TỔNG LIÊN ĐOÀN LAO ĐỘN VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÔN ĐỨC THẮNG

KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH

BÁO CÁO THỰC TẬP NGHỀ NGHIỆP NĂM HAI

CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN S HOME

Giảng viên hướng dẫn: Th.S HỒ HOÀNG DIỆU

Người hướng dẫn tại DN: HOÀNG THỊ KIM OANH
Sinh viên thực hiện: NGUYỄN THỊ MỸ HUYỀN
MSSV: 720H1384
Ngành: Quản trị Marketing (CLC)
Khóa: 2020 - 2024

TP HCM, THÁNG 07 NĂM 2022

 LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện và hoàn thành bài báo cáo này, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp
đỡ cũng như là quan tâm, động viên từ thầy cô và bạn bè. Bài báo cáo cũng được hoàn
thành dựa trên sự tham khảo, học tập kinh nghiệm từ quá trình thực tập tại doanh
nghiệp, và các tài liệu hữu ích từ Internet.
Trước hết, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các thầy cô hướng dẫn bộ môn
Thực tập nhận thức nghề nghiệp đã giúp tôi kết nối với Công ty TNHH Bất động sản S
Home Tiếp đến, tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến S Home, doanh nghiệp đã giúp tôi
có cơ hội học tập và trải nghiệm về các công việc của phòng kinh doanh tại doanh
nghiệp. Xin cảm ơn Trưởng phòng kinh doanh 02 - chị Hoàng Thị Kim Oanh, người đã
trực tiếp hướng dẫn tôi tại doanh nghiệp, hỗ trợ tôi một cách tận tình để tôi hiêu rõ hơn
về công việc và hướng dẫn tôi cách giải quyết tình huống với khách hàng và đồng thời
cũng cung cấp thông tin để có thể hoàn thành bài báo cáo dễ dàng. Tôi cũng xin trân
trọng cám ơn Th.S Hồ Hoàng Diệu – Giáo viên hướng dẫn trực tiếp, thầy đã giành thời
gian chỉnh sửa, góp ý và hướng dẫn để tôi có thể viết được bài báo cáo một cách tốt
nhất. Đồng thời, tôi xin cảm ơn Khoa Quản trị kinh doanh, Lãnh đạo Trường ĐH Tôn
Đức Thắng cùng toàn thể các Thầy, Cô khoa Quản trị kinh doanh đã hỗ trợ, quan tâm,
tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ chúng tôi trong quá trình học tập
và nghiên cứu.
Tuy đã có nhiều cố gắng trong quá trình thực hiện, tham khảo, trau dồi và tiếp
thu ý kiến, song một vài yếu tố khách quan và chủ quan, bài báo cáo sẽ không tránh
khỏi những sai sót. Tôi kính mong thầy, cô tiếp tục có những ý kiến đóng góp, giúp đỡ
để bài báo cáo được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cám ơn!
TP. HCM, ngày 27 tháng 07 năm 2022
Sinh viên thực hiện

2
 NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Sinh viên: Nguyễn Thị Mỹ Huyền MSSV:720H1384

Lớp: 20H70402 Khóa: 24
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
-------------------------------------------------------------------------------------
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 07 năm 2022
Giảng viên hướng dẫn

3
 MỤC LỤC

Mục lục
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... 2
MỤC LỤC ............................................................................................................... 4
LỜI MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 5
PHẦN 1: PHẦN CHUNG ........................................................................................ 6
1.1 Tìm hiểu môi trường doanh nghiệp.......................................................................... 6
1.1.1 Cơ cấu công ty ........................................................................................................................ 6
1.1.2 Bộ máy tổ chức ....................................................................................................................... 7
1.1.3 Hoạt động của từng phòng ban ............................................................................................. 7
1.2 Ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của công ty ............................................................ 8
1.3 Học hỏi, làm quen với môi trường công sở ............................................................... 9
1.3.1 Nội quy, quy định ................................................................................................................... 9
1.3.2 Văn hoá công ty ...................................................................................................................... 9
1.4 Sử dụng các thiết bị văn phòng .............................................................................. 11
PHẦN 2: HOẠT ĐỘNG CHUYÊN MÔN ............................................................. 13
2.1 Hoạt động (nghiệp vụ) chuyên môn của các bộ phận thuộc công ty....................... 13
2.1.1 Kiến thức cơ bản .................................................................................................................. 13
2.1.2 Thực hành thực tế ................................................................................................................ 17
2.2 Tìm hiểu và tham gia một quy trình bán hàng (sale) tại công ty S Home .............. 20
2.2.1 Tìm hiểu quy trình bán hàng tại S Home ............................................................................ 20
2.2.2 Tham gia tham quan dự án.................................................................................................. 26
PHẦN 3: KỸ NĂNG PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ .................................................... 28
PHẦN 4: CẢM NHẬN .......................................................................................... 29
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 31
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 32
PHỤ LỤC.............................................................................................................. 33

4
 LỜI MỞ ĐẦU

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường vô cùng quan trọng trong
nền kinh tế hiện nay, bởi bất động sản là các tài sản có giá trị cao về mặt kinh tế, đồng
thời nó cũng có ý nghĩa xã hội sâu sắc.
So với mặt bằng chung trên thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam còn khá
mới mẻ, chúng đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển. Vậy nên,
chúng ta cần có sự kết hợp nhiều yếu tố, lĩnh vực để có thể thức đẩy thị trường này.
Và hoạt động môi giới chính là một hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ bất động
sản, mang tính chất là yếu tố trung gian, giúp làm cầu nối để gắn kết cung và cầu. Hoạt
động này nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản
phát triển.
Với sự bùng phát mạnh mẽ lần thứ tư của đại dịch Covid-19 trong năm 2021,
hầu hết các lĩnh vực đều bị tác động tiêu cực và lĩnh vực bất động sản cũng thế. Ông
Nguyễn Chí Thanh – Tổng thư ký Hội Môi Giới bất động sản Việt Nam đã nói rằng giá
bất động sản trong 2021 rất cao và là giá ảo. Vậy nên vào năm 2022, giá bất động sản
có xu hướng giảm và tiệm cận với giá trị thực hơn, thị trường bất động sản sẽ trở nên
nhộn nhịp hơn với nhiều dự án hấp dẫn.
Nắm bắt được điều đó, vào đầu năm nay 2022, Công ty TNHH Bất động sản S
Home được thành lập. Và may mắn được có cơ hội thực tập ngắn hạn tại công ty, tôi đã
có cái nhìn rõ nét hơn về lĩnh vực môi giới bất động sản tại Việt Nam. Bên cạnh việc
bổ sung nhiều kiến thức bổ ích về bất động sản, qua quá trình thực tập, tôi còn được
làm quen với môi trường doanh nghiệp và rèn luyện được tác phong làm việc chuyên
nghiệp, ý thức tổ chức kỷ luật tại nơi công sở.
Sau 80 giờ thực tập tại doanh nghiệp, tôi đã có những hiểu biết nhất định về
công ty nói chung và lĩnh vực chuyên môn nói riêng. Và tôi xin tổng kết lại những gì
tôi đã học được trong quá trình thực tập tại công ty qua bài Báo cáo thực tập nghề
nghiệp tại Công ty TNHH Bất động sản S Home. Bài báo cáo gồm 4 phần chính:
§ Phần 1: Phần chung
§ Phần 2: Hoạt động chuyên môn
§ Phần 3: Kỹ năng phân tích, đánh giá
§ Phần 4: Cảm nhận

5
 PHẦN 1: PHẦN CHUNG

1.1 Tìm hiểu môi trường doanh nghiệp

1.1.1 Cơ cấu công ty
Tên đầy đủ: CÔNG TY TNHH BẤT ĐỘNG SẢN S HOME
Tên giao dịch tiếng Anh: S HOME REAL ESTATE COMPANY LIMITED
• Địa chỉ: B35 Đường 4A, Phường Tân Hưng, Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh
• Mã số thuế: 0317130495
• Người ĐDPL: Nguyễn Hoàng Minh Sơn
• Ngày hoạt động: 18/01/2022
• Giấy phép kinh doanh: 0317130495

Hình 1.1.1 Logo công ty S Home

Mặc dù là một doanh nghiệp mới sẽ bắt đầu hoạt động vào ngày 18 tháng
1 năm 2022, nhưng nó có sự phát triển và cơ cấu rất rõ ràng và chuyên nghiệp.
Tên công ty đã thể hiện rõ mục tiêu mà công ty muốn hướng đến. Chữ S
trong tên công ty là hình dạng của bản đồ Việt Nam - hình chữ S, thể hiện tham

6
 vọng của công ty là có chi nhánh và văn phòng trên mọi miền đất nước. Ngoài
ra, tên "Home" cũng thể hiện được hình thức kinh doanh của công ty và các
danh mục sản phẩm mục tiêu, bao gồm căn hộ, chung cư, những nơi được gọi là
"nhà" của mỗi khách hàng. S HOME nhằm mục đích đưa người tiêu dùng đến
ngôi nhà mong muốn của họ trên toàn quốc, nơi họ có thể quay về để nghỉ ngơi
khi mệt mỏi.
1.1.2 Bộ máy tổ chức
Sơ đồ 1.1.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức S Home

Giám đốc

Nhân Kế Admin Hỗ trợ Phòng Phòng

toán kinh kinh Khác
sự kinh
doanh doanh doanh
Nhân 01 02
Nhân Nhân viên Bảo Lao
viên viên 01 vệ công vệ
01 01 Nhân Nhân sinh
viên Nhân
viên 02 viên 08
07

1.1.3 Hoạt động của từng phòng ban

Bảng 1.1.3 Các phòng ban và chức năng

Phòng ban Nhân sự Chức năng

• Đưa ra các quyết định về hoạt động kinh
doanh của công ty.
Giám đốc 01 người • Xây dựng, quản lý cơ cấu tổ chức.
• Xây dựng, duy trì các mối quan hệ hợp tác
với khách hàng, đối tác.
Phòng kinh doanh 15 người • Xây dựng chiến lược phát triển khách hàng.

7
 • Lập danh sách khác hàng mục tiêu.
• Làm việc trực tiếp với khách hàng.
• Trả lời giải đáp thắc mắc từ phía khách
hàng.
• Chăm sóc khách hàng để duy trì và phát
triển mối quan hệ.
• Lập báo giá và nhận báo gía sản phẩm/ dịch
vụ.
Phòng hỗ trợ kinh
02 người • Xử lý các công việc liên quan đến hợp
doanh
đồng.
• Phụ trách các công việc hành chính.
• Thực hiện nhiệm vụ kiểm tra hệ thống kiểm
soát nội bộ tại công ty, đảm bảo độ tin cậy
của các bảo cáo kế toán, số liệu trước khi
trình duyệt và công bố, kiểm tra sự tuân thủ
Phòng kế toán 01 người
các quy định của pháp luật và công ty; qua
đó nhằm phát hiện những sai sót, yếu kém
và gian lận nếu có trong công tác quản lý và
bảo vệ tài sản công ty.
• Có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc, quản lý
và tuyển dụng nhân sự, bố trí các lao động ở
Phòng nhân sự 01 người
vị trí việc làm phù hợp để đảm bảo nguồn
lực cho công ty.
• Lên kế hoạch, kiểm soát và phân bổ công
việc cho các bộ phận của công ty.
Phòng Admin 01 người • Xử lý các công việc nội bộ chung như tiếp
khách, cung cấp thiết bị làm việc và mua sắm
văn phòng phẩm.
Khác 02 người • Bảo vệ và dọn dẹp vệ sinh công ty.

1.2 Ngành nghề, lĩnh vực hoạt động của công ty

Lĩnh vực hoạt động của Công ty TNHH Bất động sản S Home: Kinh doanh
bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê.

8
 Phạm vi hoạt động của S Home với tư cách là một công ty bất động sản rất
rộng, bao gồm tất cả các kênh bất động sản và một loạt các dự án thứ cấp và sơ
cấp. Mặc dù chỉ mới bắt đầu hoạt động (từ đầu 2022 đến nay) nhưng doanh nghiệp
đã có hơn 10 dự án lớn nhỏ được các nhà đầu tư tin tưởng để phân phối, bao gồm
Lộc Nam Hill, Wind Hill, Hay Riverside, ...
Dù mới gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam nhưng những nỗ lực ban
đầu của S HOME đã tạo ra những con số doanh thu xuất sắc, trung bình mỗi tháng
từ 1-2 tỷ đồng. So với các công ty trong giai đoạn vừa khởi nghiệp khác, con số đó
là khá khác biệt.

1.3 Học hỏi, làm quen với môi trường công sở

1.3.1 Nội quy, quy định
1) Thời gian làm việc: 8h30-18h30 (từ Thứ 2 đến Thứ 7)
=> Nhân viên phát sinh khách hàng đến công ty giao dịch sau 18h30 hoặc cuối
tuần vui lòng liên hệ admin để mở cửa công ty.
3) Trang phục: Công sở, lịch sự, giày dép để bên dưới kệ tầng trệt.
4) Giữ gìn vệ sinh chung, không mang thực phẩm có mùi vào phòng làm việc.
5) Không bàn việc riêng gây ảnh hưởng đồng nghiệp khác trong giờ làm việc.
6) Tắt các thiết bị điện, đèn, máy lạnh,... trước khi rời công ty.
7) Tập trung khai thác, tìm kiếm khách hàng tiềm năng để có giao dịch.
8) Tài khoản Thứ Cấp: MB Bank - Nguyễn Hoàng Minh Sơn - 1.12345.9999.79
9) Tài khoản Sơ Cấp: ACB - Công ty TNHH Bất động sản S Home -
797.7979.8888

1.3.2 Văn hoá công ty

¨ Trong công việc
S Home tạo ra một công ty với một đội ngũ không ngừng ý thức về giá trị
của bản thân, chất lượng sản phẩm của công ty và luôn nỗ lực để hoàn thành công
việc một cách tốt nhất.
Sự hài lòng của khách hàng là điều mà mọi nhân viên S Home đều ý thức rõ
ràng. Do đó, doanh nghiệp không ngừng phấn đấu để hoàn thiện tất cả các sản
phẩm và dịch vụ của mình.

9
 Nhân viên tại S Home được khuyến khích đánh giá hiệu suất của chính họ và
giải quyết các yêu cầu hoặc vấn đề của khách hàng mà không cần liên tục thông báo
cho sếp của họ. Đây là một cách để mở rộng khả năng sáng tạo của nhân viên và
khuyến khích họ tích cực và chủ động hơn trong việc tạo lập, giữ gìn và phát triển
mối quan hệ với khách hàng.

Hình 1.3.2.1 Giám đốc phổ biến văn hóa công ty

¨ Trong quan hệ đồng nghiệp

S Home nuôi dưỡng bầu không khí làm việc tích cực cho đồng nghiệp.
Trong công việc, những tranh cãi là điều khó tránh khỏi, nhưng mọi người luôn đi
đến thống nhất và lựa chọn phương hướng hành động tốt nhất. Bởi vì mọi nhân viên
của S Home đều ý thức được rằng lợi ích của công ty luôn đi trước cái tôi cá nhân
của họ. Mỗi khi rời khỏi bàn làm việc, họ không còn là chủ tịch, giám đốc, quản lý
và công nhân mà thay vào đó họ biến thành những người cha, người chú, người
anh, người chị và người anh em quay quần trong các buổi họp ấm cúng hàng năm
của công ty.
Luôn quan tâm tới việc chăm sóc đời sống sức khỏe và tinh thần của nhân
viên, S Home thường xuyên mở tiệc vào các dịp lễ hoặc sinh nhật của các thành

10
viên trong công ty. Điều này giúp cho mọi người thêm gắn kết, đồng thời giảm áp
lực trong công việc.

Hình 1.3.2.2 Tổ chức sinh nhật cho thành viên công ty

1.4 Sử dụng các thiết bị văn phòng

Trong quá trình làm việc, công việc của tôi chủ yếu là dùng điện thoại và
laptop cá nhân, không cần dùng đến nhiều thiết bị tại văn phòng. Tuy vậy, tôi vẫn
được các anh chị hướng dẫn cách sử dụng máy in để in tài liệu và ti vi để phục vụ
cho việc học dự án.

11
 Bảng 1.4 Các thiết bị sử dụng tại công ty

Thiết bị Mục đích sử dụng Hình ảnh

Dùng để in dữ liệu khách hàng

Máy in
=> phục vụ việc telesale

Hình 1.4.1 Máy in tại công ty

Dùng để chiếu các tài liệu từ

Tivi máy tính lên tivi -> hỗ trợ học
các dự án

Hình 1.4.2 Tivi tại công ty

12
 PHẦN 2: HOẠT ĐỘNG CHUYÊN MÔN

2.1 Hoạt động (nghiệp vụ) chuyên môn của các bộ phận thuộc công ty
2.1.1 Kiến thức cơ bản

Hình 2.1.1.1 Giới thiệu lịch trình thực tập

Những ngày đầu làm việc, tôi được các anh, chị trong S Home giới thiệu về các
kiến thức cần có và công việc cần làm của một người môi giới bất động sản:
§ Tự học về các khái niệm bất động sản, tìm hiểu các giấy tờ cần có khi tư vấn
cho khách về các dự án: proposal, pháp lý, phiếu đặt cọc, bút, giấy trắng,…
§ Chị Oanh – Trưởng phòng kinh doanh 02 giới thiệu các cách để tiếp cận các
nguồn khách hàng tiềm năng:
• Chăm sóc khách hàng cũ để họ giới thiệu khách hàng mới cho mình (MGM:
Member Get Member).

13
 • Tìm người giàu bằng cách đến nơi người giàu hay đến: sân golf, các quán cà
phê, nhà hàng sang trọng,…
• Chạy quảng cáo (FB, Zalo).
• …
§ Chị Oanh - Trưởng phòng kinh doanh 02 giới thiệu phương pháp Bán hàng hiệu
quả 3B (BẠN – BÀN – BÁN)

Hình 2.1.1.2 Quy tắc 3B

§ Chị Oanh - Trưởng phòng kinh doanh 02 hướng dẫn Kĩ năng xử lý từ chối của
khách hàng.

14
 Hình 2.1.1.3 Quy tắc APAC

§ Chị Ngân – Trưởng phòng kinh doanh 01 thông tin về dự án Lộc Nam Hill và
Diamond City A: vị trí dự án, nhà đầu tư, giá trị, các tiện ích xung quanh, tiềm
năng phát triển,… của dự án.

Hình 2.1.1.4 Thông tin về 2 dự án

15
§ Anh Nhân hướng dẫn cách quay, dựng các video cho các dự án của công ty và
cách lên nội dung, cách nắm bắt tâm lý người xem,....

Hình 2.1.1.5 Hướng dẫn quay, dựng video dự án

§ Chị Diễm chia sẻ cách nắm bắt tâm lý khách hàng – với tư cách là nhà đầu tư.

16
 Hình 2.1.1.6 Cách nắm bắt tâm lý khách hàng - nhà đầu tư

2.1.2 Thực hành thực tế

Từ những kiến thức được truyền đạt từ các anh chị tại công ty ở phần trên, tôi áp
dụng chúng vào việc thực hành thực tế là một chuyên viên bất động sản tại S Home.
Và công việc của tôi chủ yếu là 2 công việc cơ bản của người mới bắt đầu làm chuyên
viên dưới đây:
¨ Công việc 1: Telesale.
Nhiệm vụ: Từ dữ liệu có sẵn do công ty cung cấp, gười môi giới sẽ gọi điện
cho khách hàng, tư vấn sản phẩm phù hợp và giới thiệu các chương trình khuyến
mãi với họ. Có thể là gọi điện để mời chào các dự án bất động sản mà công ty đang
phân phối để khách hàng có thêm thông tin về các dự án tiềm năng. Hoặc có thể là
gọi để tìm kiếm nguồn hàng, xem khách hàng có nhu cầu bán/ chuyển nhượng hay
không.
Yêu cầu: Công việc này đòi hỏi người môi giới cần có kỹ năng tìm kiếm
thông tin, nắm được kiến thức chuyên môn về bất động sản, kiến thức về thị trường,
cũng như những dự án của công ty để cho trả tư vấn cho khách hàng một cách
chính xác. Đồng thời, telesale cũng là công việc yêu cầu kỹ năng giao tiếp và kỹ
năng thuyết phục khách hàng ở người môi giới.

17
¨ Công việc 2: Viết content dự án cho facebook cá nhân, các trang web,
fanpage của công ty.
Nhiệm vụ: Người viết cần nắm bắt được thông tin về các dự án của công ty
và nắm bắt tâm lý khách hàng tiềm năng (với những căn hộ cho thuê thì nội dung sẽ
khác so với các căn hộ bán, hay dự án), thiết kế nội dung cuốn hút người xem
nhưng cũng cần đảm bảo đầy đủ thông tin mà khách hàng cần. Bên cạnh đó, ta còn
cần phải thiết kế hình ảnh bắt mắt và chất lượng để đảm bảo tính chuyên nghiệp,
giúp khách hàng củng cố niềm tin vào công ty.
Yêu cầu: Công việc này yêu cầu người viết cần có kỹ năng viết tốt, có tư
duy hình ảnh để có thể tiếp cận đúng và thu hút được khách hàng mục tiêu.

18
Hình 2.1.1.7 Lên ý tưởng và viết content cho sản phẩm của công ty

19
 2.2 Tìm hiểu và tham gia một quy trình bán hàng (sale) tại công ty S Home
2.2.1 Tìm hiểu quy trình bán hàng tại S Home
Một quy trình bán hàng hoàn thiện sẽ hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản
trong việc nâng cao mức độ hài lòng của khách hàng. Nếu tận dụng tốt, doanh nghiệp
có thể tạo ra nhiều cơ hội từ khách hàng của mình.
Giao tiếp với khách hàng hiệu quả là mối quan tâm hàng đầu để làm được điều
đó. Do yêu cầu lượng thông tin lớn, việc bán bất động sản thường mất nhiều thời gian
hơn.
Các nhà môi giới bất động sản cần chia sẻ thông tin chuyên sâu, đưa khách hàng
đến tận địa điểm để kiểm tra tài sản và hoàn thiện các quy trình pháp lý. Do đó, việc tổ
chức không đúng có thể dẫn đến giao tiếp chéo, gián đoạn và gây khó chịu cho khách
hàng.
Nếu được quy hoạch chuyên nghiệp, doanh nghiệp có thể tối ưu quy trình bán
hàng và rút ngắn thời gian giao dịch. Quan trọng hơn, quy trình bán bất động sản chuẩn
sẽ đảm bảo rằng người bán tài sản sẽ quay lại và người mua tài sản sẽ giới thiệu bạn
với gia đình và bạn bè của họ.
Hiểu được những điều ấy, qua quá trình thực tập và tìm hiểu, tôi thấy S Home
đã có 1 quy trình bán hàng tối ưu nhất để có thể tiết kiệm thời gian của mình cũng như
khách hàng. Đồng thời với quy trình tối ưu như vậy, S Home cũng tránh được những
rắc rối không cần thiết về thủ tục, pháp lý,…
Quy trình bán hàng bất động sản bao gồm 8 bước:

20
 Bước 1: Nghiên cứu và chuẩn bị sản phẩm

Bước 2: Xây dựng chân dung khách hàng tiềm năng

Bước 3; Xây dựng nội dung bán hàng và giá bán

Bước 4: Xây dựng mục tiêu và kế hoạch bán hàng

Bước 5: Tiếp cận khách hàng và chăm sóc trước khi bán

Bước 6: Tổ chức xem nhà

Bước 7: Chốt sales

Bước 8: Chăm sóc sau bán hàng

Sơ đồ 2.2.1 Quy trình bán hàng bất động sản

Bước 1: Nghiên cứu và chuẩn bị sản phẩm

Bởi tính đặc thù của công việc môi giới, tài sản nhà ở cần được nghiên cứu kỹ
càng trước khi nhắm tới những khách hàng cụ thể nên S Home bắt đầu bằng bước
“Nghiên cứu và chuẩn bị sản phẩm” gồm: chuẩn bị pháp lý; nghiên cứu và chuẩn bị bất
động sản.
¨ Chuẩn bị pháp lý
Không giống những công ty sản xuất và bán sản phẩm, ngành bất động sản
cần có sự góp mặt của cả người bán và người mua. Vậy nên điều này dẫn đến việc
đầu tiên trong quy trình bán hàng là tìm hiểu về người bán của mình. Điều này
nhằm thắt chặt mối quan hệ với khách hàng và giúp những người làm sale có nhiều
cơ hội đạt kỳ vòng mà cả hai bên mong muốn.
S Home hướng dẫn nhân viên bước đầu cần hiểu rõ về động cơ bán nhà và
chi tiết tài sản của khách hàng. Một số thông tin mà chúng ta cần yêu cầu phía
khách hàng cung cấp bao gồm:
• Kỳ vọng tài chính với bất động sản
• Hồ sơ thuế
• Quyền sở hữu

21
 • Các giấy tờ liên quan để xác thực bất động sản
Nếu khách hàng có bất kỳ vấn đề nào về bất động sản, đây là lúc chúng tôi
nên tư vấn và giải quyết trước khi bạn bán lại nó. Và cần cân nhắc lại nếu tài sản
của khách hàng đang có vấn đề về tranh chấp quyền sở hữu.
¨ Nghiên cứu và chuẩn bị bất động sản
Cách tốt nhất để nâng cao giá trị bán cho bất động sản của khách hàng, đó
chính là khâu nghiên cứu và chuẩn bị kỹ càng cho nó. Đó là điều mà S Home luôn
nhắc nhở nhân viên kinh doanh.
Có thể nghiên cứu sản phẩm bằng cách lại tận nơi để thăm bất động sản của
khách hàng. Tuy nhiên, ngày nay với công nghệ phát triển, ta có thể xem qua video
call, VR,…
Việc nghiên cứu này giúp cho ta nhìn nhận thấy những điểm đặc biệt và sáng
giá của bất động sản giúp giaa tăng giá trị của nó.
Những đặc điểm này có thể là khách hàng sẽ đưa ra. Tuy nhiên, với góc nhìn
của một chuyên gia, ta cần tư vấn cho khách hàng để tối ưu hoặc thêm những thế
mạnh của bất động sản đó.
Bước 2: Xây dựng chân dung khách hàng tiềm năng
Khi đã có sản phẩm, không nên vội đăng chúng lên mạng. Bởi bất động sản là
sản phẩm có giá trị cao và kén người mua nên ta cần xác định đúng chân dung
kháchhàng tiềm năng.
Việc này sẽ giúp xác định đúng đối tượng khách hàng cần nhắm đến, từ đó
marketing hiệu quả hơn. Đồng thời giúp rút ngắn thời gian, nâng cao giá trị của sản
phẩm và cũng đạt được sự tin tưởng với người bán của mình.
Ta cần xây dựng chân dung khách hàng tiềm năng thông qua chính bất động sản
mà mình có. Một số tiêu chí đặt ra để xác định khách hàng tiềm năng:
• Mức giá kỳ vọng đã thỏa thuận với bên bán
• Vị trí, độ lớn và các thông số kỹ thuật của tài sản
• Số tiền cần đầu tư thêm vào bất động sản
• Thời gian xử lý thủ tục đất đai tại địa phương
• Sự phát triển của địa phương và khu vực xung quanh bất động sản,…

Bước 3: Xây dựng nội dung bán hàng và giá bán

22
 Ngoài những mối quan hệ có sẵn, người môi giới cần tìm kiếm khách hàng qua
các kênh online như: Chợ Tốt, bất động sản,… và các group về bất động sản trên
facebook. Các kênh online đặc biệt hữu ích với những thực tập sinh mới làm quen với
nghề như chúng tôi. Ưu điểm của phương pháp này là người mua có thể chủ động tìm,
xem hình ảnh và giá bán của bất động sản.
Nắm rõ điều này, ta cần có nội dung bán hàng và giá bán phù hợp với khách
hàng mục tiêu mà bta muốn hướng tới.
¨ Xây dựng nội dung bán hàng
Trong quy trình bán bất động sản, ta cần trau chuốt về hình ảnh và nội dung
bán hàng. Điều đó giúp khách hàng cảm nhận được điểm mạnh vượt trội và sự khác
biệt của bất động sản đó.
Và khi đã hiểu được chân dung khách hàng, ta cần thiết kế nội dung và hình
ảnh hướng đến khách hàng và nhu cầu của họ.
Việc thống nhất nội dung bán hàng, những điểm mạnh và sức cạnh tranh của
tài sản đó sẽ giúpta truyền đạt thông tin rõ ràng đến khách hàng. Hơn những thế,
điều đó còn giúp ta tạo dựng lòng tin với khách hàng.
Ngoài ra, S Home cũng training nhân viên rằng cần marketing cho chính
doanh nghiệp nhằm tăng tương tác của khách hàng đối với thương hiệu S Home.
Bằng cách này, ta sẽ giữ chân được khách hàng và khai thác tiềm năng mua mới
của họ.
¨ Xây dựng giá bán
Xây dựng giá bán cũng rất quan trọng đối với bất động sản. Nếu giá quá
thấp, khách hàng có thể nghi ngờ và đánh giá căn của bạn có vấn đề hoặc không có
giá trị gia tăng. Ngược lại, nếu giá quá cao sẽ hạn chế sức mua và kéo dài thời gian
bán hàng.
Do đó, cách đưa ra giá bán bất động sản hợp lý là phân tích và so sánh thị
trường.Ta có thể bắt đầu so sánh dựa trên một số khía cạnh sau:
• Giá của các bất động sản khác ở khu vực lân cận có cùng kích thước và tính
năng
• Các khoản đầu tư mà người mua cần phải trả khi mua bất động sản
• Các diện tích với tính năng đặc biệt làm tăng giá bất động sản: sân vườn, bể
bơi, khu nướng BBQ,…

23
 • Giá trung bình trên thị trường của các bất động sản cùng loại và tính năng
cho mỗi mét vuông
• Vị trí và tuổi của bất động sản
• Sự cân bằng giữa người bán và người mua trong thị trường mà bạn hướng
đến như thế nào?
Và để đảm bảo giá bất động sản mà ta đề xuất là hợp lý, ta cần nghiên cứu
sâu hơn nữa để quyết định.
Bên cạnh đó, bản thân người môi giới cũng cần nắm được danh sách và tình
trạng các bất động sản mà mình đang có:
• Danh sách bất động sản đang hoạt động: Là những tài sản hiện doanh nghiệp
môi giới của bạn đang được rao bán.
• Danh sách bất động sản đang chờ được xử lý: Là những tài sản hiện đang
trong quá trình hoàn thiện hợp đồng và chưa chính thức rao bán.
• Danh sách đã bán: Là những tài sản đã bán.
• Danh sách đã bị thu hồi: Là những tài sản được đưa ra khỏi thị trường.

Bước 4: Xây dựng mục tiêu và kế hoạch bán hàng

Với quy trình bán bất động sản, mục tiêu của S Home không chỉ là bán bất động
sản mà còn cần duy trì thương hiệu trong lòng khách hàng.
Để khai thác được những tiềm năng và cơ hội mà một khách hàng có, ta cần
hướng tới tăng sự hài lòng và mức độ trung thành của khách hang.
¨ Xây dựng mục tiêu và kế hoạch bán hàng
Từ việc đặt mục tiêu, công ty có thể hình dung được bức tranh tổng thế kế
hoạch cần hành động là gì. Từ đó, chia nhỏ các công việc và thực hiện theo chiến
thuật của công ty sẽ giúp đạt được hiệu quả cao.
Trong kế hoạch bán hang của S Home cần bao gồm đầy đủ một số yêu tố
như chi tiết về tài chính, nhân lực, chiến lược, công cụ đo lường, điều chỉnh, đánh
giá … để có thể hoàn thành mục tiêu một cách tốt nhất.

Bước 5: Tiếp cận khách hàng và chăm sóc trước khi bán
Với thời buổi công nghệ phát triển như hiện nay, việc tiếp cận khách hàng rất đa
dang. Và một trong những môi trường có thể tiếp cận khách hàng dễ dàng nhất là môi
trường online.

24
 Chính vì vậy, công ty đẩy mạnh việc quảng cáo sản phẩm qua các kênh online
(email, web bán hàng: batdongsan.com, chợ tốt hay mạng xã hội: Facebook,
Linkedin,…)và đồng thời cũng chăm chút cho fanpage để giúp S Home trở nên chuyên
nghiệp hơn trong mắt khách hàng, từ đó tạo dựng được lòng tin.
Và công cụ phổ biến mà các công ty bất động sản, không chỉ riêng S Home, để
tiếp cận khách hàng dễ dàng hơn chính là telesale.
Ngoài ra, khách hàng cũng có thể chủ động gọi tới công ty thông qua những
thông tin được đăng tải trên mạng để tìm kiếm thêm thông tin.

Bước 6: Tổ chức xem nhà

Sau khi khách hàng đã liên lạc với bạn, họ sẽ muốn đến thăm bất động sản mà
họ quan tâm.
Điểm khác biệt giữ bán bất động sản và các sản phẩm thông thường là sản phẩm
phụ thuộc vào việc người bán còn ở trong nhà hay không. Và chỉ nên có một khách
hàng xem sản phẩm tại một thời điểm để sales có thể tập trung thuyết phục khách hàng
và cũng làm cho khách hàng cảm thấy được tôn trọng.

Bước 7: Chốt sales

Chốt sales là bước áp lực nhất đối với những người môi giới. Ở bước này, ta
phải xử lý những phản đối và kiến nghị của khách hàng về những thỏa thuận trong hợp
đồng.
Mục tiêu của bước này là nhận được sự đồng ý của khách hàng trong thời gian
ngắn nhất.
Và tâm lý của mỗi khách hàng là khác nhau và của mỗi khách hàng cũng khác
nhau ở từng thời điểm. Vậy nên, ta cần hiểu và nắm bắt được tâm lý khách hàng để
tăng tỉ lệ chốt sales.

Bước 8: Chăm sóc sau bán hàng

Để tiết kiệm chi phí và thời gian nắm bắt được tâm lý khách hàng, S Home ưa
chuộng việc chăm sóc khách hàng cũ.
Ta cũng cần phân loại khách hàng cần chăm sóc nhiều hay ít theo các tiêu chí
sau:
• Doanh số đem về từ khách hàng
• Chất lượng mối quan hệ với khách hàng

25
 • Thời gian bán hàng
• Các đánh giá khác của nhân viên kinh doanh bất động sản,…

2.2.2 Tham gia tham quan dự án

Trong quá trình thực tập 80 giờ tại S Home, tôi cùng các bạn thực tập sinh có cơ
hội được công ty cho tham quan những căn hộ, cũng như những dự án mà công ty đang
phân phối.
Việc đi tham quan thực tế những dự án như vậy giúp tôi có thêm kiến thức (giá,
cấu trúc, điểm nổi bật, hạn chế,…) về từng loại căn hộ tại chung cư (chung cư 2 phòng
ngủ, 3 phòng ngủ, penthouse, shophouse,…). Bên cạnh đó thì việc được tham quan các
dự án tại tỉnh, cụ thể là dự án Lộc Nam Hill – một dự án mà công ty đang là nhà phân
phối chính, tại tỉnh Lâm Đồng, kết hợp với thông tin được cung cấp từ các anh, chị
trong công ty; đồng thời quan sát trực tiếp các anh, chị sale tư vấn về dự án cho khách
hàng, đã giúp tôi phần nào hiểu rõ hơn về ngành nghề môi giới bất động sản và cách tư
vấn cho khách hàng để đi đến kết quả có lợi cho hai bên.
Và qua việc tham quan các dự án thực tế, cùng những kiến thức mà những
chuyến đi ấy mang lại, có thể tác động nhiều đến quyết định lựa chọn ngành nghề trong
tương lai của tôi.

26
Hình 2.2.2.1 Tham quan chung cư Saigon South

Hình 2.2.2.2 Tham quan dự án Lộc Nam Hill

27
 PHẦN 3: KỸ NĂNG PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ

¨ Phần chung:
Qua quá trình thực tập và tìm hiểu về công ty ở phần 1, tôi nhận thấy S
Home là công ty tuy mới thành lập với số nhân sự ít ỏi (20 nhân sự) và chưa có
nhiều thành tích nổi bật trên thị trường bất động sản như những công ty lớn khác
(Novaland, Khải Hoàn Land,…) nhưng với sự dẫn dắt của sếp Sơn - người chúng
tôi hay gọi là “tuổi trẻ tài cao” cùng với đội ngũ nhân viên nhiệt huyết, chăm chỉ và
văn hoá công ty luôn khích lệ nhân viên đi lên thì tôi tin rằng trong tương lai S
Home có thể khiến tôi tự hào khi nhắc đến việc mình đã từng là thực tập sinh của
công ty.
Bên cạnh việc công ty luôn tạo điều kiện để các thành viên có thể phát triển,
thì công ty còn tạo điều kiện cho những người mới (những thực tập sinh chưa có
kinh nghiệm gì về môi giới bất động sản như chúng tôi) có cơ hội được đi thực tế,
tham quan các dự án để hiểu rõ hơn về chúng (dù rất tốn kém chi phí), thì ta cũng
có thể thấy công ty luôn luôn chào đón và chiêu mộ những nhân tài còn “ẩn mình”.
Điều này cho thấy, đây là một công ty với môi trường tuyệt vời, đáng để làm việc
và cống hiến.

¨ Phần chuyên môn:

Tuy chỉ thực tập tại công ty 80 giờ, nhưng tôi đã học được rất nhiều điều,
không chỉ về con người mà còn về chuyên môn.
Với sự hỗ trợ nhiệt tình của các anh chị tại S Home, tôi đã được tiếp thu
thêm nhiều kiến thức bổ ích về bất động sản (khái niệm bất động sản, các loại bất
động sản, các giấy tờ cần có khi giao dịch bất động sản,…). Và quá trình thực hành
thực tế làm một chuyên viên môi giới bất động sản (telesale tìm nguồn hàng và
chào hàng, lên content cho sản phẩm,…) giúp tôi có cái nhìn rõ nét hơn về nghề
nghiệp tương lai của bản thân. Công ty S Home tuy là công ty nhỏ nhưng có quy
trình hoạt động rất chuyên nghiệp và rõ ràng, điều đó giúp cho công ty có được chỗ
đứng trong lòng khách hàng.

28
 PHẦN 4: CẢM NHẬN

S Home - một môi trường năng động và thân thiện, đó là điều mà tôi đã cảm
nhận được ngay từ buổi đầu đến thực tập. Là một sinh viên, tôi luôn mong muốn tìm
được một nơi để mình có thể học hỏi và trao dồi những kiến thức mà mình đã được học
trong trường, may mắn là tôi được trao cơ hội thực tập và trải nghiệm môi trường
doanh nghiệp tại đây.
Tại đây, tôi có cơ hội trao đổi với khách hàng qua điện thoại và được được
hướng dẫn cách tư vấn cho khách, đồng thời cũng được các anh chị của phòng kinh
doanh hướng dẫn trực tiếp về các dự án mà công ty đang phân phối. Nơi đây, tôi học
hỏi được rất nhiều điều và kiến thức về mảng sale bất động sản (đây cũng là ngành
nghề mà tôi muốn hướng đến sau khi tốt nghiệp). S Home đã tạo được ấn tượng sâu sắc
đối với tôi nhờ bầu không khí làm việc thân thiện, chuyên nghiệp và luôn hỗ trợ nhau
mỗi khi các thành viên cần giúp đỡ. Tôi đã khá băn khoăn và lo lắng trong ngày đầu
tiên thực tập tại công ty. Nhưng khi tôi đến, các anh chị đều rất nhiệt tình hướng dẫn và
đã tạo mọi điều kiện để hỗ trợ chúng tôi hoàn thành khóa thực tập 80 giờ tại đây.
Tôi, cũng như các bạn sinh viên khác, được học tập và tìm hiểu công việc thực
tế của một phần trong chuyên ngành tôi đang theo đuổi – Sale bất động sản. Tôi đã học
được rất nhiều điều từ chị Oanh - người trực tiếp hướng dẫn tôi tại công ty và học được
cách làm việc chuyên nghiệp nơi đây.
Sau khi tốt nghiệp đại học, một trong những ước mơ của tôi là được làm việc tại
S Home. Vì nơi đây cho tôi cơ hội được làm việc trong môi trường năng động, chuyên
nghiệp, thân thiện và phát huy hết khả năng của mình.

29
Hình 4 Nhận chứng chỉ hoàn thành kỳ thực tập

30
 KẾT LUẬN

Việc ra đời ngày càng nhiều các công ty bất động sản và hình thành một thị
trường bất động sản vững mạnh sẽ giúp cho sự phát triển của nền kinh tế cả nước trở
nên ổn định hơn, giúp cho thông tin trong lĩnh vực mua bán, cho thuê hay đầu tư bất
động sản ngày càng công khai, minh bạch.
Từ đó, hạn chế được các tình trạng gây tiêu cực cho thị trường bất động sản (ví
dụ: tình trang đầu cơ gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất, giao dịch ngầm).
Bên cạnh đó, nhà nước cần triển khai hoàn thiện lại hệ thống các văn bản pháp
luật điều chỉnh về đất đai và thị trường bất động sản nhanh chóng, nhằm tránh sự trùng
lặp giữa các văn bản giúp cho người môi giới thuận tiện hơn khi thực hiện các hợp
đồng môi giới.
Và hơn hết, qua quá trình thực tập tại Công ty TNHH Bất động sản S Home, tôi
đã có được cho mình cái nhìn khách quan hơn và sâu sắc hơn về thị trường bất động
sản và hoạt động môi giới bất động sản. Và tôi nhận thấy rằng rghề môi giới có lẽ sẽ
không bao giờ thừa nhân lực, bởi thị trường bất động sản rất cần người môi giới làm
cầu nối giữa chủ đầu tư và khách hàng, mà thị trường này lại gắn liền với nhu cầu tất
yếu của con người từ hàng trăm năm trước – nhu cầu Ở, nhu cầu về đất đai.
Cơ hội nghề nghiệp rộng mở là vậy, nhưng nguy cơ đào thải cũng cực kỳ cao.
Để tồn tại và phát triển trong lĩnh vực, ngành nghề về bất động sản này, chúng ta cần
phải trau dồi kiến thức về bất động sản, kiến thức thị trưởng thật nhiều, có cho mình
những kỹ năng cần thiết của người môi giới (kỹ năng giao tiếp, kỹ năng thuyết phục
khách hàng,…) và áp dụng chúng một cách thành thạo.

31
 TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tiếng Việt:
[1] Huyền Ngân, Thị trường bất động sản 2021 Nóng và Lạnh, eMagazine,
2022.

Danh mục các Website tham khảo:

[1] Website tra cứu thông tin doanh nghiệp: https://infodoanhnghiep.com
[2] Quy trình bán hàng bất động sản chuyên nghiệp cho công ty môi giới:
https://amis.misa.vn/16755/quy-trinh-ban-hang-bat-dong-san/

32
 PHỤ LỤC

Danh mục các sơ đồ

Sơ đồ 1.1.2 Sơ đồ bộ máy tổ chức S Home

Sơ đồ 2.2.1 Quy trình bán hàng bất động sản

Danh mục các bảng biểu:
Bảng 2.1.3 Các phòng ban và chức năng

Bảng 1.4 Các thiết bị sử dụng tại công ty

Danh mục các hình ảnh:

Hình 2.1.1 Logo công ty S Home

Hình 1.3.2.1 Giám đốc phổ biến văn hóa công ty

Hình 1.3.2.2 Tổ chức sinh nhật cho thành viên công ty

Hình 1.4.1 Máy in tại công ty

Hình 1.4.2 Tivi tại công ty

Hình 2.1.1.1 Giới thiệu lịch trình thực tập

Hình 2.1.1.2 Quy tắc 3B

Hình 2.1.1.3 Quy tắc APAC

Hình 2.1.1.4 Thông tin về 2 dự án

Hình 2.1.1.5 Hướng dẫn quay, dựng video dự án

Hình 2.1.1.6 Cách nắm bắt tâm lý khách hàng - nhà đầu tư

Hình 2.1.2 Lên ý tưởng và viết content cho sản phẩm của công ty

Hình 2.2.2.1 Tham quan chung cư Saigon South

Hình 2.2.2.2 Tham quan dự án Lộc Nam Hill

Hình 4 Nhận chứng chỉ hoàn thành kỳ thực tập

33