10đ BĐS

1) Trình bày đặc điểm của thị trường bất động sản?
- Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là tài sản giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong BĐS
- Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường BĐS là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật.
- Thị trường BĐS hoạt động phong phú nhưng là một thị trường không hoàn hảo.
- Độ trễ của cung và cầu BĐS lớn hơn so với các hàng hoá khác.
- Giao dịch trên thị trường BĐS cần những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp, có trình độ cao.
- Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính.

2) Các yếu tố nào cấu thành thị trường bất động sản? Giải thích?
Hàng hoá trên thị trường BĐS
Đất đai: Có 2 trạng thái là đất đai chưa khai phát và đất đai đã khai phát
Vật kiến trúc đã xây dựng trên đất: Công trình nhà ở, công trình thương nghiệp, công trình công
nghiệp, công trình đặc biệt.
Các chủ thể tham gia trên thị trường BĐS:
- Cá nhân trực tiếp giao dịch
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
- Nhà thầu xây dựng
- Các tổ chức mô giới, tư vấn
- Các tổ chức tài chính
- Nhà nước
Cung cầu và quan hệ cung cầu BĐS
- Cầu BĐS: là khối lượng BĐS mà người mua sẵn sàng mua và có khả năng thanh toán để nhận được
BĐS đó
Các yếu tố tác động đến cầu BĐS:
+ Giá bán hàng hoá BĐS
+ Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng BĐS
+ Tâm lý, thị hiếu
+ Tốc độ tăng dân số
+ Thu nhập của dân cư
+ Tốc độ đô thị hoá
+ Các sắc thuế có đối tượng nộp thuế là bên cầu
- Cung BĐS: là khối lượng BĐS mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường
BĐS tại một thời điểm
Các yếu tố tác động đến cung BĐS:
+ Tổng cung hàng hoá BĐS
+ Chính sách của Nhà nước
+ Mức độ phát triển của thị trường vốn
+ Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia
+ Các yếu tố đầu vào tạo ra BĐS và giá cả hàng hoá dịch vụ liên quan đến BĐS
+ Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc
Giá cả hàng hoá BĐS
Bản chất của giá cả BĐS là giá trị sử dụng và giá trị, hay giá trị hữu hình và giá trị vô hình trong mỗi
đơn vị dịch vụ BĐS. Đặc điẻm của giá cả BĐS được hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng
dịch vụ BĐS ( do chất lượng và vị thế quyết định)
Đặc điểm của giá cả BĐS được hình thành thông qua quan hệ cung cầu về lượng dịch vụ BĐS
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS:
+ Nhóm các yếu tố vĩ mô: chính sách của nhà nước, các yếu tố kinh tế chung của quốc gia, các yếu tố
ảnh hưởng đến cung cầu BĐS, các yếu tố xã hội và tâm lý.
+ Nhóm các yếu tố vi mô: diện tích, chi phí, vị trí đất, hình dáng, kiểu nhà, loại nhà, kích thước, tuổi
của tài sản; độ rộng mặt đường; sự hữu dụng và các yếu tố giao dịch thị trường.

học đi nào !!!!

10đ BĐS

3) Trình bày đặc điểm của bất động sản?

BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình, kiến trúc và các ts gắn liền với đất đai và k thể di dời đc, tồn tại và
ổn định lâu dài
- Tính bất động: BĐS dù được đem chuyển nhượng, đme bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai
thác không thể di chuyển BĐS từ nơi này đến nơi khác.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, tổng cung đất
đai không thay đổi, trong khi: Tốc độ tăng dân số nhanh nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên. Do đó, đất
đai ngày càng khan hiếm, dẫn đến giá cả của BDS có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hoá
khác, với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng tăng lên.
- Tính dị biệt: Bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc, kết cấu,… của mỗi BĐS. Do
vậy, không có BĐS nào giống nhau về mọi mặt, đây là nguyên nhân dẫn đến những khác biệt trong
việc xác định cung cầu và giá cả thị trường BĐS.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: BĐS bao gồm đất đai và các công trình trên đất, đất là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể
thay thế được. Đất đai được sử dụng không những để hưởg quyền sở hữu đất đai mà còn hưởng các lợi
ích khác do đất đai mang lại, thời gian sử dụng lại vô hạn, không bị hao mòn.

4) Trình bày điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh?
Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức cá nhân; Nhà, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai của các tổ chức cá nhân; Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh
- Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:
+ Có đăng ký QSH nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy CNQSDĐ
+ Không có tranh chấp QSDĐ, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
+ Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Các loại Đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất. Các loại đất được
phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiên sau:
+ Có CNQSDĐ
+ Không có tranh chấp QSDĐ
+ Không bị kê biên
+ Trong thời hạn sử dụng đất

5) Khái niệm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp?

Thuế SDĐPNN là loại thuế thu hàng năm đối với các đối tượng có quyền sử dụng đất để ở, để XD
công trình, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, mang ý nghĩa là thuế thu vào việc sử dụng đất
cho mục đích phi nông nghiệp.

học đi nào !!!!

10đ BĐS

6) Trình bày quá trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản?
- Bước 1: Tìm kiếm dự án
Thuê hoặc mua lại từ đối tác kinh doanh khác
Thuê đất hay xin giao đất thuộc quỹ đất quản lý của Nhà nước
- Bước 2: Thiết lập ý tưởng và XD dự án kinh doanh BĐS
Đưa ra ý tưởng kinh doanh dựa trên nhu cầu thị trường và tầm nhìn của nhà đầu tư
Lựa chọn mô hình kinh doanh phù hợp và tối ưu
Nếu khu đất chưa có kế hoạch quy hoạch, nhà đầu tư đầu tư cần gửi công văn đề nghị xin chủ trương
quy hoạch.
- Bước 3: Điều tra thị trường
+ Để kiểm tra tính khả thi của ý tưởng kinh doanh so với nhu cầu thực tế của thị trường
+ Dự báo được triển vọng, phân khúc của thị trường,..
+ Dựa trên thông tin điều tra, tài liệu nghiên cứu
- Bước 4: Phân tích tài chính dự án
+ Xác định tổng mức vốn đầu tư và kế hoạch phân bổ vốn theo tiến độ dự án
+ Xác định cơ cấu nguồn vốn của dự án và lập kế hoạch tài chính dự kiến cho từng giai đoạn của dự
án.
+ Đánh giá các chỉ tiêu tài chính như: NPV, IRR, B/C, PI để đảm bảo an toàn tài chính của dự án
- Bước 5: Quyết định đầu tư
Lựa chọn thông tin dựa trên phân tích tài chính và điều tra thị trương
Tối đa hoá giá trị doanh nghiệp và đánh giá sự đánh đổi giữa rủi ro và lợi nhuận
- Bước 6: Tìm nguồn vốn đầu tư dự án
Huy động nguồn vốn từ vốn chủ sở hữu, vốn vay, vốn ứng trước của khách hàng và các nguồn vốn
khác như hợp đồng hợp tác kinh doanh, chứng khoán hóa, nghiệp vụ REPO BĐS
- Bước 7: Triển khai hoàn tất thủ tục pháp lý, chuẩn bị mặt bằng, XD và bán hàng
Hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan và giải phóng mặt bằng
Thiết kế và thi công xây dựng dự án
Tiến hành hoạt động bán hàng và tiếp thị để tiếp cận khách hàng
Tổng kết đánh giá dự án

học đi nào !!!!

10đ BĐS

I. BÀI TẬP
Bậc thuế Diện tích đất tính thuế Thuế suất %
1 Diện tích trong hạn mức 0,03
2 Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức 0,07
3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0,15

Thuế SDĐPNN = diện tích đất tính thuế x giá đất x thuế - thuế suất
Thuế TNCN = Giá chyển nhượng BĐS X Thuế suất (2%)
Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng BĐS X Thuế suất (0,5%)
Trước 15/10/1993: miễn 100% tiền sử dụng đất

Từ 15/10/1993 đến 01/07/2004: thu 50% tiền sử dụng đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành
Từ 01/07/2004: thu 100% tiền sử dụng đất heo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành

Câu 2: Năm 2006, ông Lê Mạnh Cường có các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản
- Mua thửa đất A có diện tích 400m2. Giấy CNQSDĐ gồm 150m2 đất thổ cư và 250m2 đất vườn) với
giá 1.500 triệu đồng. Sau khi mua ông xin chuyển mục đích thêm 100m2 đất thổ cư nữa (phải nộp
100% tiền sử dụng đất). Tại thời điểm định giá, giá đất do UBND tỉnh ban hành là 6 triệu đồng/1m2
đối với đất thổ cư; 0.5 triệu đồng/m2 đối với đất vườn. Hạn mức sử dụng đất phi nông nghiệp do
UBND qui định tại địa phương này là 200m2.
- Sau khi chuyển mục đích sử dụng thửa đất A, ông Cường chuyển nhượng thửa đất A cho ông Tây với
giá 2.350 triệu đồng. Thửa đất A thuộc đối tượng chịu thuế TNCN. Mức thu lệ phí trước bạ với nhà đất
là 0.5%
- Ông Cường còn có 1 thửa đất B diện tích 250m2 sử dụng từ trước ngày 15.10.1993, đất chưa có
GCNQSDĐ thuộc trường hợp nộp 50% tiền sử dụng đất. Tại thời điểm định giá, giá đất cùng loại ở
vùng này do UBND tỉnh ban hành là 2 triệu đồng/m2.
Yêu cầu:
a. Hãy cho biết:
-Tình trạng pháp lý của thửa đất A( diện tích chi tiết từng loại đất) sau khi chuyển mục đích sử dụng
đất.
-Tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Thửa đất A là bao nhiêu?
-Số tiền sử dụng đất của thửa đất A, giá trị thửa đất A sau khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử
dụng đất của thửa đất B để xin cấp GCNQSDĐ MÀ Ông Cường phải nộp?
b. Xác định ai là người nộp thuế TNCN, lệ phí trước bạ?số tiền nộp là bao nhiêu?

Bài làm:
a. Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất
- Diện tích đất thổ cư =150+100=250
Diện tích đất vườn = 250-100=150
Tổng cộng 400m2
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của thửa đất A = (200x6trx0,03)+(50x6trx0,07) =57 000 000
Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng = 100x (6tr-0,5tr)x100%=550 000 000
Giá trị thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng = [100x(6tr-0,5tr)]+1500tr=2 050tr
Tiền sử dụng đất của thửa B = 250x2trx50%=250
b. Giá đất do UBND qui định ban hành thửa đất A=(250x6tr)+(150x0,5tr)=1575trđ
Mà giá đất UBND tỉnh qui tỉnh thấp hơn giá đất cá nhân qui định=> Nên lấy giá theo cá nhân để tính
thuế TNCN = 2350trđ x 2%=47trđ (Ông Cường nộp thuế TNCN)
Lệ phí trước bạ ông Tây(người mua) trả = 2350trđx0,5%=11,75trđ

học đi nào !!!!