forrás: Qubit

Teraszos lakásban, a tetőn medencével?

Bécsben megteheted!

Kende Ágnes
07.03. · TÁRSADALOM
shareMegosztás
A politikusokat tényekkel kell szembesíteni. A tudomány tényeket gyárt.
Segíts minél többet publikálni belőlük!

„Tavaly év végén találkoztam Evával, aki elegánsan nézett ki

farmerdzsekijében és szépen megkötött selyemkendőjében;
fülében kis fülbevaló, göndör haja rövidre vágva. Azalatt a 44
év alatt, amíg felsősöknek tanított angol nyelvet, Eva
lakásbérleti díja majdnem ötszörösére, 55 euróról 270 euróra
nőtt, a bére viszont több mint hússzorosára, havi 150 euróról
3375 euróra emelkedett” – írja a New York Times
májusi cikke a bécsi szociális lakásrendszerről. Eva tanári
fizetése joggal idegesítheti fel a magyar pedagógusokat is, a
cikk most mégsem az osztrák és magyar tanárfizetésekről szól,
hanem arról, hogy milyen választ nyújt a szociális lakhatás
Bécsben a fejlett országok növekvő lakhatási válságára, az
elszabadult ingatlanárakra és bérleti díjakra. És ha már Bécs
választ adott ezekre a kérdésekre, érdemes azt is megvizsgálni,
hogy ehhez képest mi a helyzet Magyarországon.

Ha különböző társadalmi helyzetűek együtt élnek,

az gazdasági értelemben is kifizetődik
A bécsi Gemeindebauten (összkomfortos közösségi épületek)
alatt a szociális vagy más kifejezéssel élve támogatott lakhatást
kell érteni; ezek a lakások nemcsak a szegényeket, hanem a
középosztálybelieket is befogadják. Bécsben a lakosok 80
százaléka jogosult az akár tetőtéri úszómedencés vagy rengeteg
zölddel körülvett, sokszor teraszos lakásokra, és ha egyszer
megvan a bérleti szerződésük, az soha nem jár le, még akkor
sem, ha közben meggazdagodnak. A lakhatási szakemberek
szerint a bécsi szociális lakáspolitika, amelyben együtt élnek
különböző társadalmi helyzetű emberek, gazdasági értelemben
is kifizetődő, hisz nem következik be a szegregálódó
lakóövezetekre jellemző gazdasági, oktatási és társadalmi
lecsúszás.

photo_camera A bécsi Alterlaa lakóépület-együttes 1975 és 1986 között épült. A

3200 lakásban körülbelül 9000 ember él. Forrás: Thomas
Ledlphoto_camera Tetőtéri úszómedence az Alterlaa-ban Forrás: Thomas Ledl

A négy villamosmegállót is érintő, 1100 méter hosszú, a világ

egyik leghosszabb lakóépületének számító, 1927 és 30 között
épült Karl-Marx-Hof megnyitásakor 5000 ember élt összesen
1400, 30-60 négyzetméteres lakásban. „Sokan vágytak ezekbe a
lakásokba, ami nem is csoda. Két központi mosoda, két közös
fürdőhelyiség káddal és zuhanyzóval, fogorvosi rendelő,
szülészeti klinika, egészségbiztosítási iroda, könyvtár, ifjúsági
szálló, posta és gyógyszertár, valamint 25 egyéb üzlethelyiség,
köztük egy étterem és a BEST, a város által működtetett
lakberendezési és lakberendezési tanácsadó központ irodái és
bemutatótermei voltak" – idézi a New York Times cikke Eve
Blau A vörös Bécs építészete című könyvét. Ma már kevesebb
mint 3000 bérlő lakik a Karl-Marx-Hofban – nem mintha
veszített volna vonzerejéből, hanem mivel az évtizedek alatt
sokat javult az életszínvonal, és Bécs erre reagálva nagyobb
lakásokat utal ki a bérlőknek – írja Francesca Mari, a Brown
Egyetem irodalmi-művészeti tanszékének adjunktusa, a Times
cikkének szerzője. „A bécsi lakásügyi hatóság úgy véli, hogy egy
négytagú családnak körülbelül 100 négyzetméterre van
szüksége, ezért egybenyitott néhány lakást, hogy nagyobbakat
hozzon létre.”

photo_camera A bécsi Karl-Marx-Hof-ban két központi mosoda, két közös

fürdőhelyiség káddal és zuhanyzóval, fogorvosi rendelő, szülészeti klinika,
egészségbiztosítási iroda, könyvtár, ifjúsági szálló, posta, gyógyszertár és 25 egyéb
üzlethelyiség található. Forrás: C.Stadler/Bwag

A cikk idéz egy házaspárt is, akik évtizedek óta szociális

bérlakásban élnek, és ha ma kötnének új bérleti szerződést,
akkor is csak 542 euró lenne a havi lakbér, ami a jövedelmük
mindössze 8 százalékát teszi ki. „A város bőséges szociális
lakáskínálata hozzájárul ahhoz, hogy a költségek mindenki
számára alacsonyak maradjanak: 2021-ben a
magánlakásokban élő bécsiek átlagosan az adózás utáni
jövedelmük 26 százalékát költötték lakbérre és
energiaköltségekre, míg a szociális lakásokban élőknél ez csak
22 százalék” – írja a cikk. Ehhez képest az USA-ban például a
bérlők 49 százaléka - 21,6 millió ember - az adózás előtti
jövedelme több mint 30 százalékát fizeti ki a bérbeadóknak, és
ez az arány a drága városokban még magasabb is lehet. New
Yorkban egy átlagos bérleti díj a háztartás adózás előtti
jövedelmének 36 százalékát teszi ki.

Mennyit költesz lakbérre?

„Az ideális az, ha a háztartás jövedelmének 30 százalékánál
nem kell többet fizetni lakhatásra. A 40 százalék már nagyon
magas, de ha 60 százalék felett kell költeni, az már
elviselhetetlen, és az alapvető létfenntartást lehetetleníti el" –
mondja Somogyi Eszter szociológus, a Városkutatás Kft.
munkatársa. A jövedelmek növekedésével és a kormányzati
rezsicsökkentéssel a magyar háztartások az elmúlt bő
évtizedben a jövedelmüknek átlagosan csökkenő
hányadát fordították lakásfenntartásra: 2010-ben még 25
százalékát, 2020-ban átlagosan 18,6 százalékát. Azonban ez az
arány a legalsó jövedelmi ötödben még mindig 22,5 százalék.
„Ezek azonban átlagok – mondja Somogyi – amik mögött
nagyon különböző lakhatási helyzetek húzódnak meg. Egy
2015-ös KSH-felmérés elemzése szerint a háztartások mintegy
egyharmadát érinti a lakhatási szegénység valamilyen formája.
Amellett, hogy valaki jövedelmének túlzottan nagy részét
fordítja lakhatási költségekre, megjelenik az a probléma is,
hogy a nagyon alacsony jövedelme miatt a lakhatási költségek
kifizetése miatt nem marad elég pénze a létfenntartásra, vagy
eleve azért olyan alacsony a lakhatási költsége, mert alacsony
komfortfokozatú lakásban lakik."

Bár a magánbérlakások megfizethetőségére nincsenek

rendszeresen publikált adatok, a magánbérlakásban élők
arányát rendszeresen publikálja a KSH (a valóságban
valószínűleg magasabb az arányuk, mivel a szektor jelentős
része ma is a szürkezónában működik). A hivatalos adatok
szerint országosan a háztartások 4 százaléka bérel a
magánbérleti piacon lakást, de ez az arány legalsó és a legfelső
jövedelemtizedben a legmagasabb: 6,5, illetve 7,5 százalék.
„Különösen az alsó jövedelemcsoportokban okoz gondot a piaci
lakbérek megfizetése, mert amíg 2021-ben az alsó jövedelmi
ötödben havi nettó 71 ezer Ft volt az egy főre jutó
átlagjövedelem (négytagú családnál ez 284 ezer forint), addig
2020-ban, még a covid előtt Budapesten 175 ezer, a többi
városban átlagosan 138 ezer forint volt a piacra kerülő lakások
átlag lakbére" – mondja a szociológus.

Bécs már 1919-ben elkezdte

Az első világháború előtt Bécsben voltak a legrosszabb
lakáskörülmények Európában, idézi a Times cikke Blau Bécsről
szóló könyvét. Sok munkáscsaládnak albérlőt vagy ágybérlőt
(nappali és éjszakai munkások, akik különböző időpontokban
aludtak egy ágyban) kellett fogadnia, hogy ki tudják fizetni a
lakbért. 1923 és 1934 között, a „vörös Bécs” néven ismert
időszakban a kormányzó Szociáldemokrata Párt 64 ezer új
lakást épített 400 lakótömbben, 10 százalékkal növelve a város
lakáskínálatát. Ezekben az épületekben 200 ezer embert, a
lakosság egytizedét helyezték el, a bérleti díjakat pedig az
átlagos munkásjövedelem 3,5 százalékában állapították meg,
ami elegendő volt a fenntartási és üzemeltetési költségek
fedezésére.

„Amit vörös Bécsként ismerünk, 1919-ben jött létre, amikor a

város élére szociáldemokrata vezetést választottak óriási
többséggel. A háborúban elszegényedett, a birodalomvesztéssel
eljelentéktelenedett, hatalmas adósággal, menekülttömeggel,
szegénységgel küzdő városban a szociáldemokraták nem azt
tették, amit mindenki javasolt nekik: azaz a gazdasági
rendbetételre koncentrálva megszorítani, a város kiadásait
leszorítani – hanem a 20. századi európai történelem egyik
legnagyobb volumenű baloldali, szociális városfejlesztési
projektjét kezdték meg. Ennek lényege a lakhatási
problémákhoz kapcsolódott: Bécsben akkoriban kétmilliónál is
többen éltek (az osztrák főváros lakásállománya éppen ezért a
mai lakosságszámnál nagyobbra lett eleve tervezve), de a
lakosok nagy része WC és fürdő nélküli, rosszul fűthető, sötét,
dohos kislakásokba kényszerült, a bécsi munkáskerületekben
különféle járványok is terjedtek” – olvasható Techet Péter az Új
Egyenlőségen 2021-ben megjelent írásában.

Képzelje el, mennyi pénze maradna, ha sokkal

kevesebbet kellene lakhatásra költenie
„Amerikai szemmel nézve az egész bécsi rendszer túlságosan is
szocialistának tűnhet. De ezt tegyük félre, mert ami
megdöbbentő, az az, hogy a szociális lakhatás mennyire más
helyzetet teremt a bécsiek anyagi helyzetében. Képzelje el, ha
az ön lakhatási költségei inkább a Schachingersékéhez (a
cikkben szereplő házaspár) hasonlítanának. Képzelje el, hogy
ugyanannyit kell ezen gondolkodnia, mint azon, hogy melyik
éttermet vagy streaming-előfizetést válassza. Képzelje el azt is,
hogy mire menne a jövedelme többi része, ha sokkal
kevesebbet kellene lakhatásra költenie. Bécs azt mutatja meg,
hogy képzeljünk el egy olyan világot, amelyben a lakástulajdon
nem az egyetlen módja annak, hogy biztos jövőt biztosítsunk
magunknak, és így hogyan nézhetne ki az életünk” – írja a
Times cikke. – Talán egyetlen más fejlett város sem tett többet
azért, hogy megvédje a lakókat a lakhatás áruvá válásától.” És
valóban, Bécsben a lakások 43 százalékának bérleti díjait a
törvény határozza meg, és nem az, hogy mennyit bír el a piac,
vagy hogy mennyit fizet az, akinek nincs más lehetősége.

Nálunk annyira kevés a támogatott bérlakás, hogy

szinte egyetlen rászorulónak sem jut belőle
„Nálunk a támogatott lakhatás, a szociális bérlakások
alapvetően önkormányzati lakásokat jelentenek, ahol a lakbér
alatta marad a piaci lakbéreknek – mondja Somogyi. – A
rendszerváltáskor az ilyen lakások aránya még 20 százalék
felett volt, ma már csak 2 százalék alatt van, és még ez az arány
is folyamatosan csökken, miközben a magánbérlakások aránya
nő. Ez azért veszélyes tendencia, mert a nagyon alacsony
önkormányzati bérlakások aránya miatt a szegény és rászoruló
háztartások kiszorulnak a magánbérleti piacra, ahol nem védi
őket semmi, mert azt az állam csekély mértékben szabályozza.
Itt aztán vagy bemennek valami nagyon rossz minőségű
bérleménybe, vagy elmennek vidékre, ahol olcsóbb az ingatlan,
vagy akár ott bérelnek valamit olcsón.”
„A bécsi modell teljesen irreális a mi esetünkben – mondja
Somogyi a bécsi szociális lakhatásról. – Ahhoz ott is kellett 100
év, hogy kiépítsék ezt a lakásállományt. Az, hogy a bécsi
modellben mindenki ugyanazt a lakbért fizeti, a szegényebbek
és a gazdagabbak is, nem lenne fenntartható Magyarországon,
mert ehhez túl szegény ez az ország, így a lakbérnek
jövedelemarányosnak kell lennie. Ezenkívül szükség van egy
felső jövedelmi határra is, hogy ki az, aki még beléphet. Közben
fontos, hogy ne gettósodjon el a szociális bérház vagy
lakótömb; vegyes maradjon, és mindenki a jövedelmének
megfelelően fizesse a támogatott bért. A fenntartás
szempontjából ugyanis fontos, hogy normális bevételt tudjon
generálni ez a szektor.”

Nálunk egy támogatott bérlakásra 300 pályázó jut

Az USA és Ausztria között a legfontosabb különbség, hogy Bécs
az építkezések támogatását, míg az Egyesült Államok a
lakhatási utalványokat, tehát az emberek támogatását helyezi
előtérbe, amivel aztán mindenki ott bérelhet lakást, ahol tud –
írja a Times. Míg az egyik modell a kínálatra, a másik a
keresletre összpontosít. A bécsi modell ugyanakkor azt
bizonyítja, hogy a szociális lakások elég nagy kínálata olyan
piaci alternatívát kínál, ami mindenki számára javítja a
lakhatást.

Somogyi a bécsi példát nevezi univerzális modellnek (a bécsi

mellett még a holland szociális bérlakásrendszer is ilyen),
amelyben a leggazdagabbakat kivéve szinte mindenkinek
járhat a támogatás; az angolszász modell az úgynevezett
reziduális megoldás, amikor csak a legrászorultabbaknak jut
támogatott lakhatás. Ha valami, akkor nálunk inkább az utóbbi
érvényesül, de mivel „körülbelül a háztartások harmada küzd
a lakhatási szegénység valamilyen formájával, az ő körükből
kerülhetnének ki azok, akik rászorulnak támogatott
lakásbérletekre. De mivel összesen másfél-két százaléknyi az
önkormányzati lakásállomány, szinte mindegy is, hogy hogyan
hívjuk az alig létező magyar modellt" - mondja Somogyi. - Ha
10 lakást tud elosztani egy önkormányzat, amire darabonként
van 300 pályázó, akkor nehéz igazságos kritériumrendszert
kialakítani, mert így is szinte mindenki kimarad, akinek
járhatna. A lakásokat tipikusan a hátrányos helyzetűek és a
közszférában dolgozók között osztják el az önkormányzatok.
Az egyéb, a lakás tulajdonszerzését támogató megoldások, mint
a csok (aminek épp a napokban változtatták meg a feltételeit)
pedig épp ellenkezőleg, sosem kifejezetten a rászorulókat
célozták, inkább családpolitikai és gazdaságélénkítő eszköznek
szánta őket a politika”.

„Az önkormányzatok egyébként nagyon érzik helyben a

nyomást – mondja a szociológus – hogy megfizethető lakhatást
nyújtsanak a településükön vagy a kerületükben élő
szegényebb és a közszférában dolgozó embereknek. Ebben az
önkormányzatok teljesen magukra vannak hagyva mindenféle
állami támogatás nélkül. Nincs pénzük felújításokra és érdemi
lakhatási támogatások nyújtására." A támogatott lakhatási
lehetőségek bővítését célzó új kezdeményezés, ami pár helyen
már működik, az úgynevezett önkormányzati lakásügynökség,
amikor az önkormányzatok támogatást nyújtanak a rászoruló
családoknak ahhoz, hogy kifizessék a piaci albérletek árát.
„Amihez érdekes módon az elmúlt 15 évben nem nyúltak
hozzá, az az, hogyha átadod az önkormányzatnak a lakásodat,
hogy szociális célú bérbeadás keretében ő foglalkozzon annak
bérbeadásával, akkor a tulajdonosoknak egyáltalán nem kell
SZJA-t fizetniük” – hívja fel a szakértő a figyelmet egy
részletszabályra.

Vajon etikátlan, hogy Bécsben a gazdagok egy

életen át bent maradhatnak a bérlakásokban?
Bécsben a háztartások átlagos bruttó jövedelme évi 57 700
euró, de mindenki, aki 70 ezer euró alatt keres, jogosult
Gemeindebau-lakásra. Ha egyszer beköltözött, soha nem kell
onnan elmennie, az sem számít, ha elkezd többet keresni, mert
többé nem ellenőrzi senki a fizetését. Nem is meglepő, hogy a
bécsi háztartások 80 százaléka ezek után inkább a bérlést
választja.

A várakozási idő Bécsben körülbelül két év (egy adott

pillanatban körülbelül 12 ezer ember van a várólistán, és
minden évben körülbelül 10 ezer vagy annál több embernek
adnak lakást) és minden bécsi lakos, aki két éve állandó
lakcímmel rendelkezik, akár állampolgár, akár nem,
jelentkezhet, a kérelmeiket pedig rászorultsági alapon bírálják
el.

Időnként azért Ausztriában is fellángol a vita arról, hogy a

gazdagabbakat kötelezni kellene arra, hogy lemondjanak a
Gemeindebau bérleti szerződésükről, és a lakásokat valóban
rászorultsági alapon adják bérbe. A Times cikke felidézi a
korábban parlamenti képviselőként dolgozó osztrák zöldpárti
Peter Pilz esetét, aki az egyik legnagyobb Duna-parti
Gemeindebautenben lakik, ahová még egyetemistaként
költözött be, átvéve a nagymamája 1932 óta meglévő bérleti
szerződését, parlamenti képviselőként viszont már több mint
8000 eurót keresett havonta. „Pilz bérleti díja miatt még
Bécsben is felvonták a szemöldöküket az emberek, amikor az
osztrák konzervatív lap, az Österreich 2012-ben azt állította,
hogy a képviselő csupán 66,18 eurót fizet havonta bérleti
díjként. (Pilz amúgy azt mondta, hogy az építési költségekkel
együtt 250 eurót fizetett havonta.) »Tekintettel arra, hogy Pilz
jövedelme jóval meghaladja a szociális lakásoknál szokásos
tarifát, valóban úgy tűnik, hogy itt szociális csalásról van szó« -
mondta a konzervatív Osztrák Szabadságpárt főtitkára. Pilz
ugyanakkor semmi törvénybe ütközőt nem tett. Aki egyszer
bekerült egy Gemeindebauba, annak soha nem kell onnan
távoznia” – írja a New York Times. De vajon etikátlan-e, ha a
gazdagok maradnak? – teszi fel a kérdést a cikk írója, amire az
osztrák lakásügyi hivatalnokoknak az a válaszuk, hogy a
Gemeindebautenben a gazdagabb bérlők jelenléte segít
meggátolni a koncentrált szegénységgel járó problémákat, és
ez pedig mindenki számára stabilabb és egészségesebb
környezetet teremt.

Míg Bécsben szeretik, nálunk sokszor stigma

szociális bérlakásban élni
Ehhez képest nálunk – egyébként hasonlóan az amerikai
helyzethez – a szociális bérlakások lakóit kifejezetten
veszélyezteti a szegregáció – mondja Somogyi. „Ez egyrészt
azért van, mert ezeknek a lakásoknak a jó része nagyon
lepusztult, ráadásul sok esetben azok a bérlők maradtak
bennük, akiknek annak idején, a rendszerváltás környékén,
amikor kedvező feltételekkel lehetett megvenni az
önkormányzati lakásokat, nem volt pénzük arra, hogy éljenek
a lehetőséggel. Tehát eleve szegényebbek voltak, rosszabb
helyen éltek, és ezek a környékek vagy házak jelentős része
mindig is szegregált volt.”

Az ilyen lakásban élőket ráadásul előítéletek is sújtják:

„például sokkal hamarabb feljelenti a szomszéd az
önkormányzati lakásban lakó embert, mintha ugyanazok a
jellegű problémák a saját tulajdonú lakásban adódnának.
Miközben fontos lenne, hogy minél vegyesebb társadalmi
helyzetben élők éljenek egymás mellett a bérlakásokban, van a
rendszerben egy önszelekció, mert lehet, hogy az igénylők egy
nagyon stigmatizált környéken, mondjuk a Hős utcában el sem
fogadják a felajánlott lakást. Ezen kívül nagyon sok a telep és a
korábbi munkáskolónia, amik szintén önkormányzati
tulajdonba kerültek a rendszerváltás után. Ezek viszont
nagyon gyorsan szegregálódtak, mivel szinte kivétel nélkül
komfort nélküli lakások voltak. Ráadásul sokszor
ideköltöztették a díjhátralékos családokat is, akiket nem
akartak kilakoltatni, vagy olyanok jöttek ezekbe a lepusztult
házakba, akik egy lakótelepi bérlakás fenntartási költségeit
sem bírták volna kifizetni” – mondja Somogyi.

photo_camera Budapest, 13. kerület, Süllő utca a Váci út felé nézve, balra az

úgynevezett Tizenháromház munkáskolónia épülete 1976-
ban Forrás: Fortepan/Angyalföldi Helytörténeti Gyűjtemény

Az államilag szabályozott lakáspolitika az elszálló

ingatlanáraknak is gátat tud vetni
Bár a Gemeindebauten kezdetben komoly állami kiadást
jelentett, a bécsi szociális lakásépítés mára önfenntartóvá vált.
„Az utalványok rövid távon olcsóbbnak tűnhetnek, de a jól
szabályozott állami és korlátozottan nyereséges építkezések
közvetlen finanszírozása az egyetlen módja a spekuláció
mérséklésének és az egyre növekvő lakásárak elleni
fedezetnek” – írja a Times.

„Mindez alatt Magyarországon adatok bizonyítják, hogy nálunk

a kiszámíthatatlan és végig nem gondolt lakáshoz jutási
támogatások legnagyobb része a jómódúakat érte el. A
városokban ez a lakásárak akkora arányú növekedéséhez
vezetett, hogy elúszott a támogatás értéke. Ugyanezt láttuk a
falusi csoknál is, pedig az összes közül ez volt a legjobban célzó
szociális támogatási forma, de sok faluban még ez is felverte az
ingatlanok árát” - mondja Somogyi. A szakértő önmagában
nem tartja hibás politikának, ha egy kormány nemcsak a
bérlakásprogramokat támogatja, hanem a lakástulajdonhoz
jutást is, például egy fiatal induló család első lakását, de, mint
mondja, „a kizárólagosság és célzatlanság viszont már komoly
probléma.”

A Qubit szerkesztősége azért dolgozik, hogy a magyar nyilvánosság

hiteles, alapos és közérthető tudományos ismeretekhez jusson.
Tesszük ezt politikamentesen, közszolgálati hevülettel, száznál több
kutató és tudós bevonásával. Égető kérdések, dermesztő válságok és
zavaros álhírek sűrűjében igyekszünk tartani a fáklyát immár havi bő
hétszázezer olvasónknak. Cikkeink ingyen olvashatók, de nem ingyen
készülnek. Segítsd a munkánkat!

Kapcsolódó cikkek a Qubiten:

linkForrás
linkForrás
linkForrás

bérlakásönkormányzati bérlakásoklakhatási
szegénységbérlakásprogramusabécslakhatáscsók
shareMegosztás
ImpresszumSzerzői jogokAdatvédelmi nyilatkozatMédiaajánlatHirdetői ÁSZFTámogatói
ÁSZFRSSÍrj nekünk
© Qubit - Magyar Jeti Zrt. - 2023