#VRE_ALPHACHART | 4Q20 EARNINGS PREVIEW | 09/11/2020

VRE sẽ công bố KQKD 4Q 2020 vào khoảng 27 – 29/01/2021. Sau đây là kỳ vọng của chúng tôi:

• Cho riêng Q4, doanh thu cho thuê – “leasing revenue”, hay mảng cốt lõi, sẽ đạt ~1.75K tỷ VNĐ, -10% sv. cùng kỳ; lợi nhuận kinh doanh đạt
~940 tỷ, -17% sv. cùng kỳ và cuối cùng lợi nhuận sau thuế đạt ~726 tỷ, -18% sv. cùng kỳ.
• Cho cả năm 2020 chúng tôi ước tính, lợi nhuận sau thuế của VRE sẽ đạt ~2.13K tỷ, -25% sv. 2019.
• Sau khi các bên đã chỉnh sửa nhiều lần, kết quả này, tuy thấp hơn kế hoạch đã điều chỉnh còn 2.5K tỷ của công ty, nhìn chung là sẽ đạt kỳ
vọng của các bên – hiện đang ở mức ~2.11K tỷ.
• Chúng tôi cũng đã có con số của 3 năm tới.

Về KQKD Q3 và một vài ghi chú trong dự phóng lợi nhuận Q4

• KQKD lõi của Q3 đã là sát với những gì chúng tôi chia sẻ trong bản “preview” hơn 1 tháng trước. Tuy vây, chúng tôi suy nghĩ rằng, điều
quan trọng nhất trong BCTC quí vừa qua đã không nằm ở xu hướng phục hồi doanh thu và lợi nhuận, mà điều quan trọng nhất đã nằm ở
bảng cân đối trong đó: 1) Cho vay VSmart đã không còn, thực tế đã không còn từ Q2; và 2) phải thu đã không tăng lên – hay nói cách khác,
doanh thu và lợi nhuận đã tương đối là “sạch sẽ”, khớp với dòng tiền. Chính vì vậy trong bảng biểu dưới đây, đã không có mục điều chỉnh.
• Về KQKD Q4, tốc độ hồi phục Quí sv. Quí sẽ là tiếp tục. Tuy vậy, sv. cùng kỳ sẽ có chậm lại. Lý do Q4 năm ngoái nền đã rất cao, kinh tế tốt
kèm với đó là 6 TTTM được mở trong đó có 1 Vincom Center. Cả 2 điều này là không lặp lại trong năm nay.
• 1 Vincom Mega mall sẽ được khai trương trong tháng 12, nhưng về cơ bản, đó có nghĩa là câu chuyện của 2021 và không được chúng tôi
đưa vào con số dự phóng cho Q4 năm nay.

Trên phương diện đầu tư:

• Sau công bố KQKD Q3, VRE chịu một số áp lực bán. Có 2 lý do chính: 1) KQKD Q3 là thấp hơn kỳ vọng của các bên CTCK. Dẫn đến sau báo
cáo, các bên điều chỉnh lợi nhuận xuống quyết liệt – điều mà chúng tôi đã đề cập trong bản “preview Q3”; và 2) Trước tin vacxin gần đây
(điều khiến một loạt cổ phiếu bán lẻ và TTTM hồi phục) thì làn sóng COVID thứ 2 toàn cầu đã tạo nhiều áp lực lên giá cổ phiếu của các
TTTM. Và như chúng ta đã có thể biết, khác với đại đa số các cổ phiếu khác tại Việt Nam, dẫn dắt “cuộc chơi” của VRE lại chủ yếu là đến từ
khối nhà đầu tư nước ngoài. Khi “nhà hàng xóm” rẻ đi, nhà chúng ta cũng sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng do lựa chọn thay thế hiện đã rẻ hơn.
• Về việc mua thêm VRE. Chúng tôi xin chia sẻ một vài điều chúng tôi cần cân nhắc và tính toán như sau:
o Cho 1 cổ phiếu đã có tỷ trọng đạt hoặc gần đạt mức tối ưu và giá cổ phiếu tuy có giao động nhưng cũng chỉ là +- 5% sv. giá vốn, sẽ là
không cần thiết đề mua thêm nhất là trong một ngành nghề mà môi trường xã hội để kinh doanh còn nhiều biến động.
o Chiết khấu “tập đoàn” của VRE là cao, kèm với đó – kỳ vọng lợi nhuận hay dự phóng lợi nhuận của các bên vì lý do này hay lý do khác
là đã cao và hiện vẫn tiếp tục cao cho 2021 & 2022
o Vì vậy chúng tôi sẽ chỉ mua thêm khi tương quan upside và rủi ro là đủ lớn, kèm với đó còn là cân nhắc tới tỷ trọng hiện đã có.
• Tuy vậy, chúng tôi có thể chia sẻ, cho đến hôm nay, VRE tiếp tục là một ứng viên tiềm năng trong danh mục tiêu biểu 2021. Ở trên, dự
phóng của 2021 và câu chuyên về 3 năm tới đã không được chúng tôi nhắc đến, bởi chúng tôi sẽ nói về nó trong đêm 31/12 trong trường
hợp VRE xuất hiện trong danh mục này.

BN. VND 2015 2016 2017 2018 2019 2020E 1Q19 2Q19 3Q19 4Q19 1Q20 2Q20 3Q20 4Q20E

REVENUE 5,958 6,386 5,518 9,124 9,259 7,111 2,284 1,983 2,208 2,784 1,686 1,630 1,760 2,035
Leasing 2,427 3,805 4,455 5,506 7,017 6,111 1,599 1,659 1,807 1,951 1,449 1,307 1,608 1,747
y/y 26% 57% 17% 24% 27% -13% 26% 23% 29% 31% -9% -21% -11% -10%
Resi & Others 3,531 2,581 1,063 3,618 2,242 1,000 685 324 401 833 236 324 153 287

EBIT 1,604 1,966 2,231 2,891 3,583 2,779 764 784 906 1,129 608 510 721 940
y/y 53% 23% 14% 30% 24% -22% 18% 14% 32% 29% -20% -35% -20% -17%

NON-EBIT (277) 622 (63) 162 (7) (104) 14 4 (5) (20) 12 (64) (5) (47)

PBT 1,327 2,588 2,169 3,053 3,576 2,675 778 788 901 1,109 619 446 716 893
y/y 334% 95% -16% 41% 17% -25% 11% 2% 33% 23% -20% -43% -20% -19%

Tax (237) (148) (141) (640) (724) (542) (167) (148) (184) (226) (127) (103) (144) (168)
tax rate 18% 6% 7% 21% 20% 20% 21% 19% 20% 20% 21% 23% 20% 21%

NPAT 1,090 2,440 2,028 2,413 2,852 2,133 611 640 717 884 492 343 572 726
y/y 940% 124% -17% 19% 18% -25% 13% 3% 29% 27% -19% -46% -20% -18%

Trên đây là số ước dựa trên hiểu biết tốt nhất có thể có của các tác giả, không phải công bố chính thức của doanh nghiệp.

Troy Pham
Lead Chartist
AlphaChart | Insightful Charts for Alpha Seekers
Email: Troy@AlphaData.com.vn | Tel: +84 163 835 0028