JUAL BELI TANAH

AKTA JUAL BELI & PENGIKATAN

JUAL BELI

OLEH :

EDNA HANINDITO, SH.MKN.

 JUAL BELI TANAH

Adalah

Perbuatan hukum PEMINDAHAN HAK

Dari penjual kepada pembeli
&
pada saat yang BERSAMAAN
pembeli membayar HARGANYA SECARA TUNAI
kepada penjual

Edna Hanindito
 SYARAT SAHNYA JUAL BELI

SYARAT MATERIIL :
*) penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan;
*) pembeli memenuhi syarat sebagai subyek pemegang hak
atas tanah yang bersangkutan;
*) tanah hak ybs boleh diperjualbelikan menurut hukum;
*) tanah hak yang bersangkutan tidak dalam sengketa;

SYARAT FORMIL :
*) tunai;
*) terang;
*) nyata/riil;

Edna Hanindito
 HAL-HAL DALAM PRAKTEK

Semua
syarat AKTA
telah JUAL
terpe- BELI
nuhi
TRAN-
SAKSI
JUAL
BELI
Ada AKTA
syarat PENGI-
yang KATAN
belum
JUAL
terpe-
nuhi BELI
 PENGIKATAN JUAL BELI

Penjual berjanji dan mengikatkan diri untuk menjual kepada

Pembeli, yang dengan ini berjanji dan mengikatkan diri kepada
Penjual untuk menjual TANAH, setelah syarat-syarat terpenuhi.

y a :
tn
Sifa NJIAN Hak atas Tanah BELUM
E R JA
P berpindah dari Penjual
kepada Pembeli

TIDAK Dalam praktek

Kalau masih PPJB, apakah
BOLEH, krn lazim dibuat
tanah ybs sudah boleh pembeli belum Perjanjian
dijaminkan ke Bank dg jadi pemegang Jaminan &
dibebani Hak Tanggungan ? hak atas tanah Kuasa (PPJK)
 AKTA JUAL BELI

Wajib dibuat di hadapan

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

dengan menggunakan Akta Jual Beli

yang bentuk dan cara pembuatannya ditentukan dalam
Peraturan Menteri Negara Agraria/Ka. BPN 3 tahun 1997
juncto Peraturan Kepala BPN Nomor 8
Tahun 2012

Edna Hanindito
 PERSYARATAN DOKUMEN/SURAT
UNTUK TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

PENJUAL :
 Asli Sertipikat Tanah atau Sertipikat Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun;
 Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemegang hak (apabila
belum menikah/obyek jual beli merupakan harta bawaan),
beserta KTP suami/isteri pemegang hak (apabila obyek
jual beli adalah harta gono gini/harta bersama);
 Kartu Keluarga (KK);
 Surat Nikah/Buku Nikah/Kutipan Akta Nikah (apabila
pemegang hak/penjual telah menikah);
 NPWP;

Edna Hanindito
 PERSYARATAN DOKUMEN/SURAT
UNTUK TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

PENJUAL :
 PM1 (Surat Keterangan Lurah) apabila ada beda nama atau
beda tanggal lahir di antara dokumen-dokumen tersebut di
atas;
 SPPT dan STTS Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 10 tahun
terakhir;
 Surat Setoran Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas
Tanah dan Bangunan (SSP) Lembar ke-5 (apabila terhutang
Pajak Penghasilan) atau Surat Keterangan Bebas
Pajak/SKB (apabila tidak terhutang Pajak Penghasilan);

Edna Hanindito
 PERSYARATAN DOKUMEN/SURAT
UNTUK TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

PENJUAL :
 Ijin Mendirikan Bangunan (IMB);
 Apabila penjual berhalangan hadir, diperlukan Surat Kuasa
(sebaiknya notariil/legalisasi notaris) Larangan Kuasa Mutlak
Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 jo Ps.39 PMNA 3/1997
"Kuasa mutlak yang dimaksud adalah kuasa yang di dalamnya
mengandung unsur tidak dapat ditarik kembali oleh pemberi kuasa &
kuasa yang memberikan kewenangan kepada penerima kuasa untuk
menguasai dan menggunakan tanahnya serta melakukan segala
perbuatan hukum yang menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh
pemegang haknya”.
 Apabila diperlukan persetujuan, akan tetapi suami/isteri penjual
berhalangan hadir, maka diperlukan Surat Persetujuan
(sebaiknya notariil/legalisasi notaris);
Edna Hanindito
 PERSYARATAN DOKUMEN/SURAT
UNTUK TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

PENJUAL :
 Apabila pemegang hak telah meninggal dunia, maka diperlukan :
= Surat/Akta Kematian;
= Surat tanda bukti sebagai ahli waris, yang dapat berupa :
*) Wasiat dari pewaris;
*) Putusan Pengadilan; atau
*) Penetapan hakim/Ketua Pengadilan; atau
*) – bagi WNI penduduk asli : Surat Keterangan/Pernyataan yang
dibuat Para Ahli Waris, dengan disaksikan dan dikuatkan oleh
Lurah/Kepala Desa dan Camat tempat tinggal terakhir pewaris;
- bagi WNI Keturunan Tionghoa : Akta Keterangan Hak Mewaris
yang dibuat oleh Notaris;
- bagi WNI Keturunan Timur Asing lainnya : Surat Keterangan
Waris dari Balai Harta Peninggalan. Edna Hanindito
 PERSYARATAN DOKUMEN/SURAT
UNTUK TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

PENJUAL :
 Apabila pemegang hak telah meninggal dunia, maka
diperlukan :
= KTP dan KK para ahli waris;
= NPWP para ahli waris;
= Surat Keterangan Bebas Pajak (SKB) dari pewaris;
= Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan (SSPDBPHTB) atas harta warisan;

Edna Hanindito
 PERSYARATAN DOKUMEN/SURAT
UNTUK TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

PENJUAL :
Apabila pemegang hak belum dewasa, maka ybs.
diwakili oleh orangtua (yang menjalankan
kekuasaan orangtua) atau walinya;

Dewasa = ? tahun
 USIA DEWASA & CAKAP BERTINDAK MENURUT HUKUM
Beberapa peraturan perundang-undangan terkait :
No Peraturan Per-UU-an Pasal & Bunyi Pasal

1. Kitab Undang-Undang Pasal 330

Hukum Perdata Belum dewasa adalah mereka yang belum
mencapai umur genap 21 tahun dan tidak lebih
dahulu telah kawin.
2. UU No. 1 Tahun 1974 Ps. 47 ayat (1)
tentang Perkawinan Anak yang belum mencapai umur 18 tahun atau
belum pernah melangsungkan perkawinan ada di
bawah kekuasaan orangtuanya, selama mereka
tidak dicabut dari kekuasaannya.

Ps. 48 ayat (1)

Orangtua tidak boleh memindahkan hak atau
menggadaikan barang tetap yang dimiliki
anaknya yang belum berumur 18 tahun atau
belum melangsungkan perkawinan, kecuali
apabila kepentingan anak menghendakinya.
Edna
No Peraturan Per-UU-an Pasal & Bunyi Pasal
3. UU No. 7 Tahun 1983 Penjelasan Pasal 8 ayat (2)
tentang Pajak Penghasilan anak, termasuk anak angkat, yang belum
Penghasilan dewasa juga digabungkan dengan penghasilan orang
tuanya...dst.... Berdasarkan atas pertimbangan
tersebut, maka pengertian dewasa dalam undang-
undang ini, ialah laki-laki maupun perempuan yang
berumur 18 tahun ke atas atau telah kawin walaupun
umurnya kurang dari 18 tahun.

4. UU No. 12 Tahun 1995 Pasal 1 angka 8

tentang Pemasyarakatan Anak Didik Pemasyarakatan adalah :
a. Anak Pidana yaitu anak yang berdasarkan putusan
pengadilan menjalani pidana di LAPAS Anak paling
lama sampai berumur 18 tahun;
b. Anak Negara yaitu anak yang berdasarkan
putusan pengadilan diserahkan pada negara untuk
dididik dan ditempatkan di LAPAS Anak paling lama
sampai berumur 18 tahun;
c. Anak Sipil yaitu anak yang atas permintaan orang
tua atau walinya memperoleh penetapan pengadilan
untuk dididik di LAPAS Anak paling lama sampai
Edna berumur 18 tahun.
Hanindito
No Peraturan Per-UU-an Pasal & Bunyi Pasal
5. UU No. 3 Tahun 1997 Pasal 1
tentang Pengadilan Anak adalah orang yang dalam perkara Anak Nakal
Anak telah mencapai umur 8 tahun tetapi belum mencapai
umur 18 tahun dan belum pernah kawin.
6. UU No. 39 Tahun 1999 Pasal 1 angka 5
tentang Hak Asasi Anak adalah setiap manusia yang berusia di bawah
Manusia 18 tahun dan belum menikah, termasuk anak yang
masih dalam kandungan apabila hal tersebut adalah
demi kepentingannya.
7 UU No. 26 Tahun 2000 Pasal 6
tentang Pengadilan Hak Pengadilan HAM tidak berwenang memeriksa dan
Asasi Manusia memutus perkara pelanggaran hak asasi manusia
yang berat yang dilakukan oleh seseorang yang
berumur di bawah 18 tahun pada saat kejahatan
dilakukan.
8. UU No. 23 Tahun 2002 Pasal 1 angka 1
tentang Perlindungan Anak adalah seseorang yang belum berusia
Anak 18 tahun, termasuk anak yang masih dalam
kandungan.
9. UU No. 13 Tahun 2003 Pasal 1 angka 26
tentang Anak adalah setiap orang yang berumur di bawah
Ketenagakerjaan 18 tahun.
No Peraturan Per-UU-an Pasal & Bunyi Pasal
10. UU No.30 Tahun 2004 Pasal 39 ayat (1)
tentang Jabatan Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut:
Notaris a.paling sedikit berumur 18 tahun atau telah menikah
b. cakap melakukan perbuatan hukum.
11. UU No. 40 Tahun 2004 Pasal 41 ayat (6)
tentang Sistem Hak ahli waris atas manfaat pensiun anak berakhir
Jaminan Sosial apabila anak tersebut menikah, bekerja tetap atau
Nasional mencapai usia 23 tahun.
12. UU No. 12 Tahun 2006 Pasal 4 huruf h
tentang Warga Negara Indonesia adalah : (a-g, i-m)
Kewarganegaraan h. anak yang lahir di luar perkawinan yang sah dari
seorang ibu warga negara asing yang diakui oleh
seorang ayah Warga Negara Indonesia sebagai
anaknya dan pengakuan itu dilakukan sebelum anak
tersebut berusia 18 tahun atau belum kawin;
Pasal 6 ayat (1)
Dalam hal status Kewarganegaraan Republik
Indonesia terhadap anak berakibat anak
berkewarganegaraan ganda, setelah berusia 18
 tahun atau sudah kawin, maka anak tersebut harus
menyatakan memilih salah satu kewarganegaraannya. 
Edna
Hanindito
No Peraturan Per-UU-an Pasal & Bunyi Pasal
13. UU No. 23 Tahun 2006 Pasal 63
tentang Administrasi Penduduk Warga Negara Indonesia dan Orang
Kependudukan Asing yang memiliki Izin Tinggal Tetap yang telah
berumur 17 tahun atau telah kawin atau pernah
kawin wajib memiliki KTP.
14. UU No. 3 Tahun 1999 Pasal 1 angka 28
tentang Pemilihan Warga negara Republik Indonesia yang selanjutnya
Umum disebut warga negara yang pada waktu pemungutan
suara untuk Pemilu sudah berumur 17 tahun atau
sudah/pernah kawin mempunyai hak memilih.
15. UU No. 21 Tahun 2007 Pasal 1 angka 5
tentang Pemberantasan Anak adalah seseorang yang belum berusia 18
Tindak Pidana tahun, termasuk anak yang masih dalam kandungan.
Perdagangan Orang
16. UU No. 36 Tahun 2008 Penjelasan Pasal 8 ayat (4)
tentang Yang dimaksud dengan “anak yang belum dewasa”
adalah anak yang belum berumur 18 tahun dan
belum pernah menikah.
17. UU No. 44 Tahun 2008 Pasal 1 angka 4
tentang Pornografi Anak adalah seseorang yang belum berusia
18 tahun
No Peraturan Per-UU-an Pasal & Bunyi Pasal
18. UU No. 35 Tahun 2009 Penjelasan Pasal 55 ayat (1)
tentang Narkotika Ketentuan ini menegaskan bahwa untuk membantu
Pemerintah dalam menanggulangi masalah dan
bahaya penyalahgunaan Narkotika, .....dst... Yang
dimaksud dengan “belum cukup umur” dalam
ketentuan ini adalah seseorang yang belum
mencapai umur 18 tahun.
19. UU No. 40 Tahun 2009 Pasal 1 angka 1
tentang Kepemudaan Pemuda adalah warga negara Indonesia yang
memasuki periode penting pertumbuhan dan
perkembangan yang berusia 16 tahun sampai
30 tahun.

Yurisprudensi Mahkamah Agung mengenai usia dewasa :

Putusan Mahkamah Agung Nomor 477/K/Sip/1976 18

tahun
tanggal 13 Oktober 1976

Edna
DASAR HUKUM USIA DEWASA

Edna
 PERSYARATAN DOKUMEN/SURAT
UNTUK TRANSAKSI JUAL BELI TANAH

PEMBELI :
 KTP calon pembeli;
 Kartu Keluarga (KK);
 NPWP;
 PM1 (Surat Keterangan Lurah) apabila ada beda nama di
antara dokumen-dokumen tersebut di atas;
 Surat Setoran Pajak Daerah Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan (SSPDBPHTB);
 Apabila calon pembeli berhalangan hadir, maka
diperlukan Surat Kuasa
 Kewajiban Pengecekan Keabsahan Sertipikat oleh PPAT
yang Membuat Akta Jual Beli

Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli

PPAT wajib MENGECEK KEABSAHAN SERTIPIKAT

Pada Sertipikat, Kepala Kantor Pertanahan

membubuhkan cap atau tulisan sbb : “Telah
diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor
Pertanahan” , kemudian diberi paraf, tanggal dan
jam pengecekan.

Diterbitkan SKPT (Surat Keterangan

Pendaftaran Tanah)

Pada sampul dan semua halaman Sertipikat

dibubuhkan cap dan tulisan dengan kalimat :
“Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor
Pertanahan .........”, kemudian diparaf.
KEWAJIBAN PERPAJAKAN

PAJAK PENJUAL PAJAK PENGHASILAN

Dasar Hukum (PPh)
Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994 yang telah diubah terakhir
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 juncto Keputusan
MenKeu No. 635/KMK.04/1994 yang telah diubah dengan Kep.MenKeu
No.392/KMK.04/1996 dan Kep.MenKeu No.566/KMK.04/1999.
Besarnya

5% (lima persen) dari jumlah
bruto nilai pengalihan hak atas
tanah dan bangunan
1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai
pengalihan  untuk pengalihan atas Rumah
Sederhana dan Rumah Susun Sederhana
yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha
pokoknya melakukan pengalihan hak atas
tanah dan bangunan
Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan
Pajak Penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan
bangunan adalah :
Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yg jumlah brutonya
kurang dari Rp. 60.000.000, - (enam puluh juta rupiah) dan bukan
merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
Orang pribadi yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah;
Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan tanah dan/atau
bangunan sehubungan dengan hibah yang diberikan kepada keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat & kepada badan
keagamaan atau badan pendidikan atau badan sosial atau pengusaha
kecil termasuk koperasi yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan,
sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungannya dengan usaha,
pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak ybs;
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sehubungan dengan
warisan.
 KEWAJIBAN PERPAJAKAN

Pajak Pembeli Bea Perolehan Hak atas Tanah

dan Bangunan (BPHTB)
Dasar hukum

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang

Pajak Daerah & Retribusi Daerah jo
Perda masing-masing daerah
Besarnya

Maksimal 5% (lima persen dari NJOP PBB Tahun berjalan/nilai

transaksi – Nilai Perolehan Tidak Kena Pajak/NPTKP)
NPTKP paling rendah Rp. 60.000.000,-
 Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 tentang
Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Sanksi :
Pasal 93

Pasal 91
Denda
Ayat (1)
sebesar
Rp.7.500.0000

Pasal 92 Denda
Ayat (2) sebesar
Rp. 250.000
Kewajiban PPAT sebelum Pembuatan Akta Jual Beli
Dalam Hal Obyek Jual Beli Belum Bersertipikat

Pasal 54 ayat (4) Peraturan Kepala Badan

Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006

“PPAT tidak diperbolehkan membuat akta, atas

tanah milik adat, sebelum diukur oleh Kantor
Pertanahan dan diberikan Nomor Identifikasi
Bidang Tanah (NIB).“
 Kewajiban PPAT sebelum Pembuatan Akta Jual Beli
Dalam Hal terhadap Obyek Jual Beli dilakukan Pemecahan Sertipikat
(Pemecahan Sertipikat Induk)

Pasal 17 ayat (4) Peraturan Kepala

Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2013

Dalam  hal  terjadi  peralihan  hak  sebagian  bidang  tanah, 
terlebih dahulu  dilakukan  pemecahan/pemisahan 
sertipikat dibuat  atas  nama  diri  sendiri,
 selanjutnya dibuat Akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 
PEMBUATAN & PENANDATANGANAN AKTA JUAL BELI
DI HADAPAN PPAT
 AKTA JUAL BELI

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH

SEMENTARA
(PPAT)
Akta Jual Beli dibuat dalam 2
KECAMATAN ......... KOTA BEKASI
SK. MENTERI NEGARA AGRARIA/KEPALA BPN
rangkap lembar asli
Nomor : .......... Tanggal ..................
Jalan ......................., BekasI
Telepon 021-.........., Fax 021-................
Lembar Lembar
pertama kedua
disimpan didaftar
di kantor kan ke
PPAT BPN
AKTA
JUAL BELI
Nomor ........../2013
Akta Jual Beli dibuatkan
2 salinan

PENJUAL PEMBELI
 Saat beralihnya hak adalah pada
saat ditandatanganinya Akta
Jual Beli di hadapan PPAT

PPAT wajib
Administrasi Kantor PPAT bersifat
TERTUTUP UNTUK UMUM
merahasiakan akta
yang dibuatnya

Adminitrasi Kantor Pertanahan bersifat PPAT wajib

TERBUKA UNTUK UMUM mendaftarkan jual
beli 7 hari kerja

SANKSI
KEGIATAN KEPALA KANTOR PERTANAHAN

Mencoret nama pemegang hak lama (penjual) di dalam

Buku Tanah dan Sertipikat, dengan menggunakan tinta
hitam dan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang
ditunjuk membubuhkan parafnya;
Mencatat nama pemegang hak yang baru/pembeli pada
halaman dan kolom yang ada dalam Buku Tanah dan
Sertipikat yang bersangkutan, dengan dibubuhi tanggal
pencatatan dan besarnya bagian setiap pemegang hak.
Selanjutnya ditandatangani oleh Kepala Kantor
Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk, disertai
pemberian stempel/cap.