CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN VÀ Hà Nội, Ngày 31 tháng 10 năm 2022

ĐẦU TƯ CAPM GLOBAL

BIÊN BẢN HỌP

KHỞI ĐỘNG DỰ ÁN SKY BUILDING

I. Thời gian, địa điểm và mục tiêu

- Thời gian: 22 giờ, Ngày 17 tháng 6 năm 2022

- Hình thức: Trực tuyến
- Nội dung: Trao đổi về Mô hình định giá, các tài liệu đã cung cấp của dự án Sky
Building
và các bước thực hiện tiếp theo.

II. Thành phần tham dự

- Ông Kao Vu – Senior Advisor

- Bà Gina – Managing Partner
- Ông Chris Tran – General Director
- Bà Anna Dinh – Senior Manager
- Bà Jennie Doan – Senior Manager
- Ông Linh Nguyen – Senior Manager
- Ông Toan Tran – Manager
- Ông Hoàng Minh Thái

III. Nội dung cuộc họp

1. Tổng quan dự án
- Dự án Sky Building – 175 Nguyễn Thái Học được thiết kế và đang được xây dựng gồm
04 cấu phần chính: (i) Khách sạn và Căn hộ dịch vụ (“Hotel & SA”), (ii) Văn phòng
(“Office”), (iii) Bán lẻ (“Retail”) và (iv) Hầm cho thuê (“Basement Parking”). Các cấu
phần được thiết kế chung hầm, chân đế và phần tháp bên trên.
- Các khối của dự án sẽ có công năng sử dụng như sau:
 Tầng hầm B1 và khối đế được sử dụng làm Trung tâm Thương mại;
 Khối tháp được sử dụng làm Khách sạn & Căn hộ dịch vụ và cho thuê Văn phòng.

1
- Phía TID có điều chỉnh thời gian đưa dự án vào hoạt động sẽ là tháng 06/2024 (Muộn
hơn 06 tháng so với kế hoạch ban đầu). Nguyên nhân là do đơn giá đề suất đang cao hơn
30-40% so với dự toán ban đầu, vì vậy chủ đầu tư đang tiếp tục đàm phán với nhà thầu
xây dựng về chi phí xây dựng của dự án.
- Pháp lý của dự án:
 Dự án được triển khai trên cơ sở hợp tác kinh doanh trong vòng 50 năm. Tuy nhiên,
định giá cũng tương tự như các dự án thuê đất trực tiếp khác, do dòng tiền tạo ra từ
hoạt động kinh doanh không có sự khác biệt;
 Dự án đang được phê duyệt theo cấu trúc nhỏ hơn so với dự kiến và Chủ đầu tư đang
xin điều chỉnh lại thiết kế dự án.
- Dự án Sky Building có thể tận dụng lợi thế là dự án phức hợp nên có thể tạo ra nhiều giá
trị cộng hưởng hơn so với các dự án văn phòng như Cornerstone, Capital land, v.v.
- Mục tiêu thoái mảng Khách sạn & Căn hộ dịch vụ trong năm 2023 để huy động tiền hoàn
thiện tổng thể dự án và đến năm 2028 cân nhắc bán cả cụm.

2. Điểm nổi bật về mô hình định giá và các tài liệu đã cung cấp
- Mô hình định giá sẽ được thực hiện tại 03 thời điểm: (i) Ngày 31/12/2022 thời điểm dự
án đang được xây dựng; (ii) Ngày 30/06/2024 thời điểm dự án hoàn thiện; (iii) Năm 2028
thời điểm dự án hoạt động ổn định và xem xét bán cả cụm.
- Giả định:
 Doanh thu, chi phí và tiến độ dự án sẽ được điều chỉnh theo tiến độ hoàn thành mới là
30/06/2024;
 Phân bổ chi phí giải phỏng mặt bằng và quản lý dự án hiện nay, TID đang đề xuất
phân bổ theo Tổng diện tích mặt sàn (“GFA – Gross Floor Area”) có điều chỉnh phân
bổ chi phí của Hầm cho thuê sang cho các cấu phần khác. Tuy nhiên cách phân bổ
này sẽ làm tăng chi phí và giảm định giá của các cấu phần còn lại. Vì vậy, bà Gina đề
xuất giữ nguyên phân bổ chi phí theo GFA thực tế của dự án.
- Phương pháp DCF:
 So sánh về định giá từ mô hình, giá cho thuê trên Diện tích sàn hiệu dụng (“NLA –
Net Lettable Area”) của Trung tâm Thương mại cao hơn so với giá cho thuê của Văn
phòng. Tương tự như định giá của Vingroup và báo cáo thị trường Bất động sản của
Savills;
 Dòng tiền tương lai đang được chiết khấu về thời điểm 30/06/2024. Tuy nhiên, đối
với phương pháp giao dịch tương quan là các giao dịch đã hoàn thành vì vậy cần phải
chiết khấu 1 lần nữa để đưa về hiện tại.
- Phương pháp so sánh các giao dịch tương quan:
 Khách sạn và Căn hộ dịch vụ: Định giá trên mỗi phòng là 250,000 USD/phòng,
tương đương với mặt bằng trung thị trường;

2
  Văn phòng cho thuê và Bán lẻ: Định giá trên NLA là 3,200 USD/m2, tương đương
với Tòa IPH và IHTC. Tuy nhiên, 02 tòa văn phòng này tọa lạc tại quận Cầu Giấy
nằm cách xa trung tâm hơn Dự án Sky Building.

3. Các hạng mục công việc cần thực hiện

- Ông Thái cập nhật các mục doanh thu, chi phí và tiến độ dự án trong mô hình định giá và
gửi lại team CAPM vào ngày 06/11/2022, sau đó sẽ trao đổi thêm với chủ đầu tư;
- Bà Gina sẽ làm rõ với khách hàng về 02 nội dung: (i) Khoản chi phí hợp tác kinh doanh
trả trước phân bổ trong 3 năm; (ii) Thời điểm hoàn thiện điều chỉnh dự án. Ngoài ra, bà
Gina sẽ hỏi lại bà Thảo về nguồn thông tin mục các giao dịch tương quan;
- Team CAPM nghiên cứu mô hình định giá, tài liệu khách hàng đã cung cấp và các báo
cáo nghiên cứu thị trường để chuẩn bị viết Báo cáo định giá, Bản chào cho Dự án./.