KONTRATA PËR NDËRTIMIN

K.D.U. 347.4

Av. Teuta BEKA

KONTRATA PËR NDËRTIMIN

Përmbledhje

Kontrata e ndërtimit hynë në grupin e kontratave mjaft të

rëndësishme në qarkullimin e mallrave dhe ofrimin e shërbimeve. Me
zhvillimin e ekonomisë së tregut e në veçanti të veprimtarisë ndërtimore, si
dhe pasojat nga rreziqet eventuale të cilat shfaqen tek palët duke mos i
kursyer as personat e tretë, shumë ligjvënës të shteteve të ndryshme u
vunë në sprovë që këtë sferë të marrëdhënieve juridiko-civile ta rregullojnë
me dispozita imperative. Rregullimi i marrëdhënieve juridiko-kontraktuese
në sferën e ndërtimit është bërë në shumë shtete si: Francë, Gjermani,
Zvicër, Itali, me kode civile. Tek ne kontrata për ndërtim është e rregulluar
me dispozita të veçanta të Ligjit për Detyrimet e cila përfshin nenet 809 –
825 dhe Ligjin për Ndërtimin.
Duke pas parasysh se kontrata e ndërtimit është kontratë mjaft
komplekse dhe delikate në realizimin e së cilës marrin pjesë shumë
subjekte të specializuara, na bënë të kuptojmë se studimi shkencor i kësaj
çështjeje kërkon përkushtim të madh.
Në realizimin e këtij punimi lidhur me kontratën e ndërtimit janë
marrë në konsideratë shumë studime të bëra nga shumë njohës të drejtës
civile e në veçanti të marrëdhënieve kontraktuese. Gjatë punës sime kam
aplikuar metodën analitike e cila më ka ndihmuar që në mënyrë më të
thellë t’i qasem kësaj problematike. Për të pasur një pasqyrë më të qartë
lidhur me këtë temë kam përdor edhe metodën krahasuese të rregullimit
normativ të kontratave të ndërtimit, tek sistemet e vendeve të ndryshme në
periudha të caktuara kohore.
Përmes këtij punimi jam përpjekur që çështjet me rëndësi në sferën
e kontratave të ndërtimit ti shtjelloj në kontekst të ligjeve dhe
rregullativave ndërtimore, me qëllim të zgjerimit të njohurive nga kjo
fushë e së drejtës civile.

97
 Av.Teuta BEKA

1. Nocioni i kontratës për ndërtim

1.1 Natyra juridike e nocionit të kontratës

Kontrata për ndërtimin është kontratë e dyanshme formale, kontratë

për veprën, me të cilën kryerësi detyrohet të ndërtoj apo të kryejë punë
tjera të ndërtimit, sipas projektit në tokën e caktuar brenda afatit të caktuar,
ndërsa porositësi detyrohet që të paguaj çmimin.
Lidhur me natyrën juridike të nocionit të kontratës për ndërtim,
ekzistojnë mendime të ndryshme, duke pasur për bazë specifikat e veçanta
të ndërtimit. Nëse kryerësi i punës „kontrakton“ vetëm punën e tij, ndërsa
projektin, materialin dhe tokën e siguron porositësi i punëve, atëherë kemi
te bëjmë me kontratën mbi veprën, mirëpo nëse kryesi i punës siguron
projektin, materialin ndërtimor dhe tokën atëherë kemi kontratën mbi
ndërtimin dhe kontratën mbi shitjen, në rastin kur kryerësi merr përsipër
shitjen e objektit. Në doktrinën juridike nuk ekziston mendim i unifikuar
lidhur me këtë lloj të kontratës. Sipas një grupi këtë kontratë e kualifikojnë
si kontratë mbi veprën, sipas grupit të dytë kjo është kontratë mbi
shitblerjen, ndërsa sipas grupit të tretë kjo është kontratë e përbërë, e cila
ka elemente të kontratës mbi veprën dhe kontratës mbi shitblerjen.
Kodi Civil francez e bënë precizimin më të përafërt se kur një
kontratë është kontratë mbi veprën, e kur është kontratë mbi shitjen.
Doktrina franceze ka përvetësuar „teorinë e absorbimit“ sipas së cilës gjatë
cilësimit të kontratës elementi parësor absorbon elementin dytësor. Kështu,
kur porositësi i punëve jep tokën për ndërtim, atëherë kjo kontratë do të
konsiderohet si kontratë mbi veprën, sepse toka paraqet elementin qenësor
të kontratës mbi ndërtimin duke mos anashkaluar punën dhe materialin.
Por, kjo zgjidhje aplikohet vetëm kur kontraktuesit nuk kanë paraparë
diçka tjetër me kontratë.
Çështja juridike e kontratave mbi ndërtimin zënë vend të veçantë
në legjislacionin tonë e që kjo çështje është rregulluar me Ligjin mbi
Marrëdhëniet Detyrimore si dhe me Projektligjin për Detyrimet. Në bazë të
Ligjit për Detyrimet kontrata për ndërtimin është kontratë mbi veprën, ku
kryesi i punës detyrohet të ndërtoj në bazë të projektit, në tokën e caktuar,
në afatin e caktuar, ndërsa porositësi i punës ta paguaj çmimin.1
Përkundër faktit se në praktikën gjyqësore ka qëndrime të
ndryshme lidhur me aplikimin e dispozitave te kontratat e ndërtimit, lidhur

1
Ligji për detyrime, neni 809.

98
 KONTRATA PËR NDËRTIMIN

me natyrën juridik të kontratave të ndërtimit ekziston mendim i unifikuar

se këto janë kontrata mbi veprën sue generis.
Në Ligjin për Detyrimet në kuadër të kontratës për ndërtim është e
definuar edhe forma e veçantë e kontratës sipas parimit „çelësat në dorë“.
Te kjo formë e kontratës kryesi detyrohet në mënyrë të pavarur që të
kryejë së bashku të gjitha punimet e nevojshme për ndërtimin dhe
përdorimin e tërësishëm të objektit të caktuar.2 Në bazë të kësaj detyrimet
dhe përgjegjësit e kryesit të punës janë më të gjëra në krahasim me
kontratën e ndërtimit të formës “klasike”.
Kjo kontratë është mjaftë komplekse për nga natyra e saj juridike
sidomos te ndërtimi i objekteve të ndryshme kapitale, ku kryesi përveç që
kryen punën e ndërtimit, ai merr përsipër projektimin, montimin e
pajisjeve, mbikëqyrjen etj.
Komisioni i OKB-ës për të drejtën ekonomike ndërkombëtare
(UNICITRAL) në një studim lidhur me ndërtimin e objekteve të mëdha
industriale këtë lloj kontrate e cilëson si kontratë mjaft komplekse në mes
porositësit dhe kryesit të punëve, e cila në vete ngërthen aspekte të
ndryshme, si: projektimin, dokumentacionin, montimin e pajisjeve,
ndërtimin, mbikëqyrjen e punës, etj.3
Te kontrata mbi ndërtimin sipas parimit “çelësat në dorë“, kur si
palë kontraktuese kemi vetëm një punëkryes, atëherë të gjitha obligimet
dhe përgjegjësit bien mbi të, duke filluar nga organizimi, gjerë te
përfundimi i objektit dhe dorëzimi i saj- porositësit.
Në kontratën mbi ndërtimin sipas parimit “çelësat në dorë“, ku si
punëkryes paraqiten disa investitor, ekziston përgjegjësia solidare ndaj
porositësit të punëve.4 Ky përkufizim i përgjegjësisë sipas LMD-së
ekziston atëherë kur qëllimi i kontratës është që objekti të përfundojë në
tërësi.
Prandaj, përkundër vështirësive ekonomike, financiare dhe teknike,
kjo formë e kontratës në marrëdhëniet juridiko-civile është mjaft e
shprehur sidomos në vendet e zhvilluara ku ekzistojnë korporata të mëdha
të ndërtimit të cilat merren me këtë formë të ndërtimit.

2
Shiko nenin 819 të LMD-së.
3
Dr. Jelena Vilus, Pravna priroda vezana za izvodenje gradevinski padova u inostranstvo,
Beograd,1981, f. 5.
4
LMD-së, neni 640.

99
 Av.Teuta BEKA

1.2. Rregullimi dhe zbatimi i kontratës për ndërtim në Kosovë

Rregullimi dhe zbatimi i kontratës së ndërtimit tek ne është e lidhur

ngushtë me pozitën të cilën e ka pasur Kosova gjatë periudhave të
caktuara historike. Në theks të veçantë vlen të theksohet periudha kohore
kur Kosova ka qenë nën ombrellën e legjislacionit jugosllav. Në këtë
periudhë zhvillimi dhe rregullimi i marrëdhënieve juridike - civile në
sferën e ndërtimit do të mbesin në kompetencë të organeve në nivel
federativ, gjë që do reflekton edhe në vendin tonë. Pasi që veprimtaria
ndërtimore ishte veprimtari e rëndësishme e zhvillimit ekonomik të vendit,
interesi i shtetit ishte që kjo veprimtari të rregullohet me dispozita
imperative. Kështu, në vitin 1961 nxirret Ligji themelor për ndërtim të
objekteve investuese. Me anë të këtij ligji filluan të rregullohen
marrëdhëniet juridiko-civile në sferën e ndërtimtarisë por çdo herë në
frymën e socializmit. Me plotësimin dhe ndryshimin e këtij ligji
kompetencat nga niveli qendror do të kalojnë në nivelin e organeve të
pushtetit lokal.
Me nxjerrjen e Ligjit mbi marrëdhëniet e detyrimeve fillon një
epokë e re e rregullimit të marrëdhënieve të detyrimeve në lëmin e
qarkullimit të mallrave dhe të dhënies së shërbimeve. Me këtë ligj u bë
precizimi më i saktë i të drejtave dhe detyrimeve të pjesëmarrësve të cilët
do të hynin në marrëdhëniet kontraktuese të ndërtimit. Me këtë ligj iu dha
mbrojtje më e madhe porositësit të punëve për të metat materiale të
objektit tekniko-investiv, me që rast në mungesë të rregullave të kontratës
për ndërtim, do të zbatohen rregullat e përgjegjësisë si te kontrata për
veprën.5
Me formimin e shtetit tonë dhe organeve të legjislacionit, Kuvendi i
Republikës së Kosovës miratoi - Projektligjin për Detyrimin. Me anë të
këtij Projektligji shumë çështje do të rregullohen në sferën e qarkullimit të
mallrave dhe të dhënies së shërbimeve. Në këtë ligj hapësirë të veçantë i
është dedikuar edhe kontratave të ndërtimit. Duke pas parasysh se
veprimtaria e ndërtimtarisë merr hovë të madh të zhvillimit, sidomos pas
luftës në Kosovë, atëherë edhe nevoja e nxjerrjes së këtij ligji ishte më se i
domosdoshëm.
Vend të veçantë në rregullimin e marrëdhënieve nga fusha e
ndërtimtarisë zë edhe Ligji mbi ndërtimin, e cila hynë në fuqi në vitin
2004. Me nxjerrjen e këtij ligji shumë çështje nga sfera e ndërtimit u
rregulluan, duke filluar nga standardet e caktuara të cilat duhet të

5
LMD-së, neni 641

100
 KONTRATA PËR NDËRTIMIN

plotësohen me rastin e ndërtimit, stabilitetit, qëndrueshmërisë, mbrojtjes së

mjedisit, etj. Me nxjerrjen e këtij ligji, ndërtimi “i egër” dhe i pakontrolluar
u vu nën kontrollin dhe mbrojtjen e shtetit.

2. Karakteristikat e kontratës për ndërtim

Kontrata e ndërtimit si formë e posaçme e kontratës është zhvilluar

në gjirin e kontratës mbi veprën, e cila daton që nga e drejta romake, ku në
kuadër të „locatio conductio“, ka ekzistuar „locatio condutio operis“. Sipas
të drejtës romake objekt i kësaj kontrate ka qenë kryerja e punës së caktuar
përkatësisht puna e tij fizike dhe shpërblimi për punën e kryer.
Prandaj, sipas së drejtës romake karakteristikat e kontratës për
ndërtim janë gërshetim i kontratave mbi veprën dhe zhvillimit të hovshëm
të marrëdhënieve ekonomike dhe juridiko-pronësore, tek ne.6

Kontrata për ndërtime ka këto karakteristika:

a) Kontrata për ndërtim është kontratë me emër (contractus

nominatus), që nënkupton se kjo kontratë është e rregulluar dhe e
paraparë sipas ligjit;
b) Kontrata për ndërtim është kontratë formale - për vlefshmërinë e
së cilës me ligj shprehimisht është paraparë forma me shkrim;
c) Kontrata për ndërtim është kontratë me shpërblim (oneroze) –
porositësi i objektit ndërtimor paguan shpërblimin si kundërvlerë për
punën e kryer;
d) Kontrata për ndërtim është kontratë e dyanshme detyruese – me
lidhjen e kësaj kontrate në mes palëve kontraktuese krijohen të drejta dhe
detyrime;
e) Kontrata për ndërtim është kontratë komutative – në momentin
e lidhjes së kësaj kontrate kontraktuesit i dinë të drejtat dhe detyrat e
ndërsjella;
d) Kontrata për ndërtim është kontratë e përgjithshme kur palët
kontraktues në mënyrë të përgjithshme kanë përcaktuar të drejta dhe
detyrimet për një kohë të gjatë, ndërsa me kontratë të veçantë rregullojnë
detyrimet e tyre për një interval më të shkurtër kohorë.

6
Dr. Mirsa Mijacic: Obligacioni Ugovori, Beograd, 1990, f. 133.

101
 Av.Teuta BEKA

3. Kushtet për lidhjen e kontratës për ndërtim

Që kontrata për ndërtim të jetë e plotfuqishme dhe të prodhojë

efekte juridike në mes palëve kontraktuese, duhet t’i plotësoj këto kushte
të përgjithshme:
- të ekzistoj pajtimi i vullnetit të dy palëve kontraktuese,
- aftësia punuese e palëve kontraktues,
- lënda e kontratës,
- të ekzistoj baza.
Përveç kushteve të përgjithshme për lidhjen e kësaj kontrate kemi
edhe elementet esenciale për ekzistimin e saj e ato janë:
- puna apo veprimi që duhet të kryhet,
- shpërblimi për punën e kryer,
- afati kohor për përfundimin e objektit.

3.1. Puna ose veprimi që duhet të kryhet

Puna apo veprimet të cilat ndërmerren nga ana e kryesit të punës

lidhur me ndërtimin e objektit të caktuar në tokën e caktuar dhe sipas
projektit të caktuar, paraqesin elementin esencial të kontratës për ndërtim.
Veprimi i ndërmarr nga kryesi i punimeve te kontrata e ndërtimit
paraqet lëndën e kësaj kontrate. Puna që kryhet duhet të jetë e lejuar, e
caktuar dhe e mundshme.7

3.2. Shpërblimi për punën e kryer

Pagimi i shpërblimit apo çmimit është vlera pasurore, të cilën

obligohet porositësi t’ia paguaj kryesit për punën e kryer përkatësisht për
objektin ndërtimor të kryer. Pra, çmimi është element esencial i kësaj
kontrate.
Lartësinë e çmimit përkatësisht shpërblimin për punën e kryer palët
e kontraktojnë në bazë të tregut të lirë të këmbimit të mallrave dhe dhënies
së shërbimeve si dhe parimit të ekuivalencës së premtimeve. Pra, çmimi
duhet të jetë i drejtë-real, në të kundërtën vije deri tek anulimi i kontratës
për shkak të dëmtimit të pa masë.

7
Dr. sc. Nerxhivane Dauti, E drejta e detyrimeve, Prishtinë, 2004 , f. 335.

102
 KONTRATA PËR NDËRTIMIN

Sipas të drejtës sonë pozitive-juridike, çmimi i punimeve mund të

caktohet në dy mënyra:

1. Sipas çmimit të njësisë ose

2. Çmimit total të kontraktuar.

Lidhur me atë se porositësi, a do të bëjë në tërësi pagesën e çmimit

të kontraktuar; a do ta zvogëloj apo do ta rris varet nga shumë kushte të
cilat ndikojnë në ecurit e kryerjes së punëve të ndërtimit nga ana e
punëkryesit.8

3. 3. Afati kohor për kryerjen e punimeve

Palët kontraktuese te kontrata e ndërtimit, me marrëveshje e

caktojnë afatin kohor për përfundimin e punimeve si dhe dorëzimin teknik
të objektit të ndërtuar.

4. Efektet e kontratës për ndërtim

Kontrata e ndërtimit në momentin e lidhjes, përkatësisht me

plotfuqishmërinë e saj krijon efekte të caktuara juridike në mes të palëve
kontraktuese. Këto efekte juridike pasqyrohen në të drejta dhe detyrime të
ndërsjella në mes të porositësit të punës-investitorit dhe kryesit të punëve.
Kontrata e ndërtimit është kontratë e cila ka specifikat e veta
prandaj efektet juridike që dalin nga kjo kontratë shqyrtohen nën prizmin e
dispozitave ndërtimore të Ligjit për Detyrimet dhe Ligjit për Ndërtime.

4.1. Të drejtat dhe detyrimet e kryesit të punës

Të drejtat dhe detyrimet e kryesit të punës dalin në bazë të

kontratës së lidhur në mes tij dhe porositësit të punës – investuesit. Si kryes
i punëve në të drejtën tonë pozitivo-juridike, janë konsideruar organizatat
ekonomike të cilat janë marrë me veprimtari ndërtimore tekniko-
investuese. Sipas Ligjit për Detyrimet, kryesi i punës cilësohet subjekti-
sipërmarrësi i cili është i detyruar që sipas projektit të caktuar të ndërtoj
ndërtesën në afatin e caktuar, në tokën e caktuar.
Detyrat e kryesit të punës- sipërmarrësit janë:
a) kryerja e punës së kontraktuar- ndërtimi i objektit,

8
Ligji për Detyrime, neni 815

103
 Av.Teuta BEKA

b) përmbushja e obligimeve brenda afati dhe

c) dorëzimi i saj.

4.1.1. Kryerja e punës – ndërtimi i objektit

Kryesi i punës-sipërmarrësi është i detyruar ta kryej punën lidhur

me ndërtimin e objektit të caktuar ashtu siç është paraparë me kontratën e
ndërtimit dhe projektin e ndërtimit. Sipërmarrësi gjatë punës së tij duhet t’i
përmbahet parimit të ndërgjegjshmërisë dhe profesionalizmit.
Lidhur me zbatimin e kontratës së ndërtimit nga ana e punëkryesit
rëndësi të veçantë kanë edhe shkresat administrative siç janë:
- leja e ndërtimit,
- kushtet teknike,
- kushtet urbanistike, etj.
Kjo nënkupton që kryesi i punës është i obliguar t’i përmbahet
rregullativës ndërtimore lidhur me dokumentacionin tekniko-projektues
dhe dokumentacionin teknik.9
Kryesi i punës pas lidhjes së kontratës si obligim primar ka që ta
shqyrtoj dokumentacionin tekniko-investues të ofruar nga investitori për
ndërtimin e objektit. Pas analizave të bëra sipërmarrësi ka të drejtë që nga
investuesi të kërkoj informata shtesë lidhur me projektin me qëllim që me
kohë t’i evitoj të metat dhe pasojat të cilat do të lajmërohen gjatë ndërtimit.
Të metat materiale të dokumentacionit tekniko-projektues janë:

- kur projekti nuk i përgjigjet destinimit apo përdorimit të

rëndomtë,
- nuk i përgjigjet pamjes estetike të objektit,
- kur ekzistojnë mungesa në tokën ndërtimore.

Nëse edhe përkundër vërejtjeve, investuesi nuk eliminon të metat,

sipërmarrësi ka të drejtë në zgjidhjen e kontratës pasi që një objekt i tillë
do të cenonte prestigjin dhe autoritetin e tij, por ai (sipërmarrësi) kurrsesi
nuk ka të drejtë ta ndryshoj dokumentacionit teknik.
Pas rishqyrtimit të dokumentacionit dhe eliminimit të metave nga
ana porositësit, detyra e sipërmarrësit është: përmbushja e kontratës –

9
Mr. Radomir Stojicic: Odgovornost izvodjaca gradjevinskih radova za stetu koja je nastala
neizvrsavanjem ugovora o gradjenju, Beograd, 1997, f.30.

104
 KONTRATA PËR NDËRTIMIN

ndërtimi i objektit të caktuar në tokën e caktuar apo ndërmarrja e punëve të

caktuara ndërtimore. Sipërmarrësi është i obliguar që punimet e ndërtimit
të objektit ti realizoj sipas projektit të siguruar nga investitori. Të gjitha
këto në pajtueshmëri me kontratën e nënshkruar nga palët kontraktuese.
Kryesi i punimeve ka për detyrë të sillet si një ekspert i mirë dhe
objektin tekniko-investues ta ndërtoj në mënyrë solide, sipas kushteve
kontraktuese, standardeve të caktuara dhe normativave teknike.
Sa i përket mungesave në materialin ndërtimor, ato paraqiten kur
materiali nuk ka vetitë e kontraktuara, vetit për përdorim të rëndomtë, nuk
u përgjigjen standardeve të caktuara te ndërtimit, pra kur nuk i përgjigjet
qëllimit të caktuar.10
Kryesi i punimeve është i obliguar të kujdeset për mungesat
materiale të cilat mund të jenë:

- të dukshme,
- të fshehta,
- në mungesa materiale ,
- në mungesa irelevante dhe relevante.

Kryesi i punës është i obliguar që t’ia tërheq vërejtjen porositësit

për mungesat materiale, të cilat i ka vërejtur apo ishte dashur t’i vërejë,
ndryshe përgjigjet për dëmin e shkaktuar.11
Për mungesat e fshehta materiale kryesi i punës i përgjigjet
investuesit në afat prej 2 vitesh nga dita e dorëzimit të objektit. Për
mungesat që kanë të bëjnë te soliditetin, sigurinë dhe me tokën ndërtimore
e që janë të natyrës së fshehtë, kryesi i punës mban përgjegjësi deri në 10
vjet.
Përgjegjësia e kryesit të punës është e ndryshme, varësisht se
objekti ndërtimor:A është ndërtuar me materialin e porositësit apo kemi të
bëjmë me formën e ndërtimit sipas Parimit “çelësat në dorë”.
Kështu, sipas nenit: 625 të LMD-së është e paraparë se: Objekti që
u ndërtua me materialin e kryesit dhe u shkatërrua rastësisht nga çfarëdo
shkaku, rrezikun e bartë kryesi, prandaj nuk ka të drejtë për shpërblimin e
materialit dhe punës së kryer.12

10
Dr. sc. Hamdi Podvorica: Përgjegjësia civile juridike te kontratat e ndërtimit, Prishtinë,
2006, f. 27.
11
Ligji për detyrimet, neni 785.
12
Ligji mbi Marrëdhëniet e Detyrimeve, neni: 625.

105
 Av.Teuta BEKA

4.1.2. Ndërtimi dhe dorëzimi i objektit brenda afatit

Një ndër detyrat kryesore të sipërmarrësit që dalin nga kontrata e

ndërtimi është: që ti përfundojë punimet e ndërtimit në afatin e paraparë
me kontratë dhe dorëzimin e saj. Afatet janë elemente kryesore të
kontratës së ndërtimit , ku palët kontraktuese me qëllim të shmangies së
mosmarrëveshjeve në mënyrë decidive bëjnë përcaktimin e afatit brenda të
cilës objekti i kontraktuar duhet të përfundoj si dhe të dorëzohet.

Tek afatet, rëndësi të posaçme kanë:

- afatet e përfundimit të punimeve,
- afati i fillimit të punës dhe
- përfundimi i disa fazave të caktuara të ndërtimit, respektimi i të
cilave kanë si pasojë edhe përfundimin e objektit në tërësi.

Duke pas parasysh se kur punët e ndërtimit janë disa vjeçare dhe
kryhen në faza të caktuara të ndërtimit, atëherë edhe respektimi apo
mosrespektimi i afatit ka rëndësi të veçantë në caktimin e përgjegjësisë
duke pas parasysh se me fajin e kujt bie në vonesë kryesi i punëve, lindin
obligime dhe pasoja të ndryshme juridike.
Kur afati i përfundimit të objektit paraqet elementin kryesor të
kontratës së ndërtimit, me shkeljen e afatit nga ana e kryesit të punës,
kontrata zgjidhet sipas ligjit. Në raste të caktuara investuesit i lihet liria e
vendosjes se a do t’i japë afat shtesë punëkryesit apo do të bëjë zgjidhjen e
kontratës për mospërmbushje, me të drejtë të kompensimit të dëm-
shpërblimit.
Në ndërtimin e objekteve të mëdha kapitale ku dinamika e planit të
punës është voluminoze, palët kontraktuese me kontratë të veçantë
kontraktojnë kryerjen e punëve në faza të caktuar. Prandaj, afatet janë të
lidhura me fazat e caktuara të realizimit të planeve të punës. Mos kryerja e
punës në afat në një faze nga sipërmarrësi, atë nuk e liron nga përgjegjësia
për moskryerjen definitive të objektit, brenda afatit të paraparë
kontaktues.13

13
Në praktikën gjyqësore hasen situata të ndryshme kur investitori në mënyrë jo të rregullt
bënë përmbushjen e detyrimeve financiare-avansit ndaj punëkryesit për punët e përfunduar
në fazat e caktuara. (Shiko: Aktgjykimin e Gjykatës Ekonomike, publikuar në
“Rregullativa”, Zagreb, 1978).

106
 KONTRATA PËR NDËRTIMIN

4.1.3. Dorëzimi i objektit

Pas përfundimit të punimeve në ndërtimin e objektit, punëkryesi

informon me shkrim investitorin për punën e përfunduar dhe bënë
dorëzimin e objektit ashtu siç është paraparë më kontratë. Me vetë aktin e
dorëzimit të objektit, tek palët kontraktuese shfaqen pasoja të caktuara
juridike. Ky është momenti në bazë të cilit na bëhet të kuptojmë se kryesi i
punimeve ndërtimore ka përmbushur obligimin kontraktues të ndërtimit të
objektit.
Akti formal i dorëzimit ka rëndësi të veçantë në pikëpamje të
përcaktimit të momentit të kalimit të rrezikut lidhur me të metat e dukshëm
materiale të objektit, me shkatërrimin ose dëmtimin e rastësishëm të tij,
përkatësisht në caktimin e përgjegjësisë.
Dorëzim-pranimi i objekteve tekniko-investuese bëhet kur kjo është
përcaktuar me kontratë:

- përnjëherë apo
- pjesë-pjesë me të kryer puna në një pjesë të objektit.

Para se të bëhet dorëzimi formal i objekti, investuesi bënë

kontrollin teknike të objektit. Kontrolli teknik i objektit përfshin: objekti i
ndërtimit a është ndërtuar në bazë të dokumentacionit tekniko-projektues,
sidomos në aspekt të qëndrueshmërisë së objektit, sigurisë së jetës së
qytetarëve, a është ndërtuar në bazë të standardeve të ndërtimit etj.
Me kontrollin teknik të objektit investitori paraqet vërejtjet
eventuale lidhur me punën e punëkryesit dhe të metat e dukshme materiale
të objektit. Me këtë rast punëkryesi është i obliguar që në afat sa më të
shkurtër të evitoj të metat.
Pas kontrollimit dhe pranimit të punës së kryer, kryesi nuk
përgjigjet më për të metat të cilat kanë mund të vërehen me kontroll të
zakonshme.14

4.1.4. Përgjegjësia e punëkryesit pas dorëzimit të objektit

Pas dorëzimit të objektit, punëkryesi përgjigjet për të metat

materiale të objektit, të cilat kanë ndodhur për shkak të mos zbatimit të
kontratës së ndërtimit, normave dhe rregullativave teknike të ndërtimit dhe
joprofesionalizmit të tij.

14
Ligji për detyrime, neni 793, par. 3.

107
 Av.Teuta BEKA

Punëkryesi mban përgjegjësi në rast se gjatë ndërtimit të objektit

ndërtimor nuk i është përmbajtur projektit te ndërtimit, me përjashtim të
punimeve emergjente të paparapara.15
Punëkryesi garanton se ndërtimi i objektit është bërë në bazë :

- të kontratës,
- të rregullativës ndërtimore,
- nuk ka mungesa materiale.

4.2. Të drejtat dhe detyrat e porositësit të punës

Kontrata e ndërtimit është kontratë e dyanshme detyruese e cila te

palët prodhon efekte të caktuara juridike. Kështu, përveç detyrave dhe të
drejtave të kryesit të punëve, si palë kontraktuese na paraqiten edhe të
drejtat dhe detyrat e porositësit të punës.

4.2.1 Detyrat e porositësit të punës

Detyrat e porositësit të punës janë, që:

a) Të pranoj punën e kryer nga kryesi i punës dhe

b) Të paguaj çmimin.

a) Pranimi i punës nga punëkryesi

Detyrat e porositësit të punës-investitorit janë që punën e kryer nga

kryesi i punës ta pranoj. Kjo nënkupton se porositësi do të bëjë pranimin e
objektit tekniko-investues vetëm nëse ajo është në pajtueshmëri me
dispozitat kontraktuese d.m.th objekti i ndërtuar do t’i përgjigjet qëllimit të
lidhjes së kontratës.
Porositësi i punës është i obliguar ta pranoj dorëzimin e objektit në
afatin e caktuar ashtu siç është paraparë me kontratë. Pranimi i dorëzimit të
objektit mund të bëhet pjesë – pjesë, varësisht nga faza e përfundimeve të
punimeve.
Në rast se kryesi i punës nuk i përmbahet kontratës, e vonon
dorëzimin e objektit, porositësi i punës mund ta refuzojë marrjen e punës,
të zgjidhë kontratën dhe të kërkoj shpërblimin dëmit.16

15
Ligji për detyrime, neni 813 par.1.
16
Dr. sc. Nerxhivane Dauti: E Drejta e Detyrimeve, Prishtinë, 2004, f.339.

108
 KONTRATA PËR NDËRTIMIN

b) Të paguaj çmimin punëkryesit

Porositësi ka për obligim që ta paguaj shpërblimin për punën e

kryer. Pagesa e shpërblimit mund të bëhet pas kryerjes së punës, e në raste
të caktuara pagesa mund të bëhet edhe në formë të avansit.
Sipas Ligjit për detyrime neni 814 shpërblimi i punimeve mund të
caktohet sipas njësisë së matjes - çmimi ose për tërë objektin - çmimi total
i kontraktuar.
Lartësia e shpërblimit bëhet në bazë të kontratës, tarifës së caktuar
ose me një akt tjetër obligues. Nëse shpërblimi nuk është kontraktuar,
atëherë shpërblimin do ta caktojë gjykata sipas vlerës së punës.17
Porositësi është i obliguar që sipërmarrësit t’ia paguaj diferencën e
çmimit për shkak të ndryshimit të çmimit të punimeve, mirëpo kjo shumë
nuk guxon ta tejkalon shumën prej 2 % nga shuma e përgjithshme e çmimit
të kontraktuar.18

4. 2. 2. Të drejtat e porositësit të punës

Të drejtat e porositësit të punës të cilat dalin nga kontrata e

ndërtimit janë që nga punëkryesi të kërkoj mënjanimin e pasojave negative
në punët e kryera ndërtimore. Kjo e drejtë nga ana e porositësit mund të
parashtrohet nëse plotësohen këto kushte: a)të ekzistojë mungesa në punët
e kryera ndërtimore; të ekzistoj në momentin e kalimit të rrezikut; c) të jetë
lajmëruar punëkryesi për mungesat materiale; c)që mungesat të mos jenë
mënjanuar në afatin plotësues.19
Këto të drejta investitori i realizon në bazë të asaj se punëkryesi
është i obliguar ti përmbahet kontratës dhe rregullave profesionale të
ndërtimtarisë gjatë punës së tij.
Porositësi ka të drejtë edhe në kompensimin e dëmit real dhe fitimit
të humbur. Prandaj të drejtat e porositësi të punës janë:

- e drejta në mënjanimin e mungesave materiale,

- e drejta në zvogëlimin e çmimit,
- e drejta në shpërblimin e dëmit,
- e drejta në fitimin e humbur.

17
Ligji për Detyrimet, neni: 802.
18
Ligji për Detyrimet, neni: 815.
19
Dr.sc.Hamdi Podvorica: vep. e cit., f. 105.

109
 Av.Teuta BEKA

Përfundimi

Zhvillimi i hovshëm i marrëdhënieve ekonomike-shoqërore si dhe

qarkullimit të mallrave dhe dhënies së shërbimeve në masë të madhe u
reflektua edhe në sferën e ndërtimit. Rregullimi dhe zbatimi i ligjit në
marrëdhëniet kontraktuese të ndërtimit ka rëndësi të veçantë në zhvillimin
e një shoqërie. Me anë të normave të caktuara imperative është arritur që
veprimtaria e ndërtimtarisë të rregullohet krahas degëve tjera të ekonomisë.
Qëllimi kryesor i çdo shoqërie është që qytetarëve të vetë ti ofroj
mbrojtje dhe siguri në realizimin e drejtave të tyre. Prandaj shkelja e të
drejtave dhe rregullave të caktuara nga sfera e kontratave të ndërtimit
paraqet shkelje jo vetëm të drejtave dhe detyrave të caktuara në mes palëve
kontraktues, por edhe të vetë rendit publik si palë e interesuar në këtë
raport. Ky fakt bazohet te përgjegjësia e punëkryesit për mungesat
materiale të objektit të përfunduar është 10 vjet për stabilitetin,
qëndrueshmërinë e objektit, gjë që na bënë të kuptojmë se qëllimi i
ligjvënësit ishte ti vihet në mbroje porositësit të punës. Pastaj kemi
përgjegjësin solidare të porositësit dhe punëkryesit ndaj personave të tretë
për dëmin që do të pësojnë nga ky objekt.
Rëndësi të veçantë që duhet të theksohet tek kjo lloj kontrate është
profesionalizmi dhe sjellja me ndërgjegjshmëri e kryesit të ndërtimeve.
Kryesi i punimeve gjatë tërë kohës duhet të sillet si ekspert i mirë dhe
lidhur me mangësitë e shfaqura ta lajmëroj me kohë porositësin. Të gjitha
këto, që kontrata e ndërtimit të arrij qëllimin e caktuar- ndërtimin e objektit
dhe funksionalizmin e saj.
Në bazë të tërë kësaj mund të përfundojmë se kontrata e ndërtimit
është kontratë e veçanta e cila ka rëndësi të madhe në qarkullimin e
mallrave dhe dhënien e shërbimeve dhe si të tilla zënë vend të rëndësishëm
në të drejtën tonë juridik-pozitive.

110
 KONTRATA PËR NDËRTIMIN

LAWYER Teuta BEKA

CONTRACT FOR BUILDING CONSTRUCTION

SUMMARY

The rapid development of economic and social relations as well as

the circulation of goods and services has been largely reflected in the
construction field. Regulation and law enforcement in building
construction relationships has particular importance in the development of
the society. By certain imperative norms the regulation of the construction
activity has been achieved along with other branches of the economy.
The main goal of any society is to offer protection and security to
its citizens in the realization of their rights. Therefore, violation of rights
and rules set by the field of construction contracts is not only violating the
rights and certain duties between the contracting parties but also public
order itself as an interested party in this relation. This fact is based on the
responsibility of the working company for shortages of the completed
building is 10 years of stability, consistency of the object, which makes us
understand that the purpose of the law maker was protection of the
company who ordered the work to be done. Then we have the
responsibility of both parties towards third persons who shall suffer
damage from this facility.
Particular importance which should be empthiased in this kind of
contract is the professionalism and correct behavior of the implementing
company. The implementer at all times should behave as good expert and
should inform the contractor on time about emerging deficiencies. All this
is done, with the intention to accomplish the purpose of the construction
contract - to build the facility and to functionalize it.
Based on all this we can conclude that the construction contract is a
special contract which has great importance on the circulation of goods and
provision of services and as such holds an important place in our rights to
law-positive.

111