ASSIGNMENT KINH TẾ HỌC VI MÔ

Chủ đề 2: Giá trần: "Mietendeckel" và việc kiểm soát giá thuê nhà ở Berlin

I. BỨC TRANH VỀ CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ Ở THÀNH PHỐ
BERLIN, ỔN ĐỊNH MỨC GIÁ THUÊ NHÀ TRONG 5 NĂM ( BẮT ĐẦU TỪ 02/2020).

Đức được đánh giá là một trong những nước có tỉ lệ sở hữu nhà thấp nhất ở Châu Âu, với chỉ
18.4% số dân có sở hữu nhà riêng. Vì vậy, một trong những vấn đề căng thẳng và cấp thiết
nhất ở Đức chính là tình trạng giá thuê nhà quá cao, không chỉ ở thủ đô Berlin mà một số các
đô thị lớn khác của Đức như Munich, Hamburg hay Frankfurt cũng gặp tình trạng tương tự.

Người Đức không thích vướng vào nợ nần và ý tưởng sở hữu một ngôi nhà là điều khá là
“ngớ ngẩn” đối với gần 85% dân số ở Berlin. Và cộng thêm với một con số không hề nhỏ là
khoảng 50.000 cư dân mới mà thủ đô phải đón nhận mỗi năm, giá nhà ở Berlin tăng lên một
cách chóng mặt. Tình trạng gia tăng này đã gây tác động bất lợi cho người dân Berlin đến
mức mà họ phải dùng đến cụm từ "giá thuê nhà điên loạn" để mô tả giá nhà ở đây. Số liệu cho
thấy, giá nhà ở Berlin đã tăng 103% chỉ trong vòng 10 năm, với mức trung bình trên khắp
Berlin là 10,14 euro/m2 và tại trung tâm thành phố là hơn 13 euro/m2 (2020). Một con số
khiến người ta phải đỏ mắt, nhất là đối với những người dân nghèo, có thu nhập thấp chiếm
đến 19,3% nơi đây. Theo thống kê, những người dân ở Berlin phải chi đến 30%, thậm chí
50% thu nhập thu nhập của mình chỉ riêng cho tiền thuê nhà.

Hình ảnh những người dân ở Đức xuống đường biểu tình chống lại nạn tăng giá thuê nhà - Ảnh: AFP

Vì vậy, sau những phản ánh và các cuộc biểu tình của người dân về việc giá tiền thuê nhà quá
cao và tăng lên quá nhanh ở Berlin, ngày 24/02/2020, chính quyền thủ đô Berlin đã thông qua
luật với tên gọi là "Mietendeckel" (Mức trần giá thuê nhà) để kiểm soát giá nhà cho thuê ở
đây, giữ giá ổn định trong vòng 5 năm.
 Tuy nhiên, vào ngày 25/03/2021, Thượng viện thứ hai của Tòa án Hiến pháp Liên bang đã ra
phán quyết rằng Bang Berlin thiếu thẩm quyền lập pháp. Do đó, luật giới hạn tiền thuê nhà ở
tại Berlin (Mietendeckel) đã được tuyên bố là vô hiệu.

II. TÁC ĐỘNG CỦA CHÍNH SÁCH KIỂM SOÁT GIÁ CỦA CHÍNH PHỦ ĐỨC LÊN
KẾT QUẢ THỊ TRƯỜNG NHÀ CHO THUÊ Ở BERLIN.

1. Cung- cầu trên thị trường nhà cho thuê sau khi “Mietendeckel” được ban hành.
Nguồn cung nhà ở tại Berlin là gần 2 triệu căn hộ, trong số đó có hơn 1.6 triệu căn hộ là
cho thuê. Đồng nghĩa với việc, 1.6 triệu căn hộ này sẽ bị ảnh hưởng bởi chính sách kiểm
soát giá của chính phủ Đức.
1.1. Trong ngắn hạn:
- Cung hoàn toàn không co giãn: các chủ nhà ở Berlin có H.1
sẵn một số lượng nhà cho thuê nhất định và họ không
thể nhanh chóng điều chỉnh lượng cung nhà của mình
khi thị trường đột ngột thay đổi.
- Cầu ít co giãn: những người thuê nhà ở Berlin chưa phản
ứng mạnh đối với tiền thuê vì họ cần thời gian để điều
chỉnh lại chỗ ở.
 Trong ngắn hạn, cung và cầu về nhà cho thuê ít co giãn; có thiếu hụt về nhà ở
nhưng còn nhỏ. Tác động chủ yếu là làm giảm giá thuê.
1.2. Trong dài hạn:
- Người thuê và người cho thuê nhà phản ứng mạnh hơn với chính sách kiểm soát giá.
- Về phía cung: các chủ nhà cho thuê ở Berlin không xây
H.2
thêm các căn hộ mới, cũng như không có những hành
động bảo dưỡng các căn hộ hiện có của mình.
- Về phía cầu: tiền thuê nhà thấp khiến nhiều người tìm
thuê căn hộ riêng cho mình hơn (thay vì sống với gia đình
hay bạn bè). Việc đó đã gây ra tình trạng ngày càng có
nhiều người đổ về Berlin.
 Trong dài hạn, cung và cầu đều co giãn nhiều hơn; gây ra sự thiếu hụt lớn về nhà
ở.
 2. Thị trường nhà cho thuê ở Berlin sau chính sách kiểm soát giá.
- Sau khi luật được thông qua, thị trường nhà cho thuê đã xảy ra nhiều bất cập:
+ Chúng ta có thể thấy được tại H.2, trong dài hạn, nguồn cung hoàn toàn không đủ để
đáp ứng lượng cầu. Thiếu hụt quá nhiều nhà thuê gây nên tình trạng người dân phải xếp
hàng chờ thuê nhà. Vì vậy, sẽ xảy ra tình huống: chủ nhà có một danh sách người chờ
thuê và có thể lựa chọn người thuê theo mong muốn của mình. Hoặc, có một số người sẽ
trả thêm tiền để được ưu tiên, khoản tiền này sẽ làm cho mức giá của căn hộ tiến gần với
mức giá cân bằng ban đầu.
+ Ngoài ra, theo khảo sát của Viện Kinh tế Đức (IW) ở Cologne, nguồn cung nhà cho
thuê đã giảm hơn một nửa (-51,8%); 4% chủ nhà đã “ vỡ nợ”; 15% phải chấp nhận
"những hạn chế tài chính nghiêm trọng"; 60% chủ nhà tư nhân không còn sẵn sàng đầu
tư tiền vào căn hộ của mình.
- Tuy nhiên, chính sách này vẫn không hoàn toàn thất bại. Theo phân tích của cổng thông
tin bất động sản Immoscout24 cho thấy, trên thực tế, giá thuê nhà ở Berlin từ tháng
01/2020 đến 01/2021 đã giảm 8%.

III. BÀI HỌC CHO CÁC NHÀ HOẠCH ĐỊNH CHÍNH SÁCH CỦA VIỆT NAM VỀ
VIỆC KIỂM SOÁT GIÁ TRẦN NHÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI THU NHẬP THẤP
Ở CÁC THÀNH PHỐ LỚN (GIAI ĐOẠN 2021-2024).

Nhìn vào hậu quả để lại sau Mietendeckel, thật không sai khi nói rằng: “Kiểm soát tiền thuê là
cách tốt nhất để phá hủy một thành phố mà không cần phải đánh bom”. Hơn nữa, hiện tại
nước ta đang trong thời kì khó khăn vì Covid-19, nhất là đối với những người có thu nhập
thấp ở các thành phố lớn. Vì vậy, các nhà hoạch định chính sách của Việt Nam cần phải thật
cẩn thận và sáng suốt khi đưa ra những chính sách về việc kiểm soát giá thuê nhà để tránh lặp
lại sai lầm, gây nên những kết quả không mong muốn như của Berlin. Ngoài ra, phải luôn
nắm chắc tình hình, những thay đổi và lường trước được những rủi ro có thể xảy ra với thị
trường sau đó để có những hành động xử lý kịp thời. Các nhà hoạch định chính sách cần phải
xây dựng cho mình một kế hoạch lâu dài, cần có một số phúc lợi nhà ở như trợ cấp tiền thuê
nhà; nên xúc tiến xây dựng các khu dân cư mới để tạo không gian sống phù hợp cho những
người có thu nhập thấp ở các thành phố lớn. Chính phủ cũng cần phải có những chính sách
siết lại thị trường để ngăn tình trạng “sốt giá” hay “bong bóng” đang xảy ra tại các thành phố
lớn như Hà Nội, TpHCM,…
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

- N. Greory Mankiw. “Principles of Microeconomics 6th edition” ( Kinh tế học vi mô- Dịch:
Khoa Kinh tế Trường ĐH UEH)
- Giá bất động sản ở Berlin từ 2013 đến nay:
https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535119/umfrage/mietpreise-auf-dem-
wohnungsmarkt-in-berlin/
- Hồng Phan(2019), “Đức giữ giá thuê nhà để cứu dân nghèo”,
https://tuoitre.vn/duc-giu-gia-thue-nha-de-cuu-dan-ngheo-20190620093401092.htm
- Hồng Nhung(2019), “Thị trường thuê nhà hiện tại ở Berlin”,
https://thoibaovietduc.com/thi-truong-thue-nha-hien-tai-o-berlin/
- Berlin.de, “Berline Mietendeckel”, https://mietendeckel.berlin.de/
- Ralf Schönball(2021), “Wohnungsangebot in Berlin um die Hälfte eingebrochen”,
https://www.tagesspiegel.de/berlin/studie-zum-mietendeckel-wohnungsangebot-in-berlin-
um-die-haelfte-eingebrochen/27535738.html
- Henning Jauernig & Michael Kröger(2021), “Was das Mietendeckel-Urteil bedeutet”,
https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/mietendeckel-was-das-urteil-fuer-mieter-und-
vermieter-bedeutet-a-81b9703c-c3cc-4798-95b3-27d22d29a3ab
- Hoàng Hà(2021), “Kiểm soát giá nhà đất”, https://nhandan.vn/baothoinay-dothi/kiem-
soat-gia-nha-dat-639006/
- Các trích dẫn đều được truy cập vào ngày 04/12/2021.