LẬP, ĐÁNH GIÁ HIỆU

QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN

(Feasibility Study)
(Tác giả: Bùi Mạnh Thành)

CHUẨN BỊ

[B1] - NGHIÊN CỨU Thông n quy Hồ sơ pháp lý Pháp lý trong

+ +
THÔNG TIN DỰ ÁN hoạch, thiết kế dự án lĩnh vực đầu tư

Chi phí xây dựng, Tư vấn, chi phí

Khảo sát [B2] - XÁC ĐỊNH Chi phí Đất, Tổng mức đầu
+ khác (Pháp lý + Quản lý, vận hành
thị trường CHI PHÍ ĐẦU TƯ GPMB tư xây dựng
trong thời gian xây dựng)

Xác định phân khúc,

[B3] - NGHIÊN CỨU, Xác định nhu cầu, xu Định hướng, chiến
+ sản phẩm, giá bán cơ
ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG hướng thị trường. lược đầu tư
sở/ giá xây dựng

[B4] - TIẾN ĐỘ, Tiến độ xây dựng Kế hoạch Ngân

PHÂN KỲ ĐẦU TƯ định hướng sách tổng thể (A)

Lưu ý:
+ Phần bán (Đất nền, nhà thấp tầng, căn hộ….): Giá bán (Chính sách
bán), thời gian bán, ến độ thu ền (Đặt cọc, thu theo ến độ….), chi Các nguồn thu và kế hoạch doanh
[B5] - XÁC ĐỊNH Kế hoạch
phí bán hàng (Marke ng; Sale) thu: Bán hàng + Cho thuê + Khai
DOANH THU Marke ng/ Sale
+ Phần cho Thuê (TTTM, văn phòng, Khách sạn, kinh doanh khu công thác Dịch vụ + Khác
nghiệp…): Giá cho thuê, tỷ lệ lấp đầy, dự kiến tăng giá, các chi phí vận
hành hoặc các nguồn thu khác.

[B6] - XÁC ĐỊNH CHI Các khoản chi: Phục vụ bán hàng/
PHÍ HOẠT ĐỘNG cho thuê + Vận hành + Khác
Lưu ý: Tuỳ theo đặc điểm sản phẩm dịch vụ mà có các khoản chi phí
sau:
(1) Chi phí quản lý vận hành:
+ Chi phí trực ếp: Giặt ủi, ện nghi, cung cấp dịch vụ lau dọn, chi phí
liên quan đến hành chính. [B7] - XÁC ĐỊNH KẾT
EBITDA = DOANH THU - CHI PHÍ
+ Phí quản lý của Nhà quản lý điều hành (QLCB) QUẢ KINH DOANH
+ Chi phí Chung: Quản lý, hành chính, ếp thị, bán hàng
+ Bảo trì, sửa chữa hàng năm
+ Quỹ nâng cấp trang thiết bị
+ Tiện ích: Điện, nước, thoát nước, điện thoại, internet, và dịch vụ
truyền hình cáp và phí hội Chủ nhà của Căn nhà
+ Bảo hiểm tài sản theo Tiêu chuẩn [B8] - CƠ CẤU (1) Xác định vốn tự có (2) Xác định khoản ền thu trước (3) Nguồn huy Nhu cầu vốn vay = Xác định WACC, và Kế hoạch trả nợ vay (Thời
+ Chi phí thuê đơn vị Kiểm toán LÃI VAY (Năng lực + Pháp lý) từ dự án để phục vụ đầu tư động khác (A) - (1) - (2) - (3) gian ân hạn/ trả nợ, lãi vay - chính sách khác
(2) Chi phí khác:
+ Phí quản lý của Nhà Điều Hành Chuyên Nghiệp, Bao gồm phí cấp
phép, phí quản lý cơ bản, và phí ưu đãi
+ Khuyến khích nhà điều hành (% trên tổng lợi nhuận)

LƯU Ý: Quan điểm tổng

[B9] - XÁC ĐỊNH DÒNG
TIỀN (CASH FLOW)
(1) Xác định dòng ền chiết khấu (2) NPV: Net Present Value (3) IRR: Internal Rate of Return - (4) Time (T): Thời (5) B/C: Benefit/ Cost:
đầu tư (TIP) VÀ QUan
(DCF - Discounted Cash Flow ) - Giá trị hiện tại dòng ền Tỷ suất sinh lời nội bộ gian hoàn vốn Khả năng trả nợ
điểm chủ đầu tư (EPV)
Cash flow là gì?

Lưu ý:
(1) Quan điểm tổng đầu tư (TIP) , sử dụng suất chiết khấu WACC:
Dòng ền ròng = dòng ền vào - dòng ền ra
· Dòng ền vào = Doanh thu + Hoàn thuế + Thay đổi trong khoản phải
thu + Thanh lý tài sản + Trợ cấp của nhà nước (nếu có) [B10] - ĐÁNH (1) Xác định các yếu tố tác động, và dự báó khả (2) Đánh giá mức độ biến đổi (Độ nhạy) các chi êu hiệu
· Dòng ền ra = Chi đầu tư + chi phí hoạt động + chi phí cơ hội + thay +
GIÁ RỦI RO năng biến động (Doanh thu; Chi phí; Lãi vay....) quả tài chính từ sự biến đổi của các yếu tố tác động
đổi trong khoản phải trả + Nộp thuế + Chi phí khác.
(2) Quan điểm chủ đầu tư (EPV) , sử dụng xuất chiến khấu re: Dòng
ền chủ sở hữu = Tổng ngân lưu + ền vay – Trả nợ gốc – Trả lãi vay
· Dòng ền chủ sở hữu = (Dòng ền vào + Các khoản vay, tài trợ) –
(Dòng ền ra + Trả nợ gốc + Trả lãi).
· Trả nợ gốc, trả lãi = Theo kế hoạch trả nợ hàng kỳ. [B10] - TỔNG HỢP (1) Thông n dự án (Các (2) Các chỉ số hiệu quả tài (3) Cảnh báo/ Dự
+ +
(3) Chi phí khấu hao : Là lá chắn thuế. THÔNG TIN chỉ êu, thông số dự án) chính (NPV, IRR, T, B/C) báo rủi ro (nếu có)

[B11] - BÁO CÁO, Bản báo cáo Dự án đầu tư

+ Phụ lục đính kèm
THUYẾT MINH (Tiền khả thi, khả thi dự án)

PHÁT HÀNH TÁC GIẢ: BÙI MẠNH THÀNH

2023_Feasibility Study.mmap - 16/10/23 - Tác giả: Bùi Mạnh Thành