‫امللكية اخلاصة للعقار الفالحي‪ .

‬حق بني االطالق و التقيد‬

‫طالبة الدكتوراه مهيدي نوال‬

‫الدكتور حيتالة معمر‬

‫كلية احلقوق و العلوم السياسية‬

‫جامعة عبد احلميد ابن ابديس مستغامن‬

‫املقدمة‬
‫لطاملا كان العقار الفالحي حمور اهتمام الدولة اجلزائرية ‪ ،‬لدوره احليوي يف حتقيق التنمية و مصدرا للثروة الغذائية‪ ،‬إذ‬
‫غري ان‬ ‫يشكل األرضية املناسبة لدعم اإلستثمار املنتج يف جمال الفالحة‪.‬‬
‫التحوالت االقتصادية و السياسية اليت شهدهتا اجلزائر أثرت على عدم إستقرار السياسات املنتهجة يف تدبري املعامالت‬
‫الواقعة علي العقار الفالحي ‪،‬ابإلضافة ايل األمناط العديدة من التنظيمات القانونية واليت جتسدت يف األساليب‬
‫املختلفة الستغالل األراضي الفالحية متأثرة ابألديوجليات‪،‬كانت بدايتها النظام االشرتاكي الذي ميجد امللكية‬
‫العامة و اجلماعية فصدرت علي إثره عدة نصوص قانونية جتسد فكرة االشرتاكية و نضام التسري الذايت‪ ،‬مت أتميم‬
‫مجيع األراضي الفالحية للمعمرين و إدماجها يف إطار نضام التسري الذايت مت نضام الثورة الزراعية ‪،‬الذي يهدف ايل‬
‫توزيع عادل لوسائل اإلنتاج و توسيع امللكية العامة و هيمنة الدولة علي العقار الفالحي علي حساب تقليص‬
‫امللكية اخلاصة‬
‫لكن رغم اجملهودات اليت سعت من خالهلا الدولة إلصالح القطاع الفالحي‪ ،‬إال أهنا ابءت ابلفشل خاصة مع‬
‫فشل الثورة الزراعي ة مما زاد يف أزمة العقار الفالحي‪،‬علي اثر هذا الفشل اقتنعت الدولة ان أزمة العقار الفالحي‬
‫هي ازمة ملكية وراجعة لتوسيع متلك الدولة هلذا القطاع مما مل يساهم يف تشجيع الفالحني يف استغالل األراضي‬
‫الفالحي‬
‫غري انه مع صدور دستور ‪ 1989‬الذي أعطي للملكية اخلاصة أمهيتها ومع التحوالت االقتصادية و السياسية و‬
‫دخول اجلزائر القتصاد السوق وصدور دستور ‪ 1996‬املعدل لدستور ‪ 1998‬الذي كرس حق امللكية اخلاصة ‪،‬‬
‫كل هده التغريات د فعت ابملشرع اجلزائري ايل إعادة النضر يف امللكية العقارية الفالحية‪ ،‬و فعال صدر القانون رقم‬
‫‪ 25/90‬املتضمن التوجيه العقاري الذي أعاد اإلعتبار للملكية العقارية اخلاصة وحرر املعامالت العقارية اليت‬
‫كانت حكرا علي الدولة و ذالك مبوجب آليات قانونية ‪،‬غري ان هده احلرية مل تكن مطلق بل كانت ضمن قيود‬
‫ويف حد ود حتقيق الوظيفة االجتماعية و االقتصادية محاية للعقار الفالحي ‪،‬ومن هذا املنطلق تبدو احلاجة ايل‬
‫الوقوف علي ابراز حقيقة امللكية العقارية اخلاصة يف العقار الفالحي مابني إعادة اإلعتبار املالك احلرية التصرف‬
‫يف ملكه امل ضمون دستوراي و مابني القيود املفروضة عل ي هده امللكية هدا ما سنتطرق إليه يف مقالنا ضمن احملاور‬
‫التالية‬
‫احملور األول‪ :‬إعادة االعتبار للملكية اخلاصة للعقار الفالحي‬
‫ان إشكالية امللكية العقارية اليت كا نت طيلة اكثر من ثالث عشرايت كانت مطروحة مبفهوم سيطرة الدولة علي‬
‫األراضي خاصة ذات الطابع الفالحي غري ان دستور ‪ 1 1989‬الذي كرس ألول مرة حق امللكية العقارية‬
‫اخلاصة‪،‬مث دستور ‪ ،2 1996‬دفع ابملشرع اجلزائري ايل إعادة النضر يف القوانني اليت حتكم امللكية العقارية خاصة‬
‫منها امللكية الفالحية‪ ،‬فصدر بذالك قانون التوجيه العقاري رقم ‪ 25/60‬الذي يعترب اإلطار املرجعي لتطبيق‬
‫السياسات العقارية يف البالد‪ ،‬فجاء القانون بتصنيف للملكية العقارية إيل ثالث أصناف و هي امللكية الوطنية و‬
‫امللكية اخلاصة و امللكية الوقفية و بتصنيفه للملك ية اخلاصة فهو اعرتاف من املشرع مبكانتها ‪ 3‬و من أهم املسائل‬
‫اليت جاء هبا القانون هي إعادة اإلعتبار للملكية العقارية اخلاصة وذالك عن طريق تفعيل آليات قانونية لتكريس هده‬
‫امللكية ورفع القيود علي املعامالت العقارية اليت كانت حكرا علي الدولة ومن بني اآلليات اليت حررت امللكية‬
‫العقارية الفالحية اخلاصة وهي ‪:‬‬
‫أوال ‪:‬إزالة التأميم و تكريس امللكية اخلاصة‬
‫صنف املشرع اجلزائري مبوجب قانون التوجيه العقاري ألول مرة امللكية العقارية اخلاصة و تعزيزا لذاك قام إبرجاع‬
‫األراضي املؤممة و األراضي املتربع هبا و املوضوعة حتت محاية الدولة ألصحاهبا‬
‫‪ -1‬إرجاع األراضي املؤممة ملالكها‬
‫ان اهم ماجاء به قانون التوجيه العقاري وهم إلغاء االمر ‪ 73/71‬املؤرخ يف ‪1971/11/8‬املتضمن الثورة الزراعية‬
‫و إرجاع األراضي املؤممة ملالكها األصلني وذالك مبوجب املادة‪4 75‬اليت حددت شروط االستفادة من إجراءات‬
‫االسرتجاع األرض املؤممة ملالكها‬

‫‪- 1‬املادة ‪49‬من دستور ‪ 1989‬املعدل مبوجب دستور ‪"1996‬امللكية اخلاصة مضمونة "‬
‫‪-‬املادة ‪52‬من دستور ‪ 1996‬املتضمن التعديل الدستوري لسنة ‪"1996‬امللكية اخلاصة مضمونة " ‪2‬‬

‫‪-3‬املادة ‪23‬من قانون رقم ‪25/90‬املؤرخ يف ‪18‬نوفمرب سنة ‪1990‬يتضمن التوجيه العقاري جريدة رمسية عدد‪49‬مؤرخة يف ‪1990/11/18‬املعدل‬
‫و املتمم "تصنف االمالك العقارية علي اختالف انواعها ضمن االصناف القانونية االتية ‪-:‬االمالك الوطنية ‪،‬امالك اخلواص او االمالك اخلاصة ‪،‬االمالك‬
‫الوقفية ‪".‬‬
‫‪-4‬املادة ‪75‬من قانون ‪ 25/90‬املتضمن قانون التوجيه العقاري املعدل و‬
‫امل تمم‬
‫كما ان الدولة ال تتحمل اي تعويض يف حالة عدم اإلسرتجاع إال اذا تعلق األمر أبراضي حافظت علي طابعها‬
‫‪5‬‬ ‫الفالحي و لكن مل تسرتجع‪ ،‬الن ذالك إخال ل بفعالية املستثمرة الفالحية القائمة اليت تدخل ضمنها األرض‬
‫‪ -2‬إعادة األراضي املتربع هبا لصندوق الثورة الزراعية و األراضي املوضوعة حتت محاية الدولة‬
‫نتيجة للنزعات و النقائص اليت كشف عنها تطبيق قانون التوجيه العقاري ‪ 25/90‬وخصوص اسرتجاع األراضي‬
‫املؤممة ‪ ،‬دفع ابملشرع ايل تعديل القانون مبوجب األمر رقم ‪ 26/95‬املؤرخ يف‪ 25‬سبتمرب‪ ، 1995‬امتد اإلسرتجاع‬
‫حيت ايل األراضي املتربع هبا لصندوق الثورة و األراضي اليت وضعت حتت محاية الدولة الن أصحاهبا كانوا قد‬
‫إكتسبوها يف اغلب األحيان من املعمرين أثناء الثورة التحريرية أو مباشرة بعد اإلستقالل و هو الشرط املانع لإلسرتجاع‬
‫‪6‬‬
‫الذي ألغاه املشرع ضمن التعديل و ميكن ملالكها األصلني اسرتجاعها ضمن شروط املادة ‪ 76‬املعدلة‬
‫اثنيا ‪:‬إنشاء شهادة احليازة‬
‫ان الوضعية القانونية للملكية العقارية اخلاصة املوروثة عن العهد االستعماري ‪،‬متثلت يف انعدام سندات رمسية تثبت‬
‫امللكية يف العقارات الفالحية ‪،‬و لتطهري هده الوضعية اي وضعية العقار يف اجلزائر مت استحداث سند حيازي يسمي‬
‫شهادة احليازة مبوجب قانون التوجيه العقاري ‪ ، 25/90‬الذي جاء مبفهوم جديد للملكية العقارية حبيث عامل‬
‫صاحب شهادة احليازة معاملة صاحب املالك اذ يتم تع بكافة احلقوق إبستثناء حق التصرف‬
‫أوجبت املادة ‪ 30‬من قانون التوجيه العقاري ‪ ، 7‬على كل حائز مللك عقاري او شاغل إايه ان يكون لديه سند‬
‫قانوين يربر هده احليازة ‪،‬ان املشرع فرض شرط جديد مل ينص عليه يف القانون املدين اذ اشرتط علي من يدعي‬
‫احليازة ان يكون لديه سند حيازي يربرها اي جعل احلائز يف حكم واضع اليد‪،‬كما انه ال تسلم هذه الشهادة اال‬
‫ضمن شروط و إجراءات‬
‫‪-1‬شروط احلصول علي شهادة احليازة‬
‫تنقسم الشروط اخلاصة بشهادة احليازة ايل شروط متعلقة ابلشخص طالب شهادة احليازة و الشروط املتعلقة ابلعقار‬
‫حمل احليازة‬
‫‪-‬الشروط املتعلقة بطالب احليازة‬

‫‪5‬‬ ‫‪-‬ليلي زروقي و محدي ابشا عمر ‪،‬املنازعات العقارية املرجع السابق ص‪180‬‬
‫‪-6‬املادة ‪76‬من قانون رقم ‪ 25/90‬املؤرخ يف ‪ 18‬نوفمرب ‪1990‬املعدل و املتمم ابالمر رقم ‪ 26/95‬املؤرخ يف ‪25‬سبتمرب ‪ 1995‬جريدة رمسية‬
‫‪95/55‬النتضمن التوجيه العقاري‬
‫‪-7‬املادة ‪30‬من قانون ‪ 25/90‬املعدل و املتمم املتضم ن التوجيه العقاري "جيب علي كل حائز مللك عقاري او شاغل اايه ان يكون لديه سند يربر‬
‫هذه احليازة او هذا الشغل "‬
‫لقد نصت املادة ‪ 39‬من قانون التوجيه العقاري ‪ 8‬علي انه جيب ان تتوفر يف احلائز شروط احليازة مبفهوم املادة ‪823‬‬
‫من القانون املدين وهي تشتمل عنصرين‬
‫‪-‬العنصر املعنوي ‪:‬علي احلائز ان يقصد استع مال احلق حلسابه فيتصرف فيه تصرف املالك اما اذا ختلف هدا العنصر‬
‫فتعترب احليازة عرضية‬
‫‪ -‬العنصر املادي ‪:‬ان تكون احليازة هادئة و مستمرة و غري منقطعة او مشوبة بشبهة‬
‫‪-‬الشروط اخلاصة اب لعقار‬
‫‪ -‬جيب ان يكون العقار من األراضي امللكية اخلاصة وعليه تستثين األمالك الوقفية و األمالك الوطنية العامة و‬
‫اخلاصة مبا فيه أراضي العرش‬
‫وجتدر االشارة إال ان شهادة احليازة وغريها من االجرءات اليت اعتمدهتا الدولة لتطهري امللكية العقارية اخلاصة و‬
‫من بينها عملية مسح األراضي اليت أتخذ وقتا ال يتماشي مع التغريات اجلديدة يف السوق العقارية‬
‫لذا جيب تسريع وترية العمل عن طريق جت نيد اإلمكاانت املادية و البشرية لتسريع عملية مسح األراضي و تطهري‬
‫امللكية العقارية اخلاصة‬
‫‪ -‬ان ال يكون للعقار املعين بشهادة احليازة عقود ملكية و ذالك طبقا ألحكام املرسوم التنفيذي رقم ‪254 /91‬‬
‫‪،‬هذا ماقضت به احملكمة العليا بقوهلا" إن شهادة احليازة ال حترر اال علي أراضي امللكية اخلاصة اليت مل حترر عقودها‬
‫‪،‬ومل يتم إعداد سجل مسح األراضي فيها ‪9 "...‬‬

‫‪ -‬ان تكون األرض بدون سند مشهر أي اليت مل حترر عقودها ‪ ،‬ومل ختضع إلجراءات عملية املسح‬
‫و جتدر اإلشارة إال أن املشرع اجلزائري و حتقيقا لنفس الغرض و هو إعطاء امللكية العقارية مكانتها كان قد‬
‫استحدث عقد الشهرة لتوسيع املكية اخلاص ة إال انه أاثر تطبقه مشاكل كثري ة كانت مصدر منازعات قضائية األمر‬
‫الذي أدي إيل إلغاءه و استحداث شهادة احليازة‬
‫اثلثا ‪:‬االستصالح و االستثمار آلية خلوصصة العقار الفالحي‬

‫‪-8‬املادة ‪ 39‬من قانون ‪25/90‬السالف الذكر "ميكن كل شخص حسب مفهوم املادة ‪ 823‬من االمر رقم ‪-75‬املؤرخ يف ‪ 26‬سبتمرب‪،‬ميارس يف‬
‫اراضي امللكية اخلاصة اليت مل حتررعقودها ‪،‬ملكية مستمرة و غري منقطعة و هادئة و عالنية و ال تشوهبا شبهة ان حي صل علي سند حيلزي يسمي‬
‫"شهادة احليازة ‪"...‬‬

‫‪-9‬القرار املؤرخ يف ‪، 2006/01/18‬ملف رقم ‪،333/629‬عن امحد خالدي ‪،‬احليازة بني الشريعة و القانون املدين ‪،‬دار هومة للطباعة و النشر‬
‫‪2014،‬ص‪.306‬‬
‫للحد من متلك الدول ة للعقار الفالحي مت اصدار القانون رقم ‪18/83‬املتعلق حبيازة امللكية العقارية الفالحية ‪ 10‬و‬
‫الذي نص يف أحكامه علي إمكانية اكتساب امللكية العقارية الفالحية التابعة للدولة عن طريق االستصالح و‬
‫يعترب كذريعة خل وصصة جزء من األمالك العامة وهي إشارة ال ميكن إخفاءها عن اإلستصالح و الذي ما هو إال‬
‫‪11‬‬
‫خوصصة مقنعة‬
‫ان اإلستصالح معروف يف الكثري من التشريعات و منها الشريعة اإلسالمية و يسمي ابإلحياء ملا جاء يف حديث‬
‫الرسول صلي هللا عليه وسلم "من أحيا أرض مويت فهي له "‪،‬وهو جعل األرض البور صاحلة للزراعة إبزالة العوائق و‬
‫استخراج املاء و هتيئة الرتبة‬

‫‪-1‬شروط اكتساب امللكية عن طريق االستصالح‬

‫اشرتط املشرع اجلزائري مبوجب املادة ‪ 11‬من قانون رقم ‪ 18/83‬انه جيب ان يتم برانمج االستصالح من طرف‬
‫املستفيد خالل مخس سنوات مقابل الدينار الرمزي‪ ،‬و المتنح له امللكية إال اذا مت املشروع خالل هده املدة و هو‬
‫مايسمي ابلشرط الفاسخ آي يفسخ العقد‪ ،‬و ميكن ان متدد املدة يف حالة القوة القاهرة‬
‫فاذا أمتم املستفيد مشروعه خالل مدة مخس سنوات فيتم نقل امللكية اليه ابلدينار ا لرمزي وهدا ما ذهبت اليه‬
‫احملكمة العليا "ان قانون ‪ 18/83‬املؤرخ يف ‪13‬اوت ‪ 1983‬يؤدي ايل امتالك االراضي لصاحل املرتشح‬
‫‪12‬‬
‫الستصباحها و عليه فانه قانون انقل للملكية يشكل عائقا لدعوي احليازة و سندا للملكية "‬
‫‪ -2‬اإلستثمار سبب إلكتساب امللكية لألمالك الوطنية اخلاصة‬
‫مينح حق االمتياز علي قطعة ارض اتبعة لألمالك الوطنية اخلاصة مبوجب عقد االمتياز‪ ،‬يلتزم مبوجبة املستفيد ابلقيام‬
‫مبشاريع االستثمار و تعطي األولية خاصة للمشاريع اليت تستثمر لتوفري املياه و الطاقة الكهرابئية و شق الطرق مع‬
‫تقدمي الدولة ملساعدات وحتفيزات مالية وجبائية و إذا أجنز املشروع ضمن شروط العقد‪ ،‬ميكن للمستفيد سواء كان‬
‫شخص طبيعي او معنوي من جنسية جزائرية ان يتملك األرض عن طريق تنازل الدولة هلا مبوجب عقد إيداري و‬
‫ذالك مبقابل‬
‫احملور الثاين ‪ :‬تقيد حق امللكية اخلاصة للعقارالفالحي‬
‫إقتنع املشرع اجلزائري ان أزمة العقار الفالحي هي أزمة ملكية‪ ،‬إبستحواذ الدولة و هيمنتها علي القطاع الفالحي‪،‬‬
‫فاعتمد ضمن قوانني التوجيه العقاري احلل متثل يف استح داث آليات لتحرير امللكية العقارية اخلاصة و إرجاع‬

‫‪ -10‬قانون رقم ‪ 18-86‬املؤرخ يف ‪ 13‬اوت ‪ 1983‬املتضمن حيازة امللكية العقارية الفالحية ‪،‬اجلريدة الرمسية عدد‪ ،34‬لسنة‪ ،1983‬صفحة‬
‫‪2045‬‬
‫‪ -‬عجة اجلياليل ‪،‬ازمة العقار الفالحي و مقرتحات تسويتها ‪،‬دار اخللدونية للنشر و التوزيع‪،‬سنة ‪، 2005‬ص‪11 123‬‬

‫‪-‬قرار رقم ‪ 228753‬الصادر بتاريخ ‪ 2002/04/24‬عن نبيل صقر ‪،‬العقار الفالحي نصا و تطبيقا ‪،‬دار اهلدي للنشر و التوزيع ‪2008‬‬
‫ص ‪17112‬‬
‫مكانتها اليت ضمنها الدستور‪ ،‬إال ان هذا احلق اي حق امللكية مل يكن مطلق بل قيده املشرع مبجموعة من القيود‬
‫مت توظيفها للنفع العام عن طريق حتقيق نوع من التوازن بني حرية املالك يف االستعمال و االستغالل و التصرف يف‬
‫ملكه وما بني الوظيفة االجتماعية ‪ 13‬و االقتصادية للعقار الفالحي مبجموعة من األعباء و القيود‬

‫أوال ‪:‬حق امللكية بني القانون املدين و قانون التوجيه العقاري‬

‫يعترب حق امللكية أوسع احلقوق العينية اذ يتمتع صاحبه بثالث سلطات و هي سلطة اإلستعمال و اإلستغالل و‬
‫التصرف و هذا ما نص عليه القانون املدين يف املادة‪" 674‬امللكية هي حق التمتع و التصرف يف األشياء بشرط ان‬
‫ال تستعمل استعمال حترمه القوانني و االنضمة" غري ان قانون التوجيه العقاري عرف امللكية العقارية يف املادة‬
‫‪ 27‬منه علي اهنا هي حق التمتع و التصرف يف املال العقاري او احلقوق العينية العقارية من اجل استعمال األمالك‬
‫و فق طبيعتها او غرضها‪ ،‬كما نص على ان امللكية اخلاصة لألمالك العقاري ة و احلقوق العينية العقارية يضمنها‬
‫الدستور و يبدو التبياين بني القانونني يف ان القانون املدين قد قيد امللكية بشرط‪ ،‬و هو ماال جنده يف قانون التوجيه‬
‫‪14‬‬
‫العقاري‬
‫إن سبب التناقض يرجع لكون القانون املدين صدر يف ضل النظام االشرتاكي الذي يقمع امللكية اخلاصة‪ ،‬يف حني‬
‫ان قانون التوجيه العقاري صدر يف ضل نظام أعاد للملكية اخلاصة قداستها‬
‫فرض قانون التوجيه العقاري قيود علي املالك و هي تنقسم ايل قيود واردة علي االستغالل و أخري علي التصرف‬
‫اثنيا ‪ -‬القيود الواردة علي االستغالل‬
‫فرض القانون علي املالك يف استغالل العقار الفالحي قيد لضمان محاية األرض الفالحية وهو ‪:‬‬
‫‪-‬االلتزام ابستغالل األراضي الفالحية‬
‫خيول حق امللكية للما لك سلطة استغالل الشيئ و يقصد ابالستغالل احلصول علي غلة الشيئ أي مثاره و يف‬
‫األراضي الفالحية يتحقق االستغالل بواجب استثمار األرض ابلزراعة و احلصول علي الثمار و احملاصيل و عدم‬
‫تركها بورا ‪،‬ويشكل عدم االستثمار بطريقة مباشرة او غري مباشرة ملدة مومسني ‪15‬فالحيني طبقا للمادة ‪ 48‬من‬
‫‪16‬‬
‫قانون التوجيه العقاري‬

‫‪-13‬الوضيفة االجتماعية هي "توجيه امللكية اخلاصة ل تحقيق مصلحة اجملتمع ‪،‬فاملالك كانت كائن اجتماعي يعيش يف يعيش يف جمتمع يسوده مبدأ‬
‫التضامن و التكافل االجتماعي "ماخود عن حممد علي حيبولة ‪،‬الوضيفة االجتماعية للملكية اخلاصة ‪،‬دراسة وقارنة بني القوانني الوضعية و الشريعة‬
‫االسالمية ‪،‬دار بور سعيد للطباعة و النشر القاهرة ‪،1973‬ص‪.417‬‬
‫‪-‬عجة اجلياليل ‪،‬ا زمة العقار الفالحي و مقرتحات تسويتها ‪،‬املرجع السابق ص‬
‫‪24214‬‬
‫‪15‬‬ ‫‪-‬بن رقية ين يوسف ‪،‬شرح قانون املستثمرات الفالحية ‪،‬الديوان الوطين لالشغال الرتبوية ‪،‬الطبعة االويل ‪، 2001،‬ص‪.206‬‬
‫‪-16‬املادة ‪ 48‬من قانون التوجيه الع قاري السالف الذكر "تعد ارض غري مستثمرة يف مفهوم هذا القانون كل قطعة ارض فالحية تثبت بشهرة علنية اهنا‬
‫مل تستغل استغالل فالحيا فعليا مدة مومسني فالحني متعاقبني علي االقل "‬
 ‫‪-‬مفهوم عدم االستغالل‬
‫مل يعرف املشرع اجلزائري ضمن قانون التوجيه العقاري مفهوم األرض الغري م ستغلة و امنا أسس هذا الفعل علي‬
‫التعسف يف استعمال احلق نضرا للوظيفة االجتماعية و االقتصادية املنوطة هبذه األرض طبقا املادة ‪ 48‬فقرة ‪ 1‬من‬
‫قانون التوجيه العقاري‬
‫ان أساس نضرية التعسف يف استعمال احلق اليت تبناه املشرع اجلزائري ضمن قانون التوجيه العقاري وهي ان عدم‬
‫استغالل األراضي الفالحية هو خطأ مدين و هو صورة من صور اخلطأ التقصريي يشكل تعسفا يف استعمال احلق‬
‫و لكن جزاءه ليس جرب الضرر ‪ 17‬بل جزاءات أخري‬
‫‪-‬جزاء عدم االستغالل‬
‫ان عدم االستثمار الفعلي تقوم مبعاينته هيئة معتمدة خاصة تسمي جلنة إثبات عدم استغالل األراضي الفالحية‬
‫‪ 18 ،‬ختطر اللجنة الديوان الوطين لألراضي الفالحية الذي يقوم بتوقيع أحد اجلزاءات التالية على‬
‫املسثتمر بعد إنذاره وهي‬
‫‪-‬وضع االرض حيز االستثمار حلساب وعلي نفقة املالك او احلائز الضاهر اذا كان املالك احلقيقي غري معروف وال‬
‫‪19‬‬
‫يتخذ هذا اإلجراء إال اذا كان املالك ألسباب قاهرة ‪ ،‬عاجزا عجزا مؤقتا عن استغالل أرضه‬
‫‪ -‬عرض األرض للتأجري‬
‫‪ -‬بيع األرض اذ كانت خصبة او خصبة جدا و هو اشد صور اجلزاء املرتتب عن التعسف و يف هذه احلالة متارس‬
‫األرض ‪20‬‬ ‫الدولة حق الشفعة لشراء هده‬
‫وجتدر اإلشارة إال ان الطبيعة القانونية لألراضي املعنية هبذا احلكم هي األمالك العقارية الفالحية اخلاصة الن‬
‫األراضي الفالحية التابعة لألمالك الوطنية او األمالك الوقفية تطبق عليها جزاءات تتمثل يف فسخ العقد مبجرد ثبوت‬
‫خمالفة‪ ،‬اللتزامات دفرت الشروط من ضمنها واجب االستغالل‬

‫اثنيا‪ :‬القيود الواردة علي حق التصرف‬

‫إن التصرفات اليت يقوم هبا املالك هي إما تصرفات مادية او قانونية و علية فان التقيد يشمل النوعني من التصرفات‬
‫‪ -1‬القيود الواردة علي التصرفات القانونية‬

‫ص‪17 .279‬‬ ‫‪-‬ليلي زروقي و محدي ابشا ‪،‬املنازعات العقارية ‪،‬املرجع السابق‬
‫املرسوم التنفيذي ‪ 484/97‬املؤرخ يف ‪ 15‬دبسمرب ‪ 1997‬الذي يضبط تشكيلة اهليئة اخلاصة و كذالك اجرءات اثبابت عدم استغالل االراضي‬
‫الفالحية ‪18‬‬

‫الذكر ‪19‬‬
‫‪-‬املادة ‪ 52‬من قانون التوجيه العقاري السالف‬
‫‪-‬املادة ‪52‬فقرة ‪3‬من قانون التوجيه العقاري ‪20‬‬
‫يلتزم مالك االرض الزراعية مبوجب القانون ان ال يقوم بتصرفات تضر ابألرض ومن بني هده االلتزامات املفروضة‬
‫وهي ‪:‬‬
‫لألرض ‪21‬‬ ‫‪-‬عدم تغري الوجهة الفالحية‬
‫وضع املشرع علي عاتق مالك األرض الفالحية و ذوي احلقوق العينية التبعية ‪ ،‬االلتزام ابحملافظة علي الطابع‬
‫الفالحي لألراضي وخاصة املصنفة ضمن األراضي اخلصبة او اخلصبة جدا أبن ال تلحق املعامالت العقارية اليت‬
‫تنصب علي األراضي الفالحية إيل تغري وجهتها الفالحي ‪ ،‬ومينع‬
‫‪22‬‬ ‫تغري الوجهة الفالحية لألرض عند نقلها للغري سواء مت نقل امللكية مبقابل او دون مقابل‬

‫جزاء تغري الوجهة الفالحية‬

‫و أي معاملة تتم خرق‬ ‫للتعمري ‪23‬‬ ‫ان القانون هو وحده الكفيل بتغري وجهة األراضي الفالحية ايل أراضي قابلة‬
‫ألحكام القانون فيرتتب عليها البطالن و تصبح عدمية األثر و هذا كله يف ايطار احملافظة علي األراضي الفالحية‬
‫‪ -‬عدم جتزئة األرض الفالحية‬
‫تضمن قانون التوجيه العقاري قيدا حول املساحة املرجعية يف كل عملية جتزئة او قسمة لألراضي الفالحية ايل‬
‫جمموعة من امللكيات الصغري‪ ،‬اليت تؤدي ايل تكوين أراضي تتنايف مع وضيفتها االجتماعية و قابليتها لالستغالل‬
‫و ذالك تفاداي لضاهرة تفتيت األراضي الفالحية‪ ،‬لذا حددت املادة ‪2‬و ‪ 3‬من املرسوم التنفيذي ‪490 -97‬‬
‫‪24‬‬ ‫شروط جتزئة األراضي الف الحية املساحة املرجعية لكل صنف من األراضي الفالحية‬
‫‪ -‬جزاء عدم احرتام املساحة املرجعية يف تقسيم العقار الفالحي‬
‫اذا مت تقسيم او جتزئة األ راضي الفالحية املشاعة بقسمة ودية او عن طريق القضاء دون احرتام املساحة املرجعية‬
‫يرتتب عنه بطالن املعاملة و تصبح عدمية األثر ‪25‬و يشمل البطالن عقد القسمة الودية او االتفاقية احملررة من‬
‫طرف امل وثق ‪،‬اما احلكم القضائي القاضي ابلقسمة فيكون وان كان هنائي معرض للطعن ابلنقض أمام احملكمة‬
‫العليا‪ ،‬بل يتعدي اجلزاء ايل مساءلة املوثق الذي حرر العقد و احملافظ العقاري الذي قام بشهر عقد القسمة الغري‬
‫حمرتم لقيد املساحة املرجعية‬
‫و جتدر االش ارة ايل ان استفحال ضاهرة بيع حقوق مشاعة ضئيلة جدا على اراضي فالحية ذات ملكية خاصة‬
‫بعقود توثيقية أدي اىل اإلضرار ابلفالحة النه نتج عنها تقليل يف املساحة الفالحية و يف سبيل احلد من الضاهرة‬

‫‪21‬‬ ‫‪-‬املادة ‪ 55‬من نفس القانون‬

‫‪200822‬‬ ‫‪-‬املادة ‪22‬من قانون رقم ‪، 08 /16‬املؤرخ يف ‪ 3‬اوت ‪ ،2008‬املتضمن التوجيه الفالحي‪ ،‬جريدة رمسية عدد‪ 6‬الصادرة يف ‪/08/10‬‬
‫‪-‬املادة ‪ 36‬من قانون التوجيه العقاري ‪23‬‬

‫‪24‬‬ ‫املرسوم التنفيدي ‪ 490-97‬املؤرح يف ‪ 20‬ديسمرب ‪ 1997‬املتعلق بشروط جتزئة االراضي الفالحية‬
‫املادة ‪55‬و‪ 56‬من قانون التوجيه العقاري ‪25‬‬
‫‪26‬‬
‫اصدرت املديرية العامة لالمالك الوطنية مذكرة متنع احملافضني العقارين ايل االمتناع عن اشهار مثل هذه العقود‬
‫للطعن‬ ‫قضائية‬ ‫دعاوي‬ ‫برفع‬ ‫منازعات‬ ‫عدة‬ ‫املذكرة‬ ‫هده‬ ‫تطبيق‬ ‫عن‬ ‫افرز‬ ‫وقد‬
‫يف قررات احملافض العقاري الرامية ايل رفض االشهار‬
‫‪-1‬القيودالواردة علي املعامالت الناقلة للملكية‬
‫ان حق التصرف القانوين الناقل للملكية هو األخر مل يسلم من من التقيد ابعتباره عنصر من عناصر امللكية و من‬
‫ب ني هده القيود هي الرمسية و حق الشفعة‬
‫‪ -‬إشرتاط الرمسية يف املعامالت الواردة علي العقار الفالحي‬
‫نصت املادة ‪ 55‬من قانون التوجيه العقاري علي ان مجيع املعامالت العقارية الواردة علي الراضي الفالحية جيب ان‬
‫حترر يف الشكل الرمسي اال انه جند هناك تناقض بني املادة ‪ 55‬و املادة ‪ 53‬من قانون التوجيه العقاري اليت مسحت‬
‫بتحرير عقود اإلجيار يف شكل عقود عرفية‬
‫‪ -‬الشفعة قيد علي سلطة التصرف‬
‫تعترب الشفعة من التصرفات ا لناقلة للملكية و نضرا خلصوصية العقار الفالحي حبكم وضيفته االجتماعية و االقتصادية‬
‫لتحقيق الصاحل العام ‪،‬فان املالك ليست له احلرية يف اختيار من سيحل حمل املشرتي يف بيع العقار فهو مقيد حبق‬
‫الشفع ة للدولة وللمالك اجملاورين و تنقسم الشفعة ايل مدنية و ايدارية‬
‫‪ -‬الشفعة املدنية‬
‫عرفت املاد‪ 794‬من القانون املدين الشفعة ابهنا رخصة جتيز احللول حمل املشرتي يف بيع العقار ضمن اآلجال و‬
‫العقار ‪27‬‬
‫الشروط املنصوص عليها ‪،‬حيق ممارسة حق الشفعة يف بيع‬
‫‪ -‬ملالك الرقبة اذا بيع الكل او البعض من حق االنتفاع املناسب للرقبة‬
‫‪ -‬للشريك يف الشيوع اذا بيع جزء من العقار املشاع ايل اجنيب‬
‫‪-‬صاحب حق االنتفاع اذا بيع ت الرقبة كلها او بعضها‬
‫‪ -‬الشفعة اإلدارية‬
‫إن الشفعة علي الع قار الفالحي تعترب قيد علي حرية التصرف القانوين يف نقل امللكية ‪،‬لذا جيب علي البائع و‬
‫املشرتي استصدار رخصة من املصاحل الفالحية الواقع يف دائرهتا لعقار‬
‫حيق للدولة ممارسة حق الشفعة عند بيع العقار الفالحي عن طريق هيئتها املخولة قانونو دالك ما نصت عليه املادة‬
‫‪ 52‬فقرة ‪ 3‬من قانون التوجيه العقاري املتمثلة يف الديوان الوطين لالراضي الفالحية ‪28‬مع احرتام الرتتيب الوارد‬

‫مذكرة صرة عن رية امالك الدولة حتت رقم ‪ 4270‬بتاريخ ‪21‬افريل ‪201426‬‬
‫و املتمم ‪27‬‬
‫‪-‬املادة ‪ 795‬من القانون املدين املعدل‬
‫‪28‬‬ ‫‪-‬املادة ‪ 5‬من املرسوم التنفيدي ‪ 87/69‬املؤرخ يف ‪ 1996/02/24‬املتضمن انشاء الديوان الوطين لالراضي الفالحية‬
‫يف القانون املدين فبعد اخطار الديوان الوطين من طرف البائع ابلتصرف يف العقار حيق للديوان اما قبول الشفعة و‬
‫حلول حمل املشرتي او عدم قبوهلا‬

‫‪-2‬ألقيود الواردة علي التصرف املادي‬

‫نضرا للتعدي الذي طال العقار الفالحي و الذي تنج عنه حتويل االراضي الزراعية ايل عقارات عمرانية ابلبناءعليها‬
‫مما قلص من مساحات األراضي ‪،29‬ملواجهة هده الضاهرة عمد املشرع ايل اجياد نضام مراقبة صارم يف ما يتعلق‬
‫ابلبناء علي االراضي الفالحية‬
‫و كأصل عام ال جيوز البناء علي األراضي الفالحية اال يف حالة كان البناء يساهم يف حتسني االستغالل و كانت‬
‫هذه املباين و املنشئات ضرورية لرفع الطاقة االنتاجية ‪،‬بشرط استصدار رخصة مسبقة تسلم حسب األشكال و‬
‫الشروط اليت حتددها األحكام الت شسريعية املتعلقة ابلتعمري و حق البناء ‪30‬‬

‫كما ميكن اعتبار من التصرفات املادية اليت تؤدي ايل تغري الوجهة الفالحية لألراضي الفالحية وهو عندما يعمد‬
‫املالك ايل عدم إستغالل األرض و تركها بورا‪ ،‬مما يؤثر علي خصوبتها و جيعلها غري صاحلة للزراعة و ‪، 31‬هذا خيرج‬
‫األرض م ن إعداد األراضي الزراعية وينتهي هبا احلال ايل أراضي للبناء‬
‫اخلامتة‬
‫ان أزمة ال عقار الفالحي اليت شهدهتا اجلزائر و أتثريها علي واقع االقتصاد دفعت ابملشرع ايل إعادة النضر يف‬
‫السياسات املنتهجة ابعتبار ان السبب الرئيسي لتدهور اإلنتاج و القطاع الزراعي راجع ملشكل امللكية وخاصة ملكية‬
‫الدولة هلذا القطاع ‪ ،‬بناءا علي هذه احلجج ابدر املشرع ايل التخلي عن السياسات املنتهجة و إعادة للملكية‬
‫العقارية اخلاصة قداستها بعد إقصاء و هتميش دورها هبيمنة الدولة علي هذا القطاع‬
‫ان بصدور قانون التوجيه العقاري الذي يعترب مكسبا و منعرجا هاما و جديد يف التنظيم العقاري و خاصة العقار‬
‫الفالحي ‪ ،‬مت رد االعتبار للمكية اخلاصة و حتريرر املعامالت الواردة عليها ليساير بذالك الدستور الذي ضمن‬
‫حق امللكية اخلاصة‪ ،‬اال ان اإلطالق والتحرير مل يكن علي أخره بل قيد بضوابط جيب علي املالك للعقار الفالحي‬
‫االلتزام هبا‪ ،‬فلم يعد هذا األخري حرا يف تسري ملكيته بل هو ملزم بقيود تضمن االستغالل األمثل لألراضي‬
‫الفالحية إلرتباطها ابلوظيفة االجتماعية و االقتصادية و الصاحل العام ‪،‬أصبح مبوجبها االستثمار يف العقار ألفالحي‬
‫هو احد الرهاانت اليت تعول عليها الدولة لالستثمار خارج جمال احملروقات‬

‫امساعيل شامة‪،‬النضام القانوين اجلزائري للتوجيه العقاري‪،‬دار هومة للنشر و التوزيع ص ‪28929‬‬
‫‪-‬املادة ‪ 34‬و‪ 25‬من قانون التوجيه العقاري‬
‫‪30‬‬

‫‪-‬حممد حسن قاسم ‪،‬امللكية الزراعية –االجيار الزراعي ‪،‬دار اجلامعة اجلديدة ‪،‬القاهرة سنة ‪،1997‬ص ‪2731‬‬
‫إذا كان املشرع قد وفق ايل حد ما يف محاية العقار الفال حي‪ ،‬بفرض القيود علي املليكة اخلاصة و وفصل ملكية‬
‫االرض عن ملكيةاالستغالل و إعطاء أمهية ابلغة ملسألة استغالل األرض الفالحية إال ان بعض هده القيود قد‬
‫مست حبق دستوري عندما يصل اجلزاء فيها ايل حد البيع اجلربي للعقار الفالحي و جتريد املالك من ملكه‪ ،‬الذي‬
‫يشكل هتديد صارخ حلق امل لكية ويتشابه ايل حد كبري مع افكار الثورة الزراعية اليت أممت أراضي املالك املتغيبني‪،‬‬
‫فيكون املشرع بذالك قد أعاد نفس املشكل الذي أدي ايل فشل الثورة الزراعية‬
‫ان تقيد امللكية اخلاصة يف ال عقار الفالحي هو ضرورة اجتماعية فرضتها مصلحة اجملتمع ولكن ال جيب التمادي يف‬
‫استغالل هذااملربر علي حساب امللكية اخلاصة املضمونة دستوراي‬

‫قائمة املراجع‬
‫امحد خالدي ‪،‬احليازة بني الشريعة و القانون املدين اجلزائري ‪،‬دار هومة للنشر و التوزيع ‪-2014،‬‬
‫‪ -‬امساعيل شامة‪،‬النضام القانوين اجلزائري للتوجيه العقاري‪،‬دار هومة للنشر و التوزيع‪،‬طبعة ‪2004‬‬
‫بن رقية بن يوسف ‪،‬شرح قانون املستثمرات الفالحية ‪،‬الديوان الوطين لالشغال الرتبوية ‪،‬الطبعة األويل ‪2001،‬‬
‫‪-‬عجة اجلياليل ‪،‬ازمة العقار الفالحي و مقرتحات تسويتها ‪،‬دار اخللدونية للنشر و التوزيع‪،‬سنة ‪2005‬‬
‫ليلي زروقي و عمر محدي ابشا ‪،‬املنازعات العقارية يف ضوء أخر تعديالت ‪،‬دار هومة للنشر و التوزيع‬
‫طبعة جديدة ‪2015،‬‬
‫‪-‬حممد حسن قاسم ‪،‬امللكية الزراعية – االجيار الزراعي ‪،‬دار اجلامعة اجلديدة ‪،‬القاهرة سنة ‪1997‬‬
‫‪ -‬حممد علي حنبولة ‪،‬الوضيفة االجتماعية للملكية اخلاصة ندراسة مقارنة بني القوانني الوضعية و الشريعة االسالمية‬
‫‪،‬دار بور سعيد للطباعة و النشر انلقاهرة ن‪1973‬‬
‫‪-‬نبيل صقر ‪،‬العقار الفالحي نصا و تطبيقا ‪،‬دار اهلدي للنشر و التوزيع ‪2008‬‬
‫الدساتري‬
‫دستور ‪ 1996‬املعدل لدستور ‪1989‬‬
‫النصوص التشريعية و التنضيمية‬
‫األوامر‬
‫أمر رقم ‪ 25/90‬املؤرخ يف ‪ 25‬سبتمرب ‪ 1995‬يعدل و يتمم القانون رقم ‪ 25-90‬املؤرخ يف ‪ 18‬نوفمرب‬
‫‪1990‬و املتضمن التوجيه العقاري‬

‫القوانني‬
 ‫‪-‬القانون املدين لسنة‪ 1975‬املعدل و املتمم‬

‫‪-‬قانون رقم ‪ 18-86‬املؤرخ يف ‪ 13‬اوت ‪ 1983‬املتضمن حيازة امللكية العقارية الفالحية ‪،‬اجلريدة الرمسية‬
‫عدد‪ ،34‬لسنة‪1983‬‬

‫‪-‬القانون ‪ 25-90‬املؤرخ يف ‪ ، 1990-11-18‬املتضمن التوجيه العقاري‪ ،‬اجلريدة الرمسية املؤرخة يف ‪- 11-20‬‬

‫‪ ،1990‬عدد ‪.49‬‬
‫القانون رقم ‪ 16-08‬املؤرح يف ‪20‬يوليو سنة ‪ 2008‬يتضمن التوجيه الفالحي جريدة رمسية املؤرخة يف ‪- 10‬‬
‫‪ 2008-08‬عدد‪، 46‬ص‪04.‬‬
‫املراسيم‬
‫املرسوم التنفيذي ‪ 87/96‬املؤرخ يف ‪ 1996/02/24‬املتضمن انشاء الديوان الوطين لالراضي الفالحيةجريدة رمسية‬
‫عدد‪ 15‬الوؤرخة ‪ 28‬فرباير‪1996‬‬
‫املرسوم التنفيذي ‪ 484/97‬املؤرخ يف ‪ 15‬دبسمرب ‪ 1997‬الذي يضبط تشكيلة اهليئة اخلاصة و كذالك اجرءات‬
‫اثبابت عدم استغالل االراضي جريدة رمسية عدد‪ 58‬املؤرخة يف ‪ 17‬ديسمرب ‪1997‬‬
‫املرسوم التنفيذي ‪ 490-97‬املؤرح يف ‪ 20‬ديسمرب ‪ 1997‬املتعلق بشروط جتزئة االراضي الفالحية جريدة رمسية‬
‫عدد‪ 84‬املؤرخة يف ‪ 9‬اوت ‪1998‬‬