건물의 구조안전진단 및 보강

리모델링 구조엔지니어링 기법 및 사례연구

 목 차

제1장 건물의 리모델링 개념과 범위

제2장 건물의 안전진단 기법

제3장 콘크리트 구조물의 보수 및 보강

제4장 기존 CR건물의 내진보강

제1장 건물의 리모델링 개념과 범위

- 리모델링 실무 매뉴얼 참조 -
(한 국 건 설 기 술 정 보 원 발 행 )
 목 차

1. 리모델링 개념과 수요의 범위 -------------- 1

1.1 리모델링의 개념
1.2 시장의 정의와 범위
1.3 유지․보수 및 개수의 사업영역

2. 용어의 정의 ------------------------- 7

2.1 내구성 관련용어

2.2 보전 관련용어
2.3 열화․환경 관련용어

3. 리모델링의 분류 ----------------------- 11

3.1 노후화 대책의 리모델링

3.2 설비 기능 향상의 리모델링
3.3 인텔리전트화 리모델링]
3.4 역사적 건축물의 보전․개수 리모델링
3.5 맨션 리모델링의 특수성

4. 리모델링 요구의 파악 -------------------- 18

4.1 건물의 노화현상

4.2 하자발생
4.3 건물의 성능 공선
4.4 유지 관리의 필요성

5. 리모델링 시장의 성장 요인 ----------------- 24

5.1 노후 건축물의 증가 : 목표 시장의 확대

5.2 건축물의 에너지 고효율화 추세
5.3 사회적 요구 기능의 변화
5.4 경제성 추구의 요인
5.5 정부 적책의 변화
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1. 리모델링 개념과 수요의 범위

1.1 리모델링의 개념

→ →
건축물의 라이프 사이클은 건설 운용 폐기 처분의 과정을 거치게 된다. 최근에 들어
와서 이러한 라이프 사이클 중 운용단계에 대한 관심이 크게 증대되고 있다. 운용단계에 관
심이 증대되고 있는 이유는 무엇보다 건축물의 라이프 사이클 전체 비용중에서 이 단계의
비용이 거의 절대적으로 높은 비중을 차지하기 때문이다. 외국의 연구 결과에 따르면 이 운
용단계의 비용이 전체 라이프 사이클 비용의 약 80% 내외를 차지하고, 건설비용의 4 ～5배에
달하는 것으로 추정되고 있다. 최근 이러한 건축물 운용의 중요성이 부각됨에 따라 신축 단
계에서부터 운용비용을 고려하여 합리적인 시공방법을 선택하려는 LCC 분석(Life cycle

costing analysis) 기법의 적용이 확대되고 있다.

건축물의 운용 단계는 그 자체로서 건설산업의 중요한 시장 영역이 되고 있다. 철근콘크리

트로 짓는 대부분의 신규 건축물은 최소 50 년 이상 60 ～70년 가까이 사용 가능한 것으로 알
려져 있다. 따라서 건축물의 소유주는 건축물의 장기적 내구성을 유지하고, 경제적 효율성을
높이기 위하여 끊임없이 유지․관리하고 개․보수하지 않으면 안된다. 건축주는 기존 건축물
을 허물고 새로이 짓는 것보다 적절하게 개․보수하여 기존 건축물의 사용 가치를 높일 수
있다면 상대적으로 비용이 적게 드는 후자의 방법을 선택하려고 할 것이다. 사회적으로 이러
한 건축물의 유지․관리와 개․보수에 대한 수요는 경제 발전 과정에서 건축물의 재고가 늘어
남에 따라 크게 증대되는 경향을 띠게 된다. 우리보다 산업화와 도시화의 진전이 빨랐던 서
구 선진국의 경우에는 이러한 기존 건축물의 유지․관리와 개․보수에 대한 시장 수요가 전
체 건설 수요의 30%이상을 차지하는 것으로 알려져 있다.

우리나라에서도 최근에 이러한 건축물의 운용과 관련한 유지․관리 및 개․보수 부문의 시

장에 대한 관심이 크게 높아지고 있다. 그러나 , 이 부문 시장에 대한 관심이 아직 초기단계
이기 때문에 정확한 개념과 범위 설정 없이 다양한 용어로 소개되고 있는 실정이다. 현재 우
리나라에서 사용되고 있는 이 부문 시장에 대한 용어로는 리모델링 (remodeling), 리폼
(reform), 리뉴얼 (renewal), 리노베이션 (renovation), 리스트럭처링 (restructuring), 현대화
(modernization) 등이 거의 원어 그대로 사용되고 있다. 그러나, 어느 용어도 정확히 건축물
의 운용 단계에서 이루어지는 유지․관리부터 개․보수 및 성능 개선에 이르기까지 모든 활동
을 포괄하는 개념으로는 부적절한 듯 싶다.

이들 용어들은 상대적으로 건물의 구조적, 기능적 성능을 개선하는 쪽에 비중을 두어 유

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지․관리 및 보수 등 일상적인 개선활동을 간과하는 느낌을 주고 있다. 일본에서는 주로 리폼,

리뉴얼등의 용어가 많이 사용되고 있는 반면, 미국에서는 리모델링이 대표적으로 사용되고
있다. 우리나라에서는 리모델링과 리노베이션이 가장 많이 쓰이고 있다 . 리노베이션이 건물
의 성능개선에 초점을 맞춘 개념이라면, 리모델링은 이를 포함하여 건물의 구조 변경까지를
포괄하는 광의의 개념으로 판단된다. 앞으로 이러한 용어의 정의에 대해서도 보다 정확한 개
념의 설정과 사용 통일을 위하여 노력해야 할 것이다.

1.2 시장의 정의 와 범위

리모델링은 건축물의 신축, 재건축과는 구별되며, 기존 건축물의 유지․보수, 증․개축, 대

수선 등을 포함하는 넓은 개념으로 이해된다. 그리고 리모델링 시장은 기존 시설물의 기본 골
조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나, 그 기능을 향상시켜 건축믈의 물리적․사회적
수명을 연장하는 일체의 활동 영역을 포괄하는 시장을 의미한다고 정의할 수 있다.

현재 우리나라 『건축법』에서는 이러한 활동과 관련된 개념으로서 증․개축 및 대수선에

관하여 정의하고 있다. 증축은 기존 건축물이 있는 대지안에서 건축물의 건축 면적, 연면적
또는 높이를 증가시키는 것을 말하고, 개축은 기존 건축물의 일부를 철거하고 종전과 동일한
규모의 범위 안에서 다시 축조하는 것을 의미한다. 그리고, 대수선은 이러한 증․개축에 해
당되지 않는 일체의 수선․변경을 의미한다. 따라서 증․개축 및 대수선 활동은 건물의 구조
와 기능 및 미관 등의 성능을 개선하는 포괄적인 리모델링 활동으로 해석된다. 다만, 여기에
는 경상적 유지․관리 활동과 소규모 수리․수선을 의미하는 유지․보수 활동은 포함되어 있지 않
다.

이러한 리모델링 관련 활동들을 보다 명확하고, 구체적으로 개념 정의하여 보면 유지, 보

수 및 개수의 세가지 영역으로 구분할 수 있다. 먼저, 유지는 건축물의 준공 후 청소․점검
및 교체 등 초기 기능을 유지하기 위한 활동을 의미한다. 즉, 유지는 건축물의 자연적 기능 저
하 속도를 최초 준공 시점의 수준에서 지속시키는 일체의 활동으로 정의할 수 있다. 보수는
각종 시설물이 노후화․파손․고장 등에 의해 물리적 내용 연수의 한계에 달하는 경우 수리․수
선 등을 시행하여 준공 시점의 수준으로 건물의 기능을 회복시키는 활동을 의미한다. 이러한
관점에서 보수는 진부화된 기능을 준공시점의 수준으로 회복시키는 수리 ․수선 관련 활동으
로 정의할 수 있다. 한편, 개수는 사회환경의 변화에 부응하여 건축물에 새로이 요구되는 기
능을 충족시키기 위한 증․개축 및 대수선 관련 활동을 의미한다. 따라서 개수는 건축물에
새로운 기능을 부가하여 준공 시점보다 그 기능을 향상시키는 활동으로 정의할 수 있다.

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이상의 리모델링 관련 세가지 활동을 요약하면 다음 그림과 같이 나타낼 수 있다. 그림에

서는 보는 바와같이 모든 건축물은 준공시점과 비교하여 시간이 경과할수록 기능이 저하되
기 마련이다. 따라서 건축주들은 신축 시점의 건축물 기능을 그 시점에서 요구되는 초기의
기능들보다는 높게 잡으려고 한다. 이것은 운용단계를 고려한 건축물 라이프 싸이클 전 과정
의 효율성을 최적화시킬 수 있는 시공내용 및 방법을 선택하려는 행위로 이해할 수 있다.
즉, 초기에 요구되는 기능보다 높은 기중을 적용하여 닷 많은 시공비용을 지불하는 편이 건
축물의 전체 라이프 사이클 측면에서 더 효율적이다. 그러나, 이렇게 만든 건축물도 시간이
경과함에 따라 자연적으로 노후화의 과정을 거치면서 그 기능이 저하되게 마련이다. 유지활
동은 이렇게 일상적으로 일어나게 되는 건축물의 노후화를 억제시키는 활동으로 볼 수 있다.

그러나, 건축물의 기능은 이러한 유지활동을 통해서만 지속되기는 어려우며, 필요한 시점에서
수리․수선과 같은 보수활동이 수시로 필요하다.

․ ․
<그림 1-1 > 유지 보수 개수의 개념

더 큰 문제는 건물의 수명 즉, 사용기간은 장기임에도 불구하고 사회적으로 요구되는 기능

은 끊임없이 높은 수준으로 변화된다는데 있다. 비록 신축 초기에 건물의 기능을 적정 미래
시점에 맞추어 놓았다. 하더라도, 급변하는 사회적 환경속에서 기존 건물에 요구되는 사회적
기능은 계속 높아지게 마련이다. 따라서, 이러한 환경과 사회적 여건 속에서 건축주는 새롭
게 요구되는 사회적 기능에 부응하여 기존 건축물의 기능을 상향 조정함으로써 사용 가치를
높이려 할 것이다. 기존 건물을 허물고 새로운 기능의 건물을 신축하는 것보다 적은 비용으
로 비슷한 효과를 거둘수가 있기 때문이다. 이처럼 개수활동은 기존 건축물의 사회적 요구기
능을 향상시키는 작업으로 볼 수 있다.

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․
1.3 유지 보수 및 개수의 사업영역

리모델링 건설 시장과 관련하여 유지․보수 및 개수의 단계별 사업 영역에 관하여 구체적

으로 살펴보면 다음과 같다.

․
(1) 유지 관리

먼저․유지․관리는 현 시설물의 노후화 및 기능 저하를 억제하는 것을 목표로 한다. 모든

건축물은 준공후 사용함에 따라 노후화한다. 특히, 신축후 10 년이 지나면 시설 및 설비의 마
모가 뚜렷해지기 때문에 이에 대응할 수 있는 예방적 차원의 관리가 이루어지지 않으면 내
구성․안전성․기능성 등의 성능이 저하될 수 밖에 없다. 따라서 건축물의 내구 연한을 늘리
는 활동이 유지․관리활동에 해당된다. 적절한 유지․관리를 통하여 건축물의 소모되는 속도
나 정도를 늦출 수 있으며 건축물을 안전하고 쾌적한 상태로 비교적 장기간 보전할 수 있다.
유지․관리 활동은 크게 점검, 관리 및 청소활동으로 분류된다. 점검에는 건측점검과 설비
점검이 해당되고, 관리에는 환경의 위생 관리와 경비․방재․주차장 관리 등이 포함된다. 따
라서 이러한 유지․관리 활동은 신축 후 철거되는 시점까지 계속적으로 수행해야 할 사업
영역이다. 일반적으로 건축물 소유주가 유지․관리 업무를 직접 수행하는 경우도 있지만, 건
물이 대형화될수록 전문용역업체에 위탁을 주는 경우가 많다. 따라서 유지․관리 시장은 건
물의 대형화 추세와 함께 외주용역 시장으로 크게 발전할 가능성이 높다. 특히, 이 부문 시
장은 향후 보수 및 개수 공사 발생의 원천이 되는 사전적 시장으로서의 성격을 갖는다. 즉,
유지․관리 단계에서 건설 및 관련 기업은 보수 및 개수 단계의 시장 확보를 위한 사전 영
업 및 서비스 활동을 전개할 필요가 있다.

․
<그림 1-2> 유지 관리의 범위

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< 표 1-1 > 리모델링 건설시장의 구성요소

구분 유지․관리 보수 개수

∙유지 계획 작성 ∙정보 제공
- 관리비 적산 - 리모델링 정보 제공
기획 - 관리 매뉴얼 작성 ∙진단
및 - 구조 안전 진단 - 단열 진단 - 에너지 진단
설계 - 실내 환경 진단 - 방재 진단 - 노후화 진단
∙사업 타당성 평가
- 리모델링 방향 설정 - 리모델링의 경제적 효과 분석

∙건축 점검 ∙구조 ∙정보화

- 주요 구조 부문 - 구조 보수 보강 공사 - 정보 회선 설치
- 기타 구조 부문 - 콘크리트 중성화 방지 - Home Automation화(주택)
∙설비 점검 - 부식 방지 - Offec Automation화(비주택)
- 공기조화설비 ∙외장 ∙쾌적화
- 급배수․위생설비 - 외벽 도색, 수선 - 화장실, 욕실 등 개선
- 전기통신설비 - 지붕 수선, 방수 - 공기 환경 개선
- 방재설비 ∙내장 - 광․음 환경 개선
- 승강기설비 - 천정․벽 도색, 수선 ∙방재․안전화
∙환경 위생 관리 - 노후 부분 교환 - 방재․방범시스템 설치
- 환경 측정 ∙설비 - 외벽․내장재 불연화
-해충 방재(소독) - 상수도 설비 수선 ∙에너지 절약화
∙경비․방재․주차장 관리 - 전기통신설비 수선 - 기기․운전의 고효율화
시공 ∙건물 내․외부 청소 - 방재설비 수선 - 단열재의 설치․증설
및 - 승강기 수선 - 자연에너지의 이용
관리 ∙건물 인텔리전트화
- 중앙감시장비 도입
- 주차장 관리장비 도입
- 중앙집중관리화
∙이미지 향상
- 외관 이미지 향상
- 실내 인테리어 개선
∙공간 유효 활용
- 레이아웃 변경
- 수납 증가
- 옥외형 기기 설치
∙편의시설 설치
- 계단․승강기 설치
- 고령자 편의시설 설치

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(2) 보수공사

건축물의 기능을 유지하기 위해서는 공종별로 나타나는 파손이나 노후화 현상을 보수해 주
어야 한다. 보수는 건축물의 시설 유형과 보수 정도에 따라 보통수선, 계획수선, 특별수선
등 세가지로 구분된다. 보통 수선은 형광등, 유리창, 바닥, 벽, 천장 등의 간단한 교체 또는
수선을 말한다. 계획 수선은 건축물 및 설비의 내용 연수를 사전에 파악하여 적절한 시기
에 손질하는 것을 의미하는데, 건물의 내․외부, 주요 시설물 및 설비를 보수하는 것이다.
그리고 특별 수선은 건설 당시 예측할 수 없던 상황 변화나 사고가 발생한 경우에 해당하
는 공사를 말한다. 보수 공사시에는 사전에 건축물에 대한 각종 진단을 실시하여, 보수 대
상을 설정한 후 구조, 외장, 내장 및 각종 설비공사로 실시하게 된다. 보수공사는 보통 수
선을 제외하고는 대부분 전문 건설․설비업체가 수행하게 되는데, 모든 건축물이 일정 기
간 경과 후 반드시 실시해야 하는 공사 부문이다.

(3) 개수 공사

개수는 건축물에 대한 사회적 요구 수준의 변화에 부응하여 건축물의 기능을 새롭게 향상

시키는 활동이다. 개수는 리모델링 건설시장 영역 중 향후 가장 부각될 것으로 전망되는 부
문이다. 개수는 크게 기획․설계 단계와 시공 단계로 구분할 수 있다. 개수는 기본적으로 기
존 건축물을 폐기하고 새로이 신축할 것인가 아니면 리모델링하여 사용할 것인가를 두고 신
중하게 판단한 후 결정되므로 원칙적으로 기획․설계단계를 필요로 한다. 기획․설계 단계는
사용자의 요구사항을 반영하고, 해당 사업에 대한 사업 타당성 분석과 이에 따르는 설계를
실시하는 단계를 말하여, 시공작업은 이에 기초하여 실시하게 된다.
건축물의 개수에 대한 수요는 크게 다음 일곱가지 측면에서 발생하고 있다.

첫 째, 고도의 정보통신사회에 대응하여 건축물의 정보통신 기능을 새로이 확충할 필

요가 높아지고 있다. 여기에는 건축물의 통신 기능을 향상시키기 위한 정보 회
선의 설치와 생산성 향상을 위한 각종 오토메이션(automation) 기능을 추가하
는 활동이 포함된다.

둘 째, 오래된 건물에 대한 방재․안전을 위한 수요 역시 커지고 있다. 방재․안전화

를 위하여 건물내 정보시스템 도입을 통한 방재․방범시스템을 설치하고, 외
벽․내장재를 불연 재료로 교체하는 작업등이 여기에 해당된다.

셋 째, 고령화에 대응한 수요로서 건축물을 고령자가 보다 안전하고 쾌적하게 활동할

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수 있는 공간으로 개조하는 활동을 의미한다. 여기에는 고령자가 편리하게 시

설물을 이용할 수 있도록 계단을 줄이거나, 동선을 단축하고 , 손잡이를 설치
하는 등의 세심한 작업들이 해당된다.

넷 째, 쾌적성 향상을 위한 수요를 꼽을 수 있다. 여기에는 화장실, 욕실 등과 같이

물의 사용과 관련된 환경과 실내 온․습도 등 공기환경 및 광․음 환경 등의
개선 작업이 포함된다.

다섯째, 기존 건축물의 에너지 사용을 절약하기 위한 개수 수요 역시 크게 증대되는

추세에 있다. 건물내 각종 에너지 관련 기기․설비의 고 효율화를 유지하고,
단열재를 설치․증설하는 활동 그리고, 나아가 자연 에너지 이용을 확대하기
위한 설비의 설치 작업등이 여기에 해당된다고 볼 수 있다.

여섯째, 건축물의 이미지 향상을 위한 수요를 들 수 있다. 노후화 된 건축물의 외관 이

미지를 향상시키고, 실내 인테리어를 개선하는 작업이 여기에 해당된다.

일곱째, 기존 건축물의 공간을 확대하고 유효활동을 증대시키는 개수 수요 역시 크다.

여기에는 각종 실내 레이아웃을 변경시키고, 수납공간을 변경, 증가시키는 한
편, 옥외형 기기를 설치하는 작업등이 해당된다.

이상에서 살펴본 바와 같이 개수공사는 건축물에 대한 사회적 요구수준이 변화됨에 따라

발생하는 건설시장으로서 향후 급격하게 증대될 가능성이 높다. 개수공사는 대부분 건설업체
들이 직접 실시하게 되는 시장 영역으로 볼 수 있다.
작은 규모의 경우에는 전문건설업체들이 담당하지만, 대형 건축물의 개수는 기획․설계 능
력과 시공능력을 동시에 보유한 일반건설업체들이 담당해야 하는 시장 영역이다.

2. 용어의 정의

건물 리모델링’ 의 행위를 명확히 규정짓는 단어는 아직 없다. 참고로 각 방면에서 사용되

‘

고 있는 단어들은 다음과 같다.

2.1 내구성 관련 용어

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용 어 의 미 영문표기

성능( 性能) 목적 또는 요구에 응하여 사물이 발휘하는 능력 ․Performance

품질 사물의 성질․성능에 대한 종합적인 평가 ․Quality
機能)
기능( 목적 또는 요구에 응하여 사물이 맡은 역할 ․Function
내구성(耐久性 ) 건축물 또는 그 부분의 열화에 대한 저항성 ․Durability
내구성능 건축물 또는 그 부분의 성능을 어느 수준이상의 상
( 耐久性能) 태로 지속하여 유지하는 능력
․Performance over time

고유내구성능 사물이 본래 갖고 있는 잠재적인 내구성능

내구계획 건축물 또는 그 부분의 성능을 어느 수준이상의 상 ․Service life planning

( 耐久計劃) 태로 지속하여 유지시키기 위한 설계 ․Plan for service life
내구설계 건축물 또는 그 부분의 성능을 어느 수준이상의 상 ․Service life designing
( 耐久設計) 태로 지속하여 유지시키기 위한 설계 ․Designing for service life
내용성 건축물 또는 그 부분이 기능을 계속하여 유지하는
․Serviceability
( 耐用性) 능력
내용계획 건축물 또는 그 부분이 기능을 어느 수준이상의 상
( 耐用計劃) 태로 예정된 기간 지속하여 유지시키기 위한 계획
내용년수 건축물 또는 그 부분이 사용에 견디게 될 때가지의 ․Service life
( 耐用年數) 년수 ․Life time
목표내용년수 사용상의 요구로 인해 설정된 내용년수로서 계획내
․Planned
( 目標耐用年數) 용을 년수라고도 함
service life

건축물 또는 그 부분의 기획, 설계에서 그것을 건설

라이프사이클
하여 사용한 다음 제거하는데 이르기까지의 기간
․Life cycle

라이프사이클
라이프사이클 동안에 소요되는 비용 ․Life cycle cost
코스트
라이프사이클
라이프사이클 동안에 소요된 에너지의 비용 ․Life cycle energy cost
에너지코스트
진부화 사회적․기술적 추세의 변화로 인해 사물의 기능․ ․Obsolescence
( 陳腐化) 성능 등의 상대적 평가가 저하하는것 ․Out of fashion

2.2 보전 관련 용어

용 어 의 미 영문표기

건축물(설비를 포함) 및 제반시설, 외부구조물, 식재

보 전 와 같은 대상물의 전체 또는 부분의 기능 및 성능을
( 保全) 사용 목적에 적합하도록 유지 또는 개량하는 제반행
․Maintenance and modernization

위 「유지보전」과 「개량보전」으로 나누어진다.

보 전 성
․Maintainability
( 保全性) 보전의 용이함 또는 그 정도

유지보전 대상물의 초기성능 및 기능을 유지하기 위해 행하는

․Maintenance
( 維持保全) 보전
개량보전 대상물의 초기성능 및 기능을 상회하여 개량하기 위 ․Improvement
( 改良保全) 해 행하는 보전 ․Modernization

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용 어 의 미 영문표기

점검, 검사, 시험에 의해 기능 및 성능의 저하에 대한

예지보전 징후를 검출하여 곧바로 적절한 조치를 강구하고, 사
․Predictive
( 豫知保全) 용할때의 고장을 미연에 방지하기 위해 행하는 보전,
maintenance

예방보전의 일부이다.

예방보전 계획적으로 대상물의 점검, 시험, 재조정, 교체 등을

․Predictive
( 豫防保全) 행하여 사용중의 고장을 방지하기 위해 행하는 보전
maintenance

사후보전 대상물의 고장으로 인해 기능, 성능이 저하하던지 또 ․Corrective maintenance

( 事後保全) 는 정지한 후에 행하는 보전 ․Break down maintenance
건축, 설비 및 제반시설, 외부구조물, 식재 등의 기능
유지관리 또는 성능을 항상 적절한 상태로 유지할 목적으로 행
․Maintenance
( 維持管理) 하는 유지보전의 제반활동, 아울러 관련업무를 효과적
and management

으로 실시하기 위해 행하는 관리활동

점검( 點儉) 대상물이 기능을 맡은 상태 및 대상물의 감모정도 등

을 조절하는 것
․Inspection

대상물의 초기성능 및 기능을 유지할 목적으로 주기

보수( 保守) 적 또는 계속적으로 행하는 주유, 소모품의 교체와 같 ․Maintenance
은 경미한 작업

부분적으로 열화한 부위 등의 성능, 기능을 실용상 지

보수( 補修) 장이 없는 상태에 이룰때까지 회복시키는 것, 修補라 ․Amendment
고도 함

열화한 부재, 부품 또는 기기의 성능 또는 기능을 원

수선( 修繕) 상 또는 실용상 지장이 없는 상태에 이를때까지 회복

시키는 것. 다만 保守의 범위에 포함된 정기적인 소모
․Repair
품의 교체는 제외한다.

수복( 修復) 열화한 건축물 등을 초기와 똑같은 상태로 회복시키

는 것
․Restoration

개수( 改修) 열화한 건축물 등의 성능, 기능을 초기의 수준이상으

로 개선하는 것
․Improvement

건물 및 일부분이나 기기 또는 시스템의 성능 또는
․Modernization
개량( 改良) 기능을 현재 요구되고 있는 수준까지 개선 또는 변경
․Improvement
하는 것

개조( 改造) 기존의 건축물 등의 일부를 변경하는 것 ․Renovation

개장( 改裝) 건축물의 외장, 내장 등의 마감부분을 형태 변경하는

것
․Refinishing

열화한 부재․부품 또는 기기 등을 새로운 것으로 교

갱신( 更新 ) 체하는 것
․Renewal

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용 어 의 미 영문표기

용도변경 또는 진부화 등에 의해 주요구조부를 ․Rearrangement

형태변경
현저하게 변경하지 않는 범위에서 건축물의 마감 ․Alteration
( 形態變更) ․Conversion
이나 간막이 벽 등을 변경하는 것

보강( 補强) 건축물 등을 강도적으로 개량하는 것 ․Structual improvement

복원( 復元 ) 일단 멸실 됐지만, 개조를 행한 건축물 등을 건

설초기 또는 실재시의 상태로 재현하는 것
․Restoration

․Rehabilitation
복구( 復舊 ) 예측치 못한 요인으로 인해 고장 또는 파손한 건
축 등의 성능 또는 기능을 회복시키는 것
․Restoration
․Restitution

․
2.3 열화 환경 관련용어

용 어 의 미 영문표기

물리적, 화학적, 생물적 요인에 의해 사물의 성

열화( 劣化 ) 능이 저하하는 것. 다만 지진이나 화재 등의 재 ․Deterioration
해로 인한 경우는 제외

노화( 老化) 사물이 시간의 경과에 따라서 서서히 열화하는 것 ․Ag(e)ing

노후화 장기간 동안 각종 인위적, 자연적 원인에 의해 건축물
․Degradation
( 老朽化) 또는 일부분의 성능 또한 기능이 저하하는 것

노폐( 老廢) 건축물이 열화로 인해 물리적 또는 경제적 내용 년수

에 달한 상태로 되는 것

취화( 脆化) 재료가 무르게 되는 것 ․Enbrittlemrnt

손상( 損傷) 건축물의 재료 또는 부재 등이 파손한다든지, 상

처가 난다든지 하는 것
․Damage

손모( 損耗) 건축물의 재료 또는 부재 등이 손상된다든지, 마모된

다든지 하는 것
․Failure

․Wear
마모( 磨耗) 건축물의 재료 또는 부재 등이 닳아 없어지는 것
․Abrasion
건축물 또는 일부분이 노후화하고 또는 재해로
감모( 減耗 ) 인해 손상을 입어서 성능 또는 기능이 저하하여
가치를 상실하는 것

멸실( 滅失 ) 건축물 또는 일부분이 노후화, 재해, 철거 등으

로 인해 없어지는 것

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용 어 의 미 영문표기

초기성능
․Initial
( 初期性能
)
열화를 받기 이전의 사물의 성능수준 level of performance

열화요인
․Deterioration
( 劣化要人) 사물의 열화에 영향을 미치는 주된 인자 factor

열화외력
․Envirionmental
( 劣化外力) 외부에서 작용하는 열화요인 또는 그 강도 degradation factor

백아화 途膜의 열화의 일종으로 도막표면이 분말상태로

․Chalking
白亞化)
( 되는 현상
콘크리트가 공기중의 탄산가스, 수중에 존재하
중성화
는 탄산소다 또는 염류의 작용으로 알칼리성을 ․Neutralization
中性化)
(
상실하여 중성으로 되는 현상
연와, 콘크리트 콘크리트 블록, 타일, 석재, 페인
백화( 白華 ) 트벽 등의 벽면에서 분리된 백색의 염류 및 그 ․Efflorescence
현상

침식( 侵食 ) 사물이 유동하는 물질로 인해 물리적 손상을 입

어서 없어지는 것
․Errosion

3. 리모델링의 분류

3.1 노후화 대책의 리모델링

건물은 신축이 끝나고 사용되기 시작함과 동시에 노후화도 시작된다. 건물은 방대한 부
품․부재 및 이들 조립 부품의 집적체이다. 이들 부품․부재는 각각 적정 수명을 가지고 있
으며, 각 수명도 제각각이다. 또, 처해진 환경의 차이에 따라서도 수명은 달라진다. 따라서,
노화(열화)의 정도도 신축후의 경년, 환경에 따라 다르다. 건물 각 부위의 각각의 시기에 걸
맞는 ‘적합한 상태’를 정확히 판단하여 ‘부적합 상태’를 발견하고 그에 대해 ‘적절한 방법을
강구하여’ 본래의 적정 수명을 유지시킨다는 것이 ‘건물 유지 보전’ 의 기본 개념이다.

부분적으로 노화가 현저히 진행되어 그것이 건물 기능에 영향을 미치게 되엇을 경우에는
해당 부위에 대해 ‘보수’를 하거나 경우에 따라서는 해당 부위를 교체하는 등의 회생책을 실
시해야 한다. 이것이 ‘건물 리모델링’의 제 1 단계이다. 내외장의 교체, 설비․배관의 갱신 등
이 그 좋은 예이다. 후술하게 될 ‘건물의 성능 곡선’ 부분에서 자세히 언급하겠지만, 여기서
말하는 ‘유지’, ‘보수(補修), ’수선(修繕)‘의 행위가 이에 해당한다.

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어떤 부분의 적격 내용(耐用) 연수를 파악하여 그 연한 이전에 앞서 말한 ‘적절한 방법’을

통해 경제적으로나 시기적으로 원활히 시행될 수 있도록 사전에 계획을 수립하는 것이 바로
○○건물 장기 중기
‘ ( ) 보전(수선) 계획’ 이다. 현 단계로서는 각 부위의 적정 수리 시기를 이
론적으로 산출하는 데까지는 아직 이르기 못하였다. 그러나, 그러한 행위들을 각각의 부위,
부재에 실시한 다수의 사례를 집약해 보면, 토지(부지) 환경이나 사용 환경에 따라 어느정도
의 차이는 있겠지만, 대략 경험적으로 산출할 수는 있다.

3.2 설비 기능 향상의 리모델링

국민 생활 수준의 향상과 함께, 설비 기기류도 고도화되어 설비 기능의 향상을 요구하는

리모델링이 증가하고 있다. 가정용 냉난방 겸용의 에어컨 설치에서부터 예전에 빌딩 공조(공
기조화) 설비의 최첨단 시스템이라고까지 했던 중앙 제어 시스템을 구역(개별) 제어 시스템
으로 교체하는 등 소규모에서부터 대규모 시스템에 이르기까지 갱신의 수요도 많다.

건물이 새로 설계되어 신축된 시점에서의 설비 기능은 그 시점(시대)에서의 사회 환경이

나 생활 환경 수준에 부합되는 것으로서 충족된다. 그러나, 앞서 < 노후화 대책의 리모델링>
에서도 서술한 바와 같이 신축되어 사용되기 시작했을 때부터 설비 시스템과 기기류의 열화
는 시작된다. 열화 환경의 경년 변화의 정도로 일반 건축자재․기기 기재에 비해 보다 현저
하다.

설비 시스템․설비 기기류의 열화를 물리적열화․사회적열화․경제적열화 각각의 측면에서

파악해 보면, 이들의 상관 관계에서 설비관계의 갱신 시기를 추정할 수 있다. 설비기능 향상
을 위한 리모델링이라는 관점에서 보면, 리모델링의 발생 동기는 물리적 열화라기보다는 사
회적 열화 또는 경제적 열화에서 발생하는 경우가 많다. 어떤 연구에 의하면, 이들의 발생동
기는 사회적 열화에 의한 것이 60%를 차지한다고 한다. 시기적으로 보면 리모델링은 준공
후 30 년이 지나면 전체 건물의 90% 에서 시행되고 그중 15 ～20년 만에 이루어지는 경우가
압도적으로 많다.

사회적 열화의 요인은 환경 보전 입장에서의 자원 절약이나 에너지 절감의 관점에서 촉발

된 경우나 사용자가 진부화되었다고 느끼기 시작하는 경우 등 여러 가지가 있다. 앞서 중앙
제어시스템을 구역 시스템으로 변경한 사례의 요인도 바로 이 범주에 속한다. 또, 이러한 변
경 사례에 있어서는 그때까지 지하층 대부분을 차지하고 있던 에너지 센터의 대부분을 옥상
으로 이동시켜 지하층이 임대 공간이 되기도 한다. 건물 소유주로서는 귀중한 수입원이 되는
것이다.

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<그림 1-3> 진단 대상의 개념(시스템의 수명)

3.3 인텔리전트화 리모델링

최근 컴퓨터 하드웨어면에서의 기술적 진보는 눈부실 정도이다. 고성능화된 데스크탑형 퍼

스널 컴퓨터가 사무실의 각 책상 위에 놓여 있고, 이들 단말기와 호스트를 접속하여 기업내
근거리 통신망(LAN : Local Area Network) 이 형성되는 등 쾌적한 오피스 환경 속에서 효율
적으로 업무를 영위할 수 있게 되었다.

이들 충실한 OA 기기류의 구비는 충실한 설비 기능의 갱신을 요구하는 개수 갱신의 수요

를 불러일으킨다. 이것이 바로 인텔리전트화로의 리모델링이다. 기업내 을 형성하기 위
LAN

한 방대한 통신 회선 배선, 기업의 정보 네트워크로의 접근을 위한 외부 통신 회선으로의 접

속 등 와이어링 네트워크의 형성을 위해서는 플로어 덕트 와이어링 시스템과 같은 건축과
설비를 융합시간 기자재의 활용이 반드시 필요하다.

한편 종래 습관적으로 해 오던 사무 데스크 배치도 대대적으로 바뀌었고, 설비 측면의 인

텔리전트화에 따른 작업 공간의 인테리어 리모델링의 요구도 증대하고 있다. 또, 퍼실리티
매니지먼트(facility management) 개념이 일반적으로 태동함에 따라 국소적인 사무 공간의 리
모델링에 그치지 않고 건물 전체의 하드․소프트 양 측면에서의 퍼실리티 매니지먼트(FM)를
기초로 한 리모델링이 향후 더욱 증대할 것으로 보인다.

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<그림 1-4> FM 대상 추출 시점(교토공예섬유대학-야마구치 시케유키씨의 그림에 기초)

․
3.4 역사적 건축물의 보전 개수 리모델링

역사적 건축물이라고 한마디로 쉽게 말하지만, 그 광범위함으로 인해 간단히 그 정의를 내

리기란 매우 어렵다. 국가나 지방 공공 단체에서 지정한 문화재, 사적, 전통 건물군 보전 지
구 내에 현존하는 건물로부터 단순히 오랜 세월 토지에 현존하여 계속 사용되고 있는 건물
에 이르기까지 여러 가지 범주로 분류․정의할 수 있다. 여기서 말하는 ‘역사적 건축물’ 은
내외를 불문하고 1920 년대 이전에 건축된 현존 건물을 총칭하는 것으로 한다.

이들 건물을 리모델링할 때는 그 목적 여부나 건물 규모의 대소를 불문하고 어떠한 법 규

제의 대상이 되는지가 먼저 고려되어야 하므로 그에대한 배려가 우선적으로 필요하다. ( 「문
화재보호법」, 「고도(古都)에 있어서의 역사적 풍토 보존에 관한 특별조치법」 등). 구미의
도시중에는 거리의 외관, 형태의 보존에 대해 극단적이라고 할 정도로 세부적인 규제를 가하
는 도시들도 잇다. 리모델링의 목적은 건물이 처한 환경, 성격, 규모, 형태에 따라 각양각색
이다. 순수하게 역사적 유산으로서 용도가 건조 당시와 변함이 업는 것[호오류사(法隆寺)등과

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같은 오래된 절이나 파리의 노틀담 성당 등과 같은 사원, 그리고 성당, 기념비적 건물 등] 이

있는가 하면, 시대의 변천과 더불어 건조 당시의 용도가 현대에 맞게 개선되어 외관․형태는
당시 그대로를 보존하면서 용도를 변경한 것(궁전이 국빈 접대시설 및 문화적 시설로, 창고
가 쇼핑몰로 변경된 것 등)도 있다.

동경의 아카사카(赤坂) 별궁이 영빈관으로, 파리의 궁전이 루브로 미술관 등으로 개조된 것
이 그 좋은 예이다. 또, 외관․형태는 당시 그대로를 보존하면서 내부는 완전히 근대 생활에
맞춘 양식으로 개조된 사례도 있다. 구미 도시들의 중심부 건물군이나 구라시키(倉敷)미관
지구의 건물들, 도쿄제일생명관 등이 그것이다.
구미도시들의 중심지 건물군은 역사적 건조물의 리모델링 전형이라고도 할 수 있다. 향후
이러한 종류의 리모델링 요구가 높아질 것이다. 이러한 건물들의 역사적 가치의 검증이 앞으
로 건물 리모델링의 중요 과제라고 할 수 있다

3.5 맨션 리모델링의 특수성

맨션도 일종의 고층 건물이라는 관점에서 본다면 맨션의 리모델링도 사실상 일반 빌딩 건

물의 리모델링과 별반 다를 것은 없을 것이다. 그러나, 맨션은 복수의 소유자들이 제각각 소
유하는 공간이 하나의 벽이나 바닥을 사이에 두고 층층이 쌓여 1 개동의 건물을 형성하고 있
는 소위 ‘구분 소유 건물’ 이라고 할 수 있다. 이러한 측면에서 볼 때, 맨션의 리모델링은 일
반 빌딩 건물의 리모델링과는 크게 다른 특징을 갖는다. 각각의 LAN 분 소유자들에게 있어
생활의 본거지인 주거 공간의 안녕을 파괴하지 않고 리모델링을 진행해야 한다는 숙제를 안
고 있기 때문이다. 따라서, 일반 빌딩 건물과는 다른 여러 가지 문제점을 깊이 있게 이해하
면서 진행해 갈 필요가 있다.

맨션은 각 세대의 거주자가 입주하여 생활하는 전용 부분과 계단, 복도, 엘리베이터, 발코

니, 지붕 등의 공용 부분으로 나뉜다. 맨션의 리모델링은 전용부분만 실시하는 것과 공용 부
분만 실시하는 것으로 크게 나눌 수 있지만, 어떤 경우에든 각각의 연관성이 큰 문제가 된
다. 전용 부분의 경우에는 리모델링의 주체가 소유자(통상 거주자)라는 것이 분명하지만, 공
용부분의 경우에는 비록 발주자 명의는 관리조합이고 하더라도 실상 주체는 각 소유주 자신
이라고 할 수 있다. 하지만, 그에 대한 인식은 의외로 낮은 편이다. 공용부분의 리모델링 발
의시 마치 남의 일처럼 무관한 태도로 일관하거나 공사자금의 갹출(醵出)등에 있어서도 이래
저래 트집이 많은 것에서도 그러한 경향을 엿볼 수 있다.

단독 주택은 크든 작든 간에 공간을 사이에 두고 이웃과 접해 있다. 이에 반해, 맨션의 가

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구는 벽, 마루, 천장이라는 콘크리트 또는 그것을 대체하는 재질의 낱장 ‘판’을 사이에 두고

이웃집 내지는 복도 등의 공용부분과 접한다는 큰 특징을 갖는다. 또, 맨션 건물은 대개 3 층
이상의 중고층이다. 요컨대, 맨션전용 부분의 리모델링을 고려할 때는 단독 주택과의 차이를
늘 염두에 두고 전행해야 하며, 또 전용 부분과 공용부분과의 관련성 즉, 공동 집합 주택으
로서의 특유의 요소를 배려하며 진행해 나가야 한다.

(1) 전용 부분의 리모델링

맨션의 리모델링은 주거 공간의 리모델링이라는 관점에서 보면, 전용 부분의 리모델링이라
고 할 수 있고, 맨션 건물 자체라는 관점에서 본다면 공용부분의 리모델링이라고 할 수 있
다. 여기서는 전용 부분에 대한 리모델링의 측면에서 여러 문제점을 검토해 보기로 한다.

전용 부분인 개별 주거 공간의 리모델링은 그 곳에 거주하는 소유자의 개성에 따라 시행될

수 있다. 따라서, 어떠한 방 배치를 하건 어떠한 벽지를 바르건 아무런 문제가 되지 않는다.
극단적인 예로 기술적으로만 가능하다면 남향의 가장 해가 잘 드는 장소에 욕실, 화장실을
배치해도 아무런 꺼리낄 것이 없다. 이는 단독주택의 경우라면 아무 문제없이 실현시킬 수
있다.

그러나, 각각의 가구가 콘크리트 등에 둘러쳐져 겹겹이 쌓아 올려진 상자와 같은 맨션에서

는 구체에 영향을 미치거나 건물 기능을 충족시키는 선경이나 혈관, 즉 공용 설비 간선이나
그 경로인 샤프트(shaft)와 관련된 리모델링은 임의로 진행시킬 수 없다. 전용부분의 리모델
링이라 하더라도 구체자체에 적든 많든 영향을 미치지 않고 공사를 진행한다는 것은 불가능
하기 때문이다. 예컨대, 요즘 급증하고 있는 시스템 키친으로의 리모델링을 살펴보면, 시스템
키친의 디자인은 취향에 맞게 선택할 수 있지만 수도나 싱크대의 배수 위치는 기존의 것과
어느정도는 맞춰야 한다는 제약을 받는다. 급탕 설비를 신설할 때도 단독 주택에서는 간단히
끝날 일도 맨션에서는 급탕기의 설치위치, 배기방법, 경우에 따라서는 벽에 구멍을 뚫어 가
스나 급탕 급수의 배관을 실시하는 등의 작업 등이 그리 간단하지만은 않은 것이다. 대부분
의 맨션에서는 관리조합규약 등으로 원적으로는 벽에 구멍을 뚫는 행위는 금지하고 있다.

최근 유행을 타고 증가하고 있는 바닥의 목직계 플로링으로의 리모델링을 예를 들어 보자.

바닥에 카펫이나 융단 대신 목재 플로링 보드를 반듯하게 깔아 청결을 도모하고, 또 아래층
에 직접 진동음이 전달되는 것을 조금이나마 완화시키고자 하는 목적에서 최근 그 수요가
급격히 증가해 왔다. 그러나, 재료를 함부로 선택하거나 전문적이고 기술적인 고려가 충분히
이루어지지 않은 상태에서 시공을 하게 되면 이전보다 진동음이 더 심하게 전달되어 아래층
거주자들로부터 항의가 들어오는 경우가 많다.

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즉, 맨션의 경우 전용 부분의 리모델링이라고 하더라도 단독 주택이라면 거의 신경 쓰지

않아도 되는 공용 부분이나 근접 지역과의 관련성을 반드시 고력해야 한다는 점을 다시 한
번 강조해 둔다.

(2) 공용 부분의 리모델링

맨션의 리모델링에서는 ‘공용 부분의 리모델링에 특별히 신경을 써야 한다.’ 는 단독 주택

에서는 없는 커다란 특징을 갖고 있다. 전용 부분을 말하자면 주거 공간의 리모델링으로 공
용부분 등과 관련은 있지만, 단독 주택의 리모델링과 본질적으로 큰 차이는 없다고 할 수 있
다. 한편, 공용 부분의 리모델링은 맨션 건물 자체의 리모델링으로 발주의 주체가 복수의 전
체 거주자(소유자)라는데 있어 단독 주택과는 전혀 다른 복잡한 요소가 맞물려 있다. 「구분
소유법(건물의 구분 소유등과 관련된 법률)」이 존재하는 이유도 바로 이 때문이다.
그러나, 맨션 건물의 관리는 관리 업체에서 위임해 버리고 관리 실무도 파견된 관리인이
하는 경우가 많다. 따라서, 공용 부분의 리모델링도 관리 업체가 공사 업자에게 발주 업무를
시행하고, 거주자는 직접적인 관련이 없다고 하면서 완전히 무관심으로 일관해 버리는 경우
가 실제 존재한다. 맨션건물의 건물의 관리주체는 전체 거주자(소유자)로 구성되는 관리 조
합이며, 리모델링의 발주 책임자는 관리 조합의 장(이사장)이라는 인식이 결여되어 있는 것
은 아닐까.

엘리베이터의 유지 보수나 옥상 지붕의 방수 리모델링 등에 대해 1 층 거주자들이 자신들은

전혀 무관하다고 하면서 비용 부담을 거부해 관리 조합의 입장이 관라해진 경우라든지, 외부
재단장 리모델링을 관리 조합 임원이 임의적으로 결정해버려 어느날 느닷없이 부가된 고액
의 할당액에 곤혹스러웠던 경우등 공용 부분 리모델링으로 인한 트러블 사례는 흔히 접하게
된다. 이는 맨션 거주자(소유자)에게 자신이 살고있는 전용 공간과 마찬가지로 공용 부분 또
한 자신의 것이라고 하는 주체 인식이 결여되어 있기 때문이다.

맨션 리모델링은 일반 건물의 리모델링과는 다른 복잡하고 어려운 문제점을 내포하고 있

다. 주택이라고 하는 개인 생활 차원에서의 문제인 만큼 보다 치말하고 정확한 대응이 요구
된다고 하겠다. 이런한 문제를 해결하기 위해서는 맨션리모델링에 관한 관민(官民) 모드의
지혜가 결집되어야 할 것이다.

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4. 리모델링 요구의 파악

4.1 건물의 노화 현상

건물은 신축(新築)된 이후 사용하기 시작함과 동시에 노후화(老朽化)도 함께 시작된다. 즉 경

년 열화(經年 劣化)가 시작되는 것이이다. 경년 열화에는 건물을 구성하는 부품, 부재, 조립
재등의 집적체 자체의 ‘물리적 열화’와 그 건물의 구성 시스템이 사회의 변화에 대응 하지
못하고 진부화 되어가는 ‘사회적 열화’로 나누어 생각 할 수 있다.

‘ 물리적 열화(物理的 劣化)’의 예로는, 구성 부재의 동적(動的) 부분의 마모나 노출 부분의

자연 환경의 영향으로 인한 화학적 변화 및 물리적 변화 등을 들수 있다. 지진이나 재해에
의한 균열의 발생, 부분적 파괴등도 여기에 포함된다.

‘ 사회적 열화(社會的 劣化)는 예컨대 공기 조하 시스템 기술의 고도화에 의해 신축될 당시

엔, 최신의 시스템이었지만, 현재의 시스템에 비하면 운영비가 높다든지 제어 시스쳄이 복잡
하다든지 하는 이른바 진부화(陳腐化) 라고 일컬어지는 현상이다.

이들 노화 현사을 솔직히 인정하면서 당초 설정된 기능들을 온전하게 장기간에 걸쳐 유지․

보전하는 것이 최소한의 리모델링 행위라고 할 수 있다

4.2 하자발생

앞서 서수란 건물의 경년 열화와는 다른 원인으로 인해, 또는 경년 열화에서 서술한 건물의

경년 열환와는 다른 원인으로 인해, 또는 경년 열화에서 어느정도 기아니한 하자가 발행하는
경우가 있다. 이들 하자는 어느정도 사전에 예측 할수 있는 것도 있지만, 대부분은 돌발적으
로 발생하는 경우가 많다.

하자 발생을 예측하기란 어려운 일이므로 정기적이고 일상적인 점검을 통해 미세한 변화, 징

후등을 포착하여 더 큰 하자로 이어지짖 않도록 보수․수선등의 조치를 취할 필요가 있다.
이것이 바로 '예방 보전' 행위로서 리모델링의 출발점이라고 해도 과언이 아니다.

4.3 건물의 성능 곡선

건물의 생애(라이프 사이클)를 횡축으로 하고, 건물의 기능․성능 수준을 증축으로 하여 시

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간의 흐름에 따라 건물의 성능 벼호를 그림으로 나타낸 것이<그림1-5>의 ‘장기 수선계획 개

념도’이다 이와 비슷한 곡선 그래프들이 각 방면에서 작성되어 이용되고 있지만, 여기 게재
한 것은 ‘건축사를 위한 지정 강습회 텍스트 재)일본건축사회연합회’를 참고로 (재)일보
. . . (

주택리폼센트가 주최한 ‘중고 맨션의 성능 평가에 관한 기술 검토 위원회’

에서 작성한 자료이다.

「
<그림 1-5> 장기 수선계획의 개념도( 건축사를 위한 지정 강습회 텍스트 ) 」
(재)일본건축사회연합회 참고

가능․성능 수준을 나타내는 선이 어떤 시점에서 올라가 있는 것은(파선) 사회적 수준이

향상되어 그 건물에 대한 기대 수준도 그에 딸라 행상되고 있음을 나타낸다. 우측 하향 곡선
으로 나타낸 실선은 세월이 지날수록 성능 수준이 저하되어 가는 것을 나타내며, 어느 시점
에서 ‘보수(補修)’ 조치를 취하여 저하된 수준이 약간 회복되지만 초기 수준까지 회복되기는
어려운 것을 볼 수 있다. 그리고, 어떤 하자의 발생으로 인해 통상의 저하 곡선보다 더욱 낮
은 수준으로까지 떨어져(점선부분), ‘보수(補修)’를 실시하여 허용 가능한 수준까지 복원된 것
을 알 수 있으며, 또 소규모의 수선을 하여 초기 수준까지 복구 되거나 대규모 개량을 통하
여 현재 요구되는 수준으로까지 단번에 끌어올린 경우도 볼 수 있다. [대규모 수선(+개량)의

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시기]

가로축의 경년(經年) 수치와 세로축의 성능수준 수치 등이 이론적으로 계산이 가능하다면,

이 곡선 그래프는 건물의 라이프 사이클에 있어 계획적으로 리모델링을 시행하는데 매우 유
용한 데이터가 될 것이다. 수치를 동반하지 않은 개념도라도 이는 건물이 신축된 후 오랜 기
간도앙ㄴ 어느 시점에서 어떠한 리모델링을 시행하는가를 계획적으로 파악할 수 있는 좋은
자료가 될 것이다. 또한, 건물 소유자에게 있어서도 건물이 현재 어떠한 경년적 위치에 있는
지, 또 어떠한 조치를 취해야 하는지를 인식하는데 유용한 데이터가 될 것이다.

※ 개념도에서도 볼 수 있듯이 초기 수준을 최소한 충족시키는 행위를 유지 보전

‘

활동’ 이라고 한다면, ‘자익 수선 계획’은 ‘장기 보전 계획’ 이라고 하는 것이

바람직하다.

※ ‘ 유지(保守)’ → 현상 우지 차원에서 불량상태를 최소한으로 고치는 행위

‘ 보수(補修)’ → 실용상 지장이 없는 최저 수준으로 복원하는 행위
‘ 수선’ → 초기 수준까지 회복시키는 행위
‘ 개량’ → 초기 수준에서 현시점의 요구 수준까지 향상시키는 행위
‘ 개수’ → 실용상 지장이 없는 현 시점에서의 최저 수준에서 현시점의
요구 수준까지 향상․개량하는 행위

4.4 유지관리의 필요성

(1) 유지 관리의 필요성

건물은 개인이나 법인의 자산이자 사회적 자산이기도 하다. 따라서, 장기간의 물리적 열화
나 사회적 진부화로부터 건축물로서의 안전성과 기능성을 확보하지 않으면 안된다. 여기서
유지 관리의 필요성이 생겨난다. 특히, 건축 설비와 같은 경우는 늘 가동․운전되므로 그
필요성이 더욱 크다. 유지관리의 필요성은 달리 말하면, 건전한 사회 자본의 축적과 우량한
개인 자본의 유지 및 향상이라고 할 수 있다. 구체적으로는 다음 4 가지로 집약할 수 있
다.

① 안전성․위생성 확보
승강기의 정기점검 및 정비등과 같은 유지관리는 건물 사용자나 제3자의 생명과 재산의
안전 확보에 불가결한 것이다. 「건축기준법」, 「소방법」, 「건축에 대한 위생적 환경
확보에 관한 법률」, 「전기사업법」 이외의 각종 법률에 필요한 유지간리가 의무화
되어 있다.

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② 기능성․쾌적성 확보와 향상
건축물의 기능성과 실내 환경등의 쾌적성 확보를 위해서는 기계․설비에 의존하는 부분
이 상당히 크다. 설비는 늘 가동되기 때문에 일상적인 운전, 점검, 수선 등이 동반되지
않으면 제기능을 발휘할 수 없다. 일상적인 청소도 필수적이다.

③ 자산 가치의 유지․증대
건축물은 상당한 고액이며 거대한 재산이지만 해가 지날수록 열화된다.
이를 방치해두면 건축물로서의 가치는 감소되고 만다. 또, 건축물은 존속하는 기간동안
사횢거 진부화도 생기므로 이를 리모델링등로 해결하지 않으면 안된다.

④ 투자의 합리화
경년 열화에 EK른 에너지 비용드의 증가와 사회적 진부화에 따른 이용자 감소등을 방
지하고 투자 자금의 회수가 효율적으로 이루어지도록 하기 위해 리모델링을 포함한 유
지 관리는 필수 불가결하다.
최근 경영학의 한 분양인 리스크 매니지년트(risk management) 와 퍼실 리티 매니지먼트
(facility 가 주목받고 있는데, 그 중에서도 유기관리는 매우 중용한 요소로
management)

서 자리매김되고 있다.

(2) 유지 보전 계획에 근거한 유지관리

유지관리는 간단히 시행하여 끝낼 문제가 아니라 합리적으로 시행하는 것이 가장 중요하
다. 따라서, 유지 보전 계획을 작성하여 그것을 기반으로 시행할 필요가 있다.

① 유지 보전 계획의 의의
건축물은 준공 후의 ‘사용단계’에서 준공 전의 ‘건축단계’의 비용보다 몇배의 비용이 들
게 마련이다. 또, 유지 관리에는 설비 조작자, 법정 검사자, 진단이나 리모델링 실행자등
다수의 사람들이 관계되어 있다.

유지보전계획을 작성하는 장점으로는 아래와 같은 사항들이 있다.

가. 언제 어느 정도의 비용이 필요한지를 명료히 할 수 있고, 그 재원을 경상적(經常的)

으로 확보해 가는 기준이 되어 재무부국(財務部局)에 대한 설명 자료가 된다.
나. 원점 공사, 수반 공사등을 방지할 수 있어 비용 지출을 합리화할 수 있다.
다. 유지관리에 필요한 관계자의 업무를 원활히 통제할 수 있다.

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② 유지 보전 계획의 내용
1985 년의 건설대신 공시 제606호는 일본의 「건축기준법」 제8조에 기초하여 유지 보전
계획의 내용으로서 아래 항목들을 규정하였다.
가. 건축물의 이용 계획
나. 유지 보전의 실시 체계
다. 유지 보전의 책임 범위
라. 점유지에 대한 지도등
마. 점검
바. 수선
사. 도서작성, 보관등
아. 자금계획
자. 계획의 변경

「건축기준법」 이외에도 각종 법률에 의한 여러 가지 유지관리 관련 규제가 있다.

한편, 에너지 절감 및 효율적․경제적인 유지관리라는 관점도 중요하다. 이러한 모든

것들을 감안하여 종합적으로 유지 보전 계획을 세울 필요가 있다. 종합적인 유지 보전
계획 중 특히 중요한 것은 언제 무엇을 어느 정도의 비용을 들여야 하는지를 명확히 한
수선․갱신 계획이다. 맨션에서는 장기 수선 계획으로서 일반화되어 있다.

수선․갱신 계획에는 준공후 10 년까지의 기간동안 예측되는 수선․갱신의 실시 시기․

규모․내용․개산(槪算)비용 등을 포함한 ‘중기계획’과 준공후 11 년부터 30 년 정도의 기
간 사이에 예측되는 수선․갱신의 실시시기․규모․내용 및 개산 비용을 포함한 ‘장기
계획’등 두가지가 있다.

리모델링을 언제 실시해야 하는지를 결정하는 것은 불명료한 경우가 많겠지만, 만일

계획을 책정할 때 예측되는 사항이 있다면 계획안에 포함시키도록 한다. 수선․갱신계
획을 실시 할때는 계획 예정시기에 맞춰 사전에 전문 기술자의 진단을 받고 그 보고서
에 따라 실제 수선 및 갱신의 실시 시기, 예산 등을 결정하는 것이 합리적이라는 것은
말할 필요도 없을 것이다.

③ 유지 보전 계획의 작성 시기
유지보전 계획의 작성 시기는 신축 건축물에 있어서는 준공 이후가 아니라 건축물의 인
도․검수 시점에서 마무리 짓는 것이 바람직하며, 기존 건축물에서는 현재 상태를 조

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사․진단하여 가능한 한 빠른 시일 내에 작성할 필요가 있다.

④ 유지 보전 계획의 수행과 변경
유지 보전 계획이 계획대로 실행되고 있는지를 향상 체크해야 하며 계획 수행의 책임자
를 명확히 함과 동시에 필요에 따라서는 계획을 변경할 필요도 있다. 유지 보전 계획의
변경은 용도변경, 대규모 증․개축 실시 설비 기기․대폭적인 시스템의 변경등이 있는
경우에 시행한다. 또, 수선․갱신 계획에 대해서는 사회적 변동과 경년 열화등에 대응하
기 위해 5 년정도를 기준으로 재평가를 실시하는 것이 타당하다.

(3) 유지 괸리의 효과
유지관리를 실산 경우의 효과로는 아래와 같은 사항들이 있다.

① 물리적 수명의 연장
외벽등의 정기 점검이나 조사를 통해 균열을 발견하고 보수를 실시하 면 누수등에 의한
철근의 부식을 방지할 수 있어며, 골조의 수명도 연장 시킬 수 있다. 예방 보전으로 설
비의 수명이 4 ～10%정도 연장된다고 하는 조사도 있다.

② 사고 방지와 고장률 감소
예컨대 외벽 점검이나 조사를 정기적으로 실시하면 타이이나 모르타르등의 들뜸, 균열,
그 밖의 열화 현상을 발견하고 보수를 실시함으로써 외벽 박락에 의한 인명 사고나
물리적 사고를 예방할 수 있다. 또, 설비 기기류의 고장률도 정기 점검을 통해 줄일 수
있다.

③ 미관 및 위행 환경, 집무 환경의 향상
예컨대, 외벽의 정기적인 세정이나 도장 교체는 건물의 미관향상과 건물을 소유한 기업
등의 사회적 이미지 유지 및 향상에 도움을 준다. 또한, 유지관리에 의한 적절한 실내오
도 유지와 실내의 부유분진 농도등 의 감소는 쾌적한 집무환경을 유지하여 입두자의 정
착, 이용자 증대등 에도 도움을 준다.

(4) 유지관리와 건축물의 소유자 관리자등의 책임 ․

종래에는 그다지 주목받지 않았지만 근래 중요성을 띠고 있는 사항중에 건축물의 유지 보
전과 관련된 소유자․관리자등의 책임문제가 있다. 이는 ① 사회적․도위적 책임 ② 법적
책임 등 두 가지로 나눌 수 있다
건축물은 시가지의 구성 요소이자 그 자체가 사회적 존재이므로 건축물의 소유자와 관

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리자는 외관의 오염을 방지하고 주변과의 조화를 도모해 야할 사회적․도의적 책임이 있

다. 이를 무시하면 기업의 이미지 저하나 사회적 신용을 실추 등 눈에 보이지 않는 제재
가 따르게 된다.

앞서 다루었던 각종 법률들은 건축물과 특정 설비등의 유지관리와 관련하 여 불특정 또

는 다수 인명의 안전 및 위생에 큰 지장을 주는 사항으로서 최소한의 규제를 실시하고 있
다. 또 소유자와 관리자가 일반적으로 유의해야 할 유지 보전에 관한 법적 책임으로는 민
사 책임과 형사 책임 두가지가 있다. 소유자난 관리자가 건축물의 유지 보전을 고의적이
거나 과실에 의해 태만히 한 결과 화재나 외벽 낙하 사고 등으로 제3자의 생명이나 재산
에 손해를 입힌 경우에는 손해배상 책임을 지게 된다.

5. 리모델링 시장의 성장요인

리모델링 시장의 상장요인은 크게 다섯가지로 구별할 수 있다. 첫쨰, 노후 건축물의 증가

로 리모델링 목표 시장이 확대되고 있다. 둘쨰, 「기후벼화협약」 과 같은 환경 정책의 변
화로 기존 건축물에 대한 에너지 고효율화의 필요성이 제기되고 있다. 셋쨰, 정보화 사회․
쾌적화 및 공간 활용 욕구의 변화등 기존 건축물에 대한 시횢거 요구 기능이 변화하고 있
다. 넷째, 발주자 및 시공자의 건물 건설 및 관리에 대한 경제적 사업 수행 방안 모색이
활발히 논의되고 있다. 마지막으로 리모델링과 관련한 관련법 개정등 정부 정책 변화를 들
수 있다.

<그림 1-6> 리모델링 시장의 성장요인

노후 건축물의
증가

↓
리모델링 사업 육성을 위한
제도․정책의 변화
↘ ↙ 건축물에 대한 에너지
고효울화 정책의 강화
리모델링 시장의
성장

발주자․시공자의 경제적
건축물에대한 사회적
요구가능의 변화
↗ ↖ 유인

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5.1 노후 건축물의 증가 : 목표 시장의 확대

우리나라는 지난 1960 년대 이후 도시화 및 산업화의 진전에 따라 업무용․주거용․공업용

등 건축물 신축이 붐을 이루었다. 그 결과 시간의 경과에 따라 신축 건축물은 노후되어 리모
델링 사이클에 근접하고 있다. 우리나라의 건축 허가 연면적의 추이를 보면, 신축후 20 년 이
상인 노후 건축물의 총연면적은 약 3,500 만평이고, 15 ～19년된 건물은 약 4,700 만평에 이르
고 있다. 향후 리모델링 사업의 수요로 자리 잡을 신축후 10 년 이상된 노후 건축물의 축적량
은 계속 증가하고 있어 리모델링 사업의 목표 시장은 급속히 획대되고 있는 추세이다.
한편, 용도별 건축허가 면적중 주거용 건축물은 전체이 50% 이상으로 절 대 다수를 점유
하고 있다. 신축후 20 년 이상된 구거용 노후 건축물이 총 연면적은 약 2,000 만평, 15 ～
19 년은 약 2,500 만평에 이를고 있다. 따라 서 적어도 물량 규모면에서 볼 떄 주거용 건축
물이 가장 큰 리모델링 가 능 시장으로 분석된다.
주거용 건축물중 아파트의 신축비중은 1980 년 이후 급격히 증가하고 있 다. 특히 1980 년
후반 시행된 주택 200 만호 공급 계획에 따라 아파트는 급속히 보급되기 시작하였다.

<그림 1-7> 용도별 건축 허가 면적 구성비

( 단위 : %)

신축 후 20～24년 56.6 15.4 17.4 10.6

신축 후 15～19년 53.9 24.3 9.9 11.9
신축 후 10～14년 51.0 27.1 13.1 8.8
신축 후 5～9년 57.7 22.4 10.2 9.7

주거용 상업용 공업용 문교/

기타

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～
<표 1-3> 1975 94년간 건축허가 연면적 현황
( 단위 : 천m)

구 분 계 주거용 상업용 공업용 문교 ․기타

신축 후
20 ～24년 117,071 66,250 18,045 20,415 12,361

(1975 ～79) (100.0) (56.6) (15.4) (17.4) (10.6)

신축 후
15 ～19년 155.632 83,960 37,749 15,335 18,588

(1980 ～84) (100.0) (539) (24.3) (9.9) (11.9)

신 축후
～14년
279.153 142.435 75,582 36,514 24,655
10
(100.0) (51.0) (27.1) (13.1) (8.8)
(1985～89)

신축 후 5～9년 550,260 317,387 123,165 56,394 53,314

(1990 ～94) (100.0) (57.7) (22.4) (10.2) (9.7)

총계 1,102,116 610,032 254,541 128,658 108,885

(1975 ～94) (100.0) (53.2) (23.0) (13.7) (10.1)

1970 년대에는 저층 아파트가 많이 건설되었으나 1980 년대에는 12 ～15층, 그리고 1990 년

대에는 16 층 이상의 초고층 아파트가 많이 건설되었다. 1994 년말 기준으로 층수별 세대수
현황을 보면, 5 층 이하 아파트의 세대수는 전체 세대수의 29% 를 점유하고 있고, 10 층 이상
고층 아파트는 를 점유하고 있다.
61.4% 10 층 이상 고층 아파트의 경우 재건축의 경제적 매
력이 건설업체나 입주자 입장에서 매우 낮은 것으로 평가되고 있다. 즉, 노후화로 인한 재건
축을 실시하더라도 더욱 고층화하여 가구수를 늘려 경제성을 확보하는데 한계가 있다. 따라
서 노후화된 고층 아파트는 향후 재건축보다는 리모델링 건설사업의 유력한 시장으로 부각
될 것으로 판단된다.

비주거용 건축물 중에서는, 상업용 건축물의 비중이 가장 큰 것으로 나타나고 있다. 상업

용 건축은 1980 년대에 들어 지가가 전반적으로 상승하고, 중화학부문의 투자 조정으로 공업
용 건축물의 신축이 감소하면서 설립 붐이 일게 되었다. 1989 년에는 비주거용 건축허가 면
적의 63% 를 상업용 건축이 차지하였고 그 이후 다소 감소하는 추세를 보이고 있다.

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<그림 1-8> 주택 용도별 건설 추이(1975 94년) ～ ( 단위 : %)

<그림 1-4> 아파트 층수별 세대수 현황(1994년말 기준)

구 분 5층 이하 ～
6 9층 ～
10 19층 20층 이상 계

세대수(호) 936.175 309.031 1,746.595 234.334 3,226,135

구성비(%) 29.0 9.6 54.1 7.3 100.0

자료 : 주택은행 「주택경제통계편람」 1996

～
<그림 1-4> 1975 94년간 주택건설 현황
( 단위 : 호 %)

주 택 유 형
구 분
총 계 단독(1) 연립(2) 아파트

신축 후 ～24년
20 1,104,670 693.480 88,366 322,824

～79)
(1975 (100.0) (62.8) (8.0) (29.2)

신축 후 ～19년
15 99.,831 385,173 126,851 478,807

～84)
(1980 (100.0) (38.9) (21.5) (59.8)

신축 후 ～14년
10 1,538,644 287,775 330,087 920,782

～89)
(1985 (100.0) (18.7) (21.5) (59.8)

신축 후 5～9년 3,257,126 322,294 478,835 2,455,997

(1990 ～94년) (100.0) (9.9) (14.7) (75.4)

총 계 6,891,271 1,688,722 1,024,139 4,148,410

～94)
(1975 (100.0) (24.5) (14.9) (60.6)

주; 1) 다가구 주택 포함 2) 다세대 두택 포함
자료 ; 주택은행 「주택경제통계편람」 1996

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<그림 1-8> 주택 용도별 건설 추이(1975 94년) ～ ( 단위 : %)

신축후 20 년 이상인 상업용 노후 건출의 총연면적은 약 500 만평이고, 15 ～19년된 상업용 건

물은 약 1,140 만평에 이르고 있다. 따라서 정화화․쾌적화등 사회의 급속한 변화에 대응하기
위해 상업용 건축물 기능 향상에 대한 리모델링 수요는 급속히 성장할 것이다.

이상에서 살펴본 바와 같이 우리나라의 리모델링 시장 수요는 주거용 건축물과 상업용 건

물이 주도할 것으로 예상된다. 그러나, 이는 노후 건축물의 재고라는 물량적 측면에서만 살
펴본 것으로 실질적인 리모델링 수요를 유발하기 위한 여건 조성이 전제됮 않으면 안된다.
이러한 측면을 종하 고려하여 볼 떄 주거용 건축물은 현재도 물량면에서 가장 큰 시장 규모
를 차지하고 있으나, 향후 아파트 리모델링에 따른 제도 개선이 이루어질 경우 시장 규모는
더욱 커질 것으로 예상된다.

5.2 건축물의 에너지 고효율화 추세

선진국에서는 천연 자원의 고갈, 설비 기기위 고도와 드으로 에너지․노동력․기자재 증

모든 자원을 유효하게 이용하는 것이 중요한 관심사로 대두되고 있다. 우리의 경우에도 앞으
로 자원 절약과 연계되어 내구 연수가 많이 남아 있는 건축물의 에너지 절약을 위한 요구가
커질 것으로 예상된다. 앞으로 기존 건축물들은 자원 및 에너지를 절약하고, 성능을 증대시
키기 위한 사회적 요구에 직면하게 될 것이다. 즉, 자원 및 에너지 절약에 효율적이며, 건축
물의 가치상승과 수명 유지에 효과적인 리모델링 사업에 대한 수요가 커질 전망이다.

특히, 「기후변화협약」은 건물관리 및 건설 부문에 많은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

현재 선진국들은 신규 OECD 가입국인 우리나라와 멕시코 등에게 2008 년부터 자발적으로

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선진국 수준의 온실가스 감축의무를 애행하도록 요구하고 있으나, 우리나나에는 2018 년부터
감축 의무 이행을 검토중에 있다.
「기후변화협약」 이 본격적으로 발효될 경우 에너지 고소비형의 건축물은 큰 문제로 대두
될 것이다. 실제로 건축물은 상당량의 대기 오염 물질을 배출하고 있다.

한국에너지 기술연구소 자료에 의하면 미국의 경우 전체 CO2 발생량중 건물과 관련하여

배출되는 양이 전체의 약 50% 를 차지하고 있다. 그중 35% 는 건물의 냉난방, 조명에서 배
출되고, 15%는 건물의 부자재 생산, 시공 과정에서
발생되는 것으로 분석하고 있다. 따라서 「기후변화협약」 이 본격적으로 발효되기 이전에
신축뿐만 아니라 기존 건축물을 에너지 절약형 건물로 전환해야 하는 필요가 있다.

<표 1-6> 정부위 에너지 관련 주요 정책 추진현황

구 분 주 요 내 용

∙건물별 에너지 절약 추진 실적 확인 점
연간 전력 사용량 1,000만kWH 검 및 추진 실적 평가
에너지 다소비 건물
집중관리
이상 건물을 대상르로 기술 지원, ∙우수 건물 선정 에너지 절약 시설 투
,

집중관리 자 자금 지원, 에너지 관리 기준에 의

한 진단 지도
∙주요 건축 부자재의 내재 에너지 평가
건물에너지 원단위 기준 개정 표 제직
∙건물 에너지 원단위 기준 개정
∙단열 설비 성능 기준 강화
∙고효율 에너지 기자재 사용확대 또는
,

신축 건물 에너지 절약 설계 (
건물 에너지
기준강화 의무화)를 위한 에너지 절약설계기준]
[
성능 개선
(건교부) 개정

∙에너지 절약형 건축물의 신축 및 리모

건물 에너지 성능 인증 제도 델링 유도
도입 검토 ∙건물 에너지 효율 등급 제도 등 성능
인증 제도 도입 검토

에너지 절약․환경 친화적 빌딩 에너지․환경 성능의 보증제도

∙빌딩커미셔닝 기법 의 제도화를 위한
기준 제정
보급 기빈 구축 시행 검토
∙그린빌딩 시범 건설사업 추진
건교부 대책 수립 추진
∙효울적인 에너지 관리를 위하여 일정용도, 규모의 건축물에 대한

설계․시공․감리 및 유지 관리에 관한 사항을 산업자원부와 협의하에 수립

주 : 1)설계 및 준공, 입주 후까지 건물주와 입주자가 의도하는 건물의 성능을 유지하도록 검증하고 문서화하는 기법
자료 : 산업자원부. 「제2차 에너지이용합리화 기본계획(1999～2003)」, 1998.12 PP.18～19 정리

5.3 사회적 요구 기능의 변화

정부는 「기후변화협약」의 본격적인 발효에 대비하여 에너지 다소비 건물의

집중관리, 건물에너지 성능 개선 유도, 에너지 절약적․환경친화적 빌딩 보급 기반 구축, 공

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동주택 난방 에너지 절약등 다양한 대책을 마련하여 추진하고 있다. 또한, 1992 년에 에너지
절약 전문 기업(ESCO ; Energy Service Company)

을 도입하여 건축물 에너지 절약 투자 사업에 대해 자금․세제상의 지원을 실시하고 있다.

에너지 고효율화 정책을 「기후변화협약」과 연계하여 강력히 추진할 경우 향후 에너지 고
효율화 관련 리모델링 사업은 사횢거 필요성과 정책 의지에 의해 급성장 할 것으로 예상된
다.

최근 건축물에 대한 사회적 요구 기능이 급속히 변화하고 있다. 이러한 변화 요인으로는

첫째, 정보화 사회의 진전, 둘째, 쾌적화 및 공간활용 욕구의 증대, 셋째, 건축물 이용자의 개
성화․다양화 성향 등을 그 원인으로 들 수 있다.

정보 사회의 진전은 건축물에 대해 새로운 기능을 요구 하고 있다. OA(office 화

automation)

및 HA(home alutomation) 화를 통하여 건물 이용자의 편리성이 도모되고 있다. 또한

IBS(intelligent building system) 시설을 통해 건물관리의 효율성을 증대시키고, 운영 관리비
절감을 촉진시키려는 노력도 크게 증대되고 있다. OA 및 화는 건물에 정보․통신․자동
HA

화를 원활하게 수행할 수 있는 각종 설비를 갖추어 이용자의 생산성과 편리성을 극대화하는

것이다.
특히, HA 화는 전자상거래, 재택근무, 재택교육 등 향후 주택의 다양한 활용방안으로 새롭
게 부각되는 요구 기능이다. 최근 신축되는 건축물은 정보․통신 인프라를 구축하고 IBS화
를 하지 않으면 제기능을 발회하기가 어렵다. 이미 건설된 건축물은 이러한 사회적 필요성
에 의해, 리모델링을 통하여 정보화 기능을 확충하도록 요구받고 있다.

쾌적화는 이용자를 둘러싼 환경적 제요소에 대한 개선을 의미한다. 건축물 이용자는 주거

용 및 비주거용 건축물에 대해 공통적으로 화장실, 실내온도, 습도, 환기, 조도, 자연광, 방
음 등과 관련한 쾌적성을 요구하고 있다. 또한, 비주거용 건물의 경우 업무 공간의 개선, 휴
게 공간의 설치등의 필요성이 증가하고 있으며, 조직 변화에 대응하기 위한 사무공간의 레
이아웃 변경이 상시 발생하고 있다. 또한 주거용 건물의 경우 핵가족화, 2 ～3세대 거주등
세대당 가족수의 변화에 따라 침실, 거실등의 배치 및 변경에 대한 필요성이 증가하고 있
다.

또한, 건축물 이용자의 개성화․다양화와 관련된 부문도 간과할 수 없다. 비주거용 건물

은 주이용자의 개성화에 대응한 리모델링 사업을 필요로 한다. 특히, 상가와 병원의 경우
건축물의 이미지는 고객층의 집객력과 밀접한 연관상이 있다. 젊은층을 주고객으로 하는 상
점은 젊은층 취향에 맞는 건물 이미지(외관, 내부 인테리어 등)를 갖추어야 한다. 그러나 젊

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은층의 기호는 수시로 변화하기 떄문에 이에 대응한 지속적인 리모델링이 필요하다. 업무용
건물, 특히 사옥의 경우 건물의 외관은 기업 이미지 홍보의 효과적인 매체가 된다. 또한 고
령자가 주로 이용하는 건물의 경우 계단 손잡이의 설치, 계단 높이․폭의 조정, 승강기 설
치등 고령자를 위한 편의 시설의 설치가 필수적으로 요구되는 추세이다.

5.4 경제성 추구의 요인

리모델링 사업은 신축에 비해 사회적 비용이 저렴할 뿐 아니라 수요자나 공급자 모두에
게 이익이 되는 사업적 특성을 갖고 있다. 건축물의 내구 연수가 상당기간 남아 있는 건물
은 재건축하게 되면 건축 폐자재 처리에 따른 환경 비용발생, 신축에 따른 자원 낭비, 건물
사용 잔여기간에 대한 기회 비용 발생등 사회적 비용을 절감하는 방편이며, 수요자와 공급
자 모두에게 경제적 이익을 줄 수가 있다.

수요자(발주자)는 노후 건축물의 처리방법으로 매각, 철거후 신축, 리모델링등 모두 세 가

지를 고려할 수 있다. 최근 IMF 이후 부동산 경기의 침체로 상가, 오피스, 주택등의 매매가
격이 대폭 하락하였고, 그나마 매매도 부진한 실정이어서 매각이 용이하지 않다. 그렇다면
재건축과 리모델링 중 어느 방법이 경제적 이익을 더 창출할 수 있을 것인가? 리모델링은
신축에 비해 30 ～60%정도의 투자비로 신추과 비슷한 효과를 거둘 수 있다. 리모델링을 실
시한 사례를 보면, 리모델링 후 신축 건물과 거의 동일한 수준의 임대 수입을 올리고 있다.
이는 리모델링을 통해 기존 건물이 완전히 새롭게 재창조되어 신축 건물과 비교하더라도
손색이 없기 때문이다. 또한 리모델링은 신축에 비해 단기간에 공사를 완료할 수 있어 수익
의 발생시점이 매우 빠른 것이 특징이다.

리모델링 사업의 공급 측면의 경제적 유인으로는 리모델링 사업이 자금 유동성이 높은

사업적 특성을 갖고 있다는 점을 들 수 있다. 리모델링 공사의 공사 금액은 신축에 비해 상
대적으로 적지민, 공사를 다기간에 수행할 수 있으므로 단위 기간당 평균 매출액은 신축과
비슷한 수준을 보이고 있다. 최근 건설업의 전반적인 침체에 따라 수주난에 직면해 있는 건
설업체의 상황에서 리모델링 사업은 기업내 인력 및 건설 지자재의 효과적 활용과 수익 창
출면에서 매력적인 사업 분야로 평가되고 있다.

5.5 정부 정책의 변화

정부는 리모델링 사업의 육성 지원을 위해 다양한 방안을 검토하고 있다. 정부는 노후 불

량 주택을 재건축할 때 발생하는 자원 낭비를 막기 위해 개수를 희망하는 아파트 단지내

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 REPAIR & MAINTENANCE SYSTEM

대해 국민주택기금에서 가금을 지원하며, 또 새로 짓는 주책이 리모델링에 적합하도록 각종

배관을 외부에 설치하는 경우 개량 자금 지원 규모를 늘리기로 하였으며, 「주택건설촉진
법」등 관계 법령을 개정 2000 년 말부터 자금 지원을 모색하고 있다. (건설교통부 2000 년
업무계획), 그리고 노후 주택 2 만～3만호의 주거 환경 개선위해 1999 년 6 월 말부터 200 역
원을 투입해 주택 수리비 일부(인건비 60%, 자재비 40%) 에 대한 무상 지원을 추진한 바 있
으며, 특히 건교부는 「주요국정개혁 과제」(1999년 4 월)에서 리모델링 전문업체 육성을 계
획하고 있다.

또한, 「건설산업기본법」과 「건축법」의 개정(1999년 5월)으로 리모델링 사업을 원활히

추진할 수 있는 길도 열리고 있다. 개정된 「건설산업기본법」에서는 전문건설업자의 겸업
제한이 폐지되었다. 전문건설업자의 겸업 제한은 기존에는 29 개 전문건설업종중 5 개 업종까
지만 겸업할 수 있도록 제한하고 있었다. 리모델링 사업의 분야별 전문공사는 대부분 전물
건설업체에서 수행화고 있는데, 본 조항의 폐지로 전문건설업체의 다양한 영업활동과 기술
개발을 촉진시킬 수 있을 것으로 보인다.

그리고, 앞으로는 일반, 전문간의 겸업 제한도 풀리는등 리모델링 사업을 할 수 있는 업

역 제한의 규제도 더 많이 풀릴 예정이다. 또한 개정된 「건축법」에서는 신고로서 허가에
갈음할 수 있는 공사 범위를 확대하였고, 건축물의 용도변경을 허가제에서 신고제로 전환하
였다. 리모델링 사업 수행시 건축물의 기능을 개선하면서 다른 용도로 전환하는 경우가 빈
번하게 발생하고 있다. 이러한 「건축법」의 규제완화를 통해 리모델링 사업수행이 용도변
경 허가에 소요되는 시간과 비용을 절감할 수 있게 되었다.
앞으로 정부가 리모델링 사업의 필요성을 인지하고, 정책 과제화하게 될 경우 리모델링 활
동과 관련된 각종 규제 제도가 완화되고, 금융 조세상의 지원도 더욱 확대될 것으로 전망된
다.

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