1.

ประเภทของทรัพยสิทธิ
1.1 กรรมสิ ทธิ์
ได้แก่ สิทธิในความเป็ นเจ้าของในทรัพย์สนิ ซึง่ ผูม้ กี รรมสิทธิ ์ในอสังหาริมทรัพย์และ
สังหาริมทรัพย์ยอ่ มมีสทิ ธิดงั ต่อไปนี้ต่อทรัพย์สนิ ของตนเอง(ม. 1336)
1. สิทธิใช้สอยทรัพย์
2. สิทธิจาหน่ายทรัพย์สนิ
3. สิทธิได้ดอกผลแห่งทรัพย์สนิ
4. สิทธิตดิ ตามเอาทรัพย์สนิ คืนจากผูท้ ไ่ี ม่มสี ทิ ธิจะยึดถือได้
5. มีสทิ ธิขดั ขวางมิให้ผอู้ ่นื สอดเข้าเกีย่ วข้องกับทรัพย์สนิ นัน้ โดยมิชอบด้วย
กฎหมาย
เจ้าของทรัพย์ยอ่ มมีสทิ ธิดงั กล่าวข้างต้นต่อทรัพย์สนิ ของตนเองยกเว้นแต่จะถูกจากัดการใช้
สิทธิภายใต้บทบัญญัตขิ องกฎหมาย

แดนแห่งกรรมสิทธิ ์
สาหรับสังหาริมทรัพย์นนั ้ ขอบเขตการใช้สทิ ธิในความเป็ นเจ้าของทรัพย์ยอ่ มจากัด
เฉพาะตัวทรัพย์ ส่วนอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากมีพน้ื ทีเ่ ข้ามาเกีย่ วข้องจึงอาจมีปญั หาว่าแดนแห่งกรร
มิสทิ ธิ ์ในอสังหาริมทรัพย์นนั ้ มีขอบเขตเพียงใดซึง่ ในเรือ่ งนี้กฎหมายได้กาหนดแดนแห่งกรรมสิทธิ ์ไว้
ในมาตรา 1335 ว่า แดนแห่งกรรมสิทธิ ์ทีด่ นิ นัน้ กินทัง้ เหนือพ้นพืน้ ดินและใต้ดนิ ด้วย ดังนัน้ เจ้าของ
ทีด่ นิ จึงมีสทิ ธิในทีด่ นิ มิใช่เฉพาะแต่พน้ื ดินเท่านัน้ ยังรวมถึงทัง้ เหนือพืน้ ดินและใต้พน้ื ดินด้วย ส่วนจะ
มีระยะทางเพียงใดก็สดุ แต่วา่ เจ้าของจะสามารถใช้ประโยชน์ได้เพียงใดนัน้ เองแต่ทงั ้ นี้อาจจะถูก
จากัดสิทธิภายใต้บทบัญญัตแิ ห่งกฎหมาย เช่น สามารถก่อสร้างสิง่ ปลูกสร้างได้ไม่เกิน พ.ร.บ.
ควบคุมอาคาร อนุญาต นอกจากนี้ยงั ถูกจากัดสิทธิภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อกี ด้วย
ข้อจากัดแดนแห่งกรรมสิทธิ ์
1. มาตรา 1339 “เจ้าของทีด่ นิ จาต้องรับน้าไหลตามธรรมชาติจากทีด่ นิ สูงมาในทีด่ นิ ของตน
น้าไหลตามธรรมดามายังทีด่ นิ ต่าและจาเป็ นแก่ทด่ี นิ นัน้ ไซร้ ท่านว่าเจ้าของทีด่ นิ ซึง่ ยูส่ งู กว่า
จะกันเอาไว้ได้แต่เพียงทีจ่ าเป็ นแก่ทด่ี นิ ของตน”
มาตรานี้เป็ นข้อจากัดแห่งแดนกรรมสิทธิ ์ของเจ้าของทีด่ นิ แปลงต่าและแปลงสูงพร้อมกัน
โดยเจ้าของทีด่ นิ แปลงต่าต้องให้เจ้าของทีด่ นิ แปลงสูงมีสทิ ธิทจ่ี ะปล่อยให้น้าไหลผ่านทีด่ นิ ของตนลง
สูท่ ด่ี นิ แปลงต่าได้ และขณะเดียวกันเจ้าของทีด่ นิ แปลงสูงจะกันเอาน้าไว้ใช้แต่เพียงผูเ้ ดียวไม่ได้ ต้อง
ปล่อยน้าให้เจ้าของทีด่ นิ แปลงต่าใช้น้าด้วย

1
 2. มาตรา 1340 “เจ้าของทีด่ นิ จาต้องรับน้าซึง่ ไหลเพราะการระบายจากทีด่ นิ สูงมาในทีด่ นิ
ของตน ถ้าก่อนทีร่ ะบายนัน้ น้าได้ไหลเข้ามาในทีด่ นิ ของตนตามธรรมดาอยูแ่ ล้ว
เจ้าของทีด่ นิ ต่าอาจ เรียกร้องให้เจ้าของทีด่ นิ สูงทาทางระบายน้าและออกค่าใช้จ่ายในการ
นัน้ เพือ่ ระบายน้าไปให้ตลอดทีด่ นิ ต่าจนถึงทางน้าหรือท่อน้าสาธารณะ ทัง้ นี้ไม่ลบล้างสิทธิแห่ง
เจ้าของทีด่ นิ ต่าในอันจะเรียกร้องค่าทดแทน”
มาตรานี้เป็ นข้อจากัดแดนแห่งกรรมสิทธิ ์ของเจ้าของทีด่ นิ แปลงต่าทีจ่ ะต้องรับน้าจากการ
ระบายจากทีด่ นิ แปลงสูงมายังทีด่ นิ ของตน ถ้าตามธรรมดาน้าได้ไหลอยูก่ ่อนแล้ว น้าไหลเพราะการ
ระบาย ได้แก่ น้าซึง่ ไหลเพราะการระบายของบุคคล และน้าในทีน่ ่ีหมายถึง น้าตามธรรมชาติเท่านัน้
มิใช่น้าใช้แล้วหรือน้าโสโครก
กรณีการระบายจากทีด่ นิ แปลงสูงทาให้ทด่ี นิ แปลงต่าได้รบั ความเสียหาย เจ้าของทีด่ นิ แปลง
ต่ามีสทิ ธิเรียกร้องเจ้าของทีด่ นิ แปลงสูงทาทางระบายน้าและออกค่าใช้จ่ายเพือ่ ระบายน้าไปให้ตลอด
ทีด่ นิ ต่าจนถึงทางน้าหรือท่อน้าสาธารณะ
คาพิพากษาฎีกาที่ 412/2525 แม้จะฟงั ว่าทีด่ นิ ของโจทก์สกู ว่าทีด่ นิ ของจาเลยโดยธรรมชาติ
โจทก์กไ็ ม่อาจขอให้จาเลยเปิดทางระบายน้าได้ เพราะกรณีทเ่ี จ้าของทีด่ นิ จาต้องรับน้าซึง่ ไหลเพราะ
ระบายจากทีด่ นิ สูงมาในทีด่ นิ ของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1340 นัน้ หมายความถึงน้าตามธรรมชาติ
เช่นน้าฝนเป็ นต้น หาใช่น้าใช้แล้วหรือน้าโสโครกดังเช่นกรณีของโจทก์ไม่
3. มาตรา 1341 “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะทาหลังคา หรือการปลูกสร้างอย่างอื่นทาให้ฝน
ตกลงยังทรัพย์สนิ ซึง่ อยูต่ ดิ ต่อกันไม่ได้”
มาตรานี้เป็ นแดนแห่งกรรมสิทธิ ์ของเจ้าของทีด่ นิ ทีจ่ ะต้องไม่กระทาการปลูกสร้างสิง่ ก่อสร้าง
ใดๆอันเป็ นเหตุทาให้น้าฝนตกไปยังทรัพย์สนิ ของผูอ้ ่นื ทีอ่ ยูต่ ดิ ต่อกัน มาตรานี้มไิ ด้กล่าวถึงการ
ก่อสร้างสิง่ ปลูกสร้างว่าจะกระทาชิดเขตทีด่ นิ ได้เพียงใด การจะกระทาการดังกล่าวได้หรือไม่ถูก
กาหนดไว้ในกฎหมายอื่น เช่น พระราชบัญญัตคิ วบคุมอาคาร เป็ นต้น
4. มาตรา 1342 “เจ้าของทีด่ นิ จะขุดบ่อ สระ หลุมรับน้าโสโครก หรือหลุมรับปุ๋ยหรือขยะมูล
ฝอยนัน้ ในระยะสองเมตรจากแนวเขตทีด่ นิ ไม่ได้
คูหรือการขุดร่องเพือ่ วางท่อน้าใต้ดนิ หรือสิง่ อื่นซึง่ คล้ายกันนัน้ ใกล้แนวเขตทีด่ นิ กว่า
ครึง่ หนึ่งแห่งส่วนลึกของคูหรือร่องนัน้ ไม่ได้ ยกเว้นแต่จะทาห่างแนวเขตหนึ่งเมตรขึน้ ไป
ถ้าการกระทาดังกล่าวไว้ในสองวรรคก่อน ใกล้แนวเขตไซร้ ท่านว่าต้องใช้ความระมัดระวัง
ตามควร เพือ่ ป้องกันมิให้ดนิ หรือทรายพังลง หรือมิให้น้าหรือสิง่ โสโครกซึมเข้าไป
มาตรานี้กล่าวถึงแดนแห่งกรรมสิทธิ ์ของเจ้าของทีด่ นิ ไว้ 2 กรณี กล่าวคือ
4.1 แดนแห่งกรรมสิทธิ ์ในเรือ่ งการขุดบ่อ สระ หลุมรับ น้าโสโครก หรือหลุมรับปุ๋ย
หรือขยะมูลฝอยว่า จะกระทาในระยะสองเมตรจากแนวเขตทีด่ นิ ไม่ได้ ซึง่ เป็ นบทบัญญัตหิ า้ ม
เด็ดขาดไม่วา่ บ่อ สระ หรือหลุมนัน้ จะมีความลึกเท่าใดก็ตาม

2
 4.2 แดนแห่งกรรมสิทธิ ์ในเรือ่ งการขุดคู หรือร่องเพือ่ วางท่อน้าใต้ดนิ หรือสิง่ อื่นซึง่
คล้ายคลึงกันว่า จะขุดใกล้แนวเขตทีด่ นิ เกินกว่าครึง่ หนึ่งแห่งส่วนลึกของคูห่ รือร่องไม่ได้ เช่น คูมี
ความลึก 1 เมตร ก็จะขุดใกล้แนวเขตทีด่ นิ น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ไม่ได้ แต่ถา้ ได้ทาห่างแนวเขต
ทีด่ นิ เกิน 1 เมตรจะขุดคู หรือร่องลึกเท่าใดก็ได้
การกระทาทัง้ 2 ประการแม้เจ้าของทีด่ นิ จะได้กระทาตามทีก่ ฎหมายบัญญัตแิ ต่กจ็ ะต้องใช้
ความระมัดระวังตามควรเพือ่ ป้องกันมิให้ดนิ หรือทรายพังลงมา หรือมิให้น้าหรือสิง่ โสโครกซึมเข้าไป
คาพิพากษาฎีกาที่ 1046/2505 จะขุดหลุมส้วมในระยะ 2 เมตรจากแนวเขตทีด่ นิ ไม่ได้ แม้จะ
ได้ใช้ความระมัดระวังตามควร เพือ่ ป้องกันมิให้ทรายพังลง หรือมิให้น้าหรือสิง่ โสโครกซึมได้กต็ าม
คาพิพากษาฎีกาที่ 1607/2518 ถังส้วมจะแข็งแรงถูกสุขลักษณะอย่างไรก็สร้างในระยะ 2
เมตรจากแนวเขตทีด่ นิ ติดต่อกันไม่ได้ และไม่ตอ้ งนาสืบว่าเป็ นละเมิด ศาลพิพากษาให้กลบหลุมนัน้
ได้
คาพิพากษาฎีกาที่ 1350/2525 จาเลยขุดหลุมส้วมห่างเขตทีด่ นิ โจทก์ 15 เซนติเมตร
ต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 1342 ไม่วา่ จะใช้ความระวังอย่างใด โจทก์กข็ อให้กลบได้ ไม่เป็ นการ
ใช้สทิ ธิไม่สจุ ริต
5. มาตรา 1343 เจ้าของทีด่ นิ จะ ขุดดินหรือบรรทุกน้าหนักบนทีด่ นิ เกินควรจนอาจ เป็ น
เหตุอนั ตรายแก่ความอยูม่ นแห่ ั ่ งทีด่ นิ ติดต่อไม่ได้ เว้นแต่จะได้จดั การเพียงพอเพือ่ ป้องกันความ
เสียหาย
6. มาตรา 1347 “เจ้าของทีด่ นิ อาจตัดรากไม้ซง่ึ รุกเข้ามากจากทีด่ นิ ติดต่อและเอาไว้เสีย ถ้า
กิง่ ไม้ยน่ื ล้าเข้ามา เมือ่ เจ้าของทีด่ นิ ได้บอกผูค้ รอบครองทีด่ นิ ติดต่อให้ตดั ภายในเวลาอันสมควรแล้ว
แต่ผนู้ นั ้ ไม่ตดั ท่านว่าเจ้าของทีด่ นิ ตัดเอาเสียได้”
ข้อจากัดแดนแห่งกรรมสิทธิ ์มาตรานี้กล่าวถือเรือ่ งรากไม้และกิง่ ไม้รกุ ล้า ดังนี้
6.1 ในกรณีทม่ี รี ากไม้รกุ เข้ามาจากทีด่ นิ ต่อติด เจ้าของของทีด่ นิ มีสทิ ธิตดั รากไม้ท่ี
รุกล้าเข้ามาได้โดยไม่จาต้องบอกผูเ้ ป็ นเจ้าของทีด่ นิ ก่อน และมีสทิ ธิทจ่ี ะเอารากไม้นนั ้ ไว้เสียได้ โดย
ไม่เป็ นความผิดแต่อย่างใด
6.2 ในกรณีทม่ี กี งิ่ ไม้ยน่ื ล้าเข้ามา เจ้าของทีด่ นิ จะตัดกิง่ ไม้นนั ้ ทันทีทานองรากไม้
ไม่ได้ จะต้องบอกผูค้ อรบครองทีด่ นิ ให้จดั การตัดกิง่ ไม้นนั ้ ก่อนโดยให้เวลาพอสมควร ถ้าผู้
ครอบครองทีด่ นิ ไม่ได้จดั การตัดในเวลาอันควร เจ้าของทีด่ นิ ทีก่ งิ่ ไม้ยน่ื รุกล้ามีสทิ ธิตดั กิง่ ไม้นนั ้ โดย
ไม่เป็ นความผิดแต่อย่างใด

7. มาตรา 1349 “ทีด่ นิ แปลงใดมีทด่ี นิ แปลงอื่นล้อมอยูจ่ นไม่มที างออกถึงทาง สาธารณะได้

ไซร้ ท่านว่าเจ้าของทีด่ นิ แปลงนัน้ จะผ่านทีด่ นิ ซึง่ ล้อมอยูไ่ ปสู่ ทางสาธารณะได้

3
 ทีด่ นิ แปลงใดมีทางออกได้แต่เมือ่ ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือมีทช่ี นั อันระดับทีด่ นิ กับ
ทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ
ทีแ่ ละวิธที าทางผ่านนัน้ ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจาเป็ นของผูม้ สี ทิ ธิจะผ่าน กับทัง้ ให้
คานึงถึงทีด่ นิ ทีล่ อ้ มอยูใ่ ห้เสียหายแต่น้อยทีส่ ดุ ทีจ่ ะเป็ นได้ ถ้าจาเป็ นผูท้ ม่ี สี ทิ ธิผา่ นจะสร้างถนนเป็ น
ทางผ่านก็ได้
ผูม้ สี ทิ ธิผา่ นต้องใช้คา่ ทดแทนให้แก่เจ้าของทีด่ นิ ทีล่ อ้ มอยูเ่ พือ่ ความเสียหายอันเกิดแต่เหตุท่ี
มีทางผ่าน ค่าทดแทนนัน้ นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกาหนดเป็ นเงินรายปีกไ็ ด้”
ข้อจากัดแดนแห่งกรรมสิทธิ ์ในมาตรานี้ เรียกว่า “ทางจาเป็ น” เป็ นข้อจากัดทีเ่ จ้าของทีด่ นิ
ต้องยินยอมให้เจ้าของทีด่ นิ แปลงอื่นใช้ทด่ี นิ ของตนเองเป็ นทางไปสูท่ างสาธารณะ
หลักเกณฑ์การขอเปิดทางจาเป็ น ได้แก่ การทีท่ ด่ี นิ แปลงใดมีทด่ี นิ แปลงอื่นล้อมอยูจ่ นไม่มี
ทางออกถึงสาธารณะ หรือมีทางออกได้แต่ตอ้ งข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีทช่ี นั อันระดับทีด่ นิ กับ
ทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก เจ้าของทีด่ นิ แปลงนัน้ มีสทิ ธิขอให้เจ้าของทีด่ นิ แปลงข้างเคียงเปิดทาง
จาเป็ นเพือ่ ตนจะได้ใช้ทางนัน้ ออกสูส่ าธารณะได้ และเจ้าของทีด่ นิ ทีล่ อ้ มอยูม่ สี ทิ ธิเรียกร้องค่า
ทดแทนในการใช้ทางผ่านได้ โดยอาจคิดกันเป็ นรายปีกไ็ ด้
กรณีทม่ี พี ฤติการณ์เปลีย่ นไปทาให้ทางจาเป็ นไม่เป็ นประโยชน์อกี ต่อทีด่ นิ ทีถ่ ูกล้อมอีก
ต่อไป เจ้าของทีด่ นิ สามารถเรียกร้องให้เพิกถอนลักษณะทางจาเป็ นได้
ทางจาเป็ นถ้ามิได้กาหนดไว้เป็ นประการอื่น นอกจากบุคคลซึง่ เป็ นเจ้าของทีด่ นิ ทีถ่ ูกล้อม
แล้วบุคคลอื่นก็มสี ทิ ธิใช้ทางจาเป็ นด้วย เช่น บุคคลในครอบครัว ญาติพน่ี ้อง และบริวารของเจ้าของ
ทีด่ นิ ทีถ่ ูกล้อม
ทางจาเป็ นนี้เกิดขึน้ เพือ่ ประโยชน์แก่ ทีด่ นิ ทีถ่ ูกล้อมมิใช่เพือ่ เจ้าของ ดังนัน้ การเปลีย่ น
เจ้าของทีด่ นิ ทีถ่ ูกล้อมไม่เป็ นเหตุให้ทางจาเป็ นสิน้ สุดลง

1.2 กรรมสิ ทธิ์ รวม

หมายถึง บุคคลตัง้ แต่สองคนขึน้ ไปเป็ นเจ้าของทรัพย์สนิ เดียวกัน
โดยปกติเจ้าของรวมจะมีสว่ นในทรัพย์สนิ รวมนัน้ เพียงใดย่อมเป็ นไปตามส่วนแห่งความเป็ น
เจ้าของทรัพย์สนิ นัน้ หากไม่สามารถพิสจู น์แสดงความเป็ นเจ้าของได้วา่ มีสว่ นเท่าใดแล้ว กฎหมาย
ให้สนั นิษฐานไว้ก่อนว่าผูเ้ ป็ นเจ้าของรวมมีสว่ นเท่ากัน
สิทธิของเจ้าของรวมทีม่ ตี ่อทรัพย์สนิ
1. ใช้สทิ ธิเกีย่ วแก่กรรมสิทธิ ์ในทรัพย์สนิ รวมต่อสูบ้ ุคคลภายนอก เช่น เจ้าของรวมแต่ผู้
เดียว มีสทิ ธิฟ้องขับไล่ผทู้ อ่ี าศัยห้องอันเป็ นเจ้าของรวมได้
2. มีสทิ ธิใช้ทรัพย์สนิ รวมได้ในเมือ่ ไม่ขดั ต่อสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น และมีสทิ ธิได้ดอก
ผลตามส่วนของตนจากทรัพย์สนิ นัน้

4
 ฎีกาที่ 221/2482 เจ้าของทีด่ นิ ร่วมกันจะห้ามมิให้เจ้าของร่วมอีกคนหนึ่งเข้า
เกีย่ วข้องในทีด่ นิ มิได้
3. มีสทิ ธิจาหน่าย จานอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์สนิ รวมแต่เฉพาะส่วนของตนได้
แต่จะจาหน่าย จานา จานอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์ทงั ้ หมดไม่ได้ เว้นแต่จะได้รบั ความ
ยินยอมจากเจ้าของรวมหมดทุกคน
ฎีกาที่ 227/2493 เจ้าของรวมเอาทีด่ นิ ไปจานอง โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้รเู้ ห็น
ยินยอม สัญญาจานองไม่ผกู พันส่วนกรรมสิทธิ ์ของผูอ้ ่นื คงใช้บงั คับได้เฉพาะส่วนของเจ้าขอรวมได้
ฎีกาที่ 1232/2491 เจ้าของรวมทาสัญญาแบ่งทีด่ นิ ทีต่ นมีกรรมสิทธิ ์รวมให้แก่ผอู้ ่นื
โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้รเู้ ห็นยินยอมด้วย ดังนี้ ผูซ้ อ้ื จะขอให้บงั คับตามสัญญามิได้
4. มีสทิ ธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สนิ ในโอกาสอันควร เว้นแต่จะมีนิตกิ รรมระหว่างเจ้าของห้ามมิ
ให้แบ่งทรัพย์สนิ ชัวระยะเวลาหนึ
่ ่งซึง่ ไม่เกินสิบปี หรือมีวตั ถุประสงค์ทจ่ี ะไม่แบ่งเป็ นการถาวร
หน้าทีข่ องเจ้าของรวมต่อเจ้าของรวมด้วยกัน
1. เจ้าของรวมต้องช่วยกันออกค่าจัดการ ค่าภาษีอากร ค่ารักษา และค่าใช้ทรัพย์สนิ
รวมกัน
2. เจ้าของรวมต้องช่วยกันชาระหนี้สนิ เกีย่ วกับทรัพย์สนิ รวม

1.3 สิ ทธิ ครอบครอง

หมายถึง สิทธิทจ่ี ะยึดถือทรัพย์สนิ ไว้เพือ่ ตน ซึง่ การจะได้สทิ ธิครอบครองจะต้อง
ประกอบด้วยหลักเกณฑ์ 2 ประการคือ
1. มีการยึดถือทรัพย์สนิ โดยจะยึดถือด้วยตนเองหรือให้บุคคลอื่นยึดถือแทนก็ได้
2. มีเจตนายึดถือทรัพย์สนิ นัน้ ไว้เพือ่ ตนเอง แต่ไม่จาต้องมีเจตนาเป็ นเจ้าของ เช่น
ผูย้ มื ทรัพย์สนิ ของผูอ้ ่นื มีการยึดถือเพือ่ ประโยชน์ของตนเอง กล่าวคือ เพือ่ ใช้ประโยชน์ในระหว่างที่
ยืมทรัพย์
ผลของการมีสทิ ธิครอบครอง
1. ผูม้ สี ทิ ธิครอบครองมีสทิ ธิให้ปลดเปลือ้ งการรบกวนการครอบครองโดยมิชอบ
ด้วยกฎหมาย
2. ผูม้ สี ทิ ธิครอบครองมีสทิ ธิเรียกเอาการครอบครองคืนจากผูท้ แ่ี ย่งการครอบครอง
โดยมิชอบ
3. ผูม้ สี ทิ ธิครอบครองมีสทิ ธิได้ดอกผล
4. ผูม้ สี ทิ ธิครอบครองมีสทิ ธิโอนสิทธิครอบครองได้

5
1.4 ภาระจายอม
มาตรา 1387 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจายอม อันเป็ นเหตุให้เจ้าของต้องรับ
กรรมบางอย่าง ซึง่ กระทบถึงทรัพย์สนิ ของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สทิ ธิบางอย่างมีอยูใ่ นกรรมสิทธิ ์
ในทรัพย์นนั ้ เพือ่ ประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อ่นื
หลักเกณฑ์
1. มีอสังหาริมทรัพย์สองอสังหาริมทรัพย์
2. อสังหาริมทรัพย์ทงั ้ สองจะต้องเป็ นของเจ้าของต่างคนกัน
3. อสังหาริมทรัพย์หนึ่งจาต้องรับกรรมบางอย่าง หรือถูกตัดสิทธิบางอย่างเพือ่
ประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อ่นื
การได้มาซึง่ ภารจายอมอาจได้มาโดย 3 วิธดี งั ต่อไปนี้
1. โดยนิตกิ รรม คือ การได้มาโดยการตกลงระหว่างเจ้าของทีด่ นิ ซึง่ เป็ นภารทรัพย์
และสามยทรัพย์โดยอาจจะมีการให้คา่ ตอบแทนหรือไม่กไ็ ด้ขน้ึ อยูก่ บั ข้อตกลง
2. โดยอายุความ (ดูเรือ่ ง การได้ทางภาระจายอมโดยอายุความ)
3. โดยผลแห่งกฎหมาย เช่น การปลูกโรงเรือนรุกล้าเข้าไปในทีด่ นิ ของบุคคลอื่น
โดยสุจริต มีสทิ ธิจดทะเบียนภารจายอมเหนือทีด่ นิ เฉพาะส่วนทีร่ กุ ล้าได้
สิทธิหน้าทีข่ องเจ้าของสามยทรัพย์
1. เจ้าของสามยทรัพย์ไม่มสี ทิ ธิจะทาการใดให้เกิดภาระเพิม่ ขึน้ แก่ภารยทรัพย์
2. เจ้าของสามยทรัพย์มสี ทิ ธิทาการใดๆเพือ่ รักษาและใช้ภารจายอมได้โดยเสีย
ค่าใช้จ่ายของตนเอง
สิทธิและหน้าทีข่ องเจ้าของภายทรัพย์
1. เจ้าของภารยทรัพย์จะทาการใดอันเป็ นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจายอมลดหรือ
เสือ่ มความสะดวกไม่ได้
2. เจ้าของภารยทรัพย์มสี ทิ ธิขอให้ยา้ ยภาระจายอมไปยังส่วนอื่นของภารยทรัพย์
ได้ ในเมือ่ ไม่ทาให้ความสะดวกของเจ้าของสามยทรัพย์ลดน้อยลงไป และต้อง
เป็ นการเกิดประโยชน์แก่เจ้าของภารยทรัพย์ดว้ ย
ลักษณะของภารจายอม
1. ภารจายอม ย่อมตกติดไปกับสามยทรัพย์เว้นแต่จะตกลงไว้ในสัญญาก่อตัง้ ภาร
จายอมไว้เป็ นอย่างอื่น
2. ภารจายอมย่อมตกติดไปกับภารยทรัพย์เสมอ การเปลีย่ นเจ้าของภารยทรัพย์
จะโอนไปยังของผูใ้ ด

6
 3. การแบ่งแยกภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์ หากส่วนทีแ่ บ่งแยกยังติดภารจายอม
อยู่ หรือภารจายอมยังเป็ นประโยชน์แก่สามยทรัพย์สว่ นทีแ่ บ่งแยกอยู่ ภาระจา
ยอมก็ไม่สน้ิ ไปเพราะการแบ่งแยกภารยทรัพย์ หรือสามยทรัพย์
การระงับสิน้ ไปของภารจายอม
1. เมือ่ นิตกิ รรมก่อตัง้ ภารจายอมได้กาหนดระยะเวลาของภารจายอมไว้ และเมือ่
ครบกาหนดเวลาดังกล่าวภารจายอมย่อมระงับสิน้ ลง
2. เมือ่ เจ้าของภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกลงระงับภารจายอม
3. เมือ่ ภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไปทัง้ หมด
4. เมือ่ ทัง้ ภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็ นของเจ้าของเดียวกัน
5. เมือ่ ไม่มกี ารใช้ภารจายอมถึงสิบปี
6. เมือ่ ภารจายอมหมดประโยชน์แก่สามยทรัพย์ หรือมีประโยชน์เหลืออยูน่ ้อยมาก
ไม่คุม้ กับภาระทีภ่ ารยทรัพย์ตอ้ งรับกรรม

1.5 สิ ทธิ อาศัย

หมายถึง สิทธิทจ่ี ะอยูใ่ นโรงเรียนของบุคคลอื่นโดยไม่ตอ้ งเสียค่าเช่า
ลักษณะของสิทธิอาศัย จะต้อเป็ นการอยูใ่ นโรงเรือนของผูอ้ ่นื เพือ่ อยูอ่ าศัย ไม่ใช้
วัตถุประสงค์อ่นื เช่น เพือ่ ทาการค้า การทาธุรกิจ และต้องเป็ นการอยูอ่ าศัยอยูใ่ นโรงเรือนเท่านัน้ ไม่
ใช้อาศัยอยูใ่ นทีด่ นิ

การได้มาซึง่ สิทธิอาศัย
สิทธิอาศัยจะได้มาโดยทางนิตกิ รรมเท่านัน้ กล่าวคือ โดยการตกลงระหว่างเจ้าของ
โรงเรือนกับผูซ้ ง่ึ ได้จะได้สทิ ธิอาศัย และจะต้องไม่มกี ารให้คา่ ตอบแทนแก่เจ้าของโรงเรือน ถ้ามีการ
ให้คา่ ตอบแทนจะมีลกั ษณะเป็ นการเช่าทรัพย์ไม่ใช่สทิ ธิอาศัย
ลักษณะของสิทธิอาศัย
1. สิทธิอาศัยถ้ามิได้จากัดการใช้สทิ ธิวา่ เพือ่ ประโยชน์แก่ผอู้ าศัยเฉพาะตัว บุคคล
ในครอบครัวและในครัวเรือนของผูอ้ าศัยจะอยูด่ ว้ ยก็ได้
2. สิทธิอาศัยไม่สามารถโอนได้โดยทางมรดก หมายความว่า ผูท้ รงสิทธิอาศัยตาย
ทายาทของผูท้ รงสิทธิอาศัยไม่สามารถใช้โรงเรือนนัน้ ต่อไปอีกได้
3. สิทธิอาศัยนัน้ ถ้าผูใ้ ห้สทิ ธิอาศัยมิได้หว่ งห้ามไว้โดยชัดแจ้ง ผูอ้ าศัยจะเก็บเอา
ดอกผลธรรมดา หรือผลแห่งทีด่ นิ มาใช้เพียงทีจ่ าเป็ นแก่ความต้องการของ
ครัวเรือนก็ได้
หน้าทีข่ องผูท้ รงสิทธิอาศัย

7
 1. ผูท้ รงสิทธิอาศัยจะใช้ทรัพย์สนิ ทีอ่ าศัยเพือ่ การอย่างอื่นนอกจากทีใ่ ช้กนั ตาม
ประเพณีนิยมปกติไม่ได้
2. ผูท้ รงสิทธิอาศัยจาต้องสงวนทรัพย์ทอ่ี าศัยเช่นวิญํูชนจะพึงสงวนทรัพย์สนิ
ของตน และต้องบารุงซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย
3. ผูท้ รงสิทธิอาศัยต้องยอมให้ผใู้ ห้อาศัย หรือตัวแทนเข้าตรวจดูทรัพย์สนิ ทีอ่ าศัย
เป็ นครัง้ คราว
4. ผูท้ รงสิทธิอาศัยจะดัดแปลงต่อเติมทรัพย์ทอ่ี าศัยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รบั อนุญาต
จะผูใ้ ห้อาศัยก่อน มิเช่นนัน้ ต้องรับผิด
5. ผูท้ รงสิทธิอาศัยต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลาย อันเกิดแก่ทรัพย์สนิ ที่
อาศัยเนื่องจากความผิดของผูท้ รงสิทธิอาศัยหรือของบุคคลผูอ้ ยูก่ บั ผูท้ รงสิทธิ
อาศัย
ความระงับของสิทธิอาศัย
1. เมือ่ นิตกิ รรมก่อสิทธิอาศัยมิได้กาหนดระยะเวลาการให้สทิ ธิอาศัยเอาไว้ ผูใ้ ห้
อาศัยมีสทิ ธิบอกเลิกสิทธิอาศัยเมือใดก็ได้โดยต้องบอกเลิกล่วงหน้าตามสมควร
2. ถ้านิตกิ รรมก่อตัง้ สิทธิอาศัยกาหนดระยะเวลาการให้สทิ ธิอาศัยเอาไว้ เมือ่ ครบ
กาหนดระยะเวลาดังกล่าวสิทธิอาศัยย่อมระงับลง
3. เมือ่ ผูท้ รงสิทธิอาศัยถึงแก่ความตาย
4. เมือ่ โรงเรือนทีใ่ ห้อาศัยสลายไปทัง้ หมด

1.6 สิ ทธิ เหนื อพืน้ ดิ น

หมายถึง สิทธิทบ่ี ุคคลหนึ่งได้เป็ นเจ้าของโรงเรือน สิง่ ปลูกสร้างหรือสิง่ เพาะปลูกบนดินหรือ
ใต้ดนิ นัน้
ลักษณะของสิทธิเหนือพืน้ ดิน
1. สิทธิเหนือพืน้ ดินจะก่อให้เกิดขึน้ ได้เฉพาะแต่ทด่ี นิ เท่านัน้
2. ผูท้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดินมีเพียงกรรมสิทธิ ์ในโรงเรือนหรือสิง่ ปลูกสร้างหรือสิง่
เพาะปลูกบนดินเท่านัน้ ไม่มฐี านเป็ นเจ้าของทีด่ นิ
3. โรงเรือน สิง่ ปลูกสร้าง หรือสิง่ เพาะปลูกจะปลูกสร้างโดยเจ้าของทีด่ นิ หรือผูท้ รง
สิทธิเหนือพืน้ ดินเป็ นผูเ้ พาะปลูกก็ได้
4. โรงเรือน สิง่ ปลูกสร้าง หรือสิง่ เพาะปลูกไม่ตกเป็ นส่วนควบกับทีด่ นิ เพราะถือว่า
ผูท้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดินมีสทิ ธิในการปลูกสร้างลงไปตาม ป.พ.พ. ม. 146
5. สิทธิเหนือพืน้ ดินไม่ระงับเพราะเหตุโรงเรือน สิง่ ปลูกสร้างหรือสิง่ เพาะปลูก
สลายไป

8
 6. การได้มาซึง่ สิทธิเหนือพืน้ ดินจะได้มาโดยทางนิตกิ รรมเท่านัน้ โดยจะกาหนด
ระยะเวลาการให้สทิ ธิเหนือพืน้ ดินหรือไม่กไ็ ด้ ถ้ากาหนดจะกาหนดได้สงู สุดไม่
เกินสามสิบปีหรือตลอดอายุของเจ้าของทีด่ นิ หรือผูท้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดิน
7. สิทธิเหนือพืน้ ดินสามารถโอนต่อไปได้ทงั ้ โดยทางนิตกิ รรมและทางมรดก

ความระงับสิน้ ไปของสิทธิเหนือพืน้ ดิน

1. เมือ่ สิน้ ระยะเวลาในการให้สทิ ธิเหนือพืน้ ดิน
2. เมือ่ ผูใ้ ห้สทิ ธิเหนือพืน้ ดินบอกเลิกสิทธิเหนือพืน้ ดินในกรณีทไ่ี ม่มกี ารกาหนด
ระยะเวลาในการให้สทิ ธิเหนือพืน้ ดินเอาไว้
3. เมือ่ มีนิตกิ รรมการก่อตัง้ สิทธิเหนือพืน้ ดินกาหนดให้สทิ ธิเหนือพืน้ ดินระงับลง
ด้วยความตายของผูท้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดิน

1.7 สิ ทธิ เก็บกิ น

หมายถึง สิทธิทจ่ี ะเข้าครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของผูอ้ ่นื
โดยไม่มกี ารกาหนดหรือจากัดลักษณะของการใช้ประโยชน์
ถ้ามีการจากัดลักษณะการใช้ เช่น ให้ใช้ประโยชน์เฉพาะอยูอ่ าศัยเท่านัน้ จะมีลกั ษณะเป็ น
สิทธิอาศัย และถ้ามีการให้คา่ เช่าหรือค่าตอบแทนการใช้ประโยชน์กจ็ ะมีลกั ษณะเป็ นการเช่าทรัพย์
ลักษณะของสิทธิเหนือพืน้ ดิน
1. ผูท้ รงสิทธิเหนือพืน้ ดินมีสทิ ธิเหนือทรัพย์สนิ นัน้ ทัง้ หมดยกเว้นสิทธิในการ
จาหน่ายจ่ายโอนทรัพย์สนิ
2. สิทธิเก็บกินจะก่อให้เกิดเหนืออสังหาริมทรัพย์ใดๆก็ได้ไม่วา่ จะเป็ น ทีด่ นิ หรือ
โรงเรือน
3. สิทธิเหนือพืน้ ดินจะเกิดขึน้ ได้แต่โดยทางนิตกิ รรมเท่านัน้ และผูท้ รงสิทธิเก็บกิน
จะเสียค่าเช่าหรือประโยชน์อย่างใดหรือไม่กไ็ ด้
4. สิทธิเก็บกินระงับเมือ่ ผูท้ รงสิทธิเก็บกินตาย
หน้าทีแ่ ละความรับผิดของผูท้ รงสิทธิเก็บกิน
1. ผูท้ รงสิทธิเก็บกินต้องส่งมอบทรัพย์คนื แก่เจ้าของเมือ่ สิทธิเก็บกินระงับลง
2. ผูท้ รงสิทธิเก็บกินต้องรับผิดถ้าทรัพย์สนิ นัน้ สลายหรือสูญหายไปเพราะ
ความผิดของตน
3. ผูท้ รงสิทธิเก็บกินต้องรักษาทรัพย์สนิ เสมอกับทีว่ ญ ิ ํูชนพึงรักษาทรัพย์สนิ ของ
ตนเอง

9
 4. ผูท้ รงสิทธิเก็บกินต้องออกค่าใช้จ่ายในการจัดการทรัพย์สนิ ตลอดจนเสียภาษี
อากรกับต้องใช้ดอกเบีย้ หนีสนิ ซึงติดพันทรัพย์สนิ นัน้ ในระหว่างทีส่ ทิ ธิเก็บกิน
ยังมีอยู่
สิทธิหน้าทีข่ องเจ้าของทรัพย์สนิ
เจ้าของทรัพย์สนิ มีสทิ ธิคดั ค้านมิให้ผทู้ รงสิทธิใช้ทรัพย์สนิ ไปในทางทีม่ ชิ อบด้วย
กฎหมายหรือใช้ในทางทีไ่ ม่สมควร
ความระงับสิน้ ไปของสิทธิเก็บกิน
1. เมือ่ ครบกาหนดระยะเวลาในการก่อตัง้ สิทธิเก็บกิน
2. เมือ่ ทรัพย์สนิ ภายใต้สทิ ธิเก็บกินสลายไปทัง้ หมด และเป็ นการพ้นวิสยั ทีจ่ ะ
กลับคืนดีได้
3. เมือ่ ตกลงระงับสิทธิเก็บกินก่อนครบกาหนด

1.8 ภารติ ดพันในอสังหาริ มทรัพย์

ได้แก่ กรณีทเ่ี จ้าของอสังหาริมทรัพย์มคี วามผูกพันทีจ่ ะต้องชาระหนี้จากอสังหาริมทรัพย์นนั ้
เป็ นคราวๆให้แก่บุคคลหรือต้องยอมให้ผอู้ ่นื ได้ใช้หรือถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นนั ้
ลักษณะของภารติดพัน
1. ผูร้ บั ประโยชน์มเี พียงสิทธิทจ่ี ะได้รบั ประโยชน์หรือได้รบั ชาระหนี้เท่านัน้ ไม่มี
สิทธิครอบครองในทรัพย์สนิ
2. ประโยชน์หรือหนี้ซง่ึ ผูร้ บั ประโยชน์จะได้รบั จะต้องมีลกั ษณะเป็ นการชาระเป็ น
คราว ถ้าชาระหนี้งวดเดียวคราวเดียวเช่นนี้ มิใช่ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์
3. ภาระในการให้ประโยชน์หรือชาระหนี้จะต้องเกีย่ วกับทรัพย์สนิ โดยตรง มิใช่
เกีย่ วกับตัวบุคคล
4. ภารติดพันจะก่อให้เกิดขึน้ ได้แต่โดยทางนิตกิ รรมเท่านัน้ ไม่สามารถเกิดขึน้ โดย
ผลของกฎหมาย
5. ภารติดพันไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ไม่วา่ โดยทางนิตกิ รรมหรือโดยทาง
มรดก
6. ภารติดพันนัน้ หากกาหนดระยะเวลาเอาไว้จะกาหนดสูงสุดได้ไม่เกินสามสิบปี
หรือตลอดอายุของเจ้าของทรัพย์สนิ หรือผูร้ บั ประโยชน์
สิทธิของผูร้ บั ประโยชน์
ผูร้ บั ประโยชน์มสี ทิ ธิเรียกร้องให้ให้เจ้าของทรัพย์สนิ หนี้ให้แก่ตนเองได้ ถ้าไม่ชาระก็
มีสทิ ธิขอให้ศาลสังให้ ่ เอาทรัพย์สนิ ออกขายทอดตลาดและเอาเงินทีข่ ายได้จ่าให้ผรู้ บั
ประโยชน์ตามจานวนทีค่ วรได้

10
ความระงับสิน้ ไปแห่งภาระติดพัน
1. เมือ่ ผูร้ บั ประโยชน์ตายเว้นแต่นิตกิ รรมก่อตัง้ ภารติดพันจะให้โอนทางมรดกได้
2. เมือ่ อสังหาริมทรัพย์นนั ้ สลายไปทัง้ หมด
3. เมือ่ ผูร้ บั ประโยชน์และเจ้าของทรัพย์สนิ กลายเป็ นบุคคลคนเดียวกัน
4. เมือ่ ครบกาหนดระยะเวลาตามนิตกิ รรมก่อตัง้ ภารติดพันในอสังหาริมทรัพย์
5. เมือ่ ผูร้ บั ประโยชน์และเจ้าของทรัพย์ทานิตกิ รรมระงับภารติดพันต่อกัน

11
2. การได้มาซึ่งสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิเหนื อทรัพย์
ดังกล่าว

มีการได้มาอยู่ 2 ทาง คือ

ก. ได้มาโดยทางนิตกิ รรม เช่น การซือ้ ขาย การให้
ข. ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิตกิ รรม(โดยทางทีม่ ใิ ช่นิตกิ รรม) เช่น การได้มาโดยทาง
มรดก การได้มาโดยผลของกฎหมาย (หลักส่วนควบ การครอบครองปกปกั ษ์), การ
ได้มาโดยคาพิพากษาของศาล

2.1 การได้มาซึ่งอสังหาริ มทรัพย์และทรัพยสิ ทธิ ในอสังหาริ มทรัพย์โดยทางนิ ติกรรม ม.1299

ว.1
มาตรา 1299 ว.1 “ภายในบังคับแห่งบทบัญญัตใิ นประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอืน่
ท่านว่าการได้มาโดยนิตกิ รรมซึง่ อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนั เกีย่ วกับอสังหาริมทรัพย์นนั ้ ไม่
บริบรู ณ์ เว้นแต่นิตกิ รรมจะได้ทาเป็ นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที”่

หลักเกณฑ์การได้มา
กฎหมายกาหนดว่าการได้มาโดยทางนิตกิ รรมนัน้ จะต้องทาเป็ นหนังสือและจด
ทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีจ่ งึ จะทาให้บุคคลนัน้ มีสทิ ธิในอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิใน
อสังหาริมทรัพย์
-ทาเป็ นหนังสือ ได้แก่ ทาเป็ นลายลักษณ์อกั ษรลงลายมือชือ่ ระหว่างคูก่ รณี
-จดทะเบียน ได้แก่ ไปดาเนินการจดทะเบียนลงในเอกสารสิทธิในทีด่ นิ
ผลของการไม่ทาตามหลักเกณฑ์
“......ท่านว่าการได้มาโดยนิตกิ รรมซึง่ อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอนั เกีย่ วกับ
อสังหาริมทรัพย์นนั ้ ไม่บริบรู ณ์.........”
–“ไม่บริบรู ณ์” หมายถึง ไม่บริบรู ณ์เป็ นทรัพยสิทธิ (หรือไม่เกิดทรัพยสิทธิ)
ข้อสังเกต แม้วา่ บุคคลนัน้ ยังไม่เกิดสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิใน
อสังหาริมทรัพย์ แต่อาจจะเกิดบุคคลสิทธิขน้ึ ระหว่างบุคคลได้(ทัง้ นี้ตอ้ งพิจารณาแบบการได้มาซึง่
บุคคลสิทธิประกอบด้วย)

12
 ตัวอย่าง
จันทร์ซอ้ื ทีด่ นิ จากอังคารโดยทาเพียงหนังสือสัญญาซือ้ ขายแต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน
โอนทีส่ านักงานทีด่ นิ เช่นนี้ ก.) จันทร์จะได้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ซึง่ ซือ้ จากอังคารหรือไม่ ข.) จันทร์จะ
เรียกร้องให้องั คารโอนทีด่ นิ ให้ตนได้หรือไม่
ก. จันทร์องั คารทาสัญญาซือ้ ขายทีด่ นิ ด้วยประสงค์จะให้จนั ทร์ได้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ
หรือให้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ เปลีย่ นมือจากอังคารไปยังจันทร์ แต่เนื่องจากเป็ นการได้มาโดยทางนิติ
กรรม(การซือ้ ขาย) เมือ่ จันทร์และอังคารไม่ได้ทาเป็ นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานทีด่ นิ
ดังนัน้ จันทร์จงึ ยังไม่ได้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ทีซ่ อ้ื จากอังคาร(กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ยังคงเป็ นของอังคาร)
ข. จันทร์จะเรียกร้องอังคารให้โอนทีด่ นิ ได้หรือไม่นนั ้ ก่อนอื่นต้องทาความเข้าใจ
ก่อนว่า การเรียกร้องให้องั คารโอนทีด่ นิ ให้นนั ้ เป็ นการใช้สทิ ธิในฐานะทีต่ นเป็ นผูซ้ อ้ื ซึง่ จะต้อง
พิจาณาว่าสัญญาซึง่ ทาขึน้ นัน้ มีผลสมบูรณ์ไม่เป็ นโมฆะ ถ้ามีผลเป็ นโมฆะก็ไม่สามารถทีจ่ ะเรียกร้อง
ให้ทาตามสัญญาได้ ซึง่ ในเรือ่ งนี้สญ ั ญาซือ้ ขายอสังหาริมทรัพย์นนั ้ กฎหมายกาหนดว่า จะต้องทา
สัญญาซือ้ ขายเป็ นหนังสือ(ลายลักษณ์อกั ษร)และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนัน้ เมือ่ สัญญา
ซือ้ ขายระหว่างจันทร์กบั อังคารทาเพียงหนังสือซือ้ ขายแต่ไม่ได้จดทะเบียน จึงเป็ นโมฆะ
อนึ่งแม้วา่ จันทร์จะไม่ได้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ด้วยเหตุผลข้างต้น แต่จนั ทร์
อาจจะได้มาซึง่ กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ แปลงดังกล่าวได้โดยจันทร์และอังคารทาให้ถูกต้องตามทีบ่ ญ ั ญัตไิ ว้
ในมาตรา 1299 ว.1 อีกครัง้ หนึ่ง หรือจันทร์เข้าครอบครองทีด่ นิ แปลงดังกล่าวตามหลักเกณฑ์ใน
มาตรา 1382 ซึง่ เป็ นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิตกิ รรม
ตัวอย่าง
ฟ้าให้มว่ งซึง่ เป็ นลูกพีล่ กู น้องอยูอ่ าศัยในบ้านและทีด่ นิ ของตนเองได้ตลอดไป
จนกว่าม่วงจะถึงแก่ความตายโดยไม่ตอ้ งเสียค่าเช่า หากต่อมาฟ้าจะขายทีด่ นิ จึงต้องการให้มว่ งออก
จากบ้านและทีด่ นิ เช่นนี้ ม่วงจะเรียกร้องให้ฟ้าปฏิบตั ติ ามข้อตกลงทีเ่ คยให้ไว้ได้หรือไม่
ข้อตกลงระหว่างฟ้ากับม่วงเป็ นการตกลงซึง่ มีผลทาให้มว่ งได้มาซึง่ สิทธิในการได้
อยูอ่ าศัยในทีด่ นิ ของฟ้าโดยไม่ตอ้ งเสียค่าเช่าซึง่ มีลกั ษณะเป็ นสิทธิอาศัยโดยทางนิตกิ รรม ซึง่ ฟ้ากับ
ม่วงไม่ได้ทาเป็ นหนังสือและจดทะเบียนสิทธิอาศัยต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนัน้ ม่วงจึงไม่ได้
ทรัพยสิทธิเป็ นสิทธิอาศัยในทีด่ นิ ของฟ้า แม้วา่ ม่วงจะได้เข้าครอบครองบ้านของฟ้าแล้วก็ตาม ม่วง
คงมีเพียงสิทธิครอบครองในทีด่ นิ เท่านัน้ มิใช่มสี ทิ ธิอาศัย
ม่วงจะมีเรียกร้องให้ฟ้าปฏิบตั ติ ามข้อตกลง(บุคคลสิทธิ)ได้หรือไม่นนั ้ ต้องพิจารณา
จากกฎหมายว่าได้กาหนดให้การตกลงให้สทิ ธิอาศัยเช่นกรณีขา้ งต้นต้องทาเป็ นหนังสือ หรือจด
ทะเบียนหรือไม่ มากกว่าการตกลงกันด้วยวาจา ซึง่ การตกลงให้สทิ ธิอาศัยนี้กฎหมายมิได้กาหนดให้
ต้องทาเป็ นหนังสือหรือจดทะเบียน ดังนัน้ การตกลงระหว่างฟ้ากับม่วงด้วยวาจาดังกล่าวจึงสามารถ

13
ทีจ่ ะใช้บงั คับ ซึง่ ต่างจากการตกลงซือ้ ขายอสังหาริมทรัพย์ซง่ึ กฎหมายกาหนดว่าจะต้องมีหนังสือ
สัญญาซือ้ ขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีด่ ว้ ย ซึง่ หากมิได้ทาแล้วนิตกิ รรมย่อมตกเป็ น
โมฆะ

ตัวอย่าง
แดงตกลงให้เงินดาปีละ12,000 บาทเพือ่ ตอบแทนการทีด่ ายินยอมให้แดงปกั เสาไฟ
และโยงสายไฟผ่านทีด่ นิ ของดาตลอดอายุของแดง โดยทาความตกลงกันเป็ นหนังสือ ภายหลังทีต่ ก
ลงกันไม่กป่ี ี ดาได้ขายทีด่ นิ ให้แก่ขาว เช่นนี้ ขาวจะต้องให้แดงปกั เสาไฟต่อไปหรือไม่
ข้อตกลงระหว่างแดงกับดาเป็ นข้อตกลงซึง่ ทาให้แดงได้สทิ ธิใช้ทด่ี นิ ของแดงในการ
ปกั เสาไฟอันมีลกั ษณะเป็ นภาระจายอม ดังนัน้ เมือ่ มิได้ทาเป็ นหนังสือและจดทะเบียนภาระจายอม
ต่อพนักงานเจ้าหน้าทีจ่ งึ ไม่สมบูรณ์เป็ นภาระจายอม

ข้อสังเกต
การได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์และทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางนิตกิ รรมซึง่
จะต้องจดทะเบียนการได้มา มิเช่นนัน้ จะไม่บริบรู ณ์ตามความในมาตรา 1299 ว.1 นัน้ ใช้บงั คับกับ
การได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของเอกชนเท่านัน้ ไม่ใช้บงั คับกับ
การได้มาซึง่ ทรัพย์สนิ ของแผ่นดิน
คาพิพากษาฎีกาที่ 3656/2529 จาเลยทาหนังสืออุทศิ ทีด่ นิ ของจาเลยให้
ทางราชการเพ่อให้ทาถนนและคลองส่งน้า แม้มไิ ด้จดทะเบียนการโอนต่อพักงานเจ้าหน้าทีก่ ถ็ อื ได้วา่
เป็ นการสละทีด่ นิ ให้เป็ นสาธารณสมบัตขิ องแผ่นดิน สาหรับผลเพือ่ ใช้รว่ มกันตาม ป.พ.พ. มาตรา
1304 การอุทศิ ทีด่ นิ ของจาเลยมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายโดยไม่จาต้องมีการจดทะเบียน
คาพิพากษาฎีกาที่ 843/2523 การอุทศิ ทีด่ นิ ให้ใช้เป็ นทางสาธารณะ ย่อม
เป็ นการสละทีด่ นิ ให้เป็ นสาธารณสมบัตขิ องแผ่นดินสาหรับพลเมืองใช้รว่ มกันตาม ป.พ.พ.มาตรา
1304 กรณีเช่นนี้หาจาต้องจดทะเบียนอย่างการโอนให้แก่เอกชนไม่ การทีโ่ จทก์ซอ้ื ทีด่ นิ รวมทัง้ ที่
พิพาท ซึง่ เจ้าของเดิมได้อุทศิ ให้เป็ นทางสาธารณะแล้ว แม้ทพ่ี พิ าทอยูใ่ นเขตโฉนดทีด่ นิ ทีโ่ จทก์ซอ้ื
โจทก์ไม่มสี ทิ ธิจะยึดถือเอาทีพ่ พิ าทเป็ นของตนเองได้

14
2.2 การได้มาซึ่งอสังหาริ มทรัพย์และทรัพยสิ ทธิ ในอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทาง
นิ ติกรรม ม.1299 ว.2
การได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์และทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติ
กรรมในหัวข้อนี้จะกล่าวถึงเฉพาะการได้มาโดยการครอบครองปรปกั ษ์หรืออายุความและในเรือ่ งที่
งอกริมตลิง่ เท่านัน้
1. การได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์และทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยการครอบครอง
ปรปกั ษ์ ม. 1382
หลักเกณฑ์
1. ครอบครองทรัพย์ของบุคคลอื่น
การครอบครองปรปกั ษ์จะเกิดขึน้ ได้เฉพาะการครอบครอง
ทรัพย์สนิ ของบุคคลอื่นเท่านัน้ เพราะเป็ นการแย่งกรรมสิทธิ ์ในทรัพย์ของบุคคลอื่น หากเป็ นทรัพย์
ของบุคคลนัน้ เองไม่วา่ ทัง้ หมดหรือแต่บางส่วนในทรัพย์บุคคลนัน้ ไม่อาจจะอ้างว่าตนครอบครอง
ปรปกั ษ์ไม่ได้
2. ครอบครองด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของ
บุคคลผูค้ รอบครองทรัพย์สนิ ของผูอ้ ่นื จะอ้างว่าตนเองได้กรรมสิทธิ ์
โดยการครอบครองปรปกั ษ์จะต้องครอบครองทรัพย์สนิ นัน้ ด้วยเจตนาทีจ่ ะเป็ นเจ้าของ ดังนัน้ การ
ครอบครองใดซึง่ ผูค้ รอบครองขาดเจตนาดังกล่าวแม้จะได้ครอบครองทรัพย์สนิ นัน้ นานเท่าใดบุคคล
นัน้ ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ ์ในทรัพย์นนั ้ ไปได้ เช่น ผูเ้ ช่า ผูย้ มื ผูร้ บั ฝากทรัพย์ บุคคลเหล่านี้ครอบครอง
ทรัพย์สนิ ของบุคคลอื่นโดยขาดเจตนทีเ่ ป็ นเจ้าของ แม้เจ้าของทรัพย์จะหลงลืมหรือยังมิได้เรียกร้อง
ให้สง่ มอบทรัพย์สนิ คืนเป็ นระยะเวลานาน ก็ไม่อาจจะได้กรรมสิทธิ ์โดยการครอบครองปรปกั ษ์ใน
ทรัพย์ดงั กล่าวได้ ยกเว้นแต่จะได้เปลีย่ นเจตนาการยึดถือต่อเจ้าของทรัพย์วา่ ตนไม่มเี จตนาจะยึดถือ
ทรัพย์เพือ่ เจ้าของนัน้ อีกต่อไปไม่วา่ จะโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยาย เช่น ผูเ้ ช่าปฏิเสธไม่จ่ายค่าเช่าแก่
ผูใ้ ห้เช่าโดยอ้างว่าเป็ นทรัพย์ของตนเอง เช่นนี้จงึ จะถือได้วา่ ผูเ้ ช่าครอบครองทรัพย์สนิ เพือ่ ประโยชน์
ของตนเองมิใช่ประโยชน์ของผูใ้ ห้เช่าอีกต่อไป
3. ครอบครองโดยสงบ
กล่าวคือ ไม่ถูกเจ้าของทีด่ นิ หรือบุคคลอื่นขับไล่ หรือไม่มขี อ้
พิพาทอันเกีย่ วกับทีด่ นิ ซึง่ ได้ครอบครองอยู่ หากระหว่างทีค่ รอบครองอยูน่ นั ้ ผูค้ รอบครองถูกเจ้าของ
ทีด่ นิ ฟ้องร้องให้ออกจากทีด่ นิ เช่นนี้ไม่เรียกว่าครอบครองโดยสงบ
4. ครอบครองโดยเปิดเผย
ผูค้ รอบครองได้ครอบครองทีด่ นิ อย่างเปิดเผยแสดงออกต่อบุคคล
โดยทัวไปว่
่ าตนครอบครองทีด่ นิ เพือ่ ประโยชน์ของตนเองด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของ ซึง่ กรณีน้ีพจิ ารณา

15
ได้จากพฤติการณ์ทผ่ี คู้ รอบครองแสดงออกต่อบุคคลโดยทัวไป ่ เช่น อยูก่ นิ ใช้ประโยชน์ในทีด่ นิ นัน้
อย่างเป็ นเจ้าของเป็ นเวลานาน
5. ครอบครองติดต่อกันครบ 10 ปี
ผูค้ รอบครองจะได้การกรรมสิทธิ ์โดยการครอบคอรงปรปกั ษ์จะต้อง
ครอบครองทีด่ นิ ของบุคคลอื่นด้วยเจตนาเป็ นเจ้าของโดยสงบ และเปิดเผยติดต่อกันตลอดเป็ น
ระยะเวลา 10 ปี หากการครอบครองไม่ตดิ ต่อกัน เช่น ครอบครองทีด่ นิ ของอื่นมา 7 ปี ต่อมาย้ายไป
อยูท่ อ่ี ่นื เสีย 1 ปีแล้วกลับมาอยูต่ ่ออีก 3 ปีเช่นนี้ ระยะเวลาการครอบครองจะต้องเริม่ นับใหม่จะนับ
ระยะเวลา 7 ปีรวมเข้าไปไม่ได้ เมือ่ ผูค้ รอบครองได้ครอบครองทีด่ นิ ของผูอ้ ่นื จนครบหลักเกณฑ์แล้ว
สิทธิในทีด่ นิ ย่อมเป็ นกรรมสิทธิ ์ของผูค้ รอบครองปรปกั ษ์
อนึ่งสาหรับทีด่ นิ ทีม่ เี พียงสิทธิครอบครองนัน้ หากมีบุคคลอื่นแย่ง
การครอบครอง(ยึดถือ และยึดถือเพือ่ ตน)จากเจ้าของทีด่ นิ เจ้าของทีด่ นิ จะต้องฟ้องเอาคืนซึง่ การ
ครอบครองภายใน 1 ปี มิเช่นนัน้ จะไม่สามารถฟ้องเอาคืนได้ (สิทธิในทีด่ นิ เป็ นของผูค้ รอบครอง
ปรปกั ษ์) ดังทีบ่ ญ ั ญัตใิ น มาตรา 1375
มาตรา 1375 “ถ้าผูค้ รอบครองถูกแย่งการครอบครองโดยมิชอบ
ด้วยกฎหมายไซร์ ท่านว่าผูค้ รอบครองมีสทิ ธิจะได้คนื ซึง่ การครอบครอง เว้นแต่อกี ฝา่ ยหนึง่ มีสทิ ธิ
เหนือทรัพย์สนิ ดีกว่า....
การฟ้องคดีเพือ่ เอาคืนซึง่ การครอบครองนัน้ ท่านว่าต้องฟ้อง
ภายในปีหนึง่ นับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครอง”
ตัวอย่าง ใบได้เข้าทาประโยชน์ในทีด่ นิ น.ส. 3 ซึง่ เป็ นของไม้
เนื่องจากไม้ไม่เข้าทากิน เช่นนี้ถา้ ไม้ไม่ฟ้องเอาคืนซึง่ การครอบครองภายใน 1 ปี นับแต่วนั ทีใ่ บได้
เข้าทาประโยชน์ ไม้จะฟ้องเรียกทีด่ นิ คืนไม่ได้ซง่ึ มีผลเท่ากับว่าสิทธิในทีด่ นิ เป็ นของใบ
2. การได้ทางภาระจายอมโดยอายุความ
การได้ภาระจายอมนอกจากจะได้มาโดยทางนิตกิ รรมแล้ว อาจได้มาโดยทางอายุความซึง่
เป็ นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิตกิ รรมอีกทางหนึ่งด้วยซึง่ การได้ภาระจายอมโดยอายุความ
นัน้ มีหลักเกณฑ์ดงั ต่อไปนี้
1. ครอบครองทรัพย์สนิ ของผูอ้ ่นื (ใช้ทางเดินบนทีด่ นิ บุคคลอื่น)
2. ด้วยเจตนาจะให้ได้ภาระจายอม
3. โดยสงบ
4. โดยเปิดเผย
5. ใช้ทางเดินติดต่อกันมาครบ 10 ปี
การได้ภาระจายอมโดยอายุความนัน้ ไม่จาต้องจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็
สามารถจะยกการได้มานัน้ ต่อสูบ้ ุคคลภายนอกผูเ้ สียค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตได้

16
 ฎ 1470/2403 จาเลยจะยกการรับโอนกรรมสิทธิ ์โดยสุจริตขึน้ เป็ นข้อต่อสู้
เพือ่ ให้ภาระจายอมทีม่ อี ยูใ่ นทีด่ นิ ต้องสิน้ ไปเพราะเหตุทไ่ี ม่ได้มกี ารจดทะเบียนภาระจายอมหาได้ไม่
ฎ 805/2518 ทีด่ นิ ของโจทก์มที างภาระจายอมผ่านทีด่ นิ ของจาเลย
มากกว่า 10 ปี จาเลยซือ้ ทีด่ นิ จากการขายทอดตลาดของศาลโดยสุจริตจะอ้างมาตรา 1299 มายัน
โจทก์มไิ ด้ เพราะมาตรา 1299 หมายถึงการได้สทิ ธิในทรัพยสิทธิอนั เดียวกัน มิใช่ภาระจายอมกับ
กรรมสิทธิ ์ ทีด่ นิ ของโจทก์ยงั คงเป็ นสามยทรัพย์อยู่ แม้โจทก์จะจดทะเบียนเป็ นเจ้าของหลังจากทีม่ ี
การจดทะเบียนซือ้ ก็ตาม
3. การได้กรรมสิทธิ ์ในทีง่ อกริมตลิง่
ทีง่ อกริมตลิง่ ได้แก่ ทีด่ นิ งอกออกไปจากตลิง่ ซึง่ เกิดตามธรรมชาติ และเวลาน้าขึน้
ตามปกติทว่ มไม่ถงึ
ข้อสังเกต
ก. การเกิดขึน้ ของทีง่ อกจะต้องเกิดขึน้ โดยธรรมชาติ กล่าวคือเกิดจากการทับถม
ของตะกอนดิน หิน กรวด ทราย ทีถ่ ูกพัดพามากับน้าจนเพิม่ พูนขึน้ แล้วงอกเข้าไปหาลาน้า หากเกิด
จากการทาทางน้านัน้ ตืน้ เขินเช่นนี้ไม่ถอื ว่าเป็ นทีง่ อก
ข. ทีด่ นิ แปลงใดเกิดทีง่ อกริมตลิง่ ทีด่ นิ แปลงนัน้ เป็ นส่วนควบกับทีด่ นิ แปลงทีเ่ กิดที่
งอก โดยเจ้าของทีด่ นิ ไม่ตอ้ งไปจดทะเบียนสิทธิและรังวัดเปลีย่ นแปลงลักษณะของทีด่ นิ ดังนัน้ จึงไม่
อยูใ่ ต้บงั คับมาตรา 1299 ทีจ่ ะต้องจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ค. กรณีมที ง่ี อกริมตลิง่ งอกติดต่อกับทีด่ นิ หลายเจ้าของ เจ้าของทีด่ นิ แปลงใดจะมี
สิทธิในทีง่ อกเพียงใด กฎหมายให้ถอื เอาเส้นตัง้ ฉากจากแนวตลิง่ เดิมก่อนงอก ตรงจุดของเขตทีด่ นิ
แต่ละเจ้าของวัดตัง้ ฉากออกไปจนสุดทีง่ อกนัน้
ข. ทีง่ อกริมตลิง่ จะต้องงอกจากทีด่ นิ ของผูม้ กี รรมสิทธิ ์หรือสิทธิครอบครอง โดย
ไม่มที างหลวง ถนนหลวง หรือร่องน้า คันระหว่ ่ างทีด่ นิ กับทีง่ อก
ค. ทีง่ อกริมตลิง่ งอกจากทีด่ นิ ทีม่ กี รรมสิทธิ ์ สิทธิในทีง่ อกนัน้ ก็มกี รรมสิทธิ ์ด้วย
ถ้างอกจากทีด่ นิ ทีม่ เี พียงสิทธิครอบครอง สิทธิในทีง่ อกนัน้ ก็มเี พียงแต่สทิ ธิครอบครอง

ข้อกาหนดทางกฎหมายเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริ มทรัพย์และทรัพยสิ ทธิ ใน

อสังหาริ มทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิ ติกรรม
การได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์ และทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่น
นอกจากทางนิตกิ รรม จะต้องจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ตัวอย่าง น้าครอบครองปรปกั ษ์ทด่ี นิ ของไม้จนได้กรรมสิทธิ ์ เช่นนี้ น้าต้อง
ดาเนินการเปลีย่ นชื่อในโฉนดทีด่ นิ จากไม้มาเป็ นน้า(ฟ้องศาลให้มคี าพิพากษาว่าตนได้กรรมสิทธิ ์
โดยการครอบครองปรปกั ษ์ แล้วนาคาพิพากษาไปดาเนินการเปลีย่ นชื่อต่อเจ้าพนักงานทีด่ นิ )

17
 ตัวอย่าง เขียวได้มรดกจากเป็ นทีด่ นิ แปลงหนึ่งจากบิดา เช่นนี้ เขียวจะต้อง
ดาเนินการขอรับโอนทีด่ นิ จากเจ้าพนักงานทีด่ นิ เสียก่อน (เปลีย่ นชื่อในโฉนดทีด่ นิ จากบิดาเขียวมา
เป็ นชื่อเขียว)

ผลของการไม่ที่ยงั มิ ได้จดทะเบียน
1. ผูไ้ ด้มาซึ่งอสังหาริ มทรัพย์ หรือทรัพยสิ ทธิ ในอสังหาริ มทรัพย์โดยทางอื่นฯ
จะเปลีย่ นแปลงทางทะเบียนยังไม่ได้
จากตัวอย่าง
ถ้าน้ าจะขายทีด่ นิ ทีต่ นได้ครอบครองปรปกั ษ์จากไม้ต่อไปให้ฟ้า น้ าจะกระทาไม่ได้
ต้องไปฟ้องศาลเปลีย่ นชือ่ ไม้เป็ นของน้ าเสียก่อนแล้วน้ าจึงจะโอนให้ฟ้าต่อได้ น้ าจะขอให้เจ้า
พนักงานเปลีย่ นชือ่ ในเอกสารจากไม้เป็ นฟ้าทันทีไม่ได้
จากตัวอย่าง
เขียวได้มรดกจากเป็ นทีด่ นิ แปลงหนึ่งจากบิดา ถ้าเขียวจะขายทีด่ นิ ทีเ่ ป็ นมรดกนัน้
ให้แก่ฟ้า เขียนต้องรับโอนทีด่ นิ จากเจ้าพนักงานทีโ่ ดยเปลีย่ นชื่อผูม้ กี รรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ จากบิดาเขียว
มาเป็ นเขียวก่อนแล้วเขียวจึงจะโอนขายต่อไปให้ฟ้าได้

2. สิ ทธิ อนั ยังมิ ได้จดทะเบียนนัน้ มิ ให้ยกขึ้นเป็ นข้อต่อสู้บคุ คลภายนอกผูไ้ ด้

สิ ทธิ มาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริ ต และได้จดทะเบียนสิ ทธิ โดยสุจริ ต (แม้ยกก็ต่อสู้
ไม่ได้)
ตัวอย่างเช่น น้าครอบครองปรปกั ษ์ทด่ี นิ ของไม้จนได้กรรมสิทธิ ์ ใน
ระหว่างทีน่ ้ายังไม่ได้ดาเนินการเปลีย่ นชื่อมาเป็ นของตนเอง ไม้ได้โอนขายทีด่ นิ ดังกล่าวให้ไฟ เช่นนี้
จึงมีปญั หาว่าระหว่างน้ากับไฟ ใครมีได้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ดังกล่าว เพราะกรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ได้เปลีย่ น
มือจากไม้มายังน้า เมือ่ น้าได้ครอบครองปรปกั ษ์ทด่ี นิ ของไม้ครบสิบปี ส่วนไฟนัน้ เป็ นผูม้ ชี ่อื ทาง
ทะเบียนเพราะรับโอนมาจากไม้ ปญั หาลักษณะดังกล่าวจะไม่เกิดขึน้ หากน้าดาเนินการเปลีย่ นแปลง
ทางทะเบียนขอให้ศาลมีคาสังว่ ่ าตนได้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ของไม้ และนาไปจดทะเบียนต่อเจ้า
พนักงาน ก่อนทีไ่ ม้จะโอนขายทีด่ นิ ให้แก่ไฟ
ปญั หาลักษณะข้างต้นกฎหมายได้กาหนดวิธกี ารพิจารณาว่าระหว่างผูไ้ ด้
อสังหาริมทรัพย์และทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิตกิ รรม(น้า) กับ
บุคคลภายนอก(ไฟ)ว่า บุคคลใดจะได้สทิ ธิในอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นนั ้
ไปตาม ม.1299 ว. 2 “มิให้ยกขึน้ เป็ นข้อต่อสูบ้ ุคคลภายนอกผูไ้ ด้สทิ ธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดย
สุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต” ซึง่ พิจารณาจากบุคคลภายนอกนัน้ ว่ามีมลี กั ษณะดังต่อไปนี้
หรือไม่

18
 ก. มีฐานะเป็ นบุคคลภายนอก ได้แก่ บุคคลใดซึ่งมิ ได้เป็ นบุคคลหนึ่ งบุคคล
ใดดังต่อไปนี้
–ผูท้ รงทรัพยสิทธิเดิม
–ทายาทของผูท้ รงทรัพยสิทธิเดิม
–เจ้าหนี้ของผูท้ รงทรัพยสิทธิเดิม
ตัวอย่าง น้าครอบครองปรปกั ษ์ทด่ี นิ ของไม้จนได้กรรมสิทธิ ์ (แต่ยงั ไม่มี
การเปลีย่ นแปลงทางทะเบียน) เมือ่ ไม้ทราบว่าน้าครอบครองทีด่ นิ ของตนเองอยูจ่ งึ ใช้สทิ ธิในฐานะ
เจ้าของกรรมสิทธิ ์ฟ้องขับไล่น้าออกจากทีด่ นิ เช่นนี้ น้าย่อมสามารถต่อสูไ้ ม้ได้วา่ กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ
เป็ นของตนไม่ใช่ของไม้ เพราะน้าได้กรรมสิทธิ ์มาโดยการครอบครองปรปกั ษ์เมือ่ ครบสิบปี อีกทัง้ ไม้
มิได้มฐี านะเป็ นบุคคลภายนอกซึง่ กฎหมายห้ามมิให้น้ายกเอาการครอบครองปรปกั ษ์ของตนเองขึน้
ต่อสู้

ตัวอย่าง น้าครอบครองปรปกั ษ์ทด่ี นิ ของไม้จนได้กรรมสิทธิ ์ (แต่ยงั ไม่มี

การเปลีย่ นแปลงทางทะเบียน) ต่อมาไม้ถงึ แก่ความตายกิง่ ซึง่ เป็ นลูกของไม้พบว่าน้าครอบครอง
ทีด่ นิ อันเป็ นทรัพย์มรดกของบิดาตน จึงฟ้องขับไล่น้าออกจากทีด่ นิ เช่นนี้น้าย่อมสามารถต่อสูก้ งิ่ ได้
เช่นเดียวกับทีต่ ่อสูไ้ ม้ได้ เพราะกรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ มิใช่ของไม้บดิ ากิง่ ตัง้ แต่เมือ่ น้าได้ครอบครอง
ปรปกั ษ์ครบสิบปีแล้ว ดังนัน้ จึงไม่ใช่ทรัพย์มรดกของไม้ทต่ี กทอดแต่กงิ่ ดังนัน้ กิง่ จึงมิได้มฐี านะเป็ น
บุคคลภายนอกทีก่ ฎหมายห้ามน้ายกเอาการครอบครองปรปกั ษ์ของตนเองขึน้ ต่อสู้

ข. บุคคลภายนอกได้สิทธิ มาโดยเสียค่าตอบแทน
การได้มาโดยเสียค่าตอบแทน ได้แก่ ได้มาอันมิใช่เป็ นการได้มาโดยเสน่หา
ซึง่ อาจเป็ นค่าตอบแทนทีเ่ ป็ นเงิน ทรัพย์สนิ หรือประโยชน์ในลักษณะอย่างอื่นเช่น ต้องมีการใช้ราคา
ทรัพย์ เสียค่าใช้ทรัพย์ ค่าใช้ภาระจายอม ต้องจ่ายค่าภาระติดพัน เป็ นต้น ซึง่ ค่าตอบแทนอัน
บุคคลภายนอกได้เสียไปนัน้ กฎหมายมิได้กาหนดว่าจะต้องมากน้อยเพียงใด แต่การทีค่ า่ ตอบแทนมี
จานวนทีไ่ ม่สอดคล้องกับสิง่ ทีค่ วรจะเป็ น ก็เป็ นสิง่ ทีส่ ะท้อนถึงความสุจริตของบุคคลภายนอกได้
เช่นเดียวกัน
ตัวอย่าง น้าครอบครองปรปกั ษ์ทด่ี นิ ของไม้จนได้กรรมสิทธิ ์ (แต่ยงั ไม่มี
การเปลีย่ นแปลงทางทะเบียน) ต่อมาไม้โอนทีด่ นิ แปลงดังกล่าวให้แก่กรวดโดยเสน่หา ต่อมากรวด
ทราบว่าน้าครอบครองทีด่ นิ ดังกล่าวจึงฟ้องขับไล่น้าออกจากทีด่ นิ เช่นนี้ น้าสามารถต่อสูก้ รวดได้วา่
กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ เป็ นของตนไม่ใช่ของไม้ ดังนัน้ กรวดจึงไม่มกี รรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ ดังกล่าว แม้วา่ กรวด
จะเป็ นบุคคลภายนอกแต่กรวดมิได้เสียค่าตอบแทนแก่ไม้จงึ ไม่ได้รบั ความเสียหายอย่างใดๆ
ค. บุคคลภายนอกได้สิทธิ มาโดยสุจริ ตและได้จดทะเบียนสิ ทธิ โดยสุจริ ต

19
 สุจริต หมายถึง ไม่ทราบว่าบุคคลทีโ่ อนสิทธิให้ตนนัน้ ไม่มสี ทิ ธิ หรือมีสทิ ธิ
บกพร่องในอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์นนั ้ ซึง่ ความสุจริตของบุคคลภายนอก
นัน้ พิจารณาทัง้ ขณะทานิตกิ รรมเพือ่ ให้ได้มาและขณะจดทะเบียนสิทธิ ถ้าขณะใดขณะหนึ่งไม่สจุ ริตก็
เรียกว่าเป็ นผูไ้ ด้มาโดยไม่สจุ ริต
นอกจากนี้ศาลฎีกายังได้วนิ ิจฉัยเป็ นบรรทัดฐานว่า “ความสุจริต”ยังมี
ความหมายไปถึง บุคคลภายนอกจะต้องได้ใช้ความระมัดระวังด้วย หากไม่ได้ใช้ความระมัดระวังแม้
จะได้มาโดยไม่ทราบว่าบุคคลทีโ่ อนสิทธิให้ตนนัน้ ไม่มสี ทิ ธิหรือมีสทิ ธิบกพร่องแล้วก็ได้ช่อื ว่าเป็ นผู้
ไม่สจุ ริตเช่นเดียวกัน

ฎ 270/2495 เห็นมีผปู้ ลูกบ้านหรือครอบครองทีด่ นิ อยูแ่ ต่ไม่สอบถามว่าผู้

นัน้ ครอบครองในฐานะใด แล้วซือ้ ทีด่ นิ ไปถือว่าไม่สจุ ริต

ฎ 2422/2532 ก่อนซือ้ ทีด่ นิ ผูซ้ อ้ื มาดูทด่ี นิ พบบิดาของผูค้ รอบครอง

ปรปกั ษ์ บิดาของผูค้ รอบครองปรปกั ษ์บอกว่าเช่าทีด่ นิ จากเจ้าของ หากผูซ้ อ้ื ซือ้ ทีด่ นิ พิพาทจะขอเช่า
อยูต่ ่อไป ยังไม่พอฟงั ว่าผูซ้ อ้ื รูว้ า่ มีผคู้ รอบครองปรปกั ษ์ ถือว่าผูซ้ อ้ื สุจริต

2.3 การได้มาซึ่งสังหาริ มทรัพย์และทรัพยสิ ทธิ เหนื อสังหาริ มทรัพย์โดยทางนิ ติกรรม

ก่อนอื่นพึง่ อย่าลืมว่าทรัพยสิทธิเหนือสังหาริมทรัพย์นนั ้ มีเพียง 2 ประการเท่านัน้
คือ กรรมสิทธิ ์ และสิทธิครอบครอง ไม่เหมือนทรัพยสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ ดังนัน้ การได้มาซึง่
ทรัพยสิทธิเหนือสังหาริมทรัพย์จงึ มีเพียงแต่การได้มาซึง่ กรรมสิทธิ ์ และสิทธิครอบครองใน
สังหาริมทรัพย์เท่านัน้

การได้มาซึง่ กรรมสิทธิ ์ในสังหาริมทรัพย์โดยทางนิตกิ รรม

การได้มาซึง่ กรรมสิทธิ ์ในสังหาริมทรัพย์โดยทางนิตกิ รรมกฎหมายมิได้กาหนด
วิธกี ารได้มาว่าจะต้องทาเป็ นหนังสือและจดทะเบียนอย่างเช่นการได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์และ
ทรัพยสิทธิดงั เช่นทีบ่ ญั ญัตไิ ว้ในมาตรา 1299 ว. 2 ดังนัน้ การได้มาซึง่ กรรมสิทธิ ์ในสังหาริมทรัพย์
บุคคลจึงได้มาเมือ่ ได้ทานิตกิ รรมต่อกัน เช่น เมือ่ คูส่ ญ
ั ญาได้ตกลงซือ้ ขาย ให้ และแลกเปลีย่ นต่อกัน
ยกเว้นแต่เป็ นการได้มาโดยทางนิตกิ รรมลักษณะหนึ่งลักษณะใดดังต่อไปนี้
1. เป็ นการได้มาซึง่ สังหาริมทรัพย์พเิ ศษ คือ เรือทีม่ รี ะวางตัง้ แต่หา้ ตัน
ขึน้ ไป แพ และสัตว์พาหนะ ดังเช่นทีบ่ ญ ั ญัตไิ ว้ในมาตรา 456 และ525
2. กฎหมายกาหนดวิธกี ารได้มานอกเหนือจากการตกลงกันของ
คูส่ ญ
ั ญา ดังเช่นทีบ่ ญ
ั ญัตไิ ว้ตาม ม. 523

20
 การได้มาซึง่ สิทธิครอบครองในสังหาริมทรัพย์โดยทางนิตกิ รรม
การได้สทิ ธิครอบครองในสังหาริมทรัพย์โดยทางนิตกิ รรมอาจจะเป็ นการได้มาโดย
การยืม การเช่า เป็ นต้น เนื่องจากสิทธิครอบครองนัน้ ต้องอาศัยพฤติการณ์ทบ่ี ุคคลยึดถือตัวทรัพย์
(ครอบครอง)และยึดถือเพือ่ ประโยชน์ของตนเอง ดังนัน้ การทีบ่ ุคคลจะได้มาซึง่ สิทธิครอบครองนัน้ จึง
มิใช่อาศัยการได้มาโดยการทานิตกิ รรมเพียงประการเดียวอย่างเช่นการได้มาซึง่ กรรมสิทธิ ์ การทา
นิตกิ รรมเป็ นเพียงให้เจ้าของทรัพย์เดิมส่งมอบการครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายให้แก่ตน
เท่านัน้
เช่น ดาเช่ารถยนต์จากบริษทั แห่งหนึ่ง โดยบริษทั ได้สง่ มอบกุญแจรถให้แก่ดาแล้ว
เช่นนี้ดาย่อมมีสทิ ธิครอบครองเหนือรถยนต์เพราะดาได้เข้าครอบครองรถ(ครอบครองกุญแจ)แล้ว
แต่หากบริษทั ยังไม่ได้สง่ มอบการครอบครองรถให้แก่ดา เช่นนี้ดายังไม่เกิดสิทธิครอบครองใน
รถยนต์
จากตัวอย่างข้างต้นจะพิจารณาได้วา่ การจะมีสทิ ธิครอบครองในทรัพย์ใดนัน้ อาศัย
การยึดถือและยึดถือเพือ่ ประโยชน์ของผูย้ ดึ ถือเป็ นประการสาคัญ มิได้เกิดขึน้ โดยนิตกิ รรมอย่างเช่น
กรรมสิทธิ ์ ดังนัน้ บุคคลใดก็ตามทีม่ กี ารยึดถือทรัพย์ใดเพือ่ ประโยชน์ของตนบุคคลนัน้ ย่อมมีสทิ ธิ
ครอบครองในทรัพย์นนั ้ แม้แต่ขโมยซึง่ ลักทรัพย์ของผูอ้ ่นื ก็มสี ทิ ธิครอบครองทรัพย์ทล่ี กั มาเพียงแต่
ถ้าเจ้าของเขาติดตามเอาคืนขโมยไม่อาจจะสูเ้ จ้าของไม่ได้เท่านัน้ แต่สาหรับบุคคลอื่นขโมยย่อมมี
สิทธิในทรัพย์ดกี ว่าเพราะมีสทิ ธิครอบครอง

2.4 การได้มาซึ่งสังหาริ มทรัพย์และทรัพยสิ ทธิ ในสังหาริ มทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิ ติ

กรรม
สาหรับการได้มาซึง่ กรรมสิทธิ ์ในสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นทีม่ ใิ ช่ทางนิตกิ รรมนัน้ มี
วิธกี ารได้มาหลายวิธเี ช่นเดียวกันการได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์ไม่วา่ จะเป็ นการได้มาโดยการ
ครอบครองปรปกั ษ์(อายุความ) ได้มาโดยทางมรดก และการได้มาโดยผลของกฎหมาย สาหรับการ
ได้มาโดยการครอบครองปรปกั ษ์นนั ้ อาศัยหลักเกณฑ์การครอบครองปรปกั ษ์เช่นเดียวกับการ
ครอบครองปรปกั ษ์อสังหาริมทรัพย์เพียงแต่กาหนดเวลาในการจะเป็ น 5 ปี ไม่วา่ จะเป็ น
สังหาริมทรัพย์ธรรมดา หรือสังหาริมทรัพย์พเิ ศษ
การครอบครองปรปกั ษ์สงั หาริมทรัพย์ธรรมดานัน้ เมือ่ ผูค้ รอบครองปรปกั ษ์ได้
ครอบครองตามหลักเกณฑ์ของกฎหมายแล้วกรรมสิทธิ ์ในสังหาริมทรัพย์ยอ่ มตกเป็ นของผู้
ครอบครองปรปกั ษ์ โดยไม่ตอ้ งเปลีย่ นแปลงทะเบียน(เพราะไม่มที ะเบียนให้เปลีย่ นแปลง) เจ้าของ
สังหาริมทรัพย์เดิมจะติดตามเอาคืนซึง่ ทรัพย์ของตนเองมิได้ ส่วนสังหาริมทรัพย์พเิ ศษผูไ้ ด้มาโดย

21
การครอบครองปรปกั ษ์จะต้องจดทะเบียนการได้มากล่าวคือจะต้องฟ้องคดีต่อศาลเพือ่ ให้ศาลสังว่ ่ า
ตนเองมีกรรมสิทธิ ์ในทรัพย์นนั ้ และนาคาพิพากษาของศาลไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าทีม่ ิ
เช่นนัน้ จะดาเนินการเปลีย่ นแปลงใดๆเกีย่ วกับสังหาริมทรัพย์พเิ ศษนัน้ ไม่ได้ และกฎหมายห้ามมิให้
ผูไ้ ด้มาฯนัน้ ยกการได้มาของตนเองต่อสูบ้ ุคคลภายนอกผูไ้ ด้สทิ ธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและได้จด
ทะเบียนสิทธิโดยสุจริตเช่นเดียวกับการได้มาซึง่ อสังหาริมทรัพย์และทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์
โดยทางอื่นนอกจากทางนิตกิ รรมตาม ม.1299 ว.2 และ ม.1301

การได้มาซึ่งสังหาริ มทรัพย์ และทรัพยสิ ทธิ ในสังหาริ มทรัพย์ในพฤติ การณ์พิเศษ

1. การได้มาซึ่งกรรมสิ ทธิ์ ในทรัพย์สินหาย มาตรา 1323 ถึง 1325

ทรัพย์สนิ หาย ได้แก่ ทรัพย์สนิ อันผูเ้ ก็บได้ไม่ทราบ หรือไม่มเี หตุอนั ควรทราบว่า
เจ้าของทรัพย์สนิ นัน้ ยังติดตามอยู่ ถ้าผูเ้ ก็บได้ทราบหรือมีเหตุอนั ควรทราบว่าเจ้าของยังติดตาม
เช่นนี้ไม่เรียกว่าทรัพย์สนิ หาย ดังนัน้ จึงไม่นาบทบัญญัตใิ น ม. 1323 ถึง 1325 มาใช้บงั คับ
ฎีกาที่ 448/2488 เก็บของได้ในถนนหลวงโดยไม่รวู้ า่ เจ้าทรัพย์ตดิ ตามอยู่
ฎีกาที 657/2493 เก็บสร้อยคอซึง่ จาเลยน่าจะรูว้ า่ เป็ นของทีเ่ จ้าของเพิง่ ทาตกและ
เจ้าของยังอยูใ่ นบริเวณนัน้ ถ้าไม่หยิบไปเสียเจ้าของคงหาพบ (ไม่ใช่ทรัพย์สนิ หาย)
สิทธิหน้าทีข่ องผูเ้ ก็บทรัพย์สนิ หาย
1. ผูเ้ ก็บทรัพย์สนิ หายได้ตอ้ งแจ้งแก่ผขู้ องหายหรือเจ้าของ และส่งแก่ผขู้ องหาย
หรือเจ้าของ หรือตารวจนครบาลหรือพนักงานเจ้าหน้าทีอ่ ่นื
2. ผูเ้ ก็บทรัพย์สนิ หายมีหน้าทีร่ กั ษาทรัพย์สนิ ไว้จนกว่าจะส่งมอบตามข้อ 1.
3. ผูเ้ ก็บทรัพย์สนิ หายมีสทิ ธิเรียกร้องเอารางวัลร้อยละสิบแห่งค่าทรัพย์สนิ ภายใน
ราคาพันบาท ถ้าราคาสูงกว่านัน้ ขึน้ ไปเรียกได้อกี ร้อยละห้าในจานวนทีเ่ พิม่ ขึน้
4. ถ้าผูเ้ ก็บทรัพย์สนิ หายได้ปฏิบตั ใิ นข้อ 1. แล้ว และผูม้ สี ทิ ธิจะรับทรัพย์สนิ นัน้
มิได้เรียกเอาภายในหนึ่งปีนบั แต่วนั เก็บได้ ท่านว่ากรรมสิทธิ ์ในทรัพย์สนิ หายตกเป็ นกรรมสิทธิ ์แก่ผู้
เก็บได้
ทรัพย์สนิ หายจะตกเป็ นกรรมสิทธิ ์แก่ผเู้ ก็บได้ต่อเมือ่ ได้ปฏิบตั ติ ามขัน้ ตอน
ทีก่ ฎหมายกาหนดตาม ม. 1323-1325 จะเอาเป็ นของตนไม่ได้ หากเอาไปมีความผิดตามกฎหมาย
อาญา (ประมวลกฎหมายอาญา ถ้าเป็ นทรัพย์สนิ หายเอาไปเสียเป็ นความผิดฐานยักยอกของตกหาย
ถ้าไม่ใช่ทรัพย์สนิ หาย เอาไปเสียเป็ นลักทรัพย์)

2. การได้กรรมสิ ทธิ์ ในทรัพย์ที่เกี่ยวกับการกระทาความผิด มาตรา 1327

22
 ทรัพย์ทเ่ี กีย่ วกับการกระทาความผิด อาจะเป็ นทรัพย์ในลักษณะหนึ่งลักษณะใด
ดังต่อไปนี้
1. ทรัพย์ซง่ึ ได้ใช้กระทาความผิด เช่น อาวุธปืน อาวุธมีด
2. ทรัพย์ได้มาโดยการกระทาความผิด เช่น เงินซึง่ ได้มาจากการวิง่ ราว
3. ทรัพย์ทเ่ี กีย่ วกับการกระทาความผิด เช่น สินค้าทีล่ ะเมิดลิขสิทธิ ์ สิทธิบตั ร
ทรัพย์ซง่ึ เกีย่ วกับการกระทาความผิดถ้าเจ้าพนักงานได้ยดึ และส่งแก่รฐั กฎหมาย
กาหนดว่าทรัพย์นนั ้ ตกเป็ นของแผ่นดิน ถ้าเจ้าของไม่ได้เรียกเอาคืนภายใน 1 ปี นับแต่วนั ส่ง หรือ
เมือ่ มีคาพิพากษาอันถึงทีส่ ดุ ถ้าไม่ทราบตัวเจ้าของให้ขยายเป็ น 5 ปี
ในกรณีทไ่ี ม่มกี ารส่งทรัพย์นนั ้ แก่แผ่นดิน ซึง่ อาจเป็ นเพราะเจ้าพนักงานจับผูก้ ระทา
ความผิดไม่ได้ หรือตามหาทรัพย์ไม่เจอ ผูก้ ระทาผิดหรือผูร้ บั โอนซึง่ รูว้ า่ เป็ นทรัพย์ทไ่ี ด้มาโดยการ
กระทาความผิดจะได้กรรมสิทธิ ์ก็แต่โดยการครอบครองปรปกั ษ์ตาม ม.1382 แต่ระยะเวลาในการ
ครอบครองปรปกั ษ์นนั ้ กฎหมายให้ใช้อายุความคดีอาญา หรือระยะเวลา 5 ปี สุดแต่วา่ ระยะเวลาใด
จะยาวกว่ากันก็ให้ใช้อนั นัน้ ดังทีก่ าหนดไว้ใน ม.1383 เช่น แดงชิงทรัพย์รถจักรยานยนต์ของดา
เช่นนี้แดงจะต้องครอบครองปรปกั ษ์รถจักรยานยนต์ของดาเป็ นระยะเวลา 15 ปีไม่ใช่ 5 ปีเพราะ
ความผิดฐานชิงทรัพย์กาหนดอายุความในการดาเนินคดีอาญาไว้ 15 ปี

3. การได้กรรมสิ ทธิ์ โดยการซื้อทรัพย์สินโดยสุจริ ตจากการขายทอดตลาดตาม

คาสังศาล ่ มาตรา 1330
มาตรา 1330 “สิทธิของบุคคลผูซ้ ้อื ทรัพย์สนิ โดยสุจริตในการขายทอดตลาดตาม
คาสังศาล ่ หรือคาสังของเจ้
่ าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีลม้ ละลายนัน้ ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลัง
จะพิสจู น์ได้วา่ ทรัพย์สนิ นัน้ มิใช่ของจาเลย หรือลูกหนี้โดยคาพิพากษา หรือผูล้ ม้ ละลาย”
โดยปกติผทู้ จ่ี ะจาหน่ายทรัพย์สนิ ใดจะต้องเป็ นเจ้าของทรัพย์สนิ นัน้ หากมิได้มฐี านะ
เป็ นเจ้าของผูซ้ ง่ึ รับโอนทรัพย์สนิ ไม่อาจะได้กรรมสิทธิ ์ในทรัพย์นนั ้ ไปได้ตามสุภาษิตกฎหมายทีว่ า่
“ผูร้ บั โอนไม่มสี ทิ ธิดกี ว่าผูโ้ อน” แต่เรือ่ งดังกล่าวมีขอ้ ยกเว้นหากเป็ นการซือ้ ทรัพย์จากการขาย
ทอดตลาดแล้วแม้วา่ ทรัพย์นนั ้ จะมิใช่ของลูกหนี้กต็ ามผูซ้ อ้ื ทรัพย์จากการขายทอดตลาดตามคาสัง่
ของศาลจะได้รบั ความคุม้ ครอง คือ ได้กรรมสิทธิ ์ในทรัพย์นนั ้ ไปโดย การขายทอดตลาด ได้แก่ การ
ขายทอดตลาดตาม ป.พ.พ. ว่าด้วยการขายทอดตลาด มาตรา 509 ถึง มาตรา 517 ซึง่ เป็ นการขาย
ตามคาสังของศาล่ หรือเจ้าพนักงานพิทกั ษ์ทรัพย์ในคดีลม้ ละลาย
การซือ้ ทรัพย์จากการขายทอดตลาด ผูซ้ อ้ื จะได้รบั ความคุม้ ครองต่อเมือ่ ได้กระทา
การโดยสุจริต กล่าวคือ มิได้รวู้ า่ ไม่ใช่ทรัพย์ของลูกหนี้ หากรูก้ จ็ ะไม่ได้กรรมสิทธิ ์ในทรัพย์นนั ้ เช่น
แดงซือ้ ทีด่ นิ ของดาซึง่ ถูกขายทอดตลาดเพือ่ นามาชาระหนี้แก่ธนาคารเจ้าหนี้ ทัง้ ทีร่ วู้ า่ ดาไม่ได้เป็ น
เจ้าของทีด่ นิ แปลงดังกล่าวแล้วเพราะถูกขาวครอบครองปรปกั ษ์ เช่นนี้แดงไม่ได้กรรมสิทธิ ์ในทีด่ นิ

23
ขาวสามารถร้องขอให้ศาลเพิกถอนการขายทอดตลาดทีด่ นิ นัน้ ได้เพือ่ ทีข่ าวจะได้ดาเนินการฟ้องศาล
ว่าตนได้กรรมสิทธิ ์โดยการครอบครองปรปกั ษ์ต่อไป
อนึ่งการซือ้ ทรัพย์จากการขายทอดตลาดคุม้ ครองผูซ้ อ้ื เฉพาะทรัพย์ซง่ึ นามาขายนัน้
เป็ นทรัพย์ของเอกชนเท่านัน้ หากเป็ นทรัพย์ของแผ่นดิน แม้ผซู้ อ้ื จะไม่ทราบว่าเป็ นทรัพย์ของแผ่นก็
ตามก็ไม่ได้รบั ความคุม้ ครอง
ฎีกาที่ 2970/2543 จาเลยซือ้ ทีด่ นิ ทีเ่ จ้าของทีด่ นิ เดิมแสดงเจตนายกทีด่ นิ พิพาทให้
เป็ นทางสาธารณประโยชน์และยอมให้ประชาชนทัวไปใช้ ่ ทด่ี นิ พิพาทเป็ นทางสัญจรไปมาทีด่ นิ พิพาท
ตกเป็ นสาธารณสมบัตขิ องแผ่นดินประเภททรัพย์สนิ สาหรับพลเมืองใช้รว่ มกันตาม ป.
พ.พ. มาตรา 1304 (2) โดยไม่จาต้องจดทะเบียนก่อน แม้จาเลยจะได้ซอ้ื ทีด่ นิ พิพาทจากการขาย
ทอดตลาดของศาลตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 ก็ตาม จาเลยก็ไม่ได้รบั ความคุม้ ครอง

4. การได้เงิ นตามมาโดยสุจริ ต มาตรา 1331

มาตรา 1331 “สิทธิของบุคคลผูไ้ ด้เงินตรามาโดยสุจริตนัน้ ท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้
ภายหลังจะพิสจู น์วา่ เงินนัน้ มิใช่ของบุคคลซึง่ ได้โอนให้มา”
มาตรานี้คุม้ ครองผูไ้ ด้เงินตรามาโดยสุจริตทีจ่ ะไม่ตอ้ งคืนให้แก่เจ้าของเงินทีแ่ ท้จริง
แม้วา่ จะได้มาจากผูท้ ม่ี ไิ ด้เป็ นเจ้าของเงินก็ตาม ตัวอย่างเช่น แดงขายรถจักรยานยนต์ให้แก่ดา โดย
ไม่รวู้ า่ เป็ นเงินของบริษทั ทีด่ าทางานอยู่ เช่นนี้ หากบริษทั ตามเงินคืนจากแดง เช่นนี้แดงไม่ตอ้ งคืน
เงินให้แก่บริษทั ในทางกลับกันหากเป็ นทรัพย์สนิ อื่นผูไ้ ด้รบั ทรัพย์สนิ จะต้องคืนทรัพย์สนิ ให้แก่
เจ้าของอันแท้จริงหากว่าตนได้ทรัพย์สนิ มาจากผูท้ ม่ี ไิ ด้เป็ นเจ้าของ ยกเว้นแต่มกี ฎหมายกาหนดไว้
เป็ นอย่างอื่น เช่น การได้กรรมสิทธิ ์โดยการซือ้ ทรัพย์สนิ โดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคาสัง่
ศาลตามมาตรา 1330 การได้กรรมสิทธิ ์จากการซือ้ ทรัพย์สนิ โดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือใน
ท้องตลาดหรือจากพ่อค้าซึง่ ขายของชนิดนัน้ มาตรา 1332

5. การได้กรรมสิ ทธิ์ จากการซื้อทรัพย์สินโดยสุจริ ตในการขายทอดตลาดหรือใน

ท้องตลาดหรือจากพ่อค้าซึ่งขายของชนิ ดนัน้ มาตรา 1332
มาตรา 1332 “บุคคลผูซ้ ้อื ทรัพย์สนิ มาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือใน
ท้องตลาด หรือจากพ่อค้าซึง่ ขายของชนิดนัน้ ไม่จาต้องคืนให้แก่เจ้าของแท้จริง เว้นแต่เจ้าของจะ
ชดใช้ราคาทีซ่ ้อื มา”
บทบัญญัตมิ าตรานี้คมุ้ ครอง ผูซ้ อ้ื จากการซือ้ ทรัพย์จากการขายทอดตลาด ใน
ท้องตลาด หรือพ่อค้าซึง่ ขายของชนิดนัน้ ว่าไม่ตอ้ งคืนทรัพย์ให้แก่ผเู้ ป็ นเจ้าของอันแท้จริง ยกเว้น
แต่ เจ้าของจะชดใช้ราคา ดังนัน้ ถ้าเป็ นการซือ้ ในกรณีอ่นื ผูซ้ อ้ื ไม่ได้รบั ความคุม้ ครอง ไม่ได้

24
กรรมสิทธิ ์ในทรัพย์สนิ ทีซ่ อ้ื จึงต้องคืนทรัพย์ให้แก่เจ้าของอันแท้จริงและไม่ได้รบั สิง่ ใดชดใช้ ผูซ้ อ้ื ต้อง
ไล่เบีย้ จากผูข้ ายเอง
ผูซ้ อ้ื จะได้รบั ความคุม้ ครองทีจ่ ะต้องไปไม่ตอ้ งคืนทรัพย์ทซ่ี อ้ื ให้แก่เจ้าของทีแ่ ท้จริง
เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคา ต่อเมือ่ ได้ซอ้ื ทรัพย์ในกรณีหนึ่งกรณีใดดังต่อไปนี้
ก. ซือ้ ทรัพย์จากการขายทอดตลาด ได้แก่ การขายทอดตลาดตาม ป.
พ.พ. ว่าด้วยการขายทอดตลาด ม.509-517 โดยจะเป็ นการขายทอดตลาดของเอกชน หรือเจ้า
พนักงานของรัฐก็ได้
ข. ซือ้ ทรัพย์ในท้องตลาด ได้แก่ บริเวณทีม่ กี ารขายของชนิดนัน้ ๆเป็ น
จานวนมาก
ค. ซือ้ ทรัพย์จากพ่อค้าซึง่ ขายของชนิดนัน้ ได้แก่ บุคคลซึง่ ดารงชีพด้วย
การขายของชนิดดังกล่าว
ฎีกาที่ 6500/2540 โจทก์ซอ้ื รถยนต์คนั พิพาทจากจาเลยที่ 1 ซึง่ เป็ นพ่อค้าประกอบ
ธุรกิจซือ้ ขายรถยนต์ จาเลยที่ 1 จึงเป็ นพ่อค้ารถยนต์อนั ถือได้วา่ เป็ นพ่อค้าซึง่ ขายของชนิดนัน้
ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1332
ส่วนการทีจ่ าเลยที่ 1 มิได้เป็ นตัวแทนจาหน่ายรถยนต์คนั พิพาทก็ดี จาเลยที่ 1 มิได้
ประกอบการค้ารถยนต์โดยชอบด้วยกฎหมายเพราะไม่มที ะเบียนการค้าทะเบียนพาณิชย์และ
ใบอนุญาตค้าของเก่าก็ดี จาเลยที่ 1 มิได้จดทะเบียนเป็ นนิตบิ ุคคลก็ดี และจาเลยที่ 1 ไม่มรี ถยนต์คนั
พิพาทอยูใ่ นความครอบครองทีส่ ถานประกอบการของตนในขณะทีโ่ จทก์ตกลงซือ้ กับจาเลยที่ 1 ก็
ดี หาใช่เป็ นเหตุให้จาเลยที่ 1 ในสถานะดังกล่าวเปลีย่ นแปลงไปไม่
ฎีกาที่ 493/2536 โจทก์เป็ นนิตบิ ุคคลประเภทห้างหุน้ ส่วนจากัด ได้รบั อนุญาตจาก
ทางราชการให้ประกอบธุรกิจซือ้ ขายแลกเปลีย่ นรถยนต์ โจทก์รบั ซือ้ รถยนต์พพิ าทไว้จาก ส. ซึง่
นามาขายให้แก่โจทก์ ณ ทีท่ าการของโจทก์ไม่ได้ความว่าทีท่ าการของโจทก์เป็ นท้องตลาด การที่
โจทก์ซง่ึ เป็ นนิตบิ ุคคลได้รบั อนุญาตจากทางราชการให้ประกอบธุรกิจซือ้ ขายแลกเปลีย่ นรถยนต์นนั ้
ไม่ได้ทาให้ทท่ี าการของโจทก์มสี ภาพเป็ นท้องตลาดสาหรับขายรถยนต์ไปด้วย โจทก์จงึ ไม่ได้รบั
ความคุม้ ครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1332
ฎีกาที่ 1344/2535 การทีจ่ าเลยซือ้ รถดังกล่าวจากผูท้ ฉ่ี ้อโกงเอามาขายทีร่ า้ นของ
จาเลยในบริเวณชุมนุมการค้ารถยนต์ไม่ใช่ซอ้ื จากร้านค้าใดร้านค้าหนึ่งทีอ่ ยูใ่ นชุมนุมการค้ารถยนต์
นัน้ จึงไม่ใช่เป็ นการซือ้ ในท้องตลาด ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1332 ดังนัน้ จาเลยจะสุจริตหรือไม่ ก็ไม่
เป็ นเหตุให้ได้รบั ความคุม้ ครองตามบทกฎหมายดังกล่าว
ฎีกาที่ 377/2522 ผูข้ ายมีอาชีพซือ้ ขายแลกเปลีย่ นรถยนต์มา 8-9 ปี ตัง้ เป็ นห้าง
หุน้ ส่วนจากัดมีรถยนต์ในร้าน 30 คันบริเวณใกล้เคียงมีรา้ นบริการซือ้ ขายรถยนต์หลายสิบร้านถือได้

25
ว่าเป็ นพ่อค้าหรือท้องตลาดผูซ้ อ้ื รถตกลงกับผูข้ ายในสานักงานของผูซ้ อ้ื แล้วให้ผเู้ ช่าซือ้ ไปรับรถจาก
ร้านของผูข้ ายแทนผูซ้ อ้ื ผูซ้ อ้ื ไม่ตอ้ งคืนรถแก่เจ้าของทีแ่ ท้จริง เว้นแต่จะได้รบั ใช้ราคาทีซ่ อ้ื
ตัวอย่าง แดงได้วงิ่ ราวสร้อยคอทองคาของขาว และนาไปขายให้รา้ นทองของดา
โดยดาไม่ทราบว่าเป็ นสร้อยทีน่ ายแดงวิง่ ราวมา ถ้าขาวมาตามสร้อยคืนจากดา เช่นนี้ดาจะต้องคืน
สร้อยให้ขาวหรือไม่ และจะมีสทิ ธิเพียงใด เช่นนี้ ดาจะต้องคืนสร้อยให้ขาวเพราะตนมิได้ซอ้ื จาก
พ่อค้าทีข่ ายของชนิดนัน้ และไม่มสี ทิ ธิเรียกร้องเงินจากขาว
ตัวอย่าง แดงได้วงิ่ ราวสร้อยคอทองคาของขาว และนาไปขายให้รา้ นทองของดา
โดยดาไม่ทราบว่าเป็ นสร้อยทีน่ ายแดงวิง่ ราวมา ต่อมาดาขายต่อไปให้เขียวซึง่ มาซือ้ ทีร่ า้ น ถ้าขาว
มาตามสร้อยคืนจากเขียว เช่นนี้เขียวจะต้องคืนให้ขาวหรือไม่ และจะมีสทิ ธิเพียงใด เช่นนี้ เขียวมี
สิทธิทจ่ี ะไม่คนื สร้อยให้ขาวเพราะตนได้ซอ้ื จากพ่อค้าทีข่ ายของชนิดนัน้ ยกเว้นแต่ขาวจะเสนอใช้
ราคาแก่เขียว
ข้อเท็จจริงข้างต้น มีผลอย่างใดถ้าสร้อยซึง่ แดงนาไปขายให้ดานัน้ เป็ นสร้อยทีแ่ ดง
เก็บได้บนไหล่ถนนแห่งหนึ่งซึง่ เป็ นของขาวขณะจอดรถปลดทุกข์ขา้ งทาง เช่นนี้ เขียวจะต้องคืน
สร้อยให้ขาวหรือไม่ และจะมีสทิ ธิเพียงใด

@@@@@@@@@@@@@@@@@

26