Diferença entre Direitos Reais e Direito das Coisas

Direito das Coisas: É o conjunto de normas direcionadas às relações jurídicas que envolvem bens
passíveis de apropriação pelo homem, ou seja, que são suscetíveis de valor econômico. Podem ser
quaisquer bens que assim se descrevam, materiais ou imateriais.

Direito Real: é o direito absoluto capaz de subordinar determinada coisa à pessoa a quem se acha
diretamente vinculada, o seu dono. Os Direitos Reais são definidos em lei.

Atenção: A posse é considerada uma situação de fato e não um direito. É estudada no âmbito do
Direito das Coisas, mas não é Direito Real. Logo, podemos dizer que: Direito das Coisas = Direitos
Reais + Posse.

Em linhas gerais, os direitos obrigacionais diferem dos direitos reais:

• quanto ao objeto - porque exigem o cumprimento de determinada prestação, ao

passo que estes incidem sobre uma coisa;
• quanto ao sujeito - porque o no direito obrigacional, o sujeito passivo é determinado
ou determinável enquanto, nos direitos reais, é indeterminado (pode-se dizer que são todas as
pessoas do universo que devem abster-se de molestar o titular). No direito real, o devedor é
indeterminado, figura que surgirá determinadamente apenas quando alguém violar a obrigação
de abster-se frente aos direitos reais do titular da coisa;
• quanto à duração - porque os direitos obrigacionais são transitórios e se extinguem
pelo cumprimento ou por outros meios (ação judicial, etc.), enquanto os direitos reais são perpétuos,
não se extinguindo pelo não uso, mas somente nos casos expressos em lei (desapropriação,
usucapião em favor de terceiro etc.). Isso significa dizer que o proprietário de uma coisa só deixará
de sê-lo em casos excepcionais específicos;
• quanto à formação - pois podem resultar da vontade das partes, sendo ilimitado o
número de contratos inominados (numerus apertus), ao passo que os direitos reais só podem ser
criados pela lei, sendo seu número limitado e regulado por esta (numerus clausus);
• quanto ao exercício - porque exigem uma figura intermediária, que é o devedor,
enquanto os direitos reais são exercidos diretamente sobre a coisa, sem necessidade da existência
de um sujeito passivo;
• quanto à ação - que é dirigida somente contra quem figura na relação jurídica como
sujeito passivo (ação pessoal), ao passo que a ação real pode ser exercida contra quem quer que
detenha a coisa.

Direito de Superfície

Definição

A Superfície está prevista no art. 1225, II e entre os arts. 1369 e 1377 do CC.

Sobre o tema, o art. 1.369, CC, diz que:

"o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por
tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro
de Imóveis".

Caraterísticas

A superfície é o mais amplo direito real limitado pois, através dela, o proprietário transfere a um
terceiro o uso, a fruição e quase a disposição do bem.
Pois bem, a superfície é um modo inteligente de exploração da propriedade imóvel urbana ou rural
para fins de construção ou plantação.

Por exemplo, o herdeiro de uma fazenda que não tenha experiência para administrá-la cede a
alguém através de um contrato solene, via escritura pública, registrado no cartório de imóveis, o
direito de produzir nas suas terras, mediante o pagamento de um aluguel. Isto sempre pode ser feito
por locação (arrendamento), mas por superfície (direito real) é mais seguro.

Entre as vantagens para o proprietário, destacam-se a possibilidade de uso do subsolo, desde que
não atrapalhe as atividades na superfície; a conservação do terreno pelo superficiário, e o
recebimento do imóvel de volta ao término do prazo da superfície, de regra, sem indenizar o
superficiário.

A vantagem para o superficiário é a de ter um lugar para construir ou plantar durante décadas,
que pode inclusive ser transmitido para os herdeiros, sem possibilidade de desistência do
proprietário, afinal, a relação jurídica que se estabelece é entre o superficiário e a coisa, diferente
da locação ou arrendamento, que é um contrato entre pessoas.

O Direito à Superfície pode ser alienado a terceiros, ressalvado o direito de preferência do

proprietário, que pode exercer a opção de aquisição.

A seguir mostraremos uma tabela para facilitar o entendimento do instituto da Superfície e sua
diferença para com o instituto da Locação

Direitos do Promitente Comprador

A promessa de compra e venda é o instrumento pelo qual a pessoa física ou jurídica se compromete
a vender a uma outra pessoa um determinado bem, seja ele móvel ou imóvel, corpóreo ou
incorpóreo, mediante as condições pactuadas no compromisso. Está regulada nos artigos 1.417 e
1.418 do Código Civil:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento,
celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis,
adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou
de terceiros, a quem os direitos destes forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra
e venda conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a
adjudicação do imóvel.

A promessa de compra e venda é, sem dúvidas, um contrato preliminar que objetiva a realização
de um negócio jurídico futuro; normalmente, um contrato de compra e venda.
É certo, ainda, que o promitente comprador faz jus aos direitos reais elencados no art. 1225 do CC,
mais especificamente em seu inciso VII.
Isto significa que, caso o promissário vendedor negue-se a fechar o negócio, o promitente
comprador poderá ajuizar uma ação de adjudicação compulsória para que o negócio se conclua
e o bem seja recebido.
Para que o Direito de adjudicação compulsória possa ser exercido, não poderá existir previsão de
arrependimento no instrumento contratual.
Além disto, há doutrinas que entendem que o Compromisso de compra e venda deverá ser inscrito
(registrado) no cartório de imóveis competente para que o Direito Real se opere obrigatoriamente.
No entanto, a Jurisprudência dos Tribunais Superiores é no sentido de que o registro é dispensável
para o exercício do direito de adjudicação compulsória. É o teor da Súmula 239 do STJ:
Súmula nº 239 do STJ - O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do
compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Logo, o compromisso de compra e venda com o pagamento do preço previamente ajustado

faculta ao promitente comprador o direito de promover ação de adjudicação compulsória em
face do promitente vendedor e, caso esta ação seja julgada procedente, o juiz, por sentença,
determinará a outorga definitiva da escritura do imóvel ao promissário comprador.

Direitos Reais de Garantia - Penhor Hipoteca e Anticrese

Conceito e natureza jurídica

Direitos reais de garantia são direitos reais sobre coisas alheias que asseguram o adimplemento de
obrigação principal.
Segundo Pontes de Miranda:
O direito real de garantia tem dupla função: determina qual o bem destinado à solução da dívida,
antes de outros bens; e pré-exclui, até que se solva a dívida, o valor dele, de outras dívidas.
Há, portanto, duas relações distintas: uma, de natureza pessoal, que consiste na obrigação
garantida; outra, de natureza real, que se traduz na vinculação de determinado bem ao
adimplemento da obrigação garantida. Por isso, alguns autores defendem que os direitos reais de
garantia são mistos: coexistem com uma relação pessoal sem a qual não têm razão de ser.

CONSTITUIÇÃO.
Os direitos reais de garantia são constituídos através de contrato, que pode ser celebrado entre as
partes que integram a obrigação principal ou também por terceiro, que garante dívida alheia com
bem próprio. Importante mencionar que, em se tratando de garantia instituída sobre bem imóvel
(hipoteca), será necessário o registro no RGI em que estiver matriculado o bem. No caso do penhor,
em que o objeto é bem móvel, o contrato deverá ser registrado no Cartório de Títulos e
Documentos.

Proibição da cláusula comissória: o art. 1.428, CC, impõe nulidade absoluta à cláusula que autoriza
o credor hipotecário, pignoratício e anticrético a ficar com o bem quando houve inadimplemento
do devedor. A vedação da cláusula comissória não exclui, porém, a possibilidade de ser realizada
dação em pagamento.

CARACTERÍSTICAS
• Sequela (art. 1.419, CC);
• Indivisibilidade (art. 1.421, CC);
• Possibilidade de excussão (art. 1.422, primeira parte, CC). Os bens dados em penhor e
em hipoteca serão penhorados e alienados em hasta pública. A alienação somente pode ser
judicial, sendo vedada a venda extrajudicial do bem (proteção ao patrimônio do devedor), à
exceção das hipotecas realizadas no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação e das hipóteses
em que, no próprio contrato de penhor, a venda amigável é permitida. O interesse de agir para a
excussão ocorre com o vencimento do contrato, lembrando que o art. 1.425, CC, traz situações de
vencimento antecipado da obrigação;
• Prelação (art. 1.422, segunda parte, CC). Importante referir que a preferência dos
direitos reais de garantia não se sobrepõe a determinados privilégios legais sempre que a lei assim
determinar (art. 1.422, p. único, CC). É o caso, por exemplo, da preferência dos créditos fiscais na
falência.

ESPÉCIES
Dependendo do tipo de garantia solicitada, podemos ter:
PENHOR
O penhor ocorre quando o devedor (ou ainda um terceiro) transfere ao credor a posse direta
de bem móvel suscetível de alienação como forma de garantir o pagamento de seu débito. Até o
pagamento da obrigação, o bem fica em mãos do credor, ou seja, há a transferência de bem
móvel ao credor (transferência da posse) que haverá de durar até o adimplemento do débito.
O instituto está regulamentado nos artigos 1.431 a 1.472 do CC. Sobre os direitos e deveres do credor
pignoratício, segue a leitura dos artigos que tratam do tema:

Art. 1.433. O credor pignoratício tem direito:

I - à posse da coisa empenhada;

II - à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente justificadas, que tiver feito,
não sendo ocasionadas por culpa sua;

III - ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa empenhada;

IV - a promover a execução judicial, ou a venda amigável, se lhe permitir expressamente o contrato,

ou lhe autorizar o devedor mediante procuração;

V - a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontra em seu poder;

VI - a promover a venda antecipada, mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio
fundado de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado. O
dono da coisa empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo
outra garantia real idônea.

Art. 1.434. O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada, ou uma parte dela,
antes de ser integralmente pago, podendo o juiz, a requerimento do proprietário, determinar que
seja vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada, suficiente para o pagamento
do credor.

Art. 1.435. O credor pignoratício é obrigado:

I - à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a perda ou deterioração de que for
culpado, podendo ser compensada na dívida, até a concorrente quantia, a importância da
responsabilidade;

II - à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao dono dela, das circunstâncias que
tornarem necessário o exercício de ação possessória;

III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e
conservação, nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente;

IV - a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga a dívida;

V - a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433.

Por fim, importante pontuar que existem seis tipos de penhor aceitos pela doutrina: penhor comum
ou civil, penhor rural (agrícola e pecuário), penhor de direitos e títulos de créditos, penhor de
veículos, penhor legal e penhor industrial e mercantil.
HIPOTECA
A hipoteca se configura quando se grava um bem imóvel (ou outro bem que lei considere como
hipotecável, como navios e aeronaves) pertencente ao devedor ou a um terceiro, sem transmissão
da posse ao credor (na hipoteca, não há tradição). Se o devedor não paga a dívida no seu
vencimento, fica o credor habilitado a exercer o direito de excussão (solicitar a venda judicial do
bem). Isso ocorre para que seu crédito seja pago com o dinheiro obtido na venda do bem
hipotecado. O instituto está regulamentado nos artigos 1.476 a 1.505 do CC.
O referido instituto pode sobre sub-hipoteca, dessa forma, é lícito que um imóvel já hipotecado
receba outra hipoteca para o mesmo credor ou para outra pessoa através de novo contrato. Isso,
porém, se o valor do bem hipotecado for maior que as dívidas que garante. Como exemplo, uma
casa que vale R$300.000,00 pode sofrer quatro hipotecas de R$70.000,00. Entretanto, se ocorrer
inadimplemento, primeiramente será atendida a primeira hipoteca, depois a segunda, etc. Tal
definição está expressa no art. 1.493.

O Código Civil estabelece as hipóteses para hipoteca legal:

Art. 1.489. A lei confere hipoteca:

I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da
cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;

II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o
inventário do casal anterior;

III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano
causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;

IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado
ao herdeiro reponente;

V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da

arrematação.

Ademais, a hipoteca exige publicidade, já que possui efeito erga omnes e trata, normalmente, de
bens com alto valor monetário.

ANTICRESE
A anticrese caracteriza-se quando o devedor transfere ao credor a posse de bem imóvel, para que
este se aproveite dos frutos e rendimentos do imóvel, até o montante da dívida a ser paga. O
instituto está regulamentado no art. 1.506 a 1.510 do CC.

Interessante notar que o bem imóvel em que está recaída a anticrese poderá ser hipotecado para
o credor anticrético ou mesmo para terceiros. É o que está estabelecido no segundo parágrafo do
art. 1.506:

Art. 1.506.

§ 2o Quando a anticrese recair sobre bem imóvel, este poderá ser hipotecado pelo devedor ao
credor anticrético, ou a terceiros, assim como o imóvel hipotecado poderá ser dado em anticrese.
Uso e Usufruto

Usufruto

É o direito real sobre coisa alheia que atribui ao seu titular as faculdades de usar e fruir um bem de
outrem. USAR significa extrair da coisa sua finalidade precípua, sem alteração de sua
substância. FRUIR significa poder receber os produtos e rendimentos produzidos pela coisa.
De forma geral, o usufruto é pleno, ou seja, o usufrutuário pode retirar da coisa todas as suas
utilidades, mas pode haver restrição prevista em contrato, limitando o exercício do usufruto quando
as partes fazem expressa previsão contratual. O usufruto é temporário, sendo, em regra,
também vitalício, salvo disposição contrária com prazo menor. Assim, no máximo, o usufruto
perdurará pelo tempo de vida do usufrutuário. O usufruto não pode ser perpétuo, sob pena de
equivaler a enfiteuse, cuja constituição é vedada.

Formas de Constituição do Usufruto:

• Usufruto legal e/ou constitucional: Criado por força de lei e/ou Constituição. Exemplo:
Art. 1.693 do CC (Usufruto constituído em favor dos pais em relação aos bens de seus filhos menores).
É uma espécie de contraprestação em razão das obrigações que decorrem do poder familiar.
Outro exemplo é o Art. 20, XI e art. 231, §2º da Constituição Federal (usufruto em favor dos índios das
terras da União que ocupam);
• Usucapião: sumariamente, uma forma de aquisição de propriedade dada pelo tempo
transcorrido sob sua posse;
• Decisão Judicial;
• Negócio Jurídico: Nesse caso, podemos ter usufruto por RETENÇÃO ou usufruto por
ALIENAÇÃO.

1. Retenção: Quando o titular do bem transfere o título (aliena o bem) mas reserva para
si o usufruto. Exemplo: Doação. Meu pai doa a casa para mim, mas reserva para ele o usufruto da
casa, ou seja, continua utilizando seu espaço, colhendo maçãs da árvore no quintal, enfim.
2. Alienação: Quando se dispõe do bem em favor de uma pessoa mas se transfere o
usufruto em favor de outra. Exemplo: Testamento. Testou em favor de Maria mas gravou o usufruto
em favor de Joana.

USUFRUTO SUCESSIVO
É vetado no Brasil. Trata-se daquele que estabelece uma ordem cronológica e sucessiva do
exercício do usufruto. Exemplo: Usufruto exercido por meus pais até eles morrerem; depois, por meu
irmão; depois que ele morrer, por meu sobrinho, e assim por diante. O Código Civil proíbe o usufruto
sucessivo pois tal cláusula violaria a proibição de transmissão do usufruto. Essa cláusula é NULA de
pleno direito, então.

USO
Não constituem outra coisa senão usufruto com finalidade específica. É por isso que muitos autores
dizem que se trata de usufruto em miniatura.
No direito de uso, somente utilidades específicas da coisa alheia, necessárias para a manutenção
do núcleo familiar, é que são transferidas para o beneficiário. No usufruto, todas as vantagens (via
de regra) são transferidas.
De acordo com o Código Civil, os únicos frutos que podem ser percebidos pelo usuário no exercício
do uso são aqueles necessários à sua subsistência e de sua família:

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades
suas e de sua família.
§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar
onde viver.
§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e
das pessoas de seu serviço doméstico.
Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas
ao usufruto.

Servidões
Servidão traz a ideia de prestação de serviço. Vem do latim, servidus: utilidade. Em linhas simples, a
servidão nada mais é do que um direito real entre prédios; por isso, os autores mais antigos a
chamam de servidão predial.

Servidão predial é o direito real na coisa alheia através do qual um imóvel (edificação) sofre uma
restrição para gerar um benefício/utilidade/vantagem a outro prédio.
Em toda a servidão predial haverá dois prédios envolvidos: o dominante (recebe a vantagem) e
o dominado, ou serviente (gera a vantagem).
A servidão pode se dar, por exemplo, no caso em que se constrói em um prédio (serviente) uma
passagem de água para outro prédio, pois que esse outro prédio (dominante) ficaria sem
abastecimento hídrico não fosse por tal construção.

CARACTERÍSTICAS

1. A servidão representa um gravame de um prédio em favor de outro prédio. A servidão

não é constituída em favor de pessoas, mas de prédios.
2. A servidão é inalienável, pois é de um prédio em favor de outro prédio. O titular do
prédio não pode dispor da servidão pois ela não lhe pertence mas, sim, ao prédio! Assim, não se
pode dar a servidão em garantia, hipoteca, etc.
3. A servidão é direito acessório ao direito de propriedade. Caso o prédio seja alienado,
a servidão vai junto. Somente se extingue pelas formas legais.
4. Só haverá servidão entre prédios pertencentes a titulares distintos. Se ambos forem do
mesmo titular, não há necessidade de servidão. Quando os prédios servientes ficam sob a
propriedade do mesmo titular, a servidão é extinta, subsistindo apenas uma serventia, que não é
direito real mas apenas uma relação obrigacional.
5. A servidão representa um benefício para o prédio; não para seu titular, ainda que ele
dela também se aproveite. Não há servidão se a vantagem é puramente pessoal.
6. Perpetuidade: Toda servidão é perpétua, pois pertence ao prédio e acompanha a
coisa. Se for estabelecido prazo, deixa de ser servidão (direito real) e passa a ser relação
obrigacional.
7. A servidão não se presume: Exige declaração expressa dos interessados e
consequente registro.
8. A servidão é indivisível. Pouco importa se os prédios passem à titularidade de inúmeras
pessoas. A servidão continua una, em favor do prédio como um todo.

IMPORTANTE: A vantagem ou desvantagem gerada pela servidão adere à coisa, logo, estabelece-
se para o prédio dominado uma obrigação propter rem. Assim, o prédio serviente sempre estará
vinculado, quem quer que seja seu dono.
EXTINÇÃO
Em regra, as servidões são perpétuas mas existem casos nos quais ocorre sua extinção. Salvo o caso
de desapropriação, todos os demais exigem o cancelamento do Registro a fim de que produza
efeitos a extinção da servidão.
Vejamos quais são esses casos de extinção (art. 1.338):

• Desapropriação: extinta a propriedade que servia, extinta estará a servidão;

• Renúncia pelo titular;
• Cessação da utilidade;
• Resgate: é a renúncia onerosa. Na renúncia, o proprietário do prédio dominante age
por liberalidade e o proprietário do prédio serviente paga para recuperar a propriedade plena do
prédio.
• Confusão: quando os prédios serviente e dominante se tornam do mesmo proprietário;
• Supressão de obras: acontece, por exemplo, na servidão de tirar pedra enquanto
durar a construção de uma barragem no prédio dominante. Assim, concluída a barragem, cessa a
servidão;
• Não uso pelo prazo contínuo de 10 anos.
• Pela destruição de qualquer dos prédios.

Usucapião

Noções Gerais

O direito de usucapir algo está previsto nos arts. 183 e 191 da Constituição Federal e no art. 1.238 e
seguintes do Código Civil. A usucapião representa um modo originário de aquisição de
propriedade, vez que não existe vínculo do adquirente com o proprietário anterior, sendo a
propriedade obtida por meio de um reconhecimento, pelo juiz, da situação fática de alguém a
ocupando por longo período de tempo sem intervenção do proprietário.

Existem diversas espécies de usucapião, cada uma com seus requisitos e observações. Todavia,
existem quatro requisitos genéricos que estarão presentes em todas as espécies de usucapião
independente:

• Posse ininterrupta e sem oposição: normalmente, há o abandono da propriedade por

seu proprietário original ou esquecimento desta por ele. Neste cenário, podem terceiros ocupar o
local e, decorrido certo período de tempo sem reclamação do dono, adquirir-lhe a propriedade.

Suponhamos que uma família veio a ocupar um terreno em tais moldes. No caso de o pai, que
chegara antes do resto da família ao local, falecer durante o período de contagem mas sua esposa
e seus filhos, que chegaram depois, continuarem a exercer a posse continuamente, o período será
contabilizado de forma somada, não havendo que se falar em interrupção; além disso, caso o
proprietário apresente oposição judicial mas esta seja indeferida, o prazo também não será
interrompido.

• Intenção de ser dono: deve ficar comprovado que o sujeito agiu com intenção de ser
dono, de forma inequívoca, podendo ser verificado tal aspecto, no caso concreto, observando-se
o cuidado que ele tem com o bem, a destinação que ele dá para a coisa, o uso que faz dela, etc.
• Prazo legal determinado: o requisito genérico é que deva existir um prazo específico
para ser legítima e legal a aquisição da propriedade, mas este será diverso para cada modalidade
de usucapião.
• Coisa que possa ser usucapida: existem bens que não são privados, ou seja,
pertencem ao Estado (bens públicos), e estes não podem ser usucapidos por expressa disposição
constitucional.

A SENTENÇA NO PROCESSO JUDICIAL E A USUCAPIÃO

Nos termos do art. 1.241 do Código Civil e da Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal, é possível
que a usucapião seja alegada em matéria de defesa, ou seja: se o proprietário tentar reaver o bem
por meio da alegação de direito de reivindicação, a usucapião poderá ser utilizada como forma
de o atual ocupante do local defender-se dessa pretensão mesmo que ela não tenha sido já
anteriormente declarada. Vejamos:

Código Civil
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a
propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro
no Cartório de Registro de Imóveis.
Súmula 237 – STF
O usucapião pode ser arguido em defesa.

Dessa forma, podemos ver que o juiz irá declarar a usucapião oficialmente, o que demonstra a
natureza da sentença judicial, declaratória, vez que em momento algum o juiz irá constituir um novo
direito, mas apenas declarar o direito do possuidor que já existe desde quando os requisitos da
usucapião foram cumpridos.

Por fim, a título de legitimidade para usucapir e pleitear o direito em juízo, serão legítimas todas as
pessoas que cumpram os requisitos e estejam nessa situação possessória específica, não havendo
restrições, ainda que a pessoa seja incapaz. Veremos mais adiante.

Modalidades de usucapião

Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil. Vejamos:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um
imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer
ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório
de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor
houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de
caráter produtivo.

Temos aqui os dois requisitos para que fique configurado esse tipo de usucapião: um de
tempo e outro de posse. O transcurso de tempo necessário para que seja possível usucapir é
de quinze anos, sendo este o prazo maior dentre todas as outras espécies de usucapião. A
posse, por sua vez, deve dar-se de maneira ininterrupta e dotada de real intenção de se ter
a coisa, como em todas as demais espécies desse instituto.

Observe que existe a possibilidade de esse tempo ser reduzido para dez anos nas hipóteses
em que o ocupante estabelecer moradia na propriedade ou quando o ocupante realizar
obras nela, agregando valor e utilidade ao bem.

Usucapião Ordinária

A usucapião ordinária está prevista no art. 1.242 do Código Civil, tendo como requisitos o justo
título e a boa-fé, além de exercer a posse contínua e incontestada pelo prazo de dez anos.
Vejamos:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e

incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido
adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico.

Nesse sentido, temos que a boa-fé subjetiva consiste em não saber o possuidor que a coisa
alvo de sua posse possuía já um proprietário. O possuidor a tomou para si sem imaginar estar
tomando-a de outra pessoa. Por outro lado, o justo título está previsto no Enunciado 86 da I
Jornada de Direito Civil:
Enunciado 86. A expressão "justo título", contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil,
abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade,
independentemente de registro.

Assim, o justo título será qualquer ato que faça a pessoa acreditar que o direito de
propriedade transferido a ela é valido, sendo plenamente suficiente para garantir seu direito
à coisa, ainda que haja algum erro material ou formal que o torne oficialmente inválido. Por
exemplo, o justo título é verificado quando uma pessoa ganha o bem de outra. Esse ato da
entrega, simples e informal, já o garante.

Usucapião Especial Constitucional Urbana

Essa modalidade é tida como especial por ser tutelada diretamente pelo texto constitucional,
nos termos do art. 183. Vejamos:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros
quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia
ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a
ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Dessa forma, a usucapião urbana terá como requisitos:

a) propriedade de até 250m²;
b) cinco anos de estadia ininterruptos e sem oposição;
c) ser moradia de família;
d) não ser o possuidor proprietário de outro imóvel.

Nesse passo, evidente fica o direito social à moradia que o artigo tutela, sendo claro que a
Constituição busca proteger as pessoas hipossuficientes que ocuparem o imóvel de boa-fé.
Observe-se também que não existe requisito quanto ao estado civil e sexo dos requerentes,
não sendo necessária a presença de casamento para a constituição da unidade familiar.

Usucapião Especial Urbana Coletiva

A usucapião especial urbana coletiva está prevista no art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei
10.257/01), possuindo requisitos muito próximos daqueles previstos na usucapião urbana para
fins de moradia. Vejamos:

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja
área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua
posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor,
independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo
escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo
deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de
execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por
maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou
ausentes.

Uma análise do próprio nome do instituto permite perceber que essa modalidade de
usucapião dá-se em benefício de uma coletividade, sendo esse o caso justamente porque
uma de suas características é a impossibilidade de se identificarem os terrenos ocupados por
cada possuidor.

Nesse passo, teremos como requisitos formais para a configuração dessa modalidade de
usucapião:
a) propriedades com mais de 250m²;
b) cinco anos de permanência ininterruptos e sem oposição;
c) impossibilidade de se identificarem os terrenos ocupados por cada possuidor;
d) não serem os possuidores proprietários de outro imóvel rural ou urbano;
e) real necessidade dos possuidores (ocupação por população de baixa renda).

Usucapião de Bens Móveis

Requisitos Básicos

Os requisitos para usucapir bens móveis são muito próximos dos requisitos demandados para
os bens imóveis, alterando-se as características de cada um de acordo com sua natureza. Os
elementos do instituto da usucapião continuam sendo os mesmos: a posse, o justo título, a
boa-fé, etc.

Os prazos para usucapir bem móvel são consideravelmente menores, dado que os bens
imóveis são vistos como bens que tendem a ser permanentes, além de normalmente
possuírem maior valor agregado, enquanto os bens móveis constituem, normalmente, bens
de menor duração, valor e importância na vida do indivíduo.
Nesse contexto, o prazo geral para a aquisição de bem móvel é de três anos, mas esta é uma
regra que comporta exceções. Por exemplo, temos o art. 1.261 do Código Civil de 2002.
Vejamos:

Art. 1.261. Se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco anos, produzirá usucapião,
independentemente de título ou boa-fé.

Dessa forma, como mencionamos anteriormente, a boa-fé e o justo título também são
requisitos gerais aqui. Todavia, nos termos do supracitado artigo, estes poderão ser afastados
se decorrido o prazo de cinco anos.
Além disso, é necessário ter atenção à questão da comunicação das posses nos mesmos
termos do bem imóvel, ou seja, se a posse for repassada para outro possuidor, de boa-fé, sem
oposição e pacificamente, o tempo de posse das duas pessoas sobre o bem será unificado.
A título de exemplo, podemos pensar no caso de um herdeiro que recebe a posse de um
bem sem nem saber que aquilo não pertencia originalmente ao falecido.

Ocupação

A ocupação é um outro modo originário de aquisição de propriedade, previsto no art. 1.263

do Código Civil. Vejamos:

Art. 1.263. [...] Quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquirir a propriedade,
não sendo essa ocupação defesa por lei.
Assim, quando a pessoa se faz dona de uma coisa que não tem proprietário anterior, tão logo
isso aconteça, ela passa a ser proprietária, não sendo essa propriedade vedada pela
legislação nacional.

Achado de Tesouro

Achado de tesouro é uma outra forma de aquisição originária de propriedade de bem móvel,
consistindo exatamente no entendimento inicial que a expressão implica. Vejamos:

Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória
será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente.

Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele,
ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.

Assim, o termo tesouro deve ser compreendido como um depósito antigo de coisas preciosas,
que está oculto e de cujo dono não se tem memória ou conhecimento. Este tesouro será
dividido igualmente entre o proprietário do prédio e aquele que encontrá-lo casualmente.
Por outro lado, o tesouro pertencerá por inteiro ao dono do prédio, se for achado por ele ou
se for resultado de pesquisa por ele ordenada.

Especificação, Confusão, Comissão e Adjunção

Especificação

A especificação é o modo de aquisição da propriedade em que há alteração de certa

matéria prima crua, ou seja, alguém encontra a coisa e promove alteração de sua
substância, forma, utilidade, valor, etc., depositando conhecimento intelectual, força de
trabalho ou dedicação artística sobre o bem.

Surge, a partir disso, o questionamento acerca da propriedade da coisa gerada. O Código

Civil resolve essa questão de pronto por meio dos arts. 1.269 e seguintes. Vejamos:

Art. 1.269. Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova,
desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior.
Art. 1.270. Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do
especificador de boa-fé a espécie nova.
§ 1o Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de
má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima.
§ 2o Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro
qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador,
se o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima.

Dessa forma, é necessário verificar se é possível retornar a coisa ao estado anterior,

removendo a alteração implantada pelo conhecimento do especificador. Se for possível tal
retorno ou se o especificador objete a coisa de má-fé, esta deve retornar ao proprietário
original.

Por outro lado, se não for possível o retorno ao estado anterior, será do especificador a coisa,
se este a obteve e alterou de boa-fé. Adicionalmente, o bem será do especificador em
qualquer dos casos (inclusive o da pintura, escritura ou qualquer trabalho gráfico em relação
à coisa) nos quais o valor da espécie nova exceder consideravelmente o da matéria-prima.

Confusão, Comissão e Adjunção

A confusão, a comissão e a adjunção são três modos incomuns de aquisição da propriedade.
Tratam-se da hipótese de ocorrência de uma mistura de coisas de proprietários diversos e que
posteriormente não podem ser separadas. Os três institutos são trazidos juntos no código.
Vejamos:

Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas

sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem
deterioração.
§ 1o Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste
indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com
que entrou para a mistura ou agregado.
§ 2o Se uma das coisas puder considerar-se principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando os
outros.
Art. 1.273. Se a confusão, comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá
escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a
indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será
indenizado.
Art. 1.274. Se da união de matérias de natureza diversa se formar espécie nova, à confusão,
comissão ou adjunção aplicam-se as normas dos arts. 1.272 e 1.273.

Dessa forma, possível extrair do art. 1.272 do Código Civil que a confusão, comissão ou
adjunção precisam de alguns elementos fáticos para que se configurem. Primeiramente, as
coisas possuem proprietários, não se tratando de objetos abandonados ou sem dono. Além
disso, as coisas estão misturadas sem o consentimento destes proprietários, continuando a
pertencer-lhes se for possível separá-las sem deterioração.

De maneira diversa, caso não seja possível a separação das coisas ou se a sua separação
exigir dispêndio econômico excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos
proprietários o quinhão proporcional. Na hipótese de uma das coisas ser considerada
principal do conjunto, aquele que dela for proprietário o será também do todo, devendo
indenizar os demais proprietários proporcionalmente a suas perdas.

Por fim, temos o art. 1.273 do Código Civil, que demonstra, mais uma vez, que a lei civil não
resguarda o direito daqueles que agem de má-fé. Nos termos da norma, se a confusão,
comissão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte caberá escolher entre adquirir a
propriedade do todo, pagando o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida,
ou renunciar ao que lhe pertencer, caso em que será indenizada proporcionalmente.

Das Construções e Plantações

As plantações e construções seguem a seguinte regra geral: será proprietário de uma
plantação ou construção realizada em determinado bem imóvel o próprio titular do bem
imóvel. Vejamos:

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo
proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Todavia, essa regra comporta exceções, vez que a presunção do art. 1.253 do CC é relativa,
suportando a possibilidade de prova em contrário. Nesse contexto, temos o art. 1.255 do
Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do
proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a
indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do
terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo,
mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Destarte, temos, no art. 1.255, mais uma exceção à regra geral de que a coisa edificada ou
plantada pertencerá ao proprietário do solo, sendo certo que esta exceção existe em
observância ao o nosso ordenamento que veda o enriquecimento sem causa, indevido ou
ilícito. Além disso, como temos visto, a boa-fé é sempre parâmetro para configuração das
relações no âmbito civil, devendo esta ser honrada, já que o agente agiu acreditando
sinceramente estar coberto pelo véu da legalidade em seu ato, sem consciência da situação
fática.

Nesse mesmo sentido, temos o parágrafo único do art. 1.255 prevendo que aquele que, de
boa-fé, plantou ou edificou poderá adquirir a propriedade do solo se a construção ou
plantação exceder consideravelmente o valor do terreno e mediante o pagamento de
indenização ao proprietário anterior, podendo esta ser fixada judicialmente se não houver
acordo.

Ato contínuo de estudo, temos que observar a possibilidade de existência de má-fé recíproca.
A má-fé recíproca restará configurada quando o proprietário do solo tiver total consciência
de que existe um terceiro plantando ou edificando a sua propriedade, mas nada faz por ter
noção de que a lei estará ao seu lado, vez que a regra geral é que a titularidade da coisa
plantada ou construída seja do proprietário. Vejamos:

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e
construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário quando o trabalho de construção, ou

lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Assim, na hipótese de má-fé recíproca, o proprietário do bem ficará com as sementes, plantas
e construções mas deverá ressarcir o valor das acessões em forma de indenização.

Por fim, temos a hipótese de a construção ser feita em solo próprio mas acabar invadindo o
solo do vizinho. Quando tal invasão se der em proporção não superior à vigésima parte do
terreno invadido, adquirirá tal parcela do construído o proprietário do terreno invadido,
ficando o construtor com direito a indenização se tiver agido de boa-fé. Contudo, se o valor
da construção exceder o valor da parte invadida de terreno, o construtor adquire a
propriedade deste pedaço de terra e indeniza o antigo proprietário pelo valor da área
perdida e da desvalorização da área remanescente em razão da construção.

Aquisição de Propriedade por Acessão

Das Ilhas

A ilha é a aquisição da propriedade pelo acréscimo ou incorporação de bem inesperado,

podendo ocorrer pela acessão natural. Nos termos do art. 1.249 do Código Civil, as ilhas que
se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos
fronteiros. Vejamos:

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos
proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:
I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos
ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que
dividir o álveo em duas partes iguais;
II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos
aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;
III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer
aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

Dessa forma, na hipótese do inciso I, serão proprietários dessa ilha, sendo essas águas comuns
ou particulares, estes dois proprietários dos terrenos fronteiros.

Na segunda hipótese, prevista no inciso II, temos a situação em que a ilha se forma de maneira
não uniforme na água, estando evidentemente mais próxima de uma das margens, levando
em consideração a linha imaginária que divide o rio em dois lados. Nessa situação, serão
proprietários da ilha os donos das terras ribeirinhas mais próximas para o mesmo lado.

Por fim, temos a hipótese de as ilhas que se formarem pelo desdobramento de um novo braço
do rio, situação em que elas continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos
quais se constituíram, ou seja, existiam alguns terrenos ribeirinhos que contribuíram para a
formação dessas novas terras, separadas das originais pela força do rio, então nada mais justo
do que a ilha nova pertencer ao indivíduo que perdeu parte de seu terreno para a nova
formação.
DA ALUVIÃO
Nos termos do art. 1.250 do Código Civil, a aluvião é composta pelos “acréscimos formados,
sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das
correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem
indenização”. Assim, devemos pensar naqueles terrenos que ficam às margens dos rios e que,
em virtude da força do vento e da chuva, acabam por serem acrescidos de forma
inexpressiva.
Nesse contexto, o terreno aluvial (formado por esses pequenos acréscimos imperceptíveis)
que se formar em frente às terras de proprietários diferentes dividir-se-á entre eles na
proporção da largura do imóvel de cada um.

DA AVULSÃO
A avulsão faz um contraponto ao instituto da aluvião. Na hipótese de avulsão, teremos força
natural violenta que carrega uma considerável porção de terra, fazendo que ela se destaque
de um prédio e se junte a outro, situação em que o dono deste adquirirá a propriedade do
acréscimo se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, no caso em que, dentro de
um ano, ninguém houver reclamado.
Por fim, recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a
porção de terra deverá permitir que seja realizada a remoção da parte acrescida.

Direito de Habitação
O direito de habitação é um direito real, com previsão expressa no art. 1.414 do Código Civil,
consistindo no direito de uso de habitar gratuitamente casa alheia, não podendo o titular do
direito de habitação alugá-la ou emprestá-la, mas apenas ocupá-la com sua família. Dessa
forma, possível concluir que o direito de habitação é conferido à pessoa que não é o titular
da propriedade.

Ademais, esse direito de habitação não necessariamente será conferido apenas a um núcleo
familiar, podendo ocorrer a habitação do local por uma só pessoa ou por múltiplos indivíduos
não pertencentes à mesma família. Se o direito de habitação for conferido a mais de uma
pessoa, qualquer delas que habitar a casa sozinha não deverá pagar aluguel para a outra.
A pessoa que, nessa condição, residir sozinha não pode privar as demais de exercer o direito
de habitação que também lhes compete.
Por fim, observe-se que ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será
assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de
habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único
daquela natureza a ser inventariado. Diante disso, vê-se que o titular original do direito de
habitação não leva consigo a permissão de habitar a residência, sendo esse direito
transmissível.
USUFRUTO NA HABITAÇÃO
Usufruto é o direito concedido a alguém, durante tempo determinado, de gozar ou fruir de
um bem cuja propriedade pertence a outra pessoa. Nesse contexto, vejamos a literalidade
do art. 1.416 do Código Civil:

Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições
relativas ao usufruto.

Todas as disposições presentes no Código Civil acerca do usufruto de imóveis serão aplicadas
na habitação, sendo de maior importância nestes casos, as normas sobre os direitos do
usufrutuário, como vemos a seguir:

Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

Art. 1.395. Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber
os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.

Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em

títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de
atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.

Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais,
pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.

Parágrafo único. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem
ao dono, também sem compensação das despesas.

Art. 1.397. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para
inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto.

Art. 1.398. Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao
usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.

Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas
não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.

Direito de Superfície - Arts. 1.369 a 1.377 do Código Civil

O direito de superfície se caracteriza como direito real por estar elencando no art. 1.225, II do
Código Civil, vez que uma das características do direito real é exatamente a taxatividade.

O direito de superfície surge quando o proprietário concede o seu terreno a terceiro para que
este construa ou plante mediante escritura pública registada no cartório de imóveis (art.
1.369, CC). Observe-se que as obras no subsolo serão permitidas caso sejam inerentes ao
objeto da concessão.

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu
terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no
Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao
objeto da concessão.
A concessão da superfície poderá ser gratuita ou onerosa; na hipótese de concessão
onerosa, as partes devem estipular como se dará o pagamento. Se este será feito de uma só
vez, parceladamente, enfim. Nesse contexto, o superficiário responderá pelos encargos e
tributos que incidirem sobre o imóvel. Ademais, o direito de superfície pode transferir-se a
terceiros ou, por morte do superficiário, aos seus herdeiros (art. 1.372, CC). Nessa hipótese, não
pode o concedente estipular pagamento para que ocorra essa transferência.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos
seus herdeiros.

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer
pagamento pela transferência.

Além disso, em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o

proprietário, respectivamente, têm direito de preferência em igualdade de condições. Se o
dono quiser vender seu terreno, então, o superficiário tem o direito de preferência na compra
e, se o superficiário quiser alienar o direito de superfície, o dono do terreno terá preferência
também.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o

proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.

O direito de superfície termina com o termo acordado entre as partes, todavia, resolver-se-á
a concessão antes do termo final se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela
para que foi concedida.
Por fim, uma vez extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre
o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não
houverem estipulado o contrário. Por outro lado, no caso de extinção do direito de superfície
em consequência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário,
no valor correspondente ao direito real de cada um.

Constituição e Extinção dos Servidões

A servidão é um instituto originário do Direito Romano, com características adotadas até hoje.

Em análise etimológica, a palavra servidão vem de servus, pessoa sujeita à dominação de

outra. Seja no caso das pessoas, seja no caso das coisas, a servidão ainda possui essa
conotação: algo que se submete e algo que domina.

Falamos aqui da servidão predial: trata-se de um direito real, direito das coisas, que se
constitui em imóvel alheio, denominado “prédio serviente”, em favor do “prédio dominante”,
para conferir alguma utilidade a este último.

Temos então que, no caso de um prédio precisar de alguma utilidade que não possui, há a
possibilidade de um outro prédio (serviente) conferir-lhe tal.

Podemos dizer que se trata de direito real taxativamente, como se vê no art. 1225, III do
Código Civil:

Art. 1.225. São direitos reais:

III - as servidões;

Aos direitos reais, aplica-se o Princípio Da Taxatividade. Ele define simplesmente que a lei
estabelecerá quais são os direitos reais de forma taxativa, expressa. Não se usa analogia e
nem interpretações extensivas para se encontrarem mais direitos reais que não os previstos
pela lei. Só estes são existentes.

Os imóveis de que trata o direito de servidão não precisam ser contíguos, mas é necessário
que pertençam a pessoas distintas, proprietários distintos, porque se pertencerem a um
mesmo proprietário não há que se falar em dominante e em dominado.

Ora, a propriedade é um direito real amplo que compreende em si as faculdades que se

possam desdobrar do direito sobre uma coisa, e não é possível, portanto, usufruir de servidão
de um imóvel de que já se detenha a propriedade. Justamente, a eventual concentração
dos prédios dominante e serviente sob propriedade da mesma pessoa é uma das causas de
extinção das servidões, como veremos mais adiante.

Antes de analisar a extinção da servidão, cumpre determinar como ela se constitui.

Constituição das servidões

As servidões se instituem quando é necessária certa concessão de um imóvel para que outro
tenha uma específica utilidade.

É o caso, por exemplo, de um terreno loteado no meio de um quarteirão sem acesso à rua,
sendo necessária a concessão de passagem por algum dos lotes em seu entorno.

No caso concreto, as partes podem combinar entre si a passagem, permissão que se dá de

modo contratual e que produz efeitos apenas entre os contratantes, inter partes.

Para produzir efeitos erga omnes, enquanto direito real que é, a servidão deve ser registrada
no Cartório de Registro de Imóveis, gravando-se o prédio serviente a partir de declaração
expressa dos proprietários ou por manifestação de vontade disposta em testamento:

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio
serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos
proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Ainda há uma outra forma de constituição da servidão, que se dá pelo decurso do tempo
de 10 (dez) anos em exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente.

Trata-se de uma forma de usucapião da servidão, ocorrida desde que esta se revele por sinais
exteriores que possam ser vistos ou facilmente constatados. Nessa hipótese, o proprietário do
prédio dominante deve buscar o reconhecimento da usucapião da servidão aparente
judicialmente, sendo que a respectiva sentença valerá como título para registro no Cartório
de Registro de Imóveis, de modo que a servidão passará a ter efeitos erga omnes.

Por sua vez, se, transcorridos 10 anos, o possuidor da servidão não recorrer à sua declaração
judicial e consequentemente não obtiver título que a confirme, o prazo para a usucapião da
servidão será de 20 (vinte) anos:

CÓDIGO CIVIL:
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente por dez anos, nos
termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis,
valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
Extinção das servidões

Considerando que a principal forma de constituição das servidões decorre da manifestação

de vontade das partes, sua extinção também se dá dessa forma, pelo
chamado cancelamento.

Código civil:

Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com
respeito a terceiros, quando cancelada.

Nos termos do art. 1.388 do Código Civil, o proprietário do prédio serviente ainda tem direito
ao cancelamento do registro da servidão em determinadas hipóteses:

• Renúncia da servidão pelo titular;

• Quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou comodidade da
servidão;
• Quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Nesses casos, o cancelamento pretendido pelo proprietário do prédio serviente deve se dar
pelas vias judiciais. O dono do prédio serviente ainda pode requerer a extinção da servidão
desde que consiga provar as seguintes hipóteses:

• Reunião dos dois prédios sob propriedade da mesma pessoa: um dos requisitos da
servidão é que os prédios dominante e serviente sejam de diferentes proprietários;
• Pela supressão das obras de servidão por contrato entre as partes ou outro título
expresso;
• Pelo não uso da servidão durante dez anos contínuos: trata-se de uma forma de
paridade em relação à possibilidade de constituição da servidão por sua usucapião.

Servidões - Arts. 1.380 a 1386

Uma vez que entendemos como se constitui e como se extingue a servidão, passemos a
analisar como se dá seu exercício, durante sua vigência.

Por se tratar de um gravame colocado ao prédio serviente, o Código Civil já prevê, como
regra, que os custos das obras da servidão são de responsabilidade do proprietário do prédio
dominante. Assim, no exemplo em que um terreno loteado no centro de um quarteirão não
tenha acesso à rua, os custos para a abertura de passagem através de algum dos lotes no
entorno devem ser arcados pelo proprietário do lote situado no centro do quarteirão,
o interessado.

Contudo, as partes podem pactuar de modo diverso, atribuindo a responsabilidade pelos

custos ao proprietário do prédio serviente, excepcionalmente e com a expressa
concordância de ambas. Nestes casos, o proprietário do prédio serviente ainda pode se
exonerar posteriormente da responsabilidade pelos custos das obras de servidão: para tanto,
oferece parte ou a integralidade de sua propriedade – a que for correspondente aos custos
das obras – ao proprietário do prédio dominante. Se este se negar a receber tal prestação, o
proprietário do prédio serviente passa a ficar desobrigado tanto dos custos da obra quanto
da entrega de sua propriedade, como havia oferecido, e o proprietário do prédio dominante
volta a deter o ônus de pagar pelos serviços e obras que lhe favorecerão, afinal.

Instituída a servidão, o dono do prédio serviente poderá fazer qualquer obra necessária à sua
conservação e uso. Caso haja mais de um prédio serviente, os custos das obras de
conservação e instituição são rateados entre seus respectivos donos.
A servidão pode ser transferida de lugar, dentro do prédio dominante:

• Pelo dono do prédio serviente, por necessidade ou conveniência, desde que não se
prejudique a utilidade do prédio dominante;
• Pelo dono do prédio dominante, desde que haja incremento de utilidade e não se
prejudique o prédio serviente.

Podemos constatar que as servidões, embora geralmente se instituam por manifestação de

vontade entre as partes, de fato, impõem gravames à propriedade serviente. Assim, o art.
1.385 do Código Civil busca atenuar as imposições toleradas ao limitar o exercício da servidão
às necessidades do prédio dominante, a fim de não agravar o encargo já suportado pela
propriedade serviente, cabendo inclusive indenização por excessos exigidos pela servidão.

Uma característica muito importante das servidões é sua indivisibilidade. Assim, uma vez
registrada perante o Cartório de Registro de Imóveis, mesmo que o prédio serviente seja
dividido ou loteado, a servidão persiste em cada uma das respectivas porções. De sua vez,
também se o prédio dominante for dividido, a servidão permanecerá em benefício de cada
uma de suas porções.

A única exceção à indivisibilidade se dá quando a natureza ou finalidade da servidão se

aplicar, apenas e especificamente, a certa parte de um dos prédios, caso em que não há
razão para subsistir nas porções divididas.

O exercício das servidões é disciplinado nos arts. 1380 a 1386 do Código Civil:

Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação
e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os
respectivos donos.

Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio
dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.

Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-
se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.

Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade

do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício
legítimo da servidão.

Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio
serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono
deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio
serviente.

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante,

evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§ 1º Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

§ 2º Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais
onerosa.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à
servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser
indenizado pelo excesso.

Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em
benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma
das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de
um ou de outro.

Direitos de Vizinhança
Washington de Barros Monteiro assevera que:

Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela boa convivência social, que se
inspira na lealdade e na boa fé. A propriedade deve ser usada de tal maneira que torne
possível a coexistência social. Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem
invocar uns contra os outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer
direito, poisas propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias faculdades.

São limitações impostas aos vizinhos com a finalidade de evitar conflitos entre proprietários
para manter a boa convivência social. Dessa forma, existem obrigações de permitir (arts. 1285
a 1313 do CC) a prática de certos atos, e as obrigações de se abster (art. 1277, CC) da prática
de outros. Assim, também, os Direitos de vizinhança são obrigações propter rem, ou seja,
acompanham a coisa, independente da forma de alienação.

Uso anormal da propriedade: espécies de atos nocivos

Atos nocivos são atos abusivos praticados no exercício do direito de propriedade. Ex: barulho
excessivo, mesmo que nos limites da propriedade. Esse ato é anormal, prejudicial, então
é ilícito.

Atos ilegais são atos que acarretam em ilícito e dano, em regra haverá o dever de indenizar
(arts. 186 e 927 do CC). Ex.: por descuido, o proprietário ateia fogo na plantação do vizinho.

Atos lesivos são atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso
anormal de sua propriedade. Ás vezes a atividade pode até ter sido autorizada por alvará
expedido pelo Poder Público. Ex: uma indústria de fuligem que polui o ambiente; a passagem
de uma estrada de ferro em uma bairro residencial.

ART. 1.277 DO CC
Esse art. proíbe o proprietário de fazer “mau uso” de seu prédio, de modo a prejudicar a saúde
ou o sossego ou a segurança do vizinho.

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as

interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas
pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a

localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Esse art. afere a (a)normalidade do ato:

• Verificar a extensão do dano ou incômodo causado;

• Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais (ex:
bairro industrial, residencial ou misto);
 • Considerar a anterioridade da posse (ex: aquele que primeiro se instala no local acaba
determinado a sua destinação).

SOLUÇÕES
Se depois de verificar as cláusulas anteriores, concluir-se que o incômodo é normal, o ato não
será reprimido. Se o dono for intolerável o juiz determinará a redução a proporções normais,
ou seja, pedirá que o vizinho reduza o incômodo até a normalidade (art. 1278, CC). Se não
for possível reduzir o incômodo, o juiz determinará a cessação da atividade, salvo se for uma
atividade interesse social (art. 1.278, CC).

USO ANORMAL DA PROPRIEDADE PRÉDIO EM RUÍNA (ARTS. 1.279 E 1.280 DO CC)

O proprietário ou possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição ou a
reparação deste quando em ruínas, bem como que preste uma caução pelo dano iminente.
Em outras palavras, o vizinho do prédio em ruína pode propor ação cominatória demolitória
ou de reparação e poderá pedir caução de dano infecto (dano iminente). Deverá
demonstrar que o prédio está em ruína.

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o
vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a
demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução
pelo dano iminente.

USO ANORMAL DE PROPRIEDADE – OBRAS (ART. 1281 DO CC)

O proprietário ou o possuidor de um prédio, no qual alguém tenha direito de fazer obras, no
caso de dano iminente pode exigir do seu autor garantias contra os prejuízos eventuais. É a
hipótese na qual um dos proprietários está legalmente autorizado a entrar na propriedade do
outro para edificar passagem de tubos ou outras obras. Dessa forma, o proprietário ou
possuidor cujo prédio esteja obrigado a aceitar as obras, pode pedir garantias de eventual
prejuízo, comprovando-se o dano iminente.

AÇÕES CABÍVEIS EM CASO DE USO ANORMAL DA PROPRIEDADE

1. Ação de obrigação (prestação) de fazer ou de não fazer: nos moldes dos arts. 497, 536
e 537 do CC.
2. Ação de reparação de danos: arts. 187 e 1.228, §2º, CC.
3. Ação de dano infecto: conforme o art. 1.281 do CC.
4. Ação demolitória: em casos excepcionais.

Árvores limítrofes

Conforme o art. 1.282 do CC, a árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se
pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. Significa que a árvore é dos dois
prédios, entretanto, admite-se prova contrário.

A árvore que não tem seu tronco na linha divisória pertencerá ao dono do imóvel em que o
tronco estiver. Os frutos da árvore pertencem a ambos, se ela estiver na linha divisória e um
vizinho não puder arrancar os frutos sem a permissão dos outros proprietários.

De acordo com o art. 1.284 do CC:

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde
caíram, se este for de propriedade particular.
Os frutos que caírem naturalmente, pertencerão ao dono do imóvel onde caírem. É exceção
à regra de que o acessório segue o principal. Ex: se cair no prédio B é do dono do imóvel B.

Em relação ao art.1.283 do CC:

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser
cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Nesse caso, entende-se haver negligência do dono da árvore, que teria o dever de mantê-la
em estado não prejudicial ao vizinho. O exercício do direito do art. 1.283 não está
condicionado a formalidades.

Da passagem forçada (art. 1.285 do CC)

O dono do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, pode, mediante
pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será
judicialmente fixado, se necessário.

Nesse caso, protege-se o interesse social, já que todos devem ter direito de acesso à via
pública. Além disso, esse direito pode ser exercido contra o proprietário contíguo e mesmo o
vizinho não imediato. O encravamento do prédio (falta de acesso à via pública) deve
ser natural e absoluto (não pode ter saída, ainda que difícil e penosa). Ex: a servidão não é
admitida na hipótese de mera comodidade para encurtamento de caminho. O adquirente
da parte que encravada por desmembramento voluntário, só pode exigir passagem do
alienante.

Art. 1.285. [...]

§2º Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a
via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§3º Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia
passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois,
a dar uma outra.

Quando isso é judicialmente decidido, sempre será prezado o menor ônus ao prédio
serviente. Ou seja, se houver vários prédios com possibilidade de passagem forçada para o
prédio encravado, será escolhido o imóvel que menos sofrerá com o encargo.

Art. 1.285. [...]

§1º Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à
passagem.

A ação para fixação da passagem forçada é habitualmente realizada com o auxílio de

perícia. Passagem forçada é diferente de servidão, nesta, o direito sobre a coisa alheia, nasce
de um contrato e geralmente da conveniência e comodidade de um prédio não encravado,
mas que pretende uma comunicação mais fácil.

Da passagem de cabos e tubulações (art. 1.286 do CC)

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da

área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel,
de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em
proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente
onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo
menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro
local do imóvel.

Serviços de utilidade pública podem ser linhas de transmissão elétrica, telefonia,

processamento de dados, água e gás, entre outros. Além disso, o proprietário prejudicado,
aquele que tiver na sua propriedade a passagem de cabos e tubulações, pode exigir que
essa instalação seja feita do modo menos oneroso ao seu prédio. Pode exigir, também, que
depois seja removida, as suas custas, para outro local do imóvel se não for instalado da forma
menos onerosa pra ele (previsão de justa indenização e critério de menor onerosidade).

Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado

exigir a realização de obras de segurança. Ex: passagem de gás (art. 1.287 do CC). Essas
obras de segurança antecedem a instalação dos cabos e tubulações e são de
responsabilidade do Poder Público ou concessionárias que exploram o serviço.

Das águas

As hipóteses legais, nesse caso, estão nos arts. 1.288 a 2.296 do CC. O art. 1.288 estabelece
que o dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm
naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo. Porém a
condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo
dono ou possuidor do prédio superior.

Se o dono do prédio superior fizer obras para facilitar o escoamento (que deve ser natural),
não poderá piorar a condição do outro, já que não é obrigatório que o prédio superior faça
obra de escoamento ou canalização.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas,

correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe
indenize o prejuízo que sofrer.

Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

Ao contrário do que ocorre com as águas que correm naturalmente ao prédio inferior, este
não é obrigado a suportar as águas que correm artificialmente a ele, podendo pedir
indenização pelo prejuízo ou o direito de reclamar que as águas desviem do seu prédio.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as
necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas
remanescentes pelos prédios inferiores.

Caracterizando uma servidão legal de águas supérfluas, o prédio inferior pode receber as
“sobras” das águas da fonte ou de onde caem as águas pluviais. Dessa maneira, o
proprietário pode fazer diversos usos da água, como domésticos, bebedouros de gado, e
outras finalidades.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às
primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir,
deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação
ou o desvio do curso artificial das águas.
Esse art. traz uma preocupação ambiental. Se o possuidor do imóvel poluir águas, terá que
recuperá-la sob pena de pagamento de indenização. Os arts.1.293 a 1.296 dissertam sobre
construção de aqueduto:

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários
prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha
direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo
considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas
ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins
previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e
ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias
para a condução das águas até o ponto de derivação.

Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.

O aqueduto (ou canalização da água) não pode impedir que os proprietários cerquem os
imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para segurança e conservação. Os proprietários
dos imóveis também poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades
de vida (art. 1.295 do CC).

Dos limites entre os prédios e do direito de tapagem

Art. 1.297, CC. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o
seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à
demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos
destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as
respectivas despesas.

Quando há confusão de limites entre dois prédios, é comum que seja feita a demarcação
dos limites por meio de ação demarcatória (arts. 569 a 587 CPC) com presunção legal juris
tantum (§1° e §2°).

Art. 1.297. [...]

§3º A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno

porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo
proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

O tapume comum é aquele que impede a passagem de animais de grande porte e

o especial, impede a passagem de pequenos animais. Sendo que apenas o primeiro está
abrangido pelo direito de vizinhança. Eles devem considerar elementos concretos, como a
possibilidade das partes, exigências municipais e costumes do local.

Art. 1.298, CC. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de
conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se
dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se
adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

A adjudicação é o último critério, então só se aplicará quando a divisão for impossível ou

antieconômica.

Direito de construir
O direito de construir é uma faculdade de usar e dispor, incluindo-se o direito de edificar; não
é absoluto.

Art. 1.299, CC. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver,
salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Não é um direito absoluto, tem suas limitações no direito de vizinhança, no direito privado,
bem como, em regulamentos administrativos, que são limitações de ordem pública em que
se consideram, por exemplo, a altura dos prédios, o zoneamento, questões de segurança e
estruturas.

Em limitações de direito privado, não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões,
fornos ou quaisquer aparelhos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais
ao vizinho (art. 1.308, CC). Do mesmo modo, o proprietário construirá de maneira que o seu
prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho (art. 1.300 do CC) e é defeso
abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho
(art. 1.301 do CC).

Nesse contexto, o proprietário pode construir não só em seu terreno, como também no do
vizinho, até meia espessura da parede (art.1.305 do CC). Se ultrapassado, o vizinho
prejudicado poderá embargar a construção por meio de uma ação possessória.

A jurisprudência interpreta o art.1.301 do CC admitindo a abertura de janelas a menos de

1,5m, desde que exista muro alto entre prédios. Existe também a Súmula nº 120 do STF:

Súmula nº 120 do STF. Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada de metro e
meio do prédio vizinho, não importando a servidão dele.

Art. 1.302, CC. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir
que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não
poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir,
ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Esse artigo estabelece que existe um prazo para que o proprietário exija que a obra seja
desfeita. Ele é decadencial de um ano e dia, sendo contado da conclusão da obra, da
expedição do habite-se. Por fim, passado esse prazo, constitui-se servidão a favor do dono da
obra.

As paredes divisórias integram a estrutura do edifício (elemento de sustentação) e sobre essas

paredes existe um condomínio entre os dois proprietários do prédio vizinho, desse modo o art.
1.306 do CC, determina que:

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo
em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro
condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer,
na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma
natureza, já feitas do lado oposto.

Em relação a isso, não se pode, por exemplo, demolir meia parede sem consentimento do
vizinho, pois ela integra a estrutura do prédio. Do uso do prédio vizinho, o art. 1.313 do
CC estabelece que o proprietário do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio
mediante aviso em determinados casos, são esses:

• Quando dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção

ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
 • Apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que ali se encontrem casualmente.
Então, o vizinho pode utilizar-se do outro prédio para se apoderar de coisas suas, mas
que estão no prédio vizinho.

Condomínio Geral
Carlos Roberto Gonçalves, afirma que o condomínio existe:

Quando os direitos elementares do proprietário pertencerem a mais de um titular, existirá o

condomínio ou domínio comum de um bem. A cada condômino é assegurada uma quota
ou fração ideal da coisa, e não uma parcela material desta.

Podem ser divididos em dois tipos:

1. Condomínio geral/ tradicional/comum que podem ser voluntários ou

necessários/legais; e
2. Edilício.

Quanto à origem, podem ser classificados em:

1. Convencional ou voluntário;
2. Eventual, aquele que resulta da vontade de terceiros (ex: doação; testamento);
3. Legal ou necessário (ex: paredes, muros, cercas).

Quanto à forma:

1. Pro diviso, ou seja, nesse caso, cada condômino tem uma parte certa e determinada,
chama-se de comunhão de direito. É uma mera aparência, pois há comunhão de
direito, mas não de fato. (ex: condomínio edilício);
2. Pro indiviso, nesse caso, não há divisão de partes certas e determinadas da quota de
cada condôminos, e tem-se uma comunhão de direito e de fato.

Quanto ao objeto, pode-se ter:

1. Condomínio Universal: abrange todos os bens, inclusive frutos e rendimentos. Ex:

comunhão hereditária.
2. Condomínio Singular: aquele que incide sobre coisa determinada.

Condomínios fechados são loteamentos fechados, figura anômala, que não se submete à
disciplina do condomínio tradicional, nem condomínio edilício.
APELAÇÕES CIVEIS. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. HERANÇA. COMPOSSE. PRINCÍPIO DA
SAISINE. BEM INDIVISÍVEL. INVIABILIDADE DA VIA POSSESSÓRIA. CASO CONCRETO. REMÉDIO
ADEQUADO. AÇÃO DIVISÓRIA.

A parte autora defende seu direito de posse com base na ocupação exclusiva dos
demandados, considerando o direito de herança. O Imóvel se encontra em condomínio e
indiviso, cabendo as partes adotarem as medidas adequadas para solução do conflito e que
não passa pela via possessória. Há nos autos notícia de que tramita demanda divisória, havida
entre as partes interessadas. Cabe a improcedência da ação reintegratória.

APELO DA AUTORA DESPROVIDO E APELO DOS RÉUS PROVIDO. UNÂNIME. (Apelação Cível No
70071415962, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Giovanni Conti,
Julgado em 17/11/2016).

Direitos e deveres dos condôminos

O art. 1.314 do CC traz esses direitos:

• Usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos
compatíveis com a divisão, ou seja, não impedir que os demais consortes
(condôminos) se utilizem dos seus direitos, na proporção da cota de cada um.
• Reivindicar a coisa de terceiros. Ex: um coerdeiro pode reclamar a universalidade da
herança ao terceiro que a possua indevidamente (art. 1827 do CC).
• Defender sua posse contra terceiro ou outro condômino.
• Alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la: direito de alhear sofrerá restrição do
direito de preferência em favor dos demais condôminos (art. 504 do CC). O direito de
gravar (hipoteca) a sua parte indivisa, pois, na totalidade, apenas poderá fazê-lo com
o consentimento de todos.

Art. 1.420, CC. [...]

§2º A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na sua
totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em
garantia real a parte que tiver.

Não poderá o condômino reivindicar contra outro condômino, apenas pode ingressar
com ação possessória. Os arts. 1.1316 a 1.318 do CC trazem os deveres dos condôminos:

• Concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, na proporção de

sua parte.
• Responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão.

Art. 1.316, CC. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas,
renunciando à parte ideal.

• As dívidas contraídas por todos os condôminos, sem discriminar a parte de cada um

na obrigação. Entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu
quinhão (art. 1.317 do CC).
• Dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, obrigam o
contratante, mas este terá direito a ação regressiva contra os demais (art.1.318 do
CC). Ex: benfeitorias necessárias.

Extinção do condomínio

Pelo art.1.320 do Código Civil estabelece-se que a todo tempo será lícito ao condômino exigir
a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas
da divisão. Os parágrafos seguintes, trazem algumas peculiaridades:

• Havendo pacto entre os condôminos de não dividir o bem, ele valerá por 5 anos, mas
é suscetível de prorrogação posterior (§1°).
• Se o doador ou testador estabelecer a indivisão do condomínio, entende-se que
valerá somente por 5 anos (§2°).
• Essa divisão pode ser tanto amigável (extrajudicialmente), quando judicialmente.
Ressaltando que será sempre judicial se houver divergência ou se algum for incapaz
(art. 2.016 do CC). A ação de divisão é imprescritível. No entanto, se o estado de
comunhão cessou pela posse exclusiva de um dos condôminos por lapso de tempo
superior a 15 anos, consuma-se a prescrição aquisitiva
SENTENÇAS DA EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO
As sentenças nas ações de divisão estão sujeitas ao registro, no Registro de Imóveis. Assim, o
bem continua sendo indivisível (art. 167, I, Lei nº 6.018/73). Se o bem for indivisível, o
condomínio só se extingue pela venda judicial da coisa comum (art. 1.322 do CC).

Administração do condomínio

Podem usar da coisa comum, pessoalmente, ou resolver se o bem será administrado, vendido
ou alugado. Em outras palavras, pode ser que a maioria dos condôminos decidam que essa
administração não será feita por eles, mas por um terceiro. Essa decisão é feita por maioria
absoluta e determinada pelo valor dos quinhões. Então, se um condômino tiver maioria em
um imóvel, ele decidirá sozinho (art. 1.325, §1° do CC). Escolherão o administrador, o regime
de administração, a remuneração do administrador, a prestação de contas, etc.

Se um condômino já estiver administrando e não houver oposição dos outros condôminos,

presume-se que é o representante comum dos interesses. Caso seja decidido alugar o imóvel,
a preferência será do condômino (art. 1.323, CC). Para a venda do bem comum, basta a
vontade de um condômino (arts. 1320 e 1.322, CC).

Condomínio Edilício
O primeiro diploma a tratar do condomínio edilício foi o Decreto-Lei n°
5.481/1928. Posteriormente, a Lei nº 4.591/1964 com alteração da Lei nº 4.864/1965,
estabeleceram inovações:

• Lei composta por dois títulos: o condomínio e incorporações;

• Permitiu o condomínio em prédios de um pavimento;
• Caráter propter rem das obrigações referentes aos débitos do alienante, ou seja, o
adquirente sempre vai responder pelas dívidas referentes ao imóvel que o alienante
deixou;
• Obrigatoriedade da existência de convenção de condomínio e regulamento;
• Representação do condomínio feita pelo síndico;
• Proibições ao incorporador de reajustar preços não convencionados expressamente
como forma de evitar que o incorporador cause prejuízo aos condôminos.

O que é o condomínio edilício

De acordo com Carlos Roberto Gonçalves:

Caracteriza-se pela representação de uma propriedade comum ao lado de uma

propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma
e titular de ideais das áreas comuns.

Ele não tem personalidade jurídica, mas pode atuar em juízo representado pelo síndico.
É semelhante ao que acontece com o espólio e a massa falida. Obrigatoriamente,
o condomínio edilício de ter:

• Ato de instituição;
• Convenção de Condomínio;
• Regulamento (Regimento interno).

DIFERENÇA ENTE UM ATO DE INSTITUIÇÃO E A CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

O ato de instituição (art.1.332 do CC) pode ser feito por ato inter vivos ou testamento.
Obrigatoriamente deve ter inscrição no Registro de Imóveis e conter a individualização de
cada unidade, juntamente com a determinação da fração ideal a cada parte, as partes
comuns e o fim a que se destina. É sempre um ato de vontade.
A constituição do condomínio resulta da convenção de condomínio (art.1.333, CC). É
um documento escrito, no qual estarão expressos os direitos e deveres dos condôminos. Deve
ser subscrito pelos titulares de 2/2 das frações ideias e serve para a regulamentação do prédio.
Sujeita todos os titulares das unidades (proprietários e/ou possuidores atuais e
futuros). Qualquer alteração posterior da convenção exige quórum de 2/3 das frações
ideais e a deliberação em assembleia.

REGULAMENTO OU REGIMENTO INTERNO

Serve para complementar a convenção com regras mais específicas sobre o uso das áreas
comuns. Ex: horário de funcionamento da piscina, utilização das entradas de serviço e social,
horários de mudança, etc.

ESTRUTURA INTERNA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Unidade autônoma: apartamentos, escritórios, salas, lojas, etc. O proprietário pode alugá-la,
cedê-la ou gravá-la, sem necessidade de autorização de outros
condôminos. Exceção: garagens não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas
ao condomínio, salvo autorização expressa na Convenção de Condomínio.

Áreas comuns (art. 1331, §2° do CC e art.3° da Lei nº 4.591/64): o solo, a estrutura do prédio, o
telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação, a
refrigeração central e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público.
São utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou
divididos. A fachada do prédio é propriedade de todos, então não pode ser alterada sem
anuência de todos (art. 10, §2° da Lei nº 4591/64).

Direitos e deveres no condomínio edilício

Regulados pelos arts. 1.335 e 1.336 do CC:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a
utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito.
§2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV,
pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior
a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos
que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois
terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

O STJ já tratou §1° do art.1.336 do CC. Para a Corte, esses juros podem ser maiores que 1% ao
mês, se convencionados.

A cobrança de cotas condominiais prescreve em 5 anos a contar do vencimento de cada

parcela (art. 206, §5°, I do CC). Há dever de contratação de seguro contra risco de incêndio
ou destruição total ou parcial (art.1.346 do CC).

Ademais, haverá multa referente à cota condominial para o condômino que reiteradamente
descumprir seus deveres. Ela pode ser aplicada até 5 vezes o valor da quota condominial. É
importante mencionar, que antes da aplicação da multa, o condômino precisa exercer seu
direito de defesa (Enunciado 92 da I Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal).

Da extinção

Não pode ser extinto pelos condôminos, por convenção ou por via judicial, já que a
indivisibilidade é a essência do condomínio edilício, diferente da tradicional. As hipóteses da
extinção são:

• Destruição do Imóvel (ex: incêndio, terremoto);

• Demolição voluntária do prédio, por questões urbanísticas, ou condenação do edifício
por autoridade pública por motivo de insegurança ou ameaça de ruína;
• Desapropriação do edifício, quando caberá indenização repartida da proporção do
valor das unidades;
• Confusão, quando todas as unidades forem adquiridas por uma só pessoa.

Multipropriedade Imobiliária
A multipropriedade imobiliária é regulada em diversos textos legais, dentre eles:

• Código Civil;
• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73);
• Lei da Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018), que alterou regras do CC e da Lei de
Registros Públicos;

Conceito

A multipropriedade imobiliária é um bem imóvel que possui vários proprietários

conjuntamente, e utilizam-no exclusivamente durante um período de tempo determinado (no
mínimo 7 dias). Também é chamada de propriedade em tempo repartido. É definida da
seguinte forma no Código Civil, com redação da Lei nº 13.777/18:

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários

de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de
uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de
forma alternada.

É particularmente comum em imóveis situados em praias, casas de veraneio, etc. O instituto

jurídico da multipropriedade imobiliária existe em vários países. Naqueles de língua inglesa é
denominada time sharing. É uma espécie de extensão do condomínio, e inclusive na falta de
disposições legais aplica-se as disposições legais sobre condomínio.
Características da Multipropriedade

• Tem a vantagem de ter um custo de investimento baixo, por causa da repartição de

tempo;
• É uma propriedade sazonal, ou seja, pautada em períodos de tempo;
• O tempo pode ser fixo e determinado, flutuante ou misto;
• É um direito real limitado, exigindo-se o registro imobiliário referente à fração de tempo
de cada um dos proprietários;
• O imóvel é registrado em nome de cada um dos proprietários, devendo constar no
registro a duração correspondente a fração de tempo de cada um deles;
• Pode recair sobre condomínio edilício, ou uma unidade dele ou sua totalidade.

O instrumento de registro (escritura pública ou testamento) pode estipular o máximo período

de tempo que poderá ser detido por uma mesma pessoa.

Administração

Nos EUA é feita por um administrador profissional. Já na legislação brasileira é sugerido que
seja um profissional da área de hotelaria, devido aos seus conhecimentos e habilidades, pois
cabe ao administrador uma série de tarefas. São elas: coordenar a utilização do imóvel,
determinar os períodos de uso de cada proprietário nos sistemas flutuante e misto, cuidar da
conservação e limpeza do imóvel, elaborar o orçamento anual, cobrar as contribuições
condominiais, pagar despesas comuns.

Convenção de condomínio

Estipula os poderes e deveres dos condôminos, número máximo de pessoas que podem
ocupar simultaneamente o imóvel, as regras de acesso do administrador, criação do fundo
de reserva e as multas aplicáveis.

Direitos e Obrigações dos Multiproprietários

Direitos

Art. 1.358-I, CC. São direitos do multiproprietário, além daqueles previstos no instrumento de
instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade: (Incluído pela Lei nº 13.777,
de 2018) (Vigência)

I - usar e gozar, durante o período correspondente à sua fração de tempo, do imóvel e de

suas instalações, equipamentos e mobiliário.

II - ceder a fração de tempo em locação ou comodato.

III - alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou
gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser
informadas ao administrador.

IV - participar e votar, pessoalmente ou por intermédio de representante ou procurador,

desde que esteja quite com as obrigações condominiais, em:

a) assembleia geral do condomínio em multipropriedade, e o voto do multiproprietário

corresponderá à quota de sua fração de tempo no imóvel.
b) assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso, e o voto do multiproprietário
corresponderá à quota de sua fração de tempo em relação à quota de poder político
atribuído à unidade autônoma na respectiva convenção de condomínio edilício.

Obrigações

Art. 1.358-J, CC. São obrigações do multiproprietário, além daquelas previstas no instrumento
de instituição e na convenção de condomínio em multipropriedade:

I - pagar a contribuição condominial do condomínio em multipropriedade e, quando for o

caso, do condomínio edilício, ainda que renuncie ao uso e gozo, total ou parcial, do imóvel,
das áreas comuns ou das respectivas instalações, equipamentos e mobiliário;

II - responder por danos causados ao imóvel, às instalações, aos equipamentos e ao mobiliário

por si, por qualquer de seus acompanhantes, convidados ou prepostos ou por pessoas por ele
autorizadas;

III - comunicar imediatamente ao administrador os defeitos, avarias e vícios no imóvel dos

quais tiver ciência durante a utilização;

IV - não modificar, alterar ou substituir o mobiliário, os equipamentos e as instalações do

imóvel;

V - manter o imóvel em estado de conservação e limpeza condizente com os fins a que se

destina e com a natureza da respectiva construção;

VI - usar o imóvel, bem como suas instalações, equipamentos e mobiliário, conforme seu
destino e natureza;

VII - usar o imóvel exclusivamente durante o período correspondente à sua fração de tempo;

VIII - desocupar o imóvel, impreterivelmente, até o dia e hora fixados no instrumento de

instituição ou na convenção de condomínio em multipropriedade, sob pena de multa diária,
conforme convencionado no instrumento pertinente;

IX - permitir a realização de obras ou reparos urgentes.