I.

Chính sách kiểm soát giá thuê nhà tại Berlin: Ổn định thị trường trong 5 năm
(2020 - 2025)

Đức được biết đến là một trong những quốc gia có tỉ lệ sở hữu nhà thấp nhất ở Châu Âu,
với chỉ 18.4% dân số sở hữu nhà riêng. Tình trạng này đã tạo ra một trong những vấn đề
nghiêm trọng nhất ở Đức, đặc biệt là tại thủ đô Berlin, cũng như các thành phố lớn khác
như Munich, Hamburg và Frankfurt.

Người Đức không phải ai cũng ưa thích ý tưởng sở hữu nhà riêng do không muốn vướng
vào nợ nần. Thực tế, gần 85% dân số ở Berlin không sở hữu nhà riêng. Điều này càng trở
nên phức tạp hơn khi mỗi năm thủ đô này phải đón nhận khoảng 50.000 cư dân mới,
khiến giá nhà ở Berlin tăng lên nhanh chóng. Tình trạng này đã đẩy giá thuê nhà ở Berlin
lên mức gần như "điên loạn", với mức tăng 103% chỉ trong 10 năm qua. Giá trung bình
mỗi mét vuông là 10,14 euro và tại trung tâm thành phố là hơn 13 euro vào năm 2020.

Số liệu thống kê cho thấy có đến 19,3% dân số ở Berlin có thu nhập thấp, và họ phải
dành tới 30%, thậm chí 50% thu nhập của mình chỉ để trả tiền thuê nhà. Sự căng thẳng
này đã khiến người dân phải tổ chức các cuộc biểu tình phản đối việc tăng giá thuê nhà.
Đáp lại tình hình này, vào ngày 24/02/2020, chính quyền thủ đô Berlin đã thông qua
"Mietendeckel" (Mức trần giá thuê nhà), nhằm kiểm soát và ổn định giá thuê nhà trong
thời gian 5 năm.
Vào ngày 25 tháng 3 năm 2021, Hội đồng thứ hai của Tòa án Hiến pháp Liên bang Đức
đã đưa ra phán quyết quan trọng về luật giới hạn tiền thuê nhà tại Berlin (Mietendeckel).
Theo phán quyết này, bang Berlin không có thẩm quyền lập pháp để áp dụng luật này. Do
đó, luật Mietendeckel chính thức bị tuyên bố vô hiệu.
 Chiến dịch biểu tình của người dân Đức xuống đường phản đối việc tăng giá thuê nhà
(nguồn www.bmgev.de)

II. Ảnh hưởng của chính sách kiểm soát giá thuê nhà do chính phủ Đức áp dụng lên
thị trường nhà cho thuê ở Berlin

1. Phân tích cung - cầu thị trường nhà cho thuê:

1.1. Ngắn hạn:

Cung không co giãn:

- Nguồn cung nhà cho thuê hiện tại (hơn 1.6 triệu căn hộ) khó thay đổi nhanh chóng
trong ngắn hạn.
- Việc xây dựng nhà mới cần thời gian, do đó không thể đáp ứng ngay lập tức nhu
cầu thị trường.

Cầu ít co giãn:

- Người thuê nhà cần thời gian để tìm kiếm và chuyển đổi chỗ ở phù hợp.
- Nhu cầu nhà ở tại Berlin vẫn cao do nhiều yếu tố như kinh tế phát triển, thu hút lao
động.
 Giá thuê căn hộ Cung

Giá thuê bị kiểm soát

Thiếu hụt Cầu

0
Số lượng căn hộ

 Cung nhà ở hạn chế, nhu cầu cao dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở. Tuy nhiên,
mức độ thiếu hụt trong ngắn hạn còn thấp do người thuê chưa kịp điều chỉnh.

Chính sách Mietendeckel áp đặt mức giá trần, buộc giá thuê nhà giảm xuống mức
quy định

1.2 Dài hạn:

Cung co giãn nhiều hơn:

- Các chủ nhà có thể giảm bớt việc cho thuê hoặc chuyển sang bán nhà do lợi nhuận
thấp.
- Việc đầu tư xây dựng nhà cho thuê mới có thể giảm do lợi nhuận thấp và rủi ro
cao.

Cầu co giãn nhiều hơn:

- Giá thuê nhà thấp thu hút nhiều người thuê hơn, dẫn đến nhu cầu tăng cao.
- Nhu cầu thuê nhà tăng do nhiều người đổ về Berlin.
 Sự tác động này dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở nghiêm trọng
Giá thuê căn hộ
Cung

Giá thuê bị kiểm soát

Cầu

Thiếu hụt

0
Số lượng căn hộ
Việc giảm nguồn cung và nhu cầu cao dẫn đến thiếu hụt nhà ở ngày càng nghiêm trọng.

Mức độ thiếu hụt cao hơn so với ngắn hạn.

Giảm chất lượng nhà ở:

 Các chủ nhà có thể giảm chi phí sửa chữa và bảo trì nhà do lợi nhuận thấp.
 Chất lượng nhà ở có thể xuống cấp do thiếu đầu tư.

Thị trường "chợ đen" phát triển:

 Một số nhà cho thuê có thể vi phạm luật bằng cách cho thuê với giá cao hơn mức
trần.
 Hoạt động "chợ đen" có thể gia tăng do nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế.
 Chính sách Mietendeckel có thể gây ra nhiều tác động tiêu cực trong dài hạn.
 Thiếu hụt nhà ở, giảm chất lượng nhà ở và thị trường "chợ đen" là những vấn đề
cần được quan tâm.
2. Chính sách kiểm soát giá nhà ở Berlin: Bất cập và hiệu quả

Chính sách kiểm soát giá nhà ở Berlin, hay Mietendeckel, được áp dụng vào năm 2020
với mục tiêu kiềm chế mức tăng giá thuê nhà đang ngày càng cao tại thành phố. Tuy
nhiên, chính sách này đã vấp phải nhiều tranh cãi và dẫn đến một số bất cập.

Bất cập:

Thiếu hụt nhà ở: Nguồn cung nhà cho thuê giảm mạnh do các chủ nhà không muốn cho
thuê hoặc bán nhà. Nhu cầu nhà ở tăng cao do giá thuê nhà thấp và nhiều người đổ về
Berlin. Hậu quả là người dân phải xếp hàng chờ thuê nhà, chủ nhà có quyền lựa chọn
người thuê và có thể yêu cầu trả thêm tiền, giá thuê nhà có thể tiến gần mức giá cân bằng
ban đầu.

Tác động tiêu cực đến chủ nhà: Theo khảo sát của Viện Kinh tế Đức (IW), nguồn cung
nhà cho thuê giảm hơn một nửa (-51,8%), 4% chủ nhà vỡ nợ, 15% chủ nhà gặp khó khăn
tài chính nghiêm trọng, 60% chủ nhà không muốn đầu tư vào nhà cho thuê.
Hiệu quả:

Giảm giá thuê nhà: Theo Immoscout24, giá thuê nhà ở Berlin giảm 8% từ tháng 01/2020
đến 01/2021. Tuy nhiên, mức giảm này có thể không phản ánh đầy đủ thực tế thị trường
do nhiều người thuê nhà không thể tìm được nhà cho thuê và một số chủ nhà vi phạm luật
bằng cách cho thuê với giá cao hơn mức trần.

Do đó chính sách kiểm soát giá nhà ở Berlin có nhiều bất cập như thiếu hụt nhà ở nghiêm
trọng và tác động tiêu cực đến chủ nhà. Tuy nhiên, chính sách này cũng mang lại hiệu
quả nhất định là giảm giá thuê nhà. Cần xem xét cẩn thận những tác động này và tìm
kiếm giải pháp phù hợp để cân bằng lợi ích giữa người thuê và người cho thuê nhà.

III. Bài học cho các nhà hoạch định chính sách Việt Nam về kiểm soát giá trần nhà
cho thuê

Kinh nghiệm từ Mietendeckel:

Việc áp dụng chính sách kiểm soát giá trần nhà cho thuê tại Berlin (Mietendeckel) đã dẫn
đến nhiều hậu quả tiêu cực như thiếu hụt nhà ở, giảm chất lượng nhà ở, và phát triển thị
trường "chợ đen".

Chính sách này cho thấy rằng việc kiểm soát giá trần nhà cho thuê có thể gây ra nhiều tác
động tiêu cực đến thị trường nhà ở, ảnh hưởng đến cả người thuê và người cho thuê.

Bài học cho Việt Nam:

 Cần thận trọng khi áp dụng chính sách kiểm soát giá trần nhà cho thuê:
 Cần nghiên cứu kỹ lưỡng tác động của chính sách này đến thị trường nhà ở và cân
nhắc các giải pháp thay thế.
 Cần đảm bảo rằng chính sách này không gây ra những hậu quả tiêu cực như thiếu
hụt nhà ở, giảm chất lượng nhà ở, và phát triển thị trường "chợ đen".

Hỗ trợ người thu nhập thấp:

  Chính phủ nên tập trung vào việc hỗ trợ người thu nhập thấp bằng cách cung cấp
các chương trình trợ cấp tiền thuê nhà, xây dựng nhà ở xã hội, và tăng cường quản
lý thị trường nhà ở.

Giải pháp lâu dài:

 Cần có một kế hoạch lâu dài để giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp,
bao gồm việc tăng nguồn cung nhà ở, phát triển nhà ở xã hội, và cải thiện hệ thống
giao thông công cộng.

Việc kiểm soát giá trần nhà cho thuê có thể là một giải pháp tạm thời để giảm bớt gánh
nặng chi phí nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, cần thực hiện cẩn trọng và có
những giải pháp hỗ trợ đi kèm để tránh những hậu quả tiêu cực. Các nhà hoạch định
chính sách cần nghiên cứu kỹ lưỡng và xây dựng một kế hoạch lâu dài để giải quyết vấn
đề nhà ở cho người thu nhập thấp một cách hiệu quả và bền vững.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Berliner mietendeckel “das waren die zentralen regelungen” , https://www.berliner-

mieterverein.de/mietendeckel/die-regeln-des-mietendeckel-gesetzes-und-tipps-zur-
anwendung.htm
Hồng Phan “Đức giữ giá thuê nhà để cứu dân nghèo”, https://tuoitre.vn/duc-giu-gia-thue-
nha-de-cuu-dan-ngheo-20190620093401092.htm

Hồng Nhung “Thị trường thuê nhà hiện tại ở Berlin”, https://thoibaovietduc.com/thi-
truong-thue-nha-hien-tai-o-berlin/

Ihk.de “Fakten gegen den Mietendeckel “ https://www.ihk.de/berlin/politische-

positionen-und-statistiken-channel/stadtentwicklung1/bau-und-flaechenpolitik/
argumentationspapier-mietendeckel-4501794

Ralf Schönball “Wohnungsangebot in Berlin um die Hälfte eingebrochen”

https://www.tagesspiegel.de/berlin/studie-zum-mietendeckel-wohnungsangebot-in-berlin-
um-die-haelfte-eingebrochen/27535738.html
Henning Jauernig & Michael Kröger “Was das Mietendeckel-Urteil bedeutet”,
https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/mietendeckel-was-das-urteil-fuer-mieter-und-
vermieter-bedeutet-a-81b9703c-c3cc-4798-95b3-27d22d29a3ab