H u is , le n in g e n f is c u s
Eenvoudiger en voordeliger
Sinds 1/1/2005 werd tabula rasa gemaakt met de fiscale regeling voor hypotheekleningen. Een nieuw en
eenvoudiger systeem werd ingevoerd. Waarbij iedereen op voet van gelijkheid staat, aldus de regering…
Daarnaast is het kadastraal inkomen nu vrijgesteld. Maar dat zal slechts weinig ophef maken.
S inds 1/1/2005 zijn nieuwe regels
van kracht geworden in de per-
sonenbelasting voor wie een eigen
woning heeft:
– inzake de belasting op het onroe-
rend inkomen geldt nu de volledige
vrijstelling van het kadastraal inko-
men (K.I.);
– voor het belastingvoordeel voor een
hypotheeklening gesloten voor de ei-
gen woning hanteert de fiscus voort-
aan één enkele aftrek.
Laat dit alvast duidelijk zijn: voor wie
al vóór 2005 een hypotheeklening
heeft gesloten, verandert er niets.
Belasting op
onroerend inkomen
Voor de woning waarvan u eigenaar
bent, werd u tot nog toe niet alleen
belast via het aanslagbiljet voor de
onroerende voorheffi ng, maar daar-
naast ook nog eens via uw aangifte
voor de personenbelasting. De nieuwe
regeling maakt komaf met die dub-
bele belasting. Ze is evenwel alleen
van toepassing op wie voor de eigen
woning geen intresten (meer) aangeeft
van een hypotheeklening van 2004 of
daarvóór. Voor wie wel nog dergelijke
intresten fiscaal inbrengt, blijft zolang
de vroegere regeling van toepassing.
Voor de hoofdverblijfplaats
> Tot nog toe werd u in theorie belast
op basis van het K.I. van uw woning.
Maar in de praktijk werd die belasting
bijna steevast weggegomd:
– als u recht hebt op belastingvoor-
deel met uw hypotheeklening, door de
basisaftrek van de intresten. Daardoor
krijgt u een deel terug van de onroe-
rende voorheffi ng die u eerder had
betaald, meer bepaald ten belope van
12,5 % van het geïndexeerde bedrag
van het K.I.;
29
– als u geen recht hebt op de basis-
aftrek van de intresten (of die af-
trek niet volstaat om de belasting
teniet te doen), door de zogenoemde
aftrek voor het woonhuis (voor 2005:
€ 4 170 + € 350 voor de partner met
wie u bent getrouwd of met wie u
wettelijk samenwoont en per per-
soon ten laste).
De enige uitzondering op de regel
werd gevormd door erg bemiddelde
belastingplichtigen die in een huis
woonden met een K.I. van meer dan
€ 4 520; zij waren sowieso belasting
verschuldigd, maar alleen op het ge-
deelte boven dat K.I.
> Volgens de nieuwe regeling bent u,
behalve de onroerende voorheffi ng,
geen andere belasting meer verschul-
digd op het onroerend inkomen van
uw woning: het K.I. van uw hoofdver-
blijfplaats is dus volledig vrijgesteld,
ongeacht hoe hoog het is.
BELASTINGBESPARING MET HYPOTHEEKLENING: OUD EN NIEUW SYSTEEM
3 500
3 000
2 500
2 000
besparing in €
1 500
1 000
500
0
1 2 3 4 5 6
Scenario:
– nettoberoepsinkomen van mijnheer: € 35 000
– nettoberoepsinkomen van mevrouw: € 25 000
– één kind ten laste
– geïndexeerd K.I.: € 2 000
De nieuwe regeling maakt voor de
meeste belastingplichtigen in feite
weinig verschil uit. Het K.I. bleef
vroeger in de praktijk al onbelast, en
nu is dat gewoon op grond van een
andere regeling. Hooguit weten de
welgestelde medemensen een (klein)
voordeel binnen te rijven doordat ook
zij in de personenbelasting voortaan
sowieso geen belasting meer zullen
verschuldigd zijn op hun onroerend
inkomen. En wie een lening aan
het afbetalen is, zal nu, anders dan
vroeger, geen recht meer hebben op
de terugbetaling van een deel van de
onroerende voorheffi ng.
Voor een tweede woning
Er verandert totaal niets: u werd vroe-
ger al en wordt nu nog altijd belast
op het bedrag van het geïndexeerde
K.I. vermenigvuldigd met 1,40, min de
intresten van de hypotheeklening.
nieuw systeem
oud systeem -
nieuwbouw of verbouwingen
oud systeem -
aankoop bestaande woning
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
jaren
– aflossing voor lening van € 100 000
in 20 jaar tegen 5 %
– premie voor schuldsaldoverzekering
(voor 12 jaar): € 160 per partner
30 Hui s, l e n i n g e n fi s c u s
DE BELASTING VOOR EIGENAARS VAN EEN WONING
uw hoofdverblijfplaats
lening aangegaan in 2004 of nog daarvóór
(zelfs bij herfinanciering na 2004)
belasting op onroerend inkomen
in theorie belast op het K.I.; in de praktijk
meestal onbelast
mogelijk belastingvoordeel met lening en premie van
bijbehorende schuldsaldoverzekering
"het oude systeem", d.w.z.:
– basisaftrek van de intresten
– bijkomende intrestaftrek
– belastingvermindering voor kapitaalaflossing en
verzekeringspremie, berekend tegen de verhoogde of
tegen de gewone vermindering, en afhankelijk van de
beroepsinkomsten (absoluut maximum: € 1 870)
Belastingvoordeel voor
leningen van vóór 2005
Voor u verandert er niets.
Terloops: wie zijn lopende hypotheek-
lening door een andere wil vervangen
("herfi nanciering"), in de hoop onder
de nieuwe regeling te vallen, slaat de
bal mis. Voor de fiscus blijft de lening
onder de oude regeling vallen.
Om makkelijker te kunnen vergelijken
met de nieuwe fiscale regeling vatten
we kort "het oude systeem" samen.
Voor de hoofdverblijfplaats
Onder bepaalde voorwaarden kunt u
op drie manieren aanspraak maken
op belastingvoordeel met uw hypo-
theeklening:
1. De basisaftrek van de intresten.
De intresten worden afgetrokken van
uw onroerend inkomen, waardoor dat,
zoals net uitgelegd, meestal volledig
wordt weggegomd.
De eigenlijke besparing dankzij die
aftrek is evenwel niet zo groot voor
wie naast het woonhuis geen andere
onroerende bezittingen heeft: er wordt
een gedeelte van de onroerende voor-
heffing van de belasting afgetrokken.
2. De bijkomende intrestaftrek.
Wanneer de lening betrekking heeft
lening aangegaan
vanaf 2005
u hebt nog een oude lening lopen u hebt geen oude lening meer lopen
belasting op onroerend inkomen
K.I. vrijgesteld
uw enige woning op 31/12 van het jaar van de
lening
mogelijk belastingvoordeel met lening en premie van
bijbehorende schuldsaldoverzekering
"het nieuwe systeem", d.w.z. aftrek voor enige woning
(intresten, kapitaalaflossing, verzekeringspremie),
voor maximaal € 2 490 de eerste 10 jaar en € 1 870
daarna (telkens plus € 60 indien ten minste drie
kinderen ten laste)
op een nieuwbouw – of een nieuw
aangekochte woning – of verbouwin-
gen (en dus niet op de aankoop van
een bestaande woning), en er na de
basisaftrek nog onafgetrokken in-
tresten overblijven, kan de fiscus die
in bepaalde gevallen van uw andere
belastbare inkomsten aftrekken. Er
wordt evenwel alleen rekening gehou-
den met de intresten tot een bepaald
maximumbedrag voor de lening.
Die aftrek is de eerste jaren erg interes-
sant, maar verkleint vanaf het 6e jaar
en stopt volledig na het 12e jaar.
3. De belastingvermindering voor de
kapitaalaflossing en de premie van de
bijbehorende schuldsaldoverzekering.
Die vermindering is een erg belangrij-
ke besparingspost, maar het is een vrij
complexe aangelegenheid. Ten eerste
hebt u al naargelang het geval recht op
de "gewone" vermindering (berekend
tegen de bijzondere gemiddelde aan-
slagvoet, dus tussen 30 en 40%) of op
de "verhoogde" vermindering (bere-
kend tegen de marginale aanslagvoet,
dus tussen 25 en 50 %). Ten tweede
houdt de fiscus voor de kapitaalaflos-
sing sowieso slechts rekening met een
bepaald maximumbedrag per woning,
afhankelijk van het jaar waarin u de
een tweede woning, plus een
lening (ongeacht het jaar
waarin ze werd aangegaan)
belasting op onroerend inkomen
geïndexeerd bedrag van het
K.I. × 1,40
niet uw enige woning op 31/12
van het jaar van de lening
mogelijk belastingvoordeel met lening en premie van bijbeho-
rende schuldsaldoverzekering
"het oude systeem", d.w.z.:
– basisaftrek van de intresten
– belastingvermindering voor kapitaalaflossing en verze-
keringspremie, berekend tegen de gewone vermindering, en
afhankelijk van de beroepsinkomsten (absoluut maximum:
€ 1 870), én voorzover het persoonlijke maximum nog niet
werd bereikt met de belastingvermindering in het kader van
de eventuele lening voor de eerste woning
lening hebt gesloten en het aantal kin-
deren ten laste dat u hebt (bv. voor een
lening in 2005: € 68 440 indien twee
kinderen ten laste). Ten derde hangt
het van uw nettoberoepsinkomen af
voor hoeveel de som van de kapitaal-
aflossing en de verzekeringspremie
uiteindelijk meetelt in de berekening
van de vermindering: men neemt 15 %
van de eerste € 1 560 + 6 % van de
rest, maar uw persoonlijk maximum
mag hoe dan ook niet méér bedragen
dan € 1 870 (het absolute maximum
voor 2005).
Voor meer details verwijzen we naar
onze jaarlijkse Belastinggids.
Voor een tweede woning
U hebt slechts in beperkte mate recht
op het net uitgelegde belastingvoor-
deel: enerzijds met de basisaftrek van
de intresten (zonder de bijkomende
intrestaftrek), en anderzijds met de
belastingvermindering voor de ka-
pitaalaflossing en de premie van de
schuldsaldoverzekering. Met in dat
tweede geval ook nog eens twee ver-
schillen in vergelijking met de rege-
ling voor de hoofdverblijfplaats. Ten
eerste kent de fiscus sowieso alleen
de "gewone" vermindering toe, en

nooit de "verhoogde" vermindering.
Ten tweede hangt het nog altijd van
uw nettoberoepsinkomsten af hoeveel
van de som van de kapitaalaflossing
en de verzekeringspremie uiteinde-
lijk meetelt voor het belastingvoordeel
(voor 2005 is uw persoonlijk maxi-
mum begrensd op € 1 870), maar als u
nog een andere lening hebt lopen, zult
u slechts aanspraak kunnen maken
op belastingvoordeel met de tweede
lening voorzover u het net bepaalde
persoonlijk maximum nog niet vol-
ledig hebt opgesoupeerd met de belas-
tingvermindering in het kader van de
eerste lening.
Belastingvoordeel voor
leningen vanaf 1/1/2005
Ook "het nieuwe systeem" moeten
we opsplitsen al naargelang het een
lening betreft voor de hoofdverblijf-
plaats of een voor een tweede wo-
ning.
Voor de hoofdverblijfplaats
> U kunt met de afbetaling van uw
lening (de intresten én de kapitaal-
aflossing) en met de premie van de
bijbehorende schuldsaldoverzekering
aanspraak maken op één enkele vorm
van belastingvoordeel, de zogenoem-
de aftrek voor de enige woning. Het
maakt niets uit of u een bestaande wo-
ning koopt of voor nieuwbouw kiest of
dat u verbouwingen fi nanciert.
> Dit zijn de voorwaarden:
1. Het moet een hypothecaire lening
zijn.
Eerst andere woning verkopen?
Als u al eigenaar bent van een woning
op het ogenblik dat u een andere woning
wilt kopen/bouwen, komt u alleen in
aanmerking voor de "aftrek voor de
enige woning" als u op 31/12 van het
jaar waarin u de lening voor die nieuwe
woning sluit nog slechts één woning
hebt. Die beoordeling op 31/12 betekent
dat uw eigendom niet per se al moet zijn
verkocht alvorens u eigenaar wordt van
de andere woning: tenzij u pas op het
einde van het jaar een lening sluit, hebt u
wat tijd om uw eigendom te verkopen.
Onder de vroegere regeling daarentegen
Budget & Recht maart/april 2005 - nr. 179 31
in een notendop
> De aftrek voor de enige woning heeft alvast de verdienste veel eenvoudiger in
elkaar te zitten dan de vroegere regeling met drie onderdelen.
> De meeste belastingplichtigen zijn beter af met de nieuwe regeling.
> Anders dan vroeger is het beroepsinkomen nu niet meer bepalend voor het
maximum dat kan worden afgetrokken. Maar het belastingvoordeel wordt wel
berekend op basis van de marginale aanslagvoet (d.i. de aanslagvoet op de hoogste
inkomstenschijf), anders gezegd, hoe hoger de inkomsten, hoe hoger het voordeel...
De discriminatie mag dan al geslonken zijn in vergelijking met vroeger, de lagere
inkomens moeten het nog altijd met een kleiner voordeel stellen.
> Wie eerst een woning moet verkopen om aan de voorwaarde te voldoen van enige
woning, heeft het nu vaak iets comfortabeler dan vroeger doordat men daarvoor
tijd heeft tot 31/12 van het jaar van de lening.
2. De lening moet een looptijd hebben lang de woning in kwestie de enige
van ten minste 10 jaar. eigendom is, en € 1 870 na de eerste
3. De lening moet dienen om een wo- 10 jaar of zodra de woning in kwestie
ning te bouwen, verbouwen of kopen. niet meer de enige eigendom is (cijfers
4. Op 31/12 van het jaar waarin de voor 2005; geïndexeerde bedragen).
lening werd gesloten, moet de woning Daar komt in beide gevallen € 60 bij
in kwestie uw enige woning zijn. U als het gezin ten minste drie kinderen
mag alleen al een andere woning be- ten laste telt, tenzij de woning niet
zitten als u ten gevolge van een erfenis meer de enige eigendom is.
mede-eigenaar bent geworden. Wanneer u de lening hebt gesloten sa-
> De som van de jaarlijkse afbetaling men met de partner met wie u bent ge-
van de hypotheeklening (intresten trouwd of wettelijk samenwoont, hebt
plus kapitaalaflossing dus) en de pre- u allebei recht op dat maximum en
mie van de schuldsaldoverzekering mag u het totale bedrag onder elkaar
wordt afgetrokken van uw belastbare verdelen. Met slechts één stelregel: er
inkomsten. moet minimaal 15 % bij de ene en dus
Er is wel een maximum per belasting- maximaal 85 % bij de andere worden
plichtige. Het bedraagt, ongeacht het aangegeven.
beroepsinkomen, € 2 490 gedurende > De aftrek brengt u een besparing op
de eerste 10 jaar van de lening en zo- berekend tegen uw marginale aanslag-
voet, dus het percentage van toepas-
sing op uw hoogste inkomensschijf.
Wij hebben berekend dat de belas-
tingbesparing voor veel gezinnen
voordeliger uitvalt dan de vroegere
kon de belastingvermindering regeling. In de grafiek op blz. 29 kunt
voor de kapitaalaflossing en de u dat vaststellen aan de hand van een
voorbeeld.
schuldsaldoverzekering alleen tegen
Uitzonderingen op de regel zijn onder
de "verhoogde" vermindering worden
meer alleenstaande belastingplichti-
toegekend als u bij het sluiten gen, die in hun eentje een huis ver-
van de lening slechts één woning werven. Zij waren in veel gevallen
bezat. Daardoor moesten sommige beter af met de vroegere regeling.
belastingplichtigen eerst hun woning
verkopen alvorens ze een lening voor een Voor een tweede woning
nieuwe woning konden sluiten. In dat geval gelden precies dezelfde re-
Wij zouden het nog billijker vinden als gels als voor een tweede woning onder
iedereen dezelfde kansen kreeg en bv. "het oude systeem". Anders gezegd, in
sowieso 9 of 12 maanden de tijd zou dat geval moet u het bedrag van de af-
betaling van uw lening opsplitsen in
hebben om een woning te verkopen.
intresten en kapitaalaflossing om uw
voordeel te bepalen! ▲
J.-F. Biernaux, G. De Witte en N. Vanhee