சொத்துக்கள் ஒருபோதும் மோசமான முதலீடு அல்ல - பெரும்பாலானவர்களால்

பகிரப்படும் பிரபலமான நம்பிக்கை.

இந்த ஆண்டு ஜனவரி முதல் ஜூலை வரை, சென்னை பெருநகர வளர்ச்சி

ஆணையம் (சிஎம்டிஏ) சென்னை மற்றும் அதைச் சுற்றியுள்ள புறநகர்ப் பகுதிகளில் 57
வீட்டுத் தளவமைப்புகளுக்கு (4,461 மனைகள்) ஒப்புதல்
அளித்துள்ளது. இருப்பினும், ஒருவர் முதல் முறையாக வாங்குபவராக இருந்தால், ஒரு
சொத்தை வாங்கும் செயல்முறை குழப்பமாக இருக்கும். பொதுவாக வீசப்படும்
அனைத்து வாசகங்களும் விஷயங்களை எளிதாக்காது.

சந்தேகத்திற்கு இடமில்லாத வாங்குபவர்கள் மக்கள் அடிக்கடி ஏமாற்றப்படுவதைக்

கருத்தில் கொண்டு, சொத்து முற்றிலும் சட்டப்பூர்வமாக இருப்பதையும், அனைத்து
ஆவணங்களும் ஒழுங்காக இருப்பதையும் சரிபார்த்து உறுதிப்படுத்துவது மிகவும்
முக்கியம்.

வாங்குபவர் மனதில் இருக்கும் பல்வேறு கேள்விகளுக்கு பதிலளிக்கும் முயற்சி இங்கே

உள்ளது.

சொத்து பரிவர்த்தனைக்கு முன் சரிபார்க்க

வேண்டிய ஆவணங்கள் யாவை?
பெற்றோர் பத்திரம் மற்றும் விற்பனை பத்திரம்

பெற்றோர் பத்திரம் என்பது ஒரு குறிப்பிட்ட சொத்தின் மீது உரிமையாளரின்

விவரங்களைக் கொண்ட ஒரு அறிக்கையாகும். இந்த ஆவணம் தமிழில் ' தாய்
பத்திரம் ' என்றும் குறிப்பிடப்படுகிறது மற்றும் தற்போதைய உரிமையாளர் வரை
தலைப்பின் உடைக்கப்படாத ஓட்டத்தை உள்ளடக்கியது.

ஒரு சொத்து பரிவர்த்தனையில் இரு தரப்பினரும் ஒப்புக்கொண்டால், சொத்தின்

தலைப்பு விற்பனை பத்திரம் மூலம் மாற்றப்படும். இது துணைப் பதிவாளர்
அலுவலகத்தில் செய்யப்படுகிறது. இது ஒரு விற்பனையாளரிடமிருந்து
வாங்குபவருக்கு சொத்துரிமை, உரிமைகள் மற்றும் உரிமையின் உடைமை மாற்றத்தை
பதிவு செய்யும் சட்ட ஆவணமாகும்.

ஆவணங்கள் தொலைந்து போகும் வாய்ப்புகள் இருக்கலாம்; இதுபோன்ற

சந்தர்ப்பங்களில், வாங்குபவர்கள் விற்பனையாளரிடம் உள்ள ஆரம்ப
ஆவணத்திலிருந்து தலைப்பைக் கண்டறிய முடியும். ஒரு வழக்கறிஞரின் உதவியுடன்,
தலைப்புகள் தெளிவாகவும் தடையின்றியும் உள்ளதா என்பதை வாங்குபவர் சரிபார்க்க
முடியும்.

ஆரம்ப ஆவணம் ஒரு நீதிமன்றம் அல்லது அரசாங்கம் அல்லது அங்கீகரிக்கப்பட்ட

நிறுவனத்தால் அங்கீகரிக்கப்பட வேண்டும், சொத்துக்கான உரிமைகளை அதன்
முதல் உரிமையாளருக்கு வெளிப்படையாக மாற்றும். பின்னர், தற்போதைய
உரிமையாளர், அதாவது விற்பனையாளர் வரை, உடைக்கப்படாத சட்ட
நடவடிக்கைகளின் மூலம் சொத்தின் அடுத்தடுத்த உரிமையாளர்களை அடையாளம்
காணும் ஆவணங்கள் கண்டறியப்பட வேண்டும். ஒரு சொத்தை வாங்கும் போது,
குறைந்தபட்சம் 30 ஆண்டு கால வரலாற்றைக் கண்டறிவது அவசியம்.

“30 ஆண்டுகளுக்கு முந்தைய ஆவணங்கள் காணாமல் போனால், வாங்குபவர்

உடனடியாக எஃப்ஐஆர் பதிவு செய்ய வேண்டும். தொலைந்து போன ஆவணங்கள்
குறித்த விளம்பரம் செய்தித்தாள்களில் வெளியிடப்பட வேண்டும், அதற்குள் யாரும்
உரிமை கோரவில்லை என்றால், அந்தச் சொத்து சட்டப்பூர்வமானதாகக் கருதப்படும்”
என்று வழக்கறிஞர், நோட்டரி பப்ளிக் மற்றும் உறுதிமொழி ஆணையர் பிபி ராமானுஜம்
கூறினார்.

சுமம்பரன்ஸ் சான்றிதழ் (EC)

இந்தச் சான்றிதழானது, சொத்து பண மற்றும் சட்டப் பொறுப்புகளிலிருந்து விடுபட்டது

என்பதற்கான உறுதிமொழியாகும். வங்கிகளிடமிருந்து சொத்துக்களுக்கு கடன்
பெறுவதற்கான மிக முக்கியமான ஆவணங்களில் இதுவும் ஒன்றாகும். இது சொத்து
தொடர்பான பரிவர்த்தனைகள் பற்றிய அனைத்து விவரங்களையும் கொண்டுள்ளது
மற்றும் சரியான உரிமையை அடைய உதவும்.

என்கம்பரன்ஸ் சான்றிதழை வாங்குபவர் வாங்க வேண்டும். ஆவண எண் மற்றும்

பதிவு செய்யப்பட்ட ஆண்டை உள்ளிடுவதன் மூலம் EC இன் கணினிமயமாக்கப்பட்ட
நகலை சென்னையில் இலவசமாக அணுகலாம் . இது துணைப் பதிவாளர்
அலுவலகத்தால் வழங்கப்படுகிறது, மேலும் படிவம் 22 மூலம் ஆஃப்லைனிலும்
விண்ணப்பிக்கலாம்.

சட்ட ஆய்வு அறிக்கை

வாங்குபவர் ரியல் எஸ்டேட் துறையில் நிபுணத்துவம் பெற்ற ஒரு வழக்கறிஞரிடமிருந்து

சட்ட அறிக்கையைப் பெற வேண்டும். வாங்குபவர் ஒரு சொத்தை உருவாக்க கடன்
வாங்கினால், கடனை நீட்டிக்கும் வங்கியுடன் இணைக்கப்பட்ட ஒரு வழக்கறிஞர்
சொத்தை மதிப்பிடுவார். எவ்வாறாயினும், சொத்து சட்டப் பொறுப்புகளிலிருந்து
விடுபடுவதை உறுதிப்படுத்த ஒருவரின் தனிப்பட்ட திறனில் சட்டக் கருத்தைப்
பெறுவது நல்லது.

வரி செலுத்திய ரசீதுகள்

இரண்டு வகையான வரிகள் உள்ளன: நிலங்களுக்கு வருவாய் வரி மற்றும் வீடுகள்

மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு வீட்டு வரி/சொத்து வரி. வருவாய் வரி
வருவாய் துறைக்கும், வீட்டு வரி/சொத்து வரி கிரேட்டர் சென்னை மாநகராட்சிக்கும்
(ஜிசிசி) செலுத்தப்படுகிறது.

கட்டுமானத்தில் உள்ள அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு, நிலத்தை

கட்டுபவர்/உரிமையாளர் வருவாய் வரி செலுத்த வேண்டும். கட்டுமானப் பணிகள்
முடிந்ததும், வரி மதிப்பீட்டு அலுவலர் வரியை மதிப்பிடுவார், அதைச் செலுத்த
வேண்டும்.

மேற்கூறியவற்றிற்கான ரசீதுகளைச் சரிபார்த்து, வரியை வழக்கமாக செலுத்துகிறதா

என்பதை வாங்குபவர் ஆராய வேண்டும்.

மனை வாங்கும் போது சரிபார்ப்பு பட்டியல்

தளவமைப்புகள் / அடுக்குகளின் வகைகள்

சென்னையில், லேஅவுட்கள்/ப்ளாட்டுகள் இரண்டு வகைகளாக உள்ளன -

அங்கீகரிக்கப்பட்டவை மற்றும் அங்கீகரிக்கப்படாதவை. அடுக்குகளின் குழு
பொதுவாக ஒரு தளவமைப்பு என குறிப்பிடப்படுகிறது. சிஎம்டிஏ மூலம் விற்பனை
மற்றும் கட்டுமானத்திற்கான வெளிப்படையான ஒப்புதல் பெற்ற லேஅவுட்கள்
அங்கீகரிக்கப்பட்ட லேஅவுட்கள்.

அத்தகைய தளவமைப்புகளின் அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டங்கள், சாலையின்

குறைந்தபட்ச நீளம் மற்றும் அகலம், பூங்காக்களுக்கு ஒதுக்கப்பட்ட இடம்
போன்றவற்றை வரையறுக்கின்றன. அங்கீகரிக்கப்பட்ட தளவமைப்புகளில், சாலைகள்
அமைக்க உத்தேசித்துள்ள நிலம் மற்றும் OSR (ஓபன் ஸ்பேஸ் ரிசர்வ்) இடம் ஆகியவை
GCC க்கு அன்பளிப்பு மூலம் ஒப்படைக்கப்படும். பத்திரம். தளவமைப்புகள் பின்னர்
அதிகாரத்தால் அங்கீகரிக்கப்படுகின்றன, அதேசமயம் அங்கீகரிக்கப்படாத
தளவமைப்புகள் ஒழுங்கமைக்கப்படாத நிலத் துண்டுகளாகும்.

இதில் கணிசமான ஆபத்து இருக்கலாம் என்பதால், அங்கீகரிக்கப்படாத

மனைகளை வாங்குவது நல்லதல்ல . எதிர்காலத்தில் கட்டிடம் கட்டுவதற்கு
முறையான உள்கட்டமைப்பு இல்லாமல் இருக்கலாம். வாங்குபவர், பிளாட் அங்கீகாரம்
இல்லாததால், உள்ளூர் அதிகாரிகளிடம் இருந்து தண்ணீர் இணைப்பு அல்லது
மின்சார இணைப்பு பெற முடியாது.

பட்டா

நிலத்தின் உண்மையான உரிமையாளரின் பெயரில் தாசில்தார் அலுவலகத்தில்

பெறப்பட்ட சட்டப்பூர்வ ஆவணம் இது.

நிலத்தின் உரிமையைக் கோருவதற்கு இது ஒரு முக்கியமான பதிவு. கேள்விக்குரிய

நிலம் சம்பந்தப்பட்ட எந்தவொரு பரிவர்த்தனையையும் தொடர, அதற்கு பட்டா
ஆவணம் தேவை.

பின்வரும் விவரங்கள் பட்டாவில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன:

 மாவட்டம், தாலுகா மற்றும் கிராமத்தின் பெயர்

 பட்டா எண்
 உரிமையாளரின் பெயர்
  சர்வே எண் மற்றும் உட்பிரிவு
 இது சதுப்பு நிலமா அல்லது வறண்ட நிலமா ( நஞ்சை நிலம் / தமிழில் புஞ்சை
நிலம் )?
 நிலத்தின் பரப்பளவு மற்றும் வரி விவரங்கள்

பட்டாவை இங்கே ஆன்லைனில் சரிபார்க்கலாம் . சொத்தின் பதிவு முடிந்ததும்,

பட்டா தானாகவே புதிய உரிமையாளருக்கு மாற்றப்படும்.

அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு, பல உரிமையாளர்களுடன் நிலம் பகிரப்பட்டிருப்பதால்

உரிமையாளர்களுக்கு கூட்டு பட்டா இருக்கும்.

தனிப்பட்ட ஆய்வின் முக்கியத்துவம்

பெற்றோர் பத்திரம், சுமை சான்றிதழ் மற்றும் வரி செலுத்திய ரசீதுகளை சரிபார்த்த

பிறகு, சொத்தை நேரில் பார்வையிட வேண்டியது அவசியம் . தளவமைப்புகள் /
மனைகள் CMDA ஆல் கட்டாயமாக அங்கீகரிக்கப்பட வேண்டும், பஞ்சாயத்து அல்ல.

ப்ளாட்டின் மொத்த அளவில் முரண்பாடுகள் பொதுவாக இருப்பதால், வாங்குபவர்

மனையை அளவிடுவது நல்லது. "மூலையில் மனைகளை வாங்குபவர்கள், தங்கள்
ப்ளாட்டின் ஒரு பகுதி சாலை அமைப்பதற்காக எடுக்கப்படும் என்ற உண்மையை
பெரும்பாலும் அறிந்திருக்க மாட்டார்கள், அது விற்பனையாளரால் வெளிப்படையாக
தெரிவிக்கப்படாது. சரியாக ஆய்வு செய்யாதபோது, எதிர்காலத்தில் அண்டை
வீட்டாருக்கு இடையே தகராறு ஏற்படும்,” என்கிறார் ராமானுஜம்.

ஒரு தனி வீடு/அபார்ட்மெண்ட் வாங்கும் போது

சரிபார்ப்பு பட்டியல்
கட்டிட திட்ட ஒப்புதல்

சென்னையில், இரண்டு தளங்கள் (தரை தளம் மற்றும் முதல் தளம்) வரை குடியிருப்பு
கட்டிடங்களுக்கான கட்டிடத் திட்டத்தை GCC அங்கீகரிக்கிறது. இரண்டு
தளங்களுக்கு மேல் உள்ள கட்டடங்களுக்கு, சி.எம்.டி.ஏ., தான் ஒப்புதல் அளிக்கும்
அதிகாரம்.

விதிமுறைகளின்படி, அங்கீகரிக்கப்பட்ட நிறுவனத்திடம் இருந்து கட்டிடத்

திட்டத்தின் ஒப்புதலைப் பெற்ற பிறகு, டெவலப்பர் கட்டுமானப் பணிகளைத் தொடங்க
வேண்டும். தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம் (TN RERA) சட்டம்
2017 இல் நடைமுறைக்கு வந்தது.

ஆறுக்கும் மேற்பட்ட குடியிருப்பு அலகுகள் அல்லது 500 சதுர மீட்டருக்கு மேல் உள்ள
சொத்துக்கள் TN RERA இல் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். கட்டிடத் திட்டம்,
தற்போதைய நிலை மற்றும் கட்டுமானம் தொடங்கிய தேதி போன்ற விவரங்களை
இங்கே ஆன்லைனில் சரிபார்க்கலாம் . டெவெலப்பரால் திட்டத்தை முடிக்க
முடியவில்லை என்றால், TN RERA க்கு அந்த வேலையை முடிப்பதற்காக வேறொரு
பில்டரிடம் ஒப்படைக்க அதிகாரம் உள்ளது.

சுதந்திரமான வீடுகளுக்கு, அனுமதி ஆவணங்களை உரிமையாளரிடமிருந்து பெற்று,

வழக்கறிஞரால் சரிபார்க்கலாம்.

500 சதுர மீட்டருக்கும் குறைவான அல்லது ஆறு குடியிருப்பு அலகுகளுக்கு

குறைவான சொத்துக்களுக்கு, வாங்குபவர் விற்பனையாளரிடமிருந்து கட்டிடத் திட்ட
ஒப்புதலைப் பெறலாம் மற்றும் அதை ஒரு வழக்கறிஞரால் சரிபார்க்கலாம்.

விலகல் இல்லை

ஒரு வாங்குபவர் கட்டிடத் திட்ட ஆவணத்தை உண்மையான கட்டுமானத்துடன்

ஒப்பிட்டு, திட்டத்திலிருந்து ஏதேனும் விலகல் உள்ளதா என ஆராய
வேண்டும். ஏதேனும் விலகல் ஏற்பட்டால், அங்கீகரிக்கப்பட்ட திட்டமாக இருந்தாலும்,
பில்டர் CMDA யிடம் அனுமதி பெற வேண்டும். விலகல்களைக் காட்டும் திருத்தப்பட்ட
திட்டம் அனுமதிக்கு சமர்ப்பிக்கப்பட வேண்டும்.

கட்டமைப்பு ஸ்திரத்தன்மை அறிக்கை

ஒரு சொத்தை வாங்குவது பெரும்பாலும் வாழ்நாள் முதலீடாகும், எனவே

கட்டிடத்தின் வலிமை மற்றும் அதன் வாழ்நாள் ஆகியவற்றை மதிப்பிடுவது
நல்லது. புதிதாக கட்டப்படும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளுக்கு, சிஎம்டிஏ ஒப்புதல்
அளித்த கட்டிடத் திட்டத்தில், கட்டிடத்தின் உறுதித்தன்மை குறிப்பிடப்படும்.

ஒருவர் பழைய சொத்தை வாங்கினால், கட்டிடத்தை மதிப்பிடுவதற்கும், கட்டமைப்பு

ஸ்திரத்தன்மை அறிக்கையைப் பெறுவதற்கும் ஒரு பொறியாளரை நியமிக்குமாறு
பரிந்துரைக்கப்படுகிறது.

நிறைவுச் சான்றிதழ்

மழைநீர் சேகரிப்பு அமைப்பு, இடத்திலேயே கழிவுநீர் சுத்திகரிப்பு நிலையங்கள்

(அபார்ட்மெண்ட் 500 சதுர அடிக்கு மேல் இருந்தால்) போன்ற கட்டிடத் தரங்களுக்கு
இணங்கினால், சிஎம்டிஏ மூலம் நிறைவுச் சான்றிதழ் வழங்கப்படுகிறது. அரசு
சேவைகளைப் பெறுவதற்கு சான்றிதழ் கட்டாயமாகும். தண்ணீர் இணைப்பு மற்றும்
மின்சார இணைப்பு போன்றவை. கட்டுமானத்தில் இருக்கும் அடுக்குமாடி
குடியிருப்புகளுக்கு நிறைவுச் சான்றிதழ் கிடைக்காது.

கூட்டு வளர்ச்சி ஒப்பந்தம் (JDA)

நகரத்தில், பல அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் ஜேடிஏவின் கீழ் கட்டப்பட்டுள்ளன. இது

நில உரிமையாளர் மற்றும் டெவலப்பர்/பில்டர் இடையே கையெழுத்திடப்பட்ட
ஒப்பந்தமாகும். அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை உருவாக்கவும் விற்கவும் நில
உரிமையாளர் நிலத்தை டெவலப்பருக்கு வழங்குகிறார்; பதிலுக்கு, அவர் ஒரு
நிலையான அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை விற்கிறார். நில உரிமையாளர்
டெவலப்பருக்கு JDA ஐ வழங்குகிறார் .

JDA உடன் கட்டப்பட்ட சொத்துகளுக்கு, வாங்குபவர் மேலே குறிப்பிட்டுள்ளபடி

பெற்றோர் பத்திரம் மற்றும் பிற ஆவணங்களை ஆய்வு செய்ய வேண்டும். JDA
வழங்கிய விதிவிலக்கு என்னவென்றால், கார் பார்க்கிங் இடத்திற்காக
வாங்குபவருக்கு சட்டப்பூர்வமாக கட்டணம் விதிக்க முடியாது. இருப்பினும்,
வாங்குபவர்களுக்கு விதிகள் தெரியாது என்பதால், பில்டர்கள் அடிக்கடி
பார்க்கிங்கிற்கு தனித்தனி கட்டணம் வசூலிப்பதாக ராமானுஜம் மற்றும் பாலாஜி
இருவரும் சுட்டிக்காட்டுகின்றனர்.

பிரிக்கப்படாத பங்கு (யுடிஎஸ்)

இது ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் அளவு மற்றும் வளாகத்தின் மொத்த கட்டப்பட்ட

பகுதியின் விகிதமாகும். அனைத்து அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் யுடிஎஸ்
தொகையும் ப்ளாட்டின் முழு அளவிற்கு விகிதாசாரமாக இருக்க வேண்டும்.

ஒரு அடுக்குமாடி குடியிருப்பை வாங்கும் போது UDS மதிப்பை ஆராய்வதை

அபார்ட்மெண்ட் உரிமையாளர் கவனத்தில் கொள்ள வேண்டும். அபார்ட்மெண்ட்
இடிக்கப்படுவதாலோ அல்லது புனரமைக்கப்படுவதாலோ, இழப்பீடு அந்த சொத்தில்
உள்ள யுடிஎஸ்ஸைப் பொறுத்தது.

ஆவணங்களை ஆய்வு செய்த பிறகு, அபார்ட்மெண்ட்டை வாங்குவதற்கு முன் ஒரு

கட்டிடக் கலைஞர் அல்லது பொறியாளரின் உதவியுடன் அபார்ட்மெண்டின் அளவை
அளவிடுமாறு வாங்குபவருக்கு வழக்கறிஞர் பாலாஜி பிரேம் குமார் அறிவுறுத்துகிறார்
. உதாரணமாக, அவர் கூறுகிறார், "வாங்குபவர் வாங்கும் போது வீட்டின் ஒவ்வொரு
சதுர அடிக்கும் கட்டணம் வசூலிக்கப்படுகிறது, ஆனால் சிறிய மாறுபாடுகள்
இருக்கலாம். எனவே ஒரு பொறியாளரின் உதவியுடன் பிளாட்டை அளவிடுவது
பாதுகாப்பானது மற்றும் பிளாட்டின் உண்மையான அளவிற்கு பணம் செலுத்துகிறது.

தாமதமான ஒப்படைப்பைக் கையாளுதல்

டெவலப்பர்கள் கட்டுமானப் பணிகளை முடித்து ஒப்படைப்பதைத் தாமதப்படுத்தும்
நிகழ்வுகள் சென்னையில் ஏராளமாக உள்ளன, ஆனால் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை
மற்றும் மேம்பாட்டுச் சட்டம் வாங்குபவர்களுக்கு அதிகாரம் அளிக்கும் விதிகளை
வகுத்துள்ளது. TN ரியல் எஸ்டேட் (ஒழுங்குமுறை மற்றும் மேம்பாடு) விதிகள், 2017
இன் படி , வாங்குபவர் வேலை முடியும் வரை இழப்பீடு கோரலாம் அல்லது பில்டருக்கு
சட்டப்பூர்வ அறிவிப்பை அனுப்பலாம்.

தொகை மற்றும் இழப்பீடு பிரிவின் கீழ் சட்டம் என்ன சொல்கிறது என்பதை

சுருக்கமாக சுருக்கமாக கூறலாம்:
1. கட்டியவர் குறிப்பிட்ட காலத்திற்குள் சொத்தின் கட்டுமானத்தை முடிக்க
முடியாவிட்டால், வாங்குபவர் அவர்/அவள் ஒரு வாடகை வீட்டில் வசித்திருந்தால்,
உரிய இழப்பீட்டைப் பெறலாம்.
2. நிலத்தின் உரிமையில் ஏதேனும் சிக்கல் இருந்தால், வாங்குபவர்களுக்கு இழப்பீடு
வழங்க பில்டர் கடமைப்பட்டிருக்கிறார்.