‫النظام القانوني لتصنيف العقارات‬

‫اإلعداد ‪ :‬معز بسباس متفقد رئيس للديوان الوطني للملكية العقارية ( فرع المنستير(‬

‫‪ -1‬الملك العام ‪ :‬األمر العلي المؤرخ ‪ 14‬سبتمبر ‪1885‬‬

‫تختلف أصناف العقارات حسب اختالف نظمها القانونية فيما يتعلق بطرق التصرف فيها واكتسابها ‪.‬‬
‫يخضع الملك العام إلى عدة قوانين تضبط و تنظم مختلف مكوناته و يبقى النص المرجعي األمر العلي المؤرخ ‪14‬‬
‫سبتمبر ‪ 1885‬الذي عرف في فصله األول هذا الملك كما يلي ‪:‬‬
‫*شاطئ البحر ‪،‬‬
‫*مجاري المياه على اختالف أنواعها بما في ذلك األراضي المكونة لضفافها ‪،‬‬
‫*العيون المائية على اختالف أنواعها ‪،‬‬
‫*المرافئ و المواني و المنشآت التابعة لها ‪،‬‬
‫*المنارات و العالمات المضيئة و كل المنشآت الرامية إلى إنارة و تشخيص الشواطئ‪،‬‬
‫*األراضي و المنشآت المستعملة الستغالل الممرات المائية و البطاحات المخصصة للمصلحة العامة ‪،‬‬
‫*األنفقة المائية و اآلبار و المراوي المخصصة الستعمال عمومي و توابعه ‪،‬‬
‫*قناة المالحة و الري و التجفيف المنجزة لمصلحة عامة و األراضي المتاخمة لها و بقية توابع هذه القنوات ‪،‬‬
‫*الطرقات و األنهج و السكك الحديدية و توابعها‪.‬‬
‫وهذا التعداد لمكونات الملك العام جاء على سبيل الذكر ال الحصر إذ نصت الفقرة األخيرة من الفصل المذكور على أن‬
‫الملك العام يشمل كل المنشآت التي ال يمكنها أن تكون ملكا خاص ‪.‬‬
‫وهناك اجماع على أن الملك العام يتكون من العقارات التي على ملك الدولة أو الجماعات العمومية و المخصصة‬
‫لالستعمال العمومي بطبيعتها أو بفعل تهيئة خاصة أدخلت عليها ‪.‬‬
‫ومن خالل هذا التعريف يتبين أنه يمكن تصنيف الملك العام إلى صنفين ‪ ،‬الملك العام الطبيعي و الذي يشتمل على‬
‫العقارات التي اكتسحها عامل طبيعي و أخضعها لنظامها القانوني الخاص وفق االجراءات المعمول بها و الخاصة به‬
‫كالملك العمومي البحري و الملك العمومي للمياه و الملك العمومي للغابات ‪.‬‬
‫و بالمقابل نجد الملك العمومي االصطناعي و الذي يشمل عقارات على ملك الدولة أو جماعات عمومية و أحدثت عليها‬
‫تهيئة خاصة قصد تخصيصها لالستعمال العمومي كالملك العمومي للطرقات و الملك العمومي للتراث و الملك‬
‫العمومي للمواني البحرية و التجارية و الملك العمومي لمطارات ‪.‬‬
‫ولقد أفرد المشرع كل نوع من أنواع الملك العمومي بقانون خاص لضبط نظامه القانوني و طرق تحديد مكوناته و‬
‫التصرف فيه و تشترك جميعها في كون استغالل الملك العمومي من قبل الخواص يتم بموجبه لزمة أو بوجه االشغال‬
‫الوقتي و في الصورة األخيرة يكون االشغال وقتيا و ال يتولد عنه حقوق خالفا للحالة األولى التي تجسم فيها االشغال‬
‫بعقد تحدد التزامات طرفي العقد وهما صاحب اللزمة و مانح اللزمة ‪.‬‬
‫*الملك العمومي للجماعات العمومية المحلية ‪:‬‬
‫و فيما يخص الجماعات العمومية المحلية فقد تم تحديد مكونات الملك العمومي الراجع لها بالقانون األساسي للبلديات‬
‫عدد ‪ 33‬لسنة ‪ 1975‬المؤرخ في ‪ 14‬ماي ‪ 1975‬و المنقح بالقانونين األساسيين عدد ‪ 43‬لسنة ‪ 1985‬المؤرخ في ‪25‬‬
‫أفريل ‪ 1985‬و عدد ‪ 24‬لسنة ‪ 1991‬المؤرخ في ‪ 30‬أفريل ‪ 1991‬و القانون األساسي للمجالس الجهوية عدد ‪ 11‬لسنة‬
‫‪ 1989‬المؤرخ في ‪ 04‬فيفري ‪ 1989‬و ذلك لكونه يتكون من القطع الراجعة لها بالملكية ‪:‬‬
 ‫*المستعملة كشوارع أو ساحات أو حدائق عمومية أو طرقات ‪.‬‬
‫*المحتوية على منشآت لتوزيع المياه و الغاز و الكهرباء و منشآت التطهير و غيرها ذات المصلحة العامة كلما عهد بها‬
‫للبلدية ‪.‬‬
‫*المعدة الحدى المنشآت المنصوص عليها بمثال التهيئة أو التي هي محل تصريح خاص بالمصلحة العمومية ‪.‬‬
‫*أجزاء الملك العمومي للدولة و التي تحيلها الوزارات المشرفة على ذلك الملك إلى البلدية ‪.‬‬
‫و بقطع النظر عن األحكام الخاصة بكل نوع من أنواع الملك العمومي فانها تشترك جميعها في الخصائص القانونية‬
‫التالية و التي تمثل أساس الحماية التي أحاطها بها المشرع ‪:‬‬
‫عدم سريان الحوز المكسب للملكية عليها ‪ ،‬فمهما طال حوز شخص قانوني لقطع أرض مصنفة كملك عمومي ال يكسبه‬
‫الملكية مهما كان نوع الحوز و مهما طالت مدته ‪،‬‬
‫عدم قابلبته للتفويت فحتى إن شملت عملية تفويت عقارا تبين الحقا أنه تابع للملك العمومي فان البيع يعتبر باطال ال‬
‫يمكن حجزه أو عقلته بأي وجه من الوجوه ‪.‬‬
‫وهذه الخاصيات تم اقرارها من قبل المشرع التونسي منذ سنة ‪ 1885‬بموجب األمر العلي المؤرخ في ‪ 24‬سبتمبر‬
‫‪ 1885‬و أراد بها حماية المرفق العمومي الذي يؤمنه هذا الملك ‪ ،‬و تجعل هذه الخصائص من الملك العمومي ملكا غير‬
‫قابل للتسجيل العقاري ‪.‬‬
‫هذا و تجدر االشارة إلى وجود توجه تشريعي جديد في بعض أصناف الملك العمومي ‪ ،‬تحت تأثير اشتداد المنافسة بين‬
‫االقتصاديات و سعيا لتعزيز التنمية ‪ ،‬يهدف إلى فتح فضاءات جديدة لالستثمار و تمكين المستثمرين من الضمانات‬
‫العينية الالزمة للحصول على قروض على غرار الملك العمومي للمواني التجارية و البحرية ‪.‬‬
‫يعتبر حق األفراد في اكتساب الملكية من أقوى الحقوق حسب الدساتير و المواثيق الدولية حيث أنه مضمون و يمارس‬
‫في حدود القانون ‪.‬‬
‫وقد شرع للذوات القانونية المختلفة اعتبارية كانت أم مادية حق اكتساب العقارات و ممارسة سلطات كاملة عليها و لها‬
‫في ذلك حق استغاللها و التصرف فيها و استعمالها في إطار القانون ‪ ،‬و بذلك يمكنهم تبادلها و تداولها خالفا للملك العام‬
‫بل يذهب المشرع إلى أبعد من ذلك بأن يتم اكتسابها بالتقادم المسقط ‪ ،‬و ال تتمتع بالحماية التي يتمتع بها الملك العام ‪،‬‬
‫إال أنها يمكن أن تكتسب هذه الحماية بالتسجيل العقاري و الترسيم بالسجل العقاري ‪.‬‬
‫‪ -2‬الملك الخـــــــاص ‪:‬‬

‫أ‪ -‬الملك الخاص للدولة ‪:‬‬

‫و يمكن تصنيف الملك الخاص كاآلتي ‪:‬‬
‫لقد تم تعريف الملك الخاص للدولة باألمر العلي المؤرخ في ‪ 18‬جوان ‪ 1918‬في فصله األول بكونه ‪:‬‬
‫” عبارة عما للدولة من الربع و العقار و الحقوق العقارية سواء كانت في حوزها و تصرفها اآلن أو لم يكن كذلك غير‬
‫ان في امكانها القيام باستحقاقه لكونه بيد أفراد ال حق لهم عليه ‪ ،‬كل ذلك مع مراعاة ما عسى أن يكون للغير مما ذكر‬
‫من الحقوق الثابتة شرعا “‬
‫ويشمل بذلك كل المكاسب و الحقوق المنقولة و غير المنقولة التي ترجع للدولة أو تكتسبها طبقا للقانون وفق أسباب‬
‫كسب الملكية و الخاضعة للقواعد‬
‫العامة و أجاز لها تصرف األفراد في ممتلكاتهم بالتفويت و التسويغ و غيرها من الطرق األخرى ‪ ،‬و بذلك فهي‬
‫خارجة عن دائرة الممتلكات الخاضعة للقواعد االستثنائية الخاصة بالملك العام ‪.‬‬
‫و يذهب فقه القضاء إلى حد اعتبارها أمالك خاضعة للتقادم المكسب للملكية ‪ ،‬و يمكن للخواص التملك بها بالحوز ‪.‬‬
‫و يمثل ملك الدولة الخاص الفالحي استثناءا إذ ضيق المشرع في حدود التصرف فيه بأن منع التفويت فيه و حصر‬
‫أوجه التصرف الالزمة لتأمين دوره االقتصادي و االجتماعي في التخصيص بالنسبة لألراضي الموضوعة على ذمة‬
 ‫ديوان األراضي الدولية الذي يتولى استغاللها فالحيا ‪ .‬أما بقية العقارات الدولية الفالحية فيتم تسويغها لفائدة الخواص‬
‫في إطار االجراءات الخاصة بها بالتنسيق بين وزارة الفالحة ووزارة أمالك الدولة و الشؤون العقارية ‪.‬‬
‫أما الملك الخاص العمراني للدولة فيتم تخصيصه لفائدة مختلف المصالح العمومية وفق حاجتها كما يمكن التفويت فيه‬
‫أو تسويغه وفق االجراءات المعمول بها و المتمثلة في قاعدة الدعوة للمزاحمة في حين أن البيع مراكنة يعتبر استثناءا ‪.‬‬
‫ب‪ -‬الملك الخاص للجماعات المحلية العمومية ‪:‬‬
‫يشتمل الملك الخاص البلدي على كل األمالك البلدية التي لم تدمج بالملك العمومي البلدي و قد تم تعريفه بالفصل ‪126‬‬
‫من القانون عدد ‪ 126‬من القانون لسنة ‪ 1975‬المؤرخ في ‪ 14‬ماي ‪ 1975‬و المتعلق باصدار القانون األساسي للبلديات‬
‫بكونه يحتوي على ‪:‬‬
‫‪-‬األمالك المخصصة لمصلحة عمومية ( الدور ‪ ،‬البلدية ‪ ،‬المقابر ‪ ،‬األسواق (……‪.‬‬
‫‪-‬األمالك ذات المداخيل ‪،‬‬
‫و يمكن أن نتبين أن المعيار الذي يميز الملك الخاص البلدي عن الملك العام هو تحقيقه لمداخبل لفائدة البلدية و بالتالي‬
‫يوفر للبلدية اإلمكانية لتنمية مواردها المالية و يمثل أداة لديها لتسهم بها في تنمية مجموعتها اقتصاديا واجتماعيا ‪.‬‬
‫و يمكنها التصرف في األمالك الخاصة المخصصة لمصلحة عمومية باالستغالل المباشر حسب الحاجة إما في إطار‬
‫الالمحورية عن طرق هيكل إداري له ميزان مستقل ملحق ترتيبيا بالميزان البلدي دون تمتعه بالشخصية المدنية و ذلك‬
‫بوجه الوكالة أو في إطار الالمركزية الفنية بإحداث مؤسسة عمومية ذات شخصية مدنية و مستقلة ماليا ‪.‬‬
‫و فيما يتعلق باألمالك األخرى فيمكنها أن تتصرف فيها وفق الطرق االعتيادية لدى الخواص بتوظيفها في الحياة‬
‫االقتصادية و االجتماعية للمجموعة المحلية بالكراء أو بالتفويت من أجل تحقيق الجدوى بناءا على دراسات في ذلك‬
‫واستصدار القرار في ذلك وفق اجراءات المداولة داخل هياكل البلدية و المصادقة من قبل سلطة االشراف ‪.‬‬
‫ج‪ -‬األراضي االشتراكية ‪:‬‬
‫وهي األراضي التي في تصرف مجموعة بصفة مشتركة و تقتسم المجموعة التصرف فيها بوجه عائلي أو شخصي ‪ ،‬و‬
‫بعبارة أخرى هي األراضي التي على ملك مجموعة كبيرة و ينتفع فيها أفراد هذه المجموعة باستغاللها وفق تقسيم فيما‬
‫بينهم بحيث تكون الملكية جماعية لكامل األرض و االنتفاع مجزء ‪.‬‬
‫و لغاية تصفية هذه األراضي يتم منح المجموعة المتصرفة في األرض اشتراكية الصبغة الشخصية المدنية بموجب أمر‬
‫و يتم تحديد األراضي االشتراكية باالشهار عنها بالرائد الرسمي ‪.‬‬
‫و تتم عملية التصفية بتحويل حق االنتفاع الذي يتمتع به أفراد المجموعة إلى حق ملكية باسنادهم القطعة التي يتصرفون‬
‫فيها و ذلك تحت اشراف الوالي و بمراقبة وزارة أمالك الدولة و الشؤون العقارية عن طريق هيئات التصرف المتمثلة‬
‫في ‪:‬‬
‫**مجلس تصرف ينتخب من بين أفراد المجموعة ‪،‬‬
‫**مجلس وصاية محلي برئاسة المعتمد المختص ترابيا و ممثل عن مجالس التصرف و قاض و ممثلين عن االدارة‬
‫الجهوية و عن االتحاد الوطني للفالحة و الصيد البحري ‪،‬‬
‫**مجلس الوصاية الجهوي برئاسة الوالي المختص ترابيا و يتكون من قاض و الممثل الجهوي لوزارة المالية و‬
‫المندوب الجهوي للتنمية الفالحية و المدير الجهوي ألمالك الدولة و الشؤون العقارية و ممثل عن الوطني للفالحة و‬
‫الصيد البحري و ممثلين عن مجالس التصرف ‪.‬‬
‫هذا و يجدر لفت النظر إلى أن األراضي االشتراكية طالما لم تقع تصفيتها فانها تعتبر وفقا للفصل األول من القانون‬
‫عدد ‪ 29‬لسنة ‪ 1964‬المؤرخ في ‪ 04‬جوان ‪ 1964‬و المتعلق بضبط النظام األساسي لألراضي االشتراكية و النصوص‬
‫المنقحة و المتممة له غير قابلة للحجز و للتفويت و لسقوط الحق بمرور الزمن ‪ .‬وبذلك فهي غير قابلة للتسجيل العقاري‬
‫على غرار األمالك العمومية ‪.‬‬