KHỦNG HOẢNG THANH KHOẢN Ở NOVALAND, NGUỒN CƠN TỪ

MỘT "CON DAO 2 LƯỠI"

I. GIỚI THIỆU DOANH NGHIỆP
Tập đoàn Novaland là một công ty cổ phần ở Việt Nam. Thành lập năm 1993, Tập đoàn
Novaland có hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất
thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.
Ông Bùi Thành Nhơn - Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Novaland. Vốn điều lệ ban
đầu khi thành lập 95,3 tỷ đồng. Tới tháng 12/2016 Novaland chính thức niêm yết trên thị
trường chứng khoán Việt Nam với mã số chứng khoán “NVL” tại sàn chứng khoán TPHCM
(HOSE) với giá trị vốn hóa 29.500 tỷ đồng.
• Trên tổng quỹ đất khoảng 10.600 ha, Tập đoàn Novaland hiện phát triển 03 dòng sản
phẩm chủ lực và đây cũng chính là tầm nhìn mà Novaland hướng đến: BĐS Đô thị, BĐS Du
lịch, và BĐS Công nghiệp.
• Sứ mệnh của Novaland: kiến tạo cộng đồng, xây dựng điểm đến, vun đắp niềm vui
• Novaland là Công ty niêm yết trong nhóm VN30, và niêm yết trái phiếu trên Sở Giao
dịch Chứng khoán Singapore.
II. KHỦNG HOẢNG THANH KHOẢN Ở NOVALAND
II.1. Nguồn cơn khủng hoảng thanh khoản ở Novaland
- CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) là một
trong những công ty bất động sản có giá trị tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt
Nam.
- Mặc dù vậy, trong bối cảnh hiện nay, việc sở hữu nhiều tài sản không đồng nghĩa với
tình hình tài chính khoẻ mạnh.
- Tính đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Novaland đã lên đến 257.365 tỷ đồng (hơn
10 tỷ USD), tăng gấp 5 lần sau 5 năm. Tuy nhiên, việc gia tăng tài sản trên bảng cân
đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ.
- Khi mà Novaland không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của
mình, công ty do ông Bùi Thành Nhơn làm Chủ tịch bắt đầu gặp các vấn đề tài chính,
thậm chí phải đối mặt rủi ro phá sản.
- Từ cuối năm ngoái, khủng hoảng thanh khoản của Novaland bắt đầu được nhắc đến.
Đỉnh điểm là khi cổ phiếu NVL giảm sàn hàng chục phiên liên tiếp. Đến nay,
Novaland đã “bốc hơi” 5 tỷ USD giá trị, tương ứng mức giảm hơn 80%.
- Trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ như hiện nay, có thể thấy bản thân Novaland đã trải
qua một hành trình hết sức phiêu lưu. Theo đó, Novaland là đại diện tiêu biểu cho
hình mẫu công ty bất động sản sử dụng đòn bẩy cao.
II.2. Sự kiện “Novaland hoãn thanh toán lãi lô trái phiếu 300 triệu USD”
Vào năm 2018, tập đoàn này cũng đã phát hành 240 triệu USD trái phiếu chuyển đổi quốc tế
niêm yết tại sàn giao dịch chứng khoán Singapore.
Vào 2021, Novaland đã phát hành thành công cho nhà đầu tư nước ngoài 300 triệu USD trái
phiếu chuyển đổi quốc tế, không kèm chứng quyền, không có tài sản bảo đảm.
Trái phiếu có kỳ hạn 5 năm kể từ ngày phát hành (đáo hạn năm 2026), lãi suất cố định
5,25%/năm. Mục đích phát hành trái phiếu để tập trung phát triển các dự án trọng điểm, gia
tăng quỹ đất nhằm hoàn thành kế hoạch lợi nhuận trong các năm 2022, 2023 và 2024.
Theo điều khoản, các trái phiếu này có quyền chuyển đổi thành cổ phần phổ thông của tập
đoàn với giá chuyển đổi là 135.700 đồng/cổ phiếu, cao hơn 15% giá đóng cửa của cổ phiếu
doanh nghiệp này tại ngày chào bán.
Công ty CP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) vừa thông tin về tình hình liên quan
đến lô trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD (tương đương 7.000 tỉ đồng).
- Nguyên nhân:
Theo giải thích của Novaland: là do áp lực kinh tế vĩ mô, những thay đổi về pháp lý
đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến điều kiện thị trường, gây ra khủng hoảng thanh khoản
trong lĩnh vực bất động sản. Những diễn biến tiêu cực này cũng ảnh hưởng nghiêm
trọng đến hiệu quả hoạt động và tính thanh khoản của công ty cùng các công ty liên
quan, đòi hỏi phải cơ cấu lại các nghĩa vụ nợ của tập đoàn. Novaland đưa ra lý do cần
giữ tiền mặt cho các hoạt động liên tục đồng thời tạo điều kiện thực hiện các giải pháp
tổng thể, toàn diện vì lợi ích của các bên liên quan. Việc thanh toán lãi cho trái phiếu
này đến hạn vào ngày 16/7/2023, tuy nhiên đã không được thực hiện.
- Tác động tới doanh nghiệp:
Việc hoãn thanh toán lãi này nhằm giúp doanh nghiệp duy trì đủ lượng tiền mặt.
Nhưng điều này ảnh đến uy tín của doanh nghiệp và tới tháng 7/8/2023 cổ phiếu
doanh nghiệp này bị đưa ra khỏi rổ VN30. Giảm uy tín doanh nghiệp đối với công
chúng điều này làm doanh nghiệp khó khăn khi phát hành trái phiếu.
- Tác động tới thị trường tài chính:
Trong trường hợp này, khi Novaland chậm thanh toán lãi làm cho nợ xấu ngành ngân
hàng tăng lên, đặc biệt đối với những ngân hàng cho Novaland vay. Làm giảm niềm
tin của công chùng vào trái phiếu doanh nghiệp, dòng tiền thay vì cho doanh nghiệp
vay sẽ đổ vào ngân hàng.
- Biện pháp khắc phục: Tập đoàn đang làm việc với cố vấn tài chính Deloitte, cố vấn
pháp lý YKVN và Sidley Austin về việc phát triển và thực hiện kế hoạch tái cấu trúc
toàn diện nhằm tạo điều kiện phục hồi hoạt động và tình hình tài chính, đồng thời tối
đa hóa giá trị của các bên liên quan.
Ngoài ra, phía Novaland cũng cho hay tập đoàn đã liên lạc tích cực với các chủ nợ
nhằm nỗ lực duy trì sự ổn định, đạt được mục tiêu tái cấu trúc các nghĩa vụ nợ và huy
động hỗ trợ tài chính để phát triển dự án
II.3. Liệu việc Novaland thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn có khả thi hay
không ?
- Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán NVL) vừa công bố thông
tin bất thường về việc thanh toán lãi lô trái phiếu NVLH2224005.
- Lô trái phiếu NVLH2224005 trị giá 500 tỷ đồng phát hành ngày 16/2/2022 và đáo hạn
vào 16/2/2023. Theo lịch, ngày 15/8/2023 Novaland sẽ phải thanh toán lãi cho lô trái
phiếu này, số tiền gần 7,56 tỷ đồng. Tuy vậy thông báo cho biết Novaland sẽ dùng bất
động sản để thanh toán khoản lãi này cho trái chủ.
 - Trước đó Novaland mới phát đi thông báo chưa thu xếp được tiền trả số tiền lãi hơn 9
tỷ đồng cho lô trái phiếu NVLH2020-02-150 trị giá 150 tỷ đồng. Về phần gốc, lô trái
phiếu 150 tỷ đồng này đã đến ngày đáo hạn theo lịch phát hành, tuy vậy trước đó trái
chủ đã thông qua việc gia hạn thời gian.
- Ngoài ra số lãi 15,3 tỷ đồng của lô trái phiếu NVLH2020-02-250 cũng đã quá hạn
thanh toán mà công ty chưa thu xếp được nguồn tiền. Novaland “hứa” sẽ thanh toán
vào 25/8. Tiền gốc 250 tỷ đồng của lô trái phiếu này đã được chấp thuận giãn thời
gian đáo hạn thêm 1 năm, đến 20/8/2024.
- Qua những dữ kiện trên, ta thấy việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn của
Novaland là khá bất khả thi.
II.4. Vì sao Novaland nợ nhiều như vậy nhưng cổ phiếu vẫn tăng mạnh ?
Trong các doanh nghiệp thuộc top đầu niêm yết trên sàn thì đây là doanh nghiệp có lẽ có tỷ lệ
đòn bẩy cao nhất khi nợ gấp năm lần vốn chủ sở hữu. Không nhưng thế mà doanh nghiệp còn
có tài chính quý I lợi nhuận âm 337 tỷ và khả năng quý II cũng khó lòng thoát khỏi được
cảnh này. Hôm trước vừa phải khất thanh toán lãi trái phiếu lên tới 300 triệu USD rồi thì bán
không hết 136 triệu cổ phiếu đã đăng ký. Mặc dù nhiều tin xấu ra liên tục nhưng cổ phiếu lại
tăng như vũ bão trong thời gian qua. Kênh đầu tư chứng khoán luôn đi trước tin tức, ở trong
trường hợp này các tin xấu nhất của Novaland đều đã ra hết rồi không thể xấu hơn nữa, ai bán
cũng đã bán hết rồi. Vậy nên dư địa giảm sẽ ít đi, ngoài ra nữa tin xấu đã hết rồi thì một loạt
tin tức tốt hỗ trợ bắt đầu ra. Việc Novagroup bán không hết 136 triệu cổ phiếu là do cổ phiếu
không hấp dẫn. Để bán được thành công đóng cổ phiếu này thì việc tạo sóng trên thị trường
là cần thiết. Sau đó mới có thêm tài chính để triển khai dự án thanh toán trái phiếu xoay vòng
vốn. Giả sử không bán được dẫn đến việc không thể trả nợ thì tài sản của Novaland khá
nhiều, vậy nên có thể bán dự án để cầm cố. Vì đây cũng là một doanh nghiệp có quỹ đất lớn
thứ 2 tại Việt Nam chỉ sau Vinhome.
III. KẾT LUẬN:
Như vậy, tựu trung lại, vấn đề thanh khoản của Novaland hiện nay chủ yếu là do
chính chiến lược mở rộng của công ty trong quá khứ, cụ thể là sử dụng nợ. Khi tiền
không còn rẻ, lãi suất tăng nhanh và mạnh kể từ năm 2022, gánh nặng chi phí tài
chính của công ty càng trở nên rõ ràng. Ngoài vấn đề trên, vướng mắc pháp lý trong
các đại dự án cũng là một vấn đề nhức nhối, rủi ro về thị trường bất động sản, giảm
giá và lượng, ảnh hưởng đến doanh số bán hàng đã khiến Novaland không đủ dòng
tiền thanh toán các nghĩa vụ nợ.
Novaland khủng hoảng thanh khoản cụ thể là sự kiện hoãn thanh toán lãi lô trái
phiếu 300 triệu USD để lại bài học gì cho các doanh nghiệp ?
- Sử dụng đòn bẩy cao để mở rộng tài sản là một chiến lược rủi ro cao, đặc biệt
trong lĩnh vực bất động sản, nơi mà dòng tiền thường không ổn định và phụ thuộc
vào nhiều yếu tố bên ngoài. Nếu không có kế hoạch quản lý nợ và thanh khoản
hiệu quả, công ty có thể gặp khó khăn trong việc thanh toán các nghĩa vụ nợ khi
đến hạn, dẫn đến mất niềm tin của các nhà đầu tư và khách hàng.
- Cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về tính khả thi và rủi ro pháp lý của các dự án bất
động sản lớn, đặc biệt là những dự án liên quan đến đất nông nghiệp hay đất công
ích. Nếu không có sự chấp thuận và hỗ trợ của các cơ quan nhà nước, các dự án
này có thể bị treo hoặc thu hồi, gây thiệt hại lớn cho công ty và các bên liên quan.
- Cần phải duy trì một mức cân bằng hợp lý giữa các nguồn tài trợ khác nhau,
không nên phụ thuộc quá nhiều vào một nguồn duy nhất.
- Ngoài nợ vay, công ty cũng cần tìm kiếm các nguồn vốn chủ sở hữu, như phát
hành cổ phiếu hay huy động vốn từ các nhà đầu tư chiến lược. Điều này sẽ giúp
giảm áp lực trả nợ và tăng khả năng chịu đựng rủi ro