Hova tűnnek az emberek a nagyvárosokból?

Budapest, 2021. október 18. – Szeptemberben közel 12 ezer tranzakció realizálódott a hazai
ingatlanpiacon, amelynek jelentős részét az agglomerációba kiköltözők adták. A járványügyi
helyzet miatt ugyanis a városi lakásokban ragadt emberek, családok szeretnék újra szabadnak érezni
magukat, ezért kertkapcsolatos házakat keresnek új otthonuknak. A kiköltözési hullám nem csak
Budapestre jellemző, hanem szinte kivétel nélkül az ország többi nagyvárosára is. A Duna House 7
megyeszékhelyet - Győr, Szombathely, Székesfehérvár, Pécs, Szeged, Kecskemét, Debrecen - és
azok agglomerációját vizsgálta meg az árváltozás és a vevői motiváció szempontjából.

Győr
Budapest után a legnagyobb agglomeráció Győr környékén alakult ki. Az elmúlt 20 évben óriási
volt a kiköltözési arány, az agglomeráció lakosságának száma elérte a 180-200 ezret. Ezzel
mondhatni, be is telt, és olyannyira megdrágult az agglomeráció, hogy most már jobban megéri
beépíteni a városon belüli területeket – mint például Bácsa, Szitásdomb, Győrsziget stb. –, még
akkor is, ha viszonylag nagy befektetést igényel.

Pont ezért, Budapesttel és az országos átlaggal ellentétben, Győrnél nem jellemző a kiköltözés. A
belső területek fejlesztése, átminősítése, valamint a zártkerti ingatlanok lakhatási célra való
átépítése jellemzőbb. Használt ingatlanok esetében a jó állapotú, felújított vagy nagyon jó helyen
lévő házakat keresik a vevők. Városon belül a lakásoknál 50, míg a házaknál 30%-os áremelkedés
volt megfigyelhető az elmúlt évek statisztikái alapján. A 30% az agglomeráció esetében is érvényes,
így az országos szint felett vannak az árak.

Szombathely
Vas megyében azok a falusi CSOK-os települések népszerűbbek, amelyek nem feltétlen tartoznak
Szombathely közvetlen agglomerációjába. Kifelé haladva ugyanis szélesebb a választék kifelé
haladva, nagyobb a merítési lehetőség, ha valaki családi házat vásárolna, és ehhez a telekigénye is
alapesetben nagyobb. Jelentős árkülönbség azonban nincs Szombathelyhez képest, csak kicsivel
olcsóbbak a házak. A tavalyi évhez viszonyítva, általánosságban 10-15%-os áremelkedésről
beszélhetünk, ami leköveti a megyeszékhelyen tapasztalt helyzetet, nagyobb ugrás csak a falusi
CSOK-os településeken figyelhető meg.

A vevők keresik a vidéki ingatlanokat, de nincs olyan nagy mértékű kiköltözési hullám, mint
Budapesten. Az emberek tudatosabbak lettek, több szempontot mérlegelnek az agglomerációba való
kiköltözés esetén. Szombathely nagyon egypólusú város, szinte össze vannak nőve a települések. A
kijjebb elhelyezkedő falvak, kisvárosok népszerűsége 3-5 éves ciklusban változik, ami elsősorban
az infrastruktúrára vezethető vissza. Ilyen eset például, amikor időközben a szülők rájönnek, hogy
nem tudják a gyerekeket logisztikázni, ezért megindulnak vissza a város felé.

Székesfehérvár
Sokkal többen költöznek ki a városból, mint eddig bármikor. Eddig is sokan mentek volna kijjebb,
de eddig nem volt rá lehetőségük. A támogatások (falusi CSOK, CSOK, Babaváró, áfa-visszatérítés)
és a koronavírus hatásai azonban jelentősen megváltoztatták a fogyasztói magatartást: ha tudnak,
szabadulnának a nagyvárosi forgatagból, a bezártságból. Egy jó hitellel pedig akár már a 0-ról
indulva is belevágnak a házvásárlásba. Míg korábban csak a legelső településig mentek, addig most
már sokkal messzebbre is hajlandóak költözni az emberek.

Az elmúlt két évben – mióta megjelent a piacon a Babaváró – 70%-kal megemelkedtek az árak,
nem csak az agglomerációban, de közel ekkora mértékben a városban is. Tavaly 15-20%-kal, vagyis
nagyságrendileg 2-3 millió forinttal lehetett olcsóbban lakáshoz, házhoz jutni. Ma már 20 millió
forint alatt nem találunk ingatlant a kínálatban. Sokan keresnek 30 millió forintos határig, főleg kis
házakat kis telekkel, amin maximum csak füvet kell nyírni. A nagyobb házak iránt nincs akkora
kereslet, sokkal nehezebben is kelnek el a többgenerációs épületek. Mindeközben a belvárosi
lakásokat is nagyon keresik. Nem csak az új, hanem a felújítandó házak felé is nyitottabbak a
vevők, hiszen az állami támogatásoknak köszönhetően nagyobb a vállalkozókedv a felújításra is.

Pécs
Baranya megyében is nagy a kereslet a falvakban, kisebb településeken a családi házak iránt. Ez
mondhatni egy természetes folyamat, nem csak a falusi CSOK-ra vezethető vissza. A budapestihez
hasonló kiköltözés hullám azonban nem olyan intenzív ebben a régióban, de azért itt is nőtt a
kiköltözők aránya. Ez elsősorban a kedvezőbb áraknak köszönhető. Igaz, Pécsett és az
agglomerációjában is komoly áremelkedés volt, az elmúlt 2 évben közel 30%-os növekedést
prognosztizáltak vidéken a Duna House szakértői, míg a baranyai megyeszékhelyen ez az arány
még magasabb volt. Pécsett a családi ház olyannyira megdrágult, hogy nagyon szűk réteg tudja
megfizetni. Egy jó környéken lévő, normál állapotú és méretű házat 60-70 millió forinttól lehet
megvásárolni, az agglomerációban viszont ugyanez a típus már 30 millió forinttól elérhető.

Pécs azonban még mindig 60-40%-ban vezet a vidékhez képest, már ami a keresletmegoszlást illeti.
A vevők, akik az agglomerációban gondolkodnak, akár 20-25 km-es vonzáskörzetben is hajlandóak
lennének kimenni. Kozármisleny, Keszü, Hosszúhetény, Pellérd, Bogád a legnépszerűbb
települések, ahol a drágább, újszerű házakat is igen felkapottak, de ennél messzebb, Komló, Mánfa,
Mecseknádasd környékén még olcsóbb lehetőségeket is találnak az ügyfelek.

Szeged
Csongrád-Csanád megyeszékhelyének agglomerációjában Deszk, Szőreg, Klárafalva, Sándorfalva,
Kübekháza, Újszeged a legnépszerűbb települések, ahol főleg kisházakat keresnek az ügyfelek. A
vidéki ingatlanoknál is jelentősen nőttek az árak a falusi CSOK-nak és a felújítási támogatásoknak
köszönhetően. Általánosságban 8%-os emelkedésről beszélhetünk, ami hasonló mértékű a szegedi
árváltozáshoz. Ma már 10-15 millió alatt semmit nem kapnak a vevők, még vidéken sem. Olyan
nagymértékű a kiköltözési hullám, hajlandóság, hogy a belvárosi lakásokat szinte nem lehet eladni.

Ami még érdekes, hogy ebben a régióban a fiatalok igyekeznek az önellátásra berendezkedni, és ez
alapján keresnek energiatakarékos házakat. Sokan meg akarják termelni a saját szükségleteiket,
kertészkednek, állatot tartanak, napelemet raknak fel, hogy minél kevesebb energiával tartsák fent
magukat és otthonukat. Éppen ezért a fenntarthatóság fontos szemponttá vált házvásárlásnál.

Kecskemét
A különböző állami támogatások révén főleg a fiatal párok költöznek ki Kecskemét
agglomerációjába. Ezeken a településeken főként régebbi, felújításra váró házak, Kádár-kockák,
vagy tanya jellegű ingatlanok találhatók. Jellemzően két típusú vevő választja ezt az alternatívát.
Vannak, akik Kecskeméten értékesítik panellakásukat, és a Babaváróval, valamint támogatott
hitellel szeretnének családi házat vásárolni. Mivel az igényeiknek többségében nem találnak
megfelelőt (Kecskemét kertvárosában, a központhoz közel ugyanis egy építési telek 25-40 millió
forintba kerül, de Kadafalván is már 15-18 millió forintot kérnek érte), ezért elindulnak kifelé, hogy
saját elvárásaik szerint tudjanak házat építtetni, vagy vásárolni. Egy másik csoportot képviselnek a
kevés önerővel rendelkező fiatalok, akik a Babaváró és támogatott hitelek által szeretnének
ingatlanhoz jutni. A szakértők szerint ezek hátterében sokszor egy hirtelen hozott, nem átgondolt
döntés áll, mivel mindeniki ki szeretné használni ezt a lehetőséget.

Kecskeméten egy felújításra váró ház is 30-35 millió forintba kerül, míg az agglomerációban egy
szépen karbantartott, régebbi típusú házat már 22-25 millió forintért is meg tudnak vásárolni az
ügyfelek. Ezeknek az eladási ára 3 évvel ezelőtt minimum 30%-kal volt alacsonyabb. Kecskemét
agglomerációjára jellemzőek a tanyás, lótartásra alkalmas épületek, amelyeket a német, holland
állampolgárok is kedvelnek. Az utóbbi hónapokban ismét tapasztalható részükről az érdeklődés,
jellemzően a várostól távolabb eső, szomszédok nélküli erdős környezetet preferálva. A hitelpiacon
kialakult banki gyakorlat szerint nem adnak kölcsönt a nem térkép alapján épült házakra. Ilyen eset
például, ha az ingatlan nincs jól feltüntetve, engedély nélküli beépítést hajtottak végre rajta stb.
Ennek értelmében az elérhető ingatlanok száma is jelentősen beszűkül. A vevő biztonsága
érdekében így érdemes előzetes értékbecslést kérni az épületre az anyagi kockázat csökkentésére,
illetve a sikeres tranzakció érdekében.

Debrecen
Debrecen környékén is sokan találják meg a számításaikat, ezért abszolút jellemző, hogy
kiköltöznek az emberek az agglomerációba. Igaz, a kínálat gyenge, kevesebb ingatlan található
ezeken a területeken, de ugyanakkor az árak is kedvezőbbek – főleg a 30-40 km-es körzetben. Míg
Debrecenben 50 milliótól kezdődik egy élhető családi ház a kertvárosi övezetben, addig vidéken
alig harmadáért is elérhető egy ugyanolyan paraméterekkel rendelkező épület. Az árakat felhajtották
a támogatások, főleg a falusi CSOK-os településeken. Van olyan község, ahol megduplázódtak az
árak, de általánosságban 50%-kal nőttek az árak. A városban is 50% feletti az áremelkedés, egy
kisebb felújításra szoruló Kádár-kockát például 45 millió forintért lehet megvenni, míg két éve 30
milliónál kevesebbért is hozzá lehetett jutni. A debreceniek tehát vetekszenek a budapesti
agglomerációs árakkal.

Az ipari parkok környékén lévő, újonnan létesülő beruházásoknak szintén nagy a felhajtóereje. Más
megyékből is települnek ide fiatalok, középkorú párok ezt az alternatívát választva. Ugyanakkor a
családi házak iránt még mindig Debrecenben nagyobb a kereslet, a nagy számok törvénye alapján.
Az újépítésű ingatlanok iránt kereslet ugyanakkor elég alacsony ebben az évben, de a Duna House
szakértői szerint a zöldhitel meghozhatja a vásárlási kedvet.
Sajtókapcsolat:
Benedikt Károly
PR és elemzési vezető
+36-(30) 811-0690
benedikt.karoly@dh.hu