Εμπράγματο Δίκαιο

Γεώργιος-Αλέξανδρος Γεωργιάδης
ΔΝ, Δικηγόρος,
Μεταδιδακτορικός Ερευνητής Νομικής Σχολής ΕΚΠΑ, LL.M. München,
Επισκέπτης Λέκτορας Νομικής Σχολής Πανεπιστημίου NEAPOLIS Πάφου
ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΟ
Εμπράγματο Δίκαιο: Είναι το σύνολο των κανόνων του ιδιωτικού δικαίου που ρυθμίζουν τις
εμπράγματες σχέσεις, δηλαδή τις σχέσεις προσώπων προς πράγματα (ή άλλα αντικείμενα) ή
τις σχέσεις μεταξύ προσώπων αναφορικά με ορισμένο πράγμα. Περιεχόμενο του
Εμπράγματου Δικαίου είναι η εξουσίαση των πραγμάτων ή άλλων αντικειμένων. Η
εξουσίαση των πραγμάτων εκδηλώνεται με τις μορφές των εμπράγματων δικαιωμάτων, της
νομής και της κατοχής.
ΘΕΜΕΛΙΩΔΕΙΣ ΑΡΧΕΣ ΤΟΥ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ
Αρχή του κλειστού αριθμού των εμπράγματων δικαιωμάτων: Εξυπηρετεί την ανάγκη
ασφάλειας των συναλλαγών. Τα εμπράγματα δικαιώματα είναι μόνον όσα ορίζει
περιοριστικά ο νόμος (ΑΚ 973) και ότι το περιεχόμενό τους καθορίζεται δεσμευτικά στον
νόμο. Επίσης, ο τρόπος σύστασης, αλλοίωσης και κατάργησής τους ρυθμίζεται περιοριστικά
στον νόμο. Έτσι, η ιδιωτική βούληση δεν μπορεί να δημιουργήσει άλλα εμπράγματα
δικαιώματα ή να μεταβάλλει το περιεχόμενό τους ή να αλλάξει τον τρόπο σύστασης,
αλλοίωσης ή κατάργησής τους.
Αρχή της δημοσιότητας: Εξυπηρετεί την ανάγκη ασφάλειας των συναλλαγών, διότι οι
τρίτοι θα πρέπει να γνωρίζουν όχι μόνο ποια είναι τα εμπράγματα δικαιώματα και ποιο είναι
το περιεχόμενό τους, αλλά και ποια είναι τα συγκεκριμένα εμπράγματα δικαιώματα τη στιγμή
της συναλλαγής. Θα πρέπει, δηλαδή, να είναι εμφανής στους τρίτους η από άποψη
εμπράγματων σχέσεων νομική κατάσταση του προσώπου ή του πράγματος (τυπική
δημοσιότητα). Η τυπική δημοσιότητα ικανοποιείται στο πεδίο των ακινήτων με τη
μεταγραφή του σχετικού συμβολαίου στα βιβλία μεταγραφών και υποθηκών. Όμως, η τυπική
δημοσιότητα στα ακίνητα ικανοποιείται μόνο εν μέρει λόγω του προσωποκεντρικού
χαρακτήρα της έρευνας στα σχετικά βιβλία (λ.χ. μεταγραφή αποδοχής της κληρονομίας από
τον εξ αδιαθέτου κληρονόμο και μεταγραφή αποδοχής της ίδιας κληρονομίας από τον εκ
διαθήκης κληρονόμο). Στο πεδίο των κινητών, το αίτημα της τυπικής δημοσιότητας,
ικανοποιείται με την κτήση ή την απώλεια της νομής τους. Η τυπική δημοσιότητα στα
ακίνητα ικανοποιείται πλήρως στο σύστημα του Κτηματολογίου λόγω του κτηματοκεντρικού
χαρακτήρα της έρευνας και λόγω του ελέγχου νομιμότητας που πραγματοποιεί ο
προϊστάμενος του κτηματολογικού γραφείου. Η ουσιαστική δημοσιότητα, δηλαδή η
εμπιστοσύνη των τρίτων στην ακρίβεια των σχετικών εγγραφών, δεν ικανοποιείται καθόλου
στο πεδίο των ακινήτων με το σύστημα μεταγραφής, αλλά εν μέρει μόνο στο
κτηματοκεντρικό σύστημα. Το αίτημα της ουσιαστικής δημοσιότητας ικανοποιείται εν μέρει
μόνο στα κινητά (λ.χ. ΑΚ 1036).
Αρχή της ειδικότητας: Εμπράγματο δικαίωμα είναι δυνατό μόνο σε ατομικά ορισμένο
πράγμα και εμπράγματη δικαιοπραξία παράγει την ενέργειά της μόνον όταν αφορά σε
ορισμένο πράγμα. Επομένως, αντικείμενο εμπράγματου δικαιώματος ή εμπράγματης
δικαιοπραξίας δεν είναι το σύνολο πραγμάτων και λοιπών αντικειμένων (λ.χ. επιχείρηση,
περιουσία, κληρονομία).
1
Αρχή της οικονομικής ενότητας του αντικειμένου: Διαφύλαξη της φυσικής ενότητας και,
συνεπώς, της οικονομικής ενότητας των πραγμάτων (λ.χ. συστατικά και παραρτήματα,
ένωση, συνάφεια, σύμμιξη και σύγχυση).
Αρχή της οικονομικής αξιοποίησης: Μεταξύ περισσότερων προσώπων που επιδιώκουν την
κτήση ή τη διατήρηση ενός εμπράγματος δικαιώματος σε ένα πράγμα, ο νόμος προκρίνει
εκείνο που παρουσιάζει τα περισσότερα εχέγγυα οικονομικής εκμετάλλευσης του πράγματος
(λ.χ. χρησικτησία, ειδοποιΐα, προσκύρωση, κατάληψη αδεσπότου).
Αρχή της προστασίας της καλής πίστης: Εξυπηρετεί την ασφάλεια των συναλλαγών ή η
ανταμοιβή του καλόπιστου συναλλασσόμενου και αναφέρεται μόνο στην υποκειμενική καλή
πίστη (λ.χ. τακτική χρησικτησία, κτήση κινητού από μη κύριο, ΑΚ 1204).
2
ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ
Εννοιολογικά στοιχεία: 1. Έννομη εξουσία σε πράγμα ή σε δικαίωμα. Ο νόμος

αναγνωρίζει ότι το πράγμα ανήκει ως προς όλες ή ορισμένες μόνον εξουσίες σε ένα πρόσωπο
(βλ. και αρχή κλειστού αριθμού). 2. Άμεση εξουσία σε πράγμα ή σε δικαίωμα. Δεν
παρεμβάλλεται η βούληση άλλου προσώπου για την ικανοποίηση του δικαιούχου από τις
χρησιμότητες του πράγματος. 3. Απόλυτη εξουσία σε πράγμα ή σε δικαίωμα. Ο δικαιούχος
μπορεί να αποκλείσει την επέμβαση οποιουδήποτε τρίτου προσώπου πάνω στο πράγμα.
Χαρακτηριστικά των εμπράγματων δικαιωμάτων: 1. Δύναμη της δίωξης. Ο δικαιούχος

μπορεί να επιδιώξει την απόδοση του πράγματος ή τη διατήρηση της φυσικής εξουσίας
αδιατάρακτης από κάθε τρίτο που προσβάλλει το δικαίωμα. Αφορά μόνο σε εμπράγματα
δικαιώματα με αντικείμενο πράγμα. 2. Δύναμη παρακολούθησης. Τα περιορισμένα
εμπράγματα δικαιώματα παρακολουθούν την κυριότητα, δηλαδή παραμένουν άθικτα
ανεξάρτητα από την τυχόν μεταβίβαση της κυριότητας. 3. Κανόνας του αποχωρισμού ή
προτίμησης. Όταν συρρέουν κατά του ίδιου υπέρχρεου οφειλέτη περισσότερες αξιώσεις που
στηρίζονται σε εμπράγματα και ενοχικά δικαιώματα, προτιμώνται οι πρώτες. Ομοίως, αν
μεταξύ εμπραγμάτως εξασφαλισμένων και ενοχικά εξασφαλισμένων δικαιούχων,
προτιμώνται οι πρώτοι. 4. Κανόνας της χρονικής προτεραιότητας. Σε περίπτωση συρροής
περισσότερων εμπράγματων δικαιωμάτων σε ένα πράγμα, προτιμάται εκείνο του οποίου η
σύσταση προηγήθηκε χρονικά.
Διακρίσεις εμπράγματων δικαιωμάτων:

 Με κριτήριο την έκταση του περιεχομένου τους:
o Κυριότητα: Προσφέρει καθολική εξουσία πάνω στο πράγμα. Δεν περιέχει μία μόνο
εξουσία, αλλά μια γενική και αφηρημένη εξουσία για κάθε νοητή ενέργεια πάνω στο
πράγμα που δεν την απαγορεύει ο νόμος (ΑΚ 1000). Επί ενός πράγματος νοείται μία
μόνο κυριότητα.
o Περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα (δουλείες, ενέχυρο, υποθήκη): Προσφέρουν
περιορισμένες εξουσίες πάνω σε ξένο πράγμα ή δικαίωμα προσπορίζοντας στον
δικαιούχο συγκεκριμένη ωφέλεια.
 Με κριτήριο το ειδικό περιεχόμενο των περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων:
o Δικαιώματα ουσίας: Παρέχουν στον φορέα τους εξουσία άντλησης ορισμένης
ωφέλειας αμέσως από την ουσία του πράγματος (λ.χ. χρήση), όχι όμως και την εξουσία
εκποίησης του πράγματος. Δικαιώματα ουσίας είναι οι δουλείες.
o Δικαιώματα αξίας: Παρέχουν στον φορέα τους εξουσία εκποίησης του πράγματος και
προνομιακής ικανοποίησης από το πράγμα. Δικαιώματα αξίας είναι το ενέχυρο και η
υποθήκη.
 Με κριτήριο το αντικείμενό τους:
o Δικαιώματα σε ακίνητο, κινητό ή δικαίωμα: επικαρπία
o Δικαιώματα μόνο σε ακίνητο ή κινητό: κυριότητα
o Δικαιώματα μόνο σε ακίνητο: οίκηση, πραγματικές δουλείες, περιορισμένες
προσωπικές δουλείες, υποθήκη
o Δικαιώματα μόνο σε κινητό ή δικαίωμα: ενέχυρο
 Με κριτήριο συγκεκριμένη ιδιότητα του φορέα τους:
3
o Προσωποπαγή: Το δικαίωμα ανήκει σε έναν (ή περισσότερους από κοινού) ατομικά

ορισμένο δικαιούχο (λ.χ. κυριότητα, προσωπικές δουλείες, ενέχυρο και υποθήκη).
o Πραγματοπαγή: Το δικαίωμα ανήκει όχι σε ένα ατομικά ορισμένο πρόσωπο, αλλά στον
εκάστοτε κύριο ορισμένου ακινήτου (λ.χ. πραγματικές δουλείες).
* Η διάκριση αυτή δεν ταυτίζεται με τη γενική διάκριση των δικαιωμάτων σε
προσωποπαγή και πραγματοπαγή, αλλά αναφέρεται μόνο στα εμπράγματα δικαιώματα.
4
ΠΡΑΓΜΑΤΑ
Έννοια: Ενσώματο, απρόσωπο και αυθύπαρκτο αντικείμενο που είναι δεκτικό ανθρώπινης
εξουσίασης (ΑΚ 947). Κατά πλάσμα δικαίου, ως πράγματα λογίζονται και οι φυσικές
δυνάμεις, εφόσον υπόκεινται σε ανθρώπινη εξουσίαση και περιορίζονται σε ορισμένο χώρο.
Σύνολα πραγμάτων: 1. Ομάδα πραγμάτων, δηλαδή σύνολο αυτοτελών πραγμάτων που

αποτελούν, κατά την αντίληψη των συναλλαγών, οικονομική ενότητα (λ.χ. εξοπλισμός
καταστήματος), η οποία αποτελεί αντικείμενο ενοχικής δικαιοπραξίας, αλλά στο πεδίο του
εμπράγματου δικαίου ισχύει η αρχή της ειδικότητας. 2. Ομάδα δικαίου ή περιουσίας,
δηλαδή σύνολο πραγμάτων ή/και δικαιωμάτων, τα οποία το δίκαιο αποχωρίζει από τη λοιπή
περιουσία του προσώπου και τα υποβάλλει σε ιδιαίτερη νομική ρύθμιση (λ.χ. πτωχευτική
περιουσία, κληρονομία του εξ απογραφής κληρονόμου). 3. Περιουσία, δηλαδή το σύνολο
των έννομων σχέσεων και πραγματικών καταστάσεων που επιδέχονται χρηματική αποτίμηση
(ΟλΑΠ 6/2007). 4. Επιχείρηση, δηλαδή το σύνολο πραγμάτων, δικαιωμάτων και
πραγματικών καταστάσεων ή σχέσεων, το οποίο αποτελεί οργανωμένη οικονομική ενότητα
γύρω από το πρόσωπο του φορέα της και τείνει στην επίτευξη ενός κερδοσκοπικού σκοπού.
Βασικές κατηγορίες πραγμάτων:

1. Διαιρετά και αδιαίρετα πράγματα: Διαιρετά είναι τα πράγματα που μπορούν να
κατατμηθούν σε περισσότερα ομοειδή και αυτοτελή πράγματα χωρίς ουσιώδη μείωση της
αξίας τους. Αδιαίρετα είναι όσα δεν μπορούν να κατατμηθούν κατά την παραπάνω έννοια. Σε
αδιαίρετα πράγματα μπορεί να υφίστανται διαιρετά δικαιώματα.
2. Συστατικά: Συστατικό είναι το μέρος σύνθετου πράγματος που δεν μπορεί να
αποχωριστεί από το κύριο πράγμα χωρίς βλάβη δική του ή του κύριου πράγματος ή χωρίς
αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού και των δύο (ΑΚ 953). Η σύνδεση του συστατικού
με το κύριο πράγμα θα πρέπει να είναι σταθερή και διαρκής. Ανεξάρτητα από τις παραπάνω
ιδιότητες, δηλαδή ακόμη και αν δεν συντρέχουν οι όροι της ΑΚ 953, συστατικά ακινήτου
είναι όσα αναφέρονται στην ΑΚ 954. Τα συστατικά των ΑΚ 953 και 954 ακολουθούν την
τύχη του κύριου πράγματος, δεν προσφέρονται ως αντικείμενο ξεχωριστού εμπράγματου
δικαιώματος και περιλαμβάνονται σε κάθε δικαιοπραξία που αφορά στο κύριο πράγμα (ΑΠ
1281/2013). Μπορούν, όμως, να αποτελέσουν αντικείμενο ξεχωριστής νομής (νομή μέρους
πράγματος – ΑΚ 983), η οποία όμως δεν μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας με
χρησικτησία (ΑΠ 1748/2005). Ωστόσο, υπάρχουν και τα κατ’ επίφαση συστατικά, τα οποία,
μολονότι συνδέονται σταθερά με το έδαφος, δεν αντιμετωπίζονται ως συστατικά του
ακινήτου, διότι ο νόμος θεωρεί ότι δεν έχουν διαρκή δεσμό με το ακίνητο. Πρόκειται για α)
πράγματα που έχουν συνδεθεί με το έδαφος για παροδικό μόνο σκοπό (λ.χ. περίπτερα
εμπορικής έκθεσης), β) οικοδομήματα που ανεγέρθηκαν σε ξένο ακίνητο από αυτόν που είχε
εμπράγματο ή και ενοχικό δικαίωμα σε αυτό (λ.χ. αποθήκη που έχτισε ο επικαρπωτής ή ο
μισθωτής), γ) κινητά που είναι προσαρμοσμένα στο οικοδόμημα για παροδικό μόνο σκοπό.
Τα κατ’ επίφαση συστατικά δεν είναι συστατικά και δεν ακολουθούν την τύχη του κύριου
πράγματος, παραμένουν κινητά πράγματα και μεταβιβάζονται κατά την ΑΚ 1034.
ΑΠ 1143/2018: Η AK 953 περιέχει το γενικό κριτήριο της έννοιας του συστατικού που
εφαρμόζεται σε κινητά και ακίνητα και εξαρτά την αναγνώριση της ιδιότητος αυτής από τις
συνέπειες που θα έχει ο αποχωρισμός του μέρους από το κύριο πράγμα. Ειδικότερα, ο
χαρακτηρισμός ενός πράγματος ως συστατικού δεν είναι νοητός παρά μόνον όταν υπάρχει
5
σύνθετο πράγμα. Συστατικό είναι το μέρος του πράγματος που δεν μπορεί να αποχωριστεί
από το κύριο πράγμα χωρίς βλάβη δική του ή του κυρίου πράγματος και, κατ’ ορθότερη
άποψη, ολόκληρου του συνθέτου πράγματος. Για την ύπαρξη του συστατικού απαιτείται
σωματική σύνδεση, φυσική ή τεχνητή, με το κύριο πράγμα (ΑΠ 838/2009), ενώ κατά τον
αποχωρισμό να υπάρχει βλάβη ή αλλοίωση της ουσίας ή του προορισμού, είτε του ιδίου του
συστατικού είτε του κυρίου του πράγματος. Βλάβη, κατά την έννοια του άνω άρθρου, είναι η
ολική ή μερική καταστροφή του μέρους που αποχωρίστηκε ή του σύνθετου πράγματος, η
οποία πρέπει να είναι ουσιώδης. Εάν ο αποχωρισμός προκαλεί μόνο ασήμαντη βλάβη, τότε
το μέρος που αποχωρίζεται δεν είναι συστατικό σύμφωνα με τον όρο αυτό. Το μέρος
πράγματος υφίσταται αλλοίωση της ουσίας του όταν, με τον αποχωρισμό από το υπόλοιπο
πράγμα, αίρεται εντελώς ή μειώνεται σοβαρά η δυνατότητα χρησιμοποιήσεως που είχε αυτό
μέχρι τον αποχωρισμό. Η αλλοίωση της ουσίας του μέρους του πράγματος ή του συνθέτου
πράγματος πρέπει αν ερευνάται με βάση τις συνθήκες της συγκεκριμένης περίπτωσης και να
κρίνεται σύμφωνα με την αντίληψη των συναλλαγών, με τεχνικοοικονομικά κριτήρια.
Προορισμός είναι ο οικονομικός προορισμός του τμήματος ή του κυρίου πράγματος, δηλ.
εκείνος τον οποίο το πράγμα είναι προορισμένο να εξυπηρετεί. Ως προς τη νομική φύση
πρέπει να λεχθεί ότι, σύμφωνα με την ΑΚ 953, τα συστατικά δεν μπορούν να είναι
αντικείμενα ιδιαίτερου εμπράγματου δικαιώματος. Ο κύριος του σύνθετου πράγματος μπορεί
βεβαίως να καταλύσει τον σύνδεσμο του συστατικού με το κύριο πράγμα, μέχρι τη
αποσύνδεση όμως ούτε ιδιαίτερη κυριότητα, ούτε περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα μπορεί
να υπάρξει πάνω στο συστατικό. Ο κανόνας δε της ΑΚ 953 είναι δημοσίας τάξεως και κάθε
αντίθετη συμφωνία είναι άκυρη
3. Παραρτήματα: Πρόκειται για κινητό πράγμα, το οποίο δεν αποτελεί συστατικό του
κύριου πράγματος και έχει προοριστεί για διαρκή εξυπηρέτηση του οικονομικού σκοπού του
κύριου πράγματος ευρισκόμενο μαζί του σε τοπική εγγύτητα (ΑΚ 956). Το παράρτημα
μπορεί να είναι αντικείμενο χωριστού εμπράγματου δικαιώματος και να μεταβιβαστεί
αυτοτελώς. Σε περίπτωση αμφιβολίας, δικαιοπραξία που αφορά το κύριο πράγμα
καταλαμβάνει και το παράρτημα (ΑΚ 958).
4. Πράγματα εκτός συναλλαγής: 1. Κοινά σε όλους (ΑΚ 966) και 2. Κοινόχρηστα (ΑΚ
967). Ειδικά για τα κοινόχρηστα: Ως κοινόχρηστα χαρακτηρίζονται τα πράγματα εκείνα που
βρίσκονται στην ελεύθερη διάθεση κάθε προσώπου για ελεύθερη χρήση. Αναφέρονται
ενδεικτικά στην ΑΚ 967. Αποκτούν την ιδιότητά τους ως κοινόχρηστων με νόμο ή με πράξη
της Διοίκησης και, κατά κρατούσα γνώμη και με δικαιοπραξία, περιλαμβανομένης της
παραίτησης από την κυριότητα (ΑΠ 46/2018). Είναι δεκτικά ιδιωτικών δικαιωμάτων (ΑΚ
970), αλλά η κυριότητά τους ανήκει στον δήμο ή στην κοινότητα, ή στο δημόσιο (ΑΚ 968).
Τα κοινόχρηστα προστατεύονται μέσω των ΑΚ 57-59.
6
ΝΟΜΗ ΚΑΙ ΚΑΤΟΧΗ
Φυσική εξουσίαση και εμπράγματο δικαίωμα: Συνήθως το εμπράγματο δικαίωμα και η

φυσική εξουσίαση συμπίπτουν, χωρίς πάντως αυτό να είναι απαραίτητο (λ.χ. εμπράγματα
δικαιώματα αξίας ή παραχώρηση χρήσης). Η άμεση εξουσία πάνω σε πράγμα, ως
εννοιολογικό στοιχείο του εμπράγματου δικαιώματος, δεν ταυτίζεται με τη φυσική εξουσία.
Η απώλεια της φυσικής εξουσίας δεν καταλύει το εμπράγματο δικαίωμα. Η φυσική εξουσία
προστατεύεται από δίκαιο μέσα από τις ρυθμίσεις για τη νομή και την κατοχή (σύστημα
προσωρινής ρύθμισης των εμπράγματων σχέσεων).
Έννοια της κατοχής: Φυσική εξουσία επί του πράγματος (ΑΚ 974), η οποία είναι
ενσυνείδητη και εκούσια. Ο καθορισμός της φυσικής εξουσίασης γίνεται κατά τις αντιλήψεις
των συναλλαγών και ασκείται εντός των ορίων του νόμου (ΑΠ 275/2010). Ως προς τη νομική
φύση της υποστηρίζεται ότι είναι πραγματική κατάσταση ή έννομη σχέση. Εννοιολογικά
στοιχεία της νομής είναι α) η τοπική-υλική σχέση του προσώπου προς το πράγμα (φυσική
εξουσίαση), χωρίς, όμως, να είναι απαραίτητη και η σωματική επαφή, διότι αρκεί και η απλή
εποπτεία του πράγματος, β) η θέληση για φυσική ή υλική εξουσίαση, χωρίς να συντρέχει
απαραίτητα και η διάνοια κυρίου ή άλλου περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος, γ)
καθορισμός της φυσικής εξουσίασης κατά τις αντιλήψεις των συναλλαγών (λ.χ. δεν είναι
κάτοχος, αλλά απλώς διακατέχει ή διακρατεί το πράγμα, αυτός που χρησιμοποιεί εντελώς
προσωρινά το πράγμα).
Είδη κατοχής: 1. Προστατευόμενη και μη προστατευόμενη ή απλή κατοχή (ΑΚ 997).

Πρόκειται για φυσική εξουσίαση που απέκτησε ο κάτοχος δυνάμει ορισμένης έννομης
σχέσης (λ.χ. μίσθωσης, παρακαταθήκης, χρησιδανείου, εντολής), η οποία μπορεί να είναι και
άκυρη, ή εκ του νόμου (λ.χ. διοικητής αλλοτρίων, εκτελεστής διαθήκης). Μη
προστατευόμενη είναι η κατοχή που δεν συγκεντρώνει τις προϋποθέσεις τις ΑΚ 997 (λ.χ.
κτήση της φυσικής εξουσίασης μετά από κλοπή). 2. Κλιμακωτή και μη κλιμακωτή
κατοχή. Πρόκειται για την περίπτωση παραχώρησης της φυσικής εξουσίας από τον κάτοχο
σε τρίτο, όπου ο παλιός κάτοχος λέγεται έμμεσος κάτοχος και ο νέος κάτοχος λέγεται άμεσος
κάτοχος. 3. Καθολική και μερική κατοχή ή οιονεί κατοχή. Καθολική είναι η κατοχή όταν ο
κάτοχος εξουσιάζει φυσικά το πράγμα ως προς όλες τις χρησιμότητές του, ενώ μερική
κατοχή ή οιονεί κατοχή έχει ο κάτοχος ως προς ορισμένες από τις χρησιμότητες του
πράγματος (λ.χ. αυτός που αντλεί τη φυσική εξουσία του δυνάμει σύμβασης με τον δικαιούχο
περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος – ο μισθωτής που κάνει χρήση του μισθίου με
σύμβαση με τον επικαρπωτή). 4. Κατοχή πράγματος και κατοχή μέρους πράγματος (πρβλ.
ΑΚ 993). 5. Συγκατοχή, δηλαδή κατοχή περισσοτέρων κατ’ ιδανικά μέρη (λ.χ.
συμμισθωτές).
Νομή: Φυσική εξουσία επί του πράγματος που ασκείται με διάνοια κυρίου (ΑΚ 974). Τα
εννοιολογικά στοιχεία της νομής είναι αφενός το υλικό στοιχείο της φυσικής εξουσίας επί
του πράγματος (κατοχή – corpus), αφετέρου το πνευματικό στοιχείο της διάνοιας κυρίου
(animus). Διάνοια κυρίου σημαίνει βούληση εξουσίασης του πράγματος όπως αρμόζει στον
κύριο (ΑΠ 275/2010). Ο νομέας, δηλαδή, συμπεριφέρεται στο πράγμα σαν να είναι κύριος
ανεξάρτητα από το αν είναι ή πιστεύει ότι είναι κύριος. Ως προς τη νομική φύση της νομής
γίνεται νομολογιακά δεκτό ότι δεν πρόκειται για εμπράγματο δικαίωμα, διότι δεν
7
περιλαμβάνεται στα αναφερόμενα στην ΑΚ 973 (ΟλΑΠ 1593/1979, ΑΠ 220/2000. Αντιθ. η

κρατούσα θεωρία). Αντικείμενο της νομής μπορεί να είναι μόνο πράγμα ή μέρος πράγματος
(ΑΚ 993).
Ιδιαίτερα είδη νομής: 1. Οιονεί νομή (ΑΚ 975). Οιονεί νομή είναι η με διάνοια δικαιούχου
περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος (ενεχύρου ή δουλειών) φυσική εξουσίαση επί του
πράγματος, ώστε ο οιονεί νομέας να απολαμβάνει ορισμένες μόνο από τις χρησιμότητες του
πράγματος (ΑΠ 1125/2017, ΑΠ 809/2005). 2. Νομή μέρους πράγματος (ΑΚ 993).
Πρόκειται για νομή επί συστατικού, εφόσον το συστατικό είναι εξωτερικά διακριτό και
χωριστό. Η νομή μέρους πράγματος δεν μπορεί να οδηγήσει σε κτήση κυριότητας με
χρησικτησία (ΑΠ 1748/2005). Νοητή είναι και η οιονεί νομή μέρους πράγματος. 3. Συννομή
(ΑΚ 994). Συννομή είναι η νομή περισσοτέρων επί του ίδιου πράγματος κατ’ ιδανικά μέρη.
Μεταξύ των συννομέων υπάρχει κοινωνία δικαιώματος. Οι συννομείς έχουν διάνοια
συγκυρίου. 5. Πλασματική νομή. Πρόκειται για νομή για την οποία δεν συντρέχει το
σωματικό στοιχείο, αλλά ο νόμος δέχεται ότι υπάρχει. Παραδείγματα πλασματικής νομής: Η
νομή του δημοσίου στα αδέσποτα κτήματα (άρθρο 2 παρ. 1 α.ν. 1539/1938 – ΑΠ 7/2017), η
νομή του κληρονόμου (ΑΚ 983).
Κτήση της νομής:

Πρωτότυπη κτήση της νομής: Η κτήση της νομής γίνεται ανεξάρτητα από τη βούληση του
έως τώρα νομέα (λ.χ. κτήση νομής με κλοπή, με κατάληψη εγκαταλελειμμένου). Θα πρέπει
να συνυπάρξουν τόσο η φυσική εξουσία όσο και η διάνοια κυρίου. Η πρωτότυπη κτήση της
νομής είναι υλική πράξη και όχι δικαιοπραξία (ΑΠ 1607/2010).
Παράγωγη κτήση της νομής: Η κτήση της νομής στηρίζεται στη βούληση του έως τώρα
νομέα. 1. Υλική παράδοση του πράγματος (ΑΚ 976 εδ. α). Παραδίδεται τόσο η φυσική
εξουσία όσο και η διάνοια κυρίου, δηλαδή μεταβιβάζεται το είδος της νομής που είχε ο
μεταβιβάζων (λ.χ. επιλήψιμη νομή). Ο μεταβιβάζων θα πρέπει να είναι νομέας κατά τον
χρόνο της παράδοσης. 2. Μακρά χειρί παράδοση (ΑΚ 976 εδ. β). Παράδοση μόνο με
συμφωνία, εφόσον αυτός που αποκτά έχει τη δυνατότητα να ασκεί τη φυσική εξουσία στο
πράγμα, οπότε μεταβιβάζεται από τον έως τώρα νομέα μόνον η διάνοια κυρίου. 3. Βραχεία
χειρί παράδοση (ΑΚ 976 εδ. β). Ο αποκτών έχει ήδη τη φυσική εξουσία (κατοχή) στο
πράγμα βάσει ορισμένης έννομης σχέσης (λ.χ. μίσθωσης, χρησιδανείου), οπότε η νομή
μεταβιβάζεται με την απλή μετάθεση της διάνοιας κυρίου από τον έως τώρα νομέα. 4.
Αντιφώνηση (ΑΚ 977 εδ. α). Συμφωνία μεταξύ του έως τώρα νομέα και αυτού που αποκτά
ότι ο πρώτος θα παραμείνει στην κατοχή του πράγματος βάσει ορισμένης έννομης σχέσης
(λ.χ. μίσθωσης). Βέβαια, είναι δυνατή η κτήση της νομής με προαντιφώνηση, δηλαδή πριν
ακόμη ο μεταβιβάζων αποκτήσει τη νομή (λ.χ. επί προσυμφώνου). Η κτήση της (οιονεί)
νομής με αντιφώνηση απαγορεύεται στην περίπτωση σύστασης ενεχύρου (ΑΚ 1213) και
στην περίπτωση θεραπείας της άκυρης ελλείψει τύπου δωρεάς (ΑΚ 498 παρ. 2). 5. Έκταξη
(ΑΚ 977 εδ. β). Συμφωνία μεταξύ του έως τώρα νομέα και αυτού που αποκτά ότι θα μείνει
τρίτος στην κατοχή του πράγματος βάσει ορισμένης έννομης σχέσης. Ως όρος του ενεργού
απαιτείται η γνωστοποίηση της συμφωνίας στον τρίτο. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι τη
γνωστοποίηση, νομέας θεωρείται για τον τρίτο ο μεταβιβάζων. 6. Μεταβίβαση φορτωτικής
ή αποθετηρίου (ΑΚ 978). Η μεταβίβαση των εν λόγω αξιογράφων θα γίνει κατά τις οικείες
διατάξεις (λ.χ. αν είναι ονομαστικό με εκχώρηση και παράδοση, αν είναι εις διαταγήν με
οπισθογράφηση και παράδοση). Ως προς τη νομική φύση της παράγωγης κτήσης της
8
νομής γίνεται δεκτό ότι πρόκειται για σύμβαση και όχι απλό νομικό γεγονός, και μάλιστα
άτυπη και αφηρημένη ακόμη και αν αφορά σε ακίνητο (ΑΠ 1171/2012).
Κτήση της νομής με ιδιαίτερους τρόπους: 1. Κτήση της νομής με αντιπρόσωπο (ΑΚ
979). Περιλαμβάνεται τόσο η εκούσια όσο και η νόμιμη αντιπροσώπευση (ΑΠ 890/2013).
Εφαρμόζονται ανάλογα οι ΑΚ 211 επ., δηλαδή προϋποτίθεται η ύπαρξη πληρεξουσιότητας
μεταξύ του αντιπροσωπευόμενου και αυτού που αποκτά τη νομή στο όνομα και για
λογαριασμό του αντιπροσωπευομένου. 2. Κτήση της νομής με κληρονομική διαδοχή (ΑΚ
983). Πρόκειται για πλασματική νομή, αφού ο κληρονόμος ενδέχεται να μην ασκεί τη φυσική
εξουσία. Η μεταβίβαση της νομής με κληρονομική διαδοχή επέρχεται κατά τις ΑΚ 1710 επ.,
δηλαδή αυτοδίκαια. Ο κληρονόμος προστατεύεται με τις αγωγές της νομής, ακόμη και αν δεν
έχει αποκτήσει φυσική εξουσία (ΑΠ 2110/2009). Αν η νομή του κληρονομούμενου ήταν
ελαττωματική, το ελάττωμα βαρύνει και τη νομή του κληρονόμου, ακόμη και αν ο τελευταίος
αγνοούσε το ελάττωμα (ΑΚ 984 παρ. 2 εδ. α). Δεν απαιτείται για την κτήση της νομής
αποδοχή της κληρονομίας (ΑΠ 1468/2006).
Άσκηση και διατήρηση της νομής: Η νομή που αποκτήθηκε διατηρείται μέχρι να παύσουν
και τα δύο στοιχεία της (βλ. ΑΚ 981 – ΑΠ 1275/2007). 1. Αυτοπρόσωπη άσκηση της
νομής: Άσκηση με υλικές πράξεις, όπως λ.χ. περίφραξη, οριοθέτηση, καλλιέργεια, εποπτεία,
επίβλεψη, εγκατάσταση φύλακα (ΑΠ 396/2018). Επίσης, η νομή ασκείται αυτοπροσώπως και
μέσω βοηθού νομής, ο οποίος δεν είναι ούτε νομέας ούτε κάτοχος (βλ. ΑΚ 986 – ΑΠ
1275/2007). Ο βοηθός νομής έχει σχέση οικιακής ή υπηρεσιακής εξάρτησης με τον νομέα. 2.
Άσκηση μέσω άλλου (ΑΚ 980). Η νομή ασκείται μέσω άλλου όταν ο νομέας έχει
παραχωρήσει σε άλλον την κατοχή του, οπότε ο αντιπρόσωπος είναι αυτός μέσω του οποίου
ασκείται η νομή του νομέα. Η νομή ασκείται μέσω άλλου δυνάμει ορισμένης ενοχικής ή
εμπράγματης σχέσης (λ.χ. μίσθωσης ή επικαρπίας). Ο συγκληρονόμος, αν έχει στη νομή του
ολόκληρο το κοινό, θεωρείται ότι το κατέχει επ’ ονόματι και των λοιπών συγκληρονόμων και
δεν μπορεί να αντιτάξει εναντίον τους χρησικτησία, προτού καταστήσει σ’ αυτούς γνωστό ότι
νέμεται για δικό του αποκλειστικά λογαριασμό ολόκληρο τούτο (βλ. ΑΠ 982 – ΑΠ
396/2018). Όμως, τέτοια γνωστοποίηση δεν απαιτείται, όταν το φερόμενο ως κοινό πράγμα
δεν εντάσσεται στα αντικείμενα της κληρονομίας και ο τρίτος δεν αντιποιείται τη νομή αλλά
την αποκτά παράγωγα ή πρωτότυπα, αφού, στην εν λόγω περίπτωση, αυτός δεν
χρησιδεσπόζει, αντιποιούμενος τη νομή των λοιπών συγκληρονόμων.
Απώλεια της νομής (ΑΚ 981-982): 1. Απώλεια της νομής που ασκείται αυτοπροσώπως:
Απώλεια της νομής επέρχεται είτε με οριστική απώλεια της φυσικής εξουσίας είτε με
εκδήλωση αντίθετης διάνοιας κυρίου. Οριστική απώλεια της φυσικής εξουσίας (κατοχής)
μπορεί να επέλθει εκούσια ή ακούσια, λ.χ. με εγκατάλειψη, καταστροφή, τυχαία απώλεια. Σε
περίπτωση κατάληψης κινητού πράγματος από τρίτον, η νομή απόλλυται ανεξάρτητα από τη
γνώση του νομέα. Αντίθετα, σε περίπτωση κατάληψης ακινήτου από τρίτον, η νομή
απόλλυται μόλις ο νομέας λάβει γνώση της κατάληψης κατ’ ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 982
(ΑΠ 388/2010, αντιθ. η ΑΠ 1897/1999, με επιχείρημα ότι η ΑΚ 982 εφαρμόζεται μόνο στις
περιπτώσεις αντιποίησης της νομής από τον αντιπρόσωπο). Οριστική παύση της διάνοιας
κυρίου επέρχεται επίσης με εγκατάλειψη. Η εγκατάλειψη της νομής πρέπει να εκδηλώνεται
κατά τρόπο σοβαρό, δηλαδή να μην αντίκειται στη συνολική συμπεριφορά του νομέα. 2.
Απώλεια της νομής που ασκείται μέσω άλλου: Απώλεια της νομής μπορεί να επέλθει με τη
βούληση του αντιπροσωπευόμενου νομέα (παύση της διάνοιας κυρίου). Επίσης, απώλεια της
νομής μπορεί να επέλθει με απώλεια της κατοχής από τον αντιπρόσωπο. Εξάλλου, η νομή
9
απόλλυται και με αντιποίηση από τον αντιπρόσωπο (ΑΚ 982), ο οποίος εκδηλώνει αντίθετη
διάνοια, δηλαδή αρχίζει να συμπεριφέρεται στο πράγμα όπως αρμόζει σε κύριο και όχι όπως
αρμόζει σε κάτοχο (λ.χ. μισθωτή). Αντιποίηση υπάρχει και όταν ο κάτοχος δηλώνει ότι
νέμεται για λογαριασμό τρίτου. Στα κινητά, η νομή απόλλυται ακόμη και αν ο νομέας δεν
γνωρίζει την αντιποίηση (ΑΠ 552/2016). Αντίθετα, στα ακίνητα, η νομή δεν χάνεται αν ο
νομέας δεν μάθει την αντιποίηση (ΑΠ 401/2018).
Προσβολή της νομής (ΑΚ 984): Ως προσβολή θεωρείται κάθε αποβολή του νομέα ή
διατάραξη της νομής που γίνεται παράνομα και χωρίς τη θέληση του νομέα. Αποβολή
αποτελεί κάθε πράξη, που συνεπάγεται για τον νομέα στέρηση, ολική ή μερική, της
δυνατότητας να εξουσιάζει το πράγμα, ενώ διατάραξη συνιστά κάθε παρεμπόδιση ή
παρακώλυση της επί του πράγματος εξουσίας του νομέα, που όμως δεν φθάνει μέχρι την
αποβολή του (ΑΠ 1514/2009). Στη διατάραξη εξακολουθεί ο νομέας να διατηρεί τη νομή του
(ΑΠ 275/2010). Η διατάραξη εκδηλώνεται θετικά είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα
είτε με παρεμπόδιση του νομέα, ενώ αρνητικά με παράλειψη όταν ο προσβολέας δεν
προβαίνει στην επιβαλλόμενη ενέργεια προς αποτροπή ή παύση της διατάραξης, όπως
συμβαίνει και όταν παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα ή αντικείμενο που
συνεπάγεται διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής
του (ΑΠ 150/2017). Η προσβολή θα πρέπει να γίνεται χωρίς τη βούληση του νομέα, δηλαδή
δεν θα επιτρέπεται δυνάμει ορισμένης ενοχικής ή εμπράγματης σύμβασης μεταξύ νομέα και
τρίτου (λ.χ. χρησιδάνειο, επικαρπία) ή λόγω της συγκατάθεσης του νομέα. Η προσβολή θα
πρέπει να είναι, επίσης, παράνομη, δηλαδή να μην γίνεται κατ’ ενάσκηση δικαιώματος. Δεν
υπάρχει προσβολή όταν η πράξη είναι νόμιμη αλλά γίνεται χωρίς τη βούληση του νομέα (λ.χ.
ΑΚ 1003). Η νομή που αποκτήθηκε κατά τα παραπάνω είναι επιλήψιμη, δηλαδή
ελαττωματική. Το επιλήψιμο της νομής ισχύει έναντι του νομέα και των διαδόχων του όχι
όμως και κατά των τρίτων. Το στίγμα της επιλήψιμης νομής διατηρείται όχι μόνον ενόσω το
πράγμα βρίσκεται στα χέρια του προσβολέα, αλλά και όταν περιέρχεται στους καθολικούς
διαδόχους του ή ακόμα και στους ειδικούς διαδόχους, εφόσον οι τελευταίοι γνώριζαν το
επιλήψιμο της νομής (ΑΚ 984 παρ. 2 εδ. β).
Ένδικη προστασία της νομής (ΑΚ 987-992): 1. Αγωγή αποβολής (ΑΚ 987). Σε περίπτωση
προσβολής που συνίσταται σε αποβολή, ο νομέας που αποβλήθηκε μπορεί να ασκήσει κατά
του επιλήψιμου νομέα αγωγή αποβολής. Αίτημα της αγωγής είναι η απόδοση του πράγματος.
2. Αγωγή διατάραξης (ΑΚ 989). Σε περίπτωση προσβολής που συνίσταται σε διατάραξη, ο
νομέας, ο οποίος παρεμποδίστηκε στην άσκηση της νομής του, μπορεί να ασκήσει κατά του
επιλήψιμου νομέα αγωγή διατάραξης. Αίτημα της αγωγής είναι η άρση της προσβολής και η
παράλειψή της στο μέλλον.
Διάδικοι, στοιχεία της αγωγής, αίτημα. Ενάγων είναι ο νομέας, αλλά μπορεί να είναι και ο
κάτοχος, δηλαδή ο αντιπρόσωπος του νομέα κατά την άσκηση της νομής του (ΑΚ 997), όχι
όμως και ο βοηθός νομής. Εναγόμενος είναι ο επιλήψιμος νομέας, οι καθολικοί διάδοχοί του
και οι ειδικοί διάδοχοι εφόσον γνώριζαν το ελάττωμα της νομής. Στην αγωγή θα πρέπει να
αναφέρεται ότι, κατά τον χρόνο της αποβολής, ο ενάγων ήταν νομέας του πράγματος. Θα
πρέπει να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων (ΚΠολΔ 220). Καθ’ ύλην αρμόδιο το
Μονομελές Πρωτοδικείο του τόπου του ακινήτου, εκτός και αν η αξία του πράγματος
θεμελιώνει την αρμοδιότητα του Ειρηνοδικείου (ΚΠολΔ 16 αριθ. 12 και 29).
10
Άμυνα του εναγομένου. 1. Άρνηση της αγωγής (λ.χ. ισχυρισμοί ότι ο ενάγων δεν ήταν
νομέας κατά τον χρόνο αποβολής, ότι δεν επήλθε προσβολή, ότι η προσβολή δεν ήταν
παράνομη, ότι κατέχει το επίδικο στο όνομα τρίτου). 2. Ένσταση επιλήψιμης νομής (ΑΚ
988, 990). Ο ενάγων δεν μπορεί να ασκήσει τις αγωγές της νομής αν ο ίδιος απέκτησε
επιλήψιμα τη νομή από τον εναγόμενο εντός έτους από την αποβολή ή τη διατάραξη. 3.
Ένσταση δικαιώματος ως προς το πράγμα (ΑΚ 991). Στη δίκη της νομής, ο εναγόμενος
δεν μπορεί να επικαλεστεί εμπράγματο δικαίωμα προς αντίκρουση της αγωγής, εκτός και αν
το δικαίωμα αυτό αναγνωρίστηκε τελεσίδικα σε δίκη ανάμεσα σε αυτόν και τον ενάγοντα.
Εξαίρεση: Το Δημόσιο, όταν ενάγεται, μπορεί να επικαλεστεί ίδια κυριότητα (άρθρο 3 ν.
1539/1938). 4. Ένσταση παραγραφής (ΑΚ 992). Ενιαύσια παραγραφή των αγωγών της
νομής από την αποβολή ή τη διατάραξη. Σε περίπτωση διατάραξης με περισσότερες πράξεις
διατάραξης, η παραγραφή εκκινεί από την τελευταία (ΑΠ 1068/2012). Σε περίπτωση
αποβολής λόγω αντιποίησης της νομής από τον αντιπρόσωπο, η παραγραφή εκκινεί από τότε
που ο νομέας πληροφορήθηκε την αντιποίηση (ΑΠ 532/2003).
11
ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑ
Ορισμός και εννοιολογικό περιεχόμενο κυριότητας: Το εμπράγματο δικαίωμα από το

οποίο απορρέει άμεση, απόλυτη και καθολική εξουσία πάνω στο πράγμα.
Αντικείμενο της κυριότητας: Το κύριο πράγμα και τα συστατικά του, καθώς και όροφοι ή
διαμερίσματα οικοδομής (ΑΚ 1002). Η κυριότητα ακινήτου εκτείνεται στον χώρο πάνω και
κάτω από το έδαφος (ΑΚ 1001).
Καθολικότητα: Πρόκειται για το ευρύτερο από άποψη περιεχομένου εμπράγματο δικαίωμα,

αφού προσφέρει κάθε δυνατή εξουσία επί του πράγματος, εφόσον δεν αποκλείεται από τον
νόμο ή δικαίωμα τρίτου (καθολικότητα). Δεν νοείται ύπαρξη δύο κυρίων επί του ίδιου
πράγματος (χωριστή κυριότητα). Ο κύριος του πράγματος δεν μπορεί να είναι φορέας και
περιορισμένου εμπράγματου δικαιώματος στο ίδιο πράγμα (αρχή «ουδενί δουλεύει το ίδιον»).
Αν η κυριότητα επιβαρυνθεί με περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα δεν μεταβάλλει τη φύση
και τον χαρακτήρα της, αλλά περιορίζει την άσκησή της και, γι’ αυτό, όταν αποσβεστεί το
περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, οι εξουσίες που αποσπάστηκαν από την κυριότητα για
να συγκροτήσουν το εννοιολογικό του περιεχόμενο επανακάμπτουν στην κυριότητα (αρχή
της ελαστικότητας της κυριότητας).
Περιεχόμενο κυριότητας (ΑΚ 1000):

Θετικό περιεχόμενο: α) Εξουσία προς επιχείρηση κάθε υλικής ενέργειας πάνω στο πράγμα
(εξουσία διάθεσης του πράγματος)· β) εξουσία προς επιχείρηση νομικών πράξεων (εξουσία
διάθεσης του δικαιώματος).
Αρνητικό περιεχόμενο: Εξουσία προς απόκρουση προσβολών τρίτων προσώπων επί του
πράγματος (βλ. απόλυτη εξουσία).
Περιορισμοί-προσδιορισμοί κυριότητας: Απορρέουν είτε από τον νόμο (λ.χ. διατάξεις

γειτονικού δικαίου) για την προάσπιση ιδιωτικού ή δημόσιου συμφέροντος είτε από
εμπράγματα ή ενοχικά δικαιώματα τρίτων.
Γειτονικό δίκαιο (ΑΚ 1003 επ. – ιδιωτικό γειτονικό δίκαιο): Περιορισμοί της κυριότητας
ακινήτων που δικαιολογούνται από τη φυσική συνέχεια του εδάφους και τον σύνδεσμο των
ακινήτων μεταξύ τους.
Άμεσοι περιορισμοί: Απορρέουν απευθείας από τον νόμο (λ.χ. ΑΚ 1003, 1024).
Έμμεσοι περιορισμοί: Δεν γεννιούνται αυτοδικαίως, αλλά ο νόμος παρέχει στον γείτονα
αξίωση κατά του άλλου για παραχώρηση εμπράγματου δικαιώματος και, συγκεκριμένα,
πραγματικής ή περιορισμένης προσωπικής δουλείας (λ.χ. ΑΚ 1012, 1028). Στους έμμεσους
περιορισμούς, ο γείτονας έχει ενοχικό δικαίωμα κατά του άλλου γείτονα για σύσταση
πραγματικής ή περιορισμένης προσωπικής δουλείας.
12
ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑ
Έννοια και φύση: Κυριότητα περισσοτέρων σε ιδανικά μέρη του πράγματος. Η εξουσία των
συγκυρίων εκτείνεται σε κάθε συστατικό μόριο του όλου πράγματος κατά την αναλογία των
μερίδων τους. Επί του ιδανικού μεριδίου εφαρμόζονται οι διατάξεις περί μεταβίβασης,
επιβάρυνσης, προστασίας και κατάσχεσης που αφορούν στην κυριότητα. Επίσης,
εφαρμόζονται οι διατάξεις περί κοινωνίας δικαιώματος (ΑΚ 785 επ.), εφόσον δεν
προβλέπονται ειδικότερες ρυθμίσεις στις ΑΚ 1113-1117. Οι ΑΚ 785 επ. αφορούν στις
σχέσεις των συγκυρίων μεταξύ τους, ενώ οι ΑΚ 1113 επ. αφορούν στις σχέσεις των
συγκυρίων προς το πράγμα ρυθμίζοντας το νομικό καθεστώς της ιδανικής μερίδας, τη
σύσταση της συγκυριότητας και την προστασία της έναντι τρίτων.
Σύσταση: Με δικαιοπραξία (λ.χ. ΑΚ 1033) ή εκ του νόμου (λ.χ. ΑΚ 1710) ή με χρησικτησία.
Δικαιώματα συγκυρίων:
α) Χρήση του κοινού πράγματος από καθέναν εκ των συγκυρίων, εφόσον η άσκηση της
χρήσης αυτής δεν αποκλείει τη σύγχρηση των λοιπών (ΑΚ 787)·
β) Λήψη μέτρων για τη συντήρηση του κοινού πράγματος σε περίπτωση κινδύνου από
καθέναν εκ των συγκυρίων (ΑΚ 788 παρ. 2)·
γ) Συμμετοχή στα ωφελήματα από καθέναν εκ των συγκυρίων (ΑΚ 786)·
δ) Ελεύθερη διάθεση της ιδανικής μερίδας από καθέναν εκ των συγκυρίων (η διάθεση
ολόκληρου του κοινού πράγματος είναι δυνατή μόνο με σύμπραξη όλων των συγκυρίων κατ’
ΑΚ 793 εδ. β).
ε) Αξίωση για λύση της συγκυριότητας με διανομή αυτούσια ή με πλειστηριασμό (ΑΚ 795).
Το δικαίωμα αυτό μπορεί να αποκλειστεί με συμφωνία όλων των συγκυρίων το πολύ για 10
χρόνια (ΑΚ 795 παρ. 2).
Υποχρεώσεις συγκυρίων:
α) Συμμετοχή στις δαπάνες του πράγματος κατά την αναλογία των ιδανικών μεριδίων κάθε
συγκυρίου (ΑΚ 794)·
β) Λήψη αναγκαίων μέτρων για την περίπτωση επικείμενου κινδύνου (απορρέει από την ΑΚ
288).
Διοίκηση του κοινού πράγματος: Διοίκηση είναι κάθε πράξη διαχείρισης, υλική ή νομική,
που επιχειρείται με σκοπό τη συντήρηση, εκμετάλλευση, χρησιμοποίηση, κάρπωση ή αύξηση
της αξίας του κοινού πράγματος (λ.χ. ανέγερση οικοδομής, επισκευή ή κατεδάφιση
κτίσματος, εκμίσθωση, πρόσληψη φύλακα, καταγγελία σύμβασης φύλακα ή μίσθωσης).
Διοίκηση εν ευρεία εννοία: Εξουσία με σύνθετο περιεχόμενο, η οποία περιλαμβάνει κάθε
ρυθμιστικό μέτρο που επιφέρει μεταβολή στη νομική ή υλική κατάσταση του κοινού
πράγματος και η οποία αποσκοπεί στην ικανοποίηση του συμφέροντος όλων των κοινωνών-
συγκυρίων (λ.χ. καλλιέργεια, ανοικοδόμηση). Για τις σχετικές πράξεις απαιτείται ομοφωνία
των συγκυρίων.
Τακτική διοίκηση: Λήψη κάθε μέτρου που αρμόζει στο κοινό αντικείμενο και αποβλέπει
στην κάλυψη των αναγκών της πλειοψηφίας, εφόσον δεν επέρχονται ουσιώδεις μεταβολές
στο κοινό πράγμα ή δεν συνεπάγονται ιδιαίτερα υψηλές δαπάνες. Για τις σχετικές πράξεις
απαιτείται απόλυτη πλειοψηφία με βάση τις ιδανικές μερίδες.
13
Λύση της συγκυριότητας: α) Με συγκέντρωση όλων των μεριδίων σε ένα πρόσωπο· β) με

διανομή, η οποία γίνεται είτε εκούσια (με σύμβαση μεταβίβασης των ιδανικών μεριδίων αιτία
σύμβασης ανταλλαγής) είτε δικαστικά (ΚΠολΔ 478 επ.). Στην περίπτωση της δικαστικής
διανομής, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει είτε την αυτούσια διανομή, αν το πράγμα μπορεί
να διαιρεθεί σε μέρη και επιτρέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις, είτε, αν αυτό δεν είναι
εφικτό, την αναγκαστική πώληση του κοινού πράγματος με πλειστηριασμό και διανομή του
πλειστηριάσματος στους συγκυρίους κατά τον λόγο της μερίδας τους στο κοινό πράγμα.
14
ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ
Έννοια οριζόντιας ιδιοκτησίας: Οριζόντια ιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους ή

οροφοκτησία είναι η ιδιαίτερη μορφή κυριότητας πάνω σε ακίνητο, η οποία αποτελείται
αφενός από την αποκλειστική συγκυριότητα σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου,
αφετέρου στην αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος και στα κοινά μέρη του όλου
ακινήτου (λ.χ. θεμέλια, κλιμακοστάσιο, εξωτερικοί τοίχοι, στέγη) κατ’ αναλογία της μερίδας
κάθε συγκυρίου. Ρυθμίζεται στις ΑΚ 1002 και 1117, καθώς και στον ν. 3741/1929 που
διατηρήθηκε σε ισχύ με την ΕισΝΑΚ 54. Νομοθετικός σκοπός εισαγωγής της οριζόντιας
ιδιοκτησίας: η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ` ύψος
επέκταση των πόλεων (ΑΠ 25/2019).
Αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας: Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων (δηλαδή

το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του
εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από
πάνω με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά
(διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και
ανεξάρτητο τμήμα της, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση),
καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη
στέγη (ΑΚ 1002 εδ. β και άρθρο 1 παρ. 2 ν. 3741/1929). Επομένως, δεν είναι δυνατό να
συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική
της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει
μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση
διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί
υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (ΑΚ 201). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η
αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την
εξαίρεση του κανόνα superficies solo cedit, που έχει περιληφθεί στην ΑΚ 1001 εδ. α,
οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το
συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας
κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω
κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’
αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 25/2019).
Ειδικά για την πυλωτή: Από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 εδ. α, βα, ββ και παρ. 5 του
ν. 960/1979 σε συνδυασμό προς τη διάταξη του εδαφίου γ της παρ. 5 του άρθρου 1 του ίδιου
νόμου, όπως το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, με τις οποίες
επιβλήθηκε η εκπλήρωση υποχρέωσης για τη δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων
κατά την ανέγερση των κτιρίων, συνάγεται ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια υπό το
πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισόγειου χώρου ακάλυπτου (PILOTTIS) προς
δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει
διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δηλαδή ιδιοκτησίες που να ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα
ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε είναι τρίτοι, αλλά
παραμένει κοινόχρηστος. Ο ως άνω ακάλυπτος χώρος ως κοινόχρηστος είναι και κοινόκτητος
ανήκων στη συγκυριότητα των ιδιοκτητών της οικοδομής. Με συμφωνία βέβαια όλων των
συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταγραφόμενο νομίμως, δύναται
εγκύρως, κατ’ άρθρα 5 και 13 ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση των χώρων αυτών ως
15
τοιούτων αποκλειστικώς σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος αλλά μόνο

της οικοδομής στην οποία υπάρχουν οι χώροι αυτοί. Τότε ο περιορισμός της χρήσης τους από
τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς το χαρακτήρα δουλείας κατ’ άρθρο 13 παρ. 3 ν.
3741/1929, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των ΑΚ 1118 και 1119.
Οι χώροι αυτοί, εφόσον δεν μπορούν να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δεν είναι
δεκτικοί και σύστασης χωριστών εμπράγματων δικαιωμάτων με τα οποία θα απέβαλλαν τον
κοινόχρηστο χαρακτήρα τους, που έχει επιβληθεί από τις αναγκαστικού δικαίου πιο πάνω
πολεοδομικές διατάξεις (ΟλΑΠ 5/1991, ΑΠ 25/2019). Ως εκ τούτου, οι γενικές διατάξεις του
ΑΚ, που προβλέπουν τη σύσταση με χρησικτησία και την κατάργηση με αχρησία των
δουλειών, δεν μπορούν να εφαρμοστούν ευθέως ή κατ’ αναλογία και για τη σύσταση ή την
κατάργηση των ως άνω περιορισμών, πολύ περισσότερο δεν μπορούν να τύχουν εφαρμογής
για την κατάργηση του ορισθέντα με τη συστατική πράξη κοινόκτητου και κοινόχρηστου
χαρακτήρα συγκεκριμένων μερών της οικοδομής (ΑΠ 1143/2019). Τα ανωτέρω
εναρμονίζονται προς την ιδιαιτερότητα του θεσμού της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας και, προ
παντός, εξυπηρετούν την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας, σε
σχέση προς τα δικαιώματα και το περιεχόμενο αυτών, των ιδιοκτητών οριζόντιων
ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της κατ` ορόφους ιδιοκτησίας (ΑΠ
1143/2019, ΑΠ 746/2018).
Έννοια κάθετης ιδιοκτησίας: Κάθετη ιδιοκτησία είναι η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα
περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί σε ένα ενιαίο οικόπεδο, η οποία
αποτελείται από αποκλειστική κυριότητα στο οικοδόμημα και αναγκαστική συγκυριότητα
στο έδαφος και στα κοινόκτητα μέρη κατ’ αναλογία της μερίδας κάθε συγκυρίου. Ρυθμίζεται
στο ν.δ. 1024/1971.
Σύσταση: α) Με σύμβαση όλων των συγκυρίων του ακινήτου (άρθρο 14 εδ. α ν. 3741/1929)·
β) με σύμβαση μεταξύ του κυρίου ή των συγκυρίων του ακινήτου και του αποκτώντος όροφο
ή διαμέρισμα (άρθρο 14 εδ. α ν. 3741/1929). Εν προκειμένω δεν απαιτείται κατάρτιση
ιδιαίτερης σύμβασης για τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και ιδιαίτερη μεταγραφή ή διπλή
μεταγραφή, αφού δεν πρόκειται για δύο διαφορετικές συμβάσεις που περιέχονται στο ίδιο
έγγραφο, ώστε να απαιτείται ιδιαίτερη μεταγραφή της κάθε μιας (ΑΠ 1120/2021)· γ) με
μονομερή δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου (άρθρο 2 ν.δ. 1024/1971)· δ) με
διαθήκη του κυρίου του όλου ακινήτου (άρθρο 14 ν. 3741/1929, άρθρο 2 ν.δ. 1024/1971)· ε)
με δικαστική απόφαση που εκδίδεται σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει
οικοδομή (ΚΠολΔ 480Α). Διχογνωμία υπάρχει αν μπορεί να συσταθεί με χρησικτησία, με
την πάγια νομολογία να αρνείται τη σχετική δυνατότητα, ενώ αναγνωρίζει τη δυνατότητα
κτήσης κυριότητας ορόφου ή διαμερίσματος με χρησικτησίας, εφόσον ο όροφος ή το
διαμέρισμα έχει ήδη υπαχθεί στο καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας (ΑΠ 1207/2021, ΑΠ
25/2019, ΑΠ 203/2016).
Κανονισμός διοίκησης οικοδομής υπαχθείσης στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας:

Ορίζει τα κοινά μέρη της οικοδομής, την ιδανική μερίδα συνιδιοκτησίας καθενός οροφοκτήτη
στα κοινά μέρη, τους όρους διοίκησης των κοινών μερών, τη σύγκληση γενικών
συνελεύσεων για τη λήψη αποφάσεων, τον τρόπο διορισμού διαχειριστή, τη συμμετοχή των
συνιδιοκτητών στις κοινόχρηστες δαπάνες, την απαγόρευση άσκησης ορισμένης
δραστηριότητας στους ορόφους ή στα διαμερίσματα, τα θέματα θυρωρείου, κεντρικής
16
θέρμανσης, ασφάλειας, ασφάλισης και συντήρησης της οικοδομής κλπ. Ο κανονισμός

συντάσσεται είτε με κοινή απόφαση όλων των συνιδιοκτητών, η οποία περιβάλλεται τον τύπο
συμβολαιογραφικού εγγράφου και υποβάλλεται σε μεταγραφή, είτε με απόφαση δικαστηρίου
μετά από αίτηση συνιδιοκτητών που εκπροσωπούν το 60% της εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας.
Ο μεταγεγραμμένος κανονισμός δεσμεύει και τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των
αρχικών οροφοκτητών.
17
ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΕΠΙ ΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΣΥΜΒΑΣΗ
Κτήση κυριότητας ακινήτου με σύμβαση (ΑΚ 1033):

1. Κυριότητα στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος, η οποία αποτελεί κατά κρατούσα άποψη
προϋπόθεση κύρους της σύμβασης. Εξαιρέσεις: ΑΚ 139, 239, 1204, 1963. Πρόσφατη
νομολογία του ΑΠ δέχεται εσφαλμένα ότι μόνη η έλλειψη κυριότητας στο πρόσωπο του
μεταβιβάζοντος δεν καθιστά άκυρη τη μεταβίβαση, αλλά ο αποκτών δεν μπορεί να αντιτάξει
έναντι του αληθούς κυρίου την κυριότητα που απέκτησε (ΑΠ 20/2017, ΑΠ 642/2016, ΑΠ
756/2016, ΑΠ 220/2015, ΑΠ 505/2015). Η κυριότητα θα πρέπει να υπάρχει και κατά τον
χρόνο της μεταγραφής. 2. Συμφωνία των μερών για μετάθεση της κυριότητας. 3. Ύπαρξη
νόμιμης αιτίας (πώληση, ανταλλαγή, δωρεά, γονική παροχή), η οποία αποτελεί προϋπόθεση
του κύρους της μεταβίβασης. Δεν αποτελεί νόμιμη αιτία η εξασφάλιση απαίτησης του
αποκτώντος (ΑΠ 920/2012). Τέτοια νόμιμη αιτία είναι η πώληση, η ανταλλαγή, η δωρεά, η
γονική παροχή, όχι όμως και η εξασφάλιση απαίτησης εκείνου προς τον οποίο γίνεται η
μεταβίβαση, και για το λόγο αυτόν η μεταβίβαση ακινήτου για την τελευταία αυτή αιτία είναι
άκυρη κατ’ ΑΚ 174, ως αντικείμενη στην από λόγους γενικότερου ενδιαφέροντος
υπαγορευθείσα επιτακτική διάταξη της ΑΚ 1033, σε συνδυασμό και προς την ΑΚ 1239.
Τέτοια είναι και η περίπτωση εκείνη κατά την οποία ο οφειλέτης μεταβιβάζει την κυριότητα
στον δανειστή προς εξασφάλιση της απαιτήσεως του υπό τη συμφωνία αναμεταβιβάσεως, σε
περίπτωση εξοφλήσεως του χρέους (ΑΠ 1360/2018, ΑΠ 1423/2017, ΑΠ 822/2012, ΑΠ
682/2009). Η ακυρότητα αυτή εκτείνεται και στο προσύμφωνο (ΑΠ 1423/2017). Διαφέρει η
περίπτωση, αν μετά τη λήξη του χρέους τα μέρη συμφώνησαν η μεταβίβαση της κυριότητας
ακινήτου να γίνει είτε έναντι του χρέους, δηλαδή με νόμιμη αιτία τη δόση αντί καταβολής,
είτε λόγω πώλησης με συμψηφισμό του τιμήματος στο χρέος, οπότε επέρχεται απόσβεση της
απαίτησης για το τίμημα, χωρίς να είναι αναγκαίο να περιβληθεί τον τύπο του
συμβολαιογραφικού εγγράφου και η σχετική περί συμψηφισμού συμφωνία, αφού αυτή δεν
αποτελεί την αιτία της μεταβιβάσεως της κυριότητας του ακινήτου, αλλά έχει μόνο την
προεκτεθείσα αποσβεστική ενέργεια. Στις περιπτώσεις αυτές η μεταβιβαστική της κυριότητας
σύμβαση είναι έγκυρη, σύμφωνα με τις διατάξεις των ΑΚ 361, 416, 419, 440, 513 και 1033
(ΑΠ 1360/2018, ΑΠ 822/2012, ΑΠ 1340/2008, ΑΠ 1359/2008 ΝΟΜΟΣ). 4.
Συμβολαιογραφικός τύπος, στον οποίον υποβάλλεται και η νόμιμη αιτία (βλ. ΑΚ 369). 5.
Μεταγραφή του συμβολαίου στα βιβλία μεταγραφών κατ’ ΑΚ 1192 ή καταχώριση στο
οικείο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου (άρθρο 12 ν. 2664/1998). Η μεταγραφή μπορεί να
γίνει οποτεδήποτε. Δεν απαιτείται παράδοση της νομής. Συνιστά όρο του ενεργού, πριν την
πλήρωση του οποίου δεν επέρχεται η μεταβίβαση της κυριότητας (ΑΚ 1198). Σε περίπτωση
που η μεταγεγραμμένη σύμβαση μεταβίβασης ακυρώθηκε λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής
(ΑΚ 184), τα αποτελέσματα της ακύρωσης, δηλαδή η αναδρομική εξομοίωσης της
ακυρώσιμης σύμβασης με εξαρχής άκυρη, επέρχονται αφότου η σχετική δικαστική απόφαση
σημειωθεί στο περιθώριο της μεταγεγραμμένης σύμβασης (ΑΚ 1203). Αν τρίτος απέκτησε
εμπράγματο δικαίωμα πριν τη σημείωση της απόφασης που ακυρώνει τη μεταγεγραμμένη
σύμβαση, το σχετικό δικαίωμα δεν αναιρείται από την ακύρωση της μεταγεγραμμένης
σύμβασης.
Κτήση κυριότητας κινητού με σύμβαση (ΑΚ 1034):

1. Κυριότητα και νομή στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος. Εξαίρεση η ΑΚ 1036. 2.
Συμφωνία των μερών. Η συμφωνία είναι αφηρημένη και άτυπη. 3. Παράδοση του
18
πράγματος. Η παράδοση της νομής μπορεί να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο. Πάντως, αν ο

κύριος δεν είναι συγχρόνως και νομέας, η μεταβίβαση επέρχεται με εκχώρηση της
διεκδικητικής αγωγής του κυρίου κατά του νομέα στον αποκτώντα. Η σύμβαση μεταβίβασης
κινητού είναι άτυπη και αφηρημένη.
Κτήση κυριότητας κινητού από μη κύριο (ΑΚ 1036-1039):

Προϋποθέσεις της ΑΚ 1036:
1. Έλλειψη κυριότητας στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος. Ζήτημα ως προς το αν με την
ΑΚ 1036 καλύπτονται και άλλες ελλείψεις, όπως λ.χ. η έλλειψη εξουσίας διάθεσης ή
δικαιοπρακτικής ικανότητας, ή την περίπτωση της πλήρωσης διαλυτικής αίρεσης (βλ. ΑΚ
206). Σε σχέση με την έλλειψη εξουσίας διάθεσης γίνεται δεκτό ότι καλύπτεται από την ΑΚ
1036 μόνον όταν η ακυρότητα που συνεπάγεται είναι σχετική υπέρ ορισμένων προσώπων
(ΑΚ 175 εδ. β, ΑΚ 176). Το ίδιο γίνεται δεκτό και για την περίπτωση της ΑΚ 206. Αντίθετα,
δεν θεραπεύεται η έλλειψη δικαιοπρακτικής ικανότητας. 2. Συμφωνία μεταξύ του
μεταβιβάζοντος μη κυρίου και του αποκτώντος κατά την ΑΚ 1034. 3. Παράδοση της νομής.
Η παράδοση θα πρέπει να είναι υλική ή μακρά ή βραχεία χειρί, όχι όμως και με αντιφώνηση
ή έκταξη. 4. Καλή πίστη. Καλή πίστη είναι είτε η πεποίθηση (γνώση) για την ύπαρξη
κυριότητας του μεταβιβάζοντος είτε η άγνοια της έλλειψης αυτής, εφόσον οφείλεται σε
πλάνη (πραγματική ή νομική) που δεν προέρχεται από βαριά αμέλεια. Αντίθετα, η κακή
πίστη (το βάρος της απόδειξης της οποίας φέρει ο κύριος που διεκδικεί το κινητό ή κάθε
τρίτος που ισχυρίζεται το ανίσχυρο της μεταβίβασης), συνίσταται στη γνώση της έλλειψης
κυριότητας στον μεταβιβάζοντα ή στην από βαριά αμέλεια άγνοια της έλλειψης αυτής. Η
βαριά αμέλεια εκείνου που αποκτά κινητό πράγμα που δεν ανήκει κατά κυριότητα στον
εκποιούντα έχει την έννοια της ασυνήθιστα μεγάλης εκτροπής από την απαιτούμενη στις
συναλλαγές επιμέλεια, κατά συνέπεια θεωρείται βαριά αμελής ο αποκτών, όταν ο μέσος
συνετός και ευσυνείδητος άνθρωπος, τυπικός εκπρόσωπος του κύκλου του αποκτώντος, θα
απέφευγε σε αντίστοιχη περίπτωση τη συναλλαγή με τον μεταβιβάζοντα, εκτός αν από την
έρευνα του τίτλου κυριότητας μπορούσε να πειστεί ότι ο μεταβιβάζων είναι πράγματι κύριος
του κινητού. Εξάλλου, η ύπαρξη τέτοιας αμέλειας κρίνεται σε κάθε περίπτωση από τις
συγκεκριμένες περιστάσεις, από τις οποίες απορρέει η υποχρέωση του αποκτώντος να
συλλέξει κατά την κατάρτιση της σύμβασης τις αναγκαίες πληροφορίες για τη νομική σχέση
που διέπει το υπό μεταβίβαση πράγμα (ΑΠ 973/2017). Η καλή πίστη θα πρέπει να υπάρχει
στο πρόσωπο του αποκτώντος, ενώ είναι αδιάφορη ως προς τον μεταβιβάζοντα. Σε
περίπτωση συμμετοχής άμεσου αντιπροσώπου, εφαρμοστέα είναι η ΑΚ 214. Κρίσιμος
χρόνος είναι ο χρόνος παράδοσης της νομής, επομένως μεταγενέστερη κακή πίστη δεν
βλάπτει. Συνέπεια: Κτήση της κυριότητας από τον καλόπιστο αποκτώντα. Απώλεια
κυριότητας του αληθούς κυρίου. Απόσβεση περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων
τρίτων, εφόσον την ύπαρξή τους αγνοούσε καλόπιστα ο αποκτών (ΑΚ 1040). Κατά
κρατούσα γνώμη πρόκειται περί πρωτότυπου τρόπου κτήσης κυριότητας.
Εξαιρέσεις από την εφαρμογή της ΑΚ 1036: Κλοπιμαία και απολωλότα (ΑΚ 1038). Η
έννοια της κλοπής είναι ταυτόσημη με αυτήν της ΠΚ 372. Δεν εντάσσεται εδώ η υπεξαίρεση
(βλ. ΑΚ 1036 εδ. β). Είναι αδιάφορο αν η κλοπή θα μείνει ατιμώρητη λόγω εξάλειψης του
αξιοποίνου ή έλλειψης καταλογισμού. Απολωλώς θεωρείται το πράγμα όταν ξέφυγε ακούσια
από την κατοχή του κυρίου. Αν το πράγμα κατείχε τρίτος στο όνομα του κυρίου, απώλεια
υπάρχει όταν το πράγμα ξέφυγε από την κατοχή του τρίτου χωρίς τη βούληση και των δύο.
19
Επίσης, απολωλώς είναι το πράγμα που εγκαταλείφθηκε από τον βοηθό νομής ή τον κάτοχο
χωρίς τη βούληση του κυρίου.
Επάνοδος στον κανόνα της ΑΚ 1036 (ΑΚ 1039): Αν πρόκειται για χρήματα ή ανώνυμους
τίτλους που εκλάπησαν ή απωλέσθηκαν επέρχεται η κτήση κυριότητας κατ’ ΑΚ 1036. Το
ίδιο ισχύει και για πράγματα που εκποιούνται σε δημόσιο πλειστηριασμό ή εμποροπανήγυρη
ή αγορά (δηλαδή σύμφωνα με τις συνηθισμένες εμπορικές συνθήκες).
20
ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

ΚΑΙ ΑΛΛΟΥΣ ΠΡΩΤΟΤΥΠΟΥΣ ΤΡΟΠΟΥΣ
Κτήση κυριότητας με χρησικτησία (ΑΚ 1041 επ.):

Τακτική χρησικτησία:
1. Πράγμα δεκτικό χρησικτησίας (ΑΚ 1054-1055): Ανεπίδεκτα χρησικτησίας είναι τα
εκτός συναλλαγής πράγματα (ΑΚ 966). Εξαιρούμενα από τη χρησικτησία είναι τα πράγματα
που ανήκουν σε πρόσωπα που τελούν υπό γονική μέριμνα, επιτροπεία ή δικαστική
συμπαράσταση, εφόσον διαρκούν οι καταστάσεις αυτές. Επίσης εξαιρούνται από τη
χρησικτησία τα πράγματα που από τη φύση τους δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο
ξεχωριστού εμπράγματου δικαιώματος, αλλά μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο νομής
(λ.χ. συστατικά).
2. Νομή πράγματος. Η νομή θα πρέπει να υπάρχει καθ’ όλο το διάστημα της χρησικτησίας.
Βλ. το μαχητό τεκμήριο νομής (ΑΚ 1046). Θα πρέπει να εκδηλώνεται με εμφανείς υλικές
πράξεις (λ.χ. περίφραξη, καλλιέργεια, σύσταση περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων).
3. Νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος (ΑΚ 1041, 1043). Τίτλος είναι το νομικό γεγονός που
μπορεί να προσπορίσει κυριότητα (λ.χ. μεταβίβαση κυριότητας, κληρονομική διαδοχή).
Νόμιμος τίτλος είναι ο εξωτερικά υπαρκτός τίτλος (λ.χ. μεταβιβαστικό συμβόλαιο,
παραχωρητήριο ή άλλη πράξη της δημόσιας αρχής), ο οποίος πάσχει από κάποιο εσωτερικό
ελάττωμα, όπως λ.χ. έλλειψη κυριότητας στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος (ΑΠ 1092/2007)
ή άλλο ελάττωμα (ΑΠ 1172/2012), και, για τον λόγο αυτόν δεν μπορεί να μεταβιβαστεί η
κυριότητα. Επομένως, νόμιμος τίτλος είναι και η κληρονομική διαδοχή έστω και αν ο
κληρονομούμενος δεν ήταν κύριος κατά τον θάνατό του, εάν όμως αφορά ακίνητο απαιτείται
για την ύπαρξή του μεταγραφή της δήλωσης αποδοχής της κληρονομιάς ή του
κληρονομητηρίου. Δεδομένου ότι εδώ η μεταγραφή ενεργεί αναδρομικώς (ΑΚ 1199) αρκεί
αυτή να γίνει και μεταγενεστέρως και δεν εμποδίζεται η χρησικτησία εξαιτίας του ότι δεν
υπήρχε κατά το χρόνο της κτήσης της νομής (ΑΠ 1888/2011). Νομιζόμενος είναι ο
εξωτερικά ανύπαρκτος τίτλος (λ.χ. ανύπαρκτη κληρονομική διαδοχή ή όταν ο αγοραστής
νέμεται μεγαλύτερη έκταση από αυτήν που του μεταβιβάστηκε – ΑΠ 243/2020, ΑΠ
164/2014, ΕφΑθ 618/2015, ΕφΘρακ 96/2015). Ο εικονικός τίτλος δεν είναι ούτε
νομιζόμενος, διότι λείπει η αναγκαία καλή πίστη (ΑΠ 917/2015). Τόσο για τον νόμιμο όσο
και για τον νομιζόμενο τίτλο απαιτείται μεταγραφή αν πρόκειται για ακίνητο.
4. Καλή πίστη (ΑΚ 1042). Καλής πίστης είναι ο νομέας που έχει, κατά τη κτήση της νομής,
την πεποίθηση, η οποία δεν οφείλεται σε βαριά αμέλεια, ότι απέκτησε την κυριότητα (ΑΠ
94/2013). Για τον νομιζόμενο τίτλο απαιτείται πρόσθετη καλή πίστη (διπλή καλή πίστη). Δεν
αρκεί, δηλαδή, μόνη η πεποίθηση του νομέα ότι απέκτησε την κυριότητα, αλλά
προσαπαιτείται και η καλή πίστη που αφορά τον τίτλο, δηλαδή η πεποίθηση στη
συγκεκριμένη περίπτωση για την ύπαρξη του τίτλου (ΑΠ 94/2013).
5. Πάροδος χρόνου: Δέκα έτη για τα ακίνητα και τρία έτη για τα κινητά. Προσαύξηση
χρόνου (ΑΚ 1051): Εδώ υπάρχει διαδοχή στη νομή. Αυτό σημαίνει ότι η προσμέτρηση του
χρόνου του δικαιοπαρόχου επιτρέπεται εφόσον και ο ειδικός διάδοχος έχει καλή πίστη (ΑΠ
1179/2012). Θα πρέπει, δηλαδή, να είναι καλόπιστος και ο δικαιοπάροχος και ο ειδικός
διάδοχος της νομής (ΕφΑθ 618/2015).
Συνέπειες (ΑΚ 1041, 1053): Απώλεια της κυριότητας, κτήση κυριότητας από τον
χρησιδεσπόσαντα νομέα και απόσβεση των περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων,
εφόσον ο νομέας αγνοούσε καλόπιστα την ύπαρξή τους.
21
Έκτακτη χρησικτησία (ΑΚ 1045): Μοναδικές προϋποθέσεις η νομή και η πάροδος

εικοσαετίας. Δεν απαιτείται ούτε τίτλος ούτε καλή πίστη.
Άλλοι πρωτότυπο τρόποι κτήσης κυριότητας:

1. Επιδίκαση (ΑΚ 1056): Κτήση κυριότητας με διαπλαστική δικαστική απόφαση, η οποία
πρέπει να μεταγραφεί. Περιπτώσεις: Αυτούσια διανομή κοινού πράγματος (ΑΚ 799-800,
ΚΠολΔ 478-494), Ενοικοδόμηση κατ’ ΑΚ 1010, Κανονισμός ορίων κατ’ ΑΚ 1020.
2. Προσκύρωση (ΑΚ 1056): Κτήση κυριότητας με πράξη της Διοίκησης. Περιπτώσεις:
Αναγκαστική απαλλοτρίωση, τακτοποίηση λόγω ρυμοτομίας.
3. Προσαύξηση (ΑΚ 1069-1072)
4. Ένωση (ΑΚ 1057): Ένωση κινητού με ακίνητο, έτσι ώστε το κινητό να γίνει συστατικό. Η
κυριότητα επί του ακινήτου επεκτείνεται και στο συστατικό.
5. Συνάφεια (ΑΚ 1058): Ένωση κινητών που ανήκουν σε διαφορετικούς κυρίους, έτσι ώστε
να δημιουργηθεί ένα νέο σύνθετο πράγμα. Δημιουργία συγκυριότητας. Αν ένα πράγμα
θεωρηθεί ως κύριο, τότε κυριότητα επί του νέου πράγματος αποκτά μόνον ο κύριος του
κύριου πράγματος.
6. Σύμμειξη ή σύγχυση (ΑΚ 1059): Ανάμιξη κινητών που ανήκουν σε διαφορετικούς
κυρίους, έτσι ώστε να είναι αδύνατος ο χωρισμός τους. Ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 1058.
Συνέπειες της ένωσης, συνάφειας και σύμμειξης ή σύγχυσης: Κτήση κυριότητας ή
δημιουργία συγκυριότητας, απόσβεση περιορισμένων εμπράγματων δικαιωμάτων (ΑΚ 1060).
Δυνατή η αναζήτηση της ωφέλειας από αυτόν που έχασε την κυριότητα κατά τις διατάξεις
για τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (ΑΚ 1063).
7. Ειδοποιία (ΑΚ 1061): Επεξεργασία ή μετάπλαση ξένου κινητού πράγματος, ώστε να
παράγεται ένα νέο κινητό πράγμα. Αν η αξία της επεξεργασίας ή της μετάπλασης είναι
προφανώς μεγαλύτερη από την αξία της ύλης, τότε αποκτάται πρωτοτύπως κυριότητα.
Αποσβήνονται και τα περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα.
22
ΑΠΩΛΕΙΑ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Παραίτηση: Για τα ακίνητα δεν ρυθμίζεται ρητά στον νόμο, αλλά εφαρμόζεται αναλόγως η
ΑΚ 1033 και 369. Η παραίτηση είναι μονομερής δικαιοπραξία, που περιέχει μη απευθυντέα
δήλωση βούλησης, υποβάλλεται στον συμβολαιογραφικό τύπο και μεταγράφεται. Δεν
περιέχει επίδοση. Με τη μεταγραφή της δικαιοπραξίας παραίτησης, η κυριότητα αποσβήνεται
και το ακίνητο καθίσταται αδέσποτο, δηλαδή δεν ανήκει σε κανέναν. Ωστόσο, η ιδιότητα του
αδεσπότου υπάρχει για μία μόνο λογική στιγμή, διότι τα αδέσποτα ακίνητα περιέρχονται στο
Δημόσιο κατ’ ΑΚ 972.
Για τα κινητά ισχύει η ΑΚ 1076, από την οποία συνάγεται ότι η παραίτηση από την
κυριότητα γίνεται με μονομερή δικαιοπραξία που περιέχει πράξη βούλησης, δηλαδή την
υλική εγκατάλειψη της νομής του κινητού με πρόθεση παραίτησης από την κυριότητα. Είναι
άτυπη και δεν περιέχει επίδοση.
Σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας (από την πλευρά του μεταβιβάζοντος). Χρησικτησία

(από την πλευρά του έως τώρα κυρίου). Οριστική κατάκλυση εδάφους (ΑΚ 1074). Υλική
καταστροφή κινητού πράγματος.
Αναγκαστική απαλλοτρίωση: Αφαίρεση της κυριότητας με μονομερή πράξη διοικητικής

αρχής έναντι καταβολής δικαστικά καθοριζόμενης αποζημίωσης για δημόσια ωφέλεια
προβλεπόμενη στον νόμο (άρθρο 17 παρ. 2 και Κώδικας Αναγκαστικών Απαλλοτριώσεων
Ακινήτων – ΚΑΑΑ ν. 2882/2001).
Προϋποθέσεις: 1. Ύπαρξη δημόσιας ωφέλειας που προσδιορίζεται με τη διοικητική πράξη
της κήρυξης της απαλλοτρίωσης. Η κήρυξη της απαλλοτρίωσης δημοσιεύεται στην
Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. 2. Καταβολή πλήρους αποζημίωσης, το ύψος της οποίας
καθορίζεται από τα πολιτικά δικαστήρια. Η συντέλεση της απαλλοτρίωσης, δηλαδή η
απώλεια της κυριότητας και η κτήση της από το Δημόσιο ή το ΝΠΔΔ που κήρυξε την
απαλλοτρίωση ή τον ωφελούμενο τρίτο, προϋποθέτει την καταβολή της πλήρους
αποζημίωσης στον κύριο του ακινήτου.
23
ΓΕΙΤΟΝΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ
Μερική ανοικοδόμηση σε ξένο ακίνητο (ΑΚ 1010):

Προϋποθέσεις: 1. Ανέγερση οικοδομής νέας, ενιαίας και αυτοτελούς, καθώς και επέκταση ή
προσθήκη σε υπάρχουσα οικοδομή, που αποτελεί αυτοτελές οικοδόμημα. 2. Κυριότητα του
ανεγείροντος την οικοδομή επί του γηπέδου στο οποίο επιχειρεί να οικοδομήσει. 3. Η
οικοδομή αυτή κατά την ανέγερσή της να εισέρχεται κατά ένα μέρος στο έδαφος του
γειτονικού γηπέδου. 4. Καλή πίστη του ανεγείροντος την οικοδομή κατά τον χρόνο
ανέγερσης και επέκτασης αυτής στο γειτονικό γήπεδο, η οποία υπάρχει όταν αυτός όχι από
οποιαδήποτε αμέλεια και επομένως και ελαφρά έχει την πεποίθηση ότι οικοδομεί εντός των
ορίων του δικού του κτήματος και δεν αρκεί ότι έχει την πεποίθηση αυτή όχι από βαριά
αμέλεια. 5. Έλλειψη έγκαιρης διαμαρτυρίας δηλαδή πριν από την ολοκλήρωση κατά το
μεγαλύτερο μέρος της οικοδομής. Συνέπειες: Εφόσον συντρέχουν αυτοί οι όροι, επιδικάζεται
μετά από αίτηση εκείνου που ανεγείρει την οικοδομή το καταληφθέν τμήμα του γειτονικού
γηπέδου, με την καταβολή πλήρους αποζημίωσης κατά την εύλογη κρίση του δικαστηρίου,
που δεν υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου και η οποία περιλαμβάνει ως
αποκαταστατέα ζημία, την αξία κατά τον χρόνο της κατάληψης του γηπέδου και κάθε άλλη
ζημία (ΑΠ 907/2015). Η επιδίκαση μπορεί να ζητηθεί μόνο με αγωγή ή ανταγωγή, όχι όμως
και με ένσταση κατά του ενάγοντος επί διεκδικητικής αγωγής (ΑΠ 1032/2014).
Υποχρέωση παροχής διόδου (ΑΚ 1012):

Αν ακίνητο στερείται της αναγκαίας διόδου προς την οδό, ο κύριός του δικαιούται να
απαιτήσει από τους γείτονες δίοδο έναντι ανάλογης αποζημίωσης. Η κατεύθυνση της οδού
και η έκταση του δικαιώματος για τη χρήση της, καθώς και η αποζημίωση που πρέπει να
καταβληθεί, καθορίζονται με δικαστική απόφαση. Αν ακίνητο στερούμενο της αναγκαίας
διόδου προς οδό νοείται εκείνο που στερείται κάθε επικοινωνίας με τη δημόσια,
δημοτική, κοινοτική ή αγροτική οδό, αναγκαία για την, σύμφωνα με τον προορισμό του,
εκμετάλλευση ή χρησιμοποίησή του, καθώς και εκείνο που έχει μεν δίοδο, αλλά αυτή
εξυπηρετεί ατελώς τις ανάγκες του, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ακίνητα αστικά ή αγροτικά,
οικοδομημένα εν μέρει ή ασκεπείς χώρους, εντός ή εκτός σχεδίου. Η έκταση του προς χρήση
διόδου δικαιώματος που πρέπει να ανταποκρίνεται προς την οικονομική χρησιμότητά του
όπως και η επάρκεια της διόδου, κρίνονται αντικειμενικά σύμφωνα με τις κατά τον χρόνο
άσκησης της αγωγής συγκεκριμένες εκάστοτε συνθήκες, ενόψει και των αναγκών του
ακινήτου, τον προορισμό και τη θέση ή περιοχή τούτου με κριτήρια δηλαδή την ωφέλεια του
περίκλειστου ακινήτου και την ανάλογη θυσία του γειτονικού ύστερα από στάθμιση των
συμφερόντων των μερών. Η αξίωση αυτή για παροχή διόδου αποτελεί περιορισμό της
κυριότητας εκ του νόμου, ο οποίος δηλαδή περιορίζει την έκταση των εξουσιών του κυρίου
του τμήματος του ακινήτου του που οριοθετείται ως δίοδος του άλλου ακινήτου και
ικανοποιείται, εφόσον συντρέχουν οι παραπάνω προϋποθέσεις, με την καταβολή ανάλογης
πάντοτε χρηματικής, εφάπαξ δε καταβαλλομένης, πριν από τη χρήση της διόδου,
αποζημιώσεως. Εξάλλου, ως ανάλογη αποζημίωση νοείται η κατά τις γενικές διατάξεις
αρμόζουσα πλήρης αποκατάσταση της ζημίας (ΑΚ 298), δηλαδή αυτής που επέρχεται από τη
μείωση της αξίας του βεβαρημένου ακινήτου εξαιτίας της παροχής της διόδου, τη μείωση της
προσόδου του, εφόσον είναι προσοδοφόρο, αλλά και από κάθε άλλη αιτία με αναφορά προς
καθορισμό αυτής της ζημίας στον χρόνο έκδοσης της απόφασης δια της οποίας παρέχεται η
δίοδος. Η καταβολή της αποζημίωσης αποτελεί αίρεση (προϋπόθεση) για την ενέργεια της
24
διόδου και ορίζεται μόνον εφάπαξ καταβλητέα. Αν η αποζημίωση δεν καταβληθεί μέσα σε
εύλογο χρόνο από την τελεσιδικία της απόφασης κρινόμενο κατά την καλή πίστη, ο κύριος
του ακινήτου που ορίστηκε ως δουλεύον μπορεί να ζητήσει με αγωγή την κατάργηση της
διόδου που συστάθηκε. Με την απόφαση συνιστάται πραγματική δουλεία διόδου με τη
μορφή της επιδίκασης υπέρ του ενάγοντος ως κυρίου του περικλείστου ακινήτου και
υπόκειται σε μεταγραφή. Εάν ο ενάγων μετέγραψε μεν την τελεσίδικη δικαστική απόφαση με
την οποία συνιστάται η δουλεία, αλλά δεν κατέβαλε ακόμη την αποζημίωση, δεν μπορεί να
αξιώσει από τον εναχθέντα γείτονα την άσκησή της (ΑΠ 1013/2014).
25
ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ
Προσβολή κυριότητας: Καθολική προσβολή, όταν συνίσταται σε αφαίρεση ή κατακράτηση

του πράγματος. Μερική προσβολή (διατάραξη), όταν συνίσταται σε ενέργειες που δεν
φτάνουν μέχρι την αφαίρεση της νομής. Διατάραξη της κυριότητας αποτελεί κάθε έμπρακτη
εναντίωση στο θετικό ή αποθετικό περιεχόμενο της κυριότητας, δηλαδή όταν ο εναγόμενος
ενεργεί στο πράγμα πράξεις, τις οποίες μόνο ο κύριος δικαιούται να ενεργήσει ή όταν
εμποδίζει τον κύριο να ενεργήσει στο δικό του πράγμα, η δε διατάραξη αυτή έχει ως
συνέπεια την μη ελεύθερη και ανενόχλητη χρησιμοποίηση, εκμετάλλευση και απόλαυση
ορισμένων μόνο εξουσιών εκ της κυριότητας επί του πράγματος (ΟλΑΠ 4/2016). Θετικά
εκδηλώνεται η διατάραξη είτε με πράξη του προσβολέα στο πράγμα είτε με παρεμπόδιση
πράξης του νομέα, ενώ αρνητικά με παράλειψη, όταν ο προσβολέας δεν προβαίνει στην
επιβαλλομένη ενέργεια προς αποτροπή ή παύση της διατάραξης, όπως συμβαίνει ειδικότερα
και όταν αυτός παραλείπει να άρει διαταρακτικό κατασκεύασμα ή αντικείμενο που
συνεπάγεται διαρκή και εξακολουθητική παρενόχληση του νομέα στην άσκηση της νομής
του (ΑΠ 1105/2014).
Διεκδικητική αγωγή (ΑΚ 1094): Ένδικη προστασία της κυριότητας σε περίπτωση

καθολικής προσβολής (ΟλΑΠ 4/2016).
Ενάγων είναι ο κύριος του πράγματος, ανεξάρτητα από το αν υπήρξε νομέας ή κάτοχος.
Ενάγων μπορεί να είναι και ο ψιλός κύριος (ΑΠ 1332/2015), ο ιδιοκτήτης ορόφου ή
διαμερίσματος και ο επικαρπωτής (βλ. ΑΚ 1173 – ΟλΑΠ 8/2002, ΑΠ 746/2018). Επίσης,
ενάγων είναι και ο συγκύριος ανεξάρτητα από το αν η προσβολή προέρχεται από τρίτον ή
από άλλο συγκύριο (ΑΠ 443/2011). Δυνατή η άσκηση η διεκδικητικής αγωγής και από κατ’
εξαίρεση νομιμοποιούμενα πρόσωπα (λ.χ. σύνδικος, εκτελεστής διαθήκης, κηδεμόνας
σχολάζουσας κληρονομίας).
Εναγόμενος είναι ο νομέας ή ο κάτοχος κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής (ΑΠ
1332/2015), ο οποίος μπορεί να είναι οιονεί νομέας ή οιονεί κάτοχος, (οιονεί) συννομέας,
νομέας μέρους πράγματος και ανεξάρτητα από το αν η νομή ασκείται αυτοπροσώπως ή μέσω
άλλου. Δεν είναι εναγόμενος ο βοηθός νομής ή κατοχής (ΑΠ 1574/2002). Αν ο εναγόμενος
δεν είναι νομέας ή κάτοχος, αλλά αμφισβητεί την κυριότητα, τότε ενάγεται απλώς με
αναγνωριστική αγωγή (ΑΠ 1105/2014).
Αίτημα αγωγής είναι η αναγνώριση της κυριότητας και η καταδίκη του εναγομένου στην
απόδοση του πράγματος. Στο αίτημα περί απόδοσης του πράγματος περιλαμβάνεται
αναγκαστικά ως αυτονόητο στοιχείο και η αναγνώριση της κυριότητας, ακόμη και αν δεν
ζητήθηκε ρητά. Απόδοση του πράγματος σημαίνει μεταβίβαση της κατοχής στον κύριο.
Στοιχεία του δικογράφου: Στην ιστορική βάση της αγωγής απαιτείται να εκθέτει ο ενάγων
ότι είναι κύριος κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής και ότι κατά τον ίδιο χρόνο ο
εναγόμενος είναι νομέας ή κάτοχος (ΑΠ 1789/2012), καθώς και τον τρόπο κτήσης της
κυριότητάς του. Αν απέκτησε παράγωγα θα πρέπει να αναφέρει το μεταβιβαστικό
συμβόλαιο και τη νόμιμη αιτία του και ότι αυτό μεταγράφηκε. Ο καθορισμός του τρόπου με
26
τον οποίο ο δικαιοπάροχος του ενάγοντος απέκτησε την κυριότητα δεν είναι κατ’ αρχήν
απαραίτητος. Αν, όμως, ο εναγόμενος με τις προτάσεις του, ενώπιον του πρωτοβάθμιου
δικαστηρίου, αμφισβητήσει ειδικώς την κυριότητα του δικαιοπαρόχου του ενάγοντος, ο
τελευταίος υποχρεούται, με τις προτάσεις της ίδιας συζήτησης ή με την προσθήκη των
προτάσεών του, εφόσον δεν το έχει πράξει καθ’ υποφορά με την αγωγή του,
συμπληρώνοντας παραδεκτά αυτήν (ΚΠολΔ 224), να καθορίσει, με σαφή έκθεση των
γεγονότων, τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από τον άμεσο δικαιοπάροχό του και αν είναι
ανάγκη, σε περίπτωση δηλαδή διαδοχικών μεταβιβάσεων, να καθορίσει τον τρόπο κτήσης
της κυριότητας και των απώτερων δικαιοπαρόχων του, φθάνοντας μέχρι πρωτότυπου τρόπου
κτήσης της κυριότητας, δυναμένου να αντιταχθεί κατά των τρίτων, όπως είναι η έκτακτη
χρησικτησία. Διαφορετικά, αν δηλαδή δεν καθορίσει τον τρόπο κτήσης της κυριότητας από
τον ή τους δικαιοπαρόχους του, η αγωγή καθίσταται αόριστη (ΑΠ 41/2018). Αν απέκτησε
πρωτότυπα με χρησικτησία θα πρέπει να αναφέρει τους όρους της χρησικτησίας. Επίσης, θα
πρέπει να γίνει περιγραφή του πράγματος και αν πρόκειται για ακίνητο της θέσης, των ορίων
και της έκτασής του, ώστε να προκύπτει η ταυτότητά του προκειμένου να είναι δυνατή η
εκτέλεση της απόφασης. Όταν το διεκδικούμενο ακίνητο φέρεται ως τμήμα μεγαλύτερου
ακινήτου, ο ενάγων έχει υποχρέωση, εκτός από την έκταση αυτού του επίδικου τμήματος
ακινήτου, να προσδιορίσει τη θέση του μέσα στο μεγαλύτερο ακίνητο, ώστε να είναι δυνατόν
στον εναγόμενο μεν να αντιτάξει άμυνα περί συγκεκριμένου και όχι ασαφούς επίδικου
αντικειμένου, στο δικαστήριο δε να τάξει το προσήκον θέμα απόδειξης και να εκδώσει
απόφαση δεκτική εκτέλεσης (ΑΠ 301/2017).
Η καθ’ ύλη αρμοδιότητα του δικαστηρίου συναρτάται από την αξία του πράγματος, η δε
κατά τόπον αρμοδιότητα από τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο, ενώ αν πρόκειται περί
κινητού η γενική δωσιδικία του εναγομένου. Για το παραδεκτό της αγωγής, θα πρέπει να
εγγραφεί, αν πρόκειται περί ακινήτου, στα βιβλία διεκδικήσεων (ΚΠολΔ 220).
Άμυνα εναγομένου:
1. Άρνηση της αγωγής – Ένσταση ιδίας κυριότητας. Ο εναγόμενος μπορεί να αρνηθεί ότι
ο ενάγων είναι κύριος ή ότι απέκτησε με παράγωγο τρόπο από κύριο ή ότι ο ίδιος είναι
νομέας ή κάτοχος. Ο προβαλλόμενος από τον εναγόμενο ισχυρισμός ότι απέκτησε αυτός την
κυριότητα του επιδίκου με χρησικτησία αποτελεί ένσταση αν η αγωγή στηρίζεται σε
παράγωγο τρόπο κτήσης κυριότητας ή και σε πρωτότυπο τρόπο, εφόσον, όμως, τα
περιστατικά που προτείνονται από τον τελευταίο, με βάση τα οποία απέκτησε είναι
μεταγενέστερα εκείνων της αγωγής ή ο χρόνος της νομής που περιέχεται σ’ αυτά είναι
επαρκής για τη συμπλήρωση διπλής χρησικτησίας. Αντίθετα, πρόκειται για άρνηση της
αγωγής αν τα περιστατικά αυτά συμπίπτουν ή είναι προγενέστερα εκείνων που περιέχονται
στην αγωγή (ΑΠ 242/2017, ΑΠ 1402/2015). Αν ο ενάγων και ο εναγόμενος ανάγουν την
κτήση της κυριότητας, την οποία επικαλούνται, στον ίδιο προκτήτορα, δεν επιτρέπεται η εκ
μέρους του εναγομένου αμφισβήτηση της κυριότητας του κοινού προκτήτορα χωρίς ο
τελευταίος να επικαλείται και να αποδείξει, άλλο από την απόκρουση της αγωγής, ειδικό
συμφέρον, το οποίο να θεμελιώνει την αμφισβήτηση. Στην περίπτωση που η διεκδικητική
αγωγή θεμελιώνεται σε παράγωγη κτήση, ο ισχυρισμός του εναγομένου ότι αυτός απέκτησε
την κυριότητα του επιδίκου από τον ίδιο δικαιοπάροχο, με μεταβίβαση χρονικά προγενέστερη
από εκείνη που επικαλείται ο ενάγων και, μάλιστα, ότι ο ενάγων δεν έγινε κύριος του
επιδίκου με τη μεταγραφή του νόμιμου τίτλου κτήσης της κυριότητάς του, ενόψει του ότι ο
27
κοινός δικαιοπάροχος με άτυπη σύμβαση είχε μεταβιβάσει εν ζωή το επίδικο στον

εναγόμενο, ο οποίος έκτοτε νεμήθηκε το τελευταίο με διάνοια κυρίου μέχρι το χρόνο
μεταγραφής του τίτλου κτήσης της κυριότητας του ενάγοντος, αποτελεί ένσταση ίδιας
κυριότητας, αφού τα προβαλλόμενα νέα περιστατικά επενεργούν καταλυτικά στο πρόσωπο
του κοινού δικαιοπαρόχου (ΑΠ 66/2006). 2. Ένσταση δικαιωματικής νομής και κατοχής
(ΑΚ 1095): Γνήσια, δικαιοανασταλτική, αναβλητική ένσταση. Το δικαίωμα για άσκηση
νομής ή κατοχής θα πρέπει να θεμελιώνεται σε ορισμένη έννομη σχέση (εμπράγματη,
ενοχική, οικογενειακή ή άλλη) λ.χ. επικαρπία, ενέχυρο, μίσθωση, οικογενειακή στέγη. Η
κτήση της νομής στο πλαίσιο προσυμφώνου πώλησης ή πώλησης αλλά μη επακολουθείσας
μεταβίβασης καλείται ένσταση πωληθέντος και παραδοθέντος πράγματος θεμελιούμενη στην
ΑΚ 281. 3. Ένσταση επίσχεσης (ΑΚ 325 ή 1106). 4. Ένσταση παραγραφής (ΑΚ 249).
Αξίωση του κυρίου για τα ωφελήματα (ΑΚ 1096-1100): Προϋπόθεση η δυνατότητα

διεκδίκησης του πράγματος, δηλαδή η δυνατότητα άσκησης βάσιμης διεκδικητικής αγωγής.
Κριτήρια διαβάθμισης της ευθύνης του νομέα για τα ωφελήματα: Καλή ή κακή πίστη,
επίδοση της αγωγής, υπερημερία κακόπιστου νομέα, κτήση της νομής με παράνομη πράξη.
Καλόπιστος είναι ο νομέας ή ο κάτοχος, που κατά την κτήση της νομής ή της κατοχής
πίστευε και εξακολουθεί να πιστεύει ότι δικαιούται να νέμεται ή να κατέχει το πράγμα.
Αντίθετα, είναι κακόπιστος αν γνώριζε ή από βαριά αμέλεια αγνοούσε ότι δεν έχει σχετικό
δικαίωμα. 1. Ευθύνη του καλόπιστου νομέα πριν την επίδοση της αγωγής (ΑΚ 1100): Ο
καλόπιστος νομέας πριν την επίδοση της αγωγής δεν ευθύνεται σε απόδοση των
ωφελημάτων. Αν, όμως, τα ωφελήματα σώζονται αυτούσια, οφείλεται η απόδοσή τους κατ’
ΑΚ 904, 908. 2. Ευθύνη του καλόπιστου νομέα μετά την επίδοση της αγωγής (ΑΚ 1096):
Ο καλόπιστος νομέας μετά την επίδοση της αγωγής ευθύνεται για τα εξαχθέντα μετά την
επίδοση της αγωγής ωφελήματα, καθώς και για τα ωφελήματα που δεν εξήγαγε μετά την
επίδοση της αγωγής από υπαιτιότητά του, ενώ μπορούσε κατά τους κανόνες της τακτικής
εκμετάλλευσης. 3. Ευθύνη κακόπιστου νομέα (ΑΚ 1098 εδ. α). Ο κακόπιστος νομέας
ευθύνεται για τα ωφελήματα από το χρονικό σημείο της κακοπιστίας. 4. Ευθύνη κακόπιστου
και υπερήμερου νομέα (ΑΚ 1098 εδ. β): Ο κακόπιστος νομέας από τη στιγμή που θα γίνει
υπερήμερος ευθύνεται για κάθε ζημία που προκλήθηκε στο πράγμα, δηλαδή και για τα
ωφελήματα που χωρίς υπαιτιότητά του δεν εισέπραξε. Επίσης, ευθύνεται και για την τυχαία
αδυναμία παροχής. Επομένως, ο νομέας ευθύνεται να αποδώσει τους καρπούς που συνέλεξε
και σώζονται, να αποκαταστήσει την αξία των καρπών που συνέλεξε αλλά δεν σώζονται
ανεξάρτητα από υπαιτιότητά του και να αποδώσει τα ωφελήματα που δεν συνέλεξε
ανεξαρτήτως υπαιτιότητάς του. 5. Ευθύνη του νομέα που απέκτησε τη νομή με παράνομη
πράξη (ΑΚ 1099): Ευθύνεται όπως ο κακόπιστος νομέας μετά την υπερημερία.
Αξίωση αποζημίωσης του κυρίου λόγω καταστροφής ή χειροτέρευσης του πράγματος:

Προϋποθέσεις ευθύνης (ΑΚ 1097): Χειροτέρευση του πράγματος ή καταστροφή του ή
αδυναμία απόδοσης για άλλον λόγο. Έκταση της ευθύνης: 1. Ο καλόπιστος νομέας πριν την
επίδοσης της αγωγής δεν ευθύνεται σε αποζημίωση (ΑΚ 1100). 2. Ο καλόπιστος νομέας μετά
την επίδοση της αγωγής ευθύνεται σε αποζημίωση, αν το πράγμα από υπαιτιότητά του
καταστράφηκε ή χειροτέρεψε ή δεν μπορεί να αποδοθεί για άλλον λόγο (ΑΚ 1097). 3. Ο
κακόπιστος νομέας ευθύνεται από το χρονικό σημείο της κακοπιστίας (ΑΚ 1098 εδ. α). 4. Ο
κακόπιστος και υπερήμερος νομέας ευθύνεται σε αποζημίωση ακόμη και για την τυχαία
καταστροφή του πράγματος (ΑΚ 1098 εδ. β), ενώ ευθύνεται και σε αποζημίωση για την
28
καθυστέρηση (ΑΚ 343). 5. Ο νομέας που απέκτησε τη νομή με παράνομη πράξη ευθύνεται
όπως ο κακόπιστος και υπερήμερος νομέας (ΑΚ 1099).
Η αξίωση για απόδοση των ωφελημάτων και η αξίωση αποζημίωσης μπορούν να σωρευθούν
αντικειμενικά με τη διεκδικητική αγωγή. Στη συνήθη εικοσαετή παραγραφή της ΑΚ 249
υπάγονται οι αξιώσεις από τις ΑΚ 1096-1100 και μόνον κατ’ εξαίρεση η από την ΑΚ 1099
αξίωση για αδικοπραξία υπόκειται στην πενταετή παραγραφή της ΑΚ 937 (ΑΠ 907/2015).
Η ανταξίωση του νομέα για δαπάνες: Προϋπόθεση η δυνατότητα διεκδίκησης του

πράγματος, δηλαδή η δυνατότητα άσκησης βάσιμης διεκδικητικής αγωγής. Κριτήρια
διαβάθμισης της ευθύνης του νομέα για τα ωφελήματα: Καλή ή κακή πίστη, επίδοση της
αγωγής, διάκριση δαπανών σε αναγκαίες, επωφελείς, πολυτελείς. Αναγκαίες δαπάνες είναι
αυτές που έγιναν για να διατηρηθεί το πράγμα κατάλληλο για τακτική εκμετάλλευση (ΑΚ
1101), δηλαδή για τη συντήρηση του πράγματος και για τη διατήρηση του οικονομικού
σκοπού του. Επωφελείς δαπάνες είναι αυτές, εξαιτίας των οποίων επήλθε αύξηση της αξίας
του πράγματος (ΑΚ 1103). Το ζήτημα αν στη συγκεκριμένη περίπτωση πρόκειται για
αναγκαία ή επωφελή δαπάνη είναι νομικό και, συνεπώς, η σχετική κρίση ελέγχεται
αναιρετικά. Η ωφελιμότητα ή χρησιμότητα της δαπάνης πρέπει να κρίνεται αντικειμενικά και
όχι κατά τις υποκειμενικές αντιλήψεις του συγκεκριμένου νομέα ή κυρίου κλπ., η δε
αντικειμενική αυτή κρίση πρέπει να γίνεται αφηρημένα και όχι σε συνάρτηση με τη
λειτουργία και τη θέση ή αποστολή του πράγματος στην περιουσία του ιδιοκτήτη (ΑΠ
1429/2015). Ο νομέας έχει δικαίωμα επίσχεσης του πράγματος για τις δαπάνες (ΑΚ 1106). 1.
Ο καλόπιστος νομέας πριν την επίδοση της αγωγής δικαιούται την αποκατάσταση των
αναγκαίων δαπανών (ΑΚ 1101 εδ. α), αλλά για τις συνηθισμένες δαπάνες δεν δικαιούται
αποζημίωση για τον χρόνο που παρέμειναν σ’ αυτόν τα ωφελήματα του πράγματος (ΑΚ 1101
εδ. β). Επίσης, δικαιούται την αποκατάσταση των επωφελών δαπανών, αλλά μόνον εφόσον
κατά τον χρόνο της απόδοσης του πράγματος σώζεται η αύξηση της αξίας του (ΑΚ 1103). 2.
Ο καλόπιστος νομέας μετά την επίδοση της αγωγής και ο κακόπιστος νομέας
οποτεδήποτε δικαιούνται την αποκατάσταση μόνον των αναγκαίων δαπανών μόνον υπό τους
όρους της διοίκησης αλλοτρίων (ΑΚ 1102), δηλαδή εφόσον οι αναγκαίες δαπάνες
ανταποκρίνονται στο συμφέρον και στην πραγματική ή εικαζόμενη βούληση του κυρίου (ΑΚ
736 σε συνδυασμό με ΑΚ 722) ή εφόσον κατά την απόδοση του πράγματος σώζεται η
αύξηση της αξίας του από τις δαπάνες αυτές (ΑΚ 737 σε συνδυασμό με ΑΚ 908, 909). Σε
σχέση με τις επωφελείς και ιδίως όταν πρόκειται για ανοικοδόμηση σε ξένο ακίνητο από τον
κακόπιστο νομέα γίνεται δεκτό ότι οφείλεται μόνον η αξία των υλικών και όχι η αξία της
εργασίας (ΑΠ 1259/2011).
Αρνητική αγωγή (ΑΚ 1108): Ένδικη προστασία της κυριότητας σε περίπτωση μερικής
προσβολής της κυριότητας που συνίσταται σε διατάραξη. Προϋποθέσεις: 1. Κυριότητα του
ενάγοντος. 2. Παράνομη διατάραξη της κυριότητας από τον εναγόμενο. Αίτημα της αγωγής:
Άρση της προσβολής και παράλειψής της στο μέλλον.
Άμυνα του εναγομένου: Η αρνητική αγωγή καταλύεται όταν εκείνος που προσβάλλει την
κυριότητα ενεργεί ασκώντας δικαίωμα, το οποίο του παρέχει την εξουσία να παρεμβαίνει
στην ιδιοκτησία του άλλου. Η άσκηση του δικαιώματος αυτού έχει ως προϋπόθεση ότι τούτο
πηγάζει από έννομη σχέση, η οποία δεσμεύει και τον ενάγοντα και όχι από προσωπική σχέση
29
που συνδέει τον εναγόμενο με τρίτο. Τέτοιο δικαίωμα μπορεί να είναι και η πραγματική
δουλεία, με βάση την οποία αποκτάται εμπράγματο δικαίωμα, σε βάρος ακινήτου υπέρ του
εκάστοτε κυρίου άλλου ακινήτου, όχι όμως και η οιονεί νομή αν αυτή αποκτήθηκε χωρίς τη
βούληση του κυρίου (ΑΠ 116/2021).
Δικονομικά ζητήματα: Αρμόδιο δικαστήριο είναι το Πολυμελές Πρωτοδικείο, διότι το
αντικείμενο της αρνητικής αγωγής είναι ανεπίδεκτο χρηματικής αποτίμησης. Απαιτείται να
εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων (ΚΠολΔ 220). Δεν είναι επιτρεπτή η αντικειμενική
σώρευση της διεκδικητικής και της αρνητικής αγωγής λόγω αντίφασης μεταξύ τους, αφού η
πρώτη προϋποθέτει καθολική προσβολή της κυριότητας με στέρηση της νομής ή κατοχής,
ενώ η δεύτερη προϋποθέτει μερική προσβολή, που δεν φθάνει μέχρι την ολική απώλεια της
νομής (ΟλΑΠ 4/2016).
30
ΔΟΥΛΕΙΕΣ
Έννοια δουλειών: Περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα πάνω σε ξένο πράγμα που

παρέχουν στον φορέα τους εξουσία να αποκομίζει κάποια ή κάποιες ωφέλειες από την ουσία
του πράγματος. Πρόκειται για εμπράγματα δικαιώματα ουσίας. Οι πραγματικές και οι
περιορισμένες προσωπικές δουλείες, καθώς και η οίκηση, επιτρέπεται να συσταθούν μόνο επί
ακινήτου.
Αρχές που διέπουν τις δουλείες: 1. Οι δουλείες μπορούν να συσταθούν μόνον επί
πράγματος. Κατ’ εξαίρεση η επικαρπία μπορεί να συσταθεί και επί δικαιώματος (ΑΚ 1178-
1179). 2. Η δουλεία μπορεί να συσταθεί μόνον επί ακινήτου. Κατ’ εξαίρεση η επικαρπία
μπορεί να συσταθεί και επί κινητού (ΑΚ 1142). 3. Αρχή ουδενί δουλεύει το ίδιον: Η δουλεία
μπορεί να συσταθεί μόνο σε ξένο πράγμα. Δεν είναι νοητή η ύπαρξη δουλείας σε ίδιον
πράγμα (ΑΚ 1118, 1137, 1142, 1168). Τούτο διότι, όταν το δεσπόζον και το δουλεύον
ακίνητο ανήκουν στο ίδιο πρόσωπο οι χρησιμότητες που αποτελούν το αντικείμενο της
πραγματικής δουλείας ανήκουν στο δικαίωμα της κυριότητας (ΑΠ 383/2019). Κατ’ εξαίρεση,
στις περιπτώσεις της συγκυριότητας είναι δυνατή η σύσταση πραγματικής δουλείας στο
κοινό ακίνητο ακόμη και αν ο κύριος του δεσπόζοντος είναι συγκύριος του δουλεύοντος (ΑΚ
1114). 4. Αρχή της ωφέλειας: Ο φορέας της δουλείας αντλεί κάποια ωφέλεια από το
βαρυνόμενο πράγμα (ΑΚ 1118, 1183, 1188). 5. Ο κύριος του δουλεύοντος πράγματος
υποχρεούται μόνο σε παράλειψη ή ανοχή και όχι σε επιχείρηση πράξης. 6. Δεν είναι δυνατή η
σύσταση δουλείας πάνω σε άλλη δουλεία.
Διακρίσεις των δουλειών: 1. Πραγματικές και προσωπικές δουλείες: Πραγματική δουλεία

είναι η δουλεία που παρέχει στον εκάστοτε κύριο άλλου ακινήτου ορισμένη ωφέλεια σε ξένο
ακίνητο. Εδώ υπάρχουν υποχρεωτικά δύο ακίνητα: το δουλεύον και το δεσπόζον. Αν η
δουλεία συνιστάται υπέρ ενός συγκεκριμένου προσώπου τότε πρόκειται για προσωπική
δουλεία. Εδώ υπάρχει μόνο ένα ακίνητο: το δουλεύον. 2. Θετικές και αρνητικές δουλείες:
Στις θετικές δουλείες, ο φορέας τους έχει δικαίωμα να επιχειρεί πράξεις στο δουλεύον
ακίνητο, τις οποίες ο κύριος του δουλεύοντος έχει υποχρέωση να ανέχεται. Στις αρνητικές
δουλείες, ο φορέας τους έχει δικαίωμα να απαγορεύει στον κύριο του δουλεύοντος ορισμένες
πράξεις, ο οποίος υποχρεούται να παραλείπει την επιχείρησή τους. Πρακτική σημασία
αποκτά η διάκριση στην έναρξη της χρησικτησίας. 3. Συνεχείς και διαλείπουσες δουλείες:
Συνεχείς δουλείες είναι αυτές που η άσκησή τους συνεπάγεται μια διαρκή κατάσταση (λ.χ.
δουλεία εξώστη ή παραθύρου). Διαλείπουσες δουλείες είναι αυτές που η άσκησή τους γίνεται
περιοδικά (λ.χ. δουλεία διόδου). Η πρακτική σημασία της διάκρισης αναδεικνύεται στην
περίπτωση της αχρησίας.
31
ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ
Χαρακτηριστικά πραγματικών δουλειών: Είναι δικαιώματα αδιαίρετα, παρεπόμενα της

κυριότητας, δηλαδή δεν μπορεί να συσταθεί σε ιδανικό μέρος του δουλεύοντος ή για την
ωφέλεια ιδανικού μέρους του δεσπόζοντος ως εκ της φύσεως της δουλείας, όπως συνάγεται
από τις ΑΚ 1122, 1130, 1131, 1138 εδ. β (ΑΠ 383/2019). Για τη σύσταση πραγματικής
δουλείας απαιτείται η συναίνεση όλων των συγκυρίων του δεσπόζοντος και όλων των
συγκυρίων του δουλεύοντος. Η μεταβίβαση του δουλεύοντος ή του δεσπόζοντος γίνεται με
το βάρος ή, αντίστοιχα, την ωφέλεια της δουλείας (ΑΠ 319/2013).
Περιεχόμενο των πραγματικών δουλειών: Το περιεχόμενο των πραγματικών δουλειών

καθορίζεται με τη συστατική τους πράξη και υπόκειται στον περιορισμό της αρχής της
φειδούς (ΑΚ 1124 εδ. α). Η παρεχόμενη με τη δουλεία εξουσία εκτείνεται έως την
εξυπηρετούμενη ανάγκη του εκάστοτε κυρίου του δεσπόζοντος, η οποία κρίνεται
αντικειμενικά (ΑΠ 1382/2014). Κρίσιμος χρόνος για τον προσδιορισμό της έκτασης της
ανάγκης είναι αυτός της σύστασης της δουλείας και, αν πρόκειται για σύσταση με
χρησικτησία, ο χρόνος έναρξης της οιονεί νομής (ΑΠ 1382/2014). Νέες ανάγκες του
δεσπόζοντος δεν συνεπάγονται διαφορετική επιβάρυνση για τον κύριο του δουλεύοντος (ΑΚ
1124 εδ. β), οπότε σε αυτή την περίπτωση η μεταβολή του περιεχομένου της δουλείας μπορεί
να γίνει μόνο με νέα συμφωνία ή με έναρξη νέας χρησικτησίας. Η ΑΚ 1120 αναφέρει
ενδεικτικά είδη περιεχομένου δουλειών.
Σύσταση πραγματικών δουλειών (ΑΚ 1121): Με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου.

Η σύσταση με δικαιοπραξία εν ζωή γίνεται με ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 1033. Απαιτείται
οι συμβαλλόμενοι να είναι κύριοι του δεσπόζοντος και του δουλεύοντος ακινήτου
αντίστοιχα, ενώ αν είναι περισσότεροι συγκύριοι απαιτείται η συναίνεση όλων (ΑΚ 1122).
Αν με το ίδιο συμβόλαιο μεταβιβάζεται κυριότητα και συνιστάται δουλεία απαιτείται διπλή
μεταγραφή (ΑΠ 604/2016). Η συμφωνία σύστασης δουλείας μπορεί να είναι και σιωπηρή
(ΑΠ 109/2005). Σιωπηρή σύσταση πραγματικής δουλείας μπορεί να γίνει και όταν
μεταβιβάζεται τμήμα μεγαλυτέρου ακινήτου, το οποίο, σύμφωνα με την περιγραφή των
ορίων του στο συμβόλαιο, διαχωρίζεται από το υπόλοιπο ακίνητο που παραμένει στην
ιδιοκτησία του πωλητή με ιδιωτική οδό που άφησε αυτός για την εξυπηρέτηση όλων των
τμημάτων του (αρχικού) ακινήτου του, δηλαδή και του άνω μεταβιβασθέντος (ΟλΑΠ
19/1988). Με χρησικτησία. Απαιτείται οιονεί νομή του κυρίου του δεσπόζοντος ακινήτου με
περιεχόμενο την άντληση ωφέλειας από το δουλεύον. Για την κτήση πραγματικής δουλείας
με χρησικτησία, απαιτείται εκείνος που ασκεί την οιονεί νομή δουλείας στο δουλεύον
ακίνητο, να είναι κύριος του δεσπόζοντος ακινήτου. Εάν δεν είναι κύριος, η ασκούμενη από
αυτόν οιονεί νομή δουλείας υπέρ ορισμένου ακινήτου, δεν μπορεί να οδηγήσει σε απόκτηση
πραγματικής δουλείας υπέρ του ακινήτου αυτού με χρησικτησία, η οποία δεν μπορεί να
αρχίσει παρά μόνον όταν ο ασκών την οιονεί νομή έγινε κύριος του δεσπόζοντος. Συνεπώς,
αν ασκεί χρησικτησία και επί του ακινήτου αυτού, η έναρξη της χρησικτησίας για την
απόκτηση της πραγματικής δουλείας δεν μπορεί να γίνει προτού συμπληρωθεί στο πρόσωπο
του χρησιδεσπόζοντος δεκαετής ή εικοσαετής με διάνοια κυρίου νομή αυτού επί του
δεσπόζοντος ακινήτου (ΑΠ 282/2019, ΑΠ 220/2017). Στις θετικές δουλείες, η έναρξη της
χρησικτησίας συμπίπτει με την επιχείρηση υλικών πράξεων που εκδηλώνουν διάνοια
δικαιούχου δουλείας, ενώ στις αρνητικές δουλείες, η έναρξη της χρησικτησίας συμπίπτει με
32
την απαγόρευση του κυρίου του δεσπόζοντος προς τον κύριο του δουλεύοντος ορισμένης
πράξης που αποτελεί και το περιεχόμενο της δουλείας (ΑΚ 1123 – ΑΠ 1240/2013). Αν κατά
τη διαδρομή του χρόνου χρησικτησίας, ο κύριος του δεσπόζοντος γίνει και κύριος του
δουλεύοντος, οπότε και γίνεται λόγος για σύγχυση, δεν νοείται άσκηση εκ μέρους εκείνου
νομής πάνω στο δεσπόζον με διάνοια δικαιούχου πραγματικής δουλείας και γι’ αυτό η
χρησικτησία διακόπτεται. Τέτοια διακοπή, ωστόσο, δεν επέρχεται αν στον κύριο του
δεσπόζοντος περιέρχεται μόνο η ψιλή κυριότητα του δουλεύοντος, ενώ η επικαρπία του
δεύτερου τούτου ακινήτου παραμένει σε άλλον, διότι στην περίπτωση αυτή οι χρησιμότητες
που αποτελούν αντικείμενο της πραγματικής δουλείας δεν περιέχονται στο δικαίωμα της
ψιλής κυριότητας, παρά περιέχονται στο δικαίωμα της επικαρπίας (ΑΠ 1444/1999).
Άσκηση πραγματικής δουλείας (ΑΚ 1125-1129): Το δικαίωμα πραγματικής δουλείας

περιλαμβάνει κάθε πράξη που είναι αναγκαία για την άσκησή της. Ο δικαιούχος, όμως,
οφείλει να ασκεί το δικαίωμά του με κάθε δυνατή φειδώ (ΑΚ 1125 εδ. β, η οποία αποτελεί
εξειδίκευση της ΑΚ 281). Σε περίπτωση παραβίασης της ενοχικής υποχρέωσης φειδούς, ο
κύριος προστατεύεται με την αρνητική αγωγή (ΑΚ 1108). Ο κύριος του δουλεύοντος μπορεί
να ζητήσει τη μεταβολή του τρόπου άσκησης της δουλείας, εφόσον για αυτόν είναι ιδιαίτερα
επαχθής, ενώ ο σκοπός της δουλείας επιτυγχάνεται εξίσου με τη ζητούμενη μεταβολή (ΑΚ
1128). Σε αυτή την περίπτωση, ο κύριος του δουλεύοντος μπορεί να ζητήσει με αγωγή
καταδίκης σε δήλωση βούλησης την τροποποίηση της σύμβασης σύστασης δουλείας. Η
ύπαρξη της δουλείας δεν στερεί τον κύριο του δουλεύοντος το δικαίωμα να χρησιμοποιεί και
αυτός το δουλεύον, εκτός αν συμφωνήθηκε διαφορετικά (ΑΚ 1129).
Διαίρεση του δεσπόζοντος (ΑΚ 1130): Μετά τη διαίρεση του δεσπόζοντος, η δουλεία
εξακολουθεί να υπάρχει στο ακέραιο για κάθε τμήμα που προέκυψε μετά τη διαίρεση. Ο
κύριος του δουλεύοντος έχει την ίδια υποχρέωση ανοχής ή παράλειψης προς τους κυρίους
των τμημάτων που προέκυψαν.
Διαίρεση του δουλεύοντος (ΑΚ 1131): Μετά τη διαίρεση του δουλεύοντος, η δουλεία
εξακολουθεί να υπάρχει και να βαρύνει στο ακέραιο κάθε ακίνητο που προέκυψε από τη
διαίρεση του δουλεύοντος.
Προστασία πραγματικών δουλειών (ΑΚ 1132): Αγωγή ομολόγησης δουλείας σε

περίπτωση καθολικής ή μερικής προσβολής της δουλείας που συνίσταται σε αφαίρεση ή
παρεμπόδιση της οιονεί νομής του κυρίου του δεσπόζοντος (ΑΠ 143/2015). Ενάγων είναι ο
εκάστοτε κύριος του δεσπόζοντος, ανεξάρτητα από το αν είναι και κάτοχος. Αίτημα της
αγωγής είναι η αναγνώριση της δουλείας, η άρση της προσβολής και η παράλειψή της στο
μέλλον (ΑΠ 220/2017). Η αγωγή θα πρέπει να εγγραφεί στα βιβλία διεκδικήσεων (ΚΠολΔ
220). Περίπτωση δε αναγκαστικής ομοδικίας συντρέχει, κατ` άρθρο 76 παρ.1 του KΠολΔ
και επί δίκης περί υπάρξεως ή μη (ομολόγηση) πραγματικής δουλείας επί ακινήτου
ανήκοντος εις πλείονας και από κοινού ενάγοντες ή εναγομένους, διότι το αντικείμενο της
κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 1118, 1120, 1122, 1130, 1131, 1132 και 1138
ΑΚ επιδέχεται ενιαία μόνον ρύθμιση ως προς πάντες τους συνιδιοκτήτες του δουλεύοντος ή
του δεσπόζοντος ακινήτου (ΑΠ 796/2021, ΑΠ 1353/2014).
Απόσβεση πραγματικών δουλειών (ΑΚ 1134-1141). Λόγοι απόσβεσης: 1. Παραίτηση που

επιχειρείται με μονομερή δικαιοπραξία εν ζωή που περιέχει μη απευθυντέα δήλωση,
33
περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγράφεται (ΑΚ 1134 εδ. α).
Σε περίπτωση που τρίτος έχει πάνω στο δεσπόζον περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, η
συναίνεση του τελευταίου αποτελεί όρο του ενεργού της παραίτησης (ΑΚ 1134 εδ. β). Η
παραίτηση μπορεί να γίνει και με διαθήκη οποιουδήποτε τύπου, οπότε η παραίτηση έχει τον
χαρακτήρα κληροδοσίας ελευθέρωσης υπέρ του κυρίου του δουλεύοντος ακινήτου. Η
παραίτηση από την κυριότητα του δεσπόζοντος ισοδυναμεί με σιωπηρή παραίτηση και από
την πραγματική δουλεία. 2. Ολική ή μερική καταστροφή του δεσπόζοντος ή του δουλεύοντος
(ΑΚ 1135). 3. Αδυναμία άσκησης της δουλείας για λόγους πραγματικούς ή νομικούς (ΑΚ
1136). Τέτοια αδυναμία υπάρχει όταν παύει η από το δουλεύον ακίνητο παροχή ωφέλειας ή
χρησιμότητας υπέρ του δεσπόζοντος ακινήτου ή, για την ταυτότητα του νομικού λόγου, όταν
εκλείπει η εξυπηρετούμενη ανάγκη του δεσπόζοντος, κατ’ αρχήν έτσι όπως η εν λόγω
ανάγκη έχει αποτελέσει στοιχείο του περιεχομένου της δουλείας κατά τη σύστασή της. Η
έκλειψη της ως άνω ανάγκης επέρχεται εξαιτίας αυτάρκειας του δεσπόζοντος ή, κατ’ άλλη
έκφραση, όταν η άσκηση της δουλείας καθίσταται περιττή και μάταιη. Η συνδρομή όμως
περίστασης κατά την οποία το δεσπόζον έχει καταστεί αυτάρκες σε μεγάλο βαθμό σε
συνδυασμό με συνδρομή και άλλων περιστατικών μπορεί να οδηγεί στο να υπερβαίνει
προφανώς η άσκηση του δικαιώματος της δουλείας οδού τα όρια που επιβάλλουν η καλή
πίστη ή τα χρηστά ήθη ή οι κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος, ώστε να είναι
αυτή η άσκηση, ως καταχρηστική, απαγορευμένη. Τέτοια περίσταση μπορεί να συντρέχει και
όταν ο ιδιοκτήτης μπορεί να ικανοποιήσει την ανάγκη επικοινωνίας του ακινήτου του με
κοινόχρηστο χώρο μέσω γειτονικού ακινήτου, του οποίου είναι κύριος, και έχει πρόσωπο π.χ.
σε δημοτική οδό, εφόσον όμως η δίοδος που θα αποκτήσει από την τελευταία εξυπηρετεί
κατά τον ίδιο τρόπο και το ίδιο μέτρο που εξυπηρετεί το δεσπόζον ακίνητο η δίοδος, επί της
οποίας ασκείται η ήδη υπάρχουσα δουλεία (ΑΠ 603/2021, ΑΠ 587/2021, ΑΠ 431/2017). 4.
Σύγχυση (ΑΚ 1137), όπου ο κύριος του δεσπόζοντος απέκτησε την κυριότητα του
δουλεύοντος ή αντίστροφα. 5. Εικοσαετής αχρησία (ΑΚ 1138). Η αχρησία είναι η
αντίστροφη όψη της χρησικτησίας. Αχρησία δεν σημαίνει απώλεια της νομής. Η μη
χρησιμοποίηση μπορεί να οφείλεται και σε λόγους ανωτέρας βίας.
34
ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ
ΕΠΙΚΑΡΠΙΑ
Έννοια: Περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα που παρέχει στον φορέα του την εξουσία για
πλήρη χρήση και κάρπωση ξένου πράγματος, χωρίς να θίγεται ή ουσία του, ή δικαιώματος
(ΑΚ 1142). Είναι πλήρης προσωπική δουλεία, διότι παρέχει όλες τις ωφέλειες από το πράγμα
και όχι κάποια ορισμένη. Η επικαρπία είναι δικαίωμα διαιρετό (ΑΚ 1144), κατ’ αρχήν
αμεταβίβαστο και ακληρονόμητο (ΑΚ 1166, 1167). H καθολικότητα των εξουσιών χρήσης
και κάρπωσης του πράγματος, ως στοιχείο της έννοιας της επικαρπίας, δεν αναιρείται, αν με
τη συστατική πράξη έχουν εξαιρεθεί υπέρ του κυρίου ή τρίτου ορισμένες εξουσίες πάνω σε
ορισμένα επιμέρους ωφελήματα, οπότε γίνεται λόγος για περιτετμημένη επικαρπία,
καθόσον και στην περίπτωση αυτή, η επικαρπία τείνει αφηρημένα στο σύνολο των ωφελειών,
από τα οποία, όμως, έχουν εξαιρεθεί ορισμένα υπέρ άλλου προσώπου. Και δεν αναιρεί η εν
λόγω εξαίρεση την έννοια της καθολικότητας, με περαιτέρω συνέπεια να μην αποκλείεται,
παρά την εξαίρεση αυτή, ο χαρακτηρισμός του φορέα των υπόλοιπων εξουσιών ως
επικαρπωτή, διότι το στοιχείο της καθολικότητας εισάγεται με τις διατάξεις της ΑΚ 1142 ως
αφηρημένο και όχι ως συγκεκριμένο περιεχόμενο του δικαιώματος της επικαρπίας,
προϋπόθεση η οποία αναιρείται, όταν περιεχόμενο του δικαιώματος αυτού είναι η
παραχώρηση εξουσιών πάνω σε ορισμένα επιμέρους ωφελήματα που προσδιορίζονται θετικά
και όχι και όταν αφαιρούνται ορισμένες εξουσίες που προσδιορίζονται αρνητικά (ΑΠ
1028/2014).
Περιεχόμενο της επικαρπίας: Υποχρέωση διατήρησης ακέραιης της ουσίας του πράγματος
και διατήρησης του οικονομικού σκοπού του (ΑΚ 1142, 1148). Δικαίωμα χρήσης και
άντλησης ωφελημάτων. Ο επικαρπωτής έχει δικαίωμα οιονεί νομής (ΑΚ 1147, βλ. και ΑΚ
1095). Μεταξύ του κυρίου και του επικαρπωτή δημιουργείται ενοχικός δεσμός (βλ. ΑΚ 1142,
1148, 1150, 1152-1156 κ.λπ.). Ο κύριος εξακολουθεί να έχει ελευθερία διάθεσης της
κυριότητας (λ.χ. μεταβίβαση ή εγγραφή υποθήκης). Ομοίως και ο επικαρπωτής μπορεί να
εγγράψει υποθήκη επί της επικαρπίας του για όσο χρόνο αυτή διαρκεί (ΑΚ 1259).
Σύσταση επικαρπίας (ΑΚ 1143): Με δικαιοπραξία εν ζωή: Εφαρμόζονται ανάλογα οι ΑΚ

1033 και 1034 (αλλά και η ΑΚ 1036). Πρόκειται για παράγωγη, δημιουργική κτήση
δικαιώματος. Σύσταση επικαρπίας μπορεί να γίνει και με παρακράτησή της από τον κύριο, ο
οποίος μεταβιβάζει μόνο την κυριότητα. Στην τελευταία περίπτωση λαμβάνουν χώρα δύο
συμβάσεις: Μία σύμβαση μεταβίβασης της κυριότητας, ενώ με την άλλη ο αποκτών
παραχωρεί στον έως τότε κύριο την επικαρπία. Για τον λόγο αυτό, ακόμη και αν έχουν
ενσωματωθεί στο ίδιο συμβόλαιο, απαιτείται διπλή μεταγραφή, διαφορετικά δεν συστήνεται
η επικαρπία (ΑΠ 294/2020). Με δικαιοπραξία αιτία θανάτου: Εδώ η σύσταση της
επικαρπίας έχει τον χαρακτήρα είτε κληρονομικής εγκατάστασης είτε κληροδοσίας. Σε αυτή
την περίπτωση απαιτείται αποδοχή της κληρονομίας ή της κληροδοσίας. Με χρησικτησία:
Ανάλογη εφαρμογή των ΑΚ 1041 επ.. Εδώ απαιτείται οιονεί νομή δικαιούχου επικαρπίας.
Δικαιώματα επικαρπωτή: 1. Δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης (ΑΚ 1142). 2. Δικαίωμα

οιονεί νομής και κατοχής (ΑΚ 1147). 3. Αξίωση για βεβαίωση της κατάστασης του
πράγματος (ΑΚ 1145) ή για απογραφή της ομάδας πραγμάτων (ΑΚ 1146). 4. Αξίωση
απόδοσης δαπανών (ΑΚ 1157 σε συνδυασμό με τις 1152, 1154-1156).
35
Υποχρεώσεις επικαρπωτή: 1. Υποχρέωση για επιμελή εκμετάλλευση του πράγματος (ΑΚ

1142, 1148). 2. Υποχρέωση για συνήθη συντήρηση του πράγματος (ΑΚ 1152). 3.
Υποχρέωση ειδοποίησης του κυρίου για κάθε ζημία ή φθορά του πράγματος ή για ανάγκη
έκτακτης επισκευής (ΑΚ 1153). 4. Υποχρέωση απόδοσης έκτακτων καρπών (ΑΚ 1150). 5.
Υποχρέωση ασφάλισης του πράγματος (ΑΚ 1154). 6. Υποχρέωση πληρωμής βαρών (ΑΚ
1155). 7. Υποχρέωση απόδοσης του πράγματος κατά τη λήξη της επικαρπίας (ΑΚ 1161).
Μεταβίβαση της επικαρπίας (ΑΚ 1166): Η επικαρπία είναι κατ’ αρχήν αμεταβίβαστη.
Ωστόσο, μπορεί, είτε κατά τη σύστασή της είτε με μεταγενέστερη συμφωνία να οριστεί
μεταβιβαστή. Η μεταβίβαση της επικαρπίας δεν είναι απεριόριστη, δηλαδή δεν επιτρέπονται
διαδοχικές μεταβιβάσεις, αλλά επιτρέπεται να γίνει μία μόνο φορά. Και τούτο, προκειμένου
να αποφευχθεί η πολυδιάσπαση της κυριότητας (ΑΠ 45/2019, ΑΠ 1374/2014). Η
ανεπίτρεπτη μεταβίβαση της επικαρπίας είναι απόλυτα άκυρη. Κατ’ εξαίρεση είναι δυνατή η
μεταβίβαση της άσκησης της επικαρπίας (ΑΚ 1166 εδ. β). Εδώ, η παραχώρηση της άσκησης
έχει ενοχική μόνο ενέργεια και η σχετική σύμβαση μπορεί να έχει ως αιτία την πώληση,
μίσθωση, χρησιδάνειο. Ενόψει του ότι η μεταβίβαση της άσκησης αποτελεί ενοχική
δικαιοπραξία, δεν απαιτείται κατά νόμο τύπος και μεταγραφή επί ακινήτου, φορέας δε του
εμπράγματου δικαιώματος της επικαρπίας παραμένει ο επικαρπωτής. Έτσι, ο μεν
επικαρπωτής, ως οιονεί νομέας, μπορεί να ασκήσει κατά τρίτων καθώς και κατά του ίδιου
του κυρίου τις αγωγές προστασίας της οιονεί νομής (αποβολής ή διατάραξης της νομής),
καθώς και την αυτοδύναμη προστασία της νομής, ο δε λήπτης, εκτός του δικαιώματος της
άσκησης της ενοχικής προστασίας κατά του επικαρπωτή, έχει ως οιονεί κάτοχος και τις
αγωγές της νομής, αλλά μόνο κατά τρίτων και όχι και κατά του επικαρπωτή (ΑΚ 997). Η
παραχώρηση της χρήσης επιτρέπεται για όσο διάστημα διαρκεί η επικαρπία, δηλαδή είτε
μέχρι την πλήρωση της διαλυτικής προθεσμίας που έχει τεθεί είτε με τον θάνατο του
επικαρπωτή.
Κατάσχεση επικαρπίας (ΚΠολΔ 953 παρ. 2 εδ. β και 992 παρ. 1, βλ. και ΑΚ 1259).
Προστασία της επικαρπίας (ΑΚ 1173): Ανάλογη εφαρμογή των ΑΚ 1094 και 1108.
Απόσβεση της επικαρπίας. Λόγοι απόσβεσης: 1. Θάνατος επικαρπωτή (ΑΚ 1167). Η

επικαρπία είναι προσωποπαγές δικαίωμα και αποσβήνεται με τον θάνατο του επικαρπωτή,
εκτός αν ορίστηκε άλλως. Δηλαδή, μπορεί να οριστεί και κληρονομητή, οπότε ισχύουν όσα
έγιναν δεκτά περί της κατ’ εξαίρεση μεταβίβασης της επικαρπίας. Έτσι επιτρεπτή είναι η
συμφωνία ότι μεταβιβάζεται η επικαρπία σε τρίτον, υπό την αναβλητική προθεσμία του
θανάτου του τωρινού επικαρπωτή, εφόσον, κατά τα λοιπά, τηρηθούν αναλόγως οι νόμιμες
διατυπώσεις περί μεταβιβάσεως της κυριότητας επί ακινήτων (ΑΠ 45/2019). Με τον θάνατο
του επικαρπωτή, οι εξουσίες που αποσπάστηκαν από την κυριότητα για τη συγκρότηση του
εννοιολογικού περιεχομένου της επικαρπίας επανακάμπτουν στην κυριότητα (αρχή της
ελαστικότητας της κυριότητας). Ο κύριος δεν είναι κληρονόμος του επικαρπωτή, οπότε δεν
χρειάζεται να αποδεχθεί την επικαρπία. Αν η επικαρπία είχε συσταθεί υπέρ περισσοτέρων, ο
θάνατος του ενός επιφέρει την απόσβεση του ιδανικού μεριδίου της επικαρπίας. 2. Σύγχυση
(ΑΚ 1168). Η επικαρπία αποσβήνεται με σύγχυση, αν συμπέσουν στο ίδιο πρόσωπο οι
ιδιότητες του κυρίου και του επικαρπωτή. 3. Παραίτηση (ΑΚ 1169). Αποτελεί μονομερή
36
δικαιοπραξία που περιέχει απευθυντέα προς τον κύριο δήλωση. Αν αφορά σε ακίνητο
απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή. Πάντως, η κοινοποίηση στον κύριο
δεν απαιτείται, αν αντικείμενο της επικαρπίας αποτελεί ακίνητο και η δικαιοπραξία
παραίτησης έχει μεταγραφεί. Αποδέκτης της δήλωσης παραίτησης είναι ο κύριος, αλλά
μπορεί να εφαρμοστεί αναλόγως το πλάσμα της ΑΚ 1161 εδ. β. Ως προς το αν είναι
επιτρεπτή η παραίτηση από επικαρπία που βαρύνεται με υποθήκη, ορθότερη είναι η γνώμη
που δέχεται ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 1134 εδ. β, ώστε να απαιτείται η συναίνεση του
ενυπόθηκου δανειστή. 4. Λόγοι απόσβεσης των πραγματικών δουλειών (ΑΚ 1170).
ΟΙΚΗΣΗ
Έννοια: Περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα που παρέχει στον φορέα του εξουσία για
χρήση ως κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της κατ’ αποκλεισμό του κυρίου (ΑΚ 1183).
Δικαιούχος μπορεί να είναι μόνο φυσικό πρόσωπο. Ο κύριος δεν επιτρέπεται να κάνει χρήση
της οικοδομής ή του διαμερίσματος. Αντίθετη συμφωνία δεν οδηγεί σε σύσταση οίκησης,
αλλά σε περιορισμένη προσωπική δουλεία συνοίκησης (ΑΠ 868/2005). Η οίκηση είναι
αυστηρά αμεταβίβαστη και ακληρονόμητη (ΑΚ 1185). Κατά κρατούσα γνώμη είναι
δικαίωμα αδιαίρετο. Ο φορέας της οίκησης έχει δικαίωμα να κατοικεί με την οικογένειά του
(ΑΚ 1184). Στην οίκηση εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις για την επικαρπία (ΑΚ 1187).
Επομένως, συνιστάται όπως ακριβώς και η επικαρπία (ΑΚ 1143). Η οίκηση διαφέρει ως προς
το χρησιδάνειο, διότι παρέχει άμεση και απόλυτη εξουσία επί του πράγματος, ενώ
απαγορεύεται και η παραχώρησή της σε τρίτον (ΑΠ 764/2016).
ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΕΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ
Έννοια: Περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα πάνω σε ξένο ακίνητο που παρέχουν κάποια
εξουσία ή χρησιμότητα υπέρ ορισμένου προσώπου και μπορούν να συνίστανται σε οτιδήποτε
αποτελεί περιεχόμενο πραγματικής δουλείας (ΑΚ 1188). Σε αυτές εφαρμόζονται ανάλογα οι
διατάξεις για τις πραγματικές δουλείες (ΑΚ 1191), εκτός από αυτές που αναφέρονται σε
δεσπόζον ακίνητο, διότι στο πεδίο των περιορισμένων προσωπικών δουλειών υπάρχει μόνο
δουλεύον ακίνητο. Η έκταση της δουλείας προσδιορίζεται από τις προσωπικές ανάγκες του
δικαιούχου (ΑΚ 1189). Είναι αμεταβίβαστες και ακληρονόμητες, εκτός αν συμφωνήθηκε
άλλως (ΑΚ 1190). Δικαιούχος των περιορισμένων προσωπικών δουλειών μπορεί να είναι και
νομικό πρόσωπο.
37
ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΗ ΑΣΦΑΛΕΙΑ
Αρχές που διέπουν την εμπράγματη ασφάλεια: 1. Η αρχή ουδενί δουλεύει το ίδιον (ΑΚ
1209, 1257). 2. Η αρχή του παρεπομένου που σημαίνει ότι το ενέχυρο και η υποθήκη
προϋποθέτουν μια ασφαλιζόμενη απαίτηση (ΑΚ 1210, 1258). 3. Η αρχή του αδιαιρέτου (ΑΚ
1231, 1281). Η αρχή του αδιαιρέτου σημαίνει:
α) ότι μέχρι την ολοσχερή εξόφληση της ασφαλιζόμενης απαίτησης, το ενέχυρο και η
υποθήκη, εξακολουθούν να βαρύνουν ολόκληρο το πράγμα. Επομένως, αν η απαίτηση
αποσβεσθεί μερικά, το ενέχυρο και η υποθήκη δεν περιορίζονται σε μέρος του πράγματος,
αλλά το βαρύνουν ολόκληρο ασφαλίζοντας το μέρος της απαίτησης που απομένει. Τούτο
ισχύει, ακόμη και όταν, επί εγγραφής υποθήκης που έγινε για μικρότερο ποσό της
ασφαλιζόμενης απαίτησης, καταβληθεί το ποσό αυτό, δεν αποσβήνεται η υποθήκη με την
εξαίρεση της ΑΚ 1294 (ΑΠ 16/2016).
β) Αν το ενυπόθηκο ακίνητο διαιρεθεί σε περισσότερα αυτοτελή μέρη, καθένα από αυτά είναι
υπέγγυο για ολόκληρη την ασφαλιζόμενη απαίτηση, που σημαίνει ότι πλέον υπάρχουν τόσες
υποθήκες όσα και τα διαιρετά μέρη, οι οποίες ασφαλίζουν ολόκληρη την απαίτηση,
γ) Αν η ασφαλιζόμενη απαίτηση διαιρεθεί σε περισσότερες απαιτήσεις (λ.χ. εξαιτίας
κληρονομικής διαδοχής), η υποθήκη ασφαλίζει όλες τις επιμέρους απαιτήσεις,
δ) Επί πολλαπλής υποθήκης ή ενεχύρου (ΑΚ 1231 εδ. β, 1270), δηλαδή αν το ενέχυρο ή η
υποθήκη παραχωρήθηκαν σε περισσότερα πράγματα (κινητά ή ακίνητα αντίστοιχα), κάθε
πράγμα είναι υπέγγυο για ολόκληρη την ασφαλιζόμενη απαίτηση. Έτσι, αν αυτή αποσβεσθεί
μερικά, εξακολουθούν όλα τα πράγματα να παραμένουν υπέγγυα (ΑΠ 16/2016).
ΕΝΕΧΥΡΟ
Έννοια (ΑΚ 1209): Περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης του

δανειστή μιας απαίτησης από την αξία ενός ξένου κινητού πράγματος ή απαίτησης.
Εννοιολογικά στοιχεία: Ξένο κινητό πράγμα ή απαίτηση, ασφαλιζόμενη απαίτηση,
προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή. Η ασφαλιζόμενη απαίτηση μπορεί να είναι
μελλοντική ή υπό αίρεση (ΑΚ 1210), δηλαδή θα πρέπει να γεννήθηκε έγκυρα και να είναι
τουλάχιστον οριστή. Το ενέχυρο μπορεί να ασφαλίζει απαίτηση απορρέουσα από φυσική
ενοχή, εφόσον όμως το ενέχυρο παρέχεται από τον προσωπικό οφειλέτη και όχι τρίτο (βλ.
ΑΚ 272 παρ. 2 εδ. β). Αν η ασφαλιζόμενη απαίτηση εκχωρηθεί, συνεκχωρείται και το
ενέχυρο (ΑΚ 458). Αντίθετα, στην περίπτωση της στερητικής αναδοχής χρέους, το ενέχυρο
δεν διατηρείται αυτοδικαίως, αλλά μόνον εφόσον συναινεί ο κύριος του ενεχυρασθέντος (ΑΚ
475 παρ. 1 εδ. β). Η ασφαλιζόμενη απαίτηση δεν απαιτείται να είναι χρηματική. Για τη
ρευστοποίηση, όμως, του ενεχύρου απαιτείται να έχει μετατραπεί σε χρηματική.
Είδη ενεχύρου: 1. Κοινό ενέχυρο πράγματος με συμφωνία και παράδοση της οιονεί νομής
στον ενεχυρούχο δανειστή. 2. Πλασματικό ενέχυρο με μόνη τη συμφωνία χωρίς παράδοση
της οιονεί νομής (ΑΚ 1214 και ειδικοί αστικοί νόμοι, όπως ο ν. 2844/2000, όπου απαιτείται ο
δανειστής και ο οφειλέτης να είναι επιχειρήσεις ή επαγγελματίες και η ασφάλεια παρέχεται
για τις ανάγκες της επιχείρησης ή του επαγγέλματος του οφειλέτη). 3. Νόμιμο ενέχυρο χωρίς
συμφωνία (λ.χ. ΑΚ 604, 626, 695, 838), όπου εφαρμόζονται ανάλογα οι διατάξεις για το
κοινό ενέχυρο (ΑΚ 1246).
38
Σύσταση ενεχύρου (ΑΚ 1211): 1. Συμφωνία μεταξύ κυρίου και δανειστή. Αν δεν υπάρχει
ασφαλιζόμενη απαίτηση, είναι άκυρη η συμφωνία (αιτιώδης δικαιοπραξία). Είναι δυνατή η
σύσταση ενεχύρου και σε ιδανικό μέρος (ΑΚ 1216). 2. Κυριότητα ενεχυραστή. Ο κύριος
μπορεί να μην είναι ο οφειλέτης, αλλά τρίτος. Δυνατή η σύσταση ενεχύρου από μη κύριο
(ΑΚ 1215, ΑΚ 1036). 4. Τύπος, ο οποίος πρέπει να είναι συμβολαιογραφικός, αλλά αρκεί και
έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Στον τύπο πρέπει να προσδιορίζεται η ασφαλιζόμενη
απαίτηση. 5. Παράδοση της οιονεί νομής του πράγματος με οποιονδήποτε τρόπο εκτός από
αντιφώνηση (ΑΚ 1213). Η παράδοση μπορεί να γίνει είτε στον ενεχυρούχο δανειστή είτε σε
τρίτον (έκταξη), ο οποίος καλείται ενεχυροφύλακας ο οποίος ασκεί οιονεί κατοχή (ΑΚ 1212).
Ενοχικός δεσμός ενεχυρούχου δανειστή και ενεχυραστή (οφειλέτη ή τρίτου):

Δικαιώματα ενεχυρούχου δανειστή: 1. Οιονεί νομή. 2. Κτήση ωφελημάτων (1221), εφόσον
το πράγμα είναι φύσει καρποφόρο ή εφόσον συμφωνήθηκε η κτήση των ωφελημάτων. 3.
Αποζημίωση για τις δαπάνες που ενήργησε στο πράγμα κατά τις διατάξεις για τη διοίκηση
αλλοτρίων (ΑΚ 1225). 4. Πρόωρη πώληση του ενεχυράσματος μετά από άδεια του
δικαστηρίου (ΚΠολΔ 792) αν επίκειται κίνδυνος καταστροφής ή μείωσης της αξίας του
πράγματος και ο ενεχυραστής δεν παρέχει άλλη ασφάλεια (ΑΚ 1228), οπότε και το ενέχυρο
μετατρέπεται σε ενέχυρο απαίτησης.
Υποχρεώσεις ενεχυρούχου δανειστή: 1. Φύλαξη του πράγματος (ΑΚ 1224) χωρίς δικαίωμα
χρήσης ή μετενεχύρασης. 2. Υποχρέωση απόδοσης του πράγματος αν συντρέξει λόγος
απόσβεσης (ΑΚ 1232). Εξαίρεση η γορδιανή επίσχεση της ΑΚ 1233.
Δικαιώματα ενεχυρικού οφειλέτη: 1. Παράδοση του πράγματος σε μεσεγγυούχο, σε
περίπτωση παραβίασης των υποχρεώσεων του ενεχυρούχου δανειστή (ΑΚ 1226). 2. Πώληση
του πράγματος με πλειστηριασμό μετά από άδεια του δικαστηρίου αν επίκειται κίνδυνος
καταστροφής ή μείωσης της αξίας του πράγματος (ΑΚ 1229, ΚΠολΔ 792). 3. Πώληση του
πράγματος με άδεια του δικαστηρίου αν η πώληση είναι επωφελής, οπότε το ενέχυρο
μετατρέπεται σε ενέχυρο απαίτησης και το τίμημα κατατίθεται δημόσια (ΑΚ 1230, ΚΠολΔ
792).
Δικαιώματα του ενεχυραστή κυρίου που δεν είναι ενεχυρικός οφειλέτης: Καταβολή
ληξιπρόθεσμου χρέους, οπότε αποκτά αυτοδικαίως την ασφαλιζόμενη απαίτηση (ΑΚ 1234).
Ρευστοποίηση ενεχύρου: Εκποίηση του πράγματος από τον ενεχυρούχο δανειστή με

πλειστηριασμό και προνομιακή ικανοποίηση από τη ρευστοποίηση (ΑΚ 1237). Διαδικασία
ρευστοποίησης: Αν υπάρχει ήδη εκτελεστός τίτλος, το πράγμα εκποιείται κατά τις διατάξεις
του ΚΠολΔ για τον πλειστηριασμό κινητών. Αν δεν υπάρχει εκτελεστός τίτλος, ο δανειστής
θα ζητήσει άδεια από το Ειρηνοδικείο της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ενεχύρασμα
(ΚΠολΔ 792) και στη συνέχεια θα το εκποιήσει με πλειστηριασμό. Η άδεια απαιτείται και
όταν ο ενεχυραστής δεν είναι προσωπικός οφειλέτης. Σε κάθε περίπτωση, ο πλειστηριασμός
γίνεται σύμφωνα με τις ΚΠολΔ 960 επ. με τη διαφορά ότι δεν προηγείται κατάσχεση (ΑΠ
1664/2003). Ο υπερθεματιστής αποκτά το πράγμα ελεύθερο από βάρη, όπως λ.χ. άλλα
ενέχυρα, αλλά η προϋπάρχουσα επικαρπία διατηρείται (ΑΚ 1240). Το αποτέλεσμα αυτό
επέρχεται ακόμη και αν η ασφαλιζόμενη απαίτηση δεν ικανοποιήθηκε, διότι προηγούνταν
άλλα ενέχυρα ή προνόμια. Αν η ασφαλιζόμενη απαίτηση δεν ικανοποιήθηκε καθόλου,
διατηρείται μόνον ως ανέγγυος με οφειλέτη τον προσωπικό οφειλέτη. Αν η απαίτηση
ικανοποιήθηκε πλήρως, τότε αν ο ενεχυραστής ήταν και προσωπικός οφειλέτης, η απαίτηση
αποσβήνεται (ΑΚ 1241), ενώ αν ο ενεχυραστής ήταν τρίτος, υποκαθίσταται αυτοδίκαια στη
39
θέση του ενεχυρούχου δανειστή (ΑΚ 1234 εδ. β). Αν η απαίτηση ικανοποιήθηκε μερικά και ο
ενεχυραστής ήταν προσωπικός οφειλέτης, η απαίτηση αποσβήνεται μερικά και διατηρείται
κατά ένα μέρος της ως ανέγγυος. Αν ο ενεχυραστής ήταν τρίτος και η απαίτηση αποσβέστηκε
μερικά, κατά το μέρος που αποσβέστηκε περιέρχεται στον τρίτο (ΑΚ 1234 εδ. β), ενώ κατά
το μέρος που διατηρείται ως ανέγγυος στο πρόσωπο του δανειστή.
Απόσβεση του ενεχύρου (ΑΚ 1240 εδ. α, 1243): Γενικοί λόγοι απόσβεσης: 1.
Ρευστοποίηση. 2. Ολική ή μερική καταστροφή του πράγματος. Ειδικοί λόγοι απόσβεσης: 1.
Απόσβεση της ασφαλιζόμενης απαίτησης με οποιονδήποτε τρόπο ή και παραγραφή της
ασφαλιζόμενης απαίτησης κατ’ ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 1320 περί υποθήκης. 2. Εκούσια
απόδοση της οιονεί κατοχής του πράγματος η οποία δεν συνοδεύεται με σκοπό απόσβεσης. 3.
Παραίτηση που επιχειρείται με μονομερή και άτυπη δικαιοπραξία παραίτησης που περιέχει
απευθυντέα στον ενεχυραστή ή στον κύριο δήλωση. 4. Σύγχυση, όταν ο ενεχυρούχος
δανειστής αποκτήσει την κυριότητα του ενεχύρου ή όταν ο κύριος του πράγματος αποκτήσει
την ασφαλιζόμενη απαίτηση. Συνέπειες της απόσβεσης είναι η κατάργηση του ενεχύρου και
η υποχρέωση του ενεχυρούχου δανειστή για απόδοση της κατοχής του πράγματος (ΑΚ 1232)
στον κύριο κατά τον χρόνο της απόσβεσης. Δυνατή η ανάλογη εφαρμογή της ΑΚ 1161 εδ. β.
Ενέχυρο σε δικαίωμα (ΑΚ 1247): Πρόκειται για ενέχυρο όπου ο ενεχυρούχος δανειστής
ικανοποιείται προνομιακά από ορισμένες εξουσίες του δικαιώματος, όπως λ.χ. δυνατότητα
χρησιμοποίησης, εκποίησης ή, αν το δικαίωμα είναι απαίτηση, είσπραξη. Το δικαίωμα πρέπει
να είναι μεταβιβαστό. Η σύσταση του ενεχύρου επί δικαιώματος γίνεται όπως η μεταβίβαση
του δικαιώματος, δηλαδή, αν πρόκειται για απαίτηση, με εκχώρηση (ΑΚ 1247 εδ. β, ΑΚ
455) και απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος ή έγγραφο βέβαιης χρονολογίας.
Ενέχυρο απαίτησης (ΑΚ 1248 επ.): Για τη σύσταση του ενεχύρου επί απαίτησης, απαιτείται
γνωστοποίηση της ενεχύρασης στον οφειλέτη της ενεχυραζόμενης απαίτησης (AK 1248, ΑΠ
1029/2010). Δεν μπορεί να συσταθεί ενέχυρο σε ακατάσχετες και ανεκχώρητες απαιτήσεις.
Πριν τη λήξη του ασφαλιζόμενου χρέους: Εξουσία είσπραξης της ενεχυραζόμενης μη
χρηματικής απαίτησης έχει ο ενεχυρούχος δανειστής και ο όχι ο φορέας της, οπότε
μετατρέπεται σε ενέχυρο πράγματος (ΑΚ 1252). Αν πρόκειται για χρηματική απαίτηση, στην
είσπραξη προβαίνουν από κοινού ο ενεχυρούχος δανειστής και ο ενεχυραστής, οπότε και
μπορεί να τοποθετηθεί εντόκως (ΑΚ 1253). Μετά τη λήξη του ασφαλιζόμενου χρέους:
Εξουσία είσπραξης μη χρηματικής απαίτησης έχει μόνον ο ενεχυρούχος δανειστής, οπότε και
μετατρέπεται σε ενέχυρο πράγματος (ΑΚ 1254 εδ. α). Αν είναι χρηματική, ο ενεχυρούχος
δανειστής έχει εξουσία είσπραξης μέχρι το ποσό που ικανοποιεί την ασφαλιζόμενη απαίτησή
του (ΑΚ 1254 εδ. β).
Ενεχύραση απαίτησης κατά το ν.δ. 17-7/13-8-1923 «Περί ειδικών διατάξεων επί
Ανωνύμων Εταιρειών» (άρθρα 35-36, 39, 44): Η ενεχύραση απαίτησης συνεπάγεται όχι
απλή επιβάρυνση αυτής, όπως η συνήθης ενεχυρίαση απαίτησης, αλλά την εκ του νόμου
εκχώρησή της προς τον ενεχυρούχο πιστωτή (τράπεζα), ο οποίος γίνεται πραγματικός και
μοναδικός δικαιούχος της απαίτησης, δικαιούμενος, ως εκ τούτου, να την εισπράξει. Η
εκχώρηση συντελείται όταν αντίγραφο της σύμβασης ενεχύρασης επιδίδεται στον τρίτο
(οφειλέτη), μετά δε την αναγγελία αυτή αποκόπτεται κάθε δεσμός του τρίτου (οφειλέτη) με
τον εκχωρητή, ο οποίος αποξενώνεται και δεν μπορεί να αναμιχθεί με οποιονδήποτε τρόπο
στην απαίτηση, αποκλειστικός δικαιούχος της οποίας είναι πλέον ο εκδοχέας (ΑΠ 1028/2018,
ΑΠ 1447/2018, ΑΠ 1564/2017), συνήθως τράπεζα, η οποία θεωρείται όχι οιονεί νομέας,
40
αλλά νομέας αυτής της απαίτησης, η οποία και της μεταβιβάζεται από εκείνον και, συνεπώς,
η τράπεζα δικαιούται να εισπράξει όλη την ενεχυρασμένη απαίτηση, το δε μετά την
εξόφλησή της τυχόν υφιστάμενο υπόλοιπο, αυτή οφείλει να το αποδώσει στον ενεχυραστή
(ΑΠ 1616/2018, ΑΠ 422/2018, ΑΠ 1168/2015). Επομένως, μετά την αναγγελία, ο οφειλέτης
δεν δικαιούται πλέον να καταβάλει την απαίτηση ούτε στον αρχικό δανειστή (εκχωρητή),
ούτε σε άλλα πρόσωπα, τα οποία έλκουν δικαιώματα από έννομη σχέση με τον εν λόγω
δανειστή, αλλά οφείλει να καταβάλει το ποσό της απαίτησης μόνον στον εκδοχέα (ΑΠ
14/2020).
41
ΥΠΟΘΗΚΗ
Έννοια (ΑΚ 1257): Περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης του

δανειστή μιας απαίτησης από την αξία ενός ξένου ακινήτου. Αντικείμενο υποθήκης είναι
μόνο ακίνητο ή επικαρπία ακινήτου (ΑΚ 1259). Υποθήκη μπορεί να συσταθεί σε ιδανικό
μερίδιο κυριότητας ακινήτου (ανάλογη εφαρμογή ΑΚ 1216). Δυνατή είναι η πολλαπλή
υποθήκη, όπου για την εξασφάλιση της ίδιας απαίτησης βαρύνονται περισσότερα ακίνητα
(ΑΚ 1270). Η υποθήκη συνιστάται προς εξασφάλιση χρηματικής απαίτησης, η οποία πρέπει
να γεννήθηκε έγκυρα και να είναι τουλάχιστον οριστή. Μπορεί να προέρχεται και από
φυσική ενοχή ή να είναι μελλοντική ή υπό αίρεση (ΑΚ 1258).
Σύσταση της υποθήκης: Τίτλος και εγγραφή στα βιβλία υποθηκών (ΑΚ 1260)
Τίτλος: Τίτλος είναι ο νομικός λόγος που χορηγεί στον δανειστή το δικαίωμα εγγραφής
υποθήκης. Είδη τίτλου που αναφέρονται περιοριστικά στην ΑΚ 1261 είναι ο νόμος, η
δικαστική απόφαση και η ιδιωτική βούληση.
Νόμιμος τίτλος: Οι περιπτώσεις νόμιμου τίτλου αναφέρονται περιοριστικά στην ΑΚ 1262.
Σημαντικοί νόμιμοι τίτλοι αναγνωρίζονται στο Δημόσιο στα ακίνητα οφειλετών του από
καθυστερούμενους φόρους οποιασδήποτε φύσης (λ.χ. έκτακτες εισφορές), σε όσους τελούν
υπό γονική μέριμνα ή επιτροπεία στα ακίνητα των γονέων ή του επιτρόπου για την περιουσία
τους που αυτοί διαχειρίζονται, στον σύζυγο για την απαίτησή του από την επαύξηση της
περιουσίας του άλλου συζύγου κατ’ ΑΚ 1400, στους κληροδόχους στα ακίνητα της
κληρονομίας για τις απαιτήσεις τους.
Δικαστικός τίτλος (ΑΚ 1263): Οι τελεσίδικες καταψηφιστικές δικαστικές αποφάσεις που
επιδικάζουν χρηματική απαίτηση, καθώς και διαιτητικές αποφάσεις οι αλλοδαπές εκτελεστές
δικαστικές αποφάσεις ανεξάρτητα από το αν έχουν τελεσιδικήσει. Δικαστικό τίτλο αποτελεί
και η διαταγή πληρωμής, αν δεν ασκήθηκε εμπρόθεσμα ανακοπή ή αυτή απορρίφθηκε
τελεσίδικα (ΟλΑΠ 6/1996).
Ιδιωτική βούληση (ΑΚ 1265-1266): Με μονομερή δικαιοπραξία του οφειλέτη ή τρίτου
κυρίου υπέρ του δανειστή που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, στο οποίο πρέπει
να προσδιορίζεται το ακίνητο που επιβαρύνεται. Η σχετική δήλωση βούλησης είναι μη
απευθυντέα. Αυτός που παραχωρεί την υποθήκη πρέπει να είναι κύριος, αλλιώς η εγγραφή
είναι άκυρη (ΑΚ 1271). Επίσης, αν δεν είναι κύριος και το γνωρίζει ή αποσιωπά άλλα βάρη
του πράγματος, οφείλει να εξοφλήσει αμέσως το χρέος, αν δεν μπορεί να παραχωρήσει
άμεσα άλλη υποθήκη (ΑΚ 1267).
Εγγραφή: Καταχώριση της υποθήκης στο βιβλίο υποθηκών ή στο οικείο κτηματολογικό
φύλλο του ακινήτου. Αποτελεί όρο του ενεργού, που σημαίνει ότι η υποθήκη υπάρχει από τον
χρόνο της εγγραφής (ΑΚ 1268). Δεν μπορεί να συμφωνηθεί ότι ανατρέχει σε προγενέστερο
χρόνο. Σε περίπτωση έλλειψης κυριότητας εκείνου που παραχώρησε, η εγγραφή δεν
ισχυροποιείται με μεταγενέστερη έγκριση ή επίκτηση (ΑΚ 1271). Για την εγγραφή θα πρέπει
να προσδιορίζεται συγκεκριμένη χρηματική ποσότητα, έστω και κατά προσέγγιση (ΑΚ 1269
εδ. α-β).
Δικαιώματα του υποθηκικού οφειλέτη: 1. Δικαίωμα μείωσης του ασφαλιζόμενου ποσού

(ΑΚ 1269 εδ. γ). Πρόκειται για διαπλαστική αγωγή. 2. Δικαίωμα περιορισμού της εγγραφής
σε συγκεκριμένα ακίνητα όταν η εγγραφή στηρίζεται σε νόμιμο ή δικαστικό τίτλο (ΑΚ
1270). Είναι αδιάφορο αν τα ακίνητα αυτά του ανήκαν εξ αρχής ή ορισμένα από αυτά τα
42
απέκτησε μεταγενέστερα (ΑΠ 29/2016) Προϋποτίθεται ότι κατά τον χρόνο συζήτησης της
σχετικής αγωγής τα περισσότερα ακίνητα ανήκουν στον ίδιο οφειλέτη και δεν έχουν
μεταβιβαστεί. Η ΑΚ 1270 δεν εφαρμόζεται αν ευθύνονται για το ίδιο χρέος παράλληλα
περισσότερα πρόσωπα.
Δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή: 1. Δικαίωμα να αποτρέψει τη χειροτέρευση του

ενυπόθηκου ακινήτου (ΑΚ 1284, 1299). 2. Δικαίωμα ασφάλισης του ενυπόθηκου ακινήτου
με δαπάνες του οφειλέτη (ΑΚ 1285-1286). Σε περίπτωση επέλευσης του ασφαλιστικού
κινδύνου, η υποθήκη εκτείνεται στην ασφαλιστική αποζημίωση (ΑΚ 1287). Δικαιούχος της
ασφαλιστικής αποζημίωσης είναι ο ενυπόθηκος δανειστής και όχι ο κύριος (ΑΠ 1356/2012).
Η ασφαλιστική αποζημίωση κατατίθεται δημοσίως για να γίνει η κατάταξη. Τα ίδια ισχύουν
και για την περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης του ενυπόθηκου (ΑΚ 1288).
Έκταση υποθηκικής ευθύνης: 1. Η υποθήκη βαρύνει ολόκληρο το ακίνητο καθώς και τα

συστατικά και τα παραρτήματά του (ΑΚ 1282). 2. Το ποσό της εγγραφής δεν συμπίπτει
απαραίτητα με την ασφαλιζόμενη απαίτηση (συνήθως εγγράφεται για ποσό μεγαλύτερο της
απαίτησης). Αν το ποσό είναι μεγαλύτερο, η υποθήκη υπάρχει μόνο για το ποσό της
ασφαλιζόμενης απαίτησης λόγω της αρχής του παρεπομένου. Αντίστροφα, αν το ποσό είναι
μικρότερο, η υποθήκη εξασφαλίζει ολόκληρη την απαίτηση λόγω της αρχής του αδιαιρέτου,
όμως ο ενυπόθηκος δανειστής θα ικανοποιηθεί προνομιακά μόνον ως προς το ποσό της
εγγραφής. 3. Το ποσό της εγγραφής καλύπτει και τους τόκους της ασφαλιζόμενης απαίτησης,
αποτελώντας το ανώτατο όριο μέχρι το οποίο ο δανειστής θα ικανοποιηθεί προνομιακά.
Περαιτέρω, κατά την ΑΚ 1289, αν το κεφάλαιο της απαίτησης που ασφαλίζεται με υποθήκη
γράφηκε ως τοκοφόρο, η υποθήκη ασφαλίζει κατά την ίδια τάξη εγγραφής και τους
καθυστερούμενους τόκους ενός έτους πριν από την κατάσχεση, από οποιονδήποτε και αν
ενεργήθηκε αυτή, καθώς και τους τόκους μετά την κατάσχεση ως την πληρωμή του χρέους ή
εωσότου γίνει αμετάκλητος ο πίνακας κατάταξης. Εξάλλου, κατά μεν την ΑΚ 1269 η
εγγραφή της υποθήκης γίνεται πάντοτε για ορισμένη χρηματική ποσότητα και, αν στον τίτλο
δεν περιέχεται ορισμένη ποσότητα, αυτός που ζητεί την εγγραφής πρέπει να την ορίζει κατά
προσέγγιση, κατά δε την ΑΚ 1262 παρ. 7, ο ενυπόθηκος δανειστής έχει από τον νόμο τίτλο
για απόκτηση υποθήκης στο ενυπόθηκο ακίνητο για τους καθυστερούμενους τόκους της
απαίτησης. Από τον συνδυασμό των διατάξεων αυτών προκύπτει: α) ότι για την κάλυψη,
κατά την τάξη και την σειρά της υποθήκης, των τόκων του περιορισμένου χρονικού
διαστήματος της ΑΚ 1289, πρέπει η απαίτηση να έχει εγγραφεί στο βιβλίο υποθηκών, ως
τοκοφόρος, χωρίς να απαιτείται για την τήρηση της αρχής της δημοσιότητας να καθορίζεται
και το ποσό των τόκων, αφού το ποσοστό αυτών καθορίζεται από τον νόμο, β) ότι αν η
υποθήκη γράφηκε για ποσό μεγαλύτερο του κεφαλαίου της ασφαλιζόμενης απαίτησης, ώστε
να καλύπτονται και τόκοι αυτής, οι τόκοι δε του ανωτέρω χρονικού διαστήματος της ΑΚ
1289, προστιθέμενοι στο κεφάλαιο, υπερβαίνουν μαζί με αυτό την χρηματική ποσότητα, για
την οποία έχει εγγραφεί η υποθήκη, δεν ασφαλίζονται με την υποθήκη, κατά το ποσό αυτών,
που υπερβαίνει το υποθηκικό όριο και συνεπώς δεν απολαμβάνουν, κατά τούτο, του ενδίκου
προνομίου κατατάξεως κατά τη διανομή του πλειστηριάσματος, που προβλέπεται από την
ΚΠολΔ 1007 παρ. 1, σε συνδυασμό με την ΚΠολΔ 976 παρ. 2. Μόνον στην περίπτωση, κατά
την οποία, σε αρμονία με τη σύμβαση, η υποθήκη εγγράφεται για ορισμένο χρηματικό ποσό,
που καλύπτει το κεφάλαιο και λοιπά συναφή κονδύλια, ταυτοχρόνως όμως και πέραν του
ποσού αυτού εγγράφεται τούτο και ως τοκοφόρο, για εξασφάλιση των τόκων στα χρονικά
43
πλαίσια της ΑΚ 1289, η υποθήκη ασφαλίζει όλους τους τόκους του προβλεπομένου στην
διάταξη αυτή χρονικού διαστήματος. Και τούτο, διότι στην περίπτωση αυτή η ασφάλιση των
τόκων έχει ρητώς συμφωνηθεί και εγγραφεί πέραν και επί πλέον της ορισμένης χρηματικής
ποσότητος για την οποία εγγράφεται η υποθήκη, και γ) αν συμφωνηθεί η παραχώρηση
υποθήκης για ορισμένο ποσό χωρίς περαιτέρω εξειδίκευση, αυτό έχει την έννοια ότι το ποσό
αυτό θεωρείται ως ανώτατο όριο, δηλαδή περιλαμβάνει κεφάλαιο, τόκους και έξοδα εν γένει
και συνεπώς δεν επιτρέπεται να εγγραφεί υποθήκη για μεγαλύτερο ποσό. Σε μια τέτοια
περίπτωση, δεν έχει εφαρμογή η ενδοτική διάταξη της ΑΚ 1289, εφόσον είναι καθορισμένο
εν συνόλω το ποσό (για κεφάλαιο, τόκους και έξοδα) μέχρι του οποίου με την εγγραφή
επιβαρύνεται το ακίνητο (ΑΠ 1810/2017, ΑΠ 345/2016, ΑΠ 1218/2007).
Τάξη υποθηκών (ΑΚ 1272, 1300-1301): Υποθηκική τάξη από τυπική άποψη είναι
χρονολογική σειρά εγγραφής της υποθήκης. Από ουσιαστική άποψη είναι η ιδιότητα του
εμπράγματου δικαιώματος της υποθήκης, σύμφωνα με την οποία ο ενυπόθηκος δανειστής
προηγείται ή έπεται των άλλων ενυπόθηκων δανειστών ανάλογα με το αν η εγγραφή της
υποθήκης του προηγείται ή έπεται χρονικά των εγγραφών άλλων ενυπόθηκων δανειστών, με
αποτέλεσμα να καθορίζεται αντίστοιχα και η σειρά της προνομιακής ικανοποίησης. Είναι
δυνατή η εναλλαγή διαδοχικών υποθηκικών τάξεων με συμφωνία των ενυπόθηκων
δανειστών διαφορετικών τάξεων με συμβολαιογραφική πράξη (α.ν. 612/1968).
Η εγγραφή υποθήκης ορισμένης τάξης δεν στερεί τον οφειλέτη από το να παραχωρήσει και
άλλη υποθήκη. Πάντως, αν η υποθήκη στηρίζεται στην ιδιωτική βούληση μπορεί να
προβλεφθεί απαγόρευση παραχώρησης άλλης υποθήκης. Επομένως, αν η σχετική συμφωνία
περιβληθεί τον συμβαιολογραφικό τύπο και εγγραφεί στο βιβλίο υποθηκών, η τυχόν
παραχώρηση άλλης υποθήκης είναι άκυρη (ΑΚ 1290).
Ρευστοποίηση υποθήκης: Αν ο ενυπόθηκος δανειστής έχει εκτελεστό τίτλο για την

ασφαλιζόμενη απαίτηση μπορεί να επιδιώξει με δύο τρόπους την αναγκαστική ικανοποίησή
της: με την ενοχική αγωγή και με την εμπράγματη υποθηκική αγωγή (ΑΚ 1291). Αν ο
ενυπόθηκος δανειστής επιλέξει την υποθηκική αγωγή, θα επιβάλλει κατάσχεση και θα
οδηγήσει το ενυπόθηκο στον πλειστηριασμό, από το πλειστηρίασμα του οποίου θα
ικανοποιηθεί προνομιακά. Στην περίπτωση που η εκτέλεση στρέφεται κατά του τρίτου
κυρίου του ακινήτου η επιταγή προς πληρωμή περιέχει αρχικά επιταγή προς εκούσια
συμμόρφωση αυτού, ήτοι πληρωμή του χρέους μέχρι το ποσό της υποθήκης με το οποίο
βαρύνεται το ακίνητο, και σε διαφορετική περίπτωση επιταγή να ανεχτεί την αναγκαστική
εκτέλεση επί του ενυπόθηκου ακινήτου του. Η αναγκαιότητα η επιταγή προς τον τρίτο κύριο
του ενυπόθηκου να περιλαμβάνει και επιταγή για εκούσια συμμόρφωση αντλείται από την
ΑΚ 1294, που ορίζει ότι ο τρίτος κύριος του ενυπόθηκου ακινήτου υπόκειται στην
εμπράγματη αξίωση του δανειστή με την αναγκαστική εκτέλεση πάνω στο ενυπόθηκο
ακίνητο, «αν δεν προτιμά να εξοφλήσει όλες τις ενυπόθηκες απαιτήσεις, στην έκταση που
ασφαλίζονται με την υποθήκη». Συνεπώς, αυτός πρέπει να κληθεί, ακριβώς όπως ορίζει η ΑΚ
1294, αν προτιμά να εξοφλήσει με μετρητά το ενυπόθηκο χρέος, έτσι ώστε να αποφευχθεί η
περιπέτεια της κατάσχεσης και του πλειστηριασμού. Ακόμη δε και αν δεν ήταν τόσο
κατηγορηματική η ΑΚ 1294, και πάλι θα έπρεπε να επιδοθεί στον τρίτο κύριο του
ενυπόθηκου ακινήτου επιταγή για εκούσια συμμόρφωση, με την έννοια ότι ο επισπεύδων
δανειστής θα ασκούσε καταχρηστικώς (ΚΠολΔ 116 KΠολΔ και ΑΚ 281) το ενδεχόμενο
δικαίωμά του να επισπεύσει κατ` ευθείαν κατάσχεση και πλειστηριασμό, αιφνιδιάζοντας τον
44
τρίτο κύριο, με το να μην του δώσει ευκαιρία εκούσιας πληρωμής του ενυπόθηκου χρέους
(ΜονΠρωτΘεσ 9213/2020). Η υποχρέωση του τρίτου κυρίου εκτείνεται προφανώς μέχρι την
αξία του ενυπόθηκου κτήματος και μόνο μ’ αυτό, εφόσον αυτός δεν ενέχεται προσωπικά με
την υπόλοιπη περιουσία του (ΑΚ 1296 ΑΚ). Η υποθηκική αγωγή μπορεί να ασκηθεί και όταν
την αναγκαστική εκτέλεση επισπεύσει τρίτος, οπότε τότε η υποθηκική αγωγή λαμβάνει τη
μορφή αναγγελίας (βλ. και ΚΠολΔ 995 παρ. 3, 972).
Αντίθετα, αν ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέξει την ενοχική, τότε θα καταταγεί ως απλός
εγχειρόγραφος δανειστής. Η διάκριση μεταξύ ενοχικής και εμπράγματης αγωγής
νοηματοδοτείται στην περίπτωση όπου ο υποθηκικός οφειλέτης είναι τρίτος κύριος, δηλαδή
δεν είναι ο προσωπικός οφειλέτης της απαίτησης. Ο τρίτος κύριος μπορεί, όμως, να
εξοφλήσει το ενυπόθηκο χρέος στην έκταση που ασφαλίζεται με την υποθήκη (ΑΚ 1294). Αν
τελικά κατέβαλε το χρέος, υποκαθίσταται στα δικαιώματα του ενυπόθηκου δανειστή (ΑΚ
1298). Δεν θεωρείται τρίτος κύριος ο εγγυητής που παραχώρησε υποθήκη προς εξασφάλιση
του χρέους που δημιουργείται με την εγγύηση. Στον τρίτο κύριο επιδίδεται υποχρεωτικά
επιταγή προς εκτέλεση (ΑΚ 1295) και ακολουθείται η διαδικασία της αναγκαστικής
εκτέλεσης. Η κατάσχεση μπορεί να γίνει είτε κατά του προσωπικού οφειλέτη είτε κατά του
τρίτου κυρίου (ΚΠολΔ 993 παρ. 1 εδ. β).
Κατάργηση υποθήκης: Απόσβεση και εξάλειψη.

Λόγοι απόσβεσης: 1. Απόσβεση της ασφαλιζόμενης απαίτησης (ΑΚ 1317). 2. Ολοσχερής
εξαφάνιση του ενυπόθηκου κτήματος για λόγους πραγματικούς ή νομικούς, όπως λ.χ. λόγω
σεισμού ή αναγκαστικής απαλλοτρίωσης, επιδίκασης, προσκύρωσης (ΑΚ 1318 περ. 1). 3.
Παραίτηση του ενυπόθηκου δανειστή με μονομερή δικαιοπραξία που περιβάλλεται τον
συμβολαιογραφικό τύπο και περιέχει μη απευθυντέα δήλωση (ΑΚ 1318 περ. 2, 1319). Όρος
ενεργού της δικαιοπραξίας παραίτησης είναι η εξάλειψη της υποθήκης από το βιβλίο
υποθηκών. 4. Πλειστηριασμός του ενυπόθηκου κτήματος (ΑΚ 1318 περ. 3). Και τούτο
ανεξάρτητα από το αν το πλειστηρίασμα επαρκεί για την ικανοποίηση όλων των ενυπόθηκων
δανειστών. 5. Παρέλευση προθεσμίας με την οποία είχε χορηγηθεί η υποθήκη (ΑΚ 1318 περ.
4). 6. Παραγραφή της απαίτησης (ΑΚ 1320). 7. Σύγχυση (ΑΚ 1321).
Εξάλειψη της υποθήκης (ΑΚ 1324-1325, 1327): Διαγραφή της υποθήκης από το βιβλίο
υποθηκών αν συντρέξει λόγος απόσβεσης ή γιατί η εγγραφή είναι άκυρη. Η εξάλειψη γίνεται
είτε με τη συναίνεση του δανειστή, η οποία περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικού
εγγράφου ή με τελεσίδικη απόφαση που διατάσσει την εξάλειψη. Η αδικαιολόγητη άρνηση
του ενυπόθηκου δανειστή να συναινέσει στην εξάλειψη της υποθήκης που αποσβέστηκε
συνιστά παράνομη πράξη κατ’ ΑΚ 914 (ΑΠ 2027/2014).
Συνέπειες της κατάργησης της υποθήκης: Κατάργηση του σχετικού δικαιώματος και
εναλλαγή υποθηκικών τάξεων (ΑΚ 1331).
Προσημείωση υποθήκης (AK 1274, 1276-1277):

Έννοια: Υποθήκη υπό τη διπλή αναβλητική αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης της
απαίτησης και της τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη εντός 90 ημερών από την
τελεσιδικία της απόφασης. Με την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, ο προσημειούχος
δανειστής αποκτά υποθήκη αναδρομικά από την ημέρα της εγγραφής της προσημείωσης,
ακόμη και αν στο μεταξύ έχουν εγγραφεί άλλες υποθήκες. Βέβαια, και ο προσημειούχος
δανειστής μπορεί να ασκήσει την υποθηκική αγωγή και πριν την τροπή της προσημείωσης,
με τη διαφορά ότι θα καταταγεί τυχαία (ΟλΑΠ 14/2006).
45
Σύσταση: Μόνο με δικαστική απόφαση διαδικασίας ασφαλιστικών μέτρων ή με προσωρινή

διαταγή (ΚΠολΔ 706, 691Α) ή με διαταγή πληρωμής (ΚΠολΔ 724). Μπορεί να εγγραφεί και
σε ακίνητο τρίτου, αν ο τελευταίος συναινεί (ΑΠ 843/2011).
Τροπή προσημείωσης (ΑΚ 1277 και 1323): Μέσα σε 90 ημέρες από την τελεσιδικία της
απόφασης που επιδικάζει την απαίτηση. Θα πρέπει να υπάρχει ταυτότητα απαίτησης στην
εγγραφή της προσημείωσης και στην τελεσίδικη απόφαση (ΑΠ 1330/2006). Μετά την
κατάσχεση του προσημειωμένου ακινήτου είναι έγκυρη η τροπή της σε υποθήκη και
αντιτάσσεται κατά του επισπεύδοντος και των δανειστών που αναγγέλθηκαν (ΟλΑΠ 6/1998).
Κατάργηση προσημείωσης (ΑΚ 1323): Ισχύουν οι λόγοι κατάργησης της υποθήκης (ΑΚ
1317-1321), καθώς και η ανάκληση της απόφασης που διατάσσει την προσημείωση ή
παρέλευση της προθεσμίας τροπής της σε υποθήκη.
46

Εμπράγματο Δίκαιο

Uploaded by

Document Information

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Εμπράγματο Δίκαιο

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Γεώργιος-Αλέξανδρος Γεωργιάδης

ΘΕΜΕΛΙΩΔΕΙΣ ΑΡΧΕΣ ΤΟΥ ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥ

Εννοιολογικά στοιχεία: 1. Έννομη εξουσία σε πράγμα ή σε δικαίωμα. Ο νόμος

Χαρακτηριστικά των εμπράγματων δικαιωμάτων: 1. Δύναμη της δίωξης. Ο δικαιούχος

Διακρίσεις εμπράγματων δικαιωμάτων:

o Προσωποπαγή: Το δικαίωμα ανήκει σε έναν (ή περισσότερους από κοινού) ατομικά

Σύνολα πραγμάτων: 1. Ομάδα πραγμάτων, δηλαδή σύνολο αυτοτελών πραγμάτων που

Βασικές κατηγορίες πραγμάτων:

ΝΟΜΗ ΚΑΙ ΚΑΤΟΧΗ

Φυσική εξουσίαση και εμπράγματο δικαίωμα: Συνήθως το εμπράγματο δικαίωμα και η

Είδη κατοχής: 1. Προστατευόμενη και μη προστατευόμενη ή απλή κατοχή (ΑΚ 997).

περιλαμβάνεται στα αναφερόμενα στην ΑΚ 973 (ΟλΑΠ 1593/1979, ΑΠ 220/2000. Αντιθ. η

Κτήση της νομής:

ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΚΑΙ ΣΥΓΚΥΡΙΟΤΗΤΑ

Ορισμός και εννοιολογικό περιεχόμενο κυριότητας: Το εμπράγματο δικαίωμα από το

Καθολικότητα: Πρόκειται για το ευρύτερο από άποψη περιεχομένου εμπράγματο δικαίωμα,

Περιεχόμενο κυριότητας (ΑΚ 1000):

Περιορισμοί-προσδιορισμοί κυριότητας: Απορρέουν είτε από τον νόμο (λ.χ. διατάξεις

Σύσταση: Με δικαιοπραξία (λ.χ. ΑΚ 1033) ή εκ του νόμου (λ.χ. ΑΚ 1710) ή με χρησικτησία.

Λύση της συγκυριότητας: α) Με συγκέντρωση όλων των μεριδίων σε ένα πρόσωπο· β) με

ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΚΑΙ ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

Έννοια οριζόντιας ιδιοκτησίας: Οριζόντια ιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους ή

Αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας: Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων (δηλαδή

τοιούτων αποκλειστικώς σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος αλλά μόνο

Κανονισμός διοίκησης οικοδομής υπαχθείσης στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας:

θέρμανσης, ασφάλειας, ασφάλισης και συντήρησης της οικοδομής κλπ. Ο κανονισμός

ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΕΠΙ ΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΣΥΜΒΑΣΗ

Κτήση κυριότητας ακινήτου με σύμβαση (ΑΚ 1033):

Κτήση κυριότητας κινητού με σύμβαση (ΑΚ 1034):

πράγματος. Η παράδοση της νομής μπορεί να γίνει με οποιονδήποτε τρόπο. Πάντως, αν ο

Κτήση κυριότητας κινητού από μη κύριο (ΑΚ 1036-1039):

ΚΤΗΣΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΕ ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

Κτήση κυριότητας με χρησικτησία (ΑΚ 1041 επ.):

Έκτακτη χρησικτησία (ΑΚ 1045): Μοναδικές προϋποθέσεις η νομή και η πάροδος

Άλλοι πρωτότυπο τρόποι κτήσης κυριότητας:

ΑΠΩΛΕΙΑ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑΣ ΚΙΝΗΤΩΝ ΚΑΙ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Σύμβαση μεταβίβασης κυριότητας (από την πλευρά του μεταβιβάζοντος). Χρησικτησία

Αναγκαστική απαλλοτρίωση: Αφαίρεση της κυριότητας με μονομερή πράξη διοικητικής

Μερική ανοικοδόμηση σε ξένο ακίνητο (ΑΚ 1010):

Υποχρέωση παροχής διόδου (ΑΚ 1012):

Προσβολή κυριότητας: Καθολική προσβολή, όταν συνίσταται σε αφαίρεση ή κατακράτηση

Διεκδικητική αγωγή (ΑΚ 1094): Ένδικη προστασία της κυριότητας σε περίπτωση

κοινός δικαιοπάροχος με άτυπη σύμβαση είχε μεταβιβάσει εν ζωή το επίδικο στον

Αξίωση του κυρίου για τα ωφελήματα (ΑΚ 1096-1100): Προϋπόθεση η δυνατότητα

Αξίωση αποζημίωσης του κυρίου λόγω καταστροφής ή χειροτέρευσης του πράγματος:

Η ανταξίωση του νομέα για δαπάνες: Προϋπόθεση η δυνατότητα διεκδίκησης του

Έννοια δουλειών: Περιορισμένα εμπράγματα δικαιώματα πάνω σε ξένο πράγμα που

Διακρίσεις των δουλειών: 1. Πραγματικές και προσωπικές δουλείες: Πραγματική δουλεία

Χαρακτηριστικά πραγματικών δουλειών: Είναι δικαιώματα αδιαίρετα, παρεπόμενα της

Περιεχόμενο των πραγματικών δουλειών: Το περιεχόμενο των πραγματικών δουλειών

Σύσταση πραγματικών δουλειών (ΑΚ 1121): Με δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου.

Άσκηση πραγματικής δουλείας (ΑΚ 1125-1129): Το δικαίωμα πραγματικής δουλείας

Προστασία πραγματικών δουλειών (ΑΚ 1132): Αγωγή ομολόγησης δουλείας σε

Απόσβεση πραγματικών δουλειών (ΑΚ 1134-1141). Λόγοι απόσβεσης: 1. Παραίτηση που

Σύσταση επικαρπίας (ΑΚ 1143): Με δικαιοπραξία εν ζωή: Εφαρμόζονται ανάλογα οι ΑΚ

Δικαιώματα επικαρπωτή: 1. Δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης (ΑΚ 1142). 2. Δικαίωμα

Υποχρεώσεις επικαρπωτή: 1. Υποχρέωση για επιμελή εκμετάλλευση του πράγματος (ΑΚ

Απόσβεση της επικαρπίας. Λόγοι απόσβεσης: 1. Θάνατος επικαρπωτή (ΑΚ 1167). Η

ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΕΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ

Έννοια (ΑΚ 1209): Περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης του

Ενοχικός δεσμός ενεχυρούχου δανειστή και ενεχυραστή (οφειλέτη ή τρίτου):

Ρευστοποίηση ενεχύρου: Εκποίηση του πράγματος από τον ενεχυρούχο δανειστή με

Έννοια (ΑΚ 1257): Περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης του

Δικαιώματα του υποθηκικού οφειλέτη: 1. Δικαίωμα μείωσης του ασφαλιζόμενου ποσού