UGOVOR O

ZAKUPU
Elena Radičević IV1
 Ugovor o zakupu je ugovor kojim se jedan ugovornik
(zakupodavac) obavezuje da preda određenu nepotrošnu stvar na
upotrebu drugome ugovorniku (zakupcu), a ovaj se obavezuje da
mu za to plaća određenu naknadu (zakupninu) i da mu po isteku
određenog vremena istu stvar vrati.
 Upotreba obuhvata i prisvajanje određenih plodova stvari
(prihoda), ako nije drukčije ugovoreno ili uobičajeno.
Potpisivanjem ugovora o zakupu, zakupac dobija samo ovlašćenje
upotrebe određene stvari, ali ta stvar ostaje u vlasništvu
zakupodavca. Zakup je uvek ugovor sa naknadom (konsensualan
ugovor).
 UGOVORNE
STRANE
Zakupodavac
Zakupodavac je lice koje daje u zakup drugom licu (zakupoprimcu) određenu
nepotrošnu stvar na određeno vreme, za šta dobija naknadu (zakupninu). Osnovne
obaveze zakupodavca koje proizilaze iz ugovora o zakupu su:
1. Obaveza predaje stvari – Zakupodavac je dužan da zakupoprimcu preda predmet
zakupa u ispravnom stanju. Način predaje može biti faktičkim uručenjem stvari tj. iz
ruke u ruku, simboličnom predajom npr. ključeva i slično. Ugovorom se definišu
vreme i mesto predaje zakupljene stvari, a pravilo je da troškove predaje stvari snosi
sam zakupodavac.
2. Obaveza održavanja stvari – Zakupodavac je dužan da predmet zakupa održava u
podesnom stanju i za vreme trajanja zakupa. Troškove redovne upotrebe i tekućih
održavanja (manji troškovi, troškovi sitnih opravki) snosi zakupoprimac, dok
zakupodavac snosi sve troškove koji proizilaze iz fiskalnih i drugih propisa, kao što
su npr. porez, odgovarajući doprinos, obavezno osiguranje, ali sve ovo pod
pretpostavkom da pitanje snošenja troškova nije drukčije određeno Zakonom ili
predviđeno ugovorom.
3. Obaveza zaštite – Zakupodavac ima obavezu zaštite zakupoprimca u slučaju
pravnih i fizičkih nedostataka stvari. Zaštita podrazumeva: zaštitu u slučaju pravnog
uznemiravanja (tzv. zaštita od evikcije) i zaštitu u slučaju pravnih i fizičkih
nedostataka stvari (tzv. zaštita od mana). Ukoliko neko želi npr. da oduzme predmet
zakupa od zakupoprimca, isti se obraća zakupodavcu tražeći pomoć. Što se tiče
odgovornosti za materijalne nedostatke stvari, zakupodavac odgovara zakupcu za sve
skrivene materijalne nedostatke koji ometaju redovnu ili ugovorenu upotrebu, bez
obzira da li je on znao za njih ili nije znao. Ali ukoliko je zakupac znao za nedostatke,
zakupodavac neće odgovarati.
Pored ovih osnovnih obaveza, zakupodavac može prihvatiti i neke druge obaveze
koje su posebnim zakonom predviđene.
Zakupac
Zakupac je lice koja uzima u zakup određenu nepotrošnu stvar od drugog lica
(zakupodavca) na određeno vreme za šta plaća naknadu (zakupninu). Osnovne
obaveze zakupca koje proizilaze iz ugovora o zakupu su:
1.Obaveza plaćanja zakupnine – Zakupac je obavezan da plaća zakupninu, koja
predstavlja naknadu za korišćenje predmeta zakupa. Ovo je jedna od osnovnih
obaveza zakupca i, ukoliko je ne izvršava, može doći do raskida ugovora.
2.Obaveza upotrebe stvari prema ugovoru – Zakupac ima obavezu da
zakupljenu stvar upotrebljava sa pažnjom dobrog privrednika odnosno dobrog
domaćina i to onako kako je određeno ugovorom ili namenom stvari. Ukoliko
zakupac upotrebljava predmet zakupa protivno njegovoj ugovornoj ili
pretpostavljenoj nameni, on će odgovarati za svu štetu koja otuda proizilazi.
3.Obaveza vraćanja zakupljene stvari – Zakupac je u obavezi da, po prestanku
ugovora, vrati stvar zakupodavcu u istom stanju u kome je primio. Mesto i vreme
vraćanja definišu se ugovorom, a ukoliko zakupac kasni sa vraćanjem, dužan je
da plati zakupninu do momenta kašnjenja i eventualnu štetu koju je zakupodavac
pretrpeo. Zakupac nije u ovoj obavezi ako je zakup prestao usled potpune
propasti stvari usled više sile ili eksproprijacije zakupljene stvari. Rizik slučajne
propasti stvari snosi zakupodavac kao vlasnik; zakupac će biti odgovoran samo u
slučaju da je do propasti ili oštećenja stvari došlo usled njegove krivice.
Pored ovih osnovnih obaveza zakupac može prihvatiti i neke druge obaveze koje
su rezultat dogovora sa zakupodavcem ili koje su posebno zakonom predviđene.
Prime
ri
ugovo
ra
 za
da vcu ali
po ,
n ina z aku novcem anja
up aj e a
ac d će plać ačin p onom
l ać .
Zak ak u p
eš in ak
koju z e najč e kao ena i Z ili u
du as n in ređ nom u
n akna kupnin zakup biti od odjed e u tok Predmet
zakupa
ja a u e ća nij e
d stavl kupa. Z . Visin a mož ina pla ili kas upac n zati Predmet
zakupa p
re a a on n a ak ka zakupcu re
n ina p dmet z stvarim e, ali zakup ugovor liko z ože ot na upotre dstavlja stvar koju
bu. Predm zakupoda
up re an se a ko m npr. poljo
Zak ljeni p drugim rne str iti da jučenj ora. U davac nepokretn
privredno
zemljište,
et zakupa
je neka nep
vac preda
je
p u o ed kl v o voćnjak, otrošna s
ustu e biti i ti ugov že odr tku za ku ugo , zakup
osti (auto p tv
Između u mobil ili oslovne p ar,
i govora o n rostorije,
o
mož odred se m u tren presta m rok
u n u
tako da s zakupu o eke mašine), web stan,
u m , o e razlikuje vih pred prostor
o zakup ko meta postoji znač i slično.
mog govoro napred ra ili p ovoren govor. upotrebu
stvari koja ji ovlašću a
U u o u ug u ne d je zakupc jna razlika,
ma , gov stvari ili
prava koja aje nikakve plod a samo n
rata janja u upninu slučaju ra daju plod
ove odno
ove ni pr
oizvode i
a
tra e zak iskorišća di se sam
o o upotr sn o p za kup
aću
j va n
može biti ju stvari odnosno ebi, a u d rihode. U prvom
ispl rad neko p
g lica, jer rava. Predmet zak
rugom re
č je i o
bi to bio upa nikad
domen ug a ne
ovora o r
delu . ad u ili
 Vreme trajanja zakupa
Ugovor o zakupu predstavlja ugovor čije se obaveze prostiru na
određen vremenski period. Stranke, dakle, same određuju
trajanjzakupa ali to vreme može biti i Zakonom određeno. Ako
trajanje nije određeno smatra se da je ugovor zaključen na
neodređeno vreme. U tom slučaju, ugovor o zakupu prestaje da važi
kada jedna od strana (zakupodavac ili zakupac) otkaže ugovor u
otkaznom roku. Ugovor se može zaključiti i na veoma dug period
(npr. 99 godina) ili sa klauzulom koja podrazumeva prenošenje
ugovora na naslednike zakupodavca ili zakupca.

Podzakup
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, zakupac može zakupljenu stvar dati u zakup
drugome (podzakup) ili mu je po kom drugom osnovu predati na upotrebu, ali samo
ako se time ne nanosi šteta zakupodavcua[3]. Npr. zakupac može dati u zakup deo stana
koji je zakupio trećem licu. Prilikom zaključivanja ugovora o podzakupu, zakupac
mora voditi računa o tome da je podzakup možda zakonom ili ugovorom o zakupu
zabranjen. Na primer, u Zakonu Republike Srbije, poljoprivredno zemljište uneto u
zakup ne sme se dati drugom licu na iskorišćavanje pod pretnjom ništavnosti ugovora.
To je predviđao Osnovni zakon o iskorišćavanju poljoprivrednog zemljišta čl. 88.
Ukoliko Zakonom nije zabranjeno ugovaranje podzakupa, onda je njegovo zasnivanje
prepušteno volji stranaka. Ukoliko dođe do problema u naplati zakupnine od zakupca,
zakupodavac može naplatiti zakupninu od podzakupca.
PRESTANAK
ZAKUPA
Ugovor o zakupu može prestati protekom određenog vremena ili na jedan od sledećih načina:

1) Otkaz - predstavlja pravo zakupca ili zakupodavca da putem jednostrane izjave raskine ugovor o zakupu. Razlika
između zakupa zaključenog na određeno vreme i zakupa na neodređeno vreme, vidi se u tome što prvi prestaje
samim protokom vremena za koji je zaključen, a drugi, prestaje otkazom uz poštovanje određenih otkaznih rokova.
Zakon o obligacionoim odnosima predviđa situaciju kada zakupac može otkazati ugovor o zakupu bez davanja
2) otkaznog roka.

Propast stvari usled više sile - Ugovor o zakupu prestaje i pre isteka ugovorenog roka odnosno davanja otkaza,
ukoliko zakupljena stvar potpuno propadne, tako da se više ne može upotrebljavati. Ako predmet zakupa propadne
usled dejstva više sile, onda ni jedna strana nije drugoj za to odgovorna, ali ako se propast stvari desi usled krivice
3) jedne strane, drugoj pripada pravo na naknadu štete.

Smrt - Ugovor o zakupu ne prestaje usled smrti zakupca ili zakupodavca, već se on nastavlja sa naslednicima umrlog
ugovornika sve do isteka ugovorenog vremena trajanja zakupa odnosno sve do momenta davanja otkaza. Ugovor o
zakupu može prestati da postoji i ukoliko su stranke ugovorom dogovorile da ugovor prestaje smrću jedne od
ugovornih strana.
HVALA NA
PAŽNJI!