Telepítési tanulmányterv

Budapest Főváros Terézváros Önkormányzata

Képviselőtestületének 23/2019 (XI.21.) számú
Önkormányzati Rendelete módosításának
kezdeményezéséhez

2021.06.15.
Telepítési tanulmányterv
A Hard Rock Hotel szálloda bővítéséhez szükséges településrendezési eszköz
módosításának kezdeményezéséhez

Cím: 1064 Budapest, Nagymező u. 40. (Hrsz: 29104)

1064 Budapest, Nagymező u. 42. (Hrsz: 29105)
1064 Budapest, Zichy Jenő u. 29. (Hrsz: 29106)

Építtető: Redwood Real Estate Holding Kft.

1011 Budapest, Szilágyi Dezső tér 1.

Generál Terv: Archi-Kon Kft.

1114 Budapest, Bartók Béla út 61. fszt. 4-6.
office@archikon.hu

Felelős tervezők: Nagy Csaba É1 01-1609

Pólus Károly É 01-2799

Településrendezés: Márton Melinda TT 01-6552

© Archikon Építésziroda 2
Tartalomjegyzék
Bevezetés .................................................................................................................. 4
A Telepítési tanulmányterv célja .......................................................................... 4
A fejlesztési terület vizsgálata .................................................................................. 5
Telek és környezet vizsgálati bemutatása ............................................................ 5
Beépítettség vizsgálata ......................................................................................... 6
Telken belüli zöldfelületek vizsgálata .................................................................. 6
Tulajdonviszonyok ............................................................................................... 6
Párkánymagasság, épületmagasság vizsgálata .................................................... 7
Értékvizsgálat ....................................................................................................... 9
Közlekedés.......................................................................................................... 12
Településrendezési tervi előzmények .................................................................... 14
Budapest főváros településszerkezeti terve (TSZT) és Fővárosi Rendezési
Szabályzat (FRSZ) .............................................................................................. 14
Budapest Főváros Településszerkezeti Terve (TSZT 2021) ............................... 15
Hatályos Kerületi Építési Szabályzat (KÉSZ).....................................................24
A kerület településképi védelméről szóló helyi rendelete ..................................26
A tervezett fejlesztés rövid bemutatása ................................................................ 28
Beépítési terv .........................................................................................................29
Szabályozási koncepció .......................................................................................... 31
Beépítési mérték................................................................................................. 31
Építési hely ......................................................................................................... 31
Zöldfelületi mérték ............................................................................................. 32
Épület földszint feletti hátraléptetése ................................................................ 32
Épületek magassági méreteinek meghatározása ............................................... 33
Udvarméret és homlokzatok közötti távolságok ................................................ 33
Szintterületi mutató ........................................................................................... 34
A biztosítandó parkolóhelyek számának megállapítása .................................... 34
A beépítési mutatók javasolt módosítása - összefoglaló .................................... 35
Szabályozási tervlap módosítása ........................................................................ 35
Várható infrastrukturális igények.......................................................................... 36
Közlekedés.......................................................................................................... 36
Közművek ........................................................................................................... 36
Várható környezeti hatások ................................................................................... 36
Örökségi érték sérülésének lehetőségei ................................................................. 37
MELLÉKLET .........................................................................................................38
Benapozás vizsgálat............................................................................................38

© Archikon Építésziroda 3
Bevezetés

A Telepítési tanulmányterv célja

A Nagymező utca 38. sz. alatt 2020-ban valósult meg a Hard Rock Hotel szálloda a
Rockwood Ingatlan Kft. fejlesztésében. Beruházó a szálloda bővítését tervezi a szomszédos
három telek összevonásával létrejövő ingatlanon, melyet továbbra is a Hard Rock Hotels
prémium kategóriás szállodalánc részeként üzemeltetne.

A bővítés építészeti lehetőségeinek, a telek beépíthetőségének, és az új épület

környezethez való illeszkedésének vizsgálatára Építtető meghívásos rendszerű
ötletpályázatot hirdetett a Terézvárosi Önkormányzat támogatásával, melynek
nyerteseként az Archikon Kft-t választotta ki és bízta meg a beruházás terveinek
elkészítésével. Jelen Telepítési Tanulmánytervben a tervezett épület az ötletpályázaton
nyertes tervet és az ehhez kapcsolódó mutatószámokat tükrözi. Természetesen, a
tervezendő műszaki megoldások miatt a végleges engedélyes tervek ettől kismértékben
eltérhetnek, de a koncepcióterv az Építtetői szándékkal összhangban van, a
településrendezési eszközök szempontjából javasolt releváns mutatószámok nem
változnak.

A tanulmányterv célja a tervezett építészeti beruházásnak, valamint a beruházás

és az épített és természeti környezettel való viszonyának bemutatása a Budapest Főváros
Terézváros Önkormányzata Képviselőtestületének 23/2019 (XI.21.) számú Önkormányzati
Rendelete módosításának kezdeményezéséhez.

A tanulmányterv a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési

stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos
jogintézményekről szóló 314/2012. (XI.8.) Korm. rendelet 7. mellékletében meghatározott
tartalmi követelmények szerint készült.

© Archikon Építésziroda 4
A fejlesztési terület vizsgálata

Telek és környezet vizsgálati bemutatása

A vizsgálattal három telek érintett: 1064 Budapest, Nagymező u. 40. (Hrsz: 29104),
1064 Budapest, Nagymező u. 42. (Hrsz: 29105), 1064 Budapest, Zichy Jenő u. 29. (Hrsz:
29106). A telkek Belső-Terézvárosban, a Nagymező utca, a Zichy Jenő utca és az Ó utca
által határolt tömb Nagymező utca felőli oldalán találhatók.

A területre a hagyományos zártsorú, nagyvárosias beépítés jellemző, belső udvaros

házakkal, jellemzően társasházi tulajdonformában. Mindhárom telek beépített, a
saroktelken lévő földszint + egy emeletes épület beékelődik a terültre jellemző földszint +
három emeletes épületek közé.
A vizsgált telkek alapterülete kerületi viszonylatban is kisméretű, a három telek
összevonásával adódó új telek mérete is csupán 706 m2 lesz.

© Archikon Építésziroda 5
Beépítettség vizsgálata

Intenzív beépítettséget tükröznek a meglévő földszinti és általános szinti magas

értékek:

telek beépített meglévő

Hrsz
m2 m2 beépítettség
29104 183 172 94%
29105 214 202 94%
29106 309 254 82%
telekegyesítés után: 706 628 89%

Telken belüli zöldfelületek vizsgálata

Mindhárom telek udvara burkolt, a telkeknek meglévő állapotban nincs

zöldfelülete, azaz hiányzik a növényzettel telepített teljes értékű zöldfelület, tetőkertek
sincsenek.

Tulajdonviszonyok

A vizsgált három ingatlan tulajdoni formája társasház, melyeket egy tulajdonos

birtokol. A szomszédos telkeken lévő házak vegyes tulajdonú társasházak, illetve
irodaházak.

© Archikon Építésziroda 6
Párkánymagasság, épületmagasság vizsgálata1

A Nagymező utca Teréz körút felőli oldalán a párkánymagasságok jellemzően 20-

21 m körüliek, az Andrássy út felé emelkednek 25-27 méterig:

A Nagymező utca Bajcsy Zsilinszky út felé eső oldalán magasabb

párkánymagasságokat találunk, nagyobb a szórásban, 19-25 m között. Ezen az oldalon is
jellemző az Andrássy út felé emelkedő párkánymagasság értékek, 21-28 méterig:

A vizsgált Zichy Jenő utca és az Ó utca közötti tömb a két szomszédos tömb
különösen magas sarokházai közé ékelődik be. A Nagymező utca 38. szám alatt található
Hard Rock Hotel a korábbi, 2019 előtti építési szabályzatban megengedett beépítési
paramétereknek megfelelően 25,0 méteres – átlagos – épületmagassággal valósult meg
(legmagasabb pontja 29,52 m (az építménymagasság számítása során figyelmen kívül
hagyható épülettömeget burkoló, az Ó utca irányába enyhén emelkedő „doboz-szerkezet”
legmagasabb pontja 27,7 m, amely alatt a zárófödém legmagasabb pontja 27,27 m ). A Zichy
utca és Nagymező utca sarkán elhelyezkedő, 1992-ben megépült Pódium Irodaház tömege
a 29,2 méteres legnagyobb párkánymagassági érték mellett 35 méteres magasságig is
felnyúlik. A Nagymező utca 40. és 42. szám alatt található ingatlanok jelenleg 11,05 és 17,72
méteres párkánymagassággal jelennek meg az előbbi két épülettömeg között.

1 Az utcaképek forrása: Belső Terézváros épületek magassági értékei, Urban Lis Stúdió Kft.

© Archikon Építésziroda 7
 A keskenyebb – kb. 10 m szabályozási szélességű – Zichy Jenő utca felől vizsgálva
a tömböt a Nagymező utca 42. szám alatti épület (Zichy Jenő utca 31.) a legalacsonyabb a
„sorban” a maga 11 méteres párkánymagasságával az utcában sorakozó 16,5-18,5, 20-22,5
méter párkánymagasságú kialakult épületek között.

A KÉSZ párkánymagassági értékei az FRSZ kiemelten védendő karakterű, I.

párkánymagassági kategóriába tartozó területeken általánosan megengedhető – az utcák
szélességéhez viszonyított – értékek alapján kerültek meghatározásra (lásd részletesebben
a vonatkozó fejezetrész). Az évtizedek alatt folyamatosan váltakozó (egyszer megengedőbb,
máskor korlátozóbb) építési szabályozás eredményeként, városépítészeti örökségként
alakult ki a belváros mai karaktere. A történelmileg kialakult belső városrészekben az
FRSZ-ben rögzített arányszámok az épületek magasságának a folyamatos növekedését
hivatottak megállítani az élhető légtérarányok megtartása érdekében. A légtérarány alapú
szabályozás alapján megengedhető párkánymagassági értékek ugyan nem minden esetben
feleltethetők meg a kialakult beépítésnek, azonban a kialakult párkánymagasság
megemelésével járó fejlesztéseket célzottan keretek közé szorítja.

© Archikon Építésziroda 8
Értékvizsgálat

A vizsgált terület Világörökségi helyszín védőövezetén belül fekszik, a fővárosi

szabályozási terv meghatározásában kiemelten védendő karakterű terület.
Elsődleges érték a kialakult meglévő utcaképek összessége, de a közelben számos
műemlék (M), kerületi védett épület (KV), kerületi védett homlokzat (KH) és fővárosi
védettségű (FV) épület is található.

A Nagymező utca 40. sz. alatti épület kerületi védelem alatt áll (KV). A Nagymező
utca 42. sz. alatti saroképület kerületi védelem alatt áll (KV), továbbá a homlokzata is helyi
védettséget élvez (KH).

A három épülethez Értékvizsgálati dokumentáció készült, melyeket a Telepítési

Tanulmányterv 1. sz. mellékelte tartalmaz:

- Budapest VI., Nagymező utca 40. Építéstörténeti Dokumentáció, Bor Ferenc

- Budapest VI., Zichy Jenő utca 31. Építéstörténeti Dokumentáció, Bor Ferenc
- Budapest VI., Zichy Jenő u. 29. Értékvizsgálati Adatlap, Bor Ferenc

Az örökségi értékek alábbi vizsgálata e három dokumentáció alapján készült:

 A Nagymező utca 40. sz. alatti
épület háromemeletes eklektikus bérház,
Spiró Albert ékszerész építtette 1882-ben.
A pince, földszint, 3 emeletes épület
három oldalról egy egészen kis méretű
udvart fog közre.
Építészettörténeti szempontból a
korszak átlagos, igényes megjelenésű
historizáló épülete. Városképi
megjelenése miatt elsődleges értéke az
épülethomlokzat, de belső kialakítása,
szakipari munkái különösebb
építészettörténeti, vagy esztétikai értéket
nem képviselnek.
A homlokzat felújítása részben
restaurátori feladat. A vakolat-
architektúráról eltávolítandók a ráhordott
rétegek. A homlokzati nyílászárók
lehetőség szerint eredeti formájukban és
anyagukban állíthatók helyre. A
kovácsoltvas erkélykorlátok felújítandók.

A Nagymező utca 42. sz alatti egy emeletes, eredetileg klasszicista épületet Kasselik
Ferenc építtette, 1840-ben. 1906-ban szecessziós stílusban alakították át a homlokzatokat
és a kapualjat, míg az alaprajzi kialakításon nem sokat változtattak. A hét, illetve
öttengelyes, pince, földszint, egy emeletes épület egy kis méretű udvart foglal magába.
Bár a homlokzatokról valószínűleg több minden eltűnt az eredeti díszítésből, mégis
elsősorban a szecessziós homlokzati architektúra az épület megőrzésre méltó értéke.
Értékesek még a földszinti klasszicista boltozatok.

© Archikon Építésziroda 10
 A Zichy Jenő utca 29. sz alatti kétemeletes
épületet Jamniczky Lajos építtette, 1877-ben. Az L
alakú, pince, földszint, kétemeletes épület udvarát egy
hátsó, földszintes toldalék zárja le.
Az egykori neoreneszánsz homlokzati
architekúrát a múlt században teljesen
leegyszerűsítették, mára stílus nélküli, jellegtelen képet
mutat, építészettörténeti értékek nélkül.

© Archikon Építésziroda 11
Közlekedés

Közúthálózat

A vizsgált területet az Andrássy út, a Teréz körút és a Bajcsy Zsilinszky út főutak

határolják. Az I. rendű főutak által határolt területen belül a Nagymező utca és a
Podmaniczky utca kerületi jelentőségű forgalmi szerepet betöltő gyűjtőút. A többi utca
jellemzően lakóutca, melyek egyirányú utcahálózatot alkotnak. Az Ó utca a Bajcsy
Zsilinszky út felé, a Zichy Jenő utca pedig a Bajcsy Zsilinszky út felől egyirányú.
A vizsgált területet határoló utcák közül az Ó utca valamint a Nagymező utca
Terézváros Önkormányzatának tulajdonában lévő kiemelt közterületi besorolású, a Zichy
utca normál közterület. Előbbiek közül a Nagymező utca útpályája Fővárosi, míg a
parkolósáv és járda felületek a kerület kezelésében állnak. Az Ó utca és a Zichy utca teljes
kiterjedésében, kezelés tekintetében a kerületi önkormányzathoz tartozik.

Közösségi közlekedés

Az érintett telkek közvetlen közelében a Nagymező utcában közlekedő trolibusz

(70, 78) megállói találhatók, de a terület tömegközlekedési ellátottsága általánosságban is
kiváló.
Az Andrássy úton az 1-es metróvonal az Opera megállóval és a 105-ös autóbusszal,
a 2-es metróvonal az Arany János utcai megállóval, a Bajcsy Zsilinszky úton a 72, 73-as
trolibusszal, valamint a Teréz körúti villamosvonal közeli közösségi kapcsolatot
biztosítanak.

Kerékpár

A területen kijelölt kerékpárút a Bajcsy Zsilinszky úton és az Andrássy úton halad.

© Archikon Építésziroda 12
© Archikon Építésziroda 13
Településrendezési tervi előzmények

Budapest főváros településszerkezeti terve (TSZT) és Fővárosi Rendezési

Szabályzat (FRSZ)

Budapest új településszerkezeti terve (TSZT 2015) a rendezési szabályzattal (FRSZ)

együtt a főváros teljes közigazgatási területére készült. Előbbi az 50/2015.(I.28.) Főv. Kgy.
határozattal, utóbbi pedig az 5/2015.(II.16.) Főv. Kgy. rendelettel került elfogadásra.
A két településrendezési eszköz együtt – a hatályos jogszabályi keretek között –
megfelelő alapot kíván biztosítani az egységes, élhető és egyben fenntartható főváros
számára.
A Fővárosi Közgyűlés az 53/2015. (I. 28.) Főv. Kgy. határozatával (a TSZT 2015
elfogadásával egyidőben) arról is döntést hozott, hogy az elfogadott településrendezési
eszközöket 2015. évben felül kell vizsgálni.
Az elfogadott dokumentumok 2015. március 18-án léptek hatályba. Ezt követően
Budapest Főváros Önkormányzata 2015. áprilisában megindította Budapest Főváros teljes
közigazgatási területére vonatkozóan Budapest főváros településszerkezeti terve és a
Fővárosi rendezési szabályzat felülvizsgálatát. A terv véleményezése 2016. április-július
között került lefolytatásra, majd a Fővárosi Közgyűlés a módosított TSZT-t a 1651/2017.
(XII.6.) Főv. Kgy. határozattal fogadta el (továbbiakban: TSZT 2017). Az 5/2015. (II.16.)
Főv. Kgy. rendelettel jóváhagyott FRSZ a TSZT felülvizsgálatával egyidejűleg, a 48/2017.
(XII. 20.) Főv. Kgy. rendelettel módosult, majd ezt követően még egy „generál”
módosításon esett át, amelyet a 20/2018. (VI. 19.) Főv. Kgy. rendelettel fogadtak el.
2018. december végén az Országgyűlés elfogadta a Magyarország és egyes kiemelt
térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvényt (új OTrT). Az új
törvény az eddig három külön törvényben szabályozott – országos és a két kiemelt térségre
vonatkozó – területrendezési terveket (régi OTrT, Budapesti Agglomeráció
Területrendezési Terv (2005. évi LXIV. törvény), Balaton-törvény (2000. évi CXII.
törvény)), részben új részletszabályokat alkotva egy jogszabályban összefoglalva állapítja
meg. Az új OTrT két lépcsőben lépett hatályba: a kisebb változások 2019. január 2-án, majd
a korábbi országos és kiemelt térségi területrendezési tervek hatályon kívül helyezésével
párhuzamosan, valamennyi rendelkezése 2019. március 15-én.
A törvényi megfeleltetés okán tehát a Főváros Önkormányzata a fővárosi
településrendezési eszközök felülvizsgálatát –– a 16/2019. (IV. 24.) Főv. Kgy. határozattal
– megindította. A TSZT a 364/2021. (II.24.) Főv. Kgy. határozattal, az FRSZ pedig a
13/2021. (III.4.) Főv. Kgy. rendelettel módosult. A módosított tervek 2021. április 4-től
hatályosak.
A legutolsó módosítás – a jogszabályi előírások okán – nagyobb volumenű
változásokat jelentett a város teljes közigazgatási területét érintően, elsősorban a
zöldterületek, valamint a változással érintett területek kapcsán.
A dokumentum a későbbiekben a jelenleg hatályos TSZT (továbbiakban: TSZT
2021) vonatkozó tervlapkivágatait mutatja be.

© Archikon Építésziroda 14
Budapest Főváros Településszerkezeti Terve (TSZT 2021)

A TSZT az Étv. 2.§ valamint 10. §-a alapján a főváros – „Budapest 2030” elnevezésű – 2013
áprilisában elfogadott – hosszú távú városfejlesztési koncepciójában foglalt célok
megvalósítását hivatott biztosítani, ennek megfelelően határozza meg a település
alakításának, védelmének lehetőségeit és fejlesztési irányait, a település szerkezetét, a
területfelhasználás és a műszaki infrastruktúrahálózatok elrendezését.

Budapest zónarendszere

A kerület teljes területe az ún. belső zónában helyezkedik el.

„A belső zóna térsége lényegében a tradicionális történeti városrészekből áll. Itt az elmúlt
időszakban szerkezeti átalakulás nem történt, a megindult forgalomcsillapítási célú
közterületi- és forgalmi átrendezések a környezet minőségi fejlesztésének első lépésének
tekinthetők. Ez a város legsűrűbben beépített és legnagyobb népsűrűségű területe, amely
az igazgatási-, a kulturális-, a gazdasági- és pénzügyi, az oktatási sűrűsödések területét, a
város főközpontját is magába foglalja.
A zónában kiemelt cél a további forgalmi terhelés csökkentése, a kedvezőtlen klimatikus
hatások mérséklése, egyben a karakteres és értékes városrészeket jelentő területek
építészeti jellemzőinek megőrzése, a Dunával való kapcsolat megerősítése. A zóna
szerkezeti jellemzői nem változnak.” (Forrás: TSZT leírás)

Budapest zónarendszere (Forrás: TSZT – saját készítésű ábra)

© Archikon Építésziroda 15
1. Területfelhasználás

Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlap - Területfelhasználás

A vizsgált terület a vegyes területek közül a városközpont terület (Vt-V)

területfelhasználási kategóriába sorolt.

Ezen területfelhasználási egységbe sorolt területek (jellemzően a kiemelt, országos

jelentőségű igazgatási és üzleti élet helyszíneinek helyet adó városközponti terület) nem
tekinthető homogén egységnek, jelentős része megtartotta lakófunkcióját, ahol a
városközponti jellemzőket a helyenként megjelenő funkcionális sűrűsödések, vagy kiemelt
intézményi funkciók jelzik, emellett a földszinteken jelentős a kereskedelem, szolgáltatás
és vendéglátási jelenléte.
Ebbe a kategóriába tartoznak a pesti oldalon a történelmi városmag területei, és az
ahhoz közvetlenül csatlakozó, a Nagykörúton kívüli sugárirányú főutak mentén induló, és
a nagyvárosias lakóterülethez csatlakozó területek, melyek a Nyugati pályaudvar fejlesztési
térségét is magukba foglalják és a Keleti pályaudvar térségéig nyúlnak, illetve a Duna
mentén déli irányban a Rákóczi hídig, északra majdnem a Szent István parkig terjednek.
A városközpont többszintes, általában zártsorú beépítésű területén a beépítési
sűrűség jelenleg is magas, az ilyen területfelhasználási kategóriába sorolt területegységek
sűrűségi értékei jelentősen meghaladják az OTÉK-ban meghatározott értéket, ezért a TSZT-
ben szereplő értékek attól – felmentés okán – eltérőek (3,0-7,0 közötti értékek). Ezeken a
területeken a beépítési sűrűség további növelése – a karakter megtartása, az élhetőség és
fenntarthatóság érdekében – nem cél.
Az egyes területfelhasználási egységek esetében az OTÉK a Budapesten kialakult
állapothoz képest nagyon alacsony zöldfelületi arányt követel meg az építési telek helyi
szabályozása esetében. A zöldfelületi intenzitás további fenntarthatósága érdekében a
jellemzően magasabb zöldfelületi aránnyal rendelkező területfelhasználási kategóriákra
vonatkozóan a TSZT ún. legkisebb zöldfelületi átlagértéket (%) is meghatároz. A zöldfelületi
átlagértéket a 3 hektárnál nagyobb területfelhasználási egységek, valamint kiterjedésüktől
függetlenül a jelentős változással érintett területek és az infrastruktúra függvényében
ütemezetten igénybe vehető, változással érintett területfelhasználási egységek esetén kell
figyelembe venni.
A Vt-V területfelhasználási egység területén a TSZT nem határoz meg zöldfelületi
átlagértéket, így ott a továbbiakban is csak az OTÉK határértékei az irányadóak.

© Archikon Építésziroda 16
2. Közlekedési infrastruktúra

Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlap - Közlekedési infrastruktúra

A vizsgált területet a TSZT-ben jelölt szerkezeti jelentőségű közlekedési

infrastruktúra elem közvetlenül nem érinti.

3. Az Épített környezet értékeinek védelme

Más jogszabállyal érvényesülő művi értékvédelmi, örökségvédelmi elemek

(3.a)
A településszerkezeti terv a vonatkozó jogszabályoknak megfelelően állapítja meg
a táj, az épített környezet alakításának és védelmének a területfelhasználással összefüggő
módját.
A terv 3. Épített környezet értékeinek védelme a) Más jogszabállyal érvényesülő
művi értékvédelmi, örökségvédelmi elemek szerkezeti tervlap tájékoztató értékű elemként
ábrázolja a nemzetközi, országos és helyi szinten védett elemeket a jogszabályokban azok
gondozásáért és nyilvántartásáért meghatározott felelős szervek adatszolgáltatása alapján.

A tervezési terület Világörökségi helyszín védőövezetének határán belül, valamint

műemléki jelentőségű területen helyezkedik el. A tervezési területtel közvetlenül
szomszédos telkek és épületek nem állnak műemléki védettség alatt, tehát a terület nem
érintett ex-lege műemléki környezettel.

© Archikon Építésziroda 17
Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlap – Az épített környezet értékeinek védelme

Épített környezet védelmével kapcsolatos magassági korlátozások területi

lehatárolása (3.b)

„Budapest egyes területeinek beépítési magassága több szempontból meghatározó

jelentőségű. Legfontosabb az építménymagasságok városi összkép- és város sziluett-alakító
hatása, de nagyon jelentős a szerepe az egyes, örökségvédelmi és várostörténeti
szempontból védett területek karakterének alakításában is. Emiatt – a városi összkép
szempontjainak figyelembevételével – egyaránt kiemelten kezelendő a kiugróan eltérő
magasságú épületek (magasépítmények) elhelyezhetősége, továbbá a látványban
hangsúlyos magaslatok beépítésének alakítása. Mindkét esetben fontos cél a harmonikus
városkép megőrzése, a zavaróan ható elemek megjelenésének megakadályozása.”
A terv vonatkozó rajzi elemeit a 3. Az épített környezet értékeinek védelme, b)
Épített környezet védelmével kapcsolatos magassági korlátozások területi lehatárolása
című szerkezeti tervlap tartalmazza.
„Az épített örökség magassági szabályozást igénylő területei között a történeti
városrészek zártsorú beépítésű, nagyvárosias területein a városképet megtörő, kiugró
magasságú épületek létrejöttének megakadályozása és a kedvező utcai légtérarány
biztosítása a cél. Ez az utcai légtérarány függvénye, amely az adott tömb érintett teleksora
előtti közterület átlagos szélességétől függ, vagyis minél szélesebb egy közterület, a mellette
húzódó beépítés lehetséges magassága is nagyobb.”

© Archikon Építésziroda 18
 A TSZT e területeken kétféle kategóriát különböztet meg az utcai légtérarányt
befolyásoló párkánymagasság alakítása szempontjából, melyek magasságot befolyásoló
elvei azonosak, de részleteiben eltérnek egymástól:
- kiemelten védendő karakterű terület (I. párkánymagassági kategória)
- karakterőrző terület (II. párkánymagassági kategória)
A két kategória különbsége alapalapvetően a légtérarány, a megengedett
legnagyobb párkánymagasság és az ún. ferde sík hajlásszöge képezi.

Az VI. kerület jelentős része, így a tervezési terület is kiemelten védendő karakterű
terület, I. párkánymagassági kategóriájú területen helyezkedik el (a lenti tervlap
kivágaton piros színnel jelölt).

Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlap – Épített környezet védelmével kapcsolatos
magassági korlátozások területi lehatárolása

Kiemelten védendő karakterű terület (I. párkánymagassági kategória) a város

történeti magja, amely a legnagyobb odafigyelést és a legszigorúbb szabályozást igényli. Itt
a beépítés jellemzően már kialakult, de mivel a város állandó változásban van, a történeti
városrészek esetében is jelentkeznek igények a meglévő épületek rendeltetésének
módosítására, átalakítására, átépítésére vagy bővítésére, a foghíjak beépítésére, esetenként
a védelemre önmagában nem érdemes épületek helyén új épületek létesítésére.
Ezeken a területeken az utcai légtérarány 1,5-1,7 között (párkánymagasság /a
közterület átlagos szélessége) került meghatározásra, követve a régi szűk utcák jellemzőit.
A megengedett legnagyobb párkánymagasság az utcák átlagos közterület-szélességéhez és
a megadott térarányhoz kötötten eltérő, de maximum 24,0 méter lehet. Az épületek által
kitölthető teret a párkánymagasságra emelt 45 fokos ferde sík határozza meg. A
kiemelten védett területen a szomszédos magasabb épület párkánymagassága
nem léphető túl.
A beépítési magasság korlátozásával kapcsolatosan kiegészítő szabályok
alkalmazásával biztosítható, hogy az épületek építészeti kialakításának szabadsága ne
sérüljön.

© Archikon Építésziroda 19
 A korábbi elpusztult tetőzetek minden korlátozás nélkül visszaépítésre
kerülhetnek, hiszen ez erősíti a történeti karakter megőrzését. A túlzott
magasságkülönbség is kiküszöbölhető, amennyiben a szomszédos épület
meglévő párkánymagassága már jellemzően magasabb, mint a megengedett.
A TSZT-ben meghatározott, szabályozást igénylő területekre vonatkozó
részletesebb rendelkezéseket az FRSZ tartalmazza. (Lásd részletesebben a
vonatkozó fejezetrészben.)

4. Zöldfelület, táj- és természetvédelem

A tervlap tájékoztató elemként tartalmazza a természet védelméről szóló 1996. évi

LIII. törvény vagy más jogszabály által védetté nyilvánított – kiemelt természetvédelmi
oltalomban részesülő – földterületeket vagy értékeket.

A tervezési területet a TSZT vonatkozó tervlapjának kategóriái nem érintik.

Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlap – Zöldfelület, táj- és természetvédelem

5. Környezetvédelem, veszélyeztetett és veszélyeztető tényezőjű területek

A teljes VI. kerület, így a tervezési terület is a Magyarország és egyes kiemelt

térségeinek területrendezési tervéről 2018. évi CXXXIX. törvényben megállapított
országos, kiemelt térségi és megyei övezetek közül vízminőség-védelmi terület
övezetén helyezkedik el. Az övezet területébe a felszíni és felszín alatti vizek, az emberi
fogyasztásra, használatra szánt vizek és a vízkivételi művek, továbbá a halak
életfeltételeinek biztosítása érdekében kijelölt vizek megóvását szolgáló védelem alatt álló
területek tartoznak. A területrendezési tervek készítésének és alkalmazásának kiegészítő
szabályozásáról szóló 9/2019. (VI. 14.) MvM rendelet alapján a vízminőség-védelmi terület
övezetébe tartozó települések településrendezési eszközeinek készítése során ki kell jelölni
a vízvédelemmel érintett területeket. A kijelölt vízvédelemmel érintett területekre
vonatkozó egyedi szabályokat a helyi építési szabályzatban kell megállapítani.

© Archikon Építésziroda 20
Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlap – Környezetvédelem, veszélyeztetett és
veszélyeztető tényezőjű területek

6. Védelmi, korlátozási területek

A TSZT tárgyi tervlapja a 314/2012 (XI.8.) Korm. rendelet 4. melléklete szerint

meghatározott védőterületeket, védősávokat tartalmazza.
A tervezési területet a TSZT vonatkozó tervlapjának kategóriái nem érintik.

Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlap – Védelmi, korlátozási területek

© Archikon Építésziroda 21
A Fővárosi rendezési szabályzat vonatkozó rendelkezései

Az FRSZ elsődleges feladata a TSZT által meghatározott területfelhasználási

egységek beépítési sűrűségének megállapítása.

„Beépítési sűrűség: a területfelhasználási egységek területén elhelyezhető

épületek valamennyi építményszintjének összesített bruttó alapterülete és a
területfelhasználási egységeknek a köztük lévő, településszerkezetet nem meghatározó
közterületek területével növelt területének viszonyszáma.” (OTÉK)

Az OTÉK alapján tehát a beépítési sűrűséget minden építményszintet számításba

véve kell meghatározni, vagyis a korábbi szabályoktól (BVKSZ) eltérően a lakossági tárolók
és a garázsszintek is figyelembe veendők. Az FRSZ ezért a beépítési sűrűségi értékeket
ennek megfelelően állapítja meg, továbbá a parkolást célzó, kizárólag az épületen belül
elhelyezhető parkoló-területre – a területfelhasználási kategóriának megfelelő –
többletértéket számol.
Annak érdekében, hogy ez a többletérték kizárólag parkolásra (vagyis garázsok
létesítésére) legyen felhasználható, a beépítési sűrűséget két tényezővel (értékkel)
határozza meg:
 a területfelhasználási kategória szerint általánosan elhelyezhető funkciók (bsá) érték
és
 a kizárólag épületen belül elhelyezett parkoló férőhelyek számára igénybe vehető
(bsp) terület érték

A kerületi szabályozás a parkolási többlet értéket tovább szigoríthatja, mind

nagyságrendben, mind pedig térben.

Az egyes területfelhasználási egységek beépítési sűrűségi értékeit az FRSZ 1.

melléklete tartalmazza:

Budapest Főváros Rendezési Terve – A területfelhasználási egységek beépítési sűrűsége

© Archikon Építésziroda 22
 Vt-V
Területfelhasználási egység nagysága 306,274 m2
bsá 4,0
bsp 1,75

Az „Egyes területek beépítési magassága és magasépítmények számára kijelölt

területe” c. tervlap (FRSZ 3. melléklete) a TSZT 3.b) tervlapját nem szigorítja tovább, azzal
azonos módon a teljes területet kiemelten védendő karakterű, I. párkánymagassági
kategóriába sorolja.
A TSZT lehatárolásai és meghatározott, magassági szabályozással kapcsolatos
iránymutatásai és elvei alapján az FRSZ a beépítési magassággal kapcsolatos szabályokat
határoz meg, amelyeket a kerületi szabályozás során érvényesíteni kell:

A magassági korlátozásokkal érintett területekre vonatkozóan az FRSZ

meghatározza az utcai légtérarány, vagyis a létesíthető párkánymagasság és az adott tömb
teleksorát határoló közterület szélességének egymáshoz viszonyított arányát.
A beépítési magasság meghatározott értékei mellett a kiemelten védendő karakterű
terület jellemzőinek és céljainak megfelelő kiegészítő szabályok szükségességére is felhívja
az FRSZ a figyelmet és felhatalmazást ad KÉSZ számára, hogy az érzékenyebb építészeti
részletekhez megfelelő eszköztárral rendelkezhessenek az alábbi szabályozási témakörök
tekintetében:
 párkánymagasság illeszkedése
 a műszakilag szükséges kémények, szellőzők, stb. épületrészek elhelyezése,
 a tornyok, kupolák, építészeti hangsúlyok túlnyúlása
 a tetőzet eredeti (építéskori) állapot szerinti visszaépítése,
 az emeletráépítés, tetőtér beépítés, átépítés esete.

Az FRSZ 6. melléklete rögzíti a megengedett legnagyobb párkánymagasság

megállapításához szükséges határértékeket és egyes feltételeket, amelyek az I.
párkánymagassági kategóriában Pesten az alábbiak:

közterület átlagos utcai légtérarány megengedett

szélessége=sz (m/m) legnagyobb
(m) párkánymagasság
nem lehet magasabb,
mint
(m)
sz<10 1,7 16,0
10 ≤ sz < 12 1,6 17,0
12 ≤ sz 1,5 24,0

A megengedett legnagyobb párkánymagasságot arra az utcára kell vonatkoztatni,

amely felé az adott épület homlokzata tekint. Az FRSZ saroktelek esetén kedvezményesen
megengedi, hogy – alacsonyabb épülethez való megfelelő illeszkedés mellett a KÉSZ a
párkánymagassági érték meghatározása során a szélesebb utcát vegye figyelembe (tehát a
saroképülettel beforduljon a szűkebb utcába).
A hatályos kerületi építési szabályzat az FRSZ vonatkozó előírásainak megfelelően
állapítja meg a megengedett legnagyobb párkánymagassági értékeket.

© Archikon Építésziroda 23
Hatályos Kerületi Építési Szabályzat (KÉSZ)

A kerület közigazgatási területén jelenleg kettő – a teljes kerület területét együtt lefedő –
kerületi építési szabályzat van hatályban:

1. KÉSZ-1: a 23/2019. (XI.21.) számú önkormányzati rendelettel jóváhagyott

„Budapest VI. kerület Terézváros Bajcsy-Zsilinszky út - Deák Ferenc tér - Király
utca - Lövölde tér - Városligeti fasor - Dózsa György út - Podmaniczky utca - Teréz
körút - Nyugati tér által határolt területre vonatkozó Kerületi Építési Szabályzat”
2. KÉSZ-1: a 35/2020. (VI.25.) számú önkormányzati rendelettel jóváhagyott
kerületi építési szabályzat a Váci út – Lehel utca – Bulcsú utca – kerülethatár –
Dózsa György út – Podmaniczky utca – Teréz körút – Nyugati tér által határolt
területre

A tervezési terület a KÉSZ-1 (továbbiakban: KÉSZ) hatálya alá tartozó területen

helyezkedik el.

A tervezés alá vont ingatlanok a kerület 15. sorszámmal jelölt, Vt-V/VI/2 építési övezetbe
sorolt tömbön helyezkednek el:

KÉSZ-1 1. melléklet – Szabályozási terv kivonat

© Archikon Építésziroda 24
Az építési övezetek és övezetek beépítési mutatóit a rendelet 2. melléklete tartalmazza,
melyek a vonatkozó építési övezet tekintetében az alábbiak:

2.3. táblázat
az építési telek az épület
legnagyobb
legkisebb legkisebb legkisebb
legnagyobb megengedett megen-
beépítési mód

kialakítható kötelező kötelező gedett

építési
övezet szintterületi
beépítési mértéke
jele széles- mutatója zöldfelületi
területe párkánymagassága
sége terepszint terepszint mértéke
ált park.
felett alatt
m2 m % m2 /m2 m2/m2 m2/m2 % m
Vt- Á 80 Á 90 Á 10
Z 700 18 5,0 2,25 15 és 21
V/VI/2 F+1e 100 MG 100 MG 5
A - általános esetben
F+1e - földszinten es első emeleten, kizárólag intézmény, közintézmény, vagy jármútaroló céljára vehető igénybe
MG - mélygarázs létesítése eseten
OK - önkormányzattal kötött megállapodás alapján alkalmazható engedményes érték

A KÉSZ XI. Fejezete rendelkezik a vegyes területek általános

felhasználási/beépíthetőségi szabályairól, a Vt-V építési övezetekre az alábbi rendelkezések
vonatkoznak (KÉSZ 25.§ - a tervezett fejlesztés szempontjából nem releváns
rendelkezéseket szürke színnel jelöltük):

„(1) A Vt-V jelű építési övezetek területén:

a) egészségügyi,
b) hitéleti,
c) igazgatási,
d) irodai,
e) kereskedelmi, szolgáltató, vendéglátó,
f) kulturális,
g) lakó,
h) nevelési, oktatási,
i) szállás jellegű,
j) sport,
fő rendeltetésű épület, illetve önálló rendeltetési egység létesíthető.
(2) Nem létesíthető
a) önálló ipari épület és rendeltetési egység,
b) önálló raktározási épület és rendeltetési egység,
c) önálló nagykereskedelmi épület és rendeltetési egység,
d) nem a fő rendeltetésnek megfelelő épületet, önálló rendeltetési egységet szolgáló
raktározási helyiség,
e) üzemanyagtöltő állomás,
illetve meglévő épületet, épületrészt fenti rendeltetésekre megváltoztatni nem lehet.
(3) Lakóépületben a szállás jellegű önálló rendeltetési egységek nettó alapterülete nem
haladhatja meg az épület szintterületének 20 %-át.
(4) A Vt-V/VI/1, Vt-V/VI/2, Vt-V/VI/3 és Vt-V/VI/4 jelű építési övezetekre vonatkozó
beépítési paraméterek határértékeit a 2. melléklet tartalmazza.

© Archikon Építésziroda 25
(5) A Vt-V/VI/1, Vt-V/VI/2, Vt-V/VI/3 és Vt-V/VI/4 jelű építési övezetek területén a
beépítés mértéke a földszinten és az I. emeleti szinten elérheti a 2. mellékletben rögzített
100%-ot:
a) amennyiben ezeken a szinteken intézmény, közintézmény vagy járműtároló kerül
kialakításra,
b) de az e feletti emeletek szintenkénti bruttó alapterülete és a telek területének aránya –
a legkisebb udvarméret betartásával - nem haladja meg az általános határértéket,
valamint
c) a saját telken lévő, illetve a szomszédos telkek határain álló épületszárnyak
körbeveszik, vagy
d) a szomszédos telek azonos építményszintje is egyidejűleg beépítésre kerül vagy már
beépített.
(6) A Vt-V/VI/1, Vt-V/VI/2 és Vt-V/VI/3 és Vt-V/VI/4 jelű építési övezetek területén a
terepszint alatti beépítés mértéke meghaladhatja a 2. mellékletben rögzített általános
értéket:
a) kizárólag mélygarázs létesítése érdekében, és
b) ha a telekméret kisebb 1000 m2-nél.
(7) A Vt-V/VI/1, Vt-V/VI/2 és Vt-V/VI/3 és Vt-V/VI/4 jelű építési övezetek területén
kizárólag mélygarázs létesítése érdekében a telek legkisebb kötelező zöldfelületének
mértéke 5%-ig csökkenthető.”
A KÉSZ további, a tervezett beavatkozás szempontjából releváns, az egyes
szabályozási elemek alkalmazhatóságát/értelmezését, valamint az egyéb általánosan
betartandó szabályait (pl. szintterületi mutató számítás, építési hely kijelölés stb.) a
„Szabályozási koncepció” c. fejezet részletesen ismerteti.

A kerület településképi védelméről szóló helyi rendelete

2016-ban országos szinten jelentős változások következtek be a településkép

védelmére vonatkozó helyi szabályozási eszközök tekintetében: a településkép védelméről
szóló 2016. évi LXXIV. törvény előírásai alapján az önkormányzatok 2017. december 31-ig
alkalmazhatták a településképre vonatkozó korábbi rendelkezéseiket (beleértve a helyi
építési szabályzat korábbi településképi követelményeit is). Az új rendszerben a
továbbiakban önálló helyi településképi rendelet állapítja meg
 a helyi építészeti örökség területi és egyedi védelmét (helyi védelem), illetve a
védelem megszüntetését,
 a településszerkezet, településkarakter, tájképi elem és egyéb helyi adottság
alapján a településképi szempontból meghatározó területeket2,
 a településképi követelményeket (területi és egyedi építészeti, valamint
reklámokra, reklámhordozókra, reklámberendezésekre, cégérekre, egyéb műszaki,
illetve sajátos építményfajtákra vonatkozólag).

A területi építészeti követelmény tartalmi keretet határoz meg a helyi

építési szabályzat, a beépítési terv és a közterület-alakítási terv számára. A területi
építészeti követelmény a helyi építési szabályzatban, a beépítési tervben és a közterület-
alakítási tervben érvényesül.

2 Jellegzetes, értékes, hagyományt őrző építészeti arculatot, településkaraktert hordozó

vagy meghatározó település, vagy egy település ilyen jellemzőkkel bíró lehatárolható
településrésze (314/2012. (XI.8.) Korm. rend)

© Archikon Építésziroda 26
 Az egyedi építészeti követelmény a településképi rendeletben a kézikönyvben
meghatározott településképi és arculati jellemzők, értékek, továbbá a településkép
minőségi formálására és védelmére vonatkozó javaslatok alapján kerül meghatározásra.

Budapest Főváros VI. kerület Terézváros Önkormányzat Képviselő-testülete a

törvényi kötelezettségének eleget téve megalkotta a településkép védelméről szóló
rendeletét, amelyet az Önkormányzat a 33/2017. (XII.21.) számú önkormányzati
rendelettel (továbbiakban: Tkr.) hagyott jóvá és jelenleg is érvényes. A településképi
rendeletet és a KÉSZ-t együtt kell alkalmazni.

A rendelet – az egyedi és területi védelmek mellett – a kerület teljes területét településképi

szempontból meghatározó területként jelöli ki. A meghatározó területekre vonatkozó
részletszabályok a kerületi építési szabályzatok területi lehatárolásával azonosak.

A Bajcsy Zs. út – Deák Ferenc tér – Király utca – Lövölde tér – Városligeti fasor – Bajza
utca – Szondi utca – Dózsa Gy. út – Podmaniczky utca – Teréz krt. – Nyugati tér, valamint
a Dózsa Gy. út – Városligeti fasor – Bajza utca – Szondi utca által határolt településkép
szempontjából meghatározó területekre vonatkozó – a KÉSZ módosítása tekintetében
figyelembe veendő – területi építészeti követelmények az alábbiak (Tkr. 15.§):

 A hagyományosan kialakult zártsorú, zártudvaros beépítéstől eltérni csak

kivételesen, a kerületi építési szabályzatban meghatározott módon lehet és csak
akkor, ha az érintett telken 1950 előtt szabadonálló beépítés alakult ki, vagy az a
beépítés szempontjából kedvezőtlen adottságokkal rendelkezik.

 Az épületek legmagasabb pontja 37 méternél magasabb nem lehet.

 Bármely telket, telekrészt a közterülettől, vagy közforgalom céljára megnyitott

telektől, telekrésztől, valamint közterületnek, vagy közforgalom céljára megnyitott
teleknek, a telek többi részétől elválasztó terület elhatárolásaként tömör kerítés
nem létesíthető. Az áttört kerítés legfeljebb 0,5 m magas lábazatú, a lábazat feletti
felületén – szemből nézve – legalább 75 %-ban áttört kerítés létesíthető.

A Tkr. egyedi építészeti követelményeit (anyaghasználat, homlokzatkialakítás,

stb.), a részletes épülettervezés során kell érvényesíteni.

© Archikon Építésziroda 27
A tervezett fejlesztés rövid bemutatása

A Nagymező és a Zichy Jenő utcák találkozásánál, három telek egyesítésével

létrejövő 706 m2-es saroktelken a szomszédos telken üzemeltetett Hard Rock Hotel
bővítéseként két pinceszint, földszint, hétemeletes szállodaépület megvalósítása tervezett a
telkeken meglévő épületek hasznosításával.
A hotel vendégforgalmi megközelítése a már meglévő Ó utcai főbejárat felől
tervezett, míg a külső vendégek számára is elérhető étterem, illetve bár a Zichy Jenő utca
felől nyílna. Rendszeres áruszállítás a már meglévő Nagymező utcai gazdasági bejáraton
keresztül történne.
A tervezett bővítéshez a meglévő épületek megtartása, valamint a telek kis mérete
miatt teremgarázs, valamint felszíni gépjárműtároló kialakítása nem megvalósítható. Az
esetleges többlet parkolóhelyek biztosítása a KÉSZ, valamint az önkormányzat külön
parkolási rendeletében meghatározottak figyelembevételével az engedélyezési eljárás során
kerülhet meghatározásra.
A P1 és P2 pinceszinteken épületgépészeti helyiségek kialakítása tervezett, továbbá
a P1 szinten kerülne elhelyezésre a bár pinceszinti része is.
A földszinti teljes egészén vendéglátó funkció kialakítása tervezett: reggeliző a hotel
vendégek számára, valamint külső vendégeket is fogadó étterem. Fontos funkcionális elem
az épület belső tengelyét kijelölő, a meglévő hotel földszinti passzázsának folytatása, amely
üvegezett udvarlefedéssel átvezetne az Ó utcából a Zichy Jenő utcába.
Az emeleteken kapnának helyet a hotelszobák. Az emeleti padlószintek a meglévő
hotel padlószintjeivel azonos síkban tervezettek.
A tetőn nagyméretű zöldtető, tetőterasz és bár kerülne kialakításra. A
felvonóaknákat is magába foglaló belső udvari épületrészben egy kis alapterületű wellness
részleg elhelyezése tervezett, a tetőteraszán medencékkel.
A légtechnikai rendszer légkezelői és hűtőgépei a szokásos tetőtéri telepítés helyett
a pinceszinteken kerülnének elhelyezésre, ami mind a zajterhelés, mind a tetőtáj
szempontjából kedvezőbb kialakítást jelent (ennélfogva szükséges a telek terepszint alatti
alapterületének teljes beépítése).
A belső udvar földszint feletti üvegezett lefedésével lehetőség nyílik a hotel lobby és
vendéglátó funkciójú területeken keresztül tovább vezetni a már meglévő passzázst a Zichy
Jenő utcáig, ami azonban a telek földszinti alapterületének teljes mértékű beépítésével
valósítható csak meg.
A lapostetőkön intenzív zöldtetők kialakítása és közel 700 m2 összfelületű kültéri,
növényzettel futtatott zöldfal tervezett az udvari és az utcai homlokzatokon tervezett.
A bővítéssel tervezett felépítmény a meglévő hotel tömbbelső irányába
elhelyezkedő lépcsőházi tömegének és felső gépházainak eltakarását is szolgálná.

© Archikon Építésziroda 28
Beépítési terv
látványterv a Nagymező utca és Zichy Jenő utca sarka felől

látványterv légifotóba illesztve

© Archikon Építésziroda 30
Szabályozási koncepció

A településrendezési eszköz módosítására vonatkozó javaslat célja a meglévő Hard

Rock Hotel szálloda bővítésének elősegítése a szomszédos három telek összevonásával
létrehozott új telken oly módon, hogy a tervezett fejlesztéssel a környezetébe illő,
gazdaságosan üzemeltethető, időtálló és értékálló, a XXI. századhoz méltó épület
születhessen.

Annak érdekében, hogy a tervezett fejlesztés meg tudjon valósulni szükséges a

telkekre vonatkozó beépítési határértékek módosítása, valamint a KÉSZ egyes általános
rendelkezéseitől való eltérés lehetővé tétele. Az alábbiakban az egyes beépítési
paramétereket, szabályozási elemeket érintő szükséges módosításokat és javaslatokat
ismertetjük:

Beépítési mérték

A vonatkozó építési övezetben jelenleg az általános beépítési mérték 80%, azonban

a földszint és 1. emelet beépítettsége elérheti a 100%-ot, amennyiben ott intézmény,
közintézmény, vagy gépjárműtároló kerül kialakításra, de az e feletti emeletek szintenkénti
bruttó alapterülete és a telek területének aránya nem haladhatja meg az általános
határértéket, továbbá a saját telken lévő, illetve a szomszédos telkek határain álló
épületszárnyak körbeveszik (utóbbi teljesül).
Jelen fejlesztés során szállás jellegű rendeltetés kerül kialakításra az
épületcsoportban, így az előbbi kedvezmény alapesetben nem vehető igénybe, ugyanakkor
a tervezett fejlesztés a földszint 100%-os igénybevételével járna (a földszint felett üvegezett
udvarlefedéssel). Annak érdekében, hogy a fejlesztés a tervezett kialakítással tudjon
megvalósulni szükséges a földszint 100%-os beépíthetőségének lehetővé tétele a
KÉSZ-ben (az építési hely telekcsoportra történő kiterjesztésével összhangban (lásd.
lentebb)). Az előbbiek mellett az általános szint beépítési mértékét a traktusmélységek,
közlekedők és a belső udvar optimális kialakításának eredményeképp 85%-ra javasoljuk
emelni. Mind a földszinti, mind a terepszint feletti általános beépítési mérték emeléshez
az OTÉK 2. számú mellékletében foglalt megengedett legnagyobb beépítettség
vonatkozásában OTÉK-tól való eltérési engedély szükséges.
A pinceszinten mélygarázs nem létesül (műszakilag nem létesülhet), ugyanakkor a
gépészeti berendezések (légkezelők, hűtőgépek) elhelyezése a tető, vagy a tetőtér helyett a
pinceszinten tervezett. Emiatt javasolt a terepszint alatti beépítési mértéket – a
felszíni beépíthetőséggel is összhangban – 100%-os mértékben megengedni.

Építési hely

A beépíthetőség szempontjából kedvezőtlen adottságú ingatlanok esetén az építési

helyet a szabályzási terv az általános szabályoktól eltérően rögzíti, mely esetben az
udvarméretre meghatározott általános szabályokat nem kell figyelembe venni (KÉSZ 19.§).
A szabályozási terv alapján a fejlesztéssel érintett telekcsoport az előbbi
kategóriába esik, hiszen rajzos építési hellyel szabályozott. A szabályozási tervben rögzített
építési hely azonban a három telek egyesítésével nem értelmezhető. A földszint tervezett

© Archikon Építésziroda 31
teljes beépítése esetén a tel(k)ek teljes területére javasolt kiterjeszteni az építési
helyet.

Zöldfelületi mérték

A vonatkozó építési övezetben a telken belül biztosítandó legkisebb zöldfelület

mértéke 10%.
A KÉSZ 15.§ (3) bekezdése kimondja, hogy az előírt zöldfelület legalább felét olyan
növényzettel telepített zöldfelület kell, hogy alkossa, ahol a termőréteg és az altalaj között
épített szerkezet, vagy egyéb réteg nem helyezkedik el, vagy legalább 2,0 m termőrétegű
földtakarású tetőkertként van kialakítva. A pinceszint 100%-os beépítettsége miatt az előírt
teljes értékű zöldfelület (azaz a termőréteg és az altalaj között nincs épített szerkezet), vagy
legalább 2 m vastagságú termőréteg nem alakítható ki (megj.: mindenfajta beavatkozás
nélkül a telkek jelenlegi beépítettsége sem teszi lehetővé az előírt nagyságú zöldfelület
kialakítását). Az előbbiek okán a telek területén az előírt legkisebb zöldfelület 100%-a csak
zöldtetővel biztosítható.
A projekt keretében 190 m2 nagyságú, egybefüggő tetőkert kialakítása tervezett,
kétszintes növényállományú intenzív zöldtetővel, kb. 60-70 cm termőréteggel. A KÉSZ
zöldfelületi minimumra vonatkozó beszámítási szabályai (15.§ (4): egybefüggő, legalább 10
m2, legkisebb szélessége 2,0 m) a kialakítani kívánt tetőkerttel teljesülnek, mely alapján az
OTÉK 5. számú melléklete vehető figyelembe az abban meghatározott beszámíthatósági
értékkel. Ez alapján a tervezett tetőkert területének 40%-a vehető figyelembe a zöldfelületi
minimum biztosításánál, ami jelen esetben 76 m 2, mely az előírt 10%-os zöldfelületi
mértéket teljesíti.
Fontos kiemelni, hogy a beszámítható tetőkert mellett további 70 m2, 1 m széles
tetőkerti zöldsávok tervezettek, illetve közel 700 m2 kültéri futtatott zöldfal tervezett az
udvari és az utcai homlokzatokon, melyeket a zöldfelületi mutató nem tartalmaz (nem
tartalmazhat).
A zöldfelületek a tervezett hotel fontos karakterképző elemei, karbantartásuk
kiemelt építtetői, üzemeltetői feladat. A projekt megvalósításához azonban – a fent leírtak
okán – szükséges, hogy a telken az előírt zöldfelületi minimum teljes egészében
zöldtetővel is teljesíthető legyen, továbbá az általánosságban előírt termőréteg-
vastagságtól eltérően, a 41-80 cm közötti termőréteggel rendelkező, kétszintes
növényállományú intenzív zöldtetővel is kialakítható legyen.

Épület földszint feletti hátraléptetése

A harmadik emelettől, 10,5 m-es padlószinttel az épület földszint feletti, 1,75 m

mély hátraléptetése tervezett egészen a telkek oldalhatáráig, melynek oka a meglévő
történeti épületrészek és a bővítések kortárs épülettömegeinek karakteres
megkülönböztetése és elválasztása.
A KÉSZ az épület földszint feletti hátraléptetését – a Bajcsy-Zsilinszky út, Teréz
körút és a Podmaniczky utca menti épületek kivételével – legalább 7,5 m-es padlószint
magasság felett engedi, de a telek oldalhatárától mért 4 m-es távolságon belül
általánosságban tiltja azt (16.§ (4) d)). A padlószint magassági feltétel a javasolt
beavatkozással teljesül, azonban a tervezett illeszkedés megvalósításához szükséges a
telkek vonatkozásában az oldalhatártól való távolságra vonatkozó korlát feloldása, vagyis
az épület oldalhatárig tartó hátraléptethetőségének lehetővé tétele.

© Archikon Építésziroda 32
Épületek magassági méreteinek meghatározása

Az építési övezetekben lévő telkek elhelyezkedése miatt az azonos építési

övezetekben lévő telkek párkánymagassági értékeit a KÉSZ az FRSZ kiemelten védendő
karakterű - I. párkánymagassági kategóriába tartozó utca-légtérarány figyelembevételével
a szabályozási terven rajzosan rögzíti, vagyis azonos beépítési paraméterekkel bíró telkek
megengedett párkánymagassági értékei az övezeteken belül is eltérőek lehetnek. Jelen
esetben is ez utóbbi áll fenn, hiszen a Nagymező utca kb. 14,0 méteres szabályozási
szélessége 21,0 méter, míg a Zichy Jenő utca kb. 9 m-es szabályozási szélessége 15,0
méteres megengedett – az utcák szélességével arányos – párkánymagassági értéket
eredményez. A KÉSZ-ben a megengedett legnagyobb párkánymagasság meghatározásánál
azt az utcát kell figyelembe venni, amely felé az adott épület homlokzata tekint, saroktelek
esetén a szélesebb utcához lehet viszonyítani.
Jelen esetben a telekegyesítést követően a projekt teljes területe saroktelekké válik,
vagyis ebben az esetben a Nagymező utca tekinthető a párkánymagasság meghatározásánál
az irányadónak. A tervezett egységes építészeti koncepció és a megfelelő illeszkedés
biztosítása érdekében javasolt tehát – a párkánymagassági érték szabályzási tervlapon
történő változtatása nélkül – lehetővé tenni a létrejövő új telken a szélesebb utcához
viszonyított párkánymagassági érték alkalmazhatóságát.

Udvarméret és homlokzatok közötti távolságok

A telek terepszint alatti és feletti beépíthető telekrészét a telek megengedett

legnagyobb beépítési mértékének, valamint az előírt legkisebb zöldfelületi arány betartása
mellett az udvarméretre, valamint a telepítési távolságokra vonatkozó általános szabályok
figyelembevételével együttesen kell meghatározni.
Az udvarméretek – az udvari homlokzat és a vele szemben levő saját épületszárny
homlokzata, vagy a telekhatár egymástól való legkisebb távolságának – szabályozása
elsősorban a régi telekosztásból származó kis telekszélességek miatt kialakuló keskeny
udvarok miatti alacsony benapozottság megakadályozására szolgál a lakóépületek belső
traktusaiban. Szállodaépület esetén az udvari tájolású szobák szükséges természetes
megvilágítása – a lakó funkciótól eltérően – kisebb udvarmérettel és udvar magassággal is
biztosítható.
A beépíthetőség szempontjából kedvezőtlen adottságú ingatlanok építési helyét a
szabályozási terv az általános szabályoktól eltérően az szabályozási terven építési hely elem
alkalmazásával külön rögzíti, mely esetben a KÉSZ udvarméretre és a homlokzatok közötti
távolságokra vonatkozó rendelkezései figyelmen kívül hagyhatók (19.§ (6) bek.). A
fejlesztés alá vont ingatlanok a KÉSZ alapján előbbi kategóriába esnek. A projekt terv
szerinti megvalósítását – ezen aspektusból is – az építési hely módosítása lehetővé
tenné (lásd. korábban).
Az előbbiekben leírt felmentéssel ellentétesen azonban a KÉSZ épületek magassági
méreteinek meghatározására vonatkozó külön szakasza (18.§) is tartalmaz
udvarmagasságot érintő rendelkezést (18.§. (8)), ami meglévő épület hátsó telekhatára felé
eső párkánymagasságának növelését csak akkor teszi lehetővé, ha a hátsó szomszédos telek
felől rátekintő, huzamos tartózkodásra szolgáló helyiség nyílásait tartalmazó
épülethomlokzattól való távolsága legalább 16,0 méter. Ez a feltétel a beépíthetőség
szempontjából kedvezőtlen adottságú ingatlanok esetén már kialakult állapotában sem
teljesül, de jelen esetben szomszédos épület huzamosabb tartózkodás céljára szolgáló

© Archikon Építésziroda 33
helyiség nyílásait tartalmazó homlokzata nem található a tervezett beépítés hátsó
telekhatárai mentén, így a rendelkezés a tárgyi telkekre nem vonatkoztatható.

Szintterületi mutató

A beavatkozással érintett területen a megengedett szintterületi mutató jelenleg 5,0

m2/m2. A fejlesztéssel az aránylag kis alapterületű telken létrehozni kívánt földszint + 6
emeletes épület optimális funkcionális és alaprajzi kialakításához az általános szintterületi
mutató 0,95 m2/m2 értékkel való növelhetőségének lehetővé tétel javasolt, ugyanis egyrészt
a szükséges nagyméretű épületgépészeti kiszolgáló területeket nem a tetőtérbe, vagy a
lapostetőre, hanem a pinceszintre tervezzük elhelyezni (ami zajvédelem és a tetőtájak
megjelenése szempontjából is kedvezőbb megoldás), ugyanakkor a terepszint alatti
beépített alapterületek növelésével jár. Terepszint alatti parkoló kialakítása a használati
funkció miatt nem szükséges (és műszakilag nem is kivitelezhető), e helyett alakíthatók ki
az épületgépészeti területek. A szintterületi mutató határértékének meghatározásánál
figyelembe vettük a Hard Rock Hotel korábbi, BVKSZ alapú építési jogok alapján
megvalósult beépítését egy esetleges későbbi telekegyesítés biztosítása okán. Tekintettel
arra, hogy a jelen fejlesztéssel tervezett bővítés során térszín alatti gépjárműtároló nem
kerül kialakításra, így a parkolásra fordítható, jelenleg 2,25 m 2/m2 szintterület
kihasználhatatlan, így a parkolási szintterületi mutató értékét elegendőnek tartjuk – a Hard
Rock Hotel megvalósult parkolási szintjeit is figyelembe véve – 1,25 m2/m2 értékben
megállapítani (az így felszabaduló többlet parkolási szintterület a területfelhasználási
egységen belül, más területen felhasználható). Emellett javasolt lehetővé tenni, hogy a
pinceszintek egyéb, nem gépjárműtárolásra fordított szintterületét az általános szintterület
számítása során figyelmen kívül lehessen hagyni a meglévő és megmaradó épületek
tekintetében. Összességében ezáltal tehát a szinti alapterületek, így a szintterületi mutató
növelése oly módon lehetséges, hogy közben a terepszint feletti épülettömeg nem
növekszik.

A biztosítandó parkolóhelyek számának megállapítása

Tekintettel arra, hogy a fejlesztés meglévő épületek hasznosításával történik, így a

pinceszint gépjárműtároló (teremgarázs) kialakítására nem hasznosítható. A telek kis
mérete, a telek kialakult, illetve tervezett beépítettsége, rendkívül kis mérete műszakilag
nem teszi lehetővé a telken belüli felszíni parkoló kialakítását sem.
A parkolási igények pontos kimutatása a KÉSZ 3. melléklete, valamint az egyes építési
tevékenységekkel kapcsolatos parkolási igényekről és azok biztosításáról szóló 2/2011. (II.
3.) számú önkormányzati rendelet (továbbiakban: Pr.) alapján történik az építési
engedélyezési tervek kidolgozása során.
A Pr. 3.§ (2) bekezdése értelmében a rendelet hatályba lépése előtt már meglévő építmény,
épület bővítése, önálló rendeltetési egységek ill. az épület egészét érintő rendeltetésmód-
váltás esetén az eredeti, meglévő állapot OTÉK előírásai alapján számított parkoló-igénye
biztosítottnak tekintendő, azonban az új rendeltetésekből esetlegesen adódó, a KÉSZ
alapján számított többlet-parkolóhelyek biztosításáról gondoskodni kell.
A meglévő védett épületek hasznosításával történő fejlesztés során – tekintettel arra, hogy
a telken belüli parkolás semmilyen formában nem biztosítható – javasolható a
parkolóhelyek számításánál – a Pr. 1. mellékletét is figyelembe véve – lehetővé tenni a
KÉSZ-ben a biztosítandó többlet-parkolóhelyek megállapításánál kedvezményes érték
alkalmazhatóságát, mely eltérés mértékét szálláshely-szolgáltatás, valamint vendéglátás

© Archikon Építésziroda 34
esetén 50%-ban javasolt meghatározni (a kedvezmény alkalmazhatóságát meglévő
építmény bővítése, átalakítása, rendeltetésének módosítása esetén az OTÉK lehetővé
teszi).

A beépítési mutatók javasolt módosítása - összefoglaló

rendelet javaslat
telek beépítettsége terepszint F+1e 100% F 100%
felett Á 80% Á 85%
telek beépítettsége terepszint alatt 90% 100%
szintterületi mutató 5,0 5,0 (0,95)
parkolási szintterületi mutató 2,25 1,25
zöldfelületi mutató 10% 10%
utcai párkánymagasság 15 és 21 m 21,0 m

Szabályozási tervlap módosítása

A KÉSZ 1. mellékletét képező szabályozási tervlapon az építési helyet

javasolt a tárgyi 3 db telek teljes területére kiterjeszteni. Az új építési övezet hatálya
tekintetében (övezethatár) a Nagymező utcai 3 db telekre és a Hard Rock Hotel meglévő
telkére együttesen kerülne alkalmazásra, amely lehetőséget teremthet a két ütemben
megvalósuló, de összefüggő fejlesztés későbbi együttes kezelésére (pl. telekegyesítés,
épületrészek összenyitása).

A KÉSZ módosításának hatálya a Nagymező utca – Ó utca – Hajós utca –

Zichy Jenő utca által határolt (15. sorszámú) tömbre terjedne ki.

© Archikon Építésziroda 35
Várható infrastrukturális igények

Közlekedés

A prémium kategóriás szálloda vendégkörét döntően külföldi turisták teszik ki,

átlagosan három vendégéjszakás foglalással. A vendégek szinte teljes mértékben repülővel
érkeznek Budapestre, a szálloda megközelítése elsősorban taxival, másodsorban közösségi
közlekedéssel történik, személygépkocsival érkező vendégek száma rendkívül alacsony.
A terület közösségi közlekedési ellátottsága a budapesti átlag feletti, különböző
közlekedési viszonylatok minden irányban gyorsan elérhetők.
A tervezett beépítési módosítás nem igényel közlekedési fejlesztést.

Közművek

A tervezési terület és környezete közművekkel jól ellátott. A fejlesztés

megvalósításához teljes közműellátás biztosítása szükséges, amelyhez a határoló utcák
meglévő közművezetékei rendelkezésre állnak.
A becsülhető tervezett igények biztosítása nem igényli a meglévő közműhálózat
bővítését.

Várható környezeti hatások

A tervezett fejlesztés országos, vagy helyi védelem alatt álló természeti értéket nem
érint, a tájképben, településképben jelentős változást nem okoz.

A vendégek, dolgozók részéről kommunális jellegű hulladék keletkezik, melyet

közszolgáltató szállít el. Az éttermek üzemeltetése során keletkező hulladékok elszállítását
az adott hulladékfajtára vonatkozó hulladékgazdálkodási engedéllyel rendelkező szakcég
végzi. A hotel üzemeltetése során keletkező hulladékok elszállításával jelentős többlet
környezeti terhelés nem keletkezik.

A beruházás megvalósításához kapcsolódó járulékos munkák a földtani közeget

érintik, de azt károsan nem befolyásolják, megfelelő munkavégzési szabályokkal a közeg
szennyezését meg lehet előzni.

Az üzemeltetésből származó számottevő zaj, vagy rezgésterhelésre nem kell

számítani, az épületgépészeti berendezések pinceszinti telepítésével a zajkibocsátás a
legközelebbi védendő épületek előtt az előírt határértékek alatt tartható.

© Archikon Építésziroda 36
Örökségi érték sérülésének lehetőségei

A vizsgált terület Világörökségi helyszín védőövezetén belül fekszik, a Nagymező

utca 40. sz. alatti épület kerületi védelem alatt áll. A Zichy Jenő utca 31. sz. alatti
saroképület kerületi védelem alatt áll, továbbá a homlokzata is helyi védettséget élvez.
A tervezett fejlesztés a meglévő épületek részleges bontásával jár, az utcai
traktusok, így az utcai homlokzatok megőrzésével és eredeti állapotuk szerinti felújítással
számol, összhangban az Értékvizsgálati dokumentációk értékelésével és javaslatával.

Felhasznált fotók, ábrák

Google Maps, Google Streetview

Belső Terézváros épületek magassági értékei, Urban Lis Stúdió Kft.
Budapest Főváros Településszerkezeti Terve Szerkezeti Tervlapok
Budapest Főváros Rendezési Terve – A területfelhasználási egységek beépítési sűrűsége

© Archikon Építésziroda 37
MELLÉKLET
Benapozás vizsgálat

Zichy Jenő utca 25. és 27. udvari homlokzatok benapozottsága

a tervezett beépítés függvényében, a téli és nyári napfordulók napján

Az ábra-párokon adott időben a meglévő és a tervezett beépítés vetett árnyékait

ábrázoltuk a legrövidebb és a leghosszabb napfénytartamú napon. A napsugárzás vetületi
irányát sárga nyíllal jelöltük.
Összehasonlítva a meglévő és a tervezett épületek vetett árnyékait kijelenthető,
hogy az épületek tájolása és a nap járása miatt a Zichy Jenő utca 25. és 27. sz. alatti épületek
belső udvari homlokzataira (az ábrákon sárgával jelölve) a tervezett beépítésnek télen
egyáltalán nincs hatása. Nyáron, a kora reggeli órákban a Zichy Jenő u. 27. sz. épület
legfelső szinti, udvari ablakaira lesz hatása (ld. 3. oldal, 8.00 órai ábrák).

© Archikon Építésziroda 38
© Archikon Építésziroda 39
© Archikon Építésziroda 40
© Archikon Építésziroda 41