Trong năm 2022, khi thị trường bất động sản chạm đáy, mảng vật liệu xây

dựng của GEX bị

ảnh hưởng nặng nề trong bối cảnh nhu cầu suy giảm. Tuy nhiên, GEX sở hữu 50% VGC –
một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực Bất động sản khu công nghiệp phia Bắc. Chính
mảng kinh doanh này đã mang lại cho GEX một nguồn thu lớn. Nhìn vào biểu đồ sau ta có
thể thẩy, tuy mảng bất động sản khu công nghiệp chỉ mang lại 15% doanh thu, nhưng đóng
góp đến 27% lợi nhuận cả tập đoàn với mực biên lợi nhuận cao ngất ngưởng. Theo qua điểm
của chúng tôi, trong những năm tới, mảng bất động sản khu công nghiệp sẽ tiếp tục là con gà
đẻ trứng vàng cho GEX do: Giá cho thuê BĐS khu công nghiệp phía Bắc tiếp tục tăng trưởng
ấn tượng trong những năm tới và GEX sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn ở mức gần 800
ha.
Theo chúng tôi có hai lý do chính giúp giá bất động sản khu công công nghiệp giữ vững được
được đà tăng.

Thứ nhất trong ngắn hạn, nguồn cung bị hạn chế, nguyên nhân có thể kế tới như: những khó
khăn trong pháp lý và thủ tục giấy tờ, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao và tỷ lệ lấp đầy
của các khu công nghiệp Phía bắc đã cao hơn trước. Kể từ Q1/22, không có thêm bất kỳ đề
xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít KCN
mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển KCN quốc gia.

Thứ hai, trong dài hạn, Việt Nam tiếp tục là một trong những điểm sáng thu hút vốn FDI
trong khu vực. Nhìn vào biểu đồ sau, ta có thể thấy sự suy giảm đáng kể của dòng vốn FDI
Trung Quốc. Dòng vốn FDI dịch chuyển khỏi Trung Quốc nguyên nhân ro: cuộc chiến
thương mại Mỹ Trung ngày một căng thẳng và các tập đoàn hàng đầu thế giới đã nhận thấy
rủi ro khi không đa dạng hóa nguồn cung của mình. Việt Năm sẽ là một trong những quốc gia
hưởng lợi từ sự dịch chuyển này.

Trong những năm qua, Việt Nam đã sử dụng hiệu quả những chính sách kinh tế, tỷ giá của
đồng VND so với USD ổn định nhất khu vực Đông Nam Á. Đồng thời Việt Năm cũng là một
trong những quốc gia có tốc độ tăng trưởng GDP hàng đầu thế giới, trong năm 2019, khi cả
thế giới bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid 19, Việt Nam là một trong những quốc gia hiếm hoi
có mức tăng trưởng dương.

Ngoài ra, chi phí nhân công giá rẻ, chi phí điện thuộc mức thấp nhất trong khu vực, và chi phí
thuê đất khu công nghiệp tương đối cạnh tranh là một trong những điểm cộng cho Việt Nam.
Là quốc gia đang phát triển, cơ sở hạ tầng là một điểm trừ đối với Việt Nam, tuy nhiên, chính
phủ đang đẩy mạnh các dự án đầu tư công năm nâng cấp cơ sở hạ tầng, tiêu biểu nhất là: các
đường vành đai, đường Cao tốc Bắc Nam, sân bay quốc tế Long Thành….
Hiện GEX đang sở hữu gián tiếp 11 khu công nghiệp ở các tỉnh phía Bắc thông qua công ty
con VGC. Hiện nay GEX sở hữu khoảng 740 ha bất động sản khu công nghiệp sẵn sàng cho
thuê. Tiêu biểu trong số đó, là khu công nghiệp Thuận Thành I, Yên Phong 2C ở Bắc Ninh
với mức giá cho thuê thuê chu kì lần lượt là 120,165 USD/m2, khu Công nghiệp Hải Yên ở
Quảng Ninh với diện tích còn lại khoảng 100 ha, giá thuê khoảng 70 USD/m2/chu kì thuê,
Khu công nghiệp Phong điền Thừa thiên huế với diện tích có thể cho thuê ở mức 200 ha.

Ngoài ra, VGC đang lên chiến lược xin thêm hàng chục dự án khu công nghiệp khác với tổng
diện tích hơn 3000 ha. Chúng tôi cho rằng, với kinh nghiệm hơn 20 năm đến từ VGC, tiềm
lực tìa chính mạnh của GEX, tập đoàn sẽ xin thêm được những dự án mới trong giai đoạn
2025-2030.
In 2022, when the real estate market hit rock bottom, GEX's construction materials segment
was heavily affected due to the declining demand. However, GEX owns a 50% stake in VGC
– a leading company in the Northern Industrial Real Estate sector. This business segment has
brought in significant revenue for GEX. Looking at the chart below, we can see that although
the industrial real estate segment contributes only 15% of the total revenue, it accounts for
27% of the conglomerate's profit, with an exceptionally high profit margin. According to our
perspective, in the coming years, the industrial real estate segment will continue to be a
golden goose for GEX due to two main reasons:
Firstly, in the short term, supply is limited. Potential reasons could be traced to: difficulties in
legal and paperwork procedures, escalating land clearance costs, and higher occupancy rates
of Northern industrial parks compared to before. Since Q1/22, there have been no new
proposals for establishing industrial parks in both the South and the North. Moreover, there
are very few new industrial parks included in the overall national industrial park development
plan.
Secondly, in the long term, Vietnam remains one of the bright spots for attracting FDI in the
region. By looking at the chart below, we can observe a significant decrease in FDI from
China. The shift of FDI out of China is due to factors such as the escalating US-China trade
tensions, and major global corporations recognizing the risks of not diversifying their supply
sources. Vietnam is poised to benefit from this shift.
Vietnam has effectively implemented economic policies, maintaining the most stable
exchange rate between VND and USD in the Southeast Asia region. Additionally, Vietnam
boasts one of the world's highest GDP growth rates. In 2019, while the world was heavily
impacted by Covid-19, Vietnam stood as one of the few countries with positive growth.
Moreover, the low labor costs, electricity costs among the lowest in the region, and relatively
competitive industrial land rental costs are advantages for Vietnam. While the country is still
developing, infrastructure remains a challenge; however, the government is actively pushing
infrastructure upgrade projects, most notably the beltways, the North-South Expressway, and
Long Thanh International Airport.
Currently, GEX indirectly owns 11 industrial parks in the Northern provinces through its
subsidiary, VGC. At present, GEX possesses approximately 740 hectares of industrial real
estate ready for leasing. Among these, prominent examples include Thuận Thành I Industrial
Park and Yên Phong 2C Industrial Park in Bắc Ninh, with leasing prices of 120,165 USD/m2
and 70 USD/m2 per leasing cycle, respectively. Additionally, there is the Hải Yên Industrial
Park in Quảng Ninh with around 100 hectares of available space for leasing, and the Phong
Điền Industrial Park in Thừa Thiên Huế with around 200 hectares available for lease.

Furthermore, VGC is currently pursuing a strategy to acquire dozens of other industrial park
projects, totaling over 3,000 hectares. We believe that with VGC's more than 20 years of
experience, coupled with GEX's robust financial capabilities, the group will successfully
secure additional new projects in the period from 2025 to 2030.