‫المحاضرة الثانية‬

‫المطلب الثاني‪ :‬الملكية العقارية بعد سنة ‪.1989‬‬

‫لقد قام ملدستور ملزمئري ملصادر ف ‪ 1989‬بإعادة ملنظر ف ملنظام ملقتصادي و ملسياسي للدولة ملشيء ملذي كان يتم على ملشرع‬
‫ملزمئري تكييف ملنظام ملقاوون للمنظومة ملعقارية مع ملوضاع ملديدة عن طريق صستحدمث صللاات جديدة‪ .‬و أهم ماللالت ملت‬
‫مست مللكية ملعقارية هي صلغاء تشريعات ل تعد تتماشى و ملوضع ملرمهن أوذمك أهها‪:‬‬
‫‪ -1‬ملمر رقم ‪ 73/71‬ملؤرخ ف ‪ 1971/11/18‬ملتضمن ملثورة ملزرمعية‬
‫‪ -2‬ملمر رقم ‪ 26/74‬ملؤرخ ف ‪ 1974/02/20‬ملتعلق بالاتياطات ملعقارية ملبلدية‬
‫‪ -3‬ملقاوون رقم ‪ 16/84‬ملؤرخ ف ‪ 1984/07/30‬ملتعلق بالملك ملوطنية‬
‫و ف مقابل كل هذه ملصلغاءمت للنصوص ت صلدمر وصوص قاوووية جديدة تتماشى و ملوضع ملغقتصادي و ملسياسي ملديدو من أهم‬
‫هذه ملتشريعات ‪:‬‬
‫‪ -1‬ملقاوون ‪ 25/90‬ملؤرخ ف ‪ 1990/11/18‬ملتضمن ملتوجيه ملعقارية ملعدل و ملتمم‪ ،‬و ملعمول به االيا‪.‬‬
‫‪ -2‬ملقاوون ‪ 30/90‬ملؤرخ ف ‪ 1990/12/01‬ملتضمن قاوون ململك ملوطنية ملعدل و ملتمم ‪ ،‬و ملعمول به االيا‪.‬‬
‫‪ -3‬و تدعيما للتصور ملديد للنظام ملقاوون للملكية ملعقارية ملكرس بالتشريعات ملائلة ملت لدرت ‪ ،‬فقد ظهرت عدة مبادئ و تصورمت‬
‫أهها‪:‬‬
‫الفرع الول‪ :‬تكريس الملكية العقارية الخاصة‪ :‬فقد ت تكريس هذم ملبدأ عن طريق عدة صجرمءمت أهها‪:‬‬
‫وول‪ :‬إرجاع الراضي للملكين الصليين‪ :‬لقد عرف ملتعدي على مللكية ملعقارية ملالة بعد ملستقلل طرقا متلفة ترموات ما بي‬
‫ملوضع تت ملماية ‪ ،‬صعلن ملشغور‪ ،‬ملتأميم ماستيلء ‪،‬ملشيء ملذي خلف مستياءم كبيم لدى ملومطني‪ ،‬هذم ما جعل ملشرع ملزمئري يتبن‬
‫فكرة صرجاع ملرمضي للكها مللليي بوجب ملقاوون رقم ‪ .25/90‬و لقد مقتصر هذم ملقاوون فيما يتعلق بالستجاع على فئة ملؤني فقط‬
‫دون ملفئات ملخرى ملشي ملذي أدى بالشرع صل تدمرك ملمر بإلدمر ملمر رقم ‪ 26/95‬ملعدل و ملتمم ملقاوون ‪ 25/90‬ملسالف‬
‫ملذكر‪.‬و بوجب هذم ملمر مدرجت ملفئات ملخرى ضمن صجرمءمت ملستجاع‪ .‬و أهم مللكيات ملعقارية ملت كاوت موضوع ملستجاع هي‬
‫مللكيات ملعقارية ملالة و ملوقفية ‪.‬‬
‫‪ A-‬الملكية العقارية الخاصة‪ :‬لقد مقر ملشرع ملزمئري لول مرة ف قاوون ملتوجيه ملعقاري ببدأ صرجاع ملرمضي للكها مللليي ‪ ،‬صذ‬
‫كان ذلك وفق شروط مددة‪ ،‬منها ما هو متعلق باللكية ملعقارية ف اد ذمتا و منها ما هو متعلق بالالك وفسه‪.‬‬
‫‪ -1‬الشروط المتعلقة بالعقار‬
‫و‪ -‬وفقا للقانون ‪:25/90‬‬
‫‪ ‬أن يكون ملعقار قد ت تأميمه ف صطار ملثورة ملزرمعية و ت صدماجه ف ملصندوق ملوطن للثورة ملزرمعية‬
‫‪ ‬قد اافظ على طابعه ملفلاي‬
‫‪ ‬أل تؤدي عملية مصرجاع صل صعادة ملنظر ف ملستثمرمت ملفلاية‬
‫‪ ‬أل يكون ملعقار ملعن قد ت صستصلاه فعليا ف صطار ملقاوون رقم ‪ 18/83‬ملتعلق بيازة مللكية ملعقارية ملفلاية عن طرق‬
‫ملستصلح‪.‬‬
‫‪ ‬أن يثل ملعقار وسيلة عيش للمالك و خلفه من ملدرجة ملول‪.‬‬
‫معن هذم أن ملعقار موضوع مارجاع هو ملعقار ملفضاء ‪ ،‬أما ما ت تشييده فوقه من بناءمت و مستثمارمت فهي ملك لن أقامها ‪ ،‬طبقا لنص‬
‫ملادة ‪ 77‬من ملقاوون ‪.25/90‬‬
‫ب‪ -‬وفق المر رقم ‪ : 26/95‬فقد وسع هذم ملمر ف ما ملعقارمت ملستجعة على ملنحو ملتال‪:‬‬
‫‪1‬‬
‫‪ ‬ملرمضي ملت فقدت طابعها ملفلاي تتحمل ملدولة على عاتقها تعويض ملكها مللليي‪ . ،‬ووفق ملادة ‪ 13‬من ملمر رقم ‪26/95‬‬
‫ملعدلة للمادة ‪ 76‬من ملقاوون ‪ 25/90‬تعد ملرض فاقدة لطابعها ملفلاي كل أرض‪ - :‬ت مستغللا لغرض ملبناء ‪ -‬ت تغيي وجهتها‬
‫ملفلاية بوجب أدومت ملتعمي و ملصادق عليها قاوووا‪.‬‬
‫‪ ‬ملرمضي ملت تبع با ملكها مللليون ف صطار ملمر رقم ‪ 73/71‬ملتضمن ملثورة ملزرمعية‪.‬‬
‫‪ ‬ملرمضي ملت وضعت تت حاية ملدولة وفقا للمرسوم رقم ‪ 168/63‬ملتعلق بماية ململك ملعامة للدولة و كذلك ملمر رقم‬
‫‪ 20/62‬ملتعلق بماية ململك ملشاغرة‪.‬‬
‫‪ ‬أل تقع ملرض تت طائلة ملتقادم ملكسب طبقا لنص ملادة ‪ 76‬فقرة ‪ 05‬من قاوون ملتوجيه ملعقاري‪.‬‬
‫‪ -2‬الشروط المتعلقة بالمالك‪:‬‬
‫‪ ‬أل يكون ملالك من ملتبعي بارمضيهم ضمن ملمر رقم ‪73/71‬‬
‫‪ ‬صذم كان ملالك ملللي قد مستفاد من مستغلل قطعة مرض بوجب قاوون ‪ 19/87‬فعليه أن يقوم بالتنازل عن اقه ف تلك ملرض‬
‫ات يكنه طلب مستجاع ملكيته ملللية‪.‬‬
‫‪ ‬أل يكون قد مشتى ملعقار ‪ ،‬مل طلب ملستجاع أثناء ارب ملتحرير أو بعدها‪ ،‬و صذم كان كذلك فيجب عليه تقدي صثبات كتاب يبي‬
‫فيه باوه قد مستأذن جيش ملتحرير أو أعضاء جبهة ملتحرير ملوطني و أنم قد منحوه ملومفقة‪ .‬و هذم ملشرط غي ومجب على فئة ملاهدين و‬
‫ذوي اقوق ملشهدمء‪.‬‬
‫‪ ‬أل يكن للمالك سلوك غي مشرف مثناء ملثورة‪.‬‬
‫‪ ‬صذم كان قد تلقى ملالك تعويضا ف صطار تطبيق ملقاوون ‪ 73/71‬عليه أن يقوم بإرجاعها‪.‬‬
‫‪ ‬كما أن هناك شروط صجرمئية أخرى يب على ملالك أن يقوم با من أجل قبول طلبه‪.‬‬
‫‪ - B-‬الملكية الوقفية‪ :‬لقد وص قاوون ملتوجيه ملعقاري علىإمكاوية صرجاع ململك ملوقفية ‪ ،‬و بذلك لدر ملقاوون رقم ‪ 10/91‬بتاريخ‬
‫‪ 1991/04/27‬ملتضمن قاوون ملوقاف ملعدل و ملتمم بالقاوون و ملقاوون ‪ 07/01‬ملؤرخ ف ‪ 2001/05/22‬و ملقاوون رقم‬
‫‪ 10/02‬ملؤرخ ف ‪ ..2002/12/14‬و تتلف صجرمءمت ماستجاع باختلف طبيعة ملوقف و هي على ملشكل ملتال‪:‬‬
‫‪ -1‬الوقف العام‪ :‬لقد ت اصر هذم ملنوع من ملوقاف بنص ملادة ‪ 8‬فقرة ‪ 5‬و كذم ملادة ‪ 6‬من ملقاوون ‪ ، 10/91‬صل أن صجرمءمت‬
‫ملستجاع ت ملتطرق صليها و توضيحها بوجب ملنشور ملوزمري ملشتك ملؤرخ ف ‪.1992/01/14‬‬
‫فقد وص هذم ملنشور على أن هذم ملنوع من ملوقف تستجعه ملهة ملوقوف عليها أو ملهة ملكلفة بتسييه بصفة لورية‪ .‬فالتسوية تتم‬
‫لصال ملهة ملوقوف عليها صذم كاوت ل تزمل قائمة ‪ ،‬أما صذم ل يعد لا وجود فيتم لصال وزمرة ملشؤون ملدينية نثلة ف مديريتها على مستوى‬
‫كل ولية‪ ،‬على أن يتم صبرمم عقد صيار بي ملستجع و ملشخص ملذي يستغل ملعقار‪.‬‬
‫‪ -2‬الوقف الخاص‪ :‬يتلف ملغرجاع ف ملوقف ملاص على ما هو مقرر ف ملوقف ملعام‪ .‬فهذم ملنوع من ملوقف يتم فيه ملغرجاع عينا‪ ،‬أي‬
‫يتم صرجاع ملعقار ملوقوف بعينه‪ .‬أما صذم مستحال أرجاعها بسبب تغي وظيفتها ملفلاية مثل يتم تعويض ملوقوف عليهم بعقار آخر افاظا‬
‫على بقاء و مستمرمر ملوقف كما رسم له من طرف ملومقف‪.‬غي أوه قد تظهر بعض ملشاكل أثناء عملية ملتعويض ‪:‬‬
‫‪ ‬االة وجودأغرمس أو مستثمارمت ت تشييدها بعد عملية ملتأميم‪ .‬فطبقا لنص ملادة ‪ 25‬من ملقاوون ‪ ، 10/91‬فإن ملتغييمت ملت‬
‫اصلت تصبح جزءم من ملوقف و على ملوقوف عليه أن يقوم بشرمئها من ملشخص ملذي قام بتشييدها‪.‬‬
‫‪ ‬االة وجود بناءمت معد للسكن أو لمارسة ارفة تارية‪ ،‬فإن هذه ملتعديلت و ملتغييمت تلحق بالعي ملوقوفة‪ ،‬صل أوه على ملوقوف‬
‫عليه ‪ ،‬ف هذه ملالة ‪ ،‬من يقدمها للتأجي للشخص ملذي كان كان يستفيد منها‪.‬‬
‫‪ C-‬التعويض الناجم عن عملية إرجاع الراضي لملكها الصليين‪:‬‬
‫‪ -1‬بالنسبة للملكين الصليين‪ :‬صن مللل ف صجرمء ملتنازل أن يكون مله ملتنازل قطعة ملرض ملت ت ملستيلء عليها من طرف ملدولة‪،‬‬
‫وولكن قد يتم صوشاء أغرمس أمو بناءمت عللى هذه مللكية و بالتال يثور هنا ملشكل‪.‬غل أن هذم ملشكل ل يعدو أن يتصور ف االتي ‪:‬‬

‫‪2‬‬
 ‫* الحالة الولى‪ :‬صذم بقيت ملرض على االا دون أن يدث فيها تغيي فإن مللكية ملعقارية ترجع صل لاابها دون مي تعويض‪.‬‬
‫* الحالة الثانية‪ :‬و هي ملالة ملت تكون مللكية ملعقارية قد ت فيها صوشاء أغرمس وبناءمت‪ ،‬و لقد وص ملمر رقم ‪ 26/95‬على هذه ملالة‬
‫و ألزم ملستفيذ من قطعة ملرض أن يتنازل على ملستثمار ملذي موشأه على مللكية ملعقارية صل مللك مللليي‪ ،‬ولكنه قد فرق بي لورتي‬
‫ها‪:‬‬
‫أ‪ -‬صذم ت صوشاء ملستثمار قبل تطبيق ملقاوون ‪ 19/87‬فإوه يتم ملتنازل عنها من طرف ملدولة بعد تقييمها من طرف مديرية أملك ملدولة ملت‬
‫تعمل على ذلك‪.‬‬
‫ب‪ -‬صذم ت صوشاء ملغستثمارمت بعد تطبيق ملقاوون ‪ 19/87‬فإوه قد ت صوشاء هذه ملستثمارمت صما برأسال خاص أو عن طريق قروض‪ .‬و‬
‫عليه يكون ملتنازل عليها معتمادم على قيمتها ملتجارية ف ملسوق‪.‬و فيل االة وقوعنزمع على ذملك يكن مللجوء غلى ملقضاء من أجل طلب‬
‫تقييمها‪.‬و مع ذلك فإذم كاوت هذه ملستثمارمت قد تت بوجب قروض بنكية و ل تكن قد مستوفت قيمتها عند ملتنازل فإن ملالك يل‬
‫مل ملستفيد ملدين ف ملدين‪.‬‬
‫‪ -2‬بالنسبة للمستفيدين‪ :‬يتم تعويض ملستفيد ف صطار ملقاوون ‪ 19/87‬من طرف ملدولة ف لورتي ها‪:‬‬
‫و‪ -‬التعويض العيني‪ :‬لقد وصت على هذم ملنوع من ملتعويض ملادة ‪ 78‬من ملمر رقم ‪ 26/95‬صذ اددته ف االتي ها‪:‬‬
‫الحالة الولى‪ :‬صذم مرتبط اق ملستفيد بستثمرة فلاية فردية (‪ )EAI‬يكون ملتعويض بإادى ملطريقتي ها‪:‬‬
‫‪ ‬الطريقة الولى‪ :‬يتم منحه قطعة مرضية مخرى من ململك ملالة للدولة‪.‬‬
‫‪ ‬الطريقة الثانية‪ :‬ينح قطعة أرضية يتم فرزها من مستثمرة فلاية جاعية يقل عدد شركائها عن ملعدد ملبي ف ملعقد مادمري‪.‬‬
‫الحالة الثانية‪ :‬إذم متبط اق ملستفيد بستثمرة فلاية جاعية (‪ )EAC‬يكون ملتعويض بإادى ملطريقتي كذلك‪:‬‬
‫الطريقة الولى‪ :‬منح أفرمد ملستثمرة ملفلاية ملستجعة أرضها قطعة مرضية أخرى تابعة لمملك ملوطنية ملالة‪.‬‬
‫الطريقة الثانية‪ :‬ضم أعضاء ملستثمرة ملنحلة ف مستثمرة جاعية أخرىكان يقل عدد أعضائها عن ملعدد ملبي ف ملعقد مادمري‪.‬‬
‫ب‪ -‬التعويض النقدي‪ :‬تطبيقا لنص ملادة ‪ 129‬من ملقاوون ‪ 36/90‬ملتضمن قاوون ملالية لسنة ‪1991‬على أوه صذم مستحال ملتعويض‬
‫ملعين تلجأ ملدولة صل تعويض ملستفيدين وقدم‪ .‬و يتم ملتعويض ملنقدي بالعتماد على معيارين ها‪:‬‬
‫‪ ‬المعيار الول‪ :‬نوعية التربة‪ :‬وفقا لذم ملعيار فقد قسمت ملتبة صل ‪ 04‬ألنافو هي أ ‪ ،‬ب ‪ ،‬ج ‪ ،‬د ‪ .‬و ينظر دمخل كل لنف ما‬
‫غذم كاوت مسقية مم ل‪ .‬فكل ومادة من هذه مللناف لا قيمة مددة‪.‬‬
‫‪ ‬المعيار الثاني‪ :‬المدة الفعلية لشغل الرض‪ :‬صضافة صل ملعيار ملذكور سابقا هناك معيار آخر يعتمد عليه ف تقدير ملتعويض وهو مدة‬
‫شغل ملرض ‪ ،‬و هو على ملشكل ملتال‪:‬‬
‫* صذم كاوت مدة شغل ملرض أقل من ‪ 04‬سنومت يكون ملتعويض ‪ %15‬من ملتعويض ملذكور سابقا‪.‬‬
‫* ذمكاوت مدة شغل ملرض تتموح بي ‪ 04‬سنومت صل ‪ 20‬سنة يكون ملتعويض ‪ %40‬من ملتعويض ملذكور سابقا‪.‬‬
‫* صذم كاوت مدة شغل ملرض أكثر من ‪ 20‬سنومت يكون ملتعويض ‪ %50‬من ملتعويض ملذكور سابقا‬
‫ثانيا‪ :‬إلغاء القيود الواردة على الملكية العقارية الخاصة‪ :‬لقد ت صلغاء بعض ملقيود ملت كاوت تنضم مللكية ملعقارية‪ ،‬وقد مس هذم مالغاء‬
‫كل من ملزمئريي و ملجاوب ‪ .‬و مهم ماجرمءمت هي‪:‬‬
‫‪ -1‬إجراءات اللغاء المتعلقة بالجزائريين‪ :‬لقد فرض فيما سبق على ملزمئريي عذم تاوز ملد ملقصى ملسموح به ف ممتلك ملرض سومء‬
‫كاوت اضرية أو ريفية‪ ،‬و مختلفت ملصادر ملقاوووية للتحديد‪ ،‬و مع ملتوجه ملديد ت صلغاء هذه ملقيود و هيكايت‪:‬‬
‫و‪ -‬إلغاء قيد الحد القصى لمتلك الراضي العمرانية‪ :‬لقد فرض ملمر رقم ‪ 26/74‬ملتضمن تكوين ملاتياطات ملعقارية ملبلدية لسيما‬
‫ملادة ‪ 06‬منه على تديد اد مقصى ل يكن تاوزه ف موتلك ملعقارمت ملعدة للبناء من طرف ملومص‪.‬صذ كان يعتمد على قاعدة ما سي‬
‫بسد ملاجات ملعائلية معتمادم على ملسااة ملرجعية للسكن ملقدرة بـ ‪ 20‬م‪ 2‬لكل شخص‪ ،‬و ما بي ‪ 600‬م‪ 2‬و ‪ 1500‬م‪ 2‬خالة‬

‫‪3‬‬
‫بالنشاطات ملهنية‪ .‬غال أوه بصدور ملقاوون ‪ 25/90‬ملتضمن ملتوجيه ملعقاري ت صلغاء هذم ملقيد بإلغاء ملمر رقم ‪ 26/74‬ملؤرخ ف‬
‫‪ 1974/02/20‬صبتدمءم من تاريخ صناء عمليات تطبيق ملادة ‪ 86‬أعله‪.‬‬
‫ب‪ -‬إلغاء قيد الحد القصى لمتلك العقارات الفلحية‪:‬لقد وصت ملادة ‪ 65‬من ملمر ‪ 73/71‬على فرض اد مقصى لمتلك‬
‫ملعقارمت ملفلاية معتمادم على على قدرة ملالك على ملعمل ‪ ،‬و أن تسمح ملسااة ملخصصة له بنحه دخل كافيا له و لعائلته‪ ،‬صل أن هذم‬
‫ملتحديد ت صلغاؤه بوجب ملادة ‪ 75‬من ملقاوون رقم ‪ 25/90‬ملسالف ملذكر ‪ .‬فقد جاء هذم ملنص ليضح ادم لاتكار ملدولة للعقارمت‬
‫ملفلاية ملالة ملت ت ملستيلء عليها ‪ ،‬و ممكاوية مستجاعها من طرف مالكيها‪ ،‬ول يقتصر هذم مالغاء على ملزمئريي فقط و صنا طال‬
‫ات ملجاوب أيضا‪.‬‬
‫‪ -2‬إجراءات اللغاء المتعلقة بالجانب‪:‬صن مهم مظاهر صلغاء ملقيود على مللكية ملعقارية ملالة بالجاوب تلت ف مظهرين ها‪:‬‬
‫و‪ -‬إلغاء الرخص المسبقة للتعاقد‪ :‬قبل لدور قاوون ملتوجيه ملعقاري سنة ‪ 1990‬كان لزمما على ملجاوب قبل ملقيام بأي تصرف على‬
‫ملعقار اصولم على رخص صدمرية متعددة و هي‪:‬‬
‫* شهادة التعريف ‪:‬جاءت هذه ملشهادة لتحل مل شهادة ملشغور وملت ت صلغاؤها بوجب ملرسوم ‪ 278/80‬ملصادر ف ‪ 29‬ووفمب‬
‫‪،1980‬ملتضمن صلغاء كل ملنصوص ملقاوووية وملتنظيمية ملالة بالملك ملشاغرة‪ .‬غي أن تعليمة وزمرية مشتكة لادرة بتاريخ ‪ 28‬مارس‬
‫‪ 1981‬أخضعت كل تصرف ف عقار من قبل أجنب صل تقيق مسبق‪ ،‬من أجل معرفة ما صذم كان ملعقار مل ملعاملة قد ت ضمه صل‬
‫أملك ملدولة بعد صعلن شغوره أم ل‪ .‬وعليه يكون ملوثق ملكلف بتحرير ملعقد ملزما بإخطار ملومل ملختص صقليميا من أجل تسليم شهادة‬
‫ملتعريف‪ .‬ف االة ثبوت أن ملعقار ملعن بالعملية غي مدمج ف ذمة ملدولة وهذم خلل مدة ثلثي يوما من تاريخ مستلم ملطلب ‪،‬بعد‬
‫ملصول على ملشهادة ملذكورة يرفقها بطلب جديد لنفس ملومل من أجل مستصدمر ترخيص بالتعامل ف ملعقار‪.‬‬
‫* رخصة التعامل في العقار‪:‬أول وص قاوون وظم هذه ملرخص هو ملرسوم رقم ‪ 15/64‬ملسالف ملذكر و ملذي عرف تعديلت عديدة كان‬
‫آخرها ملرسوم رقم ‪ 344/83‬ملصادر ف ‪ ، 1983/05/22‬ايث جعل من ملرخصة قيدم على ملجاوب دون ملومطني ‪ .‬و يقدم طلب‬
‫ملرخصة للومل ملختص صقليميا ملذي يطر مصال أملك ملدولة من أجل تقييم ملعقار مل ملتصرف ف مدة ل تتعدى ملشهرين‪ ،‬ات يكنه‬
‫تقدير ما مدى ملئمة مستعمال اق ملشفعة لصال ملدولة من أجل مللول مل ملشتي ملللي‪.‬‬
‫* ترخيص المديرية الخارجية للمالية بإتمام المعاملت ‪ :‬أن هذم ملتخيص ليس خالا بالنظام ملقاوون ملزمئري بل هو موجود ف ملنظم‬
‫ملقاروة للدول ملليبملية وقد ت صوشاء ملتخيص بوجب ملرسوم رقم ‪ 30/ 72‬ملصادر ف ‪ 21‬جاوفي‪ ،1972‬ايث وصت ملادة ملول منه‬
‫على أوه ‪ " :‬تعتبر باطلة ل وثر لها جميع تحويلت العقارات وو الحقوق العقارية الكائنة بالجزائر و التي يملكها مباشرة وو بواسطة‬
‫وشخاص مسخرة‪ ،‬وشخاص طبيعيون وجنبيون موطنهم العادي بالخارج‪ ،‬وو وشخاص معنويون وجنبيون‪ ،‬إذا لم تعرض على ترخيص‬
‫وزير المالية ( البنك المركزي الجزائري ) و ذلك من دون المساس بالعقوبات الجزائية" ‪ ،‬و عليه فإن على كل أجنب يريد ملتصرف ف‬
‫ملكيته ملعقارية أن يستصدر ترخيصا من وزير ملالية‪ .‬عمليا كان يتم ذلك عنن طريق ملوثق ملكلف بتحرير ملعاملة‪ ،‬ملذي يعمل على طلب‬
‫من وزمرة ملالية رخصة بعدم معارضتها عن تصرف ملجنب ف ملكيته ملعقارية ‪ ،‬ويكون للمصلحة ملذكورة مدة شهرين من تاريخ مستلمها‬
‫للطلب من مجل صبدمء رأيها ف ملوضوع‪.‬‬
‫و تضمن صلغاء ملقيود على ملتعامل ف مللكية ملعقارية ملتابعة لمجاوب صلغاء سلسلة ملرخص ملسبقة على ملتعاقد‪ ،‬وكذم ملشفعة‬
‫ملتلقائية ملمارسة من قبل ملدولة على تصرفات ملجاوب ف ملكيتهم ملعقارية و هذم بوجب ملرسوم رقم ‪ 344/ 83‬ملصادر ف ‪ 21‬مايو‬
‫‪1983‬ملذي جعل تدخل ملدولة صجباري وجاء تفسي ذلك ملتدخل ف قاوون ملالية لسنة ‪ ، 1985‬على أن يتم تدخل ملدولة ملتلقائي من‬
‫أجل شرمء ملعقار من ملجنب ‪ ،‬ث يليه تنازل ملدولة لفائدة ملومطن ملذي يتل ملعقار مل ملعاملة‪.‬‬
‫صل موه ف سنة ‪ 1991‬لدرت ملتعليمة ملوزمرية ف هذم ملنطاق تت رقم ‪ 172‬بتاريخ ‪ 1991/09/01‬جعل تدخل ملدولة‬
‫صجباريا باستعمال اق ملشفعة عند قيام ملجنب بالتصرف ف ملكيته لفائدة أجنب آخر‪ ،‬أما ف االة تصرف ملجنب لفائدة ملومطن ملذي‬
‫يريد شرمئه ففي ظل هذه ملتعليمة ألبح تدخل ملدولة مختياريا‪.‬‬

‫‪4‬‬
 ‫الفرع الثاني ‪ :‬إنفتاح السوق العقارية‬
‫صن ملتحول ف ملنظام ماقتصادي ملزمئري أدى بالشرع صل تكييف ملنضومة ملعقارية ات تتمتشى مع هذم ملتغيي و ذلك باوفتاح ملسوق‬
‫ملعقارية ووضع اد لاتكار ملدولة لا‪ ،‬و منح فرلة للخومص لوض غمار هذه ملسوق‪ .‬و تلت مظاهر ملوفتاح ف مستحدمث هيئات‬
‫عمومية وخالة جديدة من أجل تسيي ملنشاط ملعقاري صضافة صل فتح مال ملتقية ملعقارية للخومص‪.‬‬
‫وول‪ :‬الهيئات العامة المستحدثة من وجل تسيير النشاط العقاري‪ :‬لقد ت صوشاء عدة هيئات وذكر منها‪:‬‬
‫‪ -1‬الهيئات المكلفة بتسيير المحفظة العقارية على الصعيد الحضري‪ :‬لقد ت صوشاء وكالت عقارية ملية بوجب ملقاوون ‪04/86‬‬
‫ملؤرخ ف ‪ ، 1986/01/07‬بيث كاوت تابعة للبلدية‪ ،‬ومع سياسة ملوفتاح ملت عرفتها ملزمئر سنه ‪ ، 1989‬ت صعادة ملنظر ف قومعد‬
‫تسييها و دورها‪ .‬و قد ت ذلك بوجب ملرسوم ملتنفيذي رقم ‪ 405/90‬ملؤرخ ف ‪ 1990/12/22‬ملتضمن صشاء ملوكالت مللية للتسيي‬
‫و ملتنظيم ملعقاريي ملضريي‪.‬‬
‫و‪ -‬طريقة إنشائها‪ :‬لقد ألزمت ملادة ‪ 73‬من ملقاوون ‪ 25/90‬ملبلديات بأن تنشأ وكالت ملية من أجل تسيي و تنظيم ملعقار ملضري‬
‫ملتابع لا‪ ،‬فكان ذلك صما بصفة موفرمدية ‪ ،‬أي كل بلدية تقوم بإوشاء وكالة خصة با أو أن تنظم عدة بلديات صل وكالة ومادة تابعة لبلدية‬
‫معينة‪ .‬و يتم صوشاؤها بطريقتي ها‪:‬‬
‫‪ ‬الطريقة الولى‪ :‬ف االة وجود وكالة عقارية ت صوشاؤها بوجب ملقاوون ‪ 04/86‬يستوجب على ملالس ملشعبية ملتعاملة مع‬
‫هذه ملوكالت أن تقوم بتحويل وظامها ملساسي وفقا للمرسوم ملتنفيذي رقم ‪ 405/90‬تاشيا مع ملسياسة ملعقارية ملديدة ‪.‬‬
‫‪ ‬الطريقة الثانية‪ :‬ف االة عدم وجود وكال عقارية يتم صستحدمث وكالة جديدة مباشرة بوجب ملنصوص ملقاوووية ملديدة وفقا‬
‫للمرسوم ملتنفيذي ملسالف ملذكر‪ .‬وقد منح ملرسوم ملتنفيذي لذه ملوكالت ملشخصية ملعنوية و مستقلل مال عن ملالس ملشعبية ملت‬
‫أوشأتا‪.‬‬
‫ب‪ -‬مهامها‪ :‬على معتبار أنا شخص معنوي عام فقدكلفت هذه ملوكالت بالقيام بهمتي ها‪:‬‬
‫تسيير المحفظة العقارية الخاصة بالجماعات المحلية‪ :‬و عليه فهي تقوم بالهام ملتالية‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫* تويل جيع ململك و ملقوق ملعقارية من ذمة ملماعات مللية صل ذمتها ملالية ات تستطيع ملتصرف فيها‪.‬‬
‫* تقوم بنقل مللكيات ملعقارية للشخاص ( طبيعيي أو معنويي) لسيما ملتعاملي مع ملماعات ملليةف صيطار ملتسوية‪.‬‬
‫* مساعدة ملماعات مللية ف تضي وسائل ملتهيئة و ملتعمي و صعدمدها و تنفيذها منأجل ملتقية ملعقارية‪.‬‬
‫‪ -2‬الهيئات المكلفة بتسيير العقارات الفلحية‪:‬لقد ت مستحدمث ملديومن ملوطن لمرمضي ملفلاية بوجب ملرسوم ملتنفيذي رقم‬
‫‪ 87/96‬ملصادر بتاريخ ‪ 1996/02/24‬ملعدل و ملتمم من أجل تسيي ملفظة ملعقارية ملفلاية ‪:‬‬
‫و‪ -‬تكوينه‪ :‬يضع هذم ملهاز لولاية وزير ملفلاة ‪ ،‬و هو يتكون من نثل وزمرة ملفلاة رئيسا‪ ،‬نثل عن وزمرة ملالية‪ ،‬نثل عن وزمرة‬
‫ملدمخلية‪ ،‬نثل عن وزمرة ملعدل‪ ،‬نثل عن وزمرة ملتهيئة و ملتعمي‪ ،‬نثل عن ملغرفة ملوطنية للفلاة‪ ،‬نثلي عن ملنضمات ملنقابية‪.‬‬
‫ب‪ -‬مهامه‪ :‬باعتباره مؤسسة عمومية ذمت طابع لناعي و تاري و يتمتع بالشخصية ملعنوية و ملستقلل ملال‪ ،‬فمن أهم ما أوكل صليه‬
‫من مهام هو درمسة طلبات ملغمتياز على ملرمضي ملفلاية ملتابعة لمملك ملالة للدولة مع متاذ ماجرمءمت مللزمة و ملالة‪.‬و ينحصر‬
‫هذم ماجرمء ف تويل اق ملوتفاع ملدمئم صل عقد ممتياز ف غطار ملرسوم ملتنفيذي رقم ‪ 06/11‬ملؤرخ ف ‪ 2011/01/10‬ملذي يدد‬
‫كيفيات مستغلل ملرمضي ملفلاية ملتابعة لمملك ملالة للدولة ملخصصة أو مللحقة باليئات و ملؤسسات ملعمومية ‪ ،‬و كذم ملقرمر‬
‫ملؤرخ ف ‪ 2011/03/29‬ملتضمن ملومفقة على دفت ملشروط ملذي يدد كيفيات منح اق ملمتياز على ملرمضي ملفلاية ملتابعة لمملك‬
‫ملالة للدولة لصال مليئات ملعمومية‪ .‬كما يقيوم علوة على ذلك بالهام ملتالية‪:‬‬
‫* يضع ملرمضي ملصرح با و غي ملستغلة قيد ملستغلل أو مايار أو ملبيع‪.‬‬
‫* يارس اق ملشفعة لساب ملدولة على ملرمضي ملفلاية طبقا لنص ملادة ‪ 52‬من ملقاوون ‪25/90‬‬
‫* يل مل ملتعاملي ملذين مبرمو لفقات عقارية مالفة للقاوون‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫* يساعد على تديث ملستثمرمت ملفلاية عن طريق ضم ملرمضي و ملبادلت ملودية ‪.‬‬
‫* يكن له أن يقتنكل مستثمرة أو أرض فلاية‪.‬‬
‫* يلتزم بالتنازل عن ملرمضي ملفلاية للت ت ملصول عليها لفائدة ملفلاي‪.‬‬
‫و قد توسعت مهامه بعد لدور ملقاوون رقم ‪ 16/08‬ملؤرخ ف ‪ 2008/18/03‬ملتضمن ملتوجيه ملفلاي و كذم ملقاوون ‪ 03/10‬ملؤرخ‬
‫ف ‪ 2010/08/15‬ملذي يدد شروط و كيفيات مستغلل ملرمضي ملفلاية ملتابعة لمملك ملالة للدولة ‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬فتح مجال الترقية العقارية‪ :‬كاوت ملتقية ملعقارية سابقا من صختصاص ملدولة دون سومها‪ ،‬و وظرم للتحول ملديد ملذي عرفته‬
‫ملرزمئر ت مستحدمث صطار تشريعي و تنظيمي جديد يتص بالتقية ملعقارية‪ .‬و قد ت هذم بصدور ملرسوم ملتشريعي رقم ‪ 03/93‬ملؤرخ ف‬
‫‪ 1993/03/01‬ملتظمن ملنشاط ملعقاري‪ ،‬ث لقة بعد ذلك ملرسوم ملتنفيذي رقم ‪ 58/94‬ملؤرخ ف ‪ 1994/03/07‬ملتعلق بنموذج‬
‫عقد ملبيع على ملتصاميم ملذي يطبق ف مال ملتقية ملعقارية‪.‬صل أن ملشرع ملزمئري ل يقف عند هذم ملد و صنا رمح يلغي ملرسوم ملتشريعي‬
‫بالقاووورقم ‪ 04/11‬ملؤرخ ف ‪ 2011/02/17‬ملذي يدد ملقومعد ملت تنظم وشاط ملتقية ملعقارية ملعمول به االيا‪ .‬ت تله بعد ذلك‬
‫بالرسوم ملتنفيذي رقم ‪ 431/13‬ملؤرخ ف ‪ 2013/12/18‬ملدد لنموذجي عقد افظ ملق و عقد ملبيع على ملتصاميم للملك‬
‫ملعقارية‪ ،‬وكذم ادود تسديد سعر مللك موضوع عقد ملبيع على ملتصاميم و مبلغ عقوبة ملتأخي و آجىلها وكيفية دفعها‪.‬‬
‫و معتمادم على هذه ملنصوص ملتشريعية و ملتنظيمية ت متاذ ماجرمءمت ملتالية‪:‬‬
‫‪ -1‬فتح مال ملتقية ملعقارية على أساس ملنافسة ملرة بي ملقطاع ملعام و ملقطاع ملاص‪ .‬و عليه ظهر ووعي من ملتقية ملعقارية ها‪:‬‬
‫و‪ -‬الترقية العقارية العامة‪ :‬و ملتقية ملت يتول فيها زمام ملمور أشخاص معنوية عامة‪ ،‬كالوكالت ملعقارية‪ ،‬ديومن ملتقية و ملتسيي ملعقاري‪،‬‬
‫وكالة عدل‪...‬صل‪ .‬هذم ملنوع من ملتقية يعتب هو مللل ف ملزمئر ‪ ،‬لن مال ملتقية ملعقارية ل يكن مفتواا للخومص ف ملسابق‪.‬‬
‫ب‪ -‬الترقية العقارية الخاصة‪ :‬و هي ملت يتول فيها ما ملتقية ملومص‪ ،‬سومء كاووم فرمدى أو ف شكل شركات خالة‪.‬‬
‫و من أهم ما جائت به ملنصولص ملقاوووية ملديدة‪:‬‬
‫* ملتوسيع ف مال ملتقية ملعقارية ليشمل ملبيع و مايار و صناز ملبناءمت ف ملال ملسكن و ملتجاري و ملرف أيضا أين كاوت مقتصرة ف‬
‫ملسابق على ملال ملسكن فقط‪.‬‬
‫* ل تكن مليئات ملعمومية ملكلفة بالتقية ملعقارية ذمت لبغة تارية و لكن بعد لدور هذه ملنصوص ملقاوووية ت صضفاء ملصفة ملتجارية‬
‫علىكل ملعمال و ملشخاص ملزمولي لذم ملنشاط سومءمكاووم أشخالا من ملقطاع ملعام أم من ملقطاع ملاص‪.‬‬

‫‪6‬‬