‫دليل إجراءات أعداد واعتماد مخططات تقسيمات األراضي السكنية‬

‫تقديم‬
‫شهدت مدن المملكة العربية السعودية خالل العقود الماضية توسعا ً عمرانيا ً هائالً ‪ ،‬وذلك تلبية‬
‫للطلب المتزايد على المساكن نتيجة للنمو السكاني وقيام الدولة يحفظها هللا بتوزيع منح األراضي‬
‫السكنية للم واطنين وتقديم قروض صندوق التنمية العقاري التي ساهمت بشكل فعال في بناء‬
‫المساكن ‪ ،‬ومواكبة لذلك فقد قامت وزارة الشئون البلدية والقروية باعتماد العديد من مخططات‬
‫تقسيمات األراضي السكنية الحكومية والخاصة في المدن والقرى تلبية للطلب المتزايد على‬
‫األراضي السكنية ‪ ،‬وبما أن البعض من تلك المخططات لم تأخذ الوقت الكافي لدراستها وتنفيذها‬
‫فقد ظهرت بعض السلبيات في المخططات السكنية القائمة ‪ ،‬وقد حرصت هذه الوزارة ممثلة في‬
‫وكالة الوزارة لتخطيط المدن على دراسة المخططات السكنية القائمة لالستفادة من إيجابياتها‬
‫والعمل على وضع الحلول المالئمة لسلبياتها ‪ ،‬ولذلك فقد وضعت برنامجا ً خاصا ً لتطوير‬
‫المخططات السكنية ‪ ،‬ومن األعمال التي تم إنجازها في هذا البرنامج إعداد هذا الدليل الذي يهدف‬
‫إلى تسهيل وتنظيم إعداد المخططات السكنية الحكومية والخاصة بما يضمن الوصول إلى بيئة‬
‫عمرانية مالئمة وتوفر للسكان الراحة واألمان وتقلل تكلفة إنشاء وصيانة البيئة األساسية ‪،‬‬
‫ويحتوي هذا الدليل على إجراءات إعداد واعتماد مخططات تقسيمات األراضي السكنية بما في‬
‫ذلك اإلجراءات اإلدارية والفنية واألهداف والسياسات التصميمية والمعايير التخطيطية باإلضافة‬
‫إلى استمارة تدقيق مخططات تقسيمات األراضي السكنية التي تسهل متابعة المخطط واستكمال‬
‫طلبات اعتماده ‪.‬‬
‫والوزارة تأمل مع تطبيق هذا الدليل أن يتم االرتقاء بإسلوب إعداد تقسيمات األراضي بما‬
‫يتالءم مع متطلبات السكان وتحقيق المصلحة العامة ‪.‬‬
‫وهللا المــوفق‬
‫د‪ /‬محمد بن إبراهيم الجار هللا‬
‫وزير الشئون البلدية والقروية‬

‫اإلجراء األول ‪ :‬دراسة الموقع والوثائق‬

‫‪ -1‬بالنسبة لألراضي الخاصة والحكومية الواقعة ضمن مدن لها مخطط هيكلي ‪:‬‬
‫‪ 1-1‬على األمانة ‪ /‬البلدية القيام بتوضيح موقع األرض المطلوب تخطيطها على المخطط‬
‫الهيكلي للمدينة وفي أي مرحلة من مراحل النطاق العمراني مع التصديق على المخطط من قبل‬
‫المساح ورئيس قسم المساحة (وضع األسماء وتاريخ التصديق) ‪.‬‬
 ‫‪ 2-1‬على األمانة ‪ /‬البلدية التأكد من مالئمة الموقع للتخطيط ومطابقته لالستعمال المخصص‬
‫للموقع ضمن المخطط الهيكلي للمدينة ‪ .‬وفي حالة طلب تعديل االستعمال يدرس الموضوع من‬
‫قبل الجهة التخطيطية المختصة وتوضح مبررات التعديل ثم يرفع الموضوع للوزارة ألخذ‬
‫الموافقة على تعديل االستعمال ‪ .‬أما بخصوص األراضي الزراعية في حالة طلب تعديل‬
‫استعمالها فيتم استكمال اإلجراءات النظامية حول تعديل االستعمال (من حيث أخذ موافقة وزارة‬
‫الزراعة وموافقة وزارة الشئون البلدية والقروية على التعديل ) ‪.‬‬
‫‪ 3-1‬إذا كانت األرض المطلوب تخطيطها حكومية ولم تحدد في المخطط الهيكلي للمدينة‬
‫أولويتها في التخطيط تقوم الجهة التخطيطية المختصة بالمنطقة بتوضيح المواقع المفضل للبدء‬
‫في تخطيطه ووضع الفكرة التصميمية للموقع وربطه في المخطط الهيكلي والمخططات‬
‫المجاورة ثم يرفع للوزارة ألخذ الموافقة على تخطيطه ‪.‬‬
‫‪ 4-1‬على األمانة ‪ /‬البلدية التقيد بتطبيق األنظمة واالشتراطات الخاصة بمرحلة التنمية الواقع‬
‫بها المخطط ‪.‬‬
‫‪ 5-1‬بالنسبة لألراضي الخاصة ‪ .‬فيجب على األمانة ‪ /‬البلدية استكمال ما يلي ‪:‬‬
‫‪ 1-5-1‬التأكد من سريان مفعول الصك الشرعي لألرض ‪.‬‬
‫‪ 2-5-1‬التأكد والمصادقة على تطبيق الصك الشرعي على األرض المراد تخطيطها وفي حالة‬
‫عدم تطابق الصك الشرعي على األرض من حيث المساحة أو الحدود أو األطوال فيعدل الصك‬
‫الشرعي لألرض حسب الطبيعة ‪.‬‬
‫‪ 3-5-1‬أخذ إقرار ع لى المالك بعدم التصرف في األرض أثناء إجراءات إعداد أو تعديل‬
‫المخطط حتى يتم اعتماده وتبتيره على الطبيعة ‪.‬‬

‫‪ -2‬بالنسبة لألراضي الخاصة والحكومية الواقعة ضمن قرى ليس لها مخطط هيكلي ‪:‬‬
‫‪ 1-2‬إذا لم يكن للمدينة ‪ /‬القرية المطلوب تخطيط مواقع بها مخطط هيكلي فعلى األمانة ‪ /‬البلدية‬
‫تجنيد كافة اإلمكانات الفنية لعمل المخططات الهيكلية الالزمة مع توضيح المواقع الصالحة‬
‫للتخطيط وأولوياتها في التخطيط وعالقتها مع المخططات المعتمدة والمنشآت القائمة مع تحديد‬
‫أفضل اتجاه لنمو المدينة ‪ /‬القرية ‪ ،‬ويمكن االستعانة في ذلك بالمكاتب الهندسية ‪ /‬االستشارية‬
‫بالتنسيق مع وكالة الوزارة لتخطيط المدن ‪.‬‬
‫‪ 2-2‬رفع المخطط الهيكلي المقترح للمدينة‪ /‬القرية إلى الوزارة ألخذ الموافقة على اعتماده‬
‫ويوضح على هذا المخطط الموقع المطلوب تخطيطه واستكمال المعلومات المطلوبة عن الموقع‬
‫والموضحة في استمارة تدقيق مخططات تقسيمات األراضي وارفاقها مع المعاملة عند رفعها‬
‫للوزارة ‪.‬‬
 ‫اإلجراء الثاني ‪ :‬إعداد المخطط األولي للموقع‬
‫بعد استمكال إجراءات اختيار الموقع وربطه بشبكة الطرق والمخططات القائمة أو المعتمدة‬
‫وأخذ موافقة الوزارة على تخطيطه يتم إعداد المخطط األولى للموقع وفقا ً إلجراءات التالية ‪:‬‬

‫‪ – 1‬إعداد الرفوعات المساحية للموقع‬

‫على البلدية في حالة المخططات الحكومية القيام بإعداد الرفع المساحي للموقع ‪ ،‬وأما في حالة‬
‫المخططات الخاصة فيتم ذلك من قبل المالك عن طريق مكتب هندسي ‪ /‬استشاري مصنف وتحت‬
‫إشراف البلدية ‪ ،‬وفي كلتي الحالتين يشترط أن يتم إعداد الرفع المساحي وفقا ً لألسس والخطوات‬
‫اآلتية ‪:‬‬
‫‪ 1-1‬إعداد الرفع المساحي للموقع المطلوب تخطيطه (بعد تطبيق حدود وأطوال الصك الشرعي‬
‫في حالة األراضي الخاصة) محددا ً عليه قياسات كل ضلع مع بيان مقياس زوايا االنكسارات‬
‫لإلضالع وضرورة إقفال مضلع الموقع بدقة ‪.‬‬
‫‪ 2-1‬اختيار نقاط مساحية ثابتة لألرض يمكن االستناد عليها والرجوع إليها وقت الحاجة ‪.‬‬
‫‪ 3-1‬أن تكون خارطة ارفع المساحي مبنية على نقاط الشبكة الجيوديسية الوطنية بالمملكة‬
‫‪ NGN‬ونظام التسطيح (اإلسقاط) المستخدم في المملكة ‪ UTM‬مع مالحظة إنه إذا كانت‬
‫األرض واقعة في إحدى لوحات الخرائط التفصيلية مقاس (‪ )100/1‬فال داع لعمل خريطة‬
‫مساحية جديدة بل يكتفي بتحديث الخريطة التفصيلية وتحديد إحداثيات الحدود الخارجية لألرض‬
‫وتوقيعها على الخريطة (وضع بتر خرسانية على جميع أركان األرض المطلوب رفعها مساحيا ً‬
‫وذلك الستخدامها أثناء الرفع المساحي وأثناء تنزيل المخطط التفصيلي على الطبيعة)‪.‬‬
‫‪ 4-1‬ربط الرفع المساحي (اإلطار الخارجي) بمعلم ثابت قريب كالطرق القائمة أو الموقع المبنية‬
‫أو المخططات المعتمدة ‪.‬‬
‫‪ 5-1‬يجب أن يحتوي الرفع المساحي النهائي للموقع على ما يلي ‪:‬‬
‫‪ 1-5-1‬توضيح طبوغرافية الموقع وتحديد مجاري السيول ‪ /‬الشعاب ‪ /‬المسايل ‪ /‬الجبال‬
‫وكذلك جميع اإلحداثيات على الموقع مثل المباني ‪ ،‬المزارع ‪ ،‬األسوار ‪ ،‬المقابر ‪ ،‬اآلبار ‪،‬‬
‫األرض السبخة أو الرخوة ‪ ،‬الطرق أو الواردة في صك الملكية ‪ ،‬شبكات وخطوط المرافق العامة‬
‫(الكهرباء ‪ ،‬المياه ‪ ،‬الهاتف ‪ ،‬الصرف الصحي ) القائمة أو المعتمدة أو المقترحة ‪.‬‬
‫‪ 3-5-1‬ملكية األراضي (خاصة ‪،‬حكومية) للموقع ‪.‬‬
‫‪ 4-5-1‬رسم الرفع المساحي النهائي لألرض وما حولها على خريطة ‪ /‬خرائط مقاس ‪A0‬‬
‫‪ A2 , ,A1‬واختيار مقاس الخارطة حسب حجم األرض‬
‫ووفقا ً لمقياس (‪ 500:1،100‬أو ‪ )2500‬مع توضيح اتجاه الشمال واتجاه القبلة على الخارطة‬
‫وتاريخ ‘عداد الرفع المساحي مع تصديقه من قبل المساح المختص ورئيس قسم المساحة وختمه‬
‫بخاتم البلدية المختصة بعد تصديق صاحب الصالحية من األمانة ‪ /‬البلدية ‪.‬‬
‫‪ 5-5-1‬إعداد تقرير عن مدى مالءمة التربة إلقامة اإلنشاءات من جهة مختصة فنية من قبل‬
‫البلدية أو مكاتب خاصة معتمدة ‪.‬‬

‫‪ -2‬دراسة عالقة الموقع بالمخططات والمنشآت والمجاورة‬

‫قبل البدء في إعداد المخطط التفصيلي للموقع تجب دراسة عالقة الموقع بالمخططات‬
‫والمنشآت المجاورة سواء كانت قائمة أو معتمدة وذلك لتوضيح اآلتي ‪:‬‬
‫‪ 1-2‬نوعية ومواقع الخدمات القائمة أو المعتمدة وشبكة المرافق والشوارع وتأثير ذلك على‬
‫تصميم الموقع ‪.‬‬
‫‪ 2-2‬عالقة الموقع بالبيئة الطبيعية المجاورة كالجبال واألودية والمناطق الخضراء والمزارع‬
‫والبحار ومدى تأثير ذلك على اتجاه الحركة (سيارات ومشاة) وتوجيه المباني ‪.‬‬

‫‪ – 3‬إعداد المخطط التفصيلي للموقع وفقا ً لألهداف واألسس والمعايير التخطيطية اآلتية ‪:‬‬
‫‪ 1-3‬األهداف العامة لتخطيط المناطق السكنية ‪:‬‬
‫‪ 1-1-3‬إيجاد بيئة عمرانية مالءمة توفر للسكان الراحة واألمان ‪.‬‬
‫‪ 2-1-3‬تقليل تكلفة وصيانة البيئة األساسية ‪.‬‬
‫‪ 2-3‬السياسات التصميمية ‪:‬‬
‫‪ 1-2-3‬يجب أن يتكامل المخطط المطلوب اعتماده مع المخططات المجاورة ومخطط المدينة ‪/‬‬
‫البلدة ‪ /‬القرية ‪.‬‬
‫‪ 2-2-3‬يجب أن يساعد التصميم على تعزيز شعور السكان باالنتماء والمسئولية تجاه الحي ‪.‬‬
‫‪ 3-2-3‬يجب أن يحقق توزيع استعماالت األراضي وتنظيمات البناء قدر من الخصوصية على‬
‫مستوى الحي والوحدة السكنية ‪.‬‬
‫‪ 4-2-3‬يجب تشجيع حركة المشاة في الحي السكني في أماكن آمنة وممتعة ‪.‬‬
‫‪ 5-2-3‬يجب منع المرور العابر للسيارات من اختراق الحي السكني ‪.‬‬
‫‪ 6-2-3‬يجب أن يقسم السكان في مجموعات صغيرة ‪.‬‬
‫‪ 7-2-3‬يجب أن تقلل أطوال الشوارع (ويقصد بذلك تقليل نسبة أطوال الشوارع في الهكتار أو‬
‫في الكيلو متر مربع ) ‪.‬‬
‫‪ 8-2-3‬يجب أن تصل السيارة إلى جميع قطع األراضي ‪.‬‬
 ‫‪ 9-2-3‬يجب أن يكون التخطيط مالئما ً لطبوغرافية الموقع والمنشآت القائمة فيه‪.‬‬
‫‪ 10-2-3‬يجب أن تتوفر الخدمات بمساحات كافية وفي مواقع مالئمة حسب احتياجات السكان‬
‫مع مراعاة الخدمات القائمة والمعتمدة في المناطق المجاورة وتأثيرها على المخطط موضوع‬
‫الدراسة ‪.‬‬
‫‪ 11-2-3‬يجب أن توفر المواقف الالزمة للسيارات وفقا ً للمعايير التخطيطية الخاصة بكل‬
‫استخدم ‪.‬‬
‫‪ 12-2-3‬يجب أن تراعى خصائص التراث العمراني المحلي عند تصميم الحي السكني وفق‬
‫احتياجات السكان ‪.‬‬
‫‪ 13-2-3‬يجب أن يح توي المخطط على قطع أراضي متفاوتة المساحة لتسهيل التكامل‬
‫االجتماعي ‪.‬‬
‫‪ 3-3‬المعايير التخطيطيـة ‪:‬‬
‫‪ 1-3-3‬األراضي العـامـة * ‪:‬‬
‫أ – مالعـب األطفـال‬
‫‪ -‬يجب توفير ملعب ال تقل مساحته عن ‪400‬م‪ 2‬لكل ‪ 20‬وحدة سكنية وأن ال يعتبر األطفال‬
‫شارعا ً تجميعيا ً محليا ً للوصول إليه ‪.‬‬
‫ب‪ -‬الحدائـق العـامـة‬
‫‪ -‬يجب توفير مساحة ‪5،6‬م‪ 2‬للفرد بحيث ال تقل مساحتها على المستوى الحي عن ‪5000‬م‪2‬‬
‫وأن تكون طبوغرافية موقعها مالئمة للمالعب وأال يعبر المشاة المخدومون شارعا ً رئيسيا ً‬
‫للوصول إليها ‪.‬‬
‫ج – الشـوارع والمواقـف‬
‫‪ -‬يجب أال تزيد المساحة الكلية للشوارع عن ‪ %20‬من المساحة الكلية للمخطط ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أال تزيد مساحة األراضي العامة وتشمل الشوارع ‪ +‬المواقف ‪ +‬الساحات وممرات‬
‫المشاة ‪ +‬مالعب األطفال ‪ +‬الحدائق العامة عن ‪ %33‬من المساحة الكلية للمخطط مع مالحظة‬
‫أن األراضي غير الصالحة للتنمية داخل الموقع ال تدخل ضمن هذه النسبة مثل األودية والجبال‬
‫والمنحدرات الشديدة‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن يتماشى تصميم الشوارع والمواقف مع المستويات الكنتورية للموقع وبما يحقق‬
‫تصريف مياه األمطار ‪ /‬السيول ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن يساهم تصميم الشوارع والمواقف في تقليل تكلفة تجميع ونقل النفايات على مستوى‬
‫المخطط ‪.‬‬
‫‪ 2-3-3‬الخـدمـات العـامـة ‪:‬‬
‫أ – المساجد المحليـة‬
‫توفير مسجد لكل مجموعة سكنية بحيث ال تزيد مسافة المشي عن ‪200‬م ‪.‬‬
 ‫ب ‪ -‬المدارس للبنين والبنات‬
‫‪ -‬المدارس االبتدائية ‪ :‬توفير مواقع للمدارس االبتدائية بحيث ال تزيد مسافة المشي عن ‪550‬م‬
‫‪.‬‬
‫‪ -‬المدارس المتوسطة ‪ :‬توفير مواقع للمدارس المتوسطة بحيث ال تزيد مسافة المشي عن‬
‫‪800‬م ‪.‬‬
‫ج – مـركـز الخدمـات‬
‫د – المـركز االجتمـاعي ‪:‬‬
‫‪ -‬يجب توفير مركز اجتماعي على المستوى الحي السكني ال تقل مساحته عن ‪200‬م‪+ 2‬‬
‫‪13،0‬م‪ 2‬للفرد وأن يعبر السكان المخدومون شارعا ً تجميعيا رئيسيا ً للوصول إليه ‪.‬‬
‫‪ 3-3-3‬معدل أطوال الشوارع في الهكتار * ‪ً:‬‬
‫لتقليل تكلفة تنفيذ وصيانة المرافق العامة يجب تقليل معدل أطوال الشوارع في الهكتار وفقا ً‬
‫للجدول اآلتي ‪:‬‬

‫مساحة‬ ‫معدل متوسط‬ ‫أقصى‬

‫ألطوال الشوارع القطعةفي‬
‫المخطط(م‪)2‬‬ ‫في الهكتار‬

‫‪ 130‬م ط ‪/‬هكتار ‪300‬‬

‫‪ 120‬م ط ‪/‬‬
‫‪400‬‬
‫هكتار‬

‫‪ 110‬م ط ‪/‬‬
‫‪600‬‬
‫هكتار‬

‫‪ 100‬م ط ‪/‬‬
‫‪800‬‬
‫هكتار‬
 ‫‪1000‬‬ ‫‪ 95‬م ط ‪ /‬هكتار‬

‫‪2000‬‬ ‫‪ 80‬م ط ‪ /‬هكتار‬

‫‪2500‬‬ ‫‪ 75‬م ط ‪ /‬هكتار‬

‫· راجع صفحة ‪ 16،17‬لمعرفة طريقة حساب أطوال الشوارع في المخطط‬

‫‪ 4-3-3‬قطع األراضي السكنيـة‬
‫‪ -‬يجب أن ال تقل مساحة أصغر قطعة سكنية عن ‪ 300‬م‪. 2‬‬
‫‪ -‬يجب أن ال يقل عرض قطعة األرض (الواجهة الرئيسية المطلة على الشارع ) عن ‪ 15‬م ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن يوضح المخطط نوعية الوحدات السكنية (قصور ‪ ،‬فلل ‪ ،‬شقق ‪ ،‬وحدات متالصقة‬
‫‪ ) 000‬علما ً بأن المخطط يمكن أن يحتوي على كل هذه األنواع أو بعضها مع مالحظة ضرورة‬
‫تطبيق المعايير التصميمية عند تنفيذها خصوصا ً فيما يتعلق بمواقف السيارات ‪.‬‬
‫‪ -‬يمنع بعد اعتماد المخطط تقسيم قطع األراضي السكنية إلى قطع أصغر ‪.‬‬
‫‪ 5-3-3‬الوحـدات السكنيـة ‪:‬‬
‫عند الرغبة في إقامة الفلل المتالصقة أو إصدار محاضر تجزئة لها فيجب تطبيق الضوابط‬
‫والشروط اآلتية ‪:‬‬
‫‪ -‬يجب أن تكون كل فيال ‪ /‬وحدة سكنية على شارع ال يقل عرضه عن ‪ 12‬م وفي حالة كون‬
‫الشارع ‪ 10‬م فيلزم تأمين موقف سيارة لكل فيال ‪ /‬وحدة سكنية داخل السور ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أال تقل مساحة أرض كل فيال ‪ /‬وحدة سكنية عن ‪ 200‬م‪2‬‬
‫‪ -‬يجب أال يقل عرض أية فيال ‪ /‬وحدة سكنية متالصقة جهة الشارع عن ‪ 10‬م شامالً‬
‫االرتدادات الجانبية إذا وجدت وفي حالة تقسيم الفيال إلى وحدتين منفصلتين (دور أرضي ودور‬
‫علوي) فيجب أال يقل عرض الواجهة عن ‪ 15‬م وتأمين موقف داخل السور ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن يكون لكل فيال سلم خاص بها بحيث ال يسمح بتقسيم الفيال الواحدة إلى وحدتين‬
‫منفصلتين وذلك في حالة التالصق ألكثر من فيلتين ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب تطبيق نظام االرتدادات ونسبة البناء واالرتفاعات حسب نظام البناء المعتمد للمخطط ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب أن يكون التقسيم بين الفلل على خط مستقيم ‪.‬‬
‫‪ -‬يجب عدم اشتراك الفلل المتالصقة في متر واحد ‪.‬‬
‫اإلجراء الثالث ‪ :‬التنسيق مع شركة الكهرباء‬
‫على األمانة ‪ /‬البلدية القيام بالتنسيق مع شركة الكهرباء لتوضيح خطوط شبكة الكهرباء‬
‫الرئيسية ومواقع المحوالت المطلوبة ألخذها بعين االعتبار بالمخطط قبل تطبيقه على الطبيعة مع‬
‫مراعاة اختيار المواقع المناسبة لمواقع المحوالت التي يفضل أن تكون مواقعها ضمن تصميم‬
‫المباني العامة (دورات المياه ‪ ،‬المساجد ‪ ،‬المدارس ‪ )000 ،‬وإذا كان ال بد من وضعها ضمن‬
‫حدود القطع السكنية فيراعى أن يكون موقعها في منتصف القطعة ‪.‬‬

‫اإلجراء الرابع ‪ :‬تطبيق المخطط التفصيلي على الطبيعة‬

‫‪ -‬على األمانة ‪ /‬البلدية بعد إعداد المخطط التفصيلي بالصورة النهائية القيام بتطبيقه على‬
‫الطبيعة – مع مالحظة عدم تبتير القطع – للتأكد من أن المخطط يمكن اعتماده وال توجد عوائق‬
‫تحول دون تنفيذه سواء كانت هذه العوائق طبيعية (جبال ‪ ،‬أودية ‪ ،‬مسايل ‪ ،‬أرض رخوة ‪ ،‬منشآت‬
‫قائمة ‪ )000‬و‘ن شبكة الشوارع واستعماالت األراضي تتماشى مع المخططات المعتمدة‬
‫والمنشآت المجاورة ‪.‬‬
‫‪ -2‬التوقيع على نسختين من المخطط التفصيلي المطبق على الطبيعة من قبل المساح ورئيس‬
‫القسم الفني وتصديقها من صاحب الصالحية في األمانة ‪ /‬البلدية وختمها بخاتم األمانة ‪ /‬البلدية مع‬
‫توثيق تاريخ التطبيق ‪.‬‬

‫اإلجراء الخامس ‪ :‬أخذ موافقة الوزارة على اعتماد المخطط‬

‫بعد استكمال كافة اإلجراءات السابقة من قبل الجهة المختصة بالمنطقة ترفع كافة أوراق‬
‫المعاملة بشكل متكامل إلى الوزارة ألخذ الموافقة على اعتماد المخطط شريطة أن تحتوي المعاملة‬
‫على المعلومات الفنية التالية ‪:‬‬
‫أ – نسخة من المخطط الهيكلي للمدينة موضحا ً عليها موقع المخطط المطلوب اعتماده‬
‫واستعمال الموقع المحدد في المخطط الهيكلي وفي أي مرحلة من مراحل النمو بالنسبة للمدن التي‬
‫أنجزت مخططاتها الهيكلية ‪ ،‬أما القرى التي ال يتوفر لها مخطط هيكلي فيحدد الموقع على‬
‫المخطط الهيكلي المقترح للقرية أو الرفع المساحي العام للقرية موضحا ً عليها الكتلة العمرانية‬
‫والشوارع القائمة ‪.‬‬
‫نسختين من الرفع المساحي للموقع موقعا ً عليها من قبل المختصين باألمانة ‪ /‬البلدية ومصدقة‬
‫نظاما ً ‪.‬‬
‫ج – نسخة مصدقة من صك الملكية إذا كانت األرض خاصة ‪.‬‬
‫د – نسختين من المخطط التفصيلي المطلوب اعتماده مصدقا ً على كل من النسختين بأن‬
‫المخطط مطبق على الطبيعة وال يوجد أي عوائق تحول دون اعتماده ‪.‬‬
‫هـ – نسختين من المخطط المطلوب اعتماده موضحا ً على كل منها تصريف مياه السيول وفقا ً‬
‫للمستويات الكنتورية ‪.‬‬
‫و – نسختين من المخطط المطلوب اعتماده موضحا ً على كل منهما أماكن تجميع النفايات‬
‫وخط سير سيارات جمع النفايات ‪.‬‬
‫ز – استمارة تدقيق مخططات تقسيمات األراضي السكنية – الموضحة في نهاية الدليل –‬
‫مستكملة لكافة المعلومات المطلوبة وموقعا ً عليها ومصدقة نظاما ً ‪.‬‬

‫اإلجراء السادس ‪ :‬دراسـة واعتماد المخطط من قبل الوزارة‬

‫على الجهة المختصة بالوزارة القيام بدراسة المعاملة وتدقيق المخطط للتأكد من أنه يتمشى مع‬
‫كاف ة األسس والمعايير التخطيطية مع مراجعة استمارة تدقيق المخططات السكنية والتوقيع عليها‬
‫وفي حالة مالءمته يستكمل اآلتي ‪:‬‬
‫‪ – 1‬إصدار قرار الموافقة على االعتماد ‪.‬‬
‫‪ – 2‬التصديق بالموافقة على االعتماد على نسختين من المخطط المطبق على الطبيعة‪.‬‬
‫‪ – 3‬يحفظ بوكالة الوزارة لتخطيط المدن نسخة من المخطط المصدق على اعتماده ‪ +‬نسخة‬
‫من الرفع المساحي للموقع ‪ +‬نسخة من استمارة تدقيق المخطط ‪ +‬نسخة من قرار االعتماد وذلك‬
‫لمطابقة المخطط بعد اعتماده النهائي من صاحب الصالحية ‪.‬‬
‫‪ – 4‬إعادة كامل أوراق المعاملة للبلدية الواردة منها ‪ 000‬مرفقا ً بها نسخة من قرار االعتماد‬
‫ونسخة من المخطط الذي تم اعتماده مختومة وموقعة ‪.‬‬

‫اإلجراء السابع ‪ :‬إجراءات تنفيذ المخطط من قبل البلدية‬

‫بعد أخذ الموافقة على اعتماد المخطط من الوزارة تقوم األمانة ‪ /‬البلدية باستكمال إجراءات‬
‫اعتماد المخطط وفقا ً لما يلي ‪:‬‬
‫‪ – 1‬اعتماد عدد ‪ 10‬نسخ تيراج من المخطط ‪.‬‬
‫‪ – 2‬تبتير المخطط على الطبيعة من قبل البلدية في حالة المخططات الحكومية ومن قبل المالك‬
‫تحت إشراف البلدية في حالة المخططات الخاصة وال يتم تصرف المالك باألرض إال بعد إعطاءه‬
‫شهادة من البلدية للمالك بصحة تبتير المخطط وتنزيله على الطبيعة (مخطط تنفيذي) ‪.‬‬
‫‪ – 3‬بعد اعتماد المخطط التنفيذي المعتمد لوكالة الوزارة لتخطيط المدن ‪( ،‬نسخة ألرشيف‬
‫الوكالة ‪ ،‬نسخة لإلدارة العامة للتخطيط العمراني ‪ ،‬نسخة لإلدارة العامة للتخطيط المحلي ‪ ،‬نسخة‬
‫لإلدارة العامة للمساحة لتنزيلها على خارطة األساس الرقمية التي يقع فيها المخطط ) ‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة معتمدة لكاتب العدل ‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة معتمدة لشركة الكهرباء ‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة معتمدة لمصلحة المياه والصرف الصحي ‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة معتمدة للهاتف ‪.‬‬
 ‫‪ -‬نسخة معتمدة للمالك ‪.‬‬
‫‪ -‬نسخة معتمدة إلدارة التخطيط العمراني بالبلدية لتنزيل المخطط على خارطة أساس المخطط‬
‫الهيكلي للمدينة ‪.‬‬
‫‪ 3 -‬نسخ للبلدية المختصة ‪ +‬كنتركلك لمتابعة تنفيذ المخطط ‪.‬‬
‫مالحظات حول طريقة حساب الكثافات ونسب استغالل األراضي وأطوال الشوارع في‬
‫المخطط‬
‫أ – طريقة حساب عدد السكان في المخطط‬
‫إذا لم تكن هناك دراسات إحصائية توضح متوسط عدد في الوحدة السكنية فيؤخذ باآلتي ‪:‬‬
‫‪ -‬متوسط عدد األفراد في الوحدة السكنية (فيال) = ‪ 75،7‬شخص ‪.‬‬
‫‪ -‬متوسط عدد األفراد في الوحدة السكنية (شقة) = ‪ 6،4‬شخص ‪.‬‬
‫‪ -‬متوسط عدد األفراد في الوحدة السكنية (سكني تجاري) = ‪ 6،4‬شخص ‪.‬‬
‫‪ -‬متوسط مساحة الشقة السكنية = ‪150‬م‪. 2‬‬
‫ب – طريقة حساب نسب استغالل األراضي‬
‫تنقسم األراضي حسب االستغالل إلى ثالثة أقسام ‪:‬‬
‫‪ -‬أراضي خاصة‪ :‬وتشمل كل األراضي التي يحق للمالك التصرف فيها (ملك حر مثل‬
‫األراضي السكنية والتجارية أو األراضي المخصصة لألنشطة التجارية ) ‪.‬‬
‫‪ -‬أراضي شبه عامة ‪ :‬وهي األراضي المخصصة لخدمات عامة مثل المساجد ‪ ،‬المستوصفات‬
‫‪ ،‬مبنى البلدية ‪ ،‬المدارس ‪ ،‬حدائق كبيرة بحيث يمكن تأجيرها ‪ ،‬شرطة ‪ ،‬مطافئ ‪ 0000‬الخ ‪.‬‬
‫‪ -‬أراضي عامة ‪ :‬وهي المساحة الباقية من االستغالل السابق وتشمل الشوارع المخصصة‬
‫للسيارات أو للمنشأة والحدائق الصغيرة والجزر والمواقف والمساحات الضائعة والغير مستغلة‬
‫‪ 000‬الخ وهذه األراضي مرتبطة بالتكلفة المستمرة حيث أن صيانة وإدارة تشغيل هذه األراضي‬
‫تقع على عاتق الدولة ‪.‬‬
‫ومجموع هذه األراضي يشكل المساحة المستغلة وعندما ال تكون هناك عوائق في األرض‬
‫تكون هي نفسها المساحة المستغلة وعندما ال تكون هناك عوائق في األرض تكون هي نفسها‬
‫المساحة اإلجمالية وتعطى األرقام بالهكتار ( الهكتار = ‪10000‬م‪ )2‬وتقدر المساحة اإلجمالية‬
‫لمخطط قائم من منتصف الشوارع المحيطة بالمشروع ‪ ،‬أما بالنسبة للملكيات الجديدة فتقاس من‬
‫حدود ملكية المشروع ‪ .‬وتوضح نسب االستغالل بقياس مساحة أنواع األراضي المستغلة إلى‬
‫المساحة اإلجمالية مثالً ‪ 000، %70 ، %35 ، %20، %10‬الخ ‪ .‬فإذا كانت األراضي العامة‬
‫مثالً ‪ %40‬فهذا يعني أن ‪ %60‬من المساحة اإلجمالية خصصت لألراضي الخاصة وشبه‬
‫الخاصة ‪ .‬وهكذا ‪.‬‬
‫ج – طريقة حساب نسب أطوال الشوارع‬
‫لتحديد نسب أطوال الشوارع ينبغي تحديد أطوال الشوارع المخصصة للسيارات في المشروع‬
‫أو المخطط حيث أن شبكات الخدمة تستخدم هذه الشوارع إليصال الخدمات للمستعملين مثل‬
‫شبكات المياه ‪ ،‬الكهرباء ‪ ،‬الهاتف ‪ ،‬الصرف الصحي ‪ ،‬اإلنارة ‪ ،‬األرصفة ‪ ،‬السفلتة ‪ ،‬التشجير ‪،‬‬
‫تصريف مياه األمطار ‪ ،‬تجميع النفايات ‪ ،‬إيصال البريد ‪ 000‬الخ ‪ ،‬وتقاس هذه األطوال باألمتار‬
‫‪ ،‬حيث أن هذه األطوال تعطي مؤشرا ً قويا ً لتكلفة البنية التحتية للمخططات ‪ ،‬فكلما زادت أطوال‬
‫الشوارع لنفس الكثافة زادت التكلفة األولية ‪.‬‬
‫د – طريقة قياس أطوال الشوارع‬
‫تؤخذ األطوال من الشوارع (المحاور) وفي حالة قياس أطوال شوارع منطقة معينة قائمة‬
‫تحسب نصف الشوارع المحيطة بها والمشتركة معها ‪.‬‬
‫ويوضح الشكل ‪ 1‬نموذجا ً لقياس أطوال شوارع في حالة منطقة قائمة ‪.‬‬
‫المساحة اإلجمالية من منتصف الشوارع المحيطة = أ ‪ x‬ب = ‪000‬هكتار‬
‫أطوال الشوارع = نصف الشوارع المحيطة = الشوارع الداخلية =‬
‫أ‪+‬ب‪+‬ج‪+‬د‪ + 2/‬هـ ‪ +‬و = ‪ 000‬متر طولي‬
‫نسبة أطوال الشوارع في الهكتار = مجموع أطوال الشوارع‪/‬المساحة اإلجمالية = ‪ 000‬متر ‪/‬‬
‫هكتار‬
‫أما الشكل ‪ 2‬فيوضح طريقة قياس أطوال الشوارع في حي غير قائم حيث ال توجد شوارع‬
‫مشتركة ‪.‬‬
‫المساحة اإلجمالية هي مساحة حدود الملكية = أ ‪ x‬ب = ‪ 000‬هكتار‬
‫وحيث أنه ال توجد شوارع مشتركة بين المخطط والجيران فتعتبر جميع الشوارع داخلية‬
‫وتحسب أطوالها بالكامل ‪ .‬ولتحديد نسبة أطوال الشوارع تؤخذ األطوال إلى المخطط وتقسم على‬
‫المساحة اإلجمالية (أو المستغلة إذا وجدت عوائق) وتقاس بالمتر الطولي لكل هكتار ‪.‬‬
‫نسبة أطوال الشوارع في الهكتار = ‪/7+6+5+4+3+2+1‬المساحة اإلجمالية = ‪000‬‬
‫متر‪/‬هكتار‬

‫استمارة تدقيق مخططات تقسيمات األراضي السكنية‬

‫المملكـة العربية السعوديـة‬
‫وزارة الشئون البلدية والقروية‬
‫وكالة الوزارة لتخطيط المدن‬
‫أمانة ‪............:‬‬
‫بلدية ‪............:‬‬
‫مجمع قروي ‪....:‬‬
‫اسم التخطيط ‪....:‬‬
‫رقم المخطط ‪....:‬‬
‫المـوقـع ‪......:‬‬
‫مالحظة ‪ :‬تمأل المعلومات المطلوبة في أوالً وثانيا من قبل األمانة ‪ /‬البلدية ‪ /‬المجمع القروي‬
‫كاملة عند رفع المخطط للوزارة لطلب االعتماد ‪.‬‬

‫فهرس األشكال‬
‫شكل رقم ‪ : 1‬طريقة قياس أطوال الشوارع لحي قائم مع وجود شوارع‬ ‫▪‬
‫مشتركة مع مناطق أخرى‬
‫الشكل رقم ‪ : 2‬طريقة قياس أطوال الشوارع لحي غير قائم حيث ال توجود‬ ‫▪‬
‫شوارع مشتركة‬
‫طريقة قياس أطوال الشوارع لحي قائم مع وجود شوارع مشتركة مع مناطق أخرى‬

‫طريقة قياس أطوال الشوارع لحي غير قائم حيث ال توجود شوارع مشتركة‬