‫السالم عليكم‬

‫إشتريت أنا وأخي قطعة أرض‪ .‬سؤالي هو كيف نخرج من حالة الشيوع؟‬
‫أسهل طريقة من فضلكم‪ .‬وإذا كانت في المحكمة فما هي االجراءات وكم تتكلف القضية؟‬

‫وشكرا‬
‫السالم عليكم‬
‫ان موضوع الخروج من القسمة له حلين اذا كانت الملكية على الشيوع خضعت الى قسمة ودية منذ اكثر من ‪ 15‬سنة ما على المحكمة اال ترسيمها‪.‬‬
‫اما اذاهناك محاولة للخروج من الشيوع االمر سهل لكنه ياخذ وقت‪.‬‬
‫تحرير عريضة الى المحكمة المختصة القسم العقاري لمكان تواجد العقار و تلبغ الطرف االخر وطلب تعين خبير وبما ان المحكمة في هذه الحالة تستجيب الى الطلب‬
‫بشر ط وجود عقد مشهر و تعين خبير عقاري ينتقل الى مكان العقار وما دام هناك تفاهم ال مشكلة وبعدها ترفعون دعوى اخرى اعادة السير في الدعوى بعد الخبرة وطلب‬
‫المصادقة على الخبرة‬
‫اما تكاليف تسجيل والتبليغ والخبير العقاري حوالي ‪50000‬دج وربي يسهل ان شاء هللا وبعد صدور الحكم تبلغونه الى المحافظ العقاري الذي يقوم بشهره في مدة شهرين‬
‫فالموثق الذي يعد العقد على اساس الحكم او استالم الدفتر العقاري مباشرة من المحافظ العقاري‬

‫من االحسن ان تتم بينكما قسمة قضائية‬

‫بواسطة الخبير‬

‫انا انصحك بتوكيل محام هو سيقوم بكل شيء‬

‫‪.‬شكرا‪ .‬فعال أنا وأخي متفقين على الحدود لكننا ننظر إلى المستقبل‪ .‬وسنرفع قضية لدي المحكمة إن شاء هللا‬

‫في هذه الحالة يمكنك تقسمها دون حاجة الى اللجوء الى القضاء‬

‫القسمة نوعان رضائية وقضائية‬

‫فالرضائية " الودية " تتم عن طريق عقد رسمي لدى الموثق ويتم تسجيله لدى الجهات المختصة ادارة الضرائب والمحافظة العقارية دون حاجة الى اللجوؤ الى القضاء‬
‫ويعد ذلك العقد سندا تنفيذا‬

‫يتم اللجوء الى القسمة القضائية في حالة الخالف بين الورثة او الشركاء او في حالة وجود قاصر بين الورثة‬

‫يتم تعيين خبير ليقرر هل يمكن تقسيم المال دون ضرر ام ال ؟‬

‫فان امكن قسمت بحسب نصيب كل واحد ويتم اللجوؤ الى القرعة لتحديد مكان كل مالك‬

‫فان لم يمكن قسمة المال دون ضرر يتم بيعه في المزاد العلنى وتوزع المبالغ على المالك كل بحسب نسبة نصيبه في ذلك الملك بعد اقتطاع المصاريف القضائية‬

‫فقضيتكم التحتاج الى اللجوؤ الى القضاء فيمكن قسمت ذلك العقار وديا‬
‫بعد القيام باالجراءات السالفة الذكر "انجاز عقد قسمة ودية لدى الموثق بعد ذلك يتم تسجيله العقد لدى ادارة الضرائب ثم اشهاره لدى المحافظة العقارية بعد ذلك بعد "يمكن‬
‫‪ .‬استخراج دفتر عقاري فردي لكل واحد‬

‫تمنحه المحافظة العقارية‬

‫القضية ال تحتاج الى محامي وال الى اللجوؤ الى القضاء يمكن الذهاب الى الموثق فقط وتحضر له الوثائق التي يطلبها وهو الذي يستكمل جميع اجراءات التسجيل والشهر‬

‫والسالم عليكم‬

‫نقطة وانتهى‬

‫‪http://www.djelfa.info/vb/showthread.php?p=10860187&highlight=%C7%E1%D4%ED%E6%DA#post1‬‬
‫‪0860187‬‬

‫‪http://www.djelfa.info/vb/showthread.php?p=11465494&highlight=%C7%E1%D4%ED%E6%DA#post1‬‬
‫‪1465494‬‬

‫‪http://www.djelfa.info/vb/showthread.php?p=11537433&highlight=%C7%E1%D4%ED%E6%DA#post1‬‬
‫‪1537433‬‬

‫نصائح لشراء األراضي في الجزائر‬

 ‫وتعدد المالك في الملكية الشائعة يثير عدة إشكاالت‬

‫فيما يتعلق بمزاولة كل مالك لسلطة اإلستعمال واإلستغالل و التصرف‪ ،‬ألن ممارسة هذه السلطات تقتضي إجماع الشركاء ‪ ،‬وهذا‬
‫أمر اليتسير دائما‪.‬‬

‫لذلك تدخل الشرع لتنظيم الملكية الشائعة تنظيما اعتد فيه بإدارة األغلبية حتى اليتعطل اإلنتفاع بالمال الشائع في حالة غياب اإلجماع‬
‫كما نظم أيضا حالة الشيوع اإلجباري في ملكية الطبقات أي ملكية األجراءات المشتركة في العمارات‪.‬‬

‫نصت المادة ‪ 718‬من ت ‪.‬م على أنه " لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل مايلزم لحفظ الشيء ‪ ،‬ولو كان ذلك‬
‫بغير موافقة باقي الشركاء "‬

‫فقد خرج المشرع بهذا النص عن قاعدة اإلجماع أو األغلبية لكون هذا العمل اليضر بقية الشركاء ‪ ،‬بل ينفعهم ‪ ،‬ألنه من واجب كل‬
‫شريك أن يقوم بكل ما من شأنه أن يحفظ الشيئ من اإلتالف وصيانته ‪.‬‬

‫يجب أن تتبع ‪ 7‬خطوات‬

‫أطلب سند الملكية و تأكد على مستوى مصلحة مسح األراضي أن العقار هو نفسه الذي تريد شراؤه‬

‫تأكد من أن سند الملكية مسجل و مشهر على مستوى المحافظة العقارية‬

‫تجنب شراء أي عقار ليس لديه سند ملكية (عقد ملكية مسجل و مشهر أو عقد إداري)‬

‫تجنب شراء عقار له قرار فقط‬

‫تجنب شراء عقار عن طريق الوعد بالبيع‬

‫أطلب شهادة المطابقة إذا كنت تنوي شراء عقار مبني‬

‫تجنب البيع في الشيوع‪ ،‬قد يسبب لك هذا مشاكل‬

‫البيع أو الشراء في الشيوع ‪ :‬التملك في الشيوع يعني الحصول على جزء من ملكية عقار و لكن بدون معرفة‬
‫موقعه بالضبط في العقار ككل‪ .‬على سبيل المثال إذا قمت بشراء ‪ 200‬متر مربع في ملكية مشتركة متكونة‬
‫من ‪ 800‬متر مربع فهذا يعني أن أي شخص من مالك ال‪ 600‬مترا مربعا يمكن أن يطالب بحصته في الـ‬
‫‪ 200‬متر مربع وأنت أيضا يمكن أن تطالب بـ ‪ 200‬متر مربع لدى اآلخرين‪ .‬لتجنب هذه الحالة يجب القيام‬
‫بتقسيم أو تجزئة الملكية‪.‬‬

‫الشيوع هو إشتراك شخصين فأكثر في ملكية عقار غير مفرزة حصة كل منهم‪.‬‬
‫و بالتالي المشتري يصبح شريكا في كامل العقار و له حصة غير معروفة قانونيا‪.‬‬
‫إجراءات الشراء ‪ :‬إبرام عقد بيع لدى محرر عقد و تسجيل العقد بالقباضة المالية‪.‬‬
‫إجراءات التسجيل بدفتر خانة ‪ :‬تكليف محام (وجوبي) لتقديم مطلب تسجيل لدى المحكمة العقارية‬
‫المختصة ترابيا و تنطلق اإلجراءات مثل اإلشهار و التحجير ‪ ...‬إلى غاية صدور حكم بالتسجيل ثم في مرحلة‬
‫نهائية الترسيم بإدارة الملكية العقارية‪.‬‬
‫سلبيات البيع على الشياع ‪ :‬ممارسة حق الشفعة من قبل شريك و بالتالي حلوله محلك بعد إرجاع الثمن‪.‬‬
‫كذلك بطئ إجراءات التسجيل و الترسيم‪.‬‬
‫لكن القانون ال يجبر أحد على البقاء في حالة الشيوع ‪ ،‬إذ يستطيع كل شريك طلب القسمة رضائيا أو قضائيا و‬
‫بالتالي الخروج من حالة الشيوع و التحوز بمناب مستقل‪.‬‬

‫والتحوز‬
‫ّ‬ ‫ما هي اإلجراءات الواجب إتّخاذها في حال أراد أحد المشتركين في الملك الخروج من حالة الشيوع‬
‫بمنابه؟‬

‫*رضائيا‬

‫* قضائي‬

‫ينتهي الشيوع بالقسمة‪.‬‬

‫القسمة الرضائية‪ :‬بإتفاق جميع الشركاء على المنابات ‪ ،‬و يتم تحرير كتب مقاسمة في الغرض و يتحوز كل‬
‫شريك بمنابه حسب ماجاء بالكتب‪.‬‬

‫القسمة القضائية ‪ :‬عند وجود نزاع بين الشركاء و عدم التوصل لحل يرضي الجميع ‪ ،‬يتم رفع قضية من‬
‫طرف من له مصلحة من الشركاء و يطلب القسمة ‪ ،‬المحكمة تعين خبير إلعداد مشروع قسمة ‪ ...‬و بعد ذلك‬
‫يتم الحكم بقسمة المشترك حسب ما جاء في تقرير اإلختبار‬