Lời cảm ơn

Bộ sách gồm 7 quyển Hướng dẫn nhanh này là kết quả cuộc họp chuyên
gia về xây dựng năng lực về nhà ở cho người nghèo ở khu vực đô thị,
được tổ chức bởi UNESCAP tại Thái Lan hồi tháng 7 năm 2005. Các cuốn
Hướng dẫn được đồng biên soạn bởi Bộ phận Đói nghèo và Phát triển
của UNESCAP và chi nhánh Đào tạo và Xây dựng năng lực (TCBB) của
UN-HABITAT, sử dụng khoản tài trợ từ Tài khoản phát triển của Liên Hợp
Quốc và Chính phủ Hà Lan, trong khuôn khổ dự án: “Nhà ở cho người
nghèo trong các nền kinh tế đô thị” và “Tăng cường năng lực đào tạo quốc
gia hướng tới cải thiện chất lượng quản trị địa phương và phát triển đô thị”.
Kèm theo bộ sách còn có một bộ áp phích giới thiệu những nội dung chủ
yếu của mỗi cuốn Hướng dẫn nhanh và một bộ tài liệu tự học trực tuyến.
Bộ Hướng dẫn nhanh được xuất bản với sự điều phối chung của ông Ardan
Aliani, Bộ phận Đói nghèo và Phát triển của UNESCAP và bà Asa Jons-
son, chi nhánh Đào tạo và Xây dựng năng lực của UN-HABITAT với sự
hỗ trợ to lớn và đóng góp tư liệu từ ông Yap Kioe Sheng, ông Raf Tuts và
bà Natalja Wehmer. Bà Clarissa Augustinus, ông Jean-Yves Barcelo, ông
Selman Erguden, ông Solomon Haile, ông Jan Meeuwissen, ông Rasmus
Precht, bà Lowie Rosales và ông Xing Zhang đã đọc duyệt và có nhiều ý
kiến đóng góp.
Các cuốn Hướng dẫn được biên soạn bởi ông Thomas A. Kerr, Liên minh
Châu Á về Quyền Nhà ở (ACHR) dựa trên những tài liệu được chuẩn bị
bởi các ông Babar Mumtaz, ông Michael Mattingly và ông Patrick Wakely,
trước đây thuộc Bộ phận Qui hoạch Phát triển (DPU), trường đại học Luân
Đôn; ông Yap Kioe Sheng ở UNESCAP; ông Aman Mehta, Sinclair Knight
Merz Consulting, ông Peter Swan, Liên minh Châu Á về Quyền Nhà ở; và
ông Koen Dewandeler, Học viễn kỹ thuật King Mong-kut, Thái Lan.
Các văn bản gốc và các tài liệu khác có thể được truy cập tại: www.housing-
the-urban-poor.net.
Những đóng góp trên đã giúp tạo ra bộ sách Hướng dẫn nhanh. Chúng tôi
hy vọng nó sẽ giúp ích cho công việc hàng ngày của các nhà hoạch định
chính sách ở Châu Á, trong nỗ lực tìm kiếm những giải pháp cải thiện nhà
ở cho người nghèo ở đô thị.

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI i
Nội dung
ĐIỀU KIỆN
Tầm quan trọng của tiếp cận đất.............................................................. 2
Rất ít lựa chọn đất đai cho người nghèo thành thị................................... 3
Đất đai: Chìa khóa nâng cấp những khu nhà ổ chuột hiện tại và ngăn
chặn những khu nhà ổ chuột tương lai ................................................... 4
Phụ nữ và quyền đất đai .......................................................................5
KHÁI NIỆM
Quyền sở hữu an toàn là gì?.................................................................... 6
Vì sao quyền sở hữu đất lại được ví như “một bó gậy”?......................... 7
Người nghèo có thể lựa chọn những hình thức sở hữu đất nào?........... 8
Quyền sở hữu đất: Cá nhân hay tập thể? ............................................. 10
Cơ chế hoạt động của các thị trường đất ............................................. 12
Các thị trường đất không chính thức..................................................... 14
Cách thành phố có thể dành đất xây nhà cho người dân ở................... 16
Quản trị đất đai....................................................................................... 17

PHƯƠNG PHÁP

10 chiến lược khiến đất trở nên dễ tiếp cận hơn với người nghèo.....18
Chiến lược 1: Quy hoạch hữu hiệu quả hơn ...............................19
Chiến lược 2: Xây dựng hệ thống thông tin đất tốt hơn................22
Chiến lược 3: Hệ thống đánh thuế đất hiệu quả...........................24
Chiến lược 4: Chia sẻ đất.............................................................26
Chiến lược 5: Điều chỉnh đất........................................................28
Chiến lược 6: Các chương trình trợ cấp chéo..............................30
Chiến lược 7: Hợp thức hóa các khu ổ chuột...............................32
Chiến lược 8: Xây nhà ở từ đất công............................................34
Chiến lược 9: Học hỏi từ các nhà đầu tư đất không chính thức...37
Chiến lược 10: Hỗ trợ các sáng kiến cộng đồng..........................38

CÔNG CỤ & HƯỚNG DẪN

Lợi ích và hạn chế của những chính sách sở hữu khác nhau............40
7 công cụ chính sách khiến người nghèo dễ tiếp cận đất đai hơn.................... 42

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Sách, báo, các ấn phẩm và website . .................................................44

ii HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Đất là trung tâm trong vấn đề
giải quyết nhu cầu nhà ở
PHOTO
“Hơn bất kể thứ gì, tiếp cận
2—A quyền sở hữu đất đai là chìa
khóa phân định giàu – nghèo tại
các đô thị Châu Á”.
PHOTO: URC KARACHI

Somsook Boonyabancha, Liên

minh Quyền nhà ở Châu Á

Đất đai: Nhân tố quan trọng giải quyết

vấn đề nhà ở cho dân nghèo thành thị
HƯỚNG DẪN NHANH CHO CÁC NHÀ HOẠCH ĐỊNH CHÍNH SÁCH PHẦN 3
Một ngôi nhà không thể được xây lên nếu thiếu đất. Và nếu không nhìn
thẳng vào vấn đề đất đai, mọi cuộc thảo luận về cách giải quyết các
rắc rối nhà ở cho dân thành thị nghèo tại những đô thị của chúng ta
hiện nay đều trở thành vô nghĩa. Không tiếp cận được các nguồn đất
giá rẻ, an toàn và đảm bảo điều kiện sống là nguyên nhân chính giải
thích tại sao vẫn còn quá nhiều khu ổ chuột tại các đô thị Châu Á ngày
nay, và cũng là một nhân tố góp phần làm gia tăng đói nghèo thành thị.
Hướng dẫn nhanh phần 3 sẽ xem xét một vài hình thức sở hữu đất
khác nhau đang phổ biến tại các đô thị Châu Á cũng như nghiên cứu
lợi ích và hạn chế phát sinh từ những hệ thống này. Tiếp theo là thảo
luận về cơ chế cung cấp, định giá, tài trợ và bán đất trên thị trường
chính thức, vì sao thị trường này không thể mở cơ hội tiếp cận đất phù
hợp giá rẻ cho tầng lớp thành thị bình dân và tại sao phần lớn người
nghèo thành thị Châu Á bị buộc phải tìm kiếm đất xây nhà từ hệ thống
thị trường không chính thức.
Không thể dừng được bánh xe của đô thị hóa hay các lực lượng thị
trường đang đẩy giá đất đô thị lên cao khiến cho người dân không thể
với nổi, đặc biệt là với người nghèo. Nhưng có những việc mà chính
phủ, các tổ chức cộng đồng của người nghèo và những tổ chức xã
hội có thể giúp đỡ để làm cho đất đai đến được với người nghèo cho
hiện tại và tương lai. Quyển Hướng dẫn này giới thiệu một số chiến
lược truyền thống và một số khác sáng tạo hơn đang được sử dụng
thành công.
Cuốn Hướng dẫn này không nhằm vào các chuyên gia mà nhằm
giúp xây dựng năng lực của quan chức chính phủ và chính quyền địa
phương cũng như những nhà hoạch định chính sách nhanh chóng tăng
cường hiểu biết của họ về vấn đề nhà ở thu nhập thấp.

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 1
 Tầm quan trọng của tiếp cận đất
ĐIỀU KIỆN
Đối với người nghèo thành thị, có lẽ
không vấn đề nào nghiêm trọng hơn là
việc không tiếp cận được đất đai an toàn
và đầy đủ để đảm bảo cho những nhu
cầu nhà ở tối thiểu nhất. Tiếp cận đất là
nhân tố quyết định liên quan chặt chẽ
tới khả năng tồn tại, sống, phát triển và
vươn lên của hộ nghèo thành thị. Ngoài
việc là nơi trú ngụ và cơ sở để tiếp cận
dịch vụ thì quyền sở hữu đất an toàn
còn là một cái phao cứu sinh trong thời
gian khó khăn và có thể mang đến sự an
toàn về tài chính. Đó là một tài sản có thể
chuyển nhượng được, có thể đem bán,
hoặc cho thuê. Sở hữu đất an toàn còn
khuyến khích người dân cải thiện nhà ở
và đất đai của họ.
Trong khi đó ít có vấn đề đô thị nào lại
phức tạp và nhiều mâu thuẫn như vấn đề
đất đai và cách sử dụng đất. Các thành
phố càng phát triển về kích thước, dân
số và của cải thì nhu cầu sử dụng đất đối
với mỗi khu vực trong xã hội đem đến
những áp lực mạnh mẽ hơn cho quỹ đất
Việc sử dụng đất mang tính chính trị
Ở nhiều nơi và bằng nhiều cách, người
nghèo thành thị bị đối xử như những ô
màu trên bản đồ, họ bị nhấc lên chỗ này,
đặt ở chỗ kia chứ không được xem như
những con người có những nhu cầu, có
gia đình, có khát khao thực và sống trong
một cộng đồng thực.
Những bản kế hoạch phát triển quyết
định điều gì sẽ xảy ra ở chỗ nào của
thành phố và những chính sách sử dụng
đất thường được thông qua như những
văn bản kỹ thuật mà chỉ có chuyên gia
mới hiểu nổi. Việc soạn thảo các văn
bản này cũng chỉ thuần túy là một bài
tập kỹ thuật bố trí đường xá, khu vực,
cống rãnh và khả năng tiếp cận với hiệu
quả cao nhất.
Đương nhiên quy hoạch cho 1 thành
2 HƯỚNG
QUICK GUIDES
đô thị khan hiếm và khiến cho giá cả đất
đai ngày một leo thang.
Những ngày này, người ta nói ít hơn về
việc sử dụng tài sản công như đất đai
cho những mục đích xã hội. Chúng ta
nghe thấy cụm từ tối đa hóa lợi nhuận
tài sản. Đó là vì đất đang trở thành hàng
hóa được mua và bán cho người trả giá
cao nhất trên thị trường.
Áp lực giá đất đai tăng đang được xử lý
theo nhiều cách thức và ở nhiều mức độ
khác nhau giữa các thành phố châu Á.
Chính phủ và chính quyền tại các thành
phố đã soạn thảo nhiều điều luật và chính
sách để điều tiết việc sử dụng và sở hữu
đất để giải quyết những nhu cầu rất mâu
thuẫn về đất đai cho các mục đích khác
nhau. Cùng lúc đó, các tập tục tôn giáo,
văn hóa và truyền thống với cội rễ sâu
xa đóng vai trò quyết định xem đất đai
được sử dụng như thế nào và được các
cá nhân và cộng đồng truyền cho thế hệ
sau thế nào.
phố là công việc đòi hỏi chiều sâu kỹ
thuật. Tuy vậy, các quy hoạch xây dựng
và chính sách sử dụng đất có tính chính
trị rất cao và cần được xem xét từ khía
cạnh đó nữa.
Các văn bản này không phải là bản cứng
khắc trên đá và mỗi chi tiết của nó đều
có thể thương lượng được. Nếu thành
phố có thể tạo điều kiện cho các cộng
đồng nghèo tham gia vào công tác lập
kế hoạch của những dự án ảnh hưởng
trực tiếp đến cuộc sống và khu vực định
cư của họ, thành phố có thể phát triển
mà không cần làm xáo trộn cuộc sống
của người dân, không gây ra đau khổ
và nghèo đói cho bộ phận lớn dân cư
thành thị này.
Nguồn: ACHR, 2005
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO
6—A
PHOTO: UN-HABITAT
Rất ít lựa chọn đất đai cho người nghèo
thành thị
Ước chừng khoảng 30 đến 50% dân cư
thành thị Châu Á không có giấy tờ sở hữu
đất hợp pháp nơi mà họ đang sinh sống.
Ở những thành phố như Mumbai, Karachi,
Manila và Dhaka, tỷ lệ những người sống
mà không có sở hữu đất an toàn ở khu
định cư không chính thức còn nhiều hơn
tỷ lệ những người sống ở khu chính thức.
Trong khi đó, cơ hội để người nghèo định
cư ở những khu đất công không sử dụng
đến và xây dựng những khu định cư không
chính thức ngày càng giảm, vì đất đai trống
ở châu Á đang dần dần được lấp đầy. Rất
nhiều chủ đất tư và những cơ quan của
chính phủ đuổi những người nghèo ra khỏi
khu đất lớn ở thành phố để nhường chỗ
cho những khu phát triển thương mại hoặc
những dự án hạ tầng đô thị. Trong một số
trường hợp, người ta có bồi thường một
ít tiền hoặc nhà ở thay thế ở những khu
tái định cư hẻo lánh, nhưng phần lớn nạn
nhân của những đợt thu hồi đất đai như
vậy không được bồi thường gì cả.
Đuổi những hộ gia đình ra khỏi khu đất
lấn chiếm có thể là một cách hữu hiệu
để giải phóng mặt bằng cho mục đích sử
dụng khác, nhưng trong phần lớn những
lần thu hồi đất đai như vậy, người nghèo
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Trục xuất thu hồi đất đai có thể
ĐIỀU KIỆN
đầy bạo lực hoặc hết sức lặng lẽ
Việc trục xuất có thể xảy ra theo
những cách khác nhau. Chủ đất tư
hoặc chính quyền địa phương có
nhiều cách để đẩy những người
nghèo cư trú bất hợp pháp ra
khỏi mảnh đất không phải của họ.
Nhưng có những cách trục xuất
lặng lẽ hơn và hiệu quả hơn, khi
mà người nghèo từ từ bị đẩy ra
khỏi thành phố bởi sức mạnh thị
trường, từng phần từng phần một,
không ai để ý cho đến một ngày tất
cả những người nghèo đều ra đi.
mất nhiều nhất, họ mất ngôi nhà mà họ
đã đầu tư, họ mất việc làm, tài sản, vật
liệu xây dựng và hệ thống hỗ trợ xã hội.
Thêm vào đó, việc dỡ bỏ những khu định
cư không chính thức làm giảm đi quỹ nhà
giá rẻ, thay vì giải quyết vấn đề thì vấn đề
này lại bị chuyển đến một nơi khác với
chi phí xã hội, kinh tế và chính trị rất cao.
Nghèo đói gia tăng là hậu quả không thể
tránh được của việc thu hồi đất đai, và đó
là vấn đề nghiêm trọng đối với các chính
phủ đang phải nỗ lực để đạt được phát
triển kinh tế và giảm nghèo. Việc không
đảm bảo nơi cư trú hợp pháp cho một bộ
phận đáng kể hộ gia đình thành thị đồng
nghĩa với việc làm suy giảm viễn cảnh
phát triển kinh tế của thành phố. Những
người sống trong nỗi sợ hãi bị đuổi khỏi
nhà ít khi phát huy đầy đủ khả năng của
mình trong tư cách một người làm việc
hoặc một công dân và họ hiếm khi đầu tư
cải thiện nhà cửa cũng như khu vực xung
quanh. Sự không chắc chắn về sở hữu
đất cũng hạn chế đầu tư ra ngoài và cải
thiện dịch vụ khác như nước sạch và vệ
sinh. (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 4 về
Trục xuất Di dời).
3
 Đất đai: Chìa khóa nâng cấp những khu
ĐIỀU KIỆN

nhà ổ chuột hiện tại và ngăn chặn những

khu nhà ổ chuột tương lai
Khi thảo luận về quỹ đất dành cho nhà ở có Phần 1 về Đô thị hóa). Sự gia tăng khổng lồ
thu nhập thấp, không nên chỉ nghĩ đến nhu cầu này đòi hỏi những nỗ lực nghiêm túc để tăng
hiện tại mà nên tính cả các nhu cầu tương lai nguồn cung đất đai đã được quy hoạch và
khi mà dân số cơ học tại các khu ổ chuột hiện hợp pháp với giá cả phải chăng để đáp ứng
tại gia tăng và thêm nhiều người nghèo di cư cho nhu cầu tương lai.
đến thành phố. Cải thiện an toàn sở hữu đất
đai cho dân số hiện tại trong khu ổ chuột sẽ Đất đai sở hữu tư nhân ở trong các thành phố
không giải quyết được vấn đề nếu chúng ta thường được sử dụng theo nhiều cách hiệu
không tìm cách giảm nhu cầu lập khu ổ chuột quả hơn so với đất công. Tuy nhiên, hiệu quả
hoặc khu định cư không chính thức mới trong này thường đi kèm với tổn thất lớn như việc
tương lai. loại trừ người nghèo và hạn chế năng lực của
nhà nước cân bằng các mục tiêu xã hội trong
Hoạch định nhu cầu đất đai cho nhóm dân số quản lý đất đai. Đất công vẫn là một trong
tương lai đặc biệt quan trọng đối với các thành những nguồn lực tiềm năng để sử dụng làm
phố châu Á đang có mức đô thị hóa cao nhất nhà ở cho người nghèo – đáp ứng nhu cầu
thế giới. Liên Hợp Quốc ước tính đô thị hóa hiện tại và nhu cầu tương lai. Tuy nhiên, còn
ở Châu Á sẽ tăng khoảng 2.5% mỗi năm kể nhiều vấn đề tồn tại đối với đất công.
từ 2005 đến 2020 (Xem Hướng dẫn nhanh
Tại sao người nghèo không thể tiếp cận đất công trong các thành phố?
Quá trình ra quyết định tập trung khiến cho quyền quyết định về đất đai và các chương trình
1 quản lý đất đai tập trung trong tay chính phủ. Trong khi đó, chính quyền địa phương - người phải
đương đầu với các vấn đề xảy ra liên quan đến việc không có đất ở trong thành phố của họ - lại
có rất ít tiếng nói trong việc giải quyết các vấn đề đó.

Việc sử dụng không gian đô thị thiếu hiệu quả nghĩa là đất công thường xuyên được qui hoạch
2 và phát triển vội vã với ít cân nhắc về các dịch vụ và khả năng sử dụng. Ví dụ, tính toán khoảng
cách giữa các khu định cư, khoảng cách từ các khu này tới hệ thống đường giao thông và các cơ
sở hạ tầng như cấp thoát nước thế nào để giảm thiểu chi phí xây dựng. Kết quả là lãng phí đất và
lãng phí nguồn ngân sách của đô thị.

Phương pháp tiếp cận do chính phủ chỉ đạo dựa vào nhà nước để tìm đất trống xây nhà ở với
3 những tiêu chuẩn và quy trình riêng cho việc xây dựng những khu đất đó. Trong nhiều trường hợp,
độc quyền sở hữu đất công không có lợi cho việc tiếp cận đất của người nghèo và tạo ra nhiều rào
cản hơn là quyền lựa chọn cho họ.

Khung pháp lý cứng ngắc và tốn kém khiến cho việc thiết lập và phát triển quỹ đất trống thường
4 không đáp ứng nhu cầu của người nghèo, bộ phận dân số với yêu cầu về cơ chế linh hoạt và giá
cả vừa phải hơn.

Hệ thống lưu trữ thông tin đất đai tồi và mang tính tập trung cao đối với việc đăng ký quyền sở
5 hữu và sử dụng có thể tạo ra nhiều rào cản lớn cho các hội dân nghèo trong việc tiếp cận đất đai.

Nguồn: UN-HABITAT, 2004(b)

4 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO
9—A
PHOTO: ACHR
Phụ nữ và quyền đất đai
Ở hầu hết các quốc gia Châu Á, phụ nữ
nghèo gặp phải rất nhiều rào cản về đất
đai từ các tập tục xã hội và hệ thống sở
hữu đất trong chế độ phụ hệ.
Mặc dù luật pháp hiện nay cấm phân biệt
đối xử về giới, nhưng quyền sở hữu đất
của phụ nữ vẫn thường xuyên bị làm ngơ
trong các hoạt động mua bán, thừa kế,
cho thuê hay phân chia đất, khiến họ phải
phụ thuộc vào chồng, cha hoặc con để có
sự an toàn về quyền sở hữu đất đai. Khi
quyền sở hữu đất đứng tên chồng hoặc
con trai, nó khiến cho phụ nữ rất dễ bị tổn
thương khi phải đối mặt với nhiều vấn đề,
như bị bỏ rơi hoặc khi người thân bị rơi
vào tình trạng nợ nần, nhà cửa bị chiếm
đoạt khi xảy ra mâu thuẫn gia đình hoặc
mất nhà và đất sau khi li hôn.
Ngoài việc vi phạm nhân quyền cơ bản
của người phụ nữ, sự phân biệt đối xử về
giới còn ảnh hưởng không tốt đến quản lý
đô thị và kinh tế. Cho phụ nữ vay thường
có độ rủi ro thấp hơn so với nam giới, và
các gia đình có phụ nữ là trụ cột chiếm tỷ
lệ cao trong dân số thu nhập thấp của các
thành phố.
Các hộ gia đình có trụ cột là phụ nữ được
hưởng lợi rất nhiều từ sự an toàn, địa vị
và cơ hội kiếm thu nhập mà một mảnh đất
nhỏ có thể đem lại. Ngoài ra, có một mối
liên hệ chặt chẽ giữa quyền của phụ nữ
đối với đất đai và xóa đói giảm nghèo. Khi
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
ĐIỀU KIỆN
Ngày càng nhiều phụ nữ ký tên
vào giấy chứng nhận đất
Ngày càng có nhiều dự án nhà ở
do cộng đồng quản lý, trong đó
ngày càng nhiều phụ nữ đại diện
cho các hộ gia đình ký tên vào
các giấy tờ sở hữu hoặc hợp đồng
thuê đất.
phụ nữ quản lý đất đai, họ có thể cải thiện
cuộc sống gia đình và có nhiều tiền hơn để
chi dùng cho bữa ăn, chăm sóc sức khỏe
và việc học hành của con trẻ.
Phụ nữ có rất ít tiếng nói trong hệ thống
quyết sách đất đai từ trên xuống. Họ không
có nhiều cơ hội để bày tỏ ý kiến và nguyện
vọng. Tăng cường sự tham gia của các tổ
chức địa phương vào việc thiết kế, thực
hiện chương trình là một khởi đầu tốt
nhưng điều này không tự động phản ánh
nhu cầu của cả nam giới và phụ nữ. Các
tổ chức địa phương thường do nam giới
đại diện và nữ giới tham gia rất ít vào việc
ra quyết định. Cần nhiều nỗ lực hơn nữa
để các mối quan tâm của phụ nữ được
phản ánh trong các quyết định can thiệp
về đất đai.
Chính phủ, các tổ chức phi chính phủ
(NGO) và những tổ chức cộng đồng hợp
tác với nhau nhiều hơn để đưa các quyền
của phụ nữ về đất đai vào thực tế. Ví dụ,
chính phủ có thể xem xét lại các định nghĩa
về quyền đất đai (trong đó người đàn ông
thường được coi là trụ cột của gia đình)
và đơn giản hóa các thủ tục để phụ nữ
có thể đứng tên đăng ký quyền này. Làm
được việc đó sẽ giúp bảo vệ người phụ
nữ trong các tranh chấp về đất đai. Việc
phổ biến pháp luật và hỗ trợ pháp lý cũng
rất quan trọng để đảm bảo phụ nữ biết rõ
quyền của họ đối với đất đai.
5
 Quyền sở hữu an toàn là gì?
Sở hữu đất đai có nhiều hình thức và mức độ
khác nhau. Một số quyền dành cho cá nhân
trong khi một số khác dành cho tập thể hoặc
một nhóm người. Một số quyền sở hữu có giới
hạn thời gian hoặc giới hạn về việc sử dụng,
bán, chuyển giao hoặc cho con cái thừa kế.
Nhiều chính phủ bảo lưu quyền thu hồi đất của
cá nhân hay cộng đồng nếu khu đất đó cần
KHÁI NIỆM
thiết cho mục đích công.
Ngoài ra, sở hữu đất an toàn cũng phần nào
là vấn đề của nhận thức. Việc đứng tên sở
hữu đất chính thức không phải là cách duy
nhất giúp người dân cảm thấy đủ an toàn để
đầu tư vào nhà cửa và khu vực xung quanh.
Sự an toàn cũng có thể đạt được thông qua
hợp đồng thuê dài hạn, hoặc sự công nhận
chính thức đối với các quyền đã được thực
hiện bấy lâu và các khu định cư bất hợp pháp.
Khi cư dân trong các khu định cư không chính
thức nhận được sự công nhận chính thức
hoặc có quyền cư trú được chính phủ thừa
nhận, thì họ sẽ bớt lo lắng bị đuổi khỏi nhà
và cảm thấy quyền sở hữu của mình phần
nào an toàn hơn. Một cách đơn giản để định
nghĩa sở hữu an toàn là khi con người ta tin
rằng họ được phép tiếp tục sinh sống và sử
dụng mảnh đất mà họ đang cư trú.
Phần lớn các thành phố châu Á đều có nhiều
loại hình sở hữu từ hợp pháp, bán hợp pháp
đến không chính thức. Nhiều thành phố đồng
thời có nhiều hơn một hệ thống luật chi phối
lãnh vực này, ví dụ các thành phố thuộc các
đất nước có hệ thống sở hữu theo tập quán,
và tôn giáo tồn tại song hành và chồng chéo
với pháp luật chính thức. Các hình thức sở
hữu khác nhau có thể được sắp xếp trên
một thước đo liên tục từ không chính thức
đến chính thức. Giữa hai thái cực đó có rất
nhiều lựa chọn với các mức độ an toàn và
khả năng thực thi khác nhau, ví dụ như sự
an toàn được thừa nhận, quyền được pháp
luật bảo hộ không bị trục xuất và sở hữu tập
thể (xem trang 8-9). Nhiều người có thể có
toàn quyền sử dụng mảnh đất họ chiếm hữu
trong khi những người khác đi thuê đất, thuê
nhà hoặc thuê một phòng hay thậm chí một
cái giường, có ký hoặc không ký hợp đồng.
6 HƯỚNG
QUICK GUIDES
Hầu hết mọi người sống với loại hình sở hữu
ở mức độ giữa hai thái cực và điều này có thể
thay đổi bất cứ lúc nào. Mumbai, Ấn Độ là một
ví dụ. Ở đây, thậm chí những cư dân vỉa hè
cũng có một số quyền hợp pháp. Nhiều người
sống trong vài hệ thống pháp luật khác nhau
tồn tại cùng một lúc.
Do có sự tồn tại của nhiều loại hệ thống sở
hữu như vậy nên chúng ta cần sử dụng những
phương pháp tiếp cận từng bước để cái thiện
sự an toàn về sở hữu đất cho các đối tượng
dễ bị tổn thương nhất ở khu vực thành thị. Tin
mừng là điều này có nghĩa có rất nhiều cách
để mang đến sự thay đổi tích cực về sở hữu
an toàn cho người nghèo. Thay vì nỗ lực thay
đổi toàn bộ (ví dụ trao chứng nhận sở hữu đất
tư nhân), có nhiều lựa chọn khác để “đo ni
đóng giầy” cho từng trường hợp khác nhau,
phụ thuộc vào nguồn kỹ thuật, hành chính và
tài chính sẵn có.
Sở hữu an toàn là một
quyền con người
UN-HABITAT coi sở hữu an toàn là “quyền
của các cá nhân hoặc một nhóm người được
nhà nước bảo vệ nhằm chống lại việc cưỡng
chế di dời”. Theo luật pháp quốc tế, cưỡng
chế di dời được định nghĩa như là “một sự dời
đi tạm thời hoặc vĩnh viễn trái với ý nguyện
của cá nhân, hộ gia đình và/hoặc cộng đồng
khỏi căn nhà và/ hoặc mảnh đất họ đang
chiếm giữ, mà không kèm theo việc cung cấp
và tiếp cận đầy đủ với sự bảo vệ hợp pháp”.
Theo luật pháp quốc tế về quyền con người,
sở hữu an toàn là một trong bảy nhân tố cấu
thành của quyền có nhà ở tươm tất, có liên
quan chặt chẽ đến đất ở. Sáu nhân tố còn lại
là sự sẵn có của các dịch vụ, nguyên liệu, cơ
sở hạ tầng và cơ sở vật chất, trong phạm vi
khả năng chi trả, khả năng cho phép cư trú,
khả năng tiếp cận, vị trí và văn hóa đầy đủ.
Tất cả những quyền con người áp dụng như
nhau cho cả nam và nữ, và quyền bình đẳng
của phụ nữ về nhà cửa tươm tất, đất đai và
tài sản được ghi rất rõ trong luật pháp quốc tế.
Nguồn: UN-HABITAT, 2004(a)
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO
11 — A
PHOTO: UNESCAP
Vì sao quyền sở hữu đất lại được ví như
“một bó gậy”?
Quyền sử dụng, sở hữu và kiểm soát một
mảnh đất không nhất thiết phải thuộc về
chỉ một cá nhân trong một khoảng thời
gian nhất định. Trên thực tế, có nhiều khía
cạnh tự nhiên đối với quyền sở hữu đất
đai (quyền đối với đất, nước, không khí
và khoáng sản trên mảnh đất) và nhiều
khía cạnh xã hội (bao gồm quyền kiểm
soát cách mảnh đất đó được tiếp cận, sử
dụng, bán, cho thuê và chuyển nhượng
dưới hình thức thừa kế hoặc trao tặng).
Nhiều người ví các quyền sở hữu đa dạng
và chồng chéo trên như hình ảnh “một bó
gậy”. Trong đó mỗi que gậy tượng trưng
cho quyền quyết định theo một cách nào
đó về việc sử dụng, thu lợi hay chuyển
nhượng mảnh đất.
Trên thực tế, mỗi que gậy đó có thể bị
tách rời và nắm giữ bởi những nhóm
đối tượng hay cơ quan khác nhau. Ví
dụ, một que có thể nằm trong tay chủ sở
hữu đất, người nắm giữ giấy tờ sở hữu
với đầy đủ các quyền tiếp cận, sử dụng,
bán hoặc cho thuê mảnh đất. Các cây
gậy có thể được nắm giữ bởi các thành
viên khác nhau trong một gia đình có sở
hữu đất và luật địa phương về bất động
sản cũng như các tập tục về giới có thể
có ảnh hưởng khác nhau tới quyền của
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Sở hữu đất là vấn đề nan giải
Đôi khi trong cùng một khu định
cư nghèo, các hộ gia đình lại có
thời hạn sở hữu khác nhau cũng
như mức độ an toàn khác nhau.
Một số thì có hợp đồng thuê nhà,
một số thì sở hữu một vài phần
trong khu đất của họ, số khác có
quyền sử dụng đất, và còn có một
số khác nữa là những người lấn
KHÁI NIỆM
chiếm hoặc thuê đất lấn chiếm,
tức là không có quyền sở hữu đất
hợp pháp.
các thành viên khác nhau trong gia đình
đối với đất đai. Chính quyền địa phương
cũng có thể nắm giữ một cây gậy khác
về quyền lắp đặt hệ thống cấp nước đi
ngầm hoặc hệ thống dây điện ở khoảng
không trên khu đất. Nếu đất đai bị chiếm
dụng không chính thức, những người lấn
chiếm bất hợp pháp có thể giữ một cây
gậy khác nếu các điều luật chống di dời
ở địa phương bảo vệ cộng đồng của họ
và cho phép họ tiếp tục sử dụng mảnh
đất đó.
Những phương thức trên dẫn tới khả
năng nhiều nhóm người và tổ chức nắm
giữ các quyền khác nhau đối với cùng một
mảnh đất. Một số quyền trong số này có
thể mạnh hơn các quyền khác, tùy thuộc
pháp luật và các tập tục địa phương được
thi hành nghiêm ngặt ra sao, việc chiếm
giữ diễn ra trong thời gian bao lâu cũng
như những áp lực kinh tế, chính trị nào
đang tồn tại trên mảnh đất đó.
Thường thì một số cá nhân, nhóm và tổ
chức sẽ có quyền sở hữu đất mạnh hơn
và - trên những địa bàn rộng và quan
trọng hơn. Điều này mang lại vị thế đặc
biệt giúp họ có khả năng quản lý việc chia
bổ và phân phối quyền sở hữu đất của
rất nhiều người khác.
7
 Người nghèo có thể lựa chọn những hình
thức sở hữu đất nào ?
Ở tất cả các đô thị, nhiều loại hình hệ thống
sở hữu đất khác nhau có thể cùng tồn tại,
từ mô hình sở hữu chính thức cho đến tập
thể hay truyền thống hoặc theo tập tục. Mỗi
hệ thống có ưu điểm và hạn chế nhất định.
Các hệ thống sở hữu theo kiểu truyền thống
KHÁI NIỆM
của các cơ quan công quyền hoặc các tổ
chức tôn giáo có thể đem lại cơ hội lớn hơn
cho các cư dân và người thuê trọ thu nhập
thấp để tiếp cận đất đai ở các địa bàn sầm
uất thông thương, nhưng thường kèm theo
những phức tạp khó khăn trong việc quản lý

sẽ là sự lựa chọn khôn ngoan để giữ gìn sự
gắn kết xã hội trong cộng đồng nhưng lại
không đủ sức kháng cự các áp lực kinh tế
đối với đất đai và thường không được ghi
chép rõ ràng. Đất thuộc sở hữu tư nhân
thường được sử dụng hiệu quả hơn và đem
lại nhiều lợi ích nhưng sử dụng theo cách
như vậy có xu hướng đẩy người nghèo ra
rìa và hạn chế khả năng của chính quyền
phát triển các chiến lược quản trị đất đai
tổng thể cho toàn thành phố. Sở hữu đất
do tệ quan liêu tham nhũng và bộ máy trì trệ.
Đối với người nghèo, giải pháp thiết thực
nhất là sử dụng hệ thống sở hữu có sẵn
trong khu định cư và cho phép họ tiếp tục
cư trú tại nơi ở hiện tại, không phải di dời
và không phá vỡ sinh kế cũng như các hệ
thống hỗ trợ xã hội của họ.
Dưới đây là một vài thỏa thuận sở hữu đất
phổ biến đang được áp dụng với nhiều hộ
nghèo thành thị tại Châu Á:

1 CHIẾM GIỮ VÀ SỞ HỮU BẰNG NHẬN THỨC: Khi các hộ nghèo định cư trên
một mảnh đất công hoặc tư, dù chưa được chấp thuận pháp lý nhưng nếu họ có
thể ở lại lâu dài mà không bị đuổi đi, nhận thức về sự an toàn trên mảnh đất đó sẽ
ngày càng được củng cố và cuối cùng tạo nên sự sở hữu bằng nhận thức trong
họ. Nhận thức này – đối với cả bản thân cư
dân đó và thành phố nói chung — sẽ được
nâng cao khi các chính quyền địa phương
đồng ý cung cấp các dịch vụ cơ bản đến
vùng định cư. Phương thức chiếm giữ đất
mở rộng này thường là giai đoạn đầu tiên
người nghèo vượt qua trên hành trình tìm

PHOTO: UNESCAP
kiếm quyền sở hữu đất đai, ngay cả khi đó
không phải một quyền lợi hợp pháp và nguy
cơ bị trục xuất vẫn treo lơ lửng trên đầu họ.

2 BẢO VỆ PHÁP LÝ KHỎI NGUY CƠ BỊ TRỤC

XUẤT: Một số nước như Philippines và Ấn Độ
có những điều luật bảo vệ người dân sinh sống
tại các khu ổ chuột mọc lên tại đất công và tư
trong một thời gian nhất định khỏi nguy cơ bị
trục xuất. Hệ thống luật định trên thực tế đảm
bảo cho nhiều khu ổ chuột thành thị một hình
thái sở hữu tương đối vững bền. Tuy nhiên,
trên thực tế, tình trạng trục xuất người dân vẫn
diễn ra, và những cộng đồng nghèo không có tổ
chức hay hỗ trợ nào thường không có đủ khả
năng chống lại nguy cơ bị phá vỡ, cũng như
PHOTO: ACHR

không đủ năng lực tiếp cận hỗ trợ pháp lý nhằm

bảo vệ quyền sở hữu đất đai của họ trước tòa.
8 HƯỚNG DẪN NHANH
QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
3 SỞ HỮU ĐỐI KHÁNG: Pháp luật tại một số quốc gia Châu Á quy định bất kỳ ai sinh sống trên
một mảnh đất trong một khoảng thời gian nhất định (thường từ 5 đến 10 năm), mà chưa từng bị
trục xuất, tính tiền thuê hay gặp rắc rối với người khác về quyền sở hữu mảnh đất này, và những
ai thanh toán các loại thuế đất cho từng ấy thời gian định cư, đều có thể trở thành chủ sở hữu thực
tế của mảnh đất theo mô hình “sở hữu đối kháng”. Đằng sau thuật ngữ này là quan niệm cho rằng
bất kỳ ai chiếm giữ và sử dụng đất, nếu không vấp phải sự ngăn cản phản đối nào, đều xứng đáng
được cấp quyền sở hữu mảnh đất ấy. Tuy nhiên trên thực tế, những hộ nghèo cá thể — đặc biệt
những gia đình sinh sống trên những khu đất có giá trong nội thành — thường rất ít khả năng bảo
vệ quyền sở hữu đất của mình, ngay cả khi họ có đủ điều kiện để sở hữu đối kháng. Mặc dù vậy,
mô hình sở hữu đối địch này cũng được xem như công cụ tiện ích để các cộng đồng được hỗ trợ
và tổ chức tốt thành công hơn trong việc chứng thực quyền sở hữu đất đai.

KHÁI NIỆM
4 SỞ HỮU ĐẤT THEO TẬP QUÁN: Tại nhiều quốc gia Châu Á hiện nay, rất nhiều đất vẫn đang
được nắm giữ và sử dụng theo các hệ thống sở hữu đất qua thông lệ hoặc truyền thống, bởi các
cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng, quý tộc phong kiến, làng xã và các nhóm đoàn thể sống chung địa
bàn hay có chung quyền lợi và các mối quan tâm. Nhiều trong số các hệ thống này bắt nguồn từ
thời phong kiến, khi các địa phương và làng xã biệt lập hơn bây giờ và tự do hơn trong việc quyết
định sử dụng đất ra sao. Tuy nhiên, tại các đô thị, ngày càng ít hộ gia đình cá thể và cộng đồng
chiếm dụng đất theo những phương thức này vì chúng hiếm khi được chính phủ thừa nhận và bởi
vậy có phần nào đó bấp bênh.
SỞ HỮU TẬP THỂ: Ngoài ra, còn một số hình thức khác cho phép người dân sở hữu hoặc thuê
5 tài sản theo nhóm, thông qua các hợp tác xã hay hiệp hội chủ gia đình, mặc dù một vài chính phủ
vẫn chưa thừa nhận các quyền sở hữu tập thể kiểu này. Có rất nhiều lợi ích từ phương thức sở
hữu hoặc đi thuê tập thể, đặc biệt với tầng lớp bình dân, khi họ nỗ lực tìm kiếm và bảo vệ mảnh đất
cho riêng mình. Sở hữu tập thể có thể giảm diện tích sử dụng đất của mỗi hộ gia đình và các phí
tổn đăng ký, cũng như hỗ trợ thiết lập và duy trì liên kết xã hội trong một cộng đồng. Bên cạnh đó,
sở hữu tập thể cũng là một trong những liều thuốc hiệu nghiệm nhất trước các thế lực thị trường –
đang có xu hướng đẩy người nghèo ra khỏi những mảnh đất có giá trong nội thành. Vấn đề đáng
nói ở đây là thái độ miễn cưỡng của các quan chức chính quyền trong việc thừa nhận các quyền
nói trên. Thêm vào đó, quyền sở hữu đất cũng thay đổi đa dạng ở từng nhóm khác nhau. Ví dụ
như, sự chênh lệch về quyền sở hữu giữa đàn ông và phụ nữ, hay chỉ một số đối tượng trong nhóm
nắm quyền sở hữu tập thể hay quyền đưa ra các quyết định.

6 ĐI THUÊ: Có nhiều hình thức thuê đất như hợp đồng cho thuê giữa người thuê và chủ đất cá nhân,
các công ty tư nhân, cơ quan chính phủ và các tổ chức tôn giáo. Hợp đồng cho thuê có thể được
lập với hộ gia đình cá thể hoặc với cả cộng đồng và thường chỉ có thời hạn nhất định trong khoảng
từ 1 đến 30 năm. Một số hợp đồng cho thuê không chính thức và chỉ là thỏa thuận miệng trong khi
các hợp đồng khác được lập thành văn bản hợp pháp với sự hỗ trợ của luật sư và văn phòng công
chứng. Việc thuê đất đem lại lợi thế lớn cho người dân, đó là tự do và tính linh hoạt cao so với sở
hữu đất tư nhân, đồng thời đảm bảo việc quản lý sử dụng đất đô thị của các chủ đất công trong
khoảng thời gian đã lên kế hoạch.
CHỨNG THỰC SỞ HỮU ĐẤT CÓ ĐIỀU KIỆN: Hình thức sở hữu này cũng có giá trị tương đương
7 sở hữu đất hoàn toàn, song với một vài hạn chế nhất định. Chứng thực sở hữu đất có điều kiện
thường được đưa ra trong những trường hợp các cộng đồng người nghèo đang trong giai đoạn
chuyển đổi từ người chiếm dụng sang người sở hữu mảnh đất nơi họ cư trú. Thường thì thỏa thuận
sẽ là chứng thực sở hữu đất có điều kiện chỉ được quy đổi sang chứng thực sở hữu hoàn toàn khi
các hộ dân đã nộp các khoản phí phát triển đất đai hay thanh toán đầy đủ các khoản nợ đất và nhà
ở. Do nó bao hàm thêm một số thủ tục hành chính đô thị, nên chứng thực sở hữu đất có điều kiện
đòi hỏi một hệ thống quản lý đất phù hợp và đang được vận hành tốt..
Nguồn: UN-HABITAT, 2004(b)

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 9

PHOTO
14 — A
KHÁI NIỆM
PHOTO: ACHR
Quyền sở hữu đất: cá nhân hay tập thể?
Trong vài năm trở lại đây, nhiều tổ chức phát
triển quốc tế, chính phủ và các nhà tài trợ đã
nỗ lực thúc đẩy việc cung cấp chứng thực sở
hữu đất cá nhân, tại các khu định cư không
chính thức và cả các khu tái định cư được
quy hoạch hiện nay. Mục tiêu của việc làm
này là đem lại an toàn sở hữu và đảm bảo
quyền lợi về đất đai cho các hộ gia đình khó
khăn, tạo điều kiện để họ tiếp cận các dịch
vụ cơ bản cũng như mau chóng thoát nghèo.
Các tổ chức và đoàn thể nói trên cũng cho
rằng quyền sở hữu đất cá nhân còn có tác
dụng hỗ trợ người dân sử dụng đất đai như
một tài sản thế chấp khi vay ngân hàng để
mua nhà hoặc dùng vào các mục đích mưu
sinh.
Tuy nhiên hợp thức hóa quyền sở hữu dưới
hình thức cấp chứng thực sở hữu cá nhân
cho những ai đang sinh sống tại các khu ổ
chuột đông dân đôi khi mất rất nhiều thời
gian, tốn kém và dễ dẫn tới tình trạng tham
nhũng. Bên cạnh đó ngày càng nhiều bằng
chứng cho thấy lợi ích từ chứng thực sở
hữu đất cá nhân thực ra đã bị thổi phồng
quá mức. Nhiều hộ gia đình không muốn
giành quyền sở hữu chính thức bởi các chi
phí phát sinh cũng như nguy cơ mất đất khi
cầm cố các chứng thư để vay ngân hàng
mà lại không trả được nợ. Việc chứng thực
sở hữu đất cá nhân cũng có thể làm gia tăng
độ bấp bênh vì làm hạn chế hệ thống quyền
sở hữu đất đai đã được thiết lập trước đó.
10 HƯỚNG
QUICK GUIDES
Tầm nhìn dài hạn
Khi cân nhắc lựa chọn
quyền sở hữu đất giữa cá
nhân hay tập thể, bất kể
chính sách nào cũng nên
đặt mục tiêu hàng đầu là
đảm bảo các hộ nghèo và
cộng đồng nghèo sẽ thoát
khỏi nguy cơ bị trục xuất –
trước mắt và dài lâu.
Khi người nghèo nắm trong tay một tài sản có
giá trị và có thể đem bán một cách hợp pháp
như đất đai, khả năng một vài cuộc khủng
hoảng sẽ xảy ra và họ buộc phải đem bán tài
sản này để đến ở nơi khác một cách bất hợp
pháp chỉ là vấn đề thời gian. Cộng với đó là
mối đe dọa thực sự từ quá trình thay đổi về
cộng đồng ở những khu định cư nghèo và
các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ở
những địa bàn đáng mơ ước trong nội thành.
Chứng thực sở hữu đất cá nhân không phải
là cách thức duy nhất để đảm bảo an toàn
sở hữu đất cho người nghèo. Cách tiếp cận
tốt hơn là dần dần hợp pháp hóa hoặc nâng
cấp quyền sở hữu.
Một trong những phương thức hiệu quả
nhất nhằm đảm bảo sự ổn định của các
khu định cư nghèo là trao quyền sở hữu tập
thể, dưới hình thức hợp đồng cho thuê tập
thể dài hạn hay chứng thực sở hữu đất cho
các hợp tác xã cộng đồng với điều kiện cộng
đồng đó có tổ chức chặt chẽ (Xem Hướng
dẫn nhanh Phần 6 về Những tổ chức dựa
vào cộng đồng).
Quyền sở hữu tập thể đóng vai trò một lớp
đệm chắc chắn trước những tác động mạnh
mẽ của thị trường, giúp các cộng đồng sát
cánh bên nhau và tạo cơ sở vững chắc để
duy trì sự kết dính ở những nơi tính tập thể
trở thành một cơ chế sinh tồn quan trọng
trong đời sống cộng đồng.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3. ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO
15 — B
PHOTO: ACHR
Quyền sở hữu đất và Nhà ở tập thể tại Nepal
Sau đây sẽ là một dẫn chứng sinh động
về cách một dự án nhà ở có thể đáp
ứng nhu cầu nhà ở cá nhân cho nhóm
đối tượng bị trục xuất nghèo nhất và dễ
bị tổn thương nhất thông qua một quá
trình do chính họ tự tổ chức để cùng tiết
kiệm, quản lý, xây dựng nhà và giành
quyền sở hữu đất tập thể.
Cư dân khu định cư lấn chiếm dọc bờ
sông Kathmandu lâm vào cảnh tứ tán
sau khi bị giải tỏa để dành đất cho dự
án làm đường. Một số người cầm số
tiền đền bù ít ỏi đến ở với họ hàng hoặc
đi tìm đất khác để lấn chiếm. Tuy nhiên,
một nhóm 44 hộ gia đình muốn duy trì
cộng đồng của mình. Với sự giúp đỡ
của Lumanti – một tổ chức phi chính
phủ địa phương – họ bắt đầu chương
trình tiết kiệm và tín dụng theo nhóm.
Họ tìm được một mảnh đất mới để
định cư liền kề khu đô thị Kirteepur và
thuyết phục Quỹ Hỗ trợ Cộng đồng Đô
thị do Chính quyền Kathmandu thành
lập, thuyết phục Lumanti và một số tổ
chức tài trợ khác mua mảnh đất đó
cho họ như một khoản đền bù. Thay
vì đứng tên sở hữu cá nhân, họ quyết
định cùng sở hữu mảnh đất đó và xây
dựng một hợp tác xã nhà ở để có tư
cách đại diện pháp nhân.
Nguồn: www.lumanti.com.np/projects.php
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Hãy sống theo cộng đồng
Việc xây dựng một hệ thống xử
lý nước thải sinh hoc sẽ đảm bảo
việc xử lý nước thải phi tập trung
có thể được quản lý tập thể thông
qua hợp tác xã nhà ở. Bên cạnh
đó, sở hữu đất tập thể còn tạo
điều kiện cho quản lý tập thể đối
KHÁI NIỆM
với khu định cư.
Bao quanh hai khoảng sân chung là
những ngôi nhà nhỏ hai tầng xây gạch
xinh xắn. Hợp tác xã cộng đồng cho
vay tiền xây nhà và các khoản nợ này
sẽ được thanh toán theo hình thức tập
thể. Đồng thời, hợp tác xã cũng thu
thêm phụ phí đối với các khoản vay với
hai mục tiêu: thứ nhất để có tiền chi trả
các chi phí hành chính và thứ hai điều
này cho phép cộng đồng thanh toán đầy
đủ vào mỗi kỳ trả góp, ngay cả khi một
hoặc hai thành viên trong cộng đồng
không đủ khả năng thanh toán đúng
hạn tại bất kỳ tháng quy định nào.
Một khi quyền sở hữu đất, các khoản
tiết kiệm và vay đều mang tính chất tập
thể, thì những vấn đề khác có liên quan
tới định cư và phát triển cộng đồng, cơ
chế quản lý và các phúc lợi, như nước
sạch, xử lý nước thải, quản lý chất
thải rắn và hỗ trợ khẩn cấp cũng đều
có thể được giải quyết dưới hình thức
này, thông qua hợp tác xã nhà ở, các tổ
chức tiết kiệm và tín dụng. Người ngoài
có thể cảm nhận được tinh thần cộng
đồng mạnh mẽ khi đến thăm khu định
cư này và cộng đồng đã bắt đầu hòa
nhập vào nhịp sống của đô thị Kirteepur,
nơi họ tìm được sự trợ giúp trong việc
quản lý chất thải rắn cũng như cung
cấp nước sạch.
11
 Cơ chế hoạt động của các thị trường đất
Đất đai ngày càng được nhìn nhận như một
loại hàng hóa thay vì tài sản chung của xã
hội, cần được điều tiết thận trọng để phục
vụ lợi ích chung cho cộng đồng. Sự thay đổi
cách nhìn nhận này có ảnh hưởng mạnh
đến việc sử dụng đất công và đất tư và cách
thức điều tiết của chính phủ.
Bất kỳ mảnh đất nào phù hợp để xây nhà
KHÁI NIỆM
cũng đều có giá trị và có thể đem ra bán
hoặc mua, dù được sở hữu bởi tư nhân
hay công cộng, và dù thuộc về hệ thống thị
trường chính thức hay không chính thức.
Bởi sau cùng chính các tác động thị trường
sẽ quyết định ai được sử dụng phần đất nào
trong đó và mảnh đất đó có giá bao nhiêu,
ngoại trừ tình huống chính phủ cấp phối đất
trực tiếp đến tay người dân, thông qua các
dự án nhà ở được trợ cấp. Tuy nhiên ngay
cả đất công đã được phân phát và sử dụng
cho các dự án nhà ở của tầng lớp bình dân,
cũng sẽ bước vào thị trường và được trao
đổi mua bán cho dù là chính thức hay không
chính thức. Giá cả đất đai sẽ được quyết
Thương mại hóa đất đai tại Karachi, Pakistan
Thành phố Karachi (Pakistan) đang
chứng kiến sự bùng nổ chóng mặt nhu
cầu đất đai cho thương mại, cho các
công ty nước ngoài và cho những hộ
gia đình giàu có xây nhà. Ở một vài
nơi, giá đất tăng đột biến khoảng 500%
trong vòng 5 năm. Đất thuộc các vùng
địa thế đẹp đang được rao bán bởi khu
vực kinh tế tư nhân và được tận dụng
phát triển hoặc tích trữ đầu cơ trong khi
giá cả không ngừng tăng tốc.
Hầu hết trong số đó đều là đất công,
nhưng đang được cho thuê dưới sức
ép của liên minh hùng mạnh giữa các
chính trị gia, viên chức chính phủ, giới
đầu tư phát triển địa phương và quốc
tế. Điều đó nói lên sự phức tạp, thậm
chí là bất khả thi, của việc mua đất
12 HƯỚNG
QUICK GUIDES
định bởi nhu cầu nhà ở trên từng địa bàn,
và chất lượng và mức độ tiện nghi những
mảnh đất này mang lại cho cuộc sống hàng
ngày của người dân.
Các lực lượng thị trường, sức ép dân số
và sự phát triển đô thị liên tục kích cầu sở
hữu đất đai, trong khi nguồn cung ứng đất
tại hầu hết thành thị thường ở mức quá
thấp để thỏa mãn nhu cầu đó. Một số chính
phủ nỗ lực tăng nguồn cung đất có dịch vụ
bằng cách thúc đẩy điều tiết thị trường đất
đô thị trong khi các hệ thống không chính
thức xuất hiện để thỏa mãn những nhu cầu
nằm ngoài khả năng đáp ứng của thị trường
chính thức. Trong khi cố gắng tìm đất để xây
dựng nhà với giá cả phải chăng, các hộ gia
đình nghèo hay các chính phủ cần nhận
thức rõ về các lực lượng nêu trên. Để làm
được điều này cần một nền tảng hiểu biết
nhất định đối với các nguyên lý hoạt động cơ
bản của thị trường đất đai - những nguyên
lý tác động trực tiếp đến cơ hội tiếp cận đất
làm nhà tại các khu đô thị.
thuộc các khu vực trung tâm để làm
nhà cho người dân thu nhập hạn chế.
Ngoài ra cũng có một sức ép rất lớn
đối với việc di dời dân cư tại các khu
ổ chuột nội thành.
Nguồn: Trung tâm tài nguyên đô thị Karachi
PHOTO
17 - A
PHOTO: URC KARACHI
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Nguồn cung đất đai
Trừ phi san phẳng núi cao hoặc lấp sông
hồ hoặc mở rộng địa giới đô thị và lấy
thêm đất nông nghiệp xung quanh, mức
cung đất cho thành phố thường tương
đối cố định. Tuy nhiên, các qui định về qui
hoạch có thể ảnh hưởng đến lượng đất
sẵn cho mỗi mục tiêu sử dụng. Đất chưa
sử dụng không được tính vào đầu cung
ra thị trường cho tới khi nó được rao bán
hoặc cho thuê. Nhưng nếu những người
lấn chiếm đến ở đó hoặc nếu chính sách
của chính phủ khuyến khích phát triển khu
đất đó cho mục tiêu nhà ở xã hội thì nó sẽ
chính thức được tính vào nguồn cung đất
đai trên thị trường.
Không giống như các món đồ khác có
thể mua hoặc bán dễ dàng, mỗi mảnh đất
đều là duy nhất. Mỗi mảnh đất bị cố định
tại một vị trí và đi kèm với nó là khó khăn
hoặc thuận lợi trong tiếp cận, địa hình, độ
gần hay xa tới các tiện nghi và đường giao
thông. Chính vị trí địa lý và các thuộc tính
khác của mảnh đất quyết định giá trị, việc
sử dụng và giá bán của chính nó. Tất cả
các thuộc tính bị ảnh hưởng bởi nhu cầu
không ngừng biến động trong một thành
phố. Khi nguồn cung cạn kiệt và cầu tăng
cao, giá đất tăng cao và lên cơn sốt. Đó
chính là công thức kinh tế cơ bản cho bài
toán đất đai. Hệ quả là, những người có
nhiều tiền nhất sẽ mua được đất nội đô
chứ không phải là những người cần đất
nhất.
PHOTO
16 — A
PHOTO: URDC MONGOLIA
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Nhu cầu về đất đai
Dân số tăng cao kéo cầu về đất đai
không ngừng tăng lên – đối với đất đai
thuộc mọi qui mô và ở mọi địa bàn, cho
mọi nhóm thu nhập và dưới nhiều hình
thức sở hữu khác nhau từ không chính
thức đến chính thức, cho các mục đích
sử dụng đa dạng: buôn bán thương mại,
KHÁI NIỆM
ở, phát triển công nghiệp, vui chơi giải
trí và công cộng. Khi dân số thành phố
tăng quá nhanh, chính phủ và các thị
trường nhà đất không thể đáp ứng kịp
thời nhu cầu về đất sẽ khiến cho giá cả
vùn vụt leo thang.
Nhu cầu không phải đối với bản thân
khu đất mà là với giá trị sử dụng mà khu
đất ấy đem lại. Có những giá trị sử dụng
khiến cầu về đất đai cao hơn ở khu vực
này so với khu vực khác. Ví dụ cầu về
đất dành cho mục đích thương mại gần
trung tâm thành phố cao hơn là cầu về
đất ở. Cũng giống như vậy, người mua
sẵn sàng trả giá cao hơn cho đất dành
cho thương mại hơn là đất ở.
Nhu cầu cũng ảnh hưởng tới lựa chọn
của các chủ đất. Chủ đất có thể quyết
định bán đất để dành cho mục đích
thương mại hơn là bán cho những người
mua để ở nếu những người mua để kinh
doanh sẵn sàng trả giá cao hơn. Tương
tự như vậy, khi các nhà phát triển đầu
tư kỳ vọng có thể thu lời lớn từ việc cải
thiện nâng cao một mảnh đất tiềm năng,
họ sẵn lòng chi trả nhiều hơn cho một
mảnh đất.
Các chủ đất cũng có thể lựa chọn “ém”
đất lại để bán khi giá tăng cao hoặc khi
người mua có nhiều tiền hơn. Kiểu đầu
cơ này chỉ làm tình hình xấu thêm và đẩy
giá đất cao hơn giá trị mà nó có thể tạo
ra. Đối với nhà đầu cơ bán được một
mảnh đất sau sáu tháng với giá gấp ba
là một điều tuyệt vời. Tuy nhiên, với các
hộ nghèo đang cần tìm chỗ ở thì việc này
làm cho mơ ước của họ càng thêm xa.
13
 Thị trường đất không chính thức
Khi các thị trường đất đô thị chính thức không đáp
ứng hết nhu cầu của người dân, giá đất sẽ được
đẩy lên nhanh và người dân nhận ra họ không đủ
khả năng chi trả cho bất cứ lựa chọn về nhà đất
nào cả. Và khi người nghèo không đủ tiền mua đất
trên thị trường chính thức, thị trường không chính
thức trở thành giải pháp.
Tại nhiều thành phố Châu Á luôn tồn tại những
KHÁI NIỆM
các hộ dân nghèo với mức giá phù hợp túi tiền và
theo các mức kỳ hạn được điều tiết để thích nghi
hoàn cảnh tài chính của người dân, ngay cả khi
đó là đất chưa được lắp đặt dịch vụ.
Người dân chấp nhận các rủi ro, bất ổn và điều
kiện tự nhiên không thuận lợi gắn liền đất không
chính thức bởi họ không có nhiều cơ hội lựa chọn.
Những lô đất sẵn có tại các thị trường không chính

thị trường không chính thức sôi động để sẵn lòng thức thường nhỏ, dịch vụ nghèo nàn, địa thế xấu
phục vụ nhu cầu nhà đất cho dân nghèo, gồm cả và không kèm theo quyền sở hữu pháp lý, song
những đối tượng dân di cư và chiếm dụng đất. Các có giá rẻ và có sẵn. Bên cạnh đó, thị trường không
thị trường này hoạt động hiệu quả tới mức phần chính thức cũng gọn nhẹ hơn, nhanh hơn và không
lớn các giao dịch đất tại các thành phố Châu Á hiện rắc rối quan liêu như thị trường chính thức. Chủ
nay đều là giao dịch không chính thức. nhân nhà ổ chuột có thể chỉ mất một buổi chiều để
bàn giao mảnh đất cho hộ gia đình mới, trong khi
Ở những thành phố như Ulaanbaatar hay Kath- để có một mảnh đất trong chương trình mặt bằng
mandu, vẫn có thể tìm thấy đất tư tại thị trường và dịch vụ của chính phủ hay một dự án nhà ở có
chính thức phù hợp khả năng tài chính của tầng thể phải mất hàng năm ghi tên chờ đợi và hàng
lớp bình dân, mặc dù đất đó có thể có một vài tháng ròng xử lý giấy tờ phức tạp, rồi trả phí, chưa
vấn đề hoặc ở trên địa bàn quá xa. Song ở các kể việc phải gánh thêm các khoản “cửa sau” nữa.
đô thị như Mumbai hay Manila, gần như không
thể tìm thấy đất mà người nghèo có thể tìm mua Người ta cũng hi vọng rằng theo thời gian, đất
một cách chính thức. Ở những thành phố khác đai rồi sẽ được điều chỉnh. May mắn, sự bền bỉ,
như Kuala Lumpur, hệ thống phân phối đất của sự tổ chức và một chút hỗ trợ từ các tổ chức phi
thị trường chính thức bị ngăn cản bởi các thủ tục chính phủ (NGO) hoặc một đề án hỗ trợ bởi chính
hành chính quan liêu, tình trạng trì trệ và mức phí phủ, nhiều cộng đồng không chính thức sẽ có khả
đắt đỏ, đến nỗi nhiều người dân buộc lòng phải năng cải tạo dần dần nhà ở, các dịch vụ cơ bản
trông chờ vào nhóm thị trường không chính thức. cũng như hoàn cảnh môi trường xung quanh. Và
Còn tại hai thành phố Karachi và Manila, những đối cùng với sự cải thiện về môi trường là sự công
tượng chiếm dụng đất và các tổ chức nghiệp đoàn nhận về pháp lý hay công nhận các quyền đất đai
tiếp tục cung cấp đất theo cách phi chính thức cho của cộng đồng.
Người dân mua đất từ thị trường không chính thức như thế nào?
Tại các thị trường không chính thức, người ta mua hoặc thuê đất từ những ai có quyền sở hữu bằng nhận thức
hay quyền sở hữu thực sự đối với mảnh đất này, trong những trường hợp như:
Đất chiếm dụng bất hợp pháp được bán hoặc cho người khác thuê, hay được chia nhỏ hơn để bán hoặc
cho thuê từng lô kèm hoặc không kèm theo nhà xây sẵn.
Đất có được nhờ các hệ thống sở hữu truyền thống hoặc theo phong tục (chưa được chính phủ công
nhận) được chiếm hữu, chia nhỏ, bán hoặc cho thuê lại, đã có sẵn hoặc chưa có nhà/phòng xây trên đó.
Đất thuộc một khu ổ chuột được chính phủ thừa nhận, hoặc nằm trong một dự án nhà ở chính thức,
được mua, bán, cho thuê lại hoặc tiếp tục chia nhỏ thêm.
Đất sở hữu hợp pháp, nhưng thuộc các vùng cấm cư trú, được bán hoặc cho thuê không chính thức.
Đất sở hữu hợp pháp được chia nhỏ phi chính thức thành các lô với diện tích nhỏ hơn tiêu chuẩn xâydựng
cho phép và được bán hoặc cho thuê lại không chính thức dưới dạng lô nhỏ, vẫn còn trống hay đã
xây sẵn các phòng/nhà trên đó.

14 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO: SAIBAN
Thị trường đất không chính thức tại Karachi, Pakistan
Ở Karachi, khu vực không chính thức có
tổ chức chặt chẽ với hệ thống cung cấp
đất, nhà ở, tín dụng, vật liệu xây dựng
và tiếp cận dịch vụ hạ tầng cho người
nghèo với giá cả phải chăng và sự sẵn
có mà thị trường chính thức không thể
sánh được.
Những đối tượng chiếm đất thường lấy
đi các vạt đất công rộng bỏ hoang ở
ngoại vi thành phố, nhanh chóng chia
nhỏ chúng thành ô bàn cờ (dùng đá và
vôi để kẻ biên giới) với đường đi ở giữa
và bán thẳng các lô đất trên cho những
hộ gia đình cá thể. Dù hầu hết các katchi
abadis (khu định cư không chính thức
hoặc chiếm dụng) tại Karachi đều nằm
trên đất công, song đôi khi đất tư cũng
được chia nhỏ và bán lại theo hình thức
tương tự bởi chính chủ đất hoặc bởi
các đối tượng chiếm đất sau khi thương
lượng cùng chủ sở hữu.
Thông tin về các lô đất còn trống sẽ
nhanh chóng được truyền tai và lan rộng.
Cũng có nhiều trường hợp quảng cáo
được đăng trên phương tiên công cộng.
Các cư dân mới sẽ xây nhà, trong khả
năng chi trả của họ, nhiều người có thêm
sự trợ giúp của thallawalas địa phương
(các doanh nhân này mở địa bàn xây
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Những chuyên gia
không chính thức
Những đối tượng cướp
đất tại Karachi chiếm
đất chưa sử dụng của
nhà nước, chia nhỏ
chúng theo qui định
về quy hoạch đô thị,
KHÁI NIỆM
thường làm trong mối
quan hệ đối tác với
chính các nhà quy
hoạch đô thị của chính
phủ.
dựng tại các khu Katchi abadis mới và
bán chịu vật liệu xây dựng).
Các giao dịch đất đai trên hoàn toàn
không thể tìm thấy ở bất kỳ khuôn khổ
pháp lý hay khuôn khổ chính thức nào.
Chúng không đi theo hệ tiêu chuẩn quy
hoạch hay phân chia đất đai chính thức
nào, mà được tiến hành dựa trên các thỏa
thuận ngầm của các quan chức chính
phủ, cảnh sát và chính trị gia, những
người bị mua đứt bởi các nhóm chiếm
đất bằng hối lộ và các ưu đãi chính trị. Hệ
thống này tinh giản tối ưu đến độ việc bán
đất trong các khu katchi abadis luôn chỉ
cần “hợp thức hóa” bằng các biên lai với
chữ ký kèm theo và có người làm chứng.
Theo thời gian, cùng với quá trình thiết
lập cộng đồng, hầu hết người dân sẽ có
khả năng đàm phán với các chính khách
và quan chức địa phương về các dịch vụ
hạ tầng cơ bản như nước máy sạch và
điện bán theo công tơ tại mỗi địa bàn sinh
sống. Bên cạnh đó, hầu hết người dân
có đủ năng lực xây dựng các hệ thống
nước thải ngầm, với sự giúp đỡ của các
tổ chức phi chính phủ như Orangi Pilot
Project (Đề án thử nghiệm Orangi).
Nguồn: Trung tâm nguồn lực đô thị, Karachi
15

PHOTO
20 — A
KHÁI NIỆM
PHOTO: ACHR
Cách các thành phố để dành đất xây nhà
cho người dân
Cung cấp đất làm nhà cho người dân là
một vấn đề đòi hỏi ý chí chính trị của các
chính phủ. Một khi có động lực rõ ràng,
các chính phủ có thể dùng nhiều công
cụ quản lý đất đai để có đủ đất xây nhà
cho người dân:
• Các kế hoạch sử dụng đất: giúp xác định
cụ thể những mảnh đất nào có thể và
không thể sử dụng trong một thành phố.
• Hệ thống thuế đất: cho phép các thành phố
đánh thuế nắm giữ đất, thuế hưởng thụ các
dịch vụ đô thị cũng như thuế sử dụng đất
cho những mục đích khác nhau.
• Các hệ thống quản lý đất đai: được nhiều
thành phố sử dụng nhằm duy trì thông tin
cập nhật về việc sở hữu, sử dụng đất và
ai có quyền lợi hợp pháp đối với mảnh đất
nào.
• Quy định về quyền sở hữu: chỉ ra những
loại quyền sở hữu mà các đối tượng cư
ngụ, chủ nhân hay người sử dụng có thể
có đối với một mảnh đất nào đó.
• Các kế hoạch đầu tư phát triển: được nhiều
thành phố soạn thảo để xác định phương
thức sử dụng và mở mang các khu đất cụ
thể trong tương lai.
• Các tiêu chuẩn phát triển: đặt ra hệ thống
quy tắc và thông số vật lý cho loại cơ sở
hạ tầng và những dịch vụ sẽ được cung
16 HƯỚNG
QUICK GUIDES
Các chính phủ vẫn luôn phàn nàn
không đủ đất đô thị để xây nhà cho
người dân. Song khi người dân tìm kiếm
xung quanh và tự khảo sát điều tra,
họ nhận ra còn rất nhiều đất bỏ không
thuộc nhiều khu vực — thuộc các vùng
công cộng và tư nhân — mà phần nhiều
trong số đó rất lý tưởng để làm nhà cho
người thu nhập hạn chế. Các chính phủ
có thể sử dụng nhiều phương thức hỗ
trợ tận dụng nguồn đất này nhằm giải
quyết nhu cầu an cư cũng như các mục
tiêu xã hội thiết yếu,
ứng cho các khu đất với các mục tiêu sử
dụng khác nhau.
Để những công cụ quản lý đất nói trên
hoạt động hiệu quả trong việc đảm bảo
đủ nguồn cung đất cho khu vực nhà ở
thu nhập thấp, thành phố cần có một
hệ thống quản trị đất đai tốt để quản lý
các công cụ ấy, với tổ chức hài hòa,
thủ tục minh bạch trong việc đưa ra các
quyết định và công nghệ thích hợp để
tập hợp, xử lý, lưu trữ và phổ biến các
thông tin đất đai.
Quản trị đất đai nghĩa là gì ?
Nếu chính quyền thành phố có
những hệ thống hoạch định quyết
sách hiệu quả, công bằng và dựa
trên thông tin đầy đủ đối với các vấn
đề phân phối, sử dụng và mở mang
tài nguyên đất đô thị, thì bộ máy
quản lý đang vận hành đúng hướng.
Một nhân tố quan trọng của bộ máy
này đó là hệ thống quản lý hành
chính đối với đất đai, có chức năng
tìm kiếm, lưu trữ thông tin và phổ
biến các thông tin về quyền, giá trị và
việc sử dụng đất trong khi triển khai
các chính sách quản lý đất đô thị.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO
22 — A
PHOTO: HOMELESS INTERNATIONAL
Quản trị đất đai
Không thể tách rời các vấn đề sở hữu đất đai
với những vấn đề mang tính vĩ mô hơn trong cơ
chế quản trị thành phố hay thành phố cân bằng
những nhu cầu khác nhau về đất đai, đồng thời
chu cấp các nhu cầu cơ bản của dân nghèo ra
sao. Mặc dù đất đai liên quan đến nhiều khía
cạnh chuyên môn phức tạp, về cốt lõi nó vẫn
là một vấn đề của chính trị và quản trị.
Luôn có một cuộc cạnh tranh gay gắt giữa
các mục tiêu kinh tế, xã hội và môi trường liên
quan đến việc sử dụng ra sao nguồn lực đất
đai có hạn của thành phố. Các nhà hoạch định
chính sách hàng ngày phải đối mặt với những
lựa chọn khó khăn trong việc đáp ứng những
nhu cầu hết sức khác biệt – ví dụ nên sử dụng
nguồn lực đất khan hiếm để làm nhà ở, phát
triển công nghiệp, xây công viên hay giữ gìn
di sản văn hóa. Chất lượng quản trị sẽ quyết
định cách thức cuộc cạnh tranh này được xử
lý và cách các xung đột và mâu thuẫn được
Thế nào là quản trị đất ?
UN-HABITAT định nghĩa quản trị đất
đai là “quá trình mà ở đó, các quyết
định được đưa ra liên quan đến việc
tiếp cận, và sử dụng đất, và cách thức
những quyết định ấy được thi hành
cũng như phương thức giải quyết xung
đột về lợi ích”. Về cốt lõi, quản trị đất
đai liên quan trực tiếp đến quyền lực
và kinh tế chính trị đất đai.
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Đất đai là một nhân tố mang
tính chính trị
Các vấn đề liên quan đến đất đai
có thể thêm rắc rối với các hệ thống
quản trị yếu. Trong những trường
hợp thế này, “thâu tóm nhà nước” sẽ
trở thành một vấn đề phổ biến - đó là
một tình trạng mà ở đó những ai nắm
quyền lực trong tay có khả năng kiểm
soát phần lớn đất và các nguồn tài
KHÁI NIỆM
nguyên đất đai. Tham nhũng cũng sẽ
trở nên trầm trọng hơn. Và cuối cùng,
người hứng chịu tất cả không ai khác
chính là những hộ nghèo nhất sinh
sống tại các khu đô thị của chúng ta
hóa giải. Cũng chính công tác quản trị quyết
định liệu công dân thành phố có thể tiếp cận
với các thông tin hành chính về đất đai hay
không, liệu các quyết định về đất đai có minh
bạch hay không (hay là người dân phải trả hối
lộ mới được việc). Vì người nghèo là nhóm yếu
thế nhất trong cuộc cạnh tranh về đất đai đô
thị, các chính quyền cần phải chủ động phát
triển các chính sách quản trị vì người nghèo
cho thành phố.
Đề cập đến một nền quản trị đất đai tốt, những
câu hỏi thường được đặt ra bao gồm : ai được
hưởng lợi từ luật và chính sách đất đai hiện có
hiệu lực ở các đô thị ? Ai ra quyết định và các
quyết định được được thi hành ra sao ? Các
quyết định này liên quan thế nào với các định
chế truyền thống ? Và những quyết định đó ảnh
hưởng gì đối với các hộ nghèo nhất sinh sống
tại các đô thị của chúng ta hiện nay?
PHOTO: ACHR
17
 10 chiến lược khiến cho đất trở nên dễ tiếp
cận hơn với người dân:
Cách tốt nhất để giải quyết những vấn đề về nhà ở và đất đai là
ủng hộ nhiều tổ chức và cách tiếp cận trên nhiều phương diện.

Chính phủ và các cơ quan phát triển thường rơi vào vòng luẩn quẩn khi tin
rằng chỉ có một phương thức duy nhất để giải quyết những vấn đề đất đai.
Giả định này không đúng bởi hai lý do:

1 Các nhân tố như hoàn cảnh chính trị, hệ thống khung pháp lý, quyền
sở hữu đất đai, lịch sử đô thị, các nguồn việc làm và tổ chức cộng
đồng khác nhau giữa các địa phương, và không có một chính sách
hay chương trình nào có thể phù hợp với tất cả các điều kiện đó. Một
giải pháp áp dụng thành công trên địa bàn này vẫn có thể thất bại trên
PHƯƠNG PHÁP

địa bàn khác. Cũng như một phương án có thể hỗ trợ tốt cho 20% dân
thành thị nghèo vẫn không thiết thực khả quan với 80% số dân còn lại.
Những người tìm kiếm một giải pháp đơn thuần bỏ lỡ nhiều cơ hội
2 tốt bởi họ chỉ đi theo cách nhìn phiến diện. Việc thử nghiệm và cách
tân trên nhiều khía cạnh theo nhiều phương thức, cùng với nhiều tổ
chức triển khai các chiến lược khác nhau hứa hẹn những giải pháp
khả thi hơn. Những giải pháp không hiệu quả có thể bị loại bỏ, những
giải pháp có tiềm năng có thể tiếp tục được hỗ trợ, tinh lọc, mở rộng
và nhân rộng sang các địa bàn khác.

Đất và các tiềm năng từ đất cần được lưu ý rằng cung cấp đất để xây nhà cho
xem xét trong cách tiếp cận tổng thể về người dân có thu nhập thấp luôn là một
đảm bảo nhà ở cho người nghèo đô vấn đề mang tính chất chính trị. Mỗi
thị. Các vấn đề liên quan đến nhu cầu chiến lược trong 10 chiến lược dưới đây
đất đai cần được cân đối trong bối cảnh hoặc có thể làm gia tăng, hoặc có thể
quản trị, hoạch định và cung cấp hạ tầng hạn chế cơ hội tiếp cận đất của người
đô thị cũng như quá trình trao quyền kinh dân, tùy thuộc vào các mục tiêu và quyết
tế và xã hội cho người nghèo. tâm chính trị.
10 chiến lược dưới đây cần được cân
nhắc trong khi tham khảo kết hợp với
các tài liệu Hướng dẫn nhanh khác
cùng bộ với cuốn này, gồm tài liệu về
Mặt bằng và dịch vụ, Giải pháp thay thế
việc trục xuất (Hướng dẫn nhanh Phần
2 và 4), Tài chính nhà ở (Phần 5), Nhà
PHOTO: USAID FIRE PROJECT

cho thuê (Phần 7) và Vai trò trung tâm

của những tổ chức dựa vào cộng đồng
(Phần 6).
Các nhà hoạch định chính sách cần

18 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Chiến lược 1:
Lập quy hoạch hiệu quả hơn
Quá trình mở mang, phát triển, cạnh trình nhà ở hay một dự án phát triển cộng
tranh và đầu cơ đất đẩy giá đất tại các đồng, việc lập kế hoạch hiệu quả sẽ giúp
đô thị Châu Á lên cao khiến cho đất xây giảm chi phí cho đất đai, khiến cho dịch
dựng nhà — đặc biệt nhà cho người vụ cơ bản hiệu quả và rẻ hơn, đồng thời
nghèo — ngày càng trở nên đắt đỏ. Một tạo ra môi trường sống tốt hơn cho các
cách giúp giảm giá đất trong các dự án cư dân. Có một vài cách để thực hiện
xây nhà thu nhập thấp là tối thiểu hóa việc này:
diện tích sử dụng cho mỗi lô thông qua
qui hoạch hiệu quả. Khi thiết kế một công
QUY HOẠCH NHÀ Ở VỚI MẬT ĐỘ DÀY HƠN: Một cách để giảm chi phí đất
1 cho mỗi đơn vị nhà là xây nhiều ngôi nhà nhỏ, thu hẹp ngõ hẻm và không gian
mặt bằng để tăng số lượng nhà xây trên một địa bàn đất đai chật chội. Để làm

PHƯƠNG PHÁP
được điều này có thể phải nới lỏng qui định xây dựng của địa phương, thường
được thiết kế cho các đối tượng có thu nhập tốt hơn với các tiêu chuẩn không
thực tế về diện tích, hoặc có thể cần đưa ra các chính sách kiểm soát sử
dụng đất mới khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở mật độ cao. Có nhiều dẫn
chứng sinh động về các dự án nhà ở cho tầng lớp bình dân với cách thiết kế
nhà thực sự tiết kiệm không gian và diện tích từng lô dưới tiêu chuẩn nhưng
vẫn đủ thoải mái và phù hợp để làm nơi trú chân cho các cộng đồng nghèo.

Nhà dãy đơn giản

Nhà dãy với những ngôi nhà sát
vách mở cửa ra đằng trước và đằng
sau được xem như một trong những
PHOTO
phương thức hiệu quả nhất để tiết 38 — A
kiệm không gian, xây dựng trên các ô
đất nhỏ mà vẫn đảm bảo chất lượng
PHOTO: ACHR

nhà ở. Các ngôi nhà xây cao 2-3 tầng

có thể đủ diện tích sống cho hộ gia
đình đông người, ngay cả khi mỗi
tầng chỉ có một phòng. Không gian
phía trước và sau nhà rộng từ 1-2m
cũng đủ để chứa các vật dụng gia
đình như chậu giặt, phơi phóng quần
áo, nấu nướng, giao lưu trò chuyện,
để xe máy hay là buôn bán lặt vặt.
PHOTO
Mumbai và Bangkok là hai thành phố 38 — B
phát triển thành công và phổ biến mô
hình nhà dãy kiểu này, với các căn hộ
PHOTO: ACHR

chia lô chỉ rộng từ 15 - 20 m2

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 19
 Quy hoạch cùng với người dân
Nhiều người tin rằng qui hoạch là vấn đề
chuyên môn phức tạp và cần được giao cho
các kiến trúc sư và kỹ sư có chuyên môn. Tuy
nhiên các nhà quy hoạch giỏi nhất lại chính là PHOTO
người dân sống trong các khu định cư đông
đúc với dịch vụ nghèo nàn. Kinh nghiệm sống 39 — A
khiến họ biết cái gì có thể chấp nhận được và

cái gì không thể thực thi. Khi cộng đồng nghèo
và các bên liên quan được mời tham gia vào
tất cả các khâu trong quá trình qui hoạch, kết
quả cuối cùng sẽ là một dự án khả thi hơn,
phù hợp và dễ chấp nhận hơn đối với những
ai sẽ trực tiếp sống trên địa bàn quy hoạch
đó. Vai trò của các kiến trúc sư cộng đồng
PHOTO: ACHR
nhạy bén với khả năng lắng nghe người dân,
đưa ra gợi ý và chuyển tải các ý tưởng của
họ thành bản vẽ và mô hình và đề xuất là hết
sức quan trọng trong quá trình này.

QUY HOẠCH NHÀ CAO TẦNG: Một cách khác để giảm chi phí đất cho mỗi đơn vị
2
PHƯƠNG PHÁP

nhà ở là xây nhiều đơn vị nhà trên một lô đất, hay nói cách khác là chồng tầng cao hơn
cho khu nhà. Càng nhiều đơn vị nhà được xây trên lô đất, chi phí về đất cho mỗi đơn vị
nhà càng giảm. Tuy nhiên, cần nhớ rằng xây nhà chồng tầng mật độ cao như vậy vẫn
không đảm bảo giá thành sẽ vừa túi tiền của các hộ nghèo. Nhà cao tầng có nghĩa giá
thành xây dựng mỗi đơn vị nhà sẽ cao hơn và người nghèo không phải là đối tượng
duy nhất muốn sống trong không gian hẹp ở các địa điểm đắc địa, gần trung tâm việc
làm, chợ, đường giao thông và tiện nghi công cộng. Bên cạnh đó, thực tế tại nhiều trung
tâm thành thị của Châu Âu hiện nay cho thấy, những khu nhà mọc lên sát nhau trên
các địa bàn trung tâm thường rất có giá và vượt ngoài tầm với của người nghèo. Thêm
vào đó, căn hộ cao tầng thường không phù hợp với người nghèo những người có xu
hướng sử dụng chính nhà của mình cho các mục đích mưu sinh.
QUY HOẠCH CÓ HIỆU QUẢ: Nhiều người cho rằng cách hiệu quả nhất để sử dụng đất
3 đô thị là bố trí các ngôi nhà thành những hàng dài trên một sơ đồ hình chữ nhật của các
con phố giao cắt nhau, mô phỏng hình ảnh một trại tị nạn tập trung. Tuy nhiên cách sắp
đặt này không khuyến khích phát triển tình hàng xóm láng giềng hay tạo ra không gian
cộng đồng để thúc đẩy những hoạt động vui chơi giải trí, buôn bán, chợ ngoài trời hay
trồng trọt cây cối. Trên thực tế, có thể quy hoạch nhà ở thành cụm xung quanh ngõ cụt,
quanh một khoảng sân chung, quanh một quảng trường nhỏ trong khi vẫn đảm bảo hiệu
quả sử dụng đất và tạo điều kiện thiết lập hệ thống hạ tầng với chi phí thấp và khả thi.
QUY HOẠCH ĐƯỜNG SÁ CHO NGƯỜI ĐI ĐƯỜNG THAY VÌ PHƯƠNG TIỆN ÔTÔ:
4 Các tiêu chuẩn xây dựng đô thị thường yêu cầu xây đường dân cư đủ rộng cho các
phương tiện giao thông lớn. Rõ ràng nếu theo sát các tiêu chuẩn này vào việc xây dựng
tại các khu thu nhập thấp sẽ phải dành rất nhiều đất để mở rộng lòng đường, do đó hạn
chế số lượng nhà xây lên và làm tăng phí tổn hạ tầng cũng như chi phí đất cho từng
đơn vị nhà. Do đó, một trong những cách thức hiệu quả trong quy hoạch nhà ở khả thi,
đủ điều kiện sinh sống và giá cả phải chăng tại các khu định cư cho người nghèo là thu
hẹp chiều rộng ngõ hẻm và các con đường tương ứng với tỷ lệ khách qua đường. Cần
thu hẹp tới khi lòng đường vừa đủ rộng để lưu thông các phương tiện như xe cứu hỏa
và cứu thương. Rõ ràng các dự án nhà ở với thiết kế tốt cho ô tô đi lại thường có khả
năng được “sang hóa” bởi các hộ dân trung lưu.

20 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO
49 — A
PHOTO: ACHR
Quy định sử dụng đất đai
Nhiều đô thị tại Nam Á hiện nay đang
nỗ lực áp dụng hệ thống qui định về sử
dụng đất đai như một chiến lược nhằm
để dành đất cho việc phát triển nhà ở
thu nhập thấp một cách có kế hoạch.
Mặc dù dự định đằng sau việc này là
tốt đẹp, các biện pháp kiểm soát như
vậy vẫn không đảm bảo liệu có ngôi nhà
cho người thu nhập thấp nào sẽ mọc
lên ở các nơi dành sẵn đó hay không.
Ngay cả khi các tổ chức phi chính phủ,
các nhóm cộng đồng hay cơ quan phát
triển nhà ở của chính phủ đề xuất sử
dụng đất để xây nhà như dự kiến, họ
thường vấp phải các trở lực mạnh mẽ
từ thị trường – lực lượng có tiếng nói
quyết định về cách thức sử dụng một
mảnh đất cho dù nó đã được qui hoạch
vào mục đích nào đi chăng nữa.
Khi qui định sử dụng đất để riêng một
khu vực đất đô thị dành cho việc xây
nhà, các qui định này đồng thời chỉ rõ
mảnh đất sẽ được chia nhỏ như thế
nào, với mật độ và độ cao của các tòa
nhà ra sao và các tiện ích hạ tầng như
thế nào sẽ được cung cấp. Các qui định
như vậy trên thực tế có thể khiến cho
việc xây dựng nhà ở trở nên đắt đỏ hơn
và nhà ở khan hiếm hơn vì những tiêu
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Chỉ có trong lý thuyết . . .
Quy hoạch phát triển đô thị
Mumbai được lập với nhiều
khu vực được đặt tên là
“Khu nhà ở cho nhóm người
có thu nhập hạn chế”. Tuy
nhiên, khi những phụ nữ
nghèo sống trên vỉa hè tập
hợp nhau lại và tìm đến các
khu vực nêu trên, cái mà
họ tìm thấy lại là trung tâm
mua bán, khu định cư của
giới thượng lưu, nhà máy và
trung tâm chiếu phim.
PHƯƠNG PHÁP
chuẩn không hợp lý hạn chế số lượng
nhà ở chính qui có thể được xây dựng
đặc biệt đối với phân khúc thị trường
bình dân. Điều này đẩy người dân đến
các khu đất và vùng định cư không
chính thức với các điều kiện sống dưới
chuẩn.
Điều lệ sử dụng đất có
thể trở thành công cụ
hỗ trợ người nghèo
tìm đất xây nhà
Các qui định sử dụng đất và nhà ở có
thể được điều chỉnh để phù hợp hơn
với nhu cầu thực tế của người nghèo.
Các qui đình này có thể giúp gia tăng
đáng kể số lượng nhà ở giá cả hợp
lý trên thị trường nhà ở chính thức.
Thêm vào đó, sự tồn tại của các quy
định sử dụng đất đai với điều khoản
dự trữ đất dành riêng cho nhà ở thu
nhập thấp có thể trở thành công cụ
quyền năng để những cộng đồng có
tổ chức sử dụng trong việc tìm kiếm
đất đai và thương lượng về việc sử
dụng mảnh đất đó vào các mục tiêu
nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp.
21
 Chiến lược 2:
Xây dựng hệ thống thông tin đất đai tốt hơn
Hệ thống thông tin đất vận hành hiệu quả
là một trong những tiền đề quan trọng trong
cung ứng đất làm nhà cho người nghèo. Nếu
hệ thống lưu trữ thông tin đất đai thiếu minh
bạch, việc sử dụng đất có thể bị chi phối theo
nhiều cách khác nhau bởi những người nắm
quyền lực và người nghèo sẽ phải chịu thiệt
thòi trong cuộc cạnh tranh đó. Hơn nữa, sẽ
khó làm thủ tục pháp lý để giao hoặc cho
thuê đất cho người nghèo (dù tập thể hay
cá nhân) nếu các quyền lợi không chắc chắn
và người dân vẫn có nguy cơ bị trục xuất.
PHƯƠNG PHÁP
Một hệ thống thông tin tốt là công cụ thiết
yếu để lập kế hoạch quản lý đất, để sử dụng
hiệu quả và công bằng nguồn tài nguyên đất
đô thị nhằm đem lại lợi ích cho tất cả người
dân, môi trường và nền kinh tế. Thiếu thông
tin rõ ràng về đất đai, việc quy hoạch đường
sá, mạng lưới hạ tầng, tiện ích xã hội, các
dịch vụ công và nhà ở trong thành phố sẽ
rất khó khăn.
Ngoài ra, tình trạng thiếu hụt các ghi chép
đáng tin cậy và sự cập nhật thường xuyên về
các giao dịch và quyền sử dụng đất có thể trở
thành rào cản đối với quá trình phát triển một
thị trường đất hiệu quả và minh bạch. Thiếu
hụt báo cáo đất đai thúc đẩy sự bành trướng
của các thị trường đất không chính thức, với
nhiều giao dịch và phân bổ đất đai không có
giấy tờ xác thực, từ đó làm thâm hụt đáng
PHOTO
50 — A
PHOTO: ACHR
22 HƯỚNG
QUICK GUIDES
kể nguồn doanh thu thuế tài sản của các đô
thị. Bên cạnh đó, việc thiếu hụt ghi chép về
đất đai cũng tạo điều kiện để gia tăng hoạt
động mua bán phi pháp và tình trạng giả mạo
giấy tờ sở hữu, gây khó khăn trong việc đền
bù thỏa đáng trong trường hợp tái định cư
hoặc điều chỉnh đất đai. Những vấn đề này
có thể dẫn tới sự gia tăng xung đột đất đai
và sự bấp bênh về quyền sở hữu.
Nằm trong tay của chính người
nghèo . . .
Khi các cộng đồng nghèo có tiếp cận tốt hơn
đối với thông tin đất đai trong thành phố, ở
đâu có đất, ai là chủ sở hữu, giá bán ra sao
và các khu tương tự giá cả thế nào, họ sẽ có
thể tìm được một khu đất thích hợp để xây
nhà và giành lợi thế trong việc đàm phán giá
mua hợp lý. Không lâu nữa, việc sử dụng
các công cụ như ảnh chụp trên không, lưu
trữ đất đai, hệ thống thông tin địa lý GIS sẽ
không còn là đặc quyền của giới tinh hoa có
học thức trong thành phố. Các cộng đồng
nghèo và mạng lưới của họ ở khắp Châu Á
đang học cách sử dụng các hệ thống thông
tin đất đai công nghệ cao và biến nó thành
công cụ quan trọng trong quá trình tìm kiếm
các khu đất công hoặc tư nhân còn trống
và thương lượng để tiếp cận mảnh đất ấy
cho các dự án nhà ở của họ.
Không phải là viên đạn bạc
Một hệ thống thông tin đất đai tốt không phải là
một viên đạn bạc có thể đảm bảo xử lý vấn đề.
Ngay cả hệ thống lưu trữ đất đai tinh vi nhất
và các bản đồ địa chính đã số hóa cũng có thể
bị thao túng bởi các nhóm lợi ích có quyền lực
và bị gạt ra rìa bởi các lực lượng thị trường và
người nghèo vẫn bị đẩy bật khỏi thành phố.
Tuy vậy, một hệ thống thông tin đất đai tốt làm
tăng cường tính minh bạch và khiến cho việc
thao túng trở nên khó khăn hơn.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Bảng kiểm tra hệ thống thông tin đất đai của thành phố của bạn:
Chi phí thiết lập và duy trì hệ thống thông tin
đất đô thị khá cao và có liên quan tới nhiều
vấn đề về quản lý, năng lực, công nghệ và
khả năng thực thi. Đây là một trong những lý
do tại sao chỉ có chưa tới 30% đất thành thị
tại phần lớn các nước đang phát triển hiện
được thống kê trong hệ thống lưu trữ nhà
nước. Để hiệu quả và có giá trị với phần lớn PHOTO
người dân — đặc biệt đối với người nghèo
— hệ thống quản lý thông tin đất của một 51 — A
đô thị phải đảm bảo dễ tiếp cận, minh bạch
rõ ràng và có giá cả phù hợp với người dân.

PHOTO: CODI
Vậy đâu là những nhân tố tạo nên một hệ
thống thông tin thực sự khả dụng?

PHƯƠNG PHÁP
1 CÁC HỆ THỐNG THÔNG TIN ĐẤT ĐAI (LIS) thường là những hệ thống sử dụng máy
tính để tổ chức thông tin về đất đai bao gồm thông tin về địa thế, diện tích, ranh giới, chủ
sở hữu cũng như thực trạng sử dụng trước đây và các tiềm năng sử dụng có thể khai
thác. Có nhiều loại hệ thống thông tin đất đai với các mức độ chính xác khác nhau, tùy
thuộc mục đích mà những hệ thống ấy được tạo ra, ví dụ để sử dụng trong quy hoạch
đô thị, hay để giải quyết các vấn đề thuế hay pháp lý.
HỒ SƠ ĐẤT ĐAI là những ghi chép trên giấy về quyền đối với các khu đất cụ thể và là
2 chứng thực pháp lý về quyền sở hữu và sử dụng mảnh đất đó. Hệ thống hồ sơ này sẽ
trả lời câu hỏi “ai có những quyền lợi gì?”. Đơn giản hóa thủ tục lưu trữ hồ sơ đất đai nên
được xem như giai đoạn đầu trong quy trình xây dựng hệ thống quản lý đất khả dụng của
một thành phố. Những thủ tục này có thể được cải thiện theo thời gian, khi các rào cản
kỹ thuật được vượt qua và năng lực thể chế và con người đô thị đã phát triển mạnh mẽ.

3 HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH là những ghi chép phổ biến bao gồm các bản đồ hoặc điều tra
thực tế mô tả giá trị, giới hạn và quyền sở hữu đất trong một thành phố. Các hồ sơ ấy
trả lời câu hỏi “ai có những quyền lợi gì ở đâu?”. Các hồ sơ địa chính cần được cập
nhật thường xuyên bởi thực trạng sử dụng và quyền sở hữu đất liên tục thay đổi, đồng
thời cần thường xuyên kết nối tới các báo cáo chứng thực sở hữu và đăng ký đất đai.

4 HỆ THỐNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ghi lại toàn bộ thông tin về quyền lợi đối với các mảnh đất
và lưu giữ chứng thực hợp pháp về quyền sở hữu.

Để phù hợp với tất cả các nhóm hộ gia đình có hoàn cảnh khác nhau, thông tin quản lý
đất đai cần có khả năng thâu tóm tất cả các giải pháp sở hữu được nêu trong Tài liệu
Hướng dẫn nhanh này.

Nguồn: UN-HABITAT 2004(b)

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 23

PHOTO
52 — A
PHOTO: URDC MONGOLIA
Chiến lược 3:
PHƯƠNG PHÁP
Hệ thống đánh thuế đất hiệu quả hơn
Hàng ngàn năm qua, việc đánh thuế đất
đã trở thành một trong những cách thức
chính tạo nguồn thu để dành cho các mục
đích công cộng của các thành phố. Bên
cạnh đó, thuế đất – đặc biệt là thuế áp
dụng đối với đất đai bị bỏ hoang – cũng
là một công cụ tài khóa quan trong mà
chính quyền thành phố có thể sử dụng
để hạn chế đầu cơ và đảm bảo nguồn
cung đất ổn định cho các nhu cầu phát
triển cần thiết. Một nguồn cung ứng vững
chắc sẽ góp phần hạ giá đất nói chung,
mang lại cơ hội lớn hơn tiếp cận lớn hơn
cho người nghèo. Có nhiều phương pháp
tính thuế đất đai, dựa trên các hệ thống
thuế đa dạng khác nhau, song tại Châu
Á, thuế đất thường được tính theo ba mô
hình cơ bản:
Thuế lãi vốn: chỉ áp dụng với đất
1 khi nó đã được đem bán, dựa trên
nguyên lý: đánh thuế trên lợi nhuận thu
được từ việc đem bán một mảnh đất,
giống như bất kỳ nguồn thu nhập nào
khác.
Thuế đất bỏ không: đánh thuế
2 chủ sở hữu của các mảnh đất còn
bỏ không chưa được sử dụng, với
mục tiêu khiến cho việc sở hữu đất đai
24 HƯỚNG
QUICK GUIDES
Đánh thuế đất đai có là giải
pháp khả thi?
Liệu có thể có một vài quốc gia Châu Á
nơi điều kiện tiếp cận đất của người dân
được nâng cao nhờ hoạt động của các hệ
thống thuế tiến bộ? Không dễ cho một câu
trả lời chắc chắn, song có một sự thật –
nếu việc đánh thuế đất (đang được thả nổi
bởi các nhà đầu cơ) đóng vai trò động lực
đem nguồn đất đó tới thị trường đất đai,
sẽ góp phần gia tăng nguồn cung ứng đất
nói chung và hạ giá thành vốn dĩ đắt đỏ.
Và tình huống đó có lợi cho tất cả những
ai sinh sống nơi thị thành đang săn tìm đất
đai, trong đó phải kể đến người nghèo.
bỏ không không sinh lời và hạn chế hoạt
động đầu cơ đất đai cũng như khuyến
khích việc bỏ vốn đầu tư nhằm khai thác
tối đa giá trị của đất đai.
Thuế sử dụng đất: một vài quốc gia
3 hiện đang áp dụng phương thức đánh
thuế tách rời phần đất đai và phần công
trình xây dựng trên mảnh đất đó, theo đó một
cá nhân sẽ phải trả hai mức thuế hoặc nhiều
cá nhân có thể cùng phải trả các loại thuế khác
nhau cho cùng một mảnh đất: người sở hữu
đất và người sở hữu nhà. Một số quốc gia
sử dụng hệ thống thuế này để phân định đất
và tình trạng sử dụng, để có thêm thu nhập
nhằm cấp vốn cho việc cung ứng các dịch vụ
hạ tầng cơ bản trong thành phố.
Tuy nhiên, ở phần lớn quốc gia Châu Á, hệ
thống chính sách thuế đất này không nhận
được nhiều ủng hộ từ các nhà chính trị - phần
nhiều trong số họ chính là những nhà đầu cơ
và săn tìm đất. Và việc triển khai các chính
sách này thường bị ngăn trở bởi các yếu tố
như trị giá tài sản khó kiểm kê, đút lót hối lộ
và trốn thuế. Và một thực trạng thường xuyên
diễn ra đó là hệ thống thuế đất quá cao đang
khuyến khích phát triển các giao dịch ngầm,
kéo theo đó là sự phân nhỏ đất không chính
thức và các ghi chép bán hàng sai lệch.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
Tại sao cần đánh thuế đất đai?
1 Đánh thuế đất đai tạo nguồn thu tương đối dễ dàng cho thành thị. Loại thuế này
không làm sai lệch các cơ chế thị trường hay trở thành gánh nặng đối với nền kinh tế
địa phương như một vài loại thuế khác. Đánh thuế đất vừa không tốn kém lại hiệu quả
vì việc này đòi hỏi các công đoạn theo dõi quyền sở hữu và trị giá đất đai ít hơn nhiều
so với việc giám sát thu nhập cá nhân hay các giao dịch. Khả năng trốn thuế cũng khó
xảy ra hơn, bởi người ta khó lòng cất giấu hay chuyển tài sản đất đai đến nơi không
có thuế, hoặc che đậy bằng các hệ thống dữ liệu điện tử. Ngay cả những nước nghèo
nhất hiện nay cũng sẵn có những công cụ để thi hành chính sách thuế đất, chỉ cần kèm
theo một chút nỗ lực thiết lập hệ thống chứng từ và quản lý hành chính đối với đất đai.

2 Thuế đất gia tăng nguồn cung đất cho thị trường. Nếu một chủ đất phải chịu mức
thuế cao trên mảnh đất bỏ không, anh ta sẽ tận dụng triệt để mảnh đất đó thay vì tiếp
tục bỏ hoang hay sử dụng chưa hiệu quả. Tại một vài quốc gia, các chính quyền thành
phố áp dụng nhiều hệ thống thuế đất tiến bộ nhằm đẩy lùi nạn đầu cơ và khai thác tối
đa giá trị các mảnh đất đã được phát triển. Khi được quản lý và triển khai đúng hướng,
mô hình thuế này có thể đem lại các kết quả khả quan trong việc cung ứng đất đô thị

PHƯƠNG PHÁP
cũng như khuyến khích chủ đất mở mang đất đai hay thỏa thuận việc phát triển khu
đất với các tổ chức khu vực tư nhân hoặc công cộng. Và tất cả những điều đó sẽ giúp
nhiều người tiếp cận dễ dàng hơn nguồn đất đô thị nhiều tiềm năng.
Thuế đất phân chia công bằng các lợi ích từ phát triển. Các chủ đất có thể kiếm
3 lời đáng kể từ việc găm đất chờ giá lên mà không cần phải đầu tư kinh doanh gì cả.
Khi chính phủ lên kế hoạch cải thiện đường sá, nâng cao khả năng tiếp cận, mở rộng
cơ sở hạ tầng và giao thông công cộng và tăng cường tiện nghi xã hội cũng như môi
trường sống cho một khu vực của thành phố, giá đất ở khu vực đó lập tức tăng cao.
Giá trị tài sản của các chủ đất trong khu vực đó cũng tăng theo – là kết quả trực tiếp
từ những khoản đầu tư công đó. Một câu hỏi đặt ra thuộc phạm trù đạo đức là liệu
những lợi nhuận kinh tế này sẽ được chuyển cho chủ đất cá thể này hay nên được
chia sẻ cho xã hội nói chung. Ở một số quốc gia, hệ thống đánh thuế giá trị đất đai
(Land value taxation – LVT) được sử dụng như một chiến lược bù đắp một phần các
khoản đầu tư công vào quá trình mở mang địa bàn nói trên, thông qua các loại thuế
thu trên các đối tượng chủ đất được hưởng lợi từ việc phát triển đó. Ngoài ra LVT còn
hạn chế tình trạng đất nhàn rỗi tại những vùng đất vàng.

Cơ chế hoạt động của thuế đất đai ?

Thuế đánh vào phần đất (hay một công
trình xây trên đất đó) thường được tính
trên nền tảng của nhiều yếu tố, như trị
giá thị trường đã thẩm định, diện tích,
địa điểm, kết nối giao thông, tiếp cận
các dịch vụ công và mục đích sử dụng
mảnh đất đó - xác định bởi quy định sử
dụng đất đai và các chiến lược tổng
thể của thành phố. Một quy trình định
giá đất đai sẽ được tiến hành định kỳ
thường xuyên trong một đô thị và được
ghi chép lại trong một biểu đồ giá đất
hay trong hồ sơ địa chính của thành
phố. Tất cả công đoạn tính toán này
đòi hỏi chính quyền tham gia tích cực
nhằm đảm bảo cập nhật thường xuyên
những yếu tố giúp xác định giá trị đất
đai cũng như lượng định, lên hóa đơn
và thu các loại thuế phù hợp. Ngoài ra,
cần cân nhắc các phương hướng giải
quyết tranh chấp và các dịch vụ cho
người chịu thuế khi xây dựng các hệ
thống tính thuế đất đai.

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 25

PHOTO
28 — A
PHOTO: CODI
Chiến lược 4: Chia sẻ đất
PHƯƠNG PHÁP
Chia sẻ đất là chiến lược tự hình thành từ
quá trình giải quyết các xung đột đất đai đô
thị giữa các cộng đồng nghèo cần đất tá túc
mưu sinh và các chủ đất tư nhân hoặc nhà
nước mong muốn thu hồi mảnh đất bị chiếm
dụng trái phép.
Cơ chế hoạt động: Kết thúc mỗi giai đoạn quy
hoạch và thương lượng giữa các bên, một
thỏa thuận sẽ được thông qua nhằm mục
tiêu “chia sẻ” đất đai. Theo đó nhóm bình dân
được cấp, bán hoặc cho thuê một phần đất
đai nhằm khôi phục ngôi nhà họ đang tá túc
mưu sinh (thường thì đó sẽ là phần đất ít giá
trị thương mại nhất trên toàn bộ mảnh đất nói
chung), và trả phần còn lại cho chủ đất để
đầu tư phát triển. Người dân nhận được diện
tích đất bao nhiêu và chủ sở hữu thu hồi bao
nhiêu, tất cả sẽ được quyết định trong nội dung
thỏa thuận. Và kết quả sau cùng là các bên
đều được hưởng lợi.
Chia sẻ đất luôn là một quá trình dài, phức
tạp và không phải lúc nào cũng đem lại kết
quả. Tuy nhiên cùng với việc ngày càng có
nhiều dự án chia sẻ đất được thực hiện tại các
quốc gia như Ấn Độ, Thái Lan, Campuchia và
Inđônêxia, chiến lược này đang được biết đến
nhiều hơn và được tìm hiểu kỹ hơn bởi các
cộng đồng, chính quyền, chuyên gia nhà ở và
các doanh nghiệp sở hữu đất. Quy trình đàm
phán cũng như các giai đoạn phát triển cũng
26 HƯỚNG
QUICK GUIDES
Một sự thỏa hiệp
Chia sẻ đất đai có nghĩa nhiều
gia đình sẽ phải chen chúc nhau
trên một mảnh đất hẹp nhưng
đổi lại họ sẽ không còn là người
lấn chiếm đất mà sẽ trở thành
chủ nhân hoặc khách trọ hợp
pháp trên mảnh đất an cư. Các
chủ đất có thể có ít đất hơn để
phát triển kinh doanh nhưng họ
sẽ bảo toàn được tiền bạc, thời
gian, thanh danh và không phải
tốn kém vào việc trục xuất các
nhóm hộ gia đình nghèo không
còn nơi nào để đến.
đang có chiều hướng rút gọn dần.
Phía sau mỗi đề án chia sẻ đất thành công
phải có một tổ chức cộng đồng mạnh, các nhà
trung gian có kỹ năng cũng như một đội ngũ
kỹ thuật viên giỏi có thể giúp đưa ra các giải
pháp chia sẻ đất khác nhau để các bên cùng
bàn bạc. Nhưng trên hết, cốt lõi của một quá
trình chia sẻ đất chính là khả năng chuyển hóa
các nhu cầu và yêu sách đối kháng thành một
thỏa hiệp cụ thể có thể chấp nhận được đối
với các bên liên quan.
Chia sẻ đất giúp chia chiếc bánh
phồn vinh đô thị công bằng hơn
Các chủ đất có thể giải phóng mặt
bằng để có đất cho mục tiêu phát
triển và tiết kiệm thời gian và chi phí
theo đuổi kiện tụng trục xuất kéo dài.
Dân cư ổ chuột có thể tiếp tục sinh
sống ở khu vực quen thuộc, có quyền
sở hữu đất bền vững hơn trong khi giữ
vững cộng đồng của họ.
Chính phủ có thể thu hồi phần đất
cần thiết trong khi giải quyết được
vấn đề nhà ở cho người nghèo mà
không tốn kém.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Chia sẻ đất tại Klong Lumnoon, Bangkok
Klong Lumnoon, khu dân cư nhỏ ven kênh ở
ngoại ô Bangkok, đã “thay da đổi thịt” rất nhiều
so với ngày đầu con người đặt chân đến đây hai
thập kỷ trước. Song thời điểm 1997 quả là cột
mốc khó quên với người dân nơi đây khi toàn
bộ Klong Lumnoon được chỉnh trang và giới chủ
đất quyết định trục xuất dân cư nơi đây để dành
PHOTO
khu đất cho mục đích thương mại. Một vài dân 29 — A
cư chấp nhận khoản đền bù chủ đất trao cho
và lặng lẽ rời khỏi Klong Lumnoon. Song một

số khác, gồm 49 hộ dân đang làm việc ở khu
lân cận không có nơi nào khác để đi nên đã cố
gắng bám trụ lại. Vào năm 2000, cuộc chiến
thu hồi đất đai trở nên căng thẳng hơn bao giờ
PHOTO: ACHR
Bên cạnh đó, người dân Klong Lumnoon còn
hợp tác chặt chẽ với đội ngũ kiến trúc sư trẻ

hết: đã có hai thành viên các nhóm cộng đồng
nghèo bị bắt giam và số còn lại đâm đơn kháng
kiện trước tòa chống lại chủ đất, song họ bị thất
bại. Cuộc đấu tranh tiếp tục. Người dân vẫn kiên
quyết bám trụ. Cư dân Klong Lumnoon liên kết
với mạng lưới lớn cộng đồng sống ven kênh của
Bangkok và học hỏi từ họ cách tự tổ chức, cách
đối phó với cơ quan quản lý kênh cũng như lập
tổ tiết kiệm và tín dụng.
Trong khi ấy cuộc chiến đất đai vẫn tiếp tục.
Cuối cùng một số lãnh đạo cộng đồng cấp cao
thuộc mạng lưới cộng đồng cư dân ven kênh
đã giúp thương lượng một giải pháp thỏa hiệp
trong đó chủ đất chấp thuận cho người dân
Klong Lumnoon thuê dài hạn một phần nhỏ đất
để làm nhà. Đổi lại người dân sẽ trả phần đất
còn lại cho chủ sở hữu.
Với sự trợ giúp của Văn Phòng Quận – Nhà môi
giới trung gian – người dân thậm chí còn có thể
tự mình dàn xếp với chủ đất một mức giá bán
thấp hơn thị trường, chỉ khoảng 750 bạt (tương
đương 20 đô la)/m2 phần đất mà họ tạm thời sở
hữu. Sau khi đăng ký dưới danh nghĩa hợp tác
xã, cộng đồng dân Klong Lumnoon vay tiền từ
Viện Phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI)
với lãi suất 1% để mua đất, khoản vay này sau
đó sẽ được hợp tác xã cho các hộ gia đình cá
PHƯƠNG PHÁP
của CODI trong việc thiết kế khu nhà ở hợp lý
cho cả 49 hộ dân cũng như phát triển 4 mô hình
nhà giá rẻ xây trên vùng định cư mới. 3 mô hình
đầu được thiết kế với những căn phòng sẽ được
hoàn thiện dần về sau, khi các gia đình đã thanh
toán đầy đủ khoản nợ đất đai, vay nhà ở và họ
có thể tiết kiệm dự trữ một ít tiền hay vật liệu
xây nhà. Ngoài ra, trên bản thiết kế khu dân cư
mới, người dân Klong Lumnoon cũng chừa ra 4
lô đất nhỏ để xây lên một trung tâm cộng đồng,
được thiết kế bởi chính họ và đội ngũ kiến trúc
sư, sử dụng một loạt bản vẽ và mô hình giàu tính
nghệ thuật. Theo dự kiến, trung tâm do người
dân Klong Lumnoon tự xây lên sẽ bao gồm một
khu chăm sóc trẻ em, một bếp ăn tập thể và một
văn phòng của hợp tác xã.
PHOTO
29 — C
PHOTO: ACHR

nhân vay lại với lãi suất 3%, và dùng khoản

chênh lệch 2% để điều phối, tổ chức các hoạt
động xã hội tiếp đón du khách và các nghi lễ
Nguồn: CODI, 2008
tôn giáo trong vùng.

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 27
 Chiến lược 5:
Điều chỉnh đất
Điều chỉnh đất là một cách kết nối những
mảnh đất liền kề (thuộc sở hữu của các
chủ đất khác nhau) và xóa bỏ rào cản
ranh giới để tạo ra mặt bằng lớn hơn để
thực thi dự án tái phát triển mới đã lên kế
hoạch. Các dự án điều chỉnh đất thường
được lựa chọn cho các khu vực nội đô
cũ, xuống cấp với dân cư thưa thớt để
biến đổi chúng thành những tiểu khu mới,
đông dân hơn với nhiều nhà ở diện tích
nhỏ hơn, quy hoạch không gian hợp lý
hơn và các tiện ích công cộng và hạ tầng
tốt hơn. Với các dự án đủ lớn, người ta
PHƯƠNG PHÁP
có thể đưa cả công viên, sân chơi, trường
học và cửa hàng vào thiết kế tổng thể.
Các chủ sở hữu đất thường nhận lời tham
gia dự án quy hoạch và đóng góp đất đai,
để đổi lại cơ hội họ sẽ được nhận một hay
hai lô đất trong các tiểu khu mới để bán
hoặc xây nhà, với hi vọng các lô đất nhỏ
hơn trong vùng dự án sẽ có giá cao hơn
trên thị trường. Quá trình điều chỉnh đất
bao gồm một số công đoạn. Trước tiên,
đất phải được định giá và phải thiết kế
một bộ bản vẽ sơ bộ nội dung điều chỉnh.
1 Tái điều chỉnh đất do chính phủ quản lý
Ở nhiều nơi, các cơ quan chính phủ
khởi xướng và thực hiện các dự án điều
chỉnh đất trong khu vực nội thành, đôi khi
kèm theo điều khoản cho phép sự tham
gia của các đối tượng dân cư thu nhập
thấp. Trong các trường hợp này, chính
quyền có thể giữ lại một số lượng đất
chia lô, hoặc một phần diện tích đất dự
án để dành xây nhà cho tầng lớp bình
dân, như một dạng trợ cấp chéo.
Gộp đất: là một phương thức khác của
tái điều chỉnh đất được quản lý bởi chính
phủ, theo đó, toàn bộ quy trình tái điều
chỉnh sẽ được thực thi nhờ một cơ quan
nhà nước đặc biệt bắt buộc có với sự
tham gia của các đối tượng có quyền
28 HƯỚNG
QUICK GUIDES
Sau đó các lựa chọn điều chỉnh sẽ được
cân nhắc và thảo luận với các chủ đất và
các cư dân, những người thường được
mời tham gia quyết định thiết kế điều
chỉnh cuối cùng. Sau đó các lô sẽ được
phân bổ cho các chủ đất theo kế hoạch
mới, thường là tương ứng với giá trị của
khu đất cũ của họ chứ không tương ứng
với diện tích.
Điều chỉnh đất có thể sẽ không tạo ra
hàng ngàn đơn vị nhà ở mỗi năm nhưng
có thể được được sử dụng theo nhiều
cách để giành thêm đất và nhà ở cho
người nghèo, đặc biệt tại những nơi các
khu định cư không chính thức hiện thời
đang được tái phát triển tại chỗ.
Điều chỉnh đất là một quá trình phức
tạp và đòi hỏi mọi quyết định có sự
đồng thuận, do đó nó thường kéo
dài vài năm và cần phối hợp chuyên
môn cao cũng như sự trợ giúp thiết
kế thật nhạy bén.
lợi đất đai liên quan (thường là cả chủ
đất lẫn người đi thuê). Gộp đất hiện đã
được được thực thi ở một số khu nội
đô tại các nước châu Á có kinh tế mạnh
như Đài Loan, Nhật Bản, và Hàn Quốc.
Tuy nhiên, trong hầu hết các tình huống,
một chương trình tái phát triển có thể
dẫn đến việc đất đai tăng giá mạnh và
thúc đẩy quá trình chỉnh trang đô thị, làm
tăng nguy cơ mất an toàn sở hữu của
các đối tượng nghèo và đẩy họ ra khỏi
khu vực cư trú. Nếu mục tiêu của gộp
đất là để giải quyết khó khăn về đất đai
của người nghèo thay vì làm chúng trầm
trọng hơn thì những vấn đề nói trên cần
được lưu ý điều chỉnh.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 2 Điều chỉnh đất/Tái cơ cấu các khu ổ chuột
Khi các công đồng dân cư lấn chiếm
có thể thỏa thuận một hình thái sở hữu
đất nào đó (mua hoặc thuê đất) và xây
lại nhà của họ trên mảnh đất hiện tại,
các thành viên thường chọn giải pháp
điều chỉnh đất trong đó họ phá bỏ khu
nhà cũ để xây một cộng đồng mới với
mật độ cao hơn và không gian hợp lý
PHOTO
31 — A
PHOTO: ACHR
PHOTO
31 — C
PHOTO: CODI
TRƯỚC: Sau khi bị đe dọa cưỡng chế di dân,
dân cư khu ổ chuột tại Chalermchai Nimitmai,
Bangkok, Thái Lan, đã dàn xếp mua lại với giá
rẻ mảnh đất họ từng sinh sống để xây nhà mới,
sử dụng chiến lược điều chỉnh đất.
3 Điều chỉnh đất có thể thực hiện cho một vài khu dân cư liền kề
Việc điều chỉnh đất tại các khu định cư
nghèo, không chính thức cũng có thể
diễn ra trên quy mô lớn hơn, với sự
tham gia của một vài khu dân cư liền
kề hoặc gần nhau. Các khu dân cư gộp
chung đất của họ và cùng lập dự án tái
phát triển. Cách điều chỉnh đất thế này
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
hơn cho mỗi lô đất để lôi kéo thêm hộ
gia đình khác tham gia dự án và chia
sẻ chi phí mua đất và làm nhà. Một số
cư dân có thể phàn nàn về diện tích
đất hẹp hơn so với ban đầu nhưng đổi
lại họ lại có quyền sở hữu an toàn hơn
đối với mảnh đất nhỏ đó.
PHOTO
PHOTO: CODI
31 — B
PHƯƠNG PHÁP
PHOTO
31 — D
PHOTO: CODI
SAU: Để hạ giá thành nhà và đất từng-lô,
cộng đồng cư dân Chalermchai Nimitmai
quyết định qui hoạch nhà sát hơn và chia
lại khu vực thành 89 lô đất, thay vì 41 như
trước kia.
cho phép một khu dân cư quá đông
có thể giãn bớt vài hộ gia đình thành
viên sang khu dân cư thưa dân hơn
và nhờ vậy, các khu sẽ đều có thể tái
phát triển diện tích lô đất tương đương,
phân vùng không gian hợp lý với các
tiêu chuẩn tiện ích và hạ tầng hiệu quả.
29
 Chiến lược 6:
Các chương trình trợ cấp chéo
Một số chính phủ châu Á có chính sách
buộc các nhà đầu tư bất động sản tư nhân
dành một phần trong các dự án nhà ở chính
thức của họ cho khu vực thu nhập thấp. Ý
tưởng đằng sau các chính sách này rất đơn
giản: nhà đầu tư sẽ kiếm được nhiều lợi
nhuận từ việc xây dựng nhà ở chất lượng
cao cho các khách hàng giàu có nên chia
sẻ một phần nhỏ trong số lợi nhuận này
(hoặc từ doanh số bán các đơn vị nhà) để
trợ cấp nhà ở cho các hộ gia đình thu nhập
thấp không thể mua được nhà với giá thị
PHƯƠNG PHÁP
trường. Đây là một hình thức đánh thuế
lũy tiến đối với hoạt động đầu tư phát triển
thuộc phân khúc thị trường xa xỉ. Các chính
sách này có thể hoạt động theo nhiều cách
khác nhau, nhưng phần lớn quy định một
tỷ lệ phần trăm nhất định trong tổng số các
1 Chính sách nhà xã hội “Tư nhân-Công cộng” tại Malaysia
Từ năm 1982, chính phủ Malaysia áp
dụng chính sách nhằm tư nhân hóa việc
cung cấp nhà ở thu nhập thấp bằng cách
yêu cầu giới chủ xây dựng dành ra 30%
trong các dự án đầu tư của họ để tạo
nhà ở cho các cư dân nghèo, như một
phần nghĩa vụ xã hội. Ý tưởng của việc
làm này là nguồn lợi nhuận thu được từ
việc bán đất thương mại và nhà cao cấp
sẽ trợ cấp chéo chi phí xây nhà bình dân
giá rẻ - những ngôi nhà được bán với
mức lãi suất cố định cho các hộ gia đình
bị cưỡng chế di dời trong thập niên 80 từ
các kampong truyền thống đến các ngôi
nhà tạm xây lên bởi chính quyền.
Giá bán của những căn nhà trợ cấp này
ban đầu được chính phủ qui định ở mức
khoảng 7.000 USD cho một căn hộ 60m2,
song khi giới chủ xây dựng có ý kiến phản
hồi, chính phủ quyết định nâng mức giá
lên 11.000 USD - vượt xa tầm với của đa
số người nghèo thành thị. Từ khi dự án
được bắt đầu, chưa đầy ¼ số nhà dự kiến
30 HƯỚNG
QUICK GUIDES
đơn vị nhà được xây dựng hoặc một tỷ lệ
phần trăm nhất định tổng diện tích đất trong
dự án phát triển được dành cho nhà ở thu
nhập thấp. Thường thì các chính sách đó
cũng qui định luôn diện tích nhà tối thiểu và
doanh thu tối đa hay mức giá thuê tối đa để
đảm bảo những ngôi nhà xây lên luôn nằm
trong khả năng tài chính của người nghèo.
Mô hình khu vực tư nhân cung cấp trợ cấp
chéo về nhà ở có thể được xem như một ý
tưởng tiến bộ. Tuy nhiên trên thực tế, giới
chủ xây dựng vẫn tìm ra nhiều cách để
thoái thác trách nhiệm của mình. Và do vậy,
các chương trình trợ cấp chéo trên thực tế
tạo ra rất ít nhà giá rẻ cho người dân đô
thị nghèo. Dưới đây là 3 ví dụ dẫn chứng:
được hoàn thành và nhiều nhà trong số
đó nhanh chóng rơi vào tay các chính trị
gia hoặc được bán với giá cao hơn nhờ
sự bảo trợ của các quan chức chính phủ.
Thiếu sự tham gia của cộng đồng trong
việc hoạch định vị trí quy hoạch, cấp vốn
hay phân phối nhà ở hoặc đất đai, chỉ
một nhóm rất ít ỏi được lựa chọn trong
cộng đồng nghèo mua được nhà trong
dự án này.
PHOTO
44 — A
PHOTO: PERMAS MALAYSIA
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 2 Chuyển giao quyền phát triển mở rộng (TDR) tại Ấn Độ
Chuyển giao quyền phát triển mở rộng
(TDR) là một công cụ quản lý đất cho
phép chính phủ tạo thêm nguồn lực tài
chính bằng cách cho phép chủ đất hoặc
chủ xây dựng xây nhiều hơn so với quy
định về sử dụng đất (ví dụ, tăng số tầng
khiến các tòa nhà cao thêm). Với nguồn PHOTO
lợi thu được, các chính quyền Ấn Độ có

PHOTO: HOMELESS INTERNATIONAL

thể cấp vốn cải tạo hoặc xây dựng nhà ở 45 — A
cho dân thành thị nghèo. Tuy nhiên, chiến
lược TDR chỉ có thể áp dụng trong một số
tình huống khi đất đai thực sự có giá, như
ở Mumbai, thành phố nổi tiếng với những
khu đất đắt đỏ nhất thế giới.
Trong một số dự án cải tạo tại chỗ các công trình căn hộ nhiều tầng trong dự án
khu ổ chuột ở Mumbai do Liên đoàn dân ổ nhà miễn phí cho dân ổ chuột trên cùng

chuột quốc gia/Mahila Milan/SPARC (Tập
đoàn nghiên cứu thúc đẩy các trung tâm
tài nguyên vùng) thực hiện tại Mumbai,
hình thức chuyển giao quyền phát triển
được sử dụng nhằm tạo vốn để xây các
PHƯƠNG PHÁP
địa bàn, đồng thời để thiết lập nguồn quỹ
cho các dự án nhà ở khác và đàm phán
thỏa thuận với nhà nước dự trữ nhiều đất
hơn, nhiều nguồn nguyên liệu hơn cho
việc xây nhà. Nguồn: Sunder Burra

3 Quy tắc “cân bằng nhà ở” tại Philippines

Luật Nhà ở và Phát triển đô thị Philippines quy
định rõ, các chủ xây dựng phải dành 20% tổng
số đất để phục vụ chương trình nhà ở cho
người thu nhập hạn chế. Đây là quy tắc “cân
bằng nhà ở”. Tuy nhiên mặc dù được đưa lên
thành chính sách quốc gia, qui định này vẫn
thường bị giới chủ xây dựng né tránh. PHOTO
Dự án nhà ở Buena Vista 350 đơn vị nhà tại 45 — B
Cebu là một trong những chương trình đầu
tiên thực sự triển khai điều luật này, và là một
ví dụ cho thấy việc xây dựng nhà ở cho các
PHOTO: ACHR

gia đình thu nhập thấp và trung bình vẫn có

thể đem lại lợi nhuận. Khi triển khai dự án
này, chủ xây dựng đã cho Eco-Builders thầu
lại 20% giá trị hợp đồng. Eco-builders, đóng
trụ sở tại Cebu, là một công ty xây dựng do tổ
chức phi chính phủ điều hành với chức năng
thúc đẩy các giải pháp công nghệ thay thế
cũng như các giải pháp tái phát triển khu dân
cư ổ chuột. Để đảm bảo mức giá bán 180.000
Peso (tương đương 4.300 USD) đối với nhà
thuộc dự án Buena Vista theo khung giá hiện
có của chính phủ, các khu nhà dãy khép kín
sẽ chỉ được hoàn thiện một phần, với không
gian trong nhà đủ rộng để xây thêm 2 tầng
và cầu thang sau đó. Với việc sử dụng vật
liệu xây nhà địa phương - tối đa hóa sử dụng
nguồn nhân công địa phương và hạn chế hết
mức nguyên vật liệu nhập khẩu (như thép và
xi măng), Eco-Builders có thể cắt giảm chi
phí xây tường và mái, cũng như tạo việc làm
cho người dân địa phương trong quá trình
xây dựng.

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 31
 Tốt cho toàn thành phố
Chính thức hóa quyền sở hữu đang
tồn tại trong các khu định cư không
chính thức là cách tốt để giữ gìn và cải
thiện quỹ nhà giá rẻ cho người nghèo.
PHOTO Ngoài ra, việc này cũng gián tiếp giúp
26 — A tăng nguồn cung nhà giá phải chăng
bằng cách tạo điều kiện để người dân
xây thêm phòng và cho thuê một cách
PHOTO: ACHR

hợp pháp trên lô đất hoặc trong căn

nhà mà họ đang sinh sống .

Chiến lược 7:
Hợp thức hóa các khu ổ chuột
PHƯƠNG PHÁP

Thừa nhận và cấp quyền sở hữu hợp pháp cho cho các thành viên trong cộng đồng, hợp tác xã
người dân sinh sống tại các khu ổ chuột hay cộng đồng hoặc một tổ chức chính phủ trung
dân ngụ cư tại địa bàn lấn chiếm không chính gian có trách nhiệm quản lý việc hoàn nợ của
thức là cách tốt nhất bảo đảm người dân luôn các hộ gia đình cá thể đối với các lô đất mà họ
có cơ hội tiếp cận đất đai và nhà ở bền vững được cấp. Còn đối với các khu định cư không
(Xem Hướng dẫn nhanh phần 2 về Nhà ở cho chính thức trên đất nhà nước, việc hợp thức
người thu nhập thấp). hóa thường được thực hiện bằng cách ký hợp
đồng thuê dài hạn hoặc cấp quyền sử dụng tạm
Việc hợp thức hóa các khu định cư không chính thời cho các gia đình cá nhân hay hợp tác xã
thức trên đất tư thường được thực hiện thông cộng đồng - miễn phí, với một khoản thu phí
qua thương lượng với chủ đất để họ đồng ý bán danh nghĩa hay đôi khi là hoàn phí toàn phần.
hoặc cho thuê khu đất (hoặc một phần khu đất)
Hợp thức hóa quyền sở hữu đất của dân cư sinh sống trong các vùng định cư không chính
thức của đô thị có lợi cho người nghèo, đồng thời đem lại lợi ích thiết thực cho toàn thành phố:
1 Đó là biện pháp kinh tế nhất để bảo vệ các khoản đầu tư vào nhà ở mà người dân đã thực hiện, cũng như
bảo vệ quỹ nhà giá rẻ quan trọng của thành phố.

2 Tạo ra một làn sóng đầu tư nâng cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng và điều kiện môi trường tại các khu định cư, bởi
chính cư dân hoặc với sự trợ giúp của các tổ chức cứu trợ.

3 Cho phép người dân tiếp cận các dịch vụ cơ bản thông qua kênh hợp pháp, có đồng hồ đo hợp lệ,
cũng như có thể đăng ký hộ khẩu - một điều kiện cần thiết để con cái họ có thể ghi tên theo học tại những ngôi
trường địa phương và gia đình họ được quyền tham gia bầu cử, được điều trị tại bệnh viện công khi ốm đau
hay hưởng các đặc quyền xã hội khác.
Một hình thức chứng thư giúp người dân và cộng đồng có đủ điều kiện vay nợ từ các thể chế tài chính để
4 cảitạongôinhàhọđangở,hayđầutưvàocáchoạtđộngkinhdoanhquymônhỏvàcácdoanhnghiệpcộngđồng.

5 Tạo điều kiện cho phép các chính phủ mở rộng dịch vụ cơ bản và cơ sở hạ tầng tới người dân, những
đối tượng mà trước đây chính phủ chưa tìm được nguồn vốn hay động cơ pháp lý để phục vụ, và qua đó thu
phí hợp lý. Hợp thức hóa quyền sở hữu cũng cho phép chính phủ đánh thuế đối với những đối tượng lâu nay
vẫn nằm ngoài hệ thống.

32 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Hợp thức hóa đất đai tại Karachi, Pakistan
Một trong những chương trình chủ đạo
của chính phủ Pakistan trong lĩnh vực
nhà ở tập trung vào hợp thức hóa và
cải tạo các katch abadis (khu định cư
chiếm dụng bất hợp pháp). Kể từ năm
1973 đến nay chương trình vẫn đang
được vận hành dưới hình thức này hay
hình thức khác. Đạo luật Sindh Katchi
Abadi 1987 yêu cầu hợp thức hóa và
cung cấp cơ sở hạ tầng cho tất cả các
khu định cư lấn chiếm trên đất của
chính phủ được thành lập trước ngày
23/3/1985 và có hơn 40 căn nhà. Việc
chuyển giao đất từ cơ quan quản lý nhà
nước cũ sang các cơ quan thực thi
chương trình đang có nhiều tiến triển.
Cơ chế vận động của chương trình có
mô tả như sau:
Có sự tham gia của cộng đồng trong
các quyết định liên quan đến bản chất
của việc nâng cấp, cho thuê, và nhiệm
vụ phát triển;
Nâng cấp các khu định cư bằng cách
cung ứng dịch vụ, dỡ bỏ những khu
nhà, hoặc một phần những khu nhà
đang cản trở quá trình cải tạo;
Trao hợp đồng thuê dài hạn 99 năm
cho người dân và thu hồi đất cũng
như phí phát triển từ những người
hưởng lợi;
PHOTO
27 — A
PHOTO: URC KARACHI
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Cung cấp nơi ăn chốn ở cho người
dân bị thu hồi đất trong quá trình cải
tạo, hay những ai làm nhà sau mốc
ngày qui định trong luật.
Đạo luật Sindh Katchi Abadi 1987
chính là nền tảng ra đời Ủy ban Sindh
Katchi Abadi (SKAA). Bên cạnh nhiệm
vụ hợp thức hóa và phát triển các vùng
định cư không chính thức, SKAA (nằm
dưới sự quản lý của chính quyền địa
phương) còn đảm nhiệm một số vai
trò được quy định theo điều 5(x) như:
cung cấp các chương trình nhà giá rẻ
và tái định cư cho những đối tượng
PHƯƠNG PHÁP
không thể được hợp thức hóa tại nơi
ở hiên tại của họ.
Tại Karachi, 539 katchi abadis được
xác định sẽ nằm trong diện hợp thức
hóa và được nhà nước đầu tư phát
triển, với số dân 2,67 triệu người và
tổng số 420.000 đơn vị nhà ở.
191 trong tổng số 539 katchi abadis
đó đã được chính phủ thông báo về
chương trình cải tạo quy hoạch, số còn
lại vẫn nằm trong phạm vi quản lý của
Chính quyền quận thành phố Karachi.
Và tới thời điểm tháng 03/2004, đã có
tổng số 120.000 hợp đồng cho thuê
thời hạn 99 năm được nhà nước ký kết.
Nguồn: Younus, M., 2004
Vai trò quan trọng của khung
chính sách:
Đạo luật Sindh Katchi Abadi hỗ trợ
việc hợp thức hóa các khu định cư
lấn chiếm ở Karachi thông qua một
khung chính sách rõ ràng cho phép
cải tạo từng bước các khu định cư
nghèo.
33

PHOTO
32 — A
PHOTO: CODI
PHƯƠNG PHÁP
Chiến lược 8:
Xây nhà ở từ đất công
Một trong những cách tốt nhất để cắt
giảm chi phí đất làm nhà là sử dụng đất
công, yêu cầu các cơ quan chủ quản nhà
nước ký hợp đồng cho thuê dài hạn hoặc
cấp quyền sử dụng cho các cộng đồng
thu nhập thấp. Nhà ở thu nhập thấp có
thể được qui hoạch và xây dựng trên đất
công sử dụng các chiến lược và mô hình
hợp tác khác nhau.
Về lý thuyết, đất công là tài sản thuộc
về nhân dân thành phố và cần được sử
dụng vì lợi ích chung của cộng đồng. Tuy
nhiên, thực tế hiện nay đất công đang có
xu hướng được sử dụng như hàng hóa
thị trường hơn là phương tiện phục vụ
cộng đồng. Các khu đất này được bán
hoặc cho thuê cho các nhà thầu trả giá
cao nhất để xây khu mua sắm, bãi đỗ xe,
khách sạn sang trọng và sân gôn thay vì
công viên, trường học, sân chơi, chợ dân
sinh và nhà ở cho người có thu nhập thấp
mà thành phố rất thiếu.
34 HƯỚNG
QUICK GUIDES
Nhìn ra những khả năng
Một vài cơ quan chủ quản
đất công tại Châu Á đang
bắt đầu nhìn ra thực tế: bằng
việc cho các hộ nghèo sinh
sống trên đất công thuê
dài hạn, họ có thể hỗ trợ
cung cấp nhà ở cho người
dân, giúp họ biến khu vực
sinh sống từ nghèo nàn ọp
ẹp sang khu phố sạch đẹp
tươm tất. Và đó là lý do
những chủ đất công có thể
tự hào.
Tuy nhiên, tại nhiều quốc gia Châu Á,
có nhiều khu đất công đang được dành
riêng cho các dự án xây nhà giá rẻ. Trong
nhiều trường hợp, các cộng đồng dân cư
lấn chiếm đất công có thể đạt thỏa thuận
với giá thuê và thời hạn thuê phù hợp hơn
so với ở các khu đất tư.
Khi các cộng đồng nghèo thương lượng
với cơ quan chủ quản đất và có thể
thực hiện các dự án xây dựng hoặc cải
tạo khu định cư có sẵn, đó sẽ là những
minh chứng thuyết phục đối với các ban
ngành nhà nước rằng khai thác thương
mại không phải là hướng đi duy nhất phù
hợp với các tài sản đất công, mà chính
là các khu nhà tinh tươm được xây lên
cho phép người nghèo tự phát triển bản
thân và nâng cao chất lượng sống trên
nhiều khía cạnh mới chính là cách sử
dụng tài nguyên quốc gia công bằng và
hiệu quả hơn.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Sử dụng đất công cho nhà ở tại Thái Lan
Một trong những điển hình với qui mô
áp dụng rộng rãi là việc sử dụng đất
công để xây nhà cho cư dân thu nhập
thấp ở Thái Lan. Trong năm thứ 3 và
thứ 4 của chương trình Nâng cấp cộng
đồng Baan Mankong, sự hợp tác với
các cơ quan chính phủ về quản lý đất
đai được thắt chặt hơn nữa nhằm giúp
các cộng đồng nghèo tạm cư trên đất
công (trong trường hợp tái thiết tại chỗ
và trường hợp tái định cư) hợp thức
hóa các quyền đất đai của họ thông
qua hợp đồng thuê đất dài hạn với hợp
tác xã cộng đồng, như một phần của
dự án để nâng cấp cộng đồng, cơ sở
hạ tầng, và môi trường sống.
PHOTO
33 — A
PHOTO: ACHR
Thông qua chương trình nâng cấp
quốc gia được thực hiện bởi CODI, đất
công tại hàng trăm khu định cư không
chính thức được chuyển đổi thành đất
đã được phát triển và cho nguồn lợi
khiêm tốn từ tiền thuê nhà mà không
cần đầu tư gì từ các cơ quan quản lý
bất động sản nhà nước (ví dụ Bộ tài
chính, Cục tài sản hoàng gia, Đường
sắt quốc gia Thái Lan hay Ngân hàng
Đường thủy).
Chủ đất công ở Thái Lan, đối tượng
tham gia đàm phán về các hợp đồng
thuê dài hạn (thường là 30 năm có gia
hạn và với mức tiền thuê không đáng
kể), không phải lúc nào cũng sẵn sàng
hợp tác và thân thiện với người nghèo.
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Giống các quốc gia châu Á khác, Thái
Lan có vấn đề nghiêm trọng đối với
các cơ quan chủ quản đất công “cứng
ngắc” rất miễn cưỡng khi phải sử dụng
đất do họ quản lý để làm nhà ở cho
người nghèo, mặc dù ở nhiều thành
phố của quốc gia này, hầu hết các khu
ổ chuột đã phát triển trên đất công.
Những năm trước, thái độ này của
các cơ quan trên khiến việc thương
lượng về cải tạo và đảm bảo an toàn
sở hữu gặp rất nhiều khó khăn với kết
quả hạn chế.
Phải mất nhiều thời gian, nhiều nỗ lực
PHƯƠNG PHÁP
ngoại giao và đàm phán sáng tạo của
cộng đồng, CODI, chính quyền địa
phương và các tổ chức phi chính phủ
khác mới thuyết phục được các chủ
đất công. Có hai điều cần thiết để tạo
sự đột phá trong thương lượng với
chủ đất công: quá trình nâng cấp phải
được tiến hành trên qui mô lớn (tại 250
thành phố trên cả nước) và các cộng
đồng phải có được tiếp cận với các giải
pháp tài chính linh hoạt với giá cả hợp
lý (dưới hình thức trợ cấp phát triển hạ
tầng và vay làm nhà lãi suất thấp thông
qua CODI) để đạt được qui mô nói trên.
Nguồn: CODI
Chương trình Baan Mankong là một ví
dụ điển hình cần được các chính phủ
Châu Á khác học hỏi. Chương trình cho
thấy việc sử dụng các tài sản đất công
để xây dựng nhà ở cho người nghèo là
giải pháp khả dĩ. Trong số 957 dự án nhà
ở cộng đồng được thực hiện tính đến
thời điểm tháng 09/2007 (phân bố trên
226 thành phố của Thái Lan, và làm lợi
cho 52.776 hộ gia đình), hơn một nửa
được thực hiện trên đất công do các
cơ quan nhà nước khác nhau quản lý.
35
 Đất được sở hữu bởi những nhóm tôn giáo
Hầu hết mọi người nghĩ rằng chính
phủ, các công ty và những người giàu
có là những người sở hữu đất lớn nhất
trong thành phố, nhưng các cơ sở tôn
giáo cũng có một lượng đất đai đáng
kể, và thường nhiều hơn là họ cần,
bao gồm đất trống lẫn đất đang sử
dụng. Đây chính là một nguồn đất quan
trọng cho các dự án nhà ở cho người
nghèo đô thị.
Ở Châu Á, hàng ngàn cộng đồng nghèo
đang sống trên những mảnh đất thuộc
sở hữu của đền chùa chủng viện (Phật
giáo, Hindu, Hồi giáo và Thiên chúa
giáo). Trong các xã hội châu Á, người
PHƯƠNG PHÁP
dân có truyền thống lâu đời hiến tặng
đất đai cho các tổ chức tôn giáo khi họ
qua đời và vì thế các tổ chức này có thể
thực sự giàu có về đất đai. Theo truyền
thống thì phần lớn những đất này được
sử dụng cho mục đích tôn giáo và xã
hội của cộng đồng địa phương, cho
phép người già, ốm, vô gia cư và người
nghèo ở hay thuê với giá rẻ.
Tuy nhiên gần đây, giống như việc đất
công ít được sử dụng cho các mục
đích chung và các hoạt động xã hội
mà được dùng phát triển thương mại
PHOTO
46 — A
PHOTO: ACHR
36 HƯỚNG
QUICK GUIDES
nhiều hơn, các đền chùa chủng viện
cũng bắt đầu cư xử ít giống những đơn
vị từ thiện mà lại giống kẻ đầu cơ đất,
khi họ nhận ra tiềm năng thương mại
to lớn của khối tài sản đất đai ở trung
tâm mà họ đang sở hữu. Trong nhiều
trường hợp, những cộng đồng nghèo
bị đuổi ra khỏi những khu đất tôn giáo
để nhường chỗ cho những người thuê
đất thương mại trả nhiều tiền hơn xây
dựng những trung tâm mua sắm và
nhà ở cao cấp.
Theo cách này, mối quan hệ cổ xưa
giữa những thể chế tôn giáo như đền
chùa, giáo đường, nhà thờ và người
dân địa phương dần bị xói mòn.
Tuy nhiên, nhiều cộng đồng đã thỏa
thuận thành công với những người
trong các tổ chức tôn giáo có cam kết
phục hồi những truyền thống cũ có ý
nghĩa xã hội và ít tính thương mại hơn
để sử dụng đất tôn giáo theo các cách
thức sáng tạo và xây nhà ở cho người
nghèo đô thị - cùng hợp tác với chính
quyền thành phố, các tổ chức cộng
đồng, tổ chức phi chính phủ và những
nhà phát triển tư nhân.
Đất đền thờ ở Thái Lan
Có hàng trăm cộng đồng nghèo
ở Thái Lan định cư trên những
khu đất thuộc về đền thờ Phật
giáo. Một vài cộng đồng phải đối
mặt với việc bị trục xuất trong
những năm gần đây, nhưng
nhiều cộng đồng khác, như ở
Wat Po Tee Wararam ở thành
phố Udon Thani, đã thành công
trong việc thỏa thuận một hợp
đồng thuê đất lâu dài với đền thờ
chủ đất và đang nâng cấp nhà ở
và điều kiện sống của họ, với sự
hỗ trợ từ chính quyền thành phố
và quỹ hỗ trợ của chương trình
Nâng cấp Baan Mankong.
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
Chiến lược 9:
Học hỏi từ các nhà đầu tư đất đai không chính thức
Một trong những nguyên nhân người nghèo
dễ tiếp cận thị trường đất không chính thức
hơn đó là bởi các hệ thống cung cấp đất của
thị trường này có ưu điểm nhanh gọn, đơn
giản và dễ hiểu đối với tất cả người dân.
Và mặc dù nhận thức được những rủi ro có
thể phát sinh khi sống trên khu đất không
có giấy tờ hợp pháp, song người dân cũng
hiểu những qui tắc cần tuân thủ khi mua đất.
Với ít cơ hội lựa chọn, người nghèo buộc
phải tìm đến thị trường đất không chính thức
để giải quyết các vấn đề của mình. Trên
tham nhũng khiến cho việc mua nhà đất từ
dự án trở nên quá đắt đỏ với phần lớn đối
tượng hưởng lợi dự kiến. Các vướng mắc
trên khiến cho tất cả những hệ thống nói trên
không thể phục vụ nhóm đối tượng dự kiến
và rốt cục để nhà đất được trợ cấp rơi vào
tay nhóm người không hề nghèo.
Bởi vậy rất dễ hình dung tại sao những giải
pháp từ trên-xuống này không giành được
tin cậy từ phía các hộ dân nghèo. Họ thậm
chí chẳng bận tâm nộp hồ sơ xin mua nhà
đất từ các dự án của chính phủ. Phản ứng

thực tế đất ở khu vực chính thức và các dự
án nhà của chính phủ thường vướng mắc ở
đầu ra. Hệ thống quản lý tập trung việc qui
hoạch và thực hiện các dự án này thường
tạo ra khuôn khổ quan liêu riêng, với quá
nhiều công đoạn, quá nhiều loại phí và thủ
tục, mất quá nhiều thời gian và dễ nảy sinh
PHƯƠNG PHÁP
như vậy là hơi thái quá. Có rất nhiều ví dụ
trong đó chính phủ cấp đất công xây nhà ở
theo cách thức công khai minh bạch, đơn
giản, nhanh gọn và đạt hiệu quả phục vụ
nhóm đối tượng dự kiến. Mấu chốt vấn đề
thực ra nằm ở sự hợp tác.

Học hỏi chiến lược phân phối đất đơn giản và bình
dân tại Hyderabad, Pakistan
Vào năm 1987, Cơ quan Phát triển Hyderabad (HDA), Pakistan đưa vào thử nghiệm cung
cấp quyền sử dụng đất hợp pháp giá rẻ cho các đối tượng nghèo, học hỏi từ hệ thống được
vận hành rất hiệu quả của các đối tượng chiếm dụng bất hợp pháp. Đề án Phát triển từng
bước của HDA cho thấy các cơ quan phát triển nhà nước có thể đảm trách thành công vai
trò mà thị trường không chính thức vẫn thực hiện bấy lâu nhằm cung cấp nhà ở giá cả vừa
phải cho người nghèo thành thị. Làm cách nào để thực hiện điều đó?
Nhân viên chính phủ làm việc trực tiếp với người dân và dựng các trại đón tiếp trên
đất đai có sẵn. Việc phân bổ đất được thực hiện tại chỗ với sự trợ giúp của các thành
viên cộng đồng.
Việc nộp đơn và các bước tiến hành phân bổ và cho thuê được giảm thiểu tối đa, các
thủ tục được giữ thật đơn giản.
Các đối tượng được chia đất phải bắt đầu xây nhà ngay khi nhận, nhằm tránh tình
trạng đầu cơ.
Chỉ có việc bố trí không gian các lô đất là cố định. Việc xây dựng nhà thế nào do người
dân tự quyết định.
Ban đầu, chỉ trang bị sẵn nước sạch. Người dân sẽ tự lên kế hoạch và chuẩn bị tài
chính để lo liệu các dịch vụ hạ tầng khác, dựa trên mô hình Đề án thử nghiệm Orangi.
Nguồn: Aliani và Yap, 1990

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 37
 Chiến lược 10:
Hỗ trợ các sáng kiến cộng đồng
Với giá đất cao và sức mạnh của thị
trường, các nhà đầu tư phát triển và chính
phủ khó có thể xây dựng được nhà ở
phù hợp với túi tiền của người nghèo. Vì
thế không ngạc nhiên khi hầu hết người
nghèo thành thị ở những thành phố Châu
Á phải tìm nhà ở tại những khu định cư
không chính thức, trên những mảnh đất
bất hợp pháp, sử dụng hệ thống xây dựng
không chính thức và tìm kiếm nguồn tài
chính từ những khoản vay và thu nhập
không chính thức.
PHƯƠNG PHÁP
Một trong những cách tốt nhất để tăng
cường nguồn cung ứng đất đai và nhà ở
giá cả phải chăng ở Châu Á là tìm cách
để hỗ trợ chính người nghèo. Dù những
căn nhà do họ xây dựng không phải là
lý tưởng, nhưng hệ thống không chính
thức mà họ đã phát triển vẫn là hệ thống
cung ứng nhà ở hiệu quả, với quy mô
lớn và có sức lan tỏa rộng rãi nhất có thể
tại các thành phố Châu Á. Các hệ thống
này – thường được hoàn thiện từng bước
– được điều chỉnh cho phù hợp với cuộc
sống vất vả của người nghèo và thích ứng
với thực tiễn thậm chí khắc nghiệt hơn
nữa của đời sống kinh tế và thị trường
đất đai thành phố.
Những cộng đồng nghèo có thể có nhiều
nguồn lực hơn chính phủ hay những
nhà đầu tư trong quá trình tìm đất làm
nhà ở. Các tổ chức phi chính phủ và các
tổ chức hỗ trợ có thể giúp đỡ các cộng
đồng nghèo và mạng lưới hay liên minh
của họ trong những việc họ đang làm
theo cách thức từ dưới lên. Nơi nào các
cơ quan chính phủ và các tổ chức hỗ trợ
năng động biết lắng nghe và quan sát
cũng như học hỏi từ người nghèo, họ
có thể tìm ra nhiều cách sáng tạo để hỗ
trợ và tăng giá trị cho những nỗ lực của
người nghèo nhằm tự kiếm nhà ở, thay
vì làm hỏng những nỗ lực đó. Một vài
38 HƯỚNG
QUICK GUIDES
chiến lược được phát triển trong quan hệ
đối tác với các cộng đồng nghèo đã mang
đến những đột phá về đất đai và nhà ở cho
người nghèo.
PHOTO: ACHR
Phương pháp đất đai từ
dưới lên ở Philippines
Hiệp hội những người sở hữu nhà ở
Kabalaka là một mạng lưới bao gồm
những tổ chức dựa vào cộng đồng
(CBOs) địa phương tại Iloio, Philippines.
Hiệp hội này đã huy động 1000 hộ gia
đình lấn chiếm rất nghèo tham gia đấu
tranh chống lại chế độ sở hữu không
an toàn và những điều kiện nhà ở khó
khăn. Từ năm 1997, họ đã tiết kiệm tập
thể được 2,5 triệu Peso (khoảng 50000
đô la) để mua 4,4 ha đất gần khu lấn
chiếm cũ. Họ tự tìm ra mảnh đất đó và
tìm hiểu xem ai là chủ, chia vùng và
đường đi lối lại trước khi mua bán. Các
CBOs cũng giành được sự trợ giúp từ
Cơ quan Nhà ở Quốc gia để phát triển
3 địa điểm trong Chương trình hỗ trợ sở
hữu đất. Khi mảnh đất được mua thành
công, Cơ quan Nhà ở Quốc gia sẽ phát
triển nó theo như qui hoạch không gian
đã thỏa thuận trước với cộng đồng. Sau
đó người dân sẽ bắt đầu xây dựng nhà ở.
Nguồn: Quỹ Phát triển xã hội Vincentian Missionaries
DẪN NHANH
PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND

PHOTO
43 — A
PHOTO: CODI
Những cộng đồng nghèo tìm đất ở Thái Lan
Trong khuôn khổ chương trình nâng
cấp cộng đồng Baan Mankong của
Chính phủ Thái Lan, được thực hiện
bởi CODI, mỗi cộng đồng phải có trách
nhiệm thương lượng quyền sở hữu an
toàn đối với đất đai cho chính họ, bằng
cách mua hoặc thuê lại mảnh đất mà
họ đang chiếm, hoặc mua hoặc thuê
đất khác mà họ có thể tìm thấy, và sau
đó lên kế hoạch phát triển nhà ở và
cộng đồng trên mảnh đất đó.
Kết quả là, hoạt động tìm kiếm được
thực hiện nghiêm túc ở 250 thành phố
trên cả nước và hàng trăm cộng đồng
đang đàm phán quyền thuê hoặc mua
đất với các chủ đất nhà nước tư nhân
hay tôn giáo. Ngay cả ở những thành
phố nơi chính quyền xác nhận không
còn đất cho người nghèo, các cộng
đồng vẫn tìm được những mảnh đất
để mua với giá rẻ hoặc thuê.
Vì người dân không có nhiều tiền và vì
chương trình Baan Mankong đặt mức
trần đối với khoản vay cộng đồng để
mua/thuê nhà đất nên người dân phải
thực sự sáng tạo. Tuy nhiên, với việc tổ
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI
Buộc đất đai lắng nghe điều
kiện của người dân
Việc cộng đồng nghèo tự thương
lượng tìm kiếm đất là một cuộc cải
cách đất đô thị hết sức mới mẻ,
có tính phân cấp cao độ và không
chính thống. Theo cách thức này,
người nghèo tự tìm giải pháp, trao
quyền cho chính họ và tin tưởng
rằng họ có thể làm được vì những
người nghèo khác cũng làm được.
Bằng cách như vậy, cộng đồng
đang khiến cuộc chơi đất đai và nhà
cửa chuyển hướng có lợi cho họ.
PHƯƠNG PHÁP
chức lại thành một cộng đồng và với hệ
thống các mạng lưới cộng đồng trong
các thành phố, khả năng tìm được
mảnh đất phù hợp được nhân lên và
nguồn lực cũng như năng lượng dành
cho các hoạt động này cũng trở nên
mạnh mẽ hơn.
Một vài nhân viên của CODI mô tả
quá trình này như một đội quân kiến
lớn đang ra trận. Hàng ngàn con kiến
đang bận rộn tìm kiếm những mảnh
đất phù hợp, những khu đất trống tư
nhân, và những khu đất công bị “giấu”
trong 250 thành phố, thị xã - những
khu đất mà không cơ quan chính phủ,
NGO hoặc những cá nhân nào có thể
tìm thấy hoặc nghĩ là có thể tìm được.
Bởi vì các cộng đồng nghèo liên kết
với nhau rất chặt chẽ giữa các thành
phố và các tỉnh, nên họ có một nguồn
ý tưởng và kiến thức phong phú về đất
đai thường xuyên được chia sẻ hoặc
trao đổi, và điều này có nghĩa là khả
năng tìm kiếm của họ tăng theo cấp
số nhân.
Nguồn: www.codi.or.th
39
 Lợi ích và hạn chế của những chính sách
sở hữu khác nhau
Trước khi đưa ra bất cứ quyết sách gì an toàn có thể khác nhau và quyền đất
về sở hữu đất đai, các chính phủ cần rà đai có khi lại không thích hợp với cách
soát tình hình sở hữu đất hiện thời ở các thức hộ gia đình vẫn nghĩ về quyền sở
thành phố, cũng như nguồn lực và năng hữu của mình. Vì vậy cách tốt nhất là
lực thể chế, và tìm hiểu ý nghĩa khác xác định các loại hình sở hữu khác nhau
nhau của các lựa chọn chính sách về sở trực tiếp với thành viên cộng đồng không
hữu. Cách tốt nhất là họp tất cả các bên chính thức, chủ đất và những nhà đầu tư
liên quan đến vấn đề đất đai và nhà ở lại phát triển không chính thức. Điều đó cũng
và tổ chức thảo luận về các loại hình sở làm tăng hiểu biết về tình hình thực tế
hữu đất trong thành phố cũng như các và giúp cho các quyết sách được đưa ra
loại quyền đất đai có thể trao cho các đối phù hợp hơn. Khi tổ chức đánh giá, điều
tượng chiếm dụng đất đai. Việc thảo luận quan trọng là phân biệt được sự khác
về các hình thức sở hữu đất chính thức nhau giữa những người tự nhận là chủ
rất dễ dàng trong khi việc đánh giá các tài sản và những người đang đi thuê bởi
loại hình không chính qui và chưa được vì chính sách tác động lên họ khác nhau.
thừa nhận khó khăn hơn. Các mức độ
Trục xuất những người định cư trái phép
Lợi ích: giải phóng đất để dành cho những mục đích sử dụng khác.
Hạn chế: cưỡng chế di dời là vi phạm quyền con người và phản tác dụng. Cách
làm này phá hủy và khiến các cộng đồng nghèo trở nên nghèo hơn nữa, làm
giảm số lượng nhà ở giá cả phải chăng và đơn thuần chuyển vấn đề từ nơi này
qua nơi khác (Xem Hướng dẫn nhanh Phần 4 về Thu hồi đất đai).
CÔNG CỤ & HƯỚNG DẪN

Các hình thức sở hữu đất trung gian

Lợi ích: Các hình thức sở hữu đất trung gian có thể bao gồm giấy phép sở hữu tạm
thời, hợp đồng thuê đất tư, chứng chỉ quyền sử dụng đất hoặc đăng ký hộ khẩu. Độ
an toàn cao hơn. Khuyến khích người dân đầu tư cải thiện nhà ở và khu vực xung
quanh. Hạn chế tối đa sự bóp méo của thị trường nhà đất. Hạn chế sự phát triển
không chính thức. Giảm thiểu gánh nặng hành chính. Tăng cố kết xã hội và đoàn kết
cộng đồng. Giảm nhu cầu bán nhà, đất của người nghèo cho người có tiền. Tăng sự
tiếp cận nhà cửa trong tương lai của nhóm người có thu nhập thấp
Hạn chế: Mất nhiều thời gian để giới thiệu và thông qua cải cách luật. Khó
nhân rộng nếu được thực hiện bên
ngoài khuôn khổ hợp pháp và có thể
yêu cầu những điều chỉnh về khuôn
khổ pháp lý hoặc quy định. Đòi hỏi
rất nhiều về năng lực trong cộng
PHOTO
đồng và năng lực hành chính địa 54 — A
phương để thực hiện. Không được
PHOTO: PACSI

các thể chế tài chính chấp nhận rộng

rãi như tài sản thế chấp để vay tiền.

40 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
 Cung cấp chứng thực đất đai cá nhân
Lợi ích: Cho độ an toàn cao. Khuyến khích người dân đầu tư cải tạo nhà ở và các khu lân cận.
Mang lại tài sản quý giá cho các hộ nghèo - có thể dùng để tăng cơ hội tiếp cận tín dụng của
họ. Và cũng tăng nguồn thu cho chính phủ vì thu được thêm các loại thuế đất.
Hạn chế: Tạo gánh nặng lớn và đắt đỏ đối với các cơ quan nhà nước trong việc chuẩn bị chứng
thực, một công việc không dễ tiến hành triển khai trên quy mô rộng. Dễ phát sinh tình trạng lạm
dụng và tệ “thân thích”. Không phải lúc nào cũng giúp tăng cơ hội tiếp cận tín dụng cho người
dân thông qua các ngân hàng chính thức. Trên thực tế có thể thúc đẩy sự phát triển phi pháp của
nhiều nhóm nuôi tham vọng giành chứng thực sở hữu. Có thể khiến người dân phải chịu các
mức thuế đắt đỏ và các cước phí dịch vụ cao. Có thể dẫn tới giá thuê nhà cao, trục xuất người
đi thuê, hoặc tình trạng “cưỡng chế âm thầm” trong đó các hộ nghèo không còn sự lựa chọn
nào ngoài việc bán rẻ chứng thực đất đai và chuyển tới các khu định cư không chính thức khác.

Sở hữu tập thể

Lợi ích: Có thể thông qua các hợp tác xã, hiệp hội nhà ở, các công ty nhà đất
hoặc nhà nước công quản. Cho độ an toàn cao. Mang lại tài sản quý giá cho
các hộ nghèo có thể giúp mở rộng cơ hội để họ tiếp cận tín dụng. Khuyến khích
người dân đầu tư cải tạo nhà ở và các khu lân cận. Tăng thu cho chính phủ từ
các loại thuế đất. Hạn chế tối đa sự bóp méo của thị trường nhà đất. Hạn chế
sự phát triển không chính thức. Giảm thiểu gánh nặng hành chính. Tăng kết cấu
xã hội và đoàn kết cộng đồng. Cho phép cộng đồng chia sẻ những “bổng lộc trời
cho” mà một hộ gia đình thu được từ việc đem bán nhà.
Hạn chế: Khó thực hiện trong khuôn khổ pháp luật hiện thời ở một số nước.
Hạn chế quyền tài sản cá nhân vì phải tuân thủ nguyên tắc cùng sở hữu và trao
quyền là người mua đầu tiên cho hợp tác xã. Đòi hỏi mức độ tổ chức cộng đồng
cao và năng lực quản lý và có thể rất tốn thời gian.

CÔNG CỤ & HƯỚNG DẪN

Tăng quyền lợi cư trú
Lợi ích: Tăng độ an toàn thực tế. Đòi hỏi ít chi phí hành chính do chỉ cần một tờ
thông báo. Hạn chế nguy cơ người dân bán nhà của họ cho những đối tượng thu
nhập cao. Tăng cơ hội tiếp cận nhà ở của người nghèo trong tương lai.
Hạn chế: Nếu được nắm giữ bởi cá nhân, nhiều khả năng sẽ tạo ra một thị trường
đất đai “nhập nhoạng”. Không được các thể chế tài chính chấp nhận rộng rãi như
tài sản thế chấp cho các khoản vay.
Sở hữu hợp nhất và các chính sách hạ tầng
Lợi ích: “Các chương trình phát triển đô thị chiến lược” có thể tạo ra nhiều xã
hội thành thị năng động và đa dạng mà ở đó, người nghèo có thể tham gia đầy
đủ. Cải thiện mức độ an toàn và chất lượng cuộc sống cho người nghèo. Giảm
thiểu nhu cầu trợ cấp.
Hạn chế: Yêu cầu một cơ cấu hành chính thông thoáng để hỗ trợ người dân
tích cực tham gia. Có thể mất nhiều thời gian. Đòi hỏi sự hợp tác hiệu quả giữa
các cơ quan liên quan và giữa các cơ quan này với các cá nhân đoàn thể khác
có liên quan.
Nguồn: UN-HABITAT, 2008
HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 41
 7 giải pháp chính sách khiến người nghèo
dễ tiếp cận đất đai hơn

Cấp quyền sở hữu ngắn hạn cho tất cả hộ dân sống trong các khu ổ chuột hiện thời

1
Một loại hình sở hữu tạm thời có thể được đưa ra cho người dân sống trong các khu
ổ chuột hiện thời và những đối tượng cư trú tại các vùng định cư không chính thức
trong thành phố, thông qua những thay đổi chính sách hoặc tuyên cáo bởi các cơ
quan chủ quản về nhà ở, đất đai hay một bộ nào đó. Phương thức tuyên cáo này đủ
để giảm sự bấp bênh đối với các hộ nghèo, trong khi nghiên cứu tìm ra các giải pháp
khả thi phù hợp khác.

Quyết định có giữ lại tất cả các khu định cư không chính thức trong thành phố hay không

2
Khoanh vùng tất cả những khu ổ chuột và định cư không chính thức trong
thành phố và hợp tác với cộng đồng để quyết định liệu các khu định cư đó
có đang đối mặt với nguy cơ bị đe dọa về môi trường sống (chẳng hạn lũ
hay lở đất), hoặc đất đai ở đó có cần cho các mục đích cộng đồng chính
đáng hay không. Để đánh giá được thỏa đáng, cần tiến hành công khai với
sự tham gia của tất cả các bên có liên quan đặc biệt là cộng đồng nghèo.

Đưa ra các ưu tiên lựa chọn địa điểm tái định cư cho người dân thuộc các khu di dân cưỡng chế

3
CÔNG CỤ & HƯỚNG DẪN

Một khi đã lên danh sách các địa bàn thuộc diện giải tỏa, thì người dân
sinh sống trên địa bàn đó cần được ưu tiên chọn lựa địa điểm tái định cư
ở gần cơ hội việc làm hiện thời và các kết cấu hỗ trợ xã hội quen thuộc.
Chứng thực sở hữu và giấy phép tạm thời có thể được cấp cho các cư
dân này trong một thời gian nhất định cho đến khi đạt được thỏa thuận
về địa điểm tái định cư phù hợp.

Đảm bảo an toàn sở hữu đất đai cho các khu ổ chuột và vùng định cư không chính thức khác

4
Đối với các khu định cư không nằm trong diện cần di dời cho các dự án hạ tầng
công cộng, cũng không nằm ở vùng nguy hiểm, nhà nước cần trao quyền sở hữu
an toàn hơn cho người dân. Nơi nào điều kiện cho phép, các hình thức sở hữu
cần dựa trên các lựa chọn đã được biết đến và được cộng đồng hiểu rõ. Một điều
quan trọng là thỏa thuận sở hữu cần tạo điều kiện để các cộng đồng sử dụng các
dịch vụ cơ bản cũng như cải tạo môi trường trong khuôn khổ hợp pháp. Kỳ hạn
sở hữu cần đủ dài để người dân có sự an toàn nhưng không nên ở mức có thể
làm giá đất tăng đột biến khiến cho nhóm người rất nghèo không thể hưởng lợi từ
quyền sở hữu an toàn mới này. Đối với các khu ổ chuột trên đất tư, các giải pháp
lựa chọn bao gồm chia sẻ đất đai, cho thuê tập thể dài hạn hoặc bán đất với giá
cả thương lượng cho các hợp tác xã cộng đồng.

42 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
Điều chỉnh các quy tắc và thủ tục để tăng nguồn cung ứng nhà ở và đất đai

5
Một cách hiệu quả để đất trở nên dễ tiếp cận hơn với người dân là điều chỉnh các quy
định về quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và thủ tục hành chính để cắt giảm phí tổn
tham gia thị trường, nới lỏng các hạn chế và thúc đẩy nguồn cung ứng nhà hợp lệ mới
và mở mang đất thị thành. Các phương án lựa chọn bao gồm giảm tỷ lệ đất quy định
dành cho đường sá và các không gian mở, nới lỏng hạn chế về diện tích đất chia lô tối
thiểu, về việc sử dụng và phát triển đất chia lô, hay đơn giản hóa các thủ tục hành chính
vốn dĩ rườm rà (Xem Hướng dẫn nhanh Phần2 về Nhà ở cho người thu nhập thấp).
Đưa ra sắc thuế đánh vào các loại đất đã được phát triển và chưa được khai thác

6
Đánh thuế đất đai - đặc biệt đất trống không được sử dụng - là một trong những
công cụ tài khóa quan trọng nhất mà một chính quyền thành phố có thể sử dụng
nhằm hạn chế đầu cơ đất cũng như bảo đảm nguồn cung ổn định đối với đất đai
rất cần để xây nhà cho mọi đối tượng dân cư. Nguồn cung ứng đất ổn định trong
thành phố sẽ giữ mức giá đất nói chung luôn trong trạng thái vừa tầm, giúp nhiều
người nghèo thành thị có tiếp cận tốt hơn đối với đất đai và nhà giá rẻ.

Cho phép đầu tư từng bước vào các công trình và dịch vụ

7
Một phương thức để nhà ở và đất đai linh hoạt hơn, và có giá cả phù hợp hơn với người
dân là hỗ trợ phát triển đất và nhà theo từng giai đoạn, bắt đầu từ các thửa đất chia lô
và hệ thống hạ tầng cơ bản và có thể được nâng cấp cải thiện theo thời gian. Cơ sở
hạ tầng tối thiểu được lắp đặt từ ban đầu phải đủ để đảm bảo sức khỏe, sự an toàn và
hạnh phúc của người dân. Những dịch vụ khác có thể từ từ được cải thiện hoặc mở
rộng. Cách tiếp cận từng bước thực sự có ích trong các dự án mặt bằng và dịch vụ
nhắm đến đối tượng di cư mới và dễ bị tổn thương của thành phố.

CÔNG CỤ & HƯỚNG DẪN

Nguồn: UN-HABITAT, 2008

Tạo ra một môi trường hỗ trợ

Cần phát triển cả những vùng định cư mới đất đai, nâng cấp kết nối giao thông giữa
và những khu định cư hiện thời theo những các địa bàn dân cư, khu công nghiệp và
cách làm tăng cơ hội tiếp cận việc làm, dịch thương mại
vụ và tiện nghi cộng đồng, với giá thành nằm
Nguồn: UN-HABITAT, 2008
trong khả năng tài chính của tầng lớp bình
dân. Một điều quan trọng là cần điều chỉnh
một số biện pháp chính sách có liên quan
nhằm hỗ trợ các lựa chọn được đề cập ở
trên, như: phân cấp quản lý các nguồn lực
và trách nhiệm tới các cấp chính quyền cơ PHOTO
sở, gia tăng sự tham gia của cộng đồng,
khuyến khích đầu tư sử dụng đất dưới 57 — A
nhiều hình thức tổng hợp, thúc đẩy các thể
chế tài chính cấp vốn tín dụng mà không
yêu cầu thế chấp giấy tờ đất, tăng cường
PHOTO: ACHR

năng lực trong quản lý đất và quản lý hồ sơ

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 43
 Tài liệu tham khảo
CÁC Ấ N P H Ẩ M
Aliani, A.H và Yap, K.S, 1990, Đề án Phát triển từng bước tại Hyderabad: Một
hướng tiếp cận mới đối với vấn đề nhà ở cho người nghèo, CITIES, Tháng
05/1990.
Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR), 2005, Tìm hiểu các đô thị Châu Á: Tổng
hợp từ 8 điển hình nghiên cứu, Bangkok.
Angel, Shlomo, Archer, Raymond W., Tanphiphat, Sidhijai & Wegelin, Emiel A.
(eds.), 1983, Đất xây nhà cho người thu nhập thấp, Select Books, Singapore.
Ansari, J. H., Von Einsiedel, N., 1998, Quản lý đất đô thị: Cải thiện hệ thống chính
sách và việc thực thi tại các quốc gia Châu Á đang phát triển, Công ty xuất bản
sách Oxford & IBH.
Anzorena, Eduardo Jorge S.J., 1996 (Tái bản lần 2), Nhà ở cho người nghèo: Bài
học từ Châu Á, Pagtambayayong Foundation, Cebu, Philippines.
Anzorena, Eduardo Jorge S.J. & Fernandez, Francisco L., 2004, Nhà ở cho người
nghèo trong thiên niên kỷ mới, Pagtambayayong Foundation, Cebu, Philippines.
Bombay First, 2003, Đô thị: Sử dụng đất và Nhà ở tại Mumbai, Tập 1, Kỳ 4.
Burra, S. Hướng tới một cơ cấu hỗ trợ người nghèo nâng cấp khu ổ chuột tại
Mumbai, Ấn Độ, Tạp chí Môi trường & Đô thị hóa, Tập 17. Phần 1, Viện Môi
trường và Phát triển quốc tế (IIED), Tháng 04/2005.
Viện Phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI), 2008, 50 Dự án cải tạo cộng đồng,
Bangkok.
D’Cruz, Celine & Satterthwaite, David, 2005, Làm nhà, thay đổi cách tiếp cận
chính thức: Vai trò của các tổ chức người nghèo đô thị và các liên hiệp và những
đóng góp của họ trong việc hoàn thành Mục tiêu Phát triển Thiên niên kỷ mới tại
các khu đô thị, Tuyển tập Xóa đói giảm nghèo tại các khu đô thị của IIED, Tài liệu
nghiên cứu số 16, 2005.
Bộ Phát triển Quốc tế Anh (DFID), 2001, Đối mặt với thách thức đói nghèo tại các
khu đô thị, DFID, Tháng 04/2001.
Durrand-Lasserve, Alain, 2005, Giải quyết các tiến trình cưỡng chế di dân thị
trường trong bối cảnh các quốc gia đang phát triển, Tài liệu trình bày tại Hội nghị
chuyên đề Nghiên cứu đô thị của Ngân hàng thế giới lần ba về vấn đề Phát triển
đất, chính sách xóa đói giảm nghèo đô thị, Brasilia, 2005.
Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hợp Quốc (FAO) và Chương trình định
cư con người của Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT), Hướng tới hệ thống quản trị đất
đai hiệu quả, Tuyển tập chính sách quyền sở hữu đất của FAO, Rome và Nairobi
TÀI LIỆU THAM KHẢO

2008, sắp xuất bản.

Farvacque, C. & McAuslan, P., Tháng 05/1992, Tháng 06/1995, Sửa đổi các chính
sách và thể chế đất đai thành thị tại những nước đang phát triển, Nhà xuất bản
Quản lý đô thị Urban Management Programme, Ngân hàng thế giới.
Hardoy, Jorge E., Cairncross, Sandy & Satterthwaite, David (ed.), 1990, Người
nghèo chết trẻ: Nhà ở và Y tế tại các nước thế giới thứ ba, Nhà xuất bản
Earthscan, London.
IIED, 2003, Chuyển đổi Nông thôn-Thành thị, Tiêu điểm tờ Môi trường và Đô thị
hóa, tạp chí của IIED tại London, Anh. Tập 15, Số 1, Tháng 04/2003.

44 HƯỚNG DẪN NHANH

QUICK GUIDES PHẦN
FOR POLICY 3, ĐẤT
MAKERS ĐAI
3, LAND
Kunnay, Chris, 2005, Quản lý đất tại khu vực Châu Á — Cơ hội và Thách thức, Tài
liệu trình bày tại Cuộc gặp gỡ nhóm chuyên gia về sở hữu đất đai: ‘Các cơ cấu
pháp lý mới và hệ thống công cụ tại Châu Á - Thái Bình Dương’, Bangkok, 2005.
Payne, Geoffrey & Tehrani Evelyn, 2005, Giữa một tảng đá và một nơi khô cằn:
Đàm phán không gian an cư cho người nghèo tại những đô thị đang mở rộng, Tài
liệu trình bày tại Cuộc gặp gỡ nhóm chuyên gia về sở hữu đất đai: ‘Các cơ cấu
pháp lý mới và hệ thống công cụ tại Châu Á - Thái Bình Dương’, Bangkok, 2005.
Payne, Geoffrey (ed.), 2002, Đất, Quyền lợi và Sự đổi mới, Nhà xuất bản ITDG,
London.
UNESCAP, 1996, Cuộc sống trong các thành phố châu Á: cuộc khủng hoảng đến
gần, nguyên nhân, hậu quả, các giải pháp thay thế cho tương lai, Báo cáo tại diễn
đàn đô thị châu Á Thái Bình Dương, Liên hợp quốc, New York.
UN-HABITAT and GLTN, 2008, Quyền sở hữu đất an toàn cho tất cả mọi người,
Nairobi.
UN-HABITAT, 2007, Làm cách nào để phát triển chính sách đất vì người nghèo,
Nairobi.

WEBSITES
Liên minh Quyền nhà ở Châu Á (ACHR). www.achr.net
Viện Phát triển các tổ chức cộng đồng (CODI), chi nhánh Thái Lan. www.codi.or.th
Môi trường và Đô thị hóa, Tạp chí của Viện Môi trường và Phát triển quốc tế (IIED),
London, Anh. Tất cả những vấn đề trong tạp chí này có thể truy cập tại website của
Nhà xuất bản Sage: www.sagepub.com
Mạng lưới công cụ đất toàn cầu (GLTN). www.gltn.net
Trung tâm Nghiên cứu Phát triển liên lạc ID21, An toàn như Nhà ở? Bảo vệ quyền
sở hữu đất đô thị và quyền tài sản. www.id21.org/id21ext/insights48art1.html
Tổ chức phi chính phủ Sevanatha, Colombo, Sri Lanka. www.sevanatha.org
Tập đoàn nghiên cứu thúc đẩy các trung tâm tài nguyên vùng (SPARC), Ấn Độ.
www.sparcindia.org
Liên đoàn Dân cư ổ chuột quốc tế (SDI). www.sdinet.org
Toolkit Citizen Participation. www.toolkitparticipation.nl
Trung tâm tài nguyên đô thị Karachi. www.urckarachi.org
Ủy ban Liên Hợp Quốc về Kinh tế và Xã hội khu vực Châu Á – Thái Bình Dương
(UNESCAP) www.unescap.org
Nhà ở cho dân thành thị nghèo: Dự án của Ủy ban Liên Hợp Quốc về kinh tế xã hội
khu vực Châu Á - Thái Bình Dương: www.housing-the-urban-poor.net
Chương trình Định cư con người của Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT). www.un-
TÀI LIỆU THAM KHẢO

habitat.org

Danh sách các website chính: Để xem danh sách các website cung cấp
thêm thông tin về các vấn đề chính được thảo luận tại tuyển tập Hướng
dẫn nhanh này, mời độc giả truy cập website về Nhà ở cho dân thành thị
nghèo, theo đường dẫn tới “Cơ sở dữ liệu của các tổ chức”.
www.housing-the-urban-poor.net

HƯỚNG
QUICK DẪN
GUIDES NHANH
FOR POLICY PHẦN 3, ĐẤT
MAKERS3, LANDĐAI 45