Тема 1.

Земельне право в правовій системі України (колоквіум)

Питання для обговорення
1. Поняття та предмет земельного права.
2. Методи регулювання земельних відносин.
3. Поняття «земля», «земельна ділянка».
4. Суб’єкти, об’єкти та зміст земельних правовідносин.
5. Класифікація земельних правовідносин. Особливості відносин пов’язаних з
використанням, охороною та відновленням земель.
6. Принципи земельного права.
7. Особливості, етапи здійснення та правові наслідки сучасної земельної
реформи.

1. Поняття та предмет земельного права.

Головним критерієм виділення ЗП як самостійної галузі права є наявність
спеціального, особливого предмета правового регулювання. Предметом
земельного права є суспільні відносини, зумовлені особливими властивостями
землі як об'єкта суспільних відносин у тій частині, у якій вони регулюються
нормами земельного права. Характерними рисами землі як об'єкта ЗП є: 1.
незамінність (незамінна для людського суспільства, усіх поколінь людей) 2.
обмеженість у просторі (площа землі чітко фіксована і не може бути збільшена)
3. локальність (кожна земельна ділянка знаходиться у певній географічній точці
незалежно від зміни землевласників чи землекористувачів) 4. нерухомість (не
може бути переміщена). Відповідно до ст. 14 Конституції України земля є
основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною
держави. Цінність землі обумовлена її функціональністю.
ВИСНОВКИ ДО ПЕРШОГО ПИТАННЯ: Отже, предмет земельного права є
суспільні відносини, зумовлені особливими властивостями землі як об'єкта
суспільних відносин у тій частині, у якій вони регулюються нормами
земельного права. Земельне право є самостійною галуззю права, яка являє
собою систему правових норм, що регулюють земельні відносини з метою
забезпечення раціонального використання земель, їх охорони від негативного
впливу, захисту прав громадян та юридичних осіб на землю і додержання
встановленого правопорядку в галузі земельних відносин
2. Методи регулювання земельних відносин.
Неодмінною ознакою самостійності будь-якої галузі права окрім предмета
прийнято вважати її методи правового регулювання, які являють собою
сукупність способів і прийомів впливу на учасників суспільних відносин.
Методи правової регламентації земельних відносин складаються зі
встановлених земельно-правовими нормами прав та обов’язків учасників
зазначених відносин і застосування до них відповідних заходів.
Особливості земельних відносин полягають у специфічному поєднанні методів
їх правового регулювання.
У загально-теоретичній доктрині виділяють імперативний метод впливу на
поведінку учасників суспільних відносин, який забезпечується за допомогою
обов’язкових до виконання правових приписів, розпоряджень і заборон, та
диспозитивний метод, який зазначає лише вид поведінки учасників певних
відносин і водночас дає їм можливість вільно і самостійно регулювати свої
взаємовідносини у встановлених законом межах.
Враховуючи широкий спектр та обсяг земельно-правових норм слід наголосити,
що сучасному земельному праву притаманні обидва методи правового
регулювання суспільних земельних відносин. Йдеться про оптимальне
поєднання цих методів, яке дає підстави для висновку про існування публічно-
правового методу правової регламентації земельних відносин.
Елементи першої (публічної) складової знаходять свій прояв у відносинах, що
формуються у процесі управління використанням, відновленням та охороною
земель, моніторингу земель, ведення державного земельного кадастру,
здійснення землевпорядкування, встановленні обмежень у використанні
земельних ділянок за цільовим призначенням, визначенні порядку проведення
земельних торгів та ін. За своїм характером ці відносини імперативні, їх
сутність зводиться до влади-підпорядкування. У зазначених сферах
уповноваженими виступають органи державної влади та органи місцевого
самоврядування, а зобов’язаними власники земельних ділянок,
землекористувачі або особи, які використовують земельні ділянки на інших
правових титулах. Приватна складова земельних відносин проявляється у сфері
регулювання взаємин власників земельних ділянок з приводу використання
земельних ділянок та самостійного господарювання на цих ділянках.
Характерною рисою цих відносин є рівність сторін та диспозитивність.
Розрізнюють три основних різновиди диспозитивного методу регулювання
земельних відносин: рекомендаційний, санкціонований та делегований.
Особливості застосування методів правового регулювання земельних відносин
визначаються характером цих відносин і виявляються специфічному поєднанні
публічного і приватного методів. В сучасному земельному праві імперативне
(публічне) регулювання переважає над диспозитивним (приватним). Такий
підхід є виправданим, з огляду на унікальність землі, як об’єкту правовідносин.
Органічне переплетення імперативного і диспозитивного методів створює
складнощі при визначені переваги того чи іншого методу. Це залежить від
зацікавленості суспільства і держави щодо їх регулювання та від характеру і
змісту відносин, які превалюють у конкретний період їх розвитку.
ВИСНОВКИ ДО ДРУГОГО ПИТАННЯ: Отже метод правового регулювання
земельного права залежатиме від правовідносин, які виникають у земельному
праві. А також якими органами та формами будуть врегульовані дані питання.
Тому у земельному праві визначено два основних методи правового
регулювання: імперативний та диспозитивний. Імперативний метод передбачає
здійснення впливу на учасників земельних відносин за допомогою видання
обов'язкових до виконання розпоряджень і встановлення різних заборон,
застосовується у сфері управління використанням і охороною земель.
Диспозитивний методі визначає лише межі поведінки учасників відповідних
відносин, що дає їм можливість вільно і самостійно регулювати свої стосунки у
встановленому обсязі.

3. Поняття «земля», «земельна ділянка».

Поняття "земля" у законодавстві та правовій доктрині
Ключовим у визначенні предмету земельного права як галузі права (земельних
правовідносин) виступає поняття "земля".
Поняття "земля" в залежності від контексту використовується у багатьох
розуміннях: (1) як планета, (2) як суходіл, (3) як грунти - верхній шар земної
поверхні, придатний для життя рослин, (4) як економічна категорія - загальний
засіб праці і основний засіб виробництва у сільському господарстві, (5) як
територія з угіддями, якою хтось володіє, територія з правовим режимом, тощо5.
В межах одного розуміння можуть також існувати різні підходи до наповнення
поняття "земля" конкретним змістом. Тому визначення предмету земельного
права, в якому ключовим терміном є поняття "земля", потребує уточнення.
Ст. 1 Закону України "Про охорону земель" визначає землю як
"поверхню суші з ґрунтами, корисними копалинами та іншими природними
елементами, що органічно поєднані та функціонують разом з нею ".
ГОСТ 26640-856 містить дещо інше визначення:
"земля - найважливіша частина навколишнього природного середовища, що
характеризується простором, рельєфом, ґрунтовим покривом, надрами,
водами, є основним засобом виробництва у сільському господарстві, а також
просторовою базою для розміщення галузей народного господарства ".
У доктрині земельного права наводяться й інші визначення землі1, що, проте,
знаходяться у загальному руслі законодавчих підходів. Натомість, надумку акад.
В. І. Андрейцева, законодавчі визначення не відбивають істотних властивостей
землі. На його думку, у юридичному значенні земля -
"головна територіально-просторова частина довкілля (навколишнього
природного середовища) у межах території України, національне багатство
українського народу, матеріальна основа територіальної цілісності,
суверенітету й національної безпеки держави. Характеризується
особливостями природної структури - грунтового покриву, розміщення,
поширення рослинності, водних об'єктів, корисних копалин та інших ресурсів,
які формують сферу життя людини та живих організмів. Природні
властивості землі використовуються на праві загального землекористування.
Диференціюється земля на окремі земельні ділянки (частини), які перебувають
у власності українського народу або уповноваженого ним органу - держави і
використовується для задоволення загальних інтересів, або на праві
колективної і приватної власності - і використовується з метою забезпечення
корпоративних і особистих прав особи, або на праві комунальної власності, як
територіальна основа місцевого самоврядування. Земля виступає основним
засобом виробництва у сільському господарстві та в інших галузях
господарювання, є операційною базою для системи розселення, у тому числі для
садових поселень, розміщення галузей народного господарства, для державного
матеріального резерву, шляхів сполучення. Вона є невід 'ємною умовою, місцем,
засобом і джерелом існування живих організмів, життєдіяльності людини,
забезпечення її духовних і матеріальних потреб і вимагає у разі деградації
здійснення заходів щодо відвернення небезпечного впливу на населення та
якість довкілля. " 2
Власне визначення землі пропонує В. В. Носік. На його думку, в юридичному
значенні земля (як об'єкт права власності Українського народу) - це
"розташований над надрами, територіально обмежений кордонами України,
цілісний, нерухомий поверхневий шар земної кори, який є основою ландшафту і
просторовим базисом для гармонійного розподілу місць розселення, діяльності
людей, об'єктів природно-заповідного фонду з урахуванням економічних,
соціальних, екологічних та інших інтересів суспільства, належить народу на
праві абсолютної власності, і складає, частину національного багатства, що
перебуває під особливою охороною держави3
Окремо науковець виділяє і поняття землі як основного національного
багатства: це
"розташована над надрами в межах державних кордонів частина земної
поверхні з родючим шаром грунту, який використовується для виробництва у
сільському господарстві абсолютної і додаткової вартості, що має
розподілятися між сільським господарством, промисловістю і державою через
приватну і суспільну форми власності за об'єктивним природним законом
прогресивного економічного розвитку суспільства, що забезпечує збереження і
підвищення родючості грунту, відновлення людської праці і розширене
відтворення капіталу з метою забезпечення потреб та інтересів кожного
громадянина і всього Українського народу"4 .
Н. І. Титова взагалі не погоджується із тим, що земля є об'єктом земельного
права; натомість, вона вважає за необхідне вживати поняття "землі". На її думку,
термін "земля" (виступаючи специфічним майном, об'єктом цивільного права)
"означає певну відокремлену від природного середовища працею людини
частину (масу) речовини ...5 "
Натомість, "землі" як об'єкт земельного та екологічного права -
"органічний компонент екосистеми, не вилучений з довкілля, який тісно
взаємодіє з іншими природними об 'єктами (водами, лісами, атмосферним
повітрям тощо)6 ".
Зазначимо, що точка зору Н. І. Титової, безумовно, заслуговує на увагу, проте не
є загальноприйнятою у правовій доктрині та не відображена на достатньому
рівні у чинному законодавстві.
Поняття "земельна ділянка" у законодавстві та правовій доктрині
Поряд із поняттям земля, у ч. І ст. 79 ЗК України визначається
поняття "земельна ділянка": це
"частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем
розташування, з визначеними щодо неї правами ".
Законодавче визначення деталізується і уточнюється представниками правової
доктрини. На думку акад. В. І. Андрейцева,
"в юридичному значенні земельна ділянка може розглядатися як
територіально-просторова, індивідуально-визначена та юридично відособлена
поверхнева частина (включаючи ґрунтовий покрив) відповідної категорії
земель, меж якої встановлені на місцевості і зафіксовані у земельно-правових
документах, що посвідчують її приналежність на підставі відповідного
юридичного титулу власникам чи користувачам для цільового використання в
якості операційної бази, засобу, умови та джерела життєдіяльності та
задоволення матеріальних, соціальних, екологічних, духовних та інших потреб
та інтересів особи7.
За визначенням В. В. Носіка, земельна ділянка -
"це розташована над надрами частина земної поверхні, що є основою
ландшафту, нерухома за місцем знаходження, індивідуально визначена в
конкретній місцевості за розмірами, межами, цільовим (функціональним)
призначенням, встановленими законом, адміністративним актом чи договором
правами та обов 'язками на неї громадян та юридичних осіб та інших суб
'єктів земельного права1 .
У іншій праці науковець дає більш розгорнуте тлумачення поняття "земна
верхня" (ключового у визначенні земельної ділянки): це
"ґрунтовий шар разом з усією рослинністю, лісами, багаторічними
насадженнями, які знаходяться у визначених на місцевості межах ділянки, а
також поверхня, зайнята водоймами. Крім поверхневого шару земельна
ділянка як об'єкт права власності включає також простір над та під
поверхнею ділянки на висоту і глибину, необхідні для зведення житлових,
виробничих та інших будівель і споруд. 2
М. В. Шульга визначає земельну ділянку як
"частину поверхні земного грунту, яка є основою ландшафту, має фіксовану
площу, межі та місцезнаходження, а також: характеризується певним
якісним станом і притаманним їй правовим статусом 3 ".
Н. В. Ільницька вважає, що земельна ділянка - це
"частина земель, яка як безпосередній об'єкт земельних правовідносин має
фіксовану площу, межі, місце розташування, характеризується якісним
станом, що відповідає її цільовому призначенню та притаманним їй правовим
режимом 4 .
В. К. Гуревський пропонує визначати земельну ділянку як
"обміряну частину земної поверхні, яка має бути зафіксована в державному
кадастрі і яка характеризується притаманним їй правовим режимом
використання, є визначальним виміром при застосуванні права приватної
власності" 5.
У практиці ООН можна зустріти визначення земельної ділянки як
"окремої замкненої площі або багатокутника, що географічно визначається її
(його) межами, і включає землю, на яку поширюються однорідні майнові права
та яка перебуває, в одній і тій самій власності"
("land parcel, here defined as a single closed area or polygon that is determined g
eographically by its boundaries, contains land under homogeneous property rights
and is held in one ownership. ") 6.
Співвідношення понять "земля", "земельна ділянка"
У науці земельного права та законодавстві панує єдність у тому, що
поняття "земельна ділянка" та "земля" співвідносяться як частина
та ціле. Земельна ділянка, маючи всі родові ознаки землі, має додаткову видову
ознаку -установлені межі.
У багатьох випадках, у тому числі й у законодавстві, термін "земля" зживається
замість поняття "земельна ділянка": часто можна зустріти терміни "оренда
землі" (замість "оренда земельної ділянки"), "купівля-продаж
землі" (замість "купівля-продаж: земельної ділянки") тощо. Відзначаючи
формальну некоректність таких висловів, слід визнати, що у даний час вони є
усталеними, і викоренити вживання термінів "земля" та "земельна ділянка" як
синонімів навряд чи вдасться. Проте слід чітко усвідомлювати, в яких випадках
поняття "земля" вживається у своєму власному розумінні, а в яких - у розумінні
поняття "земельна ділянка".
У спеціальній літературі вживається також поняття "земельніресурси". Так, на
думку В. Єрмоленка, категорії "земля", "земельні ресурси" та "земельні
ділянки" співвідносяться як загальне, особливе та одиничне (поняття "земельні
ресурси" вживається у розумінні певної сукупності земельних ділянок,
їх "складають вже освоєні людством поверхні земельних ділянок, які
задовольняють певні потреби людей та надають можливість досягти певного
соціального ефекту") 7. Разом із тим, подібний підхід поки що не є усталеним в
науці земельного права.
Співвідношення понять "земля", "земельна ділянка" з іншими об'єктами
У деяких країнах Європи (див., напр., § 1 ст. 552 Кодексу Наполеона у
Франції8 ) законодавство розглядає поняття "земельна ділянка" (і,
відповідно, "земля") як таке, що охоплює простір від центру Землі до "неба"
(включно з усіма об'єктами нерухомості, що розташовані в межах цього
простору - рослинністю, водами, будівлями тощо), хоча деякі країни
встановлюють "вертикальні межі" поняття "земельна ділянка"9 . Саме до таких
країн належить Україна, що зумовлює необхідність з'ясування "вертикальних"
меж понять "земля" та "земельна ділянка", а також розв'язання питання про
співвідношення цих понять із об'єктами, що знаходяться в межах земельної
ділянки (на землі).
Простір. Ч. З ст. 79 ЗК України передбачає, що "[п]раво власності на земельну
ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею
ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих
та інших будівель і споруд" (це положення продубльоване у ч. З ст. 373
Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)). Виходячи із системного
тлумачення норм ЗК України, дане формулювання слід, на наш погляд, розуміти
розширено: право власності поширюється не лише на простір, необхідний для
будівництва, а і на простір, необхідний для використання земельної ділянки за
цільовим призначенням. На наш погляд, це означає, що поняття земельної
ділянки включає в себе відповідний простір.
Водні об'єкти, ліси. Ч. 2 ст. 79 ЗК України (див. також ч. З ст. 373 ЦК України)
передбачає, що "пpaeo власності на земельну ділянку поширюється в її межах
на ... водні об'єкти, ліси ..., які на ній знаходяться". Крім того, ст. 13 Лісового
кодексу (далі - ЛК) України передбачає, що право власності на ліси
посвідчується державним актом на право власності на землю, а право власності
на ліси виникає з моменту одержання цього документу. На перший погляд, це
свідчить про те, що поняття "земля" та "земельна ділянка" охоплюють не лише
відповідний простір, а і згадані природні ресурси, що розташовані у
відповідних межах. Проте нам видається, що процитовані положення
законодавства слід тлумачити інакше. Оскільки води та ліси є окремими
природними ресурсами, мають відмінний від землі правовий режим, для їх
використання закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно
від наявності у користувача прав на земельну ділянку, вважаємо, що слід
розмежовувати землі, земельні ділянки, з одного боку, та ліси та води, з іншого.
Тому проголошення власника земельної ділянки "автоматично" власником
зазначених природних ресурсів фактично є декларацією, не наповненою
реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними
виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд
володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в
межах земельної ділянки. Отже, вважаємо, що води та ліси не охоплюються
поняттями "земельна ділянка", "земля".
Надра. Ст. 23 Кодексу України про надра 1 надає землевласнику та
землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати
обмежене використання надр під його ділянкою:
"Землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок
мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для
своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і
торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води
до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових
потреб".
На перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земель.
Проте, на нашу думку, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати
надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як
пропонує Р. С Кірін2). До такого висновку слід дійти тому, що надра можуть
перебувати виключно у власності народу України (ст. 4 Кодексу України про
надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів
обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним
переліком копалин. Термін же "приналежність" вживається зазвичай для того,
щоб показати, що якийсь об'єкт (річ) має спільний правовий режим з
"основною" річчю. У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так,
отже, надра не охоплюються поняттями земля, земельна ділянка.
Поверхневий (ґрунтовий) шар. Ч. 2 ст. 79 ЗК України (див. також ч. З ст. 373
ЦК України) передбачає, що "fnjpaeo власності на земельну ділянку
поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар ...". На противагу
водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою,
землею, їх використання, охорона та відтворення регламентуються саме
земельним законодавством. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття "земельна
ділянка" та "земля" охоплюють не лише простір над та під земною поверхнею,
але й розташований в межах цього простору ґрунтовий покрив. Отже, ґрунти -
складові земель (земельних ділянок).
У випадку, коли ґрунтовий покрив буде вилучено із природного середовища,
тобто грунт перестане утворювати ґрунтовий покрив і буде поміщений,
наприклад, у горщик із квіткою, він не буде охоплюватися ні
поняттям "земля"', ні ''земельна ділянка", і відносини, об'єктом яких буде грунт
у горщику, не будуть належати до предмету земельного права. Проте якщо
ґрунтовий покрив буде знятий для зберігання і подальшого нанесення на
малопродуктивні угіддя в порядку ст. 168 ЗК України, дані відносини все-таки
будуть земельними, оскільки їхнім об'єктом, окрім знятого грунту, будуть
відповідні землі (малопродуктивні угіддя).
Цікаво, що законодавство Російської Федерації (п. 2 ст. 6 Земельного кодексу
РФ) прямо вказує, що поверхневий (ґрунтовий) шар входить до
поняття "земельна ділянка" ("земельна ділянка - частина поверхні землі (у тому
числі ґрунтовий шар)
Будівлі і споруди. Межові споруди законодавство фактично відносить до
приналежностей земельної ділянки (ст. 108 ЗК України). Питання ж про
співвідношення земельної ділянки та інших капітальних будівель та споруд, що
на ній розташовані, є цікавим та неоднозначним.
У римському цивільному праві будівлі та споруди вважалися невід'ємною
частиною земельної ділянки, діяв принцип "superficies solo cedit" (наземне
майно приростає до земельної ділянки)3. Проте в подальшому, з ускладненням
обороту, суспільних відносин, у правових системах багатьох європейських країн
існування будівель на чужій землі стало реальністю4. У більшості сучасних
країн будівлі та споруди визнаються приналежностями земельної ділянки, в
Україні ж тривалий час було навпаки: ЗК України 1990 р.5 передбачав, що
земельна ділянка "автоматично" слідувала юридичній долі будівель і споруд,
розташованих на ній (ст. 30). Судова практика розуміла це таким чином, що
перехід права відбувався навіть незалежно від посвідчення державним актом
права наступника6.
Цікаво, що у Російській Федерації (далі - РФ) судова практика тлумачила
положення, аналогічні ст. 30 ЗК України в редакції 1992 p., як такі, що також
передбачають "автоматичний" перехід права. Проте Голіченков А. К. вважає
такий
підхід помилковим і вважає, що відповідне право і в цьому випадку виникає з1
моменту його посвідчення ЗК України 1990 р.Приєднуємося до цієї думки і по
відношенню до ст. 30
На сьогодні за земельним законодавством України земельна ділянка та
капітальні будівлі і споруди мають незалежний правовий режим (див. ст. 120 ЗК
України), хоча є й низка винятків, за яких земельна ділянка розглядається як
приналежність будівлі або споруди: (1) відчуження будинку (його частини) за
договором довічного утримання (ч. З ст. 120 ЗК України), (2) іпотека будівлі і
споруди (ч. 4 ст. 6 Закону України "Про іпотеку" від 05.06.2003j0), (3) оренда
будівлі або іншої капітальної споруди (ст. 796 ЦК України).
Цивільне  законодавство передбачає слідування земельною ділянкою долі
будівлі або споруди у випадку їх будь-якого відчуження (ст. 377 ЦК України),
але це правило не може сьогодні застосовуватися як таке, що суперечить ст. 120
ЗК України.
Таким чином, за діючим законодавством України земельна ділянка та
розташовані на ній будівлі та споруди є різними об'єктами, зазвичай мають
роздільний правовий режим, крім визначених законом винятків, коли земельна
ділянка розглядається як приналежність будівлі або споруди.
Багаторічні насадження. Відповідно до ч. 2 ст. 79 ЗК України (див. також ч.
З ст. 373 ЦК України), "[n]paeo власності на земельну ділянку поширюється в її
межах на ... багаторічні насадження, які на ній знаходяться". Вважаємо, що
це дозволяє вважати багаторічні насадження приналежністю земельної ділянки,
яка зазвичай слідує її юридичній долі. Проте є і винятки, прямо передбачені
законодавством: так, при паюванні земель та майна колективних
сільськогосподарських підприємств законодавство відносить багаторічні
насадження до майна, яке не підлягає паюванню (п. 21 Методики уточнення
складу і вартості пайових фондів майна членів колективних
сільськогосподарських підприємств, у тому числі реорганізованих, затвердженої
постановою Кабінету Міністрів України (далі - KM України) від 28.02.2001 №
177), земельні ж ділянки під насадженнями паюються між суб'єктами права на
земельну частку (пай).
Пропозиції автора щодо визначення поняття "земля"
Виходячи із згаданих вище положень законодавства, а також із підходів, що
висловлюються у науці земельного права, видається, що в земельному праві
поняття "земля" вживається у розумінні земної поверхні та простору над та
під нею на висоту та глибину, необхідну для використання земельної
ділянки за цільовим призначенням (у тому числі її забудови), включаючи
ґрунтовий покриву межах цього простору.
У свою чергу, земельна ділянка - це частина землі із визначеними межами.
Розуміння земельної ділянки як простору характерне для практики
ООН: "ділянка реєструється у кадастрі чи системі реєстрації нерухомого
майна та зазвичай подається як частина площини, хоча фактично є певним
об'ємом
простору" ("The parcel is registered in a cadastre or real property registration sy
stem and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of sp
ace") 2 .
Чи є земля (земельна ділянка) майном?
З формальної точки зору земельна ділянка підпадає як під законодавче
визначення речі ("предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати
цивільні права і обов'язки" - ст. 179 ЦК України), так і під визначення
майна (окрема річ, сукупність речей, а також: майнові права та
обов'язки" - ст. 190 ЦК України). Ст. 181 ЦК України прямо і категорично
відносить земельні ділянки до нерухомих речей, а отже - до майна.
І. Земельне право як галузь права
Дані положення законодавства не викликають заперечення також з
етимологічної точки зору. Слово "майно" походить від
дієслова "мати" (синонім - "володіти"). Тобто етимологічно майно - це те, що
можна мати, чим можна володіти. Поза усяким сумнівом, володіти можна і
земельною ділянкою (як частиною землі). Навіть за радянських часів, коли
земельні ділянки були вилучені з цивільного обігу, концепція, за якою земельні
ділянки слід визнавати майном, переважала3. На наш погляд, земельна ділянка -
це, справді, специфічний різновид майна. Причому йдеться не лише про
земельну ділянку у вузькому, землевпорядному розумінні - як ділянку із чітко
встановленими межами, присвоєним кадастровим номером тощо, а про будь-яку
частину земної поверхні, що може бути індивідуалізована (наприклад, об'єктом
права державної власності можуть бути земельні ділянки лише із дуже
приблизно визначеними межами, яким не присвоєно кадастрових номерів).
Вважаємо також, що під визначення речі (а відповідно, майна) не може
підпадати земля у суворому розумінні (як частина навколишнього середовища),
оскільки вона, не будучи індивідуалізованою, не може бути об'єктом цивільних
прав та обов'язків. Переконливі аргументи на користь такої позиції
висловлюються у правовій доктрині В. І. Андрейцевим, Н. І. Титовою та ін.
вченими.
Категорії земель
Перелік категорій земель закріплений у ч. 1 ст. 19 ЗК України:
"1. Землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі
категорії:
а) землі сільськогосподарського призначення;
б) землі .житлової та громадської забудови;
в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення;
д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісогосподарського
призначення;
є) землі водного фонду;
ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого
призначення. "
Земельний фонд України становить 5.7 % території Європи. Станом на
01.01.2006 у складі земель країни із 60,3 млн. га майже 71,2% (41,2 млн. га)
займають сільськогосподарські землі, 17,4 % (10,5 млн. га) - ліси та інші
лісовкриті площі1.
На наш погляд, існуючий поділ земель на категорії вже не відповідає
реаліям сьогодення і потребує
перегляду2 . Необхідність такого перегляду зумовлюють наступні міркування:
(1) Незважаючи на формулювання ст. 19 ЗК України, що проголошує поділ
земель на категорії саме за критерієм цільового призначення, це не
завжди  відповідає дійсності. Насправді в багатьох випадках земельні ділянки
відносяться до певної категорії не за їх цільовим призначенням, а,
наприклад, за суб'єктом використання (див., наприклад, положення ст. 68 ЗК
України, ст. 23 Закону України "Про транспорт3" щодо земель транспорту, 77 ЗК
України щодо земель оборони), або ж з використанням
критерію територіального розміщення (див. ст. 38 ЗК України щодо
визначення земель житлової та громадської забудови).
(2) На даний момент слід констатувати, що правові режими окремих категорій
земель не наповнені реальним нормативним змістом. Законодавець,
проголосивши правило, за яким землі використовуються лише відповідно до їх
цільового призначення (ст. ст. 91, 96 ЗК України), цим самим взяв на себе
обов'язок охопити переліком категорій земель увесь земельний фонд України і
детально врегулювати правовий режим кожної з категорій земель. Задача дуже
серйозна, і, на наш погляд, незважаючи на багаторічну правотворчість, на
сьогодні не виконана. У спеціальній юридичній літературі неодноразово
зверталася увага на прогалини у правовому режимі різних категорій земель:
населених пунктів, рекреаційного призначення, оборони, тощо4.
(3) Крім того, існуюча класифікація земель на категорії не охоплює всіх
земель. Наприклад, взагалі поза межами існуючої класифікації земель
залишаються землі загального користування населених пунктів (згадуються у
ст. ст. 14, 16 Закону України "Про планування та забудову територій5, ч. З ст. 83
ЗК України). Не знайшли адекватного відображення у легальному поділі земель
на категорії і землі "культового (церковного) фонду, ... космічного забезпечення,
державного матеріального резерву, водно-болотних угідь та торф яного
фонду, родовищ корисних копалин, мисливського фонду та підвищеної
екологічної небезпеки ', та ін., на що зверталася увага акад. В. І. Андрейцевим6.
Навряд чи можна вважати задовільним те, що всі ці землі "ховаються" за
формулою "землі іншого призначення" (п. "ж" ч. 1 ст. 19 ЗК України).
Вважаємо, що слід повністю підтримати В. В. Носіка в тому, що ''поділ земель
на чітко визначену кількість категорій з особливим правовим режимом для
кожної з них створює реальні перешкоди у здійсненні громадянами та
юридичними особами суб'єктивних земельних прав'7, а правовий режим землі
має визначатися "на основі планування територій з урахуванням вимог чинного
законодавства України щодо формування національної екологічної мережі8. На
наш погляд, створити всеохоплюючий (тим більше, законодавчо закріплений)
поділ земель на категорії, що охопив би будь-які можливі види цільового
призначення, дуже важко, і навряд чи доцільно. Тим більше, на наш погляд,
абсолютно неможливо задовільно врегулювати всі земельні відносини за
принципом "дозволено лише те, що передбачене законодавством" (тобто те, що
визначене цільовим призначенням). Регулювання земельних відносин за таким
підходом створює масу непорозумінь та незручностей, стримує раціональне та
економічно ефективне використання земель. Вважаємо, що правовий режим
земель має визначатися за іншим принципом: "дозволене те, що не
заборонене, обов'язкове те, що прямо передбачене". Законодавство повинно
встановлювати перелік основних обмежень і приписів щодо
використання найбільш типових земельних ділянок (категорій земель), причому
законодавчо встановлений перелік категорій земель можна і слід
залишити відкритим. Система законодавчо встановлених обмежень може
доповнюватися обмеженнями, встановленими планувальною документацією,
зокрема, в порядку зонування (ст. 180 ЗК України, Закон України "Про
планування і забудову територій9). Нарешті, законодавчі та планувальні
обмеження можуть доповнюватися (а за відсутності таких -замінятися)
вимогами до конкретної земельної ділянки у землевпорядній та містобудівній
документації.

4. Суб’єкти, об’єкти та зміст земельних правовідносин.

Суб'єктами земельних правовідносин є особи, наділені чинним законодавством
правами та обов'язками, достатніми для участі в тих чи інших
правовідносинах. Відповідно до Конституції України та Земельного кодексу
суб'єктами земельних правовідносин можуть бути: фізичні
особи (громадяни, іноземні громадяни та особи без громадянства), юридичні
особи (засновані громадянами України або юридичними особами України та
іноземні), територіальні громади (реалізують свої правомочності
безпосередньо або через органи місцевого самоврядування), держави (Україна
та іноземні держави реалізують свої земельні правомочності через відповідні
органи державної влади).
Суб'єкти земельних правовідносин мають правовий статус, що складається з
певних правомочностей, на які впливають вид суб'єкта, його поведінка,
особливості об'єкта та обстановка, у якій діє цей суб'єкт. Так, згідно зі ст. 130
ЗК України покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення
для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути:
громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у
сільському господарстві чи займаються веденням товарного
сільськогосподарського виробництва; юридичні особи України, установчими
документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. З
наведеного прикладу випливає, що суб'єктом відносин власності на землі
сільськогосподарського призначення можуть бути лише громадяни України та
юридичні особи України. Але придбати такі землі для ведення товарного
сільськогосподарського виробництва можуть лише такі громадяни України, які
мають відповідну освіту або досвід, а юридичні особи повинні мати відповідні
цілі, закріплені в установчих документах. Таким чином, на правовий статус
покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення впливають
законодавчі вимоги щодо виду даних суб'єктів та їх можливої правомірної
поведінки, які зумовлені особливостями об'єкта правовідносин (земельної
ділянки сільють ці суб'єкти (сфера товарного сільськогосподарського
виробництва).
За змістом прав та обов'язків усі суб'єкти земельних правовідносин поділяються
на чотири категорії: органи державної влади і місцевого самоврядування, що
мають право на регулювання використання земель; власники землі і
землекористувачі — носії прав та обов'язків з раціонального використання і
охорони земель; громадські екологічні об'єднання, наділені правом
громадського контролю за використанням земель; органи судово-
прокурорського нагляду, що здійснюють нагляд за законністю у сфері земельних
правовідносин.
Об'єктами земельних правовідносин є землі в межах території України,
індивідуально-визначені земельні ділянки, земельні частки (паї) та права на
них.
Земельна ділянка — це частина землі, відокремлена і визначена на місцевості
за допомогою меж, з визначеними щодо неї правами. Земельні частки (паї) на
місцевості не виділяються. Вони є ідеальними частками земельної ділянки, що
перебувають у загальній спільній (частковій) власності. Земельні частки є
самостійним об'єктом земельних прав, а право на земельну частку (пай) — це
право її власника вимагати виділення в натурі (на місцевості) конкретної
земельної ділянки.
Під змістом земельних правовідносин розуміють права та обов'язки їх
учасників щодо використання і охорони земель. Законодавством
використовуються особливі способи визначення змісту земельних
правовідносин: публічно-правовий і приватноправовий. Публічно-правовими
способами є: визначення основного цільового призначення земель шляхом
поділу земель на категорії, зонування і встановлення обмежень прав
власників. Приватноправовим способом визначення змісту прав та обов'язків
власників землі та землекористувачів є сервітут і правила добросусідства.
Встановлюючи правила добросусідства, власники земель та землекористувачі
самостійно регулюють деякі земельні відносини, які виникають між ними.
На зміст земельних правовідносин впливають такі обставини: 1) основне
цільове призначення земельної ділянки та її правовий статус. Усі землі мають
різну якість, різняться природними характеристиками і показниками, мають
різне економічне й соціальне значення. Враховуючи ці обставини, для
організації раціонального використання і охорони земель усі землі поділяються
на різні категорії. Ці категорії виділяють залежно від основного цільового
призначення відповідних земель. Перебування земельної ділянки у складі тієї
чи іншої категорії визначає зміст та обсяг правта обов'язків відповідного
суб'єкта, що використовує землю на законних підставах. Так, якщо на землях
сільськогосподарського призначення основним обов'язком суб'єктів є
підвищення родючості ґрунтів, то на землях промисловості — максимальна
економія земель, які відводяться під об'єкти будівництва.
Правовий статус земельної ділянки залежить також від розташування на ній
окремих об'єктів. За цією ознакою земельні ділянки незалежно від категорії
земель, до яких вони належать, поділяються на: земельні угіддя і ділянки, на
яких немає ніяких інших природних і майнових об'єктів; земельні угіддя і
ділянки, на яких розташовані природні об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на
яких розташовані нерухомі майнові об'єкти; земельні угіддя і ділянки, на яких
розташовані об'єкти нерухомості і природні об'єкти;
2) правовий статус суб'єктів земельних правовідносин. Так, іноземні громадяни
і юридичні особи не можуть бути власниками земельних ділянок
сільськогосподарського призначення.
5. Класифікація земельних правовідносин. Особливості відносин
пов’язаних з використанням, охороною та відновленням земель.
На даний час в юридичній літературі не має єдності у визначенні видів
земельних правовідносин. Так у підручнику за редакцією М.В Шульги дана
наступна класифікація земельних правовідносин : земельні правовідносини
можна класифікувати за інститутами земельного права та залежно від їх
матеріального або процесуального характеру.
До першої групи належать:
 земельні правовідносини у сфері власності на землю;
 правовідносини з приводу прав на землю, похідних від права власності;
 правовідносини, що виникають у зв’язку зі здійсненням загального
користування землею;
 правовідносини у галузі управління використанням і охороною земель;
 охоронні земельні правовідносини.
Нарешті, земельні правовідносини поділяються на матеріальні і
процесуальні.
Матеріальні – передбачені нормами, що встановлюють права і обов’язки
суб’єктів земельних правовідносин (наприклад, право на отримання земельної
ділянки, обов’язок підвищувати родючість ґрунтів, не порушувати прав
власників суміжних земельних ділянок).
Процесуальні регламентуються нормами, що встановлюють порядок
виникнення, зміни і припинення земельних правовідносин (наприклад, порядок
здійснення землеустрою, оскарження рішень державних органів, процедура
розгляду земельних спорів). [1;с.33-34]
До земельних процесуальних правовідносин належать відносини, що
складаються у відповідності з нормами права, якими встановлюється порядок:
 переведення земельної ділянки з однієї категорії в іншу;
 проведення приватизації земельної ділянки, тобто зміна права державної
власності на право приватної форми власності на землю;
 передачі земельних ділянок у приватну власність громадян України;
 надання земель у постійне чи тимчасове користування, в тому числі на
умовах оренди;
 припинення права власності та права користування земельною ділянкою.
За функціональним призначенням земельні правовідносини поділяються
на: регулятивні та правоохоронні.
 Регулятивні правовідносини – це такі відрегульовані нормами
земельного права правовідносини, які проявляються у вчиненні учасниками
даних відносин позитивних дій. Це – звичайні земельні відносини, які
зустрічаються в практиці придбання, використання земельних ділянок.
Правоохоронні земельні відносини, на відміну від регулятивних,
викликаються відхиленнями у поведінці учасника земельних відносин від
норми закону. Тому правоохоронні земельні відносини виникають з приводу
правопорушень, коли наступає необхідність юридичного впливу на
правопорушника земельного законодавства. Названі відносини можуть
виникнути і при відсутності правопорушення, коли є загроза його настання. В
такому випадку з боку державних органів вживаються охоронні
(попереджувальні) заходи, щоб не допустити правопорушення.
Земельні правовідносини можуть поділятися за ступенем взаємних
зобов’язань їх учасників. Вони можуть бути відносинами рівноправності
(партнерськими) і відносинами підлеглості однієї сторони іншій. Як правило
рівноправні земельні відносини виникають між тими чи іншими громадянами
або юридичними особами.
Під час відносин підлеглості складаються інший характер поведінки
суб’єктів права користування землею. В цих відносинах, як правило, однією з
сторін є орган управління, який за законом правомочний дати ті чи інші
вказівки землекористувачу, добиватися від нього відповідних дій, контролювати
його поведінку. Так посадова особа землевпорядної служби може вимагати від
будь-якої сільськогосподарської організації припинення робіт, що приносять
шкоду угіддям, і власник, землекористувач зобов’язані підкоритись цим
вимогам. [6;с.68-71]
Отже, земельні правовідносини можна класифікувати за різними
підставами. За інститутами земельного права земельні правовідносини можна
поділити на відносини власності та відносини
землекористування. Відносини власності виникають при здійсненні власником
своїх правомочностей володіння, користування і розпорядження.
Відповідно до форм власності на землю, земельні правовідносини можна
поділити на відносини, що виникають з приводу земель державної,
комунальної та приватної власності.
За суб’єктами права власності на землю земельні правовідносини можна
поділити на відносини, що виникають між
 фізичними особами (громадянами України, іноземцями);
 фізичними і юридичними особами, територіальними громадами,
державою;
 юридичними особами і територіальними громадами, державою;
  територіальними громадами і державою, в особі їх органів;
 між державою „Україна” та іноземними державами, з приводу набуття у
власність земельних ділянок для розміщення дипломатичних
представництв, та інших прирівняних до них організацій.
Якщо земельна ділянка перебуває у спільній власності декількох суб’єктів, то
між ними виникають відносини щодо спільного використання, управління
земельною ділянкою.
За тривалістю земельні правовідносини можна поділити на відносини:
постійного і тимчасового (орендного) землекористування. Постійне
землекористування здійснюють державні чи комунальні підприємства,
установи і організації. Право постійного землекористування посвідчується
державним актом і підлягає державній реєстрації. Тимчасове
землекористування здійснюється за договором оренди.
За кількістю суб’єктів земельні правовідносини можна поділити
на : прості (що відбуваються між двома суб’єктами земельних правовідносин)
та складні – між трьома і більше.
Відповідно до статті 19 ЗК України землі поділяються за основним
цільовим призначенням на відповідні категорії. Тому на нашу думку земельні
правовідносини можна класифікувати відповідно до цільового призначення на:
 відносини, щодо використання земель сільськогосподарського
призначення,
 земель житлової та громадської забудови;
 земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
 земель оздоровчого призначення;
 земель рекреаційного призначення;
 земель історико-культурного призначення;
 земель лісового фонду;
 земель водного фонду;
 землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого
призначення.
В теорії права правові відносини поділяють за розподілом прав і
обов’язків між суб’єктами: односторонні, в яких одна сторона має або лише
права, або лише обов’язки; двосторонні, в яких обидві сторони мають права і
обов’язки. [8;с.191] Прикладом двосторонніх є договір оренди, за яким
орендодавець зобов’язаний передати орендарю земельну ділянку, і має право
вимагати від нього плати за її використання, а орендар має право вимагати від
орендодавця передачу земельної ділянки, та зобов’язаний платити власнику за її
використання, та використовувати її за цільовим призначенням. Відтак в даних
правовідносинах обидві сторони мають взаємні права і обов’язки.
За характером дій зобов’язаного суб’єкта на:
 активні, в яких зобов’язаний суб’єкт мусить вчиняти певні дії;
 пасивні, в яких він повинен утримуватись від виконання певних дій.
[8;с.191]
Прикладом активних є обов’язок власника, землекористувача своєчасно
надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого
самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних
ресурсів у порядку, встановленому законом.(ст.91,96 ЗК України); пасивних – не
порушувати прав власників суміжних земельних ділянок і землекористувачів.
(Ч.1,П.г. ст.91 ЗК України)
За волевиявленням сторін:
 договірні, для виникнення яких необхідне волевиявлення уповноваженої
особи, так і зобов’язаної сторони (наприклад, договір оренди) ;
 управлінські, для виникнення яких досить бажання лише уповноваженої
(наприклад, накладення адміністративного стягнення).
За рівнем індивідуалізації суб’єктів:
 відносні – в яких точно визначені права і обов’язки всіх учасників як
уповноважених, так і зобов’язаних (покупець і продавець);
 абсолютні - в яких визначена лише одна сторона – носій суб’єктивного
права, а всі інші визнаються зобов’язаними не заважати здійсненню ним
своїх прав ( наприклад, відноси власності, в яких точно визначений
власник, а всі інші – зобов’язані не втручатися в його справи).

6. Принципи земельного права.

Принцип цільового і раціонального використання земель пронизує зміст усіх
інститутів земельного права. Цільове призначення земель — це встановлені
законодавством порядок, умови та межі експлуатації (використання) земель для
конкретних цілей відповідно до категорій земель, які мають особливий
правовий режим. Термін «раціональне» має економічний та екологічний зміст,
що конфліктують між собою. Економічно раціональна оранка є нераціональною
з екологічної точки зору. Так, за «радянських» часів раціональне використання
земель розглядалося як максимальне залучення земель до с/г виробництва. І це
призвело до надмірної розораності земель. А екологічно раціональне
використання земель шляхом її виведення з обробітку може розглядатись як
безгосподарність. Тому, суть раціонального використання земель полягає в
забезпеченні водночас ефективного використання земель та їх охорони.
Принцип встановлення особливого правового режиму земель відповідних
категорій безпосередньо передбачений у ч. 2 ст. 18 ЗК України. 7 Під правовим
режимом земель слід розуміти встановлений правовими нормами порядок та
умови використання земель всіх категорій за цільовим призначенням,
забезпечення й охорону прав власників землі та землекористувачів, здійснення
державного управління земельним фондом та контролю за використанням
землі, додержанням вимог земельного законодавства, ведення земельного
кадастру, проведення землеустрою та здійснення земельного моніторингу,
внесення плати за землю і застосування заходів заохочення за використання
земельних ресурсів та мір юридичної відповідальності за порушення
земельного законодавства. Принцип пріоритету сільськогосподарського
використання земель та їх охорони базується на пріоритетності розвитку
правового регулювання земель сільськогосподарського призначення. Це
означає, що землі, придатні для потреб сільського господарства, повинні
надаватися насамперед для сільськогосподарського використання. Для
несільськогосподарських потреб мають надаватися землі, не придатні для
ведення сільського господарства, або сільськогосподарські угіддя гіршої якості.
Принцип здійснення контролю за використанням та охороною земель полягає в
наявності спеціальних організаційно-правових засобів, за допомогою яких
здійснюється контроль за використанням та охороною земельних ресурсів.
Державний контроль за використанням та охороною земель здійснюють
уповноважені органи виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а за
додержанням вимог законодавства про охорону земель — спеціально
уповноважені органи з питань екології та природних ресурсів. Поряд з
державним контролем за використанням та охороною земель здійснюється
самоврядний та громадський контроль у цій сфері. Самоврядний контроль за
використанням та охороною земель здійснюють сільські, селищні, міські,
районні та обласні ради. Громадський земельний контроль покладено на
громадських інспекторів, які призначаються відповідними органами місцевого
самоврядування і діють на основі положення, затвердженого центральним
органом виконавчої влади по земельних ресурсах. Пріоритет вимог екологічної
безпеки, тобто підтримання такого стану НПС, при якому забезпечується
попередження погіршення екологічної обстановки та виникнення небезпеки для
здоров'я людей».
ВИСНОВКИ ДО ТРЕТЬОГО ПИТАННЯ: Принцип цільового і
раціонального використання земель пронизує зміст усіх інститутів земельного
права. Цільове призначення земель — це встановлені законодавством порядок,
умови та межі експлуатації (використання) земель для конкретних цілей
відповідно до категорій земель, які мають особливий правовий режим: принцип
встановлення особливого правового режиму;принцип здійснення контролю за
використанням та охороною земель; принцип пріоритету
сільськогосподарського використання земель та їх охорони.

7. Особливості, етапи здійснення та правові наслідки сучасної земельної

реформи.