HỆ THỐNG CÂU HỎI ÔN TẬP MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI

LỚP CHẤT LƯỢNG CAO

1. Ngành Luật Đất đai có những phương pháp điều chỉnh nào? Hãy chỉ rõ những đặc
điểm của mỗi phương pháp điều chỉnh của ngành Luật Đất đai?
 Gồm có hai phương pháp điều chỉnh là phương pháp hành chính mệnh lệnh và
phương pháp bình đẳng thoả thuận:
1. Phương pháp hành chính mệnh lệnh
Các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật không có sự bình đẳng về địa vị pháp lý,
trong đó một bên là cơ quan Nhà nước nhân danh Nhà nước thực hiện quyền lực
nhà nước. Do vậy, các chủ thể có quyền và nghĩa vụ phải chấp hành theo chỉ thị,
mệnh lệnh và nhiệm vụ, không có quyền thoả thuận và phải thực hiện phán quyết
của cơ quan Nhà nước.
2. Phương pháp bình đẳng thoả thuận
Các chủ thể có quyền tự do giao kết, thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai phù
hợp với các quy định của pháp luật, trong khuôn khổ các quyền được Nhà nước
mở rộng và bảo hộ để phục vụ mục đích của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình.
2. Phân tích các nguyên tắc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành? Đánh giá việc thực thi của người sử dụng đất đối với các nguyên tắc đó trên
thực tế?
 Các nguyên tắc sử dụng đất bao gồm:
1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhiều nguyên nhân chính trị và xã
hội, song Nhà nước được xem là đại diện chủ sở hữu, tách bạch giữa người sở hữu
và người sử dụng đất, từ đó việc lưu chuyển trên thị trường thực chất chỉ là quyền
sử dụng đất, còn việc quyết định hình thức pháp lý cụ thể đối với quyền sử dụng
đất thuộc về Nhà nước.
2. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật
Nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều 54 Hiến pháp và Chương 2 Luật Đất đai,
thể hiện rằng Nhà nước là người quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, trong
đó có quản lý đất đai. Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, là người xây dựng
chiến lược phát triển quy hoạch sử dụng và phê duyệt các chương trình quốc gia
về sử dụng, khai thác các nguồn tài nguyên. Nhà nước phải có kế hoạch điều tiết
đất đai phù hợp với quá trình phát triển kinh tế, xã hội. Vì vậy, quy hoạch là cơ sở
của quá trình xây dựng các chiến lược về khai thác, sử dụng đất, là tiền đề cho
việc thực hiện đúng đắn các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Mặt khác, quy
hoạch phải đi trước một bước so với thực tế, có như vậy quá trình khai thác, sử
dụng mới đạt được hài hoà, thống nhất giữa quan hệ cung cầu và vai trò điều tiết
của Nhà nước.
3. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp
Bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp có vai trò quan trọng trong sự nghiệp
phát triển đất nước. Nguyên tắc này được thể hiện ở hai phương diện: coi trọng
việc thâm canh, tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu mùa vụ và tích cực khai hoang mở
rộng ruộng đất. Việc thể hiện bằng pháp luật gồm:
- Các chính sách tạo điều kiện cho người sử dụng đất có đất để sản xuất
- Quy định về chính sách giao đất không thu tiền và hạn mức giao đất
- Chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất khác
- Các quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước
- Chính sách khuyến khích khai hoang
- Nghiêm cấm việc mở rộng tuỳ tiện khu dân cư từ đất nông nghiệp, hạn chế lập
vườn từ đất trồng lúa
4. Nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm
Việt Nam còn rất lãng phí trong việc khai thác, sử dụng tiềm năng đất đai. Vì vậy
với quá trình phát triển xã hội, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cần
đi trước một bước tạo cơ sở cho việc sử dụng đất đai hợp lý.
5. Nguyên tắc thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai
Giữ gìn, bảo vệ nguồn tài nguyên đất cốt việc sử dụng, khai thác hợp lý, đồng thời
cần có ý thức cải tạo, bồi bổ đất vì mục tiêu trước mắt cũng như lâu dài.
 Đánh giá: Có những mặt tích cực song còn nhiều hạn chế.
3. Phân tích nguyên tắc đặc biệt ưu tiên đối với đất nông nghiệp? Bằng các quy định
của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu hiện cụ thể của
nguyên tắc này? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về việc thực hiện nguyên tắc
này trong thời gian qua?
1. Phân tích
Diện tích đất nông nghiệp có hạn, đồng thời đất nông nghiệp cũng đem lại những
lợi ích trước mắt cũng như lâu dài:
Kinh tế: Đất nông nghiệp trực tiếp tham gia vào quá trình sản xuất nông nghiệp
của con người nhằm tạo ra các sản phẩm nông sản hàng hóa. Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt vì các loại tư liệu sản xuất khác thì con người có thể tạo ra và thay
thế được, còn đất đai con người không thể tạo ra và không thể thay thế được.
Chính trị - Xã hội: Chính sách về đất nông nghiệp có ảnh hưởng to lớn đến đại bộ
phận người dân Việt Nam trên nhiều mặt như lao động việc làm, văn hoá, an sinh
xã hội…từ đó góp phần giữ gìn ổn định chính trị.
Môi trường: Đất đai là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu của môi
trường sống. Đất nông nghiệp nếu không được sử dụng hợp lý, không được bảo
vệ, bổi bổ, cải tạo thì không chỉ làm giảm năng suất lao động nông nghiệp mà còn
nảy sinh xu hướng khai thác quá mức dẫn đến nguy cơ kiệt quệ.
Vì những lợi ích đó, quản lý và sử dụng tiết kiệm, hợp lý đất nông nghiệp là trách
nhiệm không chỉ của bản thân người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ của toàn xã
hội nhằm góp phần giữ gìn cho môi trường sống trong lành
2. Quy định pháp luật:
a. Chuyển quyền sử dụng
Khoản 1 Điều 57 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin
phép: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi
trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao,
hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử
dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp
sang đất phi nông nghiệp.
Khoản 2 Điều 57 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không
phải xin phép: khi người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất chuyên trồng lúa nước, chuyển từ đất phi nông
nghiệp thành đất nông nghiệp… thì không cần phải xin phép.  Thể hiện sự
khuyến khích của nhà nước đối với nhóm đất nông nghiệp, tạo điều kiện cho việc
mở rộng quỹ đất nông nghiệp.
Điều 38 quy định: Những dự án có sử dụng đất trồng lúa vào các mục đích khác
mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định hoặc Thủ tướng Chính phủ
chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết
định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có văn bản
chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ (trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10
ha đất trồng lúa trở lên) hoặc Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh (trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 ha đất trồng lúa).
Điều 134 Nhà nước cũng hạn chế việc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất trồng lúa. Cụ thể, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
trồng lúa.
b. Chính sách hỗ trợ:
Điều 54: Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhà
nước giao đất nông nghiệp sử dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng
đất nếu sử dụng vào mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và
trả tiền sử dụng đất.
Thể hiện được sự quan tâm của nhà nước trong việc khuyến khích người sử dụng
đất sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất
 Điều 129: Quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp không phải nộp tiền sử
dụng đất
Điều 130: Nhà nước quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông
nghiệp tuỳ từng loại đất, mục đích sử dụng và tuỳ từng địa phương
Khoản 4 Điều 143: quy định để bảo toàn quỹ đất nông nghiệp
Nước ta đang trên đà công nghiệp hóa – hiện đại hóa, việc lấn chiếm đất sử dụng
cho nông nghiệp để sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình đô thị là không
tránh khỏi. Đô thị hóa ngày càng cao dẫn tới việc thiếu đất ở do đó nông nghiệp
phải có những biện pháp nhằm dung hòa và sắp xếp lại trât tự này, đảm bảo người
dân có đủ đất để ở nhưng không lấn chiếm phần đất nông nghiệp.
Nhà nước thực hiện chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho các hộ gia đình,
cá nhân, tổ chức khai hoang, phục hóa, lấn biển... để mở rộng diện tích đất nông
nghiệp
Khoản 2 Điều 9: Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư
lao động, vật tư tiền vốn và thành tựu khoa học công nghệ vào các việc sau đây:
Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt
nước hoang hóa vào sử dụng theo đúng quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
4. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao?
Bằng các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hãy chứng minh rõ những biểu
hiện cụ thể của nguyên tắc này?
1. Phân tích:
a. Cơ sở nguyên tắc: do đặc thù của đất khác với các loại tài sản khác: không tự
tạo ra được và có vai trò, tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với kinh tế, chính
trị, xã hội. Đất đai ngày càng có xu hướng giảm đi do thiên tai, tác động của con
người trong khi nhu cầu của con người ngày càng phát triển.
b. Nội dung nguyên tắc
Quản lý sử dụng đất đai tuyệt đối phải tuân theo Nhà nước và Pháp luật. Ngày
càng mở rộng quyền và lợi ích cho NSDĐ, để các DN, HGĐ, cá nhân yên tâm đầu
tư, sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả đất đai. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân khai
 hoang, phục hoá, đưa đất hoang vào sử dụng. Phải có các biện pháp để bảo vệ
quyền lợi về đất và tài sản trên đất cho NSD: giải quyết vi phạm, thanh tra, kiểm
tra. Xử lý nghiêm các hành vi bỏ hoang, bỏ hoá, lãng phí, hủy hoại đất
2. Quy định:
Khoản 1 Điều 12 về cấm hành vi lấn, chiếm, huỷ hoại đất
Quy định về hạn mức đất.
5. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và
đúng mục đích sử dụng đất” theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
1. Phân tích
a. Cơ sở nguyên tắc:
Đất đai là một nguồn tài nguyên quý giá nhưng hữu hạn trong khi đó nhu cầu của
xã hội trong việc sử dụng đất đai ngày một tăng lên. Đồng thời cũng phù hợp với
nguyên tắc nhà nước thống nhất quản lí đất đai theo quy hoạch và pháp luật: với tư
cách là đại diện CSH về đất đai, NN xây dựng chiến lược phát triển, quy hoạch sd
đất và phê duyệt các chương trình quốc gia về sử dụng đất
b. Ý nghĩa:
Nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mđ sd đất đảm bảo cho việc
sd đất đai hợp lí và tiết kiệm, tránh lãng phí tài nguyên có hạn này; đạt các mục
tiêu nhất định phù hợp với các quy định của NN. Đồng thời, tạo điều kiện cho NN
theo dõi, giám sát quá trình sd đất.
2. Quy định
6. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và
không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất” theo quy định
của pháp luật đất đai hiện hành?
7. Phân tích nguyên tắc sử dụng đất: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
và nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và
quy định của pháp luật khác có liên quan”?
8. Phân tích Điều 4 Luật Đất đai 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu".
9. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có quyền gì đối với
đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các quyền của Nhà nước
đối với đất đai trong thời gian qua?
Quyền của Nhà nước là quyền sở hữu đại diện, có tính duy nhất và tính tuyệt đối:
- Tính duy nhất thẻ hiện ở việc pháp luật không cho phép sự tồn tại của bất cứ
hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dan về đất đai do Nhà
nước là người đại diện. Ở Việt Nam, ngoài Nhà nước ra không còn chủ thể nào là
người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
- Tính tuyệt đối thể hiện ở việc toàn bộ vốn đất đai trong phạm vị cả nước dù đã
được giao hay chưa đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện và thống nhất
quản lý. Hơn nữa đất đai dù do bất cứ ai và phục vụ bất kì mục đích sử dụng nào
đều phải tuân thủ các quy định của Nhà nước.
Ngoài ra Nhà nước còn có quyền với vai trò người quản lý, quyền này được thay
mặt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
 Đánh giá: Quyền đại diện thực hiện tốt, quyền quản lý còn nhiều bất cập, nhất
là ở cấp cơ sở
10. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn bộ đất đai, Nhà nước có trách nhiệm gì đối
với đất đai? Anh (Chị) có nhận định gì về thực tiễn thực thi các trách nhiệm của
Nhà nước đối với đất đai trong thời gian qua?
Bên cạnh những trách nhiệm thuộc về công tác quản lý thông thường (Điều 23),
Luật Đất đai 2013 còn dành ra 2 Điều luật để quy định về hai trách nhiệm đặc biệt
của Nhà nước, đó là:
Thứ nhất, trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với
đồng bào dân tộc thiểu số: Nhà nước có chính sách về đất ở, đất sinh hoạt cộng
đồng cho đồng bào dân tộc thiểu số phù hợp với phong tục, tập quán, bản sắc văn
hóa và điều kiện thực tế của từng vùng và có chính sách tạo điều kiện cho đồng
bào dân tộc thiểu số trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất
nông nghiệp (Điều 27).
Ở nước ta, đồng bào dân tộc thiểu số thường phân bố ở những khu vực mà điều
kiện kinh tế - xã hội còn nhiều khó khăn, vẫn diễn ra tình trạng du canh du cư. Do
đó, Nhà nước tập trung vào các quy định hỗ trợ đối với các đối tượng sử dụng đất
đặc biệt này. Sự hỗ trợ của Nhà nước thể hiện ở 2 khía cạnh sau:
(1) Tạo điều kiện về đất, bao gồm cả đất ở và đất sản xuất.
(2) Tạo điều kiện về nghĩa vụ tài chính (miễn/giảm) trong quá trình sử dụng đất.
Cần lưu ý rằng mục đích của các chính sách hỗ trợ này là để các chủ thể sử dụng
đất thuộc diện dân tộc thiểu số có điều kiện ổn định cuộc sống cũng như đời sống
sản xuất. Do đó, để tránh tình trạng lợi dụng các chính sách này để chuyển nhượng
đất đai không phù hợp với mục đích đặt ra, Nhà nước cũng quy định giới hạn như:
QSDĐ được giao cho hộ gia đình, cá nhân theo chính sách hỗ trợ này chỉ được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu
được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển
khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang
làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động (khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai
2013 và Điều 40 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Thứ hai, trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin đất
đai: Theo quy định tại Điều 28 Luật Đất đai 2013, Nhà nước sẽ có trách nhiệm
thực hiện các công việc sau:
- Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin đất đai và bảo đảm quyền tiếp cận của tổ
chức, cá nhân đối với hệ thống thông tin đất đai.
- Công bố kịp thời, công khai thông tin thuộc hệ thống thông tin đất đai cho tổ
chức, cá nhân, trừ những thông tin thuộc bí mật theo quy định của pháp luật.
- Thông báo quyết định hành chính, hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất
đai cho tổ chức, cá nhân bị ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp.
- CQNN, người có thẩm quyền trong quản lý, sử dụng đất đai có trách nhiệm tạo
điều kiện, cung cấp thông tin về đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của
pháp luật.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể về việc công khai thông tin (bao gồm
chủ thể thực hiện và nội dung công khai) như sau:
- Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện cung cấp thông tin đất đai
theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu (Điều 5).
- Báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của nhân dân về quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất được công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi
trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với cấp quốc gia; trang thông tin điện tử của
UBND cấp tỉnh đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và trên trang
thông tin điện tử của UBND cấp huyện đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp huyện (Điều 8).
- Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai
trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Quản lý
đất đai đối với các dự án thuộc địa phương khác (Điều 14).
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai trên trang thông tin điện tử
của UBND cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12
tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự
án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lí do bất
khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài
nguyên và Môi trường và Tổng cục Quản lý đất đai (Điều 15).
- Hàng năm, doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công
nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp có trách nhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh và
công bố công khai diện tích đất chưa cho thuê, cho thuê lại trong khu công nghiệp,
khu chế xuất, cụm công nghiệp trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp và
của địa phương (Điều 51).
- UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo việc thu hồi đất cho người
sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, cấp huyện
(Điều 66).
Đây là những quy định rất quan trọng nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao nhu
cầu về thông tin đất đai để phục vụ cho nhiều mục tvff.. khác nhau của các tổ chức
 và cá nhân. Mặc dù Luật Đất đai 2013 chỉ quy định trách nhiệm cung cấp công
khai thông tin đất đai thuộc về CQNN và các cá nhân có thẩm quyền, tuy nhiên,
nhìn vào các quy định chi tiết của Nghị định 43/2014/NĐ-CP có thể nhận thấy
trách nhiệm này đã được pháp luật đất đai quy định mở rộng, không chỉ thuộc về
các CQNN mà còn thuộc về chính các chủ thể sử dụng đất đai (Điều 51).
11. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện
nay, duy trì và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu là cần thiết và phù hợp. Tuy nhiên, pháp luật cần phải tiếp tục có
những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế
chế độ sở hữu này trong thời gian tới. Bằng kiến thức đã học và tích luỹ, Anh
(Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định nêu trên.
12. Vì sao trong bối cảnh đại đa số các quốc gia trên thế giới tư nhân hóa đất đai mà
Việt Nam vẫn kiên định xây dựng chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu? Hãy cho biết cơ sở lý luận và thực tiễn để xây dựng chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam hiện nay?
Cơ sở lý luận
Thứ nhất, đất đai là tài nguyên thiên nhiên, không ai có quyền chiếm hữu đất cho
riêng mình. Chúng ta chỉ có quyền sử dụng đất hợp lý và không ngừng cải tạo đất
để dành lại đất đai cho thế hệ sau.
Thứ hai, duy trì hình thức quốc hữu về đất đai sẽ làm giảm nguy cơ manh mún và
kiệt quệ đất, tạo điều kiện để canh tác, sản xuất đạt quy mô, tăng năng suất lao
động và hiệu quả kinh tế.
Thứ ba,chủ nghĩa, Các Mác và sau đó là V.I.Lênin đã chỉ ra tính chất vô lý của chế
độ sở hữu tư nhân về ruộng đất, nguồn gốc đẻ ra địa tô, nên đã chủ trương phải
quốc hữu hoá đất đai, xóa bỏ chế độ sở hữu tư nhân về đất đai.
Thứ tư, chế độ tư hữu về đất đai làm gia tăng sự bất bình đẳng trong xã hội, gia
tăng sự chênh lệch giàu nghèo. Do đó, “quốc hữu hóa đất đai là một quy luật tất
yếu khách quan đối với bất kỳ nước nào làm cách mạng vô sản”.
Cơ sở thực tiễn
- Về mặt chính trị: việc xác lập hình thức sở hữu toàn dân về đất đai là một trong
những phương thức nhằm góp phần củng cố và bảo vệ vững chắc nền độc lập dân
tộc. Bên cạnh đó, xuất phát từ định hướng XHCN, lập trường "tất cả quyền lực
Nhà nước thuộc về nhân dân", thì nhân dân phải là chủ sở hữu đối với tư liệu sản
xuất đặc biệt quý giá của quốc gia là đất đai.
- Về kinh tế - xã hội: đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nó
vẫn phải vận động theo quy luật khách quan cần có chủ thể sản xuất và trao đổi cụ
thể. Nếu không thì quan hệ sở hữu cũng bị biến dạng, lực lượng sản xuất không
thể phát triển được. Cho nên, ở Việt Nam, tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định lâu dài hoặc có
thời hạn.
- Về mặt lịch sử: Ở nước ta hình thức sở hữu nhà nước về đất đai đã xuất hiện từ
khá sớm trong suốt chiều dài phát triển lịch sử của dân tộc, có vai trò to lớn trong
quá trình xây dựng, phát triển, gìn giữ và bảo vệ đất nước khỏi thiên tai, các thế
lực thù địch.
- Về thực tế: các quan hệ về quản lý và sử dụng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lí đã ổn định trong một thời gian khá dài (từ năm 1980
cho tới nay), nên việc thay đổi hình thức sở hữu đất đai sẽ dẫn tới nhiều sự xáo
trộn trong lĩnh vực đất đai, có thể dẫn tới cả sự mất ổn định về tình hình chính trị -
xã hội.
 Duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà nhà nước là đại diện chủ sở hữu ở
nước ta hiện nay là phù hợp. Việc xác định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đã đề cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với
đất đai. Công tác này đã đi vào thực hiện nề nếp và đã dần khắc phục được các hạn
chế, tồn tại trong quy hoạch sử dụng đất; tạo cơ sở, công cụ pháp lý quan trọng đối
với công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Pháp luật cần phải tiếp tục có những chế định mới được ban hành nhằm nâng cao
hiệu quả thực thi trên thực tế chế độ sở hữu này trong thời gian tới.
13. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai thông qua hệ thống
các cơ quan nhà nước như thế nào? Quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện
chủ sở hữu được thể hiện như thế nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành?
14. Anh/chị hãy chỉ rõ mục đích, ý nghĩa của vấn đề minh bạch và công khai hóa quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất? Pháp luật đất đai hiện hành có nhiều quy định thể
hiện những yêu cầu cụ thể về công khai, minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, tuy nhiên trên thực tế thực hiện chưa nghiêm túc và chưa hiệu quả vấn
đề này. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực tiễn, anh chị hãy làm sáng tỏ vấn
đề này.
1. Mục đích, ý nghĩa (tại sao trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần mb, ck)
Công khai, minh bạch đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Người
dân được nắm bắt các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, được giám
sát quá trình từ lập dự thảo đến triển khai thực hiện trên thực tế. Thông tin quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được minh bạch, rõ ràng, cụ thể, người dân dễ nắm
bắt thì sẽ hạn chế được các khiếu kiện, khiếu nại về việc thực hiện dự án, thu hồi
đất, bồi thường, tái định cư…
Công khai, minh bạch cũng giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Các cơ quan
chức năng nắm rõ được thông tin về quy hoạch, kế hoạch sd đất, tránh tình trạng
một số cá nhân lợi dụng qh, kh sd đất phục vụ lợi ích nhóm, mục đích cá nhân:
thao túng giá cả, mua bán thông tin hay thậm chí là đầu cơ đối với đất. Công khai,
minh bạch được thực hiện tốt sẽ giúp người dân tin tưởng vào hoạt động quản lý
của cơ quan có thẩm quyền, tin tưởng vào nhà nước.
2. Biểu hiện
Dự thảo quy hoạch sử dụng đất phải được lấy ý kiến đóng góp của người dân –
Điều 43 + khoản 1 Điều 8 Nghị định 43/2014 qđ về lấy ý kiến quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất
Việc lấy ý phải được thực hiện bằng hình thức tổ chức hội nghị, lấy ý kiến trực
tiếp. Hồ sơ lấy ý kiến gồm: Báo cáo tóm tắt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
trong đó có các chỉ tiêu sử dụng đất, danh mục dự án, công trình dự kiến thực hiện
trong kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Bản đồ quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
Điều này đảm bảo được người dân có thể nắm được các thông tin trong dự thảo
quy hoạch sd đất và đưa ra ý kiến của mình về việc dự thảo quy hoạch đã phù hợp
hay chưa, có điểm nào chưa rõ ràng hay cần sửa đổi lại hay không.
Tăng cường đối thoại, tiếp thu và giải trình – điểm đ khoản 2 Điều 43 + khoản 3
Điều 44 + khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 43/2014:
Tất cả các ý kiến đóng góp của người dân, dù là đóng góp trực tiếp hay gửi bằng
văn bản đều phải được tiếp thu và giải trình tại các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền. Ý kiến nào được tiếp thu và thay đổi thì phải được công bố công khai trên
cổng thông tin điện tử của Sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh hoặc phòng tài
nguyên và môi trường cấp huyện cho người dân biết. Ý kiến nào không đồng ý
hay bảo lưu đều cần giải thích rõ lý do.
UBND cấp huyện có trách nhiệm xây dựng báo cáo tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý
kiến đóng góp của nhân dân và hoàn thiện phương án sử dụng đất cấp huyện trước
khi trình hội đồng thẩm định quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Bộ Quốc phòng,
Bộ Công an tổng hợp, tiếp thu, giải trình ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và
hoàn thiện phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình Chính phủ
phê duyệt.
Giúp giải đáp những thắc mắc của người dân và làm rõ được những vấn đề trong
dự thảo quy hoạch sử dụng đất
Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất – Điều 48
Dự thảo quy hoạch sử dụng đất sau khi được phê duyệt phải niêm yết tại trụ sở Ủy
ban nhân dân xã, phường, thị trấn, tại địa điểm thực hiện dự án và tại điểm sinh
hoạt khu dân cư nông thôn; công bố trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân
dân cấp huyện, của sở tài nguyên và môi trường cấp tỉnh
Đảm bảo tính công khai, để mọi người dân có thể nắm bắt được thông tin về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Dự thảo quy hoạch phải được đưa ra lấy ý kiến của tổ chức tư vấn quy hoạch độc
lập để đảm bảo tính khách quan, độc lập – Điều 47 + Khoản 1, khoản 2 Điều 10
Nghị định 43/2014
Trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan chịu trách nhiệm
chủ trì được thuê tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tổ chức này có thể
là tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ yêu cầu tại khoản 1 và khoản 2
nghị định. Tổ chức thể hiện quan điểm, chính kiến của mình về bản dự thảo, quy
hoạch có xuất phát từ nhu cầu, nguyện vọng của người dân, từ mục tiêu phát triển
kinh tế - xã hội không
Đảm bảo tính minh bạch, tránh trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được
lập nhằm phục vụ cho lợi ích nhóm của một số cá nhân có thẩm quyền trong quá
trình lập
Tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất – Điều 44
Một cơ quan độc lập hẳn với cơ quan lập QH, KH sử dụng đất, độc lập với tổ chức
tư vấn quy hoạch.
Quy định việc tổ chức, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với các cơ
quan có thẩm quyền – Điều 49
Chính phủ - thực hiện kế hoạch sử dụng đất qgia; UBND tỉnh, huyện - địa phương;
UBND xã – trên địa bàn cấp xã; Bộ QP, Bộ CA – thực hiện kế hoạch sử dụng đất
quốc phòng, an ninh
3. Vướng mắc trên thực tế: minh bạch, công khai là vấn đề vô cùng quan trọng,
nhưng dường như chưa được chú trọng, chỉ mới được thực hiện ở các thành phố
lớn, nơi có trình độ dân trí cao
Việc lấy ý kiến người dân: Còn nửa vời, chỉ tập trung ở một bộ phận, không được
thực hiện với đông đảo người dân. Chủ yếu do 2 nguyên nhân:
Cách thức tổ chức chưa đến nơi của chính quyền địa phương
Trình độ dân trí còn hạn chế
Hiệu quả lấy ý kiến đóng góp của người dân còn yếu kém
 Việc công bố và niêm yết: việc công bố tại trụ sở ủy ban nhân dân xã, phường là
hoạt động hiệu quả nhất cho người dân được tiếp cận, được biết, được bàn, được
làm, được kiểm tra; còn cổng thông tin điện tử của sở tài nguyên môi trường hay
tại ủy ban nhân dân cấp huyện thì chỉ tập trung ở các thành phố lớn còn ở các địa
phương rất khó để người dân tiếp cận. Việc đa dạng hóa việc công bố công khai
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa làm được. Nhiều địa phương còn xuất hiện
tình trạng mua bán thông tin, phải đưa tiền mới công khai thông tin về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cho người dân.
Người dân chưa hiểu hết để phát huy tối đa các quyền của mình
Thường quy hoạch sử dụng đất việc triển khai trên thực tế = kế hoạch sử dụng đất
5 năm đầu/cuối kì hay kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện lập thường trễ
hơn so với quy hoạch đã được phê duyệt  khâu tổ chức, thực thi chưa được đảm
bảo
15. Hãy chỉ rõ những quy định nào của Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính khả thi
của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải quyết tình trạng quy hoạch treo, dự án
treo hiện nay? Phân tích cụ thể các quy định đó?
Lập QH, KHSD đất phải tôn trọng, tuân thủ, quán triệt các nguyên tắc, đảm bảo
tính thống nhất, liên kết của quy hoạch, phản ánh các đk tự nhiên, tính đặc thù của
từng vùng, quan tâm đến bảo vệ lương thực, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ
môi trường và phát triển bền vững – ĐIỀU 35
QH, KHSD đất phải được thẩm định để đảm bảo tính chặt chẽ, phù hợp, khách
quan của nó. CQ thẩm định kp là cơ quan lập mà là một cơ quan độc lập để đảm
bảo tính khách quan, đồng thời rà soát lại để xem xét tính phù hợp, khả thi trên
thực tế - ĐIỀU 44 quy định nội dung thẩm định là xét tính khả thi của phương án
QH, KHSD đất
Điều chỉnh khi thấy không còn phù hợp hoặc nhu cầu của thực tiễn có sự thay đổi.
Khi có sự thay đổi mà cảm thấy QH đã được phê duyệt không còn tính khả thi,
phù hợp thì cần sửa đổi, bổ sung, điều chỉnh – ĐIỀU 46.
 Điều chỉnh QH cấp huyện có 03 căn cứ: có sự đc chiến lược phát triển KT-XH,
QP, AN, QH của quốc gia, vùng, tỉnh mà sự đc đó làm thay đổi cơ cấu sd đất; tác
động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi cơ cấu, mục đích, vị trí, diện tích sử
dụng đất; có sự đc chỉnh địa giới hành chính của địa phương
Đc KH được thực hiện khi có sự đc quy hoạch sd đất hoặc có sự thay đổi về khả
năng thực hiện kế hoạch sd đất
Phải đảm bảo được tính minh bạch, dân chủ, công khai để hướng tới người dân,
tôn trọng người dân, tranh thủ ý kiến của người dân thì mới được đưa vào tổ chức
thực thi, tự giác thực hiện. Nếu không có sự thực hiện của người dân thì QH cũng
chỉ trên trang giấy, k được triển khai trên thực tế
Phải đưa ra tổ chức thực hiện bởi hệ thống cơ quan có thẩm quyền và sự phối hợp
giữa các cơ quan đó một cách đồng bộ - ĐIỀU 49
Cơ chế giám sát việc thực hiện QH, KHSD đất. 1 cơ chế đc quy định rõ để giải
quyết dứt điểm tình trạng quy hoạch treo, dự án treo. QH đã được phê duyệt mà
sau 03 năm không đưa vào tổ chức thực thi thì phải bị điều chỉnh, hủy bỏ -
KHOẢN 8 ĐIỀU 49
16. Tại sao Luật Đất đai 2013 lại quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi
phê duyệt phải được đưa ra tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Phân tích ý
nghĩa của những quy định này. Hãy nêu ý kiến cá nhân về việc thực hiện quy định
này trên thực tế thời gian qua?
1. Giải thích:
Đảm bảo người dân được tiếp cận mọi thông tin đưa ra trong quy hoạch, kế hoạch,
đưa ra ý kiến của mình xem quy hoạch, kế hoạch sd đất đã rõ ràng hay chưa, có
đáp ứng nguyện vọng người dân và phù hợp thực tế không, có cần làm rõ hay sửa
đổi, bổ sung vấn đề gì không…
Khi lấy ý kiến của người dân và thực hiện điều chỉnh quy hoạch phù hợp thì sẽ
đảm bảo được việc thực thi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên thực tế. Nếu
người dân không biết về quy hoạch, khi tổ chức triển khai, người dân không thực
 hiện thì quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó cũng chỉ là giấy tờ, không có giá trị
thực tế
Người dân biết và làm rõ được mọi thông tin trong quy hoạch sẽ giúp giảm được
lượng đơn khiếu kiện, khiếu nại xoay quanh vấn đề thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư…
2. Ý nghĩa:
Đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Người dân được giám sát ngay
từ quá trình lập dự thảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; được nói lên quan điểm
của mình
khắc phục được những hạn chế trước đây trong Luật 2003 khi giao hoàn toàn trách
nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch cho các CQNN và không thể hiện được vai trò của
nhân dân, nhân dân không được biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phát huy được quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết của nhân dân, tạo sự
đồng thuận và thể hiện nguyện vọng của nhân dân; đồng thời cũng là việc nâng
cao nhận thức của các tầng lớp nhân dân và trách nhiệm của các CQNN khi thực
hiện trách nhiệm, nhiệm vụ
17. Bằng kiến thức đã học và tích lũy, Anh (Chị) hãy chỉ rõ vai trò của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai? Tại sao Luật
Đất đai 2013 lại quy định căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải dựa trên cơ sở "Kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được phê duyệt"? Chỉ rõ
quy định như vậy giải quyết được tồn tại, vướng mắc gì trong thực tiễn thời gian
qua?
1. Vai trò:
(1) Là công cụ để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất:
- Chỉ Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai mới có quyền
quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm phân bổ và khoanh vùng đất đai
theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh -
quốc phòng, bảo vệ môi trường…
- Thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước xác định mục đích sử
dụng cụ thể cho từng loại đất, đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất khác nhau trong xã
hội.
(2) Là biện pháp hữu hiệu để Nhà nước tổ chức lại việc sử dụng đất, qua đó thúc
đẩy sự phát triển kinh tế:
- Nhà nước sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai để tổ chức lại việc sử dụng
đất, điều phối đất đai.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước ban hành các quyết định
giao đất, cho thuê đất… tổ chức lại việc sử dụng đất, góp phần sử dụng đất hiệu
quả, hợp lý, tiết kiệm hơn.
=> Góp phần tích cực vào việc phát huy tối đa các tiềm năng đất đai, phục vụ các
mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng, bảo vệ môi trường…
của cả nước và từng địa phương.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện tại và tương lai một cách tiết kiệm, khoa học
và có hiệu quả nhất.
(3) Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng:
- Đất đai là nơi phân bố dân cư, là nơi tổ chức mọi hoạt động sống của con người.
- Khi quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tốt và hợp lý, đáp ứng các mục tiêu và
yêu cầu do Nhà nước đặt ra sẽ góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển, nâng
cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.
2. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất dựa
trên cơ sở “kế hoạch sử dụng đất hằng năm của UBND cấp huyện đã được phê
duyệt”. Giải thích.
nhằm hướng tới tính hiệu quả và khả thi trong việc sử dụng đất, đáp ứng kịp thời
nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong ngắn hạn. Thông
qua đó, góp phần hạn chế tình trạng “quy hoạch treo”, “dự án treo” xảy ra trên
thực tế thời gian qua do quy hoạch sử dụng đất được xây dựng với chiến lược dài
hạn song được lấy làm căn cứ cho việc giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất nên chúng sẽ không sát với nhu cầu sử dụng đất cũng như diễn biến,
hiện trạng và tình hình sử dụng đất của địa phương; thậm chí là xa rời thực tiễn.
Với kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cấp huyện phê duyệt sẽ khắc phục được
tình trạng này, theo đó, việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất
sẽ sát hơn và chặt chẽ hơn.
Điểm mới của LĐĐ 2013 là quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp
huyện đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này thay cho các căn
cứ chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy
hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy định của Luật 2003.
Đây là sự thay đổi cần thiết bởi nếu để căn cứ vào “quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất” như Luật 2003 thì tạo ra phạm vi quyền quá rộng cho CQNN có thẩm quyền.
Theo đó, khi giao, cho thuê hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nếu thấy
kế hoạch sử dụng đất không phù hợp với việc giao và cho thuê đất, các cơ quan có
thẩm quyền sẽ lựa chọn căn cứ là quy hoạch sử dụng đất, mà trong quy hoạch sử
dụng đất lại bao gồm cả quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Vì vậy, Nhà
nước vẫn có thể tiến hành giao, cho thuê khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm
không phù hợp.
sự “dễ dãi” và “tùy tiện” của một bộ phận cán bộ có thẩm quyền khi giao đất, cho
thuê đất; là nguyên nhân của tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất “vô tội vạ” ở
một số địa phương từ đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang sử dụng vào
mục đích khác, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất trồng lúa, ảnh hưởng tới việc
làm của người nông dân.
Khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai 2013 chỉ quy định một căn cứ duy nhất “kế
hoạch sử dụng đất” mà không quy định căn cứ lựa chọn là “quy hoạch” hoặc “kế
hoạch” nêu trên khi giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất nhằm kiểm soát chặt chẽ hoạt động này, hạn chế tình trạng tùy tiện. Theo đó,
CQNN có thẩm quyền chỉ có quyền giao, cho thuê và cho phép chuyển mục đích
 sử dụng đất khi đất đó đã phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã phê
duyệt hàng năm.
18. Phân tích các căn cứ để Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp
luật đất đai hiện hành?
19. Chỉ rõ sự khác biệt giữa hình thức giao đất có thu tiền với hình thức cho thuê đất
theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Đối tượng, thời hạn, quyền năng, nghĩa vụ tài chính, ưu nhược
20. Tại sao khoản 2 Điều 56 Luật Đất đai 2013 lại quy định: Lực lượng vũ trang nhân
dân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp
với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh thì chỉ được thuê đất trả tiền hàng năm mà
không được thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê? Phân tích mục
đích, ý nghĩa của quy định này.
Chỉ được thuê đất trả tiền hằng năm mà không được thuê đất trả tiền một lần trong
cả thời gian thuê vì:
- hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê có tính ổn định lâu
dài, phù hợp với các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất lâu dài và ổn
định.
- trong khi đó mục đích chính của lực lượng vũ trang nhân dân vẫn là mục đích
quốc phòng – an ninh. Trong thời bình, có thể mục đích đó không thể hiện rõ ràng
và lực lượng vũ trang được phép thực hiện kinh tế nhằm tạo lợi nhuận, nhưng khi
thời chiến xảy ra thì đất đó sẽ được dùng để chuyên về mục đích quốc phòng. Nên
khi kết hợp làm kinh tế thì mục đích quốc phòng – an ninh vẫn phải được đảm bảo
và đặc biệt ưu tiên hàng đầu.
- Thuê đất trả tiền hằng năm sẽ giúp lực lượng vũ trang linh hoạt hơn trong việcc
chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những tình huống xảy ra.
- Khác với những chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh doanh có thể lựa chọn
hình thức thuê đất trả tiền một lần bởi vì đối với hình thức này thì người sử dụng
đất sẽ được định đoạt QSDĐ, giao dịch QSDĐ trên thị trường.
 => Nếu lựa chọn hình thức trả tiền này thì không bảo đảm quỹ đất cho mục
đích quốc phòng – an ninh, gây khó khăn cho việc thu hồi, tốn kém.
Mục đích: tận dụng tối ưu nhân lực cũng như tư liệu sản xuất (đất đai).
Ý nghĩa
- Cho phép sử dụng đất làm nhiệm vụ quốc phòng – an ninh kết hợp làm kinh tế là
một biện pháp linh hoạt vừa đảm bảo cho Nhà nước kiểm soát quỹ đất, vừa tạo
thêm nguồn thu vào NSNN, tránh lãng phí quỹ đất sử dụng làm nhiệm vụ quốc
phòng, an ninh.
- Khi lực lượng vũ trang sử dụng đất quốc phòng kết hợp kinh tế có thu tiền thuê
đất tạo ra sự bình đẳng về mặt lợi ích đối với các doanh nghiệp sử dụng đất vào
mục đích sản xuất, kinh doanh sinh ra lợi nhuận.
21. Hãy phân tích những lợi thế và những bất lợi đối với nhà đầu tư khi thuê đất trả
tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Hãy đưa ra
02 (hai) ví dụ thực tế để chứng minh về sự lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp
nêu trên trong hoạt động đầu tư?
Ưu và nhược điểm của hai hình thức (đối nghịch nhau)
Ưu điểm (của thuê đất trả tiền một lần)
+ những loại hình kinh doanh phổ biến, đem lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu
tư: nhà ở. Đại đa số là những doanh nghiệp có thế mạnh trong thị trường.
+ Quy mô sử dụng diện tích đất lớn => cơ hội nâng cao hệ số sử dụng đất
+ thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài.
+ thuê đất trả tiền 1 lần có tính ổn định, lâu dài; Nhà nước không thể điều tiết thêm
nghĩa vụ tài chính khi giá thị trường tăng lên.
+ thái độ ứng xử của nhà nước: càng nộp tiền nhiều thì càng ưu đãi (được thực
hiện các giao dịch về đất và tài sản trên đất)
Hạn chế:
+ chưa biết kết quả nhưng ngay khi nhận đất đã phải gánh nặng tài chính =>
không có cơ hội cho những doanh nghiệp nhỏ vừa
+ cơ hội rút lui khỏi thị trường khó khăn hơn thuê đất trả tiền hằng năm
22. Hãy chỉ rõ các phương thức tiếp cận đất đai của các chủ thể đầu tư trong nước và
các chủ thể đầu tư nước ngoài khi sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Hãy đánh giá các quy định này dưới
khía cạnh triển khai trên thực tế?
Các phương thức tiếp cận đất để thực hiện dự án đầu tư: 3 phương thức
Giao đất có thu tiền sử dụng đất – khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 55
Tổ chức kinh tế trong nước đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê
Giao đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hoặc người việt nam định cư
nước ngoài nhằm xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
Giao đất để đầu tư kết cấu hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền
sử dụng đất gắn với hạ tầng
Sử dụng đất xây dựng nhà ở cho người sống và người đã chết
Thuê đất trả tiền hàng năm – khoản 1 Điều 56
Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê – khoản 1 Điều 56
Sử dụng đất cho mục đích nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp nhưng không phải
nhà ở để bán hay kết hợp bán cho thuê
Đánh giá:
Giao đất có thu tiền sử dụng đất: những doanh nghiệp lựa chọn phương thức này
thường là những doanh nghiệp có lợi thế về mặt tài chính, có năng lực, uy thế trên
thị trường (bởi những hoạt động kinh doanh mà được giao đất có thu tiền sử dụng
đất rất phổ biến trong thị trường bất động sản, phát triển cực kì sôi động, mang lại
nhiều cơ hội, lợi thế cho nhà đầu tư)
Ưu điểm:
Quy mô sử dụng diện tích đất là rất lớn, là cơ hội để nâng cao hệ số sử dụng đất
Thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài
Nhà nước không có quyền điều tiết phần giá trị tăng thêm của đất
Được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
Nhược điểm:
Chỉ những đối tượng nhất định mà pháp luật quy định tại Điều 55 mới được tiếp
cận với phương thức này
Phải trả một gánh nặng tài chính lớn
Thuê đất trả tiền hàng năm
Ưu điểm:
Nhà đầu tư không cần phải chuẩn bị một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ
tài chính với đất đai mà chỉ phải trả một khoản tiền vừa phải để thuê theo từng
năm. Vì vậy nhà đầu tư có thể sử dụng tiền để đầu tư cho các hoạt động kinh
doanh khác
Nhà đầu tư có thể chuyển từ trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê
Khả năng rút lui khỏi thị trường dễ dàng hơn. Trong trường hợp dự án đầu tư xảy
ra vấn đề dẫn đến phải dừng thực hiện thì nhà đầu tư không bị mất khoản tiền đã
trả như thuê đất trả tiền một lần
Nhược điểm:
Khi nhà nước đóng tiền thuê đất hàng năm theo giá đất của thị trường, khi biến
động giá đất dẫn đến tăng giá đất thì nhà đầu tư phải đóng theo giá đó
Không được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển
nhượng, tặng cho…
Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
Ưu điểm:
Thời gian sử dụng ổn định, lâu dài
Nhà nước không thể điều tiết thêm bất kì một khoản nghĩa vụ tài chính nào về đất
trong suốt cả thời gian đó, kể cả khi giá của thị trường có sự chênh lệch tăng lên
hay khi nhà nước ban bố khung giá đất mà tăng
Được hưởng nhiều ưu đãi: được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất và
tài sản đã đầu tư trên đất (nếu có)
Nhược điểm:
 Số tiền mà nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là lớn nên có thể tạo ra gánh
nặng tài chính lớn, làm ảnh hưởng việc đầu tư cho dự án của nhà đầu tư. Điều này
dẫn đến chỉ những doanh nghiệp có khả năng mới có thể tiếp cận phương thức
này, hạn chế những doanh nghiệp nhỏ và vừa ít có cơ hội tiếp cận đất đai
Nếu đầu tư kinh doanh thua lỗ, thị trường có sự suy giảm hay tác động của khủng
hoảng tài chính thì cơ hội rút lui khỏi thương trường sẽ khó khăn hơn nhiều so với
hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Nhà đầu tư nếu chấm dứt trước khi hết thời
gian thuê thì sẽ bị lỗ đối với phần tiền thuê đất đã đóng trước đấy
23. Hãy phân tích các phương thức trao quyền sử dụng đất của Nhà nước cho người sử
dụng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đã và đang diễn ra
nhanh chóng hiện nay thì tất yếu dẫn đến một diện tích lớn đất nông nghiệp sẽ
được Nhà nước quy hoạch chuyển sang mục đích phi nông nghiệp để phục vụ cho
các mục đích nêu trên. Tuy nhiên, để diện tích đất nông nghiệp không bị giảm sút
nghiêm trọng, đảm bảo tư liệu sản xuất cho người nông dân, tạo nguồn sống, việc
làm ở các vùng nông thôn, pháp luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc
bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất nông nghiệp. Bằng kiến thức đã học và quan sát thực
tiễn, Anh (Chị) hãy bình luận nhận định nêu và cho biết rõ quan điểm của mình?
Song hành với sự tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh
chóng, làm thay đổi sâu sắc bộ mặt đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Tuy
nhiên, tốc độ đô thị hóa ở nước ta cũng ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh
tế - xã hội như đã làm giảm đáng kể diện tích đất nông nghiệp, tình trạng san lấp
ao, hồ… Thực trạng này đặt ra vấn đề cấp thiết là Nhà nước cần phải quy hoạch tỉ
lệ đất thích hợp giữa quỹ đất nông nghiệp và quỹ đất phi nông nghiệp phục vụ cho
công cuộc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay.
Để diện tích đất nông nghiệp không bị giảm sút nghiêm trọng, đảm bảo tư liệu sản
xuất cho người nông dân, tạo nguồn sống, việc làm ở các vùng nông thôn, pháp
luật đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất
nông nghiệp:
 Khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp.
- Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản và làm muối có đất để sản xuất (khoản 2 Điều 27).
- Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp
trong hạn mức sử dụng đất thì không phải trả tiền sử dụng đất, nếu sử dụng vào
mục đích khác phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và trả tiền sử dụng đất
(khoản 1 Điều 54, khoản 2 Điều 57).
Kiểm soát việc sử dụng đất nông nghiệp.
- Việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc
từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch và kế
hoạch được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Luật Đất đai 2013 quy định tại Điều
57 phân loại thành trường hợp chuyển mục đích phải xin phép và trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép nhằm xác định trách nhiệm của
CQNN có thẩm quyền và người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Khi
chuyển sang sử dụng vào mục đích khác, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng
đất theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nhà nước có quy định cụ thể về đất chuyên trồng lúa nước, điều kiện nhận
chuyển nhượng đất trồng lúa nước và nghiêm cấm mọi hành vi chuyển mục đích
từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa được sự đồng ý của
CQNN có thẩm quyền (Điều 134). Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần
diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp
bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
- Nghiêm cấm việc mở rộng một cách tùy tiện các khu dân cư từ đất nông nghiệp,
hạn chế việc lập vườn từ đất trồng lúa.
24. Hãy chỉ rõ việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất có vai trò gì đối với
công tác quản lý nhà nước về đất đai? Cho ví dụ cụ thể để chứng minh?
25. Hãy phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai
của người sử dụng đất? Việc đề ra các căn cứ đó có ý nghĩa gì đối với công tác
quản lý nhà nước về đất đai?
Phân tích các căn cứ để Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai của
NSDĐ
Các căn cứ để NN thu hồi đất do vi phạm PL đất đai của NSDĐ đc quy định tại
khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013
Thứ nhất, SDĐ không đúng mục đích đã được NN giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hàn chính về hành vi sử dụng đất
không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm
Trên thực tế, HVVP thuộc loại này chủ yếu diễn ra dưới dạng chuyển mục
đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang làm nhà ở, trụ sở kinh
doanh, sản xuất... trái pháp luật của t/chức, CN đc giao đất. Hành vi này dẫn tới
hậu quả rất nghiêm trọng gây thiệt hại đến tài nguyên đất, đó là làm thay đổi cơ
cấu các loại đất, nằm ngoài sự kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quản lý đất đai; làm cho giá trị của đất không đc khai thác hiệu quả và khg bảo vệ
đc nguồn tài nguyên đất đai.
So với LDD 2003 quy định này là một trong những điểm mới của LDD
2013, đã bsung thêm đk “đã bị xp VPHC về HV SDĐ khg đúng mục đích mà tiếp
tục vi phạm”. Đất đai là một tư liệu sản xuất quan trọng của NSD đất, việc thu hồi
đất ảnh hưởng rất lớn tới chủ thể này, do đó việc THĐ phải đc cân nhắc một cách
kỹ lưỡng, toàn diện, thông qua qđ về XPHC, NSD đất sẽ có phải thay đổi thái độ
SDĐ, từ đó thực hiện hành vi. Trong trg hợp đã bị XP nhưng NSDĐ vẫn không có
thái độ đúng đắn là sdđ k có mđ thì đương nhiên sẽ bị áp dụng chế tài mạnh hơn là
NN THĐ. Sự thay đổi này LDD 2013 là một quy định hợp lý, cho thấy sự cân
nhắc của NN, luôn tạo điều kiện tối đa cho NSD đất.
Thứ hai, NSDĐ cố ý hủy hoại đất
Khoản 25 Điều 3 “Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm
chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo
mục đích đã đc xác nhận”. Hành vi cố ý hủy hoại đất có thể kể đến như việc gây ô
nhiễm đất, tự ý khai thác, ùn, hố đất trái phép, đổ đất xuống ruộng hay làm biến
dạng địa hình. Trên địa bàn tỉnh Bình Dương, hiện tượng NSD đất tự ý cắt cây cao
su, sau đó bán đất mặt cho DN khai thác, đào thành hầm hố để lấy đất mặt bán với
độ sâu từ 2-5 m mà khg đc sự cho phép của cq có TQ diễn ra khá phổ biến....
Theo quy định tại LDD 2013, hvi cố ý của NSD đất làm cho đất đai bị hư hỏng tới
mức mất GTSD, dẫn đến mđ sd đất khg đạt được, các nguyên tắc sdđ khg đc đảm
bảo sẽ bị cơ quan NN có thẩm quyền ra qđ thu hồi đất. Trc thực trạng vi phạm liên
quan đến hủy hoại đất diễn ra tràn lan như hiện tại, việc thu hồi đất là biện pháp
tốt nhất để giải quyết tình trạng này.
Thứ ba, đất đc giao, cho thuê khg đúng đối tượng hoặc khg đúng TQ
Theo qđ tại Điều 55 của LDD hiện hành, TQ giao đất, cho thuê đất đc qđ
cho UBND các cấp trong từng trg hợp cụ thể. Tuy nhiên, hiện tượng cơ quan NN
k có TQ giao đất nhưng vẫn tiến hành xảy ra chủ yếu ở cấp xã và chưa có chiều
hướng thuyên giảm trên thực tế. Tình trạng này cho thấy rằng công tác quản lý đất
đai ở cấp xã bị buông lỏng, cần phải chấn chỉnh kịp thời nhằm ngăn chặn các tiêu
cực trong quản lý đất đai. Ngoài ra giao đất không đúng đối tượng, diện tích, trình
tự thủ tục theo qđ của PL dẫn đến việc nhiều người tuy không thuộc diện đc giao
đất nhưng vẫn đc giao, nắm trong tay nhiều mảnh đất khg sd đc hết, đầu cơ hoặc
đem bán cho ng khác kiếm lời, trong khi đó, ng thiếu đất để sx, để ở, thuộc diện
giao đất thì vẫn rơi vào tình trạng chờ để giải quyết
Để lại hậu quả nghiêm trọng: việc giao đất để thu tiền xây dựng các công
trình ở địa phương, lập quỹ riêng đã gây thất thoát lớn cho ngân sách NN; phá vỡ
trật tự quản lý NN về đất đai, gây tình trạng khó kiểm soát đvs vc sd các loại đất,
bởi có nhiều trg hợp đc giao đất trái TQ loại đất này nhưng còn sd không đúng mđ
còn gây đến hiệu quả sd tài nguyên đất. Trg hợp này khg phải vi phạm của nsd đất
mà là của cơ quan quản lý đất đai, tuy nhiên để đảm bảo vc thực thi PL một cách
nghiêm túc và có hiệu quả thì NN vẫn tiến hành thu hồi đất trên.
Thứ tư, đất khg đc chuyển nhượng, tặng cho theo qđ của LDD mà nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho
Là một trong những hành vi cố tình vi phạm của các thể CN, TC và chủ thể
nhận CN, TC. Không phải mọi loại đất, mọi chủ thể đc giao đất đều có quyền CN,
TC mà chỉ những chủ thể nhất định, đc giao loại đất nhất định theo qđ của PL mới
đc thực hiện CN, TC. Do đó, khi cố tình vi phạm thì phải bị thu hồi nhằm bảo đảm
thực hiện đúng pháp luật
Thứ năm, đất được NN giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm
NN với tư cách là đại diện CSH đất đai đã thực hiện giao đất cho tổ chức,
HGĐ cá nhân, tuy nhiên những đtg này trong quá trình đc giao lại k quản lý đc,
dẫn đến để các chủ thể khác lấn, chiếm thì sẽ bị thu hồi
Trên thực tế, thực trạng lấn chiếm đất được NN giao quản lý diễn ra rất
nhiều, đặc biệt là tại các nông, lâm trường, các khu bảo tồn, vườn quốc gia. Tuy
nhiên, việc triển khai quy định này trên thực tế gặp nhiều khó khăn, thách thức do
không có những quy định cụ thể về việc thu hồi
Thứ sáu, đất khg đc chuyển QSD đất theo qđ của Luật mà NSD đất do thiếu trách
nhiệm để bị lấn, chiếm
Điều 188 LDĐ 2013 quy định về đk thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sd đất,
góp vốn bằng quyền sd đất. Theo đó, khi khg đáp ứng đc các điều kiện trên, NSD
đất khg đc chuyển quyền SDĐ. Đồng thời, các tổ chức, cá nhân khi đc NN giao
đất, cho thuê đất có trách nhiệm quản lý, sử dụng đất theo đúng tính năng, mục
đích sd. Tuy nhiên, có những trg hợp đc giao, cho thuê đất sử dụng nhưng NSDĐ
khg sd, lại cũng khg đc phép chuyển QSDĐ theo qđ của PL nên khg còn thực hiện
các trách nhiệm của NSD đất, thiếu trách nhiệm để cho đất đó bị ng khác lấn,
chiếm. Trong trg hợp này, NN cx tiến hành TH để đảm bảo sdđ đúng theo quy
hoạch, kế hoạch sd đất.
Thứ bảy, NSDĐ khg thực hiện nghĩa vụ đvs NN và đã bị XPVPHC mà khg chấp
hành
 So với LDD 2003, LDD 2013 đã bỏ “cố ý” trc “khg thực hiện nghĩa vụ”
làm cho quy định chặt chẽ hơn
Thứ tám, đất trồng cây hàng năm không đc sd trong thời hạn 12 tháng l.tục; đất
trồng cây lâu năm khg đc sd trong thời hạn 18t l.tục, đất trồng rứng khg đc sd
trong thười hạn 24t l.tục
Với quy định này, PL đã đề cao tầm quan trọng, v.trò của tài nguyên đất để
vốn đất đai đc bảo vệ chặt chẽ, tậ dụng có hiệu quả hơn, ngăn ngừa các trg hợp
làm thiệt hại đến lợi ích của NN và toàn dân; đồng thời thể hiện chủ trg coi trọng
phát triển KT của Đảng và NN trong thời kỳ đổi mới, xd đất nc
Thứ chín, đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực
địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu
tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng
với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự
án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất
vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng
LDD 2013 không những quy định các trường hợp đc loại trừ THĐ do sự
kiện bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sd đất mà còn thêm các quy định về gia
hạn
Tạo đk tốt hơn cho các nhà đầu tư thực sự mong muốn đc thực hiện dựa trên dự án
nhưng gặp phải những tình huống bất khả kháng dựa trên các căn cứ nhất định:
+ Do ảnh hưởng tr. tiếp của thiên tai, thảm họa mtrg
+ Do ảnh hưởng tr. tiếp của hỏa hoạn, dịch bệnh
+ ......................................... chiến tranh
+ Các trg hợp BKK khác do CP quyết định
Đồng thời cũng tránh đc tình trạng viện cớ của các nhà đầu tư khác
 Thực tế hiện việc thu hồi đất để đàu tư xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh
tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị...
diễn ra một cách ồ ạt, nh doanh nghiệp khg có knh, năng lực tài chính lợi dụng quy
định này để giữ đất, ôm đất, chạy dự án để bán kiếm lời sinh ra các dự án treo
trong khi đó ng dân bị THĐ thì k có đất để ss và sx, phải di cư tự phát tới ccs đô
thị làm thuê hoặc XKLĐ.. thì đất đc thu hồi để làm dự án trc lại bỏ không gây lãnh
phái đất cũng như a/h đến sự ổn định XH
26. Thế nào là đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, công
cộng? Hãy chỉ rõ điều kiện tiên quyết nào để Nhà nước được quyền thu hồi đất của
người đang sử dụng đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, công cộng.
Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: bao gồm đất để làm ... (Điều 61)
Đất sử dụng để phát triển kinh tế vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng: bao gồm
đất để làm... (Điều 62)
Điều kiện tiên quyết để NN đc quyền THĐ của ng đang sd đất để sd cho mđ...:
Căn cứ Điều 63 thì Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
+ Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của
Luật này;
+ Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt;
+ Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Đây là những bước không thể thiếu để Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Trước khi
trình tự thu hồi đất được tiến hành, cơ quan tài nguyên và môi trường phải trình
UBND cùng cấp phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, đo đạc, kiểm đếm, gồm
các nội dung: lí do thu hồi, trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi
tiết xây dựng được CQNN có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp thu hồi đất theo
tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát,
 đo đạc, kiểm đếm; dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; giao nhiệm
vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
27. Hãy phân tích căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng đất cho mục đích quốc
phòng, an ninh, phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo quy
định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013? Giải thích rõ vì sao phải tuân thủ căn cứ đó
khi thu hồi đất?
Căn cứ để Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát
triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được Nhà nước quy định tại
Điều 63, cụ thể là:
(1) Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62:
- Quy định cụ thể về các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
- Tránh tình trạng thu hồi đất tràn lan, không có căn cứ pháp luật làm ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích chính đáng của người dân dẫn tới khiếu kiện kéo dài.
(2) Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được CQNN có thẩm quyền
phê duyệt:
- Góp phần quản lý chặt chẽ hơn việc UBND cấp tỉnh, huyện, xã quyết định thu
hồi đất theo thẩm quyền.
- Nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên cơ sở nâng cao chất
lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch sử dụng đất hàng năm
của cấp huyện nhằm đảm bảo đủ căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không
có quy hoạch sử dụng đất, có thể căn cứ quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư
nông thôn hoặc quy hoạch khác. Tuy nhiên, hiện nay, phải căn cứ vào kế hoạch sử
dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt.
- Là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất, hạn chế
sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, ngăn ngừa các hiện tượng tiêu cực trong quá
trình sử dụng đất (thu hồi đất tràn lan, tùy tiện, tình trạng lợi ích cục bộ, lợi ích
nhóm, tham nhũng về đất đai), dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất,
phát triển kinh tế - xã hội và các hiện tượng nguy hại khác.
 - Cho phép việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn.
- Cho thấy Luật Đất đai coi trọng việc lắng nghe ý kiến và nguyện vọng của người
dân khi thực hiện thu hồi đất.
(3) Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án:
- Thực tế khó có đủ nguồn kinh phí cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu
thu hồi tất cả đất thực hiện dự án trong một lần.
=> Căn cứ vào tiến độ dự án thực hiện đến đâu thu hồi đất đến đó, đảm bảo đủ
nguồn kinh phí thực hiện bồi thường.
- Hạn chế việc thu hồi đất theo kế hoạch mà chậm đưa vào sử dụng sẽ dẫn đến
lãng phí đất đai, nhất là các công trình cơ sở hạ tầng có thời gian thực hiện kéo dài
nhiều năm.
28. Tại sao phải minh bạch, công khai hóa trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái
đinh cư? Phân tích mục đích, ý nghĩa của quy định này.
Nếu như giao đất, cho thuê đất là cơ sở để làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai,
phát sinh QSDĐ của người sử dụng thì thu hồi đất có hậu quả pháp lý hoàn toàn
ngược lại, đó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, chấm dứt QSDĐ của người sử
dụng, bằng một quyết định hành chính của CQNN có thẩm quyền. Hậu quả pháp
lý của việc thu hồi đất có liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, các chủ đầu tư và
người bị thu hồi đất. Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước cần phải quan
tâm đến lợi ích của xã hội cũng như quyền lợi của người sử dụng đất. Với ý nghĩa
là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, vai trò và sự can thiệp của
Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên những căn cứ pháp lý rõ ràng,
phù hợp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của chủ
đầu tư.
* Mục đích:
(1) Công khai trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc CQNN có thẩm quyền
công bố rộng rãi cho người sử dụng đất biết về lý do, thời gian, kế hoạch di
chuyển, quyết định thu hồi đất, giá đất được xác định làm căn cứ để tính bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Trên cơ sở đó, người bị thu
hồi đất so sánh, đối chiếu với các quy định của pháp luật để tự bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của mình, đồng thời giám sát việc áp dụng pháp luật của CQNN.
(2) Minh bạch trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc CQNN công bố chính
xác, trung thực, rõ ràng, đúng pháp luật về các nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư liên quan trực tiếp đến lợi ích của người bị thu hồi đất, bao gồm: lý do,
thời gian, kế hoạch di chuyển, quyết định thu hồi đất, giá đất được xác định làm
căn cứ để tính bồi thường, trình tự, thủ tục thực hiện và phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư…
* Ý nghĩa:
(1) Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai:
Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, do đó, việc phân bổ,
sử dụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài,
đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững của đất nước luôn là vấn đề xuyên suốt trong
chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước. Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư cần được tiến hành 1 cách công khai, minh bạch nhằm thực hiện
đúng mục đích mà Nhà nước đề ra. Đồng thời, khi thực hiện vai trò quản lý, Nhà
nước cần có nguồn thông tin chính xác, khách quan, sát với thực tế để đánh giá
được hoạt động thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đưa ra
chính sách phù hợp. Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật đòi hỏi Nhà nước không
thể khép kín phạm vi hoạt động của mình trong nội bộ mà phải mở rộng phạm vi
thông tin đến các đối tượng có liên quan chịu sự điều chỉnh trực tiếp của các chính
sách. Nhờ có sự đồng thuận của người dân mà việc thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng để thực hiện các dự án sẽ được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi.
(2) Tạo điều kiện để người dân, cộng đồng dân cư tham gia vào các quyết định của
Nhà nước, quản lý đất đai và giám sát việc thực thi pháp luật:
Yêu cầu minh bạch, công khai, dân chủ trong việc xây dựng và thực thi pháp luật
của Việt Nam không phải chỉ xuất phát từ nhu cầu nâng cao hiệu quả quản lý nhà
nước mà còn nhằm đảm bảo tính dân chủ trong hoạt động của Nhà nước, bảo vệ
 quyền lợi của người dân, đặc biệt trong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu
hồi đất.
(3) Ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả nguy cơ hối lộ, tham nhũng:
Chế độ sở hữu về đất đai của Việt Nam là sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu. Theo đó, sẽ có những chủ thể có thẩm quyền ra các quyết định hành
chính trong lĩnh vực đất đai, bao gồm quyết định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư. Việc thực hiện công vụ này nếu không được tiến hành một cách
công khai, minh bạch thì có thể tạo ra cơ hội để chủ thể có thẩm quyền vụ lợi,
tham nhũng. Vì vậy, một trong những lý do nổi bật nhất để đặt ra vấn đề công
khai, minh bạch là nhằm góp phần kiểm soát tham nhũng, đặc biệt là trong việc
bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
29. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định: “Nhà nước quyết định thu hồi
đất, trưng dụng đất” theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013?
30. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh? Anh (Chị) có nhận
xét, đánh giá gì về việc thực thi chính sách này trong thời gian qua?
Bên cạnh chính sách bồi thường, pháp luật đất đai quy định về chính sách hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng an ninh trên
nguyên tắc đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định
của pháp luật, bao gồm các khoản hỗ trợ (khoản 2 Điều 83):
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất (Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, sửa
đổi, bổ sung theo khoản 5 Điều 4 Nghị định 01/2017/NĐ-CP);
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm (Điều 84 Luật Đất đai;
Điều 20, 21 Nghị định 47/2014/NĐ-CP);
- Hỗ trợ tái định cư (Điều 85, 86 Luật Đất đai, Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-
CP);
- Hỗ trợ khác.
Đối với 3 khoản hỗ trợ cụ thể nêu trên, pháp luật quy định cụ thể về đối tượng
được hỗ trợ, điều kiện hưởng hỗ trợ và mức hỗ trợ.
 Việc quy định về chính sách hỗ trợ của Nhà nước khi thu hồi đất cho mục đích
quốc phòng, an ninh thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với đời sống của
người dân, đảm bảo cho họ có cuộc sống ổn định và phát triển sản xuất, về lâu dài
không bị xáo trộn quá nhiều cũng như bảo đảm ổn định xã hội (nếu người dân
không được hỗ trợ kịp thời và chính đáng, có thể xảy ra các hệ lụy không đáng
như người dân không có chỗ ở, việc làm, phát sinh nhiều tệ nạn xã hội). Việc pháp
luật quy định chi tiết về đối tượng được hưởng hỗ trợ cũng như điều kiện, hình
thức và mức hỗ trợ là để đảm bảo NSNN được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm
và hiệu quả, không có sự tùy tiện cũng như trục lợi về tài sản.
Về vấn đề thực thi chính sách hỗ trợ của Nhà nước trong thời gian qua, nhìn chung
đạt kết quả tốt, quá trình hỗ trợ tuân thủ quy định của pháp luật và ít có sai sót,
khiếu kiện. Tùy điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương mà có những chính
sách hỗ trợ tương ứng, một số tỉnh thành thực hiện tốt chính sách hỗ trợ gồm tỉnh
Quảng Ninh, TP.HCM (nhìn chung đều là các tỉnh thành có điều kiện kinh tế - xã
hội phát triển). Bên cạnh đó vẫn còn nhiều tồn tại, đặc biệt là trong vấn đề hỗ trợ
đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Vấn đề này nói chung chưa được
thực hiện triệt để, chủ yếu đền bù bằng tiền mà không có những định hướng cụ thể
về đào tạo, chuyển đổi nghề hoặc tìm kiếm việc làm mới, người dân được đền bù
bằng tiền không được định hướng sử dụng đúng cách dễ dẫn đến tệ nạn xã hội
(tiêu tiền đền bù vào các tệ nạn), gia tăng tình trạng thất nghiệp do không có tư
liệu sản xuất cũng như không thể tìm được công việc phù hợp.
31. Thực trạng hiện nay người dân thường bất đồng và khiếu nại với các cơ quan chức
năng về tình trạng thu hồi đất còn nhiều khuất tất, ảnh hưởng tới đời sống của
người dân. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những biểu hiện của những dạng sai phạm trong
thu hồi đất mà người dân khiếu nại và cho biết những nhận định, đánh giá của
mình về vấn đề đó?
Thu hồi đất là một trong những vấn đề nóng bỏng, gây ra nhiều bức xúc, khiếu
kiện, tranh chấp nhất hiện nay. Thời gian gần đây, có rất nhiều vụ việc khiếu nại
liên quan đến đất đai. Nhiều trường hợp khiếu nại có liên quan đến việc Nhà nước
thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, như đòi được bồi
thường đất ở, nâng giá bồi thường, tăng tiền hỗ trợ, bố trí tái định cư, giải quyết
việc làm, đòi lại đất cũ, tranh chấp đất đai, nhà ở…
* Biểu hiện của những dạng sai phạm trong thu hồi đất mà người dân khiếu nại:
- Thu hồi đất mà không có quyết định thu hồi đất đối với người dân có đất bị thu
hồi, thu hồi đất nằm ngoài quy hoạch. Đây là sai phạm nghiêm trọng về thu hồi
đất.
- Làm sai quy định về xác định ranh giới đất phải thu hồi, sai sót trong việc công
bố quy hoạch, không lập bản đồ xác định vị trí ranh giới, mốc giới kèm theo quyết
định thu hồi đất. Hội đồng bồi thường không lập phương án đền bù, hỗ trợ thiệt
hại và tái định cư.
- Xác định sai loại đất thu hồi các hộ gia đình đang sử dụng dẫn tới việc các hộ đã
không được đền bù một cách thỏa đáng đối với diện tích đất bị thu hồi mà người
dân đã sử dụng ổn định suốt bao nhiêu năm nay. Nhiều hồ sơ kiểm định bị tẩy xóa,
sửa chữa, nhất là phần kiểm định về nhà và vật kiến trúc… VD: Trung tâm phát
triển quỹ đất thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh xác định diện tích đất của các
hộ gia đình là đất trồng cây lâu năm và bồi thường theo giá đất nông nghiệp là
chưa phù hợp với quy định pháp luật.
- Thực hiện công việc cưỡng chế trong khi không ra thông báo cưỡng chế đối với
người dân có đất bị thu hồi, cưỡng chế trong lúc không có mặt người dân có đất bị
thu hồi tại địa phương.
- Cán bộ, công chức làm sai chính sách, tiêu cực, tham nhũng trong quản lý đất
đai, tài chính, đầu tư, xây dựng cơ bản, thực hiện chính sách xã hội, cổ phần hóa
doanh nghiệp; thiếu trách nhiệm trong việc giải quyết khiếu nại, bao che người bị
tố cáo, không xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật; lợi dụng chức vụ,
quyền hạn để trục lợi trong việc thu hồi đất của nông dân để chia cho cán bộ.
* Những nhận định, đánh giá:
- Nguyên nhân khách quan do quy định của pháp luật về đất đai nói chung và quy
định về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thay đổi nhanh. Việc ban hành văn
 bản hướng dẫn thực hiện đôi lúc chưa kịp thời. Bên cạnh đó, quy định của pháp
luật còn có những mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn, lúng túng trong việc áp
dụng. Thực tiễn sử dụng đất ở một số địa bàn chưa ổn định, rất khó khăn trong
việc xác định nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất… làm cơ sở bồi thường.
- Nguyên nhân chủ quan:
+ Do thiếu sót của cơ quan chuyên môn, của những người thực thi nhiệm vụ trong
quá trình lập phương án bồi thường, cụ thể: quá trình khảo sát, thu thập thông tin
về giấy tờ, về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất chưa thật đầy đủ, không chặt
chẽ… dẫn đến thẩm định, xác định đủ hay không đủ điều kiện bồi thường còn kéo
dài, mất thời gian.
+ Cơ quan chức năng buông lỏng quản lý về đất đai, cố ý làm trái dẫn đến tình
trạng xây dựng nhà ở không phép, trái phép, hoặc có biểu hiện chiếm giữ đất,
thậm chí chuyển nhượng một phần đất để kiếm lời.
+ Sự tham lam, khuất tất của cán bộ chuyên môn lợi dụng quyền hạn kiếm lời từ
việc thu hồi đất, ăn chặn đất của nhân dân, tâm lý chủ quan coi thường pháp luật.
Đất đai là vấn đề phức tạp, đã và đang phát sinh nhiều khiếu nại. Tranh chấp đất
đai phát sinh có xu hướng ngày càng tăng cả về số lượng cũng như tính chất phức
tạp về mặt nội dung. Những việc làm sai trái này ảnh hưởng lớn đến lòng tin về sự
công bằng, dân chủ, về các chủ trương đúng đắn của Đảng và Nhà nước đối với
công tác quy hoạch sử dụng đất. Không những thế, nó còn làm ảnh hưởng đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi, gây bức xúc xã hội, mất
trật tự công cộng.
32. Trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất? Có trường
hợp nào không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường về tài sản trên đất
không? Cho ví dụ cụ thể?
Các trường hợp NN thu hồi đất không được bồi thg về đất (Điều 82 LDD 2013)
- Đất được NN giao để quản lý
- Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai:
+ Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất
không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
+ Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
+ Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
+ Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho;
+ Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
+ Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt
vi phạm hành chính mà không chấp hành;
+ Đất trồng cây hằng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục;
đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất
trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử
dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so
với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải
đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được
gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với
mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án
trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào
sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền
với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
- Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu
 sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm bị
giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn
- Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất còn lại (Khoản 1 Điều 76)
+ Đất được NN giao khg thu tiền sử dụng đất
+ Đất được NN giao cho tổ chức thuộc trg hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng đc
miễn tiền sd đất
+ Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công
với cách mạng
+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn
+ Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
33. Theo Luật đất đai 2013 thì những trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất không được
bồi thường tài sản gắn liền với đất? Những trường hợp không được bồi thường về tài
sản có đương nhiên cũng không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi không?
Vì sao?
Trường hợp NN thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất:
Điều 92: 3 trường hợp
Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại
các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật
này
Điểm a: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công
nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng
đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm
Điểm b: Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất
Điểm d: Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
Điểm đ: Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm
Điểm e: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực
địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu
tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng
với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự
án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất
vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn
liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng
Điểm b (65): Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế
Điểm d (65): Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia
hạn
Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ
sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn
sử dụng
Những trường hợp không được bồi thường về tài sản có đương nhiên cũng không
được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi không? Vì sao?
SAI
Trường hợp không bồi thường về đất: Điều 82
Trường hợp không bồi thường về tài sản: Điều 92
Không bồi thường về tài sản đồng thời không bồi thường về đất chỉ trong trường
hợp thu hồi theo quy định điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản
1 Điều 65. Còn trường hợp không bồi thường về tài sản vì tài sản gắn liền với đất
được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu
hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
 tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng thì người sử dụng đất
bị thu hồi vẫn được bồi thường về đất (vì 2 trường hợp này không thuộc t.h không
được bồi thườn g về đất)
34. Anh (Chị) hãy chỉ rõ những tồn tại, bất cập và vướng mắc nổi cộm hiện nay trong
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất? Giải thích rõ
nguyên nhân của những tồn tại, bất cập, vướng mắc đó và cho một số đề xuất khắc
phục?
* Tồn tại, bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất:
(1) Giá đất để tính bồi thường chưa phù hợp:
- Thực tế: giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá chuyển
nhượng QSDĐ trên thị trường, có trường hợp tỉ lệ chênh lệch này khá cao.
=> Người bị thu hồi đất không đồng ý với phương án bồi thường do Hội đồng đền
bù đưa ra, không tự nguyện thực hiện quyết định thu hồi đất.
(2) Cơ chế thực hiện bồi thường chưa thỏa đáng:
- Có nhiều dự án do không làm tốt công tác bồi thường.
=> Không thể triển khai được, làm ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội
của đất nước.
- Sự chậm trễ về tiến độ thực hiện các dự án phần nào có nguyên nhân ở khâu
chuẩn bị.
+ Hầu hết chủ đầu tư thường chỉ quan tâm đến việc xây dựng dự án cho công
trình, việc xây dựng phương án bồi thường làm sau và chỉ thực hiện khi dự án
chuẩn bị bước vào giai đoạn thi công.
+ Liên quan đến nhiều yếu tố như: con người, tiền đền bù, đất tái định cư, chính
sách khác…
=> Khi gặp phải một sự cố ở giai đoạn bồi thường sẽ kéo theo sự chậm trễ ở các
hạng mục tiếp theo.
(3) Cơ quan tổ chức bồi thường chưa tuân thủ đúng pháp luật:
- Cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch, kế hoạch và tổ chức thực hiện.
 => Gây ra nhiều khó khăn, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước, đồng thời gây ra nhiều bức xúc trong dư luận nhân dân.
- Ở một số địa phương, còn diễn ra tình trạng cán bộ đất đai cố tình làm sai pháp
luật, không công bằng trong bồi thường, thậm chí “ăn chặn” của người dân gây ra
nhiều bức xúc, dẫn đến việc khiếu kiện kéo dài.
(4) Vấn đề tái định cư còn chậm và chưa được quan tâm đúng mức:
- Hầu hết các khu tái định cư xây dựng chưa theo kịp tiến độ thu hồi đất, bồi
thường và giải phóng mặt bằng. Các cơ quan chức năng được giao nhiệm vụ bồi
thường, giải phóng mặt bằng cũng chưa thực sự quan tâm đến tái định cư cho
người dân.
* Nguyên nhân:
- Sự yếu kém trong việc am hiểu pháp luật của cán bộ đất đai.
- Ý chí chủ quan, cố tình làm sai lệch pháp luật để hưởng lợi riêng của một
bộ phận không nhỏ cán bộ, người có quyền trong việc tổ chức thực hiện bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
* Đề xuất:
- Xây dựng khung giá đất chuẩn, sát giá thị trường.
- Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt
bằng.
- Đẩy mạnh công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý kịp thời mọi vi phạm
pháp luật.
35. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ở. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực thi chính
sách tái định cư trong thời gian qua và lý giải vì sao trong thời gian qua người có
đất bị thu hồi thường khiếu nại về vấn đề tái định cư?
* Quy định của pháp luật hiện hành về chính sách tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất ở:
1. Nguyên tắc tái định cư:
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Bởi vậy, khi xây
dựng pháp luật về thu hồi đất, Nhà nước đề cao nguyên tắc chung cho bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư. Theo đó, khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải tuân
theo những nguyên tắc sau:
- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 75 thì được bồi thường (khoản 1 Điều 74).
+ Trong trường hợp đã được bồi thường, có thể họ vẫn được hỗ trợ thêm.
+ Trong trường hợp người sử dụng đất không đủ điều kiện để được bồi thường, họ
sẽ được xem xét hỗ trợ.
- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tính theo giá đất tại thời điểm
quyết định thu hồi đất (khoản 2 Điều 74).
- Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải
trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để
hoàn trả NSNN (khoản 4 Điều 93).
- Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi: hỗ trợ khi di chyển,
ổn định cuộc sống…
2. Điều kiện để được tái định cư (Điều 75):
- Nhà nước lấy điều kiện xem xét bồi thường để làm điều kiện cho tái định cư bởi
suy cho cùng tái định cư cũng là 1 hình thức Nhà nước bồi thường: lấy đất và nhà,
sau đó thực hiện “trả đất và nhà” khác.
- Nhà nước lấy điều kiện người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ làm cơ
sở xem xét về bồi thường và tái định cư. Tuy nhiên, bên cạnh những chủ thể có
giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về QSDĐ được xem xét bồi thường, tái định cư thì người
sử dụng đất nếu chứng minh được đất của mình có đủ cơ sở để Nhà nước hợp thức
hóa, xét công nhận QSDĐ thì họ cũng được bồi thường và tái định cư.
- Không phải chủ thể sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ khi Nhà nước thu hồi đều được
tái định cư:
+ Yếu tố quan trọng là đất thu hồi phải là đất được xác định từ trước vào mục đích
để ở.
+ Hành vi thu hồi đất dẫn đến hậu quả là người bị thu hồi không còn chỗ ở thì Nhà
nước phải có trách nhiệm tạo lập chỗ ở mới cho họ.
3. Các hình thức tái định cư: Có 3 hình thức tái định cư (Điều 79)
- Bồi thường bằng nhà ở:
+ Người dân bị thu hồi đất phải di chuyển tới chỗ ở được bồi thường bằng nhà ở
mới do chủ đầu tư xây dựng.
+ Ưu điểm: Người dân khi nhận nhà tái định cư có ngay nhà để ở mà không phải
tự mình xây dựng.
+ Hạn chế: Nhà xây dựng không đúng với mong muốn của người dân, chất lượng
nhà ở không bảo đảm…
- Bồi thường bằng giao đất ở mới:
+ Người bị thu hồi đất được cấp 1 diện tích đất nhất định để tự mình xây dựng nhà
ở.
+ Nếu lô đất được cấp nằm trong khu tái định cư thì việc xây dựng phải được thực
hiện theo mẫu nhằm bảo đảm quy hoạch.
=> Nhà ở, đất ở tái định cư phải được thực hiện theo nhiều cấp nhà, nhiều mức
diện tích khác nhau phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người
được tái định cư (khoản 3 Điều 26 Nghị định 47/2014/NĐ-CP).
- Bồi thường bằng tiền để tự lo nơi ở mới:
+ Áp dụng trong trường hợp người bị thu hồi đất không có nhu cầu được tái định
cư bằng nhà ở hoặc đất ở mà muốn nhận tiền để tự lo nơi ở cho mình.
+ Linh hoạt hơn cho người bị thu hồi vì nhu cầu nhà ở của mỗi người khác nhau.
+ Hạn chế được tình trạng thiếu nhà ở tái định cư hoặc chuyển nhượng nhà ở tái
định cư do không có nhu cầu nhưng vẫn lấy suất tái định cư ở một số địa phương.
 4. Trình tự, thủ tục thực hiện tái định cư: Điều 85 Luật Đất đai 2013, Nghị định
47/2014/NĐ-CP
Xét một cách tổng quát bao gồm 03 giai đoạn:
- Lập, thẩm định và phê duyệt phương án tái định cư;
- Công khai phương án tái định cư;
- Chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
5. Giải quyết khiếu nại, tố cáo về tái định cư:
- Điều 204 Luật Đất đai 2013.
- Điều 89, 90, 91 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
* Thực thi chính sách tái định cư trong thời gian qua:
- Các dự án tái định cư mặc dù đã xây dựng xong từ lâu nhưng vẫn không có
người đến ở gây lãng phí tiền của và tài nguyên đất (VD: khu tái định cư Sài
Đồng, khu tái định cư Hoàng Cầu).
- Các dự án hiện đang triển khai thực hiện không đáp ứng đủ số lượng căn hộ
chung cư cao tầng để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng.
- Người dân không mua nổi nhà tái định cư vì giá cao hơn giá được bồi thường.
- Những người chuyển đến ở thì phải chịu nhiều bức xúc do chất lượng nhà ở kém,
tường trần thấp ẩm mốc, thang máy thường xuyên hỏng, xung quanh không có sân
chơi, các tiện ích, dịch vụ thiếu thốn…
* Thời gian qua người có đất bị thu hồi thường khiếu nại về vấn đề tái định cư vì:
- Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định cư đã quyết
định thu hồi đất ở.
- Giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường.
- Một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc
bằng nơi ở cũ.
- Giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền nhận bồi thường không đủ
trả cho nhà ở tại khu tái định cư.
36. Hãy phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về chính sách bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Anh (Chị) có nhận xét, đánh giá gì về việc thực
thi chính sách bồi thường về đất nông nghiệp trong thời gian qua và lý giải vì sao
trong thời gian qua người có đất nông nghiệp bị thu hồi thường khiếu nại về vấn
đề bồi thường?
* Quy định của pháp luật hiện hành về chính sách bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp:
1. Nguyên tắc bồi thường:
Luật Đất đai 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường
thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02
Điều riêng biệt:
- Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 74):
+ Khoản 1: Quy định này nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đồng
thời tạo sự bình đẳng giữa các đối tượng bị thu hồi đất. Trên thực tế, nguồn gốc
đất của mỗi chủ thể sử dụng đất nông nghiệp rất phong phú, đa dạng.
=> Khi xem xét thu hồi đất nông nghiệp, một trong những nguyên tắc cần được
quán triệt đối với các CQNN có thẩm quyền là phân định cụ thể, chính xác nguồn
gốc sử dụng đất của người dân thuộc điều kiện nào theo quy định pháp luật để xét
việc được bồi thường hay không.
+ Khoản 2: Quy định này tạo sự linh hoạt khi cho phép cơ quan có thẩm quyền và
người bị thu hồi đất có sự lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với từng trường
hợp cụ thể. Thực tế hiện nay diện tích đất nông nghiệp ở các địa phương đã được
phân chia hết và đang bị thu hẹp do quá trình công nghiệp hóa. Vì vậy, có rất ít
trường hợp người bị thu hồi đất được giao đất nông nghiệp để tiếp tục canh tác.
=> Bồi thường bằng tiền là cơ chế khắc phục trường hợp không có đất để giao cho
người bị thu hồi.
+ Khoản 3: Bảo đảm khi người dân bị thu hồi đất mà có đủ các điều kiện nhận bồi
thường thì họ phải được bồi thường.
- Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu
hồi đất (khoản 1 Điều 88):
+ Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất nông nghiệp, ngoài việc mất đất sản xuất,
người sử dụng đất còn mất các tài sản gắn liền với đất và phải có thời gian phục
hồi hoạt động sản xuất, kinh doanh bị gián đoạn.
=> Nhà nước ngoài việc bồi thường giá trị đất như một tài sản còn phải bồi thường
về các tài sản gắn liền với đất cũng như các thiệt hại về thu nhập bị ảnh hưởng khi
thu hồi đất.
2. Điều kiện bồi thường (Điều 75):
- Nhà nước lấy điều kiện người sử dụng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ làm cơ
sở xem xét về bồi thường.
- Tuy nhiên, bên cạnh những chủ thể có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về QSDĐ được
xem xét bồi thường thì người sử dụng đất nếu chứng minh được đất của mình có
đủ cơ sở để Nhà nước hợp thức hóa, xét công nhận QSDĐ thì họ cũng được bồi
thường.
3. Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản trên đất:
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 77,78)
- Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi (Điều 90)
- Bồi thường chi phí di chuyển tài sản (Điều 91)
=> Dự liệu khá đầy đủ các trường hợp sử dụng đất nông nghiệp để đưa ra phương
án bồi thường phù hợp, bảo đảm cao nhất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
4. Trình tự, thủ tục bồi thường: 9 bước
- Thông báo thu hồi đất;
- Thu hồi đất;
- Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất nông nghiệp;
- Lập phương án bồi thường thiệt hại;
- Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến người dân;
- Hoàn chỉnh phương án;
- Phê duyệt phương án và tổ chức thực hiện;
- Tổ chức chi trả bồi thường;
- Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất.
5. Giải quyết khiếu nại, tố cáo:
- Điều 204, 205 Luật Đất đai 2013.
- Luật Tố cáo/ Luật Khiếu nại/ Luật Tố tụng hành chính.
* Thực thi chính sách bồi thường về đất nông nghiệp trong thời gian qua:
- Các dự án thu hồi đất vẫn xảy ra tình trạng khiếu kiện vì người dân cho rằng,
việc bồi thường chưa thỏa đáng, đời sống không đảm bảo.
- Diện tích đất nông nghiệp bị giảm sút dẫn đến diện tích đất nông nghiệp bình
quân đầu người cũng giảm.
- Trên thực tế, việc người dân có đất thu hồi đã nhận đủ tiền hoặc chưa nhận tiền
bồi thường, hỗ trợ không chịu bàn giao mặt bằng vẫn còn.
=> Không giải phóng được mặt bằng, dự án không thể triển khai hoặc triển khai
rất chậm, nguồn vốn để đầu tư trang thiết bị, con người thực hiện dự án bị bỏ ngỏ.
Người dân không bàn giao mặt bằng nhưng cũng không thể đầu tư sản xuất vào
đất đã có chủ trường thu hồi.
- Cán bộ thực hiện nhiệm vụ cố tình làm sai các quy định của pháp luật, không xác
định đúng loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đối với các thửa đất thu hồi
dẫn đến chi trả tiền bồi thường giải phóng mặt bằng bị sai sót, không công bằng
trong bồi thường.
* Người có đất bị thu hồi thường khiếu nại vì:
- Mức bồi thường chưa thỏa đáng.
- Người nông dân mất tư liệu sản xuất, dẫn đến mất việc làm, nhưng lại không có
cơ hội và không có đủ điều kiện để tìm được một việc làm mới. Tiền bồi thường từ
đất đã không được nông dân sử dụng đúng cách, vì vậy, sau một thời gian, họ
không còn gì trong tay, tiền hết, tư liệu sản xuất không còn, không việc làm,
không thu nhập.
- Khi tiến hành thu hồi đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế,
chính quyền địa phương chưa giải quyết tốt được cơ chế chuyển dịch cơ cấu ngành
nghề.
37. Hãy phân tích các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành để Nhà
nước xét và công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân?
(1) Khi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài được UBND xã, phường,
thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp và có các giấy tờ hợp lệ được quy
định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ
và không phải nộp tiền sử dụng đất.
(2) Trong trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ được quy định tại
khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng giấy tờ đó không chính chủ mà mang
tên người khác, giữa các bên mới có giấy tờ thể hiện việc giao dịch mà cho đến
trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện các thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định, nay
được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp. Đây là
trường hợp xảy ra khá phổ biến trong các giao dịch dân sự về đất đai. Người sử
dụng đất vì nhiều lí do khác nhau mà chưa làm thủ tục chuyển QSDĐ tại CQNN
có thẩm quyền. Luật Đất đai 2013 tạo điều kiện tốt để người sử dụng đất nhanh
chóng thực hiện thủ tục để có giấy tờ hợp pháp trong các giao dịch về QSDĐ.
(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm
muối tại vùng có điều kiện tự nhiên, xã hội khó khăn, nay được UBND xã nơi có
đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ được coi là
hợp lệ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đất đã được sử
dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2014 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác
nhận là không có vi phạm pháp luật đất đai, đất không có tranh chấp, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất
thì cũng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
(5) Đối với người sử dụng đất được QSDĐ thông qua bản án, quyết định của
TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
 tranh chấp đất đai của CQNN có thẩm quyền thì sẽ được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
38. Hãy phân tích các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện
hành
39. Hãy phân tích trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng, cung cấp thông tin
đất đai? Hãy nêu quan điểm cá nhân về việc thực thi trách nhiệm đó của Nhà nước
trong thực tế thời gian qua?
40. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất? Cho biết những thất thoát về nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở
nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế nào? Cho ví dụ chứng minh.
* Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước công nhận
QSDĐ bằng việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Vì đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất nên người sử dụng đất phải làm thủ tục ở các cơ quan hành chính nhà
nước. Do đó, người sử dụng đất phải đóng lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng
nhận QSDĐ; lệ phí đo đạc địa chính, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận
QSDĐ (Điều 6, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP và Thông tư 250/2016/TT-BTC).
Như vậy, những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận QSDĐ, lệ phí đo
đạc địa chính, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
- tiền sử dụng đất: NSDĐ phải nộp khi NN công nhận QSD cho các đối tượng
đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
- Lệ phí trước bạ: là khoản lệ phí mà các tổ chức, cá nhân có nhà, đất phải nộp khi
đăng ký QSH, QSD với cơ quan NN có thẩm quyền.
- Lệ phí địa chính: là khoản thu đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền giải quyết các công
việc về địa chính như cấp GCN…
- Lệ phí đo đạc địa chính (TT 02/2014):
- Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ: là khoản thu đối với các đối
tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc
cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều
kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như:
điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với
trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho
thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Phương thức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang là “ẩn số”, thiếu sự minh bạch
và tạo ra cơ chế xin – cho mà doanh nghiệp và người dân phải gánh chịu.
Hiện nay, nhiều văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện không đúng các quy định của
pháp luật trong quản lý thu, chi tài chính và chính sách pháp luật về đất đai; thiếu
kiểm tra công việc của cấp dưới dẫn đến nhiều sai phạm nghiêm trọng trong việc
lập hồ sơ, hồ sơ bị chỉnh sửa, ký điều chỉnh giấy chứng nhận sai quy định gây thất
thu NSNN.
Các cán bộ đăng ký QSDĐ lợi dụng chức vụ quyền hạn, thu các khoản thu khống,
không nộp cho ngân sách mà để ngoài sổ sách; sai phạm trong việc ký, lập hồ sơ,
xác minh nguồn gốc sai thực tế cũng gây thất thu NSNN.
Ví dụ: Theo kết luận của thanh tra huyện, từ năm 2011 đến tháng 6/2013, Văn
phòng đăng ký QSDĐ Vĩnh Thuận đã có sai phạm về thu, chi tài chính với tổng số
tiền hơn 564 triệu đồng. Đặc biệt, qua kiểm tra 235 hồ sơ lập chưa đầy đủ các quy
định về trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, đoàn kiểm tra phát hiện có 12
hồ sơ lập sai nhằm trốn thuế, gây thất thu ngân sách hơn 2 tỷ 689 triệu đồng. Liên
 quan vụ việc này, 6 cán bộ sai phạm trực tiếp thuộc Văn phòng đăng ký QSDĐ đã
bị đề nghị kiểm điểm có hình thức xử lý kỷ luật phù hợp với sai phạm.
41. Hãy chỉ rõ những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi được
Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất? Cho biết những thất thoát về
nguồn thu cho ngân sách nhà nước ở nghĩa vụ tài chính này xảy ra trên thực tế thế
nào? Cho ví dụ chứng minh.
42. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc Nhà nước quyết định giá đất trong quản
lý nhà nước về đất đai?
43. Có những loại giá đất nào theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Phân biệt
giữa Bảng giá đất và Giá đất cụ thể?
* Giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Pháp luật hiện hành
quy định 02 loại giá đất bao gồm: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
1. Giá đất do Nhà nước xác định có 02 loại: giá đất Nhà nước quy định trong khung
giá, bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết
định trong một số trường hợp cụ thể. Giá Nhà nước ấn định thể hiện trong các văn bản
do CQNN có thẩm quyền ban hành -> thực hiện quản lý đất đai về mặt kinh tế, chỉ có ý
nghĩa trong các giao dịch giữa Nhà nước với người sử dụng đất -> bất bình đẳng giữa các
quan hệ đất đai, gây thất thu cho NSNN (diễn ra chủ yếu giữa Nhà nước và các doanh
nghiệp).
- Khung giá đất và bảng giá đất:
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại giá đất,
theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị
trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu
trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất của Chính phủ,
UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất của tỉnh. Bảng giá đất của tỉnh xây dựng 05 năm
một lần. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: Tính tiền sử
dụng đất khi Nhà nước công nhận QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện
tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở
đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; tính thuế sử
dụng đất; tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại
trong quản lý và sử dụng đất đai; tính giá trị QSDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại
đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, công nhận QSDĐ có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê.
- Giá đất cụ thể:
 UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực
hiện việc xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có
chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn giá đất cụ thể. Căn cứ kết quả tư vấn xác định
giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước
khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng
đất khi công nhận QSDĐ ở vượt hạn mức, cho phép chuyển mục đích từ đất khác sang
đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức, tính tiền thuê
đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; công nhận QSDĐ, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất; tính tiền thuê đất; tính giá
trị QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất.
2. Giá đất thị trường là giá hình thành thông qua các hoạt động của thị trường, không
phụ thuộc vào giá của Nhà nước (thường là cao hơn nhiều lần so với giá đất do Nhà nước
quy định), bao gồm: giá hình thành do các giao dịch trên thị trường, giá hình thành
do đấu giá QSDĐ.
- Được hình thành từ các giao dịch thực tế đã hình thành.
- Mang tính phổ biến giữa những người chuyển nhượng và người nhận chuyển
nhượng trong điều kiện thương mại bình thường.
- Không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, không hợp lý
(đầu cơ, thiên tai, khủng hoảng kinh tế).
* Phân biệt bảng giá đất và giá đất cụ thể:
BẢNG GIÁ ĐẤT GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
Khái Bảng tập hợp các mức giá đất cho Theo quy định tại khoản 3 Điều 114 Luật Đất
niệm mỗi loại đất do UBND tỉnh công đai năm 2013 thì giá đất cụ thể sẽ do UBND
bố hàng năm vào ngày 01/01 trên tỉnh quyết định. Cơ quan quản lý đất đai cấp
cơ sở quy định của Chính phủ về tỉnh sẽ có trách nhiệm giúp UBND cấp tỉnh
phương pháp xác định giá đất và tổ chức thực hiện xác định giá đất cụ thể
khung giá các loại đất thông qua việc thuê tổ chức có chức năng tư
vấn xác định giá đất và phải dựa trên cơ sở
điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá
đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ
sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định
giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác
định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét
trước khi trình UBND cùng cấp quyết định.
Tính Ổn định Tính thời điểm, thị trường
chất
Cơ chế Khoản 2 Điều 114 Khoản 4 Điều 114
áp dụng
Thẩm UBND tỉnh trình HĐND tỉnh UBND
quyền thông qua trước khi sử dụng
quyết
định
Căn cứ Dựa trên nguyên tắc, phương pháp Dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về
xây định giá đất và khung giá đất thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về
dựng giá đất trong cơ sở dữ liệu
Sự điều Trong thời gian thực hiện khung Thông qua hệ số điều chỉnh giá đất
chỉnh giá đất mà giá đất phổ biến trên thị
trường tăng từ 20% trở lên so với
giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở
lên so với giá tối thiểu trong
khung giá đất thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất cho phù hợp

44. Pháp luật hiện hành quy định mấy loại giá đất? Phân tích cơ chế áp dụng giá đất
trong các trường hợp cụ thể thế nào?
Xem câu trên
45. Anh hay chị nhận xét gì về giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường
trong trường hợp thu các nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất cho ngân sách
nhà nước và trong việc áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất? Hãy nêu các ví dụ cụ thể.
Thu các nghĩa vụ tài chính từ người sử dụng đất cho NSNN:
- So với giá đất thị trường thì giá đất theo bảng giá đất UBND cấp tỉnh quy định
còn thấp hơn rất nhiều.
=> Chưa đáp ứng được yêu cầu phù hợp với giá thị trường như Luật Đất đai 2013
quy định (VD: Theo QĐ số 96/2014/QĐ-UBND của UBND thành phố HN về giá
đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2015 – 2019, giá đất cao nhất là 162 triệu
đồng/m2 gồm có Hàng Đào, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ. Tuy nhiên nếu giao dịch
theo giá đất thị trường, giá đất ở những tuyến phố này lên đến cả tỷ đồng/m2).
- Giá giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thường
thấp hơn số tiền giao dịch thực hiện trên thực tế để giảm thuế thu nhập khi chuyển
 nhượng QSDĐ (thường chỉ bằng giá quy định của UBND cấp tỉnh hoặc cao hơn
một chút).
=> Thất thu NSNN; khó khăn trong việc xác định giá đất cụ thể để bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
Áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:
- Giá đất cụ thể để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thấp hơn so với giá đất trên thị
trường, đặc biệt là với các loại đất có giá trị thương mại cao tại trung tâm các
thành phố lớn.
+ Nguyên nhân do người dân thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực
tế.
+ Chưa có cơ sở dữ liệu về giá đất thị trường.
Ví dụ: Tại dự án Khu đô thị Thương mại Du lịch Văn Giang, giá đền bù cho 1m2
lúc đầu được tính là 42.000 đồng. Sau nhiều giai đoạn, mức giá cao nhất là 40
triệu đồng/sào (hơn 100.000 đồng/m2), trong khi đó người dân tại Văn Giang thuê
đất để canh tác tại xã đang ở mức 28,8 triệu đồng/sào/năm.
46. Nhà nước có những khoản thu tài chính nào từ đất đai? Hãy chỉ rõ những thất thu
trên thực tế thời gian qua khi thực hiện nguồn thu này.
Những khoản thu tài chính: ĐIỀU 107
Tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất có thu tiền sd đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
Tiền thuê đất khi được NN cho thuê
Thuế sử dụng đất
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất
Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai
Tiền bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai
Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất
Những thất thu:
Trước hết là về khoản tiền sử dụng đất thì tập trung chủ yếu từ cá nhân mà ra,
nhiều người có những lí do nhằm trốn tránh việc thực hiện nộp khoản tiền này khi
 Nhà nước giao đất nhưng nhìn chung trường hợp này xảy ra tương đối ít do theo
thủ tục thì phải nộp tiền cho Nhà nước thì mới được công nhận QSDĐ.
Mặt khác đối với tiền thuê đất, đây là một trong những khoản thất thu khá nhiều
do tình trạng các cá nhân hay các doanh nghiệp chưa thực hiện đầy đủ hàng năm,
gây ra tình trạng ứ đọng trong thời gian dài. Nhiều doanh nghiệp thực hiện việc
phong tỏa công ty sau khi làm ăn thua lỗ mà không trả tiền thuê đất cũng khiến
cho nguồn thu tài chính từ việc này trở nên hao hụt hơn.
Đối với các khoản thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai cũng có những hao
hụt đáng kể vì những vụ việc này đa số diễn ra ở những vùng mà chính quyền địa
phương còn non yếu và có địa lý khá xa so với Chính phủ nên việc giải quyết còn
gặp nhiều bất cập và mâu thuẫn, việc người dân và doanh nghiệp có hành vi vi
phạm về đất đai còn có những mục đích trốn tránh và thực hiện việc này chậm
trễ…
47. Vai trò của yếu tố công khai, minh bạch trong hoạt động quản lí nhà nước về đất
đai?
Vai trò trong việc nâng cao hiệu quả quản lý NN:
Đây là biện pháp thiết lập sự bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai, thực hiện
quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Khi
thông tin đất đai được công khai, không chỉ toàn bộ người dân trong nước mà cả
những doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước
ngoài đều có thể tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, bình đẳng hơn. Với việc công khai,
minh bạch hoá hoạt động các CQNN, người dân sẽ dễ dàng biết được các quyền
và nghĩa vụ của mình để chủ động thực hiện theo các quy định của pháp luật, từ đó
giúp công tác quản lý đất đai của Nhà nước cũng được đảm bảo thực hiện hiệu quả
hơn.
Việc thực hiện công khai, minh bạch sẽ đảm bảo cho hoạt động quản lý nhà nước
về đất đai được diễn ra trong đúng khuôn khổ pháp luật. Công khai, minh bạch sẽ
giúp người dân giám sát được hoạt động của các cơ quan chức năng cũng như các
tổ chức được dân cử, từ đó đòi hỏi CQNN thực hiện đúng đắn các quy định của
 pháp luật, làm cho các cán bộ, công chức có ý thức hơn trong việc thực hiện chức
trách, công vụ của mình theo đúng trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật quy
định, tránh tình trạng lạm dụng quyền hạn để trục lợi hoặc làm việc qua loa, hình
thức.
Công khai, minh bạch là một trong những giải pháp quan trọng để phòng chống
tham nhũng trong lĩnh vực đất đai. Công khai, minh bạch, dân chủ tạo điều kiện để
người dân cũng như xã hội giám sát hoạt động của các CQNN. Thông qua việc
công khai, minh bạch các quyết định của CQNN có thẩm quyền trong lĩnh vực đất
đai, người dân có thể tham gia tích cực, phát huy tính dân chủ, giám sát hoạt động
của các CQNN và tố cáo các hành vi tiêu cực, trái với quy định của pháp luật của
những cán bộ, công chức trong quá trình thực thi quyền hạn của mình. Qua đó,
mọi hành vi vi phạm, phiền hà, sách nhiễu hay lợi dụng chức trách với mục đích tư
lợi có thể bị phát hiện và xử lý. Từ đó góp phần nâng cao trách nhiệm của các
CQNN có thẩm quyền trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai.
Công khai, minh bạch sẽ góp phần làm giảm những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài
của người dân về những vấn đề đất đai như vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất… Khi mà các vấn đề liên quan đến đất đai được công bố
công khai cho toàn thể người dân được biết sẽ giúp cho người dân nắm rõ được
đường lối, chủ trương của Đảng, Nhà nước, từ đó đánh giá tính đúng đắn, hợp lí
trong các quyết định của CQNN có thẩm quyền. Các CQNN nắm được ý kiến,
nguyện vọng của nhân dân để có thể xem xét, giải quyết kịp thời, không để nảy
sinh những mâu thuẫn trong quá trình giải phóng mặt bằng. Điều này sẽ tạo tâm lí
thoải mái, tạo lòng tin của người dân vào các quyết định của CQNN
48. Hãy chỉ rõ những đảm bảo của Nhà nước đối với người sử dụng đất? Hãy chỉ rõ
những kết quả tích cực và những hạn chế về việc thực hiện sự bảo đảm này của
Nhà nước đối với người sử dụng đất trong thực tế thời gian qua?
49. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất dưới khía
cạnh: Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử
dụng đất?
50. Hãy phân tích sự bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất?
51. Hãy chứng minh rằng, pháp luật đất đai qua các giai đoạn phát triển khác nhau có
xu hướng ngày càng quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền của người sử
dụng đất
Câu 1: Hãy chứng minh rằng, pháp luật đất đai qua các giai đoạn phát triển
khác nhau có xu hướng ngày càng quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các
quyền của người sử dụng đất. 

1. Quyền của người sử dụng đất là khả năng mà pháp luật cho phép người sử dụng
đất được thực hiện những hành vi nhất định trong quá trình sử dụng đất nhằm sử
dụng đất đúng mục đích, hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao.
2. Chứng minh:
Luật Đất đai Luật Đất đai Luật Đất đai Luật Đất đai
1987 1993, sửa đổi, 2003 2013
bổ sung 1998, (Điều 166)
2001
1- Được sử 1- Được cấp Quyền lựa 1. Được cấp
dụng đất ổn giấy chứng chọn hình Giấy chứng
định, lâu dài, nhận QSDĐ; thức giao nhận QSDĐ,
có thời hạn 3- Được đất, thuê đất quyền sở hữu
hoặc tạm thời chuyển QSDĐ => Sự tôn nhà ở và tài
nhưng đã được theo quy định trọng của sản khác gắn
CQNN có thẩm của pháp luật; Nhà nước liền với đất.
quyền quyết 7- Được quyền đối với 6. Được bồi
định khi giao góp đất để hợp quyền tự do thường khi
đất; tác sản xuất, lựa chọn Nhà nước thu
2- Hưởng thành kinh doanh hình thức trả hồi đất theo
quả lao động, theo quy định tiền thuê đất quy định của
kết quả đầu tư của pháp luật dựa trên khả Luật này.
trên đất được phù hợp với năng tài * Có sự linh
giao, được mục đích khi chính của động khi quy
quyền chuyển, giao đất; người sử định về thời
nhượng, bán 8- Được quyền dụng đất, tạo điểm thực hiện
nhà ở, vật kiến khiếu nại, tố điều kiện quyền của
trúc khác, cây cáo về những thuận lợi cho người sử dụng
lâu năm mà hành vi vi quá trình sử đất (Điều 168):
người sử dụng phạm QSDĐ dụng đất của Đối với trường
đất có được hợp pháp của người sử hợp chuyển
một cách hợp mình và những dụng đất. đổi QSDĐ
pháp trên đất hành vi khác vi - chỉ cho các nông nghiệp
được giao; phạm pháp chủ thể trong thì người sử
trong trường luật về đất đai. nước được dụng đất được
hợp đất đang  Bước ngoặt từ lựa chọn một thực hiện
sử dụng được kinh tế bao cấp hình thức trả quyền sau khi
thu hồi… để sang kinh tế thị tiền thuê đất: có quyết định
giao cho người trường. Mở trả tiền thuê giao đất, cho
khác thì được rộng hơn: ko đất hằng thuê đất;
đền bù thiệt hại chỉ được NN năm trường hợp
thực tế, được giao mà NSDĐ => mở rộng nhận thừa kế
bồi hoàn thành còn được tiếp quyền SDĐ QSDĐ thì
quả lao động, cận đất đai từ cho các tổ người sử dụng
kết quả đầu tư thị trường thông chức KT đất được thực
đã làm tăng giá qua các giao SDĐ, đối hiện quyền khi
trị của đất đó dịch dân sự về tượng thuê có Giấy chứng
theo quy định đất đai. Theo đất, người nhận hoặc đủ
của pháp luật; đó, NSDĐ có 5 nước ngoài, điều kiện để
3- Hưởng các quyền về quy định cụ cấp Giấy
lợi ích do công chuyển quyền thể về thủ tục chứng nhận
trình công cộng SDĐ: chuyển trình tự QSDĐ, quyền
bảo vệ hoặc cải đổi, chuyển chuyển sở hữu nhà ở
tạo đất mang nhượng, cho quyền SDĐ và tài sản khác
lại; thuê, kế thừa, => quyền gắn liền với
4- Được Nhà thế chấp chuyển đất…
nước hướng  Mở ra các cơ quyền sử - các chủ thể
dẫn và giúp đỡ hội tiếp cận đất dụng đất tăng trong nước
trong việc cải đai cho NSDĐ. lên 9 quyền cũng như các
tạo và bồi bổ Lần đầu tiên ghi => quyền đc chủ thể nước
đất; nhận quyền hỗ trợ tái ngoài được
5- Khi đất đang được bồi định cư đc bình đẳng
sử dụng bị thu thường khi NN ghi nhận trong việc lựa
hồi vì nhu cầu thu hồi đất cùng với chọn phương
của Nhà nước quyền bồi thức trả tiền
hoặc xã hội thì thường thuê đất là trả
được đền bù => quyền đc tiền thuê đất
thiệt hại thực tế thực hiện các hằng năm
và được giao quyền SDĐ hoặc trả tiền
đất khác; thông qua cơ thuê đất một
6- Được Nhà chế hành lần cho cả
nước bảo vệ chính một thời gian thuê
khi bị người cửa liên => các quyền
khác xâm phạm thông nêu trên ở các
đến quyền sử => quyền đc luật trc đc tiếp
dụng đất đai NN giao đất tục duy trì và
hợp pháp của để thực hiện điều chỉnh phù
mình. các dự án hợp với điều
 đầu tư đối kiện KT XH
với NVN hiện nay.
 Lần đầu tiên định cư ở CÙng với đó,
nước ta điều nước ngoài  1 số quyền đc
chỉnh các quan => lần đầu nhấn mạnh:
hệ đất đai bằng tiên giá đất - Quyền bình
một VBPL áp dụng đối đẳng giữa nhà
thống nhất ở cả với Nhà đầu đầu tư trong
hai miền Nam tư nước nước và nước
BẮc trên cơ sở ngoài đc áp ngoài đc chú
cùng một chế dụng như trọng 
độ sở hữu là nhau đối với - quyền minh
chế độ SHTD nhà đầu tư bạch công khai
mà NN với vai trong nước hoá thông tin,
trò là đại diện (trước đây cơ sở dữ liệu
CSH (Hiến bao giờ cũng về đất đai =>
pháp 1980).  cao hơn) chuyển từ tài
 Quyền của => mở rộng liệu trên giấy
NSDĐ lần đầu về đối tượng thành số để
tiên được PL chuyển quản lý trên
xác định: được quyền, loại máy tính.
NN giao đất để đaats chuyển - quyền đc
sử dụng. Nếu quyền, hình minh bạch
không có nhu thức chuyển công khai
cầu thì trả lại quyền trong QHKH
cho NN. => sửa đổi thu hồi đất,
 Tuy nhiên, về vấn đề giá giải phóng mặt
Luật này còn đất, tăng mức bằng, trong
mang nặng bồi thường, cấp GCN được
 bóng dáng của hỗ trợ cho chú trọng
cơ chế bao cấp: những đối - quan tâm đến
không coi đất tượng thu hồi đối tượng sử
đai là tài sản có đất, đẩy dụng đất ở
giá, không quy mạnh việc vùng miền núi,
định giá đất, cấp giấy hải đảo, vùng
kkoong cho chứng nhận sấu vùng xa.
phép chuyển quyền SDĐ, - có nhiều ưu
quyền sử dụng mở rộng và đãi về tài chính
đất, thu hồi đất phát triển các cho đối tượng
không được bồi tổ chức dịch chính sách XH
thường. vụ trong lĩnh trong việc
vực đất đai SDĐ.

52. Bằng các quy định của pháp luật hiện hành, hãy chỉ rõ: Quyền sử dụng đất của
những người sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đại diện của
Nhà nước đối với đất đai, vừa mang tính độc lập trong quá trình khai thác, sử dụng
đất.
Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển
giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho,..
Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
phép sử dụng đất bằng một trong các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép
nhận chuyển QSD đất hoặc công nhận QSD đất, có quyền và nghĩa vụ mà nhà
nước quy định trong thời hạn sử dụng đất. Điều 5 Luật Đất đai quy định các đối
tượng là người sử dụng đất.
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện CSH là một
nguyên tắc quan trọng của ngành Luật Đất đai. Theo đó toàn bộ đất đai trên phạm
vi lãnh thổ dù do ai sử dụng với mục đích gì thì đất đó vẫn thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước là đại diện CSH.
Đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại VN: Quyền sở hữu đối với
đất đai được thực hiện thông qua cơ chế đại diện với nhiều cơ quan, tầng cấp. Đất
đai không phải là đối tượng của quan hệ dịch chuyển quyền sở hữu. Không có sự
thống nhất trong chế độ pháp lý về đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Thực
hiện quyền sở hữu đối với đất đai luôn gắn liền với công bằng XH.
Tính phụ thuộc:
1.1. Bản chất của QSDĐ là 1 trong 3 quyền năng của nhà nước với tư cách là đại
diện chủ sở hữu. QSDĐ của NSDĐ phát sinh từ QSH của NN với đất đai. Người
sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình
thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ
bản vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở
hữu toàn dân đối với đất được giao.
1.2. QSDĐ của NSDĐ không trọn vẹn, chịu sự điều tiết của Nhà nước với tư cách
là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
NSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích , trong phạm vi thời hạn, trong phạm vi
giới hạn mà nhà nước cho phép.
Có hai hình thức sử dụng đất là giao đất và cho thuê đất. Tuỳ theo loại đất, vị trí
mà Nhà nước cho phép chủ thể nào có QSDĐ, sử dụng đất vào mục đích gì. Việc
thay đổi mục đích SDĐ phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền trong
một số TH nhất định (Điều 57)
NN hạn chế thời hạn sử dụng đất của NSDĐ (Điều 15). Có thể là 5,50, không quá
50,không quá 70 và không quá 90 năm (Điều 126)
NSDĐ chỉ được quyền chiếm hữu và bắt buộc sử dụng theo đúng diện tích đất mà
NN đã giao. NN đặt ra các hạn mức theo hình thức sử dụng đất, từng loại đất và
cho từng vùng lãnh thổ khác nhau và và QSD đất cũng từ đó mà có tính hạn chế.
Nhà nước ban hành khung giá đất (Điều 13, Luật đất đai 2013), từ đó các cơ quan
có thẩm quyền đưa ra bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114, Luật đất đai).
mặc dù trao QSD đất cho người sử dụng đất, Nhà nước vẫn có quyền thu hồi,
trưng dụng trong một số trường hợp nhất định.
- NSDĐ sử dụng đất trái với quy định của pháp luật.
- trong những trường hợp thật cần thiết khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích
quốc phòng an ninh, thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công
cộng thì người bị thu hồi đất bắt buộc hợp tác cùng Nhà nước, nếu không chấp
hành thì thực hiện biện pháp cưỡng chế.
NSDĐ sử dụng đất, hưởng lợi ích từ đất nhưng phải thực hiện các nghĩa vụ tài
chính.
Các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất phát sinh dựa trên cơ sở hình thức sở
hữu toàn dân Nhà nước là đại diện CSH là (đồng thời là các khoản thu tài chính từ
đất đai): tiền sử dụng đất (Điều 55, 56 Luật Đất đai), tiền thuê đất (Điều 56, 60
Luật Đất đai), tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập khi chuyển quyền sử dụng đất,
phí và lệ phí, xử lý vi phạm hành chính, tiền bồi thường.
Những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất đều
do Nhà nước quy định. Người sử dụng đất sẽ phải thực hiện đúng nghĩa vụ tài
chính của mình để QSD đất được Nhà nước công nhận và bảo vệ.

Tính độc lập:

QSDĐ NN đại diện CSH trao cho NSDĐ qua 4 phương thức:
+ NN giao đất
+ NN cho thuê đất
+ cho phép nhận quyền SDĐ
+ từ người khác: nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng
cho
+ được NN công nhận QSDĐ (Điều 100, 101)
QSDĐ hợp pháp của mỗi chủ thể được NN đảm bảo quyền được thực thi trong
thực tế.
+ các quyền chung: Điều 166 LĐĐ
 + được quyền chủ động trong quá trình khai thác, SDĐ để SD cho các mục
đích của mình: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn SDĐ; quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê
đất; quyền sử dụng đất hạn chế đối với thửa đất liền kề; nhận quyền sử dụng đất
Được quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai trong quá trình khai thác, SD;
quyền định đoạt QSDĐ thông qua 8 giao dịch. Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai
2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ
theo quy định của Luật này”. QSDĐ cũng là một loại tài sản của các chủ thể,
người sử dụng đất hoàn toàn có quyền định đoạt QSDĐ theo ý muốn, trên cơ sở
quy định của pháp luật.
53. Bằng kiến thức đã học, Anh (Chị) hãy làm sáng tỏ nhận định sau đây: "Pháp luật
đất đai hiện hành quan tâm, chú trọng tới việc mở rộng các quyền cho các nhà đầu
tư trong nước và nước ngoài trong quá trình sử dụng đất trên cơ sở của sự bình
đẳng. Tuy nhiên, việc thực thi các quyền đó trên thực tế của người sử dụng đất còn
gặp rất nhiều rào cản, vướng mắc".
54. Bằng kiến thức đã học, Anh Chị hãy làm rõ nhận định sau đây: "Pháp luật đất đai
hiện hành thể hiện quan điểm bình đẳng về địa vị pháp lý của nhà đầu tư trong
nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện
các hoạt động đầu tư. Tuy nhiên, nhiều quy định vẫn còn thể hiện sự bất bình
đẳng, đang là rào cản cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi sử dụng
đất tại Việt Nam để đầu tư"
Mở rộng các quyền cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài trong quá trình
sử dụng đất trên cơ sở của sự bình đẳng:
(1) Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất (Điều 55, 56):
- Tất cả các nhà đầu tư không kể là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước
ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp; không dành riêng
bất cứ sự khác biệt hoặc ưu đãi nào cho các nhà đầu tư khác nhau.
- Các doanh nghiệp trước đây sử dụng đất vì mục đích kinh doanh nếu đã được
giao đất không thu tiền sử dụng đất theo các quy định trước đây thì nay chuyển
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất mà không có bất cứ ngoại lệ
nào.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức giao đất có thu
tiền sử dụng đất – hình thức mà Luật Đất đai 2003 chỉ dành cho chủ thể trong
nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
(2) Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất (Điều 172):
- Các nhà đầu tư không phân biệt là nhà đầu tư trong nước hay nhà đầu tư nước
ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính
và nhu cầu sử dụng đất.
- Được chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê. Phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất tại thời
điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê.
(3) Khuyến khích áp dụng hình thức cho thuê đất:
- Hình thức thuê đất được khuyến khích áp dụng đối với mọi chủ thể sử dụng đất.
- Hạn chế dần các trường hợp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

(* Pháp luật đất đai thể hiện quan điểm bình đẳng về địa vị pháp lý của nhà đầu tư
trong và ngoài nước trong việc sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện các hoạt
động đầu tư:
Theo Luật Đất đai 2013, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được mở rộng hơn, bao gồm quyền: (1) thuê đất, thuê lại đất trong khu
công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; (2) Nhà nước cho thuê
đất đã giải phóng mặt bằng hoặc đất do tổ chức đang quản lý không phải giải
phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở
để cho thuê; giao đất để thực hiện dự án nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê; (3) nhận góp vốn bằng QSDĐ của tổ chức kinh tế trong nước để thành lập
doanh nghiệp liên doanh; (4) nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ để
thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; (5) nhận chuyển nhượng dự
án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động
sản; (6) sử dụng đất thông qua việc chuyển đổi công ty, chia tách, hợp nhất, sáp
nhập doanh nghiệp.
Mở rộng quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ. Luật
coi việc tiếp tục đổi mới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo hài
hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất, nhà đầu tư thông qua các quy định
về giá đất bồi thường, điều kiện được bồi thường; tách bạch các khoản bồi thường
và hỗ trợ để việc này được công bằng với các đối tượng bị thu hồi đất.
Tóm lại, công tác quản lý nhà nước về đất đai đối với các tổ chức, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất trong 30 năm qua cho thấy việc phân cấp thẩm quyền mạnh mẽ
cho chính quyền địa phương trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất kể từ khi
Quốc hội ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật Đất đai năm 2001
và Luật Đất đai năm 2003 đã tạo quyền chủ động của chính quyền địa phương
trong phát triển kinh tế, xã hội và thống nhất với xu hướng ngày càng khuyến
khích, thu hút đầu tư và Nhà nước chỉ kiểm soát bằng cơ chế hậu kiểm theo pháp
luật về đầu tư.)
Rào cản, vướng mắc khi thực hiện trên thực tế:
- Lựa chọn nhà đầu tư để giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới,
khu dân cư không thông qua hình thức đấu giá QSDĐ (không phù hợp với quy
định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013). Đất giao không qua đấu giá
nên không minh bạch, thanh tra dự án nào cũng có những điểm yếu, sai phạm cần
khắc phục.
- Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thường được thuê đất, giao đất vị trí
thuận lợi hơn so với các doanh nghiệp trong nước.
 - Các doanh nghiệp lớn thường được tiếp cận đất đai dễ dàng, thuận lợi hơn so với
các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
55. Phân tích các điều kiện cụ thể để các tổ chức trong nước được thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất?
Điều kiện chung – điều 188: 
 Có GCN, trừ khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168
 Đất không có tranh chấp
 Quyền sd đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
 Trong thời hạn sd đất
Điều kiện cụ thể:
1. ĐK mua bán TS gắn liền vs đất được NN cho thuê thu tiền hằng năm – khoản 1
Điều 189
 Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo đúng qđ của PL
 Đã hoàn thành việc xây dưng theo đúng quy hoạch xd chi tiết và DA ĐT đã được
phê duyệt, chấp thuận
2. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSD đất – Điều 191
 Đối với những TH PL không cho phép chuyển nhượng, tặng cho
 Tổ chức trong nước không đc nhận chuyển nhượng QSD đất trồng lúa, đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hgđ, cá nhân, trừ TH được chuyển mđ theo quy
hoạch, kế hoạch sd đất đã được CQNN có thẩm quyền phê duyệt
3. ĐK nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sd đất NN để thực hiện DA
ĐT sx, kd phi NN
 Có văn bản chấp thuận của CQNN có TQ đối với tổ chức kt nhận chuyển nhượng,
nhận góp vốn, thuê quyền sd đất nn để thực hiện DA
 Mục đích sd đối vs S đất đó phải phù hợp vs QH, KH SD đất đã được CQNN có
TQ phê duyệt

56. Phân tích các điều kiện cụ thể để hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các giao
dịch về quyền sử dụng đất?
Gồm có 08 hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất: chuyển nhượng, chuyển đổi,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn, thế chấp
Điều kiện chung: khoản 1 Điều 188
Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp khoản 3 Điều 186 + khoản 1 Điều 168
Là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. Điều kiện này là
căn cứ để xác định người thực hiện giao dịch có phải là người sd đất không, đất đó
có được giao dịch không… nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên giao
dịch. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp không đòi hỏi phải có gcn qsd đất.
TH1: tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài hoặc
người việt nam định cư nước ngoài không thuộc trường hợp được cấp GCN thì
được thực hiện giao dịch về chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sd đất đã được
thừa kế. TH2: trường hợp chuyển đổi qsd đất nông nghiệp thì được thực hiện giao
dịch ngay sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất…
Đất không có tranh chấp
Là đất mà tại thời điểm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất, các chủ thể
sử dụng đất không có sự bất đồng với nhau trong việc xác định ai là người có
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đó và cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền không nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đó.
Khi thực hiện giao dịch, người sử dụng đất chứng minh đất không bị tranh chấp
thông qua việc cung cấp GCNQSDĐ hoặc các loại giấy tờ hợp lệ có liên quan đến
quyền sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch về
quyền sử dụng đất cũng có trách nhiệm kiểm tra tình trạng đất có bị tranh chấp hay
không thông qua các giấy tờ, hồ sơ có liên quan.
Nhằm xác định rõ tư cách pháp lý của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích
hợp pháp của họ. Về nguyên tắc, một chủ thể chỉ được hưởng và được thực hiện
giao dịch quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình có quyền sử dụng. Quy
định này sẽ tạo điều kiện cho việc giải quyết tranh chấp đất đai, tránh những rắc
rối, hệ lụy phát sinh sau này.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
Là hoạt động cưỡng chế nhằm đảm bảo việc thi hành án trong lĩnh vực tư pháp khi
chủ thể có nghĩa vụ tài sản không tự nguyện thực hiện. Quyền sử dụng đất bị kê
biên vẫn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của NSDĐ nhưng quyền của họ đã bị hạn
chế vì hành vi vi phạm pháp luật của mình. NSDĐ không thể tự mình thực hiện
quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nữa, bởi tài sản này đã đặt dưới sự
giám sát cơ quan thi hành án, nhằm tiến hành hoạt động bán đấu giá để hoàn thành
nghĩa vụ của NSDĐ đối với người được thi hành án. Quyền sử dụng đất bị kê biên
sẽ phải bán đấu giá để hoàn thành nghĩa vụ tài sản cho người được thi hành án do
đó không được phép giao dịch.
Trong thời hạn sử dụng đất
Là khoảng thời gian mà NSDĐ được phép sử dụng đất. Tùy vào mục đích sử
dụng, loại đất, từng chủ thể thực hiện mà có thời hạn sử dụng đất khác nhau.
Người sd đất chỉ có quyền và thực hiện các quyền của mình đvs đất trong khoảng
thời gian đó. Khi hết thời hạn sử dụng mà NSDĐ không được gia hạn thì quyền sử
dụng đất sẽ bị Nhà nước thu hồi, lúc này, quyền sử dụng đất của NSDĐ chấm dứt.
Và đương nhiên khi đó họ không còn là chủ thể có quyền sử dụng đất để có thể
thực hiện được giao dịch quyền sử dụng đất. Do đó, chỉ khi quyền sử đất còn thời
hạn sử dụng thì mới có thể giao dịch.
Điều kiện cụ thể đối với từng loại giao dịch:
Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp – Điều 190
Chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị
trấn cho hgđ, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải
nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho – Điều 191
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đối với các
trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất. VD: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số được Nhà nước
giao đất theo chính sách hỗ trợ nếu chưa đủ 10 năm kể từ ngày có quyết định giao
đất và không được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng
đất (khoản 1 Điều 40 NĐ 43/2014)
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chueyern nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
 nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện – Điều 192
Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển
ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở,
đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực
rừng phòng hộ đó.
Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo
chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông
nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sx, kd phi nông nghiệp – Điều 193
Đáp ứng điều kiện sau: Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền; Mục đích sử dụng đối với diện tích đó phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
57. Phân tích các điều kiện cụ thể để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng
đất?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ;
góp vốn bằng QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:
(1) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường
hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Trong đó, khoản 3
Điều 186 quy định: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam
định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ
ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được
cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho QSDĐ thừa kế theo quy định sau
đây:
a) Trong trường hợp chuyển nhượng QSDĐ thì người nhận thừa kế được đứng tên
là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ;
b) Trong trường hợp tặng cho QSDĐ thì người được tặng cho phải là đối tượng
được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định
của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho
trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;
c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho QSDĐ thì người
nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về
việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.”
(2) Đất không có tranh chấp: Đây là quy định nhằm xác định rõ tư cách pháp lý
của chủ thể thực hiện quyền và bảo vệ lợi ích hợp pháp thực sự của họ. Trường
hợp đất đang tranh chấp thì cần giải quyết xong tranh chấp, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài mới được thực hiện
giao dịch QSDĐ.
(3) QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: QSDĐ bị kê biên để đảm bảo
nghĩa vụ tài sản mà người sử dụng đất phải thực hiện trên cơ sở sự cưỡng chế của
nhà nước. Khi QSDĐ bị kê biên thì quyền đó đã bị hạn chế, nên không được phép
giao dịch.
(4) Trong thời hạn sử dụng đất: Đối với loại đất có quy hoạch thời hạn sử dụng,
khi hết thời hạn thì QSDĐ sẽ bị Nhà nước thu hồi, đồng nghĩa người sử dụng đất
không còn QSDĐ đó nữa, và vì thế, người sử dụng đất không thể giao dịch
QSDĐ.
 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có đủ điều kiện theo
quy định tại Điều 189 của Luật này.
Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo đúng qđ của PL
Đã hoàn thành việc xây dưng theo đúng quy hoạch xd chi tiết và DA ĐT đã được
phê duyệt, chấp thuận
58. Hộ gia đình, cá nhân muốn sử dụng đất để xây dựng mô hình kinh tế trang trại có
thể nhận quyền sử dụng đất dưới những hình thức nào?
Khoản 2 Điều 142 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất sử dụng cho kinh tế
trang trại gồm đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức
giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối quy định tại Điều 129 của Luật này; đất do Nhà nước
cho thuê; đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho; đất do
nhận khoán của tổ chức; đất do hộ gia đình, cá nhân góp”
Như vậy, trên thực tế người dân có thể tích tụ đất nông nghiệp từ nhiều nguồn như
có thể được giao đất trong hạn mức, có thể nhận quyền sử dụng đất từ người khác
theo hạn mức, có thể thuê đất khi có nhu cầu sử dụng, hoặc có thể góp vốn bằng
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với nhau. Đây là cơ sở cho việc
mở rộng quy mô diện tích đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của người sử dụng
đất nông nghiệp.
Theo quy định tại Điều 142 Luật Đất đai năm 2013 thì HGĐ, CN sử dụng đất để
xây dựng mô hình kinh tế trang trại có thể nhận quyền sử dụng đất dưới những
hình thức sau:
- Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất
- Nhà nước cho thê đất
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất
+ được cho thuê lại
+ nhận chuyển nhượng
+ nhận thừa kế
 + được tặng cho
+ do nhận khoán của tổ chức
+ do HGĐ, CN góp
59. Hãy chỉ ra sự khác nhau cơ bản về quyền của tổ chức trong nước được Nhà nước
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê và quyền của tổ
chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm? Phân
tích cơ sở của việc xây dựng các quyền cụ thể cho các chủ thể sử dụng đất.
60. Việc quy định trong Luật Đất đai 2013 về quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả
tiền hàng năm hoặc hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ quá trình thuê
đất của nhà đầu tư đối với Nhà nước khi thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có ý
nghĩa gì? Cho ví dụ thực tế để chứng minh.
Ý nghĩa:
Ưu và nhược điểm của hai hình thức (đối nghịch nhau)
Ưu điểm (của thuê đất trả tiền một lần)
+ những loại hình kinh doanh phổ biến, đem lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu
tư: nhà ở. Đại đa số là những doanh nghiệp có thế mạnh trong thị trường.
+ Quy mô sử dụng diện tích đất lớn => cơ hội nâng cao hệ số sử dụng đất
+ thời hạn sử dụng đất tương đối ổn định, lâu dài.
+ thuê đất trả tiền 1 lần có tính ổn định, lâu dài; Nhà nước không thể điều tiết thêm
nghĩa vụ tài chính khi giá thị trường tăng lên.
+ thái độ ứng xử của nhà nước: càng nộp tiền nhiều thì càng ưu đãi (được thực
hiện các giao dịch về đất và tài sản trên đất)
Hạn chế:
+ chưa biết kết quả nhưng ngay khi nhận đất đã phải gánh nặng tài chính =>
không có cơ hội cho những doanh nghiệp nhỏ vừa
+ cơ hội rút lui khỏi thị trường khó khăn hơn thuê đất trả tiền hằng năm
Ý nghĩa
 Tạo cho doanh nghiệp có nhiều sự lựa chọn: từ loại hình kinh doanh cho đến mô
hình kinh doanh, lựa chọn hình thức thuê đất phù hợp với yêu cầu và năng lực tài
chính của bản thân.
Với những doanh nghiệp lớn thì thường chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần để
thực hiện các dự án lớn bởi có khả năng tài chính tốt, và được sử dụng ổn định, lâu
dài, có nhiều lợi ích.
Các doanh nghiệp nhỏ, vừa thì thường sử dụng hình thức trả tiền hằng năm để có
khả năng đáp ứng được số tiền trả mỗi năm, đồng thời có thể rút lui khỏi thị
trường nếu kinh doanh không hiệu quả
Ví dụ:
Doanh nghiệp phục vụ du lịch, cụ thể là lĩnh vực khách sạn, nhà hàng mong muốn
được trả một lần. Lý do là vì điều này khiến họ chủ động trong việc kinh doanh
suốt 50 năm, họ cũng có quyền lợi về đất đai, có quyền cho thuê lại. Trong trường
hợp Nhà nước thu hồi thì phải bố trí đất lại cho doanh nghiệp).
61. Hãy phân tích các căn cứ để xác định các loại đất? Bằng kiến thức đã tích lũy, Anh
(Chị) cho biết căn cứ nào là khó xác định nhất trên thực tế và giải thích vì sao?
62. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định thời hạn sử dụng đất dưới khía
cạnh quản lý nhà nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất?
63. Hãy chỉ rõ mục đích và ý nghĩa của việc quy định hạn mức sử dụng đất dưới khía
cạnh quản lý nhà nước và dưới khía cạnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất?
64. Hãy phân tích mục đích và ý nghĩa của việc quy định vấn đề hạn mức đất trong
nông nghiệp theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành? Việc quy định như
vậy có là rào cản đối với người sử dụng đất trong việc tích tụ và tập trung đất nông
nghiệp để phát triển mô hình kinh tế trang trại hay không? Vì sao?
Hạn mức giao đất nông nghiệp là diện tích tối đa mà hộ gia đình và cá nhân được
phép sử dụng trên cơ sở đất được nhà nước giao sử dụng vào mục đích nông, lâm
nghiệp. Diện tích này được xác định theo từng loại đất nông nghiệp cho từng
vùng, từng địa phương khác nhau.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân là
giới hạn diện tích đất nông nghiệp tối đa mà hộ gia đình, cá nhân được nhận thông
qua các hình thức chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lí nợ theo
thoả thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Mục đích:
Khắc phục tình trạng phân tán manh mún và xé nhỏ ruộng đất, từ đó đẩy nhanh
quá trình tích tụ tập trung đất đai quy mô lớn, công nghiệp hoá sản xuất nông
nghiệp. Thực tế mô hình sản xuất nông nghiệp của VN là nền nông nghiệp sản
xuất nhỏ, đất đai phân tán, manh mún, phương thức canh tác cổ truyền, lạc hậu.
Để thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, hình thành và phát triển
một nền nông nghiệp sản xuất lớn, công nghệ cao thì tích tụ, tập trung đất đai là
yêu cầu khách quan, tất yếu.
Quy định hạn mức đất trong nông nghiệp đảm bảo cho người nông dân có đất để
sản xuất, đặt ra hạn mức mà người sử dụng đất được phép tích tụ. Việc đặt ra hạn
mức đất trong nông nghiệp là đặc biệt cần thiết trong bối cảnh diện tích đất nông
nghiệp đang suy giảm đến mức báo động do tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đòi hỏi
phải chuyển đổi một lượng lớn diện tích đất nông nghiệp phục vụ cho công cuộc
công nghiệp hoá hiện đại hoá.
Ý nghĩa:
Chính trị - xã hội:
Đảm bảo cho sự phát triển bền vững của nông nghiệp và nông thôn, hạn chế phân
hoá giai cấp trong xã hội, đảm bảo đời sống cho người nông dân.
Nếu như nhà nước không đặt ra giới hạn nhất định đối với việc giao đất, nhận
chuyển nhượng đất nông nghiệp thì chính sách tích tụ, tập trung ruộng đất với mục
đích hiện đại hoá sản xuất nông nghiệp sẽ bị lợi dụng bởi cơ số người giàu trong
xã hội, từ đó đẩy nhanh quá trình bần cùng hoá người nông dân.
Để phòng tránh việc đầu cơ tích trữ ruộng đất nông nghiệp do tình trạng dịch
chuyển một diện tích lớn ruộng đất từ người nghèo sang người giàu dẫn tới sự
phân hóa giàu nghèo và phân hóa giai cấp ở nông thôn, hạn mức đất là quy định
mang tính chất cứng rắn để đảm bảo sự hài hoà giữa lợi ích của người nông dân và
sự nghiệp công nghiệp hoá nói chung
Kinh tế:
Quy đinh hạn mức đất hợp lí sẽ cho phép sự tích tụ, tập trung đất đai phù hợp. Từ
đó giải quyết vấn đề sản xuất nông nghiệp tự cung tự cấp, nhỏ lẻ, thúc đấy sản
xuất nông nghiệp theo mô hình sản xuất hàng hoá lớn. Nếu mãi canh tác theo kiểu
manh mún, làm ăn nhỏ lẻ, tự cung tự cấp thì người nông dân vẫn quanh quẩn với
cài nghèo, cuộc sống bấp bênh. Tháo gỡ những lực cản của quá trình tích tụ và tập
trung đất nông nghiệp là khâu đột phá đầu tiên phải thực hiện để thiết kế chính
sách nhằm khuyến khích nông dân trong quá trình xây dựng cánh đồng lớn, phát
triển vùng sản xuất tập trung, chuyên môn hóa, cơ giới hóa và tự động hóa, công
nghệ cao.
Tạo hành lang pháp lý an toàn để khuyến khích mô hình kinh tế trang trại phát
triển với quy mô hợp lý, vừa tầm quản lý tổ chức sản xuất của hộ gia đình, cá
nhân. Do đặc điểm địa lí, trình độ quản lí và khả năng đầu tư vốn chưa cao, hơn
nữa các trang trại ở nước ta có quy mô vừa và nhỏ nên để tránh việc mở rộng diện
tích trang trại không có kiểm soát dẫn đến sau đó không có khả năng quản lí sản
xuất, nhà nước đã đặt ra mức giới hạn hợp lí, tạo hành lang an toàn cho phát triển
kinh tế trang trại. Về mặt kinh tế, các trang trại góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh
tế, phát triển các loại cây trồng, vật nuôi có giá trị hàng hoá cao, khắc phục dần
tình trạng phân tán, tạo nên những vùng chuyên môn hoá cao mặt khác qua thúc
đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế trang trại góp phần thúc đẩy phát triển công
nghiệp. Do vậy, phát triển kinh tế trang trại góp phần tích cực vào thúc đẩy sự tăng
trưởng và phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn
Có là rào cản đối với người sử dụng đất trong việc tích tụ và tập trung đất nông
nghiệp để phát triển mô hình kinh tế trang trại không? KHÔNG:
Trên thực tế người dân có thể tích tụ đất nông nghiệp từ nhiều nguồn như có thể
được giao đất trong hạn mức, có thể nhận quyền sử dụng đất từ người khác theo
hạn mức, có thể thuê đất khi có nhu cầu sử dụng, hoặc có thể góp vốn bằng quyền
sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với nhau. Đây là cơ sở cho việc mở
rộng quy mô diện tích đất và nâng cao hiệu quả sử dụng đất của người sử dụng đất
nông nghiệp. Chính vì vậy, không nên quan niệm hạn mức đất nông nghiệp là rào
cản lớn trong việc phát triển kinh tế trang trại - mô hình kinh tế sản xuất hàng hoá
trong nông nghiệp nông thôn được Nhà nước khuyến khích phát triển
Quy định hạn mức đất trong nông nghiệp hiện hành vừa đủ cho người nông dân
muốn kinh doanh theo mô hình kinh tế trang trại vừa và nhỏ. Kinh doanh kinh tế
trang trại được coi là phát triển hiệu quả nhất ở Việt Nam là trang trại gia đinh với
quy mô nhỏ (cây hàng năm từ 3-5ha). Những trai trạng quy mô lớn đến hàng trăm,
hàng nghìn ha ở Việt Nam dường như chỉ chiếm thiểu số. Với việc giới hạn hạn
mức đất trồng cây hàng năm là 2ha - 3ha, nhà nước đã thể hiện chủ ý định hướng
cho trang trại Việt Nam phát triển theo hướng trang trại gia đình quy mô nhỏ và
vừa, đảm bảo không nhiều nông dân bị mất đất sản xuất. Ngoài ra do đặc điểm ở
nông thôn Việt Nam nói chung và tồn tại tính cộng đồng làng xã rất cao nên khi
đẩy mạnh phát triển mô hình này cần phải phải dựa trên nền tảng gia đình là chủ
yếu, nên lấy việc phát triển kinh tế hộ gia đình nhỏ và vừa làm tiền đề để hình
thành kinh tế trang trại.
Thực tế phát triển trang trại tại nhiều quốc gia trên thế giới lại cho phép đi đến kết
luận: chính các trang trại gia đình quy mô nhỏ mới thực sự là chìa khóa để phát
triển một nền nông nghiệp bền vững, lâu dài. Việc các trang trại gia đình quy mô
nhỏ và vừa phát triển góp phần tạo ra sự thịnh vượng đối với sự tiến bộ toàn diện
trong cuộc sống nông thôn bao gồm nhà cửa tốt hơn, giáo dục, dịch vụ y tế, giao
thông, sự đa dạng hoá các hoạt động kinh doanh tại địa phương, và có nhiều cơ hội
đối với giải trí và văn hoá hơn. Vì vậy, đẩy mạnh phát triển kinh tế trang trại nhỏ
tại những nước đang phát triển như Việt Nam sẽ là cơ hội để cải thiện và nâng cao
mức sống cho dân nghèo, tiền đề để công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
65. Có bao nhiêu loại hạn mức được áp dụng đối với đất nông nghiệp? Phân tích mục
đích, ý nghĩa của quy định đối với từng loại hạn mức đất?
Xem câu trên
66. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích là gì? Ủy ban nhân dân cấp xã
được sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích như thế nào?
Khái niệm: là một diện tích đất được trích ra từ quỹ đất nông nghiệp của địa
phương để phục vụ mục đích công ích của địa phương mình. Theo quy định tại
khoản 1 Điều 132 thì diện tích này không được quá 5% tổng diện tích đất trồng
cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản của địa phương
Được sử dụng để: khoản 2 Điều 132
Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình
văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa
trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh;
Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng
quy định tại điểm a khoản này;
Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
67. Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào có trách nhiệm
quản lý đối với đất chưa sử dụng?
Đất chưa sử dụng gồm:
Khoản 3 Điều 10 Luật đất đai: Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác
định mục đích sử dụng
Khoản 1 Điều 58 NĐ 43/2014: Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất
đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây
Đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác
định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài
 Cơ quan có trách nhiệm quản lí: khoản 1, khoản 2 Điều 164 Luật đất đai+ khoản 2
Điều 58 NĐ 43/2014
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa
phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở
Hàng năm, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp
huyện về tình hình quản lý, khai thác quỹ đất chưa sử dụng
68. Phân tích quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quản lý và sử dụng quỹ đất
dự phòng 5%?
69. Phân tích mục đích, ý nghĩa và các điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án đầu tư theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành?
Mục đích : Tránh tình trạng nhà đầu tư không có khả năng thực hiện, chỉ “chạy”
dự án, đầu cơ đất rồi chuyển nhượng hòng kiếm lời, làm chậm trễ và nâng cao giá
thành đầu tư vào dự án.
Ý nghĩa
- Đối với chủ đầu tư CN dự án đầu tư:
+ sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu quả do cạn
vốn; xd xong k bán đc hàng buộc chủ đầu tư bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu hồi
vốn đầu tư...
+ tiến hành CN 1 phần dự án để tăng năng lực thực hiện dự án, phần tài
chính thu đc sẽ giúp DN giải quyết áp lực tài chính đang đè nặng
+ được hưởng lợi nhuận trực tiếp từ việc CN trong trg hợp chủ đầu tư chủ
định tạo lập để sau đó CN
- Đối với bên nhận CN:
+ tiết kiệm được tgian trong việc thực hiện thủ tục ở giai đoạn cbi đầu tư:
sau khi nhận CN có thể triển khai ngay dự án
+ có cơ hội tiếp nhận những dự án mà trc đây chưa có đủ năng lực
knghiem, tài chính để trở thành chủ đầu tư. Thông qua hđ CN 1 phần (h) toàn bộ,
 các DN này có thể tiếp nhận vai trò chủ đầu tư và tiếp tục triển khai với giá có thể
thấp hơn svs giá ban đầu
+ tiếp nhận được nguồn khách hàng có sẵn đvs những dự án đã đi vào triển
khai (nhất là trong tình trạng thị trg bđs chưa hoàn toàn phá băng)
- Ngoài ra, còn có ý/n chung
+ giải quyết tình trạng dự án “treo”: khi nhà đầu tư do thiếu vốn, mđ đầu tư k rõ
ràng hoặc thủ tục phiền hà trong bồi thg, gpmb của cơ quan NN -> trình trạng dự
án ngưng trệ gây lãng phí tiền của, đất đai
CN dự án là biện pháp tổi ưu để gq tình trạng trên, giúp thị trg thoát khỏi điểm
nghẽn để luôn vận động một cách liên tục
+ giúp nhà đầu tư gq đc bài toán về vốn: khi k đủ nguồn lực tài chính để tiếp tục
theo dự án đến cùng hoặc dự án đã hoàn thành nhưng lại gặp khó khăn trong khâu
bán ra
CN dự án là bp tốt nhất giúp DN thu hồi vốn, gq áp lực tài chính
+ giúp cho việc thực hiện dự án có hiệu quả hơn, tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ
chu chuyển dòng vốn đầu tư: Khi doanh nghiệp thiếu vốn hoặc đầu tư kém hiệu
quả dẫn đến dự án bị ngưng trệ -> Diện tích đất không nhỏ bị bỏ hoang và lượng
tiền lớn đầu tư vào đất bị “tắc nghẽn” tác động tiêu cực đến sự vận động của thị
trường.
Chuyển nhượng sẽ cho chủ thể đầu tư khác có điều kiện hơn khắc phục những hệ
quả này.
+ bảo đảm duy trì công ăn, việc làm cho người lao động trong ngành xây dựng,
góp phần thực hiện an sinh xã hội
Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư: Điều 194 LĐĐ
70. Phân tích trách nhiệm của Nhà nước về đất ở, đất sản xuất nông nghiệp đối với
đồng bào dân tộc thiểu số? Hãy nêu quan điểm cá nhân về việc thực thi trách
nhiệm đó của Nhà nước trong thực tế thời gian qua?
71. Hãy chỉ ra những dạng tranh chấp đất đai điển hình xảy ra trên thực tế thời gian
qua và cho biết nguyên nhân dẫn đến các tranh chấp đó?
Những dạng tranh chấp đất đai điển hình:
Tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (tặng cho, chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất) giữa các bên tranh chấp khi thực hiện giao dịch về đất đai. Chủ yếu là do các
bên thực hiện giao dịch khi chưa có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật cho phép;
thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các điều khoản quy định trong hợp
đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch.
Tranh chấp về ranh giới những thửa đất được phép quản lý và sử dụng. Chủ yếu là
do các bên sử dụng đất không thỏa thuận được ranh giới đất đai với nhau hoặc là
do một bên tự ý thay đổi ranh giới trong quá trình sử dụng đất được chuyển
nhượng cho nhiều người; cho thuê, cho thuê lại; hoặc do sai sót từ cơ quan có
thẩm quyền trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tranh chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ thừa kế. Phát sinh khi người có
quyền sử dụng đất nhưng không để lại di chúc; hoặc có để lại di chúc nhưng di
chúc không hợp pháp một phần or toàn bộ mà các đồng thừa kế không thỏa thuận
được với nhau về việc chia di sản thừa kế.
Tranh chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung khi vợ chồng ly hôn. Quyền sử
dụng đất có trong thời kì hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được nhà nước giao
đất, được tặng cho; khai hoang được nhà nước thừa nhận hoặc được thừa kế
chung… mà khi ly hôn vợ chồng không thỏa thuận được dẫn đến tranh chấp
Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất. Gồm:
• Tranh chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp đất được đưa vào tập thể
sản xuất, hợp tác xã để làm ăn tập thể. Nay tập thể sx, hợp tác xã giải thể. Loại
tranh chấp này phát sinh khi người được tập thể sx, hợp tác xã giao đất được cơ
quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sd đất. Người chủ đất cũ kiện đòi lại.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến chính sách cải tạo xã hội chủ
nghĩa về nhà, đất của nhà nước. Nhà, đất của người dân trước đây vì nhiều lý do
khác nhau, bị nhà nước cải tạo xã hội chủ nghĩa và theo chính sách, pháp luật của
nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác sử dụng, nay họ khởi kiện để đòi
lại.
• Tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến người VN định cư nước ngoài
mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ. Phát sinh khi người đứng tên hộ nảy
sinh lòng tham.
• Tranh chấp liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất (chủ yếu đối với
tặng cho có điều kiện). Phát sinh khi người được tặng cho không thực hiện hoặc
thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người tặng cho nên người tặng
cho kiện đòi lại đất. Hoặc khi vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi
lại đất đã cho
• Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ. Phát
sinh khi những người mượn, ở nhờ không trả lại đất
Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất mà do hoàn cảnh lịch sử mà trước đây nhà
nước mượn, trưng dụng đất
Tranh chấp về địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã
với nhau. Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở khu vực có vị trí thuận lợi cho
phát triển kinh tế - xã hội nhưng lại chưa có sự phân chia địa giới hành chính rõ
ràng giữa các cấp đơn vị hành chính
Tranh chấp do việc thực hiên quyền sử dụng đất bị cản trở
Tranh chấp liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu
hồi đất
Tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Vd: tranh chấp giữa đất trồng luacs với đất
nuôi trồng thủy sản, giữa trường hợp sử dụng đất trồng cây hằng năm với đất trồng
cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu năm với đất ở
trong quá trình phân bỏ và sử dụng đất…
Nguyên nhân:
Khách quan:
Do quan hệ đất đai có nhiều xáo trộn qua nhiều thời kì (CMT8 thực hiện cải cách
rđ, tịch thu rđ của thực dân, địa chủ pk chia cho nông dân nhằm xl quyền sở hữu tư
 nhân về đất đai cho họ -> 1960, đảng vận động hợp tác hóa, vận động nông dân tự
nguyện đóng góp rđ…. 45-54, cqcm tiến hành chia ruộng đất vào các năm 49, 50
và 54…mỹ vào lập cq ngô đình diệm đã tiến hành việc cải cách điền địa, truất hữu
rđ của nông dân, gây ra xáo trộn lớn về quyền sở hữu rđ…)
Khi nền kinh tế đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, để giải phóng mọi năng lực sx của người lao động, nhà nước thực hiện
giao đất, cho thuê đất cho người sd đất sử dụng ổn định lâu dài. Người sử dụng đất
được chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian giao đất, cho thuê đất. Trong quá
trình đó dễ xảy ra các tranh chấp về chuyển nhượng, chuyển đổi…
Chủ quan:
Việc buông lỏng công tác thống nhất quản lý đất đai của nhà nước trong một time
dài: trong cơ chế quản lý tập trung, bao cấp, NN phân công, phân cấp cho quá
nhiều bộ, ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và còn nhiều sơ hở. Có
thời kì đất thuộc ngành nào do ngành ấy quản lý -> có loại đất do nhiều cquan q
lý, có loại đất không do cơ quan nào q lý
Chính sách, pháp luật đất đai có một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, đặc
biệt là các quy định về xác định giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất; quy định
về thời hạn sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp…
Việc điều chỉnh địa giới hành chính giữa đơn vị hành chính xã, huyện, tỉnh ở 1 số
địa phương chưa được thực hiện kịp thời or không rõ ràng
Quản lý đất đai bộc lộ 1 số tồn tại hạn chế như cán bộ thiếu gương mẫu, lạm dụng
chức quyền để xảy ra tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai chưa đạt hiểu quả cao
Lòng tham của một số cá nhân trong xã hội
72. Tại sao pháp luật đất đai hiện hành lại quy định cơ chế hòa giải tranh chấp đất đai
tại UBND xã, phường, thị trấn khi có tranh chấp đất đai xảy ra là yêu cầu bắt buộc
phải thực hiện?
Hòa giải tranh chấp đất đai là biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm
giúp cho các bên tranh chấp tìm ra giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu
thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa
thuận.
Ủy ban nhân dân là cơ quan có điều kiện để nhanh chóng thu thập các thông tin về
nguồn gốc, diễn biến quá trình sử dụng đất, diện tích đất tranh chấp, sự phù hợp
của hiện trạng sử dụng đất đang sử dụng với quy hoạch sử dụng đất, các quyết
định giao đất, cho thuê đất… khi xảy ra tranh chấp mà không có các loại giấy tờ
chứng minh quyền sử dụng đất. Bởi UBND là cơ quan quản lý nhà nước về đất
đai, là cơ quan trực tiếp tổ chức thực hiện các quy định pháp luật về các vấn đề
trên, do vậy UBND sẽ nhanh chóng chứng minh được chủ thể sử dụng đất hợp
pháp hay không hợp pháp và giải quyết được tranh chấp đất đai hợp tình, hợp lí
Trong bối cảnh tranh chấp đất đai diễn ra phổ biến như hiện nay, thì quy định bắt
buộc hòa giải tại UBND là nhằm giảm bớt gánh nặng lên cơ quan tòa án trong việc
giải quyết các tranh chấp. Quá trình giải quyết của tòa án phải qua việc thu thập tài
liệu, chứng cứ, số liệu từ các cơ quan quản lý về đất đai và thường diễn ra dài và
mất thời gian hơn nên tất cả các vụ tranh chấp đất đai đều đưa đến tòa án giải
quyết vừa đặt gánh nặng lên tòa án, vừa không đảm bảo được sự hiệu quả. Mặt
khác, tranh chấp đất đai kéo dài sẽ phát sinh nhiều tiêu cực gây ảnh hưởng đến ổn
định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Nếu hòa giải không thành thì việc hòa giải tại
xã, phường, thị trấn có thể là căn cứ giúp Tòa án/ UBND cấp trên nắm vững hơn
nội dung vụ án, hiểu biết rõ hơn tâm tư, tình cảm của đương sự cũng như những
vướng mắc trong suy nghĩ của họ, từ đó có thể xác định được hướng giải quyết vụ
án khi đưa ra xét xử/ tiếp tục hòa giải tại UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh.
Nhiều vụ tranh chấp đất đai là giữa những người quen biết, thậm chí là gia đình họ
hàng. Việc quy định hòa giải tại ủy ban là bắt buộc nhằm đưa ra được biện pháp
giúp các bên hòa giải, tìm ra phương án phù hợp cho các bên mà vẫn giữ được mối
quan hệ, tình cảm. Như vậy, hòa giải phù hợp với truyền thống đạo lý tương thân
tương ái của dân tộc, giữ gìn được tình làng nghĩa xóm, bảo đảm đoàn kết trong
nội bộ nhân dân.
73. Hãy chỉ rõ các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực hiện
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất? Cho ví dụ đối với từng hành vi vi phạm.
Trên thực tế còn có hành vi vi phạm nào mà chưa được điều chỉnh trong pháp luật
đất đai hiện hành mà học viên biết?
Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định các hành vi vi phạm hành chính của người
sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ bao gồm:
- Tự ý chuyển QSDĐ khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất
đai 2013 (Điều 13); (đất của A chưa được cấp giấy chứng nhận, tuy nhiên A đã tự
ý thực hiện hành vi góp vốn bằng quyền sử dụng đất để góp vốn thành lập công ty
B)
- Tự ý chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở (Điều 15);
- Tự ý chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều kiện (Điều 16);
- Tự ý chuyển nhượng QSDĐ gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê mà không đủ
điều kiện (Điều 17);
- Tự ý chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện mà không đủ điều kiện của
hộ gia đình, cá nhân (Điều 20); (gia đình A sống ở một ngôi nhà trong khu vực
rừng phòng hộ. A đã tự ý bán mảnh đất đó cho gia đình B – ko sinh sống trong
khu vực rừng phòng hộ đó)
- Tự ý nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ mà không đủ điều kiện đối với
đất có điều kiện (Điều 21) (A có một mảnh đất thuộc đất nông nghiệp tại khu vực
rừng phòng hộ. A đã tự ý tặng cho mảnh đất đó co một người em họ hàng)
- Tự ý chuyển quyền và nhận chuyển QSDĐ đối với cơ sở tôn giáo (Điều 22);
- Tự ý nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện
dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không đủ điều kiện (Điều
23); (A thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông
nghiệp nhưng chưa được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền)
 - Tự ý nhận chuyển quyền vượt hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân (Điều 24);
- Tự ý nhận QSDĐ không đúng quy định tại Điều 169 của Luật Đất đai (Điều
25).

Những hành vi vi phạm mà chưa đc điều chỉnh bởi luật đất đai:
hành vi của tổ chức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm để đầu tư xây dựng hạ tầng khu, cụm công nghiệp nhưng đã cho thuê lại
đất trả tiền thuê một lần; hành vi của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất không phải đất nằm ngoài khu, cụm công nghiệp;
hành vi của đơn vị sự ngiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thực hiện các quyền chưa được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận…
74. Hãy chỉ rõ các hành vi bị nghiêm cấm trong quá trình sử dụng đất đối với người sử
dụng đất? Hãy cho biết ý kiến của cá nhân về việc thực thi quy định này của người
sử dụng đất trong thực tế thời gian qua?
75. Vai trò hòa giải tranh chấp đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn khi có tranh
chấp đất đai xảy ra? Anh Chị có nhận xét gì về hiệu quả của hòa giải tranh chấp
đất đai tại chính quyền xã, phường, thị trấn trong thời gian qua trên thực tế?
Vai trò:
Hòa giải tranh chấp đất đai là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm
giúp cho các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những
mâu thuẫn, bất đồng trong tranh chấp đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận.
Hòa giải không chỉ mang lại ý nghĩa cho Tòa án, cho bản thân những người có
tranh chấp mà còn có ý nghĩa đối với trật tự xã hội.
Hòa giải thành có nghĩa là tranh chấp sẽ kết thúc, không những hạn chế được sự
phiền hà tốn kém cho các bên có tranh chấp mà còn làm giảm bớt công việc đối
với các cơ quan có trách nhiệm giải quyết tranh chấp phù hợp với đạo lý tương
thân tương ái của dân tộc, giữ được tình làng nghĩa xóm, đảm bảo đoàn kết trong
nội bộ nhân dân.
Việc hòa giải thành ở UBND thì Tòa án sẽ không phải mở phiên tòa xét xử vụ án,
giảm bớt một giai đoạn tố tụng kéo dài và cực kì phức tạp, tiết kiệm được thời
gian, tiền của cho Nhà nước cũng như cho nhân dân. Đồng thời thông qua hòa
giải, các bên tranh chấp sẽ hiểu thêm về pháp luật và chính sách của Nhà nước
đúng như lời dạy của Hồ Chủ tịch: “Xét xử đúng là tốt nhưng không phải xét xử
thì càng tốt”.
Hiệu quả trên thực tế: Nhìn chung tại các địa phương, rất nhiều vụ việc tranh chấp
đã được hòa giải thành góp phần rất tích cực trong việc ổn định tình hình trật tự,
an toàn xã hội tại địa phương, không để xảy ra những vụ việc mâu thuẫn, xích
mích kéo dài dẫn đến những vụ việc trọng án có thể xảy ra. Tuy nhiên vẫn còn một
số bất cập như:
Một số nơi việc kiện toàn tổ chức và hoạt động của các Tổ hòa giải tiến hành còn
chậm; hoạt động hoà giải chưa đồng đều, một số nơi còn mang tính hình thức;
năng lực hòa giải viên một số nơi nhìn chung chưa đáp ứng được yêu cầu, ảnh
hưởng đến kết quả hòa giải thành ở một số địa phương; một số vụ việc quá trình
hoà giải chưa giải quyết triệt để mâu thuẫn dẫn đến tình trạng mâu thuẫn kéo dài
và phải chuyển đến các cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng
hoặc thủ tục hành chính; kinh phí đảm bảo cho công tác hòa giải còn hạn chế nên
việc chi cho các hoạt động hòa giải của các địa phương theo mức chi của tỉnh hầu
như chưa thực hiện được.
Trên thực tế hiện nay có nhiều trường hợp khi xảy ra tranh chấp đất đai, cấp
xã/phường thờ ơ không tổ chức hòa giải cho người dân. Một trong những lý do mà
cán bộ cấp xã đưa ra là buộc người đi kiện phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh
nhưng người dân không thể cung cấp được. Với các trường hợp tranh chấp đất đai
cần phường/xã hòa giải phải làm đúng chức trách, nhiệm vụ được pháp luật quy
định. Nếu vụ việc đúng thẩm quyền, cán bộ không được từ chối, làm khó người
dân. Nguyên nhân chủ yếu của những tồn tại, hạn chế trên chủ yếu là do việc huy
 động nguồn lực cho công tác hòa giải ở cơ sở chưa được tiến hành một cách đồng
bộ và thống nhất; đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về hòa giải phải
kiêm nhiệm nhiều việc; việc bồi dưỡng kiến thức pháp luật và nghiệp vụ hòa giải
ở một số địa phương chưa được thực hiện thường xuyên; chính sách hỗ trợ về kinh
phí cho hoạt động hòa giải còn hạn chế.
76. Phân biệt giữa hòa giải tranh chấp đất đai ở cơ sở với hòa giải tranh chấp đất đai
tại UBND xã, phường, thị trấn?
Tiêu HG tại cơ sở HG tại UBND HG trong tố tụng
chí
Luật Luật hòa giải ở cơ sở năm Luật đất đai năm 2013 và Luật tố tụng dân sự
điều 2013 và các văn bản hướng các văn bản hướng dẫn thi 2015 và các văn bản
chỉnh dẫn thi hành hành hướng dẫn thi hành
Phạm Theo điều 5 NĐ 15/2014: Những tranh chấp đất đia Những tranh chấp
vi hòa tranh chấp phát sinh từ qhds mà các bên không tự hòa dân sự khi đương sự
giải như tranh chấp về quyền sở giải được  có yêu cầu khởi
hữu, nghĩa vụ dân sự, hợp kiện: đòi hủy hợp
đồng dân sự, thừa kế, quyền đồng chuyển nhượng
sử dụng đất; tranh chấp phát nhà đất, tranh chấp
sinh từ quan hệ hôn nhân và về thừa kế, lối đi
gia đình; vi phạm pháp luật riêng, bồi thường
mà theo quy định của pháp thiệt hại ngoài hợp
luật những vi phạm đó chưa đồng…
đến mức bị truy cứu trách Chỉ diễn ra trong
nhiệm hình sự, xử lý vi phạm giai đoạn chuẩn bị
hành chính; vi phạm pháp luật xét xử
hình sự trong một số trường
hợp được pháp luật quy định 
Đối Hòa giải viên thuộc các tổ hòa Chính quyền cơ sở thực Tại tòa án nhân dân
tượng giải hiện. Hội đồng hòa giải và do cơ quan tư
thực tranh chấp đất đai thực hiện. pháp tiến hành. Cụ
hiện Cơ cấu thành phần gồm: CT thể là thẩm phán và
việc or PCT UBND là CT hội thư ký thụ lý hồ sơ
hòa đồng; đại diện UB MTTQ x, khởi kiện
giải p, thị trấn; tổ trưởng tổ dân
phố đối với khu vực đô thị;
trưởng thôn, ấp đối với khu
vực nông thôn; đại diện của
1 số hộ dân sinh sống lâu
đời tại x,p,tt biết rõ về
 nguồn gốc và quá trình sử
dụng đối với thửa đất đó;
cán bộ địa chính, cán bộ tư
pháp x,p,tt. Tùy trường hợp
cụ thể có thể mời đại diện
hội nông dân, hội phụ nữ,
hội cựu chiến binh, đoàn
thanh niên cs HCM
Hệ quả Nếu hòa giải thành, các bên Kết quả hòa giải được lập Việc hòa giải phải
pháp lý có thể thỏa thuận lập văn bản thành biên bản. Biên bản được lập thành biên
thỏa thuận; nếu hòa giải phải có chữ ký của CT hội bản
không thành thì các bên có đồng, các bên tranh chấp có Kết quả hòa giải
quyền yêu cầu cơ quan, tổ mặt tại buổi hòa giải, các được tòa án ghi nhận
chức có thẩm quyền yêu cầu thành viên tham gia hòa giải có giá trị thi hành
cơ quan, tổ chức có thẩm và phải đóng dấu của UBND theo thủ tục thi hành
quyền giải quyết theo quy x; đồng thời phải được gửi án dân sự
định của pháp luật ngay cho các bên tranh chấp
và lưu lại UBND xã

77. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai được pháp luật quy định như thế nào? Phân
biệt hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường, thị trấn với hòa giải tiền tố
tụng đối với các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của hệ thống Tòa án nhân
dân.
Thủ tục:
Tại UBND:
 UBND thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thấp giấy tờ, tài
liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc, quá trình và hiện trạng sử
dụng đất… Sau khi nắm được thông tin, hội đồng hòa giải sẽ đưa ra lời khuyên
cho các bên để các bên hiểu được vấn đề 1 cách toàn diện để có thể đưa ra qđ của
mình
 Thành lập hội đồng hòa giải. TP gồm: CT or PCT UBND x,p,tt là CT hội đồng;
Đại diện UBMTTQx,p,tt; tổ trưởng TDP đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp
đối với khu vực nông thôn; đại diện của 1 số hộ dân sinh sống lâu đời tãi,p,tt biết
rõ về nguồn gốc và quá trình sd đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp x,p,tt.
Tùy trường hợp cụ thể có thể mời đại diện hội nông dân, hội phụ nữ, hội cựu chiến
binh, đoàn thanh niên cs HCM
 Hội đồng hòa giải gồm đại diện của các ban, ngành, là những chủ thể trực tiếp
quản lý, theo dõi những biến động về nhà đất tại cơ sở nên có kiến thức chuyên
môn nghiệp vụ và cũng là người nắm bắt được thông tin cũng như hiện trạng -> ý
kiến đóng góp sẽ chính xác, phù hợp
  Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự thgia của các bên tranh chấp, thành viên
HĐHGiai và người có quyền lợi, nghĩa vụ lquan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành
khi các bên tranh chấp đều có mặt. TH 1 trong các bên tranh chấp vắng mặt đến
lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải k thành
 Kết quả hòa giải phải được lập thành văn bản, gồm nd về thời gian, địa điểm;
thành phần tham dự; tóm tắt ndung tranh chấp; ý kiến của HĐHGiai; những ndung
đã được các bên thỏa thuận, không thỏa thuận
Biên bản HG phải có chữ ký của CTHĐ, các bên tranh chấp có mặt, các thành viên
tgia hòa giải và phải đóng dấu của UBNDx; phải gửi ngay cho các bên tranh chấp
và lưu tại UBNDx
 Thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập bb hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý
kiến = vb khác với ndung đã thống nhất thì CT UBNDx tổ chức cuộc họp
HĐHGiai để xem xét giải quyết đvs ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải
thành hoặc k thành.
Tại TA: Theo trình tự thủ tục tố tụng dân sự
Phân biệt: 

HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI HÒA GIẢI TIỀN TỐ TỤNG ĐỐI
TẠI UBND XÃ, PHƯỜNG, THỊ VỚI CÁC TRANH CHẤP
TRẤN THUỘC THẨM QUYỀN GIẢI
QUYẾT CỦA HỆ THỐNG TAND
Phạm Tranh chấp đất đai mà các bên không tự Những vụ án dân sự, hôn nhân và gia
vi hòa hòa giải được đình, thương mại, lao động, trừ
giải trường hợp pháp luật quy định không
được hòa giải hoặc không tiến hành
hòa giải được hoặc vụ án được giải
quyết theo thủ tục rút gọn
Thời Không quá 45 ngày kể từ ngày nhận Pháp luật tố tụng không quy định
hạn được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp thời điểm mở phiên hòa giải cụ thể là
đất đai bao nhiêu ngày kể từ ngày thụ lý, tùy
từng trường hợp khi xét thấy việc
xây dựng hồ sơ, thu thập chứng cứ
đã đầy đủ, các tình tiết của vụ án đã
được làm rõ; Thẩm phán sẽ linh hoạt
ấn định thời điểm mở phiên hòa giải
trong thời hạn chuẩn bị xét xử sao
cho phù hợp
Chủ Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn Thẩm phán
thể tổ (Điều 202 Luật Đất đai 2013, Điều 88
chức Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
việc
hòa giải
Hậu Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải Trường hợp các đương sự thống nhất
quả được lập thành biên bản, có chữ ký của thỏa thuận với nhau về vấn đề phải
pháp lý Chủ tịch hội đồng, các bên tranh chấp có giải quyết trong vụ án thì Tòa án lập
mặt tại buổi hòa giải, các thành viên biên bản hòa giải thành. Hết thời hạn
tham gia hoà giải và phải đóng dấu của 7 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa
UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi giải thành mà không có đương sự
ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại nào thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận
UBND cấp xã. Sau thời hạn 10 ngày kể đó, thì Thẩm phán chủ trì phiên hòa
từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà giải hoặc một Thẩm phán được
các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn Chánh án Tòa án phân công phải ra
bản về nội dung khác với nội dung đã quyết định công nhận sự thỏa thuận
thống nhất trong biên bản hòa giải thành của các đương sự. Quyết định này có
thì chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại hiệu lực pháp luật ngay sau khi được
cuộc họp hội đồng hòa giải để xem xét ban hành và không bị kháng cáo,
giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.
lập biên bản hòa giải thành hoặc không Trường hợp hòa giải không thành thì
thành. ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.
+ Trường hợp hòa giải thành mà có thay
đổi hiện trạng về ranh giới sử dụng đất,
việc ra quyết định công nhận sự thay đổi
đó của UBND cấp có thẩm quyền lấy
căn cứ từ biên bản hòa giải thành.
+ Trường hợp đã hòa giải thành nhưng
không có thay đổi về hiện trạng sử dụng
đất thì không có bất kỳ căn cứ nào để
ràng buộc, để đảm bảo các bên cam kết
sẽ thực hiện các thỏa thuận của mình. 
+ Trường hợp hòa giải không thành hoặc
sau khi hòa giải thành mà có ít nhất một
trong các bên thay đổi ý kiến về kết quả
hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản
hòa giải không thành và hướng dẫn các
bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có
thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp
theo.