0527). Chứng tỏ trong các vấn đề liên quan tới rủi ro
chiến lược các nhà phát triển quan tâm nhất tới sự chuyên nghiệp, minh bạch và
không ngừng đổi mới chiến lược trong quá trình hoạt động.

3.2.7 Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro đại dịch
V1. Mức độ ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án trong khoảng thời gian
dịch bệnh.
Vì trong tiêu chí rủi ro đại dịch chỉ có 01 thuộc tính là V1 nên V1 có trọng số
là 1.00 và luôn có sự nhất quán trong đánh giá của các chuyên gia.
 81

3.3 Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các tiêu chí rủi ro
Xây dựng ma trận và tính toán trọng số các tiêu chí rủi ro tương tự như việc
thực hiện so sánh cặp các thuộc tính.

R1. Rủi ro xã hội

R2. Rủi ro công nghệ

R3. Rủi ro môi trường

R4. Rủi ro chính trị

R5. Rủi ro kinh tế

R6. Rủi ro chiến lược

R7. Rủi ro dịch bệnh

(1) Ma trận so sánh cặp

Bảng 3.27 Kết quả ma trận so sánh cặp các rủi ro

R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7
R1 1.00 3.93 3.13 1.11 0.52 0.91 0.16
R2 0.25 1.00 3.13 0.20 0.18 1.31 0.16
R3 0.32 0.32 1.00 0.21 0.32 0.45 0.14
R4 0.90 4.94 4.73 1.00 0.73 5.00 0.23
R5 1.92 5.60 3.17 1.36 1.00 4.07 0.30
R6 1.10 0.76 2.23 0.20 0.25 1.00 0.24
R7 6.21 6.34 7.04 4.44 3.32 4.20 1.00
SUM 11.70 22.90 24.43 8.53 6.31 16.94 2.23
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

(2) Tính trọng số (Criteria Weights) và Kiểm tra tính nhất quán (Consistency
Rate)

Bảng 3.28 Kết quả trọng số của các rủi ro

Criteria
R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7
Weights
R1 0.0854 0.1718 0.1282 0.1303 0.0824 0.0538 0.0724 0.1035
 82

R2 0.0217 0.0437 0.1282 0.0238 0.0283 0.0774 0.0709 0.0563

R3 0.0273 0.0139 0.0409 0.0248 0.0500 0.0265 0.0638 0.0353
R4 0.0769 0.2156 0.1936 0.1173 0.1161 0.2952 0.1013 0.1594
R5 0.1643 0.2448 0.1297 0.1600 0.1584 0.2401 0.1353 0.1761
R6 0.0938 0.0333 0.0912 0.0235 0.0389 0.0590 0.1070 0.0638
R7 0.5305 0.2770 0.2882 0.5204 0.5260 0.2480 0.4494 0.4056
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.29 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của các rủi ro
λ max CI RI CR
7.6600 0.1100 1.32 0.0833
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 8.33% < 10% chứng tỏ có sự nhất
quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên
cứu.

(3) Xếp hạng mức độ ưu tiên

Dựa trên kết quả tính toán trọng số và các đánh giá được kiểm tra là phù hợp
đã cho thấy R7 là tiêu chí quan trọng nhất với trọng số là 0.4056 và tiêu chí ít quan
trọng nhất là R3 (0.0353). Chứng tỏ khi thực hiện phát triển một dự án bất động sản
các nhà phát triển cảm thấy rủi ro về đại dịch là rủi ro quan trọng nhất và rủi ro về
môi trường là ít quan trọng nhất.

3.4 Kết quả đánh giá tiêu chí rủi ro đối với 03 dự án phát triển bất động sản
Ở giai đoạn này, cần tính toán độ ưu tiên của các dự án theo từng tiêu chí, thiết
lập các ma trận tương ứng có kích thước bằng số phương án. Do có 7 tiêu chí so
sánh, vì thế cần tính toán 7 ma trận dựa trên số liệu so sánh cặp thu được từ ý kiến
chuyên gia.

Đầu tiên, xây dựng ma trận so sánh rủi ro xã hội trong phát triển dự án bất
động sản.

Bảng 3.30 Kết quả ma trận so sánh cặp các dự án

 83

Rủi ro xã hội RP1 RP2 RP3

RP1 1.00 0.27 0.20
RP2 3.67 1.00 0.29
RP3 5.00 3.51 1.00
Sum 9.67 4.78 1.49
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.31 Kết quả trọng số của các dự án

Rủi ro xã hội RP1 RP2 RP3 Criteria Weights
RP1 0.1034 0.0570 0.1347 0.0984
RP2 0.3796 0.2092 0.1920 0.2603
RP3 0.5170 0.7338 0.6734 0.6414
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Bảng 3.32 Kết quả kiểm tra tính nhất quán của so sánh các dự án
λ max CI RI CR
3.1017 0.0508 0.58 0.0877
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Từ kết quả tính toán trên thu được, CR = 8.77% < 10% chứng tỏ có sự nhất
quán trong đánh giá và các đánh giá thu được từ khảo sát là phù hợp với nghiên
cứu.

Tương tự như việc thực hiện xây dựng ma trận so sánh rủi ro xã hội với 03 dự
án, tiếp tục xây dựng ma trận của 06 rủi ro còn lại với các dự án phát triển bất động
sản và kiểm tra tính nhất quán trong mỗi so sánh. Kết quả ma trận so sánh thu được
trọng số của các dự án đối với từng tiêu chí và tất cả các đánh giá của chuyên gia có
tính nhất quán và phù hợp với nghiên cứu (CR < 10%), cụ thể trong Phụ lục 04 –
09.

Bảng 3.33 Tổng hợp kết quả trọng số của dự án đối với từng tiêu chí rủi ro
R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7
RP1 0.0984 0.0781 0.2875 0.2358 0.1248 0.2376 0.2088
RP2 0.2603 0.2211 0.0843 0.1060 0.2136 0.0962 0.0904
RP3 0.6414 0.7008 0.6282 0.6581 0.6617 0.6662 0.7008
 84

Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Tổng hợp được ma trận trọng số dự án án, nhân với ma trận trọng số tiêu chí
(Bảng 3.20) sẽ cho kết quả cuối cùng như sau:

Bảng 3.34 Kết quả trọng số của dự án

Pương án Criteria Weights
RP1 0.1842
RP2 0.1397
RP3 0.6762
Nguồn: Tác giả tính toán từ dữ liệu khảo sát

Quan sát kết quả trọng số của dự án có thể thấy dự án 3 có trọng số bằng
0.6762 là giá trị lớn nhất và như vậy có thể kết luận rằng phương án 3 là phương án
tốt nhất, ít gặp phải rủi ro nhất, dự án 2 nhiều rủi ro nhất.
 85

TÓM TẮT CHƯƠNG 3

Nội dung chương 3 trình bày toàn bộ kết quả nghiên cứu gồm các phần sau:

Thứ nhất, xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc AHP dựa trên 7 tiêu chí rủi ro
và 3 dự án phát triển bất động sản.

Thứ hai, thực hiện tính toán các trọng số của các thuộc tính trong mỗi tiêu chí
rủi ro theo 3 bước chính như thực hiện quy trình phân tích thứ bậc AHP được nêu ở
chương 2. Tất cả các đánh giá và thuộc tính đã được kiểm tra là phù hợp có tính
nhất quán trong đánh giá của các chuyên gia. Kết quả tính toán thu được 7 thuộc
tính quan trọng nhất tương ứng với 7 tiêu chí rủi ro trong phát triển bất động sản.

Thứ ba, xây dựng ma trận so sánh cặp 7 tiêu chí rủi ro trong phát triển dự án
bất động với nhau. Cụ thể các tiêu chí được đánh giá so sánh bởi các chuyên gia và
đạt yêu cầu về sự nhất quán. Từ kết quả tính toán thu được trọng số của từng tiêu
chí, trong đó tiêu chí rủi ro đại dịch có trọng số lớn nhất và rủi ro môi trường có
trọng số nhỏ nhất. Có thể nói rằng trong phát triển dự án bất động sản rủi ro đại dịch
được các nhà phát triển quan tâm hàng đầu về mức độ nghiêm trọng.

Cuối cùng, đây là giai đoạn cuối so sánh các dự án với nhau được đẳ trong
một tiêu chí rủi ro nhất định. Do có 7 tiêu chí, vì thế cần tính toán 7 ma trận. Số liệu
so sánh cặp thu được từ ý kiến chuyên gia hoàn tình đảm bảo tính nhất quán. Tổng
hợp trọng số của dự án đối với mỗi tiêu chí và trọng số của tiêu chí rủi ro thu được
từ phần trước tính toán cho ra kết quả cuối cùng là trọng số của từng dự án. Dựa vào
kết quả thấy rằng dự án 3 là dự án tốt nhất, ít rủi ro nhất và dự án 2 nhiều rủi ro
nhất.
 86

CHƯƠNG 4. BÌNH LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ TỪ

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu

4.1.1 Bình luận về kết quả nghiên cứu thuộc tính trong các tiêu chí rủi ro
Kết quả nghiên cứu sau khi thực hiện phương pháp phân tích thứ bậc AHP
càng được khẳng định hơn khi tác giả thực hiện phương pháp nghiên cứu định tính
lần 2 bằng cách phỏng vấn các chuyên gia.

Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro xã hội, kết quả phân tích dữ liệu cho
thấy rằng trong tiêu chí rủi ro về xã hội, thuộc tính “Sự an toàn và sức khỏe của
cộng đồng tại địa phương” có trọng số lớn nhất (0.5977) và thuộc tính có trọng số
thấp nhất là “Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa
phương” (0.0583). Điều này cho thấy rằng khi một nhà phát triển bất động sản ra
quyết định về vấn đề liên quan tới xã hội sẽ để tâm nhất tới sự an toàn và sức khỏe
của cộng đồng người dân sống tại khu vực đó. Anh T đã có 27 năm kinh nghiệm
trong phát triển dự án bất động sản cho rằng: “Khi phát triển một dự án bất động
sản thì các vấn đề liên quan tới xã hội rất cần được lưu tâm vì dự án xây dựng lên
để cho người dân sử dụng và trải nghiệm. Trong đó sự an toàn và sức khỏe của dân
cư phải được quan tâm trên hết, có thể nói đây là đạo đức nghề nghiệp của một nhà
phát triển. Ngoài ra, vẫn cần suy xét các vấn đề về lợi ích và sự hài hòa của dự án
đối với cộng đồng tại địa phương để có thể phát triển dự án một cách tốt nhất, phù
hợp nhất.” Thông qua kết quả nghiên cứu và ý kiến từ chuyên gia có thể thấy sự an
toàn và sức khỏe của người dân tác động lớn lên quá trình ra quyết định phát triển
dự án của một nhà phát triển bất động sản.

Đối với các thuộc tính của rủi ro công nghệ, thuộc tính “Khó khăn trong chuẩn
bị địa điểm xây dựng cho dự án” được các nhà phát triển quan tâm nhiều nhất với
trọng số tương ứng là 0.3085 và “Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời
của dự án” là thuộc tính ít được quan tâm nhất có trọng số là 0.0338. Điều này cho
thấy rằng rủi ro trong việc lựa chọn địa điểm xây dựng dự án là rất cao, cũng như
thạc sĩ L.T có 18 năm kinh nghiệm trong nghề đã đưa ra nhận định rằng “Trong
quá trình thực tế làm phát triển dự án thì khâu lựa chọn địa điểm có thể nói là tốn
 87

nhiều thời gian và tâm huyết nhất. Lựa chọn một địa điểm đã khó mà bên cạnh đó
còn rất nhiều vấn đề pháp lý liên quan như là quy hoạch, giải tỏa, giấy tờ cấp
phép… Lựa chọn địa điểm xong còn chờ thời gian phê duyệt, cấp phép, thẩm
định… khá lâu và đôi khi dự án không được phê duyệt thì sẽ rất khó khăn và tốn
kém thời gian chuẩn bị địa điểm cho dự án. Khi chuẩn bị địa điểm thành công thì
các vấn đề sau đó về kỹ thuật xây dựng, cơ sở vật chất và tiến hành thi công xây
dựng sẽ được lên kế hoạch và giải quyết dễ dàng hơn”. Bên cạnh đó kỹ sư S với 25
năm kinh nghiệm phát triển dự án bất động sản nêu rằng “Thực tế ở Hà Nội hiện
nay đất trống đô thị còn rất ít, chủ yếu là đất trống ven đô nên thời gian gần đây
các công trình ven đô được lựa chọn làm địa điểm phát triển dự án bất động sản
khá nhiều. Quá trình giải tỏa và xin cấp phép các khu vực ven đô cũng dễ hơn so
với khu vực nội đô”. Từ nhận định của các chuyên gia có thể thấy rằng việc lựa
chọn, chuẩn bị địa điểm cho dự án bất động sản là vô cùng quan trọng và cần được
xem xét kỹ càng để làm bước đệm tốt cho quá trình xây dựng thi công và hoàn thiện
dự án.

Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro môi trường, môi trường luôn là vấn
đề nóng hổi được quan tâm bởi tất cả mọi người. Theo số liệu thống kê từ CEM,
Tổng cục Môi trường vào sáng ngày 13/09/2022, các ứng dụng quan trắc chất lượng
không khí ở Hà Nội cho thấy nhiều điểm ở mức đỏ (có hại), thậm chí có điểm ở
mức nâu (nguy hiểm - tất cả mọi người có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng đến sức
khỏe). “Vì vậy, các dự án bất động sản tại Hà Nội đang hướng tới bất động sản
xanh với mục đích cải thiện môi trường, góp phần làm đẹp cảnh quan của thủ đô” –
chị P với 15 năm kinh nghiệm trong nghề cho hay. Điều này phù hợp với kết quả
phân tích dữ liệu, thuộc tính “Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên
môi trường xung quanh” được các nhà phát triển bất động sản quan tâm nhất với
trọng số là 0.8404, thuộc tính còn lại là “Biến đổi khí hậu và thiên tai của khu vực
ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giá trị của dự án” có trọng số thấp hơn
(0.1596). Kết quả này càng khẳng định thêm rằng vấn đề về môi trường và chỉ số
tác động môi trường là vấn đề cần được cải thiện và chú trọng hàng đầu khi tiến
hành phát triển một dự án bất động sản, từ đó cũng có thể làm giảm các biến động
về môi trường dẫn tới ảnh hưởng tiêu cực tới khí hậu. Cũng có thể nói rằng, cải
thiện môi trường xung quanh là đang cải thiện môi trường sống của người dân toàn
khu vực.
 88

Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro chính trị, qua kết quả phân tích thu
được thuộc tính có trọng số lớn nhất là “Sự phản đối của cộng đồng người dân tại
khu vực” (0.5934) và thấp nhất là “Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp
và quy định” (0.0555). Giải thích cho đánh giá này, anh L.T – Phó tổng giám đốc
kiem trưởng phòng Đầu tư cho rằng “Trong các dự án tôi tham gia phát triển chưa
gặp phải dự án nào bị phản đối bởi người dân tại khu vực nhưng trong quá trình tư
vấn cho các dự án khác đã gặp phải vấn đề này. Khi một dự án bất động sản bị
phản đối bởi cộng đồng sẽ dẫn tới rất nhiều hệ lụy không đáng có như là dự án
không thể đưa vào hoạt động, không triển khai xây dựng thành công hoặc xuống
giá trầm trọng. Sự phản đối này có thể đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau liên
quan mật thiết tới các tiêu chí về xã hội và môi trường. Vấn đề này không thể để
xảy ra rồi mới giải quyết mà phải tìm hiểu kỹ và lên kế hoạch hợp lý ngay từ những
bước đầu tiên”. Đồng quan điểm với ý kiến trên, chị P khẳng định thêm “Trong rủi
ro chính trị, nếu để xảy ra rủi ro về sự phản đối của cộng đồng thì dự án rất dễ bị
chậm tiến độ, ảnh hưởng tới tổng thời gian quy trình phê duyệt giấy phép, thi
công… của dự án. Tỷ lệ tác động thuế thương mại và các loại thuế khác đã năm
trong kế hoạch, tính toán ngay từ ban đầu của các nhà phát triển nên sẽ ít quan
trọng hơn. Sự không nhất quán trong chính sách và luật pháp là điều không thể
tránh khỏi dù ở bất kỳ quốc gia nào, tuy nhiên các nhà phát triển vẫn cần phải có
sự hiểu biết về pháp luật sâu sắc và chính xác nhất”. Khác với kết quả nghiên cứu
của Comu, S., Elibol, A. Y. và Yucel, B. (2021) trong danh mục các yếu tố rủi ro
chính trị, yếu tố phụ về sự bất ổn chính trị và không nhất quán trong Chính sách
chiếm tỷ số lớn nhất vì tác giả cho rằng “các nước đang phát triển có những động
lực khác với các nước phát triển, chẳng hạn như môi trường chính trị không ổn
định”. Quan trọng hơn, những rủi ro này được gọi là rủi ro không thể kiểm soát nên
càng khó khăn hơn cho các nhà phát triển quản lý những rủi ro đó, vì vậy, những rủi
ro về sự không nhất quán trong chính sách là vấn đề quan trọng hơn ở các nước
đang phát triển Thilini, M., & Wickramaarachchi, N. C. (2019).

Đối với các thuộc tính trong tiêu chí rủi ro kinh tế, liên quan tới kinh tế có rất
nhiều vấn đề và rủi ro kinh tế bao gồm tới 11 thuộc tính. Trong đó, thuộc tính “Lạm
phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng đến chi phí phát
triển của dự án” được các nhà phát triển đánh giá là quan trọng nhất với trọng số
0.2623 và thấp nhất là thuộc tính “Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên
 89

thị trường địa phương” có trọng số là 0.0165. Dựa vào kết quả có thể đánh giá rằng,
đối với các nhà phát triển bất động sản sự biến động trong thị trường kinh tế được
quan tâm và chú ý hàng đầu. Thảo luận về vấn đề này từ góc nhìn thực tiễn của
mình anh T Phó tổng giám đốc kiêm Bí thư đưa ra nhận định “Hiện nay không chỉ
Việt Nam và kinh tế trên toàn thế giới đang có những biến động nhất định như là
hiện tượng lạm phát dẫn đến tăng lãi suất, từ đó làm giảm tỷ lệ đầu tư vào bất động
sản. Các nhà phát triển phải luôn chú ý đến tình hình kinh tế để có thể lựa chọn
những bước tiến phù hợp vì đầu tư bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, mỗi biến
động nhỏ trong kinh tế của vùng hay bất kể khu vực nào đều có thể gây tác động
đến thị trường và giá bất động sản”. Kết quả này tương tự như kết quả trong nghiên
cứu của Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel (2021), trong hạng mục
về tiền tệ và tài chính thì yếu tó biến động tỷ giá hối đoái, lạm phát và biến động lãi
suất là điểm nổi bật và chiếm tỷ trọng cao nhất. Ngoài ra, Chen Z và Khumpaisal S
(2009) đã đề cập rằng các

Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro chiến lược, kết quả xếp hạng cho
thấy “Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến lược trong quá
trình hoạt động” là vấn đề quan trọng nhất có trọng số 0.6407, cao hơn hẳn 3 thuộc
tính còn lại. Đối với các chuyên gia sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng
đổi mới được đánh giá là một điều vô cùng quan trọng đối với một người làm phát
triển dự án “vì thị trường kinh tế và xã hội luôn luôn đổi mới đòi hỏi các nhà phát
triển cũng cần có những tư duy đổi mới để lên kế hoạch cho dự án hoạt động hiệu
quả” anh S kỹ sư xây dựng khẳng định.

Đối với các thuộc tính của tiêu chí rủi ro đại dịch, khác với các tiêu chí trên,
rủi ro đại dịch chỉ bao gồm một thuộc tính duy nhất là “Mức độ ảnh hưởng đến sự
phát triển của dự án trong khoảng thời gian dịch bệnh”. Khi thảo luận về vấn đề đại
dịch, hầu hết chuyên gia đều cảm thấy vấn đề đại dịch là một cuộc khủng hoảng lớn
không chỉ về kinh tế mà còn về mặt tinh thần đối với tất cả người dân toàn thế giới.
Đại dịch Covid toàn cầu ảnh hưởng đến việc phát triển dự án bất động sản do chi
phí nguyên vật liệu tăng đáng kể, giảm thu tiền thuê, chi phí vận hành, thua lỗ do
giảm nhu cầu, giá trị đầu tư và thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh (Thilini, M.,
Wikcramaarachchi, N. C., & Anuradha, P. A. N. S., 2021). Một nghiên cứu khác
của Comu, S., Elibol, A. Y. và Yucel, B. (2021) cũng kết luận kể từ khi bùng phát
coronavirus đã ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực bao gồm cả phát triển dự án bất động
 90

sản, nhiều dự án xây dựng bị đình trệ và chuỗi giá trị của ngành bị ảnh hưởng trực
tiếp. Giai đoạn đại dịch COVID-19, được xác định là một hiện tượng toàn cầu
không mong đợi, không giống bất kỳ cuộc khủng hoảng nào trước đây trong lịch sử
(Çeti & Ünlüönen, 2019; Ponis & Ntalla, 2016).

4.1.2 Bình luận về kết quả nghiên cứu các tiêu chí rủi ro
Trong 7 tiêu chí rủi ro mà nghiên cứu đưa ra, theo kết quả phân tích dữ liệu
yếu tố rủi ro quan trọng nhất là rủi ro đại dịch có trọng số là 0.3636 tức chiếm
36.36% tổng số các chỉ tiêu rủi ro hay có thể nói rủi ro đại dịch ảnh hưởng mạnh mẽ
nhất tới phát triển các dự án bất động sản. Tác động của đại dịch ảnh hưởng tới tất
cả các lĩnh vực khác trong nền kinh tế. Theo Arturas Kaklauskas và cộng sự (2021)
Covid-19 là rủi ro không nằm trong tình huống được dự đoán trước, đại dịch covid
có tác động tiêu cực đến hoạt động đầu tư xây dựng các loại hình bất động sản theo
những cách khác nhau và gây ra những thay đổi trong chiến lược đầu tư. Anh T đã
hoạt động 27 năm trong lĩnh vực phát triển dự án bất động sản đưa ra nhận định
“đại dịch Covid-19 mặc dù ở thời điểm hiện tại đã được khắc phục và giảm thiểu
rõ rệt tuy nhiên với những gì đã trải qua chắc chắn rằng thị trường vẫn còn rất
nhiều những rủi ro tiềm ần có thể đến từ bên trong hay bên ngoài dự án”. Covid-19
là một rủi ro nhưng trong giai đoạn đó, giá trị thị trường bất động sản đã tăng mạnh
(Sanchaniya, 2021). “Mặc dù nền kinh tế chịu tác động của đại dịch nhưng giá bất
động sản, nhà ở, đất nền liên tục tăng từ đầu năm 2021” – ông Nguyễn Đức Chi
phát biểu (Hội thảo chuyên đề với chủ đề: "Phát triển thị trường vốn và thị trường
bất động sản", 2022). Theo thống kê của Bộ Tài chính cụ thể đến cuối năm 2021,
giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án
tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Theo ông
Nguyễn Đức Chi nói thêm “việc tăng giá trên thị trường bất động sản được cho là
do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người
dân, dẫn đến giá nhà tăng (nhu cầu nhà ở của người dân tăng trong bối cảnh đô thị
hóa nhanh là xu thế chung của sự phát triển)”.

Bên cạnh đó, hai tiêu chí rủi ro quan trọng không kém được các chuyên gia
nhận định là rủi ro về kinh tế chiếm 18.8% và rủi ro chính trị chiếm 15.05% tổng
trọng số các tiêu chí rủi ro trong phát triển dự án bất động sản. Kết quả nghiên cứu
 91

này tương tự như kết quả nghiên cứu tại Sri Lanka của Thilini, M.,
Wikcramaarachchi, N. C. và Anuradha, P. A. N. S. (2021), theo tác giả rủi ro kinh
tế ảnh hưởng đáng kể đến sự biến động của thị trường bất động sản và rủi ro chính
trị là một yếu tố rủi ro khá lớn ở Sri Lanka, những thay đổi về chính sách, quy định
phát triển, thiếu cơ chế phù hợp và khả năng ra quyết định kém ảnh hưởng lớn đến
sự phát triển của mọi ngành. Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol, Busra Yucel
(2021) cũng cho rằng rủi ro về (tiền tệ) kinh tế và rủi ro chính trị là những yếu tố có
tác động mạnh mẽ và ảnh hưởng nhiều tới phát triển dự án bất động sản đặc biệt với
các nước đang phát triển. Do đó, các tiêu chí rủi ro khác như xã hội, công nghệ, môi
trường, chiến lược chiếm phần trăm quan trọng thấp hơn khi được đặt vào bối cảnh
tương tự. Ngoài ra, Chen Z và Khumpaisal S (2009) đã đề cập trong nghiên cứu của
mình, các vấn đề kinh tế và tài chính khá quan trọng trong ngành bất động sản và
ảnh hưởng rất lớn đề toàn bộ dự án. Điển hình như cuộc khủng hoảng cho vay thế
chấp dưới chuẩn ở Mỹ nổ ra vào 08/2007 đã ảnh hưởng trực tiếp đến lĩnh vực bất
động sản trên thế giới và nền kinh tế của nhiều quốc gia, trong đó các nước đang
phát triển bị ảnh hưởng nhiều hơn so với các nước phát triển (Chen Z và
Khumpaisal S, 2009). Sự biến động của nền kinh tế có thể nằm trong dự đoán
nhưng phải toàn bộ nên những người ra quyết định là những nhà phát triển bất động
sản cần chuẩn bị kế hoạch dự phòng để giảm thiểu hậu quả của các rủi ro bất lợi và
ứng phó kịp thời với các nhóm rủi ro này (Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol,
Busra Yucel, 2021).

Mặt khách, cũng theo nghiên cứu của Semra Comu, Ayca Yetiskin Elibol,
Busra Yucel (2021) rủi ro môi trường có trọng số thấp nhất, khi thay đổi bối cảnh
khác và thời điểm khảo sát khác thì kết quả của nghiên cứu này cho thấy rủi ro môi
trường vẫn chiếm tỷ lệ ảnh hưởng ít nhất (3.53%). Semra Comu, Ayca Yetiskin
Elibol, Busra Yucel (2021) nhấn mạnh thêm các dự án được đặt trong bối cảnh đại
dịch nên các tiêu chí rủi ro khác không được đánh giá cao bằng bởi đại dịch đã tác
động và ảnh hưởng rất mạnh tới nền kinh tế chung toàn thế giới. Thảo luận về vấn
đề này, anh L có 18 năm kinh nghiệm trong phát triển dự án đưa ra ý kiến rằng “Có
thể thấy mức độ ô nhiễm tại Hà Nội liên tục cảnh báo ở mức nguy hiểm trong thời
gian gần đây. Tuy nhiên ô nhiễm môi trường bị tác động bởi rất nhiều yếu tố,
những nhà phát triển chúng tôi cũng luôn cố gắng hướng tới bất động sản xanh và
giảm thiểu khói bụi để cải thiện môi trường tốt hơn”. Ngoài ra, qua phỏng vấn có
 92

thể thấy phát triển một dự án bất động sản cần xem xét nhiều tiêu chí rủi ro để lên
phương án kế hoạch phòng tránh cũng như khi rủi ro xảy ra sẽ được khắc phục kịp
thời để không dẫn tới các hậu quả nghiêm trọng. Vì vậy, các nhà phát triển phải xếp
hạng các tiêu chí rủi ro để đưa ra quyết định, lựa chọn đúng đắn hơn trong việc ưu
tiên xử lý các vấn đề.

4.1.3 Bình luận về kết quả nghiên cứu các dự án

Sau khi sử dụng kỹ thuật phân tích thứ bậc AHP qua quy trình ba bước trên
phần mềm Microsoft Excel, kết quả thu được cho thấy trọng số của các dự án phát
triển bất động sản được phát triển bởi Công ty Handico 52 khi được đặt trong bối
cảnh đại dịch Covid-19 hoành hành. Trong đó, dự án 3 là dự án được đánh giá tốt
nhất, ít rủi ro nhất tương ứng với trọng số là 0.6762, vị trí thứ hai là dự án 1 có
trọng số là 0.1842 và dự án nhiều rủi ro nhất là dự án 2 với trọng số 0.1397.

Dựa vào thông tin của các dự án đã được cung cấp (Mục 2.3.2) có thể thấy
rằng dự án 3 là một dự án nhà ở thấp tầng, được xây dựng chủ yếu phục vụ nhu cầu
nhà ở của cán bộ chiến sỹ và người dân khu vực Quận Bắc Từ Liêm. So với hai dự
án còn lại dự án này có tổng diện tích đất và tổng diện tích xây dựng công trình lớn
hơn rất nhiều. Dự án 1 là dự án xây dựng trụ sở công ty kết hợp văn phòng và các
tầng cao hơn phục vụ với mục đích cho thuê căn hộ khách hạn ngắn hạn và dài hạn,
dự án 2 là được xây dựng nhằm cho thuê mặt bằng sử dụng với mục đích thương
mại dịch vụ kết hợp với tầng cao là các căn hộ chung cư được xây dựng để bán.
Mỗi dự án có một mục đích sử dụng, thời gian xây dựng, diện tích, tổng mức đầu
tư… là khác nhau, điểm chung của 3 dự án là được đặt trong bối cảnh Covid-19 và
các nhà phát triển đánh giá dự án dựa trên tình hình biến động kinh tế - xã hội của
Hà Nội nói riêng và toàn đất nước Việt Nam nói chung.

Trong quá trình thảo luận về kết quả của dự án tốt nhất, các chuyên gia đưa ra
rất nhiều lý giải và các nhận định. Hầu hết các chuyên gia cho rằng “nếu xét trong
bối cảnh Covid-19, khi đánh giá về các rủi ro phát triển dự án thì đúng là dự án 3
là dự án ít gặp rủi ro nhất vì người dân có xu hướng tìm nhà ở xa các khu trung
tâm và mật độ nhà ở thấp để tránh lây nhiễm dịch bệnh, đầu tư phát triển vào dự án
này là một phương án an toàn. Tuy nhiên đối với các dự án mà có mức độ rủi ro
cao hơn đồng nghĩa rằng lợi nhuận thu lại sẽ cao hơn so với các phương án an
 93

toàn”. Theo thống kê từ Savills, trong quý 3/2021, nguồn cung sơ cấp khoảng 3.000
căn, mức thấp nhất trong vòng năm năm trở lại đây, giảm -18% theo quý và -70%
theo năm, trong đó có 11 dự án đang tạm ngưng bán, trong khi nguồn cung mới bị
hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp; Lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ của quý
3/2021 ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua, tổng lượng giao dịch chỉ hơn 400
căn, giảm -70% theo quý và -94% theo năm. Vì vậy, khi các dự án chung cư như dự
án 2 được xây dựng và đưa vào phát triển sẽ rất khó khăn trong việc phân phối và
duy trì hoạt động của dự án bởi lượng giao dịch giảm, bị hạn chế bởi quy định giãn
cách nếu đại dịch vẫn tiếp tục kéo dài. Hơn thế nữa, dự án 2 là dự án án kết hợp
thương mại dịch vụ, trong thời gian giãn cách xã hội các hoạt động buôn bán và du
lịch bị tạm dừng hoàn toàn, gây khó khăn cả doanh nghiệp thuê và cho thuê bất
động sản.

Bên cạnh đó, anh T Phó tổng giám đốc Công ty Handico 52 cho rằng đánh giá
của các chuyên gia về dự án 1 ít rủi ro hơn dự án 2 là có căn cứ, “mặc dù trong bối
cảnh đại dịch các căn hộ khách sạn cho thuê sẽ không thể giao dịch được nhiều
nhưng vì dự án 1 kết hợp với cho thuê văn phòng, các Công ty này vẫn phải duy trì
hoạt động và vẫn cần cơ sở làm việc nên vẫn sẽ có một phần doanh thu. Đối với dự
án 2 hoạt động thương mại và mua/ bán sẽ khó có cơ hội diễn ra hơn”. Anh S có 25
năm kinh nghiệm phát triển dự án đưa ra quan điểm cá nhân như sau: “Có thể xét
trong bối cảnh dịch bệnh dự án 3 sẽ là dự án tốt nhất nhưng các dự án phát triển
bất động sản là các dự án được xây dựng với mục đích sử dụng lâu dài, phục vụ
được nhiều nhu cầu của người dân và khả năng sinh lời tốt, đại dịch không thể kéo
dài tới 50 năm được nên nếu lựa chọn để đầu tư tôi vẫn lựa chọn dự án 1 hoặc 2
chứ không phải dự án 3”.

Tóm lại, xét trong bối cảnh đại dịch Covid-19 dự án 3 được đánh giá theo các
chuyên gia là dự án ít rủi ro nhất so với 2 dự án còn lại. Khi có hai hoặc nhiều dự án
đầu tư với cùng mức doanh thu tiềm năng, nhà phát triển bất động sản có xu hướng
chọn dự án ít rủi ro hơn và ngược lại, khi có nhiều dự án khác nhau với cùng mức
rủi ro, nhà phát triển sẽ luôn chọn phương án mang lại lợi nhuận cao hơn (Leopoldo
Sdino, Paolo Rosasco và Sara Magoni, 2018). Do đó, vì các nhà đầu tư có xu hướng
không thích rủi ro, nên họ đánh giá dự án không chỉ qua mức lợi nhuận có thể có,
mà còn cả lợi nhuận được điều chỉnh theo rủi ro tương đối. Trên thực tế, để một dự
án phát triển thành công, giá trị hiện tại ròng dương chưa đủ, mà còn cần phải có tỷ
 94

suất hoàn vốn nội bộ cao hơn ngưỡng được xác định trong mỗi trường hợp (trường
hợp phù hợp với mức độ rủi ro phát sinh).

4.2 Một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52
4.2.1 Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của doanh
nghiệp
Quản lý rủi ro không thể loại bỏ hoàn toàn tất cả các nguy cơ ảnh hưởng đến
bất động sản, đó là một cách để theo dõi, giám sát quá trình phát triển bất động sản
từ đó phân loại các nguy cơ và các yếu tố rủi ro (Malek, M., Mohibali, S., &
Bachwani, D., 2021). Trong quá trình xây dựng, phát triển một dự án bất động sản
có thể sẽ xuất hiện vô vàn rủi ro ở các thời điểm khác nhau, hơn nữa thời gian để
phát triển một dự án là rất dài, tính bằng năm vì vậy các chuyên gia và các nhà phát
triển bất động sản trong công ty cần lập quy trình quản lý rủi ro trước khi bắt tay
vào phát triển dự án. Thông thường doanh nghiệp có thể quản lý rủi ro hiệu quả
bằng các bước sau:

Bước 1. Nhận dạng rủi ro

Doanh nghiệp có thể nhận định rủi ro và sau đó phân loại tương tự như cách
phân loại rủi ro trong nghiên cứu này hoặc đề xuất kiểu phân loại phù hợp hơn với
dự án. Nhận dạng được rủi ro là một nguyên tắc cơ bản giúp doanh nghiệp vượt qua
những rủi ro có thể gặp phải. Việc phân tích rủi ro tốt sẽ giúp doanh nghiệp có
những hành động cần thiết để giảm thiểu sự ảnh hưởng bất lợi đến dự án bất động
sản đang phát triển, đồng thời giúp nhà phát triển đưa ra những quyết định liệu
chiến lược có được sử dụng một cách hiệu quả để kiểm soát rủi ro, cân đối giữa chi
phí và lợi nhuận mang lại.

Rủi ro cũng có thể coi là một bài toán xác suất vì vậy mọi loại rủi ro đều có
thể xuất hiện hoặc thậm chí nằm ngoài bài toán đã đặt ra, điển hình là sự tác động
kinh tế toàn cầu do đại dịch Covid-19 gây ra. Việc phân tích rủi ro này rất cần thiết
vì đôi khi doanh nghiệp có thể bỏ sót những phần quan trọng hay dễ dàng nhận thấy
nhất, dó đó doanh nghiệp có thể nhận dạng rủi ro bằng những cách sau:
 95

 Nhân sự - từ các cá nhân tham gia vào dự án, các vấn đề liên quan tới
hợp đồng, sức khỏe, độ tuổi và khả năng lao động…
 Hoạt động kinh doanh – phân tích và tìm hiểu các hoạt động kinh doanh,
vận hành của các bất động sản tương tự tại khu vực xây dựng dự án.
 Danh tiếng và sự uy tín của nhà phát triển – những kinh nghiệm, sự hiểu
biết và khả năng ra quyết định chính xác của một nhà phát triển là vô
cùng quan trọng đối với dự án phát triển bất động sản.
 Tài chính – nguồn tài chính của doanh nghiệp, thống kê tài chính, lập kế
hoạch chi tiêu, trả nợ và kinh doanh để xác định mức độ phù hợp của dự
án.
 Môi trường – những biến đổi về khí hậu, thiên tai, dịch bệnh…

Hoặc doanh nghiệp có thể xác định rủi ro bằng những cách tiếp cận khác nhau:

 Xem xét bản kế hoạch, thiết kế sơ bộ và tìm hiểu tình hình nền kinh tế
chung, thị trường bất động sản để dự đoán, nhận định xem điều gì có thể
xảy ra trong tương lai.
 Suy nghĩ, cân nhắc về hệ thống thông tin, tổ chức nhân sự, chiến lược mà
doanh nghiệp đang sở hữu để phân tích rủi ro đối với từng bộ phận.
 Nhận định trung thực và đưa ra nhìn nhận về những điểm yếu trong toàn
bộ quá trình phát triển dự án bất động sản.
 Tham khảo kinh nghiệm từ các doanh nghiệp đi trước, thu thập ý kiến
của những chuyên gia để có được những góc nhìn đa chiều, góc nhìn
rộng hơn về dự án.

Bước 2. Đánh giá rủi ro

Quá trình xác định, phân loại và phân tích các rủi ro là bước thiết lập nền tảng
để doanh nghiệp có thể dễ dàng đánh giá rủi ro, khả năng có thể xảy ra rủi ro và chi
phí phải bỏ ra để thiếp lập lại mọi thứ khi rủi ro xảy ra. Điều quan trọng là giúp
doanh nghiệp chọn ra được những phương pháp có hiệu quả về mặt chi phí, kiểm
soát được rủi ro, lập kế hoạch đối phó với những sự kiện bất ngờ và sử dụng có hiệu
quả những nguồn lực mới.

Phần đầu tiên của việc đánh giá rủi ro bao gồm các kỹ thuật định tính nhằm
xác định nguyên nhân và khả năng xảy ra; rủi ro có thể xuất hiện ở giai đoạn nào;
 96

ảnh hưởng tới các bộ phận cụ thể và toàn bộ dự án cũng như mối tương quan với
các rủi ro khác.

Phần thứ hai của đánh giá rủi ro được thực hiện bằng cách sử dụng các
phương pháp định lượng để cung cấp các giá trị số học cho các yếu tố khác nhau
của rủi ro. Mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF- Discounted Cash Flows Model)
thường được xây dựng dựa trên nền tảng của khái niệm giá trị theo thời gian của
tiền và quan hệ giữa lợi nhuận và rủi ro của dự án phát triển bất động sản. Ngoài ra,
để phân tích được độ an toàn của hiệu quả tính toán trước sự chuyển đổi của các
nguyên nhân khách quan đủ sức xảy ra trong tiến trình thực hiện dự án, cần phải
tiến hành nghiên cứu độ nhạy của dự án.

Cuối cùng, ước tính chi phí vốn xác định tỷ lệ chiết khấu đòi hỏi giá trị tài sản
bao gồm đối tượng định giá. Ngoài ra, thẩm định viên có thể sử dụng các công cụ
phức tạp hơn như Mô phỏng Monte Carlo, công cụ này cũng có thể được kết hợp
trong phương pháp dòng tiền DCF. Thông thường, các phương pháp đo lường trên
của các dự án phát triển được sử dụng khi phân tích hiệu quả của dự án và cho phép
đưa ra quyết định đúng đắn khi lựa chọn phương án kinh doanh tốt nhất. Đồng thời,
các tiêu chí này phản ánh quá trình đưa ra quyết định khi có rủi ro và không chắc
chắn.

Phân tích thống kê cho phép đánh giá rủi ro không chỉ của một dự án mà còn
cả tổ chức. Ưu điểm không thể phủ nhận của phương pháp thống kê để phân tích rủi
ro dự án là dễ dàng tính toán toán học, trong khi nhược điểm là cần một số lượng
lớn các quan sát. Trên thực tế, khi phân tích rủi ro dự án phát triển, các công cụ sau
đây cũng được sử dụng: phương pháp đánh giá chuyên gia, phân tích SWOT,
phương pháp loại suy, phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp giá trị
tới hạn và các công cụ khác.

Bước 3. Ứng phó rủi ro

Ứng phó với rủi ro bao gồm các hành động khác nhau để đối mặt với các rủi
ro đã được xác định và đánh giá. Những hành động này bao gồm phòng tránh, giảm
thiểu, chuyển giao và chấp nhận rủi ro. Phòng tránh rủi ro đề xuất một chiến lược để
tránh rủi ro đã được lên kế hoạch khi xác suất của một sự cố bất lợi dao động ở mức
 97

cao hoặc là một điều chắc chắn. Giảm thiểu rủi ro liên quan đến việc giảm thiểu xác
suất và/hoặc tác động của rủi ro. Chuyển giao rủi ro bao gồm một hành động được
đề xuất đối với mức độ rủi ro cao thông qua bảo hiểm, hợp đồng hoặc bảo hành.
Chấp nhận rủi ro đề cập đến mức độ rủi ro mà các nhà phát triển có thể chấp nhận
được, thường là những rủi ro có tác động rất thấp độc lập với xác suất xảy ra.

Bước 4. Giám sát và kiểm soát rủi ro

Bước cuối cùng của quy trình quản lý rủi ro bao gồm việc thực hiện ứng phó
rủi ro trên thực tế. Các quy trình giám sát và kiểm soát bao gồm cập nhật quy trình
và xác định các sai lệch tiềm ẩn trong thực tế so với kế hoạch quản lý rủi ro và ghi
lại các thước đo rủi ro liên quan đến việc thực hiện các kế hoạch dự phòng. Giám
sát và kiểm soát rủi ro là một quá trình liên tục đối với vòng đời của dự án vì các rủi
ro có thể thay đổi khi dự án đáo hạn, rủi ro mới phát hiện hoặc rủi ro dự đoán có thể
biến mất trong quá trình thực hiện dự án. Hơn nữa, chi phí của các kế hoạch quản lý
rủi ro phải được tính đến rất cẩn thận trước khi thực hiện.

Quy trình kiểm soát và giám sát rủi ro tốt cung cấp thông tin đến tất cả các bên
liên quan của dự án nhằm hỗ trợ việc đưa ra các quyết định hiệu quả trước rủi ro
xảy ra cũng như đánh giá định kỳ khả năng chấp nhận của mức độ rủi ro đối với dự
án.

4.2.2 Áp dụng công nghệ quản lý rủi ro

Sau tác động của dịch bệnh Covid-19 khiến giãn cách xã hội trở thành điều
cấp thiết thì công nghệ số đã chứng minh được ưu điểm của mình trong việc quản
lý, nắm bắt thông tin bất động sản từ xa, hầu hết các quá trình thực hiện công việc
phát triển bất động sản đã bắt đầu tiến vào số hóa. Có thể nói, công nghệ giúp thị
trường bất động sản đi nhanh hơn, giúp trải nghiệm khách hàng tốt hơn và giúp
người kinh doanh bất động sản có thêm con đường để phát triển. Không chỉ trong
giai đoạn khó khăn dịch bệnh Covid-19 mà ứng dụng công nghệ trong lĩnh vực bất
động sản được nhiều chuyên gia nhận định sẽ là xu hướng cho trong thời gian tới.
Vậy các xu hướng công nghệ ảnh hưởng đến hoạt động của thị trường bất động sản.

Công ty có thể ứng dụng công nghệ vào từng bước trong quy trình quản lý rủi
ro dự án phát triển bất động sản để có thể liên tục kiểm tra và theo dõi sát sao tiến
 98

độ cũng như những rủi ro có thể xảy ra của dự án. Công nghệ sẽ giúp quản lý kho
dữ liệu của doanh nghiệp tốt hơn bằng cách phân hệ quản lý kho dữ liệu giúp nhân
viên dễ dàng đăng tải, lưu trữ và tìm kiếm, trích xuất dữ liệu khi cần ngay trên hệ
thống, không sợ bị xóa mất hay thậm chí là bị ăn cắp dữ liệu khi họ có thể đặt mật
khẩu, phân vùng đối tượng được quyền tiếp cận tài liệu của mình. Các nhà quản lý
cũng dễ dàng theo dõi tư liệu về công ty để có thêm khả năng bao quát công việc,
tiến độ dự án.

Bên cạnh đó, công nghệ giúp quản lý hợp đồng và quy trình thủ tục. Với đặc
thù là ngành phát triển dự án bất động sản có nhiều loại giấy tờ cần được xử lý và
thủ tục quy trình phức tạp, doanh nghiệp có thể tận dụng sự tiện ích của công nghệ
để tiết kiệm thời gian, đơn giản hóa quy trình xin giấy, xin dấu càng nhiều càng tốt,
ngoài ra có thể tiếp cận với rất nhiều mẫu đơn thư, văn bản hành chính trong hệ
thống để chuẩn hóa quy trình làm việc. Một vài ứng dụng còn giúp bắt kịp tiến độ
làm việc, công ty có thể thiết lập và tận dụng những tính năng từ cơ bản tới phức tạp
như giao việc, nhận, từ chối, chuyển giao công việc; phân vùng công việc; theo dõi
tiến độ công việc qua nhiều dạng.

4.2.3 Nguồn nhân lực và chiến lược

Công ty cần nâng cao chất lượng đội ngũ nhân lực phát triển dự án bất động
sản. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá trình
phát triển dự án vì vậy chất lượng đội ngũ nhân lực có ảnh hưởng rất lớn đối với
vấn đề về quản lý rủi ro một cách thông minh và hiệu quả vì phát triển bất động sản
là một quá trình phức tạp, đòi hỏi nhiều vốn và thường cần một nhóm lớn các
chuyên gia mất thời gian trong vòng vài năm để hoàn thành. Bất động sản vẫn luôn
không ngừng phát triển vì vậy doanh nghiệp cần phải chú trọng tới việc tiếp tục đầu
tư, đồng bộ hóa, nâng cao năng lực đội ngũ nhân sự hiện nay. Theo chiến lược phát
triển kinh tế giai đoạn 2021 – 2030 đã chú trọng “đẩy mạnh phát triển nguồn nhân
lực, nhất là nhân lực chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu của cuộc Cách mạng công
nghiệp 4.0 và hội nhập quốc tế (Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII,
2021).

Để nâng cao được chất lượng công trình và hoàn thiện dự án đúng theo tiến độ
doanh nghiệp nên tập chung cảu thiện chất lượng nhân sự thông qua việc tuyển
 99

dụng và đào tạo đội ngũ nhân viên có chuyên môn cao, có kế hoạch quản lý nhân sự
chặt chẽ và khoa học. Một đội ngũ quản lý chuyên nghiệp là khi họ có thể giải quyết
và đáp ứng nhanh chóng các nhu cầu và phản ánh của cư dân về các dịch vụ tòa
nhà. Thực tế, những người quản lý rủi ro phát triển dự án bất động sản cần phải có
nhiều kinh nghiệm và thời gian đủ lâu trong lĩnh vực phát triển bất động sản để có
thể có khả năng ứng biến kịp thời với những tình huống bất ngờ xảy ra trong quá
trình xây dựng và vận hành, thể hiện được sự chuyên nghiệp trong việc đưa ra quyết
định xử lý các vấn đề, đề xuất được những ý tưởng mới trong quá trình phát triển dự
án. Việc đưa ra các cách thức quản lý rủi ro mới, hiệu quả và nổi bật so với các đơn
vị khác sẽ giúp cho chủ đầu tư có thể dễ dàng cạnh tranh với các đối thủ khác, hoàn
thiện dự án một cách nhanh chóng, tăng thêm mức độ uy tín và thương hiệu cho cả
doanh nghiệp lẫn dự án.

Ngoài ra, công ty có thể tăng cường hoạt động liên kết đào tạo với các tổ chức
bất động sản quốc tế để gia tăng nguồn nhân lực chất lượng cao. Công tác đào tạo
ngành BĐS được xây dựng dựa trên cơ sở yêu cầu của Chương trình kiểm định
ACBSP (Hoa Kỳ) dành cho các chương trình đào tạo về bất động sản.

Các chuyên gia bất động sản của công ty cần đưa ra được những chiến lược
phát triển dự án bất động sản phù hợp. Từ việc đào tạo nguồn nhân lực tốt, chuyên
nghiệp sẽ giúp ích cho việc thiết lập những chiến lược để phòng tránh và đối phó
với rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất động sản. Trước hết, công ty cần luôn
cập nhật cơ sở dữ liệu liên tục về tình hình, diễn biến thị trường bất động sản thực
tế. Xu hướng dịch chuyển đầu tư bất động sản từ thành phố về các tỉnh lân cận đang
dần lên ngôi. Các dự án vùng ven đang được các doanh nghiệp phát triển đồng loạt
được xem là cơ hội tốt cho các chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư. Chiến lược phát triển
bất động sản này cần nhà phát triển có tư duy nhìn nhận thị trường. Đồng thời nhà
phát triển cũng cần các mối quan hệ rộng để có thông tin về thị trường địa phương
đó.

Bên cạnh đó, ngày nay nhu cầu sống của người dân càng được nâng cao, mong
muốn có một cuộc sống gần gũi với thiên nhiên và đầy đủ tiện nghi. Các chuyên gia
phát triển thuộc công ty cần có chiến lược phát triển loại dự án này nhằm vào các
bất động sản có được quy hoạch hạ tầng đồng bộ, các tiện ích nội – ngoại khu đầy
đủ sẽ có tiềm năng phát triển tốt. Một nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp
 100

cũng cần tích lũy kiến thức về những băn bản pháp lý có liên quan để giảm thiểu
các rủi ro về mặt chính trị, pháp luật.

4.3 Kiến nghị với các công ty đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý và Nhà
nước
4.3.1 Quản lý rủi ro trong đại dịch
Thứ nhất, đối với các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản.

Những năm vừa qua là cơ hội tốt để đánh giá ảnh hưởng của Covid-19 đối với
các tổ chức phát triển dự án bất động sản, cả trong nội bộ và công khai. Vì Covid-19
có khả năng gây hại cho tất cả mọi người, nên cần một kế hoạch ổn định để phòng
tránh và xử lý ngay lập tức những trường hợp nhiễm bệnh cho tất cả các nhân viên
trong dự án. Tất cả các vấn đề quan trọng phải có các phương án, lựa chọn thay thế
và chuỗi công việc phải được xác định rõ ràng. Hơn nữa, sức khỏe và sự an toàn của
các nhân viên là rất quan trọng, có thể hỗ trợ nhân viên bằng các dịch vụ, bảo
hiểm… Các doanh nghiệp cần có những biện pháp phù hợp để giúp đỡ công nhân
viên trong khoảng thời gian khó khăn không chỉ đối với dịch bệnh Covid mà kể cả
các biến cố khác trong tương lai. Chúng ta đã có kinh nghiệm hơn trong việc chiến
đấu với dịch bệnh nhưng vẫn không thể chủ quan trong việc phòng tránh loại rủi ro
này.

Thời kỳ hậu Covid, khi doanh nghiệp chuyển sang giai đoạn tiếp theo của ứng
phó đại dịch Covid-19, doanh nghiệp cần đưa ra các giải pháp sáng tạo để đảm bảo
an toàn lao động được duy trì một cách bền vững. Huy động lực lượng chuyên trách
để định hình, xây dựng, thực hiện và giám sát chiến lược trở lại nơi làm việc chính
là điểm mấu chốt. Đồng thời, khuyến khích doanh nghiệp đánh giá bốn lĩnh vực sau
trước khi đưa lực lượng lao động trở lại làm việc: Sức khỏe và An toàn, Loại hình
công việc, Tài chính (Chi phí và doanh thu) và Nhu cầu của nhân viên.

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang dần thích nghi với trạng thái ‘bình
thường mới’, các lãnh đạo doanh nghiệp phát triển bất động sản phải tiếp tục cân
bằng chiến lược cắt giảm chi phí mà không gây ảnh hưởng tới doanh nghiệp, đồng
thời chuyển hướng đầu tư cho các yếu tố giúp tăng trưởng. Để chuẩn bị cho những
khủng hoảng trong tương lai, đây chính là thời điểm thích hợp để xem xét lại các
 101

lĩnh vực doanh nghiệp ưu tiên, tìm kiếm sự khác biệt trong chuỗi giá trị và đào tạo
nhân viên theo cách vận hành mới.

Thứ hai, đối với Nhà nước và sở các ban ngành liên quan.

Theo Bộ Xây dựng đã đề xuất, cần khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ
thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như: Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật
Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô
thị… bảo đảm đồng bộ, tạo khung pháp lý, điều kiện để thị trường BĐS phát triển
ổn định, lành mạnh, bền vững; đồng thời tăng cường quản lý thị trường BĐS; tăng
nguồn cung, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công
nhân khu công nghiệp… Cần theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường BĐS để kịp
thời có biện pháp bình ổn, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các
dự án nhà ở, kinh doanh BĐS để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu
tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng…

Kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng BĐS, bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh
rủi ro. Đồng thời, tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực BĐS theo đúng
quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả;
ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân
được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường. Hướng dẫn thực
hiện hoạt động phát hành trái phiếu, huy động vốn trên thị trường chứng khoán của
các doanh nghiệp BĐS theo đúng quy định, tạo điều kiện, không làm cản trở hoạt
động huy động vốn của các doanh nghiệp có đủ năng lực, hoạt động kinh doanh tốt,
hiệu quả, lành mạnh…

Bên cạnh đó, cần hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ BĐS. Rà soát, sửa đổi
các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm
thống nhất, phù hợp thực tế địa phương. Sở và các ban ngành cần khẩn trương tổ
chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và xây dựng chương trình phát triển nhà ở, kế hoạch phát triển
nhà ở tại các địa phương.
 102

4.3.2 Đào tạo nguồn nhân lực phát triển dự án bất động sản chuyên nghiệp
Để các dự án được phát triển bền vững thì cần một đội ngũ nhân lực chuyên
nghiệp, năng lực cao với nhiều kỹ năng và khả năng khác nhau để quản lý đa dạng
phạm vi nhiệm vụ phụ thuộc lẫn nhau. Hoặc Nhà nước có thể yêu cầu chứng chỉ
hành nghề khi tham gia dự án đối với người phụ trách phát triển dự án bất động sản.
BĐS là một sản phẩm đặc biệt, mang tính vùng miền và khu vực cao, thông tin của
thị trường không hoàn hảo, do vậy Nhà nước có thể tăng cường việc hợp tác, liên
kết với các cơ sở đào tạo quốc tế giúp sinh viên có tiếp cận các nghiệp vụ thực tế,
thông qua các hoạt động thực tập, trải nghiệm học kỳ doanh nghiệp...

Xu hướng phát triển BĐS du lịch, công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao…
sẽ là tương lai của BĐS Việt Nam thời gian tới. Vì vậy, liên kết đào tạo với các
nước phát triển chính là con đường ngắn nhất để tận dụng các nguồn lực về mô
hình, công nghệ, quản trị tài sản, quản lý vận hành thị trường BĐS của các nước.

Ngoài ra, các cơ sở giáo dục đào tạo cần chủ động đào tạo nhân lực theo đơn
đặt hàng của các doanh nghiệp BĐS. Các trường đại học cần thực hiện vai trò cầu
nối giữa cung cầu lao động cho thị trường BĐS. Việc hình thành các viện nghiên
cứu về BĐS trong các cơ sở giáo dục là cần thiết. Các viện sẽ là nơi nghiên cứu, tư
vấn, dự báo và cung cấp thông tin về thị trường, lao động, nguồn lực cho các cơ sở
đào tạo, cho doanh nghiệp và có thể là kho dữ liệu quan trọng để tư vấn xây dựng
chính sách về BĐS cho Nhà nước…

4.3.3 Xây dựng thương hiệu

Xây dựng thương hiệu là điều cần thiết đối với bất kỳ ai đang làm trong lĩnh
vực bất động sản và quan tâm đến việc cải thiện chiến dịch marketing và quảng bá
bất động sản cho doanh nghiệp của mình. Đặc biệt đối với một nhà phát triển
chuyên nghiệp để tạo dựng được thương hiệu tốt cần xây dựng bất động sản phù
hợp, đầy đủ các yêu cầu và đáp ứng được nhu cầu của các bên liên quan (chủ đầu
tư, cộng đồng…).

Doanh nghiệp cần cây dựng chiến lược hình ảnh thương hiệu bất động sản.
Cũng giống như Khởi sự kinh doanh, để có một thương hiệu tốt phải chuẩn bị một
chiến lược hình ảnh đầy đủ, cụ thể. Và bắt đầu bằng việc liệt kê những đặc điểm của
 103

thương hiệu phát triển dự án bất động sản của doanh nghiệp, xác định rõ đặc điểm
nổi bật nhất (hoặc đặc điểm mà doanh nghiệp có nhiều tiềm lực để biến nó trở nên
nổi bật nhất), tập trung toàn diện để xây dựng nó thành điểm khác biệt thương hiệu.
Từ khác biệt này, hãy bắt đầu xây dựng kế hoạch cụ thể trong chiến lược xây dựng
hình ảnh thương hiệu và thực hiện từng bước.

Có thể tạo lập thương hiệu từ việc xây dựng hình ảnh thương hiệu từ trong nội
bộ công ty bất động sản. Mỗi nhân viên được xem là một đại sứ thương hiệu tuyệt
vời trong mắt khách hàng. Trước khi nhớ tới thương hiệu, khách hàng thường sẽ ấn
tượng bởi phong thái, niềm tin và tình yêu thương hiệu của chính nhân viên. Vì thế,
doanh nghiệp phải khiến nhân viên của mình yêu thương hiệu bằng tình yêu gắn bó
và bằng cả trái tim. Người lãnh đạo nên chia sẻ với nhân viên của mình những lý do
thương hiệu ra đời, giá trị mà thương hiệu muốn mang tới cho khách hàng, điểm
khác biệt mà thương hiệu theo đuổi… Hãy “truyền lửa” tình yêu cho nhân viên
bằng nhiệt huyết, hành động, bằng chính trái tim và con người.

4.3.4 Số hóa
Trong thời điểm dịch bệnh kéo dài, các nhà phát triển khó có thể tiếp cận các
cố vấn tài chính, các khoản vay, các chương trình chính sách của chính phủ và các
tài nguyên khác, do đó áp dụng công nghệ phù hợp là điều vô cùng cần thiếp. Có
thể nhận định rằng, vận dụng thành quả của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 vào
bất động sản là điều tất yếu, tạo thêm cho bức tranh thị trường bất động sản Việt
Nam có những gam màu ấn tượng. Với sự phát triển của công nghệ tiên tiến, một
loạt các ứng dụng thông minh được đưa vào lĩnh vực bất động sản là một liệu pháp
quan trọng kích thích bất động sản tăng trưởng và tạo. Tuy nhiên, với việc nhiều
doanh nghiệp hiện nay đang phát triển bất động sản thông minh theo còn manh
mún, thiếu tính đồng bộ… Đặc biệt, thiếu hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh là nguyên
nhân kiến tạo sự hấp dẫn cho thị trường gặp nhiều khó khăn. Để thị trường bất động
sản phát triển hơn nữa trong cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, chúng ta cần những
biện pháp tháo gỡ.

Thứ nhất, kiến nghị Chính phủ sớm ban hành các quy định hướng dẫn,
khuyến khích doanh nghiệp bất động sản ứng dụng công nghệ trong việc phát triển
các dự án bất động sản để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển hiện
 104

đại, bắt kịp xu hướng chung của thế giới. Xây dựng và thống nhất tiêu chuẩn chung
cho áp dụng công nghệ vào các công tác kinh doanh, thúc đẩy phát triển đồng bộ
doanh nghiệp hiệu quả.

Thứ hai, kiến nghị Bộ Xây dựng xây dựng bộ cơ sở dữ liệu các dự án bất
động sản kết nối với chính phủ điện tử. Điều này giúp thị trường bất động sản phát
triển minh bạch, tạo thuận lợi cho các nhà đầu tư, khách hàng trong và ngoài nước
dễ dàng tìm hiểu thông tin về BĐS chống đầu cơ, nâng cao giá bán trên thị trường.

Thứ ba, xây dựng hạ tầng cơ sở về mạng truyền thông với thế hệ 5G; Tăng
cường bảo mật, an toàn, an ninh mạng cho cộng đồng doanh nghiệp BĐS. Trong đó,
doanh nghiệp cần tham khảo kinh nghiệm của các quốc gia tiên tiến trong việc xây
dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, nghiên cứu và phát triển về phương thức ứng dụng
công nghệ hiệu quả vào việc quản lí doanh nghiệp, tìm kiếm khách hàng…

Thứ tư, bên cạnh việc áp dụng công nghệ vào hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản, phải luôn khẳng định con người là chủ thể chính tạo nên và sử dụng các
công nghệ phục vụ cho những nhu cầu của mình. Trên cơ sở đó, bên cạnh các hệ
thống cơ sở hạ tầng và giải pháp công nghệ, sự quan tâm thiết thực đến từ chính
sách, điều kiện phát triển, tài chính vững mạnh của doanh nghiệp là nguồn động lực
cho nhân viên phát huy khả năng của mình và cống hiến cho doanh nghiệp.

4.3.5 Thành lập mối liên kết với các bên liên quan
Nhiệm vụ của các đơn vị phát triển dự án chính là giải quyết các “bài toán
khó” về thị trường, concept sản phẩm, định vị sản phẩm, chiến lược marketing,
chiến lược bán hàng hay phát triển hệ thống bán hàng… Lúc này đơn vị phát triển
dự án sẽ đóng vai trò là “cầu nối” giữa chủ đầu tư và các đơn vị phân phối, thị
trường và khách hàng. Nhờ kinh nghiệm làm việc và tiếp xúc với nhiều chủ đầu tư,
nhiều dự án và đa dạng thị trường, đơn vị tư vấn phát triển dự án sẽ là đơn vị nắm
rõ thị trường và các vấn đề của thị trường, đồng thời thấu hiểu khách hàng.

Từ đó, đơn vị phát triển dự án cần thiếp lập các mối quan hệ với các đối tác
lớn, từ các đối tác tư vấn thiết kế, quy hoạch, kiến trúc, truyền thông, đến các đối
tác phân phối… để có thể lựa chọn các đơn vị triển khai có năng lực với mức chi
phí phù hợp, trở thành một mắt xích quan trọng trong việc đưa/tìm ra những giải
 105

pháp cải tiến để tối ưu ngân sách chi phí vốn, lợi nhuận từ dự án cho chủ đầu tư. Vì
vậy, hợp tác với các đơn vị bất động sản chuyên nghiệp khác là điều cần thiết để
giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững.

4.3.6 Khắc phục khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản ở Việt
Nam
Xuất phát từ những yếu tố gây cản trở việc triển khai các dự án BĐS nêu trên,
đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư dự án BĐS và khắc phục
tồn tại, bất cập đối với thị trường BĐS.

Trách nhiệm của chủ đầu tư. Chủ đầu tư là người phải có đủ điều kiện năng
lực thực hiện thi công xây dựng công trình và giám sát, kiểm định cũng như tổ chức
quản lý chặt chẽ các công việc đảm bảo tiến độ đúng kế hoạch như đã đề xuất. Tổ
chức lập dự án, dự toán có thẩm quyền, thẩm định và phê duyệt tổng mức đầu tư,
xác định giá xây dựng công trình và gói thầu xây dựng. Kiểm tra tiến độ của nhà
thầu về bố trí nhân công, thiết bị thi công, phòng thí nghiệm cũng như hệ thống
quản lý chất lượng của dự án đã xác định. Đẩy nhanh tiến độ của dự án, sử dụng
nguồn vốn có hiệu quả, giải ngân vốn kịp thời và đảm bảo thực hiện đúng như hợp
đồng ký kết, đảm bảo an toàn lao động và vệ sinh môi trường. Các sản phẩm của dự
án BĐS phù hợp với giá thành để 2 bên cùng có lợi, phù hợp giá với mặt bằng
chung của xã hội.

Tính quy hoạch của dự án bất động sản. Nên đầu tư vào các dự án có quy mô
lớn, khả dụng và nhu cầu sử dụng cao, ưu tiên những dự án đảm bảo về không gian
sống trong lành, phương tiện đi lại lưu thông dễ dàng và có đầy đủ các dịch vụ. Hạn
chế các dự án nhỏ lẻ, quy mô hẹp không có khả năng kết nối thuận tiện các khu vực
xung quanh để tránh tổn thất về kinh phí và thời gian cũng như nhân lực. Tổ chức
các hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tạo lập môi trường thích
hợp cho người dân sinh sống tại các vùng lãnh thổ để đảm bảo lợi ích quốc gia và
lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch dài hạn
và khai thác triệt để các tài nguyên, công trình đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài và
hiệu quả trong việc sử dụng, mua bán và đầu tư phát triển đất đai cho mục đích xây
dựng quy hoạch đô thị của các dự án.
 106

Tính thanh khoản của dự án bất động sản. Cân bằng cung - cầu để tránh tình
trạng đầu tư hàng ngàn tỉ đồng nhưng không đáp ứng được nhu cầu người mua nên
không có thanh khoản tốt và hệ quả là liên lụy đến nhà đầu tư, khách hàng, doanh
nghiệp và cả thị trường BĐS. Không nên đầu tư vào các dự án đa phần với nguồn
vốn là đi vay để tránh tình trạng phát sinh doanh thu, nợ chồng nợ vì tài sản không
tăng giá mà vẫn phải chi trả nợ hàng tháng. Biết cách xây dựng thương hiệu, xem
xét độ uy tín, tiềm lực tài chính tên tuổi cũng như những dự án trước đó của chủ đầu
tư. Đầu tư vào môi trường sống, hệ thống tiện ích nội ngoại khu phong phú, đa dạng
và đáp ứng nhu cầu với khách hàng sẽ giúp thanh khoản dự án tốt hơn khi tung sản
phẩm ra thị trường. Nghiên cứu các nhu cầu thực của thị trường và xây dựng dự án
đáp ứng nhu cầu. Tránh các trường hợp thổi giá nhưng không đáp ứng nhu cầu thực
tế mà chỉ để nhà đầu tư “lướt sóng” thu lời trước mắt và khi cơn sốt qua đi thì khó
đầu tư bán lại thậm chí chấp nhận ứ đọng vốn. Nhà đầu tư tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư
và nghiên cứu hồ sơ pháp lý của dự án, đầy đủ giấy tờ minh bạch và văn bản có
thẩm quyền, chất lượng của sản phẩm, hệ thống tiện ích phải đồng bộ và sự uy tín
của các đại lý môi giới BĐS.

Các quy định pháp luật về dự án bất động sản. Hoàn thiện hệ thống cơ chế
chính sách, văn bản quy phạm pháp luật về thị trường BĐS; xây dựng hệ thống
công cụ để quản lý, kiểm soát sự phát triển của thị trường BĐS theo hướng ổn định,
bền vững, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ, kết nối liên thông với các thị trường
khác của nền kinh tế; chủ động xây dựng các kịch bản và các giải pháp để điều tiết,
kiểm soát, bình ổn thị trường. Đề nghị các cấp có thẩm quyền phải kiểm soát chặt
chẽ khi quyết định hoặc chấp thuận đầu tư các dự án căn hộ trung và cao cấp.
Khuyến khích các dự án căn hộ diện tích nhỏ, giá trung bình để tránh xảy ra tình
trạng lệch pha cung - cầu dễ gây bất ổn cho thị trường. Tăng cường kiểm tra, rà soát
các dự án BĐS chậm triển khai, để đất hoang hóa không phù hợp nhu cầu thị
trường, chủ đầu tư yếu kém không còn khả năng triển khai dự án để quyết định việc
cho giãn tiến độ, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường hoặc thu
hồi dự án. Rút ngắn quy trình và thủ tục hành chính còn 5 bước theo quy định của
Luật Đầu tư và Luật Nhà giúp cho doanh nghiệp, thị trường BĐS, người dân có thể
thuận mua vừa bán, công việc được triển khai thực hiện dễ dàng.

Hiện nay, việc thực hiện dự án đầu tư BĐS còn nhiều bất cập, bởi nhiều các
yếu tố tác động, khiến cho hoạt động đầu tư nhiều dự án BĐS còn chưa hiệu quả
 107

thậm chí “chết vốn”. Vì vậy, các nhà đầu tư cần tìm ra những yếu tố cản trở việc
thực hiện đầu tư dự án BĐS, từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư
các dự án BĐS ở Việt Nam.

4.4 Đóng góp của nghiên cứu

4.4.1 Đóng góp về mặt lý thuyết
Thứ nhất, bằng việc thừa kế các kết quả nghiên cứu trước đây, nghiên cứu
này hệ thống hóa cơ sở lý luận, các nghiên cứu trên thế giới về rủi ro trong phát
triển dự án bất động sản.

Thứ hai, thông qua việc phân tích các yếu tố rủi ro trong phát triển dự án bất
động sản được đặt trong bối cảnh tại Hà Nội, Việt Nam và tình huống nghiên cứu
lấy cụ thể từ các dự án phát triển bất động sản của công ty Handico 52, nghiên cứu
đã xây dựng khung lý thuyết về các rủi ro trong phát triển dự án bất động sản.

Thứ ba, kết quả nghiên cứu khẳng định được 7 nhóm tiêu chí rủi ro và 35
thuộc tính rủi ro đều đóng vai trò nhất định trong quá trình quản lý rủi ro khi phát
triển dự án bất động sản; khẳng định được dự án phát triển bất động sản ít rủi ro
nhất trong thời kỳ dịch bệnh Covid-19 hoành hành.

Thứ tư, kết quả từ nghiên cứu này đóng góp và bổ sung thêm những tri thức
về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội và bao quát hơn là các dự án
tại một quốc gia đang phát triển Việt Nam.

4.4.2 Đóng góp về mặt thực tiễn

Thứ nhất, từ kết quả của nghiên cứu, khẳng định được thuộc tính quan trọng
nhất trong từng tiêu chí và tiêu chí rủi ro quan trọng nhất trong 7 nhóm tiêu chí
chính. Từ đó, góp phần giúp các chuyên gia phát triển dự án bất động sản có thể
khai thác, vận hành, quản lý dự án và nhân lực hiệu quả hơn trong suốt quá trình
hoạt động cũng như dễ dàng phòng tránh, ứng phó với các rủi ro, giảm thiểu chi phí
phát sinh.

Thứ hai, kết quả nghiên cứu này giúp Công ty Handico 53 và các nhà phát
triển có thêm góc nhìn thực tế về sự phát triển của các dự án trong thời kỳ đại dịch
 108

Covid-19. Các doanh nghiệp phát triển dự án có thêm kinh nghiệm, sự chuẩn bị sẵn
sàng nếu gặp tình huống đại dịch tương tự. Doanh nghiệp cũng có thể căn cứ vào
kết quả nghiên cứu này để thiết lập chiến lược, phương án phù hợp hơn đối với
quản lý rủi ro, giúp lĩnh vực phát triển dự án bất động sản được duy trì hoạt động
tốt, cải thiện được những thiếu sót.

Thứ ba, kết quả phần nào phản ánh được những rủi ro trong phát triển dự án
bất động sản có thể xảy ra trong thực tế hiện nay. Các doanh nghiệp phát triển dự
án, đặc biệt là các khu đô thị có thể dựa vào kết quả nghiên cứu để đưa ra ý tưởng
và triển khai xây dựng các loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu của người
dân cũng như xác định được các vị trí, thiết kế phù hợp, thu hút người dân tới sinh
sống.

Thứ tư, kết quả nghiên cứu là nguồn cung cấp thông tin, tham khảo hữu ích
cho các cơ quan quản lý Nhà nước và các nhà hoạch định chính sách lên kế hoạch,
chiến lược cải thiện chất lượng nguồn nhân lực trong lĩnh vực bất động sản. Ngoài
ra, Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền có thể dựa vào để đưa ra các quyết định
phù hợp về cấp phép thi công xây dựng, ưu tiên phát triển và chính sách hỗ trợ phù
hợp cho các doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản.

4.5 Hạn chế và hướng nghiên cứu trong tương lai

Kết quả nghiên cứu đã giải quyết được những mục tiêu ban đầu đề ra và trả lời
được một số khoảng trống trong các nghiên cứu tiền nhiệm, tuy nhiên vẫn còn tồn
tại một số hạn chế và từ những hạn chế này em đề xuất hướng nghiên cứu phù hợp
trong tương lai như sau: quy mô mẫu còn hạn chế, chỉ tập trung vào nhóm các
chuyên gia phát triển dự án bất động sản tại Hà Nội nên mẫu nghiên cứu chưa có
tính đại diện cao. Các nghiên cứu mới có thể mở rộng phạm vi nghiên cứu ở tất cả
các tỉnh/ thành trên Việt Nam. Từ đó có thể đưa ra những quy luật chung trong rủi
ro của dự án. Ngoài ra, các nghiên cứu tương lai có thể sử dụng phương pháp phân
tích thứ bậc AHP trong một bối cảnh khác để so sánh sự khác biệt với nghiên cứu
này hoặc sử dụng một phương phát phân tích dữ liệu khác.
 109

TÓM TẮT CHƯƠNG 4

Trong chương 4, bình luận, giải pháp và kiến nghị từ kết quả nghiên cứu đã
trình bày các nội dung chính sau:

Thứ nhất, thảo luận về kết qảu nghiên cứu, chỉ ra những rủi ro quan trọng
nhất và dự án tốt nhất.

Thứ hai, đưa ra các giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất
động sản tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52:

 Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của
doanh nghiệp
 Áp dụng công nghệ quản lý rủi ro
 Nguồn nhân lực và chiến lược

Thứ ba, đưa ra kiến nghị với các công ty đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý
và Nhà nước:

 Quản lý rủi ro trong đại dịch

 Đào tạo nguồn nhân lực phát triển dự án bất động sản chuyên nghiệp
 Xây dựng thương hiệu
 Số hóa
 Thành lập mối liên kết với các bên
 Khắc phục khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản ở Việt
Nam

Thứ tư, đóng góp của nghiên cứu:

 Đóng góp về mặt lý thuyết

 Đóng góp về mặt thực tiễn

Thứ năm, trình bày hạn chế và hướng nghiên cứu tương lai.
110
 111

KẾT LUẬN

Với đề tài “Vận dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) đánh giá rủi
ro trong phát triển dự án bất động sản, nghiên cứu tình huống tại Công ty Cổ
phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52”, nghiên cứu đã đạt được một số kết
quả chính sau:

Thứ nhất, nghiên cứu đã hệ thống hóa và làm rõ các khái niệm về phát triển
dự án bất động sản, rủi ro trong phát triển dự án bất động sản. Đồng thời nghiên cứu
đã hệ thống hóa các lý thuyết nền tảng phát triển dự án bất động sản và rủi ro trong
phát triển dự án bất động sản. Trên cơ sở đó, nghiên cứu xây dựng cơ sở lý thuyết,
khung nghiên cứu và thang đo nghiên cứu cho rủi ro trong phát triển dự án bất động
sản từ tình huống tại công ty Handico 52.

Thứ hai, nghiên cứu đã lượng hóa các thuộc tính, tiêu chí rủi ro và dự án
thông qua trọng số được tính toán từ phương pháp phân tích thứ bậc AHP. Cho thấy
trong tiêu chí rủi ro xã hội thuộc tính Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa
phương là quan trọng nhất, trong tiêu chí rủi ro công nghệ thuộc tính Khó khăn
trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án là quan trọng nhất, trong tiêu chí rủi ro
môi trường thuộc tính Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi
trường xung quanh là quan trọng nhất, trong tiêu chí rủi ro chính trị thuộc tính Sự
phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực là quan trọng nhất, trong tiêu chí rủi
ro kinh tế thuộc tính Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải
ảnh hưởng đến chi phí phát triển của dự án là quan trọng nhất, trong tiêu chí rủi ro
chiến lược thuộc tính Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến
lược trong quá trình hoạt động là quan trọng nhất, trong tiêu chí rủi ro đại địch
thuộc tính Mức độ ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án trong khoảng thời gian
dịch bệnh là quan trọng nhất. Bên cạnh đó xác định được rủi ro quan trọng nhất là
rủi ro đại dịch và dự án tốt nhất là dự án 3.

Thứ ba, trên cơ sở kết quả nghiên cứu đã đưa ra một số giải pháp, kiến nghị
nhằm nâng cao khả năng quản lý rủi ro của các nhà phát triển trong quá trình phát
triển dự án bất động sản. Đối với công ty Handico 52 cần lập quy trình quản lý rủi
ro để phòng tránh, ứng phó với rủi ro; áp dụng công nghệ tiên tiến để quản lý rủi ro
 112

tốt hơn; đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp và xây dựng chiến lược tốt để quản
lý rủi ro.

Thứ tư, trên cơ sở kết qảu nghiên cứu, nghiên cứu đã đưa ra một số kiến nghị
nhằm giúp các doanh nghiệp bất động sản, Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền có
thêm căn cứ dựa vào để quản lý rủi ro nếu có đại dịch tương tự diễn ra; đào tạo
nguồn nhân lực bất động sản chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề; xây dựng
thương hiệu; chuyển đổi số, áp dụng công nghệ tiên tiến để quản lý công nhân viên,
tiến độ dự án; thành lập mối liên kết giữa các bên bất động sản – thị trường tài chính
– chính phủ; khắc phục khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản ở Việt
Nam.

Tuy nhiên, dừ đã rất cố gắng nhưng trong quá trình nghiên cứu không tránh
khỏi những thiếu sót. Em rất mong có thể nhận được những ý kiến góp ý để có thể
tiếp tục hoàn thiện và rút kinh nghiệm cho những lần nghiên cứu sau.
 113

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Adair, A., & Hutchison, N. (2005). The reporting of risk in real estate
appraisal property risk scoring. Journal of Property Investment & Finance.
2. Akintoye, A. S., & MacLeod, M. J. (1997). Risk analysis and management in
construction. International journal of project management, 15(1), 31-38.
3. Albayrak, E., & Erensal, Y. C. (2004). Using analytic hierarchy process
(AHP) to improve human performance: An application of multiple criteria
decision making problem. Journal of intelligent manufacturing, 15(4), 491-
503.
4. AMHOF, R./ SCHWEIZER, M. (2000): Positives Risikomanagement, in:
Der Schweizer Treuhänder, 8, pp. 713-722.
5. Andrews, J. D., & Dunnett, S. J. (2000). Event-tree analysis using binary
decision diagrams. IEEE Transactions on Reliability, 49(2), 230-238.
6. Arslan, T. (2009). A hybrid model of fuzzy and AHP for handling public
assessments on transportation projects. Transportation, 36(1), 97-112.
7. Asselt, M. (2000). Perspectives on uncertainty and risk. In Perspectives on
uncertainty and risk (pp. 407-417). Springer, Dordrecht.
8. Arthurson, K. (2001). Achieving social justice in estate regeneration: The
impact of physical image construction. Housing Studies, 16(6), 807-826.
9. BANSE, G. (1996): Herkunft und Anspruch der Risikoforschung, in: Banse,
G.: Risikoforschung zwischen Disziplinarität und Interdisziplinarität von der
Illusion der Sicherheit zum Umgang mit Unsicherheit, Edition Sigma, pp.
15-72.
10. Baum, A. and Mackmin, D. (1989). The Income Approach to Property
Valuation (3e). London: Routledge.
11. Baum, A. and Crosby, N. 2008. Property Investment Appraisal (3e), Oxford:
Blackwell Publishing.
12. Blundell, R., Dearden, L., & Sianesi, B. (2005). Evaluating the effect of
education on earnings: models, methods and results from the National Child
Development Survey. Journal of the Royal Statistical Society: Series A
(Statistics in Society), 168(3), 473-512.
 114

13. Brunelli, M., & Fedrizzi, M. (2015). Axiomatic properties of inconsistency

indices for pairwise comparisons. Journal of the Operational Research
Society, 66(1), 1-15.
14. Byrne, P., & Cadman, D. (1984). Risk, Uncertainty and Decision making in
Property Development, E & FN Spon.
15. BYRNE, P. J. (1996): Risk, uncertainty and decision-making in property
development, 2nd ed, E. & FN Spon.
16. Carnoske, C., Hoehner, C., Ruthmann, N., Frank, L., Handy, S., Hill, J., ... &
Brownson, R. (2010). Developer and realtor perspectives on factors that
influence development, sale, and perceived demand for activity-friendly
communities. Journal of Physical Activity and Health, 7(s1), S48-S59.
17. Cervero, R., & Duncan, M. (2002). Transit's Added Value. At what point
does locating near transit raise real estate values?. Urban Land, 61(2), 77-87.
18. Çeti, B., & Ünlüönen, K. (2019). Evaluation of the effect of crisis due to
epidemic diseases on the tourism sector. Ankara Hacı Bayram Veli
Üniversitesi Turizm Fakültesi Dergisi, 22(2), 109-128.
19. Chen, A. Y., Frankowski, R., Bishop-Leone, J., Hebert, T., Leyk, S., Lewin,
J., & Goepfert, H. (2001). The development and validation of a dysphagia-
specific quality-of-life questionnaire for patients with head and neck cancer:
the MD Anderson dysphagia inventory. Archives of Otolaryngology–Head &
Neck Surgery, 127(7), 870-876.
20. Chen, Z., & Khumpaisal, S. (2009). An analytic network process for risks
assessment in commercial real estate development. Journal of Property
Investment & Finance.
21. Clarke, C. J., & Varma, S. (1999). Strategic risk management: the new
competitive edge. Long range planning, 32(4), 414-424.
22. Comu, S., Elibol, A. Y., & Yucel, B. (2021). A risk assessment model of
commercial real estate development projects in developing countries. J.
Constr. Eng, 4, 52-67.
23. Crossland, B., et.al (1992), “Estimating engineering risk”, in Royal Society,
London, UK
24. DeLisle, J. R. (2000). Real estate, economics and technology: Architects of
the future world. The Appraisal Journal, 68(2), 125.
 115

25. Dickinson, G. (2001). Enterprise risk management: Its origins and

conceptual foundation. The Geneva Papers on Risk and Insurance. Issues
and Practice, 26(3), 360-366.
26. DIEDERICHS, C. J. (1996): Grundlagen der Projektentwicklung, in:
Schulte, K.-W.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Immobilien
Manager Verlag, pp. 17-80.
27. Dikmen, I., Birgonul, M. T., Ozorhon, B., & Sapci, N. E. (2010). Using
analytic network process to assess business failure risks of construction
firms. Engineering, Construction and Architectural Management.
28. Dinçer, H., & Görener, A. (2011). Analitik hiyerarşi süreci ve VIKOR
tekniği ile dinamik performans analizi: Bankacılık sektöründe bir uygulama.
29. English Heritage (2005), Estates Project Management System Process
Procedure, Issue 1, 2005.
30. Emrouznejad, A., & Marra, M. (2017). The state of the art development of
AHP (1979–2017): A literature review with a social network
analysis. International journal of production research, 55(22), 6653-6675.
31. Federal Transit Administration (2007), Construction Project Management
Handbook, The Federal Transit Administration, USA, Rev. 0, December
2006.
32. Friedman, J. P. (2000). REAL ESTATE DAMAGES: AN ANALYSIS OF
DETRIMENTAL CONDITIONS & BROWNFIELDS: REDEVELOPING
ENVIRONMENTALLY DISTRESSED PROPERTIES. Real Estate
Issues, 25(4), 69-69.
33. Gehner, E., & Peek, G. (2008). Real estate development strategies and their
impact on the risk profile of a project. Rotterdam: Delft University of
Technology Academic Publishers, 853-863.
34. Gentry, J. A., & Pyhrr, S. A. (1973). Simulating an EPS growth
model. Financial Management, 68-75.
35. Graaskamp, J. A. (1980). Quaker Bridge Mall—Real Estate Tax Assessment
Constraints. Position Paper for Testimony in Property Tax Appeal, ca.
36. Graaskamp, J. A. (1981, May). Guidelines for Attributing Project Income to
Real Estate Components. In Proceedings from Concepts and Prospects for
Policy Making in the 1980s,” The Richard B. Andrews Symposium on
Institutional Land Economics (pp. 134-148).
 116

37. Graaskamp, J. A. (1992). Fundamentals of real estate development. Journal

of Property Valuation and Investment.
38. Haller, M. (1986). Risiko-Management—Eckpunkte eines integrierten
Konzepts. In Risiko-Management (pp. 7-43). Gabler Verlag, Wiesbaden.
39. Hargitay, S. E. and Yu, S. (1993) Property Investment Decisions: A
Quantitative Approach, E&FN Spon, New York.
40. Harper, M. W. (2001). Environmental Cleanup at Former and Current
Military Sites: A Guide to Research (Vol. 870, No. 1-64). Office of History
and Environmental Division, US Army Corps of Engineers.
41. Healey, P. (1992). An institutional model of the development
process. Journal of property research, 9(1), 33-44.
42. Hendershott, P. H., MacGregor, B. D., & Tse, R. Y. (2002). Estimation of
the rental adjustment process. Real Estate Economics, 30(2), 165-183.
43. Hilbers, P., Lei, Q., & Stausholm Zacho, L. (2001). Real estate market
developments and financial sector soundness.
44. HOEVE, P./ SCHWEIZER, M. (2001): Vom strategischen Controlling zum
integrierten Risikomanagement - alter Wein in neuen Schläuchen?, in:
Allenspach, M.: Integriertes Risiko-Management - Perspektiven einer
chancenorientierten Unternehmensführung, St. Gall, pp. 103-117.
45. Ho, Li-Hsing and Chuang, Cheng-Chia. (2006). Journal of America
Acedemy of Horizon, Desember: 91-102.
46. Ho, W. (2008). Integrated analytic hierarchy process and its applications–A
literature review. European Journal of operational research, 186(1), 211-
228.
47. Huang, M., Zhou, S., Sun, B., & Zhao, Q. (2008). Heavy metals in wheat
grain: assessment of potential health risk for inhabitants in Kunshan,
China. Science of the Total Environment, 405(1-3), 54-61.
48. Huffman, F. E. (2002). Corporate real estate risk management and
assessment. Journal of Corporate Real Estate.
49. Jayasudha, K., & Vidivelli, B. (2016). Analysis of major risks in construction
projects. ARPN journal of engineering and applied sciences, 11(11), 6943-
6950.
 117

50. Kajanus, M., Kangas, J., & Kurttila, M. (2004). The use of value focused
thinking and the A’WOT hybrid method in tourism management. Tourism
management, 25(4), 499-506.
51. Kaklauskas, A., Zavadskas, E. K., Lepkova, N., Raslanas, S., Dauksys, K.,
Vetloviene, I., & Ubarte, I. (2021). Sustainable construction investment, real
estate development, and COVID-19: a review of literature in the
field. Sustainability, 13(13), 7420.
52. Kandakoglu, A., Celik, M., & Akgun, I. (2009). A multi-methodological
approach for shipping registry selection in maritime transportation
industry. Mathematical and Computer Modelling, 49(3-4), 586-597.
53. Kang, J. (2004). Valuing flexibilities in large-scale real estate development
projects (Doctoral dissertation, Massachusetts Institute of Technology).
54. Kangas, J., Pesonen, M., Kurttila, M., & Kajanus, M. (2001, August).
A’WOT: integrating the AHP with SWOT analysis. In Proceedings of the
sixth international symposium on the analytic hierarchy process ISAHP (pp.
2-4).
55. Khumpaisal, S., Ross, A., & Abdulai, R. (2010). An examination of Thai
practitioners’ perceptions of risk assessment techniques in real estate
development projects. Journal of Retail & Leisure Property, 9(2), 151-174.
56. Khumpaisal, S., & Chen, Z. (2010). Risk assessment in real estate
development: an application of analytic network process. Journal of
Architectural/Planning Research and Studies (JARS), 7(1), 103-118.
57. Khumpaisal, S., & Ross, A. (2009, May). Analytic Approach to Risk
Assessment in Real Estate Development. In 4 th Annual Conference
Liverpool BEAN (p. 60).
58. Koirala, M. P. (2014). Risks in Housing and Real Estate Construction
Project. Journal of the Institute of Engineering, 10(1), 34-44.
59. Kozioł-Kaczorek, D. (2014). The use of combined multicriteria method for
the valuation of real estate. Optimum. Studia Ekonomiczne, 5.
60. Kritayanavaj, B. (2007). Housing bubble. Government Housing Bank
Journal, 1(1), 70-76.
61. Kurttila, M., Pesonen, M., Kangas, J., & Kajanus, M. (2000). Utilizing the
analytic hierarchy process (AHP) in SWOT analysis—a hybrid method and
 118

its application to a forest-certification case. Forest policy and

economics, 1(1), 41-52.
62. Lee, S., & Walsh, P. (2011). SWOT and AHP hybrid model for sport
marketing outsourcing using a case of intercollegiate sport. Sport
management review, 14(4), 361-369.
63. Sdino, L., Rosasco, P., & Magoni, S. (2016, April). True, fair and beautiful:
Evaluative paradigms between the encyclical letter laudato Sì and Keynes.
In Seminar of the Italian Society of Property Evaluation and Investment
Decision (pp. 87-98). Springer, Cham.
64. Liberatore, M. J., & Nydick, R. L. (2008). The analytic hierarchy process in
medical and health care decision making: A literature review. European
Journal of Operational Research, 189(1), 194-207.
65. Loizou, P., & French, N. (2012). Risk and uncertainty in development: A
critical evaluation of using the Monte Carlo simulation method as a decision
tool in real estate development projects. Journal of Property Investment &
Finance.
66. Malek, M., Mohibali, S., & Bachwani, D. (2021). Identification, evaluation,
and allotment of critical risk factors (CRFs) in real estate projects: India as a
case study. Journal of Project Management, 6(2), 83-92.
67. Marzouk, M., & Aboushady, A. (2018). Modeling risks in real estate
development projects: a case for Egypt. International Journal of Strategic
Property Management, 22(6), 447-456.
68. Matson, J. (2000), Cooperative Feasibility Study Guide, United States
Department of Agriculture, Rural Business Cooperative Service.
69. MAYNARD, G. R. (1999): Embracing risk, in: Internal Auditor, 56, 1, pp.
24-28.
70. Miles, M. E., Berens, G., & Weiss, M. A. (2000). Real estate development:
principles and process. Urban Land Inst.
71. Millington, A.F., (2000), Risk and Uncertainty, and Risk control, in Property
Development, EG Books, London.
72. MORLEY, S. (2002): The financial appraisal of development projects, in:
Guy, S. / Henneberry, J.: Development and developers: Perspectives on
property, Blackwell Publishing, pp. 73-95.
 119

73. Neary, N. (2009). Growth strategies for real estate developers-Motives,

experiences and strategies in entering foreign markets.
74. Newell, G., & Steglick, M. (2006). Assessing the importance of property
development risk factors. Pacific Rim Property Research Journal, 12(1), 22-
37.
75. Nozeman, E. F., & Dorenbos, R. J. (2006, June). The European real estate
development industry: Structure and dynamics. In 13th Annual European
Real Estate Society Conference, Weimar, Germany (pp. 7-10).
76. Okpaleke, F. C., Otegbulu, A. C., & Emele, C. R. (2016). Mitigating risk
impact of disputes on real estate business and investment in Lagos: The
alternative dispute resolution (ADR) approach. Covenant Journal of
Business and Social Sciences, 6(1).
77. Ponis, S. T., & Ntalla, A. (2016). Crisis management practices and
approaches: Insights from major supply chain crises. Procedia economics
and finance, 39, 668-673.
78. Project Management Institute, (2004), A guide to the Project Management
Body of Knowledge, third edition, Project Management Institute, Inc.,
Pennsylvania, USA.
79. Raftery, J. (1994) Risk Analysis in Project Management. E&F.N. Spon,
London.
80. Ratcliffe, J., Stubbs, M., & Keeping, M. (2009). „Urban Planning and Real
Estate Development” Routledge. Taylor &FrancisGroup, London.
81. Ramirez, M. D., & Sharma, H. (2008). Remittances and growth in Latin
America: a panel unit root and panel cointegration analysis.
82. Rezakhani, P. (2012). Classifying key risk factors in construction
projects. Buletinul Institutului Politehnic din lasi. Sectia Constructii,
Arhitectura, 58(2), 27.
83. ROWE, W. D. (1977): Anatomy of risk, John Wiley & Sons.
84. Royal Institute of British Architects, (2009), RIBA Plan of Work,
http://www.pedr.co.uk/textpage.asp?menu=1a&sortorder=130&area=main,
accessed on 24th April, 2009,
85. Sagalyn, L. (1990). Real estate risk and the business cycle: evidence from
security markets. Journal of Real Estate Research, 5(2), 203-219.
 120

86. Sanchaniya, R. J. (2021). The effect of Covid-19 on the real estate industry
in India. Baltic Journal of Real Estate Economics and Construction
Management, 9(1), 122-129.
87. Sattarnusart, W. (2012). Real options in real estate development investment.
88. SCHULTE, K.-W./ BONE-WINKEL, S./ ROTTKE, N. (2002): Grundlagen
der Projektentwicklung aus immobilienwirtschaftlicher Sicht, in: Schulte, K.-
W. / Bone-Winkel, S.: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, 2 nd ed.,
Immobilien Informationsverlag Rudolf Müller, pp. 27-90.
89. Sdino, L., Rosasco, P., & Magoni, S. (2018). Real estate risk analysis: The
case of Caserma Garibaldi in Milan. International Journal of Financial
Studies, 6(1), 7.
90. Searle, L. G. (2013). Conflict and commensuration: contested market making
in India's private real estate development sector. Contesting the Indian city:
Global visions and the politics of the local, 65-90.
91. Smith, N. (2002), Risk Management, a chapter in Best Value in
Construction, edited by Kelly, J., Morledge, R and Wilkinson, S., Blackwell
Publishing, Oxford, UK., pp. 100-115
92. Saaty, T. (1980, November). The analytic hierarchy process (AHP) for
decision making. In Kobe, Japan (pp. 1-69).
93. Saaty, T. L. (1994). How to make a decision: the analytic hierarchy
process. Interfaces, 24(6), 19-43.
94. Saaty, T. L. (1996). Decision making with dependence and feedback: The
analytic network process (Vol. 4922, No. 2). Pittsburgh: RWS publications.
95. Saaty, T. L., & Vargas, L. G. (1991). Prediction, projection and forecasting:
applications of the analytic hierarchy process in economics, finance,
politics, games and sports (pp. 11-31). Boston: Kluwer Academic Publishers.
96. Saaty, T. L., & Vargas, L. G. (2006). Decision making with the analytic
network process (Vol. 282). Berlin, Germany: Springer Science+ Business
Media, LLC.
97. Tan, H., Weston, R., & Tang, Y. (2006). Applying the miles and Snow’s
business strategy typology to China’s Real Estate Development Industry: A
research framework. Auckland, New Zealand: The University of Auckland.
98. Tanrıvermiş, H. (2020). Possible impacts of COVID-19 outbreak on real
estate sector and possible changes to adopt: A situation analysis and general
 121

assessment on Turkish perspective. Journal of Urban Management, 9(3),

263-269.
99. TF, C. I. G. (2007). Federal Transit Administration.
100. Thilini, M., Wikcramaarachchi, N. C., & Anuradha, P. A. N. S. (2021). An
Approach to Prioritizing the Commercial Real Estate Development Risk.
International Journal of Real Estate Studies, 15(2), 114-126.
101. Thilini, M., & Wickramaarachchi, N. C. (2019). Risk assessment in
commercial real estate development: An application of analytic network
process. Journal of Property Investment & Finance, 37(5), 427-444.
102. Urban Development Institute of Australia (UDIA). (2003). The development
industry – NSW’s engine room. Developrs Digest, 3, 12-13
103. Vaidya, O. S., & Kumar, S. (2006). Analytic hierarchy process: An overview
of applications. European Journal of operational research, 169(1), 1-29.
104. Vaughan, T. L., Shapiro, J. A., Burt, R. D., Swanson, G. M., Berwick, M.,
Lynch, C. F., & Lyon, J. L. (1996). Nasopharyngeal cancer in a low-risk
population: defining risk factors by histological type. Cancer epidemiology,
biomarkers & prevention: a publication of the American Association for
Cancer Research, cosponsored by the American Society of Preventive
Oncology, 5(8), 587-593.
105. Wilkinson, S., & Reed, R. (2008). Property development. Routledge.
106. Wind, Y., & Saaty, T. L. (1980). Marketing applications of the analytic
hierarchy process. Management science, 26(7), 641-658.
107. Wirba, E. N., Tah, J. H. M., & Howes, R. (1996). Risk interdependencies and
natural language computations. Engineering, Construction and Architectural
Management.
108. Wrona, V. (2009). Your risk management process: a practical and effective
approach.
109. Yazar, Z. (2002). A qualitative risk analysis and management tool–
CRAMM. SANS InfoSec Reading Room White Paper, 11, 12-32.
110. Yüksel, İ., & Dagdeviren, M. (2007). Using the analytic network process
(ANP) in a SWOT analysis–A case study for a textile firm. Information
sciences, 177(16), 3364-3382.
111. Zainudeen, N., & Jeyamathan, J. (2008). Qualitative risk analysis framework
for office developments.
 122

112. Zavadskas, E. K., Turskis, Z., & Tamošaitiene, J. (2010). Risk assessment of
construction projects. Journal of civil engineering and management, 16(1),
33-46.
 123

PHỤ LỤC

PHỤ LỤC 01
Mã số phiếu:

BẢNG HỎI KHẢO SÁT

VẬN DỤNG PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THỨ BẬC (AHP) ĐÁNH GIÁ RỦI RO
TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN, NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI SỐ 52

Xin chào Anh/ Chị! Tôi đang thực hiện nghiên cứu Vận dụng phương pháp phân tích
thứ bậc (AHP) đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, nghiên cứu tình huống
tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52.
Hãy đánh dấu ✓ và các ô ◯ thích hợp hoặc khoanh tròn vào số thích hợp. Rất mong
anh/ chị có thể giúp tôi hoàn thành phần khảo sát này. Những đóng góp của anh/ chị sẽ rất
hữu ích cho kết quả của cuộc nghiên cứu này. Tôi xin đảm bảo với anh/ chị rằng tất cả mọi
thông tin của anh/ chị sẽ chỉ được dùng cho nghiên cứu.

PHẦN 1. THÔNG TIN CHUNG

1. Vui lòng đánh dấu vào ô thích hợp.
◯ Nữ ◯ Nam ◯ Khác
2. Vui lòng cho biết tuổi của bạn: ____________
3. Cấp độ giáo dục cao nhất bạn đã hoàn thành là gì?
◯ Trung cấp/ Cao đẳng ◯ Đại học
◯ Thạc sĩ ◯ Tiến sĩ

◯ Khác _____________________ (nêu rõ)

4. Vui lòng cho biết số năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản của bạn
◯ 1 - 5 năm ◯ 5 - 10 năm
◯ 10 - 20 năm ◯ Trên 20 năm
◯ Khác _____________________ (nêu rõ)
5. Vui lòng cho biết tổng số dự án phát triển bất động sản bạn đã tham gia thực hiện
◯ 1 - 5 dự án ◯ 5 - 10 dự án
 124

◯ 10 - 15 dự án ◯ 15 - 20 dự án
◯ Trên 20 dự án ◯ Khác _____________________ (nêu rõ)
6. Vui lòng sử dụng không gian này để viết về bất kỳ điều gì khác mà bạn muốn thêm.
_____________________________________________________________________

PHẦN 2. ĐÁNH GIÁ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN

Các câu hỏi sau nhằm đánh giá yếu tố tâm lý hành vi, cảm nhận của anh/ chị trong
quá trình thực hiện phát triển dự án bất động sản. Anh/ chị vui lòng đánh giá theo thang
điểm sau:

Thang đo Chú thích

1 Hai tiêu chí quan trọng như nhau: Hai tiêu chí A và B có đóng góp như nhau
3 Quan trọng hơn một ít: Tiêu chí A được chọn lựa, quan tâm hơn yếu tố B
5 Quan trọng nhiều hơn: Tiêu chí A đóng góp nhiều hơn tiêu chí B
Rất quan trọng: Dễ nhận thấy sự khác biệt về sức ảnh hưởng, tiêu chí An đóng
7
góp hơn B rất nhiều, thể hiện rõ ràng trong trường hợp cụ thể
Cực kỳ quan trọng: Lấn át hoàn toàn tiêu chí còn lại, tiêu chí A quan trọng hơn
9
hẳn tiêu chí B
2, 4, 6, 8 Trung gian giữa các mức độ trên.

Anh/ chị so sánh mỗi tiêu chí theo cặp và đánh số phù hợp theo thang đo 1-9 như
trên.

1. So sánh các thuộc tính

1.1 So sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro xã hội

S1. Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với lực lượng lao động tại địa phương.

S2. Lợi ích dự án mang lại cho cộng đồng tại địa phương.

S3. Sự hài hòa giữa hoạt động kinh doanh và văn hóa của địa phương.

S4. Sự an toàn và sức khỏe của cộng đồng tại địa phương.

S1 S2 S3 S4
S1 x
S2 x x
S3 x x x
S4 x x x x
 125

1.2 So sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro công nghệ

T1. Khó khăn trong chuẩn bị địa điểm xây dựng cho dự án.

T2. Mức độ hài lòng của nhà phát triển đối với hiệu suất của đơn vị thiết kế và xây dựng.

T3. Những khó khăn về kỹ thuật xây dựng.

T4. Tổng thời gian thiết kế và thi công của dự án.

T5. Khả năng sửa đổi thiết kế và xây dựng.

T6. Sự phức tạp trong quản lý cơ sở vật chất.

T7. Khả năng tiếp cận và xử lý sự cố nhanh chóng.

T8. Tần suất cần tiến hành sửa chữa trong vòng đời của dự án.

T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8
T1 x
T2 x x
T3 x x x
T4 x x x x
T5 x x x x x
T6 x x x x x x
T7 x x x x x x x
T8 x x x x x x x x

1.3 So sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro môi trường

V1. Chỉ số Tác động Môi trường tổng thể của dự án lên môi trường xung quanh.

V2. Biến đổi khí hậu và thiên tai của khu vực ảnh hưởng đến quá trình sử dụng và giá trị
của dự án.

V1 V2
V1 x
V2 x x
 126

1.4. So sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chính trị

P1. Sự phản đối của cộng đồng người dân tại khu vực.

P2. Tỷ lệ tác động của thuế thương mại và các loại thuế khác.

P3. Tổng thời gian của quy trình phê duyệt giấy phép, thi công và thiết kế.

P4. Sự không nhất quán trong chính sách, luật pháp và quy định.

P1 P2 P3 P4
P1 x
P2 x x
P3 x x x
P4 x x x x

1.5 So sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro kinh tế

E1. Lạm phát, biến động về lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá vận tải ảnh hưởng đến chi phí
phát triển của dự án.

E2. Số lượng bất động sản cùng loại trong khu vực.

E3. Tỷ lệ bán/ cho thuê bất động sản cùng loại trên thị trường địa phương.

E4. Mức độ cạnh tranh trong khu vực.

E5. Khả năng chi trả của khách hàng đối với bất động sản cùng loại.

E6. Mức độ danh tiếng và uy tín của nhà phát triển.

E7. Tổng chi phí ước tính trong vòng đời của một dự án.

E8. Tỷ lệ khấu hao tài sản sau 5 năm.

E9. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

E10. Tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ bán hàng kỳ vọng.

E11. Mức độ đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9 E10 E11
 127

E1 x
E2 x x
E3 x x x
E4 x x x x
E5 x x x x x
E6 x x x x x x
E7 x x x x x x x
E8 x x x x x x x x
E9 x x x x x x x x x
E10 x x x x x x x x x x
E11 x x x x x x x x x x x

1.6 So sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chiến lược

G1. Hệ thống thông tin để ra quyết định.

G2. Sự chuyên nghiệp, minh bạch và không ngừng đổi mới chiến lược trong quá trình hoạt
động.
G3. Hiệu quả trong chiến lược tiếp cận tới khách hàng.
G4. Phân phối dự án tới kênh phù hợp.

G1 G2 G3 G4
G1 x
G2 x x
G3 x x x
G4 x x x x

1.7 So sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro đại dịch

C1. Mức độ ảnh hưởng đến sự phát triển của dự án trong khoảng thời gian dịch bệnh.

C1
C1

2. So sánh cặp các tiêu chí rủi ro

R1. Rủi R2. Rủi R3. Rủi R4. Rủi R5. Rủi R6. Rủi R7. Rủi
 128

ro xã ro công ro môi ro chính ro kinh ro chiến ro đại

hội nghệ trường trị tế lược dịch
R1. Rủi ro
x
xã hội
R2. Rủi ro
x x
công nghệ
R3. Rủi ro
x x x
môi trường
R4. Rủi ro
x x x x
chính trị
R5. Rủi ro
x x x x x
kinh tế
R6. Rủi ro
x x x x x x
chiến lược
R7. Rủi ro
x x x x x x x
đại dịch

3. Đánh giá tiêu chí rủi ro đối với 03 dự án phát triển bất động sản

Dự án 1: Dự án xây dựng trụ sở công ty kết hợp văn phòng hỗn hợp Thái Thịnh – 21
tầng, gọi tắt là dự án 1 hoặc RP1.

Dự án 2: Dự án nhà chung cư N02, Ô đất D12, KĐT mới Cầu Giấy – DA khu nhà ở
của CB chiến sỹ Cục CSBV&HTTP – Bộ Công an, gọi tắt là dự án 2 hoặc RP2.

Dự án 3: Dự án Khu nhà ở thấp tầng thuộc Ban QLDA khu nhà ở cán bộ chiến sỹ
Cục CSBV & HTTP – Bộ Công an, gọi tắt là dự án 3 hoặc RP3.

Dự án 1 (RP1) Dự án 2 (RP2) Dự án 3 (RP3)

Tích hợp
(Xây dựng khu hỗn
Loại hình hợp văn phòng kết Nhà ở chung cư Nhà ở thấp tầng
hợp căn hộ khách sạn
cho thuê)
Tổng mức đầu
450 tỷ đồng 1.340 tỷ đồng 165 tỷ đồng
tư
Năm khởi công 2017 - 2020 2017 - 2019 2016 - 2019
– Năm hoàn
 129

thành
Tại N02, D12 Khu
Số 27 Thái Thịnh,
đô thị mới Cầu Giấy, Phường Phúc Diễn,
Địa điểm xây phường Ngã tư Sở,
Phường Dịch Vọng, Quận Bắc Từ Liêm,
dựng Quận Đống Đa,
Quận Cầu Giấy, Hà Hà Nội
Thành phố Hà Nội
Nội
Tổng diện tích
2.184 m2 4.500 m2 11.823 m2
đất
Diện tích xây
dựng công 1.942,7 m2 1.992 m2 2.984 m2
trình
21 tầng, 01 tum
Tầng cao công 29 tầng, 03 tầng hầm 03 tầng và 01 tum
thang máy kỹ thuật
trình và 01 tum thang thang
và 03 tầng hầm
Nguồn: Tác giả tổng hợp

3.1 Rủi ro xã hội trong phát triển dự án bất động sản

Rủi ro xã hội RP1 RP2 RP3

RP1 x
RP2 x x
RP3 x x x

3.2 Rủi ro công nghệ trong phát triển dự án bất động sản

Rủi ro công nghệ RP1 RP2 RP3

RP1 x
RP2 x x
RP3 x x x

3.3 Rủi ro môi trường trong phát triển dự án bất động sản

Rủi ro môi trường RP1 RP2 RP3

RP1 x
RP2 x x
RP3 x x x

3.4 Rủi ro chính trị trong phát triển dự án bất động sản
 130

Rủi ro chính trị RP1 RP2 RP3

RP1 x
RP2 x x
RP3 x x x

3.5 Rủi ro kính tế trong phát triển dự án bất động sản

Rủi ro kinh tế RP1 RP2 RP3

RP1 x
RP2 x x
RP3 x x x

3.6 Rủi ro chiến lược trong phát triển dự án bất động sản

Rủi ro chiến lược RP1 RP2 RP3

RP1 x
RP2 x x
RP3 x x x

3.7 Rủi ro đại dịch trong phát triển dự án bất động sản

Rủi ro đại dịch RP1 RP2 RP3

RP1 x
RP2 x x
RP3 x x x

Xin cảm ơn anh/ chị đã tham gia khảo sát nghiên cứu của chúng tôi!
 131

PHỤ LỤC 02
PHỎNG VẤN CHUYÊN GIA
Xin chào các anh/chị, tôi là Thanh Hà, sinh viên đến từ trường Đại học Kinh tế
Quốc dân đang thực hiện nghiên cứu với đề tài Vận dụng phương pháp phân tích
thứ bậc (AHP) đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, nghiên cứu tình
huống tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52. Tôi rất cảm ơn và
rất mong anh/ chị dành chút thời gian trao đổi một số suy nghĩ của anh/ chị và góp ý
về vấn đề này. Những ý kiến của anh/ chị chỉ sử dụng cho nghiên cứu khoa học và
được giữ bí mật.

Phần 1: Câu hỏi cá nhân

1. Số năm kinh nghiệm trong nghề: ________________

2. Giới tính: __________________

3. Học hàm, học vị/ Chức vụ: ______________________________________

4. Đơn vị công tác: ______________________________________________

5. Thời gian phỏng vấn: ___________________________________________

6. Địa điểm phỏng vấn: ___________________________________________

Phần 2: Những câu hỏi chung về đề tài

1. Trên thực tế, “Không có định nghĩa nào về rủi ro được chấp nhận rộng rãi”
(Asselt, 2000). Vậy từ kinh nghiệm thực tiễn của mình, theo anh/ chị “rủi ro trong
phát triển dự án bất động sản” là gì và có thể bao gồm những tiêu chí nào?

2. Theo anh/ chị rủi ro trong phát triển dự án bất động sản có thể bao gồm
những tiêu chí nào và những tiêu chí này được chia làm mấy loại?

Phần 3: Đối với các yếu tố thành phần của rủi ro trong phát triển dự án bất
động sản

Thang đo theo phương pháp AHP sử dụng thang điểm 1-9 để so sánh cặp từng
tiêu chí theo các mức độ sau:
 132

Thang đo Chú thích

Hai tiêu chí quan trọng như nhau: Hai tiêu chí A và B có đóng góp
1
như nhau

Quan trọng hơn một ít: Tiêu chí A được chọn lựa, quan tâm hơn yếu
3
tố B

5 Quan trọng nhiều hơn: Tiêu chí A đóng góp nhiều hơn tiêu chí B

Rất quan trọng: Dễ nhận thấy sự khác biệt về sức ảnh hưởng, tiêu
7 chí An đóng góp hơn B rất nhiều, thể hiện rõ ràng trong trường hợp
cụ thể

Cực kỳ quan trọng: Lấn át hoàn toàn tiêu chí còn lại, tiêu chí A quan
9
trọng hơn hẳn tiêu chí B

2, 4, 6, 8 Trung gian giữa các mức độ trên.

Trong nghiên cứu này rủi ro được chia thành 7 loại tương ứng với 7 tiêu chí
trong mô hình cấu trúc thứ bậc AHP, trong mỗi tiêu chí bao gồm các thuộc tính.
Các tiêu chí và thuộc tính trong mỗi tiêu chí được sử dụng so sánh cặp với nhau
theo thang đo 1-9 như trên.

Anh/ chị hãy nhận xét và đóng góp những phát biểu dưới đây về thang đo.

3.1. Rủi ro xã hội (Social risk)

Thang đo gốc (Tiếng Anh)
Developer’s satisfaction to be
local workforce market level.
Level of benefits to local
communictae.
Business & lifestyle harmony
level.
Impacts on local public health S4. Sự an toàn và sức khỏe
& safety.
Thang đo Việt hóa Ý kiến nhận xét
S1. Mức độ hài lòng của nhà
phát triển đối với lực lượng
lao động tại địa phương.
S2. Lợi ích mang lại cho
cộng đồng tại địa phương.
S3. Sự hài hòa giữa hoạt
động kinh doanh và lối sống
của địa phương.
của cộng đồng tại địa

3.2. Rủi ro công nghệ (Technology risk)
Thang đo gốc (Tiếng Anh)
Difficulties in site preparation T1. Khó khăn trong chuẩn bị
for each specific plan.
Developer’s satisfaction off
their performances level.
Technical difficulties in
construction level
Total duration of the design
and construction per 1,000
days
Possibility of amendments in
design and construction
Level of complexities in
facilities management
Level of easy access and
quick emergency evacuation
in use
Refurbishment requirements
during buildings life cycle
probability.
3.3. Rủi ro môi trường (Environmental risk)
Thang đo gốc (Tiếng Anh)
The overall Environmental
Impacts Index value.
Level of impacts on use and
value due to regional climatic
133
phương.
Thang đo Việt hóa Ý kiến nhận xét
địa điểm xây dựng cho dự án.
T2. Mức độ hài lòng của nhà
phát triển đối với hiệu suất
của đơn vị thiết kế và xây
dựng
T3. Những khó khăn về kỹ
thuật xây dựng.
T4. Tổng thời gian thiết kế
và thi công của dự.
T5. Khả năng sửa đổi thiết kế
và xây dựng.
T6. Sự phức tạp trong quản
lý cơ sở vật chất.
T7. Khả năng tiếp cận và xử
lý sự cố nhanh chóng.
T8. Tần suất cần tiến hành
sửa chữatrong vòng đời của
dự án.
Thang đo Việt hóa Ý kiến nhận xét
V1. Chỉ số Tác động Môi
trường tổng thể của dự án lên
môi trường xung quanh.
V2. Biến đổi khí hậu và thiên
tai của khu vực ảnh hưởng

variation.
Level of impacts due to
natural disaster.
3.4. Rủi ro chính trị (Political risk)
Thang đo gốc (Tiếng Anh)
Level of protest by the urban
communities.
Rate of Commercial Tax
impact.
Rate of Council Local Tax.
Total days of the license
approval process.
Total days of construction,
design approval process by
Liverpool City Council.
Inconsistency in policies,
laws, and regulation.
3.5. Rủi ro kinh tế (Economic risk)
Thang đo gốc (Tiếng Anh)
Inflation and interest rate
fluctuation.
Level of impacts due to
exchange rate fluctuation.
Level of impact to
development cost due to lad
prices fluctuation.
Level of location
concentration.
Selling rate of same kind of
properties in the local market.
134
đến quá trình sử dụng và giá
trị của dự án.
Thang đo Việt hóa Ý kiến nhận xét
P1. Sự phản đối của cộng
đồng người dân tại khu vực.
P2. Tỷ lệ tác động của thuế
thương mại và các loại thuế
khác.
P3. Tổng thời gian của quy
trình phê duyệt giấy phép, thi
công và thiết kế.
P4. Sự không nhất quán
trong chính sách, luật pháp
và quy định.
Thang đo Việt hóa Ý kiến nhận xét
E1. Lạm phát, biến động về
lãi suất, tỷ giá hối đoái và giá
vận tải ảnh hưởng đến chi
phí phát triển của dự án.
E2. Số lượng bất động sản
cùng loại trong khu vực.
E3. Tỷ lệ bán/ cho thuê bất
động sản cùng loại trên thị

Level of regional
competitiveness.
Level of affordability to the
same kind of properties.
Degree of developer’s
reputation in specific
development.
Confidence level of the
developer.
Rate of estimated lifecycle
cost per 1 billion pounds.
5-year property depreciation
rate.
Level of regional
infrastructures usability.
Expected selling rate.
Expected capitalization rate.
Level of availability to
finding suitable.
3.6. Rủi ro chiến lược (Strategic risk)
Thang đo gốc (Tiếng Anh)
Information system for
decision making.
Professionalism
Transparency
Innovation
Efficiency risk of the client.
135
trường địa phương.
E4. Mức độ cạnh tranh trong
khu vực.
E5. Khả năng chi trả của
khách hàng đối với bất động
sản cùng loại.
E6. Mức độ danh tiếng và uy
tín của nhà phát triển.
E7. Tổng chi phí ước tính
trong vòng đời của một dự
án.
E8. Tỷ lệ khấu hao tài sản
sau 5 năm.
E9. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật
chung của khu vực
E10. Tỷ suất vốn hóa và tỷ lệ
bán hàng kỳ vọng.
E11. Mức độ đáp ứng được
nhu cầu của thị trường.
Thang đo Việt hóa Ý kiến nhận xét
G1. Hệ thống thông tin để ra
quyết định.
G2. Sự chuyên nghiệp, minh
bạch và không ngừng đổi
mới trong quá trình hoạt
động.
G3. Hiệu quả trong chiến
lược tiếp cận tới khách hàng.
 136

G4. Phân phối dự án tới kênh

Distribution risk.
phù hợp.

3.7. Rủi ro đại dịch (Pandemic risk)

Thang đo gốc (Tiếng Anh) Thang đo Việt hóa Ý kiến nhận xét
C1. Mức độ ảnh hưởng đến
Level of impact to
sự phát triển thương mại
commercial development
trong khoảng thời gian dịch
during lockdown period.
bệnh.

Xin cảm ơn anh/ chị đã tham gia phỏng vấn nghiên cứu của tôi!