‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬

‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫عقد اإلجيار يف ظل آخر التعديالت القانونية الواردة عليو‬

‫‪The Lease Contract In Light Of the Latest‬‬
‫‪Legal Amendments‬‬
‫قـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــاس ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــي ن ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ ــجاة‬
‫طالبة يف صف دكتوراه علوـ‪ /‬كلية احلقوؽ والعلوـ السياسية‪ .‬جامعة وىراف ‪2‬‬

‫اتريخ اإلستالم‪ 2020/01/08 :‬اتريخ القبول‪ 2020/02/10 :‬اتريخ النشر‪2020/02/24 :‬‬

‫ملخص‪:‬‬
‫عرؼ عقد اإلجيار سواء ادلدين أو التجاري عدة تعديالت مبوجب نصوص قانونية سلتلفة مست‬
‫مسائل جوىرية تعلقت بشكل ىذا العقد ومدتو وإثباتو ونفاذه واحلق يف البقاء‪ ،‬وقد أدخلت ىذه‬
‫التعديالت القانونية مبوجب كل من ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬ادلتعلق ابلًتقية العقارية والقانوف ‪-07‬‬
‫‪ 05‬ادلعدؿ وادلتمم للقانوف ادلدين فيما خيص اإلجيارات ادلدنية‪ ،‬والقانوف ‪ 02-05‬ادلعدؿ وادلتمم للقانوف‬
‫التجاري فيما خيص اإلجيارات التجارية‪.‬‬

‫الكلمات ادلفتاحية‪ :‬اإلجيار ادلدين‪ ،‬اإلجيار التجاري؛ ادلرسوـ التشريعي ‪03-93‬؛ القانوف ‪07-05‬؛‬
‫القانوف ‪02-05‬؛ تعديالت عقد اإلجيار‪.‬‬

‫‪Abstract :‬‬
‫‪The Lease contract whether its civil or commercial has undergone several‬‬
‫‪amendment in different legal texts, concerning some of the substantive matters‬‬
‫‪related to its form, duration, proving, enforcement and right to stay in the asset.‬‬
‫‪This changes were introduced by the legislative decree 93-03 related to real estate‬‬
‫‪promotion; the law 07-05 amending and supplementing the Civil Code in regard of‬‬
‫‪civil rents; and the law 05-02 amending and supplementing the Commercial Code‬‬
‫‪in relation to commercial rents.‬‬

‫;‪Keywords: Civil rent; Commercial rent; the legislative decree 93-03; law 07-05‬‬
‫‪law 05-02; lease amendments.‬‬

‫‪96‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫مقدمة‪:‬‬
‫ديثل عقد اإلجيار ‪-‬سواء تعلق األمر إبجيار العقار أو ادلنقوؿ وسواء كاف جتاراي أو‬
‫مدنيا‪ -‬أحد أىم التصرفات القانونية اليت يلجأ األفراد إلبرامها‪ ،‬نظرا لوظيفتو اإلجتماعية‬
‫واإلقتصادية‪ ،‬ذلك أف اإلجيار قد ختتلف وظيفتو حسب الغرض أو الغاية ادلرجوة منو‪ ،‬فقد‬
‫يكوف إجيارا سكنيا فيؤدي وظيفة إجتماعية‪ ،‬كما قد يكوف جتاراي أو حرفيا أو مهنيا فيؤدي‬
‫وظيفة إقتصادية‪ .‬وقد عرؼ عقد اإلجيار عدة تعديالت دتاشت والتطورات اليت شهدهتا‬
‫الدولة عرب سلتلف مراحلها‪ ،‬كونو مرآة عاكسة للتغريات السياسية واإلقتصادية اليت كاف أبرزىا‬
‫التخلي عن النظاـ اإلشًتاكي وتبين نظاـ السوؽ‪.‬‬

‫إذ أصبح تعديل األحكاـ الناظمة لعقد اإلجيار مسألة ضرورية أماـ ما آلت إليو‬
‫األوضاع يف ظل األحكاـ السارية آنذاؾ واليت كانت رلحفة يف حق ادلؤجر وأدت إىل عدـ‬
‫تكافئ التوازف يف العالقة اإلجيارية‪ ،‬وعزوؼ ادلالؾ عن أتجري زلالهتم وسكناهتم لتجنب‬
‫اخلضوع ذلذه األحكاـ‪ ،‬األمر الذي أدى يف هناية ادلطاؼ إىل تفاقم أزمة السكن‪.‬‬

‫ومن أىم التعديالت اليت طرأت على عقد اإلجيار‪ ،‬تلك ادلدخلة مبوجب ادلرسوـ‬
‫التشريعي ‪ 03-93‬ادلؤرخ يف ‪ 1993/03/01‬وادلتعلق ابلًتقية العقارية‪ ،1‬والقانوف ‪-07‬‬
‫‪ 05‬ادلؤرخ يف ‪ 2007/05/13‬ادلعدؿ وادلتمم للقانوف ادلدين‪ 2‬ابلنسبة لإلجيارات السكنية؛‬
‫والتعديالت اليت جاء هبا القانوف ‪ 02-05‬ادلؤرخ يف ‪ 2005/02/06‬ادلعدؿ وادلتمم‬
‫للقانوف التجاري‪ 3‬ابلنسبة لإلجيارات التجارية‪.‬‬

‫‪ 1‬اجلريدة الرمسية ادلؤرخة يف ‪ ،1993/03/03‬العدد ‪ ،14‬ص‪.4‬‬

‫‪ 2‬اجلريدة الرمسية ادلؤرخة يف ‪ ،2007/05/13‬العدد ‪ ،31‬ص‪.6‬‬
‫‪ 3‬اجلريدة الرمسية ادلؤرخة يف ‪ ،2005/02/09‬العدد ‪ ،11‬ص‪.8‬‬
‫‪97‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫ويف سبيل التفصيل يف ىذا ادلوضوع إرأتينا تقسيمو إىل قسمني‪ :‬التعديالت الواردة‬
‫على اإلجيارات ادلدنية (أوال)‪ ،‬والتعديالت الواردة على اإلجيارات التجارية (اثنيا)‪.‬‬

‫أوال‪ :‬التعديالت الواردة على اإلجيارات ادلدنية‬

‫عرؼ عقد اإلجيار ادلدين عدة تعديالت أدخلت عليو مبوجب ادلرسوـ التشريعي‬
‫‪ 03-93‬ادلتعلق ابلًتقية العقارية والقانوف ‪ 05-07‬ادلعدؿ وادلتمم للقانوف ادلدين‪ ،‬إذ جاء‬
‫مس ‪ %90‬من ادلواد ادلنظمة لو ما عدا ذتانية مواد‪ .‬وتعلقت أىم‬ ‫ىذا األخري بتعديل جذري ّ‬
‫التعديالت ابدلسائل التالية‪ :‬شكل العقد وإثباتو؛ مدتو؛ واحلق يف البقاء‪.‬‬

‫‪ .0‬شكل عقد اإلجيار ادلدين‬

‫كاف عقد اإلجيار فيما قبل خيضع دلبدأ الرضائية يف الفًتة ادلمتدة بني [‪-1962‬‬
‫‪ ]1975‬وىي فًتة كاف يطبق فيها القانوف الفرنسي‪ ،‬وذلك إىل غاية صدور القانوف ادلدين‬
‫اجلزائري مبوجب األمر ‪ 158-75‬أين كاف ادلشرع يعًتؼ ابلعقد العريف وحىت الشفهي‪ ،‬إذ‬
‫إكتفت ادلادة ‪ 467‬من ىذا القانوف ابلنص أنو‪'' :‬ينعقد اإلجيار مبقتضى عقد بني ادلؤجر‬
‫وادلستأجر''‪ ،‬دوف بياف الشكل الذي ينبغي أف يفرغ فيو ىذا التصرؼ‪.‬‬

‫غري أنو بصدور ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬ادلتعلق ابلنشاط العقاري نص على أف‬
‫يتم عقد اإلجيار وفقا للنموذج الذي حيدده التنظيم‪ ،2‬كما إشًتط أف حيرر كتابيا وبتاريخ‬
‫مسمى‪ .‬وعليو يعترب ىذا ادلرسوـ بداية دخوؿ الشكلية على عقد اإلجيار ادلدين‪.‬‬

‫‪ 1‬اجلريدة الرمسية ادلؤرخة يف ‪ ،1975/09/30‬العدد ‪ ،78‬ص‪.990.‬‬

‫‪ 2‬ادلرسوـ ‪ 69-94‬ادلؤرخ يف ‪ 1994/03/19‬ادلتضمن ادلصادقة على منوذج عقد اإلجيار ادلنصوص عليو يف ادلادة ‪21‬‬
‫من ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬ادلؤرخ يف ‪ 1993/03/01‬وادلتعلق ابلنشاط العقاري‪.‬‬
‫‪98‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫مث جاء القانوف ‪ 05-07‬ادلؤرخ يف ‪ 2007/05/13‬ادلعدؿ وادلتمم للقانوف ادلدين‪،‬‬

‫ىذا التعديل جاء حبكم جديد يقضي أبف عقد اإلجيار عقد شكلي جيب أف ينعقد ابلكتابة‬
‫وابلتايل جعل من الكتابة شرطا لإلنعقاد‪ ،‬وىو ما تضمنتو ادلادة ‪ 467‬مكرر من القانوف‬
‫‪ 05-07‬بنصها‪'' :‬ينعقد اإلجيار كتابة ويكون لو اتريخ اتبث وإال كان ابطال''‪ .‬غري أف‬
‫ىذه ادلادة مل تبني طبيعة ىذه الكتابة وعليو يستوي أف تكوف رمسية أو عرفية‪1‬؛ وذلك خالفا‬
‫دلا ذىب إليو ادلشرع التجاري حينما نص على أف يتم اإلجيار يف الشكل الرمسي‪ .‬وقد جاء‬
‫ىذا التعديل دتاشيا مع احلكم الذي تضمنتو ادلادة ‪ 21‬من ادلرسوـ التشريعي ‪03-93‬‬
‫السالفة الذكر‪ ،‬وذلك ضماان إلستقرار ادلعامالت ومحاية األطراؼ والغري‪ ،‬وقد جعل ادلشرع‬
‫من الكتابة ركنا لإلنعقاد وابلتايل رتّب على غياهبا البطالف‪.‬‬

‫‪ .0‬إثبات عقد اإلجيار ونفاذه‬

‫فيما خيص إثبات عقد اإلجيار‪ ،‬فقد كاف يف ظل األمر ‪ 58-75‬خيضع للقواعد‬
‫العامة يف اإلثبات‪ ،‬وكوف عقد اإلجيار يف ظل ىذا القانوف ال يشًتط أف يكوف مكتواب فنطبق‬
‫ما جاءت بو ادلادة ‪ 333‬و‪ 334‬من القانوف ادلدين‪ ،‬واليت تتعلق بقيمة التصرؼ وكيفية‬
‫إثباتو‪ .‬وادلالحظ يف ىذا السياؽ أف ىذه ادلواد طرأ عليها تعديل مبوجب القانوف ‪10-05‬‬
‫ادلؤرخ يف ‪ 2005/06/20‬ادلعدؿ وادلتمم للقانوف ادلدين‪ 2‬والذي رفع من قيمة التصرؼ من‬
‫‪1000‬دج إىل ‪100.000‬دج‪.3‬‬

‫‪ 1‬راجع‪ :‬عفرة حياة‪ ،‬التعديالت القانونية الواردة على عقد اإلجيار يف القانوف اجلزائري والتعليق عليها‪ ،‬رللة صوت القانوف‪،‬‬
‫اجمللد‪ ،6‬ع‪ ،1‬أفريل‪ ،2019‬ص‪-‬ص‪.118-117 ،‬‬
‫‪ 2‬اجلريدة الرمسية ادلؤرخة يف ‪ ،2005/06/26‬العدد ‪ ،44‬ص‪.17‬‬
‫‪ 3‬ىالؿ شعوة‪ ،‬الوجيز يف شرح عقد االجيار يف القانوف ادلدين‪ ،‬دار جسور للنشر والتوزيع‪ ،2010 ،‬ص‪.76‬‬
‫‪99‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫أما يف ظل ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬فيشًتط إلثبات اإلجيار الكتابة ادلتمثلة يف‬

‫النموذج احملدد ذلذا الغرض ‪-‬السابق الذكر‪ -‬كما البد أف يكوف لو اتريخ اتبث‪ ،‬إال أف ىذه‬
‫الكتابة ليست ال رمسية وال شرطا لإلنعقاد فال يًتتب على عدـ توافرىا بطالف العقد‪ ،‬كما ال‬
‫تنتفي العالقة اإلجيارية بني ادلتعاقدين بل ديكن إثباهتا عن طريق الوصالت اليت تسمح حلائزىا‬
‫ابلبقاء ابلعني ادلؤجرة مدة سنة منذ معاينة ادلخالفة كعقوبة دلخالفة شرط الكتابة‪1‬؛ وىو ما‬
‫نصت عليو ادلادة ‪ 3/21‬من ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬بنصها‪'' :‬ومن جهة أخرى‪،‬‬
‫ودون ادلساس ابلعقوابت اليت يتعرض ذلا ادلؤجر بسبب إنعدام العقد‪ ،‬فإن أي وصل‬
‫حيوزه شاغل األمكنة خيولو احلق يف عقد اإلجيار دلدة سنة إبتداء من اتريخ معاينة‬
‫ادلخالفة''‪.‬‬

‫أما إثبات عقد اإلجيار يف ظل القانوف ‪ 05-07‬فإنو من البديهي دلا جعل ادلشرع‬
‫مبوجب ىذا القانوف من الكتابة ركنا لإلنعقاد فإهنا متطلبة إلثباتو‪.‬‬

‫فيما خيص نفاذ عقد اإلجيار فإف األحكاـ يف ىذا الشأف ال ختتلف‪ ،‬إذ يكوف العقد‬
‫انفذا بني طرفيو ابلكتابة مىت اُشًتطت كما أف العقد احملرر يف شكل عريف حجة على أطرافو‬
‫ولو مل يكن لو اتريخ اتبث؛ أما ابلنسبة لنفاذ عقد اإلجيار يف مواجهة الغري فيشًتط أف يكوف‬
‫لو اتريخ اتبث‪2‬؛ وأف يكوف ىذا التاريخ سابقا عن نشوء حق الغري؛ والبد أف يكوف ىذا‬
‫الغري حسن النية‪.3‬‬

‫‪ 1‬ىالؿ شعوة‪ ،‬ادلرجع السابق‪ ،‬ص‪-‬ص‪.79-78 ،‬‬

‫‪ 2‬ادلادة ‪ 328‬من القانوف ادلدين‪.‬‬
‫‪ 3‬ىالؿ شعوة‪ ،‬ادلرجع السابق‪ ،‬ص‪-‬ص‪.84-83 ،‬‬
‫‪100‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫واجلدير ابلذكر أف ادلشرع قد فرؽ يف رلاؿ نفاذ عقد اإلجيار حسب زلل العقد‬
‫وم ّدتو فجعل أحكاما خاصة لنفاذه يف مواجهة الغري مىت كاف واردا على عقار وزادت مدتو‬
‫عن إثين عشرة (‪ )12‬سنة‪ ،‬وىو ما نصت عليو ادلادة ‪ 17‬من األمر ‪ 75-74‬ادلؤرخ يف‬
‫‪ 1975/11/12‬وادلتضمن إعداد مسح األراضي العاـ وأتسيس السجل العقاري‪ ،1‬واليت‬
‫إشًتطت شهر اإلجيارات الواردة على العقار واليت تفوؽ ‪ 12‬سنة‪ ،‬ذلك ألف ىذه اإلجيارات‬
‫تعترب عبئا على العقار وتثقلو وابلتايل تنقص من قيمتو‪ ،‬شلا يتوجب معو إعالـ الغري ادلتعامل‬
‫مع صاحب العقار هبذا التصرؼ‪.2‬‬

‫‪ .3‬مدة عقد اإلجيار‬

‫ادلالحظ يف ىذا اجملاؿ أف األمر ‪ 58-75‬مل يعترب ادلدة ركنا إلنعقاد اإلجيار بل كاف‬
‫جييز إنعقاده دوف حتديد مدة اإلجيار‪ ،‬ومسح بتحديدىا بوقت الحق عن العقد عن طريق‬
‫اإلنذار وىو ما نصت عليو ادلادة ‪ 474‬من ىذا القانوف‪'' :‬إذا عقد اإلجيار دوف إتفاؽ على‬
‫مدة أو عقد دلدة غري زلدودة أو تعذر إثبات ادلدة‪ ،‬فال جيوز ألحد ادلتعاقدين أف يرسل إىل‬
‫اآلخر إنذارا ابلتخلي إال بناء على اآلجاؿ اليت حتددىا ادلادة ‪ 475‬من ىذا القانوف‪ .‬فإذا‬
‫إنعقد اإلجيار كتابة فينتهي إبنتهاء ادلدة ادلتفق عليها‪ ،‬إال أنو إذا بقي ادلستأجر يف احملل أو‬
‫أبقى فيو بعد إنقضاء تلك ادلدة ينعقد إجيار جديد جتري عليو ادلادة ‪ 509‬اخلاصة ابإلجيار‬
‫ادلنعقد دلدة غري زلددة''‪.‬‬

‫‪ 1‬نصت ادلادة ‪ 17‬من األمر ‪ 75-74‬على ما يلي‪'' :‬إف اإلجيارات دلدة (‪ )12‬سنة ال يكوف ذلا أثر بني األطراؼ وال‬
‫حيتج هبا جتاه الغري يف حالة عدـ إشهارىا‪ ،‬مع مراعاة أحكاـ ادلادة ‪ 165‬من األمر رقم ‪ 73-71‬ادلؤرخ يف‬
‫‪ 1971/11/08‬ادلتضمن الثورة الزراعية''‪.‬‬
‫‪ 2‬ىالؿ شعوة‪ ،‬ادلرجع السابق‪ ،‬ص‪-‬ص‪.88-86 ،‬‬
‫‪101‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫أما فيما خيص التجديد فقد نصت ادلادة ‪ 509‬على التجديد الضمين لإلجيار بعد‬
‫إنتهاء عقد اإلجيار بنصها‪'' :‬إذا إنتهى عقد اإلجيار وبقي ادلستأجر ينتفع ابلعني ادلؤجرة مع‬
‫علم ادلؤجر اُعترب اإلجيار قد جتدد بشروطو األوىل ولكن دلدة غري زلددة‪ .‬وتسري على اإلجيار‬
‫أحكاـ ادلادة ‪ 474‬إذا جتدد على ىذا الوجو‪ .‬ويعترب ىذا التجديد الضمين رلرد إمتداد‬
‫ل إلجيار األصلي ومع ذلك تنتقل إىل اإلجيار اجلديد التأمينات العينية اليت كاف ادلستأجر قد‬
‫قدمها ضماان يف اإلجيار القدًن مع مراعاة قواعد اإلشهار العقاري‪ ،‬أما الكفالة الشخصية أو‬
‫العينية فال تنتقل إىل اإلجيار اجلديد إال مبوافقة الكفيل''‪.‬‬

‫وبصدور ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬ادلتعلق ابلنشاط العقاري فقد إشًتط ىذا‬

‫األخري حتديد مدة اإلجيار وىو ما يظهر جليا من ادلرسوـ الذي جاء لتحديد منوذج عقد‬
‫اإلجيار والذي تضمن حتديد مدتو [ادلادة ‪ 02‬من النموذج]‪ ،‬كما أف ىذا ادلرسوـ إستبعد‬
‫صراحة تطبيق أحكاـ ادلادتني ‪ 474‬و‪ 509‬من القانوف ادلدين‪ ،‬وىو ما نستقرأه من نص‬
‫ادلادتني ‪ 20‬و‪ ،22‬حيث نصت ادلادة ‪ 22‬على وجوب مغادرة ادلستأجر العني ادلؤجرة‬
‫إبنقضاء أجل العقد‪ ،‬واليت جاء فيها‪'' :‬إذا إنقضى أجل عقد إجيار مربـ قانوان يتعني على‬
‫ادلستأجر أف يغادر''؛ كما أضافت ادلادة ‪ 22‬أف جتديد عقود اإلجيار ادلخصصة للسكن‬
‫وادلربمة قبل اتريخ صدوره تبقى خاضعة ألحكاـ القانوف ادلدين''‪.‬‬

‫وقد سار القانوف ‪ 05-07‬يف نفس سياؽ ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬السالف‬

‫الذكر‪ ،‬إذ إعترب ادلدة ركنا من أركاف العقد يتطلب حتديدىا‪ ،‬وىو ما جاءت بو ادلادة‬
‫‪ 1/467‬منو بنصها‪'' :‬اإلجيار عقد ديكن ادلؤجر مبقتضاه ادلستأجر من اإلنتفاع بشيء دلدة‬
‫زلددة ‪ ،‬مقابل بدؿ إجيار معلوـ''‪ .‬كما البد من التقيد هبذه ادلادة إذ ينتهي العقد إبنتهاءىا‬
‫وىو ما نصت عليو ادلادة ‪ 469‬مكرر‪'' :1‬ينتهي اإلجيار إبنقضاء ادلدة ادلتفق عليها دون‬

‫‪102‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫حاجة إىل تنبيو ابإلخالء''‪ .‬وعليو مل أيخذ ادلشرع ابلتجديد الضمين‪ ،‬كما أنو جعل حتديد‬
‫ادلدة يتم بكل حرية بني طرفيو كقاعدة عامة‪ ،‬فلم يضع حدا أدىن أو حدا أقصى لإلجيار إال‬
‫ما إستثنتو ادلادة ‪ 468‬ادلتعلقة ابلوكيل الذي لو حق القياـ أبعماؿ اإلدارة فال جيوز أف‬
‫تتجاوز اإلجيارات اليت يربمها ثالث (‪ )03‬سنوات‪ .‬كما منع ادلشرع يف كل األحواؿ أف‬
‫يكوف اإلجيار مؤبدا أو على وجو التأبيد‪.1‬‬

‫‪ .4‬احلق يف اإلجيار‬

‫نص ادلشرع على احلق يف البقاء مبوجب األمر ‪ 58-75‬يف ادلواد من ‪ 514‬إىل‬
‫‪ 537‬منو‪ ،‬وىو حق دينح مبقتضاه للمستأجر احلق يف التمسك ابلبقاء يف األماكن ادلؤجرة‬
‫بعد إنتهاء مدة اإلجيار دوف اللجوء إىل إجراءات خاصة‪ ،‬وقد أخذ ادلشرع اجلزائري هبذا‬
‫النظاـ دلواجهة أزمة السكن آنذاؾ نظرا للحاجة ادلاسة لإليواء‪ ،‬وىو نظاـ رلحف يف حق‬
‫ادلؤجر إذ جاء دلصلحة ادلستأجر وجعلو يف مركز قانوين يشابو مركز ادلالك‪ .‬غري أف ىذا‬
‫النظاـ أدى إىل إمتناع ادلالؾ عن أتجري سكناهتم شلا نتج معو شغور قرابة نصف مليوف وحدة‬
‫سكنية يف مقابل تزايد احلاجة إىل السكن‪ ،‬األمر الذي صلم عنو يف هناية ادلطاؼ إىل تفاقم‬
‫أزمة السكن‪ ،‬وتطلب األمر التدخل لتدارؾ الوضع‪.‬‬

‫ودتهيدا للتغيري جاء ادلرسوـ التشريعي ‪ 03-93‬ادلتعلق ابلنشاط العقاري وألغى‬

‫تطبيق حق البقاء ابلنسبة للبناايت اجلديدة اليت أُصلزت أو جزء منها واليت كانت زلل عقد‬
‫إجيار وذلك بعد اتريخ صدور ىذا ادلرسوـ‪ ،‬وىو ما نصت عليو ادلادة ‪ 20‬من ادلرسوـ‬
‫صراحة‪'' :‬ال تطبق ادلواد ‪ 471‬و‪ 472‬و‪ 473‬و‪ 474‬و‪ ،509‬وكذا ادلواد من ‪ 514‬إىل‬
‫‪ 537‬من األمر رقم ‪ 58-75‬ادلؤرخ يف ‪ 26‬سبتمرب ‪ 1975‬وادلذكور أعاله‪ ،‬وادلتعلقة حبق‬

‫‪ 1‬ىالؿ شعوة‪ ،‬ادلرجع السابق‪ ،‬ص‪71‬؛ عفوة حياة‪ ،‬ادلرجع السابق‪ ،‬ص‪.112‬‬
‫‪103‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫البقاء يف األمكنة على عقود اإلجيار ذات اإلستعماؿ السكين ادلربمة بعد اتريخ صدور ىذا‬
‫ادلرسوـ التشريعي‪.‬‬

‫يظل جتديد عقود اإلجيار ادلربمة قبل اتريخ صدور ىذا ادلرسوـ التشريعي خاضعا‬
‫للتشريع السابق ادلطبق على ىذه العقود''‪.‬‬

‫وعليو‪ ،‬يستنتج من ىذه ادلادة أف ىذا اإللغاء ليس عاما وإمنا يقتصر على السكنات‬
‫ادلنجزة من قبل ادلتعاملني اخلواص يف الًتقية العقارية واليت دتت يف إطار ادلرسوـ التشريعي‬
‫‪ ، 03-93‬أما ابقي اإلجيارات وجتديدىا فيبقى خاضعا للقانوف ادلدين‪ ،‬أي تبقى أحكاـ حق‬
‫البقاء سارية عليها‪.1‬‬

‫وقد تواصل العمل هبذا النظاـ إىل غاية صدور القانوف ‪ 05-07‬ادلعدؿ وادلتمم‬
‫لألمر ‪ 58-75‬ادلتضمن القانوف ادلدين والذي ألغى العمل بو صراحة مبقتضى ادلادة الثامنة‬
‫(‪ )08‬منو اليت نصت‪'' :‬تلغى ادلواد ‪ 471‬و‪ 472‬و‪ 473‬و‪ 474‬و‪ ،509‬وكذا ادلواد من‬
‫‪ 514‬إىل ‪ 537‬من األمر رقم ‪ 58-75‬ادلؤرخ يف ‪ 26‬سبتمرب ‪ 1975‬وادلذكور أعاله‪،‬‬
‫وتلغى كذلك ادلادة ‪ 20‬والفقراتف ‪ 2‬و‪ 3‬من ادلادة ‪ 21‬و‪ 22‬من ادلرسوـ التشريعي رقم‬
‫‪ 03-93‬ادلؤرخ يف ‪ 7‬رمضاف عاـ ‪ 1413‬ادلوافق ألوؿ مارس سنة ‪ 1993‬وادلذكور‬
‫أعاله''‪.‬‬

‫إذف تراجع ادلشرع عن تطبيق حق البقاء وقاـ إبلغاءه غري أف ىذا اإللغاء مل يكن لو‬
‫أثر رجعي‪ ،‬ذلك أف ادلادة ‪ 07‬من القانوف ‪ 05-07‬نصت على أف تبقى اإلجيارات ادلربمة‬
‫يف ظل التشريع السابق خاضعة لو مدة عشر (‪ )10‬سنوات‪ ،‬وابلنسبة لألشخاص الطبيعيني‬

‫‪ 1‬عبد العايل بوشهداف‪ ،‬اجملاؿ الزمين حلق البقاء يف اجيار األماكن ادلعدة للسكن يف القانوف اجلزائري‪ ،‬رللة التواصل يف‬
‫االقتصاد واالدارة والقانوف‪ ،‬عدد‪ ،35‬سبتمرب ‪ ،2013‬ص‪-‬ص‪.139-138 ،‬‬
‫‪104‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫البالغني ستني (‪ ) 60‬سنة كاملة يبقوف يستفيدوف من حق البقاء إىل حني وفاهتم‪ ،‬وتبعا‬
‫لذلك ينتهي حق البقاء إبنتهاء ىذه ادلدة واليت إنقضت يف ‪ 13‬ماي ‪ ،2017‬أو عند وفاة‬
‫الشاغل‪.‬‬

‫ويف األخري فقد توحد النظاـ القانوين لإلجيار ادلدين يف نصوص القانوف ‪05-07‬‬
‫بعد اتريخ ‪ ،2017/05/13‬ومل يعد حق البقاء يطرح أي إشكاؿ إال فيما خيص‬
‫األشخاص البالغني ستني (‪ )60‬سنة عند صدور القانوف ‪.05-07‬‬

‫اثنيا‪ :‬التعديالت الواردة على اإلجيارات التجارية‬

‫عقد اإلجيار التجاري ىو اآلخر عرؼ عدـ إستقرار يف العالقة بني ادلؤجر وادلستأجر‬
‫واإلضلياز للمستأجر‪ ،‬ضف إىل ذلك عدـ دتاشي أحكاـ ىذا القانوف والتوجو اجلديد للنظاـ‬
‫اإلقتصادي للدولة‪ ،‬ومنو جاءت ضرورة تعديلو وىو ما مت مبوجب القانوف ‪ 02-05‬ادلعدؿ‬
‫وادلتمم للقانوف التجاري‪ ،‬واليت جاء لتكريس مبدأ حرية التعاقد وحتقيق التكافئ والتوازف بني‬
‫طريف العالقة‪ ،‬وأىم ىذه التعديالت خصت النقاط التالية‪ :‬رلاؿ تطبيق اإلجيار التجاري‪،‬‬
‫الشكل؛ ادلدة؛ التنبيو ابإلخالء والتعويض اإلستحقاقي‪.‬‬

‫‪ .0‬رلال تطبيق أحكام اإلجيارات التجارية‬

‫مبوجب التعديل اجلديد الذي جاء مبقتضى القانوف ‪ 02-05‬مت تعديل أحكاـ‬
‫ادلادة ‪ 1/169‬من القانوف ‪ 59-75‬فأصبح نصها‪'' :‬تطبق األحكام اآلتية على إجيار‬
‫العمارات أواحملالت اليت يستغل فيها زلل جتاري سواء كان ىذا األخري مملوكا لتاجر أو‬
‫لصناعي أو حلريف أو دلؤسسة حرفية مقيدين قانوان يف السجل التجاري أو سجل احلرف‬
‫والصناعات التقليدية حسب احلالة‪ .''...،‬ويفهم من مضموف ىذه ادلادة أف ادلشرع مل يعد‬

‫‪105‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫يفرؽ بني اإلجيار التجاري وادلهين أو احلريف بل أخضعها كلها ألحكاـ القانوف التجاري ‪-‬‬
‫وحسنا ما فعل‪ .-‬كما مت تعديل ادلادة ‪ 170‬من القانوف ‪ 59-75‬وادلتعلقة بتحديد‬
‫األماكن اخلاضعة ألحكاـ اإلجيارا ت التجارية من خالؿ إستبداؿ عبارة ''ادلؤسسات‬
‫اإلشًتاكية ذات الطابع اإلقتصادي'' بػ''ادلؤسسات العمومية اإلقتصادية''‪ ،‬ذلك ألف الدولة‬
‫ختلت عن النظاـ اإلشًتاكي وإنتهجت نظاـ الرأمسالية‪.‬‬

‫‪ .0‬شكل عقد اإلجيار التجاري‬

‫فصل ادلشرع مبوجب تعديل ‪ 2005‬يف شكل اإلجيارات التجارية ونص على‬
‫وجوبية إفراغها يف قالب رمسي‪ ،‬وىو ما جاء يف نص ادلادة ‪ 187‬مكرر من القانوف ‪-05‬‬
‫‪'' :02‬حترر عقود اإلجيار ادلربمة إبتداء من اتريخ نشر ىذا القانون يف اجلريدة الرمسية‬
‫للجمهورية اجلزائرية الدديقراطية الشعبية يف الشكل الرمسي''؛ وعليو البد من إبراـ‬
‫اإلجيارا ت التجارية منذ اتريخ صدور ىذا القانوف أماـ ادلوثق وذلك دتاشيا مع أحكاـ ادلادة‬
‫‪ 324‬مكرر‪ 1‬من القانوف ادلدين اليت توجب الشكل الرمسي يف اإلجيارات التجارية واليت جاء‬
‫يف نصها‪'' :‬زايدة عن العقود اليت أيمر القانوف إبخضاعها إىل شكل رمسي‪ ،‬جيب حتت طائلة‬
‫البطالف حترير العقود اليت تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوؽ عقارية أو زلالت جتارية أو‬
‫صناعية أو كل عنصر من عناصرىا‪ ،‬أو التنازؿ عن أسهم من شركة أو حصص فيها‪ ،‬أو‬
‫عقود إجيار زراعية أو جتارية أو عقود تسيري زلالت جتارية أو مؤسسات صناعية يف شكل‬
‫رمسي‪.''...،‬‬

‫‪106‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫‪ .3‬ادلدة يف عقد اإلجيار التجاري‬

‫كاف ادلشرع يف ظل األمر ‪ 59-75‬ادلتضمن القانوف التجاري أيخذ ببعض أحكاـ‬

‫القانوف الفرنسي يف رلاؿ مدة اإلجيار واليت كانت زلددة بثالثة (‪ )03‬سنوات يتم جتديدىا‬
‫دلدة ال تتجاوز تسعة (‪ )09‬سنوات‪ ،‬وىو ما كانت تنص عليو ادلادة ‪ 175‬من األمر ‪-75‬‬
‫‪'' :59‬جيب يف حالة جتديد اإلجيار وفيما عدا حصوؿ إتفاؽ بني الطرفني أف تكوف مدة‬
‫اإلجيار اجلديد مساوية دلدة اإلجيار الذي حل أجلو دوف أف تزيد عن تسعة سنوات''‪ .‬غري أف‬
‫ادلادة ‪ 187‬مكرر من تعديل ‪ 2005‬أقرت إتفاؽ األطراؼ على مدة اإلجيار بكل حرية‪:‬‬
‫''‪ ...‬وتربم دلدة حيددىا األطراف بكل حرية''‪ .‬وعليو يفهم أنو مت إلغاء احلد األدىن الذي‬
‫كاف يؤخذ بو واحملدد حسب احلالة بسنتني أو أربعة سنوات [ـ‪ ،]59-75 /172‬وكذا‬
‫احلد األقصى ادلقرر بتسعة سنوات؛ إذ جاء ىذا التعديل تكريسا دلبدأ حرية التعاقد‪.‬‬

‫‪ .4‬التعويض اإلستحقاقي والتنبيو ابإلخالء‬

‫فيما خيص جتديد اإلجيار‪ ،‬كاف يف إطار األمر ‪ 59-75‬حتكمو قاعدتني‪:‬‬

‫القاعدة األوىل‪ :‬تتعلق بوجوب توجيو تنبيو ابإلخالء قبل ستة (‪ )06‬أشهر على‬
‫األقل من هناية األجل احملدد لو‪ ،‬وىو ما كانت تنص عليو ادلادة ‪ 173‬من األمر ‪:59-75‬‬
‫''ال ينتهي إجيار احملالت اخلاصة هبذه األحكاـ إال إبثر تنبيو ابإلخالء حسبما جرت عليو‬
‫العادات احمللية ويف مدة ستة أشهر قبل األجل على األقل''‪.‬‬

‫أما القاعدة الثانية‪ :‬فقد جاءت هبا ادلادة ‪ 176‬من األمر ‪ 59-75‬واليت تتعلق‬
‫بوجوب دفع تعويض للمستأجر يف حالة عدـ جتديد اإلجيار‪ ،‬إال يف حاالت إستثنائية جاءت‬
‫هبا ادلادة ‪ 177‬وما يليها‪ ،‬إذ جاء يف نص ادلادة ‪'' :176‬جيوز للمؤجر أف يرفض جتديد‬

‫‪107‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫اإلجيار غري أنو ينبغي عليو فيما عدا اإلستثناءات ادلنصوص عليها يف ادلادة ‪ 177‬وما يليها‬
‫أف يس ّدد للمستأجر ادلخلى التعويض ادلسمى تعويض ابإلستحقاؽ الذي جيب أف يكوف‬
‫مساواي للضرر ادلسبب نتيجة عدـ التجديد''‪.‬‬

‫وقد أدت ىذه األحكاـ ابدلالؾ سواء إىل عدـ أتجري زلالهتم التجارية أو إستغالؿ‬
‫ثغرات قانونية لتفادي تطبيق ىذه ادلواد عليهم من خالؿ إبراـ عقود إجيار تقل مدهتا عن‬
‫سنتني متتاليتني وىي ادلدة الدنيا اليت تسمح للمستأجر ابدلطالبة بتعويض اإلستحقاؽ‪ .1‬ويف‬
‫تدخل ادلشرع مبوجب القانوف‬
‫سبيل إعادة التوازف إىل العالقة التعاقدية بني ادلؤجر وادلستأجر ّ‬
‫‪ 02-05‬ادلعدؿ وادلتمم للقانوف التجاري‪ ،‬ونص يف ادلادة ‪ 187‬مكرر‪ 2‬منو على أنو‪'' :‬يلزـ‬
‫ادلستأجر مبغادرة األمكنة ادلستأجرة إبنتهاء األجل احملدد يف العقد دوف حاجة إىل توجيو تنبيو‬
‫ابإلخالء ودوف احلق يف احلصوؿ على تعويض اإلستحقاؽ ادلنصوص عليو يف ىذا القانوف‪،‬‬
‫ما مل يشًتط األطراؼ خالؼ ذلك''‪.‬‬

‫وادلالحظ على ىذا النص أف ادلشرع قاـ إبلغاء احلق يف التمسك بتجديد اإلجيار‬
‫والتذرع بكونو منشأ للقاعدة التجارية حسب ما كانت تنص عليو ادلادة ‪ 172‬من القانوف‬
‫‪59-75‬؛ كما قاـ ادلشرع مبوجب ىذه ادلادة إبلغاء التنبيو ابإلخالء والتعويض اإلستحقاقي‪،‬‬
‫لكن ليس بطريقة هنائية وإمنا جعلو إختياراي راجعا حلرية األطراؼ وىو ما يستشف من ادلادة‪:‬‬
‫''ما مل يشًتط األطراؼ خالؼ ذلك''‪ ،‬ويف ىذا تكريس دلبدأ سلطاف اإلرادة ادلنصوص عليو‬
‫مبوجب ادلادة ‪ 106‬من القانوف ادلدين‪ .‬كما مل يبق رلاؿ لتطبيق أحكاـ ادلادتني ‪174‬‬
‫و‪ 175‬من القانوف ‪ 59-75‬ادلتعلقة إبجراءات التجديد الضمين لعقد اإلجيار يف حالة عدـ‬
‫التنبيو ابإلخالء‪ .‬غري أف ىذه األحكاـ ال تسري إال على اإلجيارات ادلربمة بعد اتريخ صدور‬

‫‪ 1‬ادلادة ‪ 172‬وما يليها من األمر ‪.59-75‬‬

‫‪108‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫ىذا القانوف وىو ما نصت عليو صراحة ادلادة ‪ 187‬مكرر‪'' :1‬يبقى جتديد عقود اإلجيار‬
‫ادلربمة قبل النشر ادلذكور يف ادلادة ‪ 187‬مكرر أعاله خاضعا للتشريع الساري ادلفعوؿ بتاريخ‬
‫إبراـ عقد اإلجيار''‪ ،‬ويف ذلك جتسيد دلبدأ عدـ رجعية القوانني‪.‬‬

‫وعليو‪ ،‬أصبح األطراؼ حيددوف بكل حرية الشروط اليت حتكم العالقة اإلجيارية‬
‫القائمة بينهما فيما خيص مدة اإلجيار وإنتهاءىا‪ ،‬السيما إذا مت اإلتفاؽ على تعويض‬
‫إستحقاقي فال بد من حتديد قيمتو أو معايري حتديده على األقل‪.‬‬

‫اخلامة‪:‬‬

‫يف اخلتاـ ديكن القوؿ أف التعديالت اليت طرأت على عقد اإلجيار ادلدين والتجاري‬
‫جاءت مسايرة للتحوالت السياسية واإلقتصادية اليت عرفتها البالد‪ ،‬واليت جاءت جتسيدا دلبدأ‬
‫حرية التعاقد وتكريس ادللكية اخلاصة‪ ،‬كما جاءت حملاولة حل األزمة السكنية اليت كانت‬
‫تعاين منها البالد نظرا لعزوؼ ادلالكني عن إبراـ عقود اإلجيار ختوفا من األحكاـ السارية‬
‫آنذاؾ وادلتعلقة حبق البقاء؛ التنبيو ابإلخالء والتعويض اإلستحقاقي‪ ،‬واليت جعلت من‬
‫ادلستأجر الطرؼ القوي يف العالقة اإلجيارية وجعلت على ادلؤجر صعوبة يف إسًتجاع ملكيتو‪.‬‬
‫وعليو حسنا ما فعل ادلشرع إبدخالو ذلذه التعديالت واليت كاف أمهها فيما يتعلق ابإلجيارات‬
‫ادلدنية‪ :‬إلغاء احلق يف البقاء؛ جعل عقد اإلجيار عقدا كتابيا كتابة رمسية أو عرفية ‪-‬يستحسن‬
‫من ادلشرع حسم نوع الكتابة ادلتطلبة كما ذىب إليو ابلنسبة لإلجيار التجاري‪-‬؛ إنتهاء‬
‫اإلجيار إبنتهاء مدتو دوف حاجة لتنبيو ابإلخالء‪ .‬أما فيما خيص االجيارات التجارية‪ ،‬فأىم ما‬
‫ورد عليها من تعديل‪ :‬إخضاع االجيارات التجارية وادلهنية واحلرفية ألحكاـ القانوف التجاري؛‬
‫التخلي عن احلد األدىن واألقصى دلدة اإلجيار؛ والتخلي عن التنبيو ابإلخالء والتعويض‬
‫اإلستحقاقي‪.‬‬
‫‪109‬‬
 ‫‪ISSN: 2253-0266‬‬ ‫رلـ ـ ـ ـ ـ ـ ـلة القان ـ ـ ـ ـون‪ ،‬اجملتم ـ ـ ـ ـ ـع والسلط ـ ـ ـ ـ ـ ـة‬
‫‪EISSN: 2600-6219‬‬ ‫‪0909‬‬ ‫رللد‪ 90 :‬عدد‪90:‬‬

‫واجلدير ابلذكر يف ىذا اجملاؿ‪ ،‬أف ادلشرع مل يقم ابإللغاء الكلي ذلذه األحكاـ ادلتعلقة‬
‫ابلتمسك حبق التجديد والتنبيو ابإلخالء والتعويض اإلستحقاقي‪ ،‬وإمنا جعلها إختيارية‪ ،‬أي‬
‫لطريف العالقة احلرية التامة للخضوع ذلذه األحكاـ إذا ما إنصرفت إرادهتم إىل ذلك‪ ،‬ويف ىذا‬
‫جتسيد فعلي دلبدأ حرية التعاقد‪.‬‬

‫‪110‬‬