GIẢNG VIÊNCHỦ

BÀIĐỀ
:TIỂU
NGUYỄN
: GIÁ
LUẬN
TRẦN:
HỮU"MIETENDECKEL"
LỘC VÀ KIỂM
SOÁT GIÁ THUÊ NHÀ Ở BERLIN
LHP MÔN KINH
: 24D3ECO50100105
TẾ VI MÔ
TÊN : NGUYỄN QUỐC DŨNG
MSSS : 88241020078
BATCH-CLASS : K2024 VB1/TP1
 MỤC LỤC

I. Chính sách kiểm soát giá thuê nhà tại Berlin:................................................1

Ổn định thị trường trong 5 năm (2020 - 2025)

II. Ảnh hưởng của chính sách kiểm soát giá thuê................................................2

nhà do chính phủ Đức áp dụng lên thị trường nhà cho thuê ở Berlin

III. Bài học cho các nhà hoạch định chính sách.....................................................4

Việt Nam về kiểm soát giá trần nhà cho thuê

 I. Chính sách kiểm soát giá thuê nhà tại Berlin: Ổn định thị trường trong 5 năm (2020 -
2025)

Đức được biết đến là một trong những quốc gia có tỉ lệ sở hữu nhà thấp nhất ở Châu Âu, với chỉ
18.4% dân số sở hữu nhà riêng. Tình trạng này đã tạo ra một trong những vấn đề nghiêm trọng
nhất ở Đức, đặc biệt là tại thủ đô Berlin, cũng như các thành phố lớn khác như Munich,
Hamburg và Frankfurt.

Người Đức không phải ai cũng ưa thích ý tưởng sở hữu nhà riêng do không muốn vướng vào nợ
nần. Thực tế, gần 85% dân số ở Berlin không sở hữu nhà riêng. Điều này càng trở nên phức tạp
hơn khi mỗi năm thủ đô này phải đón nhận khoảng 50.000 cư dân mới, khiến giá nhà ở Berlin
tăng lên nhanh chóng.

Số liệu thống kê cho thấy có đến 19,3% dân số ở Berlin có thu nhập thấp, và họ phải dành tới
30%, thậm chí 50% thu nhập của mình chỉ để trả tiền thuê nhà. Sự căng thẳng này đã khiến
người dân phải tổ chức các cuộc biểu tình phản đối việc tăng giá thuê nhà. Đáp lại tình hình này,
vào ngày 24/02/2020, chính quyền thủ đô Berlin đã thông qua "Mietendeckel" (Mức trần giá
thuê nhà), nhằm kiểm soát và ổn định giá thuê nhà trong thời gian 5 năm.

Chiến dịch biểu tình của người dân Đức xuống đường phản đối việc tăng giá thuê nhà (nguồn
www.bmgev.de)

1
 II. Ảnh hưởng của chính sách kiểm soát giá thuê nhà do chính phủ Đức áp dụng lên thị
trường nhà cho thuê ở Berlin

1. Phân tích cung - cầu thị trường nhà cho thuê:

1.1. Ngắn hạn:

Cung không co giãn:

- Nguồn cung nhà cho thuê hiện tại (hơn 1.6 triệu căn hộ) khó thay đổi nhanh chóng trong
ngắn hạn.
- Việc xây dựng nhà mới cần thời gian, do đó không thể đáp ứng ngay lập tức nhu cầu thị
trường.

Cầu ít co giãn:

- Người thuê nhà cần thời gian để tìm kiếm và chuyển đổi chỗ ở phù hợp.
- Nhu cầu nhà ở tại Berlin vẫn cao do nhiều yếu tố như kinh tế phát triển, thu hút lao động.

Giá thuê căn hộ Cung

Giá thuê bị kiểm soát

Thiếu hụt Cầu

0 Số lượng căn hộ

 Cung nhà ở hạn chế, nhu cầu cao dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở. Tuy nhiên, mức độ
thiếu hụt trong ngắn hạn còn thấp do người thuê chưa kịp điều chỉnh.

Chính sách Mietendeckel áp đặt mức giá trần, buộc giá thuê nhà giảm xuống mức quy định

1.2 Dài hạn:

Cung co giãn nhiều hơn:

2
 - Các chủ nhà có thể giảm bớt việc cho thuê hoặc chuyển sang bán nhà do lợi nhuận thấp.
- Việc đầu tư xây dựng nhà cho thuê mới có thể giảm do lợi nhuận thấp và rủi ro cao.

Cầu co giãn nhiều hơn:

- Giá thuê nhà thấp thu hút nhiều người thuê hơn, dẫn đến nhu cầu tăng cao.
- Nhu cầu thuê nhà tăng do nhiều người đổ về Berlin.
 Sự tác động này dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng

Giá thuê căn hộ

Cung

Giá thuê bị kiểm soát

Cầu

Thiếu hụt
0 Số lượng căn hộ

Giảm chất lượng nhà ở:

 Các chủ nhà có thể giảm chi phí sửa chữa và bảo trì nhà do lợi nhuận thấp.
 Chất lượng nhà ở có thể xuống cấp do thiếu đầu tư.

Thị trường "chợ đen" phát triển:

 Một số nhà cho thuê có thể vi phạm luật bằng cách cho thuê với giá cao hơn mức trần.
 Hoạt động "chợ đen" có thể gia tăng do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế.
 Chính sách Mietendeckel có thể gây ra nhiều tác động tiêu cực trong dài hạn.
 Thiếu hụt nhà ở, giảm chất lượng nhà ở và thị trường "chợ đen" là những vấn đề cần
được quan tâm.
2. Chính sách kiểm soát giá nhà ở Berlin: Bất cập và hiệu quả

3
Chính sách kiểm soát giá nhà ở Berlin, hay Mietendeckel, được áp dụng vào năm 2020 với mục
tiêu kiềm chế mức tăng giá thuê nhà đang ngày càng cao tại thành phố. Tuy nhiên, chính sách
này đã vấp phải nhiều tranh cãi và dẫn đến một số bất cập.

Bất cập:

Thiếu hụt nhà ở: Nguồn cung nhà cho thuê giảm mạnh do các chủ nhà không muốn cho thuê
hoặc bán nhà. Nhu cầu nhà ở tăng cao do giá thuê nhà thấp và nhiều người đổ về Berlin. Hậu quả
là người dân phải xếp hàng chờ thuê nhà, chủ nhà có quyền lựa chọn người thuê và có thể yêu
cầu trả thêm tiền, giá thuê nhà có thể tiến gần mức giá cân bằng ban đầu.

Tác động tiêu cực đến chủ nhà: Theo khảo sát của Viện Kinh tế Đức (IW), nguồn cung nhà cho
thuê giảm hơn một nửa (-51,8%), 4% chủ nhà vỡ nợ, 15% chủ nhà gặp khó khăn tài chính
nghiêm trọng, 60% chủ nhà không muốn đầu tư vào nhà cho thuê.

Hiệu quả:

Giảm giá thuê nhà: Theo Immoscout24, giá thuê nhà ở Berlin giảm 8% từ tháng 01/2020 đến
01/2021. Tuy nhiên, mức giảm này có thể không phản ánh đầy đủ thực tế thị trường do nhiều
người thuê nhà không thể tìm được nhà cho thuê và một số chủ nhà vi phạm luật bằng cách cho
thuê với giá cao hơn mức trần.

Do đó chính sách kiểm soát giá nhà ở Berlin có nhiều bất cập như thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng
và tác động tiêu cực đến chủ nhà. Tuy nhiên, chính sách này cũng mang lại hiệu quả nhất định là
giảm giá thuê nhà. Cần xem xét cẩn thận những tác động này và tìm kiếm giải pháp phù hợp để
cân bằng lợi ích giữa người thuê và người cho thuê nhà.

III. Bài học cho các nhà hoạch định chính sách Việt Nam về kiểm soát giá trần nhà cho
thuê

Kinh nghiệm từ Mietendeckel:

Việc áp dụng chính sách kiểm soát giá trần nhà cho thuê tại Berlin (Mietendeckel) đã dẫn đến
nhiều hậu quả tiêu cực như thiếu hụt nhà ở, giảm chất lượng nhà ở, và phát triển thị trường "chợ
đen".

Bài học cho Việt Nam:

4
  Cần thận trọng khi áp dụng chính sách kiểm soát giá trần nhà cho thuê:
 Cần nghiên cứu kỹ lưỡng tác động của chính sách này đến thị trường nhà ở và cân nhắc
các giải pháp thay thế.
 Cần đảm bảo rằng chính sách này không gây ra những hậu quả tiêu cực như thiếu hụt nhà
ở, giảm chất lượng nhà ở, và thị trường "chợ đen".

Hỗ trợ người thu nhập thấp:

 Chính phủ nên tập trung vào việc hỗ trợ người thu nhập thấp bằng cách cung cấp các
chương trình trợ cấp tiền thuê nhà, xây dựng nhà ở xã hội, và tăng cường quản lý thị
trường nhà ở.

Giải pháp lâu dài:

 Cần có một kế hoạch lâu dài để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, bao
gồm việc tăng nguồn cung nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, và cải thiện hệ thống giao thông
công cộng.

Việc kiểm soát giá trần nhà cho thuê có thể là một giải pháp tạm thời để giảm bớt gánh nặng chi
phí nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, cần thực hiện cẩn trọng và có những giải pháp hỗ
trợ đi kèm để tránh những hậu quả tiêu cực. Các nhà hoạch định chính sách cần nghiên cứu kỹ
lưỡng và xây dựng một kế hoạch lâu dài để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp một
cách hiệu quả và bền vững.

5
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

wirtschaftsdienst.eu “Mietendeckel: Regulierung bleibt sinnvoll”

https://www.wirtschaftsdienst.eu/inhalt/jahr/2021/heft/5/beitrag/mietendeckel-regulierung-bleibt-
sinnvoll.html

Hồng Nhung “Thị trường thuê nhà hiện tại ở Berlin”

https://thoibaovietduc.com/thi-truong-thue-nha-hien-tai-o-berlin/

Ihk.de “Fakten gegen den Mietendeckel “

https://www.ihk.de/berlin/politische-positionen-und-statistiken-channel/stadtentwicklung1/bau-
und-flaechenpolitik/argumentationspapier-mietendeckel-4501794

tagesspiegel.de “Wohnungsangebot in Berlin um die Hälfte eingebrochen”

https://www.tagesspiegel.de/berlin/studie-zum-mietendeckel-wohnungsangebot-in-berlin-um-
die-haelfte-eingebrochen/27535738.html

conny.de “Häufige Fragen zum Berliner Mietendeckel”

https://conny.de/miete/mietendeckel/berliner-mietendeckel#:~:text=Was%20ist%20der
%20Mietendeckel%20(MietenWoG%20Bln)%3F&text=Mietenstopp%3A%20Der
%20Mietendeckel%20%22friert%22,%C3%BCber%20der%20zul%C3%A4ssigen
%20Mietobergrenze%20liegen.