‫قواعد وأحكام اتحاد الشاغلين فى القانون المصرى‬

‫إتحاد الشاغلين‬

‫معنى إتحاد الشاغلين‪ :‬سمى إتحاد شاغلين النه ال يشترط أن يكون الشاغلين مالك فسواء مالك أو مستاجرين فقد اوجب‬
‫القانون إنشاء إتحاد ‪.‬‬

‫وقد صدر قانون البناء رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬لينظم على وجه الدقة اتحاد الشاغلين وحددت المادة ‪ 72‬شروط إنشاء‬
‫اتحاد الشاغلين كاألتى" تنشأ اتحادات لشاغلى العقارات المبنية والتى ال يقل عدد وحداتها عن خمس وحدات ‪ ،‬أو‬
‫المجمعات السكنية سواء كانت كلها أو بعضها سكنية أو غير سكنية ‪ ،‬مملوكة أو بحق انتفاع أو مؤجرة ألشخاص طبيعية‬
‫أو اعتبارية وذلك أيا كان تاريخ إنشائها أو شغلها ‪ ،‬كما يجوز إنشاء‪ C‬اتحاد يضم أكثر من عقار ‪ ،‬ويجوز تكوين اتحاد يضم‬
‫مجموعة عقارات متجاورة ‪ ،‬وفى حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون ومالك هذا‬
‫التجمع بإنشاء شركة أو أكثر لإلدارة والصيانة ‪ ،‬لها االختصاصات المقررة التحاد الشاغلين ‪ ،‬وذلك كله طبقا لما تحدده‬
‫الالئحة التنفيذية لهذا القانون من إجراءات فى هذا الشأن ‪.‬‬

‫• إنقضاء إتحاد الشاغلين‬

‫يجوز إنقضاء اتحاد المالك ألسباب قانونية أو إتفاقية وسنستعرض األسباب التى ذكرتها القوانين والقرارات التى نظمت‬
‫إتحاد الشاغلين ‪.‬‬

‫‪ -1‬هالك البناء‬

‫فبأستقراء المادة ‪ 868‬من القانون المدنى نجدها تنص على أنه ‪ -1 " :‬إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر ‪ ،‬فعلى‬
‫الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره اإلتحاد باألغلبية المنصوص عليها فى المادة ‪ 864‬ما لم يوجد إتفاق يخالف‬
‫ذلك ‪."...............‬‬

‫يفهم من النص أنه فى حالة هالك العقار يجوز لهم تجديده أو أى إتفاق آخر بما يعنى أنه يجوز لهم عدم التجديد وإنهاء‬
‫اإلتحاد على أسس محدده ينقضى على أثرها االتحاد وهذا هو االنقضاء االتفاقى ‪ .‬هذا ما نص عليه القانون المدنى بشكل‬
‫عام ‪.‬‬

‫‪ -2‬نقصان الشاغلين‬

‫ومن ثم نص فى المادة ‪ 72‬من القانون ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬التى تتطلب أكثر من خمس شاغلين إلقامة اتحاد مالك ‪.‬‬

‫يفهم من ذلك أنه فى حالة نقصان الشاغلين عن خمس يجوز قانونا ً حل إتحاد المالك وهذا هو االنقضاء القانونى ما لم يرد‬
‫المالك االستمرار فى االتحاد ويذكر هذا االمر بشكل صريح كتابتا ً ‪.‬‬
 ‫‪ -3‬فقد شرط العضوية‬

‫وكذلك الحال فى المادة ‪ 6‬من قرار وزير األسكان رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2009‬الخاص بالنظام النموذجى التحاد الشاغلين التى‬
‫تنص على أنه ‪:‬‬

‫" تزول عضوية االتحاد فى حالة فقد شرط العضوية طبقا ً لهذا النظام "‪.‬‬

‫وايضا ً الحال فى المادة ‪ 9‬من قرار وزير األسكان رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2009‬الخاص بالنظام النموذجى التحاد الشاغلين التى‬
‫تنص على أنه ‪:‬‬

‫" تسقط العضوية عن عضو مجلس اإلدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية‬
‫لالتحاد " ‪.‬‬

‫من المواد يتضح أن االتحاد ينقضى إذا فقد العضو احد اسباب اكتساب عضوية االتحاد وهذا أمر بديهى ‪.‬‬

‫يتبين من كل القوانين سواء المدنى أو البناء أو قرار اتحاد الشاغلين أن االتحاد يقوم بقوة القانون إذا توافرت شروطه أما‬
‫إذا طرأ تعديل فى ملكية العقار ‪ ،‬نتج عنه تخلف إحدى الشروط سالفة البيان ‪ ،‬ينقضى االتحاد االنقضاء القانونى ‪ .‬غير أنه‬
‫فى حالة ما إذا قل عدد المالك عن النصاب القانونى ‪ ،‬واتفق المالك كتابة على استمرار االتحاد ‪ ،‬يستمر اتحاد المالك‪.‬‬

‫ومن البديهى أنه فى حالة بيع الوحدة أو تركها تنقضى عضوية البائع فى االتحاد ليحل محله المشترى بعد سداده كامل‬
‫الثمن ‪.‬‬

‫كذلك الالئحة التنفيذية لقانون البناء المادة ‪ 163‬تنص على أنه ‪:‬‬

‫" تسقط العضوية عن عضو مجلس اإلدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية‬
‫لالتحاد "‪.‬‬

‫• رئيس إتحاد الشاغلين‬

‫وبطبيعة الحال البد من وجود رئيس إلدارة اتحاد الشاغلين ولكن السؤال الذى يفرض نفسه هو كيفية اختيار رئيس التحاد‬
‫الشاغلين وكيف نظم القانون طريقة اختياره‬

‫حيث نصت المادة ‪ 79‬من القانون رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬على ‪ " :‬يكون مالك وحدات العقار رئيس االتحاد ‪ ،‬فإذا تعدد‬
‫المالك فعليهم اختيار رئيس االتحاد من بينهم ‪.‬‬
 ‫فإذا رفض المالك أو المالك رئاسة االتحاد انتخبت الجمعية العمومية التحاد الشاغلين رئيسا لالتحاد من بين أعضاء‬
‫االتحاد من غير المالك ‪ ،‬فإذا تعذر على الجمعية العمومية تعيين الرئيس أو لم تجد من يقبل التعيين تولت الوحدة المحلية‬
‫المختصة بالمحافظة‪ C‬الكائن بدائرتها العقار تعيين من تراه من غير الشاغلين ‪ ،‬وللجمعية العمومية لالتحاد أن تعين – فى‬
‫أى وقت تراه – رئيسا لالتحاد بدال من الرئيس المعين بمعرفة الوحدة المحلية المختصة " ‪.‬‬

‫كما أن الالئحة التنفيذية لقانون البناء المادة ‪ 162‬تذكر نفس المعنى السابق ونصها كالتالى ‪:‬‬

‫"يكون مالك العقار رئيسا لالتحاد فإذا تعدد المالك فعليهم اختيار رئيس االتحاد من بينهم ‪ ،‬فإذا رفض المالك أو المالك‬
‫رئاسة االتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا لالتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا لالتحاد وفى أعضاء مجلس‬
‫إدارة االتحاد ما يلى ‪:‬‬

‫أن يكون عضوا بالجمعية العمومية لالتحاد ‪.‬‬

‫أن يكون كامل األهلية بالنسبة للشخص الطبيعى ‪.‬‬

‫أال يكون قد حكم عليه بعقوبة جناية أو فى جنحة مخلة بالشرف واألمانة مالم يكن قد رد إليه اعتباره" ‪.‬‬

‫اما المادة (‪ )8‬من قرار وزير األسكان رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2009‬الخاص بالنظام النموذجى التحاد الشاغلين التى تنص على‬
‫أنه ‪:‬‬

‫" يكون مالك العقار رئيسا ً لالتحاد فإذا تعدد المالك فعليهم اختيار رئيس االتحاد من بينهم ‪ ،‬فاذا رفض المالك أو المالك‬
‫كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيسا ً لالتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيسا ً لالتحاد وفى أعضاء مجلس‬ ‫ً‬ ‫رئاسة االتحاد‬
‫إدارة االتحاد ما يلى ‪:‬‬

‫أن يكون عضواً بالجمعية العمومية لالتحاد‪.‬‬

‫أن يكون كامل األهلية بالنسبة للشخص الطبيعى ‪.‬‬

‫أال يكون قد حكم علية بعقوبة جنائية أو فى جنحة مخلة بالشرف واألمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره " ‪.‬‬

‫وحيث أن أعمال رئيس اتحاد الشاغلين شأنه شأن الوكيل فى أعمال الوكالة كما حددتها نص المادة ‪ 701‬بفقرتيها من‬
‫القانون المدنى فمن ثم ينطبق عليه أحكام نص المادة ‪ 709‬من القانون المدنى الذى نصه كاالتى ‪ -1 " :‬الوكالة تبرعية ‪،‬‬
‫ما لم يتفق على غير ذلك صراحة أو يستخلص ضمنا من حالة الوكيل ‪.‬‬
 ‫‪ - 2‬فإذا إتفق على أجر للوكالة كان هذا األجر خاضعا لتقدير القاضى ‪ ،‬إال إذا دفع طوعا بعد تنفيذ الوكالة " ‪.‬‬

‫وبالقياس فإن رئيس اتحاد الشاغلين قد يؤدى عمله كخدمات‪ C‬بدون أجر ‪ .‬ويتم تحديد ذلك فى ذات القرار الصادر بتعيينه أو‬
‫فى قرار الحق ‪ ،‬مع العلم أنه يمكن إعادة النظر فى األجر بالنقص أو الزيادة سواء طوعا ً من قبل اتحاد الشاغلين أو طبقا ً‬
‫لتقدير القاضى إذا اختلفا ‪.‬‬

‫وكذلك بكال االمرين سواء بالقياس على الوكالة فى القانون المدنى أو بصريح النص فى المادة ‪ 79‬من القانون ‪ 119‬لسنة‬
‫‪2008‬‬

‫يمكن لرئيس اتحاد الشاغلين أن يتنحى عن إلتزاماته إذا أخل أو عجز أو غير ذلك من األسباب عن القيام بالتزاماته آنفة‬
‫البيان ‪ ،‬كما يجوز عزله بقرار من األغلبية أو بأمر يصدر من رئيس المحكمة‪ C‬االبتدائية الكائن فى دائرتها العقار‪.‬‬

‫وعلى الوحدات المحلية وغيرها من الجهات‪ C‬المختصة خالل مدة ال تجاوز ثالثة أشهر من تاريخ صدور الالئحة التنفيذية‬
‫لهذا القانون ونظام اتحاد الشاغلين ‪ ،‬إخطار شاغلى العقارات التى تسرى عليها أحكام هذا الباب والتى لم يتم إنشاء االتحاد‬
‫بها للقيام بإنشاء اتحادات للشاغلين ‪ ،‬أو توفيق أوضاع اتحادات المالك القائمة ‪ ،‬ومتابعة القيام بإنشاء االتحادات أو توفيق‬
‫األوضاع وذلك وفقا لما تحدده الالئحة التنفيذية لهذا القانون " ‪.‬‬

‫وبذلك يكون قانون البناء قد شمل كل الوحدات التى ال يقل عدد شاغليها عن خمس اشخاص وسوى بين وحدات التمليك‬
‫وااليجار وحق انتفاع سواء اشخاص طبيعين أو اعتباريين الكل يحتاج الى اتحاد الشاغلين وتكون مهمته كما حددتها المادة‬
‫‪ 75‬من قانون البناء رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬الحفاظ على سالمة البناء ككل وعلى االخص األجزاء المشتركة فيه وضمان‬
‫الصيانه الدوريه لها حيث ان تلك االجزاء هى مصدر للخالفات التى تحتاج الى اتفاق لتنظيمها ‪.‬‬

‫ومن ثم جاءت الالئحة التنفيذية لقانون البناء المادة ‪ 155‬لتضع التنظيم التفصيلى لنص المادة ونصها كالتالى ‪:‬‬

‫" يحدد رئيس الجهة اإلدارية مقر اإلدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل‬
‫منهم ويعلن هذا القرار فى لوحة اإلعالنات بمقر الجهة اإلدارية ‪.‬‬

‫تتولى اإلدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات‪ C‬السكنية بنطاق الجهة اإلدارية والتى تستوجب‬
‫تكوين اتحاد شاغلين لها طبقا للمادة (‪ )72‬من القانون وكذا حصر اتحادات المالك القائمة لتوفيق أوضاعها ‪.‬‬

‫وعلى اإلدارة المختصة خالل مدة التجاوز ثالثة أشهر من تاريخ صدور الالئحة ونظام اتحاد الشاغلين إخطار شاغلى‬
‫العقارات التى تسرى عليها أحكام الفصل األول من الباب الرابع من القانون والتى لم يتم إنشاء االتحاد بها للقيام بإنشاء‬
‫اتحادات للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات المالك القائمة ‪ ،‬وذلك بكتاب موصى عليه بعلم الوصول ‪ ،‬مع لصق نسخة‬
‫من اإلخطار فى مكان ظاهر من العقار ‪ .‬ويباشر رئيس االتحاد إجراءات قيد االتحاد لدى اإلدارة المختصة وذلك خالل‬
‫خمسة وأربعين يوما من تاريخ أنتهاء المدة المشار إليها فى الفقرة السابقة ويكتسب االتحاد الشخصية االعتبارية اعتبارا‬
‫من تاريخ قيده "‪.‬‬
 ‫مع العلم أن الماده الثانية من قرار وزير األسكان رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2009‬الخاص بالنظام النموذجى التحاد الشاغلين‬
‫يوجب إنشاء إتحاد شاغلين يكون هدفه الحفاظ على سالمة االجزاء المشتركة ونصه كالتالى " مع عدم اإلخالل بحقوق‬
‫المالك على العقار والتى تقررها القوانين يتولى االتحاد الحفاظ على سالمة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته ‪ ،‬وضمان‬
‫صيانته وترميمه وتدعيمه والحفاظ على طابعه المعمارى وتوفير الخدمات‪ C‬المطلوبة للعقار‪".‬‬

‫• عضوية اتحاد الشاغلين‬

‫نصت المادة ‪ 77‬من القانون رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬على أنه‪ " :‬يعد عضوا باتحاد الشاغلين كل من يشغل وحدة فى‬
‫العقار سواء كان مالكا أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا ً بعقد غير مسجل أو مستأجرا لها أو يحوزها بموجب سند قانونى‬
‫سواء كان شخصا طبيعيا أو اعتباريا ‪ .‬كما يعتبر عضوا باتحاد الشاغلين مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من‬
‫الشاغلين ‪ .‬فإذا تعدد مالك العقار غير الشاغلين ناب عنهم من يختارونه فى عضويه االتحاد ‪ ،‬وإذا تعدد الشاغلون للوحدة‬
‫مثلهم من يختارونه فى العضوية ‪.‬‬

‫وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم ‪ 4‬لسنة ‪ 1996‬يكون مالك الوحدة هو عضو االتحاد ويلتزم بأداء‬
‫اشتراك اتحاد الشاغلين وكافة االلتزامات األخرى المقررة وفقا لهذا القانون "‪.‬‬

‫• إدارة اتحاد الشاغلين‬

‫تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة االتحاد بالكيفية المنصوص عليها فى نص المادة ‪ 78‬من قانون البناء حيث‬
‫نصت على انه ‪:‬‬

‫" تتولى الجمعية العمومية تشكيل مجلس إدارة االتحاد من رئيس االتحاد وأمين للصندوق وعضو ‪ ،‬وفى حالة زيادة عدد‬
‫الوحدات على سبع ينتخب نائب للرئيس طبقا لما تحدده الالئحة التنفيذية لهذا القانون "‬

‫وقد ألزمت المادة ‪ 70‬منه كل اتحادات مالك العقارات القائمة وقت العمل بهذا القانون بتوفيق أوضاعها بما يتفق مع‬
‫أحكامه وذلك خالل اثنى عشر شهرا من تاريخ صدور نظام اتحاد الشاغلين ‪.‬‬

‫ومن ثم جاءت الالئحة التنفيذية لقانون البناء المادة ‪ 156‬لتذكر نفس المعنى ونصها كالتالى ‪:‬‬

‫" على شاغلى العقارات إنشاء اتحادات للشاغلين وفقا للنظام الصادر من الوزير المختص ‪.‬‬

‫كما يجوز إنشاء اتحاد شاغلين يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة على أال يقل إجمالى عدد وحدات هذه‬
‫العقارات عن خمس وحدات "‪.‬‬

‫اما المادة (‪ )5‬من قرار وزير األسكان رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2009‬الخاص بالنظام النموذجى التحاد الشاغلين فتنص على‬
‫أنه ‪" :‬يصبح عضواً فى االتحاد كل شاغل لوحدة من وحدات العقار وكذلك كل من يشغل ايا ً من وحدات العقار فى تاريخ‬
‫الحق على قيد االتحاد سواء كان مالكا ً أو صاحب حق انتفاع أو مشتريا ً بعقد غير مسجل أو مستأجرًأ لها أو يحوزها‬
‫بموجب سند قانونى سواء كان شخصا ً طبيعيا ً أو اعتباريا ً ‪ ،‬وفى العقارات التى تخضع بعض وحداتها للقانون رقم ‪ 4‬لسنة‬
‫‪ 1996‬يعتبر مالك الوحدة هو عضو االتحاد ‪.‬‬

‫كما يعد عضواً باالتحاد مالك العقار كله أو بعضه ولو لم يكن من الشاغلين ‪.‬‬

‫فى حالة تعدد الشاغلين للوحدة مثلهم من يختارونه فى عضوية االتحاد" ‪.‬‬

‫مع مالحظة أن المادة ‪ 4‬منه قد نصت على أنه ‪" :‬ال يترتب على عضوية االتحاد اكتساب لحق فى الملكية وال تعد اعترافا ً‬
‫بالوضع القائم "‪.‬‬

‫وهذه المادة تخص بالذكر المستولى على وحدة بدون سند من القانون فالبد له من التواجد فى اتحاد الشاغلين ولكن ليس‬
‫معنى ذلك انهاء اى خصومة بين المغتصب وصاحب العقار على اعتبار ان ذلك اعتراف منه بالوضع القائم وانما هو‬
‫يدخل هنا االتحاد لسداد االلتزامات المادية التى تخص الوحده المغتصبه وذلك اسو ًة بدفع االيجار على اعتبار أنه مقابل‬
‫انتفاع وليس اعتراف بالوضع القائم ‪ .‬طعون بالنقض ارقام ‪ 1813‬لسنة ‪ 57‬ق جلسة ‪ 1107 ، 21/01/1993‬لسنة‬
‫‪ 50‬جلسة ‪ 277 ،20/03/1984‬لسنة ‪ 49‬جلسة ‪ 994 ،20/01/1983‬لسنة ‪ 45‬جلسة ‪04/03/1980‬‬

‫• أختصاصات اتحاد الشاغلين‬

‫يختص إتحاد الشاغلين بكل قرار يتعلق بالمبنى خصوصا ً ما يتعلق باالجزاء المشتركة منه‪.‬‬

‫فوفقا ً لقانون البناء رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬نجد المواد من ‪ 80‬إلى ‪ 89‬قد حددت اختصاصات اتحاد الشاغلين على سبيل‬
‫الحصر تفصيال ونصهم كاالتى‪ :‬المادة ‪ 80‬تنص على انه ‪:‬‬

‫" مع عدم اإلخالل بحكم المادة السابقة تختص الجمعية العمومية لالتحاد بانتخاب وعزل الرئيس المنتخب وأعضاء مجلس‬
‫إدارة االتحاد ‪ ،‬واتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف االتحاد وذلك وفقا للقواعد واإلجراءات التى تحددها الالئحة‬
‫التنفيذية لهذا القانون ‪.‬‬

‫كما تختص الجمعية العمومية بتحديد االلتزامات المالية التى يلتزم بها الشاغلون ‪ ،‬وفقا لما تحدده الالئحة التنفيذية لهذا‬
‫القانون فى هذا الشأن" ‪.‬‬

‫والمادة ‪ 81‬تنص على انه ‪:‬‬

‫" تشكل الجمعية العمومية التحاد الشاغلين من كافة أعضاء االتحاد وتنعقد مرة على األقل كل سنة أو بناء على طلب من‬
‫مجلس إدارة االتحاد أو بدعوة موقعة من ربع األعضاء على األقل ‪ ،‬أو بناء على طلب من الجهة المختصة إذا رأت‬
‫ضرورة لذلك ‪.‬‬
‫ويعتبر اجتماع الجمعية العمومية صحيحا بحضور األغلبية المطلقة ألعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل االجتماع إلى جلسة‬
‫أخرى تعقد خالل مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة‪ C‬عشر يوما من تاريخ االجتماع األول ‪ ،‬ويكون االنعقاد فى هذه الحالة‬
‫صحيحا بحضور أى عدد من األعضاء ‪.‬‬

‫وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد االشتراكات وااللتزامات‪ C‬األخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية العمومية‬
‫الحاضرين ‪.‬‬

‫وال يكون لمن تخلف عن سداد االلتزامات المالية صوت معدود فى المداوالت وتحدد الالئحة التنفيذية لهذا القانون‬
‫إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية ‪.‬‬

‫وتكون قرارات الجمعية العمومية التحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء االتحاد "‪.‬‬

‫والمادة ‪ 82‬تنص على انه ‪:‬‬

‫"على عضو الجمعية العمومية إذا كان شخصا اعتباريا أو مالكا للعقار غير شاغل له أو شاغلين متعددين لوحدة واحدة أن‬
‫يخطر رئيس االتحاد باسم من يختاره لتمثيله فى العضوية ‪.‬‬

‫وفى جميع األحوال يجوز ألى عضو ولو كان ممثال لشخص اعتبارى أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحدة‬
‫واحدة أن ينيب عنه من يراه فى حضور اجتماعات الجمعية العمومية ‪ ،‬وذلك وفقا لما تحدده الالئحة التنفيذية لهذا القانون ‪.‬‬

‫وعلى كل عضو بالجمعية العمومية التحاد الشاغلين فى حالة التصرف فى الوحدة التى يشغلها سواء بالبيع أو اإليجار أن‬
‫يخطر الوحدة المحلية ورئيس االتحاد كتابة بهذا التصرف ‪.‬‬

‫وال تقبل عضوية العضو الجديد إال بعد سداد ما على الوحدة من التزامات "‪.‬‬

‫والمادة ‪ 83‬تنص على انه ‪:‬‬

‫"على عضو الجمعية العمومية الذى ال يقيم فى العقار أن يخطر رئيس االتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير‬
‫الذى يطرأ عليه ‪ .‬وإال صح إعالنه طبقا للقواعد العامة ولما تبينه الالئحة التنفيذية لهذا القانون "‪.‬‬

‫والمادة ‪ 84‬تنص على انه ‪:‬‬

‫" توجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية لالتحاد إلى جميع أعضائها قبل الموعد المحدد لالجتماع بخمسة عشر يوما على‬
‫األقل وتتم الدعوة وفقا لما تحدده الالئحة التنفيذية لهذا القانون "‪.‬‬
 ‫والمادة ‪ 85‬تنص على انه ‪:‬‬

‫"تتكون موارد االتحاد من االلتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين ‪ ،‬أو عائد ناتج استثمار‬
‫موارد االتحاد ‪ ،‬أو التبرعات التى يتلقاها االتحاد من األعضاء أو من غيرهم ‪ ،‬وتحدد الالئحة التنفيذية لهذا القانون‬
‫اإلجراءات التى تتخذ فى هذا الشأن ‪.‬‬

‫ويتولى أمين الصندوق تحصيل االلتزامات المالية التى تقررها الجمعية العمومية ‪ ،‬وإعداد الموازنة التقديرية والحساب‬
‫الختامى وعرضهما على الجمعية العمومية وذلك كله طبقا لما تحدده الالئحة التنفيذية لهذا القانون" ‪.‬‬

‫والمادة ‪ 86‬تنص على انه ‪:‬‬

‫"يتولى مجلس إدارة االتحاد تنفيذ قرارات الجمعية العمومية ‪ ،‬ويتولى رئيس المجلس الدعوة إلى عقد اجتماعات‪ C‬الجمعية‬
‫العمومية ‪ ،‬كما يباشر إجراءات قيد االتحاد فى السجالت الخاصة بالوحدة المحلية المختصة ‪ ،‬وعليه أن يخطر الوحدة‬
‫المحلية بما يطرأ من تعديل على البيانات الخاصة بالعضوية ‪ ،‬ويتولى إدارة وتصريف شئون االتحاد ‪ ،‬وتمثيله أمام‬
‫القضاء والجهات الحكومية ‪ ،‬ولمجلس اإلدارة أن ينيب غيره فى ذلك ‪.‬‬

‫ويتولى نائب رئيس مجلس إدارة االتحاد أو أمين الصندوق اختصاصات رئيس االتحاد فى حالة غيابه" ‪.‬‬

‫والمادة ‪ 87‬تنص على انه ‪:‬‬

‫" يكون لالتحاد فى سبيل تحصيل االلتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق االمتياز على الوحدة وملحقاتها‬
‫ومالها من حصة شائعة فى األرض واألجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقوالت شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها‬
‫‪ ،‬وتحسب مرتبة هذا االمتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق االمتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو‬
‫الضرائب أو المصروفات ‪.‬‬

‫ولرئيس االتحاد أو نائبه بحسب األحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى األمور‬
‫الوقتية المختص أمرا باألداء وتكون العقارات والمنقوالت المشمولة بحق االمتياز ضامنة لتنفيذ األمر أو الحكم وفى جميع‬
‫األحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض االشتراكات أو االلتزامات‪ C‬والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد‬
‫األجرة من آثار قانونية "‪.‬‬

‫والمادة ‪ 88‬تنص على انه ‪:‬‬

‫" يلتزم الشاغل بإجراء اإلصالحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر األجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان‬
‫من شأن عدم إجرائها اإلضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ‪ ،‬وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ اإلصالحات‬
‫المذكورة جاز لرئيس االتحاد – بعد تكليف الشاغل باإلصالح بكتاب مسجل بعلم الوصول خالل سبعة أيام على األقل –‬
‫أن يستصدر من القاضى المختص باألمور المستعجلة فى المحكمة‪ C‬الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ‬
‫اإلصالحات‪ C‬على نفقة الشاغل" ‪.‬‬
 ‫والمادة ‪ 89‬تنص على انه ‪:‬‬

‫" يلتزم الخلف العام أو الخاص لعضو اتحاد الشاغلين قبل االتحاد بذات الحقوق والواجبات المقررة فى هذا القانون والتى‬
‫ترتبت فى ذمة السلف " ‪.‬‬

‫كما تأتى المادة ‪ 76‬من قانون البناء لتعطى التحاد الشاغلين شخصية اعتبارية بمجرد قيد االتحاد فى الوحدات المحلية ‪.‬‬

‫أما الالئحة التنفيذية لقانون البناء المواد ‪ 168،169‬تذكر نفس مضمون المواد السابقة ونصهم كالتالى ‪:‬‬

‫المادة ‪ 168‬تنص على أنه "مع عدم اإلخالل بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية لالتحاد باتخاذ جميع‬
‫القرارات التى تحقق أهداف االتحاد ولها على األخص ما يلى ‪- :‬‬

‫‪ -‬انتخاب وعزل رئيس االتحاد المنتخب وأعضاء مجلس اإلدارة أو أحدهم وذلك باالقتراع السرى مع مراعاة أن يتم‬
‫انتخاب البديل فى ذات الجلسة فى حالة العزل ‪.‬‬

‫إقرار الموازنة التقديرية لالتحاد ‪.‬‬

‫تحديد االشتراكات وااللتزامات المالية للشاغلين ‪.‬‬

‫التصديق على الحساب‪ C‬الختامى لالتحاد ‪.‬‬

‫الموافقة على األعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة‪ C‬على سالمته وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ على طابعه‬
‫المعمارى وتوفير الخدمات المطلوبة للعقار ‪.‬‬

‫اتخاذ القرارات واإلجراءات الالزمة للمحافظة‪ C‬على نظافة األجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – الساللم – السطح وما إلى‬
‫ذلك ) ‪.‬‬

‫النظر فى الشكاوى والتظلمات التى تقدم من ذوى الشأن ‪.‬‬

‫العمل على فض المنازعات التى تنشأ بين األعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار ‪.‬‬

‫فإذا كان جميع أعضاء الجمعية العمومية مالكا لوحدات العقار يضاف لما تقدم االختصاصات التالية للجمعية العمومية ‪-:‬‬
‫تعيين حارس أو أكثر وغيره من العاملين بالعقار وعزلهم وتحديد أجورهم تنظيم استخدام األجزاء المشتركة فى العقار "‪.‬‬

‫المادة ‪ 169‬تنص على أنه‪:‬‬

‫" يلتزم الشاغل بإجراء اإلصالحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر األجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان‬
‫من شأن عدم إجرائها اإلضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق ضرر بالمبنى ‪ ،‬وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ هذه‬
‫اإلصالحات‪ C‬جاز لرئيس االتحاد – بعد تكليف الشاغل باإلصالح بكتاب مسجل بعلم الوصول خالل سبعة أيام على األقل‬
‫– أن يستصدر من قاضى األمور الوقتية بالمحكمة الكائن بدائرتها العقار إذنا بدخول الوحدة لتنفيذ اإلصالحات‪ C‬على نفقة‬
‫الشاغل" ‪.‬‬

‫كذلك المادة ‪ 11‬من قرار وزير األسكان رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2009‬الخاص بالنظام النموذجى التحاد الشاغلين فقد تحدثت‬
‫على اختصاصات الجمعية العمومية لألتحاد على وجه مفصل اختصاصاتها باتخاذ القرارات وانتخاب الرئيس وعزلة‬
‫وتحديد االشتراكات وااللتزامات المالية للشاغلين وغيرها من التخصصات الوارد تفصيالً بنص المادة والتى تذكر نفس‬
‫االختصاصات‪ C‬الواردة فى قانون البناء ‪.‬‬

‫وحيث أن التحاد المالك ذمة مالية مستقلة ‪ ،‬وله حق التقاضى ‪ ،‬وله أهلية فى حدود الغرض الذى انشئ من أجله ‪ ،‬وله‬
‫نائب يعبر عن إرادته متمثلة فى مأمور االتحاد ‪ ،‬فقد استقر الفقه والقضاء على تمتعه بالشخصية االعتبارية ‪.‬‬

‫طعن بالنقض رقم ‪ 135‬لسنة ‪15‬ق – مجموعة أحكام النقض – جلسة ‪ 25/6/1964‬ص ‪ " : 868‬ان االتحاد تثبت له‬
‫الشخصية المعنوية ‪ ،‬ومن المستقر عليه القضاء والفقه فى مصر هو جواز مساءلة الشخص المعنوى عن األخطاء التى‬
‫يرتكبها ممثلوه عند القيام بإدارة شئونه ‪ ،‬أن االعتراف باالشخاص االعتبارية وتقرير مساءلتها‪ C‬مدنيا عما يسند إليها من‬
‫أعمال غير مشروعة يعتبر من األصول العامة التى يقوم عليها النظام االجتماعى واالقتصادى فى مصر وتعتبر بالتالى‬
‫من المسائل المتعلقة بالنظام العام فى نص المادة ‪ 28‬من القانون المدنى "‪.‬‬

‫• المراقبة و االشراف على إتحاد الشاغلين‬

‫تتولى الوحدة المحلية المختصة سلطة مراقبة قيام اتحادات الشاغلين طبقا ً لنص المادة ‪ 76‬من قانون البناء رقم ‪ 119‬لسنة‬
‫‪ 2008‬واالشراف على أعمالها من حيث ‪ :‬قيد االتحاد وبيان أسماء أعضائه وممثله القانونى ودعوة االتحاد الى اإلجتماع‬
‫لمباشرة أعماله ‪ ،‬وكذلك تعيين لجنة مؤقتة فى حالة تراخى المالك فى أن يكونوا اتحاد شاغلين ‪.‬‬

‫ذلك طبقا ً لنص المادة ‪ 73‬من قانون البناء رقم ‪ 119‬لسنة ‪ 2008‬والذى ينص على أنه " فى حالة عدم توفيق أوضاع‬
‫اتحاد مالك العقار القائم وقت العمل بهذا القانون أو عدم إنشاء اتحاد للشاغلين للعقار الذى تنطبق عليه أحكام هذا الفصل ‪،‬‬
‫تتولى الوحدة المحلية المختصة بالمحافظة‪ C‬الكائن بدائرتها العقار تعيين لجنة مؤقتة لإلدارة مكونة من رئيس ونائب وأمين‬
‫الصندوق من غير الشاغلين تتولى المهام المنوط بها اتحاد الشاغلين وذلك لحين اجتماع الجمعية العمومية وانتخاب مجلس‬
‫إدارة التحاد شاغلى العقار "‪.‬‬

‫وهذا القانون يتمشى مع نص المادة ‪ 866‬من القانون المدنى والذى نصه كاألتى‪:‬‬
‫‪ -" 1‬يكون لإلتحاد مأمور يتولى تنفيذ قراراته ‪ ،‬ويعين باألغلبية المشار إليها فى المادة ‪ ، 864‬فإن لم تتحقق األغلبية عين‬
‫بأمر يصدر من رئيس المحكمة‪ C‬اإلبتدائية الكائن فى دائرتها العقار بناء على طلب أحد الشركاء بعد إعالن المالك اآلخرين‬
‫لسماع أقوالهم ‪.‬‬

‫وعلى المأمور إذا إقتضى الحال أن يقوم من تلقاء نفسه بما يلزم لحفظ جميع األجزاء المشتركة وحراستها وصيانتها ‪ ،‬وله‬
‫أن يطالب كل ذى شأن بتنفيذ هذه اإللتزامات ‪.‬‬

‫كل هذا ما لم يوجد نص فى نظام اإلتحاد يخالفه ‪.‬‬

‫‪ - 2‬ويمثل المأمور االتحاد أمام القضاء حتى فى مخاصمة المالك إذا إقتضى األمر ‪".‬‬

‫• جزاءات عدم تنفيذ االلتزامات المالية للشاغلين‬

‫حيث أن سالمة المبنى كله يتوقف على سالمة كل وحدة على حدة ‪.‬‬

‫األمر الذى جعل المشرع فى قانون البناء يلزم كل شاغل سواء مالك أو مستأجر ملزم بإجراء الصيانة الالزمة للوحدة‬
‫الخاصة به وقرر المشرع فى قانون البناء عدة جزاءات لعدم تنفيذ االلتزامات المالية للشاغلين‪.‬‬

‫‪ -1‬ال يكون لمن تخلف عن سداد االلتزامات المالية صوت معدود‬

‫حيث تنص المادة (‪ )81‬من منه على انه ‪:‬‬

‫" ‪ .........‬وتصدر قرارات الجمعية بما فيها تحديد االشتراكات وااللتزامات األخرى بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية‬
‫العمومية الحاضرين ‪.‬‬

‫وال يكون لمن تخلف عن سداد االلتزامات المالية صوت معدود فى المداوالت وتحدد الالئحة التنفيذية لهذا القانون‬
‫إجراءات دعوة أعضاء الجمعية العمومية ‪.‬‬

‫وتكون قرارات الجمعية العمومية التحاد الشاغلين ملزمة لكافة أعضاء االتحاد "‪.‬‬

‫‪ - 2‬يترتب على عدم سداد االلتزامات المالية ما يترتب على عدم سداد األجرة‬

‫فقد جاء ذلك فى المادة (‪ )87‬التى تنص على انه ‪:‬‬

 ‫" يكون لالتحاد فى سبيل تحصيل االلتزامات المالية التى تحددها الجمعية العمومية حق االمتياز على الوحدة وملحقاتها‬
‫ومالها من حصة شائعة فى األرض واألجزاء المشتركة للعقار وما بها أو على منقوالت شاغل الوحدة إذا لم يكن مالكا لها‬
‫‪ ،‬وتحسب مرتبة هذا االمتياز من يوم قيده كما يعفى قيد حق االمتياز أو تجديدة أو شطبه أو إلغاء الشطب من الرسوم أو‬
‫الضرائب أو المصروفات ‪.‬‬

‫ولرئيس االتحاد أو نائبه بحسب األحوال بعد تكليف الشاغل الذى لم يف بالتزاماته المالية أن يستصدر من قاضى األمور‬
‫الوقتية المختص أمرا باألداء وتكون العقارات والمنقوالت المشمولة بحق االمتياز ضامنة لتنفيذ األمر أو الحكم وفى جميع‬
‫األحوال يترتب على عدم سداد كل أو بعض االشتراكات أو االلتزامات‪ C‬والنفقات المشار إليها ما يترتب على عدم سداد‬
‫األجرة من آثار قانونية "‪.‬‬

‫‪ - 3‬إستصدار أمر من قاضى األمور الوقتية بالتنفيذ على نفقة الشاغل‬

‫حيث تنص المادة (‪ )88‬من قانون البناء على أنه‬

‫" يلتزم الشاغل بإجراء اإلصالحات الداخلية للوحدة التى يشغلها ولسائر األجزاء المفرزة التى يملكها أو يحوزها متى كان‬
‫من شأن عدم إجرائها اإلضرار بأحد من الشاغلين أو إلحاق أذى بالمبنى ‪ ،‬وإذا تراخى الشاغل عن تنفيذ اإلصالحات‬
‫المذكورة جاز لرئيس االتحاد – بعد تكليف الشاغل باإلصالح بكتاب مسجل بعلم الوصول خالل سبعة أيام على األقل –‬
‫أن يستصدر من القاضى المختص باألمور المستعجلة فى المحكمة‪ C‬الكائن بدائرتها العقار إذنا ً بدخول الوحدة لتنفيذ‬
‫اإلصالحات‪ C‬على نفقة الشاغل "‪.‬‬

‫‪ -4‬غرامة شهرية‬

‫واألكثر من ذلك تأتى المادة ‪ 109‬من قانون البناء لتعطى غرامة للمقصر فى أداء إلتزاماته فى الصيانة حيث يأتى نصها‬
‫كالتالى ‪ " :‬يعاقب كل شاغل يتخلف عن أداء اشتراك الصيانة أو االلتزامات المالية المقررة بغرامة شهرية ال تقل عن‬
‫عشرة جنيهات وال تجاوز مائة جنيه تتعدد بعدد أشهر التخلف ويحكم فضال عن ذلك بإلزامه بأدائه االلتزامات المالية‬
‫المقررة "‪.‬‬

‫كذلك نص المواد ‪ 21،22‬من قرار وزير األسكان رقم ‪ 200‬لسنة ‪ 2009‬نجدهم يوضحون األجزاء المسؤل عن‬
‫صيانتها الشاغل والجزاءات التى تترتب على عدم تنفيذ االلتزامات المالية المقررة وقد شملت نفس معنى مواد قانون البناء‬
‫السابقة الذكر ‪.‬‬