KHÓA HỌC

GXD – Học từ những người giỏi nhất !

Quantity Surveyor (Kỹ sư QS)

Giảng viên
TEACHER TEAM GXD

Cách học tốt nhất là tìm cách dạy người khác.

Đầu tư vào học tập, đầu tư cho bản thân là khoản đầu tư hiệu quả nhất.
Tìm những người giỏi nhất và nơi đào tạo tốt nhất để học.

www.giaxaydung.vn www.gxd.edu.vn
 CHUYÊN ĐỀ 11
HỢP ĐỒNG TRONG HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG
 THÔNG TIN HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG

Loại hợp đồng

Tính pháp lý, hiệu lực,
hồ sơ và thứ tự ưu tiên
1
Thỏa thuận về 2
điều chỉnh giá
6
3 Giá HĐ, khối lượng
4
và đơn giá
5

Thỏa thuận về thanh toán Bảo đảm thực hiện HĐ, tạm
ứng và thu hồi tạm ứng

7.Thỏa thuận bảo hành 8. Quyết toán và thanh lý 9. Các thông tin khác
 1. KHÁI NIỆM VỀ HỢP ĐỒNG

✓ Theo Nghị định 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 của Chính

phủ quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng: Hợp đồng xây
dựng là hợp đồng dân sự được thỏa thuận bằng văn bản
giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần
hay toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng.
✓ Hợp đồng thi công xây dựng công trình (viết tắt là HĐ TCXD)
là hợp đồng để thực hiện việc TCXD công trình, hạng mục
công trình hoặc phần việc xây dựng theo thiết kế XDCT; hợp
đồng tổng thầu TCXD công trình để thực hiện tất cả các
công trình là hợp đồng TCXD của 1 dự án đầu tư.
 LỊCH SỬ HÌNH THÀNH PHÁP LUẬT
VỀ HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG

<2007 2007 2010 2015

Nghị định số Thông tư số Nghị định số Nghị định số

16/2005/NĐ- 06/2007/TT- 48/2010/NĐ-CP 37/2015/NĐ-CP
CP BXD Nghị định số Thông tư số
207/2013/NĐ-CP 07/2016/TT-BXD
Thông tư số Thông tư số
08/2011/TT-BXD 08/2016/TT-BXD
Thông tư số Thông tư số
09/2011/TT-BXD 09/2016/TT-BXD
Thông tư số
nguyentheanh
02/2011/TT-BXD
 CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG TCXD

THEO HÌNH THỨC GIÁ HỢP ĐỒNG

1. Hợp đồng 2. Theo đơn 3. Theo đơn 4. Hợp đồng

Trọn gói giá cố định giá điều chỉnh theo thời gian

5. Hợp đồng theo

đơn giá kết hợp
 ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG VÀ LƯU Ý
✓ Giá hợp đồng và các điều kiện áp dụng (xem Khoản 5,
Điều 15 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015
của chính phủ)

✓ Hình thức hợp đồng thường được nêu rõ ngay từ khi phát
hành hồ sơ mời thầu, hồ sơ mời chào giá. Cần lưu ý để
đưa ra phương án về giá dự thầu và phương án chào giá
hợp lý.
 LƯU Ý KHI LỰA CHỌN CÁC HÌNH THỨC HĐ

HĐ TRỌN HĐ ĐƠN GIÁ HĐ ĐƠN GIÁ

GÓI CỐ ĐỊNH ĐIỀU CHỈNH

Bóc khối lượng Bóc khối lượng Xem xét các trường hợp cụ
chính xác theo chính xác theo thể để được điều chỉnh
bản vẽ được giao bản vẽ được giao đơn giá để đưa ra giá cho
phù hợp
Bóc đầy đủ các Các khối lượng
“đầu” công việc có chắc chắn đúng Khối lượng cũng cần đo
trên Hồ sơ thiết kế hoặc ít thay đổi bóc lại chính xác so với
nên để đơn giá bản vẽ thiết kế, tránh tình
cao và ngược lại trạng giá trị gói thầu vượt
Dự trù các đơn quá nhiều so với giá trị
giá có thể tăng được duyệt
giảm do các yếu Thỏa thuận rõ
tố khách quan ràng về xác định
đơn giá của các Lưu ý về điều chỉnh giá vật
khối lượng lớn liệu: bởi giá vật liệu khi ký
Thỏa thuận rõ hợp đồng sẽ cao, khi thanh
ràng các trường hơn khối lượng
toán sẽ giảm dẫn đến giảm
hợp bổ sung bản hợp đồng giá trị hợp đồng
vẽ và khối lượng
 CÁC HÌNH THỨC HỢP ĐỒNG TCXD
✓ Công trình mẫu: Loại hợp đồng là Trọn gói

✓ Nhà thầu đã không đưa ra được các khối lượng thừa/thiếu

cũng như các đầu việc còn thiếu so với hồ sơ thiết kế nên
dẫn đến quá trình thực hiện hợp đồng bị nhiều thiệt hại.
 2. TÍNH PHÁP LÝ, HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG, HỒ
SƠ HỢP ĐỒNG VÀ THỨ TỰ ƯU TIÊN
✓ Xem Điều 6 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015

✓ Nên quy định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng: ngày bàn
giao mặt bằng, ngày bên B nhận được tiền tạm ứng, ngày bên
A nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng...
 2. TÍNH PHÁP LÝ, HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG, HỒ
SƠ HỢP ĐỒNG VÀ THỨ TỰ ƯU TIÊN
• Công trình mẫu:
 2. TÍNH PHÁP LÝ, HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG, HỒ
SƠ HỢP ĐỒNG VÀ THỨ TỰ ƯU TIÊN
• Hồ sơ hợp đồng và thứ tự ưu tiên: Hồ sơ hợp đồng là một
tập hợp các hồ sơ có liên quan, khi có sự khác nhau giữa
các tài liệu thì thứ tự trong hồ sơ ưu tiên sẽ có tính chất
quyết định. Với công trình mẫu:
 3. GIÁ HỢP ĐỒNG, KHỐI LƯỢNG VÀ ĐƠN GIÁ
✓ Giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu cam
kết trả cho bên nhận thầu để thực hiện công việc theo yêu
cầu về khối lượng, chất lượng, tiến độ, điều kiện thanh toán,
tạm ứng hợp đồng và các yêu cầu khác theo thỏa thuận
trong hợp đồng xây dựng.
✓ Giá hợp đồng bao gồm phần kinh phí cho các khối lượng
trong hồ sơ mời thầu và các khối lượng Nhà thầu chào
thừa/thiếu sau thương thảo.
✓ Cần nêu rõ phạm vi công việc, trách nhiệm của các bên
trong việc thực hiện hợp đồng.
✓ Nên quy định rõ các điều kiện và trường hợp cụ thể để tính
toán khối lượng và đơn giá của hợp đồng, đặc biệt với các
khối lượng và đơn giá tổng hợp, trong đơn giá đã bao gồm
những chi phí nào có liên quan …
3. GIÁ HỢP ĐỒNG, KHỐI LƯỢNG VÀ ĐƠN GIÁ
3. GIÁ HỢP ĐỒNG, KHỐI LƯỢNG VÀ ĐƠN GIÁ
 4. BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HĐ, TẠM ỨNG, BẢO
LÃNH VÀ THU HỒI TẠM ỨNG
✓ Giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng, phương thức bảo đảm phải
được quy định trong hồ sơ mời thầu hoặc hồ sơ yêu cầu. Mức
bảo đảm thực hiện hợp đồng được xác định trong khoảng từ 2%
đến 10% giá hợp đồng xây dựng; trường hợp để phòng ngừa rủi
ro cao thì giá trị bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể cao hơn
nhưng không quá 30% giá hợp đồng và phải được Người có thẩm
quyền quyết định đầu tư chấp thuận.
✓ Riêng hợp đồng tư vấn xây dựng, hợp đồng giao khoán nội bộ,
hợp đồng xây dựng thuộc các chương trình mục tiêu do các hộ
dân thực hiện và những hợp đồng xây dựng theo hình thức tự
thực hiện không bắt buộc bảo đảm thực hiện hợp đồng xây dựng.
✓ Chi phí phát hành bảo đảm thực hiện hợp đồng lớn nên Nhà thầu
cần thương thảo sự cần thiết phải phát hành bảo đảm thực hiện
hợp đồng với các công trình không bắt buộc phải áp dụng.
 4. BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HĐ, TẠM ỨNG, BẢO
LÃNH, VÀ THU HỒI TẠM ỨNG
✓ Với công trình mẫu:

✓ Tạm ứng hợp đồng: tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng
tại thời điểm ký kết, trường hợp đặc biệt thì phải được
Người có thẩm quyền quyết định đầu tư cho phép;
✓ Mức tạm ứng tối thiểu đối với HĐTCXD:
 4. BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HĐ, TẠM ỨNG, BẢO
LÃNH, VÀ THU HỒI TẠM ỨNG
✓ 10% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 50 tỷ
đồng.
✓ 15% giá hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị từ 10 tỷ đồng
đến 50 tỷ đồng.
✓ 20% giá hợp đồng đối với các hợp đồng có giá trị dưới 10 tỷ
đồng.
✓ Với công trình mẫu:
 4. BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HĐ, TẠM ỨNG, BẢO
LÃNH, VÀ THU HỒI TẠM ỨNG
✓ Trường hợp các công trình khác:

✓ Không bắt buộc phải bảo lãnh tạm ứng hợp đồng đối với các
hợp đồng xây dựng có giá trị tạm ứng hợp đồng nhỏ hơn
hoặc bằng 01 tỷ đồng và các hợp đồng xây dựng theo hình
thức tự thực hiện bao gồm cả hình thức do cộng đồng dân
cư thực hiện theo các chương trình mục tiêu.
 4. BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HĐ, TẠM ỨNG, BẢO
LÃNH, VÀ THU HỒI TẠM ỨNG
✓ Các hợp đồng không bắt buộc phải thực hiện theo nghị định
37/2015/NĐ-CP thường sẽ yêu cầu phát hành bảo lãnh
tương đương số tiền tạm ứng.
✓ Thu hồi tiền tạm ứng: Tiền tạm ứng được thu hồi dần qua
các lần thanh toán, mức thu hồi của từng lần do hai bên
thống nhất ghi trong hợp đồng nhưng phải bảo đảm tiền tạm
ứng được thu hồi hết khi giá trị thanh toán đạt 80% giá hợp
đồng đã ký kết.
✓ Nên quy định rõ cách tính số tiền thu hồi (số % thu hồi) qua
các lần thanh toán: tính trên giá trị nghiệm thu thanh toán
của lần thanh toán hay tính trên giá trị thanh toán lần này.
THU HỒI TẠM ỨNG
 5. THỎA THUẬN VỀ THANH TOÁN
✓ Là điều khoản rất quan trọng của bất kỳ hợp đồng nào, tuy
nhiên các hợp đồng vốn ngân sách thường phụ thuộc vào
kế hoạch vốn được bố trí.
✓ Công trình mẫu:
 5. THỎA THUẬN VỀ THANH TOÁN
✓ Việc lựa chọn các đợt thanh toán, các hình thức và giá trị
thanh toán quyết định rất lớn đến thành công của một hợp
đồng thi công xây dựng.
✓ Căn cứ vào từng loại công việc và điều kiện cụ thể của
doanh nghiệp để đưa ra các đợt thanh toán với điều kiện
ràng buộc cụ thể: số lần thanh toán, giá trị thanh toán từng
lần, % giá trị thanh toán/giá trị nghiệm thu, % giá trị thanh
toán tối đa trước khi quyết toán…
✓ Nên đưa ra điều khoản thanh toán cho vật tư, thiết bị được
nhập về công trường nhưng chưa có mặt bằng lắp đặt hoặc
chưa đủ điều kiện lắp đặt để phòng trường hợp đã đặt hàng
cho vật tư, thiết bị nhưng mặt bằng không cho phép lắp đặt.
✓ Thời hạn thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng
phù hợp với quy mô và tính chất của từng hợp đồng. Thời
hạn thanh toán không được kéo dài quá 14 ngày làm việc kể
từ ngày bên giao thầu nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ theo
thỏa thuận trong hợp đồng
5. THỎA THUẬN VỀ THANH TOÁN
 5. THỎA THUẬN VỀ THANH TOÁN

✓ Quy định rõ hồ sơ thanh toán các giai đoạn: thành phần hồ

sơ, số lượng hồ sơ, giá trị hóa đơn VAT được xuất ra: bằng
giá trị nghiệm thu hay bằng giá trị thanh toán …
 6. THỎA THUẬN VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ
✓ Với các hợp đồng bắt buộc áp dụng Nghị định 37/2015/NĐ-CP
ngày 22/04/2015 thì xem Điều 35 ÷ 39 của Nghị định 37 và Thông
tư số 07/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của Bộ Xây dựng.
✓ Điều chỉnh hợp đồng bao gồm điều chỉnh khối lượng, điều chỉnh
đơn giá, điều chỉnh tiến độ thực hiện hợp đồng, điều chỉnh giá
hợp đồng và các nội dung khác (nếu có) mà các bên đã thỏa
thuận trong hợp đồng.
✓ Việc Điều chỉnh hợp đồng chỉ áp dụng trong thời gian thực hiện
hợp đồng, bao gồm cả thời gian được gia hạn theo thỏa thuận
của hợp đồng.
✓ Giá hợp đồng sau Điều chỉnh (bao gồm cả khối lượng công việc
phát sinh hợp lý ngoài phạm vi hợp đồng đã ký) không vượt giá
gói thầu được phê duyệt (bao gồm cả chi phí dự phòng của gói
thầu đó) thì Chủ đầu tư được quyền quyết định Điều chỉnh; trường
hợp vượt giá gói thầu được phê duyệt thì phải được Người có
thẩm quyền quyết định đầu tư chấp thuận trước khi Điều chỉnh.
 6. THỎA THUẬN VỀ ĐIỀU CHỈNH GIÁ

✓ Các nội dung về điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng nghiên
cứu kỹ Thông tư số 07/2016/TT-BXD ngày 10/03/2016 của
Bộ Xây dựng
✓ Với các hợp đồng không bắt buộc phải áp dụng Nghị định
37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015 lưu ý một số vấn đề sau:
➢ Với nhà thầu không nên đưa các căn cứ khi xây dựng hợp
đồng có các Nghị định, Thông tư hướng dẫn của Chính phủ
và bộ xây dựng vì đưa vào sẽ phải thực hiện theo.
➢ Nên nêu rõ các trường hợp bổ sung và xác định đơn giá cho
phần khối lượng được bổ sung.
➢ Nên thực hiện theo đúng nguyên tắc: phê duyệt xong phát
sinh mới thực hiện
 7. BẢO HÀNH

✓ Thời gian bảo hành công trình và mức tiền bảo hành công
trình được quy định tại Điều 35 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP
ngày 12/05/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và
bảo trì công trình xây dựng.
✓ Bảo đảm bảo hành có thể thực hiện bằng hình thức bảo
lãnh hoặc hình thức khác do các bên thỏa thuận, nhưng
phải ưu tiên áp dụng hình thức bảo lãnh. Trên vai trò Nhà
thầu nên chọn hình thức bảo lãnh bằng thư bảo lãnh của
ngân hàng.
✓ Với công trình mẫu:
 7. BẢO HÀNH

✓ Trên vai trò chủ đầu tư thì muốn giữ lại tiền:

✓ Nên quy định rõ thời gian bảo hành của các thiết bị bởi các
thiết bị được bảo hành theo đề xuất của hãng cung cấp
hàng hóa và điều kiện bảo hành cụ thể của hãng. Thời gian
từ khi nhập thiết bị về công trường đến thời gian lắp đặt
hoàn thiện xong nhiều khi hết thời gian bảo hành của
 8. QUYẾT TOÁN VÀ THANH LÝ
✓ Nội dung quy định tại Điều 22 và 23 của Nghị định số
37/2015/NĐ-CP ngày 22/04/2015.
✓ Quyết toán hợp đồng là việc xác định tổng giá trị cuối cùng
của hợp đồng xây dựng mà bên giao thầu có trách nhiệm
thanh toán cho bên nhận thầu khi bên nhận thầu hoàn thành
tất cả các công việc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
✓ Thời hạn giao nộp hồ sơ quyết toán (tính từ ngày nghiệm
thu hoàn thành toàn bộ nội dung công việc theo hợp đồng):
➢ Không được quá 60 ngày.
➢ Không quá 120 ngày với hợp đồng quy mô lớn.
 8. QUYẾT TOÁN VÀ THANH LÝ

✓ Hợp đồng xây dựng được thanh lý khi:

➢ Các bên hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký;
➢ Hợp đồng xây dựng bị chấm dứt (hủy bỏ) theo quy định của
pháp luật.
➢ Thời hạn thanh lý tính từ ngày các bên tham gia hợp đồng
hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc hợp đồng bị
chấm dứt (hủy bỏ):
❖ Không quá 45 ngày.
❖ Không quá 90 ngày với hợp đồng quy mô lớn.
 9. CÁC ĐIỀU KHOẢN KHÁC

✓ Thưởng, phạt hợp đồng: đối với công trình xây dựng sử
dụng vốn nhà nước, mức phạt hợp đồng không vượt quá
12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm.
✓ Thỏa thuận rõ ràng về điều khoản thưởng phạt trong hợp
đồng, các trường hợp thưởng phạt cụ thể, nếu đưa điều
khoản thưởng phạt vào trong hợp đồng thì đó là sự thỏa
thuận của hai bên, nếu không đưa vào hợp đồng thì khi thực
hiện không đủ căn cứ để thực hiện.
✓ Trường hợp tạm dừng và chấm dứt hợp đồng cũng cần quy
định rõ trong hợp đồng.
✓ Hợp đồng thầu phụ: Điều 47 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP
ngày 22/04/2015. Chủ đầu tư thanh toán trực tiếp cho nhà
thầu phụ trên cơ sở đề xuất thanh toán của nhà thầu chính
hoặc tổng thầu, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
 TỔNG KẾT VỀ HỢP ĐỒNG

Cụ thể,
chi tiết

NGUYÊN
Cẩn thận, TẮC KHI
CHỐT HỢP
Chắc giá
chắc chắn
ĐỒNG

Rõ ràng,
đầy đủ