Nuosavybės teisė, teisė į svetimus daiktus

Nuosavybės teisė (nuosavybės samprata, nuosavybės teisės rūšys, nuosavybės teisės ribos,
elastingumo principas, nuosavybės įgijimas, nuosavybės teisės gynimas)
Daiktinė teisė yra juridinė asmens valdžia daiktui. Pati valdžia gali būti įvairaus laipsnio ir pobūdžio,
todėl daiktinės teisės nėra vienodos. Pagrindinė jų yra nuosavybės teisė, kuri yra vienintelė visiška
daiktinė teisė. Romėnų teisėje nuosavybė nuėjo labai ilgą evoliucijos kelią, bet galiausiai
susiformavo kaip subjektinė teisė ir tam tikru požiūriu lėmė visos teisinės sistemos pobūdį.
Pirmiausia atsirado kolektyvinė nuosavybė ir vėliau iš jos išsirutuliavo privatinė nuosavybė. Kartu yra
gana daug argumentų, įrodančių, kad privati nuosavybė Romos valstybėje egzistavo nuo pat Romos
istorijos pradžios.
Pirmiausia nuosavybė apėmė kilnojamąjį turtą, o XII lentelių įstatymuose jau yra tiek kilnojamojo,
tiek nekilnojamojo turto privatinė nuosavybė.
Romos teisininkai nuosavybę laikė vienalyte, nepaisant to, kad ji buvo apibrėžta.
Nuosavybės rūšys:
1. Kviritinė nuosavybė – pagal ius civile savininkas galėjo būti tik Romos pilietis – kviritas,
todėl ir nuosavybė vadinta kviritine. Šią nuosavybę gynė ius civile, todėl ji dar vadinama
civiline nuosavybe. Svetimšaliai, neturėję civilinio teisnumo, negalėjo turėti ir nuosavybės. Iš
pradžių šios nuosavybės teisę į res mancipi buvo galima įgyti tik mancipatio arba in iure
cessio būdu. Nuosavybės teisę į res nec mancipi galima buvo įgyti neformaliu būdu – traditio
(šalims susitariant arba perleidžiant daiktą).Didėjant prekių apyvartai, daugėjant vergų, vis
dažniau taikyta tik neformali tradicija, tačiau šiais atvejais įgijėjas įgydavo tik teisę valdyti
res mancipi, o ne kviritinės nuosavybės teisę. Tam reikėjo laukti įgyjamosios senaties termino
suėjimo. Iš pradžių, dar tik daiktą valdant, valdytojas neturėjo jokių gynybos priemonių, tad
savininkas galėjo bet kada pareikalauti grąžinti.
2. Bonitarinė arba pretorinė nuosavybė – pretoriaus Publicijaus laikais asmenims,
praradusiems valdymo teisę, pradėta teikti teisė pareikšti ieškinį. Atsakovas galėjo būti bet
kuris asmuo paėmęs daiktą. Šio ieškinio, vadinamo actio Publiciana, formulėje daryta
prielaida, kad ieškovas valdė ginčijamą daiktą visą būtiną įgyjamosios senaties laiką. Šis
ieškinys įėjo į turinčio teisę asmens turtą. Tai jau yra dvigubos nuosavybės (duplex
dominium) požymiai (dualumas reiškia, kad atsiranda dvi nuosavybės rūšys vienu metu
kviritinė nuosavybė ir bonitarinė )
Vėliau analogiška gynyba suteikta ir kitų daiktų valdytojams, kurių valdymas lėmė
nuosavybės įgijimą įgyjamosios senaties būdu. Tokį dualumą panaikino Justinianas, kartu
panaikinęs ir mancipaciją bei in iure cessio kaip nuosavybės perleidimo būdus. Nuo tada
daikto valdymas tapo vienalytis.
Senosios ius civile objektas galėjo būti tik Romos, o išplėtus pilietybės ribas – tik Italijos
žemė (kilnojamiems daiktams dėl mažesnės svarbos ši taisyklė negaliojo). Romėnų
užkariautos žemės buvo romėnų tautos (populus Romanus), arba imperatoriaus, nuosavybė.
Šių žemių naudotojai turėjo visas teises, kurias turėjo ir Romos bei Italijos žemių savininkai.
Šių teisių, ginamų procesiniu būdu, visumą Gajus apibrėžia kaip possessio et ususfructus
(valdymas ir naudojimas), bet niekada toks žemių valdymas nebuvo apibrėžtas kaip
nuosavybė. Tik tokia teisinė konstrukcija leido šių žemių naudotojams uždėti mokesčius,
kadangi kviritinė nuosavybė nebuvo apmokestinama.
Tačiau Dioklecianas 292 m. apmokestino Italijos žemes, kilo sąmyšis, tačiau laimėjo
požiūris, kad tokie mokesčiai yra visuomenės interesais ir nuosavybės esmės nekeičia. Taip
provincijos žemių valdymas prilygintas kviritinei nuosavybei. Šį procesą baigė Justinianas
530 – 531 m., išleisdamas konstituciją – „naikiname bet kurį savininkų, kurie turi nuosavybę
kviritų teisės pagrindu, ir tų, kurie turi daiktą kaip savo turtą.
 3. Peregrinų nuosavybė – peregrinų nuosavybę gynė jų teisės sistemos – ius peregrinorum.
Tam tikrais atvejais, esant kolizinių peregrino ir Romos piliečių interesų, peregrinų pretorius
arba provincijos vietininkas galėjo ginti peregriną, remdamasis jo teise, formulėje
įtvirtindamas fikciją, kad peregrinas yra Romos pilietis. Peregrinų nuosavybė, kaip atskira
teisės kategorija, išnyko po 212 metų, kai Karakala beveik visiems Romos imperijos
gyventojams suteikė Romos pilietybę.
4. Bendroji nuosavybė – pagal romėnų teisę, daiktas galėjo būti valdomas ne tik vieno, bet ir
kelių asmenų, tai – bendroji nuosavybė – communio pro indiviso, condominium. Kiekvienas
bendrasavininkis turėjo idealią nuosavybės teisės į tam tikrą daiktą dalį, kurios nebūtinai
būdavo lygios. Kiekvienas savo dalimi disponavo laisvai ir proporcingai turimai daliai
gaudavo naudą bei privalėjo vykdyti uždėtas įvairias prievoles. Jei reikėdavo atlikti veiksmus
su visu daiktu, reikėjo visų bendrasavininkių sutikimo. Kiekvienas galėjo reikalauti padalyti
bendrąją nuosavybę. Nedalus objektas likdavo vienam asmeniui, o kitiems priteisiama
piniginė kompensacija, arba jį pardavus gauti pinigai dalyti proporcingai turimai nuosavybės
daliai.

Romėnų teisininkai nepaliko abstraktaus nuosavybės teisės apibrėžimo. Ją suprato vien

intuityviai, nes buvo sunku viena sąvoka apibūdinti įvairias valdymo formas Romoje.
Reikšmingiausia Bertoluso suformuota sąvoka. Jis sakė, kad nuosavybė suteikia galimybė savininkui
daryti su materialiu daiktu viską, ko nedraudžia teisė. Nuosavybės teisė, romėnų supratimu, viena
vertus, nurodo jos subjektui laisvės ribas (pozityvioji nuosavybės teisės funkcija), kita vertus, yra
jos laisvės garantas (negatyvioji nuosavybės funkcija, pašalinanti galimybę tretiesiems asmenims
kištis į svetimą nuosavybę).
Jau viduramžiais nuosavybės teisės požymiai skirstyti į pagrindinius ir papildomus.

 pagrindiniai – disponavimo, atgavimo teisė.

 papildomi – naudojimosi teisė, daikto turėjimo teisė, teisė surinkti vaisius ir jais naudotis (ius
possidendi, utendi et fruendi).
Pagrindiniai nuosavybės teisės turinio elementai :

 ius utendi et fruendi – savininkas gali naudotis daiktu ir rinkti jo duodamus vaisius; jis galėjo
taip pat juos suvartoti ar sunaikinti daiktą (ius abutendi). Romėnų civilinėje teisėje galiojo
principas, kad daikto vaisiai, atskirti nuo motininio daikto, iškart tampa motininio daikto
savininko nuosavybe (separatio).
 ius possidenti – tai daikto turėjimo teisė, bet ne valdymo faktas, t.y. praradus faktinį valdymą
(vagystės atveju), nuosavybė, drauge ir ius possidendi, neprarandama. Savo teises savininkas
galėjo ginti pretorinėmis procesinėmis priemonėmis (rei vindicatio ir kt.) reikalaudamas
atiduoti jam priklausantį daiktą
 ius disponendi – tai teisinio disponavimo daiktu galimybė, t.y savininkas galėjo jam
priklausantį daiktą parduoti, dovanoti ir pan.
savininkas, praradęs bet kurią iš šių teisių, nenustoja būti nuosavybės teisės subjektas. Nuosavybės
teisė Romoje – vienalytė ir lanksti, todėl nenustoja tarnauti savininkui net tada, kai jo teisės dėl įvairių
ribojimų yra maksimaliai suvaržytos. Teoriniu požiūriu nuosavybės teisė yra neribota. Taigi daiktinė
autonominė asmens teisė valdyti (naudotis ir disponuoti materialiu daiktu ) neribojama tiek, kiek
nepažeidžia esamos teisėtvarkos. Nuosavybės teisę romėnai suprato kaip visišką teisę naudotis
daiktu, pasireiškiančią tuo, kad savininkas jam priklausančiam daiktui turi absoliučią valdžią.
Tačiau ir ši absoliuti teisė buvo ribojama, kaip ir kiekviena subjektinė teisė. Romoje, nuosavybės teisė
buvo ribota dviem kryptimis:

 visuomenės interesais – juos lėmė visuomenės interesai, buvo įtvirtinti imperatyvioje

viešojoje teisėje (ius cogens). Šalys negalėjo keisti ar naikinti šių ribojimų;
  trečiųjų asmenų interesais – ribojimai, lemiami šių interesų, įtvirtinti dispozityvioje –
privatinėje teisėje.
Ribojimai siaurina nuosavybės teisės turinį sudarančias teises, tačiau šis ribojimas galioja tik ribojimų
egzistavimo laikotarpį. Ribojimams nustojus egzistuoti, nuosavybės teisė vėl galioja – čia pasireiškia
jos lankstumas. Ribojimas atsiranda:

 įstatymo pagrindu;
 sutarties;
 teismo sprendimo pagrindu.
Ribojimai, ginantys visuomenės interesus. Jau XII lentelių įstatymuose yra viešų nuosavybės
ribojimų, lemiamų statybos, sanitarijos reikalavimų (pvz.: draudimas deginti lavonus miesto ribose,
minimalūs atstumai tarp namų ir pnš.). Čia yra ir tam tikrų paslaugų ribojimų (pvz.: prabangių
laidotuvių), kuriuos lėmė tam tikri socialiniai ir ekonominiai-politiniai motyvai. Vėlesni įstatymai
išplėtė ribojimų ratą. Valdant Augustui nustatomas maksimalus namo aukštis (20 metrų); respublikos
laikotarpiu ribojamos ne tik puošnios laidotuvės, bet ir prašmatnus gyvenimo būdas. Cenzoriaus
išleistoje regimen morum yra daug nuosavybės ribojimų, ypač daug dėmesio žemės ūkiui. Taigi
romėnų teisė neturėjo bendrosios taisyklės, taikomos nuosavybės ribojimui, viskas grįsta
konkrečiais atvejais.
Jau XII lentelių įstatymuose yra ir ribojimų kaimynų naudai; viskas taip pat konkrečiais atvejais.
Pagal XII lentelių įstatymus:

 sklypo, kuriame augantys vaisiai nukrito į kaimyno sklypą, savininkas galėjo kas antrą dieną
susirinkti jam priklausančius vaisius; kaimyninio sklypo savininkas privalėjo toleruoti šį
įžengimą;
 reikalauta palikti laisvą penkių pėdų ruožą ties sklypo riba. Vėlesni įstatymai panaikino šį
ribojimą ir leido statyti ant sklypo ribos; šiuo atveju kaimyninio sklypo savininkas privalo
pakęsti, jeigu statinys ne daugiau kaip pusę pėdos įsiskverbia į jo sklypą;
 teisė naudotis keliais, vedančiais į kapines; taip pat savininkas privalėjo leisti eiti kitam
savininkui per savo sklypą, jei tasai negalėjo kitaip pasiekti savojo;
 aukščiau esančio sklypo savininkas negalėjo keisti natūralios tekančio jo žeme vandens
krypties;
 sklypo savininkas turėjo pakęsti skraidančių bei pastovių kūnų, esančių kaimyno žemėje,
įtaką, jei tai nebuvo daroma siekiant pasityčioti.
Nuosavybės įgijimo būdai
Romėnų teisėje galiojo principas, kad nuosavybė pereina ne pasirašant sutartį, bet faktiškai
perduodant daiktą ar įgyjamosios senaties būdu. Tad, skirtingai nuo mūsų teisės, pati prikimo-
pardavimo sutartis dar nesuteikė teisės į daiktą (ir šiandien šis principas taikomas VFR ir yra
vadinamas abstrakcijos principu). Kad pereitų nuosavybės teisė į daiktą būtinas veiksmas –
mancipacija arba tradicija. Sutartis yra tik tokio veiksmo teisinis pagrindas.
1. Pirminis – toks būdas, kai įgijėjo teisė į daiktą atsiranda pirmą kartą arba nepriklausomai nuo
ankstesnių teisių į jį. Šitaip įgyta nuosavybė buvo laisva nuo bet kokių prievolių. Prie pirminio
būdo priskiriamas:
a) Užvaldymas (occupatio) – seniausias nuosavybės įgijimo būdas, taikytas ginti nuosavybės
teisę į užvaldytą niekieno daiktą. Romėnų teisė res nullus statusą pripažino:
 Ferae bestiae – laukiniai gyvūnai. Visi laukiniai gyvūnai, esantys laisvėje, kad ir kam
priklausė sklypas, kuriame jie gyvena, pripažinti res nullus. Nuosavybės teisė į
laukinius gyvūnus atsirasdavo būtent faktiškai juos užvaldžius – jų sumedžiojimas
suteikė nuosavybės teisę. Laukiniais pripažinti ir naminiai bei prijaukinti gyvūnai, išėję
ir praradę grįžimo instinktą.
  Thesaurus – lobis. Vertingi daiktai, taip ilgai buvę paslėpti, kad neįmanoma nustatyti
jų savininko. Iš pradžių lobis priklausė tam, kurio sklype jis buvo rastas, vėliau teisę į jį
įgydavo radęs asmuo, galiausiai nustatyta, kad rastas svetimoje žemėje lobis dalijamas
per pusę sklypo savininkui ir jį radusiam asmeniui.
 Res derelictae – palikti daiktai. Derelikcija – tai nuosavybės atsisakymas laisva valia
atiduodant kilnojamojo daikto valdymą (pvz.: išmetimas) ar galutinai paliekant žemės
sklypą.
 Res hostiles – daiktai, esantys Romoje ir priklausantys piliečiui tos valstybės, su kuria
Roma pradėjo karo veiksmus.
b) Įgyjamoji senatis (usucapio) – tam tikro daikto nuosavybės teisės įgijimas dėl jo valdymo
įstatymų nustatyta laikotarpį. Šia būdui pradžią davė XII lentelių įstatymai, kuriuose teigiama,
kad asmuo, valdantis sklypą dvejus metus, o kitus daiktus vienus metus, įgyją nuosavybės
teisę nepriklausomai nuo šių daiktų gavimo pagrindo. Usucapio instituto tikslingumą romėnai
grindė būtinumu panaikinti teisinės padėties dėl daikto nuosavybės netikrumą. To reikėjo
daiktų ekonominei apyvartai garantuoti ir daiktą valdančio asmens teisinei padėčiai
stabilizuoti. Šiuo būdu galėjo remtis ir asmenys, gavę daiktą nesilaikydami reikiamos teisinės
formos. Pirmiausia šiuo būdu naudojosi Romos piliečiai ir jis taikytas tik kviritinei
nuosavybei, bet Justinianui panaikinus visas daikto valdymo skirtybes įgyjamoji senatis tapo
vienalyčiu institutu. Kilnojamiems daiktams jis buvo vadinamas usucapio ir turėjo turėti
penkis pagrindinius bruožus:
 Res habilis – šis bruožas apibūdina objektą, kurio nuosavybės teisė gali būti įgyjama
usucapio būdu. Įgyjamosios senaties būdu nebuvo galima įgyti nuosavybės į rex
inhabiles, rex extra commercio, vogtus daiktus (res furtivae), į daiktus gautus
prievarta (res vi possessae), taip pat priklausančius valstybės iždui ir bažnyčiai.
 Titulus – valdyti daiktas turi būti įgytas teisėtai. Vadinasi, turėjo būti pirkimo-
pardavimo sutartis, dovanojimo aktas, kraitis ir pnš.
 Fides – valdytojo gera valia, privaloma bent užvaldant daiktą.
 Possessio – tik civilinis valdymas lemia nuosavybės teisės atsiradimą usucapio būdu.
Šis valdymas turi būti pagrįstas faktiniu daikto valdymu ir valia jį pasilikti. Valdymo
vientisumas buvo būtina usucapio sąlyga. Po valdymo pertraukos reikalautas
terminas skaičiuojamas iš naujo.
 Tempus – XII lnetelių įstatymai reikalavo skirtingų daikto valdymo terminų.
Kilnojamuosius daiktus reikėjo valdyti vienus metus, nekilnojamuosius – du metus.
Vienų metų terminą Justinianas prailgino iki trejų.
c) Perdirbimas (specificatio) – tai nuosavybės teisės įgijimo būdas, reiškiantis esminį daikto
perdirbimą, šitaip sukuriant visiškai naują daiktą. Pvz.: kai iš vynuogių padaromas vynas, iš
lentų sukalamas laivas, iš aukso padaromas žiedas. Romos teisininkai ginčijosi, kam
pripažinti teisę į naują daiktą, jei jį pagaminęs asmuo nežinojo, kad tam panaudota medžiaga
jam nepriklauso. Sabiniečių nuomone, nors ir perdirbtas, daiktas lieka tas pats, todėl
medžiagos savininkas gali reikalauti jo remdamasis vindikaciniu ieškiniu, o prokuliečiai teigė,
kad daiktas turi priklausyti jį pagaminusiam asmeniui. Nes perdirbant atsiranda visiškai
naujas daiktas. Galutinai ši problema išspręsta Gajui suformulavus, o Pauliui įtvirtinus
kompromisinę taisyklę (media sententia), kad nuosavybės teisės klausimas sprendžiamas
atsižvelgiant į tai, ar naujai sukurtą objektą galima sugrąžinti į pirmykštę padėtį (pvz.: iš
aukso pagamintą žiedą), ar ne (pvz.: iš vynuogių išspaustą vyną). Pirmuoju atveju nuosavybės
teisė buvo pripažinta medžiagos savininkui, o antruoju – daiktą pagaminusiam asmeniui.
d) Sujungimas ir sumaišymas (accesio, confusio, commixtio). Accesio lėmė nuosavybės teisės
įgijimas į šalutinius daiktus, kurie visam laikui buvo prijungti prie pagrindinių daiktų ir
tapdavo jų sudedamąją dalimi. Šis procesas vyko accessio cedit principali (prieaugis
priklauso pagrindinio daikto savininkui) taisyklės pagrindu. Galėjo susijungti:
 Du nekilnojami daiktai. Jų susijungimas buvo gamtos veiksmų padarinys.
Dumblynė (alluvio) – tai lėtas vieno sklypo didėjimas kito sąskaita dėl bendro upės
 pratekėjimo. Atplaiša (avulsio) – tai vieno sklypo dalies atitrūkimas dėl upės srovės
poveikio ir prisijungimas prie svetimo sklypo.
 Kilnojamasis daiktas su nekilnojamuoju daiktu. Jiems susijungiant galiojo taisyklė
superfices solo cedit (kas yra sklypo viršuje, jam ir priklauso). Medžiai, sklypo
statiniai ir pnš.
 Dviem kilnojamiesiems daiktams susijungus (ferruminatio) ilgam, nuosavybės teisė
į pagrindinį daiktą išsiplėsdavo ir šalutiniam.
Kitokios taisyklės galiojo susimaišymo būdu (confusio) susijungiant skysčiams arba
kietiesiems kūnams (commixtio), priklausantiems skirtingiems savininkams. Kai jų atskirti
buvę neįmanoma, susimaišius atsirasdavo bendroji nuosavybė ir jos dalys priklausė nuo įnašų
vertės.
e) Vaisių įgijimas – vaisiai, neatskirti nuo motininio daikto, pripažįstami šio daikto savininko
nuosavybe. Tik atsiskyrę jie įgyja savarankiškų daiktų statusą. Bendroji taisyklė teigia, kad
atsiskyręs daiktas priklauso motininio daikto savininkui, nuosavybės teisę į vaisius
įgyjančiam pirminiu būdu. Išimtys nustatytos tik vienos rūšies vaisiams – suprantamiems
siaurai, t.y. tiems natūraliems vaisiams, kuriuos daiktas periodiškai veda.
2. Išvestinis – toks būdas, kai naujojo savininko nuosavybės teisė remiasi ankstesniojo savininko
teise ir yra išvesta iš jo teisės. Tai sutartinis nuosavybės teisės įgijimo būdas. Šiam būdui taikytas
principas, kad niekas negali perleisti daugiau teisių nei jų turi.
a) Mancipacija (mancipatio). Šį būda numatė jau XII lentelių įstatymai. Tai buvo vienas iš
nedaugelio formaliųjų romėnų teisės aktų. Mancipuojant dalyvavo svėrėjas, 5 liudytojai, res
mancipi įgijėjas ir daikto savininkas. Tai mainai, kur dalyvaujantys liudytojai – šalių laisvės ir
mainų viešumo garantija. Varis buvo ekvivalentas. Atsiradus pinigams varis nebuvo
sveriamas, užuot svėrus varį, buvo atliekamas simboliškas aktas – įgijėjas dėjo ant svarstyklių
vieną monetą. Pagal klasikinę romėnų teisę, įsigyti nuosavybę mancipatio būdu buvo galima
ir neperdavus daikto. Jau XII lentelių įstatymai numatė, kad mancipatio metu galima pateikti
tam tikrus paaiškinimus. Nuosavybės perdavimo mancipatio būdu objektai buvo tik res
mancipi. Šio akto dalyviai galėjo būti tik Romos piliečiai. Mancipacija panaikinta Justiniano
laikais. Šis ją pakeitė traditio būdu.
b) In iure cessio – perleidimas teisme. Tai buvo tariamas vindikacinis ieškinys, kai ieškovas
buvo įgijėjas, o atsakovas – perleidėjas. In iure cessio būdu buvo galima perduoti nuosavybės
teisę į res mancipi ir res nec mancipi. Šitaip įgyti servitutai ir kitos teisės arba jų atsisakyta.
Tai buvo abstraktus aktas, kuriuo naudotis galėjo tik Romos piliečiai. Justinianas šį būdą taip
pat pakeitė traditio būdu.
c) Perdavimas (traditio). Traditio skiriasi nuo mancipatio ir in iure cessio, esančių ius civile
padariniais, tuo, kad ši sukurta ius gentium ir svarbiausia čia ne forma, o turinys. Šį būdą,
pirmiausia, taikė peregrinai, bet jo reikėjo net romėnams, norintiems perleisti daiktus nec
mancipi, o vėliau ir pretorinės nuosavybės teisę į res mancipi. Traditio – ne formalus teisės
aktas, o paprastas faktas – materialus valdymo perdavimas. Kad traditio būdu būtų perduota ir
nuosavybės teisė, reikėjo trijų sąlygų:
 Perduoti daiktą faktiškai.
 Perleidėjo valios perduoti nuosavybės teisę ir priėmėjo valios ją įgyti iusta causa.
 Tinkamo teisinio pagrindo taikyti traditio.
Priklausomai nuo antrosios sąlygos traditio galėjo turėti trejopų teisinių padarinių: daikto
laikymą – detentio (paskola), valdymą – possessio (užstatas arba nuoma ilgam laikui) ir
nuosavybės teisė (pardavimas, dovanojimas ir pnš.).
Traditio skyrėsi nuo mancipacijos ir in iure cessio tokiomis ypatybėmis:

 Traditio galima atlikti šalims nedalyvaujant, t.y. per trečiuosius asmenis.

 Mancipatio ir in iure cessio, įterpus sąlygas ir terminus, buvo niekinės, o traditio –
ne.
  Mancipacijos ir in iure cessio būdais bent nekilnojamųjų daiktų teisę buvo galima
perleisti ir įgyti jų nevaldant, o traditio negalėjo taikyti tas, kuris nevaldė arba nelaikė
daikto.
Romoje nuosavybės teisė laikyta amžina. Ji galėjo išnykti tik:

 nuosavybės objektui išnykus materialiai (dėl fizinio sunaikinimo).

 nuosavybės objektui išnykus juridiškai, nebegalint toliau būti nuosavybės objektu (paleidus į
laisvę vergą, priešui atėmus daiktą).
Taigi nuosavybės teisė išnykdavo:

 perleista (savo noru arba ne);

 vieno asmens prarasta, o kito neįgyta (pabėgus laukiniam prijaukintam gyvūnui);
 savininkui atsisakius savo teisės;
 atimta iš savininko prieš jo valią – konfiskavus, suėjus senačiai.

Pagrindiniai ieškiniai, kuriais ginta savininko nuosavybės teisė – vindikacinis ir negatorinis.

Valdymo, kuris apibrėžiamas kaip bonitarinė nuosavybė, gynybą užtikrina actio Publiciana. Visi šie
ieškiniai – daiktinio pobūdžio (actiones in rem), jie grįsti teise į daiktą, todėl priklausė pretorinėms
gynybos priemonėms. Daikto savininkas, esantis ir jo valdytojas, galėjo naudotis posesine gynyba,
kurią garantavo tam tikri interdiktai.
rei vindicatio – savininkas, nevaldantis daikto, negalėjo naudotis gynyba interdiktais, negalėjo
atsiimti daikto savavališkai, o privalėjo kreiptis į teismą su prašymu priteisti daiktą. Toks ieškinys –
rei vindicatio (iš vim dicere – skelbiu, kad bus taikoma prievarta).
Pagal materialiąją teisę, vindikacinis ieškinys – tai nevaldančio savininko reikalavimas
valdančiam ne savininkui grąžinti daiktą (restituere rem).
Ieškovas (aktyvioji šalis) pagal vindikacinį ieškinį galėjo būti tik savininkas, praradęs valdymą.
Vindikacinis ieškinys – kviritinės nuosavybės gynimo būdas, ieškovai – tik galintys turėti kviritinę
nuosavybę. Atsakovas (pasyvioji šalis ) legisakcioniniame procese galėjo būti tik daikto valdytojas,
teigiąs, kad ginčijamas daiktas priklauso jam nuosavybės teise (contravindicatio). Jei to neteigta,
ieškovas ir be proceso įgydavo teisę valdyti daiktą. Vėliau ši procedūra supaprastinta ager per
sponsionem būdu. Jis reiškė daiktinių pretenzijų pateikimą taikant žodinę sutartį (tai sutartis,
įsigaliojanti ištarus tam tikrą formulę) – sponsio.
Pvz., Gajus aprašo ginčą dėl vergo. Atsakovas sponsio būdu įsipareigoja sumokėti 25 sestercijus, jei
ieškovas įrodys savo nuosavybės teisę į vergą. Tokia sponsio suteikia ieškovui galimybę pateikti
atsakovui actio in personam – ne baudžiamojo, bet prejudicinio pobūdžio (actiones praeiudiciales).
Įvedus arbitražinę formulę, vindikacinį ieškinį galima pareikšti bet kuriam daikto valdytojui. Pagal
Justinianą, atsakovas pagal vindikacinį ieškinį galėjo būti ir menamas valdytojas (fictus possessor),
t.y. asmuo, kuris vykstant procesui daikto jau nebevaldė, nes klastingai jo atsikratė, pvz., išmetė.
Ieškinio dalykas – daiktai ir jų vaisiai, galėję būti kviritinės nuosavybės objektai. Rei vindicatio tikslas
– atgauti daiktą natūra, tad objektu nebuvo res incorporales ir neindividualizuoti daiktai, kurie,
susijungdami su kitais, praranda savarankiškumą.
Formuliariniame procese vindikacinis ieškinys priklausė arbitražinių ieškinių grupei, nes teisėjas,
nustatęs, jog daiktas priklauso ieškovui, pirmiausia atsakovui siūlė savanorišką restituciją. Atsisakius
– ieškovo naudai priteisiama suma pagal ieškovo siūlymą. Grąžinti reikėjo ir daiktą, ir vaisius.
Sąžiningas valdytojas turėjo grąžinti tik tuos, kuriuos surinko po litiscontestatio (iškėlus ginčą), o
nesąžiningas – visus vaisius ir atsakė net už dėl jo kaltės nesurinktus (fructus neglecti).
Ieškovas, tiesa, privalėjo grąžinti atsakovui daikto išlaikymo išlaidas (impensae). Jų rūšys:
  būtinosios (impensae necessariae), kad daiktas egzistuotų ar nepablogėtų iš esmės; tokios
kurios buvo neišvengiamos, norint kad daiktas nepablogėtų. Atlyginimas priklausė tiek
sąžiningam tiek nesąžiningam savininkui, valdytojui.
 naudingosios (impensae utiles) – padidinančios daikto vertę; arba pagausinančios daikto
pajamas. Teisę į atlyginimą turėjo tik sąžiningas valdytojas.
 prabangos išlaidos (impensae voluptuariae) – skirtos daiktui gražinti.
Sąžiningam valdytojui savininkas privalėjo grąžinti būtinąsias ir naudingąsias išlaidas. Sąžiningas
galėjo pasiimti ir prabangos išlaidas. Nesąžiningas valdytojas turėjo teisę tik į būtinųjų išlaidų
atlyginimą.
actio negatoria. Šiuo atveju savininkui kas nors trukdo jam valdyti daiktą, bet paties valdymo asmuo
nepraranda. Dėl bet kokių trukdymų – tai absoliuti gynyba. Kadangi patenkinus ieškinį atsakovo teisė
paneigiama, dėl to vadinamas negatoriniu. Greta šio ieškinio buvo ir draudžiamasis ieškinys – actio
prohibitoria, kai ieškovas įrodinėja savo teisę uždrausti ką nors daryti. Abu ieškiniai itin panašūs, tik
pretorių formulės redakcija vienur neigiama (jeigu paaiškės, kad ieškovui nepriklauso teisė.. . ), kitur
– teigiama (jeigu paaiškės, kad ieškovas gali uždrausti).
Šie trys ieškiniai buvo kviritinės nuosavybės gynybos priemonės.
actio Publiciana. Jis pradėtas taikyti I a. Pr. Kr. ginti bonitarinei nuosavybei. Kaip žinia, daikto
valdytojas, neturintis kviritinės nuosavybės, galimos įsigyti suėjus senačiai (possessio ad
usucapionem), prarasdavo savo valdymą, galimą susigrąžinti actio Publiciana. Tai – taip pat
petitorinis ieškinys – ieškinys dėl teisės. Tuo iš esmės jis skyrėsi nuo posesinių interdiktų. Į
interdiktą buvo galima atsikirsti, kad valdymas niekinis (užgrobtas jėga, ir t.t.), o Publicijaus ieškiniu
atsakovas galėjo įrodinėti, kad ieškovas neturi teisės į daiktą. Tai dar vienas pavyzdys, kuo skiriasi
bonitarinis savininkas nuo sąžiningo valdytojo. Pagal šį skirtumą klasikinė teisė bonitarinį savininką
prilygino kviritiniam. Actio Pauliana panašus į rei vindicatio, jo formulėje buvo fikcija, kad ieškovas
pakankamai seniai valdo daiktą, kad įgytų nuosavybę pagal įgyjamąją senatį.
Atsakovui pareiškus, kad tai jis yra kviritinio daikto savininkas (exeptio iusti dominii), ieškovas galėjo
replikuoti ir įrodinėti daiktą gavęs iš savininko. Kai atsakovas pagal Publicijaus ieškinį buvo kitas
daikto valdytojas ad usucapionem, žiūrima į tai, ar abu asmenys gavo daiktą iš to paties asmens. Jei
taip, ginčą laimėdavo gavęs anksčiau. Prior tempore, potior iure – kas pirmesnis laiko atžvilgiu, tas
galingesnis teisės atžvilgiu. Po Justiniano, actio Publiciana buvo tik siekiant apginti daiktą nuo
nesavininko.
Kiti kaimynų santykiams taikomi nuosavybės teisės gynimo būdai. Dar žinoma apie 70 ieškinių.

 actio aquae pluviae arcendae (užtverto lietaus vandens ieškinys). Žinomas XII lentelių.
 cautio damni infecti – tai garantija, sauganti sklypo savininką nuo žalos, gresiančios iš
kaimyninio sklypo. Asmuo stipulatio įsipareigodavo atlyginti kaimynui padarytą žalą. Tokios
stipuliacijos atsisakymas reiškė, kad asmeniui, kuriam gresia pavojus, bus suteikta teisė
laikinai valdyti kaimyno sklypą, lemianti usucapio. Pamažu cautio reikalavimo teisę
pripažinta ir emphyteusis, superficies bei ususfructus.
 operis novi nuntiatio – prieštaravimas statyti naujas konstrukcijas (opus novum), kurios
trukdytų naudotis nuosavybės teise priklausančiu sklypu. Prieštarauti galėjo sklypo
savininkas, taip pat emphyteusis ir superficies. Asmuo, kuriam grėsė pavojus, rėmėsi
interdictum demolitorium. Statantis asmuo galėjo gintis, gaudamas pretoriaus sutikimą statyti
(remissio nuntiationis). Justiniano teisėje ši forma iš esmės pakeista.
 actio finium regundorum – ieškinys, skirtas teritoriniams (pasienio, ribų) ginčams spręsti.
Pagal senąją romėnų teisę, sklypus skyrė 5 pėdų pločio riba, priklausanti per pusę. ginčai, kilę
dėl šios ribos, buvo pagrindas šiam skundui. Adiudicatio pretorius pripažino teisėjams teisę
vieno sklypo dalį priteisti kito sklypo savininkui, jei tai būtina taikai pasiekti.
Teisė į svetimus daiktus (iura in re aliena). Teisių į svetimus daiktus samprata, klasifikavimas.
Teisei į svetimus daiktus atsirasti buvo svarbios dvi priežastys:

 Savininkų interesai (siekiant įprastai naudotis savo daiktu dažnai reikėjo turėti tam tikrų teisių
į daiktą)
 Kreditorių interesų užtikrinimo poreikis.
Iura in re aliena buvo absoliuti – galiojo visiems. Tačiau ji nesuteikė absoliučios valdžios daiktams.
Ji buvo ribojamoji, tai yra teisė į svetimus daiktus buvo ribota nuosavybės teisė.
Pagrindinės teisės į svetimus daiktus – servitutas, emfiteuzė, superficijus ir įkeitimo teisė.
Servitutai (servitutes)
Iš visų teisių į svetimus daiktus anksčiausiai susiformavo servitutas. Servitutas – tai ribota daiktinė
teisė į svetimą daiktą. Nuosavybės teisė suteikia daikto savininkui galimybę be ribojimų naudotis jam
priklausančiu daiktu, o servitutas suteikia teisę (kuri taip pat yra daiktinė) ribotai naudotis svetimu
daiktu. Naudojimosi ribos priklauso nuo servituto rūšies.
Pagal romėnų teisę servitutai galėjo būti įsteigti arba žemės sklypo, arba asmens naudai, pagal tai jie
skirtyti:
1. Servitutes praediorum – žemės servitutai. Jų esmė ta, kad sklypo, kuris suvaržytas servituto,
savininkas turi pakęsti, kad kitas asmuo riboja jo nuosavybės teisę į sklypą. Visi žemės
servitutai skirstyti:
a) Kaimo servitutai, seniausi kaimo servitutai buvo:
 servitus itineris – tako servitutas, tai teisė pėsčiomis, arkliu ar neštuvais
keliauti per svetimą sklypą.
 Servitus actus – per svetimą kelią galima važiuoti, ginti pavienius gyvulius ar
kaimenes.
 Servitus viae – servitutas, suteikiantis teisę naudotis keliu, o jo plotį nustatė
XII lentelių įstatymai. Manoma, kad jis apėmė ankstesnius du servitutus.
 Servitus aquae haustus – vandens sėmimo servitutas. Jis suteikė teisę įžengti
į svetimą sklypą, pasisemti vandens.
b) Miesto servitutai, jie atsiranda vis labiau plėtojantis miestams, labiausiai paplitę
buvo šie:
 Servitus altius non tollendi – draudimas, įpareigojantis „tarnaujančio“ sklypo
savininko pareigą statyti tam tikro aukščio pastatus.
 Servitus prospiciendi – draudimas statyti „tarnaujančiame“ sklype
konstrukcijas, kurios užstoja „vyraujančio“ sklypo savininkui vaizdą.
 Servitus protegendi vel proiciendi – balkio įleidimo į kaimyninį mūrą teisė.
 Servitus oneris ferendi – teisė atremti konstrukciją į statybinę konstrukciją
kaimyniniame sklype. Sklypo savininkas buvo įpareigotas išlaikyti tokią
konstrukciją, kad kaimynas galėtų naudotis jam priklausančiu servitutu.
 Servitus stillicidii – teisė nukreipti lietaus vandens nutekėjimą į kaimyninį
sklypą
 Servitus fumi immitendi – teisė nukreipti dūmus ir nemalonius kvapus į
kaimyno sklypą
c) Galima išskirti tokius bendruosius žemės servitutų požymius:
 Servitutas visada varžo vieną sklypą kito sklypo naudai.
 Servitutas yra nuolatinė teisė.
 Servitutas yra nedalus.
 2. Servitutes personarum – asmeniniai servitutai. Galėjo priklausyti bet kokiam asmeniui bet ne
daiktui. Tai yra daiktinė teisė į svetimą daiktą, suteikta tam tikro asmens naudai. Asmeninis
šio servituto pobūdis reiškė tai esant subjektinę neperleidžiamą teisę, paprastai pasibaigiančią
mirus ją turinčiam asmeniui. Jie buvo keturių rūšių:
a) Usufructus – tai buvo daiktinė teisė iki mirties naudotis svetimu daiktu ir rinkti jo
vaisius, kartu turint pareigą išsaugoti jo substanciją. Tai grynai asmeninė ir
neperleidžiama teisė, tai yra daikto naudojimas, taigi, naudojamo daikto negalima
sunaikinti. Trečiajam asmeniui buvo galima perleisti tik naudojimąsi daiktu.
Ususfructus dalykas galėjo būti tik suvartojami res corporales. Vėliau atsirado kvazi
uzufruktas, kurio objektas galėjo būti ir suvartojami daiktai. Iš uzufrukto apibrėžimo
matome, kad naudotojas įpareigotas saugoti daikto substanciją, t.y. negalėjo jo
sunaudoti ar pakeisti iš esmės.
b) Usus – tai siaurai suprantamas naudojimasis svetimu daiktu, t.y. tik pačiu daiktu, bet
ne jo vaisias. Jam taikytos visos uzufrukto nuostatos, išskyrus naudojimo vaisias
nuostatas. Net naudojimosi šia teise laikotarpiu nebuvo galima jos perleisti
tretiesiems asmenims.
c) Habitatio ir operae servorum vel animalium. Habitatio – tai daiktinė teisė gyventi
svetimame name, o operae – naudotis svetimo vergo ar gyvulio darbu. Jie abu yra ne
kas kita, kaip usus servituto rūšys.
Bendrieji servitutų teisės principai:
1. Tai yra pozityvi teisė servituto subjekto atžvilgiu ir negatyvi – daikto subjekto atžvilgiu.
2. Servitutai yra res incorporales, todėl buvo galima varžyti tik svetimą, bet ne savo objektą.
Galiojo principas – niekas neturi savo daiktų servitutų.
3. Servitutas galėjo egzistuoti tik daiktams, o ne teisei, todėl vieno servituto nebuvo galima
varžyti kitu servitutu.
atsiradimo pagrindai:

 užrašius legatą vindikacijos tvarka, kuria nustatomas servitutas trečiojo asmens naudai;
 priteisimo būdu (adiudicatio);
 in iure cessio būdu ieškinio actio confessoria mėgdžiojimu;
 mancipacijos būdu;
 įgyjamosios senaties būdu.
Servitutų panaikinimas:

 išnykus asmeniui arba žemės sklypui. Iki Justiniano servitutus naikino bet koks teisnumo
ribojimas, o Justiniano laikais tik capitis deminutio maxima.
 Išnykus servituto varžomam daiktui materialiai arba teisiškai.
 Susiliejus į vieną asmenį servituto turėtojui ir daikto savininkui.
Atsisakyti servituto buvo galima ta pačia tvarko, kokia jis buvo nustatytas.
Nesinaudojimas servitutu (non usus) – pagal klasikinę teisę, kilnojamojo turto servitutai dėl non usus
išnyksta per vienus metus (pagal Justiniano per 3m), o nekilnojamojo per du (pagal Justinianą – per
10-20m.)
Klasikinė teisė leido nustatyti laiko ir sąlyginius asmeninius servitutus, o daiktinius iš prigimties laikė
nuolatinius.
Pagrindinis būdas apsaugoti servitutą – petitorinis ieškinis (actio confessoria). Jis panašus į
negatorinį tuo, kad jį galima pateikti dėl kiekvieno, kuris faktiškai trukdo naudotis servitutu. Skiriasi
tuo, kad actio confessoria vis tiek priklausė servituto turėtojui naudojosi jis servitutu ar ne, o
negatorinį ieškinį galėjo pateikti tik faktinis daikto valdytojas.
Įkeitimo teisė (įkeitimo teisės samprata, įkeitimo teisės objektas, įkeitimo teisės atsiradimas ir
pasibaigimas, įkeitimo teisės formos, įkeitimo teisės įgyvendinimas ir gynyba)
Šiandieninė įkeitimo teisė – tai daiktinė teisė į svetimą daiktą, kai kreditorius (įkaito turėtojas) gali,
skolininkui (įkaito davėjui) neįvykdžius įkeitimu užtikrintos prievolės, savo reikalavimą patenkinti
atsiimdamas jam priklausančio įkeisto turto vertės dalį nepriklausomai nuo to, ar įkeistas turtas tebėra
skolininko ar šio perleistas tretiesiems asmenims.
Įkeitimo teisinių santykių dalyviai yra šie: įkaito turėtojas – kreditorius, kurio teisei apginti yra
užstatomas turtas, ir įkaito davėjas – skolininkas, kuris siekdamas garantuoti kreditą įkeičia daiktą.
Iš pradžių skolininkui neįvykdžius savo įsipareigojimų kreditorius galėjo taikyti asmeninį vykdymą.
Tai reiškia, kad kreditorius suimdavo skolininką ir laikydavo tol, kol skolą už jį sumokėdavo šeimos
nariai ar draugai. Tam neįvykus asmuo buvo parduodamas į užsienį kaip vergas. Ilgainiui vietoj
asmeninio vykdymo įsigalėjo nukreipimas ne į asmenį, bet į jo turtą.
Įkeitimo teisė Romoje pradėta plėtoti prireikus išsklaidyti kreditoriaus baimę, kad skolininkas
gali neįvykdyti savo įsipareigojimų.
Pirmoji forma buvo vadinama laidavimu. Šalia skolininko atsiranda dar vienas asmuo, kuris
skolininkui neįvykdžius savo įsipareigojimų atsako kreditoriui savo turtu. Plėtojantis ūkiui įkeitimo
teisė toliau tobulėjo ir įvairėjo. Trys pagrindinės šios teisės sąvokos:
1. Fiducia – šios formos esmė ta, kad skolininkas (fiduciantas) kreditu garantuoti mancipacijos
arba in iure cessio būdu perduodavo kreditoriaus nuosavybėn kokį daiktą su sąlyga įvykdžius
įsipareigojimą grąžinti jį savininkui. Taigi, fiducia reiškė ne tiesioginį įkeitimą, bet
nuosavybės teisės perkėlimą. Kreditoriui negrąžinus įkeisto daikto, senoji romėnų teisė
skolininkui net nesuteikė asmeninio ieškinio teisės. Tik pretorius suteikė tokiu atveju teisę
pateikti asmeniui ieškinį – actio fiduciae. Jo patenkinimas ne tik užtikrino materialinį
atlyginimą skolininkui, bet ir užtraukė kreditoriui negarbę – infamia. Šios formas dalykas
galėjo būti tik res mancipi. Pagrindinis trūkumas yra tas, kad fiduciantas prarasdavo įkeisto
daikto nuosavybės teisę. Kreditoriui daiktą pardavus skolininkas jį galutinai prarasdavo, o
actio fiduciae jam galėjo tapti visiškai bevertis, pvz.: kreditoriui bankrutavus. Klasikinio
laikotarpio pabaigoje fiducia jau praktiškai netaikoma, o Justinianas pakeičia nauja forma –
pignus.
2. Pignus – neformali įkeitimo forma, šiuo atveju įkaito davėjas perdavė kreditoriui faktinio
valdymo, bet ne nuosavybės teisę. Skolininkui neįvykdžius savo įsipareigojimų, kreditorius,
palyginti su kitais kreditoriais, turėjo pirmumo teisę patenkinti savo reikalavimą. Negalėjo
disponuoti įkeistu daiktu kreditorius. Jis negalėjo juo disponuoti net, kai skolininkas buvo
nemokus, tokios teisės įgytos tik sudarius papildomą sutartį:
 Pactum de vendendo sutartis, kuria remdamasi užstato gavėjas, skolininkui
neįvykdžius savo pareigos, gali parduoti įkeistą objektą. Vėliau ši sutartis taikyta taip
plačiai, kad įkeitimo objekto perdavimo teisė įėjo į pignus turinį ir įkaito gavėjas
galėjo ją įgyvendinti nepriklausomai nuo to, ar buvo ši teisė aptarta pignus, ar ne.
 Pactum antichreticum – taikyta tada, kai įkeitimo objektas duodavo vaisių. Tokiu
atveju įkaito gavėjas galėjo juo naudotis, o surinkti vaisiai buvo įskaičiuojami į
procentų, o paskui į pačios skolos mokėjimo sumą.
 Lex commissoria – tai neformali sutartis, kad skolininkui laiku neįvykdžius savo
prievolės, kreditorius tampa objekto savininku.
Akivaizdu, kad fiducia institutui svarbiausia buvo kreditoriaus interesai, o pignus, atvirkščiai,
kreditoriaus interesai užtikrinti labai silpnai. Todėl reikėjo kompromiso, kad būtų išsaugota
skolininko įkeisto daikto nuosavybė, sukurta kreditoriaus daiktinė teisė į jį, bet tuo pačiu, kad ši teisė
laiku nesumokėjus skolos virstų teise disponuoti įkeitimo objektu. Taip pat ekonominių santykių raida
reikalavo sukurti tokią kredito užtikrinimo formą, kuri suteiktų galimybę skolininkui įkeistą daiktą
valdyti iki to laiko, kol skola bus grąžinta. Graikiškuose Italijos miestuose tokia forma buvo
hypotheca. Pamažu ji prasiskverbė ir į romėnų civilinę apyvartą.
3. Hypotheca – dar vadinama žodiniu įkeitimu. Skolininkas neperleisdavo kreditoriui įkeitimo
objekto ir toliau likdavo jo savininkas ir valdytojas. Tačiau galiojo susitarimas, kad skolos
nesumokėjus, kreditorius turėjo teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistą daiktą.
Kad įgyvendintų šią teisę, kreditorius turėjo įgyti teisę valdyti įkeistą daiktą. Tam pretorius
nustatė tris priemones:
 Interdictum Salvianum – viena iš nuomotojo gynybos priemonių. Šio interdikto
trūkumas tas, kad juo buvo galima remtis tik prieš tam tikrą koloną, bet ne trečiuosius
asmenis.
 Actio Serviana – šiame ieškinyje nuomotojo teisė į nuomininko inventorių įgavo
tikros daiktinės teisės pobūdį, t.y. šeimininkas galėjo jį išreikalauti iš bet kurio
valdytojo.
 Actio quasi Servina/actio hypotheca in rem – taikytas prievolės užtikrinimo
priemone pasirinkus hypotheca. Prievolės neįvykdžius šis ieškinys pradėjo kreditoriui
išsireikalauti įkeistą daiktą iš įkaito davėjo
Įkeičiamas hypotheca būdu daiktas nebuvo perduodamas, todėl skolininkas turėjo galimybę jį
keisti kelis kartus. Tokiu atžvilgiu kilus eiliškumo problemai pradėdavo veikti principas –
prior tempore, potior iure (pirmesnis laiko atžvilgiu yra galingesnis teisės atžvilgiu).
Įkaito atsiradimo būdai:
1. Sutarties pagrindu
2. Įstatymo pagrindu
3. Viešosios valdžios potvarkio pagrindu.
Įkeitimo teisė baigdavosi sumokėjus skolą, garantuotą įkaitu, sunaikinus įkeitimo objektą, įsigijus jį
įkaito gavėjui, atsisakius įkeitimo teisės.

Emfiteuzė (emphyteusis). Užstatymo, arba paviršiaus, teisė (superficies)

Abi šios formos tai ribota daiktinė teisė į nekilnojamą turtą. Jos maksimaliai ribojo sklypo nuosavybės
teisę. Emfiteuzė – tai graikiškos kilmės ilgametės nuomos sutarties prototipas. Buvo paveldima ir
perduodama teisė naudotis svetimu sklypu įsipareigojant mokėti kasmetinius procentus.
Romoje susiformavo du sklypų išlaikymo būdai:

 valstybiniai sklypai perduodami į ius perpetuum;

 imperatoriaus sklypai perduodami emfiteuzio būdu laikinai naudotis.
Vėliau nustačius šias teises privatiems sklypams, teisės susilieji ir tapo viena ius emphyteuticum,
įgyjama contractus emphyteuticarius pagalba.
Emfiteuzio pagrindiniai bruožai:

 emfitentas naudojasi sklypu, o vaisiai jo nuosavybe tampa juos atskyrus;

 emfitentas gali sklypą gerinti ir keisti jo paskirtį;
 jei sklypas buvo „vyraujantis“, jis trečiojo asmens sklypui gali nustatyti servitutą ir juo
naudotis;
 emfitentas gali sklypą įkeisti ar perduoti amžino valdymo teise trečiajam asmeniui;
 emfiteudo teisės galėjo būti ginamos ieškiniais arba pretoriu teise
 emfiteudai turėjo mokėti mokesčius, jei 3kartus iš eilės nesumoka arba pavėluoja sumokėti
mokesčius, jo teisės galėjo būti atimamos. Mokesčių didinimas buvo ribojamas.
 netenkamo emfiteuzio – neišmokėjus nuomus, netenkant žemės ir pnš.
  emfitento teisė perduodama inter vivos arba testamentu. Teisė paveldima emfitentui mirus;
 daikto savininkas turi teisę: gauti mokestį (vectigae, canon); atšaukti emfiteuzį 3 metus
nemokant mokesčio, pabloginus sklypą ar nemokant viešųjų mokesčių; o turėjo pirmenybę
nupirkti žemę emfitentui ją parduodant; emfitentui pardavus žemę, reikalauti 2 procentų.
Superficijus – paveldima ir perleidžiama teisė naudotis svetimu žemės sklypu statybos reikalams. Ši
teisė sudaro galimybe naudotis pastatu esančiu svetimame sklype.
Superficijaus tikslas buvo skatinti ir kartu palengvinti gyvenamųjų namų statybą.
Pastatas, pastatytas svetimame sklype, tapdavo to sklypo savininko nuosavybe.
Naudojimosi svetimu sklypu laikas esant superficijui buvo labai ilgas ar net amžinybė. Nuo paprastos
nuomos jis skyrėsi tuo, kad pretorius davė šios teisės turėtojui interdiktą (de superficiebus), labai
panašų į uti possidetis, kuriuo specifijus galėjo gintis nuo visų, jo teisę pažeidžiančių asmenų. Vėliau
pretorius įteisino kitus ieškinius, būtent – actionem in factum, kuris atitiko vindikacinį.
Superficijus leido atsiimti žemę net iš paties savininko. Justiniano teisėje pripažinus superficijui
actiones in rem jis galutinai susiformavo kaip daiktinė teisė, kurią galima perleisti, suvaržyti
servitutais, įkeisti.
Superficijui liko būdingi tam tikri nuomos požymiai: jis atsirasdavo šalių susitarimu, ji panaikino
daikto išnykimas ir mokesčio nemokėjimas 2 metus. Nuo emfiteuzės jis skyrėsi tuo, kad savininkui
nepriklausė pirmenybės teisė pirkti daiktą.