THUÊ LUẬT SƯ LÀM GÌ CHO TỐN?

(Bài: Trần Vĩnh Thụy - thạc sỹ, luật sư)

Tôi đoán, nhiều người Việt Nam không nói thẳng ra câu nói này, nhưng trong thâm tâm họ có thể đã
nghĩ thế (hoặc chí ít không thèm nghĩ tới cần luật sư để làm gì) trong các việc quan trọng của cuộc sống
(kết hôn, mua nhà, đầu tư, kinh doanh, di chúc - thừa kế, bảo hiểm nhân thọ, ...)

Tôi thử lý giải một số lý do để cố gắng đồng tình với họ:

- Tôi đầy kinh nghiệm trong lĩnh vực này, luật sư chưa chắc biết bằng tôi thì thuê làm gì

- Bên kia họ đưa hợp đồng bằng giấy trắng mực đen, tôi biết đọc, đọc hiểu rõ rồi thì cần gì luật sư

- Chắc chắn ổn rồi, chả có gì đâu mà lo thì cần gì luật sư

- Xứ sở mình có pháp luật, họ làm gì được tôi mà cần tới luật sư

- Thôi, thuê luật sư tốn tiền lắm

- Bên kia họ làm ăn uy tín lắm, công ty lớn mà, chả có gì gian dối để mà cần luật sư

- Mở công ty tôi hùn với bạn thân, người thân, chiến hữu, cả đời hiểu nhau thì cần gì tới luật sư ý kiến ý
cò

Vân vân và mây mây ...

Đùng một cái! Đời không như là mơ. Bể chuyện. Mất tiền tỷ hoặc có nguy cơ mất tiền tỷ. Họ bắt đầu đi
tìm luật sư, và sự thật là dự kiến sẽ MẤT RẤT NHIỀU TIỀN chỉ để thuê luật sư (chưa nói tiền đòi lại được
hay không) ...

Tôi kể lại một số trường hợp khách hàng mà tôi đã giúp đỡ pháp lý để bạn đọc có cái nhìn, tự rút tỉa cho
mình điều cần thiết trong cuộc sống. Tôi không phán xét, nhìn sự việc thế nào tùy ở bạn.

1. CÂU CHUYỆN THỨ NHẤT (phổ biến một cách kinh ngạc) - MUA NHÀ

- Khách hàng ký hợp đồng mua một căn hộ giá 2 tỷ VND, khi ký kết không cần luật sư.

- 2 năm thanh toán được khoản 80% trị giá căn nhà (khoảng 1,6 tỷ), thì bên bán thông báo hủy hợp đồng
vì khách hàng vi phạm tại điều, khoản xx trong hợp đồng.

- Bên bán hủy hợp đồng nhưng may mắn là có điều khoản trả lại tiền đã đóng (trả 80% giá trị, nhưng trừ
vô vàn chi phí và tiền phạt, còn khoảng 1,2 tỷ)

- Khi ấy, trị giá một căn hộ như thế trên thị trường đã là 3,5 tỷ

==> Nếu chỉ tính số tiền thu lại khoảng 1,2 tỷ thì khách đã mất 400 triệu chưa tính lãi suất nếu gửi tiết
kiệm

==> Nếu tính theo giá trị đầu tư thì mất thêm 1,5 tỷ (3,5 tỷ giá hiện tại - 2 tỷ giá mua)

2. CÂU CHUYỆN THỨ HAI (cũng phổ biến)

- Chủ đầu tư (bên bán) chưa đủ điều kiện mở bán nhà nên dùng những dạng thỏa thuận khác (mà không
phải hợp đồng mua bán), có thể ký trực tiếp, hoặc thông qua công ty con, công ty môi giới, công ty sân
sau, ... để ký.
- Các thỏa thuận này như là một dạng cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán khi chủ đầu tư đủ điều kiện bán
nhà (các thỏa thuận này hầu hết cũng không trái luật). Trị giá thỏa thuận (chưa phải hợp đồng mua bán)
là 5 tỷ - sẽ được tính vào phần thanh toán khi ký hợp đồng mua bán

- Người mua nhà nếu là nhà đầu tư thì hay có vay ngân hàng một phần để mua, với kỳ vọng khi mua và
bán lại sẽ lãi cao

- Thanh toán được 60% (khoảng 3 tỷ), đáng lẽ khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán nhưng chờ mãi
không thấy chủ đầu tư (bên bán) kêu ký hợp đồng mua bán vì vô số lý do

- Thỏa thuận có điều khoản nói sẽ hỗ trợ xúc tiến ký hợp đồng mua bán nhưng không phải do chủ đầu tư
ký.

--> Rút lại thì mất tiền lãi (đã trả cho ngân hàng), mà đợi mua được căn nhà thì chưa thể xác định thời
hạn.

--> Kiện tụng thì kéo dài mà lãi ngân hàng vẫn phải trả (dĩ nhiên ngân hàng cho khách vay thì đâu thể đi
đòi chủ đầu tư - bên bán)

3. CÂU CHUYỆN THỨ BA (cũng phổ biến luôn)

- Mua đất nền đầu tư giá 2 tỷ.

- Bên bán (có khi là bên môi giới) yêu cầu đặt cọc 300 triệu và ký hợp đồng đặc cọc tại văn phòng công
chứng.

- Vốn vay ngân hàng để mua đầu tư do bên bán (bên môi giới) hỗ trợ vay
- Đùng một cái, hỗ trợ không thành, ngân hàng không cho vay, Mất tiền cọc, cũng không thương lượng
lấy lại tiền cọc được.

Chuyện để kể thì nhiều, kể không hết nổi!

Câu chuyện là:

- Đợi tới khi có cớ sự, người ta có thể mất vài chục hay trăm triệu hay thậm chí tiền tỷ.

- Thuê luật sư kiện đòi lại tiền thì tốn kém ít nhất cũng 5 - 10% (thậm chí 20-30%) số tiền đi đòi (tôi ví dụ
thế, tùy luật sư và tùy vụ việc), chí ít cũng 50 - 100 triệu, 200 triệu, ... Đó là chưa biết đòi lại được không,
được bao nhiêu.

- Trước khi ký kết một hợp đồng quan trọng như tôi vừa kể, nếu người ta muốn ngăn chặn, được cảnh
báo những rủi ro xảy ra thì thuê luật sư tư vấn có khi chỉ tốn vài triệu - con số lẻ, nhỏ nhoi trong con số
bỏ ra làm ăn.

- Nhưng người ta đã không làm thế (thuê luật sư tư vấn trước khi làm, trước khi quyết định, trước khi
hành động), họ tự hành động (theo một số lý do mà tôi đoán bên trên)

+ Thứ nhất, luật sư nhà nghề là không có miễn phí nhưng chắc chắn một điều: tiền bỏ ra thuê luật sư
TRƯỚC KHI HÀNH ĐỘNG luôn luôn là một con số nhỏ bé so với tự hành động chủ quan rồi bị rủi ro.
Không phải tự nhiên luật sư đòi tiền cao, mà là đi giải quyết một sự cố bao giờ cũng tốn công sức gấp bội
đi NGĂN NGỪA sự cố.

+ Thứ hai, thường một cái hợp đồng (như bảo hiểm nhân thọ, mua nhà dự án lớn, biệt thự, ...) vô cùng
phức tạp và dài vài chục trang (có khi cả trăm trang). Luật sư đọc còn tốn nhiều trí não và tốn vài ngày
mới tìm ra vấn đề để phòng ngừa rủi ro hoặc tìm điều khoản để yêu cầu thay đổi. Đọc hợp đồng khác xa
đọc báo, đọc văn thơ (báo và văn thơ không hiểu hết chả có làm sao cả). Khách hàng có thể giàu kinh
nghiệm kinh doanh, nhưng đọc hiểu hợp đồng thì tôi quả quyết rằng họ hiểu không thể nào bằng luật sư
(lành nghề).
Tóm lại, ở các nước phát triển hơn như Hoa Kỳ (về dân trí, luật pháp, tư duy, kinh tế, ...), người ta sẽ tìm
đến luật sư để hỏi trước khi bất kỳ có một hành động quan trọng nào trong đời. Chi phí thuê luật sư ở
giai đoạn đầu luôn luôn rẻ hơn nhiều so với đi giải quyết sự cố.

Nhưng, văn hóa người Việt Nam quá khác biệt. Trả ít tiền để mua sự an tâm họ sợ tốn, sẵn sàng chấp
nhận rủi ro mất một khối tiền vô cùng lớn. Đời vậy.

Tôi nhìn khách của mình mất vô số tiền, tôi xót xa cho họ nhưng chắc chắn nghề luật sư đúng nghĩa
không phải là việc làm từ thiện - miễn phí, họ phải trả giá đúng như những gì họ làm bất chấp lúc đầu
(mặc dù tôi đã nhiều lần làm công đức - miễn phí).

#ruiro #phaply #dautu #nhadat #batdongsan #xahoi #vanhoa #phapluat #chiphi #thiethai

×××××

Anh em quan tâm bất động sản nên đọc tút này...

"MUA BÁN NHÀ ĐẤT Ở VN, TRANH CHẤP CHỒNG TRANH CHẤP

Đó là vào buổi sáng một ngày đầu năm 2017, thời điểm bđs Sài gòn đang sốt từng ngày. Tôi có giao dịch
một căn nhà nằm trên con hẻm rất đẹp, thuộc Quận 12, Tp. HCM.

Căn nhà cấp 4, có diện tích 5m x 20m(100m2) ở vị trí dân cư đông đúc, hẻm cụt nhưng ô tô vô được.
Nhà cấp 4 đơn giản nhưng xây có gác, sạch sẽ và được chính chủ đang bị ngộp nợ ngân hàng rao bán là
1,7 tỷ đồng (nếu ở thời điểm hiện tại nó có giá khoảng 4,5 tỷ). Giá này tương đối hấp dẫn nên có thể
xem xét.

Nhà đang cho thuê, chủ nhà không phải người địa phương và nhà đang được thế chấp vay ngân hàng 1
tỷ đồng. Điều kiện người bán đưa ra là người mua phải bỏ tiền để giải chấp ngân hàng trước công chứng
sang tên. Đó là thông tin sơ bộ ban đầu.
Vì là dân thổ địa, lại đã từng mua bán nhiều căn nhà trong cùng khu vực, cho nên tôi thuộc khu vực này
và biết đây là khu vực an toàn, không vướng quy hoạch.

Tuy nhiên, khi có thông tin sổ đỏ, tôi vẫn bật máy tính kiểm tra sơ bộ thông tin quy hoạch một lần nữa
(chúng tôi thường có sẵn bản đồ quy hoạch hàng năm của quận, bản này chỉ là tham khảo bước đầu vì
nó không được cập nhật thông tin quy hoach thường xuyên, vậy nên không thể chính xác 100%). Sau khi
thấy quy hoạch trên bản đồ an toàn. Một mặt đi khảo sát xem ngay thực địa, một mặt gửi thông tin qua
người quen trong phòng công chứng, phòng tài nguyên môi trường để kiểm tra lần cuối.

Thông tin nhanh chóng được xác định quy hoạch an toàn, giấy tờ hợp pháp chính chủ, không có tranh
chấp. Tuy nhiên, thông tin từ hệ thống công chứng quốc gia thể hiện chỉ trong năm 2017, nhà được công
chứng đến 3 lần. Đầu năm công chứng ủy quyền, sau đó 3 tháng, nhà lại được công chứng tặng cho chủ
hiện tại và cuối cùng nhà được công chứng thế chấp cho 1 ngân hàng trên Quận 5.

Khi đến thực địa, nơi đây cả con xóm dân ở đông đúc. Khu vực này trước đây họ cho phép tách thửa,
phân lô, nhà xây đúng giấy phép hoàn công. Hàng xóm không biết chủ nhà là ai nhưng xác nhận nhà gần
đây không sảy ra tranh chấp.

Người thuê nhà có vẻ hợp tác với bên môi giới, vui vẻ cho xem nhà, cũng xác nhận đã thuê ở đây hơn 3
năm và chưa thấy tranh chấp hay có gì đó bất thường. Họ còn nói có nghe chủ dặn việc sẽ bán nhà và
nhờ giúp đỡ cho việc người mua xem nhà. Ngoài ra cũng nghe phong phanh rằng có người của phía ngân
hàng đến mấy lần để khảo sát và cho biết căn nhà có thể bị thu hồi vì đang thiếu nợ.

Vậy là có thể nói chỉ trong buổi sáng, qua nhiều các biện pháp nghiệp vụ, mối quan hệ, tôi đã xác định
được căn nhà đúng chủ, giấy tờ hợp pháp, không nằm trong quy hoạch, có giá khởi điểm tốt, đặc biệt
chủ nhà đang bị ngân hàng dí nợ nên rất cần bán....Đó là những điều kiện có thể đi gặp chủ nhà thương
lượng.

Đối với dân lái đất thì việc xác minh, định giá , đưa ra quyết định chính xác và nhanh chóng là rất quan
trọng. Quyết định tiền tỷ nhiều khi chỉ được phép kết thúc trong ngắn hơn 1 ngày. Càng để lâu thời gian,
bạn càng dần đánh mất cơ hội mua được tài sản giá "hời" tốt nhất, khi các thông tin được lan truyền
rộng rãi, đặc biệt trong những giai đoạn giá bđs đang sốt. Tuy nhiên, nếu non kinh nghiệm, quá nóng vội,
bạn cũng rất dễ bị "chết" giá hoặc dính rủi ro pháp lý.
Quay lại câu chuyện căn nhà. Thường thì nhà đã được thế chấp ở ngân hàng là tương đối an toàn, vì bản
thân ngân hàng khi nhận thế chấp, họ cũng rất cẩn thận trong vấn đề thẩm định tài sản. Mua nhà đang
cắm sổ trong ngân hàng, người mua phải tự bỏ tiền ra giải chấp trước công chứng sang tên cũng thường
xuyên diễn ra và rất an toàn nếu biết cách sử lý. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm, tôi thấy dù cùng hệ thống
ngân hàng nhưng những phòng giao dịch trên các Quận trung tâm thường thẩm định các tài sản vùng
ven sơ sài, không chính xác và hay cho vay lượng tiền rất cao (cái này có rất nhiều nguyên nhân).

Vấn đề nữa là, tại sao tài sản đã sang tên chủ mới cả gần 1 năm rồi mà người thuê vẫn không biết, vẫn
xác nhận 3 năm nay liên tục trả tiền thuê cho chủ cũ ?. Tại sao theo lịch sử công chứng 1 năm gần nhất
thì cho thấy họ đã công chứng ủy quyền, sau đó mấy tháng lại làm hợp đồng tặng cho ?.

Tại sao nhà thế chấp, vừa mới vay ngân hàng có mấy tháng mà đã không thể trả lãi đến mức ngân hàng
phải phát mại ?.

Thật ra những tình tiết rất nhỏ này nếu là người non kinh nghiệm thì rất dễ bị bỏ qua. Tuy nhiên, do có
rất nhiều kinh nghiệm trong các giao dịch dạng này, nên tôi cần phải có sự tìm hiểu thỏa đáng những câu
hỏi của mình trước khi chốt giao dịch.

Buổi chiều, không khó khăn lắm để tôi xác minh câu hỏi quan trọng nhất, là tại sao tài sản đã sang tên
chủ mới cả nhiều tháng rồi mà người thuê vẫn không biết, vẫn xác nhận 3 năm nay liên tục trả tiền thuê
cho chủ cũ ?. Xâu chuỗi tất cả các vấn đề, tôi nhận thấy tài sản này chắc chắn đang gặp nhiều vấn đề rất
nghiêm trọng về tranh chấp. Tuy nhiên, có thể các vấn đề sẽ được giải quyết và cũng là cơ hội mua được
nhà giá rẻ, an toàn rất lớn nếu mình biết cách.

Nói thật, lúc giá bđs sốt thì đúng là bà bán rau, bác chạy xe ôm cũng vẫn có cơ hội trở thành dân buôn
đất. Tuy nhiên, khi mọi chuyện trở nên trầm lắng hoặc gặp lúc thị trường đảo chiều thì rất ít người có
thể sống sót an toàn và làm giàu được bền vững bằng nghề buôn đất. Nhiều người vì ham giàu nhanh
hoặc ảo tưởng vào khả năng của mình mà lao vào buôn đất đã trắng tay hoặc trở thành con nợ bất đắc
dĩ của ngân hàng. Thậm chí còn vướng vòng lao lý.

Chẳng có gì là dễ cả khi mà lợi nhuận cao luôn đi kèm rủi ro lớn.

Chiều tối, tôi hẹn gặp chủ nhà, chủ nhà nói không định cư ở Sg và nếu cần gặp thì ngày hôm sau hãy về
Long an.
Hôm sau, tôi đi Long an để gặp chủ nhà. Đến 1 huyện gần cuối Long an, chủ đất hẹn gặp tại 1 quán cà
phê mà không phải ở tư gia như tôi mong muốn. Chủ nhà là người đàn ông trung niên, nhìn là biết dân
từng trải. Hỏi han, giới thiệu xã giao xong, chủ nhà đưa tôi xem các giấy tờ pháp lý căn nhà tôi đang
quan tâm.

Không vòng vo, tôi ngửa bài luôn về những vấn đề căn nhà đang gặp phải, khẳng định anh ấy đang sai
lầm khi che dấu thông tin và sẽ không bao giờ bán được căn nhà này nếu như sự thật bị lộ ra.

Thấy tôi nói vậy, chủ nhà mới bắt đầu chân tình giãi bày toàn bộ câu chuyện pháp lý cực kỳ phức tạp của
căn nhà anh đang đứng tên và rao bán.

Không nằm ngoài những gì tôi hình dung, thì ra căn nhà này chủ cũ trước đây mua lô đất lớn, sau đó xây
thành nhiều căn nhà cấp 4, rồi tách ra sổ riêng để bán. Thời điểm mới có bản vẽ mà chưa tách được sổ,
chủ nhà bán vi bằng và viết giấy cam kết khi có sổ sẽ trả lại cho người mua sau đó.

Mấy năm sau khi nhà đất đã tách ra có sổ riêng, tất nhiên vẫn đứng tên chủ cũ. Lẽ ra chủ cũ phải báo
cho người mua, hủy vi bằng để sang tên sổ mới cho người ta như cam kết. Tuy nhiên, thấy bảo do làm
ăn, chơi bời dẫn đến nợ nần chồng chất. Nên chủ cũ liều lĩnh thế chấp sổ bên ngoài bằng cách công
chứng ủy quyền, vay lãi cao đến 500tr, sau đó bỏ trốn mà không đóng lãi.

Chủ đứng tên hiện tại cũng chính là bên cho vay, rất giận dữ khi phát hiện bị lừa, họ lập tức tự làm thủ
tục tặng cho người thân theo giấy ủy quyền .

Theo lẽ thông thường, sau khi đã sang được tên rồi thì chủ mới có thể tranh chấp để đòi lại nhà với
người đã mua vi bằng trước đó. Tuy nhiên, khi gặp nhau nói chuyện, chủ mua vi bằng trước đó phản đối
dữ dội. Lúc này chủ mới được sang tên âm thầm thế chấp sổ để vay ngân hàng 1 tỷ, số tiền lớn gấp đôi
đã bỏ ra cho vay trước đó. Có thể họ muốn mượn tay ngân hàng để dồn kẻ vay tiền và người mua vi
bằng trước đó vào thế bất lợi (vì họ nghĩ chỉ có ngân hàng mới có cách giải quyết).

Chắc có thể sau 1 thời gian bị phía ngân hàng ép nợ vì không trả lãi, cảnh cáo các hậu quả nếu bị phát
mãi nhà. Hơn nữa cũng thấy không ổn vì sợ các vấn đề liên lụy pháp lý nếu căn nhà bị ngân hàng phát
mãi, nên chủ mới nhất (người đang đứng tên thế chấp) lại đổi ý, muốn bán lại cho 1 người khác, dồn tất
cả rủi ro, tranh chấp cho 1 người thứ 4 sau ngân hàng !.
Quay lại câu chuyện, tôi giải thích, rằng không bao giờ làm như cách này được. Thứ nhất, anh cho vay lãi
rất cao so với quy định đã là sai. Tất nhiên, người vay tiền đã bán nhà rồi lại tiếp tục ủy quyền giấy nhà
để vay tiền, về bản chất là đang lừa đảo. Tuy nhiên, anh biết bị lừa rồi, lại tiếp tục thế chấp ngân hàng,
rồi lại muốn bán tiếp cho người khác thì cũng chẳng đang lừa đảo đó sao ?.

Nếu bán nhà thành công, người mua sau cùng rất có thể sẽ được tòa án công nhận giao dịch hợp pháp
(vì bản chất họ không biết mọi sự việc và mua bán hợp pháp theo thủ tục luật định). Nhưng những giao
dịch trước đó, tòa án có thể tuyên là vô hiệu, nếu như xảy ra tranh chấp, kiện tụng.

1 vấn đề nữa là rất có thể những hành vi lộn xộn của những người liên quan trước đó là vi phạm pháp
luật hình sự...

Cuối cùng, tôi nói, nếu đồng ý chỉ nhận lại 550tr, nhiều hơn 1 chút số tiền đã bỏ cho vay trước đó thì tôi
sẽ có cách dàn xếp cho tất cả mọi việc ổn thỏa, đúng luật và quan trọng là tất cả mọi người đều đồng
thuận. Chủ nhà suy nghĩ 1 chút, chắc là dân làm ăn nên muốn chấm dứt sớm mọi chuyện, lại thấy hợp lý
nên đồng ý. Tôi bắt tay thỏa thuận hợp tác với chủ nhà, không quên xin số điện thoại, địa chỉ của các
bên liên quan.

Hôm sau, tôi gọi điện hẹn gặp người chủ đang cầm giấy tờ vi bằng căn nhà. Thật bất ngờ là ông chủ này
gặp tôi là nói chuyện ngay với tư cách đang bán căn nhà trên theo dạng vi bằng, vì cứ nghĩ tôi là người
cần mua.

Thì ra ông chủ này khi biết mọi việc, thấy ngày càng ở thế bất lợi, thay vì nhờ đến pháp luật sử lý thì lại
cũng rao bán nhà theo dạng vi bằng hòng muốn đẩy sự phức tạp, rủi ro sang cho người khác. Đó là lý do
người thuê nhà vui vẻ cho người mua xem nhà thỏa mái, chắc theo lời chủ nhà căn dặn.

Khi tôi hỏi xem giấy tờ và giá căn nhà vi bằng định bán. Chủ nhà chốt 1 tỷ, giá này cao gấp đôi so với giá
trong giấy vi bằng chủ cũ mua cách đây 5 năm.

Sau khi xem xét các giấy tờ, tôi hỏi rằng chủ nhà có biết căn nhà đã có giấy chứng nhận và đã bán sang
tên cho người khác ?. Chưa hết, giấy tờ căn nhà này đang thế chấp 1 khoản vay lớn trong ngân hàng ?.

Mới đầu, chủ nhà nói mình không biết (? !). Chỉ biết mua vi bằng thì giờ lại bán lại theo kiểu vi bằng.

Tuy nhiên, tôi nói thẳng là đã gặp gỡ tất cả các bên liên quan, cứng rắn khẳng định chủ nhà đã biết tất cả
và đang cố tình bán nhà vi bằng không hợp pháp. Tôi cũng phân tích những rủi ro pháp lý của căn nhà.
Khuyên chủ nhà không nên làm cho tình hình rối thêm. Cũng hãy hiểu mình đang ở thế bất lợi.
Giả sử vì người mua không biết, chủ nhà có bán thành công căn nhà đang tứ bề tranh chấp này theo
dạng vi bằng thì chắc chắn khi phát hiện ra, người mua cũng chẳng bao giờ chịu ngồi im. Họ sẽ phản ứng
rất dữ dội, thậm chí bằng cả đơn tố cáo hình sự...

Kể cả nhẹ nhàng nhất là họ khởi kiện trong 1 vụ án dân sự thì tất nhiên tòa án chắc chắn sẽ tuyên 2 hợp
đồng mua bán vi bằng là vô hiệu. Lúc này các bên có trách nhiệm nhận và hoàn tiền. Chủ nhà sẽ phải trả
tiền cho người mới mua và chờ đợi tiền trả lại của một người đang vỡ nợ !.

Chủ nhà nghe xong mặt mềm như bún. Đúng lúc, tôi đưa ra lời đề nghị rất hợp lý, rằng hãy chấp nhận
nhận lại 600tr đồng và chỉ cần nộp lại giấy vi bằng, ký giấy không tranh chấp, mọi việc còn lại tôi sẽ lo.
Thật ra số tiền này là rất thiệt thòi cho 1 khoản đầu tư 500tr đã hơn 5 năm. Tuy nhiên, vẫn là quá may
mắn so với việc tiếp tục làm rối mọi việc nên khi mình đang ở thế bất lợi.

Chủ nhà nói cần suy nghĩ và hẹn sẽ trả lời vào buổi tối.

Buổi tối, không nằm ngoài dự đoán, chủ nhà gọi điện chấp thuận phương án của tôi. Theo các thông tin
có được, tôi soạn 3 văn bản thỏa thuận giữa tôi với các bên (chủ đầu, chủ mua vi bằng và chủ cho vay
tiền đang đứng tên cuối). Theo đó, tôi đồng ý bỏ tiền ra xóa thế chấp cùng với chủ cuối (chủ này cầm của
ngân hàng 1 tỷ đồng, trừ đi 550tr như thỏa thuận rồi nên phải bỏ ra thêm 450tr nữa, phần lãi, phạt quá
hạn, phạt trả trước... đều do tôi chịu trách nhiệm). Chủ này tất nhiên phải trả lại giấy vay tiền của chủ
đầu, hợp tác hoàn thiện hồ sơ sang tên cho tôi sau đó.

Với chủ mua vi bằng, phải đồng ý trao lại toàn bộ giấy tờ vi bằng, ký giấy không tranh chấp, giấy bàn giao
nhà và sẽ nhận được 600tr như thỏa thuận.

Với chủ đầu, người đã bán vi bằng rồi lại vẫn dùng giấy tờ căn nhà để ký giấy vay tiền. Chủ này cực kỳ sai
trái, bí quá làm liều và chắc chắn cũng đang rất lo sợ những hành vi sai trái của mình, nên tôi có một văn
bản yêu cầu chấp nhận không tranh chấp và sẽ nhận lại được giấy ký vay tiền trước đó mà không phải
trả nợ !.

Hôm sau, tôi tìm gặp được gia đình của chủ đầu. Người này vỡ nợ đang bỏ trốn. Sau khi nghe tôi trình
bày và nêu rõ cách giải quyết sẽ có lợi cho gia đình. Tôi cũng nói nên những rủi ro pháp lý mà chủ đầu
gặp phải nếu không hợp tác với tôi để giải quyết. Sau khi để lại số đt, tôi ra về mà không quên căn dặn
họ sớm tìm cách liên lạc.

Chỉ sau hơn 1 h đồng hồ, khi đang trên đường về, tôi đã nhận được cuộc đt đồng ý hợp tác của chủ đầu.

Vậy là mọi việc coi như đã xong. Ngay hôm sau, tôi cùng chủ cuối đứng tên đi gặp phía ngân hàng. Các
bên thống nhất số tiền, thời gian và cách thức giải chấp để lấy sổ ra.

Tất nhiên, để tránh rủi ro, các thủ tục giải chấp, công chứng và trả tiền thu giấy tờ vi bằng của chủ thứ 2
đều được làm đồng bộ cùng 1 lúc.
Tổng số tiền tôi phải bỏ ra gồm: gần 650tr cho phía ngân hàng (đã bao gồm cả tiền lãi, phạt quá hạn,
phí...) + 600tr cho chủ vi bằng thứ 2 + khoảng 50tr thuế, phí môi giới ...

Tổng số tiền khoảng 1,3 tỷ.

Khi đã hoàn thành thủ tục công chứng sang tên, tôi gọi điện cho chủ đầu yêu cầu đến lấy lại giấy vay tiền
ngày trước đã ký. Khi 2 vợ chồng họ đến, vẻ mặt vui mừng và rất biết ơn. Tất nhiên, để nhận lại miễn phí
tờ giấy ký vay tiền trước đây, họ phải ký xác nhận cam kết không tranh chấp.

Vậy là sau 1 tuần vất vả lao động đấu trí, kết quả nhận được là 400tr tiền lời, tất nhiên, hoàn toàn không
tệ !.

Thật ra đây cũng chưa phải là ca khó nhất mà bản thân đã từng gặp, nhưng tôi rất vui là vì 1 lần nữa
mình lại vượt qua được những khó khăn trong nghề. Thêm nhiều kinh nghiệm thực chiến quí báu, thêm
bản lĩnh...

Ở 1 góc độ nào đó, bản thân cũng đã giúp giải tỏa được 1 rủi ro cho nhiều người. Gỡ rối đi những phức
tạp tranh tụng pháp lý và xã hội.

Vì sẽ chẳng biết chuyện gì đã sảy ra nếu như 1 người nào đó phải đi vay mượn hoặc dùng tiền tiếp kiệm
cả đời mà vô tình mua phải căn nhà đang tứ bề tranh chấp như thế.

Nhà đất ở VN luôn là một tài sản rất lớn, nhiều khi nó là thành quả của cả một đời người.

Hệ thống pháp lý của chúng ta đang hoàn thiện, thiếu đồng bộ. Các qui định chồng chéo hoặc khác nhau
ở mỗi địa phương.

Đặc biệt, 1 bộ phận lớn người dân do nôn nóng, thiếu hiểu biết nên đã vô tình hoặc cố ý làm sai.

Tất cả đã tạo nên việc mua bán bđs ở Việt nam có rất nhiều rủi ro luôn rình rập.

Vì vậy, khi có nhu cầu về bđs, nếu chưa đủ hiểu biết, hãy thật thận trọng trong tất cả các giao dịch.

Cách tốt nhất để tránh rủi ro là nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia hoặc những người có nhiều
kinh nghiệm, đặc biệt là người thông thạo trong khu vực địa bàn thì càng tốt.

Hãy thận trọng, để cho cuộc sống của mỗi chúng ta được an toàn hơn các bác nhé !"
Nguồn: Sưu tầm trên Facebook.

Nay lướt facebook thấy chia sẻ case này đồng thời đang xử lý nhiều vụ việc có tính chất tương tự nên
muốn chia sẻ đến mọi người một số kinh nghiệm để hạn chế rủi ro phần nào khi tự mình muốn đầu tư
bất động sản. Câu chuyện trên này có thể không đúng 100% (hoặc đã bị thêm bớt) và ý kiến pháp lý còn
mang tính duy ý chí nhưng thực sự những case này mình đã gặp và đang giải quyết nhiều "hậu quả" còn
lại dai dẳng và rất mất nhiều thời gian và tiền bạc.

P/s: Nhất quận 4, Nhì Quận 8 :)

×××

Có lẽ ít bộ phim nhà nước nào khiến dư luận phân cực rõ rệt như Đào, Phở và Piano.

Một bên là sự chê bai không ngớt về tính giả trân như trên sân khấu kịch, về kỹ xảo non tay, về kịch bản
gượng ép, thậm chí về sự trang điểm lộ liễu của nhân vật nữ trong bối cảnh chiến tranh…vv. Một bên là
những lời tung hô ngợi ca về khả năng lấy nước mắt, về cơ hội học sử Việt, và đặc biệt là về lòng yêu
nước và tự hào dân tộc.

---

KHI SỰ PHÂN CỰC TRỞ NÊN ĐỘC HẠI

Sự phân cực và đa dạng (trong nguồn gen sinh học cũng như nguồn “gen” trí tuệ) vốn là nền tảng cho sự
chọn lọc và cạnh tranh lành mạnh của xã hội loài người. Tuy nhiên, sự phân cực trở nên nguy hiểm khi
đằng sau nó là chữ “cảm xúc (cực đoan)”.

"Affective polarisation" là một loại phân cực dựa vào những xúc cảm bị đẩy đến cao trào của sự bất tín
và khả tín, ghê tởm và tôn sùng, hận thù và ngưỡng mộ. Đó là khi người ta không chỉ bình luận về bộ
phim mà còn bình luận về những người có cùng hoặc trái quan điểm với mình. Đây là hai trong số rất
nhiều lời bình phẩm trên mạng xã hội:

“Ai dám phán xét lịch sử là bọn phản động, đu càng, vô ơn”.

“Không thể nuốt trôi sự ngây thơ và ngu muội của những con bò rơi nước mắt khi xem phim. Tao thì
cười són đái”.
---

PHÂN CỰC CHÍNH TRỊ VÀ CÁI MŨ “PHẢN ĐỘNG”

Nếu để ý thêm một chút, ta sẽ thấy ở hai bình luận trên, đứng bên cạnh “cảm xúc cực đoan” là “lý tưởng
chính trị”.

"Ideological polarisation" là một loại phân cực dựa vào sự đối lập của niềm tin có tính chính trị như các
cặp đối kháng giữa “dân chủ - cộng hòa”, “bảo thủ - cấp tiến”, “cánh tả - cánh hữu”, “cộng sản - tư bản”.

Trong câu chuyện của chúng ta, sự phân cực đó có tên là “bò đỏ - phản động”. Chữ “phản động” từ thời
cách mạng Pháp vốn có nghĩa là bảo thủ không chịu thay đổi (anti-reactionary). Nó thoạt tiên được dùng
để chỉ những kẻ chỉ khư khư “bảo vệ thể chế”, không chịu nhận ra rằng chủ nghĩa xã hội là tương lai tất
yếu của nhân loại. Hiểu nôm na, ai ngồi yên là đồ phản động.

Tuy nhiên giờ đây, trong bối cảnh chính trị Việt Nam nơi chủ nghĩa xã hội của tương lai được cho là đã
bắt đầu, việc “thay đổi thể chế” mới bị coi là phản động. Điều này dẫn đến sự phi lý có tính nội hàm
khiến nhiều người phải xoắn não: Ai chuyển động là đồ…phản động (!)

---

PHÂN CỰC CHÍNH TRỊ PHI CHÍNH THỐNG

Cặp đối kháng “bò đỏ - phản động” trong bối cảnh chính trị Việt Nam là một trường hợp đặc biệt của
phân cực chính trị.

Lý do thứ nhất là bởi từ “phản động”, trong bối cảnh Việt Nam cần phải hiểu theo nghĩa gần giống với
“phản bội” (Tổ Quốc). Vì thể chế Việt Nam chỉ có một đảng duy nhất lãnh đạo, bất cứ hành động nào
phản kháng lại cách thức tổ chức đó lập tức trở thành một cực đối lập chính trị một cách phi chính
thống.
Cực đối lập này tồn tại kiểu “du kích” “lề trái” trên mạng xã hội, ở hải ngoại, trong các hội nhóm không
được nhà nước công nhận, trong nghệ thuật cũng như diễn ngôn phi chính thống, trong các mối quan hệ
xã hội hàng ngày, trong ý thức nội tại của một bộ phận người dân, và đặc biệt là trong một số phiên tòa
xử các nhà bất đồng chính kiến về tội “chống phá nhà nước”.

---

CHÍNH TRỊ HÓA NHỮNG VẤN ĐỀ XÃ HỘI

Một đặc điểm của phân cực là những khác biệt không trực tiếp liên quan đến chính trị cũng sẽ bị chính
trị hóa. Ví dụ, “phân cực về quyền bỏ thai” thường bị đem ra để kích động “phân cực cảm xúc cực
đoan”. Phe cánh hữu cho rằng ai ủng hộ bỏ thai là “ác quỷ giết người”. Phe cánh tả cho rằng ai ép buộc
một phụ nữ phải đẻ con, bất chấp nguồn gốc thai nhi là do cưỡng hiếp, hoặc bất chấp hệ lụy lâu dài cho
chính cô ấy, cho đứa con và cả xã hội mới là kẻ “giết người không dao”.

Ở Việt Nam cũng vậy, rất nhiều những vấn đề xã hội không trực tiếp liên quan đến chính trị cũng có thể
bị chụp mũ “phản động”. Vì Đào, Phở và Piano là một bộ phim có gắn với tình yêu nước, một số người
chê bai nó đã bị coi là “phản động”. Về bản chất, đây chính là một biểu hiện rất tự nhiên của phân cực
chính trị, nếu bạn phản đối A thì bạn là B, nếu bạn ghét cánh tả thì bạn là cánh hữu, nếu bạn phản đối
“nhà nước” thì bạn là “phản động”.

Một người bạn của tôi sau khi sống ở Việt Nam gần hai chục năm đã đùa rằng, việc gọi ai đó ở Việt Nam
là “phản động” cũng giống như việc ở quê hương mình, anh từng bị chửi là “con chó cánh tả” (hàm
nghĩa cái gì cũng sủa), hay hàng xóm của anh bị chó ị một bãi trước nhà và lời nhắn “đống phân cánh
hữu” (hàm ý bảo thủ đến mức thối như phân).

Tôi phải tế nhị nhắc nhở anh rằng so sánh như thế là khập khiễng. Vì có tính “phi chính thống” nên Việt
Nam tuy có “phân cực chính trị” nhưng lại không có “phân chia quyền lực”. Bị gọi là “chó cánh tả” hay
“phân cánh hữu” thì khó chịu thật đấy, nhưng không mấy ai vì thế mà phải vào tù. Còn bị gọi là “phản
động” ở Việt Nam thì có lẽ không an toàn chút nào.

---

DI CHỨNG CHIẾN TRANH TRONG PHÂN CỰC

Tuy nhiên, điểm đặc biệt trong câu chuyện của chúng ta không phải là việc “chính trị hóa một vấn đề xã
hội”, mà đó là chính trị hóa "nhầm" thời điểm lịch sử.

Trong bối cảnh của Đào, Phở và Piano - một bộ phim chống thực dân Pháp - thì kẻ “phản bội” hẳn phải
ủng hộ Pháp. Tuy nhiên, nhiều người chê phim lại bị chụp mũ “phản động” với mặc định là họ ủng hộ …
Mỹ. Bằng chứng là những câu chửi thường liên quan đến một cuộc xung đột chính trị từ gần nửa thế kỷ
trước giữa miền Bắc cộng sản và miền Nam cộng hòa. Họ bị chửi là “ba sọc”, “ba que”, “đu càng”. Họ
cũng bị chửi là “khát nước” và “phản động” - hai từ thường được dùng trong bối cảnh cuộc chiến Bắc
Nam chứ không phải cuộc chiến chống thực dân.

Việc những người chê phim “chống Pháp” bị chửi bằng diễn ngôn “chống Mỹ” và “chống ngụy quân ngụy
quyền” là một tín hiệu đáng lo ngại. Vũ khí sát thương của “quá khứ này” vẫn tiếp tục được dùng để sát
hại một “quá khứ khác”, thậm chí, được dùng để trừng phạt hiện tại và tương lai. Đáng lo hơn nữa là sự
chửi bới và kết tội đó phần lớn đến từ giới trẻ, bất chấp việc chính quyền Việt Nam đã công khai kêu gọi
loại bỏ diễn ngôn “ngụy quân ngụy quyền”, khôi phục lại tính chính danh cho chế độ Sài Gòn. Nó cho
thấy công cuộc hòa hợp hòa giải không những vẫn còn dang dở với thế hệ đi trước mà di chứng đã kịp di
truyền đến thế hệ hôm nay.

---

CƠ HỘI RÃ CỰC BỊ BỎ LỠ

Về khía cạnh lịch sử, Đào, Phở và Piano hoàn toàn có thể trở thành một yếu tố rã cực (de-polarisation)
kết nối hàn gắn dân tộc. Nó không dính đến Mỹ hay Trung Quốc mà zoom ống kính vào thời toàn dân
chống Pháp.

Ở thời điểm lịch sử ấy, giai cấp tư sản chưa bị bôi đen thành “một lũ đỉa hút máu dân nghèo”, tầng lớp
trí thức chưa bị gạt ra ngoài lề, người nghệ sĩ chưa trở thành công cụ tuyên truyền, tình yêu lứa đôi chưa
bị coi là đồi trụy và tôn giáo chưa phải là “thuốc phiện của nhân dân”. Những nhân vật trong bộ phim
cũng không bị chủ nghĩa anh hùng làm mờ đi những góc khát khao rất dung dị, rất người - điều khiến thế
hệ thời bình có thể cảm thấy mình trong đó.

Nhà văn Hà Thủy Nguyên đã nhận xét như sau:

“Nhân vật có nhiều tố chất nổi loạn "lãng mạn tiểu tư sản". Đôi nam nữ chính là những người luôn
"chống lệnh", ông họa sĩ cũng không tìm thấy đam mê trong khắc họa hình ánh người lính hào hùng, vị
cha xứ sẵn sàng bước ra khỏi các quy tắc giáo điều của Nhà Thờ... Các nhân vật cư xử rất con người,
thậm chí rất tầm thường. Chẳng nhân vật chính nào trong đó lý trí, chẳng nhân vật nào giỏi hay đẹp,
chẳng nhân vật nào coi cuộc chiến là một lý tưởng... mà chỉ cố bảo vệ những gì mình tin là của mình,
xứng đáng để giữ gìn.”

Tuy nhiên, cơ hội rã cực ấy bị bỏ lỡ bởi sự “phân cực cảm xúc cực đoan” như đã nêu ở phần đầu bài viết.
Đây là một bài học kinh điển trong lĩnh vực khoa học về phân cực chính trị.

Trong nhiều nghiên cứu thần kinh học nổi tiếng, hai nhóm người cánh hữu và cánh tả cùng xem video, ví
dụ, về quyền bỏ thai. Bộ não của họ xử lý thông tin GIỐNG NHAU khi video đó dùng ngôn ngữ trung tính,
khách quan và khoa học. Tuy nhiên, bộ não của họ phân cực, kích hoạt các cảm xúc hận thù, sợ hãi và
kinh tởm khi xem video dùng ngôn ngữ kích động, ủng hộ hoặc phản đối cực đoan bằng cách gắn quyền
bỏ thai với sự đê hèn hoặc cao cả của một lý tưởng chính trị.

Chúng ta ghét nhau không phải vì chúng ta KHÁC nhau. Chúng ta ghét nhau và dạt về hai thái cực vì đã
dùng những lời lẽ làm nhau đớn đau. Thật tiếc cho một bộ phim có tiềm năng hàn gắn, nhưng sự miệt
thị và tôn vinh quá đà đã khiến “cảm xúc cực đoan” tiếm ngôi trở thành nhân vật chính.

---

#CultureMove

#NguyenPhuongMai