Міністерство освіти і науки України

Вишнянський коледж ЛНАУ

Реферат на тему:

«Правові засади використання земель сільськогосподарського

призначення»

Виконала:
студентка групи П-42
Сенета В.В
Викладач:
Романяк О.М.

Вишня 2021р.
 План

1. Правова природа земельної частки (паю). Закон України “ Про порядок

виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних
часток (паїв)” від 11.12.2003 р.
2. Правове регулювання оцінювання земель.
3. Право користування землею. Право земельного сервітуту.
4. Поняття оренди земель сільськогосподарського призначення. Договір оренди
земель, його юридична природа, зміст.
5. Права та обов’язки орендарів та орендодавців. Оренда земельних паїв.
6. Права та обов’язки власників і користувачів земель сільськогосподарського
призначен
1. Правова природа земельної частки (паю). Закон України “ Про порядок
виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних
часток (паїв)” від 11.12.2003 р.

Земельна частка (пай) являє собою умовну частку сільськогосподарських земель,

розмір якої визначений як середній по господарству в умовних кадастрових
гектарах. Ст. 25 Земельного кодексу України передбачено, що при приватизації
земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та
організацій земельні ділянки передаються працівникам цих підприємств, установ
та організацій, а також пенсіонерам з їх числа з визначенням кожному з них
земельної частки (паю). Серед ознак земельної частки (паю) можна виділити
наступні: - умовний характер. Місцезнаходження та межі земельної частки (паю)
є невизначеними; - кількісний і вартісний вимір. Вартість земельного паю
визначається нормативним шляхом, виходячи з грошової оцінки переданих у
колективну власність земель та кількості осіб, які мають право на земельну
частку (пай). Розміри земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах
визначаються виходячи з вартості земельної частки (паю) та середньої грошової
оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для даного підприємства,
кооперативу, товариства; - вимірюється в умовних кадастрових гектарах; - право
на земельну частку (пай) посвідчується сертифікатом на земельну частку (пай); -
право на земельну частку пай є підставою для отримання земельної ділянки в
натурі (на місцевості) на праві власності. Виходячи з наведених вище
ознак земельної частки (паю) її не варто ототожнювати із земельною ділянкою.

Основним актом, який визначає засади виникнення права на земельну частку

(пай), є Указ Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у
колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від
08.08. Відповідно до нього: Право на земельну частку (пай) мають члени
колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського
кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі
пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного
підприємства, кооперативу, товариства, відповідно до списку, що додається до
державного акта на право колективної власності на землю.

При паюванні вартість і розміри в умовних кадастрових гектарах земельних

часток (паїв) всіх членів підприємства, кооперативу, товариства є рівними. Указ
також передбачає процедуру паювання, тобто визначення розміру права на
земельну частку (пай) та посвідчення його сертифікатом: Вартість земельної
частки (паю) для коленого підприємства, кооперативу, товариства визначається
виходячи з грошової оцінки переданих у колективну власність
сільськогосподарських угідь, що обчислюється за методикою грошової оцінки
земель, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та кількості осіб, які мають
право на земельну частку (пай). Для забезпечення реалізації права на земельну
частку (пай) власник земельної частки (паю) зобов’язаний підтвердити наявність
такого права.

Основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є

сертифікат на право на земельну частку (пай), що видається районною (міською)
державною адміністрацією кожному члену підприємства, кооперативу,
товариства із зазначенням у ньому розміру частки (паю) в умовних кадастрових
гектарах, а також у вартісному виразі. Паювання земель радгоспів та інших
державних сільськогосподарських підприємств здійснюється після їх
перетворення їх на колективні сільськогосподарські підприємства.

2. Правове регулювання оцінювання земель.

Правове регулювання оцінки земель в Україні здійснюється відповідно

Конституції України, Земельного кодексу України, законів України «Про оцінку
земель», «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в
Україні», інших нормативно-правових актів.

Оцінка земель проводиться для порівняльного аналізу і прогнозу ефективності

використання землі як природного ресурсу та основного засобу виробництва, а
також при здійсненні цивільно-правових угод, для визначення розміру
земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського
виробництва, справляння державного мита та в інших випадках, визначених
законодавством України.

Залежно від мети та методів проведення існують наступні види оцінки землі:
бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель та грошова оцінка земельних
ділянок.

Бонітування ґрунтів є складовою державного земельного кадастру та основою

проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при
визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування
сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та
лісогосподарського виробництва. Показники бонітування ґрунтів
використовуються при:

- здійсненні землеустрою – з метою розробки комплексу заходів із землеустрою

щодо використання та охорони земель, збереження і підвищення родючості
ґрунтів;

- нормативній грошовій оцінці окремої земельної ділянки – враховується бал

бонітету агровиробничої групи ґрунтів та бал бонітету гектара відповідних
сільськогосподарських угідь по сільськогосподарському підприємству;
- експертній грошовій оцінці земельної ділянки – при зіставленні цін продажу
подібних земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями, серед інших
факторів враховуються якісні характеристики земельних ділянок, такі як
родючість та стан ґрунтів (бонітет);

- визначенні втрат сільськогосподарського виробництва, спричинених

вилученням сільськогосподарських угідь (ріллі, багаторічних насаджень,
сіножатей, пасовищ) для використання їх у цілях, не пов’язаних із веденням
сільського господарства – бал бонітету ділянки сільськогосподарських угідь, що
вилучається, а також бал бонітету сільськогосподарських угідь по Автономній
Республіці Крим, області, містах Києву та Севастополю.

Незважаючи на те, що Законом України «Про оцінку земель» бонітування

ґрунтів має проводитись не рідше ніж один раз на 7 років, останній раз воно
було проведене у 1993 р., в результаті чого було визначено бал бонітету кожної
області (Додаток А).

Економічна оцінка земель. Відповідно до ст. 200 Земельного кодексу України

економічна оцінка земель – це оцінка землі як природного ресурсу і засобу
виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в
суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність
земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі. Вона
проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання, а дані
економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного
цільового призначення. Економічна оцінка земель визначається в умовних
кадастрових гектарах або у грошовому виразі. Статтею 17 Закону України «Про
оцінку земель» передбачено, що економічна оцінка земель
сільськогосподарського призначення проводиться не рідше одного разу на рік.

Останній раз економічна оцінка земель в Україні здійснювалась ще за

радянських часів – у 1988 р. було проведено оцінку земель колгоспів і радгоспів
Української РСР за результатами їх господарювання у 1981-1987 рр. (Додаток Б).
Зважаючи на те, що результати такої оцінки не можна вважати адекватними
сучасним умовам господарювання, а також з огляду на існування грошової
оцінки земельних ділянок, економічна оцінка земель як вид земельно-
кадастрових робіт є досить сумнівною.

Грошова оцінка земельних ділянок відповідно до ст. 201 Земельного кодексу

України визначається на рентній основі і залежно від призначення та порядку
проведення може бути нормативною та експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок відповідно до ст. 5 Закону

України «Про оцінку земель» використовується для визначення розміру
земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні
земельних ділянок, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної
власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а
також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання
раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка
земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від
їхнього цільового призначення та ділянок сільськогосподарського призначення,
розташованих за межами населених пунктів, проводиться не рідше ніж один раз
на 5-7 років, а земельних ділянок несільськогосподарського призначення,
розташованих за межами населених пунктів, – не рідше ніж один раз на 7-10
років.

Останній раз нормативну грошову оцінку сільськогосподарських угідь було

проведено у 1995 р. відповідно до Методики нормативної грошової оцінки
земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Починаючи з 2000 р. відповідно до Постанови КМУ від 12.05.2000 р. № 783

«Про проведення індексації грошової оцінки земель» проводиться індексація
грошової оцінки земель, основою для чого визначено середньорічний індекс
інфляції року, за результатами якого проводиться індексація. Нині, ст. 289
Податкового кодексу України передбачено, що Центральний орган виконавчої
влади з питань земельних ресурсів за індексом споживчих цін за попередній рік
щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової
оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка
сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель
несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.
Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується
кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

На виконання п. 289.3 ст. 289 Податкового кодексу України Державне агентство

земельних ресурсів України у 2012 р. провело індексацію нормативної грошової
оцінки земель (Додаток В).

Сучасна нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського

призначення містить низку недоліків.

По-перше, відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель

сільськогосподарського призначення та населених пунктів нормативна грошова
оцінка земель сільськогосподарського призначення провадиться окремо по
орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями
і пасовищами. Водночас відповідно до ст. 22 Земельного кодексу України до
земель сільськогосподарського призначення належать, у тому числі,
несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові
смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель
лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами,
землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції,
землі тимчасової консервації тощо). Існують навіть земельні ділянки
сільськогосподарського призначення, склад угідь котрих представлений
виключно несільськогосподарськими угіддями. Таким чином, Методика повинна
передбачати оцінку даного виду угідь.

По-друге, при проведенні грошової оцінки земель сільськогосподарського

призначення станом на 01.07.1995 р. використовувалися такі вихідні дані:
коефіцієнт норми рентабельності (0,35); середньорічна врожайність зернових з
1 га за 1986-1990 рр. (31,5 ц); середньорічна вартість реалізації 1 ц зерна за 1986-
1990 рр. (17 грн); середньорічні виробничі витрати на 1 га вирощування зерна за
1986-1990 рр. (303 грн). Ці дані є застарілими і не відповідають існуючим
реаліям.

Слід відмітити, що Національним планом дій на 2011 р. щодо впровадження

Програми економічних реформ на 2010-2014 рр. «Заможне суспільство,
конкурентоспроможна економіка, ефективна держава» в частині «Розвиток
сільського господарства та земельна реформа» було передбачено удосконалення
методики експертної та нормативної грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення. На виконання цього заходу, в частині
нормативної грошової оцінки земель сільського призначення, КМУ прийняв
Постанову «Про внесення змін до Методики нормативної грошової оцінки
земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від
31.10.2011 р. № 1185, якою було здійснено індексацію показників нормативної
грошової оцінки ріллі, проведеної станом на 1.07.1995 р. (з урахуванням
індексації станом на 01.01.2012 р.), на коефіцієнт 1,756.

Зауважимо, що єдиний для всіх областей України коефіцієнт індексації

нормативної грошової оцінки ріллі 1,756 не враховує специфічні природно-
кліматичні умови різних регіонів України, і його застосування негативно вплине
на економічні показники господарювання сільськогосподарських підприємств.
Тому Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського
призначення та населених пунктів потребує суттєвого удосконалення в частині
розробки диференційованого для областей України коефіцієнта індексації
нормативної грошової оцінки ріллі.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок відповідно до ст. 5 та 13 Закону

України «Про оцінку земель» проводиться з метою визначення вартості об’єкта
оцінки та використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо
земельних ділянок та прав на них, а саме: відчуження та страхування земельних
ділянок, що належать до державної або комунальної власності; застави земельної
ділянки; визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту
на земельні поліпшення; визначення вартості земельних ділянок, що належать до
державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного
фонду господарського товариства; визначення вартості земельних ділянок при
реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства
(підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є
власником земельної ділянки; виділення або визначення частки держави чи
територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній
власності; відображення вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку
відповідно до законодавства України; визначення збитків власникам або
землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором; рішення
суду.

Регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх

категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки
основних фондів для бухгалтерського обліку Методика експертної грошової
оцінки земельних ділянок, затверджена постановою КМУ від 11.10.2002 р.
№ 1531. А склад робіт з експертної грошової оцінки, вимоги до оформлення
результатів оцінки та рецензування звітів про оцінку земельної ділянки (її
частини) або прав щодо неї визначає Порядок проведення експертної грошової
оцінки земельних ділянок, затверджений Державним комітетом України по
земельних ресурсах від 09.01.2003 р. № 2.

Нинішнє законодавче регулювання та інструментарій проведення експертної

грошової оцінки земельних ділянок містить низку проблем, які полягають у
наступному.

1. Неможливість використання для оцінки земель сільськогосподарського

призначення найбільш об’єктивного та достовірного методичного підходу, який
полягає у зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Законом України «Про оцінку земель» (ст. 19) визначено, що експертна грошова
оцінка земельних ділянок проводиться на основі наступних методичних
підходів: капіталізація чистого операційного або рентного доходу від
використання земельних ділянок; зіставлення цін продажу подібних земельних
ділянок; врахування витрат на земельні поліпшення. Окремо відмічається, що
експертна грошова оцінка вільних від будівель та споруд земельних ділянок для
ведення товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського
господарства, що проводиться у зв’язку з викупом цих земельних ділянок для
суспільних потреб чи їх примусовим відчуженням з мотивів суспільної
необхідності, проводиться на основі методичного підходу капіталізації чистого
операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок з
урахуванням їх використання за цільовим призначенням (використанням),
встановленим на день прийняття рішення про викуп таких земельних ділянок
для суспільних потреб. Водночас, найбільш достовірний та ринковий
методичний підхід, який полягає у зіставленні цін продажу подібних земельних
ділянок в Україні до земель сільськогосподарського призначення застосовувати
неможливо за відсутності їх ринкового обігу.

2. Кримінальна відповідальність оцінювача (експерта з питань оцінки земельної

ділянки) за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна, тоді як оцінювач не
встановлює ціну, а пояснює її вірогідне значення.

Ст. 13 Закону України «Про виконавче провадження» та ст. 384 Кримінального

кодексу України передбачено, що за недостовірну чи необ’єктивну оцінку майна
оцінювач несе кримінальну відповідальність під час здійснення виконавчого
провадження. Крім того, кримінальну відповідальність експерт (у таких
випадках оцінювач) несе і за відмову (хоча це є законне право оцінювача,
передбачене ст. 29 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III) без
поважних причин від надання висновку чи за надання висновку, що містить
завідомо неправдиві відомості.

Водночас, ринкова оцінка використовується сторонами відповідних угод як

орієнтир в процесі торгу щодо їх цінових параметрів. Сторони угоди
залишаються повноважними та відповідальними суб’єктами прийняття спільного
(в її рамках) рішення щодо максимізації зисків, очікуваних від обміну. Тому
результати оцінки виступають для них консультацією щодо можливої ціни
продажу даного об’єкта на ринку, інтерпретацією ринкових показників
економічної привабливості прав на землю стосовно даного об’єкта оцінки.
Оцінювач не встановлює ціну, а пояснює її вірогідне значення. Він не може
нести безпосередньої відповідальності за рішення сторін – залежно від мети
оцінки він проводить більше чи менше детальний аналіз факторів ціноутворення.

Крім того, для формулювання вірогідного значення ціни об’єкта оцінювання і

оформлення звіту про оцінку оцінювач, в якості вихідних даних, використовує
значний масив інформації. Ніякої відповідальності за надання завідомо
неправдивої інформації особа, яка її надає, не несе.

Довідково. В якості вихідних даних для формулювання вірогідного значення

ціни об’єкта оцінювання і оформлення звіту про оцінку оцінювач використовує
наступну інформацію: документи, що підтверджують права, зобов'язання та
обмеження стосовно використання земельної ділянки; матеріали про фізичні
характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів, характер та стан земельних
поліпшень, їх використання згідно із законодавством; відомості про місце
розташування земельної ділянки, природні, соціально-економічні, історико-
культурні, містобудівні умови її використання, екологічний стан та стан
розвитку ринку нерухомості в районі розташування земельної ділянки;
інформацію про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів, рівень їх дохідності,
час експозиції об'єктів цього типу на ринку; дані про витрати на земельні
поліпшення та операційні витрати, що склалися на ринку, а також про доходи і
витрати виробництва та реалізації сільськогосподарської і лісогосподарської
продукції; проекти землеустрою, схеми планування територій та плани
земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна
існуючого використання земельної ділянки, що може вплинути на вартість
об'єкта оцінки; інші дані, що впливають на вартість об'єкта оцінки.

3. Обмеженість доступу оцінювачів до інформації, необхідної для здійснення

оціночної діяльності, складання звіту про оцінку та обґрунтування ціни об’єкта
оцінки.

Незважаючи на те, що згідно ст. 11 «Договір на проведення оцінки майна» та ст.

24 «Права оцінювачів» Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність в Україні» оцінювачі мають право доступу до
майна, яке оцінюється, документації та іншої інформації, яка є необхідною або
має суттєве значення для оцінки, власники такої інформації, посилаючись на
норми Закону України «Про інформацію», мають право такої інформації не
надавати.

У зв’язку з цим доцільним буде врахування світового досвіду щодо формування

інформаційної бази даних об’єктів нерухомості шляхом надання службовцями
нотаріату знеособленої інформації незалежним оцінювачам для здійснення
оціночної діяльності стосовно цін продажів земельних ділянок.

4. Недосконалість ліцензійних умов, пов’язаних з господарською діяльністю

щодо проведення земле оціночних робіт.

Ліцензійними умовами провадження господарської діяльності щодо проведення

робіт із землеустрою, земле оціночних робіт, затвердженими Наказом
Державного комітету України із земельних ресурсів від 05.08.2009 р. № 423
передбачено у кваліфікаційних вимогах до ліцензіатів, які здійснюють
господарську діяльність щодо проведення земле оціночних робіт, наявність у
складі суб’єкта господарювання спеціаліста (за основним місцем роботи), який
закінчив вищий навчальний заклад за спеціальностями «землевпорядкування»,
«землевпорядкування та кадастр», «землеустрій та кадастр» або «оцінка землі та
нерухомого майна» за освітньо-кваліфікаційним рівнем спеціаліст, магістр, має
стаж роботи за спеціальністю не менше ніж три роки та який за
функціональними обов’язками відповідає за дотримання вимог земельного
законодавства, стандартів, норм і правил при виконанні земле оціночних робіт –
у випадку, коли суб’єкт господарювання юридична особа, та наявність диплома
із вказаних дисциплін і відповідного освітньо-кваліфікаційного рівня для
суб’єкта господарювання фізичної особи-підприємця.

На нашу думку, для здійснення землеоціночної діяльності більш важливими є

економічні знання, а не просторово-організаційні, оскільки ця діяльність
передбачає висловлювання експертом-оцінювачем суджень про вартість
земельних ділянок (як правило, ринкову) в грошовій формі.

Світовий досвід свідчить, що у більшості розвинутих країн світу простежується

тенденція до розгляду землі і поліпшень як цілісного об’єкту оподаткування та
оцінки, що забезпечує принципи ефективності та справедливості (на відміну від
України, де оцінка та оподаткування здійснюється окремо по землі та
поліпшенням). Об’єкти сільської, приміської або міської нерухомості
оподатковують на рівній основі – за їх ринковою вартістю, яка відображає
відносну цінність різних типів нерухомості.

Впровадження такого підходу в Україні упередить створення великої кількості

оціночних механізмів, які можуть привести до неефективності процесу оцінки
нерухомості та стягнення податків, зростання витрат на ці процеси та
проведення несправедливих оцінок нерухомості. Водночас повинна існувати
диференціація оцінки землі та поліпшень за їх типами для утворення чіткої
оціночної бази. Це дасть змогу оцінювачу максимально врахувати відмінності у
ціноутворюючих чинниках, а платнику податків зрозуміти, яким чином та чи всі
аспекти були враховані при оцінці нерухомості.

Зважаючи на важливість земле оціночної діяльності в сучасних земельних

відносинах та враховуючи особливості та порядок проведення чинних видів
оцінки земель, доцільним буде запровадження першочергових заходів, що
удосконалять оцінку земель сільськогосподарського призначення. З цією метою
необхідно здійснити наступне:

1. Кабінету Міністрів України передбачити у Державному бюджеті України

на 2013 р. і наступні роки фінансування заходів із проведення
бонітування ґрунтів.

2. Кабінету Міністрів України спільно з Державним агентством земельних

ресурсів України із залученням фахівців Спілки оцінювачів землі та Ліги
 оцінювачів винести на громадське обговорення питання про скасування
економічної оцінки земель як виду земельно-кадастрових робіт.

3. Кабінету Міністрів України спільно з Міністерством аграрної політики та

продовольства України на виконання Національного плану дій щодо
впровадження Програми економічних реформ на 2010-2014 рр. розробити
нову Методику нормативної грошової оцінки земель
сільськогосподарського призначення та населених пунктів, у якій
регламентувати оцінку несільськогосподарських угідь (господарські
шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження,
крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі
під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою
оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової
консервації тощо), які відповідно до ст. 22 Земельного кодексу України
належать до земель сільськогосподарського призначення.

4. Кабінету Міністрів України спільно з Міністерством юстиції України

передбачити на рівні кримінального законодавства звільнення суб’єктів
оціночної діяльності від кримінальної відповідальності при підготовці
звіту про оцінку, який виконано відповідно до вимог Законів України
«Про оцінку земель» та «Про оцінку майна, майнових прав та професійну
оціночну діяльність в Україні», і його використанні під час здійснення
виконавчого провадження Державною виконавчою службою України.

5. Кабінету Міністрів України, Міністерству юстиції України, Державному

агентству земельних ресурсів України, їх обласним та районним
представництвам забезпечити запровадження принципу «єдиного вікна»
для ліцензованих оцінювачів з метою одержання ними повної і
оперативної інформації про об’єкт оцінки.

6. Державному агентству земельних ресурсів України спільно з

Міністерством юстиції України, Спілкою оцінювачів землі і Лігою
оцінювачів землі:

- ініціювати внесення змін до законодавства України про інформацію та про

нотаріальну діяльність, якими передбачити можливість надання службовцями
нотаріату знеособленої інформації незалежним оцінювачам для здійснення
оціночної діяльності стосовно цін продажів земельних ділянок;

- розробити Національний стандарт з масової оцінки нерухомості для цілей

оподаткування. Він має ґрунтуватися на основних положеннях Міжнародних
стандартів оцінки стосовно оподаткування об’єктів нерухомого майна
відповідно до їх ринкової вартості, загальноприйнятих підходів до оцінки,
сучасних методів статистичного аналізу та інформаційних технологій. Цей
нормативно-методичний документ має визначати вимоги щодо кваліфікації
оцінювачів, які здійснюють масову оцінку; процедури оцінювання; побудови
моделі масової оцінки; вихідних даних; адекватності методів оцінювання типам
нерухомого майна; результатів оцінки; звіту про масову оцінку.

3. Право користування землею. Право земельного сервітуту.

Земельний сервітут - це право користування чужою земельною ділянкою. Таке

право може бути як платним, так і повністю безкоштовним. Може виникнути
питання, а навіщо потрібен сервітут, якщо є звичайна та всім знайома оренда, і
яка ж між ними різниця? Адже і те, і інше надає можливість користуватися
земельною ділянкою.

Так, земельний сервітут потрібен тоді, коли людина не збирається

використовувати всю земельну ділянку в повному обсязі, він потрібен з метою
отримання однієї -двох конкретних можливостей зробити щось на земельній
ділянці або його частині. У багатьох випадках право сервітуту оформляють
сусіди, яким потрібно через ділянку іншого сусіда проїхати, пройти, або
провести водопровід тощо. Але, при цьому, просто нахабно вимагати у сусіда
зробити дорогу посеред його городу не можна! Необхідно навести достатні
обґрунтування, що в інших місцях або іншими способами зробити дорогу або
провести трубопровід неможливо або дуже складно. Крім цього, частина 4 статті
98 Земельного кодексу визначає, що сервітут повинен бути найменш
обтяжливим для власника земельної ділянки.

Уберегти майно від рейдерів допоможуть сервіси SMS-маяк і SMS-маяк Земля,

за допомогою яких можна оперативно дізнатися про зміни в реєстрі нерухомості.

Зміст та підстави для встановлення земельного сервітуту

Існує чотири можливих підстави для встановлення земельного сервітуту:

- договір;

- закон;

- заповіт;

- рішення суду.

Найбільш поширеним є встановлення сервітуту на підставі договору між

особою, яка вимагає його встановлення, та власником земельної ділянки.

Типова форма договору земельного сервітуту законом не визначена, тому він

може укладатися у довільній формі відповідно до вимог цивільного
законодавства. Щодо змісту такого договору про встановлення земельного
сервітуту, то, виходячи з його спрямованості, слід чітко викласти усі права, що
надаватимуться особі, в інтересах якої встановлений сервітут.

Оскільки, сервітутне користування може бути, як платним, так і безкоштовним,

тому у договорі потрібно встановити ціну за користування земельною ділянкою,
зазначити порядок розрахунків, відповідальність за невиконання обов'язків
особою, на користь якої встановлено земельний сервітут, порядок внесення
плати за сервітут та термін його дії. Якщо термін не буде зазначено, то право, що
виникає на підставі такого договору, матиме безстроковий характер.

Право земельного сервітуту виникає після його державної реєстрації в порядку,

встановленому для державної реєстрації прав на земельну ділянку відповідно
до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх
обмежень».

У разі недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту в цілому, або

щодо окремих його умов, сервітутне право може виникнути на підставі
відповідного судового рішення. Особа, зацікавлена у встановленні сервітуту, має
право звернутися до суду з позовом до власника сусідньої земельної ділянки.
Позивач повинен буде довести суду, що нормальне використання його земельної
ділянки неможливе без обтяження сервітутом чужої сусідньої земельної ділянки,
а також те, що потреби особи, в інтересах якої встановлений сервітут, не можуть
бути задоволені будь-яким іншим способом.

Щодо встановлення земельного сервітуту за законом, то на сьогодні подібна

можливість залишається теоретичною. Чинне законодавство України не
передбачає випадків, коли земельний сервітут виникав би безпосередньо на
підставі закону.

Встановлення сервітуту заповітом по суті є різновидом його встановлення у

формі договору. Після смерті заповідача особа, на користь якої передбачено
встановлення сервітуту, також має вчинити певний правочин - погодитися на
встановлення сервітуту, прийнявши спадщину та вчинивши дії по її реєстрації.
Положення про сервітут повинні бути сформульовані у заповіті з урахуванням
тих самих вимог, що і стосовно договору.

Правові наслідки встановлення земельного сервітуту

Відповідно до ч. 2 ст. 101 Земельного кодексу земельний сервітут не підлягає

відчуженню, зокрема, він не може бути предметом купівлі-продажу, застави та
не може передаватися будь-яким способом особою, в інтересах якої цей сервітут
встановлено, іншим фізичним та юридичним особам
Одним із правових наслідків встановлення земельного сервітуту є обтяження
обслуговуючої земельної ділянки, тобто певне обмеження прав її власника.
Адже, встановлення будь-якого земельного сервітуту призводить до певного
зменшення кількості можливих варіантів використання обслуговуючої земельної
ділянки її власником та користувачем. Разом з тим, встановлення земельного
сервітуту не має привести до позбавлення власника обслуговуючої ділянки
жодної з його можливостей щодо користування чи розпорядження землею в
повному обсязі.

Припинення сервітуту

Сервітут може бути припинено шляхом відмови від права особою, в інтересах
якої він був встановлений. Також припинення сервітуту відбувається, коли він
встановлювався на певний строк. Наслідком спливу цього строку буде його
припинення. Оскільки, встановлення сервітуту може бути пов'язано з певними
особливими чи надзвичайними обставинами, то з припиненням цих обставин
припиняється і сервітут.

Можливі випадки припинення сервітутів у порядку погашувальної давності.

Тобто, якщо особа, в інтересах якої встановлений сервітут, не користується
правом, яке надає їй сервітут протягом трьох років, її право припиняється -
погашається. Підставою припинення сервітуту також може бути смерть особи,
на користь якої було встановлено цей сервітут. Особисті сервітути
встановлюються на користь конкретної особи і призначені забезпечити їй певні
можливості, які в цій ситуації не можуть бути їй забезпечені в інший спосіб.
Тому право, яке надає особистий сервітут, має особистісний характер і не може
переходити в порядку правонаступництва. Зі смертю особи, на користь якої було
встановлено особистий сервітут, сервітутне право припиняється.

Наостанок, сервітут може бути припинений за рішенням суду у разі:

- припинення підстав його встановлення;

- коли встановлення земельного сервітуту унеможливлює використання

земельної ділянки, щодо якої встановлено земельний сервітут, за її цільовим
призначенням.

4. Поняття оренди земель сільськогосподарського призначення. Договір

оренди земель, його юридична природа, зміст.

Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату

передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний
строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку у
відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Орендодавцями можуть бути держава, ОТГ, комунальні підприємства,
громадяни та юридичні особи, в чиїй власності перебувають земельні ділянки,
або уповноважені ними особи. Земельку можна передавати в оренду разом з
насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або
без них. Будь-яких обмежень щодо виду земельних ділянок для здавання в
оренду закон не встановлює.

Брати в оренду земельні ділянки можуть відповідні державні органи та органи

місцевого самоврядування, а також громадяни і юридичні особи України,
іноземці та особи без громадянства, міжнародні об’єднання та організації, а
також іноземні держави.

Договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням

(необов’язково) однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Він
підлягає державній реєстрації, з моменту якої він набирає чинності. За
загальним правилом, строк дії договору оренди землі визначається за згодою
сторін, але не може перевищувати 50 років.

Істотні умови договору оренди землі

Порушення вимог законодавства, або відсутність у договорі оренди землі однієї

з істотних умов, передбачених законом, є підставою для відмови в державній
реєстрації договору оренди, та визнання його недійсним.

Істотними умовами договору оренди землі є:

 об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

 строк дії договору оренди;

 орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу,

строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її
несплату;

 умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка

передається в оренду;

 умови збереження стану об’єкта оренди;

 умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

 умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

 існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки;

 визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або

знищення об’єкта оренди чи його частини;
  відповідальність сторін.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови

(якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін,
страхування об’єкта оренди, відшкодування витрат на здійснення заходів щодо
охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також
обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди,
тощо).

Внесення змін та розірвання договорів оренди земельних ділянок

Змінити умови договору оренди землі можна за взаємною згодою орендодавця

та орендаря. Якщо хоча б одна сторона заперечує проти внесення змін, то спірні
питання слід вирішувати в судовому порядку.

Якщо орендар не виконує належно умови договору, в тому числі використовує

земельну ділянку всупереч визначених у договорі умов (наприклад, надмірно
виснажує землю, використовує пестициди, які суттєво погіршують її стан),
орендодавець має право розірвати договір оренди.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї
із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в
порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в
односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом
або ж самим договором. Це означає, що одностороння відмова повинна
передбачатися у договорі та мати відповідний механізм. Наприклад, у разі
систематичного порушення орендарем договору, псування, використання
земельної ділянки не за цільовим призначенням, орендодавець може надіслати
орендарю лист-повідомлення розірвання оренди з повідомленням про вручення,
що підтвердить бажання розірвати договір та зафіксує момент, коли орендар
дізнався про розірвання договору. З моменту отримання зазначеного листа
орендар має звільнити орендовану землю протягом відповідного періоду,
враховуючи сезонність та с/г роботи (наприклад, період збору врожаю, тощо).

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний

повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.
Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх
вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов
повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний
відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Щоб запобігти виникненню небажаних ситуацій та відмови у реєстрації, для

укладання договорів оренди рекомендується використовувати типову форму
договору оренди землі, затверджену Кабінетом Міністрів України.
5. Права та обов’язки орендарів та орендодавців. Оренда земельних паїв.

Відповідно до ст.24 Закону України «Про оренду землі» Орендодавець має

право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим
призначенням згідно з договором оренди;

дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості

ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;

дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон

санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму
використання земель та територій, які особливо охороняються;

своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов’язаний:

передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам

договору оренди;

при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону

реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою

земельною ділянкою;

відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов’язані з поліпшенням стану

об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки,

які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні
наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта
оренди.

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають

договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати податковому органу за
місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено
договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний
податковий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів
оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому
відбулися зазначені зміни.

Відповідно до ст.25 Закону України «Про оренду землі» Орендар земельної

ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов
договору оренди землі;
за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством
порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та
закладати багаторічні насадження;

отримувати продукцію і доходи;

здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою

орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов’язаний:

приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені

договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права
оренди;

виконувати встановлені щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі,

передбаченому законом або договором оренди землі;

дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого

природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-
культурного призначення;

у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки

державної або комунальної власності надати копію договору відповідному
податковому органу.

6. Права та обов’язки власників і користувачів земель

сільськогосподарського призначення.

Права та обов’язки землевласників:

 власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача

використання її за призначенням, встановленим у договорі;

 власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування

нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати
встановлюються договором.

 власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати

землекористувачеві у здійсненні його прав (стаття 409 Цивільного
кодексу України).

Права та обов’язки землекористувачів:

 землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в

повному обсязі, відповідно до договору;
 землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною
ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом;

 землекористувач зобов'язаний ефективно використовувати земельну

ділянку відповідно до її цільового призначення, підвищувати її
родючість, застосовувати природоохоронні технології виробництва,
утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної
ситуації (стаття 410 Цивільного кодексу України).