1

‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة األولى‪:‬‬
‫مقدمة عن العقود المدنية ‪ -‬معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪،‬‬
‫أهميتها‬

‫‪2‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬
‫أن يعّر ف مفهوم العقود المدنية ومسماها في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بتقسيمات العقود المدنية في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين العقود المسماة والعقود غير المسماة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من عقد مقارنة بين أنواع العقود المدنية والتمييز بينها وبين أحكامها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من التمييز بين أن‪4‬واع العق‪4‬ود المدني‪4‬ة من حيث الص‪44‬حة والبطالن والفس‪4‬اد في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي والق‪4‬انون‬ ‫‪‬‬
‫الوضعي‪.‬‬
‫أن يتمكن من معرفة خصائص العقود المدنية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين أحكام العقود المدنية الكبرى‪ ،‬وعلى رأسها عقدا البيع واإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم باآلثار القانونية المترتبة على إبرام العقود المدنية وكيفية حمايتها من الناحيتين القانونية والفقهية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية العقود المدنية ومجاالت استخداماتها الواسعة في حياتنا اليومية ويستوعب نطاقها ومجالها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة العقود المدنية وأحكامها في الفقه والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية للعقود المدنية وإ براز أهميتها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الَو حدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال ‪ :‬مفهوم العقود المدنية وأنواعها في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬ماهية وخصائص العقود المدنية محل الدراسة (عقدي البيع واإليجار)‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬أهمية العقود المدنية محل الدراسة (عقدي البيع واإليجار) وأنواعهما‪.‬‬

‫‪3‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-1‬‬

‫‪4‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬

‫س‪44‬بق وأن درس‪44‬نا في مق‪4‬رر أحك‪44‬ام العق‪4‬د مفه‪44‬وم العق‪4‬د بص‪44‬فة عام‪44‬ة‪ ،‬وعرفن‪44‬ا أن غالبي‪44‬ة الق‪4‬وانين الوض‪44‬عية لم تض‪44‬ع تعريًف ا‬
‫معيًنا للعقد وإ نما اكتفت بمعالجة أحكامه العامة‪ ،‬تاركًة أمر تفصيل األحكام الخاصة بكل عق‪44‬د من العق‪44‬ود المدني‪44‬ة الك‪44‬برى‬
‫للقواع ‪44‬د القانوني ‪44‬ة المس ‪44‬تقلة والخاص ‪44‬ة به ‪44‬ا‪ ،‬وفي تعريفه ‪44‬ا للعق ‪44‬د بص ‪44‬فة عام ‪44‬ة نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )1101‬من الق ‪44‬انون الم ‪44‬دني‬
‫الفرنس‪44‬ي على أن‪44‬ه "اتف‪44‬اق يل‪44‬تزم بمقتض‪44‬اه ش‪44‬خص أو أك‪44‬ثر نح‪44‬و ش‪44‬خص آخ‪44‬ر أو أك‪44‬ثر بإعط‪44‬اء أو بعم‪44‬ل أو باالمتن‪44‬اع عن‬
‫عم‪44‬ل ش‪44‬يء"‪ ،‬أم‪44‬ا الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي فق‪44‬د انقس‪44‬م بش‪44‬أن تعري‪44‬ف العق‪44‬د بص‪44‬فة عام‪44‬ة م‪44‬ا بين مض ‪ّ4‬يق وموّس ع لمفهوم‪44‬ه ومجال‪44‬ه‪،‬‬
‫ويظ‪44‬ل القاس‪44‬م المش‪44‬ترك بين الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والق‪44‬انون الوض‪44‬عي أن للعق‪44‬د دوًر ا كب‪44‬يًر ا ومج‪4‬ااًل واس‪ً4‬ع ا ال يقتص‪44‬ر فق‪44‬ط على‬
‫إنش‪4‬اء االلتزام‪4‬ات القانوني‪4‬ة والمالي‪4‬ة وإ نم‪4‬ا يمت‪4‬د ليش‪4‬مل أيًض ا نقله‪4‬ا وتع‪4‬ديلها وإ نهاءه‪4‬ا‪ ،‬ك‪4‬ذلك يش‪4‬مل جمي‪4‬ع الحق‪4‬وق المالي‪4‬ة‬
‫س‪44‬واء العيني‪44‬ة أو الذهني‪44‬ة وك‪44‬ذلك إنش‪44‬اء الشخص‪44‬يات االعتباري‪44‬ة كم‪44‬ا ه‪44‬و الح‪44‬ال في نص الم‪44‬ادة الثاني‪44‬ة من نظ‪44‬ام الش‪44‬ركات‬
‫السعودي الجديد الصادر في مطلع عام ‪1437‬هـ والمع‪4‬دل لنظ‪4‬ام الش‪4‬ركات الس‪4‬عودي الص‪44‬ادر بالمرس‪4‬وم الملكي رقم (‪)6‬‬
‫وتاريخ ‪1385 / 3 / 22‬ه‪.‬‬

‫ونظًر ا لشيوع التعامل ببعض أنواع العقود المدني‪4‬ة‪ ،‬وعلى رأس‪4‬ها عق‪4‬دا ال‪4‬بيع واإليج‪4‬ار؛ فق‪4‬د اهتمت التش‪4‬ريعات الوض‪44‬عية‬
‫وكذلك أحكام الفقه اإلسالمي بتنظيمها ووضع أحكام خاصة بها؛ للحد من الخالفات التي كانت تنتج عن التعامل بها قبل‬
‫ض‪44‬بطها بقواع‪4‬د قانوني‪4‬ة وفقهي‪4‬ة ص‪44‬ارمة‪ ،‬ه‪4‬دفها تنظيم إرادة األف‪4‬راد‪ ،‬وتن‪4‬بيههم لخط‪4‬ورة الحق‪4‬وق المالي‪4‬ة واآلث‪4‬ار القانوني‪4‬ة‬
‫المترتب‪44‬ة عليه‪44‬ا‪ ،‬وحثهم على االل‪44‬تزام بم‪44‬ا نتج عن ه‪44‬ذه العق‪44‬ود من آث‪44‬ار‪ ،‬ب‪44‬ل وج‪44‬برهم عليه‪44‬ا بط‪44‬رق الج‪44‬بر والتنفي‪44‬ذ ال‪44‬تي‬
‫نظمتها التشريعات الوضعية‪ ،‬وكذلك الفقهية‪.‬‬

‫وعلى الرغم من انتشار التعامل بالعقود المدنية في حياتنا العملية إال أننا نجد كثيًر ا من المتعاملين بها يجهل‪4‬ون أحكامه‪4‬ا‬
‫واآلثار القانونية المترتبة عليها‪ ،‬وفي هذه الَو حدة سنبرز مفهوم العقود المدنية م‪44‬ع تخص‪44‬يص الح‪44‬ديث عن العق‪44‬ود المدني‪44‬ة‬
‫مح‪44 4‬ل الدراس‪44 4‬ة وهي عق‪44 4‬دا ال‪44 4‬بيع واإليج‪44 4‬ار‪َ ،‬و ْفًق ا ألحك‪44 4‬ام الفق‪44 4‬ه اإلس‪44 4‬المي والق‪44 4‬انون الوض‪44 4‬عي‪ ،‬كم‪44 4‬ا س‪44 4‬نبين أنواعهم‪44 4‬ا‬
‫وخصائص ‪44‬هما وأهميتهم ‪44‬ا في حياتن ‪44‬ا اليومي ‪44‬ة وض ‪44‬رورتهما في حف ‪44‬ظ الحق ‪44‬وق وتنظيم االلتزام ‪44‬ات الناش ‪44‬ئة عنهم ‪44‬ا‪ ،‬وإ ل ‪44‬زام‬
‫األطراف بتنفيذ ما نتج عن هذه العقود من آثار قانونية ومالية‪.‬‬

‫‪5‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬مفهوم العقود المدنية وأنواعها في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‬

‫‪ .1‬مفهوم العقود المدنية وأنواعها في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫للعق‪44‬د في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي كم‪44‬ا س‪44‬بق وأن علمن‪44‬ا في مق‪44‬رر أحك‪44‬ام العق‪44‬د مفهوم‪44‬ان‪ :‬أح‪44‬دهما خ‪44‬اص مض ‪ّ4‬يق‪ ،‬واآلخ‪44‬ر ع‪44‬ام‬
‫موّس ع‪ ،‬ولم يرد مصطلح العقود المدنية في الفقه اإلسالمي نظرا لكونه مصطلحا قانونيا بحتا‪ ،‬وم‪4‬ع ذل‪4‬ك ال يمكنن‪4‬ا الق‪4‬ول‬
‫إن الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي لم يع‪44‬رف تنظيم العق‪44‬ود المدني‪44‬ة‪ ،‬وإ نم‪44‬ا عرفه‪44‬ا تحت مس‪44‬مى العق‪44‬ود المالي‪44‬ة‪ ،‬وعق‪44‬ود المع‪44‬امالت ك‪44‬البيع‬
‫واإلجارة والشركة والَّس لم واالستصناع وغيرها من العقود المالية التي وضع اهلل سبحانه وتعالى أساس‪4‬ا عام‪4‬ا وثابت‪4‬ا له‪4‬ا‪،‬‬
‫حيث تع‪44‬ددت اآلي‪44‬ات القرآني‪44‬ة ال‪44‬تي تحث على الوف‪44‬اء ب‪44‬العقود واالل‪44‬تزام بم‪44‬ا اتجهت إلي‪44‬ه إرادة المتعاق‪44‬دين ومن ذل‪44‬ك قول‪44‬ه‬
‫تعالى‪َ ( :‬يا َأُّيَها اَّلِذ يَن آَم ُنوا َأْو ُفوا ِباْلُعُقوِد ) [المائدة‪ ،]1 :‬كما ج‪4‬اءت الس‪4‬نة النبوي‪4‬ة الش‪4‬ريفة بالعدي‪4‬د من األح‪4‬اديث النبوي‪4‬ة‬
‫المنظمة التي تحث على االلتزام بالعقود والوعود‪ ،‬ومن ذلك قوله صلى اهلل علي‪4‬ه وس‪4‬لم‪" :‬لك‪4‬ل غ‪4‬ادر ل‪4‬واء عن‪4‬د أس‪4‬ته ي‪4‬وم‬
‫القيامة" (صحيح مسلم‪ ،‬برقم ‪ ،)1738‬كما روي عنه صلى اهلل عليه وسلم أنه ق‪4‬ال‪َ( :‬ثاَل َث ٌة َأَن ا َخ ْص ُم ُهْم َي ْو َم اْلِقَياَم ِة َو َم ْن‬
‫ِم‬ ‫ِق ِة‬
‫ُك ْنُت َخ ْص َم ُه َخ َص ْم ُتُه َيْو َم اْل َياَم َر ُج ٌل َأْع َطى ِبي ُثَّم َغَد َر َو َر ُج ٌل َباَع ُح ّر ا َفَأَكَل َثَم َنُه َو َر ُج ٌل اْس َتْأَج َر َأِج يرا َفاْس َتْو َفى ْن ُه‬
‫َو َلْم ُيوِف ِه َأْج َر ُه) (صحيح البخاري برقم ‪.)2114‬‬

‫وبص‪44‬فة عام‪44‬ة يمكن الق‪44‬ول إن للعق‪44‬ود المالي‪44‬ة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي أنواع‪44‬ا ش‪44‬تى تختل‪44‬ف ب‪44‬اختالف موض‪44‬وعاتها وغاياته‪44‬ا‪،‬‬
‫األمر الذي يترتب عليه اختالف أحكامها األساسية المعتبرة في كل منها (الزرقا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وقد عرفها الن‪4‬اس وتع‪4‬ارفوا‬
‫عليه ‪44‬ا بالتعام ‪44‬ل تباع ‪44‬ا بحس ‪44‬ب احتياج ‪44‬اتهم اليومي ‪44‬ة المتج ‪44‬ددة‪ ،‬ولم توج ‪44‬د جميعه ‪44‬ا في وقت واح ‪44‬د‪ ،‬وفي ذل ‪44‬ك يق ‪44‬ول اإلم ‪44‬ام‬
‫السرخسي الحنفي في المبسوط‪" :‬حاجة الناس أصل في شرع العقود‪ ،‬فيشرع العق‪4‬د على وج‪44‬ه ترتف‪4‬ع ب‪44‬ه الحاج‪44‬ة‪ ،‬ويك‪44‬ون‬
‫موافق‪44‬ا لألص‪44‬ول الش‪44‬رعية"‪ ،‬كم‪44‬ا يق‪44‬ول أح‪44‬د األئم‪44‬ة من الش‪44‬افعية‪" :‬إن أص‪44‬ل ال‪44‬بيع مس‪44‬تنده الض‪44‬رورة‪ ،‬أو الحاج‪44‬ة النازل‪44‬ة‬
‫منزل‪44‬ة الض‪44‬رورة" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)8‬وق‪44‬د قّس م الفقه‪44‬اء المعاص‪44‬رون العق‪44‬ود المالي‪44‬ة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي إلى ع‪44‬دة‬
‫أنواع بحسب الغرض منها وموضوعها وغايتها‪ ،‬وفيما يلي نعرض ألهم هذه التقسيمات‪:‬‬

‫أ‪ .‬العق ‪44‬ود المس ‪44‬ماة والعق ‪44‬ود غ ‪44‬ير المس ‪44‬ماة‪ :‬على ال ‪44‬رغم من أن ه ‪44‬ذا التقس ‪44‬يم ه ‪44‬و مص ‪44‬طلح ق ‪44‬انوني المنش ‪44‬أ‪ ،‬إال أن الفق ‪44‬ه‬
‫اإلسالمي المعاصر أخذ به وتبناه في تصنيفه ألنواع العقود المالية في الفقه اإلسالمي‪ ،‬فعرفوا العق‪4‬ود المس‪4‬ماة بأنه‪4‬ا‬
‫‪6‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫"تلك العقود التي يتولى الشرع القائم تنظيم األحكام الخاصة بك‪44‬ل منه‪44‬ا" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا العق‪4‬ود غ‪4‬ير المس‪44‬ماة‬
‫فهي العق‪4‬ود ال‪4‬تي تخض‪44‬ع لألحك‪4‬ام العام‪4‬ة ال‪4‬واردة في تنظيم العق‪4‬ود‪ ،‬وي‪4‬رى الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي أنه‪4‬ا وطالم‪4‬ا لم يض‪44‬ع له‪4‬ا‬
‫الشرع اسما معينا فإنها تظل اتفاقا‪ ،‬فإذا ما أفرد لها صكا ُس مي (صك االتفاق)‪.‬‬

‫وللعق‪44‬ود المس‪44‬ماة أن‪44‬واع عدي‪44‬دة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬ج‪44‬اءت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة بحص‪44‬ر خمس‪44‬ة عش‪44‬ر عق‪44‬دا منه‪44‬ا وهي‪:‬‬
‫البيع واإلجارة والكفالة والحوالة والرهن والوديعة والعارية والهبة والشركة‪ ،‬والقس‪44‬مة والمض‪44‬اربة والمزارع‪4‬ة والمس‪44‬اقاة‬
‫والوكالة والصلح واالستصناع وبيع الوفاء وبيع السلم والبيع المطلق‪ ،‬ويضاف إليهما عقدا القرض والمخارجة‪.‬‬

‫صورة (‪)1-1‬‬

‫ب‪ .‬تقسيم العقود بحسب موضوعها في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫قسم الفقه اإلسالمي العقود المدنية من حيث موضوعها إلى عدة مجموعات أهمها‪:‬‬

‫‪7‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫‪ ‬العقود التي ترد على ملكية العين‪ :‬وهي البيع والهبة والقرض والشركة والمضاربة والمزارعة والمساقاة‪.‬‬
‫‪ ‬العقود التي ترد على منافع األشياء‪ :‬وهي عقد اإلجارة سواء الوارد على األشياء أو الحيوان‪ ،‬وعقد العارية‪.‬‬
‫العقود الواردة على العمل‪ :‬وهي عقد إجارة اإلنسان (عقد العمل)‪ ،‬وعقد الوكالة والوديعة‪ ،‬وعقد االستصناع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2‬مفهوم العقود المدنية وأنواعها في القانون الوضعي‪:‬‬

‫س ‪44‬بق وأن تطرقن ‪44‬ا إلى مفه ‪44‬وم العق ‪44‬د بص ‪44‬فة عام ‪44‬ة في الفق ‪44‬ه الق ‪44‬انوني خالل دراس ‪44‬ة مق ‪44‬رر أحك ‪44‬ام العق ‪44‬د‪ ،‬ورأين ‪44‬ا أن الفق ‪44‬ه‬
‫القانوني يعّر ف العقد بأنه " توافق إرادتين أو أكثر على إحداث أثر قانوني سواء كان هذا األثر إنشاء التزام‪ ،‬أو نقله‪ ،‬أو‬
‫تعديله‪ ،‬أو إنهاءه" (الصده‪ ،) 1960 ،‬كما علمنا أن للعقد في الفقه القانوني أيضا مفهومين‪ :‬أحدهما عام‪ ،‬واآلخر خاص‪،‬‬
‫وذلك على غرار ما جاءت به أحكام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي‪ ،‬غ‪4‬ير أن نط‪4‬اق العق‪4‬ود المدني‪4‬ة ال‪4‬تي نحن بص‪44‬دد دراس‪4‬تها ال ينطب‪4‬ق‬
‫عليه‪44‬ا س‪44‬وى المع‪44‬نى الع‪44‬ام الواس‪44‬ع للعق‪44‬د‪ ،‬فأنص‪44‬ار المفه‪44‬وم الض‪44‬يق للعق‪44‬د يقص‪44‬رون آث‪44‬ار العق‪44‬د على مج‪44‬رد إنش‪44‬اء االل‪44‬تزام‬
‫بتوافق إرادتين‪ ،‬وال تمت‪4‬د ه‪4‬ذه اآلث‪4‬ار إلى تع‪4‬ديل االل‪4‬تزام أو نقل‪4‬ه أو ح‪4‬تى إنهائ‪4‬ه‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا لم يقب‪4‬ل ب‪4‬ه الفق‪4‬ه الح‪4‬ديث‪ ،‬ف‪4‬إذا‬
‫ك‪44‬ان أنص‪44‬ار الم‪44‬ذهب المض‪44‬يق للعق‪44‬د يس‪44‬تندون في رأيهم إلى أن العق‪44‬د يختل‪44‬ف عن االتف‪44‬اق‪ ،‬بحيث إن االتف‪44‬اق أعم وأش‪44‬مل‬
‫من العق‪4‬د‪ ،‬ف‪4‬إن الفق‪4‬ه الح‪4‬ديث ال ي‪4‬رى أهمي‪4‬ة عملي‪4‬ة لتل‪4‬ك التفرق‪4‬ة وإ نم‪4‬ا ي‪4‬رون أن العق‪4‬د ذات‪4‬ه يمكن‪4‬ه إنش‪4‬اء االل‪4‬تزام وتعديل‪4‬ه‬
‫ونقله وإ نهاءه كذلك (العاليلي‪2011 ،‬م)‪.‬‬

‫وأيا كان األمر‪ ،‬فإن العقد يحتل مكان الصدارة بين مصادر االلتزام المختلفة‪ ،‬لهذا ُع نيت التشريعات الوضعية بمعالجتها‬
‫وبي‪44‬ان أحكامه‪44‬ا‪ ،‬وتحدي‪44‬د أركانه‪44‬ا وش‪44‬روط ص‪44‬حتها وآثاره‪44‬ا القانوني‪44‬ة وانحالله‪44‬ا (الب‪44‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬ول‪44‬ذا ف‪44‬إن النظري‪44‬ة‬
‫العامة للعقد التي سبق دراستها في مقرر أحكام العقد تطبق على جميع أنواع العق‪44‬ود أي‪44‬ا ك‪44‬انت‪ ،‬ويس‪44‬توي في ذل‪44‬ك العق‪44‬ود‬
‫المسماة التي سّن لها القانون الوض‪4‬عي أحكام‪4‬ا خاص‪4‬ة به‪4‬ا‪ ،‬أو تل‪4‬ك ال‪4‬تي لم يعالجه‪4‬ا وال‪4‬تي لم ت‪4‬زل إرادة األف‪4‬راد ح‪4‬رة في‬
‫تحدي ‪44‬د أحكامه ‪44‬ا وتنظيمه ‪44‬ا ال يقي ‪44‬دها في ذل ‪44‬ك س ‪44‬وى فك ‪44‬رتي النظ ‪44‬ام الع ‪44‬ام واآلداب ويس ‪44‬بقهما في دولن ‪44‬ا اإلس ‪44‬المية أحك ‪44‬ام‬
‫الش ‪44‬ريعة اإلس ‪44‬المية‪ ،‬مص ‪44‬داقا لقول ‪44‬ه ص ‪44‬لى اهلل علي ‪44‬ه وس ‪44‬لم‪" :‬اْل ْس ِل وَن َع َلى ُش وِط ِه ‪ِ ،‬إاَّل َش طا َح َّر َح اَل ال‪َ ،‬أ َأَح َّل‬
‫ْو‬ ‫َم‬ ‫ْر‬ ‫ْم‬ ‫ُر‬ ‫ُم ُم‬
‫حراما" (رواه أهل السنن إال النسائي وهو عند الترمذي برقم ‪.)1352‬‬

‫وخالل دراستنا المفص‪44‬لة ألحك‪4‬ام العق‪4‬د رأين‪4‬ا أن العق‪4‬ود المدني‪4‬ة تنقس‪4‬م إلى أن‪4‬واع عدي‪4‬دة‪ ،‬فمن حيث موض‪44‬وعها تنقس‪4‬م إلى‬
‫عقود مسماة وعقود غير مسماة‪ ،‬وعقود بسيطة وعق‪4‬ود مركب‪44‬ة‪ ،‬كم‪44‬ا تنقس‪44‬م من حيث تكوينه‪44‬ا إلى عق‪4‬ود رض‪44‬ائية وش‪44‬كلية‬
‫وعينية‪ ،‬وتنقسم من حيث آثارها إلى عقود ملزمة للجانبين وعق‪4‬ود ملزم‪44‬ة لج‪44‬انب واح‪44‬د‪ ،‬وعق‪4‬ود معاوض‪44‬ة وعق‪4‬ود ت‪44‬برع‪،‬‬
‫أم‪44‬ا من حيث طبيعته‪44‬ا فتنقس‪44‬م إلى عق‪44‬ود مح‪44‬ددة وعق‪44‬ود احتمالي‪44‬ة‪ ،‬وعق‪44‬ود فوري‪44‬ة وأخ‪44‬رى مس‪44‬تمرة‪ ،‬ولع‪44‬دم التك‪44‬رار فإنن‪44‬ا‬
‫نحيل طالبنا العزيز إلى ما سبق دراسته في مقرر أحكام العقد‪.‬‬

‫‪8‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫ولعل أبرز ما نود التركيز عليه من هذه التقسيمات المختلفة للعقود المدنية‪ ،‬ما ُيعرف بالعقود المس‪44‬ماة‪ ،‬وهي تل‪44‬ك العق‪44‬ود‬
‫ال‪44‬تي ت‪44‬ولى الق‪44‬انون تنظيمه‪44‬ا لش‪44‬يوعها بين الن‪44‬اس‪ ،‬وخص‪44‬ص له‪44‬ا اس‪44‬ما معين‪44‬ا‪ ،‬وه‪44‬ذه العق‪44‬ود ق‪44‬د ت‪44‬رد على الملكي‪44‬ة ك‪44‬البيع‬
‫والمقايض‪44‬ة والهب‪44‬ة والش‪44‬ركة والق‪44‬رض والص‪44‬لح‪ ،‬وق‪44‬د ت‪44‬رد على المنفع‪44‬ة كاإليج‪44‬ار والعاري‪44‬ة واالس‪44‬تعمال‪ ،‬وق‪44‬د ت‪44‬رد على‬
‫العم‪44 4‬ل كالمقاول‪44 4‬ة وال‪44 4‬تزام المراف‪44 4‬ق العام‪44 4‬ة وعق‪444‬د العم‪44 4‬ل والوديع‪44 4‬ة‪ ،‬ويعت‪44 4‬بر من ض‪44 4‬منها أيض‪44 4‬ا عق ‪44‬ود التأمين‪44 4‬ات العيني‪44 4‬ة‬
‫والشخص ‪44‬ية ك ‪44‬الرهن والكفال ‪44‬ة‪ ،‬ويخض ‪44‬ع العق ‪44‬د المس ‪44‬مى لم ‪44‬ا ورد بش ‪44‬أنه من أحك ‪44‬ام خاص ‪44‬ة في التش ‪44‬ريع (ش ‪44‬رف ال ‪44‬دين‪،‬‬
‫‪2003‬م)‪ ،‬وعلى الرغم من أهمية العقود المسماة‪ ،‬إال أن القانون الوضعي اهتم بإحكام القواع‪4‬د القانوني‪44‬ة الخاص‪44‬ة ببعض‬
‫العقود‪ ،‬واكتفى باإلحالة بالنسبة للبعض اآلخر‪ ،‬فجاء تنظيم عقدي البيع واإليجار على رأس العقود المدني‪44‬ة المس‪44‬ماة ال‪44‬تي‬
‫ع ‪44‬نيت التش ‪44‬ريعات الوطني ‪44‬ة بتنظيمه ‪44‬ا وس ‪44‬ن القواع ‪44‬د القانوني ‪44‬ة اآلم ‪44‬رة والمكمل ‪44‬ة به ‪44‬دف تنظيم أحكامه ‪44‬ا‪ ،‬ويع ‪44‬ود ذل ‪44‬ك إلى‬
‫االنتش‪4‬ار الواس‪4‬ع الس‪4‬تخدام ه‪4‬ذين العق‪4‬دين‪ ،‬فال يك‪4‬اد يم‪ُّ4‬ر يوم‪4‬ا دون أن ي‪4‬برم أح‪4‬دنا عق‪4‬دا من ه‪4‬ذين العق‪4‬دين‪ ،‬فش‪4‬راء قطع‪4‬ة‬
‫حل ‪44‬وى ص ‪44‬غيرة يع ‪44‬ني أن ‪44‬ك أب ‪44‬رمت عق‪44‬د بي ‪44‬ع وت ‪44‬رتبت علي ‪44‬ه أحكام ‪44‬ه ال ‪44‬تي تناولته ‪44‬ا التش ‪44‬ريعات الوض ‪44‬عية وك ‪44‬ذلك األحك ‪44‬ام‬
‫الفقهية‪ ،‬ورغبتك في استئجار بيت أو محل أو سيارة تعني أنك تبرم عقد إيج‪4‬ار يخض‪44‬ع لتل‪4‬ك األحك‪4‬ام ال‪4‬تي س‪4‬نها الق‪4‬انون‬
‫لتنظيم عقد اإليجار‪ ،‬ومن هنا تبرز أهمية التركيز على دراسة هذين النوعين من العقود المدنية المسماة‪.‬‬

‫‪ .3‬التنظيم القانوني للعقود المدنية غير المسماة‪:‬‬

‫ال ش‪44‬ك أن التش‪44‬ريعات الوض‪44‬عية وك‪44‬ذلك األحك‪44‬ام الفقهي‪44‬ة حين تط‪44‬رقت إلى س‪ّ4‬ن األحك‪44‬ام الخاص‪44‬ة بتنظيم أن‪44‬واع معين‪44‬ة من‬
‫العق‪4‬ود‪ ،‬وال‪44‬تي أطلقن‪44‬ا عليه‪44‬ا مص‪44‬طلح العق‪4‬ود المس‪44‬ماة‪ ،‬لم يكن غائب‪44‬ا عن األذه‪44‬ان حينه‪44‬ا أن الواق‪44‬ع ق‪44‬د يف‪4‬رز أنواع‪4‬ا جدي‪44‬دة‬
‫من العق ‪44‬ود المدني ‪44‬ة والمالي ‪44‬ة‪ ،‬فالحي ‪44‬اة المتج ‪44‬ددة‪ ،‬والتط ‪44‬ور ال ‪44‬دائم‪ ،‬وتط ‪44‬ور النظري ‪44‬ات االقتص ‪44‬ادية‪ ،‬ووس ‪44‬ائل التكنولوجي ‪44‬ا‬
‫الحديثة الممتدة في كافة المجاالت‪ ،‬أفرزت مجموعة من االتفاقات القانونية‪ ،‬التي لم تعالجها النصوص القانوني‪44‬ة القائم‪44‬ة‪،‬‬
‫ول ‪44‬ذا فق ‪44‬د ح ‪44‬اولت الق ‪44‬وانين الوض ‪44‬عية وض ‪44‬ع أحك ‪44‬ام عام ‪44‬ة تنطب ‪44‬ق على العق ‪44‬ود الجدي ‪44‬دة غ ‪44‬ير المس ‪44‬ماة‪ ،‬ومن ذل ‪44‬ك الم ‪44‬ادة (‬
‫‪ )1107‬من الق‪44‬انون الم‪44‬دني الفرنس‪44‬ي وال‪44‬تي نص‪44‬ت على "العق‪44‬ود س‪44‬واء منه‪44‬ا المس‪44‬مى أو غ‪44‬ير المس‪44‬مى تخض‪44‬ع للقواع‪44‬د‬
‫العامة ال‪4‬واردة في ه‪4‬ذا الب‪4‬اب"‪ ،‬أي الب‪4‬اب الث‪4‬الث من الكت‪4‬اب الث‪4‬الث الخ‪4‬اص باألحك‪4‬ام العام‪4‬ة للعق‪4‬د (الب‪4‬دراوي‪1970 ،‬م)‪،‬‬
‫غ‪4‬ير أن قص‪4‬ر تط‪4‬بيق األحك‪4‬ام العام‪4‬ة للعق‪4‬ود على العق‪4‬ود الحديث‪4‬ة ال‪4‬تي لم يف‪4‬رد له‪4‬ا المنظم أو الق‪4‬انون الوض‪4‬عي نصوص‪4‬ا‬
‫خاص‪44‬ة به‪4‬ا ق‪4‬د يب‪4‬دو أم‪4‬را ليس بالس‪4‬هل‪ ،‬الس‪4‬يما أن هن‪4‬اك بعض العق‪4‬ود ال‪4‬تي ال يمكن االكتف‪4‬اء بش‪4‬أنها بمج‪4‬رد الرك‪4‬ون إلى‬
‫أحكام القواعد العامة‪ ،‬وعلى سبيل المثال عقد البيع اإللك‪44‬تروني ه‪44‬و عق‪4‬د ش‪44‬أنه ش‪44‬أن أي عق‪4‬د آخ‪44‬ر‪ُ ،‬ينظ‪44‬ر بخصوص‪44‬ه إلى‬
‫األحك ‪44‬ام العام ‪44‬ة ال ‪44‬واردة في النص ‪44‬وص القانوني ‪44‬ة المنظم ‪44‬ة للنظري ‪44‬ة العام ‪44‬ة للعق ‪44‬ود‪ ،‬من أج ‪44‬ل اس ‪44‬تنباط أركان ‪44‬ه وش ‪44‬روطه‬
‫وانحالل‪44‬ه‪ ،‬إال أنه‪44‬ا لن تك‪44‬ون كافي‪44‬ة بح‪44‬ال؛ نظ‪44‬را للطبيع‪44‬ة الخاص‪44‬ة للوس‪44‬يلة ال‪44‬تي ينعق‪44‬د به‪44‬ا ذل‪44‬ك العق‪44‬د‪ ،‬ول‪44‬ذا تظ‪44‬ل الحاج‪44‬ة‬
‫قائم‪44‬ة إلى خل‪44‬ق قواع‪44‬د قانوني‪44‬ة جدي‪44‬دة تتناس‪44‬ب وتل‪44‬ك الطبيع‪44‬ة الخاص‪44‬ة لمح‪44‬ل العق‪44‬د ووس‪44‬يلة انعق‪44‬اده‪ ،‬ول‪44‬ذا فق‪44‬د س‪44‬ن المنظم‬
‫السعودي نظام التعامالت اإللكترونية الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم ‪ 80‬وتاريخ ‪7/3/1428‬هـ‪ ،‬وفي هذا النظ‪44‬ام لم‬

‫‪9‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫يتط ‪44‬رق المنظم الس ‪44‬عودي لألحك ‪44‬ام العام ‪44‬ة للعق ‪44‬د اإللك ‪44‬تروني‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا اكتفى بم ‪44‬ا ج ‪44‬اء في أحك ‪44‬ام الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي في ه ‪44‬ذا‬
‫الخص ‪44‬وص‪ ،‬وتن ‪44‬اول في ه ‪44‬ذا النظ ‪44‬ام األحك ‪44‬ام الخاص ‪44‬ة ب ‪44‬أداة انعق ‪44‬اد العق ‪44‬د‪ ،‬ومك ‪44‬ان وزم ‪44‬ان انعق ‪44‬اده‪ ،‬كم ‪44‬ا تن ‪44‬اول الوس ‪44‬اطة‬
‫اإللكترونية‪ ،‬كوسيلة حديثة للتعاقد عبر اإلنترنت ووسائل التكنولوجيا الحديثة‪.‬‬

‫‪ .4‬دور القاضي في تفسير وتكييف العقود المدنية‪:‬‬

‫ال تبدو المشكلة قائمة إذا كنا بصدد تفسير عق‪4‬د من العق‪4‬ود المس‪4‬ماة‪ ،‬وذل‪4‬ك لوض‪4‬وح أحكامه‪4‬ا‪ ،‬وال ي‪4‬برز دور القاض‪4‬ي إال‬
‫لو جاءت عبارات العقد غامضة وغير واضحة الداللة على الطبيعة القانوني‪4‬ة للعق‪4‬د مح‪4‬ل ال‪4‬نزاع‪ ،‬أم‪4‬ا فيم‪4‬ا يتعل‪4‬ق بتفس‪4‬ير‬
‫وتكييف العقود غ‪4‬ير المس‪4‬ماة ف‪4‬إن األم‪4‬ر يختل‪4‬ف بحس‪4‬ب م‪4‬ا إذا ك‪4‬ان العق‪4‬د بس‪4‬يطا أو مركب‪4‬ا‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان العق‪4‬د بس‪4‬يطا‪ ،‬ك‪4‬انت‬
‫مهمة القاضي في استخالص القواعد التي تحكمها ليس‪4‬ت بالس‪4‬هلة‪ ،‬إذ ي‪4‬رى بعض الفق‪4‬ه ض‪4‬رورة إدراج ه‪4‬ذه العق‪4‬ود تحت‬
‫عباءة أحد العقود المسماة‪ ،‬وسحب أحكام ذلك العقد عليها‪ ،‬ومن ذل‪4‬ك مح‪4‬اوالت الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني تك‪4‬ييف عق‪4‬د العالج الط‪4‬بي‬
‫وه‪4‬و عق‪4‬د ح‪4‬ديث النش‪4‬أة‪ ،‬بأن‪4‬ه مج‪4‬رد عق‪4‬د عم‪4‬ل أو عق‪4‬د مقاول‪4‬ة‪ ،‬وذل‪4‬ك به‪4‬دف تط‪4‬بيق األحك‪4‬ام الخاص‪4‬ة بتل‪4‬ك العق‪4‬ود علي‪4‬ه‪،‬‬
‫للتس ‪44‬هيل على القاض ‪44‬ي في تفس ‪44‬يره واس ‪44‬تنباط آث ‪44‬اره‪ ،‬غ ‪44‬ير أن الواق ‪44‬ع الق ‪44‬انوني ال ‪44‬ذي يجب أن نس ‪44‬لم ب ‪44‬ه‪ ،‬أن له ‪44‬ذه العق ‪44‬ود‬
‫طبيعتها الخاصة‪ ،‬وال جدوى من محاوالت إدخالها تحت عباءة العقود المسماة‪ ،‬ولذا ي‪44‬ذهب ج‪44‬انب آخ‪44‬ر من الفق‪44‬ه إلى أن‬
‫أحكام هذه العقود يجب أن تستخلص من الغرض الذي يسعى المتعاقدون إلى تحقيق‪4‬ه‪ ،‬ومن ظ‪4‬روف التعاق‪4‬د المحيط‪4‬ة ب‪4‬ه‪،‬‬
‫م‪44‬ع مراع‪44‬اة األع‪44‬راف الس‪44‬ائدة‪ ،‬وقص‪44‬د المتعاق‪44‬دين الص‪44‬ريح أو الض‪44‬مني‪ ،‬وال يوج‪44‬د م‪44‬ا يمن‪44‬ع من االس‪44‬تعانة ببعض أحك‪44‬ام‬
‫العق‪44‬ود المس‪44‬ماة القريب‪44‬ة منه‪44‬ا وذل‪44‬ك عن طري‪44‬ق القي‪44‬اس‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه يجب عن‪44‬د اس‪44‬تخدام القي‪44‬اس لس‪44‬حب بعض أحك‪44‬ام العق‪44‬ود‬
‫المس‪44‬ماة على العق‪44‬ود غ‪44‬ير المس‪44‬ماة ع‪44‬دم المغ‪44‬االة‪ ،‬ح‪44‬تى ال تختفي مع‪44‬الم العق‪44‬د غ‪44‬ير المس‪44‬مى وكيان‪44‬ه الخ‪44‬اص (الب‪44‬دراوي‪،‬‬
‫‪1970‬م)‪.‬‬

‫أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان العق‪44‬د غ‪44‬ير المس‪44‬مى من العق‪44‬ود المركب‪44‬ة ف‪44‬دور القاض‪44‬ي يك‪44‬ون في‪44‬ه أس‪44‬هل‪ ،‬إذ غالب‪44‬ا م‪44‬ا تتك‪44‬ون ه‪44‬ذه العق‪44‬ود من‬
‫مجموعة من العقود المسماة‪ ،‬وعندئذ تطبق أحكام كل عقد منها في نطاقه الخاص‪.‬‬

‫‪ .5‬سلطة القاضي في وصف العقد ما إذا كان مسمى أو غير مسمى‪:‬‬

‫إن وص ‪44‬ف العق ‪44‬د بأن ‪44‬ه مس ‪44‬مى أو غ ‪44‬ير مس ‪44‬مى ه ‪44‬و عملي ‪44‬ة قانوني ‪44‬ة يقص ‪44‬د به ‪44‬ا بي ‪44‬ان الطبيع ‪44‬ة القانوني ‪44‬ة للعق ‪44‬د‪ ،‬وهي تتطلب‬
‫أمرين‪:‬‬

‫األمر األول‪ :‬إعطاء االتفاق المعروض على القاضي الوصف القانوني المناسب‪ ،‬وهذا يتطلب تفسير إرادة المتعاقدين‪.‬‬

‫‪10‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫األم‪4‬ر الث‪4‬اني‪ :‬ض‪4‬رورة معرف‪4‬ة العناص‪4‬ر األساس‪4‬ية لك‪4‬ل عق‪4‬د من العق‪4‬ود ال‪4‬تي نظمه‪4‬ا الق‪4‬انون‪ ،‬وذل‪4‬ك بتحدي‪4‬د ك‪4‬ل عق‪4‬د منه‪4‬ا‬
‫وتمييزه عما عداه وبيان خصائصه الذاتي‪4‬ة‪ ،‬ومن دون ه‪4‬ذا يس‪4‬تحيل على القاض‪4‬ي إعط‪4‬اء الوص‪4‬ف الق‪4‬انوني ألي عق‪4‬د من‬
‫العقود المعروضة أمامه‪.‬‬

‫‪11‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬
‫ثانيًا‪ :‬ماهية وخصائص العقود المدنية محل الدراسة (عقدي البيع واإليجار)‬

‫صورة (‪)2-1‬‬

‫تختل ‪44‬ف خص ‪44‬ائص العق ‪44‬ود المدني ‪44‬ة من عق ‪44‬د إلى آخ ‪44‬ر‪ ،‬فبعض العق ‪44‬ود المدني ‪44‬ة تن ‪44‬درج تحت العق ‪44‬ود الرض ‪44‬ائية ال ‪44‬تي يكفي‬
‫النعقاده‪44‬ا مج‪44‬رد تواف‪44‬ق اإلرادتين على إح‪44‬داث أث‪44‬ر ق‪44‬انوني‪ ،‬والبعض منه‪44‬ا ال ينعق‪44‬د إال إذا اتخ‪44‬ذ ش‪44‬كال معين‪44‬ا فيم‪44‬ا ُيع‪44‬رف‬
‫ب‪44‬العقود الش‪44‬كلية‪ ،‬ونض‪44‬يف إلى ذل‪44‬ك القبض في العق‪44‬ود العيني‪44‬ة وال‪44‬تي ال تنعق‪44‬د إال ب‪44‬القبض أو التس‪44‬ليم‪ ،‬وبعض تل‪44‬ك العق‪44‬ود‬
‫ملزم للجانبين‪ ،‬وبعضها ملزم لجانب واحد‪ ،‬كما أن العقود المدنية قد تكون عقود معاوضة‪ ،‬وقد تكون عقود تبرع‪ ،‬ومن‬
‫حيث المدة قد تكون من العقود المستمرة والتي يعتبر عنصر الزمن عنصرا رئيس‪4‬يا فيه‪4‬ا‪ ،‬وق‪44‬د تك‪4‬ون من العق‪4‬ود الفوري‪4‬ة‬
‫ال‪44‬تي تنتج آثاره‪44‬ا ف‪44‬ور انعقاده‪44‬ا ح‪44‬تى ول‪44‬و ت‪44‬راخى تنفي‪44‬ذها باتف‪44‬اق الط‪44‬رفين‪ ،‬ف‪44‬إلى أي طائف‪44‬ة ينتمي عق‪44‬دا ال‪44‬بيع واإليج‪44‬ار‬

‫‪12‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫موضوع المقرر؟ وما الخصائص التي تميز كل عقد منهما عن العقود المدنية األخرى؟ وقبل أن نعرض لخصائص ك‪44‬ل‬
‫عقد من هذين العقدين ال بد أن نتعرف على مفهومهما في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬

‫‪ .1‬ماهية عقدي البيع واإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪:‬‬

‫أ‪ .‬ماهية عقد البيع في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪:‬‬

‫البيع في الفقه اإلسالمي‪ :‬يختلف مفهوم البيع في الفقه اإلسالمي عنه في القانون الوضعي‪ ،‬فالبيع عند الفقهاء هو "مبادلة‬
‫مال بمال"‪ ،‬وهو التعريف الذي اختارته مجلة األحكام العدلية للبيع من خالل نص المادة (‪ )105‬منها والتي نص‪44‬ت على‬
‫"البيع‪ :‬مبادلة مال بمال ويكون منعقدا وغير منعقد"‪ ،‬أما المادة (‪ )161‬من مجلة األحكام الشرعية لفض‪44‬يلة اإلم‪4‬ام الق‪4‬اري‬
‫فقد عرفت البيع بأنه "عقد مبادلة مال ولو في الذمة أو منفعة مباح‪4‬ة بمث‪4‬ل أح‪4‬دهما على التأيي‪4‬د غ‪4‬ير رب‪4‬ا وق‪44‬رض"‪ ،‬ويب‪4‬دو‬
‫أن مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية ق‪44‬د وّس عت من نط‪44‬اق ال‪44‬بيع ليش‪44‬مل ليس فق‪44‬ط مبادل‪44‬ة م‪44‬ال بم‪44‬ال‪ ،‬وإ نم‪44‬ا أيض‪44‬ا مبادل‪44‬ة المنفع‪44‬ة‬
‫بالمنفع ‪44‬ة‪ ،‬وال يمكن أن يفهم من ه ‪44‬ذا النص أن المجل ‪44‬ة أرادت أن يش ‪44‬مل ال ‪44‬بيع مبادل ‪44‬ة المنفع ‪44‬ة بالم ‪44‬ال؛ ألن ه ‪44‬ذا المع ‪44‬نى‬
‫األخ‪44‬ير ين‪44‬درج تحت عق‪4‬د اإليج‪44‬ار ال‪44‬ذي تن‪44‬اولت المجل‪44‬ة أحكام‪44‬ه تفص‪44‬يال في الكت‪44‬اب الث‪44‬اني منه‪44‬ا تحت عن‪44‬وان اإليج‪44‬ارات‪،‬‬
‫وقد عرفت المادة (‪ )516‬منها اإليجار بأنه "عقد تمليك المنفعة المباحة المعلومة بع‪44‬وض معل‪44‬وم"‪ ،‬وب‪44‬ذلك فإن‪44‬ه يخ‪44‬رج من‬
‫نط‪44‬اق عق‪4‬د ال‪44‬بيع م‪44‬ا ك‪44‬انت في‪44‬ه المنفع‪44‬ة المقدم‪44‬ة يقابله‪44‬ا ع‪4‬وض معل‪44‬وم وليس مج‪44‬رد منفع‪44‬ة معين‪44‬ة‪ ،‬ويق‪4‬ول الزرق‪44‬ا في ذل‪44‬ك‪:‬‬
‫"يخ‪44‬رج أيض‪44‬ا بقي‪44‬د المالي‪44‬ة في الج‪44‬انبين مبادل‪44‬ة الم‪44‬ال بالمنفع‪44‬ة فإنه‪44‬ا إج‪44‬ارة ال بي‪44‬ع‪ ،‬وعملي‪44‬ة ال‪44‬بيع تتض‪44‬من في وقت واح‪44‬د‬
‫خروج السلعة المبيعة من ملك ودخولها في ملك آخر" (الزرقا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪.)21‬‬

‫ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون الوض‪44‬عي‪ :‬ذكرن‪44‬ا أن ال‪44‬بيع في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي يختل‪44‬ف في مفهوم‪44‬ه وك‪44‬ذلك نطاق‪44‬ه عن ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون‬
‫الوض‪44‬عي‪ ،‬ويفهم ذل‪44‬ك من التعري‪44‬ف ال‪44‬ذي اختارت‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )1582‬من الق‪44‬انون الم‪44‬دني الفرنس‪44‬ي ال‪44‬تي ع‪44‬رفت ال‪44‬بيع بأن‪44‬ه‬
‫"اتف‪44‬اق يل‪44‬تزم بموجب‪44‬ه أح‪44‬د العاق‪44‬دين ب‪44‬أن يس‪44‬لم ش‪44‬يئا‪ ،‬ويل‪44‬تزم العاق‪44‬د اآلخ‪44‬ر ب‪44‬أن ي‪44‬دفع الثمن"‪ ،‬أم‪44‬ا الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري‬
‫الص‪44‬ادر ع‪4‬ام ‪1948‬م فق‪4‬د ع‪ّ4‬ر ف ال‪44‬بيع من خالل نص الم‪44‬ادة (‪ )418‬بأن‪44‬ه "عق‪4‬د يل‪44‬تزم ب‪44‬ه الب‪44‬ائع ب‪44‬أن ينق‪4‬ل ملكي‪44‬ة ش‪44‬يء أو‬
‫ح ‪44‬ق م ‪44‬الي آخ ‪44‬ر في مقاب ‪44‬ل ثمن نق ‪44‬دي"‪ ،‬وعلى ال ‪44‬رغم من عراق‪444‬ة كال الق ‪44‬انونْي ن إال أن تعريفهم ‪44‬ا لعق ‪44‬د ال ‪44‬بيع ك ‪44‬ان محال‬
‫لالنتق ‪44‬اد؛ ذل ‪44‬ك أن المش ‪44‬رع الفرنس ‪44‬ي وق ‪44‬د اقتص ‪44‬ر آث ‪44‬ار عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع على التس ‪44‬ليم فق ‪44‬د أغف ‪44‬ل األث ‪44‬ر األعظم لل ‪44‬بيع وه ‪44‬و نق ‪44‬ل‬
‫الملكي‪4‬ة‪ ،‬فك‪4‬ان يجب أن يتض‪4‬من التعري‪4‬ف م‪4‬ا يفي‪4‬د ب‪4‬أن عق‪4‬د ال‪4‬بيع ه‪4‬و عق‪4‬د ناق‪4‬ل للملكي‪4‬ة‪ ،‬أو على األق‪4‬ل عق‪4‬د ينش‪4‬ئ التزام‪4‬ا‬
‫على البائع بنقل الملكية (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪ ،‬أما التعريف ال‪4‬ذي اخت‪4‬اره المش‪4‬رع المص‪4‬ري فق‪4‬د وجهت ل‪4‬ه أس‪4‬هم النق‪4‬د‪،‬‬
‫حيث ذهب بعض الفق‪4‬ه إلى أن ال‪4‬بيع ال‪4‬وارد على منق‪4‬ول معين بال‪4‬ذات ينق‪4‬ل الملكي‪4‬ة من تلق‪4‬اء نفس‪4‬ه دون حاج‪4‬ة إلى ت‪4‬دخل‬
‫البائع‪ ،‬وذلك على خالف البيع ال‪4‬وارد على عق‪4‬ار وال‪4‬ذي ال ب‪4‬د في‪4‬ه من ت‪4‬دخل الب‪4‬ائع إلتم‪4‬ام إج‪4‬راءات التس‪4‬جيل في الس‪4‬جل‬
‫العيني‪ ،‬كم‪4‬ا يتطلب ت‪4‬دخل الب‪4‬ائع في ال‪4‬بيوع ال‪4‬واردة على المنق‪4‬والت المعين‪4‬ة ب‪4‬النوع‪ ،‬وال‪4‬تي ال ب‪4‬د لنق‪4‬ل ملكيته‪4‬ا من عملي‪4‬ة‬
‫‪13‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫اإلفراز‪ ،‬ومن ثم فإن التعريف الذي جاءت به المادة ‪ 418‬من القانون المدني المصري يقتصر فقط على ال‪44‬بيوع ال‪44‬تي ال‬
‫يك‪44‬ون فيه‪44‬ا الم‪44‬بيع معين‪44‬ا بال‪44‬ذات‪ ،‬ول‪44‬ذا فق‪44‬د اتج‪44‬ه غالبي‪44‬ة الفق‪44‬ه إلى ض‪44‬رورة تع‪44‬ديل التعري‪44‬ف الم‪44‬ذكور ليش‪44‬مل جمي‪44‬ع أن‪44‬واع‬
‫البيوع أيا ك‪4‬ان محله‪4‬ا‪ ،‬ومن التعريف‪4‬ات الفقهي‪4‬ة لل‪4‬بيع كم‪4‬ا عرف‪44‬ه عب‪4‬د الس‪4‬الم بأن‪4‬ه "عق‪4‬د يقص‪44‬د ب‪4‬ه نق‪4‬ل ملكي‪4‬ة ش‪4‬يء أو ح‪4‬ق‬
‫م‪4‬الي آخ‪4‬ر مقاب‪4‬ل ثمن نق‪4‬دي" (عب‪4‬د الس‪4‬الم‪ ،1980 ،‬ص‪ ،)11‬أم‪4‬ا خض‪44‬ر فق‪4‬د عرف‪44‬ه بأن‪4‬ه "عق‪4‬د يقص‪44‬د ب‪4‬ه طرف‪44‬اه أن يل‪4‬تزم‬
‫أحدهما وهو البائع ب‪4‬أن ينق‪4‬ل ملكي‪4‬ة ش‪4‬يء أو ح‪4‬ق م‪4‬الي آخ‪4‬ر في مقاب‪4‬ل ال‪4‬تزام الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر وه‪4‬و المش‪4‬تري بثمن المث‪4‬ل"‬
‫(خضر‪1979 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)15‬وفي ذلك يتفق خضر مع التعريف ال‪4‬ذي ج‪4‬اء ب‪4‬ه الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري‪ ،‬مبين‪4‬ا أن مقص‪4‬د‬
‫المشرع من عبارة يل‪4‬تزم ب‪4‬ه الب‪4‬ائع ب‪4‬أن ينق‪4‬ل الملكي‪4‬ة‪ ،‬م‪4‬ا ه‪4‬و إال تعب‪4‬ير يقص‪4‬د ب‪4‬ه اتج‪4‬اه إرادة الب‪4‬ائع إلى نق‪4‬ل ملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع‬
‫إلى المشتري وليس التزامه‪.‬‬

‫ويب ‪44‬دو الف ‪44‬رق بين ال ‪44‬بيع في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي والق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي واض ‪44‬حا جلي ‪44‬ا‪ ،‬حيث إن ال ‪44‬بيع في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي يتس ‪44‬ع‬
‫ليش‪44‬مل جمي‪44‬ع المب‪44‬ادالت المالي‪44‬ة أي‪44‬ا ك‪44‬ان الع‪44‬وض المق‪44‬دم‪ ،‬ول‪44‬ذا ي‪44‬دخل في نط‪44‬اق ال‪44‬بيع عق‪44‬د المقايض‪44‬ة وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الفق‪44‬ه‬
‫اإلسالمي‪ ،‬وذل‪4‬ك على خالف الق‪4‬انون الوض‪4‬عي وال‪4‬ذي يش‪4‬ترط العتب‪4‬ار العق‪4‬د بيع‪4‬ا أن يك‪4‬ون المقاب‪4‬ل نق‪4‬ديا‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان غ‪4‬ير‬
‫نقدي كنا بصدد عقد مقايضة والذي تختلف أحكامه عن أحكام عقد البيع‪.‬‬

‫ب‪ .‬ماهية عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪:‬‬

‫اإليج ‪44‬ار في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‪ :‬ع ‪44‬رفت أحك ‪44‬ام الش ‪44‬ريعة اإلس ‪44‬المية الغ ‪44‬راء نظ ‪44‬ام اإليج ‪44‬ار وذل ‪44‬ك دفع ‪44‬ا للح ‪44‬رج والمش ‪44‬قة عن‬
‫العب‪44‬اد‪ ،‬وق‪44‬د عرف‪44‬ه الفقه‪44‬اء بأن‪44‬ه "عق‪44‬د ي‪44‬رد على المن‪44‬افع بع‪44‬وض" (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1996 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)11‬وفي تعريفه‪44‬ا لإليج‪44‬ارة‬
‫نصت المادة ‪ 516‬من مجلة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية على "اإليج‪4‬ارة واإليج‪4‬ار والمك‪4‬اراة بمع‪4‬نى واح‪4‬د وه‪4‬و عق‪4‬د تملي‪4‬ك المنفع‪4‬ة‬
‫المباحة المعلوم‪4‬ة بع‪4‬وض معل‪4‬وم"‪ ،‬وه‪4‬ذا التعري‪4‬ف ي‪4‬بين العدي‪4‬د من الخص‪44‬ائص ال‪4‬تي يتم‪4‬يز به‪4‬ا عق‪4‬د اإليج‪4‬ار وعلى رأس‪4‬ها‬
‫أن ‪44‬ه من عق ‪44‬ود المعاوض ‪44‬ة‪ ،‬إذا يش ‪44‬ترط العتب ‪44‬ار العق ‪44‬د الم ‪44‬برم بين الط ‪44‬رفين عق ‪44‬د إيج ‪44‬ار أن يك ‪44‬ون الحص ‪44‬ول على المنفع ‪44‬ة‬
‫المعلومة المباحة في مقابل أداء عوض معلوم أيا ك‪4‬انت طبيع‪4‬ة ذل‪4‬ك الع‪4‬وض لعمومي‪4‬ة النص وش‪4‬موله‪ ،‬أم‪4‬ا مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام‬
‫العدلي‪44‬ة فق‪44‬د تن‪44‬اولت تعري‪44‬ف اإليج‪44‬ار في الم‪44‬واد (‪ 404‬و‪ 405‬وم‪44‬ا بع‪44‬دهما)‪ ،‬فنص‪44‬ت في الم‪44‬ادة (‪ )404‬على أن "األج‪44‬رة‬
‫الكراء أي بدل المنفعة واإليجار المكاراة واالستئجار االك‪4‬تراء"‪ ،‬أم‪4‬ا الم‪4‬ادة (‪ )405‬فق‪4‬د ع‪4‬رفت اإليج‪4‬ار بأن‪4‬ه "بي‪4‬ع المنفع‪4‬ة‬
‫المعلوم ‪44‬ة في مقابل ‪44‬ة ع ‪44‬وض معل ‪44‬وم"‪ ،‬ويتض ‪44‬ح من ه ‪44‬ذه التعريف ‪44‬ات أن اإليج ‪44‬ارة في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي ي ‪44‬ترتب عليه ‪44‬ا تمل ‪44‬ك‬
‫المس‪44‬تأجر من‪44‬افع معلوم‪44‬ة مباح‪44‬ة ش‪44‬رعا‪ ،‬في مقاب‪44‬ل تمل‪44‬ك الم‪44‬ؤجر ع‪44‬وض ه‪44‬ذه المن‪44‬افع وهي األج‪44‬رة‪ ،‬ولإليج‪44‬ارة في الفق‪44‬ه‬
‫اإلس ‪44‬المي نوع ‪44‬ان‪ ،‬فهي إم ‪44‬ا أن ت ‪44‬رد على منفع ‪44‬ة عم ‪44‬ل‪ ،‬وإ م ‪44‬ا أن ت ‪44‬رد على منفع ‪44‬ة أعي ‪44‬ان‪ ،‬وعلى ال ‪44‬رغم من أن الق ‪44‬انون‬
‫الوض ‪44‬عي ق ‪44‬د قص ‪44‬ر عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار على منفع ‪44‬ة األعي ‪44‬ان دون العم ‪44‬ل‪ ،‬إال أن غالبي ‪44‬ة فقه ‪44‬اء الش ‪44‬ريعة اإلس ‪44‬المية ال يج ‪44‬دون‬
‫غضاض‪44‬ة في أن ي‪44‬رد عق‪44‬د اإليج‪44‬ار على عم‪44‬ل اإلنس‪44‬ان‪ ،‬لع‪44‬دم مناف‪44‬اة ذل‪44‬ك م‪44‬ع كرامت‪44‬ه‪ ،‬واح‪44‬ترام آدميت‪44‬ه على خالف م‪44‬ا‬
‫يذهب إليه فقهاء القانون الوضعي المتأثرين بالقانون الروماني‪ ،‬والذي كان يقصر العمل على العبيد دون األح‪44‬رار‪ ،‬ول‪44‬ذا‬
‫‪14‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫ك‪44‬ان ينظ‪44‬ر إلى عم‪44‬ل اإلنس‪44‬ان على أن‪44‬ه من‪44‬اٍف لكرامت‪44‬ه واح‪44‬ترام حريت‪44‬ه وآدميت‪44‬ه‪ ،‬فالعم‪44‬ل وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية‬
‫ليس قاص‪44‬را على العبي‪44‬د دون األح‪44‬رار وإ نم‪44‬ا يش‪44‬مل الجمي‪44‬ع‪ ،‬وال أدل على ذل‪44‬ك من قول‪44‬ه تع‪44‬الى عن نبي‪44‬ه موس‪44‬ى ‪ -‬علي‪44‬ه‬
‫السالم‪َ ( :‬قاَلْت ِإَّن َأِبي ْد وَك ِلَيْج ِز َك َأْج ا َقْيَت َلَنا ) [القص‪4‬ص‪ ]25 :‬وقول‪4‬ه تع‪4‬الى أيض‪4‬ا‪َ ( :‬ق اَلْت ِإْح َد اُه ا ا َأ ِت‬
‫َم َي َب‬ ‫َر َم َس‬ ‫َي‬ ‫َي ُع‬
‫اْس َتْأِج ْر ُه ِإَّن َخْي َر َم ْن اْس َتْأَج ْر َت اْلَقِو ُّي اَأْلِم يُن ) [القصص‪.]26:‬‬

‫اإليجار في القانون الوضعي‪ :‬تناولت المادة (‪ )1709‬من القانون المدني الفرنسي تعريف اإليجار‪ ،‬فنصت على‪" :‬إيجار‬
‫األشياء عقد يلتزم بمقتضاه أحد المتعاقدين بأن يجعل اآلخر ينتفع بشيء م‪4‬دة معين‪4‬ة مقاب‪4‬ل أج‪4‬رة معين‪4‬ة يل‪4‬تزم ه‪4‬ذا األخ‪4‬ير‬
‫ب‪44‬دفعها"‪ ،‬أم‪44‬ا الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري فق‪44‬د عرف‪44‬ه في الم‪44‬ادة ‪ 558‬بأن‪44‬ه‪" :‬اإليج‪44‬ار عق‪44‬د يل‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر بمقتض‪44‬اه ب‪44‬أن يمّك ن‬
‫المستأجر من االنتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجٍر معلوم"‪ ،‬وتبين هذه التعريفات أن المؤجر ال يقتص‪44‬ر التزام‪44‬ه على‬
‫ترك المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة‪ ،‬وإ نم‪4‬ا علي‪4‬ه ال‪4‬تزام إيج‪4‬ابي يتمث‪4‬ل في تمكين المس‪4‬تأجر من االنتف‪4‬اع ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‬
‫وتذليل العقبات التي تحول دون ذلك االنتفاع (خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬كما يختل‪4‬ف عق‪4‬د اإليج‪4‬ار في الق‪4‬انون الوض‪4‬عي عن‪4‬ه في‬
‫الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‪ ،‬إذ يقتص ‪44‬ر نط ‪44‬اق عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار في الق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي على منفع ‪44‬ة األش ‪44‬ياء فق ‪44‬ط دون األش ‪44‬خاص‪ ،‬حيث‬
‫يخضع النوع األخير للتنظيم القانوني لعقد العمل وعقد المقاولة‪ ،‬أما القانون الفرنس‪44‬ي فم‪44‬ا زال ح‪44‬تى وقتن‪44‬ا الحاض‪44‬ر يأخ‪44‬ذ‬
‫بذات التفرقة التي أخذت بها أحكام الفقه اإلسالمي‪ ،‬إذ ما زال نص المادة ‪ 1707‬من القانون المدني الفرنسي يف‪44‬رق بين‬
‫ن ‪44‬وعين من اإليج ‪44‬ار وهم ‪44‬ا‪ :‬إيج ‪44‬ار األش ‪44‬ياء‪ ،‬وإ يج ‪44‬ار األعم ‪44‬ال وال ‪44‬ذي يض ‪44‬م ن ‪44‬وعين من العق ‪44‬ود هم ‪44‬ا عق ‪44‬د العم ‪44‬ل وعق ‪44‬د‬
‫االستصناع (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬خصائص عقدي البيع واإليجار‪:‬‬

‫يتميز عق‪4‬د ال‪4‬بيع ببعض الخص‪4‬ائص ال‪4‬تي يش‪4‬ترك فيه‪4‬ا م‪4‬ع العدي‪4‬د من العق‪4‬ود المدني‪4‬ة األخ‪4‬رى وعلى رأس‪4‬ها عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪،‬‬
‫فكالهما عقد رضائي بحسب األص‪44‬ل‪ ،‬كم‪4‬ا أنهم‪4‬ا من العق‪4‬ود الملزم‪4‬ة للج‪4‬انبين‪ ،‬وينتمي‪4‬ان إلى طائف‪4‬ة عق‪4‬ود المعاوض‪44‬ة‪ ،‬إال‬
‫أنهم‪44‬ا يختلف‪44‬ان في ك‪44‬ون عق‪44‬د ال‪44‬بيع من عق‪44‬ود التملي‪44‬ك ال‪44‬تي ي‪44‬ترتب عليه‪44‬ا خ‪44‬روج الم‪44‬ال من ذم‪44‬ة ص‪44‬احبه ودخول‪44‬ه في ذم‪44‬ة‬
‫ش‪4‬خص آخ‪4‬ر (المش‪4‬تري)‪ ،‬أم‪4‬ا اإليج‪4‬ار ف‪44‬يرد على منفع‪4‬ة الش‪4‬يء دون ملكيت‪4‬ه وه‪4‬ذا م‪4‬ا يم‪4‬يزه عن عق‪4‬د ال‪4‬بيع (أب‪4‬و الس‪4‬عود‪،‬‬
‫‪1996‬م)‪ ،‬وفيما يلي نتناول هذه الخصائص بالتفصيل‪:‬‬

‫أ‪ .‬الخصائص المشتركة بين عقدي البيع واإليجار‪:‬‬

‫يشترك عقد البيع مع عقد اإليجار في بعض الخصائص كما يلي‪:‬‬

‫عقدا البيع واإليجار من العقود الرضائية بحسب األصل‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫‪15‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫من‪44‬ذ عه‪44‬د الق‪44‬انون الروم‪44‬اني يتص‪44‬ف عق‪44‬د ال‪44‬بيع بأن‪44‬ه من العق‪44‬ود الرض‪44‬ائية (الب‪44‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا أن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‬
‫يتح‪44‬د مع‪44‬ه في ه‪44‬ذه الص‪44‬فة (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1996 ،‬م)‪ ،‬إذ ينعق‪44‬د عق‪44‬دا ال‪44‬بيع واإليج‪44‬ار بمج‪44‬رد تالقي اإليج‪44‬اب والقب‪44‬ول وال‬
‫يشترط النعقادهما أي إجراء آخر‪ ،‬وال عبرة بعد ذلك لطريق‪4‬ة التعب‪4‬ير عن اإلرادة‪ ،‬فق‪4‬د يتم التعب‪4‬ير عن اإلرادة باللف‪4‬ظ‬
‫أو بالكتابة أو باإلشارة المتداولة عرف‪4‬ا‪ ،‬غ‪4‬ير أن فك‪4‬رة الرض‪4‬ائية في كال العق‪4‬دين ليس‪4‬ت متعلق‪4‬ة بالنظ‪4‬ام الع‪4‬ام‪ ،‬ومن ثم‬
‫يج‪4‬وز للمتعاق‪4‬دين االتف‪4‬اق على جع‪4‬ل العق‪4‬د بينهم‪4‬ا ش‪4‬كليا‪ ،‬من خالل اش‪4‬تراط تدوين‪4‬ه في ورق‪4‬ة رس‪4‬مية أو ح‪4‬تى عرفي‪4‬ة‪،‬‬
‫ففي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة ال يك ‪44‬ون العق ‪44‬د رض ‪44‬ائيا‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا يص ‪44‬بح ش ‪44‬كليا ال ينعق ‪44‬د إال إذا تم اس ‪44‬تيفاء الش ‪44‬كل المطل ‪44‬وب (خض ‪44‬ر‪،‬‬
‫‪1979‬م)‪.‬‬

‫وه‪44‬ذه القاع‪4‬دة هي الس‪44‬ائدة في النظ‪44‬ام الس‪44‬عودي‪ ،‬فالرض‪44‬ائية وفق‪4‬ا ألحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية هي المعت‪44‬برة في كاف‪44‬ة عق‪4‬ود‬
‫المعامالت المالية‪ ،‬حتى تلك التي اشترط كتابتها‪ ،‬كال‪4‬ديون‪ ،‬فم‪4‬ا الكتاب‪4‬ة المش‪4‬ترطة هن‪4‬ا إال محض وس‪4‬يلة لإلثب‪4‬ات وليس‪4‬ت‬
‫ش ‪44‬رطا لالنعق ‪44‬اد‪ ،‬وفي نظ ‪44‬ام التس ‪44‬جيل العي ‪44‬ني الص ‪44‬ادر بم ‪44‬وجب المرس ‪44‬وم الملكي رقم (م‪ )6/‬وبت ‪44‬اريخ ‪1423 /11/2‬هـ‪،‬‬
‫اشترط المنظم من خالل ما جاء في نص المادة السادسة والثالثين من‪44‬ه لنف‪44‬اذ التص‪44‬رفات القانوني‪44‬ة ال‪44‬واردة على العق‪44‬ارات‬
‫في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير ض‪44‬رورة قي‪44‬دها وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الس‪44‬جل العي‪44‬ني‪ ،‬ويس‪44‬توي في ذل‪44‬ك التص‪44‬رفات ال‪44‬تي ي‪44‬ترتب عليه‪44‬ا إنش‪44‬اء‬
‫الحق‪44‬وق العيني‪44‬ة األص‪44‬لية والتبعي‪44‬ة أو نقله‪44‬ا أو تغييره‪44‬ا أو زواله‪44‬ا‪ ،‬كم‪44‬ا اش‪44‬ترط في نص الم‪44‬ادة الس‪44‬ابعة والثالثين من ذات‬
‫النظام ضرورة عقود اإليجار والسندات التي ترد على منفعة العقار التي تزيد مدتها على خمس سنوات‪ ،‬وإ ال كان العق‪44‬د‬
‫غير نافذ أيضا في مواجهة الغير‪ ،‬وعلى الرغم من اشتراط التس‪4‬جيل هن‪4‬ا‪ ،‬وض‪4‬رورة تفري‪4‬غ العق‪4‬د في ق‪4‬الب الرس‪4‬مية عن‬
‫طريق اتخ‪4‬اذ إج‪4‬راءات القي‪4‬د في الس‪4‬جل العي‪4‬ني‪ ،‬إال أن كال العق‪4‬دين م‪4‬ا زال يحتف‪4‬ظ بص‪4‬فته الرض‪4‬ائية‪ ،‬إذ ينبغي أن نف‪4‬رق‬
‫في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة بين مس ‪44‬ألتين مختلف ‪44‬تين‪ :‬األولى وهي مس ‪44‬ألة انعق ‪44‬اد العق ‪44‬د وه ‪44‬ذا م ‪44‬ا زال ينعق ‪44‬د بين طرفي ‪44‬ه بمج ‪44‬رد تالقي‬
‫اإلرادتين‪ ،‬ومن ثم فالعقد بين طرفيه صحيح منتج آلثاره القانونية‪ ،‬والثانية وهي مسألة اشتراط تسجيل العق‪44‬د في الس‪44‬جل‬

‫العيني‪ ،‬وهذه يقتصر أثرها على نفاذه في مواجهة الغير فقط‪ ،‬فالشكلية هنا هي شكلية نف‪44‬اذ‪ ،‬وليس‪44‬ت ش‪44‬كلية انعق‪44‬اد‪ ،‬وبن‪44‬اًء‬
‫عليه يعتبر عقد البيع حتى ولو ك‪4‬ان واردا على عق‪4‬ار وفق‪4‬ا للنظ‪4‬ام الس‪4‬عودي ه‪4‬و عق‪4‬د رض‪4‬ائي‪ ،‬وك‪4‬ذلك الح‪4‬ال فيم‪4‬ا يتعل‪4‬ق‬
‫بعق‪44‬د اإليج‪44‬ار ح‪44‬تى ول‪44‬و زادت مدت‪44‬ه على خمس س‪44‬نوات‪ ،‬فاش‪44‬تراط تس‪44‬جيله إذا تج‪44‬اوزت مدت‪44‬ه الخمس س‪44‬نوات م‪44‬ا هي إال‬
‫وسيلة لحفظ حقوق الغير المتعامل مع كال طرفي العقد‪ ،‬وحتى ال يقع ضحية لتدليس أو تغرير أي منهما باعتباره أجنبيا‬
‫عن العقد بينهما‪.‬‬

‫عقدا البيع واإليجار من عقود المعاوضة‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫فكال العق‪44‬دين الب‪44‬د أن يك‪44‬ون من عق‪44‬ود المعاوض‪44‬ات‪ ،‬ف‪44‬المبيع ال‪44‬ذي يتملك‪44‬ه المش‪44‬تري ي‪44‬دفع مقابل‪44‬ه الثمن ال‪44‬ذي ي‪44‬دخل في‬
‫ذمة البائع المالية‪ ،‬والمنفعة التي يحصل عليها المستأجر يدفع مقابلها األجرة المستحقة كل فترة زمني‪4‬ة مح‪4‬ددة بحس‪4‬ب‬
‫ما تم االتفاق عليه‪ ،‬وهذه الخاصية تميز بين عقدي البيع واإليجار والعقود المدنية األخرى التي تتشابه معهم‪4‬ا‪ ،‬ف‪44‬البيع‬

‫‪16‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫كعق‪44‬د من عق‪44‬ود المعاوض‪44‬ة يختل‪44‬ف عن الهب‪44‬ة باعتباره‪44‬ا من عق‪44‬ود الت‪44‬برع‪ ،‬وال‪44‬تي يأخ‪44‬ذ فيه‪44‬ا أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين دون أن‬
‫يعطي‪ ،‬واآلخ‪44‬ر يعطي دون أن يأخ‪44‬ذ‪ ،‬ول‪44‬ذا يش‪44‬ترط في ال‪44‬واهب أن يك‪44‬ون كام‪44‬ل األهلي‪44‬ة باعتب‪44‬ار أن الهب‪44‬ة من العق‪44‬ود‬
‫الضارة ضررا محضا‪ ،‬فإذا أبرمها ن‪4‬اقص األهلي‪4‬ة ك‪4‬انت باطل‪4‬ة بطالن‪4‬ا مطلق‪4‬ا‪ ،‬أم‪4‬ا ال‪4‬بيع فمن العق‪4‬ود ال‪4‬دائرة بين النف‪4‬ع‬
‫والضرر‪ ،‬ولذا إذا أبرمها ناقص األهلية ك‪4‬ان العق‪4‬د موقوف‪44‬ا على إج‪4‬ازة ولي‪4‬ه أو وص‪44‬يه‪ ،‬ف‪44‬إن أج‪4‬ازه ُنف‪4‬ذ وت‪4‬رتبت علي‪4‬ه‬
‫جميع آثاره‪ ،‬كما أن الهبة إذا كانت بمقابل قد اقترب من الثمن الحقيقي للمال الموه‪4‬وب فإنه‪4‬ا تص‪44‬بح بيع‪4‬ا م‪4‬الم يتض‪44‬ح‬
‫من العق ‪44‬د أن إرادة المتعاق ‪44‬دين ق ‪44‬د اتجهت نح ‪44‬و إب ‪44‬رام عق ‪44‬د الهب ‪44‬ة وليس ال ‪44‬بيع‪ ،‬ومن ثم يمكن للقاض ‪44‬ي إع ‪44‬ادة تكييفه ‪44‬ا‬
‫الق‪44‬انوني في ض‪44‬وء اح‪44‬ترام إرادة المتعاق‪44‬دين بم‪44‬ا ال يخ‪44‬الف القواع‪44‬د القانوني‪44‬ة أو الش‪44‬رعية القائم‪44‬ة‪ ،‬وك‪44‬ذلك يختل‪44‬ف عق‪44‬د‬
‫اإليجار عن عقد العاري‪4‬ة‪ ،‬إذ األخ‪4‬يرة تن‪4‬درج تحت عق‪4‬ود الت‪4‬برع‪ ،‬إذ المع‪4‬ير ي‪4‬ترك منفع‪4‬ة الش‪4‬يء للمس‪4‬تعير بال ع‪4‬وض‬
‫(أبو السعود‪1996 ،‬م)‪ ،‬وعليه إذا كان نقل الملكي‪44‬ة دون مقاب‪44‬ل ك‪44‬ان العق‪4‬د هب‪44‬ة وليس بيع‪44‬ا‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان تمكين الغ‪44‬ير من‬
‫االنتفاع بالمال دون مقابل كان العقد عارية وليس إيجارا‪.‬‬

‫عقدا البيع واإليجار من العقود الملزمة للجانبين‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫من الخصائص التي تجمع بين عقد البيع وعقد اإليجار أيضا أن كليهما من العقود الملزم‪44‬ة للج‪44‬انبين‪ ،‬حيث إن كليهم‪44‬ا‬
‫يول ‪44‬د التزام ‪44‬ات متقابل ‪44‬ة على ع ‪44‬اتق ك ‪44‬ل من طرفيهم ‪44‬ا‪ ،‬فالب ‪44‬ائع في عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع يل ‪44‬تزم بنق ‪44‬ل الملكي ‪44‬ة‪ ،‬في مقاب ‪44‬ل ال ‪44‬تزام‬
‫المشتري بدفع الثمن‪ ،‬وكذلك المؤجر في عقد اإليجار يل‪44‬تزم بتمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪4‬اع ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة في مقاب‪44‬ل‬
‫قيام المستأجر بدفع األجرة المتفق عليه‪4‬ا‪ ،‬وفي كال العق‪4‬دين ترتب‪4‬ط التزام‪4‬ات أح‪4‬د الط‪4‬رفين بالتزام‪4‬ات الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر‪،‬‬
‫فل‪44‬و أبط‪44‬ل ال‪44‬تزام أح‪44‬دهما أو انقض‪44‬ى بط‪44‬ل ال‪44‬تزام اآلخ‪44‬ر وانقض‪44‬ى ك‪44‬ذلك‪ ،‬وبم‪44‬ا أن عق‪44‬دي ال‪44‬بيع واإليج‪44‬ار من العق‪44‬ود‬
‫الملزم ‪44‬ة للج ‪44‬انبين فإنهم ‪44‬ا يخض ‪44‬عان إذًا لقواع ‪44‬د الفس ‪44‬خ في ح ‪44‬ال إخالل أح ‪44‬د ط ‪44‬رفي العق ‪44‬د بتنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه في مواجه ‪44‬ة‬
‫الطرف اآلخر (البدراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬غير أن األثر الرجعي في عقد اإليجار باعتب‪44‬اره من عق‪4‬ود الم‪44‬دة يتعط‪44‬ل‪ ،‬وذل‪44‬ك‬
‫الستحالة إعادة المتعاقدين إلى ما كانوا علي‪4‬ه قب‪4‬ل التعاق‪4‬د‪ ،‬ول‪4‬ذا ف‪4‬إن أث‪4‬ر الفس‪4‬خ في ه‪4‬ذا الن‪4‬وع من العق‪4‬ود يقتص‪4‬ر على‬
‫المستقبل دون الماضي‪.‬‬

‫‪17‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫تابع ثانيًا‪ :‬ماهية وخصائص العقود المدنية محل الدراسة (عقدي البيع واإليجار)‬

‫ب‪ .‬الخصائص التي يختلف فيها عقد البيع عن عقد اإليجار‪:‬‬

‫يمكن من خالل ه‪44‬ذه الخص‪44‬ائص التمي‪44‬يز بين عق‪44‬د ال‪44‬بيع وعق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬باعتب‪44‬ار أن األول ي‪44‬رد على المل‪44‬ك واآلخ‪44‬ر ي‪44‬رد‬
‫على المن ‪44‬افع وفيم ‪44‬ا يلي ن ‪44‬برز أهم الخص ‪44‬ائص ال ‪44‬تي يختل ‪44‬ف فيه ‪44‬ا عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع عن عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ ،‬بحيث يس ‪44‬تقل ك ‪44‬ل منهم ‪44‬ا‬
‫بمميزات خاصة به تعود إلى طبيعة العالقة القانونية الناشئة عنه واآلثار القانونية المترتبة عليه‪:‬‬

‫عقد البيع من عقود التمليك بينما عقد اإليجار من عقود المنفعة‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫يظ‪44‬ل المقص‪44‬د الرئيس‪44‬ي من إب‪44‬رام عق‪4‬د ال‪44‬بيع ه‪44‬و نق‪4‬ل الملكي‪44‬ة (الب‪44‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬فه‪44‬و عق‪4‬د ناق‪44‬ل للملكي‪44‬ة مباش‪44‬رة إذا‬
‫كان الم‪4‬بيع معين‪4‬ا بال‪4‬ذات‪ ،‬وه‪4‬ذا ينطب‪4‬ق على المنق‪4‬والت المعين‪4‬ة بال‪4‬ذات وك‪4‬ذلك العق‪4‬ارات‪ ،‬وينش‪4‬ئ التزام‪4‬ا بنق‪4‬ل الملكي‪4‬ة‬
‫في ح‪44‬ال ك‪44‬ان الم‪44‬بيع منق‪44‬وال معين‪44‬ا ب‪44‬النوع‪ ،‬إذ يجب على الب‪44‬ائع الت‪44‬دخل اإليج‪44‬ابي من أج‪44‬ل ف‪44‬رز الم‪44‬بيع ليص‪44‬بح معين‪44‬ا‬
‫بال ‪44‬ذات‪ ،‬أم ‪44‬ا عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار فه ‪44‬و من العق ‪44‬ود ال ‪44‬تي ت ‪44‬رد على منفع ‪44‬ة الش ‪44‬يء دون ملكيت ‪44‬ه‪ ،‬فالمس ‪44‬تأجر ال يمل ‪44‬ك الش ‪44‬يء‬
‫المؤجر‪ ،‬وإ نما ينتفع به مدة محددة يعود بعدها الشيء إلى المؤجر (أبو السعود‪1996 ،‬م)‪ ،‬غير أنه جدير بالذكر هن‪44‬ا‬
‫أن الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي يعت‪44‬بر اإليج‪44‬ارة بمثاب‪44‬ة تملي‪44‬ك للمنفع‪44‬ة وليس مج‪44‬رد تمكين منه‪44‬ا‪ ،‬وفي ذل‪44‬ك ع‪44‬رفت الم‪44‬ادة ‪ 517‬من‬
‫مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية اإليج‪44‬ارة بأنه‪44‬ا "تمل‪44‬ك المنفع‪44‬ة المباح‪44‬ة المعلوم‪44‬ة بع‪44‬وض معل‪44‬وم"‪ ،‬كم‪44‬ا ع‪44‬رفت الم‪44‬ادة ‪ 518‬من‬
‫المجلة المؤجر بأنه "هو المملك للمنفعة بعقد اإلجارة ويقال له مؤجر أو مكاري"‪.‬‬

‫عقد اإليجار ال يرد إال على األشياء غير القابلة لالستهالك‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫فعقد اإليجار ال يرد إال على األشياء غير القابلة لالستهالك؛ وذلك ألنه يخول للمستأجر االنتفاع بالشيء‪ ،‬ثم رده إلى‬
‫ص‪44‬احبه عقب انته‪4‬اء م‪4‬دة العق‪4‬د‪ ،‬وال يمكن والح‪4‬ال ك‪4‬ذلك تص‪44‬ور أن ي‪4‬رد عق‪4‬د اإليج‪4‬ار على األش‪4‬ياء القابل‪4‬ة لالس‪4‬تهالك‬
‫بمجرد استعمالها‪ ،‬فإذا كان الش‪4‬يء ال‪4‬وارد علي‪4‬ه العق‪4‬د ق‪4‬ابال لالس‪4‬تهالك باالس‪4‬تعمال‪ ،‬فالعق‪4‬د ال يك‪4‬ون إيج‪4‬ارا وإ نم‪4‬ا بيع‪4‬ا‬
‫(السعود‪1996 ،‬م)‪ ،‬أما عقد ال‪4‬بيع فكم‪4‬ا ي‪4‬رد على األش‪4‬ياء القابل‪4‬ة لالس‪44‬تهالك فإن‪4‬ه ي‪4‬رد أيض‪44‬ا على األش‪4‬ياء غ‪4‬ير القابل‪4‬ة‬
‫لالستهالك‪ ،‬ولذا تدق التفرقة بين البيع واإليجار في حال نزل الشخص عن غل‪4‬ة الش‪4‬يء من حاص‪4‬الت وثم‪4‬ار‪ ،‬فالعق‪4‬د‬
‫هنا ال يقع على الشيء ذاته وإ نما على غلته‪ ،‬والغلة تنقسم إلى ثمار ومنتج‪44‬ات‪ ،‬أم‪44‬ا الثم‪44‬ار فهي ال‪44‬تي تتج‪44‬دد باس‪44‬تمرار‬

‫‪18‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫وال تنتقص من أصل الشيء‪ ،‬أما المنتجات فهي عكس الثمار ال تتجدد باستمرار وتنتقص من أص‪44‬ل الش‪4‬يء كالمن‪4‬اجم‬
‫والمحاجر وغيره‪4‬ا‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان العق‪4‬د واردا على الثم‪4‬ار فه‪4‬و إيج‪4‬ار‪ ،‬وإ ذا ك‪4‬ان محل‪4‬ه المنتج‪4‬ات فالعق‪4‬د بي‪4‬ع وليس إيج‪4‬ارا‬
‫حتى ولو وصفه المتعاقدان خالف ذلك (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪ ،‬ومع ذلك يرى بعض الفقه أن الشخص قد يبرم عق‪44‬دا‬
‫على ثمار أرضه ويكيف العقد على أنه عقد بيع وليس عقد إيجار‪ ،‬وذل‪4‬ك في ح‪4‬ال ك‪4‬انت الثم‪4‬ار م‪4‬ا زالت في األرض‬
‫ولم يتم حصادها بعد‪ ،‬وأيا كان األمر فالعبرة في تكييف العقد هنا مرجعها القاض‪44‬ي‪ ،‬وال‪44‬ذي يس‪44‬تعين ب‪44‬اإلرادة الحقيقي‪44‬ة‬
‫للمتعاقدين مسترشدا بالظروف المحيطة والقرائن وله في ذلك سلطة تقديرية‪.‬‬

‫عقد اإليجار من عقود المدة على خالف عقد البيع‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫يع‪44‬د عق‪44‬د اإليج‪44‬ار من عق‪44‬ود الم‪44‬دة‪ ،‬حيث يرتب‪44‬ط تنفي‪44‬ذه بم‪44‬دة معين‪44‬ة (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1996 ،‬م)‪ ،‬فمنفع‪44‬ة الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر ال‬
‫تمنح للمس‪44‬تأجر إال ألج‪44‬ل معين‪ ،‬إذ ال يمكن للمس‪44‬تأجر أن يحص‪44‬ل على منفع‪44‬ة العين الم‪44‬ؤجرة ف‪44‬ور إب‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬
‫تتراخى إلى المستقبل‪ ،‬وفي ذلك يختلف عقد اإليج‪4‬ار عن عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬وال‪4‬ذي ي‪4‬ترتب علي‪4‬ه انتق‪4‬ال الملكي‪4‬ة بش‪4‬كل ف‪44‬وري‬
‫ونهائي بمجرد إبرام العقد أو بعد قيام البائع باإلجراءات الالزم‪4‬ة لنق‪4‬ل الملكي‪4‬ة‪ ،‬ف‪4‬إذا انتقلت الملكي‪4‬ة ك‪4‬ان انتقاله‪4‬ا نهائي‪4‬ا‬
‫إلى المش‪44 4‬تري‪ ،‬وي‪44 4‬ترتب على اعتب‪44 4‬ار عق‪444‬د اإليج‪44 4‬ار من عق‪444‬ود الم‪44 4‬دة على خالف عق ‪44‬د ال‪44 4‬بيع وال‪44 4‬ذي يع‪44 4‬د من العق‪444‬ود‬
‫الفوري‪44‬ة‪ ،‬أن فس‪44‬خ عق‪44‬د اإليج‪44‬ار يتع‪44‬ذر مع‪44‬ه تط‪44‬بيق األث‪44‬ر ال‪44‬رجعي للفس‪44‬خ وإ ع‪44‬ادة المتعاق‪44‬دين إلى م‪44‬ا ك‪44‬انوا علي‪44‬ه قب‪44‬ل‬
‫التعاقد‪ ،‬وذلك على خالف عقد البيع الذي تطبق بشأنه اآلثار القانونية للفسخ ما لم يقم مانع قهري من ذلك‪.‬‬

‫ومع ذل‪4‬ك فق‪4‬د ت‪4‬دق التفرق‪4‬ة بين عق‪4‬دي ال‪4‬بيع واإليج‪4‬ار من حيث ه‪4‬ذه الخاص‪4‬ية في بعض األحي‪4‬ان‪ ،‬وق‪4‬د ع‪4‬رف الق‪4‬انون في‬
‫هذا الصدد ما يسمى البيع اإليجاري أو اإليجار الساتر للبيع‪ ،‬والذي يعرفه الفقه بأنه "عقد بين طرفين يؤجر في‪4‬ه أح‪4‬دهما‬
‫آلخر سلعة معينة مقابل أجرة معينة يدفعها المستأجر على أقساط خالل مدة محددة‪ ،‬تنتقل بعدها ملكي‪44‬ة الس‪44‬لعة للمس‪44‬تأجر‬
‫عن‪4‬د سـداده آلخ‪4‬ر قس‪4‬ط بعق‪4‬د جدي‪4‬د" (المغ‪4‬ربي‪2013 ،‬م)‪ ،‬وه‪4‬و م‪4‬ا يع‪4‬رف باإليج‪4‬ار المنتهي بالتملي‪4‬ك وهي مس‪4‬ألة خالفي‪4‬ة‬
‫بين الفقهاء‪.‬‬

‫ومن أمثلت ‪44‬ه العملي ‪44‬ة ال ‪44‬بيع بالتقس ‪44‬يط لألجه ‪44‬زة الكهربائي ‪44‬ة والس ‪44‬يارات‪ ،‬إذ يلج ‪44‬أ المش ‪44‬تري إلى ش ‪44‬رائها عن طري ‪44‬ق القس ‪44‬ط‬
‫لعج ‪44‬زه أو ع ‪44‬دم رغبت ‪44‬ه في دف ‪44‬ع ثمنه ‪44‬ا ك ‪44‬امال دفع ‪ً4‬ة واح ‪44‬دة‪ ،‬وه ‪44‬ذا الن ‪44‬وع من العق ‪44‬ود على ال ‪44‬رغم من أن ‪44‬ه يمكن الب ‪44‬ائع من‬
‫تصريف كمية كبيرة من بضاعته وتزيد من فرصه في تحقيق أرباح كبيرة‪ ،‬إال أنها تنط‪4‬وي على مخ‪4‬اطر كب‪4‬يرة بالنس‪4‬بة‬
‫له‪ ،‬فقد يتوقف المشتري عن سداد األقساط‪ ،‬أو يتصرف بالمبيع إلى آخر حس‪4‬ن الني‪4‬ة بحيث يس‪4‬تحيل على الب‪4‬ائع اس‪4‬ترداد‬
‫ما تم بيع‪4‬ه في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة (عب‪4‬د الس‪4‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬ول‪4‬ذا يلج‪4‬أ المتعاق‪44‬دان إلى وص‪44‬ف العق‪4‬د الم‪4‬برم بينهم‪4‬ا على ه‪4‬ذا النح‪4‬و‬
‫بأن‪44‬ه عق‪44‬د إيج‪44‬ار يتح‪44‬ول إلى بي‪44‬ع عن‪44‬د الوف‪44‬اء بكام‪44‬ل األقس‪44‬اط‪ ،‬وق‪44‬د اختل‪44‬ف الفق‪44‬ه في التك‪44‬ييف الق‪44‬انوني له‪44‬ذا العق‪44‬د‪ ،‬ف‪44‬ذهب‬
‫جانب منه إلى أن العقد في هذه الحالة يعتبر عقدا مركب‪44‬ا يجم‪44‬ع بين عق‪4‬دي ال‪44‬بيع واإليج‪44‬ار في آن مع‪44‬ا‪ ،‬فه‪44‬و إيج‪44‬ار معل‪44‬ق‬
‫على شرط فاسخ وبيع معلق على شرط واقف‪ ،‬والشرط هنا هو دفع كامل األقساط‪ ،‬أما الجانب اآلخر من الفقه فقد انتقد‬
‫‪19‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫ه ‪44‬ذا ال ‪44‬رأي ووص ‪44‬فه ب ‪44‬الالمنطقي‪ ،‬إذ ال يمكن لعق ‪44‬د واح ‪44‬د أن يوص ‪44‬ف بأن ‪44‬ه عق ‪44‬د بي ‪44‬ع وإ يج ‪44‬ار في ذات ال ‪44‬وقت‪ ،‬ثم إن ه ‪44‬ذا‬
‫الوصف من شأنه أن يجعل عقد البيع من العقود المستمرة والتي يتوقف األثر ال‪4‬رجعي للفس‪4‬خ بش‪4‬أنها في ح‪4‬ال تم فس‪4‬خها‬
‫وه‪4‬ذا يتن‪4‬افى م‪4‬ع طبيع‪4‬ة عق‪4‬د ال‪4‬بيع الفوري‪4‬ة‪ ،‬ول‪4‬ذا فق‪4‬د ذهب ه‪4‬ذا ال‪4‬رأي إلى أن العق‪4‬د في ه‪4‬ذه الص‪4‬ورة م‪4‬ا ه‪4‬و إال عق‪4‬د بي‪4‬ع‬
‫معلق فيه انتقال الملكي‪4‬ة على ش‪4‬رط واق‪4‬ف وه‪4‬و دف‪4‬ع كام‪4‬ل األقس‪4‬اط‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا أخ‪4‬ذ ب‪4‬ه المنظم الس‪4‬عودي في نظ‪4‬ام اإليج‪4‬ار‬
‫التمويلي رقم ‪ 256‬وبتاريخ ‪12/8/1433‬هـ‪ ،‬حيث نصت المادة الثاني‪4‬ة من‪4‬ه على "يج‪4‬وز انتق‪4‬ال ملكي‪4‬ة األص‪4‬ول الم‪4‬ؤجرة‬
‫للمستأجر وفقا ألحكام العقد‪ ،‬إما بشرط يعلق التملك على سداد دفع‪4‬ات العق‪4‬د‪ ،‬أو س‪4‬دادها م‪4‬ع مبل‪4‬غ مح‪4‬دد‪ ،‬أو بوع‪4‬د ب‪4‬البيع‬
‫بثمن رمزي‪ ،‬أو بثمن يتفق عليه في العقد‪ ،‬أو بقيمة األصل وقت إبرام عقد البيع أو بالهبة"‪ ،‬ويب‪44‬دو من خالل ه‪44‬ذا النص‬
‫أن المنظم السعودي لم يصف عقد اإليجار التمويلي بأنه عقد إيجار وبيع في ذات الوقت‪ ،‬وإ نما منحه وصفا واحدا فق‪4‬ط‪،‬‬
‫باعتب‪44‬اره عق‪44‬د إيج‪44‬ار والعالق‪44‬ة قائم‪44‬ة بين ط‪44‬رفين أح‪44‬دهما م‪44‬ؤجر واآلخ‪44‬ر مس‪44‬تأجر‪ ،‬ف‪44‬إذا أراد طرف‪44‬ا العق‪44‬د تحويل‪44‬ه إلى بي‪44‬ع‬
‫بحيث يتملك المستأجر األصول المؤجرة فيمكنه ذلك من خالل إحدى الصور التي نص عليها المنظم‪.‬‬

‫عقد اإليجار من عقود اإلدارة بالنسبة للمؤجر أما البيع فهو من عقود التصرف بالنسبة لكال طرفيه‪:‬‬ ‫‪-‬‬

‫فعقد اإليجار يعد من أعمال اإلدارة بالنسبة للم‪4‬ؤجر ال من أعم‪4‬ال التص‪4‬رف‪ ،‬إذ ال ي‪4‬ترتب على الت‪4‬أجير خ‪4‬روج أص‪4‬ل‬
‫الم‪44‬ال من ذم‪44‬ة الم‪44‬ؤجر إلى ذم‪44‬ة المس‪44‬تأجر‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ه‪44‬و فق‪44‬ط يمّك ن المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة طيل‪44‬ة م‪44‬دة‬
‫اإليجار‪ ،‬ولذلك ال يشترط في المؤجر أن تكون ل‪4‬ه أهلي‪4‬ة التص‪44‬رف وإ نم‪4‬ا يكتفى هن‪4‬ا بأهلي‪4‬ة اإلدارة فق‪4‬ط (أب‪4‬و الس‪4‬عود‪،‬‬
‫‪1996‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا بالنس‪44‬بة للمس‪44‬تأجر فعق‪4‬د اإليج‪44‬ار يع‪44‬د من عق‪4‬ود التص‪44‬رف‪ ،‬ذل‪44‬ك أن‪44‬ه ي‪44‬ترتب على دفع‪44‬ه لألج‪4‬رة خروجه‪44‬ا‬
‫من ذمته المالية بشكل نهائي ودخولها في الذمة المالية للمؤجر‪ ،‬ولذلك ال بد أن تتوافر فيه أهلي‪44‬ة التص‪44‬رف ال األداء‪،‬‬
‫ويترتب على ذلك أن الوصي والقيم والوكيل العام يجوز لهم القيام بعملية التأجير‪ ،‬إذ إنهم يملكون أهلي‪44‬ة اإلدارة دون‬
‫التصرف بحسب أحك‪4‬ام الق‪4‬انون‪ ،‬بينم‪4‬ا ال يج‪4‬وز لمثلهم القي‪4‬ام بعملي‪4‬ة االس‪4‬تئجار إال إذا ك‪4‬ان مأذون‪4‬ا لهم ب‪4‬ذلك‪ ،‬أم‪4‬ا عق‪4‬د‬
‫ال‪44‬بيع فيع‪44‬د من عق‪44‬ود التص‪44‬رف س‪44‬واء بالنس‪44‬بة للب‪44‬ائع أو للمش‪44‬تري‪ ،‬فكالهم‪44‬ا يخ‪44‬رج م‪44‬اال من ذمت‪44‬ه المالي‪44‬ة بش‪44‬كل نه‪44‬ائي‬
‫بنية إدخاله في الذمة المالية لآلخر‪.‬‬

‫غير أن اعتبار عقد اإليجار من عقود اإلدارة بالنسبة للمؤجر قد ترد عليه بعض االستثناءات‪ ،‬منها ما هو باالتفاق لع‪44‬دم‬
‫تعل‪44‬ق تل‪44‬ك األحك‪44‬ام بالنظ‪44‬ام الع‪44‬ام‪ ،‬ومنه‪44‬ا م‪44‬ا ه‪44‬و ق‪44‬انوني‪ ،‬فنج‪44‬د أن الق‪44‬وانين الوض‪44‬عية في غالبيته‪44‬ا تش‪44‬ترط إذا ك‪44‬ان عق‪44‬د‬
‫اإليج‪44‬ار لم‪44‬دة طويل‪44‬ة أن تت‪44‬وافر ل‪44‬دى الم‪44‬ؤجر أهلي‪44‬ة التص‪44‬رف وليس مج‪44‬رد أهلي‪44‬ة اإلدارة‪ ،‬كم‪44‬ا أن بعض الق‪44‬وانين تش‪44‬ترط‬
‫أهلية التصرف في ح‪4‬ال ك‪4‬ان اإليج‪4‬ار س‪4‬يؤدي إلى تمل‪4‬ك المس‪4‬تأجر للعين الم‪4‬ؤجرة بع‪4‬د تحق‪4‬ق الش‪4‬رط المعل‪4‬ق علي‪4‬ه انتق‪4‬ال‬
‫الملكية‪ ،‬وهذا ما يفهم من نص الفق‪4‬رة األولى من الم‪4‬ادة الثاني‪4‬ة من نظ‪4‬ام الت‪4‬أجير التم‪4‬ويلي المش‪4‬ار إلي‪4‬ه وال‪4‬تي تش‪4‬ترط في‬
‫الم‪44‬ؤجر أن يك‪44‬ون م‪44‬ا يق‪44‬وم ب‪44‬ه من أعم‪44‬ال ت‪44‬أجير على س‪44‬بيل االح‪44‬تراف‪ ،‬وبطبيع‪44‬ة الح‪44‬ال وص‪44‬ف االح‪44‬تراف ال يمكن أن‬
‫يكتسبه إال من هو كامل األهلية ولديه أهلية التصرف وليس مجرد أهلية اإلدارة‪.‬‬

‫‪20‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫ثالثًا‪ :‬أهمية العقود المدنية محل الدراسة (البيع واإليجار) وأنواعهما‬

‫‪ .1‬أهمية عقد البيع وأنواعه في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪:‬‬

‫أ‪ .‬أهمية عقد البيع ونشأته‪ :‬يعتبر عق‪4‬د ال‪4‬بيع أهم العق‪4‬ود المدني‪4‬ة المس‪4‬ماة‪ ،‬ب‪4‬ل وأق‪44‬دمها وأكثره‪4‬ا ش‪4‬يوعا‪ ،‬وال‪4‬دارس لت‪4‬اريخ‬
‫الق‪4‬انون يعلم أن عق‪4‬د ال‪4‬بيع لم يس‪4‬بقه في الظه‪4‬ور س‪4‬وى عق‪4‬د المقايض‪44‬ة فق‪4‬ط‪ ،‬حيث ك‪4‬ان الن‪4‬اس يتب‪4‬ادلون س‪4‬لعة بس‪4‬لعة‬
‫أخ ‪44‬رى يحت ‪44‬اجون إليه ‪44‬ا‪ ،‬غ ‪44‬ير أن تط ‪44‬ور الحي ‪44‬اة وزي ‪44‬ادة احتياج ‪44‬ات األف ‪44‬راد إلى الس ‪44‬لع المختلف ‪44‬ة أظه ‪44‬ر قص ‪44‬ور عق ‪44‬د‬
‫المقايضة عن تلبية احتياجاتهم كاملة‪ ،‬أضف إلى ذلك أن التفاوت بين قيمة السلعتين المراد تبادلهما خلق العدي‪4‬د من‬
‫المشاكل بين المتقايضين‪ ،‬ولذا فقد لجأ األفراد إلى تحديد سلعة معينة تقوم بها جميع السلع‪ ،‬ويقب‪4‬ل الن‪4‬اس مقايض‪4‬تها‬
‫بأي سلعة أخرى‪ ،‬ومن هذه الفكرة جاءت فكرة النقود‪ ،‬فحّل البيع محل المقايضة‪ ،‬فاتسع بذلك طريق االكتساب‪.‬‬

‫ب‪ .‬أنواع البيوع في الفقه اإلسالمي‪ :‬قسم فقهاء الش‪4‬ريعة اإلس‪4‬المية ال‪4‬بيع من حيث الم‪4‬بيع إلى أربع‪4‬ة أن‪4‬واع وهي‪ :‬ال‪4‬بيع‬
‫المطلق والمقايضة والسلم والصرف‪ ،‬فمع انتشار فكرة مبادلة السلعة ب‪4‬النقود واتس‪4‬اع طري‪4‬ق االكتس‪4‬اب ظه‪4‬ر الن‪4‬وع‬
‫األول من البيوع والذي يع‪4‬رف ب‪4‬البيع المطل‪4‬ق (الزرق‪4‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬ويقص‪4‬د ب‪4‬المطلق أن‪4‬ه غ‪4‬ير مقي‪4‬د باس‪4‬م آخ‪4‬ر س‪4‬وى‬
‫ال‪4‬بيع‪ ،‬وأص‪4‬بح ه‪4‬و العق‪4‬د األهم على اإلطالق وال‪4‬ذي ال يك‪4‬اد يم‪ُ4‬ر ي‪4‬وم على أي ش‪4‬خص دون إب‪4‬رام عق‪4‬د أو أك‪4‬ثر من‬
‫ال‪44‬بيوع (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وبع‪44‬دما ش‪44‬اع اس‪44‬تعمال النق‪44‬ود في اقتض‪44‬اء الح‪44‬وائج ظه‪44‬رت فك‪44‬رة الص‪44‬رف‪ ،‬إذ ظه‪44‬رت‬
‫الحاجة إلى وجود فئ‪4‬ات من النق‪4‬ود م‪4‬ا بين الكب‪4‬يرة والص‪44‬غيرة‪ ،‬ول‪4‬ذا ظه‪4‬رت فك‪4‬رة مبادل‪4‬ة النق‪4‬د بالنق‪4‬د‪ ،‬وال‪4‬تي تع‪4‬رف‬
‫حاليا بالصرف‪ ،‬ويعرف الزرقا الصرف بأنه "أسلوب في المعاوضة مبني على فكرة مركبة متأخرة عن المقايض‪44‬ة‬
‫وعن ال‪44‬بيع المطل‪44‬ق؛ ألن المبادل‪44‬ة في الص‪44‬رف ليس‪44‬ت غائب‪44‬ة‪ ،‬ب‪44‬ل هي وس‪44‬يلة إلى مبادل‪44‬ة أخ‪44‬رى" (الزرق‪44‬ا‪1980 ،‬م‪،‬‬
‫ص‪ ،)17‬ثم تلى مرحلة الصرف مرحلة السلم والتي جاءت نتيجة احتياج الناس إلى نوع جديد من المعاوضة يس‪44‬د‬
‫حاجتهم في حال كان رأس المال غير موجود عندهم في الوقت الراهن ليستعين به في إنتاج مال آخر تت‪44‬وافر لدي‪44‬ه‬
‫مكوناته‪ ،‬فصاحب الصنعة يحتاج إلى األم‪4‬وال لش‪4‬راء الم‪4‬واد الخ‪4‬ام إلنج‪4‬از ص‪44‬ناعته وطرحه‪4‬ا في األس‪4‬واق‪ ،‬وك‪4‬ذلك‬
‫الم‪44‬زارع والت‪44‬اجر وغيرهم‪44‬ا‪ ،‬ومن هن‪44‬ا ظه‪44‬ر بي‪44‬ع الس‪44‬لم وال‪44‬ذي أجازت‪44‬ه أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية وه‪44‬و بي‪44‬ع ش‪44‬يء‬
‫مؤجل بمعجل (الزرقا‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫أما تقسيم ال‪4‬بيوع من حيث تحدي‪4‬د الثمن فق‪4‬د قّس مها فقه‪4‬اء الش‪4‬ريعة اإلس‪4‬المية من حيث إخب‪4‬ار ص‪44‬احب الس‪4‬لعة عن الس‪4‬عر‬
‫الحقيقي لس ‪44‬لعته‪ ،‬ثم يطلب ربح ‪44‬ا معين ‪44‬ا‪ ،‬أو يبيعه ‪44‬ا بخس ‪44‬ارة أو ب ‪44‬ذات س ‪44‬عرها إلى ثالث ‪44‬ة أن ‪44‬واع وهي‪ :‬المرابح ‪44‬ة والتولي ‪44‬ة‬
‫‪21‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫والوضعية‪ ،‬فإذا باعها بربح سميت مرابحة‪ ،‬وإ ذا باعها بنفس ثمنها سميت تولية‪ ،‬وسميت بذلك ألن البائع أحّل المشتري‬
‫محله ليتولى سلطاته على السلعة دون مقابل‪ ،‬أم‪4‬ا إذا باعه‪4‬ا بخس‪4‬ارة ُس مي ال‪4‬بيع هن‪4‬ا "وض‪44‬عية"؛ وذل‪4‬ك ألن الب‪4‬ائع في ه‪4‬ذه‬
‫الحالة يضع‪ ،‬أي يحط‪ ،‬شيئا من رأس ماله بدال من أن يربح (الزرقا‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫أم‪44‬ا إذا لم يخ‪44‬بر ص‪44‬احب الس‪44‬لعة عن الس‪44‬عر الحقيقي لس‪44‬لعته واحتف‪44‬ظ ب‪44‬ذلك لنفس‪44‬ه م‪44‬ع رغبت‪44‬ه في ال‪44‬بيع بم‪44‬ا يتم التراض‪44‬ي‬
‫عليه بينه وبين المشتري‪ ،‬سمي ذلك البيع "المساومة"‪.‬‬

‫ج‪ .‬أنواع البيوع في القانون الوضعي‪ :‬عقد البيع في صورته العادية المألوفة هو الصورة الغالب‪4‬ة في الق‪4‬انون الوض‪4‬عي‪،‬‬
‫والعق ‪44‬د ال يع ‪44‬د بيع ‪44‬ا وفق ‪44‬ا ألحك ‪44‬ام الق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي إال إذا ك ‪44‬ان المقاب ‪44‬ل نق ‪44‬ديا‪ ،‬وإ ال ُع ّد العق ‪44‬د مقايض‪ً4 4‬ة وليس بيع ‪44‬ا‬
‫(م‪44‬رقس‪1980،‬م)‪ ،‬إال أن هن‪44‬اك أنواع‪44‬ا خاص‪44‬ة من ال‪44‬بيوع تس ‪ّ4‬م ى فقه‪44‬ا ال‪44‬بيوع الموص‪44‬وفة‪ ،‬وهي تل‪44‬ك ال‪44‬بيوع ال‪44‬تي‬
‫اق ‪44‬ترن فيه‪44‬ا الرض ‪44‬ا بوص ‪44‬ف معين كش‪44‬رط أو أج‪44‬ل‪ ،‬ك‪44‬البيع المعل‪44‬ق على ش‪44‬رط أو أج‪44‬ل واق ‪44‬ف أو فاس‪44‬خ‪ ،‬ف ‪44‬إن ك‪44‬ان‬
‫األج‪44‬ل أو الش‪44‬رط واقف‪44‬ا امتنعت آث‪44‬ار العق‪44‬د إلى حين حل‪44‬ول األج‪44‬ل الواق‪44‬ف أو تحق‪44‬ق الش‪44‬رط الواق‪44‬ف في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‬
‫(الب‪44‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬وإ ن ك‪44‬ان األج‪44‬ل أو الش‪44‬رط ك‪44‬ذلك فاس‪44‬خا انعق‪4‬د العق‪4‬د منتج‪44‬ا لكاف‪44‬ة آث‪44‬اره ولكن‪44‬ه مه‪44‬دد ب‪44‬الزوال‬
‫بحلول األجل أو تحقق الشرط الفاسخ‪.‬‬

‫كم ‪44‬ا أن وص ‪44‬ف ال ‪44‬بيوع ال يقتص ‪44‬ر على اق ‪44‬تران الرض ‪44‬ا في ‪44‬ه بش ‪44‬رط أو أج ‪44‬ل‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا يمكن أن يق ‪44‬ترن الرض ‪44‬ا ك ‪44‬ذلك بتع ‪44‬دد‬
‫المحل‪ ،‬وثبوت خيار التعيين ألحد العاقدين‪ ،‬ويعرف هذا البيع بالبيع مع خي‪4‬ار التع‪4‬يين‪ ،‬كم‪4‬ا يمكن أن يق‪4‬ترن ال‪4‬بيع بش‪4‬رط‬
‫التجربة وهو البيع الذي يحتفظ فيه المشتري بحقه في تجربة المبيع وله بع‪44‬د ذل‪44‬ك الح‪44‬ق في رفض الم‪44‬بيع أو قبول‪44‬ه خالل‬
‫مدة معينة يتم تحديدها في العقد أو المدة المعقولة التي يحددها البائع (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬كما يمكن أيضا أن يقترن ال‪44‬بيع‬
‫بش‪44‬رط الم‪44‬ذاق‪ ،‬وه‪44‬و مج‪44‬رد وع‪44‬د ب‪44‬البيع ملزم‪44‬ا لج‪44‬انب واح‪44‬د فق‪44‬ط وه‪44‬و الب‪44‬ائع دون المش‪44‬تري‪ ،‬وينتمي إلى طائف‪44‬ة العق‪44‬ود‬
‫الموص‪44‬وفة أيض‪44‬ا ال‪44‬بيع ب‪44‬العربون‪ ،‬والعرب‪44‬ون ه‪44‬و المبل‪44‬غ ال‪44‬ذي يدفع‪44‬ه أح‪44‬د العاق‪44‬دين إلى اآلخ‪44‬ر وقت ال‪44‬بيع ول‪44‬ه في الق‪44‬انون‬
‫الوض‪44‬عي إح‪44‬دى دالل‪44‬تين‪ ،‬فإم‪44‬ا أن‪44‬ه يحم‪44‬ل مع‪44‬نى خي‪44‬ار الع‪44‬دول‪ ،‬وه‪44‬ذا ه‪44‬و األص‪44‬ل في الق‪44‬انون الم‪44‬دني الفرنس‪44‬ي والق‪44‬انون‬
‫المدني المصري وغيرهم‪4‬ا من الق‪4‬وانين ذات األص‪4‬ل الروم‪4‬اني‪ ،‬وإ م‪4‬ا أن يقص‪4‬د ب‪4‬ه تأكي‪4‬د االتف‪4‬اق على العق‪4‬د والع‪4‬زم على‬
‫إبرامه‪ ،‬أما الفقه اإلسالمي فقد أجاز جميع هذه الصور من البيوع‪ ،‬وكان الخالف قائما حول حكم ال‪44‬بيع ب‪44‬العربون‪ ،‬حيث‬
‫حرمه بعض الفقه استنادا إلى ما روي عن النبي (صلى اهلل عليه وسلم) من حديث ابن ماجة عن عمرو بن ش‪44‬عيب‪َ" :‬أَّن‬
‫الَّنِبَّي َص َّلى اُهلل َع َلْي ِه َو َس َّلَم ‪َ ،‬نَهى َعْن َبْي ِع اْلُعْر َباِن "‪ .‬وقد أجاز مجمع الفقه اإلسالمي بيع العربون إذا ُقيدت ف‪44‬ترة االنتظ‪4‬ار‬
‫بزمن محدود‪ ،‬ويحتس‪4‬ب العرب‪4‬ون ج‪4‬زءا من الثمن إذا تم الش‪4‬راء‪ ،‬ويك‪4‬ون من ح‪4‬ق الب‪4‬ائع إذا ع‪4‬دل المش‪4‬تري عن الش‪4‬راء‪.‬‬
‫(الدورة الثامنة) قرار (‪ ،)85 /3 /76‬وأخيرا يضاف إلى جميع هذه األنواع بيع الوفاء وهو البيع الذي يحتفظ فيه البائع‬
‫بحق‪44 4‬ه في اس‪44 4‬ترداد الم‪44 4‬بيع خالل م‪44 4‬دة معين‪44 4‬ة إذا ش‪44 4‬اء في مقاب‪44 4‬ل رد الثمن ومص‪44 4‬روفات العق‪44 4‬د ومص‪44 4‬روفات االس‪44 4‬ترداد‬
‫والمصروفات التي يكونا قد اتفقا عليها (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وسنعود لدراسة جميع هذه األنواع من العقود الحقا بإذن اهلل‬
‫تعالى بالتفصيل‪.‬‬
‫‪22‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬أهمية عقد اإليجار وأنواعه في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪:‬‬

‫أ‪ .‬أهمية عقد اإليجار‪ :‬لعقد اإليجار أهمية بالغة في حياتنا من الناحية االجتماعية واالقتصادية‪ ،‬إذ يعد ه‪44‬و الوس‪44‬يلة ال‪44‬تي‬
‫تتمكن من خالله‪44‬ا الطبق‪44‬ة المتوس‪44‬طة والفق‪44‬يرة في المجتم‪44‬ع من الحص‪44‬ول على م‪44‬أوى له‪44‬ا دون أن تتكب‪44‬د عن‪44‬اء جم‪44‬ع‬
‫مب‪44‬الغ طائل‪44‬ة للحص‪44‬ول على ملكي‪44‬ة المس‪44‬كن ال‪44‬ذي تعيش في‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا أن اإليج‪44‬ار وس‪44‬يلة هام‪44‬ة ومريح‪44‬ة لألف‪44‬راد ال‪44‬ذين‬
‫يرغب‪44‬ون في الحص‪44‬ول على منفع‪44‬ة منق‪44‬ول أو عق‪44‬ار لف‪44‬ترة مؤقت‪44‬ة‪ ،‬وال يوج‪44‬د حاج‪44‬ة لتل‪44‬ك المنفع‪44‬ة الحق‪44‬ا‪ ،‬ول‪44‬ذلك ي‪44‬رى‬
‫الفقه أن عقد اإليجار يعد ث‪4‬اني أك‪4‬ثر العق‪4‬ود المدني‪4‬ة ش‪4‬يوعا في المجتمع‪4‬ات بع‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬وأهمي‪4‬ة اإليج‪4‬ار غ‪4‬ير قاص‪4‬رة‬
‫على الطبقات المتوسطة والفقيرة التي ال تملك م‪4‬اال كافي‪4‬ا لتمل‪4‬ك مس‪4‬كنها أو المنق‪4‬ول ال‪4‬ذي تحت‪4‬اج إلى منفعت‪4‬ه‪ ،‬وإ نم‪4‬ا‬
‫تمتد تلك األهمية لتشمل طائفة األثرياء الذين يعجزون عن استثمار أموالهم بأنفسهم‪ ،‬فيلجأون إلى تأجيره‪44‬ا إلى من‬
‫يستطيع استثمارها وذلك من خالل إبرام عقد اإليجار‪.‬‬

‫ب‪ .‬أنواع عقد اإليجار‪ :‬ذكرنا أن الفقه اإلس‪4‬المي لم يف‪4‬رق بين إج‪4‬ارة العم‪4‬ل وإ ج‪4‬ارة األعي‪4‬ان‪ ،‬ورأين‪4‬ا أيض‪4‬ا أن المش‪4‬رع‬
‫الفرنس‪44‬ي ح‪44‬ذا ح‪44‬ذو الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي في ذل‪44‬ك‪ ،‬على خالف بعض الق‪44‬وانين الوض‪44‬عية ال‪44‬تي تقص‪44‬ر عق‪44‬د اإليج‪44‬ار على‬
‫إج‪44‬ارة األعي‪44‬ان دون األش‪44‬خاص‪ ،‬أم‪44‬ا عم‪44‬ل األش‪44‬خاص فينظم‪44‬ه عق‪44‬د العم‪44‬ل وعق‪44‬د المقاول‪44‬ة كم‪44‬ا ق‪44‬دمنا‪ ،‬وفي الق‪44‬انون‬
‫الوضعي يجوز أن يرد عق‪4‬د اإليج‪4‬ار على أي م‪4‬ال مب‪4‬اح التعام‪4‬ل في‪4‬ه ش‪4‬ريطة أن يك‪4‬ون غ‪4‬ير قاب‪4‬ل لالس‪4‬تهالك‪ ،‬ول‪4‬ذا‬
‫يقع عقد اإليجار على العقارات فيما يعرف قانونا بإيجار األماكن‪ ،‬كما يقع على المنقوالت بشتى أشكالها‪.‬‬

‫أما في الفقه اإلسالمي فعقد اإليجار يتسع ليشمل إجارة منافع األعيان‪ ،‬التي تشمل األعيان المنقولة واألعيان الثابتة‪ ،‬كما‬
‫يش‪44‬مل عق‪44‬د اإليج‪44‬ار إج‪44‬ارة من‪44‬افع األعم‪44‬ال‪ ،‬ويك‪44‬ون محله‪44‬ا أداء عم‪44‬ل معين من قب‪44‬ل األج‪44‬ير في مقاب‪44‬ل األج‪44‬رة ال‪44‬تي يل‪44‬تزم‬
‫المستأجر بدفعها له‪ ،‬وتشمل األجير الخاص واألجير العام المشترك (نصار‪ ،‬بدون تاريخ نشر)‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫العقد‪ :‬تواف‪44‬ق إرادتين أو أك‪44‬ثر على إح‪44‬داث أث‪44‬ر ق‪44‬انوني س‪44‬واء ك‪44‬ان ه‪44‬ذا األث‪44‬ر إنش‪44‬اء ال‪44‬تزام‪ ،‬أو نقل‪44‬ه‪ ،‬أو تعديل‪44‬ه‪ ،‬أو‬ ‫‪‬‬
‫إنهاءه‪.‬‬
‫العقود المسماة‪ :‬تلك العقود التي يتولى الشرع القائم تنظيم األحكام الخاصة بكل منها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقود غير المسماة‪ :‬هي العقود التي تخضع لألحكام العامة الواردة في تنظيم العقود‪ ،‬والتي يرى الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‬ ‫‪‬‬
‫أنها وطالما لم يضع لها الشرع اسما معينا فإنها تظل اتفاقا‪ ،‬فإذا ما أفرد لها صكا ُسمي (صك االتفاق)‪.‬‬
‫صك االتفاق‪ :‬هو االتفاق الذي يبرمه العاقدان دون أن يكون الشرع قد حدد لهذا االتفاق اسما أو تنظيما معينا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد البيع فقها‪ :‬ه‪44‬و مبادل‪44‬ة م‪44‬ال بم‪44‬ال‪ ،‬أو ه‪44‬و عق‪44‬د مبادل‪44‬ة م‪44‬ال ول‪44‬و في الذم‪44‬ة أو منفع‪44‬ة مباح‪44‬ة بمث‪44‬ل أح‪44‬دهما على‬ ‫‪‬‬
‫التأييد غير ربا وقرض‪.‬‬
‫عقد البيع قانونا‪ :‬هو عقد يقصد به طرفاه أن يلتزم أحدهما وهو البائع بأن ينقل ملكية شيء أو حق مالي آخر في‬ ‫‪‬‬
‫مقابل التزام الطرف اآلخر وهو المشتري بثمن المثل‪.‬‬
‫عقد اإليجار فقها‪ :‬هو تمليك المنفعة المباحة المعلومة بعوض معلوم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد اإليجار قانونا‪ :‬ه‪44‬و عق‪4‬د يل‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر بمقتض‪44‬اه أن يمّك ن المس‪44‬تأجر من االنتف‪4‬اع بش‪44‬يء معين م‪44‬دة معين‪44‬ة لق‪4‬اء‬ ‫‪‬‬
‫أجٍر معلوم‪.‬‬
‫العقد الرضائي‪ :‬هو العقد الذي ينعقد بمجرد تالقي اإلرادتين دون حاجة إلى أي إجراء آخر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقود المعاوضة‪ :‬هي العقود التي يحصل فيها كل متعاقد على مقابل ما يعطي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقد الملزم للجانبين‪ :‬هو العقد الذي يولد التزامات متقابلة على عاتق كل من طرفيه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد التمليك‪ :‬هو العقد الذي يترتب عليه خروج المال من ذمة أحد طرفي العقد ودخوله في ذمة الطرف اآلخر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقود االنتفاع‪ :‬هي العقود التي يترتب عليها تقرير حق االنتفاع بالعين محل العقد للغير دون تملكها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫األش ‪AA‬ياء القابل ‪AA‬ة لالس ‪AA‬تهالك‪ :‬هي األش‪44 4‬ياء ال‪44 4‬تي ي‪44 4‬ترتب على اس‪44 4‬تعمالها نفاذه‪44 4‬ا‪ ،‬وعكس‪44 4‬ها األش‪44 4‬ياء غ‪44 4‬ير القابل‪44 4‬ة‬ ‫‪‬‬
‫لالستهالك‪.‬‬
‫عقود المدة‪ :‬هي العقود التي يعد عنصر الزمن عامال جوهريا فيها‪ ،‬وهي عكس العقود الفورية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد اإليجار الساتر للبيع أو البيع اإليجاري (اإلجارة المنتهية بالتملك)‪ :‬عقد بين طرفين يؤجر في‪4‬ه أح‪4‬دهما آلخ‪4‬ر‬ ‫‪‬‬
‫سلعة معينة مقابل أجرة معينة يدفعها المستأجر على أقساط خالل مدة محددة‪ ،‬تنتق‪4‬ل بع‪4‬دها ملكي‪4‬ة الس‪4‬لعة للمس‪4‬تأجر‬
‫عند سـداده آخر قسط بعقد جديد‪.‬‬

‫‪24‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫عقود اإلدارة‪ :‬هي العقود التي ال يترتب عليها خروج المال من ملك صاحبه وهي عكس عقود التصرف‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬

‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن مفهوم العقود المدنية الكبرى (البيع واإليجار) وأنواعها وخصائصها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫ُقم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الَو حدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬

‫الحالة‪:‬‬

‫أبرم زيٌد ذو األربع عشرة سنة مع عمٍر عق‪4‬دا ال‪4‬تزم بمقتض‪4‬اه األول بتمكين الث‪4‬اني من اس‪4‬تعمال الط‪4‬ابق األول من منزل‪4‬ه‬
‫المكون من طابقين‪ ،‬وذلك دون تحديد مدة زمنية ل‪4‬ذلك االس‪4‬تعمال‪ ،‬ودون مطالب‪4‬ة األول للث‪4‬اني ب‪4‬أي مقاب‪4‬ل ل‪4‬ذلك االنتف‪4‬اع‪،‬‬
‫وبع‪44‬د ثالث س‪44‬نوات من اس‪44‬تعمال عم‪44‬ر الط‪44‬ابق األول من الم‪44‬نزل طالب‪44‬ه زي‪44‬د ب‪44‬إخالء الط‪44‬ابق لحاجت‪44‬ه إلي‪44‬ه‪ ،‬دف‪44‬ع عم‪44‬ر في‬
‫مواجهة زيد بأنه قد تملك منفعة الطابق بشكل نهائي باعتبار أن العقد الم‪4‬برم بينهم‪4‬ا ه‪4‬و عق‪4‬د تملي‪4‬ك وليس مج‪4‬رد انتف‪4‬اع‪،‬‬
‫وذلك باعتبار أن زيدا قد تنازل عن منفعة الطابق محل النزاع بشكل نهائي‪ ،‬لجأ زيد إلى محاميه‪ ،‬وبدوره دفع المح‪44‬امي‬
‫أمام المحكمة المختصة بعدم أهلية زيد لتأجير منزله لعدم بلوغه س‪4‬ن الرش‪4‬د‪ ،‬إال أن عم‪4‬ر رد على دف‪44‬ع مح‪4‬امي زي‪4‬د ب‪4‬أن‬
‫زيدا مس‪4‬موح ل‪4‬ه ب‪4‬اإلدارة من المحكم‪4‬ة‪ ،‬وأن‪4‬ه لم ي‪4‬برم العق‪4‬د مع‪4‬ه إال بع‪4‬د االطالع على إذن المحكم‪4‬ة ب‪4‬ذلك‪ ،‬وإ زاء ذل‪4‬ك لم‬
‫يجد محامي زيد ُبدا سوى الدفع ببطالن العقد المبرم بين موكله زيد وعمر لخلّو ه من عناصره الجوهرية‪.‬‬

‫في ضوء الوقائع السابقة بماذا كنت ستحكم في الدعوى لو كنت أنت القاضي المختص؟‬
‫‪25‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫ل‪44‬و كنت أن‪44‬ا القاض‪44‬ي ال‪44‬ذي ينظ‪44‬ر ال‪44‬دعوى المقام‪44‬ة من زي‪44‬د على عم‪44‬ر فس‪44‬أقوم بداي‪44‬ة بتك‪44‬ييف العق‪44‬د الم‪44‬برم بينهم‪44‬ا‬ ‫‪.1‬‬
‫تكييف ‪44‬ا قانوني ‪44‬ا س ‪44‬ليما‪ ،‬مس ‪44‬تعينا في ذل ‪44‬ك بالني ‪44‬ة الحقيقي ‪44‬ة للمتعاق ‪44‬دين‪ ،‬وال ‪44‬تي يمكن اس ‪44‬تنباطها من خالل الظ ‪44‬روف‬
‫المحيط‪44‬ة‪ ،‬ووق‪44‬ائع ال‪44‬دعوى‪ ،‬ويب‪44‬دو من خالل الظ‪44‬روف المحيط‪44‬ة أن إرادة المتعاق‪44‬دين ق‪44‬د اتجهت إلى إب‪44‬رام عق‪44‬د‬
‫إيجار يلتزم بمقتضاه زيد بتمكين عمر من االنتف‪4‬اع بالط‪4‬ابق األول من منزل‪4‬ه‪ ،‬غ‪4‬ير أن‪4‬ه من ش‪4‬روط عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‬
‫في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي والق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي أن يك ‪44‬ون مح ‪44‬دد الم ‪44‬دة وفي مقاب ‪44‬ل ع ‪44‬وض معل ‪44‬وم‪ ،‬ويع ‪44‬د عنص ‪44‬ر ال ‪44‬زمن‬
‫عنص‪44‬را جوهري‪44‬ا في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار باعتب‪44‬اره من عق‪44‬ود الم‪44‬دة‪ ،‬وك‪44‬ذلك األج‪44‬رة باعتباره‪44‬ا مح‪44‬ل ال‪44‬تزام المس‪44‬تأجر‪،‬‬
‫وفي حال عدم تحديد العناصر الجوهرية في العقد فإن العقد هنا يعد باطال بطالنا مطلقا لتخلف أركان‪44‬ه وش‪44‬روط‬
‫صحته‪ ،‬ومن ثم فدفع محامي زيد ببطالن العقد المبرم بين زيد وعمر صحيح‪.‬‬

‫فيما يتعلق بدفع عمر بأنه قد تملك منفعة الطابق األول بالعقد المبرم بينه وبين زيد‪ ،‬فهذا دفع غير صحيح‬ ‫‪.2‬‬
‫لسببين‪ :‬األول أنه ولو افترضنا أن العقد المبرم ما بين الطرفين عقد إيجار فإن عقد اإليجار من العقود التي‬
‫ترد على المنفعة وليس الملك‪ ،‬وال يترتب عليها خروج المال من ذمة صاحبه‪ ،‬وإ نما فقط حق االنتفاع بذلك‬
‫المال لمدة معينة‪ ،‬وال يرتب بحال من األحوال تملك المنفعة بشكل نهائي وإ نما بشكل مؤقت ينتهي بانتهاء‬
‫مدته‪ ،‬أما السبب‬
‫الثاني‪ ،‬فزيد قاصر مأذون له بإدارة أمواله وليس التصرف فيها‪ ،‬وعلى ذلك فإنه ال يجوز له إبرام عقود‬
‫التصرف التي يترتب عليها خروج المال من ذمته‪ ،‬ومن ثم فالدفع غير صحيح‪ ،‬حتى ولو كانت إرادتهما‬
‫اتجهت إلى التنازل عن منفعة العين على سبيل التملك‪ ،‬وذلك لعدم صالحية زيد إلبرام هذا النوع من العقود‪،‬‬
‫وإ نما يظل العقد موقوفا على إجازة ولي زيد أو وصّي ه أو إجازته بعد بلوغه سن الرشد‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫توضيح مفهوم العقود المدنية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪26‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬مقدمة عن العقود المدنية – معناها‪ ،‬خصائصها‪ ،‬أنواعها‪ ،‬أهميتها ‪::::::::::::‬‬

‫معرفة العقود المدنية وأنواعها في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫شرح ماهية العقود المدنية محل الدراسة وخصائصها (عقدا البيع واإليجار)‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إدراك أهمية العقود المدنية محل الدراسة (عقدا البيع واإليجار) وأنواعهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التفريق بين عقدي البيع واإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪27‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‬
‫األسئلة الموضوعية‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬يعتمد تقسيم العقود المالية في الفقه اإلسالمي على‪:‬‬

‫تسمية الشرع لها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫بحسب موضوعاتها وغاياتها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شيوعها وانتشارها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫العقود غير المسماة تخضع في تنظيم أحكامها إلى‪:‬‬ ‫‪.2‬‬

‫األحكام الخاصة بالعقود المسماة عن طريق القياس‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫األحكام العامة المنظمة للعقود بصفة عامة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العرف الجاري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫األحكام العامة المنظمة للعقود واألحكام الخاصة ببعض العقود المسماة عن طريق القياس‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3‬يشمل نطاق عقد البيع في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫كل مبادلة للمال بالنقد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫كل مبادلة للمال بالمال‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كل مبادلة للمنفعة بالمال‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كل مبادلة للمنفعة بالنقد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪28‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫‪ . 4‬يختلف نطاق عقد البيع في القانون الوضعي عنه في الفقه اإلسالمي من حيث‪:‬‬

‫عدم اتساعه ليشمل مبادلة المال بالمال‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫عدم اتساعه ليشمل مبادلة المنفعة بالمال‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اتساعه ليشمل مبادلة المنفعة بالمال أو النقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اتساعه ليشمل أي تصرف يترتب عليه خروج المال من ملك صاحبه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .5‬يعتمد القاضي في تكييفه لعقد غير مسمى بسيط على‪:‬‬

‫إدراجه تحت أحكام أحد العقود المسماة القريبة منه لتسهيل تحديد آثاره‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫البحث عن اإلرادة الحقيقية للمتعاقدين مع االستعانة بأحكام العقود المسماة المشابهة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تطبيق القواعد العامة للعقد عليه وإ عطائه اسما ووصفا جديدا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .6‬يشترط لصحة اإليجارة في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫كتابة عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يكون تملك المنفعة في مقابل عوض معلوم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون المنفعة معلومة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون المنفعة مباحة معلومة محددة العوض‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .7‬لصحة عقد اإليجار في القانون الوضعي ال بد أن تكون األجرة‪:‬‬

‫محددة معلومة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫نقدية معلومة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ماال معلوما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ثابتة في محرر رسمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫للعقد في الفقه اإلسالمي مفهوم يجعل نطاقه يتفق مع ما ورد في القانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪29‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫العقد المسمى هو عقد أخضعه الشرع لألحكام العامة في تنظيم العقود‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عق‪44‬د اإليج‪44‬ار من العق‪44‬ود المدني‪44‬ة ال‪44‬تي يل‪44‬تزم فيه‪44‬ا الم‪44‬ؤجر بتمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع‬ ‫‪‬‬
‫بالعين المؤجرة مدة معينة‪.‬‬
‫يخض‪44‬ع القاض‪44‬ي في تفس‪44‬يره للعق‪44‬ود المدني‪44‬ة غ‪44‬ير المس‪44‬ماة ألحك‪44‬ام العق‪44‬ود المس‪44‬ماة القريب‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫من العقد محل النزاع‪.‬‬
‫عق‪44‬د ال‪44‬بيع من العق‪44‬ود الرض‪44‬ائية إال إذا ك‪44‬ان واردا على عق‪44‬ار فيص‪44‬بح عق‪44‬دا ش‪44‬كليا وف‪44‬ق‬ ‫‪‬‬
‫النظام السعودي‪.‬‬
‫يتميز عقد اإليجار عن عقد العارية بأن األول يرد على منفع‪4‬ة الش‪4‬يء بينم‪4‬ا العاري‪4‬ة ت‪4‬رد‬ ‫‪‬‬
‫على الشيء ذاته‪.‬‬
‫إذا كانت الهبة بمقابل أصبح العقد بيعا بقوة القانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا انقضى التزام المؤجر بتمكين المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة ترتب على ذل‪44‬ك‬ ‫‪‬‬
‫انقضاء التزام المستأجر بدفع األجرة بأثر رجعي‪.‬‬

‫إذا أبرم أحدهم عقدا تنازل فيه بمقابل عن ثمار أشجاره التي ما زالت لم تنضج بعد فإن‬ ‫‪‬‬
‫العقد هنا ال يصح أن يكون بيعا‪.‬‬

‫يمكن تك ‪44‬ييف ال ‪44‬بيع اإليج ‪44‬اري بأن ‪44‬ه عق ‪44‬د بي ‪44‬ع معل ‪44‬ق على ش ‪44‬رط واق ‪44‬ف وه ‪44‬و س ‪44‬داد كاف ‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫األقساط المطلوبة‪.‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫عقد اإليجار من عقود اإلدارة بينما عقد البيع من عقود ‪. ..................................‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ ..................................‬ه‪44‬و عق‪44‬د بين ط‪44‬رفين ي‪44‬ؤجر في‪44‬ه أح‪44‬دهما آلخ‪44‬ر س‪44‬لعًة معين‪44‬ة مقاب‪44‬ل أج‪44‬رة‬ ‫‪‬‬
‫معينة يدفعها المستأجر على أقساط خالل م‪4‬دة مح‪4‬ددة‪ ،‬تنتق‪4‬ل بع‪4‬دها ملكي‪4‬ة الس‪4‬لعة للمس‪4‬تأجر عن‪4‬د سـداده آخ‪4‬ر‬
‫قسط بعقد جديد‪( .‬البيع اإليجاري)‬
‫يتم ‪44 4 4 4 4 4‬يز عق ‪44 4 4 4 4 4‬د ال ‪44 4 4 4 4 4‬بيع عن عق ‪44 4 4 4 4 4‬د اإليج ‪44 4 4 4 4 4‬ار بأن ‪44 4 4 4 4 4‬ه من عق ‪44 4 4 4 4 4‬ود التمل ‪44 4 4 4 4 4‬ك بينم ‪44 4 4 4 4 4‬ا عق ‪44 4 4 4 4 4‬د اإليج ‪44 4 4 4 4 4‬ار من‬ ‫‪‬‬
‫عقود ‪. ..................................‬‬

‫‪30‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫وفق ‪44 4 4‬ا للنظ ‪44 4 4‬ام الس ‪44 4 4‬عودي يش ‪44 4 4‬ترط في الم ‪44 4 4‬ؤجر أهلي ‪44 4 4‬ة التص ‪44 4 4‬رف في ح ‪44 4 4‬ال ك ‪44 4 4‬ان العق ‪44 4 4‬د يخض ‪44 4 4‬ع ألحك ‪44 4 4‬ام‬ ‫‪‬‬
‫‪. ..................................‬‬

‫يجوز لوصّي المؤجر إبرام عقد اإليجار ألنه تتوافر فيه ‪. ..................................‬‬ ‫‪‬‬

‫عقد البيع في الفقه اإلسالمي هو ‪. ..................................‬‬ ‫‪‬‬

‫البيع غير المقيد باسم آخر سوى البيع يعرف فقها بـ ‪. ..................................‬‬ ‫‪‬‬

‫يعتبر ‪ ..................................‬صورة من صور البيع يترتب عليها مبادلة النقد بالنقد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا باع سلعته بأقل من ثمنها ُس مي هذا البيع في الفقه اإلسالمي بـ ‪. ..................................‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ ..................................‬تلك البيوع التي اقترن فيها الرضا بوصف معين‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬تكلم عن التنظيم القانوني للعقود المدنية غير المسماة‪:‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬قارن بين عقدي البيع واإليجار من حيث خصائص كل منهما‪:‬‬
‫‪31‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة األولى‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‬

‫أبو السعود‪ ،‬رمضان‪1996( .‬م)‪" .‬العقود المسماة عقد اإليجار"‪ .‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970( .‬م)‪" .‬الوجيز في عقد البيع"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العقود المدنية الكبيرة ‪ /‬البيع والتأمين واإليجار"‪ .‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( .‬م)‪ .‬ط‪" 2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي ‪ -‬عقد البيع"‪ .‬دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الصده‪ ،‬عبد المنعم فرج‪" .)1960( .‬مصادر االلتزام"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مطبعة الحلبي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عب‪4‬د الس‪4‬الم‪ ،‬س‪4‬عيد س‪4‬عد‪1980( .‬م)‪" .‬الوج‪4‬يز في أحك‪4‬ام عق‪4‬د ال‪4‬بيع في الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري"‪ .‬الق‪4‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫المغربي‪ ،‬محمد الفاتح محمود بشير‪2013( .‬م)‪" .‬اإلجارة المنتهية بالتملي‪4‬ك بين النظري‪4‬ة والتط‪4‬بيق"‪ .‬الخرط‪4‬وم‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫مجلة جامعة القرآن الكريم والعلوم اإلسالمية‪.‬‬

‫‪32‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الثانية‪:‬‬
‫أركان وشروط عقد البيع ‪ -‬الرضا بالبيع‬

‫‪33‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يلَّم بشروط وجود الرضا الالزمة النعقاده في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين شروط وجود الرضا وشروط صحته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة اآلثار القانونية المترتبة على تخلف أحد شروط وجود الرضا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة اآلثار القانونية المترتبة على تخلف أحد شروط صحة الرضا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن الرضا في البيع يتضمن رضا البائع ورضا المشتري كذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة الرضا الموصوف إذا ما اقترن الرضا بشرط أو أجل سواء واقف أو فاسخ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن العلم بالمبيع يختلف عن تعيينه وهو شرط لصحة الرضا في العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بموانع إبرام عقد البيع سواء موانع الشراء أو موانع البيع وتطبيقاتها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة ركن الرضا في عقد البيع باعتباره الركن األساسي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة أركان وشروط عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بأركان عقد البيع وشروطه وإ براز أهمية ركن الرضا فيه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يعّر ف أركان وشروط انعقاد عقد البيع في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬شروط وجود الرضا بالبيع‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬شروط صحة الرضا في عقد البيع‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬أوصاف الرضا بالبيع (البيوع الموصوفة)‪.‬‬

‫‪34‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-2‬‬

‫‪35‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬

‫عقد البيع شأنه شأن أي عقد آخر يخض‪4‬ع للنظري‪4‬ة العام‪4‬ة للعق‪4‬د‪ ،‬ومن ثم يش‪4‬ترط النعق‪4‬اده م‪4‬ا يش‪4‬ترط النعق‪4‬اد أي عق‪4‬د بحس‪4‬ب‬
‫دراستنا في مقرر أحكام العقد‪ ،‬فالرضا والمحل والس‪4‬بب هي األرك‪4‬ان األساس‪4‬ية الالزم‪4‬ة النعق‪4‬اد عق‪4‬د ال‪4‬بيع ال‪4‬تي يطل‪4‬ق عليه‪4‬ا‬
‫الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني وك‪44‬ذلك اإلس‪44‬المي مص‪44‬طلح (ش‪44‬روط االنعق‪44‬اد)‪ ،‬وركن الش‪44‬يء ه‪44‬و م‪44‬ا ال يق‪44‬وم الش‪44‬يء إال ب‪44‬ه‪ ،‬ول‪44‬ذا فال ب‪44‬د من‬
‫توافر شروط انعقاد ال‪4‬بيع (أركان‪4‬ه) ح‪4‬تى يمكن الق‪4‬ول بنش‪4‬وء مرك‪4‬ز ق‪4‬انوني جدي‪4‬د‪ ،‬جع‪4‬ل من أح‪4‬د العاق‪4‬دين بائًع ا‪ ،‬ومن اآلخ‪4‬ر‬
‫مشترًيا‪ ،‬وشروط االنعقاد كما درسنا في مق‪4‬رر أحك‪4‬ام العق‪4‬د تختل‪4‬ف في الق‪4‬انون الوض‪4‬عي عنه‪4‬ا في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي من حيث‬
‫التس‪44‬مية‪ ،‬إال أنه‪44‬ا واح‪44‬دة من حيث المض‪44‬مون‪ ،‬فالعق‪44‬د في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ال ينعق‪44‬د إال إذا ت‪44‬وافرت ص‪44‬يغة العق‪44‬د المتمثل‪44‬ة في‬
‫اإليجاب والقبول‪ ،‬ورأينا كيف ذهب بعض الفق‪4‬ه إلى اعتب‪4‬ار الص‪4‬يغة هي ال‪4‬ركن األساس‪4‬ي للعق‪4‬د‪ ،‬بينم‪4‬ا ذهب جمه‪4‬ور الفقه‪4‬اء‬
‫إلى أن للعق‪4‬د في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي أيًض ا ثالث‪4‬ة أرك‪4‬ان وهي الص‪4‬يغة متمثل‪4‬ة في اإليج‪4‬اب والقب‪4‬ول وه‪4‬و ذات مفه‪4‬وم الرض‪4‬ا في‬
‫القانون الوضعي‪ ،‬أما الركنان اآلخران فهما المعقود عليه (المحل) والمتعاقدان‪.‬‬

‫وكما يشترط في ركن الرض‪4‬ا ش‪4‬روط أساس‪4‬ية لوج‪4‬وده‪ ،‬وإ ال ت‪4‬رتب على تخلفه‪4‬ا أو تخل‪4‬ف أح‪4‬دها بطالن العق‪4‬د بطالًن ا مطلًق ا‪،‬‬
‫فإنه يشترط كذلك توافر شروط صحة الرض‪4‬ا‪ ،‬ح‪4‬تى ال يك‪4‬ون العق‪4‬د مه‪4‬دًد ا ب‪4‬الزوال‪ ،‬وفي ه‪4‬ذه الَو ح‪4‬دة س‪4‬نعالج ش‪4‬روط وج‪4‬ود‬
‫الرضا بالبيع‪ ،‬والقول بوجود الرضا يشترط عدم وجود م‪4‬انع يح‪4‬ول دون إب‪4‬رام عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬ثم نتط‪4‬رق لش‪4‬روط ص‪4‬حته‪ ،‬ومن‬
‫ثم س‪44‬نعرض ألوص ‪44‬اف الرض ‪44‬ا ب‪44‬البيع فيم‪44‬ا يع‪44‬رف في الق‪44‬انون ب‪44‬البيوع الموص ‪44‬وفة‪ ،‬وح‪44‬ديثنا عن الرض ‪44‬ا ب‪44‬البيع ال يمكن أن‬
‫يكتمل دون التطرق إلى الوصف القانوني لذلك الذي يعد غيره بأن يبرم معه عقد البيع في حال وجدت لديه الرغبة في ذلك‬
‫خالل مدة معينة من خالل ما يعرف قانونا بالوعد بالبيع‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬شروط وجود الرضا بالبيع‬

‫يوج‪44‬د التراض‪44‬ي في عق‪44‬د ال‪44‬بيع إذا م‪44‬ا اق‪44‬ترنت إرادة الب‪44‬ائع ب‪44‬إرادة المش‪44‬تري وتوافقت‪44‬ا على إح‪44‬داث األث‪44‬ر الق‪44‬انوني المتف‪44‬ق‬
‫علي‪44‬ه‪ ،‬ولكي يك‪44‬ون الرض‪44‬ا ص‪44‬حيحا فال ب‪44‬د أن تك‪44‬ون اإلرادة س‪44‬ليمة خالي‪44‬ة من العي‪44‬وب‪ ،‬وأن تك‪44‬ون ص‪44‬ادرة عن ش‪44‬خص‬
‫يملك أهلية التص‪4‬رف باعتب‪4‬ار أن عق‪4‬د ال‪4‬بيع من عق‪4‬ود التص‪4‬رف‪ ،‬ال‪4‬تي تش‪4‬ترط فيمن يبرمه‪4‬ا أن يك‪4‬ون كام‪4‬ل األهلي‪4‬ة‪ ،‬ف‪4‬إذا‬
‫ك‪44‬ان ن‪44‬اقص األهلي‪44‬ة ك‪44‬ان العق‪44‬د ق ‪44‬ابال للبطالن لمص ‪44‬لحته وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الق‪44‬انون الوض ‪44‬عي‪ ،‬وموقوف ‪44‬ا على إج‪44‬ازة ال‪44‬ولي أو‬
‫الص‪44‬غير بع‪4‬د بل‪4‬وغ س‪4‬ن الرش‪4‬د‪ ،‬وش‪4‬روط وج‪4‬ود الرض‪44‬ا ب‪4‬المبيع ال تخ‪4‬رج عن الش‪4‬روط العام‪4‬ة لوج‪4‬ود الرض‪44‬ا في أي عق‪4‬د‬
‫من العق‪44‬ود وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام القواع‪44‬د العام‪44‬ة ال‪44‬تي س‪44‬بق دراس‪44‬تها في مق‪44‬رر أحك‪44‬ام العق‪44‬د‪ ،‬ول‪44‬ذا نحي‪44‬ل إلى م‪44‬ا س‪44‬بق دراس‪44‬ته في‬
‫القواعد العامة في هذا الشأن‪ ،‬غير أن‪4‬ه يش‪4‬ترط لوج‪4‬ود الرض‪4‬ا في عق‪4‬د ال‪4‬بيع تالقي اإليج‪4‬اب والقب‪4‬ول وتطابقهم‪4‬ا (خض‪4‬ر‪،‬‬
‫‪1979‬م)‪ ،‬وحتى يتط‪4‬ابق اإليج‪4‬اب والقب‪4‬ول في ال‪4‬بيع ال ب‪4‬د أن يتم التواف‪4‬ق على ع‪4‬دة عناص‪4‬ر تنقس‪4‬م إلى أساس‪4‬ية جوهري‪4‬ة‬
‫من دونها ال ينعقد العقد ما بين الطرفين‪ ،‬وأخرى تفصيلية ثانوية ال يلزم النعقاد العقد االتفاق عليها‪:‬‬

‫‪ .1‬التراضي على العناصر األساسية في البيع‪:‬‬

‫العنص ‪44‬ر األول‪ :‬اتج ‪44‬اه إرادة المتعاق ‪44‬دين إلى إب ‪44‬رام عق‪44‬د ال ‪44‬بيع‪ :‬فال ب ‪44‬د لكي ينعق‪44‬د العق‪44‬د‪ ،‬وإ مكاني ‪44‬ة الق‪44‬ول بوج ‪44‬ود‬ ‫ا‪.‬‬
‫الرض‪44‬ا أن يتم االتف‪4‬اق على طبيع‪44‬ة العق‪4‬د‪ ،‬بمع‪44‬نى تتج‪44‬ه إرادة الب‪44‬ائع إلى ال‪44‬بيع وتتج‪44‬ه إرادة المش‪44‬تري إلى الش‪44‬راء‬
‫(م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬إذا قص‪44‬د أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين ت‪44‬أجير بيت‪44‬ه إلى آخ‪44‬ر مقاب‪44‬ل أج‪44‬رة س‪44‬نوية ط‪44‬وال حيات‪44‬ه‪ ،‬في حين‬
‫قصد اآلخر أن يشتري البيت في مقابل ثمن ي‪4‬دفع على ش‪4‬كل إي‪4‬راد م‪4‬رتب م‪4‬دى حي‪4‬اة الب‪4‬ائع‪ ،‬فال ينعق‪4‬د العق‪4‬د في‬
‫هذه الحالة لعدم التوافق على طبيعة العقد‪ ،‬وال يمكن القول بقيام عقد اإليجار بينهما‪ ،‬وذلك لعدم توافق إرادتهم‪4‬ا‬
‫وتطابقهما على أي عقد من العقدين‪.‬‬

‫وألن عقد البيع من العقود الناقلة للملكية كما قدمنا في الوح‪4‬دة األولى من ه‪4‬ذا المق‪4‬رر‪ ،‬فال ب‪4‬د أن ينش‪4‬ئ العق‪4‬د الم‪4‬برم بين‬
‫البائع والمشتري التزاما بنقل الملكية‪ ،‬وبناًء عليه فإن أي عقد ال يقصد به إنشاء هذا االلتزام فإنه ال يعتبر بيعا (م‪44‬رقس‪،‬‬
‫‪ 1979‬م)‪ ،‬ويضرب الفقه مثال لذلك بعقد بيع الوفاء‪ ،‬إذا قصد به قرض مقترن برهن حيازي‪ ،‬فإنه ال يعت‪4‬بر بيع‪4‬ا ألن‪4‬ه ال‬
‫يقصد به إنشاء التزام بنقل الملكية‪ ،‬ومن ذلك أيض‪4‬ا العق‪4‬د ال‪4‬ذي يس‪4‬ميه طرف‪4‬اه بيع‪4‬ا‪ ،‬ولكنهم‪4‬ا يتفق‪4‬ان في‪4‬ه على ثمن تاف‪4‬ه أو‬

‫‪37‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫من دون ثمن‪ ،‬فيكون العقد هنا باطال لتنافيه مع طبيعة عقد البيع‪ ،‬الذي يعتبر من عق‪4‬ود المعاوض‪44‬ة‪ ،‬وق‪44‬د اش‪44‬ترط ك‪44‬ل من‬
‫الفقه اإلسالمي وكذلك القوانين الوضعية النعقاد عقد البيع أن يكون البيع بمقابل‪ ،‬فالثمن يعتبر محال لعقد البيع‪.‬‬

‫ب‪ .‬العنصر الثاني‪ :‬االتفاق على المبيع‪ :‬المبيع هو المحل في عقد البيع‪ ،‬فال بد أن يتطابق اإليجاب والقبول على الم‪44‬بيع‪،‬‬
‫فإذا ع‪4‬رض أح‪4‬دهم على آخ‪4‬ر أن يبيع‪4‬ه أح‪4‬د بيوت‪4‬ه ال‪4‬ذي عين‪4‬ه بال‪4‬ذات‪ ،‬فيجب أن تتج‪4‬ه إرادة اآلخ‪4‬ر إلى ش‪4‬راء ال‪4‬بيت‬
‫ذات‪4‬ه‪ ،‬ف‪4‬إذا اتجهت إرادت‪4‬ه إلى ش‪4‬راء بيت آخ‪4‬ر يملك‪4‬ه ذات الب‪4‬ائع‪ ،‬فال ينعق‪4‬د العق‪4‬د بينهم‪4‬ا لع‪4‬دم االتف‪4‬اق على الم‪4‬بيع أو‬
‫لوجود غلط في ذات المبيع (عب‪4‬د الس‪4‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬وفي الحكم الص‪4‬ادر عن محكم‪4‬ة النقض المص‪4‬رية بت‪4‬اريخ ‪/30‬‬
‫‪1958 /3‬م قض ‪44‬ت ب ‪44‬أن "اختالف الط ‪44‬رفين على مس ‪44‬احة الم ‪44‬بيع وح ‪44‬دوده يمن ‪44‬ع من تالقي اإلرادتين وانعق ‪44‬اد العق ‪44‬د"‪،‬‬
‫ولكي يعت ‪44‬بر االتف ‪44‬اق على الم ‪44‬بيع مت ‪44‬وافرا فال ب ‪44‬د أن يك ‪44‬ون المش ‪44‬تري عالم ‪44‬ا ب ‪44‬ه علم ‪44‬ا كافي ‪44‬ا نافي ‪44‬ا للجهال ‪44‬ة‪ ،‬وس ‪44‬يأتي‬
‫الحديث عن هذا الشرط بعد قليل بإذن اهلل‪.‬‬

‫ج‪ .‬العنص ‪44‬ر الث ‪44‬الث‪ :‬االتف ‪44‬اق على الثمن‪ :‬ال ينعق ‪44‬د عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع إال إذا تم التواف ‪44‬ق على الثمن‪ ،‬ف ‪44‬إذا ع ‪44‬رض أح ‪44‬دهما على‬
‫اآلخر شراء بيته بثمن ما‪ ،‬فقبل اآلخر بثمن أق‪44‬ل فال ينعق‪4‬د العق‪4‬د (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وق‪44‬د اختل‪44‬ف الفق‪4‬ه ح‪44‬ول إذا م‪44‬ا‬
‫عرض البائع ثمنا ما‪ ،‬فقبل المشتري بثمن أعلى‪ ،‬وفي ذلك يرى البعض أن ال‪4‬بيع ينعق‪4‬د ب‪4‬الثمن األق‪4‬ل ال‪4‬ذي عرض‪4‬ه‬
‫البائع على اعتبار أن المشتري ك‪4‬ان س‪4‬يقبل ب‪4‬الثمن األق‪4‬ل‪ ،‬ألن من يقب‪4‬ل ب‪4‬األعلى يقب‪4‬ل باألق‪4‬ل‪ ،‬في حين ي‪4‬رى غالبي‪4‬ة‬
‫الفقه ضرورة التفرقة في هذه الحالة بين فرضيتين‪ :‬األولى إذا ما كان المشتري قبل الشراء بثمن أعلى عن طريق‬
‫الغلط‪ ،‬كأن يكون البائع قد قال له بعتك بيتي بثالثين ألفا‪ ،‬ففهم المشتري أنه يبيعه بيته بثمانين ألفا‪ ،‬ففي هذه الحالة‬
‫ينعقد العقد بالثمن األقل الذي عرضه البائع تأسيسا على ما ذهب به الرأي الس‪4‬ابق‪ ،‬أم‪4‬ا الفرض‪44‬ية الثاني‪4‬ة فتتمث‪4‬ل في‬
‫أن يك‪44‬ون المش‪44‬تري ق‪44‬د قب‪44‬ل الش‪44‬راء بثمن أعلى عن قص‪44‬د لتق‪44‬ديره أن الم‪44‬بيع يس‪44‬تحق أك‪44‬ثر من الثمن ال‪44‬ذي عرض‪44‬ه‬
‫البائع‪ ،‬كأن يكون البائع قد عرض جواله على صديق له بثمن ألف لاير فقط‪ ،‬على ال‪44‬رغم من أن قيمت‪44‬ه الحقيقي‪44‬ة ألف‪44‬ا‬
‫لاير‪ ،‬فيرفض صديقه شراء الجوال إال بالثمن الحقيقي له مراعاة للعدالة وعدم بخس صديقه سلعته‪ ،‬ففي هذه الحال‪44‬ة‬
‫يرى غالبية الفقه أن قبول المشتري شراء السلعة المبيعة بأعلى من السعر الذي عرض‪44‬ه الب‪4‬ائع بمثاب‪4‬ة إيج‪4‬اب جدي‪4‬د‬
‫وليس قبوال لإليجاب األول (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬فإذا قب‪4‬ل الب‪4‬ائع ذل‪4‬ك انعق‪4‬د العق‪4‬د م‪4‬ا بين الط‪4‬رفين‪ ،‬وإ ذا س‪4‬كت الب‪4‬ائع‬
‫فلم يبد أي رد سواء بالرفض أو ب‪4‬القبول ُع ّد س‪4‬كوته قب‪4‬وال وذل‪4‬ك اس‪4‬تنادا إلى أحك‪4‬ام الس‪4‬كوت المالبس وال‪4‬ذي تعت‪4‬بر‬
‫ه ‪44‬ذه الص ‪44‬ورة هي إح ‪44‬دى حاالت ‪44‬ه ال ‪44‬تي نص ‪44‬ت عليه ‪44‬ا الق ‪44‬وانين الوض ‪44‬عية‪ ،‬إذ يع ‪44‬د الس ‪44‬كوت ُم البس ‪44‬ا إذا م ‪44‬ا تمخض‬
‫لمص‪44‬لحة َم ن ُو ّج ه إلي‪44‬ه‪ ،‬وفي المقاب‪44‬ل إذا أص‪ّ4‬ر الب‪44‬ائع على الس‪44‬عر ال‪44‬ذي عرض‪44‬ه ب‪44‬أن ق‪44‬ال ل‪44‬ه ب‪44‬ل أبيع‪44‬ك ج‪44‬والي ه‪44‬ذا‬
‫بمبل‪44‬غ أل‪44‬ف لاير فق‪4‬ط‪ ،‬ف‪44‬إن ه‪44‬ذا يع‪44‬د بمثاب‪44‬ة إيج‪44‬اب جدي‪44‬د‪ ،‬متمخض لمص‪44‬لحة المش‪44‬تري‪ ،‬فيع‪44‬د س‪44‬كوته هن‪44‬ا بمثاب‪44‬ة قب‪44‬ول‬
‫لإليجاب‪ ،‬ويعتبر العقد منعقدا ما بين الطرفين في هذه الحالة بمبلغ األلف لاير وليس األلفين‪.‬‬

‫‪38‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫صورة (‪)1-2‬‬

‫‪ .2‬التراضي على العناصر الثانوية التفصيلية‪:‬‬

‫االتفاق على طبيعة العقد والمبيع والثمن يعتبر جوهر عقد البيع وقوامه‪ ،‬فإذا لم يتم التوافق على هذه العناصر فإن العق‪44‬د‬
‫ال ينعق‪44‬د بين الط‪44‬رفين‪ ،‬وفيم‪44‬ا ع‪44‬دا ه‪44‬ذه العناص‪44‬ر الثالث‪44‬ة ُيع‪44‬د بمثاب‪44‬ة ش‪44‬روط ثانوي‪44‬ة أو تفص‪44‬يلية‪ ،‬وال يل‪44‬زم النعق‪44‬اد العق‪44‬د‬
‫االتفاق عليها (الب‪4‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬فجمي‪4‬ع المس‪4‬ائل التفص‪4‬يلية عالجته‪4‬ا الق‪4‬وانين الوض‪4‬عية بم‪4‬وجب قواع‪4‬د قانوني‪4‬ة مكمل‪4‬ة‬
‫إلرادة المتعاق ‪44‬دين‪ ،‬فيج ‪44‬وز لهم ‪44‬ا االتف ‪44‬اق على مخالفته ‪44‬ا‪ ،‬وفي ح ‪44‬ال ع ‪44‬دم االتف ‪44‬اق على مخالفته ‪44‬ا تص ‪44‬بح واجب ‪44‬ة التط ‪44‬بيق‬
‫بإرادتهم‪44‬ا ال بق‪44‬وة الق‪44‬انون‪ ،‬ومن أمثل‪44‬ة العناص‪44‬ر التفص‪44‬يلية مك‪44‬ان تس‪44‬ليم الم‪44‬بيع وزمان‪44‬ه‪ ،‬وك‪44‬ذلك ميع‪44‬اد دف‪44‬ع ثمن الم‪44‬بيع‪،‬‬
‫فيفترض أن جميع هذه المسائل قد تركت إلرادة المتعاقدين‪ .‬غير أن الفقه يفرق في هذا الشأن بين فرضيتين‪:‬‬

‫الفرضية األولى‪ :‬أن يكون الطرفان ق‪44‬د أهمال التع‪4‬رض له‪4‬ذه المس‪4‬ائل التفص‪44‬يلية ولم يتم مناقش‪4‬تها‪ :‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة تطب‪4‬ق‬
‫القواعد القانونية المكملة على أساس أن إرادة المتعاقدين قد اتجهت إلى تطبيقها وعدم مخالفتها‪ ،‬فتصبح ملزمة لهما‪.‬‬

‫الفرضية الثانية‪ :‬أن يك‪44‬ون الطرف‪44‬ان ق‪44‬د ناقش‪44‬ا العناص‪44‬ر الثانوي‪44‬ة ولم يتفق‪4‬ا عليه‪44‬ا‪ :‬وفي ذل‪44‬ك ي‪44‬رى الفق‪4‬ه أن‪44‬ه إذا لم يتوص‪44‬ل‬
‫طرف‪44‬ا العق‪44‬د إلى اتف‪44‬اق بش‪44‬أن المس‪44‬ائل التفص‪44‬يلية ال‪44‬تي أثاراه‪44‬ا وتمت مناقش‪44‬تها بينهم‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إن العق‪44‬د بينهم‪44‬ا ال ينعق‪44‬د ح‪44‬تى يتم‬

‫‪39‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫التوصل إلى اتفاق بشأنها‪ ،‬ويظل العقد مجرد مشروع عقد حتى ولو توافقا على بعض هذه المسائل دون بعضها اآلخر‪،‬‬
‫غ‪44‬ير أن‪44‬ه إذا م‪44‬ا تمت إث‪44‬ارة ه‪44‬ذه العناص‪44‬ر التفص‪44‬يلية ولم يتم التواف‪44‬ق بش‪44‬أنها‪ ،‬بي‪44‬د أن المتعاق‪44‬دان اتفق‪44‬ا على إرج‪44‬اء االتف‪44‬اق‬
‫عليها فيما بعد‪ ،‬ففي هذه الحالة يرى بعض الفقه أن اتفاقهما على الوصول إلى اتفاق بشأن هذه المس‪4‬ائل التفص‪4‬يلية معن‪4‬اه‬
‫عدم اتجاه إرادتهما إلى تطبيق القواعد القانونية المكملة المنظمة لتلك المس‪44‬ائل التفص‪44‬يلية؛ ول‪44‬ذا ف‪44‬إن العق‪4‬د ال ينعق‪4‬د بينهم‪44‬ا‬
‫حتى يتوصال إلى اتفاق نهائي بشأن تلك المسائل في هذه الحالة‪ ،‬في حين يذهب غالبية الفقه إلى أن انعقاد العقد في ه‪4‬ذه‬
‫الحالة يتوقف على ظروف الح‪4‬ال‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يعل‪4‬ق الطرف‪44‬ان انعق‪4‬اد العق‪4‬د على التواف‪44‬ق على ه‪4‬ذه العناص‪44‬ر التفص‪44‬يلية وأرج‪4‬آ‬
‫االتف‪44‬اق عليه‪44‬ا بع‪44‬د انعق‪44‬اد العق‪44‬د‪ ،‬ف‪44‬إن العق‪44‬د بينهم‪44‬ا ينعق‪44‬د في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ش‪44‬ريطة أن يظه‪44‬ر بوض‪44‬وح‬
‫أنهما قد احتفظا بالمسائل التفصيلية التف‪4‬اق الح‪4‬ق‪ ،‬ف‪4‬إذا ق‪4‬ام الخالف فيم‪4‬ا بع‪4‬د ح‪4‬ول ه‪4‬ذه المس‪4‬ائل التفص‪4‬يلية‪ ،‬ف‪4‬إن القاض‪4‬ي‬
‫يفصل في ذلك الخالف وفقا لطبيعة المعاملة وظروفها وأحكام القانون والعرف السائد‪.‬‬

‫‪ .3‬كفاية الرضا النعقاد عقد البيع‪:‬‬

‫عق‪4‬د ال‪4‬بيع كم‪4‬ا أس‪4‬لفنا من العق‪4‬ود الرض‪44‬ائية ال‪4‬تي يكفي النعقاده‪4‬ا مج‪4‬رد تالقي اإليج‪4‬اب والقب‪4‬ول وتطابقهم‪4‬ا‪ ،‬دون اش‪4‬تراط‬
‫شكل معين أو أي إجراء آخر‪ ،‬ولذلك تعتبر رض‪44‬ائية عق‪4‬د ال‪4‬بيع من أهم الخص‪44‬ائص ال‪4‬تي يتم‪4‬يز به‪4‬ا عق‪4‬د ال‪4‬بيع عن غ‪4‬يره‬
‫من العق ‪44‬ود المش ‪44‬ابهة ل ‪44‬ه كعق ‪44‬د الهب ‪44‬ة على س ‪44‬بيل المث ‪44‬ال‪ ،‬وإ ن ك ‪44‬انت ه ‪44‬ذه هي القاع ‪44‬دة في عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع‪ ،‬إال أن هن ‪44‬اك بعض‬
‫النص‪44‬وص القانوني‪44‬ة ال‪44‬تي وردت على س‪44‬بيل الحص‪44‬ر‪ ،‬اش‪44‬ترط فيه‪44‬ا المنظم الس‪44‬عودي كتاب‪44‬ة عق‪44‬د ال‪44‬بيع في ح‪44‬االت معين‪44‬ة‪،‬‬
‫وفي بعض‪44‬ها اعت‪44‬بر ش‪44‬رط الكتاب‪44‬ة م‪44‬ا ه‪44‬و إال ش‪44‬كلية نف‪44‬اذ وليس انعق‪44‬ادا‪ ،‬وفي البعض اآلخ‪44‬ر ُع ّد ت الش‪44‬كلية ش‪44‬كلية انعق‪44‬اد‬
‫وليس مجرد نفاذ أو وسيلة لإلثبات‪ ،‬وفيما يلي نبين ذلك في ضوء األنظمة القانونية القائمة في المملكة‪.‬‬

‫أ‪ .‬ع‪44‬دم االكتف‪44‬اء برض‪44‬ائية عق‪44‬د ال‪44‬بيع ال‪44‬وارد على العق‪44‬ار واش‪44‬تراط تس‪44‬جيله لنف‪44‬اذه في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‪ :‬فق‪44‬د اش‪44‬ترط نظ‪44‬ام‬
‫التس‪44‬جيل العي‪44‬ني الس‪44‬عودي الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم م‪ 6/‬وبت‪44‬اريخ ‪11/2/1423‬ه‪ ،‬لنف‪44‬اذ التص‪44‬رفات ال‪44‬واردة‬
‫على العق‪44‬ار ومن ض‪44‬منها ال‪44‬بيع في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير إلزامي‪44‬ة تس‪44‬جيلها وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام التس‪44‬جيل العي‪44‬ني للعق‪44‬ار وإ جراءات‪44‬ه‪،‬‬
‫وعلى ذل ‪44 4‬ك نص ‪44 4‬ت الم ‪44 4‬ادة السادس ‪44 4‬ة والثالث ‪44 4‬ون من ذات النظ ‪44 4‬ام على‪" :‬يجب أن تقي ‪44 4‬د في الس ‪44 4‬جل العق ‪44 4‬اري جمي ‪44 4‬ع‬
‫التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية األصلية والتبعية أو نقل‪4‬ه أو تغي‪4‬يره أو زوال‪4‬ه وك‪4‬ذا األحك‪4‬ام‬
‫النهائية المثبتة لشيء من ذلك‪ ،‬ويدخل في هذه التصرفات القسمة العقارية والوصية والوقف والميراث وال‪44‬رهن وال‬
‫يس‪44‬ري أثره‪44‬ا على الغ‪44‬ير إال من ت‪44‬اريخ قي‪44‬دها"‪ ،‬والش‪44‬كلية ال‪44‬تي يش‪44‬ترطها المنظم في ه‪44‬ذا النص ليس‪44‬ت ش‪44‬كلية انعق‪44‬اد‪،‬‬
‫فالعق‪44‬د ص‪44‬حيح بين طرفي‪44‬ه منتج‪44‬ا آلث‪44‬اره القانوني‪44‬ة‪ ،‬لكن‪44‬ه غ‪44‬ير ناف‪44‬ذ في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‪ ،‬والغ‪44‬ير هن‪44‬ا ك‪44‬ل من ه‪44‬و ليس‬
‫طرف‪44 4‬ا في العق‪44 4‬د وال خلف‪44 4‬ا عام‪44 4‬ا ألح‪44 4‬د طرفي‪44 4‬ه‪ ،‬ويب‪44 4‬دو من ه‪44 4‬ذا النص أن المنظم الس‪44 4‬عودي أراد التش‪44 4‬ديد من أم‪44 4‬ر‬
‫التص‪44‬رفات القانوني‪44‬ة ال‪44‬واردة على العق‪44‬ارات نظ‪44‬را ألهمي‪44‬ة مح‪44‬ل العق‪44‬د وخطورت‪44‬ه‪ ،‬ول‪44‬ذا اش‪44‬ترط تس‪44‬جيلها في الس‪44‬جل‬
‫العي‪44‬ني‪ ،‬ورتب على ع‪44‬دم تس‪44‬جيلها أث‪44‬را واض‪44‬حا يتمث‪44‬ل في ع‪44‬دم نف‪44‬اذ العق‪44‬د في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا ُيع‪44‬رف فقه‪44‬ا‬
‫‪40‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫بشكلية النفاذ‪ ،‬دون أن يجعل تلك الرسمية شرطا النعقاد العقد‪ ،‬وردا على القائلين إن الشكلية ال‪44‬تي اش‪44‬ترطها المنظم‬
‫السعودي هن‪4‬ا ش‪4‬كلية انعق‪4‬اد تجع‪4‬ل من عق‪4‬د ال‪4‬بيع ال‪4‬وارد على العق‪4‬ار عق‪4‬دا ش‪4‬كليا‪ ،‬يمكنن‪4‬ا الق‪4‬ول إن‪4‬ه ل‪4‬و ك‪4‬انت الش‪4‬كلية‬
‫المشترطة هنا شكلية انعقاد لرتب المنظم أث‪44‬را قانوني‪44‬ا مختلف‪4‬ا عم‪44‬ا ورد في النص‪ ،‬فج‪44‬زاء تخل‪44‬ف ش‪44‬كلية االنعق‪4‬اد ه‪44‬و‬
‫بطالن العقد‪ ،‬وليس عدم نفاذه في مواجهة الغير‪.‬‬

‫ب‪ .‬اش‪44‬تراط الش‪44‬كلية كش‪44‬رط النعق‪44‬اد العق‪44‬د في ال‪44‬بيوع ال‪44‬واردة على الط‪44‬ائرات‪ :‬فالط‪44‬ائرات ونظ‪44‬را لم‪44‬ا له‪44‬ا من أهمي‪44‬ة في‬
‫عملي‪44 4‬ة النق‪44 4‬ل‪ ،‬نج‪44 4‬د أن المنظم الس‪44 4‬عودي في نظ‪44 4‬ام الط‪44 4‬يران الم‪44 4‬دني الص‪44 4‬ادر بالمرس‪44 4‬وم الملكي رقم م‪ 44/‬بت‪44 4‬اريخ‬
‫‪18/7/1426‬ه‪ ،‬اشترط لقيد الحقوق الواردة على الطائرات المدنية ومن بينها الحقوق العينية األصلية والتبعي‪44‬ة أي‪44‬ا‬
‫كان مصدرها‪ ،‬ضرورة قيدها‪ ،‬وقد نصت المادة السابعة والخمسون من النظام على ذلك بقولها‪:‬‬

‫"يتم قي‪44‬د الحق‪44‬وق على الط‪44‬ائرات األجنبي‪44‬ة وفق‪44‬ا للق‪44‬وانين المطبق‪44‬ة ال‪44‬تي تخض‪44‬ع له‪44‬ا ه‪44‬ذه الط‪44‬ائرات حس‪44‬ب جنس‪44‬ية‬ ‫‪.1‬‬
‫تسجيلها‪.‬‬

‫يجب على الهيئة قيد الحقوق على الطائرات التي تحم‪4‬ل الجنس‪4‬ية الس‪4‬عودية في الص‪4‬فحات الخاص‪4‬ة بتس‪4‬جيل تل‪4‬ك‬ ‫‪.2‬‬
‫الط‪44‬ائرات في الس‪44‬جل إذا ك‪44‬انت ه‪44‬ذه الحق‪44‬وق ق‪44‬د تم إنش‪44‬اؤها ص‪44‬حيحة وفق‪44‬ا لألحك‪44‬ام المطبق‪44‬ة في المملك‪44‬ة"‪ ،‬ويفهم‬
‫من ه‪44‬ذا النص أن المنظم الس‪44‬عودي أراد تحوي‪44‬ل العق‪44‬ود ال‪44‬تي محله‪44‬ا الط‪44‬ائرات ومن بينه‪44‬ا عق‪44‬د ال‪44‬بيع إلى عق‪44‬ود‬
‫شكلية‪ ،‬وجعل من تلك الشكلية شكلية انعقاد وليس مجرد شكلية نفاذ‪.‬‬

‫كما أن نظام المحكمة التجارية الصادر عام ‪1350‬ه قد اشترط في مادته رقم (‪ )152‬في بيع السفن داخ‪44‬ل المملك‪44‬ة‬
‫العربي‪44‬ة الس‪44‬عودية أن يتم بس‪44‬ند رس‪44‬مي بحض‪44‬ور رئيس المين‪44‬اء في محل‪44‬ه‪ ،‬وه‪44‬ذا يع‪44‬ني أن الش‪44‬كلية الرس‪44‬مية أص‪44‬بحت‬
‫شرطا النعقاد عقد بيع السفينة أو حتى جزء منها‪.‬‬

‫اشتراط المتعاقدين الكتابة كشرط النعقاد البيع‪ :‬رض‪44‬ائية عق‪4‬د ال‪4‬بيع ليس‪4‬ت قاع‪4‬دة آم‪4‬رة ال يج‪4‬وز الخ‪4‬روج عليه‪4‬ا‪،‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫وإ نما هي من القواعد التي يصح للمتعاقدين االتفاق على مخالفتها‪ ،‬وقد قضت محكمة النقض المصرية في ذلك‬
‫بقولها‪" :‬إنه وإ ن كان األصل أن اشتراط الكتابة في العقود الرضائية إنما يكون لمج‪4‬رد إثباته‪4‬ا‪ ،‬إال أن‪4‬ه ليس ثم‪4‬ة‬
‫ما يمنع المتعاقدين من اشتراط تعليق انعقاد العقد على التوقيع على المح‪4‬رر المثبت ل‪4‬ه‪ ،‬إذ ليس في ه‪4‬ذا االتف‪4‬اق‬
‫م‪44‬ا يخ‪44‬الف النظ‪44‬ام الع‪44‬ام"‪ ،‬ويب‪44‬دو أن ه‪44‬ذا الحكم الش‪44‬هير لمحكم‪44‬ة النقض المص‪44‬رية أراد في‪44‬ه القاض‪44‬ي التفرق‪44‬ة بين‬
‫ن ‪44‬وعين من الش ‪44‬كلية وهم ‪44‬ا‪ :‬ش ‪44‬كلية اإلثب ‪44‬ات وش ‪44‬كلية االنعق ‪44‬اد‪ ،‬فاش ‪44‬تراط المتعاق ‪44‬دين كتاب ‪44‬ة عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع بينهم ‪44‬ا يفهم‬
‫وبحسب األصل أنهما أرادا تقييد إثباته بالكتابة‪ ،‬وهذا يع‪4‬ني انعق‪4‬اد العق‪4‬د بينهم‪4‬ا بمج‪4‬رد تالقي اإليج‪4‬اب والقب‪4‬ول‪،‬‬
‫لكن ال يج‪44‬وز إثب‪44‬ات العق‪44‬د إال بالكتاب‪44‬ة‪ ،‬واألخ‪44‬رى ش‪44‬كلية االنعق‪44‬اد‪ ،‬وال‪44‬تي ال ينعق‪44‬د العق‪44‬د فيه‪44‬ا بين المتعاق‪44‬دين إال‬
‫بالكتاب‪44‬ة‪ ،‬ومن ثم تحوي‪44‬ل العق‪44‬د من عق‪44‬د رض‪44‬ائي إلى عق‪44‬د ش‪44‬كلي ال يوج‪44‬د إال بالكتاب‪44‬ة‪ ،‬وال يمكن الق‪44‬ول في ه‪44‬ذه‬

‫‪41‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫الحال ‪44‬ة بوج ‪44‬ود العق ‪44‬د فيم ‪44‬ا بين المتعاق ‪44‬دين إال من ت ‪44‬اريخ كتابت ‪44‬ه ودون أث ‪44‬ر رجعي في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة (الب ‪44‬دراوي‪،‬‬
‫‪ 1970‬م)‪ ،‬غير أنه إذا ثار الشك حول إرادة المتعاقدين وغرضهما من اشتراط الكتابة‪ ،‬فيجب افتراض أنهما لم‬
‫يشترطا الكتابة إال لإلثبات‪ ،‬وال يمكن اعتبارها شكلية انعقاد إال إذا بدت إرادة المتعاقدين واضحة جلية بذلك‪.‬‬

‫ح‪.‬‬

‫‪42‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫ثانيًا‪ :‬شروط صحة الرضا في عقد البيع‬

‫سبق أن رأينا أن النظرية العامة للعقود وفقا للقواع‪4‬د العام‪4‬ة تش‪4‬ترط لص‪4‬حة الرض‪4‬ا في أي عق‪4‬د من العق‪4‬ود‪ ،‬ص‪4‬دوره عن‬
‫ش ‪44‬خص تت ‪44‬وافر في ‪44‬ه األهلي ‪44‬ة الالزم ‪44‬ة إلب ‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬وأن يك ‪44‬ون خالي ‪44‬ا من أي عيب من عي ‪44‬وب اإلرادة المتمثل ‪44‬ة في الغل ‪44‬ط‬
‫واإلك‪44‬راه والتغري‪44‬ر والغبن‪ ،‬وال تختل‪44‬ف ش‪44‬روط ص‪44‬حة اإلرادة في عق‪44‬د ال‪44‬بيع عن تل‪44‬ك الش‪44‬روط ال‪44‬تي تش‪44‬ترط في أي عق‪44‬د‬
‫من العقود وفقا لألحكام العامة في ذلك والتي س‪4‬بق دراس‪4‬تها في مق‪4‬رر أحك‪4‬ام العق‪4‬د‪ ،‬ول‪4‬ذا فإنن‪4‬ا نحي‪4‬ل بش‪4‬أنها إلى م‪4‬ا س‪4‬بق‬
‫دراس‪44‬ته في ذل‪44‬ك وفق‪44‬ا للقواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ ،‬وم‪44‬ا ن‪44‬ود الح‪44‬ديث عن‪44‬ه هن‪44‬ا ه‪44‬و األهلي‪44‬ة الالزم‪44‬ة إلب‪44‬رام عق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬وللعق‪44‬د في الفق‪44‬ه‬
‫اإلسالمي شرائط عامة للصحة كما له شرائط خاصة‪ ،‬وسنبحث هذه الشروط على التوالي‪:‬‬

‫‪ .1‬األهلية الالزمة إلبرام عقد البيع‪:‬‬

‫تقديم‪ :‬يقصد باألهلية هنا أهلية األداء وهي صالحية الشخص لمباشرة التصرفات القانونية التي من شأنها أن تكسبه حق‪44‬ا‬
‫أو تحمله دينا بنفسه (خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وكما نعلم أن مناط أهلية األداء هو التمييز‪ ،‬ويمر اإلنسان بحسب مراحل عم‪4‬ره‬
‫بثالث‪44‬ة أدوار لألهلي‪44‬ة‪ ،‬وهي مرحل‪44‬ة انع‪44‬دام األهلي‪44‬ة ويك‪44‬ون فيه‪44‬ا الش‪44‬خص غ‪44‬ير مم‪44‬يز‪ ،‬وهي المرحل‪44‬ة م‪44‬ا قب‪44‬ل بلوغ‪44‬ه س‪44‬ن‬
‫الس‪44‬بع س‪44‬نوات عن‪44‬د بعض األئم‪44‬ة‪ ،‬أو بحس‪44‬ب م‪44‬ا ي‪44‬تراءى للقاض ‪44‬ي عن‪44‬د البعض اآلخ‪44‬ر‪ ،‬ثم ت‪44‬أتي مرحل‪44‬ة نقص ‪44‬ان األهلي‪44‬ة‬
‫ويكون فيها الشخص قد بلغ سن التمييز لكنه لم يبلغ سن الرشد‪ ،‬وبحسب النظ‪4‬ام الس‪4‬عودي يع‪4‬د ن‪4‬اقص األهلي‪4‬ة ك‪4‬ل من لم‬
‫يبلغ سن الثامنة عشرة‪ ،‬فإذا بلغ سن الثامنة عشرة عاقال راشدا فإنه يكون مكتمل األهلية‪.‬‬

‫أ‪ .‬القاع‪44‬دة في األهلي‪44‬ة الالزم‪44‬ة إلب‪44‬رام عق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ :‬يعت‪44‬بر عق‪44‬د ال‪44‬بيع من العق‪44‬ود ال‪44‬دائرة بين النف‪44‬ع والض‪44‬رر‪ ،‬ول‪44‬ذا يش‪44‬ترط‬
‫بحس‪44‬ب األص‪44‬ل أن يك‪44‬ون ك‪44‬ل من المتعاق‪44‬دين بالغ‪44‬ا ع‪44‬اقال راش‪44‬دا‪ ،‬فيش‪44‬ترط لص‪44‬حة عق‪44‬د ال‪44‬بيع أن يك‪44‬ون ك‪44‬ل من الب‪44‬ائع‬
‫والمشتري وقت العق‪4‬د ق‪4‬د بلغ‪4‬ا س‪4‬ن الرش‪4‬د‪ ،‬ولم يقم س‪4‬بب من أس‪4‬باب اس‪4‬تمرار الوالي‪4‬ة أو الوص‪4‬اية أو الحج‪4‬ر عليهم‪4‬ا‬
‫كالجنون والعته والسفة‪ ،‬وال أثر لما يصيب األهلية بعد انعقاد العقد (خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬فإذا ما أبرم الصغير أو من‬
‫بلغ سن الثامنة عشرة ولكنه محجور عليه ِلَعَتٍه أو سفه أو جنون أو غير ذلك من ع‪4‬وارض األهلي‪4‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن العق‪4‬د وفق‪4‬ا‬
‫ألحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي يك‪44‬ون موقوف‪44‬ا على إج‪44‬ازة ال‪44‬ولي أو إج‪44‬ازة ن‪44‬اقص األهلي‪44‬ة حين يبل‪44‬غ أو ي‪44‬زول س‪44‬بب الحج‪44‬ر‬
‫علي‪44‬ه (الزرق‪44‬ا‪1989 ،‬م)‪ ،‬وه‪44‬ذا الحكم يقابل‪44‬ه قابلي‪44‬ة العق‪44‬د للبطالن في األنظم‪44‬ة ذات األص‪44‬ل الالتي‪44‬ني‪ ،‬إذ ينعق‪44‬د العق‪44‬د‬

‫‪43‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫صحيحا منتجا آلثاره فيما بين المتعاقدين‪ ،‬ولكنه مهدد بالزوال إذا ما تمسك الولّي أو الوصّي أو القاصر بعد بلوغه‬
‫الس‪44‬ن القانوني‪44‬ة‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان ال‪44‬بيع ق‪44‬د تم عن طري‪44‬ق الن‪44‬ائب‪ ،‬وك‪44‬ان الن‪44‬ائب ص‪44‬غيرا لم يبل‪44‬غ س‪44‬ن الرش‪44‬د بع‪44‬د‪ ،‬فعق‪44‬ده‬
‫صحيح ونافذ؛ وذلك ألنه ال يشترط في النائب كمال األهلية إذ ال عالقة له بالمال المعقود عليه‪.‬‬
‫ب‪ .‬االس‪44‬تثناءات ال‪44‬واردة على اش‪44‬تراط اكتم‪44‬ال األهلي‪44‬ة في عق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ :‬أج‪44‬از الق‪44‬انون للقاص‪44‬ر إب‪44‬رام عق‪44‬د ال‪44‬بيع في ح‪44‬االت‬
‫اس‪44‬تثنائية وردت على س‪44‬بيل الحص‪44‬ر‪ ،‬ويك‪44‬ون العق‪44‬د فيه‪44‬ا ص‪44‬حيحا ناف‪44‬ذا وغ‪44‬ير مه‪44‬دد ب‪44‬الزوال إذا م‪44‬ا تمس‪44‬ك ال‪44‬ولي أو‬
‫الوصي أو القاصر نفسه ببطالنه‪ ،‬ومن هذه الحاالت‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬القاصر في حدود مصروفه‪ :‬يجوز للقاصر أن يتص‪44‬رف فيم‪4‬ا يس‪ّ4‬لم ل‪4‬ه أو يوض‪44‬ع تحت تص‪44‬رفه ع‪4‬ادًة من‬
‫مال ألغ‪4‬راض نفقت‪4‬ه‪ ،‬ويعت‪4‬بر التص‪4‬رف ال‪4‬ذي يبرم‪4‬ه في ح‪4‬دود ه‪4‬ذا الم‪4‬ال ص‪4‬حيحا‪ ،‬فيج‪4‬وز ل‪4‬ه أن يش‪4‬تري في ح‪4‬دود ه‪4‬ذه‬
‫النق‪44‬ود م‪44‬ا يلزم‪44‬ه من حاجي‪44‬ات‪ ،‬ويج‪44‬وز ل‪44‬ه أن ي‪44‬بيع الم‪44‬ال ال‪44‬ذي أعطي ل‪44‬ه ليحص‪44‬ل من‪44‬ه على نق‪44‬ود‪ ،‬وإ ذا اش‪44‬ترى ش‪44‬يئا من‬
‫النقود التي ُس ّلمت له كان له أن يبيعه ألن استبدال مال في ذمت‪4‬ه بم‪4‬ال ل‪4‬ه أهلي‪4‬ة التص‪44‬رف في‪4‬ه (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وه‪4‬ذه‬
‫الحالة تتطلبها مجريات الحياة العادية للقاصر‪ ،‬إذ ليس من الممكن تتبعه في كل تصرف يجريه مهما صغرت قيمته‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬الصبي المأذون‪ :‬فإذا بلغ الصبي سنا معين‪4‬ة ح‪4‬ددها الق‪4‬انون بخمس‪4‬ة عش‪4‬ر عام‪4‬ا‪ ،‬وأذن ل‪4‬ه في تس‪4‬لم أموال‪4‬ه‬
‫إلدارته‪44‬ا أو تس‪44‬لمها بحكم الق‪44‬انون ك‪44‬انت أعم‪44‬ال اإلدارة الص‪44‬ادرة من‪44‬ه ص‪44‬حيحة في ح‪44‬دود اإلذن‪ ،‬واإلذن ب‪44‬اإلدارة يخ‪44‬ول‬
‫القاصر المأذون أهلية التصرف بالبيع والشراء فيما تقتضيه أعمال اإلدارة‪ ،‬ومثال ذلك بي‪44‬ع المحص‪44‬والت الزراعي‪44‬ة ال‪44‬تي‬
‫جناها من األرض الزراعية المأذون له إدارتها‪ ،‬وكذلك شراء المواد األساسية الالزمة للزراعة فيه‪4‬ا‪ ،‬كم‪4‬ا يح‪4‬ق ل‪4‬ه ال‪4‬بيع‬
‫والش ‪44‬راء في ح ‪44‬دود ص ‪44‬افي األرب ‪44‬اح ال ‪44‬تي حققه ‪44‬ا من أعم ‪44‬ال اإلدارة وذل ‪44‬ك بالق ‪44‬در الالزم لس ‪44‬د نفقات ‪44‬ه ونفق ‪44‬ات من يع ‪44‬ولهم‬
‫(خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬ويدخل في نطاق الصبي المأذون أيضا القاصر الذي سمح له بممارسة أعمال التجارة‪.‬‬

‫معالج‪44 4‬ة الح‪44 4‬التين في الفق‪44 4‬ه اإلس‪44 4‬المي‪ :‬نص‪44 4‬ت الم‪44 4‬ادة (‪ )237‬من مجل‪44 4‬ة األحك‪44 4‬ام الش‪44 4‬رعية لإلم‪44 4‬ام الق‪44 4‬اري على ه‪44 4‬اتين‬
‫الح‪44‬التين‪ ،‬فج‪44‬اء نص‪44‬ها كالت‪44‬الي‪" :‬ال يص‪44‬ح عق‪44‬د ال‪44‬بيع إال من ج‪44‬ائز التص‪44‬رف فال يص‪44‬ح من مجن‪44‬ون مطلق‪44‬ا‪ ،‬وال من مفلس‬
‫وال من ص ‪44‬غير وس ‪44‬فيه ورقي ‪44‬ق إال في ش ‪44‬يء يس ‪44‬ير‪ ،‬لكن إذا أذن للمم ‪44‬يز والس ‪44‬فيه وليهم ‪44‬ا‪ ،‬وللقن س ‪44‬يده ص ‪44‬ح منهم الكث ‪44‬ير‬
‫أيض‪44‬ا"‪ ،‬وه‪44‬ذا النص يتض‪44‬من الح‪44‬التين الس‪44‬ابق اإلش‪44‬ارة إليهم‪44‬ا‪ ،‬فالص‪44‬غير ُيع‪44‬د في حكم الب‪44‬الغ إذا م‪44‬ا ك‪44‬ان تص‪44‬رفه يس‪44‬يرا‪،‬‬
‫وهذا يحمل مضمون الحالة األولى فيم‪4‬ا ُيعطى للص‪4‬غير من مص‪4‬روف شخص‪4‬ي ل‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا الحال‪4‬ة الثاني‪4‬ة وهي حال‪4‬ة الص‪4‬بي‬
‫المأذون من قبل وليه فيعد تصرفه في الكثير أيضا صحيحا وكأنه كامل األهلية‪.‬‬

‫الحالة الثالثة‪ :‬القاصر العامل‪ :‬حيث أجازت المادة (‪ )162‬من نظام العمل الس‪44‬عودي الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم (م‪/‬‬
‫‪ )51‬وبت ‪44‬اريخ ‪23/8/1426‬ه بتعديالت ‪44‬ه‪ ،‬للقاص ‪44‬ر ال ‪44‬ذي بل ‪44‬غ س ‪44‬ن الخامس ‪44‬ة عش ‪44‬رة من عم ‪44‬ره العم ‪44‬ل‪ ،‬ومن ثم يع ‪44‬د ه ‪44‬ذا‬
‫القاصر في حدود ما يكس‪4‬به من عم‪4‬ل ي‪4‬ده أهال للتص‪4‬رف في‪4‬ه‪ ،‬فيج‪4‬وز ل‪4‬ه إب‪4‬رام عق‪4‬د ال‪4‬بيع والش‪4‬راء في ه‪4‬ذه الح‪4‬دود‪ ،‬وإ ذا‬

‫‪44‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫اس‪4‬تبدل النق‪4‬ود ال‪4‬تي اكتس‪4‬بها بعمل‪4‬ه بم‪4‬ال آخ‪4‬ر منق‪4‬وال ك‪4‬ان أو عق‪4‬ار فإن‪4‬ه يج‪4‬وز ل‪4‬ه بيع‪4‬ه وتقري‪4‬ر م‪4‬ا يش‪4‬اء علي‪4‬ه من حق‪4‬وق‬
‫باعتباره كامل األهلية في هذه الحالة‪.‬‬

‫ج‪ .‬اش‪44‬تراط انتف‪4‬اء موان‪44‬ع ال‪44‬بيع‪ :‬فق‪4‬د تك‪44‬ون إرادة الب‪44‬ائع أو المش‪44‬تري س‪44‬ليمة ونابع‪44‬ة عن ش‪44‬خص كام‪44‬ل األهلي‪44‬ة‪ ،‬وم‪44‬ع ذل‪44‬ك‬
‫يتوافر مانع قانوني يمنعه من إتم‪4‬ام إب‪4‬رام عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬وه‪4‬ذه الموان‪4‬ع ق‪4‬د تك‪4‬ون راجع‪4‬ة إلى أس‪4‬باب متعلق‪4‬ة بالمش‪4‬تري‪،‬‬
‫وتسمى موانع الشراء‪ ،‬وقد تكون راجعة إلى أسباب متعلقة بالبائع‪ ،‬وتسمى موانع البيع‪ ،‬وهذا ما نبينه بالتفصيل‪:‬‬

‫‪ -‬موانع الشراء‪ :‬يمن‪44‬ع الش‪44‬خص من الش‪44‬راء في بعض األحي‪44‬ان بس‪44‬بب ص‪44‬فة خاص‪44‬ة متعلق‪44‬ة ب‪44‬ه (المه‪44‬دي‪2007 ،‬م)‪،‬‬
‫وهذه الصفة قد تكون بسبب وظيفته أو عمله‪ ،‬فيمنع حينها من إبرام عقود الشراء المتعلقة بتلك الوظيف‪44‬ة أو العم‪44‬ل‪،‬‬
‫ومن األمثل‪44 4‬ة ال‪44 4‬تي أوردته‪44 4‬ا الق‪44 4‬وانين في ه‪44 4‬ذا الش‪44 4‬أن من‪44 4‬ع القض ‪44 4‬اة وأعض ‪44 4‬اء النياب‪44 4‬ة والمح‪44 4‬امين وكتب‪44 4‬ة المح‪44 4‬اكم‬
‫والمحض‪44‬رين أن يش‪44‬تروا بأس‪44‬مائهم أو باس‪44‬م مس‪44‬تعار الح‪44‬ق المتن‪44‬ازع علي‪44‬ه كل‪44‬ه أو بعض‪44‬ه وذل‪44‬ك إذا ك‪44‬ان النظ‪44‬ر في‬
‫النزاع المتعلق به‪4‬ذا الم‪4‬ال يق‪4‬ع ض‪4‬من دائ‪4‬رة اختص‪4‬اص المحكم‪4‬ة ال‪4‬تي يباش‪4‬رون أعم‪4‬الهم في دائرته‪4‬ا‪ ،‬وي‪4‬ترتب على‬
‫مخالفة هذه األحكام بطالن عقد البيع المبرم‪ ،‬والعبرة هنا بتوافر هذه الصفة وقت الشراء‪ ،‬فإذا اش‪44‬ترى أح‪44‬د القض‪44‬اة‬
‫الم‪44‬ال المتن‪44‬ازع في‪44‬ه قب‪44‬ل أن يتعين في دائ‪44‬رة المحكم‪44‬ة ال‪44‬تي تنظ‪44‬ر ال‪44‬نزاع المتعل‪44‬ق بالم‪44‬ال‪ ،‬فال ح‪44‬رج في ذل‪44‬ك وعق‪44‬ده‬
‫صحيح‪.‬‬

‫‪ -‬موانع البيع‪ :‬وفيها يمنع صاحب الشيء من التصرف فيه خالل فترة زمنية معينة‪ ،‬وموان‪4‬ع ال‪4‬بيع ق‪4‬د يك‪4‬ون مص‪4‬درها‬
‫االتفاق كما هو الح‪4‬ال في الش‪4‬رط الم‪4‬انع من التص‪4‬رف‪ ،‬ف‪44‬إذا تض‪44‬من العق‪4‬د أو الوص‪44‬ية ش‪4‬رطا يقض‪44‬ي بمن‪4‬ع التص‪44‬رف‬
‫في مال فال يص‪4‬ح التص‪4‬رف في‪4‬ه‪ ،‬ش‪4‬ريطة أن يك‪4‬ون ه‪4‬ذا المن‪4‬ع مبني‪4‬ا على ب‪4‬اعث مش‪4‬روع ومقص‪4‬ور على م‪4‬دة زمني‪4‬ة‬
‫معينة‪ ،‬فإذا ما تصرف صاحب الشيء فيه في هذه الحالة كان تصرفه باطال بطالنا مطلقا‪ ،‬وقد يكون مص‪44‬در المن‪44‬ع‬
‫النص الق‪44‬انوني‪ ،‬ومثال‪44‬ه الحكم ال‪44‬وارد في نص الم‪44‬ادة الحادي‪44‬ة عش‪44‬رة من نظ‪44‬ام ال‪44‬رهن العق‪44‬اري الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم‬
‫الملكي رقم (م‪ )75/‬وبت‪44 4‬اريخ ‪21/11/1424‬ه وال‪44 4‬تي تنص على‪" :‬إذا لم يكن العق‪44 4‬ار مس‪44 4‬جال وفق‪44 4‬ا ألحك‪44 4‬ام نظ‪44 4‬ام‬
‫التسجيل العيني للعقار‪ ،‬فال يجوز للراهن أن يتصرف في عقاره المرهون‪ ،‬ما لم يتفق على خالف ذلك‪ ،‬ووثق ذلك‬
‫في صكه وسجله"‪ ،‬وهذا النص يحمل مانعا قانونيا‪ ،‬يحول دون إمكانية قيام صاحب العق‪44‬ار المره‪44‬ون بالتص‪44‬رف في‬
‫عق‪44‬اره المره‪44‬ون طيل‪44‬ة م‪44‬دة ال‪44‬رهن‪ ،‬وإ ال ك‪44‬ان العق‪44‬د ب‪44‬اطال‪ ،‬غ‪44‬ير أن ه‪44‬ذا الحكم ليس آم‪44‬را‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يج‪44‬وز للمتعاق‪44‬دين‬
‫االتفاق على خالفه‪ ،‬فإن وجد مث‪4‬ل ه‪4‬ذا االتف‪4‬اق‪ ،‬ج‪4‬از ل‪4‬ه التص‪4‬رف في عق‪4‬اره ش‪4‬ريطة أن يتم توثي‪4‬ق ه‪4‬ذا االتف‪4‬اق في‬
‫صك وسجل الرهن‪.‬‬

‫‪ .2‬شرائط صحة عقد البيع في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫‪45‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫لصحة عقد البيع وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي شروط ال بد من توافره‪4‬ا لص‪4‬حته‪ ،‬فلكي يك‪4‬ون عق‪4‬د ال‪4‬بيع ص‪4‬حيحا ال ب‪4‬د أن‬
‫تخل ‪44‬و إرادة المتعاق ‪44‬دين من عيوبه ‪44‬ا‪ ،‬وي ‪44‬رى فقه ‪44‬اء الش ‪44‬ريعة اإلس ‪44‬المية أن ش ‪44‬وائب اإلرادة تكمن في س ‪44‬ت وهي‪ :‬الجهال ‪44‬ة‬
‫واإلكراه والتوقيت والغرر والضرر والشرط الفاسد‪.‬‬

‫أم‪AA‬ا الجهال‪A‬ة‪ :‬فيقص‪44‬د به‪44‬ا الجهال‪44‬ة الفاحش‪44‬ة ال‪44‬تي تفض‪44‬ي إلى ن‪44‬زاع بين الط‪44‬رفين‪ ،‬وق‪44‬د أش‪44‬ارت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة في‬
‫مادته‪4‬ا رقم (‪ )213‬إلى فس‪4‬اد عق‪4‬د ال‪4‬بيع ال‪4‬ذي يك‪4‬ون في‪4‬ه الم‪4‬بيع مجه‪4‬وال‪ ،‬حيث نص‪4‬ت على‪" :‬بي‪4‬ع المجه‪4‬ول فاس‪4‬د فل‪4‬و ق‪4‬ال‬
‫البائع للمشتري بعتك جميع األشياء التي هي ملكي وقال المشتري اشتريتها وهو ال يعرف تلك األشياء فالبيع فاسد"‪.‬‬

‫واإلك‪AA‬راه‪ :‬ك ‪44‬ذلك بنوعي ‪44‬ه الملجئ وغ ‪44‬ير الملجئ ي ‪44‬ؤثر أيض ‪44‬ا على ص ‪44‬حة التص ‪44‬رفات ومن بينه ‪44‬ا عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع‪ ،‬وق ‪44‬د اختل ‪44‬ف‬
‫الفقه‪4‬اء في حكم اإلك‪4‬راه في ال‪4‬بيوع‪ ،‬ف‪44‬يرى أب‪4‬و حنيف‪4‬ة ومن مع‪4‬ه أن اإلك‪4‬راه في عق‪4‬د ال‪4‬بيع يجع‪4‬ل العق‪4‬د فاس‪4‬دا‪ ،‬لكن يرتف‪4‬ع‬
‫الفس ‪44‬اد بإج ‪44‬ازة المك ‪44‬ره (الزرق ‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬بينم ‪44‬ا ذهب البعض اآلخ ‪44‬ر إلى أن اإلك ‪44‬راه يمن ‪44‬ع نف‪44‬اذ العق‪44‬د ول ‪44‬ذا يك ‪44‬ون العق‪44‬د‬
‫موقوف‪44‬ا ال فاس‪44‬دا‪ ،‬وق‪44‬د أخ‪44‬ذت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة ب‪44‬الرأي األخ‪44‬ير‪ ،‬فنص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )1006‬منه‪44‬ا على‪" :‬ال يعت‪44‬بر ال‪44‬بيع‬
‫ال‪44‬ذي وق‪44‬ع ب‪44‬إكراه معت‪44‬برا وال الش‪44‬راء وال اإليج‪44‬ار وال الهب‪44‬ة وال الف‪44‬راغ وال الص‪44‬لح واإلق‪44‬رار وال اإلب‪44‬راء عن م‪44‬ال وال‬
‫تأجيل الدين وال إسقاط الشفعة ملجئا كان اإلكراه أو غير ملجئ‪ ،‬لكن لو أجاز المكره ما ذكر بعد زوال اإلكراه يعتبر"‪.‬‬

‫ويفهم حكمه ‪44‬ا ض ‪44‬منا حيث لم تص ‪44‬رح بوق ‪44‬وف العق ‪44‬د أو فس ‪44‬اده‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا اكتفت بالتح ‪44‬دث عن اآلث ‪44‬ار المترتب ‪44‬ة على وج ‪44‬ود‬
‫اإلك‪44‬راه وال‪44‬تي ت‪44‬وحي بأنه‪44‬ا اعت‪44‬برت العق‪4‬د موقوف‪44‬ا في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة على إج‪44‬ازة المك‪44‬ره‪ ،‬إذ ل‪44‬و ك‪44‬ان فاس‪44‬دا لتطلب ذل‪44‬ك منه‪44‬ا‬
‫النص ص‪44‬راحة على فس‪44‬اده وه‪44‬ذا م‪44‬ا لم تفعل‪44‬ه المجل‪44‬ة‪ ،‬أم‪44‬ا مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية لإلم‪44‬ام الق‪44‬اري فق‪44‬د ق‪44‬ررت بطالن عق‪44‬د‬
‫ال‪44‬بيع الن‪44‬اتج عن اإلك‪44‬راه‪ ،‬فنص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )233‬منه‪44‬ا على‪" :‬يش‪44‬ترط لص‪44‬حة ال‪44‬بيع رض‪44‬ا المتعاق‪44‬دين‪ ،‬فال يص‪44‬ح ال‪44‬بيع وال‬
‫الشراء من هازل أو مكره إال مكره بحق كالراهن والمدين"‪.‬‬

‫وكذلك التوقيت‪ :‬أو كم‪44‬ا ُيع‪44‬رف عن‪44‬د أه‪44‬ل الق‪44‬انون بالت‪44‬أقيت‪ ،‬ومثال‪44‬ه أن يق‪44‬ول ألح‪44‬دهم بعت‪44‬ك بي‪44‬تي ه‪44‬ذا لم‪44‬دة ش‪44‬هر أو ع‪44‬ام‪،‬‬
‫فيعد هذا البيع عند جمهور الفقهاء فاسدا ألن ملكية العين ال تقبل التوقيت وإ نما هي حق مؤبد (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫وأما الغرر‪ :‬ف‪44‬المراد ب‪44‬ه غ‪44‬رر الوص‪44‬ف‪ ،‬وعلى ه‪44‬ذا العيب نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )247‬من مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية وهي بص‪44‬دد‬
‫حديثها عما يصح وما ال يصح من شروط عقد البيع‪ ،‬فجاء نصها كالت‪4‬الي‪" :‬أم‪4‬ا الش‪4‬روط ال‪4‬تي ال يمكن الوف‪44‬اء به‪4‬ا كك‪4‬ون‬
‫ال‪44‬ديك يص‪44‬يح عن‪44‬د دخ‪44‬ول أوق‪44‬ات الص‪44‬الة‪ ،‬أو ك‪44‬ون الش‪44‬اة تحلب في ك‪44‬ل ي‪44‬وم ك‪44‬ذا‪ ....‬فال تص‪44‬ح‪ ،‬أم‪44‬ا إخب‪44‬ار الب‪44‬ائع للص‪44‬فة‬
‫بدون شرط فال عبرة به وال عبرة لتصديق المشتري إياه"‪ ،‬وعليه إن باع أح‪4‬دهم ش‪4‬اًة إلى آخ‪4‬ر ووص‪4‬فها بأنه‪4‬ا تحلب ك‪4‬ل‬
‫ي‪44‬وم دل‪44‬وا من اللبن فاش‪44‬تراها اآلخ‪4‬ر على ه‪44‬ذا الش‪44‬رط‪ ،‬ك‪44‬ان الش‪44‬رط غ‪4‬ير ص‪44‬حيح والعق‪4‬د ص‪44‬حيح‪ ،‬أم‪44‬ا ل‪44‬و وص‪44‬فها ل‪44‬ه بأنه‪44‬ا‬
‫ش‪44‬اة حل‪44‬وب دون تحدي‪44‬د مق‪44‬دار فالعق‪44‬د ص‪44‬حيح وال ع‪44‬برة للش‪44‬رط هن‪44‬ا‪ ،‬ويختل‪44‬ف غ‪44‬رر الوص‪44‬ف ه‪44‬ذا عن غ‪44‬رر الوج‪44‬ود‪ ،‬إذ‬
‫األخير يبطل العقد لتخلف ركن المح‪4‬ل هن‪4‬ا‪ ،‬ويقص‪4‬د بغ‪4‬رر الوج‪4‬ود ذل‪4‬ك ال‪4‬بيع ال‪4‬ذي يك‪4‬ون في‪4‬ه الم‪4‬بيع محتمال بين الوج‪4‬ود‬

‫‪46‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫والعدم‪ ،‬وقد نهى الرسول صلى اهلل عليه وس‪4‬لم عن ه‪4‬ذا ال‪4‬بيع فعن أبي هري‪4‬رة رض‪4‬ى اهلل عن‪4‬ه أن‪4‬ه ق‪4‬ال‪" :‬نهى رس‪4‬ول اهلل‬
‫صلى اهلل عليه وسلم عن بيع الحصاة وعن بيع الغرر" (صحيح مسلم برقم ‪.)1513‬‬

‫ويضيف الفقه اإلسالمي إلى شرائط صحة البيع كذلك الض‪4‬رر‪ ،‬وه‪4‬و م‪4‬ا ينط‪4‬وي التس‪4‬ليم في‪4‬ه على ض‪4‬رر س‪4‬يلحق بالب‪4‬ائع‪،‬‬
‫كأن يبيع قطعة من ثوبه‪ ،‬فتسليم المبيع هنا سينطوي على ض‪4‬رر محق‪4‬ق بالش‪4‬يء المقتط‪4‬ع من‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا ل‪4‬و رض‪4‬ي الب‪4‬ائع به‪4‬ذا‬
‫الض‪44‬رر انقلب ال‪44‬بيع ص‪44‬حيحا‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا ق‪44‬رره جمه‪44‬ور الفقه‪44‬اء‪ ،‬كم‪44‬ا أن الفق‪44‬ه يض‪44‬يف إلى ش‪44‬رائط الص‪44‬حة الش‪44‬رط المفس‪44‬د‪،‬‬
‫والم‪44‬راد بالش‪44‬رط المفس‪44‬د ه‪44‬و ك‪44‬ل ش‪44‬رط في‪44‬ه نف‪44‬ع ألح‪44‬د ط‪44‬رفي العق‪44‬د لم ينص علي‪44‬ه الش‪44‬رع ولم يج‪44‬ر ب‪44‬ه الع‪44‬رف أو اقتض‪44‬اه‬
‫العقد (الزرقا‪1998 ،‬م)‪ ،‬ومثاله أن يبيع بيته ثم يشترط في العقد أن يظ‪4‬ل الم‪4‬بيع عن‪4‬ده لينتف‪4‬ع ب‪4‬ه م‪4‬دة من ال‪4‬زمن‪ ،‬ف‪4‬إذا م‪4‬ا‬
‫كان مثل هذا الشرط شائعا بين الناس انقلب صحيحا بإجماع أهل الفقه‪.‬‬

‫‪ .3‬العلم بالمبيع في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي كشرط لصحة الرضا في البيع‪:‬‬

‫القواع‪AA‬د العام‪AA‬ة‪ :‬يش‪44‬ترط كم‪44‬ا ق‪44‬دمنا النعق‪44‬اد العق‪44‬د أن يك‪44‬ون المح‪44‬ل معين‪44‬ا تعيين‪44‬ا كافي‪44‬ا نافي‪44‬ا للجهال‪44‬ة الفاحش‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يتم‬
‫تعيينه فإن العقد ال ينعقد في هذه الحالة‪ ،‬كما أنه وفقا للقواعد العامة في ش‪4‬روط الص‪4‬حة يح‪4‬ق للمش‪4‬تري المطالب‪4‬ة ببطالن‬
‫العق‪44‬د إذا ك‪44‬ان هن‪44‬اك ثم‪44‬ة غل‪44‬ط في ص‪44‬فة جوهري‪44‬ة في الم‪44‬بيع ش‪44‬ريطة أن يك‪44‬ون الب‪44‬ائع ق‪44‬د وق‪44‬ع مثل‪44‬ه في ه‪44‬ذا الغل‪44‬ط أو ك‪44‬ان‬
‫على علم به أو كان بإمكانه أن يعرف (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫غ‪44‬ير أن الق‪44‬انون وك‪44‬ذلك أحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي لم تكت‪ِ4‬ف بم‪44‬ا ورد في القواع‪44‬د العام‪44‬ة من أحك‪44‬ام لض‪44‬مان الرض‪44‬ا ب‪44‬المبيع‪،‬‬
‫وإ نم‪4‬ا اش‪4‬ترطا علم المش‪4‬تري ب‪4‬المبيع علم‪4‬ا كافي‪4‬ا‪ ،‬ويك‪4‬ون العلم كافي‪4‬ا إذا اش‪4‬تمل على بي‪4‬ان الم‪4‬بيع وأوص‪4‬افه األساس‪4‬ية بيان‪4‬ا‬
‫يمّك ن من تعرفه‪ ،‬م‪4‬ا لم ي‪4‬ذكر في عق‪4‬د ال‪4‬بيع أن المش‪4‬تري على علم ب‪4‬المبيع‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يس‪4‬قط حق‪4‬ه في االدع‪4‬اء بع‪4‬دم‬
‫العلم بالمبيع ومن ثم ال يمكنه المطالبة ببطالن العقد للجهالة‪.‬‬

‫‪47‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫صورة (‪:)2-2‬‬

‫العلم بالمبيع‬

‫والعلم بالمبيع هو مصطلح قانوني يقابله في الفقه اإلسالمي خيار الرؤية‪:‬‬

‫أ‪ .‬خيار الرؤية في الفقه اإلسالمي لضمان االتفاق على المبيع‪ :‬يقصد بالخي‪4‬ار هن‪4‬ا ه‪4‬و أن يك‪4‬ون ألح‪4‬د المتعاق‪44‬دين وه‪4‬و‬
‫المش‪44‬تري هن‪44‬ا الح‪44‬ق في إمض‪44‬اء العق‪44‬د أو فس‪44‬خه عن‪44‬د رؤي‪44‬ة الم‪44‬بيع‪ ،‬وه‪44‬و خي‪44‬ار ش‪44‬رعه اإلس‪44‬الم من أج‪44‬ل التأك‪44‬د من‬
‫سالمة الرضا ووجوده‪ ،‬فيكون للمشتري في حال لم يكن رأى المبيع قبل إبرام العقد أن يفسخ العق‪44‬د أو يمض‪44‬يه عن‪44‬د‬
‫رؤيت‪44‬ه للم‪44‬بيع ومعاينت‪44‬ه ح‪44‬تى ول‪44‬و لم يكن ق‪44‬د اش‪44‬ترط ذل‪44‬ك في العق‪44‬د (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وال يثبت ه‪44‬ذا الخي‪44‬ار إال إذا‬
‫كان المبيع عين‪4‬ا معين‪4‬ة ب‪4‬ذاتها‪ ،‬أم‪4‬ا م‪4‬ا ع‪4‬دا ذل‪4‬ك فال خي‪4‬ار رؤي‪4‬ة للمش‪4‬تري ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يكن ق‪4‬د رأى الم‪4‬بيع من قب‪4‬ل‪،‬‬
‫وق‪44‬د نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )320‬من مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة على خي‪44‬ار الرؤي‪44‬ة‪" :‬من اش‪44‬ترى ش‪44‬يئا ولم ي‪44‬ره ك‪44‬ان ل‪44‬ه الخي‪44‬ار‬
‫حتى يراه فإذا رآه إن ش‪4‬اء قبل‪4‬ه وإ ن ش‪4‬اء فس‪4‬خ ال‪4‬بيع‪ ،‬ويق‪4‬ال له‪4‬ذا الخي‪4‬ار خي‪4‬ار الرؤي‪4‬ة"‪ ،‬أم‪4‬ا مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية‬
‫فقد استفاضت في معالجة أحكام العلم بالمبيع وخيار الرؤية‪.‬‬

‫سقوط خيار الرؤية‪ :‬يسقط خيار الرؤية بنوعين من األم‪4‬ور ال‪4‬تي ت‪4‬ؤدي إلى إس‪4‬قاطه‪ ،‬فبعض األم‪4‬ور تس‪4‬قطه قب‪4‬ل الرؤي‪4‬ة‬
‫أو بع‪44‬دها ف‪44‬األمر س‪44‬يان‪ ،‬ومثاله‪44‬ا م‪44‬وت من ل‪44‬ه الخي‪44‬ار وذل‪44‬ك ألن خي‪44‬ار الرؤي‪44‬ة ال ينتق‪44‬ل إلى الورث‪44‬ة‪ ،‬فس‪44‬واء م‪44‬ات ص‪44‬احب‬
‫الخي‪44‬ار قب‪44‬ل الرؤي‪44‬ة أو بع‪44‬دها دون أن يخت‪44‬ار‪ ،‬ف‪44‬إن ذل‪44‬ك ي‪44‬ؤدي إلى س‪44‬قوط ح‪44‬ق الرؤي‪44‬ة ونف‪44‬اذ العق‪44‬د‪ ،‬وأم‪44‬ور ال تس‪44‬قط ح‪44‬ق‬
‫‪48‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫الرؤية إال بعد الرؤية‪ ،‬ومثالها القول الدال على اإلسقاط‪ ،‬كأن يقول قبلت المبيع‪ ،‬وكذلك التصرف بالمبيع‪ ،‬أو دفع الثمن‬
‫أو إعارته‪ ،‬فجميعها دالئل قاطعة على قبول المبيع‪ ،‬ومن ثم يسقط خيار الرؤية في هذه الحالة‪.‬‬

‫ب‪ .‬العلم بالمبيع‪ :‬يشترط الق‪4‬انون لص‪4‬حة الرض‪4‬ا ب‪4‬البيع أن يك‪4‬ون المش‪4‬تري على علم ك‪4‬اٍف ب‪4‬المبيع‪ ،‬والعلم الك‪4‬افي يختل‪4‬ف‬
‫عن مجرد تعيين المبيع‪ ،‬فقد يكون المبيع معين‪4‬ا تعيين‪4‬ا كافي‪4‬ا يم‪4‬يزه عن غ‪4‬يره‪ ،‬ويك‪4‬ون نافي‪4‬ا للجهال‪4‬ة الفاحش‪4‬ة دون أن‬
‫يعلم ب‪44‬ه المش‪44‬تري‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك أن ي‪44‬بيع ش‪44‬خص آلخ‪44‬ر بيت‪44‬ا تم تعيين‪44‬ه بموقع‪44‬ه والحي الس‪44‬كني الواق‪44‬ع في‪44‬ه دون أن يعلم‬
‫المشتري مساحته وعدد حجراته وخريطة البناء‪ ،‬ولكي يكون المشتري على علم ب‪44‬المبيع فال ب‪44‬د أن يك‪44‬ون ذل‪44‬ك العلم‬
‫معاصرا للبيع أو سابقا له شريطة أن يبقى على حاله ح‪4‬تى تم‪4‬ام ال‪4‬بيع‪ ،‬ويتحق‪4‬ق العلم ب‪4‬المبيع بالطريق‪4‬ة ال‪4‬تي تتناس‪4‬ب‬
‫وطبيعة المبيع‪ ،‬فيتحقق باإلبصار إن ك‪4‬ان الم‪4‬بيع من األش‪4‬ياء ال‪4‬تي يكتفى برؤيته‪4‬ا‪ ،‬وبالش‪4‬م إن ك‪4‬ان من األش‪4‬ياء ال‪4‬تي‬
‫تعين برائحته‪44‬ا‪ ،‬وبالم‪44‬ذاق إن ك‪44‬ان من األطعم‪44‬ة والمش‪44‬روبات‪ ،‬ف‪44‬إذا تحق‪44‬ق العلم بالطريق‪44‬ة المناس‪44‬بة لطبيع‪44‬ة الم‪44‬بيع ثم‬
‫قبله المشتري على حاله سقط حقه في المطالبة ببطالن العقد لعدم العلم‪ ،‬ويستوي أن يكون القبول قد تم صراحة أو‬
‫ضمنا‪ ،‬كذلك يسقط الحق بالمطالبة ببطالن العقد لعدم الرؤي‪4‬ة إذا ُذ ك‪4‬ر في عق‪4‬د ال‪4‬بيع أن المش‪4‬تري على علم ب‪4‬المبيع‪،‬‬
‫كذلك ل‪4‬و أق‪ّ4‬ر المش‪4‬تري في العق‪4‬د بأن‪4‬ه على علم ب‪4‬المبيع م‪4‬ا لم يكن ذل‪4‬ك اإلق‪4‬رار ناتج‪4‬ا عن ت‪4‬دليس‪ ،‬ك‪4‬أن يطلع‪4‬ه الب‪4‬ائع‬
‫على شيء ويوهمه بأنه المبيع فيقّر على علمه به‪ ،‬ثم يق‪4‬وم بتغي‪4‬ير الم‪4‬بيع‪ ،‬وم‪4‬ا ن‪4‬راه ه‪4‬و أن أس‪4‬باب س‪4‬قوط الح‪4‬ق في‬
‫المطالب‪44‬ة ببطالن العق‪44‬د لع‪44‬دم العلم هن‪44‬ا هي ذاته‪44‬ا أس‪44‬باب س‪44‬قوط خي‪44‬ار الرؤي‪44‬ة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي وال تختل‪44‬ف عنه‪44‬ا‪،‬‬
‫ويعود ذلك إلى أن واضعي القوانين المعاصرة خاص‪44‬ة في دولن‪4‬ا اإلس‪4‬المية ق‪44‬د ت‪4‬أثروا بأحك‪4‬ام خي‪4‬ار الرؤي‪4‬ة في الفق‪4‬ه‬
‫اإلسالمي‪ ،‬ومنها القانون المدني المصري الصادر عام ‪1948‬م‪.‬‬

‫وي‪44‬رى بعض الفق‪44‬ه أن أحك‪44‬ام العلم ب‪44‬المبيع وتقري‪44‬ر ح‪44‬ق المش‪44‬تري في المطالب‪44‬ة ببطالن العق‪44‬د لع‪44‬دم العلم هن‪44‬ا‪ ،‬م‪44‬ا ه‪44‬و إال‬
‫تطبيق ألحكام الغل‪4‬ط المعالج‪4‬ة في القواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬وأن الق‪4‬انون ب‪4‬النص على اش‪4‬تراط العلم ب‪4‬المبيع لص‪44‬حة الرض‪44‬ا لم ي‪4‬أت‬
‫بجدي‪44‬د‪ ،‬وك‪44‬ل م‪44‬ا هنال‪44‬ك أن‪44‬ه أوج‪44‬د قرين‪44‬ة قانوني‪44‬ة على وق‪44‬وع المش‪44‬تري في الغل‪44‬ط في ح‪44‬ال ع‪44‬دم العلم ب‪44‬المبيع‪ ،‬وهي قرين‪44‬ة‬
‫بسيطة يجوز إثبات عكسها بكافة طرق اإلثبات‪ ،‬غير أن غالبي‪4‬ة الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني ي‪4‬رون أن أحك‪4‬ام الغل‪4‬ط تختل‪4‬ف عن أحك‪4‬ام‬
‫العلم ب‪44‬المبيع‪ ،‬فالغل‪44‬ط ال يمكن للمش‪44‬تري الواق‪44‬ع في‪44‬ه المطالب‪44‬ة ببطالن العق‪44‬د إال إذا ك‪44‬ان ق‪44‬د وق‪44‬ع على ص‪44‬فة جوهري‪44‬ة في‬
‫المبيع‪ ،‬أم‪4‬ا خي‪4‬ار العلم ب‪4‬المبيع فيعطي للمش‪4‬تري الح‪4‬ق في المطالب‪4‬ة ب‪4‬البطالن س‪4‬واء ك‪4‬ان هن‪4‬اك ص‪44‬فة جوهري‪4‬ة تخلفت في‬
‫الم‪44‬بيع أو لم يوج‪44‬د‪ ،‬فل‪44‬ه مطل‪44‬ق الحري‪44‬ة في المطالب‪44‬ة ب‪44‬البطالن‪ ،‬وال ُيطلب من‪44‬ه إثب‪44‬ات وقوع‪44‬ه في الغل‪44‬ط‪ ،‬وال أن يثبت أن‬
‫الب‪44‬ائع ك‪44‬ان على علم بالغل‪44‬ط أو ك‪44‬ان من الس‪44‬هل علي‪44‬ه أن يعلم‪ ،‬ومن ثم ف‪44‬إن ش‪44‬رط العلم ب‪44‬المبيع ه‪44‬و ش‪44‬رط مس‪44‬تقل لص‪44‬حة‬
‫رضا المشتري وبالتالي لصحة البيع‪ ،‬وهو يختلف عن الغلط وكذلك عن تعيين المحل (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪49‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫ثالثًا‪ :‬أوصاف الرضا بالبيع (البيوع الموصوفة)‬

‫الحكم الع‪44‬ام في أوص‪44‬اف الرض‪44‬ا‪ :‬يج‪44‬وز أن يق‪44‬ترن رض‪44‬ا العاق‪44‬دين في عق‪44‬د ال‪44‬بيع بأوص‪44‬اف معين‪44‬ة‪ ،‬ولكي يك‪44‬ون الرض‪44‬ا‬
‫موص‪44‬وفا فال ب‪44‬د أن يلح‪44‬ق الوص‪44‬ف ك‪44‬ل آث‪44‬ار العق‪44‬د‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يلح‪44‬ق ك‪44‬ل آث‪44‬ار العق‪44‬د فال يعت‪44‬بر العق‪44‬د موص‪44‬وفا‪ ،‬ومن ص‪44‬ور‬
‫أوصاف الرضا أن يقترن بشرط‪ ،‬كما يمكن أن يضاف إلى أجل‪ ،‬وه‪4‬ذه األوص‪44‬اف ينطب‪4‬ق عليه‪4‬ا القواع‪4‬د العام‪4‬ة المتعلق‪4‬ة‬
‫بالش‪4‬رط واألج‪4‬ل‪ ،‬غ‪4‬ير أن أوص‪44‬اف الرض‪44‬ا في عق‪4‬د ال‪4‬بيع ال تقتص‪44‬ر على الش‪4‬رط واألج‪4‬ل‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يمكن أن يق‪4‬ترن الرض‪44‬ا‬
‫في ‪44‬ه بتع ‪44‬دد المح ‪44‬ل‪ ،‬وثب ‪44‬وت خي ‪44‬ار التع ‪44‬يين ألح ‪44‬د العاق ‪44‬دين‪ ،‬وغ ‪44‬ير ذل ‪44‬ك من ص ‪44‬ور أوص ‪44‬اف الرض ‪44‬ا وفي ه ‪44‬ذه المحاض ‪44‬رة‬
‫سنعرض لجميع هذه األوصاف بشيء من التفصيل‪:‬‬

‫‪ .1‬اقتران الرضا في عقد البيع بشرط أو أجل‪:‬‬

‫تخض‪44‬ع أحك‪44‬ام اق‪44‬تران الرض‪44‬ا في عق‪44‬د ال‪44‬بيع بش‪44‬رط أو أج‪44‬ل للقواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪44‬ا ك‪44‬ان العق‪44‬د مض‪44‬افا إلى أج‪44‬ل‪ ،‬وجب‬
‫التفرقة بين األجل الواقف واألجل الفاسخ‪ ،‬فإن كان األجل واقفا امتنعت كل آثار العقد قبل حلول األجل‪ ،‬فإذا ح‪ّ4‬ل األج‪4‬ل‬
‫ت‪44‬رتبت على العق‪44‬د كاف‪44‬ة آث‪44‬اره ب‪44‬أثر رجعي (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان األج‪44‬ل فاس‪44‬خا ت‪44‬رتبت جمي‪44‬ع آث‪44‬ار العق‪44‬د من‪44‬ذ‬
‫انعق‪44‬اده وح‪44‬تى حل‪44‬ول األج‪44‬ل‪ ،‬ف‪44‬إذا ح‪ّ4‬ل األج‪44‬ل انتهى أث‪44‬ر العق‪44‬د بالنس‪44‬بة للمس‪44‬تقبل‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان العق‪44‬د معلق‪44‬ا على ش‪44‬رط واق‪44‬ف‬
‫توقفت كل آثار العقد على تحقق الشرط‪ ،‬فإن تحقق نفذت آثار العقد بأثر رجعي‪ ،‬وإ ن تخل‪44‬ف امتنعت تل‪44‬ك اآلث‪44‬ار ويعت‪44‬بر‬
‫العق ‪44 4‬د ك ‪44 4‬أن لم يكن بين المتعاق ‪44 4‬دين من األس ‪44 4‬اس ِلَم لتخل ‪44 4‬ف الش ‪44 4‬رط الواق ‪44 4‬ف من أث ‪44 4‬ر رجعي (نقض م ‪44 4‬دني‪ 11 ،‬ين ‪44 4‬اير‬
‫‪1962‬م)‪ ،‬أما إذا اق‪4‬ترن الرض‪4‬ا بش‪4‬رط فاس‪4‬خ ف‪4‬إن آث‪4‬ار العق‪4‬د تتحق‪4‬ق من‪4‬ذ لحظ‪4‬ة االنعق‪4‬اد‪ ،‬ويتوق‪4‬ف بقاؤه‪4‬ا أو زواله‪4‬ا على‬
‫تخلف الشرط الفاس‪4‬خ أو تحقق‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا تحق‪4‬ق الش‪4‬رط الفاس‪4‬خ زالت آث‪4‬ار العق‪4‬د ب‪4‬أثر رجعي‪ ،‬وإ ذا تخل‪4‬ف بقيت وزال الخط‪4‬ر‬
‫الذي كان يهددها بالزوال‪.‬‬

‫‪ -2‬البيع بشرط التجربة‪:‬‬

‫أ‪ .‬تعريفه‪ :‬يقصد بالبيع بشرط التجربة ذلك البيع الذي يحتفظ فيه المشتري بخيار تجربة المبيع ليقرر ما إذا كان ي‪44‬روق‬
‫له أم ال (البدراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬وهذا االتفاق قد يكون صريحا وق‪44‬د يك‪44‬ون ض‪44‬منيا يس‪44‬تخلص من طبيع‪44‬ة الم‪44‬بيع أو من‬
‫ظروف التعامل‪ ،‬كما هو الحال في شراء المالبس واآلالت الميكانيكية الدقيقة الصنع‪ ،‬إذ جرت العادة على تجربتها‬
‫حتى ولو لم يكن قد احتفظ المشتري في عقد البيع بهذا الحق لنفسه‪.‬‬
‫‪50‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬طبيعة البيع بشرط التجربة‪ :‬أم‪44‬ا عن طبيع‪44‬ة ال‪44‬بيع بش‪44‬رط التجرب‪44‬ة فبحس‪44‬ب األص‪44‬ل ه‪44‬و بي‪44‬ع معل‪44‬ق على ش‪44‬رط واق‪44‬ف‬
‫وهو قبول المشتري للمبيع بعد تجربته‪ ،‬فإذا قبله بعد التجربة أصبحت كل آثار العقد نافذة من وقت التعاق‪44‬د‪ ،‬وإ ذا لم‬
‫يقبله امتنعت تلك اآلثار منذ لحظة انعقاد العق‪4‬د بينهم‪4‬ا ويعت‪4‬بر العق‪4‬د كأن‪4‬ه لم يكن بين الط‪4‬رفين‪ ،‬غ‪4‬ير أن ه‪4‬ذا األص‪4‬ل‬
‫يمكن الخروج عليه باالتفاق صراحًة أو ضمنا على جعل الشرط هنا شرطا فاس‪44‬خا وليس واقف‪4‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا وج‪44‬د مث‪44‬ل ه‪44‬ذا‬
‫االتف‪4‬اق‪ ،‬أو ت‪4‬بين من ظ‪4‬روف الح‪4‬ال أن إرادة المتعاق‪44‬دين ق‪44‬د اتجهت إلى جعل‪4‬ه ش‪4‬رطا فاس‪4‬خا‪ ،‬ت‪4‬رتبت في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‬
‫جميع آثار العقد فور انعق‪4‬اده‪ ،‬بحيث إذا رفض المش‪4‬تري الم‪4‬بيع زال العق‪4‬د بك‪4‬ل آث‪4‬اره ب‪4‬أثر رجعي‪ ،‬وإ ذا قبل‪4‬ه تأك‪4‬دت‬
‫اآلثار واستمرت وزال الخطر الذي كان يهددها بالزوال‪.‬‬

‫ج‪ .‬حكم البيع بشرط التجربة‪ :‬اختلفت القوانين في حكم البيع بش‪4‬رط التجرب‪4‬ة‪ ،‬نتيج‪4‬ة اختالفه‪4‬ا ح‪4‬ول ماهي‪4‬ة ه‪4‬ذا الش‪4‬رط‪،‬‬
‫فهل المقصود به مالءمة الم‪4‬بيع وص‪4‬الحيته للغ‪4‬رض ال‪4‬ذي أع‪4‬د ل‪4‬ه‪ ،‬أم المقص‪4‬ود ب‪4‬ه موافق‪4‬ة الش‪4‬يء لم‪4‬زاج المش‪4‬تري‬
‫وذوقه‪ ،‬ولتحديد المقص‪4‬ود بالش‪4‬رط هن‪4‬ا أهمي‪4‬ة بالغ‪4‬ة‪ ،‬إذ ل‪4‬و قلن‪4‬ا ب‪4‬المفهوم األول ف‪4‬إن رفض المش‪4‬تري س‪4‬يكون مراقب‪4‬ا‬
‫ويمكن التعقيب عليه بتحكيم أهل الخبرة لمعرفة م‪4‬دى مالءم‪4‬ة الش‪4‬يء وص‪44‬الحيته للغ‪4‬رض ال‪4‬ذي أع‪4‬د ل‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا الق‪4‬ول‬
‫بالمفهوم الثاني فمعناه تعليق أمر القبول أو الرفض على محض مش‪4‬يئة المش‪4‬تري ورأي‪4‬ه ال معقب علي‪4‬ه (الب‪4‬دراوي‪،‬‬
‫‪1970‬م)‪ ،‬وقد أخذ المشرع الفرنسي بالمفهوم األول لشرط التجربة؛ ولذا يستطيع البائع أن يثبت تحقق هذا الشرط‬
‫رغم رفض المش ‪44‬تري للم ‪44‬بيع‪ ،‬وذل ‪44‬ك عن طري ‪44‬ق االس ‪44‬تعانة بأه ‪44‬ل الخ ‪44‬برة عن ‪44‬د الحاج ‪44‬ة‪ ،‬م ‪44‬ا لم تكن طبيع ‪44‬ة الش ‪44‬يء‬
‫تس‪44‬توجب مالءمته‪44‬ا ل‪44‬ذوق المش‪44‬تري واحتياجات‪44‬ه الشخص‪44‬ية ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يك‪44‬ون ال‪44‬رأي للمش‪44‬تري وال معقب على‬
‫اختي‪44‬اره‪ ،‬أم‪44‬ا الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري لع‪44‬ام ‪1948‬م فق‪44‬د خ‪44‬الف الق‪44‬انون الفرنس‪44‬ي واعتم‪44‬د المفه‪44‬وم الث‪44‬اني للش‪44‬رط‪،‬‬
‫فللمش‪444‬تري كام‪444‬ل الحري‪444‬ة في االختي‪444‬ار‪ ،‬إن ش‪444‬اء قب‪444‬ل وإ ن ش‪444‬ار رفض وال معقب على اختي ‪44‬اره‪ ،‬وت‪444‬برير ذل‪444‬ك أن‬
‫المشتري وحده هو من يستطيع أن يقرر مدى مناسبة المبيع له وه‪4‬و وح‪4‬ده من يق‪4‬رر ذل‪4‬ك‪ ،‬وفي ك‪4‬ل األح‪4‬وال يجب‬
‫على المشتري أن يق‪4‬وم بتجرب‪4‬ة الم‪4‬بيع خالل م‪4‬دة زمني‪4‬ة معين‪4‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن لم تكن الم‪4‬دة مح‪4‬ددة‪ ،‬فهي الم‪4‬دة المعقول‪4‬ة ال‪4‬تي‬
‫يعينها البائع والتي تختلف باختالف طبيعة المبيع‪ ،‬وعلى البائع أن يمّك ن‪4‬ه من تجرب‪4‬ة الم‪4‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إذا مكّن ه من التجرب‪4‬ة‬
‫وانقض‪44‬ت الم‪44‬دة المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا للتجرب‪44‬ة أو الم‪44‬دة المعقول‪44‬ة‪ ،‬ولم ي‪44‬رد المش‪44‬تري وس‪44‬كت م‪44‬ع تمكن‪44‬ه من التجرب‪44‬ة اعت‪44‬بر‬
‫سكوته قبوال‪.‬‬

‫‪ .3‬البيع بشرط المذاق‪:‬‬

‫أ‪ .‬مفهوم البيع بشرط المذاق‪ :‬ثمة مبيع ال يمكن أن تتم معاينته وتجربته إال عن طريق المذاق‪ ،‬ولذلك فالغالب في ه‪44‬ذا‬
‫الن ‪44‬وع من المبيع ‪44‬ات أن يعل ‪44‬ق المش ‪44‬تري رض ‪44‬اه ب ‪44‬البيع على ت ‪44‬ذوق الش ‪44‬يء ومالءمت ‪44‬ه ل ‪44‬ه‪ ،‬ومن أمثل ‪44‬ة ه ‪44‬ذه المبيع ‪44‬ات‬
‫األطعمة والمشروبات والزيوت وغيرها‪.‬‬
‫‪51‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬طبيعة البيع بشرط المذاق‪ :‬أجمع الفقه القانوني على أن البيع بش‪44‬رط الم‪44‬ذاق م‪44‬ا ه‪44‬و إال ن‪44‬وع من أن‪44‬واع ال‪44‬بيع بش‪44‬رط‬
‫التجرب‪4‬ة (الب‪4‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬وربم‪4‬ا ك‪4‬ان من ال‪4‬واجب على الق‪4‬وانين ال‪4‬تي ع‪4‬الجت ال‪4‬بيع بش‪4‬رط التجرب‪4‬ة أن تعطي‬
‫البيع بشرط المذاق ذات األحكام‪ ،‬غير أن القانون لم يفعل ذلك وإ نما أفرد للبيع بشرط المذاق أحكاما خاصة ب‪44‬ه‪ ،‬إذ‬
‫جع‪44‬ل رض‪44‬ا المش‪44‬تري في‪44‬ه معلق‪44‬ا على تذوق‪44‬ه للم‪44‬بيع ومن ثم يق‪44‬رر إم‪44‬ا إب‪44‬رام العق‪44‬د وإ م‪44‬ا رفض‪44‬ه‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك ف‪44‬البيع‬
‫بش‪44‬رط الم‪44‬ذاق ه‪44‬و مج‪44‬رد وع‪44‬د ب‪44‬البيع من ج‪44‬انب الب‪44‬ائع وح‪44‬ده‪ ،‬أي وع‪44‬د مل‪44‬زم لج‪44‬انب واح‪44‬د فق‪44‬ط وه‪44‬و الب‪44‬ائع‪ ،‬وغ‪44‬ير‬
‫ملزم للمشتري إذ له الخيار في القبول والرفض‪ ،‬وال معقب على رأيه‪ ،‬وعليه فإن عقد البيع ال ينعق‪44‬د بين الط‪44‬رفين‬
‫إال من لحظ‪44‬ة قب‪44‬ول المش‪44‬تري للم‪44‬بيع بع‪44‬د تذوق‪44‬ه ورض‪44‬اه ب‪44‬ه‪ ،‬وفي ه‪44‬ذا يختل‪44‬ف عق‪44‬د ال‪44‬بيع بش‪44‬رط التجرب‪44‬ة عن ال‪44‬بيع‬
‫بشرط المذاق‪ ،‬فاألول هو بيع تام ولكن تحقق آثاره معلق على شرط واقف أو فاسخ‪ ،‬بينم‪4‬ا األخ‪4‬ير ه‪4‬و وع‪4‬د ب‪4‬البيع‬
‫ملزم لجانب واحد ت‪4‬وافرت في‪4‬ه جمي‪4‬ع أرك‪4‬ان عق‪4‬د ال‪4‬بيع النه‪4‬ائي (المه‪4‬دي‪ ،‬المه‪4‬دي‪2007 ،‬م)‪ ،‬لكن العق‪4‬د النه‪4‬ائي لم‬
‫ينعقد بين الطرفين بعد‪ ،‬وإ نما يحتاج إلى قبول المشتري للمبيع بعد تذوقه كما أسلفنا‪.‬‬

‫ج‪ .‬حكم ال‪AA‬بيع بش‪AA‬رط الم‪AA‬ذاق‪ :‬ي ‪44‬ترتب على عق‪44‬د ال ‪44‬بيع بش ‪44‬رط الم ‪44‬ذاق أن يل ‪44‬تزم الواع‪44‬د بتمكين الموع‪44‬ود ل ‪44‬ه من الم ‪44‬ذاق‬
‫(خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬إذا أخ‪ّ4‬ل الواع‪44‬د بالتزام‪44‬ه ج‪44‬از للموع‪44‬ود ل‪44‬ه أن يحص‪44‬ل على حكم بالتنفي‪44‬ذ‪ ،‬ب‪44‬ل ول‪44‬ه أن يحص‪44‬ل‬
‫على غرامة تهديدية لحمله على التنفيذ‪ ،‬وكون البيع بش‪4‬رط الم‪4‬ذاق ه‪4‬و مج‪4‬رد وع‪4‬د ب‪4‬البيع فإن‪4‬ه ي‪4‬ترتب على ذل‪4‬ك أن‬
‫ملكي‪44 4‬ة الم‪44 4‬بيع ال تنتق‪44 4‬ل إلى المش‪44 4‬تري إال من وقت إعالن‪44 4‬ه قبول‪44 4‬ه ب‪44 4‬المبيع‪ ،‬فمن ه‪44 4‬ذه اللحظ‪44 4‬ة ينعق‪44 4‬د العق‪44 4‬د م‪44 4‬ا بين‬
‫الطرفين‪ ،‬وتنتقل الملكية دون أث‪4‬ر رجعي إلى وقت الوع‪4‬د‪ ،‬وذل‪4‬ك على خالف ال‪4‬بيع بش‪4‬رط التجرب‪4‬ة وال‪4‬ذي يتم ب‪4‬أثر‬
‫رجعي كما رأينا سابقا‪.‬‬

‫‪ .4‬البيع بالعينة‪:‬‬
‫أ‪ .‬مفهوم‪AA‬ه‪ :‬في ه‪44‬ذا الن‪44‬وع من ال‪44‬بيوع يق‪44‬وم الب‪44‬ائع بإعط‪44‬اء المش‪44‬تري عين‪44‬ة من الم‪44‬بيع‪ ،‬ويجب أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع مطابق‪44‬ا‬
‫للعين‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا أخ ‪ّ4‬ل الب‪44‬ائع به‪44‬ذا االل‪44‬تزام ك‪44‬ان من ح‪44‬ق المش‪44‬تري فس‪44‬خ ال‪44‬بيع والمطالب‪44‬ة ب‪44‬التعويض (المه‪44‬دي‪ ،‬المه‪44‬دي‪،‬‬
‫‪2007‬م)‪ ،‬وي‪44‬رى الفق‪44‬ه أن للمش‪44‬تري اش‪44‬تراط تعلي‪44‬ق رض‪44‬اه ب‪44‬المبيع على ش‪44‬رط مطابقت‪44‬ه للعين‪44‬ة‪ ،‬بحيث إذا وج‪44‬د أن‬
‫المبيع غير مطابق للعينة فال يوجد تراٍض ومن ثم ال ينعقد العقد بين الطرفين‪.‬‬

‫ب‪ .‬طبيع‪AA‬ة ال‪AA‬بيع بالعين‪AA‬ة وأحكام‪AA‬ه‪ :‬ه‪44‬و بي‪44‬ع ب‪44‬اّت من ال‪44‬وقت ال‪44‬ذي اتف‪44‬ق في‪44‬ه المتعاق‪44‬دان على العين‪44‬ة ال‪44‬تي تم ال‪44‬بيع على‬
‫أساس‪4‬ها‪ ،‬فالعين‪4‬ة ال تق‪4‬وم هن‪4‬ا إال بمهم‪4‬ة تع‪4‬يين مح‪4‬ل ال‪4‬بيع‪ ،‬ومن ثم يل‪4‬تزم الب‪4‬ائع بتس‪4‬ليم الش‪4‬يء مط‪4‬ابق للعين‪4‬ة المتف‪4‬ق‬
‫عليه‪44‬ا‪ ،‬وعلم المش‪44‬تري بالعين‪44‬ة يكفي لتحق‪44‬ق ش‪44‬رط علم‪44‬ه ب‪44‬المبيع علم‪44‬ا كافي‪44‬ا نافي‪44‬ا للجهال‪44‬ة‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك إذا لم يس‪44‬لم‬
‫الب‪44‬ائع للمش‪44‬تري مبيع‪44‬ا مطابق‪44‬ا للعين‪44‬ة فليس مع‪44‬نى ذل‪44‬ك أن المش‪44‬تري لم يعلم ب‪44‬المبيع‪ ،‬ومن ثم ال يج‪44‬وز ل‪44‬ه المطالب‪44‬ة‬
‫ببطالن العقد لعدم علمه بالمبيع‪ ،‬وإ نما كل ما يستطيع المطالبة به هو إجبار الب‪4‬ائع على تنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه بتس‪4‬ليم الم‪4‬بيع‬
‫المط‪44‬ابق للعين‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يتمكن الب‪44‬ائع من ذل‪44‬ك ك‪44‬ان للمش‪44‬تري أن يط‪44‬الب بفس‪44‬خ العق‪44‬د‪ ،‬وتس‪44‬ليم الب‪44‬ائع لم‪44‬بيع مط‪44‬ابق‬
‫‪52‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫للعينة يعني أنه قد نفذ التزامه وليس للمشتري بعد ذلك المطالب‪4‬ة بفس‪4‬خ العق‪4‬د أو أن ي‪4‬رفض تس‪4‬لم الم‪4‬بيع ب‪4‬دعوى أن‪4‬ه‬
‫ليس من الصنف الجيد أو الدرجة األولى طالما أنه كان مطابقا للعينة التي ارتضاها‪ ،‬واألصل أن يحتف‪44‬ظ المش‪44‬تري‬
‫بالعينة لديه إلى حين تنفيذ البائع التزامه‪ ،‬لكن ال يوجد ما يمنع من احتفاظ البائع بها‪ ،‬فإذا تلفت أو هلكت ولو بغير‬
‫خط ‪44‬أ من ال ‪44‬ذي يحفظه ‪44‬ا وق ‪44‬ام الخالف بين الط ‪44‬رفين على م ‪44‬دى مطابق ‪44‬ة الم ‪44‬بيع للعين ‪44‬ة بع ‪44‬د ذل ‪44‬ك‪ ،‬وق ‪44‬ع عبء إثب ‪44‬ات‬
‫مطابقته أو عدم مطابقته على عاتق من هلكت في يده (المهدي‪ ،‬المهدي‪2007 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬حكم ال‪AA‬بيع بالعين‪AA‬ة في المجل‪AA‬تين‪ :‬أج ‪44‬ازت مجل ‪44‬ة األحك ‪44‬ام العدلي ‪44‬ة ال ‪44‬بيع بالعين ‪44‬ة وعالجت ‪44‬ه تحت عن ‪44‬وان خي ‪44‬ار ال ‪44‬بيع‬
‫باألنموذج‪ ،‬فنصت المادة ‪ 325‬منها على‪" :‬ما بيع على مقتضى األنم‪4‬وذج إذا ظه‪4‬ر دون األنم‪4‬وذج يك‪4‬ون المش‪4‬تري‬
‫مخ‪44‬يرا إن ش‪44‬اء قبل‪44‬ه وإ ن ش‪44‬اء رّد ه‪ ،‬مثال الحنط‪44‬ة والس‪44‬من وال‪44‬زيت وم‪44‬ا ص‪44‬نع على نس‪44‬ق واح‪44‬د من الكرب‪44‬اس الج‪44‬وخ‬
‫وأشباهها إذا رأى المشتري أنموذجها ثم اشتراها على مقتضاه فظهرت أدنى من األنموذج يخّير المشتري حينئذ"‪.‬‬

‫أما مجلة األحكام الشرعية فلم تجز هذا النوع من البيوع‪ ،‬فقد نصت المادة ‪ 308‬منها على‪" :‬ال يصح بيع األنم‪44‬وذج ب‪44‬أن‬
‫يريه شيئا ويبيعه الصبرة على أنها مثلها سواء ظهر أنها مثله أم ال"‪.‬‬

‫‪ .5‬البيع بالعربون‪:‬‬
‫أ‪ .‬مفهومه‪ :‬العرب‪44‬ون ه‪44‬و مبل‪44‬غ من النق‪44‬ود يدفع‪44‬ه أح‪44‬د العاق‪44‬دين إلى اآلخ‪44‬ر وقت العق‪44‬د (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وفي‪44‬ه يش‪44‬ترط‬
‫الب‪44‬ائع أو المش‪44‬تري على اآلخ‪44‬ر الح‪44‬ق في الع‪44‬دول عن العق‪44‬د خالل م‪44‬دة معين‪44‬ة‪ ،‬وللعرب‪44‬ون في النظم القانوني‪44‬ة إح‪44‬دى‬
‫داللتين‪ :‬فإما أن يقصد به تأكي‪4‬د وص‪4‬ول المتعاق‪4‬دين إلى االتف‪4‬اق على العق‪4‬د وإ برام‪4‬ه‪ ،‬وإ م‪4‬ا أن يقص‪4‬د ب‪4‬ه أن العاق‪4‬دين‬
‫قد اشترطا لكل منهما حق العدول عن العق‪4‬د في مقاب‪44‬ل ت‪44‬رك العرب‪44‬ون ممن دفع‪44‬ه أو رده ومثل‪44‬ه مع‪44‬ه ممن قبض‪44‬ه إذا‬
‫عدل‪.‬‬

‫ب‪ .‬حكمه في الفقه اإلسالمي‪ :‬أج‪44‬ازت أحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ال‪44‬بيع ب‪44‬العربون إذا ك‪44‬ان المقص‪44‬ود من العرب‪44‬ون أن يك‪44‬ون‬
‫جزءا من الثمن‪ ،‬فإذا عدل من دفع‪4‬ه خس‪4‬ره وك‪4‬ان من ح‪4‬ق الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا أخ‪4‬ذ ب‪4‬ه مجم‪4‬ع الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي‬
‫في دروت‪4‬ه الثامن‪4‬ة المنعق‪4‬دة بت‪4‬اريخ ‪ /7‬مح‪4‬رم‪1414 /‬ه‪ ،‬وق‪44‬د أج‪4‬ازت مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية ال‪4‬بيع ب‪4‬العربون‪ ،‬وق‪44‬د‬
‫نصت على ذلك في المادة (‪ )309‬منها والتي نصت على‪" :‬يصح بيع العربون وهو أن يشتري وُيعَطى البائع شيئا‬
‫من الثمن عربونا‪ ،‬على أنه إن أخذ المبيع فهو من الثمن وإ ال فهو للب‪4‬ائع‪ ،‬ف‪4‬إن تم ال‪4‬بيع احتس‪4‬ب العرب‪4‬ون من الثمن‪،‬‬
‫وإ ال كان للب‪4‬ائع‪ ،‬لكن إذا لم يص‪44‬رح ب‪4‬ذلك ال يك‪4‬ون للب‪4‬ائع‪ ،‬أم‪4‬ا إذا لم يج‪4‬ر العق‪4‬د بينهم‪4‬ا ودف‪44‬ع ل‪4‬ه درهم‪4‬ا وق‪44‬ال ل‪4‬ه‪ :‬ال‬
‫ت ‪44‬بيع لغ ‪44‬يري‪ ،‬ف ‪44‬إن لم أش ‪44‬تره فال ‪44‬درهم ل ‪44‬ك ثم لم يش ‪44‬ترها رج ‪44‬ع بال ‪44‬درهم"‪ ،‬ويب ‪44‬دو أن مجل ‪44‬ة األحك ‪44‬ام الش ‪44‬رعية تأخ ‪44‬ذ‬
‫ب‪44‬المفهوم األول للعرب‪44‬ون ال‪44‬ذي يعت‪44‬بر أن العرب‪44‬ون م‪44‬ا ه‪44‬و إال ج‪44‬زء من الثمن وليس ثمن‪44‬ا للع‪44‬دول‪ ،‬ف‪44‬إذا تم ال‪44‬بيع ك‪44‬ان‬
‫العربون جزءا من الثمن‪ ،‬وإ ذا لم يتم فهو من حق البائع‪.‬‬

‫‪53‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫ج‪ .‬طبيعة البيع بالعربون‪ :‬اختل‪44‬ف الفق‪44‬ه ح‪44‬ول طبيع‪44‬ة ال‪44‬بيع ب‪44‬العربون‪ ،‬ف‪44‬البعض ي‪44‬رى أن‪44‬ه بي‪44‬ع معل‪44‬ق على ش‪44‬رط واق‪44‬ف‪،‬‬
‫والبعض اآلخ‪4‬ر ي‪4‬رى أن‪4‬ه بي‪4‬ع معل‪4‬ق على ش‪4‬رط فاس‪4‬خ‪ ،‬وي‪4‬رجح غالبي‪4‬ة الفق‪4‬ه أن‪4‬ه بمثاب‪4‬ة بي‪4‬ع معل‪4‬ق على ش‪4‬رط فاس‪4‬خ‬
‫وهو عدول أحد الطرفين عن البيع‪ ،‬فآثار العقد تترتب منذ إنشائه‪ ،‬فإذا عدل أحد الطرفين عن العقد‪ ،‬تحق‪44‬ق الش‪44‬رط‬
‫الفاسخ وزال بأثر رجعي (المهدي‪ ،‬المهدي‪2007 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .6‬الوعد بإبرام عقد البيع‪:‬‬

‫أ‪ .‬مفهوم الوعد بإبرام عقد البيع‪ :‬ه‪44‬و العق‪44‬د ال‪44‬ذي يع‪44‬د في‪44‬ه الواع‪44‬د الموع‪44‬ود ل‪44‬ه ب‪44‬أن ي‪44‬برم مع‪44‬ه عق‪44‬د ال‪44‬بيع إذا رغب ه‪44‬ذا‬
‫الموع‪44‬ود ل‪44‬ه في ذل‪44‬ك خالل م‪44‬دة معين‪44‬ة (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬والص‪44‬ورة الغالب‪44‬ة ل‪44‬ه في ال‪44‬بيوع ه‪44‬و الوع‪44‬د ب‪44‬البيع‪ ،‬وفي‪44‬ه‬
‫يلتزم صاحب الشيء بإبرام عقد البيع مع المشتري إن أبدى األخير رغبته في الشراء خالل مدة معينة‪ ،‬وال ي‪44‬رتب‬
‫هذا العقد أي ال‪4‬تزام على ع‪4‬اتق المش‪4‬تري‪ ،‬فه‪4‬و بالخي‪4‬ار وال معقب على إرادت‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬إن ش‪4‬اء أب‪4‬دى رغبت‪4‬ه بالش‪4‬راء من‬
‫عدمه خالل المدة المحددة‪ ،‬وإ ن شاء سكت ولم يبد أي اختيار وحينها يسقط الوعد بالبيع بمجرد انتهاء مدته‪.‬‬

‫ب‪ .‬طبيعته‪ :‬هو ليس إيجابا من طرف الواعد‪ ،‬وإ نما هو عقد كامل ال بد فيه من إيجاب من الواعد وقب‪44‬ول من الموع‪44‬ود‬
‫له‪ ،‬فإذا قبل الموعود له انعقد عقد الوع‪4‬د ملزم‪4‬ا لج‪4‬انب واح‪4‬د وه‪4‬و الب‪4‬ائع وال‪4‬ذي يل‪4‬تزم ب‪4‬أن ي‪4‬بيع للمش‪4‬ترى في ح‪4‬ال‬
‫إبداء رغبته في الشراء‪ ،‬أما الموعود له فال يلتزم بالشراء‪.‬‬

‫ج‪ .‬صوره‪ :‬الوعد بالتعاق‪4‬د وفق‪4‬ا للقواع‪4‬د العام‪4‬ة يأخ‪4‬ذ إح‪4‬دى ص‪4‬ورتين‪ ،‬فإم‪4‬ا أن يك‪4‬ون ملزم‪4‬ا لج‪4‬انب واح‪4‬د كالوع‪4‬د ب‪4‬البيع‬
‫وصورته المقابل‪4‬ة الوع‪4‬د بالش‪4‬راء‪ ،‬وال‪4‬تي يك‪4‬ون الواع‪4‬د فيه‪4‬ا ه‪4‬و المش‪4‬تري‪ ،‬والموع‪4‬ود ل‪4‬ه ه‪4‬و الب‪4‬ائع‪ ،‬فيع‪4‬د المش‪4‬تري‬
‫صاحب السلعة بأن يشتري منه سلعته إن أصبحت لدى ه‪4‬ذا األخ‪4‬ير رغب‪4‬ة في ال‪4‬بيع خالل م‪4‬دة معين‪4‬ة‪ ،‬أم‪4‬ا الص‪4‬ورة‬
‫الثانية من الوع‪4‬د بالتعاق‪4‬د فهي الوع‪4‬د المل‪4‬زم للج‪4‬انبين‪ ،‬فيك‪4‬ون الوع‪4‬د هن‪4‬ا ب‪4‬البيع والش‪4‬راء‪ ،‬ويص‪4‬بح ك‪4‬ل من الط‪4‬رفين‬
‫واعدا وموعودا له‪ ،‬فأيهما أبدى رغبته في إتمام العق‪4‬د‪ ،‬انعق‪4‬د بينهم‪4‬ا دون الحاج‪4‬ة إلى إب‪4‬داء الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر رغبت‪4‬ه‪،‬‬
‫إذ يكفي أن يبدي أحد الطرفين هنا رغبته في إبرام العقد‪ ،‬وال حاجة حينها إلبداء الطرف اآلخر رغبته‪.‬‬

‫د‪ .‬ش‪AA‬روطه‪ :‬يش ‪44‬ترط لص ‪44‬حة الوع ‪44‬د بالتعاق ‪44‬د هن ‪44‬ا أن يتم االتف ‪44‬اق على جمي ‪44‬ع المس ‪44‬ائل الجوهري ‪44‬ة في العق ‪44‬د وك ‪44‬ذلك الم ‪44‬دة‬
‫الزمنية التي يجب إبداء الرغبة خاللها‪ ،‬ومن دون االتف‪4‬اق على ه‪4‬ذه المس‪4‬ائل يك‪4‬ون العق‪4‬د ب‪4‬اطال بطالن‪4‬ا مطلق‪4‬ا‪ ،‬كم‪4‬ا‬
‫يش‪4‬ترط لص‪4‬حة الوع‪4‬د بالتعاق‪4‬د أيض‪4‬ا ت‪4‬وافر األهلي‪4‬ة في الط‪4‬رف المل‪4‬تزم‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان الوع‪4‬د ملزم‪4‬ا لط‪4‬رف واح‪4‬د وجب‬
‫توافر األهلية الالزمة إلبرام العقد الموعود بإبرامه في الواعد فقط دون الموع‪4‬ود ل‪44‬ه‪ ،‬وال‪44‬ذي يكفي أن يك‪44‬ون مم‪44‬يزا‬
‫حينه ‪44‬ا؛ ألن ‪44‬ه ال يل ‪44‬تزم بش ‪44‬يء في عق‪44‬د الوع‪44‬د بالتعاق ‪44‬د‪ ،‬فالتص ‪44‬رف هن ‪44‬ا ن ‪44‬افع نفع ‪44‬ا محض ‪44‬ا ل ‪44‬ه‪ ،‬ف ‪44‬إذا أب ‪44‬دى رغبت ‪44‬ه في‬
‫التعاقد‪ ،‬ينظر حينها إلى أهليته وص‪44‬الحيته إلب‪4‬رام العق‪4‬د الموع‪4‬ود بإبرام‪4‬ه‪ ،‬إذ الع‪4‬برة بأهلي‪4‬ة الموع‪4‬ود ل‪4‬ه وقت إب‪4‬رام‬
‫العقد الموعود بإبرامه وليس وقت إبرام العقد‪ ،‬وال ينظر إلى أهلية الواعد إذا ما أبدى الموعود له رغبته في إب‪44‬رام‬

‫‪54‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫العقد النهائي‪ ،‬إذ يكتفى بتعبيره عن إرادته وقت إبرام عقد الوعد‪ ،‬وال يش‪4‬ترط إب‪4‬داء رغب‪4‬ة أخ‪4‬رى وقت إب‪4‬رام العق‪4‬د‬
‫النه‪44‬ائي‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك إذا فق‪44‬د الواع‪44‬د أهليت‪44‬ه بع‪44‬د إب‪44‬رام عق‪44‬د الوع‪44‬د بالتعاق‪44‬د‪ ،‬ثم أب‪44‬دى الموع‪44‬ود ل‪44‬ه رغبت‪44‬ه في التعاق‪44‬د‪،‬‬
‫انعقد العقد بينهما حتى ولو كان التصرف ضارا ضررا محض‪44‬ا ل‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ك‪4‬ان الوع‪4‬د ملزم‪4‬ا للج‪4‬انبين فيش‪4‬ترط أن‬
‫تتوافر األهلية الالزمة في كليهما وقت إبرام عقد الوعد؛ ألن كال منهم‪44‬ا واع‪4‬د وموع‪4‬ود ل‪44‬ه كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ ،‬وال يش‪44‬ترط‬
‫في عقد الوعد بالبيع أو الشراء شكال معينا‪ ،‬ما لم يشترط الق‪4‬انون أو االتف‪4‬اق ذل‪4‬ك‪ ،‬ومث‪4‬ال اش‪4‬تراط الش‪4‬كلية في عق‪4‬د‬
‫الوع‪44‬د ب ‪44‬البيع‪ ،‬ذل ‪44‬ك الوع‪44‬د ال ‪44‬ذي يك ‪44‬ون محل ‪44‬ه س ‪44‬فينة أو ط ‪44‬ائرة‪ ،‬وق ‪44‬د رأين ‪44‬ا أن المنظم الس ‪44‬عودي يش ‪44‬ترط في ال ‪44‬بيوع‬
‫الواردة على كل منهما شكال معينا‪ ،‬ولذا فإن عقد الوعد ببيعهما يشترط فيه كذلك أن يكون شكليا وإ ال كان باطال‪.‬‬

‫ه‪ .‬آثار الوعد بالبيع وبالشراء‪ :‬يترتب على الوع‪4‬د ب‪4‬البيع أو بالش‪4‬راء بق‪4‬اء الواع‪4‬د على وع‪4‬ده ح‪4‬تى يخت‪4‬ار الموع‪4‬ود ل‪4‬ه‬
‫إب‪44‬رام العق‪44‬د الموع‪44‬ود ب‪44‬ه خالل الم‪44‬دة الزمني‪44‬ة المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا انقض‪44‬ت الم‪44‬دة المح‪44‬ددة دون أن يب‪44‬دي الموع‪44‬ود ل‪44‬ه‬
‫رغبته في التعاقد‪ ،‬سقط حينها التزام الواعد وال شيء على الموعود له‪ ،‬أما إذا أعلن الموعود له رغبته في التعاقد‬
‫خالل المدة المحددة‪ ،‬فإن العقد ينعقد في الحال دون الحاجة إلى رضا أو قبول جديد من الواعد (المه‪44‬دي‪ ،‬المه‪44‬دي‪،‬‬
‫‪2007‬م)‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان الوع‪44‬د ب‪44‬البيع ال‪44‬تزم الب‪44‬ائع بع‪44‬دم التص‪44‬رف في الم‪44‬بيع ط‪44‬وال الم‪44‬دة المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا في الوع‪44‬د‪ ،‬وال‬
‫يجوز له أن يحمله بحق يتعارض مع الحقوق المحتملة للمشتري‪ ،‬وإ ال كان مخال بتنفيذ التزامه‪.‬‬

‫‪55‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫‪56‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬
‫ركن الشيء‪ :‬هو ما ال يقوم الشيء إال به‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العناصر الجوهرية في العقد‪ :‬هي العناصر األساسية التي ال ينعقد العقد من دون االتفاق عليها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العناصر التفصيلية في العقد‪ :‬هي العناص‪44‬ر الثانوي‪44‬ة ال‪44‬تي يمكن أن ينعق‪44‬د العق‪44‬د دون االتف‪44‬اق عليه‪44‬ا م‪44‬ا لم يوج‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫اتفاق بخالف ذلك‪.‬‬
‫أهلية التصرف‪ :‬هي صالحية الشخص إلبرام التصرف القانوني ويراد بها أهلية األداء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫موانع الشراء‪ :‬هي الموانع التي تحول دون إمكانية قيام المشتري بإبرام عقد الشراء لصفة خاصة متعلقة به‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫موانع البيع‪ :‬هي الموانع التي تحول دون إمكانية قيام البائع ببيع ماله إلى الغير ألسباب اتفاقية أو قانونية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الجهالة‪ :‬يقصد بها الجهالة الفاحشة والتي تفضي إلى نزاع بين الطرفين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الت‪AA‬وقيت في ال‪AA‬بيع‪ :‬ه‪44‬و تحدي‪44‬د م‪44‬دة زمني‪44‬ة لبق‪44‬اء الملكي‪44‬ة على ذم‪44‬ة المش‪44‬تري لتع‪44‬ود م‪44‬رة أخ‪44‬رى إلى الب‪44‬ائع بع‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫انتهاء المدة المحددة‪.‬‬
‫غرر الوصف‪ :‬هو اشتراط صفات معينة محددة تحديدا دقيق‪4‬ا يعج‪4‬ز الب‪4‬ائع معه‪4‬ا عن االل‪4‬تزام به‪4‬ا فتن‪4‬درج ض‪44‬من‬ ‫‪‬‬
‫الشروط التي يستحيل الوفاء بها‪.‬‬
‫غرر الوجود‪ :‬هو البيع الذي يكون فيه المبيع محتمال بين الوجود والعدم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خيار الرؤية‪ :‬هو أن يكون ألحد المتعاقدين وهو المشتري الحق في إمضاء العقد أو فسخه عند رؤية المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الرضا الموصوف‪ :‬هو الرضا الذي لحقه وصف معين شريطة أن يلحق الوصف كل آثار العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫البيع بشرط التجربة‪ :‬هو البيع الذي يحتفظ فيه المشتري بخيار تجربة المبيع ليقرر ما إذا كان يروق ل‪44‬ه أم ال‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫أو ما إذا كان مناسبا للغرض الذي أعد له من عدمه‪.‬‬
‫البيع بشرط المذاق‪ :‬هو البيع الذي يعلق المشتري فيه رضاه بالبيع على تذوق الشيء ومالءمته له‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫البيع بالعينة‪ :‬هو البيع الذي يقوم فيه الب‪44‬ائع بإعط‪44‬اء المش‪44‬تري عين‪44‬ة من الم‪44‬بيع لمعاينته‪44‬ا‪ ،‬على أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع‬ ‫‪‬‬
‫مطابقا للعينة‪.‬‬
‫العربون‪ :‬هو مبلغ من النقود يدفعه أحد المتعاقدين إلى اآلخر وقت العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الوعد بالبيع‪ :‬هو العقد الذي يعد فيه الواعد الموعود له بأن يبرم معه عقد ال‪AA‬بيع إذا رغب ه‪AA‬ذا الموع‪AA‬ود ل‪AA‬ه‬ ‫‪‬‬
‫في ذلك خالل مدة معينة‪.‬‬

‫‪57‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬

‫اكتْب مقااًل عن أوصاف الرضا وتطبيقاتها في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬

‫الحالة‪:‬‬

‫اشترى زيد ذو الخامسة عشرة من العمر من صديقه عم‪4‬رو جه‪4‬از ج‪4‬وال من ن‪4‬وع آيف‪4‬ون بثمن وق‪4‬دره ألف‪4‬ا لاير‪ ،‬بع‪4‬د ف‪4‬ترة‬
‫وجد زي‪4‬د أن الج‪4‬وال لم ي‪4‬ؤد الغ‪4‬رض المطل‪4‬وب من‪4‬ه‪ ،‬حيث إن بطاريت‪4‬ه ك‪4‬انت ض‪4‬عيفة وغ‪4‬ير ص‪4‬الحة لالس‪4‬تعمال الطوي‪4‬ل‪،‬‬
‫ولذا رجع إلى عمرو وطلب منه استرجاع الجوال ومن ثم إعادة المبلغ المدفوع‪ ،‬رفض عمرو استرجاع الج‪44‬وال وإ ع‪44‬ادة‬
‫المبلغ المدفوع بحجة أن البيع قد تم وانتهى األمر‪ ،‬لجأ والد زيد إلى المحكم‪44‬ة المختص‪44‬ة‪ ،‬دافع‪44‬ا ببطالن التص‪44‬رف الم‪44‬برم‬
‫بين ابن‪44‬ه وعم‪44‬رو بحج‪44‬ة أن زي‪44‬د م‪44‬ازال قاص‪44‬را‪ ،‬إال أن عم‪ً4‬ر ا دف‪44‬ع ب‪44‬أن زي‪44‬دا يعم‪44‬ل لدي‪44‬ه في مح‪44‬ل الج‪44‬واالت الخ‪44‬اص ب‪44‬ه‪،‬‬
‫ويتقاضى أجرا شهريا مقداره ألفا لاير‪ ،‬وأن الثمن المدفوع كان من المرتب الشهري الذي يحصل علي‪44‬ه‪ ،‬رفض وال‪44‬د زي‪44‬د‬
‫دف‪44‬ع عم‪44‬رو‪ ،‬م‪44‬دعيا أن ال‪44‬بيع لم يم‪44‬ر علي‪44‬ه س‪44‬وى ثالث‪44‬ة أي‪44‬ام‪ ،‬وال ي‪44‬زال الم‪44‬بيع في مرحل‪44‬ة التجرب‪44‬ة‪ ،‬من ثم لزي‪44‬د الح‪44‬ق في‬
‫رفض المبيع في هذه الحالة لعدم مالءمته للغرض الذي أعد له‪.‬‬

‫لو كنت أنت القاضي في الدعوى المرفوعة من والد زيد على عمرو فبم ستحكم فيها‪:‬‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫ل‪44‬و كنت أن‪44‬ا القاض‪44‬ي ال‪44‬ذي ينظ‪44‬ر ال‪44‬دعوى المرفوع‪44‬ة من وال‪44‬د زي‪44‬د على عم‪44‬رو فس‪44‬أقوم ب‪44‬الحكم في ك‪44‬ل دف‪44‬ع من ال‪44‬دفوع‬
‫المرفوعة على حدة تمهيدا إلصدار حكمي النهائي وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫أ‪ .‬فيما يتعلق بدفع وال‪4‬د زي‪4‬د ببطالن عق‪4‬د ال‪4‬بيع الم‪4‬برم بين ابن‪4‬ه زي‪4‬د والب‪4‬ائع عم‪4‬رو بحج‪4‬ة أن زي‪4‬د م‪4‬ازال قاص‪44‬را‪ ،‬فدفع‪4‬ه‬
‫بحس‪44‬ب األص‪44‬ل ص‪44‬حيح؛ وذل‪44‬ك ألن عق‪44‬د ال‪44‬بيع من العق‪44‬ود ال‪44‬دائرة بين النف‪44‬ع والض‪44‬رر‪ ،‬وال‪44‬تي يمكن لن‪44‬اقص األهلي‪44‬ة‬
‫‪58‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫إبرامها لكنها تكون قابلة للبطالن لمصلحة ن‪4‬اقص األهلي‪4‬ة‪ ،‬ويح‪4‬ق لل‪4‬ولي التمس‪4‬ك ببطالن العق‪4‬د في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬غ‪4‬ير‬
‫أن هذا األصل يتعطل إذا ما كان الثمن الذي دفعه القاصر المشتري للبائع ناتجا عن عمل يده‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يع‪44‬د‬
‫وكأنه كامل األهلية في حدود المبالغ التي يكسبها من عمل يده‪ ،‬وبناًء عليه يعتبر عقد البيع المبرم بين زيد وعم‪44‬رو‬
‫عقدا صحيحا منتجا آلثاره القانونية على الرغم من صغر سن المشتري زيد وذلك استثناًء على األصل‪.‬‬

‫أما فيما يتعلق بدفع والد زيد بأن إبرام العقد لم يمر عليه إال ثالثة أيام‪ ،‬وأن المبيع مازال في فترة التجربة‪ ،‬فهذا‬ ‫ب‪.‬‬
‫الدفع يعتبر صحيحا‪ ،‬حيث يجوز االتفاق بين البائع والمشتري على تعليق تحقق آثار العقد على قيام المشتري‬
‫بتجربة المبيع خالل مدة زمنية معينة‪ ،‬وهذا االتفاق قد يكون صريحا وقد يكون ضمنيا يستخلص من طبيعة المبيع‬
‫أو من ظروف التعامل‪ ،‬كما هو الحال في شراء المالبس واآلالت الميكانيكية الدقيقة الصنع‪ ،‬إذ جرت العادة على‬
‫تجربتها حتى ولو لم يكن قد احتفظ المشتري في عقد البيع بهذا الحق لنفسه‪ ،‬ولما كان الجوال من األجهزة‬
‫اإللكترونية دقيقة الصنع‪ ،‬فقد جرت العادة على تجربتها وجواز استردادها خالل مدة زمنية معينة‪ ،‬ومن ثم من‬
‫حق زيد أن يقوم برد المبيع بعد تجربته واكتشاف عدم مالءمته للغرض الذي اشتراه ألجله‪ ،‬حتى ولو لم يكن قد‬
‫اشترط تجربة المبيع في العقد‪.‬‬

‫ُم خرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫معرفة أهمية الرضا في صحة البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫معرفة شروط الرضا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التفرقة بين األجل الواقف واألجل الفاسخ في البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح شروط البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة دور األهلية في صحة الرضا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شرح وتوضيح وبيان حكم أنواع من البيوع مثل‪ :‬بيع العرب‪4‬ون‪ ،‬والتجرب‪4‬ة‪ ،‬والم‪4‬ذاق‪ ،‬والت‪4‬وقيت‪ ،‬والعّين‪4‬ة والوع‪4‬د‬ ‫‪‬‬
‫بالبيع وغيرها‪.‬‬
‫المقارنة بين الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي في شروط وجود الرضا في عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان معنى خيار الرؤية وحكمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة موانع البيع والشراء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪59‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬

‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬االتفاق على طبيعة العقد المبرم ما بين طرفي العقد ُيعد‪:‬‬

‫شرطا لصحته‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫شرطا النعقاده‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شرطا لوجوده‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 2‬إذا عين المحل في عقد البيع دون تحديد تفاصيله األساسية فإن العقد‪:‬‬

‫ينعقد بين الطرفين معلقا على شرط التعيين‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ينعقد بين الطرفين صحيحا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال ينعقد للجهالة الفاحشة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ينعقد قابال البطالن للتدليس‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 3‬إذا عرض أحدهم بيته على آخر بمبلغ مليوني لاير فقبله اآلخر بثالثة ماليين لمعرفته بقيمته الحقيقية فإن العقد‪:‬‬

‫ال ينعقد الختالف اإليجاب عن القبول‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ينعقد لتمخض عرض المشتري على منفعة محضة للبائع فيفترض قبوله هنا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ينقضي مجلس العقد الختالف العرضين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يعد عرض المشتري بمثابة إيجاب جديد يحتاج إلى قبول من البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪60‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .4‬إذا أصّر البائع على بيع سلعته بسعر أقل من الذي عرضه المشتري فإن سكوت المشتري هنا يعد‪:‬‬

‫قبوال وينعقد العقد لتمخض اإليجاب عن منفعة محضة له‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ال يعتبر قبوال بناًء على قاعدة ال ينسب إلى ساكت قول‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يعد رفضا لعرض البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .5‬ينعقد عقد البيع بين طرفيه على الرغم من عدم االتفاق على المسائل التفصيلية في حال‪:‬‬

‫التعرض لها وإ رجاء االتفاق بشأنها الحقا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫عدم التعرض لها وإ همالها مما يوحي باتجاه إرادتهما إلى تطبيق القواعد القانونية بشأنها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التعرض لها واالتفاق على إرجائها إلى وقت الحق على إبرام العقد دون تعليق إبرام العقد عليها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 6‬يعتبر عقد البيع الصادر عن الصبي البالغ من العمر ‪ 12‬عاما صحيحا في حال‪:‬‬

‫في جميع األحوال طالما كان مميزا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫دفع ثمن المبيع في حدود المبالغ التي أعطيت له كمصروف شخصي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اشتراه براتبه الشهري الذي يتقاضاه نتيجة عمل يده‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أذن له وليه باالتجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .7‬يسقط خيار الرؤية في الفقه اإلسالمي إذا‪:‬‬

‫مات البائع قبل رؤية المشتري للمبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪‌ ‬مات المشتري قبل الرؤية‪.‬‬
‫مات المشتري بعد الرؤية وقبل االختيار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪61‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫إذا أضيفت آثار عقد البيع إلى أجل فاسخ فإنها ال تتحقق حتى يحل األجل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫في الوعد بالشراء يشترط أن تتوافر في البائع أهلية البيع وقت إبرام عقد الوعد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال‪44‬بيع ب‪44‬العربون ه‪44‬و بي‪44‬ع معل‪44‬ق على ش‪44‬رط فاس‪44‬خ وه‪44‬و ع‪4‬دول أح‪44‬د الط‪44‬رفين عن إتم‪44‬ام‬ ‫‪‬‬
‫البيع‪.‬‬
‫أجازت المجلة العدلية وكذلك مجلة األحكام الشرعية ال‪44‬بيع بالعين‪44‬ة تحت مس‪44‬مى ال‪44‬بيع‬ ‫‪‬‬
‫بالنموذج‪.‬‬
‫لصحة الرضا في عقد البيع ال بد أن المتعاق‪44‬دين ق‪44‬د اتفق‪4‬ا على المس‪4‬ائل الجوهري‪4‬ة في‬ ‫‪‬‬
‫العقد‪.‬‬
‫يسقط حق المشتري في المطالبة ببطالن العقد لعدم العلم إذا كان قد عاينه قبل البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا اتجهت إرادة المتعاقدين إلى جعل مدة عقد البيع ثالث سنوات فالعقد صحيح وفقا‬ ‫‪‬‬
‫للفقه اإلسالمي‪.‬‬
‫إذا رهن ص‪4‬احب العق‪4‬ار عق‪4‬اره غ‪4‬ير المس‪4‬جل ج‪4‬از ل‪4‬ه التص‪4‬رف في‪4‬ه كم‪4‬ا يش‪4‬اء للغ‪4‬ير‬ ‫‪‬‬
‫إذا ما وافق الدائن المرتهن على ذلك‪.‬‬
‫ال‪44‬بيع بش‪44‬رط الم‪44‬ذاق ه‪44‬و بي‪44‬ع معل‪44‬ق على ش‪44‬رط واق‪44‬ف م‪44‬ا لم يتف‪44‬ق طرف‪44‬اه على جع‪44‬ل‬ ‫‪‬‬
‫الشرط فاسخا‪.‬‬
‫اش‪44‬تراط ع‪4‬دم نف‪4‬اذ عق‪4‬د ال‪44‬بيع في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير إال بالكتاب‪44‬ة يجع‪44‬ل من‪44‬ه عق‪4‬دا ش‪44‬كليا ال‬ ‫‪‬‬
‫ينعقد إال باستيفاء ذلك الشكل‪.‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫ينعق‪44 4 4‬د عق‪44 4 4‬د ال‪44 4 4‬بيع ص‪44 4 4‬حيحا منتج‪44 4 4‬ا آلث‪44 4 4‬اره القانوني‪44 4 4‬ة إذا تراض‪44 4 4‬ى طرف‪44 4 4‬اه على طبيع‪44 4 4‬ة العق‪44 4 4‬د والم‪44 4 4‬بيع‬ ‫‪‬‬
‫و ‪. .............................‬‬

‫ينعقد عقد البيع على الرغم من عدم التوافق على المسائل ‪. .............................‬‬ ‫‪‬‬

‫عقد البيع الوارد على السفن والطائرات وفقا للنظام السعودي ُي عد عقدا ‪. .............................‬‬ ‫‪‬‬

‫‪62‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫إذا أبرم القاصر عقد البيع كان العقد ‪ .............................‬وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا اش‪44 4‬ترى القاض‪44 4‬ي الم‪44 4‬ال المتن‪44 4‬ازع علي‪44 4‬ه في دائ‪44 4‬رة أخ‪44 4‬رى من دوائ‪44 4‬ر المحكم‪44 4‬ة ال‪44 4‬تي يعم‪44 4‬ل فيه‪44 4‬ا ك‪44 4‬ان‬ ‫‪‬‬
‫العقد ‪. .............................‬‬

‫إذا ُم نع البائع من التصرف في عقاره فال بد أن يكون للمنع مدة معينة و ‪. .............................‬‬ ‫‪‬‬

‫يشترط لصحة الرضا في عقد البيع وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي خلوه من غرر ‪. ...............‬‬ ‫‪‬‬

‫ال يصح البيع الصادر من هازل أو مكره إال إذا كان المكره ‪. .............................‬‬ ‫‪‬‬

‫خيار الرؤية يعطي للمشتري الحق في فسخ العقد أو ‪ .............................‬بعد رؤية المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يختل‪44 4‬ف ال‪44 4‬بيع بش‪44 4‬رط التجرب‪44 4‬ة عن ال‪44 4‬بيع بش‪44 4‬رط الم‪44 4‬ذاق في أن األول بي‪44 4‬ع معل‪44 4‬ق على ش‪44 4‬رط أم‪44 4‬ا اآلخ‪44 4‬ر‬ ‫‪‬‬
‫فهو‪. .............................‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬بِّين أحكام خيار الرؤية والعلم بالمبيع كشرط لصحة الرض‪ff‬ا وفق‪ff‬ا ألحك‪ff‬ام الفق‪ff‬ه اإلس‪ff‬المي‬
‫والقانون الوضعي‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬األصل أنه يجوز للمتعاقدين حرية إب‪ff‬رام عق‪ff‬د ال‪ff‬بيع واالس‪ff‬تثناء المن‪ff‬ع"‪ ،‬من ذل‪ff‬ك اكتْب‬
‫عن موانع البيع والشراء‪.‬‬

‫‪63‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية‪ :‬أركان وشروط عقد البيع – الرضا بالبيع ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970(،‬م)‪" ،‬الوجيز في عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( ،‬م)‪" ،‬العقود المدنية الكبيرة ‪ /‬البيع والتأمين واإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( ،‬م)‪ ،‬ط‪" 2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي‪ ،‬عقد البيع" دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عبد السالم‪ ،‬سعيد سعد‪1980( ،‬م)‪" ،‬الوجيز في أحك‪4‬ام عق‪4‬د ال‪4‬بيع في الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري"‪ ،‬الق‪4‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( ،‬م)‪" ،‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المغ‪44 4 4‬ربي‪ ،‬محم‪44 4 4‬د الف‪44 4 4‬اتح محم‪44 4 4‬ود بش‪44 4 4‬ير‪2013( ،‬م)‪" ،‬اإلج‪44 4 4‬ارة المنتهي‪44 4 4‬ة بالتملي‪44 4 4‬ك بين النظري‪44 4 4‬ة والتط‪44 4 4‬بيق"‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫الخرطوم‪ ،‬مجلة جامعة القرآن الكريم والعلوم اإلسالمية‪.‬‬
‫المهدي‪ ،‬نزيه محمد الصادق‪ ،‬المهدي‪ ،‬معتز نزيه محمد‪2007( ،‬م)‪" ،‬العقود المسماة‪ ،‬عقد التأمين وعقد ال‪44‬بيع"‬ ‫‪‬‬

‫القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬

‫‪64‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الثالثة‪:‬‬
‫شروط المبيع أو المعقود عليه‬

‫‪65‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعّر ف المبيع أو المعقود عليه في القانون والفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يلَّم بشروط المعقود عليه في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين شروط المبيع في القانون الوضعي والفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من التفرقة بين محل التزام البائع وبين محل البيع المتمثل في المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة حكم بيع األموال المستقبلة في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام هالك المبيع قبل البيع وبعده‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة األموال التي ال تصلح أن تكون محاًّل لعقد البيع لخروجها من دائرة التعامل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام بيع ملك الغير باعتباره مخالًفا لشرط ملكية البائع للمبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بمشتمالت المبيع وما يعتبر من ضمن المبيع َو ْفًقا ألحكام الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يكون قادًر ا على حّل القضايا والمنازعات المتعلقة بالمبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬مفهوم المبيع وشروط وجوده وتعيينه‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬شروط صالحية المبيع للتعامل فيه وشموليته‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬شرط ملكية البائع للمبيع (أحكام بيع ملك الغير)‪.‬‬

‫‪66‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-3‬‬

‫‪67‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫علمنا أثناء دراستنا لمقرر أحكام العقد أن المح‪4‬ل في العق‪4‬د ينقس‪4‬م إلى مح‪4‬ل للعق‪4‬د ومح‪4‬ل لالل‪4‬تزام‪ ،‬أم‪4‬ا مح‪4‬ل االل‪4‬تزام فه‪4‬و‬
‫تلك العملية القانونية التي تراض‪4‬ى طرف‪4‬ا العق‪4‬د على تحقيقه‪4‬ا‪ ،‬فه‪4‬و إًذ ا مجموع‪4‬ة االلتزام‪4‬ات ال‪4‬تي تول‪4‬دت عن العق‪4‬د الم‪4‬برم‬
‫بين طرفيه وتختلف باختالف طبيعة العقد‪ ،‬وطبيعة العملية القانونية المراد القيام بها‪ ،‬ولذا فإن محل االلتزام في العقد قد‬
‫يكون التزاًم ا بعمل أو التزاًم ا باالمتناع عن القيام بعمل أو االلتزام بإعطاء شيء‪ ،‬وهذا ه‪44‬و األداء ال‪44‬ذي يتجس‪44‬د في مح‪44‬ل‬
‫االل‪44‬تزام في العق‪44‬د (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬ففي عق‪44‬د ال‪44‬بيع يك‪44‬ون مح‪44‬ل ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع ه‪44‬و نق‪44‬ل ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع إلى المش‪44‬تري‬
‫وك‪4‬ذلك تس‪4‬ليمه ل‪4‬ه في ال‪4‬وقت والمك‪4‬ان المح‪4‬ددين‪ ،‬وك‪4‬ذلك التزام‪4‬ه بض‪4‬مان العي‪4‬وب وض‪4‬مان التع‪4‬رض‪ ،‬وفي المقاب‪4‬ل يتمث‪4‬ل‬
‫ال‪44‬تزام المش‪44‬تري في دف‪44‬ع الثمن في ال‪44‬وقت وبالكيفي‪44‬ة المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا بين‪44‬ه وبين الب‪44‬ائع‪ ،‬وجمي‪44‬ع ه‪44‬ذه االلتزام‪44‬ات تنص‪ّ4‬ب على‬
‫المبيع بالنسبة للبائع‪ ،‬وعلى الثمن بالنسبة للمشتري‪ ،‬وهذا هو محل العقد‪ ،‬وعليه فإن محل العقد في عق‪44‬د ال‪44‬بيع يتمث‪44‬ل في‬
‫المبيع أو المال المعقود عليه بالنسبة للبائع‪ ،‬وفي الثمن بالنسبة للمشتري‪ ،‬وفي هذه الَو حدة سنقتص‪44‬ر بالح‪44‬ديث عن الم‪44‬بيع‬
‫أو المعق‪44‬ود علي‪44‬ه َو ْفًق ا ألحك‪44‬ام الق‪44‬انون والفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬وس‪44‬نتعرض لش‪44‬روط الم‪44‬بيع وأحكام‪44‬ه وتبع‪44‬ة هالك‪44‬ه وحكم بي‪44‬ع‬
‫األموال المستقبلية وشروط صالحية المبيع ألن يكون محاًّل لعقد البيع‪ ،‬وكذلك شرط ملكية المبيع وأحكامه فقًه ا وقانوًن ا‪،‬‬
‫وفي موضع آخر من هذا المقرر سنتعرض ألحكام الثمن بإذن اهلل‪.‬‬

‫‪68‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬
‫أوًال‪ :‬مفهوم المبيع وشروط وجوده وتعيينه‬

‫‪ .1‬شروط وجود المبيع في الفقه اإلسالمي والقانون‬

‫أ‪ .‬مفهوم وجود المبيع‪:‬‬

‫الم‪44‬بيع أو الم‪44‬ال المعق‪44‬ود علي‪44‬ه باعتب‪44‬اره محال لعق‪44‬د ال‪44‬بيع يش‪44‬ترط في‪44‬ه أن يك‪44‬ون موج‪44‬ودا‪ ،‬ويقص‪44‬د بوج‪44‬ود الم‪44‬بيع أن يك‪44‬ون‬
‫ك‪44‬ذلك وقت إب‪44‬رام العق‪4‬د‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك يج‪44‬وز أن يك‪44‬ون الش‪44‬يء غ‪4‬ير موج‪44‬ود وقت إج‪44‬راء المفاوض‪44‬ات بين الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري‬
‫على إبرام عقد البيع‪ ،‬وال يؤثر ذلك على انعقاد العقد بين الطرفين إذا ما وج‪44‬د الم‪44‬بيع وقت إبرام‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا أن ش‪44‬رط وج‪44‬ود‬
‫الم‪44‬بيع وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د يمكن الخ‪44‬روج علي‪44‬ه إذا م‪44‬ا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع غ‪44‬ير موج‪44‬ود وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د ولكن‪44‬ه قاب‪44‬ل للوج‪44‬ود في‬
‫المس‪44‬تقبل‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع موج‪44‬ودا وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د انعق‪44‬د العق‪44‬د ص‪44‬حيحا منتج‪44‬ا آلث‪44‬اره القانوني‪44‬ة إن ت‪44‬وافرت في‪44‬ه ب‪44‬اقي‬
‫شروط انعق‪4‬اده وص‪4‬حته‪ ،‬وال ي‪4‬ؤثر في وج‪4‬وده أو انعق‪4‬اده بع‪4‬د ذل‪4‬ك هالك الم‪4‬بيع أي‪4‬ا ك‪4‬ان س‪4‬بب الهالك‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يظ‪4‬ل لهالك‬
‫المبيع بعد إبرام عقد البيع أحكامه الخاصة التي سنـأتي عليها الحقا‪ ،‬أما إذا كان الهالك سابقا على إب‪4‬رام العق‪4‬د ف‪44‬إن العق‪4‬د‬
‫ال ينعق‪44‬د لتخل‪44‬ف ركن المح‪44‬ل‪ ،‬ويس‪44‬توي في ذل‪44‬ك أن يك‪44‬ون ك ‪ٌّ4‬ل من الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري على علم بهالك الم‪44‬بيع أو يجهالن‬
‫ذلك‪ ،‬وإ ن كان علم أحدهما بهالك المبيع قبل إب‪4‬رام العق‪4‬د وم‪4‬ع ذل‪4‬ك أق‪44‬دم على إبرام‪4‬ه‪ ،‬يجعل‪4‬ه س‪4‬يئ الني‪4‬ة‪ ،‬ويمكن للط‪4‬رف‬
‫اآلخر الرجوع عليه بالتعويض وفقا ألحكام المسؤولية التقصيرية (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬ما يصلح أن يكون مبيعا في عقد البيع‪:‬‬

‫يذهب الفقه القانوني إلى أن الب‪4‬ائع ال ينق‪4‬ل إلى المش‪4‬تري الش‪4‬يء ذات‪4‬ه‪ ،‬وإ نم‪4‬ا ينق‪4‬ل إلي‪4‬ه حقوق‪4‬ه المق‪4‬ررة على ذل‪4‬ك الش‪4‬يء‪،‬‬
‫والمتمثل‪44‬ة في س‪44‬لطته القانوني‪44‬ة على الش‪44‬يء المعق‪44‬ود علي‪44‬ه‪ ،‬وهي الس‪44‬لطة ال‪44‬تي تم‪44‬يز بين المش‪44‬تري الش‪44‬رعي للش‪44‬يء وبين‬
‫س‪44‬ارقه‪ ،‬فكالهم‪44‬ا يح‪44‬وز الش‪44‬يء‪ ،‬ويم‪44‬ارس علي‪44‬ه س‪44‬لطات‪ ،‬أم‪44‬ا المش‪44‬تري فس‪44‬لطته قانوني‪44‬ة كونه‪44‬ا منقول‪44‬ة بش‪44‬كل مش‪44‬روع من‬
‫البائع‪ ،‬بينما السارق فسلطته غير قانونية كون مص‪4‬درها غ‪4‬ير مش‪4‬روع‪ ،‬وعلي‪4‬ه ف‪4‬الحقوق ال‪4‬تي تك‪4‬ون محال لعق‪4‬د ال‪4‬بيع هي‬
‫الحق‪44‬وق المالي‪44‬ة وح‪44‬دها‪ ،‬س‪44‬واء ك‪44‬انت حق‪44‬وَق ملكي ‪ٍ4‬ة عقاري‪44‬ة أو منقول‪44‬ة‪ ،‬أو ك‪44‬انت حقوق‪44‬ا عيني‪44‬ة أخ‪44‬رى أو حقوق‪44‬ا شخص‪44‬ية‬
‫(م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬أو ح‪44‬تى حقوق‪44‬ا أدبي‪44‬ة فيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق بالش‪44‬ق الم‪44‬الي فيه‪44‬ا‪ ،‬غ‪44‬ير أن الغ‪44‬الب في عق‪44‬د ال‪44‬بيع أن يك‪44‬ون مح‪44‬ل‬
‫البيع هو حق الملكية‪ ،‬وقد اعتبر غالبية الشراح أن هذا الحق مال مادي؛ ألن‪4‬ه يحي‪4‬ط بالش‪4‬يء المعق‪4‬ود علي‪4‬ه إحاط‪4‬ة تام‪4‬ة‪،‬‬

‫‪69‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫ولذا فقد ج‪4‬رت التش‪4‬ريعات القانوني‪4‬ة‪ ،‬وك‪4‬ذلك أحك‪4‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي على دراس‪4‬ة ش‪4‬روط الم‪4‬بيع أو العين المبيع‪4‬ة‪ ،‬وتش‪4‬مل‬
‫هذه الشروط بيع األموال المادية وكذلك المعنوية كحق المؤلف وبراءة االختراع وغيرهما من الحقوق األدبية‪.‬‬

‫ج‪ .‬شرط وجود المبيع أو قابليته للوجود وقت انعقاد العقد‪:‬‬

‫يش‪44‬ترط النعق‪44‬اد عق‪44‬د ال‪44‬بيع أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع موج‪44‬ودا وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د (عب‪44‬د الس‪44‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬أو على األق‪44‬ل أن يك‪44‬ون‬
‫موج‪44‬ودا‪ ،‬وذل‪44‬ك م‪44‬تى ك‪44‬ان الم‪44‬بيع معين‪44‬ا بال‪44‬ذات أو ك‪44‬ان قيمي‪44‬ا‪ ،‬أم‪44‬ا الم‪44‬بيع المثلي‪ ،‬ك‪44‬المنقوالت ال‪44‬تي تتش‪44‬ابه آحاده‪44‬ا ويق‪44‬وم‬
‫بعضها مقام اآلخر في الوفاء‪ ،‬فال يشترط فيها ذلك الشرط؛ وذلك ألن المبيع المثلي ال يهلك‪ ،‬ودائما يظ‪44‬ل بمق‪44‬دور الب‪44‬ائع‬
‫التنفي‪44‬ذ‪ ،‬ح‪44‬تى ول‪44‬و هل‪44‬ك الم‪44‬ال المثلي المعق‪44‬ود علي‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا يمكن للمش‪44‬تري للم‪44‬ال المثلي التنفي‪44‬ذ على نفق‪44‬ة الب‪44‬ائع إن رفض‬
‫األخير التنفيذ وذلك من خالل الشراء من السوق لذات الص‪44‬نف والج‪44‬ودة والدرج‪44‬ة المتف‪4‬ق عليه‪44‬ا بين‪44‬ه وبين الب‪44‬ائع‪ ،‬ومث‪44‬ال‬
‫الم‪44‬ال المثلي تل‪44‬ك األش‪44‬ياء ال‪44‬تي يتم تحدي‪44‬دها بالع‪44‬دد كاألش‪44‬ياء المتقارب‪44‬ة في األحج‪44‬ام ك‪44‬البيض والج‪44‬وز وغ‪44‬يره‪ ،‬أو الكي‪44‬ل‬
‫ك ‪44‬القمح واألرز والش ‪44‬عير وغ ‪44‬يره‪ ،‬أو المقي ‪44‬اس كاألقمش ‪44‬ة‪ ،‬وك ‪44‬ذلك الموزون ‪44‬ات ك ‪44‬القطن والحدي ‪44‬د والفاكه ‪44‬ة والخض ‪44‬راوات‬
‫وغيرها‪.‬‬

‫وعليه ف‪4‬إذا ك‪4‬ان الم‪4‬ال معين‪4‬ا بال‪4‬ذات أو قيمي‪4‬ا وجب وج‪4‬وده وقت إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬وق‪4‬د اش‪4‬ترطت مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام العدلي‪4‬ة وج‪4‬ود‬
‫الم‪4‬بيع‪ ،‬فنص‪44‬ت الم‪4‬ادة ‪ 198‬منه‪4‬ا على‪" :‬يل‪4‬زم أن يك‪4‬ون الم‪4‬بيع مق‪4‬دور التس‪4‬ليم"‪ ،‬وبطبيع‪4‬ة الح‪4‬ال ينش‪4‬أ ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بتس‪4‬ليم‬
‫المبيع بمجرد إبرام العقد‪ ،‬وهذا يعني أن المجلة إنما اشترطت وجود المبيع وقت إبرام العقد وليس بع‪44‬ده‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا أكدت‪44‬ه‬
‫المادة (‪ )205‬ال‪4‬تي نص‪4‬ت على‪" :‬بي‪4‬ع المع‪4‬دوم باط‪4‬ل فيبط‪4‬ل بي‪4‬ع ثم‪4‬رة لم ت‪4‬برز أص‪4‬ال"‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا أخ‪4‬ذت ب‪4‬ه مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام‬
‫الش ‪44‬رعية‪ ،‬ولكن بعب ‪44‬ارات أك ‪44‬ثر دالل ‪44‬ة ووض ‪44‬وحا من المجل ‪44‬ة العدلي ‪44‬ة‪ ،‬فنص ‪44‬ت في الم ‪44‬ادة (‪ )266‬منه ‪44‬ا على‪" :‬يش ‪44‬ترط أن‬
‫يك‪44‬ون الم‪44‬بيع موج‪44‬ودا فال يص‪44‬ح بي‪44‬ع المع‪44‬دوم‪ ،‬مثال ل‪44‬و ب‪44‬اع ثم‪44‬رة ش‪44‬جرة لم ت‪44‬برز أو ب‪44‬اع نت‪44‬اج دابت‪44‬ه لم يص‪44‬ح ال‪44‬بيع"‪ ،‬وق‪44‬د‬
‫أشار الزرقا إلى "عدم جواز بيع المعدوم قبل وجوده كما ال يجوز بيع ما ه‪4‬و ملح‪4‬ق بالمع‪4‬دوم كالحم‪4‬ل الحاض‪4‬ر في بطن‬
‫الداب ‪44‬ة الحام ‪44‬ل ألن ‪44‬ه غ ‪44‬رر‪ ،‬وال م ‪44‬ا في ‪44‬ه غل ‪44‬ط في الجنس ك ‪44‬بيع ياقوت ‪44‬ة ف ‪44‬إذا هي زج ‪44‬اج ألن المعق ‪44‬ود علي ‪44‬ه عندئ ‪44‬ذ مع ‪44‬دوم"‬
‫(الزرقا‪ ،‬أ‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪.)29‬‬

‫وشرط وجود المبيع وقت إبرام عقد البيع يثير العديد من التس‪44‬اؤالت‪ ،‬ي‪44‬أتي في مق‪4‬دمتها‪ :‬م‪44‬ا حكم هالك الم‪44‬بيع س‪44‬واء قب‪44‬ل‬
‫إبرام عقد البيع أو أثناء االنعقاد‪ ،‬أو بعده؟ كم‪4‬ا أن االكتف‪4‬اء بقابلي‪4‬ة وج‪4‬ود الم‪4‬بيع في المس‪4‬تقبل يث‪4‬ير التس‪4‬اؤل عن حكم بي‪4‬ع‬
‫األموال المستقبلة في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬

‫د‪ .‬األحكام القانونية والفقهية في حال هالك المبيع‪:‬‬

‫‪70‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫تختل‪44‬ف األحك‪44‬ام القانوني‪44‬ة المتعلق‪44‬ة بهالك الم‪44‬بيع بحس‪44‬ب وقت الهالك‪ ،‬وق‪44‬د بّين‪44‬ا س‪44‬ابقا أن هالك الم‪44‬بيع بع‪44‬د إب‪44‬رام العق‪44‬د ال‬
‫يؤثر على انعقاده‪ ،‬كما أن هالكه قبل وقت انعقاد العقد يؤدي إلى عدم انعقاد العقد من األس‪4‬اس‪ ،‬بينم‪4‬ا تث‪4‬ار اإلش‪4‬كالية في‬
‫حال كان المبيع موجودا قبل إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬وأثن‪4‬اء المفاوض‪44‬ات وك‪4‬ان حاض‪44‬را في مجلس العق‪4‬د‪ ،‬ثم هل‪4‬ك وقت إب‪4‬رام العق‪4‬د‪،‬‬
‫ويفّر ق الفقه بين ما إذا كان الهالك كليا أو جزئيا في هذه الحالة‪ ،‬ونناقش ذلك من خالل الفرضيتين اآلتيتين‪:‬‬

‫الفرضية األولى‪ :‬هالك المبيع كله وقت العقد‪ :‬في هذه الفرضية يك‪4‬ون الم‪4‬بيع معين‪4‬ا بذات‪4‬ه وموج‪4‬ودا‪ ،‬ثم يت‪4‬بين للمتعاق‪4‬دين‬
‫فيما بعد أنه كان قد هلك كله قبل إبرام العقد (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ال ينعق‪4‬د العق‪4‬د النع‪4‬دام المح‪4‬ل‪ ،‬والهالك‬
‫في هذه الحالة قد يكون هالكا ماديا أو قانونيا‪ ،‬أما الهالك المادي كتل‪4‬ف أص‪44‬ل الش‪4‬يء ومش‪4‬تمالته‪ ،‬ومثال‪4‬ه نف‪4‬وق الحي‪4‬وان‬
‫محل التعاقد‪ ،‬أو تهدم العقار المراد بيعه‪ ،‬ويقصد بالهالك القانوني بقاء أصل المال المراد بيعه مع قيام مانع يح‪44‬ول دون‬
‫إمكاني‪44‬ة بيع‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬أن يك‪44‬ون ال‪44‬بيع ق‪44‬د ورد على عق‪44‬ار ن‪44‬زعت ملكيت‪44‬ه للمنفع‪44‬ة العام‪44‬ة‪ ،‬أو أن ي‪44‬رد على مح‪44‬ل تج‪44‬اري أش‪44‬هر‬
‫إفالسه إذ ُتغّل يد التاجر عن التصرف فيه بمجرد إعالن اإلفالس‪.‬‬

‫ويقص‪AA‬د ب‪AA‬الهالك الكلي‪ :‬ذل‪44‬ك الهالك ال‪44‬ذي يح‪44‬ول دون تحقي‪44‬ق الم‪44‬بيع للغ‪44‬رض المقص ‪44‬ود من‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع س‪44‬يارة‬
‫وهلكت بالكام‪44‬ل‪ ،‬أم‪44‬ا ل‪44‬و هل‪44‬ك موت‪44‬ور الس‪44‬يارة م‪44‬ع س‪44‬المة ب‪44‬اقي أجزائه‪44‬ا فيع‪44‬د الهالك هن‪44‬ا جزئي‪44‬ا‪ ،‬ويمكن إص‪44‬الح العيب‬
‫وإ تمام البيع‪.‬‬

‫ويس ‪44‬توي إلعم ‪44‬ال أحك ‪44‬ام الهالك الكلي وحيلولت ‪44‬ه دون انعق ‪44‬اد العق ‪44‬د‪ ،‬أن يك ‪44‬ون كال الط ‪44‬رفين أو أح ‪44‬دهما على علم ب ‪44‬ذلك‬
‫الهالك أو يجهالن‪44‬ه كم‪44‬ا بّين‪44‬ا س‪44‬ابقا‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان الب‪44‬ائع على علم ب‪44‬الهالك وم‪44‬ع ذل‪44‬ك لم يطل‪44‬ع المش‪44‬تري على األم‪44‬ر ح‪ّ4‬ق له‪44‬ذا‬
‫األخير الرجوع عليه بالتعويض وفقا ألحكام المسؤولية التقصيرية‪ ،‬أما المشتري فال شيء عليه في هذه الحالة حتى ولو‬
‫كان على علم بهالك المبيع وقت إبرام العقد‪ ،‬ذلك أنه ال يوجد نص ق‪44‬انوني يلزم‪44‬ه بإحاط‪44‬ة الب‪44‬ائع ب‪44‬أحوال الم‪44‬بيع‪ ،‬الس‪44‬يما‬
‫أن الم‪4‬بيع غالب‪4‬ا م‪4‬ا يك‪4‬ون في ي‪4‬د الب‪4‬ائع وه‪4‬و أعلم بأحوال‪4‬ه وليس المش‪4‬تري إال في ح‪4‬االت اس‪4‬تثنائية‪ ،‬ك‪4‬أن يك‪4‬ون مس‪4‬تأجرا‬
‫للم‪44‬ال الم‪44‬راد ش‪44‬راؤه وهل‪44‬ك في ي‪44‬ده‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يك‪44‬ون مس‪44‬ؤوال عن ع‪44‬دم إعالم الب‪44‬ائع ب‪44‬الهالك‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان المش‪44‬تري‬
‫وعلى ال‪44‬رغم من علم‪44‬ه بهالك الم‪44‬بيع وقت إب‪44‬رام ال‪44‬بيع ق‪44‬ام ب‪44‬دفع الثمن إلى الب‪44‬ائع‪ ،‬فإن‪44‬ه ال يج‪44‬وز ل‪44‬ه اس‪44‬ترداده بن‪44‬اًء على‬
‫أحكام هالك المبيع وذلك ألنه دفعه وهو عالم بعدم استحقاقه فال يسترده إال إذا كان وقت دفع‪44‬ه ن‪44‬اقص األهلي‪44‬ة أو مكره‪44‬ا‬
‫على السداد (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫الفرضية الثانية‪ :‬هالك الم‪44‬بيع جزئي‪44‬ا وقت انعق‪44‬اد العق‪44‬د‪ :‬الق‪44‬ول بانعق‪44‬اد العق‪44‬د من عدم‪44‬ه في ح‪44‬ال الهالك الج‪44‬زئي يتوق‪44‬ف‬
‫على تحديد ما إذا كان هذا الهالك جسيما أم ال‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان الهالك الج‪4‬زئي جس‪4‬يما بحيث أص‪4‬بح من المس‪4‬تحيل على الب‪4‬ائع‬
‫تنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه تج‪44‬اه المش‪44‬تري‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ال ينعق‪4‬د العق‪4‬د‪ ،‬أو ينعق‪4‬د ب‪44‬اطال بطالن‪44‬ا مطلق‪4‬ا‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الهالك الج‪44‬زئي‬
‫غ‪44‬ير جس‪44‬يم‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يمكن قص‪44‬ر ال‪44‬بيع على الج‪44‬زء المتبقي من الم‪44‬بيع إذا م‪44‬ا تراض‪44‬ى الطرف‪44‬ان على ذل‪44‬ك (عب‪44‬د‬
‫السالم‪1980 ،‬م)‪ ،‬وفي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يف‪4‬ترض قب‪4‬ول الب‪4‬ائع وال يقب‪4‬ل رفض‪4‬ه ح‪4‬تى ول‪4‬و أسس‪4‬ه على وج‪4‬ود ض‪4‬رر س‪4‬يلحق ب‪4‬ه‬
‫‪71‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫ج‪44‬راء تل‪44‬ك التجزئ‪44‬ة‪ ،‬أم‪44‬ا المش‪44‬تري فيف‪44‬ترض في‪44‬ه القب‪44‬ول أيض‪44‬ا م‪44‬ا لم يثبت أن الب‪44‬اقي من الم‪44‬بيع ال يحق‪44‬ق الغ‪44‬رض الم‪44‬راد‬
‫تحقيقه من وراء عملية الشراء‪ ،‬ففي هذه الحالة ال يج‪4‬بر على تجزئ‪4‬ة الم‪4‬بيع ويعطى ل‪4‬ه الخي‪4‬ار إم‪4‬ا إتم‪4‬ام ال‪4‬بيع أو رفض‪4‬ه‬
‫بحسب مصلحته هو‪ ،‬شريطة أال يتعسف في استعمال ذلك الحق‪.‬‬

‫هـ ‪ .‬األحكام القانونية والفقهية في بيع األموال المستقبلة‪:‬‬

‫قدمنا بأنه يشترط أن يكون المبيع موجودا‪ ،‬وهذا شرط يتف‪4‬ق في‪4‬ه الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي والق‪4‬انون الوض‪44‬عي‪ ،‬غ‪4‬ير أن المتعاق‪44‬دين‬
‫ق‪44‬د يتفق‪44‬ان على إب‪44‬رام عق‪44‬د ال‪44‬بيع على ال‪44‬رغم من ع‪44‬دم وج‪44‬ود الم‪44‬بيع وقت إب‪44‬رام ال‪44‬بيع‪ ،‬م‪44‬ع احتمالي‪44‬ة وج‪44‬وده في المس‪44‬تقبل‬
‫(خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا ُيع‪44‬رف ب‪44‬بيع األم‪44‬وال المس‪44‬تقبلة‪ ،‬وتختل‪44‬ف أحك‪44‬ام بي‪44‬ع األم‪44‬وال المس‪44‬تقبلة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‬
‫عنها في القانون الوضعي‪ ،‬ونبين ذلك فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬حكم بيع األموال المستقبلة في الفقه اإلسالمي‪ :‬األصل عدم الجواز‪ :‬رأينا أن المجلتين لم تجيزا بيع المال المع‪44‬دوم‪،‬‬
‫ومن ثم يعت‪44‬بر العق‪4‬د ال‪44‬وارد على م‪44‬ال غ‪4‬ير موج‪44‬ود وقت إب‪44‬رام العق‪4‬د عق‪4‬دا ب‪44‬اطال بطالن‪44‬ا مطلق‪4‬ا النع‪44‬دام محل‪44‬ه‪ ،‬ولم‬
‫تجز قواعد الفقه اإلسالمي أن يرد عقد البيع على أموال مستقبلة‪ ،‬حتى ولو كان ذلك باتفاق الطرفين لم‪44‬ا في ذل‪44‬ك‬
‫من غرر‪ ،‬وقد نهى الرسول (عليه الصالة والسالم) عن بيع الغرر كما مّر معنا سابقا‪.‬‬

‫االس‪AA‬تثناء ج‪AA‬واز بي‪AA‬ع األم‪AA‬وال المس‪AA‬تقبلة‪ :‬واس ‪44‬تثناًء من ه ‪44‬ذا األص ‪44‬ل أج ‪44‬ازت أحك ‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس ‪44‬المي في بعض الح ‪44‬االت‬
‫الواردة على سبيل الحصر بيع األموال المستقبلة‪ ،‬فقد أج‪4‬از الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي بي‪4‬ع الَّسلم وال‪4‬ذي يقص‪44‬د ب‪4‬ه بي‪4‬ع ش‪4‬يء مؤّج ل‬
‫بمعّج ل (الزرقا‪ ،‬أ‪1998 ،‬م)‪ ،‬ومثاله أن ي‪4‬بيع اإلنس‪4‬ان م‪4‬اال غ‪4‬ير موج‪4‬ود لدي‪4‬ه إلى أج‪4‬ل واس‪4‬تلف ثمن‪4‬ه ع‪4‬اجال ليس‪4‬تعين ب‪4‬ه‬
‫على إيجاده‪ ،‬كما أجاز الفق‪4‬ه عق‪4‬ود االستص‪44‬ناع وهي العق‪4‬ود المبرم‪4‬ة بين ذي ص‪44‬نعة على عم‪4‬ل ش‪4‬يء معين غ‪4‬ير موج‪4‬ود‬
‫وقت العق‪44‬د وإ نم‪44‬ا س‪44‬يوجد الحق‪44‬ا‪ ،‬وق‪44‬د دعت الحاج‪44‬ة الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي إلى إج‪44‬ازة ه‪44‬ذه األن‪44‬واع من ال‪44‬بيوع‪ ،‬رغب‪ً4‬ة في تس‪44‬يير‬
‫المع ‪44‬امالت ودف ‪44‬ع العجل ‪44‬ة االقتص ‪44‬ادية إلى األفض ‪44‬ل‪ ،‬وق ‪44‬د أج ‪44‬ازت المجلت ‪44‬ان ه ‪44‬ذين الن ‪44‬وعين من ال ‪44‬بيوع‪ ،‬ففي الم ‪44‬ادة ‪206‬‬
‫أجازت مجلة األحكام العدلية بيع الثم‪4‬ار على أش‪4‬جارها‪ ،‬كم‪4‬ا أج‪4‬ازت الم‪4‬ادة ‪ 388‬منه‪4‬ا عق‪4‬ود االستص‪4‬ناع ش‪4‬ريطة أن يتم‬
‫وص‪44‬ف المص‪44‬نوع وتعريف‪44‬ه على الوج‪44‬ه المواف‪44‬ق المطل‪44‬وب‪ ،‬كم‪44‬ا أج‪44‬ازت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية ذل‪44‬ك‪ ،‬فأج‪44‬ازت في نص‬
‫المادة ‪ 289‬منها بيع الثمار على األش‪4‬جار ش‪4‬ريطة أن يك‪4‬ون ق‪44‬د ب‪4‬دأ ص‪44‬الحها مكتفي‪4‬ة لتحدي‪4‬د ص‪44‬الحية الثم‪4‬ار في البس‪4‬تان‬
‫ص‪44‬الحية ش‪44‬جرة واح‪44‬دة من نوعه‪44‬ا‪ ،‬كم‪44‬ا ع‪44‬الجت المجل‪44‬ة أحك‪44‬ام بي‪44‬ع الس‪44‬لم في الم‪44‬واد من (‪ )485‬ح‪44‬تى (‪ ،)492‬أم‪44‬ا بي‪44‬ع‬
‫االستصناع فلم تجزه مجلة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية؛ ول‪4‬ذا فق‪4‬د نص‪44‬ت في الم‪4‬ادة (‪ )514‬منه‪4‬ا على‪" :‬ال يص‪44‬ح بي‪4‬ع االستص‪44‬ناع‪..‬‬
‫وكذا لو باع له ثوبا نسج بعضه على أن ينس‪4‬ج بقيت‪4‬ه لم يص‪44‬ح"‪ ،‬ويب‪4‬دو أن المجل‪4‬ة أغلقت باب‪4‬ا من أب‪4‬واب الغ‪4‬رر‪ ،‬فلم تج‪4‬ز‬
‫بي‪44‬ع االستص‪44‬ناع‪ ،‬آخ‪44‬ذًة ب‪44‬الرأي الفقهي القائ‪44‬ل بع‪44‬دم ج‪44‬واز االستص‪44‬ناع لكون‪44‬ه بيع‪44‬ا للمجه‪44‬ول‪ ،‬وإ ج‪44‬ازة االستص‪44‬ناع بالقي‪44‬اس‬
‫على الَّس لم غير مقبولة هنا‪ ،‬لوجود فرق بينهما‪ ،‬والراجح في الفقه هو جواز االستصناع بإجماع العلماء‪.‬‬

‫‪72‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫مجلة البحوث اإلسالمية ‪http://www.alifta.net‬‬

‫‪ -‬حكم بي‪AA‬ع األم‪AA‬وال المس‪AA‬تقبلة في الق‪AA‬انون الوض‪AA‬عي‪ :‬األص ‪44‬ل الج ‪44‬واز‪ :‬أج ‪44‬ازت غالبي ‪44‬ة الق ‪44‬وانين الوض ‪44‬عية كالق ‪44‬انون‬
‫الفرنس‪4‬ي والق‪4‬انون المص‪44‬ري وغيرهم‪4‬ا بي‪4‬ع األم‪4‬وال المس‪4‬تقبلة بحس‪4‬ب األص‪4‬ل‪ ،‬إذ يج‪4‬وز بي‪4‬ع المحص‪44‬والت ال‪4‬تي لم‬
‫تنضج بعد سواء حدد البيع بثمن معين أم لم يحدد‪ ،‬كما يجوز بيع الحقوق التي ستنشأ في المستقبل ولو لم تكن قد‬
‫وجدت بعد‪ ،‬أو كان وجودها معلقا على شرط أو كان احتماليا‪ ،‬وعليه يجوز للمال‪44‬ك على الش‪44‬يوع أن يح‪44‬ول لغ‪44‬يره‬
‫حقه في التعويض الذي يستحقه عن نزع الملكية أو جزء منها (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫االستثناء عدم الجواز‪ :‬إذا كانت هذه القوانين قد أجازت البيع الوارد على أموال مستقبلة إال أنها ق‪44‬د ح‪4‬رمت التعام‪4‬ل في‬
‫الترك ‪44‬ات المس ‪44‬تقبلة‪ ،‬وهي تل ‪44‬ك ال ‪44‬ثروات ال ‪44‬تي م ‪44‬ازال أص ‪44‬حابها على قي ‪44‬د الحي ‪44‬اة‪ ،‬ومثاله ‪44‬ا أن يق ‪44‬وم االبن ب ‪44‬بيع ث ‪44‬روة أبي ‪44‬ه‬
‫الم‪4‬ريض باعتب‪4‬اره ال‪4‬وارث الوحي‪4‬د له‪4‬ا وأنه‪4‬ا س‪4‬تؤول إلي‪4‬ه كترك‪4‬ة بع‪4‬د وف‪4‬اة وال‪4‬ده‪ ،‬ولع‪4‬ل الس‪4‬بب في تح‪4‬ريم ه‪4‬ذا الن‪4‬وع من‬
‫البيوع كونه ينطوي على المضاربة في حياة الشخص‪ ،‬وهو ما يتعارض مع األديان والقيم واألخالق واآلداب العامة‪.‬‬

‫صورة (‪:)1-3‬‬

‫بيع مساكن على الخارطة‬

‫‪ -‬حكم بيع األموال المستقبلة في النظام السعودي‪ :‬تظ‪44‬ل أحك‪44‬ام ال‪44‬بيوع في النظ‪44‬ام الس‪44‬عودي خاض‪44‬عة للقواع‪44‬د المس‪44‬تقاة‬
‫من الفقه اإلسالمي‪ ،‬وعلى ذلك يظل األصل في النظام الس‪44‬عودي ه‪44‬و تح‪44‬ريم بي‪44‬ع األم‪44‬وال المس‪44‬تقبلة باعتباره‪44‬ا من‬
‫قبيل بيع المعدوم‪ ،‬وتظل االستثناءات الواردة في الفقه اإلس‪4‬المي هي ذاته‪4‬ا المعم‪4‬ول به‪4‬ا أم‪4‬ام القض‪4‬اء وفي النظ‪4‬ام‬
‫‪73‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫السعودي‪ ،‬غير أن النظام ذاته أضاف عددا من الحاالت التي أجاز من خاللها بيع األموال المستقبلة‪ ،‬وذلك قياس‪44‬ا‬
‫على بيع السلم وعقد االستصناع اللذين أجازتهما غالبية القواعد الفقهية‪ ،‬ولذا فقد أص‪44‬در المنظم الس‪44‬عودي الالئح‪44‬ة‬
‫التنظيمي ‪44‬ة ل ‪44‬بيع الوح ‪44‬دات العقاري ‪44‬ة على الخارط ‪44‬ة الص ‪44‬ادرة ب ‪44‬القرار ال ‪44‬وزاري رقم ‪ 983‬وبت ‪44‬اريخ ‪2/2/1431‬ه‪،‬‬
‫ومض‪44‬مون نص‪44‬وص ه‪44‬ذه الالئح‪44‬ة يج‪44‬يز للراغ‪4‬بين في بي‪44‬ع الوح‪44‬دات العقاري‪44‬ة قب‪44‬ل وجوده‪44‬ا‪ ،‬وإ نم‪44‬ا مج‪44‬رد رس‪44‬ومات‬
‫على الخارطة بيعها وتسويقها شريطة الحصول على ترخيص مسبق ب‪4‬ذلك‪ ،‬ض‪4‬من ض‪4‬وابط وقي‪4‬ود معين‪4‬ة‪ ،‬ويعت‪4‬بر‬
‫البيع على الخارطة أو تلك الوحدات المفرزة التي لم يكتمل إنشاؤها بعد تطبيقا عملي‪4‬ا ألخ‪4‬ذ المنظم الس‪4‬عودي ب‪4‬بيع‬
‫المعدوم في بعض الحاالت شريطة أن يكون قابال للوجود في المستقبل‪ ،‬وذلك قياسا كما أسلفنا على عقد السلم‪.‬‬

‫‪74‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬
‫تابع أوًال‪ :‬مفهوم المبيع وشروط وجوده وتعيينه‬

‫‪ .2‬تعيين المبيع أو المعقود عليه‪:‬‬

‫أ‪ .‬ماهية الشرط‪:‬‬

‫ال ينعق‪44‬د عق‪44‬د ال‪44‬بيع م‪44‬ا لم يكن الم‪44‬بيع أو المعق‪44‬ود علي‪44‬ه معّين‪44‬ا‪ ،‬أو على األق‪44‬ل تض‪44‬من العق‪44‬د الم‪44‬برم بين الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري‬
‫األس‪44‬س ال‪44‬تي بن‪44‬اًء عليه‪44‬ا س‪44‬يتم تع‪44‬يين الم‪44‬بيع‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا يع‪44‬بر عن‪44‬ه أه‪44‬ل الق‪44‬انون بوج‪44‬وب تع‪44‬يين المح‪44‬ل أو أن يك‪44‬ون ق‪44‬ابال‬
‫للتعيين (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وق‪4‬دمنا أن تع‪4‬يين المح‪4‬ل يختل‪4‬ف عن العلم ب‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬العلم يع‪4‬د ش‪4‬رطا من ش‪4‬روط ص‪44‬حة الرض‪44‬ا‬
‫بالمبيع‪ ،‬أما التعيين فهو شرط من شروط المحل في عقد البيع وهو المبيع‪ ،‬ويختل‪4‬ف تع‪4‬يين الم‪4‬بيع ب‪4‬اختالف ماهيت‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫كان حقا شخصيا فهو يتعين بمحله‪ ،‬وشخص الدائن وشخص المدين‪ ،‬وإ ذا كان المبيع حق‪4‬ا عيني‪44‬ا فه‪44‬و يتعين ببي‪44‬ان ماهيت‪44‬ه‬
‫والشيء الذي يرد عليه‪ ،‬فإن كان الحق العيني حق ملكية فيكتفى هنا بتعيين الشيء الذي يرد عليه (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬تعيين المبيع في حال كان مثليا أو قيميا‪:‬‬

‫يختلف تعيين المبيع في عقد البيع بحسب ما إذا كان المبيع مثليا أو قيميا‪ ،‬وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ -‬تعيين المبيع القيمي (المعين بذات‪A‬ه)‪ :‬إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع من القيمي‪44‬ات وهي األش‪44‬ياء ال‪44‬تي تتم‪44‬يز بص‪44‬فات خاص‪44‬ة تميزه‪44‬ا‬
‫عن غيره‪44‬ا وال يق‪44‬وم بعض‪44‬ها مق‪44‬ام البعض اآلخ‪44‬ر في الوف‪44‬اء‪ ،‬وق‪44‬د عرفت‪44‬ه المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية في نص الم‪44‬ادة (‪)194‬‬
‫بأن‪44‬ه "ه‪44‬و م‪44‬ا ال يوج‪44‬د ل‪44‬ه مثي‪44‬ل في الس‪44‬وق أو يوج‪44‬د م‪44‬ع تف‪44‬اوت يعت‪44‬د ب‪44‬ه"‪ ،‬ومن أمثلته‪44‬ا العق‪44‬ارات واللوح‪44‬ات الفني‪44‬ة‬
‫والسيارات التي ُخ صصت لها أرقام مرورية‪ ،‬إذ تعد جميع هذه األشياء معينة بالذات‪ ،‬ويتعين المبيع المعين بذات‪44‬ه‬
‫بأوص ‪44‬افه الخاص ‪44‬ة ال ‪44‬تي يتم ‪44‬يز به ‪44‬ا عن غ ‪44‬يره‪ ،‬وعلي ‪44‬ه فص ‪44‬احب مع ‪44‬رض الس ‪44‬يارات ال ‪44‬ذي يع ‪44‬رض مجموع ‪44‬ة من‬
‫الس‪44‬يارات من ذات س‪44‬نة الص‪44‬نع وذات المارك‪44‬ة دون تحدي‪44‬د ص‪44‬فات خاص‪44‬ة تنف‪44‬رد به‪44‬ا س‪44‬يارة دون األخ‪44‬رى‪ ،‬فيع‪44‬د‬
‫العقد المبرم هنا واردا على أشياء مثلية لكون السيارات ال توجد لها من الصفات م‪44‬ا يميزه‪44‬ا عن بعض‪44‬ها البعض‪،‬‬
‫أما لو ُح ددت السيارة المطلوبة بمواص‪4‬فات معين‪4‬ة كل‪4‬ون معين وتع‪4‬ديالت معين‪4‬ة‪ ،‬ك‪4‬ان الم‪4‬بيع هن‪4‬ا معين‪4‬ا بذات‪4‬ه‪ ،‬ف‪4‬إذا‬
‫ك‪44‬ان الم‪44‬بيع معين‪44‬ا بذات‪44‬ه انتقلت ملكيت‪44‬ه إلى المش‪44‬تري بمج‪44‬رد انعق‪44‬اد العق‪44‬د دون الحاج‪44‬ة إلى إج‪44‬راءات أخ‪44‬رى إال إذا‬

‫‪75‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫كان يشترط اتخاذ إجراء معين‪ ،‬كم‪4‬ا ه‪4‬و الح‪4‬ال في نق‪4‬ل ملكي‪4‬ة الس‪4‬يارات وال‪4‬تي ال ب‪4‬د من تس‪4‬جيلها ح‪4‬تى تنتق‪4‬ل إلى‬
‫المشتري وكذلك السفن والطائرات كما أسلفنا‪.‬‬
‫‪ -‬تعيين المبيع المثلي (المعين بالنوع)‪ :‬يك‪44‬ون الش‪44‬يء مثلي‪44‬ا م‪44‬تى تش‪44‬ابهت آح‪44‬اده وق‪44‬ام بعض‪44‬ها مق‪44‬ام البعض اآلخ‪44‬ر في‬
‫الوفاء‪ ،‬ومن أمثلتها المكيالت والموزونات والمعدودات‪ ،‬وق‪44‬د ع‪4‬رفت الم‪44‬ادة (‪ )193‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية المثلي‪44‬ات‬
‫ب‪44‬النص على‪" :‬ه‪44‬و م‪44‬ا يوج‪44‬د ل‪44‬ه مث‪44‬ل في الس‪44‬وق دون تف‪44‬اوت ُيعت‪44‬د ب‪44‬ه"‪ ،‬ويكفي ليك‪44‬ون الم‪44‬بيع في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة معين‪44‬ا‬
‫بذات‪44‬ه أن ي‪44‬ذكر في العق‪44‬د نوع‪44‬ه ومق‪44‬داره وجودت‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يتض‪44‬من العق‪44‬د بيان‪44‬ا لج‪44‬ودة الم‪44‬بيع فيكتفى هن‪44‬ا ب‪44‬أن الب‪44‬ائع‬
‫بتس‪44‬ليم ش‪44‬يء من الدرج‪44‬ة المتوس‪44‬طة‪ ،‬م‪44‬ا لم تثبت ظ‪44‬روف الح‪44‬ال والع‪44‬رف الج‪44‬اري أن االتف‪44‬اق ك‪44‬ان على الدرج‪44‬ة‬
‫األعلى أو الدرجة األدنى‪ ،‬وعليه فال بد أن يكون المبيع معينا تعيينا دقيقا في العقد حتى ول‪4‬و ك‪4‬ان مثلي‪4‬ا‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان‬
‫غير معين بذاته هنا‪ ،‬فإن حق المشتري كمالك للشيء ال يتقرر إال بالفرز والتسليم (الزرقا‪ ،‬أ‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬تعيين المبيع بالعينة‪:‬‬

‫سبق وأن بّينا أن ال‪4‬بيع بالعين‪4‬ة يع‪4‬د أح‪4‬د أن‪4‬واع ال‪4‬بيوع الموص‪44‬وفة ال‪4‬تي يلح‪4‬ق فيه‪4‬ا الوص‪44‬ف ك‪4‬ل آث‪4‬ار العق‪4‬د‪ ،‬فيجع‪4‬ل من‬
‫الرض‪44‬ا في‪44‬ه رض‪44‬ا موص‪44‬وفا‪ ،‬وق‪44‬د اتف‪4‬ق الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني على أن ال‪44‬بيع بالعين‪44‬ة يع‪44‬د وس‪44‬يلة لتع‪44‬يين الم‪44‬بيع وأوص‪44‬افه الدقيق‪4‬ة‬
‫دون الحاجة إلى ذكرها في العقد (أبو قرين‪2006 ،‬م)؛ وذلك ألن العينة ما هي إال نموذج مصغر من المبيع‪ ،‬فقطع‪44‬ة‬
‫القماش المقدمة كعينة ما هي إال صورة مصغرة من أثواب القماش المتفق على توريدها‪ ،‬ويعتبر التعاق‪44‬د بالعين‪44‬ة كافي‪44‬ا‬
‫نافيا للجهالة بالمبيع ألن المشتري يعتبر وكأنه قد شاهد كل المبيع‪ ،‬ومتى قام البائع بتس‪44‬ليم الم‪44‬بيع مطابق‪4‬ا للعين‪44‬ة يك‪44‬ون‬
‫قد وّفى بالتزامه في مواجهة المشتري‪.‬‬

‫د‪ .‬تعيين المبيع في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫تضمنت المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة نصوص‪4‬ا ع‪ّ4‬د ة ع‪4‬الجت من خالله‪4‬ا ش‪4‬رط تع‪4‬يين الم‪4‬بيع ومعلوميت‪4‬ه‪ ،‬فنص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )201‬منه‪4‬ا‬
‫على‪" :‬يصير المبيع معلوما ببيان أحواله وصفاته التي تميزه عن غيره‪ ،‬مثال ل‪4‬و باع‪4‬ه ك‪4‬ذا ُم ٍّد من الحنط‪4‬ة الحوراني‪4‬ة‪،‬‬
‫أو باعه أرضا مع بي‪4‬ان ح‪4‬دودها ص‪44‬ار الم‪4‬بيع معلوم‪4‬ا وص‪44‬ح ال‪4‬بيع"‪ ،‬كم‪4‬ا اكتفت المجل‪4‬ة في الم‪4‬ادة (‪ )202‬منه‪4‬ا بتع‪4‬يين‬
‫الم‪44‬بيع بمج‪44‬رد اإلش‪44‬ارة إلي‪44‬ه إن ك‪44‬ان حاض‪44‬را في مجلس العق‪44‬د‪ ،‬كم‪44‬ا بينت الم‪44‬ادة (‪ )204‬من المجل‪44‬ة ُس بل تع‪44‬يين الم‪44‬بيع‬
‫فنص ‪44‬ت على‪" :‬الم ‪44‬بيع يتعين بتعيين ‪44‬ه في العق ‪44‬د‪ ،‬مثال ل ‪44‬و ق ‪44‬ال الب ‪44‬ائع بعت ‪44‬ك ه ‪44‬ذه الس ‪44‬لعة وأش ‪44‬ار إلى س ‪44‬لعة موج ‪44‬ودة في‬
‫المجلس إش‪44‬ارة حس‪44‬ية وقب‪44‬ل المش‪44‬تري ل‪44‬زم على الب‪44‬ائع تس‪44‬ليم تل‪44‬ك الس‪44‬لعة بعينه‪44‬ا وليس ل‪44‬ه أن يعطي س‪44‬لعة غيره‪44‬ا من‬
‫جنس ‪44‬ها"‪ ،‬أم ‪44‬ا المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية فق ‪44‬د اكتفت في ش ‪44‬أن تع ‪44‬يين الم ‪44‬بيع بم ‪44‬ا ورد في نص الم ‪44‬ادة (‪ )269‬ال ‪44‬تي نص ‪44‬ت على‪:‬‬
‫"يشترط أن يكون المبيع معلوما للمتبايعين بطريقة تحصل بها معرفته كرؤية أو وصف بأوصاف السلم فال يصح بي‪44‬ع‬
‫المجهول"‪ ،‬ويفرق الزرقا بين معلومية المبيع وتعيينه بذاته‪ ،‬فقد يكون المبيع معلوما للمشتري علما كافيا لص‪44‬حة العق‪44‬د‬
‫‪76‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫كم ‪44‬ا ق ‪44‬دمنا‪ ،‬ولكن ‪44‬ه غ ‪44‬ير معين بال ‪44‬ذات في الوج ‪44‬ود الخ ‪44‬ارجي‪ ،‬ب ‪44‬ل ينطب ‪44‬ق وص ‪44‬فه على غ ‪44‬يره من أمثال ‪44‬ه (الزرق ‪44‬ا‪ ،‬أ‪،‬‬
‫‪1998‬م‪ ،‬ص‪.)51‬‬

‫هـ ‪ .‬خيار التعيين في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫أجمعت أحكام الفقه اإلسالمي على أنه يجوز للمتبايعين االتفاق على تأخير تع‪4‬يين الم‪4‬بيع م‪4‬تى ك‪4‬ان واجب التع‪4‬يين إلى‬
‫أجل‪ ،‬شريطة تحديد من له حق التعيين سواء البائع أو المشتري‪ ،‬ومثال‪4‬ه كم‪4‬ا أورده‪4‬ا الزرق‪44‬ا أن "ي‪4‬بيع إنس‪4‬ان ش‪4‬يئا من‬
‫ع‪44‬دة أش‪44‬ياء على أن يك‪44‬ون ل‪44‬ه أو للمش‪44‬تري ح‪44‬ق اختي‪44‬ار أح‪44‬دها ورد الب‪44‬اقي" (الزرق‪44‬ا‪ ،‬أ‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)52‬وق‪44‬د بينت‬
‫المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة أحك‪44‬ام خي‪44‬ار التع‪44‬يين فنص ‪44‬ت في الم‪44‬ادة (‪ )316‬منه‪44‬ا على‪" :‬ل‪44‬و بين الب‪44‬ائع أثم‪44‬ان ش‪44‬يئين أو أش‪44‬ياء من‬
‫القيميات كل على حدة على أن المشتري يأخذ أيا شاء بالثمن ال‪4‬ذي بين‪4‬ه ل‪4‬ه أو الب‪4‬ائع يعطي أي‪4‬ا أراد ك‪4‬ذلك ص‪4‬ح ال‪4‬بيع‪،‬‬
‫وهذا يقال له خيار التعيين"‪ ،‬وال بد لص‪4‬حة خي‪4‬ار التع‪4‬يين من أن يتم االتف‪4‬اق على مدت‪4‬ه‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا نص‪4‬ت علي‪4‬ه الم‪4‬ادة (‬
‫‪ )317‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة‪ ،‬فال يج‪44‬وز أن يك‪44‬ون مطلق‪44‬ا‪ ،‬ويجب على َم ن ل‪44‬ه خي‪44‬ار التع‪44‬يين أن يخت‪44‬ار قب‪44‬ل انقض‪44‬اء الم‪44‬دة‬
‫المح‪44‬ددة للتع‪44‬يين (م‪44‬ادة ‪ ،)318‬ولم تض‪44‬ع غالبي‪44‬ة الفق‪44‬ه ح‪44‬دا أقص‪44‬ى أو أدنى لم‪44‬دة التع‪44‬يين‪ ،‬على خالف أبي حنيف‪44‬ة ال‪44‬ذي‬
‫ح‪44‬ددها بثالث‪44‬ة أي‪44‬ام كح‪44‬د أقص‪44‬ى ينقض‪44‬ي بانقض‪44‬ائها خي‪44‬ار التع‪44‬يين‪ ،‬كم‪44‬ا يجب أن يتم تحدي‪44‬د ثمن ك‪44‬ل واح‪44‬د من األش‪44‬ياء‬
‫القيمية التي سيتم االختيار من بينها‪ ،‬وخيار التع‪4‬يين ي‪4‬ورث‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪4‬ات من ل‪4‬ه الخي‪4‬ار قب‪4‬ل التع‪4‬يين انتق‪4‬ل ه‪4‬ذا الح‪4‬ق إلى‬
‫ورثته‪ ،‬كما اتف‪4‬ق الفق‪4‬ه على أن‪4‬ه ال يج‪4‬وز أن يتم التخي‪4‬ير إال بين ثالث‪4‬ة أش‪4‬ياء كح‪4‬د أقص‪4‬ى؛ وذل‪4‬ك ألن أص‪4‬ناف األش‪4‬ياء‬
‫ثالثة فإما أن يكون رديئا وإ م‪4‬ا متوس‪4‬طا وإ م‪4‬ا أن يك‪4‬ون جي‪4‬دا‪ ،‬وفي الغ‪4‬الب األعم ال يخ‪4‬رج عن ه‪4‬ذه الخي‪4‬ارات الثالث‪4‬ة‪،‬‬
‫وما نستنبطه من نصوص المجلة العدلية المتعلقة بالتعيين أنها قد أطلقت كال من المدة‪ ،‬وعدد الخيارات‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬شروط صالحية المبيع للتعامل فيه وشموليته‬

‫ً‬
‫توطئة‪ :‬غالبا ما يتم تحديد المبيع وتعيينه في ض‪44‬وء األحك‪4‬ام الس‪4‬ابق التع‪4‬رض له‪4‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا روعيت تل‪4‬ك األحك‪4‬ام ك‪4‬ان الم‪4‬بيع‬
‫معينا تعيينا كافيا نافيا للجهالة‪ ،‬غير أنه تتبقى مسألة تحديد مشتمالت المبيع وما يلحق ب‪4‬ه من أش‪4‬ياء بحس‪4‬ب األص‪4‬ل‪ ،‬فق‪4‬د‬
‫يكون للمبيع ملحقات أو مرفقات ال تنفصل عنه‪ ،‬فهل يشملها وصف الم‪44‬بيع وتص‪44‬بح ج‪44‬زءا من الم‪44‬بيع ال‪44‬ذي تنتق‪4‬ل ملكيت‪44‬ه‬
‫إلى المشتري بموجب عقد البيع‪ ،‬كما أنه ليس كل األشياء يمكن أن تك‪4‬ون محال لعق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬ولتحدي‪4‬د ذل‪4‬ك فإنن‪4‬ا نحتكم في‬
‫الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والق‪44‬انون الوض‪44‬عي إلى القاع‪44‬دة األص‪44‬ولية "األص‪44‬ل في األش‪44‬ياء اإلباح‪44‬ة ح‪44‬تى ي‪44‬دل ال‪44‬دليل على التح‪44‬ريم"‪،‬‬
‫وسنبين ذلك تباعا‪.‬‬

‫‪ .1‬شروط صالحية المبيع للتعامل فيه‪:‬‬

‫‪77‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫روي عن الن‪44‬بي ‪ -‬ص‪44‬لى اهلل علي‪44‬ه وس‪44‬لم ‪ -‬أن‪44‬ه ق‪44‬ال‪" :‬م‪44‬ا أح‪44‬ل اهلل فه‪44‬و حالل وم‪44‬ا ح‪ّ4‬ر م فه‪44‬و ح‪44‬رام وم‪44‬ا س‪44‬كت عن‪44‬ه فه‪44‬و‬
‫عفو‪ ،‬فاقبلوا من اهلل عافيته فإن اهلل لم يكن لينسى شيئا" (الطبراني في سننه (‪ )2/137‬وإ سناده منقطع)‪ ،‬وعليه فاألص‪44‬ل‬
‫أن جميع األشياء تصلح ألن تكون محال للتعامل‪ ،‬وتسمى ماال متقوما‪ ،‬واالستثناء هو خروج بعض‪44‬ها من دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل‪،‬‬
‫وتخرج األشياء من دائرة التعامل إما لطبيعتها أو بالنص الشرعي أو القانوني‪.‬‬

‫أ‪ .‬األشياء التي تخرج عن دائرة التعامل بحكم طبيعتها‪:‬‬

‫يخ ‪44‬رج الش ‪44‬يء بطبيعت ‪44‬ه عن دائ ‪44‬رة التعام ‪44‬ل إذا ك ‪44‬ان من األش ‪44‬ياء ال ‪44‬تي ال يمكن االس ‪44‬تئثار به ‪44‬ا ك ‪44‬الهواء والش ‪44‬مس والقم ‪44‬ر‬
‫والبحر وما إلى ذلك‪ ،‬فهذه األشياء مشتركة بين الناس ولهم جميعهم حق االنتفاع بها دون تمييز‪ ،‬فإذا ما استطاع أح‪44‬دهم‬
‫االستئثار بجزٍء منها أصبحت ماال متقوما‪ ،‬ومن ثم فإنه‪44‬ا ت‪44‬دخل دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك أن‪44‬ابيب‬
‫األوكس‪44‬جين ال‪44‬تي يتم بيعه‪44‬ا للمرض‪44‬ى‪ ،‬ول‪44‬رواد الفض‪44‬اء‪ ،‬وكاألس‪44‬ماك ال‪44‬تي يتم اص‪44‬طيادها‪ ،‬وك‪44‬الملح المس‪44‬تخرج من البح‪44‬ر‬
‫وتنقيت‪44‬ه وتعبئت‪44‬ه‪ ،‬وق‪44‬د اس‪44‬تبعدت المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية العدي‪44‬د من األش‪44‬ياء من دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل‪ ،‬وجعلت عق‪44‬د ال‪44‬وارد عليه‪44‬ا عق‪44‬دا‬
‫باطال لع‪4‬دم ص‪4‬الحية الم‪4‬بيع ألن يك‪4‬ون محال في عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬ومن ذل‪4‬ك على س‪4‬بيل المث‪4‬ال م‪4‬ا ورد في نص الم‪4‬ادة (‪)277‬‬
‫منه‪4‬ا وال‪4‬تي تض‪4‬منت إخ‪4‬راج الميت‪4‬ة من دائ‪4‬رة التعام‪4‬ل لص‪4‬راحة تحريمه‪4‬ا واس‪4‬تثنت من ذل‪4‬ك بي‪4‬ع الس‪4‬مك والج‪4‬راد وحي‪4‬وان‬
‫البح‪44‬ر ال‪44‬ذي ال يعيش إال في‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا لم تج‪44‬ز في الم‪44‬ادة (‪ )279‬ش‪44‬راء الخم‪44‬ر ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان الغ‪44‬رض من الش‪44‬راء إراقته‪44‬ا‬
‫ويأخذ حكمها آلة اللهو حتى ولو كان الشراء إلتالفها‪ ،‬وفي المادة (‪ )280‬منها لم تج‪44‬ز المجل‪44‬ة بي‪44‬ع عين م‪44‬اء أو نف‪44‬ع ب‪44‬ئر‬
‫إال بعد إحرازها‪ ،‬أما قبل إحرازها فهي مش‪4‬اع بين الن‪4‬اس يج‪4‬وز للجمي‪4‬ع االنتف‪4‬اع منه‪4‬ا‪ ،‬وغ‪4‬ير ذل‪4‬ك الكث‪4‬ير من النص‪4‬وص‬
‫الواردة في المجلة‪.‬‬

‫ب‪ .‬األشياء التي تخرج عن دائرة التعامل بنص شرعي أو قانوني‪:‬‬

‫وهي تل‪44 4‬ك األش‪44 4‬ياء ال‪44 4‬تي ال يج‪44 4‬وز أن تك‪44 4‬ون محال لل‪44 4‬بيع بحكم النص الش‪44 4‬رعي أي‪44 4‬ا ك‪44 4‬ان مص‪44 4‬دره من مص‪44 4‬ادر األحك‪44 4‬ام‬
‫الش ‪44‬رعية‪ ،‬وإ م ‪44‬ا بحكم الق ‪44‬انون‪ ،‬بمع ‪44‬نى هي تل ‪44‬ك األش ‪44‬ياء ال ‪44‬تي ورد نص ش ‪44‬رعي أو ق ‪44‬انوني بتح ‪44‬ريم التعام ‪44‬ل فيه ‪44‬ا‪ ،‬ومن‬
‫أمثلتها في الفقه اإلسالمي ما ورد صراحة من آيات قرآنية أخرجت بعض األشياء من دائرة التعامل‪ ،‬كالخنزير والخمر‬
‫والميت‪44‬ة وال‪44‬دم‪ ،‬وم‪44‬ا ُأه‪ّ4‬ل ب‪44‬ه لغ‪44‬ير اهلل‪ ،‬ق‪44‬ال تع‪44‬الى‪ُ ( :‬ح ِّر َم ْت َع َلْي ُك ُم اْلَم ْي َت ُة َو اْل َّد ُم َو َلْح ُم اْلِخ ْن ِز ي‪ِ4‬ر َو َم ا ُأِه َّل ِلَغْي ِر الّل ِه ِب ِه )‬
‫[المائ ‪44‬دة‪ ،]3 :‬وم ‪44‬ا روي عن الن ‪44‬بي ‪ -‬ص ‪44‬لى اهلل علي ‪44‬ه وس ‪44‬لم ‪ -‬أن ‪44‬ه ق ‪44‬ال‪ِ( :‬إَّن الَّل َه ِإَذ ا َح َّر َم َش ْي ئا َح َّر َم َثَم َن ُه) (أخرج ‪44‬ه‬
‫الدارقطني في سننه)‪ ،‬ويرى علماء الفقه اإلسالمي أن هذا الحديث الشريف يشكل قاعدًة أساسية فيم‪44‬ا يج‪44‬وز بيع‪44‬ه وم‪44‬ا ال‬
‫يجوز بيعه‪ ،‬وبن‪4‬اًء علي‪4‬ه يع‪4‬د ك‪4‬ل م‪4‬ا ورد في‪4‬ه نّص ب‪4‬التحريم خارج‪4‬ا عن نط‪4‬اق التعام‪4‬ل‪ ،‬ومن ثم ال يص‪4‬ح أن يك‪4‬ون محال‬
‫لعق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬أم‪44‬ا الق‪44‬انون فق‪44‬د وردت العدي‪44‬د من النص‪44‬وص القانوني‪44‬ة ال‪44‬تي أخ‪44‬رجت العدي‪44‬د من األش‪44‬ياء عن دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل‪،‬‬
‫ومن ذل‪44‬ك إخ‪44‬راج األم‪44‬وال العام‪44‬ة واألعي‪44‬ان الموقوف‪44‬ة من دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل‪ ،‬وق‪44‬د نص‪44‬ت الم‪44‬ادة السادس‪44‬ة عش‪44‬رة من النظ‪44‬ام‬
‫‪78‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫األساس‪44‬ي للحكم الص‪44‬ادر ب‪44‬األمر الملكي رقم أ‪ 90/‬في ‪1412 /27/8‬ه‪ ،‬على حرم‪44‬ة األم‪44‬وال العام‪44‬ة وإ ل‪44‬زام المواط‪44‬نين‬
‫والمقيمين بالحف‪44‬اظ عليه‪44‬ا‪ ،‬ومن ثم ال يج‪44‬وز أن تك‪44‬ون األم‪44‬وال العام‪44‬ة محال لعق‪44‬د ال‪44‬بيع نظ‪44‬را لحرمته‪44‬ا الص‪44‬ريحة ال‪44‬واردة‬
‫في النص القانوني‪ ،‬كما حرم المنظم السعودي بيع المخدرات والمؤثرات العقلية فنص في الفقرة الثانية من المادة الثالث‪44‬ة‬
‫من نظام مكافحة المخدرات والم‪44‬ؤثرات العقلي‪44‬ة الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم م‪ 39/‬وبت‪44‬اريخ ‪8/7/1426‬ه على‪" :‬تع‪44‬د‬
‫األفع‪44‬ال التالي‪44‬ة مجّر م‪44‬ة ‪ -2‬جلب الم‪44‬واد المخ‪44‬درة أو الم‪44‬ؤثرات العقلي‪44‬ة ‪ .........‬أو بيعه‪44‬ا أو ش‪44‬راؤها"‪ ،‬غ‪44‬ير أن النص‬
‫الق‪44‬انوني ال‪44‬ذي يخ‪44‬رج م‪44‬اال من دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل ق‪44‬د ت‪44‬رد علي‪44‬ه بعض االس‪44‬تثناءات ال‪44‬تي تقتض‪44‬يها المص‪44‬الح العام‪44‬ة‪ ،‬ومن ذل‪44‬ك‬
‫إج‪44‬ازة المنظم الس‪44‬عودي في الم‪44‬ادة الثاني‪44‬ة عش‪44‬رة من نظ‪44‬ام المخ‪44‬درات المش‪44‬ار إلي‪44‬ه اس‪44‬تيراد المخ‪44‬درات وبيعه‪44‬ا إذا ك‪44‬انت‬
‫ستس‪44‬تخدم في أغ‪44‬راض مش‪44‬روعة‪ ،‬مث‪44‬ل تص‪44‬نيع األدوي‪44‬ة والتج‪44‬ارب الطبي‪44‬ة وعالج‪44‬ات اإلدم‪44‬ان‪ ،‬ش‪44‬ريطة أن يتم ذل‪44‬ك بع‪44‬د‬
‫الحص‪44‬ول على رخص‪44‬ة اس‪44‬تيراد وتص‪44‬دير ص‪44‬ادرة من وزارة الص‪44‬حة في المملك‪44‬ة‪ ،‬ق‪44‬د بينت الم‪44‬ادة الثالث‪44‬ة عش‪44‬رة من ذات‬
‫النظام الجهات المس‪4‬موح له‪4‬ا باس‪4‬تيراد المخ‪4‬درات أي ش‪4‬رائها بع‪4‬د الحص‪44‬ول على رخص‪44‬ة وزارة الص‪44‬حة‪ ،‬وه‪4‬ذا يع‪4‬ني أن‬
‫الم‪44 4‬ال ال‪44 4‬ذي يخ‪44 4‬رج بنص الق‪44 4‬انون بحس‪44 4‬ب األص‪44 4‬ل يص‪44 4‬لح أن يك‪44 4‬ون محال لل‪44 4‬بيوع‪ ،‬وذل‪44 4‬ك إذا م‪44 4‬ا نص المنظم أو النص‬
‫الشرعي على استثناء بعض الحاالت‪ ،‬وربما يستند المنظم وكذلك النص الش‪44‬رعي في س‪ّ4‬نه لتل‪44‬ك االس‪44‬تثناءات على قاع‪4‬دة‬
‫"الضرورات تبيح المحظورات" والتي تقيدها قاعدة أخرى مفادها "الضرورة تقدر بقدرها"‪.‬‬

‫صورة (‪)2-3‬‬

‫ج‪ .‬استخراج الحقوق غير المالية ومحالها من دائرة التعامل‪:‬‬

‫الحقوق غير المالية هي في الحقيقة ليست أم‪4‬واال‪ ،‬بالت‪4‬الي ال تص‪44‬لح أن تك‪4‬ون محال للتعام‪4‬ل به‪4‬ا‪ ،‬وهي تل‪4‬ك الحق‪4‬وق ال‪4‬تي‬
‫تمنح للش ‪44‬خص العتب ‪44‬ارات شخص ‪44‬ية وال عالق ‪44‬ة له ‪44‬ا بذمت ‪44‬ه المالي ‪44‬ة‪ ،‬ومن أمثلته ‪44‬ا الحق ‪44‬وق السياس ‪44‬ية للش ‪44‬خص كحق ‪44‬ه في‬

‫‪79‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫االنتخ‪44‬اب‪ ،‬والترش‪44‬ح في االنتخاب‪44‬ات‪ ،‬وحق‪44‬ه في ت‪44‬ولي الوظ‪44‬ائف العام‪44‬ة‪ ،‬ك‪44‬ذلك تعت‪44‬بر الحق‪44‬وق الشخص‪44‬ية أيض‪44‬ا من قبي‪44‬ل‬
‫الحق‪44‬وق غ‪44‬ير المالي‪44‬ة ومن ثم ال تص‪44‬لح أن تك‪44‬ون محال لعق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬فال يج‪44‬وز لش‪44‬خص بي‪44‬ع اس‪44‬مه إال إذا تح‪44‬ول إلى اس‪44‬م‬
‫تجاري‪ ،‬حينها يخضع في بيعه وإ جراءات نقل ملكيته لألحكام القانونية المنص‪44‬وص عليه‪4‬ا في األنظم‪4‬ة التجاري‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا أن‬
‫ح‪44‬ق الوالي‪44‬ة على القاص‪44‬ر ه‪44‬و ح‪44‬ق من حق‪44‬وق األس‪44‬رة ومن ثم ال يج‪44‬وز أن يك‪44‬ون محال لعق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬فال يج‪44‬وز لل‪44‬ولي أن‬
‫يبيع واليته على القاصر لغيره‪ ،‬وغير ذلك الكثير من الحقوق غير المالية‪.‬‬

‫د‪ .‬استثناء بعض الحقوق المالية من جواز التعامل بها‪:‬‬

‫ق‪44‬دمنا أن األش‪44‬ياء تخ‪44‬رج من دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل بحس‪44‬ب طبيعته‪44‬ا أو إذا ورد نص ش‪44‬رعي أو ق‪44‬انوني على إخراجه‪44‬ا‪ ،‬وم‪44‬ا ع‪44‬دا‬
‫ذلك فاألص‪44‬ل فيه‪4‬ا اإلباح‪4‬ة‪ ،‬وم‪4‬ع ذل‪4‬ك فال يكفي أن يك‪4‬ون الش‪4‬يء غ‪4‬ير خ‪4‬ارج عن دائ‪4‬رة التعام‪4‬ل وأن ي‪4‬ترتب علي‪4‬ه حق‪4‬وق‬
‫مالية معين‪4‬ة ح‪4‬تى يج‪4‬وز بيع‪4‬ه (أب‪4‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وإ نم‪4‬ا ال ب‪4‬د من أن ال يك‪4‬ون ق‪44‬د ورد نص على ع‪4‬دم ج‪4‬واز بي‪4‬ع تل‪4‬ك‬
‫الحقوق المالية‪ ،‬ومن ذلك منع المنتفع من بيع حق االنتفاع المقرر له من مالك الرقبة؛ نظرا لالعتبارات الشخص‪44‬ية ال‪44‬تي‬
‫يقوم عليها ذلك الحق‪ ،‬كذلك منع الموظف من بيع مرتبه أو معاشه على الرغم من أنها حقوق مالية‪ ،‬ومن ذلك أيضا م‪44‬ا‬
‫أوردناه بخصوص موان‪4‬ع الش‪4‬راء وموان‪4‬ع ال‪4‬بيع‪ ،‬فالمال‪4‬ك ال‪4‬ذي اق‪44‬ترنت ملكيت‪4‬ه للش‪4‬يء بش‪4‬رط م‪4‬انع من التص‪44‬رف‪ ،‬فإن‪4‬ه ال‬
‫يستطيع أن يبيع حقه على هذا الشيء إلى شخص آخر‪ ،‬فمتى كان المن‪44‬ع ص‪44‬حيحا أص‪44‬بح الح‪44‬ق ب‪44‬الرغم من ص‪44‬فته المالي‪44‬ة‬
‫غ‪44‬ير قاب‪44‬ل للتعام‪44‬ل في‪44‬ه‪ ،‬ومن األمثل‪44‬ة المعاص‪44‬رة للحق‪44‬وق المالي‪44‬ة الخارج‪44‬ة عن دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل‪ ،‬الح‪44‬ق في الت‪44‬أمين الط‪44‬بي‪،‬‬
‫والتأمين على المركبات‪ ،‬فهذه الحقوق تعتبر حقوقا مالي‪4‬ة ولكنه‪4‬ا غ‪4‬ير قابل‪4‬ة للتص‪4‬رف فيه‪4‬ا للغ‪4‬ير‪ ،‬لم‪4‬ا لشخص‪4‬ية ص‪4‬احبها‬
‫من اعتبار في تقريرها‪.‬‬

‫‪ .2‬شمولية المبيع في عقد البيع‪:‬‬

‫توطئة‪ :‬كثيرا ما يختلف المتعاقدان حول تحديد ما يعد من ضمن المبيع وما ال يعد كذلك‪ ،‬فقد تكون بعض األشياء وثيقة‬
‫الصلة بالمبيع‪ ،‬فيثار الخالف حول ما إذا كان المبيع يش‪4‬ملها فتك‪4‬ون للمش‪4‬تري‪ ،‬أم ال يش‪4‬ملها فتظ‪4‬ل على مل‪4‬ك الب‪4‬ائع‪ ،‬وق‪4‬د‬
‫ُع نيت األحكام الفقهية بمعالجة تلك المسألة‪ ،‬السيما أنها أثارت وما زالت العديد من المشاكل القانونية التي اس‪44‬تقرت أم‪44‬ام‬
‫س‪44‬احات القض‪44‬اء‪ ،‬كم‪44‬ا اهتم الق‪44‬انون بوض‪44‬ع قواع‪44‬د قانوني‪44‬ة ش‪44‬املة تنطب‪44‬ق في ك‪44‬ل بي‪44‬ع مهم‪44‬ا ك‪44‬ان نوع‪44‬ه‪ ،‬وفيم‪44‬ا يلي نوض‪44‬ح‬
‫ذلك تباعا‪:‬‬

‫أ‪ .‬مشتمالت المبيع وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫‪80‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫قدمنا أن المجلتين العدلية والشرعية تعدان بمثابة قانون مدني إسالمي مقنن‪ ،‬ولذا فإننا سنستند إليهما في تحديد م‪44‬ا يعت‪44‬بر‬
‫من قبيل المبيع وما ال يعد كذلك‪.‬‬

‫‪ -‬مشتمالت المبيع في مجلة األحكام الشرعية‪ :‬وضعت المجلة الشرعية العديد من القواعد الفقهية الصالحة ألن تطب‪44‬ق‬
‫على جميع أنواع البيوع‪ ،‬فنصت في المادة (‪ )295‬منه‪4‬ا على أن الم‪4‬بيع يش‪4‬مل ك‪4‬ل م‪4‬ا تناول‪4‬ه اس‪4‬مه لغ‪4‬ة أو عرف‪44‬ا‪،‬‬
‫فمن باع داره دخل فيها أرضها وبناؤها وفناؤها إن كان لها فناء‪ ،‬كذلك يعتبر من مشتمالت الم‪44‬بيع ك‪44‬ل م‪44‬ا وض‪44‬ع‬
‫في األرض بهدف البقاء فيها‪ ،‬وهذا ما أوضحته المادة (‪ )296‬من المجل‪44‬ة‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك م‪44‬ا وض‪44‬ع في األرض من‬
‫غراس وبناء وأصول زروع تجز مرة بعد مرة‪ ،‬وأصول زروع تتكرر ثمرتها‪ ،‬على أن تستثنى الجزة الظ‪44‬اهرة‪،‬‬
‫أي ال ‪44‬تي ك ‪44‬انت موج ‪44‬ودة وقت إب ‪44‬رام عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع‪ ،‬فه ‪44‬ذه تعت ‪44‬بر في مل ‪44‬ك الب ‪44‬ائع وليس المش ‪44‬تري‪ ،‬كم ‪44‬ا ال يعت ‪44‬بر من‬
‫مش‪44‬تمالت األرض تل‪44‬ك ال‪44‬زروع ال‪44‬تي تج‪44‬ز لم‪44‬رة واح‪44‬دة فق‪44‬ط ك‪44‬القمح والش‪44‬عير وم‪44‬ا إلى ذل‪44‬ك‪ ،‬فه‪44‬ذه تك‪44‬ون من ح‪44‬ق‬
‫الب‪44‬ائع وليس المش‪44‬تري‪ ،‬ك‪44‬ذلك ي‪44‬دخل في الم‪44‬بيع ك‪44‬ل م‪44‬ا خص‪44‬ص لمص‪44‬لحته وق‪44‬د أوردت الم‪44‬ادة ( ‪ )297‬من المجل‪44‬ة‬
‫بعض األمثلة على ذلك كالسلم الخشبي المتسمر‪ ،‬واألبواب والنوافذ والرفوف الثابتة وغير ذلك‪ ،‬كما يشمل المبيع‬
‫كل ما يعد عرفا مهما لحاجته‪ ،‬كاللجام والمقود والنعل بالنسبة لبيع الداب‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا ي‪4‬دخل في مش‪4‬تمالت الم‪4‬بيع ك‪4‬ل م‪4‬ا‬
‫اتفق طرفا العالقة على إدخاله‪ ،‬وهذا ما قررته المادة (‪ )302‬من المجل‪44‬ة ب‪44‬النص على‪" :‬إذا وج‪44‬د تص‪44‬ريح بإدخ‪44‬ال‬
‫م‪44‬ا ال ي‪44‬دخل تبع‪44‬ا أو ب‪44‬إخراج م‪44‬ا ي‪44‬دخل تبع‪44‬ا عم‪44‬ل ب‪44‬ه"‪ ،‬وفي ش‪44‬أن الزي‪44‬ادة ال‪44‬تي تحص‪44‬ل على الم‪44‬بيع بع‪44‬د العق‪44‬د فق‪44‬د‬
‫ق‪44‬ررت الم‪44‬ادة (‪ )304‬من المجل‪44‬ة أن تل‪44‬ك الزي‪44‬ادة بع‪44‬د العق‪44‬د وقب‪44‬ل القبض هي من ح‪44‬ق المش‪44‬تري‪ ،‬كمن ب‪44‬اع أرض‪44‬ا‬
‫مس‪44‬احتها ألف‪44‬ا م‪44‬تر‪ ،‬ثم انحس‪44‬ر النه‪44‬ر ف‪44‬زادت األرض بع‪44‬د بيعه‪44‬ا وقب‪44‬ل قبض‪44‬ها ب‪44‬أن أص‪44‬بحت ألفين وعش‪44‬رة أمت‪44‬ار‪،‬‬
‫فتكون الزيادة في هذه الحالة من حق المشتري ال البائع؛ ألن الزيادة حصلت بعد البيع وإ ن لم يكن قد تم القبض‪.‬‬

‫‪ -‬مش‪AA‬تمالت الم‪AA‬بيع وفق‪AA‬ا ألحك‪AA‬ام المجل‪AA‬ة العدلي‪AA‬ة‪ :‬بينت الم ‪44‬ادة (‪ )230‬من المجل ‪44‬ة مش ‪44‬تمالت الم ‪44‬بيع‪ ،‬فق ‪44‬ررت أوال أن‬
‫مشتمالت المبيع يحددها االتف‪4‬اق الص‪44‬ريح بين الط‪4‬رفين‪ ،‬ف‪44‬إن لم يكن هن‪4‬اك اتف‪4‬اق ص‪44‬ريح بينهم‪4‬ا‪ ،‬يتم االحتك‪4‬ام إلى‬
‫الع‪44‬رف المطب‪44‬ق في البل‪44‬دة‪ ،‬وك‪44‬ل م‪44‬ا يعت‪44‬بره الع‪44‬رف من ض ‪44‬من مش‪44‬تمالت الم‪44‬بيع فإنه‪44‬ا ت‪44‬دخل في‪44‬ه‪ ،‬ويل‪44‬تزم الب‪44‬ائع‬
‫بتسليمها للمشتري‪ ،‬ومثال ذلك أن بيع ال‪4‬دار يش‪4‬مل المطبخ‪ ،‬كم‪4‬ا أن بي‪4‬ع حديق‪4‬ة الزيت‪4‬ون ي‪4‬دخل من ض‪44‬منها أش‪4‬جار‬
‫الزيت‪44‬ون‪ ،‬كم‪44‬ا أن ك‪44‬ل م‪44‬ا يع‪44‬د ج‪44‬زءا ال يتج‪44‬زأ من الش‪44‬يء‪ ،‬أي متص‪44‬ال ب‪44‬المبيع اتص‪44‬ال ق‪44‬رار (الزرق‪44‬ا‪ ،‬أ‪1998 ،‬م)‬
‫فإن‪44‬ه يع‪44‬د من مش‪44‬تمالته أيض‪44‬ا‪ ،‬ومثال‪44‬ه بي‪44‬ع القفص يش‪44‬مل مفتاح‪44‬ه‪ ،‬وفي ال‪44‬دار أقفاله‪44‬ا المس‪44‬مورة وخزائنه‪44‬ا المثبت‪44‬ة‬
‫والرفوف والساللم المثبتة وغير ذلك مما ينطبق عليه وصف االستقرار الذي يراد ب‪44‬ه أن يك‪44‬ون الش‪44‬يء موض‪44‬وعا‬
‫على وجه الدوام ال ليرفع ويحول (المادة ‪ ،)231‬كما أن ملحقات الشيء المبيع تعتبر من ضمن مشتمالته (الم‪44‬ادة‬
‫‪ ،)232‬كذلك يعد من مشتمالت المبيع كل م‪4‬ا دخ‪4‬ل في لفظ‪4‬ه لغ‪ً4‬ة‪ ،‬ك‪4‬أن يبيع‪4‬ه داره بك‪4‬ل حقوقه‪4‬ا‪ ،‬في‪4‬دخل حينئ‪4‬ذ م‪4‬ا‬
‫لل‪44‬دار من حق‪44‬وق ارتف‪44‬اق (الم‪44‬ادة ‪ ،)235‬واتفقت المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة م‪44‬ع نظيرته‪44‬ا الش‪44‬رعية في اس‪44‬تحقاق المش‪44‬تري ألي‬
‫زيادة تطرأ على المبيع بعد البيع وقبل القبض (المادة ‪.)236‬‬
‫‪81‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫والمالحظ على نصوص المجلتين المتعلقة بتحديد مشتمالت الم‪4‬بيع أنه‪4‬ا تص‪44‬لح كقواع‪4‬د عام‪4‬ة يمكن تطبيقه‪4‬ا على كاف‪44‬ة‬
‫البيوع أيا كان نوعها ومحلها‪.‬‬

‫ب‪ .‬مشتمالت المبيع وفقا ألحكام القانون‪:‬‬

‫األصل الذي تتبعه األنظمة القانونية ه‪4‬و ت‪4‬رك أم‪4‬ر تحدي‪4‬د مش‪4‬تمالت الم‪4‬بيع للمتعاق‪4‬دين‪ ،‬بحس‪4‬ب ظ‪4‬روف ك‪4‬ل حال‪4‬ة على‬
‫ح‪44‬دة‪ ،‬محتكمين في ذل‪44‬ك إلى األع‪44‬راف الجاري‪44‬ة والس‪44‬ائدة في المنطق‪44‬ة‪ ،‬غ‪44‬ير أن تل‪44‬ك الق‪44‬وانين كث‪44‬يرا م‪44‬ا تض‪44‬ع نصوص‪44‬ا‬
‫قانونية من شأنها الحد من الخالفات التي تنشأ بين المتعاقدين ح‪4‬ول مس‪4‬ألة تحدي‪4‬د ملحق‪4‬ات الم‪4‬بيع ومش‪4‬تمالته‪ ،‬غ‪4‬ير أن‬
‫تلك النصوص غالبا ما تأخذ الصفة التكميلية إلرادة المتعاقدين وليست اآلمرة‪ ،‬تقديرا من القانون بأن أطراف العالق‪44‬ة‬
‫هم األكثر دقة وحرصا في تحديد تلك المش‪4‬تمالت بحس‪4‬ب م‪4‬ا تقتض‪44‬يه مص‪44‬الحهم المتبادل‪4‬ة‪ ،‬ول‪4‬ذا فق‪4‬د نص الق‪4‬انون على‬
‫أن ال ‪44‬تزام الب ‪44‬ائع بالتس ‪44‬ليم ال ب ‪44‬د أن يش ‪44‬تمل أيض ‪44‬ا على ملحق ‪44‬ات الم ‪44‬بيع وهي تل ‪44‬ك األش ‪44‬ياء ال ‪44‬تي أع ‪44‬دت بص ‪44‬فة دائم ‪44‬ة‬
‫الستعمال الش‪4‬يء‪ ،‬وفي ح‪4‬ال ح‪4‬دوث الخالف يرج‪4‬ع إلى الع‪4‬رف وم‪4‬ا قص‪4‬ده المتعاق‪4‬دان وطبيع‪4‬ة األش‪4‬ياء لمعرف‪4‬ة م‪4‬ا إذا‬
‫ك ‪44‬ان الش ‪44‬يء المختل ‪44‬ف علي ‪44‬ه يع ‪44‬د من ملحق ‪44‬ات الم ‪44‬بيع أم ال (المه ‪44‬دي‪ ،‬المه ‪44‬دي‪2007 ،‬م)‪ ،‬وفي النظ ‪44‬ام الس ‪44‬عودي ورد‬
‫العدي ‪44‬د من النص ‪44‬وص القانوني ‪44‬ة في ذات الش ‪44‬أن‪ ،‬ومنه ‪44‬ا على س ‪44‬بيل المث ‪44‬ال م ‪44‬ا تض ‪44‬منه نص الم ‪44‬ادة الخامس ‪44‬ة من نظ ‪44‬ام‬
‫ال ‪44‬رهن العق ‪44‬اري الص ‪44‬ادر بالمرس ‪44‬وم الملكي رقم (م‪ )75/‬وبت ‪44‬اريخ ‪21/11/1424‬هـ ال ‪44‬ذي نص على‪" :‬يش ‪44‬مل ال ‪44‬رهن‬
‫ملحقات العقار المرهون من أبنية وغراس وما أعد لخدمته‪ ،‬وم‪4‬ا يس‪4‬تحدث علي‪4‬ه من إنش‪4‬اءات أو تحس‪4‬ينات بع‪4‬د العق‪4‬د‪،‬‬
‫ما لم يتفق على غير لك‪ ،‬ودون إخالل بحق‪4‬وق الغ‪4‬ير المتص‪4‬لة به‪4‬ذه الملحق‪4‬ات"‪ ،‬وه‪4‬ذا النص ح‪4‬دد بش‪4‬كل ص‪4‬ريح تبعي‪4‬ة‬
‫ملحق‪44‬ات العق‪44‬ار ل‪44‬ه‪ ،‬مبين‪44‬ا أن من بين ملحق‪44‬ات العق‪44‬ار مح‪44‬ل التص‪44‬رف األبني‪44‬ة والغ‪44‬راس وك‪44‬ل م‪44‬ا أع‪44‬د لخدمت‪44‬ه وهي م‪44‬ا‬
‫تعرف بالعقارات بالتخصيص‪ ،‬وتظل القوانين في المملكة العربية السعودية تس‪4‬تقي أحكامه‪4‬ا من الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي‪ ،‬ول‪4‬ذا‬
‫كل ما ورد في شأن تحديد مشتمالت المبيع في الفقه اإلسالمي يعد مطبقا في المملكة كذلك‪.‬‬

‫‪82‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫ثالثًا‪ :‬شرط ملكية البائع للمبيع (أحكام بيع ملك الغير)‬

‫توطئة‪ :‬هل يشترط النعقاد عقد ال‪4‬بيع أن يك‪4‬ون الب‪4‬ائع مالك‪4‬ا للش‪4‬يء الم‪4‬بيع وقت ال‪4‬بيع‪ ،‬الحقيق‪4‬ة أن الق‪4‬انون يش‪4‬ترط لص‪4‬حة‬
‫عق‪44‬د ال‪44‬بيع أن يك‪44‬ون الب‪44‬ائع مالك‪44‬ا للم‪44‬بيع‪ ،‬إذا ك‪44‬ان ذل‪44‬ك الم‪44‬بيع معين‪44‬ا بذات‪44‬ه‪ ،‬وإ ال ك‪44‬ان من ح‪44‬ق المش‪44‬تري المطالب‪44‬ة ببطالن‬
‫البيع‪ ،‬والعلة من اقتصار هذا الشرط على األشياء المعين‪4‬ة ب‪4‬ذاتها كالقيمي‪4‬ات والعق‪4‬ارات وع‪4‬دم اش‪4‬تراط ذل‪4‬ك في ح‪4‬ال ك‪4‬ان‬
‫المبيع معينا بالنوع (المثلي‪4‬ات)‪ ،‬أن الملكي‪4‬ة في بي‪4‬ع الش‪4‬يء المعين بذات‪4‬ه تنتق‪4‬ل مباش‪4‬رة بمج‪4‬رد انعق‪4‬اد العق‪4‬د‪ ،‬ومن ثم ال ب‪4‬د‬
‫أن يكون البائع قادرا على نقل الملكية بمجرد انعقاد العق‪4‬د‪ ،‬وإ ال ك‪4‬ان من ح‪4‬ق المش‪4‬تري المطالب‪4‬ة ببطالن العق‪4‬د‪ ،‬بينم‪4‬ا في‬
‫األش‪4‬ياء المثلي‪4‬ة ال تنتق‪4‬ل الملكي‪4‬ة إال ب‪4‬الفرز وهي مرحل‪4‬ة الحق‪4‬ة على إب‪4‬رام العق‪4‬د وليس‪4‬ت متالزم‪4‬ة مع‪4‬ه‪ ،‬ولكن ع‪4‬دم ملكي‪4‬ة‬
‫الب‪44‬ائع للم‪44‬بيع وقت ال‪44‬بيع يث‪44‬ير تس‪44‬اؤال آخ‪44‬ر عن حكم عق‪44‬د بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير‪ ،‬وم‪44‬ا موق‪44‬ف الغ‪44‬ير المال‪44‬ك من ه‪44‬ذا ال‪44‬بيع؟ ثم ق‪44‬د‬
‫يقوم البائع بإبرام عقد بيع من آخر ظنا منه بأنه هو المالك‪ ،‬ثم يتبين أنه ليس كذلك‪ ،‬فما الحكم القانوني والفقهي في هذه‬
‫الحالة؟ وفي هذه المحاضرة سنعرض لجميع التساؤالت السابقة وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ .1‬اشتراط ملكية البائع للمبيع في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫أ‪ .‬هل شرط الملكية مطلوب لصحة عقد البيع في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫لم يش‪44‬ترط أغلب الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع مملوك‪44‬ا للب‪44‬ائع ذات‪44‬ه‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ك‪44‬ل م‪44‬ا اش‪44‬ترطه أن يك‪44‬ون مملوك‪44‬ا ح‪44‬تى ول‪44‬و‬
‫ك‪44‬ان ك‪44‬ذلك لش‪44‬خص آخ‪44‬ر غ‪44‬ير الب‪44‬ائع‪ ،‬فكم‪44‬ا أس‪44‬لفنا ال يج‪44‬وز بي‪44‬ع األش‪44‬ياء الخارج‪44‬ة عن دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل بطبيعته‪44‬ا أو بحكم‬
‫القانون أو النص الشرعي‪ ،‬ولذا فالشرط هنا أال يك‪4‬ون الم‪4‬ال المعق‪4‬ود علي‪4‬ه من األم‪4‬وال الخارج‪4‬ة عن دائ‪4‬رة التعام‪4‬ل‪ ،‬أم‪4‬ا‬
‫م‪44‬ا ع‪44‬دا ذل‪44‬ك من أم‪44‬وال فهي تك‪44‬ون بطبيع‪44‬ة الح‪44‬ال مملوك‪44‬ة ألح‪44‬دهم‪ ،‬وق‪44‬د دللت على ذل‪44‬ك الم‪44‬ادة ‪ 365‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة‪،‬‬
‫التي اشترطت لنفاذ عقد البيع أن يكون الب‪4‬ائع مالك‪4‬ا للم‪4‬بيع أو وكيال لمالك‪4‬ه أو وص‪4‬يا‪ ،‬ويب‪4‬دو أن األث‪4‬ر الم‪4‬ترتب على بي‪4‬ع‬
‫ملك الغير وفقا ألحكام المجلة العدلية يقتصر على عدم نفاذ العقد في مواجهة المالك الحقيقي‪ ،‬بينم‪44‬ا يك‪44‬ون العق‪4‬د ص‪44‬حيحا‬
‫بين طرفي‪44‬ه‪ ،‬وعل‪44‬ة ذل‪44‬ك كم‪44‬ا ق‪44‬دمنا أن غالبي‪44‬ة الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ال يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون الب‪44‬ائع مالك‪44‬ا للم‪44‬بيع ح‪44‬تى يص‪44‬ح ال‪44‬بيع‪،‬‬
‫وإ نم ‪44‬ا ك ‪44‬ل م ‪44‬ا يش ‪44‬ترطه أن يك ‪44‬ون ذل ‪44‬ك الم ‪44‬ال مملوك ‪44‬ا أي متقوم ‪44‬ا وأال يك ‪44‬ون خارج ‪44‬ا عن دائ ‪44‬رة التعام ‪44‬ل‪ ،‬غ ‪44‬ير أن لمجل ‪44‬ة‬
‫األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية حكم‪44‬ا مغ‪44‬ايرا لنظيرته‪44‬ا‪ ،‬إذ اش‪44‬ترطت في نص الم‪44‬ادة (‪ )268‬منه‪44‬ا أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع وقت العق‪44‬د مملوك‪44‬ا‬
‫ملك‪44‬ا تام‪44‬ا للب‪44‬ائع أو مأذون‪44‬ا ل‪44‬ه في بيع‪44‬ه‪ ،‬س‪44‬واء ك‪44‬ان مص‪44‬در اإلذن المال‪44‬ك نفس‪44‬ه أو النص الش‪44‬رعي‪ ،‬وإ ال ك‪44‬ان ال‪44‬بيع غ‪44‬ير‬

‫‪83‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫ص ‪44‬حيح‪ ،‬وعلى ذل ‪44‬ك ال ينعق ‪44‬د بي ‪44‬ع الفض ‪44‬ولي ألن ‪44‬ه ليس بمال ‪44‬ك وال م ‪44‬أذون‪ ،‬وك ‪44‬ذلك من ي ‪44‬بيع ش ‪44‬يئا ال يملك ‪44‬ه ليش ‪44‬تري ب ‪44‬ه‬
‫ويسلمه فبيعه باطل‪ ،‬وسبق أن رأينا أن المجلة الشرعية أبطلت عقود االستصناع واعتبرتها من عق‪44‬ود الغ‪44‬رر‪ ،‬كم‪44‬ا تم‪44‬يز‬
‫المجل ‪44‬ة بين الم ‪44‬بيع المعين بال ‪44‬ذات فتجع ‪44‬ل العق ‪44‬د غ ‪44‬ير ص ‪44‬حيح إن لم يكن الم ‪44‬بيع مملوك ‪44‬ا للمال ‪44‬ك وقت ال ‪44‬بيع‪ ،‬وبين الم ‪44‬بيع‬
‫المعين بالنوع أو المثليات‪ ،‬فإذا ما تم وص‪44‬فه بوص‪44‬ف الس‪4‬لم ك‪4‬ان ال‪4‬بيع ص‪44‬حيحا في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ش‪4‬ريطة أن يتم قبض أح‪4‬د‬
‫العوضين في مجلس العقد‪.‬‬

‫ب‪ .‬بيع ملك الغير في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫عالجت أحكام الفقه اإلسالمي بيع ملك الغ‪4‬ير تحت عن‪4‬وان بي‪4‬ع الفض‪44‬ولي‪ ،‬والفض‪44‬ولي ه‪4‬و ذل‪4‬ك الش‪4‬خص ال‪4‬ذي ينش‪4‬غل بم‪4‬ا‬
‫ال يعنيه‪ ،‬وقد عرفه الفقهاء بأن‪4‬ه "ه‪4‬و من يتص‪4‬رف في ح‪4‬ق الغ‪4‬ير بال إذن ش‪4‬رعي"‪ ،‬وعرف‪4‬ه الزرق‪4‬ا بأن‪4‬ه "من تص‪4‬رف في‬
‫حق‪44‬وق غ‪44‬يره تص‪44‬رفا قولي‪44‬ا دون تف‪44‬ويض مش‪44‬روع" (الزرق‪44‬ا‪ ،‬ب‪2004 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)503‬وق‪44‬د أج‪44‬ازت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة‬
‫في مادته‪44‬ا رقم (‪ )378‬بي‪44‬ع الفض‪44‬ولي‪ ،‬لكن‪44‬ه يك‪44‬ون موقوف‪44‬ا على إج‪44‬ازة ص‪44‬احب الم‪44‬ال أو وكيل‪44‬ه أو وص‪44‬يه أو ولي‪44‬ه‪ ،‬وإ ال‬
‫انفسخ البيع‪ ،‬وهو ذات الحكم الذي أخذت به القوانين الوض‪44‬عية م‪4‬ع اختالف المص‪44‬طلحات المس‪4‬تخدمة‪ ،‬أم‪4‬ا مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام‬
‫الش‪44‬رعية فق‪44‬د نص‪44‬ت ص‪44‬راحًة على ع‪44‬دم ص‪44‬حة بي‪44‬ع الفض‪44‬ولي كم‪44‬ا بين‪44‬ا س‪44‬ابقا‪ ،‬وه‪44‬و االتج‪44‬اه ال‪44‬ذي يتناس‪44‬ب م‪44‬ع م‪44‬ا اتخذت‪44‬ه‬
‫المجلة من أحكام متعلقة باشتراط قيام ملكية البائع للمبيع وقت إبرام العقد‪.‬‬

‫‪ .2‬اشتراط ملكية البائع للمبيع في القانون (أحكام بيع ملك الغير)‪:‬‬

‫اشترطت العديد من القوانين لنفاذ عقد البيع أن يكون الم‪4‬بيع مملوك‪4‬ا للب‪4‬ائع وقت إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬م‪4‬تى ك‪4‬ان الم‪4‬بيع م‪4‬اال معين‪4‬ا‬
‫بال ‪44‬ذات‪ ،‬غ ‪44‬ير أنه ‪44‬ا لم تش ‪44‬ترط ذل ‪44‬ك في ال ‪44‬بيوع ال ‪44‬واردة على األش ‪44‬ياء المعين ‪44‬ة بال ‪44‬ذات‪ ،‬وفي ه ‪44‬ذا الحكم األخ ‪44‬ير تتف ‪44‬ق ه ‪44‬ذه‬
‫القوانين مع ما ذهبت إليه المجلة الشرعية فكالهما يميز بين المبيع المعين بال‪4‬ذات وتش‪4‬ترط في‪4‬ه ملكي‪4‬ة الب‪4‬ائع للم‪4‬بيع وقت‬
‫ال ‪44‬بيع‪ ،‬وبين الم ‪44‬بيع المعين ب ‪44‬النوع‪ ،‬إذ ال يش ‪44‬ترط مث ‪44‬ل ه ‪44‬ذا الش ‪44‬رط إلمكاني ‪44‬ة التنفي ‪44‬ذ‪ ،‬حيث يمكن للب ‪44‬ائع أن ينف ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه‬
‫بالتس‪44‬ليم من خالل الش‪44‬راء ل‪44‬ذات الص‪44‬نف والن‪44‬وع من الس‪44‬وق‪ ،‬وأي‪44‬ا ك‪44‬ان األم‪44‬ر فالق‪44‬انون يجع‪44‬ل م‪44‬ع بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير بيع‪44‬ا‬
‫صحيحا فيما بين المتعاقدين‪ ،‬ولكنه قابل للبطالن لمص‪44‬لحة المش‪4‬تري‪ ،‬وغ‪4‬ير ناف‪44‬ذ في مواجه‪4‬ة المال‪4‬ك الحقيقي ال‪4‬ذي يمل‪4‬ك‬
‫الحق في التمسك بعدم نفاذ العقد المبرم في مواجهته‪ ،‬كما يملك الح‪44‬ق في إجازت‪44‬ه‪ ،‬لينقلب العق‪4‬د ناف‪44‬ذا في مواجهت‪44‬ه منتج‪44‬ا‬
‫آلثاره القانونية‪ ،‬ويزول ح‪4‬ق المش‪4‬تري في المطالب‪4‬ة ببطالن العق‪4‬د لع‪4‬دم ملكي‪4‬ة الب‪4‬ائع للم‪4‬بيع‪ ،‬غ‪4‬ير أن إعم‪4‬ال ه‪4‬ذه األحك‪4‬ام‬
‫يتطلب ت‪4‬وافر ع‪4‬دة ش‪4‬روط‪ ،‬كم‪4‬ا أن ل‪4‬بيع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير آث‪4‬ار قانوني‪4‬ة ت‪4‬ترتب علي‪4‬ه‪ ،‬وح‪4‬ق المش‪4‬تري في التمس‪4‬ك ببطالن العق‪4‬د‬
‫ي ‪44‬زول ب ‪44‬زوال س ‪44‬ببه‪ ،‬ومن ثم فهن ‪44‬اك ع ‪44‬دة ط ‪44‬رق ل ‪44‬زوال حق ‪44‬ه في المطالب ‪44‬ة ب ‪44‬البطالن‪ ،‬وفيم ‪44‬ا يلي ن ‪44‬بين جمي ‪44‬ع ه ‪44‬ذه النق ‪44‬اط‬
‫بالتفصيل‪:‬‬

‫‪84‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫أ‪ .‬شروط تطبيق أحكام بيع ملك الغير‪ :‬يشترط إلعمال أحكام بيع ملك الغير عدة شروط‪:‬‬
‫‪ -‬الشرط األول‪ :‬أن يكون الغرض من التصرف ه‪4‬و نق‪4‬ل الملكي‪4‬ة من الب‪4‬ائع إلى المش‪4‬تري في مقاب‪4‬ل نق‪4‬دي‪ :‬ول‪4‬ذلك إذا‬
‫لم تتج‪44‬ه إرادة الط‪44‬رفين إلى نق‪44‬ل ملكي‪44‬ة المعق‪44‬ود علي‪44‬ه فال تنطب‪44‬ق حينه‪44‬ا ه‪44‬ذه األحك‪44‬ام (عب‪44‬د الس‪44‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا‬
‫يشترط أن يكون العقد بيعا وليس مجرد وعد ب‪4‬البيع‪ ،‬ذل‪4‬ك أن الوع‪4‬د ب‪4‬البيع ال ي‪4‬ترتب علي‪4‬ه انتق‪4‬ال الملكي‪4‬ة وال نش‪4‬وء‬
‫التزام على البائع بنقل الملكية‪ ،‬ثم أنه قد يتملك المبيع الموعود ببيعه خالل فترة الوعد‪ ،‬فيصبح عقده صحيحا‪.‬‬

‫‪ -‬الشرط الثاني‪ :‬أال يك‪4‬ون الم‪4‬بيع مملوك‪4‬ا ألي من ط‪4‬رفي العق‪4‬د‪ :‬ف‪44‬إذا ثبت أن الم‪4‬بيع مملوك‪4‬ا للب‪4‬ائع أو للمش‪4‬تري‪ ،‬ف‪44‬إن‬
‫أحكام بيع ملك الغير تعطل هنا‪ ،‬حتى ولو كان كالهما أو أحدهما يجهل بملكيته أو ملكية اآلخر للعقار المبيع‪.‬‬

‫‪ -‬الشرط الثالث‪ :‬أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع م‪44‬اال معين‪44‬ا بال‪44‬ذات‪ :‬وق‪44‬د رأين‪44‬ا في تق‪44‬ديمنا ل‪44‬بيع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير أن إعم‪44‬ال ه‪44‬ذه األحك‪44‬ام‬
‫يقتص‪44‬ر فق‪44‬ط على حال‪44‬ة م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع م‪44‬اال معين‪44‬ا بذات‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬المنقوالت المعين‪44‬ة ب‪44‬النوع‪ ،‬وك‪44‬ذلك العق‪44‬ارات‪ ،‬أم‪44‬ا إذا‬
‫ك‪44‬ان الم‪44‬بيع غ‪44‬ير معين بال‪44‬ذات فال تطب‪44‬ق ه‪44‬ذه األحك‪44‬ام‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يك‪44‬ون العق‪44‬د ص‪44‬حيحا‪ ،‬وينظ‪44‬ر إلى ملكي‪44‬ة الب‪44‬ائع للم‪44‬بيع‬
‫حينها وقت التسليم‪ ،‬فإن أخّل بتنفيذ التزام‪4‬ه ك‪4‬ان من ح‪4‬ق الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر الرج‪4‬وع علي‪4‬ه ب‪4‬التعويض والمطالب‪4‬ة بفس‪4‬خ‬
‫العقد‪.‬‬

‫ب‪ .‬اآلثار القانونية المترتبة على بيع ملك الغير‪:‬‬

‫إذا توافرت شروط تطبيق أحكام بيع ملك الغير سالفة الذكر‪ ،‬ترتب على ذلك العديد من اآلثار القانونية الهامة‪:‬‬

‫‪ -‬إنتاج بيع ملك الغير آثار العقد الصحيح‪ :‬لم يقرر القانون بطالن عقد البيع الواقع على ملك الغ‪4‬ير‪ ،‬وإ نم‪4‬ا جعل‪4‬ه ق‪44‬ابال‬
‫للبطالن لمصلحة المشتري‪ ،‬وغير نافذ في مواجهة المالك الحقيقي للمبيع‪ ،‬وهذا على خالف ما أخذ به ج‪44‬انب من‬
‫الفقه اإلسالمي وقد دللنا على هذا الجانب بما أخذت به مجلة األحكام الشرعية التي قررت بطالن بيع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير‬
‫بطالنا مطلقا‪ ،‬ومن الناحية القانونية يعتبر بيع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير عق‪4‬دا ص‪4‬حيحا فيم‪4‬ا بين طرفي‪4‬ه الب‪4‬ائع والمش‪4‬تري‪ ،‬وينتج‬
‫كاف ‪44‬ة آث ‪44‬ار العق ‪44‬د الص ‪44‬حيح (أب ‪44‬و ق ‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬فيل ‪44‬تزم الب ‪44‬ائع بنق ‪44‬ل الملكي ‪44‬ة إلى المش ‪44‬تري‪ ،‬كم ‪44‬ا يل ‪44‬تزم بض ‪44‬مان‬
‫التعرض واالستحقاق‪ ،‬وفي المقابل يلتزم المش‪44‬تري ب‪44‬دفع الثمن وإ ن ك‪44‬ان ل‪44‬ه الح‪44‬ق في حبس الثمن عن الب‪44‬ائع م‪44‬تى‬
‫تبين له أن البائع ليس مالكا للمبيع (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫‪85‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬بيع ملك الغير قابل للبطالن لمص‪A‬لحة المش‪A‬تري‪ :‬يق‪44‬ع بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير ق‪44‬ابال للبطالن لمص‪44‬لحة المش‪44‬تري‪ ،‬وه‪44‬ذا الح‪44‬ق‬
‫مقرر للمشتري سواء كان المبيع منقوال أو عقارا مسجال أو غير مسجل‪ ،‬ذلك أن التسجيل ال يطه‪44‬ر العق‪44‬د الباط‪44‬ل‬
‫أو القابل للبطالن‪ ،‬والحق في المطالبة ببطالن العق‪4‬د الواق‪44‬ع على مل‪4‬ك الغ‪4‬ير ه‪4‬و ح‪4‬ق للمش‪4‬تري وح‪4‬ده دون الب‪4‬ائع‪،‬‬
‫إذ ال يمكن للبائع المطالبة ببطالن العقد تأسيسا على أحكام بيع ملك الغ‪44‬ير‪ ،‬ح‪44‬تى ول‪44‬و لم يكن يعلم بأن‪44‬ه غ‪4‬ير مال‪44‬ك‬
‫للش‪44‬يء الم‪44‬بيع‪ ،‬وال يش‪44‬ترط لمطالب‪44‬ة المش‪44‬تري ب‪44‬البطالن هن‪44‬ا أن يك‪44‬ون حس‪44‬ن الني‪44‬ة‪ ،‬إذ يمكن‪44‬ه التمس‪44‬ك ببطالن العق‪44‬د‬
‫س‪44‬واء ك‪44‬ان يعلم أو لم يكن يعلم بع‪44‬دم ملكي‪44‬ة الب‪44‬ائع للم‪44‬بيع‪ ،‬كم‪44‬ا ال يش‪44‬ترط لتمس‪44‬ك المش‪44‬تري بحق‪44‬ه في البطالن أن‬
‫يك‪44‬ون المال‪44‬ك الحقيقي ق‪44‬د تع‪44‬رض ل‪44‬ه بالفع‪44‬ل‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يمكن‪44‬ه القي‪44‬ام ب‪44‬ذلك ح‪44‬تى ول‪44‬و لم يتع‪44‬رض ل‪44‬ه المال‪44‬ك الحقيقي‪،‬‬
‫وج‪44‬دير ذك‪44‬ره هن‪44‬ا أن للمش‪44‬تري الخي‪44‬ار بين أن يتمس‪44‬ك بحق‪44‬ه في البطالن المق‪44‬رر ل‪44‬ه بنص‪44‬وص الق‪44‬انون‪ ،‬وبين أن‬
‫يتمسك بتنفيذ العقد باعتباره عقدا صحيحا كما أسلفنا‪ ،‬فإن تمسك بالخيار األخير‪ ،‬وعجز الب‪44‬ائع عن تنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه‪،‬‬
‫كان له الحق في المطالبة بفسخ العقد إلخالل الب‪4‬ائع بتنفي‪4‬ذ التزامات‪4‬ه‪ ،‬وفي ك‪4‬ل األح‪4‬وال للمش‪4‬تري الح‪4‬ق في إج‪4‬ازة‬
‫العقد هنا‪ ،‬والتنازل عن حقه في المطالبة ببطالنه‪.‬‬

‫‪ -‬عدم نفاذ بيع ملك الغير في حق المالك الحقيقي‪ :‬أخ‪44‬ذ به‪44‬ذا الحكم ج‪44‬انب كب‪44‬ير من الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬وق‪44‬د تبنت‪44‬ه مجل‪44‬ة‬
‫األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة ذات األص‪44‬ل الحنفي‪ ،‬فالعق‪44‬د الواق‪44‬ع على مل‪44‬ك الغ‪44‬ير غ‪44‬ير ناف‪44‬ذ في مواجه‪44‬ة المال‪44‬ك الحقيقي‪ ،‬فه‪44‬و‬
‫أجن‪44‬بي عن العق‪44‬د الم‪44‬برم بين الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري‪ ،‬فال يض‪44‬ار ب‪44‬ه‪ ،‬وال تنتق‪44‬ل من‪44‬ه الملكي‪44‬ة إلى المش‪44‬تري (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪،‬‬
‫‪2006‬م)‪ ،‬وتن‪44‬ازل المش‪44‬تري عن حق‪44‬ه في المطالب‪44‬ة ببطالن بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير ال ي‪44‬ؤثر على ع‪44‬دم نف‪44‬اذ ه‪44‬ذا ال‪44‬بيع في‬
‫مواجه‪44‬ة المال‪44‬ك الحقيقي‪ ،‬غ‪44‬ير أن للمال‪44‬ك الحقيقي هن‪44‬ا الخي‪44‬ار‪ ،‬فإم‪44‬ا أن يج‪44‬يز العق‪44‬د ويق ‪ّ4‬ر ه‪ ،‬وإ م‪44‬ا أن يتمس‪44‬ك بع‪44‬دم‬
‫نفاذه في مواجهته‪ ،‬فيعتبر حينها العقد غير موجود بالنسبة له كما أسلفنا‪.‬‬

‫ج‪ .‬سقوط حق المشتري في المطالبة ببطالن عقــد بيــع ملــك الغــير‪ :‬يســقط حــق المشــتري في‬
‫المطالبة ببطالن بيع ملك الغير بعدة طرق وهي‪:‬‬

‫‪ -‬إقرار المالك الحقيقي للمبيع العقد‪ :‬فإذا أقّر المالك الحقيقي للمبيع عقد البيع المبرم بين البائع والمشتري ك‪44‬ان إق‪44‬راره‬
‫هذا بمثابة قبول منه لتحمل كافة التزامات البائع‪ ،‬وعليه فبمجرد اإلقرار تنتقل الملكية إلى المشتري‪ ،‬ومن ثم فإنه‬
‫يرتفع عنه الضرر الذي كان الحقا به نتيجة عدم ملكية البائع للمبيع‪ ،‬وهو العلة التي من أجلها تقرر له الح‪44‬ق في‬
‫المطالبة بالبطالن‪ ،‬أما وقد زالت هذه العلة‪ ،‬فإن حقه في المطالبة بالبطالن أيضا يزول بزوال علته‪.‬‬

‫‪86‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬كسب البائع لملكية المبيع‪ :‬وتعلي‪44‬ل س‪44‬قوط ح‪44‬ق المش‪44‬تري في المطالب‪44‬ة ببطالن العق‪44‬د في ه‪44‬ذا ال‪44‬بيع‪ ،‬ه‪44‬و زوال الم‪44‬انع‬
‫الذي كان يحول بين البائع وبين تنفيذ التزامه بنقل الملكية‪ ،‬أما وقد زال هذا الم‪44‬انع وأص‪44‬بح ق‪44‬ادرا على التنفي‪44‬ذ فال‬
‫يصح بعدها للمشتري المطالبة بالبطالن‪.‬‬
‫‪ -‬كسب المشتري الملكية عن طريق الحيازة‪ :‬وه‪44‬ذه الحال‪44‬ة تس‪44‬تلزم أن يك‪44‬ون المش‪44‬تري ق‪44‬د ح‪44‬از الم‪44‬بيع المنق‪44‬ول بحس‪44‬ن‬
‫نية‪ ،‬ويشترط أن يكون المبيع منقوال‪ ،‬الس‪4‬تناد المش‪4‬تري في اكتس‪4‬ابه لملكيت‪4‬ه على قاع‪4‬دة "الحي‪4‬ازة في المنق‪4‬ول س‪4‬ند‬
‫الملكية"‪ ،‬وفي القوانين الوضعية التي تعتم‪4‬د نظ‪4‬ام التق‪4‬ادم يمكن للمش‪4‬تري إذا ح‪4‬از العق‪4‬ار الم‪4‬بيع أن يتملك‪4‬ه بالتق‪4‬ادم‬
‫المكس‪44‬ب قص‪44‬ير الم‪44‬دة بع‪44‬د حيازت‪44‬ه للم‪44‬بيع خمس س‪44‬نوات (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬غ‪44‬ير أن ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة األخ‪44‬يرة ال‬
‫تنطبق في المملكة؛ وذلك ألن أحكام الفقه اإلسالمي ال تأخذ بالتقادم كسبب مكسب للملكية‪.‬‬

‫‪ .3‬بيع المالك الظاهر‪:‬‬

‫أ‪ .‬صورته‪:‬‬
‫أن يظهر البائع أمام المشتري على غير الحقيقة بمظهر المالك الحقيقي للمبيع بما ال يدع مجاال للشك (المهدي‪ ،‬المهدي‪،‬‬
‫‪2007‬م)‪ ،‬األمر الذي يدفع المشتري إلى التعاقد معه دون تردد‪ ،‬وقد يكون البائع هنا حس‪44‬ن الني‪44‬ة بمع‪44‬نى أن‪44‬ه ك‪44‬ان معتق‪4‬دا‬
‫بأن‪44‬ه ه‪44‬و مال‪44‬ك الش‪44‬يء الم‪44‬بيع‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك أن يتم إبالغ أح‪44‬دهم بأن‪44‬ه ال‪44‬وارث الوحي‪44‬د لعّم ه المتواج‪44‬د في أمريك‪44‬ا‪ ،‬ويحص‪44‬ل‬
‫بذلك على جميع أمالك عّم ه المتوفى‪ ،‬ثم يتبين أن لعمه ولدا يحجبه‪ ،‬فحينه‪4‬ا ت‪4‬زول ملكيت‪4‬ه لتع‪4‬ود إلى مس‪4‬تحقها‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان‬
‫قد أبرم بيعا أثناء اعتقاده بأنه هو الوارث لعمه‪ ،‬فيعد ذلك التصرف خاضعا لنظرية الوضع الظاهر‪.‬‬

‫ب‪ .‬حكمه‪ :‬اختلف الفقه في حكم هذه المسألة‪:‬‬

‫االتجاه األول‪ :‬ي‪44‬رى ه‪44‬ذا االتج‪44‬اه أن ال‪44‬بيع الص‪44‬ادر من المال‪44‬ك الظ‪44‬اهر ال يس‪44‬ري بح‪44‬ق المال‪44‬ك الحقيقي أي‪44‬ا ك‪44‬ان وض‪44‬ع ه‪44‬ذا‬
‫المال‪44‬ك الظ‪44‬اهر‪ ،‬ويس‪44‬توي أن يك‪44‬ون حس‪44‬ن الني‪44‬ة أو س‪44‬يئها‪ ،‬وذل‪44‬ك على اعتب‪44‬ار أن بي‪44‬ع المال‪44‬ك الظ‪44‬اهر م‪44‬ا ه‪44‬و إال بي‪44‬ع لمل‪44‬ك‬
‫الغير‪.‬‬

‫االتج‪AA‬اه الث‪AA‬اني‪ :‬على خالف االتج ‪44‬اه األول ي ‪44‬رى ج ‪44‬انب آخ ‪44‬ر من الفق ‪44‬ه أن ال ‪44‬بيع هن ‪44‬ا يعت ‪44‬بر ص ‪44‬حيحا وناف ‪44‬ذا في مواجه ‪44‬ة‬
‫المال‪44‬ك الحقيقي‪ ،‬وق‪44‬د اس‪44‬تند ه‪44‬ذا الج‪44‬انب إلى بعض األحك‪44‬ام القانوني‪44‬ة ال‪44‬تي أخ‪44‬ذت بالوض‪44‬ع الظ‪44‬اهر‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك س‪44‬ريان‬
‫تصرفات النائب الظاهر في حق األصيل في حال كان النائب ومن تعاقد معه يجهالن أن الوكالة كانت ق‪44‬د انقض‪44‬ت وقت‬
‫التعاقد‪ ،‬وهذا هو الرأي الراجح فقها وقضاًء بغية استقرار المعامالت‪.‬‬

‫‪87‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫شروط تطبيق نظرية المالك الظاهر‪ :‬على الرغم من أن جانب من الفق‪4‬ه ذهب إلى ع‪4‬دم س‪44‬ريان ال‪44‬بيع من المال‪44‬ك الظ‪44‬اهر‬
‫في مواجهة المالك الحقيقي‪ ،‬إال أن الجانب اآلخر اعتبره نافذا في مواجهة المالك الحقيقي‪ ،‬لكن إن تحققت شروط نف‪44‬اذه‪،‬‬
‫وتتمثل شروط نفاذ بيع المالك الظاهر في مواجهة المالك الحقيقي في‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أن يك‪44‬ون ك‪ٌّ4‬ل من الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري يجهالن ع‪44‬دم ملكي‪44‬ة الب‪44‬ائع للم‪44‬بيع وقت ال‪44‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إذا كان‪44‬ا يعلم‪44‬ان أو ك‪44‬ان‬
‫أحدهما يعلم بعدم ملكية البائع حقيقية للم‪4‬بيع وقت ال‪4‬بيع‪ُ ،‬ع ّد ال‪4‬بيع من قبي‪4‬ل بي‪4‬ع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير وطبقت علي‪4‬ه أحكام‪4‬ه‪ ،‬بمع‪4‬نى‬
‫أنه لن يكون نافذا في مواجهة المالك الحقيقي إال إذا أجازه‪.‬‬

‫الشرط الثاني‪ :‬أن يكون ال‪4‬بيع الص‪44‬ادر من المال‪4‬ك الظ‪4‬اهر بع‪4‬وض‪ ،‬ف‪44‬إذا ت‪4‬بين أن‪4‬ه من دون ع‪4‬وض‪ ،‬فال يك‪4‬ون العق‪4‬د ناف‪44‬ذا‬
‫في مواجهة المالك الحقيقي‪ ،‬وإ نما تطبق أحكام بيع ملك الغير هنا‪.‬‬

‫‪88‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫‪ ‬محل االلتزام‪ :‬هو تلك العملية القانونية التي تراضى طرفا العقد على تحقيقها‪.‬‬
‫‪ ‬محل العقد‪ :‬هو المال المعقود عليه وهو البيع المبيع بالنسبة للبائع والثمن بالنسبة للمشتري‪.‬‬
‫‪ ‬وجود المبيع‪ :‬أن يكون المبيع قائما وقت إبرام العقد‪.‬‬
‫‪ ‬الهالك المادي للمبيع‪ :‬هو هالك أصل الشيء ومشتمالته‪.‬‬
‫‪ ‬الهالك القانوني للمبيع‪ :‬هو بقاء أصل المال المراد بيعه مع قيام مانع يحول دون إمكانية بيعه‪.‬‬
‫‪ ‬الهالك الكلي للمبيع‪ :‬ذلك الهالك الذي يحول دون تحقيق المبيع للغرض المقصود منه‪.‬‬
‫‪ ‬بيع السلم‪ :‬هو بيع شيء مؤجل بمعجل‪.‬‬
‫‪ ‬خيار التعيين‪ :‬هو قيام المتبايعين باالتفاق على تأخير تعيين المبيع م‪44‬تى ك‪44‬ان واجب التع‪44‬يين إلى أج‪44‬ل‪ ،‬ش‪44‬ريطة تحدي‪44‬د‬
‫من له حق التعيين سواء البائع أو المشتري‪.‬‬
‫‪ ‬األشياء الخارجة عن دائرة التعامل بطبيعتها‪ :‬هي األشياء ال‪4‬تي ال يمكن االس‪4‬تئثار به‪4‬ا‪ ،‬وإ نم‪4‬ا تك‪4‬ون مباح‪4‬ة ومملوك‪4‬ة‬
‫للعامة‪.‬‬
‫‪ ‬األش‪AA‬ياء الخارج‪AA‬ة عن دائ‪AA‬رة التعام‪AA‬ل بالق‪AA‬انون‪ :‬هي األش ‪44‬ياء ال ‪44‬تي أخرجه ‪44‬ا النص الش ‪44‬رعي أو الق ‪44‬انوني من دائ ‪44‬رة‬
‫التعامل على الرغم من إحرازها‪.‬‬
‫‪ ‬الحقوق غير المالية‪ :‬هي تلك الحقوق التي تمنح للشخص العتبارات شخصية وال عالقة لها بذمته المالية‪.‬‬
‫‪ ‬بي‪AA‬ع مل‪AA‬ك الغ‪AA‬ير‪ :‬ه ‪44‬و قي ‪44‬ام الب ‪44‬ائع ب ‪44‬بيع م ‪44‬ا ال يمل ‪44‬ك إلى ش ‪44‬خص آخ ‪44‬ر فيك ‪44‬ون ال ‪44‬بيع ص ‪44‬حيحا ق ‪44‬ابال للبطالن لمص ‪44‬لحة‬
‫المشتري وغير نافذ في مواجهة المالك الحقيقي‪.‬‬
‫‪ ‬بيع المالك الظاهر‪ :‬هو قي‪4‬ام الب‪4‬ائع معتق‪4‬دا بأن‪4‬ه المال‪4‬ك الحقيقي للم‪4‬بيع ببيع‪4‬ه إلى مش‪4‬تٍر يجه‪4‬ل ع‪4‬دم ملكي‪4‬ة الب‪4‬ائع للم‪4‬بيع‬
‫في مقابل عوض‪.‬‬
‫‪ ‬بيع الفضولي‪ :‬هو قيام شخص بالتصرف في حقوق غيره تصرفا قوليا دون تفويض مشروع‪.‬‬

‫‪89‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن شرط ملكية البائع للمبيع في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬

‫الحالة‪:‬‬

‫باع زيد سيارته إلى عمرو بمبلغ وقدره عشرون ألف لاير سعودي‪ ،‬وبعد أن قام عمرو بمعاينة السيارة وتوافر لديه العلم‬
‫الك‪4‬افي به‪4‬ا‪ ،‬اتفق‪4‬ا على أن يك‪4‬ون التس‪4‬ليم بع‪4‬د أس‪4‬بوعين من ت‪4‬اريخ الش‪4‬راء‪ ،‬وعن‪4‬د التس‪4‬ليم تفحص عم‪4‬رو الس‪4‬يارة فوج‪4‬د أن‬
‫زيدا قد أخذ منها الجنوط والكفرات التي كانت على عجل السيارة‪ ،‬كما أخذ الثالجة التي ك‪44‬انت في ش‪44‬نطة الس‪44‬يارة‪ ،‬وق‪44‬ام‬
‫بنزع الكشافات (زينون)‪ ،‬وتم تركيب كشافات عادي‪4‬ة‪ ،‬رفض عم‪4‬رو اس‪4‬تالم الس‪4‬يارة على ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬م‪4‬دعيا أن زي‪4‬دا ق‪44‬د‬
‫أحدث نقصا في المبيع من ش‪4‬أنه أن يجع‪4‬ل من حق‪4‬ه فس‪4‬خ العق‪4‬د‪ ،‬دف‪4‬ع زي‪4‬د في مواجه‪4‬ة عم‪4‬رو ب‪4‬أن م‪4‬ا تم ذك‪4‬ره ال يع‪4‬د من‬
‫مش‪44‬تمالت الس‪44‬يارة‪ ،‬وبع‪44‬د ع‪44‬رض ال‪44‬دعوى على القض‪44‬اء‪ ،‬طلب فيص‪44‬ل االنض‪44‬مام إلى ال‪44‬دعوى لمخاص‪44‬مة زي‪44‬د‪ ،‬م‪44‬دعيا أن‬
‫زيدا قام ببيع سيارته المملوكة له وأن يد زيد عليها ما هي إال يد مستأجر وليس مالك‪ ،‬دفع عمرو بأن الس‪44‬يارة هي اآلن‬
‫ملكه‪ ،‬وأن البيع نافذ في مواجهة المالك الحقيقي فيصل استنادا إلى نظرية الوضع الظاهر‪.‬‬

‫لو كنت أنت القاضي في الدعوى المعروضة وقائعها عليك فبم ستحكم فيها؟‬

‫‪90‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫ح ‪44‬تى أحكم في ه ‪44‬ذه ال ‪44‬دعوى بص ‪44‬فتي قاض ‪44‬ي الموض ‪44‬وع علَّي أوال أن أفّن د م ‪44‬ا ج ‪44‬اء في وقائعه ‪44‬ا ثم أب ‪44‬دأ بالفص ‪44‬ل في ك ‪44‬ل‬
‫واقعة على حدة وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬فيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق ب‪44‬النزاع بين زي‪44‬د وعم‪44‬رو ح‪44‬ول م‪44‬ا يع‪44‬د من مش‪44‬تمالت الس‪44‬يارة من عدم‪44‬ه‪ ،‬فاألص‪44‬ل أن الم‪44‬بيع يتض‪44‬من‬
‫ملحقاته ومشتمالته‪ ،‬وتحديد ما يعد من قبيل المشتمالت يعود التفاق الطرفين‪ ،‬ثم ما تقتضيه ظروف الحال وال‪44‬تي يتحكم‬
‫فيها العرف الجاري وطبيعة المال المبيع وما اتجهت إليه إرادة المتعاق‪44‬دين‪ ،‬وعلي‪44‬ه ينظ‪44‬ر في العق‪44‬د الم‪44‬برم بين الط‪44‬رفين‪،‬‬
‫ف‪44‬إذا وج‪44‬د أن‪44‬ه تم االتف‪4‬اق على اعتب‪44‬ار م‪44‬ا تم ذك‪44‬ره من ض‪44‬من مش‪44‬تمالت الس‪44‬يارة فهي ك‪44‬ذلك‪ ،‬وإ ال فإنن‪44‬ا ننظ‪44‬ر إلى ظ‪44‬روف‬
‫الحال‪ ،‬فينظر في الس‪4‬يارات أمث‪4‬ال الس‪4‬يارة المبيع‪4‬ة‪ ،‬ف‪4‬إن ك‪4‬انت الس‪4‬يارة ت‪4‬أتي من منش‪4‬أها مرفق‪4‬ة باألش‪4‬ياء ال‪4‬تي تم ذكره‪4‬ا‪،‬‬
‫فتعد في هذه الحالة من مشتمالتها حتى ولو لم يكن قد تم التف‪4‬اوض بش‪4‬أنها أو االتف‪4‬اق عليه‪4‬ا‪ ،‬وإ ال فإنه‪4‬ا ال تع‪4‬د ك‪4‬ذلك‪ ،‬ثم‬
‫االحتك‪44‬ام إلى الع‪44‬رف الج‪44‬اري‪ ،‬وأخ‪44‬يرا إلى م‪44‬ا اتجهت إلي‪44‬ه إرادة المتعاق‪44‬دين‪ ،‬وال‪44‬ذي يظه‪44‬ر لي كقاض‪44‬ي إن عج‪44‬زت عن‬
‫تحديد م‪4‬ا إذا ك‪4‬انت تعت‪4‬بر من المش‪4‬تمالت من عدم‪4‬ه‪ ،‬أن ع‪4‬رض زي‪4‬د لس‪4‬يارته م‪4‬ع إبق‪4‬اء ه‪4‬ذه األش‪4‬ياء فيه‪4‬ا‪ ،‬إنم‪4‬ا ي‪4‬دل على‬
‫أنه أراد بيعها معها‪ ،‬ومعاينة عمرو للسيارة ومن ضمنها األشياء المذكورة دون أن ينبهه زيد إلى أن هذه األشياء ليست‬
‫من ض‪44‬من الم‪44‬بيع يجع‪44‬ل قن‪44‬اعتي كق‪44‬اٍض تتج‪44‬ه إلى اعتباره‪44‬ا من ض‪44‬من مش‪44‬تمالت الم‪44‬بيع‪ ،‬تفس‪44‬يرا لم‪44‬ا اتجهت إلي‪44‬ه إرادة‬
‫المتعاقدين‪ ،‬وعلى زيد إن كان لديه دليل يدحض تلك القناعة أن يقدمه لهيئة المحكمة‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬م‪44‬ا ادع‪44‬اه فيص‪44‬ل ب‪44‬أن زي‪44‬دا ليس مالك‪44‬ا للس‪44‬يارة المبيع‪44‬ة وإ نم‪44‬ا ه‪44‬و مج‪44‬رد مس‪44‬تأجر‪ ،‬يجع‪44‬ل من ال‪44‬بيع ال‪44‬ذي أج‪44‬راه زي‪44‬د‬
‫بيعا غير نافذ في مواجهة المالك الحقيقي فيصل‪ ،‬تأسيس‪4‬ا على أحك‪4‬ام بي‪4‬ع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير‪ ،‬ومن ثم م‪4‬ا ي‪4‬ترتب علي‪4‬ه أن‪4‬ه يك‪4‬ون‬
‫للمشتري عمرو المطالبة ببطالن العق‪4‬د بين‪4‬ه وبين الب‪4‬ائع زي‪4‬د ألن‪4‬ه ت‪4‬بين ل‪4‬ه أن‪4‬ه ليس بمال‪4‬ك‪ ،‬كم‪4‬ا أن ل‪4‬ه الح‪4‬ق في المطالب‪4‬ة‬
‫بفسخ العقد نتيجة عدم تمكن البائع زيد من تنفيذ التزامه بنقل الملكية والتسليم‪ ،‬أما دف‪44‬ع عم‪4‬رو بأن‪4‬ه أص‪44‬بح المال‪4‬ك بمج‪4‬رد‬
‫إبرام العقد وأن العقد نافذ في مواجهة المالك الحقيقي فيصل اس‪4‬تنادا إلى أحك‪4‬ام الوض‪44‬ع الظ‪4‬اهر‪ ،‬فه‪4‬ذا دف‪44‬ع غ‪4‬ير ص‪44‬حيح‪،‬‬
‫إذ يشترط لألخذ بنظرية الوضع الظاهر أن يكون البائع والمشتري يجهالن عدم ملكية البائع للمبيع‪ ،‬والحال‪44‬ة ال‪44‬تي أمامن‪44‬ا‬
‫يعلم البائع زيد تمام العلم أنه ليس مالكا وإ نما هو مجرد مس‪44‬تأجر‪ ،‬وبالت‪44‬الي ال تنطب‪44‬ق نظري‪44‬ة الب‪44‬ائع الظ‪44‬اهر على القض‪44‬ية‬
‫ال‪44‬تي أمامن‪44‬ا‪ ،‬ومن ثم يمكن للمال‪44‬ك الحقيقي فيص‪44‬ل أخ‪44‬ذ س‪44‬يارته ألن العق‪44‬د بالنس‪44‬بة ل‪44‬ه غ‪44‬ير موج‪44‬ود‪ ،‬وال يمكن للمش‪44‬تري‬
‫عمرو أن يستند إلى قاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز‪ ،‬وذلك ألنه لم يتسلم السيارة بعد‪.‬‬
‫‪91‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬قانوًن ا ينعقد عقد البيع صحيًح ا منتًج ا آلثاره القانونية على الرغم من عدم وجود الم‪A‬بيع وقت إب‪A‬رام العق‪A‬د في ح‪A‬ال‬
‫كان‪:‬‬

‫المبيع موجوًد ا قبل إبرام العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫المبيع سيوجد في المستقبل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المبيع قد هلك كلًي ا بعد انتهاء مرحلة المفاوضات والمعاينة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع ما سبق‪.‬جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2‬ال ينعقد عقد البيع على الرغم من هالك المبيع هالًك ا جزئًي ا متى كان‪:‬‬

‫الهالك الجزئي جسيم بحيث لو علم به المشتري وقت إبرام العقد لما أبرمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الهالك الجزئي أدى إلى ضياع الغرض المقصود من المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الهالك الجزئي أدى إلى استحالة قيام البائع بتنفيذ التزامه في مواجهة المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3‬البيع على الخارطة في النظام السعودي يعد صحيًح ا بشرط‪:‬‬

‫أن يكون المبيع قابل للوجود في المستقبل قياًس ا على بيع السلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يكون المبيع قابل للوجود في المستقبل مع شرط الحصول على ترخيص بذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يكون المبيع غير موجود وقت البيع لكن من المحتمل وجوده في المستقبل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيارا األول والخيار الثاني‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪92‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫‪ . 4‬يتعين المبيع بمحله وشخص كل من الدائن والمدين إذا كان‪:‬‬

‫المبيع حًقا شخصًيا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫المبيع حًقا عينًيا‬ ‫‪‬‬
‫معيًن ا بالذات‪.‬‬ ‫المبيع شيًئا‬ ‫‪‬‬
‫معيًنا بالنوع‪.‬‬ ‫المبيع شيًئا‬ ‫‪‬‬

‫‪ .5‬فقًه ا يشترط لصالحية المبيع ألن يكون محاًل لعقد البيع أال يكون‪:‬‬

‫قد خرج عن دائرة التعامل بطبيعته أو بالنص الشرعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مااًل سيوجد في المستقبل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫مااًل غير متقوم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .6‬يشمل المبيع ليس فقط أصل الشيء المتعاقد عليه وإ نما أيًض ا ملحقاته والتي يقصد بها‪:‬‬

‫تلك األشياء التي أعدت بصفة دائمة الستعمال الشيء‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫تلك األشياء التي اتفق العرف الجاري على اعتبارها من ضمن الملحقات‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تلك األشياء التي اتفق طرفا العقد على اعتبارها من ضمن الملحقات‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كل ما سبق يعد من ملحقات الشيء المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ 7.‬يشترط لتطبيق أحكام بيع ملك الغير‪:‬‬

‫أن يكون التصرف بيًع ا وليس مجرد وعد بالبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يكون التصرف بيًع ا أو وعدا بالبيع باعتبار أن البائع ملتزم بنقل الملكية بمجرد إبداء المشتري الرغب‪44‬ة في‬ ‫‪‬‬
‫الشراء‪.‬‬
‫أن يكون المشتري لملك الغير حسن النية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يكون التصرف واردا على مبيع معين بالذات أو معين بالنوع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪93‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫يش‪44‬مل الم‪44‬بيع إلى ج‪44‬انب أص‪44‬له جمي‪44‬ع م‪44‬ا أع‪44‬د بص‪44‬فة دائم‪44‬ة الس‪44‬تعماله باس‪44‬تثناء م‪44‬ا يقض‪44‬ي‬ ‫‪‬‬
‫العرف بعدم اعتباره كذلك‪.‬‬
‫جمي‪44‬ع الحق‪44‬وق تص ‪44‬لح أن تك‪44‬ون محاًل لعق‪44‬د ال‪44‬بيع ح‪44‬تى تل‪44‬ك الحق‪44‬وق ال‪44‬تي تمنح للش‪44‬خص‬ ‫‪‬‬
‫العتبارات شخصية‪.‬‬
‫األم‪44‬وال الخارج‪44‬ة عن دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل بنص الق‪44‬انون تص‪44‬بح قابل‪44‬ة للتعام‪44‬ل فيه‪44‬ا م‪44‬تى ج‪44‬رت‬ ‫‪‬‬
‫العادة على التعامل بها ألغراض نافعة‪.‬‬
‫يظل للمش‪4‬تري في بي‪4‬ع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير الح‪4‬ق في المطالب‪4‬ة ببطالن ال‪4‬بيع ح‪4‬تى ول‪4‬و تمل‪4‬ك الب‪4‬ائع‬ ‫‪‬‬
‫المبيع ذاته الحًقا‪.‬‬
‫األصل أنه يجوز بيع األموال المستقبلة في النظام السعودي واالستثناء الحظر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يجوز للشخص بيع اسمه الشخصي في بعض الحاالت االستثنائية التي يص‪44‬بح له‪44‬ذا االس‪44‬م‬ ‫‪‬‬
‫قيمة مالية من الناحية القانونية‪.‬‬
‫لتط ‪44‬بيق أحك ‪44‬ام نظري ‪44‬ة المال ‪44‬ك الظ ‪44‬اهر يجب أن يك ‪44‬ون ك ‪44‬ل من الب ‪44‬ائع والمش ‪44‬تري يجهالن‬ ‫‪‬‬
‫عدم ملكية البائع للمبيع وقت البيع‪.‬‬
‫جميع الحقوق المالية تصلح أن تك‪4‬ون محاًل لعق‪4‬د ال‪4‬بيع ح‪4‬تى ول‪4‬و ك‪4‬انت شخص‪4‬ية ص‪4‬احبها‬ ‫‪‬‬
‫محل اعتبار فيها‪.‬‬
‫يش‪44‬ترط لتمس‪44‬ك مش‪44‬تري مل‪44‬ك الغ‪44‬ير ببطالن عق‪44‬د ال‪44‬بيع أال يك‪44‬ون عالًم ا بع‪44‬دم ملكي‪44‬ة الب‪44‬ائع‬ ‫‪‬‬
‫للمبيع‪.‬‬
‫إذا هلك المبيع قبل إبرام عقد البيع انعقد العقد فاسًد ا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫ال يشترط النعقاد عقد البيع أن يكون المبيع موجودا في مرحلة ‪. ..................................‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا ك ‪44‬ان الم ‪44‬بيع ‪ ..................................‬انعق‪44‬د العق‪44‬د ح ‪44‬تى ول ‪44‬و لم يكن ذل ‪44‬ك الم ‪44‬بيع مملوك ‪44‬ا للب ‪44‬ائع‬ ‫‪‬‬
‫وقت إبرام العقد‪.‬‬
‫ال بد لصالحية الشيء ألن يكون محال للبيع أن يكون ماال ‪. ..................................‬‬ ‫‪‬‬

‫‪94‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫األش‪44‬ياء الخارج‪44‬ة عن دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل بطبيعته‪44‬ا هي األش‪44‬ياء ‪ ..................................‬ال‪44‬تي ال يمكن‬ ‫‪‬‬

‫ألحد االستئثار بها دون غيره‪.‬‬
‫الحقوق غير المالية هي حقوق ال عالقة لها بـ ‪ ..................................‬لصاحبها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫من أمثل ‪44‬ة الحق ‪44‬وق المالي ‪44‬ة غ ‪44‬ير القابل ‪44‬ة لل ‪44‬بيع ح ‪44‬ق ‪ ..................................‬لقيام ‪44‬ه على االعتب ‪44‬ار‬ ‫‪‬‬
‫الشخصي‪.‬‬
‫في بي ‪44 4 4 4 4‬ع مل ‪44 4 4 4 4‬ك الغ ‪44 4 4 4 4‬ير يك ‪44 4 4 4 4‬ون العق ‪44 4 4 4 4‬د ‪ ..................................‬بين طرفي ‪44 4 4 4 4‬ه ق ‪44 4 4 4 4‬ابال للبطالن‬ ‫‪‬‬
‫لمصلحة ‪ ..................................‬غير نافذ في حق ‪ ..................................‬الحقيقي‪.‬‬
‫يش ‪44 4 4 4 4 4 4‬ترط لنف ‪44 4 4 4 4 4 4‬اذ ال ‪44 4 4 4 4 4 4‬بيع الص ‪44 4 4 4 4 4 4‬ادر من الغ ‪44 4 4 4 4 4 4‬ير في مواجه ‪44 4 4 4 4 4 4‬ة المال ‪44 4 4 4 4 4 4‬ك الحقيقي ت ‪44 4 4 4 4 4 4‬وافر ش ‪44 4 4 4 4 4 4‬روط‬ ‫‪‬‬
‫المالك ‪. ..................................‬‬
‫يسقط حق مشتري المنقول المملوك للغير في المطالبة ببطالن البيع إذا تملك الم‪4‬بيع وذل‪4‬ك اس‪4‬تنادا إلى قاع‪4‬دة‬ ‫‪‬‬
‫‪ ..................................‬في المنقول سند المالك‪.‬‬
‫يش‪44‬مل الم‪44‬بيع أص‪44‬ل الش‪44‬يء و‪ ..................................‬ال‪44‬تي يختل‪44‬ف في تحدي‪44‬دها بحس‪44‬ب ك‪44‬ل حال‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫على حدة‪.‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في شروط صالحية المبيع ألن يكون محال لعقد البيع في الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في اآلثار القانونية المترتبة على بيع ملك الغير‪.‬‬

‫‪95‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة‪ :‬شروط المبيع أو المعقود عليه ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970( .‬م)‪" .‬الوجيز في عقد البيع"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العقود المدنية الكبيرة‪ /‬البيع والتأمين واإليجار"‪ .‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرق ‪44‬ا‪ ،‬مص ‪44‬طفى أحم ‪44‬د‪1998( .‬م)‪ .‬ط‪" 2‬العق ‪44‬ود المس ‪44‬ماة في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي ‪ -‬عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع" دمش ‪44‬ق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ويرمز له (أ)‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪2004( .‬م)‪ .‬ط‪" 2‬المدخل الفقهي العام"‪ ،‬دمشق‪ ،‬دار القلم‪ ،‬ويرمز له (ب)‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عب‪44‬د الس‪44‬الم‪ ،‬س‪44‬عيد س‪44‬عد‪1980( .‬م)‪" .‬الوج‪44‬يز في أحك‪44‬ام عق‪44‬د ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري"‪ .‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( .‬م)‪" .‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المهدي‪ ،‬نزيه محمد الصادق‪ ،‬المهدي‪ ،‬معتز نزيه محمد‪2007( .‬م)‪" .‬العقود المسماة‪ ،‬عقد التأمين وعقد البيع"‬ ‫‪‬‬
‫القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬

‫‪96‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الرابعة‪:‬‬
‫آثار عقد البيع ‪ -‬التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته‬
‫للمشتري‬

‫‪97‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعرف أحكام التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري والجزاء المترتب على إخالله به‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلَّم بطرق انتقال الملكية من البائع إلى المشتري واختالفها بحسب طبيعة المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين نقل الملكية في عقد البيع َو ْفًقا ألحكام الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن الفقه اإلسالمي يعتبر التزام البائع بنقل الملكية من مقتضيات العقد وأحكامه وليس التزاًم ا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام تسليم المبيع إلى المشتري وكيفيته وموضوعه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام زمان ومكان ونفقات تسليم المبيع في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة جزاء إخالل البائع بتنفيذ التزامه بالتسليم في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام تبعة هالك المبيع بعد البيع وقبل التسليم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بالقواعد القانونية والفقهية المتعلقة بالتزامات البائع بالتسليم ونقل الملكية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة اآلثار القانونية المترتبة على عقد البيع وعلى رأسها التزامات البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة التزامات البائع ومقارنتها بالفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بالتزام البائع بنقل الملكية وااللتزام بالتسليم‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬التزام البائع بتسليم المبيع إلى المشتري‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬جزاء إخالل البائع بااللتزام بالتسليم وتحّم ل تبعة هالك المبيع‪.‬‬

‫‪98‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-4‬‬

‫‪99‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫عق‪44‬د ال‪44‬بيع من العق‪44‬ود الملزم‪44‬ة للج‪44‬انبين؛ ول‪44‬ذا ف‪44‬إن آث‪44‬اره المترتب‪44‬ة علي‪44‬ه تمت‪44‬د لتش‪44‬مل كاًّل من الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري على ح‪44‬د‬
‫سواء‪ ،‬فالبيع يولد التزامات على عاتق البائع وعلى رأسها التزامه بنقل ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع‪ ،‬والتزام‪44‬ه بتس‪44‬ليمه‪ ،‬وك‪44‬ذلك التزام‪44‬ه‬
‫بض‪44‬مان عيوب‪44‬ه الخفي‪44‬ة وض‪44‬مان التع‪44‬رض واالس‪44‬تحقاق‪ ،‬وفي المقاب‪44‬ل يل‪44‬تزم المش‪44‬تري بع‪44‬دة التزام‪44‬ات على رأس‪44‬ها التزام‪44‬ه‬
‫ب‪44‬دفع الثمن المتف‪44‬ق علي‪44‬ه‪ ،‬وك‪44‬ذلك التزام‪44‬ه بتس‪ّ4‬لم الم‪44‬بيع من الب‪44‬ائع‪ ،‬وأي‪44‬ة التزام‪44‬ات أخ‪44‬رى يفرض‪44‬ها عق‪44‬د ال‪44‬بيع على عاتق‪44‬ه‬
‫بحس‪44‬ب االتف‪44‬اق‪ ،‬ويعت‪44‬بر ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بنق‪44‬ل الملكي‪44‬ة إلى المش‪44‬تري وك‪44‬ذلك التزام‪44‬ه بتس‪44‬ليم الم‪44‬بيع إلي‪44‬ه على الحال‪44‬ة ال‪44‬تي تم‬
‫االتفاق عليها بين‪4‬ه وبين المش‪4‬تري‪ ،‬من أهم االلتزام‪4‬ات الواقع‪4‬ة على عاتق‪4‬ه‪ ،‬ب‪4‬ل إن التزام‪4‬ه بنق‪4‬ل الملكي‪4‬ة ال‪4‬تي هي ج‪4‬وهر‬
‫عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع والغ ‪44‬رض األساس ‪44‬ي من ‪44‬ه‪ُ ،‬يع ‪44‬د االل ‪44‬تزام األول ال ‪44‬ذي يق ‪44‬ع على ع ‪44‬اتق الب ‪44‬ائع‪ ،‬واإلخالل بتنفي ‪44‬ذه س ‪44‬يترتب علي ‪44‬ه‬
‫اإلخالل بتنفيذ باقي االلتزامات األخرى كونها مترتبة على نقل الملكية‪ ،‬فمطالبة المشتري باس‪4‬تالم الم‪4‬بيع يتطلب أواًل أن‬
‫تك‪44‬ون ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع ق‪44‬د انتقلت إلي‪44‬ه من الب‪44‬ائع‪ ،‬كم‪44‬ا أن ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بض‪44‬مان التع‪44‬رض وض‪44‬مان العي‪44‬وب الخفي‪44‬ة ال يمكن‬
‫التح‪44‬دث عنهم‪44‬ا إال بع‪44‬د انتق‪44‬ال ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع إلى المش‪44‬تري وتس‪44‬لمه ل‪44‬ه ك‪44‬ذلك‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الوح‪44‬دة ‪ -‬ب‪44‬إذن اهلل ‪ -‬سنقتص‪44‬ر‬
‫الحديث عن االلتزام األول والثاني للبائع‪ ،‬ونؤجل الحديث عن التزامه بالضمان إلى الوحدة التالية‪.‬‬

‫‪100‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري‬

‫توطئة‪ :‬عقد البيع من العقود الناقلة للملكية‪ ،‬وه‪4‬ذه الخاص‪44‬ية تم‪4‬يز عق‪4‬د ال‪4‬بيع عن العق‪4‬ود المش‪4‬ابهة ل‪4‬ه وال‪4‬تي ي‪4‬ترتب عليه‪4‬ا‬
‫نقل حي‪4‬ازة الش‪4‬يء من ص‪4‬احبه إلى ش‪4‬خص آخ‪4‬ر‪ ،‬كعق‪4‬د العاري‪4‬ة واإليج‪4‬ارة‪ ،‬وعق‪4‬د ال‪4‬بيع كم‪4‬ا ي‪4‬رد على نق‪4‬ل ملكي‪4‬ة األش‪4‬ياء‬
‫الداخل‪44‬ة ض‪44‬من دائ‪44‬رة التعام‪44‬ل‪ ،‬فمن المتص‪44‬ور والمقب‪44‬ول فقه‪44‬ا وقانون‪44‬ا أن يك‪44‬ون محل‪44‬ه نق‪44‬ل ملكي‪44‬ة ح‪44‬ق من الحق‪44‬وق العيني‪44‬ة‬
‫األخرى سواء األصلية أو التبعية باستثناء تلك الحق‪4‬وق ال‪4‬تي يمن‪4‬ع النص الش‪4‬رعي أو الق‪4‬انوني من بيعه‪4‬ا‪ ،‬ك‪4‬ذلك يمكن أن‬
‫يك‪4‬ون ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بنق‪4‬ل ملكي‪4‬ة ح‪4‬ق من الحق‪4‬وق الشخص‪4‬ية‪ ،‬فتن‪4‬ازل ال‪4‬دائن عن حق‪4‬ه ل‪4‬دى الم‪4‬دين عن طري‪4‬ق حوال‪4‬ة الح‪4‬ق‬
‫يعد بيعا‪ ،‬وفي جميع األحوال ال يعد العقد بيع‪4‬ا إال إذا ك‪4‬ان ن‪4‬اقال لملكي‪4‬ة ش‪4‬يء أو أي ح‪4‬ق م‪4‬الي آخ‪4‬ر س‪4‬واء ك‪4‬ان عيني‪4‬ا أو‬
‫شخصيا (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫صورة (‪)1-4‬‬

‫تسليم المبيع‬
‫‪101‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫غ‪44‬ير أن انتق‪44‬ال الملكي‪44‬ة في عق‪44‬د ال‪44‬بيع يختل‪44‬ف بحس‪44‬ب طبيع‪44‬ة المعق‪44‬ود علي‪44‬ه‪ ،‬وبحس‪44‬ب م‪44‬ا إذ ك‪44‬ان ش‪44‬يئا من األش‪44‬ياء المعين‪44‬ة‬
‫بالذات أو المعينة بالنوع‪ ،‬كما يختلف في األشياء المعينة بالذات بحسب ما إذا كان منق‪4‬وال أو عق‪4‬ارا‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا نبين‪44‬ه فيم‪44‬ا‬
‫يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬انتقال الملكية في حال كان المبيع من المنقوالت‪:‬‬

‫الم ‪44‬بيع كم ‪44‬ا أس ‪44‬لفنا وبحس ‪44‬ب م ‪44‬ا عرفت ‪44‬ه الم ‪44‬ادة (‪ )151‬من المجل ‪44‬ة العدلي ‪44‬ة ه ‪44‬و "م ‪44‬ا يب ‪44‬اع وه ‪44‬و العين ال ‪44‬تي تتعين في ال ‪44‬بيع‬
‫والمقصود األصلي من البيع ألن االنتفاع إنما يكون باألعيان واألثمان وسيلة للمبادلة"‪ ،‬والمبيع على هذا الحال ق‪44‬د يك‪44‬ون‬
‫المنقوالت في حد ذاتها‪ ،‬وتنقسم إلى منقوالت معين‪4‬ة بال‪4‬ذات وأخ‪4‬رى معين‪4‬ة ب‪4‬النوع‪ ،‬ف‪44‬المنقوالت المعين‪4‬ة بال‪4‬ذات هي ذاته‪4‬ا‬
‫م‪44‬ا ُيس‪44‬مى فقه‪44‬ا القيمي‪44‬ات وهي تل‪44‬ك األش‪44‬ياء ال‪44‬تي ال يوج‪44‬د له‪44‬ا مث‪44‬ل في الس‪44‬وق أو يوج‪44‬د ولكن م‪44‬ع التف‪44‬اوت المعت‪44‬د ب‪44‬ه في‬
‫القيمة (المادة ‪ ،146‬المجلة العدلي‪4‬ة)‪ ،‬أم‪4‬ا المثلي‪4‬ات وهي ذاته‪4‬ا األش‪4‬ياء المعين‪4‬ة ب‪4‬النوع فهي تل‪4‬ك األش‪4‬ياء ال‪4‬تي يوج‪4‬د مثله‪4‬ا‬
‫في السوق بدون تفاوت يعتد به (المادة ‪ ،145‬المجلة العدلي‪4‬ة)‪ ،‬واآلث‪4‬ار القانوني‪4‬ة والفقهي‪4‬ة المترتب‪4‬ة على تقس‪4‬يم المنق‪4‬والت‬
‫إلى معينة بالذات ومعينة بالنوع لم تقتصر فقط على تنفيذ المدين اللتزامه بتسليمها‪ ،‬وإ نم‪4‬ا امت‪4‬دت آث‪4‬ار تل‪4‬ك التفرق‪4‬ة ح‪4‬تى‬
‫فيما يتعلق بانتقال المبيع إلى المشتري‪ ،‬ومتى يعتبر البائع قد نف‪4‬ذ التزام‪4‬ه بنق‪4‬ل الملكي‪4‬ة هن‪4‬ا‪ ،‬ول‪4‬ذا فق‪4‬د ف‪4‬رق الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني‬
‫وك‪44‬ذلك أحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي بين ن‪44‬وعي المنق‪44‬والت فيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق بانتق‪44‬ال الملكي‪44‬ة ووقت تحق‪44‬ق ذل‪44‬ك‪ ،‬وفيم‪44‬ا يلي ن‪44‬بين ذل‪44‬ك‬
‫بالتفصيل‪:‬‬

‫أ‪ .‬انتقال الملكية في المنقوالت المعينة بالذات (القيميات)‪:‬‬

‫‪ -‬الخالف بين الفق‪A‬ه اإلس‪A‬المي والق‪A‬انون الوض‪A‬عي في طبيع‪A‬ة االنتق‪A‬ال الف‪A‬وري لملكي‪A‬ة المنق‪A‬والت المعين‪A‬ة بال‪A‬ذات‪:‬‬
‫اتفقت أحك ‪44‬ام الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي م ‪44‬ع الق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي في أن ‪44‬ه ح ‪44‬ال ك ‪44‬ان الم ‪44‬بيع من المنق ‪44‬والت المعين ‪44‬ة بال ‪44‬ذات‪ ،‬ف ‪44‬إن‬
‫الملكي ‪44‬ة تنتق ‪44‬ل ف ‪44‬ور انعق ‪44‬اد العق ‪44‬د‪ ،‬غ ‪44‬ير أن الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي يختل ‪44‬ف عن الق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي فيم ‪44‬ا يتعل ‪44‬ق بطبيع ‪44‬ة ه ‪44‬ذا‬
‫االنتقال‪ ،‬ففي الفقه اإلسالمي يترتب على كل عقد حكم خ‪4‬اص ب‪4‬ه بنص ش‪4‬رعي‪ ،‬ومن ثم يك‪4‬ون حكم عق‪4‬د ال‪4‬بيع هن‪4‬ا‬
‫هو نقل ملكية كل من الشيء المبيع والثمن‪ ،‬ولذا فلكل عقٍد وفقا ألحكام الفقه اإلس‪4‬المي حق‪4‬وق تتعل‪4‬ق بحكم‪4‬ه‪ ،‬وهي‬
‫في ذاتها تمثل مجموع االلتزام‪4‬ات والمطالب‪4‬ات ال‪4‬تي تؤك‪4‬د حكم العق‪4‬د وتنفي‪4‬ذه (حس‪4‬ني‪1993 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم ف‪44‬إن الفق‪4‬ه‬
‫اإلس ‪44‬المي لم يس ‪44‬تخدم مص ‪44‬طلح االلتزام ‪44‬ات‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا أطل ‪44‬ق عليه ‪44‬ا مص ‪44‬طلح حق‪44‬وق العق‪44‬د‪ ،‬أو ش ‪44‬روط مقتض ‪44‬ى العق‪44‬د‪،‬‬
‫ومقتضى العقد هو حكمه‪ ،‬وشروط مقتضى العقد هي حقوق العقد إذا اشترطها المتعاقدان من باب التأكيد (حس‪44‬ني‪،‬‬
‫‪1993‬م)‪ ،‬وهي حقوق ملزمة‪ ،‬وفي هذا يختلف الفقه اإلسالمي عن القانون الوضعي في أن األخير خلط بين األثر‬

‫‪102‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫األص‪44‬لي الم‪44‬ترتب على العق‪44‬د بق‪44‬وة الق‪44‬انون‪ ،‬وبين االلتزام‪44‬ات المترتب‪44‬ة على العق‪44‬د‪ ،‬وهي آث‪44‬ار تابع‪44‬ة لألث‪44‬ر األص‪44‬لي‪،‬‬
‫وي‪44‬برز ه‪44‬ذا االختالف بين أحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والق‪44‬انون الوض‪44‬عي فيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق بانتق‪44‬ال ملكي‪44‬ة المنق‪44‬والت المعين‪44‬ة‬
‫بالنوع بمجرد إبرام العقد‪ ،‬فهذا الحكم يقرره القانون‪ ،‬وهو يفيد بأن االلتزام بنقل الملكية الناشئ عن عق‪4‬د ال‪4‬بيع ينف‪4‬ذ‬
‫فورا وبمجرد إب‪4‬رام العق‪4‬د بق‪4‬وة الق‪4‬انون‪ ،‬أي أن حكم عق‪4‬د ال‪4‬بيع من األص‪4‬ل ه‪4‬و انتق‪4‬ال الملكي‪4‬ة ف‪4‬ور العق‪4‬د‪ ،‬فال داعي‬
‫إذًا والح‪44‬ال ك‪44‬ذلك إلى ذك‪44‬ر ه‪44‬ذا االل‪44‬تزام بنق‪44‬ل الملكي‪44‬ة طالم‪44‬ا أن الملكي‪44‬ة تنتق‪44‬ل ف‪44‬ور إب‪44‬رام العق‪44‬د (م‪44‬دكور‪1970 ،‬م)‪،‬‬
‫ولعّل في رد شراح القانون على هذا االنتقاد الموّج ه من فقهاء المسلمين‪ ،‬ما يبرر ذلك التوجه القانوني للفص‪44‬ل بين‬
‫أحك‪44‬ام عق‪44‬د ال‪44‬بيع وااللتزام‪44‬ات الناش‪44‬ئة عن‪44‬ه‪ ،‬إذ ي‪44‬رون أن ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بنق‪44‬ل ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع المعين بال‪44‬ذات ه‪44‬و س‪44‬ابق‬
‫لتنفيذ التزامه بقوة الق‪4‬انون‪ ،‬ف‪4‬إذا م‪4‬ا أب‪4‬رم العق‪4‬د نش‪4‬أ ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بنق‪4‬ل الملكي‪4‬ة هن‪4‬ا‪ ،‬ويتم تنفي‪4‬ذ ه‪4‬ذا االل‪4‬تزام من تلق‪4‬اء‬
‫نفسه بمجرد إبرام العقد‪ ،‬غير أن بعض الفقه الق‪4‬انوني المعاص‪44‬ر تنب‪4‬ه إلى أن‪4‬ه ال يوج‪4‬د م‪4‬ا يمن‪4‬ع من االع‪4‬تراف لعق‪4‬د‬
‫البيع بأثره الفوري في نقل الملكية ما دام المبيع معين‪4‬ا بال‪4‬ذات‪ ،‬وال داعي الف‪4‬تراض ال‪4‬تزام وهمي على ع‪4‬اتق الب‪4‬ائع‬
‫(حسني‪1993 ،‬م)‪ ،‬وأيا كان األمر هن‪4‬ا فإن‪4‬ه ي‪4‬ترتب على انتق‪4‬ال ملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع إلى المش‪4‬تري بمج‪4‬رد إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬أن‬
‫المبيع يعتبر مملوكا له من لحظة إبرام العقد‪ ،‬فإذا هلك بع‪4‬د ذل‪4‬ك ك‪4‬انت تبع‪4‬ة الهالك على المش‪4‬تري باعتب‪4‬اره المال‪4‬ك‬
‫ما لم يكن الهالك بتعٍّد أو تقصير من البائع في ح‪4‬ال ك‪4‬ان الم‪4‬بيع م‪4‬ازال في حيازت‪4‬ه‪ ،‬ومن‪4‬ذ ت‪4‬اريخ إب‪4‬رام العق‪4‬د تك‪4‬ون‬
‫غلة المبيع من منتجات وثمار من حق المشتري باعتباره المالك‪.‬‬

‫‪ -‬شروط انتقال الملكية إلى المشتري فور إبرام العقد‪ :‬ح‪44‬تى تنتق‪44‬ل ملكي‪44‬ة المنق‪44‬والت هن‪44‬ا إلى المش‪44‬تري ف‪44‬ور انعق‪44‬اد‬
‫العق ‪44‬د‪ ،‬وبص ‪44‬رف النظ ‪44‬ر عن طبيع ‪44‬ة ذل ‪44‬ك االنتق ‪44‬ال وبين م ‪44‬ا إذا ك ‪44‬ان بمثاب ‪44‬ة حكم للعق ‪44‬د أم أث ‪44‬ر من آث ‪44‬اره‪ ،‬فال ب ‪44‬د أن‬
‫تتوافر عدة شروط نبينها فيما يلي‪:‬‬

‫‪-‬الش‪AA‬رط األول‪ :‬أن يك‪AA‬ون الم‪AA‬بيع معين‪AA‬ا بذات‪AA‬ه‪ :‬فعق‪44‬د ال‪44‬بيع من العق‪44‬ود الناقل‪44‬ة للملكي‪44‬ة‪ ،‬وح‪44‬ق الملكي‪44‬ة كح‪44‬ق عي‪44‬ني‬
‫أص‪44‬لي ال يمكن أن ي‪44‬رد إال على أش‪44‬ياء معين‪44‬ة بال‪44‬ذات؛ ول‪44‬ذا ك‪44‬ان من الب‪44‬ديهي اش‪44‬تراط أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع هن‪44‬ا معين‪44‬ا‬
‫بذاته‪ ،‬وقد أسلفنا أن المبيع المعين بال‪4‬ذات ه‪4‬و الش‪4‬يء ال‪4‬ذي ال يوج‪4‬د ل‪4‬ه مثي‪4‬ل في الس‪4‬وق‪ ،‬وإ ن وج‪4‬د فثم‪4‬ة تف‪4‬اوت‬
‫يم‪44‬يزه عن غ‪44‬يره‪ ،‬وعلي‪44‬ه إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع منق‪44‬وال مثلي‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إن الملكي‪44‬ة ال تنتق‪44‬ل بمج‪44‬رد إب‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ال ب‪44‬د من‬
‫اتخ‪44‬اذ موق‪44‬ف إيج‪44‬ابي من الب‪44‬ائع يتمث‪44‬ل في ف‪44‬رز الم‪44‬بيع‪ ،‬لجعل‪44‬ه معين‪44‬ا بال‪44‬ذات‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه يمكن أن يك‪44‬ون المنق‪44‬ول‬
‫المثلي معينا بذاته دون الحاجة إلى إجراءات الفرز‪ ،‬ومن ثم تنتقل الملكية فور انعقاد عقد بيعه‪ ،‬وه‪44‬و م‪44‬ا يع‪44‬رف‬
‫فقها وقانونا بـ"بيع الجزاف"‪.‬‬

‫بي‪AA‬ع الج‪AA‬زاف‪" :‬ه ‪44‬و ال ‪44‬بيع ال ‪44‬ذي يعين في ‪44‬ه الش ‪44‬يء بذات ‪44‬ه بص ‪44‬رف النظ ‪44‬ر عن مق ‪44‬داره" (عب ‪44‬د الس ‪44‬الم‪1980 ،‬م‪ ،‬ص‪،)186‬‬
‫وص ‪44‬ورته أن ي ‪44‬بيع الب ‪44‬ائع مخ ‪44‬زن القطن ك ‪44‬امال‪ ،‬أو محص ‪44‬ول القمح ك ‪44‬امال‪ ،‬فيك ‪44‬ون حينه ‪44‬ا القطن وك ‪44‬ذلك القمح وهم ‪44‬ا من‬
‫المثليات‪ ،‬معينين بالذات تنتقل فيهما الملكية إلى المشتري بمجرد إب‪4‬رام العق‪4‬د (أب‪4‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وق‪4‬د عرفت‪4‬ه الم‪4‬ادة (‬

‫‪103‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫‪ )192‬من المجلة الشرعية بأنه "هو ما بيع مجموعا من غير تق‪4‬دير"‪ ،‬وق‪44‬د أج‪4‬از الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي بي‪4‬ع الج‪4‬زاف‪ ،‬ومن ذل‪4‬ك‬
‫ما نصت عليه المادة (‪ )217‬من المجلة العدلي‪44‬ة "يص‪44‬ح بي‪44‬ع المكيالت والموزون‪44‬ات والع‪44‬دديات والمزروع‪4‬ات كيال ووزن‪44‬ا‬
‫وعددا وذرعا ويصح بيعها جزافا أيضا‪ ،‬مثال لو باع صبرة حنطة أو كوم تبن أو حمل قماش جزافا صح"‪ ،‬كم‪4‬ا أج‪4‬ازت‬
‫المجلة الش‪4‬رعية بي‪4‬ع الج‪4‬زاف فنص‪4‬ت في الم‪4‬ادة (‪ )306‬منه‪4‬ا على‪" :‬يص‪4‬ح بي‪4‬ع المق‪4‬درات جزاف‪4‬ا إذا ك‪4‬انت مش‪4‬اهدة س‪4‬واء‬
‫عِلما قدرها أو جِه اله أو علمه أحدهما دون اآلخر"‪ ،‬كما أجازت المجلة بيع م‪44‬ا في الوع‪4‬اء جزاف‪44‬ا م‪44‬ع ظرف‪44‬ه أو من دون‪44‬ه‬
‫(المادة ‪ ،307‬المجلة الشرعية)‪.‬‬

‫‪ -‬الش‪A‬رط الث‪A‬اني‪ :‬أن يك‪A‬ون المنق‪A‬ول مملوك‪A‬ا للب‪A‬ائع وقت انعق‪A‬اد العق‪A‬د‪ :‬وق‪44‬د بين‪44‬ا في الوح‪44‬دة الثالث‪44‬ة من ه‪44‬ذا المق‪44‬رر أن‬
‫اش‪44‬تراط ملكي‪44‬ة الب‪44‬ائع للم‪44‬بيع وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د ه‪44‬و أم‪ٌ4‬ر متف‪ٌ4‬ق علي‪44‬ه بين فقه‪44‬اء المس‪44‬لمين وأحك‪44‬ام الق‪44‬انون الوض‪44‬عي‪،‬‬
‫وبصرف النظر عن الخالف الحاصل في ح‪4‬ال ك‪4‬ان الم‪4‬بيع غ‪4‬ير ممل‪4‬وك للب‪4‬ائع‪ ،‬فيم‪4‬ا ُيع‪4‬رف ب‪4‬بيع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير‪ ،‬ف‪4‬إن‬
‫اشتراط ملكية البائع للمبيع هنا مطلوبة حتى يتحقق االنتقال الفوري للمبيع إلى المشتري وبمجرد إبرام العق‪44‬د‪ ،‬أم‪44‬ا‬
‫إذا لم يكن مالكا له‪ ،‬فإن هذا األثر الفوري لن يتحقق‪ ،‬وتطبق هنا أحكام بيع ملك الغير كما سبق دراستها‪.‬‬

‫‪ -‬الش‪AA‬رط الث‪AA‬الث‪ :‬أن يك‪AA‬ون الم‪AA‬بيع موج‪AA‬ودا وقت إب‪AA‬رام العق‪AA‬د‪ :‬وعلى ال ‪44‬رغم من أن ه ‪44‬ذا الش ‪44‬رط من الش ‪44‬روط العام ‪44‬ة‬
‫للم‪44‬بيع كم‪44‬ا س‪44‬بق دراس‪44‬تها‪ ،‬إال أن‪44‬ه أيض‪44‬ا يش‪44‬ترط هن‪44‬ا ح‪44‬تى تنتق‪44‬ل ملكي‪44‬ة المنق‪44‬ول المعين بال‪44‬ذات إلى المش‪44‬تري ف‪44‬ور‬
‫انعقاد العقد‪ ،‬وال يكفي هنا أن يكون المبيع سيوجد في المستقبل حتى ولو كان معينا بالذات‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يجب أن يك‪4‬ون‬
‫موجودا وقائما وقت إبرام العقد (المهدي‪ ،‬المهدي‪2007 ،‬م)‪ ،‬فإذا كان الشيء سيوجد في المستقبل كما هو الح‪44‬ال‬
‫في بيع الس‪4‬لم واالستص‪4‬ناع في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي‪ ،‬أو بحس‪4‬ب األص‪4‬ل في الق‪4‬انون الوض‪4‬عي‪ ،‬ف‪4‬إن الملكي‪4‬ة ال تنتق‪4‬ل إال‬
‫من وقت وجود ذلك الشيء واكتماله‪ ،‬وعليه فملكي‪4‬ة الث‪4‬وب ال تنتق‪4‬ل إلى المش‪4‬تري إال من وقت إتم‪4‬ام ص‪44‬ناعته من‬
‫قبل الصانع في عقود االستصناع‪ ،‬وملكية العقارات على الخارطة ال تنتقل إال من وقت إنشائها وتمام بنائها‪.‬‬

‫‪-‬الشرط الراب‪A‬ع‪ :‬أال يعل‪A‬ق المتعاق‪A‬دان انتق‪A‬ال الملكي‪A‬ة على ش‪A‬رط أو يض‪A‬يفاه إلى أج‪A‬ل‪ :‬فانتق‪44‬ال ملكي‪44‬ة المنق‪44‬والت‬
‫المعين‪44‬ة بال‪44‬ذات إلى المش‪44‬تري ف‪44‬ور إب‪44‬رام العق‪44‬د ليس‪44‬ت من النظ‪44‬ام الع‪44‬ام (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم يمكن االتف‪44‬اق‬
‫على تعلي‪44‬ق انتقاله‪44‬ا على ش‪44‬رط واق‪44‬ف أو إض‪44‬افتها إلى أج‪44‬ل واق‪44‬ف‪ ،‬أم‪44‬ا إذا تم تعلي‪44‬ق انتقاله‪44‬ا على ش‪44‬رط فاس‪44‬خ أو‬
‫إضافته إلى أجل فاسخ‪ ،‬فإن ذلك ال يؤثر في انتقال الملكية إلى المشتري بمج‪44‬رد إب‪44‬رام العق‪4‬د‪ ،‬ذل‪44‬ك أن الملكي‪44‬ة هن‪44‬ا‬
‫تنتقل إلى المشتري مباشرًة‪ ،‬ولكنها مهددة بالزوال بتحقق الشرط الفاسخ أو حلول األجل الفاسخ‪.‬‬

‫ب‪ .‬انتقال الملكية في المنقوالت المعينة بالنوع‪:‬‬

‫‪104‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫إذا كان المنقول معينا بالنوع أي من المثليات‪ ،‬تراخى انتقال الملكية إلى حين قيام البائع بالتدخل اإليج‪4‬ابي من أج‪4‬ل ف‪44‬رز‬
‫الم‪44‬بيع‪ ،‬وإ لى أن يتم ف‪44‬رزه أو تجنيب‪44‬ه‪ ،‬ال يعت‪44‬بر المش‪44‬تري مالك‪44‬ا للم‪44‬بيع‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ه‪44‬و مج‪44‬رد دائن للب‪44‬ائع بح‪44‬ق شخص‪44‬ي مف‪4‬اده‬
‫التزام هذا األخير بنقل الملكية إليه‪.‬‬

‫‪ -‬ماهية الفرز والتجنيب وصورته‪ :‬يقص‪44‬د ب‪44‬الفرز "تحدي‪44‬د الم‪44‬بيع بم‪44‬ا يجعل‪44‬ه يتم‪44‬يز عن غ‪44‬يره من األش‪44‬ياء ال‪44‬تي من ذات‬
‫نوع‪44‬ه" (عب‪44‬د الس‪44‬الم‪1980 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)188‬أو ه‪44‬و "ع‪44‬زل المق‪44‬دار المتعه‪44‬د ب‪44‬ه عن بقي‪44‬ة الص‪44‬نف بحيث يص‪44‬ير ه‪44‬ذا‬
‫المق ‪44‬دار معين ‪44‬ا بال ‪44‬ذات" (م ‪44‬رقس‪1980 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)270‬أم ‪44‬ا عن كيفي ‪44‬ة الف ‪44‬رز فهي تختل ‪44‬ف بحس ‪44‬ب طبيع ‪44‬ة الش ‪44‬يء‬
‫الم‪44‬بيع‪ ،‬فإم‪44‬ا أن يتم ب‪44‬الوزن إن ك‪44‬ان الم‪44‬بيع من الموزون‪44‬ات‪ ،‬وإ م‪44‬ا بالكي‪44‬ل إذا ك‪44‬ان من المكيالت‪ ،‬وإ م‪44‬ا بالمق‪44‬اس إذا‬
‫ك‪44‬ان من األش‪44‬ياء ال‪44‬تي تق‪44‬اس بوح‪44‬دات الط‪44‬ول كاألقمش‪44‬ة وم‪44‬ا ش‪44‬ابهها‪ ،‬وق‪44‬د أج‪44‬ازت المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية بي‪44‬ع المق‪44‬درات‬
‫وهي األشياء المثلية‪ ،‬ش‪4‬ريطة أن يتم تق‪4‬ديرها كيال أو وزن‪4‬ا أو ذرع‪4‬ا‪ ،‬أو ع‪4‬دا‪ ،‬وعلي‪4‬ه إذا ب‪4‬اع قطيع‪4‬ا من الغنم ك‪4‬ل‬
‫شاة بكذا أو صبرة حنطة كل منه بكذا أو ثوبا كل ذراع منه بكذا صح البيع (المادة ‪ ،305‬المجلة الشرعية)‪.‬‬

‫صورة (‪:)2-4‬‬

‫فرز المبيع‬

‫‪ -‬حكم امتناع الب‪A‬ائع عن إف‪A‬راز الم‪A‬بيع‪ :‬إذا امتن‪44‬ع الب‪44‬ائع عن القي‪44‬ام بواجب‪44‬ه المتمث‪44‬ل في إف‪44‬راز الم‪44‬بيع باعتب‪44‬اره الطري‪44‬ق‬
‫المؤدي إلى نق‪4‬ل ملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع المعين ب‪4‬النوع إلى المش‪4‬تري‪ ،‬فيمكن للمش‪4‬تري بع‪4‬د اس‪4‬تئذان القاض‪4‬ي أن يش‪4‬تريه من‬
‫السوق على نفقة البائع على أن يتحمل هذا األخ‪44‬ير مص‪44‬اريف ش‪44‬رائه وأي‪44‬ة زي‪44‬ادة ط‪44‬رأت على أس‪44‬عار الم‪44‬بيع خالل‬
‫فترة امتناع البائع عن الفرز‪ ،‬وفي حال االستعجال يمكن للمشتري القيام بالشراء من السوق على نفقة البائع دون‬
‫الحصول على إذن من القاضي‪ ،‬ويعد هنا تنفيذا عينيا اللتزام البائع بالتسليم أيضا‪ ،‬وباعتبار عقد ال‪44‬بيع من العق‪44‬ود‬
‫‪105‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫الملزم‪44 4‬ة للج‪44 4‬انبين فيمكن للمش‪44 4‬تري أيض‪44 4‬ا التمس‪44 4‬ك بحق‪44 4‬ه في فس‪44 4‬خ العق‪44 4‬د نتيج‪44 4‬ة إخالل الب‪44 4‬ائع بتنفي‪44 4‬ذ التزام‪44 4‬ه في‬
‫مواجهته‪ ،‬وفي جميع األحوال له الحق في المطالب‪4‬ة ب‪4‬التعويض عم‪4‬ا أص‪4‬ابه من أض‪4‬رار ج‪4‬راء إخالل الب‪4‬ائع بتنفي‪4‬ذ‬
‫التزامه بنقل الملكية في مواجهته (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫ملكية المبيع المعين بالنوع قب‪AA‬ل وبع‪AA‬د الف‪AA‬رز واآلث‪AA‬ار المترتب‪AA‬ة على ذل‪A‬ك‪ :‬ي‪44‬ترتب على ع‪44‬دم انتق‪44‬ال ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع المعين‬
‫بالنوع إلى المشتري إال بعد إفرازه‪ ،‬بقاء ملكية البائع للمبيع قبل الفرز‪ ،‬فإذا هلك تحمل البائع تبعة هالكه باعتباره مالك‪44‬ا‬
‫ل‪4‬ه‪ ،‬م‪4‬ا لم يكن الهالك بتع‪ٍّ4‬د أو تقص‪4‬ير من المش‪4‬تري‪ ،‬كم‪4‬ا يمكن ل‪4‬دائني الب‪4‬ائع الحج‪4‬ز والتنفي‪4‬ذ علي‪4‬ه باعتب‪4‬اره م‪4‬ازال يمث‪4‬ل‬
‫جزءا من الذمة المالية له‪ ،‬وال يجوز للمشتري في هذه الحالة المطالبة باسترداده‪ ،‬كون حقه في هذه الف‪44‬ترة ال يتع‪44‬دى أن‬
‫يك‪44‬ون مج‪44‬رد ح‪44‬ق شخص‪44‬ي في ذم‪44‬ة الب‪44‬ائع يتمث‪44‬ل في إل‪44‬زام ه‪44‬ذا األخ‪44‬ير ب‪44‬الفرز ح‪44‬تى تنتق‪44‬ل الملكي‪44‬ة إلي‪44‬ه‪ ،‬ومن ثم يتس‪44‬اوى‬
‫المشتري للمبيع المعين بالنوع قبل الفرز مع باقي الدائنين في تزاحمهم على أم‪4‬وال الم‪4‬دين (م‪4‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬غ‪4‬ير أن‪4‬ه‬
‫إذا تّم الف‪44‬رز انتقلت الملكي‪44‬ة مباش‪44‬رة إلى المش‪44‬تري وأص‪44‬بح ه‪44‬و المال‪44‬ك بم‪44‬ا ي‪44‬ترتب على ذل‪44‬ك من آث‪44‬ار في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‬
‫والبائع نفسه‪.‬‬

‫‪106‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫تابع أوًال‪ :‬التزام البائع بنقل ملكية المبيع إلى المشتري‪.‬‬

‫‪ .2‬نقل ملكية العقار المبيع‪:‬‬

‫أ‪ .‬ماهية العقار‪:‬‬

‫عّر فته المجلة الشرعية في المادة (‪ )195‬منها بأنه "هو األرض وح‪44‬دها أو م‪44‬ع م‪44‬ا اتص‪44‬ل به‪44‬ا للق‪4‬رار كال‪44‬دور والبس‪44‬اتين"‪،‬‬
‫كم‪44‬ا عرفت‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )129‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة بأن‪44‬ه ه‪44‬و "غ‪44‬ير المنق‪44‬ول وه‪44‬و م‪44‬ا ال يمكن نقل‪44‬ه من مح‪44‬ل إلى آخ‪44‬ر كال‪44‬دور‬
‫واألراض‪44‬ي ومم‪44‬ا يس‪44‬مى بالعق‪44‬ار"‪ ،‬ومن خالل ه‪44‬ذه التعريف‪44‬ات يظه‪44‬ر لن‪44‬ا م‪44‬ا يم‪44‬يز العق‪44‬ار عن المنق‪44‬ول‪ ،‬في كون‪44‬ه ثابت‪44‬ا في‬
‫حيزه وال يمكن نقله من مكان إلى آخ‪4‬ر على هيئت‪4‬ه‪ ،‬بخالف المنق‪4‬ول ال‪4‬ذي يتم‪4‬يز بع‪4‬دم الثب‪4‬ات في مكان‪4‬ه وإ نم‪4‬ا يمكن نقل‪4‬ه‬
‫من مك‪4‬ان إلى آخ‪4‬ر على هيئت‪4‬ه دون تغي‪4‬ير‪ ،‬وه‪4‬ذه الطبيع‪4‬ة الخاص‪44‬ة للعق‪4‬ار‪ ،‬س‪ّ4‬هلت على واض‪44‬عي الق‪4‬انون اختي‪4‬ار الوس‪4‬يلة‬
‫المناسبة إلعالم الغير بالتصرفات الواقعة على العقار‪ ،‬وذل‪4‬ك عن طري‪4‬ق التس‪4‬جيل العي‪4‬ني العق‪4‬اري‪ ،‬ال‪4‬ذي ال يقتص‪4‬ر فق‪4‬ط‬
‫على تس‪44‬جيل نق‪4‬ل ملكي‪44‬ة العق‪4‬ار‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يمت‪44‬د لتس‪44‬جيل وقي‪44‬د كاف‪44‬ة الحق‪4‬وق العيني‪44‬ة األص‪44‬لية والتبعي‪44‬ة ال‪44‬تي يك‪44‬ون العق‪4‬ار محال‬
‫لها‪ ،‬بل وأضافت التشريعات إلى جانب تلك الحقوق مجموعة من الحقوق الشخصية ذات الصلة بالعقار‪ ،‬فألزمت طرفي‬
‫العالقة بضرورة قيدها في السجل العيني‪ ،‬إال أن هذه التشريعات اختلفت في األث‪4‬ر الق‪4‬انوني الم‪4‬ترتب على ع‪4‬دم التس‪4‬جيل‬
‫وهذا ما نبّينه تباعا‪.‬‬

‫ب‪ .‬انتقال ملكية العقار في الفقه اإلسالمي والقانون‪:‬‬

‫‪ -‬انتقال ملكية العقار في الفقه اإلسالمي‪ :‬لم تف‪4‬رق أحك‪44‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي بين العق‪4‬ار والمنق‪4‬والت المعين‪44‬ة ب‪44‬ذاتها‪ ،‬ب‪44‬ل‬
‫أدرجت كال منهما تحت مسمى المبيع المعين بالذات‪ ،‬وكما أسلفنا يعتبر انتقال الملكي‪44‬ة إلى المش‪44‬تري من مقتض‪44‬يات‬
‫العقد وحكمه‪ ،‬وليس بمثابة التزام يقع على عاتق البائع‪ ،‬فبمجرد انعق‪4‬اد عق‪4‬د ال‪44‬بيع ال‪44‬وارد على عق‪4‬ار‪ ،‬تنتق‪4‬ل الملكي‪44‬ة‬
‫إلى المشتري من تلقاء نفسها‪ ،‬دون أن يتطلب األمر تدخال إيجابيا من البائع‪.‬‬

‫‪107‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬انتقال ملكية العقار في القانون‪ :‬لم تكتِف بعض القوانين الوضعية بانعقاد العقد لكي يترتب عليه نق‪44‬ل ملكي‪44‬ة العق‪44‬ار‬
‫من الب‪44‬ائع إلى المش‪44‬تري‪ ،‬وإ نم‪44‬ا اش‪44‬ترطت ل‪44‬ذلك الت‪44‬دخل اإليج‪44‬ابي من الب‪44‬ائع والمتمث‪44‬ل في اتخ‪44‬اذ إج‪44‬راءات تس‪44‬جيل‬
‫العق‪44‬ار الم‪44‬بيع في الس‪44‬جل العي‪44‬ني للعق‪44‬ار (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬ومن دون اتخ‪44‬اذ تل‪44‬ك اإلج‪44‬راءات ال تنتق‪44‬ل الملكي‪44‬ة من‪44‬ه‬
‫إلى المش‪44‬تري‪ ،‬وال يمكن له‪44‬ذا األخ‪44‬ير االحتج‪44‬اج بملكيت‪44‬ه للعق‪4‬ار في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير؛ ألن‪44‬ه لن يص‪44‬بح مالك‪44‬ا ل‪44‬ه إال من‬
‫لحظ‪44‬ة تس‪44‬جيله في الس‪44‬جل العي‪44‬ني‪ ،‬بينم‪44‬ا اكتفت بعض الق‪44‬وانين بجع‪44‬ل األث‪44‬ر الم‪44‬ترتب على ع‪44‬دم تس‪44‬جيل العق‪44‬ار في‬
‫الس‪44‬جل العي‪44‬ني متمثال في ع‪44‬دم نف‪44‬اذ ال‪44‬بيع في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‪ ،‬بينم‪44‬ا تنتق‪44‬ل الملكي‪44‬ة فيم‪44‬ا بين المتعاق‪44‬دين بمج‪44‬رد إب‪44‬رام‬
‫العقد‪ ،‬باعتباره مبيعا معينا بالذات‪ ،‬وفي هذه الحالة تنطبق عليه ذات الشروط التي تشترط النتقال ملكية المنقوالت‬
‫المعينة بالذات بمجرد إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬وبن‪4‬اًء علي‪4‬ه ف‪44‬إن اآلث‪4‬ار المترتب‪4‬ة على تس‪4‬جيل ال‪4‬بيع ال‪4‬وارد على العق‪4‬ار ال تخ‪4‬رج‬
‫عن فرضين ندرسهما فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬الفرض األول‪ :‬اشتراط التسجيل لنقل الملكية في العقار‪ :‬لم تكت‪44‬ف بعض الق‪44‬وانين بانعق‪44‬اد عق‪44‬د ال‪44‬بيع ال‪44‬وارد على‬
‫العقار النتقال ملكي‪4‬ة العق‪4‬ار من الب‪4‬ائع إلى المش‪4‬تري‪ ،‬وإ نم‪4‬ا اش‪4‬ترطت النتق‪4‬ال الملكي‪4‬ة س‪4‬واء فيم‪4‬ا بين المتعاق‪4‬دين‪،‬‬
‫أو في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير ض‪44‬رورة اتخ‪44‬اذ اإلج‪44‬راءات الالزم‪44‬ة لتس‪44‬جيل العق‪44‬ار في الس‪44‬جل العي‪44‬ني (الش‪44‬هر العق‪44‬اري)‪،‬‬
‫ومن ه‪44‬ذه الق‪44‬وانين الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري الص‪44‬ادر ع‪44‬ام ‪1948‬م‪ ،‬وال‪44‬ذي اش‪44‬ترط في مادت‪44‬ه رقم (‪ )934‬ل‪44‬زوم‬
‫مراع ‪44‬اة األحك ‪44‬ام المبين ‪44‬ة في تنظيم الش ‪44‬هر العق ‪44‬اري وذل ‪44‬ك كش ‪44‬رط النتق ‪44‬ال الملكي ‪44‬ة في الم ‪44‬واد العقاري ‪44‬ة والحق ‪44‬وق‬
‫العيني‪4‬ة األخ‪4‬رى‪ ،‬س‪4‬واء فيم‪4‬ا بين المتعاق‪4‬دين أو في مواجه‪4‬ة الغ‪4‬ير‪ ،‬وعلي‪4‬ه فه‪4‬ل يعت‪4‬بر التس‪4‬جيل أو القي‪4‬د هن‪4‬ا ركن‪4‬ا‬
‫من أرك‪4‬ان عق‪4‬د ال‪4‬بيع العق‪4‬اري؟ الواق‪4‬ع أن ق‪4‬انون الس‪4‬جل العي‪4‬ني المص‪4‬ري رقم ‪ 142‬والص‪4‬ادر ع‪4‬ام ‪1964‬م بّين‬
‫في مادت ‪44‬ه رقم (‪ )26‬حكم ال ‪44‬بيع العق ‪44‬اري غ ‪44‬ير المس ‪44‬جل‪ ،‬فنص فيه ‪44‬ا على‪" :‬ي ‪44‬ترتب على ع ‪44‬دم القي ‪44‬د أن الحق ‪44‬وق‬
‫العينية ال تنشأ وال تنتقل وال تتغير وال تزول ال بين ذوي الشأن وال بالنس‪44‬بة لغ‪44‬يرهم وال يك‪44‬ون للتص‪44‬رفات غ‪44‬ير‬
‫المقيدة من األثر سوى االلتزامات الشخصية بين ذوي الشأن"‪ ،‬ومفاد هذا النص أن ال‪44‬بيع العق‪44‬اري غ‪44‬ير المس‪44‬جل‬
‫ال ينقل الملكية وال أي حق عيني آخر من البائع إلى المشتري‪ ،‬ولكنه ينشئ التزاما في جانب البائع بنقله‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫ما أخّل البائع بتنفيذ التزامه بنقل الملكية واتخاذ اإلجراءات الالزمة‪ُ ،‬أجبر على القي‪44‬ام ب‪44‬ذلك‪ ،‬وإ ال ك‪44‬ان للمش‪44‬تري‬
‫اس‪44‬تخدام إح‪44‬دى الوس‪44‬ائل القانوني‪44‬ة ال‪44‬تي منحه‪44‬ا ل‪44‬ه الق‪44‬انون إلتم‪44‬ام التس‪44‬جيل ونق‪44‬ل الملكي‪44‬ة دون ت‪44‬دخل شخص‪44‬ي من‬
‫البائع (المهدي‪ ،‬المهدي‪2007 ،‬م)‪ ،‬ولعّل دعوى صحة التعاقد ودعوى ص‪44‬حة التوقي‪44‬ع من أهم الوس‪44‬ائل القانوني‪44‬ة‬
‫ال‪44‬تي ُم نحت لمش‪44‬تري العق‪4‬ار إلتم‪44‬ام إج‪44‬راءات نق‪4‬ل الملكي‪44‬ة دون الحاج‪44‬ة إلى ت‪44‬دخل الب‪44‬ائع‪ ،‬ويقص‪44‬د ب‪44‬دعوى ص‪44‬حة‬
‫التعاق‪44‬د وال‪4‬تي تع‪4‬رف في أروق‪44‬ة المح‪4‬اكم باس‪4‬م "دع‪4‬وى ص‪44‬حة ونف‪4‬اذ ال‪4‬بيع" بأنه‪4‬ا عب‪4‬ارة عن وس‪4‬يلة قانوني‪4‬ة منحه‪4‬ا‬
‫القانون لمشتري العقار لمواجهة امتناع البائع عن تنفيذ التزام‪44‬ه تنفي‪44‬ذا اختياري‪44‬ا إرادي‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪44‬ا ص‪44‬در الحكم فيه‪44‬ا‬
‫لصالح المشتري وقام بتسجيله في السجل العي‪44‬ني‪ ،‬ق‪44‬ام ذل‪44‬ك التس‪44‬جيل مق‪4‬ام التس‪44‬جيل االختي‪44‬اري الواق‪44‬ع من الب‪44‬ائع‪،‬‬
‫وترتب عليه انتق‪4‬ال الملكي‪4‬ة إلى المش‪4‬تري‪ ،‬أم‪4‬ا دع‪4‬وى ص‪44‬حة التوقي‪4‬ع فهي دع‪4‬وى تحفظي‪4‬ة ق‪44‬د يلج‪4‬أ المش‪4‬تري إلى‬
‫رفعه‪44‬ا على الب‪44‬ائع‪ ،‬من أج‪44‬ل إثب‪44‬ات ص‪44‬حة توقيع‪44‬ه على العق‪44‬د االبت‪44‬دائي الع‪44‬رفي الم‪44‬برم بينهم‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك لم‪44‬ا يخش‪44‬اه‬
‫‪108‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫المش‪44‬تري مس‪44‬تقبال من قي‪44‬ام الب‪44‬ائع بإنك‪44‬ار توقيع‪44‬ه على العق‪44‬د‪ ،‬والغ‪44‬رض منه‪44‬ا تحفظي وليس موض‪44‬وعيا‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪44‬ا‬
‫ص‪44‬در الحكم فيه‪44‬ا فإن‪44‬ه يق‪44‬وم مق‪44‬ام التص‪44‬ديق على توقي‪44‬ع العاق‪44‬دين على العق‪44‬د الع‪44‬رفي (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم‬
‫يجع‪4‬ل العق‪4‬د ق‪44‬ابال للش‪4‬هر إذا ت‪4‬وافرت في‪4‬ه س‪4‬ائر الش‪4‬روط األخ‪4‬رى الالزم‪4‬ة ل‪4‬ذلك‪ ،‬وال‪4‬تي ُيرج‪4‬ع بش‪4‬أنها إلى ق‪44‬انون‬
‫الس‪44‬جل العي‪44‬ني‪ ،‬ورغم ك‪44‬ل م‪44‬ا تق‪44‬دم فإن‪44‬ه ال يمكنن‪44‬ا الق‪44‬ول إن عق‪44‬د ال‪44‬بيع العق‪44‬اري وفق‪44‬ا له‪44‬ذا التوج‪44‬ه أص‪44‬بح عق‪44‬دا‬
‫شكليا‪ ،‬وإ نما هو عقد رضائي وكل ما هنالك أن األثر األعظم المترتب عليه ال يترتب إال بعد التسجيل‪.‬‬

‫‪ -‬الفرض الثاني‪ :‬اشتراط التسجيل لنفاذ انتقال الملكي‪A‬ة في مواجه‪A‬ة الغ‪A‬ير‪ :‬ت‪44‬ذهب بعض الق‪44‬وانين إلى جع‪44‬ل عق‪44‬د‬
‫البيع الوارد على العقار ن‪4‬اقال للملكي‪4‬ة بمج‪4‬رد إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬وذل‪4‬ك فيم‪4‬ا بين المتعاق‪44‬دين‪ ،‬وال يل‪4‬زم الب‪4‬ائع باتخ‪4‬اذ أي‬
‫إج ‪44‬راءات أخ ‪44‬رى النتق ‪44‬ال الملكي ‪44‬ة من ‪44‬ه إلى المش ‪44‬تري‪ ،‬بي ‪44‬د أن تل ‪44‬ك الق ‪44‬وانين تش ‪44‬ترط لنف ‪44‬اذ الحق ‪44‬وق العقاري ‪44‬ة في‬
‫مواجهة الغير أن يتم قيدها في السجل العيني للعق‪4‬ار وفق‪4‬ا ألحك‪4‬ام نظ‪4‬ام التس‪4‬جيل العي‪4‬ني للعق‪4‬ار‪ ،‬وق‪44‬د أخ‪4‬ذ المنظم‬
‫الس‪44‬عودي به‪44‬ذا التوج‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬ألزم من خالل نظ‪44‬ام التس‪44‬جيل العي‪44‬ني للعق‪44‬ار الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم‪6/‬وبت‪44‬اريخ‬
‫‪11/2/1423‬هـ مال‪44‬ك العق‪44‬ار بتس‪44‬جيل كاف‪44‬ة التص‪44‬رفات العقاري‪44‬ة المنش‪44‬ئة لملكيت‪44‬ه وكاف‪44‬ة الحق‪44‬وق العيني‪44‬ة األص‪44‬لية‬
‫والتبعي ‪44‬ة وك ‪44‬ذلك بعض الحق ‪44‬وق الشخص ‪44‬ية المرتبط ‪44‬ة بالعق ‪44‬ار وفق ‪44‬ا ألحك ‪44‬ام التس ‪44‬جيل العي ‪44‬ني‪ ،‬ورتب على ع ‪44‬دم‬
‫التس‪44‬جيل اعتب‪44‬ار تل‪44‬ك التص‪44‬رفات والحق‪44‬وق المكتس‪44‬بة من خالله‪44‬ا غ‪44‬ير ناف‪44‬ذة في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‪ ،‬فق‪44‬د نص‪44‬ت الم‪44‬ادة‬
‫السادسة والثالثون من نظام التسجيل العيني على‪" :‬يجب أن تقيد في السجل العقاري جمي‪44‬ع التص‪44‬رفات ال‪44‬تي من‬
‫ش ‪44‬أنها إنش ‪44‬اء ح ‪44‬ق من الحق ‪44‬وق العيني ‪44‬ة العقاري ‪44‬ة األص ‪44‬لية أو التبعي ‪44‬ة أو نقل ‪44‬ه أو تغي ‪44‬يره أو زوال ‪44‬ه وك ‪44‬ذا األحك ‪44‬ام‬
‫النهائي‪44 4‬ة المثبت‪44 4‬ة لش‪44 4‬يء من ذل‪44 4‬ك‪ ،‬وي‪44 4‬دخل في ه‪44 4‬ذه التص‪44 4‬رفات القس‪44 4‬مة العقاري‪44 4‬ة والوص‪44 4‬ية والوق‪44 4‬ف والم‪44 4‬يراث‬
‫والرهن‪ ،‬وال يسري أثرها على الغير إال من تاريخ قيدها"‪ ،‬كما نصت الم‪44‬ادة الس‪44‬ابعة والثالث‪44‬ون من ذات النظ‪44‬ام‬
‫على وج‪44‬وب تس‪44‬جيل الحق‪44‬وق الشخص‪44‬ية ال‪44‬تي ت‪44‬رد على العق‪44‬ارات‪ ،‬كح‪44‬ق اإليج‪44‬ار والس‪44‬ندات ال‪44‬تي يك‪44‬ون محله‪44‬ا‬
‫منفع‪44 4‬ة العق‪44 4‬ار لم‪44 4‬دة تزي‪44 4‬د على الخمس س‪44 4‬نوات‪ ،‬وك‪44 4‬ذلك تس‪44 4‬جيل المخالص‪44 4‬ات والح‪44 4‬واالت المتعلق‪44 4‬ة بالعق‪44 4‬ارات‬
‫والحقوق الشخصية على العقارات إذا كانت تعادل أجرة ذلك العقار ثالث سنوات‪ ،‬ق‪44‬د ج‪44‬اء نص الم‪44‬ادة كالت‪44‬الي‪:‬‬
‫"يجب قي ‪44 4‬د عق ‪44 4‬ود اإليج ‪44 4‬ار والس ‪44 4‬ندات ال ‪44 4‬تي ت ‪44 4‬رد على منفع ‪44 4‬ة العق ‪44 4‬ار ال ‪44 4‬تي تزي ‪44 4‬د م ‪44 4‬دتها على خمس س ‪44 4‬نوات‬
‫والمخالصات والحواالت بأكثر من أجرة ثالث سنوات مقدما‪ ،‬واألحك‪44‬ام النهائي‪44‬ة المثبت‪44‬ة لش‪44‬يء من ذل‪44‬ك وي‪44‬ترتب‬
‫على ع‪44‬دم قي‪44‬دها أن ه‪44‬ذه الحق‪44‬وق ال تك‪44‬ون ناف‪44‬ذة في ح‪44‬ق الغ‪44‬ير"‪ ،‬كم‪44‬ا أوجبت الم‪44‬ادة الثامن‪44‬ة والثالث‪44‬ون من ذات‬
‫النظ‪44‬ام ض‪44‬رورة تس‪44‬جيل الحق‪44‬وق الثابت‪44‬ة ب‪44‬الميراث إذا اش‪44‬تملت على حق‪44‬وق عقاري‪44‬ة‪ ،‬وإ ال فإن‪44‬ه ال يج‪44‬وز لل‪44‬وارث‬
‫تس‪44‬جيل أي تص‪44‬رف يجري‪44‬ه على تل‪44‬ك الحق‪44‬وق قب‪44‬ل القي‪44‬د‪ ،‬ويب‪44‬دو من ه‪44‬ذه النص‪44‬وص أن المنظم الس‪44‬عودي جع‪44‬ل‬
‫األث ‪44‬ر الم ‪44‬ترتب على ع ‪44‬دم قي ‪44‬د الحق ‪44‬وق العقاري ‪44‬ة بكاف ‪44‬ة أنواعه ‪44‬ا‪ ،‬متمثال في ع ‪44‬دم نف ‪44‬اذ تل ‪44‬ك الحق ‪44‬وق في مواجه ‪44‬ة‬
‫الغير‪ ،‬بينما تظل بين أطرافها ص‪44‬حيحة ومنتج‪44‬ة آلثاره‪44‬ا القانوني‪44‬ة‪ ،‬غ‪4‬ير أن أي‪44‬ا من أطرافه‪44‬ا ال يس‪44‬تطيع أن يحتج‬
‫بتل‪44‬ك الحق‪44‬وق في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‪ ،‬ويقص‪44‬د ب‪44‬الغير هن‪44‬ا ك‪44‬ل من ه‪44‬و ليس طرف‪44‬ا في العق‪44‬د أو خلف‪44‬ا عام‪44‬ا ل‪44‬ه‪ ،‬وعلي‪44‬ه‬
‫فعقد البيع الوارد على العقار وفقا للنظ‪4‬ام الس‪4‬عودي ه‪4‬و عق‪4‬د ناق‪4‬ل للملكي‪4‬ة بمج‪4‬رد إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬فه‪4‬و عق‪4‬د رض‪4‬ائي‬
‫‪109‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫فيما بين أطرافه‪ ،‬ولكن حتى ُيحتج به في مواجهة الغير فال بد من قيده وفقا إلج‪44‬راءات التس‪44‬جيل العي‪44‬ني‪ ،‬وب‪44‬ذلك‬
‫فإن الشكلية المطلوبة هنا هي شكلية نفاذ وليست شكلية انعقاد‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬التزام البائع بتسليم المبيع إلى المشتري‪.‬‬

‫توطئة‪ :‬التزام البائع بالتسليم يعد االلتزام الرئيس الذي يقع على عاتق البائع وفق‪4‬ا ألحك‪44‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬ذل‪44‬ك أن فقه‪44‬اء‬
‫المس‪44‬لمين ال ي‪44‬رون أن نق‪44‬ل الملكي‪44‬ة من الب‪44‬ائع إلى المش‪44‬تري بمثاب‪44‬ة ال‪44‬تزام‪ ،‬وإ نم‪44‬ا هي من مقتض‪44‬يات العق‪44‬د وأحكام‪44‬ه كم‪44‬ا‬
‫أس ‪44‬لفنا‪ ،‬ول ‪44‬ذا فق ‪44‬د دأبت كتب الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي على دراس ‪44‬ة ال ‪44‬تزام الب ‪44‬ائع بالتس ‪44‬ليم على رأس قائم ‪44‬ة التزام ‪44‬ات الب ‪44‬ائع دون‬
‫التطرق إلى التزامه بنقل الملكية؛ ألن نقل الملكي‪4‬ة في نظ‪4‬رهم ليس التزام‪4‬ا‪ ،‬أم‪4‬ا في الق‪4‬انون فالوض‪4‬ع مختل‪4‬ف‪ ،‬إذ م‪4‬ا زال‬
‫شراح القانون وقبلهم واضعوه يرون أن نقل الملكية ما هو إال التزام واقع على عاتق البائع‪ ،‬إذ إنه يتطلب تدخال إيجابي‪44‬ا‬
‫من الب‪44‬ائع‪ ،‬وال ب‪44‬د أن يق‪44‬وم ب‪44‬إجراءات معين‪44‬ة لنق‪44‬ل تل‪44‬ك الملكي‪44‬ة من ذمت‪44‬ه المالي‪44‬ة إلى ذم‪44‬ة المش‪44‬تري كم‪44‬ا رأين‪44‬ا‪ ،‬وأي‪44‬ا ك‪44‬ان‬
‫األمر فسنقوم في هذه الجزئية بدراسة التزام البائع بالتسليم وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬

‫‪ .1‬كيفية التسليم‪:‬‬
‫أ‪ .‬كيفية التسليم وعناصره‪:‬‬
‫التس‪4‬ليم كم‪4‬ا عرفت‪4‬ه الم‪4‬ادة (‪ )435‬من الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪44‬ري لع‪4‬ام ‪1948‬م ه‪4‬و "وض‪44‬ع الم‪4‬بيع تحت تص‪44‬رف المش‪4‬تري‬
‫بحيث يتمكن من حيازته واالنتفاع به دون عائق ولو لم يستوِل عليه استيالًء ماديا ما دام البائع قد أعلمه بذلك"‪.‬‬

‫ويؤخذ من هذا التعريف أن تسليم المبيع يتكون من عنصرين‪:‬‬

‫العنصر األول‪ :‬وضع المبيع تحت تصرف المشتري وضعا يتمكن مع‪4‬ه من حي‪4‬ازة الم‪4‬بيع واالنتف‪4‬اع ب‪4‬ه دون ع‪4‬ائق‪ ،‬ح‪4‬تى‬
‫ول ‪44‬و لم يح ‪44‬زه فعال (م ‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬فيكفي أن يك ‪44‬ون الب ‪44‬ائع ق ‪44‬د وض ‪44‬ع الم ‪44‬بيع تحت تص ‪44‬رف المش ‪44‬تري ليك ‪44‬ون ق ‪44‬د نف‪44‬ذ‬
‫التزامه بالتسليم‪ ،‬ويكون األمر كذلك ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يح‪4‬زه بالفع‪4‬ل؛ وذل‪4‬ك ألن حي‪4‬ازة المش‪4‬تري للم‪4‬بيع عائ‪4‬دة إلى إرادت‪4‬ه ه‪4‬و‬
‫وليس إرادة البائع‪ ،‬ومن ثم فليس من المنط‪4‬ق تعلي‪4‬ق تنفي‪4‬ذ الب‪4‬ائع اللتزام‪4‬ه على إرادة غ‪4‬يره‪ ،‬وفي المقاب‪4‬ل يق‪4‬ع على ع‪4‬اتق‬
‫المشتري التزام آخر يقابل التزام البائع بالتسليم وهو االلتزام بالتسلم من البائع‪.‬‬

‫‪110‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫العنصر الثاني‪ :‬إعالم المشتري بهذا الوضع‪ :‬لم يكتِف القانون العتبار البائع قد نفذ التزام‪44‬ه بالتس‪44‬ليم بوض‪44‬ع الم‪44‬بيع تحت‬
‫تص ‪44‬رف المش ‪44‬تري‪ ،‬ب ‪44‬ل اش ‪44‬ترط ض ‪44‬رورة إعالم المش ‪44‬تري به ‪44‬ذا‪ ،‬وذل ‪44‬ك للتأك ‪44‬د من أن المش ‪44‬تري على علم بتنفي ‪44‬ذ الب ‪44‬ائع‬
‫اللتزامه بالتسليم‪ ،‬وكذلك منعا ألي لبس يمكن أن يحدث إذا ادعى المشتري أن الوضع الذي اتخذه البائع لم يفهم منه أنه‬
‫أراد ب ‪44‬ه وض ‪44‬ع الم ‪44‬بيع تحت تص ‪44‬رف المش ‪44‬تري‪ ،‬وال يش ‪44‬ترط في اإلعالم أي ش ‪44‬كل خ ‪44‬اص‪ ،‬وعلى ذل ‪44‬ك يمكن أن يك ‪44‬ون‬
‫اإلعالم ش‪44‬فويا أو كتاب‪ً4‬ة‪ ،‬ويمكن أن يك‪44‬ون ص‪44‬راحًة أو دالل‪ً4‬ة‪ ،‬وبن‪44‬اًء علي‪44‬ه يعت‪44‬بر الب‪44‬ائع ق‪44‬د نف‪44‬ذ التزام‪44‬ه بالتس‪44‬ليم إذا وض‪44‬ع‬
‫المبيع تحت تصرف المشتري وأرسل له رسالة إلكترونية على جواله أو بريده اإللكتروني ليعلمه بذلك‪.‬‬

‫وق‪44‬د اتف‪44‬ق الفقه‪44‬اء المس‪44‬لمين على أن‪44‬ه ليس للتس‪44‬ليم ص‪44‬ورة معين‪44‬ة‪ ،‬وذل‪44‬ك الختالف األش‪44‬ياء مح‪44‬ل ال‪44‬بيع وم‪44‬ا يتب‪44‬ع ذل‪44‬ك من‬
‫اختالف في طريقة وضع اليد عليها‪ ،‬غير أن المع‪44‬نى الج‪44‬امع للتس‪44‬ليم في الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي ه‪44‬و أن يص‪44‬بح المش‪44‬تري متمكن‪44‬ا‬
‫من الم‪44‬بيع بن‪44‬اًء على تخلي الب‪44‬ائع ل‪44‬ه عن‪44‬ه‪ ،‬وإ ذن‪44‬ه ل‪44‬ه باس‪44‬تالمه (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وال يش‪44‬ترط لتم‪44‬ام التس‪44‬ليم وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام‬
‫الفقه اإلسالمي أن يمسك المشتري المبيع بيده فعال أو ينقله من مكانه‪ ،‬ولو كان من المنقوالت‪ ،‬إذ العبرة في التسليم هن‪44‬ا‬
‫ه‪44‬و أن يص‪44‬بح بمق‪44‬دور المش‪44‬تري حي‪44‬ازة الم‪44‬بيع واالنتف‪44‬اع ب‪44‬ه دون ع‪44‬ائق بع‪44‬د تخلي الب‪44‬ائع عن‪44‬ه‪ ،‬وفي مادته‪44‬ا رقم (‪)263‬‬
‫أوض‪44‬حت المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة كيفي‪44‬ة التس‪44‬ليم مبين‪44‬ة أن‪44‬ه يتم بالتخلي‪44‬ة ويقص‪44‬د بالتخلي‪44‬ة أن ي‪44‬أذن الب‪44‬ائع للمش‪44‬تري بقبض الم‪44‬بيع م‪44‬ع‬
‫عدم وجود مانع من تسلم المشتري إياه‪ ،‬كما بينت المجلة الشرعية كيفي‪4‬ة التس‪4‬ليم في العدي‪4‬د من الم‪4‬واد ومن ذل‪4‬ك م‪4‬ا ج‪4‬اء‬
‫في نص المادة (‪ )333‬والتي نصت على‪:‬‬

‫"قبض كل شيء بحسبه عرفا‪ ،‬فقبض المنقول المبيع جزافا يحصل بنقله وقبض ما يتناول باليد بتناوله كال‪44‬دراهم‪ ،‬وقبض‬
‫الحيوان بتمشيته"‪ ،‬أما المادة (‪ )334‬فقد تطرقت لكيفية تسليم العقار فنصت على‪" :‬قبض الدار ونحوها بالتخلية ولو كان‬
‫فيه ‪44‬ا مت ‪44‬اع الب ‪44‬ائع‪ ،‬وبتس ‪44‬ليم مفت ‪44‬اح ال ‪44‬دار أو فتح بابه ‪44‬ا للمش ‪44‬تري"‪ ،‬وق ‪44‬د أوض ‪44‬حت في الم ‪44‬واد (‪ )336 ،335‬كيفي ‪44‬ة قبض‬
‫العق‪44‬ارات المتض‪44‬منة ثم‪44‬ارا‪ ،‬وك‪44‬ذلك كيفي‪44‬ة قبض المنق‪44‬والت المعين‪44‬ة ب‪44‬النوع‪ ،‬وفي جمي‪44‬ع ه‪44‬ذه الم‪44‬واد لم تخ‪44‬رج المجل‪44‬ة عم‪44‬ا‬
‫أخذ به الفقه اإلسالمي من ضرورة تخلي البائع عن المبيع واإلذن للمشتري بقبضه‪.‬‬

‫ب‪ .‬التسليم القانوني والتسليم الحكمي‪ :‬يفرق أهل القانون بين التسليم القانوني والتسليم الحكمي‪:‬‬
‫‪ -‬التسليم القانوني‪ :‬يكون التس‪4‬ليم قانوني‪4‬ا عن‪4‬دما يق‪4‬وم الب‪4‬ائع بوض‪44‬ع الم‪4‬بيع تحت تص‪44‬رف المش‪4‬تري‪ ،‬بحيث يتمكن من‬
‫حيازت‪4‬ه واالنتف‪4‬اع ب‪4‬ه ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يس‪4‬توِل علي‪4‬ه اس‪4‬تيالًء مادي‪4‬ا‪ ،‬وه‪4‬ذا الن‪4‬وع من التس‪4‬ليم ال يحت‪4‬اج إلى التس‪4‬ليم الفعلي‬
‫أي إلى اس‪44‬تيالء المش‪44‬تري على الم‪44‬بيع اس‪44‬تيالًء مادي‪44‬ا‪ ،‬وال يج‪44‬وز للمش‪44‬تري بع‪44‬د أن يق‪44‬وم الب‪44‬ائع بوض‪44‬ع الم‪44‬بيع تحت‬
‫تصرفه وإ عالم‪4‬ه ب‪4‬ذلك أن يط‪4‬الب الب‪4‬ائع بالتس‪4‬ليم؛ ألن‪4‬ه يك‪4‬ون من األص‪4‬ل ق‪4‬د نف‪4‬ذ التزام‪4‬ه ب‪4‬ذلك ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يحص‪4‬ل‬
‫االستالم من قبل المشتري (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬غير أن إعالن البائع عن استعداده لتسليم الم‪44‬بيع إلى المش‪44‬تري على‬
‫أن يقوم األخير بتوقيع العقد النهائي فال يعد ذلك تسليما طالما تم تعليقه على ش‪4‬رط‪ ،‬كم‪4‬ا أن إع‪4‬ذار الب‪4‬ائع للمش‪4‬تري‬

‫‪111‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫لتسلم المبيع يعد تسليما‪ ،‬ف‪4‬إذا هل‪4‬ك الم‪4‬بيع بع‪4‬د اإلع‪4‬ذار تحم‪4‬ل المش‪4‬تري تبعت‪4‬ه م‪4‬ا لم يكن الهالك بتقص‪4‬ير أو تع‪ٍّ4‬د من‬
‫البائع‪.‬‬

‫‪ -‬التس‪AA‬ليم الحكمي‪ :‬يك ‪44‬ون التس ‪44‬ليم حكمي ‪44‬ا إذا تم بالتراض ‪44‬ي بين المتعاق ‪44‬دين‪ ،‬وذل ‪44‬ك في ح ‪44‬ال ك ‪44‬ان الم ‪44‬بيع في حي ‪44‬ازة‬
‫المش‪44‬تري بع‪44‬د ال‪44‬بيع لس‪44‬بب آخ‪44‬ر غ‪44‬ير الملكي‪44‬ة (الم‪44‬ادة ‪ ،435/2‬الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري)‪ ،‬ويب‪44‬دو أن ه‪44‬ذا الن‪44‬وع من‬
‫التسليم يقوم على التراضي بين البائع والمشتري على اعتبار أن التسليم قد تم من دون عمل مادي ونقل حيازة المبيع‬
‫أو التخلي عنه (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وللتسليم الحكمي صورتان‪:‬‬

‫‪ -‬الصورة األولى‪ :‬يكون فيها المبيع في حيازة المشتري قب‪44‬ل ال‪44‬بيع بس‪44‬بب غ‪4‬ير الملكي‪44‬ة‪ ،‬ومن األمثل‪44‬ة على ذل‪44‬ك أن‬
‫يك‪44‬ون المش‪44‬تري مس‪44‬تأجرا للم‪44‬بيع‪ ،‬ثم يق‪44‬وم بش‪44‬رائه‪ ،‬فتتغ‪44‬ير حينه‪44‬ا نيت‪44‬ه من الحي‪44‬ازة باعتب‪44‬اره مس‪44‬تأجرا إلى الحي‪44‬ازة‬
‫باعتباره مالكا‪ ،‬ومن األمثلة المعاصرة اآلن م‪4‬ا ورد بش‪4‬أن الت‪4‬أجير التم‪4‬ويلي وال‪4‬ذي تك‪4‬ون حي‪4‬ازة الح‪4‬ائز فيه‪4‬ا قائم‪4‬ة‬
‫على اإليجار‪ ،‬ثم يتحول إلى مشتٍر وتتحول حيازته لتصبح قائمة على الشراء أو التملك‪.‬‬

‫‪ -‬الصورة الثانية‪ :‬بقاء المبيع في حيازة البائع‪ :‬وه‪44‬و الوض‪44‬ع الع‪44‬ادي أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع في ي‪44‬د الب‪44‬ائع باعتب‪44‬اره مالك‪44‬ا‬
‫ل‪44‬ه‪ ،‬لكن‪44‬ه مل‪44‬تزم بتس‪44‬ليمه للمش‪44‬تري بع‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه في ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة ال يق‪44‬وم بتس‪44‬ليم الم‪44‬بيع إلى المش‪44‬تري وإ نم‪44‬ا‬
‫يبقى في ي ‪44‬ده‪ ،‬م ‪44‬ع تغي ‪44‬ير ص ‪44‬فته‪ ،‬ومث ‪44‬ال ذل ‪44‬ك أن ي ‪44‬بيع داره إلى مش ‪44‬تٍر على أن يس ‪44‬تأجرها من ‪44‬ه م ‪44‬دة زمني ‪44‬ة معين ‪44‬ة‪،‬‬
‫فيواف‪44‬ق المش‪44‬تري على ذل‪44‬ك‪ ،‬فتعت‪44‬بر حينه‪44‬ا موافق‪44‬ة المش‪44‬تري بمثاب‪44‬ة تس‪44‬لم للم‪44‬بيع ولكن‪44‬ه تس‪44‬لما حكمي‪44‬ا وليس فعلي‪44‬ا‪،‬‬
‫وتتغير صفة البائع من حائز مالك إلى حائز مستأجر‪.‬‬

‫ج‪ .‬التسليم الحكمي في الفقه اإلسالمي‪( :‬نيابة قبض سابق عن قبض واجب)‪:‬‬
‫فّص ل فقهاء الشريعة اإلس‪4‬المية في ه‪4‬ذه المس‪4‬ألة ففرق‪4‬وا بين م‪4‬ا إذا ك‪4‬ان القبض الس‪4‬ابق للم‪4‬بيع من قب‪4‬ل المش‪4‬تري قبض‬
‫ضمان أم قبض أمانة‪ ،‬ويك‪4‬ون القبض قبض ض‪44‬مان إذا ك‪4‬ان الق‪4‬ابض في‪4‬ه مس‪4‬ؤوال عن المقب‪4‬وض تج‪4‬اه الغ‪4‬ير فيض‪44‬منه‬
‫لو هلك عنده‪ ،‬ولو بغ‪4‬ير تع‪ٍّ4‬د أو تقص‪44‬ير من‪4‬ه كم‪4‬ا ه‪4‬و الح‪4‬ال في ي‪4‬د الغاص‪44‬ب بالنس‪4‬بة للم‪4‬ال المغص‪44‬وب‪ ،‬والم‪4‬بيع في ي‪4‬د‬
‫المش ‪44‬تري‪ ،‬وأم ‪44‬ا قبض األمان ‪44‬ة‪ :‬فه ‪44‬و م ‪44‬ا ك ‪44‬ان في ‪44‬ه الق ‪44‬ابض غ ‪44‬ير مس ‪44‬ؤول عن المقب ‪44‬وض إال بالتع ‪44‬دي أو التقص ‪44‬ير في‬
‫الحف‪44‬ظ‪ ،‬ك‪44‬المودع لدي‪44‬ه والمع‪44‬ار ل‪44‬ه والمس‪44‬تأجر‪ ،‬وق‪44‬د اعت‪44‬بر الفقه‪44‬اء أن قبض األمان‪44‬ة أق‪44‬ل وأض‪44‬عف من قبض الض‪44‬مان‬
‫(الزرق ‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وفي ه ‪44‬ذا الص ‪44‬دد اتب ‪44‬ع الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي قاع ‪44‬دة فقهي ‪44‬ة مفاده ‪44‬ا أن القبض الس ‪44‬ابق يغ ‪44‬ني عن القبض‬
‫ال ‪44‬واجب ش ‪44‬ريطة أن يك ‪44‬ون كال القبض ‪44‬ين متج ‪44‬انس في الض ‪44‬مان والق ‪44‬وة‪ ،‬وعلى ذل ‪44‬ك فقبض الض ‪44‬مان ين ‪44‬وب عن قبض‬
‫الضمان وقبض األمانة‪ ،‬فلو بيع مال لغاصبه ن‪44‬اب القبض الس‪44‬ابق على القبض ال‪44‬واجب ألن القبض الس‪44‬ابق ك‪44‬ان قبض‬
‫ضمان والواجب كذلك أيضا‪ ،‬ولو أجر عقاره لمغتصبه فال ين‪4‬وب القبض الس‪4‬ابق مك‪4‬ان القبض ال‪4‬واجب؛ ألن‪4‬ه أض‪44‬عف‬
‫منه باعتبار األول قبض ضمان واإليجار قبض أمانة‪ ،‬بينما ينوب قبض األمانة السابق عن قبض األمانة الواجب‪.‬‬
‫‪112‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬موضوع التسليم‪:‬‬
‫اهتمت أحكام الفقه اإلسالمي وكذلك النصوص القانونية بالتزام البائع بالتسليم‪ ،‬ذلك أنه المرحلة التي ينتقل بعدها ض‪44‬مان‬
‫الم‪44‬بيع من عه‪44‬دة الب‪44‬ائع إلى عه‪44‬دة المش‪44‬تري‪ ،‬ول‪44‬ذلك أل‪44‬زم الق‪44‬انون الب‪44‬ائع بتس‪44‬ليم الم‪44‬بيع للمش‪44‬تري بالحال‪44‬ة ال‪44‬تي ك‪44‬ان عليه‪44‬ا‬
‫وقت ال‪444‬بيع‪ ،‬كم‪444‬ا أل‪444‬زمت أحك‪444‬ام الفق ‪44‬ه اإلس‪444‬المي الب‪444‬ائع بض‪444‬رورة تس ‪44‬ليم الم ‪44‬بيع وتوابع ‪44‬ه خالي ‪44‬ا من الش‪444‬واغل (الزرق‪444‬ا‪،‬‬
‫‪ 1998‬م)‪ ،‬سواء كانت تلك الشواغل للبائع نفسه أو لغيره‪ ،‬ومن ذلك يتبين لنا أن موضوع التسليم يتضمن ضرورة بي‪44‬ان‬
‫ثالثة أمور وهي‪ :‬حالة المبيع ومقداره وملحقاته‪ ،‬وفيما يلي نبين جميع هذه الحاالت بالتفصيل‪:‬‬

‫أ‪ .‬حالة المبيع وكيفية تسليمه‪:‬‬

‫ال يكون البائع قد نفذ التزامه بالتس‪4‬ليم إال إذا ك‪4‬ان ق‪4‬د س‪4‬لمه بالحال‪4‬ة ال‪4‬تي ك‪4‬ان عليه‪4‬ا وقت التعاق‪4‬د‪ ،‬وبطبيع‪4‬ة الح‪4‬ال تختل‪4‬ف‬
‫ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة بحس‪44‬ب م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع معين‪44‬ا بال‪44‬ذات أو معين‪44‬ا ب‪44‬النوع‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا قررت‪44‬ه أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية‪ ،‬إذ من‬
‫المقرر أن التسليم يختلف في كيفيته وحالته باختالف المبيعات‪ ،‬فيكون في كل شيء بحسب طبيعته وما يمكن فيه‪:‬‬

‫‪ -‬تسليم المبيع المعين بالذات وكيفية تسليمه‪ :‬إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع معين‪44‬ا بذات‪44‬ه وجب على الب‪44‬ائع تس‪44‬ليم ذات الش‪44‬يء المتف‪44‬ق‬
‫عليه (خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬فال يجوز له أن يقوم بتسليم ش‪4‬يء آخ‪4‬ر‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع عق‪4‬ارا فيجب تس‪4‬ليمه‬
‫العقار بالهيئة والحالة التي كان عليها عند إبرام العقد‪ ،‬فال ينقص منه غرفة أو ينزع منه زرعا إن كان المبيع ق‪44‬د‬
‫اشتمل على األرض وال‪4‬زرع مع‪4‬ا‪ ،‬وفي كيفي‪4‬ة تس‪4‬لم الم‪4‬ال المعين بال‪4‬ذات ي‪4‬رى الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي أن‪4‬ه يكتفى في ح‪4‬ال‬
‫ك‪44‬ان الم‪44‬بيع عق‪44‬ارا على س‪44‬بيل المث‪44‬ال أن يق‪44‬ف المش‪44‬تري في داخل‪44‬ه أو قريب‪44‬ا من‪44‬ه ويك‪44‬ون ق ‪44‬ادرا على إغالق ب‪44‬اب‬
‫البناي ‪44‬ة‪ ،‬كم ‪44‬ا أن تس ‪44‬لمه مفت ‪44‬اح العق ‪44‬ار يع ‪44‬د تس ‪44‬ليما‪ ،‬م ‪44‬ا لم يكن العق ‪44‬ار بعي ‪44‬دا فال ب ‪44‬د أن يمض ‪44‬ي وقت ح ‪44‬تى يتمكن‬
‫المش‪44‬تري من الوص‪44‬ول إلي‪44‬ه (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع س‪44‬يارة فال ب‪44‬د أن يتم تس‪44‬ليم ذات الس‪44‬يارة ال‪44‬تي تم‬
‫االتف‪44‬اق بش‪44‬أنها وعلى ذات الحال‪44‬ة ال‪44‬تي تم االتف‪44‬اق عليه‪44‬ا وقت التعاق‪44‬د‪ ،‬ويع‪44‬د الب‪44‬ائع ق‪44‬د نف‪44‬ذ التزام‪44‬ه بالتس‪44‬ليم م‪44‬تى‬
‫وضع السيارة تحت تصرف المشتري ويعتبر قيامه بوضع السيارة في معرض المكتب المسؤول عن نقل الملكي‪44‬ة‬
‫للمشتري حتى تمام دفع الثمن وإ تمام إجراءات التسجيل بمثابة تسليم في هذه الحالة‪.‬‬

‫‪ -‬تسليم المبيع المعين بالنوع وكيفية تسليمه‪ :‬ف‪44‬إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع معين‪4‬ا ب‪4‬النوع وجب على الب‪4‬ائع أن يس‪4‬لم للمش‪4‬تري ش‪4‬يئا‬
‫من نفس النوع والمقدار المتفق عليه‪ ،‬وإ ذا كانا قد اتفقا على درجة جودة المبيع‪ ،‬وجب تسليم ذات الدرج‪44‬ة المتف‪44‬ق‬
‫عليه ‪44‬ا‪ ،‬أم ‪44‬ا إذا لم يتفق ‪44‬ا على ذل ‪44‬ك فيمكن اس ‪44‬تخالص درج ‪44‬ة الج ‪44‬ودة من الع ‪44‬رف أو من أي ظ ‪44‬رف آخ ‪44‬ر ك ‪44‬العرف‬
‫الجاري أو المعامالت السابقة بين الط‪4‬رفين‪ ،‬ف‪4‬إذا لم يكن من الممكن اس‪4‬تخالص ذل‪4‬ك‪ ،‬وجب حينه‪4‬ا على الب‪4‬ائع أن‬
‫يسلم شيئا من الدرجة المتوسطة (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪113‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫وعلي‪44‬ه إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع طعام‪44‬ا فيك‪44‬ون تس‪44‬ليمه ق‪44‬د تم بإعطائ‪44‬ه للمش‪44‬تري بي‪44‬ده أو وض‪44‬عه عن‪44‬ده أو اإلذن بقبض‪44‬ه‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان‬
‫الم ‪44‬بيع موج ‪44‬ودا داخ ‪44‬ل مخ ‪44‬زن‪ ،‬فمج ‪44‬رد إعط ‪44‬اء مفت ‪44‬اح المخ ‪44‬زن للمش ‪44‬تري واإلذن ل ‪44‬ه بأخ ‪44‬ذ الم ‪44‬بيع المف ‪44‬رز الموج ‪44‬ود في‬
‫المخزن‪ ،‬يكون ذلك أيضا بمثابة تسليم ت‪4‬ام‪ ،‬وإ ذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع من الموزون‪4‬ات أو المكيالت فمج‪4‬رد إعط‪4‬اء الب‪4‬ائع للمش‪4‬تري‬
‫كيسا أو وعاًء لوضع المبيع فيه وكيله أو وزنه يعد تسليما (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫فإذا كان المبيع حيوانا وجب تسليم ذات الحيوان المتفق عليه‪ ،‬وتختل‪44‬ف كيفي‪44‬ة تس‪44‬ليمه بحس‪44‬ب حال‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان من الممكن‬
‫إحك‪44‬ام الس‪44‬يطرة على الحي‪44‬وان بمج‪44‬رد المس‪44‬ك كاألغن‪44‬ام‪ ،‬فيك‪44‬ون الب‪44‬ائع ق‪44‬د نف‪44‬ذ التزام‪44‬ه بمج‪44‬رد اإلذن للمش‪44‬تري باس‪44‬تالمه‬
‫(الزرقا‪1998 ،‬م)‪ ،‬أما إذا كان الحيوان كب‪4‬يرا أو مفترس‪4‬ا وال يمكن الس‪4‬يطرة علي‪4‬ه بمج‪4‬رد المس‪4‬ك‪ ،‬فال ب‪4‬د أن يتم تس‪4‬ليمه‬
‫داخل أقفاصه إن كان مفترسا كاألسد والنمر والوحوش البرية‪ ،‬أو بزمامه إن كان بعيرا أو حصانا‪.‬‬

‫ب‪ .‬مقدار المبيع‪:‬‬

‫إذا كان المبيع معينا بال‪4‬ذات فإن‪4‬ه ق‪44‬د يكتفى بتع‪4‬يين ذاتيت‪4‬ه دون التع‪4‬رض لمق‪4‬داره‪ ،‬ك‪4‬أن يك‪4‬ون الم‪4‬بيع قطع‪4‬ة أرض زراعي‪4‬ة‬
‫فيقوم المتعاق‪4‬دان بتع‪4‬يين موقعه‪4‬ا وح‪4‬دودها دون التع‪4‬رض لمس‪4‬احتها‪ ،‬وفي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يك‪4‬ون الب‪4‬ائع ق‪4‬د أوفى بالتزام‪4‬ه م‪4‬تى‬
‫قام بتسليمها ودون أن يس‪4‬أل عن مق‪4‬دارها (أب‪4‬و ق‪4‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬ف‪4‬إذا اتض‪4‬ح للمش‪4‬تري فيم‪4‬ا بع‪4‬د أن األرض أك‪4‬ثر أو أق‪4‬ل‬
‫مم‪4‬ا ك‪4‬ان يعتق‪4‬د فال يك‪4‬ون ل‪4‬ه الح‪4‬ق في الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع إال ب‪4‬دعوى الغل‪4‬ط في ص‪4‬فة جوهري‪4‬ة في الم‪4‬بيع م‪4‬تى ت‪4‬وافرت‬
‫باقي شروط هذه الدعوى (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬أما في حال عدم االكتفاء بتعيين ذاتية المبيع وإ نما طاَل االتف‪44‬اق بين الب‪44‬ائع‬
‫والمشتري مقدار المبيع وتم تحديده في العقد‪ ،‬كأن يذكر مساحة األرض بأنها ألفا متر مثال‪ ،‬ففي هذه الحال‪4‬ة ُيس‪4‬أل الب‪4‬ائع‬
‫عن أي عج ‪44‬ز في مق ‪44‬دارها‪ ،‬وال يج ‪44‬وز للمش ‪44‬تري أن يطلب فس ‪44‬خ العق ‪44‬د للعج ‪44‬ز الحاص ‪44‬ل إال إذا ك ‪44‬ان ذل ‪44‬ك العج ‪44‬ز جس ‪44‬يما‬
‫بحيث لو كان يعلمه لما أبرم العقد (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ومعيار الجس‪4‬امة هن‪4‬ا ه‪4‬و معي‪4‬ار شخص‪4‬ي ذاتي وليس موض‪4‬وعيا‪،‬‬
‫إذ العبرة بما كان يقصده المشتري من الم‪4‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪4‬ان يقص‪44‬د من الش‪4‬راء بن‪4‬اء فن‪4‬دق‪ ،‬ثم ت‪4‬بين أن‪4‬ه بع‪4‬د العج‪4‬ز لن تص‪44‬لح‬
‫األرض المبيع‪44‬ة لبن‪44‬اء الفن‪44‬دق المقص‪44‬ود لص‪44‬غر مس‪44‬احتها‪ ،‬فيك‪44‬ون العج‪44‬ز هن‪44‬ا جس‪44‬يما‪ ،‬أم‪44‬ا في ح‪44‬ال الزي‪44‬ادة في الم‪44‬بيع فق‪44‬د‬
‫فرق القانون والفقه بين أمور ثالثة‪:‬‬

‫األم ‪AA‬ر األول‪ :‬إذا ك‪44 4‬ان الثمن في الم‪44 4‬بيع ق‪44 4‬د ق‪44 4‬در بالوح‪44 4‬دة‪ ،‬وك‪44 4‬ان الم‪44 4‬بيع غ‪44 4‬ير قاب‪44 4‬ل للتبعيض أي التجزئ‪44 4‬ة‪ ،‬فيجب على‬
‫المشتري أن يكمل الثمن‪ ،‬إال إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له حينها المطالبة بالفسخ وللقاضي في ذلك سلطة تقديرية‪.‬‬

‫األمر الثاني‪ :‬إذا كان الم‪4‬بيع ال يض‪4‬ره التبعيض ف‪4‬إن الزي‪4‬ادة تك‪4‬ون ملك‪4‬ا للب‪4‬ائع وال يج‪4‬بر المش‪4‬تري على أخ‪4‬ذها في مقاب‪4‬ل‬
‫زيادة الثمن بقدر قيمتها‪ ،‬كما أنه ال يجوز إجبار البائع على تركها في مقابل قيمتها (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪114‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫األمر الثالث‪ :‬أن يتم تقدير الثمن جملة واحدة‪ ،‬كأن يتفق مع المشتري على أن يبيعه مخزن األرز ومقداره ثالثة أطن‪44‬ان‪،‬‬
‫في مقابل مبلغ وقدره سبعة آالف لاير‪ ،‬ثم يتضح أن الكمية الموجودة في المخ‪44‬زن تزي‪44‬د على ذل‪44‬ك‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة تك‪44‬ون‬
‫الزيادة من نصيب المشتري دون أن يلتزم بدفع أية زيادة (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬تسليم ملحقات المبيع‪:‬‬

‫ال يقتصر التزام البائع بالتسليم على المبيع ذاته‪ ،‬وإ نما يشمل أيضا ملحقاته‪ ،‬فال ب‪4‬د أن يق‪4‬وم الب‪4‬ائع بتس‪4‬ليم ملحق‪4‬ات الم‪4‬بيع‬
‫وك‪44‬ل م‪44‬ا أع‪44‬د بص‪44‬فة دائم‪44‬ة الس‪44‬تعماله وذل‪44‬ك طبق‪44‬ا لم‪44‬ا تقض‪44‬ي ب‪44‬ه طبيع‪44‬ة الش‪44‬يء الم‪44‬بيع وع‪44‬رف الجه‪44‬ة وقص‪44‬د المتعاق‪44‬دين‬
‫(الم‪44‬ادة ‪ ،432‬الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري)‪ ،‬وس‪44‬بق وأن بين‪44‬ا في موض‪44‬ع آخ‪44‬ر من ه‪44‬ذا المق‪44‬رر األحك‪44‬ام القانوني‪44‬ة والفقهي‪44‬ة‬
‫لمشتمالت المبيع وما يعد من ملحقاته‪ ،‬وما يهمنا ذكره هنا هو أن الفقه يميز في هذا الشأن بين ملحق‪44‬ات الش‪44‬يء وأج‪44‬زاء‬
‫الش‪44‬يء نفس‪44‬ه‪ ،‬فال‪44‬دار تش‪44‬تمل على األرض ال‪44‬تي ب‪44‬نيت عليه‪44‬ا‪ ،‬وتش‪44‬تمل أيض‪44‬ا على ال‪44‬درج والحديق‪44‬ة والس‪44‬طح واألح‪44‬واش‪،‬‬
‫فجمي‪44‬ع ه‪44‬ذه األش‪44‬ياء تع‪44‬د في ح‪44‬ال وجوده‪44‬ا من أج‪44‬زاء ال‪44‬دار ومكوناته‪44‬ا وليس ملحقاته‪44‬ا‪ ،‬كم‪44‬ا أن الملحق‪44‬ات ب‪44‬المعنى ال‪44‬ذي‬
‫عرفناه تختلف عن ثمار الشيء التي تضاف إلى األصل‪ ،‬فنماء الحيوان أو كبره في الفترة الممتدة ما بين ال‪44‬بيع والتس‪44‬ليم‬
‫ال يعت‪44‬بر من قبي‪44‬ل الملحق‪4‬ات‪ ،‬وثم‪44‬ار األش‪44‬جار ونماؤه‪44‬ا ال يع‪44‬دان من الملحق‪4‬ات وإ نم‪44‬ا هم‪44‬ا من أص‪44‬ل الش‪44‬يء‪ ،‬والثم‪44‬ار هي‬
‫كل ما ينتج عن الشيء بصفة دورية متجددة وال ينتقص من أصل الشيء‪ ،‬أما الملحقات فهي العناصر المادية والقانونية‬
‫التي ال يمكن تجزئتها وفصلها عن الشيء المبيع‪ ،‬ومنعا للتكرار فإننا نحيل إلى ما سبق دراس‪44‬ته في تحدي‪44‬د م‪44‬ا يعت‪44‬بر من‬
‫ملحقات المبيع في الوحدة الثالثة من هذا المقرر‪.‬‬

‫‪115‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫تابع ثانيًا‪ :‬التزام البائع بتسليم المبيع إلى المشتري‪.‬‬

‫‪ .3‬زمان ومكان التسليم ونفقاته‪:‬‬

‫أ‪ .‬زمان تسليم المبيع‪:‬‬

‫تحديد زمان التسليم وكذلك مكانه من المسائل التفصيلية التي ق‪4‬د يتف‪4‬ق الب‪4‬ائع والمش‪4‬تري عليه‪4‬ا في العق‪4‬د‪ ،‬فيص‪4‬بح م‪4‬ا ورد‬
‫من اتفاق بينهما ملزما لهما‪ ،‬أما إذا لم يتطرقا لها أثناء االتفاق فينعقد العقد بينهما ص‪44‬حيحا منتج‪44‬ا آلث‪4‬اره القانوني‪44‬ة‪ ،‬ويفهم‬
‫من تجاهلهما المسائل التفصيلية أنهما أرادا تطبيق القواعد القانونية ذات الصلة‪ ،‬أو االحتكام إلى العرف الجاري في هذا‬
‫الش ‪44‬أن‪ ،‬ف‪444‬إذا لم يكن باإلمك ‪44‬ان الرج ‪44‬وع إلى العق ‪44‬د وال إلى الع ‪44‬رف الج ‪44‬اري‪ ،‬فيجب التس ‪44‬ليم ف ‪44‬ور انعق ‪44‬اد العق ‪44‬د من حيث‬
‫الزم‪4‬ان‪ ،‬وذل‪4‬ك باعتب‪4‬ار أن التس‪4‬ليم م‪4‬ا ه‪4‬و إال أث‪4‬ر من آث‪4‬ار ال‪4‬بيع ال‪4‬تي ت‪4‬ترتب علي‪4‬ه بمج‪4‬رد انعق‪4‬اده (أب‪4‬و ق‪4‬رين‪2006 ،‬م)‪،‬‬
‫وقد يتم االتفاق بين المتعاقدين على إرجاء تسليم المبيع إلى وقت الحق إلبرام العق‪4‬د‪ ،‬وق‪44‬د يك‪4‬ون ه‪4‬ذا االتف‪4‬اق ص‪44‬راحًة أو‬
‫ض‪44‬منا‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يك‪44‬ون موع‪44‬د التس‪44‬ليم وزمان‪44‬ه ه‪44‬و الموع‪44‬د المتف‪44‬ق علي‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا أن طبيع‪44‬ة الش‪44‬يء الم‪44‬بيع ذاته‪44‬ا ق‪44‬د‬
‫تفرض إرجاء موعد التسليم إلى وقت الحق إلبرام العقد‪ ،‬كأن يكون الم‪44‬بيع معين‪44‬ا ب‪44‬النوع‪ ،‬وك‪44‬ان من المع‪44‬روف أن الب‪44‬ائع‬
‫سيحصل عليه من السوق‪ ،‬فيجب هنا إعطاؤه الوقت المعقول حتى يتيسر له الحصول على المقادير المبيعة في السوق‪.‬‬

‫ب‪ .‬مكان التسليم‪:‬‬

‫إذا لم يوج‪44‬د اتف‪44‬اق بين المتعاق‪44‬دين على تحدي‪44‬د مك‪44‬ان تس‪44‬ليم الم‪44‬بيع‪ ،‬فإن‪44‬ه يرج‪44‬ع بش‪44‬أن ذل‪44‬ك إلى الع‪44‬رف الج‪44‬اري‪ ،‬وفي ه‪44‬ذا‬
‫الش‪44‬أن يجب التفرق‪44‬ة بين األش‪44‬ياء المعين‪44‬ة ب‪44‬ذاتها "القيمي‪44‬ة" واألش‪44‬ياء المعين‪44‬ة ب‪44‬النوع "المثلي‪44‬ة"‪ ،‬ففي األش‪44‬ياء المعين‪44‬ة بال‪44‬ذات‬
‫يجب أن يتم التسليم في المكان ال‪4‬ذي ك‪4‬انت توج‪4‬د في‪4‬ه ه‪4‬ذه المنق‪4‬والت وقت التعاق‪44‬د‪ ،‬مك‪4‬ان تس‪4‬ليم الس‪4‬يارة ه‪4‬و ذات الك‪4‬راج‬
‫أو المعرض الذي كانت موجودة فيه وقت إبرام العقد‪ ،‬وإ ذا لم يكن المك‪44‬ان مح‪44‬ددًا فيف‪4‬ترض حينه‪44‬ا أن مك‪44‬ان وجوده‪44‬ا ه‪44‬و‬
‫مك‪44‬ان إقام‪44‬ة الب‪44‬ائع‪ ،‬أو مك‪44‬ان عمل‪44‬ه إذا تعل‪44‬ق ه‪44‬ذا العم‪44‬ل ب‪44‬المبيع (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع مثلي‪44‬ا كمن ب‪44‬اع‬
‫‪116‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫عش‪44‬رة أطن‪44‬ان من القمح ف‪44‬إن التس‪44‬ليم يك‪44‬ون في م‪44‬وطن الب‪44‬ائع وه‪44‬و الم‪44‬دين بالتس‪44‬ليم أو في مرك‪44‬ز أعمال‪44‬ه م‪44‬تى ك‪44‬ان له‪44‬ذه‬
‫األعمال عالقة بالمبيع‪ ،‬وذلك تطبيقا لقاعدة "الدين مطل‪4‬وب وليس محم‪4‬وال"‪ ،‬وك‪4‬ل ذل‪4‬ك ب‪4‬الطبع مره‪4‬ون بع‪4‬دم وج‪4‬ود اتف‪4‬اق‬
‫بين المتعاقدين يحدد مكان التسليم‪ ،‬وكذلك عدم وجود نص قانوني آمر يلزم بمكان تس‪44‬ليم معين‪ ،‬وق‪44‬د نص‪44‬ت الم‪44‬ادة ‪287‬‬
‫من المجلة العدلية في سبيل تحديدها لمكان التسليم على‪" :‬إذا بيع مال على أن يسلم في مح‪44‬ل ك‪44‬ذا ل‪44‬زم تس‪44‬ليمه في المح‪44‬ل‬
‫المذكور"‪ ،‬كما نصت المادة ‪ 285‬على أن مكان تسليم المبيع هو ذات المكان الموجود فيه وقت البيع‪ ،‬وه‪44‬ذه هي القاع‪44‬دة‬
‫في تحديد المجلة لمكان التسليم ما لم يرد اتفاق في العقد على خالف ذلك‪.‬‬

‫ج‪ .‬نفقات التسليم‪:‬‬

‫األص ‪44‬ل أن نفق ‪44‬ات التس ‪44‬ليم كم ‪44‬ا تقض ‪44‬ي القواع ‪44‬د القانوني ‪44‬ة على الب ‪44‬ائع م ‪44‬ا لم يوج ‪44‬د اتف ‪44‬اق أو ع ‪44‬رف يقض ‪44‬ي بخالف ذل ‪44‬ك‪،‬‬
‫وتشمل المصروفات كل ما ُص رف من أجل نقل المبيع إلى مكان التنفيذ وفي فرزه إن كان معينا بنوعه‪ ،‬فاألصل إذًا أن‬
‫يتحم‪44‬ل الب‪44‬ائع وه‪44‬و الم‪44‬دين ب‪44‬االلتزام نفق‪44‬ات التس‪44‬ليم‪ ،‬لكن إذا وج‪44‬د اتف‪44‬اق يجع‪44‬ل تل‪44‬ك النفق‪44‬ات على ال‪44‬دائن ب‪44‬االلتزام بالتس‪44‬ليم‬
‫وه‪44‬و المش‪44‬تري‪ ،‬فيعم‪44‬ل ب‪44‬ذلك االتف‪44‬اق وتهم‪44‬ل القاع‪44‬دة األص‪44‬ولية ال‪44‬تي قررته‪44‬ا النص‪44‬وص القانوني‪44‬ة؛ ألنه‪44‬ا مج‪44‬رد نص‪44‬وص‬
‫قانوني‪4‬ة مكمل‪4‬ة‪ ،‬وق‪4‬د أخ‪4‬ذت المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة به‪4‬ذه القاع‪4‬دة‪ ،‬فنص‪4‬ت في الم‪4‬ادة ‪ 289‬منه‪4‬ا على‪" :‬المص‪4‬اريف المتعلق‪4‬ة بتس‪4‬ليم‬
‫المبيع تل‪4‬زم الب‪4‬ائع وح‪4‬ده‪ ،‬مثال أج‪4‬رة الكي‪4‬ال للمكيالت وال‪4‬وازن للموزون‪4‬ات المبيع‪4‬ة تل‪4‬زم الب‪4‬ائع وح‪4‬ده"‪ ،‬وإ ن ك‪4‬انت المجل‪4‬ة‬
‫العدلي‪44‬ة ق‪44‬د أخ‪44‬ذت بتل‪44‬ك القاع‪44‬دة في تحدي‪44‬د المل‪44‬تزم بنفق‪44‬ات التس‪44‬ليم‪ ،‬إال أنه‪44‬ا خ‪44‬رجت عن ذل‪44‬ك األص‪44‬ل وحّم لت المش‪44‬تري‬
‫مصاريف التسليم في ح‪4‬ال ك‪4‬ان الم‪4‬بيع ق‪4‬د بي‪4‬ع جزاف‪4‬ا‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا تناول‪4‬ه نص الم‪4‬ادة ‪ 290‬منه‪4‬ا وال‪4‬ذي نص على‪" :‬األش‪4‬ياء‬
‫المبيع‪44 4‬ة جزاف‪44 4‬ا مؤونته‪44 4‬ا ومص‪44 4‬اريفها على المش‪44 4‬تري‪ ،"...‬وفي الم‪44 4‬ادة ‪ 291‬أح‪44 4‬الت المجل‪44 4‬ة في أم‪44 4‬ر تحدي‪44 4‬د من يتحم‪44 4‬ل‬
‫مصاريف المبيع إلى العرف الجاري‪ ،‬وذلك فيما يتعلق بمصاريف أج‪44‬رة نق‪4‬ل الم‪44‬بيع على الحيوان‪44‬ات إلى بيت المش‪44‬تري‪،‬‬
‫أما أجرة كتابة سندات البيع والصكوك المثبتة له فقد أل‪44‬زمت به‪44‬ا المش‪44‬تري دون الب‪44‬ائع (الم‪44‬ادة ‪ ،)292‬وعلى نهج المجل‪44‬ة‬
‫العدلية عالجت المجلة الشرعية أيضا مسألة نفقات التسليم إذ جعلتها على البائع في حال ك‪4‬ان هن‪4‬اك اتف‪4‬اق على أن يك‪4‬ون‬
‫التس‪44‬ليم في مك‪44‬ان معين (الم‪44‬ادة ‪ ،)342‬كم‪44‬ا حملت المجل‪44‬ة الب‪44‬ائع مؤون‪44‬ة ف‪44‬رز الم‪44‬بيع وكيل‪44‬ه وميزان‪44‬ه (الم‪44‬ادة ‪ ،)344‬كم‪44‬ا‬
‫بينت المواد من ‪ 346‬إلى ‪ 348‬الحاالت الخاصة في التسليم والمسؤول عن النفقات المترتب‪44‬ة على التس‪44‬ليم في ك‪44‬ل منه‪44‬ا‪،‬‬
‫ومن ذلك على سبيل المثال مصاريف جذ الزرع المبيع مع األرض‪ ،‬فيكون أجرة الحصاد والجذ على من اشتراها‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬جزاء إخالل البائع بااللتزام بالتسليم وتحّم ل تبعة هالك المبيع‬

‫‪.1‬جزاء إخالل البائع وفقا للقواعد العامة‪:‬‬

‫‪117‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫أ‪ .‬حق المشتري في التنفيذ العيني أو المطالبة بالفسخ‪:‬‬

‫إذا أخّل البائع بالتزام‪4‬ه بالتس‪4‬ليم ب‪4‬أن ك‪4‬ان الش‪4‬يء ال‪4‬ذي ق‪4‬ام بتس‪4‬ليمه غ‪4‬ير مط‪4‬ابق لم‪4‬ا اتف‪4‬ق علي‪4‬ه م‪4‬ع المش‪4‬تري (أب‪4‬و ق‪4‬رين‪،‬‬
‫‪2006‬م)‪ ،‬أو ك‪44‬ان ق‪44‬د ت‪44‬أخر في تس‪44‬ليم الم‪44‬بيع في الزم‪44‬ان المتف‪44‬ق علي‪44‬ه‪ ،‬أو تخل‪44‬ف عن تس‪44‬ليمه في المك‪44‬ان المح‪44‬دد‪ ،‬فنك‪44‬ون‬
‫بصدد إخالل بعقد ملزم للجانبين‪ ،‬ومن ثم يطبق بشأن ذل‪4‬ك اإلخالل م‪4‬ا ه‪4‬و ق‪4‬ائم وفق‪4‬ا للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬إذ يج‪4‬وز للمش‪4‬تري‬
‫في هذه الحالة اتباع أي من الطرق التي نصت عليها القواعد العام‪44‬ة ومن ذل‪44‬ك حق‪4‬ه في المطالب‪44‬ة بالتنفي‪44‬ذ العي‪44‬ني الج‪44‬بري‬
‫إن ك ‪44‬ان ل ‪44‬ه مقتض ‪44‬ى‪ ،‬وتطب ‪44‬ق في ذل ‪44‬ك أحك ‪44‬ام نظ ‪44‬ام التنفي ‪44‬ذ الص ‪44‬ادر بالمرس ‪44‬وم الملكي م‪ 53 /‬وبت ‪44‬اريخ ‪13/3/1433‬ه‬
‫والئحت‪44‬ه التنفيذي‪44‬ة ال‪44‬تي تنص الفق‪44‬رة السادس‪44‬ة من الم‪44‬ادة الثالث‪44‬ة منه‪44‬ا على‪" :‬ك‪44‬ل منازع‪44‬ة متعلق‪44‬ة بموض‪44‬وع الح‪44‬ق فهي من‬
‫اختص ‪44‬اص قاض ‪44‬ي الموض ‪44‬وع‪ ،‬كالمنازع ‪44‬ة المتعلق ‪44‬ة ب ‪44‬إخالل ط ‪44‬رفي العق ‪44‬د أو أح ‪44‬دهما بالتزامات ‪44‬ه في العق ‪44‬د‪ ،"..‬ويب ‪44‬دو أن‬
‫المنظم الس ‪44‬عودي أراد به ‪44‬ذا النص عق ‪44‬د االختص ‪44‬اص لمحكم ‪44‬ة الموض ‪44‬وع ال ‪44‬تي تنظ ‪44‬ر ال ‪44‬نزاع الناش ‪44‬ئ عن اإلخالل بتنفي ‪44‬ذ‬
‫العق‪4‬د‪ ،‬وذل‪4‬ك للحكم في أم‪4‬ر التنفي‪4‬ذ العي‪4‬ني الج‪4‬بري ال‪4‬ذي يطلب‪4‬ه أح‪4‬د ط‪4‬رفي العق‪4‬د وله‪4‬ا في ذل‪4‬ك س‪4‬لطة تقديري‪4‬ة بحس‪4‬ب م‪4‬ا‬
‫تراه مناسبا‪ ،‬كما يحق له المطالبة بفسخ العقد‪ ،‬غير أن تط‪44‬بيق القواع‪4‬د الفقهي‪44‬ة في النظ‪44‬ام الس‪44‬عودي يجع‪44‬ل تط‪44‬بيق نظري‪44‬ة‬
‫الفس‪44‬خ نتيج‪44‬ة إخالل أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه نظري‪44‬ة ض‪44‬يقة ج‪44‬دا‪ ،‬فكم‪44‬ا رأين‪44‬ا في مق‪44‬رر أحك‪44‬ام العق‪44‬د يختل‪44‬ف الفق‪44‬ه‬
‫اإلس‪44‬المي عن الق‪4‬انون الوض‪44‬عي في نط‪44‬اق تط‪44‬بيق الفس‪44‬خ‪ ،‬حيث تقتص‪44‬ر ص‪44‬ور الفس‪44‬خ في الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي على ص‪44‬ورتين‬
‫فق‪44‬ط وهم‪44‬ا الفس‪44‬خ التلق‪44‬ائي في ح‪44‬ال اس‪44‬تحالة التنفي‪44‬ذ وه‪44‬و يق‪44‬ع بق‪44‬وة الق‪44‬انون‪ ،‬والفس‪44‬خ االتف‪44‬اقي‪ ،‬وال يأخ‪44‬ذ بالفس‪44‬خ القض‪44‬ائي‬
‫بينم‪44‬ا يأخ‪44‬ذ الق‪44‬انون بالص‪44‬ورة األخ‪44‬يرة‪ ،‬ومن ثم يمكن لط‪44‬رفي العق‪44‬د االتف‪44‬اق مق‪44‬دما في العق‪44‬د على أن يك‪44‬ون العق‪44‬د مفس‪44‬وخا‬
‫في ح‪44‬ال أخ‪ّ4‬ل أح‪44‬دهما بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه في مواجه‪44‬ة اآلخ‪44‬ر‪ ،‬كم‪44‬ا يمكن‪44‬ه أن يط‪44‬الب أم‪44‬ام القض‪44‬اء المختص في المملك‪44‬ة بأح‪44‬د‬
‫أمرين ال ثالث لهما وهما التنفيذ العيني الجبري‪ ،‬أو الضمان في حال استحالة التنفيذ العيني‪.‬‬

‫ب‪.‬حق البائع في المطالبة بالتعويض‪:‬‬

‫في جمي ‪44‬ع األح ‪44‬وال يج ‪44‬وز للمش ‪44‬تري المطالب ‪44‬ة ب ‪44‬التعويض عن الض ‪44‬رر ال ‪44‬ذي أص ‪44‬ابه ج ‪44‬راء إخالل الب ‪44‬ائع بتنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه‬
‫بالتس‪44‬ليم‪ ،‬كم‪44‬ا يح‪44‬ق ل‪44‬ه في ح‪44‬ال المطالب‪44‬ة بالتنفي‪44‬ذ بم‪44‬ق اب‪44‬ل إذا اس‪44‬تحال التنفي‪44‬ذ العي‪44‬ني‪ ،‬أن يط‪44‬الب بتع‪44‬ويض ويش‪44‬مل قيم‪44‬ة‬
‫الم‪4‬بيع وقيم‪4‬ة األض‪4‬رار ال‪4‬تي لحقت‪4‬ه بس‪4‬بب اإلخالل بالتنفي‪4‬ذ (م‪4‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ول‪4‬ه إذا اخت‪4‬ار أن يس‪4‬لك س‪4‬بيل فس‪4‬خ العق‪4‬د‬
‫أن يس‪44‬ترد الثمن الم‪44‬دفوع وال‪44‬ربح ال‪44‬ذي فات‪44‬ه بس‪44‬بب الفس‪44‬خ وفق‪44‬ا لقواع‪44‬د تق‪44‬دير التع‪44‬ويض المعم‪44‬ول به‪44‬ا قانون‪44‬ا‪ ،‬وم‪44‬ا ن‪44‬ود‬
‫اإلشارة إليه هو أن الفقه اإلسالمي ال يعوض إال عن األضرار المحققة‪ ،‬أما ما فات‪44‬ه من كس‪44‬ب محتم‪44‬ل فال يتم التع‪44‬ويض‬
‫عنه ألنه يعتبر ضررا محتمال ولذلك ال يعوض عنه في الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫ج‪.‬حق البائع في حبس المبيع‪:‬‬

‫‪118‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫وهذه الحالة نصت عليه‪4‬ا الم‪4‬ادة (‪ )329‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية فج‪4‬اء فيه‪4‬ا‪" :‬إذا ك‪4‬ان الثمن دين‪4‬ا ح‪4‬اال أي غ‪4‬ير مؤج‪4‬ل وك‪4‬ان‬
‫حاض‪44‬را مع‪44‬ه ب‪44‬المجلس ل‪44‬زم تس‪44‬ليم الم‪44‬بيع أوال ثم يس‪44‬لم المش‪44‬تري الثمن‪ ،‬وليس للب‪44‬ائع حبس الم‪44‬بيع على الثمن أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان‬
‫الثمن غائب‪44‬ا عن المجلس فل‪44‬ه حبس الم‪44‬بيع لقبض الثمن"‪ ،‬كم‪44‬ا نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )331‬منه‪44‬ا على‪" :‬إن اتف‪44‬ق المتبايع‪44‬ان على‬
‫تأجيل الثمن فليس للبائع حق حبس المبيع"‪ ،‬ويتضح من هذه النصوص أن المجلة وضعت قاعدة أساسية تفيد بحق الب‪44‬ائع‬
‫في حبس المبيع حتى يستوفي الثمن المستحق‪ ،‬وذلك في حال كان الثمن ح‪4‬اال أي غ‪4‬ير مؤج‪4‬ل‪ ،‬ولم يكن هن‪4‬اك اتف‪4‬اق بين‬
‫البائع والمشتري على أن يتم دفع الثمن الحقا‪ ،‬إذ في هذه الحالة يجب على البائع التسليم فور انعقاد العقد ما لم يكونا ق‪44‬د‬
‫اتفق ‪44‬ا على تأجيل ‪44‬ه أيض ‪44‬ا‪ ،‬ويع ‪44‬رف الق ‪44‬انون الح ‪44‬ق في الحبس بأن ‪44‬ه ح ‪44‬ق أح ‪44‬د المتعاق ‪44‬دين في العق ‪44‬ود الملزم ‪44‬ة للج ‪44‬انبين في‬
‫االمتناع عن تنفيذ التزامه ما دام لم يقدم الطرف اآلخر على تنفيذ االلتزام الذي يقع على عاتقه (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬تحّم ل تبعة هالك المبيع هالكا كليا أو جزئيا‪:‬‬

‫أ‪ .‬المقصود بهالك المبيع‪:‬‬

‫يقصد بهالك المبيع زواله من الوجود بمقوماته الطبيعية‪ ،‬وقد يكون هذا الهالك كليا بمعنى زوال المبيع بش‪4‬كل كام‪4‬ل من‬
‫الوجود‪ ،‬ومن ثم ن‪4‬زع ملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع للمنفع‪4‬ة العام‪4‬ة بع‪4‬د ال‪4‬بيع وقب‪4‬ل االس‪4‬تالم يع‪4‬د هالك‪4‬ا كلي‪4‬ا ألن‪4‬ه أزال الم‪4‬بيع من الوج‪4‬ود‬
‫بكل مقوماته الطبيعية فأحاله من ماٍل جائز التعامل فيه إلى خالف ذل‪44‬ك‪ ،‬وإ م‪44‬ا أن يك‪44‬ون الهالك جزئي‪44‬ا وه‪44‬و ال‪44‬ذي ي‪44‬ترتب‬
‫علي‪44‬ه زوال ج‪44‬زء من الم‪44‬بيع مم‪44‬ا ي‪44‬ؤدي إلى نقص‪44‬ان قيمت‪44‬ه (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬والهالك ال‪44‬ذي نقص‪44‬ده في ه‪44‬ذه الفق‪44‬رة ه‪44‬و‬
‫ذلك الهالك الذي حصل بعد انعقاد العقد وقبل القبض أو التسليم‪ ،‬أما إذا كان الهالك قد حصل قبل انعق‪4‬اد العق‪4‬د ف‪44‬إن ذل‪44‬ك‬
‫سيحول دون إبرام العقد‪ ،‬وإ ذا ما هلك بعد العقد وبع‪4‬د تس‪4‬لم المش‪4‬تري للم‪4‬بيع فتبع‪4‬ة الهالك س‪4‬تكون علي‪4‬ه ألن‪4‬ه ه‪4‬و المال‪4‬ك‪،‬‬
‫ولكن م‪44‬ا يث‪44‬ار من إش‪44‬كالية في ه‪44‬ذا الموض‪44‬وع ه‪44‬و حال‪44‬ة م‪44‬ا إذا هل‪44‬ك الم‪44‬بيع بع‪44‬د ال‪44‬بيع وقب‪44‬ل التس‪44‬ليم أو القبض‪ ،‬الس‪44‬يما أن‬
‫الهالك هن‪4‬ا س‪4‬يحول بين الب‪4‬ائع وتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا يج‪4‬در بن‪4‬ا ذك‪4‬ره هن‪4‬ا ه‪4‬و أن جمي‪4‬ع األحك‪4‬ام الخاص‪44‬ة بهالك الم‪4‬بيع هن‪4‬ا‬
‫إنما يقصد بها هالك الم‪4‬بيع المعين بال‪4‬ذات‪ ،‬أم‪4‬ا الم‪4‬بيع المعين ب‪4‬النوع فه‪4‬و ال يتل‪4‬ف‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يظ‪4‬ل بإمك‪4‬ان الب‪4‬ائع أن يحص‪44‬ل‬
‫على كمية مماثل‪4‬ة من الس‪4‬وق ليفي بالتزام‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا يجب التأكي‪4‬د على أن جمي‪4‬ع أحك‪4‬ام تحم‪4‬ل تبع‪4‬ة الهالك ليس‪4‬ت من النظ‪4‬ام‬
‫العام ومن ثم يجوز ألطراف العقد االتفاق على مخالفتها؛ ولذا يمكن أن يتم االتفاق في العق‪44‬د على تحم‪44‬ل المش‪44‬تري لتبع‪44‬ة‬
‫الهالك قبل التسليم إذا كان سبب الهالك السبب األجنبي‪ ،‬كما أنه إذا كان المشتري ذاته هو الذي تأخر في اس‪4‬تالم الم‪4‬بيع‬
‫فهلك في يد البائع فتكون حينها تبعة الهالك عليه هو وليس على البائع وذلك شريطة أن يكون البائع قد أنذره باالستالم‪،‬‬
‫فمنذ تاريخ اإلنذار يتحمل هو تبعة الهالك وليس البائع‪.‬‬

‫ب‪ .‬هالك المبيع كله قبل القبض‪:‬‬

‫‪119‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫ف ‪44‬إذا هل ‪44‬ك الم ‪44‬بيع كل ‪44‬ه قب ‪44‬ل التس ‪44‬ليم فإم ‪44‬ا أن يك ‪44‬ون الهالك بفع ‪44‬ل الب ‪44‬ائع وخطئ ‪44‬ه فيتحم ‪44‬ل ه ‪44‬و تبع ‪44‬ة ذل ‪44‬ك الهالك وال يل ‪44‬تزم‬
‫المش‪44‬تري أمام‪44‬ه بش‪44‬يء‪ ،‬كم‪44‬ا أن علي‪44‬ه رد الثمن ال‪44‬ذي قبض‪44‬ه‪ ،‬وللمش‪44‬تري الح‪44‬ق في المطالب‪44‬ة ب‪44‬التعويض عم‪44‬ا أص‪44‬ابه من‬
‫ض‪44‬رر ج‪44‬راء خط‪44‬أ الب‪44‬ائع وإ خالل‪44‬ه بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا في ح‪44‬ال ك‪44‬ان الهالك راجع‪44‬ا إلى الس‪44‬بب األجن‪44‬بي فينبغي علين‪44‬ا أن‬
‫نفرق بين عدة فرضيات في هذه الحالة‪:‬‬

‫الفرضية األولى‪ :‬هالك المبيع قبل التسليم بآفة سماوية‪ :‬فإذا هلك المبيع بسبب أجنبي ال دخل للبائع فيه ك‪44‬القوة الق‪44‬اهرة‬
‫والحادث الفجائي‪ ،‬ففي هذه الحالة ينقضي التزام البائع بالتسليم وينفسخ العق‪44‬د من تلق‪44‬اء نفس‪44‬ه‪ ،‬وال يج‪44‬وز للب‪44‬ائع حينه‪44‬ا أن‬
‫يطالب المشتري بالثمن وإ ن كان قد قبضه فعليه رده إلى المش‪4‬تري‪ ،‬وذل‪4‬ك ألن تبع‪4‬ة الهالك قب‪4‬ل التس‪4‬ليم ح‪4‬تى ول‪4‬و ك‪4‬انت‬
‫راجعة إلى اآلف‪4‬ة الس‪4‬ماوية تحمله‪4‬ا الم‪4‬دين ب‪4‬االلتزام وه‪4‬و الب‪4‬ائع هن‪4‬ا‪ ،‬وي‪4‬رى فقه‪4‬اء الش‪4‬ريعة اإلس‪4‬المية أن‪4‬ه يعت‪4‬بر من قبي‪4‬ل‬
‫تلف المبيع باآلفة السماوية قتل الحيوان المبيع نفسه‪ ،‬كما لو قفز الحيوان من أعلى المبنى فنفق‪ ،‬فتكون تبع‪44‬ة نفوق‪44‬ه على‬
‫البائع وليس على المشتري هنا (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫الفرض‪AA‬ية الثاني‪AA‬ة‪ :‬هالك الم‪AA‬بيع قب‪AA‬ل التس‪AA‬ليم بخط‪AA‬أ المش‪AA‬تري‪ :‬ف‪44‬إذا هل‪44‬ك الم‪44‬بيع بخط‪44‬أ المش‪44‬تري أو فعل‪44‬ه اعت‪44‬بر مس‪44‬تلما‬
‫للم‪44‬بيع‪ ،‬ويعت‪44‬بر الب‪44‬ائع ق‪44‬د نف‪44‬ذ التزام‪44‬ه بالتس‪44‬ليم‪ ،‬ويل‪44‬تزم المش‪44‬تري ب‪44‬دفع الثمن ك‪44‬امال إلى الب‪44‬ائع‪ ،‬كم‪44‬ا ل‪44‬و أتل‪44‬ف المش‪44‬تري‬
‫السيارة التي اشتراها من صديقه قبل أن يتم تسليمها‪.‬‬

‫الفرضية الثالثة‪ :‬هالك المبيع قبل التسليم بخطأ الغير‪ :‬فللمش‪44‬تري هن‪44‬ا الخي‪44‬ار ف‪44‬إن ش‪44‬اء تمس‪44‬ك بعق‪44‬د ال‪44‬بيع والح‪44‬ق الغ‪44‬ير‬
‫المتلف للمبيع مطالبا بقيمته‪ ،‬وإ ن شاء اختار الفس‪4‬خ الس‪4‬تحالة التس‪4‬ليم فيس‪4‬قط عن‪4‬ه الثمن ويك‪4‬ون للب‪4‬ائع ح‪4‬ق مالحق‪4‬ة الغ‪4‬ير‬
‫المتلف هنا (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬هالك المبيع جزئيا قبل القبض‪:‬‬

‫يك‪44‬ون الهالك جزئي‪44‬ا إذا ت‪44‬رتب علي‪44‬ه انتق‪44‬اص في قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة أيض‪44‬ا تك‪44‬ون تبع‪44‬ة‬
‫الهالك على الب‪44‬ائع ألن‪44‬ه ه‪44‬و الح‪44‬ائز وه‪44‬و الم‪44‬دين بالتس‪44‬ليم إلى المش‪44‬تري‪ ،‬ويك‪44‬ون للمش‪44‬تري الخي‪44‬ار بين أن يط‪44‬الب بفس‪44‬خ‬
‫العق‪44‬د إذا ك‪44‬ان الهالك جس‪44‬يما‪ ،‬أو أن يكتفي بالمطالب‪44‬ة بإنق‪44‬اص الثمن بق‪44‬در الهالك الج‪44‬زئي‪ ،‬ولكن ال يك‪44‬ون للمش‪44‬تري أن‬
‫يطالب بالتعويض إال إذا كان الهالك راجعا إلى خطأ البائع‪.‬‬

‫‪120‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫صورة (‪:)3-4‬‬

‫سكر تالف‬
‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫المبيع‪ :‬م‪44‬ا يب‪44‬اع وه‪44‬و العين ال‪44‬تي تتعين في ال‪44‬بيع والمقص‪44‬ود األص‪44‬لي من ال‪44‬بيع ألن االنتف‪44‬اع إنم‪44‬ا يك‪44‬ون باألعي‪44‬ان‬ ‫‪‬‬
‫واألثمان وسيلة للمبادلة‪.‬‬
‫شروط مقتضى العقد‪ :‬هي حقوق العقد إذا اشترطها المتعاقدان من باب التأكيد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيع الجزاف‪ :‬هو البيع الذي يعين فيه الشيء بذاته بصرف النظر عن مقداره‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫فرز المبيع‪ :‬تحديد المبيع المعين بالنوع بما يجعله يتميز عن غيره من األشياء التي من ذات نوعه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقار‪ :‬هو غير المنقول وهو ما ال يمكن نقله من محل إلى آخر كالدور واألراضي على هيئته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫السجل العيني‪ :‬مجموعة من الصحائف التي تبين أوصاف ك‪4‬ل عق‪4‬ار وت‪4‬بين حالت‪4‬ه القانوني‪4‬ة وتنص على الحق‪4‬وق‬ ‫‪‬‬
‫المترتبة له وعليه وتبين المعامالت والتعديالت المعلقة به‪.‬‬
‫دعوى صحة التعاقد‪ :‬هي ذاتها دعوى صحة ونفاذ البيع وهي عبارة عن وسيلة قانونية منحه‪44‬ا الق‪44‬انون لمش‪44‬تري‬ ‫‪‬‬
‫العقار لمواجهة امتناع البائع عن تنفيذ التزامه تنفيذا اختياريا إراديا‪.‬‬
‫دع‪AA‬وى ص‪AA‬حة التوقي‪AA‬ع‪ :‬هي دع ‪44‬وى تحفظي ‪44‬ة ق ‪44‬د يلج ‪44‬أ المش ‪44‬تري إلى رفعه ‪44‬ا على الب ‪44‬ائع‪ ،‬من أج ‪44‬ل إثب ‪44‬ات ص ‪44‬حة‬ ‫‪‬‬
‫توقيع‪44‬ه على العق‪44‬د االبت‪44‬دائي الع‪44‬رفي الم‪44‬برم بينهم‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك لم‪44‬ا يخش‪44‬اه المش‪44‬تري مس‪44‬تقبال من قي‪44‬ام الب‪44‬ائع بإنك‪44‬ار‬
‫توقيعه على العقد‪.‬‬
‫االل‪AA‬تزام بتس‪AA‬ليم الم‪AA‬بيع‪ :‬ه‪44‬و وض‪44‬ع الم‪44‬بيع تحت تص‪44‬رف المش‪44‬تري بحيث يتمكن من حيازت‪44‬ه واالنتف‪44‬اع ب‪44‬ه دون‬ ‫‪‬‬
‫عائق ولو لم يستوِل عليه استيالًء ماديا ما دام البائع قد أعلمه بذلك‪.‬‬
‫التسليم القانوني للمبيع‪ :‬يك‪44‬ون التس‪44‬ليم قانوني‪44‬ا عن‪44‬دما يق‪44‬وم الب‪44‬ائع بوض‪44‬ع الم‪44‬بيع تحت تص‪44‬رف المش‪44‬تري‪ ،‬بحيث‬ ‫‪‬‬
‫يتمكن من حيازته واالنتفاع به حتى ولو لم يستوِل عليه استيالًء ماديا‪.‬‬

‫‪121‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫التسليم الحكمي للمبيع‪ :‬ه‪44‬و تراض‪44‬ي الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري على اعتب‪44‬ار أن التس‪44‬ليم ق‪44‬د تم من دون عم‪44‬ل م‪44‬ادي ونق‪44‬ل‬ ‫‪‬‬
‫حيازة المبيع أو التخلي عنه‪.‬‬
‫قبض الضمان‪ :‬ه‪44‬و القبض ال‪44‬ذي يك‪44‬ون في‪44‬ه الق‪44‬ابض مس‪44‬ؤوال عن المقب‪44‬وض تج‪44‬اه الغ‪44‬ير فيض‪44‬منه ل‪44‬و هل‪44‬ك عن‪44‬ده‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫ولو بغير تعٍّد أو تقصير منه‪.‬‬
‫قبض األمانة‪ :‬هو ما كان فيه القابض غير مسؤول عن المقبوض إال بالتعدي أو التقصير في الحفظ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫حبس الم‪AA‬بيع‪ :‬ح ‪44‬ق الب ‪44‬ائع في االمتن ‪44‬اع عن تنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه بالتس ‪44‬ليم م ‪44‬ا دام لم يق ‪44‬دم المش ‪44‬تري الثمن المطل ‪44‬وب في‬ ‫‪‬‬
‫الوقت المتفق عليه‪.‬‬
‫هالك المبيع‪ :‬هو زواله من الوجود بمقوماته الطبيعية‪ ،‬وهو إما أن يكون كليا أو جزئيا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن التزام البائع بتسليم المبيع َو ْفًقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫ُقم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪122‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬

‫أقام (عمرو) دعوى قضائية ضد (زيد) م‪4‬دعيًا فيه‪4‬ا أن‪4‬ه اش‪4‬ترى من‪4‬ه س‪4‬يارة بثمن ق‪44‬دره (‪ )45000‬لاير‪ ،‬وق‪44‬د دف‪44‬ع ل‪4‬ه الثمن‬
‫كامًال‪ ،‬وعند طلب نقل الملكية رفض المرور ذلك بسبب أن الُم َّد َع ى عليه معمم عليه من الشرطة بس‪44‬بب الس‪44‬يارة نفس‪44‬ها‪،‬‬
‫وأنه قد هاتفه وأخبره بذلك لكن‪4‬ه اعت‪4‬ذر ب‪4‬أن الثمن ق‪4‬د تص‪4‬رف في‪4‬ه والس‪4‬يارة ماكث‪4‬ة في المع‪4‬رض‪ ،‬ل‪4‬ذلك فه‪4‬و يطلب الحكم‬
‫بفسخ العقد وإ لزام الُم َّد َع ى عليه بإعادة ثمن السيارة له‪.‬‬

‫في رده على ال‪4‬دعوى‪ ،‬أق‪4‬ر (زي‪4‬د) بص‪4‬حة م‪4‬ا ذك‪4‬ره (عم‪4‬رو)‪ ،‬وأض‪4‬اف ب‪4‬أن المش‪4‬كلة م‪4‬ازالت قائم‪4‬ة والتعميم علي‪4‬ه مس‪4‬تمر‬
‫بسبب السيارة نفسها‪ ،‬وأنه أخبر الشرطة بأن السيارة باعها على (عمرو) وهو مالكها‪.‬‬

‫فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪ ،‬ماذا سيكون ردك على دعوى (عمرو)؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫بم ‪44‬ا أن ع ‪44‬دم نق ‪44‬ل ملكي ‪44‬ة الس ‪44‬يارة إلى الُم َّد ِع ى (عم ‪44‬رو) ك ‪44‬ان بس ‪44‬بب الُم َّد َع ى علي ‪44‬ه‪ ،‬ولمص ‪44‬ادقته على ذل ‪44‬ك‪ ،‬ولع ‪44‬دم تمكن‬
‫الُم َّد ِع ى من االستفادة من المبيع وهو السيارة‪ ،‬فإنه يحكم بفسخ البيع بين الطرفين‪ ،‬وإ لزام الُم َّد َع ى عليه بدفع مبلغ وق‪44‬دره‬
‫(‪ )45000‬لاير للُم َّد ِع ى (عمرو)‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬
‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫معرفة أحكام انتقال الملكية من البائع إلى المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪123‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫المقارنة والتفريق بين نقل الملكية في عقد البيع َو ْفًقا ألحكام الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أحكام تسليم المبيع إلى المشتري وكيفيته وموضوعه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أحكام زمان ومكان ونفقات تسليم المبيع في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة جزاء إخالل البائع بتنفيذ التزامه بالتسليم في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة األحكام المترتبة على هالك المبيع بعد البيع وقبل التسليم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اإللمام بالقواعد القانونية والفقهية المتعلقة بالتزامات البائع بالتسليم ونقل الملكية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬ال يكون العقد بيعا إال إذا كان‪:‬‬

‫ناقال لحق الملكية على العقارات والمنقوالت للمشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ناقال لحق الملكية والحقوق العينية األخرى‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ناقال لحق الملكية والحقوق المالية األخرى‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ناقال لحق الملكية والحقوق األخرى‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2‬إذا كان المبيع منقوال معينا بالذات وجب تسليمه‪:‬‬

‫مكان وجود المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫المكان المتفق عليه بين الطرفين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫مكان عمل البائع إن كان لهذا العمل عالقة بالمبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3‬يكون البيع جزافا إذا‪:‬‬

‫تم تحديد الثمن على إجمالي المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪124‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫تم تعيين المبيع بذاته وتحديد صفاته األساسية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫تم تعيين المبيع بذاته دون تحديد مقداره‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تم بيع األرض وما عليها من بناء وغراس دون تحديد قيمة كٍّل منها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4‬تنتقل الملكية في المنقوالت المعينة بالنوع إذا‪:‬‬

‫تدخل البائع وسلمها للمشتري في موطنه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫قام البائع بتجنيبها وتحديد مقدراها وعددها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قام البائع بتسجيل العقد في السجل العيني‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قام البائع بإبرام عقد البيع مع المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 5‬يشترط في النظام السعودي تسجيل البيع الوارد على عقار في السجل العيني من أجل‪:‬‬

‫انتقال الملكية من البائع إلى المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫انعقاد العقد فيما بين طرفي العقد وبالنسبة للغير‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫نفاذ البيع في مواجهة الغير‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫االحتجاج بالبيع في مواجهة البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 6‬حتى يكون البائع قد نفذ التزامه بالتسليم فال بد أن‪:‬‬

‫يسلم المبيع للمشتري في موطنه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يضع المبيع تحت تصرف المشتري ويعلمه بذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ينقل المبيع نقال ماديا إلى حيازة المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يرضى المشتري تسلم المبيع منه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪125‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫‪ . 7‬إذا هلك المبيع بعد العقد وقبل التسليم تحمل المشتري تبعة الهالك متى‪:‬‬
‫قبل بذلك بموجب العقد المبرم بينه وبين البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أنذره البائع بالتسلم ورفض القيام بذلك رغم اإلنذار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا كان الهالك بخطأ المشتري وتعديه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫ال يكون الب‪4‬ائع ق‪44‬د نف‪4‬ذ التزام‪4‬ه بتس‪4‬ليم الم‪4‬بيع وفق‪4‬ا ألحك‪4‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ح‪4‬تى يص‪44‬بح‬ ‫‪‬‬
‫بمقدور المشتري حيازة المبيع واالنتفاع به دون عائق بعد تخلي البائع عنه‪.‬‬
‫دع ‪44‬وى ص ‪44‬حة التوقي ‪44‬ع هي دع ‪44‬وى موض ‪44‬وعية اله ‪44‬دف منه ‪44‬ا إتم ‪44‬ام إج ‪44‬راءات تس ‪44‬جيل‬ ‫‪‬‬
‫العقار‪.‬‬
‫إذا كان المبيع منقوال معينا بنوعه انتقلت ملكيته إلى المشتري بعد االنتهاء من فرزه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يل ‪44 4‬تزم الب ‪44 4‬ائع ب ‪44 4‬رد الثمن إلى المش ‪44 4‬تري في ح ‪44 4‬ال هل ‪44 4‬ك الم ‪44 4‬بيع قب ‪44 4‬ل التس ‪44 4‬ليم بالس ‪44 4‬بب‬ ‫‪‬‬
‫األجنبي‪.‬‬
‫يحق للبائع حبس المبيع في حال تخلف المشتري عن دفع الثمن المتفق على تأجيله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يحق للمشتري فقها فسخ العقد بسبب الهالك الجزئي أمام القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫للمشتري أن يرفض استالم المبيع من البائع لعدم حاجته إليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫لكي تنتقل ملكية السيارة المبيعة فور انعقاد العقد ال بد أال يكون البيع موصوفا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا هلكت أطنان األرز المتفق على تسليمها جاز للمشتري المطالبة بفسخ العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اتخاذ إجراءات السجل العيني في المملكة واجبة متى كان الحق المراد بيعه حقا عينيا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫تنتقل ملكية المبيع المعين بالنوع من البائع إلى المشتري بـ ‪. .........................‬‬ ‫‪‬‬
‫نقل الملكية في الفقه اإلسالمي ال يعد أثرا للعقد وإ نما هو من ‪ ...........................‬العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫دعوى صحة ‪ ...........................‬هي دعوى تحفظية الهدف منها تجنب إنكار البائع للبيع مستقبال‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪126‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫نفقات التسليم تقع على ‪ ...........................‬ما لم يتم االتفاق على خالف ذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال يل ‪44 4 4 4 4‬زم الب ‪44 4 4 4 4‬ائع ب ‪44 4 4 4 4‬رد الثمن في ح ‪44 4 4 4 4‬ال هل ‪44 4 4 4 4‬ك الم ‪44 4 4 4 4‬بيع لدي ‪44 4 4 4 4‬ه بع ‪44 4 4 4 4‬د العق ‪44 4 4 4 4‬د إذا ك ‪44 4 4 4 4‬ان الهالك راجع ‪44 4 4 4 4‬ا إلى‬ ‫‪‬‬
‫خطأ ‪...........................‬‬
‫إذا هل ‪44‬ك الم ‪44‬بيع قب ‪44‬ل التس ‪44‬ليم بخط ‪44‬أ الغ ‪44‬ير فيمكن للمش ‪44‬تري الرج ‪44‬وع على ‪ ...........................‬للمطالب ‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫بالتعويض‪.‬‬
‫تنتق ‪44 4 4 4‬ل الملكي ‪44 4 4 4‬ة ف ‪44 4 4 4‬ور انعق ‪44 4 4 4‬اد العق ‪44 4 4 4‬د ح ‪44 4 4 4‬تى ول ‪44 4 4 4‬و ك ‪44 4 4 4‬ان الم ‪44 4 4 4‬بيع معين ‪44 4 4 4‬ا ب ‪44 4 4 4‬النوع وذل ‪44 4 4 4‬ك في ح ‪44 4 4 4‬ال ك ‪44 4 4 4‬ان‬ ‫‪‬‬
‫البيع ‪...........................‬‬
‫يسقط حق البائع في حبس المبيع إذا كان المشتري قد قام ‪...........................‬‬ ‫‪‬‬
‫في حال امتناع البائع عن اإلفراز فيمكن للمشتري التنفيذ على نفقة ‪...........................‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا هلك المبيع المعين بالنوع بعد إبرام العقد وقبل اإلفراز كانت تبعة الهالك على ‪...........................‬‬ ‫‪‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في تبعة هالك المبيع قبل التسليم مبينا أحكــام الهالك الكلي والجــزئي فقهــا‬

‫وقانونا‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬ما تركيبة الغرفة التجارية الدولية؟‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970( .‬م)‪" .‬الوجيز في عقد البيع"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العقود المدنية الكبيرة‪ /‬البيع والتأمين واإليجار"‪ .‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( .‬م)‪ .‬ط‪" 2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي ‪-‬عقد البيع" دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪127‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة‪ :‬آثار عقد البيع – التزام البائع بتسليم المبيع ونقل ملكيته للمشتري ‪::::::::::::‬‬

‫عب‪44‬د الس‪44‬الم‪ ،‬س‪44‬عيد س‪44‬عد‪1980( .‬م)‪" .‬الوج‪44‬يز في أحك‪44‬ام عق‪44‬د ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري"‪ .‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( .‬م)‪" .‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المه ‪44‬دي‪ ،‬نزي ‪44‬ه محم ‪44‬د الص ‪44‬ادق‪ ،‬المه ‪44‬دي‪ ،‬مع ‪44‬تز نزي ‪44‬ه محم ‪44‬د‪2007( .‬م)‪" .‬العق ‪44‬ود المس ‪44‬ماة ‪-‬عق ‪44‬د الت ‪44‬أمين وعق ‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫البيع"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬

‫‪128‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الخامسة‪:‬‬
‫ضمان العيوب الخفية‬

‫‪129‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعرف العيب الموجب للضمان في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بشروط العيب الموجب للضمان وأحكامها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين صور العيب الخفي في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام ضمان العيب فقًها وقانوًن ا وسرد تطبيقات عملية على ذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة عناصر التعويض المستحق للمشتري في حال رد المبيع للعيب‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة جزاء إخالل البائع بضمان العيوب في الفقه والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن العيب هو ما تخلو منه الفطرة السليمة للمبيع‪ ،‬وعلى ذلك ليس كل نقص يعد عيًبا موجًبا للضمان‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرف‪44‬ة أن هالك الم‪44‬بيع وتعيب‪44‬ه بعيب جدي‪44‬د‪ ،‬وتص‪44‬رف المش‪44‬تري ب‪44‬ه يح‪44‬ول دون إمكاني‪44‬ة رد الم‪44‬بيع‬ ‫‪‬‬
‫للعيب‪.‬‬
‫أن يلم بجميع فرضيات العيوب الموجبة للضمان في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة أحكام ضمان العيوب في الفقه والقانون؛ نظًر ا لشيوعها في الحياة الواقعية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة ضمان العيوب فقًها وقانوًنا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتب ‪44‬نى نش ‪44‬ر الثقاف ‪44‬ة القانوني ‪44‬ة المتعلق ‪44‬ة بض ‪44‬مان العي ‪44‬وب وتوعي ‪44‬ة اآلخ ‪44‬رين عن كيفي ‪44‬ة حماي ‪44‬ة حق ‪44‬وقهم في ح ‪44‬ال‬ ‫‪‬‬
‫وجود العيب الموجب للضمان‪.‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬مفهوم العيب الخفي وشروطه‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬أحكام ضمان العيوب الخفية‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬دعوى ضمان العيوب الخفية وتعديل أحكام الضمان‪.‬‬

‫‪130‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-5‬‬

‫‪131‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين‪ ،‬وفيه يلتزم البائع ليس فقط بنقل الملكية وتسليم المبيع على النح‪44‬و ال‪44‬ذي تم االتف‪44‬اق‬
‫عليه في العقد‪ ،‬وإ نما يش‪4‬مل أيًض ا ض‪4‬مان العي‪4‬وب‪ ،‬والعي‪4‬وب ال‪4‬تي يض‪4‬منها الب‪4‬ائع للمش‪4‬تري هي تل‪4‬ك العي‪4‬وب الخفي‪4‬ة ال‪4‬تي‬
‫من ش ‪44‬أنها جع ‪44‬ل الم ‪44‬بيع غ ‪44‬ير ص ‪44‬الح لتحقي ‪44‬ق الغاي ‪44‬ة المقص ‪44‬ودة من ‪44‬ه‪ ،‬وإ لى ج ‪44‬انب ض ‪44‬مان العي ‪44‬وب الخفي ‪44‬ة‪ ،‬يض ‪44‬من الب ‪44‬ائع‬
‫للمش‪44‬تري س‪44‬المة الم‪44‬بيع من أي‪44‬ة مطالب‪44‬ات للغ‪44‬ير من ش‪44‬أنها أن تح‪44‬ول دون المش‪44‬تري وإ مكاني‪44‬ة الحي‪44‬ازة الهادئ‪44‬ة واالنتف‪44‬اع‬
‫الدائم والكامل بالمبيع‪ ،‬وهذا ما يعرف قانوًنا بضمان التع‪4‬رض واالس‪4‬تحقاق‪ ،‬وفي الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي يع‪4‬رف بض‪44‬مان ال‪4‬درك‬
‫أو كفالة عهدة المبيع‪ ،‬والتزام البائع بضمان العيوب الخفية عرف‪44‬ه الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ورتب ل‪4‬ه العدي‪4‬د من األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية‬
‫التي تضمن للمشتري مبيًع ا خالًي ا من تلك العيوب ال‪44‬تي من الممكن أن ت‪44‬ؤثر على س‪44‬المته‪ ،‬وتحقي‪44‬ق الغ‪44‬رض ال‪44‬ذي قص‪44‬ده‬
‫المشتري من وراء شرائه‪ ،‬وفي هذه الَو حدة سنتعرض اللتزام البائع بضمان العيوب الخفية في الفقه اإلس‪44‬المي والق‪44‬انون‬
‫الوض‪44‬عي‪ ،‬وفي الوح‪44‬دة التالي‪44‬ة س‪44‬نعرض الل‪44‬تزام الب‪44‬ائع بض‪44‬مان التع‪44‬رض واالس‪44‬تحقاق‪ ،‬وذل‪44‬ك أيًض ا في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‬
‫والقانون الوضعي‪.‬‬

‫‪132‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬
‫أوًال‪ :‬مفهوم العيب الخفي وشروطه‬

‫‪ .1‬مفهوم العيب الخفي في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪:‬‬

‫اجته‪44‬د الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي وك‪44‬ذلك الق‪44‬انوني في وض‪44‬ع تعري‪44‬ف مح‪44‬دد للعيب الخفي يتف‪44‬ق مض‪44‬مونه والغ‪44‬رض المقص‪44‬ود من‪44‬ه‪،‬‬
‫وعلى ال‪44‬رغم من أن الق‪44‬انون الوض‪44‬عي نظم أحك‪44‬ام العيب الخفي وض‪44‬مان الب‪44‬ائع ل‪44‬ه ف‪44‬إن غالبي‪44‬ة األنظم‪44‬ة القانوني‪44‬ة لم تهتم‬
‫ألم‪44‬ر وض‪44‬ع تعري‪44‬ف مح‪44‬دد للعيب الخفي بين طي‪44‬ات نصوص‪44‬ها القانوني‪44‬ة‪ ،‬ول‪44‬ذلك ك‪44‬ان أم‪44‬ر وض‪44‬ع تعري‪44‬ف مح‪44‬دد وواض‪44‬ح‬
‫للعيب الخفي مهمة ليست بالسهلة وقعت على عاتق الفقهاء في ك‪4‬ل من الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي وك‪4‬ذلك الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني‪ ،‬وفيم‪4‬ا يلي‬
‫نعرض لذلك‪.‬‬

‫صورة (‪)1-5‬‬

‫عيوب السيارة الخفية‬

‫أ‪ .‬مفهوم العيب الخفي وصوره في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫عرفه الزرقا بأنه "هو ما تخلو عن‪4‬ه الفط‪4‬رة الس‪4‬ليمة ع‪4‬ادة وينقص القيم‪4‬ة عن‪4‬د التج‪4‬ار" (الزرق‪4‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)133‬وق‪4‬د‬
‫ع ‪44‬رفت المجل ‪44‬ة العدلي ‪44‬ة العيب في الم ‪44‬ادة (‪ )338‬منه ‪44‬ا‪ ،‬حيث نص ‪44‬ت على "العيب ه ‪44‬و م ‪44‬ا ينقص ثمن الم ‪44‬بيع عن ‪44‬د التج ‪44‬ار‬
‫‪133‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫وأرباب الخبرة"‪ ،‬كما حددت المادة (‪ )339‬من المجلة مفهوم العيب القديم بأنه هو ما يكون موجودا في المبيع وه‪4‬و عن‪4‬د‬
‫البائع‪ ،‬أما المادة (‪ )211‬من المجلة الشرعية فقد ع‪4‬رفت العيب بأن‪4‬ه "العيب ه‪4‬و نقص الم‪4‬بيع أو م‪4‬ا ي‪4‬وجب نقص قيمت‪4‬ه"‪،‬‬
‫وفي المادة (‪ )212‬منها عرفت العيب القديم بأنه "هو ما وجد في المبيع قبل العقد"‪ ،‬كما حددت مع‪44‬نى العيب الح‪44‬ادث في‬
‫الم‪4‬ادة (‪ )213‬بأن‪4‬ه "ه‪4‬و م‪4‬ا وج‪4‬د في الم‪4‬بيع بع‪4‬د العق‪4‬د"‪ ،‬ويب‪4‬دو أن العيب في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ل‪4‬ه ع‪4‬دة ص‪4‬ور‪ ،‬أم‪4‬ا الص‪4‬ورة‬
‫األولى فه‪44 4‬و ذل‪44 4‬ك العيب ال‪44 4‬ذي يتمث‪44 4‬ل في نقص الم‪44 4‬بيع‪ ،‬أي أن العيب أدى إلى وج‪44 4‬ود نقص في م‪44 4‬ادة الش‪44 4‬يء الم‪44 4‬بيع أو‬
‫أص‪44‬له‪ ،‬كمن ب‪44‬اع س‪44‬يارة وت‪44‬بين أن م‪44‬برد التك‪44‬ييف غ‪44‬ير موج‪44‬ود‪ ،‬والص‪44‬ورة الثاني‪44‬ة هي العيب ال‪44‬ذي ال ينتقص من أص‪44‬ل‬
‫الش ‪44‬يء أو مادت ‪44‬ه‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا ينتقص من قيمت ‪44‬ه‪ ،‬كمن ب ‪44‬اع بق ‪44‬رة على أنه ‪44‬ا حل ‪44‬وب‪ ،‬ثم ت ‪44‬بين أنه ‪44‬ا ليس ‪44‬ت ك ‪44‬ذلك‪ ،‬فه ‪44‬ذا العيب لم‬
‫ينقص من أص‪44‬ل الش‪44‬يء‪ ،‬وإ نم‪44‬ا أنقص من قيمت‪44‬ه فق‪44‬ط م‪44‬ع بق‪44‬اء أص‪44‬له قائم‪44‬ا وك‪44‬امال‪ ،‬وفي كلت‪44‬ا الح‪44‬التين ي‪44‬ؤدي وج‪44‬ود مث‪44‬ل‬
‫هذا العيب إلى إنقاص ثمن المبيع عند التجار‪ ،‬ومن ثم فال خالف بين التع‪44‬ريفين الل‪44‬ذين اختارتهم‪44‬ا ك‪44‬ل من مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام‬
‫العدلية ومجلة األحكام الشرعية‪.‬‬

‫ب‪ .‬مفهوم العيب الخفي وصوره في القانون‪:‬‬

‫إذا كان االلتزام الرئيس الذي يقع على عاتق البائع في الفقه اإلس‪4‬المي ه‪4‬و التزام‪4‬ه بتس‪4‬ليم الم‪4‬بيع‪ ،‬وفي الق‪4‬انون الوض‪4‬عي‬
‫التزام ‪44‬ه بنق‪44‬ل الملكي ‪44‬ة وإ لى ج ‪44‬انب التزام ‪44‬ه بالتس ‪44‬ليم‪ ،‬ف ‪44‬إن ه ‪44‬ذين االل‪44‬تزامين ليس ‪44‬ا هم ‪44‬ا فق‪44‬ط م ‪44‬ا يق‪44‬ع على ع‪44‬اتق الب ‪44‬ائع من‬
‫التزامات‪ ،‬وإ نما يلتزم البائع أيضا بض‪44‬مان العيب الخفي‪ ،‬والعيب الخفي كم‪4‬ا عرفت‪4‬ه محكم‪4‬ة النقض المص‪44‬رية في حكمه‪4‬ا‬
‫الصادر في ‪1948 /4 /8‬م هو "اآلفة الطارئة ال‪4‬تي تخل‪4‬و منه‪4‬ا الفط‪4‬رة الس‪4‬ليمة للم‪4‬بيع"‪ ،‬أو ه‪4‬و كم‪4‬ا ي‪4‬راه خض‪44‬ر "نقيص‪44‬ة‬
‫يقتضي العرف سالمة المبيع منها غالبا" (خضر‪1979 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)267‬وهذا التعريف الذي استقرت علي‪4‬ه أحك‪4‬ام محكم‪4‬ة‬
‫النقض بتاريخها القانوني والقضائي العريق‪ ،‬مضافا إلى التعريف الذي قال به الفقه القانوني‪ ،‬أبرزا لنا أهم صور العيب‬
‫الخفي في ال‪44‬بيوع ال‪44‬تي به‪44‬ا يق‪44‬وم ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بالض‪44‬مان‪ ،‬فمحكم‪44‬ة النقض ق‪44‬ررت في حكمه‪44‬ا أن مج‪44‬رد اآلف‪44‬ة الطارئ‪44‬ة في‬
‫الم ‪44‬بيع تع ‪44‬د بمثاب ‪44‬ة عيب خفي‪ ،‬كم ‪44‬ا أن الفق ‪44‬ه الق ‪44‬انوني اس ‪44‬تقر على أن النقص في الم ‪44‬بيع س ‪44‬واء في أص ‪44‬له أو منفعت ‪44‬ه يع ‪44‬د‬
‫بمثابة عيب خفي‪ ،‬أما القانون المدني المصري فقد أضاف إليهما صورة ثالثة‪ ،‬حيث اعتبر أن تخلف وجود ص‪44‬فة معين‪44‬ة‬
‫في المبيع اشترطها المش‪4‬تري ثم لم يج‪4‬دها بع‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬بمثاب‪4‬ة عيب خفي يق‪4‬وم ب‪4‬ه ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بالض‪44‬مان أيض‪44‬ا‪ ،‬وفيم‪4‬ا يلي‬
‫نوضح كل صورة من هذه الصور بالتفصيل‪:‬‬

‫الص‪AA‬ورة األولى للعيب الخفي‪ :‬وج‪AA‬ود آف‪AA‬ة في الم‪AA‬بيع تخل‪AA‬و منه‪AA‬ا الفط‪AA‬رة الس‪AA‬ليمة للم‪AA‬بيع‪ :‬وه ‪44‬ذه الص ‪44‬ورة كم ‪44‬ا أس ‪44‬لفنا‬
‫تض‪44‬منها الحكم الص‪44‬ادر عن محكم‪4‬ة النقض المص‪44‬رية ع‪4‬ام ‪ ،1948‬ويب‪4‬دو أن محكم‪4‬ة النقض في ترس‪4‬يخها لتل‪4‬ك الص‪44‬ورة‬
‫من ص‪44‬ور العيب الخفي جعلت العيب ذا مع‪44‬نى موض‪44‬وعي‪ ،‬ينظ‪44‬ر في‪44‬ه إلى ص‪44‬الحية الش‪44‬يء الم‪44‬بيع في ذات‪44‬ه وقدرت‪44‬ه على‬
‫تحقيق الغرض المقصود منه (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪ ،‬والمعيار في تحديد ذلك الغرض يستند في العادة إلى عدة معطي‪44‬ات‪،‬‬

‫‪134‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫قد تكون واردة في العق‪4‬د أو تقتض‪4‬يها طبيع‪4‬ة الش‪4‬يء الم‪4‬بيع أو الغ‪4‬رض ال‪4‬ذي أع‪4‬د ل‪4‬ه ذل‪4‬ك الش‪4‬يء‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك يع‪4‬د الص‪4‬دأ‬
‫في الحديد‪ ،‬والتسوس في الخشب‪ ،‬ومرض الدابة من قبيل العيب الخفي الذي يضمنه البائع للمشتري‪.‬‬

‫الصورة الثانية‪ :‬انتقاص أصل المبيع أو منفعته‪ :‬وه‪44‬ذا العيب كم‪44‬ا عرفت‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )1641‬من الق‪44‬انون الم‪44‬دني الفرنس‪44‬ي‬
‫من شأنه أن يجعل الم‪4‬بيع غ‪4‬ير ص‪44‬الح لالس‪4‬تعمال المق‪4‬رر ل‪4‬ه‪ ،‬أو ذل‪4‬ك ال‪4‬ذي ينقص من تل‪4‬ك الص‪4‬الحية‪ ،‬لدرج‪4‬ة تص‪44‬ل إلى‬
‫أن المش‪44‬تري م‪44‬ا ك‪44‬ان ليش‪44‬تريه ل‪44‬و ك‪44‬ان يعلم بوج‪44‬ود ذل‪44‬ك العيب‪ ،‬وق‪44‬د خل‪44‬ط بعض الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني بين ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة للعيب‬
‫الخفي‪ ،‬وحالة مطالبة المشتري ببطالن العقد بسبب وقوعه في غلط صفة جوهري‪44‬ة في الم‪44‬بيع‪ ،‬مس‪44‬تندين في ذل‪44‬ك إلى أن‬
‫المشتري الذي يشتري شيئا ثم يجده غير صالح لالستعمال أو للغ‪4‬رض ال‪4‬ذي ُأع‪4‬د من أجل‪4‬ه‪ ،‬إنم‪4‬ا وق‪44‬ع في غل‪4‬ط في ص‪44‬فة‬
‫جوهري‪44‬ة في الم‪44‬بيع‪ ،‬وأن‪44‬ه ل‪44‬و ك‪44‬ان يعلم بحقيق‪44‬ة ذل‪44‬ك العيب لم‪44‬ا أب‪44‬رم العق‪44‬د من األس‪44‬اس‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة يف‪44‬رق الفق‪44‬ه‬
‫الق‪44‬انوني بين النقص‪44‬ان الم‪44‬ادي للم‪44‬بيع والنقص‪44‬ان ال‪44‬وظيفي (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا عن النقص‪44‬ان الم‪44‬ادي فيك‪44‬ون إذا م‪44‬ا‬
‫طال التلف مادة الشيء المبيع أو ألحق بها هالكا أو تلفا ولو جزئيا‪ ،‬وفيما يتعلق بالنقصان الوظيفي فهو الذي يطول فيه‬
‫العيب منفعة المبيع أو ينقص‪44‬ها فيجعل‪4‬ه غ‪4‬ير قاب‪4‬ل لالس‪44‬تعمال المخص‪44‬ص ل‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ك‪4‬ان المش‪4‬تري ق‪44‬د اس‪4‬تخدم الم‪4‬بيع في‬
‫غرض آخر غير الذي خصص له فال يعتبر ذلك من قبيل العيب ال‪4‬ذي يض‪44‬منه الب‪4‬ائع ل‪4‬ه‪ ،‬وق‪44‬د قض‪44‬ي في ه‪4‬ذا الش‪4‬أن بأن‪4‬ه‬
‫"متى كان المشتري يعلم بالغرض الذي خصص له المنتج الصناعي ‪-‬المبيد الحش‪44‬ري‪ -‬وه‪44‬و معالج‪44‬ة األج‪44‬زاء الخارجي‪44‬ة‬
‫للنبات فإن قيام المشتري باس‪4‬تعماله في غ‪4‬رض آخ‪4‬ر‪ ،‬فإن‪4‬ه يفع‪4‬ل ذل‪4‬ك على مس‪4‬ؤوليته وال يج‪4‬وز ل‪4‬ه أن يرج‪4‬ع على الب‪4‬ائع‬
‫بدعوى ضمان العيب الخفي إذا ما لحق‪4‬ه ض‪44‬رر من ج‪44‬راء ذل‪44‬ك (نقض م‪44‬دني فرنس‪44‬ي‪4/12/1950 ،‬م)‪ ،‬ويب‪44‬دو أن أحك‪44‬ام‬
‫القضاء المختص وكذلك القواعد القانونية والعرف الجاري قد استقروا على أن صالحية الشيء الم‪44‬بيع لالس‪44‬تعمال تتح‪44‬دد‬
‫وفقا لالستعمال العادي الذي خصص له المبيع‪ ،‬والذي يمكن استنباطه بسهولة من بنود العقد المبرم ما بين الطرفين‪ ،‬أو‬
‫باالستناد إلى طبيعة المبيع ذاته‪ ،‬أو الغرض ال‪4‬ذي ُأع‪4‬د ل‪4‬ه‪ ،‬فالص‪4‬الحية هن‪4‬ا إذن معياره‪4‬ا موض‪4‬وعي وليس شخص‪4‬يا‪ ،‬وال‬
‫عالقة لحاجة المشتري في تقديرها‪ ،‬وإ نما تقدر كما أسلفنا بحسب الغ‪4‬رض ال‪4‬ذي أع‪4‬د ل‪4‬ه الش‪4‬يء الم‪4‬بيع وليس للغاي‪4‬ة ال‪4‬تي‬
‫أرادها المشتري في هذا الخصوص‪.‬‬

‫الصورة الثالثة‪ :‬تخلف صفة جوهرية في المبيع اشترط المشتري وجودها فيه‪ :‬وهذه الصورة قاصرة على حال ما إذا‬
‫كان المبيع شيئا معينا بالذات‪ ،‬واشترط المشتري توافر صفة معينة فيه‪ ،‬فمن يشتري بيتا ويشترط أن يكون هواه بحرّيا‪،‬‬
‫ثم يكتشف بعد شرائه بأنه ليس كذلك يعد قد وقع في عيب خفي نتيجة تخلف صفة جوهرية في المبيع كان قد اتفق على‬
‫وجوده ‪44‬ا كش ‪44‬رط إلب ‪44‬رام العق ‪44‬د‪ ،‬األم ‪44‬ر ال ‪44‬ذي يج ‪44‬وز مع ‪44‬ه للمش ‪44‬تري الرج ‪44‬وع على الب ‪44‬ائع ب ‪44‬دعوى ض ‪44‬مان العي ‪44‬وب الخفي ‪44‬ة‬
‫(م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وتطبيق‪44‬ا له‪44‬ذه الحال‪44‬ة قض‪44‬ت محكم‪44‬ة النقض المص‪44‬رية في حكمه‪44‬ا الص‪44‬ادر بت‪44‬اريخ ‪1970 /3 /19‬م‬
‫ب‪44‬أن "الب‪44‬ائع مل‪44‬زم بالض‪44‬مان إذا ض‪44‬من للمش‪44‬تري إغالل ال‪44‬دور األول من العق‪44‬ار الم‪44‬بيع ق‪44‬درا معين‪44‬ا من الري‪44‬ع‪ ،‬وق‪44‬د روعي‬
‫هذا التقدير في تحديد الثمن‪ ،‬ف‪4‬إن تخّل ف ه‪4‬ذه الص‪4‬فة ي‪4‬وجب إل‪4‬زام الب‪4‬ائع بالض‪4‬مان"‪ ،‬ويب‪4‬دو أن الق‪4‬انون لم يش‪4‬ترط العتب‪4‬ار‬
‫ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة من قبي‪44‬ل العيب أن يك‪44‬ون تخل‪44‬ف الص‪44‬فة المش‪44‬ترطة ق‪44‬د أث‪44‬ر في قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع أو في نفع‪44‬ه‪ ،‬وذل‪44‬ك على خالف‬
‫‪135‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫الصورتين السابقتين‪ ،‬فمجرد تخلف الصفة المشترطة هن‪4‬ا يقيم الض‪4‬مان‪ ،‬س‪4‬واء ك‪4‬ان المش‪4‬تري يعلم بتخلفه‪4‬ا وقت ال‪4‬بيع أو‬
‫لم يكن يعلم‪ ،‬وسواء كان يستطيع تبين فواتها أو ال يستطيع‪ ،‬كما ال يشترط في هذه الصورة أن يكون العيب خفيا‪.‬‬

‫أما إذا كان المبيع معين‪4‬ا ب‪4‬النوع‪ ،‬واش‪4‬ترط المش‪4‬تري درج‪4‬ة معين‪4‬ة في ج‪4‬ودة الم‪4‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إن تخل‪4‬ف ه‪4‬ذه الدرج‪4‬ة أو الص‪44‬فة ال‬
‫يعد بمثابة عيب خفي‪ ،‬وإ نما يعتبر إخالال من البائع بتنفيذ التزامه بالتس‪4‬ليم‪ ،‬لك‪4‬ون الم‪4‬بيع في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة غ‪4‬ير مط‪4‬ابق لم‪4‬ا‬
‫تم االتفاق عليه (البدراوي‪1970 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬شروط العيب الموجب للضمان‪:‬‬

‫تعرفنا على مفهوم العيب في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي والق‪4‬انون الوض‪44‬عي وص‪44‬وره في ك‪4‬ل منهم‪4‬ا‪ ،‬والمالح‪4‬ظ أن ص‪44‬ور العيب في‬
‫الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي لم تختل‪44‬ف عن ص‪44‬وره في الق‪44‬انون‪ ،‬باس‪44‬تثناء الحال‪44‬ة ال‪44‬تي اعت‪44‬بر فيه‪44‬ا الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري أن مج‪44‬رد‬
‫تخلف صفة جوهرية في المبيع يعد بمثابة عيب يقوم ب‪44‬ه ض‪44‬مان الب‪44‬ائع‪ ،‬وأي‪44‬ا ك‪44‬ان األم‪44‬ر فال يمكن الق‪4‬ول بوج‪44‬وب ض‪44‬مان‬
‫العيب الخفي ومطالبة البائع به إال إذا تحققت شروطه‪ ،‬وفيما يلي نعرض لتلك الشروط بشيء من التفصيل‪:‬‬

‫أ‪ .‬الشرط األول‪ :‬خلو الفطرة السليمة للمبيع من ذلك العيب‪:‬‬

‫ه‪44‬ذا الش‪44‬رط وإ ن لم يش‪44‬ترطه الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني‪ ،‬إال إن‪44‬ه جس‪44‬د ص‪44‬ورة من ص‪44‬ور العيب الم‪44‬وجب للض‪44‬مان كم‪44‬ا رأين‪44‬ا س‪44‬ابقا‪،‬‬
‫والم ‪44‬راد ب ‪44‬الفطرة الس ‪44‬ليمة كم ‪44‬ا عرفه ‪44‬ا الزرق ‪44‬ا "هي الحال ‪44‬ة األص ‪44‬لية المعت ‪44‬ادة في الش ‪44‬يء" (الزرق ‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪،)133‬‬
‫وعلى ذلك ال يعد عيبا موجبا للضمان وجود بعض التراب في القمح‪ ،‬كما ال يعد عيبا وجود الفساد في بض‪44‬ع حب‪44‬ات من‬
‫التمر المباع‪ ،‬أما لو كان ذلك الفساد قد طال معظم التم‪4‬ر‪ ،‬أو ك‪4‬ان الرم‪4‬ل الموج‪4‬ود في القمح ق‪4‬رب وزن‪4‬ه من وزن القمح‬
‫المبيع ففي هذه الحالة ال يعد من الفطرة السليمة للمبيع‪ ،‬وإ نما يعد بمثابة عيب يوجب ض‪4‬مان الب‪4‬ائع في ح‪4‬ال ت‪4‬وافر ب‪4‬اقي‬
‫ش‪44‬روط العيب‪ ،‬وفي ه‪44‬ذا الص‪44‬دد علين‪44‬ا أن نف‪44‬رق بين العيب بمعن‪44‬اه المتق‪44‬دم‪ ،‬وال‪44‬رداءة في ج‪44‬ودة الم‪44‬بيع‪ ،‬وي‪44‬رى الزرق‪44‬ا أن‬
‫"األشياء التي تختلف في أصل فطرتها السليمة على وجوه مختلفة عادة بين أدنى وأعلى يعتبر اختالف حاالته‪44‬ا من قبي‪44‬ل‬
‫الج‪44‬ودة وال‪44‬رداءة ال من قبي‪44‬ل الس‪44‬المة والتعيب" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)133‬وال‪44‬رداءة به‪44‬ذا المع‪44‬نى ال تع‪44‬د عيب‪44‬ا‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬
‫هي مج‪44‬رد وص‪44‬ف لج‪44‬ودة الم‪44‬بيع‪ ،‬وعلي‪44‬ه فتس‪44‬ليم كمي‪44‬ة القمح المبيع‪44‬ة من درج‪44‬ة أق‪44‬ل من تل‪44‬ك الدرج‪44‬ة المتف‪4‬ق عليه‪44‬ا ال يع‪44‬د‬
‫عيبا‪ ،‬وإ نما يعد المبيع المسلم هنا رديئا‪ ،‬تطبق فيه أحك‪4‬ام خي‪4‬ار الرؤي‪4‬ة وليس أحك‪4‬ام العيب الخفي‪ ،‬أم‪4‬ا قي‪4‬ام الب‪4‬ائع بتس‪4‬ليم‬
‫القمح للمشتري وفيه سوس أو دود أو مواد مسرطنة أو منتهي الصالحية‪ ،‬كل ذلك يعد من قبيل العيوب وليس الرداءة‪.‬‬

‫ب‪ .‬الشرط الثاني‪ :‬وجوب ِقَدم العيب‪:‬‬

‫‪ -‬المقصود بقدم العيب‪ :‬الم‪4‬راد ب‪4‬العيب الق‪4‬ديم ه‪4‬و ذل‪4‬ك العيب ال‪4‬ذي يك‪4‬ون موج‪4‬ودا وقت ال‪4‬بيع إذا ك‪4‬ان عين‪4‬ا معين‪4‬ة‪ ،‬أو‬
‫العيب الموجود وقت تسليمه إذا لم يكن عينا معينة (م‪4‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ه‪4‬ذا إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع معين‪4‬ا بال‪4‬ذات‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ك‪4‬ان‬

‫‪136‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫معين‪44‬ا ب‪44‬النوع ف‪44‬العبرة ب‪44‬وقت الف‪4‬رز‪ ،‬وهي الف‪4‬ترة ال‪44‬تي من وقته‪44‬ا يمكن الق‪4‬ول بوج‪44‬ود العيب‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان العيب يتمث‪44‬ل في‬
‫تخل‪44‬ف ص‪44‬فة جوهري‪44‬ة اش‪44‬ترط المش‪44‬تري وجوده‪44‬ا في الم‪44‬بيع‪ ،‬فيعت‪44‬د ب‪44‬وقت التس‪44‬ليم في اعتب‪44‬ار العيب ق‪44‬ديما‪ ،‬وليس من‬
‫وقت العق‪44‬د أو الف‪44‬رز‪ ،‬وذل‪44‬ك اس‪44‬تنادا إلى أن المش‪44‬تري لن يتمكن من معرف‪44‬ة تخل‪44‬ف تل‪44‬ك الص‪44‬فة من عدم‪44‬ه إال إذا تس‪44‬لم‬
‫المبيع‪ ،‬ولذا فقد اعتد القانون بذلك التاريخ العتبار عيب تخلف الصفة الجوهرية المشترطة متوافرا‪.‬‬

‫وعلي‪44‬ه إذا أص‪44‬يب الحص‪44‬ان الم‪44‬بيع بف‪44‬يروس قات‪44‬ل وقت ال‪44‬بيع ولم يظه‪44‬ر ذل‪44‬ك الف‪44‬يروس إال بع‪44‬د التس‪44‬ليم‪ ،‬فيع‪44‬د الب‪44‬ائع هن‪44‬ا‬
‫ملتزم ‪44‬ا بالض ‪44‬مان على اعتب ‪44‬ار أن ذل ‪44‬ك العيب إنم ‪44‬ا ه ‪44‬و عيب ق ‪44‬ديم يع ‪44‬ود في وج ‪44‬وده إلى وقت إب ‪44‬رام العق ‪44‬د‪ ،‬ف ‪44‬إن ثبت أن‬
‫إص‪44‬ابة الحص‪44‬ان ك‪44‬انت الحق‪44‬ة على إب‪44‬رام العق‪44‬د؛ ولكنه‪44‬ا قب‪44‬ل التس‪44‬ليم فال يع‪44‬د ذل‪44‬ك العيب ق‪44‬ديما‪ ،‬ومن ثم ال يض‪44‬من الب‪44‬ائع‬
‫استنادا إلى أحك‪4‬ام ض‪4‬مان العي‪4‬وب‪ ،‬وإ ن ك‪4‬ان يمكن للمش‪4‬تري الرج‪4‬وع علي‪4‬ه في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة بن‪4‬اء على أحك‪4‬ام هالك الم‪4‬بيع‬
‫في يد البائع قبل التسليم التي يق‪4‬ع فيه‪4‬ا تبع‪4‬ة الهالك على الب‪4‬ائع وليس على المش‪4‬تري م‪4‬ا لم يثبت األول أن الث‪4‬اني ه‪4‬و من‬
‫أخّل بتنفيذ التزامه ولم يتسلم المبيع في الوقت المتفق عليه‪.‬‬

‫وه ‪44‬ذا الحكم وإ ن ك ‪44‬ان ه ‪44‬و المعم ‪44‬ول ب ‪44‬ه في غالبي ‪44‬ة الق ‪44‬وانين ذات األص ‪44‬ل الالتي ‪44‬ني‪ ،‬إال أن األم ‪44‬ر مح ‪44‬ل خالف في الفق ‪44‬ه‬
‫اإلس‪44‬المي؛ إذ يع‪44‬د العيب ق‪44‬ديما وفق‪44‬ا لم‪44‬ا ذهب إلي‪44‬ه بعض الفق‪44‬ه الح‪44‬نيف‪ ،‬س‪44‬واء ك‪44‬ان موج‪44‬ودا في الم‪44‬بيع عن‪44‬د الب‪44‬ائع وقب‪44‬ل‬
‫البيع‪ ،‬أو حدث بعده قبل التسليم؛ وذلك ألن كل ما يصيب المبيع قبل التسليم يكون على مسؤولية الب‪44‬ائع‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا أخ‪44‬ذت‬
‫ب‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )340‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة؛ إذ نص‪44‬ت على "العيب ال‪44‬ذي يح‪44‬دث في الم‪44‬بيع وه‪44‬و في ي‪44‬د الب‪44‬ائع بع‪44‬د العق‪44‬د وقب‪44‬ل‬
‫القبض حكم‪44‬ه حكم العيب الق‪44‬ديم ال‪44‬ذي ي‪44‬وجب ال‪44‬رد"‪ ،‬وك‪44‬انت المجل‪44‬ة ق‪44‬د أس‪44‬بقت ه‪44‬ذه الم‪44‬ادة بالم‪44‬ادة (‪ )339‬وال‪44‬تي ع‪44‬رفت‬
‫العيب الق‪44‬ديم بأن‪44‬ه "ه‪44‬و م‪44‬ا يك‪44‬ون موج‪44‬ودا في الم‪44‬بيع وه‪44‬و عن‪44‬د الب‪44‬ائع"‪ ،‬ويب‪44‬دو أن المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة ق‪44‬د وافقت ه‪44‬ذا التوج‪44‬ه‬
‫الفقهي؛ إذ اعت‪4‬برت ش‪4‬رط الق‪4‬دم مت‪4‬وفرا م‪4‬تى ك‪4‬ان العيب ق‪4‬د وج‪4‬د في الم‪4‬بيع وه‪4‬و ل‪4‬دى الب‪4‬ائع بع‪4‬د العق‪4‬د وقب‪4‬ل القبض‪ ،‬أي‬
‫قبل التسليم‪ ،‬وبالتالي فالفترة الممتدة ما بين إبرام العق‪4‬د والتس‪44‬ليم‪ ،‬يق‪4‬ع عبء تعيب الم‪44‬بيع خالله‪44‬ا على ع‪4‬اتق الب‪44‬ائع وليس‬
‫المشتري‪ ،‬أما الجانب اآلخر من الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي فلم يعت‪4‬بر أن ص‪4‬فة الق‪4‬دم في العيب مت‪4‬وافرة إال إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع ق‪4‬د تعيب‬
‫عن‪44‬د الب‪44‬ائع وقت ال‪44‬بيع‪ ،‬ولم ينظ‪44‬ر إلى العيب الحاص‪44‬ل بع‪44‬د ال‪44‬بيع وقب‪44‬ل التس‪44‬ليم على أن‪44‬ه عيب ق‪44‬ديم ي‪44‬وجب ض‪44‬مان الب‪44‬ائع‪،‬‬
‫وه‪44‬ذا م‪44‬ا أخ‪44‬ذت ب‪44‬ه المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية‪ ،‬فنص‪44‬ت في الم‪44‬ادة (‪ )423‬منه‪44‬ا على "العيب الح‪44‬ادث عن‪44‬د الب‪44‬ائع بع‪44‬د العق‪44‬د في حكم‬
‫العيب الق ‪44‬ديم إذا ك ‪44‬ان الم ‪44‬بيع من ض ‪44‬مان الب ‪44‬ائع‪ ...‬وإ ال فه ‪44‬و في حكم الح ‪44‬ادث" كم ‪44‬ا نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة ( ‪ )426‬منه ‪44‬ا على "إذا‬
‫تعيب المبيع الذي من ضمان البائع قبل قبضه بال فعل آدمي خير المشتري وال أرش ل‪4‬ه إن أخ‪4‬ذه معيب‪4‬ا‪ "...‬وواض‪4‬ح من‬
‫ه‪44‬ذه النص‪44‬وص أن المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية ق‪44‬د قص‪44‬رت ت‪44‬وافر ص‪44‬فة الق‪44‬دم في العيب الم‪44‬وجب للض‪44‬مان في ح‪44‬ال ك‪44‬ان ذل‪44‬ك العيب‬
‫موج‪44‬ودا وقت ال‪44‬بيع‪ ،‬أم‪44‬ا إن وج‪44‬د بع‪44‬د ال‪44‬بيع وقب‪44‬ل القبض ف‪44‬أعطت الخي‪44‬ار للمش‪44‬تري إن ش‪44‬اء قبض‪44‬ه وإ ن ش‪44‬اء ترك‪44‬ه‪ ،‬وال‬
‫يحق له المطالبة باألرش في هذه الحالة؛ إذ ال يعد شرط القدم في العيب متوفرا هنا‪.‬‬

‫ج‪ .‬الشرط الثالث‪ :‬يجب أن يكون العيب مؤثرا‪:‬‬

‫‪137‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫ويك ‪44‬ون العيب م ‪44‬ؤثرا إذا أدى وج ‪44‬وده إلى الت ‪44‬أثير في قيم ‪44‬ة الم ‪44‬بيع أو نفع ‪44‬ه (أب ‪44‬و ق ‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وال يش ‪44‬ترط أن يك ‪44‬ون‬
‫العيب م‪44‬ؤثرا في قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع ونفع‪44‬ه؛ ب‪44‬ل يكفي أن ي‪44‬ؤثر في أح‪44‬دهما ليق‪44‬ال بت‪44‬وافر ه‪44‬ذا الش‪44‬رط‪ ،‬فق‪44‬د ي‪44‬ؤثر العيب في قيم‪44‬ة‬
‫الشيء دون منفعته‪ ،‬كأن يك‪4‬ون ل‪4‬ون الس‪4‬يارة ق‪4‬د تم تغي‪4‬يره بغ‪4‬ير لونه‪4‬ا األص‪4‬لي من الوكال‪4‬ة‪ ،‬ف‪4‬إن ذل‪4‬ك س‪4‬يؤثر على قيمته‪4‬ا‬
‫وليس على منفعته ‪44‬ا؛ إذ إن قيمته ‪44‬ا في الس ‪44‬وق س ‪44‬تنخفض بينم ‪44‬ا لن تنقص منفعته ‪44‬ا‪ ،‬في حين ق ‪44‬د يك ‪44‬ون العيب م ‪44‬ؤثرا في‬
‫منفع‪4‬ة الم‪4‬بيع دون قيمت‪4‬ه‪ ،‬ك‪4‬أن تك‪4‬ون مص‪4‬ابيح الس‪4‬يارة ض‪4‬عيفة وال يمكن الس‪4‬ير به‪4‬ا ليال‪ ،‬في حين أن ه‪4‬ذا العيب لم ي‪4‬ؤثر‬
‫على قيمتها في السوق‪ ،‬ومن العيوب المؤثرة في مجال بيع السيارات اختالف سنة الصنع عن التحدي‪44‬د ال‪44‬وارد في العق‪44‬د‪،‬‬
‫حتى ولو لم تكن السيارة قد استعملت منذ إنتاجها‪ ،‬كما يعد عيبا مؤثرا تغيير قراءة عداد السيارة ليب‪44‬دو أق‪44‬ل من الحقيقي‪،‬‬
‫أو ادع‪44‬اء أن‪44‬ه المال‪44‬ك األول للس‪44‬يارة‪ ،‬ثم يت‪44‬بين أن الس‪44‬يارة تملكه‪44‬ا أش‪44‬خاص ع ‪ّ4‬د ة قبل‪44‬ه‪ ،‬ففي جمي‪44‬ع ه‪44‬ذه األمثل‪44‬ة يع‪44‬د ش‪44‬رط‬
‫العيب قائم‪44‬ا وص‪44‬فة ت‪44‬أثيره على قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع أو منفعت‪44‬ه مت‪44‬وافرة‪ ،‬وللقاض‪44‬ي في جمي‪44‬ع األح‪44‬وال س‪44‬لطة تقديري‪44‬ة في تق‪44‬دير‬
‫العيب الم ‪44‬ؤثر‪ ،‬والمعي ‪44‬ار المتب ‪44‬ع في ذل ‪44‬ك ه ‪44‬و المعي ‪44‬ار الموض ‪44‬وعي وليس الشخص ‪44‬ي‪ ،‬بحيث ال اعتب ‪44‬ار هن ‪44‬ا لألغ ‪44‬راض‬
‫الشخص‪44‬ية ال‪44‬تي ك‪44‬ان يري‪44‬دها المش‪44‬تري‪ ،‬ولم يكن بوس‪44‬ع الب‪44‬ائع تلبيته‪44‬ا (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وي‪44‬ذهب الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي إلى أن‬
‫العيب يك‪44‬ون م‪44‬ؤثرا م‪44‬تى أنقص من قيم‪44‬ة الش‪44‬يء الم‪44‬بيع بين التج‪44‬ار‪ ،‬فوج‪44‬ود خ‪44‬رق يس‪44‬ير في ج‪44‬انب قطع‪44‬ة ج‪44‬وخ‪ ،‬وكش‪44‬ط‬
‫بس‪4‬يط في ه‪4‬امش كت‪4‬اب‪ ،‬وخ‪4‬دش خفي‪4‬ف في جل‪4‬ده ال يع‪4‬د عيب‪4‬ا م‪4‬ؤثرا (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم ح‪4‬تى يع‪4‬د العيب م‪4‬ؤثرا‬
‫فيجب أن يك‪44‬ون مم‪44‬ا ال يمكن إزالت‪44‬ه إال بالمش‪44‬قة‪ ،‬فوج‪44‬ود قط‪44‬ع كب‪44‬ير في الث‪44‬وب يع‪44‬د منقص‪44‬ا من قيمت‪44‬ه‪ ،‬ووج‪44‬ود عفن في‬
‫الطع‪44‬ام يع‪44‬د م‪44‬ؤثرا‪ ،‬ووج‪44‬ود تص‪44‬دع في ج‪44‬دران ال‪44‬دار المبيع‪44‬ة يع‪44‬د م‪44‬ؤثرا‪ ،‬والمعي‪44‬ار في ذل‪44‬ك ه‪44‬و أن ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه إنق‪44‬اص‬
‫قيمة المبيع‪.‬‬

‫‪138‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫تابع أوًال‪ :‬مفهوم العيب الخفي وشروطه‪.‬‬

‫د‪ .‬الشرط الرابع‪ :‬أن يكون العيب خفيا‪:‬‬

‫فإذا كان العيب ظاهرا في المبيع‪ ،‬فال يضمنه البائع‪ ،‬ذلك أن العيوب الظ‪44‬اهرة يمكن للمش‪44‬تري تبينه‪44‬ا ل‪44‬و أمعن في فحص‬
‫الش‪44‬يء الم‪44‬بيع ب‪44‬اذال في ذل‪44‬ك عناي‪44‬ة الرج‪44‬ل المعت‪44‬اد (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان العيب ظ‪44‬اهرا‪ ،‬وعلى ال‪44‬رغم من ذل‪44‬ك‬
‫أق‪4‬دم المش‪4‬تري على الش‪4‬راء‪ ،‬ف‪4‬إن ه‪4‬ذا يع‪4‬ني أن‪4‬ه ارتض‪4‬ى وج‪4‬ود ذل‪4‬ك العيب إم‪4‬ا لكون‪4‬ه غ‪4‬ير م‪4‬ؤثر في قيم‪4‬ة الم‪4‬بيع‪ ،‬أو في‬
‫نفع‪44‬ه‪ ،‬وإ م‪44‬ا ألن‪44‬ه تن‪44‬ازل عن حق‪44‬ه في إل‪44‬زام الب‪44‬ائع بض‪44‬مان تل‪44‬ك العي‪44‬وب‪ ،‬وه‪44‬ذا الش‪44‬رط ب‪44‬ديهي؛ إذ إن‪44‬ه م‪44‬تى ك‪44‬ان بإمك‪44‬ان‬
‫المشتري معرفة تلك العيوب وقت البيع‪ ،‬أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل المعت‪44‬اد‪ ،‬فال‬
‫يمكنه العودة بعد ذلك والمطالبة بضمانها‪ ،‬م‪4‬ا لم يثبت أن الب‪4‬ائع ق‪4‬د أك‪4‬د ل‪4‬ه خل‪4‬و الم‪4‬بيع من ه‪4‬ذا العيب‪ ،‬أو أثبت أن الب‪4‬ائع‬
‫ق‪44‬د تعم‪44‬د إخف‪44‬اء العيب عن‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬أن يك‪44‬ون يري‪44‬ه الس‪44‬يارة الم‪44‬راد بيعه‪44‬ا ليال ح‪44‬تى ال يتمكن من تمي‪44‬يز م‪44‬ا إذا ك‪44‬انت الس‪44‬يارة‬
‫مطلي‪44‬ة طالء ح‪44‬ديثا أم بطالء المص‪44‬نع‪ ،‬وفي الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي يم‪44‬يزون بين م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان العيب الظ‪44‬اهر مم‪44‬ا يمكن أن يش‪44‬تبه‬
‫على الناس كونه عيبا ففي هذه الحالة يضمنه البائع طالما اش‪4‬تبه أيض‪44‬ا على المش‪4‬تري ش‪4‬أنه ش‪4‬أن الن‪4‬اس‪ ،‬كمن ي‪4‬بيع دابت‪4‬ه‬
‫وفي ض‪44‬رعها انتف‪44‬اخ‪ ،‬فيظن الن‪44‬اس أن‪44‬ه مليء ب‪44‬الحليب‪ ،‬ثم يت‪44‬بين بع‪44‬د ذل‪44‬ك أن االنتف‪44‬اخ م‪44‬ا ه‪44‬و إال م‪44‬رض خط‪44‬ير‪ ،‬فيك‪44‬ون‬
‫ش‪44‬رط الخف‪44‬اء في العيب هن‪44‬ا مت‪44‬وافرا على ال‪44‬رغم من ظه‪44‬وره للن‪44‬اس‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان العيب مم‪44‬ا ال يش‪44‬تبه على الن‪44‬اس كون‪44‬ه‬
‫عيبا‪ ،‬وبالت‪4‬الي ال يش‪4‬تبه على المش‪4‬تري‪ ،‬فيع‪4‬د ه‪4‬ذا األخ‪4‬ير عالم‪4‬ا ب‪4‬ه في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬ويس‪4‬قط حق‪4‬ه في الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع‬
‫بالض‪44‬مان‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك أن يش‪44‬تري أض‪44‬حية وتك‪44‬ون منطوح‪44‬ة‪ ،‬فه‪44‬ذا عيب يعلم الن‪44‬اس‪ ،‬وك‪44‬ذلك المش‪44‬تري بأن‪44‬ه يح‪44‬ول دون‬
‫تحقيق الغرض المقصود‪ ،‬ومع ذلك أمضى العقد‪ ،‬فيعد بإمضائه للعقد أنه مواف‪44‬ق على وج‪44‬ود ذل‪44‬ك العيب على ال‪44‬رغم من‬
‫أنه قد أنقص من الفائدة المقصودة‪.‬‬

‫هـ ‪ .‬الشرط الخامس‪ :‬أن يكون المشتري غير عالم بالعيب‪:‬‬

‫‪139‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫وه‪44‬ذا الش‪44‬رط مكم‪44‬ل للش‪44‬رط ال‪44‬ذي يس‪44‬بقه؛ إذ ال ض‪44‬مان على الب‪44‬ائع لتل‪44‬ك العي‪44‬وب ال‪44‬تي ك‪44‬ان المش‪44‬تري يعرفه‪44‬ا وقت ال‪44‬بيع‪،‬‬
‫والعبرة بعلم المشتري بوجود العيب ه‪4‬و وقت ال‪4‬بيع أو وقت التس‪4‬ليم على األك‪4‬ثر‪ ،‬ويجب أن يك‪4‬ون علم المش‪4‬تري ب‪4‬العيب‬
‫علم‪4‬ا حقيقي‪4‬ا وفعلي‪4‬ا وليس مفترض‪4‬ا أو مش‪4‬كوكا في‪4‬ه (أب‪4‬و ق‪4‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وق‪4‬د أخ‪4‬ذت أحك‪4‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي به‪4‬ذا الحكم‪،‬‬
‫حيث أعفت المادة ‪ 341‬من المجلة العدلية البائع من ضمان العيوب إذا ذكر للمش‪44‬تري وج‪44‬ود عيب ك‪44‬ذا‪ ،‬وقب‪44‬ل المش‪44‬تري‬
‫إمضاء العقد مع علمه بالمبيع وهو ذات الحكم الذي أخذت به مجلة األحكام الشرعية في المادة ‪ ،428‬كم‪44‬ا نص‪44‬ت الم‪44‬ادة‬
‫‪ 343‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة على "من اش‪44‬ترى م‪44‬اال وقبل‪44‬ه بجمي‪44‬ع العي‪44‬وب ال تس‪44‬مع من‪44‬ه دع‪44‬وى العيب بع‪44‬د ذل‪44‬ك"‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك‬
‫من اش‪44‬ترى س‪44‬يارة ق‪44‬ائال ارتض‪44‬يتها بك‪44‬ل عيوبه‪44‬ا س‪44‬قط حق‪44‬ه في الض‪44‬مان‪ ،‬كم‪44‬ا أن قب‪44‬ول المش‪44‬تري ب‪44‬العيب بع‪44‬د العلم ب‪44‬ه ال‬
‫يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون ص‪44‬ريحا‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يمكن أن يفهم ض‪44‬منا‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك نص‪44‬ت الم‪44‬ادة ‪ 425‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية بقوله‪44‬ا "إذا‬
‫وج‪44‬د من المش‪44‬تري بع‪44‬د علم‪44‬ه ب‪44‬العيب م‪44‬ا ي‪44‬دل على الرض‪44‬ا ب‪44‬ه من ق‪44‬ول أو تص‪44‬رف كإج‪44‬ارة أو إع‪44‬ارة وع‪44‬رض لل‪44‬بيع أو‬
‫استعمال لغير تجربة سقط خياره وال أرش له‪ ،‬ولو وجد منه ذلك في حق بعض المبيع كان له المطالب‪4‬ة ب‪4‬أرش الب‪4‬اقي ال‬
‫رده"‪ ،‬وفي كل األحوال يقع على عاتق البائع عبء إثبات علم المشتري بوجود ذلك العيب‪ ،‬وله في سبيل ذلك االستعانة‬
‫بكافة طرق اإلثبات لكونه يريد إثبات واقعة مادية وهي واقعة العلم‪.‬‬

‫و‪ .‬الشرط السادس‪ :‬أال يكون البيع من البيوع التي ال ينشأ عنها التزام بضمان العيوب‪:‬‬

‫وه‪4‬ذا الش‪4‬رط قاص‪4‬ر على بعض األنظم‪4‬ة القانوني‪4‬ة ال‪4‬تي تس‪4‬تبعد من نط‪4‬اق االل‪4‬تزام بض‪4‬مان العي‪4‬وب الخفي‪4‬ة بعض ال‪4‬بيوع‪،‬‬
‫ومنها البيوع القضائية وكذلك اإلدارية متى تمت بالمزاد العلني‪ ،‬وال‪44‬بيوع القض‪44‬ائية هي تل‪44‬ك ال‪44‬بيوع ال‪44‬تي يش‪44‬ترط الق‪4‬انون‬
‫أن تتم تحت إش‪44‬راف القض‪44‬اء‪ ،‬ومثله‪44‬ا بي‪44‬ع أم‪44‬وال القص‪44‬ر والمحج‪44‬ور عليهم والحج‪44‬ز على أم‪44‬وال الم‪44‬دين القتض‪44‬اء ال‪44‬ديون‬
‫جبرا عنه‪ ،‬أما البيوع اإلدارية فهي تلك البيوع التي تجريها الجهات اإلداري‪4‬ة في الدول‪4‬ة ب‪4‬المزاد العل‪4‬ني ج‪4‬برا عن م‪4‬دينها‬
‫الستيفاء مستحقاتها قبله‪ ،‬ومث‪4‬ال ذل‪4‬ك م‪4‬ا تق‪4‬وم ب‪4‬ه الجه‪4‬ات المس‪4‬ؤولة عن تحص‪4‬يل الض‪4‬رائب في ح‪4‬ال ق‪4‬امت ب‪4‬الحجز على‬
‫أم‪44‬وال المته‪44‬رب من دف‪44‬ع الض‪44‬رائب وبي‪44‬ع ملك‪44‬ه في الم‪44‬زاد العل‪44‬ني الس‪44‬تيفاء الض‪44‬رائب المطلوب‪44‬ة‪ ،‬والعل‪44‬ة من اس‪44‬تبعاد تل‪44‬ك‬
‫البيوع أن القائمين على الم‪4‬زاد غالب‪4‬ا م‪4‬ا يمكن‪4‬ون الراغ‪4‬بين في الش‪4‬راء من فحص الش‪4‬يء الم‪4‬راد بيع‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا يح‪4‬دث بالفع‪4‬ل‬
‫في م ‪44‬زاد الري ‪44‬اض ال ‪44‬دولي للس ‪44‬يارات؛ إذ يس ‪44‬مح للراغ ‪44‬بين في المزاي ‪44‬دة االطالع على الس ‪44‬يارة الم ‪44‬راد ش ‪44‬راؤها وفحص ‪44‬ها‬
‫فحصا دقيقا قبل المزايدة عليها‪ ،‬ثم إن انهاء إجراءات البيع بالمزاد طويلة ومعق‪4‬دة‪ ،‬ول‪44‬ذا يس‪44‬عى الق‪4‬انون إلى إيج‪44‬اد وس‪44‬يلة‬
‫لمنع إعادة تلك اإلجراءات‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬أحكام ضمان العيب الخفي‬

‫رأين‪44‬ا فيم‪44‬ا تق‪44‬دم أن العيب الخفي لكي يك‪44‬ون موجب‪44‬ا لض‪44‬مان الب‪44‬ائع فال ب‪44‬د أن تت‪44‬وافر ع‪44‬دة ش‪44‬روط‪ ،‬أهمه‪44‬ا أن يك‪44‬ون العيب‬
‫قديما م‪4‬ؤثرا خفي‪4‬ا ال يعلم ب‪4‬ه المش‪4‬تري‪ ،‬باإلض‪4‬افة إلى كون‪4‬ه بمثاب‪4‬ة آف‪4‬ة طارئ‪4‬ة تخل‪4‬و منه‪4‬ا الفط‪4‬رة الس‪4‬ليمة للم‪4‬بيع‪ ،‬ف‪4‬إذا م‪4‬ا‬
‫ت‪44‬وافرت ه‪44‬ذه الش‪44‬روط وجب على المش‪44‬تري إخط‪44‬ار الب‪44‬ائع بوج‪44‬ود العيب‪ ،‬األم‪44‬ر ال‪44‬ذي يتطلب منن‪44‬ا أوال تحدي‪44‬د أط‪44‬راف‬
‫‪140‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫االل‪44‬تزام بض‪44‬مان العيب الخفي‪ ،‬ثم نتط‪44‬رق لب‪44‬اقي أحك‪44‬ام ض‪44‬مان العي‪44‬وب الخفي‪44‬ة كم‪44‬ا عالجه‪44‬ا الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والنص‪44‬وص‬
‫القانونية ذات الصلة‪.‬‬

‫‪ .1‬أطراف االلتزام بضمان العيوب الخفية‪:‬‬

‫ك‪44‬أي عالق‪44‬ة عقدي‪44‬ة قائم‪44‬ة بين اث‪44‬نين في عق‪44‬د مل‪44‬زم للط‪44‬رفين كعق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬فال ب‪44‬د أن يك‪44‬ون أح‪44‬د ط‪44‬رفي ه‪44‬ذه العالق‪44‬ة دائن‪44‬ا‬
‫والطرف اآلخر مدينا‪:‬‬

‫أ‪ .‬المدين في االلتزام بضمان العيب الخفي‪:‬‬

‫المدين في هذا االلتزام هو البائع‪ ،‬إذ هو من يلتزم بضمان خل‪4‬و الم‪4‬بيع من أي عيب خفي ق‪44‬ديم م‪4‬ؤثر أو منقص من قيم‪4‬ة‬
‫المبيع أو من فائدته‪ ،‬كما أنه هو من يضمن للمشتري ع‪4‬دم تخل‪4‬ف الص‪44‬فة الجوهري‪4‬ة ال‪4‬تي اش‪4‬ترطها المش‪4‬تري في الم‪4‬بيع‪،‬‬
‫وعلى خالف ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بنق‪44‬ل الملكي‪44‬ة وك‪44‬ذلك التزام‪44‬ه بالتس‪44‬ليم‪ ،‬ال يمكن للب‪44‬ائع هن‪44‬ا أن ي‪44‬دفع التزام‪44‬ه بض‪44‬مان العي‪44‬وب‬
‫الخفية بعدم وفاء المشتري بالثمن‪ ،‬وذلك كما ذكرنا أن مرحلة الضمان تأتي بعد التسليم‪ ،‬فطالما ارتض‪44‬ى أن يس‪4‬لم الم‪4‬بيع‬
‫للمشتري دون أن يكون هذا األخير قد ق‪4‬ام ب‪4‬دفع الثمن‪ ،‬فإن‪4‬ه يجب علي‪4‬ه والح‪4‬ال ك‪4‬ذلك أيض‪4‬ا أن يس‪4‬لم مبيع‪4‬ا خالي‪4‬ا من ك‪4‬ل‬
‫عيب (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وفي المقاب‪44‬ل يمكن أن يمتن‪44‬ع المش‪44‬تري عن دف‪44‬ع الثمن أو الج‪44‬زء المتبقي من‪44‬ه م‪44‬تى علم بع‪44‬د‬
‫تسلمه للمبيع أن به عيبا خفيا (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫أم‪4‬ا عن انتق‪4‬ال ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بالض‪44‬مان إلى الورث‪4‬ة‪ ،‬فه‪4‬ؤالء ينتق‪4‬ل إليهم وفق‪4‬ا لقاع‪4‬دة ع‪4‬دم انتق‪4‬ال االلتزام‪4‬ات إلى الورث‪4‬ة إال‬
‫في حدود ما آل إليهم من التركة‪ ،‬ومن ثم يظ‪4‬ل ه‪4‬ذا العيب بمثاب‪4‬ة دين على الترك‪4‬ة‪ ،‬وليس في الذم‪4‬ة المالي‪4‬ة لورث‪4‬ة الب‪4‬ائع‬
‫المتوفى‪ ،‬وبناء عليه يجوز للمشتري في حال اكتشف وجود العيب الخفي في المبيع بع‪4‬د وف‪44‬اة الب‪4‬ائع أن ي‪4‬تزاحم م‪4‬ع ب‪4‬اقي‬
‫الدائنين اآلخرين للتركة‪.‬‬

‫وفي ح‪44‬ال ك‪44‬ان للب‪44‬ائع كفي‪44‬ل‪ ،‬ك‪44‬ان ه‪44‬ذا الكفي‪44‬ل في حكم الب‪44‬ائع الم‪44‬دين‪ ،‬ومن ثم يج‪44‬وز للمش‪44‬تري الرج‪44‬وع علي‪44‬ه مس‪44‬تندا في‬
‫رجوع‪44‬ه إلى القواع‪44‬د العام‪44‬ة في الكفال‪44‬ة‪ ،‬وفي ح‪44‬ال تع ‪َّ4‬د د الب‪44‬ائعون‪ ،‬ف‪44‬إن االل‪44‬تزام بض‪44‬مان العي‪44‬وب ينقس‪44‬م بينهم ك‪44‬ل بق‪44‬در‬
‫نص‪44‬يبه في الش‪44‬يء الم‪44‬بيع (خض‪44‬ر‪1970 ،‬م)‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا نص‪44‬ت علي‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )436‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية؛ حيث ج‪44‬اء في‬
‫مضمونها أن "العقد يتعدد بتعدد العاقد فيما بيع صفقة واحدة‪ ،‬مع تع‪4‬دد الب‪4‬ائع أو المش‪4‬تري إذا ظه‪4‬ر عيب‪4‬ه ج‪4‬از الفس‪4‬خ في‬
‫ملك البعض مع إمساك الباقي‪ ،"...‬وعليه إذا باع شخصان عقارا ثم تبين أن به عيبا خفيا يضمنه البائع‪ ،‬رجع المش‪44‬تري‬
‫على ك ‪ٍّ4‬ل منهم ‪44‬ا بق ‪44‬در نص ‪44‬يبه‪ ،‬م ‪44‬ا لم يت ‪44‬بين أنهم ‪44‬ا متض ‪44‬امنين‪ ،‬إذ يج ‪44‬وز حينه ‪44‬ا للمش ‪44‬تري أن يرج ‪44‬ع على أي منهم ‪44‬ا بك ‪44‬ل‬
‫التعويض المستحق (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫‪141‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬الدائن بااللتزام بضمان العيوب الخفية‪:‬‬

‫في الصورة العادية والتقليدية لهذه الحالة يكون المشتري هو الدائن بض‪44‬مان العي‪44‬وب الخفي‪44‬ة‪ ،‬فل‪44‬ه الح‪44‬ق في الرج‪44‬وع على‬
‫البائع بدعوى الضمان متى توافرت شروط العيب الخفي‪ ،‬ولم يكن قد ارتضى بوجود هذا العيب من خالل علمه المؤك‪44‬د‬
‫به‪ ،‬ومن ثم قبوله إمضاء العقد أو تسلم المبيع‪ ،‬فجميعها يكون واضح الداللة على قبول وج‪44‬ود العيب من قب‪44‬ل المش‪44‬تري‪،‬‬
‫وضمان العيوب الخفي‪4‬ة بالنس‪4‬بة لل‪4‬دائن ه‪4‬و ح‪4‬ق مكن‪4‬ه الق‪4‬انون من خالل‪4‬ه من الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع بالض‪4‬مان في ح‪4‬ال وج‪4‬د‬
‫العيب الخفي‪ ،‬ولذلك فهو حق ينتقل إلى الورثة‪ ،‬فإذا ما توفي المشتري ج‪4‬از لورثت‪4‬ه الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع بالض‪44‬مان (عب‪4‬د‬
‫الس‪44‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬وفي المقاب‪44‬ل يح‪44‬ق للب‪44‬ائع أن ي‪44‬دفع في م‪44‬واجهتهم بكاف‪44‬ة ال‪44‬دفوع ال‪44‬تي ك‪44‬انت ل‪44‬ه في مواجه‪44‬ة المش‪44‬تري‬
‫المت ‪44‬وفى (أب ‪44‬و ق ‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وق ‪44‬د تض ‪44‬منت نص ‪44‬وص المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية أحك ‪44‬ام انتق ‪44‬ال ض ‪44‬مان العيب الخفي إلى ورث ‪44‬ة‬
‫المشتري‪ ،‬فنصت في المادة (‪ )437‬منها على "خيار العيب يورث‪ ،‬فلو اشترى وبعد موته اطل‪44‬ع ورثت‪44‬ه على العيب ك‪44‬ان‬
‫لهم الخيار؛ لكن إذا رضي أحدهم سقط حقه وحق الباقين"‪ ،‬وهذا يعني أن المجلة الشرعية قد قررت التضامن بين ورث‪4‬ة‬
‫المشتري‪ ،‬فموافقة أحدهم على الم‪4‬بيع ب‪4‬الرغم من وج‪4‬ود العيب الخفي تع‪4‬د موافق‪4‬ة ناف‪4‬ذة ليس فق‪4‬ط في مواجه‪4‬ة مص‪4‬درها‪،‬‬
‫وإ نما في مواجهة جميع الورثة‪ ،‬ويمكننا القول إن هذا النص يعتبر حالة من حاالت التضامن القانوني التي نص‪44‬ت عليه‪44‬ا‬
‫المجلة‪ ،‬وذل‪4‬ك على ال‪4‬رغم من أن المعامل‪4‬ة هن‪4‬ا هي معامل‪4‬ة مدني‪4‬ة وليس‪4‬ت تجاري‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا أن غالبي‪4‬ة الفق‪4‬ه ي‪4‬رى بانتق‪4‬ال ه‪4‬ذا‬
‫الحق إلى الخلف الخاص للمش‪4‬تري‪ ،‬وذل‪4‬ك من خالل ال‪4‬دعوى غ‪4‬ير المباش‪4‬رة‪ ،‬فيح‪4‬ق ل‪4‬دائن المش‪4‬تري الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع‬
‫للمطالبة بضمان العيب الخفي الذي أثر في قيمة المبيع المحجوز عليه الستيفاء دينه‪ ،‬كما يكون من حق المشتري الثاني‬
‫إما الرجوع على البائع الذي اشترى منه مباشرة بال‪44‬دعوى المباش‪44‬رة‪ ،‬وإ م‪44‬ا الرج‪44‬وع على الب‪44‬ائع األول من خالل ال‪44‬دعوى‬
‫غير المباشرة متى توافرت باقي شروطها‪.‬‬

‫‪ .2‬ما يجب على المشتري فعله لضمان حقه في الرجوع على البائع بضمان العيب الخفي‪:‬‬
‫إذا م ‪44‬ا ت ‪44‬وافرت ش ‪44‬روط العيب الخفي على النح ‪44‬و س ‪44‬الف ال ‪44‬ذكر‪ ،‬وجب على المش ‪44‬تري القي ‪44‬ام وخالل م ‪44‬دة زمني ‪44‬ة معين ‪44‬ة‬
‫إخطار البائع بوج‪4‬ود العيب‪ ،‬ثم إن علي‪4‬ه أن يرف‪4‬ع على الب‪4‬ائع دع‪4‬وى ض‪4‬مان العي‪4‬وب خالل م‪4‬دة زمني‪4‬ة معين‪4‬ة تحس‪4‬ب من‬
‫وقت التسليم‪ ،‬وإ ال سقط حقه في رفع الدعوى بمرور الزمن‪.‬‬

‫أ‪ .‬واجب المشتري بإخطار البائع بالعيب‪:‬‬

‫فإذا استلم المش‪4‬تري الم‪4‬بيع‪ ،‬وجب علي‪4‬ه التحق‪4‬ق من حالت‪4‬ه بمج‪4‬رد أن يتمكن من ذل‪4‬ك بحس‪4‬ب م‪4‬ا ه‪4‬و م‪4‬ألوف في التعام‪4‬ل‪،‬‬
‫وفي ح‪44‬ال وج‪44‬د عيب‪44‬ا يض‪44‬منه الب‪44‬ائع وجب علي‪44‬ه أن يخط‪44‬ره ب‪44‬ذلك خالل ف‪44‬ترة زمني‪44‬ة معقول‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن لم يفع‪44‬ل ذل‪44‬ك ُع ّد ق‪44‬ابال‬
‫للم‪44‬بيع‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع مم‪44‬ا ال يمكن الكش‪44‬ف عن‪44‬ه ب‪44‬الفحص المعت‪44‬اد‪ ،‬ثم تم اكتش‪44‬افه الحق‪44‬ا‪ ،‬وجب على المش‪44‬تري أن‬
‫يخط‪44‬ر ب‪44‬ه الب‪44‬ائع ف‪44‬ور ظه‪44‬وره‪ ،‬وإ ال ك‪44‬ان ق‪44‬ابال للم‪44‬بيع بك‪44‬ل م‪44‬ا في‪44‬ه من عي‪44‬وب (الم‪44‬ادة ‪ ،449‬الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري)‪،‬‬

‫‪142‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫وبن‪444‬اء علي‪444‬ه ف‪44 4‬إن المش‪444‬تري يجب علي‪444‬ه أن يخط‪444‬ر الب‪444‬ائع في ح‪444‬ال وج ‪44‬ود العيب في الم ‪44‬بيع وال يخ‪444‬رج األم‪444‬ر عن أح‪444‬د‬
‫الفرضين السابقين‪ ،‬وفيما يلي نوضح أحكام كل فرض منهما‪:‬‬

‫الفرض األول‪ :‬إذا كان الفحص العادي يكفي الكتش‪A‬اف العيب‪ :‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان العيب ظ‪44‬اهرا أو في حكم الظ‪44‬اهر بحيث يك‪44‬ون‬
‫بإمك‪44‬ان المش‪44‬تري في ح‪44‬ال ب‪44‬ذل عناي‪44‬ة الرج‪44‬ل المعت‪44‬اد اكتش‪44‬افه‪ ،‬فيجب علي‪44‬ه أن يخط‪44‬ر الب‪44‬ائع في ذل‪44‬ك خالل م‪44‬دة معقول‪44‬ة‬
‫بوجود العيب (أبو قرين‪2006 ،‬م) وإ ذا علم بالعيب؛ ولكنه لم يقم بإخطار البائع بوجوده خالل المدة المعقولة فإنه يعتبر‬
‫ق‪44‬ابال للم‪44‬بيع بم‪44‬ا يحتوي‪44‬ه من عيب‪ ،‬ومعي‪44‬ار تحدي‪44‬د الم‪44‬دة المعقول‪44‬ة ه‪44‬و معي‪44‬ار م‪44‬رن يختل‪44‬ف من حال‪44‬ة إلى أخ‪44‬رى‪ ،‬وذل‪44‬ك‬
‫بحسب طبيعة المبيع والمدة التي يحتاجها المشتري لفحصه في العادة‪ ،‬واألمر في جميع األحوال متروك لتق‪44‬دير القاض‪44‬ي‬
‫مستعينا بالعرف الجاري (البدراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬وال يشترط في إخطار المشتري للب‪4‬ائع ش‪4‬كال معين‪4‬ا؛ وذل‪4‬ك ألن اإلخط‪4‬ار‬
‫المذكور لن يغني المشتري عن رفع دعوى الضمان في مواجه‪44‬ة الب‪44‬ائع‪ ،‬وق‪44‬د ح‪44‬ددت العدي‪44‬د من األنظم‪44‬ة القانوني‪44‬ة موع‪4‬دا‬
‫محددا لرفع دعوى الضمان‪ ،‬وهي سنة من تاريخ تس‪4‬لم المش‪4‬تري للم‪4‬بيع تس‪4‬لما فعلي‪4‬ا‪ ،‬ويعفى المش‪4‬تري من ش‪4‬رط إخط‪4‬ار‬
‫البائع بوجود العيب في هذه الحالة إذا تبين أن البائع قد تعمد تضليله‪ ،‬إذ ال يجوز للبائع بعد ذلك الدفع في مواجهت‪44‬ه بأن‪44‬ه‬
‫لم يخطره بوجود العيب في المبيع في الوقت المالئم (خضر‪1970 ،‬م)‪.‬‬

‫وتطبيقا لهذا الفرض إذا اشترى زيد سيارة فإنه يك‪4‬ون وفق‪4‬ا للقواع‪4‬د العام‪4‬ة بحاج‪4‬ة إلى م‪4‬دة لتجربته‪4‬ا‪ ،‬وكش‪4‬ف م‪4‬ا به‪4‬ا من‬
‫عي‪44‬وب‪ ،‬وذل‪44‬ك عن طري‪44‬ق الفحص المعت‪44‬اد‪ ،‬ف‪44‬إذا اكتش‪44‬ف وج‪44‬ود عيب في الس‪44‬يارة المبيع‪44‬ة تعين علي‪44‬ه هن‪44‬ا إخط‪44‬ار الب‪44‬ائع‬
‫خالل م‪4‬دة معقول‪4‬ة‪ ،‬ال‪4‬تي يح‪4‬ددها الع‪4‬رف الج‪4‬اري في بي‪4‬ع الس‪4‬يارات‪ ،‬وال‪4‬تي ع‪4‬ادَة تنتهي بانته‪4‬اء عملي‪4‬ة الفحص من خالل‬
‫المشتري أو أحد المتخصصين‪ ،‬وعليه فعلى المشتري إخطار البائع بوجود العيب في السيارة بمج‪4‬رد االنته‪4‬اء من عملي‪4‬ة‬
‫الفحص وتجربة السيارة‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ت‪4‬بين أن الب‪4‬ائع ك‪4‬ان ق‪44‬د تعم‪4‬د إخف‪4‬اء العيب وتض‪44‬ليل المش‪4‬تري ك‪4‬أن يك‪4‬ون ق‪44‬د وض‪44‬ع زيت‪4‬ا‬
‫في موتور السيارة حتى ال يتبين ما فيه من أعطال‪ ،‬فإنه يسقط حقه في التمس‪4‬ك بع‪4‬دم إخط‪4‬ار المش‪4‬تري ل‪4‬ه بوج‪4‬ود العيب‬
‫بعد الفحص واالنتهاء من التجربة مباشرة‪.‬‬

‫الف‪AA‬رض الث‪AA‬اني‪ :‬إذا ك‪AA‬ان الفحص الع‪AA‬ادي ال يكفي الكتش‪AA‬اف العيب‪ :‬في ه‪44‬ذه الفرض‪44‬ية يك‪44‬ون العيب مخفي‪44‬ا وغ‪44‬ير ظ‪44‬اهر‬
‫للمش‪4‬تري‪ ،‬وال يمكن‪4‬ه أن يعلم ب‪4‬ه بمج‪4‬رد الفحص الع‪4‬ادي للم‪4‬بيع‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يحت‪4‬اج إلى فحص دقي‪4‬ق من قب‪4‬ل متخص‪44‬ص للقي‪4‬ام‬
‫بذلك الفحص واكتشاف ما في المبيع من عيوب‪ ،‬ومن األمثلة الشائعة في هذا الشأن وج‪44‬ود أعط‪44‬ال في أجه‪44‬زة الس‪44‬يارات‬
‫ال يمكن للشخص العادي اكتشافها‪ ،‬وإ نما تحتاج إلى متخصص في ذلك الشأن‪ ،‬فإذا كان األمر كذلك ال يترتب على عدم‬
‫اكتشاف المشتري للعيب بالفحص المعت‪4‬اد س‪4‬قوط حق‪4‬ه في الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع بالض‪4‬مان‪ ،‬وال يمكن له‪4‬ذا األخ‪4‬ير أن ي‪4‬دفع‬
‫في مواجهته بأنه لم يخطره بالعيب خالل المدة المالئم‪4‬ة‪ ،‬إذ الف‪4‬رض هن‪4‬ا أن المش‪4‬تري ال يمكن‪4‬ه اكتش‪4‬اف العيب ب‪4‬الفحص‬
‫المعتاد كما أسلفنا‪ ،‬فإذا ما اكتشف العيب بعد الفحص الدقيق فعليه إخط‪4‬ار الب‪4‬ائع ب‪4‬ذلك العيب بمج‪4‬رد اكتش‪4‬افه ل‪4‬ه وظه‪4‬ور‬
‫العيب‪ ،‬وتطبيقا لذلك ال يسقط حق مشتري السيارة في الرجوع على البائع والمطالبة بض‪44‬مان العي‪44‬وب الخفي‪44‬ة‪ ،‬بحج‪44‬ة أن‪44‬ه‬

‫‪143‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫لم يخط‪4‬ره بوج‪4‬ود العيب بمج‪4‬رد انته‪4‬اء ف‪4‬ترة التجرب‪4‬ة‪ ،‬م‪4‬تى ك‪4‬ان ذل‪4‬ك العيب خفي‪4‬ا لدرج‪4‬ة تع‪4‬ذر معه‪4‬ا اكتش‪4‬اف وج‪4‬وده إال‬
‫بعد االستعانة بأحد المراكز المتخصص‪44‬ة في فحص الس‪44‬يارات والحص‪44‬ول على تقري‪44‬ر منه‪44‬ا بتل‪44‬ك األعط‪44‬ال‪ ،‬ويمكن الق‪4‬ول‬
‫إن ت‪44‬اريخ ه‪44‬ذا التقري‪44‬ر يع‪44‬د بمثاب‪44‬ة حج‪44‬ة إلثب‪44‬ات ت‪44‬اريخ ظه‪44‬ور العيب واكتش‪44‬افه‪ ،‬ال‪44‬تي من تاريخه‪44‬ا يجب على المش‪44‬تري‬
‫إخطار البائع بوجود ذلك العيب حتى ولو كان ذلك بعد مرور المدة المعقولة التي جرى عليها العرف‪.‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫ثالثًا‪ :‬دعوى ضمان العيوب الخفية وتعديل أحكام الضمان‬

‫إذا توافرت شروط العيب في المبيع على النحو ال‪4‬ذي عرض‪4‬نا ل‪4‬ه س‪4‬ابقا‪ ،‬ك‪4‬ان من ح‪4‬ق المش‪4‬تري الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع من‬
‫خالل ما يسمى قانونا بدعوى الضمان‪ ،‬للمطالبة إما برد المبيع والتعويض على النحو الذي سيرد بعد قلي‪44‬ل‪ ،‬أو المطالب‪44‬ة‬
‫بإنقاص الثمن بقيمة ما نقص من قيمة المبيع‬

‫صورة (‪)2-5‬‬
‫‪144‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫أو منفعته بسبب العيب‪ ،‬وهذا بحسب األصل‪ ،‬وفيما يلي نبين أحكام دعوى ضمان العيوب الخفية بالتفصيل‪:‬‬

‫‪ .1‬حقوق المشتري في دعوى ضمان العيوب الخفية‪:‬‬

‫أ‪ .‬مضمون حق المشتري في الرجوع على البائع بضمان العيب‪:‬‬

‫إذا أخط‪44‬ر المش‪44‬تري الب‪44‬ائع خالل الم‪44‬دة المعقول‪44‬ة بوج‪44‬ود العيب م‪44‬تى ك‪44‬ان يمكن اكتش‪44‬افه ب‪44‬الفحص الع‪44‬ادي‪ ،‬أو من لحظ‪44‬ة‬
‫ظهوره إن لم يكن ظاهرا على التفص‪4‬يل الس‪4‬ابق‪ ،‬يك‪4‬ون هن‪4‬ا ق‪4‬د احتف‪4‬ظ بحق‪4‬ه في الرج‪4‬وع بالض‪4‬مان على الب‪4‬ائع‪ ،‬وق‪4‬د دمج‬
‫الق ‪44‬انون في ه ‪44‬ذا الش ‪44‬أن بين أحك ‪44‬ام ض ‪44‬مان التع ‪44‬رض واالس ‪44‬تحقاق في حال ‪44‬ة االس ‪44‬تحقاق الج ‪44‬زئي للم ‪44‬بيع على النح ‪44‬و ال ‪44‬ذي‬
‫س‪44‬نراه في الوح‪44‬دة التالي‪44‬ة‪ ،‬وبين أحك‪44‬ام ض‪44‬مان العيب الخفي‪ ،‬فجع‪44‬ل للمش‪44‬تري ذات الح‪44‬ق في كلت‪44‬ا ال‪44‬دعويين لعل‪44‬ة جامع‪44‬ة‬
‫بينهم‪44‬ا‪ ،‬وهي أن المش‪44‬تري في حال‪44‬ة االس‪44‬تحقاق الج‪44‬زئي للم‪44‬بيع وك‪44‬ذلك في ح‪44‬ال وج‪44‬ود العيب الخفي ال يفق‪44‬د الم‪44‬بيع كلي‪44‬ة‬
‫وإ نما بشكل جزئي‪ ،‬ويظل األمر معلقا على ما إذا كان هذا النقص الذي لحق المبيع أو فائدته جراء العيب الخفي جسيما‬
‫أم ال‪ ،‬وعليه فإن حقوق المشتري في حال وجود العيب الخفي ال تخرج عن أحد فرضين‪:‬‬

‫الفرض األول‪ :‬أن يكون العيب جسيما‪ :‬ومعيار الجسامة هنا مرجعه إلى الحاجة التي ابتغى المش‪44‬تري تحقيقه‪44‬ا من وراء‬
‫شرائه للمبيع‪ ،‬فيكون العيب جسيما إذا بلغ قدرا لو علمه المشتري قبل البيع لم‪4‬ا أب‪4‬رم العق‪4‬د (عب‪4‬د الس‪4‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬ول‪4‬ه‬
‫في هذه الحالة أن يرجع على البائع ب‪4‬دعوى الض‪44‬مان‪ ،‬ف‪44‬يرد ل‪4‬ه الم‪4‬بيع المعيب وم‪4‬ا أف‪44‬اده من‪4‬ه خالل ف‪44‬ترة بقائ‪4‬ه مع‪4‬ه‪ ،‬وفي‬
‫المقابل للمشتري أيضا أن يسلك طريقا آخرا فيستبقي المبيع في يده مع المطالبة بالتعويض عما أصابه من ضرر بسبب‬
‫وج‪44‬ود ذل‪44‬ك العيب (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وهن‪44‬ا تختل‪44‬ف قواع‪44‬د الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي عن الق‪44‬انون الوض‪44‬عي‪ ،‬ففي ال‪44‬وقت ال‪44‬ذي‬
‫يج‪44‬يز في‪44‬ه الق‪44‬انون للمش‪44‬تري في ح‪44‬ال اخت‪44‬ار اس‪44‬تبقاء الم‪44‬بيع المعيب في ي‪44‬ده‪ ،‬أن يط‪44‬الب ب‪44‬التعويض عم‪44‬ا لحق‪44‬ه من خس‪44‬ارة‬
‫جراء ذلك العيب وما فاته من كس‪4‬ب‪ ،‬نج‪4‬د أن غالبي‪4‬ة الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي يمن‪4‬ع علي‪4‬ه في مث‪4‬ل ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة المطالب‪4‬ة ب‪4‬التعويض‬
‫أو إنق ‪44‬اص الثمن؛ وذل ‪44‬ك ألن الب ‪44‬ائع لم يقب ‪44‬ل ال ‪44‬بيع إال ب ‪44‬الثمن المس ‪44‬مى‪ ،‬والمش ‪44‬تري تض ‪44‬رر من وج ‪44‬ود العيب في الم ‪44‬بيع‪،‬‬
‫فوجبت صيانة حق كٍّل منهما في هذه الحالة‪ ،‬فالمشتري بالخيار بين فسخ العقد أو إمضائه واالحتفاظ بالمبيع‪ ،‬وهذا فق‪44‬ط‬
‫محض حق ‪44‬ه‪ ،‬وه ‪44‬ذا ه ‪44‬و المع ‪44‬نى المقص ‪44‬ود من ق ‪44‬ول الفقه ‪44‬اء "خي ‪44‬ار العيب يمن ‪44‬ع ل ‪44‬زوم ال ‪44‬بيع في ح ‪44‬ق المش ‪44‬تري" (الزرق ‪44‬ا‪،‬‬
‫‪1998‬م)‪ ،‬أما مجلة األحكام العدلية فقد منحت المشتري في هذه الحالة الحق في المطالبة بإنقاص الثمن‪ ،‬وهذا ما نصت‬
‫عليه المادة (‪ )346‬منها‪ ،‬وعن كيفية حساب قيمة النقص الذي يحق للمشتري الرجوع على الب‪44‬ائع ب‪44‬ه فق‪4‬د أوض‪44‬حت ذات‬
‫الم‪44‬ادة ذل‪44‬ك‪ ،‬فيتم تق‪44‬ييم الم‪44‬بيع س‪44‬الما‪ ،‬ثم يقيم معيب‪44‬ا‪ ،‬ويتم خص‪44‬م القيم‪44‬تين من بعض‪44‬هما البعض‪ ،‬والف‪44‬ارق بينهم‪44‬ا يعت‪44‬بر ه‪44‬و‬
‫قيم‪44‬ة النقص‪44‬ان ال‪44‬تي يح‪44‬ق للمش‪44‬تري الرج‪44‬وع به‪44‬ا على الب‪44‬ائع‪ ،‬وفي ش‪44‬أن تق‪44‬دير قيم‪44‬ة النقص ال ب‪44‬د أن يتم ذل‪44‬ك من خالل‬
‫ذوي الخبرة ممن ليس لهم غرض أو مصلحة في ذلك‪ ،‬وقد خالفت المجلة الشرعية مسلك مجلة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة في ه‪44‬ذا‬

‫‪145‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫الشأن‪ ،‬حيث نصت المادة (‪ )424‬منها على "إذا اطلع المشتري على عيب ق‪4‬ديم فل‪4‬ه خي‪4‬ار ال‪4‬رد و اإلمس‪4‬اك مجان‪4‬ا أو م‪4‬ع‬
‫أرش العيب‪ ،‬وال خيار في العيب الحادث" ويبدو أن المجلة هنا قد قصرت المطالبة بالتعويض في ح‪44‬ال اخت‪44‬ار المش‪44‬تري‬
‫استبقاء المبيع في ي‪4‬ده‪ ،‬على تع‪4‬ويض العيب وليس م‪4‬ا نقص في قيم‪4‬ة الم‪4‬بيع‪ ،‬كم‪4‬ا قص‪4‬رت ذل‪4‬ك الخي‪4‬ار على العيب الق‪4‬ديم‬
‫دون العيب الحادث‪ ،‬وعلى ذلك ال يجوز للمشتري وفقا ألحكام المجلة الشرعية المطالبة بقيم‪44‬ة م‪44‬ا نقص من قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع‬
‫بسبب العيب إن اختار استبقاءه في يده‪ ،‬وإ نما يحق له المطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر جراء وجود ذل‪44‬ك العيب‪،‬‬
‫ومن المعلوم أن الفقه اإلسالمي ال يعوض إال عن األضرار المتوقعة فقط وال يعوض عن األضرار المحتملة‪.‬‬

‫الفرض الثاني‪ :‬أن يكون العيب غير جسيم‪ :‬ويك‪44‬ون العيب ك‪44‬ذلك إذا لم يص‪44‬ل النقص في قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع أو منفعت‪44‬ه ح‪44‬دا ل‪44‬و‬
‫علمه المش‪4‬تري لم‪4‬ا أب‪4‬رم العق‪4‬د‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪4‬ان األم‪4‬ر ك‪4‬ذلك فال يك‪4‬ون من ح‪4‬ق المش‪4‬تري إال أن يط‪4‬الب ب‪4‬التعويض عم‪4‬ا أص‪44‬ابه‬
‫من ض‪44 4‬رر بس‪44 4‬بب العيب (عب‪44 4‬د الس‪44 4‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬كم‪44 4‬ا يف‪44 4‬رق الق‪44 4‬انون في تق‪44 4‬دير قيم‪44 4‬ة التع‪44 4‬ويض واألض‪44 4‬رار ال‪44 4‬واجب‬
‫التعويض عنها في هذه الحالة‪ ،‬بين ما إذا كان البائع سيئ النية أو كان حسنها‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان س‪4‬يئ الني‪4‬ة وجب علي‪4‬ه تع‪4‬ويض‬
‫المشتري ليس فقط عن األضرار المتوقعة‪ ،‬وإ نما أيضا عن األضرار غير المتوقعة‪ ،‬وذلك على خالف ما إذا كان البائع‬
‫حس‪4‬ن الني‪4‬ة‪ ،‬أي لم يكن يعلم بوج‪4‬ود ذل‪4‬ك العيب في الم‪4‬بيع‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ليس للمش‪4‬تري إال أن يط‪4‬الب ب‪4‬التعويض عن‬
‫األضرار المتوقعة فقط دون األضرار غير المتوقعة (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬عناصر التعويض التي يحصل عليها المشتري في حال الرد‪:‬‬

‫إذا ثبت للمشتري الحق في رد المبيع للبائع (خي‪4‬ار العيب)‪ ،‬واخت‪4‬ار أن يس‪4‬لك ه‪4‬ذا الطري‪4‬ق‪ ،‬وق‪44‬ام ب‪4‬رد الم‪4‬بيع المعيب إلى‬
‫البائع‪ ،‬مع ما أف‪4‬اده من‪4‬ه خالل ه‪4‬ذه الف‪4‬ترة‪ ،‬فإن‪4‬ه يح‪4‬ق ل‪4‬ه المطالب‪4‬ة ب‪4‬التعويض في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬ويش‪4‬مل التع‪4‬ويض المس‪4‬تحق‬
‫هنا العناصر التالية‪:‬‬

‫‪ -‬قيمة المبيع غير معيب‪ ،‬ويضيف أهل القانون الفوائد القانونية عن هذه القيمة محس‪44‬وبة من ت‪44‬اريخ ظه‪44‬ور العيب (عب‪44‬د‬
‫السالم‪1980 ،‬م)‪.‬‬
‫‪ -‬المص‪44‬روفات ال‪44‬تي أنفقه‪44‬ا المش‪44‬تري على الم‪44‬بيع‪ :‬المص‪44‬روفات الض‪44‬رورية ال‪44‬تي يك‪44‬ون المش‪44‬تري ق‪44‬د أنفقه‪44‬ا على الم‪44‬بيع‬
‫لحفظ‪44‬ه من الهالك والتل‪44‬ف‪ ،‬كم‪44‬ا يجب رد المص‪44‬روفات النافع‪44‬ة والمص‪44‬روفات الكمالي‪44‬ة م‪44‬تى ك‪44‬ان الب‪44‬ائع س‪44‬يئ الني‪44‬ة‬
‫أي كان عالما بوجود العيب‪.‬‬
‫‪ -‬جميع مصروفات دعوى ضمان العيب الخفي‪ :‬كأتعاب المحامين وأهل الخبرة وحفظ المبيع من التلف وغير ذلك من‬
‫المصروفات القضائية‪.‬‬
‫‪ -‬التع‪44‬ويض عم‪44‬ا لحق‪4‬ه من خس‪44‬ارة‪ ،‬ويض‪44‬يف الق‪4‬انون إمكاني‪44‬ة التع‪44‬ويض عم‪44‬ا فات‪44‬ه من كس‪44‬ب‪ ،‬كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا ال يل‪44‬تزم الب‪44‬ائع‬
‫حس‪44‬ن الني‪44‬ة إال ب‪44‬التعويض عن األض‪44‬رار المتوقع‪44‬ة‪ ،‬أم‪44‬ا في ح‪44‬ال ك‪44‬ان س‪44‬يئ الني‪44‬ة ال‪44‬تزم ب‪44‬التعويض عن األض‪44‬رار‬
‫المتوقعة وغير المتوقعة‪.‬‬
‫‪146‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫ج‪ .‬تعدد البيوع والرجوع بدعوى الضمان‪:‬‬

‫إذا ت‪4‬والت ال‪4‬بيوع‪ ،‬ك‪4‬ان للمش‪4‬تري األخ‪4‬ير الرج‪4‬وع مباش‪4‬رة ب‪4‬دعوى ض‪44‬مان العيب على الب‪4‬ائع األول؛ ألن ه‪4‬ذه ال‪4‬دعوى‬
‫ش‪44‬أنها ش‪44‬أن دع‪44‬وى ض‪44‬مان االس‪44‬تحقاق تعت‪44‬بر من ملحق‪44‬ات الم‪44‬بيع‪ ،‬ويش‪44‬ترط لقب‪44‬ول ه‪44‬ذا الرج‪44‬وع أن يك‪44‬ون للب‪44‬ائع الث‪44‬اني‬
‫ح‪44‬ق في الرج‪44‬وع على الب‪44‬ائع األول‪ ،‬أم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬ان ال يح‪44‬ق ل‪44‬ه الرج‪44‬وع بس‪44‬بب التق‪44‬ادم أو التن‪44‬ازل عن حق‪44‬ه في ض‪44‬مان‬
‫العيب‪ ،‬فال يمكن للمش‪44‬تري من الب‪44‬ائع الث‪44‬اني أن يرج‪44‬ع على الب‪44‬ائع األول في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬كم‪44‬ا يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون العيب‬
‫ما زال خفيا عند البيع الثاني (البدراوي‪1970 ،‬م)‪.‬‬

‫د‪ .‬تعدد المبيع وظهور العيب في بعضه دون البعض اآلخر‪:‬‬

‫يف‪44‬ترض هن‪44‬ا أن الم‪44‬بيع عب‪44‬ارة عن ع‪44‬دة أش‪44‬ياء‪ ،‬بيعت كله‪44‬ا في ص‪44‬فقة واح‪44‬دة‪ ،‬وبثمن إجم‪44‬الي واح‪44‬د‪ ،‬ثم يج‪44‬د المش‪44‬تري‬
‫بعضها معيبا والبعض اآلخر سليما (م‪4‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وفي معالج‪4‬ة ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يف‪4‬رق الق‪4‬انون بين م‪4‬ا إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع‬
‫معينا بالذات أم أنه معين بالنوع‪:‬‬

‫‪ -‬في ح‪AA‬ال ك‪AA‬ان الم‪AA‬بيع معين‪AA‬ا بال‪AA‬ذات (قيمي‪AA‬ا)‪ :‬في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ينبغي التفرق‪44‬ة بين م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان العيب في بعض األش‪44‬ياء‬
‫المبيعة قد ظهر قبل القبض أم بعده‪ ،‬فإذا كان قد ظهر قبل القبض فال يكون للمشتري الحق في فس‪4‬خ ال‪4‬بيع إال في‬
‫جمي‪44‬ع الم‪44‬بيع وليس ل‪44‬ه الح‪44‬ق في فس‪44‬خ العق‪44‬د في األج‪44‬زاء المعيب‪44‬ة وإ مض‪44‬ائه في األج‪44‬زاء الس‪44‬ليمة‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان ق‪44‬د‬
‫ظهر بعد القبض فال بد من التمي‪4‬يز هن‪4‬ا بين م‪4‬ا إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع يض‪4‬ره التبعيض أو أن‪4‬ه ال يض‪4‬ره‪ ،‬ف‪4‬إن ك‪4‬ان يض‪4‬ره‬
‫التبعيض أي التجزئة فال يجوز للمشتري الفسخ إال في كل المبيع وليس في األج‪4‬زاء المعيب‪4‬ة فق‪4‬ط‪ ،‬ومث‪4‬ال ذل‪4‬ك أن‬
‫يش ‪44‬تري أج ‪44‬زاء الس ‪44‬يارة الياباني ‪44‬ة الص ‪44‬نع بمواص ‪44‬فات خاص ‪44‬ة لتجميعه ‪44‬ا في الس ‪44‬عودية‪ ،‬ثم يكتش ‪44‬ف أن بعض تل ‪44‬ك‬
‫األجزاء معطل دون البعض اآلخر‪ ،‬ففي هذه الحالة ال يجوز له إمض‪44‬اء العق‪4‬د في األج‪44‬زاء الس‪44‬ليمة دون المعطل‪44‬ة؛‬
‫نظرا ألن المبيع هنا يضره التبعيض‪ ،‬أما إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع ال يض‪4‬ره التبعيض ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يح‪4‬ق للمش‪4‬تري فس‪4‬خ‬
‫العق ‪44‬د في ح ‪44‬دود األج ‪44‬زاء المعيب ‪44‬ة فق ‪44‬ط وإ مض ‪44‬اؤه في األج ‪44‬زاء الس ‪44‬ليمة‪ ،‬ومث ‪44‬ال ذل ‪44‬ك أن يش ‪44‬تري ع ‪44‬ددا من أجه ‪44‬زة‬
‫الحاس‪44‬ب اآللي‪ ،‬ثم يكتش‪44‬ف أن بعض‪44‬ها في‪44‬ه عط‪44‬ل ف‪44‬ني يح‪44‬ول دون إمكاني‪44‬ة تش‪44‬غيله والبعض اآلخ‪44‬ر س‪44‬ليم‪ ،‬فيح‪44‬ق ل‪44‬ه‬
‫فسخ العقد بالنسبة لألجهزة المعيبة وإ مضاؤه بالنسبة لألجهزة السليمة‪.‬‬
‫‪ -‬في حال كان المبيع معينا بالنوع (مثليا)‪ :‬طالم‪44‬ا أن الم‪44‬بيع مثلي فلن يض‪44‬ره التبعيض‪ ،‬ومن ثم يج‪44‬وز للمش‪44‬تري ول‪44‬و‬
‫بعد التسليم في حال اكتشف وج‪4‬ود عيب في بعض الم‪4‬بيع دون البعض اآلخ‪4‬ر أن يفس‪4‬خ العق‪4‬د في ج‪4‬زء من الم‪4‬بيع‬
‫ويمضيه في الجزء اآلخر (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ومثال ذلك أن يشتري عشر أطنان من التمور الفاخرة‪ ،‬ثم يج‪44‬د أن‬
‫نصف طن منها فاسد والباقي سليم‪ ،‬فيحق له في هذه الحالة إمضاء العقد فقط في الجزء السليم وفسخه في الجزء‬
‫المعيب‪.‬‬
‫‪147‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫والقانون‪:‬‬ ‫‪ .2‬موانع رد المبيع المعيب إلى المشتري في الفقه اإلسالمي‬

‫إذا كان القانون وكذلك الفقه اإلس‪44‬المي يمنح‪4‬ان للمش‪4‬تري الح‪4‬ق في رد الم‪4‬بيع المعيب إلى الب‪4‬ائع‪ ،‬م‪4‬تى ظه‪4‬ر في‪4‬ه عيب‬
‫جسيم‪ ،‬ما كان المشتري ليقدم على إبرام العق‪4‬د ل‪4‬و ك‪4‬ان يعلم ب‪4‬ه‪ ،‬ول‪4‬ه وفق‪4‬ا ألحك‪4‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي الخي‪4‬ار في ذل‪4‬ك‪ ،‬إال‬
‫أنه يمتنع على المشتري رد المبيع للعيب حتى ولو كان العيب جسيما‪ ،‬وذلك في عدة حاالت نفصلها فيما يلي‪:‬‬

‫أ‪ .‬هالك المبيع المعيب في يد المشتري‪:‬‬

‫إذا هلك المبيع المعيب في يد المشتري‪ ،‬فإن ذلك ال يؤثر على بقاء دعوى الضمان وإ مكانية رفعها‪ ،‬غ‪4‬ير أن خي‪44‬ارات‬
‫المشتري ستختلف بحسب سبب الهالك‪ ،‬وفي جميع األحوال سيحول هالك المبيع المعيب دون إمكانية رده لزواله‪:‬‬

‫‪ -‬هالك المبيع نتيجة العيب ذاته‪ :‬فإذا كان األمر كذلك‪ ،‬ومثاله أن يكون أساس البيت ضعيفا مما أدى إلى انهي‪44‬ار البن‪44‬اء‬
‫كله‪ ،‬ففي هذه الحالة يستحق المشتري التعويض كامال كما ل‪4‬و ك‪4‬ان الم‪4‬بيع ق‪44‬د اس‪4‬تحق ك‪4‬امال للغ‪4‬ير‪ ،‬وذل‪4‬ك بم‪4‬وجب‬
‫أحكام ضمان االستحقاق الكلي التي سيأتي بيانها الحقا‪.‬‬
‫‪ -‬هالك الم‪44‬بيع بخط‪44‬أ الب‪44‬ائع‪ :‬وفي ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة يك‪44‬ون الم‪44‬بيع المعيب ق‪44‬د هل‪44‬ك بفع‪44‬ل الب‪44‬ائع نفس‪44‬ه أو بخطئ‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬أن يق‪44‬وم‬
‫بتجري‪44‬ف أح‪44‬د أعم‪44‬دة الم‪44‬نزل المعيب بعيب وهن أساس‪44‬ه‪ ،‬مم‪44‬ا ي‪44‬ؤدي إلى س‪44‬قوطه‪ ،‬فيمتن‪44‬ع حينه‪44‬ا إمكاني‪44‬ة رد الم‪44‬بيع‬
‫لهالك‪44‬ه‪ ،‬ويبقى للمش‪44‬تري الح‪44‬ق في الحص‪44‬ول على التع‪44‬ويض ك‪44‬امال كم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬ان الم‪44‬بيع ق‪44‬د اس‪44‬تحق اس‪44‬تحقاقا كلي‪44‬ا‪،‬‬
‫وفي كلت‪44‬ا الح‪44‬التين س‪44‬الفتي ال‪44‬ذكر يجب على المش‪44‬تري أن ي‪44‬رد للب‪44‬ائع م‪44‬ا بقي من الم‪44‬بيع كاألنق‪44‬اض واألرض في‬
‫المثال السابق‪.‬‬
‫‪ -‬هالك الم ‪44‬بيع بفع ‪44‬ل المش ‪44‬تري أو بآف ‪44‬ة س ‪44‬ماوية‪ :‬وه ‪44‬و م ‪44‬ا يطل ‪44‬ق علي ‪44‬ه في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي "الم ‪44‬انع الط ‪44‬بيعي" (الزرق ‪44‬ا‪،‬‬
‫‪1998‬م)‪ ،‬فإذا هلك المبيع بآفة سماوية أو نتيجة استعمال المشتري ل‪4‬ه ك‪4‬أن يك‪4‬ون طعام‪4‬ا فأكل‪4‬ه‪ ،‬أو قماش‪4‬ا فحاك‪4‬ه‪،‬‬
‫فيص‪44‬بح رد الم‪44‬بيع هن‪44‬ا مس‪44‬تحيال لهالك‪44‬ه‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة تقتص‪44‬ر خي‪44‬ارات المش‪44‬تري على المطالب‪44‬ة بنقص‪44‬ان الثمن‬
‫بمق ‪44‬دار م ‪44‬ا نقص في الم ‪44‬بيع بس ‪44‬بب العيب‪ ،‬ويختل ‪44‬ف حكم ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة عن حال ‪44‬ة م ‪44‬ا إذا ك ‪44‬ان اإلتالف ق ‪44‬د تم بفع ‪44‬ل‬
‫المش‪44 4‬تري؛ ولكن دون اس‪44 4‬تعمال‪ ،‬كم‪44 4‬ا ل‪44 4‬و ك‪44 4‬ان الم‪44 4‬بيع داب‪44 4‬ة فقتله‪44 4‬ا‪ ،‬أو ثوب‪44 4‬ا فمزق‪44 4‬ه‪ ،‬ففي ه‪44 4‬ذه الحال‪44 4‬ة يجب على‬
‫المشتري حتى ولو علم بالعيب بع‪4‬د اإلتالف أن ي‪4‬دفع للب‪4‬ائع الثمن المس‪4‬مى بينهم‪4‬ا دون خص‪4‬م قيم‪4‬ة العيب‪ ،‬ويمتن‪4‬ع‬
‫عليه المطالبة بإنقاص الثمن للعيب‪.‬‬

‫ب‪ .‬التصرف في المبيع للغير‪:‬‬

‫‪148‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫حيث يق‪4‬وم المش‪44‬تري وعلى ال‪44‬رغم من اكتش‪44‬افه للعيب بالتص‪44‬رف في الم‪44‬بيع المعيب إلى مش‪44‬تر آخ‪44‬ر‪ ،‬ويطل‪44‬ق على ه‪44‬ذا‬
‫المانع في الفقه اإلسالمي "المانع لح‪4‬ق الغ‪4‬ير" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)141‬ويع‪4‬ني قي‪4‬ام المش‪4‬تري ب‪4‬إخراج الم‪4‬بيع عن‬
‫ملكه إلى ملك غيره بعقد من عقود الملكية كبيع أو هبة أو ما شابه‪ ،‬وفي هذه الحالة ال يمكن للمشتري األول أن يقوم‬
‫ب‪44‬رد الم‪44‬بيع إلى الب‪44‬ائع‪ ،‬لتعل‪44‬ق ح‪44‬ق الغ‪44‬ير ب‪44‬المبيع‪ ،‬كم‪44‬ا ال يمكن‪44‬ه أن يط‪44‬الب ب‪44‬التعويض عن النقص الحاص‪44‬ل في الم‪44‬بيع‬
‫جراء ذلك العيب‪ ،‬كل ذلك ما لم يرد المش‪4‬تري الث‪4‬اني الم‪4‬بيع إلى المش‪4‬تري األول ردا قض‪44‬ائيا‪ ،‬حينه‪4‬ا يج‪4‬وز للمش‪4‬تري‬
‫األول الرجوع على بائعه ورد المبيع إليه؛ وذلك ألن البيع الثاني سيصبح كأن لم يكن إذا ما حكم بفسخه وفقا ألحك‪44‬ام‬
‫الفقه اإلسالمي (الزرقا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وقد تناولت أحكام المجلة الشرعية معالجة هذه الحالة‪ ،‬فنصت الم‪44‬ادة (‪ )434‬منه‪44‬ا‬
‫على "إذا تل‪44‬ف الم‪44‬بيع عن‪44‬د المش‪44‬تري ول‪44‬و بفعل‪44‬ه أو أعتق‪44‬ه أو ص‪44‬بغه أو نس‪44‬جه أو باع‪44‬ه أو وهب‪44‬ه أو تص‪44‬رف ب‪44‬ذلك في‬
‫بعضه تعين األرش؛ لكن لو رجع المبيع إلى ملكه قبل أخذ األرش كان له األرش أو الرد"‪.‬‬

‫ج‪ .‬تعيب المبيع المعيب بعيب جديد عند المشتري‪:‬‬

‫وتع‪44‬رف في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي بـ"الم‪44‬انع لح‪44‬ق الب‪44‬ائع" وق‪44‬د ع‪44‬الجت الم‪44‬ادة (‪ )426‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية ه‪44‬ذا الم‪44‬انع من موان‪44‬ع‬
‫الرد‪ ،‬فنصت على "إذا تعيب المبيع الذي من ضمان البائع قبل قبضه بال فعل آدمي خير المشتري وال أرش له إن أخ‪44‬ذه‬
‫معيبا‪ ،‬أم‪4‬ا إن تعيب بفع‪4‬ل الب‪4‬ائع أو بفع‪4‬ل أجن‪4‬بي خ‪4‬ير المش‪4‬تري بين فس‪4‬خ وإ مض‪4‬اء م‪4‬ع األرش‪ ،‬أم‪4‬ا تعيب‪4‬ه بفع‪4‬ل المش‪4‬تري‬
‫فال يثبت به الخيار أصال" ويبدو أن ه‪44‬ذه الم‪44‬ادة ف‪44‬رقت بين ثالث فرض‪44‬يات في تعيب الم‪44‬بيع المعيب بعيب جدي‪44‬د‪ ،‬ومنعت‬
‫خيار الرد على المشتري في فرضية واحدة فقط من هذه الفرضيات‪ ،‬ويمكننا تفصيل ذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ -‬الفرضية األولى‪ :‬تعيب المبيع قبل القبض بأسباٍب خارج‪44‬ة عن إرادة أي ش‪44‬خص‪ ،‬كفع‪44‬ل الداب‪44‬ة واآلف‪44‬ة الس‪44‬ماوية‪ ،‬وفي‬
‫هذه الحالة يثبت الخيار للمشتري‪ ،‬فإن رأى أخذ المبيع على الرغم من العيب فال يمكنه المطالبة ب‪4‬األرش في ه‪4‬ذه‬
‫الحال‪44‬ة‪ ،‬إذ يعت‪44‬بر ق‪44‬د تن‪44‬ازل عن حق‪4‬ه في الض‪44‬مان وقب‪44‬ل ب‪44‬العيب لعلم‪44‬ه المس‪44‬بق ب‪44‬ه‪ ،‬وه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ال تعت‪44‬بر مانع‪44‬ا من‬
‫موانع الرد‪.‬‬
‫‪ -‬الفرض‪AA‬ية الثاني‪AA‬ة‪ :‬تعيب الم ‪44‬بيع بفع ‪44‬ل الب ‪44‬ائع أو بفع ‪44‬ل أجن ‪44‬بي‪ ،‬ففي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة يخ ‪44‬ير المش ‪44‬تري بين رد الم ‪44‬بيع وفس ‪44‬خ‬
‫العقد‪ ،‬وبين إمضاء العقد وأخذ الم‪4‬بيع م‪4‬ع التع‪4‬ويض‪ ،‬وه‪4‬ذه الحال‪4‬ة أيض‪4‬ا ال تعت‪4‬بر من ح‪4‬االت موان‪4‬ع ال‪4‬رد إلعط‪4‬اء‬
‫الخيار للمشتري بين الرد أو اإلمضاء‪.‬‬

‫‪ -‬الفرض‪AA‬ية الثالث‪AA‬ة‪ :‬تعيب الم ‪44‬بيع بفع ‪44‬ل المش ‪44‬تري‪ ،‬وفي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة يك ‪44‬ون الم ‪44‬بيع المعيب بعيب ق ‪44‬ديم ق ‪44‬د تعيب بعيب‬
‫جديد بفعل المشتري أو خطئه‪ ،‬فإذا كان األم‪4‬ر ك‪4‬ذلك امتن‪4‬ع علي‪4‬ه الخي‪4‬ار‪ ،‬ويمن‪4‬ع علي‪4‬ه رد الم‪4‬بيع إلى الب‪4‬ائع باعتب‪4‬ار‬
‫أن خط‪44‬أه وح‪44‬ده ه‪44‬و ال‪44‬ذي تس‪44‬بب في وج‪44‬ود العيب الجدي‪44‬د‪ ،‬وليس من الع‪44‬دل في ش‪44‬يء أن ي‪44‬رد الم‪44‬بيع المعيب بعيب‬
‫ق‪44‬ديم إلى الب‪44‬ائع محمال بعيب جدي‪44‬د؛ ألن في ذل‪44‬ك ض‪44‬ررا ل‪44‬ه‪ ،‬ويش‪44‬ترط لقي‪44‬ام ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة من ح‪44‬االت موان‪44‬ع ال‪44‬رد أن‬
‫يك‪44‬ون التع‪44‬ييب ل‪44‬دى المش‪44‬تري ق‪44‬د تم بع‪44‬د القبض (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬ومن األمثل‪44‬ة على ذل‪44‬ك أن يك‪44‬ون المش‪44‬تري ق‪44‬د‬
‫‪149‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫اش ‪44‬ترى س ‪44‬يارة معيب ‪44‬ة بعيب جس ‪44‬يم في الموت ‪44‬ور‪ ،‬وأثن ‪44‬اء قيادته ‪44‬ا اص ‪44‬طدم بحافل ‪44‬ة أدت إلى تحطم أج ‪44‬زاء كث ‪44‬يرة من‬
‫السيارة‪ ،‬وكان هذا الخط‪4‬أ راجع‪4‬ا إلى المش‪4‬تري وإ همال‪4‬ه‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ال يج‪4‬وز للمش‪4‬تري رد الس‪4‬يارة إلى الب‪4‬ائع‬
‫على الحالة التي آلت إليها بعد الحادث نظرا لما أصابها من أضراٍر وعيوٍب جديدة‪.‬‬

‫د‪ .‬حصول زيادة في المبيع عند المشتري‪:‬‬

‫وص ‪44‬ورتها أن يحص ‪44‬ل في الم ‪44‬بيع بع ‪44‬د قبض ‪44‬ه زي ‪44‬ادة منفص ‪44‬لة متول ‪44‬دة أو متص ‪44‬لة غ‪44‬ير متول ‪44‬دة (الزرق ‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬ومث ‪44‬ال‬
‫األولى ابن الداب ‪44‬ة‪ ،‬وثم ‪44‬رة األش ‪44‬جار‪ ،‬ومث ‪44‬ال الثاني ‪44‬ة خياط ‪44‬ة الث ‪44‬وب الم ‪44‬بيع أو زراع‪44‬ة األرض الب ‪44‬وار‪ ،‬والفرض ‪44‬ية هن ‪44‬ا أن‬
‫المشتري بعد أن أحدث هذه الزيادة في الم‪4‬بيع اكتش‪4‬ف أن في‪4‬ه عيب‪4‬ا ق‪4‬ديما‪ ،‬وه‪4‬ذه الحال‪4‬ة من ح‪4‬االت من‪4‬ع ال‪4‬رد راجع‪4‬ة إلى‬
‫حكم الش‪44‬رع؛ إذ إن الزي‪44‬ادة المتحص‪44‬لة بفع‪44‬ل المش‪44‬تري هي من حق‪44‬ه؛ ألنه‪44‬ا تمت بجه‪44‬ده ومال‪44‬ه‪ ،‬وفي ح‪44‬ال قي‪44‬ل إن بإمكان‪44‬ه‬
‫ال ‪44‬رد للعيب‪ ،‬فمع ‪44‬نى ذل ‪44‬ك أن ‪44‬ه س ‪44‬يرد الم ‪44‬بيع عين ‪44‬ه دون الزي ‪44‬ادة المتول ‪44‬دة أو المتص ‪44‬لة‪ ،‬وال ‪44‬تي س ‪44‬تكون من حق ‪44‬ه دون س ‪44‬ند‬
‫ش‪44‬رعي؛ وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه في حال‪44‬ة ال‪44‬رد س‪44‬يتم فس‪44‬خ العق‪44‬د الم‪44‬برم بين الط‪44‬رفين‪ ،‬ومن ثم يك‪44‬ون المش‪44‬تري ق‪44‬د حص‪44‬ل على ه‪44‬ذه‬
‫الزيادة دون وجه حق ودون سند شرعي وهذا حرام شرعا‪ ،‬ولذا يمتنع الرد هنا ويتعين الرجوع بنقصان العيب‪.‬‬

‫أم ‪44‬ا إن ك ‪44‬انت الزي ‪44‬ادة متص ‪44‬لة متول ‪44‬دة كزي ‪44‬ادة لحم الداب ‪44‬ة‪ ،‬أو ك ‪44‬انت منفص ‪44‬لة غ ‪44‬ير متول ‪44‬دة ك ‪44‬أجرة الم ‪44‬بيع في ح ‪44‬ال أج ‪44‬ره‬
‫المشتري‪ ،‬فإنهما ال يمنعان من الفسخ والرد بالعيب‪ ،‬إذ يبقى حكم العيب كما هو بحسب األصل (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .3‬اتفاقات تعديل أحكام ضمان العيوب الخفية‪:‬‬

‫جمي‪44‬ع أحك‪44‬ام ض‪44‬مان العي‪44‬وب الخفي‪44‬ة س‪44‬الفة ال‪44‬ذكر ال تتعل‪44‬ق بالنظ‪44‬ام الع‪44‬ام؛ ول‪44‬ذا ف‪44‬إن ه‪44‬ذه األحك‪44‬ام تخض‪44‬ع التفاق‪44‬ات تع‪44‬ديل‬
‫الض‪4‬مان‪ ،‬إذ يمكن للمتعاق‪4‬دين االتف‪4‬اق على زي‪4‬ادة الض‪4‬مان‪ ،‬أو إنقاص‪4‬ه‪ ،‬أو اإلعف‪4‬اء من‪4‬ه‪ ،‬وقب‪4‬ل أن نتط‪4‬رق له‪4‬ذه االتفاق‪4‬ات‬
‫بالتفصيل‪ ،‬نشير هنا إلى أن أي اتفاق على إنقاص الضمان أو اإلعفاء منه يقع باطال في حال ك‪4‬ان الب‪4‬ائع ق‪44‬د تعم‪4‬د إخف‪4‬اء‬
‫العيب في المبيع قاصدا بذلك الغش والتضليل (المادة ‪ ،453‬القانون المدني المصري)‪.‬‬

‫أ‪ .‬االتفاق على تشديد الضمان‪:‬‬

‫ق‪44‬د يتعل‪44‬ق االتف‪44‬اق على تش‪44‬ديد الض‪44‬مان بش‪44‬روط العيب‪ ،‬ومثال‪44‬ه أن يتم االتف‪44‬اق على أن يض‪44‬من الب‪44‬ائع العيب ول‪44‬و لم يكن‬
‫جسيما‪ ،‬حتى ول‪4‬و ك‪4‬ان مم‪4‬ا ج‪4‬رى الع‪4‬رف على التس‪4‬امح في‪4‬ه‪ ،‬أو االتف‪4‬اق على أن يض‪4‬من الب‪4‬ائع العيب ح‪4‬تى ول‪4‬و ك‪4‬ان من‬
‫الممكن كش‪44‬فه ب‪44‬الفحص الع‪44‬ادي‪ ،‬وق‪44‬د يتعل‪44‬ق التش‪44‬ديد بمق‪44‬دار التع‪44‬ويض‪ ،‬ك‪44‬أن يتم االتف‪44‬اق على أن يش‪44‬مل التع‪44‬ويض جمي‪44‬ع‬
‫المصروفات التي دفعها المشتري على المبيع قبل رده‪ ،‬ومن ض‪4‬منها المص‪4‬روفات الكمالي‪4‬ة ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يكن الب‪4‬ائع س‪4‬يئ‬
‫الني‪4‬ة‪ ،‬وق‪4‬د يتعل‪4‬ق التش‪4‬ديد بزي‪4‬ادة الض‪4‬مان عم‪4‬ا ه‪4‬و مق‪4‬رر وفق‪4‬ا لألحك‪4‬ام الس‪4‬الف ذكره‪4‬ا‪ ،‬ومثاله‪4‬ا أن يتم االتف‪4‬اق على ع‪4‬دم‬
‫االلتزام بالمدة القانونية المحددة لرفع دعوى الضمان (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫‪150‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬االتفاق على إنقاص الضمان‪:‬‬

‫وهذا االتفاق قد يرد على شروط العيب أو مق‪4‬دار التع‪4‬ويض‪ ،‬ومثال‪4‬ه أن يش‪4‬ترط الب‪4‬ائع على المش‪4‬تري ع‪4‬دم ض‪44‬مان العيب‬
‫إال إذا كان على درجة معينة من الجسامة‪ ،‬أو أنه ال يضمن عيبا معينا بذاته كعدم ثبات لون الثوب بعد غسله‪.‬‬

‫ج‪ .‬االتفاق على إسقاط الضمان‪:‬‬

‫مثل هذا االتفاق جائز قانونا وشرعا‪ ،‬ما دام يعبر عن إرادة كال الطرفين ورغبتهما في ذلك‪ ،‬ف‪4‬إذا وج‪4‬د مث‪4‬ل ه‪4‬ذا االتف‪4‬اق‬
‫ك‪44‬ان الب‪44‬ائع غ‪44‬ير ض‪44‬امن ألي عيب مهم‪44‬ا بلغت جس‪44‬امته‪ ،‬وع‪44‬ادة م‪44‬ا يتم اش‪44‬تراط مث‪44‬ل ه‪44‬ذه االتفاق‪44‬ات عن‪44‬دما يك‪44‬ون الم‪44‬بيع‬
‫مس‪44‬تعمال‪ ،‬ومن المتوق‪44‬ع إيج‪44‬اد عي‪44‬وب خفي‪44‬ة به‪44‬ا‪ ،‬غ‪44‬ير أن ه‪44‬ذه االتفاق‪44‬ات تك‪44‬ون باطل‪44‬ة في ح‪44‬ال ك‪44‬ان الب‪44‬ائع ق‪44‬د تعم‪44‬د إخف‪44‬اء‬
‫العيب عن المشتري‪ ،‬وقصد تضليله وغشه‪ ،‬ففي هذه الحالة يعد الشرط باطال وكأن‪4‬ه لم يكن‪ ،‬ويظ‪4‬ل الب‪4‬ائع ض‪4‬امنا للعيب‬
‫(خض‪44‬ر‪1970 ،‬م)‪ ،‬ولم تته‪44‬اون المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية م‪44‬ع ه‪44‬ذه الفرض‪44‬ية‪ ،‬إذ ق‪44‬ررت في الم‪44‬ادة (‪ )429‬منه‪44‬ا أن‪44‬ه "إذا اش‪44‬ترط‬
‫البائع البراءة من عيب ما أو من كل عيب بطل الشرط وصح ال‪44‬بيع‪ ،‬س‪44‬واء العي‪44‬وب الظ‪44‬اهرة أو الباطن‪44‬ة و الج‪44‬روح ال‪44‬تي‬
‫يعرف غورها؛ لكن لو برأه المشتري بعد البيع صح"‪ ،‬ويبدو أن المجلة الش‪4‬رعية قطعت داب‪4‬ر أي محاول‪4‬ة من قب‪4‬ل الب‪4‬ائع‬
‫للتخلص من ض‪44‬مان العيب‪ ،‬ولم تش‪44‬ترط لبطالن مث‪44‬ل ه‪44‬ذا الش‪44‬رط أن يك‪44‬ون منطوي‪44‬ا على غش من الب‪44‬ائع‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ق‪44‬ررت‬
‫بطالن الش ‪44‬رط وص ‪44‬حة العق ‪44‬د مهم ‪44‬ا ك ‪44‬انت نواي ‪44‬ا الب ‪44‬ائع‪ ،‬وربم ‪44‬ا يع ‪44‬ود ذل ‪44‬ك إلى ص ‪44‬عوبة إثب ‪44‬ات غش الب ‪44‬ائع في كث ‪44‬ير من‬
‫األحي ‪44‬ان‪ ،‬األم ‪44‬ر ال ‪44‬ذي س ‪44‬يفتح الب ‪44‬اب على مص ‪44‬راعيه أم ‪44‬ام الباع ‪44‬ة للغش والتض ‪44‬ليل‪ ،‬ثم االدع ‪44‬اء ب ‪44‬أنهم لم يكون ‪44‬وا يعلم ‪44‬ون‬
‫بوجود العيب‪.‬‬

‫د‪ .‬الضمان الخاص بصالحية المبيع للعمل مدة معينة‪:‬‬

‫هي ص ‪44‬ورة من ص ‪44‬ور تش ‪44‬ديد الض ‪44‬مان‪ ،‬ال ‪44‬تي ال يكتفي فيه ‪44‬ا المش ‪44‬تري بأحك ‪44‬ام الض ‪44‬مان ال ‪44‬تي قررته ‪44‬ا النص ‪44‬وص الفقهي ‪44‬ة‬
‫والقانونية‪ ،‬وإ نما يشترط في العقد أن يكون الم‪4‬بيع ص‪4‬الحا للعم‪4‬ل م‪4‬دة زمني‪4‬ة معين‪4‬ة‪ ،‬ويك‪4‬ثر مث‪4‬ل ه‪4‬ذا الش‪4‬رط في األجه‪4‬زة‬
‫اإللكترونية والكهربائية دقيقة الصنع‪ ،‬كأجهزة الحاسب اآللي والهواتف النقالة والثالج‪44‬ات والغس‪44‬االت وم‪44‬ا إلى ذل‪44‬ك‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫وجد مثل ه‪4‬ذا الش‪4‬رط‪ ،‬واكتش‪4‬ف المش‪4‬تري أن هن‪4‬اك عيب‪4‬ا خفي‪4‬ا في الم‪4‬بيع‪ ،‬فإن‪4‬ه يح‪4‬ق ل‪4‬ه الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع ب‪4‬ذلك العيب‬
‫خالل م‪44‬دة زمني‪44‬ة معين‪44‬ة ح‪44‬ددها الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري بالش‪44‬هر‪ ،‬ول‪44‬ه أن يرف‪44‬ع دع‪44‬وى الض‪44‬مان خالل س‪44‬تة أش‪44‬هر من‬
‫تاريخ اإلخطار‪ ،‬ومن األمثلة الشائعة على هذا الش‪4‬رط م‪4‬ا نج‪4‬ده الي‪4‬وم من اش‪4‬تراطات بض‪4‬مان عم‪4‬ل الجه‪4‬از أو اآلل‪4‬ة لم‪4‬دة‬
‫زمني‪44‬ة معين‪44‬ة كخمس س‪44‬نوات أو عش‪44‬ر س‪44‬نوات‪ ،‬وُتعطى للمش‪44‬تري ش‪44‬هادة ض‪44‬مان ب‪44‬ذلك‪ ،‬ول‪44‬ه خالل ه‪44‬ذه الم‪44‬دة‪ ،‬في ح‪44‬ال‬
‫أصبح المبيع غير صالح للعمل بسبب عيب في التصنيع أو تلف بعض أجزاء الم‪4‬بيع الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع أو الض‪4‬امن أو‬
‫الوكيل المختص بحسب األحوال‪.‬‬

‫هـ ‪ .‬سقوط ضمان العيب‪:‬‬

‫‪151‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫إذا ثبت للمشتري ض‪4‬مان العيب في مواجه‪4‬ة الب‪4‬ائع‪ ،‬ف‪4‬إن ه‪4‬ذا الض‪4‬مان وعلى ال‪4‬رغم من ت‪4‬وافره وتحق‪4‬ق ش‪4‬روطه‪ ،‬فإن‪4‬ه ق‪4‬د‬
‫يسقط بأحد موجبات سقوطه في الفقه والقانون ومن أسباب سقوط ضمان العيب‪:‬‬

‫‪ -‬رض‪AA‬ا المش‪AA‬تري ب‪AA‬العيب‪ :‬وه ‪44‬ذا م ‪44‬ا أخ ‪44‬ذت ب ‪44‬ه الم ‪44‬ادة (‪ )428‬من المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية‪ ،‬ال ‪44‬تي نص ‪44‬ت على "إذا بين الب ‪44‬ائع‬
‫للمش‪44‬تري العيب حين العق‪44‬د أو اش‪44‬تراه عالم‪44‬ا ب‪44‬ه فليس ل‪44‬ه خي‪44‬ار ب‪44‬ذلك العيب؛ لكن ل‪44‬و وج‪44‬د ب‪44‬ه عيب‪44‬ا آخ‪44‬ر ك‪44‬ان ل‪44‬ه‬
‫الخيار ب‪4‬ه"‪ ،‬وه‪4‬ذا الرض‪44‬ا ق‪44‬د يك‪4‬ون ص‪44‬ريحا وق‪44‬د يك‪4‬ون ض‪44‬منيا‪ ،‬فعلم المش‪4‬تري ب‪4‬العيب ثم تص‪44‬رفه ب‪4‬ه إلى غ‪4‬يره أو‬
‫حمله للمبيع واالنصراف‪ ،‬جميعها تحمل الموافقة الضمنية منه على إمضاء العقد‪.‬‬
‫‪ -‬م‪A‬رور ال‪A‬زمن‪ :‬إذا م ‪ّ4‬ر ت الم‪44‬دة الزمني‪44‬ة المح‪44‬ددة لرف‪44‬ع دع‪44‬وى الض‪44‬مان فإن‪44‬ه يس‪44‬قط‪ ،‬وال يج‪44‬وز للمش‪44‬تري رف‪44‬ع دع‪44‬وى‬
‫الض‪44 4‬مان بع‪44 4‬د ذل‪44 4‬ك الت‪44 4‬اريخ‪ ،‬وه‪44 4‬ذا الحكم أخ‪44 4‬ذت ب‪44 4‬ه العدي‪44 4‬د من األنظم‪44 4‬ة القانوني‪44 4‬ة‪ ،‬ولم تأخ‪44 4‬ذ ب‪44 4‬ه مجل‪44 4‬ة األحك‪44 4‬ام‬
‫الش‪44‬رعية‪ ،‬ال‪44‬تي نص‪44‬ت ص‪44‬راحة في الم‪44‬ادة (‪ )427‬منه‪44‬ا على "خي‪44‬ار العيب على التراض‪44‬ي فال يس‪44‬قط بمض‪44‬ي زمن‬
‫وال بسكوت"‪ ،‬وبموجب هذا النص ال يسقط حق المشتري الذي اكتشف عيبا خفيا في المبيع أن يرج‪44‬ع على الب‪44‬ائع‬
‫مهما كانت المدة الزمنية الفاص‪44‬لة بين ال‪4‬بيع واكتش‪4‬اف العيب‪ ،‬وال يعت‪4‬بر س‪4‬كوت المش‪4‬تري عن العيب بمثاب‪4‬ة قب‪4‬ول‬
‫له‪ ،‬وإ نما تطبق هنا قاعدة "ال ينسب إلى ساكت قول"‪.‬‬

‫‪152‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬
‫ضمان العيوب الخفية‪ :‬ه‪44‬و ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بتع‪44‬ويض تل‪44‬ك العي‪44‬وب ال‪44‬تي من ش‪44‬أنها جع‪44‬ل الم‪44‬بيع غ‪44‬ير ص‪44‬الح لتحقي‪44‬ق‬ ‫‪‬‬
‫الغاية المقصودة منه‪.‬‬
‫العيوب الخفية‪ :‬هو ما تخلو عنه الفطرة السليمة عادة وينقص القيمة عند التجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب القديم‪ :‬هو ما كان موجودا في المبيع وهو عند البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب الحادث‪ :‬هو العيب الذي وجد في المبيع بعد العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب الجسيم‪ :‬ه‪44‬و العيب ال‪44‬ذي أدى إلى إنق‪44‬اص قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع أو منفعت‪44‬ه إلى الح‪44‬د ال‪44‬ذي جع‪44‬ل المش‪44‬تري م‪44‬ا ك‪44‬ان‬ ‫‪‬‬
‫ليشتريه لو كان يعلم بوجوده‪.‬‬
‫النقص‪AA‬ان ال‪AA‬وظيفي الن‪AA‬اتج عن العيب‪ :‬ه ‪44‬و ال ‪44‬ذي يط ‪44‬ول في ‪44‬ه العيب منفع ‪44‬ة الم ‪44‬بيع أو ينقص ‪44‬ها فيجعل ‪44‬ه غ ‪44‬ير قاب ‪44‬ل‬ ‫‪‬‬
‫لالستعمال المخصص له‪.‬‬
‫النقصان المادي الناتج عن العيب‪ :‬هو الذي يحدث إذا ما طال التلف مادَة الشيء المبيع‪ ،‬أو ألحق بها هالك‪44‬ا أو‬ ‫‪‬‬
‫تلفا ولو جزئيا‪.‬‬
‫رداءة المبيع‪ :‬هي مجرد وصف لجودة المبيع وليست عيبا فيه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب الم‪AA‬ؤثر‪ :‬ه‪444‬و العيب ال‪444‬ذي يك‪444‬ون م‪444‬ؤثرا ينقص من قيم ‪44‬ة الش ‪44‬يء الم ‪44‬بيع بين التج ‪44‬ار وال يمكن إزالت‪444‬ه إال‬ ‫‪‬‬
‫بمشقة‪.‬‬
‫البيوع القضائية‪ :‬هي تلك البيوع التي يشترط القانون أن تتم تحت إشراف القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال‪AA‬بيوع اإلداري‪AA‬ة‪ :‬هي تل ‪44‬ك ال ‪44‬بيوع ال ‪44‬تي تجريه ‪44‬ا الجه ‪44‬ات اإلداري ‪44‬ة في الدول ‪44‬ة ب ‪44‬المزاد العل ‪44‬ني ج ‪44‬برا عن م ‪44‬دينها‬ ‫‪‬‬
‫الستيفاء مستحقاتها قبله‪.‬‬
‫دعوى ضمان العيوب الخفية‪ :‬هي دع‪44‬وى قض‪44‬ائية يرفعه‪44‬ا المش‪44‬تري ض‪44‬د الب‪44‬ائع للمطالب‪44‬ة ب‪44‬رد أو التع‪44‬ويض عن‬ ‫‪‬‬
‫األضرار التي لحقت به جراء وجود عيب قديم خفي ومؤثر في المبيع‪.‬‬

‫ما نقص من قيمة المبيع بسبب العيب‪ :‬ه‪4‬و خص‪44‬م قيم‪4‬ة الم‪4‬بيع معيب‪4‬ا من قيمت‪4‬ه س‪4‬ليما وإ عط‪4‬اء المش‪4‬تري الف‪4‬ارق‬ ‫‪‬‬
‫بين القيمتين‪.‬‬

‫‪153‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن أحكام ضمان العيوب الخفية في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫ُقم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة‪ ،‬ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪154‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬

‫الحالة‪ :‬تخيير المشترى بين األرش ورد المبيع الذي به عيب‬

‫أقام (عمرو) دع‪4‬وى قض‪4‬ائية ض‪4‬د إح‪4‬دى وك‪4‬االت الس‪4‬يارات م‪4‬دعيًا فيه‪4‬ا أن‪4‬ه اش‪4‬ترى منه‪4‬ا من‪4‬ذ ع‪4‬ام وبض‪4‬عة أش‪4‬هر س‪4‬يارة‪،‬‬
‫وبعد مضى بضعة أشهر ظهر بها عيب مصنعي في كل من الدفرنس والقير‪ ،‬وقد ق‪4‬امت الُم َّد َع ى عليه‪4‬ا بتب‪4‬ديل ال‪4‬دفرنس‬
‫وحس ‪44‬اس الق ‪44‬ير‪ ،‬ثم حص ‪44‬ل له ‪44‬ا عط ‪44‬ل في المكين ‪44‬ة فأعاده ‪44‬ا لهم‪ ،‬وذك ‪44‬رو أنهم غ ‪44‬يروا بعض قط ‪44‬ع الس ‪44‬يارة وأنه ‪44‬ا ص ‪44‬ارت‬
‫س‪44‬ليمة‪ ،‬وبع‪44‬د أس‪44‬بوع تعطلت م‪44‬رة أخ‪44‬رى‪ ،‬وفحص‪44‬وها وأص‪44‬لحوها‪ ،‬ثم تعطلت بع‪44‬د أربع‪44‬ة أش‪44‬هر وغ‪44‬يروا ال‪44‬دفرنس للم‪44‬رة‬
‫الثاني‪44‬ة‪ ،‬وهك‪44‬ذا في ك‪44‬ل م‪44‬رة تتعط‪44‬ل وي‪44‬دخلها ل‪44‬ديهم‪ ،‬م‪44‬ع أن الس‪44‬يارة جدي‪44‬دة‪ ،‬وه‪44‬ذا ي‪44‬دل على أنه‪44‬ا غ‪4‬ير ص‪44‬الحة وحس‪44‬ب م‪44‬ا‬
‫علم من ش‪44‬كاوى الن‪44‬اس والص‪44‬حف ف‪44‬إن ه‪44‬ذا المودي‪44‬ل ب‪44‬ه خل‪44‬ل مص‪44‬نعي‪ .‬ل‪44‬ذلك يطلب الحكم ب‪44‬إلزام الُم َّد َع ى عليه‪44‬ا ب‪44‬رد م‪44‬ا‬
‫سلمه ثمنًا للسيارة أو تبديلها بسيارة صالحة‪ ،‬واآلن السيارة معهم وأنه رفض استالمها آخر مرة أصلحوها فيها‪.‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬ذكر ممث‪4‬ل الُم َّد َع ى عليه‪4‬ا أن الوكال‪4‬ة ملتزم‪4‬ة بإص‪44‬الح العي‪4‬وب أي‪ً4‬ا ك‪4‬انت‪ ،‬وق‪44‬د غ‪4‬يروا الق‪4‬ير ك‪4‬امًال‬
‫م‪44‬رتين‪ ،‬وفى ح‪44‬ال أي عط‪44‬ل الوكال‪44‬ة مس‪44‬تعدة إلص‪44‬الحه‪ ،‬وأنه‪44‬ا غ‪44‬ير مس‪44‬تعدة الس‪44‬تبدال الس‪44‬يارة بس‪44‬يارة أخ‪44‬رى‪ ،‬وأن‪44‬ه في‬
‫حال ابطال البيع فإن الوكالة تطلب أجرة المثل للسيارة‪.‬‬

‫عقب الُم َّد ِع ى على ذل‪4‬ك بأن‪4‬ه راج‪4‬ع الش‪4‬ركة عش‪4‬رات الم‪4‬رات م‪4‬ع إن اس‪4‬تخدامه للس‪4‬يارة حس‪4‬ب الع‪4‬ادة‪ ،‬ولم يحص‪44‬ل عليه‪4‬ا‬
‫أي ح‪44‬وادث‪ ،‬ولكنه‪44‬ا أتعبت‪44‬ه بك‪44‬ثرة األعط‪44‬ال‪ ،‬وأن‪44‬ه يطلب إع‪44‬ادة الثمن إذا لم تواف‪44‬ق الُم َّد َع ى عليه‪44‬ا على اس‪44‬تبدال الس‪44‬يارة‬
‫بأخرى‪.‬‬

‫أفاد التقرير الفني الذي طلب من المؤسسة العام‪4‬ة للتعليم الف‪4‬ني والت‪4‬دريب المه‪4‬ني‪ ،‬أن الس‪4‬يارة اآلن بحال‪4‬ة جي‪4‬دة وص‪44‬الحة‬
‫للعمل‪ ،‬ولكن األعطال المذكورة في التقرير المقدم من الُم َّد َع ى عليها‪ ،‬وكثرة دخول السيارة لورشة الصيانة‪ ،‬تعتبر غ‪44‬ير‬
‫معت‪44‬ادة أب‪44‬دًا‪ ،‬م‪44‬ع أن الس‪44‬يارة لم تقط‪44‬ع مس‪44‬افة كب‪44‬يرة وتعت‪44‬بر ش‪44‬به جدي‪44‬دة‪ .‬فل‪44‬و كنت قاض‪44‬يًا في ال‪44‬دعوى‪ ،‬م‪44‬اذا س‪44‬يكون ردك‬
‫على دعوى (عمرو)؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫حيث أق‪44‬ر ممث‪44‬ل الُم َّد َع ى عليه‪44‬ا بش‪44‬راء الُم َّد ِع ى الس‪44‬يارة الموص‪44‬وفة‪ ،‬وحص‪44‬لت له‪44‬ا العي‪44‬وب الم‪44‬ذكورة‪ ،‬ونظ‪44‬رًا لم‪44‬ا قررت‪44‬ه‬
‫المؤسسة العام‪4‬ة للتعليم الف‪4‬ني والت‪4‬دريب المه‪4‬ني من أن الس‪4‬يارة لم تقط‪4‬ع مس‪4‬افة كب‪4‬يرة‪ ،‬وأن عيوبه‪4‬ا غ‪4‬ير معت‪4‬ادة‪ ،‬ونظ‪4‬رًا‬
‫لم‪44‬ا ق‪44‬رره أه‪44‬ل العلم في مظان‪44‬ه من تخي‪44‬ير المش‪44‬ترى في مث‪44‬ل ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة بين األرش ورد الم‪44‬بيع‪ ،‬ق‪44‬ال في زاد المس‪44‬تقنع‪:‬‬
‫(وإ ذا علم المشترى العيب بعد العقد أمسكه بأرشه أو رده وأخذ الثمن) وحيث قرر المش‪44‬ترى مطالبت‪44‬ه ب‪44‬رد الس‪44‬يارة وأخ‪44‬ذ‬

‫‪155‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫ثمنه‪4‬ا‪ ،‬ولع‪4‬دم وجاه‪4‬ة م‪4‬ا ذك‪4‬ره ممث‪4‬ل الُم َّد َع ى عليه‪4‬ا من المطالب‪4‬ة ب‪4‬أجرة المث‪4‬ل للس‪4‬يارة ألن الخ‪4‬راج بالض‪44‬مان‪ ،‬فإن‪4‬ه يحكم‬
‫بالزام الُم َّد َع ى عليها بتسليم الُم َّد ِع ى المبلغ الذى دفعه ثمنًا للسيارة‪ ،‬واستالم السيارة‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫توضيح معنى العيب الخفي في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ذكر صور العيب الخفي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح شروط العيب الموجب للضمان مع ذكر األمثلة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح أحكام ضمان العيب الخفي مع ضرب األمثلة على ذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح أحكام دعوى ضمان العيوب الخفية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬يكون العيب موجبا للضمان متى كان‪:‬‬

‫منقصا لقيمة المبيع عند التجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫قديما أصاب المبيع عند البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خفيا ال يعلمه البائع وال المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪156‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬العيب الحادث يختلف عن العيب القديم في أنه‪:‬‬

‫ال يؤثر في قيمة المبيع وال في فائدته‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يوجد في المبيع بعد إبرام العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يكون بفعل المشتري أو علمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال يعطي المشتري الحق في فسخ العقد أو رد المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3‬ال يعتبر تخلف صفة في المبيع بمثابة عيب يعطي للمشتري الحق في فسخ العقد إال إذا كانت هذه الصفة‪:‬‬

‫جوهرية ال يمكن إتمام البيع إال بها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫اعتقد المشتري خطأ بوجودها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اشترط المشتري وجودها في المبيع ثم لم يجدها بعد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار األول والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4‬األشياء التي تختلف في أصل فطرتها السليمة على وجوه مختلفة عادة بين أدنى وأعلى يعتبر اختالف حاالتها‪:‬‬

‫من قبيل الجودة والرداءة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫من قبيل التعيب والرداءة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫من قبيل السالمة والتعيب‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫من قبيل العيوب الخفية التي تخلو منها الفطرة السليمة للمبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .5‬معنى أن يكون العيب الخفي مؤثرا‪:‬‬

‫أن يؤدي إلى إنقاص قيمة المبيع بين التجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يؤثر في منفعة المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يؤثر في قيمة المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪157‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .6‬إذا كان بإمكان المشتري اكتشاف العيب الخفي بالفحص العادي ولم يفعل سقط حقه في الرجوع على البائع ما لم‬
‫يكن‪.‬‬

‫أكد له البائع خلو المبيع من أي عيوب خفية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫كان العيب دقيقا ال يمكن كشفه بالفحص العادي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا ضمن له البائع أية عيوب تظهر في المبيع فيما بعد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .7‬يكون العيب جسيما إذا كان‪:‬‬

‫قد بلغ حدا لو علمه المشتري قبل البيع لما أبرمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا كانت منفعة المبيع قد نقصت إلى حد كبير‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا كانت قيمة المبيع قد انخفضت بسبب العيب‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫يكون العيب قديما متى وجد في المبيع بعد البيع وقبل القبض‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اآلفة التي تخلو منها الفطرة السليمة للمبيع يقصد به‪4‬ا ك‪4‬ل عيب يمكن أن يج‪4‬ده الب‪4‬ائع في‬ ‫‪‬‬
‫المبيع‪.‬‬
‫المطالبة برد المبيع للعيب الخفي ينطبق عليه‪4‬ا ذات أحك‪4‬ام بطالن العق‪4‬د للغل‪4‬ط الج‪4‬وهري‬ ‫‪‬‬
‫بحسب ما يرى بعض الفقه‪.‬‬
‫النقصان الوظيفي يكون إذا ما طال التلف مادة الشيء الم‪44‬بيع أو ألح‪44‬ق به‪44‬ا هالك‪44‬ا أو تلف‪4‬ا‬ ‫‪‬‬
‫ولو جزئيا‪.‬‬
‫معيار صالحية الشيء لالستعمال هو معيار شخصي وليس موضوعيا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪158‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫يل‪44‬تزم الب‪44‬ائع بض‪44‬مان العيب في ح‪44‬ال ض‪ِ4‬م ن للمش‪44‬تري أن غل‪44‬ة المح‪44‬ل المب‪44‬اع تبل‪44‬غ عش‪44‬رة‬ ‫‪‬‬
‫آالف لاير شهريا ولم يتحقق ذلك‪.‬‬
‫ضمان العيب الخفي ال ينتقل إلى ورثة المشتري باعتباره حقا شخصيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يمتن‪44‬ع على المش‪44‬تري رد الم‪44‬بيع إلى الب‪44‬ائع في ح‪44‬ال ك‪44‬ان ق‪44‬د علم ب‪44‬العيب قب‪44‬ل الش‪44‬راء ولم‬ ‫‪‬‬
‫يعترض عليه‪.‬‬
‫العيب الجديد في المبيع المعيب بعيب قديم يحول دون رد المبيع المعيب إلى البائع ح‪44‬تى‬ ‫‪‬‬
‫ولو قبل بذلك‪.‬‬
‫يجب على البائع رد جميع المصروفات التي أنفقها المشتري على الم‪44‬بيع في ح‪44‬ال تم رد‬ ‫‪‬‬
‫المبيع للعيب‪.‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫يك‪44 4 4 4 4 4 4‬ون للمش‪44 4 4 4 4 4 4‬تري خي‪44 4 4 4 4 4 4‬ار العيب ح‪44 4 4 4 4 4 4‬تى ول‪44 4 4 4 4 4 4‬و تن‪44 4 4 4 4 4 4‬ازل عن العيب الق‪44 4 4 4 4 4 4‬ديم م‪44 4 4 4 4 4 4‬تى ت‪44 4 4 4 4 4 4‬بين أن الب‪44 4 4 4 4 4 4‬ائع‬ ‫‪‬‬
‫قد ‪ ..............................‬في وصف العيب‪.‬‬
‫يض ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬من الب ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ائع للمش ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬تري اس ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬تمرار عم ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ل الم ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬بيع لم ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬دة معين ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ة في ح ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ال اتف ‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ق على‬ ‫‪‬‬
‫ضمان ‪ ..............................‬مدة معينة‪.‬‬
‫إذا تم االتف ‪44 4‬اق على تش ‪44 4‬ديد ض ‪44 4‬مان العيب أص ‪44 4‬بح من الممكن أن يتحم ‪44 4‬ل الب ‪44 4‬ائع جمي ‪44 4‬ع المص ‪44 4‬روفات بم ‪44 4‬ا فيه ‪44 4‬ا‬ ‫‪‬‬
‫المصروفات ‪..............................‬‬
‫يمتن‪44‬ع على المش‪44‬تري رد الم‪44‬بيع م‪44‬تى زاد الم‪44‬بيع عن‪44‬ده زي‪44‬ادة منفص‪44‬لة متول‪44‬دة أو ‪..............................‬‬ ‫‪‬‬
‫غير متولدة‪.‬‬
‫ال يجوز رد المبيع المعيب إلى البائع في حال لحق به عيب ‪ ..............................‬أثر على قيمته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫في ح‪4‬ال تع‪4‬دد الم‪4‬بيع القيمي في ص‪44‬فقة واح‪4‬دة وتعيب بعض‪44‬ه دون البعض اآلخ‪4‬ر وجب على المش‪4‬تري رد جمي‪4‬ع‬ ‫‪‬‬
‫المبيع إذا كان العيب قد حصل ‪ ..............................‬القبض‪.‬‬
‫في حال فسخ العقد للعيب الخفي وجب على البائع دفع قيمة المبيع ‪..............................‬‬ ‫‪‬‬
‫ال يج‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬وز للمش‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬تري المطالب‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ة ب‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬رد الم‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬بيع في ح‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ال وج‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ود العيب م‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬تى ك‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ان العيب‬ ‫‪‬‬
‫غير ‪ ..............................‬وإ نما فقط له المطالبة بالتعويض‪.‬‬
‫في ح‪44 4 4 4 4 4 4‬ال وج‪44 4 4 4 4 4 4‬د المش‪44 4 4 4 4 4 4‬تري عيب‪44 4 4 4 4 4 4‬ا يض‪44 4 4 4 4 4 4‬منه الب‪44 4 4 4 4 4 4‬ائع وجب علي‪44 4 4 4 4 4 4‬ه أن يخط‪44 4 4 4 4 4 4‬ره ب‪44 4 4 4 4 4 4‬ذلك خالل ف‪44 4 4 4 4 4 4‬ترة‬ ‫‪‬‬
‫زمنية ‪..............................‬‬
‫‪159‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫في حال تعَّد د البائعون فإن االلتزام بضمان العيوب الخفية ‪ ..............................‬بينهم‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪" :‬يشترط في العيب الموجب للضمان أن يكون قديما ومؤثرا" اشرح ذلك بالتفصيل‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬إذا كان من حـق المشـتري رد المـبيع في حـال تعيبـه‪ ،‬إال أنـه يمتنـع عليـه الـرد في بعض‬

‫الحاالت‪ ،‬اعرض لحالتين منها‪.‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬
‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970( .‬م)‪" .‬الوجيز في عقد البيع"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العقود المدنية الكبيرة‪ /‬البيع والتأمين واإليجار"‪ .‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( .‬م)‪ .‬ط‪" 2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي‪ .‬عقد البيع" دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫عب‪44‬د الس‪44‬الم‪ ،‬س‪44‬عيد س‪44‬عد‪1980( .‬م)‪" .‬الوج‪44‬يز في أحك‪44‬ام عق‪44‬د ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري"‪ .‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬

‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( .‬م)‪" .‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫المهدي‪ ،‬نزيه محمد الصادق‪ ،‬المهدي‪ ،‬معتز نزيه محمد‪2007( .‬م)‪" .‬العقود المسماة‪ ،‬عقد التأمين وعقد البيع"‬ ‫‪‬‬
‫القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬

‫‪160‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة‪ :‬ضمان العيوب الخفية ‪::::::::::::‬‬

‫‪161‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة السادسة‪:‬‬
‫ضمان التعرض واالستحقاق‬

‫‪162‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعرف مضمون ضمان التعرض واالستحقاق في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأنواع التعرض الذي يضمنه البائع للمشتري بموجب عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين التعرض المادي الصادر من البائع نفسه والتعرض القانوني الصادر منه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام كل من التعرض المادي والقانوني الصادر من البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام تعرض الغير الذي يضمنه البائع للمشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أن استحقاق المبيع قد يكون كلًّيا وقد يكون جزئًّيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام االستحقاق الكلي وعناصر التعويض المستحق في الفقه والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام االستحقاق الجزئي وطرق تقدير التعويض بحسب جسامة االستحقاق‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام التزام البائع بضمان التعرض الذي ُيعرف فقًها بضمان الدرك أو ضمان العهدة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة التزام البائع بالضمان؛ نظًر ا النتشار القضايا ذات الصلة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين القدرة على تطبيق ما درس في هذه الوحدة في الحياة العملية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بالتزام البائع بضمان التعرض الشخصي ومن الغير‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬التزام البائع بضمان التعرض الشخصي‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬التزام البائع بضمان التعرض الصادر من الغير‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬أحكام استحقاق المبيع كليًا أو جزئيًا (ضمان االستحقاق)‪.‬‬

‫‪163‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-6‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫يلتزم البائع في مواجهة المشتري بأن يضمن له االنتفاع بالمبيع على أكمل وجه‪ ،‬وحيازت‪4‬ه حي‪4‬ازة هادئ‪4‬ة ومس‪4‬تمرة‪ ،‬دون‬
‫أن يعكر صفوها تعرض صادر من الغير أو من البائع نفسه‪ ،‬ويعرف هذا التع‪44‬رض عن‪44‬د أه‪44‬ل الق‪44‬انون بض‪44‬مان التع‪44‬رض‬
‫واالس‪44‬تحقاق‪ ،‬أم‪44‬ا في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي فق‪44‬د عالج‪44‬ه غالبي‪44‬ة الفق‪44‬ه تحت مس‪44‬مى ض‪44‬مان ال‪َّ4‬د َر ك بفتح ال‪44‬دال وال‪44‬راء ال‪44‬ذي يع‪44‬ني‬
‫التزام البائع بسالمة المبيع مم‪4‬ا يمكن أن يلحق‪4‬ه أو يتعل‪4‬ق ب‪4‬ه من حق‪4‬وق للغ‪4‬ير‪ ،‬وك‪4‬ذلك عرف‪4‬ه بعض الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي تحت‬
‫مس‪44‬مى ض‪44‬مان العه‪44‬دة‪ ،‬كم‪44‬ا يل‪44‬تزم الب‪44‬ائع في مواجه‪44‬ة المش‪44‬تري بض‪44‬مان س‪44‬المة الم‪44‬بيع من أي عي‪44‬وب خفي‪44‬ة‪ ،‬وذل‪44‬ك ح‪44‬تى‬
‫يتسنى للمشتري حيازة المبيع حيازة نافعة‪ ،‬ولن تكون هذه الحيازة كذلك إال إذا خال المبيع عند تسليمه من ك‪44‬ل عيب من‬
‫الممكن أن يجعله غير صالح الستعماله في الغرض الذي ُأعد من أجله‪ ،‬أو أن ينقص من منفعته التي ابتغاه‪44‬ا المش‪44‬تري‪،‬‬

‫‪164‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫فالب‪44‬ائع مس‪44‬ؤول بمقتض‪44‬ى التزام‪44‬ه بالض‪44‬مان عن ك‪44‬ل واقع‪44‬ة من ش‪44‬أنها أن ته‪44‬دد أو تفس‪44‬د الحي‪44‬ازة الهادئ‪44‬ة والنافع‪44‬ة للش‪44‬يء‬
‫الم‪44‬بيع (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وه‪44‬ذه الوح‪44‬دة تع‪44‬د اس‪44‬تكمااًل للَو ح‪44‬دة الس‪44‬ابقة وتتن‪44‬اول التزام‪44‬ات الب‪44‬ائع بالض‪44‬مان في ض‪44‬وء‬
‫قواعد الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬

‫‪165‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬التزام البائع بضمان التعرض الشخصي‬

‫صورة (‪)1-6‬‬

‫‪ .1‬مضمون التعرض الشخصي من البائع للمشتري‪:‬‬

‫ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بض‪44‬مان التع‪44‬رض الشخص‪44‬ي يع‪44‬د التزام‪44‬ا أب‪44‬ديا يتول‪44‬د عن عق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬وه‪44‬ذا االل‪44‬تزام يك‪44‬ون قائم‪44‬ا ح‪44‬تى ول‪44‬و لم‬
‫يكن عقد البيع مسجال‪ ،‬ويحتج به في مواجهة الخلف العام للبائع في ذات الحدود التي يحتج في مواجهة البائع نفسه بها‪،‬‬
‫باعتب‪4‬ار أن شخص‪4‬ية الخل‪4‬ف الع‪4‬ام هي امت‪4‬داد لشخص‪4‬ية الس‪4‬لف في ح‪4‬دود م‪4‬ا آل إليهم من‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا أن ت‪4‬راخي المش‪4‬تري عن‬
‫تسجيل عقده في ظل األنظمة القانونية التي تفرض التسجيل لنقل الملكية ال يعفي البائع من هذا الضمان‪ ،‬ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان‬
‫ذلك التراخي هو الذي أدى إلى التعرض الذي تعرض له المشتري‪ ،‬وفيما يتعل‪4‬ق بض‪4‬مان التع‪4‬رض الشخص‪4‬ي فيقص‪4‬د ب‪4‬ه‬
‫ال ‪44‬تزام الب ‪44‬ائع بع ‪44‬دم التع ‪44‬رض للمش ‪44‬تري في حيازت ‪44‬ه للش ‪44‬يء الم ‪44‬بيع‪ ،‬س ‪44‬واء ك ‪44‬ان ذل ‪44‬ك التع ‪44‬رض مادي ‪44‬ا أو قانوني ‪44‬ا (م ‪44‬رقس‪،‬‬
‫‪166‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫‪1980‬م)‪ ،‬وال ‪44‬تزام الب ‪44‬ائع بع ‪44‬دم التع ‪44‬رض للمش ‪44‬تري في حيازت ‪44‬ه للم ‪44‬بيع ه ‪44‬و ال ‪44‬تزام س ‪44‬لبي م ‪44‬ؤداه ع ‪44‬دم إتي ‪44‬ان أي عم ‪44‬ل أو‬
‫تصرف من شأنه أن يعطل حيازة المشتري للمبيع حيازة هادئة مستقرة‪ ،‬وكون التزام البائع بضمان التع‪44‬رض الشخص‪44‬ي‬
‫هو التزاما سلبيا‪ ،‬فال يتصور والحال كذلك أن يكون إخالله بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه بع‪4‬دم التع‪4‬رض إخالال جزئي‪4‬ا‪ ،‬ف‪4‬أي عم‪4‬ل يق‪4‬وم‬
‫ب‪44‬ه الب‪44‬ائع من ش‪44‬أنه التع‪44‬رض للمش‪44‬تري في حيازت‪44‬ه للم‪44‬بيع يع‪44‬د تعرض‪44‬ا ك‪44‬امال مهم‪44‬ا ك‪44‬ان حجم‪44‬ه وقيمت‪44‬ه واآلث‪44‬ار المترتب‪44‬ة‬
‫عليه‪ ،‬وعلى ذلك يلتزم البائع بعدم التعرض للمشتري في حيازته للمبيع سواء كان هذا التعرض ماديا أم قانوني‪4‬ا وس‪4‬نقوم‬
‫بتوضيح أحكام كل من هذين النوعين فيما يلي‪.‬‬

‫أ‪ .‬ضمان التعرض المادي من جانب البائع شخصيا‪:‬‬

‫ذكرنا أن البائع يضمن تعرضه الشخص‪44‬ي‪ ،‬وه‪4‬ذا الض‪44‬مان يش‪4‬مل جمي‪4‬ع األعم‪4‬ال ال‪4‬تي يمكن أن تص‪44‬در عن‪4‬ه‪ ،‬فه‪4‬و يض‪44‬من‬
‫التع‪44‬رض الم‪44‬ادي والتع‪44‬رض الق‪44‬انوني مع‪44‬ا على عكس التع‪44‬رض الص‪44‬ادر من الغ‪44‬ير؛ إذ ال يض‪44‬من الب‪44‬ائع س‪44‬وى التع‪44‬رض‬
‫الق‪44‬انوني فق‪44‬ط دون الم‪44‬ادي‪ ،‬ول‪44‬ذلك ف‪44‬إن نط‪44‬اق ض‪44‬مان التع‪44‬رض الشخص‪44‬ي أوس‪44‬ع من‪44‬ه في ض‪44‬مان التع‪44‬رض الص‪44‬ادر من‬
‫الغير كما سنرى الحقا‪.‬‬

‫والتعرض المادي كما عرفت‪4‬ه محكم‪4‬ة النقض المص‪44‬رية في حكمه‪4‬ا الص‪44‬ادر بت‪4‬اريخ ‪7/6/1962‬م ه‪4‬و " ك‪4‬ل فع‪4‬ل يق‪4‬وم ب‪4‬ه‬
‫الب‪44‬ائع ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه حرم‪44‬ان المش‪44‬تري من االنتف‪44‬اع ب‪44‬المبيع حرمان‪44‬ا كلي‪44‬ا أو جزئي‪44‬ا دون أن يس‪44‬تند إلى ح‪44‬ق يدعي‪44‬ه" ومن ثم‬
‫ُيع‪44‬د تعرض‪44‬ا مادي‪44‬ا من قب‪44‬ل الب‪44‬ائع ص‪44‬دور أي فع‪44‬ل من‪44‬ه ي‪44‬ؤدي بطري‪44‬ق مباش‪44‬ر أو غ‪44‬ير مباش‪44‬ر إلى تعك‪44‬ير حي‪44‬ازة المش‪44‬تري‬
‫وانتفاع ‪44‬ه ب ‪44‬ه دون أن يك ‪44‬ون ل ‪44‬ه س ‪44‬ند ش ‪44‬رعي في ذل ‪44‬ك (الب ‪44‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬ومن األمثل ‪44‬ة التقليدي ‪44‬ة ال ‪44‬تي يض ‪44‬ربها الفق ‪44‬ه‬
‫الق‪44‬انوني ل‪44‬ذلك قي‪44‬ام ب‪44‬ائع المح‪44‬ل التج‪44‬اري بافتت‪44‬اح مح‪44‬ل آخ‪44‬ر بج‪44‬وار المح‪44‬ل الم‪44‬بيع يم‪44‬ارس في‪44‬ه نفس التج‪44‬ارة ال‪44‬تي ك‪44‬ان‬
‫يمارسها في محله المبيع‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الص‪4‬ورة يعت‪4‬بر الب‪4‬ائع ق‪4‬د أخ‪ّ4‬ل بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه بع‪4‬دم التع‪4‬رض الم‪4‬ادي للمش‪4‬تري؛ إذ إن‪4‬ه‬
‫يسعى إلى جذب عمالئه إلى المحل الجدي‪4‬د‪ ،‬األم‪4‬ر ال‪4‬ذي ي‪4‬ؤثر على حي‪4‬ازة المش‪4‬تري وانتفاع‪4‬ه بالمح‪4‬ل الم‪4‬بيع (أب‪4‬و ق‪4‬رين‪،‬‬
‫‪2006‬م)‪ ،‬كما يعد من قبيل التعرض المادي قي‪4‬ام المؤل‪4‬ف بطباع‪4‬ة مؤلف‪4‬ه م‪4‬رة أخ‪4‬رى في دار نش‪4‬ر جدي‪4‬دة‪ ،‬بع‪4‬د أن يك‪4‬ون‬
‫قد نزل عن حق النشر لناشر معين (البدراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬غير أن اش‪44‬تراطه نش‪44‬ر المؤل‪44‬ف باس‪44‬مه ال يعت‪44‬بر تعرض‪44‬ا مادي‪44‬ا‬
‫منه؛ ألن حقه األدبي غير قابل للبيع والتنازل عنه‪ ،‬وال يعتبر أيضا من قبيل التعرض المادي قيام البائع بزراعة أرض‪44‬ه‬
‫المج‪44‬اورة لألرض المبيع‪44‬ة‪ ،‬إذ يظ‪44‬ل ل‪44‬ه الح‪44‬ق في اس‪44‬تعمال كاف‪44‬ة الحق‪44‬وق ال‪44‬تي يخوله‪44‬ا ل‪44‬ه ح‪44‬ق الملكي‪44‬ة م‪44‬ا دام أن‪44‬ه يس‪44‬تعمل‬
‫حق‪4‬ه في الح‪44‬دود القانوني‪44‬ة وب‪44‬دون أي تعس‪44‬ف في اس‪44‬تعماله‪ ،‬غ‪4‬ير أن اغتص‪44‬ابه لألرض المبيع‪44‬ة أو ج‪44‬زء منه‪44‬ا مهم‪44‬ا ص‪44‬غر‬
‫يعد من قبيل التعرض المادي الذي يسأل عنه أمام المشتري‪.‬‬

‫فإذا ما ثبت تعرض البائع ماديا للمشتري في حيازته للمبيع وانتفاعه به وجب علي‪4‬ه وق‪44‬ف ذل‪4‬ك التع‪4‬رض ف‪44‬ورا وتع‪4‬ويض‬
‫المش ‪44‬تري عن األض ‪44‬رار ال ‪44‬تي لحقت ب ‪44‬ه ج ‪44‬راء ذل ‪44‬ك التع ‪44‬رض‪ ،‬وبص ‪44‬فة عام ‪44‬ة يخض ‪44‬ع ج ‪44‬زاء اإلخالل بض ‪44‬مان التع ‪44‬رض‬
‫الشخصي للقواعد العامة‪ ،‬فيحق للمشتري المطالبة بالتنفيذ العيني‪ ،‬وذلك من خالل إجبار البائع على إزال‪4‬ة األعم‪4‬ال ال‪4‬تي‬
‫‪167‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫من شأنها عرقلة استعماله وانتفاعه للمبيع‪ ،‬كم‪4‬ا أن من حق‪4‬ه المطالب‪4‬ة بفس‪4‬خ العق‪4‬د ج‪4‬زاء إخالل الب‪4‬ائع بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه بع‪4‬دم‬
‫التعرض (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬ضمان التعرض القانوني من جانب البائع‪:‬‬

‫ال يقف التزام البائع عند حد ضمان عدم التعرض الم‪4‬ادي للمش‪4‬تري‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يش‪4‬مل ض‪4‬مانه أيض‪4‬ا ع‪4‬دم التع‪4‬رض الق‪4‬انوني‪،‬‬
‫وربما من المستغرب طرح فكرة أن يتعرض البائع للمشتري مدعيا حق‪4‬ا قانوني‪4‬ا على الم‪4‬بيع بع‪4‬د أن تن‪4‬ازل ل‪4‬ه عن ملكي‪4‬ة‬
‫الم‪44‬بيع بكام‪44‬ل إرادت‪44‬ه‪ ،‬ولم يب‪44‬ق ل‪44‬ه على الم‪44‬بيع أي ح‪44‬ق‪ ،‬ويعت‪44‬بر التع‪44‬رض قانوني‪44‬ا إذا اس‪44‬تند الب‪44‬ائع في‪44‬ه إلى ح‪44‬ق ق ‪44‬انوني‬
‫يترتب عليه حرمان المشتري من ك‪4‬ل أو بعض مزاي‪4‬ا الش‪4‬يء الم‪4‬بيع‪ ،‬ويس‪4‬توي بع‪4‬د ذل‪4‬ك أن يك‪4‬ون الح‪4‬ق ال‪4‬ذي يس‪4‬تند إلي‪4‬ه‬
‫البائع في تعرضه سابقا على البيع أو الحقا عليه‪ ،‬أي أنه ج‪ّ4‬د بع‪44‬د انعق‪4‬اد ال‪44‬بيع (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬ورغم ن‪44‬درة ص‪44‬ور‬
‫التع‪44 4‬رض الق‪44 4‬انوني الص‪44 4‬ادر من الب‪44 4‬ائع إلى المش‪44 4‬تري إال أن‪44 4‬ه من المتص‪44 4‬ور وقوع‪44 4‬ه‪ ،‬ومث‪44 4‬ال ذل‪44 4‬ك أن ي‪44 4‬بيع أرض‪44 4‬ه إلى‬
‫المشتري ثم ي‪4‬دعي أن ألرض‪44‬ه المج‪4‬اورة لألرض المبيع‪4‬ة ح‪4‬ق ارتف‪4‬اق عليه‪4‬ا لم يكن ظ‪4‬اهرا للمش‪4‬تري وقت الش‪4‬راء‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫ما تمسك بهذا الحق ُع د ذلك تعرضا قانونيا‪ ،‬ك‪4‬ذلك ال يج‪4‬وز للب‪4‬ائع ال‪4‬ذي ب‪4‬اع عق‪4‬ارا ولم يقم المش‪4‬تري بتس‪4‬جيله وذل‪4‬ك في‬
‫األنظم‪44‬ة القانوني‪44‬ة ال‪44‬تي تش‪44‬ترط التس‪44‬جيل لنق‪44‬ل الملكي‪44‬ة‪ ،‬فال يج‪44‬وز للب‪44‬ائع في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة وإ ن لم يكن ال‪44‬بيع مس‪44‬جال بس‪44‬بب‬
‫ت ‪44‬راخي المش ‪44‬تري‪ ،‬أن يط ‪44‬الب بملكي ‪44‬ة العق ‪44‬ار‪ ،‬وفي ذل ‪44‬ك قض‪444‬ت محكم ‪44‬ة النقض المص ‪44‬رية في حكمه ‪44‬ا الص‪444‬ادر بت ‪44‬اريخ‬
‫‪4/6/1936‬هـ بأنه "ليس للبائع لعدم تسجيل العقد وتراخي نقل الملكية بسببه أن يدعي لنفسه مل‪44‬ك الم‪44‬بيع على المش‪44‬تري؛‬
‫ألن من يض‪44‬من نق‪44‬ل الملكي‪44‬ة لغ‪44‬يره ال يج‪44‬وز ل‪44‬ه أن ي‪44‬دعيها لنفس‪44‬ه"‪ ،‬ومن األمثل‪44‬ة الش‪44‬ائعة أيض‪44‬ا في تع‪44‬رض الب‪44‬ائع قانوني‪44‬ا‬
‫للمش‪4‬تري أن يك‪4‬ون الب‪4‬ائع غ‪4‬ير مال‪4‬ك للم‪4‬بيع وقت ال‪4‬بيع (بي‪4‬ع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير)‪ ،‬ثم يتمل‪4‬ك الم‪4‬بيع في وقت الح‪4‬ق ألي س‪4‬بب من‬
‫أس‪4‬باب التمل‪4‬ك ك‪4‬اإلرث أو الش‪4‬راء أو الهب‪4‬ة‪ ،‬فال يج‪4‬وز ل‪4‬ه في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة أن يط‪4‬الب بملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع من المش‪4‬تري لتن‪4‬اقض‬
‫مطالبه مع التزامه بالضمان‪ ،‬وعلة ذل‪4‬ك ترج‪4‬ع إلى م‪4‬ا س‪4‬بقت دراس‪4‬ته في أحك‪4‬ام بي‪4‬ع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير‪ ،‬ال‪4‬ذي يع‪4‬د ص‪4‬حيحا فيم‪4‬ا‬
‫بين طرفي‪44‬ه‪ ،‬ومن ثم فه‪44‬و ينش‪44‬ئ كاف‪44‬ة االلتزام‪44‬ات ال‪44‬تي ينش‪44‬ئها عق‪44‬د ال‪44‬بيع الص‪44‬ادر من المال‪44‬ك‪ ،‬بم‪44‬ا فيه‪44‬ا ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بع‪44‬دم‬
‫التعرض‪.‬‬

‫غير أنه يجوز للبائع أن يرجع على المشتري في حال كان هناك سند قانوني يج‪44‬د أساس‪44‬ه في عق‪44‬د ال‪44‬بيع ذات‪44‬ه‪ ،‬أو يس‪44‬تمده‬
‫من نصوص القانون أو الشرع‪ ،‬وعلى ذلك ال يعد تعرضا مطالبة البائع ببطالن عقد البيع بسبب وجود عيب من عي‪44‬وب‬
‫اإلرادة‪ ،‬أو المطالب‪44‬ة بفس‪44‬خ العق‪44‬د إلخالل المش‪44‬تري بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه ب‪44‬دفع ب‪44‬اقي أقس‪44‬اط الثمن‪ ،‬كم‪44‬ا ال يع‪44‬د تعرض‪44‬ا مطالب‪44‬ة‬
‫الب ‪44‬ائع بأخ ‪44‬ذ األرض المبيع ‪44‬ة بالش ‪44‬فعة إذا م ‪44‬ا ك ‪44‬ان المش ‪44‬تري ق ‪44‬د عرض ‪44‬ها لل ‪44‬بيع‪ ،‬فح ‪44‬ق الش ‪44‬فعة ه ‪44‬و ح ‪44‬ق يج ‪44‬د أساس ‪44‬ه في‬
‫نصوص الفقه اإلسالمي والقانون‪ ،‬وهي ال تتعارض مع التزامات البائع‪.‬‬

‫‪ .2‬أحكام التزام البائع بضمان التعرض الشخصي‪:‬‬

‫‪168‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫تحدثنا عن مضمون التزام الب‪4‬ائع بض‪4‬مان التع‪4‬رض الشخص‪4‬ي بص‪4‬ورتيه القانوني‪4‬ة والمادي‪4‬ة‪ ،‬غ‪4‬ير أن التس‪4‬اؤل يث‪4‬ور ح‪4‬ول‬
‫أحكام ذلك االلتزام ومدى جواز االتفاق على تعديل تلك األحكام‪ ،‬وفيما يلي نعرض لذلك بالتفصيل‪.‬‬

‫أ‪ .‬خصائص التزام البائع بضمان التعرض الشخصي‪:‬‬

‫لبيان خص‪4‬ائص ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بض‪4‬مان التع‪4‬رض ال ب‪4‬د من التع‪4‬رف على أط‪4‬راف ذل‪4‬ك االل‪4‬تزام‪ ،‬وك‪4‬ذلك انتقال‪4‬ه‪ ،‬ثم نتع‪4‬رف‬
‫على مدى قابلية ذلك الحق لالنقسام أو التجزئة‪.‬‬

‫‪ -‬أط‪AA‬راف ال‪AA‬تزام الب‪AA‬ائع بض‪AA‬مان التع‪AA‬رض وانتقال‪AA‬ه إلى الورث‪AA‬ة‪ :‬الم ‪44‬دين في االل ‪44‬تزام بض ‪44‬مان التع ‪44‬رض الشخص ‪44‬ي ه ‪44‬و‬
‫الب‪44‬ائع‪ ،‬وورثت‪44‬ه في ح‪44‬دود م‪44‬ا آل إليهم من الترك‪44‬ة‪ ،‬بمع‪44‬نى أن االل‪44‬تزام بالض‪44‬مان ال ينتق‪44‬ل إلى الورث‪44‬ة‪ ،‬وإ نم‪44‬ا تنتق‪44‬ل‬
‫تركة المورث إلى ورثته محملة بهذا االل‪4‬تزام‪ ،‬وغ‪4‬ير أن الورث‪4‬ة ال يعت‪4‬برون مل‪4‬تزمين بالض‪4‬مان في الح‪4‬االت ال‪4‬تي‬
‫يعت‪44‬برون فيه‪44‬ا من الغ‪44‬ير بالنس‪44‬بة لم‪44‬ورثهم (م‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا ل‪44‬و ب‪44‬اع أب عق‪44‬ارا مملوك‪44‬ا البن‪44‬ه ‪ -‬بي‪44‬ع مل‪44‬ك‬
‫الغير‪ -‬ثم مات األب‪ ،‬فال يعتبر مطالبة االبن باسترداد الم‪4‬بيع تعرض‪4‬ا‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يح‪4‬ق ل‪4‬ه المطالب‪4‬ة باس‪4‬ترداده‪ ،‬ويظ‪4‬ل‬
‫ح‪44‬ق المش‪44‬تري من األب بمثاب‪44‬ة ح‪44‬ق شخص‪44‬ي يتنازع‪4‬ه م‪44‬ع ب‪44‬اقي دائ‪44‬ني األب في تركت‪44‬ه قب‪44‬ل توزيعه‪44‬ا على الورث‪44‬ة‪،‬‬
‫ومن ضمنهم االبن الذي استرد ماله منه‪.‬‬

‫ك‪44‬ذلك ال ينتق‪44‬ل االل‪44‬تزام بالض‪44‬مان إلى الخل‪44‬ف الخ‪44‬اص للب‪44‬ائع‪ ،‬وتطبيق‪44‬ا ل‪44‬ذلك ال يعت‪44‬بر مطالب‪44‬ة المش‪44‬تري الث‪44‬اني من الب‪44‬ائع‬
‫والمس‪44‬جل لعق‪44‬ده تعرض‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك في ح‪44‬ال ب‪44‬اع المال‪44‬ك عق‪44‬اره لمش‪44‬تر أول‪ ،‬ثم باع‪44‬ه آلخ‪44‬ر‪ ،‬وق‪44‬ام األخ‪44‬ير بتس‪44‬جيل عق‪44‬ده في‬
‫الس‪44‬جل العي‪44‬ني‪ ،‬فيج‪44‬وز ل‪44‬ه هن‪44‬ا المطالب‪44‬ة بالعق‪44‬ار كون‪44‬ه أح‪44‬ق من المش‪44‬تري األول بحكم التس‪44‬جيل‪ ،‬وال تع‪44‬د تل‪44‬ك المطالب‪44‬ة‬
‫بمثابة تعرض؛ ألن المشتري الثاني غير ملتزم بالضمان‪.‬‬

‫وك ‪44‬ون ال ‪44‬بيوع ال ‪44‬واردة على العق ‪44‬ارات في النظ ‪44‬ام الس ‪44‬عودي ال تنف ‪44‬ذ في مواجه ‪44‬ة الغ ‪44‬ير إال من ت ‪44‬اريخ التس ‪44‬جيل‪ ،‬فال تع ‪44‬د‬
‫مطالبة دائن البائع الذي قام بتسجيل إنذاره بنزع ملكية العقار للتنفيذ عليه قب‪4‬ل أن يق‪4‬وم المش‪4‬تري بتس‪4‬جيل عق‪4‬ده تعرض‪44‬ا؛‬
‫ألن االلتزام بالضمان ال يتعدى إليه (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫أما الدائن في االلتزام بالضمان فهو المشتري وورثته‪ ،‬فالحقوق على خالف االلتزامات تنتق‪44‬ل إلى الورث‪44‬ة‪ ،‬ومن ثم يح‪44‬ق‬
‫للوارث من المشتري المطالبة بالض‪44‬مان من الب‪4‬ائع‪ ،‬وك‪4‬ذلك أيض‪44‬ا يس‪4‬تفيد دائن المش‪4‬تري من الض‪4‬مان‪ ،‬فال يس‪4‬تطيع الب‪4‬ائع‬
‫منع دائن المشتري من التنفيذ على الم‪4‬بيع‪ ،‬وجمي‪4‬ع ه‪4‬ذه األحك‪4‬ام تنطب‪4‬ق على ض‪4‬مان التع‪4‬رض الشخص‪4‬ي‪ ،‬وك‪4‬ذلك ض‪4‬مان‬
‫التعرض الصادر من الغير‪.‬‬

‫‪ -‬االلتزام بالضمان ال يقبل التجزئة‪ :‬االل‪44‬تزام بالض‪44‬مان ه‪44‬و ال‪44‬تزام غ‪44‬ير قاب‪44‬ل للقس‪44‬مة‪ ،‬وتظه‪44‬ر أهمي‪44‬ة تل‪44‬ك الخاص‪44‬ية في‬
‫حال وفاة البائع وانتقال التركة إلى الورثة‪ ،‬فلو كان للمورث وريثان‪ ،‬وورث كل منهما نصف الترك‪44‬ة‪ ،‬فال يج‪44‬وز‬

‫‪169‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫لل‪4‬وارث ال‪4‬ذي حص‪44‬ل على النص‪44‬ف أن يتع‪4‬رض للمش‪4‬تري في نص‪44‬ف العق‪4‬ار باعتب‪4‬ار أن‪4‬ه مل‪4‬زم فق‪4‬ط بع‪4‬دم التع‪4‬رض‬
‫في حدود النصف الذي آل إليه‪ ،‬وإ نما يظل ملزما بعدم التعرض في كل العقار‪ ،‬اس‪4‬تنادا إلى أن االل‪4‬تزام بالض‪44‬مان‬
‫غ‪44‬ير قاب‪44‬ل لالنقس‪44‬ام أو التجزئ‪44‬ة‪ ،‬وذات األم‪44‬ر فيم‪44‬ا ل‪44‬و ب‪44‬اع شخص‪44‬ان عق‪44‬ارا واح‪44‬دا‪ ،‬فيك‪44‬ون ك‪44‬ل منهم‪44‬ا ملزم‪44‬ا بع‪44‬دم‬
‫التع‪4‬رض في كام‪4‬ل العق‪4‬ار‪ ،‬وليس في ح‪4‬دود نص‪4‬يبه في العق‪4‬ار الم‪4‬بيع‪ ،‬وعل‪4‬ة ذل‪4‬ك أن االل‪4‬تزام بالض‪4‬مان ه‪4‬و ال‪4‬تزام‬
‫سلبي‪ ،‬فأي إخالل به يعد إخالال بااللتزام كامال‪.‬‬

‫ب‪ .‬تعديل أحكام ضمان التعرض الشخصي‪:‬‬

‫على ال‪44‬رغم من س‪44‬يادة قاع‪44‬دة العق‪44‬د ش‪44‬ريعة المتعاق‪44‬دين‪ ،‬واعتب‪44‬ار العق‪44‬د بم‪44‬ا تض‪44‬منه من ش‪44‬روط بمثاب‪44‬ة تش‪44‬ريع إرادي‪،‬‬
‫استنادا إلى مبدأ سلطان اإلرادة‪ ،‬فإن هذه القاعدة كثيرا ما تصطدم بالنواهي المنصوص عليها في النصوص الشرعية‬
‫والقانونية‪ ،‬وفي نطاق اتفاقات تع‪4‬ديل المس‪4‬ؤولية‪ ،‬فق‪4‬د أج‪4‬از الق‪4‬انون وك‪4‬ذلك الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي االتف‪4‬اق عليه‪4‬ا‪ ،‬فطالم‪4‬ا أنه‪4‬ا‬
‫ال تح ‪44‬ل حرام ‪44‬ا وال تح ‪44‬رم حالال فهي ج ‪44‬ائزة فقه ‪44‬ا وقانون ‪44‬ا‪ ،‬غ ‪44‬ير أن األم ‪44‬ر ب ‪44‬ات مختلف ‪44‬ا في نط ‪44‬اق االل ‪44‬تزام بض ‪44‬مان‬
‫التع‪44‬رض الشخص‪44‬ي‪ ،‬إذ ف ‪َّ4‬ر ق الفق‪44‬ه في ه‪44‬ذا الص‪44‬دد واس‪44‬تنادا إلى النص‪44‬وص القانوني‪44‬ة الناظم‪44‬ة له‪44‬ذا االل‪44‬تزام بين ثالث‪44‬ة‬
‫فروض‪:‬‬

‫الفرض األول‪ :‬االتفاق على تشديد االلتزام بالضمان‪ :‬فاالتفاق على تشديد المسؤولية بحسب القواعد العامة ه‪44‬و اتف‪44‬اق‬
‫ج ‪44‬ائز وص ‪44‬حيح‪ ،‬وذل ‪44‬ك لع ‪44‬دم تعل ‪44‬ق األم ‪44‬ر بالنظ ‪44‬ام الع ‪44‬ام واآلداب العام ‪44‬ة‪ ،‬وليس في ‪44‬ه مخالف ‪44‬ة ألحك ‪44‬ام الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‪،‬‬
‫ويترك تقدير األمر إلرادة المتعاقدين‪ ،‬وبحسب ما يتراضيان عليه (خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬ومن ذلك على سبيل المث‪44‬ال أن‬
‫يشترط مشتري المحل التجاري على البائع عدم المنافسة ليس فقط في بيع الس‪44‬لع ال‪44‬تي تب‪44‬اع في ه‪44‬ذا المح‪44‬ل‪ ،‬وإ نم‪44‬ا في‬
‫س‪44‬لع أخ‪44‬رى ين‪44‬وي المش‪44‬تري إض‪44‬افتها إلى قائم‪44‬ة س‪44‬لع المح‪44‬ل الحق‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا رض‪44‬ي الب‪44‬ائع ب‪44‬ذلك ك‪44‬ان مس‪44‬ؤوال عن ع‪44‬دم‬
‫التع‪44‬رض للمش‪44‬تري ح‪44‬تى في تل‪44‬ك الس‪44‬لع ال‪44‬تي لم تكن من ض‪44‬من المح‪44‬ل الم‪44‬بيع (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وال ب‪44‬د أن يك‪44‬ون‬
‫االتف‪44‬اق على تش‪44‬ديد مس‪44‬ؤولية الب‪44‬ائع بع‪44‬دم التع‪44‬رض الشخص‪44‬ي ص‪44‬ريحا وال يمكن أن يس‪44‬تفاد ض‪44‬منيا؛ وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه يع‪44‬د‬
‫بمثابة استثناء على األصل واالستثناء ال يكون إال صراحة‪.‬‬

‫الفرض الثاني‪ :‬إنق‪A‬اص الض‪A‬مان‪ :‬في ه‪44‬ذا الف‪44‬رض يتف‪44‬ق الطرف‪44‬ان على إنق‪44‬اص ض‪44‬مان التع‪44‬رض الشخص‪44‬ي عن الح‪44‬د‬
‫ال‪44‬ذي ح‪44‬دده الق‪44‬انون‪ ،‬ومثال‪44‬ه أن يش‪44‬ترط ب‪44‬ائع المح‪44‬ل التج‪44‬اري على المش‪44‬تري أن يس‪44‬مح ل‪44‬ه بافتت‪44‬اح مح‪44‬ل تج‪44‬اري إلى‬
‫جواره‪ ،‬ليبيع بعض السلع التي كان يبيعه‪4‬ا في المح‪4‬ل الم‪4‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪4‬ا واف‪44‬ق المش‪4‬تري على ذل‪4‬ك أص‪44‬بح من ح‪4‬ق الب‪4‬ائع‬
‫ممارسة ذلك النشاط‪ ،‬وال يعد فعله هذا تعرضا شخصيا منه إال إذا خالف حدود االتفاق‪.‬‬

‫الفرض الثالث‪ :‬اإلعفاء النهائي من الض‪AA‬مان‪ :‬وه‪44‬ذا االتف‪44‬اق يتض‪44‬من إس‪44‬قاط الض‪44‬مان بش‪44‬كل نه‪44‬ائي عن ع‪44‬اتق الب‪44‬ائع‪،‬‬
‫ويف‪44‬رق الفق‪44‬ه في حكم ه‪44‬ذا االتف‪44‬اق بين أم‪44‬رين‪ ،‬األم‪44‬ر األول‪ :‬أن يتف‪44‬ق على إس‪44‬قاط الض‪44‬مان بالنس‪44‬بة لعم‪44‬ل معين وليس‬

‫‪170‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫كل الضمان‪ ،‬ومثاله أن يتفقا على إسقاط ض‪4‬مان ب‪4‬ائع المح‪4‬ل التج‪4‬اري بالنس‪4‬بة لج‪4‬زء من نش‪4‬اط المح‪4‬ل التج‪4‬اري وليس‬
‫كل‪44‬ه‪ ،‬فل‪44‬و ب‪44‬اع ص‪44‬احب مح‪44‬ل الوجب‪44‬ات الس‪44‬ريعة محل‪44‬ه إلى آخ‪44‬ر واش‪44‬ترط إس‪44‬قاط االل‪44‬تزام بض‪44‬مان تعرض‪44‬ه فيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق‬
‫بنشاط الفول والفالفل دون باقي الوجبات األخ‪4‬رى‪ ،‬ص‪4‬ح ذل‪4‬ك االتف‪4‬اق‪ ،‬وك‪4‬ان من حق‪4‬ه افتت‪4‬اح مح‪4‬ل تج‪4‬اري إلى ج‪4‬وار‬
‫المحل المبيع والعمل في نشاط الفول والفالفل‪ ،‬وال يعد ذلك تعرضا منه‪ ،‬أما األمر الثاني‪ :‬فيتف‪44‬ق في‪44‬ه المتعاق‪44‬دان على‬
‫إسقاط الضمان كامال وبصفة مطلقة دون تحدي‪4‬د األعم‪4‬ال المس‪4‬توجبة للض‪4‬مان‪ ،‬ومث‪4‬ل ه‪4‬ذا االتف‪4‬اق يق‪4‬ع ب‪4‬اطال‪ ،‬ذل‪4‬ك أن‪4‬ه‬
‫ينط‪44‬وي على ني‪44‬ة الغش والتقص‪44‬ير من ج‪44‬انب الب‪44‬ائع‪ ،‬باإلض‪44‬افة إلى أن‪44‬ه ال يج‪44‬وز للب‪44‬ائع أن يش‪44‬ترط ع‪44‬دم مس‪44‬ؤوليته عن‬
‫فعله المتعمد (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫‪171‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫ثانيًا‪ :‬التزام البائع بضمان التعرض الصادر من الغير‬

‫‪ . 1‬مضمون التزام البائع بضمان التعرض الصادر من الغير في القانون والفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫أ‪ .‬مضمون ضمان تعرض الغير في القانون‪:‬‬

‫يقصد بالتعرض بصفة عامة أنه كل فعل يؤدي إلى حرمان المشتري من كل أو بعض السلطات التي يخوله‪4‬ا ل‪4‬ه الق‪4‬انون‬
‫(عبد السالم‪1980 ،‬م)‪ ،‬التي تختلف بحسب طبيعة الحق المبيع والحالة التي كان عليه‪4‬ا الم‪4‬بيع وقت ال‪4‬بيع وم‪4‬ا انص‪4‬رفت‬
‫إلي‪44‬ه إرادة المتعاق‪44‬دين‪ ،‬وفيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق ب‪44‬التزام الب‪44‬ائع بض‪44‬مان ع‪44‬دم تع‪44‬رض الغ‪44‬ير للمش‪44‬تري فيقص‪44‬د ب‪44‬ه "ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بعم ‪ٍ4‬ل‬
‫مضمونه منع تعرض أجنبي يكون له وقت البيع حق على المبيع يحتج به على المشتري‪ ،‬أو كان ه‪4‬ذا الح‪4‬ق ق‪44‬د نش‪4‬أ بع‪4‬د‬
‫البيع؛ ولكن آل إليه من البائع نفسه" (الم‪44‬ادة ‪ ،429‬الق‪4‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري)‪ ،‬وعلى خالف ض‪44‬مان التع‪44‬رض الشخص‪44‬ي‬
‫ال يض‪44‬من الب‪44‬ائع هن‪44‬ا س‪44‬وى التع‪44‬رض الق‪44‬انوني الص‪44‬ادر من الغ‪44‬ير دون التع‪44‬رض الم‪44‬ادي‪ ،‬وعلى المش‪44‬تري أن يواج‪44‬ه أي‬
‫تع‪44‬رض م‪44‬ادي من الغ‪44‬ير بمف‪44‬رده‪ ،‬ومرج‪44‬ع ذل‪44‬ك أن‪44‬ه ال يمكن للب‪44‬ائع أن يمن‪44‬ع الغ‪44‬ير األجن‪44‬بي عن العق‪44‬د من التع‪44‬رض مادي‪44‬ا‬
‫للمش‪44‬تري‪ ،‬خاص‪44‬ة أن التع‪44‬رض الم‪44‬ادي ال يس‪44‬تند في‪44‬ه فاعل‪44‬ه إلى س‪44‬ند ق‪44‬انوني أو فع‪44‬ل معين من الب‪44‬ائع (المه‪44‬دي‪ ،‬المه‪44‬دي‪،‬‬
‫‪2007‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬مضمون ضمان تعرض الغير فقها "ضمان الَد َر ك أو ضمان عهدة المبيع"‪:‬‬

‫عرفت قواعد الفقه اإلسالمي هذا النوع من التعرض وفق ما يع‪4‬رف بض‪4‬مان ال‪4‬درك‪ ،‬أو ض‪4‬مان العه‪4‬دة‪ ،‬ويع‪4‬رف ض‪4‬مان‬
‫الدرك كما وضحه الزرق‪4‬ا بأن‪4‬ه "ه‪4‬و ال‪4‬تزام س‪4‬المة الم‪4‬بيع مم‪4‬ا يمكن أن يلحق‪4‬ه أو يدرك‪4‬ه من حق‪4‬وق لغ‪4‬ير الب‪4‬ائع في عين‪4‬ه‪،‬‬
‫وتحمل التبع‪4‬ة عن‪4‬د ظه‪4‬ور ح‪4‬ق في‪4‬ه ألح‪4‬د" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)126‬غ‪4‬ير أن الحنفي‪4‬ة اخت‪4‬اروا لض‪44‬مان ال‪4‬درك تعريف‪4‬ا‬
‫آخرا مفاده أنه "التزام تسليم الثمن عند استحقاق المبيع"‪ ،‬بينما عرفه الشافعية بأن‪4‬ه "ه‪4‬و أن يض‪4‬من ش‪4‬خص ألح‪4‬د العاق‪4‬دين‬
‫م‪44‬ا بذل‪44‬ه لآلخ‪44‬ر إن خ‪44‬رج مقابل‪44‬ه مس‪44‬تحقا أو معيب‪44‬ا أو ناقص ‪44‬ا لنقص الص ‪44‬نجة س‪44‬واء أك‪44‬ان الثمن معين‪44‬ا أم في الذم‪44‬ة"‪ ،‬أم‪44‬ا‬
‫الحنابلة فيعبرون عنه بأنه ضمان العهدة (‪.)www.al-eman.com‬‬

‫وأي‪44‬ا ك‪44‬ان التعري‪44‬ف ال‪44‬ذي اتخ‪44‬ذه فقه‪44‬اء المس‪44‬لمين لبي‪44‬ان مض‪44‬مون ض‪44‬مان ال‪44‬درك‪ ،‬إال أن األم‪44‬ر يظ‪44‬ل في نط‪44‬اق م‪44‬ا نتح‪44‬دث‬
‫عنه‪ ،‬وهو ضمان تنفيذ أحد المتعاقدين لما ال‪4‬تزم ب‪4‬ه في مواجه‪4‬ة الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر‪ ،‬وه‪4‬ذا الض‪4‬مان يل‪4‬تزم ب‪4‬ه الب‪4‬ائع بمقتض‪4‬ى‬
‫عق‪44‬د ال‪44‬بيع دون حاج‪44‬ة إلى اش‪44‬تراط ص‪44‬ريح علي‪44‬ه‪ ،‬فكم‪44‬ا بيّن ا مس‪44‬بقا لم تف‪44‬رق أحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي بين مقتض‪44‬يات العق‪44‬د‬
‫‪172‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫وااللتزام‪44 4‬ات الناش‪44 4‬ئة عن‪44 4‬ه؛ ول‪44 4‬ذلك ال نج‪44 4‬د كتب الفق‪44 4‬ه اإلس‪44 4‬المي تع‪44 4‬الج ض‪44 4‬مان التع‪44 4‬رض بش‪44 4‬قيه في ب‪44 4‬اب االلتزام‪44 4‬ات‬
‫المفروض‪44‬ة على ع‪44‬اتق الب‪44‬ائع‪ ،‬وإ نم‪44‬ا من مقتض‪44‬يات العق‪44‬د‪ ،‬ول‪44‬ذا فق‪44‬د نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )378‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية على ع‪44‬دم‬
‫صحة أي تصرف يجريه البائع بعد إبرام العقد ويكون محله المبيع ذاته‪ ،‬وهذا كما أوضحت المادة يعد من أحك‪4‬ام العق‪4‬د‪،‬‬
‫وعليه فأي تع‪4‬رض من قب‪4‬ل الغ‪4‬ير ال‪4‬ذي حص‪44‬ل على ح‪4‬ق من الب‪4‬ائع على الم‪4‬بيع ذات‪4‬ه في وقت الح‪4‬ق على العق‪4‬د‪ ،‬ال يعت‪4‬د‬
‫ب ‪44‬ه‪ ،‬وال يمكن االحتج ‪44‬اج ب ‪44‬ه في مواجه ‪44‬ة المش ‪44‬تري؛ ألن الم ‪44‬بيع بمج ‪44‬رد العق ‪44‬د أص ‪44‬بح في مل ‪44‬ك المش ‪44‬تري‪ ،‬ومن ثم تع ‪44‬د‬
‫التصرفات الص‪44‬ادرة من الب‪4‬ائع باطل‪4‬ة؛ ألن‪4‬ه تص‪44‬رف فيم‪4‬ا لم يمل‪4‬ك‪ ،‬وه‪4‬ذا محض م‪4‬ا يقتض‪44‬يه عق‪4‬د ال‪4‬بيع وفق‪4‬ا ألحك‪4‬ام الفق‪4‬ه‬
‫اإلسالمي‪.‬‬

‫فإذا ك‪4‬ان األص‪4‬ل أن يل‪4‬تزم الب‪4‬ائع به‪4‬ذا الض‪4‬مان في مواجه‪4‬ة المش‪4‬تري فإن‪4‬ه من الممكن أيض‪4‬ا أن يل‪4‬تزم ب‪4‬ه غ‪4‬يره‪ ،‬على أن‬
‫يشترط ذلك صراحة‪ ،‬وفيه يتكفل ش‪4‬خص آخ‪4‬ر غ‪4‬ير الب‪4‬ائع بض‪4‬مان م‪4‬ا ي‪4‬ترتب على الب‪4‬ائع من تبع‪4‬ات مالي‪4‬ة إذا ظه‪4‬ر فيم‪4‬ا‬
‫بع‪44‬د أن الم‪44‬بيع مس‪44‬تحق للغ‪44‬ير‪ ،‬ويس‪44‬مى كفيال بال‪44‬درك (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬فيص‪44‬بح حينه‪44‬ا الكفي‪44‬ل مس‪44‬ؤوال كم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬ان ه‪44‬و‬
‫نفسه البائع‪ ،‬ويمكن حينها للمش‪4‬تري الرج‪4‬وع على ه‪4‬ذا الكفي‪4‬ل‪ ،‬كم‪4‬ا يمكن‪4‬ه الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع نفس‪4‬ه؛ إذ إن كفال‪4‬ة ال‪4‬درك‬
‫ال تعفي‪44‬ه من المس‪44‬ؤولية‪ ،‬وإ نم‪44‬ا هي تأكي‪44‬د لس‪44‬المة الم‪44‬بيع من أي مطالب‪44‬ات على الم‪44‬بيع من قب‪44‬ل الغ‪44‬ير‪ ،‬ويك‪44‬ثر تط‪44‬بيق ه‪44‬ذه‬
‫الص‪44‬ورة من الكفال‪44‬ة أو الض‪44‬مان في ح‪44‬ال ك‪44‬ان الب‪44‬ائع مجه‪44‬وال (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬خاص‪44‬ة إذا ك‪44‬ان الم‪44‬بيع س‪44‬هل التقلي‪44‬د أو‬
‫التزوير كما هو الحال في المجوهرات واآلثار واألحجار النفيسة‪.‬‬

‫وقد عالجت المجلة العدلية أحكام كفالة الدرك في إطار تنظيمه‪4‬ا لعق‪4‬د الكفال‪4‬ة‪ ،‬وفي تعريفه‪4‬ا لكفال‪4‬ة ال‪4‬درك نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‬
‫‪ ) 616‬منها على أن كفالة الدرك "هي الكفالة بأداء ثمن المبيع وتسليمه أو بنفس البائع إن اس‪44‬تحق الم‪44‬بيع" وه‪44‬ذا التعري‪44‬ف‬
‫الذي اختارته المجلة شمل صورتي ضمان الدرك‪ ،‬وهما كفالة البائع نفسه لضمان ع‪4‬دم اس‪44‬تحقاق الم‪44‬بيع‪ ،‬وكفال‪44‬ة ش‪44‬خص‬
‫آخ‪4‬ر بخالف‪4‬ه‪ ،‬وبينت أن ه‪4‬ذه الكفال‪4‬ة تق‪4‬وم في ح‪4‬ال اس‪4‬تحقاق الم‪4‬بيع‪ ،‬ولم ت‪4‬بين م‪4‬ا إذا ك‪4‬ان المقص‪44‬ود ه‪4‬و االس‪4‬تحقاق الكلي‬
‫فقط أم يشمل االستحقاق الكلي والجزئي‪ ،‬وأيا كان األم‪4‬ر ف‪4‬األمور وفق‪4‬ا للمس‪4‬تقر من القواع‪4‬د الفقهي‪4‬ة تج‪4‬ري على إطالقه‪4‬ا‬
‫ما لم يرد نص يقيدها‪ ،‬ومن ثم تحمل كلمة االستحقاق هنا على أنها تشمل نوعي االستحقاق الكلي والج‪4‬زئي‪ ،‬أم‪4‬ا ض‪4‬مان‬
‫عهدة المبيع وهو يقابل ض‪4‬مان ال‪4‬درك فق‪4‬د نظمت‪4‬ه المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية‪ ،‬فنص‪4‬ت في الم‪4‬ادة (‪ )1089‬منه‪4‬ا على "يص‪4‬ح ض‪4‬مان‬
‫عهدة المبيع‪ ،‬مثال‪ :‬لو ضمن شخص لمشتٍر الثمن إن اس‪4‬تحق الم‪4‬بيع أو ورد بعيب أو ض‪4‬من أرش‪4‬ه أو ض‪4‬من لب‪4‬ائع الثمن‬
‫قبل تسليمه أو إن ظهر بالثمن عيب أو استحق ص‪44‬ح ض‪44‬مانه"‪ ،‬كم‪4‬ا نص‪44‬ت الم‪4‬ادة (‪ )1090‬منه‪4‬ا على‪" :‬ي‪4‬دخل في ض‪44‬مان‬
‫العه‪44‬دة قيم‪44‬ة مس‪44‬تهلكات أنفقه‪44‬ا المش‪44‬تري في عم‪44‬ارة الم‪44‬بيع فه‪44‬دمها المس‪44‬تحق"‪ ،‬ويب‪44‬دو أن المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية ع‪44‬رفت ض‪44‬مان‬
‫التعرض الصادر من الغير تحت عنوان "ضمان العه‪4‬دة" وأج‪4‬ازت في‪4‬ه أن يك‪4‬ون الض‪4‬امن شخص‪4‬ا آخ‪4‬ر غ‪4‬ير الب‪4‬ائع وغ‪4‬ير‬
‫المش‪44‬تري في ح‪44‬ال ك‪44‬ان الض‪44‬مان لص‪44‬الح الب‪44‬ائع‪ ،‬وه‪44‬و ذات المع‪44‬نى ال‪44‬ذي أخ‪44‬ذت ب‪44‬ه المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة‪ ،‬وكالهم‪44‬ا يتف‪44‬ق م‪44‬ع م‪44‬ا‬
‫أخذت به أحكام الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫‪173‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫‪ . 2‬شروط ضمان التعرض الصادر من الغير (وما يشترط لصحة ضمان الدرك أو العهدة)‪:‬‬

‫حتى يلتزم البائع بضمان التعرض الصادر من الغير فال بد أن تتوافر عدة شروط نبينها فيما يلي‪:‬‬

‫أ‪ .‬الشرط األول‪ :‬يجب أن يكون التعرض الصادر من الغير قانونيا‪:‬‬

‫ال يق‪44‬وم ض ‪44‬مان التع‪44‬رض الص ‪44‬ادر من الغ‪44‬ير في مواجه‪44‬ة الب‪44‬ائع إال إذا ك‪44‬ان ه‪44‬ذا التع‪44‬رض قانوني‪44‬ا‪ ،‬أي مس‪44‬تندا إلى ح‪44‬ق‬
‫يدعي‪44‬ه الغ‪44‬ير على الم‪44‬بيع (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وه‪4‬ذا الش‪44‬رط يب‪44‬دو أن أحك‪44‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي ق‪44‬د اش‪44‬ترطته أيض‪44‬ا‪ ،‬وق‪44‬د رأين‪44‬ا‬
‫خالل معالجتنا لضمان الدرك وضمان العهدة‪ ،‬أن جميع األحكام التي عالجت هذا الن‪44‬وع من الض‪44‬مان ق‪44‬د قّي دت قيام‪44‬ه في‬
‫حال اس‪4‬تحق الم‪4‬بيع من تحت ي‪4‬د المش‪4‬تري‪ ،‬وال يس‪4‬تحق الم‪4‬بيع وفق‪4‬ا ألحك‪4‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي إال إذا ك‪4‬ان الغ‪4‬ير مس‪4‬تندا في‬
‫ادعائه بملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع أو أي ح‪4‬ق عي‪4‬ني أو شخص‪4‬ي آخ‪4‬ر علي‪4‬ه إلى ح‪4‬ق ش‪4‬رعي‪ ،‬وال يمكن الق‪4‬ول إن هن‪4‬اك أس‪4‬بابا مكس‪4‬بة‬
‫للملكية ال تستند إلى سند ق‪44‬انوني أو ش‪4‬رعي‪ ،‬وإ نم‪4‬ا تكتس‪4‬ب بم‪4‬رور ال‪4‬زمن عن طري‪4‬ق التق‪4‬ادم‪ ،‬وهي واقع‪4‬ة مادي‪4‬ة وليس‪4‬ت‬
‫قانوني‪44‬ة؛ وذل‪44‬ك ألن أحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ال تأخ‪44‬ذ بالتق‪44‬ادم أو م‪44‬رور ال‪44‬زمن كس‪44‬بب لكس‪44‬ب الملكي‪44‬ة على خالف الق‪44‬وانين‬
‫الوضعية ذات األصول الالتينية‪.‬‬

‫ومن الحقوق القانونية التي يمكن أن يدعيها الغير على المبيع‪ ،‬حق الملكية كما لو ظهر أن الم‪44‬بيع كل‪44‬ه أو بعض‪44‬ه ممل‪44‬وك‬
‫لغير البائع‪ ،‬ويسمى في هذه الحالة استحقاق المبيع‪ ،‬كذلك قد يظهر أن المبيع محم‪44‬ل بح‪44‬ق عي‪44‬ني تبعي من ش‪44‬أنه أن يثق‪4‬ل‬
‫كاهل المبيع ويعرضه للتنفيذ عليه‪ ،‬ويسمى هذا النوع من التعرض بحق االحتباس‪ ،‬وقد يكون الح‪4‬ق الم‪4‬دعى ب‪4‬ه من قب‪4‬ل‬
‫الغير هو حق ارتفاق‪ ،‬وسنعود لمعالجة هذه الحاالت بالتفصيل في موضع آخر من هذه الوحدة إن شاء اهلل‪.‬‬

‫ب‪ .‬الشرط الثاني‪ :‬أن يكون الحق الذي يستند إليه الغير ثابتا له وقت البيع أو آيال له بعد البيع بفعل البائع‬
‫نفسه‪:‬‬

‫فلكي يتحق‪44‬ق ض‪44‬مان الب‪44‬ائع لتع‪44‬رض الغ‪44‬ير للمش‪44‬تري‪ ،‬ال ب‪44‬د أن يك‪44‬ون الح‪44‬ق ال‪44‬ذي يدعي‪44‬ه الغ‪44‬ير على الم‪44‬بيع موج‪44‬ودا وقت‬
‫ال ‪44‬بيع‪ ،‬أو أن يك ‪44‬ون الح ‪44‬ق ق ‪44‬د آل إلى الغ ‪44‬ير بع ‪44‬د ال ‪44‬بيع من الب ‪44‬ائع نفس ‪44‬ه (م ‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ف ‪44‬إذا ك ‪44‬ان الح ‪44‬ق الم ‪44‬دعى ب ‪44‬ه‬
‫موجودا وقت البيع‪ُ ،‬س ئل عنه البائع في جميع األح‪4‬وال‪ ،‬ويس‪4‬توي حينه‪4‬ا أن يك‪4‬ون للب‪4‬ائع دخ‪4‬ل في ترتيب‪4‬ه كم‪4‬ا ل‪4‬و ك‪4‬ان ق‪44‬د‬
‫قرر حق ارتفاق للغير على العقار المبيع‪ ،‬أو كان ليس للبائع دخل في ذلك‪ ،‬كما لو كان الغير ق‪44‬د وض‪44‬ع ي‪44‬ده على العق‪4‬ار‬
‫المبيع واكتملت مدة التقادم قبل انعقاد العقد بساعة واحدة‪ ،‬أما إذا كان المتعرض لم يكتسب حقه إال بع‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬فال يل‪44‬زم‬
‫البائع بالضمان إال إذا كان هو الذي منح الغير هذا الحق‪ ،‬ومثال ذلك أن يقوم ببيع العقار المبيع إلى أك‪44‬ثر من مش‪44‬تر‪ ،‬ثم‬
‫يقوم المشتري األخير بتسجيل عقده‪ ،‬فيكون حقه هو الوحيد النافذ في مواجه‪4‬ة الغ‪4‬ير‪ ،‬وذل‪4‬ك تطبيق‪4‬ا ألحك‪4‬ام نظ‪4‬ام التس‪4‬جل‬
‫‪174‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫العي‪44‬ني الس‪44‬عودي الص‪44‬ادر ع‪44‬ام ‪1423‬هـ‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يق‪44‬وم ض‪44‬مان الب‪44‬ائع ويح‪44‬ق لب‪44‬اقي المش‪44‬ترين أن يرجع‪44‬وا علي‪44‬ه‬
‫بضمان االستحقاق‪ ،‬أما إذا كان الحق الذي يدعيه الغير على المبيع ق‪44‬د آل إلي‪4‬ه بع‪4‬د ال‪4‬بيع؛ ولكن لس‪4‬بب آخ‪4‬ر ال يع‪4‬ود إلى‬
‫البائع فال يضمن هذا األخير (البدراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬وال يشترط لرجوع المشتري على البائع بالضمان في حال اس‪44‬تحقاق‬
‫المبيع أن يكون ج‪4‬اهال بوج‪4‬ود ذل‪4‬ك التع‪4‬رض‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يج‪4‬وز ل‪4‬ه الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع ح‪4‬تى في تل‪4‬ك الح‪4‬االت ال‪4‬تي ك‪4‬ان يعلم‬
‫فيها بوجود حق الغير على المبيع‪ ،‬ما لم يوجد في العقد اتفاق بخالف ذلك‪.‬‬

‫ج‪ .‬الشرط الثالث‪ :‬أن يكون التعرض حاال‪:‬‬

‫فال يل‪44‬تزم الب‪44‬ائع بض‪44‬مان تع‪44‬رض الغ‪44‬ير إال إذا ك‪44‬ان التع‪44‬رض ق‪44‬د وق‪44‬ع فعال‪ ،‬مم‪44‬ا أث‪44‬ر على حق‪44‬وق المش‪44‬تري‪ ،‬وي‪44‬رى الفق‪44‬ه‬
‫القانوني أنه يقصد بأن يكون التعرض حاال أن يكون الغير المتعرض قد رفع دع‪44‬وى قض‪44‬ائية للمطالب‪44‬ة بحق‪44‬ه على الم‪44‬بيع‬
‫(خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وهذه الدعوى تختلف بحس‪4‬ب طبيع‪4‬ة الح‪4‬ق الم‪4‬دعى ب‪4‬ه‪ ،‬فق‪4‬د تك‪4‬ون دع‪4‬وى اس‪4‬تحقاق كلي على الم‪4‬بيع‪،‬‬
‫أو دع‪4‬وى اس‪4‬تحقاق ج‪4‬زئي يط‪4‬الب فيه‪4‬ا الغ‪4‬ير بملكي‪4‬ة ج‪4‬زء من الم‪4‬بيع‪ ،‬أو دع‪4‬وى ارتف‪4‬اق‪ ،‬أو دع‪4‬وى رهن يرفعه‪4‬ا ال‪4‬دائن‬
‫المرتهن على الغير ح‪4‬ائز العق‪4‬ار المره‪4‬ون‪ ،‬ال‪4‬ذي يك‪4‬ون ل‪4‬ه الح‪4‬ق في أن يتخلى عن العق‪4‬ار‪ ،‬أو أن ي‪4‬دفع ال‪4‬دين المطل‪4‬وب‪،‬‬
‫أو أن يس ‪44‬عى لش ‪44‬طب ال ‪44‬رهن ب ‪44‬أي وس ‪44‬يلة ك ‪44‬انت‪ ،‬وق ‪44‬د عالج ‪44‬ه المنظم الس ‪44‬عودي من خالل نظ ‪44‬ام ال ‪44‬رهن العق‪44‬اري الص ‪44‬ادر‬
‫بالمرسوم الملكي رقم م‪ 75 /‬وبتاريخ ‪1424 /21/11‬هـ‪ ،‬حيث نص‪44‬ت الفق‪4‬رة الثاني‪4‬ة من الم‪4‬ادة الحادي‪4‬ة عش‪4‬رة من‪4‬ه على‬
‫أن ‪44‬ه "إذا لم يكن العق ‪44‬ار مس ‪44‬جال وفق ‪44‬ا ألحك ‪44‬ام نظ ‪44‬ام التس ‪44‬جيل العي ‪44‬ني للعق ‪44‬ار‪ ،‬فال يج ‪44‬وز لل ‪44‬راهن أن يتص ‪44‬رف في عق ‪44‬اره‬
‫المره‪44‬ون‪ ،‬م‪44‬ا لم يتف‪44‬ق على خالف ذل‪44‬ك‪ ،"...‬ومض‪44‬مون ه‪44‬ذا النص أن‪44‬ه إذا تص‪44‬رف الم‪44‬دين ال‪44‬راهن في العق‪44‬ار المره‪44‬ون‬
‫وكان هذا العقار غير مسجل فإن‪4‬ه ال يح‪4‬ق ل‪4‬ه التص‪4‬رف في‪4‬ه‪ ،‬ف‪4‬إذا تص‪4‬رف في‪4‬ه للغ‪4‬ير ال‪4‬ذي ال يعلم بوج‪4‬ود ذل‪4‬ك ال‪4‬رهن أو‬
‫حتى يعلم بوجوده‪ ،‬ثم تعرض له الدائن المرتهن وطالب ببطالن العق‪4‬د لوج‪44‬ود ال‪44‬رهن‪ ،‬فيع‪44‬د في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة تعرض‪44‬ا ح‪44‬اال‬
‫وقانونيا‪ ،‬تقوم به مسؤولية بائع العقار في مواجهة مشتريه الس‪4‬تحقاق الم‪4‬بيع من تحت ي‪4‬ده لص‪4‬الح ال‪4‬دائن الم‪4‬رتهن وب‪4‬اقي‬
‫الدائنين في حال وجودهم‪ ،‬وبناء على ما تقدم إذا لم يكن المتعرض قد لجأ إلى القضاء ورفع دعوى قضائية يطالب فيها‬
‫بحقه على المبيع‪ ،‬فال يعد ذلك من قبيل التعرض وال تقوم به مسؤولية البائع عن الضمان‪.‬‬

‫د‪ .‬ما يشترط وما ال يشترط لصحة كفالة الدرك أو ضمان عهدة المبيع‪:‬‬

‫وفيما يتعلق بشروط كفالة غير البائع لضمان البائع‪ ،‬وهو ما عرفناه فقها بضمان الدرك أو كفال‪4‬ة ال‪4‬درك‪ ،‬وك‪4‬ذلك ض‪4‬مان‬
‫العهدة‪،‬‬

‫‪ -‬أن يك ‪44‬ون الكفي ‪44‬ل بالغ ‪44‬ا ع ‪44‬اقال‪ :‬يتطلب الفق ‪44‬ه في الكفي ‪44‬ل أن يك ‪44‬ون ع ‪44‬اقال وبالغ ‪44‬ا‪ ،‬فال تص ‪44‬ح كفال ‪44‬ة المجن ‪44‬ون والمعت ‪44‬وه‬
‫والصبي‪ ،‬وفيما يتعلق بكفالة الصبي فال تجوز على اإلطالق‪ ،‬حتى ولو أجازها بعد بلوغ‪4‬ه‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا نص‪44‬ت علي‪4‬ه‬
‫صراحة المادة (‪ )628‬من المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة‪ ،‬والعل‪4‬ة من ع‪4‬دم قب‪4‬ول إج‪4‬ازة الص‪4‬بي للكفال‪4‬ة بع‪4‬د البل‪4‬وغ أن الكفال‪4‬ة تع‪4‬د‬

‫‪175‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫من عق ‪44‬ود الت ‪44‬برع‪ ،‬ال ‪44‬تي إن أبرمه ‪44‬ا الص ‪44‬بي غ ‪44‬ير الب ‪44‬الغ وقعت باطل ‪44‬ة بطالن ‪44‬ا مطلق ‪44‬ا‪ ،‬والبطالن المطل ‪44‬ق ال يقب ‪44‬ل‬
‫اإلجازة‪.‬‬
‫‪ -‬عدم اشتراط بلوغ المكفول عنه‪ :‬فال يتطلب الفقه اإلسالمي أن يك‪4‬ون المكف‪4‬ول عن‪4‬ه بالغ‪4‬ا أو ع‪4‬اقال‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك تص‪44‬ح‬
‫كفال‪44‬ة دين المجن‪44‬ون‪ ،‬والص‪44‬بي (الم‪44‬ادة ‪ ،629‬المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة)‪ ،‬ك‪44‬أن يك‪44‬ون ق‪44‬د أب‪44‬رم العق‪44‬د ح‪44‬ال عقل‪44‬ه‪ ،‬ثم فق‪44‬ده بع‪44‬د‬
‫ذلك‪ ،‬فال يوجد ما يمنع من أن يقوم أحد األغيار بكفالته لضمان حق المشتري‪ ،‬ويأخذ الص‪44‬بي ذات الحكم‪ ،‬والعل‪44‬ة‬
‫من ذلك أن عقد الكفالة من العقود النافعة نفعا محضا للمتبرع له‪ ،‬ويعد المكفول عنه هنا متبرعا له‪ ،‬وعقد الكفالة‬
‫متمخض لمنفعته نفعا محضا‪ ،‬ولذا ال يشترط بلوغه أو عقله‪.‬‬

‫‪ -‬ع‪44‬دم اش ‪44‬تراط معلومي ‪44‬ة الم ‪44‬بيع بالنس ‪44‬بة للكفي ‪44‬ل‪ :‬وعلى ذل ‪44‬ك نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )630‬من المجل ‪44‬ة العدلي ‪44‬ة‪ ،‬ال ‪44‬تي اش ‪44‬ترطت‬
‫لصحة كفالة النفس أن يكون المكفول به معلوما‪ ،‬أما بالنسبة لكفالة الم‪4‬ال وهي ال‪4‬تي نتح‪4‬دث عنه‪4‬ا هن‪4‬ا فال يش‪4‬ترط‬
‫أن يك‪44‬ون ذل‪44‬ك الم‪44‬ال معلوم‪44‬ا‪ ،‬فل‪44‬و ق‪44‬ال أن‪44‬ا كفي‪44‬ل م‪44‬ال فالن على فالن ص‪44‬حت الكفال‪44‬ة‪ ،‬وإ ن لم يكن مق‪44‬داره معلوم‪44‬ا‪،‬‬
‫ويبدو أن ع‪4‬دم اش‪4‬تراط مث‪4‬ل ه‪4‬ذا الش‪4‬رط في كفال‪4‬ة ال‪4‬درك أو عه‪4‬دة الم‪4‬بيع ه‪4‬و عين الص‪44‬واب‪ ،‬ذل‪4‬ك أن قيم‪4‬ة الم‪4‬بيع‬
‫في تغير مستمر صعودا ونزوال بحسب قوانين العرض والطلب في السوق‪ ،‬فلو تم تحديد قيمة معين‪44‬ة للمكف‪44‬ول ب‪44‬ه‬
‫وقت الكفالة فربما تتغير قيمة الدين المكفول الحقا؛ ولكن إن اتفقت أطراف الكفالة على قيم‪44‬ة معين‪44‬ة بحيث أص‪44‬بح‬
‫المكفول به معلوما وقع ذلك صحيحا؛ إذ ال يوجد ما يمنع من ذلك‪.‬‬

‫‪ -‬أن يك ‪44‬ون الح ‪44‬ق المكف ‪44‬ول ب ‪44‬ه مض ‪44‬مونا على األص ‪44‬يل‪ :‬بمع ‪44‬نى أن ال ‪44‬تزام األص ‪44‬يل ق ‪44‬ائم ويلزم ‪44‬ه الوف ‪44‬اء ب ‪44‬ه‪ ،‬وبمفه ‪44‬وم‬
‫المخالفة إذا كان التزام األصيل باطال ترتب على ذلك أيضا بطالن التزام الكفيل‪ ،‬إذ إنه يتبعه في جميع أوصافه‪.‬‬

‫‪ .3‬اآلثار المترتبة على تحقق شروط ضمان تعرض الغير‪:‬‬

‫‪ -‬مضمون التزام البائع في حال حدوث التعرض من الغير‪ :‬إذا تحققت شروط ضمان التع‪44‬رض من الغ‪44‬ير للمش‪44‬تري‬
‫على النحو الذي عرضنا ل‪4‬ه‪ ،‬ك‪4‬ان على الب‪4‬ائع ح‪4‬تى ينف‪4‬ذ التزام‪4‬ه عين‪4‬ا أن ي‪4‬دفع عن المش‪4‬تري ه‪4‬ذا التع‪4‬رض‪ ،‬ف‪4‬إذا لم‬
‫يستطع دفع ذل‪4‬ك التع‪4‬رض‪ ،‬ك‪4‬ان مخال بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه؛ ألن‪4‬ه مل‪4‬تزم بتحقي‪4‬ق نتيج‪4‬ة وليس مج‪4‬رد ب‪4‬ذل عناي‪4‬ة‪ ،‬وفي ه‪4‬ذه‬
‫الحال ‪44‬ة يل ‪44‬تزم بتع ‪44‬ويض المش ‪44‬تري‪ ،‬وه ‪44‬و م ‪44‬ا يس ‪44‬مى بض ‪44‬مان االس ‪44‬تحقاق (خض ‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وس ‪44‬نتحدث عن ض ‪44‬مان‬
‫االس‪44‬تحقاق في موض‪44‬ع آخ‪4‬ر من ه‪4‬ذه الوح‪4‬دة‪ ،‬وم‪4‬ا س‪4‬نتحدث عن‪4‬ه هن‪4‬ا ه‪4‬و ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع ب‪4‬دفع التع‪4‬رض‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪4‬ا وق‪44‬ع‬
‫التع ‪44 4‬رض فعال من خالل لج ‪44 4‬وء الغ ‪44 4‬ير إلى القض ‪44 4‬اء‪ ،‬مختص ‪44 4‬ما المش ‪44 4‬تري ومطالب ‪44 4‬ا بح‪ٍّ4 4 4‬ق على الم ‪44 4‬بيع وجب على‬
‫المشتري إخطار البائع بذلك التعرض في الوقت المالئم‪ ،‬وذلك ليتولى الدفاع عنه (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وفي حال لم‬
‫يخطره بذلك واستحق المبيع كله أو جزءا منه من تحت يده‪ ،‬فإن القانون قد رّتب على ذلك آثارا قانونية قد يترتب‬
‫عليها ضياع حق المشتري في الرجوع على البائع بالضمان الحقا‪ ،‬وفيما يلي نبين ذلك بالتفصيل‪:‬‬

‫‪176‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫أ‪ .‬حقوق المشتري حال إخطار البائع بتعرض الغير‪:‬‬

‫إذا أخط‪44 4‬ر المش‪44 4‬تري الب‪44 4‬ائع ب‪44 4‬دعوى الغ‪44 4‬ير المتع‪44 4‬رض‪ ،‬وجب على الب‪44 4‬ائع حينه‪44 4‬ا أن يت‪44 4‬دخل لحماي‪44 4‬ة المش‪44 4‬تري‪ ،‬وذل‪44 4‬ك‬
‫باالنض ‪44‬مام إلى ال ‪44‬دعوى المرفوع ‪44‬ة علي ‪44‬ه من قب ‪44‬ل الغ ‪44‬ير المتع ‪44‬رض‪ ،‬أو ب ‪44‬الحلول محل ‪44‬ه إذا لم يكن المش ‪44‬تري راغب ‪44‬ا في‬
‫االستمرار في الدعوى‪ ،‬وقد ال يتدخل البائع‪ ،‬فنكون أمام فرضين‪:‬‬

‫الفرض األول‪ :‬تدخل الب‪A‬ائع في ال‪A‬دعوى‪ :‬حيث ق‪44‬د ي‪44‬ؤدي ت‪44‬دخل الب‪44‬ائع س‪44‬واء باالنض‪44‬مام أو ب‪44‬الحلول مح‪44‬ل المش‪44‬تري في‬
‫الدعوى‪ ،‬وتوليه الرد على طلبات الغير المدعي بالحق على المبيع‪ ،‬خسران هذا األخير لدعواه‪ ،‬فإذا تمكن من ذل‪44‬ك فإن‪44‬ه‬
‫يك‪4‬ون ق‪44‬د نف‪4‬ذ التزام‪4‬ه تنفي‪4‬ذا عيني‪4‬ا بض‪44‬مان التع‪4‬رض‪ ،‬أم‪4‬ا إن خس‪4‬ر ه‪4‬و ال‪4‬دعوى وتمكن الغ‪4‬ير الم‪4‬دعي من الحص‪44‬ول على‬
‫حكم لصالحه في الدعوى‪ ،‬فإن البائع يكون هنا مخال بتنفيذ التزام‪44‬ه؛ ألن‪44‬ه لم يتمكن من تحقي‪44‬ق النتيج‪44‬ة المطلوب‪44‬ة‪ ،‬ويك‪44‬ون‬
‫بذلك ضامنا لالستحقاق أي التعويض‪( .‬خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫الفرض الثاني‪ :‬عدم تدخل البائع في الدعوى‪ :‬فعلى الرغم من إخطاره من قبل المشتري بالتعرض الحاصل من الغ‪44‬ير‪،‬‬
‫فإنه لم يتدخل ولم يتول الدفاع عن حقوق المشتري في مواجهة الغير‪ ،‬األمر ال‪44‬ذي ق‪44‬د ينتهي بخس‪44‬ران المش‪44‬تري لل‪44‬دعوى‬
‫في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير المتع‪44‬رض‪ ،‬ف‪44‬إذا ح‪44‬دث ذل‪44‬ك يك‪44‬ون الب‪44‬ائع ق‪44‬د أخ‪ّ4‬ل بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه في مواجه‪44‬ة المش‪44‬تري‪ ،‬ومن ثم وجب‬
‫علي ‪44‬ه الض ‪44‬مان‪ ،‬م ‪44‬ا لم يثبت أن الحكم ال ‪44‬ذي ص ‪44‬در لص ‪44‬الح الغ ‪44‬ير المتع ‪44‬رض ك ‪44‬ان بت ‪44‬دليس وتواط ‪44‬ؤ بين المش ‪44‬تري والغ ‪44‬ير‬
‫المدعي‪ ،‬أو كان نتيجة خطأ جسيم من المشتري‪ ،‬كما أن للمشتري في هذه الحالة أيضا أن يتص‪44‬الح م‪4‬ع الغ‪4‬ير المتع‪4‬رض‬
‫متى تأكد له أنه محٌّق في دعواه‪ ،‬وذلك دون أن ينتظر صدور حكم المحكمة في ذل‪44‬ك‪ ،‬وال ينف‪44‬ذ ذل‪44‬ك الص‪44‬لح في مواجه‪44‬ة‬
‫الب‪4‬ائع إال إذا ك‪4‬ان المش‪4‬تري ق‪44‬د أخط‪4‬ره بتع‪4‬رض الغ‪4‬ير في ال‪4‬وقت المالئم؛ ولكن‪4‬ه لم يت‪4‬دخل (الم‪4‬ادة ‪ ،441‬الق‪4‬انون الم‪4‬دني‬
‫المصري)‪ ،‬كل ذلك بالطبع ما لم يثبت البائع أن الغير المتعرض لم يكن على حق في دعواه‪ ،‬فإن استطاع أن يثبت ذلك‬
‫امتنع على المشتري الرجوع عليه بدعوى الضمان (البدراوي‪1970 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬حقوق المشتري في حال عدم إخطار البائع بالتعرض‪:‬‬

‫في هذه الصورة ال يقوم المشتري بإخطار البائع بالتعرض الحاص‪4‬ل ل‪4‬ه من الغ‪4‬ير في انتفاع‪4‬ه ب‪4‬المبيع أو حيازت‪4‬ه ل‪4‬ه‪ ،‬أو‬
‫أن يك ‪44‬ون ق ‪44‬د أخط ‪44‬ره؛ ولكن في ال ‪44‬وقت غ‪44‬ير المالئم‪ ،‬وس ‪44‬ار في ال ‪44‬دعوى وح ‪44‬ده‪ ،‬مم ‪44‬ا أدى إلى خس ‪44‬رانه له ‪44‬ا في مواجه ‪44‬ة‬
‫الغير المتعرض‪ ،‬وعلى الرغم من عدم إخطاره للبائع هنا فإنه يحق له الرجوع علي‪4‬ه ب‪4‬دعوى الض‪4‬مان‪ ،‬ويح‪4‬ق للب‪4‬ائع في‬
‫المقابل أن يدفع دعوى الضمان المرفوعة عليه من قبل المشتري‪ ،‬بإثبات‪4‬ه أن تدخل‪4‬ه في دع‪4‬وى االس‪4‬تحقاق المرفوع‪4‬ة من‬
‫‪177‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫الغ‪44‬ير على المش‪44‬تري ك‪44‬انت س‪44‬تؤدي إلى رفض طلبات‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا اس‪44‬تطاع أن يثبت ذل‪44‬ك امتن‪44‬ع على المش‪44‬تري الرج‪44‬وع علي‪44‬ه‬
‫بدعوى ضمان االستحقاق (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬توقي المشتري استحقاق المبيع بأداء شيء من عنده‪:‬‬

‫في هذه الصورة يلجأ المشتري للتخلص من احتمالية استحقاق المبيع كله أو جزء منه‪ ،‬إلى دفع مبلغ من النقود أو ب‪44‬أداء‬
‫ش ‪44‬يء آخ ‪44‬ر (خض ‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وفي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة يح ‪44‬ق للب ‪44‬ائع للتخلص من الض ‪44‬مان ب ‪44‬أن ي ‪44‬دفع للمش ‪44‬تري م ‪44‬ا دفع ‪44‬ه للغ ‪44‬ير‬
‫المتع‪44‬رض‪ ،‬م‪44‬ع رد جمي‪44‬ع المص‪44‬روفات ال‪44‬تي دفعه‪44‬ا‪ ،‬على أن العم‪44‬ل به‪44‬ذه الحال‪44‬ة يتطلب أن يك‪44‬ون المش‪44‬تري ق‪44‬د اتف‪44‬ق م‪44‬ع‬
‫الغير المتعرض قب‪4‬ل ص‪4‬دور الحكم في دع‪4‬وى االس‪4‬تحقاق‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ك‪4‬ان ذل‪4‬ك االتف‪4‬اق ق‪4‬د تم بع‪4‬د ص‪4‬دور الحكم النه‪4‬ائي في‬
‫دعوى االستحقاق‪ ،‬ولصالح الغير المتعرض‪ ،‬ثم اتفق معه المشتري على أن يترك له المبيع المستحق مقابل مبلغ معين‪،‬‬
‫ففي هذه الحالة يمكن للمشتري الرجوع على البائع بدعوى االستحقاق‪ ،‬وال يمكن للبائع هنا أن يتخلص من الضمان برد‬
‫المبلغ الذي دفعه المشتري للغير المتعرض (المهدي‪ ،‬المهدي‪2007 ،‬م)‪.‬‬

‫‪178‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫ثالثًا‪ :‬أحكام استحقاق المبيع كليًا أو جزئيًا (ضمان االستحقاق)‬

‫‪ .1‬مضمون ضمان االستحقاق‪:‬‬

‫أ‪ .‬المقصود بضمان االستحقاق‪:‬‬

‫إذا ما رجع الغ‪4‬ير على المش‪4‬تري من خالل دع‪4‬وى االس‪4‬تحقاق‪ ،‬وُح كم فيه‪4‬ا لص‪4‬الحه‪ ،‬وفق‪4‬د المش‪4‬تري الم‪4‬بيع ال‪4‬ذي ك‪4‬ان ق‪4‬د‬
‫تملكه بموجب عقد البيع المبرم بينه وبين البائع‪ ،‬فيج‪4‬وز ل‪4‬ه في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع ال‪4‬ذي أخ‪ّ4‬ل بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه‬
‫بض ‪44‬مان التع ‪44‬رض الص ‪44‬ادر من الغ ‪44‬ير‪ ،‬ويك ‪44‬ون ذل ‪44‬ك الرج ‪44‬وع من خالل م ‪44‬ا يع ‪44‬رف بض ‪44‬مان االس ‪44‬تحقاق‪ ،‬ويع ‪44‬رف الفق ‪44‬ه‬
‫الق‪44‬انوني ض‪44‬مان االس‪44‬تحقاق بأن‪44‬ه ه‪44‬و "ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بتع‪44‬ويض المش‪44‬تري عم‪44‬ا أص‪44‬ابه من ض‪44‬رر بس‪44‬بب اس‪44‬تحقاق الم‪44‬بيع"‬
‫(خض ‪44‬ر‪1979 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)252‬واالس ‪44‬تحقاق ه ‪44‬و "أن ينجح الغ ‪44‬ير في أن ي ‪44‬نزع قانون ‪44‬ا من المش ‪44‬تري ملكي ‪44‬ة الم ‪44‬بيع كل ‪44‬ه أو‬
‫ج‪44‬زء من‪44‬ه أو أي ح‪44‬ق علي‪44‬ه" (المه‪44‬دي‪ ،‬المه‪44‬دي‪2007 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)280‬فض‪44‬مان االس‪44‬تحقاق ال يق‪44‬وم إال إذا فش‪44‬ل الب‪44‬ائع في‬
‫دفع التعرض القانوني الص‪4‬ادر من الغ‪4‬ير إذا م‪4‬ا ك‪4‬ان س‪4‬بب ذل‪4‬ك التع‪4‬رض راجع‪4‬ا إلي‪4‬ه‪ ،‬وبيّن ا فيم‪4‬ا س‪4‬بق أن أوض‪4‬اع الب‪4‬ائع‬
‫في مواجه‪44‬ة تع‪44‬رض الغ‪44‬ير للمش‪44‬تري في حيازت‪44‬ه ومنفعت‪44‬ه ب‪44‬المبيع تختل‪44‬ف بحس‪44‬ب م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان ق‪44‬د ُأخط‪44‬ر ب‪44‬التعرض أو لم‬
‫يخطر ب‪4‬ذلك‪ ،‬وبحس‪4‬ب م‪4‬ا إذا ك‪4‬ان ق‪44‬د ت‪4‬دخل أو لم يت‪4‬دخل ل‪4‬رد ذل‪4‬ك االعت‪4‬داء‪ ،‬بي‪4‬د أن‪4‬ه في جمي‪4‬ع األح‪4‬وال إذا لم يتمكن من‬
‫رد تعرض الغير فإنه يكون قد أخّل بتنفيذ التزامه في مواجهة المشتري‪ ،‬وقام بما يسمى ضمان االستحقاق‪.‬‬

‫ب‪ .‬خصائص دعوى االستحقاق وعناصر التعويض في حال استحقاق المبيع‪:‬‬

‫دعوى االستحقاق يرفعه‪4‬ا المش‪4‬تري أو ورثت‪4‬ه أو دائن‪4‬وه على الب‪4‬ائع للمطالب‪4‬ة ب‪4‬التعويض‪ ،‬ج‪4‬زاء إخالل‪4‬ه بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه في‬
‫رد التع‪444‬رض الص‪444‬ادر من الغ‪444‬ير على ح‪444‬ق المش‪444‬تري المس‪444‬تمد من عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع‪ ،‬ول ‪44‬ذلك ف ‪44‬دعوى االس‪444‬تحقاق تتم‪444‬يز بع‪444‬دة‬
‫خصائص تميزها عن غيرها من الدعاوى المشابهة لها‪ ،‬ومن خصائصها‪:‬‬

‫‪ -‬دعوى االستحقاق هي دعوى عقدية‪ :‬وذلك ألن التعويض الناتج عن استحقاق الشيء المبيع إنما يستند إلى عق‪44‬د ال‪44‬بيع‬
‫نفس‪44‬ه‪ ،‬ول‪44‬ذلك فهي دع‪44‬وى عقدي‪44‬ة‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا يجعله‪44‬ا مختلف‪44‬ة عن دع‪44‬وى اإلبط‪44‬ال ل‪44‬بيع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير؛ إذ إن التع‪44‬ويض‬
‫المط‪4‬الب ب‪4‬ه في ح‪4‬ال إبط‪4‬ال العق‪4‬د غ‪4‬ير مس‪4‬تند إلى العق‪4‬د‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يخض‪44‬ع للقواع‪4‬د العام‪4‬ة في المس‪4‬ؤولية التقص‪44‬يرية‪،‬‬
‫كم‪44‬ا أن‪44‬ه إذا لج‪44‬أ المش‪44‬تري إلى المطالب‪44‬ة بفس‪44‬خ العق‪44‬د إلخالل الب‪44‬ائع بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه بالض‪44‬مان‪ ،‬فرجوع‪44‬ه ب‪44‬التعويض‬

‫‪179‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫بع ‪44‬دها لن يك ‪44‬ون أساس ‪44‬ه العق ‪44‬د؛ ألن ‪44‬ه س ‪44‬يزول ب ‪44‬أثر رجعي‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا سيس ‪44‬تند في مطالبت ‪44‬ه ب ‪44‬ه إلى القواع ‪44‬د العام ‪44‬ة في‬
‫المس‪44‬ؤولية التقص‪44‬يرية‪ ،‬في حين أن دع‪44‬وى االس‪44‬تحقاق ترف‪44‬ع من المش‪44‬تري وم‪44‬ا زال العق‪44‬د قائم‪44‬ا بين‪44‬ه وبين الب‪44‬ائع‪،‬‬
‫ولذلك فالتعويض المطالب به يجد أساسه في عقد البيع القائم‪.‬‬

‫‪ -‬اختالف عناص‪44‬ر التع‪44‬ويض في دع‪44‬وى االس‪44‬تحقاق عنه‪44‬ا في دع‪44‬وى البطالن والفس‪44‬خ‪ :‬كم‪44‬ا يمكن للمش‪44‬تري أن يرج‪44‬ع‬
‫على الب ‪44‬ائع ب ‪44‬دعوى االس ‪44‬تحقاق مس ‪44‬تندا في ذل ‪44‬ك على عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع الم ‪44‬برم بينهم ‪44‬ا‪ ،‬فإن ‪44‬ه يمكن ‪44‬ه أيض ‪44‬ا أن يرج ‪44‬ع علي ‪44‬ه‬
‫ب ‪44‬دعوى البطالن إذا ك ‪44‬ان للبطالن مقتض ‪44‬ى‪ ،‬وك ‪44‬ذلك يمكن ‪44‬ه الرج ‪44‬وع ب ‪44‬دعوى الفس ‪44‬خ مس ‪44‬تندا إلى إخالل الب ‪44‬ائع بتنفي ‪44‬ذ‬
‫التزامه في مواجهته‪ ،‬وتختلف دعوى الضمان أو دعوى االستحقاق عن كلتا الدعويين في تحديد عناص‪44‬ر التع‪44‬ويض‬
‫المستحق في كل منها‪ ،‬ففي الوقت الذي حدد فيه القانون عناصر التعويض المطالب به في دعوى االستحقاق‪ ،‬ال‪44‬تي‬
‫تش ‪44‬مل قيم ‪44‬ة الم ‪44‬بيع وقت االس ‪44‬تحقاق ال وقت الش ‪44‬راء‪ ،‬وق ‪44‬د تختل ‪44‬ف قيم ‪44‬ة الم ‪44‬بيع في وقت اس ‪44‬تحقاقه عن قيمت ‪44‬ه وقت‬
‫الشراء سواء بالزيادة أو النقصان‪ ،‬أما في دعوى البطالن وكذلك دع‪4‬وى الفس‪44‬خ فيحص‪44‬ل المش‪44‬تري على الثمن ال‪44‬ذي‬
‫دفع‪44‬ه للب‪44‬ائع بص‪44‬رف النظ‪44‬ر عن قيمت‪44‬ه وقت االس‪44‬تحقاق‪ ،‬ول‪44‬ذا نج‪44‬د أن المش‪44‬تري ق‪44‬د يلج‪44‬أ لرف‪44‬ع دع‪4‬وى االس‪44‬تحقاق في‬
‫ح‪44‬ال ك‪44‬ان ثمن الم‪44‬بيع ق ‪44‬د ارتف‪44‬ع عن وقت الش‪44‬راء‪ ،‬أم‪44‬ا في ح‪44‬ال النقص ‪44‬ان‪ ،‬فإن‪44‬ه يلج‪44‬أ إلى دع‪44‬وى الفس‪44‬خ أو دع‪44‬وى‬
‫البطالن ليستفيد من األثر الرجعي لهما‪ ،‬ومن ثم حصوله على ذات القيمة ال‪4‬تي س‪4‬بق ل‪4‬ه أن دفعه‪4‬ا للب‪4‬ائع وقت إب‪4‬رام‬
‫عقد البيع‪.‬‬

‫‪ -‬رجوع المشتري على البائع بثم‪4‬ار الم‪4‬بيع ال‪4‬تي أل‪4‬زم برده‪4‬ا للمس‪4‬تحق‪ :‬ففي دع‪4‬وى االس‪4‬تحقاق يمكن للمش‪4‬تري أيض‪4‬ا‬
‫الرجوع على البائع بثمار المبيع التي يكون قد قبض‪44‬ها من الش‪44‬يء الم‪44‬بيع أثن‪44‬اء وج‪44‬وده في حيازت‪44‬ه‪ ،‬ويش‪44‬ترط إلل‪44‬زام‬
‫المشتري برد تل‪4‬ك الثم‪4‬ار أن يك‪4‬ون على علم بح‪4‬ق الغ‪4‬ير على الم‪4‬بيع؛ ول‪4‬ذا فمن ح‪4‬ق المش‪4‬تري الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع‬
‫بقيمة الثم‪4‬ار ال‪4‬تي ُأل‪4‬زم برده‪4‬ا إلى الغ‪4‬ير المس‪4‬تحق‪ ،‬كم‪4‬ا أل‪4‬زم الب‪4‬ائع ب‪4‬دفع قيم‪4‬ة ثم‪4‬ار الم‪4‬بيع للمش‪4‬تري من وقت رف‪4‬ع‬
‫دعوى االستحقاق‪ ،‬وذلك على هيئة فوائد قانونية (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬رج‪44‬وع المش‪44‬تري على الب‪44‬ائع بالمص‪44‬روفات‪ :‬فق‪4‬د ينف‪4‬ق المش‪44‬تري على الش‪44‬يء الم‪44‬بيع مص‪44‬روفات‪ ،‬بعض‪44‬ها ض‪44‬روري‬
‫وبعضها نافع والبعض اآلخر كمالي‪ ،‬فأما المصروفات الضرورية فهي تلك التي تنفق على الشيء بغرض حمايت‪44‬ه‬
‫ومنع‪44‬ه من التل‪44‬ف‪ ،‬والمص‪44‬روفات النافع‪44‬ة وهي المص‪44‬روفات ال‪44‬تي من ش‪44‬أنها زي‪44‬ادة قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع‪ ،‬كإقام‪44‬ة المنش‪44‬آت أو‬
‫إقام‪44‬ة ط‪44‬ابق على البن‪44‬اء الم‪44‬بيع‪ ،‬وأخ‪44‬يرا المص‪44‬روفات الكمالي‪44‬ة فهي ال‪44‬تي تص‪44‬رف على الش‪44‬يء الم‪44‬بيع به‪44‬دف تجميل‪44‬ه‬
‫وتحسين مظهره‪ ،‬ك‪4‬دهان ال‪4‬بيت أو إض‪4‬افة ورق الحائ‪4‬ط على حوائط‪4‬ه‪ ،‬وق‪4‬د ف‪4‬رق الق‪4‬انون بين ه‪4‬ذه المص‪4‬روفات من‬
‫حيث اس‪44 4‬تحقاقها من الب‪44 4‬ائع في ح‪44 4‬ال اس‪44 4‬تحق الم‪44 4‬بيع للغ‪44 4‬ير‪ ،‬فأج‪44 4‬از للمش‪44 4‬تري الرج‪44 4‬وع على الب‪44 4‬ائع بالمص‪44 4‬روفات‬
‫الض‪44‬رورية (الم‪44‬ادة ‪ ،980‬م‪44‬دني مص‪44‬ري)‪ ،‬وبالنس‪44‬بة للمص‪44‬روفات النافع‪44‬ة فق‪44‬د ف‪44‬رق الق‪44‬انون بش‪44‬أنها بين م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان‬
‫المشتري الذي أنش‪4‬أها حس‪4‬ن الني‪4‬ة أم س‪4‬يئ الني‪4‬ة‪ ،‬ففي ح‪4‬ال ك‪4‬ان حس‪4‬ن الني‪4‬ة أي لم يكن يعلم بح‪4‬ق الغ‪4‬ير على الم‪4‬بيع‬

‫‪180‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫جاز له في هذه الحالة الرجوع بها على البائع؛ ولكن الرجوع هن‪4‬ا يك‪4‬ون بقيمته‪4‬ا مس‪4‬تحقة اإلزال‪4‬ة أو بمق‪4‬دار م‪4‬ا زاد‬
‫في المبيع بسببها‪ ،‬أما إذا كان سيئ النية فإنه يجبر على نزع تلك التحس‪44‬ينات م‪44‬ع التع‪44‬ويض إن لح‪44‬ق ب‪44‬المبيع ض‪44‬رر‬
‫بس ‪44‬ببها (أب ‪44‬و ق ‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬كم ‪44‬ا يمكن للغ ‪44‬ير في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة أن يطلب من المش ‪44‬تري أن يبقيه ‪44‬ا م ‪44‬ع دف ‪44‬ع القيم ‪44‬ة‬
‫األق‪44‬ل‪ ،‬ال‪4‬تي تق‪4‬در بقيمته‪4‬ا مس‪4‬تحقة اإلزال‪4‬ة أو قيمته‪4‬ا كأنق‪4‬اض ورك‪4‬ام‪ ،‬كم‪4‬ا يمكن أن يطلب الغ‪4‬ير اس‪4‬تبقاءها م‪4‬ع دف‪44‬ع‬
‫قيم‪44‬ة الزي‪44‬ادة ال‪44‬تي ط‪44‬رأت على الم‪44‬بيع بس‪44‬ببها (الب‪44‬دراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬وفيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق بالمص‪44‬روفات الكمالي‪44‬ة فال يمكن‬
‫للمشتري الرجوع بها على البائع إال إذا كان البائع سيء النية‪ ،‬أي كان يعلم بحق الغير على المبيع‪.‬‬

‫‪ -‬رجوع المشتري على البائع بما فاته من كسب وما لحقه من خسارة‪ :‬وه‪4‬ذه هي القاع‪4‬دة األساس‪4‬ية في التع‪4‬ويض في‬
‫القانون‪ ،‬بيد أنه ال يتم التعويض في الفقه اإلسالمي إال عن الضرر المحقق دون الضرر المحتمل؛ ولذا فإن‪44‬ه ال يتم‬
‫تعويض المشتري عما فاته من خسارة وفقا للفقه اإلسالمي‪ ،‬وإ نما فقط فيما لحقه من خسارة‪.‬‬

‫‪ .2‬صور االستحقاق‪:‬‬

‫االس ‪44‬تحقاق ق ‪44‬د يك ‪44‬ون كلي ‪44‬ا أو جزئي ‪44‬ا‪ ،‬ويك ‪44‬ون االس ‪44‬تحقاق كلي ‪44‬ا إذا حكم للغ ‪44‬ير المتع ‪44‬رض بملكي ‪44‬ة الش ‪44‬يء الم ‪44‬بيع كل ‪44‬ه‪ ،‬أم ‪44‬ا‬
‫االستحقاق الجزئي فيك‪4‬ون في ح‪4‬ال حكم للغ‪4‬ير المتع‪4‬رض ببعض الم‪4‬بيع أو ج‪4‬زء من‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا أن الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي يف‪4‬رق بين‬
‫صورتين من صور االستحقاق‪ ،‬وهما االستحقاق المبطل وهو الذي يبط‪44‬ل ملكي‪44‬ة أي أح‪44‬د آخ‪44‬ر س‪44‬وى الم‪44‬دعي (ال‪44‬زحيلي‪،‬‬
‫‪1980‬م)‪ ،‬كالرق والعبودية‪ ،‬كما لو أقام العبد القرينة على أنه حّر أو أن‪4‬ه تم عتق‪4‬ه بم‪4‬وجب ص‪4‬ك العت‪4‬ق‪ ،‬ف‪4‬إن ذل‪4‬ك ي‪4‬ؤدي‬
‫إلى زوال الملك عن الجميع وعودته لألصل؛ إذ ال مالك له إال نفسه‪ ،‬أما الن‪4‬وع اآلخ‪4‬ر من االس‪4‬تحقاق وفق‪4‬ا ألحك‪4‬ام الفق‪4‬ه‬
‫اإلس‪44‬المي فه‪44‬و االس‪44‬تحقاق الناق‪44‬ل لملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع‪ ،‬وه‪44‬و أن يثبت ب‪44‬أن الم‪44‬بيع ممل‪44‬وك لش‪44‬خص آخ‪44‬ر غ‪44‬ير الب‪44‬ائع‪ ،‬كمن ي‪44‬دعي‬
‫على آخر أنه مالك للمبيع الذي في حيازته‪ ،‬فيقضى له بذلك مما ي‪4‬ؤدي إلى انتق‪4‬ال الملكي‪4‬ة من ش‪4‬خص إلى آخ‪4‬ر‪ ،‬والن‪4‬وع‬
‫األول من االستحقاق ليس محال لدراستنا‪ ،‬وإ نما النوع الثاني هو المقصود من خالل هذه الدراسة‪.‬‬

‫كم‪44‬ا أن الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ش‪44‬أنه ش‪44‬أن الق‪44‬انون الوض ‪44‬عي ف ‪ّ4‬ر ق بين اس‪44‬تحقاق الم‪44‬بيع اس‪44‬تحقاقا كلي‪44‬ا وبين اس‪44‬تحقاقه اس‪44‬تحقاقا‬
‫جزئيا‪ ،‬وهذا ما نبينه فيما يلي‪:‬‬

‫أ‪ .‬استحقاق المبيع كله‪:‬‬

‫ذكرن‪44‬ا أن المقص‪44‬ود باس‪44‬تحقاق الم‪44‬بيع كل‪44‬ه ه‪44‬و أن يحكم للغ‪44‬ير المتع‪44‬رض بملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع ك‪44‬امال‪ ،‬ولالس‪44‬تحقاق الكلي ص‪44‬ور‬
‫عدة ضربها لنا الفقه اإلسالمي والقانون كذلك‪ ،‬ومن ذلك‪:‬‬

‫‪181‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫إذا ظهر بع‪4‬د ال‪4‬بيع مس‪4‬تحقا للم‪4‬بيع‪ ،‬ورف‪44‬ع دع‪4‬واه أم‪4‬ام القاض‪44‬ي وقض‪44‬ى ل‪4‬ه بملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع وانتزاع‪4‬ه من ي‪4‬د المش‪4‬تري‪ ،‬ك‪4‬ان‬
‫ذل‪44‬ك االس‪44‬تحقاق اس‪44‬تحقاقا كلي‪44‬ا‪ ،‬ويف‪44‬رق الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والق‪44‬انون في ذل‪44‬ك بين ع‪44‬دة ص‪44‬ور‪ ،‬يع‪44‬ود معي‪44‬ار التفرق‪44‬ة بينه‪44‬ا إلى‬
‫الطريقة التي أثبت بها المدعي دعواه‪.‬‬

‫الصورة األولى‪ :‬إثبات حق الغير على المبيع بإقرار المشتري أو نكوله عن حلف اليمين‪ :‬فإذا ما كان ق‪44‬د أثبته‪44‬ا ب‪44‬إقرار‬
‫من المش‪44‬تري أو بنكول‪44‬ه عن اليمين‪ ،‬ف‪44‬إن المش‪44‬تري هن‪44‬ا يخس‪44‬ر دع‪44‬واه‪ ،‬وال يمكن‪44‬ه الرج‪44‬وع على الب‪44‬ائع بش‪44‬يء؛ وذل‪44‬ك ألن‬
‫اإلقرار ال يمتد أثره إال إلى المقّر دون غيره‪ ،‬وهذا األثر قد أقّر ه نظام المرافعات الشرعية الس‪44‬عودي الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم‬
‫الملكي رقم م‪ 21/‬وبتاريخ ‪1421 /20/5‬هـ‪ ،‬فنصت المادة الرابعة بع‪4‬د المائ‪4‬ة من‪4‬ه على "إق‪4‬رار الخص‪4‬م عن‪4‬د االس‪4‬تجواب‬
‫أو دون اس‪44‬تجواب حج‪44‬ة قاص‪44‬رة علي‪44‬ه‪ ،‬ويجب أن يك‪44‬ون اإلق‪44‬رار حاص‪44‬ال أم‪44‬ام القض‪44‬اء أثن‪44‬اء الس‪44‬ير في ال‪44‬دعوى المتعلق‪44‬ة‬
‫بالواقعة المقّر بها"‪ ،‬كما أن نكول المشتري عن اليمين في حال طلب منه الحلف هو في حكم اإلقرار لم‪4‬دعي االس‪4‬تحقاق‬
‫بملكيت‪44‬ه للم‪44‬بيع (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬ووفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ال يج‪44‬وز للمش‪44‬تري في ه‪44‬اتين الح‪44‬التين الرج‪44‬وع على‬
‫الب‪44‬ائع القتص‪44‬ار وس‪44‬يلة اإلثب‪44‬ات المثبت‪44‬ة لح‪44‬ق الغ‪44‬ير على المق‪ّ4‬ر أو الناك‪44‬ل دون غ‪44‬يره‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه للمش‪44‬تري أن يوج‪44‬ه اليمين‬
‫للبائع على عدم ملكيته للمبيع‪ ،‬فإن حلف سقط حق المشتري في الرجوع عليه‪ ،‬وإ ن نكل عن اليمين فإنه يحكم عليه ب‪44‬رد‬
‫الثمن فق‪44‬ط‪ ،‬وليس قيم‪44‬ة الم‪44‬بيع وقت االس‪44‬تحقاق وب‪44‬اقي أج‪44‬زاء التع‪44‬ويض ال‪44‬تي س‪44‬بق بيانه‪44‬ا‪ ،‬وفي ذل‪44‬ك يختل‪44‬ف الق‪44‬انون عن‬
‫الفق‪44 4‬ه اإلس‪44 4‬المي؛ إذ يظ‪44 4‬ل للمش‪44 4‬تري ح‪44 4‬تى ول‪44 4‬و أق ‪ّ4 4‬ر بح‪44 4‬ق الغ‪44 4‬ير على الم‪44 4‬بيع‪ ،‬الح‪44 4‬ق في الرج‪44 4‬وع على الب‪44 4‬ائع بض‪44 4‬مان‬
‫االس ‪44‬تحقاق ك ‪44‬امال‪ ،‬وأن يطالب ‪44‬ه بتع ‪44‬ويض يش ‪44‬مل جمي ‪44‬ع عناص ‪44‬ر التع ‪44‬ويض س ‪44‬الفة ال ‪44‬ذكر‪ ،‬ك ‪44‬ل ذل ‪44‬ك م ‪44‬ا لم يثبت الب ‪44‬ائع أن‬
‫األجنبي لم يكن على حق في دعواه‪ ،‬حينها ال يجوز للمشتري الرجوع عليه بضمان االستحقاق (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫الصورة الثانية‪ :‬إثبات الغير حقه على المبيع بالبينة‪ :‬في ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة يفلح الغ‪44‬ير في إثب‪44‬ات م‪44‬ا يدعي‪44‬ه على الم‪44‬بيع من‬
‫حق ملكية‪ ،‬مما يؤدي إلى استحقاقه كامال‪ ،‬فإذا حكم له بذلك أصبح المبيع مملوك‪44‬ا ل‪44‬ه‪ ،‬وحكم ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة أيض‪44‬ا يختل‪44‬ف‬
‫في الفقه اإلسالمي عنه في القانون الوضعي‪ ،‬فوفقا ألحكام الفقه اإلسالمي ال يؤدي ه‪44‬ذا الحكم إلى فس‪44‬خ العق‪44‬د بين الب‪44‬ائع‬
‫والمش‪44‬تري (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يص‪44‬بح ال‪44‬بيع موقوف‪44‬ا على إج‪44‬ازة المس‪44‬تحق وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير‪ ،‬ف‪44‬إن أج‪44‬از‬
‫المس‪44‬تحق ال‪44‬بيع ظ ‪ّ4‬ل الم‪44‬بيع في مل‪44‬ك المش‪44‬تري‪ ،‬ورج‪44‬ع المس‪44‬تحق على الب‪44‬ائع ليأخ‪44‬ذ من‪44‬ه الثمن ال‪44‬ذي س‪44‬بق أن قبض‪44‬ه من‬
‫المش ‪44‬تري‪ ،‬أم ‪44‬ا إذا لم يج ‪44‬زه ف ‪44‬إن ال ‪44‬بيع الس ‪44‬ابق ينفس ‪44‬خ ويك ‪44‬ون الب ‪44‬ائع ملتزم ‪44‬ا في مواجه ‪44‬ة المش ‪44‬تري ب ‪44‬رد الثمن (الزرق ‪44‬ا‪،‬‬
‫‪1998‬م)‪ ،‬أما بالقانون الوضعي فال ينفسخ البيع وال يكون موقوفا على إج‪4‬ازة المس‪4‬تحق في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬وذل‪4‬ك الختالف‬
‫دع‪44‬وى االس‪44‬تحقاق عن دع‪44‬وى بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يظ‪44‬ل ال‪44‬بيع قائم‪44‬ا وللمش‪44‬تري الخي‪44‬ار بين أن يرج‪44‬ع على‬
‫البائع في هذه الحالة وفقا ألحكام دعوى االستحقاق‪ ،‬وإ ما أن يطلب فسخ العقد على النحو الذي عرضنا له سابقا‪.‬‬

‫الصورة الثالثة‪ :‬وفاء المشتري للغير بكامل حقه‪ :‬قد يختار المشتري أن يقوم بسداد كامل الحق الذي يدعي‪4‬ه الغ‪4‬ير على‬
‫الم‪44‬بيع‪ ،‬كم‪44‬ا ه‪44‬و الح‪44‬ال في قي‪44‬ام ح‪44‬ائز العق‪44‬ار المره‪44‬ون بس‪44‬داد قيم‪44‬ة ال‪44‬دين إلى ال‪44‬دائن الم‪44‬رتهن‪ ،‬ومن ثم االحتف‪44‬اظ ب‪44‬المبيع‬

‫‪182‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫وتطه‪44‬يره من ال‪44‬ديون المثقل‪44‬ة ل‪44‬ه‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يج‪44‬وز للب‪44‬ائع أن يتخلص من الض‪44‬مان ب‪44‬رد المبل‪44‬غ ال‪44‬ذي دفع‪44‬ه المش‪44‬تري‬
‫للغير‪ ،‬وكذلك كافة المصروفات والفوائ‪4‬د القانوني‪4‬ة (م‪4‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ش‪4‬ريطة أن يك‪4‬ون ذل‪4‬ك قب‪4‬ل ص‪4‬دور الحكم النه‪4‬ائي‬
‫في دع‪44‬وى االس‪44‬تحقاق المرفوع‪44‬ة من الغ‪44‬ير على المش‪44‬تري‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان االتف‪44‬اق ق‪44‬د تم بين المش‪44‬تري والغ‪44‬ير بع‪44‬د ص‪44‬دور‬
‫الحكم النهائي باستحقاق المبيع من تحت يده‪ ،‬ففي هذه الحالة يحق للمشتري الرجوع على البائع بدعوى الض‪44‬مان‪ ،‬وليس‬
‫فقط بقيمة المبلغ الذي دفعه للغير المستحق‪.‬‬

‫وفي الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والفق‪44‬ه الق‪44‬انوني العدي‪44‬د من الص‪44‬ور لالس‪44‬تحقاق الكلي‪ ،‬غ‪44‬ير أن الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي يش‪44‬ترط ع‪44‬دة ش‪44‬روط‬
‫للرجوع بالثمن على البائع في حال استحقاق المبيع‪ ،‬وفيما يلي نبين تلك الشروط‪:‬‬

‫شروط رجوع المشتري على البائع بالثمن في حال االستحقاق الكلي‪:‬‬

‫‪ -‬الشرط األول‪ :‬أن يكون المستحق قد أثبت ملكيته للمبيع بالبينة وليس بإقرار المشتري أو نكوله عن حل‪44‬ف اليمين كم‪44‬ا‬
‫بينا سابقا‪.‬‬
‫‪ -‬الشرط الثاني‪ :‬أن يكون االستحقاق سابقا لملك المشتري‪ ،‬وذلك بأن يكون الح‪44‬ق ال‪44‬ذي يدعي‪44‬ه الغ‪44‬ير أس‪44‬بق في تاريخ‪44‬ه‬
‫من ت‪44‬اريخ الش‪44‬راء‪ ،‬ويض‪44‬يف الق‪44‬انون أن الب‪44‬ائع يض‪44‬من أيض‪44‬ا في ح‪44‬ال ك‪44‬ان س‪44‬بب التع‪44‬رض ص‪44‬ادرا عن الب‪44‬ائع في‬
‫وقت الحق على البيع متى كان متعلقا به كما بيّنا ذلك مسبقا‪.‬‬
‫‪ -‬الشرط الثالث‪ :‬أال يكون ق‪44‬د تم التص‪44‬الح بين المش‪4‬تري والغ‪4‬ير المس‪4‬تحق‪ ،‬ب‪4‬أن ي‪4‬دفع المش‪4‬تري الثمن للمس‪4‬تحق ويحتف‪4‬ظ‬
‫بالمبيع؛ ألن المشتري بتصالحه هذا مع المستحق يكون قد أبطل حقه في الرجوع على الب‪44‬ائع (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪،‬‬
‫وه‪4‬ذا الش‪4‬رط ه‪4‬و ذات‪4‬ه المنص‪4‬وص علي‪4‬ه في القواع‪4‬د القانوني‪4‬ة‪ ،‬فتص‪4‬الح المش‪4‬تري م‪4‬ع الغ‪4‬ير ط‪4‬الب االس‪4‬تحقاق قب‪4‬ل‬
‫ص ‪44‬دور حكم المحكم ‪44‬ة النه ‪44‬ائي ال ينف ‪44‬ذ في مواجه ‪44‬ة الب ‪44‬ائع م ‪44‬ا لم يثبت المش ‪44‬تري بأن ‪44‬ه أخط ‪44‬ره بالت ‪44‬دخل في ال ‪44‬وقت‬
‫المالئم؛ ولكنه لم يتدخل‪.‬‬

‫‪ -‬الشرط الرابع‪ :‬أال يك‪44‬ون الب‪44‬ائع ق‪44‬د أب‪44‬رأ المش‪44‬تري عن الثمن قب‪44‬ل االس‪44‬تحقاق‪ ،‬ففي ح‪44‬ال اس‪44‬تحق الم‪44‬بيع بع‪44‬د ذل‪44‬ك فال‬
‫رجوع للمشتري على البائع بالثمن؛ إذ ال ثمن للمبيع هنا (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬استحقاق المبيع في جزٍء منه‪:‬‬

‫االستحقاق الجزئي قد يكون جسيما وقد يكون خالف ذلك‪ ،‬ولكل منهما أحكام خاصة به نبينها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬حالة االستحقاق الجزئي الجسيم‪ :‬يكون االستحقاق الجزئي جسيما إذا بلغ قدرا من الجسامة بحيث ل‪44‬و علم‪44‬ه المش‪44‬تري‬
‫لم ‪44‬ا أتم ال ‪44‬بيع‪ ،‬ومعي ‪44‬ار الجس ‪44‬امة هن ‪44‬ا ه ‪44‬و معي ‪44‬ار شخص ‪44‬ي وليس موض ‪44‬وعيا‪ ،‬ومن األمثل ‪44‬ة على ذل ‪44‬ك أن يش ‪44‬تري‬
‫شخص قطعة أرض إلقامة مصنع أو مستشفى فيستحق الغير ج‪4‬زءا منه‪4‬ا فيص‪44‬بح الج‪4‬زء المتبقي غ‪4‬ير ك‪4‬اف للقي‪4‬ام‬
‫‪183‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪44‬الغرض المطل‪44‬وب (أب‪44‬و ق‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪44‬ا تحققت جس‪44‬امة االس‪44‬تحقاق الج‪44‬زئي ج‪44‬از للمش‪44‬تري هن‪44‬ا رد م‪44‬ا‬
‫تبقى من المبيع إلى الب‪4‬ائع‪ ،‬ويعام‪4‬ل االس‪4‬تحقاق الج‪4‬زئي هن‪4‬ا معامل‪4‬ة االس‪4‬تحقاق الكلي‪ ،‬ويطب‪4‬ق بش‪4‬أنه كاف‪4‬ة األحك‪4‬ام‬
‫التي سبقت دراستها في إطار دراسة االستحقاق الكلي‪.‬‬
‫‪ -‬حالة االستحقاق الجزئي غير الجسيم‪ :‬ويكون كذلك إذا ك‪44‬ان ال يف‪4‬وت على المش‪44‬تري تحقي‪44‬ق الغ‪44‬رض ال‪44‬ذي قص‪44‬ده من‬
‫العين المبيعة‪ ،‬ومن ذلك على سبيل المثال أن يتقرر للغ‪44‬ير ح‪44‬ق ارتف‪4‬اق على العين المبيع‪44‬ة‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يح‪44‬ق‬
‫للمشتري المطالبة بالتعويض عن الضرر الذي لحقه جراء االستحقاق الجزئي للمبيع مستندا في دعواه إلى أحك‪44‬ام‬
‫المسؤولية العقدية‪ ،‬وتقدير التعويض هنا من اختصاص قاضي الموضوع‪ ،‬وال يخض‪44‬ع لعناص‪44‬ر التع‪4‬ويض الس‪4‬ابق‬
‫دراستها في االستحقاق الكلي أو الجزئي الجسيم‪.‬‬
‫‪ -‬استحقاق احتباس المبيع‪ :‬عرفت قواعد الفقه اإلسالمي االستحقاق الجزئي تحت مسمى استحقاق احتب‪44‬اس الم‪44‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫ظهر بعد البيع أن المبيع مستحق االحتباس في يد غير البائع‪ ،‬كما لو ظهر بأنه مرهون‪ ،‬فيك‪44‬ون للمش‪44‬تري الخي‪44‬ار‬
‫بين أن يفسخ البيع ويسترد الثمن في حال دفعه‪ ،‬أو أن ينتظر انتهاء الرهن‪ ،‬هذا في ح‪44‬ال لم يج‪44‬ز ال‪44‬دائن الم‪44‬رتهن‬
‫البيع‪ ،‬أما في حال أجازه انفس‪4‬خ ال‪4‬رهن حينه‪4‬ا‪ ،‬ويص‪44‬بح ثمن الم‪4‬بيع رهن‪4‬ا مك‪4‬ان الم‪4‬بيع‪ ،‬وللم‪4‬رتهن حبس المره‪4‬ون‬
‫المبيع حتى يؤدي إليه الثمن عوضا عنه (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫‪184‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬
‫ضمان التعرض الشخصي من البائع‪ :‬ه‪44‬و ال‪44‬تزام س‪44‬لبي م‪44‬ؤداه ع‪44‬دم إتي‪44‬ان الب‪44‬ائع ألي عم‪44‬ل أو تص‪44‬رف من ش‪44‬أنه‬ ‫‪‬‬
‫أن يعطل حيازة المشتري للمبيع حيازة هادئة مستقرة‪.‬‬
‫التع‪AA‬رض الشخص‪AA‬ي الم‪AA‬ادي‪ :‬ه ‪44‬و ك ‪44‬ل فع ‪44‬ل يق ‪44‬وم ب ‪44‬ه الب ‪44‬ائع ي ‪44‬ترتب علي ‪44‬ه حرم ‪44‬ان المش ‪44‬تري من االنتف ‪44‬اع ب ‪44‬المبيع‬ ‫‪‬‬
‫حرمانا كليا أو جزئيا دون أن يستند إلى حق يدعيه‪.‬‬
‫التعرض الشخصي القانون‪ :‬هو التعرض الذي يس‪4‬تند الب‪4‬ائع في‪4‬ه إلى ح‪4‬ق ق‪44‬انوني ي‪4‬ترتب علي‪4‬ه حرم‪4‬ان المش‪4‬تري‬ ‫‪‬‬
‫من كل أو بعض مزايا الشيء المبيع‪.‬‬
‫ضمان تعرض الغير‪ :‬التزام البائع بعمل مضمونه منع تعرض أجنبي يكون له وقت البيع ح‪44‬ق على الم‪44‬بيع يحتج‬ ‫‪‬‬
‫به على المشتري‪ ،‬أو كان هذا الحق قد نشأ بعد البيع؛ ولكن آل إليه من البائع نفسه‪.‬‬
‫ضمان الدرك‪ :‬هو التزام البائع بسالمة المبيع مما يمكن أن يلحقه أو يتعلق به من حقوق للغير‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كفالة الدرك‪ :‬هي الكفالة بأداء ثمن المبيع وتسليمه أو بنفس البائع إن استحق المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ض‪AA‬مان عه‪AA‬دة الم‪AA‬بيع‪ :‬يقاب ‪44‬ل ض ‪44‬مان ال ‪44‬درك وه ‪44‬و أن يض ‪44‬من ش ‪44‬خٌص لمش ‪44‬تٍر الثمن إن اس ‪44‬تحق الم ‪44‬بيع‪ ،‬أو ورد‬ ‫‪‬‬
‫بعيب‪ ،‬أو ضمن أرشه‪ ،‬أو ضمن لبائع الثمن قبل تسليمه‪ ،‬أو إن ظهر بالثمن عيب أو استحق‪.‬‬
‫ضمان االستحقاق‪ :‬التزام البائع بتعويض المشتري عما أصابه من ضرر بسبب استحقاق المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫االستحقاق‪ :‬هو أن ينجح الغير في أن ينزع قانونا من المشتري ملكية المبيع كله أو جزء منه أو أي حق عليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫دعوى االستحقاق‪ :‬هي دعوى يرفعها المشتري ضد البائع يطالبه فيها بقيمة المبيع المستحق للغير مقدرة بوقت‬ ‫‪‬‬
‫االستحقاق‪ ،‬وبكافة عناصر التعويض المقدرة قانونا‪.‬‬
‫االستحقاق الكلي‪ :‬يكون االستحقاق كليا إذا حكم للغير المتعرض بملكية الشيء المبيع كله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫االستحقاق الجزئي‪ :‬يك‪44‬ون االس‪44‬تحقاق جزئي‪44‬ا إذا حكم للغ‪44‬ير المتع‪44‬رض بج‪44‬زء من ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع أو ُق رر ل‪44‬ه ح‪44‬ق‬ ‫‪‬‬
‫عليه من شأنه أن يحد من منفعته‪.‬‬
‫االستحقاق الجزئي الجسيم‪ :‬يكون االستحقاق الجزئي جسيما إذا بلغ قدرا من الجسامة بحيث لو علمه المشتري‬ ‫‪‬‬
‫لما أتم البيع‪.‬‬

‫‪185‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬

‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن ضمان تعرض الغير في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫ُقْم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪186‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬

‫الحالة‪ :‬المسؤولية المدنية وتقدير التعويض‬

‫ب‪44‬اع زي‪44‬د بيت‪44‬ه إلى عم‪44‬رو مقاب‪44‬ل مبل‪44‬غ من النق‪44‬ود‪ ،‬ثم ف‪44‬وجئ عم‪44‬رو بفيص‪44‬ل يطالب‪44‬ه بالعق‪44‬ار الم‪44‬بيع بحج‪44‬ة أن‪44‬ه ممل‪44‬وك ل‪44‬ه‬
‫بموجب عقد بيع مسجل بتاريخ سابق على تاريخ شراء عمرو للمبيع‪ ،‬رجع عمرو على زيد يطالبه برد التعرض الواق‪44‬ع‬
‫علي‪44‬ه من فيص‪44‬ل‪ ،‬إال أن زي‪44‬دا لم يح‪44‬رك س‪44‬اكنا‪ ،‬ولم يت‪44‬دخل ل‪44‬رد التع‪44‬رض الم‪44‬ذكور‪ ،‬لج‪44‬أ عم‪44‬رو إلى المحكم‪44‬ة المختص‪44‬ة‬
‫رافعا دعوى االستحقاق‪ ،‬ومطالبا زيدا بدفع قيمة المبيع وقت االستحقاق‪ ،‬ورد كافة المص‪44‬اريف ال‪4‬تي ك‪4‬ان ق‪44‬د أنفقه‪4‬ا على‬
‫المبيع قبل أن يعلم بأنه مستحق لفيصل‪.‬‬

‫ل‪44‬و كنت أنت القاض ‪44‬ي فبم‪44‬ا س‪44‬تحكم في القض ‪44‬ية الم‪44‬ذكورة‪ ،‬وم‪44‬ا ه‪44‬و رأي‪44‬ك ل‪44‬و أن زي‪44‬دا ك‪44‬ان ق ‪44‬د م‪44‬ات ثم ق ‪44‬ام أح‪44‬د ورثت‪44‬ه‬
‫بمطالب‪44‬ة عم‪44‬رو ب‪44‬رد ج‪44‬زء من م‪44‬بيٍع ك‪44‬ان وال‪44‬ده ق‪44‬د باع‪44‬ه ل‪44‬ه قب‪44‬ل موت‪44‬ه‪ ،‬وه‪44‬ل س‪44‬يتغير رأي‪44‬ك ل‪44‬و أن عم‪44‬را ه‪44‬و من ت‪44‬وفي ثم‬
‫تعرض زيد لورثته مطالبا بملكية العقار المبيع؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫لو كنت أنا القاضي الذي ينظر الدعوى المرفوعة فسأقوم بالحكم فيها على النحو التالي‪:‬‬

‫أوال‪ :‬فيم‪4‬ا يتعل‪4‬ق ب‪4‬دعوى االس‪4‬تحقاق المرفوع‪4‬ة من عم‪4‬رو على زي‪4‬د‪ ،‬أود الق‪4‬ول أوال ب‪4‬أن الب‪4‬ائع وه‪4‬و زي‪4‬د يض‪4‬من لعم‪4‬رو‬
‫أي تع‪44‬رض واق‪44‬ع علي‪44‬ه‪ ،‬س‪44‬واء من زي‪44‬د نفس‪44‬ه باعتب‪44‬اره الب‪44‬ائع أو من غ‪44‬يره‪ ،‬وهن‪44‬ا نحن أم‪44‬ام حال‪44‬ة من ح‪44‬االت التع‪44‬رض‬
‫الصادر من الغير‪ ،‬ال‪4‬ذي يض‪4‬منه الب‪4‬ائع زي‪4‬د م‪4‬تى ك‪4‬ان قانوني‪4‬ا‪ ،‬ومن الوق‪4‬ائع الم‪4‬ذكورة في ال‪4‬دعوى أن فيص‪4‬ال وه‪4‬و الغ‪4‬ير‬
‫المتع ‪44‬رض هن ‪44‬ا لم ي ‪44‬ذكر ب ‪44‬أن العق ‪44‬د المس ‪44‬جل ال ‪44‬ذي بحوزت ‪44‬ه ص ‪44‬ادر من الب ‪44‬ائع زي ‪44‬د؛ إذ يش ‪44‬ترط العتب ‪44‬ار م ‪44‬ا يتع ‪44‬رض ل ‪44‬ه‬
‫المشتري تعرضا موجبا للض‪44‬مان أن يك‪4‬ون التع‪4‬رض قانوني‪4‬ا ومتص‪44‬ال بالب‪4‬ائع‪ ،‬أم‪4‬ا إذا لم يكن ك‪4‬ذلك فال يمكن الق‪4‬ول بقي‪4‬ام‬
‫ضمان البائع في هذه الحالة‪ ،‬هذا من جانب‪ ،‬ومن جانب آخر يشترط لرفع دعوى االستحقاق على البائع أن يك‪4‬ون الغ‪4‬ير‬
‫المتع‪44‬رض ق‪44‬د تع‪44‬رض بالفع‪44‬ل للمش‪44‬تري تعرض‪44‬ا ح‪44‬اال‪ ،‬ويعت‪44‬بر التع‪44‬رض ح‪44‬اال م‪44‬تى ُر فعت بش‪44‬أنه دع‪4‬وى قض‪44‬ائية‪ ،‬أم‪44‬ا في‬
‫الحالة التي نحن بصدد الحكم فيها فلم يرد في وقائع الدعوى أن فيصال لج‪4‬أ إلى القض‪44‬اء مطالب‪4‬ا باس‪4‬ترداد الم‪4‬بيع‪ ،‬ك‪4‬ل م‪4‬ا‬
‫هنال ‪44‬ك أن ‪44‬ه تواص ‪44‬ل م ‪44‬ع عم ‪44‬رو وأخ ‪44‬بره بملكيت ‪44‬ه للم ‪44‬بيع‪ ،‬وه ‪44‬ذا ال يع ‪44‬د تعرض ‪44‬ا‪ ،‬وال يج ‪44‬يز للمش ‪44‬تري عم ‪44‬رو رف ‪44‬ع دع ‪44‬وى‬
‫االستحقاق في مواجهة البائع زي‪4‬د‪ ،‬أم‪4‬ا عن ع‪4‬دم ت‪4‬دخل زي‪4‬د ل‪4‬رد تع‪4‬رض فيص‪4‬ل‪ ،‬فال يمكن محاس‪4‬بته علي‪4‬ه؛ ألن التع‪4‬رض‬
‫لم يقع بالفعل حتى يقال إنه لم يتدخل في الدعوى‪.‬‬

‫‪187‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫ثانيا‪ :‬أما فيما يتعلق بفرضية وفاة البائع زيد‪ ،‬وقيام أحد ورثته بمطالبة المشتري عمرو برد جزء من المبيع‪ ،‬فالقول هنا‬
‫بأن االلتزامات وفقا ألحك‪4‬ام الق‪4‬انون ال ت‪4‬ورث؛ ولكنه‪4‬ا تنتق‪4‬ل م‪4‬ع الترك‪4‬ة فتك‪4‬ون الترك‪4‬ة محمل‪4‬ة به‪4‬ا‪ ،‬ومن ثم يل‪4‬تزم الخل‪4‬ف‬
‫الع‪4‬ام بم‪4‬ا يل‪4‬تزم ب‪4‬ه م‪4‬ورثهم في ح‪4‬دود م‪4‬ا آل إليهم من الترك‪4‬ة‪ ،‬ومن ثم يعت‪4‬بر التع‪4‬رض الص‪44‬ادر من ال‪4‬وارث كم‪4‬ا ل‪4‬و ك‪4‬ان‬
‫ص‪44‬ادرا من الم‪44‬ورث نفس‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا مطالبت‪44‬ه بج‪44‬زء من الم‪44‬بيع على اعتب‪44‬ار أن ض‪44‬مانه قاص‪44‬ر في ح‪44‬دود م‪44‬ا آل إلي‪44‬ه من ترك‪44‬ة‬
‫أبيه وليس كلها‪ ،‬فهذا قول غير صحيح؛ وذلك ألن ضمان التعرض واالستحقاق ال يتجزأ‪.‬‬

‫ثالث‪44‬ا‪ :‬وفيم‪44‬ا يخص الفرض‪44‬ية الثالث‪44‬ة ف‪44‬القول هن‪44‬ا الفص‪44‬ل للق‪44‬انون والفق‪44‬ه‪ ،‬والل‪44‬ذين اتفق‪44‬ا على أن الحق‪44‬وق تنتق‪44‬ل من الم‪44‬ورث‬
‫إلى ورثته‪ ،‬ومن ثم يتنقل المبيع بما له من حقوق للورثة‪ ،‬فيحق لورثة المشتري عم‪4‬رو مطالب‪4‬ة الب‪4‬ائع زي‪4‬د ب‪4‬رد االعت‪4‬داء‬
‫والتع ‪44‬رض الواق ‪44‬ع عليهم في حي ‪44‬ازتهم ب ‪44‬المبيع‪ ،‬ف ‪44‬إن لم يتمكن من تنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه في م ‪44‬واجهتهم فمن حقهم الرج ‪44‬وع علي ‪44‬ه‬
‫بدعوى االستحقاق؛ حيث إنها تنتقل إلى الورثة‪.‬‬

‫‪188‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫توضيح معنى مضمون التعرض الشخصي من البائع للمشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫توضيح أحكام التزام البائع بضمان التعرض الشخصي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫شرح خصائص التزام البائع بضمان التعرض الشخصي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح مضمون التزام البائع بضمان التعرض الصادر من الغير في القانون والفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح وبيان شروط ضمان التعرض الصادر من الغير (وما يشترط لصحة ضمان الدرك أو العهدة)‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫توضيح المقصود بضمان االستحقاق‪ ،‬وبيان خصائص دعوى االستحقاق وعناص‪44‬ر التع‪44‬ويض في ح‪44‬ال اس‪44‬تحقاق‬ ‫‪‬‬
‫المبيع‪.‬‬

‫‪189‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬التزام البائع بضمان التعرض الصادر من الغير يكون مستحقا في حال‪:‬‬

‫تدخل في الدعوى ولم ينجح في رد التعرض الصادر من الغير على المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أخطره المشتري بالتعرض بعد النطق بالحكم في الدعوى؛ لكنه رفض التدخل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تصالح المشتري مع الغير المتعرض دون الرجوع إلى البائع في ذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2‬يجوز للوارث المطالبة بملكية المبيع الذي باعه مورثه للمشتري في‪:‬‬

‫جميع األحوال بناء على قاعدة أن االلتزامات ال تورث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حال كان الوارث قاصرا وقت البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫حال كان المبيع مملوكا له وقام مورثه ببيعه إلى الغير دون الحصول على موافقة منه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫حال كان الجزء الذي آل إليه من تركة مورثه أقل من قيمة المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3‬يشترط لرفع دعوى ضمان االستحقاق على البائع أن يكون‪:‬‬

‫الغير قد لجأ إلى القضاء مطالبا بملكية المبيع بناء على سند قانوني منحه له البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الغير قد طالب المشتري بملكية المبيع بناء على سند قانوني منحه له البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الغير قد طالب المشتري بملكية المبيع بناء على تملكه العقار بااللتصاق‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪190‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫‪ . 4‬يكون بائع المحل التجاري ملتزما بضمان التعرض الشخصي متى كان‪:‬‬

‫قد قام بفتح محل تجاري يمارس ذات التجارة التي يمارسها المحل المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قد قام ببيع المحل التجاري مرة أخرى لمشتٍر آخر رفع دعواه ضد المشتري مطالبا بملكية المحل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قد قام بالعمل في محل تجاري مجاور منافس للمحل التجاري المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار األول والخيار الثاني‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 5‬يكون البائع ملزما بضمان التعرض الصادر من الغير متى كان‪:‬‬

‫التعرض ماديا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫التعرض قانونيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التعرض قانونيا متصال بالبائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التعرض قانونيا مستندا إلى حق قرره له القانون‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .6‬إذا كفل الصبي عهدة مبيع غيره كانت كفالته‪.‬‬

‫صحيحة إن أجازها بعد بلوغه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫باطلة وموقوفة على إجازة وليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫موقوفة على إجازة وليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫باطلة ولو أجازها بعد البلوغ‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .7‬ال يمكن للمشتري الرجوع على البائع بضمان االستحقاق على الرغم من عدم تدخله لرد التعرض في حال‪:‬‬

‫أثبت البائع أن استحقاق الغير للمبيع كان بغش وتدليس من المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أثبت البائع أن الغير لم يكن محقا في دعواه ضد المشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ادعى البائع أن المشتري لم يخطره بالتدخل في الوقت المناسب‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪191‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫التزام البائع بضمان التعرض الشخصي ال يقوم إال إذا كان التعرض قانونيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫دعوى االستحقاق تتفق مع دعوى الفسخ في قيمة التعويض المستحق للمشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قيمة المصروفات الضرورية من عناصر التعويض الذي يستحقه المشتري في حال استحقاق المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال ينتقل التزام البائع بضمان التعرض الشخصي إلى الورثة إال إذا كانوا أطرافا في عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫في كفالة الدرك ال بد أن يكون البائع بالغا عاقال راشدا حتى تصح الكفالة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عدم إخطار المشتري للبائع بالتدخل في دعوى الغير ضده يحول دون الرجوع عليه بالضمان‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫دعوى الفسخ هي خيار متاح للمشتري في حال تعرض الغير له‪ ،‬وفيها يستحق قيمة المبيع وقت االستحقاق‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المصروفات الكمالية يمكن للغير المستحق استبقاؤها مع دفع قيمتها مستحقة اإلزالة للمشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يجوز االتفاق على إعفاء البائع من التزامه بضمان التعرض واالستحقاق حتى ولو كان التعرض شخصيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يتخلص البائع من التزامه بضمان االستحقاق متى كان المتعرض قد استحق جزءا من المبيع وليس كله‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫ال تك ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ون حي ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ازة المش ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬تري للم ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬بيع حي ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ازة نافع ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ة هادئ ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ة إال إذا ك ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬انت خالي ‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ة من‬ ‫‪‬‬
‫كل ‪....................................‬‬
‫ض ‪44‬مان التع ‪44‬رض ‪ ....................................‬ه ‪44‬و ال ‪44‬تزام الب ‪44‬ائع بع ‪44‬دم التع ‪44‬رض للمش ‪44‬تري في حيازت ‪44‬ه‬ ‫‪‬‬
‫للشيء المبيع‪ ،‬سواء كان ذلك التعرض ماديا أو قانونيا‪.‬‬
‫ال يلتزم البائع بضمان تعرض الغير إال إذا كان التعرض ‪....................................‬‬ ‫‪‬‬
‫ال يعد من قبيل التعرض المادي من الب‪4‬ائع قيام‪4‬ه ‪ ....................................‬حق‪4‬ه ح‪4‬تى ول‪4‬و ك‪4‬ان على‬ ‫‪‬‬
‫شيء متصل بالمبيع‪.‬‬
‫إذا تع‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬رض الب‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ائع للمش‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬تري في حيازت‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ه للم‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬بيع ك‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ان من ح‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ق المش‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬تري المطالب‪44 4 4 4 4 4 4 4 4‬ة‬ ‫‪‬‬
‫بـالتنفيذ ‪ ....................................‬متى كان ممكنا وفقا للقواعد العامة‪.‬‬
‫ادع‪44 4 4 4‬اء ورث‪44 4 4 4‬ة الب‪44 4 4 4‬ائع ب‪44 4 4 4‬أن ألرض‪44 4 4 4‬هم الموروث‪44 4 4 4‬ة لهم من الب‪44 4 4 4‬ائع ح‪44 4 4 4‬ق ارتف‪44 4 4 4‬اق على األرض المبيع‪44 4 4 4‬ة يع‪44 4 4 4‬د‬ ‫‪‬‬
‫تعرضا ‪................................‬‬

‫‪192‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫ال يعد تعرضا قانونيا من البائع للمشتري مطالبت‪44‬ه بـ ‪ ....................................‬العق‪44‬د لوج‪44‬ود خل‪44‬ل في‬ ‫‪‬‬
‫أحد أركانه‪.‬‬
‫دائن الب‪44‬ائع إذا ك‪44‬ان ص‪44‬احب ح‪44‬ق رهن مس‪44‬جل على الم‪44‬بيع وحج‪44‬ز علي‪44‬ه في ي‪44‬د المش‪44‬تري قب‪44‬ل تس‪44‬جيله ل‪44‬ه فإن‪44‬ه ال‬ ‫‪‬‬
‫يكون ‪....................................‬‬
‫لج‪44 4 4 4 4 4‬واز االتف‪44 4 4 4 4 4‬اق على تش‪44 4 4 4 4 4‬ديد مس‪44 4 4 4 4 4‬ؤولية الب‪44 4 4 4 4 4‬ائع بض ‪44 4 4 4 4 4‬مان التع‪44 4 4 4 4 4‬رض الشخص ‪44 4 4 4 4 4‬ي ال ب‪44 4 4 4 4 4‬د أن يك‪44 4 4 4 4 4‬ون‬ ‫‪‬‬
‫االتفاق ‪....................................‬‬
‫كفال ‪44 4‬ة ‪ ....................................‬هي كفال ‪44 4‬ة ب ‪44 4‬أداء ثمن الم ‪44 4‬بيع وتس ‪44 4‬ليمه أو بنفس الب ‪44 4‬ائع إن اس ‪44 4‬تحق‬ ‫‪‬‬
‫المبيع‪.‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب عن شروط كفالة الدرك في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬قد يستحق المبيع كله للغير المتعرض‪ ،‬ولذلك االستحقاق أحكام وشروط بينها؟‬

‫‪193‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السادسة‪ :‬ضمان التعرض واالستحقاق ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫أبو قرين‪ ،‬أحمد عبد العال‪2006( .‬م)‪ .‬ط‪" 3‬عقد البيع في ضوء الفق‪4‬ه والتش‪4‬ريع وأحك‪4‬ام القض‪44‬اء"‪ .‬الق‪4‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970( .‬م)‪" .‬الوجيز في عقد البيع"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العقود المدنية الكبيرة‪ /‬البيع والتأمين واإليجار"‪ .‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( .‬م)‪ .‬ط‪" 2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي‪ .‬عقد البيع" دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عب‪44‬د الس‪44‬الم‪ ،‬س‪44‬عيد س‪44‬عد‪1980( .‬م)‪" .‬الوج‪44‬يز في أحك‪44‬ام عق‪44‬د ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري"‪ .‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( .‬م)‪" .‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المهدي‪ ،‬نزيه محمد الصادق‪ ،‬المهدي‪ ،‬معتز نزيه محمد‪2007( .‬م)‪" .‬العقود المسماة‪ ،‬عقد التأمين وعقد البيع"‬ ‫‪‬‬
‫القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬

‫‪194‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة السابعة‪:‬‬
‫أحكام الثمن‬

‫‪195‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعرف الثمن وطبيعته في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يلم بصور الثمن وما يصح أن ينعقد بها العقد وما ال يصح‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين شروط المبيع وشروط الثمن باعتبارهما يمثالن المحل في عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة حكم الهبة المستورة بالبيع لو كان الثمن المسمى صورًّيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة شروط الثمن والخالف بين الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة مضمون التزام المشتري بدفع الثمن وملحقات الثمن‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة حكم فوائد التأخير في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة جزاء إخالل المشتري بتنفيذ التزامه بدفع الثمن‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يعرف معنى خيار النقد في الفقه اإلسالمي وصوره والفرق بينه وبين خيار الشرط‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة حكم المرابحة في الفقه اإلسالمي والصور الشائعة منها في البنوك اإلسالمية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتعرف على حاالت قيام حق المشتري في حبس الثمن وحاالت سقوطه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة أحكام الثمن في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة أحكام الثمن وأحواله وصوره والجزاء المترتب على اإلخالل به‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتب‪44‬نى نش‪44‬ر الثقاف‪44‬ة القانوني‪44‬ة المتعلق‪44‬ة بأحك‪44‬ام الثمن ألهمي‪44‬ة ذل‪44‬ك خاص‪44‬ة م‪44‬ع الخالف الق‪44‬ائم بين الفق‪44‬ه والق‪44‬انون‬ ‫‪‬‬
‫حول طبيعة الثمن‪.‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬تعريف الثمن وشروطه‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬مضمون التزام المشتري بدفع الثمن وأحكامه‪.‬‬

‫‪196‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫ثالثًا‪ :‬حق المشتري في حبس الثمن‪.‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-7‬‬

‫‪197‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫عقد البيع من العقود الملزمة للجانبين‪ ،‬ففيه يلتزم البائع بأن ينقل ملكية المبيع إلى المشتري وأن يقوم بتسليمه إي‪44‬اه بحيث‬
‫يتمكن من حيازته واالنتفاع به‪ ،‬فإذا ما سلمه له واكتشف المش‪4‬تري أن ثم‪4‬ة عيًب ا خفًّيا ق‪44‬ديًم ا م‪4‬ؤثًر ا في ذل‪4‬ك الم‪4‬بيع‪ ،‬ج‪4‬از‬
‫له الرجوع على البائع بضمان العيب‪ ،‬كم‪4‬ا أن للمش‪4‬تري الرج‪4‬وع على الب‪4‬ائع بض‪44‬مان التع‪4‬رض واالس‪4‬تحقاق‪ ،‬باعتب‪4‬ار أن‬
‫البائع ضامن لك‪44‬ل عيب أو تع‪44‬رض من الممكن أن يح‪44‬ول بين المش‪44‬تري وحيازت‪44‬ه وانتفاع‪4‬ه ب‪44‬المبيع على أكم‪44‬ل وج‪44‬ه‪ .‬وإ ن‬
‫ك‪44‬ان الم‪44‬بيع ه‪44‬و مح‪44‬ل ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع في عق‪44‬د ال‪44‬بيع؛ ف‪44‬إن المش‪44‬تري باعتب‪44‬اره الط‪44‬رف الث‪44‬اني في العق‪44‬د وح‪44‬تى يمكن‪44‬ه مطالب‪44‬ة‬
‫البائع بتنفيذ التزاماته سالفة الذكر؛ فال بد من أن يكون قد نفذ ما التزم به وهو دفع الثمن بالقدر والكيفي‪4‬ة ال‪4‬تي تم االتف‪4‬اق‬
‫عليها‪ ،‬والثمن يعد محل التزام المشتري‪ ،‬ول‪4‬وال ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بتس‪4‬ليم الم‪4‬بيع ونق‪4‬ل الملكي‪4‬ة لم‪4‬ا ال‪4‬تزم المش‪4‬تري ب‪4‬دفع الثمن‪،‬‬
‫فالثمن إذن هو ركن أساسي في عقد البيع‪ ،‬ف‪44‬إذا انع‪4‬دم الثمن أص‪44‬بح العق‪4‬د غ‪4‬ير موج‪4‬ود مطلًق ا لتخل‪4‬ف ركن‪4‬ه (عب‪4‬د الس‪4‬الم‪،‬‬
‫‪1980‬م)‪ .‬وللثمن باعتباره محاًّل اللتزام المشتري في عقد ال‪4‬بيع ع‪4‬دة ش‪4‬روط ال ب‪4‬د من توافره‪4‬ا ح‪4‬تى يص‪44‬ح العق‪4‬د‪ ،‬ثم إن‬
‫للثمن أحوااًل ‪ ،‬وله أحكام خاصة به تختلف من بيع إلى آخ‪4‬ر بحس‪4‬ب م‪4‬ا تراض‪44‬ى علي‪4‬ه طرف‪44‬ا العق‪4‬د‪ .‬وفي ه‪4‬ذه الَو ح‪4‬دة‪ ،‬إن‬
‫ش‪44‬اء اهلل –تع‪44‬الى‪-‬س‪44‬نعرض ألحك‪44‬ام الثمن‪ ،‬ليس فق‪44‬ط في الق‪44‬انون وإ نم‪44‬ا في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي باعتب‪44‬ار أن تل‪44‬ك األحك‪44‬ام هي‬
‫التي لم تزل المطبقة في المملكة العربية السعودية‪.‬‬

‫‪198‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬تعريف الثمن وشروطه‬

‫صورة (‪)1-7‬‬

‫توطئة‪ :‬عرضنا فيما سبق أن عقد البيع في المفهوم القانوني يختلف عنه في المفهوم الفقهي‪ ،‬ففي ال‪44‬وقت ال‪44‬ذي يع‪44‬د العق‪44‬د‬
‫في‪44‬ه بيع‪44‬ا وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي الح‪44‬نيف إذا ك‪44‬انت العملي‪44‬ة التعاقدي‪44‬ة عب‪44‬ارة عن مبادل‪44‬ة م‪44‬ال بم‪44‬ال‪ ،‬ف‪44‬إن الق‪44‬انون ال‬
‫يع‪44‬ترف له‪44‬ذه العالق‪44‬ة العقدي‪44‬ة بص‪44‬فة ال‪44‬بيع‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يش‪44‬ترط العتباره‪44‬ا بيع‪44‬ا أن يك‪44‬ون المقاب‪44‬ل ال‪44‬ذي يحص‪44‬ل علي‪44‬ه الب‪44‬ائع من‬
‫المشتري نقديا‪ ،‬فإذا كان المقابل شيئا آخر غير النق‪4‬د‪ ،‬فال يع‪4‬د بيع‪4‬ا‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يمكن تكييف‪4‬ه على أن‪4‬ه عق‪4‬د مقايض‪44‬ة أو هب‪4‬ة أو‬
‫عقد خدمات‪.‬‬

‫وعلى ذل‪44‬ك‪ ،‬إذا تخل‪44‬ف الثمن النق‪44‬دي في العق‪44‬د‪ ،‬أص‪44‬بح ال‪44‬بيع ب‪44‬اطال‪ ،‬ويمكن للقاض‪44‬ي اس‪44‬تنباط أرك‪44‬ان عق‪44‬د جدي‪44‬د بتط‪44‬بيق‬
‫أحكام نظرية تحول العقد أو نظرية انتقاص العقد بحسب األحوال‪ .‬ونظ‪44‬را لالختالف في مفه‪44‬وم الثمن وطبيعت‪44‬ه في الفق‪44‬ه‬
‫اإلس ‪44‬المي والق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي‪ ،‬فس ‪44‬نعرض لمفه ‪44‬وم الثمن في ك ‪44‬ل منهم ‪44‬ا ثم نع ‪44‬رض لش ‪44‬روط الثمن‪ ،‬وذل ‪44‬ك على التفص ‪44‬يل‬
‫التالي‪:‬‬

‫‪199‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .1‬مفهوم الثمن وطبيعته‪:‬‬

‫أ‪ .‬مفهوم الثمن وطبيعته في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫عرف‪44‬ه الزرق‪44‬ا بأن‪44‬ه "ه‪44‬و الم‪44‬ال ال‪44‬ذي يقاب‪44‬ل الم‪44‬بيع" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)75‬وعرفت‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )152‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة‬
‫بأنه "ما يك‪4‬ون ب‪4‬دال للم‪4‬بيع ويتعل‪4‬ق بالذم‪4‬ة"‪ ،‬وك‪4‬ذلك عرفت‪4‬ه الم‪4‬ادة (‪ )184‬من مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية بأن‪4‬ه "م‪4‬ا يجع‪4‬ل ب‪4‬دال‬
‫عن المبيع باتفاق المتبايعين ويعبر عنه في بيع السلم برأس مال السلم"‪ ،‬فالثمن باستقراء هذه النصوص يعني األداة ال‪44‬تي‬
‫يتم من خاللها مبادلة المبيع‪ ،‬وهو المقصود من عقد ال‪4‬بيع‪ ،‬ف‪4‬المبيع تتحق‪4‬ق منفعت‪4‬ه لمن رغب في ش‪4‬رائه‪ ،‬أم‪4‬ا الثمن فليس‬
‫في الغالب إال وسيلة لمبادلة أخرى (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬ول‪4‬ذا فنج‪4‬د الفقه‪4‬اء يش‪4‬ترطون ش‪4‬روطا ص‪44‬ارمة في الم‪4‬بيع النعق‪4‬اد‬
‫العقد‪ ،‬ومن ذلك اش‪4‬تراط أن يك‪4‬ون الم‪4‬بيع م‪4‬اال متقوم‪4‬ا ح‪4‬تى ينعق‪4‬د العق‪4‬د في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي‪ ،‬بينم‪4‬ا ال يش‪4‬ترط ه‪4‬ذا الش‪4‬رط‬
‫في الثمن إال لص‪44‬حته وليس النعق‪44‬اده‪ ،‬ومن ثم إذا ك‪44‬ان الثمن غ‪44‬ير متق‪44‬وم ف‪44‬إن العق‪44‬د ال يك‪44‬ون ب‪44‬اطال بطالن‪44‬ا مطلق‪44‬ا‪ ،‬بينم‪44‬ا‬
‫يكون كذلك إذا كان المبيع غير متقوم؛ ألن‪4‬ه من ش‪4‬روط االنعق‪4‬اد كم‪4‬ا أس‪4‬لفنا‪ ،‬كم‪4‬ا أن هالك الم‪4‬بيع قب‪4‬ل ال‪4‬بيع يبط‪4‬ل العق‪4‬د‪،‬‬
‫في حين أن هالك الثمن قبل البيع ال يبطله وإ نما يجب بدل عنه (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫أم‪44‬ا عن طبيع‪44‬ة الثمن في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬فلم يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون نق‪44‬ديا‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا نص ‪44‬ت علي‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )356‬من المجل‪44‬ة‬
‫الش‪4‬رعية‪" :‬الثمن ال يل‪4‬زم أن يك‪4‬ون نق‪4‬دا‪ ،‬فيج‪4‬وز أن يك‪4‬ون عق‪4‬ارا أو عوض‪44‬ا كم‪4‬ا في بي‪4‬ع المقايض‪44‬ة"‪ .‬وعلي‪4‬ه‪ ،‬فاألص‪4‬ل في‬
‫الثمن أن كل ما يصلح أن يكون مبيعا يصلح أن يكون ثمنا‪ ،‬والعكس غير صحيح‪ ،‬وذلك ألن المبيع يجب أن يكون م‪44‬اال‬
‫متقوما‪ ،‬بينما الثمن ينعقد به العقد حتى ولو كان غير متقوم‪ ،‬ومن ثم يمكن أن يكون الثمن نقدا‪ ،‬ويتم تحديد قدره ونوعه‬
‫باالتفاق‪ ،‬ك‪4‬أن يتم االتف‪4‬اق على أن ي‪4‬دفع الثمن باللاير أو ال‪4‬دينار أو ال‪4‬دوالر‪ ،‬ويتم تحدي‪4‬د مق‪4‬داره وتعيين‪4‬ه تعيين‪4‬ا دقيق‪4‬ا‪ ،‬وفي‬
‫ذل‪44‬ك نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )358‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية‪ ،‬حيث ج‪44‬اء فيه‪44‬ا‪" :‬النق‪44‬ود تتعين ب‪44‬التعيين في العق‪44‬ود‪ ،‬ف‪44‬إذا اش‪44‬ترى بنق‪44‬ود‬
‫معين ‪44‬ة أش ‪44‬ار إليه ‪44‬ا لزم ‪44‬ه تس ‪44‬ليمها عين ‪44‬ا"‪ ،‬كم ‪44‬ا يمكن أيض ‪44‬ا أن يك ‪44‬ون الثمن أم ‪44‬واال أخ ‪44‬رى مثلي ‪44‬ة ملتزم ‪44‬ة ال تعيين ‪44‬ا ك ‪44‬القمح‬
‫والشعير واألرز والزيت وغيرها من كل مكيل أو موزون أو معدود متى كان متقاربا‪ ،‬وال يوجد في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي م‪44‬ا‬
‫يمن‪44‬ع من أن يك‪44‬ون الثمن قيمي‪44‬ا‪ ،‬فيص‪44‬لح أن يك‪44‬ون الثمن حيوان‪44‬ا أو ثياب‪44‬ا أو س‪44‬يارة أو بيت‪44‬ا أو نح‪44‬و ذل‪44‬ك‪ ،‬فل‪44‬و ب‪44‬اع بيت‪44‬ه في‬
‫مقابل سيارة فاخرة صح البيع وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫ب مفهوم الثمن وطبيعته في القانون‪:‬‬

‫عرف أهل القانون الثمن بأنه "مبلغ من النقود يلتزم المشتري بدفعه إلى البائع في مقابل نقل ملكي‪4‬ة الم‪4‬بيع إلي‪4‬ه" (م‪4‬رقس‪،‬‬
‫‪1980‬م‪ ،‬ص‪ ،)160‬كما عرفه آخ‪4‬رون بأن‪4‬ه "مبل‪4‬غ من النق‪4‬ود يدفع‪4‬ه المش‪4‬تري في مقاب‪4‬ل انتق‪4‬ال الح‪4‬ق إلي‪4‬ه" (عب‪4‬د الس‪4‬الم‪،‬‬
‫‪1980‬م‪ ،‬ص‪ .)149‬ويع‪4‬د الثمن في ظ‪4‬ل أحك‪4‬ام الق‪4‬انون الوض‪44‬عي ركن‪4‬ا من أرك‪4‬ان العق‪4‬د‪ ،‬بحيث يجب على ط‪4‬رفي العق‪4‬د‬
‫‪200‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫أن يكونا ق‪4‬د اتفق‪4‬ا على الثمن ومق‪4‬داره باإلض‪4‬افة إلى تحدي‪4‬د النق‪4‬ود ال‪4‬تي يجب أن ي‪4‬دفع ب‪4‬ه‪ ،‬ف‪4‬إذا لم يتم التواف‪4‬ق ح‪4‬ول الثمن‬
‫أو في حال عدم وجود الثمن بطل العقد بطالنا مطلقا لتخلف ركنه‪.‬‬

‫وعن طبيعة الثمن في القانون‪ ،‬فإنه وعلى خالف ما هو عليه في الفقه اإلسالمي‪ ،‬يشترط أن يك‪44‬ون نق‪44‬ديا‪ ،‬وال يص‪44‬لح أن‬
‫يكون ثمنا أي شيء آخر سوى النقد حتى ولو كان متقوما وقابال للتعامل به‪ .‬ومن األنظمة القانونية التي اشترطت صفة‬
‫النقدية في الثمن‪ ،‬القانون المدني الفرنسي وكذلك القانون المدني المصري‪ ،‬وعليه فال يعد بيعا ما كان فيه المقابل خارج‬
‫إطار النقدية‪ ،‬فإذا اتفق المالك على أن ينق‪4‬ل ملكي‪4‬ة بيت‪4‬ه إلى آخ‪4‬ر في مقاب‪4‬ل أن يخدم‪4‬ه ه‪4‬ذا اآلخ‪4‬ر م‪4‬دة حيات‪4‬ه فال يع‪4‬د ه‪4‬ذا‬
‫بيع‪44‬ا‪ ،‬وربم‪44‬ا كّيف‪44‬ه القاض‪44‬ي تكييف‪44‬ا آخ‪44‬ر بحس‪44‬ب أركان‪44‬ه وطبيع‪44‬ة االتف‪44‬اق وم‪44‬ا اتجهت إلي‪44‬ه إرادة المتعاق‪44‬دين‪ ،‬لكن‪44‬ه بح‪44‬ال من‬
‫األح‪44‬وال لن يكيف‪44‬ه على أن‪44‬ه بي‪44‬ع لتخل‪44‬ف ش‪44‬رط النقدي‪44‬ة في المقاب‪44‬ل المتف‪44‬ق علي‪44‬ه‪ .‬وق‪44‬د درج الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني على االس‪44‬تعانة‬
‫بنقدية الثمن في البيع للتفرقة بين عقد البيع وعقد المقايضة‪ ،‬إذ في المقايضة التي هي مبادلة م‪44‬ال بم‪44‬ال‪ ،‬يص‪44‬ح أن يك‪44‬ون‬
‫المقابل غير نقدي‪ ،‬وللمقايضة أحكام خاصة تختلف عن تلك األحكام التي يخضع لها عقد البيع‪ ،‬كم‪4‬ا أن وج‪4‬ود الثمن في‬
‫حد ذاته‪ ،‬استخدمه الفقه القانوني كوسيلة للتمي‪4‬يز بين عق‪4‬د ال‪4‬بيع كعق‪4‬د ناق‪4‬ل للملكي‪4‬ة وبعض العق‪4‬ود األخ‪4‬رى الناقل‪4‬ة للملكي‪4‬ة‬
‫أيضا كعقد الهبة‪ ،‬إذ ال يعد العقد بيعا إال إذا كان البيع بمقابل نق‪4‬دي‪ ،‬أم‪4‬ا الهب‪4‬ة فال تع‪4‬د ك‪4‬ذلك إال إذا ك‪4‬ان نق‪4‬ل الملكي‪4‬ة من‬
‫دون مقابل‪ ،‬أو كان المقابل تافها (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬شروط الثمن في الفقه اإلسالمي والقانون‪:‬‬

‫توطئ‪44‬ة‪ :‬يش‪44‬ترط في الثمن م‪44‬ا يش‪44‬ترط في الم‪44‬بيع‪ :‬ه‪44‬ذا ه‪44‬و نص الم‪44‬ادة (‪ )354‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية‪ ،‬وعلي‪44‬ه فيش‪44‬ترط في‬
‫الثمن وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي أن يكون معينا أو قابال للتعيين‪ ،‬كما يجب أن يكون الثمن معلوما‪ ،‬وهذا الشرط نص‪44‬ت‬
‫علي‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )238‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة فج‪44‬اء فيه‪44‬ا‪" :‬يل‪44‬زم أن يك‪44‬ون الثمن معلوم‪44‬ا"‪ ،‬كم‪44‬ا يجب أن يك‪44‬ون الثمن مس‪44‬مى في‬
‫العقد‪ ،‬بخصوص هذا الشرط نصت المادة (‪ )237‬من المجلة العدلية على "تسمية الثمن حين البيع الزمة‪ ،‬فلو ب‪4‬اع ب‪4‬دون‬
‫تسمية ثمن كان البيع فاسدا"‪ ،‬وال تخرج هذه الشروط التي تشترطها قواعد الفقه اإلسالمي عما يشترطه أهل الق‪44‬انون في‬
‫الثمن لكي يكون صالحا النعقاد العقد به‪ ،‬وفيما يلي نعالج هذه الشروط بشيء من التفصيل‪:‬‬

‫‌أ‪ .‬لشرط األول‪ :‬يشترط أن يكون الثمن نقديا‬

‫قدمنا أن الفقه اإلسالمي ال يمانع في أن يكون الثمن ماال آخر غير النقود‪ ،‬فيستوي أن يكون الثمن نقديا أو كان قيميا أو‬
‫مثلي‪44‬ا أو ح‪44‬تى م‪44‬اال غ‪44‬ير متق‪44‬وم كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ .‬أم‪44‬ا الق‪44‬انون الوض‪44‬عي‪ ،‬فيش‪44‬ترط لتك‪44‬ييف العالق‪44‬ة بين المتعاق‪44‬دين على أنه‪44‬ا بي‪44‬ع‬
‫نقدية الثمن‪ ،‬وال مانع إذا كان الثمن نقديا تعيين عملة أخرى غير العملة المحلية للوفاء به‪ ،‬فيجوز للمتبايعين في المملكة‬
‫أن يش‪44‬ترطا س‪44‬داد الثمن بعمل‪44‬ة أجنبي‪44‬ة أخ‪44‬رى وليس باللاير‪ ،‬على أن‪44‬ه إذا عج‪44‬ز عن الس‪44‬داد بالعمل‪44‬ة األجنبي‪44‬ة فال م‪44‬انع من‬

‫‪201‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫تق ‪44‬ويم الثمن بالعمل ‪44‬ة المحلي ‪44‬ة بحس ‪44‬ب س ‪44‬عر الص ‪44‬رف الس ‪44‬ائد ي ‪44‬وم االس ‪44‬تحقاق‪ ،‬ومن ثم الس ‪44‬داد بالعمل ‪44‬ة المحلي ‪44‬ة (م ‪44‬رقس‪،‬‬
‫‪1980‬م)‪.‬‬

‫كما أجاز الفقه اإلسالمي للمشتري في حال تم تعيين الثمن بالنقود‪ ،‬أن يقوم الوفاء بأي نقود متداولة في البلدة‪ ،‬حتى ولو‬
‫لم تكن هي النق‪44‬ود ذاته‪44‬ا ال‪44‬تي تم االتف‪44‬اق على تحدي‪44‬د الثمن به‪44‬ا‪ ،‬وفي ذل‪44‬ك نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )241‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة على‪:‬‬
‫"إذا ج‪44‬رى ال‪44‬بيع على ق‪44‬در معل‪44‬وم من الق‪44‬روش ك‪44‬ان للمش‪44‬تري أن ي‪44‬ؤدي الثمن من أي ن‪44‬وع ش‪44‬اء من النق‪44‬ود الرائج‪44‬ة غ‪44‬ير‬
‫الممن‪44‬وع ت‪44‬داولها وليس للب‪44‬ائع أن يطلب نوع‪44‬ا مخصوص‪44‬ا منه‪44‬ا"‪ ،‬كم‪44‬ا أج‪44‬ازت الم‪44‬ادة (‪ )357‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية الوف‪44‬اء‬
‫بالعمل‪444‬ة الرائج‪444‬ة في ح‪444‬ال تم تع‪444‬يين الثمن ب‪444‬النقود دون تحدي‪444‬د نوعه‪444‬ا‪ ،‬فنص‪44 4‬ت على "إذا أطلقت ال ‪44‬دراهم أو ال‪444‬دنانير أو‬
‫نحوهما انصرفت إلى الرائج أو الغالب في الرواج‪ ،‬فإن تساوت فسد البيع"‪ ،‬ومعنى ذلك أن‪4‬ه إذا ك‪4‬انت العمل‪4‬ة الس‪4‬ائدة في‬
‫المملك‪44‬ة هي اللاير الس‪44‬عودي‪ ،‬وتم االتف‪44‬اق على أن يك‪44‬ون الثمن ملي‪44‬ون قطع‪44‬ة نقدي‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن الثمن س‪44‬يتم تحدي‪44‬ده باللاير‪ ،‬ل‪44‬رواج‬
‫اس‪44‬تخدامه في المملك‪44‬ة‪ ،‬أم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬انت المملك‪44‬ة من ال‪44‬دول ال‪44‬تي يس‪44‬مح فيه‪44‬ا بت‪44‬داول أك‪44‬ثر من عمل‪44‬ة بش‪44‬كل متس‪44‬او‪ ،‬ك‪44‬أن يتم‬
‫ت‪44‬داول اللاير وال‪44‬دوالر والي‪44‬ورو بش‪44‬كل متس‪44‬او فيه‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إن ع‪44‬دم تحدي‪44‬د ن‪44‬وع النق‪44‬ود ال‪44‬تي س‪44‬يوفى به‪44‬ا الثمن ي‪44‬ؤدي إلى بطالن‬
‫العقد وفساده لعدم تعيين محله‪.‬‬

‫وقد اختلف الفقه القانوني في تحديد الطبيعة القانونية لبعض عقود المعاوض‪4‬ة‪ ،‬ودار الخالف ح‪4‬ول م‪4‬ا إذا ك‪4‬انت من قبي‪4‬ل‬
‫عقد البيع أم أنها تندرج تحت أحكام عقود المقايضة‪ ،‬وج‪4‬اء ه‪4‬ذا الخالف نتيج‪4‬ة طبيع‪4‬ة الثمن المح‪4‬دد في العق‪4‬د‪ ،‬ومن ه‪4‬ذه‬
‫الحاالت‪:‬‬

‫الحال‪AA‬ة األولى‪ :‬حال‪AA‬ة م‪AA‬ا إذا ك‪AA‬ان المقاب‪AA‬ل مم‪AA‬ا يس‪AA‬هل تقييم‪AA‬ه ب‪AA‬النقود‪ :‬ومن ذل‪44‬ك‪ ،‬إذا تم االتف‪44‬اق على أن يك‪44‬ون المقاب‪44‬ل‬
‫عبارة عن سبائك ذهبية أو فضية أو حتى أوراق مالية كاألسهم والسندات‪ ،‬وجميعها ‪ -‬كما نعلم ‪ -‬ذات قيمة نقدية ثابت‪44‬ة‬
‫ومح‪44‬ددة‪ ،‬فال‪44‬ذهب والفض‪44‬ة يتم تحدي‪44‬د أس‪44‬عارهما يومي‪44‬ا على المس‪44‬توى الع‪44‬المي‪ ،‬وك‪44‬ذلك األوراق المالي‪44‬ة فس‪44‬عرها وقيمته‪44‬ا‬
‫ثابت‪44‬ة س‪44‬واء ك‪44‬ان الس‪44‬هم والس‪44‬ند لحامل‪44‬ه أو اس‪44‬ميا‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪44‬ا ك‪44‬ان المقاب‪44‬ل ق‪44‬د تم تق‪44‬ديره بال‪44‬ذهب أو الفض‪44‬ة أو به‪44‬ذه األوراق‬
‫المالي‪44‬ة فه‪44‬ل يمكن اعتب‪44‬اره بيع‪44‬ا؟ والواق‪44‬ع‪ ،‬أن الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني اختل‪44‬ف في ذل‪44‬ك‪ ،‬ف‪44‬البعض ذهب إلى أن العق‪4‬د في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‬
‫بيع‪ ،‬وذلك ألن المقابل هنا يسهل تحويله إلى نقدية م‪4‬تى ش‪4‬اء الب‪4‬ائع ال‪4‬ذي قبض‪44‬ه‪ ،‬غ‪4‬ير أن غالبي‪4‬ة الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني ال ي‪4‬رون‬
‫ذل‪4‬ك‪ ،‬على اعتب‪4‬ار أن قيم‪4‬ة المع‪4‬ادن كال‪4‬ذهب والفض‪44‬ة وك‪4‬ذلك األوراق المالي‪4‬ة كاألس‪4‬هم والس‪4‬ندات عرض‪44‬ة لتقلب‪4‬ات الس‪4‬وق‬
‫وتغييراته‪ ،‬ومن ثم ق‪44‬د تتغ‪4‬ير أس‪4‬عارها في أي وقت‪ ،‬ول‪4‬و قولن‪4‬ا بإج‪4‬ازة تق‪4‬دير الثمن بال‪4‬ذهب أو الفض‪44‬ة أو األوراق المالي‪4‬ة‬
‫لكان ذلك سببا في تخلف شرط أساسي من ش‪44‬روط الثمن ح‪44‬تى ينعق‪4‬د ب‪44‬ه العق‪4‬د‪ ،‬إذ يجب أن يك‪44‬ون الثمن مق‪4‬درا؛ أي معين‪44‬ا‬
‫ح‪4‬تى ال يق‪4‬ع الطرف‪4‬ان أو أح‪4‬دهما في الغبن‪ ،‬ومن ثم ال يغ‪4‬ني عن الثمن النق‪4‬دي أن يك‪4‬ون المقاب‪4‬ل أم‪4‬واال أخ‪4‬رى ح‪4‬تى ول‪4‬و‬
‫كان يسهل تقويمها بالنقود‪ ،‬والعقد هنا يعد عقد مقايضة وليس بيعا (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫‪202‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫الحال‪AA‬ة الثاني‪AA‬ة‪ :‬حال‪AA‬ة م‪AA‬ا إذا ك‪AA‬ان المقاب‪AA‬ل مبلغ‪AA‬ا من النق‪AA‬ود وم‪AA‬اال آخ‪AA‬ر‪ :‬وه ‪44‬و م ‪44‬ا يطل ‪44‬ق علي ‪44‬ه فقه ‪44‬ا "المقايض ‪44‬ة بمع ‪44‬دل"‬
‫(البدراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬وصورة هذه الحال‪44‬ة أن يتف‪4‬ق المتعاق‪44‬دان على أن ي‪44‬بيع أح‪44‬دهما لآلخ‪44‬ر قطع‪44‬ة أرض في مقاب‪44‬ل مبل‪44‬غ‬
‫مليون لاير ومنزل‪ ،‬وقد اختلف الفقه في هذه الحالة وثار التساؤل عما إذا كان العقد هنا بيعا أم أنه عقد مقايضة؟‬

‫وقد ذهب البعض إلى تكييف العقد هن‪4‬ا بحس‪4‬ب م‪4‬ا اتجهت إلي‪4‬ه إرادة المتعاق‪4‬دين‪ ،‬م‪4‬ع االس‪4‬تعانة بظ‪4‬روف التعاق‪4‬د الس‪4‬تنباط‬
‫تلك اإلرادة في حال عدم القدرة على التأكد من تلك الني‪4‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا تأك‪4‬د للقاض‪44‬ي أن ني‪4‬ة المتعاق‪44‬دين ق‪44‬د اتجهت إلى المقايض‪44‬ة‬
‫أو إلى ال‪44‬بيع تعين علي‪44‬ه تك‪44‬ييف العق‪44‬د وفق‪44‬ا ل‪44‬ذلك (عب‪44‬د الس‪44‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬وق‪44‬د اتج‪44‬ه ال‪44‬رأي ال‪44‬راجح في الفق‪44‬ه إلى األخ‪44‬ذ‬
‫بمعيار تحديد قيمة النقود مقارنة بقيمة المال اآلخر (المعدل)‪ ،‬فإذا زادت قيم‪4‬ة النق‪4‬ود على مق‪4‬دار الم‪4‬ال اآلخ‪4‬ر ك‪4‬ان العق‪4‬د‬
‫بيعا‪ ،‬أما إذا زادت قيمة المال اآلخر على مقدار النقود كان العقد مقايضة (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫الحالة الثالثة‪ :‬حالة ما إذا كان مقابل البيع إيرادا مرتبا مدى الحياة‪ :‬الف‪44‬رض هن‪44‬ا‪ ،‬أن ط‪44‬رفي العق‪44‬د ق‪44‬د اتفق‪44‬ا على جمي‪44‬ع‬
‫أركان‪44‬ه‪ ،‬ولكنهم‪44‬ا اتفق‪44‬ا على أن يك‪44‬ون الثمن إي‪44‬رادا مرتب‪44‬ا م‪44‬دى الحي‪44‬اة‪ ،‬أو لم‪44‬دة معين‪44‬ة‪ ،‬ويث‪44‬ور الس‪44‬ؤال هن‪44‬ا‪ :‬ه‪44‬ل يع‪44‬د العق‪44‬د‬
‫المبرم بين الطرفين بيعا أم أنه عقد آخر سوى عقد البيع؟‬

‫ينبغي قب‪44‬ل اإلجاب‪44‬ة عن ه‪44‬ذا الس‪44‬ؤال التفرق‪44‬ة بين ال‪44‬بيع بالتقس‪44‬يط ‪-‬وه‪44‬و ال‪44‬بيع ال‪44‬دارج في وقتن‪44‬ا الح‪44‬الي‪-‬وال‪44‬بيع في مقاب‪44‬ل‬
‫إيراد مرتب مدى الحياة‪ ،‬فالثمن في البيع األول محدد ومعين ولكنه مقسم على أقساط محددة وثابتة تدفع كل فترة زمني‪44‬ة‬
‫بشكل دوري منتظم‪ ،‬ومن ثم ليس هناك احتمال لوجود الغرر‪ ،‬ثم إن تلك األقساط تنتقل إلى ورثة البائع في حال وفات‪44‬ه‪،‬‬
‫فيظل المشتري ملتزما بسداد تلك األقساط حتى االنتهاء من المبلغ المتفق علي‪44‬ه ك‪44‬امال‪ .‬أم‪44‬ا ال‪44‬بيع في مقاب‪44‬ل إي‪44‬راد م‪44‬رتب‬
‫م‪44‬دى الحي‪44‬اة‪ ،‬فال يتم تع‪44‬يين مق‪44‬دار م‪44‬ا يل‪44‬تزم ب‪44‬ه المتعه‪44‬د في جملت‪44‬ه وال يح‪44‬دد من‪44‬ه إال القس‪44‬ط واجب األداء في ك‪44‬ل ف‪44‬ترة‪،‬‬
‫وينقض ‪44‬ي االل ‪44‬تزام بوف‪444‬اة ص‪444‬احب الح ‪44‬ق في ‪44‬ه‪ ،‬أي من ح ‪44‬دد اإلي ‪44‬راد لم ‪44‬دى حيات ‪44‬ه‪ ،‬وال ينتق ‪44‬ل من ‪44‬ه إلى الورث ‪44‬ة (م ‪44‬رقس‪،‬‬
‫‪1980‬م)‪ .‬ويمكن الق‪44‬ول هن‪44‬ا ب‪44‬أن مقاب‪44‬ل ال‪44‬بيع في ح‪44‬ال تم تحدي‪44‬د الثمن ك‪44‬إيراد م‪44‬رتب م‪44‬دى الحي‪44‬اة ليس ه‪44‬و األقس‪44‬اط ال‪44‬تي‬
‫تدفع للبائع‪ ،‬وإ نما الحق في اإليراد ذاته‪ ،‬ولذا فإن العقد هنا ليس عقد بيع وإ نم‪4‬ا ال يع‪4‬دو أن يك‪4‬ون عق‪4‬د مبادل‪4‬ة ح‪4‬ق ملكي‪4‬ة‬
‫بح‪44‬ق في إي‪44‬راد‪ ،‬ول‪44‬ذا ذهب بعض الفق‪44‬ه إلى أن العق‪44‬د هن‪44‬ا ه‪44‬و عق‪44‬د مقايض ‪44‬ة وليس بيع‪44‬ا (أب‪44‬و ق ‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬في حين‬
‫استقر القضاء على اعتبار العقد هنا أيضا بيعا‪ ،‬إذ العبرة في طبيعة الثمن وضرورة تق‪4‬ديره ب‪4‬النقود‪ ،‬أم‪4‬ا عن كيفي‪4‬ة دفع‪4‬ه‬
‫وأدائه فهو أمر ال يؤثر في طبيعة العقد ما دام الثمن نقديا‪.‬‬

‫‪203‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫تابع أوًال‪ :‬تعريف الثمن وشروطه‬

‫ب‪ .‬الشرط الثاني‪ :‬أن يكون الثمن مقدرا أو قابال للتقدير‪( :‬تسمية الثمن)‬

‫‪ -‬أن يكون الثمن مقدرا (معينا)‪ :‬يع‪44‬بر الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي عن ه‪44‬ذا الش‪44‬رط بض‪44‬رورة أن يك‪44‬ون الثمن معلوم‪44‬ا‪ ،‬وق‪44‬د رأين‪44‬ا‬
‫كيف اشترطت المادة (‪ )238‬من المجلة العدلية ذلك‪ ،‬كما أكدت ذلك المجلة الشرعية حين قررت في متن المادة (‬
‫‪ )354‬منه‪44‬ا انطب‪44‬اق الش‪44‬روط ذاته‪44‬ا المش‪44‬ترطة في الم‪44‬بيع على الثمن‪ ،‬ومن ثم يش‪44‬ترط في الثمن أن يك‪44‬ون معلوم‪44‬ا؛‬
‫أي مقدرا أو على األقل أن يكون قابال للتقدير‪.‬‬

‫ويجب أن يكون الثمن معينا أو على األقل قابال للتعيين‪ ،‬وذلك من خالل االتفاق على األسس التي يحدد بمقتضاها الثمن‬
‫فيما بعد (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪ ،‬ويستوي أن يكون ذل‪4‬ك التع‪4‬يين ق‪4‬د تم ص‪4‬راحة أو ض‪4‬منا‪ ،‬وفي ه‪4‬ذا الص‪4‬دد تش‪4‬ترط قواع‪4‬د‬
‫الفقه اإلسالمي أن يكون الثمن مسمى في العقد‪ ،‬ومن ذلك ما جاء في نص المادة (‪ )237‬من المجلة العدلية التي ق‪44‬ررت‬
‫فساد العقد الذي ال يكون الثمن فيه مسمى‪ ،‬كما أن المادة (‪ )355‬من المجلة الشرعية أوجبت لص‪44‬حة ال‪4‬بيع أن يتم ب‪4‬الرقم‬
‫المكت‪4‬وب على الم‪4‬بيع وذل‪4‬ك في ح‪4‬ال ك‪4‬ان ق‪44‬د تمت كتاب‪4‬ة قيم‪4‬ة الثمن على الم‪4‬بيع ذات‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا ه‪4‬و ح‪4‬ال البض‪44‬ائع المبيع‪4‬ة في‬
‫المحال التجارية‪ ،‬فإن لم يكن مكتوبا تم تعيينه بما يبيع به الناس‪ ،‬أي بما جرى ب‪44‬ه الع‪44‬رف‪ ،‬وأخ‪44‬يرا بم‪44‬ا يتم االتف‪4‬اق علي‪44‬ه‬
‫في المجلس‪ ،‬فإذا لم يكن الثمن معينا بأي وسيلة من الوسائل السابقة كان البيع فاسدا وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫ويب ‪44‬دو أن تش ‪44‬دد الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي بش ‪44‬أن ض ‪44‬رورة تس ‪44‬مية الثمن في العق ‪44‬د وإ ال ك ‪44‬ان العق ‪44‬د فاس ‪44‬دا‪ ،‬لم تأخ ‪44‬ذ ب ‪44‬ه النص ‪44‬وص‬
‫القانونية‪ ،‬إذ يكتفي أهل القانون في حال ع‪4‬دم تس‪4‬مية الثمن في العق‪4‬د أن يتض‪44‬من العق‪4‬د إق‪44‬رارا من طرفي‪4‬ه ب‪4‬أن ال‪4‬بيع ق‪44‬د تم‬
‫نظ‪44‬ير ثمن نق‪44‬دي قبض‪44‬ه المش‪44‬تري من الب‪44‬ائع‪ ،‬ف‪44‬إذا تض‪44‬من العق‪44‬د مث‪44‬ل ه‪44‬ذا اإلق‪44‬رار ص‪44‬ح ال‪44‬بيع وك‪44‬ان كافي‪44‬ا النعق‪44‬اده‪ ،‬وال‬
‫يش‪4‬ترط تفري‪4‬غ ه‪4‬ذا اإلق‪44‬رار في العق‪4‬د أو في مح‪4‬رر مكت‪4‬وب؛ وذل‪4‬ك ألن عق‪4‬د ال‪4‬بيع بحس‪4‬ب األص‪4‬ل ه‪4‬و عق‪4‬د رض‪44‬ائي‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫ن‪44 4‬ازع أح‪44 4‬د الط‪44 4‬رفين اآلخ‪44 4‬ر في أم‪44 4‬ر وج‪44 4‬ود ذل‪444‬ك اإلق‪44 4‬رار‪ ،‬ك‪44 4‬ان لهم‪44 4‬ا الح‪44 4‬ق في إثب‪44 4‬ات حجتهم‪44 4‬ا بط‪44 4‬رق اإلثب‪44 4‬ات كاف‪44 4‬ة‬
‫المنصوص عليها في نظام المرافعات الشرعية السعودي‪.‬‬

‫أما إذا ترك المتعاقدان أمر تع‪4‬يين الثمن وتق‪4‬ديره ل‪4‬وقت الح‪4‬ق على إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬أو لش‪4‬خص آخ‪4‬ر لم يتم تعيين‪4‬ه في العق‪4‬د‪،‬‬
‫أو االتفاق على أسس تعيينه‪ ،‬ففي هذه الحالة ال ينعقد العقد لتخلف ركنه (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪.‬‬
‫‪204‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬أن يكون الثمن قابال للتقدير (قابال للتعيين)‪ :‬لم يشترط القانون تس‪44‬مية الثمن في العق‪4‬د وذك‪44‬ر مق‪4‬داره في‪44‬ه‪ ،‬وذل‪44‬ك على‬
‫خالف أحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي كم‪44‬ا رأين‪44‬ا‪ ،‬بي‪44‬د أن الق‪44‬انون اكتفى ب‪44‬أن ي‪44‬ذكر في العق‪44‬د األس‪44‬س ال‪44‬تي س‪44‬يتم بن‪44‬اء عليه‪44‬ا‬
‫تقدير الثمن وتعيينه‪ ،‬شريطة أال تكون تلك األس‪4‬س متوقف‪4‬ة على إرادة أح‪4‬د المتعاق‪44‬دين‪ ،‬ومث‪4‬ال ذل‪4‬ك أن يتف‪4‬ق طرف‪44‬ا‬
‫العق‪4‬د على أن يت‪44‬ولى المش‪44‬تري تحدي‪44‬د الثمن بمف‪4‬رده‪ ،‬ومن األس‪44‬س ال‪44‬تي ج‪44‬رت الع‪44‬ادة على تض‪44‬مينها عق‪4‬د ال‪44‬بيع من‬
‫أجل تقدير الثمن وتعيينه ما يلي‪:‬‬

‫‪ -‬االتفاق على البيع بسعر السوق‪ :‬صورة ه‪4‬ذا االتف‪4‬اق‪ ،‬أن يتف‪4‬ق طرف‪44‬ا العق‪4‬د على ع‪4‬دم تحدي‪4‬د مق‪4‬دار الثمن وقيمت‪4‬ه في‬
‫العقد‪ ،‬وإ نما يتركانه لسعر السوق‪ ،‬ولكن يش‪4‬ترط في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة أن يتم االتف‪4‬اق على مك‪4‬ان الس‪4‬وق والت‪4‬اريخ المعتم‪4‬د‬
‫لتق‪4‬دير الثمن‪ ،‬ومثال‪4‬ه‪ :‬أن ي‪4‬بيع أح‪4‬دهم لآلخ‪4‬ر قطيع‪4‬ا من األغن‪4‬ام‪ ،‬ويترك‪4‬ان أم‪4‬ر تحدي‪4‬د الثمن لس‪4‬عر س‪4‬وق األغن‪4‬ام في‬
‫البطحة في أيام عيد األضحى‪ ،‬أما في حال عدم االتفاق على شيء من ذلك وكان من الصعب معرفة ما قصداه في‬
‫ش‪44‬أن تعي‪44‬يين الثمن وتق‪44‬ديره‪ ،‬فيع‪44‬دان ق‪44‬د قص‪44‬دا اإلحال‪44‬ة إلى الس‪44‬وق في المك‪44‬ان ال‪44‬ذي يجب في‪44‬ه تس‪44‬ليم الم‪44‬بيع وبالنس‪44‬بة‬
‫للتاريخ في اليوم ذاته المعين للتسليم (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪ .‬أما في حال عدم وج‪4‬ود س‪4‬وق في مك‪4‬ان التس‪4‬ليم أو في‬
‫اليوم الذي سيتم فيه التسليم‪ ،‬كأن يكون السوق ال ينعقد إال يوما واحدا في األسبوع وكان التسليم في ي‪44‬وم آخ‪44‬ر‪ ،‬ففي‬
‫هذه الحالة ينبغي الرجوع إلى سعر السوق الذي يقضي العرف الجاري في هذا المك‪44‬ان بالتعوي‪44‬ل علي‪44‬ه في مث‪44‬ل ه‪44‬ذه‬
‫الحالة‪ ،‬ومثال ذلك‪ :‬أن يتفقا على بيع السيارة تاركين أمر تحدي‪4‬د الثمن لس‪4‬عرها بحس‪4‬ب س‪4‬وق الس‪4‬يارات المثيل‪4‬ة له‪4‬ا‪،‬‬
‫لم تغفل أحكام الفقه اإلسالمي عن تنظيم هذا النوع من االتفاق؛ بل أج‪4‬ازت أن يتم تحدي‪4‬د س‪4‬عر الم‪4‬بيع بس‪4‬عر الس‪4‬وق‬
‫وعلى ذلك نصت المادة (‪ )355‬من المجلة الشرعية‪" :‬يصح البيع بالرقم المكتوب على المبيع أو بما يبيع ب‪44‬ه الن‪44‬اس‬
‫أو بم‪44‬ا يق‪44‬ف علي‪44‬ه الس‪44‬عر إذا علم‪44‬اه ب‪44‬المجلس وإ ال ك‪44‬ان فاس‪44‬دا"‪ ،‬وعلي‪44‬ه فال يمن‪44‬ع من ص‪44‬حة العق‪44‬د في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‬
‫ترك أمر تحديد ثمن المبيع لسعر السوق يوم البيع (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬االتفاق على البيع بالسعر الذي يحدده أجنبي‪ :‬أشرنا فيم‪4‬ا س‪4‬بق إلى أن‪4‬ه ال يش‪4‬ترط النعق‪4‬اد عق‪4‬د ال‪4‬بيع أن يتف‪4‬ق الطرف‪44‬ان‬
‫على مق‪44‬دار الثمن‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يكتفى أن يش‪44‬يران في العق‪44‬د إلى األس‪44‬س ال‪44‬تي بن‪44‬اء عليه‪44‬ا س‪44‬يتم تحدي‪44‬د ذل‪44‬ك الثمن في المس‪44‬تقبل‪،‬‬
‫ويع‪44‬د من قبي‪44‬ل األس‪44‬س ال‪44‬تي بن‪44‬اء عليه‪44‬ا يتم تحدي‪44‬د الثمن أن يعه‪44‬د طرف ‪44‬ا العق‪44‬د إلى أجن‪44‬بي ب‪44‬أمر تحدي‪44‬د الثمن‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه‬
‫الحال ‪44‬ة ينعق ‪44‬د العق ‪44‬د بينهم ‪44‬ا من لحظ ‪44‬ة االتف ‪44‬اق بينهم ‪44‬ا‪ ،‬وليس من ت ‪44‬اريخ تحدي ‪44‬د األجن ‪44‬بي للثمن (عب ‪44‬د الس ‪44‬الم‪1980 ،‬م)‪،‬‬
‫ويشترط لصحة هذه الوسيلة في تحديد الثمن أن يحدد طرفا العقد ذلك األجنبي في العقد‪ ،‬فال يجوز لهم‪4‬ا تأجي‪4‬ل ذل‪4‬ك إلى‬
‫وقت الحق‪ ،‬وإ ال فإن العقد ال ينعق‪4‬د إال بع‪4‬د تحدي‪4‬د ش‪4‬خص ذل‪4‬ك األجن‪4‬بي ال‪4‬تي س‪4‬يتولى تحدي‪4‬د الثمن في المس‪4‬تقبل‪ ،‬ف‪4‬إذا لم‬
‫يتمكن‪44‬ا من تحدي‪44‬د ذل‪44‬ك الش‪44‬خص ُع ّد ال‪44‬بيع كأن‪44‬ه لم يكن‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان الس‪44‬بب في ع‪44‬دم تع‪44‬يين ش‪44‬خص األجن‪44‬بي المخ‪44‬ول تحدي‪44‬د‬
‫الثمن في العقد هو تعنت أحد ط‪4‬رفي العق‪4‬د‪ ،‬ورفض‪4‬ه المش‪4‬اركة في تع‪4‬يين شخص‪4‬ية ذل‪4‬ك األجن‪4‬بي المف‪4‬وض‪ ،‬ك‪4‬ان للمتعاق‪4‬د‬
‫اآلخر الحق في الرجوع عليه قضائيا والمطالب‪4‬ة ب‪4‬التعويض‪ ،‬وذل‪4‬ك بن‪4‬اء على أحك‪4‬ام المس‪4‬ؤولية العقدي‪4‬ة ال‪4‬تي تج‪4‬د أساس‪4‬ها‬

‫‪205‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫في االتف‪44‬اق غ‪44‬ير المس‪44‬مى الم‪44‬برم بين الط‪44‬رفين‪ ،‬وموض‪44‬وعه ال‪44‬تزام ك‪44‬ل منهم‪44‬ا بعم‪44‬ل الالزم للوص‪44‬ول إلى تع‪44‬يين األجن‪44‬بي‬
‫المفوض بتحديد السعر‪ ،‬وليس عقد البيع ألنه لم ينعقد بعد‪.‬‬

‫ويجوز للمتعاق‪4‬دين أن يترك‪4‬ا أم‪4‬ر تع‪4‬يين المف‪4‬وض إلى القاض‪4‬ي‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان األم‪4‬ر ك‪4‬ذلك انعق‪4‬د العق‪4‬د ص‪4‬حيحا بين الط‪4‬رفين؛‬
‫وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه تض‪44‬من تحدي‪44‬دا واض‪44‬حا لوس‪44‬يلة تع‪44‬يين الثمن‪ ،‬وتختل‪44‬ف ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة عن الحال‪44‬ة ال‪44‬تي يتف‪44‬ق فيه‪44‬ا الطرف‪44‬ان على‬
‫إرجاء تعيين األجنبي المفوض بتحديد الثمن إلى وقت الحق‪ ،‬ثم ال يتوصالن إلى اتفاق بهذا الشأن‪ ،‬فال يحق للقاض‪44‬ي ‪-‬‬
‫إن رفع إليه األمر‪-‬أن يتدخل من تلقاء نفسه ويعين المفوض نياب‪44‬ة عنهم‪44‬ا‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يع‪44‬د العق‪4‬د بينهم‪44‬ا ك‪44‬أن لم يكن‬
‫(مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫فإذا تم تعيين شخص األجنبي المفوض بتحديد الثمن على النحو الصحيح‪ ،‬وقام بتحديد الثمن فال يج‪4‬وز حينه‪4‬ا للمتعاق‪4‬دين‬
‫أو أح‪44‬دهما رفض ذل‪44‬ك التحدي‪44‬د طالم‪44‬ا ارتض‪44‬يا من‪44‬ذ البداي‪44‬ة االحتك‪44‬ام إلي‪44‬ه في تحدي‪44‬د قيم‪44‬ة الثمن‪ ،‬وم‪44‬ع ذل‪44‬ك فهن‪44‬اك بعض‬
‫الح‪44‬االت ال‪44‬تي يج‪44‬وز فيه‪44‬ا للمتعاق‪44‬دين أو أح‪44‬دهما اللج‪44‬وء إلى القاض‪44‬ي والطعن على تق‪44‬دير األجن‪44‬بي المف‪44‬وض؛ ومن ه‪44‬ذه‬
‫الحاالت‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬التواطؤ بين أحد المتعاقدين والمفوض بتحديد الثمن‪:‬‬

‫ف‪44 4‬إذا تواط‪44 4‬أ الب‪44 4‬ائع م‪44 4‬ع المف‪44 4‬وض فج‪44 4‬اء الثمن منخفض‪44 4‬ا عن القيم‪44 4‬ة الحقيقي‪44 4‬ة للم‪44 4‬بيع‪ ،‬ج‪44 4‬از للمش‪44 4‬تري الطعن على تق‪44 4‬دير‬
‫المفوض‪ ،‬وفي المقابل يحق للمشتري الطعن على تقدير المفوض إذا تم تقدير الثمن بارتفاع مبالغ فيه‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬وقوع المفوض في خطأ جسيم‪:‬‬

‫ويك‪4‬ون األم‪4‬ر ك‪4‬ذلك إذا ك‪4‬ان التق‪4‬دير ال‪4‬ذي وض‪4‬عه المف‪4‬وض ال يتناس‪4‬ب مطلق‪4‬ا وقيم‪4‬ة الم‪4‬بيع‪ ،‬وذل‪4‬ك نتيج‪4‬ة وق‪4‬وع المف‪4‬وض‬
‫في الغلط في صفة جوهرية في المبيع‪ ،‬ك‪4‬أن يق‪4‬در التمث‪4‬ال على أن‪4‬ه ح‪4‬ديث‪ ،‬وه‪4‬و تمث‪4‬ال أث‪4‬ري‪ ،‬أو ك‪4‬أن يق‪4‬در المص‪4‬وغات‬
‫على أنها من الفضة وهي من الذهب األبيض الخالص‪.‬‬

‫الحالة الثالثة‪ :‬تجاوز المفوض حدود مهنته‪:‬‬

‫ومث‪44‬ال ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ :‬أن يض‪44‬ع المف‪44‬وض في اعتب‪44‬اره احتم‪44‬ال غل‪44‬و أثم‪44‬ان العق‪44‬ارات في المنطق‪44‬ة ال‪44‬تي يق‪44‬ع فيه‪44‬ا العق‪44‬ار مح‪44‬ل‬
‫التثمين‪ ،‬بس ‪44‬بب إنش ‪44‬اء س ‪44‬وق تج ‪44‬اري في المنطق ‪44‬ة ذاته ‪44‬ا‪ ،‬ففي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة يح ‪44‬ق لك ‪44‬ل ذي مص ‪44‬لحة أن يطعن على تق ‪44‬دير‬
‫المفوض‪.‬‬

‫وأم ‪44‬ا عن طبيع ‪44‬ة ال ‪44‬بيع ال ‪44‬ذي يعه ‪44‬د في ‪44‬ه إلى أجن ‪44‬بي لتق ‪44‬دير الثمن‪ ،‬فالفق ‪44‬ه مجتم ‪44‬ع على أن ‪44‬ه بي ‪44‬ع ص ‪44‬حيح يك ‪44‬ون في ‪44‬ه ال ‪44‬تزام‬
‫المشتري بدفع الثمن معلقا على شرط واقف وهو قيام المفوض بتحدي‪44‬د الثمن‪ ،‬ف‪44‬إن ح‪44‬دده يك‪44‬ون الش‪44‬رط ق‪44‬د تحق‪4‬ق ومن ثم‬
‫‪206‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫يلتزم حينها المشتري بدفع الثمن‪ ،‬أما إذا استحال تحديد الثمن لوفاة المفوض أو رفضه القيام بهذه المهمة ومن ثم تخل‪44‬ف‬
‫الشرط الواقف‪ ،‬فإن العقد ينفسخ بأثر رجعي ويعد كأنه لم يكن (أبو قرين‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬الشرط الثالث‪ :‬أن يكون الثمن جديا (غير تافه)‬

‫يع‪4‬رف الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني الثمن الج‪4‬دي بأن‪4‬ه "الثمن ال‪4‬ذي يك‪4‬ون على ق‪44‬در من التناس‪4‬ب م‪4‬ع قيم‪4‬ة الم‪4‬بيع" (الب‪4‬دراوي‪1970 ،‬م‪،‬‬
‫ص‪ ،)116‬ويقاب‪44‬ل الثمن الج‪44‬دي في الق‪44‬انون م‪44‬ا يع‪44‬رف ب‪44‬الثمن التاف‪44‬ه‪ ،‬ويع‪44‬رف الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني الثمن التاف‪44‬ه بأن‪44‬ه "ه‪44‬و الثمن‬
‫الحقيقي الذي يدفعه المشتري للبائع‪ ،‬ولكنه ال يتناسب م‪4‬ع القيم‪4‬ة الحقيقي‪4‬ة للم‪4‬بيع لض‪44‬آلته" (المه‪4‬دي‪2007 ،‬م‪ ،‬ص‪.)253‬‬
‫والبيع ال ينعقد إال إذا كان الثمن جديا‪ ،‬أما الثمن التافه فال ينعقد به العق‪4‬د‪ ،‬ويق‪4‬ع ب‪4‬اطال بطالن‪4‬ا مطلق‪4‬ا لتخل‪4‬ف ركن المح‪4‬ل‬
‫هنا (خضر‪1979 ،‬م)‪ .‬وعلي‪4‬ه‪ ،‬ف‪4‬إذا أب‪4‬رم ال‪4‬بيع في مقاب‪4‬ل ثمن منخفض بش‪4‬كل كب‪4‬ير بحيث ال يتناس‪4‬ب م‪4‬ع القيم‪4‬ة الحقيقي‪4‬ة‬
‫للم‪44‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إن العق‪44‬د يبط‪44‬ل لك‪44‬ون الثمن هن‪44‬ا تافه‪44‬ا‪ ،‬فيأخ‪44‬ذ حكم الثمن المنع‪44‬دم‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك‪ :‬أن ي‪44‬بيع أح‪44‬دهم بيت‪44‬ه الواق‪44‬ع في‬
‫شمال الرياض والمقدر ثمنه بثالثة ماليين لاير بمبلغ ألف لاير‪ ،‬فيقع البيع هنا باطال لتفاهة الثمن‪ ،‬وال يتغير هذا الحكم ل‪44‬و‬
‫ثبت أن البائع قد اتجهت إرادته إلى مطالبة المشتري بذلك الثمن التافه‪.‬‬

‫ويف ‪44‬رق الفق ‪44‬ه في ش ‪44‬رط جدي ‪44‬ة الثمن بين الثمن التاف ‪44‬ه ال ‪44‬ذي يبط ‪44‬ل مع ‪44‬ه العق ‪44‬د‪ ،‬والثمن البخس‪ ،‬ويك ‪44‬ون الثمن بخس ‪44‬ا إذا لم‬
‫ينحط إلى درجة كبيرة جدا بحيث يكون ثمة تناسب بينه وبين الثمن الحقيقي للمبيع‪ ،‬ول‪4‬ذا عرف‪44‬ه الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني بأن‪4‬ه "ذل‪4‬ك‬
‫الثمن الذي يقل كثيرا عن قيمة المبيع ولكنه ال ينزل إلى حد الثمن التافه ال‪44‬ذي ال يعت‪44‬د ب‪44‬ه وال يهم الب‪44‬ائع الحص‪44‬ول علي‪44‬ه"‬
‫(عب‪4‬د الس‪4‬الم‪1980 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)164‬والثمن البخس ال يبط‪4‬ل مع‪4‬ه ال‪4‬بيع إال في ح‪4‬االت معين‪4‬ة منص‪44‬وص عليه‪4‬ا في الق‪4‬انون‬
‫على س‪44‬بيل الحص‪44‬ر‪ ،‬وهي في الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري حال‪44‬ة بي‪44‬ع عق‪44‬ار ن‪44‬اقص األهلي‪44‬ة بغبن ف‪44‬احش‪ ،‬وحال‪44‬ة االس‪44‬تغالل‪،‬‬
‫وهاتان الحالتان هما فقط ما يجّو زان المطالبة ببطالن العقد لعدم التناسب بين الثمن الحقيقي والثمن المسمى في العقد‪.‬‬

‫د‪ .‬الشرط الرابع‪ :‬أن يكون الثمن حقيقيا (غير صوري)‬

‫يقصد بكون الثمن حقيقيا أن تتجه إرادة البائع وقت العقد إلى اقتضائه بالفعل (البدراوي‪1970 ،‬م)‪ ،‬فإذا ك‪44‬ان الثمن غ‪44‬ير‬
‫حقيقي‪ ،‬بمع‪44‬نى أن إرادة الب‪44‬ائع وك‪44‬ذلك المش‪44‬تري لم تتجه‪44‬ا حقيق‪44‬ة إلى أدائ‪44‬ه‪ ،‬فيك‪44‬ون العق‪44‬د ب‪44‬اطال لتخل‪44‬ف المح‪44‬ل في‪44‬ه‪ ،‬ول‪44‬ذا‬
‫قضي ببطالن عقد البيع الذي يتم االتفاق فيه على تأجيل االتفاق على مقدار الثمن وترك أمر تحديده للمشتري وح‪44‬ده‪ ،‬إذ‬
‫يع‪44‬د ك‪44‬ل ش‪44‬رط معل‪44‬ق على محض إرادة أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين ب‪44‬اطال بطالن‪44‬ا مطلق‪44‬ا بحس‪44‬ب القواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ ،‬كم‪44‬ا قض‪44‬ي ببطالن‬
‫العقد الذي يظهر فيه أن البائع لن يطالب المش‪4‬تري ب‪4‬الثمن‪ ،‬س‪4‬واء ظه‪4‬رت ني‪4‬ة الب‪4‬ائع بش‪4‬كل ص‪44‬ريح في العق‪4‬د‪ ،‬ك‪4‬أن ينص‬
‫في العقد على عدم مطالبة البائع بالثمن‪ ،‬أو كانت هذه النية مستنبطة من ظروف الحال‪ ،‬كما ل‪44‬و ثبت من حال‪44‬ة المش‪44‬تري‬
‫المالية وقت البيع أنه ال يمكنه دفع الثمن‪ ،‬ومن ثم يفهم بأن البائع لن يطالب‪44‬ه ب‪44‬الثمن‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك‪ :‬من ي‪44‬بيع البن‪44‬ه القاص‪44‬ر‬
‫بيتا بثمن مسمى قدره ملي‪4‬ون لاير‪ ،‬وظ‪4‬روف الح‪4‬ال تظه‪4‬ر أن االبن ال م‪4‬ال ل‪4‬ه‪ ،‬فيفهم من ذل‪4‬ك أن الثمن المس‪4‬مى في العق‪4‬د‬
‫غير حقيقي‪ ،‬ومن ثم يمكن لكل ذي مصلحة أن يتمسك ببطالن البيع النعدام المحل هنا‪.‬‬
‫‪207‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫ويطلق الفقه القانوني على الثمن المسمى في العقد ولكنه غير حقيقي مصطلح الثمن الص‪44‬وري‪ ،‬ويع‪4‬رف الثمن الص‪44‬وري‬
‫بأن‪44‬ه "ه‪44‬و الثمن ال‪44‬ذي ال يقص‪44‬د دفع‪44‬ه وال الب‪44‬ائع اقتض‪44‬اءه وإ نم‪44‬ا ذك‪44‬ر في العق‪44‬د فق‪44‬ط إلظه‪44‬ار العق‪44‬د في ص‪44‬ورة ال‪44‬بيع" (أب‪44‬و‬
‫ق‪4‬رين‪2006 ،‬م)‪ ،‬وه‪4‬ذا الثمن ال ينعق‪4‬د ب‪4‬ه ال‪4‬بيع؛ ألن الثمن ركن من أرك‪4‬ان ال‪4‬بيع‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يمكن وص‪4‬ف العق‪4‬د بأن‪4‬ه هب‪4‬ة ل‪4‬و‬
‫اكتملت أركانه‪.‬‬

‫ويختل‪44‬ف الثمن الص‪44‬وري هن‪44‬ا عن إب‪44‬راء الب‪44‬ائع للمش‪44‬تري من دف‪44‬ع الثمن‪ ،‬إذ ل‪44‬و أب‪44‬رأ الب‪44‬ائع المش‪44‬تري من دف‪44‬ع الثمن بع‪44‬د‬
‫إب‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬ف‪44‬إن الثمن ال يع‪44‬د ب‪44‬ذلك ص‪44‬وريا م‪44‬ا دامت إرادة الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري ق‪44‬د اتجهت‪44‬ا في أثن‪44‬اء اب‪44‬رام العق‪44‬د إلى أدائ‪44‬ه‪،‬‬
‫وقد نصت على ذلك المادة (‪ )256‬من المجلة العدلية فجاء فيها‪" :‬حط البائع مقدارا من الثمن المس‪4‬مى بع‪4‬د العق‪4‬د ص‪44‬حيح‬

‫للمش‪4‬تري بع‪4‬د ال‪4‬بيع‪ :‬أبرأت‪4‬ك من الثمن أو حططت عن‪4‬ك نص‪44‬ف‬ ‫ومعتبر"‪ ،‬وعلى ذلك لو باع عقاره بملي‪4‬ون لاير ثم ق‪44‬ال‬

‫الثمن‪ ،‬ك‪4‬ان ذل‪4‬ك ص‪44‬حيحا وال ي‪4‬ؤثر في ص‪44‬حة العق‪4‬د‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك م‪4‬ا لم يثبت أن الب‪4‬ائع ك‪4‬ان ق‪44‬د اتف‪4‬ق م‪4‬ع المش‪4‬تري على ه‪4‬ذا‬
‫اإلبراء أو النزول وقت البيع‪ ،‬فإذا ثبت ذلك كان الثمن صوريا أدى إلى بطالن البيع و أصبح العقد هب‪4‬ة مس‪4‬تورة ب‪4‬البيع‪،‬‬
‫وعلى الرغم من تخلف ركنين من أركان الهبة هنا؛ وهما‪ :‬القبض‪ ،‬حيث إن الهبة من العقود العينية‪ ،‬والكتابة فالهبة من‬
‫العقود الشكلية أيضا‪ ،‬فإنها تعد صحيحة وغير باطلة كونه‪4‬ا هب‪4‬ة مس‪4‬تورة ب‪4‬البيع فيتم التغاض‪4‬ي عن الش‪4‬كل والقبض إن لم‬
‫يكن قد تم (البدراوي‪1970 ،‬م)‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬مضمون التزام المشتري بدفع الثمن وأحكامه‬

‫توطئ ‪44‬ة‪ :‬قلن ‪44‬ا إن الثمن يمث ‪44‬ل االل ‪44‬تزام ال ‪44‬رئيس في ج ‪44‬انب المش ‪44‬تري‪ ،‬حيث يل ‪44‬تزم في ‪44‬ه ب ‪44‬دفع المبل ‪44‬غ المتف ‪44‬ق علي ‪44‬ه في العق ‪44‬د‬
‫بالعملة ذاتها أو المال الذي تم التوافق بشأنه‪ ،‬على النحو الذي ق‪4‬دمنا‪ ،‬وال‪4‬تزام المش‪4‬تري ب‪4‬دفع الثمن ه‪4‬و مح‪4‬ل التزام‪4‬ه في‬
‫عق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬ويقابل‪44‬ه ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع بنق‪44‬ل الملكي‪44‬ة وتس‪44‬ليم الم‪44‬بيع‪ ،‬كم‪44‬ا أن س‪44‬بب ال‪44‬تزام المش‪44‬تري ب‪44‬دفع الثمن ه‪44‬و ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع‬
‫بتس‪4‬ليم الم‪4‬بيع‪ ،‬وس‪4‬بب ال‪4‬تزام الب‪4‬ائع بتس‪4‬ليم الم‪4‬بيع ه‪4‬و س‪4‬بب ال‪4‬تزام المش‪4‬تري ب‪4‬دفع الثمن‪ ،‬وذل‪4‬ك وفق‪4‬ا لم‪4‬ا تقتض‪4‬يه النظري‪4‬ة‬
‫التقليدية في السبب‪ ،‬ال‪4‬تي تع‪4‬د س‪4‬بب ال‪4‬تزام ك‪4‬ل متعاق‪4‬د ك‪4‬ل ال‪4‬تزام المتعاق‪4‬د اآلخ‪4‬ر‪ ،‬وبعي‪4‬دا عن أحك‪4‬ام نظري‪4‬ة الس‪4‬بب س‪4‬واء‬
‫الحديث‪44‬ة أو القديم‪44‬ة‪ ،‬واالنتق‪44‬ادات الموجه‪44‬ة لكلتيهم‪44‬ا‪ ،‬فإنن‪44‬ا سنقتص‪44‬ر ح‪44‬ديثنا هن‪44‬ا عن مض‪44‬مون ال‪44‬تزام المش‪44‬تري ب‪44‬دفع الثمن‬
‫وأحكامه بما شمل كيفية تنفيذه‪ ،‬وزمان ومكان الوفاء بالثمن؛ وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ .1‬مضمون التزام المشتري بدفع الثمن‪:‬‬

‫‪208‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫كما يلتزم المشتري بدفع الثمن باعتباره محال اللتزامه في مواجهة البائع‪ ،‬فإنه يلتزم أيضا بالوفاء بالفوائ‪44‬د القانوني‪44‬ة ال‪44‬تي‬
‫ينظ ‪44‬ر إليه ‪44‬ا الق ‪44‬انون على أنه ‪44‬ا ج ‪44‬زء من الثمن‪ ،‬ويس ‪44‬ري عليه ‪44‬ا م ‪44‬ا يس ‪44‬ري على الثمن من أحك ‪44‬ام‪ ،‬ومن ثم ف ‪44‬إن مض ‪44‬مون‬
‫التزام المشتري بدفع الثمن يتمثل فيما يلي‪:‬‬

‫أ‪ .‬الثمن المسمى في العقد‪:‬‬

‫الثمن المسمى هو الثمن الذي تم التوافق بين البائع والمشتري عليه‪ ،‬فإن لم يكن تافها أو ص‪44‬وريا ص‪44‬ح ب‪44‬ه العق‪44‬د‪ ،‬ووجب‬
‫على المشتري الوفاء به بحسب ما تم االتفاق عليه في العقد‪ ،‬والمش‪44‬تري ه‪44‬و الم‪44‬دين ب‪44‬دفع الثمن ول‪44‬ذلك وجب علي‪44‬ه أيض‪44‬ا‬
‫أن يتكفل بمصاريف دفع الثمن كافة‪ ،‬كمصاريف تحويله من بلد إلى آخر (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪ ،‬أو نفقات نقله إن ك‪44‬ان‬
‫من المنقوالت‪ ،‬وذلك إذا ما قولنا بجواز أن يكون الثمن من المال وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪ ،‬كما أن المش‪44‬تري ه‪44‬و من‬
‫يتحم‪4‬ل نفق‪4‬ات ص‪44‬رف العمل‪4‬ة في ح‪4‬ال تم االتف‪4‬اق على ال‪4‬دفع بعمل‪4‬ة معين‪4‬ة‪ ،‬ووفى المش‪4‬تري بعمل‪4‬ة أخ‪4‬رى‪ ،‬فالف‪4‬ارق بينهم‪4‬ا‬
‫ه‪44‬و من يتحمل‪44‬ه‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك‪ :‬أن يتم االتف‪44‬اق بين الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري على الوف‪44‬اء بال‪44‬دوالر‪ ،‬فيق‪44‬وم المش‪44‬تري بالوف‪44‬اء باللاير‬
‫مضافا إليه فارق صرف العملة‪ ،‬وقد تضمنت أحكام المجلة العدلية تنظيم مصاريف دفع الثمن فنصت في المادة ( ‪)288‬‬
‫منه‪44‬ا على‪" :‬في مؤون‪44‬ة التس‪44‬ليم ول‪44‬وازم إتمام‪44‬ه المص‪44‬اريف المتعلق‪44‬ة ب‪44‬الثمن تل‪44‬زم المش‪44‬تري‪ ،‬مثال أج‪44‬رة ع‪44‬د النق‪44‬ود ووزنه‪44‬ا‬
‫وما أشبه ذلك تلزم المشتري وحده"‪.‬‬

‫ب‪ .‬فوائد الثمن قانونا أو قيمة المرابحة وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫يجيز أهل القانون أن تضرب للثمن فوائد في ح‪4‬ال ت‪4‬أخر المش‪4‬تري عن دفع‪4‬ه للب‪4‬ائع‪ ،‬أم‪4‬ا في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي فتل‪4‬ك الفوائ‪4‬د‬
‫تعني الدخول في دائرة الربا‪ ،‬الثابت تحريمه بالكتاب والسنة النبوية المشرفة‪ ،‬ومع ذلك فالفقه اإلسالمي يجيز ما يع‪44‬رف‬
‫اقتص‪44‬اديا بنظ‪44‬ام المرابح‪44‬ة‪ ،‬والمرابح‪44‬ة وفق‪44‬ا ألحكامه‪44‬ا في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي م‪44‬ا هي إال ص‪44‬ورة من ص‪44‬ور ال‪44‬بيع يكش‪44‬ف في‪44‬ه‬
‫الب‪4‬ائع عن رأس م‪4‬ال س‪4‬لعته ال‪4‬تي يري‪4‬د بيعه‪4‬ا‪ ،‬وذل‪4‬ك من ب‪4‬اب التطمين للراغ‪4‬بين في الش‪4‬راء‪ ،‬وفيه‪4‬ا يمكن أن يك‪4‬ون الثمن‬
‫معجال أو م‪4‬ؤجال (نس‪4‬يئة)‪ ،‬وفيم‪4‬ا يلي نع‪4‬الج م‪4‬ا يلح‪4‬ق ب‪4‬الثمن‪ ،‬س‪4‬واء الفوائ‪4‬د ال‪4‬تي يجيزه‪4‬ا الق‪4‬انون‪ ،‬أو تل‪4‬ك المرابح‪4‬ة ال‪4‬تي‬
‫يجيزها فقهاء الشريعة اإلسالمية‪:‬‬

‫‪ -‬فوائد الثمن وفقا ألحكام القانون‪ :‬قد تكون الفوائد المستحقة عن الثمن فوائد قانونية وقد تكون اتفاقية‪:‬‬
‫‪ -‬الفوائد القانونية‪ :‬يقص‪44‬د به‪44‬ا المب‪44‬الغ المس‪44‬تحقة على المش‪44‬تري كج‪44‬زاء ت‪44‬أخره في دف‪44‬ع الثمن في ال‪44‬وقت المح‪44‬دد‪ ،‬ويب‪44‬دأ‬
‫احتسابها من وقت المطالبة القض‪4‬ائية‪ ،‬ويطل‪4‬ق عليه‪4‬ا قانون‪4‬ا "الفوائ‪4‬د التأخيري‪4‬ة"‪ ،‬وه‪4‬ذه الفوائ‪4‬د تك‪4‬ون من ح‪4‬ق الب‪4‬ائع‬
‫في حال تأخر المشتري عن دفع الثمن كما أسلفنا‪ ،‬لكنه ال يمكنه المطالبة بها إال من وقت رفع ال‪44‬دعوى القض‪44‬ائية‬
‫أمام المحكم‪4‬ة المختص‪4‬ة إلجب‪4‬ار المش‪4‬تري على دف‪4‬ع الثمن (خض‪4‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وم‪4‬ع ذل‪4‬ك فق‪4‬د أج‪4‬از الق‪4‬انون الم‪4‬دني‬
‫المص‪44‬ري للب‪44‬ائع المطالب‪44‬ة بتل‪44‬ك الفوائ‪44‬د قب‪44‬ل رف‪44‬ع ال‪44‬دعوى القض‪44‬ائية وذل‪44‬ك في ح‪44‬التين وردت‪44‬ا على س‪44‬بيل الحص‪44‬ر‪،‬‬

‫‪209‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫وهم‪44‬ا حال‪44‬ة إع‪44‬ذار الب‪44‬ائع للمش‪44‬تري ب‪44‬دفع الثمن‪ ،‬فتع‪44‬د الفوائ‪44‬د القانوني‪44‬ة مس‪44‬تحقة من وقت اإلع‪44‬ذار وليس المطالب‪44‬ة‬
‫القضائية هنا‪ ،‬والحالة الثانية هي حالة ما إذا تم تسليم المبيع للمشتري وكان قابال إلنتاج ثمرات أو إي‪44‬رادات ثابت‪44‬ة‬
‫كما لو كان المبيع عقارا مؤجرا يدر ريعا ثابتا كل مدة زمنية‪ ،‬ويشترط إلعمال هذه الحالة أن يكون البائع قد ق‪44‬ام‬
‫بتسليم المبيع للمشتري‪ ،‬ويكتفى هنا أن يكون قد وضع المبيع تحت تصرفه حتى يتمكن من حيازت‪4‬ه واالنتف‪4‬اع ب‪4‬ه‪،‬‬
‫فإذا وضعه تحت تصرف المشتري ولم يتسلمه هذا األخير‪ ،‬فال يح‪44‬ول ذل‪44‬ك دون اس‪44‬تحقاق الفوائ‪44‬د عن الثمن‪ ،‬كم‪44‬ا‬
‫يشترط إلعمال هذه الحال‪4‬ة أيض‪4‬ا أن يك‪4‬ون الم‪4‬بيع ق‪4‬ابال ألن ي‪4‬در ثم‪4‬ارا أو إي‪4‬رادا ثابت‪4‬ا‪ .‬والمالح‪4‬ظ هن‪4‬ا‪ ،‬أن الق‪4‬انون‬
‫اكتفى ب‪44‬أن الم‪44‬بيع قاب‪44‬ل إلدرار ثم‪44‬ار أو إي‪44‬راد ث‪44‬ابت‪ ،‬ولم يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون ذل‪44‬ك ق‪44‬د تم بالفع‪44‬ل‪ ،‬ف‪44‬إذا تحققت ش‪44‬روط‬
‫هذه الحالة استحق البائع فوائد الثمن القانونية من وقت تسليم المبيع المثمر ال من وقت المطالبة القضائية‪.‬‬
‫‪ -‬الفوائد االتفاقية‪ :‬مص‪44‬در ه‪44‬ذه الفوائ‪44‬د ه‪44‬و االتف‪44‬اق‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون ق‪44‬د تم تض‪44‬مين ه‪44‬ذا االتف‪44‬اق في عق‪44‬د ال‪44‬بيع ذات‪44‬ه‪ ،‬أو في‬
‫اتفاق الحق عليه‪ ،‬وصورته‪ :‬أن يتفق البائع م‪44‬ع المش‪44‬تري على اس‪44‬تحقاق فائ‪44‬دة معين‪44‬ة على الثمن في ح‪44‬ال الت‪44‬أخير‬
‫في السداد‪ ،‬فإذا وجد مثل هذا االتفاق وجب على المش‪4‬تري الوف‪4‬اء ب‪4‬الثمن وفوائ‪4‬ده مع‪4‬ه في ح‪4‬ال الت‪4‬أخير‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك‬
‫شريطة أال يتجاوز سعر الفائدة السعر المحدد قانونا (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪.‬‬
‫‪ -‬حكم الفوائ‪AA‬د التأخيري‪AA‬ة في النظ‪AA‬ام الس‪AA‬عودي‪ :‬نعلم أن النظ ‪44‬ام الس ‪44‬عودي يس ‪44‬تقي أحكام ‪44‬ه من الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‪ ،‬وثم ‪44‬ة‬
‫خالف بين فقه‪44‬اء الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية المعاص‪44‬رين ح‪44‬ول ج‪44‬واز حص‪44‬ول الب‪44‬ائع على فوائ‪44‬د تأخيري‪44‬ة في ح‪44‬ال أخ ‪ّ4‬ل‬
‫المشتري بتنفيذ التزامه بدفع الثمن في الوقت المتفق عليه‪ ،‬فذهب مجمع الفقه اإلسالمي في دورت‪4‬ه الحادي‪4‬ة عش‪4‬رة‬
‫والمنعقدة في مكة المكرم‪4‬ة في الث‪4‬الث عش‪4‬ر من ش‪4‬هر رجب من الع‪4‬ام الهج‪4‬ري أل‪4‬ف وأربعمائ‪4‬ة وتس‪4‬ع‪ ،‬حيث ج‪4‬اء‬
‫في ق‪44‬راره م‪44‬ا نص‪44‬ه‪" :‬أن ال‪44‬دائن إذا ش‪44‬رط على الم‪44‬دين أو ف‪44‬رض علي‪44‬ه أن ي‪44‬دفع ل‪44‬ه مبلغ‪44‬ا من الم‪44‬ال غرام‪44‬ة مالي‪44‬ة‬
‫جزائي‪4‬ة مح‪4‬ددة أو بنس‪4‬بة معين‪4‬ة إذا ت‪4‬أخر عن الس‪4‬داد في الموع‪4‬د المح‪4‬دد بينهم‪4‬ا‪ ،‬فه‪4‬و ش‪4‬رط باط‪4‬ل وال يجب الوف‪44‬اء‬
‫ب‪4‬ه؛ ب‪4‬ل وال يح‪4‬ل‪ ،‬س‪4‬واء ك‪4‬ان الش‪4‬ارط ه‪4‬و المص‪4‬رف أو غ‪4‬يره؛ ألن ه‪4‬ذا بعين‪4‬ه ه‪4‬و رب‪4‬ا الجاهلي‪4‬ة ال‪4‬ذي ن‪4‬زل الق‪4‬رآن‬
‫بتحريم‪44‬ه"‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا أخ‪44‬ذ ب‪44‬ه القض‪44‬اء الس‪44‬عودي‪ ،‬ففي حكم لل‪44‬دائرة التجاري‪44‬ة التاس‪44‬عة ب‪44‬ديوان المظ‪44‬الم في ج‪44‬دة رقم‬
‫‪/81‬د‪/‬ت‪/‬ج‪ 9/‬لع‪444‬ام ‪1410‬ه في القض‪44 4‬ية رقم ‪/84/2‬ق‪ /‬لع‪444‬ام ‪1409‬ه‪ ،‬رفض‪44 4‬ت ال ‪44‬دائرة طلب الم‪444‬دعي ب‪444‬إلزام‬
‫المدعي عليه بدفع غرامة التأخير المتفق عليها لعدم وف‪44‬اء الم‪4‬دعي علي‪4‬ه بثمن الرخ‪4‬ام ال‪4‬ذي ورده الم‪4‬دعي للم‪4‬دعي‬
‫عليه في المواعيد المحددة‪ ،‬وقد أسست الدائرة رفضها لهذا الطلب على أن شرط الغرامة المذكورة يعت‪44‬بر ص‪44‬ورة‬
‫من الصور الربوية‪ ،‬وعلى الوجه اآلخر يجيز العديد من العلماء المعاص‪44‬رين الفوائ‪44‬د التأخيري‪44‬ة‪ ،‬معللين ذل‪44‬ك بأنه‪44‬ا‬
‫تتماش‪44‬ى ومقاص‪44‬د الش‪44‬ريعة المتمثل‪44‬ة في من‪44‬ع الظلم‪ ،‬وفي ذل‪44‬ك يق‪44‬ول الزرق‪44‬ا‪" :‬إذا تس‪44‬اوى معطي الح‪44‬ق ومانع‪44‬ه‪ ،‬أو‬
‫معجله ومؤخره كان هذا مشجعا لكل مدين أن يؤخر الحقوق ويماطل فيها بقدر م‪4‬ا يس‪4‬تطيع ليس‪4‬تفيد من ه‪4‬ذا الظلم‬
‫أك‪4‬بر ق‪4‬در ممكن دون أن يخش‪4‬ى طائل‪4‬ة أو مح‪4‬ذورا‪ ،‬م‪4‬ا دام أن‪4‬ه لن ي‪4‬ؤدي في النهاي‪4‬ة إال أص‪4‬ل الح‪4‬ق‪ ،‬وه‪4‬ذا خالف‬
‫مقاصد الشريعة وسياستها الحكيمة قطعا"‬

‫‪210‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫‪http://www.aleqt.com/2009/12/19/article_318734.html‬‬

‫صورة (‪)2-7‬‬

‫‪ -‬المرابحة في الفقه اإلسالمي‪ :‬المرابحة ‪ -‬وفقا ألحكام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ‪ -‬كم‪4‬ا أس‪4‬لفنا ‪ -‬م‪4‬ا هي إال ص‪4‬ورة من ص‪4‬ور‬
‫البيع‪ ،‬يكشف فيه البائع عن الثمن الحقيقي للسلعة‪ ،‬ثم يضيف عليه مبلغا معينا كربح له‪ ،‬وقد اتفق الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي‬
‫على جواز هذه الصورة من البيوع‪ ،‬كما أجازوا أن يأتي الرجل إلى التاجر فيق‪4‬ول ل‪44‬ه إن‪44‬ه يحت‪44‬اج ه‪44‬ذه الس‪44‬لعة عن‪44‬د‬
‫فالن‪ ،‬وليس لدي‪44‬ه ثمنه‪44‬ا نق‪44‬دا‪ ،‬ليش‪44‬تريها الت‪44‬اجر من‪44‬ه‪ ،‬ثم يبيعه‪44‬ا لراغبه‪44‬ا بثمن مؤج‪44‬ل أو مقس‪44‬ط ب‪44‬ربح ك‪44‬ذا (نس‪44‬يئة)‪،‬‬
‫فإذا رضي التاجر واشتراها ثم باعه‪4‬ا ل‪4‬ه بثمن مؤج‪4‬ل ب‪4‬ربح معين ك‪4‬ان ذل‪4‬ك ص‪4‬حيحا وج‪4‬ائزا من الناحي‪4‬ة الش‪4‬رعية‬
‫(الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا يطل‪44‬ق علي‪44‬ه الفقه‪44‬اء المعاص‪44‬رون "بي‪44‬ع المرابح‪44‬ة لآلم‪44‬ر بالش‪44‬راء" ويعرفون‪44‬ه بأن‪44‬ه "قي‪44‬ام‬
‫البن‪44‬ك بتنفي‪44‬ذ طلب المتعاق‪44‬د مع‪44‬ه على أس‪44‬اس ش‪44‬راء األول م‪44‬ا يطلب‪44‬ه الث‪44‬اني بالنق‪44‬د ال‪44‬ذي يدفع‪44‬ه البن‪44‬ك كلي‪44‬ا أو جزئي‪44‬ا‪،‬‬
‫وذلك في مقابل التزام الطالب بالشراء ما أمر به وحسب ال‪4‬ربح المتف‪4‬ق علي‪4‬ه عن‪4‬د االبت‪4‬داء"‪ .‬ونظ‪4‬ام المرابح‪4‬ة على‬
‫النحو المذكور هو نظام ج‪4‬ائز ش‪4‬رعا‪ ،‬وذل‪4‬ك لوج‪4‬ود خالف بين ه‪4‬ذا النظ‪4‬ام والتموي‪4‬ل الرب‪4‬وي المحض عن طري‪4‬ق‬
‫أخذ قرض ربوي لقاء فائدة معينة‪ ،‬كما يلتزم في حال التأخر بدفع فوائد تأخيرية‪ ،‬وما يهمن‪4‬ا هن‪4‬ا أن المش‪4‬تري في‬
‫البيع عن طريق المرابحة يلتزم بدفع الثمن والربح الذي تم االتفاق عليه بينه وبين البائع‪ ،‬ب‪44‬ل ويمكن إجب‪44‬اره على‬
‫الوفاء بهما عن طريق القضاء إذا اقتضى األمر‪ ،‬وجدير ذكره هنا أن المصارف اإلسالمية في المملكة وخارجها‬
‫تك‪44‬اد ال تعتم‪44‬د في معامالته‪44‬ا س‪44‬وى نظ‪44‬ام المرابح‪44‬ة لآلم‪44‬ر بالش‪44‬راء وك‪44‬ذلك نظ‪44‬ام التموي‪44‬ل للمش‪44‬تري من المص‪44‬رف‪،‬‬
‫وغالبا ما يحفظ البنك حقوقه من خالل سندات مكتوبة تشتمل على الثمن األصلي للمبيع مضافا إليه ه‪44‬امش ال‪44‬ربح‬
‫الذي تم التوافق عليه نظير تقسيط الثمن أو تأجيل الوفاء به‪.‬‬
‫‪211‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫‪212‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬
‫تابع ثانيًا‪ :‬مضمون التزام المشتري بدفع الثمن وأحكامه‬

‫‪ .2‬كيفية تنفيذ االلتزام بدفع الثمن‪:‬‬

‫المقصود بكيفية تنفيذ المشتري التزامه بدفع الثمن هو طريقة الوفاء به‪ ،‬وزمان هذا الوفاء ومكانه‪.‬‬

‫أ‪ .‬طريقة الوفاء الثمن‪:‬‬

‫عادة ما يتم االتفاق بين البائع والمشتري على كيفية الوفاء بالثمن وطريقته‪ ،‬فقد يتفقان على دفع الثمن دفعة واح‪4‬دة وه‪4‬ذا‬
‫ه ‪44‬و الغ ‪44‬الب من الناحي ‪44‬ة العملي ‪44‬ة‪ ،‬وق ‪44‬د يتفق ‪44‬ان على دفع ‪44‬ه على أقس ‪44‬اط أو على أن يتم تأجي ‪44‬ل الثمن‪ ،‬وفي ه ‪44‬ذا الخص ‪44‬وص‬
‫أج‪44‬ازت الم‪44‬ادة (‪ )245‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة تأجي‪44‬ل الثمن فنص‪44‬ت على أن "ال‪44‬بيع م‪44‬ع تأجي‪44‬ل الثمن أو تقس‪44‬يطه ص‪44‬حيح"‪ ،‬وق‪44‬د‬
‫يتم التواف‪44‬ق بين ط‪44‬رفي العق‪44‬د على أن يك‪44‬ون الثمن عب‪44‬ارة عن إي‪44‬راد م‪44‬رتب م‪44‬دى الحي‪44‬اة‪ ،‬وال يمكن إجب‪44‬ار المش‪44‬تري على‬
‫الوف‪44‬اء بعمل‪44‬ة غ‪44‬ير العمل‪44‬ة ال‪44‬تي ال‪44‬تزم بالوف‪44‬اء به‪44‬ا‪ ،‬م‪44‬ا لم يع‪44‬رض ه‪44‬و ذل‪44‬ك‪ ،‬وفي ح‪44‬ال تم االتف‪44‬اق على أن يتم دف‪44‬ع الثمن‬
‫باألقس‪44‬اط أو أن يك‪44‬ون م‪44‬ؤجال فال ب‪44‬د من أن يتم الم‪44‬دة ال‪44‬تي سيس‪44‬تغرقها دف‪44‬ع الثمن في كلت‪44‬ا الح‪44‬التين معين‪44‬ة ومح‪44‬ددة‪ ،‬وق‪44‬د‬
‫نصت على ذلك المادة (‪ )246‬من المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة‪ ،‬وك‪4‬ذلك نص‪44‬ت الم‪4‬ادة (‪ )362‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية على "ج‪4‬واز تأجي‪4‬ل‬
‫الثمن أو تقس‪44‬يطه ولكن بش‪44‬رط أن تك‪44‬ون الم‪44‬دة معلوم‪44‬ة"‪ .‬أم‪44‬ا في ح‪44‬ال لم تح‪44‬دد الم‪44‬دة‪ ،‬فالعق‪44‬د فاس‪44‬د وه‪44‬ذا م‪44‬ا نص‪44‬ت علي‪44‬ه‬
‫المادة (‪ )248‬من المجلة العدلية‪ ،‬حيث جاء فيها‪" :‬تأجيل الثمن إلى مدة غ‪4‬ير معين‪44‬ة كأمط‪44‬ار الس‪44‬ماء يك‪44‬ون مفس‪44‬دا لل‪44‬بيع"‪،‬‬
‫وعلي‪44‬ه فال ب‪44‬د من أن تك‪44‬ون الم‪44‬دة ال‪44‬تي س‪44‬يتم خالله‪44‬ا دف‪44‬ع الثمن معلوم‪44‬ة ومح‪44‬ددة بش‪44‬كل واض‪44‬ح وأج‪44‬ل مؤك‪44‬د‪ ،‬أم‪44‬ا إذا تم‬
‫ربطها بحلول أمور احتمالية فال يصح العقد ويقع فاسدا‪.‬‬

‫ب‪ .‬زمان الوفاء بالثمن ومكانه‪:‬‬

‫األصل‪ ،‬أن زمان الوفاء بالثمن هو الوقت ذاته الذي يتم فيه تسليم الم‪4‬بيع (م‪4‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك م‪4‬ا لم يتف‪4‬ق طرف‪44‬ا‬
‫العقد على زمان آخر للوفاء أو كان هناك ع‪4‬رف يقض‪44‬ي بخالف ذل‪4‬ك‪ ،‬وق‪44‬د أخ‪4‬ذ الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي في تحدي‪4‬ده زم‪4‬ان الوف‪44‬اء‬
‫بالثمن بما أخذ ب‪4‬ه الق‪4‬انون الوض‪4‬عي‪ ،‬فق‪4‬د نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )251‬من المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة على‪" :‬ينعق‪4‬د ال‪4‬بيع المطل‪4‬ق معجال‪ ،‬أم‪4‬ا‬
‫إذا ج‪44‬رى الع‪44‬رف في مح‪44‬ل على أن يك‪44‬ون ال‪44‬بيع المطل‪44‬ق م‪44‬ؤجال أو مقس‪44‬طا بأج‪44‬ل معل‪44‬وم ينص‪44‬رف ال‪44‬بيع المطل‪44‬ق إلى ذل‪44‬ك‬
‫األجل‪ ،‬مثال لو اشترى رجل من السوق شيئا بدون أن يذكر تعجيل الثمن وال تأجيله لزم عليه أداء الثمن في الحال‪ ،‬أم‪44‬ا‬
‫إذا ك‪44‬ان ج‪44‬رى الع‪44‬رف والع‪44‬ادة في ذل‪44‬ك المح‪44‬ل بإعط‪44‬اء جمي‪44‬ع الثمن أو بعض معين من‪44‬ه بع‪44‬د أس‪44‬بوع أو ش‪44‬هر ل‪44‬زم اتب‪44‬اع‬
‫‪213‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫العادة والعرف في ذلك"‪ .‬أما عن مكان الوفاء به‪ ،‬فاألصل أن يكون الثمن مس‪44‬تحق األداء في المك‪44‬ان ذات‪44‬ه ال‪44‬ذي تم تس‪44‬ليم‬
‫المبيع فيه إليه‪ ،‬ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بخالف ذلك‪ ،‬أما إذا كان الثمن غير مس‪44‬تحق وقت تس‪44‬ليم الم‪44‬بيع وجب‬
‫الوفاء حينها في موطن المشتري عندما يحل أجل الوفاء به‪ ،‬وذلك عمال بالقاعدة الفقهية "الدين مطلوب ال محمول"‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬حق المشتري في حبس الثمن‬

‫توطئة‪ :‬كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ ،‬يل‪44‬تزم المش‪44‬تري ب‪44‬دفع الثمن في ال‪44‬وقت المتف‪44‬ق علي‪44‬ه‪ ،‬أو في ميع‪44‬اد اس‪44‬تحقاقه‪ ،‬وذل‪44‬ك لكي يحص‪44‬ل في‬
‫مقاب ‪44‬ل ذل ‪44‬ك على ملكي ‪44‬ة الم ‪44‬بيع وحيازت ‪44‬ه حي ‪44‬ازة هادئ ‪44‬ة نافع ‪44‬ة (م ‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬وق ‪44‬د ق ‪44‬دمنا خالل الوح ‪44‬دات الس ‪44‬ابقة أن‬
‫للمش‪44‬تري الح‪44‬ق في الرج‪44‬وع على الب‪44‬ائع ب‪44‬دعوى ض‪44‬مان التع‪44‬رض واالس‪44‬تحقاق وك‪44‬ذلك بض‪44‬مان العي‪44‬وب الخفي‪44‬ة في ح‪44‬ال‬
‫تحقق شروطهما‪ ،‬غير أنه ال يرجع بهذه الدعاوى إال إذا كان قد وفى بالثمن‪ ،‬أما إذا لم يكن قد وفاه‪ ،‬فيك‪44‬ون ع‪44‬دم الوف‪44‬اء‬
‫أج‪4‬دى ل‪4‬ه وأنف‪4‬ع من الرج‪4‬وع بالض‪4‬مان‪ ،‬ول‪4‬ذا فق‪4‬د أعطى الق‪4‬انون للمش‪4‬تري الح‪4‬ق في حبس الثمن في بعض الح‪4‬االت‪ ،‬ولم‬
‫يعت ‪44‬بر امتناع ‪44‬ه عن الوف ‪44‬اء ب ‪44‬الثمن فيه ‪44‬ا إخالال بتنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه‪ ،‬وعلي ‪44‬ه فللمش ‪44‬تري الح ‪44‬ق في حبس الثمن في ح ‪44‬االت ثالث‬
‫تض ‪44‬منتها النص ‪44‬وص القانوني ‪44‬ة‪ ،‬ثم إن هن ‪44‬اك بعض الح ‪44‬االت ال ‪44‬تي ال يج ‪44‬وز فيه ‪44‬ا للمش ‪44‬تري أن يحبس الثمن‪ ،‬ح ‪44‬تى ول ‪44‬و‬
‫ت‪44‬وافرت ش‪44‬روط إح‪44‬دى ح‪44‬االت ج‪44‬واز الحبس‪ ،‬وفي جمي‪44‬ع األح‪44‬وال منح الق‪44‬انون للب‪44‬ائع الح‪44‬ق في ت‪44‬وقي حبس الثمن عن‪44‬ه‬
‫ويمكننا توضيح جميع هذه المسائل على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ .1‬األحوال التي يجوز فيها للمشتري حبس الثمن عن البائع‪:‬‬

‫أجازت قواعد الفقه اإلسالمي للمشتري حبس الثمن عن البائع متى كان لذلك مقتضى شرعي‪ ،‬وذلك متى كان الثمن كله‬
‫أو بعض‪44‬ه م‪44‬ؤجال (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وليس للب‪44‬ائع في ه‪44‬ذه األح‪44‬وال الح‪44‬ق في المطالب‪44‬ة بفس‪44‬خ العق‪44‬د‪ ،‬وإ نم‪44‬ا األم‪44‬ر يرف‪44‬ع‬
‫للقاض‪44‬ي‪ ،‬ال‪44‬ذي ب‪44‬دوره ي‪44‬وازن بين المص‪44‬الح ويق‪44‬رر م‪44‬ا ي‪44‬راه ع‪44‬ادال بينهم‪44‬ا‪ .‬وفيم‪44‬ا يلي نع‪44‬رض للح‪44‬االت ال‪44‬تي يج‪44‬وز فيه‪44‬ا‬
‫للمشتري أن يحبس الثمن عن البائع‪:‬‬

‫أ‪ .‬الحالة األولى‪ :‬قيام التزام البائع بضمان التعرض واالستحقاق‬

‫والمقصود هنا‪ ،‬هي حالة التعرض الق‪4‬انوني الص‪4‬ادر من الغ‪4‬ير‪ ،‬ال‪4‬تي ك‪4‬ان س‪4‬يثبت فيه‪4‬ا للمش‪4‬تري الح‪4‬ق في الرج‪4‬وع على‬
‫الب‪44‬ائع بم‪44‬وجب أحك‪44‬ام ض‪44‬مان التع‪44‬رض واالس‪44‬تحقاق ل‪44‬و ك‪44‬ان ق‪44‬د وفى ب‪44‬الثمن‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان لم ي‪44‬وف ب‪44‬الثمن بع‪44‬د‪ ،‬ج‪44‬از ل‪44‬ه أن‬
‫يحبس‪44‬ه وأن يمتن‪44‬ع عن الوف‪44‬اء ب‪44‬ه من ب‪44‬اب أولى‪ ،‬وذل‪44‬ك ب‪44‬دال من إلزام‪44‬ه بالوف‪44‬اء ب‪44‬ه ثم إعطائ‪44‬ه الح‪44‬ق في الرج‪44‬وع ب‪44‬ه على‬
‫البائع‪ ،‬ومثال ذلك‪ :‬أنه يحق للمشتري ال‪4‬ذي تع‪4‬رض ل‪4‬ه الغ‪4‬ير تعرض‪4‬ا قانوني‪4‬ا م‪4‬دعيا حق‪4‬ا عيني‪4‬ا على الم‪4‬بيع أن يمتن‪4‬ع عن‬
‫الوفاء بالثمن إلى حين زوال التعرض‪.‬‬

‫‪214‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬الحالة الثانية‪ :‬إذا خيف على المبيع أن ينزع من يد المشتري‬

‫ونج‪4‬د في ه‪4‬ذه الص‪4‬ورة أن التع‪4‬رض لم يحص‪4‬ل بالفع‪4‬ل‪ ،‬ولكن ثم‪4‬ة خط‪4‬ر يه‪4‬دد المش‪4‬تري من‪4‬ذرا باحتمالي‪4‬ة ن‪4‬زع الم‪4‬بيع من‬
‫ي‪44‬ده‪ ،‬ويب‪44‬دو هن‪44‬ا أن الق‪4‬انون لم يش‪44‬ترط إلعط‪44‬اء المش‪44‬تري الح‪44‬ق في حبس الثمن أن يك‪44‬ون التع‪44‬رض ق‪44‬د وق‪44‬ع بالفع‪44‬ل‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬
‫مج‪44‬رد الخش‪44‬ية ص‪44‬نعت ذل‪44‬ك الح‪44‬ق‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه يش‪44‬ترط لكي تتحق‪44‬ق ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة أن تك‪44‬ون خش‪44‬ية ن‪44‬زع الملكي‪44‬ة من تحت ي‪44‬د‬
‫المش‪44‬تري مبني‪44‬ة على أس‪44‬باب جدي‪44‬ة يض‪44‬منها الب‪44‬ائع‪ ،‬وتطبيق‪4‬ا ل‪44‬ذلك قض‪44‬ي بأن‪44‬ه "ال يج‪44‬وز للمش‪44‬تري االمتن‪44‬اع عن دف‪44‬ع الثمن‬
‫ب‪44‬دعوى أن‪44‬ه يري‪44‬د التأك‪44‬د أوال ب‪44‬الرجوع إلى الش‪44‬هر العق‪44‬اري للتأك‪44‬د من خل‪44‬و الم‪44‬بيع من القي‪44‬ود والتس‪44‬جيالت" (نقض م‪44‬دني‪/‬‬
‫مصر‪.)28/5/1942/‬‬

‫ج‪ .‬الحالة الثالثة‪ :‬اكتشاف وجود عيب خفي قديم ومؤثر في المبيع‬

‫ف‪44‬إذا كش‪44‬ف المش‪44‬تري عيب‪44‬ا في الم‪44‬بيع وك‪44‬ان العيب مم‪44‬ا يض‪44‬منه المش‪44‬تري‪ ،‬فإن‪44‬ه يج‪44‬وز ل‪44‬ه حبس الثمن إن لم يكن ق‪44‬د أداه‬
‫للب‪44‬ائع‪ ،‬وعلي‪44‬ه فيش‪44‬ترط لقي‪44‬ام ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة أن يك‪44‬ون العيب ق‪44‬ديما وم‪44‬ؤثرا وخفي‪44‬ا ولم يكن المش‪44‬تري ق‪44‬د تن‪44‬ازل عن‪44‬ه ولم يكن‬
‫على علم به قبل القبض‪ ،‬وذلك على النحو الذي قدمنا له في الوحدة الخامسة من هذا المقرر‪.‬‬

‫وفي جميع األحوال‪ ،‬يحق للمشتري حبس الثمن في كل مرة يخل فيها البائع بتنفيذ التزامه في مواجهته‪ ،‬فلو التزم الب‪44‬ائع‬
‫بتس‪44‬ليم الم‪44‬بيع قب‪44‬ل قبض الثمن‪ ،‬ج‪44‬از للمش‪44‬تري حبس الثمن إلى حين قي‪44‬ام الب‪44‬ائع بالتس‪44‬ليم‪ ،‬ول‪44‬و ال‪44‬تزم ك‪44‬ذلك الب‪44‬ائع بالقي‪44‬ام‬
‫بإجراءات نقل الملكية إلى المشتري قب‪4‬ل أن يق‪4‬وم ه‪4‬ذا األخ‪4‬ير ب‪4‬دفع الثمن‪ ،‬ج‪4‬از للمش‪4‬تري أيض‪4‬ا حبس الثمن إلى أن يق‪4‬وم‬
‫البائع بتنفيذ التزامه‪ ،‬وما هذا إال محض تطبيق للقواعد العامة في الحبس (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬سقوط حق المشتري في حبس الثمن‪:‬‬

‫إذا ك‪44‬ان الق‪4‬انون وك‪44‬ذلك الفق‪4‬ه يعطي‪44‬ان للمش‪44‬تري الح‪44‬ق في حبس الثمن عن الب‪44‬ائع في ح‪44‬ال تحققت ش‪44‬روط إح‪44‬دى الح‪44‬االت‬
‫السابقة‪ ،‬إال أن هذا الحق قد يسقط على الرغم من توافر حالة من حاالت جواز الحبس‪ ،‬وفيما يلي نعرض للحاالت التي‬
‫يسقط فيها حق المشتري في حبس الثمن‪:‬‬

‫أ‪ .‬نزول المشتري عن حقه في الحبس صراحة أو ضمنا حتى مع قيام سببه‪:‬‬

‫وي‪44‬رى الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني أن األص‪44‬ل أن يك‪44‬ون ه‪44‬ذا االتف‪44‬اق ق‪44‬د تم ص‪44‬راحة بين الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري‪ ،‬وم‪44‬ع ذل‪44‬ك فيمكن أن يك‪44‬ون‬
‫ض ‪44‬منيا‪ ،‬ش ‪44‬ريطة أن تك ‪44‬ون الوق ‪44‬ائع ال ‪44‬تي يس ‪44‬تخلص منه ‪44‬ا ه ‪44‬ذا التن ‪44‬ازل قاطع ‪44‬ة‪ ،‬وذل ‪44‬ك ألن ال ‪44‬نزول عن الح ‪44‬ق ال يحتم ‪44‬ل‬

‫‪215‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫االف‪44‬تراض (عب‪44‬د الس‪44‬الم‪1980 ،‬م)‪ ،‬ومن قبي‪44‬ل ذل‪44‬ك إذا علم المش‪44‬تري ب‪44‬أن أح‪44‬د األغي‪44‬ار ق‪44‬د أق‪44‬ام ض‪44‬ده دع‪44‬وى اس‪44‬تحقاق‬
‫للمبيع بحج‪4‬ة أن‪4‬ه مال‪4‬ك للعق‪4‬ار الم‪4‬بيع‪ ،‬فق‪4‬ام ذل‪4‬ك المش‪4‬تري بالوف‪4‬اء ب‪4‬الثمن إلى الب‪4‬ائع ف‪4‬إن ذل‪4‬ك يحم‪4‬ل في طيات‪4‬ه تنازل‪4‬ه عن‬
‫حق‪44‬ه في حبس الثمن‪ ،‬غ‪44‬ير أن مج‪44‬رد علم المش‪44‬تري بس‪44‬بب ن‪44‬زع الملكي‪44‬ة عن‪44‬د إب‪44‬رام العق‪44‬د ال يمنع‪44‬ه من حبس الثمن عن‬
‫البائع فيما بعد‪ ،‬وقد قضي تطبيقا لذلك بأن "علم المشتري وقت الشراء بسبب نزع الملكية ال ين‪44‬افي ثب‪44‬وت حق‪44‬ه في حبس‬
‫الثمن ألن‪44‬ه ق‪44‬د يك‪44‬ون محيط‪44‬ا ب‪44‬الخطر ال‪44‬ذي يته‪44‬دده ويك‪44‬ون في ال‪44‬وقت نفس‪44‬ه مع‪44‬وال على الب‪44‬ائع في دف‪44‬ع ه‪44‬ذا الخط‪44‬ر قب‪44‬ل‬
‫اس‪44‬تحقاق الب‪44‬اقي في ذمت‪44‬ه من الثمن‪ ،‬أم‪44‬ا علم‪44‬ه به‪44‬ذا الس‪44‬بب فق‪44‬د يص‪44‬لح أو ال يص‪44‬لح دالل‪44‬ة على تنازل‪44‬ه عن ح‪44‬ق الحبس‬
‫وذلك حسب ما ينبئ به واقع الدعوى" (نقض مدني‪ ،‬مصر‪21/12/1944 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬زوال السبب المؤدي إلى الحبس‪:‬‬

‫ف‪44‬إذا ك‪44‬ان س‪44‬بب الحبس ه‪44‬و م‪44‬ا وق‪44‬ع للمش‪44‬تري من تع‪44‬رض ق‪44‬انوني من الغ‪44‬ير‪ ،‬أو وج‪44‬ود عيب خفي م‪44‬ؤثر في الم‪44‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إن‬
‫ه‪44‬ذا الح‪44‬ق ينقض‪44‬ي بانقض‪44‬اء م‪44‬برره‪ ،‬ومن ثم إذا نجح الب‪44‬ائع في رد التع‪44‬رض الحاص‪44‬ل للمش‪44‬تري في حيازت‪44‬ه أو انتفاع‪44‬ه‬
‫بالمبيع‪ ،‬أو أصلح ما في المبيع من عيب أو عوضه عنه‪ ،‬فيكون بذلك قد زال السبب الم‪44‬ؤدي إلى الحبس‪ ،‬وحينه‪44‬ا يل‪44‬تزم‬
‫المشتري بدفع الثمن على النحو المتفق عليه‪.‬‬

‫ج‪ .‬تقديم البائع كفيال يضمن للمشتري ما يمكن أن يتعرض له أو يجده في المبيع من عيوب‪:‬‬

‫وه‪44‬ذا م‪44‬ا عالجن‪44‬اه من قب‪44‬ل تحت مس‪44‬مى كفال‪44‬ة ال‪44‬درك أو عه‪44‬دة الم‪44‬بيع وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬ف‪44‬إذا ق‪44‬دم الب‪44‬ائع كفيال‬
‫بذلك وكان الكفيل موسرا ومقيما في دولة البائع ذاتها (خضر‪1979 ،‬م)‪ .‬وتطبيقا لذلك‪ ،‬قضت محكمة النقض المص‪44‬رية‬
‫في حكمه ‪44‬ا الص ‪44‬ادر بت ‪44‬اريخ ‪1947 /12 /4‬م بأن ‪44‬ه "ال يج ‪44‬وز للمش ‪44‬تري االس ‪44‬تمرار في حبس الثمن إذا م ‪44‬ا طلب الب ‪44‬ائع‬
‫إيداعه خزانة المحكمة إذا كان هذا اإلي‪4‬داع مش‪4‬روطا ب‪4‬أال يق‪4‬دم الب‪4‬ائع على ص‪4‬رفه م‪4‬ا لم ي‪4‬زل الس‪4‬بب ال‪4‬ذي أدى المش‪4‬تري‬
‫إلى حبسه"‪.‬‬

‫‪ .3‬جزاء إخالل المشتري بدفع الثمن‪:‬‬

‫تطبيقا للقواعد العامة‪ ،‬إذا لم يقم المشتري بدفع الثمن على النحو سالف الذكر‪ ،‬فإن‪4‬ه يج‪4‬وز للب‪4‬ائع المطالب‪4‬ة بالتنفي‪4‬ذ العي‪4‬ني‬
‫أو الفسخ مع التعويض متى كان له مقتضى‪.‬‬

‫أ‪ .‬حق البائع في المطالبة بالتنفيذ العيني‪:‬‬

‫يستطيع البائع وفقا للقواعد العامة أن يطالب المشتري بدفع الثمن‪ ،‬ول‪4‬ه في س‪4‬بيل ذل‪4‬ك الحج‪4‬ز على أم‪4‬وال المش‪4‬تري وفي‬
‫مقدمتها الم‪4‬بيع‪ ،‬ول‪4‬ه في ذل‪4‬ك ض‪44‬مان عي‪4‬ني خ‪4‬اص يطل‪4‬ق علي‪4‬ه الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني " امتي‪4‬از الب‪4‬ائع"‪ ،‬وق‪44‬د عرف‪44‬ه الفق‪4‬ه بأن‪4‬ه "ح‪4‬ق‬
‫‪216‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫عي‪44‬ني خ‪44‬اص يقض‪44‬ي بتمكين الب‪44‬ائع ال‪44‬ذي أدخ‪44‬ل م‪44‬اال في مل‪44‬ك المش‪44‬تري من اس‪44‬تيفاء ال‪44‬دين من ثمن الم‪44‬بيع قب‪44‬ل غ‪44‬يره من‬
‫الدائنين" (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬حق البائع في المطالبة بفسخ العقد مع التعويض‪:‬‬

‫هذا الحق هو محض تطبيق للقواعد العامة‪ ،‬إذ يجوز ألحد المتعاقدين في العقود الملزمة للجانبين أن يط‪44‬الب بفس‪44‬خ العق‪44‬د‬
‫في ح ‪44‬ال لم يقم المتعاق ‪44‬د اآلخ ‪44‬ر بتنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه‪ ،‬ومن ثم يج ‪44‬وز للب ‪44‬ائع إذا لم يقم المش ‪44‬تري بتنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه ب ‪44‬دفع الثمن أن‬
‫يط ‪44‬الب بفس ‪44‬خ العق ‪44‬د‪ ،‬والفس ‪44‬خ هن ‪44‬ا ال يتق ‪44‬رر من تلق ‪44‬اء نفس ‪44‬ه وإ نم ‪44‬ا يجب على الب ‪44‬ائع اللج ‪44‬وء إلى القض ‪44‬اء للمطالب ‪44‬ة ب ‪44‬ه‪،‬‬
‫وللقاض‪44‬ي في ذل‪44‬ك س‪44‬لطة تقديري‪44‬ة بحس‪44‬ب م‪44‬ا يظه‪44‬ر من ظ‪44‬روف الح‪44‬ال‪ ،‬وبالموازن‪44‬ة بين المص‪44‬الح وم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان اإلخالل‬
‫بالتنفيذ جسيما أو غير جسيم‪ ،‬فلو كان المشتري قد نفذ الجزء األك‪4‬بر من التزام‪4‬ه‪ ،‬ولم يتب‪4‬ق س‪4‬وى ج‪4‬زء ض‪4‬ئيل من‪4‬ه‪ ،‬فق‪4‬د‬
‫ال يحكم القاضي بالفسخ وإ نما يأمر المشتري بتكملة التزام‪4‬ه ب‪4‬دفع الثمن‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك م‪4‬ا لم يكن هن‪4‬اك ش‪4‬رط تم تض‪44‬مينه في‬
‫العق‪4‬د يفي‪44‬د بفس‪44‬خ العق‪4‬د من تلق‪4‬اء نفس‪44‬ه في ح‪44‬ال أخ‪44‬ل أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه في مواجه‪44‬ة المتعاق‪44‬د اآلخ‪44‬ر‪ ،‬حينه‪44‬ا ال‬
‫يمل ‪44‬ك القاض ‪44‬ي حي ‪44‬ال ذل ‪44‬ك س ‪44‬لطة تقديري ‪44‬ة‪ ،‬وفي ح ‪44‬ال اللج ‪44‬وء إلي ‪44‬ه فال يمكن ‪44‬ه إال الحكم بالفس ‪44‬خ (أب ‪44‬و ق ‪44‬رين‪2006 ،‬م)‪.‬‬
‫وبطبيعة الح‪4‬ال‪ ،‬ال يمكن للب‪4‬ائع أن يط‪4‬الب بفس‪4‬خ العق‪4‬د‪ ،‬إذا ك‪4‬ان الثمن م‪4‬ؤجال‪ ،‬أو على أقس‪4‬اط‪ ،‬وفي ح‪4‬ال أخ‪4‬ل المش‪4‬تري‬
‫بدفع أحد األقساط في البيع بالقسط فليس للبائع سوى المطالبة بالقسط المس‪4‬تحق م‪4‬ا لم يكن هن‪4‬اك اتف‪4‬اق يفي‪4‬د بحل‪4‬ول آج‪4‬ال‬
‫جميع األقساط في حال أخل المشتري بدفع أحدها في الموعد المتفق عليه (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬خيار النقد في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫ه ‪44‬ذا الج ‪44‬زاء من الج ‪44‬زاءات المق ‪44‬ررة في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‪ ،‬وه ‪44‬و مص ‪44‬طلح س ‪44‬ائد عن ‪44‬د الحنفي ‪44‬ة بوص ‪44‬فه فرع ‪44‬ا من ف ‪44‬روع‬
‫الخيارات في ال‪4‬بيوع‪ ،‬وق‪4‬د عرف‪4‬ه الحنفي‪4‬ة بأن‪4‬ه "ح‪4‬ق يش‪4‬ترطه العاق‪4‬د للتمكن من الفس‪4‬خ لع‪4‬دم النق‪4‬د" (المحم‪4‬د‪2013 ،‬م‪ ،‬ص‬
‫‪ ،)386‬وق‪44 4‬د نص‪44 4‬ت الم‪44 4‬ادة (‪ )313‬من المجل‪44 4‬ة العدلي‪44 4‬ة على خي‪44 4‬ار النق‪44 4‬د‪ ،‬حيث عرفت‪44 4‬ه بأن‪44 4‬ه "إذا تبايع‪44 4‬ا على أن ي‪44 4‬ؤدي‬
‫المش ‪44‬تري الثمن في وقت ك ‪44‬ذا وإ ن لم ي ‪44‬ؤده فال بي ‪44‬ع بينهم ‪44‬ا‪ ،‬ص ‪44‬ح ال ‪44‬بيع وه ‪44‬ذا يق ‪44‬ال ل ‪44‬ه خي ‪44‬ار النق ‪44‬د"‪ ،‬أم ‪44‬ا مجل ‪44‬ة األحك ‪44‬ام‬
‫الش‪4‬رعية فلم تع‪4‬رض ل‪4‬ه؛ وذل‪4‬ك ألن أحكامه‪4‬ا مس‪4‬تقاة من الم‪4‬ذهب الحنبلي‪ ،‬وخي‪4‬ار النق‪4‬د لم يع‪4‬رف إال في الم‪4‬ذهب الحنفي‬
‫كما أسلفنا‪.‬‬

‫وخي‪44‬ار النق‪44‬د ه‪44‬و خي‪44‬ار اختي‪44‬اري مص‪44‬دره إرادة ط‪44‬رفي العق‪44‬د‪ ،‬ال يثبت إال في حال‪44‬ة واح‪44‬دة فق‪44‬ط وهي اتف‪44‬اق المتعاق‪44‬دين أو‬
‫اش‪4‬تراطه من أح‪4‬دهما في العق‪4‬د‪ ،‬وه‪4‬و يختل‪4‬ف عن خي‪4‬ار الش‪4‬رط ب‪4‬أن الفس‪4‬خ هن‪4‬ا ال يك‪4‬ون مج‪4‬ردا كم‪4‬ا ه‪4‬و الح‪4‬ال في خي‪4‬ار‬
‫الشرط‪ ،‬وإ نما ال يمكن إعماله إال لو قامت علته وهي عدم النقد‪.‬‬

‫‪217‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫صور خيار النقد عند الحنفية‪:‬‬

‫لخيار النقد عند األحناف صورتان هما‪:‬‬

‫‪ -‬الصورة األولى‪ :‬فيها يقول البائع للمش‪A‬تري‪" :‬بعت‪44‬ك س‪44‬لعتي ه‪44‬ذه على أن‪44‬ك إن لم تنق‪44‬دني الثمن إلى أج‪44‬ل ك‪44‬ذا فال بي‪44‬ع‬
‫بينن‪44‬ا" ( المحم‪44‬د‪2013 ،‬م)‪ ،‬ومس‪44‬تعمل الخي‪44‬ار هن‪44‬ا ه‪44‬و المش‪44‬تري‪ ،‬وإ ن ك‪44‬انت الفائ‪44‬دة الكب‪44‬يرة كم‪44‬ا ه‪44‬و ظ‪44‬اهر للب‪44‬ائع‪،‬‬
‫ولذا فقد ذهب فقهاء الشريعة اإلسالمية إلى وصف خيار النقد في ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة بخي‪44‬ار الش‪44‬رط للمش‪44‬تري‪ ،‬وتطبيق‪4‬ا‬
‫لذلك أن يبيع أحدهم سلعته إلى آخر ويشترط أنه إذا لم يقم المشتري بدفع الثمن النقدي خالل مدة معينة فإن العقد‬
‫يعد مفسوخا من تلق‪4‬اء نفس‪4‬ه‪ ،‬فالخي‪4‬ار هن‪4‬ا للمش‪4‬تري إن ش‪4‬اء دف‪4‬ع النق‪4‬د وثبت العق‪4‬د‪ ،‬وإ ن ش‪4‬اء تخل‪4‬ف عن دف‪4‬ع النق‪4‬د‬
‫وانفسخ العقد‪ ،‬فالخيار إذن له هو وليس للبائع‪.‬‬
‫‪ -‬الصورة الثاني‪A‬ة‪ :‬وفيه‪A‬ا يق‪A‬ول المش‪A‬تري للب‪A‬ائع بع‪A‬د أن ي‪A‬دفع ل‪A‬ه الثمن‪" :‬اش‪44‬تريت من‪44‬ك س‪44‬لعتك ه‪44‬ذه بثمن نق‪44‬دي ك‪44‬ذا‪،‬‬
‫على أن‪44 4‬ك إن رددت إلي الثمن إلى أج‪44 4‬ل ك‪44 4‬ذا فال بي‪44 4‬ع بينن‪44 4‬ا"(المحم‪44 4‬د‪2013 ،‬م)‪ ،‬وعلى خالف الص‪44 4‬ورة الس‪44 4‬ابقة‬
‫مستعمل الخيار هنا هو البائع‪ ،‬وهو صاحب الخيار فيها‪ ،‬وهذه الحالة تشبه كثيرا بيع الوفاء مما جعل بعض الفقه‬
‫يدخلها ضمن بيع الوفاء‪ ،‬ويعرف بيع الوفاء بأنه "أن يقول البائع للمشتري‪ :‬بعتك ه‪4‬ذه ال‪4‬دار بك‪4‬ذا بش‪4‬رط أني م‪4‬تى‬
‫رددت الثمن في موعد كذا ترد المبيع" (المادة ‪ ،396‬المجلة العدلية)‪ ،‬وهذه الصورة بمنزلة خيار الشرط للبائع‪.‬‬

‫ولم يج‪44‬ز خي‪44‬ار النق‪44‬د س‪44‬وى األحن‪44‬اف دون غ‪44‬يرهم من األئم‪44‬ة‪ ،‬إذ ليس ل‪44‬ه س‪44‬ند في الق‪44‬رآن الك‪44‬ريم أو الس‪44‬نة المطه‪44‬رة على‬
‫خالف خي‪44‬ار الش‪44‬رط الث‪44‬ابت بالس‪44‬نة النبوي‪44‬ة‪ ،‬فق‪44‬د ورد عن الن‪44‬بي ‪ -‬ص‪44‬لى اهلل علي‪44‬ه وس‪44‬لم ‪ -‬أن‪44‬ه ق‪44‬ال‪" :‬ك‪44‬ل بيعْي ن ال بْي ع‬
‫بْي نهم ‪44‬ا إال أْن يتفرق ‪44‬ا إال بْي ع اْلخي ‪44‬ار" )أخرج ‪44‬ه الش ‪44‬يخان وأحم ‪44‬د وغ ‪44‬يرهم)‪ ،‬ولكنهم أج ‪44‬ازوه استحس ‪44‬انا لمواجه ‪44‬ة مماطل ‪44‬ة‬
‫المشتري‪ ،‬ألن المشتري إن لم يدفع الثمن فتصبح الحاجة ماسة إلى فسخ العقد‪ ،‬على أنه يشترط لصحة البيع بخيار النقد‬
‫أن يتم تحديد مدته وإ ال كان البيع فاسدا‪ ،‬وهذا الحكم نصت عليه المادة (‪ )314‬من المجلة العدلية‪.‬‬

‫‪218‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫‪ ‬الثمن فقها‪ :‬هو المال الذي يقابل المبيع‪.‬‬

‫‪ ‬الثمن قانونا‪ :‬مبلغ من النقود يلتزم المشتري بدفعه إلى البائع في مقابل نقل ملكية المبيع إليه‪.‬‬
‫‪ ‬الثمن المسمى‪ :‬هو الثمن الذي تم التوافق بين البائع والمشتري عليه‪.‬‬
‫‪ ‬الثمن الجدي‪ :‬هو الثمن الذي يكون على قدر من التناسب مع قيمة المبيع‪.‬‬
‫‪ ‬الثمن التافه‪ :‬هو الثمن الحقيقي الذي يدفعه المشتري للبائع ولكنه ال يتناسب مع القيمة الحقيقية للمبيع لضآلته‪.‬‬
‫‪ ‬الثمن البخس‪ :‬هو ذلك الثمن الذي يقل كثيرا عن قيمة المبيع ولكنه ال ينزل إلى حد الثمن التافه الذي ال يعتد ب‪44‬ه وال‬
‫يهم البائع الحصول عليه‪.‬‬
‫‪ ‬الثمن الصوري‪ :‬هو الثمن الذي ال يقصد دفعه وال البائع اقتضاءه وإ نما ذكر في العق‪4‬د فق‪4‬ط إلظه‪4‬ار العق‪4‬د في ص‪4‬ورة‬
‫البيع‪.‬‬
‫‪ ‬الهب‪AA‬ة المس‪AA‬تورة ب‪AA‬البيع‪ :‬ه‪44‬و عق‪44‬د بي‪44‬ع تخل‪44‬ف في‪44‬ه ركن الثمن لتفاهت‪44‬ه أو ص‪44‬وريته فتح‪44‬ول من بي‪44‬ع إلى هب‪44‬ة مس‪44‬تورة‬
‫بالبيع قضي بصحتها على الرغم من تخلف الشكل فيها‪.‬‬
‫‪ ‬الفوائد القانونية‪ :‬هي المبالغ المستحقة على المشتري كجزاء تأخره في دفع الثمن في الوقت المحدد‪ ،‬ويبدأ احتسابها‬
‫من وقت المطالبة القضائية‪ ،‬ويطلق عليها قانونا "الفوائد التأخيرية"‪.‬‬
‫‪ ‬الفوائد االتفاقية‪ :‬هي الفوائد التي يتفق البائع مع المشتري على استحقاق فائدة معينة على الثمن في حال الت‪44‬أخير في‬
‫السداد‪.‬‬
‫‪ ‬نظام المرابحة‪ :‬هي صورة من صور البيع‪ ،‬يكشف فيه البائع عن الثمن الحقيقي للسلعة‪ ،‬ثم يضيف عليه مبلغا معين‪44‬ا‬
‫كربح له‪.‬‬
‫‪ ‬حبس الثمن‪ :‬ه‪44‬و ح‪44‬ق المش‪44‬تري في االمتن‪44‬اع عن تنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه ب‪44‬دفع الثمن المتف‪44‬ق علي‪44‬ه إلى الب‪44‬ائع في ح‪44‬ال قي‪44‬ام أح‪44‬د‬
‫أسبابه‪.‬‬
‫‪ ‬امتياز البائع‪ :‬ه‪44‬و ح‪44‬ق عي‪44‬ني خ‪44‬اص يقض‪44‬ي بتمكين الب‪44‬ائع ال‪44‬ذي أدخ‪44‬ل م‪44‬اال في مل‪44‬ك المش‪44‬تري من اس‪44‬تيفاء ال‪44‬دين من‬
‫ثمن المبيع قبل غيره من الدائنين‬
‫‪ ‬خيار النقد‪ :‬هو حق يشترطه العاقد للتمكن من الفسخ لعدم النقد ولم يأخذ به سوى المذهب الحنفي استحسانا‪.‬‬
‫‪ ‬خيار الشرط‪ :‬هو أن يشترط المتعاقدان الخيار في صلب العقد أو بعده في مدة خيار المجلس‪ ،‬أو الشرط مدة معلومة‬
‫ولو طويلة‪.‬‬
‫‪ ‬بي‪AA‬ع الوف‪AA‬اء‪ :‬ه‪44‬و أن يق‪44‬ول الب‪44‬ائع للمش‪44‬تري‪ :‬بعت‪44‬ك ه‪44‬ذه ال‪44‬دار بك‪44‬ذا بش‪44‬رط أني م‪44‬تى رددت الثمن في موع‪44‬د ك‪44‬ذا ت‪44‬رد‬
‫المبيع‪.‬‬

‫‪219‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫‪ ‬بيع النسيئة‪ :‬هو البيع الذي يتفق فيه المشتري مع البائع على تعجيل المبيع مع تأجيل دفع الثمن إلى أجل معلوم‪.‬‬
‫‪ ‬بيع المرابحة لآلمر بالشراء‪ :‬هو قيام البنك بتنفيذ طلب المتعاقد معه على أس‪4‬اس ش‪4‬راء األول م‪4‬ا يطلب‪4‬ه الث‪4‬اني بالنق‪4‬د‬
‫الذي يدفعه البنك كليا أو جزئيا‪ ،‬وذلك في مقابل التزام الطالب بالشراء ما أمر به وحسب الربح المتفق عليه عن‪44‬د‬
‫االبتداء‪.‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬

‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن حق المشتري في حبس الثمن وسقوطه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪220‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬

‫ب‪44‬اع زي‪44‬د إلى عم‪44‬ر عش‪44‬رة أطن‪44‬ان من حدي‪44‬د س‪44‬ابك‪ ،‬على ثمن مس‪44‬مى بينهم‪44‬ا مق‪44‬داره ‪ 1880‬ري‪44‬اال للطن الواح‪44‬د‪ ،‬وتض‪44‬من‬
‫االتف‪44‬اق بينهم‪44‬ا على أن يق‪44‬وم عم‪44‬رو بس‪44‬داد المبل‪44‬غ على عش‪44‬رة أقس‪44‬اط‪ ،‬بحيث يك‪44‬ون القس‪44‬ط مس‪44‬تحقا نهاي‪44‬ة ك‪44‬ل أس‪44‬بوع من‬
‫تاريخ القسط الذي سبقه‪ ،‬على أن يب‪4‬دأ حس‪4‬اب س‪4‬داد األقس‪4‬اط من‪4‬ذ لحظ‪4‬ة تس‪ّ4‬لم عم‪4‬رو كمي‪4‬ة الحدي‪4‬د المطلوب‪4‬ة‪ ،‬تس‪4‬لم عم‪4‬رو‬
‫نص‪44‬ف كمي‪44‬ة الحدي‪44‬د المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا‪ ،‬وأخ‪44‬بره زي‪44‬د ب‪44‬أن ب‪44‬اقي الكمي‪44‬ة غ‪44‬ير مت‪44‬وافرة حالي‪44‬ا‪ ،‬وأن‪44‬ه س‪44‬يتم تس‪44‬ليمها بع‪44‬د ش‪44‬هر من‬
‫تاريخ‪44‬ه‪ ،‬بع‪44‬د ي‪44‬ومين اتص‪44‬ل زي‪44‬د بعم‪44‬ر وطالب‪44‬ه بس‪44‬داد القس‪44‬ط األول من قيم‪44‬ة الحدي‪44‬د على اعتب‪44‬ار أن‪44‬ه س‪44‬لم نص‪44‬ف الكمي‪44‬ة‬
‫المطلوبة‪ ،‬فرفض عمرو ذل‪4‬ك م‪4‬دعيا ب‪4‬أن االتف‪4‬اق بينهم‪4‬ا ق‪4‬د ح‪4‬دد ت‪4‬اريخ بداي‪4‬ة القس‪4‬ط األول من‪4‬ذ ت‪4‬اريخ تس‪4‬ليم كمي‪4‬ة الحدي‪4‬د‬
‫كاملة‪ ،‬وأن الحديد متوافر في السوق على خالف ما ي‪44‬دعي زي‪44‬د‪ ،‬رفض زي‪44‬د دف‪44‬ع عم‪44‬ر‪ ،‬ولج‪44‬أ إلى القاض‪44‬ي مطالب‪44‬ا بفس‪44‬خ‬
‫العقد بينهما‪ ،‬مع تغريم عمر بغرامة تأخيرية نتيجة تأخره في دفع القسط المستحق‪.‬‬

‫لو كنت أنت القاضي في الدعوى المرفوعة من زيد على عمر بما ستقضي؟ وماذا لو كان لو رفض القاض‪44‬ي االس‪44‬تجابة‬
‫لطلب زيد بالفسخ‪ ،‬فطالب زيد باستحقاق األقساط كافة المتفق عليها على اعتبار أن الثمن عرفا يجب أن يدفع أوال؟ وما‬
‫رأي‪4‬ك ل‪4‬و ك‪4‬ان الثمن المتف‪4‬ق علي‪4‬ه في العق‪4‬د بل‪4‬غ عش‪4‬ر ري‪4‬االت للطن الواح‪4‬د من الحدي‪4‬د؟ وه‪4‬ل س‪4‬يتغير ه‪4‬ذا ال‪4‬رأي ل‪4‬و ك‪4‬ان‬
‫الثمن هو ألف لاير للطن الواحد؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫حتى أجيب عما ورد في حيثيات هذه القضية‪ ،‬فعلي أوال كقاض أن أقوم بتفنيد وقائعها ومن ثم اإلجابة عن كل واقعة‬
‫على حدة‪:‬‬

‫أوال‪ :‬فيما يتعلق بحكم البيع بثمن مؤجل أو مقسط‪ ،‬فهو بيع صحيح ويعرف في الفقه اإلسالمي ببيع النسيئة‪ ،‬وهو إن‬
‫خال من الربا فهو صحيح‪ ،‬وما يبدو أمامنا أن هذا البيع قد خال من الربا وكل ما هنالك أنه تم تقسيط الثمن إلى آجال‬
‫محددة‪ ،‬بحيث يستحق كل فترة زمنية معينة تم تحديدها بأسبوعين من تاريخ استحقاق كل قسط‪.‬‬

‫ثانيا‪ :‬الظروف الطارئة التي يدعي البائع زيد أنها هي التي أدت إلى تأخره في تنفيذ التزامه‪ ،‬إن ك‪44‬انت حقيقي‪44‬ة فليس من‬
‫ش‪44‬أنها أن تغ‪44‬ير في التزام‪44‬ات الط‪44‬رف الث‪44‬اني‪ ،‬أم‪44‬ا وق‪44‬د أثبت عم‪44‬ر أن حدي‪44‬د س‪44‬ابك مت‪44‬وافر في الس‪44‬وق على خالف ادع‪44‬اء‬
‫زيد‪ ،‬فإن هذا يجعل من حق عمر أن يمتنع عن دفع الثمن المتفق عليه مستخدما حقه في حبس الثمن‪ ،‬هذا إن كان الثمن‬
‫مستحقا بالفعل‪ ،‬أما وق‪44‬د اتفق‪4‬ا على أن الثمن مقس‪4‬ط والقس‪4‬ط األول يس‪4‬تحق من ت‪4‬اريخ تس‪4‬ليم كمي‪4‬ة الحدي‪4‬د كامل‪4‬ة فال يج‪4‬وز‬
‫‪221‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫للبائع زيد أن يطالب عمرو بدفع أي قسط‪ ،‬وذلك ألن األجل المحدد له لم يحن بع‪44‬د بس‪44‬بب تخلف‪44‬ه عن الوف‪44‬اء بالتزام‪44‬ه في‬
‫مواجهة المشتري عمرو‪.‬‬

‫ثالث‪44‬ا‪ :‬أم‪44‬ا عن مطالب‪44‬ة زي‪44‬د بفس‪44‬خ العق‪44‬د بين‪44‬ه وبين عم‪44‬ر‪ ،‬فليس ل‪44‬ه الح‪44‬ق في ذل‪44‬ك؛ ألن عم‪44‬ر لم يخ‪44‬ل بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه في‬
‫مواجهته‪ ،‬وعلى العكس يحق لعمر أن يطالب بفسخ العقد م‪4‬ع زي‪4‬د لتخل‪4‬ف زي‪4‬د عن الوف‪4‬اء بالتزام‪4‬ه‪ ،‬خاص‪4‬ة بع‪4‬د أن أثبت‬
‫ت‪4‬وافر حدي‪4‬د س‪4‬ابك في الس‪4‬وق‪ ،‬ويمكن‪4‬ه أن ينف‪4‬ذ على نفق‪4‬ة الب‪4‬ائع زي‪4‬د‪ ،‬ب‪4‬أن يش‪4‬تري الحدي‪4‬د المطل‪4‬وب من الس‪4‬وق على نفق‪4‬ة‬
‫زيد‪ ،‬ثم يقوم بتقسيط الثمن كما كان متفقا عليه‪ ،‬وبخصوص غرامة التأخير أو ما يع‪4‬رف قانون‪4‬ا بفوائ‪4‬د الت‪4‬أخير فليس له‪4‬ا‬
‫مجال هنا لعدم تأخر عمر في تنفيذ التزامه في مواجهة زيد‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬مطالبة زيد عندما رفض القاضي طلب الفسخ باس‪4‬تحقاق األقس‪4‬اط كاف‪4‬ة هي مطالب‪4‬ة غ‪4‬ير ص‪4‬حيحة؛ وذل‪4‬ك ألن‪4‬ه في‬
‫حال تخلف المشتري عن دفع أحد األقساط فال يجوز للبائع المطالبة إال بالقسط الذي تخلف عن أدائه دون باقي األقس‪44‬اط‬
‫التي لم تحل آجالها بعد‪ ،‬ما لم يكن هناك اتف‪4‬اق بين الب‪4‬ائع والمش‪4‬تري على س‪4‬قوط آج‪4‬ال األقس‪4‬اط األخ‪4‬رى في ح‪4‬ال ت‪4‬أخر‬
‫المشتري عن دفع أحدها‪ ،‬وفي القضية التي أمامن‪4‬ا لم يتخل‪4‬ف عم‪4‬ر عن دف‪44‬ع أي قس‪4‬ط‪ ،‬وذل‪4‬ك كم‪4‬ا أس‪4‬لفنا ألن أج‪4‬ل القس‪4‬ط‬
‫األول لم يحن بعد‪.‬‬
‫خامسا‪ :‬لو كان الثمن المسمى في العقد هو عشر رياالت للطن الواحد‪ ،‬فقد وصل الثمن هنا إلى وصف الثمن التافه‪،‬‬
‫الذي ال ينعقد به عقد البيع‪ ،‬ولذا فالعقد بينهما يكيف على أنه عقد هبة مستورة بالبيع وال يمنع من ذلك نية زيد مطالبة‬
‫عمرو بدفع مبلغ العشرة رياالت‪ ،‬أما لو كان الثمن هو ألف لاير فهو ثمن أقل من القيمة الحقيقية للمبيع ولكنه لم يصل‬
‫حد التفاهة‪ ،‬وهو ما يسمى فقها وقانونا الثمن البخس‪ ،‬وهذا ينعقد به عقد البيع صحيحا منتجا آلثاره‪ ،‬وال يجوز للبائع‬
‫أن يطعن فيه إال إذا توافرت حالة من الحاالت االستثنائية المنصوص عليها في القانون كبيع عقار ناقص األهلية بغبن‬
‫‪.‬فاحش‪ ،‬وفي حال وقع البائع في عيب االستغالل‬

‫‪222‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫توضيح مفهوم الثمن وطبيعته وشروطه في الفقه اإلسالمي وفي القانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح مضمون التزام المشتري بدفع الثمن وأحكامه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان حكم فوائد الثمن قانوًنا أو قيمة المرابحة َو ْفًقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح حكم الفوائد التأخيرية في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان كيفية تنفيذ االلتزام بدفع الثمن‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح األحوال التي يجوز فيها للمشتري حبس الثمن عن البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح األحوال التي يسقط فيها حق المشتري في حبس الثمن‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان جزاء إخالل المشتري بدفع الثمن‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان خيار النقد في الفقه اإلسالمي‪ ،‬وصوره عند الحنفية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪223‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬الثمن في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫هو ما كان بدال للمبيع ومتعلقا بالذمة المالية للمشتري‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫هو المبلغ النقدي الذي يلتزم المشتري بدفعه إلى البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫هو ما يلتزم المشتري بأدائه للبائع في عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2‬هالك الثمن قبل البيع يجعل العقد‪:‬‬

‫باطال بطالنا مطلقا لتخلف الركن‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫صحيحا ويجب البدل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معدوما ويعد كأنه لم يكن‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يأخذ الحكم ذاته في حال هلك المبيع قبل البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3‬يبطل البيع لتخلف ركنه لو ثبت أن الثمن‪:‬‬

‫غير نقدي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ال يتناسب مع قيمة المبيع الحقيقية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تافه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عبارة عن مبلغ من النقود ومنقول معين بالذات معه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪224‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫‪ . 4‬إذا تم تعيين الثمن بالنقود ولم يتحدد نوعها فيلزم الوفاء بـــ‪:‬‬

‫عملة البلد المنعقد فيه العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫العملة رائجة التداول في بلد التعاقد ذاته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أي عملة يتم تداولها في البلد لو تساوت جميعها في الرواج‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 5‬خيار النقد يصبح بمثابة خيار شرط للبائع في حال كان‪:‬‬

‫تم االتفاق على بيع السلعة للمشتري على أنه إن لم يقم بدفع الثمن إلى أجل كذا انفسخ البيع بينهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تم االتفاق على أن يقبض البائع الثمن على أنه إن رد الثمن إلى المشتري إلى أجل كذا انفسخ البيع بينهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تم االتفاق على فسخ العقد إن أراد أحد الطرفين ذلك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .6‬للمشتري الحق في االمتناع عن دفع الثمن في حال‪:‬‬

‫لم ينفذ البائع التزامه بتسليم المبيع المتفق على تأجيل تسليمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اكتشف تعيب المبيع بعد التسلم وكان العيب مما يضمنه البائع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا تعرض له الغير تعرضا ماديا ورجع على البائع للمطالبة برد ذلك التعرض‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪225‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫‪7.‬بيع المرابحة لآلمر بالشراء هو‪:‬‬

‫أن يلتزم البنك بإقراض المشتري ثمن السلعة المرغوب في شرائها ألجل معين بفائدة محددة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلتزم البنك بشراء السلعة التي يريدها المشتري نقدا ثم بيعها له بهامش ربح متفق عليه‪)→( .‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يل ‪44‬تزم البن ‪44‬ك ب ‪44‬دفع قيم ‪44‬ة الس ‪44‬لعة المرغ ‪44‬وب في ش ‪44‬رائها على أن ي ‪44‬دفع المش ‪44‬تري ثمنه ‪44‬ا للبن ‪44‬ك مقس ‪44‬طا بفائ ‪44‬دة‬ ‫‪‬‬
‫معينة‪.‬‬
‫الخيار األول والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام اإلجابة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام اإلجابة الخاطئة‪:‬‬

‫يكون العقد مقايضة إذا تم دفع قيمة المبيع نقدا أو ماال آخر متقوما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يشترط في الثمن أن يكون متقوما وفقا ألحكام الشريعة اإلسالمية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الثمن إذا كان بخسا انعقد العقد صحيحا بين طرفيه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تبطل الهبة المستورة بالبيع في حال كان الثمن صوريا وذلك لتخلف ركن الشكل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يج ‪44‬وز لط ‪44‬رفي العق ‪44‬د في ح ‪44‬ال تم االتف ‪44‬اق على تحدي ‪44‬د الثمن بواس ‪44‬طة أجن ‪44‬بي مف ‪44‬وض أن‬ ‫‪‬‬
‫يرفضا التقييم لعدم إلزاميته لهما‪.‬‬
‫في حال لم يتم تحديد السوق الذي سيقدر ثمن المبيع بناء على سعره فيك‪4‬ون س‪4‬وق مك‪4‬ان‬ ‫‪‬‬
‫تسليم المبيع هو المعتمد‪.‬‬
‫إذا تم تض ‪44‬مين العق ‪44‬د م ‪44‬ا يفي ‪44‬د إق ‪44‬رار الب ‪44‬ائع بقبض الثمن ص ‪44‬ح العق ‪44‬د وفق ‪44‬ا ألحك ‪44‬ام الفق ‪44‬ه‬ ‫‪‬‬
‫اإلسالمي‪.‬‬
‫إذا ك‪44‬ان الثمن عب‪44‬ارة عن أس‪44‬هم في ش‪44‬ركة معين‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن العق‪44‬د يك‪44‬ون بيع‪44‬ا لس‪44‬هولة تحوي‪44‬ل‬ ‫‪‬‬
‫السهم إلى نقد‪.‬‬

‫‪226‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫بيع ‪ .............................‬هو البيع الذي يتفق فيه المشتري مع البائع على تعجيل المبيع م‪44‬ع تأجي‪44‬ل دف‪44‬ع‬ ‫‪‬‬
‫الثمن إلى أجل معلوم‪.‬‬
‫خي ‪44‬ار ‪ .............................‬ه ‪44‬و ح ‪44‬ق يش ‪44‬ترطه العاق ‪44‬د للتمكن من الفس ‪44‬خ لع ‪44‬دم النق ‪44‬د ولم يأخ ‪44‬ذ ب ‪44‬ه س ‪44‬وى‬ ‫‪‬‬
‫المذهب الحنفي استحسانا‪.‬‬
‫إذا كش‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ف الب‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ائع عن القيم‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ة الحقيقي‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ة للم‪44 4 4 4 4 4 4 4‬بيع ثم أض‪44 4 4 4 4 4 4 4‬اف إلي‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ه ه‪44 4 4 4 4 4 4 4‬امش ربح معين ك‪44 4 4 4 4 4 4 4‬ان‬ ‫‪‬‬
‫البيع ‪.............................‬‬
‫إذا اكتش‪44 4 4‬ف المش‪44 4 4‬تري وج‪44 4 4‬ود عيب خفي في الم‪44 4 4‬بيع ك‪44 4 4‬ان من حق‪44 4 4‬ه االمتن‪44 4 4‬اع عن دف‪44 4 4‬ع الثمن مس‪44 4 4‬تخدما حق‪44 4 4‬ه‬ ‫‪‬‬
‫في ‪.............................‬‬
‫‪ .............................‬الب‪44 4‬ائع ه‪44 4‬و ح‪44 4‬ق عي‪44 4‬ني خ‪44 4‬اص يقض‪44 4‬ي بتمكين الب‪44 4‬ائع ال‪44 4‬ذي أدخ‪44 4‬ل م‪44 4‬اال في مل‪44 4‬ك‬ ‫‪‬‬
‫المشتري من استيفاء الدين من ثمن المبيع قبل غيره من الدائنين‪.‬‬
‫يش‪44‬مل الثمن ‪ .............................‬التأخيري‪44‬ة في ح‪44‬ال ت‪44‬أخر المش‪44‬تري عن أداء الثمن في ال‪44‬وقت المتف‪44‬ق‬ ‫‪‬‬
‫عليه‪.‬‬
‫الثمن ‪ .............................‬هو الثمن الذي يكون على قدر من التناسب مع قيمة المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الثمن ‪ .............................‬ه‪44‬و الثمن الحقيقي ال‪44‬ذي يدفع‪44‬ه المش‪44‬تري للب‪44‬ائع ولكن‪44‬ه ال يتناس‪44‬ب م‪44‬ع القيم‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫الحقيقية للمبيع لضآلته‪.‬‬
‫الثمن ‪ .............................‬هو الثمن الذي ال يقص‪44‬د دفع‪4‬ه وال الب‪4‬ائع اقتض‪44‬اءه وإ نم‪4‬ا ذك‪4‬ر في العق‪4‬د فق‪4‬ط‬ ‫‪‬‬
‫إلظهار العقد في صورة البيع‪.‬‬
‫يعرف الثمن بأنه المال الذي يقابل المبيع وذلك من الناحية ‪.............................‬‬ ‫‪‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في ماهية الثمن وطبيعته في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪:‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬يشترط قانونا في الثمن أن يكون جديا وحقيقيا‪ .‬اكتب في هذين الشرطين‪:‬‬

‫‪227‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة السابعة‪ :‬أحكام الثمن ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970( ،‬م)‪" ،‬الوجيز في عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( ،‬م)‪" ،‬العقود المدنية الكبيرة‪ .‬البيع والتأمين واإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( ،‬م)‪ ،‬ط‪" ،2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي‪ .‬عقد البيع"‪ ،‬دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عبد السالم‪ ،‬سعيد سعد‪1980( ،‬م)‪" ،‬الوجيز في أحك‪4‬ام عق‪4‬د ال‪4‬بيع في الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري"‪ ،‬الق‪4‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫المحم‪44‬د‪ ،‬محم‪44‬د نج‪44‬دات‪2013( ،‬م)‪" ،‬خي‪44‬ار النق‪44‬د في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي وتطبيقات‪44‬ه االقتص‪44‬ادية المعاص‪44‬رة"‪ ،‬مجل‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫جامعة دمشق للعلوم االقتصادية والقانونية‪ ،‬المجلد ‪ ،29‬العدد األول‪.‬‬
‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( ،‬م)‪" ،‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المه‪44‬دي‪ ،‬نزي‪44‬ه محم‪44‬د الص‪44‬ادق؛ المه‪44‬دي‪ ،‬مع‪44‬تز نزي‪44‬ه محم‪44‬د‪2007( ،‬م)‪" ،‬العق‪44‬ود المس‪44‬ماة‪ .‬عق‪44‬د الت‪44‬أمين وعق‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬

‫‪228‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الثامنة‪:‬‬
‫بطالن عقد البيع وانحالله‬

‫‪229‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعرف انحالل عقد البيع وبطالنه واألحكام المتعلقة بهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بحاالت بطالن عقد البيع بطالًنا مطلًقا وآثاره‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين البطالن النسبي والبطالن المطلق لعقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة حاالت البطالن النسبي وحكمها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة شروط فسخ عقد البيع وآثاره‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة شروط انفساخ عقد البيع بالقوة القاهرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة حاالت إنهاء العقد باإلرادتين وباإلرادة المنفردة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة اآلثار المترتبة على انحالل عقد البيع وبطالنه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأهم الحاالت الفقهية محل الخالف بشأن انحالل عقد البيع مع عدمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة أحكام بطالن العقد وانحالله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة أحكام انحالل عقد البيع وبطالنه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بانحالل عقد البيع وبطالنه وآثارهما‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬مفهوم بطالن عقد البيع وانحالله‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬انحالل عقد البيع‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬اآلثار القانونية المترتبة على زوال عقد البيع‪.‬‬

‫رابعًا‪ :‬حاالت خالفية في انحالل العقد في الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫‪230‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-8‬‬

‫‪231‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫متى انعقد عقد ال‪4‬بيع وت‪4‬وافرت في‪4‬ه جمي‪4‬ع ش‪4‬روط االنعق‪4‬اد والص‪44‬حة ت‪4‬رتبت علي‪4‬ه أحكام‪4‬ه وآث‪4‬اره ال‪4‬تي عرض‪44‬نا له‪4‬ا س‪4‬ابًقا‪،‬‬
‫ف‪4‬إذا ال‪4‬تزم ك‪4‬ل من ط‪4‬رفي العق‪4‬د بعين م‪4‬ا رتب‪4‬ه علي‪4‬ه العق‪4‬د‪ ،‬ووّفى به‪4‬ذا االل‪4‬تزام وف‪4‬اء ص‪4‬حيًح ا‪ ،‬اس‪4‬تنفذ العق‪4‬د أغراض‪4‬ه ولم‬
‫يكن هن‪4‬اك س‪4‬بب النحالل‪4‬ه‪ ،‬ويظ‪4‬ل العق‪4‬د ح‪4‬تى بع‪4‬د انقض‪44‬اء تل‪4‬ك االلتزام‪4‬ات بالتنفي‪4‬ذ بمثاب‪4‬ة مص‪44‬در له‪4‬ا‪ ،‬وس‪4‬ند ي‪4‬دعم اآلث‪4‬ار‬
‫القانوني‪44‬ة ال‪44‬تي ت‪44‬رتبت على تنفي‪44‬ذها (عب‪44‬د الس‪44‬الم‪1980 ،‬م)‪ .‬وعق‪44‬د ال‪44‬بيع ش‪44‬أنه ش‪44‬أن أي عق‪44‬د آخ‪44‬ر‪ ،‬ل‪44‬ه أس‪44‬باب ت‪44‬ؤدي إلى‬
‫زوال‪44‬ه‪ ،‬وه‪44‬ذا ال‪44‬زوال ق‪44‬د يك‪44‬ون ب‪44‬االنحالل‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون باالنقض‪44‬اء‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون ب‪44‬البطالن‪ .‬وفي ه‪44‬ذه الَو ح‪44‬دة س‪44‬نعالج أس‪44‬باب‬
‫زوال الرابط ‪44‬ة العقدي ‪44‬ة في عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع في ض ‪44‬وء أحك ‪44‬ام الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي والق ‪44‬انون الوض ‪44‬عي‪ ،‬ثم نع ‪44‬رض لآلث ‪44‬ار القانوني ‪44‬ة‬
‫المترتبة على ذلك الزوال‪.‬‬

‫‪232‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬مفهوم بطالن عقد البيع وانحالله‬

‫صورة (‪)1-8‬‬

‫‪ .1‬مفهوم بطالن العقد وانحالله والفرق بينهما‪:‬‬

‫يف ‪44‬رق الفق ‪44‬ه الق ‪44‬انوني وك ‪44‬ذلك اإلس ‪44‬المي في زوال الرابط ‪44‬ة العقدي ‪44‬ة بص ‪44‬فة عام ‪44‬ة بين انحالل العق ‪44‬د وبطالن ‪44‬ه‪ ،‬وذل ‪44‬ك على‬
‫النحو التالي‪:‬‬

‫أ‪ .‬بطالن عقد البيع‪:‬‬

‫‪233‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫يعرف أهل الق‪4‬انون البطالن بأن‪4‬ه ه‪4‬و "الج‪4‬زاء ال‪4‬ذي ق‪4‬رره الق‪4‬انون عن‪4‬د تخل‪4‬ف ركن من أرك‪4‬ان العق‪4‬د" (خض‪4‬ر‪1979 ،‬م)‪،‬‬
‫أما في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي فيع‪4‬دون ك‪4‬ل عق‪4‬د ليس ص‪4‬حيحا فه‪4‬و باط‪4‬ل غ‪4‬ير منعق‪4‬د‪ ،‬ويس‪4‬توي في ذل‪4‬ك أن يك‪4‬ون س‪4‬بب البطالن‬
‫راجع‪44‬ا إلى تخل‪44‬ف ركن من األرك‪44‬ان أو وج‪44‬ود خل‪44‬ل في وص‪44‬ف من أوص‪44‬افه‪ ،‬ويعرف‪44‬ه العاي‪44‬د بأن‪44‬ه "ع‪44‬دم انعق‪44‬اد العق‪44‬د على‬
‫وجه شرعي‪ ،‬أو ه‪4‬و اس‪4‬م للحكم على العق‪4‬د بأن‪4‬ه باط‪4‬ل" (العاي‪4‬د‪2002 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)44‬أم‪4‬ا مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام العدلي‪4‬ة فق‪4‬د عرفت‪4‬ه‬
‫في مادته‪44‬ا رقم (‪ )110‬بأن‪44‬ه "ال‪44‬بيع الباط‪44‬ل‪ :‬م‪44‬ا ال يص‪44‬ح أص‪44‬ال‪ ،‬يع‪44‬ني أن‪44‬ه ال يك‪44‬ون مش‪44‬روعا أص‪44‬ال"‪ ،‬وق‪44‬د جمعت مجل‪44‬ة‬
‫األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية بين العق‪44‬د الباط‪44‬ل والعق‪44‬د الفاس‪44‬د تحت التعري‪44‬ف ذات‪44‬ه وعرفتهم‪44‬ا في مادته‪44‬ا رقم (‪ )164‬بأنهم‪44‬ا "م‪44‬ا ليس‬
‫بصحيح"‪ ،‬وفي سبيل ذلك عرفت البيع الصحيح بأنه هو "البيع الجائز الذي ت‪44‬ترتب علي‪44‬ه أحكام‪44‬ه" (الم‪44‬ادة ‪ .)166‬وعلي‪44‬ه‪،‬‬
‫يمكننا أن نعرف البيع الباطل وفقا ألحكام المجلة الشرعية والمجلة العدلية بأنه "هو البيع الذي تخلفت فيه شروط ج‪44‬وازه‬
‫شرعا‪ ،‬فلم تترتب عليه أحكامه"‪.‬‬

‫ب‪ .‬انحالل عقد البيع‪:‬‬

‫يقصد بانحالل العقد قانونا "إنهاء العالقة العقدية بين المتعاقدين قب‪4‬ل الب‪4‬دء في تنفي‪4‬ذ م‪4‬ا ت‪4‬رتب عليه‪4‬ا من التزام‪4‬ات أو قب‪4‬ل‬
‫االنته‪44‬اء من تنفي‪44‬ذها" (الس‪44‬عدي‪2002 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)377‬وق‪44‬د يق‪44‬ع انحالل العق‪44‬د ك‪44‬امال بمع‪44‬نى ي‪44‬ؤدي إلى زوال العق‪44‬د نهائي‪44‬ا‪،‬‬
‫بالنس‪44‬بة للماض‪44‬ي والمس‪44‬تقبل مع‪44‬ا‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون ذل‪44‬ك االنحالل ممت‪44‬دا إلى المس‪44‬تقبل فق‪4‬ط دون الماض‪44‬ي كم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬ان العق‪4‬د من‬
‫العق‪44‬ود الزمني‪44‬ة ال‪44‬تي يع‪44‬د عنص‪44‬ر الم‪44‬دة جوهري‪44‬ا فيه‪44‬ا‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون االنحالل جزئي‪44‬ا من خالل إس‪44‬قاط بعض االلتزام‪44‬ات من‬
‫على عاتق أحد المتعاقدين‪ ،‬واالنحالل قد يكون ب‪4‬إرادة ك‪4‬ل من ط‪4‬رفي العق‪4‬د ويع‪4‬رف ه‪4‬ذا االنحالل قانون‪4‬ا بـ(اإلقال‪4‬ة)‪ ،‬وق‪4‬د‬
‫يكون باإلرادة المنفردة‪ ،‬وقد يكون ألسباب يقررها القانون كالرجوع والفسخ‪ .‬أما االنحالل في الفقه اإلس‪4‬المي‪ ،‬فه‪4‬و كم‪4‬ا‬
‫عرفه العايد بأنه "هو زوال الرابطة الحقوقية التي ربطت المتعاقدين بمحل العقد" (العايد‪2002 ،‬م‪ ،‬ص‪.)42‬‬

‫ج‪.‬الفرق بين بطالن العقد وانحالله‪:‬‬

‫من خالل التعريفات السابقة للبطالن واالنحالل‪ ،‬فإنه يمكننا أن نبين أهم الفروقات بينهما؛ وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫البطالن يقاب‪44‬ل الص‪44‬حيح كم‪44‬ا رأين‪44‬ا وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬ومن ثم فال يق‪44‬ال ببطالن العق‪44‬د إال إذا تخلفت ش‪44‬رائط‬
‫انعقاده وصحته كما تقتض‪44‬يها القواع‪4‬د العام‪4‬ة فقه‪4‬ا وقانون‪4‬ا‪ ،‬األم‪4‬ر ال‪4‬ذي ي‪4‬ؤدي إلى اعتب‪4‬ار العق‪4‬د الباط‪4‬ل كأن‪4‬ه لم يكن‬
‫وأنه والعدم سواء‪ .‬أما االنحالل‪ ،‬ففي‪4‬ه ينعق‪4‬د العق‪4‬د ص‪4‬حيحا منتج‪4‬ا آلث‪4‬اره القانوني‪4‬ة فيم‪4‬ا بين طرفي‪4‬ه‪ ،‬لكن يق‪4‬وم س‪4‬بب‬
‫شرعي أو قانوني يؤدي إلى انحالله‪.‬‬
‫‪234‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫العقد الباطل ال يقبل التصحيح وليس للقاضي في الحكم به سلطة تقديرية‪ ،‬وذلك على خالف العقد ال‪44‬ذي ق‪44‬ام س‪44‬بب من‬
‫أس‪44‬باب انحالل‪4‬ه‪ ،‬إذ يك‪44‬ون للقاض‪44‬ي في الحكم بانحالل‪44‬ه س‪44‬لطة تقديري‪44‬ة في بعض األحي‪44‬ان‪ ،‬وذل‪44‬ك م‪44‬تى ك‪44‬انت ظ‪44‬روف‬
‫الواقعة المعروضة عليه تحتمل عدم حل العقد‪.‬‬

‫االنحالل ق‪44‬د يك‪44‬ون ب‪44‬أثر رجعي أو من دون أث‪44‬ر رجعي بحس‪44‬ب الح‪44‬ال (الس‪44‬عدي‪2002 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا اإلبط‪44‬ال ف‪44‬دائما يك‪44‬ون‬
‫بأثر رجعي‪.‬‬

‫‪ .2‬حاالت بطالن عقد البيع‪:‬‬

‫ال تخ‪44‬رج ح‪44‬االت بطالن عق‪44‬د ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون الوض‪44‬عي عن تل‪44‬ك الح‪44‬االت ال‪44‬تي نص‪44‬ت عليه‪44‬ا القواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ .‬أم‪44‬ا الفق‪44‬ه‬
‫اإلسالمي فباإلضافة إلى حاالت البطالن التي تضمنتها األحكام العامة في العقود‪ ،‬هن‪4‬اك ح‪4‬االت خاص‪4‬ة بعق‪4‬د ال‪4‬بيع يك‪4‬ون‬
‫العقد فيها باطال لعدم مشروعية المعقود عليه‪ ،‬أو لبطالن العقد أصال‪ .‬وسنعالج جميع هذه الحاالت فيما يلي‪:‬‬

‫أ‪ .‬األس ‪AA‬باب القانوني ‪AA‬ة لبطالن عق ‪AA‬د ال ‪AA‬بيع‪ :‬البطالن في الق‪44 4‬انون الوض‪44 4‬عي ينقس‪44 4‬م إلى‪ :‬بطالن مطل‪44 4‬ق‪ ،‬وبطالن نس‪44 4‬بي‪،‬‬
‫والبطالن النس‪44‬بي ه‪44‬و الج‪44‬زاء الم‪44‬ترتب على تخل‪44‬ف ش‪44‬رط من ش‪44‬روط ص‪44‬حة العق‪44‬د‪ ،‬ويك‪44‬ون العق‪44‬د في‪44‬ه موقوف‪44‬ا على‬
‫اإلجازة‪ ،‬أما البطالن المطلق فهو ‪ -‬كما قدمنا ‪ -‬ال يقبل التصحيح وال اإلجازة‪.‬‬

‫‪ -‬أس‪AA‬باب بطالن عق‪AA‬د ال‪AA‬بيع بطالن‪AA‬ا مطلق‪AA‬ا‪ :‬تحكم ه ‪44‬ذه األس ‪44‬باب القواع ‪44‬د العام ‪44‬ة المنص ‪44‬وص عليه ‪44‬ا في النظري ‪44‬ة العام ‪44‬ة‬
‫للعقود (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬فإذا تخلف أحد أرك‪44‬ان عق‪4‬د ال‪44‬بيع كالرض‪44‬ا‪ ،‬والمح‪44‬ل بش‪44‬قيه الم‪44‬بيع والثمن‪ ،‬وك‪44‬ذلك ركن‬
‫السبب‪ ،‬كان العقد باطال بطالنا مطلقا‪ ،‬كما أن عقد البيع يبطل بطالن‪4‬ا مطلق‪4‬ا إذا تخل‪4‬ف ش‪4‬رط من ش‪4‬روط انعق‪4‬اده‪،‬‬
‫فيشترط في الرضا أن ينصب على طبيعة العقد‪ ،‬وعلى المبيع والثمن وعلى السبب‪ ،‬فإذا اختلف اإليجاب والقبول‬
‫ب ‪44‬أن اتجهت إرادة أح ‪44‬د ط ‪44‬رفي العق ‪44‬د إلى ش ‪44‬يء آخ ‪44‬ر غ ‪44‬ير ال ‪44‬ذي أراده المتعاق ‪44‬د اآلخ ‪44‬ر‪ ،‬بط ‪44‬ل العق ‪44‬د لع ‪44‬دم تالقي‬
‫اإلرادتين‪ ،‬كم‪44‬ا يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون الرض‪44‬ا ص‪44‬ادرا عن ذي أهلي‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬بيع الص‪44‬غير ال‪44‬ذي لم يبل‪44‬غ س‪44‬ن التمي‪44‬يز وك‪44‬ذلك‬
‫المجنون يعد باطال بطالنا مطلقا‪ ،‬وكما قدمنا يشترط أيضا في المبيع أن يكون معينا أو قابال للتعيين‪ ،‬كما يشترط‬
‫فيه أن يكون مشروعا أي داخل دائرة التعامل‪ ،‬ويشترط فيه أن يكون موج‪44‬ودا وقت إب‪44‬رام العق‪4‬د أو ق‪44‬ابال للوج‪44‬ود‪،‬‬
‫فإذا تخلفت هذه الشروط أو أحدها كان عقد البيع باطال بطالنا مطلقا‪ ،‬وال يصح حتى ولو أجازه طرفاه وارتض‪44‬يا‬
‫ب‪44‬ه على ه‪44‬ذا الح‪44‬ال‪ .‬وبخص‪44‬وص الثمن‪ ،‬رأين‪44‬ا كي‪44‬ف أن الق‪44‬انون يش‪44‬ترط النعق‪44‬اد عق‪44‬د ال‪44‬بيع أن يك‪44‬ون الم‪44‬بيع مقاب‪44‬ل‬
‫الثمن‪ ،‬كما اشترط أن يكون الثمن نقديا‪ ،‬ورتب على تخلف شرط نقدي‪4‬ة الثمن بطالن العق‪4‬د لتخل‪4‬ف ص‪44‬فة جوهري‪4‬ة‬
‫في مح‪44‬ل العق‪44‬د هن‪44‬ا‪ ،‬وتك‪44‬ون الص‪44‬فة جوهري‪44‬ة إذا ك‪44‬ان ي‪44‬ترتب على تخلفه‪44‬ا الجهال‪44‬ة أو اختالف طبيع‪44‬ة العق‪44‬د‪ ،‬وق‪44‬د‬

‫‪235‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫رأينا كيف أن اشتراط نقدي‪4‬ة الثمن في عق‪4‬د ال‪4‬بيع من الناحي‪4‬ة القانوني‪4‬ة‪ ،‬ك‪4‬ان الفاص‪4‬ل بين م‪4‬ا يع‪4‬د بيع‪4‬ا وم‪4‬ا يع‪4‬د من‬
‫قبيل المقايضة‪ ،‬وهما عقدان لكل منهما أحكامه الخاصة‪.‬‬

‫‪ -‬أس‪AA‬باب بطالن عق‪AA‬د ال‪AA‬بيع بطالن‪AA‬ا نس‪AA‬بيا‪ :‬اس ‪44‬تنادا إلى القواع ‪44‬د العام ‪44‬ة في البطالن النس ‪44‬بي‪ ،‬ال يك ‪44‬ون عق ‪44‬د بي ‪44‬ع ق ‪44‬ابال‬
‫للبطالن إال في حالتين وهما‪:‬‬

‫الحال‪AA‬ة األولى‪ :‬عي‪AA‬وب الرض‪AA‬ا‪ :‬ف ‪44‬إذا ش ‪44‬اب إرادة الب ‪44‬ائع أو المش ‪44‬تري عيب من عي ‪44‬وب الرض ‪44‬ا‪ ،‬كالغل ‪44‬ط واإلك ‪44‬راه‬
‫والت‪4‬دليس وغيره‪4‬ا‪ ،‬ف‪4‬إن العق‪4‬د وفق‪4‬ا ألحك‪4‬ام الق‪4‬انون يك‪4‬ون ق‪4‬ابال للبطالن‪ ،‬ويحكم ببطالنه‪4‬ا إذا ت‪4‬وافرت ش‪4‬روط ذل‪4‬ك‬
‫العيب‪ ،‬وتمسك من تقرر البطالن لمصلحته بذلك البطالن‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬نقص األهلية‪ :‬فعقد البيع من العقود الدائرة بين النفع والضرر‪ ،‬يشترط إلبرام‪4‬ه أن تت‪4‬وافر في كال‬
‫طرفيه أهلية التصرف‪ ،‬فإذا أبرمه ناقص األهلية كان تصرفه قابال للبطالن لمصلحته‪.‬‬

‫‪ -‬ما يترتب على بطالن عقد البيع‪ :‬ف‪44‬إذا بط‪44‬ل العق‪44‬د بطالن‪44‬ا مطلق‪44‬ا‪ ،‬أو ك‪44‬ان ب‪44‬اطال بطالن‪44‬ا نس‪44‬بيا وتمس‪44‬ك ص‪44‬احب‬
‫الح ‪44‬ق ب ‪44‬البطالن‪ ،‬ك ‪44‬ان عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع ه ‪44‬و والع ‪44‬دم س ‪44‬واء من الناحي ‪44‬ة القانوني ‪44‬ة (الس ‪44‬عدي‪2003 ،‬م)‪ ،‬ويختل ‪44‬ف البطالن‬
‫المطلق عن البطالن النسبي في أن البطالن المطلق ال يحتاج تقريره إلى أي إجراء‪ ،‬وال حتى استصدار حكم من‬
‫المحكم‪44‬ة‪ ،‬ويج‪44‬وز لك‪44‬ل ذي مص‪44‬لحة أن يتمس‪44‬ك ب‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا يج‪44‬وز للمحكم‪44‬ة أن تقض‪44‬ي ب‪44‬ه من تلق‪44‬اء نفس‪44‬ها‪ ،‬كم‪44‬ا أن‬
‫البطالن المطلق ال يزول باإلجازة‪ ،‬وذلك كله على خالف البطالن النسبي‪ ،‬فإذا تحقق سبب البطالن المطلق‪ ،‬أو‬
‫تمسك صاحب الحق ببطالن العقد القاب‪4‬ل للبطالن‪ ،‬أص‪4‬بح العق‪4‬د كم‪4‬ا قولن‪4‬ا ك‪4‬أن لم يكن‪ ،‬ليس من ت‪4‬اريخ قي‪4‬ام س‪4‬بب‬
‫البطالن‪ ،‬ولكن ب ‪44 4‬أثر رجعي من ‪44 4‬ذ ت ‪44 4‬اريخ انعق ‪44 4‬اد العق ‪44 4‬د‪ ،‬وي ‪44 4‬ترتب على األث ‪44 4‬ر ال ‪44 4‬رجعي للبطالن ض ‪44 4‬رورة إع ‪44 4‬ادة‬
‫المتعاق‪44‬دين إلى م‪44‬ا ك‪44‬انوا علي‪44‬ه قب‪44‬ل التعاق‪44‬د‪ ،‬فيجب على الب‪44‬ائع أن ي‪44‬رد الثمن ال‪44‬ذي قبض‪44‬ه‪ ،‬وعلى المش‪44‬تري أن ي‪44‬رد‬
‫المبيع وثمراته من يوم المطالبة القضائية (السعدي‪2003 ،‬م)‪ ،‬فإذا استحال االسترداد بأن كان المبيع ق‪44‬د هل‪44‬ك في‬
‫يد المشتري فيلزم المشتري حينها برد قيمة المبيع وقت هالك‪4‬ه بن‪4‬اء على أحك‪4‬ام المس‪4‬ؤولية التقص‪44‬يرية ال العقدي‪4‬ة‪،‬‬
‫وذلك ألن العقد ليس موجودا‪ .‬أما أساس التزام البائع برد الثمن فهو تطبيق أحكام دفع غير المستحق‪.‬‬

‫ب‪ .‬األسباب الفقهية لبطالن عقد البيع‪:‬‬

‫‪ -‬الجم‪AA‬ع بين أحك‪AA‬ام ال‪AA‬بيع الباط‪AA‬ل وال‪AA‬بيع الفاس‪AA‬د‪ :‬ق‪44‬دمنا أن غالبي‪44‬ة الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي لم يف‪44‬رق بين ال‪44‬بيع الفاس‪44‬د وال‪44‬بيع‬
‫الباطل‪ ،‬فالجمهور متفقون على أن كليهما بمعنى واحد‪ ،‬وهما يقابالن البيع الصحيح‪ ،‬وقد خ‪44‬الفهم في ذل‪44‬ك األحن‪44‬اف‬
‫وعنهم أخذت المجلة العدلية أحكامها وفرقت بين البيع الباط‪4‬ل وال‪4‬بيع الفاس‪4‬د‪ ،‬فع‪4‬دت ال‪4‬بيع الباط‪4‬ل ه‪4‬و ال‪4‬بيع ال‪4‬ذي ال‬
‫يص‪44‬ح أص‪44‬ال‪ ،‬بمع‪44‬نى أن‪44‬ه ال يك‪44‬ون مش‪44‬روعا أص‪44‬ال‪ ،‬بينم‪44‬ا ع‪44‬رفت ال‪44‬بيع الفاس‪44‬د بأن‪44‬ه "ه‪44‬و المش‪44‬روع أص‪44‬ال ال وص‪44‬فا‪،‬‬

‫‪236‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫يعني أنه يكون صحيحا باعتبار ذاته فاس‪4‬دا باعتب‪4‬ار بعض أوص‪44‬افه الخارج‪4‬ة" (الم‪4‬ادة ‪ ،)109‬غ‪4‬ير أن م‪4‬ا ذهب إلي‪4‬ه‬
‫جمهور الحنابلة والمالكية والشافعية هو الجمع بين معنى العقد الفاسد والعقد الباطل كما أسلفنا (العايد‪2002 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬أسباب بطالن البيع وفساده‪ :‬ترجع أسباب فساد العقد أو بطالنه إلى وج‪44‬ود خل‪44‬ل في أح‪44‬د أركان‪44‬ه‪ ،‬أو في ش‪44‬رط من‬
‫ش‪44‬رائط ص‪44‬حته‪ ،‬عن‪44‬د الجمه‪44‬ور‪ ،‬أم‪44‬ا األحن‪44‬اف فال يع‪44‬دون العق‪44‬د ب‪44‬اطال إال إذا ك‪44‬ان الخل‪44‬ل ق‪44‬د أص‪44‬اب ركن العق‪44‬د‪ ،‬أو‬
‫شرطا من شرائط انعقاده‪ ،‬أما إذا أصاب الخلل شروط الصحة فالبيع عندهم فاسد ال باطل‪ ،‬كما يعد البيع ب‪4‬اطال ل‪4‬و‬
‫ورد على ش‪44‬يء نهى الش‪44‬رع عن‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬البيع عن‪44‬د الن‪44‬داء في ي‪44‬وم الجمع‪44‬ة‪ ،‬وبي‪44‬ع النجش‪ ،‬وبي‪44‬ع أح‪44‬دهم على بي‪44‬ع اآلخ‪44‬ر‪،‬‬
‫وبي ‪44‬ع عص ‪44‬ب الفح ‪44‬ل وهك ‪44‬ذا‪ ،‬وإ ن ك ‪44‬ان لن ‪44‬ا أن ن ‪44‬ورد ال ‪44‬بيوع الباطل ‪44‬ة بحس ‪44‬ب م ‪44‬ا ورد في مجل ‪44‬ة األحك ‪44‬ام الش ‪44‬رعية‬
‫باعتبارها تتبع الم‪4‬ذهب الحنبلي ذات‪4‬ه الع‪4‬ام تطبيق‪4‬ه في المملك‪4‬ة‪ ،‬فيمكن باإلض‪4‬افة إلى م‪4‬ا س‪4‬بق‪ ،‬الق‪4‬ول ب‪4‬أن عق‪4‬د ال‪4‬بيع‬
‫يكون باطال في الحاالت التالية‪:‬‬

‫‪ -‬البطالن بحسب طبيعة المعق‪A‬ود علي‪A‬ه‪ :‬فالمجل‪44‬ة حص‪44‬رت في الفص‪44‬ل الث‪44‬اني من الب‪44‬اب الث‪44‬اني من كت‪44‬اب ال‪44‬بيوع‬
‫ص ‪44‬ور م ‪44‬ا يص ‪44‬ح وم ‪44‬ا ال يص ‪44‬ح أن يك ‪44‬ون مبيع ‪44‬ا في عق ‪44‬د ال ‪44‬بيع‪ ،‬فلم تج ‪44‬ز بي ‪44‬ع الميت ‪44‬ة وال ش ‪44‬راؤها ول ‪44‬و ك ‪44‬ان ذل ‪44‬ك‬
‫للض‪4‬رورة‪ ،‬ول‪4‬و ك‪4‬انت ط‪4‬اهرة م‪4‬ا لم تكن س‪4‬مكا أو ج‪4‬رادا أو حي‪4‬وان البح‪4‬ر ال‪4‬ذي ال يعيش في‪4‬ه (الم‪4‬ادة ‪ ،)277‬كم‪4‬ا‬
‫أنها لم تجز بيع السرجين النجس وال الدهن النجس أو المتجنس (المادة ‪ ،)278‬والس‪4‬رجين ه‪4‬و الس‪4‬ماد المتخ‪4‬ذ من‬
‫روث الحيوانات أو زبلها (المعجم الوسيط)‪ ،‬كما لم تجز بيع الخمر وش‪44‬راؤه ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان س‪44‬بب الش‪44‬راء إراقت‪44‬ه‪،‬‬
‫وكذلك ال يجوز أن يكون محل البيع آلة لهو حتى ول‪44‬و ك‪44‬ان اله‪44‬دف من ش‪44‬رائها إتالفه‪44‬ا‪ ،‬كم‪44‬ا نهت المجل‪44‬ة عن بي‪44‬ع‬
‫المال غير المحرز كماء النهر والسمك في البحر‪ ،‬والطير في السماء‪ ،‬كما نهت عن بي‪44‬ع الحم‪44‬ل ال مف‪4‬ردا وال م‪44‬ع‬
‫أمه ألنه غير موجود‪ ،‬فإذا بيع من أمه كان البيع باطال‪ ،‬أما لو بيعت أم‪44‬ه ك‪44‬ان ال‪44‬بيع ص‪44‬حيحا ودخ‪44‬ل ه‪44‬و في ال‪44‬بيع‬
‫تبعا لها‪ ،‬واألمثلة في المجلة كثيرة على البيوع الباطلة بسبب عدم مشروعية محلها‪.‬‬

‫‪ -‬البيوع الباطلة أصال‪ :‬تض‪44‬منها الفص‪44‬ل الراب‪44‬ع من الب‪44‬اب الخ‪44‬امس من كت‪44‬اب ال‪44‬بيوع في المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية‪ ،‬وفي‪44‬ه‬
‫قدمت المجلة نموذجا مقننا لحاالت البطالن المطلق بالنص‪ ،‬ومن هذه البيوع الباطلة‪:‬‬

‫بطالن بيع الذهب بالذهب والفضة بالفضة‪ :‬وه‪44‬ذا التح‪44‬ريم على اإلطالق‪ ،‬ويس‪44‬توي أن يك‪44‬ون ال‪44‬ذهب مض‪44‬روبا أو‬
‫مصنوعا‪.‬‬

‫بطالن بيع العينة وعكسه‪ :‬وبيع العينة ‪ -‬كما ورد في "رد المحت‪4‬ار" ‪ -‬ه‪4‬و أن ي‪4‬بيع أح‪4‬دهم س‪4‬لعته بثمن زائ‪4‬د نس‪4‬يئة‬
‫أي بثمن مؤجل ليبيعها المشتري له بثمن حاضر أقل ليقضي دين‪4‬ه‪ ،‬ومثال‪4‬ه‪ :‬أن ي‪4‬بيع زي‪4‬د بيت‪4‬ه لعم‪4‬ر بثمن مؤج‪4‬ل‬
‫قيمت‪44‬ه ملي‪44‬ون ومائ‪44‬ة أل‪44‬ف لاير‪ ،‬ثم يبيع‪44‬ه عم‪44‬رو ل‪44‬ه بثمن وق‪44‬دره ملي‪44‬ون لاير مقبوض‪44‬ة في الح‪44‬ال‪ ،‬لتك‪44‬ون المائ‪44‬ة أل‪44‬ف‬
‫هي الزي‪44‬ادة ال‪44‬تي يحص‪44‬ل عليه‪44‬ا المق‪44‬رض في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬وه‪44‬ذا الن‪44‬وع من ال‪44‬بيوع ه‪44‬و تحاي‪44‬ل على الرب‪44‬ا كم‪44‬ا ه‪44‬و‬

‫‪237‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫ظ‪44‬اهر من تعريف‪44‬ه‪ ،‬ومن المث‪44‬ال المض‪44‬روب‪ .‬أم‪44‬ا عكس بي‪44‬ع العين‪44‬ة‪ ،‬فه‪44‬و أن ي‪44‬بيع س‪44‬لعته بثمن حاض‪44‬ر ثم يبيعه‪44‬ا‬
‫المش ‪44‬تري ل ‪44‬ه بثمن مؤج ‪44‬ل أعلى من الثمن الم ‪44‬دفوع‪ ،‬ومثال ‪44‬ه‪ :‬أن ي ‪44‬بيع زي ‪44‬د لعم ‪44‬ر بيت ‪44‬ه بمبل ‪44‬غ وق ‪44‬دره ملي ‪44‬ون لاير‬
‫مقبوضة في الحال‪ ،‬ثم يقوم عمر ببيع البيت إلى زيد ذاته بثمن مليون ومائة ألف مؤجلة‪.‬‬

‫بطالن بي‪AA‬ع الوف‪A‬اء‪ :‬لم تج‪44‬ز المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية بي‪44‬ع الوف‪44‬اء أو بي‪44‬ع األمان‪44‬ة‪ ،‬وذل‪44‬ك الش‪44‬تماله على حيل‪44‬ة على الق‪44‬رض‬
‫والرب ‪44‬ا في ‪44‬ه‪ ،‬وس ‪44‬نبين في موض ‪44‬ع آخ ‪44‬ر من ه ‪44‬ذه الدراس ‪44‬ة أحك ‪44‬ام بي ‪44‬ع الوف ‪44‬اء والخالف الفقهي ح ‪44‬ول إجازت ‪44‬ه من‬
‫عدمه‪.‬‬

‫بطالن بي‪AA‬ع االستص‪AA‬ناع‪ :‬والعل ‪44‬ة من ذل ‪44‬ك‪ ،‬أن بي ‪44‬ع االستص ‪44‬ناع لم ي ‪44‬رد في مش ‪44‬روعيته نص من الق ‪44‬رآن أو الس ‪44‬نة‬
‫النبوي‪44‬ة‪ ،‬ولكنهم أج‪44‬ازوه استحس‪44‬انا كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ ،‬وعل‪44‬ة البطالن هن‪44‬ا ه‪44‬و أن يتض‪44‬من بي‪44‬ع المع‪44‬دوم ال‪44‬ذي ي‪44‬ؤدي إلى‬
‫بطالن العقد وانعدامه‪ ،‬وسيتم دراسة حكم بيع االستصناع بالتفصيل في موضع آخر من هذه الدراسة‪.‬‬

‫‪ -‬اآلثار المترتبة على بطالن عقد البيع في الفقه اإلسالمي‪ :‬إذا وقع البيع ب‪4‬اطال ألي س‪4‬بب من األس‪4‬باب ال‪4‬تي عرض‪44‬نا‬
‫له ‪44‬ا أعاله‪ ،‬ك ‪44‬ان العق‪44‬د والع ‪44‬دم س ‪44‬واء‪ ،‬فالعق‪44‬د الباط ‪44‬ل ه ‪44‬و عق‪44‬د غ‪44‬ير موج ‪44‬ود من األس ‪44‬اس‪ ،‬وه ‪44‬و عق‪44‬د منق‪44‬وض من‬
‫أساسه‪ ،‬كم‪4‬ا أن‪4‬ه ال تلحق‪4‬ه اإلج‪4‬ازة ألن‪4‬ه مع‪4‬دوم‪ ،‬ف‪4‬إذا م‪4‬ا تحق‪4‬ق البطالن وجب في‪4‬ه ال‪4‬رد‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان أح‪4‬د الط‪4‬رفين ق‪4‬د‬
‫قبض شيئا بموجب العقد الباطل فعليه أن يرده‪ ،‬مع نمائه المتص‪4‬ل والمنفص‪4‬ل وأج‪4‬رة المث‪4‬ل‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان ق‪4‬د تص‪4‬رف‬
‫فيه‪ ،‬فال ينفذ هذا التصرف في مواجهة صاحب الشيء‪ ،‬وتكون تصرفاته كتصرفات الغاصب‪ ،‬أم‪44‬ا إذا تل‪44‬ف الم‪44‬ال‬
‫المقب ‪44‬وض في ي ‪44‬د من قبض ‪44‬ه فلزم ‪44‬ه ض ‪44‬مانه بالمث ‪44‬ل في المثلي‪ ،‬والقيم ‪44‬ة في القيمي‪( .‬الموس ‪44‬وعة الفقهي ‪44‬ة الكويتي ‪44‬ة‪،‬‬
‫‪)www.islam.gov.kw‬‬

‫‪238‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫ثانيًا‪ :‬انحالل عقد البيع‬

‫توطئة‪ :‬قدمنا أن انحالل العقد إنما يقصد به قانونا إنهاء العالقة العقدية بين المتعاقدين قبل بدء تنفيذ م‪44‬ا ت‪44‬رتب عليه‪44‬ا من‬
‫التزامات أو قبل االنتهاء من تنفيذها‪ ،‬بينما هو في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي معن‪4‬اه زوال الرابط‪4‬ة الحقوقي‪4‬ة ال‪4‬تي ربطت المتعاق‪4‬دين‬
‫بمحل العقد‪ .‬وكما يبدو‪ ،‬فإن انحالل العقد يش‪4‬مل جمي‪4‬ع الح‪4‬االت ال‪4‬تي ت‪4‬ؤدي إلى زوال العق‪4‬د بع‪4‬د انعق‪4‬اده‪ ،‬وترتيب‪4‬ه آلث‪4‬اره‬
‫القانوني‪44‬ة‪ ،‬واالنحالل ‪-‬كم‪44‬ا يعرف‪44‬ه الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪-‬ش‪44‬كالن؛ فإم‪44‬ا أن يك‪44‬ون مس‪44‬تندا ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه انته‪44‬اء العق‪44‬د من ت‪44‬اريخ‬
‫انعقاده‪ ،‬أي بأثر رجعي‪ ،‬ومن ذلك فس‪4‬خ العق‪4‬د وانفس‪4‬اخه‪ ،‬وإ م‪4‬ا أن يك‪4‬ون مقتص‪4‬را وذل‪4‬ك في ح‪4‬ال لم يكن ل‪4‬ه أث‪4‬ر رجعي‪،‬‬
‫ويسمى االنحالل في هذه الحالة األخيرة إنهاء أو انتهاء‪ .‬وعليه‪ ،‬فالفسخ واالنفساخ واإلنهاء جميعها تع‪44‬د ص‪44‬ورا النحالل‬
‫الرابطة العقدية بين البائع والمشتري‪ ،‬أما االنتهاء فهو الطريق العادي النقضاء العقد‪ ،‬ولذا فال نرى داعي لدراسته هن‪44‬ا‪،‬‬
‫وفيما يلي سنعرض لصور انحالل العقد تباعا‪.‬‬

‫‪ .1‬انحالل عقد البيع بفسخه أو انفساخه‪:‬‬

‫أ‪ .‬انحالل عقد البيع بالفسخ‪:‬‬

‫يقص‪44‬د بالفس‪44‬خ هن‪44‬ا "ح‪44‬ل الرابط‪44‬ة العقدي‪44‬ة بن‪44‬اء على طلب أح‪44‬د ط‪44‬رفي العق‪4‬د إذا أخ‪44‬ل الط‪44‬رف اآلخ‪44‬ر بالتزام‪44‬ه" (الش‪44‬واربي‪،‬‬
‫‪ ،1997‬ص‪ ،)13‬والفسخ ه‪4‬و ج‪4‬زاء إخالل العاق‪4‬د بالتزام‪4‬ه في مواجه‪4‬ة المتعاق‪4‬د اآلخ‪4‬ر‪ ،‬وي‪4‬برر تمس‪4‬ك ه‪4‬ذا األخ‪4‬ير بحق‪4‬ه‬
‫في الفس‪44‬خ بأن‪44‬ه يري‪44‬د أن يتح‪44‬رر من االل‪44‬تزام ال‪44‬ذي يفرض‪44‬ه علي‪44‬ه العق‪44‬د ويثق‪44‬ل كاهل‪44‬ه نهائي‪44‬ا‪ ،‬والفس‪44‬خ ق‪44‬د يك‪44‬ون اتفاقي‪44‬ا وق‪44‬د‬
‫يكون قضائيا‪ ،‬وقد تضمنت أحكام الفقه اإلسالمي النص على جزاء الفسخ‪.‬‬

‫‪239‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫وإ ذا كان األصل في الفسخ أن يكون أح‪4‬د ط‪4‬رفي العق‪4‬د ق‪44‬د أخ‪4‬ل بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه‪ ،‬إال أن العق‪4‬د يمكن أن ينح‪4‬ل أيض‪44‬ا بالفس‪4‬خ‬
‫دون أن يكون هناك إخالل من قبل أي من طرفي العقد‪ ،‬وهي حالة ما إذا كان ال‪44‬بيع معلق‪44‬ا على ش‪44‬رط فاس‪44‬خ‪ ،‬أو واق‪44‬ف‪،‬‬
‫ف‪44‬إذا ك‪44‬ان معلق‪44‬ا على ش‪44‬رط فاس‪44‬خ وتحق‪44‬ق ه‪44‬ذا الش‪44‬رط أدى ذل‪44‬ك إلى زوال العق‪44‬د ب‪44‬أثر رجعي‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان معلق‪44‬ا على ش‪44‬رط‬
‫واق‪44‬ف وتخل‪44‬ف الش‪44‬رط‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ينتهي العق‪44‬د وال يبقى ل‪44‬ه أي أث‪44‬ر‪ ،‬بحيث ال يختل‪44‬ف حكم‪44‬ه عن حكم ال‪44‬بيع الباط‪44‬ل‬
‫من حيث األثر (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬ش‪AA‬روط فس‪AA‬خ عق‪AA‬د ال‪AA‬بيع‪ :‬إذا لج‪44‬أ أح‪44‬د ط‪44‬رفي العق‪44‬د إلى القض‪44‬اء مطالب‪44‬ا بفس‪44‬خ عق‪44‬د ال‪44‬بيع الم‪44‬برم بين‪44‬ه وبين المتعاق‪44‬د‬
‫اآلخر‪ ،‬فإنه يجب إلمكان االستجابة إلى مطلبه بالفسخ ومن ثم إلغاء آثار العقد كافة توافُر شروط معينة؛ وهي‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬إخالل أحد طرفي العقد بالتزامه‪ :‬ولع‪44‬ل ه‪44‬ذا الش‪44‬رط ه‪44‬و ج‪44‬وهر الفس‪44‬خ ومن أجل‪44‬ه ق‪44‬رر المش‪44‬رع ه‪44‬ذا‬
‫الجزاء‪ ،‬فالفسخ ‪ -‬كما رأينا ‪ -‬ه‪4‬و ج‪4‬زاء ق‪44‬رره الق‪4‬انون والفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي لص‪44‬الح ال‪4‬دائن‪ ،‬يك‪4‬ون من حق‪4‬ه التمس‪4‬ك‬
‫به بمجرد إخالل المتعاقد اآلخر بالوفاء بالتزامه‪ ،‬غير أن‪4‬ه يش‪4‬ترط إلعم‪4‬ال الفس‪4‬خ كج‪4‬زاء أن يق‪4‬وم ال‪4‬دائن بإع‪4‬ذار‬
‫المدين وذلك قبل الفسخ‪.‬‬

‫الشرط الثاني‪ :‬أن يكون طالب الفسخ قد نفذ التزامه أو أبدى استعداده لتنفيذه‪ :‬وه‪44‬ذا الش‪44‬رط يقتض‪44‬يه المنط‪44‬ق‪ ،‬إذ‬
‫ليس من المعقول أن يطالب أحد المتعاقدين مخال بتنفيذ التزامه‪ ،‬ويطالب بفسخ العق‪4‬د لع‪4‬دم ال‪4‬تزام الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر‬
‫بتنفيذ التزامه‪ ،‬ولذلك يشترط القانون أن يكون رافع دعوى الفس‪4‬خ ق‪44‬د نف‪4‬ذ التزام‪4‬ه أو ك‪4‬ان مس‪4‬تعدا لتنفي‪4‬ذه‪ ،‬ول‪4‬ذلك‬
‫ح ‪44‬تى يمكن للمش ‪44‬تري أن يط ‪44‬الب بالفس ‪44‬خ فعلي ‪44‬ه أن يك ‪44‬ون ق ‪44‬د نف ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه ب ‪44‬دفع الثمن‪ ،‬م ‪44‬ا لم يكن الثمن م ‪44‬ؤجال‪،‬‬
‫وكذلك البائع فعليه أن يكون قد نفذ التزامه بالتسليم حتى يستطيع المطالبة بفس‪44‬خ العق‪4‬د لع‪44‬دم الوف‪44‬اء ب‪44‬الثمن‪ ،‬م‪44‬ا لم‬
‫يكن قد تم االتفاق بينهما على تسليم المبيع قبل قبض الثمن‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬أن يكون طالب الفسخ قادرا على إعادة الحال إلى ما كان عليه قبل العقد‪ :‬وذلك ألن أثر الفس‪44‬خ ال‬
‫يقتص ‪44‬ر على المس ‪44‬تقبل‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا يمت ‪44‬د إلى الماض ‪44‬ي إعم ‪44‬اال لألث ‪44‬ر ال ‪44‬رجعي للفس ‪44‬خ (م ‪44‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ف ‪44‬إذا تس ‪44‬لم‬
‫مشتري كمية من البضاعة كجزء من المبيع وباع هذه الكمية فإنه ال يس‪4‬تطيع طلب فس‪4‬خ عق‪4‬د ال‪4‬بيع إذا لم يس‪4‬لمه‬
‫البائع باقي المبيع لعدم استطاعته رد ما تس‪4‬لمه إلى الب‪4‬ائع‪ ،‬وذل‪4‬ك ألن‪4‬ه ال يس‪4‬تطيع ن‪4‬زع م‪4‬ا باع‪4‬ه من ي‪4‬د المش‪4‬تري‬
‫إذ في هذا إخالل بالتزامه بالض‪4‬مان‪ ،‬أم‪4‬ا في حال‪4‬ة ع‪4‬دم اس‪4‬تطاعة الم‪4‬دين رد الش‪4‬يء إلى أص‪4‬له؛ أي إع‪4‬ادة الحال‪4‬ة‬
‫إلى م ‪44‬ا ك ‪44‬انت علي ‪44‬ه قب ‪44‬ل العق ‪44‬د‪ ،‬ف ‪44‬إن ذل ‪44‬ك ال يمن ‪44‬ع من الحكم بالفس ‪44‬خ وفي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة يقض ‪44‬ى علي ‪44‬ه ب ‪44‬التعويض‬
‫(السعدي‪2002 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬ح‪44‬االت فس‪44‬خ عق‪44‬د ال‪44‬بيع في مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية‪ :‬تض‪44‬منت أحك‪44‬ام المجل‪44‬ة العدي‪44‬د من ح‪44‬االت فس‪44‬خ عق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬ال‪44‬تي‬
‫يجوز فيها فسخ العقد ما بين البائع والمشتري متى قامت حالة من حاالته‪ ،‬ومن هذه الحاالت على سبيل المثال‪:‬‬

‫‪240‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫حق البائع في فسخ العقد في حال كان المشتري مفلسا أو معسرا‪.‬‬

‫حق البائع في فسخ العقد إذا كان المشتري موسرا مماطال‪.‬‬

‫حق البائع في فسخ العقد إذا هرب المشتري قبل نقد الثمن وهو معسر‪.‬‬

‫حق المشتري في فسخ العقد إذا تعذر على المشتري تسليم المبيع له‪.‬‬

‫في حال فوات الشرط أو فساده يحق لمن ضرب الشرط لمصلحته أن يطالب بالفسخ‪.‬‬

‫حق المشتري في فسخ العقد إن كان قد اشترط صفة معينة في المبيع ثم لم يجدها فيه بعد البيع‪.‬‬

‫‪ -‬سلطة القاضي في القضاء بالفسخ‪ :‬أن يرفع أحد طرفي العقد دعوى فسخ العقد المبرم بينه وبين الط‪44‬رف اآلخ‪44‬ر‪ ،‬ال‬
‫يعني إلزام القاض‪44‬ي ب‪4‬الحكم لص‪44‬الحه‪ ،‬ف‪44‬الحكم بالفس‪4‬خ ليس حكم‪4‬ا حتمي‪4‬ا أو واجب‪4‬ا على القاض‪44‬ي‪ ،‬وإ نم‪4‬ا للقاض‪44‬ي في‬
‫ذل ‪44‬ك س ‪44‬لطة تقديري ‪44‬ة‪ ،‬ك ‪44‬ل ذل ‪44‬ك م ‪44‬ا لم يكن ق ‪44‬د تم االتف ‪44‬اق في العق ‪44‬د على اعتب ‪44‬ار العق ‪44‬د منفس ‪44‬خا بمج ‪44‬رد إخالل أح ‪44‬د‬
‫المتعاقدين بتنفيذ التزامه‪ ،‬حينها يفقد القاضي سلطته التقديرية‪ ،‬ويجب عليه القضاء بالفسخ‪.‬‬

‫كم‪44‬ا أن للقاض‪44‬ي الح‪44‬ق في ع‪44‬دم االس‪44‬تجابة إلى طلب الفس‪44‬خ إذا رأى أن الظ‪44‬روف المحيط‪44‬ة ال ت‪44‬برر فس‪44‬خ العق‪44‬د‪ ،‬كم‪44‬ا ل‪44‬و‬
‫ك‪44‬ان م‪44‬ا لم ي‪44‬وف ب‪44‬ه الم‪44‬دين قلي‪44‬ل األهمي‪44‬ة بالنس‪44‬بة إلى االل‪4‬تزام في جملت‪44‬ه‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك‪ :‬أن يك‪44‬ون المش‪44‬تري ق‪44‬د تخل‪44‬ف عن‬
‫سداد قسط واحد فقط من أقساط الثمن بعد دفعه‪4‬ا كله‪4‬ا‪ ،‬ويج‪4‬وز للقاض‪44‬ي أيض‪44‬ا أن يمنح للم‪4‬دين أجال للتنفي‪4‬ذ‪ ،‬ويع‪4‬رف ه‪4‬ذا‬
‫األجل بنظرة الميسرة‪ ،‬كما أن له الحق في الحكم بتقسيم التزام المدين على أقس‪4‬اط م‪4‬تى ك‪4‬ان ذل‪4‬ك ال يع‪4‬ود بالض‪4‬رر على‬
‫المتعاق‪44‬د اآلخ‪44‬ر‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه ال يج‪44‬وز للقاض‪44‬ي أن يقض‪44‬ي بالفس‪44‬خ من تلق‪44‬اء نفس‪44‬ه‪ ،‬فال يح‪44‬ق ل‪44‬ه أن يقض‪44‬ي ب‪44‬ه إال إذا ك‪44‬ان ق‪44‬د‬
‫طلبه أحد طرفي العقد‪ ،‬أما إذا كان قد طلب التنفيذ فال يجوز للقاضي الحكم بالفسخ حتى ولو رأى أنه ال بد منه في ظ‪44‬ل‬
‫ظروف الدعوى (السعدي‪2002 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬انحالل عقد البيع باالنفساخ‪:‬‬

‫‪ -‬ينفسخ عقد البيع من تلقاء نفسه متى أصبح تنفيذه مستحيال للسبب األجنبي‪ ،‬كوقوع ق‪44‬وة ق‪44‬اهرة‪ ،‬أو فع‪44‬ل الغ‪44‬ير‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫تحققت ش‪44‬روط الس‪44‬بب األجن‪44‬بي ت‪44‬رتب على ذل‪44‬ك انقض‪44‬اء ال‪44‬تزام الم‪44‬دين ب‪44‬االلتزام المس‪44‬تحيل‪ ،‬وينقض‪44‬ي مع‪44‬ه االل‪44‬تزام‬
‫المقابل‪ ،‬ويسمى في هذه الحالة انفساخ العقد‪.‬‬

‫‪ -‬واالس ‪44‬تحالة هن ‪44‬ا هي االس ‪44‬تحالة المطلق ‪44‬ة‪ ،‬وعلى ذل ‪44‬ك إذا اش ‪44‬ترى ش ‪44‬خص م ‪44‬نزال ثم ته ‪44‬دم بزل ‪44‬زال‪ ،‬ففي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة‬
‫يس‪44‬تحيل على الب‪44‬ائع تنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه بالتس‪44‬ليم‪ ،‬ومن ثم ينقض ‪44‬ي التزام‪44‬ه بالتس‪44‬ليم‪ ،‬مم‪44‬ا ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه زوال أو انقض ‪44‬اء‬
‫التزام المشتري بدفع الثمن‪ ،‬مما يؤدي إلى انفساخ العقد بقوة القانون‪.‬‬
‫‪241‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬شروط انفساخ عقد البيع‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬يجب أن تكون اس‪A‬تحالة التنفي‪A‬ذ ناش‪A‬ئة في ت‪A‬اريخ الح‪A‬ق لقي‪A‬ام العق‪A‬د‪ :‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬انت االس‪44‬تحالة قائم‪44‬ة‬
‫عند إبرام العقد فإن العقد ال ينعقد أصال؛ إذ إنه يقع باطال الستحالة محله‪.‬‬

‫الش‪AA‬رط الث‪AA‬اني‪ :‬أن تك‪AA‬ون االس‪AA‬تحالة كامل‪AA‬ة‪ ،‬أي أن يك ‪44‬ون االل ‪44‬تزام أص ‪44‬بح تنفي ‪44‬ذه مس ‪44‬تحيال بالكام ‪44‬ل‪ ،‬أم ‪44‬ا إذا ك ‪44‬انت‬
‫االس‪44‬تحالة جزئي‪44‬ة فال ينفس‪44‬خ العق‪44‬د من تلق‪44‬اء نفس‪44‬ه‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يك‪44‬ون الخي‪44‬ار لل‪44‬دائن؛ فإم‪44‬ا أن يط‪44‬الب بالفس‪44‬خ‪ ،‬وإ م‪44‬ا أن‬
‫يطالب بالتنفيذ العيني في الجزء المتبقي (السعدي‪2002 ،‬م)‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬أن يك‪A‬ون س‪A‬بب االس‪A‬تحالة الس‪A‬بب األجن‪A‬بي‪ :‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬انت االس‪44‬تحالة راجع‪44‬ة إلى س‪44‬بب آخ‪44‬ر كخط‪44‬أ‬
‫المدين نفسه‪ ،‬فإن العقد ال ينفسخ‪ ،‬ويبقى التزامه قائما‪ ،‬ويجب عليه الوفاء به حتى ولو بمقابل‪.‬‬

‫ج‪ .‬انحالل عقد البيع باإلنهاء‪:‬‬

‫‪ .1‬المقصود بإنهاء عقد البيع‪ :‬يقصد بإنهاء العقد حل الرابطة العقدية بالنسبة إلى المستقبل فقط‪ ،‬على أن تبقى اآلثار‬
‫التي أحدثها في الماضي قائمة‪ ،‬وتقضي القواعد العامة بعدم ج‪4‬واز إنه‪4‬اء العق‪4‬د إال بتراض‪4‬ي جمي‪4‬ع من اش‪4‬تركوا في‬
‫إبرامه‪ ،‬كما لو اتفق البائع والمشتري على إنهاء عقد البيع بينهما‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه يمكن إنه‪44‬اء عق‪4‬د ال‪44‬بيع ب‪44‬اإلرادة المنف‪4‬ردة‬
‫من أي من ط‪44‬رفي العق‪4‬د فق‪4‬ط‪ ،‬وه‪44‬ذا ال يمكن أن يح‪44‬دث إال إذا نص الق‪4‬انون على ذل‪44‬ك‪ ،‬أو ك‪44‬ان العق‪4‬د يقض‪44‬ي ب‪44‬ذلك‪،‬‬
‫وفيما يلي نعرض لحاالت إنهاء العقد باإلرادتين‪ ،‬وكذلك حاالت إنهائه باإلرادة المنفردة‪:‬‬

‫‪ .2‬إنهاء عقد البيع باإلرادتين (اإلقالة)‪ :‬تعرف اإلقال‪4‬ة بأنه‪4‬ا "انحالل الرابط‪4‬ة العقدي‪4‬ة باتف‪4‬اق الط‪4‬رفين‪ ،‬ويعت‪4‬بر التقاي‪4‬ل‬
‫عق ‪44‬دا يتم بإيج ‪44‬اب وقب ‪44‬ول ص ‪44‬ريحين أو ض ‪44‬منيين" (الس ‪44‬عدي‪2002 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)379‬فيج ‪44‬وز للمتعاق ‪44‬دين أن يتفق ‪44‬ا على‬
‫إنهائه بإرادتهما‪ ،‬فيقيل كل منهما اآلخر من التزاماته‪ ،‬وتزول كل اآلثار التي أنتجها البيع‪ ،‬ويل‪44‬زم ك‪44‬ل من الط‪44‬رفين‬
‫بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبل العقد‪ ،‬وكما يمكن أن يكون اتفاق كال الطرفين ص‪44‬حيحا‪ ،‬يمكن أيض‪44‬ا أن يك‪44‬ون‬
‫ضمنيا‪ ،‬فإذا رد المشتري المبيع إلى البائع أمكن اعتبار ذلك إيجابا ضمنيا للتقايل من البيع‪ ،‬فإذا تص‪44‬رف الب‪44‬ائع في‬
‫هذا المبيع إلى مشتر آخر كان ذلك قب‪4‬وال ض‪4‬منيا للتقاي‪4‬ل (م‪4‬رقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬ويش‪4‬ترط لص‪4‬حة التقاي‪4‬ل أن يك‪4‬ون ك‪4‬ل‬
‫من الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري كام‪44‬ل األهلي‪44‬ة الالزم‪44‬ة إلب‪44‬رام عق‪44‬د ال‪44‬بيع الم‪44‬راد الرج‪44‬وع في‪44‬ه أو اإلقال‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪44‬ا تمت اإلقال‪44‬ة‬
‫ت‪44‬رتب عليه‪44‬ا مح‪44‬و آث‪44‬ار عق‪44‬د ال‪44‬بيع تمام‪44‬ا وأعي‪44‬د المتعاق‪44‬دان إلى م‪44‬ا كان‪44‬ا علي‪44‬ه قب‪44‬ل التعاق‪44‬د‪ ،‬فتع‪44‬ود ملكي‪44‬ة الم‪44‬بيع إلى‬
‫البائع‪ ،‬ويعود الثمن إلى المشتري إن كان قد دفعه‪ ،‬أما إذا لم يكن قد دفعه فإن التزامه بدفع الثمن وما ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه‬
‫يس‪44‬قط‪ .‬أم‪44‬ا عن اإلقال‪44‬ة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬فمن خالل اس‪44‬تقراء نص‪44‬وص المجل‪44‬تين يت‪44‬بين أنهم‪44‬ا أجازت‪44‬ا إنه‪44‬اء العق‪44‬د‬
‫باإلقالة‪ ،‬فنصت المادة (‪ )190‬من المجلة العدلية على "للعاقدين أن يتقايال البيع برضاهما بع‪44‬د انعق‪44‬اده"‪ ،‬وفي الم‪44‬ادة‬
‫‪242‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫(‪ )191‬بينت المجل ‪44‬ة طبيع ‪44‬ة اإلقال ‪44‬ة فنص ‪44‬ت على أن "اإلقال ‪44‬ة ك ‪44‬البيع‪ ،‬تك ‪44‬ون باإليج ‪44‬اب والقب ‪44‬ول مثال ل ‪44‬و ق ‪44‬ال أح ‪44‬د‬
‫العاق‪44‬دين‪ :‬قلت ال‪44‬بيع أو فس‪44‬خته‪ ،‬وق‪44‬ال اآلخ‪44‬ر‪ :‬قبلت‪ ،‬أو ق‪44‬ال أح‪44‬دهما لآلخ‪44‬ر‪ :‬أقل‪44‬ني ال‪44‬بيع‪ ،‬فق‪44‬ال اآلخ‪44‬ر‪ :‬ق‪44‬د فعلت‪،‬‬
‫صحت اإلقالة وينفسخ العقد"‪.‬‬

‫‪ .3‬إنه‪AA‬اء عق‪AA‬د ال‪AA‬بيع ب‪AA‬اإلرادة المنف‪AA‬ردة‪ :‬األص ‪44‬ل‪ ،‬أن العق ‪44‬ود ملزم ‪44‬ة لكال طرفيه ‪44‬ا‪ ،‬فال يج ‪44‬وز ألح ‪44‬د الط ‪44‬رفين منف ‪44‬ردا‬
‫إنه ‪44‬اؤه‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا ال ب ‪44‬د من اجتم ‪44‬اع اإلرادتين على ذل ‪44‬ك‪ ،‬غ ‪44‬ير أن ‪44‬ه يج ‪44‬وز اس ‪44‬تثناء على األص ‪44‬ل إنه ‪44‬اء العق ‪44‬د ب ‪44‬اإلرادة‬
‫المنف ‪44‬ردة م ‪44‬تى ك ‪44‬ان هن ‪44‬اك نص ق ‪44‬انوني يج ‪44‬يز ذل ‪44‬ك أو ك ‪44‬ان ثم ‪44‬ة اتف ‪44‬اق يفي ‪44‬د ذل ‪44‬ك في العق ‪44‬د‪ ،‬ويع ‪44‬رف ذل ‪44‬ك في الفق ‪44‬ه‬
‫اإلس‪44‬المي باس‪44‬م خي‪44‬ار الش‪44‬رط‪ ،‬ولم يتض‪44‬من الق‪44‬انون وك‪44‬ذلك الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي أي نص يعطي أح‪44‬د ط‪44‬رفي عق‪44‬د ال‪44‬بيع‬
‫الحق في إنهائه بإرادته المنفردة‪ ،‬ومن ثم ال يتبقى سوى الحالة الثاني‪44‬ة المتص‪44‬ور وقوعه‪44‬ا في إنه‪44‬اء عق‪4‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫تض‪44‬من العق‪44‬د ش‪44‬رطا يج‪44‬يز ألح‪44‬د طرفي‪44‬ه إنه‪44‬اءه بإرادت‪44‬ه المنف‪44‬ردة‪ ،‬ك‪44‬ان ل‪44‬ه ذل‪44‬ك دون أن يتوق‪44‬ف األم‪44‬ر على إرادة أو‬
‫رض‪44‬ا المتعاق‪44‬د اآلخ‪44‬ر‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك‪ :‬أن يش‪44‬ترط الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري في بي‪44‬ع النس‪44‬يئة أن من ح‪44‬ق أي منهم‪44‬ا إنه‪44‬اء العق‪44‬د‬
‫بإرادته المنفردة بعد دفع خمسة أقساط من الثمن‪.‬‬

‫‪243‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫ثالثًا‪ :‬اآلثار القانونية المترتبة على زوال عقد البيع‪.‬‬

‫إذا زالت الرابطة العقدية بين المتعاقدين بسبب قيام ش‪44‬روط حال‪44‬ة من ح‪44‬االت ال‪44‬زوال‪ ،‬س‪44‬واء ب‪44‬االنحالل أو ب‪44‬البطالن‪ ،‬ف‪44‬إن‬
‫هناك مجموعة من اآلثار القانونية نبينها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬وجوب إعادة المتعاقدين إلى ما كانوا عليه قبل التعاقد‪:‬‬

‫ف‪44‬إذا انح‪44‬ل عق‪44‬د ال‪44‬بيع‪ ،‬س‪44‬واء ب‪44‬البطالن أو بالفس‪44‬خ‪ ،‬وجب على ك‪44‬ل من الب‪44‬ائع والمش‪44‬تري أن ي‪44‬رد إلى الط‪44‬رف اآلخ‪44‬ر م‪44‬ا‬
‫حص‪44‬له بس‪44‬بب العق‪44‬د‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان انحالل العق‪44‬د راجع‪44‬ا إلى تقص‪44‬ير أح‪44‬د الط‪44‬رفين ال‪44‬تزم ه‪44‬ذا الط‪44‬رف‪ ،‬باإلض‪44‬افة إلى ال‪44‬رد‪،‬‬
‫بتعويض الطرف اآلخر عن انحالل العقد (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫أ‪ .‬ما يجب على المشتري رده‪ :‬يلتزم المشتري بموجب هذا األثر برد ما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬الم ‪44‬بيع إن ك ‪44‬ان ق ‪44‬د تس ‪44‬لمه‪ ،‬وك ‪44‬ان م ‪44‬ا زال ق ‪44‬ادرا على تس ‪44‬ليمه‪ ،‬وللمش ‪44‬تري في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة الح ‪44‬ق في حبس الم ‪44‬بيع‬
‫المقض‪44‬ي بفس‪44‬خ عق‪44‬د بيع‪44‬ه إلى أن يق‪44‬وم الب‪44‬ائع ب‪44‬دفع م‪44‬ا تس‪44‬لمه من الثمن‪ ،‬وفي ذل‪44‬ك قض‪44‬ت محكم‪44‬ة النقض المص‪44‬رية‬
‫ب‪44‬أن "للمش‪44‬تري ح‪44‬ق حبس العين المحك‪44‬وم بفس‪44‬خ عق‪44‬د ال‪44‬بيع الص‪44‬ادر ل‪44‬ه عنه‪44‬ا ح‪44‬تى يوفي‪44‬ه الب‪44‬ائع بم‪44‬ا دفع‪44‬ه من الثمن‪،‬‬
‫تأسيس‪44‬ا على أن التزام‪44‬ه بتس‪44‬ليم العين بع‪44‬د الحكم بالفس‪44‬خ يقابل‪44‬ه ال‪44‬تزام الب‪44‬ائع ب‪44‬رد م‪44‬ا تس‪44‬لمه من الثمن‪ ،‬إال أن ح‪44‬ق‬
‫المش‪44 4‬تري في الحبس ينقض‪44 4‬ي بوف‪44 4‬اء الب‪44 4‬ائع بالتزام‪44 4‬ه" (نقض م‪44 4‬دني‪27/7/1968 ،‬م)‪ .‬أم‪44 4‬ا إذا اس‪44 4‬تحال رد الم‪44 4‬بيع‬
‫لهالكه مثال وهو في حيازة المشتري‪ ،‬فللقاضي أن يحكم بالتعويض في هذه الحال‪4‬ة ب‪4‬دال من ال‪4‬رد‪ ،‬فيل‪4‬تزم المش‪4‬تري‬
‫هن ‪44‬ا ب ‪44‬دفع قيم ‪44‬ة الم ‪44‬بيع وقت هالك ‪44‬ه طبق ‪44‬ا لقواع ‪44‬د المس ‪44‬ؤولية التقص ‪44‬يرية‪ ،‬ال على أس ‪44‬اس المس ‪44‬ؤولية العقدي ‪44‬ة‪ ،‬وذل ‪44‬ك‬
‫النحالل العق‪44‬د هن‪44‬ا‪ ،‬كم‪44‬ا أن الب‪44‬ائع يل‪44‬تزم ب‪44‬رد الثمن على أس‪44‬اس دف‪44‬ع غ‪44‬ير المس‪44‬تحق (الس‪44‬عدي‪2002 ،‬م)‪ ،‬وق‪44‬د أورد‬
‫القانون في شأن الرد استثناء تعلق بناقص األهلي‪4‬ة‪ ،‬ف‪4‬إذا أبط‪4‬ل عق‪4‬د ال‪4‬بيع بس‪4‬بب نقص أهلي‪4‬ة الب‪4‬ائع‪ ،‬فال يل‪4‬تزم الب‪4‬ائع‬
‫ناقص األهلية برد الثمن إال بمقدار ما استفاد من‪4‬ه‪ ،‬وعلي‪4‬ه إذا ب‪4‬اع ن‪4‬اقص األهلي‪4‬ة ش‪4‬يئا ثم س‪4‬رق من‪4‬ه الثمن‪ ،‬أو أتلف‪4‬ه‬

‫‪244‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫في المالهي أو األلعاب‪ ،‬فال يلتزم برد الثمن الذي قبضه‪ ،‬إذا م‪44‬ا تق‪44‬رر البطالن‪ ،‬وعلى المتعاق‪44‬د اآلخ‪44‬ر أن يثبت أن‬
‫المشتري قد استفاد مما قبضه‪ ،‬ويسري الحكم ذاته على الصبي غير المم‪4‬يز وعلى المجن‪4‬ون‪ ،‬والمعت‪4‬وه بع‪4‬د تس‪4‬جيل‬
‫قرار الحجر عليهما (السعدي‪2002 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬رد ثمار المبيع‪ :‬ويستوي بعد ذلك أن تك‪4‬ون ه‪4‬ذه الثم‪4‬ار ثم‪4‬ارا طبيعي‪4‬ة أو مدني‪4‬ة أو ص‪44‬ناعية‪ ،‬وذل‪4‬ك ألن الم‪4‬بيع يع‪4‬د‬
‫كأن‪44‬ه لم يخ‪44‬رج من ي‪44‬د الب‪44‬ائع‪ ،‬ومن ثم ف‪44‬إن م‪44‬ا دَّر ه من ثم‪44‬رات فهي من ح‪44‬ق الب‪44‬ائع وليس المش‪44‬تري‪ ،‬ويقص‪44‬د بثم‪44‬ار‬
‫الش‪44‬يء ك‪44‬ل م‪44‬ا يتول‪44‬د عن‪44‬ه بص‪44‬ورة دوري‪44‬ة دون أن ينقص من أص‪44‬له ش‪44‬يء‪ ،‬ويل‪44‬تزم المش‪44‬تري ب‪44‬رد الثم‪44‬ار من وقت‬
‫المطالب‪44‬ة القض‪44‬ائية ال من وقت تس‪44‬لم الم‪44‬بيع؛ وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه خالل ه‪44‬ذه الف‪4‬ترة ل‪44‬و هل‪44‬ك الم‪44‬بيع لك‪44‬انت تبع‪44‬ة الهالك علي‪44‬ه‪،‬‬
‫وذلك تطبيقا للقواعد الفقهية في الضمان (الخراج بالضمان)‪( ،‬والغنم بالغرم)‪.‬‬

‫‪ -‬تعويض البائع عما أصاب المبيع من تلف‪ :‬فإذا لحق المبيع تلف جراء استخدام المشتري له خالل ف‪44‬ترة قي‪4‬ام العق‪4‬د‬
‫بينهما التزم بتعويضه عن ذلك التلف‪ ،‬شريطة أن يكون ذلك التلف راجعا إلى خطئه‪ ،‬أما التلف الذي يح‪44‬دث نتيج‪44‬ة‬
‫مرور الزمن فال يلتزم بتعويضه (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬تعويض البائع عما لحقه من خسارة وما فاته من كسب‪ :‬ويشترط إلعمال هذا التعويض أن يكون الفسخ في حال‬
‫كان انحالل العقد بفس‪4‬خه راجع‪4‬ا إلى تقص‪4‬ير المش‪4‬تري في تنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا يل‪4‬تزم في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ب‪4‬دفع مص‪4‬اريف‬
‫دعوى الفسخ‪.‬‬

‫ب‪ .‬ما يجب على البائع رده‪ :‬يلتزم البائع في حال انحالل العقد أو بطالنه بما يلي‪:‬‬
‫‪ -‬رد الثمن المقبوض‪ :‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان المش‪44‬تري ق‪44‬د دف‪44‬ع الثمن‪ ،‬وانح‪44‬ل العق‪44‬د وجب على الب‪44‬ائع رده‪ ،‬ويس‪44‬قط عن المش‪44‬تري‬
‫ما لم يكن قد دفعه‪.‬‬

‫‪ -‬رد فوائد الثمن‪ :‬وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه ال يج‪44‬وز ل‪44‬ه أن يجم‪44‬ع بين ثم‪44‬ار الم‪44‬بيع وفوائ‪44‬د الثمن م‪44‬ا لم يكن الب‪44‬ائع هن‪44‬ا حس‪44‬ن الني‪44‬ة‪،‬‬
‫والمشتري سيئ النية وألزم األخير برد الثمار قبل أن يطالب هو البائع بالفوائد (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬رد المصروفات الضرورية‪ :‬التي أنفقها المشتري على المبيع في سبيل المحافظة عليه‪ ،‬كما يجب عليه أن يرد إليه‬
‫مقاب‪44‬ل المص‪44‬روفات النافع‪44‬ة ال‪44‬تي أنفقت في تحس‪44‬ينات أو إنش‪44‬اءات أدخلت على الم‪44‬بيع‪ ،‬والمص‪44‬روفات الكمالي‪44‬ة م‪44‬تى‬
‫كان البائع سيئ النية‪.‬‬

‫‪245‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫‪-‬رد جمي‪AA‬ع مص‪AA‬روفات العق‪AA‬د‪ :‬ومص ‪44‬روفات دع ‪44‬وى الفس ‪44‬خ وأي دع ‪44‬وى أخ ‪44‬رى اض ‪44‬طر المش ‪44‬تري إلى رفعه ‪44‬ا بس ‪44‬بب‬
‫تقصير البائع (السعدي‪2002 ،‬م)‪.‬‬

‫تع‪44‬ويض المش‪44‬تري عم‪44‬ا لحق‪44‬ه من خس‪44‬ارة وم‪44‬ا فات‪44‬ه من كس‪44‬ب‪ :‬بس‪44‬بب فس‪44‬خ العق‪44‬د أو بطالن‪44‬ه إن ك‪44‬ان س‪44‬بب الفس‪44‬خ أو‬
‫البطالن راجعا إلى البائع‪.‬‬

‫‪ .2‬آثار انحالل العقد بالنسبة إلى الغير‪.‬‬

‫أ‪ .‬زوال حق الغير على المبيع‪:‬‬
‫األص‪44‬ل أن انحالل العق‪44‬د أو بطالن‪44‬ه يؤدي‪44‬ان إلى زوال العق‪44‬د ب‪44‬أثر رجعي‪ ،‬ومن ثم يص‪44‬بح المش‪44‬تري كأن‪44‬ه لم يتمل‪44‬ك الم‪44‬بيع‬
‫من قب‪44‬ل‪ ،‬وبن‪44‬اء على ذل‪44‬ك تص‪44‬بح التص‪44‬رفات ال‪44‬تي أجراه‪44‬ا على الم‪44‬بيع خالل قي‪44‬ام العق‪44‬د ص‪44‬ادرة ِم من ال يمل‪44‬ك‪ ،‬فال تك‪44‬ون‬
‫نافذة في حق البائع إال إذا أجازها‪ ،‬وعليه إذا باع المشتري المبيع للغير أو رهنه‪ ،‬أو قرر عليه حقا عينيا‪ ،‬أو غير ذلك‪،‬‬
‫فال تكون هذه التصرفات نافذة في حق البائع‪ ،‬وفي حال تم بيع المبيع إلى مٍش تٍر ثاٍن ‪ ،‬وقض‪4‬ى ب‪4‬انحالل عق‪4‬د ال‪4‬بيع األول‪،‬‬
‫ف‪44‬إن المش‪44‬تري الث‪44‬اني يك‪44‬ون غ‪4‬ير مل‪44‬زم ب‪44‬رد ثم‪44‬ار الم‪44‬بيع ألن‪44‬ه تملكه‪44‬ا بحس‪44‬ن ني‪44‬ة (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬غ‪4‬ير أن ه‪44‬ذا األص‪44‬ل‬
‫يرد عليه بعض االستثناءات التي تعود العلة من تقريرها إلى حسن نية غير المتصرف إليه‪ ،‬ومن هذه االستثناءات‪:‬‬

‫‪ -‬قاعدة الحيازة في المنقول سند المالك‪ :‬فإذا كان المبيع منق‪4‬وال‪ ،‬وتص‪4‬رف في‪4‬ه المش‪4‬تري إلى مش‪4‬تر آخ‪4‬ر حس‪4‬ن الني‪4‬ة‪،‬‬
‫فيج‪44‬وز للمش‪44‬تري الث‪44‬اني أن ي‪44‬دفع في مواجه‪44‬ة مطالب‪44‬ة الب‪44‬ائع ل‪44‬ه باس‪44‬ترداد الم‪44‬بيع بقاع‪44‬دة الحي‪44‬ازة في المنق‪44‬ول س‪44‬ند‬
‫المالك أو الحائز‪.‬‬
‫‪ -‬قاعدة األفضلية للعق‪A‬د المس‪A‬جل‪ :‬ف‪44‬إذا ب‪44‬اع المش‪44‬تري العق‪44‬ار إلى مش‪44‬تر ث‪44‬ان‪ ،‬وق‪44‬ام ه‪44‬ذا المش‪44‬تري بتس‪44‬جيل ملكيت‪44‬ه له‪44‬ذا‬
‫العقار في السجل العيني‪ ،‬قبل رفع دعوى الفسخ أو البطالن‪ ،‬ففي هذه الحالة تكون األفضلية للبيع المسجل‪ ،‬ما لم‬
‫يكن سبب زوال الرابطة العقدية بطالن العقد بطالنا مطلقا‪ ،‬وذلك ألن السجل العي‪44‬ني يطه‪44‬ر العق‪44‬د من ال‪44‬دفوع‪ ،‬إال‬
‫إذا ك‪44‬ان ال‪44‬دفع يتمث‪44‬ل في مخالف‪44‬ة ألحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية‪ ،‬أو ل‪44‬تزوير في‪44‬ه‪ ،‬باعتب‪44‬ار أن العق‪44‬د المس‪44‬جل ه‪44‬و عق‪44‬د‬
‫رسمي حاز الحجي‪4‬ة المطلق‪4‬ة‪ ،‬وال يج‪4‬وز الطعن في‪4‬ه إال ب‪4‬التزوير أو مخالف‪4‬ة أحك‪4‬ام الش‪4‬ريعة اإلس‪4‬المية‪ ،‬وعلى ه‪4‬ذا‬
‫الحكم نص‪44 4 4 4‬ت الم‪44 4 4 4‬ادة (‪ )141‬من نظ‪44 4 4 4‬ام المرافع‪44 4 4 4‬ات الش‪44 4 4 4‬رعية الص‪44 4 4 4‬ادر بالمرس‪44 4 4 4‬وم الملكي رقم م‪1/‬وبت‪44 4 4 4‬اريخ‬
‫‪22/1/1435‬هـ‪ ،‬حيث ج ‪44‬اء فيه ‪44‬ا‪" :‬ال يقب ‪44‬ل الطعن في األوراق الرس ‪44‬مية إال بادع ‪44‬اء ال ‪44‬تزوير‪ ،‬م ‪44‬ا لم يكن م ‪44‬ذكورا‬
‫فيها ما يخالف أحكام الشريعة اإلسالمية"‪.‬‬

‫‪246‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫رابعًا‪ :‬حاالت خالفية في انحالل العقد في الفقه اإلسالمي‬

‫باإلضافة إلى بطالن العقد وانحالله بالفسخ واإلقالة على النحو ال‪4‬ذي ق‪44‬دمنا ل‪4‬ه في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي والق‪4‬انون الوض‪44‬عي‪،‬‬
‫ف‪44‬إن ثم‪44‬ة مس‪44‬ألة خالفي‪44‬ة ح‪44‬ول انحالل أو ع‪44‬دم انحالل العق‪44‬د في ح‪44‬ال وقوعه‪44‬ا‪ ،‬وفيم‪44‬ا يلي نع‪44‬رض ألهم ه‪44‬ذه الص‪44‬ور‪،‬‬
‫حيث إن حصرها في هذه الوحدة سيكون من األمور الشاقة لكثرتها وتشعب اآلراء فيها‪:‬‬

‫‪ .1‬انحالل العقد في حال بيع المبيع المسلم فيه في عقد الَّس َلم‪:‬‬
‫عق‪44‬د الس‪44‬لم من ال‪44‬بيوع ال‪44‬تي اس‪44‬تثناها الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي من قاع‪44‬دة ع‪44‬دم ج‪44‬واز التعام‪44‬ل في األم‪44‬وال المس‪44‬تقبلية‪ ،‬وس‪44‬نأتي‬
‫للوقوف عليه الحقا بإذن اهلل‪ ،‬وما يهمنا هنا هو معالجة حالة ما إذا قام َر ُّب السلم (المشتري) ببيع المسَّلم فيه (المبيع)‬
‫للمسَّلم إليه (البائع)‪ ،‬فهل يترتب على ذلك انحالل عقد السلم؟‬

‫اختل‪44‬ف الفق‪44‬ه في حكم ه‪44‬ذه المس‪44‬ألة‪ ،‬ف‪44‬الجمهور على أن عق‪44‬د الس‪44‬لم ال ينح‪44‬ل إذا م‪44‬ا ب‪44‬اع رب الس‪44‬لم الم‪44‬بيع المس‪44‬لم في‪44‬ه‬
‫للمس‪44‬لم إلي‪44‬ه (بائع‪44‬ه)‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن بي‪44‬ع المس‪44‬لم في‪44‬ه ال يص‪44‬ح ألن‪44‬ه دين غ‪44‬ير مس‪44‬تقر (العاي‪44‬د‪2002 ،‬م)‪ ،‬وأم‪44‬ا س‪44‬بب ع‪44‬دم‬
‫االس‪44‬تقرار ف‪44‬يرجع إلى ك‪44‬ون بي‪44‬ع الس‪44‬لم عرض‪44‬ة للفس‪44‬خ إذا م‪44‬ا انقط‪44‬ع الم‪44‬بيع المس‪44‬لم في‪44‬ه‪ ،‬فيأخ‪44‬ذ حكم الم‪44‬بيع قب‪44‬ل قبض‪44‬ه‬
‫ذاته‪ .‬أما المالكية وأحمد وغيرهم‪ ،‬فيرون أن بيع رب السلم المسلم فيه إلى المسلم إليه من شأنه أن ي‪44‬ؤدي إلى انحالل‬
‫عقد السلم‪ ،‬وذلك ألنه لم يرد دليل فقهي ينهى عن بيع المسلم فيه للمس‪4‬لم إلي‪4‬ه من قب‪4‬ل رب الس‪4‬لم‪ ،‬وك‪4‬ل م‪4‬ا لم ي‪4‬رد في‪4‬ه‬
‫نص يحرمه فاألصل فيه اإلباحة‪ ،‬وأن األمور تجري على إطالقها ما لم يرد قيد يقي‪44‬دها‪ ،‬ول‪44‬ذا ي‪44‬رى العاي‪44‬د أن ال‪44‬راجح‬
‫من هذين القولين هو انحالل عقد السلم ببيع رب السلم المسلم فيه للمسلم إليه‪ ،‬وذلك لعدم وجود دليل على المنع من‪44‬ه‪،‬‬
‫ف‪44‬إذا م‪44‬ا بي‪44‬ع المس‪44‬لم في‪44‬ه على ه‪44‬ذا النح‪44‬و ت‪44‬رتب على ذل‪44‬ك ب‪44‬راءة ذم‪44‬ة المس‪44‬لم إلي‪44‬ه‪ ،‬وذل‪44‬ك النحالل بي‪44‬ع الس‪44‬لم (العاي‪44‬د‪،‬‬
‫‪2002‬م‪ ،‬ص‪ ،)526‬وق ‪44‬د تض ‪44‬منت الم‪44‬ادة (‪ )492‬من مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية ص ‪44‬ورا لبطالن عق‪44‬د بي‪44‬ع الس‪44‬لم‪ ،‬فج‪44‬اء‬
‫فيها‪" :‬ال يصح االعتياض عن المسلم فيه وال بيعه وال الحوالة به‪ ،‬كما ال يصح بيع رأس المال بعد الفسخ قب‪44‬ل قبض‪44‬ه‬
‫وال الحوالة به وال عليه"‪.‬‬

‫‪ .2‬انحالل العقد بهالك المبيع‪:‬‬

‫‪247‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫هالك المبيع الذي يؤدي إلى انحالل العقد وفقا ألحك‪4‬ام الش‪4‬ريعة اإلس‪4‬المية‪ ،‬ق‪44‬د يك‪4‬ون راجع‪4‬ا إلى فع‪4‬ل المتعاق‪44‬دين‪ ،‬وق‪44‬د‬
‫يكون بسبب آخر غيرهما‪ ،‬ويفرق الفقه في هذا الشأن بين ما إذا كان الهالك ق‪44‬د وق‪44‬ع قب‪4‬ل القبض أم بع‪4‬ده‪ ،‬وذل‪4‬ك على‬
‫النحو التالي‪:‬‬

‫أ‪ .‬هالك المبيع قبل القبض‪ :‬قد يكون هالك المبيع راجعا إلى خطأ أحد المتعاقدين‪ ،‬وقــد يكــون‬
‫بسبب آفة سماوية أو بفعل الغير‪.‬‬

‫‪ -‬فإذا كان الهالك باآلف‪44‬ة الس‪4‬ماوية‪ ،‬بمع‪4‬نى ال دخ‪4‬ل للب‪4‬ائع أو المش‪4‬تري في ذل‪4‬ك‪ ،‬فق‪4‬د اتف‪4‬ق الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني على انحالل‬
‫العق‪4‬د في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن الض‪44‬مان هن‪44‬ا يك‪44‬ون على الب‪44‬ائع باعتب‪44‬ار أن‪44‬ه من يت‪44‬ولى مهم‪44‬ة حراس‪44‬ته والحف‪4‬اظ علي‪44‬ه‪،‬‬
‫وي‪44‬ترتب على اعتب‪44‬ار الب‪44‬ائع ه‪44‬و الض‪44‬امن في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬إلزام‪44‬ه ب‪44‬رد الثمن للمش‪44‬تري في ح‪44‬ال قبض‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬إن لم يكن ق‪44‬د‬
‫قبضه فال يحق له أن يطالب به‪ .‬وعلى خالف ذلك‪ ،‬إذا هلك الم‪4‬بيع بع‪4‬د القبض‪ ،‬أو ك‪4‬ان الب‪4‬ائع ق‪44‬د وض‪44‬ع الم‪4‬بيع تحت‬
‫تص‪44‬رف المش‪44‬تري وأخ‪44‬بره ب‪44‬ذلك‪ ،‬ف‪44‬إذا هل‪44‬ك الم‪44‬بيع هن‪44‬ا يك‪44‬ون الهالك على المش‪44‬تري‪ ،‬ومن ثم ال يح‪44‬ق ل‪44‬ه أن يط‪44‬الب‬
‫باسترداد الثمن في هذه الحالة‪ ،‬ولذا فقد ذهب الراجح من الفقه القانوني إلى عدم انحالل العق‪4‬د في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة (العاي‪4‬د‪،‬‬
‫‪2002‬م)‪.‬‬

‫أما في حال كان الهالك راجع‪4‬ا إلى خط‪4‬أ أح‪4‬د المتعاق‪4‬دين‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان الهالك قب‪4‬ل القبض بفع‪4‬ل المش‪4‬تري ف‪4‬إن عق‪4‬د ال‪4‬بيع ال‬
‫ينحل (العايد‪ 2002 ،‬م)‪ ،‬وذلك ألن الضمان في هذه الحالة يكون عليه فيعد كأنه قبضه‪ ،‬ومن ثم يظل ملتزما بأداء الثمن‬
‫إذا كان لم يدفعه بعد‪ ،‬أما إن دفعه فال يحق له المطالبة به‪ ،‬وهذا ما نصت عليه المادة (‪ )339‬من المجلة الش‪44‬رعية ال‪44‬تي‬
‫ج‪44‬اء فيه‪44‬ا‪" :‬إتالف المش‪44‬تري الم‪44‬بيع ول‪44‬و عن غ‪44‬ير عم‪44‬د قبض ل‪44‬ه"‪ .‬وفي ح‪44‬ال ك‪44‬ان الهالك بفع‪44‬ل الب‪44‬ائع‪ ،‬ف‪44‬الراجح في الفق‪44‬ه‬
‫اإلسالمي أن عقد البيع ال ينحل‪ ،‬ولكن يخير المشتري بين إمضاء العقد وحله‪ ،‬إن لم يكن هو سبب التأخر في القبض‪.‬‬

‫‪ -‬وإ ذا ك‪AA‬ان الهالك بفع‪AA‬ل غ‪AA‬ير األجن‪AA‬بي عن العق‪AA‬د‪ :‬ف‪44‬ذهب بعض الفق‪44‬ه‪ ،‬ومنهم الحنفي‪44‬ة والمالكي‪44‬ة والحنابل‪44‬ة‪ ،‬إلى ع‪44‬دم‬
‫انحالل عقد البيع هنا‪ ،‬وذلك ألن الغير ملتزم بدفع بدل ما أهلك‪ ،‬ولذا يقوم البدل مقام الم‪44‬بيع‪ ،‬في حين ذهب ال‪44‬رأي‬
‫اآلخر ‪-‬وهو ق‪44‬ول الش‪4‬افعية‪-‬إلى أن هالك الم‪4‬بيع بفع‪4‬ل األجن‪4‬بي ي‪4‬ترتب علي‪4‬ه انحالل العق‪4‬د‪ ،‬وذل‪4‬ك ألن تس‪4‬ليم الم‪4‬بيع‬
‫في حالة هالكه يكون مستحيال‪ ،‬ولذا فيمتنع مطالبة البائع به‪ ،‬فيأخ‪4‬ذ إتالف الم‪4‬بيع بفع‪4‬ل األجن‪4‬بي أحك‪4‬ام التل‪4‬ف بفع‪4‬ل‬
‫اآلفة السماوية ذاَتها‪ .‬والراجح‪ ،‬هو القول األول‪ ،‬كل ما هنالك أن المشتري يخير بين إمضاء العقد وحله‪ ،‬ك‪44‬ل ذل‪44‬ك‬
‫إن لم يكن ع‪44‬دم القبض يرج‪44‬ع ل‪44‬ه بس‪44‬بب ت‪44‬أخره عن قبض‪44‬ه‪ ،‬وق‪44‬د تض‪44‬منت نص‪44‬وص المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية معالج‪44‬ة جمي‪44‬ع‬
‫هذه الحاالت‪ ،‬فنصت المادة (‪ )349‬من المجلة الشرعية على أن "المبيع في ضمان البائع إذا بيع بكي‪4‬ل أو نح‪4‬وه أو‬
‫بص‪44‬فة أو برؤي‪44‬ة متقدم‪44‬ة أو ك‪44‬ان ثم‪44‬را على ش‪44‬جر إلى أن يقبض‪44‬ه المش‪44‬تري‪ ،‬أم‪44‬ا غ‪4‬ير ذل‪44‬ك في ض‪44‬مان المش‪44‬تري من‬
‫حين العقد"‪ ،‬كما نصت المادة (‪ )350‬منها على أن "ما كان من ضمان المش‪44‬تري فمنع‪44‬ه الب‪44‬ائع من قبض‪44‬ه ص‪44‬ار في‬

‫‪248‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫ض‪44‬مان الب‪44‬ائع"‪ ،‬وج‪44‬اء في نص الم‪44‬ادة (‪ )351‬أن "م‪44‬ا ك‪44‬ان من ض‪44‬مان الب‪44‬ائع إذا عرض‪44‬ه على المش‪44‬تري ف‪44‬امتنع من‬
‫قبضه لغير مانع‪ ،‬صار في ضمان المشتري"‪.‬‬

‫ب‪.‬هالك المبيع في مرحلة خيار الشرط وتأثيره على بقاء العقد‪:‬‬

‫ذكرنا سابقا المقصود بخيار الشرط‪ ،‬وهو ‪ -‬كما عرفته (‪ )391‬من المجلة الشرعية ‪ -‬اتف‪4‬اق بين الب‪4‬ائع والمش‪4‬تري على‬
‫أن يكون لكليهما أو ألحدهما خي‪4‬ار فس‪4‬خ العق‪4‬د أو إمض‪4‬ائه‪ ،‬ومن ثم ينفس‪4‬خ عق‪4‬د ال‪4‬بيع في ح‪4‬ال اس‪4‬تخدم من ل‪4‬ه الخي‪4‬ار هن‪4‬ا‬
‫حقه في فسخ العقد‪ .‬وال تخرج األحكام هنا واآلثار عم‪4‬ا تم معالجت‪4‬ه س‪4‬ابقا في ه‪4‬ذا الش‪4‬أن‪ ،‬بي‪4‬د أن‪4‬ه يظ‪4‬ل لهالك الم‪4‬بيع في‬
‫ف ‪44‬ترة قي ‪44‬ام خي ‪44‬ار الش ‪44‬رط خصوص ‪44‬ية وفيه ‪44‬ا خالف فقهي محت ‪44‬دم‪ ،‬والمجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية باعتباره ‪44‬ا تقنين ‪44‬ا ش ‪44‬رعيا حنبلي ‪44‬ا في‬
‫المملكة العربية السعودية لم تغفل عن حسم ذلك الجدال‪ ،‬ولذا فقد أح‪4‬الت في ش‪4‬أن تل‪4‬ف الم‪4‬بيع أو هالك‪4‬ه في ف‪44‬ترة الخي‪4‬ار‬
‫إلى األحكام ذاتها التي نظمت هالك المبيع في مرحلة خيار مجلس العقد‪ ،‬أي قبل انعق‪4‬اد العق‪4‬د‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا نص‪44‬ت علي‪4‬ه في‬
‫المادة رقم (‪ ) 402‬منها فجاء فيها‪" :‬أحكام تلف المبيع أو إتالفه داخل مدة خيار الشرط كأحكامه في مدة خيار المجلس"‪.‬‬
‫وثمة خالف فقهي ثار حول أحكام هالك المبيع في مدة خيار الشرط‪ ،‬ولذا فإننا سنعرض ألحكامه في ضوء ما ج‪44‬اء في‬
‫مجلة األحكام الشرعية‪ ،‬ثم نعرض للخالف الفقهي حول انحالل أو عدم انحالل العق‪4‬د بهالك الم‪44‬بيع في م‪44‬دة خي‪44‬ار العق‪4‬د‪،‬‬
‫وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ -‬هالك الم ‪AA‬بيع في م ‪AA‬دة خي ‪AA‬ار الش ‪AA‬رط بآف ‪AA‬ة س ‪AA‬ماوية‪ :‬نص‪44 4‬ت الم‪44 4‬ادة (‪ )385‬من المجل‪44 4‬ة العدلي‪44 4‬ة على‪" :‬يس‪44 4‬قط خي‪44 4‬ار‬
‫المتب‪4‬ايعين ويل‪4‬زم ال‪4‬بيع بتل‪4‬ف الم‪4‬بيع مطلق‪4‬ا بع‪4‬د قبض‪4‬ه"‪ ،‬والمقص‪4‬ود بتلف‪4‬ه مطلق‪4‬ا؛ أي بس‪4‬بب أجن‪4‬بي بعي‪4‬دا عن الب‪4‬ائع‬
‫والمشتري‪ ،‬فإذا كان الهالك أو التلف بعد القبض وكان ال يد للبائع أو المشتري في ذلك التلف سقط خيار الش‪44‬رط‬
‫ول‪4‬زم ال‪4‬بيع في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬وق‪4‬د ذهب األحن‪4‬اف إلى خالف ال‪4‬رأي ال‪4‬ذي تبنت‪4‬ه المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية وال‪4‬ذي اس‪4‬تمدته من‬
‫المذهب الحنبلي‪ ،‬فقرروا انحالل العقد في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة م‪4‬تى ك‪4‬ان الخي‪4‬ار للب‪4‬ائع أو كليهم‪4‬ا‪ ،‬وذل‪4‬ك ألن الم‪4‬بيع أص‪44‬بح‬
‫في حالة ال يحتمل إنشاء العقد عليه ومن ثم فهو ال يحتمل اإلجازة (العايد‪2002 ،‬م)‪.‬‬
‫‪ -‬هالك الم‪AA‬بيع في م‪AA‬دة خي‪AA‬ار الش‪AA‬رط بفع‪AA‬ل أح‪AA‬د المتعاق‪AA‬دين‪ :‬تنص الم ‪44‬ادة (‪ )387‬من المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية على‪" :‬يس ‪44‬قط‬
‫خيارهما بإتالف المش‪4‬تري الم‪4‬بيع مطلق‪4‬ا قب‪4‬ل القبض وبع‪4‬ده‪ ،‬وس‪4‬واء ك‪4‬ان مم‪4‬ا ه‪4‬و من ض‪4‬مان الب‪4‬ائع أو المش‪4‬تري"‪.‬‬
‫وعلي‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان اإلتالف بفع‪44‬ل المش‪44‬تري ف‪44‬إن عق‪44‬د ال‪44‬بيع ال ينح‪44‬ل في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬ويس‪44‬قط خي‪44‬ار فس‪44‬خه‪ ،‬ويتأك‪44‬د‬
‫العقد‪ ،‬ويتحمل المشتري تبعة ذلك الهالك‪ ،‬وللبائع أن يلزمه بدفع الثمن إن لم يكن قد قبضه‪ ،‬وال يلزم برده إن لم‬
‫يكن قد قبضه‪ .‬أما الفقه اإلسالمي‪ ،‬فقد فرق بين ما إذا كان الهالك بفعل البائع أو فعل المشتري‪.‬‬

‫‪249‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫صورة (‪)2-8‬‬

‫هالك المبيع في مدة خيار الشرط بآفة سماوية‬

‫‪ -‬إذا ك‪AA‬ان بفع‪AA‬ل الب‪AA‬ائع‪ ،‬فثم ‪44‬ة خالف فقهي ث ‪44‬ار ح ‪44‬ول انحالل أو ع ‪44‬دم انحالل العق ‪44‬د في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة‪ ،‬ف‪444‬رأي الش ‪44‬افعية‬
‫والحنفية أنه إذا كان الخيار للمشتري فإن العق‪4‬د ال ينح‪4‬ل؛ وذل‪4‬ك ألن الم‪4‬بيع دخ‪4‬ل في مل‪4‬ك المش‪4‬تري ب‪4‬القبض‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫تس‪44‬بب الب‪44‬ائع في هالك‪44‬ه فق‪44‬د تس‪44‬بب في هالك م‪44‬ال غ‪44‬يره (العاي‪44‬د‪2002 ،‬م)‪ .‬أم‪44‬ا ال‪44‬رأي الث‪44‬اني ال‪44‬ذي ي‪44‬رى ب‪44‬انحالل‬
‫العقد في هذه الحالة‪ ،‬فيرون أنه إذا كان الخيار للبائع أو لهما‪ ،‬أو كان فعل البائع غير متعمد‪ ،‬والعلة من ذل‪44‬ك ه‪44‬و‬
‫أن المبيع في هذه الحالة ال يحتمل اإلجازة لهالكه‪.‬‬

‫‪ -‬إذا كان بفعل المشتري‪ :‬فقد اختلف الفقه أيضا في شأن انحالل أو عدم انحالل العقد في مدة خي‪44‬ار الش‪44‬رط في ه‪44‬ذه‬
‫الحال ‪44‬ة أيض ‪44‬ا‪ ،‬ف ‪44‬يرى البعض ع ‪44‬دم انحالل العق ‪44‬د م ‪44‬تى ك ‪44‬ان الخي ‪44‬ار للمش ‪44‬تري أو ل ‪44‬ه وللب ‪44‬ائع في ال ‪44‬وقت ذات ‪44‬ه‪ ،‬وذل ‪44‬ك‬

‫‪250‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫اس ‪44‬تنادا إلى أن الم ‪44‬بيع يق ‪44‬ع في ض ‪44‬مان المش ‪44‬تري في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة النتقال ‪44‬ه إلى ملك ‪44‬ه‪ ،‬في حين ي ‪44‬رى البعض اآلخ ‪44‬ر‬
‫بانحالل العقد متى كان الخي‪4‬ار للب‪4‬ائع دون المش‪4‬تري‪ ،‬وذل‪4‬ك اس‪4‬تنادا إلى أن‪4‬ه م‪4‬تى ك‪4‬ان الخي‪4‬ار للب‪4‬ائع ف‪44‬المبيع لم ي‪4‬زل‬
‫في ملك‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان الح‪44‬ال ك‪44‬ذلك فيحكم ب‪44‬انحالل العق‪44‬د بهالك الم‪44‬بيع‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن العق‪44‬د ك‪44‬ان س‪44‬ينحل إذا م‪44‬ا بقيت ي‪44‬د‬
‫البائع واستخدم خيار الشرط (العايد‪2002 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬عدم انعقاد العقد في حال هالك المبيع بعد قبض السوم‪:‬‬
‫يقص‪44‬د بقبض الس‪44‬وم "أن يأخ‪44‬ذ اإلنس‪44‬ان ش‪44‬يئا ب‪44‬إذن ص‪44‬احبه لينظ‪44‬ره أو ليش‪44‬تريه إن أعجب‪44‬ه" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪،)125‬‬
‫ف‪44‬إن أعجب‪44‬ه أو اخت‪44‬ار أن يش‪44‬تريه انعق‪44‬د العق‪44‬د بينهم‪44‬ا‪ .‬ولقبض الس‪44‬وم نوع‪44‬ان؛ فه‪44‬و إم‪44‬ا أن يقبض على س‪44‬وم النظ‪44‬ر‪ ،‬وس‪44‬وم‬
‫النظر ه‪4‬و أن يأخ‪4‬ذ اإلنس‪4‬ان ش‪4‬يئا ب‪4‬إذن ص‪4‬احبه لينظ‪4‬ره أو يري‪4‬ه غ‪4‬يره دون أن يص‪4‬رح بأن‪4‬ه يري‪4‬د ش‪4‬راءه‪ ،‬أم‪4‬ا قبض س‪4‬وم‬
‫الش‪44‬راء فه‪44‬و أن يق‪44‬ول للب‪44‬ائع مثال‪ :‬أعطين‪44‬ه ألنظ‪44‬ره ف‪44‬إن أعجب‪44‬ني اش‪44‬تريته‪ ،‬ف‪44‬إذا هل‪44‬ك الم‪44‬بيع المقب‪44‬وض قبض النظ‪44‬ر وك‪44‬ان‬
‫س‪4‬بب الهالك غ‪4‬ير راج‪4‬ع للق‪4‬ابض‪ ،‬ك‪4‬انت تبع‪4‬ة الهالك على ص‪44‬احبه ال قابض‪44‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا هالك الم‪4‬بيع في س‪4‬وم الش‪4‬راء يختل‪4‬ف‬
‫حكمه بحسب ما إذا كان قد حدد سعر المقبوض من عدمه‪ ،‬ف‪44‬إن لم يكن ق‪44‬د ح‪4‬دد ثمن‪4‬ه‪ ،‬ك‪4‬انت ل‪4‬ه أحك‪4‬ام القبض على س‪4‬وم‬
‫النظر ذاتها‪ ،‬أما إن حدد ثمنه كان ضمانه على القابض ال على صاحبه‪ ،‬وفي جميع األحوال ال ينعق‪44‬د العق‪44‬د لهالك محل‪44‬ه‬
‫هنا (المادة ‪ 299‬من المجلة العدلية)‪.‬‬

‫‪251‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬
‫بطالن العقد قانونًا‪ :‬هو الجزاء الذي قرره القانون عند تخلف ركن من أركان العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقد الباطل قانونًا‪ :‬هو العقد الذي ال وجود له‪ ،‬فيكون هو والعدم سواء‪ ،‬وال تلحقه اإلجازة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقد الباطل فقهًا‪ :‬هو ما ال يصح أصال‪ ،‬يعني أنه ال يكون مشروعا أصال‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقد القابل للبطالن‪ :‬هو عقد صحيح ترتبت عليه جميع آثاره القانوني‪44‬ة‪ ،‬إال أن‪44‬ه مه‪44‬دد ب‪44‬الزوال إذا م‪44‬ا تمس‪44‬ك من‬ ‫‪‬‬
‫تقرر له حق إبطاله بهذا الحق ويقبل اإلجازة‪.‬‬
‫انحالل العقد فقهًا‪ :‬هو زوال الرابطة الحقوقية التي ربطت المتعاقدين بمحل العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫انحالل عقد البيع قانونًا‪ :‬هو إنهاء العالقة العقدية بين المتعاقدين قبل بدء تنفيذ م‪44‬ا ت‪44‬رتب عليه‪44‬ا من التزام‪44‬ات أو‬ ‫‪‬‬
‫قبل االنتهاء من تنفيذها‪.‬‬
‫العقد الفاسد‪ :‬ه‪44‬و العق‪44‬د المش‪44‬روع أص‪44‬ال ال وص‪44‬فا‪ ،‬يع‪44‬ني أن‪44‬ه يك‪44‬ون ص‪44‬حيحا باعتب‪44‬ار ذات‪44‬ه‪ ،‬فاس‪44‬دا باعتب‪44‬ار بعض‬ ‫‪‬‬
‫أوصافه الخارجة‪.‬‬
‫بيع العينة‪ :‬ه‪44‬و العق‪44‬د ال‪44‬ذي ي‪44‬بيع في‪44‬ه أح‪44‬دهم س‪44‬لعته بثمن زائ‪44‬د نس‪44‬يئة؛ أي بثمن مؤج‪44‬ل ليبيعه‪44‬ا المش‪44‬تري ل‪44‬ه بثمن‬ ‫‪‬‬
‫حاضر أقل ليقضي دينه‪.‬‬
‫عكس بيع العينة‪ :‬هو أن يبيع سلعته بثمن حاضر ثم يبيعها المشتري له بثمن مؤجل أعلى من الثمن المدفوع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫فسخ العقد‪ :‬هو حل الرابطة العقدية بناء على طلب أحد طرفي العقد إذا أخل الطرف اآلخر بالتزامه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫انفساخ العقد‪ :‬هو حل الرابطة العقدية بين المتعاقدين بقوة القانون إذا ما أص‪44‬بح تنفي‪44‬ذ االل‪44‬تزام مس‪44‬تحيال اس‪44‬تحالة‬ ‫‪‬‬
‫مطلقة للسبب األجنبي‪.‬‬
‫إنهاء العقد‪ :‬هو حل الرابطة العقدية بالنسبة للمستقبل فقط‪ ،‬على أن تبقى اآلثار التي أحدثها في الماضي قائمة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اإلقالة‪ :‬انحالل الرابطة العقدية باتفاق الطرفين‪ ،‬ويعد التقايل عقدا يتم بإيجاب وقبول صريحين أو ضمنيين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إنهاء العقد باإلرادة المنفردة‪ :‬ه‪44‬و ح‪44‬ق أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين أو كليهم‪44‬ا في إنه‪44‬اء العق‪44‬د بإرادت‪44‬ه المنف‪44‬ردة دون اش‪44‬تراط‬ ‫‪‬‬
‫موافقة المتعاقد اآلخر في العقد‪.‬‬
‫ثمار المبيع‪ :‬هي كل ما يتولد عنه بصورة دورية دون أن ينقص من أصله شيء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قبض السوم‪ :‬هو أن يأخذ اإلنسان شيئا بإذن صاحبه لينظره أو ليشتريه إن أعجبه‪ ،‬فإن أعجبه أو اختار أن‬ ‫‪‬‬
‫يشتريه انعقد العقد بينهما‪.‬‬

‫‪252‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬

‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن انحالل عقد البيع َو ْفًقا ألحكام الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪253‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬

‫أقام (عمرو) دعوى قضائية مدعيًا فيها أنه قد باع البيت المره ون عقاري ًا على أخي ه (زي د)‪ ،‬وتمت الموافق ة من ال رهن‬
‫العقاري‪ ،‬ولكن البيت بقي باسمه حتى يتم دفع الدفعة األولى وسداد كل األقساط‪ ،‬وقام الُم َّد َع ى علي ه بس داد الدفع ة األولى‬
‫وسدد اثني عشر قسطًا‪ ،‬ثم تأخر في سداد الباقي وهو خمسة أقساط‪ ،‬لذلك فه و يطلب فس خ عق د ال بيع ال ذي تم م ع أخي ه‬
‫(زيد) لتخلفه عن السداد‪.‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬أقر(زي د) بص حة م ا ذك ره (عم رو)‪ ،‬ولكن ه اع ترض على الفس خ بحج ة أن المتبقي مبل غ يس ير‬
‫بالمقارنة بما قام بسداده‪ ،‬وأن (َع ْمرًا) إنما يطلب الفسخ ألنه باع البيت على شخص آخر بمبلغ أعلى‪.‬‬

‫أقر (عمرو) بأنه باع بيته الواقع تحت ملكه على طرف ثالث‪ ،‬وذكر أن البيت باسمه وهو يريد فسخ العق د لتخل ف (زي د)‬
‫عن السداد‪ .‬فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪ ،‬ماذا سيكون ردك على دعوى (عمرو)؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫بناًء على إقرار البائع (عمرو) بأن العقد قد تم وانعقد بينه وبين المشترى(زيد)‪ ،‬وأن المشترى قد سدد الدفعات المذكورة‪،‬‬
‫وأن المتبقي هو أقل بكثير من المبلغ المدفوع‪ ،‬ولما قرره أهل العلم من أن األصل في العقود اللزوم‪ ،‬ومن ذلك قول ابن‬
‫عابدين‪( :‬األصل في العقود اللزوم من الطرفين)‪ ،‬وقال ابن كثير عند الكالم على قوله تعالى‪َ ( :‬ي ا َأُّي َه ا اَّلِذيَن آَم ُنوا َأْو ُفوا‬
‫ِباْلُع ُقوِد ) [المائدة‪ ]1 :‬فهذه اآلية تدل على لزوم العقد وثبوته‪ ،‬وبما أن السبب الداعي للفسخ هو تخلف الُم َّد َع ى عليه عن‬
‫سداد أقساط‪ ،‬ولكون الُم َّد ِع ى يريد الفسخ ألنه باع البيت على طرف ثالث‪ ،‬وهذا يدل على أن السبب في طلب الفسخ هو‬
‫ما حصل له من كسب أعلى وليس تخلف المشترى عن السداد‪ ،‬فإنه يحكم برفض دعوى (عمرو) وإمضاء العقد األول‪،‬‬
‫وللُم َّد ِع ى (عمرو) رفع دعوى لمطالبة (زيد) بإكمال سداد المبلغ المتفق عليه كثمن للبيت‪.‬‬

‫‪254‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫توضيح مفهوم بطالن العقد وانحالله والفرق بينهما‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫توضيح أسباب بطالن عقد البيع بطالنا مطلًقا أو نسبًّيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ذكر األسباب الفقهية لبطالن عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ذكر أنواع البيوع الباطلة أصاًل ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان شروط فسخ عقد البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح آثار انحالل العقد وبطالنه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫توضيح بعض الحاالت الخالفية في انحالل العقد في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪255‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬الفرق بين بطالن العقد وانحالله‪:‬‬

‫أن لالنحالل أثرا رجعيا دوما‪ ،‬بينما البطالن فال يكون له هذا األثر في بعض األحيان‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪‌ ‬أن العقد الباطل هو عقد غير صحيح‪ ،‬أما العقد المنحل فهو عقد صحيح تم إنهاؤه‪.‬‬
‫‪‌ ‬أن العقد الباطل عقد فاسد‪ ،‬بينما العقد المنحل عقد صحيح تم فسخه‪.‬‬
‫‪‌ ‬أن العقد الباطل عقد غير صحيح‪ ،‬بينما العقد المنحل عقد صحيح انتهت فيه الرابطة العقدية لوجود س‪44‬بب من‬
‫أسباب زوالها‪.‬‬

‫‪ .2‬يكون عقد البيع باطال بطالنا نسبيا في حال‪:‬‬

‫تخلف شرط من شروط انعقاده‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪‌ ‬تخلف شرط من شروط صحته‬
‫‪‌ ‬كان المحل في البيع غير معلوم‬
‫‪‌ ‬كانت إرادة أحد طرفي العقد قد اتجهت إلى الهبة وليس البيع‪.‬‬

‫‪ .3‬يكون البيع بيع عينة منه عنه في حال كان االتفاق بين البائع والمشتري ينص على‪:‬‬

‫بيع السلعة بثمن زائد نسيئة لمشتر ثم يقوم األخير ببيعها لصاحبها بثمن حاضر أقل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪‌ ‬بيع السلعة بثمن حاضر أقل لمشتر ثم يقوم األخير ببيعها لصاحبها بثمن مؤجل أعلى‪.‬‬
‫‪‌ ‬بيع السلعة لمشتر يدفع ثمنها في الحال على أن يكون من حق البائع استردادها بثمن أعلى‪.‬‬
‫‪‌ ‬بيع السلعة غير الموجودة في الحال بثمن معجل‪.‬‬

‫‪256‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .4‬ينفسخ عقد البيع قانونا حتى ولو لم يخل أحد طرفيه بتنفيذ التزاماته في حال‪:‬‬

‫إذا كان العقد معلقا على شرط واقف وتخلف‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪‌ ‬إذا كان العقد معلقا على شرط فاسخ وتحقق‪.‬‬
‫‪‌ ‬إذا كان العقد معلقا على شرط فاسخ وتخلف‪.‬‬
‫‪‌ ‬الخيار األول والخيار الثاني‪.‬‬

‫‪ .5‬يفقد القاضي سلطته التقديرية في الحكم بفسخ العقد إذا‪:‬‬

‫تضمن العقد شرطا يقضي بفسخ العقد من تلقاء نفسه إذا ما أخل أحد طرفيه بالتزاماته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كان إخالل أحد طرفي العقد بالتزامه جسيما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كان المدعي قد أعذر المدعى عليه بالتنفيذ ولكنه لم ينفذ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .6‬يكون لكال الطرفين إنهاء عقد البيع بإرادتهما على الرغم من عدم وقوع إخالل بالتنفيذ عن طريق‪:‬‬

‫الفسخ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫االنتهاء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اإلقالة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫استخدام خيار الشرط‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .7‬إذا هلك المبيع في البيع المنحل وجب على المشتري رد قيمته‪ ،‬ويكون ذلك قائما على أساس‪:‬‬
‫أحكام المسؤولية العقدية باعتبار العقد ممتدا إلى حين االنتهاء من تصفية آثاره‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أحكام المسؤولية التقصيرية لعدم وجود العقد بسبب انحالله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫دفع غير المستحق‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ضمان العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪257‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫رج‪44 4‬وع المش‪44 4‬تري على الب‪44 4‬ائع الس‪44 4‬ترداد الثمن في ح‪44 4‬ال بطالن العق‪44 4‬د يك‪44 4‬ون قائم‪44 4‬ا على‬ ‫‪‬‬
‫أساس المسؤولية العقدية‪.‬‬
‫إذا تم إبطال عقد البيع لنقص أهلية المشتري كان البطالن مطلقا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫انحالل الرابطة العقدية بين المتعاقدين من خالل إبرام عقد جديد يفيد ه‪44‬ذا اإلنه‪44‬اء يس‪44‬مى‬ ‫‪‬‬
‫(اإلقالة)‪.‬‬
‫خيار الشرط في الفقه اإلسالمي يقابله في القانون إنهاء العقد باإلرادتين فقط‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يسري أثر البطالن في مواجهة الغير إذا كان سيئ النية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا أصبح تنفيذ االلتزام مستحيال لسبب يرجع إلى البائع انفسخ عقد البيع من تلقاء نفسه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال ينفسخ البيع إذا كان المشتري قد أتلف المبيع بخطئه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا كان المبيع غير موجود وغير قابل للوجود وقت البيع جاز للمتعاقدين فسخ العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العقد الباطل هو ذاته العقد الفاسد‪ ،‬وكالهما يقابل العقد الصحيح‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪258‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫عكس بي‪44‬ع ‪ .........................‬ه‪44‬و أن ي‪44‬بيع س‪44‬لعته بثمن حاض‪44‬ر ثم يبيعه‪44‬ا المش‪44‬تري ل‪44‬ه بثمن مؤج‪44‬ل أعلى‬ ‫‪‬‬
‫من الثمن المدفوع‪.‬‬

‫العقد ‪ .........................‬هو العقد المشروع أصال ال وصفا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا كان العقد قابال للبطالن‪ ،‬فإنه يكون ‪ .........................‬مهددا بالزوال‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫بطالن عقد البيع يعني رد المتعاقدين إلى ما كانوا عليه قبل التعاقد إعماال ‪. .........................‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .........................‬العقد هو زوال الرابطة الحقوقية التي ربطت المتعاقدين بمحل العقد في الفقه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫خي‪44‬ار الش‪44‬رط يج‪44‬وز في‪44‬ه ألح‪44‬د المتعاق‪44‬دين فس‪44‬خ العق‪44‬د بإرادت‪44‬ه ‪ .........................‬أو باالتف‪44‬اق م‪44‬ع المتعاق‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫اآلخر‪.‬‬

‫مطالبة المشتري للبائع برد الثمن أو ما قابله بعد بطالن العقد يكون أساسها دف‪44‬ع غ‪4‬ير ‪.........................‬‬ ‫‪‬‬
‫‪.‬‬

‫إذا هل‪44‬ك الم‪44‬بيع المقب‪44‬وض قبض س‪44‬وم ش‪44‬راء فإن‪44‬ه يهل‪44‬ك على ‪ .........................‬إذا م‪44‬ا ك‪44‬ان ق‪44‬د تم تحدي‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫سعره‪.‬‬

‫إذا هلك المبيع المقبوض قبضا لسبب أجنبي‪ ،‬كانت تبعة الهالك على ‪. .........................‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا تل‪44 4 4‬ف الم‪44 4 4‬بيع في ف‪44 4 4‬ترة خي‪44 4 4‬ار الش‪44 4 4‬رط بفع‪44 4 4‬ل المش‪44 4 4‬تري س‪44 4 4‬قط الخي‪44 4 4‬ار م‪44 4 4‬تى ك‪44 4 4‬ان الض‪44 4 4‬امن ه‪44 4 4‬و الب‪44 4 4‬ائع‬ ‫‪‬‬
‫و ‪. .........................‬‬

‫‪259‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫‪260‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثامنة‪ :‬بطالن عقد البيع وانحالله ‪::::::::::::‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في انفساخ عقد البيع للسبب األجنبي وشروطه‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في انحالل العقد باإلنهاء وصوره‪.‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( ،‬م)‪" ،‬العقود المدنية الكبيرة‪ :‬البيع والتأمين واإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( ،‬م)‪ ،‬ط‪" ،2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي‪ ..‬عقد البيع"‪ ،‬دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫السعدي‪ ،‬محمد صبري‪2003( ،‬م)‪ ،‬الكتاب األول‪" ،‬النظرية العامة لاللتزامات‪ ..‬مصادر االلتزام‪ :‬دراسة‬ ‫‪‬‬
‫مقارنة في القوانين العربية"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار الكتاب الحديث‪.‬‬
‫الشواربي‪ ،‬عبد الحميد‪1997( ،‬م)‪ ،‬ط‪" ،3‬فسخ العقد في ضوء القضاء والفقه"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العايد‪ ،‬عبد الرحمن بن عايد‪2002( ،‬م)‪" ،‬أسباب انحالل العقود المالية"‪ ،‬الرياض‪ ،‬منشورات جامعة اإلمام‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عبد السالم‪ ،‬سعيد سعد‪1980( ،‬م)‪" ،‬الوجيز في أحكام عقد البيع في القانون المدني المصري"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( ،‬م)‪" ،‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪261‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة التاسعة‪:‬‬
‫أحكام بعض البيوع الخاصة‬

‫‪262‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يعرف بيع السلم ومفهومه وعلة إجازته كاستثناء على األصل في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام بيع السلم وحكمه في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين بيع السلم والبيوع العادية من حيث أحكام كل منهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة المقصود ببيع االستصناع وعالقته ببيع السلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام بيع االستصناع والخالف الفقهي الدائر حوله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة مفهوم بيع الوفاء في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة طبيعة عقد الوفاء وحكمه في الفقه المعاصر والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة مفهوم مرض الموت وشروطه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام البيوع في مرض الموت في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة أحكام البيوع الخاصة والتمييز بينها وبين البيوع العادية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة البيوع الخاصة وأحكامها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بأهم أنواع البيوع الخاصة‪ ،‬وعلى رأسها عقدا السلم واالستصناع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬
‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬
‫أوًال‪ :‬أحكام بيع السلم‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬أحكام عقد االستصناع‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬أحكام بيع الوفاء‪.‬‬

‫رابعًا‪ :‬البيع في مرض الموت‪.‬‬

‫‪263‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫هذه الخريطة توضح موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-9‬‬

‫‪264‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫بعد أن عرضنا ألحكام عقد البيع في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي بوجٍه عام‪ ،‬وعرضنا ألركانه وشروط صحته‪،‬‬
‫وآثاره التي يرتبها على عاتق كل من البائع والمشتري‪ ،‬وجزاء إخالل كٍّل من طرفيه بالتزاماته في مواجهة الطرف‬
‫اآلخر‪ ،‬وكذلك عرضنا النحالل عقد البيع وانقضائه‪ ،‬بقي لنا أن نتعرف على أحكام بعض البيوع الخاصة في الفقه‬
‫اإلسالمي والقانون الوضعي‪ ،‬وقد جرى الفقه القانوني على دراسة العديد من أنواع البيوع تحت مسمى البيوع الخاصة؛‬
‫لكونها تتمتع بأحكام خاصة تميزها عن البيوع العادية‪ ،‬ومن هذه البيوع‪ :‬بيع الوفاء‪ ،‬وبيع السلم وبيع االستصناع‪،‬‬
‫ويدرج الفقه القانوني كذلك بيع ملك الغير ضمن البيوع الخاصة؛ ولكن لن نعرض له خالل هذه الوحدة‪ ،‬وذلك لسبق‬
‫تعرضنا له خالل الدراسة؛ ولذا فإننا نكتفي هنا باإلحالة لما سبقت دراسته‪ ،‬ويعد البيع في مرض الموت من قبيل‬
‫البيوع الخاصة أيًض ا؛ نظًر ا ألنه ُخ َّص بأحكاٍم جعلته قريب الشبه بالوصية كما سنرى‪ ،‬كما يعتبر من قبيل البيوع‬
‫الخاصة الوعد بالبيع‪ ،‬وكنا قد عرضنا خالل الدراسة للوعد بالبيع وأنواعه وآثاره؛ ولذا فإننا نحيل إلى ما سبقت‬
‫دراسته في هذا الشأن‪ ،‬وفي هذه الوحدة سنقتصر على الحديث عن البيوع الخاصة التي لم نتعرض لها خالل دراستنا‬
‫لعقد البيع في الوحدات السابقة‪.‬‬

‫‪265‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬
‫أوًال‪ :‬أحكام بيع السلم‬

‫صورة (‪)1-9‬‬

‫توطئة‪ :‬كنا قد تعرضنا من قبل أثناء دراستنا لشروط المبيع‪ ،‬وبشكل خاص شرط أن يكون المبيع موجودا أو قابال للوجود‪،‬‬
‫وعرضنا في ذلك لحكم بيع األموال المستقبلة في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪ ،‬فأما أحكام الفقه اإلسالمي فلم تجز بيع‬
‫األموال المستقبلية وال التعامل بها إال في حالتين وردتا على سبيل الحصر‪ ،‬وهما بيع السلم وعقود االستصناع‪ ،‬في حين‬
‫أن القانون الوضعي أجاز بيع األموال المستقبلية‪ ،‬واستثنى من ذلك بيع التركات المستقبلية‪ ،‬التي قرر بطالنها بطالنا مطلقا‬
‫لما فيها من مخالفات واضحة للنظام العام واآلداب‪.‬‬

‫وبيع السلم يعد أحد األدوات االستثمارية والتمويلية التي يمكن أن تستفيد منها المؤسسات المالية التي تقدم أدوات مالية‬
‫متفقة مع أحكام الشريعة اإلسالمية (البنكاني‪2008 ،‬م)‪ ،‬وفيما يلي نتعرف على مفهوم السلم وأحكامه في الفقه اإلسالمي‬
‫وتنظيمه في المجلتين العدلية والشرعية‪ ،‬وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪266‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .1‬التعريف بالسلم والحكمة منه‪:‬‬

‫أ‪ .‬مفهوم بيع السلم ومشروعيته‪:‬‬
‫عرفته المادة (‪ )123‬من المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة بأن‪4‬ه "بي‪4‬ع مؤج‪4‬ل بمعج‪4‬ل"‪ ،‬كم‪4‬ا عرفت‪4‬ه الم‪4‬ادة (‪ )174‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية بأن‪4‬ه "بي‪4‬ع‬
‫موصوف في الذمة مؤجل بثمن معجل"‪ ،‬وقد عرفه ابن قدامة بأنه "أن يسلم عوضا حاض‪4‬را في ع‪4‬وض موص‪4‬وف في الذم‪4‬ة‬
‫إلى أجل‪ ،‬ويسمى سلما وسلفا‪ ،‬وهو نوع من البيوع ينعقد ب‪4‬ه ال‪4‬بيع" (ابن قدام‪4‬ة‪1405 ،‬ه‪ 4 ،‬ص ‪207‬ـ)‪ ،‬وبي‪4‬ع الس‪4‬لم ج‪4‬ائز‬
‫بالكتاب والسنة واإلجماع ومن األدلة على مشروعيته في الكتاب قوله تعالى‪َ ( :‬يا َأُّي ا اَّلِذ يَن آ ُن وْا ِإَذ ا َتَد اَينُتم ِب َدْي ٍن ِإَلى َأَج ٍل‬
‫َم‬ ‫َه‬
‫ُّم َس مى َفاْك ُتُبوُه ) [البقرة‪ ،]282 :‬وعن النبي ‪ -‬صلى الله عليه وسلم ‪ -‬أنه عندما قدم إلى المدينة وجدهم يس‪44‬لفون في الثم‪44‬ار‬
‫السنتين والثالث فقال‪َ" :‬م ْن َأْس َلَف ِفي َتْم ٍر َفْلُيْس ِلْف ِفي َك ْي ٍل َم ْع ُل وٍم ‪َ ،‬و َو ْز ٍن َم ْع ُل وٍم ‪ِ ،‬إَلى َأَج ٍل َم ْع ُل وم" (رواه أحم‪4‬د)‪ ،‬وعن عب‪4‬د‬
‫الرحمن بن أبزى وعبدالله بن أبي أوفى رضي الله عنهما قاال‪ُ" :‬كَّنا ُنِص يُب َاْلَم َغاِنَم َمَع َر ُسوِل َالله ‪ -‬صلى الل‪44‬ه علي‪44‬ه وس‪44‬لم‬
‫‪َ -‬و َك اَن َيْأِتيَنا َأْن َباٌط ِم ْن َأْن َباِط َالَّش اِم ‪َ ،‬فُنْس ِلُفُهْم ِفي َاْلِح ْن َطِة َو الَّش ِع يِر َو الَّز ِبيِب ‪َ -‬و ِفي ِر َو اَي ٍة ‪َ :‬و ال‪َّ4‬ز ْي ِت ‪ِ -‬إَلى َأَج ٍل ُم َس ّم ى‪ِ .‬قي‪َ4‬ل ‪:‬‬
‫َأَك اَن َلُهْم َز ْر ٌع؟ َقاال‪َ :‬م ا ُكَّن ا َنْس َأُلُهْم َعْن َذ ِل َك " (َر َو اُه َاْلُبَخ اِر ّي )‪ ،‬أم‪4‬ا اإلجم‪4‬اع فلم يختل‪4‬ف األئم‪4‬ة رحمهم الل‪4‬ه في ج‪4‬واز الس‪4‬لم‬
‫أو الس‪44‬لف (ابن قدام‪44‬ة‪1406 ،‬هـ)‪ ،‬فالس‪44‬لم في اللغ‪44‬ة معن‪44‬اه الس‪44‬لف‪ ،‬وه‪44‬و م‪44‬ا يس‪44‬تلف أي يؤخ‪44‬ذ مق‪44‬دما‪ ،‬يق‪44‬ول أس‪44‬لمت إلي‪44‬ه ك‪44‬ذا‬
‫وأسلفت بمعنى واحد (الزرقا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪.)148‬‬

‫‪267‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬الحكمة من جواز بيع السلم‪:‬‬

‫ال ريب أن دين اإلس‪44‬الم ه‪44‬و دين يس‪ٍ4‬ر وليس عس‪44‬را‪ ،‬ول‪44‬ذا فلم يكن هن‪44‬اك من حاج‪44‬ة هي في ص‪44‬الح العام‪44‬ة وليس فيه‪44‬ا تحلي‪44‬ل‬
‫لح ‪44‬رام‪ ،‬إال وأجازته ‪44‬ا الش ‪44‬ريعة الغ ‪44‬راء‪ ،‬ويعت ‪44‬بر الس ‪44‬لم من قبي ‪44‬ل المع ‪44‬امالت ال ‪44‬تي أقّر ته ‪44‬ا الش ‪44‬ريعة اإلس ‪44‬المية تس ‪44‬هيال على‬
‫المتعاملين‪ ،‬ولسد حاجة منتج السلعة أو مستوردها إلى رأس مال يعينه على إنتاج السلعة أو اس‪4‬تيرادها‪ ،‬كم‪4‬ا أن‪4‬ه يل‪4‬بي رغب‪4‬ة‬
‫المش‪4‬تري المتمثل‪4‬ة في الحص‪4‬ول على الس‪4‬لعة بثمن أق‪ّ4‬ل من ثمنه‪4‬ا األص‪4‬لي ل‪4‬و دفع‪4‬ه قب‪4‬ل اس‪4‬تالمه للس‪4‬لعة المبيع‪4‬ة‪ ،‬ول‪4‬ذا ي‪4‬رى‬
‫فقهاء الشريعة اإلسالمية المعاصرون أن في إق‪4‬رار الش‪4‬ريعة اإلس‪4‬المية ل‪4‬بيع الس‪4‬لم ع‪4‬وٌن كب‪4‬ير في مص‪4‬لحة اإلنت‪4‬اج ال‪4‬زراعي‬
‫والصناعي والتجاري‪ ،‬ومنفعة مشتركة متبادلة بين جانبيه (الزرقا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وفي عرف االقتص‪4‬اديين يع‪4‬د من قبي‪4‬ل تموي‪4‬ل‬
‫المش ‪44‬تري للب ‪44‬ائع من أج ‪44‬ل إنت ‪44‬اج س ‪44‬لعته أو اس ‪44‬تيرادها‪ ،‬ومن الص ‪44‬ور الش ‪44‬ائعة ل ‪44‬بيع الس ‪44‬لم أن يعطي أح ‪44‬دهم مبلغ ‪44‬ا من الم ‪44‬ال‬

‫لصاحب البستان أو المزرعة‪ ،‬على أن يعطيه في نهاية الموسم كمي‪4‬ة معلوم‪4‬ة من الثم‪4‬ار أو المزروع‪4‬ات‪ ،‬فمثال إذا دف‪4‬ع زي‪ٌ4‬د‬
‫لعمٍر ألف ريال‪ ،‬على أن يسلمه عمرو طنا من القمح بعد شهرين ص‪4‬ح ال‪4‬بيع‪ ،‬وفي إج‪4‬ازة ذل‪4‬ك توس‪4‬عة على ص‪4‬احب الس‪4‬لعة‬
‫ومساهمة في تسهيل إنتاجها كما أسلفنا‪.‬‬

‫ج‪ .‬أطراف بيع السلم‪:‬‬

‫بيع السلم شأنه شأن أي عقد آخر له طرفان‪ ،‬وهما‪ :‬المشتري ويسمى رب السلم‪ ،‬والبائع ويسمى المسلم إليه‪ ،‬والمبيع يس‪4‬مى‬
‫مسلما فيه‪ ،‬والثمن يسمى برأس مال السلم‪.‬‬

‫‪268‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬األحكام الخاصة في بيع السلم‪:‬‬

‫يش‪44‬ترط في بي‪44‬ع الس‪44‬لم م‪44‬ا يش‪44‬ترط في ال‪44‬بيع الح‪44‬ال‪ ،‬فيش‪44‬ترط تواف‪44‬ق اإليج‪44‬اب والقب‪44‬ول‪ ،‬والتراض‪44‬ي على طبيع‪44‬ة العق‪44‬د والم‪44‬بيع‬
‫والثمن‪ ،‬وأن تخلو إرادة المتعاقدين من عيوب الرضا التي تجعل العقد موقوفا وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي‪ ،‬أو ق‪44‬ابال للبطالن‬
‫وفقا للقواعد القانونية‪ ،‬وعليه نحيل بشأن أركان بيع السلم وشروط صحته لما سبق دراسته‪.‬‬

‫غ‪44‬ير أن للس‪44‬لم أحكام‪44‬ا وأسس‪44‬ا خاص‪44‬ة ب‪44‬ه تم‪44‬يزه عن ال‪44‬بيوع العاجل‪44‬ة أو المطلق‪44‬ة؛ وذل‪44‬ك ألن الم‪44‬بيع في ال‪44‬بيع الع‪44‬ادي ه‪44‬و عين‬
‫معينة‪ ،‬سواء كانت منقوال أو عقارا أو حقا من الحقوق المالية أو الشخصية متى كان من الج‪4‬ائز أن تك‪4‬ون محال لعق‪4‬د ال‪4‬بيع‪،‬‬
‫أما المبيع المسلم فيه في بيع السلم فليس عينا معين‪4‬ة؛ ب‪4‬ل ه‪4‬و مل‪4‬تزم في الذم‪4‬ة‪ ،‬ول‪4‬ذا يص‪4‬فه الفقه‪4‬اء المعاص‪4‬رون كالزرق‪4‬ا بأن‪4‬ه‬
‫دين متعل‪44‬ق في الذم‪44‬ة (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وم‪44‬ا دام الم‪44‬بيع المس‪44‬لم في‪44‬ه هن‪44‬ا يع‪44‬د من قبي‪44‬ل ال‪44‬دين ف‪44‬إن ذل‪44‬ك ي‪44‬ؤدي إلى العدي‪44‬د من‬
‫النتائج نذكرها فيما يلي‪:‬‬

‫شروط المبيع المسلم فيه في بيع السلم‪:‬‬ ‫أ‪.‬‬

‫الش‪A‬رط األول‪ :‬أن يك‪A‬ون الم‪A‬بيع المس‪A‬لم في‪A‬ه مم‪A‬ا يك‪A‬ال أو ي‪A‬وزن أو الع‪A‬دديات المتقارب‪A‬ة‪ :‬يش‪44‬ترط في الم‪44‬بيع المس‪44‬لم في‪44‬ه أن‬
‫يكون من األموال ال‪4‬تي تقب‪4‬ل الثب‪4‬وت في الذم‪4‬ة‪ ،‬وق‪4‬د ع‪4‬برت عن ذل‪4‬ك الم‪4‬ادة (‪ )486‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية‪ ،‬ال‪4‬تي ج‪4‬اء فيه‪4‬ا "ال‬
‫يصح بيع الس‪4‬لم إال فيم‪4‬ا تنض‪4‬بط ص‪4‬فاته ك‪4‬المكيالت والموزون‪4‬ات والمزروع‪4‬ات والحيوان‪4‬ات‪ ،‬فال يص‪4‬ح في الفواك‪4‬ه المع‪4‬دودة‬
‫والبيض والجلود واللؤلؤ واألحجار الكريمة ونحوها"‪ ،‬ويبدو أن المجلة قد قصرت ص‪4‬حة الس‪4‬لم فق‪4‬ط على المثلي‪4‬ات إذا ك‪4‬انت‬
‫من المكيالت والموزون‪44‬ات والمزروع‪44‬ات‪ ،‬وأض‪44‬افت إليه‪44‬ا المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة في مادته‪44‬ا رقم (‪ )383‬الع‪44‬دديات المتقارب‪44‬ة؛ وذل‪44‬ك‬
‫ألنه‪44‬ا كم‪44‬ا تعين ب‪44‬التعيين فإنه‪44‬ا تعين أيض‪44‬ا بالكي‪44‬ل وال‪44‬وزن‪ ،‬ومن ثم فهي من المبيع‪44‬ات ال‪44‬تي تنض‪44‬بط ص‪44‬فاتها‪ ،‬أم‪44‬ا الس‪44‬لم في‬
‫الحي‪44‬وان فه‪44‬و مح‪44‬ل خالف بين فقه‪44‬اء المس‪44‬لمين‪ ،‬فق‪4‬د ذهب الحنفي‪44‬ة والحنابل‪44‬ة إلى ع‪4‬دم ج‪44‬واز الس‪44‬لم ب‪44‬الحيوان‪ ،‬وذل‪44‬ك الحتم‪44‬ال‬
‫الوقوع في الجهالة بصفاته الظاهرة والباطنة‪ ،‬كأن يسلم رجل في حيوان لم يزل حمال مستكنا‪ ،‬ثم يفاجأ بعد مولده بأنه على‬
‫خالف الص ‪44‬فات ال ‪44‬تي أراده ‪44‬ا‪ ،‬فالحيوان ‪44‬ات تختل ‪44‬ف في ص ‪44‬فاتها اختالف ‪44‬ا متباين ‪44‬ا ال يمكن ض ‪44‬بطه‪ ،‬وأن ثمن ‪44‬ه يختل ‪44‬ف بحس ‪44‬ب‬
‫صفاته‪ ،‬أما المالكية والشافعية والحنابلة في راجح القول عندهم فقد أجازوا السلم في الحيوان‪ ،‬واستدلوا على ج‪4‬واز ذل‪4‬ك بم‪4‬ا‬
‫ِم ِلِه‬ ‫ِه َّل‬ ‫َّلِه َّل َّل‬
‫رواه أبو رافع مولى رسول الله صلى الله علي‪4‬ه وس‪4‬لم ق‪4‬ال‪ :‬اْس َتْس َلَف َر ُس وُل ال َص ى ال ُه َع َلْي َو َس َم َبْك را ِب ْث َغْي َر َأَّن ُه‬
‫َقاَل ‪َ" :‬فِإَّن َخْيَر ِع َباِد الَّلِه َأْح َس ُنُهْم َقَض اء"‪ ،‬وعلي‪4‬ه فال يج‪4‬وز الس‪4‬لم إال في الموزون‪4‬ات والمكيالت والع‪4‬دديات المتقارب‪4‬ة‪ ،‬أم‪4‬ا إن‬
‫كانت تلك العدديات تختلف في صفاتها فمنها الكبير ومنها الصغير ومنها حامض المذاق ومنها حلوه‪ ،‬فال يجوز فيها السلم‪.‬‬

‫‪269‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫الش‪A‬رط الث‪A‬اني‪ :‬أن يك‪A‬ون الم‪A‬بيع المس‪A‬لم في‪A‬ه ب‪A‬ه معلوم‪A‬ا بالوص‪A‬ف من حيث مق‪A‬داره وجنس‪A‬ه وص‪A‬فاته‪ :‬وعلى ه‪44‬ذا الش‪44‬رط‬
‫نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )487‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية‪ ،‬حيث ج‪44‬اء فيه‪44‬ا "يش‪44‬ترط ذك‪44‬ر مق‪44‬دار المس‪44‬لم في‪44‬ه وجنس‪44‬ه ونوع‪44‬ه وص‪44‬فاته ال‪44‬تي‬
‫يختلف بها ثمنه غالبا وما يميزه به مختلفة عادة"‪ ،‬كما نصت المادة (‪ )386‬من المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة على ذل‪4‬ك فج‪4‬اء فيه‪4‬ا "يش‪4‬ترط‬
‫لص‪4‬حة الس‪4‬لم بي‪4‬ان جنس الم‪4‬بيع مثال أن‪4‬ه حنط‪4‬ة‪ ،‬أو أرز أو تم‪4‬ر‪ ،‬ونوع‪4‬ه ككون‪4‬ه يس‪4‬قى من م‪4‬اء مط‪4‬ر‪ ،‬وه‪4‬و ال‪4‬ذي نس‪4‬ميه في‬
‫عرفن ‪44‬ا بعال‪ ،‬أو بم ‪44‬اء النه ‪44‬ر والعين وغيرهم ‪44‬ا وه ‪44‬و م ‪44‬ا يس ‪44‬مى عن ‪44‬دنا س ‪44‬قيا‪ ،‬وص ‪44‬فته كالجي ‪44‬د والخس ‪44‬يس‪ ،‬وبي ‪44‬ان مق ‪44‬دار الثمن‬
‫والمبيع وزمان تسليمه ومكانه"‪ ،‬وعليه فحتى يكون السلم صحيحا ال بد من أن يكون المبيع المس‪4‬لم في‪4‬ه مح‪4‬دد األوص‪4‬اف من‬
‫حيث المقدار والجنس والنوع والص‪4‬فات ال‪4‬تي تم‪4‬يزه عن غ‪4‬يره‪ ،‬وال‪4‬تي يتوق‪4‬ف عليه‪4‬ا تحدي‪4‬د الثمن‪ ،‬فل‪4‬و ك‪4‬ان الس‪4‬لم في القمح‪،‬‬
‫فال بد أن يتم تحديد درجة جودته ونوعه‪ ،‬ومقداره‪ ،‬وإ ن كان المسلم فيه تمرا وجب تحديد نوعه هل تمر سكري أم ص‪44‬فري‬
‫أو خالص‪ ،‬كم‪44‬ا يجب تحدي‪44‬د كميت‪44‬ه وص‪44‬فاته ال‪44‬تي يتش‪44‬ابه به‪44‬ا م‪44‬ع أمثال‪44‬ه غالب‪44‬ا‪ ،‬فيح‪44‬دد في ح‪44‬ال ك‪44‬ان الم‪44‬بيع المس‪44‬لم في‪44‬ه تم‪44‬ر‬
‫خالص‪ ،‬فه‪44‬ل ه‪44‬و خالص اإلحس‪44‬اء أم خالص الخ‪44‬رج‪ ،‬وذل‪44‬ك نظ‪44‬را الختالف كال الن‪44‬وعين في بعض الص‪44‬فات ال‪44‬تي جعلت‬
‫الناس يفضلون بعضهما على اآلخر بسبب هذه الصفات‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬أن يكون المسلم فيه مما يغلب وجوده عند حلوله‪ :‬وهذا الشرط عالجته الم‪44‬ادة (‪ )489‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية‬
‫التي نصت على "يشترط أن يكون المس‪4‬لم في‪4‬ه مم‪4‬ا يغلب وج‪4‬وده عن‪4‬د حلول‪4‬ه‪ ،‬فل‪4‬و أس‪4‬لم إلى أج‪ٍ4‬ل ال يوج‪4‬د في‪4‬ه غالب‪4‬ا لم يص‪4‬ح‬
‫العق‪44‬د؛ لكن ل‪44‬و أس‪44‬لم إلى أج‪ٍ4‬ل يوج‪44‬د في‪44‬ه ف‪44‬انقطع وتحق‪44‬ق بق‪44‬اؤه لزم‪44‬ه تحص‪44‬يله‪ ،‬وإ ن تع‪44‬ذر كل‪44‬ه أو بعض‪44‬ه فللمس‪44‬لم الخي‪44‬ار بين‬
‫الصبر أو الفسخ فيما تعذر‪ ،‬والرجوع برأس ماله أو عوضه" وبناء على هذا النص إذا كان المبيع المسلم فيه ال يوج‪4‬د غالب‪4‬ا‬
‫في األجل الذي تم تحديده فإن البيع ال يصح في هذه الحالة‪ ،‬فمن أسلم في قمح بأجل لن يكون فيه موس‪4‬م القمح ق‪4‬د ح‪ّ4‬ل بع‪4‬د‪،‬‬
‫فال ينعقد السلم هنا لتخلف شرطه‪ ،‬أما لو كان األجل المحدد هو موسمه؛ ولكن حين ح‪ّ4‬ل األج‪4‬ل انقط‪4‬ع الم‪4‬بيع المس‪4‬لم في‪4‬ه أو‬
‫لم يوجد‪ ،‬ففي هذه الحالة يخير رب السلم بين الصبر إلى أن يتحقق المبيع المسلم فيه‪ ،‬أو أن يطالب بفسخ العق‪4‬د إم‪4‬ا كلي‪4‬ة ل‪4‬و‬
‫كان التعذر كليا‪ ،‬أو في بعض السلم لو كان التعذر جزئيا‪ ،‬ول‪4‬رب الس‪4‬لم هن‪4‬ا الرج‪4‬وع ب‪4‬رأس الم‪4‬ال ال‪4‬ذي دفع‪4‬ه للمس‪4‬لم إلي‪4‬ه أو‬
‫بعوضه في حال تلفه‪.‬‬
‫الش‪AA‬رط الراب‪AA‬ع‪ :‬أن يك‪AA‬ون الم‪AA‬بيع المس‪AA‬لم في‪AA‬ه م‪AA‬ؤجال إلى أج ‪ٍA‬ل معل‪AA‬وم‪ :‬فنص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )488‬من المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية على‪:‬‬
‫"يش‪4‬ترط ذك‪4‬ر أج‪4‬ل معل‪4‬وم ل‪4‬ه دف‪4‬ع ع‪4‬ادة أو مقس‪4‬طا على أقس‪4‬اط‪ ،‬فل‪4‬و جه‪4‬ل أو أبهم فس‪4‬د الس‪4‬لم‪ ،‬فل‪4‬و أج‪4‬ل إلى أس‪4‬بوٍع أو ش‪4‬رط‬
‫تعجيل البعض لم يصح العقد" وهذا الشرط تم اشتراطه كون بيع السلم قائما على فك‪4‬رة اس‪4‬تالف رأس الم‪4‬ال للتق‪4‬وي ب‪4‬ه على‬
‫التحصيل واالنتاج‪ ،‬ولذا فيجب أن يبين األجل الذي تم تأجيل المبيع إليه‪ ،‬كما يجب أن يبين محل تسليمه إن كان لحمله كلفة‬
‫أو مؤونة (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫المحاضرة الثانية‬
‫‪270‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫تابع أوًال‪ :‬أحكام بيع السلم‬

‫شروط الثمن في بيع السلم‪:‬‬ ‫ب‪.‬‬

‫الش‪AA‬رط األول‪ :‬أن يك‪AA‬ون الثمن معجال وأن يقبض في مجلس العق‪AA‬د‪ :‬فق ‪44‬د نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )490‬من المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية على‪:‬‬
‫"يشترط قبض رأس مال السلم في مجلس العق‪4‬د‪ "...‬كم‪4‬ا نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )387‬من المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة على‪" :‬يش‪4‬ترط لص‪4‬حة بق‪4‬اء‬
‫السلم تسليم الثمن في مجلس العقد‪ ،‬فإذا تفرقا قبل تسليم رأس مال السلم انفسخ العقد"‪ ،‬وعلى ذلك لو تبايعا سلما بثمن مؤجل‬
‫فسد البيع‪ ،‬ولو أخر رب السلم دفع الثمن بشرط أو بال شرط فافترقا دون قبض المسلم إلي‪4‬ه للثمن انفس‪4‬خ العق‪4‬د‪ ،‬ولع‪4‬ل العل‪4‬ة‬
‫من ه‪44‬ذا الش‪44‬رط واض‪44‬حة‪ ،‬إذ بج‪44‬واز تأجي‪44‬ل الثمن تف‪44‬ويت للغ‪44‬رض ال‪44‬ذي ابتغ‪44‬اه الش‪44‬رع من وراء إج‪44‬ازة ه‪44‬ذا الن‪44‬وع المس‪44‬تقبلية‬
‫على ال‪44‬رغم من تحريم‪44‬ه له‪44‬ا بص‪44‬فة عام‪44‬ة‪ ،‬وي‪44‬رى الفقه‪44‬اء أن تأجي‪44‬ل دف‪44‬ع الثمن س‪44‬يجعل العق‪44‬د بي‪44‬ع دين ب‪44‬دين‪ ،‬وه‪44‬ذا ال يج‪44‬وز‬
‫ش‪44‬رعا‪ ،‬وي‪44‬ذهب المالكي‪44‬ة إلى ج‪44‬واز تأجي‪44‬ل الثمن في الس‪44‬لم إلى أج ‪ٍ4‬ل غ‪44‬ير بعي‪44‬د كي‪44‬وم أو ي‪44‬ومين بش‪44‬رٍط أو ب‪44‬دون‪ ،‬وي‪44‬بررون‬
‫وجهة نظرهم تلك بأن هذا التأخير اليسير ال يخرج الس‪4‬لم عن مب‪4‬دأ الفوري‪4‬ة في الثمن‪ ،‬وفي‪4‬ه تيس‪4‬ير على المتع‪4‬املين (الزرق‪4‬ا‪،‬‬
‫‪1998‬م)‪.‬‬

‫الشرط الثاني‪ :‬تحديد صفة الثمن وقدره‪ :‬وه‪44‬ذا الش‪44‬رط ج‪44‬اءت ب‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )490‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية‪ ،‬حيث ج‪44‬اء فيه‪44‬ا "‪...‬‬
‫مع العلم به قدرا وصفة‪ ،‬فال يصح جعل الدين رأس مال السلم‪ ،‬ويصح جعل المغصوب واألمانة بيد المسلم إليه رأس م‪4‬ال‬
‫له"‪ ،‬وعلي‪4‬ه فيجب أن يتم تع‪4‬يين الثمن في بي‪4‬ع الس‪4‬لم وإ ن ك‪4‬ان من النق‪4‬د أو ك‪4‬ان أي م‪4‬ال آخ‪4‬ر مم‪4‬ا يص‪4‬لح أن يك‪4‬ون ثمن‪4‬ا‪ ،‬كم‪4‬ا‬
‫يجب أن يتم تحديد مقداره كذلك منعا للجهالة‪ ،‬وعليه إذا قال أحدهم لص‪4‬احب الس‪4‬لعة أس‪4‬لمتك بال‪4‬دين ال‪4‬ذي لي في ذمت‪4‬ك على‬
‫أن تسلمني بعد ش‪4‬هرين عش‪4‬رة أطن‪4‬ان من الفحم فال يص‪4‬ح الس‪4‬لم هن‪4‬ا؛ إذ ال يج‪4‬وز أن يك‪4‬ون الثمن دين‪4‬ا في ذم‪4‬ة المس‪4‬لم إلي‪4‬ه؛‬
‫ألن في ذلك تفويتا للغاية التي أرادها الشرع من جواز بيع السلم وهي التيسير على المسَلم إليه؛ وذلك ألن ال‪44‬دين في الغ‪44‬الب‬
‫لن يك‪44‬ون مت‪44‬وافرا م‪44‬ع المس‪44‬لم إلي‪44‬ه ح‪44‬تى يس‪44‬تخدمه في إنت‪44‬اج الس‪44‬لعة أو اس‪44‬تيرادها‪ ،‬أم‪44‬ا إن ك‪44‬ان الم‪44‬ال ال‪44‬ذي للمس‪44‬لم في ح‪44‬وزة‬
‫المسلم إليه مغصوبا‪ ،‬بمعنى أنه قائم في حوزته‪ ،‬أو كان قد سلم له على سبيل األمانة صح السلم هنا؛ ألن الف‪4‬رض أن الم‪4‬ال‬
‫المغصوب أو المسلم على سبيل األمانة موجود وقائم في يد المسلم إليه‪ ،‬ولذلك صح السلم بهما (ابن قدامة‪1405 ،‬هـ)‪.‬‬

‫ج‪ .‬ما يختلف فيه بيع السلم عن البيع العادي‪:‬‬

‫بي ‪44‬ع الس ‪44‬لم كم ‪44‬ا أس ‪44‬لفنا يع ‪44‬د اس ‪44‬تثناء على األص ‪44‬ل في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي؛ إذ إن الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي ال يج ‪44‬يز التعام ‪44‬ل في األم ‪44‬وال‬
‫المستقبلية‪ ،‬وإ نما يجب أن يكون المبيع موجودا وقت العقد حتى ينعق‪4‬د العق‪4‬د ص‪4‬حيحا منتج‪4‬ا آلث‪4‬اره القانوني‪4‬ة‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان الم‪4‬بيع‬
‫سيوجد مستقبال فالبيع باطل‪ ،‬وقد استثنى الفقه بيع السلم لحاجة الناس إليه‪ ،‬ومن أجل تسهيل أمورهم وتيس‪44‬يرها عليهم‪ ،‬ومن‬
‫ب‪4‬اب التكاف‪4‬ل والتكام‪4‬ل بين أف‪4‬راد المجتم‪4‬ع الواح‪4‬د‪ ،‬فمن لدي‪4‬ه الم‪4‬ال وال يمل‪4‬ك آلي‪4‬ة اإلنت‪4‬اج‪ ،‬ومن لدي‪4‬ه آلي‪4‬ة اإلنت‪4‬اج وليس لدي‪4‬ه‬
‫‪271‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫المال‪ ،‬أصبحا يمكنهما أن يتكاتفا من أج‪4‬ل إنت‪4‬اج تل‪4‬ك الس‪4‬لعة المرغ‪4‬وب في ش‪4‬رائها‪ ،‬مم‪4‬ا يس‪4‬هل في س‪4‬ير العجل‪4‬ة االقتص‪4‬ادية‪،‬‬
‫وال غرابة في ذلك‪ ،‬والدين اإلسالمي هو دين ودنيا‪ ،‬والله سبحانه وتعالى لم يفرط في كتابه وسنة نبيه في شيء‪.‬‬

‫وكون بيع السلم هو بيع أموال مستقبلية‪ ،‬وهو استثناء كما قدمنا على األصل في الفقه اإلسالمي‪ ،‬فهو إذن يختل‪44‬ف في بعض‬
‫أحكامه عن البيوع العادية الواردة على مبيع حال وموجود وقت إبرام العقد‪ ،‬ومن هذه الفروقات بين البيعين‪:‬‬

‫أن المبيع في السلم ليس عينا معينة‪ ،‬وإ نم‪4‬ا ه‪4‬و بمثاب‪4‬ة دين في الذم‪4‬ة يقض‪4‬ى بأمثال‪4‬ه‪ ،‬وعلي‪4‬ه إذا لم يتمكن المس‪4‬لم إلي‪4‬ه‬ ‫‪.1‬‬
‫من إنت‪44‬اج الس‪44‬لعة المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا أو تس‪44‬ليمها وقت حل‪44‬ول أج‪44‬ل التس‪44‬ليم‪ ،‬فيمكن‪44‬ه أن يقض‪44‬ي بأمثاله‪44‬ا من الس‪44‬وق؛ ول‪44‬ذا‬
‫اش‪4‬ترط الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي أن يك‪4‬ون الس‪4‬لم في األم‪4‬وال المثلي‪4‬ة ال‪4‬تي له‪4‬ا أش‪4‬باه في الس‪4‬وق‪ ،‬أم‪4‬ا الم‪4‬بيع في ال‪4‬بيوع العادي‪4‬ة‬
‫فيجب أن يك‪4‬ون عين‪4‬ا معين‪4‬ة‪ ،‬وإ ال ك‪4‬ان العق‪4‬د ب‪4‬اطال بطالن‪4‬ا مطلق‪4‬ا لتخل‪4‬ف ش‪4‬رط من ش‪4‬روط ص‪4‬حة المح‪4‬ل في‪4‬ه‪ ،‬ح‪4‬تى‬
‫وإ ن كان المال مثليا فال بد من تحويله إلى معين بالذات حتى تنتقل ملكيته؛ ولذا يلزم البائع أن يقوم بفرزه وتجنيبه‪.‬‬

‫يش‪4‬ترط في ال‪4‬بيوع العادي‪4‬ة أن يك‪4‬ون الم‪4‬بيع ح‪4‬اال وموج‪4‬ودا وقت إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪4‬ان غ‪4‬ير موج‪4‬ود في ه‪4‬ذا ال‪4‬وقت‬ ‫‪.2‬‬
‫أدى ذلك إلى عدم انعقاد العقد‪ ،‬وإ ذا كان موجودا قبل البيع وهل‪4‬ك قب‪4‬ل أن يتالقى اإليج‪4‬اب والقب‪4‬ول ك‪4‬ان العق‪4‬د ب‪4‬اطال‬
‫لتخل‪44‬ف محل‪44‬ه‪ ،‬وفي ح‪44‬ال هل‪44‬ك بع‪44‬د إب‪44‬رام العق‪44‬د ف‪44‬إن العق‪44‬د ينفس‪44‬خ بق‪44‬وة الق‪44‬انون الس‪44‬تحالة التنفي‪44‬ذ‪ ،‬أم‪44‬ا في بي‪44‬ع الس‪44‬لم‬
‫فاألصل عدم وجود المبيع وقت البيع‪ ،‬ولذا عرفه الفقه بأنه بيع آجل بعاجل‪ ،‬والمقصود باآلجل هو الم‪4‬بيع‪ ،‬ول‪4‬ذا فال‬
‫يشترط في بيع السلم أن يكون المبيع موجودا وقت البيع‪ ،‬وإ نما في أجل محدد متفق عليه بين أطراف السلم‪.‬‬

‫في ال ‪44‬بيوع العادي ‪44‬ة يمكن أن يك ‪44‬ون الثمن ح ‪44‬اال ف ‪44‬ور إب ‪44‬رام العق ‪44‬د‪ ،‬وليس هن ‪44‬اك م ‪44‬ا يمن ‪44‬ع أن يك ‪44‬ون الثمن م ‪44‬ؤجال أو‬ ‫‪.3‬‬
‫مقس‪44‬طا على أقس‪44‬اط كم‪44‬ا رأين‪44‬ا س‪44‬ابقا‪ ،‬أم‪44‬ا في بي‪44‬ع الس‪44‬لم فال ب‪44‬د أن يك‪44‬ون الثمن ح‪44‬اال‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان م‪44‬ؤجال فال ينعق‪44‬د ب‪44‬ه‬
‫الس‪44‬لم لض‪44‬ياع العل‪44‬ة من‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا أن الثمن في ال‪44‬بيع الع‪44‬ادي يمكن أن يك‪44‬ون دين‪44‬ا في ذم‪44‬ة الب‪44‬ائع للمش‪44‬تري‪ ،‬أم‪44‬ا في بي‪44‬ع‬
‫السلم فال يصح ذلك بسبب مراعاة الشارع لحاجة المسلم إليه إلى المال لإلنتاج والربح وسداد ما عليه من ديون‪.‬‬

‫أن خي‪44‬ار الرؤي‪44‬ة وإ ن ك‪44‬ان يثبت في ال‪44‬بيوع العادي‪44‬ة‪ ،‬إال أن‪44‬ه ال يثبت في بي‪44‬ع الس‪44‬لم‪ ،‬وفي ذل‪44‬ك يق‪44‬ول الزرق ‪44‬ا "خي‪44‬ار‬ ‫‪.4‬‬
‫الرؤية ال يثبت حكمه في المبيع سلما؛ ألن هذا الخيار فيما يملكه اإلنسان دين في الذمة‪ ،‬وذلك لعدم فائدته فيه؛ ألن‬
‫ثمرت‪44‬ه في األص‪44‬ل هي رد الم‪44‬بيع الغ‪44‬ائب عن‪44‬د رؤيت‪44‬ه إذا لم يعجب المش‪44‬تري" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)149‬وعلى‬
‫خالف ذلك يثبت خيار الرؤية في الثمن في بيع السلم متى كان عينا معينة قيمية أو مثلية‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬أحكام عقد االستصناع‬

‫‪272‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫صورة (‪)2-9‬‬

‫ماهية عقد االستصناع‪:‬‬ ‫‪.1‬‬

‫عرف‪44‬ه الزرق‪44‬ا بأن‪44‬ه "عق‪44‬د م‪44‬ع ذي ص‪44‬نعٍة على عم‪44‬ل ش‪44‬يء معين" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،)153 ،‬كم‪44‬ا عرفت‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )388‬من‬
‫خالل شرحها له بأنه "إذا قال شخص ألحد من أهل الص‪4‬نائع اص‪4‬نع لي الش‪4‬يء الفالني بك‪4‬ذا ق‪4‬رش‪ ،‬وقب‪4‬ل الص‪4‬انع ذل‪4‬ك انعق‪4‬د‬
‫البيع استصناعا"‪ ،‬وتضرب المجلة لذلك مثال بقولها‪َ" :‬م َثاًل ‪َ :‬لْو َأَر ى اْلُم ْش َتِر ي ِر ْج َل ُه ِلَخ َّف اٍف َو َق اَل َل ُه اْص َنْع ِلي َز ْو َج ُخ ٍّف‬
‫ْي‬
‫ِم ْن َن ْو ِع الِّس ْخ ِتَياِن اْلُفاَل ِنِّي ِبَك َذ ا ِقْر ًش ا َو َقِب َل اْلَب اِئُع‪ ،‬أو تق‪44‬اول م‪44‬ع نج‪44‬ار على أن يص‪44‬نع ل‪44‬ه زورق‪44‬ا أو س‪44‬فينة وبين ل‪44‬ه طوله‪44‬ا‬
‫وعرضها وأوصافها الالزمة‪ ،‬وقبل النجار‪ ،‬انعقد االستص‪4‬ناع‪ ،‬وك‪4‬ذلك ل‪4‬و تق‪4‬اول م‪4‬ع ص‪4‬احب معم‪4‬ل أن يص‪4‬نع ل‪4‬ه ك‪4‬ذا بندقي‪4‬ة‬
‫ك‪44‬ل واح‪44‬دة بك‪44‬ذا ق‪44‬رش وبين الط‪44‬ول والحجم وس‪44‬ائر أوص‪44‬افها الالزم‪44‬ة وقب‪44‬ل ص‪44‬احب المعم‪44‬ل انعق‪44‬د االستص‪44‬ناع"‪ ،‬ومن ه‪44‬ذه‬
‫التعريف ‪44‬ات والش ‪44‬رح ال ‪44‬ذي ج ‪44‬اءت ب ‪44‬ه المجل ‪44‬ة العدلي ‪44‬ة يمكنن ‪44‬ا اس ‪44‬تنباط ش ‪44‬روط بي ‪44‬ع االستص ‪44‬ناع؛ ولكن قب ‪44‬ل أن نع ‪44‬رض له ‪44‬ذه‬
‫الشروط سنعرض للفرق بين بيع السلم وبيع االستصناع‪.‬‬
‫يقول الكاساني في بدائع الص‪4‬نائع في بي‪4‬ان عل‪4‬ة إج‪4‬ازة االستص‪4‬ناع "يج‪4‬وز استحس‪4‬انا إلجم‪4‬اع الن‪4‬اس على ذل‪4‬ك؛ ألنهم يعمل‪4‬ون‬
‫ذلك في سائر األعص‪4‬ار من غ‪4‬ير نك‪ٍ4‬ر ؛ وألن في‪4‬ه مع‪4‬نى عق‪4‬دين ج‪4‬ائزين وه‪4‬و الس‪4‬لم واإلج‪4‬ارة؛ ألن الس‪4‬لم عق‪4‬د على م‪4‬بيع في‬
‫الذمة‪ ،‬واستئجار الصناع يشترط فيه العمل‪ ،‬وما اشتمل على معنى عقدين جائزين كان جائزا"‪.)5/2( .‬‬

‫‪273‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫الفرق بين بيع السلم وبيع االستصناع‪:‬‬ ‫‪.2‬‬

‫يتف‪44‬ق بي‪44‬ع الس‪44‬لم م‪44‬ع بي‪44‬ع االستص‪44‬ناع في أن كليهم‪44‬ا بي‪44‬ع لمع‪44‬دوم‪ ،‬وأن الص‪44‬انع الب‪44‬ائع مل‪44‬تزم التزام‪44‬ا خالص‪44‬ا في ذمت‪44‬ه المالي‪44‬ة‬
‫بالمص‪44‬نوع‪ ،‬غ‪44‬ير أن الخالف بين بي‪44‬ع الس‪44‬لم وبين االستص‪44‬ناع أن‪44‬ه ال يش‪44‬ترط في االستص‪44‬ناع تعجي‪44‬ل الثمن‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا نص‪44‬ت‬
‫عليه المادة (‪ )391‬من المجلة العدلية التي نص‪4‬ت على‪" :‬ال يل‪4‬زم في االستص‪4‬ناع دف‪4‬ع الثمن ح‪4‬اال‪ ،‬أي وقت العق‪4‬د"‪ ،‬ك‪4‬ذلك ال‬
‫يش‪44‬ترط في االستص‪44‬ناع تحدي‪44‬د أج‪44‬ل للتص‪44‬نيع والتس‪44‬ليم‪ ،‬وفي ذل‪44‬ك ج‪44‬اء نص الم‪44‬ادة (‪ )389‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة‪ ،‬ال‪44‬تي نص‪44‬ت‬
‫على‪" :‬ك‪44‬ل ش‪44‬يء تعوم‪44‬ل استص‪44‬ناعه يص‪44‬ح في‪44‬ه االستص‪44‬ناع على اإلطالق‪ ،‬وأم‪44‬ا م‪44‬ا لم يتعام‪44‬ل باستص‪44‬ناعه إذا بين في‪44‬ه الم‪44‬دة‬
‫صار سلما‪ ،‬وتعتبر حينئٍذ شروط السلم‪ ،‬وإ ذا لم يبين فيه المدة كان من قبيل االستصناع أيضا"‪.‬‬
‫وفي االستصناع يقال للمشتري مستصنع وللبائع صانع‪ ،‬وللشيء مصنوع‪.‬‬

‫‪ .3‬شروط عقد بيع االستصناع‪:‬‬

‫أ‪ .‬وصف المصنوع وصفا كافيا نافيا للجهالة‪:‬‬

‫وهذا الشرط نصت عليه المادة (‪ )390‬من المجلة العدلية‪ ،‬التي جاء فيه‪4‬ا‪" :‬يل‪4‬زم في االستص‪4‬ناع وص‪4‬ف المص‪4‬نوع وتعريف‪4‬ه‬
‫على الوجه الموافق المطلوب"‪ ،‬وجاء في بدائع الصنائع‪" :‬وأما شرائط جوازه بيان جنس المصنوع‪ ،‬ونوع‪4‬ه وق‪44‬دره وص‪44‬فته؛‬
‫ألنه ال يصير معلوما بدونه‪ ،‬وأن يكون مما يجري فيه التعامل بين الناس"‪.)5/3( .‬‬

‫ب‪ .‬أن يكون االستصناع على األشياء التي تعارف عليها الناس بالتعامل استصناعا‪:‬‬

‫ألن ج‪44‬واز االستص ‪44‬ناع مب‪44‬ني على الع‪44‬رف‪ ،‬فاألش‪44‬ياء ال‪44‬تي تع‪44‬ارف الن‪44‬اس على ع‪44‬دم التعام‪44‬ل به‪44‬ا استص ‪44‬ناعا ال يص ‪44‬ح فيه‪44‬ا‬
‫االستصناع‪ ،‬كالثمار والحبوب الطبيعية‪ ،‬وهذا ما تض‪4‬منه نص الم‪4‬ادة (‪ )389‬من المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة‪ ،‬ال‪4‬ذي ج‪4‬اء في‪4‬ه‪" :‬ك‪4‬ل ش‪4‬يء‬
‫تعومل استصناعه يصح فيه االستصناع على اإلطالق‪."...‬‬

‫ج‪ .‬تحديد أجل االنتهاء من تصنيع السلعة‪ :‬قال اإلمام الكاساني‪:‬‬

‫"ألن العادة جارية بضرب األجل في االستصناع‪ ،‬وإ نما يقص‪4‬د ب‪4‬ه تعجي‪4‬ل العم‪4‬ل ال ت‪4‬أخير المطالب‪4‬ة‪ ،‬فال يخ‪4‬رج ب‪4‬ه عن كون‪4‬ه‬
‫استصناعا"‪( .‬بدائع الصنائع)‪.)3 /5( ،‬‬
‫‪274‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫د‪ .‬العلم بالثمن علما كافيا نافيا للجهالة‪:‬‬

‫فتأجيل الثمن وإ ن كان ليس شرطا في بيع االستصناع على خالف بيع السلم إال إنه ال بد من تحدي‪44‬ده وتعيين‪44‬ه‪ ،‬بحيث يص‪44‬بح‬
‫معلوما ومعروفا بطبيعته‪ ،‬وال يقدح في كونه استصناعا بعد ذلك كون الثمن مؤجال أو معجال أو مقسطا‪.‬‬

‫هـ ‪ .‬أن تكون المواد الخام المراد الصناعة منها‪:‬‬

‫وكذلك العمل على الصانع ال على المشتري‪ ،‬وإ ال كان العقد إيجارا بحسب الراجح في الفقه‪.‬‬

‫‪http://aliftaa.jo/Question.aspx?QuestionId=3071#.V5s19qLUI3x‬‬

‫‪ .4‬جزاء اإلخالل بعقد االستصناع‪:‬‬

‫تنص الم‪44‬ادة (‪ )392‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة‪" :‬إذا انعق‪4‬د االستص‪44‬ناع فليس ألح‪44‬د الرج‪44‬وع‪ ،‬وإ ذا لم يكن المص‪44‬نوع على األوص‪44‬اف‬
‫المطلوب ‪44‬ة المبين ‪44‬ة ك ‪44‬ان المستص ‪44‬نع مخ ‪44‬يرا"‪ ،‬ويب ‪44‬دو أن نص المجل ‪44‬ة لم يتض ‪44‬من س ‪44‬وى حال ‪44‬ة م ‪44‬ا إذا ك ‪44‬ان المص ‪44‬نوع مخالف ‪44‬ا‬
‫لألوصاف التي تم التراضي عليها‪ ،‬ففي هذه الحالة يكون المستص‪4‬نع مخ‪4‬يرا‪ ،‬إم‪4‬ا أن يرج‪4‬ع ويل‪4‬زم حينه‪4‬ا الص‪4‬انع ب‪4‬دفع الثمن‬
‫المدفوع له‪ ،‬وإ ما أن يأخذ المبيع على حاله‪ ،‬بيد أن المجلة لم تعالج فرض‪4‬ية أن يخ‪4‬ل الص‪4‬انع ب‪4‬التزامهن فتنتهي م‪4‬دة التص‪4‬نيع‬
‫دون أن يس‪4‬لم المص‪4‬نوع للمستص‪4‬نع‪ ،‬وعلي‪4‬ه إذا ح‪4‬ددت م‪4‬دة لتق‪4‬ديم المص‪4‬نوع‪ ،‬وانقض‪4‬ت دون أن ينتهي الص‪4‬انع من ص‪4‬ناعتها‬
‫وتس‪44‬ليمها‪ ،‬ف‪44‬الراجح أن المستص‪44‬نع يخ‪44‬ير بين أن ينتظ‪44‬ر ح‪44‬تى يف‪4‬رغ الص‪44‬انع منه‪44‬ا‪ ،‬أو أن يفس‪44‬خ العق‪4‬د‪ ،‬وذل‪44‬ك قياس‪44‬ا على عق‪4‬د‬
‫السلم (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫وعق‪44‬د االستص‪44‬ناع كم‪44‬ا يظه‪44‬ر من الم‪44‬ادة (‪ )392‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة ه‪44‬و عق‪44‬د الزم ليس ألح‪44‬د طرفي‪44‬ه الرج‪44‬وع في‪44‬ه ول‪44‬و قب‪44‬ل‬
‫الصنع‪ ،‬ما لم يأت المصنوع مخالفا للمواصفات المتفق عليها‪ ،‬حينها يتم تخيير المستصنع بفوات الوصف كما قدمنا‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬أحكام بيع الوفاء‬

‫‪275‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .1‬ماهية بيع الوفاء وحكمه‪:‬‬

‫بي‪44‬ع الوف‪44‬اء من ال‪44‬بيوع الخاص‪44‬ة ال‪44‬تي عالجته‪44‬ا أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية‪ ،‬وك‪44‬ذلك الق‪44‬انون الوض‪44‬عي‪ ،‬وبع‪44‬د أن ك‪44‬انت بعض‬
‫القوانين تجيزه‪ ،‬تم تعديل أحكامها ليصبح بيع الوفاء بيعا باطال‪ ،‬وهذا هو حكم بيع الوف‪4‬اء في الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري لع‪4‬ام‬
‫‪1948‬م‪ ،‬والق‪4‬وانين الوض‪4‬عية ال‪4‬تي نهلت من‪4‬ه‪ ،‬كالق‪4‬انون اللي‪4‬بي والع‪4‬راقي وغيره‪4‬ا من الق‪4‬وانين الوض‪4‬عية‪ ،‬وفيم‪4‬ا يلي نع‪4‬رض‬
‫لتعريف بيع الوفاء في الفقه اإلسالمي‪ ،‬ثم نعرض لمفهومه في القانون الوضعي‪ ،‬ثم نبين حكمه في كٍّل منهما‪:‬‬

‫أ‪ .‬تعريف بيع الوفاء وحكمه في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫عرفه الزرقا بأنه "هو أن يبيع المحتاج إلى النقد عقارا‪ ،‬على أنه متى رد الثمن استرد العقار المبيع" (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‬
‫‪ ،)155‬وعرفت‪44‬ه الم‪44‬ادة (‪ )118‬من المجل‪44‬ة العدلي‪44‬ة بأن‪44‬ه "ه‪44‬و ال‪44‬بيع ال‪44‬ذي يش‪44‬ترط أن الب‪44‬ائع م‪44‬تى رد الثمن ي‪44‬رد المش‪44‬تري إلي‪44‬ه‬
‫المبيع‪ ،‬وهو في حكم البيع الج‪4‬ائز ب‪4‬النظر إلى انتف‪4‬اع المش‪4‬تري ب‪4‬ه‪ ،‬وفي حكم ال‪4‬بيع الفاس‪4‬د ب‪4‬النظر إلى ك‪4‬ون ك‪4‬ل من الف‪4‬ريقين‬
‫مقت‪4‬درا على الفس‪4‬خ‪ ،‬وفي حكم ال‪4‬رهن ب‪4‬النظر إلى أن المش‪4‬تري ال يق‪4‬در على بيع‪4‬ه إلى الغ‪4‬ير"‪ ،‬وق‪4‬د اس‪4‬تخدمت المجل‪4‬ة العدلي‪4‬ة‬
‫لف‪4‬ظ "ال‪4‬بيع الج‪4‬ائز" لتقص‪4‬د ب‪4‬ه ال‪4‬بيع الع‪4‬ادي الص‪4‬حيح (الزرق‪4‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬وه‪4‬و ذات االس‪4‬م ال‪4‬ذي اخت‪4‬اره ل‪4‬ه الحنفي‪4‬ة‪ ،‬أم‪4‬ا ب‪4‬اقي‬
‫المذاهب فقد عرفوه تحت مسميات أخرى‪ ،‬منها "بيع الُّثنيا" عند المالكية‪ ،‬و"بيع العهدة" عند الشافعية‪ ،‬أم‪4‬ا الحنابل‪4‬ة فق‪4‬د أس‪4‬موه‬
‫"بي‪4‬ع األمان‪4‬ة" وه‪4‬و ل‪4‬دى جمي‪4‬ع األئم‪4‬ة غ‪4‬ير ج‪4‬ائز‪ ،‬م‪4‬ا ع‪4‬دا الش‪4‬افعية إذ أج‪4‬ازوه بش‪4‬رط أن يك‪4‬ون االتف‪4‬اق بين المتعاق‪4‬دين مس‪4‬بقا‬
‫غير مقترن بمجلس العقد‪ ،‬وحينئذ تترتب علي‪4‬ه جمي‪4‬ع أحك‪4‬ام العق‪4‬د الع‪4‬ادي؛ إذ ال ع‪4‬برة بم‪4‬ا س‪4‬بق العق‪4‬د من تواط‪4‬ؤ‪ ،‬ح‪4‬تى ول‪4‬و‬
‫كان هذا التواطؤ لو وقع في العقد ألفسده (الزرقا‪1998 ،‬م‪ ،‬هامش ص‪.)155‬‬

‫أما المجلة الشرعية فقد سلكت نهج غالبية الفقه‪ ،‬فبعد أن عرفته في الم‪4‬ادة (‪ )178‬بأن‪4‬ه "ه‪4‬و بي‪4‬ع الوف‪4‬اء واألمان‪4‬ة‪ :‬وه‪4‬و ال‪4‬بيع‬
‫مع اتفاقهما على أن الب‪4‬ائع م‪4‬تى رد الثمن رد علي‪4‬ه المش‪4‬تري الم‪4‬بيع"‪ ،‬ذهبت إلى ع‪4‬دم إجازت‪4‬ه على المع‪4‬نى المتق‪4‬دم‪ ،‬فج‪4‬اء في‬
‫نص المادة (‪ )513‬منها "بيع الوفاء ‪ -‬وهو المسمى ببيع العدة واألمانة ‪ -‬ال يصح؛ ألنه حيل‪4‬ة على ال‪4‬ربح في ق‪4‬رض‪ ،‬وك‪4‬ذا‬
‫لو باع شيئا بثمن مقبوض وشرط إن رد البائع إلى وقت كذا فال بيع بينهما وكان ذلك حيلة للربح في قرض‪ ،‬أما ل‪44‬و لم يكن‬
‫حيل‪44‬ة ص‪44‬ح‪ ،‬وينفس‪44‬خ إن رد الب‪44‬ائع الثمن إلى ذل‪44‬ك ال‪44‬وقت"‪ ،‬والحقيق‪44‬ة أن اله‪44‬دف من ابت‪44‬داع بي‪44‬ع الوف‪44‬اء م‪44‬ا ك‪44‬ان إال من أج‪44‬ل‬
‫التحايل على تحريم الربا في الشريعة اإلسالمية؛ إذ إن التجار ذوي رؤوس األموال ال يقبل‪4‬ون إق‪4‬راض أم‪4‬والهم ب‪4‬دون فائ‪4‬دة‪،‬‬
‫وفي ذات الوقت هم يتحرجون من الوقوع في الربا بشكل علني لحرمته شرعا؛ ولذا وجدوا في بيع الوفاء مخرجا فقهي‪44‬ا في‬
‫صورة استثمارية بعيدة عن الربا ومحققة لمنفعة كال الطرفين‪ ،‬وفيه يكون الثمن عادة أقل من قيمة المبيع‪ ،‬وذلك قياس‪44‬ا على‬
‫الرهن الذي تكون فيه قيمة المال المرهون أكبر من قيمة القرض المضمون به‪.‬‬

‫‪276‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬تعريف بيع الوفاء وحكمه في القانون‪:‬‬

‫يعرف‪44‬ه م‪44‬رقس بأن‪44‬ه "ه‪44‬و بي‪44‬ع يحتف‪4‬ظ في‪44‬ه الب‪44‬ائع بحق‪4‬ه في أن يس‪44‬ترد الم‪44‬بيع خالل م‪44‬دة معين‪44‬ة في مقاب‪44‬ل رد الثمن ومص‪44‬روفات‬
‫العقد ومصروفات االسترداد والمصروفات ال‪4‬تي يك‪4‬ون ق‪4‬د أنفقه‪4‬ا على الم‪4‬بيع" (م‪4‬رقس‪ ،1980 ،‬ص‪ ،)482‬وه‪4‬ذا الن‪4‬وع من‬
‫ال‪44‬بيوع ك‪44‬ثر اس‪44‬تخدامه قب‪44‬ل ع‪44‬ام ‪1948‬م في مص‪44‬ر وغيره‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك في ظ‪44‬ل ج‪44‬وازه في الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري الملغى‪،‬‬
‫وكث‪44‬يرا م‪44‬ا ك‪44‬ان يلج‪44‬أ إلي‪44‬ه المراب‪44‬ون للته‪44‬رب من األحك‪44‬ام الخاص‪44‬ة ب‪44‬الرهن‪ ،‬وذل‪44‬ك لتجنب األرك‪44‬ان الش‪44‬كلية في عق‪44‬د ال‪44‬رهن‬
‫الرسمي‪ ،‬كما يضمن للدائن المرتهن تملك المال المبيع (المرهون حقيقة) إذا ما تخل‪4‬ف المش‪4‬تري وه‪4‬و الم‪4‬دين هن‪4‬ا ب‪4‬رد الثمن‬
‫أي الدين الذي قبضه‪ ،‬وهذه ميزة ال يوفره‪4‬ا أيض‪4‬ا عق‪4‬د ال‪4‬رهن الرس‪4‬مي‪ ،‬إذ ال يج‪4‬وز لل‪4‬دائن الم‪4‬رتهن تمل‪4‬ك الم‪4‬ال المره‪4‬ون‪،‬‬
‫ح‪44‬تى ول‪44‬و تم االتف‪44‬اق على ذل‪44‬ك في عق‪44‬د ال‪44‬رهن‪ ،‬ونتيج‪44‬ة له‪44‬ذا التحاي‪44‬ل‪ ،‬من‪44‬ع الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري الح‪44‬الي الص‪44‬ادر ع‪44‬ام‬
‫‪1948‬م هذا النوع من ال‪4‬بيوع فج‪4‬اء في نص الم‪4‬ادة (‪ )465‬من‪4‬ه م‪4‬ا يلي‪" :‬إذا احتف‪4‬ظ الب‪4‬ائع عن‪4‬د ال‪4‬بيع بح‪4‬ق االس‪4‬ترداد للم‪4‬بيع‬
‫خالل م‪44‬دة معين‪44‬ة وق‪44‬ع ال‪44‬بيع ب‪44‬اطال"‪ ،‬وعلى ال‪44‬رغم من أن‪44‬ه ل‪44‬و تم االحتك‪44‬ام للقواع‪44‬د العام‪44‬ة في تك‪44‬ييف عق‪44‬د الوف‪44‬اء من الناحي‪44‬ة‬
‫القانونية لرجحت كفة جوازه على بطالنه؛ إذ إن الفقه القانوني قد كيف بيع الوفاء بأنه بيع معل‪4‬ق على ش‪4‬رط فاس‪4‬خ وه‪4‬و رد‬
‫المشتري للثمن والمصروفات المحددة بنص القانون‪ ،‬وال يوجد في الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري م‪4‬ا يمن‪4‬ع من انعق‪4‬اد العق‪4‬د معلق‪4‬ا‬
‫على ش‪44‬رط فاس‪44‬خ‪ ،‬ويعت‪44‬بر حينه‪44‬ا من ال‪44‬بيوع الموص‪44‬وفة الج‪44‬ائزة‪ ،‬غ‪44‬ير أن الواق‪44‬ع العملي له‪44‬ذا ال‪44‬بيع أظه‪44‬ر أن ه‪44‬ذا الن‪44‬وع من‬
‫البيوع ما تم استخدامه إال كغطاء لعقد رهن ال يريد اطرافه االل‪4‬تزام بم‪4‬ا يفرض‪4‬ه الق‪4‬انون‪ ،‬كم‪4‬ا أن‪4‬ه في الغ‪4‬الب األعم يتض‪4‬من‬
‫شروطا مجحفة بح‪4‬ق الم‪4‬دين ال‪4‬راهن؛ وذل‪4‬ك ألن الم‪4‬دين ال‪4‬راهن ع‪4‬ادة م‪4‬ا يحص‪4‬ل على ثمن أق‪4‬ل بكث‪4‬ير من قيم‪4‬ة الش‪4‬يء ال‪4‬ذي‬
‫يملكه ويبيعه بيع وفاء‪ ،‬فإذا لم يتمكن من رد الثمن الذي قبضه مضافا إليه مصروفات العقد واالس‪44‬ترداد والمص‪44‬روفات ال‪44‬تي‬
‫تكون قد أنفقت على المبيع‪ ،‬ففي هذه الحالة تثبت ملكية المبيع للمشتري وهو الدائن المستتر هن‪4‬ا‪ ،‬ومن ثم يحص‪4‬ل على قيم‪4‬ة‬
‫الدين الذي أقرضه للمدين مضافا إليه معدل الفارق بين القيمة الحقيقية للمبيع وقيمة الثمن الذي حصل عليه البائع هنا‪ ،‬وهذا‬
‫هو عين الفوائد الربوية؛ ولكن بطريقة قانونية‪.‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬
‫‪277‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫تابع ثالثا‪ :‬أحكام بيع الوفاء‬

‫‪ .2‬طبيعة بيع الوفاء في الفقه اإلسالمي المعاصر‪:‬‬

‫اختلف الفقهاء المعاصرون في حكم بيع الوفاء‪ ،‬وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫أ‪ .‬بيع الوفاء صحيح‪:‬‬

‫من ق ‪44‬ال ب ‪44‬ذلك أخ ‪44‬ذ بحكم بي ‪44‬ع الوف ‪44‬اء بحس ‪44‬ب الظ ‪44‬اهر من اس ‪44‬مه‪ ،‬وحمل ‪44‬وا مش ‪44‬روعيته على أس ‪44‬اس أن ه ‪44‬ذا العق ‪44‬د يجع ‪44‬ل‬
‫للمشتري الحق في تملك من‪4‬افع الم‪4‬بيع‪ ،‬كم‪4‬ا أن ل‪4‬ه أن ي‪4‬ؤجره‪ ،‬بي‪4‬د أن‪4‬ه ال يج‪4‬وز ل‪4‬ه أن يبيع‪4‬ه لغ‪4‬يره‪ ،‬وذل‪4‬ك لل‪4‬زوم رده في‬
‫حال رد البائع الثمن إلى المشتري‪ ،‬فبيع الوفاء هو بيع قائم على أساس لزوم رد المبيع على الب‪44‬ائع م‪44‬تى تمكن من إع‪4‬ادة‬
‫الثمن‪ ،‬وهذا يجعل عقد بيع الوفاء مختلفا عن البيع العادي‪.‬‬

‫ب‪ .‬بيع فاسد لفساد شرطه‪:‬‬

‫واس‪4‬تند من ق‪44‬ال بفس‪4‬اد ه‪4‬ذا الن‪4‬وع من ال‪4‬بيوع على أن ش‪4‬رط ال‪4‬رد ال‪4‬ذي يتم تض‪44‬مينه في ه‪4‬ذا العق‪4‬د ه‪4‬و ش‪4‬رط مفس‪4‬د؛ إذ إن‬
‫األصل في الملكية التأبيد‪ ،‬وهذا العقد يجعلها مؤقتة ومعلقة على محض إرادة البائع‪.‬‬

‫ج‪ .‬هو بيع يأخذ حكم الرهن‪:‬‬

‫وأنصار ه‪4‬ذا ال‪4‬رأي ذهب‪4‬وا إلى اعتب‪4‬ار بي‪4‬ع الوف‪4‬اء من قبي‪4‬ل عق‪4‬د ال‪4‬رهن؛ وذل‪4‬ك ألن مع‪4‬نى ال‪4‬رهن ظ‪4‬اهر بوض‪4‬وح في ه‪4‬ذا‬
‫النوع من ال‪4‬بيوع؛ ول‪4‬ذا ف‪4‬الراجح في‪4‬ه أن‪4‬ه رهن‪ ،‬ذل‪4‬ك أن موض‪4‬وعه الحقيقي ه‪4‬و رهن عين في مقاب‪4‬ل عق‪4‬د ق‪4‬رض‪ ،‬ال عق‪4‬د‬
‫بيع (بارودي‪2012 ،‬م)‪.‬‬

‫‪278‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫د‪ .‬لبيع الوفاء حكم مركب‪:‬‬

‫وهذا هو الراجح وما أخذت به مجلة األحكام العدلية‪ ،‬وقال به‪4‬ذا ال‪4‬رأي الفقه‪4‬اء المعاص‪4‬رون؛ حيث ي‪4‬رون أن عق‪4‬د الوف‪4‬اء‬
‫يجمع ثالث‪4‬ة عق‪4‬ود إذا م‪4‬ا نظرن‪4‬ا إلى غايت‪4‬ه وص‪4‬ورته فه‪4‬و عق‪4‬د بي‪4‬ع ص‪4‬حيح وبي‪4‬ع فاس‪4‬د‪ ،‬ورهن‪ ،‬وه‪4‬و يش‪4‬به ك‪4‬ل واح‪4‬د من‬
‫ه‪44‬ذه العق‪44‬ود من ناحي‪44‬ة دون س‪44‬واها (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪ ،‬فاس‪44‬تعاروا ل‪44‬ه من ك‪44‬ل عق‪44‬د م‪44‬ا يش‪44‬بهه‪ ،‬وعلى ه‪44‬ذا األس‪44‬اس جعل‪44‬وا‬
‫لبيع الوفاء حكما مركبا مستمدا من أحكام العقود الثالثة‪:‬‬

‫ثبوت بعض أحكام البيع الصحيح لبيع الوفاء ومنها‪ :‬تمل‪44‬ك المش‪44‬تري لمن‪44‬افع الم‪44‬بيع في بي‪44‬ع الوف‪44‬اء بال ش‪44‬رط أو‬ ‫‪-‬‬
‫قيد‪ ،‬كما أن للمشتري كما أسلفنا الحق في تأجير المبيع لغيره‪ ،‬وتك‪4‬ون األج‪4‬رة المتحص‪44‬لة من حق‪4‬ه ه‪4‬و‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا‬
‫ال يص‪44‬ح من ال‪44‬دائن الم‪44‬رتهن؛ إذ إن ي‪44‬ده على الم‪44‬ال المره‪44‬ون ي‪44‬د أمان‪44‬ة‪ ،‬فال يج‪44‬وز ل‪44‬ه ت‪44‬أجيره؛ وذل‪44‬ك ألن ال‪44‬رهن‬
‫لالحتب‪44‬اس وليس لالنتف‪44‬اع (ب‪44‬ارودي‪2012 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه يج‪44‬وز للب‪44‬ائع أن يش‪44‬ترط على المش‪44‬تري وف‪44‬اء أن ي‪44‬ؤجره‬
‫الم‪44‬بيع نفس‪44‬ه والش‪44‬رط ص‪44‬حيح‪ ،‬ويس‪44‬مى عندئ‪44‬ذ بي‪44‬ع االس‪44‬تغالل‪ ،‬وق‪44‬د ع‪44‬رفت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة ه‪44‬ذا الن‪44‬وع من‬
‫ال‪44‬بيوع في الم‪44‬ادة (‪ )119‬منه‪44‬ا فق‪44‬الت "بي‪44‬ع االس‪44‬تغالل ه‪44‬و بي‪44‬ع الم‪44‬ال وف‪44‬اء على أن يس‪44‬تأجره الب‪44‬ائع"‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه ل‪44‬و‬
‫كان على إنسان آلخر دين موثق بكفالة فباعه به المدين عق‪4‬اره بالوف‪4‬اء بطلت الكفال‪4‬ة‪ ،‬وال تع‪4‬ود ح‪4‬تى ل‪4‬و تفاس‪4‬خا‬
‫بيع الوفاء‪( .‬الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬
‫ثبوت بعض أحكام البيع الفاسد لبيع الوفاء‪ :‬ومن هذه األحكام حق الفسخ وحق الرد الذي يثبت لكل من ط‪44‬رفي‬ ‫‪-‬‬
‫العقد‪ ،‬وهذا الحكم تضمنه نص المادة (‪ )396‬من المجلة العدلي‪4‬ة‪ ،‬ال‪4‬تي ج‪4‬اء فيه‪4‬ا "كم‪4‬ا أن الب‪4‬ائع وف‪4‬اء ل‪4‬ه أن ي‪4‬رد‬
‫الثمن ويأخ‪44‬ذ الم‪44‬بيع‪ ،‬ك‪44‬ذلك للمش‪44‬تري أن ي‪44‬رد الم‪44‬بيع ويس‪44‬ترد الثمن"‪ ،‬كم‪44‬ا أن ه‪44‬ذا الح‪44‬ق ي‪44‬ورث إذا م‪44‬ات أح‪44‬دهما‬
‫فيقوم وارثه مكانه‪ ،‬وهذا أيضا نصت عليه المادة (‪ )402‬من المجلة العدلية‪ ،‬فجاء فيها "إذا مات أح‪44‬د المتب‪44‬ايعين‬
‫وفاء انتقل حق الفسخ للوارث"‪.‬‬

‫ثبوت بعض أحكام الرهن لبيع الوف‪A‬اء‪ :‬كم‪44‬ا ذهب الفقه‪44‬اء المعاص‪44‬رون إلى أن بي‪44‬ع الوف‪44‬اء يتض‪44‬من بعض أحك‪44‬ام‬ ‫‪-‬‬
‫ال‪44‬رهن‪ ،‬من حيث إن‪44‬ه ال يج‪44‬وز ال للب‪44‬ائع أو المش‪44‬تري أن يتص‪44‬رفا في الم‪44‬بيع‪ ،‬وك‪44‬ذلك الح‪44‬ال في الره‪44‬ون؛ إذ ال‬
‫يجوز للدائن الم‪4‬رتهن أن يتص‪4‬رف في الم‪4‬ال المره‪4‬ون‪ ،‬وك‪4‬ذلك ال يج‪4‬وز للم‪4‬دين ال‪4‬راهن التص‪4‬رف في ح‪4‬ال ك‪4‬ان‬
‫ال‪44‬رهن غ‪44‬ير مس‪44‬جل وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام نظ‪44‬ام التس‪44‬جيل العي‪44‬ني الس‪44‬عودي‪ ،‬كم‪44‬ا أن بي‪44‬ع الوف‪44‬اء يتف‪44‬ق م‪44‬ع ال‪44‬رهن في أن‬
‫ض ‪44‬مان هالك الم‪44‬بيع وف ‪44‬اء يك‪44‬ون على المش‪44‬تري إذا ك‪44‬ان الهالك لس‪44‬بب أجن‪44‬بي‪ ،‬وه‪44‬و يش‪44‬به تمام‪44‬ا ض ‪44‬مان هالك‬
‫المال المرهون‪ ،‬التي يتحملها الدائن المرتهن في حال ك‪4‬ان الم‪4‬ال المره‪4‬ون في حيازت‪4‬ه‪ ،‬فيض‪4‬منه في ح‪4‬دود مبل‪4‬غ‬
‫‪279‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫الثمن الم‪44‬دفوع‪ ،‬والب‪44‬اقي ال يض‪44‬منه إال إذا ك‪44‬ان الهالك بس‪44‬بب تع‪ٍّ4‬د أو تقص‪44‬ير من‪44‬ه في حفظ‪44‬ه (الزرق‪44‬ا‪1998 ،‬م)‪،‬‬
‫كما أن للمشتري الحق في حبس المبيع وهو يشبه حق المرتهن في حبس المال المرهون إلى أن يستوفي الدين‪،‬‬
‫كما أن العقار في كال العقدين ال تنطبق عليه أحكام الشفعة‪.‬‬

‫وهذا التكييف الفقهي األخير هو ما أخذت به المجلة العدلية في نص المادة (‪ )118‬منها؛ إذ اعتبرت‪44‬ه المجل‪44‬ة ص‪44‬حيحا إذا‬
‫م‪44‬ا نظرن‪44‬ا في‪44‬ه إلى ج‪44‬انب المن‪44‬افع ال‪44‬تي تع‪44‬ود على المش‪44‬تري‪ ،‬وه‪44‬و بي‪44‬ع فاس‪44‬د كون‪44‬ه أعطى الح‪44‬ق لكال طرفي‪44‬ه في فس‪44‬خه‬
‫بإرادتهما وحدهما‪ ،‬كما أنه في حكم الرهن كون أن المشتري ال يملك أن يبيعه إلى الغير بحال من األحوال‪ ،‬وهي تش‪44‬به‬
‫سلطة الدائن المرتهن الذي ال يجوز له بيع المال المرهون حتى لنفسه‪.‬‬

‫والراجح في تكييف بيع الوفاء كما ذهب الحنفية إلى أنه بيع معلق على شرط فاس‪44‬خ مقتض‪44‬اه إع‪4‬ادة المش‪44‬تري للم‪44‬بيع عن‪44‬د‬
‫إع ‪44‬ادة ثمن ‪44‬ه‪ ،‬وه ‪44‬و نظ ‪44‬ير للس ‪44‬لم‪ ،‬وبي ‪44‬ع األمان ‪44‬ة‪ ،‬وليس رهن ‪44‬ا؛ إذ ال يمكن أن يك ‪44‬ون رهن ‪44‬ا وق ‪44‬د أبيحت في ‪44‬ه من ‪44‬افع الم ‪44‬ال‬
‫المرهون؛ ألن هذا ال يجوز‪.‬‬

‫‪ .3‬حكم بيع الوفاء وفقا لقرار مجمع الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫في دروت‪44‬ه الس‪44‬ابعة المنعق‪44‬دة في مدين‪44‬ة ج‪44‬دة ع‪44‬ام ‪1992‬م المواف‪44‬ق ‪1412‬هـ‪ ،‬ق‪44‬رر مجم‪44‬ع الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ع‪44‬دم ج‪44‬واز بي‪44‬ع‬
‫الوفاء شرعا؛ وذلك ألن حقيقة هذا البيع أن‪4‬ه ق‪4‬رض ج‪ّ4‬ر نفع‪4‬ا؛ ول‪4‬ذا فه‪4‬و تحاي‪4‬ل على الرب‪4‬ا‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا اس‪4‬تقر علي‪4‬ه جمه‪4‬ور‬
‫الفقهاء (الزرقا‪1998 ،‬م)‪.‬‬

‫رابعًا‪ :‬البيع في مرض الموت‬

‫توطئة‪ :‬األص‪44‬ل أن‪44‬ه يج‪44‬وز لإلنس‪44‬ان أن يتص‪44‬رف في ك‪44‬ل ملك‪44‬ه كم‪44‬ا يري‪44‬د وم‪44‬تى ش‪44‬اء‪ ،‬وال قي‪44‬د علي‪44‬ه وال س‪44‬لطان س‪44‬وى م‪44‬ا‬
‫يفرضه القانون أو االتفاق من قيود‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك تطبيق‪4‬ا لمب‪4‬دأ س‪4‬لطان اإلرادة‪ ،‬فيج‪4‬وز لإلنس‪4‬ان أن ي‪4‬بيع ويهب ك‪4‬ل أموال‪4‬ه أو‬
‫بعض‪44‬ها دون أن يك‪44‬ون ألح‪44‬د ح‪44‬ق مراجعت‪44‬ه أو االع‪44‬تراض علي‪44‬ه؛ وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه يتص‪44‬رف في خ‪44‬الص مال‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا أن ل‪44‬ه أن‬
‫يتصرف في كل أمواله أو بعضها تصرفات ال تنفذ إال بعد وفاته‪ ،‬ويلجأ إلى ذلك عادة عندما يخشى وقوع ضرر علي‪44‬ه‪،‬‬
‫جراء تصرفه في أمواله كلها ح‪4‬ال حيات‪4‬ه‪ ،‬فيلج‪4‬أ إلى ه‪4‬ذه التص‪4‬رفات من أج‪4‬ل ض‪4‬مان انتق‪4‬ال األم‪4‬وال إلى ش‪4‬خص بعين‪4‬ه‪،‬‬
‫وفي ذات الوقت يضمن تمتعه بها طيلة حياته؛ ولذا فإن هذه التصرفات ال تضر المتوفى نفس‪44‬ه‪ ،‬وإ نم‪44‬ا تض‪44‬ر ورثت‪44‬ه فيم‪44‬ا‬
‫بعد وفاته‪ ،‬وهذه التصرفات تأخذ حكم الوصية (مرقس‪1980 ،‬م)‪ ،‬كما نعلم أن للوصية حدودا سواء في اإليصاء أو في‬
‫النف‪44‬اذ‪ ،‬وق‪44‬د نظمته‪44‬ا أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية‪ ،‬فال وص‪44‬ية ل‪44‬وارث‪ ،‬وال تنف‪44‬ذ الوص‪44‬ية في ح‪44‬ق الورث‪44‬ة إال في ح‪44‬دود ثلث‬

‫‪280‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫التركة فق‪4‬ط‪ ،‬والب‪4‬اقي معل‪4‬ق على م‪4‬وافقتهم‪ ،‬وله‪4‬ذا كث‪4‬يرا م‪4‬ا يلج‪4‬أ الش‪4‬خص ال‪4‬راغب في منح ش‪4‬خص م‪4‬اال معين‪4‬ا دون ب‪4‬اقي‬
‫الورث‪4‬ة‪ ،‬أو لش‪4‬خص غ‪4‬ير وارث وهروب‪4‬ا من أحك‪4‬ام الوص‪4‬ية إلى إب‪4‬رام عق‪4‬د بي‪4‬ع مع‪4‬ه إذا م‪4‬ا أحس ص‪4‬احب الم‪4‬ال من دن‪4‬و‬
‫أجله‪ ،‬وذلك إذا كان مرضه مرضا يغلب فيه هالكه‪ ،‬وهذا ما يعرف بمرض الموت‪ ،‬وس‪44‬نعالج في ه‪44‬ذا الموض‪44‬ع تعري‪44‬ف‬
‫مرض الموت وأحكامه‪ ،‬وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ .1‬ماهية مرض الموت وشروطه‪:‬‬

‫أ‪ .‬ماهية مرض الموت‪:‬‬

‫عرفه فقهاء الشريعة اإلسالمية بأنه المرض الذي يغلب فيه الهالك ويتص‪44‬ل الم‪44‬وت ب‪44‬ه فعال (الس‪44‬نهوري‪2005 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا‬
‫عرف‪44‬ه البعض اآلخ‪44‬ر بأن‪44‬ه "ه‪44‬و الم‪44‬رض ال‪44‬ذي يقع‪44‬د الم‪44‬ريض عن قض‪44‬اء حوائج‪44‬ه‪ ،‬ويغلب في‪44‬ه الم‪44‬وت ع‪44‬ادة‪ ،‬ويتص‪44‬ل ب‪44‬ه‬
‫الموت فعال ولو بسبب آخر غير المرض" (عبداهلل‪ ،1956 ،‬ص‪ ،)341‬وقد عرفته محكم‪4‬ة النقض المص‪44‬رية في حكمه‪4‬ا‬
‫الص‪44‬ادر في ‪25/10/1951‬م بأن‪44‬ه "إن الم‪44‬رض إذا ط‪44‬ال س‪44‬نة دون أن يش‪44‬تد فال يعت‪44‬بر م‪44‬رض م‪44‬وت‪ ،‬وإ ذا اش‪44‬تد الم‪44‬رض‬
‫بع‪44‬د ذل‪44‬ك ح‪44‬تى انتهى ب‪44‬الموت فعال قب‪44‬ل انقض ‪44‬اء س‪44‬نة من اش‪44‬تداده اعت‪44‬بر م‪44‬رض م‪44‬وت"‪ ،‬وال يش‪44‬ترط العتب‪44‬ار الم‪44‬رض‬
‫مرض موت أن يك‪4‬ون الم‪4‬ريض ق‪44‬د فق‪4‬د وعي‪4‬ه أو إدراك‪4‬ه‪ ،‬وفي ذل‪4‬ك قض‪44‬ت محكم‪4‬ة النقض المص‪44‬رية في حكمه‪4‬ا الص‪44‬ادر‬
‫في ‪23/11/1950‬م "أن الحال‪44‬ة النفس‪44‬ية للم‪44‬ريض من رج‪44‬اء وي‪44‬أس‪ ،‬وإ ن ك‪44‬انت هي الحكم‪44‬ة ال‪44‬تي من أجله‪44‬ا ق‪44‬رر الفقه‪44‬اء‬
‫قاعدة أن المرض ال يعتبر مرض الموت إذا طال أمده عن سنة إال إذا اشتد‪ ،‬إال أنه ال يسوغ التح‪44‬دي بحكم‪44‬ة مش‪44‬روعية‬
‫هذه القاعدة في كل حالة للقول بتوافرها أو انعدامها"‪.‬‬

‫ب‪ .‬شروط مــرض المــوت‪ :‬يشــترط العتبــار المــرض من قبيــل مــرض المــوت أن يتــوافر فيــه‬
‫شروط‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أن يغلب في‪44‬ه الهالك‪ ،‬ويك‪44‬ون الم‪44‬رض ك‪44‬ذلك إن ك‪44‬ان من األم‪44‬راض ال‪44‬تي ال عالج له‪44‬ا في وقت ح‪44‬دوثها‪،‬‬
‫كاإلي‪44‬دز والس‪44‬رطان المتمكن من الجس‪44‬د‪ ،‬غيره‪44‬ا من األم‪44‬راض المنتش‪44‬رة في ال‪44‬وقت الح‪44‬الي‪ ،‬ف‪44‬إذا أجم‪44‬ع األطب‪44‬اء على أن‪44‬ه‬
‫م‪44‬رض ال ي‪44‬رجى في‪44‬ه الش‪44‬فاء بحس‪44‬ب أص‪44‬ول الطب وخ‪44‬برة أهل‪44‬ه‪ُ ،‬ع د من قبي‪44‬ل م‪44‬رض الم‪44‬وت‪ ،‬أم‪44‬ا إذا م‪44‬رض الش‪44‬خص‬
‫مرضا عاديا انتهى بهالك‪4‬ه دون أن يك‪4‬ون ذل‪4‬ك الم‪4‬رض مم‪4‬ا يغلب في‪4‬ه الهالك‪ ،‬ك‪4‬أن يك‪4‬ون ق‪44‬د أص‪44‬يب ب‪4‬أنفلونزا عادي‪4‬ة أو‬
‫خراج‪44‬ات؛ لكنه‪44‬ا تف‪44‬اقمت وأدت إلى الوف‪44‬اة‪ ،‬فال يع‪44‬د ذل‪44‬ك م‪44‬رض م‪44‬وت وال تنطب‪44‬ق علي‪44‬ه أحك‪44‬ام م‪44‬رض الم‪44‬وت (خض‪44‬ر‪،‬‬
‫‪1970‬م)‪.‬‬

‫‪281‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫الش‪AA‬رط الث‪AA‬اني‪ :‬أن يتص ‪44‬ل ب ‪44‬ه الم ‪44‬وت فعال‪ :‬ومع ‪44‬نى ذل ‪44‬ك أن ‪44‬ه ح ‪44‬تى ول ‪44‬و أجم ‪44‬ع األطب ‪44‬اء من أه ‪44‬ل التخص ‪44‬ص غلب ‪44‬ة هالك‬
‫الم‪44‬ريض في ه‪44‬ذا الم‪44‬رض‪ ،‬فال يمكن اعتب‪44‬اره م‪44‬رض م‪44‬وت إال إذا اتص‪44‬ل فعال ب‪44‬الموت‪ ،‬أي أن يك‪44‬ون الم‪44‬ريض ق‪44‬د م‪44‬ات‬
‫دون أن يش ‪44‬فى من ه ‪44‬ذا الم ‪44‬رض‪ ،‬وي ‪44‬ذهب الفق ‪44‬ه أيض ‪44‬ا إلى اعتب ‪44‬ار ش ‪44‬روط م ‪44‬رض الم ‪44‬وت متحقق ‪44‬ة م ‪44‬تى اتص ‪44‬لت الوف ‪44‬اة‬
‫بالمرض‪ ،‬حتى ولو لم يكن المرض هو السبب المباشر للوفاة (مرقس‪1980 ،‬م)‪.‬‬
‫الشرط الثالث‪ :‬أن يقعد المريض عن قضاء مص‪44‬الحه العادي‪4‬ة المألوف‪44‬ة ال‪4‬تي يق‪4‬وم األص‪44‬حاء ع‪4‬ادة بمباش‪4‬رتها (الس‪4‬نهوري‪،‬‬
‫‪2005‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬أحكام البيع في مرض الموت‪:‬‬

‫أ‪ .‬حكم مرض الموت في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫نصت المادة ‪ 393‬من المجلة العدلية على "إذا باع شخص في مرض موته شيئا من ماله ألحد ورثته يعتبر ذلك موقوف‪44‬ا‬
‫على إجازة سائر الورثة ف‪4‬إن أج‪4‬ازوا بع‪4‬د م‪4‬وت الم‪4‬ريض ينف‪4‬ذ ال‪4‬بيع وإ ن لم يج‪4‬يزوا ال ينف‪4‬ذ"‪ ،‬كم‪4‬ا نص‪4‬ت في الم‪4‬ادة ‪394‬‬
‫على‪" :‬إذا ب‪44‬اع الم‪44‬ريض في م‪44‬رض موت‪44‬ه ش‪44‬يئا ألجن‪44‬بي بثمن المث‪44‬ل ص‪44‬ح بيع‪44‬ه‪ ،‬وإ ن باع‪44‬ه ب‪44‬دون ثمن المث‪44‬ل وس‪44‬لم الم‪44‬بيع‬
‫كان بيع محاباة يعت‪4‬بر من ثلث مال‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬إن ك‪4‬ان الثلث وافي‪4‬ا به‪4‬ا ص‪44‬ح‪ ،‬وإ ن ك‪4‬ان الثلث ال يفي به‪4‬ا ل‪4‬زم المش‪4‬تري إكم‪4‬ال م‪4‬ا‬
‫نقص من ثمن المث ‪44‬ل وإ عط ‪44‬اؤه للورث ‪44‬ة‪ ،‬ف ‪44‬إن أكم ‪44‬ل ل ‪44‬زم ال ‪44‬بيع وإ ال ك ‪44‬ان للورث ‪44‬ة فس ‪44‬خه"‪ ،‬أم ‪44‬ا الم ‪44‬ادة (‪ )923‬من المجل ‪44‬ة‬
‫الشرعية فقد نصت على "معاوضة المريض مرض الموت المخ‪4‬وف بثمن المث‪4‬ل ص‪4‬حيحة تنف‪4‬ذ من رأس مال‪4‬ه ول‪4‬و ك‪4‬انت‬
‫مع الوراث"‪ ،‬ويبدو أن المجلتين قد اختلفتا في حكم الحالة التي يكون فيها التصرف لوارث بثمن المثل‪ ،‬ففي حين أوقفته‬
‫المجلة العدلية على إجازة باقي الورثة قررت المجلة الشرعية صحته بشكل مطلق‪ ،‬م‪44‬ا دام أن‪44‬ه ليس في‪44‬ه ض‪44‬رر أو نقص‬
‫في القيم‪44‬ة‪ .‬من ه‪44‬ذه النص‪44‬وص أن الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ق‪44‬د مَّي ز بين م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان ال‪44‬بيع في م‪44‬رض الم‪44‬وت ل‪44‬وارث أو ألجن‪44‬بي‪،‬‬
‫وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫إذا كان البيع في مرض الموت لوارث‪ :‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان الح‪44‬ال ك‪44‬ذلك‪ ،‬فال يع‪44‬د ال‪44‬بيع ناف‪44‬ذا في مواجه‪44‬ة ب‪44‬اقي الورث‪44‬ة إال‬ ‫‪-‬‬
‫إذا أج‪44‬ازوه‪ ،‬ويب‪44‬دو أن المجل‪44‬ة ذات النهج الحنفي ق‪44‬د س‪44‬لكت م‪44‬ذهب أبي حنيف‪44‬ة‪ ،‬ال‪44‬ذي يش‪44‬ترط إج‪44‬ازة ب‪44‬اقي الورث‪44‬ة‬
‫حتى ولو كان البيع بثمن المثل وليس فيه محاباة‪ ،‬وذلك لثبوت حق الورثة جميعا في أعيان التركة ذاته‪44‬ا (الم‪44‬ادة‬
‫‪ ،264‬مرش ‪44‬د الح ‪44‬يران)‪ ،‬أم ‪44‬ا الص ‪44‬احبان فال يش ‪44‬ترطان اإلج ‪44‬ازة إال إذا ك ‪44‬ان في ال ‪44‬بيع محاب ‪44‬اة في الثمن؛ ألنهم ‪44‬ا‬
‫يعت ‪44‬بران أن ح ‪44‬ق الورث ‪44‬ة متعل ‪44‬ق بمالي ‪44‬ة الترك ‪44‬ة ال بأعيانه ‪44‬ا (الم ‪44‬ادة ‪ ،263‬مرش ‪44‬د الح ‪44‬يران)‪ ،‬وه ‪44‬ذا م ‪44‬ا أخ ‪44‬ذت ب ‪44‬ه‬
‫المجلة الشرعية‪.‬‬
‫‪282‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫إذا كان ال‪A‬بيع في م‪AA‬رض الم‪AA‬وت لغ‪AA‬ير وراث (أجن‪AA‬بي)‪ :‬إذا ك‪44‬ان المش‪44‬تري ليس وارث‪44‬ا للم‪44‬ريض م‪44‬رض الم‪44‬وت‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫كان البيع صحيحا ونافذا في مواجهة الورثة متى كان قد تم ثمن المثل أو أقل بقليل‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ك‪4‬ان ق‪44‬د تم بأق‪44‬ل من‬
‫ثمن المث‪44‬ل بكث‪44‬ير‪ ،‬فينظ‪44‬ر ألم‪44‬ر الف‪44‬رق بين ثمن المث‪44‬ل والثمن ال‪44‬ذي بي‪44‬ع ب‪44‬ه الم‪44‬بيع‪ ،‬ف‪44‬إن ك‪44‬ان الف‪44‬رق أق‪44‬ل من ثلت‬
‫الترك‪44‬ة فه‪44‬و ناف‪44‬ذ في ح‪44‬ق الورث‪44‬ة قياس‪44‬ا على الوص‪44‬ية‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ف‪44‬اق ذل‪44‬ك الف‪44‬رق ثلث الترك‪44‬ة ك‪44‬ان للورث‪44‬ة مطالب‪44‬ة‬
‫المشتري بتكملة الثمن إلى أن يص‪4‬بح الف‪4‬رق يع‪4‬ادل ثلث الترك‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا لهم أن يط‪4‬البوا بفس‪4‬خ ال‪4‬بيع‪ ،‬ومث‪4‬ال ذل‪4‬ك أن‬
‫ي‪44‬بيع أح‪44‬دهم المص‪44‬اب بم‪44‬رض يغلب في‪44‬ه هالك‪44‬ه بيت‪44‬ه ال‪44‬ذي تبل‪44‬غ قيمت‪44‬ه ثالث‪44‬ة ماليين لاير إلى أجن‪44‬بي ال يرث‪44‬ه بمبل‪44‬غ‬
‫ملي‪44‬ون لاير‪ ،‬وك‪44‬ان ه‪44‬ذا ال‪44‬بيت ه‪44‬و ك‪44‬ل ترك‪44‬ة المت‪44‬وفى‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ال يع‪44‬د ال‪44‬بيع ناف‪44‬ذا في ح‪44‬ق الورث‪44‬ة إال في‬
‫الح‪44‬دود ال‪44‬تي يك‪44‬ون الف‪44‬رق بين ثمن المث‪44‬ل والثمن الم‪44‬دفوع أق‪44‬ل من الثلث‪ ،‬أم‪44‬ا م‪44‬ا زاد عن الثلث فلهم الخي‪44‬ار كم‪44‬ا‬
‫أس‪44‬لفنا‪ ،‬وفي المث‪44‬ال المض‪44‬روب أمامن‪44‬ا للورث‪44‬ة أن يط‪44‬البوا المش‪44‬تري بتكمل‪44‬ة الف‪44‬رق إلى م‪44‬ا يع‪44‬ادل الثلث‪ ،‬بمع‪44‬نى‬
‫يجب عليه أن يدفع لهم مليون لاير‪ ،‬حتى يكون الفرق بين الثمن الحقيقي للمبيع والثمن الم‪44‬دفوع في ح‪44‬دود الثلث‪،‬‬
‫وهو مليون لاير في هذا المثال‪ ،‬فإن أكمل الفرق إلى الثلث نفذ البيع‪ ،‬وإ ال فلهم الحق في الفسخ‪.‬‬

‫ب‪ .‬حكم مرض الموت في القانون‪:‬‬

‫‪ -‬إثبات مرض الموت‪ :‬إذا أثبت الورث‪44‬ة ب‪44‬أن ال‪44‬بيع ق‪44‬د ص‪44‬در من م‪44‬ورثهم في م‪44‬رض موت‪44‬ه‪ُ ،‬طبقت على ه‪44‬ذا ال‪44‬بيع أحك‪44‬ام‬
‫التبرع في مرض الموت‪ ،‬ولهم في سبيل إثبات ذلك كافة طرق اإلثبات بما فيها البينة والقرائن؛ وذلك ألنهم إنم‪4‬ا يثبت‪4‬ون‬
‫واقعة مادية‪ ،‬وأكثر ما يثبت به هذا المرض الشهادة الطبية الصادرة من الطبيب المختص المعالج‪ ،‬وهذا ما اس‪44‬تقر علي‪44‬ه‬
‫قضاء محكمة النقض المصرية‪ ،‬التي قضت بأنه "ما دامت محكمة الموضوع ق‪44‬د استخلص‪44‬ت من التحقيق‪44‬ات ال‪44‬تي أج‪44‬ريت‬
‫في الدعوى ومن الشهادتين الطبيتين المقدمتين فيهما عن مرض الموت أنه كان مريضا بمرض السل الرئوي‪ ،‬وأن ه‪44‬ذا‬
‫الم‪44‬رض اش‪44‬تد علي‪44‬ه وقت تحري‪44‬ر العق‪44‬د المطع‪44‬ون علي‪44‬ه‪ ،‬ثم فن‪44‬دت الطع‪44‬ون الموجه‪44‬ة إلى الش‪44‬هادة المقدم‪44‬ة من الص‪44‬ادر ل‪44‬ه‬
‫العقد‪ ،‬فإنها تكون قد أوردت في حكمها من األسباب ما يكفي لحمل قضائها" (عبد السالم‪1980 ،‬م‪ ،‬ص‪.)418‬‬

‫‪ -‬اف‪AA‬تراض أن جمي‪AA‬ع التص‪AA‬رفات الص‪AA‬ادرة في م‪AA‬رض الم‪AA‬وت تبرع‪AA‬ات‪ :‬رس‪44‬خ الق‪44‬انون قاع‪44‬دة أساس‪44‬ية‪ ،‬مفاده‪44‬ا أن جمي‪44‬ع‬
‫التصرفات التي تصدر من المريض مرض الموت تعتبر بمثاب‪4‬ة تبرع‪4‬ات ح‪4‬تى ول‪4‬و ك‪4‬انت في ظاهره‪4‬ا معاوض‪4‬ة‪ ،‬ول‪4‬ذلك‬
‫فق ‪44‬د أعفي الورث ‪44‬ة من عبء إثب ‪44‬ات وص ‪44‬ف التب ‪44‬ع على ذل ‪44‬ك التص ‪44‬رف‪ ،‬واف ‪44‬ترض أن جمي ‪44‬ع التص ‪44‬رفات ال ‪44‬تي تص ‪44‬در من‬
‫المريض مرض الموت تبرعات‪ ،‬حتى ولو كان ظاهرها معاوضة‪ ،‬بيد أنه يجوز لمن صدر التص‪4‬رف لص‪4‬الحه أن يثبت‬

‫‪283‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫بأن التصرف رغم صدوره في مرض الموت فإنه كان بمقابل‪ ،‬فإذا استطاع أن يثبت ذلك أخذ التصرف حكم البيوع في‬
‫مرض الموت‪.‬‬

‫‪ -‬إضفاء حكم الوصية على التصرفات في مرض الموت‪ :‬وعن حكم ه‪44‬ذه التص‪44‬رفات في ض‪44‬وء أحك‪44‬ام الق‪44‬انون فق‪44‬د اتب‪44‬ع‬
‫القانون الوضعي نهج الشريعة اإلسالمية في ذلك‪ ،‬فأضفوا وصف الوصية على تلك البيوع الصادرة في مرض الم‪44‬وت‪،‬‬
‫فاعتبروه‪44‬ا في حكم الوص‪44‬ية وتس‪44‬ري عليه‪44‬ا أحكامه‪44‬ا‪ ،‬وبن‪44‬اء على ذل‪44‬ك ف‪44‬إن ه‪44‬ذا الت‪44‬برع ال ينف‪44‬ذ في ح‪44‬ق ال‪44‬دائنين إال بع‪44‬د‬
‫اس‪44‬تيفاء دي‪44‬ونهم؛ إذ إن وف‪44‬اء ال‪44‬ديون مق‪44‬دم على نف‪44‬اذ الوص‪44‬ايا‪ ،‬ثم إن‪44‬ه لن ينف‪44‬ذ في ح‪44‬ق الورث‪44‬ة إال في ح‪44‬دود الثلث المتبقي‬
‫من التركة بعد إخراج الديون‪.‬‬

‫‪ -‬أحكام التصرف في مرض الموت لو ثبت أنه معاوضة‪ :‬إذا أفلح المتص‪44‬رف إلي‪44‬ه هن‪44‬ا في إثب‪44‬ات أن التص‪44‬رف الص‪44‬ادر‬
‫إليه ليس تبرعا وإ نما بيعا‪ ،‬طبقت أحكام البيوع في مرض الموت‪ ،‬وهذه األحكام ال تخرج عن ثالث فرضيات‪:‬‬

‫الفرض‪44‬ية األولى‪ :‬أن يك‪44‬ون ال‪44‬بيع بثمن ال يق‪44‬ل عن القيم‪44‬ة الحقيقي‪44‬ة للم‪44‬بيع‪ :‬ف‪44‬إذا اس‪44‬تطاع المتص‪44‬رف إلي‪44‬ه إثب‪44‬ات ذل‪44‬ك ص‪44‬ح‬
‫ال‪44‬بيع ونف‪44‬ذ في ح‪44‬ق الورث‪44‬ة دون حاج‪44‬ة إلى إج‪44‬ازتهم‪ ،‬ويس‪44‬توي بع‪44‬د ذل‪44‬ك أن يك‪44‬ون المتص‪44‬رف إلي‪44‬ه وارث‪44‬ا أو غ‪44‬ير وارث‪،‬‬
‫ويبدو هنا خالف بين الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬

‫الفرضية الثانية‪ :‬أن يكون البيع بأقل من القيمة بما ال يجاوز ثلث التركة‪ :‬فإذا كان الثمن المدفوع أق‪44‬ل من الثمن الحقيقي‬
‫للمبيع بما ال يجاوز ثلث التركة‪ ،‬فيكون هنا التصرف صحيحا أيضا ونافذا في حق الورثة‪ ،‬شريطة أن يكون المتصرف‬
‫إليه غير وارث (عبد السالم‪1980 ،‬م)‪ ،‬وفي ذلك تتفق هذه األحكام مع أحكام الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫الفرضية الثالثة‪ :‬أن يكون البيع بأقل من القيم‪4‬ة بم‪4‬ا يج‪4‬اوز ثلث الترك‪4‬ة‪ :‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان الثمن الم‪4‬دفوع يق‪4‬ل عن القيم‪4‬ة الحقيقي‪4‬ة‬
‫للمبيع بما يعادل ثلث التركة وقت الموت‪ ،‬كان البيع غير نافذ في حق الورث‪4‬ة فيم‪4‬ا يج‪4‬اوز الثلث إال بإج‪4‬ازتهم‪ ،‬وه‪4‬ذا ه‪4‬و‬
‫حكم الوص ‪44‬ية‪ ،‬ويش ‪44‬ترط في المج ‪44‬يز في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة م ‪44‬ا ج ‪44‬اء في حكم محكم ‪44‬ة النقض المص ‪44‬رية "يجب أن يك ‪44‬ون المج ‪44‬يز‬
‫عالما بالعيب راغبا في تصحيحه‪ ،‬فاشتراك الوارث في تحرير محضر جرد التركة وإ شارته في المحضر إلى التصرف‬
‫ال يك‪44 4‬ون إج‪44 4‬ازة إال إذا أراد ب‪44 4‬ذلك الموافق‪444‬ة على التص‪44 4‬رف" (م‪44 4‬رقس‪1990 ،‬م)‪ ،‬وإ ذا أج‪44 4‬از بعض الورث‪44 4‬ة دون البعض‬
‫اآلخر ال تنفذ إال في حصص من أجاز من الورثة (نقض مدني ‪20/5/1937‬م)‪.‬‬

‫‪284‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫حماية غير حسن النية‪ :‬الغير ال‪4‬ذي تلقى بحس‪4‬ن ني‪4‬ة حق‪4‬ا على العين المبيع‪4‬ة في م‪4‬رض الم‪4‬وت‪ ،‬وك‪4‬ان ق‪4‬د كس‪4‬ب‬ ‫‪-‬‬
‫هذا الحق بعوٍض فال يطبق بشأنه أحكام البيع في م‪4‬رض الم‪4‬وت‪ ،‬وحماي‪4‬ة غ‪4‬ير حس‪4‬ن الني‪4‬ة هن‪4‬ا يطب‪4‬ق ح‪4‬تى ول‪4‬و‬
‫كان البيع قد تم بدون مقابل‪ ،‬أو بمحاباة ولم يقرها الورثة‪.‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫بيع السلم‪ :‬هو بيع عاجٍل بآجل‪ ،‬وهو أن يسلم عوضا حاضرا في عوٍض موصوف في الذمة إلى أجل‪ ،‬ويسمى‬ ‫‪‬‬
‫سلما وسلفا‪ ،‬وهو نوع من البيوع ينعقد به البيع‪.‬‬
‫أطراف بيع السلم‪ :‬هما المشتري ويسمى رب السلم‪ ،‬والبائع ويسمى المسلم إليه‪ ،‬والمبيع يسمى مسلما فيه‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫والثمن يسمى برأس مال السلم‪.‬‬
‫بيع االستصناع‪ :‬هو عقد مع ذي صنعٍة على عمل شيء معين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيع الوفاء‪ :‬هو بيع يشترط أن البائع متى رد الثمن يرد المشتري إليه المبيع‪ ،‬وهو في حكم البيع الجائز بالنظر‬ ‫‪‬‬
‫إلى انتفاع المشتري به‪ ،‬وفي حكم البيع الفاسد بالنظر إلى كون كل من الفريقين مقتدرا على الفسخ‪ ،‬وفي حكم‬
‫الرهن بالنظر إلى أن المشتري ال يقدر على بيعه إلى الغير‪.‬‬
‫مرض الموت‪ :‬هو المرض الذي يقعد المريض عن قضاء حوائجه ويغلب فيه الموت عادة ويتصل به الموت‬ ‫‪‬‬
‫فعال ولو بسبب آخر غير المرض‪.‬‬
‫بيع مرض الموت‪ :‬هو تصرف المريض مرض الموت في ماله أو بعضه لوارث أو غير وارث‪ ،‬وينطبق عليه‬ ‫‪‬‬

‫حكم الوصية إذا زاد الفارق بين قيمة المبيع والثمن المدفوع عن ثلث التركة‪ ،‬ويكون صحيحا إذا كان أقل من‬
‫الثلث أو بثمن مماثل للقيمة الحقيقية للمبيع‪.‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬

‫‪285‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن بيع السلم وحكمه في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة‪ ،‬ولِّخ ص ما استفدته منه وألِق ه على زمالئك‪.‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬
‫أقام (عمرو) دعوى قضائية ضد (زيد) مدعيًا فيها أنه أبرم معه عقد سلم التزم بموجبه بتوريد كمية محددة من جلود‬
‫األنعام تسلم على دفعتين‪ ،‬األولى بعد ثالثة أشهر من إبرام العقد‪ ،‬والثانية بعد ستة أشهر‪ ،‬وأنه تم تسليم ‪ % 50‬من قيمة‬
‫الجلود عن التعاقد‪ ،‬على أن يسلم المتبقي من القيمة بعد شهرين من إبرام العقد‪ ،‬وأن (عمرًا) لم يقم بتسليم الدفعة األولى‬
‫من الجلود في الميعاد المتفق عليه ورفض تسليمها‪ ،‬لذلك فهو يطلب الحكم بإلزامه بتسليم الكمية المتفق عليها من الجلود‪.‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬ذكر (زيد) أن (عمرًا) لم يلتزم بتسليم المتبقي من قيمة الجلود في الميعاد المتفق عليه‪،‬‬
‫وأخل بااللتزام‪ ،‬لذلك هو لم يقم بتسليمه الجلود في الميعاد المتفق عليه‪ ،‬ومتى ما سدد (عمرو) ما عليه‪ ،‬فإنه مستعد لتنفيذ‬
‫التزاماته كما نص عليها في العقد‪ .‬فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪.‬‬

‫ماذا سيكون ردك على دعوى (عمرو)؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫بما أن ال ذي تم بين الط رفين ه و عق د س لم‪ ،‬وحيث إن عق د الَّس َلم ه و العق د على موص وف في الذم ة مؤج ل‪ ،‬ينض بط‬
‫بالصفات بثمن مقبوض بمجلس العقد‪ ،‬وحيث إن الُم َّد َع ى عليه لم يقبض الثمن كله في مجلس العق د‪ ،‬وأن الم بيع الم ذكور‬
‫في العقد هو جل ود‪ ،‬ف إن العق د ال ذي تم بين الط رفين يك ون ب اطًال من وجهين أح دهما‪ :‬أن الثمن لم يس لم بمجلس العق د‪،‬‬
‫وثانيهما أن الُمْس َلم فيه جلود‪ ،‬والجلود ال تنضبط بالصفة‪ ،‬ولذلك نص الفقهاء على أنه ال يجوز الَّس َلم في الجل ود‪ .‬وبم ا أن‬
‫العقد باطل فال يلزم الُم َّد َع ى عليه بتنفيذه‪ ،‬وعليه إعادة ما قبضه من ثمن للُم َّد ِع ى (عمرو)‪.‬‬

‫‪286‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫تعريف السلم وبيان الحكمة منه وشروطه وأحكامه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫تعريف عقد االستصناع وبيان الحكمة منه وشروطه وأحكامه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تعريف بيع الوفاء وبيان حكمه في الفقه اإلسالمي مقارنة بالقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان حكم التصرفات في مرض الموت في الفقه اإلسالمي ومقارنتها بالقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪287‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ . 1‬األصل في الفقه اإلسالمي عدم جواز التعامل في األموال المستقبلية واالستثناء‪:‬‬

‫بيع اآلجل بالعاجل‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫االتفاق مع ذي صنعة على عمٍل شيء معين‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫الخيار األول والخيار الثاني‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫بيع ما لم تحدد أوصافه؛ ولكنه كان معلوما‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .2‬أجازت أحكام الشريعة اإلسالمية االستصناع‪:‬‬

‫استحسانا لحاجة الناس إليه‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫لجمعه عقدين صحيحين وهما السلم واإلجارة‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫إلجماع الناس عليه‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ . 3‬البيع الذي فيه يبيع المحتاج إلى النقد عقاره على أنه متى رد الثمن استرد العقار المبيع يعتبر‪:‬‬

‫بيع وفاء‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫بيع أمانة‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫بيع الثنيا‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬

‫له العديد من المسميات تضمنتها الفقرات السابقة‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪288‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .4‬بيع الوفاء هو بيع فاسد ألنه‪:‬‬

‫لفساد شرطه‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫يتضمن ربا ظاهرا‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫يخالف أحكام عقد الرهن‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬

‫تخلفت فيه شروط البيع الصحيح‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .5‬يتفق بيع السلم وبيع االستصناع في أن‪:‬‬

‫كليهما بيع لمعدوم‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫كليهما يشترط فيه دفع ثمن المبيع مقدما‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫كليهما يثبت فيه خيار الرؤية‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫كليهما يشترط فيه تحديد أجل للتسليم‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .6‬يتفق عقد الرهن مع عقد بيع الوفاء في أن كال منهما‪:‬‬

‫ال يؤدي إلى تملك المشتري للمبيع‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫يتفقان على هالك المبيع لظرف خارج فيتحمل المشتري في كليهما ذلك‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫في أن للمشتري في كليهما الحق في حبس المبيع‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫الخيار األول والخيار الثالث‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .7‬إذا باع عقاره في مرض الموت فال ينفذ البيع متى كان‪:‬‬

‫التصرف لوارث‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫التصرف لوارث في مقابل ثمن المثل‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫التصرف ألجنبي متى كان الثمن قليال‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫الخيار األول والخيار الثالث‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪289‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫يشترط لصحة بيع السلم أن يكون المبيع عيًن ا معينة سواء كان معيًن ا بالنوع أو بالذات‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يختلف السلم عن االستصناع في أن الثمن في السلم مؤجل أما في االستصناع فهو معجل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيع الوفاء هو بيع يحتفظ فيه البائع بحقه في أن يسترد المبيع خالل مدة معينة في مقابل رد الثمن فقط‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيع السلم من البيوع التي أقرتها الشريعة اإلسالمية كاستثناء على حظر التعامل في األموال المستقبلية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يش‪44‬ترط إلعم‪44‬ال أحك‪44‬ام ال‪44‬بيع في م‪44‬رض الم‪44‬وت أن يتص‪44‬ل الم‪44‬وت ب‪44‬المرض ش‪44‬ريطة أن يك‪44‬ون الم‪44‬رض ه‪44‬و س‪44‬بب‬ ‫‪‬‬
‫الموت‪.‬‬
‫يثبت خيار الرؤية في جميع البيوع وفًقا ألحكام الفقه اإلسالمي بما فيها تلك ال‪4‬بيوع ال‪4‬تي يتم بي‪4‬ع اآلج‪4‬ل بالعاج‪4‬ل‬ ‫‪‬‬
‫فيها‪.‬‬
‫يشترط لصحة عقد االستصناع أن يتم تحديد أجل التصنيع والتسليم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫في الفقه اإلسالمي ال يعد البيع في مرض الموت نافًذ ا في مواجهة الورثة إذا كان البيع قد تم ألحدهم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يكفي في بيع السلم أن يكون الثمن معجاًل وال يقدح في كونه سلًم ا تعجيل المبيع أو تأجيله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا كان الغير قد تلقى حًق ا من المش‪4‬تري في م‪4‬رض الم‪4‬وت حس‪4‬ن الني‪4‬ة فال تنطب‪4‬ق بش‪4‬أنه أحك‪4‬ام ال‪4‬بيع في م‪4‬رض‬ ‫‪‬‬
‫الموت إال إذا كان الحق الذي تلقاه بدون مقابل‪.‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫بيع ‪ ....................................‬يسلم عوضا حاضرا في عوٍض موصوف في الذمة إلى أجل‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫في بيع السلم المشتري يسمى رب السلم‪ ،‬والبائع يسمى المسلم إليه‪ ،‬والمبيع يسمى ‪. .......................‬‬ ‫‪‬‬

‫عقد ‪ ....................................‬هو عقد مع ذي صنعٍة على عمل شيء معين‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫في بيع ‪ ....................................‬يشترط أن البائع متى رد الثمن يرد المشتري إليه المبيع‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫م‪44‬رض ‪ ....................................‬ه‪44‬و الم‪44‬رض ال‪44‬ذي يقع‪44‬د الم‪44‬ريض عن قض‪44‬اء حوائج‪44‬ه ويغلب في‪44‬ه‬ ‫‪‬‬
‫الموت عادة ويتصل به الموت فعال‪.‬‬

‫‪290‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫بي ‪44‬ع م ‪44‬رض الم ‪44‬وت ينطب ‪44‬ق علي ‪44‬ه حكم ‪ ................................‬إذا زاد الف ‪44‬ارق بين قيم ‪44‬ة الم ‪44‬بيع والثمن‬ ‫‪‬‬
‫المدفوع عن ثلث التركة‪.‬‬

‫يك‪444‬ون ال‪444‬بيع في م‪444‬رض الم‪444‬وت ‪ ....................................‬م ‪44‬تى ك ‪44‬ان ال ‪44‬بيع بثمن ال يق‪444‬ل عن القيم‪444‬ة‬ ‫‪‬‬
‫الحقيقية للمبيع‪.‬‬

‫إذا تلقى الغير حقا على المبيع الذي بيع في مرض الموت وجب مراعاة حسن ‪. ........................‬‬ ‫‪‬‬

‫عل ‪44 4 4‬ة تح ‪44 4 4‬ريم بي ‪44 4 4‬ع الوف ‪44 4 4‬اء في المجل ‪44 4 4‬ة الش ‪44 4 4‬رعية راجع ‪44 4 4‬ة إلى أن ‪44 4 4‬ه تحاي ‪44 4 4‬ل على الرب ‪44 4 4‬ا ويس ‪44 4 4‬مى فيه ‪44 4 4‬ا أيض ‪44 4 4‬ا‬ ‫‪‬‬
‫ببيع ‪. ...........................‬‬
‫في االستص‪44 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4‬ناع إذا لم يكن المص‪44 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4‬نوع على األوص‪44 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4‬اف المطلوب‪44 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4‬ة المبين‪44 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4‬ة ك‪44 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4‬ان‬ ‫‪‬‬
‫المستصنع ‪. ........................‬‬

‫أسئلة مقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في شروط مرض الموت مع بيان حكمه في الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في طبيعة بيع الوفاء وفقا ألحكام الفقه اإلسالمي المعاصر‪.‬‬

‫‪291‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة التاسعة‪ :‬أحكام بعض البيوع الخاصة ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫ابن قدامة‪ ،‬عبد اهلل بن أحمد‪1405( .‬هـ)‪" .‬المغني في فقه اإلمام أحمد بن حنبل الشيباني"‪ ،‬بيروت‪ ،‬دار الفكر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بارودي‪ ،‬محمد أمين‪" .)2012( .‬بيع الوفاء وتطبيقاته المعاصرة" الكويت‪ ،‬دار النوادر‬ ‫‪‬‬
‫البدراوي‪ ،‬عبد المنعم‪1970( .‬م)‪" .‬الوجيز في عقد البيع"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مكتبة سيد عبد اهلل وهبة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العقود المدنية الكبيرة ‪ /‬البيع والتأمين واإليجار"‪ .‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزرقا‪ ،‬مصطفى أحمد‪1998( .‬م)‪ .‬ط‪" 2‬العقود المسماة في الفقه اإلسالمي‪ .‬عقد البيع" دمشق‪ ،‬دار القلم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عب‪44‬د الس‪44‬الم‪ ،‬س‪44‬عيد س‪44‬عد‪1980( .‬م)‪" .‬الوج‪44‬يز في أحك‪44‬ام عق‪44‬د ال‪44‬بيع في الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري"‪ .‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬
‫عبد اهلل‪ ،‬عمر‪1956( .‬م)‪" .‬أحكام الشريعة اإلسالمية في األحوال الشخصية" نسخة إلكترونية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪http://majles.alukah.net/t102119‬‬

‫مرقس‪ ،‬سليمان‪1980( .‬م)‪" .‬عقد البيع"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مكتبة رجال القضاء‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪292‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة العاشرة‪:‬‬
‫عقد اإليجار ‪ -‬معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية‬
‫في المملكة‬

‫‪293‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعّر ف عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يلم بالخالف القائم بين المذاهب الفقهية حول تحديد طبيعة عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين نطاق عقد اإليجار في القانون وفي الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن مصطلح الكراء هو ذاته مصطلح اإلجارة واألحكام واحدة فيهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة خصائص عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن ما يميز عقد اإليجار عما يشابهه من العقود الناقلة للحيازة هو األجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة االستثناءات الواردة على مبدأ رضائية عقد اإليجار في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة القواعد القانونية المنظمة لعقد اإليجار بأنواعه في المملكة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن نظام اإليجار التمويلي يختلف عن نظام اإليجار العادي في العديد من النقاط‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بالحقوق العينية األصلية المشابهة لحق المستأجر على منافع العين المستأجرة وما يميزه عنها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة ماهية عقد اإليجار وخصائصه وأهميته ومشروعيته والقواعد المنظمة له في المملكة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تك‪44‬وين الط‪44‬الب اتج‪44‬اه إيج‪44‬ابي نح‪44‬و دراس‪44‬ة تعري‪44‬ف عق‪44‬د اإليج‪44‬ار في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والق‪44‬انون ومعرف ‪44‬ة القواع‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫القانونية المنظمة له في المملكة‪.‬‬
‫أن يتب‪44‬نى نش‪44‬ر الثقاف‪44‬ة القانوني‪44‬ة المتعلق‪44‬ة بتعري‪44‬ف عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وتوعي‪44‬ة األف‪44‬راد بالقواع‪44‬د القانوني‪44‬ة المنظم‪44‬ة ل‪44‬ه في‬ ‫‪‬‬
‫المملكة‪.‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬
‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬
‫أوًال‪ :‬شروط حماية العالمة ونطاقها‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬الحماية الدولية للعالمة التجارية‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬حماية العالمة التجارية المشهورة‪.‬‬

‫‪294‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-10‬‬

‫‪295‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬

‫يعد عقد اإليجار من أهم العقود المدنية الكبرى بعد البيع؛ لما ل‪44‬ه من أهمي‪44‬ة اقتص‪44‬ادية واجتماعي‪44‬ة‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن الفص‪44‬ل بين‬
‫الملكية والمنفعة أو التمتع بتلك المنفعة عن طري‪4‬ق تأجيره‪4‬ا؛ يس‪4‬مح ل‪4‬ذوي اإلمكان‪4‬ات المح‪4‬دودة في المجتم‪4‬ع من اس‪4‬تعمال‬
‫األش‪44‬ياء ال‪44‬تي تغل‪44‬و علي‪44‬ه أثمانه‪44‬ا‪ ،‬فعق‪44‬د اإليج‪44‬ار أعطى للمس‪44‬تأجر ح‪44‬ق اس‪44‬تعمال الش‪44‬يء والتمت‪44‬ع ب‪44‬ه‪ ،‬وفي المقاب‪44‬ل أعطى‬
‫للمؤجر ثمار هذا الشيء من خالل قيام العالقة العقدية بينهما(سعد‪1998 ،‬م)‪ ،‬ورأين‪44‬ا في الوح‪44‬دة األولى من ه‪44‬ذا المق‪44‬رر‬
‫ال ‪44‬تي ق ‪44‬دمّنا من خالله ‪44‬ا لدراس ‪44‬ة عق‪44‬د اإليج ‪44‬ار وأهميت ‪44‬ه من الن ‪44‬احيتين االقتص ‪44‬ادية واالجتماعي ‪44‬ة‪ ،‬أن الفق‪44‬ه اإلس ‪44‬المي ع‪44‬ني‬
‫بتنظيم أحك‪44‬ام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار تحت مس‪44‬مى اإلج‪44‬ارة‪ ،‬وق‪44‬د وردت العدي‪44‬د من النص‪44‬وص القرآني‪44‬ة واألح‪44‬اديث النبوي‪44‬ة الش‪44‬ريفة‬
‫للداللة على مشروعية اإلجارة سواء إج‪4‬ارة األش‪4‬ياء أو ح‪4‬تى إج‪4‬ارة األش‪4‬خاص ال‪4‬تي ت‪4‬دخلها أحك‪4‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي داخ‪4‬ل‬
‫نط‪44‬اق عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬ول‪44‬ذا ف‪44‬القول ب‪44‬أن نط‪44‬اق عق‪44‬د اإليج‪44‬ار في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي أوس‪44‬ع من‪44‬ه في الق‪44‬انون الوض‪44‬عي ه‪44‬و ق‪44‬ول‬
‫ص‪44‬حيح؛ وذل‪44‬ك ألن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار في الق‪44‬انون الوض‪44‬عي ال يقص‪44‬د من‪44‬ه س‪44‬وى إيج‪44‬ار األش‪44‬ياء دون األش‪44‬خاص‪ ،‬أم‪44‬ا إج‪44‬ارة‬
‫األش‪444‬خاص ال‪444‬تي نظمت الش‪444‬ريعة اإلس‪444‬المية أحكامه‪444‬ا فهي تن‪444‬درج تحت التنظيم الق ‪44‬انوني لعمال ‪44‬ة األش‪444‬خاص‪ ،‬ويحكمه‪444‬ا‬
‫وينظمها عقد اإليجار المبرم بين العامل ورب العمل في ضوء نظام العمل والعمال وليس عقد اإليجار‪.‬‬

‫وفي ه‪44‬ذه الوح‪44‬دة س‪44‬نتعرف بش‪44‬يء من التوس‪44‬ع إلى مفه‪44‬وم عق‪4‬د اإليج‪44‬ار وأدل‪44‬ة مش‪44‬روعيته في الفق‪4‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬ثم نع‪44‬رض‬
‫لخصائصه وأهميته ومن ثم نعرض لنبذة عن التنظيم القانوني لعقد اإليجار في المملكة العربية السعودية‪.‬‬

‫‪296‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬
‫أوًال‪ :‬تعريف عقد اإليجار في الفقه والقانون وأدلة مشروعيته‬

‫صورة (‪)1-10‬‬

‫توطئة‪ :‬ع‪44‬رفت أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية نظ‪44‬ام اإليج‪44‬ار وذل‪44‬ك دفًع ا للح‪44‬رج والمش‪44‬قة عن العب‪44‬اد (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1996 ،‬م)‪،‬‬
‫ول‪44‬ذا فعق‪44‬د اإليج‪44‬ار في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي يع‪44‬رف بأن‪44‬ه عق‪44‬د ي‪44‬رد على المن‪44‬افع بع‪44‬وض‪ ،‬ومن ثم المنفع‪44‬ة عن العين‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه‬
‫وكما بيّنا سابًقا يعد نطاق عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي أوسع منه في القانون الوضعي‪ ،‬وما نود اإلش‪44‬ارة إلي‪44‬ه هن‪44‬ا ه‪44‬و‬
‫أن الق‪44‬انون الروم‪44‬اني والعدي‪44‬د من الق‪44‬وانين الالتيني‪44‬ة ال‪44‬تي أخ‪44‬ذت عن‪44‬ه كالق‪44‬انون الم‪44‬دني الفرنس‪44‬ي‪ ،‬ق‪44‬د نهج‪44‬وا نهج الش‪44‬ريعة‬
‫اإلس‪44‬المية‪ ،‬فيعرف‪44‬ون اإليج‪44‬ار بأن‪44‬ه نوع‪44‬ان‪ ،‬ن‪44‬وع ي‪44‬رد على من‪44‬افع األش‪44‬ياء وه‪44‬ذا ه‪44‬و الن‪44‬وع المع‪44‬روف ل‪44‬دينا في الق‪44‬وانين‬
‫العربي‪44‬ة‪ ،‬ون‪44‬وع ي‪44‬رد على األعم‪44‬ال فيم‪44‬ا يع‪44‬رف بإيج‪44‬ار األعم‪44‬ال (الم‪44‬ادة ‪ ،1078‬م‪44‬دني فرنس‪44‬ي)‪ ،‬كم‪44‬ا أن الق‪44‬انون الم‪44‬دني‬

‫‪297‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫المص‪44‬ري الق‪44‬ديم وال‪44‬ذي تم إلغ‪44‬اؤه بص‪44‬دور الق‪44‬انون الم‪44‬دني الح‪44‬الي ع‪44‬ام ‪1948‬م‪ ،‬ك‪44‬ان يأخ‪44‬ذ ب‪44‬ذات حكم الم‪44‬ادة ‪ 1078‬من‬
‫الق‪44‬انون الم‪44‬دني الفرنس‪44‬ي‪ ،‬حيث قس‪44‬م عق‪44‬د اإليج‪44‬ار في الم‪44‬واد من (‪ 361‬ح‪44‬تى ‪ )444‬إلى ن‪44‬وعين وهم‪44‬ا إج‪44‬ارة األش‪44‬ياء‪،‬‬
‫وإ جارة األشخاص وأرباب الصنائع‪ ،‬غير أن هذا التقسيم قد تع‪44‬رض لالنتق‪4‬اد لكون‪44‬ه يش‪44‬به عم‪44‬ل اإلنس‪44‬ان بالس‪44‬لعة‪ ،‬كم‪44‬ا أن‬
‫البعض رأي بأن‪44‬ه في‪44‬ه إه‪44‬دار لكرام‪44‬ة اإلنس‪44‬ان من خالل معاملت‪44‬ه معامل‪44‬ة األش‪44‬ياء‪ ،‬و معامل‪44‬ة عمل‪44‬ه معامل‪44‬ة منافعه‪44‬ا‪ ،‬وفيم‪44‬ا‬
‫يلي نعرض لمفهوم عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪ ،‬ثم نعرض ألدلة مشروعيته في الفقه اإلسالمي‪.‬‬

‫‪ .1‬تعريف عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫تعددت تعريفات عقد اإلجارة في الفقه اإلسالمي وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫أ‪ .‬اإلجارة تمليك منافع الشيء‪:‬‬

‫عرفه‪4‬ا بعض فقه‪4‬اء األحن‪4‬اف بأنه‪4‬ا بي‪4‬ع منفع‪4‬ة معلوم‪4‬ة ب‪4‬أجر معل‪4‬وم (ب‪4‬دائع الص‪44‬نائع للكاس‪4‬اني‪ ،‬ج ‪ ،)5‬بينم‪4‬ا عرف‪44‬ه البعض‬
‫اآلخر بأنها "تمليك منفعة مقصودة من العين بعوض" ويبدو أن مجلة األحكام الشرعية قد اختارت هذا التعريف‪ ،‬فنص‪44‬ت‬
‫في المادة (‪ )516‬على "اإلجارة واإليجار والمكاراة بمعنى واحد وهو عقد تمليك المنفعة المباحة المعلومة بق‪44‬در معل‪44‬وم"‪،‬‬
‫وفي محاول‪44‬ة لتمي‪44‬يز عق‪44‬د اإليج‪44‬ار عن العق‪44‬ود المش‪44‬ابه ل‪44‬ه عرف‪44‬ه البعض بأن‪44‬ه" عق‪44‬د على منفع‪44‬ة معلوم‪44‬ة بع‪44‬وض إلى م‪44‬دة‬
‫معلوم ‪44‬ة" وب ‪44‬ذلك أخرج ‪44‬وا من نط ‪44‬اق اإلج ‪44‬ارة عق ‪44‬د النك ‪44‬اح ال ‪44‬ذي يتض ‪44‬من تملي ‪44‬ك منفع ‪44‬ة البض ‪44‬ع والتمت ‪44‬ع ب ‪44‬ه (عب ‪44‬د الق ‪44‬ادر‪،‬‬
‫‪2006‬م)‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن اإلج‪44‬ارة يجب أن تك‪44‬ون لم‪44‬دة معلوم‪44‬ة وليس‪44‬ت مؤب‪44‬دة‪ ،‬على خالف عق‪44‬د النك‪44‬اح وال‪44‬ذي يع‪44‬د من أهم‬
‫شروطه التأبيد‪.‬‬

‫ب‪ .‬اإلجارة هي بيع منفعة الشيء‪:‬‬

‫عرف بعض المالكية عق‪4‬د اإلج‪4‬ارة بأن‪4‬ه "بي‪4‬ع من‪4‬افع معلوم‪4‬ة بع‪4‬وٍض معل‪4‬وم م‪4‬ع خ‪4‬روج فاس‪4‬دها"‪ ،‬وعرفه‪4‬ا ابن عرف‪44‬ة بأنه‪4‬ا‬
‫"بيع منفعة ما أمكن نقله غير سفينة وال حيوان ال يعقل بعوض غير ناش‪44‬ئ عنه‪44‬ا بعض‪44‬ه يتبعض بتبعيض‪44‬ها" (عب‪44‬د الق‪4‬ادر‪،‬‬
‫‪2006‬م)‪ ،‬وه‪44‬ذا التعري‪44‬ف ق‪44‬الت ب‪44‬ه مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام العدلي‪44‬ة في الم‪44‬ادة (‪ )405‬منه‪44‬ا وال‪44‬تي نص‪44‬ت على "اإلج‪44‬ارة هي بي‪44‬ع‬
‫المنفع‪4‬ة المعلوم‪4‬ة في مقابل‪4‬ة ع‪4‬وض معل‪4‬وم"‪ ،‬أم‪4‬ا الحنابل‪4‬ة فق‪4‬د عرفوه‪4‬ا بأنه‪4‬ا" عق‪4‬د على منفع‪4‬ة مباح‪4‬ة معلوم‪4‬ة م‪4‬دة معلوم‪4‬ة‬
‫من عين معينة أو موصوفة في الذمة أو عمل معلوم بعوض معلوم" (عبد القادر‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬ما يترتب على التعريفات السابقة لإلجارة من أحكام‪:‬‬

‫‪298‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬ال فرق بين اإلجارة والكراء في المعنى واألحكام‪ :‬فّر ق بعض الفقه بين اإلج‪44‬ارة والك‪44‬راء فيك‪44‬ون العق‪4‬د إج‪44‬ارة إذا ك‪44‬ان‬
‫محل‪44‬ه منفع‪44‬ة اآلدمي أي عمل‪44‬ه وك‪44‬ذلك من‪44‬افع المنق‪44‬والت فيم‪44‬ا ع‪44‬دا الس‪44‬فن والحي‪44‬وان بحس‪44‬ب تعري‪44‬ف ابن عرف‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا الك‪44‬راء‬
‫فيطلق على العقد الوارد على منافع ما ال ينقل كاألرض والدور‪ ،‬وك‪44‬ذلك المنق‪44‬ول من الس‪44‬فن والحي‪44‬وان‪ ،‬وق‪44‬د ذهب بعض‬
‫الحنفي‪44‬ة إلى التمي‪44‬يز بين اإلج‪44‬ارة والك‪44‬راء من حيث أص‪44‬ل المن‪44‬افع المتحص‪44‬ل عليه‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬انت المنفع‪44‬ة لمن يعق‪44‬ل فإنه‪44‬ا‬
‫إجارة‪ ،‬أما إذا ك‪4‬انت لمن ال يعق‪4‬ل فهي ك‪4‬راء‪ ،‬وه‪4‬ذا ه‪4‬و الغ‪4‬الب في الفق‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا المجلت‪4‬ان فق‪4‬د اختارت‪4‬ا الق‪4‬ول ال‪4‬ذي ال يف‪4‬رق‬
‫بين اإلج ‪44‬ارة والك ‪44‬راء‪ ،‬وعلى ذل ‪44‬ك نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )404‬من المجل ‪44‬ة العدلي ‪44‬ة حيث ج ‪44‬اء فيه ‪44‬ا" األج ‪44‬رة‪ :‬الك ‪44‬راء‪ ،‬أي ب ‪44‬دل‬
‫المنفع‪44‬ة‪ ،‬واإليج‪44‬ار المك‪44‬اراة واالس‪44‬تئجار االك‪44‬تراء"‪ ،‬كم‪44‬ا أن المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية ق‪44‬د س‪44‬اوت أيًض ا كم‪44‬ا رأين‪44‬ا س‪44‬ابًقا بين مع‪44‬نى‬
‫االك‪44‬تراء والت‪44‬أجير‪ ،‬وح‪44‬تى م‪44‬ع تل‪44‬ك اآلراء الفقهي‪44‬ة ال‪44‬تي تم‪44‬يز بين اإلج‪44‬ارة واالك‪44‬تراء‪ ،‬فهي تفرق‪44‬ة في المص‪44‬طلحات فق‪44‬ط‪،‬‬
‫وال يترتب على تلك التفرقة أية أحكام متعلقة باإلجارة و الكراء‪ ،‬ومن ثم فال فرق عند الجمهور بين اإلجارة والكراء‪.‬‬

‫‪ -‬اإلج‪4‬ارة ن‪4‬وع من أن‪4‬واع ال‪4‬بيوع‪ :‬ويب‪4‬دو أن ذل‪4‬ك ق‪44‬د ظه‪4‬ر بوض‪44‬وح من خالل عرض‪44‬نا لتعري‪4‬ف اإلج‪4‬ارة‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا علي‪4‬ه‬
‫جمه‪44 4‬ور الفقه‪44 4‬اء‪ ،‬إذا أنهم يكيف‪44 4‬ون اإلج‪44 4‬ارة بأنه‪44 4‬ا ن‪44 4‬وع من أن‪44 4‬واع ال‪44 4‬بيوع وذل‪44 4‬ك ألنه‪44 4‬ا تفي‪44 4‬د التملي‪44 4‬ك لك‪44 4‬ل من طرفيه‪44 4‬ا‪،‬‬
‫فالمستأجر تملك منفعة العين المؤجرة‪ ،‬والمؤجر يتمل‪4‬ك األج‪4‬رة‪ ،‬ولتمييزه‪4‬ا عن ال‪4‬بيع الع‪4‬ادي أطل‪4‬ق عليه‪4‬ا بي‪4‬ع ال‪4‬ذوات أو‬
‫األعيان‪ ،‬وعلى هذا نصت المادة (‪ )533‬من المجلة الشرعية فجاء فيها "اإلجارة نوع من البيع فيشترط لص‪44‬حة اإليج‪44‬اب‬
‫والقبول فيها ما يشترط لهما في البيع" وقد خالف بعض الفقه ما ذهب إليه جمه‪44‬ور الفقه‪44‬اء‪ ،‬إذ ي‪44‬رون ب‪44‬أن اإلج‪44‬ارة ليس‪44‬ت‬
‫بيًع ا‪ ،‬وذلك ألنه‪4‬ا ت‪4‬رد على م‪4‬ا ال يح‪4‬ل بيع‪4‬ه‪ ،‬فهي ت‪4‬رد على منفع‪4‬ة اآلدمي الح‪4‬ر‪ ،‬وه‪4‬و مم‪4‬ا ال يج‪4‬وز بيع‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا أنه‪4‬ا ت‪4‬رد‬
‫على منفعة بعض الحيوانات التي يح‪4‬رم بيعه‪4‬ا ك‪4‬الكلب والس‪4‬نور‪ ،‬وغ‪4‬ير ذل‪4‬ك‪ ،‬كم‪4‬ا أن اإلج‪4‬ارة هي مج‪4‬رد االنتف‪4‬اع بمن‪4‬افع‬
‫الشيء المؤجر‪ ،‬وهذه المنفعة لم توجد بعد‪ ،‬فلو كانت بيًع ا لكانت بيًع ا لمع‪4‬دوم (ابن ح‪4‬زم‪ ،‬ج‪ ،)9‬وبي‪4‬ع المع‪4‬دوم كم‪4‬ا رأين‪4‬ا‬
‫أثناء دراستنا لعقد البيع بأنه بيع باطل باستثناء بيع السلم عند الجمهور واالستصناع عند األحناف استحساًنا‪.‬‬

‫‪ .2‬تعريف عقد اإليجار في القانون‪:‬‬

‫أ‪ .‬عرفته المادة (‪ )558‬من القانون المدني المصري الصادر عام ‪1948‬م بأنه "اإليجار عق‪44‬د يل‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر بمقتض‪44‬اه أن‬
‫يمكن المستأجر من االنتفاع بشيء معين مدة معينة لق‪4‬اء أج‪4‬ر معل‪4‬وم"‪ ،‬أم‪4‬ا المنظم الس‪4‬عودي فلم يض‪4‬ع تعريًف ا مح‪4‬دًد ا لعق‪4‬د‬
‫اإليج ‪44‬ار أثن ‪44‬اء تنظيم ‪44‬ه العالق ‪44‬ة بين الم ‪44‬ؤجر والمس ‪44‬تأجر وذل ‪44‬ك في نظ ‪44‬ام تحدي ‪44‬د العالق ‪44‬ة بين المال ‪44‬ك والمس ‪44‬تأجر الص ‪44‬ادر‬
‫بم‪44 4‬وجب ق‪44 4‬رار مجلس ال‪44 4‬وزراء رقم ‪ 19‬وبت‪44 4‬اريخ ‪14/1/1394‬ه‪ ،‬تارًك ا أم‪44 4‬ر تعريف‪44 4‬ه للتعريف‪44 4‬ات الراجح‪44 4‬ة في الفق‪44 4‬ه‬
‫اإلسالمي على النحو الذي قدمّنا له سابًقا‪.‬‬

‫‪299‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬عناص‪44‬ر اإليج‪44‬ار بن‪44‬اء على المفه‪44‬وم الق‪44‬انوني لعق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ :‬يش‪44‬مل عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وفًق ا للتعريف‪44‬ات ال‪44‬واردة بالنص‪44‬وص‬
‫القانونية عدة عناصر سنكتفي باإلشارة إليها هنا‪ ،‬وسيتم التطرق لها الحًقا بشيء من التفصيل‪:‬‬

‫‪ -‬طرفا العقد‪ :‬وهما الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر‪ ،‬ويق‪4‬ع على ع‪4‬اتق الم‪4‬ؤجر التزاًم ا إيجابًي ا بتمكين المس‪4‬تأجر من االنتف‪4‬اع ب‪4‬العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬كما يلتزم المستأجر أيًض ا التزاًم ا إيجابًي ا بدفع األجرة المستحقة‪.‬‬

‫‪ -‬الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر‪ :‬وه‪44‬و "الح‪44‬ق الم‪44‬الي للم‪44‬ؤجر ال‪44‬ذي يمكن للمس‪44‬تأجر االنتف‪44‬اع ب‪44‬ه مقاب‪44‬ل األج‪44‬رة ال‪44‬تي يل‪44‬تزم به‪44‬ا األخ‪44‬ير‬
‫لألول" (جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬األجرة‪ :‬وهي المقابل الذي يقوم المستأجر بدفعه إلى المؤجر لقاء انتفاعه بالشيء المؤجر‪.‬‬

‫‪ -‬م ‪44‬دة اإليج ‪44‬ار‪ :‬وهي الم ‪44‬دة المح ‪44‬ددة النتف ‪44‬اع المس ‪44‬تأجر بالش ‪44‬يء الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬باعتب ‪44‬ار أن عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار من العق ‪44‬ود المؤقت ‪44‬ة‬
‫وليست المؤبدة‪.‬‬

‫‪ .3‬أدلة مشروعية اإلجارة في الفقه اإلسالمي‪:‬‬

‫أجم‪44‬ع غالبي‪44‬ة فقه‪44‬اء المس‪44‬لمين على ج‪44‬واز اإلج‪44‬ارة‪ ،‬ولم يخ‪44‬الف في جوازه‪44‬ا كم‪44‬ا ورد في المغ‪44‬ني البن قدام‪44‬ة إال قل‪44‬ة من‬
‫الفق ‪44‬ه‪ ،‬وق ‪44‬د ورد في مش ‪44‬روعيتها العدي ‪44‬د من النص ‪44‬وص القرآني ‪44‬ة واألح ‪44‬اديث النبوي ‪44‬ة المش ‪44‬رفة وال ‪44‬تي ت ‪44‬دل جميعه ‪44‬ا على‬
‫مشروعية عقد اإلجارة‪ ،‬كيف وال هو دين اليسر وينبذ كل ما فيه عسر على هذه األمة‪ ،‬وفيما يلي نعرض بش‪44‬كل م‪44‬وجز‬
‫ألهم األدلة الشرعية في مشروعية اإلجارة‪:‬‬

‫أ‪ .‬األدلة الشرعية من القرآن الكريم‪:‬‬

‫‪ -‬قول‪44‬ه تع‪44‬الى في اآلي‪44‬ة ‪ 77‬من س‪44‬ورة الكه‪44‬ف‪َ ( :‬فَو َج َد ا ِف يَه ا ِج َد اًر ا ُيِر ي‪ُ4‬د َأن َينَقَّض َفَأَقاَم ُه ۖ َق اَل َل ْو ِش ْئ َت اَل َّتَخ ْذ َت َع َلْي ه‬
‫َأْج ًر ا )‪ ،‬وقد استدل الفقهاء من هذه اآلية على مشروعية اإلجارة‪ ،‬حتى ولو كان من شرائع من قبلنا‪ ،‬وذلك ألن ما قص‬
‫علين‪44‬ا من ش‪44‬رائع من قبلن‪44‬ا من غ‪4‬ير نس‪44‬خ‪ ،‬يك‪44‬ون ش‪44‬ريعة مبت‪44‬دأه لن‪44‬ا‪ ،‬ويلزمن‪44‬ا العم‪44‬ل علي‪44‬ه على أن‪44‬ه ش‪44‬ريعتنا ال ش‪44‬ريعة من‬
‫قبلنا (عبد القادر‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬قول‪44 4‬ه تع‪44 4‬الى في اآلي‪44 4‬ة ‪ 26‬من س‪44 4‬ورة القص‪44 4‬ص‪َ ( :‬ق اَلْت ِإْح َد اُهَم ا َي ا َأَبِت اْس َتْأِج ْر ُه ۖ ِإَّن َخْي َر َم ِن اْس َتْأَج ْر َت اْلَق ِو ُّي‬

‫اَأْلِم يُن )‪ ،‬وقول ‪44‬ه تع ‪44‬الى على لس ‪44‬ان أبوهم ‪44‬ا في اآلي ‪44‬ة ‪ 27‬من س ‪44‬ورة القص ‪44‬ص‪َ ( :‬ق اَل ِإِّني ُأِر ي ‪ُ4‬د َأْن ُأنِك َح َك ِإْح َد ى اْبَنَتَّي‬
‫َّل ِم‬ ‫ِن‬ ‫ِم ِع ِد‬ ‫ِن ِح‬
‫َهاَتْي ِن َع َلٰى َأن َتْأُج َر ِني َثَم ا َي َج ٍج ۖ َف ِإْن َأْتَمْم َت َع ْش ًر ا َف ْن ن‪َ 4‬ك ۖ َو َم ا ُأِر ي‪ُ4‬د َأْن َأُش َّق َع َلْي َك ۚ َس َتِج ُد ي ِإن َش اَء ال ُه َن‬

‫‪300‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫الَّصاِلِح يَن )‪ ،‬وفي هذا تصريح برغبة والد الفتاتان في أن يعمل لديه موسى عليه الس‪44‬الم أج‪44‬يًر ا مقاب‪44‬ل زواج‪44‬ه من إح‪44‬دى‬
‫ابنتيه‪.‬‬

‫‪ -‬قوله تعالى في اآلية ‪ 6‬من س‪4‬ورة الطالق‪َ ( :‬ف ِإْن َأْر َض ْعَن َلُك ْم َف آُتوُهَّن ُأُج وَر ُهَّن ۖ )‪ ،‬وفي ه‪4‬ذه اآلي‪4‬ة دالل‪4‬ة على ج‪4‬واز‬
‫إجارة منافع ثدي المرأة لإلرضاع في مقابل أجرة متفق عليها‪.‬‬

‫ب‪ .‬األدلة الشرعية من السنة النبوية المشرفة‪:‬‬

‫‪َ -‬عْن َس ِع يِد ْب ِن َأِبى َس ِع يٍد َعْن َأِبى ُهَر ْي َر َة ‪ -‬رضى اهلل عنه ‪َ -‬ع ِن النبي ‪ -‬صلى اهلل عليه وسلم ‪َ -‬قاَل ( َقاَل الَّلُه َثَالَثٌة‬
‫ِم‬ ‫ِج‬ ‫ِق ِة‬
‫َأَنا َخ ْص ُمُهْم َيْو َم اْل َياَم ‪َ ،‬ر ُج ٌل َأْع َطى بي ُثَّم َغَد َر ‪َ ،‬و َر ُج ٌل َباَع ُح ًّر ا َفَأَكَل َثَم َن ُه‪َ ،‬و َر ُج ٌل اْس َتْأَج َر َأ يًر ا َفاْس َتْو َفى ْن ُه‪َ ،‬و َلْم‬
‫ُيْع ِط َأْج َر ُه) (رواه مسلم)‪.‬‬

‫‪َ -‬عْن ُع َقْي ٍل ‪َ ،‬قاَل اْبُن ِش َهاٍب ‪َ :‬فَأْخ َبَر ِني ُع ْر َو ُة ْبُن الُّز َبْي ِر ‪َ ،‬أَّن َع اِئَش َة َر ِض َي الَّلُه َع ْن َها‪َ ،‬ز ْو َج الَّنِبِّي َص َّلى الَّلُه َع َلْي ِه َو َس َّلَم ‪،‬‬
‫َق اَلْت ‪َ ( :‬و اْس َتْأَج َر َر ُس وُل الَّل ِه َص َّلى الَّل ُه َع َلْي ِه َو َس َّلَم َو َأُب و َبْك ٍر َر ُج اًل ِم ْن َبِني ال ‪ِّ4‬د يِل َهاِد ًي ا ِخ ِّر يًت ا َو ُه َو َع َلى ِد يِن ُك َّف اِر‬
‫ُقَر ْي ٍش ‪َ ،‬فَد َفَعا ِإَلْي ِه َر اِح َلَتْي ِه َم ا َو َو اَع َد اُه َغ اَر َثْو ٍر َبْع َد َثاَل ِث َلَياٍل ِبَر اِح َلَتْي ِه َم ا ُص ْبَح َثاَل ٍث ) (صحيح البخاري)‪.‬‬

‫‪ -‬عن س‪44‬ويد بن قيس ق‪44‬ال "َج َلْبُت أن‪44‬ا وَم ْخ َر َم ُة العب‪44‬دُّي َب ًّز ا من َهَج ٍر فَأَتْي ن‪44‬ا ب‪44‬ه مك‪َ4‬ة فجاءن‪44‬ا رس‪44‬وُل اِهلل ‪ -‬ص‪َّ4‬لى اُهلل علي‪44‬ه‬
‫وآِله وسَّلم ‪ -‬يمشي فساَو َم نا َس َر اويُل فِبْع ناه وَثَّم رجٌل َيِز ُن باألجِر فقال له ِز ْن وَأْر ِج ْح " (رواه الترمذي)‪.‬‬

‫ج‪ .‬األدلة من آثار الصحابة‪:‬‬

‫ِة‬ ‫ِم ِك‬ ‫ِت‬
‫‪ -‬ما روي عن أبي هريرة رضي اهلل عنه وأرضاه أنه قال‪َ( :‬نَش ْأُت َي يًم ا‪َ ،‬و َهاَج ْر ُت ْس يًنا‪َ ،‬و ُك ْنُت َأِج يًر ا الْبَن َغ ْز َو اَن‬
‫ِبَطَع اِم َبْط ِني َو ُع ْقَب ِة ِر ْج ِلي‪َ ،‬أْح ُد و ِبِه ْم ِإَذ ا َر ِك ُب وا‪َ ،‬و َأْح َتِط ُب ِإَذ ا َنَز ُل وا‪َ ،‬فاْلَح ْم ُد ِلَّل ِه اَّل ِذ ي َج َع َل ال‪ِّ4 4‬د يَن ِقَو اًم ا‪َ ،‬و َج َع َل َأَب ا‬
‫ُهَر ْي َر َة ِإَم اًم ا) وهذا يدل على جواز اإلجارة بالطعام والكسوة (المغني‪ ،‬ج‪.)5‬‬

‫َّلِه‬
‫‪ -‬وفي قصة الرهط الذي أووا إلى الغار للمبيت‪ ،‬فانحدرت ص‪44‬خرة فس‪4‬دت ب‪4‬اب الغ‪4‬ار وج‪4‬اء فيه‪4‬ا عن َعْب َد ال ْبَن ُع َم َر‬
‫َّل‬ ‫َّث ِل‬ ‫ِه َّل‬ ‫َّل ِه َّل َّل‬ ‫ِم‬ ‫َّل‬ ‫ِض‬
‫َر َي ال ُه َع ْن ُه‪َ ،‬ق اَل ‪َ :‬س ْع ُت َر ُس وَل ال َص ى ال ُه َع َلْي َو َس َم ‪َ ،‬يُق وُل ‪َ( :‬ق اَل ال ا ُث ‪ :‬ال ُهَّم ِإِّني اْس َتْأَج ْر ُت ُأَج َر اَء‬
‫َفَأْع َطْي ُتُهْم َأْج َر ُهْم َغْي َر َر ُج ٍل َو اِحٍد َتَر َك اَّلِذ ي َلُه َو َذ َهَب َفَثَّم ْر ُت َأْج َر ُه َح َّتى َكُثَر ْت ِم ْن ُه اَأْلْم َو اُل ‪َ ،‬فَج اَءِني َبْع َد ِح يٍن ‪َ ،‬فَق اَل ‪:‬‬

‫َيا َع ْبَد الَّلِه ‪َ ،‬أِّد ِإَلَّي َأْج ِر ي‪َ ،‬فُقْلُت َلُه ‪ُ :‬ك ُّل َم ا َت َر ى ِم ْن َأْج ِر َك ِم َن اِإْل ِب ِل ‪َ ،‬و اْلَبَق ِر ‪َ ،‬و اْلَغَنِم ‪َ ،‬و الَّر ِق ي‪ِ4‬ق ‪َ ،‬فَق اَل ‪َ :‬ي ا َعْب َد الَّلِه ‪ ،‬اَل‬
‫َتْس َتْهِز ُئ ِبي‪َ ،‬فُقْلُت ‪ِ :‬إِّني اَل َأْس َتْهِز ُئ ِبَك َفَأَخ َذ ُه ُك َّلُه‪َ ،‬فاْس َتاَقُه َفَلْم َيْتُر ْك ِم ْن ُه َش ْي ًئا) (ص‪44‬حيح مس‪4‬لم) وفي ه‪4‬ذا الح‪4‬ديث إش‪4‬ارة‬
‫على جواز اإلجارة والحث على دفع األجرة وعدم أكلها بالباطل‪ ،‬وهذا هو مقصد الشريعة اإلسالمية‪.‬‬
‫‪301‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫ولعّل الحكمة التي من أجلها أجازت الشريعة اإلس‪4‬المية اإلج‪4‬ارة بنوعيه‪4‬ا‪ ،‬أن‪4‬ه ليس من المت‪4‬اح لك‪4‬ل ش‪4‬خص أن يتمل‪4‬ك م‪4‬ا‬
‫ي‪44‬ود االنتف‪44‬اع ب‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه ليس بإمكان‪44‬ه أن يق‪44‬وم بمص‪44‬لحته بمف‪44‬رده‪ ،‬ب‪44‬ل كث‪44‬يًر ا من األعم‪44‬ال يجهله‪44‬ا‪ ،‬ول‪44‬ذا فق‪44‬د ش‪44‬رع اهلل‬
‫اإلج‪44‬ارة لالس‪44‬تعانة بق‪44‬درات وخ‪44‬برات اآلخ‪44‬رين في ح‪44‬ال ك‪44‬انت اإلج‪44‬ارة إج‪44‬ارة أعم‪44‬ال‪ ،‬وك‪44‬ذلك لالنتف‪44‬اع ب‪44‬ثروات اآلخ‪44‬رين‬
‫التي ال طائل للوصول إلى منافعها على نحو مشروع إال عن طريق تقرير حق عليه‪44‬ا س‪44‬واء ك‪44‬ان ه‪44‬ذا الح‪44‬ق‪ ،‬ح‪44‬ق عي‪44‬ني‬
‫أو حق شخصي كعقد اإليجار‪.‬‬

‫ثانًيا‪ :‬خصائص عقد اإليجار وما يميزه عن غيره من العقود‬

‫س‪4‬بق وأن تح‪4‬دثنا عن الخص‪4‬ائص ال‪4‬تي يتم‪4‬يز به‪4‬ا عق‪4‬د اإليج‪4‬ار عن عق‪4‬د ال‪4‬بيع في الوح‪4‬دة األولى من ه‪4‬ذا المق‪4‬رر‪ ،‬وقولن‪4‬ا‬
‫إن هن‪44‬اك العدي‪44‬د من الص‪44‬فات ال‪44‬تي تجم‪44‬ع م‪44‬ا بين عق‪44‬د ال‪44‬بيع وعق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬وهن‪44‬اك العدي‪44‬د من الخص‪44‬ائص ال‪44‬تي يختلف‪44‬ان‬
‫فيه‪4‬ا‪ ،‬وفي ه‪4‬ذا الموض‪4‬ع س‪4‬نعرض لخص‪4‬ائص عق‪4‬د اإليج‪4‬ار بش‪4‬كل معم‪4‬ق ح‪4‬تى تك‪4‬ون أك‪4‬ثر تفص‪4‬ياًل ‪ ،‬ثم نع‪4‬رض لم‪4‬ا يم‪4‬يز‬
‫عقد اإليجار عن غيره من العقود األخرى المشابهة له‪:‬‬

‫‪ .1‬خصائص عقد اإليجار (اإلجارة)‪:‬‬

‫يتم‪44‬يز عق‪44‬د اإليج‪44‬ار أو اإلج‪44‬ارة بالعدي‪44‬د من الخص‪44‬ائص ال‪44‬تي يمكن استخالص‪44‬ها من مفهوم‪44‬ه في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي والق‪44‬انون‬
‫الوضعي وهي على النحو التالي‪:‬‬

‫أ‪ .‬األصل رضائية عقد اإليجار واالستثناء اشتراط الشكلية فيه‪:‬‬

‫اإلجارة أو الكراء كما يطلق عليه فقهاء الشريعة اإلسالمية تنعقد بمجرد تالقي إرادتين‪ ،‬ف‪4‬إذا ع‪4‬بّر راغب الحص‪4‬ول على‬
‫منفع‪44‬ة عين معين‪44‬ة عن رغبت‪44‬ه في الحص‪44‬ول على تل‪44‬ك المنفع‪44‬ة‪ ،‬وَقِب ل مال‪44‬ك العين المرغ‪44‬وب في الحص‪44‬ول على منفعته‪44‬ا‬
‫ذل‪44‬ك‪ ،‬بم‪44‬ا يمث‪44‬ل اإليج‪44‬اب والقب‪44‬ول‪ ،‬انعق‪44‬د العق‪44‬د بينهم‪44‬ا دون حاج‪44‬ة إلى أي إج‪44‬راء آخ‪44‬ر‪ ،‬فعق‪44‬د اإليج‪44‬ار يخض‪44‬ع في انعق‪44‬اده‬
‫وانتهائه لمبدأ سلطان اإلرادة‪ ،‬وذلك فيما عدا ما فرضه القانون من أحكام مقيدة لهذا المبدأ ض‪44‬من ح‪44‬دود معين‪44‬ة ودون أن‬
‫تتج‪44‬اوز الغ‪44‬رض منه‪44‬ا‪ ،‬وال تص‪44‬ل إلى الح‪44‬د ال‪44‬ذي تلغى مع‪44‬ه إرادة أط‪44‬راف العق‪44‬د (س‪44‬عد‪1998 ،‬م)‪ ،‬والتعب‪44‬ير عن اإلرادة‬
‫هن‪44 4‬ا كم‪44 4‬ا يمكن أن يك‪44 4‬ون ص‪44 4‬ريًح ا يمكن أيًض ا أن يك‪44 4‬ون ض‪44 4‬منًيا‪ ،‬إال أن‪44 4‬ه يجب أال يتم التوس‪44 4‬ع في اس‪44 4‬تخالص الرض‪44 4‬ا‬
‫الض ‪44‬مني‪ ،‬لم‪44‬ا في األم‪44‬ر من اس‪44‬تثناء يتعل‪44‬ق بفص ‪44‬ل المنفع‪44‬ة عن العين‪ ،‬واالس‪44‬تثناء يفس‪44‬ر في أض ‪44‬يق الح‪44‬دود كم‪44‬ا تقض ‪44‬ي‬
‫النصوص القانوني‪4‬ة‪ ،‬ومن ثم ف‪4‬إن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار في النظ‪4‬ام الس‪4‬عودي بحس‪4‬ب األص‪4‬ل ووفًق ا لقواع‪4‬د الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي م‪4‬ا ه‪4‬و‬

‫‪302‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫إال عقد رضائي‪ ،‬يكفي النعقاده مجرد تالقي اإليجاب بالقبول‪ ،‬غير أنه وفي ح‪4‬االت اس‪4‬تثنائية نص‪44‬ت عليه‪4‬ا األنظم‪4‬ة في‬
‫المملكة اشترط المنظم الشكلية في عقد اإليجار وفيما يلي نعرض لبعض هذه االستثناءات‪:‬‬

‫الش ‪44‬كلية كش ‪44‬رط النعق ‪44‬اد عق ‪44‬د الس ‪44‬فن البحري ‪44‬ة وفًق ا لنظ ‪44‬ام المحكم ‪44‬ة التجاري ‪44‬ة الص ‪44‬ادر ب ‪44‬األمر الس ‪44‬امي رقم ‪32‬‬ ‫‪-‬‬
‫وبتاريخ ‪15/1/1359‬ه‪.‬‬

‫نص‪44‬ت الم‪44‬ادة ‪ 241‬من نظ‪44‬ام المحكم‪44‬ة التجاري‪44‬ة على "ك‪44‬ل مقاول‪44‬ة يع‪44‬بر عنه‪44‬ا (بقون‪44‬دار ات‪44‬و) نول‪44‬ون تختص بإيج‪44‬ار إح‪44‬دى‬
‫السفن واستئجارها ينبغي أن تكون خطية" ويبدو أن هذا النص قد حول عقد اإليج‪44‬ار الرض‪44‬ائي إلى عق‪44‬د ش‪44‬كلي‪ ،‬فاش‪44‬ترط‬
‫النعق‪4‬اد عق‪4‬د اإليج‪44‬ار ال‪44‬وارد على الس‪44‬فن أن يك‪44‬ون مكتوًب ا‪ ،‬واش‪44‬ترط أن ي‪44‬بين في الس‪44‬ند المكت‪44‬وب العدي‪44‬د من البيان‪44‬ات ال‪44‬تي‬
‫تض‪44‬منها النص الم‪44‬ذكور‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك لكي ينعق‪44‬د عق‪44‬د إيج‪44‬ار الس‪44‬فينة في المملك‪44‬ة فالب‪44‬د من ت‪44‬وافر أركانه‪44‬ا وهي الرض‪44‬ا‪،‬‬
‫والمحل المتمثل في منفعة السفينة‪ ،‬واألجرة المعبر عنها بمصطلح (نولون)‪ ،‬والكتابة والتي تعتبر ركًنا في العقد وليس‪44‬ت‬
‫مجرد وسيلة لإلثبات‪.‬‬

‫الش‪44‬كلية في عق‪44‬د إيج‪44‬ار الط‪44‬ائرة بم‪44‬وجب نظ‪44‬ام الط‪44‬يران الم‪44‬دني الس‪44‬عودي الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم م‪44 /‬‬ ‫‪-‬‬
‫وبتاريخ ‪18/7/1426‬هـ‪:‬‬

‫فق‪4‬د نص‪4‬ت الم‪4‬ادة الثامن‪4‬ة والس‪4‬تون من النظ‪4‬ام الم‪4‬ذكور بخص‪44‬وص عق‪4‬د ت‪4‬أجير الط‪4‬ائرة وتعريف‪4‬ه بأن‪4‬ه "عق‪4‬د إيج‪4‬ار الط‪4‬ائرة‬
‫عقد مكتوب يلتزم بمقتضاه المؤجر بتمكين المستأجر من االنتفاع بطائرته مع هيئ‪44‬ة القي‪44‬ادة‪ ،‬أو ب‪44‬دونها لرحل‪44‬ة أو أك‪44‬ثر أو‬
‫لعم‪44‬ل ج‪44‬وي‪ ،‬أو لم‪44‬دة معين‪44‬ة وذل‪44‬ك بمقاب‪44‬ل أج‪44‬ر‪ ،‬وال يعم‪44‬ل بعق‪44‬د إيج‪44‬ار الط‪44‬ائرة إال بع‪44‬د موافق‪44‬ة الهيئ‪44‬ة‪ ،‬و تح‪44‬دد الالئح‪44‬ة‬
‫واجبات مؤجر الطائرة ومستأجرها وشروط التعاقد"‪ ،‬ومن هذا النص يمكننا القول بأن عقد تأجير الط‪4‬ائرات وفًق ا للنظ‪4‬ام‬
‫السعودي هو عقد شكلي اش‪4‬ترط المنظم في‪4‬ه أن يك‪4‬ون مكتوًب ا‪ ،‬ولم يكت‪4‬ف المنظم بالكتاب‪4‬ة العرفي‪4‬ة م‪4‬ا بين الط‪4‬رفين‪ ،‬وإ نم‪4‬ا‬
‫اشترط كذلك موافقة الهيئة العامة للطيران على ذلك العقد‪ ،‬مما يجع‪4‬ل الكتاب‪4‬ة هن‪4‬ا ليس‪4‬ت مج‪4‬رد كتاب‪4‬ة عرفي‪4‬ة وإ نم‪4‬ا كتاب‪4‬ة‬
‫رسمية تتطلب تصديق الجهة الرسمية المخولة باإلشراف رسمًي ا على شؤون الطيران في المملكة العربية السعودية‪.‬‬

‫الش‪4‬كلية في ت‪4‬أجير العق‪4‬ارات لم‪4‬دة تزي‪4‬د عن خمس س‪4‬نوات وفًق ا لنظ‪4‬ام التس‪4‬جيل العي‪4‬ني للعق‪4‬ار الص‪44‬ادر بالمرس‪4‬وم‬ ‫‪-‬‬
‫الملكي رقم م‪ 6/‬وبتاريخ ‪11/2/1423‬ه‪.‬‬

‫والشكلية هنا هي شكلية نفاذ وليست شكلية انعقاد‪ ،‬إذ يشترط المنظم لنفاذ عقد اإليجار الوارد على العقارات في مواجهة‬
‫الغ‪44‬ير أن يتم تس‪44‬جيله في الس‪44‬جل العي‪44‬ني للعق‪44‬ار وفًق ا إلج‪44‬راءات التس‪44‬جيل العي‪44‬ني ال‪44‬تي نص عليه‪44‬ا النظ‪44‬ام الم‪44‬ذكور‪ ،‬فق‪44‬د‬

‫‪303‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫نصت المادة السابعة والثالث‪4‬ون من نظ‪4‬ام التس‪4‬جيل العي‪4‬ني للعق‪4‬ار على "يجب قي‪4‬د عق‪4‬ود اإليج‪4‬ار والس‪4‬ندات ال‪4‬تي ت‪4‬رد على‬
‫منفع‪44‬ة العق‪44‬ار ال‪44‬تي تزي‪44‬د م‪44‬دتها على خمس س‪44‬نوات‪ ...‬وي‪44‬ترتب على ع‪44‬دم قي‪44‬دها أن ه‪44‬ذه الحق‪44‬وق ال تك‪44‬ون ناف‪44‬ذة في ح‪44‬ق‬
‫الغير‪ ،".‬ويبدو أن المنظم السعودي لم يشأ أن يجعل الشكلية هنا شكلية انعقاد لعدم المشقة على المتعاقدين‪ ،‬إذ يكفي لنف‪4‬اذ‬
‫عقد اإليجار الوارد على العقارات مهما طالت مدت‪44‬ه مج‪44‬رد تالقي اإلرادتين‪ ،‬فيظ‪44‬ل العق‪4‬د بينهم‪44‬ا عق‪4‬د رض‪44‬ائي‪ ،‬ويمكنهم‪44‬ا‬
‫االحتج‪44‬اج به‪44‬ذا العق‪44‬د في مواجه‪44‬ة بعض‪44‬هما البعض‪ ،‬لكنهم‪44‬ا ال يملك‪44‬ان الح‪44‬ق في االحتج‪44‬اج ب‪44‬ه في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير إذا ك‪44‬ان‬
‫غير مسجل‪ ،‬وإلعمال هذا الحكم البد من توافر شروط‪ ،‬وهي أن يك‪4‬ون اإليج‪4‬ار واردا على عق‪4‬ار‪ ،‬وأن ي‪4‬رد على منفع‪4‬ة‬
‫ه‪44‬ذا العق‪44‬ار لم‪44‬دة تزي‪44‬د عن الخمس س‪44‬نوات‪ ،‬ف ‪44‬إذا لم يكن مح‪44‬ل العق‪44‬د منفع‪44‬ة العق‪44‬ار‪ ،‬أو ك‪44‬انت ك‪44‬ذلك ولكن لم‪44‬دة تق‪44‬ل عن‬
‫الخمس سنوات‪ ،‬فإن العقد برضائيته يكون نافًذ ا بين المتعاقدين‪ ،‬وفي مواجهة الغير أيًض ا‪.‬‬

‫الش‪44‬كلية في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي وفًق ا لنظ‪44‬ام اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم م‪ 48/‬وبت‪44‬اريخ‬ ‫‪-‬‬
‫‪13/8/1433‬ه‬

‫نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة الثالث ‪44‬ة من النظ ‪44‬ام الم ‪44‬ذكور بخص ‪44‬وص إب ‪44‬رام عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار التم ‪44‬ويلي على "يجب أن يح ‪44‬رر عق ‪44‬د كت ‪44‬ابي أو‬
‫إلك‪44‬تروني بين الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر‪ ،‬يتض‪44‬من بيان‪44‬ات تتعل‪44‬ق بالعاق‪44‬دين‪ ،‬واألص‪44‬ل الم‪44‬ؤجر وحالت‪44‬ه واألج‪44‬رة وآج‪44‬ال س‪44‬دادها‪،‬‬
‫وم‪44‬دة العق‪44‬د‪ ،‬وش‪44‬روطه‪ ،‬ويس‪44‬جل الحًق ا في س‪44‬جل العق‪44‬ود وفًق ا ألحك‪44‬ام ه‪44‬ذا النظ‪44‬ام ويلح‪44‬ق بس‪44‬جله أي تع‪44‬ديل يط‪44‬رأ علي‪44‬ه"‪،‬‬
‫ويب‪44‬دو أن المنظم الس‪44‬عودي اش‪44‬ترط النعق‪44‬اد العق‪44‬د بين الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر وفًق ا لنظ‪44‬ام الت‪44‬أجير التم‪44‬ويلي‪ ،‬ليس فق‪44‬ط الكتاب‪44‬ة‬
‫العادي‪44‬ة واإللكتروني‪44‬ة كم‪44‬ا رأين‪44‬ا‪ ،‬وإ نم‪44‬ا اش‪44‬ترط أيًض ا تحوي‪44‬ل ه‪44‬ذه الكتاب‪44‬ة إلى كتاب‪44‬ة رس‪44‬مية من خالل تس‪44‬جيلها في س‪44‬جل‬
‫العقود‪ ،‬كما أن أي تعديل يطرأ على عقد اإليجار التمويلي‪ ،‬يشترط لصحته أن يتم تسجيله وإ لحاقه بس‪44‬جله ك‪44‬ذلك‪ ،‬بي‪44‬د أن‬
‫األثر المترتب على تخلف تسجيل أصل عقد اإليجار التمويلي يختلف عنه إذا ما تخلف طرفا العقد عن تس‪44‬جيل م‪44‬ا يط‪44‬رأ‬
‫علي‪44‬ه من ش‪44‬روٍط أو تع‪44‬ديالت‪ ،‬حيث يقتص‪44‬ر األث‪44‬ر في الحال‪44‬ة األخ‪44‬يرة على ع‪44‬دم نف‪44‬اذ تل‪44‬ك التع‪44‬ديالت في مواجه‪44‬ة الغ‪44‬ير‬
‫وهذا ما نصت عليه الفقرة الثالثة من المادة التاسعة عشر حيث جاء فيها " ‪ -3‬ال يجوز االحتجاج في مواجهة الغير بما‬
‫يطرأ على العقد من تعديل لشروطه أو تغيير أطرافه إال من تاريخ التأشير على سجله بذلك" ‪.‬‬

‫‪304‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬
‫تابع ثانًيا‪ :‬خصائص عقد اإليجار وما يميزه عن غيره من العقود‬

‫ب‪ .‬عقد اإليجار من العقود المسماة التي ترد على االنتفاع بالشيء‪:‬‬

‫وقد نصت المادة (‪ )593‬من المجلة الشرعية على هذه الخاصية فج‪4‬اء فيه‪4‬ا "المن‪4‬افع هي المعق‪4‬ود عليه‪4‬ا في اإلج‪4‬ارة فهي‬
‫بمنزلة األعيان في البيع فجاز تمليكها ومقابلتها بالعوض" هذه الخاصية بطبيعة الحال تستلزم أن يكون محل اإليجار من‬
‫األش‪44‬ياء الغ‪44‬ير قابل‪44‬ة لالس‪44‬تهالك (س‪44‬عد‪1998 ،‬م)‪ ،‬وق‪44‬د اش‪44‬ترطت الم‪44‬ادة (‪ )606‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية ذل‪44‬ك فج‪44‬اء فيه‪44‬ا "ال‬
‫تص‪44‬ح إج‪44‬ارة عين الس‪44‬تهالكها أو اس‪44‬تهالك بعض‪44‬ها‪ ،"...‬وعلى ذل‪44‬ك ال يع‪44‬د عق‪44‬د إيج‪44‬ار م‪44‬ا ك‪44‬ان محل‪44‬ه طعاًم ا س‪44‬يأكله‪ ،‬أو‬
‫ش‪444‬مًع ا س‪444‬يوقده‪ ،‬أو ثم‪444‬اًر ا س‪444‬يقطفها‪ ،‬أو حيواًن ا س‪444‬يأخذ لحم‪444‬ه‪ ،‬والعل‪444‬ة من ذل ‪44‬ك أن ‪44‬ه يجب على المس‪444‬تأجر إع ‪44‬ادة الش‪444‬يء‬
‫المستأجر على الحالة التي أخذها عليه من المؤجر‪ ،‬وذلك عند انتهاء العقد بينهما‪ ،‬وبطبيعة الح‪44‬ال لن يتمكن من ذل‪44‬ك إن‬
‫هو قام باستهالكه باالستعمال‪.‬‬

‫ج‪ .‬عقد اإليجار من عقود المعاوضة والملزمة للجانبين‪:‬‬

‫فهو عقد يرتب التزامات على عاتق كل من طرفيه‪ ،‬فيلتزم الم‪44‬ؤجر بتمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪4‬اع ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة طيل‪44‬ة‬
‫م‪4‬دة العق‪4‬د‪ ،‬وفي المقاب‪4‬ل يل‪4‬تزم المس‪4‬تأجر ب‪4‬دفع األج‪4‬رة المس‪4‬تحقة مقاب‪4‬ل حص‪44‬وله على تل‪4‬ك المنفع‪4‬ة‪ ،‬وس‪4‬نعرض اللتزام‪4‬ات‬
‫كال الطرفين (المؤجر والمستأجر) بشكل مفصل في موضع آخر من هذه الدراسة بمشيئة اهلل تعالى‪.‬‬

‫د‪ .‬عقد اإليجار من عقود المدة (أي العقود المستمرة)‪:‬‬

‫‪305‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫وذل‪44‬ك ألن عنص‪44‬ر ال‪44‬زمن يع‪44‬د عنص‪ً4‬ر ا جوهرًي ا في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬حيث يح‪44‬ال إلى ال‪44‬زمن لتق‪44‬دير أداءات المتعاق‪44‬دين‪ ،‬وق‪44‬د‬
‫نصت المادة (‪ )560‬من المجلة الشرعية على ه‪44‬ذه الخاص‪44‬ية من خالل اش‪44‬تراطها أن تك‪44‬ون اإلج‪44‬ارة لم‪44‬دة معلوم‪44‬ة‪ ،‬فج‪44‬اء‬
‫فيه‪44‬ا " للمال‪44‬ك أن ي‪44‬ؤجر مال‪44‬ه م‪44‬دة معلوم‪44‬ة قص‪44‬يرة ك‪44‬انت أم طويل‪44‬ة بش‪44‬رط أال يظن ع‪44‬دم الم‪44‬أجور في أثنائه‪44‬ا‪ ،‬فل‪44‬و أج‪44‬ر‬
‫أرضه مائة سنة صح‪ ،‬ولو أجر فرسه أو جمله خمسين سنة لم يصح"‪ ،‬وسنعالج الم‪4‬دة في عق‪4‬د اإليج‪4‬ار في موض‪44‬ع آخ‪4‬ر‬
‫من هذه الدراسة بالتفصيل إن شاء اهلل‪.‬‬

‫هـ ‪ .‬عقد اإليجار من عقود اإلدارة ال من عقود التصرف‪:‬‬

‫وق‪44‬د بيّن ا في الوح‪44‬دة األولى من ه‪44‬ذا المق‪44‬رر أن م‪44‬ا يم‪44‬يز عق‪44‬د ال‪44‬بيع عن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار أن األول من عق‪44‬ود التص‪44‬رف ال‪44‬تي‬
‫يترتب عليها خروج المال من الذمة المالية لصاحبه ودخول‪4‬ه في ذم‪4‬ة أخ‪4‬رى‪ ،‬ويش‪4‬ترط ل‪4‬ذلك أن يت‪4‬وافر في كال الط‪4‬رفين‬
‫أو أح‪44‬دهما أهلي‪44‬ة التص‪44‬رف‪ ،‬أم‪44‬ا عق‪44‬د اإليج‪44‬ار فه‪44‬و من العق‪44‬ود المتعلق‪44‬ة ب‪44‬إدارة الم‪44‬ال وليس التص‪44‬رف في‪44‬ه‪ ،‬ول‪44‬ذا يكفي أن‬
‫تتوافر في المؤجر أهلية اإلدارة فقط‪ ،‬فيمكن للوص‪4‬ي والقيم ومص‪4‬في الش‪4‬ركات ووكي‪4‬ل التفليس‪4‬ة وغ‪4‬يرهم أن ي‪4‬برموا مث‪4‬ل‬
‫هذه العقود‪ ،‬ألنهم يملكون أهلية اإلدارة في األموال التي تحت إشرافهم‪.‬‬

‫‪ .2‬تمييز عقد اإليجار عن غيره من العقود المشابهة له‪:‬‬

‫رأينا كي‪4‬ف أن جمه‪4‬ور الفقه‪4‬اء في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ذهب‪4‬وا إلى اعتب‪4‬ار اإليج‪4‬ار م‪4‬ا ه‪4‬و إال ن‪4‬وع من أن‪4‬واع ال‪4‬بيوع‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا‬
‫أخذت به مجلة األحكام الشرعية كما رأينا سابًقا‪ ،‬أما القانون فهو متفق نظاًم ا وفقًها على أن لكٍل من عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وعق‪44‬د‬
‫ال‪44‬بيع أحكاًم ا خاص‪44‬ة بك‪ٍ4‬ل منهم‪44‬ا‪ ،‬غ‪44‬ير أن هن‪44‬اك بعض الح‪44‬االت ال‪44‬تي يص‪44‬عب معه‪44‬ا التمي‪44‬يز بين م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان العق‪44‬د بيًع ا أم‬
‫إيجاًر ا‪ ،‬وق‪4‬د عرض‪ّ4‬نا في الوح‪4‬دة األولى من ه‪4‬ذا المق‪4‬رر لبعض ه‪4‬ذه الح‪4‬االت‪ ،‬ول‪4‬ذا فإنن‪4‬ا نحي‪4‬ل إلى م‪4‬ا س‪4‬بق دراس‪4‬ته في‬
‫هذا الشأن‪ ،‬وسنقتصر في هذا الموضع على دراسة ما يميز عقد اإليج‪4‬ار عن غ‪4‬يره مم‪4‬ا ق‪44‬د يختل‪4‬ط ب‪4‬ه من عق‪4‬ود وحق‪4‬وق‬
‫أخرى‪.‬‬

‫أ‪ .‬التمييز بين اإليجار والحقوق العينية األصلية المشابهة له‪:‬‬

‫‪306‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫ق‪44‬د يخل‪44‬ط البعض بين اإليج‪44‬ار وم‪44‬ا ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه من أحك‪44‬ام‪ ،‬وبين بعض الحق‪44‬وق العيني‪44‬ة األص‪44‬لية ال‪44‬تي تخ‪44‬ول لص‪44‬احبها‬
‫س‪44‬لطة اس‪44‬تعمالها فق‪44‬ط دون اس‪44‬تغاللها أو التص‪44‬رف فيه‪44‬ا‪ ،‬ول‪44‬ذلك كث‪44‬يًر ا م‪44‬ا يق‪44‬ع اللبس فيم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان ح‪44‬ق المنتف‪44‬ع ن‪44‬ابع من‬
‫اإليج‪44‬ار‪ ،‬أم أن‪44‬ه ن‪44‬ابع من ح‪44‬ق عي‪44‬ني أص‪44‬لي تعل‪44‬ق بالش‪44‬يء مح‪44‬ل االنتف‪44‬اع مباش‪44‬رة‪ ،‬ومن ه‪44‬ذه الحق‪44‬وق ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع وح‪44‬ق‬
‫االرتفاق‪ ،‬وحق الحكر‪ ،‬وجميعه‪4‬ا حق‪4‬وق نظمته‪4‬ا أحك‪4‬ام الش‪4‬ريعة اإلس‪4‬المية بأحك‪4‬ام خاص‪44‬ة به‪4‬ا ولم تخل‪4‬ط بينه‪4‬ا وبين عق‪4‬د‬
‫اإليجار وما ينبثق عنه من آثار‪.‬‬
‫التمييز بين اإليجار وحق االنتفاع‪ :‬لعّل المعيار الفاص‪4‬ل بين اإليج‪4‬ار وح‪4‬ق االنتف‪4‬اع يع‪4‬ود إلى طبيع‪4‬ة ك‪ٍ4‬ل منهم‪4‬ا‪،‬‬ ‫‪-‬‬
‫فاإليج ‪44‬ار يمنح المس ‪44‬تأجر ح ‪44‬ق شخص ‪44‬ي متعل ‪44‬ق بذم ‪44‬ة الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وال يمكن ‪44‬ه الحص ‪44‬ول علي ‪44‬ه دون ت ‪44‬دخل الم ‪44‬ؤجر‪،‬‬
‫وتمكين‪44‬ه من االنتف‪44‬اع ب‪44‬ه‪ ،‬ول‪44‬ذلك إذا م‪44‬ا تخل‪44‬ف الم‪44‬ؤجر عن‪44‬د تنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه بتمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع ب‪44‬العين‬
‫المؤجرة وعمل كافة الصيانات الالزمة لذلك االنتفاع‪ ،‬فإن للمس‪44‬تأجر أن يس‪44‬لك كاف‪44‬ة الس‪44‬بل المتاح‪44‬ة وفًق ا للقواع‪4‬د‬
‫العام‪44‬ة للمطالب‪44‬ة بدين‪44‬ه في ذم‪44‬ة الم‪44‬ؤجر(أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1996 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع فه‪44‬و ح‪44‬ق عي‪44‬ني أص‪44‬لي ينص‪44‬ب‬
‫على الشيء مباشرة‪ ،‬وقد عرفت المادة األولى من نظام التسجيل العيني للعق‪4‬ار الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم م‬
‫‪6 /‬وبتاريخ ‪1423 /2 /11‬ه الحق العيني األصلي بأنه "الحق المستقل بذات‪44‬ه غ‪4‬ير المس‪44‬تند إلى ح‪44‬ق آخ‪44‬ر ي‪44‬رد‬
‫على استعمال الشيء محل الحق أو استغالله أو التصرف فيه"‪ ،‬وحق االنتفاع من الحقوق العينية األصلية ال‪44‬تي‬
‫تق‪44‬وم بنفس‪44‬ها وال تس‪44‬تند في وجوده‪44‬ا إلى أي ح‪44‬ق آخ‪44‬ر‪ ،‬ول‪44‬ذلك يمكن لص‪44‬احب ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع الحص‪44‬ول على كاف‪44‬ة‬
‫الس‪44‬لطات ال‪44‬تي يخوله‪44‬ا ل‪44‬ه الق‪44‬انون بم‪44‬وجب ه‪44‬ذا الح‪44‬ق مباش‪44‬رة دون الحاج‪44‬ة إلى ت‪44‬دخل من أح‪44‬د‪ ،‬ح‪44‬تى وال المل‪44‬ك‬
‫نفسه (سعد‪1998 ،‬م)‪ ،‬وللتفرقة بين حق االنتفاع واإليجار نتائج يمكننا أن نبين أهمها فيما يلي‪:‬‬

‫النتيج‪AA‬ة األولى‪ :‬أن ح ‪44‬ق االنتف ‪44‬اع ه ‪44‬و ح ‪44‬ق عي ‪44‬ني أص ‪44‬لي ي ‪44‬ؤدي إلى فص ‪44‬ل ملكي ‪44‬ة الرقب ‪44‬ة عن ملكي ‪44‬ة المنفع ‪44‬ة على س ‪44‬بيل‬
‫االستثناء‪ ،‬ولذلك فهو حق مؤقت متعلق بشخص صاحبه‪ ،‬ولذلك فهو ينقضي بوفاة صاحب الحق في االنتفاع‪ ،‬بينم‪44‬ا ح‪44‬ق‬
‫المس ‪44‬تأجر ال ينقض ‪44‬ي بوفات ‪44‬ه وإ نم ‪44‬ا ينتق‪44‬ل الح ‪44‬ق في اإليج ‪44‬ار إلى الورث ‪44‬ة‪ ،‬وق ‪44‬د ت ‪44‬بين ذل ‪44‬ك الحكم نظ ‪44‬ام تحدي ‪44‬د العالق ‪44‬ة بين‬
‫المؤجر والمستأجر الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم (‪ )41492‬وبتاريخ ‪1392 /29/12‬ه‪ ،‬فنصت المادة الثالثة منه‬
‫على "إذا توفي المستأجر فيحق لخلفه ممن كان يشاركه السكن البقاء بنفس شروط العق‪4‬د في العق‪4‬ار الم‪44‬ؤجر وك‪44‬ذلك يثبت‬
‫هذا الحق لمن تنتقل إليه ملكية المحل التجاري بالوراثة أو البيع في حالتي موت المستأجر أو إفالس‪44‬ه أو في حال‪44‬ة تن‪44‬ازل‬
‫بعض الشركاء في السجل التجاري لبعضهم"‪.‬‬

‫‪307‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫النتيجة الثانية‪ :‬أل‪44‬زم المنظم الس‪44‬عودي ص‪44‬احب ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع دوًم ا بض‪44‬رورة تس‪44‬جيله في الس‪44‬جل العي‪44‬ني للعق‪44‬ار إلمكاني‪44‬ة‬
‫االحتج ‪44‬اج ب ‪44‬ه في مواجه ‪44‬ة الغ ‪44‬ير‪( ،‬الم ‪44‬ادة ‪ ،36‬نظ ‪44‬ام التس ‪44‬جيل العي ‪44‬ني رقم م‪ 6 /‬وبت ‪44‬اريخ ‪1423 /2 /11‬ه)‪ ،‬بينم ‪44‬ا لم‬
‫يشترط ذلك بالنسبة لإليجار وحق المستأجر إال استثناًء كما بيّنا ذلك سابًقا ( المادة ‪ ،37‬نظام التس‪44‬جيل العي‪44‬ني رقم م‪6 /‬‬
‫وبت‪44‬اريخ ‪1423 /2 /11‬ه)‪ ،‬والعل‪44‬ة من التمي‪44‬يز بين ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع واإليج‪44‬ار في ه‪44‬ذا الش‪44‬رط‪ ،‬ه‪44‬و أن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار كم‪44‬ا‬
‫ذكرنا يولد حًقا شخصًي ا يتعلق بالذمة المالية للمؤجر‪ ،‬ول‪4‬ذا إذا ك‪4‬انت مدت‪4‬ه قص‪44‬يرة فال قل‪4‬ق في اس‪4‬تيفاء الح‪4‬ق من ش‪4‬خص‬
‫الم‪44‬ؤجر الحتم‪44‬ال حيات‪44‬ه خالل الم‪44‬دة الزمني‪44‬ة القص‪44‬يرة لعق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬بينم‪44‬ا تظه‪44‬ر المش‪44‬اكل كلم‪44‬ا ط‪44‬الت م‪44‬دة ذل‪44‬ك الح‪44‬ق‪،‬‬
‫ولذلك ومن أجل ضمان الحقوق ألزم المنظم السعودي بضرورة تسجيل عقد اإليجار ذو المدة الطويلة‪ ،‬أم‪44‬ا ح‪44‬ق االنتف‪4‬اع‬
‫فه ‪44‬و بطبيعت ‪44‬ه ال يتعل ‪44‬ق بالذم ‪44‬ة المالي ‪44‬ة للمال ‪44‬ك وإ نم ‪44‬ا بالش ‪44‬يء ذات ‪44‬ه‪ ،‬ول ‪44‬ذلك فه ‪44‬و ال يت ‪44‬أثر بوف ‪44‬اة المال ‪44‬ك وانتق ‪44‬ال الح ‪44‬ق إلى‬
‫الورثة‪ ،‬واشتراط تسجيله فقط من أجل إعالم الغير بوجوده باعتباره من الحقوق التي تثقل العقار‪.‬‬

‫النتيجة الثالثة‪ :‬عقد اإليجار من العقود الملزمة للجانبين ولذا فاألجرة تعد عنصًر ا رئيسًي ا فيه‪ ،‬بل هي ركن من أركانه‪،‬‬
‫أما أخذ مقابل االنتفاع في حق االنتفاع فهو ليس شرًطا لوج‪4‬وده وال لص‪4‬حته‪ ،‬إذ يمكن أن يك‪4‬ون ح‪4‬ق االنتف‪4‬اع بع‪4‬وض أو‬
‫بدون (طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬

‫التمي ‪44‬يز بين اإليج ‪44‬ار وح ‪44‬ق الحك ‪44‬ر‪ :‬يع ‪44‬رف ح ‪44‬ق الحك ‪44‬ر بأن ‪44‬ه "ح ‪44‬ق عي ‪44‬ني أص ‪44‬لي يعطي للمحتك ‪44‬ر س ‪44‬لطة مباش ‪44‬رة‬ ‫‪-‬‬
‫لالنتف‪4‬اع ب‪44‬أرض فض‪44‬اء موقوف‪44‬ة يخ‪44‬ول ل‪44‬ه تعميره‪44‬ا بالبن‪44‬اء عليه‪44‬ا أو استص‪44‬الحها ب‪44‬الغراس فيه‪44‬ا" (س‪44‬عد‪1998 ،‬م‪،‬‬
‫ص‪ ،)20‬ويختل‪44‬ف ح‪44‬ق الحك‪44‬ر عن اإليج‪44‬ار في أن ه‪44‬ذا األخ‪44‬ير يتعل‪44‬ق بمنفع‪44‬ة ش‪44‬يء ال يمكن للمس‪44‬تأجر الوص‪44‬ول‬
‫إليه‪44‬ا دون ت‪44‬دخل الم‪44‬ؤجر وتمكين‪44‬ه من ذل‪44‬ك‪ ،‬أم‪44‬ا ح‪44‬ق الحك‪44‬ر فه‪44‬و ش‪44‬أنه ش‪44‬أن ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع ينص‪44‬ب مباش‪44‬رة على‬
‫الش‪44 4‬يء باعتب‪44 4‬اره حًق ا عينًي ا أص‪44 4‬لًيا ال يحت‪44 4‬اج إلى ح‪44 4‬ق آخ‪44 4‬ر يس‪44 4‬نده‪ ،‬وتختل‪44 4‬ف س‪44 4‬لطات المحتك‪44 4‬ر عن س‪44 4‬لطات‬
‫المستأجر‪ ،‬إذ يجوز للمحتكر أن يتصرف في حقه في الحك‪4‬ر كم‪4‬ا يش‪4‬اء‪ ،‬فل‪4‬ه أن يبيع‪4‬ه أو يهب‪4‬ه أو أن يق‪4‬رر علي‪4‬ه‬
‫حق انتفاع‪ ،‬أما المستأجر فال يمكنه التصرف بحقه في اإليجار‪ ،‬بل ال يمكنه ت‪44‬أجير الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر من الب‪44‬اطن‪،‬‬
‫وهذا ما نص‪44‬ت علي‪4‬ه الم‪4‬ادة الثاني‪4‬ة من نظ‪4‬ام تحدي‪4‬د العالق‪4‬ة بين المال‪4‬ك والمس‪4‬تأجر الص‪44‬ادر بم‪4‬وجب ق‪44‬رار مجلس‬

‫‪308‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫ال‪4‬وزراء رقم ‪ 19‬وبت‪4‬اريخ ‪14/1/1394‬ه‪ ،‬فج‪4‬اء فيه‪4‬ا "ال يج‪4‬وز للمس‪4‬تأجر التن‪4‬ازل بغ‪4‬ير رض‪44‬ا المال‪4‬ك عن عق‪4‬د‬
‫اإليجار أو التأجير من الباطن وفى حالة مخالفته يحق للمؤجر أن يطلب إخالء العقار ويستثني من ذلك‪:‬‬

‫أ‪ .‬يج ‪44‬وز للمس ‪44‬تأجر التن ‪44‬ازل عن ب ‪44‬اقي م ‪44‬دة العق ‪44‬د لمس ‪44‬تأجر آخ ‪44‬ر ويح ‪44‬ق للم ‪44‬ؤجر عن ‪44‬د انقض ‪44‬اء الم ‪44‬دة طلب إخالئه ‪44‬ا من‬
‫المستأجر األخير‪.‬‬

‫ب‪ .‬يجوز للمستأجر التأجير من الباطن على القادمين بغرض الحج أو العمرة في مكة أو المدينة‪.‬‬

‫التمي‪44‬يز بين اإليج‪44‬ار وح‪44‬ق االرتف‪44‬اق‪ :‬يع‪44‬رف ح‪44‬ق االرتف‪44‬اق بأن‪44‬ه "ح‪44‬ق عي‪44‬ني أص‪44‬لي يح‪ُ4‬د من منفع‪44‬ة عق‪44‬ار لمنفع‪44‬ة‬ ‫‪-‬‬
‫عق‪44‬اٍر آخ‪44‬ر" (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1999 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)95‬وق‪44‬د يختل‪44‬ط عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بح‪44‬ق االرتف‪44‬اق‪ ،‬ول‪44‬ذلك ف‪44‬رق الفق‪44‬ه بينهم‪44‬ا‬
‫متخذين معيار محل الحق‪ ،‬فإذا كان الحق قد تقرر لمصلحة العقار كان الحق ارتفاقا‪ ،‬أما إذا ك‪44‬ان الح‪44‬ق لم يمنح‬
‫لمص ‪44‬لحة العق‪44‬ار فيع‪44‬د هن‪44‬ا حًق ا شخص ‪ً4‬يا متعل‪44‬ق بذم‪44‬ة ص ‪44‬احب العق‪44‬ار المنتف‪44‬ع ب‪44‬ه‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك إذا منحت ش‪44‬ركة‬
‫للسكك الحديدية شركة قطارات خاص‪4‬ة الح‪4‬ق في الم‪4‬رور ع‪4‬بر س‪4‬ككها في مقاب‪4‬ل معين‪ ،‬فالعق‪4‬د هن‪4‬ا إيج‪4‬اًر ا وليس‬
‫ارتفاقا‪ ،‬كذلك يعد إيجاًر ا ال ارتفاًق ا قي‪4‬ام مال‪4‬ك األرض بالس‪4‬ماح ألح‪4‬د األش‪4‬خاص الم‪4‬رور من أرض‪4‬ه اختص‪4‬اًر ا‬
‫للطريق‪ ،‬أما لو كان قد سمح له بالمرور من أرضه نتيجة وجود أرضه على الطريق الع‪44‬ام وليس لص‪44‬احب ح‪44‬ق‬
‫المرور من سبيل سوى المرور من هذه األرض فالحق هنا ارتفاق وليس إيجار‪.‬‬

‫ب‪ .‬التمييز بين عقد اإليجار وبعض العقود المشابهة له‪:‬‬

‫قدمّن ا فيما سبق أن هناك حاالت تدق فيها التفرقة بين عقد اإليجار وبعض العقود المشابهة له‪ ،‬وكثيًر ا م‪4‬ا يق‪4‬ع الخل‪4‬ط بين‬
‫عقد اإليجار والعقود التي يترتب عليها نقل حيازة الشيء من يد ص‪44‬احبه إلى ش‪44‬خص آخ‪44‬ر‪ ،‬فعق‪4‬د الوديع‪44‬ة وعق‪4‬د العاري‪44‬ة‪،‬‬
‫و المقاولة‪ ،‬وك‪4‬ذلك عق‪4‬د الش‪4‬ركة‪ ،‬والوكال‪4‬ة‪ ،‬باإلض‪4‬افة لعق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬تع‪4‬د من أك‪4‬ثر العق‪4‬ود ال‪4‬تي ت‪4‬دق التفرق‪4‬ة بينه‪4‬ا وبين عق‪4‬د‬
‫اإليجار‪ ،‬ولكوننا عرضنا سابًقا للتمييز بين عقد اإليجار وعقد البيع‪ ،‬فإننا سنكتفي هنا ب‪4‬العرض للتمي‪4‬يز بين عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‬
‫وباقي العقود التي تدق التفرقة بينه وبينها‪.‬‬

‫‪309‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫التمي‪44‬يز بين عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وعق‪44‬د العاري‪44‬ة‪ :‬ع‪44‬رفت الم‪44‬ادة (‪ )1278‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية العاري‪44‬ة بأنه‪44‬ا "هي إباح‪44‬ة‬ ‫‪-‬‬
‫منفعة العين بال عوض ويطلق عليها العارية أيًض ا فإن وقتت بزمن فهي مؤقت‪4‬ة‪ ،‬أو قي‪4‬دت بش‪4‬رط أو قي‪4‬د فمقي‪4‬دة‪،‬‬
‫وإ ال فمطلقة"‪ ،‬ولذلك فالفرق بين عقد العارية وعقد اإليجار ه‪44‬و أن األخ‪44‬ير ال يك‪44‬ون إال بمقاب‪44‬ل‪ ،‬أم‪44‬ا عق‪4‬د العاري‪44‬ة‬
‫فهو بحسب األصل بال مقابل كما يظهر من تعريف المجلة الشرعية له‪ ،‬بيد أنه وفي بعض األحيان تدق التفرقة‬
‫بين عقد اإليجار وعقد العارية‪ ،‬ومن هذه الح‪4‬االت أن ي‪4‬بيع أح‪4‬دهم أرض‪44‬ه آلخ‪4‬ر على أن يس‪4‬مح ل‪4‬ه بالص‪44‬يد فيه‪4‬ا‪،‬‬
‫فيث‪44‬ور التس‪44‬اؤل عم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان تخويل‪44‬ه ه‪44‬ذا الح‪44‬ق س‪44‬يكون على س‪44‬بيل العاري‪44‬ة أم اإليج‪44‬ار (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1999 ،‬م)‪،‬‬
‫والواقع أن أساس التفرق‪44‬ة بين اإليج‪4‬ار والعاري‪4‬ة كم‪4‬ا ق‪44‬دمّنا ه‪4‬و وج‪4‬ود المقاب‪4‬ل من عدم‪4‬ه‪ ،‬ويرج‪4‬ع في تقري‪4‬ر ذل‪4‬ك‬
‫إلى إرادة المتعاق‪4‬دين‪ ،‬وفي المث‪4‬ال ال‪4‬ذي ض‪4‬ربناه‪ ،‬ينظ‪4‬ر إلى قص‪4‬د المتعاق‪4‬دين في عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬انت إرادتهم‪4‬ا‬
‫اتجهت إلى تقرير ذلك الحق للمشتري دون مقابل فالعقد عارية‪ ،‬أما إن ك‪4‬ان بمقاب‪4‬ل فالعق‪4‬د إيج‪4‬ار‪ ،‬ويتوق‪4‬ف على‬
‫تحديد طبيعة العقد هنا تقرير من سيلتزم بنفقات الصيانة‪ ،‬فإذا كان العقد عارية ف‪44‬الملتزم ه‪44‬و الب‪44‬ائع وال تق‪44‬ع على‬
‫عاتق المشتري‪ ،‬أما إن كان إيجار فنفقات الصيانة س‪4‬تقع على المش‪4‬تري‪ ،‬وعلى الب‪4‬ائع ب‪4‬ذل عناي‪4‬ة الرج‪4‬ل المعت‪4‬اد‬
‫في الحفاظ على األرض‪.‬‬

‫‪310‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬
‫تابع ثانًيا‪ :‬خصائص عقد اإليجار وما يميزه عن غيره من العقود‬
‫التمييز بين عقد اإليجار والوديعة‪ :‬عرفت المادة (‪ )1317‬من المجلة الشرعية اإلي‪44‬داع بأن‪44‬ه " توكي‪44‬ل رب الم‪44‬ال‬ ‫‪-‬‬
‫غيره في حفظه بال عوض"‪ ،‬كما عرفت المادة (‪ )1318‬االس‪44‬تيداع بأن‪44‬ه " ه‪44‬و قب‪44‬ول الوكال‪44‬ة في حف‪4‬ظ م‪44‬ال الغ‪44‬ير‬
‫بال ع ‪44‬وض"‪ ،‬ويختل ‪44‬ف عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار عن عق ‪44‬د الوديع ‪44‬ة في أن الم ‪44‬ودع لدي ‪44‬ه في عق ‪44‬د الوديع ‪44‬ة يل ‪44‬تزم إلى الم ‪44‬ودع‬
‫بمجرد طلبها‪ ،‬ما لم ينص العقد على أن األج‪4‬ل مض‪4‬روب لمص‪4‬لحة الم‪4‬ودع لدي‪4‬ه(أب‪4‬و الس‪4‬عود‪1999 ،‬م)‪ ،‬كم‪4‬ا أن‬
‫للم‪44‬ودع لدي‪44‬ه أن يل‪44‬زم الم‪44‬ودع ب‪44‬أن يس‪44‬تلم الوديع‪44‬ة في أي وقت م‪44‬ا لم يت‪44‬بين من العق‪44‬د أن األج‪44‬ل مض‪44‬روب لص‪44‬الح‬
‫المودع (الم‪4‬ادة ‪ ،722‬الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري)‪ ،‬وعلى خالف ذل‪4‬ك ال يل‪4‬تزم المس‪4‬تأجر ب‪4‬رد العين الم‪4‬ؤجرة إلى‬
‫المؤجر بمجرد طلبها‪ ،‬وإ نما له أن ينتظر حتى نهاية عقد اإليج‪44‬ار‪ ،‬كم‪44‬ا يختل‪44‬ف عق‪4‬د الوديع‪44‬ة عن اإليج‪44‬ار في أن‬
‫الغاية المقصودة من العقد األول هي حفظ المال المودع‪ ،‬بينما في الثاني هو االنتفاع بالشيء المؤجر‪.‬‬

‫التمييز بين عقد اإليجار وعقد المقاولة‪ :‬المقاول‪44‬ة هي "عق‪44‬د يل‪44‬تزم بمقتض‪44‬اه أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين ب‪44‬أن يص‪44‬نع ش‪44‬يًئا أو‬ ‫‪-‬‬
‫ي‪44‬ؤدي عماًل لق‪44‬اء أج‪44‬ر يتعه‪44‬د ب‪44‬ه المتعاق‪44‬د اآلخ‪44‬ر(الم‪44‬ادة ‪ ،646‬الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري)‪ ،‬والمقاول‪44‬ة ش‪44‬ديدة الش‪44‬به‬
‫باإليج‪44‬ار‪ ،‬وال أدل على ذل‪44‬ك من أن الم‪44‬ادة ‪ 241‬من نظ‪44‬ام المحكم‪44‬ة التجاري‪44‬ة في المملك‪44‬ة ق ‪44‬د اس‪44‬تخدم مص ‪44‬طلح‬
‫المقاول‪44‬ة للدالل‪44‬ة على إج‪44‬ارة الس‪44‬فن‪ ،‬غ‪44‬ير أن الفاص‪44‬ل بين المقاول‪44‬ة واإليج‪44‬ار ه‪44‬و أن الغاي‪44‬ة من المقاول‪44‬ة ه‪44‬و أن‬
‫يستفيد أحد المتعاقدين من عم‪4‬ل الش‪4‬خص اآلخ‪4‬ر‪ ،‬بينم‪4‬ا في اإليج‪4‬ار نج‪4‬د أن المس‪4‬تأجر يس‪4‬تفيد من االنتف‪4‬اع بش‪4‬يء‬
‫معين(س ‪44‬عد‪1998 ،‬م)‪ ،‬غ ‪44‬ير أن ‪44‬ه كث ‪44‬يًر ا م ‪44‬ا ت ‪44‬دق التفرق ‪44‬ة بين عق ‪44‬د المقاول ‪44‬ة وعق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار لش ‪44‬دة اقترابهم ‪44‬ا من‬
‫بعضهما البعض‪ ،‬خاصة عندما تجتمع عناصر ك‪4‬ل من العق‪4‬دين‪ ،‬وذل‪4‬ك ب‪4‬أن يس‪4‬تفيد أح‪4‬د المتعاق‪4‬دين بعم‪4‬ل اآلخ‪4‬ر‪،‬‬
‫ومن ش‪4‬يء ممل‪4‬وك ل‪4‬ه أيًض ا‪ ،‬ويظه‪4‬ر ذل‪4‬ك جلًي ا في عق‪4‬ود االش‪4‬تراك في خ‪4‬دمات االش‪4‬تراك في ش‪4‬ركات الكهرب‪4‬اء‬
‫والم ‪44‬اء‪ ،‬حيث تق ‪44‬وم الش ‪44‬ركة بتق ‪44‬ديم خ ‪44‬دماتها للمش ‪44‬تركين‪ ،‬وفي ذات ال ‪44‬وقت تض ‪44‬ع ع ‪44‬داد المي ‪44‬اه والكهرب ‪44‬اء تحت‬
‫تص‪44‬رفهم كي ينتفع‪44‬وا ب‪44‬ه‪ ،‬وق‪44‬د ذهب بعض الفق‪44‬ه إلى أن العق‪44‬د هن‪44‬ا عق‪44‬د مختل‪44‬ط‪ ،‬بينم‪44‬ا ذهب الغ‪44‬الب إلى أن العق‪44‬د‬
‫األساس‪4‬ي في‪4‬ه ه‪4‬و المقاول‪4‬ة‪ ،‬ومن ثم تطب‪4‬ق أحك‪4‬ام المقاول‪4‬ة‪ ،‬ويظ‪4‬ل الفاص‪4‬ل بين اعتب‪4‬اره إيج‪4‬اًر ا أو مقاول‪4‬ة ب‪4‬العودة‬
‫إلى ما قصدا إليه المتعاقدان‪ ،‬ويقاس على ه‪44‬ذا المث‪44‬ال أمثل‪44‬ة كث‪44‬يرة مس‪44‬تقاة من الحي‪44‬اة العملي‪44‬ة‪ ،‬ومن ذل‪44‬ك اس‪44‬تئجار‬

‫‪311‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫مقع ‪44‬د في مس ‪44‬رح‪ ،‬وك ‪44‬ذلك ش ‪44‬ركات الحج والعم ‪44‬رة ال ‪44‬تي ت ‪44‬وفر الس ‪44‬كن للحج ‪44‬اج والعم ‪44‬رة‪ ،‬كم ‪44‬ا ت ‪44‬بين لهم خ ‪44‬دماتها‬
‫المتعلقة بالحج والعمرة من طعام وشراب وخدمات فندقية وتأمين المواصالت الخ‪.‬‬

‫التمي‪AA‬يز بين عق‪AA‬د اإليج‪AA‬ار وعق‪AA‬د العم‪AA‬ل‪ :‬نص ‪44‬ت الفق ‪44‬رة األولى من الم ‪44‬ادة الخامس ‪44‬ة من نظ ‪44‬ام العم ‪44‬ل والعم ‪44‬ال‬ ‫‪-‬‬
‫الس‪44‬عودي الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي م‪ 51 /‬وبت‪44‬اريخ ‪1426 /8 /23‬ه على "‪ -1‬ك‪44‬ل عق‪44‬د يل‪44‬تزم بمقتض‪44‬اه أي‬
‫ش‪4‬خص بالعم‪4‬ل لمص‪44‬لحة ص‪44‬احب عم‪4‬ل وتحت إدارت‪4‬ه أو إش‪4‬رافه مقاب‪4‬ل أج‪4‬ر"‪ ،‬وق‪44‬د ذكرن‪4‬ا س‪4‬ابًقا إلى أن الش‪4‬ريعة‬
‫اإلسالمية وسعت من نطاق عقد اإليجار ليشمل إجارة المنافع وإ جارة العمل‪ ،‬أم‪44‬ا الق‪4‬انون الوض‪44‬عي فق‪4‬د م‪44‬يّز بين‬
‫عقد اإليجار وعقد العمل من حيث محلهما كما أسلفنا‪ ،‬فالغاية من عقد العمل هي االنتفاع بعم‪4‬ل ش‪4‬خص م‪4‬ا على‬
‫أن يتم ذل‪44‬ك العم‪44‬ل تحت إدارة رب العم‪44‬ل وإ ش‪44‬رافه (س‪44‬عد‪1998 ،‬م)‪ ،‬ومع‪44‬نى ذل‪44‬ك أن العالق‪44‬ة بين العام‪44‬ل ورب‬
‫العمل هي عالقة تبعية‪ ،‬على خالف عقد اإليجار والذي ال توجد فيه عالقة تبعية بين المس‪44‬تأجر والم‪44‬ؤجر‪ ،‬وم‪44‬ع‬
‫ذل‪44‬ك فق‪44‬د ت‪44‬دق التفرق‪44‬ة بين عق‪44‬د العم‪44‬ل وعق‪44‬د اإليج‪44‬ار في بعض األحي‪44‬ان‪ ،‬ومن األمثل‪44‬ة المنتش‪44‬رة في المملك‪44‬ة على‬
‫دق‪44‬ة التفرق‪44‬ة بين عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وعق‪44‬د المقاول‪44‬ة‪ ،‬قي‪44‬ام ش‪44‬ركات الس‪44‬يارات بتس‪44‬ليم س‪44‬يارة خاص‪44‬ة به‪44‬ا لس‪44‬ائق‪ ،‬على أن‬
‫يعمل على الس‪4‬يارة ويحتف‪4‬ظ بعائ‪4‬دها لنفس‪4‬ه في مقاب‪4‬ل تس‪4‬ليم الش‪4‬ركة مبل‪4‬غ متف‪4‬ق علي‪4‬ه يش‪4‬كل نس‪4‬بة من ه‪4‬ذا العائ‪4‬د‪،‬‬
‫فيث‪44‬ور التس‪44‬اؤل عم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان العق‪44‬د الم‪44‬برم بين الش‪44‬ركة والس‪44‬ائق ه‪44‬ل ه‪44‬و عق‪44‬د إيج‪44‬ار لمنفع‪44‬ة الس‪44‬يارة مقاب‪44‬ل أج‪44‬رة‬
‫معين‪44‬ة تتمث‪44‬ل في النس‪44‬بة ال‪44‬تي تحص‪44‬ل عليه‪44‬ا الش‪44‬ركة‪ ،‬أم أن‪44‬ه عق‪44‬د عم‪44‬ل ويك‪44‬ون أج‪44‬ر الس‪44‬ائق مق‪44‬دار م‪44‬ا يأخ‪44‬ذه من‬
‫عائ‪44‬د الس‪44‬يارة بع‪44‬د خص‪44‬م نس‪44‬بة الش‪44‬ركة‪ ،‬وي‪44‬رى الفق‪44‬ه في تحلي‪44‬ل ه‪44‬ذه العالق‪44‬ة أن المعي‪44‬ار الفاص‪44‬ل هن‪44‬ا ه‪44‬و عالق‪44‬ة‬
‫التبعية‪ ،‬فلو كان السائق تابًع ا للشركة ويعم‪4‬ل تحت إمرته‪4‬ا وينف‪4‬ذ تعليماته‪4‬ا فالعق‪4‬د عق‪4‬د عم‪4‬ل‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ك‪4‬ان ال يتب‪4‬ع‬
‫للشركة وال يعمل تحت إشرافها وإ نما بشكل مستقل فالعقد إيجار‪.‬‬

‫التمييز بين عقد اإليجار واإليجار التمويلي‪ :‬عق‪44‬د اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي كم‪44‬ا عرفت‪44‬ه الم‪44‬ادة الثاني‪44‬ة من نظ‪44‬ام اإليج‪44‬ار‬ ‫‪-‬‬
‫التم ‪44‬ويلي الس ‪44‬عودي الص ‪44‬ادر بالمرس ‪44‬وم الملكي رقم‪ :‬م‪ 48 /‬وبت ‪44‬اريخ ‪1433 /8 / 13‬ه ه ‪44‬و " ك ‪44‬ل عق ‪44‬د يق ‪44‬وم‬
‫المؤجر فيه بإيجار أصول ثابتة أو منقولة‪ ،‬أو منافع أو خدمات أو حقوق معنوية بصفته مالًك ا له‪44‬ا‪ ،‬أو لمنفعته‪44‬ا‪،‬‬
‫أو ق‪44‬ادًر ا على تملكه‪44‬ا‪ ،‬أو ق‪44‬ادًر ا على إقامته‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك إذا ك‪44‬ان حص‪44‬ول الم‪44‬ؤجر عليه‪44‬ا ألج‪44‬ل تأجيره‪44‬ا على الغ‪44‬ير‬
‫على س ‪44‬بيل االح ‪44‬تراف"‪ ،‬فعق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار التم ‪44‬ويلي يمث ‪44‬ل عق ‪44‬د إيج ‪44‬ار لض ‪44‬مان ائتم ‪44‬ان معين‪ ،‬ب ‪44‬أن الش ‪44‬ركة الم ‪44‬ؤجرة‬
‫تسترد القرض الذي منحته للمستأجر االئتماني من خالل أقساط يدفعها مقابل استعماله الشيء مع خي‪44‬ار بالش‪44‬راء‬

‫‪312‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫للمستأجر في نهاية العقد‪ ،‬ومن ثم فللمس‪4‬تأجر االئتم‪4‬اني في نهاي‪4‬ة عق‪4‬د اإليج‪4‬ار التم‪4‬ويلي الخي‪4‬ار بين رد األص‪4‬ول‬
‫المستأجرة‪ ،‬أو تمل‪4‬ك األص‪4‬ول أو األش‪4‬ياء مح‪4‬ل اإليج‪4‬ار وه‪4‬ذا م‪4‬ا نص‪4‬ت علي‪4‬ه الفق‪4‬رة الثاني‪4‬ة من الم‪4‬ادة الثاني‪4‬ة من‬
‫نظ‪44‬ام اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي المش‪44‬ار إلي‪44‬ه‪ ،‬فج‪44‬اء فيه‪44‬ا "دون إخالل بأحك‪44‬ام تمل‪44‬ك العق‪44‬ار لغ‪44‬ير الس‪44‬عوديين‪ ،‬يج‪44‬وز انتق‪44‬ال‬
‫ملكية األصول المؤجرة للمستأجر وفًقا ألحكام العقد‪ ،‬إما بشرط يعلق التملك على سداد دفعات العق‪4‬د‪ ،‬أو س‪44‬دادها‬
‫م‪44‬ع مبل‪44‬غ مح‪44‬دد‪ ،‬أو بوع‪44‬د ب‪44‬البيع بثمٍن رم‪44‬زي‪ ،‬أو بثمٍن يتف‪44‬ق علي‪44‬ه في العق‪44‬د‪ ،‬أو بقيم‪44‬ة األص‪44‬ل وقت إب‪44‬رام عق‪44‬د‬
‫البيع أو بالهبة"‪.‬‬

‫فعق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار التم ‪44‬ويلي لم ينش ‪44‬أ من أج ‪44‬ل إنش ‪44‬اء ح ‪44‬ق شخص ‪44‬ي للمس ‪44‬تأجر يتمث ‪44‬ل في ال ‪44‬تزام الم ‪44‬ؤجر بتمكين ‪44‬ه من االنتف ‪44‬اع‬
‫بالشيء المؤجر‪ ،‬وإ نما الغرض األساسي منه هو نقل ملكية تلك األصول إلى المس‪4‬تأجر م‪4‬ع نهاي‪4‬ة عق‪4‬د اإليج‪4‬ار كم‪4‬ا تق‪4‬دم‬
‫معنا في نص الفقرة الثانية من المادة الثانية من نظام اإليجار التم‪4‬ويلي‪ ،‬ول‪4‬ذا ي‪4‬ذهب الفق‪4‬ه إلى أن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار التم‪4‬ويلي‪،‬‬
‫ال يعتبر عقد إيجار حتى في تلك الفترة التي يكيف على أنه عقد إيجار‪ ،‬وإ نما هو عقد آخر متميز عن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ول‪44‬ه‬
‫مج‪44‬ال وأحك‪44‬ام مختلف‪44‬ة عن مج‪44‬ال وأحك‪44‬ام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار(س‪44‬عد‪1998 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا أن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار الع‪44‬ادي يول‪44‬د حًق ا شخص‪ً4‬يا‬
‫يتعلق بالذمة المالية للمؤجر يلتزم بمقتضاها بتمكين المستأجر من االنتفاع بالعين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬على أن يق‪4‬وم المس‪4‬تأجر ب‪4‬رد‬
‫تل‪44‬ك العين بمج‪44‬رد انته‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ألي س‪44‬بب من أس‪44‬باب االنقض‪44‬اء‪ ،‬م‪44‬ا لم يط‪44‬الب بتملك‪44‬ه‪ ،‬فيك‪44‬ون العق‪44‬د هن‪44‬ا عق‪44‬د بي‪44‬ع‬
‫جدي ‪44‬د مس ‪44‬تقل تماًم ا عن عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار األول‪ ،‬بينم ‪44‬ا في عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار التم ‪44‬ويلي فإن ‪44‬ه يمكن أن يك ‪44‬ون بذات ‪44‬ه عق ‪44‬د لتملي ‪44‬ك‬
‫المستأجر األص‪4‬ول الم‪4‬ؤجرة وذل‪4‬ك من خالل إعط‪4‬اء العق‪4‬د أح‪4‬د التوص‪4‬يفات القانوني‪4‬ة ال‪4‬تي نص‪4‬ت عليه‪4‬ا الفق‪4‬رة الثاني‪4‬ة من‬
‫الم‪44‬ادة الثاني‪44‬ة من نظ‪44‬ام اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي س‪44‬الفة ال‪44‬ذكر‪ ،‬كتعلي‪44‬ق انتق‪44‬ال الملكي‪44‬ة في العق‪44‬د للمس‪44‬تأجر على ش‪44‬رط س‪44‬داد كاف‪44‬ة‬
‫األقساط‪ ،‬أو بشرط س‪4‬دادها م‪4‬ع مبل‪4‬غ معين‪ ،‬أو وع‪4‬د ب‪4‬البيع‪ ،‬وج‪4‬دير ذك‪4‬ره هن‪4‬ا أن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار التم‪4‬ويلي ظه‪4‬ر كعق‪4‬د غ‪4‬ير‬
‫مسمى ذو طبيعة خاصة‪ ،‬ثم بعد ذلك خصه واضعو القانون باسم معين‪ ،‬وخصه بنظ‪4‬ام ق‪44‬انوني خ‪4‬اص ب‪4‬ه‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا فعل‪4‬ه‬
‫المنظم السعودي كما أسلفنا‪.‬‬

‫‪313‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫ثالًثا‪ :‬القواعد القانونية المنظمة لعقد اإليجار في المملكة العربية السعودية‬

‫أ‪ .‬تط‪44‬بيق أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية على عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ :‬ك‪44‬أي عق‪44‬د من العق‪44‬ود المدني‪44‬ة أو المالي‪44‬ة األخ‪44‬رى‪ ،‬تخض‪44‬ع أحك‪44‬ام‬
‫عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار في المملك ‪44‬ة العربي ‪44‬ة الس ‪44‬عودية لتل ‪44‬ك القواع ‪44‬د المنظم ‪44‬ة ل ‪44‬ه في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‪ ،‬وذل ‪44‬ك باعتب ‪44‬ار أن الش ‪44‬ريعة‬
‫اإلس‪44‬المية في المملك‪44‬ة ك‪44‬انت وم‪44‬ازالت هي المص‪44‬در الرئيس‪44‬ي لكاف‪44‬ة األنظم‪44‬ة والق‪44‬وانين الص‪44‬ادرة عن الس‪44‬لطات المختص‪44‬ة‬
‫فيها‪ ،‬كما يلتزم القضاء بالفصل في القضايا والنزاعات المعروضة أمامه وفًقا ألحكام الشريعة اإلسالمية‪ ،‬وذلك فيم‪44‬ا دل‬
‫عليه القرآن الكريم والس‪4‬نة النبوي‪4‬ة المش‪4‬رفة‪ ،‬وق‪4‬د نص‪4‬ت على ذل‪4‬ك الم‪4‬ادة ‪ 48‬من النظ‪4‬ام األساس‪4‬ي للحكم الص‪4‬ادر ب‪4‬األمر‬
‫الملكي رقم أ‪ 90/‬وبت‪444‬اريخ ‪1412 /8 /27‬ه على "تطب‪444‬ق المح‪444‬اكم على القض ‪44‬ايا المعروض ‪44‬ة أمامه‪444‬ا أحك‪444‬ام الش‪444‬ريعة‬
‫اإلسالمية ‪ ،‬وفقا لما دل عليه الكتاب والسنة‪ ،‬وما يصدره ولي األمر من أنظمة ال تتعارض مع الكتاب والسنة"‪.‬‬

‫ب‪ .‬تط ‪44‬بيق أحك ‪44‬ام م ‪44‬ذهب اإلم ‪44‬ام أحم ‪44‬د بن حنب ‪44‬ل وذل ‪44‬ك اس ‪44‬تناًد ا إلى ق ‪44‬رار الهيئ ‪44‬ة القض ‪44‬ائية رقم (‪ )3‬وبت ‪44‬اريخ ‪/1 /17‬‬
‫‪1347‬ه والمق ‪44‬ترن بالتص ‪44‬ديق الع ‪44‬الي بالت ‪44‬اريخ ‪1347 /3 /24‬ه‪ :‬حيث ج ‪44‬اء في نص الق ‪44‬رار " أ‪ -‬أن يك ‪44‬ون مج ‪44‬رى‬
‫القضاء في جميع المحاكم منطبًقا على المفتى به من م‪4‬ذهب اإلم‪4‬ام أحم‪4‬د ابن حنب‪4‬ل نظ‪ً4‬ر ا لس‪4‬هولة مرجعي‪4‬ة كتب‪4‬ه‪ ،‬وال‪4‬تزام‬
‫المؤلفين على مذهبه ذكر األدلة إثر مسائله‪ ،‬ب‪ -‬إذا صار جريان المحاكم الشرعية على التطبيق المفتى ب‪44‬ه في الم‪44‬ذهب‬
‫الم‪44‬ذكور‪ ،‬ووج‪44‬د القض‪44‬اة في تطبيقه‪44‬ا على مس‪44‬ألة مش‪44‬قة ومخالف‪44‬ة لمص‪44‬لحة العم‪44‬وم يج‪44‬رى النظ‪44‬ر والبحث فيه‪44‬ا من ب‪44‬اقي‬
‫المذاهب بما تقتضيه المصلحة‪ ،‬ويقرر السير فيها على ذلك المذهب مراعاة لما ذكر‪ "...‬وقد اخت‪44‬ار الق‪44‬رار كت‪44‬ابي "ش‪44‬رح‬
‫المنتهى" "شرح اإلقناع" العتماد المح‪4‬اكم عليهم‪4‬ا في الس‪4‬ير على م‪4‬ذهب اإلم‪4‬ام أحم‪4‬د بن حنب‪4‬ل‪ ،‬وعلي‪4‬ه يمكن الق‪4‬ول ب‪4‬أن‬
‫االستعانة بقواعد ونصوص مجلة األحكام الشرعية لمعالجة عقد اإليجار وأحكامه هو اختيار صائب‪ ،‬لكونها مستمدة من‬
‫المذهب المعتمد في المملكة‪ ،‬باإلضافة إلى أنها تصلح ألن تكون بمثابة نظام للمعامالت المدنية مقنن في المملكة‪.‬‬

‫ج‪ .‬تط ‪44‬بيق القواع ‪44‬د القانوني ‪44‬ة الص ‪44‬ادرة عن الس ‪44‬لطة المختص ‪44‬ة في المملك ‪44‬ة بحس ‪44‬ب نص الم ‪44‬ادة ‪ 67‬من النظ ‪44‬ام األساس ‪44‬ي‬
‫للحكم المشار إليه سابًقا‪ :‬صدرت في المملكة العديد من األنظمة والق‪44‬رارات المنظم‪44‬ة لعق‪44‬د اإليج‪44‬ار والعالق‪44‬ة بين الم‪44‬ؤجر‬
‫والمستأجر‪ ،‬وفيما يلي نعرض لبعض هذه األنظمة ونبذة عن مالمحها‪:‬‬

‫‪314‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .1‬نظ‪44‬ام اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم م‪ 48 /‬وبت‪44‬اريخ ‪1433 /8 /13‬ه‪ :‬وتب‪44‬دو مالمح ه‪44‬ذا النظ‪44‬ام‬
‫في أن ‪44‬ه ينظم العالق ‪44‬ة بين الم ‪44‬ؤجر وال ‪44‬ذي يجب أن يك ‪44‬ون محترًف ا‪ ،‬وبين المس ‪44‬تأجر‪ ،‬وذل ‪44‬ك بع ‪44‬د أن يواف ‪44‬ق الم ‪44‬ؤجر على‬
‫ش‪44 4‬راء أص‪44 4‬ل الس‪44 4‬لعة المرغ‪444‬وب فيه‪44 4‬ا ثم تأجيره‪44 4‬ا للمس‪44 4‬تأجر‪ ،‬وفي‪44 4‬ه يل‪44 4‬تزم المس‪44 4‬تأجر أن يق ‪44‬وم بنفس‪44 4‬ه بمراجع‪44 4‬ة ش‪44 4‬روط‬
‫ومواص ‪44‬فات الس ‪44‬لعة أو األص ‪44‬ل عن ‪44‬د اس ‪44‬تالمه من الم ‪44‬ورد‪ ،‬كم ‪44‬ا يقب ‪44‬ل أن يتس ‪44‬لمه لص ‪44‬الح الم ‪44‬ؤجر أو نياب ‪44‬ة عن ‪44‬ه‪ ،‬وفي ‪44‬ه ال‬
‫يضمن المؤجر للمستأجر سالمة األصل وخل‪4‬وه من العي‪4‬وب‪ ،‬وفي المقاب‪4‬ل يك‪4‬ون للم‪4‬ؤجر أن يرج‪4‬ع على الم‪4‬ورد بض‪44‬مان‬
‫سالمة األصل وخلوه من العيوب‪ ،‬وذلك ألن العالقة العقدية قائمة من األصل بينهما‪ ،‬وال عالق‪44‬ة بين الم‪44‬ورد والمس‪44‬تأجر‬
‫هنا‪ ،‬كما أن النظام يفرض على المستأجر دفع مقابل المنفعة التي يحصل عليه‪44‬ا بش‪44‬كل منظم ودوري‪ ،‬م‪44‬ع االل‪4‬تزام بكاف‪44‬ة‬
‫شروط عقد التأجير‪ ،‬ويقع عليه التزام بالمحافظة على األصل الم‪4‬ؤجر‪ ،‬م‪4‬ع إق‪44‬رار المس‪4‬تأجر ب‪4‬أن األص‪44‬ل (الس‪4‬لعة) خالل‬
‫ف‪44‬ترة الت‪44‬أجير ليس‪44‬ت مملوك‪44‬ة ل‪44‬ه وإ نم‪44‬ا مملوك‪44‬ة للم‪44‬ؤجر‪ ،‬ومن ثم علي‪44‬ه أال يتص‪44‬رف فيه‪44‬ا إال بموافق‪44‬ة الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وللم‪44‬ؤجر‬
‫الح‪44‬ق في مقاض‪44‬اة المس‪44‬تأجر في ح‪44‬ال إخالل‪44‬ه بش‪44‬روط عق‪44‬د اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي‪ ،‬كم‪44‬ا يجب أن ينص عق‪44‬د اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي‬
‫على خي‪4‬ار ش‪4‬راء المس‪4‬تأجر لألص‪44‬ل الم‪4‬ؤجر‪ ،‬وه‪4‬ذا ه‪4‬و الطري‪4‬ق ال‪4‬ذي اخت‪4‬اره المنظم الس‪4‬عودي في ه‪4‬ذا النظ‪4‬ام للمس‪4‬تأجر‬
‫بحس‪44‬ب م‪44‬ا ج‪44‬اء في نص الفق‪4‬رة الثاني‪44‬ة من الم‪44‬ادة الثاني‪44‬ة من‪44‬ه‪ ،‬وال‪44‬تي س‪44‬بق بيانه‪44‬ا‪ ،‬كم‪44‬ا يح‪44‬دد النظ‪44‬ام الح‪44‬االت ال‪44‬تي ي‪44‬ترتب‬
‫عليه‪44‬ا انفس‪44‬اخ عق‪44‬د اإليج‪44‬ار التم‪44‬ويلي‪ ،‬ومنه‪44‬ا هالك األص‪44‬ل الم‪44‬ؤجر هالًك ا كلًي ا‪ ،‬أو هالًك ا جزئًي ا ولم يقم الم‪44‬ؤجر بتس‪44‬ليم‬
‫المستأجر بدياًل عنه أو إصالحه‪ ،‬كما يجوز أن يتفق طرفا العقد على فس‪44‬خ العق‪44‬د في ح‪44‬ال إخالل أح‪44‬دهما بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه‪،‬‬
‫ويظهر هذا النظام أن عقد اإليجار التمويلي هو عقد مكتوب ويجب أن يسجل في سجل العقود‪.‬‬

‫‪ .2‬ق ‪44‬رار تحدي ‪44‬د العالق ‪44‬ة بين المال ‪44‬ك والمس ‪44‬تأجر والص ‪44‬ادر بم ‪44‬وجب ق ‪44‬رار مجلس ال ‪44‬وزراء رقم ‪ 19‬وبت ‪44‬اريخ ‪/ 1 /14‬‬
‫‪1394‬ه‪ ،‬وق ‪44‬د تض ‪44‬من ه ‪44‬ذا الق ‪44‬رار مجموع ‪44‬ة من التعليم ‪44‬ات ال ‪44‬تي يجب أن تتب ‪44‬ع بع ‪44‬د إب ‪44‬رام عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ ،‬فتض ‪44‬منت أهم‬
‫االلتزام‪4‬ات الواقع‪4‬ة على ع‪4‬اتق المس‪4‬تأجر والمتعلق‪4‬ة ب‪4‬التزام المس‪4‬تأجر بع‪4‬د الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن إال في ظ‪4‬ل ض‪4‬وابط وقي‪4‬ود‬
‫تض‪44‬منتها تل‪44‬ك التعليم‪44‬ات‪ ،‬كم‪44‬ا اش‪44‬تملت على الح‪44‬االت ال‪44‬تي ينتهي به‪44‬ا عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬والنص على ض‪44‬وابط تل‪44‬ك الح‪44‬االت‬
‫أيًض ا‪ ،‬ولم تعن هذه التعليمات بتعريف عقد اإليج‪44‬ار‪ ،‬أو النص على أركان‪44‬ه‪ ،‬والتزام‪44‬ات أطراف‪44‬ه‪ ،‬ويب‪44‬دو أن الق‪4‬رار اكتفى‬
‫بما ورد فيه محياًل إلى أحكام الشريعة اإلسالمية فيما يتعلق بانعقاد عقد اإليجار وأركانه وشروطه وآثاره‪.‬‬

‫‪ .3‬نظ‪4‬ام اس‪4‬تئجار الدول‪4‬ة للعق‪4‬ار وإ خالئ‪4‬ه الص‪4‬ادر بالمرس‪4‬وم الملكي رقم م‪ 61 /‬وبت‪4‬اريخ ‪1427 /9 /18‬ه‪ :‬ه‪4‬ذا النظ‪4‬ام‬
‫نظم العالق ‪44‬ة العقدي ‪44‬ة بين الدول ‪44‬ة بص ‪44‬فتها ص ‪44‬احبة الس ‪44‬يادة‪ ،‬وبين األف ‪44‬راد ال ‪44‬ذين يملك ‪44‬ون وح ‪44‬دات عقاري ‪44‬ة ويرغب ‪44‬ون في‬
‫تأجيرها‪ ،‬وهو نظام يفرض على الدولة عدم اللجوء إلى تأجير العقارات إال إذا ك‪4‬ان هن‪4‬اك حاج‪4‬ة ماس‪4‬ة إلى ذل‪4‬ك‪ ،‬ول‪4‬ذلك‬
‫لم تعت‪444‬بر الم‪444‬ادة الثاني‪444‬ة من ه‪444‬ذا النظ‪444‬ام أن إس‪444‬كان منس‪444‬وبي الجه‪444‬ة الحكومي ‪44‬ة من الحاج ‪44‬ات الماس ‪44‬ة ال‪444‬تي ت‪444‬برر للدول‪444‬ة‬
‫‪315‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫االس‪44‬تئجار بم‪44‬وجب ه‪44‬ذا النظ‪44‬ام‪ ،‬كم‪44‬ا اش‪44‬ترطت الم‪44‬ادة الثالث‪44‬ة من‪44‬ه ع‪44‬دة ش‪44‬روط في العق‪44‬ار المس‪44‬تأجر وعلى رأس‪44‬ها وج‪44‬ود‬
‫الصك الشرعي الذي يثبت ملكية الم‪4‬ؤجر لعق‪4‬اره‪ ،‬واش‪4‬تراط أال يك‪4‬ون الم‪4‬ؤجر أح‪4‬د منس‪4‬وبي الجه‪4‬ة المس‪4‬تأجرة‪ ،‬كم‪4‬ا أل‪4‬زم‬
‫هذا النظام الجهة الحكومية الراغب‪4‬ة في االس‪4‬تئجار أن تعلن في ص‪44‬حيفتين يومي‪4‬تين م‪4‬رتين على األق‪44‬ل خالل خمس‪4‬ة عش‪4‬ر‬
‫يوًم ا تعلن فيه عن رغبتها في استئجار عقار مع ذكر جميع مواصفات العقار‪ ،‬كما ألزم النظام الجهة الحكومية بأال تزيد‬
‫م‪44‬دة اإليج‪44‬ار عن ثالث س‪44‬نوات‪ ،‬على أن ينص في العق‪44‬د على تجدي‪44‬ده تلقائًي ا م‪44‬ا لم يبل‪44‬غ أح‪44‬د الط‪44‬رفين اآلخ‪44‬ر برغبت‪44‬ه في‬
‫إنهاء العقد‪ ،‬ويجوز أن يشترط في العق‪4‬د أن للدول‪4‬ة تمدي‪4‬د العق‪4‬د لم‪4‬دة جدي‪4‬دة ال تزي‪4‬د عن ثالث س‪4‬نوات دون ش‪4‬رط موافق‪4‬ة‬
‫الم‪4‬ؤجر‪ ،‬كم‪4‬ا بين النظ‪4‬ام الح‪4‬االت ال‪4‬تي تك‪4‬ون فيه‪4‬ا الجه‪4‬ة الحكومي‪4‬ة مس‪4‬ؤولة عن تع‪4‬ويض الم‪4‬ؤجر عن األض‪4‬رار الناتج‪4‬ة‬
‫عن االس‪44‬تعمال الع‪44‬ادي للعق‪44‬ار‪ ،‬ون‪44‬ود التنوي‪44‬ه هن‪44‬ا إلى أن العق‪44‬د الم‪44‬برم بين الدول‪44‬ة ممثل‪44‬ة في الجه‪44‬ة الحكومي‪44‬ة المس‪44‬تأجرة‬
‫وبين المؤجر وهو شخص عادي‪ ،‬يعد عقًد ا إدارًي ا‪ ،‬وذلك ألنه مبرم من قبل الدولة بصفتها الرسمية‪ ،‬ول‪44‬ذا يختص دي‪44‬وان‬
‫المظ‪44‬الم في المملك‪44‬ة بكاف‪44‬ة المنازع‪44‬ات المتعلق‪44‬ة ب‪44‬ه وه‪44‬ذا م‪44‬ا نص‪44‬ت علي‪44‬ه الم‪44‬ادة الس‪44‬ابعة عش‪44‬ر من‪44‬ه‪ ،‬ولم‪44‬ا ك‪44‬انت دراس‪44‬تنا‬
‫تختص بدارس‪44‬ة أحك‪44‬ام العق‪4‬ود المدني‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن ه‪44‬ذا النظ‪44‬ام يخ‪44‬رج عن نطاقه‪44‬ا‪ ،‬وإ ن ك‪44‬ان لن‪44‬ا أن نس‪44‬تعين ببعض قواع‪4‬ده لبي‪44‬ان‬
‫أحكام بعض المسائل التي ليس لها حكم‪.‬‬

‫‪316‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬
‫اإلجارة في الفقه اإلسالمي‪ :‬اإلجارة واإليجار والمكاراة بمعنى واحد وهو عق‪4‬د تملي‪4‬ك المنفع‪4‬ة المباح‪4‬ة المعلوم‪4‬ة‬ ‫‪‬‬
‫بقدر معلوم‪.‬‬
‫عقد اإليج‪A‬ار قانوًن ا‪ :‬عق‪44‬د يل‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر بمقتض‪44‬اه أن يمكن المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع بش‪44‬يء معين م‪44‬دة معين‪44‬ة لق‪44‬اء‬ ‫‪‬‬
‫أجر معلوم‪.‬‬
‫عقد إيجار السفينة‪ :‬كل مقاولة يعبر عنها (بقون‪4‬دار ات‪4‬و) نول‪4‬ون تختص بإيج‪4‬ار إح‪4‬دى الس‪4‬فن واس‪4‬تئجارها ينبغي‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون خطية‪.‬‬
‫المعق‪AA‬ود علي‪AA‬ه في عق‪AA‬د اإليج‪AA‬ار‪ :‬المن ‪44‬افع هي المعق ‪44‬ود عليه ‪44‬ا في اإلج ‪44‬ارة فهي بمنزل ‪44‬ة األعي ‪44‬ان في ال ‪44‬بيع فج ‪44‬از‬ ‫‪‬‬
‫تمليكها ومقابلتها بالعوض‪.‬‬
‫الحق العيني األصلي‪ :‬الحق المستقل بذات‪4‬ه غ‪4‬ير المس‪4‬تند إلى ح‪4‬ق آخ‪4‬ر ي‪4‬رد على اس‪4‬تعمال الش‪4‬يء مح‪4‬ل الح‪4‬ق أو‬ ‫‪‬‬
‫استغالله أو التصرف فيه‬
‫ح‪AA‬ق االنتف‪AA‬اع‪ :‬ه‪44‬و ح‪44‬ق عي‪44‬ني أص‪44‬لي متف‪44‬رع عن ح‪44‬ق الملكي‪44‬ة يخ‪44‬ول للمنتف‪44‬ع اس‪44‬تعمال واس‪44‬تغالل عق‪44‬ار الغ‪44‬ير‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫وينقضي بموت المنتفع‪.‬‬
‫حق الحكر‪ :‬ح‪44‬ق عي‪44‬ني أص‪44‬لي يعطي للمحتك‪44‬ر س‪44‬لطة مباش‪44‬رة لالنتف‪44‬اع ب‪44‬أرض فض‪44‬اء موقوف‪44‬ة يخ‪44‬ول ل‪44‬ه تعميره‪44‬ا‬ ‫‪‬‬
‫بالبناء عليها أو استصالحها بالغراس فيها‬
‫حق االرتفاق‪ :‬حق عيني أصلي يحُد من منفعة عقار لمنفعة عقاٍر آخر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العارية‪ :‬هي إباح‪44‬ة منفع‪44‬ة العين بال ع‪44‬وض ويطل‪44‬ق عليه‪44‬ا العاري‪44‬ة أيًض ا ف‪44‬إن وقتت ب‪44‬زمن فهي مؤقت‪44‬ة‪ ،‬أو قي‪44‬دت‬ ‫‪‬‬
‫بشرط أو قيد فمقيدة‪ ،‬وإ ال فمطلقة‪.‬‬
‫اإليداع‪ :‬توكيل رب المال غيره في حفظه بال عوض‬ ‫‪‬‬
‫عقد العمل‪ :‬ك‪44‬ل عق‪44‬د يل‪44‬تزم بمقتض‪44‬اه أي ش‪44‬خص بالعم‪44‬ل لمص‪44‬لحة ص‪44‬احب عم‪44‬ل وتحت إدارت‪44‬ه أو إش‪44‬رافه مقاب‪44‬ل‬ ‫‪‬‬
‫أجر‪.‬‬

‫‪317‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫اإليج‪AA‬ار التم‪AA‬ويلي‪ :‬ك ‪44‬ل عق‪44‬د يق‪44‬وم الم ‪44‬ؤجر في ‪44‬ه بإيج ‪44‬ار أص ‪44‬ول ثابت ‪44‬ة أو منقول ‪44‬ة‪ ،‬أو من ‪44‬افع أو خ ‪44‬دمات أو حق‪44‬وق‬ ‫‪‬‬
‫معنوي ‪44‬ة بص ‪44‬فته مالًك ا له ‪44‬ا‪ ،‬أو لمنفعته ‪44‬ا‪ ،‬أو ق ‪44‬ادًر ا على تملكه ‪44‬ا‪ ،‬أو ق ‪44‬ادًر ا على إقامته ‪44‬ا‪ ،‬وذل ‪44‬ك إذا ك ‪44‬ان حص ‪44‬ول‬
‫المؤجر عليها ألجل تأجيرها على الغير على سبيل االحتراف‪.‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن خصائص عقد اإليجار في النظام السعودي‪.‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِقه على زمالئك‪.‬‬

‫‪318‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬
‫أبرم زيد مع عمرو عقد إيجار بحيث يقوم زيد بتمكين عمرو من االنتفاع ببيته الواقع في مدينة حريمالء‪ ،‬وقد تم االتفاق‬
‫على أن تكون مدة اإليجار خمس سنوات‪ ،‬وبناًء عليه تم تسليم البيت في الموعد المتفق عليه‪ ،‬وانتقل عمرو وأسرته‬
‫للعيش فيه‪ ،‬بعد مرور سنة على اإليجار فوجئ عمرو بأن زيد قد قام ببيع البيت إلى فيصل‪ ،‬والذي بدوره طلب من‬
‫عمرو إخالء البيت خالل مهلة ال تتجاوز األسبوعين‪ ،‬لجأ فيصل إلى المحكمة للمطالبة بإخالء البيت‪ ،‬فدفع عمرو في‬
‫مواجهته بأن عقده نافذ بموجب القانون في مواجهة المالك الجديد للعقار‪ ،‬إال أن فيصل رفض دفع عمرو‪ ،‬مدعًيا بأن‬
‫المشكلة بينهما ال تتعلق بانتقال البيت من مالك إلى آخر‪ ،‬وإنما تتعلق بأن العقد ذاته غير نافذ في مواجهته وال في مواجهة‬
‫غيره‪.‬‬

‫لو كنت أنت القاضي في هذه الدعوى فبماذا ستفصل في دعوى فيصل على عمرو‪ ،‬وما حكمك لو كان الشيء المؤجر تم‬
‫استئجاره بموجب نظام التأجير التمويلي وكان المستأجر قد تصرف فيه للغير‪.‬‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫لو كنت أنا القاضي في الدعوى المرفوعة من فيصل على عمرو لقضيت بما يلي‪:‬‬

‫أواًل ‪ :‬العقد المبرم بين زي د وعم رو ه و عق د إيج ار وارد على عق ار‪ ،‬واألص ل أن عق ود اإليج ار عق ود رض ائية يكفي‬
‫النعقادها مجرد تالقي اإلرادتين‪ ،‬غير أن المنظم السعودي استثنى اإليجارات الواردة على العق ارات من االكتف اء بمج رد‬
‫التراضي فيها‪ ،‬وإنما اشترط لنفاذ تلك العق ود في مواجه ة الغ ير أن يتم تس جيل اإليج ار وفًق ا إلج راءات الس جل العي ني‬
‫للعقار‪ ،‬وذلك في حال زادت مدة اإليجار عن الخمس سنوات‪ ،‬ومن خالل وقائع القضية تبين أن عق د اإليج ار تمت د مدت ه‬
‫إلى أكثر من خمس سنوات‪ ،‬مما يوجب تسجيله في السجل العيني للعق ار‪ ،‬وإال ك ان العق د غ ير ناف ذ في مواجه ة الغ ير‪،‬‬
‫ومن ثم يعد دفع فيصل في مواجهة عم رو المتعل ق بع دم نف اذ العق د في مواجهت ه لع دم تس جيله دفًع ا ص حيًح ا بن اء على‬
‫األسانيد القانونية التي أوردناها‪.‬‬

‫ثانًي ا‪ :‬لو أن الشيء المؤجر قد تم استئجاره بموجب نظام التأجير التمويلي‪ ،‬فإنه يمتنع على المستأجر التصرف في الشيء‬
‫المؤجر إال بموافقة المؤجر‪ ،‬وللمؤجر الحق في مقاضاة المستأجر في حال إخالله بشروط عق د اإليج ار التم ويلي‪ ،‬وبن اًء‬
‫عليه إذا تصرف المستأجر في الشيء المؤجر كان العقد موقوًفا على إجازة المؤجر‪ ،‬فإن أجازه صح ونفذ وترتبت آث اره‪،‬‬
‫وإن لم يجزه فإن العقد يكون كأنه لم يكن بالنسبة للمؤجر‪ ،‬وقابل للبطالن لمصلحة المش تري من المس تأجر‪ ،‬إذ يأخ ذ هن ا‬
‫أحكام بيع ملك الغير والتي سبق دراستها‪.‬‬

‫‪319‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫تعريف عقد اإليجار في الفقه والقانون وأدلة مشروعيته‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ذكر وتوضيح خصائص عقد اإليجار وما يميزه عن غيره من العقود‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان القواعد القانونية المنظمة لعقد اإليجار في المملكة العربية السعودية‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬يعد عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي أوسع نطاًقا منه في القانون الوضعي وذلك ألن‪:‬‬

‫اإليجار في الفقه اإلسالمي يشمل نظامي اإلجارة والكراء‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫اإليجار في الفقه اإلسالمي يتضمن إجارة منافع األبدان وإ جارة منافع األشياء‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫ينطبق عليه أحكام عقد اإليجار والبيع مًع ا‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .2‬تكيف اإلجارة في الفقه اإلسالمي عند الجمهور بأنها بيع وذلك‪:‬‬

‫ألنها تفيد تمليك منافع األشياء لكل من طرفيها‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫ألنها تفيد تمليك منافع األشياء للمستأجر‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫ألنها تفيد تمليك األشياء لكل من طرفيها‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫ألنها تفيد ملك األجرة للمؤجر وتقرير المنفعة للمستأجر‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪320‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .3‬األصل أن عقد اإليجار عقًد ا رضائًيا إال أنه يكون شكلًيا إذا كان محله‪:‬‬

‫استئجار عقارات‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫استئجار عقارات لمدة تزيد عن الخمس سنوات‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫استئجار شيء بنية تملكه فيما بعد‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .4‬الفاصل للتمييز بين حق االنتفاع واإليجار هو‪:‬‬

‫طبيعة كل منهما والتي تعود إلى أن اإليجار حق شخصي بينما االنتفاع حق عيني أصلي‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬
‫أن حق االنتفاع مؤقت بينما اإليجار قد يكون مؤبد‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫أن حق االنتفاع ال ينتهي بالتمليك بينما اإليجار قد ينتهي بالتمليك في حال اإليجار التمويلي‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫أن حق االنتفاع يورث بينما اإليجار ال يورث‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .5‬يكون العقد عارية وليس إيجارا إذا كان العقد‪:‬‬

‫ليس معاوضة‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫الخيار األول والخيار الثاني‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫أن نفقات صيانة المال المنتفع به تقع على عاتق البائع وال تقع على عاتق المشتري‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫أن نفقات صيانة المال المنتفع به تقع على عاتق المشتري‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .6‬يختلف عقد اإليجار عن عقد الوديعة في‪:‬‬

‫الغرض من العقد‪ ،‬فإذا كان الغرض هو حفظ المال كان وديعة‪ ،‬وإ ذا كان االنتفاع بها فهو إيجار‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬
‫االلتزامات المفروضة على عاتق طرفي العقد‪ ،‬فإذا كانت متبادلة فالعقد إيجار‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫التزام حائز المال بالرد‪ ،‬فإذا التزم بالرد بمجرد الطلب كان العقد وديعة‪ ،‬وإ ال فهو إيجار‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪321‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .7‬إذا انتهى عقد اإليجار التمويلي تملك المستأجر المال المؤجر بشرط‪:‬‬

‫موافقة المؤجر‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫اشتراط ذلك في العقد‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫دفع جميع األقساط ومن ثم يتملك مباشرة‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬

‫تحويل العقد من إيجار إلى بيع‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي يعرف بأنه عقد يرد على المنافع بعوض أو بدون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عند الجمهور إذا كان محل العقد هو منفعة من يعقل فهو إجارة‪ ،‬أما إذا كان لمن ال يعقل فهو كراء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد اإليجار إذا كان محله عقاًر ا فيجب أن يكون مسجاًل حتى ينفذ في مواجهة الغير وفيما بين المتعاقدين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إيجار السفن كما نظمه نظام المحكمة التجارية هو عقد رضائي يشترط إلثباته الكتابة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد اإليجار التمويلي ال يختلف في طبيعته وال في شكله وال في آثاره عن عقد اإليجار العادي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫وفًقا لقرار تحديد العالقة بين الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر ال يج‪4‬وز الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن مطلًق ا وإ ال ك‪4‬ان من ح‪4‬ق الم‪4‬ؤجر‬ ‫‪‬‬
‫إخالء العين‪.‬‬
‫حق االنتفاع ال ينتقل إلى الورثة وهذا ما يميزه عن اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ح‪44‬ق الحك‪44‬ر ه‪44‬و ح‪44‬ق عي‪44‬ني ي‪44‬رد على األراض‪44‬ي الفض‪44‬اء يعطي لص‪44‬احبه س‪44‬لطة التص‪44‬رف ب‪44‬ه وذل‪44‬ك على خالف‬ ‫‪‬‬
‫اإليجار‪.‬‬
‫إذا كان العقد إيجار تمويلي جاز للمستأجر التص‪44‬رف في األص‪44‬ل الم‪44‬ؤجر خالل اإليج‪44‬ار ألن‪4‬ه مال‪44‬ك ل‪44‬ه في حقيق‪4‬ة‬ ‫‪‬‬
‫األمر‪.‬‬

‫‪322‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫اإلجارة كما عرفها األحناف هي ‪ .......................................‬منفعة معلومة بأجر معلوم‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫اإلجارة و ‪ .......................................‬كالهما مصطلح واحد يقصد بهما تمليك منفعة بأجر معلوم‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يل‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بتمكين المس‪44‬تأجر من ‪ .......................................‬ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة‬ ‫‪‬‬

‫مقابل أجرة معينة‪.‬‬

‫ح‪44‬ق االرتف‪44‬اق ه‪44‬و ح‪44‬ق ‪ .......................................‬أص‪44‬لي بينم‪44‬ا اإليج‪44‬ار ه‪44‬و ح‪44‬ق شخص‪44‬ي يتعل‪44‬ق‬ ‫‪‬‬
‫بالذمة المالية للمؤجر‪.‬‬

‫عقد اإليجار ‪ .......................................‬إلى الورثة وذلك بموجب أحكام النظام في المملكة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .......................................‬هي المقاب ‪44 4‬ل ال ‪44 4‬ذي يق ‪44 4‬وم المس ‪44 4‬تأجر بدفع ‪44 4‬ه إلى الم ‪44 4‬ؤجر لق ‪44 4‬اء انتفاع ‪44 4‬ه‬ ‫‪‬‬
‫بالشيء المؤجر‪.‬‬

‫مدة ‪ .......................................‬هي المدة المحددة النتفاع المستأجر بالشيء المؤجر‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫الشكلية المشترطة في عقود اإليجار العقارية التي تزيد عن الخمس سنوات هي شكلية ‪. ...................‬‬ ‫‪‬‬

‫يش ‪44‬ترط النعق ‪44‬اد عق ‪44‬د الت ‪44‬أجير التم ‪44‬ويلي أن يك ‪44‬ون العق ‪44‬د رس ‪44‬مًيا فال يج ‪44‬وز الطعن علي ‪44‬ه إال بـ ‪ ...............‬أو‬ ‫‪‬‬
‫مخالفة الشريعة اإلسالمية‪.‬‬

‫‪323‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة العاشرة‪ :‬عقد اإليجار – معناه‪ ،‬خصائصه‪ ،‬أهميته‪ ،‬قواعده القانونية في المملكة ‪::::::::::::‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬أكتب في التمييز بين حق االنتفاع والحكر وبين حق المستأجر الناشئ عن عقد اإليجار‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب عن مالمح أنظمة اإليجار في المملكة العربية السعودية‪.‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫أبو السعود‪ ،‬رمضان‪1996( .‬م)‪ " .‬العقود المسماة عقد اإليجار"‪ ،‬االسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جبر‪ ،‬سعيد‪2013( .‬م)‪ ".‬عقد اإليجار‪ ،‬األحكام العامة"‪ .‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫سعد‪ ،‬نبيل إبراهيم‪1998( .‬م)‪" .‬العقود المسماة‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬اإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫طلبة‪ ،‬أنور‪1999( .‬م)‪ " .‬عقد اإليجار"‪ ،‬االسكندرية‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عب‪44‬د الق‪44‬ادر‪ ،‬عب‪44‬د ال‪44‬رحمن محم‪44‬د‪ .‬ط‪2006(2‬م) " الوس‪44‬يط في عق‪44‬د اإلج‪44‬ارة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي"‪ ،‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬

‫‪324‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الحادية عشرة‪:‬‬

‫أحكام انعقاد عقد اإليجار‬

‫‪325‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعّر ف أحكام انعقاد عقد اإليجار َو ْفًقا لقواعد الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأركان عقد اإليجار وجزاء تخلف أي منها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين أحكام انعقاد عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي وبين انعقاده في القانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن القواعد العامة في وجود الرضا في عقد البيع ال تخرج عن القواعد العامة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن التأجير يعتبر عماًل من أعمال اإلدارة ومن َثَّم يحق لكل من له أهلية اإلدارة إبرامه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التأجير من غير المالك وحدود السلطات الممنوحة في هذه الحالة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن أهلية المستأجر محل خالف فقهي‪ ،‬ما بين أهلية التصرف وأهلية اإلدارة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أنه يشترط في المستأجر أهلية التصرف متى كان المأجور يدر عليه دخاًل ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرف‪44 4‬ة أن‪444‬ه يكتفى أن تك‪444‬ون أهلي‪444‬ة المس‪444‬تأجر أهلي‪444‬ة اإلدارة م ‪44‬تى ك ‪44‬ان الغ ‪44‬رض من االس ‪44‬تئجار ه‪444‬و االس‪444‬تعمال‬ ‫‪‬‬
‫الشخصي وليس االستغالل‪.‬‬
‫أن يلم بشروط المأجور والمنفعة المؤجرة وشروطها في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام تعيين المدة في عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام تعيين األجرة في عقد اإليجار باعتبارها محل التزام المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة أحكام انعقاد عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تك ‪44‬وين اتج ‪44‬اه إيج ‪44‬ابي نح ‪44‬و دراس ‪44‬ة أحك ‪44‬ام انعق ‪44‬اد عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار خاص ‪44‬ة م ‪44‬ع تق ‪44‬ارب األحك ‪44‬ام في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‬ ‫‪‬‬
‫والقانون‪.‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بأحكام انعقاد عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬
‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬التراضي في عقد اإليجار وصحته‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬المحل في عقد اإليجار (منفعة الشيء المؤجر)‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬األجرة وأحكامها‪.‬‬

‫‪326‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-11‬‬

‫‪327‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬

‫عقد اإليجار كما أسلفنا في الوحدة السابقة ال يخرج عن كونه عقًد ا من العقود المدنية التي لم يشترط الفقه اإلسالمي وال‬
‫القانون الوضعي شروًطا خاص‪44‬ة النعقاده‪4‬ا‪ ،‬وإ نم‪4‬ا هي عق‪4‬ود تنعق‪4‬د بمج‪4‬رد تحق‪4‬ق األرك‪4‬ان العام‪4‬ة لالنعق‪4‬اد‪ ،‬وهي‪ :‬الرض‪44‬ا‬
‫والمح‪44‬ل ويض‪44‬اف إليهم‪44‬ا الس‪44‬بب‪ ،‬فالق‪44‬انون الوض‪44‬عي ال يتطلب بحس‪44‬ب األص‪44‬ل ش ‪4‬كاًل معيًن ا النعق‪44‬اد عق‪44‬د اإليج‪44‬ار إال في‬
‫حاالت استثنائية‪ ،‬وال الفقه اإلسالمي يخرج عن القواعد العامة المنظمة النعق‪4‬اد العق‪4‬ود المالي‪4‬ة في‪4‬ه بص‪4‬فة عام‪4‬ة‪ ،‬غ‪4‬ير أن‬
‫للمح ‪44‬ل في عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار أحكاًم ا خاص ‪44‬ة ب ‪44‬ه؛ وذل ‪44‬ك لك ‪44‬ون المح ‪44‬ل ليس ش ‪44‬يًئا واح ‪ً4‬د ا فق ‪44‬ط‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا يش ‪44‬مل الش ‪44‬يء الم ‪44‬ؤجر‪،‬‬
‫واألجرة‪ ،‬ويض‪4‬يف الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي إلى أرك‪4‬ان العق‪4‬د العاق‪4‬دين‪ ،‬ف‪4‬إذا انع‪4‬دم أي ركن من ه‪4‬ذه األرك‪4‬ان أدى ذل‪4‬ك إلى انع‪4‬دام‬
‫العق‪44‬د أيًض ا‪ ،‬فأم‪44‬ا الرض‪44‬ا فيش‪44‬ترط أن تت‪44‬وافر في‪44‬ه الش‪44‬روط الالزم‪44‬ة لوج‪44‬وده ح‪44‬تى ينعق‪44‬د ب‪44‬ه العق‪44‬د‪ ،‬وهي م‪44‬ا نطل‪44‬ق عليه‪44‬ا‬
‫(شروط االنعقاد)‪ ،‬وفيما يتعلق بالمحل وهو كما أسلفنا مزدوج في عقد اإليجار يشمل كاًّل من الشيء المؤجر‪ ،‬واألجرة‪،‬‬
‫ف‪44‬إن دراس‪44‬ته في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار تك‪44‬ون بدراس‪44‬ة المح‪44‬ل في التزام‪44‬ات ك‪44‬ل من الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر‪ ،‬وأم‪44‬ا عن الس‪44‬بب في عق‪44‬د‬
‫اإليجار فهو وإ ن اشترط وج‪4‬وده باعتب‪4‬اره ركًن ا من أرك‪4‬ان عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬إال أن‪4‬ه ال ن‪4‬رى محاًّل لدراس‪4‬ته هن‪4‬ا‪ ،‬إذ ال يتم‪4‬يز‬
‫اإليج ‪44‬ار في ه ‪44‬ذا الص ‪44‬دد بأي ‪44‬ة خصوص ‪44‬ية وتنطب ‪44‬ق بش ‪44‬أنه القواع ‪44‬د العام ‪44‬ة‪ ،‬وك ‪44‬ل م ‪44‬ا ن ‪44‬ود التنوي ‪44‬ه علي ‪44‬ه هن ‪44‬ا‪ ،‬ه ‪44‬و أن ع ‪44‬دم‬
‫مشروعية الباعث الدافع إلى التعاقد يجعل عقد اإليجار باطاًل بطالًنا مطلًقا لعدم مشروعية سببه‪ ،‬إن كان المتعاقد اآلخ‪44‬ر‬
‫على علم بذلك‪ ،‬ومثال ذلك بطالن عقد من استأجر دارا بقصد استغاللها في المقامرة أو بيع الخمور‪ ،‬م‪4‬تى ك‪4‬ان الم‪4‬ؤجر‬
‫على علم بالباعث الذي دف‪44‬ع المس‪4‬تأجر إلى إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك س‪4‬نتناول أحك‪4‬ام انعق‪4‬اد عق‪4‬د اإليج‪4‬ار من خالل دراس‪4‬ة‬
‫أحكام الرضا في عقد اإليجار‪ ،‬والمحل (الشيء المؤجر‪ ،‬األجرة)‪.‬‬

‫‪328‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬التراضي في عقد اإليجار وصحته‬

‫صورة (‪)1-11‬‬

‫توطئة‪ :‬الرضا باإليجار كالرضا في أي عقد من العقود المدنية األخرى‪ ،‬يلزم أن تت‪4‬وافر في‪4‬ه فض‪4‬ال عن ش‪4‬روط انعق‪4‬اده‪،‬‬
‫شروط صحته أيضا‪ ،‬ولذلك فإن دراسة الرضا في عقد اإليجار تتطلب دراسة كل من شروط انعقاده المتمثلة في تط‪44‬ابق‬
‫اإليج‪44‬اب والقب‪44‬ول‪ ،‬وك‪44‬ذلك ط‪44‬رفي العق‪44‬د (الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر)‪ ،‬كم‪44‬ا تتطلب دراس‪44‬ة ش‪44‬روط ص‪44‬حته المتمثل‪44‬ة في ض‪44‬رورة‬
‫توافر األهلية المطلوبة إلبرام عقد اإليجار‪ ،‬ثم نتناول عيوب اإلرادة بشيء من اإليجاز‪.‬‬

‫‪329‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .1‬التراضي بتطابق اإليجاب والقبول‪:‬‬

‫أ‪ .‬تط‪AA‬بيق القواع‪AA‬د العام‪AA‬ة في ش‪AA‬روط الرض‪AA‬ا‪ :‬س‪44‬بق أن بيّن ا أن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار من العق‪44‬ود الرض‪44‬ائية ال‪44‬تي يكفي النعقاده‪44‬ا‬
‫مجرد تالقي اإليجاب والقبول‪ ،‬وال يتطلب المنظم في المملك‪4‬ة أي‪4‬ة ش‪4‬روٍط أخ‪4‬رى النعقاده‪4‬ا‪ ،‬إال اس‪4‬تثناء كم‪4‬ا رأين‪4‬ا س‪4‬ابقا‪،‬‬
‫وال يخرج تالقي اإليجاب والقبول وتعبير طرفي العقد عن إرادتيهما عن القواعد العام‪4‬ة في التعب‪4‬ير عن اإلرادة‪ ،‬فيج‪4‬وز‬
‫التعب ‪44‬ير عن اإلرادة باللف ‪44‬ظ فيق ‪44‬ول ل ‪44‬ه أج ‪44‬رني بيت ‪44‬ك فيق ‪44‬ول ل ‪44‬ه قبلت فينعق ‪44‬د العق ‪44‬د بينهم ‪44‬ا‪ ،‬كم ‪44‬ا يمكن التعب ‪44‬ير عن اإلرادة‬
‫بالكتاب ‪44‬ة أو اإلش ‪44‬ارة الواض ‪44‬حة الدالل ‪44‬ة‪ ،‬أو الس ‪44‬كوت إن ت ‪44‬وافرت حال ‪44‬ة من ح ‪44‬االت الس ‪44‬كوت المالبس وال ‪44‬تي تقض ‪44‬ي ب ‪44‬أن‬
‫الس‪44‬كوت في مع‪44‬رض الحاج‪44‬ة بي‪44‬ان‪ ،‬وذل‪44‬ك عن‪44‬دما يك‪44‬ون الع‪44‬رض ق‪44‬د تمخض لمص‪44‬لحة من ُو ّج ه إلي‪44‬ه‪ ،‬أو ك‪44‬ان ثم‪44‬ة تعام‪44‬ل‬
‫مس ‪44‬بق بين الط ‪44‬رفين وتعل ‪44‬ق الع ‪44‬رض الجدي ‪44‬د به ‪44‬ذا التعام ‪44‬ل‪ ،‬أو ك ‪44‬ان الع ‪44‬رف الج ‪44‬اري يقض ‪44‬ي باعتب ‪44‬ار الس ‪44‬كوت قب ‪44‬وال‪،‬‬
‫والتراض‪44‬ي على اإليج‪44‬ار ال يتطلب ش‪44‬كال معين‪44‬ا‪ ،‬فيمكن أن يك‪44‬ون ص‪44‬ريحا‪ ،‬ويمكن أن يك‪44‬ون ض‪44‬منيا‪ ،‬ف‪44‬إذا وض‪44‬ع أح‪44‬دهم‬
‫عينا تحت تصرف ش‪4‬خص لينتف‪4‬ع به‪4‬ا‪ ،‬ودلت الظ‪4‬روف على أن مرك‪4‬ز الط‪4‬رفين ه‪4‬و مرك‪4‬ز الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر (خض‪4‬ر‪،‬‬
‫‪ 1979‬م)‪ ،‬فإن عقد اإليجار ينعقد بينهما بالرضا الضمني‪ ،‬وسبق وأن نوهنا إلى أنه يجب أال نتوسع في افتراض الرضا‬
‫في عقد اإليجار وذلك لكثرة العقود والحقوق المشابهة له‪ ،‬وربما بدا لن‪4‬ا ذل‪4‬ك واض‪4‬حا خالل دراس‪4‬تنا لتمي‪4‬يز عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‬
‫عما يتشابه معه من العقود‪ ،‬والحقوق العينية األصلية‪ ،‬كم‪4‬ا ن‪4‬ود التأكي‪4‬د هن‪4‬ا أيض‪44‬ا على أن مب‪4‬دأ الرض‪44‬ائية في انعق‪4‬اد عق‪4‬د‬
‫اإليجار ال يتعلق بالنظام العام‪ ،‬ولذلك يمكن أن يتفق طرفا العقد على خالفها من خالل اشتراط ع‪44‬دم انعق‪44‬اد عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‬
‫إال إذا اتخ‪44‬ذ وض‪44‬عا معين‪44‬ا‪ ،‬ك‪44‬أن يش‪44‬ترطان ع‪44‬دم االنعق‪44‬اد إال بع‪44‬د الكتاب‪44‬ة الرس‪44‬مية أو العرفي‪44‬ة‪ ،‬أو أن يتفق‪44‬ا على أال ينعق‪44‬د‬
‫العق‪44‬د إال بع‪44‬د تس‪44‬ليم العين الم‪44‬ؤجرة أو دف‪44‬ع األج‪44‬رة فيتح‪44‬ول العق‪44‬د إلى عق‪44‬د عي‪44‬ني‪ ،‬وأي‪44‬ا ك‪44‬انت تل‪44‬ك االتفاق‪44‬ات بين ط‪44‬رفي‬
‫العق‪44‬د فال ب‪44‬د أن يك‪44‬ون التراض‪44‬ي بينهم‪44‬ا ق‪44‬د تم على ماهي‪44‬ة العق‪44‬د‪ ،‬فال ينعق‪44‬د العق‪44‬د إن اتجهت إرادة أح‪44‬دهما إلى إب‪44‬رام عق‪44‬د‬
‫عارية والثاني إلى إبرام عقد إيجار‪ ،‬كما يجب أن يتم التراضي على الشيء الم‪4‬ؤجر واألج‪4‬رة ك‪4‬ذلك باعتبارهم‪4‬ا يش‪4‬كالن‬
‫مح ‪44‬ل العق ‪44‬د‪ ،‬ومح ‪44‬ل ال ‪44‬تزام ك ‪44‬ل من الم ‪44‬ؤجر والمس ‪44‬تأجر أيض ‪44‬ا‪ ،‬ف ‪44‬إذا لم يتم التراض ‪44‬ي على الش ‪44‬يء الم ‪44‬ؤجر ولم يتط ‪44‬ابق‬
‫اإليجاب والقبول عليه‪ ،‬فإن العقد ال ينعقد لتخلف التراضي هنا‪ ،‬وكذلك الح‪44‬ال بالنس‪44‬بة لألج‪44‬رة‪ ،‬وم‪44‬دة اإليج‪44‬ار‪ ،‬ف‪44‬أي خل‪44‬ل‬
‫في هذه العناصر سيؤدي إلى عدم توافر الرضا‪ ،‬ومن ثم لن ينعقد العقد بين المتعاقدين‪.‬‬

‫ب‪ .‬طرفا عقد اإليجار (العاقدان) وما يشترط فيهما‪ :‬العاق‪44‬دان في عق‪44‬د اإلج‪44‬ارة هم‪44‬ا الم‪44‬ؤجر ب‪44‬اذل المنفع‪44‬ة أو العين ال‪44‬تي‬
‫تتولد منها هذه المنفعة‪ ،‬والمستأجر وهو باذل األجر أو الكراء مقابل المنفعة المبذولة له (عبد القادر‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .1‬الطرف األول‪ :‬المؤجر‪ :‬عرفت‪44‬ه الم‪44‬ادة ‪ 518‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية تحت مس‪44‬مى اآلج‪44‬ر بأن‪44‬ه "ه‪44‬و الممل‪44‬ك للمنفع‪44‬ة بعق‪44‬د‬
‫اإلج ‪44‬ارة ويق ‪44‬ال ل ‪44‬ه م ‪44‬ؤجر ومك ‪44‬اري"‪ ،‬والم ‪44‬ؤجر ه ‪44‬و المل ‪44‬تزم بتمكين المس ‪44‬تأجر من االنتف ‪44‬اع ب ‪44‬العين الم ‪44‬ؤجرة طيل ‪44‬ة ف ‪44‬ترة‬
‫اإليجار‪ ،‬وهذا هو االلتزام الرئيس وربما يكون الوحيد الذي قع على عاتق المؤجر في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪،‬‬
‫‪330‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫والتمكين من االنتفاع يتطلب أن يكون مقدورا عليه‪ ،‬إذ يمث‪4‬ل التزام‪4‬ا بالقي‪4‬ام بعم‪4‬ل مف‪4‬اده‪ ،‬ت‪4‬ذليل ك‪4‬ل الص‪4‬عاب وإ تاح‪4‬ة ك‪4‬ل‬
‫السبل أمام المستأجر من أج‪4‬ل االنتف‪4‬اع بالش‪4‬يء الم‪4‬ؤجر طيل‪4‬ة ف‪4‬ترة اإليج‪4‬ار‪ ،‬ول‪4‬ذا وجب تحدي‪4‬د من ل‪4‬ه الح‪4‬ق في الت‪4‬أجير؟‬
‫األص‪44‬ل أن اإليج‪44‬ار ال ب‪44‬د أن يص‪44‬در من المال‪44‬ك‪ ،‬وه‪44‬ذا ه‪44‬و الغ‪44‬الب‪ ،‬ذل‪44‬ك أن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وإ ن لم ُيخ‪44‬رج الم‪44‬ال عن ذم‪44‬ة‬
‫ص‪44‬احبه إال أن‪44‬ه يفص‪44‬ل ملكي‪44‬ة المنفع‪44‬ة عن ملكي‪44‬ة الرقب‪44‬ة م‪44‬دة زمني‪44‬ة معين‪44‬ة‪ ،‬مم‪44‬ا يح‪44‬د من إمكاني‪44‬ة انتف‪44‬اع ص‪44‬احب الم‪44‬ال ب‪44‬ه‬
‫طيل ‪44‬ة ه ‪44‬ذه الم ‪44‬دة‪ ،‬غ ‪44‬ير أن ‪44‬ه يج ‪44‬وز لغ ‪44‬ير المال ‪44‬ك أيض ‪44‬ا أن ي ‪44‬ؤجر‪ ،‬وق ‪44‬د نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )570‬من المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية على‪:‬‬
‫"يش ‪44‬ترط أن يك ‪44‬ون الم ‪44‬ؤجر مالك ‪44‬ا للمنفع ‪44‬ة المعق ‪44‬ود عليه ‪44‬ا أو مأذون ‪44‬ا ل ‪44‬ه في إجارته ‪44‬ا بوالي ‪44‬ة أو وكال ‪44‬ة فال تص ‪44‬ح إج ‪44‬ارة‬
‫الفضولي وال تنعقد أصال"‪ ،‬وفيما يلي نعرض لألشخاص الذين يحق لهم تأجير منافع الشيء‪.‬‬

‫‪ -‬اإليج‪AA‬ار الص‪AA‬ادر من المال‪AA‬ك‪ :‬ال يبحث في أي ش‪44‬يء متعل‪44‬ق ب‪44‬المؤجر س‪44‬وى أهليت‪44‬ه إذا ك‪44‬ان ه‪44‬و مال‪44‬ك الم‪44‬ال الم‪44‬ؤجر‪،‬‬
‫ويج‪44‬وز للمال‪44‬ك أن ي‪44‬ؤجر ملك‪44‬ه ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان في م‪44‬رض الم‪44‬وت‪ ،‬م‪44‬ا لم يقص‪44‬د من تص‪44‬رفه ه‪44‬ذا الت‪44‬برع للمس‪44‬تأجر بثمن‬
‫األجرة‪ ،‬أو كانت األجرة أقل من ثمن المثل (سعد‪1998 ،‬م)‪ ،‬فيع‪4‬د حينه‪4‬ا تص‪4‬رفا مض‪4‬افا إلى م‪4‬ا بع‪4‬د الم‪4‬وت ويأخ‪4‬ذ حكم‬
‫الوص‪44‬ية (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا أن اإليج‪44‬ار الص‪44‬ادر من الغ‪44‬ير يأخ‪44‬ذ ذات األحك‪44‬ام المتعلق‪44‬ة ب‪44‬بيع م‪44‬ال الغ‪44‬ير وال‪44‬تي س‪44‬بق‬
‫التع‪44‬رض له‪44‬ا‪ ،‬ول‪44‬ذا نحي‪44‬ل إلى م‪44‬ا س‪44‬بق دراس‪44‬ته بخص‪44‬وص أحك‪44‬ام بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير‪ ،‬وعلى ال‪44‬رغم من ذل‪44‬ك فهن‪44‬اك بعض‬
‫الحاالت التي تثير بعض الصعوبات على الرغم من أن اإليجار صادر من مالك‪ ،‬ومن هذه الحاالت‪:‬‬

‫‪ -‬اإليجار الصادر من المالك على الشيوع‪ :‬فأعم‪44‬ال اإليج‪44‬ار تع‪44‬د من أعم‪44‬ال اإلدارة المعت‪44‬ادة ال‪44‬تي ال تخ‪44‬رج الم‪44‬ال عن‬
‫طبيعت‪4‬ه أو تع‪4‬دل في الغ‪4‬رض ال‪4‬ذي أع‪4‬د ل‪4‬ه‪ ،‬ول‪4‬ذا فق‪4‬د اكتفى المنظم الس‪4‬عودي باتخ‪4‬اذ ق‪4‬رار بت‪4‬أجير الم‪4‬ال الش‪4‬ائع باألغلبي‪4‬ة‬
‫العادية والتي تحسب على أساس قيمة األنصباء (المادة ‪ 15‬من الالئحة التنفيذية لنظ‪44‬ام ملكي‪44‬ة الوح‪44‬دات العقاري‪44‬ة وفرزه‪44‬ا‬
‫والص‪44 4‬ادر بق‪44 4‬رار مجلس ال‪44 4‬وزراء رقم ‪ 40‬وت‪44 4‬اريخ ‪9/2/1423‬هـ المص‪44 4‬ادق علي‪44 4‬ه بالمرس‪44 4‬وم الملكي رقم م‪ 5/‬وت‪44 4‬اريخ‬
‫‪11/2/1423‬هـ)‪ ،‬وحس‪44‬اب األغلبي‪44‬ة على أس‪44‬اس قيم‪44‬ة األنص‪44‬باء أظه‪44‬ر العدي‪44‬د من المش‪44‬اكل القانوني‪44‬ة‪ ،‬ومنه‪44‬ا حال‪44‬ة م‪44‬ا ل‪44‬و‬
‫ك‪44‬ان ش‪44‬ريك واح‪44‬د من الش‪44‬ركاء على الش‪44‬يوع يمل‪44‬ك تل‪44‬ك األغلبي‪44‬ة‪ ،‬فحينئ‪44‬ذ يمكن‪44‬ه االس‪44‬تئثار بإيج‪44‬ار الم‪44‬ال الش‪44‬ائع‪ ،‬ويعت‪44‬بر‬
‫تص‪44‬رفه ناف‪44‬ذا في مواجه‪44‬ة ب‪44‬اقي الش‪44‬ركاء ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان مض‪44‬را بهم‪ ،‬غ‪44‬ير أن لهم الح‪44‬ق في الطعن على الق‪44‬رار الص‪44‬ادر‬
‫منه بالتأجير إذا كان يتضمن تعسفا في استعمال السلطة (سعد‪1998 ،‬م)‪ ،‬كل ذلك على خالف ما ل‪4‬و ك‪4‬ان الش‪4‬ريك ال‪4‬ذي‬
‫قام بت‪4‬أجير الم‪4‬ال الش‪4‬ائع ال يمل‪4‬ك تل‪4‬ك األغلبي‪4‬ة‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ال ينف‪4‬ذ تص‪44‬رفه من األس‪4‬اس في مواجه‪4‬ة ب‪4‬اقي الش‪4‬ركاء‪،‬‬
‫ويعت‪44‬بر اإليج‪44‬ار ك‪44‬أن لم يوج‪44‬د بالنس‪44‬بة لهم‪ ،‬ومن ثم يمكنهم رف‪44‬ع دع‪44‬وى ض‪44‬د المس‪44‬تأجر إذا م‪44‬ا مكن‪44‬ه الش‪44‬ريك الم‪44‬ؤجر من‬
‫االنتفاع بالمال المؤجر‪.‬‬

‫‪ -‬اإليجار الصادر من مالك زالت ملكيته بأثر رجعي‪ :‬ق‪44‬د ت‪44‬زول الملكي‪44‬ة عن الم‪44‬ؤجر ألي س‪44‬بب‪ ،‬ك‪44‬أن يك‪44‬ون العق‪44‬د ق‪44‬د تم‬
‫فس‪44‬خه‪ ،‬أو إبطال‪44‬ه‪ ،‬أو اإلقال‪44‬ة من‪44‬ه‪ ،‬فيث‪44‬ار الس‪44‬ؤال عن مص‪44‬ير تل‪44‬ك اإليج‪44‬ارات ال‪44‬تي ق‪44‬د يك‪44‬ون ق‪44‬د رتبه‪44‬ا المال‪44‬ك قب‪44‬ل زوال‬
‫ملكيت‪4‬ه‪ ،‬وق‪44‬د عم‪4‬دت األنظم‪4‬ة القانوني‪4‬ة إلى ع‪4‬دم إعم‪4‬ال قاع‪4‬دة األث‪4‬ر ال‪4‬رجعي في مث‪4‬ل ه‪4‬ذه الح‪4‬االت‪ ،‬ب‪4‬ل نص‪44‬ت على بق‪4‬اء‬

‫‪331‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أعمال اإلدارة العادية نافذة في مواجه‪4‬ة المال‪4‬ك ال‪4‬ذي آلت إلي‪4‬ه الملكي‪4‬ة‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك نص‪44‬ت الفق‪4‬رة األولى من ق‪44‬رار مجلس‬
‫ال‪44‬وزراء رقم (‪ )41492‬في ت‪44‬اريخ ‪29/12/92‬هـ الص‪44‬ادر بش‪44‬أن تحدي‪44‬د العالق‪44‬ة بين الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر‪ ،‬وال‪44‬تي نص‪44‬ت‬
‫على‪ . 1" :‬تسري أحكام قرار مجلس الوزراء المشار إليه على من تنتقل إليه ملكية العقار المؤجر بأي طريقة من طرق‬
‫انتقال الملكية"‪ ،‬وهذا يعني نفاذ عقود اإليجار التي أبرمها المؤجر ال‪4‬ذي زالت ملكيت‪4‬ه وانتقلت إلى ش‪4‬خص آخ‪4‬ر‪ ،‬إذ يظ‪4‬ل‬
‫ملتزما بتلك العقود وال يجوز له نقضها‪.‬‬

‫‪ -‬اإليجار الصادر من مالك حق االنتفاع‪ :‬سبق وأن بيّنا المفهوم القانوني والفقهي لح‪44‬ق االنتف‪44‬اع‪ ،‬وه‪44‬و ح‪44‬ق مق‪44‬رر لم‪44‬دى‬
‫حياة المنتفع‪ ،‬فإذا ما مات المنتفع انقضى الحق‪ ،‬حتى ولو كانت مدة االنتفاع مازالت قائمة‪ ،‬وذلك ألن ح‪4‬ق االنتف‪4‬اع ح‪4‬ق‬
‫عيني متعلق بالشخصية ومن ثم فهو ال ينتقل إلى الورثة‪ ،‬وح‪4‬ق االنتف‪4‬اع من الحق‪4‬وق العيني‪4‬ة األص‪4‬لية المتفرع‪4‬ة عن ح‪4‬ق‬
‫الملكية والوحيد من هذه الحقوق من يخول صاحبه سلطتي االستعمال واالستغالل‪ ،‬وما دام األمر ك‪44‬ذلك فيج‪44‬وز لص‪44‬احب‬
‫ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع ت‪44‬أجير العين مح‪44‬ل االنتف‪44‬اع (خض‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وذل‪44‬ك على اعتب‪44‬ار أن اإليج‪44‬ار ه‪44‬و أول ص‪44‬ورة من ص‪44‬ور‬
‫االستغالل‪ ،‬غير أن هذه اإلجارة مرهونة ببقاء حق االنتفاع قائما‪ ،‬ف‪44‬إذا انقض‪44‬ى ه‪44‬ذا الح‪44‬ق انقض‪44‬ت تبع‪44‬ا ل‪44‬ه‪ ،‬م‪44‬ا لم يجزه‪44‬ا‬
‫المالك األصلي‪.‬‬

‫‪ -‬اإليجار الصادر من المستأجر‪ :‬قد يقوم المس‪4‬تأجر بت‪4‬أجير العين الم‪4‬ؤجرة من الب‪4‬اطن‪ ،‬فيك‪4‬ون اإليج‪4‬ار واقع‪4‬ا على حق‪4‬ه‬
‫الشخص‪44 4‬ي المس‪44 4‬تمد من عق‪444‬د اإليج‪44 4‬ار األص‪44 4‬لي (خض‪44 4‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬وعن ج‪44 4‬واز أو ع ‪44‬دم ج‪44 4‬واز ذل‪44 4‬ك‪ ،‬اختلفت األنظم‪44 4‬ة‬
‫القانونية في هذا‪ ،‬ففي القانون الم‪4‬دني المص‪44‬ري يج‪4‬وز للمس‪4‬تأجر الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن بحس‪4‬ب األص‪44‬ل‪ ،‬ويمن‪4‬ع من ذل‪4‬ك إذا‬
‫ك‪44‬ان هن‪44‬اك ش‪44‬رط في العق‪44‬د يقض‪44‬ي بخالف ذل‪44‬ك (الم‪44‬ادة ‪ ،593‬الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري)‪ ،‬أم‪44‬ا المنظم الس‪44‬عودي فلم يج‪44‬ز‬
‫ذل ‪44 4 4‬ك‪ ،‬فنص ‪44 4 4‬ت الفق ‪44 4 4‬رة الثاني ‪44 4 4‬ة من التعليم ‪44 4 4‬ات الص ‪44 4 4‬ادرة بم ‪44 4 4‬وجب ق ‪44 4 4‬رار مجلس ال ‪44 4 4‬وزراء رقم (‪ )41492‬في ت ‪44 4 4‬اريخ‬
‫‪29/12/92‬هـ الص‪44‬ادر بش‪44‬أن تحدي‪44‬د العالق‪44‬ة بين الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر على‪ .2" :‬ال يج‪44‬وز للمس‪44‬تأجر التن‪44‬ازل بغ‪44‬ير رض‪44‬ا‬
‫المال‪44‬ك عن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار أو الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن وفي حال‪44‬ة مخالفت‪44‬ه يح‪44‬ق للم‪44‬ؤجر أن يطلب إخالء العق‪44‬ار"‪ ،‬والف‪44‬رق بين‬
‫موق‪4‬ف الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪44‬ري والنظ‪4‬ام الس‪4‬عودي في ه‪4‬ذا الش‪4‬أن ه‪4‬و أن الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪44‬ري جع‪4‬ل ح‪4‬ق المس‪4‬تأجر‬
‫في التأجير من الباطن هو األص‪4‬ل‪ ،‬فل‪4‬ه ذل‪4‬ك دون ش‪4‬رط الحص‪4‬ول على موافق‪4‬ة الم‪4‬ؤجر‪ ،‬إال في حال‪4‬ة واح‪4‬دة وهي وج‪4‬ود‬
‫اتفاق يقضي بعدم جواز التأجير من الب‪4‬اطن‪ ،‬أم‪4‬ا النظ‪4‬ام الس‪4‬عودي فجع‪4‬ل األص‪44‬ل ع‪4‬دم الج‪4‬واز‪ ،‬وعل‪4‬ق إج‪4‬ازة الت‪4‬أجير من‬
‫الب‪44‬اطن على موافق‪44‬ة المال‪44‬ك في جمي‪44‬ع األح‪44‬وال‪ ،‬س‪44‬واء ُو ج‪44‬د ش‪44‬رط يقض‪44‬ي ب‪44‬ذلك في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار األص‪44‬لي أم ال‪ ،‬غ‪44‬ير أن‬
‫المص ‪44‬لحة العام ‪44‬ة وم ‪44‬ا تقتض ‪44‬يه الظ ‪44‬روف في بعض األحي ‪44‬ان جعال المنظم الس ‪44‬عودي يس ‪44‬تثني ح ‪44‬التين يج ‪44‬وز فيهم ‪44‬ا فق ‪44‬ط‬
‫للمستأجر أن يتنازل عن حقه في اإليجار آلخر‪ ،‬في األولى وهي حالة التنازل عن باقي م‪4‬دة العق‪4‬د لمس‪4‬تأجر آخ‪4‬ر ويح‪4‬ق‬
‫للمؤجر عن‪4‬د انقض‪4‬اء الم‪4‬دة طلب إخالئه‪4‬ا من المس‪4‬تأجر األخ‪4‬ير‪ ،‬إذ غالب‪4‬ا م‪4‬ا ي‪4‬رغب المس‪4‬تأجر في تغي‪4‬ير العين الم‪4‬ؤجرة‪،‬‬
‫فال يلزم حينها المؤجر بفسخ العقد‪ ،‬وإ نما للمس‪4‬تأجر الح‪4‬ق في البحث عن من يح‪4‬ل محل‪4‬ه‪ ،‬وق‪4‬د تؤس‪4‬س تل‪4‬ك اإلج‪4‬ازة على‬
‫أساس تطبيق قواعد حوالة الحق‪ ،‬أما الحالة الثانية فقد أجاز فيها المنظم الس‪44‬عودي الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن مطلق‪4‬ا دون حاج‪44‬ة‬
‫‪332‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫للحصول على موافقة المالك وهي حالة ما إذا كان التأجير من الباطن على القادمين بغرض الحج أو العمرة في مك‪44‬ة أو‬
‫المدين‪44‬ة‪ ،‬وتب‪44‬دو العل‪44‬ة من اإلج‪4‬ازة في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة واض‪44‬حة وهي التس‪44‬هيل على الحجيج والمعتم‪44‬رين في أك‪44‬رم بقع‪44‬تين على‬
‫وجه األرض‪.‬‬

‫‪ -‬الت‪44‬أجير ممن ل‪44‬ه الح‪44‬ق في إدارة الش‪44‬يء‪ :‬وتظه‪44‬ر ه‪44‬ذه الص‪44‬ورة في ح‪44‬التي النياب‪44‬ة والوالي‪44‬ة‪ ،‬وفي ه‪44‬ذين النظ‪44‬امين تثبت‬
‫اإلدارة لش‪44‬خص آخ‪44‬ر غ‪44‬ير المال‪44‬ك‪ ،‬أم‪44‬ا النياب‪44‬ة فق‪44‬د س‪44‬بق دراس‪44‬تها في مق‪44‬رر أحك‪44‬ام العق‪44‬د‪ ،‬وهي على ثالث‪44‬ة أن‪44‬واع‪ :‬اتفاقي‪44‬ة‬
‫وتسمى وكالة‪ ،‬وقضائية وقانونية‪ ،‬وإ ن كان غالب الفقه ي‪4‬رى أنه‪4‬ا نوع‪4‬ان فق‪4‬ط قانوني‪4‬ة واتفاقي‪4‬ة‪ ،‬أم‪4‬ا اإليج‪4‬ار الص‪4‬ادر من‬
‫الوكيل في النياب‪4‬ة االتفاقي‪4‬ة فيك‪4‬ون ج‪4‬ائزا في ح‪4‬ال ك‪4‬انت الوكال‪4‬ة عام‪4‬ة‪ ،‬إذ إن الوكال‪4‬ة العام‪4‬ة تنص‪4‬رف إلى أعم‪4‬ال اإلدارة‬
‫فق‪44 4‬ط‪ ،‬ش‪44 4‬ريطة أال تتج‪44 4‬اوز م‪44 4‬دة الت‪44 4‬أجير ح‪44 4‬دا معين‪44 4‬ا‪ ،‬تح‪44 4‬دده بعض الق‪44 4‬وانين بثالث س‪44 4‬نوات‪ ،‬وبالنس‪44 4‬بة للن‪44 4‬ائب الق‪44 4‬انوني‬
‫والقض‪44‬ائي فيف‪44‬رق الفق‪44‬ه والق‪44‬انون بين م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان اإليج‪44‬ار ص‪44‬ادرا من ال‪44‬ولي أو الوص‪44‬ي أو القيم أو من في حكمهم‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫كان قد صدر من الولي فيجوز له الت‪4‬أجير مطلق‪4‬ا باس‪4‬تثناء ت‪4‬أجير عق‪4‬ار الص‪44‬غير لم‪4‬دة تف‪4‬وق بلوغ‪4‬ه س‪4‬ن الرش‪4‬د‪ ،‬والوص‪44‬ي‬
‫والقيم والوكيل عن الغائب‪ ،‬فهؤالء ال يجوز لهم ت‪4‬أجير أم‪4‬وال المحج‪4‬ور علي‪4‬ه لم‪4‬دة تزي‪4‬د على ح‪4‬د معين‪ ،‬ف‪4‬إذا تم الت‪4‬أجير‬
‫لمدة تفوق المدة المحددة فإنه يتم إنقاصها إلى المدة المحددة قانون‪44‬ا‪ ،‬والح‪44‬ارس القض‪44‬ائي يك‪44‬ون الفيص‪44‬ل في إعطائ‪44‬ه الح‪44‬ق‬
‫في التأجير من عدمه بالرجوع إلى حكم المحكمة الصادر بتعيينه‪ ،‬فإذا كان الحكم يحدد ص‪44‬الحياته ومن ض‪44‬منها اإليج‪44‬ار‬
‫واالس‪44‬تئجار فل‪44‬ه ذل‪44‬ك‪ ،‬وإ ال فال يج‪44‬وز ل‪44‬ه القي‪44‬ام ب‪44‬ذلك‪ ،‬كم‪44‬ا ال يج‪44‬وز لل‪44‬زوج ت‪44‬أجير أم‪44‬وال زوجت‪44‬ه وال العكس‪ ،‬م‪44‬ا لم يكن‬
‫هن‪44‬اك اتف‪44‬اق يقض‪44‬ي بج‪44‬واز ذل‪44‬ك؛ وه‪44‬ذا ألن الذم‪44‬ة المالي‪44‬ة للم‪44‬رأة مس‪44‬تقلة عن الذم‪44‬ة المالي‪44‬ة للرج‪44‬ل وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة‬
‫اإلسالمية‪.‬‬

‫أ‪ .‬المس‪AA‬تأجر‪ :‬عرفت ‪44‬ه الم ‪44‬ادة ‪ 591‬من مجل ‪44‬ة األحك ‪44‬ام الش ‪44‬رعية بأن ‪44‬ه "ه ‪44‬و المتمل ‪44‬ك للمنفع ‪44‬ة باإلج ‪44‬ارة ويق ‪44‬ال ل ‪44‬ه ُم ك ‪44‬تٍر "‪،‬‬
‫والمستأجر هو الطرف الثاني في عقد اإليجار‪ ،‬وهذه الصفة ليست حكرا على شخص دون اآلخ‪4‬ر‪ ،‬وإ نم‪44‬ا بوس‪44‬ع أي أح‪44‬د‬
‫أن يك‪44‬ون مس‪44‬تأجرا‪ ،‬فم‪44‬ا دام أهال إلب‪44‬رام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار فيمكن‪44‬ه اس‪44‬تئجار م‪44‬ا يش‪44‬اء في مقاب‪44‬ل التزام‪44‬ه ب‪44‬دفع األج‪44‬رة (ج‪44‬بر‪،‬‬
‫‪2013‬م)‪ ،‬والصورة الغالبة والعادية أن المستأجر يلجأ إلى استئجار شيء يحتاج إلى منفعته ولكنه ال يملكه‪44‬ا أو ال يمل‪44‬ك‬
‫الش ‪44‬يء ذات ‪44‬ه‪ ،‬وم ‪44‬ع ذل ‪44‬ك ق ‪44‬د يح ‪44‬دث أن المال ‪44‬ك ال يك ‪44‬ون ل ‪44‬ه ح ‪44‬ق االنتف ‪44‬اع بالش ‪44‬يء ال ‪44‬ذي يملك ‪44‬ه‪ ،‬فيض ‪44‬طر إلى اس ‪44‬تئجاره‬
‫للحص‪44‬ول على تل‪44‬ك المنفع‪44‬ة‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك أن يس‪44‬تأجر مال‪44‬ك الرقب‪44‬ة العين من ص‪44‬احب ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع عليه‪44‬ا‪ ،‬وهن‪44‬ا س‪44‬تطبق‬
‫األحك ‪44‬ام الس ‪44‬ابق اإلش ‪44‬ارة إليه ‪44‬ا بخص ‪44‬وص الت ‪44‬أجير الص ‪44‬ادر من المنتف ‪44‬ع‪ ،‬إذ س ‪44‬يزول ح ‪44‬ق المس ‪44‬تأجر بمج ‪44‬رد زوال ح ‪44‬ق‬
‫االنتف ‪44‬اع‪ ،‬كم ‪44‬ا أن اتح ‪44‬اد الذم ‪44‬ة س ‪44‬يؤدي إلى زوال اإليج ‪44‬ار من الب ‪44‬اطن الص ‪44‬ادر للمال ‪44‬ك من المس ‪44‬تأجر األص ‪44‬لي في ح ‪44‬ال‬
‫انقضاء اإليجار األصلي ألي سبب كان‪.‬‬

‫وبالنسبة للوالية في االستئجار‪ :‬فيجوز للولي إن كان هو األب أن يستأجر البنه القاصر ألية مدة حتى ول‪44‬و زادت على‬
‫الح‪44‬د الق‪44‬انوني وه‪44‬و ثالث س‪44‬نوات‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن ال‪44‬ولي األب يمل‪44‬ك اإلدارة والتص‪44‬رف في م‪44‬ال القاص‪44‬ر‪ ،‬أم‪44‬ا في ح‪44‬ال ك‪44‬ان‬

‫‪333‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫ال‪44‬ولي ه‪44‬و الج‪44‬د فال يج‪44‬وز ل‪44‬ه التص‪44‬رف في م‪44‬ال القاص‪44‬ر إال ب‪44‬إذن المحكم‪44‬ة‪ ،‬ومن ثم ال يمكن‪44‬ه االس‪44‬تئجار إذا تم تك‪44‬ييف‬
‫االس‪44‬تئجار على أن‪4‬ه عم‪4‬ل من أعم‪4‬ال التص‪44‬رف‪ ،‬أم‪4‬ا ل‪4‬و تم تكييف‪4‬ه على أن‪4‬ه من أعم‪4‬ال اإلدارة ج‪4‬از لل‪4‬ولي الج‪4‬د القي‪4‬ام ب‪4‬ه‪،‬‬
‫كم‪44‬ا يج‪44‬وز للص‪44‬بي الم‪44‬أذون أن ي‪44‬برم عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ليك‪44‬ون مس‪44‬تأجرا‪ ،‬وذل‪44‬ك إذا ك‪44‬ان االس‪44‬تئجار من أعم‪44‬ال اإلدارة وليس‬
‫التص‪44 4‬رف‪ ،‬وك‪44 4‬ذلك الح‪44 4‬ال بالنس‪44 4‬بة للوص‪44 4‬ي والقيم فال يج‪44 4‬وز لهم‪44 4‬ا االس‪44 4‬تئجار للقاص‪44 4‬ر أو المحج‪44 4‬ور علي‪44 4‬ه إال إذا ك‪44 4‬ان‬
‫االستئجار من أعمال اإلدارة وليس التصرف‪.‬‬

‫المحاضرة الثانية‬
‫تابع أوًال‪ :‬التراضي في عقد اإليجار وصحته‬

‫‪ .2‬شروط صحة عقد اإليجار‪:‬‬

‫أ‪ .‬تطبيق القواعد العامة‪ :‬يخضع اإليجار في شروط صحته للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬فيش‪4‬ترط لص‪4‬حته أن يك‪4‬ون ك‪4‬ل من الم‪4‬ؤجر‬
‫والمستأجر أهال للتأجير أو االستئجار‪ ،‬كما يشترط أن تكون إرادة كل من المؤجر والمس‪4‬تأجر خالي‪4‬ة من عي‪4‬وب اإلرادة‪،‬‬
‫وفيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق بش‪44‬رط العلم بالش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر‪ ،‬فق‪44‬د اختلفت أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية عن الق‪44‬انون الوض‪44‬عي في ه‪44‬ذا الش‪44‬أن‪،‬‬
‫ففي حين ال يشترط القانون الوضعي لصحة عقد اإليجار أن يكون المستأجر عالما بالعين المؤجرة‪ ،‬فإن أحك‪44‬ام الش‪44‬ريعة‬
‫اإلسالمية والتي استقت منها العديد من القوانين الوضعية في الدول اإلسالمية أحكام خيار الرؤي‪44‬ة‪ ،‬تش‪44‬ترط العلم بالش‪44‬يء‬
‫مح‪4‬ل العق‪4‬د س‪4‬واء في ال‪4‬بيع أو اإليج‪4‬ار‪ ،‬ول‪4‬ذلك نج‪4‬د أن مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية أح‪4‬الت في مادته‪4‬ا رقم (‪ )533‬إلى أحك‪4‬ام‬
‫عق‪44‬د ال‪44‬بيع فيم‪44‬ا يتعل‪44‬ق بص‪44‬حة اإليج‪44‬اب والقب‪44‬ول‪ ،‬كم‪44‬ا نص‪44‬ت في الم‪44‬ادة (‪ )594‬ك‪44‬ذلك على أن‪44‬ه "يش‪44‬ترط لص‪44‬حة اإلج‪44‬ارة‬
‫معرف ‪44‬ة المنفع ‪44‬ة المعق ‪44‬ود عليه ‪44‬ا بع ‪44‬رف أو وص ‪44‬ف‪ ...‬أم ‪44‬ا ل ‪44‬و جهلت المنفع ‪44‬ة ولم يكن له ‪44‬ا ض ‪44‬ابط من الع ‪44‬رف لم تص ‪44‬ح‬
‫اإلجارة"‪.‬‬

‫أ‪ .‬األهلية في عقد اإليجار‪ :‬الع‪44‬برة في ت‪44‬وافر األهلي‪44‬ة في ك‪44‬ل من ط‪44‬رفي عق‪4‬د اإليج‪44‬ار هي ب‪44‬وقت إب‪44‬رام العق‪4‬د‪ ،‬فم‪44‬تى ك‪44‬ان‬
‫ك‪44‬ل من الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر أهال إلب‪44‬رام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وقت انعق‪44‬اده‪ ،‬فإن‪44‬ه ينعق‪44‬د ص‪44‬حيحا‪ ،‬وال أث‪44‬ر لع‪44‬وارض األهلي‪44‬ة ال‪44‬تي‬
‫يمكن أن تطرأ بعد هذا الوقت (جبر‪2013 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪4‬ا أب‪4‬رم عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬ثم أص‪44‬يب أح‪4‬د طرفي‪4‬ه ب‪4‬الجنون‪ ،‬أو العت‪4‬ه أو‬
‫حجر عليه لسفه‪ ،‬فإن ذلك ال يؤثر على عقود اإليجار التي يكون قد أبرمها‪ ،‬حتى ولو كانت مدة اإليجار مازالت س‪44‬ارية‬
‫أو بدأت بع‪4‬د ط‪4‬روء ع‪4‬ارض من ع‪4‬وارض األهلي‪4‬ة‪ ،‬أم‪4‬ا ل‪4‬و تعل‪4‬ق األم‪4‬ر بتجدي‪4‬د عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬فهن‪4‬ا يش‪4‬ترط أن تت‪4‬وافر في‬
‫كال الط‪44‬رفين األهلي‪44‬ة الالزم‪44‬ة إلب‪44‬رام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار الجدي‪44‬د‪ ،‬وفيم‪44‬ا يلي ن‪44‬بين األهلي‪44‬ة ال‪44‬واجب توافره‪44‬ا في الم‪44‬ؤجر وك‪44‬ذلك‬
‫المستأجر وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪334‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬أهلية المؤجر‪ :‬يعتبر التأجير بالنسبة للمؤجر من أعم‪44‬ال اإلدارة‪ ،‬ذل‪44‬ك أن الم‪44‬ؤجر ال يتص‪44‬رف في أص‪44‬ل الم‪44‬ال‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬
‫فق‪44‬ط يمكن المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع ب‪44‬ه لق‪44‬اء أج‪44‬ر معين لم‪44‬دة معين‪44‬ة (الجم‪44‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم فللم‪44‬ؤجر الح‪44‬ق في ت‪44‬أجير‬
‫األشياء التي يملك حق التصرف فيها؛ ألن من يملك األكثر يمل‪4‬ك األق‪44‬ل‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك يح‪4‬ق لل‪4‬ولي والوص‪44‬ي والقيم ووكي‪4‬ل‬
‫التفليسة وكل من لهم حق إدارة أموال الغير أن يبرموا عقد اإليجار‪ ،‬وأن يكونوا في مركز المؤجر في‪44‬ه‪ ،‬ويش‪44‬ترط فقه‪44‬اء‬
‫الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية أن يك‪44‬ون الم‪44‬ؤجر بالغ‪44‬ا ع‪44‬اقال راش‪44‬دا ح‪44‬تى يمكن‪44‬ه القي‪44‬ام بالت‪44‬أجير‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك ال تص‪44‬ح إج‪44‬ارة الص‪44‬بي‬
‫غير المميز‪ ،‬وهو الذي ال يفهم مقاصد العقالء من الكالم‪ ،‬أما الصبي المم‪44‬يز وه‪44‬و ل‪44‬دى الجمه‪44‬ور من ج‪44‬اوز الس‪44‬ابعة من‬
‫عمره‪ ،‬فثمة خالف فقهي حول جواز اإلجارة منه (عبد القادر‪2006 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)30‬وقد نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )568‬من المجل‪44‬ة‬
‫الش‪44‬رعية على‪" :‬يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون العاق‪44‬دان ج‪44‬ائزي التص‪44‬رف"‪ ،‬وه‪44‬ذا يع‪44‬ني أن الص‪44‬غير المم‪44‬يز ال يج‪44‬وز ل‪44‬ه إب‪44‬رام عق‪44‬د‬
‫اإليجار‪ ،‬وذلك ألنه ليس أهال إلنشاء التصرفات‪ ،‬وهذا هو رأي الحنابلة والشافعية والظاهرية (عبد القادر‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬أهلي‪A‬ة المس‪A‬تأجر‪ :‬أث‪44‬ارت أهلي‪44‬ة المس‪44‬تأجر خالف‪44‬ا فقهي‪44‬ا ح‪44‬ول م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان اإليج‪44‬ار بالنس‪44‬بة للمس‪44‬تأجر يعت‪44‬بر من أعم‪44‬ال‬
‫اإلدارة‪ ،‬أو أن ‪44‬ه من أعم ‪44‬ال التص ‪44‬رف‪ ،‬في ‪44‬ذهب البعض إلى أن اإليج ‪44‬ار بالنس ‪44‬بة ل ‪44‬ه يعت ‪44‬بر من أعم ‪44‬ال اإلدارة‪ ،‬وذل ‪44‬ك ألن‬
‫المس ‪44‬تأجر ي ‪44‬دفع األج ‪44‬رة مقاب ‪44‬ل حص ‪44‬وله على منفع ‪44‬ة الم ‪44‬ال الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وغالب ‪44‬ا م ‪44‬ا تك ‪44‬ون األج ‪44‬رة المدفوع ‪44‬ة هي من ري ‪44‬ع‬
‫المأجور‪ ،‬أو من دخله المتجدد (الجمال‪1991 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم فهي ال تمس ذمت‪4‬ه المالي‪4‬ة‪ ،‬ك‪4‬أن يك‪4‬ون الم‪4‬أجور س‪4‬يارة يعم‪4‬ل‬
‫عليها‪ ،‬ويدفع أجرتها من الريع الذي يحصل عليه من عمله على الس‪4‬يارة‪ ،‬وفي المقاب‪4‬ل ي‪4‬رى البعض أن اإليج‪4‬ار بالنس‪4‬بة‬
‫للمس‪44‬تأجر يع‪44‬د عمال من أعم‪44‬ال التص‪44‬رف‪ ،‬وال ب‪44‬د أن تت‪44‬وافر في المس‪44‬تأجر أهلي‪44‬ة التص‪44‬رف‪ ،‬ويس‪44‬تند ه‪44‬ذا ال‪44‬رأي إلى أن‬
‫المستأجر حين يدفع األجرة فإنما يقوم بنقل ملكيتها إلى المؤجر‪ ،‬ولذلك فال بد أن تكون ل‪4‬ه عليه‪4‬ا أهلي‪4‬ة التص‪4‬رف (ج‪4‬بر‪،‬‬
‫‪2013‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه في بعض األحي‪44‬ان ال ي‪44‬در الم‪44‬ال الم‪44‬ؤجر ريع‪44‬ا إذا لم يكن مع‪44‬دا لالس‪44‬تغالل‪ ،‬كم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬ان اإليج‪44‬ار من‬
‫أج‪44‬ل االس‪44‬تعمال الشخص‪44‬ي‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يض‪44‬طر المس‪44‬تأجر إلى اقتط‪44‬اع األج‪44‬رة من رأس‪44‬ماله‪ ،‬األم‪44‬ر ال‪44‬ذي ي‪44‬ؤثر على‬
‫ذمت‪44‬ه المالي‪44‬ة‪ ،‬وكال ال‪44‬رأيين الس‪44‬ابقين يص‪44‬الن إلى نتيج‪44‬ة قانوني‪44‬ة واح‪44‬دة‪ ،‬خاص‪44‬ة أنهم‪44‬ا يض‪44‬عان مجموع‪44‬ة من االس‪44‬تثناءات‬
‫التي تقربهما من بعض‪4‬هما البعض‪ ،‬والق‪4‬ول الفص‪4‬ل في ه‪4‬ذه المس‪4‬ألة القانوني‪4‬ة الش‪4‬ائكة ه‪4‬و المعي‪4‬ار في تحدي‪4‬د طبيع‪4‬ة إب‪4‬رام‬
‫المس ‪44‬تأجر لعق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار إنم ‪44‬ا يرج ‪44‬ع إلى ظ ‪44‬روف االس ‪44‬تئجار والغ ‪44‬رض من ‪44‬ه (خض ‪44‬ر‪1979 ،‬م)‪ ،‬ف ‪44‬إذا ك ‪44‬ان المس ‪44‬تأجر ق ‪44‬د‬
‫اس ‪44‬تأجر الش ‪44‬يء من أج ‪44‬ل إدارت ‪44‬ه واس ‪44‬تغالله‪ ،‬كم ‪44‬ا ل ‪44‬و ك ‪44‬ان محال تجاري ‪44‬ا يس ‪44‬تغله في التج ‪44‬ارة‪ ،‬أو ك ‪44‬ان فن ‪44‬دقا فاس ‪44‬تغله في‬
‫الت‪44‬أجير لألف‪44‬راد‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يع‪44‬د االس‪44‬تئجار عمال من أعم‪44‬ال التص‪44‬رف‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الغ‪44‬رض من االس‪44‬تئجار إدارة‬
‫الش‪44‬ؤون المألوف‪44‬ة أو ك‪44‬ان تابع‪44‬ا لعم‪44‬ل آخ‪44‬ر واقتض‪44‬ته ض‪44‬رورات اإلدارة ف‪44‬إن االس‪44‬تئجار يك‪44‬ون عمال من أعم‪44‬ال اإلدارة‪،‬‬
‫ويبدو أن المجلة الشرعية قد حسمت هذا الخالف فنصت على وجوب تمتع كل من المؤجر والمس‪44‬تأجر بأهلي‪44‬ة التص‪44‬رف‬
‫وليس مجرد أهلية اإلدارة (مادة ‪.)568‬‬

‫أ‪ .‬عيوب اإلرادة في عقد اإليجار‪:‬‬

‫‪335‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬تط‪AA‬بيق القواع‪AA‬د العام‪AA‬ة‪ :‬ال تخ ‪44‬رج عي ‪44‬وب اإلرادة في عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار عن القواع ‪44‬د العام ‪44‬ة المنظم ‪44‬ة ألحكامه ‪44‬ا في س ‪44‬ائر‬
‫العق‪44‬ود األخ‪44‬رى‪ ،‬ووفق‪44‬ا للقواع‪44‬د العام ‪44‬ة ال يك ‪44‬ون العق‪44‬د ص ‪44‬حيحا وإ نم ‪44‬ا ق ‪44‬ابال للبطالن إذ م ‪44‬ا ش ‪44‬ابت إرادة أح ‪44‬د المتعاق ‪44‬دين‬
‫عي ‪44‬وب اإلرادة أو واح ‪44‬د منه ‪44‬ا‪ ،‬ولن نعي ‪44‬د م ‪44‬ا تمت دراس ‪44‬ته في ه ‪44‬ذا الش ‪44‬أن‪ ،‬ول ‪44‬ذا فإنن ‪44‬ا نحي ‪44‬ل للقواع ‪44‬د العام ‪44‬ة ال ‪44‬تي س ‪44‬بق‬
‫دراستها في مقرر أحكام العقد‪.‬‬

‫‪ -‬تطبيق‪AA‬ات خاص‪AA‬ة للغل‪AA‬ط في عق‪AA‬د اإليج‪AA‬ار‪ :‬ي ‪44‬رى خض ‪44‬ر أن الغل ‪44‬ط الواق ‪44‬ع في ش ‪44‬خص أح ‪44‬د المتعاق ‪44‬دين م ‪44‬ؤجرا ك ‪44‬ان أو‬
‫مس‪44 4‬تأجرا ال ي‪44 4‬ؤثر في ص‪44 4‬حة العق‪44 4‬د (خض‪44 4‬ر‪1979 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)704‬وال يختل‪44 4‬ف اإليج‪44 4‬ار في ه‪44 4‬ذا عن غ‪44 4‬يره من العق‪44 4‬ود‬
‫المشابهة‪ ،‬إذ يستوي لدى المؤجر أن يؤجر لزيد أو لعمرو من الناس ما دام المس‪4‬تأجر س‪4‬يدفع األج‪4‬رة‪ ،‬وإ ن ك‪4‬ان ه‪4‬ذا ه‪4‬و‬
‫األصل في عقد اإليجار‪ ،‬إال أن األمر يختلف في بعض الحاالت ومنها‪:‬‬

‫الحال‪AA‬ة األولى‪ :‬إذا م‪44‬ا تعل‪44‬ق بعق‪44‬د المزارع‪44‬ة‪ ،‬إذ يك‪44‬ون لش‪44‬خص المس‪44‬تأجر اعتب‪44‬ار ه‪44‬ام‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن المزارع‪44‬ة كالش‪44‬ركة‪،‬‬
‫ولهذا يعد الغلط في شخص المستأجر عيبا يخول للمؤجر الحق في المطالبة ببطالن العقد‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬الغلط في صفة جوهرية في المستأجر‪ :‬كأن يكون البيت كله تأجير عوائل‪ ،‬فيبرم الم‪4‬ؤجر عق‪4‬د إيج‪4‬ار م‪4‬ع‬
‫شخص يعتقد بأنه متزوج فإذا به أعزب‪.‬‬

‫‪336‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫ثانيًا‪ :‬المحل في عقد اإليجار (منفعة الشيء المؤجر)‬

‫توطئ‪AA‬ة‪ :‬ال ي ‪44‬ؤدي التراض ‪44‬ي إلى إب ‪44‬رام عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ ،‬إال إذا ك ‪44‬ان ق ‪44‬د ورد على مح ‪44‬ل مس ‪44‬توٍف للش ‪44‬رائط القانوني ‪44‬ة ال ‪44‬تي‬
‫تتطلبه‪44‬ا القواع‪44‬د العام‪44‬ة (الجم‪44‬ال‪1999 ،‬م)‪ ،‬والمح‪44‬ل في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ذو طبيع‪44‬ة مزدوج‪44‬ة‪ ،‬فه‪44‬و يش‪44‬مل الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر‬
‫والذي يسمى في الفقه اإلسالمي (المأجور)‪ ،‬كما يش‪4‬مل األج‪4‬رة‪ ،‬وهي مقاب‪4‬ل المنفع‪4‬ة ال‪4‬تي يحص‪4‬ل عليه‪4‬ا المس‪4‬تأجر‪ ،‬وفي‬
‫ه‪44‬ذا الموض‪44‬ع س‪44‬نتناول أحك‪44‬ام الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر أوال‪ ،‬ثم نع‪44‬رض ألحك‪44‬ام األج‪44‬رة في موض‪44‬ع آخ‪44‬ر من ه‪44‬ذه الوح‪44‬دة‪ ،‬وفيم‪44‬ا‬
‫يتعل‪4‬ق بالش‪4‬يء الم‪4‬ؤجر ال ب‪4‬د لكي ينعق‪4‬د ب‪4‬ه العق‪4‬د ك‪4‬ركن من األرك‪4‬ان أن يك‪4‬ون ممكن‪4‬ا‪ ،‬معين‪4‬ا‪ ،‬ومش‪4‬روعا أيض‪4‬ا‪ ،‬وقب‪4‬ل أن‬
‫نعرض لشروط الشيء المؤجر علينا أن نحدد ماهيته‪ ،‬وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ .1‬لمقصود بالمأجور أو الشيء المؤجر‪:‬‬

‫الشيء المؤجر هو ذلك "الحق المالي للمؤجر الذي يمكن المس‪4‬تأجر من االنتف‪4‬اع ب‪4‬ه مقاب‪4‬ل األج‪4‬رة ال‪4‬تي يل‪4‬تزم به‪4‬ا األخ‪4‬ير‬
‫لألول" (ج‪44 4‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬وفي الفق‪44 4‬ه اإلس‪44 4‬المي يطل‪44 4‬ق علي‪44 4‬ه مص‪44 4‬طلح "المنفع‪44 4‬ة" ويعرفونه‪44 4‬ا بأنه‪44 4‬ا "الثم‪44 4‬رة ال‪44 4‬تي يجنيه‪44 4‬ا‬
‫المس‪44‬تأجر أو الفائ‪44‬دة ال‪44‬تي تع‪44‬ود علي‪44‬ه في مقاب‪44‬ل األج‪44‬ر أو الع‪44‬وض ال‪44‬ذي يدفع‪44‬ه للم‪44‬ؤجر س‪44‬واء ك‪44‬انت اإلج‪44‬ارة واردة على‬
‫عين معينة من األعيان أم كانت واردة على عين موصوفة ثابتة في الذمة المالي‪44‬ة للم‪44‬ؤجر‪ ،‬أم ك‪44‬انت اإلج‪44‬ارة واردة على‬
‫عم‪44‬ل معين" (عب‪44‬د الق‪4‬ادر‪2006 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)60‬وق‪44‬د نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )593‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية على‪" :‬المن‪44‬افع هي المعق‪4‬ود‬
‫عليها في اإلجارة فهي بمنزلة األعيان في البيع فجاز تمليكها ومقابلتها بالعوض"‪ ،‬وعلى ذلك فالم‪44‬أجور في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‬
‫ليس الشيء ذاته‪ ،‬وإ نما منفعته‪ ،‬وهذا ما أخذ به جمهور الفقهاء باستثناء بعض فقهاء الشافعية‪.‬‬

‫أ‪ .‬شروط المنفعة محل اإليجار‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أن تكون المنفعة ممكنة‪:‬‬
‫‪337‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أوًال‪ :‬المقصود بشرط اإلمكان‪ :‬يشترط لقيام اإليجار أن يكون تنفيذ المؤجر اللتزامه ممكنا‪ ،‬ول‪44‬ذا يجب أن يك‪44‬ون التمكين‬
‫من االنتفاع بالشيء المؤجر ممكنا‪ ،‬فإن لم يكن ممكنا فإن اإليجار لن ينشأ‪ ،‬وه‪4‬ذا الش‪4‬رط نص‪4‬ت علي‪4‬ه الم‪4‬ادة (‪ )598‬من‬
‫المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية فج ‪44‬اء فيه ‪44‬ا‪" :‬يش ‪44‬ترط أن تك ‪44‬ون المنفع ‪44‬ة مق ‪44‬دورا على تس ‪44‬ليمها فال يج ‪44‬وز إج ‪44‬ارة دي ‪44‬ك ليوقظ ‪44‬ه للص ‪44‬الة"‪،‬‬
‫ويضرب الفقه القانوني لهذا الشرط العديد من األمثلة والتطبيقات‪ ،‬ومنها حالة ما إذا كان الشيء المؤجر قد تم االستيالء‬
‫علي‪44‬ه بق‪44‬رار إداري‪ ،‬قب‪44‬ل انعق‪44‬اد العق‪44‬د‪ ،‬وك‪44‬ذلك أيض‪44‬ا حال‪44‬ة م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر يمل‪44‬ك من األص‪44‬ل ح‪44‬ق االنتف‪44‬اع بالش‪44‬يء‬
‫المؤجر كأن يكون صاحب حق انتفاع عليه‪ ،‬ففي هاتين الحالتين وغيرهما ال ينشأ عقد اإليجار‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬يشترط للتمكين وجود الشيء محل المنفعة المؤجرة أو إمكانية وجوده‪ :‬يرج‪44‬ع الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني س‪44‬بب ع‪44‬دم إمكاني‪44‬ة‬
‫تمكين المستأجر من االنتفاع ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة أو الش‪4‬يء الم‪4‬ؤجر إلى الش‪4‬يء نفس‪4‬ه‪ ،‬إذ في الغ‪4‬الب يرج‪4‬ع الس‪4‬بب إلى ع‪4‬دم‬
‫وجود الشيء المؤجر أو عدم قابليته للوجود‪ ،‬وعليه فإذا لم يكن الشيء المراد الحصول على منفعته موجودا وقت إب‪44‬رام‬
‫العق‪44‬د‪ ،‬أو لم يكن ق‪44‬ابال للوج‪44‬ود وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الق‪44‬انون‪ ،‬فال ينعق‪44‬د العق‪44‬د بين الط‪44‬رفين‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه إذا ت‪44‬بين أن الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر‬
‫كان موجودا قبل العقد‪ ،‬ثم هلك وقت إبرامه‪ ،‬فإن العقد ال ينعقد‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان موج‪4‬ودا لكن‪4‬ه هل‪4‬ك قب‪4‬ل إب‪4‬رام العق‪4‬د‪ ،‬فال ينعق‪4‬د‬
‫العقد إن كان الهالك كليا‪ ،‬فإذا كان جزئيا فال ينعقد في الجزء الهالك‪ ،‬وينعقد في الجزء المتبقي م‪44‬ا لم يت‪44‬بين من ظ‪44‬روف‬
‫التعاقد أن المستأجر م‪4‬ا ك‪4‬ان لي‪4‬برم عق‪4‬د اإليج‪4‬ار ل‪4‬وال ه‪4‬ذا الج‪4‬زء‪ ،‬فيبط‪4‬ل العق‪4‬د كل‪4‬ه حينه‪4‬ا (الجم‪4‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬وس‪4‬بق أن‬
‫أشرنا إلى أن مجلة األحكام الش‪4‬رعية ق‪4‬د ق‪4‬ررت تط‪4‬بيق أحك‪4‬ام عق‪4‬د ال‪4‬بيع على عق‪4‬د اإليج‪4‬ار فيم‪4‬ا يتعل‪4‬ق بش‪4‬روط االنعق‪4‬اد‪،‬‬
‫ومن بينه‪44‬ا بطبيع‪44‬ة الح‪44‬ال مح‪44‬ل العق‪44‬د‪ ،‬ول‪44‬ذا فالفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي أيض‪44‬ا يش‪44‬ترط أن يك‪44‬ون الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر موج‪44‬ودا ح‪44‬تى يمكن‬
‫تمكين المستأجر من االنتفاع به‪.‬‬

‫ثالث ‪ًA‬ا‪ :‬إمكاني‪AA‬ة الوج‪AA‬ود في المس‪AA‬تقبل‪ :‬إذا لم يكن الش ‪44‬يء مح ‪44‬ل المنفع ‪44‬ة موج ‪44‬ودا وقت إب ‪44‬رام العق ‪44‬د‪ ،‬ولكن ‪44‬ه س ‪44‬يوجد في‬
‫المس‪4‬تقبل‪ ،‬ف‪44‬إن ذات الخالف الق‪4‬ائم بين أحك‪4‬ام الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي والق‪4‬انون الوض‪44‬عي بش‪4‬أن بي‪4‬ع األم‪4‬وال المس‪4‬تقبلية‪ ،‬يث‪4‬ار هن‪4‬ا‬
‫أيض‪44‬ا‪ ،‬وتطب‪44‬ق بش‪44‬أنه ذات األحك‪44‬ام‪ ،‬فيظ‪44‬ل األص‪44‬ل في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي ع‪44‬دم ج‪44‬واز ت‪44‬أجير المنفع‪44‬ة المس‪44‬تقبلة‪ ،‬ألنه‪44‬ا ع‪44‬دم‪،‬‬
‫والعدم ال ينعقد به العق‪4‬د‪ ،‬بي‪4‬د أن‪4‬ه يج‪4‬وز ت‪4‬أجير األم‪4‬وال المس‪4‬تقبلية وفق‪4‬ا لنظ‪4‬ام الس‪4‬لم‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا نص‪4‬ت علي‪4‬ه الم‪4‬ادة (‪)539‬‬
‫من المجلة الشرعية‪ ،‬فجاء فيها‪" :‬السلم في المنافع ص‪4‬حيح بلف‪4‬ظ الس‪4‬لم أو الس‪4‬لف‪ ،‬فل‪4‬و ق‪4‬ال أس‪4‬لمتك ه‪4‬ذا ال‪4‬دينار في منفع‪4‬ة‬
‫عبد صفته كذا وكذا لبناء حائط معلوم‪ ،‬أو أسلفتك هذه الدراهم في منفعة دابة صفتها كذا وكذا لحمل أو ركوب معلومين‬
‫وقب ‪44‬ل الم ‪44‬ؤجر ص ‪44‬ح س ‪44‬لما ول ‪44‬زم في ‪44‬ه قبض األج ‪44‬رة في المجلس‪ ،‬وتأجي ‪44‬ل النف‪44‬ع إلى أج ‪44‬ل معل ‪44‬وم"‪ ،‬أم ‪44‬ا الق‪44‬انون فق‪44‬د أج ‪44‬از‬
‫التعامل باألموال المستقبلية مطلقا‪ ،‬ولم يمنع ذلك إال في حالة واحدة وهي الترك‪4‬ات المس‪4‬تقبلة‪ ،‬وعلي‪4‬ه يك‪4‬ون عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‬
‫باطال لو قام االبن بتأجير مال أبيه باعتباره سيرثه بعد موته‪ ،‬وفيما عدا ذلك يصح عقد اإليجار الذي يكون محل‪44‬ه منفع‪44‬ة‬
‫عين أو ش ‪44‬يء لم يوج ‪44‬د بع ‪44‬د‪ ،‬ولكن ‪44‬ه س ‪44‬يوجد في المس ‪44‬تقبل‪ ،‬غ ‪44‬ير أن التك ‪44‬ييف الق ‪44‬انوني لإليج ‪44‬ار ال ‪44‬وارد على منفع ‪44‬ة م ‪44‬ال‬
‫س‪44‬يوجد في المس‪44‬تقبل يختل‪44‬ف بحس‪44‬ب م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الش‪44‬يء محق‪44‬ق الوج‪44‬ود‪ ،‬أم غ‪44‬ير محق‪44‬ق‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان الش‪44‬يء مح‪44‬ل المنفع‪44‬ة‬
‫المراد تأجيرها محقق الوجود انعقد عقد اإليجار مضافا إلى أجل واقف‪ ،‬فإذا حّل األج‪44‬ل ويعت‪44‬بر ق‪44‬د ح‪ّ4‬ل إذا تحق‪4‬ق وج‪44‬ود‬
‫‪338‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫الشيء محل المنفعة‪ ،‬رتب العقد آثاره والتزم المؤجر بتمكين المستأجر من االنتفاع بماله في مقابل األج‪44‬رة ال‪44‬تي يحص‪44‬ل‬
‫عليها‪ ،‬أما إذا ك‪4‬ان الش‪4‬يء مح‪4‬ل المنفع‪4‬ة غ‪4‬ير موج‪4‬ود وغ‪4‬ير محق‪4‬ق الوج‪4‬ود‪ ،‬ف‪44‬البيع ينعق‪4‬د معلق‪4‬ا على ش‪4‬رٍط واق‪44‬ف‪ ،‬وذل‪4‬ك‬
‫ألن تحقق الشرط أمٌر محتمل على خالف األجل فهو مؤكد التحقق‪ ،‬وفي جميع األحوال ال يرتب العقد هنا آث‪44‬اره إال من‬
‫وقت تحقق الشرط (الجمال‪1991 ،‬م)‪.‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬
‫تابع ثانيًا‪ :‬المحل في عقد اإليجار (منفعة الشيء المؤجر)‬
‫الشرط الثاني‪ :‬تعيين التمكين من االنتفاع ومدته‪:‬‬

‫يجب النعقاد اإليجار أن يكون التمكين من االنتفاع معينا‪ ،‬وهذا ما تستلزمه ضرورة تطابق إرادتي المؤجر والمس‪44‬تأجر‪،‬‬
‫ولن يتحقق ذلك إال من خالل تعيين الشيء ذاته محل المنفعة‪ ،‬ومدة االنتفاع به‪:‬‬

‫‪ .1‬تع‪AA‬يين الش‪AA‬يء مح‪AA‬ل االنتف‪AA‬اع ب‪AA‬ه‪ :‬تنص الم‪44‬ادة (‪ )594‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية على‪" :‬يش‪44‬ترط لص‪44‬حة اإلج‪44‬ارة معرف‪44‬ة‬
‫المنفعة المعقود عليها بعرف أو وصٍف ‪ ...‬أما لو جهلت المنفعة ولم يكن لها ضابط من الع‪44‬رف لم تص‪44‬ح اإلج‪44‬ارة"‪ ،‬ومن‬
‫ذلك مثال لو استأجر زيٌد دارا للس‪4‬كن فيه‪4‬ا س‪4‬نة أو اس‪4‬تأجر إنس‪4‬انا للخدم‪4‬ة لدي‪4‬ه ش‪4‬هرا ص‪4‬ح العق‪4‬د‪ ،‬ألنهم‪4‬ا معلوم‪4‬ان عرف‪4‬ا‪،‬‬
‫وكذا لو استأجر عامال ليبني له حائط‪4‬ا ووص‪4‬ف طول‪4‬ه وعرض‪4‬ه وس‪4‬مكه وآلت‪4‬ه‪ ،‬ص‪4‬ح العق‪4‬د أيض‪4‬ا لك‪4‬ون المنفع‪4‬ة معلوم‪4‬ة‪،‬‬
‫وطريقة تعيين الشيء تختلف باختالف طبيعته‪ ،‬فإذا كان قيميا وجب تعيينه بذاته‪ ،‬أي أن يذكر ما يم‪44‬يزه عن غ‪44‬يره‪ ،‬وإ ذا‬
‫ك‪44‬ان مثلي‪44‬ا فإن‪44‬ه يتعين ب‪44‬ذكر نوع‪44‬ه ومق‪44‬داره‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان العق‪44‬د ق‪44‬د تض‪44‬من مق‪44‬داره فيكفي أن ي‪44‬ذكر نوع‪44‬ه‪ ،‬وال يش‪44‬ترط ذك‪44‬ر‬
‫درج‪4‬ة جودت‪4‬ه‪ ،‬إذ يتم تحدي‪4‬دها بم‪4‬ا ج‪4‬رى ب‪4‬ه الع‪4‬رف (الجم‪4‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪4‬ان الش‪4‬يء مح‪4‬ل االنتف‪4‬اع غ‪4‬ير معين ك‪4‬ان‬
‫العقد باطال‪.‬‬

‫‪339‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬تعيين مدة اإليجار‪ :‬تعيين مدة االنتفاع بالشيء المؤجر يعد من شرائط انعقاد عقد اإليجار وليس من شروط صحته‪،‬‬
‫وق‪4‬د نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )560‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية على‪" :‬للمال‪4‬ك أن ي‪4‬ؤجر مال‪4‬ه م‪4‬دة معلوم‪4‬ة قص‪4‬يرة ك‪4‬انت أم طويل‪4‬ة بش‪4‬رط‬
‫أال يظن عدم المأجور في أثنائها‪ ،‬فلو أّج ر أرضه لمدة مائة سنة صح‪ ،‬ولو أجر فرس‪44‬ه أو جمل‪44‬ه خمس‪44‬ين س‪44‬نة لم يص‪44‬ح"‪،‬‬
‫كم‪44‬ا ق‪44‬ررت المجل‪44‬ة بطالن اإلج‪44‬ارة ال‪44‬تي ال تتض‪44‬من تحدي‪44‬دا معلوم‪44‬ا لم‪44‬دتها‪ ،‬فج‪44‬اء في نص الم‪44‬ادة (‪" :)561‬يش‪44‬ترط في‬
‫اإلجارة لمدة أن تكون معلومة‪ ،‬فلو اكترى دابة مدة غزاته أو أجر داره للغريب أو الحاج م‪44‬دة إقامت‪44‬ه‪ ،‬أو اس‪44‬تأجر خادم‪44‬ا‬
‫يخدمه م‪4‬دة مرض‪4‬ه لم تص‪4‬ح اإلج‪4‬ارة ويل‪4‬زم المس‪4‬تأجر إذا اس‪4‬توفى المنفع‪4‬ة أو اس‪4‬تلم الم‪4‬أجور أج‪4‬رة المث‪4‬ل"‪ ،‬وإ ن ك‪4‬ان ه‪4‬ذا‬
‫هو الحكم القانوني والفقهي الوارد في المجلة الشرعية في حال عدم معلومية مدة اإليجار‪ ،‬إال أن الواقع العملي أثبت أن‬
‫عق‪4‬د اإليج‪44‬ار ينعق‪4‬د ح‪44‬تى ول‪44‬و لم يتف‪4‬ق الطرف‪44‬ان على الم‪44‬دة‪ ،‬أو اتفق‪4‬ا على أن يك‪44‬ون اإليج‪44‬ار لم‪44‬دة غ‪4‬ير معين‪44‬ة‪ ،‬وحينه‪44‬ا يتم‬
‫اللجوء إلى ما تكفل به القانون لتحديد مدة اإليجار‪.‬‬

‫صورة (‪)2-11‬‬

‫‪ .3‬ط‪AA‬رق تع‪AA‬يين م‪AA‬دة اإليج‪AA‬ار في الق‪AA‬انون‪ :‬إذا لم يتم تحدي ‪44‬د الم ‪44‬دة باتف ‪44‬اق ط ‪44‬رفي العق ‪44‬د الم ‪44‬ؤجر والمس ‪44‬تأجر‪ ،‬أو اتف ‪44‬ق‬
‫المؤجر والمستأجر على أن يك‪4‬ون عق‪4‬د اإليج‪4‬ار غ‪4‬ير مح‪4‬دد الم‪4‬دة‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة تك‪4‬ون م‪4‬دة اإليج‪4‬ار هي الم‪4‬دة المح‪4‬ددة‬
‫لدفع األجرة‪ ،‬وذلك على أساس أنها أقل م‪4‬دة يتص‪4‬ور بق‪4‬اء اإليج‪4‬ار خالله‪4‬ا (الجم‪4‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك إذا تم االتف‪4‬اق‬
‫في عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار على أن يتم دف ‪44‬ع األج ‪44‬رة ش ‪44‬هريا‪ ،‬فتك ‪44‬ون م ‪44‬دة اإليج ‪44‬ار هي ش ‪44‬هر واح ‪44‬د‪ ،‬وإ ذا تم االتف ‪44‬اق على أن ت ‪44‬دفع‬
‫األجرة سنويا كانت المدة سنة واحدة‪ ،‬وهذا عين ما نص‪4‬ت علي‪4‬ه الم‪4‬ادة (‪ )562‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية حيث ج‪4‬اء فيه‪4‬ا‪" :‬ل‪4‬و‬
‫‪340‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫استأجر عقارا كل شهر بكذا أو أجيرا أو عينا ك‪4‬ل ي‪4‬وم بك‪4‬ذا ص‪44‬ح العق‪4‬د ول‪4‬زم في الش‪4‬هر أو الي‪4‬وم األول‪ ،‬وكلم‪4‬ا دخال في‬
‫شهر أو يوم لزمهما حكم اإلجارة فيه‪ ،‬ولكل من العاقدين الفسخ أول كل شهر أو كل يوم ف‪44‬ورا"‪ ،‬وه‪44‬ذا يع‪44‬ني أن اإلج‪44‬ارة‬
‫في هذه الحال‪4‬ة ال تنفس‪4‬خ من تلق‪4‬اء نفس‪4‬ها بمج‪4‬رد انته‪4‬اء الم‪4‬دة المح‪4‬ددة به‪4‬ذه الطريق‪4‬ة‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يجب أن ينب‪4‬ه أح‪4‬د المتعاق‪4‬دين‬
‫اآلخ‪4‬ر بفس‪4‬خ العق‪4‬د وبض‪4‬رورة اإلخالء‪ ،‬ف‪4‬إذا لم يتم التنبي‪4‬ه امت‪4‬دت اإلج‪4‬ارة لم‪4‬دة مماثل‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا أن‪4‬ه وفي ح‪4‬ال ك‪4‬انت اإلج‪4‬ارة‬
‫سنوية ولم يتم تحديد السنة المقصودة‪ ،‬هل الهجرية أم الميالدية‪ ،‬وإ ذا كان العقد قد ح‪4‬دد الس‪4‬نة بالهجري‪4‬ة‪ ،‬فه‪4‬ل هي الس‪4‬نة‬
‫الهاللي ‪44‬ة أم الشمس ‪44‬ية‪ ،‬وه ‪44‬ذا م ‪44‬ا حرص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )563‬من المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية على تحدي ‪44‬ده‪ ،‬فق ‪44‬د ح ‪44‬ددت الس ‪44‬نة في ح ‪44‬ال‬
‫إطالقها وعدم تحديدها بالسنة الهاللية‪ ،‬ويقصد بالسنة الهاللي‪4‬ة هي الس‪4‬نة القمري‪4‬ة وع‪4‬دد أيامه‪4‬ا ‪ 354‬يوم‪4‬ا و‪ 8‬س‪4‬اعات و‬
‫‪ 48‬دقيقة‪ ،‬وهي الفترة الزمنية والوقت الذي يستغرقه دوران القمر حول األرض اثنتي عشرة مرة‪.‬‬

‫‪ .4‬بداية م‪A‬دة اإليج‪A‬ار ونهايت‪A‬ه‪ :‬نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )564‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية على‪" :‬ابت‪44‬داء م‪44‬دة اإلج‪44‬ارة يعت‪44‬بر من ال‪44‬وقت‬
‫ال‪44‬ذي س‪44‬مياه في العق‪44‬د‪ ،‬وعن‪44‬د ع‪44‬دم ذك‪44‬ره يعت‪44‬بر من حين العق‪44‬د"‪ ،‬كم‪44‬ا نص‪44‬ت الم‪44‬ادة ( ‪ )565‬منه‪44‬ا على‪" :‬يل‪44‬زم في اإلج‪44‬ارة‬
‫المضافة ذكر ابتداء المدة كانتهائها وإ ال لم تص‪44‬ح اإلج‪4‬ارة"‪ ،‬ومن ثم يجب لص‪44‬حة اإلج‪4‬ارة أن يتم تحدي‪4‬د ب‪4‬دايتها ونهايته‪4‬ا‪،‬‬
‫وفيما يتعلق بالحد األقصى لم‪4‬دة اإليج‪4‬ار‪ ،‬فلم يح‪4‬دد الق‪4‬انون وك‪4‬ذلك الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ح‪4‬دا أقص‪4‬ى له‪4‬ا‪ ،‬ك‪4‬ل م‪4‬ا هنال‪4‬ك أن‪4‬ه ال‬
‫يجوز أن تكون اإلج‪4‬ارة مؤي‪4‬دة‪ ،‬وه‪4‬ذا يع‪4‬ني أن‪4‬ه يجب أن يك‪4‬ون له‪4‬ا نهاي‪4‬ة‪ ،‬ومن يح‪4‬دد نهايته‪4‬ا ه‪4‬و القاض‪4‬ي بحس‪4‬ب طبيع‪4‬ة‬
‫المال المؤجر‪ ،‬وفي الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ي‪4‬ذهب الجمه‪4‬ور إلى أن‪4‬ه ل‪4‬و ك‪4‬ان مح‪4‬ل المنفع‪4‬ة الم‪4‬ؤجرة أرض‪44‬ا فال يوج‪4‬د ح‪4‬د أقص‪44‬ى‬
‫للسنوات والشهور‪ ،‬بينما يذهب جانب من الشافعية إلى أن الحد األقصى لإلج‪4‬ارة يجب أال يزي‪4‬د على الس‪4‬نة‪ ،‬مهم‪4‬ا ك‪4‬انت‬
‫طبيعة المال محل اإليجار‪ ،‬وفي المقابل يذهب الجانب اآلخر من الشافعية إلى أن الحد األقصى لمدة اإلجارة هو ثالثون‬
‫عام‪44‬ا‪ ،‬بص‪44‬رف النظ‪44‬ر عن طبيع‪44‬ة الم‪44‬ال ال‪44‬وارد علي‪44‬ه العق‪4‬د‪ ،‬وحجتهم في ذل‪44‬ك أن الثالثين عام‪44‬ا هي نص‪44‬ف عم‪44‬ر اإلنس‪44‬ان‬
‫في الغالب األعم (عبد القادر‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬قابلية الشيء المؤجر للتعامل فيه‪:‬‬

‫نصت المادة (‪ ) 595‬من المجلة الشرعية على‪" :‬يشترط كون المنفعة المعقود عليها مباحة مطلقا بال ضرورة‪ ،‬فال يصح‬
‫اس‪44‬تئجار ش‪44‬خص لزم‪ٍ4‬ر أو غن‪44‬اٍء أو نياح‪44‬ة‪ ،‬وال تص‪44‬ح إج‪44‬ارة أرض أو دار لتجع‪44‬ل كنيس‪44‬ة وال ل‪44‬بيع خم‪44‬ر فيه‪44‬ا‪ ،‬وال تص‪44‬ح‬
‫إج‪4‬ارة الكلب وأواني ال‪4‬ذهب والفض‪4‬ة"‪ ،‬فيل‪4‬زم إذا أن يك‪4‬ون الش‪4‬يء الم‪4‬ؤجر داخال في دائ‪4‬رة التعام‪4‬ل‪ ،‬ومم‪4‬ا يج‪4‬وز التعام‪4‬ل‬
‫فيه‪ ،‬فإذا لم يكن كذلك بحسب طبيعته أو بحسب الغرض الذي خصص له فال يمكن حينها أن يك‪44‬ون محال لعق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪،‬‬
‫فإذا كان الشيء غير قابل للتعامل فيه بطبيعته وهي األش‪4‬ياء المباح‪4‬ة ال‪4‬تي ال يج‪4‬وز ألح‪4‬د االس‪4‬تئثار به‪4‬ا دون غ‪4‬يره م‪4‬ا لم‬

‫‪341‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫يحوزه ‪44‬ا‪ ،‬فإن ‪44‬ه ال يص ‪44‬لح أن يك ‪44‬ون محال لعق‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ ،‬وق ‪44‬د ذك ‪44‬رت المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية العدي ‪44‬د من األش ‪44‬ياء ال ‪44‬تي ال يج ‪44‬وز‬
‫إجارتها‪ ،‬إال أنها وضعت مب‪4‬دأ عام‪4‬ا تناولت‪4‬ه الم‪4‬ادة (‪ )600‬حيث نص‪4‬ت على‪" :‬ك‪4‬ل م‪4‬ا ح‪4‬رم بيع‪4‬ه ح‪4‬رم إجارت‪4‬ه‪ ،‬إال الح‪4‬ر‬
‫والحرة وأم الولد والوقف فتصح إجارتها"‪ ،‬وإ ن كانت ه‪4‬ذه هي القاع‪4‬دة العام‪4‬ة في م‪4‬ا يص‪4‬ح ت‪4‬أجيره وم‪4‬ا ال يص‪4‬ح‪ ،‬إال أن‬
‫المجلة أوردت كذلك العديد من النصوص التي تناولت بعض اإليجارات التي ال تصح ومنها‪:‬‬

‫‪ .1‬أن يك‪AA‬ون مح‪AA‬ل اإليج‪AA‬ار مش‪AA‬تمال على المنفع‪AA‬ة المقص‪AA‬ودة‪ :‬فال يص‪44‬ح إج‪44‬ارة عين ال تش‪44‬تمل على المنفع‪44‬ة المقص ‪44‬ودة‬
‫منه‪44‬ا‪ ،‬فمن اس‪44‬تأجر أرض‪44‬ا س‪44‬بخة ل‪44‬زرع أو داب‪44‬ة زمن‪44‬ه لحم‪44‬ل لم تص‪44‬ح اإلج‪44‬ارة‪ ،‬كم‪44‬ا ال تص‪44‬ح إج‪44‬ارة من اس‪44‬تأجر س‪44‬يارة‬
‫محطمة ليركبها‪ ،‬أو بيتا مهدما لسكناه‪.‬‬

‫‪ .2‬أال يكون المستأجر هو ذات‪A‬ه المال‪A‬ك‪ :‬وه‪44‬ذه اإلج‪44‬ارة ال تص‪44‬ح وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ ،‬إال أن الق‪44‬انون الوض‪44‬عي‬
‫يجيزها وذلك لوجود إيجارات قديمة ممنوع على مالكها االنتفاع بمحله‪4‬ا‪ ،‬ول‪4‬ذا فيمكن لهم اس‪4‬تئجارها لس‪4‬كناها‪ ،‬وه‪4‬ذه في‬
‫الفقه اإلسالمي ال تجوز‪.‬‬

‫‪ .3‬أال يكون محل اإليجار شيئا قابال لالستهالك‪ :‬فال يج‪44‬وز أن يك‪44‬ون مح‪44‬ل اإلج‪44‬ارة طعام‪44‬ا يؤك‪44‬ل‪ ،‬أو ش‪44‬معا يص‪44‬هر‪ ،‬أو‬
‫صابونا به يغسل‪ ،‬أو ماء يشرب‪ ،‬وذلك ألن المستأجر ملزم بنهاية عقد اإليجار أن يرد المأجور كما تسلمه‪ ،‬ويتعذر هذا‬
‫في حال كان قابال لالس‪44‬تهالك‪ ،‬وم‪4‬ع ذل‪4‬ك ق‪44‬د يح‪4‬دث وإ ن ك‪4‬ان ن‪4‬ادرا أن يك‪4‬ون الش‪4‬يء الم‪4‬ؤجر ق‪44‬ابال لالس‪4‬تهالك‪ ،‬ويش‪4‬ترط‬
‫أن يرده بعينه بعد انتهاء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬ومث‪4‬ال ذل‪4‬ك أن يس‪4‬تأجر ت‪4‬اجر حب‪4‬وب غالل من ن‪4‬وع معين موج‪4‬ودة ل‪4‬دى الم‪4‬ؤجر‬
‫لكي يعرضها في معرضه ثم يردها إلى صاحبها بذاتها (سعد‪1998 ،‬م)‪ ،‬وكذلك أيضا أن يستأجر صراف أنواعا معين‪4‬ة‬
‫من العمالت األجنبية من أجل عرضها في ص‪4‬رافته ثم رده‪4‬ا إلى مالكه‪4‬ا ب‪4‬ذاتها‪ ،‬وتطبيق‪4‬ا له‪4‬ذه الحال‪4‬ة األخ‪4‬يرة قي‪4‬ام بعض‬
‫صاحب محل باستئجار زهور غالية الثمن ليعرضها في معرضه في يوم االفتتاح ولمدة معينة‪ ،‬ثم يردها إلى مالكها بعد‬
‫ذلك‪.‬‬

‫‪342‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫ثالثًا‪ :‬األجرة وأحكامها‬

‫توطئة‪ :‬األج‪44‬رة هي الش‪44‬ق الث‪44‬اني من المح‪44‬ل في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بع‪44‬د منفع‪44‬ة الم‪44‬أجور‪ ،‬وهي "المقاب‪44‬ل ال‪44‬ذي يل‪44‬تزم المس‪44‬تأجر‬
‫بإعطائ‪44‬ه للم‪44‬ؤجر لق‪44‬اء انتفاع‪44‬ه بالش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر" (س‪44‬عد‪1998 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)328‬واألج‪44‬رة هي مح‪44‬ل ال‪44‬تزام المس‪44‬تأجر‪ ،‬ول‪44‬ذا‬
‫يش‪44‬ترط فيه‪44‬ا م‪44‬ا يش‪44‬ترط في المح‪44‬ل وفق‪44‬ا للقواع‪44‬د العام‪44‬ة في نظري‪44‬ة العق‪44‬ود‪ ،‬فيجب أن تك‪44‬ون األج‪44‬رة موج‪44‬ودة ومش‪44‬روعة‬
‫ومعين ‪44‬ة أو قابل ‪44‬ة للتع ‪44‬يين‪ ،‬ودراس ‪44‬ة األج ‪44‬رة تتطلب تحدي ‪44‬د طبيعته ‪44‬ا وجنس ‪44‬ها وكيفي ‪44‬ة تق ‪44‬ديرها‪ ،‬وفيم ‪44‬ا يلي نع ‪44‬رض ل ‪44‬ذلك‬
‫بالتفصيل‪:‬‬

‫أ‪ .‬شروط األجرة كمحل اللتزام المستأجر‪ :‬يشترط في األج‪4‬رة باعتباره‪44‬ا مح‪44‬ل ال‪44‬تزام المس‪44‬تأجر كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا ع‪4‬دة ش‪44‬روط‪،‬‬
‫وهي ش‪44‬روط ال ب‪44‬د من توافره‪44‬ا النعق‪44‬اد عق‪44‬د اإلج‪44‬ارة باعتب‪44‬ار أنه‪44‬ا ركن من أركانه‪44‬ا‪ ،‬فيش‪44‬ترط فيه‪44‬ا أن تك‪44‬ون موج‪44‬ودة‪،‬‬
‫وذل‪44‬ك ألنه‪44‬ا هي ال‪44‬تي تم‪44‬يز بين عق‪44‬د اإليج‪44‬ار والعق‪44‬ود المش‪44‬ابهة ل‪44‬ه‪ ،‬كعق‪44‬د العاري‪44‬ة على س‪44‬بيل المث‪44‬ال‪ ،‬وبن‪44‬اء عليه‪44‬ا يتح‪44‬دد‬
‫المسؤول عن نفقات المال وكذلك تبعة هالكه وغير ذلك من األحكام‪ ،‬كما يشترط أن تك‪4‬ون األج‪4‬رة حقيقي‪4‬ة‪ ،‬ومع‪4‬نى ذل‪4‬ك‬
‫أن تك ‪44‬ون إرادة ك ‪44‬ل من ط ‪44‬رفي العق‪44‬د ق ‪44‬د اتجهت إلى االل ‪44‬تزام به ‪44‬ا‪ ،‬ف ‪44‬إرادة المس ‪44‬تأجر اتجهت إلى دفعه ‪44‬ا‪ ،‬وإ رادة الم ‪44‬ؤجر‬
‫اتجهت إلى قبضها‪ ،‬فإذا تبين أن األجرة صورية فإن العقد كإيجار يبطل‪ ،‬ويمكن تحويله إلى عقد عاري‪44‬ة مس‪44‬تترة‪ ،‬وذل‪44‬ك‬
‫ألن األج‪44‬رة الص‪44‬ورية تع‪44‬ني أن‪44‬ه ال توج‪44‬د أج‪44‬رة من األس‪44‬اس‪ ،‬كم‪44‬ا يش‪44‬ترط في األج‪44‬رة أن تك‪44‬ون جدي‪44‬ة بمع‪44‬نى أن تك‪44‬ون‬
‫بأجرة المثل أو أقل قليال أو أكثر قليال‪ ،‬أما إذا تبين أنه‪4‬ا وص‪4‬لت ح‪4‬دا من التفاه‪4‬ة ب‪4‬أن ك‪4‬انت تافه‪4‬ة‪ ،‬ال تتناس‪4‬ب م‪4‬ع القيم‪4‬ة‬
‫الحقيقية ألجرة الشيء محل اإليجار‪ ،‬فإن األجرة التافهة هنا تعامل معامل‪4‬ة األج‪4‬رة الص‪44‬ورية ومن ثم تبط‪4‬ل عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‬

‫‪343‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫ويمكن أن يتح ‪44‬ول إلى عاري ‪44‬ة مس ‪44‬تترة أيض ‪44‬ا‪ ،‬ومن أمثل ‪44‬ة األج ‪44‬رة التافه ‪44‬ة أن ي ‪44‬ؤجر أح ‪44‬دهم بيت ‪44‬ه الواق ‪44‬ع في أرقى أحي ‪44‬اء‬
‫الري ‪44‬اض بمبل ‪44‬غ عش ‪44‬ر ري ‪44‬االت في الش ‪44‬هر الواح ‪44‬د‪ ،‬في حين تبل ‪44‬غ القيم ‪44‬ة الحقيقي ‪44‬ة ألج ‪44‬رة ه ‪44‬ذا ال ‪44‬بيت عش ‪44‬رة آالف لاير في‬
‫الشهر الواحد‪ ،‬ويفرق الفقه بالطبع بين األجرة التافهة واألجرة البخسة‪ ،‬فاألجرة البخسة تعني أن هناك أجرة ولكنه‪44‬ا أق‪44‬ل‬
‫من القيمة الحقيقية ألجرة الشيء محل اإليجار‪ ،‬وإ ن كان هذا الفارق ال يص‪44‬ل إلى ح‪4‬د التفاه‪4‬ة‪ ،‬إال أن‪4‬ه يك‪4‬ون مالحظ‪4‬ا إذا‬
‫م‪44‬ا ق ‪44‬ورنت قيم‪44‬ة األج‪44‬رة المدفوع‪44‬ة بقيم‪44‬ة المنفع‪44‬ة ال‪44‬تي يغله‪44‬ا الش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ففي المث‪44‬ال الس‪44‬ابق تك‪44‬ون األج‪44‬رة بخس‪44‬ة‬
‫وليس ‪44‬ت تافه ‪44‬ة إذا تم ت ‪44‬أجير ال ‪44‬بيت بمبل ‪44‬غ أربع ‪44‬ة آالف لاير في الش ‪44‬هر الواح ‪44‬د وليس عش ‪44‬رة آالف‪ ،‬ف ‪44‬الفرق بينهم ‪44‬ا واض ‪44‬ح‬
‫وكبير‪ ،‬ولكنه ليس تافها‪ ،‬ومن ثم ينعقد العقد صحيحا باألجرة البخسة‪ ،‬وباطال باألجرة التافهة النعدامها‪.‬‬

‫ب‪ .‬صور األجرة‪ :‬على خالف عقد البيع الذي اشترط القانون العتباره بيعا أن يكون الثمن نقديا‪ ،‬فإن الق‪4‬انون لم يش‪44‬ترط‬
‫نقدية األجرة وإ ن ك‪4‬انت هي الص‪44‬ورة الغالب‪4‬ة‪ ،‬ول‪4‬ذلك يمكن أن تك‪4‬ون األج‪4‬رة نقدي‪4‬ة‪ ،‬ويمكن أن تك‪4‬ون غ‪4‬ير ذل‪4‬ك‪ ،‬ف‪44‬األجرة‬
‫العيني ‪44‬ة ينعق ‪44‬د به ‪44‬ا عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ ،‬ك ‪44‬أن يس ‪44‬تأجر أرض ‪44‬ا زراعي ‪44‬ة على أن تك ‪44‬ون األج ‪44‬رة عب ‪44‬ارة عن ج ‪44‬زء من المحص ‪44‬ول‪،‬‬
‫واألجرة قد تكون عبارة عن خدمات يؤديها المس‪4‬تأجر للم‪4‬ؤجر‪ ،‬ك‪4‬أن ي‪4‬ؤجره بيت‪4‬ه على أن يخدم‪4‬ه لم‪4‬دة س‪4‬اعتين في الي‪4‬وم‬
‫الواح‪4‬د‪ ،‬كم‪4‬ا يمكن أن تك‪4‬ون األج‪4‬رة عب‪4‬ارة عن م‪4‬ال ممل‪4‬وك للمس‪4‬تأجر يس‪4‬تعمله الم‪4‬ؤجر‪ ،‬ك‪4‬أن يتم االتف‪4‬اق على أن تك‪4‬ون‬
‫األج‪44‬رة عب‪44‬ارة عن منفع‪44‬ة س‪44‬يارة يملكه‪44‬ا المس‪44‬تأجر‪ ،‬وق‪44‬د أوض‪44‬حت المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية أهم ص‪44‬ور األج‪44‬رة‪ ،‬فوض‪44‬عت قاع‪44‬دة‬
‫عام‪44‬ة في نص الم‪44‬ادة (‪ )651‬ق‪44‬ررت في‪44‬ه أن ك‪44‬ل م‪44‬ا يص‪44‬لح أن يك‪44‬ون ثمن‪44‬ا في الم‪44‬بيع يص‪44‬ح أن يك‪44‬ون أج‪44‬رة في اإلج‪44‬ارة‪،‬‬
‫كم ‪44‬ا بينت في الم ‪44‬ادة (‪ )653‬أن المن ‪44‬افع أيض ‪44‬ا كاألعي ‪44‬ان تص ‪44‬ح أن تك ‪44‬ون هي األج ‪44‬رة‪ ،‬فيج ‪44‬وز أن يس ‪44‬تأجر دارا على أن‬
‫تكون األجرة سكنى دار مملوكة له‪ ،‬كما أجازت ذات المادة أن تكون األجرة عب‪44‬ارة عن خدم‪44‬ة معين‪44‬ة لم‪44‬دة معلوم‪44‬ة‪ ،‬كم‪44‬ا‬
‫أجازت المادة (‪ )654‬من المجلة أن تكون األجرة عبارة عن نفقة معلومة لمدة معلومة يحص‪44‬ل عليه‪44‬ا الم‪44‬ؤجر في مقاب‪44‬ل‬
‫انتفاع المستأجر بماله مدة اإليجار‪ ،‬وفي ذلك ق‪4‬الت‪" :‬نفق‪4‬ة اآلدمي ول‪4‬و دون وص‪4‬ف في حكم المعل‪4‬وم فيص‪4‬ح جعله‪4‬ا أج‪4‬رة‬
‫فل‪44‬و أج‪44‬ره داره بنفقت‪44‬ه أو نفق‪44‬ة ول‪44‬ده أو عب‪44‬ده م‪44‬دة معلوم‪44‬ة ص‪44‬حت اإلج‪44‬ارة‪ ،‬وك‪44‬ذا ل‪44‬و اس‪44‬تأجر األج‪44‬ير أو الظ‪44‬ئر بنفقتهم‪44‬ا‬
‫وس‪4‬كوتهما ص‪4‬ح ويرج‪4‬ع إلى النفق‪4‬ة والكس‪4‬وة المتعارف‪4‬ة عن‪4‬د التن‪4‬ازع‪ ،‬أم‪4‬ا نفق‪4‬ة ال‪4‬دواب ونحوه‪4‬ا فال يص‪4‬ح جعله‪4‬ا أج‪4‬رة إال‬
‫م ‪44‬ع التق ‪44‬دير والوص ‪44‬ف"‪ ،‬ويرج ‪44‬ع في تق ‪44‬دير ه ‪44‬ذه النفق ‪44‬ة إلى الع ‪44‬رف وظ ‪44‬روف البالد ال ‪44‬تي يعيش فيه ‪44‬ا الم ‪44‬ؤجر وبحس ‪44‬ب‬
‫األس ‪44‬عار فيه ‪44‬ا‪ ،‬فل ‪44‬و ك ‪44‬ان يكفي الف ‪44‬رد الع ‪44‬ادي في مث ‪44‬ل ظ ‪44‬روف الم ‪44‬ؤجر ألفي لاير في الش ‪44‬هر ف ‪44‬األجرة هي ألف ‪44‬ا لاير ي ‪44‬دفعها‬
‫المستأجر على سبيل النفقة‪.‬‬

‫ج‪ .‬تعيين األجرة وتقديرها‪ :‬األصل أن يقوم المتعاقدان بتعيين األجرة التي يلتزم المستأجر بدفعها للمؤجر مقابل المنفعة‬
‫التي يمكن‪4‬ه ه‪4‬ذا األخ‪4‬ير منه‪4‬ا‪ ،‬وإ ن ك‪4‬ان ه‪4‬ذا ه‪4‬و األص‪4‬ل إال أنهم‪4‬ا ق‪4‬د يتفق‪4‬ان على األس‪4‬س الموض‪4‬وعية ال‪4‬تي تح‪4‬دد األج‪4‬رة‬
‫‪344‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫بمقتض‪44‬اها‪ ،‬فينعق‪44‬د العق‪44‬د بينهم‪44‬ا ص‪44‬حيحا منتج‪44‬ا آلث‪44‬اره‪ ،‬ثم يتم االتف‪44‬اق الحق‪44‬ا على قيم‪44‬ة األج‪44‬رة وتعيينه‪44‬ا‪ ،‬وتع‪44‬يين األج‪44‬رة‬
‫يختل‪4‬ف ب‪4‬اختالف طبيعته‪4‬ا‪ ،‬ثم ق‪4‬د يس‪4‬كت طرف‪4‬ا العق‪4‬د عن تع‪4‬يين األج‪4‬رة وتق‪4‬ديرها في العق‪4‬د‪ ،‬وال يض‪4‬منان العق‪4‬د أي أس‪4‬س‬
‫بن‪44‬اء عليه‪44‬ا س‪44‬يتم التع‪44‬يين الحق‪44‬ا األم‪44‬ر ال‪44‬ذي يع‪44‬ني أنهم‪44‬ا ق‪44‬د س‪44‬كتا عن تعيينه‪44‬ا‪ ،‬أو كان‪44‬ا ق‪44‬د اتفق‪44‬ا لكن تع‪44‬ذر على ص‪44‬احب‬
‫المصلحة إثباتها الحقا‪ ،‬وفيما يلي نبين جميع هذه األحكام بشيء من التفصيل‪:‬‬

‫‪ .1‬تعيين األجرة باتفاق الطرفين (المؤجر والمستأجر)‪ :‬كما قدمنا هذا هو الوضع الغ‪44‬الب في تع‪44‬يين األج‪44‬رة في الق‪44‬انون‬
‫والفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي‪ ،‬ولم يش ‪44‬ترط في األج ‪44‬رة أن تتس ‪44‬اوى في جمي ‪44‬ع م ‪44‬دد اإليج ‪44‬ار‪ ،‬فق ‪44‬د يتم االتف ‪44‬اق على أن تك ‪44‬ون الزي ‪44‬ادة‬
‫تصاعدية بعد كل مدة زمنية معينة تمر على عقد اإليجار‪ ،‬كما ال يشترط أن تتساوى أجرة جمي‪44‬ع األج‪44‬زاء في الم‪44‬أجور‪،‬‬
‫فقد يتم تأجير الشقق المطلة على الشاطئ في مدين‪4‬ة ج‪4‬دة بمبل‪4‬غ س‪4‬بعين أل‪4‬ف لاير للس‪4‬نة الواح‪4‬دة‪ ،‬في حين يتم ت‪4‬أجير الش‪4‬قة‬
‫الداخلي‪44‬ة في ذات المب‪44‬نى بمبل‪44‬غ س‪44‬تين ألف‪44‬ا‪ ،‬فتق‪44‬دير األج‪44‬رة هن‪44‬ا يع‪44‬ود إلى مواص‪44‬فات الم‪44‬ال الم‪44‬أجور وتم‪44‬يزه عن بعض‪44‬ه‬
‫البعض‪ ،‬وطريقة تعيين األجرة تختلف باختالف طبيعتها‪.‬‬

‫‪ -‬تعيين األجرة لو كانت نقودا‪ :‬متى كانت األجرة المتفق عليها من النقود‪ ،‬وهذا هو الوضع الغالب‪ ،‬وجب على طرفي‬
‫العق‪4‬د تحدي‪4‬د مق‪4‬دارها ونوعه‪4‬ا‪ ،‬وعم‪4‬ا إذا ك‪4‬انت عن ك‪4‬ل م‪4‬دة اإليج‪4‬ار أم على وح‪4‬دات زمني‪4‬ة معين‪4‬ة‪ ،‬ك‪4‬أن يتم االتف‪4‬اق على‬
‫دفعها كل شهر أو كل يوم أو كل سنة وهكذا (طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬تعيين األجرة ل‪A‬و ك‪A‬انت من المثلي‪A‬ات‪ :‬فم‪44‬تى ك‪44‬انت األج‪44‬رة من المثلي‪44‬ات وه‪44‬ذا ج‪44‬ائز‪ ،‬ك‪44‬أن يش‪44‬ترط في العق‪44‬د أن تك‪44‬ون‬
‫األج‪44‬رة عب‪44‬ارة عن قمح أو ش‪44‬عير أو أرز يقدم‪44‬ه المس‪44‬تأجر للم‪44‬ؤجر مقاب‪44‬ل منفع‪44‬ة الم‪44‬أجور ال‪44‬تي يحص‪44‬ل عليه‪44‬ا‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه‬
‫الحالة ال بد من بيان نوعها ومقدارها‪ ،‬فلو تم االتفاق على أن تكون األجرة من القمح‪ ،‬وجب حينها أن يتم تعيين قدرها‪،‬‬
‫ولكن ال يشترط تعيين درجة جودتها‪ ،‬إذ يتم االحتكام في هذه الحالة إلى العرف الجاري‪.‬‬

‫‪ -‬تع‪AA‬يين األج‪AA‬رة ل‪AA‬و ك‪AA‬انت من القيمي‪AA‬ات أو أش‪AA‬ياء أخ‪AA‬رى‪ :‬فاألش‪44‬ياء المعين‪44‬ة ب‪44‬ذاتها تص‪44‬ح أن تك‪44‬ون منه‪44‬ا األج‪44‬رة‪ ،‬ويتم‬
‫تعيينه ‪44‬ا ببي ‪44‬ان ذاتيته ‪44‬ا وأوص ‪44‬افها تعيين ‪44‬ا نافي ‪44‬ا للجهال ‪44‬ة‪ ،‬فمن أّج ر منفع ‪44‬ة بيت ‪44‬ه مقاب ‪44‬ل الحص ‪44‬ول على س ‪44‬يارة بقيم ‪44‬ة األج ‪44‬رة‬
‫الس‪44‬نوية لل‪44‬بيت ص‪44‬ح العق‪44‬د‪ ،‬ولكن ينبغي تحدي‪44‬د ن‪44‬وع الس‪44‬يارة وموديله‪44‬ا وت‪44‬اريخ ص‪44‬نعها‪ ،‬وحالته‪44‬ا ولونه‪44‬ا ورقمه‪44‬ا في ح‪44‬ال‬
‫ك ‪44‬انت مس ‪44‬تخدمة‪ ،‬وأي ‪44‬ة ص ‪44‬فات أخ ‪44‬رى تميزه ‪44‬ا عن غيره ‪44‬ا من الس ‪44‬يارات المش ‪44‬ابهة‪ ،‬وفي ح ‪44‬ال ك ‪44‬انت األج ‪44‬رة نس ‪44‬بة من‬
‫المحصول أو المنتجات التي يغلها الشيء المؤجر فال بد من تحديد هذه النس‪44‬بة بش‪44‬كل ص‪44‬ريح وواض‪44‬ح (س‪44‬عد‪1998 ،‬م)‪،‬‬
‫ولو كانت األجرة خدمة تسدى إلى الم‪4‬ؤجر من المس‪4‬تأجر فال ب‪4‬د من تحدي‪4‬د ه‪4‬ذه الخدم‪4‬ة ونوعه‪4‬ا ووقته‪4‬ا وم‪4‬دتها وك‪4‬ل م‪4‬ا‬
‫يجعلها واضحة ومحددة تحديدا كافيا‪.‬‬

‫‪345‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬تعيين األجرة ببي‪A‬ان األس‪A‬س ال‪A‬تي يتم تق‪A‬دير األج‪A‬رة به‪A‬ا‪ :‬إذا لم يتف‪44‬ق الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر على قيم‪44‬ة األج‪44‬رة ولم يتم‬
‫تعيينها في العقد‪ ،‬فينعق‪4‬د العق‪4‬د ص‪4‬حيحا منتج‪4‬ا آلث‪4‬اره م‪4‬تى ض‪ّ4‬م ن المتعاق‪4‬دان عق‪4‬دهما األس‪4‬س ال‪4‬تي بن‪4‬اء عليه‪4‬ا س‪4‬يتم تحدي‪4‬د‬
‫األجرة‪ ،‬فإذا كان األمر كذلك أصبح من المحظور على طرفي العقد التدخل بعد ذلك بإرادتيهما في تق‪4‬دير األج‪4‬رة‪ ،‬وإ نم‪4‬ا‬
‫يتم االحتكام إلى هذه األسس التي ضّم ناها هما بإرادتيهما الحرة الجادة غير الهازلة ليقي‪4‬دا نفس‪4‬يهما به‪4‬ا وفق‪4‬ا لقاع‪4‬دة العق‪4‬د‬
‫شريعة المتعاقدين‪ ،‬فقد يتم االتفاق في عق‪4‬د اإليج‪44‬ار على أن األج‪44‬رة المس‪44‬تحقة هي أج‪44‬رة المث‪44‬ل أو نس‪44‬بة من المنتج‪44‬ات أو‬
‫الثمار التي يغلها المأجور‪ ،‬أو تم تحديدها بنسبة معينة من راتب المستأجر‪ ،‬فتكون ثلث راتبه أو ربعه‪.‬‬

‫‪ .3‬تعيين األجرة عن طريق شخص ثالث‪ :‬والق‪44‬تراب عق‪44‬د اإليج‪44‬ار من عق‪44‬د ال‪44‬بيع في األحك‪44‬ام‪ ،‬ف‪44‬إن أحك‪44‬ام األج‪44‬رة أيض‪44‬ا‬
‫تقترب من أحكام الثمن في عقد البيع‪ ،‬وهذا ما أشارت إليه المجلة الش‪44‬رعية في نص الم‪44‬ادة (‪ )651‬وال‪44‬تي س‪44‬بق اإلش‪44‬ارة‬
‫إليه‪44‬ا‪ ،‬ول‪44‬ذا فيج‪44‬وز للط‪44‬رفين أن يتفق‪44‬ا على أن يتم تحدي‪44‬د األج‪44‬رة عن طري‪44‬ق ش‪44‬خص أجن‪44‬بي‪ ،‬ويس‪44‬مى مفّو ض‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يقم‬
‫ه‪44‬ذا المف‪44‬وض بتحدي‪44‬د األج‪44‬رة ألي س‪44‬بب ك‪44‬ان‪ ،‬فال ينعق‪44‬د عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بينهم‪44‬ا في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬وال يمل‪44‬ك القاض‪44‬ي س‪44‬لطة‬
‫إجبار المفوض على تعيين األجرة‪ ،‬أو التدخل وتعيينها بنفس‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا ال يمكن ل‪4‬ه تع‪4‬يين ش‪4‬خص آخ‪4‬ر مكان‪4‬ه للقي‪4‬ام بمهمت‪4‬ه‪،‬‬
‫بي‪44‬د أن ط‪44‬رفي العق‪44‬د يملك‪44‬ان س‪44‬لطة اختي‪44‬ار ش‪44‬خص آخ‪44‬ر يح‪44‬ل محل‪44‬ه في ه‪44‬ذه المهم‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا ح‪44‬دد األج‪44‬رة انعق‪44‬د العق‪44‬د بين‬
‫المؤجر والمستأجر وترتبت آثاره القانونية‪.‬‬

‫‪ .4‬تع‪A‬يين األج‪A‬رة ح‪A‬ال س‪A‬كوت الط‪A‬رفين‪ :‬في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ال‪44‬تي ال يظه‪44‬ر فيه‪44‬ا اتج‪44‬اه إرادة المتعاق‪44‬دين إلى أي طريق‪44‬ة من‬
‫الط‪44‬رق الس‪44‬ابق اإلش‪44‬ارة إليه‪44‬ا في تع‪44‬يين األج‪44‬رة‪ ،‬ف‪44‬إن األج‪44‬رة المس‪44‬تحقة حينه‪44‬ا هي أج‪44‬رة المث‪44‬ل‪ ،‬وتعت‪44‬بر أج‪44‬رة المث‪44‬ل هي‬
‫المس‪44‬تحقة أيض ‪44‬ا إذا ك‪44‬ان المتعاق ‪44‬دان ق ‪44‬د اتفق‪44‬ا عليه‪44‬ا لكن تع‪44‬ذر على ص ‪44‬احب المص ‪44‬لحة إثباته‪44‬ا‪ ،‬ولتحدي‪44‬د أج‪44‬رة المث‪44‬ل يتم‬
‫الرج‪44‬وع إلى القاض‪44‬ي ال‪44‬ذي ل‪44‬ه أن يس‪44‬تعين بأه‪44‬ل الخ‪44‬برة في ذل‪44‬ك‪ ،‬كم‪44‬ا أن ل‪44‬ه أن يق‪44‬درها في ظ‪44‬ل الظ‪44‬روف المحيط‪44‬ة مث‪44‬ل‬
‫ظروف التعاق‪44‬د‪ ،‬واألوراق والمس‪4‬تندات المقدم‪4‬ة في مل‪4‬ف ال‪4‬دعوى‪ ،‬ومن ذل‪4‬ك أن يق‪4‬وم الم‪4‬ؤجر أو المس‪4‬تأجر بتق‪4‬ديم عق‪4‬ود‬
‫إيجار سابقة لذات المأجور‪ ،‬واالستعانة بقيمة األجرة المدونة فيها‪.‬‬

‫‪ .5‬عدم تعيين األجرة على الرغم من التفاوض بشأنها‪ :‬ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة تش‪44‬به حال‪44‬ة م‪44‬ا إذا تف‪44‬اوض المتبايع‪44‬ان في عق‪44‬د ال‪44‬بيع‬
‫على الثمن وعناصر تحديده ولكنهما لم يتوصال بشأنه إلى اتفاق‪ ،‬ففي هذه الحالة لن ينعقد العقد بينهم‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن الثمن‬
‫هو ركن من األركان‪ ،‬وهذا عين م‪4‬ا ه‪4‬و مطب‪4‬ق بالنس‪4‬بة لألج‪4‬رة أيض‪4‬ا‪ ،‬فيعت‪4‬بر عق‪4‬د اإليج‪4‬ار ب‪4‬اطال بطالن‪4‬ا مطلق‪4‬ا في ه‪4‬ذه‬
‫الحالة لتعذر االتفاق على أحد أركانه‪.‬‬

‫‪346‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬
‫العاق‪AA‬دان في عق‪AA‬د اإليج‪AA‬ار‪ :‬العاق‪44‬دان في عق‪44‬د اإلج‪44‬ارة هم‪44‬ا الم‪44‬ؤجر ب‪44‬اذل المنفع‪44‬ة أو العين ال‪44‬تي تتول‪44‬د منه‪44‬ا ه‪44‬ذه‬ ‫‪‬‬
‫المنفعة‪ ،‬والمستأجر وهو باذل األجر أو الكراء مقابل المنفعة المبذولة له‪.‬‬
‫المؤجر‪ :‬ه‪44‬و الممل‪44‬ك للمنفع‪44‬ة بعق‪44‬د اإلج‪44‬ارة ويق‪44‬ال ل‪44‬ه آج‪44‬ر ومك‪44‬اري‪ ،‬وه‪44‬و المل‪44‬تزم بتمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع‬ ‫‪‬‬
‫بالعين المؤجرة طيلة فترة اإليجار‪.‬‬
‫المستأجر‪ :‬هو المتملك للمنفعة باإلجارة ويقال له ُم كتٍر ‪ ،‬وهو الطرف الثاني في عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أهلية المؤجر‪ :‬هي األهلي‪44‬ة ال‪44‬تي تخول‪44‬ه إب‪44‬رام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وتمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع بالم‪44‬أجور ويكفي فيه‪44‬ا‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون أهلية إدارة‪.‬‬
‫أهلية المس‪A‬تأجر‪ :‬هي األهلي‪44‬ة ال‪44‬تي تخول‪44‬ه إب‪44‬رام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وس‪44‬داد األج‪44‬رة المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا‪ ،‬وهي إم‪44‬ا أن تك‪44‬ون‬ ‫‪‬‬
‫أهلية تصرف أو أهلية إدارة‪.‬‬
‫الشيء المؤجر‪ :‬الحق المالي للمؤجر الذي يمكن المستأجر من االنتفاع به مقاب‪44‬ل األج‪44‬رة ال‪44‬تي يل‪44‬تزم به‪44‬ا األخ‪44‬ير‬ ‫‪‬‬
‫لألول‪.‬‬

‫‪347‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المنفعة‪ :‬هي الثم‪44‬رة ال‪44‬تي يجنيه‪44‬ا المس‪44‬تأجر أو الفائ‪44‬دة ال‪44‬تي تع‪44‬ود علي‪44‬ه في مقاب‪44‬ل األج‪44‬ر أو الع‪44‬وض ال‪44‬ذي يدفع‪44‬ه‬ ‫‪‬‬
‫للم‪44‬ؤجر س‪44‬واء ك‪44‬انت اإلج‪44‬ارة واردة على عين معين‪44‬ة من األعي‪44‬ان أم ك‪44‬انت واردة على عين موص‪44‬وفة ثابت‪44‬ة في‬
‫الذمة المالية للمؤجر‪ ،‬أم كانت اإلجارة واردة على عمل معين‪.‬‬
‫إمكان المنفعة‪ :‬هو أن تكون المنفعة مقدورا على تسليمها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تعيين المنفعة‪ :‬هو معرفة المنفعة المعقود عليها بعرف أو وصٍف أما ل‪4‬و ُج هلت المنفع‪4‬ة ولم يكن له‪4‬ا ض‪4‬ابط من‬ ‫‪‬‬
‫العرف لم تصح اإلجارة‪.‬‬
‫مدة اإليجار‪ :‬هي الفترة الزمنية المسموح للمستأجر خاللها أن ينتفع بالمأجور في مقابل التزامه باألجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫األج‪44‬رة‪ :‬هي المقاب‪44‬ل ال‪44‬ذي يل‪44‬تزم المس‪44‬تأجر بإعطائ‪44‬ه للم‪44‬ؤجر لق‪44‬اء انتفاع‪44‬ه بالش‪44‬يء الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وهي مح‪44‬ل ال‪44‬تزام‬ ‫‪‬‬
‫المستأجر‪.‬‬
‫األجرة الصورية‪ :‬هي األج‪44‬رة غ‪44‬ير الحقيقي‪44‬ة وهي ال‪44‬تي اتجهت إرادة المتعاق‪44‬دين إلى ع‪44‬دم تنفي‪44‬ذها وال ينعق‪44‬د به‪44‬ا‬ ‫‪‬‬
‫العقد‪.‬‬
‫األجرة التافهة‪ :‬هي األجرة التي وصلت حدا من الضآلة ال يتناسب مع قيمة المنفعة العائدة من المأجور‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫األج‪AA‬رة البخس‪AA‬ة‪ :‬هي األج ‪44‬رة ال ‪44‬تي لم تص ‪44‬ل في قلته ‪44‬ا إلى ح ‪44‬د التفاه ‪44‬ة ولكن الف‪44‬رق بينه ‪44‬ا وبين األج ‪44‬رة الحقيقي ‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫ملحوظ‪ ،‬وينعقد بها العقد‪.‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬

‫‪348‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن شروط المحل في عقد اإليجار‪.‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِقه على زمالئك‪.‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬

‫أقامت شركة (زيد) دعوى قضائية ضد (عمرو)‪ ،‬مدعية فيها أنها استأجرت منه محطة وقود بأجرة سنوية مقدارها مليون‬
‫لاير‪ ،‬لمدة خمسة عشر عامًا‪ ،‬ويبدأ العقد من تاريخ استالم الموقع‪ ،‬ويكون االستالم بعد انتهاء الُم َّد َع ى علي ه من المحط ة‬

‫‪349‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫وتجهيزها‪ ،‬وأن المحطة اآلن على وشك االنتهاء وهي في مرحلة التش طيبات‪ ،‬وأن الُم َّد َع ى علي ه خ اطب الش ركة طالب ًا‬
‫زيادة األجرة عما تم التعاقد عليه‪ ،‬لذلك تطلب الشركة الحكم بإلزام (عمرو) بإمضاء العقد بما هو عليه وتسليم الموقع بعد‬
‫انتهائه من تجهيزه‪.‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬أجاب (عمرو) بأن مدة اإليجار المتف ق عليه ا تب دأ من ت اريخ توص يل التي ار الكهرب ائي وت ركيب‬
‫عدادات شركة الكهرباء للموقع‪ ،‬واستالم ترخيص البناء‪ ،‬وأنه تع ذر علي ه اس تخراج ت رخيص للمحط ة ل رفض الجه ات‬
‫المختصة ذلك‪ ،‬وأضاف أن تخلف شروط االنعقاد في عقد اإليجار موضوع الدعوى تجعله باطًال ال نفاذ له بحقه‪ ،‬وال أثر‬
‫يترتب عليه‪ ،‬حيث تخلف شرط القدرة على التسليم‪ ،‬لعدم حصوله على الترخيص الالزم لتشغيل المحطة‪ ،‬إضافة إلى عدم‬
‫استالمه لبدل اإليجار المتفق عليه رغم مضى ثالث سنين على إبرام العقد‪ ،‬كما أن العق د لم يتض من بي ان ت اريخ واض ح‬
‫ومحدد لبدء سريان اإليجار‪ ،‬وهذا يجعله منطويًا عل غرر وجهالة تجعله باطًال أيضًا‪.‬‬

‫عقب ممثل الشركة الُم َّد ِع ية‪ ،‬بأن ما ذكره الُم َّد َع ى عليه من رفض الجهات المختصة منحه ت رخيص إقام ة المحط ة غ ير‬
‫صحيح‪ ،‬فالمحطة قائمة وقد أنش ئت‪ ،‬وال يس تطيع أن يبنيه ا ب دون فس ح بن اء‪ ،‬وال يعطى فس ح البن اء من البلدي ة إّال بع د‬
‫موافقة الجهات المختصة ذات العالقة‪ .‬فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪ ،‬ماذا سيكون ردك على هذه الدعوى؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬
‫بناًء على أن عقد اإليجار الذي تم بين الطرفين معلق على االستالم وانتهاء المؤجر من بن اء المحط ة وتجهيزه ا‪ ،‬وعق ود‬
‫المعاوضات ال يصح تعليقها‪ ،‬وألن الجهل بزمان ابتداء العقد يؤدى إلى الجهل بمدته وهذا يبطله‪ ،‬قال في المغنى ج ‪ 8‬ص‬
‫‪( :13‬وإن اكترى فسطاسًا إلى مكة ولم يقل متى أخرج فالكراء فاسد‪ ،‬وبه قال أبو ثور‪ ،‬وهو قي اس ق ول الش افعي‪ ،‬وق ال‬
‫أصحاب الرأي‪ :‬يجوز استحسانًا بخالف القياس‪ ،‬ولنا أنها مدة غير معلومة االبتداء فلم يجز‪ ،‬كما لو قال أجرتك دارى من‬
‫حين يخرج الحاج إلى آخر السنة‪ ،)...‬وألن التعليق على المجهول شرط باطل مبطل للعقد كم ا ق ال في الكش اف ج‪ 3‬ص‬
‫‪ ( :222‬النوع الثالث من الشروط الفاسدة أن يشترط البائع شرطًا يعلق البيع عليه كقوله بعتك إن جئتني بكذا أو بعت ك إن‬
‫رضى فالن ‪ ،)...‬والعقد محل الدعوى هن ا في حقيقت ه يش تمل على تعلي ق األج ل المفض ي إلى تعلي ق العق د‪ ،‬ولقول ه في‬
‫الشرح الممتع ج‪ 10‬ص‪ ( :35‬فلو أجر سيارة محركها معطل للسفر عليه ا‪ ،‬ف إن االج ارة ال تص ح‪ ،‬وإذا ق ال المس تأجر‬
‫لصاحبها متى أصلحتها فقد اس تأجرتها من ك الش هر بك ذا وك ذا‪ ،‬فهن ا ال تص ح االج ارة أيض ًا؛ لم ا يلى‪ :‬أوًال‪ :‬أن العق ود‬
‫والمعاوضات ال يصح تعليقها كم ا ه و الم ذهب‪ .‬ثاني ًا‪ :‬أن ه ذا مجه ول‪ ،‬أي ابت داء الم دة من التص ليح‪ ،‬والتص ليح غ ير‬
‫معلوم‪ ،‬وعلى هذا فال تصح‪ .)...‬عليه يحكم ببطالن عقد اإليجار الذي تم بين ش ركة(زي د) والُم َّد ِع ى (عم رو)‪ ،‬وت رفض‬
‫دعوى الشركة ضد(عمرو)‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫تطبيق القواعد العامة في شروط الرضا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪350‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫معرفة شروط صحة عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫معرفة عيوب اإلرادة في عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة شروط المنفعة محل اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة شروط األجرة كمحل اللتزام المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫طرق تعيين األجرة وتقديرها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ . 1‬إذا كان الهدف من استئجار العقار إعادة تأجيره فإنه يشترط في المستأجر أهلية‪:‬‬

‫األداء‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬
‫اإلدارة‪.‬‬ ‫ب‪.‬‬
‫التصرف‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫الوجوب‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .2‬ينعقد عقد اإليجار بالسكوت متى كان‪:‬‬

‫ا‪‌ .‬السكوت مالبسا‪.‬‬

‫ب‪‌ .‬السكوت داال داللة واضحة على رغبة المستأجر في إبرام العق‬
‫ج‪‌ .‬السكوت متمخضا لمصلحة المؤجر‪.‬‬
‫د‪‌ .‬السكوت متمخضا لمصلحة المستأجر‪.‬‬

‫‪ . 3‬إذا قام أحدهم بتأجير عقار أخيه دون إذنه فإن عقد اإليجار يكون‪:‬‬

‫ا‪‌ .‬باطال ألنه يشترط أن يكون المؤجر مالكا للمأجور‪.‬‬

‫ب‪‌ .‬قابال للبطالن لمصلحة مالك العقار‪.‬‬

‫‪351‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫ج‪‌ .‬غير نافذ في مواجهة مالك العقار‪.‬‬

‫د‪‌ .‬يأخذ حكم التعامل في التركات المستقبلية ويبطل العقد‪.‬‬

‫‪ . 4‬اإليجار الصادر من الشريك على الشيوع يكون نافذا في مواجهة باقي الشركاء متى كان‪:‬‬

‫ا‪‌ .‬صادرا من شريٍك يملك نصف عدد الوحدات السكنية في العقار‪.‬‬

‫ب‪‌ .‬صادرا من شريك يملك نصف عدد األنصباء في العقار‪.‬‬
‫ج‪‌ .‬صادرا عن الشريك بمفرده باعتباره مالكا على الشيوع‪.‬‬
‫د‪‌ .‬صادرا عن الشريك المشاع دون قيود‪.‬‬

‫‪ .5‬ال يجوز للوصّي أن يستأجر من مال القاصر في حال كان‪:‬‬

‫ا‪‌ .‬الغرض من اإليجار سكنى القاصر‪.‬‬

‫ب‪‌ .‬الغرض من اإليجار فتح محل تجاري‪.‬‬
‫ج‪‌ .‬الغرض من المحل إعادة تأجيره‪.‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة خاطئة‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .6‬حتى ينعقد عقد اإليجار صحيحا منتجا آلثاره القانونية ال بد أن تكون المنفعة‪:‬‬

‫محددة ومعينة تعيينا كافيا نافيا للجهالة‪.‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫ب‪‌ .‬معلومة ومشروعة ومباح التعامل فيها‪.‬‬
‫مقدورا على تسليمها‪.‬‬ ‫ج‪.‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة خاطئة‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫‪ .7‬إذا لم يتضمن عقد اإليجار تحديدا لمدته ترتب على ذلك‪:‬‬

‫‪352‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫ا‪‌ .‬اعتماد المدة المحددة لدفع األجرة‪.‬‬

‫ب‪‌ .‬بطالن عقد اإليجار لتخلف ركنه‪.‬‬
‫ج‪‌ .‬تدخل القاضي لتحديد مدته‪.‬‬
‫المدة المحددة في عقد اإليجار السابق والمنتهي‪.‬‬ ‫د‪.‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫لعقد اإليجار أركان ثالثة وهي الرضا والمحل والسبب أما المدة فما هي إال شرط لصحته وليس النعقاده‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫متى كانت األجرة صورية فإن عقد اإليجار يكون باطال وذلك على خالف ما لو كانت األجرة تافهة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الم‪44‬ؤجر ه‪44‬و الممل‪44‬ك للمنفع‪44‬ة بعق‪44‬د اإلج‪44‬ارة ويق‪44‬ال ل‪44‬ه م‪44‬ؤجر ومك‪44‬اري‪ ،‬ويش‪44‬ترط دوم‪44‬ا أن يك‪44‬ون مالك‪44‬ا لم‪44‬ا يق‪44‬وم‬ ‫‪‬‬
‫بتأجيره‪.‬‬
‫ينفذ عقد اإليجار في مواجهة المالك الجديد ويلتزم بإكمال مدة اإلجارة مع المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يجوز للمنتفع تأجير المال المنتفع فيه لمستأجر آخر شريطة أال يك‪4‬ون ه‪4‬ذا المس‪4‬تأجر ه‪4‬و نفس‪4‬ه مال‪4‬ك رقب‪4‬ة الم‪4‬ال‬ ‫‪‬‬
‫محل االنتفاع‪.‬‬
‫يجوز للمستأجر التأجير من الباطن متى كان العقار المؤجر في مكة أو المدينة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫ال يجوز للوكيل إبرام عقد اإليجار متى كانت وكالته عامة وإ نما يشترط أن تكون الوكالة خاصة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا كان ولّي القاصر هو األب جاز له إبرام عقد اإليجار مطلقا دون قيد ما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب في شخص المستأجر ال يكون مدعاة للمطالبة ببطالن العقد إال إذا كانت شخصيته محل اعتبار في العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إجارة األموال المستقبلية وفقا للقانون تعد صحيحة وفي الفقه اإلسالمي باطلة حتى ولو كانت سلما‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫ينعقد عقد اإليجار بالسكوت متى كان السكوت ‪. ..............................‬‬ ‫‪‬‬

‫‪353‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫إذا لم يتم التراضي على األجرة في عقد اإليجار بعد مناقشتها فإن العقد ‪. ...........................‬‬ ‫‪‬‬

‫اإليجار الصادر من المالك في مرض الموت يكون حكمه حكم ‪. ..........................‬‬ ‫‪‬‬

‫اإليجارات الصادرة من الشريك المشاع تعد صحيحة متى كانت بأغلبية ‪. .........................‬‬ ‫‪‬‬

‫يح‪44‬ق للمس‪44‬تأجر في النظ‪44‬ام الس‪44‬عودي الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن م‪44‬تى ك‪44‬ان يري‪44‬د التن‪44‬ازل عن ‪ ............‬المتبقي‪44‬ة في‬ ‫‪‬‬
‫العقد‪.‬‬

‫ال يجوز للقيم أن يستأجر من مال المحجور عليه متى كان الهدف من االستئجار هو‪. ...................‬‬ ‫‪‬‬

‫يشترط أن يكون طرفا عقد اإليجار أهال إلبرامه وقت إبرام ‪. ...............‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا لم تحدد سنة اإليجار فالسنة المعتمدة هي السنة ‪. .........................‬‬ ‫‪‬‬

‫القاعدة في المال المأجور هو أن كل ما ُح رم ‪ُ ..................................‬ح رم إجارته‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫في حال سكت الطرفان عن تحديد األجرة فتكون األجرة المعتمدة هي أجرة ‪. ....................‬‬ ‫‪‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في طرق تعيين األجرة في عقد اإليجار‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في حق التأجير من المالك موضحا حكم التأجير من صاحب حق االنتفاع‪.‬‬

‫‪354‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الحادية عشرة‪ :‬أحكام انعقاد عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫أبو السعود‪ ،‬رمضان‪1996( .‬م)‪" .‬العقود المسماة عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جبر‪ ،‬سعيد‪2013( .‬م)‪" .‬عقد اإليجار‪ ،‬األحكام العامة"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الجمال‪ ،‬مصطفى‪1991( .‬م)‪" .‬الوسيط في أحكام اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬الفتح للطباعة والنشر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خض ‪44‬ر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العق ‪44‬ود المدني ‪44‬ة الك ‪44‬برى ال ‪44‬بيع والت ‪44‬أمين واإليج ‪44‬ار"‪ ،‬الق ‪44‬اهرة‪ ،‬دار النهض ‪44‬ة العربي ‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫للنشر‪.‬‬
‫سعد‪ ،‬نبيل إبراهيم‪1998( .‬م)‪" .‬العقود المسماة‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬اإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫طلبة‪ ،‬أنور‪1999( .‬م)‪" .‬عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عب‪44‬د الق‪44‬ادر‪ ،‬عب‪44‬د ال‪44‬رحمن محم‪44‬د ط‪2006( .2‬م)‪" .‬الوس‪44‬يط في عق‪44‬د اإلج‪44‬ارة في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي"‪ ،‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬

‫‪355‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الثانية عشرة‪:‬‬

‫آثار عقد اإليجار ‪ -‬التزامات المؤجر‬

‫‪356‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعرف التزامات المؤجر الناتجة عن عقد اإليجار في الفقه اإلسالمي والقانون‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بالتزامات المؤجر وأحكامها وجزاء اإلخالل بها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين عقد اإليجار وعقد البيع في االلتزامات الناشئة عن العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة والحالة التي يجب التسليم عليها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة وحدودها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة الفرق بين الترميمات الضرورية والترميمات التأجيرية ومدى التزام المؤجر بهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام هالك العين المؤجرة كلًّيا أو جزئًّيا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية في اإلجارة والفرق بينها وبين البيع‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي وشروطه وجزاء اإلخالل به‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التزام المؤجر بضمان التعرض الصادر من الغير وشروطه وجزاء اإلخالل به‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم باآلثار القانونية المترتبة على إخالل المؤجر بتنفيذ التزاماته في مواجهة المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة التزامات المؤجر والجزاء المترتب على مخالفتها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة التزامات المؤجر وأحكامها واآلثار القانونية المترتبة عليها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بالتزامات المؤجر والجزاءات المترتبة على مخالفته لها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬

‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها‪.‬‬
‫ثانيًا‪ :‬التزام المؤجر بالصيانة‪.‬‬
‫ثالثًا‪ :‬التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية‪.‬‬

‫‪357‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-12‬‬

‫‪358‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬

‫إذا انعقد عقد اإليجار صحيًح ا‪ ،‬بعد أن اكتملت أركانه‪ ،‬وتوافر في كل ركن ش‪44‬روطه؛ ت‪44‬رتبت على العق‪4‬د آث‪44‬اره القانوني‪44‬ة‪،‬‬
‫وه‪44‬ذه اآلث‪44‬ار هي ذاته‪44‬ا االلتزام‪44‬ات الناش‪44‬ئة على ع‪44‬اتق ك‪44‬ل من ط‪44‬رفي العق‪44‬د (الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر)‪ ،‬فالرابط‪44‬ة اإليجاري‪44‬ة‬
‫تنش‪44‬ئ التزام‪44‬ات على ع‪44‬اتق الم‪44‬ؤجر تص‪44‬ب جميعه‪44‬ا في س‪44‬بيل تمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ويع‪44‬د ه‪44‬و‬
‫االل ‪44‬تزام الرئيس ‪44‬ي ال ‪44‬ذي يق ‪44‬ع على عاتق ‪44‬ه‪ ،‬وتتف ‪44‬رع من ‪44‬ه التزام ‪44‬ات أخ ‪44‬رى تص ‪44‬ب جميعه ‪44‬ا في س ‪44‬بيل تمكين المس ‪44‬تأجر من‬
‫االنتف‪4‬اع بالم‪4‬ال الم‪4‬ؤجر على أكم‪4‬ل وج‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬المؤجر يل‪4‬تزم بتس‪4‬ليم العين الم‪4‬ؤجرة إلى المس‪4‬تأجر‪ ،‬كم‪4‬ا يل‪4‬تزم بص‪44‬يانة الم‪4‬ال‬
‫الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وك‪44‬ذلك يل‪44‬تزم بض‪44‬مان العي‪44‬وب الخفي‪44‬ة‪ ،‬وأخ‪44‬يًر ا يل‪44‬تزم بض‪44‬مان التع‪44‬رض‪ .‬وعلى الج‪44‬انب اآلخ‪44‬ر‪ ،‬يل‪44‬تزم المس‪44‬تأجر‬
‫في مقاب‪44‬ل جمي‪44‬ع التزام‪44‬ات الم‪44‬ؤجر بالتزام‪44‬ات عدي‪44‬دة‪ ،‬ي‪44‬أتي على رأس‪44‬ها التزام‪44‬ه ب‪44‬دفع األج‪44‬رة‪ ،‬وهي ال‪44‬تي تقاب‪44‬ل ال‪44‬تزام‬
‫الم‪44‬ؤجر بتمكين المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع بالم‪44‬ال المس‪44‬تأجر‪ ،‬كم‪44‬ا يل‪44‬تزم المس‪44‬تأجر باس‪44‬تعمال العين الم‪44‬ؤجرة فيم‪44‬ا أع‪44‬دت ل‪44‬ه‪،‬‬
‫وكذلك المحافظ‪4‬ة عليه‪4‬ا‪ ،‬والتزام‪4‬ه أخ‪4‬يًر ا ب‪4‬رد العين الم‪4‬ؤجرة كم‪4‬ا تس‪4‬لمها عن‪4‬د انته‪4‬اء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬أو قي‪4‬ام أي س‪4‬بب من‬
‫أسباب انتهاء العقد التي سنأتي على تفاصيلها في موضع آخر من هذه الدراسة إن شاء اهلل‪.‬‬

‫وفي هذه الَو حدة سنقتصر على الحديث عن التزامات المؤجر‪.‬‬

‫‪359‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬

‫أوًال‪ :‬التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة وملحقاتها‬

‫صورة (‪)1-12‬‬
‫توطئة‪ :‬عقد اإليجار ‪-‬كما أسلفنا في الوحدات السابقة‪-‬من عقود المعاوضة‪ ،‬وهو من العقود الملزمة للجانبين‪ ،‬ول‪44‬ذا ف‪44‬إن‬
‫كال من طرفيه هو دائن ومدين في ال‪4‬وقت ذات‪4‬ه‪ ،‬ودراس‪4‬ة التزام‪4‬ات الم‪4‬ؤجر تع‪4‬ني أنن‪4‬ا بص‪44‬دد تحدي‪4‬د حق‪4‬وق المس‪4‬تأجر في‬
‫مواجهته‪ ،‬فيكون المستأجر هنا بمثابة دائن للمؤجر بهذه االلتزامات‪ .‬والتزامات المؤجر جميعها تهدف إلى تحقيق ال‪44‬تزام‬
‫واح ‪44‬د وه ‪44‬و تمكين المس ‪44‬تأجر من االنتف ‪44‬اع بالم ‪44‬ال الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وه ‪44‬ذا التمكين لن يتحق ‪44‬ق من دون أن تك ‪44‬ون المنفع ‪44‬ة الم ‪44‬راد‬
‫الحص‪44‬ول عليه‪44‬ا بم‪44‬وجب عق‪44‬د اإليج‪44‬ار متاح‪44‬ة‪ ،‬بمع‪44‬نى أن يك‪44‬ون الم‪44‬ال الم‪44‬ؤجر موج‪44‬ودا وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬أو س‪44‬يوجد في‬
‫المستقبل إن كنا نحتكم إلى أحكام القانون الوضعي في هذا الشأن‪ ،‬أو كن‪4‬ا بص‪44‬دد إيج‪4‬ار الس‪4‬لم ل‪4‬و تح‪4‬دثنا في نط‪4‬اق أحك‪4‬ام‬

‫‪360‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫الفقه اإلسالمي‪ .‬وأيا كان األم‪4‬ر‪ ،‬فلن يتمكن المس‪4‬تأجر من االنتف‪4‬اع بالم‪4‬ال ب‪4‬المؤجر إال إذا ق‪44‬ام الم‪4‬ؤجر بتس‪4‬ليمه إي‪4‬اه‪ ،‬فم‪4‬ا‬
‫مضمون هذا االلتزام‪ ،‬وكيف يتم‪ ،‬وما جزاء اإلخالل به؟‬

‫مض‪AA‬مون ال‪AA‬تزام الم‪AA‬ؤجر بالتس‪AA‬ليم‪ :‬نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )547‬من المجل ‪44‬ة الش ‪44‬رعية على أن ‪44‬ه "يل ‪44‬زم الم ‪44‬ؤجر تس ‪44‬ليم‬ ‫‪.1‬‬
‫المأجور في أول مدة اإلجارة بما يعد تسليما عرفا"‪ ،‬ولكي يكون المؤجر قد قام بتنفيذ التزامه بالتسليم فال بد من‬
‫أن يش ‪44‬مل التس ‪44‬ليم؛ ليس فق ‪44‬ط العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا أيض ‪44‬ا ك ‪44‬ل م ‪44‬ا يع ‪44‬د من ملحقاته ‪44‬ا م ‪44‬ا لم يوج ‪44‬د اتف ‪44‬اق يقض ‪44‬ي‬
‫بخالف ذلك‪:‬‬
‫تسليم العين المؤجرة (المأجور)‪ :‬انتفاع المستأجر بالعين الم‪4‬ؤجرة أو الم‪4‬أجور لن يتحق‪4‬ق دون أن يق‪4‬وم الم‪4‬ؤجر‬ ‫ا‪.‬‬
‫بتسليمه إياه‪ ،‬ويشمل التزام المؤجر بالتسليم ضرورة تسليم العين المؤجرة على الحالة ال‪44‬تي تم االتف‪44‬اق عليه‪44‬ا في‬
‫عقد اإليجار‪ ،‬شأنه شأن التسليم في عقد البيع‪.‬‬

‫ومن ثم‪ ،‬يجب على المؤجر ح‪4‬تى يك‪4‬ون ق‪44‬د نف‪4‬ذ التزام‪4‬ه بالتس‪4‬ليم أن يق‪4‬وم بتس‪4‬ليم العين الم‪4‬ؤجرة ذاته‪4‬ا ال‪4‬تي تم تعيينه‪4‬ا في‬
‫العق‪44‬د على النح‪44‬و ال‪44‬ذي رأين‪44‬اه س‪44‬ابقا في تع‪44‬يين المنفع‪44‬ة بعق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬وال يج‪44‬وز للمس‪44‬تأجر أن يطلب من الم‪44‬ؤجر تس‪44‬ليمه‬
‫عينا أخرى غير تلك التي تم التوافق بش‪4‬أنها في عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك م‪4‬ا لم يتفق‪4‬ا على خالف ذل‪4‬ك‪ ،‬وق‪4‬د قض‪4‬ت محكم‪4‬ة‬
‫االس‪44‬تئناف المص‪44‬رية في حكم ش‪44‬هير له‪44‬ا ب‪44‬أن "المس‪44‬تأجر ال‪44‬ذي يش‪44‬غل ش‪44‬قة غ‪44‬ير تل‪44‬ك ال‪44‬تي عينه‪44‬ا عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ال يمكن‬
‫اعتب‪44‬اره إال مج‪44‬رد مح‪44‬رز له‪44‬ذه الش‪44‬قة بغ‪44‬ير س‪44‬بب (مغتص‪44‬با)‪ ،‬ول‪44‬ذلك يص‪44‬ح إخراج‪44‬ه ب‪44‬دون حاج‪44‬ة إلى تنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء " (‬
‫‪28/2/1934‬م)‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك إذا م‪44‬ا تم تع‪44‬يين العين الم‪44‬ؤجرة في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار فال ب‪44‬د من أن يل‪44‬زم الم‪44‬ؤجر بتس‪44‬ليم الم‪44‬ال‬
‫ذاته الذي تم التوافق بشأنه‪ ،‬وهذا ي‪4‬برر اش‪4‬تراط الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي والق‪4‬انون ض‪4‬رورة تحدي‪4‬د الم‪4‬ال الم‪4‬ؤجر والمنفع‪4‬ة الم‪4‬راد‬
‫تمكين المس‪4‬تأجر منه‪4‬ا على نح‪4‬و دقي‪4‬ق‪ ،‬فق‪4‬د نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )594‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية على أن‪4‬ه "يش‪4‬ترط لص‪4‬حة اإلج‪4‬ارة‬
‫معرف ‪44‬ة المنفع ‪44‬ة المعق ‪44‬ود عليه ‪44‬ا بع ‪44‬رف أو وص ‪44‬ف‪....‬أم ‪44‬ا ل ‪44‬و جهلت المنفع ‪44‬ة ولم يكن له ‪44‬ا ض ‪44‬ابط من الع ‪44‬رف لم تص ‪44‬ح‬
‫اإلج‪44‬ارة"‪ ،‬فم‪44‬تى ك‪44‬انت العين الم‪44‬ؤجرة موج‪44‬ودة وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬فال ب‪44‬د من تس‪44‬ليمها ف‪44‬ورا‪ ،‬وأن يك‪44‬ون التس‪44‬ليم مطابق‪44‬ا‬
‫للتحدي‪44‬د ال‪44‬ذي تض‪44‬منه العق‪44‬د (طلب‪44‬ة‪1999 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا إذا لم تكن موج‪44‬ودة وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬وك‪44‬انت مم‪44‬ا يج‪44‬وز التعام‪44‬ل به‪44‬ا‬
‫مستقبال‪ ،‬كأن تكون قد أجرت سلما في الفقه اإلسالمي‪ ،‬فال بد حتى يكون المؤجر قد نفذ التزامه بالتسليم أن يقوم بتس‪44‬ليم‬
‫ذات ما تم التوافق بشأنه في العقد‪ ،‬وذلك في الموعد الذي تم االتفاق عليه في العقد‪.‬‬

‫كم ‪44‬ا أن ‪44‬ه يل ‪44‬تزم بتس ‪44‬ليم العين الم ‪44‬ؤجرة بالمواص ‪44‬فات ذاته ‪44‬ا ال ‪44‬تي تم التراض ‪44‬ي بش ‪44‬أنها وقت إب ‪44‬رام العق ‪44‬د‪ ،‬ف ‪44‬إذا ك ‪44‬انت العين‬
‫المؤجرة معينة بالذات وجب حينها على المؤجر تسليم العين ذاتها المتفق عليها‪ ،‬وال يل‪44‬زم المس‪44‬تأجر بقب‪44‬ول الب‪44‬دل‪ ،‬وذل‪44‬ك‬

‫‪361‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫على خالف لو كانت العين الم‪4‬ؤجرة معين‪4‬ة ب‪4‬النوع‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يل‪4‬تزم الم‪4‬ؤجر بتس‪4‬ليم المس‪4‬تأجر عين‪4‬ا من ذات الن‪4‬وع‬
‫والمقدار‪ ،‬ودرجة الجودة المتفق عليها في العقد (جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫العج‪AA‬ز والزي‪AA‬ادة في مق‪AA‬دار العين الم‪AA‬ؤجرة‪ :‬يل‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر بتس‪44‬ليم العين الم‪44‬ؤجرة المح‪44‬ددة والمعين مق‪44‬دارها في‬ ‫ب‪.‬‬
‫عق‪4‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬ف‪44‬إذا ذك‪44‬ر في العق‪4‬د أن ه‪44‬ذه العين تبل‪44‬غ ك‪44‬ذا م‪44‬تر أو ك‪44‬ذا غرف‪44‬ة إن ك‪44‬انت بيت‪44‬ا‪ ،‬ال‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر بتس‪44‬ليم‬
‫ه‪44‬ذا الق‪44‬در المتف‪44‬ق علي‪44‬ه‪ ،‬وإ ن لم يفع‪44‬ل فيك‪44‬ون ق‪44‬د أخ‪44‬ل بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه في مواجه‪44‬ة المس‪44‬تأجر‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه كث‪44‬يرا م‪44‬ا‬
‫يحدث زيادة أو نقصان في مقدار العين المؤجرة‪ ،‬فما حكم الزيادة أو النقصان؟‬

‫العجز في مقدار العين المؤجرة‪ :‬م‪44‬ا لم يكن العج‪44‬ز تافه‪44‬ا‪ ،‬ج‪44‬رى الع‪44‬رف على التج‪44‬اوز عن‪44‬ه في عق‪44‬ود اإليج‪44‬ار‪،‬‬ ‫‪.1‬‬
‫فإن المؤجر يلتزم بتسليم المستأجر المقدار المتفق عليه في العقد‪ ،‬فل‪4‬و اتفق‪4‬ا على أن تك‪4‬ون العين الم‪4‬ؤجرة عب‪4‬ارة‬
‫عن بيت مس‪44‬احته خمس‪44‬مائة م‪44‬تر وحديق‪4‬ة تع‪44‬ادل المس‪44‬احة ذاته‪44‬ا‪ ،‬واكتش‪44‬ف المس‪44‬تأجر بع‪44‬د التس‪44‬لم أن مس‪44‬احة ال‪44‬بيت‬
‫اإلجمالية بالحديقة لم ت‪4‬زد على س‪4‬تمائة م‪4‬تر‪ ،‬فيك‪4‬ون الم‪4‬ؤجر ق‪4‬د أخ‪4‬ل بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه في مواجه‪4‬ة المس‪4‬تأجر‪ ،‬ومن‬
‫ثم يك‪44 4‬ون للمس‪44 4‬تأجر الح‪44 4‬ق في الرج‪44 4‬وع علي‪44 4‬ه في ه‪44 4‬ذه الحال‪44 4‬ة والمطالب‪44 4‬ة بتع‪44 4‬ويض ذل‪44 4‬ك العج‪44 4‬ز (أب‪44 4‬و الس‪44 4‬عود‪،‬‬
‫‪1996‬م)‪ .‬وق‪44‬د يك‪44‬ون التع‪44‬ويض ال‪44‬ذي يطلب‪44‬ه المس‪44‬تأجر ه‪44‬و إنق‪44‬اص األج‪44‬رة‪ ،‬ول‪44‬ه الح‪44‬ق في المطالب‪44‬ة بفس‪44‬خ العق‪44‬د‬
‫م‪44‬تى ك‪44‬ان العج‪44‬ز جس‪44‬يما بحيث لم تع‪44‬د العين الم‪44‬ؤجرة بحالته‪44‬ا تل‪44‬ك كافي‪44‬ة لحص‪44‬ول المس‪44‬تأجر على المنفع‪44‬ة ال‪44‬تي‬
‫يبتغيه‪44‬ا من وراء إب‪44‬رام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬ويك‪44‬ون العج‪44‬ز جس‪44‬يما م‪44‬تى وص‪44‬ل مق‪44‬دارا ل‪44‬و علم ب‪44‬ه المس‪44‬تأجر قب‪44‬ل إب‪44‬رام‬
‫العقد لما أبرمه‪ ،‬وفي كلتا الحالتين له الحق في المطالبة بالتعويض (الجمال‪1991 ،‬م)‪.‬‬

‫الزيادة في مقدار العين المؤجرة‪ :‬إذا تبين للمس‪4‬تأجر بع‪4‬د تس‪4‬لمه العين الم‪4‬ؤجرة أن مق‪4‬دارها أك‪4‬ثر مم‪4‬ا ه‪4‬و متف‪4‬ق‬ ‫‪.2‬‬
‫عليه‪ ،‬كأن يكون قد استأجر أرضا مساحتها ألفا متر‪ ،‬ثم يكتشف بعد تسلمها أنها ثالثة آالف‪ ،‬فإن بيان حكم هذه‬
‫الزيادة يتطلب أن نفرق بين حالتين‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬حالة م‪AA‬ا إذا ك‪AA‬انت األج‪AA‬رة مق‪AA‬درة جمل‪A‬ة عن العين كامل‪A‬ة‪ :‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬ال يل‪44‬تزم المس‪44‬تأجر ب‪44‬دفع أي‪44‬ة‬
‫زيادة في األجرة تقابل الزيادة في مقدار العين المؤجرة‪ ،‬كما ليس للم‪4‬ؤجر أن يط‪4‬الب بفس‪4‬خ العق‪4‬د‪ ،‬والعل‪4‬ة من ه‪4‬ذا الحكم‬
‫هو أن إرادة المتعاق‪44‬دين إذا م‪4‬ا اتجهت إلى تق‪4‬دير األج‪4‬رة جمل‪4‬ة واح‪4‬دة‪ ،‬فإنه‪4‬ا تفس‪4‬ر على أنه‪4‬ا اتجهت إلى أن تش‪4‬مل العين‬
‫المؤجرة كلها حتى ولو زاد مقدارها عن المقدار المحدد في العقد (جبر‪2013 ،‬م)‪ ،‬وليس للمؤجر أن يع‪44‬ترض على ه‪44‬ذا‬
‫الحكم؛ ألن العين المؤجرة كانت في يده قبل تسليمها‪ ،‬ومن ثم فال عذر لجهله بقيمتها‪.‬‬

‫‪362‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬حالة م‪A‬ا إذا ك‪A‬انت األج‪A‬رة مق‪A‬درة على أس‪A‬اس الوح‪A‬دة‪ :‬ك‪44‬أن يتم ت‪44‬أجير م‪44‬ول تج‪44‬اري ك‪44‬امال‪ ،‬وتم االتف‪44‬اق‬
‫على أن عدد المحال التجاري‪4‬ة في‪4‬ه خمس‪4‬ون محال‪ ،‬على أن يك‪4‬ون إيج‪4‬ار ك‪4‬ل مح‪4‬ل منه‪4‬ا عش‪4‬رة آالف لاير ش‪4‬هريا‪ ،‬ثم ت‪4‬بين‬
‫للمس ‪44‬تأجر بع ‪44‬د تس ‪44‬لمها أن ع ‪44‬دد المح ‪44‬ال في الم ‪44‬ول تع ‪44‬دى الس ‪44‬بعين محال‪ ،‬فللحكم في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة ال ب ‪44‬د من التفرق ‪44‬ة بين‬
‫فرضين‪:‬‬

‫الفرض األول‪ :‬إذا كانت العين قابلة للتجزئة‪ :‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬ال يأخ‪44‬ذ المس‪44‬تأجر إال الق‪44‬در المتف‪44‬ق علي‪44‬ه‪ ،‬وه‪44‬و خمس‪44‬ون‬
‫محال‪ ،‬وليس للمؤجر أن يلزمه بالزيادة في هذه الحالة‪.‬‬

‫الف‪AA‬رض الث‪AA‬اني‪ :‬إذا ك‪AA‬انت العين الم‪AA‬ؤجرة غ‪AA‬ير قابل‪AA‬ة للتجزئ‪AA‬ة‪ :‬كت‪44‬أجير ك‪44‬رم عنب أو بس‪44‬تان ورد على أن‪44‬ه ثالث‪44‬ة آالف‬
‫متر‪ ،‬ثم تبين أنه ثالثة آالف وخمسمائة‪ ،‬فهنا يلزم المستأجر بأخذ كل العين المؤجرة مقابل زيادة األج‪44‬رة بمق‪44‬دار م‪44‬ا زاد‬
‫في العين المؤجرة‪ ،‬إال إذا كانت هذه الزيادة جسيمة فللمستأجر عندئذ المطالبة بفسخ العقد (طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬

‫تس‪AA‬ليم ملحق‪AA‬ات العين الم‪AA‬ؤجرة‪ :‬إذا ق ‪44‬ام الم ‪44‬ؤجر بتس ‪44‬ليم العين الم ‪44‬ؤجرة إلى المس ‪44‬تأجر‪ ،‬فإن ‪44‬ه ال يك ‪44‬ون ق ‪44‬د نف ‪44‬ذ‬ ‫‪.3‬‬
‫التزامه بالتسليم كامال متى كان للعين المؤجرة ملحقات؛ وذلك ألن انتفاع المستأجر بالعين على الوجه المقص‪44‬ود‬
‫ال يتحق‪44‬ق غالب‪44‬ا إال بفض‪44‬ل ه‪44‬ذه الملحق‪44‬ات (ج‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ .‬وفي تحدي‪44‬د ماهي‪44‬ة الملحق‪44‬ات في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬فق‪44‬د‬
‫أحالت المجلة الشرعية وكذلك نصوص الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري إلى أحك‪4‬ام عق‪4‬د ال‪4‬بيع في ذل‪4‬ك األم‪4‬ر‪ ،‬النطب‪4‬اق‬
‫األحكام ذاتها هنا أيضا‪ ،‬وقد س‪4‬بقت اإلش‪4‬ارة إلى ذل‪4‬ك خالل دراس‪4‬تنا أحك‪4‬ام عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬ول‪4‬ذا فإنن‪4‬ا نكتفي بم‪4‬ا ذك‪4‬ر‬
‫ونحي ‪44‬ل إلى م ‪44‬ا س ‪44‬بقت دراس ‪44‬ته في ه ‪44‬ذا الص ‪44‬دد‪ ،‬ويكفي أن ن ‪44‬ذكر هن ‪44‬ا أن تحدي ‪44‬د الملحق ‪44‬ات إم ‪44‬ا أن يك ‪44‬ون ب ‪44‬إرادة‬
‫المتعاق‪44‬دين‪ ،‬ف‪44‬إن لم يكن هن‪44‬اك اتف‪44‬اق ت‪44‬ولى القاض‪44‬ي ه‪44‬ذه المهم‪44‬ة‪ ،‬مس‪44‬تعينا بالقواع‪44‬د العام‪44‬ة في تحدي‪44‬د الملحق‪44‬ات‬
‫والتي تقضي بأنه يعد من ملحقات الشيء كل م‪4‬ا أع‪4‬د بص‪44‬فة عام‪4‬ة الس‪4‬تعماله وفق‪4‬ا لم‪4‬ا تقض‪44‬ي ب‪4‬ه طبيع‪4‬ة األش‪4‬ياء‬
‫وعرف الجهة وقصد المتعاقدين‪( .‬المادة ‪ ،566‬القانون المدني المصري)‪.‬‬

‫كيفية التسليم والحالة التي يجب أن تكون عليها العين المؤجرة وقت التسليم‪:‬‬ ‫‪.2‬‬

‫الحال ‪AA‬ة ال ‪AA‬تي يجب أن يتم تس ‪AA‬ليم العين الم ‪AA‬ؤجرة عليه ‪AA‬ا‪ :‬يل‪44 4‬تزم الم‪44 4‬ؤجر ب‪44 4‬أن يس‪44 4‬لم للمس‪44 4‬تأجر العين الم‪44 4‬ؤجرة‬ ‫ا‪.‬‬
‫وملحقاتها على النحو الس‪4‬الف بيان‪4‬ه‪ ،‬وذل‪4‬ك في حال‪4‬ة تص‪44‬لح معه‪4‬ا ألن تفي بم‪4‬ا أع‪4‬دت ل‪4‬ه من المنفع‪4‬ة‪ ،‬وذل‪4‬ك وفق‪4‬ا‬
‫لم‪44‬ا تم االتف‪44‬اق علي‪44‬ه بينهم‪44‬ا أو ب‪44‬الرجوع إلى طبيع‪44‬ة العين ذاته‪44‬ا‪ .‬فالب‪44‬د ‪-‬إذن‪-‬لكي يك‪44‬ون الم‪44‬ؤجر ق‪44‬د نف‪44‬ذ التزام‪44‬ه‬
‫بالتسليم على نحو سليم‪ ،‬أن تكون العين المؤجرة قد تم تسليمها بحالة جيدة تجعلها كافية ألن تفي بالغرض ال‪44‬ذي‬

‫‪363‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫من أجل ‪44 4‬ه تم اس ‪44 4‬تئجارها‪ ،‬فل ‪44 4‬و ك ‪44 4‬انت العين الم ‪44 4‬ؤجرة مهدم ‪44 4‬ة أو به ‪44 4‬ا بعض األعط ‪44 4‬ال‪ ،‬فعلى الم ‪44 4‬ؤجر أن يق ‪44 4‬وم‬
‫بإصالحها قبل تسليمها‪ ،‬فإذا تخلف المؤجر عن القيام بذلك كان للمستأجر الحق في الرجوع عليه إلرغام‪4‬ه على‬
‫القي‪44‬ام بإص‪44‬الحها‪ .‬وتق‪4‬دير م‪44‬ا إذا ك‪44‬انت العين الم‪44‬ؤجرة بحال‪44‬ة تص‪44‬لح معه‪44‬ا ألن ت‪44‬ؤدي الغ‪44‬رض منه‪44‬ا‪ ،‬مرجع‪44‬ه إلى‬
‫االتفاق بين المؤجر والمستأجر في العقد‪ ،‬كأن يذكر أن الغرض من إيجار العين ه‪44‬و الس‪44‬كنى‪ ،‬فيجب حينئ‪44‬ذ على‬
‫المؤجر أن يهيئ العين المؤجرة ألن تكون صالحة للس‪4‬كنى‪ ،‬ف‪44‬إن لم يكن هن‪4‬اك اتف‪4‬اق‪ ،‬وجب الرج‪4‬وع إلى طبيع‪4‬ة‬
‫العين ذاته ‪44‬ا‪ ،‬ف ‪44‬إذا ك ‪44‬انت العين مخصص ‪44‬ة بطبيعته ‪44‬ا للس ‪44‬كنى فال ب ‪44‬د أن يهيئه ‪44‬ا ل ‪44‬ذلك الغ ‪44‬رض‪ ،‬وإ ن ك ‪44‬انت مهي ‪44‬أة‬
‫كمخ‪4‬زن فال ب‪4‬د أن يتم تهيئته‪4‬ا ل‪4‬ذلك من خالل إزال‪4‬ة أي عقب‪4‬ات تح‪4‬ول دون تحقي‪4‬ق الغ‪4‬رض المقص‪4‬ود منه‪4‬ا‪ ،‬ك‪4‬أن‬
‫يك‪44 4‬ون داخله‪44 4‬ا بض‪44 4‬اعة ل‪44 4‬ه فيق‪44 4‬وم بإخالئه‪44 4‬ا‪ .‬وه‪44 4‬ذا االل‪44 4‬تزام يق‪44 4‬ع على ع‪44 4‬اتق الم‪44 4‬ؤجر ح‪44 4‬تى ول‪44 4‬و ك‪44 4‬ان من قبي‪44 4‬ل‬
‫اإلصالحات التأجيرية التي تقع على عاتق المستأجر بعد إبرام عق‪4‬د اإليج‪4‬ار (أب‪4‬و الس‪4‬عود‪1996 ،‬م)‪ ،‬وعلى ه‪4‬ذا‬
‫نص‪44‬ت الم‪4‬ادة (‪ )575‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية‪ ،‬حيث ج‪4‬اء فيه‪4‬ا‪" :‬يجب على الم‪4‬ؤجر عن‪4‬د اإلطالق ك‪4‬ل م‪4‬ا يتمكن ب‪4‬ه‬
‫المس‪44 4‬تأجر من االنتف‪44 4‬اع على الوج‪44 4‬ه المس‪44 4‬مى في العق‪44 4‬د‪ ،‬فتلزم‪44 4‬ه في إج‪44 4‬ارة الداب‪44 4‬ة إحض‪44 4‬ارها بزمامه‪44 4‬ا ورحله‪44 4‬ا‬
‫وحزامه ‪44‬ا ثم قوده ‪44‬ا أو س ‪44‬وقها والش ‪44‬د والح ‪44‬ط حس ‪44‬ب المتع ‪44‬ارف‪ ،‬أو أن تك ‪44‬ون أبوابه ‪44‬ا محطم ‪44‬ة فيق ‪44‬وم بإص ‪44‬الحها‬
‫وهك ‪44‬ذا‪ ،‬إن ش ‪44‬رط س ‪44‬فره معه ‪44‬ا‪ ،‬وفي إج ‪44‬ارة ال ‪44‬دار يلزم ‪44‬ه ترميمه ‪44‬ا وإ ص ‪44‬الح منكس ‪44‬ر وإ قام ‪44‬ة مائ ‪44‬ل وعم ‪44‬ل ب ‪44‬اب‬
‫وتنظيف مجاري مياهها وتفريغ بالوعة وكنيف"‪ ،‬وهذا االل‪4‬تزام غ‪4‬ير قاص‪44‬ر على العين ذاته‪44‬ا وإ نم‪44‬ا يش‪44‬مل أيض‪44‬ا‬
‫ملحقاتها كما يفهم من نص الم‪4‬ادة (‪ )575‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية‪ ،‬فل‪4‬و ك‪4‬ان مص‪44‬عد الم‪4‬نزل معطال‪ ،‬فعلي‪4‬ه إص‪44‬الحه‬
‫قبل التسليم حتى يتمكن المستأجر من االنتفاع به‪ ،‬كما يجب على الم‪4‬ؤجر أن يس‪4‬لم العين الم‪4‬ؤجرة خالي‪4‬ة من أي‪4‬ة‬
‫عوائ ‪44‬ق ق ‪44‬د تح ‪44‬ول دون انتف ‪44‬اع المس ‪44‬تأجر به ‪44‬ا‪ ،‬ومن ذل ‪44‬ك إذا ك ‪44‬انت العين في حي ‪44‬ازة مس ‪44‬تأجر آخ ‪44‬ر انتهت م ‪44‬دة‬
‫إيجاره‪ ،‬فيجب على المؤجر أن يخليها من هذه الحيازة‪ ،‬ويعد رفعه دعوى اإلخالء من قبيل تنفيذ التزام‪4‬ه بإزال‪4‬ة‬
‫هذه العوائق‪.‬‬

‫أم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬ان الع‪44‬ذر الم‪44‬انع من االنتف‪44‬اع ب‪44‬العين غ‪44‬ير راج‪44‬ع إلى تقص‪44‬ير أو خط‪44‬أ من الم‪44‬ؤجر وإ نم‪44‬ا لظ‪44‬روف خارج‪44‬ة عن‬
‫إرادته‪ ،‬فال يكون مقصرا حينها‪ ،‬غير أنه يمكن المطالبة بفسخ اإلجارة فيما تبقى من مدة اإلج‪44‬ارة‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا نص‪44‬ت علي‪44‬ه‬
‫المادة (‪ ) 559‬من المجلة الشرعية التي جاء فيها‪" :‬العذر المانع من االنتفاع إذا كان ناشئا من جهة المعقود عليه يقتضي‬
‫فسخ اإلجارة‪ ،‬مثال لو اكترى أرضا ليزرعه‪4‬ا أو دارا ليس‪4‬كنها ف‪4‬انقطع الم‪4‬اء‪ ،‬أو انه‪4‬دمت ال‪4‬دار قب‪4‬ل انقض‪4‬اء م‪4‬دة اإلج‪4‬ارة‬
‫انفس‪44‬خت فيم‪44‬ا بقي من الم‪44‬دة‪ ،‬أم‪44‬ا الع‪44‬ذر الناش‪44‬ئ من غ‪44‬ير المعق‪44‬ود علي‪44‬ه فال يقتض‪44‬ي الفس‪44‬خ"‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه إذا ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر‬
‫على علم به‪44‬ذا الع‪44‬ذر قب‪44‬ل اإليج‪44‬ار وم‪44‬ع ذل‪44‬ك قِب ل ب‪44‬إبرام العق‪44‬د س‪44‬قط حق‪44‬ه حينه‪44‬ا في الفس‪44‬خ وه‪44‬ذا م‪44‬ا تض‪44‬منه نص الم‪44‬ادة (‬

‫‪364‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫‪ ) 626‬من المجلة الشرعية التي نصت على أنه "يصح إجارة األرض التي ال ماء لها للزرع م‪4‬ع علم المتعاق‪4‬دين بحاله‪4‬ا‪،‬‬
‫وكذا التي لها ماء غير دائم ولو ك‪4‬ان الظ‪4‬اهر انقطاع‪4‬ه قب‪4‬ل ال‪4‬زرع أو ع‪4‬دم كفايت‪4‬ه ل‪4‬ه"‪ ،‬كم‪4‬ا أج‪4‬ازت الم‪4‬ادة ( ‪ )627‬إج‪4‬ارة‬
‫هذا النوع من األراضي متى ظن المستأجر أن وجود الماء بأمطار معتادة أو زيادة معتادة من نهر أو عين عليه‪ ،‬س‪44‬واء‬
‫تحققت الظن‪44‬ون أو لم تتحق‪44‬ق‪ ،‬وذل‪44‬ك على خالف األرض ال‪44‬تي ين‪44‬در المط‪44‬ر فيه‪44‬ا أو ليس فيه‪44‬ا زي‪44‬ادة معت‪44‬ادة من نه‪44‬ر أو‬
‫عين فهذه ال تجوز إجارتها إال إذا توافر مصدر مياه لها‪.‬‬

‫كيفية وميعاد ومكان التسليم‪ :‬في كيفية التسليم وكذلك فيما يتعل‪4‬ق بزمان‪4‬ه ومكان‪4‬ه‪ ،‬أح‪4‬الت األنظم‪4‬ة القانوني‪4‬ة فيه‪4‬ا‬ ‫ب‪.‬‬
‫إلى أحكام تسليم المبيع في هذا الشأن‪ ،‬سيما وأنهما يأخذان الحكم ذاته‪ ،‬ولذا فإننا نحيل إلى ما سبقت دراسته في‬
‫أحك‪44‬ام تس‪44‬ليم الم‪44‬بيع س‪44‬واء بكيفيت‪44‬ه وزمان‪44‬ه ومكان‪44‬ه ونفقات‪44‬ه‪ ،‬كم‪44‬ا نحي‪44‬ل في ه‪44‬ذا الش‪44‬أن إلى ح‪44‬ق الم‪44‬ؤجر في حبس‬
‫العين الم‪44‬ؤجرة في ح‪44‬ال ع‪44‬دم ال‪44‬تزام المس‪44‬تأجر ب‪44‬دفع األج‪44‬رة‪ ،‬وذل‪44‬ك منع‪44‬ا للتك‪44‬رار‪ ،‬ون‪44‬ود هن‪44‬ا فق‪44‬ط أن نش‪44‬ير إلى‬
‫نص الم‪44‬ادة (‪ )574‬من المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية ال‪44‬تي ح‪44‬ددت موع‪44‬د التس‪44‬ليم بأن‪44‬ه بداي‪44‬ة اإلج‪44‬ارة فنص‪44‬ت على أن‪44‬ه "يل‪44‬زم‬
‫الم‪44‬ؤجر تس‪44‬ليم العين الم‪44‬ؤجرة في أول م‪44‬دة اإلج‪44‬ارة بم‪44‬ا يع‪44‬د تس‪44‬ليما عرف‪44‬ا"‪ .‬إذن‪ ،‬احتكمت المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية إلى‬
‫العرف الجاري في تحديد كيفية التسليم وحالته‪ ،‬وذلك لتحديد ما إذا كان المؤجر قد نفذ التزامه بالتسليم أم ال‪.‬‬

‫جزاء عدم قيام المؤجر بالتسليم‪ :‬إذا لم يقم المؤجر بتس‪4‬ليم العين الم‪4‬ؤجرة في حال‪4‬ة تك‪4‬ون فيه‪4‬ا ص‪4‬الحة لالنتف‪4‬اع‬ ‫‪.3‬‬
‫به ‪44‬ا حس ‪44‬ب الغ ‪44‬رض ال ‪44‬ذي أج ‪44‬رت من أجل ‪44‬ه‪ ،‬أو إذا نقص ه ‪44‬ذا االنتف ‪44‬اع نقص ‪44‬ا كب ‪44‬يرا‪ ،‬ج ‪44‬از للمس ‪44‬تأجر حينه ‪44‬ا أن‬
‫يط‪44 4‬الب بفس‪44 4‬خ اإلج‪44 4‬ارة‪ ،‬أو إنق‪44 4‬اص األج‪44 4‬رة بالق‪44 4‬در ال‪44 4‬ذي انتقص في‪44 4‬ه االنتف‪44 4‬اع‪ ،‬ول‪44 4‬ه أن يط‪44 4‬الب ب‪44 4‬التعويض في‬
‫الح‪44‬التين‪ ،‬كم‪44‬ا أن للمس‪44‬تأجر في ح‪44‬ال ك‪44‬انت العين الم‪44‬ؤجرة من ش‪44‬أنها أن تع‪44‬رض ص‪44‬حة المس‪44‬تأجر أو الق‪44‬اطنين‬
‫مع‪44‬ه إلى الخط‪44‬ر‪ ،‬وك‪44‬ان ه‪44‬ذا الخط‪44‬ر جس‪44‬يما فمن حق‪44‬ه أن يط‪44‬الب بفس‪44‬خ العق‪44‬د‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك أن يتف‪44‬ق الم‪44‬ؤجر م‪44‬ع‬
‫شركة اتصاالت على تركيب برج هاتف جوال في البيت ال‪4‬ذي يس‪4‬تأجره المس‪4‬تأجر‪ ،‬مم‪4‬ا ي‪4‬ؤدي إلى وج‪4‬ود خط‪4‬ر‬
‫جس‪4‬يم يه‪4‬دد ص‪4‬حة المس‪4‬تأجر وعائلت‪4‬ه ح‪4‬تى ول‪4‬و ك‪4‬ان على الم‪4‬دى البعي‪4‬د‪ ،‬ويج‪4‬وز ل‪4‬ه أن يتمس‪4‬ك بفس‪4‬خ العق‪4‬د ح‪4‬تى‬
‫ولو كان قد تنازل عنه مسبقا وفقا ألحكام اإلعف‪4‬اء من المس‪4‬ؤولية‪ ،‬وس‪4‬نعالج أحك‪4‬ام فس‪4‬خ عق‪4‬د اإليج‪4‬ار في الوح‪4‬دة‬
‫األخيرة من هذا المقرر إن شاء اهلل‪.‬‬

‫‪365‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫ثانيًا‪ :‬التزام المؤجر بالصيانة‬

‫صورة (‪)2-12‬‬

‫توطئة‪ :‬يهدف عقد اإليجار ‪ -‬كما أسلفنا ‪ -‬إلى تمكين المستأجر من االنتفاع ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬وذل‪4‬ك طيل‪4‬ة م‪4‬دة اإليج‪4‬ار‪،‬‬
‫وله ‪44‬ذا الس ‪44‬بب ف ‪44‬رض الق ‪44‬انون والفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي على الم ‪44‬ؤجر أن يق ‪44‬وم بتس ‪44‬ليم العين الم ‪44‬ؤجرة بحال ‪44‬ة جي ‪44‬دة تس ‪44‬مح معه ‪44‬ا‬
‫للمس‪44‬تأجر باالنتف‪44‬اع به‪44‬ا حس‪44‬ب الغ‪44‬رض ال‪44‬ذي ابتغ‪44‬اه من وراء اس‪44‬تئجارها‪ ،‬غ‪44‬ير أن ه‪44‬ذا الش‪44‬رط ال ينتهي بمج‪44‬رد تس‪44‬ليم‬
‫العين الم‪44‬ؤجرة على ه‪44‬ذا النح‪44‬و‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ه‪44‬و ش‪44‬رط اس‪44‬تمرار‪ ،‬إذ يظ‪44‬ل الم‪44‬ؤجر ملتزم‪44‬ا في مواجه‪44‬ة المس‪44‬تأجر بتمكين‪44‬ه من‬
‫االنتف‪44 4‬اع على أكم‪44 4‬ل وج‪44 4‬ه‪ .‬وعلي‪44 4‬ه‪ ،‬إذا ط‪44 4‬رأ في أثن‪44 4‬اء اإليج‪44 4‬ار ط‪44 4‬ارئ أدى إلى انتق‪44 4‬اص المنفع‪44 4‬ة المتحص‪44 4‬لة من العين‬
‫الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وجب على الم ‪44‬ؤجر تالفي ذل ‪44‬ك وإ ص ‪44‬الحها ح ‪44‬تى تع ‪44‬ود ص ‪44‬الحة لتأدي ‪44‬ة الغ ‪44‬رض المقص ‪44‬ود منه ‪44‬ا‪ ،‬ول ‪44‬ذا ف ‪44‬رض‬
‫القانون على المؤجر التزاما بضرورة صيانة العين الم‪4‬ؤجرة خالل ف‪44‬ترة اإليج‪4‬ار‪ ،‬وإ ج‪4‬راء أعم‪4‬ال الص‪44‬يانة كاف‪44‬ة الالزم‪4‬ة‬
‫الستمرار تقديم المنفعة المطلوبة وعلى النحو المحدد‪.‬‬

‫مضمون التزام المؤجر بالص‪AA‬يانة‪ :‬مض‪44‬مون ه‪44‬ذا االل‪44‬تزام يتطلب من‪44‬ا تحدي‪44‬د الترميم‪44‬ات ال‪44‬تي يل‪44‬تزم به‪44‬ا الم‪44‬ؤجر‬ ‫‪.1‬‬
‫هن‪44‬ا‪ ،‬وي‪44‬ذهب الق‪44‬انون في ه‪44‬ذا الخص‪44‬وص إلى وض‪44‬ع مب‪44‬دأ وقاع‪44‬دة عام‪44‬ة‪ ،‬وهي أن الم‪44‬ؤجر ال يل‪44‬تزم بالترميم‪44‬ات‬
‫باهظة النفقات‪ ،‬وعليه فهل تشمل أعمال الصيانة حالة هالك العين المؤجرة؟‬

‫حالة الهالك الكلي للعين المؤجرة‪:‬‬ ‫ا‪.‬‬

‫‪366‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫يفرق القانون وكذلك الفقه بخصوص هذه المسألة بين عدة فرضيات‪:‬‬

‫الفرض‪AA‬ية األولى‪ :‬هالك العين الم‪AA‬ؤجرة بخط‪AA‬أ الم‪AA‬ؤجر‪ :‬ل ‪44‬و هلكت العين الم ‪44‬ؤجرة أو أص ‪44‬بحت في حاج ‪44‬ة إلى ال ‪44‬ترميم‬
‫بس‪44‬بب خط‪44‬أ من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬فإن‪44‬ه يل‪44‬تزم بإعادته‪44‬ا إلى م‪44‬ا ك‪44‬انت علي‪44‬ه‪ ،‬وذل‪44‬ك اس‪44‬تنادا إلى القواع‪44‬د العام‪44‬ة في المس‪44‬ؤولية دون‬
‫حاجة إلى االستناد في ذلك إلى التزامه بالصيانة‪ ،‬فهذه الحالة إذن تخرج عن مضمون التزام الم‪44‬ؤجر بالص‪44‬يانة وتخض‪44‬ع‬
‫للقواع‪44‬د العام‪44‬ة في المس‪44‬ؤولية كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه ال يس‪44‬تحق األج‪44‬رة خالل ه‪44‬ذه الف‪44‬ترة (الجم‪44‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬كم‪44‬ا يل‪44‬تزم‬
‫بتع‪44‬ويض المس‪44‬تأجر عم‪44‬ا لحق‪44‬ه من ض‪44‬رر ج‪44‬راء ذل‪44‬ك‪ ،‬ومن ص‪44‬ور التع‪44‬ويض أن ي‪44‬وفر ل‪44‬ه عين‪44‬ا أخ‪44‬رى مثيل‪44‬ة أو مش‪44‬ابهة‬
‫للعين الهالكة بخطئه وتمكينه من االنتفاع بها حتى ينتهي من إعادة العين كما كانت عليه من قبل‪.‬‬

‫الفرض‪AA‬ية الثاني‪AA‬ة‪ :‬هالك العين الم‪AA‬ؤجرة بخط‪AA‬أ المس‪AA‬تأجر‪ :‬ف ‪44‬إذا هلكت العين الم ‪44‬ؤجرة وأص ‪44‬بحت في حاج ‪44‬ة إلى ال ‪44‬ترميم‬
‫وكان السبب في ذلك المستأجر‪ ،‬فإنه يلتزم بإعادته‪4‬ا إلى م‪4‬ا ك‪4‬انت علي‪4‬ه من قب‪4‬ل وفق‪4‬ا للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬م‪4‬ع التع‪4‬ويض عم‪4‬ا‬
‫لحق المؤجر من ضرر‪ ،‬وال يلتزم المؤجر بإعادة العين إلى م‪4‬ا ك‪4‬انت علي‪4‬ه هن‪4‬ا‪ ،‬وق‪44‬د نص‪44‬ت المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية في مادته‪4‬ا‬
‫رقم (‪ )721‬على أنه " إذا خالف المستأجر في استيفاء المنفعة كان تعديا فيضمن المأجور لو تلف"‪.‬‬

‫الفرضية الثالثة‪ :‬هالك العين المؤجرة بالسبب األجنبي‪ :‬نص‪44‬ت الم‪44‬ادة رقم (‪ )717‬منه‪44‬ا على أن "الم‪44‬أجور أمان‪44‬ة في ي‪44‬د‬
‫المس‪44‬تأجر فال يض‪44‬منه ل‪44‬و تل‪44‬ف بال تع‪ٍّ4‬د وال تقص‪44‬ير"‪ .‬وعلي‪44‬ه‪ ،‬فل‪4‬و هلكت العين الم‪44‬ؤجرة لس‪44‬بب أجن‪44‬بي ال ي‪44‬د للمس‪44‬تأجر أو‬
‫المؤجر فيه‪ ،‬فإن المؤجر ال يلتزم بإعادتها إلى ما كانت عليه من قبل‪ ،‬وذلك نظرا ألنه‪4‬ا تع‪4‬د من الترميم‪4‬ات ال‪4‬تي تحت‪4‬اج‬
‫إلى نفق‪44‬ات باهظ‪44‬ة‪ ،‬وق‪44‬د الحظن‪44‬ا أن المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية لم تنص على إل‪44‬زام الم‪44‬ؤجر بإع‪44‬ادة العين إلى م‪44‬ا ك‪44‬انت علي‪44‬ه‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬
‫اكتفت بتحميله تبعة الهالك للسبب األجنبي‪ ،‬وذلك ألنه ه‪4‬و المال‪4‬ك‪ .‬والقاع‪4‬دة‪ ،‬أن تبع‪4‬ة الهالك تك‪4‬ون على المال‪4‬ك إذا ك‪4‬ان‬
‫سبب الهالك السبب األجنبي‪ ،‬وينفسخ العقد في هذه الحالة من تلقاء نفسه‪ ،‬وما هذا إال محض تطبيق للقواعد العامة‪.‬‬

‫‪367‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫تابع ثانيًا‪ :‬التزام المؤجر بالصيانة‬

‫حالة الهالك الجزئي للعين المؤجرة‪ :‬بع‪4‬د اس‪4‬تبعاد ح‪4‬االت الهالك الكلي من أعم‪4‬ال الص‪4‬يانة وال‪4‬ترميم ال‪4‬تي يل‪4‬تزم‬ ‫ب‪.‬‬
‫به ‪44‬ا الم ‪44‬ؤجر خالل ف ‪44‬ترة اإليج ‪44‬ار‪ ،‬ال يتبقى س ‪44‬وى الهالك الج ‪44‬زئي‪ ،‬ولكي ي ‪44‬دخل الهالك الج ‪44‬زئي ض ‪44‬من ال ‪44‬تزام‬
‫الم‪44‬ؤجر بالص‪44‬يانة فال يخ‪44‬رج ال ب‪44‬د أن يك‪44‬ون الهالك راجع‪44‬ا إلى الس‪44‬بب األجن‪44‬بي والق‪44‬وة الق‪44‬اهرة‪ ،‬أو بس‪44‬بب ط‪44‬ول‬
‫االس‪44‬تعمال‪ ،‬فه‪44‬ذه التزام‪44‬ات تق‪44‬ع على ع‪44‬اتق الم‪44‬ؤجر وال تس‪44‬تند في قيامه‪44‬ا إلى القواع‪44‬د العام‪44‬ة فه‪44‬ل يل‪44‬تزم الم‪44‬ؤجر‬
‫فيها بالصيانة؟‬

‫ذهب البعض إلى أن الم‪44‬ؤجر غ‪44‬ير مل‪44‬تزم بإع‪44‬ادة العين إلى م‪44‬ا ك‪44‬انت علي‪44‬ه من قب‪44‬ل‪ ،‬وذل‪44‬ك اس‪44‬تنادا إلى أن إع‪44‬ادة‬ ‫‪-‬‬
‫العين إلى ما كانت عليه قبل الهالك يعني تجديدها وليس مج‪4‬رد ترميمه‪4‬ا‪ ،‬ف‪4‬الترميم ه‪4‬و إص‪4‬الح م‪4‬ا يع‪4‬تري العين‬
‫من خلل وليس إعادتها بعد زوالها‪.‬‬

‫بينما ذهب رأي آخر ‪-‬وهو الراجح‪-‬إلى أن الم‪4‬ؤجر مل‪4‬تزم هن‪4‬ا بإع‪4‬ادة العين إلى م‪4‬ا ك‪4‬انت علي‪4‬ه من قب‪4‬ل؛ وذل‪4‬ك‬ ‫‪-‬‬
‫ألن القانون يعطي للمستأجر الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني في حال الهالك الجزئي‪ ،‬والتنفيذ العيني ال يخرج‬
‫عن إع‪44‬ادة الح‪44‬ال إلى م‪44‬ا ك‪44‬انت علي‪44‬ه قب‪44‬ل الهالك‪ ،‬كم‪44‬ا أن عملي‪44‬ة التمي‪44‬يز بين التجدي‪44‬د وال‪44‬ترميم ليس‪44‬ت يس‪44‬يرة‪ ،‬إذ‬
‫عادة ما يقتضي الترميم استبعاد الجزء التالف وإ قامته من جديد (الجمال‪1991 ،‬م)‪.‬‬

‫غ‪44‬ير أن إل‪44‬زام الم‪44‬ؤجر بإع‪44‬ادة الج‪44‬زء الت‪44‬الف من العين الم‪44‬ؤجرة في حال‪44‬ة الهالك الج‪44‬زئي ليس مطلق‪44‬ا‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يش‪44‬ترط أن‬
‫تك‪44‬ون نفق‪4‬ات إعادت‪44‬ه ليس‪44‬ت باهظ‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬انت باهظ‪44‬ة ومن ش‪44‬أنها إره‪44‬اق الم‪44‬ؤجر فإن‪44‬ه غ‪4‬ير مل‪44‬زم حينه‪44‬ا بإعادته‪44‬ا‪ ،‬وليس‬
‫أم‪44‬ام المس‪44‬تأجر من خي‪44‬ار س‪44‬وى المطالب‪44‬ة بالفس‪44‬خ أو بإنق‪44‬اص األج‪44‬رة‪ ،‬كم‪44‬ا أن للمس‪44‬تأجر أن ينف‪44‬ذ عين‪44‬ا على نفق‪44‬ة الم‪44‬ؤجر‪،‬‬
‫ويحدث هذا كثيرا في الحياة الواقعية‪ ،‬فكثيرا ما تحتاج العين المؤجرة إلى تجديد بعض جدرانها أو أعمدتها أو س‪44‬قفها أو‬
‫خزانات المياه فيه‪4‬ا‪ ،‬ف‪4‬يرفض الم‪4‬ؤجر اإلص‪4‬الح‪ ،‬ويتف‪4‬ق م‪4‬ع المس‪4‬تأجر على القي‪4‬ام ب‪4‬ذلك‪ ،‬ثم خص‪4‬م القيم‪4‬ة من األج‪4‬رة بع‪4‬د‬
‫ذلك‪ ،‬وعلى هذا نصت المادة (‪ )624‬من المجلة الشرعية فجاء فيها‪" :‬ال تلزم المستأجر عمارة ونحوها وال شرط ذل‪44‬ك‪،‬‬

‫‪368‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫ولو أنفق المستأجر في العمارة بناء على اشتراطها أو بإذنه رجع على المؤجر بما أنفقه‪ ،‬أما إذا أنفق دون إذنه فليس له‬
‫أن يرجع عليه بشيء ويكون متبرعا"‪.‬‬

‫النفق‪AA‬ات الض‪AA‬رورية والترميم‪AA‬ات التأجيري‪AA‬ة‪ :‬يقص‪44‬د بالترميم‪44‬ات الض‪44‬رورية تل‪44‬ك "الترميم‪44‬ات ال‪44‬تي تك‪44‬ون الزم‪44‬ة‬ ‫ج‪.‬‬
‫النتف‪4‬اع المس‪44‬تأجر‪ ،‬وال تك‪44‬ون لمج‪44‬رد تحس‪44‬ين العين وتجميله‪44‬ا س‪44‬واء أك‪44‬انت الزم‪44‬ة أم لم تكن الزم‪44‬ة ل‪44‬ذلك‪ ،‬وح‪44‬تى‬
‫ول ‪44‬و لم تكن ض ‪44‬رورية لحف ‪44‬ظ العين نفس ‪44‬ها" (الجم ‪44‬ال‪ ،1991 ،‬ص‪ .)355‬أم ‪44‬ا الترميم ‪44‬ات التأجيري ‪44‬ة‪ ،‬فهي تل ‪44‬ك‬
‫"ال‪44‬تي تك‪44‬ون ناتج‪44‬ة عن االس‪44‬تعمال الع‪44‬ادي للعين الم‪44‬ؤجرة"‪ ،‬والترميم‪44‬ات الض‪44‬رورية هي وح‪44‬دها ال‪44‬تي يل‪44‬تزم به‪44‬ا‬
‫الم ‪44‬ؤجر دون الترميم ‪44‬ات التأجيري ‪44‬ة‪ ،‬والترميم ‪44‬ات التأجيري ‪44‬ة هي الترميم ‪44‬ات الزهي ‪44‬دة ال ‪44‬تي ال تش ‪44‬كل عبئ ‪44‬ا على‬
‫الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وذل‪44‬ك بحس‪44‬ب طبيع‪44‬ة العين وم‪44‬ا يقض‪44‬ي ب‪44‬ه الع‪44‬رف‪ .‬ومن أمثل‪44‬ة النفق‪44‬ات الض‪44‬رورية‪ ،‬ت‪44‬رميم األس‪44‬قف‪،‬‬
‫ونزح اآلبار والمراحيض ومص‪44‬ارف المي‪4‬اه‪ .‬ومن أمثل‪4‬ة الترميم‪4‬ات التأجيري‪4‬ة‪ ،‬تطه‪4‬ير وص‪44‬يانة ال‪4‬ترع والم‪4‬راوي‬
‫والمص ‪44‬ارف‪ ،‬وفي ت‪44‬أجير المن‪44‬ازل يك‪44‬ون من قبي‪44‬ل النفق‪44‬ات التأجيري‪44‬ة ال‪44‬تي يل‪44‬تزم به‪44‬ا المس‪44‬تأجر نظ‪44‬را لتفاهته‪44‬ا‪،‬‬
‫ومث ‪44‬ال ذل ‪44‬ك إص ‪44‬الح مفت ‪44‬اح الم ‪44‬نزل أو زج ‪44‬اج النواف ‪44‬ذ‪ ،‬وال ‪44‬ذي يل ‪44‬تزم به ‪44‬ا ه ‪44‬و المس ‪44‬تأجر وليس الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬ولكي‬
‫يتخلص المس‪44 4‬تأجر من عبء تحم‪44 4‬ل النفق‪44 4‬ات التأجيري‪44 4‬ة علي‪44 4‬ه أن يثبت أنه‪44 4‬ا راجع‪44 4‬ة إلى الس‪44 4‬بب األجن‪44 4‬بي‪ ،‬ف‪44 4‬إن‬
‫استطاع أن يثبت ذلك انتقل عبؤها إلى المؤجر‪.‬‬

‫ص‪AA‬يانة األج‪AA‬زاء المش‪AA‬تركة بين المس‪AA‬تأجر وغ‪AA‬يره‪ :‬كالمص‪44‬اعد‪ ،‬وس‪44‬لم البن‪44‬اء المك‪44‬ون من طواب‪44‬ق‪ ،‬فه‪44‬ذه األش‪44‬ياء‬ ‫د‪.‬‬
‫وعلى ال ‪44‬رغم من أنه ‪44‬ا تع ‪44‬د من ملحق ‪44‬ات العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬ال ‪44‬تي يجب على الم ‪44‬ؤجر تس ‪44‬ليمها للمس ‪44‬تأجر‪ ،‬ومن ثم‬
‫تكون في حيازة المستأجر‪ ،‬وهو الملتزم بحسب األصل بإجراء الترميمات التأجيرية كافة الناتج‪44‬ة عن االس‪44‬تخدام‬
‫الع‪44‬ادي له‪44‬ا ش‪44‬أنها ش‪44‬أن الترميم‪44‬ات التأجيري‪44‬ة للعين الم‪44‬ؤجرة ذاته‪44‬ا ‪-‬ف‪44‬إن الم‪44‬ؤجر ه‪44‬و من يتحمله‪44‬ا هن‪44‬ا‪ ،‬وه‪44‬و من‬
‫يلتزم بإجرائها وليس المستأجرين (طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬

‫االتفاق على مخالفة األحكام السابقة‪ :‬في جمي‪44‬ع األح‪44‬وال الس‪44‬ابقة‪ ،‬يج‪44‬وز االتف‪44‬اق على م‪44‬ا يخالفه‪44‬ا؛ لكونه‪44‬ا غ‪44‬ير‬ ‫ه‪.‬‬
‫متعلق‪44‬ة بالنظ‪44‬ام الع‪44‬ام‪ ،‬ومن ثم يج‪44‬وز االتف‪44‬اق على أن يتحم‪44‬ل الم‪44‬ؤجر الترميم‪44‬ات كاف‪44‬ة ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬انت تأجيري‪44‬ة‬
‫ناتج‪44‬ة عن االس‪44‬تعمال الع‪44‬ادي للعين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وق‪44‬د ج‪44‬رى الع‪44‬رف في الري‪44‬اض على أن يتحم‪44‬ل الم‪44‬ؤجر ف‪44‬اتورة‬
‫المياه مهما بلغت قراءة العداد‪ ،‬وذلك في مقابل مبلغ مالي يدفع مق‪4‬دما‪ ،‬وفي ح‪4‬ال انقط‪4‬اع المي‪4‬اه يل‪4‬تزم ه‪4‬و بتعبئ‪4‬ة‬
‫الخزان وليس المستأجرين‪.‬‬

‫جزاء اإلخالل بااللتزام بالصيانة‪:‬‬ ‫‪.2‬‬

‫‪369‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫يخض ‪44‬ع ال ‪44‬تزام الم ‪44‬ؤجر ب ‪44‬إجراء أعم ‪44‬ال الص ‪44‬يانة الالزم ‪44‬ة للعين الم ‪44‬ؤجرة من أج ‪44‬ل تمكين المس ‪44‬تأجر من االنتف ‪44‬اع الكام ‪44‬ل‬
‫بالعين المؤجرة للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬فللمس‪4‬تأجر أن يطلب التنفي‪4‬ذ العي‪4‬ني‪ ،‬أو الفس‪4‬خ أو إنق‪4‬اص األج‪4‬رة‪ ،‬م‪4‬ع التع‪4‬ويض إن ك‪4‬ان‬
‫ل‪44‬ه مقتض‪44‬ى‪ ،‬كم‪44‬ا يك‪44‬ون للمس‪44‬تأجر الح‪44‬ق في حبس األج‪44‬رة ح‪44‬تى يق‪4‬وم الم‪44‬ؤجر بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه بالص‪44‬يانة‪ ،‬وتنطب‪44‬ق على ك‪44‬ل‬
‫جزاء من هذه الجزاءات أحكام القواعد العامة‪:‬‬

‫التنفيذ العي‪A‬ني‪ :‬إن لم تكن الترميم‪44‬ات تحت‪44‬اج إلى نفق‪44‬ات باهظ‪44‬ة‪ ،‬وك‪44‬انت راجع‪44‬ة إلى الس‪44‬بب األجن‪44‬بي فللمس‪44‬تأجر‬ ‫ا‪.‬‬
‫الحق في إجبار المؤجر على إجراء أعمال الصيانة الالزمة الواقعة على عاتقه‪ ،‬وذل‪44‬ك بع‪44‬د أن يع‪44‬ذره ب‪44‬ذلك‪ ،‬وال‬
‫يج ‪44‬وز للم ‪44‬ؤجر أن يطلب إعف ‪44‬اءه من التنفي ‪44‬ذ العي ‪44‬ني والتوج ‪44‬ه إلى التع ‪44‬ويض أو التنفي ‪44‬ذ بمقاب ‪44‬ل‪ ،‬إذ إن ه ‪44‬ذا ح ‪44‬ق‬
‫للمستأجر وح‪4‬ده وه‪4‬و وح‪4‬ده من يمل‪4‬ك س‪4‬لطة التن‪4‬ازل عن‪4‬ه‪ ،‬وللمس‪4‬تأجر في ح‪4‬ال ت‪4‬أخر الم‪4‬ؤجر عن القي‪4‬ام بأعم‪4‬ال‬
‫الصيانة المطلوبة أن يحصل على ترخيص من القض‪44‬اء في القي‪4‬ام بنفس‪4‬ه ب‪4‬الترميم الالزم على نفق‪4‬ة الم‪4‬ؤجر‪ ،‬وم‪4‬ا‬
‫هذا إال محض تطبيق للقواعد العامة‪ ،‬غير أنه يجوز للمس‪4‬تأجر القي‪4‬ام بتل‪4‬ك الترميم‪4‬ات بع‪4‬د إع‪4‬ذار الم‪4‬ؤجر ودون‬
‫الحصول على إذن من القضاء؛ وذلك في حالتين وهما‪:‬‬

‫الحال‪AA‬ة األولى‪ :‬حال‪AA‬ة الترميم‪AA‬ات المس‪AA‬تعجلة‪ :‬كإص ‪44‬الح ش ‪44‬رخ في الحائ ‪44‬ط يه ‪44‬دد بانهي ‪44‬ار البن ‪44‬اء ك ‪44‬امال‪ ،‬أو وج ‪44‬ود م ‪44‬اس‬
‫كهرب‪44‬ائي في ع‪44‬داد الكهرب‪44‬اء في مب‪44‬نى المص‪44‬نع الم‪44‬ؤجر ين‪44‬بئ بح‪44‬دوث حري‪44‬ق إن لم يتم إص‪44‬الحه ف‪44‬ورا‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‬
‫للمستأجر القيام باإلصالحات الالزمة دون انتظار حكم المحكمة‪ ،‬ولكن يشترط أن يكون قد أعذر المؤجر بذلك‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬حالة الترميمات البسيطة‪ :‬وتك‪4‬ون ك‪4‬ذلك إذا ك‪4‬انت تكلف‪4‬ة الترميم‪4‬ات تق‪4‬ل كث‪4‬يرا عن مص‪4‬اريف اللج‪4‬وء إلى‬
‫القضاء‪ ،‬كإصالح سدد في مواسير المياه أحدثته األمطار الغزيرة‪.‬‬

‫وفي جميع األحوال‪ ،‬للمستأجر في حال التنفيذ على نفقة المؤجر‪ ،‬سواء بعد الحصول على إذن من القضاء أو من دون‬
‫كم‪44‬ا في الح‪44‬التين الس‪44‬ابقتين‪ ،‬أن يرج‪44‬ع على الم‪44‬ؤجر بالنفق‪44‬ات ال‪44‬تي أنفقه‪44‬ا ويطالب‪44‬ه بس‪44‬دادها‪ ،‬وه‪44‬ذا محض تط‪44‬بيق أيض ‪44‬ا‬
‫للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا يمكن‪4‬ه أن يخص‪4‬م قيم‪4‬ة م‪4‬ا أنفق‪4‬ه إن ت‪4‬وافرت ش‪4‬روط المقاص‪4‬ة هن‪4‬ا‪ ،‬وأهم ه‪4‬ذه الش‪4‬روط أال يك‪4‬ون أح‪4‬د‬
‫الحقين متناَز ع ‪44‬ا علي ‪44‬ه‪ ،‬وال يمكن للمس ‪44‬تأجر الرج ‪44‬وع على الم ‪44‬ؤجر بم ‪44‬ا أنفق ‪44‬ه في مث ‪44‬ل ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة إذا ك ‪44‬ان ق ‪44‬د ق ‪44‬ام به ‪44‬ذه‬
‫الترميمات دون الحصول على إذن المحكمة أو لم تكن قد توافرت حالة من الحالتين التي يجوز فيهم‪4‬ا إج‪4‬راء الترميم‪4‬ات‬
‫من دون الحصول على اإلذن‪.‬‬

‫‪370‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫نقص األجرة والفسخ‪ :‬فللمس‪44‬تأجر إذا قِب ل بالبق‪44‬اء في العين الم‪44‬ؤجرة على ال‪44‬رغم من ع‪44‬دم قي‪44‬ام الم‪44‬ؤجر ب‪44‬الترميم‬ ‫ب‪.‬‬
‫الالزم‪ ،‬أن يطلب إنقاص األجرة بنس‪4‬بة م‪4‬ا نقص في االنتف‪4‬اع ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة نتيج‪4‬ة تلفه‪4‬ا‪ ،‬كم‪4‬ا أن للمس‪4‬تأجر إذا‬
‫لم يطلب التنفي‪44‬ذ العي‪44‬ني ولم يقب‪44‬ل البق‪44‬اء في العين الم‪44‬ؤجرة على حاله‪44‬ا من دون إج‪44‬راء الترميم‪44‬ات الالزم‪44‬ة فيه‪44‬ا‪،‬‬
‫أن يط ‪44‬الب بفس ‪44‬خ العق ‪44‬د نتيج ‪44‬ة إخالل الم ‪44‬ؤجر بتنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه بأعم ‪44‬ال الص ‪44‬يانة الالزم ‪44‬ة‪ ،‬وللقاض ‪44‬ي هن ‪44‬ا س ‪44‬لطة‬
‫تقديري‪44‬ة‪ ،‬فق‪44‬د ال يحكم بالفس‪44‬خ ويكتفي بإنق‪44‬اص الثمن إذا م‪44‬ا ت‪44‬بين ل‪44‬ه من ظ‪44‬روف الواقع‪44‬ة أن الترميم‪44‬ات الالزم‪44‬ة‬
‫غير جسيمة ومستحملة‪ ،‬وفي جميع األح‪4‬وال للمس‪4‬تأجر الح‪4‬ق في طلب التع‪4‬ويض عم‪4‬ا لحق‪4‬ه من ض‪4‬رر وم‪4‬ا فات‪4‬ه‬
‫من كسب وفقا للقواعد العامة في ذلك‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية‬

‫‪ .1‬مضمون االلتزام‪:‬‬
‫العيب‪ ،‬هو اآلفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة لألشياء‪ ،‬وسبق أن عرض‪44‬نا ألحك‪44‬ام العيب الخفي خالل دراس‪44‬تنا‬
‫آثار عقد البيع‪ ،‬ومن أمثلة ما يصيب األشياء المؤجرة من آفات‪ ،‬أن تكون نسبة الرطوب‪44‬ة في الم‪44‬نزل الم‪44‬ؤجر عالي‪44‬ة ج‪44‬دا‬
‫مم‪44‬ا ي‪44‬ؤدي إلى ح‪44‬دوث تعفن في الج‪44‬دران‪ ،‬األم‪44‬ر ال‪44‬ذي أدى إلى اإلض‪44‬رار بص‪44‬حة المس‪44‬تأجر وأس‪44‬رته‪ ،‬أو أن يك‪44‬ون س‪44‬ور‬
‫الم‪44 4‬نزل غ‪44 4‬ير محكم البن‪44 4‬اء فيه‪44 4‬وي بمن اس‪44 4‬تند علي‪44 4‬ه‪ ،‬وك‪44 4‬أن تك‪44 4‬ون نس‪44 4‬بة الملوح‪44 4‬ة مرتفع‪44 4‬ة في ترب‪44 4‬ة األرض الزراعي‪44 4‬ة‬
‫المؤجرة‪ ،‬مما أدى إلى تلف المحاصيل الزراعية التي زرعت فيه‪44‬ا‪ .‬ويختل‪44‬ف ض‪44‬مان العيب الخفي في عق‪4‬د اإليج‪44‬ار عن‪44‬ه‬
‫في عقد ال‪4‬بيع‪ ،‬في أن األول يض‪4‬منه الم‪4‬ؤجر ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يكن ق‪4‬ديما‪ ،‬وإ نم‪4‬ا ظه‪4‬ر في أثن‪4‬اء س‪4‬ريان عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬أم‪4‬ا في‬
‫عقد ال‪4‬بيع فيش‪4‬ترط أن يك‪4‬ون العيب ق‪4‬ديما أي قب‪4‬ل إب‪4‬رام عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬ف‪4‬إذا ح‪4‬دث بع‪4‬د ال‪4‬بيع فال يض‪4‬منه الب‪4‬ائع‪ ،‬ومرج‪4‬ع ع‪4‬دم‬
‫اشتراط الِق دم في العيب المضمون في عقود اإليجار أن عقد اإليجار من عقود المدة التي يض‪4‬من فيه‪4‬ا الم‪4‬ؤجر للمس‪4‬تأجر‬
‫االنتفاع بالعين المؤجرة طيلة مدة اإليجار على أكمل وجه (الجمال‪1991 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬شروط العيب الخفي المضمون بموجب عقد اإليجار‪:‬‬

‫كم‪44‬ا بين‪44‬ا أن الق‪44‬انون وك‪44‬ذلك الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي يفرق‪44‬ان بين ش‪44‬روط العيب الخفي في ال‪44‬بيوع وش‪44‬روطه في اإليج‪44‬ارات‪ ،‬فال‬
‫يش ‪44‬ترط في اإلج ‪44‬ارة أن يك ‪44‬ون العيب ق ‪44‬ديما؛ ب ‪44‬ل يمكن أن يك ‪44‬ون ح ‪44‬ديثا‪ ،‬م ‪44‬ا وج ‪44‬د إال بع ‪44‬د إب ‪44‬رام عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار ب ‪44‬ل وتس ‪ُّ4‬لم‬
‫المس‪444‬تأجر العين الم‪444‬ؤجرة‪ ،‬وق‪44 4‬د نص‪44 4‬ت الم‪444‬ادة (‪ )683‬من المجل‪444‬ة الش ‪44‬رعية به ‪44‬ذا الخص‪44 4‬وص على أن "العيب الح‪444‬ادث‬

‫‪371‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫بالم‪44‬أجور بع‪44‬د العق‪44‬د وبع‪44‬د القبض يثبت ب‪44‬ه الخي‪44‬ار"‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه وإ ن ك‪44‬ان العيب الح‪44‬ادث مض‪44‬مونا من الم‪44‬ؤجر ش‪44‬أنه ش‪44‬أن‬
‫العيب القديم‪ ،‬فيشترط لقيام الضمان هنا أن يكون العيب مؤثرا‪ ،‬كما يشترط أن يكون خفيا‪:‬‬

‫أن يكون العيب مؤثرا‪ :‬نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )684‬من مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية على أن "العيب في ب‪44‬اب اإلج‪44‬ارة ه‪44‬و‬ ‫ا‪.‬‬
‫ما يوجب نقص المنفعة وتفاوت األجرة ويعرف ذلك بشهادة أهل الخ‪44‬برة"‪ ،‬ويب‪44‬دو أن المجل‪44‬ة الش‪44‬رعية اش‪44‬ترطت‬
‫لكي يكون العيب الموجود في العين المؤجرة سواء كان قديما أي موجودا وقت العقد ولم يكن يعلم به المستأجر‬
‫أو ك‪44‬ان ح‪44‬ديثا بمع‪44‬نى أن‪44‬ه ح‪44‬دث بع‪44‬د العق‪44‬د أو ح‪44‬تى بع‪44‬د القبض ‪-‬أن يك‪44‬ون من ش‪44‬أنه أن ينقص من منفع‪44‬ة العين‬
‫المؤجرة مما يؤثر على قيمة األجرة‪ ،‬وفي سبيل ذلك يتم االستعانة بأهل الخبرة‪ .‬مث‪44‬ل من تعه‪44‬د ب‪44‬أن الكهرب‪44‬اء ال‬
‫تنقطع أبدا عن المنطق‪4‬ة ال‪4‬تي يق‪4‬ع فيه‪4‬ا المص‪44‬نع الم‪4‬ؤجر‪ ،‬ثم وج‪4‬د المس‪4‬تأجر خالف ذل‪4‬ك فل‪4‬ه الح‪4‬ق في فس‪4‬خ العق‪4‬د‬
‫للعيب المؤثر‪.‬‬

‫أن يكون العيب خفيا‪ :‬اشترطت المادة (‪ )682‬من المجلة الشرعية العتبار العيب مضمونا من قبل المؤجر‪ ،‬أال‬ ‫ب‪.‬‬
‫يك‪44‬ون معلوم‪44‬ا للمس‪44‬تأجر وقت انعق‪44‬اد العق‪44‬د‪ ،‬ولم يكن باس‪44‬تطاعته أن يعلم ل‪44‬و ق‪44‬ام بفحص العين الم‪44‬ؤجرة ب‪44‬اذال في‬
‫ذلك عناية الرجل المعتاد‪ .‬أما إذا كان المستأجر على علم به وقت التعاقد‪ ،‬فال يجوز له الرجوع بالض‪44‬مان؛ ألن‪44‬ه‬
‫يك‪44‬ون ق‪44‬د أدخ‪44‬ل العيب في اعتب‪44‬اره عن‪44‬د تق‪44‬دير األج‪44‬رة‪ ،‬أو يك‪44‬ون ق‪44‬د ن‪44‬زل عن حق‪44‬ه في التمس‪44‬ك ب‪44‬العيب والرج‪44‬وع‬
‫بالضمان‪ ،‬كما يعد العيب خفيا ل‪4‬و ك‪4‬ان من المس‪4‬تحيل على المس‪4‬تأجر العلم ب‪4‬ه بمج‪4‬رد ب‪4‬ذل عناي‪4‬ة الرج‪4‬ل المعت‪4‬اد‪،‬‬
‫وفي المقابل ال يعد العيب خفيا ل‪4‬و ك‪4‬ان المس‪4‬تأجر ق‪4‬د ب‪4‬ذل في تبُّين‪4‬ه العناي‪4‬ة المطلوب‪4‬ة‪ ،‬فوج‪4‬ود الرطوب‪4‬ة في م‪4‬نزل‬
‫على البحر عيب غير مجهول حتى ولو كان يجهله المستأجر‪ .‬وبالنس‪4‬بة للعيب الظ‪4‬اهر‪ ،‬ف‪4‬إن الم‪4‬ؤجر يض‪4‬منه إذا‬
‫م‪44‬ا ك‪44‬ان ق‪44‬د ض‪44‬من للمس‪44‬تأجر خل‪44‬و العين من أي‪44‬ة عي‪44‬وب‪ ،‬أو ك‪44‬ان ق‪44‬د تعم‪44‬د إخف‪44‬اء تل‪44‬ك العي‪44‬وب‪ ،‬ك‪44‬أن يك‪44‬ون ق‪44‬د ق‪44‬ام‬
‫وقت المعاين‪44‬ة بفتح النواف‪44‬ذ والش‪44‬بابيك واألب‪44‬واب وتهوي‪44‬ة الم‪44‬نزل جي‪44‬دا ح‪44‬تى ال يكتش‪44‬ف المس‪44‬تأجر عيب الرطوب‪44‬ة‬
‫الموجود في المنزل‪ ،‬ففي هاتين الحالتين يضمن المؤجر العيب حتى ولو كان ظاهرا‪.‬‬

‫ج‪AA‬زاء اإلخالل ب‪AA‬االلتزام بض‪AA‬مان العيب الخفي‪ :‬تطبيق‪44‬ا للقواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ ،‬يح‪44‬ق للمس‪44‬تأجر في ح‪44‬ال إخالل الم‪44‬ؤجر‬ ‫ج‪.‬‬
‫بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه بض‪44‬مان العيب الخفي‪ ،‬أن يط‪44‬الب أوال بالتنفي‪44‬ذ العي‪44‬ني‪ ،‬ويك‪44‬ون ذل‪44‬ك من خالل إص‪44‬الح العيب عن‬
‫طريق المؤجر‪ ،‬أو أن يقوم المستأجر نفسه بإصالحه على نفقة المؤجر ما لم يكن ذلك اإلص‪4‬الح باه‪4‬ظ التك‪4‬اليف‬
‫على الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬كم ‪44‬ا يح ‪44‬ق للمس ‪44‬تأجر أن يط ‪44‬الب بفس ‪44‬خ اإلج ‪44‬ارة وللقاض ‪44‬ي س ‪44‬لطة تقديري ‪44‬ة في االس ‪44‬تجابة لمطلب ‪44‬ه‬
‫واالكتف‪44‬اء بإنق‪44‬اص األج‪44‬رة‪ ،‬م‪44‬ا لم يكن نقص‪44‬ان المنفع‪44‬ة جس‪44‬يما‪ ،‬كم‪44‬ا أن للمس‪44‬تأجر أن يط‪44‬الب من البداي‪44‬ة بإنق‪44‬اص‬

‫‪372‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫األج‪44 4‬رة بم‪44 4‬ا يقاب‪44 4‬ل النقص في االنتف‪44 4‬اع‪ ،‬وذل‪44 4‬ك من بداي‪44 4‬ة ال‪44 4‬وقت ال‪44 4‬ذي حص‪44 4‬ل في‪44 4‬ه نقص المنفع‪44 4‬ة‪ .‬وفي جمي‪44 4‬ع‬
‫األحوال‪ ،‬للمستأجر المطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر وما فاته من كسب‪.‬‬

‫رابعًا‪ :‬التزام المؤجر بضمان التعرض‬

‫توطئة‪ :‬إلزام الم‪4‬ؤجر بتمكين المس‪4‬تأجر من االنتف‪4‬اع ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة طيل‪4‬ة ف‪44‬ترة اإليج‪4‬ار‪ ،‬ال يتحق‪4‬ق بمج‪4‬رد قيام‪4‬ه بتس‪4‬ليم‬
‫العين المؤجرة إلى المستأجر‪ ،‬وإ جرائه الترميمات وأعمال الصيانة كافة المطلوبة منه‪ ،‬والتي تق‪4‬ع على عاتق‪4‬ه‪ ،‬وال يكفي‬
‫أيضا أن يكون قد أصلح العيب الخفي الذي أثر على المنفعة المرجوة من العين المؤجرة‪ ،‬وإ نما يعد المؤجر مخال بتنفي‪4‬ذ‬
‫التزام‪44‬ه ب‪44‬التمكين م‪44‬تى ح‪44‬دث تع‪44‬رض للمس‪44‬تأجر في حيازت‪44‬ه وانتفاع‪44‬ه ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة‪ .‬وه‪44‬ذا التع‪44‬رض ق‪44‬د يك‪44‬ون شخص‪44‬يا‬
‫صادرا من المؤجر نفسه‪ ،‬وقد يكون من الغير‪ ،‬وفيما يلي نبين أحكام هذين النوعين من التعرض‪.‬‬

‫‪ .1‬االلتزام بضمان التعرض الشخصي للمؤجر‪:‬‬

‫المقصود بالتعرض الشخصي‪ :‬يلتزم المؤجر في الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي بعدم التعرض للمس‪44‬تأجر في‬ ‫ا‪.‬‬
‫حيازته أو انتفاعه بالعين المؤجرة‪ ،‬سواء كان هذا التعرض ماديا أو قانونيا‪:‬‬

‫أما التعرض المادي‪ :‬فهو كل فعل من المؤجر يخل بانتفاع المستأجر أو ينقص منه دون أن يستند في القي‪44‬ام ب‪44‬ه إلى ح‪44‬ق‬
‫قانوني يّد عيه‪ ،‬كأن يمنع المستأجر من الدخول في العين المؤجرة‪ ،‬أو أن يسد عليه النافذة الوحيدة التي تدخل منها أش‪4‬عة‬
‫الشمس‪ ،‬ومثاله أيضا أن يقوم بقلع أشجار الحديقة المؤجرة‪.‬‬

‫والتعرض القانوني‪ :‬يتحق‪4‬ق إذا م‪4‬ا ك‪4‬ان الم‪4‬ؤجر يس‪4‬تند في فعل‪4‬ه المخ‪4‬ل بانتف‪4‬اع المس‪4‬تأجر ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة إلى ح‪4‬ق يّد عي‪4‬ه‬
‫على العين المؤجرة‪ ،‬ومن األمثلة على ذلك كما لو كان المؤجر قد أبرم عقد اإليجار في وقت لم يكن مالكا له‪ ،‬ثم تملكه‬
‫بعد ذلك فطالب المستأجر بإخالء العين المؤجرة مستندا إلى صفته الجديدة كمالك‪.‬‬

‫ش‪AA‬روط التع‪AA‬رض الشخص‪AA‬ي الص‪AA‬ادر من الم‪AA‬ؤجر‪ :‬لكي يق ‪44‬وم ال ‪44‬تزام الم ‪44‬ؤجر بض ‪44‬مان تعرض ‪44‬ه الشخص ‪44‬ي س ‪44‬واء‬ ‫ب‪.‬‬
‫المادي أو القانوني‪ ،‬فال بد من توافر شروط ثالثة‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أن يصدر من المؤجر فعل يخل بالمنفعة المقصودة من العين الم‪AA‬ؤجرة ذاته‪AA‬ا أو أح‪AA‬د ملحقاته‪AA‬ا‪ :‬وعلي‪44‬ه‪،‬‬
‫فال يعد تعرضا حدوث أي فعل من المؤجر ليس من شأنه أن يؤثر على منفعة العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬أو أح‪4‬د ملحقاته‪4‬ا‪ ،‬ومث‪4‬ال‬
‫ذل‪44‬ك أن ي‪44‬رهن الم‪44‬ؤجر العين الم‪44‬ؤجرة رهن‪44‬ا رس‪44‬ميا إلى دائن‪44‬ه الم‪44‬رتهن‪ ،‬فال يع‪44‬د ه‪44‬ذا التص‪44‬رف تعرض‪44‬ا؛ وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه لن‬

‫‪373‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫يؤثر على انتفاع المستأجر بالعين الم‪4‬ؤجرة ألن حيازته‪4‬ا لن تنتق‪4‬ل إلى ال‪4‬دائن الم‪4‬رتهن‪ ،‬كم‪4‬ا ال يع‪4‬د تعرض‪4‬ا قي‪4‬ام الم‪4‬ؤجر‬
‫ب‪44‬بيع العين الم‪44‬ؤجرة إلى مال‪44‬ك جدي‪44‬د؛ إذ ليس من ش‪44‬أن ه‪44‬ذا أن يخ‪44‬ل بالمنفع‪44‬ة ال‪44‬تي يحص‪44‬ل عليه‪44‬ا المس‪44‬تأجر‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن‬
‫األنظمة القانونية ‪ -‬وعلى رأسها النظام السعودي‪ -‬قررت نفاذ عقود اإليجار القائمة في مواجهة المالك الجديد‪ ،‬وال تعد‬
‫ملزم‪44‬ة ل‪44‬ه بع‪44‬د انته‪44‬اء م‪44‬دتها‪ ،‬وس‪44‬بق أن عرض‪44‬نا لنص الفق‪44‬رة الثاني‪44‬ة من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء رقم ( ‪ )41492‬في ت‪44‬اريخ‬
‫‪ 29/12/1392‬ه‪ ،‬التي قررت نفاذ عقود اإليجار في مواجهة المالك الجديد الذي عليه أن يلتزم بالتعليمات كافة الواردة‬
‫في الق‪4‬رار‪ ،‬كم‪4‬ا نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )587‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية على أن "للم‪4‬ؤجر بي‪4‬ع العين الم‪4‬ؤجرة من المس‪4‬تأجر أو غ‪4‬يره‬
‫قبل حلول مدة اإلجارة أو في أثنائها‪ ،‬واألجرة من حين البيع للمشتري"‪.‬‬

‫الش‪AA‬رط الث‪AA‬اني‪ :‬أن يص‪AA‬در ذل‪AA‬ك الفع‪AA‬ل‪ ،‬س‪AA‬واء الم‪AA‬ادي أو الق‪AA‬انوني‪ ،‬في أثن‪AA‬اء م‪AA‬دة انتف‪AA‬اع المس‪AA‬تأجر ب‪AA‬العين الم‪AA‬ؤجرة‪:‬‬
‫ويستوي بعد ذلك أن تكون هذه المدة هي المدة األص‪4‬لية أو الم‪4‬دد ال‪4‬تي تم تجدي‪4‬د العق‪4‬د إليه‪4‬ا‪ ،‬أو م‪4‬دة الحق‪4‬ة للعق‪4‬د‪ ،‬أم‪4‬ا إذا‬
‫ص‪44‬در ه‪44‬ذا الفع‪44‬ل بع‪44‬د انته‪44‬اء م‪44‬دة اإليج‪44‬ار فال يع‪44‬د ه‪44‬ذا تعرض‪44‬ا من‪44‬ه‪ ،‬وفي س‪44‬بيل ذل‪44‬ك ال يع‪44‬د تعرض‪44‬ا من الم‪44‬ؤجر قيام‪44‬ه‬
‫بت‪44‬أجير العين الم‪44‬ؤجرة إلى مس‪44‬تأجر آخ‪44‬ر بمج‪44‬رد انته‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار الخ‪44‬اص بالمس‪44‬تأجر األول‪ ،‬وال‪44‬تزام الم‪44‬ؤجر بم‪44‬دة‬
‫اإلج‪44‬ارة ه‪44‬و ال‪44‬تزام ق‪44‬انوني‪ ،‬فرض‪44‬ه علي‪44‬ه عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ال‪44‬ذي تع‪44‬د الم‪44‬دة في‪44‬ه ركن‪44‬ا من أركان‪44‬ه وش‪44‬رطا من ش‪44‬روط انعق‪44‬اده‬
‫وليس مجرد شرط لصحته‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬أال يستند المؤجر في فعله إلى حق يخول له القانون القيام به‪ :‬فمتى كان فعل المؤجر مس‪4‬تمدا من نص‬
‫الق‪44‬انون‪ ،‬أو من بن‪44‬ود عق‪44‬د اإليج‪44‬ار أو من حكم المحكم‪44‬ة فال يع‪44‬د ه‪44‬ذا الفع‪44‬ل تعرض‪44‬ا من‪44‬ه للمس‪44‬تأجر‪ ،‬وق‪44‬د أعطى المنظم‬
‫الس‪44‬عودي للم‪44‬ؤجر الح‪44‬ق في المطالب‪44‬ة ب‪44‬إخالء العين الم‪44‬ؤجرة خالل م‪44‬دة العق‪44‬د‪ ،‬وال يع‪44‬د ه‪44‬ذا تعرض‪44‬ا من‪44‬ه للمس‪44‬تأجر‪ ،‬وق‪44‬د‬
‫وردت ه ‪44‬ذه الح ‪44‬االت على س ‪44‬بيل الحص ‪44‬ر في ق ‪44‬رار مجلس ال ‪44‬وزراء رقم (‪ )41492‬في ت ‪44‬اريخ ‪29/12/1392‬هـ‪ ،‬ومن‬
‫هذه الحاالت إعطاء المؤجر الحق في إخالء العين المؤجرة إذا كانت هناك حاجة له في س‪44‬كنى العق‪4‬ار الم‪44‬ؤجر بنفس‪44‬ه أو‬
‫بمن تلزمه نفقته شرعا شريطة أال يكون لديه دار أخرى صالحة للسكن‪ ،‬كما أجاز الق‪4‬رار في الفق‪4‬رة (‪ )4‬للم‪44‬ؤجر إخالء‬
‫العين المؤجرة خالل فترة اإليج‪4‬ار إذا أثبت زوال حاج‪4‬ة المس‪4‬تأجر للس‪4‬كن الم‪4‬ؤجر بوج‪4‬ود س‪4‬كن ممل‪4‬وك مناس‪4‬ب لس‪4‬كنها‪،‬‬
‫وك ‪44‬ذلك م ‪44‬ا تض ‪44‬منته الفق ‪44‬رة (‪ )5‬ال ‪44‬تي أج ‪44‬ازت للمال ‪44‬ك إخالء العين الم ‪44‬ؤجرة إذا م ‪44‬ا ثبتت حاج ‪44‬ة الم ‪44‬ؤجر إلى ه ‪44‬دم العق ‪44‬ار‬
‫المؤجر وإ عادة بنائه‪ ،‬ومن هذه الحاالت أيضا ما ورد في الفقرة (‪ )6‬وهي حاجة المالك إلى هدم العق‪44‬ار الم‪44‬ؤجر وإ ع‪44‬ادة‬
‫بنائه‪ ،‬كما أن للمؤجر الحق في إخالء العين المؤجرة إذا احتاج العقار الم‪4‬ؤجر إلى إص‪44‬الح أو ت‪4‬رميم ض‪44‬روري ال يمكن‬
‫إجراؤهما اال بإخالئه ويكون للمستأجر في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة الح‪4‬ق في أن يع‪4‬ود لش‪4‬غل العق‪4‬ار ب‪4‬أجر يتناس‪4‬ب وم‪4‬ا زاد في قيمت‪4‬ه‬
‫بس‪4‬بب اإلص‪44‬الح وال‪4‬ترميم‪ ،‬وتظ‪4‬ل جمي‪4‬ع ه‪4‬ذه الح‪4‬االت ال‪4‬تي أورده‪4‬ا الق‪4‬رار الم‪4‬ذكور بمثاب‪4‬ة اس‪4‬تثناءات على األص‪4‬ل وه‪4‬و‬
‫‪374‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫ع‪44‬دم ج‪44‬واز التع‪44‬رض للمس‪44‬تأجر خالل ف‪44‬ترة اإليج‪44‬ار‪ ،‬إال إذا ك‪44‬ان هن‪44‬اك م‪44‬برر ق‪44‬انوني للم‪44‬ؤجر في ذل‪44‬ك‪ ،‬ول‪44‬ذا فق‪44‬د قي‪44‬دها‬
‫الق‪444‬رار بش‪444‬روط ص‪44 4‬ارمة تض‪44 4‬من ع‪444‬دم اس‪444‬تغالل مالك العق‪444‬ارات له‪444‬ذه الح ‪44‬االت من أج ‪44‬ل إجالء المس‪444‬تأجرين من العين‬
‫الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ول‪44‬ذا يش‪44‬ترط في ك‪44‬ل األح‪44‬وال أن تثبت األس‪44‬باب الس‪44‬الفة ل‪44‬دى المحكم‪44‬ة الش‪44‬رعية وإ ذا تم إخالء العق‪44‬ار الم‪44‬ؤجر‬
‫بس‪44‬بب من األس‪44‬باب الم‪44‬ذكورة في (‪ )4،5،6‬فال يج‪44‬وز للم‪44‬ؤجر خالل الس‪44‬نتين الت‪44‬اليتين ت‪44‬أجيره لغ‪44‬ير المس‪44‬تأجر ال‪44‬ذي تم‬
‫إجالؤه إال إذا أبدى المستأجر ع‪4‬دم رغبت‪4‬ه في االس‪44‬تئجار‪ ،‬وإ ذا خ‪4‬الف الم‪4‬ؤجر ذل‪4‬ك‪ ،‬فيخلى العق‪4‬ار من المس‪4‬تأجر الجدي‪4‬د‬
‫بطلب المستأجر السابق‪ ،‬ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار‪ ،‬على أنه في حالة هدم العقار وإ عادة بنائ‪44‬ه يج‪44‬وز‬
‫لمالك العقار تأجيره لمن يشاء ولو قْب ل مضي مدة السنتين‪.‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬

‫تابع رابعًا‪ :‬التزام المؤجر بضمان التعرض‬

‫ضمان المؤجر ألعمال التعرض الصادرة من أتباعه‪ :‬ال يقتص‪44‬ر ض‪44‬مان الم‪44‬ؤجر على األعم‪44‬ال ال‪44‬تي تص‪44‬در من‪44‬ه‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬ ‫ج‪.‬‬

‫يشمل أيض‪44‬ا األعم‪4‬ال ال‪4‬تي تص‪44‬در من أتباع‪4‬ه‪ .‬ومص‪44‬طلح األتب‪4‬اع هن‪4‬ا مص‪44‬طلح واس‪4‬ع وليس قاص‪4‬را على ك‪4‬ل من‬
‫يتبع‪44‬ون الم‪44‬ؤجر وفق‪44‬ا ألحك‪44‬ام مس‪44‬ؤولية المتب‪44‬وع عن أفع‪44‬ال الت‪44‬ابع‪ ،‬فالمص‪44‬طلح هن‪44‬ا ليس قاص‪44‬را على من ت‪44‬ربطهم‬
‫بالمؤجر عالقة تبعية‪ ،‬وإ نما يقص‪44‬د بهم ‪ -‬باإلض‪4‬افة إلى من تربط‪4‬ه بهم عالق‪4‬ة تبعي‪4‬ة ‪ -‬ك‪4‬ل من ق‪44‬امت بين‪4‬ه وبين‬
‫الم‪44‬ؤجر ص‪44‬لة مكنت‪44‬ه من التع‪44‬رض للمس‪44‬تأجر‪ ،‬وهم ك‪44‬ل من عه‪44‬د إليهم الم‪44‬ؤجر للقي‪44‬ام بأعم‪44‬ال في العين الم‪44‬ؤجرة‬
‫(ج ‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬ك ‪44‬ذلك يش ‪44‬مل األش ‪44‬خاص ال ‪44‬ذين ينوب ‪44‬ون عن الم ‪44‬ؤجر ك ‪44‬الولي والوص ‪44‬ي والقّيم والوكي ‪44‬ل‪ ،‬ك ‪44‬ذلك‬
‫يش‪44‬مل أف‪44‬راد أس‪44‬رته وزواره وأص‪44‬دقائه والمس‪44‬تأجرين اآلخ‪44‬رين من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ف‪44‬إذا ص‪44‬در فع‪44‬ل من أي من ه‪44‬ؤالء‬
‫ترتب عليه منع أو إحداث خلل في المنفعة التي يحصل عليها المستأجر‪ ،‬فيعد كأنه صادر من المؤجر شخص‪44‬يا‪،‬‬
‫وال يعد من قبيل التعرض الصادر من الغير‪ ،‬ويضمنه المؤجر سواء كان التعرض ماديا أو قانونيا‪.‬‬

‫جزاء اإلخالل بضمان التعرض الشخصي‪ :‬يخضع الجزاء هنا للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬فللمس‪4‬تأجر المطالب‪4‬ة بالتنفي‪4‬ذ العي‪4‬ني عن‬ ‫د‪.‬‬

‫طريق إزالة التعرض الحاصل له من المؤجر أو أحد أتباعه‪ ،‬كم‪4‬ا أن ل‪4‬ه الح‪4‬ق في المطالب‪4‬ة بإنق‪4‬اص األج‪4‬رة بم‪4‬ا‬
‫يتناسب مع النقص الذي أصاب المنفعة المتحصل عليها جراء هذا التعرض‪ ،‬ول‪4‬ه أيض‪4‬ا المطالب‪4‬ة بالفس‪4‬خ كج‪4‬زاء‬
‫‪375‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫إلخالل المؤجر بالتزامه بضمان التعرض الص‪4‬ادر من‪4‬ه شخص‪4‬يا‪ ،‬ول‪4‬ه في جمي‪4‬ع األح‪4‬وال أن يط‪4‬الب ب‪4‬التعويض‪،‬‬
‫ويطبق في شأن هذه الجزاءات ما هو منصوص عليه في القواعد العام‪4‬ة وق‪44‬د س‪4‬بق أن بين‪4‬ا أحكامه‪4‬ا في مواض‪44‬ع‬
‫أخرى من هذه الدراسة‪.‬‬

‫‪ .2‬االلتزام بضمان التعرض الصادر من الغير‪:‬‬

‫سبق أن تعرضنا ألحكام االلتزام بضمان التعرض الصادر من الغير خالل دراستنا آثار عق‪4‬د ال‪4‬بيع‪ ،‬ورأين‪4‬ا أن المش‪4‬تري‬
‫في عق‪44‬د ال‪44‬بيع ال يل‪44‬تزم في‪44‬ه إال بض‪44‬مان التع‪44‬رض الق‪44‬انوني دون الم‪44‬ادي‪ ،‬وه‪44‬ذه األحك‪44‬ام ذاته‪44‬ا تنطب‪44‬ق على عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‬
‫أيضا‪ ،‬فال يضمن المؤجر التعرض الصادر من الغير إال إذا كان قانونيا‪ ،‬أما لو كان ماديا ال يستند فيه الغير المتع‪44‬رض‬
‫إلى سند قانوني أو كان السند الذي يستند إليه في تعرضه ليس له عالقة بالمؤجر‪ ،‬فحينها ال يض‪4‬منه الم‪4‬ؤجر‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يق‪4‬ع‬
‫على المستأجر عبء رد هذا التعرض ودفعه‪.‬‬

‫ماهية التعرض القانوني الصادر من الغير‪ :‬التعرض القانوني هو تمسك الغير بحق على العين المؤجرة يتع‪4‬ارض م‪4‬ع‬ ‫ا‪.‬‬

‫حقوق المستأجر (الجمال‪1991 ،‬م)‪ ،‬ويستوي أن يكون هذا الحق عينيا أو كان حق‪4‬ا شخص‪44‬يا‪ .‬ويتحق‪4‬ق التع‪44‬رض‬
‫القانوني إذا ما قام الغير بفعل مادي يخل بانتفاع المستأجر‪ ،‬كما إذا وض‪4‬ع الغ‪4‬ير ي‪4‬ده على العين الم‪4‬ؤجرة أو ق‪4‬ام‬
‫بزراعته‪4‬ا م‪4‬دعيا أن‪4‬ه مال‪4‬ك أو مس‪4‬تأجر مفض‪44‬ل بحكم تس‪4‬جيله عق‪4‬ده ال‪4‬ذي تع‪4‬دت مدت‪4‬ه الخمس س‪4‬نوات وفق‪4‬ا للنظ‪4‬ام‬
‫السعودي‪ ،‬كذلك يتحقق التعرض القانوني إذا ما قام ذلك الغ‪44‬ير برف‪44‬ع دع‪4‬وى قض‪44‬ائية على المس‪44‬تأجر يطالب‪44‬ه فيه‪44‬ا‬
‫بحق له على العين المؤجرة‪ ،‬وال يع‪4‬د من قبي‪4‬ل التع‪4‬رض الق‪4‬انوني من الغ‪4‬ير مج‪4‬رد التهدي‪4‬د بالمطالب‪4‬ة بم‪4‬ا يدعي‪4‬ه‪،‬‬
‫فال يعد تعرضا طالما لم يقدم بعُد على رفع دعوى قضائية‪.‬‬

‫شروط التعرض القانوني الصادر من الغير‪:‬‬ ‫ب‪.‬‬

‫يورد الفقه القانوني ثالثة شروط‪ ،‬نبينها فيما يلي‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬صدور التعرض من الغ‪4‬ير‪ :‬بمع‪4‬نى أن يك‪4‬ون التع‪4‬رض ق‪4‬د ص‪4‬در من غ‪4‬ير الم‪4‬ؤجر أو أح‪4‬د تابعي‪4‬ه‪ ،‬أي من‬
‫شخص لم يكن طرفا في عق‪4‬د اإليج‪4‬ار أو وكيال عن الم‪4‬ؤجر‪ ،‬أو ممثال قانوني‪4‬ا ل‪4‬ه‪ ،‬أو تابع‪4‬ا ألي من ه‪4‬ؤالء‪ .‬وعلى ذل‪4‬ك‪،‬‬
‫فإن أي تعرض يصدر عن أحد له عالقة بالمؤجر كالخدم والعمال وأف‪4‬راد أس‪4‬رته وغ‪4‬يرهم فيع‪4‬د كأن‪4‬ه ص‪4‬در عن الم‪4‬ؤجر‬
‫نفسه‪ ،‬وال يعد تعرضا من الغير‪.‬‬

‫‪376‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫الش‪AA‬رط الث‪AA‬اني‪ :‬ادع‪AA‬اء الغ‪AA‬ير وج‪AA‬ود ح‪AA‬ق ق‪AA‬انوني ل‪AA‬ه على العين الم‪AA‬ؤجرة يتع‪AA‬ارض م‪AA‬ع ح‪AA‬ق المس‪AA‬تأجر‪ :‬فال ب ‪44‬د لقي ‪44‬ام‬
‫الضمان هنا أن يدعي الغير أن له حقا على العين المؤجرة ومتعلقا بها‪ ،‬ومتعارض‪44‬ا م‪44‬ع ح‪44‬ق المس‪44‬تأجر في االنتف‪4‬اع به‪44‬ذه‬
‫العين (طلبة‪1999 ،‬م)‪ ،‬ويجب أن يكون ه‪4‬ذا التع‪4‬رض قانوني‪4‬ا‪ ،‬ويس‪4‬توي بع‪4‬د ذل‪4‬ك أن يك‪4‬ون ه‪4‬ذا االدع‪4‬اء ص‪44‬حيحا أو ال‪،‬‬
‫ويش‪44‬ترط في الح‪44‬ق ال‪44‬ذي يدعي‪44‬ه الغ‪44‬ير أن يك‪44‬ون متعلق‪44‬ا ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ومتعارض‪44‬ا ‪-‬كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ -‬م‪44‬ع ح‪44‬ق المس‪44‬تأجر‬
‫األول‪ ،‬ومثال ذلك‪ :‬مستأجر العقار الذي يتعرض له مستأجر ثان للعقار ذاته مستندا في ذلك إلى عقد إيج‪44‬ار مدت‪44‬ه خمس‬
‫س ‪44‬نوات ومس ‪44‬جل وفق ‪44‬ا إلج ‪44‬راءات التس ‪44‬جيل العي ‪44‬ني في المملك ‪44‬ة‪ ،‬ففي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة يتق ‪44‬دم ص ‪44‬احب العق ‪44‬د المس ‪44‬جل ألن ل ‪44‬ه‬
‫األولوية في ذلك‪ ،‬وألن التسجيل العقاري يمنح صاحبه ميزة األفضلية على أصحاب العقود غير المسجلة‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬أن يقع التعرض فعال خالل مدة اإليجار‪ :‬فال يكفي أن يدعي الغير أن له حقا على العين الم‪44‬ؤجرة ب‪44‬القول‬
‫أو التهديد فق‪4‬ط‪ ،‬وإ نم‪4‬ا ال ب‪4‬د من أن يس‪4‬لك طريق‪4‬ا عملي‪4‬ا إلظه‪4‬ار ه‪4‬ذا االدع‪4‬اء وتحقيق‪4‬ه (أب‪4‬و الس‪4‬عود‪1996 ،‬م)‪ ،‬وذل‪4‬ك من‬
‫خالل رفع دعوى قضائية يرفعها هذا المدعي للمطالبة بثبوت حق له على العين المؤجرة ومتعارضا م‪4‬ع ح‪4‬ق المس‪4‬تأجر‬
‫في االنتفاع بالعين المؤجرة‪ ،‬وهي دع‪4‬وى ترف‪44‬ع على الم‪4‬ؤجر ألن‪4‬ه المال‪4‬ك‪ ،‬وي‪4‬دخل الغ‪4‬ير المس‪4‬تأجر طرف‪44‬ا وخص‪44‬ما فيه‪4‬ا‪،‬‬
‫كم‪4‬ا ال ب‪4‬د من أن يك‪4‬ون ذل‪4‬ك التع‪4‬رض ق‪44‬د وق‪44‬ع في أثن‪4‬اء قي‪4‬ام عق‪4‬د اإليج‪4‬ار وليس بع‪4‬د انتهائ‪4‬ه‪ ،‬فل‪4‬و ص‪44‬در تهدي‪4‬د من الغ‪4‬ير‬
‫للمس ‪44‬تأجر بخص ‪44‬وص العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وانتهى عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار دون أن يك ‪44‬ون الغ ‪44‬ير ق ‪44‬د رف ‪44‬ع به ‪44‬ذا التهدي ‪44‬د والح ‪44‬ق الم ‪44‬دعى‬
‫دعوى قضائية‪ ،‬فإن رفعها بعد ذلك ال يعد بمثابة تعرض في هذه الحالة‪.‬‬

‫اآلثار المترتبة على قيام التعرض‪ :‬إذا وق‪44‬ع التع‪44‬رض من الغ‪44‬ير للمس‪44‬تأجر في منفعت‪44‬ه ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وتحققت‬ ‫ج‪.‬‬
‫شروط التعرض سالفة الذكر‪ ،‬وجب على المستأجر المبادرة في إخطار المؤجر بذلك التعرض‪ ،‬وإ ذا ح‪44‬دث ذل‪44‬ك‬
‫اإلخطار فنكون أمام فرضيتين؛ فإما أن يت‪4‬دخل الم‪4‬ؤجر وي‪4‬رد ذل‪4‬ك االعت‪4‬داء‪ ،‬والف‪4‬رض الث‪4‬اني أال يتمكن الم‪4‬ؤجر‬
‫من رد االعتداء والتعرض فنكون أمام ضمان االستحقاق‪.‬‬

‫إخطار المستأجر للمؤجر بتعرض الغير‪ :‬فيجب على المس‪4‬تأجر بمج‪4‬رد ح‪4‬دوث التع‪4‬رض أن يس‪4‬ارع إلى إخط‪4‬ار الم‪4‬ؤجر‬
‫بم‪4‬ا تع‪4‬رض ل‪4‬ه؛ وذل‪4‬ك ألن الم‪4‬ؤجر ه‪4‬و ص‪4‬احب المص‪4‬لحة في الحف‪4‬اظ على العين الم‪4‬ؤجرة وبق‪4‬اء منفعته‪4‬ا ال‪4‬تي ت‪4‬در علي‪4‬ه‬
‫األجرة المتفق عليها‪ ،‬ويترتب على عدم قيام المستأجر بإخطار المؤجر أو ت‪44‬أخره في ذل‪44‬ك ض‪44‬ياع حق‪4‬ه في الرج‪44‬وع على‬
‫الم‪44‬ؤجر بض‪44‬مان االس‪44‬تحقاق‪ ،‬وذل‪44‬ك م‪44‬تى أثبت الم‪44‬ؤجر أن ع‪44‬دم إخط‪44‬اره أو ت‪44‬أخر المس‪44‬تأجر في إخط‪44‬اره ه‪44‬و م‪44‬ا أدى إلى‬
‫ض‪4‬ياع حق‪4‬ه في مواجه‪4‬ة الغ‪4‬ير المتع‪4‬رض‪ ،‬وال‪4‬ذي لم يكن محق‪4‬ا في دع‪4‬واه‪ ،‬وربم‪4‬ا ق‪4‬امت مس‪4‬ؤولية المس‪4‬تأجر في مواجه‪4‬ة‬

‫‪377‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫الم ‪44‬ؤجر إن أثبت الم ‪44‬ؤجر أن تقص ‪44‬ير المس ‪44‬تأجر في إخط ‪44‬اره في ال ‪44‬وقت المناس ‪44‬ب ه ‪44‬و م ‪44‬ا ض ‪44‬يع علي ‪44‬ه حق ‪44‬ه‪ ،‬ولم يش ‪44‬ترط‬
‫القانون شكال معينا لإلخطار‪ ،‬ومن ثم يمكن أن يتم بأي طريقة كانت‪.‬‬

‫دفع المؤجر للتعرض‪ :‬إذا تحقق إخط‪4‬ار المس‪4‬تأجر للم‪4‬ؤجر بوج‪4‬ود تع‪4‬رض ق‪44‬انوني ص‪44‬ادر من الغ‪4‬ير ويتع‪4‬ارض م‪4‬ع حق‪4‬ه‬
‫على العين المؤجرة‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يجب على الم‪4‬ؤجر أن يت‪4‬دخل وي‪4‬دفع ه‪4‬ذا التع‪4‬رض‪ .‬وطريق‪4‬ة دف‪44‬ع التع‪4‬رض تختل‪4‬ف‬
‫بطبيع ‪44‬ة الح ‪44‬ال ب ‪44‬اختالف طريق‪44‬ة التع ‪44‬رض وس ‪44‬ندها الق‪44‬انوني‪ ،‬وال ‪44‬تزام الم ‪44‬ؤجر هن ‪44‬ا ه ‪44‬و ال ‪44‬تزام بتحقي ‪44‬ق نتيج ‪44‬ة وليس ب ‪44‬ذل‬
‫عناي‪44‬ة‪ ،‬ومن ثم يجب علي‪44‬ه أن ي‪44‬رد ذل‪44‬ك التع‪44‬رض كلي‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا نجح في رد التع‪44‬رض وحكم ب‪44‬رفض ال‪44‬دعوى المرفوع‪4‬ة من‬
‫الغير يكون قد نفذ التزامه تنفيذا عينيا‪ ،‬وال يكون من حق المستأجر الرجوع على الم‪44‬ؤجر ب‪44‬أي تع‪44‬ويض‪ ،‬أم‪44‬ا إذا لم يفلح‬
‫في رد ذل‪44‬ك التع‪44‬رض يك‪44‬ون حينه‪44‬ا ق‪44‬د أخ‪44‬ل بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه في مواجه‪44‬ة المس‪44‬تأجر ومن ثم يمكن للمس‪44‬تأجر أن يرف‪44‬ع ض‪44‬ده‬
‫دعوى ضمان االستحقاق‪.‬‬

‫دفع المستأجر بنفسه التعرض الصادر من الغير‪ :‬إذا حدث وتع‪4‬رض الغ‪4‬ير للمس‪4‬تأجر‪ ،‬فعلي‪4‬ه ‪-‬كم‪4‬ا أس‪4‬لفنا‪ -‬أن يب‪4‬ادر إلى‬
‫إخط‪44‬ار الم‪44‬ؤجر به‪44‬ذا التع‪44‬رض‪ ،‬ليتخ‪44‬ذ م‪44‬ا ي‪44‬راه مناس‪44‬با‪ ،‬ولكن ق‪44‬د يخت‪44‬ار المس‪44‬تأجر دف‪44‬ع تع‪44‬رض الغ‪44‬ير دون اللج‪44‬وء إلى‬
‫المؤجر‪ ،‬وفي جواز ذلك خالف فقهي‪ ،‬فقد ذهب البعض إلى أن‪4‬ه ال يج‪4‬وز ل‪4‬ه القي‪4‬ام ب‪4‬ذلك؛ ألن حق‪4‬ه مج‪4‬رد ح‪4‬ق شخص‪4‬ي‬
‫وليس حقا عينيا في العين المؤجرة‪ ،‬ف‪44‬إذا ادعى المتع‪4‬رض حق‪4‬ا ل‪4‬ه على العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬ب‪4‬أن ل‪4‬ه ح‪4‬ق انتف‪4‬اع مثال علي‪4‬ه أو‬
‫ح ‪44‬ق ارتف ‪44‬اق أو ح ‪44‬ق رهن حي ‪44‬ازي‪ ،‬ك ‪44‬ان الخص‪444‬م الحقيقي في دع ‪44‬وى المتع ‪44‬رض ه ‪44‬و الم ‪44‬ؤجر وليس المس ‪44‬تأجر‪ ،‬وليس‬
‫للمس‪44‬تأجر أن يط‪44‬الب المتع‪44‬رض ب‪44‬احترام ح‪44‬ق ليس في ذمت‪44‬ه‪ ،‬غ‪44‬ير أن‪44‬ه يج‪44‬وز للمس‪44‬تأجر الرج‪44‬وع ب‪44‬دعوى الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وذل‪44‬ك‬
‫من خالل اس‪4‬تخدام حق‪4‬وق مدين‪4‬ه عن طري‪4‬ق ال‪4‬دعوى غ‪4‬ير المباش‪4‬رة‪ ،‬بينم‪4‬ا ي‪4‬ذهب رأي آخ‪4‬ر إلى التفرق‪4‬ة بين م‪4‬ا إذا ك‪4‬ان‬
‫التع‪44‬رض الص‪44‬ادر من الغ‪44‬ير عب‪44‬ارة عن فع‪44‬ل م‪44‬ادي يعك‪44‬ر ب‪44‬ه المتع‪44‬رض الحي‪44‬ازة الهادئ‪44‬ة للمس‪44‬تأجر‪ ،‬وإ م‪44‬ا أن يك‪44‬ون برف‪44‬ع‬
‫دع‪44‬وى قض‪44‬ائية يط‪44‬الب فيه‪44‬ا بح‪44‬ق على العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ففي الحال‪44‬ة األولى يك‪44‬ون االعت‪44‬داء ليس واقع‪44‬ا على ح‪44‬ق الم‪44‬ؤجر‬
‫فق‪4‬ط‪ ،‬وإ نم‪4‬ا أيض‪44‬ا على ح‪4‬ق المس‪4‬تأجر ك‪4‬ذلك؛ إذ تح‪4‬ول دون الحي‪4‬ازة الهادئ‪4‬ة واالنتف‪4‬اع على أكم‪4‬ل وج‪4‬ه ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‪،‬‬
‫وق‪44‬د ذهبت األنظم‪44‬ة القانوني‪44‬ة إلى أن حماي‪44‬ة حي‪44‬ازة المس‪44‬تأجر للعين الم‪44‬ؤجرة هي حي‪44‬ازة مش‪44‬روعة ج‪44‬ديرة بالحماي‪44‬ة‪ ،‬ول‪44‬ذا‬
‫فقد منحته تل‪4‬ك األنظم‪4‬ة الح‪4‬ق في رف‪44‬ع جمي‪4‬ع دع‪4‬اوى الحي‪4‬ازة لل‪4‬دفاع عن حيازت‪4‬ه‪ .‬والغ‪4‬الب‪ ،‬أن الق‪4‬انون يعطي للمس‪4‬تأجر‬
‫الحق في رفع دعوى الحيازة‪ ،‬لرد التعرض الصادر من الغير (أبو السعود‪1996 ،‬م)‪.‬‬

‫ضمان االستحقاق‪ :‬إذا أفلح المتع‪44‬رض في تعرض‪44‬ه وأخف‪44‬ق الم‪44‬ؤجر وتق‪44‬رر الح‪44‬ق الم‪44‬دعى ب‪44‬ه قض‪44‬اء أو رض‪44‬اء‪،‬‬ ‫د‪.‬‬
‫مما أدى إلى حرمان المستأجر من االنتفاع بالعين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬ك‪4‬ان ل‪4‬ه الرج‪4‬وع على الم‪4‬ؤجر بض‪44‬مان االس‪44‬تحقاق‪،‬‬

‫‪378‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫ومع‪4‬نى ض‪4‬مان االس‪4‬تحقاق هن‪4‬ا ه‪4‬و "ثب‪4‬وت الح‪4‬ق للمس‪4‬تأجر في أن يطلب تبع‪4‬ا للظ‪4‬روف فس‪4‬خ اإليج‪4‬ار أو إنق‪4‬اص‬
‫األجرة مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى" (خضر‪1979 ،‬م‪ ،‬ص‪.)829‬‬

‫ولكي يتمكن المستأجر من الرجوع على المؤجر بدعوى االستحقاق‪ ،‬ال بد من توافر الشروط اآلتية‪:‬‬

‫الش‪AA‬رط األول‪ :‬ثب‪AA‬وت االس‪AA‬تحقاق للغ‪AA‬ير‪ :‬بمع‪44‬نى أن يتق‪44‬رر للمتع‪44‬رض ح‪44‬ق على العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وأن يك‪44‬ون ه‪44‬ذا‬ ‫‪-‬‬
‫الح‪44‬ق متعارض‪44‬ا م‪44‬ع ح‪44‬ق المس‪44‬تأجر في االنتف‪44‬اع ب‪44‬ذات العين من أي وج‪44‬ه من وج‪44‬وه االنتف‪44‬اع‪ ،‬ويس‪44‬توي هن‪44‬ا أن‬
‫يكون هذا الحق الذي ثبت للمتعرض حقا عينيا‪ ،‬أو كان حقا شخصيا كثبوت حق للمستأجر الثاني المسجل لعق‪44‬ده‬
‫إذا كانت مدته تجاوزت الخمس سنوات وكان محله منفعة عقار وفقا للنظام السعودي‪.‬‬

‫الش‪AA‬رط الث‪AA‬اني‪ :‬أن ي‪AA‬ترتب على ه‪AA‬ذا االس‪AA‬تحقاق إخالل فعلي باالنتف‪AA‬اع ب‪AA‬العين الم‪AA‬ؤجرة‪ :‬ومن ذل ‪44‬ك‪ ،‬أن يك ‪44‬ون‬ ‫‪-‬‬
‫المس‪44‬تأجر ق‪44‬د ُح رم فعال من االنتف‪44‬اع ال‪44‬ذي ل‪44‬ه بم‪44‬وجب عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك إذا ثبت االس‪44‬تحقاق ولكن لم يقم‬
‫المس ‪44‬تحق بمض ‪44‬ايقة المس ‪44‬تأجر في انتفاع ‪44‬ه ب ‪44‬العين ب ‪44‬ل ترك ‪44‬ه وش ‪44‬أنه أو أق ‪44‬ر إيج ‪44‬اره‪ ،‬فال رج ‪44‬وع بالض ‪44‬مان (أب ‪44‬و‬
‫السعود‪1996 ،‬م)‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬عدم تقصير المستأجر في إخطار المؤجر بالتعرض في الوقت المناسب‪ :‬ف‪44‬إذا ثبت أن‪44‬ه ق‪44‬د قص‪44‬ر‬ ‫‪-‬‬
‫في إخط‪44‬اره ب‪44‬أن ت‪44‬أخر أو لم يقم بإخط‪44‬اره من األص‪44‬ل مم‪44‬ا أدى إلى ثب‪44‬وت الح‪44‬ق للمتع‪44‬رض‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ال‬
‫رجوع للمستأجر عليه‪.‬‬

‫فإذا توافرت الشروط سالفة الذكر جاز للمستأجر أن يطالب بفسخ العقد بينه وبين المؤجر إذا أثبت أن الخل‪44‬ل في المنفع‪44‬ة‬
‫نتيجة التعرض كان جس‪4‬يما‪ .‬ويك‪4‬ون الخل‪4‬ل جس‪4‬يما م‪4‬تى ك‪4‬ان ل‪4‬و علم ب‪4‬ه المس‪4‬تأجر قب‪4‬ل إب‪4‬رام العق‪4‬د لم‪4‬ا أق‪4‬دم على إبرام‪4‬ه‪،‬‬
‫وللقاضي السلطة التقديرية في تقرير الفسخ من عدمه متى كان الخلل الذي أصاب المنفعة يسيرا‪ ،‬ومثاله أن يتق‪44‬رر على‬
‫العين الم ‪44‬ؤجرة ح ‪44‬ق ارتف ‪44‬اق عب ‪44‬ارة عن مج ‪44‬رى مي ‪44‬اه‪ ،‬ف ‪44‬إذا لم يكن هن ‪44‬اك م ‪44‬ا ي ‪44‬دعو إلى الفس ‪44‬خ ك ‪44‬ان من ح ‪44‬ق المس ‪44‬تأجر‬
‫المطالب ‪44‬ة فق ‪44‬ط بإنق ‪44‬اص األج ‪44‬رة بنس ‪44‬بة م ‪44‬ا اخت ‪44‬ل من االنتف ‪44‬اع المقص ‪44‬ود ب ‪44‬العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وللمس ‪44‬تأجر أيض ‪44‬ا أن يط ‪44‬الب‬
‫ب‪4‬التعويض عن األض‪4‬رار ال‪4‬تي لحقت ب‪4‬ه ج‪4‬راء تع‪4‬رض الغ‪4‬ير‪ ،‬ويق‪4‬در التع‪4‬ويض بمق‪4‬دار م‪4‬ا لحق‪4‬ه من ض‪4‬رر وم‪4‬ا فات‪4‬ه من‬
‫خسارة كأن يكون االستحقاق قد ضيع عليه كسبا معينا‪.‬‬

‫ع‪AA‬دم قابلي‪AA‬ة االل‪AA‬تزام بالض‪AA‬مان للتجزئ‪AA‬ة‪ :‬ق ‪44‬د يتع ‪44‬دد الم ‪44‬ؤجرون للعين الم ‪44‬ؤجرة نفس ‪44‬ها‪ ،‬وه ‪44‬ذا ص ‪44‬حيح وأجازت ‪44‬ه‬ ‫ه‪.‬‬
‫القوانين الوضعية والفقه اإلسالمي من قبلها‪ ،‬فنصت الم‪4‬ادة (‪ )603‬من مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية على أن‪4‬ه "تص‪44‬ح‬
‫‪379‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫إج‪4‬ارة الش‪4‬ريكين ف‪4‬أكثر مالهم‪4‬ا المش‪4‬ترك لواح‪4‬د مع‪4‬ا"‪ ،‬ف‪4‬التزام الم‪4‬ؤجر بض‪4‬مان التع‪4‬رض الص‪4‬ادر من الغ‪4‬ير غ‪4‬ير‬
‫قاب‪44‬ل لالنقس‪44‬ام‪ ،‬وعلى ذل‪44‬ك إذا تع‪44‬دد الم‪44‬ؤجرون لعين واح‪44‬دة أو ورث الم‪44‬ؤجر ورث‪44‬ة متع‪44‬ددون‪ ،‬وجب على ك‪44‬ل‬
‫منهم ض‪44 4‬مان التع‪44 4‬رض‪ ،‬ال في ح‪44 4‬دود حص‪44 4‬ته وإ نم‪44 4‬ا في العين كله‪44 4‬ا‪ .‬وفي المقاب‪44 4‬ل‪ ،‬يج‪44 4‬وز للمس‪44 4‬تأجر في ح‪44 4‬ال‬
‫استحقاق الغير للعين المؤجرة أو تقرير حق ل‪44‬ه على ه‪44‬ذه العين‪ ،‬أن يرج‪44‬ع على أي من الم‪44‬ؤجرين بالض‪44‬مان في‬
‫كل العين ال في حدود حصته فقط‪ ،‬أما دعوى التعويض في حالة ضمان االستحقاق فتنقسم على المؤجرين‪ ،‬ك‪44‬ل‬
‫بقدر حصته‪.‬‬

‫عدم ضمان المؤجر التعرض المادي الصادر من الغير‪ :‬التعرض الم‪44‬ادي ه‪44‬و ك‪44‬ل فع‪44‬ل يص‪44‬در من الغ‪44‬ير ويك‪44‬ون‬ ‫و‪.‬‬
‫فيه إخالل بانتفاع المستأجر‪ ،‬دون أن يستند في‪4‬ه المتع‪4‬رض إلى ح‪4‬ق ق‪44‬انوني يّد عي‪4‬ه‪ ،‬كم‪4‬ا ل‪4‬و ق‪44‬ام الغ‪4‬ير باغتص‪44‬اب‬
‫العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬أو ق ‪44‬ام بكس ‪44‬ر زج ‪44‬اج النواف ‪44‬ذ‪ ،‬أو أتى بفع ‪44‬ل آخ ‪44‬ر يخ ‪44‬ل بانتف ‪44‬اع المس ‪44‬تأجر ب ‪44‬العين الم ‪44‬ؤجرة على‬
‫الوجه المطلوب‪ .‬واألصل‪ ،‬أن هذا التعرض ال يضمنه المؤجر‪ ،‬إال إذا تمكن المستأجر من إثبات أن‪44‬ه راج‪44‬ع إلى‬
‫خط ‪44‬أ الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬ك ‪44‬أن يك ‪44‬ون ه ‪44‬و ال ‪44‬ذي ح ‪ّ4‬ر ض الغ ‪44‬ير على الفع ‪44‬ل الم ‪44‬ادي لإلض ‪44‬رار بمص ‪44‬الح المس ‪44‬تأجر في العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬أما في الوض‪4‬ع الع‪4‬ادي ال‪4‬ذي ال يك‪4‬ون للم‪4‬ؤجر في‪4‬ه عالق‪4‬ة ب‪4‬المتعرض الم‪4‬ادي من الغ‪4‬ير فال يك‪4‬ون أم‪4‬ام‬
‫المستأجر سوى الرجوع على الغير المتعرض بالتعويض وفقا ألحكام المسؤولية التقصيرية‪ ،‬كل ذل‪4‬ك م‪4‬ا لم يكن‬
‫ق‪44‬د اتف‪44‬ق م‪44‬ع الم‪44‬ؤجر على أن يش‪44‬مل ض‪44‬مان تعرض‪44‬ه للغ‪44‬ير أيض‪44‬ا التع‪44‬رض الم‪44‬ادي وليس فق‪44‬ط الق‪44‬انوني من ب‪44‬اب‬
‫تشديد مسؤولية المؤجر‪ ،‬وما دامت األج‪4‬رة تقاب‪4‬ل االنتف‪4‬اع‪ ،‬فإن‪4‬ه إذا ت‪4‬رتب على التع‪4‬رض زوال انتف‪4‬اع المس‪4‬تأجر‬
‫بالعين المؤجرة ولو كان بس‪4‬بب ال ي‪َ4‬د للم‪4‬ؤجر في‪4‬ه‪ ،‬فإن‪4‬ه يح‪4‬ق للمس‪4‬تأجر المطالب‪4‬ة بالفس‪4‬خ أو إنق‪4‬اص األج‪4‬رة‪ ،‬أم‪4‬ا‬
‫إذا ت‪44‬رتب على التع‪44‬رض هالك العين الم‪44‬ؤجرة كلي‪44‬ة ف‪44‬إن العق‪4‬د ينفس‪44‬خ من تلق‪4‬اء نفس‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الهالك جزئي‪44‬ا‬
‫التزم المؤجر بإصالحه شريطة أال تكون تكلفة هذا اإلصالح باهظة‪ ،‬كم‪44‬ا أن العق‪44‬د ينفس‪44‬خ من تلق‪44‬اء نفس‪44‬ه إذا م‪44‬ا‬
‫تم حرمان المستأجر من المنفعة بشكل كلي ألمر خارج عن إرادته وال عالقة له بالمؤجر وقد يك‪44‬ون راجع‪44‬ا إلى‬
‫الق ‪44‬وة الق ‪44‬اهرة ك ‪44‬أن يس ‪44‬تأجر أح ‪44‬دهم مس ‪44‬رحا لع ‪44‬رض مس ‪44‬رحية معين ‪44‬ة في الري ‪44‬اض ثم تمن ‪44‬ع الجه ‪44‬ات المختص ‪44‬ة‬
‫الع‪44‬رض‪ ،‬ف‪44‬إن العق‪44‬د يفس‪44‬خ في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة أيض‪44‬ا من تلق‪44‬اء نفس‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا ل‪44‬و ك‪44‬ان الحرم‪44‬ان جزئي‪44‬ا‪ ،‬ك‪44‬أن يك‪44‬ون أح‪44‬د‬
‫الفنانين الذي سيحيي الحفل قد منع من الظهور ألسباب قهرية‪ ،‬فهنا ال ينفسخ العقد وإ نما للمستأجر الح‪4‬ق في أن‬
‫يط ‪44‬الب بإنق ‪44‬اص األج ‪44‬رة بنس ‪44‬بة م ‪44‬ا نقص من المنفع ‪44‬ة المتحص ‪44‬لة من العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وذل ‪44‬ك إذا لم يكن الحرم ‪44‬ان‬
‫جسيما ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ل‪4‬ه أن يط‪4‬الب بفس‪4‬خ العق‪4‬د‪ ،‬كم‪4‬ا أن‪4‬ه وفي ح‪4‬ال ك‪4‬ان التع‪4‬رض من جه‪4‬ة حكومي‪4‬ة في ح‪4‬دود‬
‫سلطاتها التي منحها لها القانون‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان النقص ال‪4‬ذي وق‪4‬ع نتيج‪4‬ة تع‪4‬رض الجه‪4‬ة الحكومي‪4‬ة وص‪4‬ل ح‪4‬د الجس‪4‬امة‬

‫‪380‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫كان للمستأجر أن يطالب بالفسخ أو إنقاص األجرة‪ ،‬كما أن ل‪4‬ه الح‪4‬ق في أن يط‪4‬الب الم‪4‬ؤجر ب‪4‬التعويض في ح‪4‬ال‬
‫كان التعرض الصادر من الجهة الحكومية قد صدر لسبب يكون المؤجر مسؤوال عنه‪.‬‬

‫‪381‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬
‫الرابط‪AA‬ة اإليجاري‪AA‬ة‪ :‬هي العالق ‪44‬ة الناش ‪44‬ئة عن عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار وال ‪44‬تي ت ‪44‬رتب التزام ‪44‬ات على ع ‪44‬اتق ك ‪44‬ل من طرفي ‪44‬ه‬ ‫‪‬‬
‫(المؤجر والمستأجر)‪.‬‬
‫تسليم العين المؤجرة‪ :‬هو تمكين المستأجر فعال من قبض العين المؤجرة على الحالة ال‪44‬تي تم االتف‪44‬اق عليه‪44‬ا في‬ ‫‪‬‬
‫عقد اإليجار‪.‬‬
‫العجز في مقدار العين المؤجرة‪ :‬هو تسليم العين المؤجرة بمقدار أقل مما تم االتفاق عليه في العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العجز الجسيم‪ :‬هو العجز الذي وصل مقدارا لو علم به المستأجر قبل إبرام العقد لما أبرمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الزيادة في العين المؤجرة‪ :‬ه‪44‬و أن يت‪44‬بين أن مق‪44‬دار العين الم‪44‬ؤجرة بع‪44‬د تس‪44‬لمها من قب‪44‬ل المس‪44‬تأجر أك‪44‬ثر مم‪44‬ا ه‪44‬و‬ ‫‪‬‬
‫متفق عليه‪.‬‬
‫ملحقات العين المؤجرة‪ :‬هي كل ما أعد بصفة عامة الستعماله وفقا لما تقضي به طبيعة األشياء وعرف الجه‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫وقصد المتعاقدين‪.‬‬
‫صيانة العين المؤجرة‪ :‬ه‪44‬و ال‪44‬تزام الم‪44‬ؤجر بتالفي أي‪44‬ة أعط‪44‬ال أو ظ‪44‬روف طارئ‪44‬ة أدت إلى انتق‪44‬اص منفع‪44‬ة العين‬ ‫‪‬‬
‫المؤجرة وإ صالحها حتى تعود صالحة لتأدية الغرض المقصود منها‪.‬‬
‫الترميم‪AA‬ات الض‪AA‬رورية‪ :‬هي الترميم ‪44‬ات ال ‪44‬تي تك ‪44‬ون الزم ‪44‬ة النتف ‪44‬اع المس ‪44‬تأجر‪ ،‬وال تك ‪44‬ون لمج ‪44‬رد تحس ‪44‬ين العين‬ ‫‪‬‬
‫وتجميلها سواء أكانت الزمة أم لم تكن الزمة لذلك‪ ،‬وحتى لو لم تكن ضرورية لحفظ العين نفسها‪.‬‬
‫الترميمات التأجيرية‪ :‬هي الترميم‪44‬ات الزهي‪44‬دة ال‪44‬تي ال تش‪44‬كل عبئ‪44‬ا على الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وذل‪44‬ك حس‪44‬ب طبيع‪44‬ة العين وم‪44‬ا‬ ‫‪‬‬
‫يقضي به العرف‪.‬‬
‫العيب الخفي‪ :‬هو اآلفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة لألشياء‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب الخفي القديم‪ :‬هو العيب الذي كان موجودا في العين المؤجرة قبل إبرام عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب الحادث‪ :‬هو العيب الذي ظهر في العين المؤجرة بعد إبرام العقد وكذلك بعد قبض المستأجر لها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب الم‪AA‬ؤثر‪ :‬ه‪44‬و العيب ال‪44‬ذي من ش‪44‬أنه أن ينقص من منفع‪44‬ة العق‪44‬ار الم‪44‬ؤجر نقص‪44‬ا كب‪44‬يرا‪ ،‬ويرج‪44‬ع تق‪44‬دير ه‪44‬ذا‬ ‫‪‬‬
‫النقص إلى ظروف كل حالة على حدة‪.‬‬
‫العيب الخفي‪ :‬ه‪44‬و العيب ال‪44‬ذي لم يكن معلوم‪44‬ا للمس‪44‬تأجر وقت انعق‪44‬اد العق‪44‬د‪ ،‬ولم يكن باس‪44‬تطاعته أن يعلم ل‪44‬و ق‪44‬ام‬ ‫‪‬‬
‫بفحص العين المؤجرة باذال في ذلك عناية الرجل المعتاد‪.‬‬
‫التعرض الشخص‪A‬ي الم‪A‬ادي‪ :‬ه‪44‬و ك‪44‬ل فع‪44‬ل من الم‪44‬ؤجر يخ‪44‬ل بانتف‪44‬اع المس‪44‬تأجر أو ينقص من‪44‬ه دون أن يس‪44‬تند في‬ ‫‪‬‬
‫القيام به إلى حق قانوني يدعيه‪.‬‬
‫التع‪A‬رض الشخص‪A‬ي الق‪A‬انوني‪ :‬ه‪44‬و التع‪44‬رض ال‪44‬ذي يس‪44‬تند في‪44‬ه الم‪44‬ؤجر في فعل‪44‬ه المخ‪44‬ل بانتف‪44‬اع المس‪44‬تأجر ب‪44‬العين‬ ‫‪‬‬
‫المؤجرة إلى حق يدعيه على العين المؤجرة‪.‬‬

‫‪382‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫أتباع المؤجر‪ :‬هم ك‪4‬ل من تربط‪4‬ه بهم عالق‪4‬ة تبعي‪4‬ة‪ ،‬باإلض‪4‬افة إلى ك‪4‬ل من ق‪4‬امت بين‪4‬ه وبين الم‪4‬ؤجر ص‪4‬لة مكنت‪4‬ه‬ ‫‪‬‬
‫من التعرض للمستأجر‪ ،‬وكل من عهد إليهم المؤجر للقيام بأعمال في العين المؤجرة‪.‬‬
‫التعرض القانوني للغير‪ :‬هو تمسك الغير بحق على العين المؤجرة يتعارض مع حقوق المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التعرض المادي للغير‪ :‬هو كل فعل يصدر من الغير ويكون فيه إخالل بانتفاع المستأجر‪ ،‬دون أن يستند فيه‬ ‫‪‬‬
‫المتعرض إلى حق قانوني يدعيه‪.‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬

‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن التزام المؤجر بضمان تعرضه الشخصي والجزاء المترتب على اإلخالل به‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِقه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬

‫أقام (عمرو) دعوى قضائية ضد (زيد) مدعيًا فيها أنه استأجر من المالك (بكر) محًال تجاريًا لم دة ثالث س نوات‪ ،‬ب أجرة‬
‫قدرها ثمانية آالف لاير للسنة الواحدة‪ ،‬وأن الُم َّد َع ى عليه (زيدًا) وقبل أن يحل إيجار السنة الثانية بيوم واح د ق ام ب التهجم‬
‫على المحل‪ ،‬وقال له إما أن تدفع واحدًا وعشرين ألف لاير بدل المتفق عليه بالعق د‪ ،‬أو أن تخ رج من المح ل‪ ،‬وبع د ع دة‬
‫ساعات أتى الُم َّد َع ى عليه للمحل وأقفله بقفل حديدي‪ ،‬وفى نفس اليوم تم إبالغ الشرطة ب ذلك وحض ر البحث الجن ائي وتم‬
‫رصد الواقعة لديهم‪ ،‬لذلك فهو يطلب الحكم بإلزام الُم َّد َع ى عليه بتنفيذ موجب العقد المبرم بينهما‪.‬‬
‫‪383‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬أجاب (زيد) بأن ما ذكره الُم َّد ِع ى في دعواه صحيح‪ ،‬وأضاف أنه اشترى الدكان من المالك (بكر)‪،‬‬
‫وأنه أغلق باب الدكان ألن أسعار اإليجارات مرتفعة‪ ،‬وأنه قال للُم َّد ِع ى إما أن يكون اإليجار واحدًا وعشرين أل ف لاير أو‬
‫أن يخرج من الدكان‪.‬‬
‫فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪ ،‬ماذا سيكون ردك على دعوى (عمرو)؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫حيث صادق الُم َّد َع ى عليه على دعوى الُم َّد ِع ى‪ ،‬وحيث إن انتق ال العين من مال ك آلخ ر ال يلغى العق ود المتعلق ة ب العين‪،‬‬
‫وحيث إن المستأجر يملك منفعة الدكان حتى نهاية العقد لقوله تع الى‪َ( :‬ي ا َأُّي َه ا اَّل ِذيَن آَم ُن وا َأْو ُف وا ِب اْلُع ُقوِد)‪ ،‬وألن ش راء‬
‫الُم َّد َع ى عليه وقع على ذات العين ولم يقع على منفعتها النشغالها بعقد سابق‪ ،‬فال يسرى على المنفعة إَّال بع د انته اء عق د‬
‫اإليجار‪ ،‬عليه يحكم على الُم َّد َع ى عليه بأن يسلم الدكان للُم َّد ِع ى حتى نهاية العقد‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫توضيح المقصود بالتزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة‪ ،‬وبيان كيف يتم ذلك؟‬ ‫‪‬‬
‫بيان التزام المؤجر بالصيانة وتوضيحه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية وتوضيحه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان التزام المؤجر بضمان التعرض وتوضيحه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أسئلة الوحدة‪:‬‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬

‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ . 1‬إذا وجد المستأجر عيبا في العين المؤجرة‪ ،‬فإن المؤجر يضمنه متى كان هذا العيب‪:‬‬
‫حديثا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قديما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫مؤثرا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪384‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫‪ . 2‬يكتفى بأن تكون المنفعة المراد تسليمها للمستأجر ستوجد في المستقبل إذا كنا بصدد تطبيق أحكام‪:‬‬
‫االستثناء في القانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫القانون الوضعي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار األول والخيار الثاني‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 3‬للمستأجر الحق في طلب فسخ عقد اإليجار في حال قدر العجز بأنه جسيما‪ ،‬ويكون العجز هكذا إذا كان‪:‬‬

‫قد تمثل في تلف جزء كبير من العين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫قد جعل العين المؤجرة بحالتها تلك غير كافية لحصول المستأجر على المنفعة ال‪4‬تي يبتغيه‪4‬ا من وراء إب‪4‬رام عق‪4‬د‬ ‫‪‬‬
‫اإليجار‪.‬‬
‫قد وصل مقدارا لو علم به المستأجر قبل إبرام العقد لما أبرمه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4‬إذا كان العذر الذي منع المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة غير راجع إلى تقصير المؤجر‪ ،‬فللمستأجر‪:‬‬

‫‪‌ ‬أن يطالب بفسخ العقد بينه وبين المؤجر عن المدة المتبقية للعقد‪ ،‬وال يلتزم بدفع األجرة عن هذه المدة‪.‬‬
‫أن يطالب بإنقاص األجرة بالقدر الذي نقصت به المنفعة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يطالب بالتعويض جراء ما لحقه من ضرر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يطالب بالتنفيذ العيني وإ جبار المؤجر على إزالة العائق الذي حال دون انتفاعه بالعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .5‬إذا تهدم العقار المؤجر‪ ،‬فإن المؤجر يلتزم بإعادة بنائه في حال كان‪:‬‬

‫سبب الهالك راجعا إلى القوة القاهرة التي ال يد للمستأجر فيها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪385‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫سبب الهالك راجعا إلى خطأ المؤجر وتقصيره وتعديه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫سبب الهالك خطأ المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫سبب الهالك في جميع الحاالت السابقة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 6‬تكون الترميمات التأجيرية على المؤجر وليس المستأجر خالفا لألصل‪ ،‬في حال‪:‬‬

‫كانت تلك الترميمات راجعة إلى السبب األجنبي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫كانت تلك الترميمات ضرورية لحفظ العين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كانت تلك الترميمات الزمة النتفاع المستأجر بالعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كانت تلك الترميمات راجعة إلى االستعمال العادي للعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ . 7‬يضمن المؤجر التعرض المادي الصادر من الغير متى كان المؤجر‪:‬‬

‫قد تعهد بتحمله في عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫قد تسبب في اعتداء الغير على منفعة المستأجر وحيازته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫لم يتدخل لرد هذا االعتداء ودحض حججه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار األول والخيار الثاني‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫يحق للمستأجر أن يض‪44‬ع ي‪4‬ده على عق‪4‬ار آخ‪4‬ر ممل‪4‬وك للم‪4‬ؤجر م‪4‬تى رفض الم‪4‬ؤجر تمكين‪4‬ه من االنتف‪4‬اع بالعق‪4‬ار‬ ‫‪‬‬
‫المؤجر‪.‬‬
‫إذا كانت األجرة قد قدرت جملة واحدة على العين المؤجرة التي تم اكتشاف الزيادة فيه‪44‬ا بع‪44‬د التس‪44‬ليم فال يح‪44‬ق‬ ‫‪‬‬
‫للمؤجر المطالبة بالفسخ وتكون من حق المستأجر‪.‬‬
‫يكون للمستأجر المطالبة بفسخ العقد مطلقا في حال قدرت األجرة على أساس الوحدة وك‪44‬انت العين غ‪4‬ير قابل‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫للتجزئة‪.‬‬
‫يل ‪44‬تزم الم ‪44‬ؤجر بإع ‪44‬ادة البن ‪44‬اء المه ‪44‬دوم م ‪44‬تى ك ‪44‬ان الهالك ناتج ‪44‬ا عن خط ‪44‬أ المس ‪44‬تأجر أو تقص ‪44‬يره على أن يزي ‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫األجرة للمؤجر‪.‬‬

‫‪386‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫ال‪44‬تزام الم‪44‬ؤجر بتس‪44‬ليم العين الم‪44‬ؤجرة ي‪44‬وجب علي‪44‬ه تس‪44‬ليم العين ذاته‪44‬ا وملحقاته‪44‬ا م‪44‬تى ك‪44‬ان ق‪44‬د تم االتف‪44‬اق على‬ ‫‪‬‬
‫ذلك في العقد‪ ،‬وإ ال فال يلتزم بتسليم الملحقات‪.‬‬
‫لكي يلتزم المؤجر بإعادة الجزء التالف من العقار المؤجر فال بد من أن تكون التكلفة تافهة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫في حالة الترميمات المستعجلة‪ ،‬يح‪4‬ق للمس‪4‬تأجر إص‪4‬الحها دون الحص‪4‬ول على إذن من المحكم‪4‬ة غ‪4‬ير أن‪4‬ه يفق‪4‬د‬ ‫‪‬‬
‫حقه في الرجوع على المؤجر بقيمة ما أنفقه‪.‬‬
‫يسقط التزام المؤجر بضمان العيب الخفي متى كان العيب معلوما للمستأجر قبل العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يضمن المؤجر العيب الظاهر متى كان قد أخفى عن المستأجر وجوده بغش واحتيال‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يكفي لقيام التعرض الصادر من الغير أن يكون االدعاء الذي يدعيه الغير صحيحا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫‪ ...........................‬العين الم‪44 4‬ؤجرة ه‪44 4‬و ال‪44 4‬تزام الم‪44 4‬ؤجر بتالفي أي أعط‪44 4‬ال أدت إلى انتق‪44 4‬اص منفع‪44 4‬ة‬ ‫‪‬‬
‫العين المؤجرة وإ صالحها‪.‬‬
‫‪ ...........................‬الضرورية ال تكون لمجرد تحسين العين وتجميلها س‪4‬واء أك‪4‬انت الزم‪4‬ة أم لم تكن‬ ‫‪‬‬
‫الزمة لذلك‪.‬‬
‫الترميمات التأجيرية هي الترميمات ‪ ...........................‬التي ال تشكل عبئا على المؤجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العيب ‪ ...........................‬هو العيب الذي ظهر في العين المؤجرة بع‪4‬د إب‪4‬رام العق‪4‬د وك‪4‬ذلك بع‪4‬د قبض‬ ‫‪‬‬
‫المستأجر لها‪.‬‬
‫العيب ‪ ...........................‬هو العيب الذي من شأنه أن ينقص من منفعة العقار المؤجر نقصا كبيرا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫العج‪44‬ز ‪ ...........................‬ه‪44‬و العج‪44‬ز ال‪44‬ذي وص‪44‬ل مق‪44‬دارا ل‪44‬و علم ب‪44‬ه المس‪44‬تأجر قب‪44‬ل إب‪44‬رام العق‪44‬د لم‪44‬ا‬ ‫‪‬‬
‫أبرمه‪.‬‬
‫إذا تعدد المؤجرون للعين المؤجرة كانوا جميعا ‪ ...........................‬في مواجهة المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يك‪44‬ون المس‪44‬تأجر مس‪44‬ؤوال أم‪44‬ام الم‪44‬ؤجر إذا ت‪44‬رتب على ع‪44‬دم إخط‪44‬اره ل‪44‬ه بتع‪44‬رض الغ‪44‬ير ‪ ...............‬العين‬ ‫‪‬‬
‫المؤجرة‪.‬‬
‫التزام المؤجر بدفع التعرض الصادر من الغير هو التزام بتحقيق ‪. .......................‬‬ ‫‪‬‬
‫للمس‪44 4‬تأجر الرج‪44 4‬وع على الم‪44 4‬ؤجر ب‪44 4‬دعوى ‪ ........................‬االس‪44 4‬تحقاق للمطالب‪44 4‬ة بفس‪44 4‬خ اإليج‪44 4‬ار أو‬ ‫‪‬‬
‫إنقاص الثمن‪ ،‬وذلك في حال إخفاقه في رد التعرض الصادر من الغير‪.‬‬

‫‪387‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثانية عشرة‪ :‬آثار عقد اإليجار – التزامات المؤجر ‪::::::::::::‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في التزام المؤجر بصيانة العين المؤجرة في حال هالكها‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في شروط ضمان المؤجر للتعرض القانوني الصادر من الغير وآثاره‪.‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬
‫أبو السعود‪ ،‬رمضان‪1996( ،‬م)‪" ،‬العقود المسماة‪ :‬عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جبر‪ ،‬سعيد‪2013( ،‬م)‪" ،‬عقد اإليجار‪ .‬األحكام العامة"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الجمال‪ ،‬مصطفى‪1991( ،‬م)‪" ،‬الوسيط في أحكام اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬الفتح للطباعة والنشر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خض ‪44‬ر‪ ،‬خميس‪1979( ،‬م)‪" ،‬العق ‪44‬ود المدني ‪44‬ة الك ‪44‬برى‪ :‬ال ‪44‬بيع والت ‪44‬أمين واإليج ‪44‬ار"‪ ،‬الق ‪44‬اهرة‪ ،‬دار النهض ‪44‬ة العربي ‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫للنشر‪.‬‬
‫سعد‪ ،‬نبيل إبراهيم‪1998( ،‬م)‪" ،‬العقود المسماة‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬اإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫طلبة‪ ،‬أنور‪1999( ،‬م)‪" ،‬عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عب‪4‬د الق‪4‬ادر‪ ،‬عب‪4‬د ال‪4‬رحمن محم‪4‬د‪ ،‬ط‪2006( ،2‬م)‪" ،‬الوس‪4‬يط في عق‪4‬د اإلج‪4‬ارة في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي"‪ ،‬الق‪4‬اهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬

‫‪388‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الثالثة عشرة‪:‬‬

‫التزامات المستأجر‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬
‫‪389‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫أن يعّر ف التزامات المستأجر وما يقابلها من أحكام في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلّم بالجزاء المترتب على إخالل المستأجر بالتزاماته في مواجهة المؤجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يعرف األجرة ومضمون التزام المستأجر بدفعها وأحكام هذا االلتزام‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التزام المستأجر بالحفاظ على العين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة الفرق بين الترميمات التأجيرية والترميمات الضرورية وحكمها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة وجزاء عدم استعمالها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام استعمال المستأجر للعين المؤجرة فيما أجرت له وفي حدود ما أعدت له‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التزام المستأجر برد العين المؤجرة إلى المؤجر وما يترتب على ذلك من آثار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة الفرق بين المصروفات الضرورية والنافعة والكمالية ومدى التزام المؤجر برّد ها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم الطالب بأحكام هالك العين المؤجرة كلًّيا أو جزئًّيا بما في ذلك أحكام تحمل التبعة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم الطالب بأحكام التنفيذ العيني المنصوص عليها في نظام التنفيذ السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر الطالب أهمية دراسة التزامات المستأجر وأحكامها وتطبيقاتها في الفقه اإلسالمي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يكون لدى الطالب شعور إيجابي نحو دراسة التزامات المستأجر والنظر إليها باعتبارها حقوًقا للمؤجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى الطالب نشر الثقافة القانونية المتعلقة بالتزامات المستأجر وأحكامها والجزاء المترتب على مخالفتها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬
‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬التزام المستأجر بدفع األجرة‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما ُأّج رت ألجله‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة‪.‬‬

‫رابعًا‪ :‬التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انقضاء عقد اإليجار‪.‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫‪390‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-13‬‬

‫المقدمة‪:‬‬
‫‪391‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار كم ‪44‬ا أس ‪44‬لفنا من عق ‪44‬ود المعاوض ‪44‬ة ال ‪44‬تي تف ‪44‬رض التزام ‪44‬ات على ع ‪44‬اتق ك ‪44‬ل من طرفيه ‪44‬ا‪ ،‬وق ‪44‬د بيّن ا التزام ‪44‬ات‬
‫المؤجر في الوحدة السابقة وأكدنا أن جميع هذه االلتزامات ما هي إال حقوق للمستأجر‪ ،‬وبيّنا كيف يمكنه إجب‪44‬ار الم‪44‬ؤجر‬
‫على القي‪44‬ام به‪44‬ا وتنفي‪44‬ذها بم‪44‬ا يض‪44‬من حص‪44‬وله على المنفع‪44‬ة المقص‪44‬ودة من العق‪44‬د‪ ،‬غ‪44‬ير أن المس‪44‬تأجر ال يحص‪44‬ل على ه‪44‬ذه‬
‫الحقوق والحماية القانونية لها من دون مقابل‪ ،‬فهو وإ ن كان دائًنا للمؤجر ب‪44‬التمكين من االنتف‪4‬اع على أكم‪44‬ل وج‪44‬ه‪ ،‬إال أن‪44‬ه‬
‫أيًض ا م‪44‬دين ل‪44‬ه بالعدي‪44‬د من االلتزام‪44‬ات‪ ،‬وي‪44‬أتي على رأس‪44‬ها دف ‪44‬ع األج‪44‬رة مقاب‪44‬ل م‪44‬ا يحص ‪44‬ل علي‪44‬ه من منفع‪44‬ة‪ ،‬كم‪44‬ا يل‪44‬تزم‬
‫المستأجر أيًض ا في مواجهة المؤجر باستعمال العين المؤجرة فيما أعدت له‪ ،‬وأّج رت من أجل‪4‬ه‪ ،‬ويل‪4‬تزم ك‪4‬ذلك بالمحافظ‪4‬ة‬
‫على العين الم‪44‬ؤجرة وع‪44‬دم إح‪44‬داث أي تع‪44‬ديالت أو تغي‪44‬يرات فيه‪44‬ا‪ ،‬ويل‪44‬تزم أخ‪44‬يًر ا ب‪44‬رد العين الم‪44‬ؤجرة على الحال‪44‬ة ال‪44‬تي‬
‫تسلمها بها وذلك عند انتهاء عقد اإليجار أو انقضائه‪ ،‬وما نود التأكي‪44‬د علي‪44‬ه هن‪44‬ا أن جمي‪44‬ع ه‪44‬ذه االلتزام‪44‬ات ال‪44‬تي تق‪4‬ع على‬
‫عاتق المستأجر م‪4‬ا هي إال حق‪4‬وق للم‪4‬ؤجر‪ ،‬ومن ثم يمل‪4‬ك الم‪4‬ؤجر كاف‪44‬ة الس‪4‬بل القانوني‪4‬ة المتاح‪4‬ة إلل‪4‬زام المس‪4‬تأجر بالوف‪44‬اء‬
‫بالتزاماته في مواجهتها‪ ،‬ولو اضطر إلى القوة الجبري‪4‬ة أو الفس‪4‬خ في بعض األحي‪4‬ان‪ ،‬وفي ه‪4‬ذه الوح‪4‬دة س‪4‬نعالج التزام‪4‬ات‬
‫المس ‪44‬تأجر‪ ،‬وس ‪44‬نعرض لتل ‪44‬ك االلتزام ‪44‬ات في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي باعتب ‪44‬اره المص ‪44‬در الرئيس ‪44‬ي للقواع ‪44‬د القانوني ‪44‬ة في المملك ‪44‬ة‬
‫العربية السعودية‪.‬‬

‫‪392‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬
‫أوًال‪ :‬التزام المستأجر بدفع األجرة‬

‫‪ .1‬مضمون التزام المستأجر بدفع األجرة‪:‬‬

‫أ‪ .‬تحديد األجرة التي يلتزم المستأجر بدفعها إلى المؤجر‪:‬‬

‫يعد ال‪4‬تزام المس‪4‬تأجر ب‪4‬دفع األج‪4‬رة ه‪4‬و االل‪4‬تزام ال‪4‬رئيس ال‪4‬ذي يق‪4‬ع على عاتق‪4‬ه‪ ،‬وس‪4‬بق أن بيّن ا أن األج‪4‬رة تع‪4‬د مح‪4‬ل ال‪4‬تزام‬
‫المس‪44‬تأجر‪ ،‬ول‪44‬ذلك ال ب‪44‬د أن تت‪44‬وافر فيه‪44‬ا ش‪44‬روط ص‪44‬حة المح‪44‬ل ووج‪44‬وده ح‪44‬تى ينعق‪44‬د عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ص‪44‬حيحا منتج‪44‬ا آلث‪44‬اره‬
‫القانوني‪44‬ة‪ ،‬ويخض‪44‬ع تحدي‪44‬د مق‪44‬دار األج‪44‬رة كم‪44‬ا بيّن ا ذل‪44‬ك أيض‪44‬ا س‪44‬ابقا إلى اتف‪44‬اق الط‪44‬رفين‪ ،‬وق‪44‬د يلج‪44‬آن إلى غيرهم‪44‬ا لتحدي‪44‬د‬
‫مق‪44‬دار األج‪44‬رة‪ ،‬وإ ال ف‪44‬أجرة المث‪44‬ل هي المس‪44‬تحقة‪ ،‬وق‪44‬د يلج‪44‬أ الق‪44‬انون في بعض األحي‪44‬ان ويح‪44‬دد مق‪44‬دار األج‪44‬رة‪ ،‬ولم تش‪44‬هد‬
‫المملكة العربي‪4‬ة الس‪4‬عودية مث‪4‬ل ه‪4‬ذا الت‪4‬دخل ح‪4‬تى وقتن‪4‬ا الح‪4‬الي‪ ،‬وإ ن ك‪4‬ان ق‪4‬د انتش‪4‬ر في اآلون‪4‬ة األخ‪4‬يرة الح‪4‬ديث عن نظ‪4‬ام‬
‫إلك‪44‬تروني تحت مس‪44‬مى (إيج‪44‬ار) يه‪44‬دف إلى تحدي‪44‬د قيم‪44‬ة أج‪44‬رة العق‪44‬ار بم‪44‬ا ال يتج‪44‬اوز ‪ %30‬من قيم‪44‬ة دخ‪44‬ل الف‪44‬رد (موق‪44‬ع‬
‫وزارة اإلس‪44‬كان)‪ ،‬وق‪44‬د لج‪44‬أت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية أيض‪44‬ا إلى تحدي‪44‬د قيم‪44‬ة األج‪44‬رة في الح‪44‬االت ال‪44‬تي لم يتوص‪44‬ل فيه‪44‬ا‬
‫المتعاقدان إلى تحديدها‪ ،‬أو تم تحديد األجرة بما ال يصلح أن تسمى به األجرة فتجب هنا أجرة المثل‪ ،‬وهذا ما قضت ب‪44‬ه‬
‫أيض‪4‬ا الم‪4‬ادة (‪ )662‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية ال‪4‬تي نص‪4‬ت على‪" :‬إذا س‪4‬مي في العق‪4‬د م‪4‬ا ال يص‪4‬لح أج‪4‬رة وجب أج‪4‬رة المث‪4‬ل"‪،‬‬
‫وك ‪44‬ذلك في ح ‪44‬ال ك ‪44‬انت اإلج ‪44‬ارة فاس ‪44‬دة وعلى ه ‪44‬ذا نص ‪44‬ت الم ‪44‬ادة (‪ )667‬منه ‪44‬ا على‪" :‬اإليج ‪44‬ارات الفاس ‪44‬دة إذا عم ‪44‬ل فيه ‪44‬ا‬
‫األجير وجبت له أجرة المثل"‪ .‬وعلى الرغم من أن هذا النص خاص بإجارة اآلدمي إال أنه يصلح قاعدًة عام‪44‬ة في ح‪44‬ال‬
‫فس‪4‬اد عق‪4‬د اإليج‪4‬ار وع‪4‬دم إمكاني‪4‬ة االس‪44‬تناد إلي‪4‬ه لزوال‪4‬ه ب‪4‬أثر رجعي‪ ،‬حينه‪4‬ا تس‪4‬تحق األج‪4‬رة عن الم‪4‬دة الس‪4‬ابقة وتح‪4‬دد على‬
‫أس‪44‬اس أج‪44‬رة المث‪44‬ل‪ ،‬ق‪44‬د يتم تحدي‪44‬د قيم‪44‬ة األج‪44‬رة بحكم المحكم‪44‬ة‪ ،‬كم‪44‬ا ل‪44‬و رف‪44‬ع المس‪44‬تأجر دع‪44‬وى أم‪44‬ام القاض‪44‬ي يط‪44‬الب فيه‪44‬ا‬
‫بإنقاص األجرة نتيجة إخالل المؤجر بتنفيذ أحد التزاماته‪ ،‬كما يلتزم المستأجر أيضا ب‪44‬دفع الفوائ‪44‬د التأخيري‪44‬ة ال‪44‬تي تس‪44‬تحق‬
‫من وقت المطالبة القضائية وفقا للقواعد العامة (خضر‪1979 ،‬م)‪ .‬وسبق أن عرضنا لموقف دي‪44‬وان المظ‪44‬الم في المملك‪44‬ة‬
‫من الفوائ‪44‬د التأخيري‪44‬ة‪ ،‬وقلن‪44‬ا إن‪44‬ه لم يقض به‪44‬ا باعتباره‪44‬ا نوع‪44‬ا من أن‪44‬واع الرب‪44‬ا‪ ،‬واس‪44‬تند ق‪44‬رار دي‪44‬وان المظ‪44‬الم إلى اآلراء‬
‫الفقهي‪44‬ة العدي‪44‬دة ال‪44‬تي ال تؤي‪44‬د دف‪44‬ع تل‪44‬ك الفوائ‪44‬د ح‪44‬تى ال تك‪44‬ون م‪44‬دعاة للتحاي‪44‬ل على تح‪44‬ريم الرب‪44‬ا‪ ،‬وك‪44‬ذلك يل‪44‬تزم ب‪44‬دفع نفق‪44‬ات‬
‫األجرة إن اقتضى الوفاء بها نفقات ما‪ ،‬كما يلتزم كذلك بدفع كافة ملحقات األجرة‪ ،‬ويعتبر من ملحقاتها دف‪44‬ع ثمن ف‪44‬اتورة‬
‫‪393‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫الكهرباء والمياه والهاتف م‪4‬تى تم اس‪4‬تهالكها عن طري‪4‬ق ع‪4‬داد الم‪4‬ؤجر‪ ،‬ك‪4‬ل ه‪4‬ذا م‪4‬ا لم يكن الم‪4‬ؤجر ق‪4‬د تعه‪4‬د ه‪4‬و بتحمله‪4‬ا‬
‫(أبو السعود‪1996 ،‬م)‪ ،‬كما يلتزم بدفع نفقات تسجيل عق‪4‬د اإليج‪4‬ار ل‪4‬و تج‪4‬اوزت مدت‪4‬ه خمس س‪4‬نوات وك‪4‬ان محل‪4‬ه عق‪4‬ارا‪،‬‬
‫وبطبيعة الحال جميع ما قيل ليس متعلقا بالنظام العام‪ ،‬ومن ثم يمكن للمؤجر والمستأجر االتفاق على مخالفتها‪.‬‬

‫الترديد في األجرة‪ :‬نصت المادة (‪ )663‬من مجل‪AA‬ة األحك‪AA‬ام الش‪AA‬رعية على‪" :‬ال يص‪44‬ح التردي‪44‬د في ق‪44‬در األج‪44‬رة‬ ‫‪-‬‬
‫أو نوعها"‪ ،‬ومن ذلك على سبيل المثال أن يقول أحدهم لآلخ‪4‬ر‪ :‬إن أجرت‪44‬ني بيت‪44‬ك الي‪44‬وم س‪44‬أعطيك أج‪44‬رة ألفي لاير‬
‫شهريا‪ ،‬ولكن إن أجرتني إياه غدا فسأدفع أجرة قدرها ألف وخمسمائة لاير‪ ،‬ومن ذل‪4‬ك أيض‪4‬ا أن يق‪4‬ول ل‪4‬ه أؤج‪4‬رك‬
‫هذه األرض بألفي لاير شهريا إن زرعتها قمحا‪ ،‬ف‪44‬إن زرعته‪4‬ا ش‪4‬عيرا ك‪4‬انت األج‪4‬رة ألفين وخمس‪4‬مائة‪ ،‬وك‪4‬ذلك من‬
‫أّج ر دابة فقال لمس‪4‬تأجرها إن رددته‪4‬ا الي‪4‬وم ف‪4‬األجرة خمس‪4‬ة وإ ن رددته‪4‬ا غ‪4‬دا ف‪4‬األجرة عش‪4‬رة‪ ،‬ف‪4‬إن ورد في العق‪4‬د‬
‫مث‪44‬ل ه‪44‬ذا التردي‪44‬د ك‪44‬ان العق‪44‬د ب‪44‬اطال لع‪44‬دم تع‪44‬يين األج‪44‬رة تعيين‪44‬ا كافي‪44‬ا نافي‪44‬ا للجهال‪44‬ة‪ ،‬وعلى خالف ذل‪44‬ك يص‪44‬ح عق‪44‬د‬
‫اإليجار إن كانا قد اتفق‪4‬ا على األج‪4‬رة بش‪4‬كل واض‪44‬ح وص‪44‬ريح وتم تعيينه‪4‬ا تعيين‪4‬ا كافي‪4‬ا نافي‪4‬ا للجهال‪4‬ة‪ ،‬ثم اتفق‪4‬ا على‬
‫أن كل ي‪4‬وم زي‪4‬ادة س‪4‬يكون بك‪4‬ذا‪ ،‬ك‪4‬أن يتفق‪4‬ا على أن قيم‪4‬ة أج‪4‬رة الس‪4‬يارة س‪4‬تكون أل‪4‬ف لاير عن عش‪4‬رة أي‪4‬ام وم‪4‬ا زاد‬
‫على العش‪4‬ر أي‪4‬ام فك‪4‬ل ي‪4‬وم س‪4‬يكون بمائ‪4‬ة وخمس‪4‬ين ري‪4‬اال ص‪44‬ح العق‪4‬د‪ ،‬وك‪4‬ذلك يص‪44‬ح أن يتفق‪4‬ا على أن تك‪4‬ون أج‪4‬رة‬
‫السيارة حتى مدينة جدة بألفي لاير العشرة أيام‪ ،‬فإن ذهب بها إلى مكة فهي بألفين وخمسمائة لاير‪.‬‬

‫عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار كم ‪44‬ا أس ‪44‬لفنا من عق ‪44‬ود المعاوض ‪44‬ة ال ‪44‬تي تف ‪44‬رض التزام ‪44‬ات على ع ‪44‬اتق ك ‪44‬ل من طرفيه ‪44‬ا‪ ،‬وق ‪44‬د بيّن ا التزام ‪44‬ات‬
‫المؤجر في الوحدة السابقة وأكدنا أن جميع هذه االلتزامات ما هي إال حقوق للمستأجر‪ ،‬وبيّنا كيف يمكنه إجب‪44‬ار الم‪44‬ؤجر‬
‫على القي‪44‬ام به‪44‬ا وتنفي‪44‬ذها بم‪44‬ا يض‪44‬من حص‪44‬وله على المنفع‪44‬ة المقص‪44‬ودة من العق‪44‬د‪ ،‬غ‪44‬ير أن المس‪44‬تأجر ال يحص‪44‬ل على ه‪44‬ذه‬
‫الحقوق والحماية القانونية لها من دون مقابل‪ ،‬فهو وإ ن كان دائًنا للمؤجر ب‪44‬التمكين من االنتف‪4‬اع على أكم‪44‬ل وج‪44‬ه‪ ،‬إال أن‪44‬ه‬
‫أيًض ا م‪44‬دين ل‪44‬ه بالعدي‪44‬د من االلتزام‪44‬ات‪ ،‬وي‪44‬أتي على رأس‪44‬ها دف ‪44‬ع األج‪44‬رة مقاب‪44‬ل م‪44‬ا يحص ‪44‬ل علي‪44‬ه من منفع‪44‬ة‪ ،‬كم‪44‬ا يل‪44‬تزم‬
‫المستأجر أيًض ا في مواجهة المؤجر باستعمال العين المؤجرة فيما أعدت له‪ ،‬وأّج رت من أجل‪4‬ه‪ ،‬ويل‪4‬تزم ك‪4‬ذلك بالمحافظ‪4‬ة‬
‫على العين الم‪44‬ؤجرة وع‪44‬دم إح‪44‬داث أي تع‪44‬ديالت أو تغي‪44‬يرات فيه‪44‬ا‪ ،‬ويل‪44‬تزم أخ‪44‬يًر ا ب‪44‬رد العين الم‪44‬ؤجرة على الحال‪44‬ة ال‪44‬تي‬
‫تسلمها بها وذلك عند انتهاء عقد اإليجار أو انقضائه‪ ،‬وما نود التأكي‪44‬د علي‪44‬ه هن‪44‬ا أن جمي‪44‬ع ه‪44‬ذه االلتزام‪44‬ات ال‪44‬تي تق‪4‬ع على‬
‫عاتق المستأجر م‪4‬ا هي إال حق‪4‬وق للم‪4‬ؤجر‪ ،‬ومن ثم يمل‪4‬ك الم‪4‬ؤجر كاف‪44‬ة الس‪4‬بل القانوني‪4‬ة المتاح‪4‬ة إلل‪4‬زام المس‪4‬تأجر بالوف‪44‬اء‬
‫بالتزاماته في مواجهتها‪ ،‬ولو اضطر إلى القوة الجبري‪4‬ة أو الفس‪4‬خ في بعض األحي‪4‬ان‪ ،‬وفي ه‪4‬ذه الوح‪4‬دة س‪4‬نعالج التزام‪4‬ات‬

‫‪394‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫المس ‪44‬تأجر‪ ،‬وس ‪44‬نعرض لتل ‪44‬ك االلتزام ‪44‬ات في الفق ‪44‬ه اإلس ‪44‬المي باعتب ‪44‬اره المص ‪44‬در الرئيس ‪44‬ي للقواع ‪44‬د القانوني ‪44‬ة في المملك ‪44‬ة‬
‫العربية السعودية‪.‬‬

‫ب‪ .‬أحكام الوفاء باألجرة‪:‬‬

‫للح‪44‬ديث عن أحك‪44‬ام الوف‪44‬اء ب‪44‬األجرة بش‪44‬كل دقي‪44‬ق وش‪44‬امٍل علين‪44‬ا أن نض‪44‬من ه‪44‬ذه األحك‪44‬ام مس‪44‬تحق األج‪44‬رة‪ ،‬وك‪44‬ذلك موع‪44‬د الوف‪44‬اء به‪44‬ا‪ ،‬ومكانه‪44‬ا‬
‫وكيفية إثبات الوفاء بها في حال الخالف بين الطرفين‪ ،‬وسنبين ذلك تباعا‪:‬‬

‫من ت‪AA‬دفع ل‪AA‬ه األج‪AA‬رة‪ :‬األص‪44‬ل أن األج‪44‬رة تس‪44‬تحق للم‪44‬ؤجر أو من ين‪44‬وب عن‪44‬ه‪ ،‬ويس‪44‬توي هن‪44‬ا أن تك‪44‬ون النياب‪44‬ة قانوني‪44‬ة أو اتفاقي‪44‬ة أو‬ ‫‪-‬‬
‫قض‪44‬ائية‪ ،‬فم‪44‬ا دام الن‪44‬ائب يمل‪44‬ك أن يباش‪44‬ر أعم‪44‬ال اإلدارة نياب‪44‬ة عن األص‪44‬يل فال يوج‪44‬د م‪44‬ا يمن‪44‬ع قانون‪44‬ا من أن يقبض‪44‬وا أيض‪44‬ا األج‪44‬رة‬
‫المستحقة‪ ،‬وهذه األجرة تستحق للمؤجر حتى ولو لم يكن مالكا للعين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬ف‪4‬إذا ت‪4‬وفي الم‪4‬ؤجر انتق‪4‬ل الح‪4‬ق إلى ورثت‪4‬ه أو خلف‪4‬ه‬
‫الع‪44‬ام‪ ،‬وفي ح‪44‬ال تع‪44‬دد الورث‪44‬ة وجب الوف‪44‬اء لك‪44‬ل منهم بنص‪44‬يبه على ح‪44‬دة‪ ،‬إذ إن الق‪44‬انون ال يف‪44‬ترض التض‪44‬امن بينهم في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪،‬‬
‫كما ال يجوز ألحد الورث‪4‬ة أن ينف‪4‬رد وح‪4‬ده بالمطالب‪4‬ة بقيم‪4‬ة األج‪4‬رة إال إذا ك‪4‬ان ق‪4‬د حص‪4‬ل على توكي‪4‬ل من ب‪4‬اقي الورث‪4‬ة يخول‪4‬ه ذل‪4‬ك‪،‬‬
‫كم‪44‬ا يعت‪44‬بر مس‪44‬تحقا لألج‪44‬رة من يق‪44‬دم مخالص‪44‬ة بقيمته‪44‬ا موقع‪44‬ة من الم‪44‬ؤجر ك‪44‬البواب أو الخ‪44‬ادم أو أي ش‪44‬خص آخ‪44‬ر إال إذا ك‪44‬ان عق‪44‬د‬
‫اإليجار يتضمن بندا يفيد بأن المؤجر هو الشخص الوحيد المخول باستالم األجرة شخصيا (خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬مواعيد الوفاء باألجرة‪ :‬أول ما ينظر إليه في تحديد مواعيد الوفاء باألجرة هو اتفاق المتعاقدين‪ ،‬فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب الوفاء في‬
‫الوقت الذي يعين‪4‬ه الع‪4‬رف‪ ،‬وق‪4‬د ج‪4‬رى الع‪4‬رف على أن موع‪4‬د الوف‪4‬اء ب‪4‬األجرة بداي‪4‬ة ك‪4‬ل ش‪4‬هر أي قب‪4‬ل الحص‪4‬ول على منفعته‪4‬ا‪ ،‬كم‪4‬ا ق‪4‬د يج‪4‬ري‬
‫الع‪44‬رف في بعض البل‪44‬دان ومنه‪44‬ا بعض م‪44‬دن المملك‪44‬ة العربي‪44‬ة الس‪44‬عودية على أن يتم دف‪44‬ع األج‪44‬رة كامل‪44‬ة س‪44‬نويا أو نص‪44‬ف س‪44‬نوية إذا م‪44‬ا تعلقت‬
‫اإلجارة بالعقارات‪ ،‬كما يجوز أن يتم تقسيط األجرة على أقساط‪ ،‬وقد نصت المادة (‪ )676‬من مجلة األحكام الشرعية على‪" :‬يص‪4‬ح اش‪4‬تراط‬
‫تعجي‪44‬ل األج‪44‬رة أو تأجيله‪44‬ا وتقس‪44‬يطها مطلق‪44‬ا ويعم‪44‬ل ب‪44‬ه"‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يوج‪44‬د أي اتف‪44‬اق بخص‪44‬وص تحدي‪44‬د موع‪44‬د الوف‪44‬اء ب‪44‬األجرة وجب الرج‪44‬وع إلى‬
‫القواعد العامة التي تقضي بأن األجرة ال تدفع إال بعد استيفاء المنفعة‪ ،‬وذلك خالفا لما جرى عليه العرف في هذا الخصوص‪.‬‬

‫‪ - -‬مكان الوفاء ب‪A‬األجرة‪ :‬وفق‪44‬ا لقاع‪44‬دة ال‪44‬دين مطل‪44‬وب وليس محم‪44‬وال‪ ،‬ف‪44‬إن مك‪44‬ان الوف‪44‬اء ب‪44‬األجرة ه‪44‬و م‪44‬وطن المس‪44‬تأجر‪ ،‬أو مح‪44‬ل إقامت‪44‬ه‪،‬‬
‫والتي في العادة س‪4‬تكون العين الم‪4‬ؤجرة في ح‪4‬ال ك‪4‬انت م‪4‬نزال‪ ،‬أو في مص‪4‬نعه إن ك‪4‬انت مص‪4‬نعا وهك‪4‬ذا‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك ب‪4‬الطبع م‪4‬ا لم ي‪4‬رد اتف‪4‬اق أو‬
‫ع ‪44‬رف يقض ‪44‬يان بخالف ذل ‪44‬ك‪ ،‬ومن ثم ف ‪44‬أول م ‪44‬ا يتم الرج ‪44‬وع إلي ‪44‬ه من أج ‪44‬ل تحدي ‪44‬د مك ‪44‬ان الوف ‪44‬اء ب ‪44‬األجرة ه ‪44‬و االتف ‪44‬اق الم ‪44‬برم بين الم ‪44‬ؤجر‬
‫والمستأجر‪ ،‬وفي هذا الشأن قد يتفقان على أن يقوم المستأجر في بداية كل شهر بسداد قيمة األجرة على حساب الم‪4‬ؤجر في أح‪4‬د البن‪4‬وك‪ ،‬أو‬
‫أن يف‪44‬وض الم‪44‬ؤجر عن‪44‬ه مكتب‪44‬ا عقاري‪44‬ا ه‪44‬و من يت‪44‬ولى القي‪44‬ام به‪44‬ذه المه‪44‬ام‪ ،‬وفي ح‪44‬ال لم يوج‪44‬د اتف‪44‬اق بين الط‪44‬رفين ت‪44‬وجب حينه‪44‬ا الرج‪44‬وع إلى‬
‫الع‪44‬رف‪ ،‬وق‪44‬د ج‪44‬رى الع‪44‬رف على أن يك‪44‬ون مك‪44‬ان دف‪44‬ع األج‪44‬رة ه‪44‬و س‪44‬كن المس‪44‬تأجر ول‪44‬و لم يكن ه‪44‬و موطن‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يكن هن‪44‬اك ال اتف‪44‬اق وال‬
‫ُع رف وجب حينها الرجوع إلى القانون الذي يقضي بأن موطن المستأجر هو ذاته مكان دفع األجرة‪( .‬خضر‪1979 ،‬م)‪.‬‬

‫‪395‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫‪ -‬إثب‪AA‬ات الوف‪AA‬اء ب‪AA‬األجرة‪ :‬المس‪44‬تأجر ه‪44‬و الم‪44‬دين ب‪44‬األجرة وعلي‪44‬ه يق‪44‬ع عبء إثب‪44‬ات أن‪44‬ه وّفى ب‪44‬األجرة‪ ،‬ويخض‪44‬ع ه‪44‬ذا اإلثب‪44‬ات للقواع‪44‬د العام‪44‬ة‬
‫باعتبار أن الوفاء هو تصرف قانوني مستقل عن عقد اإليجار‪ ،‬ولذلك إذا م‪4‬ا تم دف‪4‬ع األج‪4‬رة فإن‪4‬ه ووفق‪4‬ا لنظ‪4‬ام المرافع‪4‬ات الش‪4‬رعية الس‪4‬عودي‬
‫رقم م‪ 1/‬وبتاريخ ‪22/1/1435‬هـ‪ ،‬يجوز له إثبات ذلك بكافة طرق اإلثبات‪ ،‬فله أن يثبت دفعه األجرة بالبين‪44‬ة أو بالكتاب‪44‬ة ويمكن للقاض‪44‬ي أن‬
‫يس‪44‬تخلص من وق‪44‬ائع دع‪44‬وى اإلخالء ال‪44‬تي يرفعه‪44‬ا الم‪44‬ؤجر أن المس‪44‬تأجر دف‪44‬ع األج‪44‬رة وذل‪44‬ك عن طري‪44‬ق الق‪44‬رائن القض‪44‬ائية‪ ،‬ال‪44‬تي يستخلص‪44‬ها‬
‫القاض‪44‬ي من وق‪44‬ائع ال‪44‬دعوى وظروفه‪44‬ا‪ ،‬وج‪44‬ديٌر ذك‪44‬ره هن‪44‬ا أن بعض الق‪44‬وانين تش‪44‬ترط إلثب‪44‬ات ال‪44‬ديون والوف‪44‬اء به‪44‬ا الكتاب‪44‬ة إذا زادت على ح‪44‬د‬
‫معين‪ ،‬كالقانون الم‪4‬دني المص‪4‬ري‪ ،‬ف‪4‬إذا زادت األج‪4‬رة على النص‪4‬اب الق‪4‬انوني وه‪4‬و أل‪4‬ف جني‪4‬ه وجب إثباته‪4‬ا بالكتاب‪4‬ة‪ ،‬وإ ن ك‪4‬انت أق‪4‬ل من ذل‪4‬ك‬
‫النصاب كان بإمكان المس‪4‬تأجر إثباته‪4‬ا بكاف‪4‬ة ط‪4‬رق اإلثب‪4‬ات‪ ،‬غ‪4‬ير أن الق‪4‬انون الم‪4‬دني المص‪4‬ري يس‪4‬مح للمس‪4‬تأجر بإثب‪4‬ات الوف‪4‬اء ب‪4‬األجرة بكاف‪4‬ة‬
‫طرق اإلثبات متى كانت األجرة مقسطة‪ ،‬فيجوز إثب‪4‬ات أداء ك‪4‬ل قس‪ٍ4‬ط على ح‪4‬دة‪ ،‬ك‪4‬أن تق‪4‬در قيمته‪4‬ا على الس‪4‬نة كامل‪4‬ة بأربع‪4‬ة آالف وثمانمائ‪4‬ة‬
‫جني‪44‬ه‪ ،‬ت‪44‬دفع على ش‪44‬كل أقس‪44‬اط ش‪44‬هرية‪ ،‬فتك‪44‬ون قيم‪44‬ة القس‪44‬ط الش‪44‬هري أربعمائ‪44‬ة جني‪44‬ه‪ ،‬وهي أق‪44‬ل من النص‪44‬اب فيج‪44‬وز إثبات‪44‬ه إذًا بكاف‪44‬ة ط‪44‬رق‬
‫اإلثبات ومن بينها القرينة‪.‬‬

‫‪ -‬الوفاء باألجرة عن طريق سحب شيكات‪ :‬كم‪44‬ا نعلم فالش‪44‬يك ه‪44‬و ورق‪44‬ة تجاري‪44‬ة يتم التعام‪44‬ل به‪44‬ا لتس‪44‬هيل األم‪44‬ور المالي‪44‬ة‬
‫على التجار فيما بينهم‪ ،‬غير أن استعمال الشيك غير قاصر على التجار وحدهم وإ نما يمكن استخدامه في الحياة العادي‪4‬ة‪،‬‬
‫فإذا حدث وتم تسديد األجرة عن طريق سحب شيك من المستأجر لصالح الم‪4‬ؤجر‪ ،‬فإن‪4‬ه ال يك‪4‬ون ق‪4‬د أدى األج‪4‬رة بمج‪4‬رد‬
‫سحب الشيك‪ ،‬وإ نما يظل مدينا بها حتى يتم استيفاء مبل‪4‬غ الش‪4‬يك نق‪4‬دا من البن‪4‬ك؛ وذل‪4‬ك ألن الش‪4‬يك وإ ن ك‪4‬ان أداة وف‪44‬اء إال‬
‫أن س‪44‬حبه ال يعت‪44‬بر وف‪44‬اًء مبِّر ئ‪44‬ا لذم‪44‬ة الم‪44‬دين‪ ،‬م‪44‬ا لم يقم البن‪44‬ك المس‪44‬حوب علي‪44‬ه ب‪44‬أداء قيم‪44‬ة الش‪44‬يك إلى الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ومن ه‪44‬ذا‬
‫التاريخ يعتبر المستأجر قد وّفى باألجرة للمؤجر‪.‬‬

‫ج‪ .‬جزاء اإلخالل بالوفاء باألجرة‪:‬‬

‫إذا أخّل المستأجر بالوفاء باألجرة فإن للمؤجر بموجب القواع‪4‬د العام‪4‬ة أن يط‪4‬الب بالتنفي‪4‬ذ العي‪4‬ني‪ ،‬ول‪4‬ه أن يط‪4‬الب بالفس‪4‬خ‬
‫أيضا مع التعويض في كلتا الحالتين‪:‬‬

‫التنفيذ العي‪A‬ني وفق‪A‬ا إلج‪A‬راءات نظ‪A‬ام التنفي‪A‬ذ رقم م‪ 53/‬وبت‪A‬اريخ ‪13/8/1433‬ه‪ :‬ق‪44‬د تك‪44‬ون مطالب‪44‬ة المس‪44‬تأجر‬ ‫‪-‬‬
‫بالتنفي‪44‬ذ العي‪44‬ني بش‪44‬كل وّد ي بين‪44‬ه وبين الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ف‪44‬إن لم تفلح المح‪44‬اوالت الودي‪44‬ة فليس أم‪44‬ام الم‪44‬ؤجر س‪44‬وى اللج‪44‬وء‬
‫إلى القضاء لمطالبة المستأجر بدفع األجرة‪ ،‬ويشترط لرفع دعوى قضائية على المستأجر للمطالبة بدفع األج‪44‬رة‪،‬‬
‫أن يكون المؤجر قد قام بإع‪4‬ذار المس‪4‬تأجر ب‪4‬دفعها وذل‪4‬ك ليثبت تقص‪44‬يره في دف‪44‬ع األج‪4‬رة‪ ،‬ف‪44‬إذا قض‪44‬ت ل‪4‬ه المحكم‪4‬ة‬
‫بالتنفيذ العي‪4‬ني أص‪44‬بح من حق‪4‬ه التنفي‪4‬ذ على أم‪4‬وال المس‪4‬تأجر بص‪44‬فة عام‪4‬ة‪ ،‬وذل‪4‬ك عمال بنص الم‪4‬ادة العش‪4‬رين من‬
‫نظ‪4‬ام التنفي‪4‬ذ رقم م‪ 53/‬وبت‪4‬اريخ ‪13/8/1433‬ه ال‪4‬تي ج‪4‬اء فيه‪4‬ا‪" :‬جمي‪4‬ع أم‪4‬وال الم‪4‬دين ض‪44‬امنة لديون‪4‬ه‪ ،‬وي‪4‬ترتب‬
‫‪396‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫على الحجز على أموال المدين عدم نفاذ م‪4‬ا يق‪4‬وم ب‪4‬ه من تص‪44‬رف في أموال‪4‬ه المحج‪4‬وزة"‪ ،‬وال يج‪4‬وز للم‪4‬ؤجر أن‬
‫يحج‪44‬ز على أم‪44‬وال المس‪44‬تأجر إال بمق‪44‬دار األج‪44‬رة المس‪44‬تحقة فق‪44‬ط‪ ،‬وه‪44‬ذا النص ج‪44‬اءت ب‪44‬ه أحك‪44‬ام الفق‪44‬رة األولى من‬
‫الم‪44‬ادة الثاني‪44‬ة والعش‪44‬رين من نظ‪44‬ام التنفي‪44‬ذ الم‪44‬ذكور وال‪44‬تي نص‪44‬ت على‪" :‬ال يج‪44‬وز الحج‪44‬ز على أم‪44‬وال الم‪44‬دين إال‬
‫بمقدار قيمة الدين المطالب به‪ ،‬ما لم يكن المال المحجوز غير قابل للتجزئة"‪ ،‬وعلي‪44‬ه إذا ك‪44‬ان عق‪44‬د اإليج‪44‬ار لم‪44‬دة‬
‫س‪44‬نة‪ ،‬ثم تخل‪44‬ف المس‪44‬تأجر عن الوف‪44‬اء ب‪44‬األجرة لم‪44‬دة ثالث‪44‬ة أش‪44‬هر‪ ،‬وحص‪44‬ل الم‪44‬ؤجر على حكم بالتنفي‪44‬ذ‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه‬
‫الحال‪44‬ة ال يج‪44‬وز ل‪44‬ه أن يحج‪44‬ز على أم‪44‬وال المس‪44‬تأجر إال القتض‪44‬اء م‪44‬ا يع‪44‬ادل أج‪44‬رة ثالث‪44‬ة أش‪44‬هر فق‪44‬ط وليس الس‪44‬نة‬
‫كامل‪44‬ة‪ ،‬م‪44‬ا لم يكن ق‪44‬د ُح كم ل‪44‬ه ب‪44‬التعويض‪ ،‬حينه‪44‬ا تض‪44‬اف قيم‪44‬ة التع‪44‬ويض إلى مق‪44‬دار األج‪44‬رة المس‪44‬تحقة في تق‪44‬دير‬
‫األموال المحجوز عليها‪ ،‬وفي كل األحوال للمدين المستأجر أن يتجنب الحجز على أمواله من خالل إي‪44‬داع مبل‪44‬غ‬
‫من النق‪4‬ود يفي بال‪44‬دين في حس‪44‬اب المحكم‪44‬ة المختص‪44‬ة يخص‪44‬ص للوف‪44‬اء ب‪44‬األجرة‪ ،‬وي‪44‬ترتب على ه‪44‬ذا اإلي‪44‬داع زوال‬
‫الحجز عن أمواله المحجوزة وانتقاله إلى المبلغ الموَد ع (المادة ‪ 22‬من نظام التنفيذ رقم م‪.)53/‬‬

‫فسخ العقد والمطالبة بإخالء العين المؤجرة‪ :‬نص‪44‬ت الفق‪44‬رة الرابع‪44‬ة من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء رقم ‪ 19‬وت‪44‬اريخ‬ ‫‪-‬‬
‫‪14/1/1394‬ه على‪" :‬ال يج ‪44‬وز للم ‪44‬ؤجر طلب إخالء العق ‪44‬ار من المس ‪44‬تأجر إال في الح ‪44‬االت اآلتي ‪44‬ة ‪ -1‬امتن ‪44‬اع‬
‫المستأجر بالعقار عن الوفاء باألجرة عند استحقاقها أو بالوفاء بشرط آخر من شروط اإليجار بعد مضي خمس‪44‬ة‬
‫عشر يوما على إخطاره بالوف‪4‬اء"‪ ،‬وعلي‪4‬ه فق‪4‬د أعطى الق‪4‬رار الخ‪4‬اص بتحدي‪4‬د العالق‪4‬ة بين الم‪4‬ؤجر والمال‪4‬ك‪ ،‬الح‪4‬ق‬
‫للم‪4‬ؤجر في المطالب‪4‬ة ب‪4‬إخالء العين الم‪4‬ؤجرة على ال‪4‬رغم من قي‪4‬ام عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬وذل‪4‬ك في ح‪4‬ال امتن‪4‬اع المس‪4‬تأجر‬
‫عن الوف‪44‬اء ب‪44‬األجرة المس‪44‬تحقة‪ ،‬أو إخالل‪44‬ه ب‪44‬أي ش‪44‬رط من ش‪44‬روط العق‪44‬د‪ ،‬وذل‪44‬ك بع‪44‬د م‪44‬رور خمس‪44‬ة عش‪44‬ر يوم‪44‬ا من‬
‫تاريخ إعذار المستأجر بدفع األجرة أو االلتزام بالشرط المنصوص عليه في العقد‪ ،‬فإن لم يفعل خالل هذه الم‪44‬دة‬
‫ك ‪44‬ان للم ‪44‬ؤجر الح ‪44‬ق في المطالب ‪44‬ة قض ‪44‬ائيا ب ‪44‬إخالء العين الم ‪44‬ؤجرة وفس ‪44‬خ العق ‪44‬د بين ‪44‬ه وبين المس ‪44‬تأجر‪ ،‬وال يح ‪44‬ق‬
‫للم‪44‬ؤجر أن يباش‪44‬ر أعم‪44‬ال اإلخالء بنفس‪44‬ه‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يجب علي‪44‬ه أن يلج‪44‬أ إلى المحكم‪44‬ة المختص‪44‬ة‪ ،‬وال‪44‬تي إن رأت من‬
‫وق‪44‬ائع ال‪4‬دعوى أن الم‪4‬ؤجر على ح‪4‬ق في دع‪4‬واه فإنه‪4‬ا ستقض‪44‬ي بفس‪4‬خ العق‪4‬د وإ خالء المس‪4‬تأجر من العين الم‪4‬ؤجرة‬
‫بالقوة الجبري‪4‬ة‪ ،‬وه‪4‬ذا اإلج‪4‬راء نظم‪4‬ه نظ‪4‬ام التنفي‪4‬ذ رقم م‪ 53/‬وبت‪4‬اريخ ‪13/8/1433‬ه‪ ،‬فق‪4‬د نص‪44‬ت الم‪4‬ادة الثامن‪4‬ة‬
‫والس‪44‬تون من‪44‬ه على‪" :‬إذا ك‪44‬ان مح‪44‬ل التنفي‪44‬ذ فعال أو امتناع‪44‬ا عن فع‪44‬ل‪ ،‬ولم يقم المنف‪44‬ذ ض‪44‬ده بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه خالل‬
‫خمس ‪44‬ة أي ‪44‬ام من تكليف ‪44‬ه ب ‪44‬ذلك وفق ‪44‬ا ألحك ‪44‬ام ه ‪44‬ذا النظ ‪44‬ام‪ ،‬فعلى قاض ‪44‬ي التنفي ‪44‬ذ األم ‪44‬ر باس ‪44‬تعمال الق ‪44‬وة المختص‪444‬ة‬
‫(الشرطة) للقي‪4‬ام بم‪4‬ا يل‪4‬زم من إج‪4‬راءات للتنفي‪4‬ذ وذل‪4‬ك م‪4‬ا لم يتطلب التنفي‪4‬ذ أن يق‪4‬وم ب‪4‬ه الم‪4‬دين بنفس‪4‬ه"‪ ،‬وللمحكم‪4‬ة‬

‫‪397‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫في جميع األح‪4‬وال الس‪4‬ابقة أن تقض‪4‬ي أيض‪4‬ا ب‪4‬التعويض للم‪4‬ؤجر إن وج‪4‬دت أن ثم‪4‬ة ض‪4‬ررا لح‪4‬ق ب‪4‬ه ج‪4‬راء امتن‪4‬اع‬
‫المستأجر عن دفع األجرة المستحقة‪.‬‬

‫د‪ .‬ضمانات الوفاء باألجرة‪:‬‬

‫الجزاءات التي أقّر ها المنظم للمؤجر في حال امتناع المستأجر عن الوف‪44‬اء ب‪4‬األجرة المس‪4‬تحقة‪ ،‬وإ ن ك‪4‬انت تطبيق‪4‬ا للقواع‪4‬د‬
‫العامة الواردة في نظام التنفيذ‪ ،‬وأحكام الفقه اإلس‪44‬المي‪ ،‬إال أن األنظم‪4‬ة القانوني‪4‬ة ومنه‪4‬ا النظ‪4‬ام الس‪4‬عودي لم تكت‪4‬ف ب‪4‬ذلك‪،‬‬
‫وإ نما أقّر ت مجموعة من الضمانات الخاصة التي تضمن الوفاء باألجرة‪ ،‬وإ ذا ما عدنا إلى الجزاءات التي أقّر ه‪44‬ا المنظم‬
‫السعودي في نظام التنفيذ سالف الذكر وكذلك في قرار مجلس الوزراء سالف الذكر أيض‪44‬ا‪ ،‬نج‪44‬د أن تنفي‪44‬ذ ه‪44‬ذه الج‪44‬زاءات‬
‫في حد ذاته يحتاج إلى حزمة من الضمانات التي تضمن تنفيذها على أكمل وجه‪ ،‬ومن هذه الضمانات‪:‬‬

‫إعطاء المؤجر الحق في إيقاع الحجز التحفظي على منق‪AA‬والت المس‪AA‬تأجر أو ثم‪AA‬اره في العين الم‪AA‬ؤجرة‪ :‬نص‪44‬ت‬ ‫‪-‬‬
‫المادة الرابعة والعشرون من نظام التنفيذ رقم م‪ 53/‬وبتاريخ ‪13/8/1433‬ه على أن لل‪4‬دائن بص‪4‬فة عام‪4‬ة الح‪4‬ق‬
‫في أن يطلب إيق‪44‬اع الحج‪44‬ز التحفظي على منق‪44‬والت مدين‪44‬ه في ح‪44‬ال لم يكن لمدين‪44‬ه مح‪44‬ل إقام‪44‬ة ث‪44‬ابت في المملك‪44‬ة‪،‬‬
‫أو خشي الدائن ألسباب مقبولة اختفاء أموال المدين أو تهريبها‪ ،‬وقد جاء هذا النص بحكٍم عام‪ ،‬يفيد منه كل من‬
‫ل‪44‬ه ح‪44‬ق ل‪44‬دى ش‪44‬خص آخ‪44‬ر‪ ،‬وبموجب‪44‬ه يح‪44‬ق للم‪44‬ؤجر أي‪44‬ا ك‪44‬انت طبيع‪44‬ة العين الم‪44‬ؤجرة (عق‪44‬ارات أو منق‪44‬والت) أن‬
‫يطلب بإيقاع الحجز التحفظي على منقوالت مدينه‪ ،‬وذلك متى أثبت أمام المحكم‪44‬ة المختص‪44‬ة أن ثم‪44‬ة م‪44‬بررا قوي‪44‬ا‬
‫لطلبه هذا‪ ،‬ومن المبررات القوية التي ذكرها النص المشار إلي‪4‬ه أال يك‪4‬ون للم‪4‬دين مح‪4‬ل إقام‪4‬ة ث‪4‬ابت في المملك‪4‬ة‪،‬‬
‫كأن يكون المدين أجنبيا وإ قامته في المملكة إقامة مؤقتة‪ ،‬أو كان له محل إقامة ثابت ولكن خشي ال‪4‬دائن ألس‪4‬باب‬
‫مقبولة قيام المدين بإخف‪4‬اء أموال‪4‬ه أو تهريبه‪4‬ا بعي‪4‬دا عن متن‪4‬اول ي‪4‬د ال‪4‬دائن‪ ،‬كم‪4‬ا نص‪4‬ت الم‪4‬ادة الخامس‪4‬ة والعش‪4‬رون‬
‫من ذات النظ‪44‬ام على‪" :‬لم‪44‬ؤجر العق‪44‬ار أن يطلب إيق‪44‬اع الحج‪44‬ز التحفظي على المنق‪44‬والت أو الثم‪44‬ار ال‪44‬تي في العين‬
‫المؤجرة ضمانا لألجور المستحقة"‪ ،‬ويبدو هنا أن المنظم قد حصر ح‪4‬ق الم‪4‬ؤجر في إيق‪4‬اع الحج‪4‬ز التحفظي على‬
‫أموال المستأجر المنقولة وكذلك ثماره ال‪4‬تي تك‪4‬ون موج‪4‬ودة في العين الم‪4‬ؤجرة فق‪4‬ط دون غيره‪4‬ا‪ ،‬وذل‪4‬ك من أج‪4‬ل‬
‫ضمان دفع األجرة المستحقة بحيث يستوفي منها دين األجرة في حال تحققت مخاوف المؤجر وهرب المستأجر‬
‫أو اختفت أمواله أو قام بتهريبها إلى مكان غير معلوم‪.‬‬

‫‪398‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫إل‪AA‬زام المس‪AA‬تأجر بوض‪AA‬ع منق‪AA‬والت في العين الم‪AA‬ؤجرة تكفي للوف‪AA‬اء ب‪AA‬األجرة‪ :‬إعط ‪44‬اء الح ‪44‬ق للم ‪44‬ؤجر في توقي ‪44‬ع‬ ‫‪-‬‬
‫الحج ‪44‬ز التحفظي على منق ‪44‬والت المس ‪44‬تأجر أو ثم ‪44‬ار العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬في ح ‪44‬ال امتناع ‪44‬ه عن الوف ‪44‬اء ب ‪44‬األجرة ه ‪44‬و‬
‫ضمانة قانونية خاصة تعطي للم‪4‬ؤجر ح‪4‬ق امتي‪4‬از على ه‪4‬ذه المنق‪4‬والت‪ ،‬إال أنه‪4‬ا تتطلب أن يك‪4‬ون هن‪4‬اك منق‪4‬والت‬
‫بالفع‪44‬ل في العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ول‪44‬ذلك فق‪44‬د أوجبت بعض النظم القانوني‪44‬ة على المس‪44‬تأجر أن يض‪44‬ع في العين الم‪44‬ؤجرة‬
‫منقوالت تكفي للوفاء بقيمة األجرة عن سنتين أو عن كل مدة اإليجار إذا قَّلت عن سنتين‪ ،‬م‪44‬ا لم تكن األج‪44‬رة ق‪44‬د‬
‫عجلت وتم دفعه‪44‬ا مق‪44‬دما (الم‪44‬ادة ‪ ،588‬الق‪44‬انون الم‪44‬دني المص‪44‬ري لع‪44‬ام ‪1948‬م)‪ ،‬وعلى ال‪44‬رغم من أن‪44‬ه ال يوج‪44‬د‬
‫في النظام السعودي نص يجبر المستأجر على ذلك‪ ،‬فإنه ال يوجد ما يمنع من اش‪44‬تراطه في عق‪4‬ود اإليج‪44‬ار‪ ،‬وفي‬
‫الغ‪44‬الب ال يتم االحتي‪44‬اج إلى ه‪44‬ذا النص في المملك‪44‬ة‪ ،‬حيث ج‪44‬رى الع‪44‬رف على تعجي‪44‬ل األج‪44‬رة ودفعه‪44‬ا مق‪44‬دما قب‪44‬ل‬
‫اس‪44‬تيفاء المنفع‪44‬ة المقص‪44‬ودة من اإليج‪44‬ار‪ ،‬فال تظه‪44‬ر الحاج‪44‬ة ل‪44‬ه هن‪44‬ا‪ ،‬كم‪44‬ا أن‪44‬ه ج‪44‬رى الع‪44‬رف في ال‪44‬دول ال‪44‬تي تل‪44‬زم‬
‫قوانينها المستأجر على وضع منق‪4‬والت في العين الم‪4‬ؤجرة تكفي للوف‪44‬اء ب‪4‬األجرة بح‪ٍّ4‬د أقص‪44‬ى عام‪4‬ان‪ ،‬أن يتم دف‪44‬ع‬
‫تأمين للمؤجر يضمن وفاء المس‪4‬تأجر ب‪4‬األجرة وأي‪4‬ة إص‪44‬الحات تحتاجه‪4‬ا العين الم‪4‬ؤجرة بع‪4‬د انته‪4‬اء م‪4‬دة اإليج‪4‬ار‪،‬‬
‫والتأمين المقصود هنا هو مبلغ من النقود ُيدفع للمؤجر في بداية عق‪4‬د اإليج‪4‬ار يع‪4‬ادل ع‪4‬ادة قيم‪4‬ة ش‪4‬هرين أو أك‪4‬ثر‬
‫من اإليج‪44‬ار المس‪44‬تحق ش‪44‬هريا‪ ،‬وفي نهاي‪44‬ة العق‪44‬د إن لم يخ‪44‬ل المس‪44‬تأجر بالتزامات‪44‬ه ف‪44‬إن الم‪44‬ؤجر يل‪44‬تزم بإع‪44‬ادة مبل‪44‬غ‬
‫التأمين إليه كامال أو مخصوما منه المبالغ المستحقة على المستأجر‪.‬‬

‫منح المؤجر حق امتياز على أموال المستأجر‪ :‬وهذه الضمانة تعطي للم‪44‬ؤجر الح‪44‬ق في التق‪44‬دم على س‪44‬ائر دائ‪44‬ني‬ ‫‪-‬‬
‫المس‪44‬تأجر اآلخ‪44‬رين‪ ،‬واس‪44‬تيفاء حق‪44‬ه ك‪44‬امال أوال‪ ،‬وم‪44‬ا تبقى من أم‪44‬وال المس‪44‬تأجر بع‪44‬د التنفي‪44‬ذ عليه‪44‬ا يتقاس‪44‬مه ب‪44‬اقي‬
‫الدائنين قسمة غرماء‪ ،‬وحق االمتياز هو حق عيني تبعي يقرره الق‪4‬انون يمنح لل‪4‬دائن م‪4‬يزتي التق‪4‬دم والتتب‪4‬ع وذل‪4‬ك‬
‫مراع‪44‬اة لص‪44‬فة معين‪44‬ة في ال‪44‬دائن‪ ،‬ويثبت ح‪44‬ق االمتي‪44‬از للم‪44‬ؤجر على كاف‪44‬ة المنق‪44‬والت والثم‪44‬ار الموج‪44‬ودة في العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬حتى ولو لم تكن مملوك‪44‬ة للمس‪44‬تأجر‪ ،‬وذل‪44‬ك إذا لم يس‪44‬تطع المس‪44‬تأجر أن يثبت علم الم‪44‬ؤجر بع‪44‬دم ملكيت‪44‬ه‬
‫لتلك المنقوالت‪ ،‬ويفترض القانون علم المؤجر بعدم ملكية المستأجر لبعض المنق‪4‬والت إذا ك‪4‬انت مهن‪4‬ة المس‪4‬تأجر‬
‫تقتض ‪44‬ي أن يح‪44‬وز أش‪44‬ياء مملوك‪44‬ة للغ‪44‬ير كمن يس‪44‬تأجر "وانيت" مي‪44‬اه ليوص ‪44‬ل ل‪44‬ه المي‪44‬اه الالزم‪44‬ة لزراع‪44‬ة األرض‬
‫الم‪44‬ؤجرة بش‪44‬كل ي‪44‬ومي‪ ،‬وك‪44‬ذلك من يس‪44‬تأجر المع‪44‬دات الثقيل‪44‬ة ليس‪44‬تعملها في بعض األش‪44‬غال دون أن تتطلب مهنت‪44‬ه‬
‫شراءها لعدم الحاجة المستمرة لها‪ ،‬فهذه األشياء يفترض في الم‪4‬ؤجر أن‪4‬ه يعلم أنه‪4‬ا ليس‪4‬ت مملوك‪4‬ة للمس‪4‬تأجر‪ ،‬م‪4‬ا‬
‫لم يثبت الم‪44‬ؤجر خالف ه‪44‬ذا االف‪44‬تراض‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬انت المنق‪44‬والت الموج‪44‬ودة في العين مس‪44‬روقة أو ض‪44‬ائعة فيج‪44‬وز‬

‫‪399‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫ألصحابها استردادها خالل مدة زمنية معينة حددتها بعض القوانين بثالث سنوات من ت‪44‬اريخ الس‪44‬رقة أو الض‪44‬ياع‬
‫(ج ‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬ويمت ‪44‬د امتي ‪44‬از الم ‪44‬ؤجر أيض ‪44‬ا إلى منق ‪44‬والت المس ‪44‬تأجر من الب ‪44‬اطن وذل ‪44‬ك إذا ك ‪44‬ان الم ‪44‬ؤجر ق ‪44‬د‬
‫اش‪44‬ترط على المس‪44‬تأجر ص‪44‬راحة ع‪44‬دم الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن‪ ،‬وفي ح‪44‬ال تم نق‪44‬ل ه‪44‬ذه المنق‪44‬والت من العين الم‪44‬ؤجرة‬
‫إلى خارجها فإن مصير حق االمتياز الممنوح قانونا للم‪4‬ؤجر يتح‪4‬دد بحس‪4‬ب األح‪4‬وال‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان تم إخراجه‪4‬ا بعلم‬
‫الم ‪44‬ؤجر ورض ‪44‬اه ف ‪44‬إن ح ‪44‬ق االمتي ‪44‬از الممن ‪44‬وح ل ‪44‬ه عليه ‪44‬ا ينقض ‪44‬ي‪ ،‬كم ‪44‬ا ينقض ‪44‬ي أيض ‪44‬ا ح ‪44‬ق امتي ‪44‬از الم ‪44‬ؤجر على‬
‫المنق ‪44 4‬والت الموج ‪44 4‬ودة في العين م ‪44 4‬تى أثبت المس ‪44 4‬تأجر أن المنق ‪44 4‬والت المتبقي ‪44 4‬ة في العين تكفي للوف ‪44 4‬اء ب ‪44 4‬األجرة‬
‫المستحقة طيلة مدة اإليجار‪ ،‬أما إذا تم نقل هذه المنقوالت دون علم المؤجر أو رغم معارضته فإن حق االمتياز‬
‫الممنوح له عليها ال ينقضي ولكن دون إضرار بالحائز حسن النية‪.‬‬

‫ح‪AA‬ق الم‪AA‬ؤجر في حبس المنق‪AA‬والت الموج‪AA‬ودة في العين الم‪AA‬ؤجرة‪ :‬للم‪44‬ؤجر أن يحبس جمي‪44‬ع المنق‪44‬والت المحمل‪44‬ة‬ ‫‪-‬‬
‫بحق االمتياز ولو لم تكن مملوكة للمس‪4‬تأجر‪ ،‬وتطبيق‪4‬ا ل‪4‬ذلك للم‪4‬ؤجر الح‪4‬ق في من‪4‬ع نق‪4‬ل ه‪4‬ذه المنق‪4‬والت من العين‬
‫المؤجرة إلى أن يقوم المستأجر بالوفاء بدين األجرة أو بأي التزام آخ‪4‬ر مف‪4‬روض على عاتق‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪4‬ا نقلت ه‪4‬ذه‬
‫المنق‪44‬والت دون علم‪44‬ه أو رغم معارض ‪44‬ته ك‪44‬ان ل‪44‬ه الح‪44‬ق في المطالب‪44‬ة باس‪44‬تردادها م‪44‬ا لم يكن حائزه‪44‬ا ق ‪44‬د حازه‪44‬ا‬
‫بحس‪44‬ن ني‪44‬ة‪ ،‬وفي ح‪44‬ال ك‪44‬ان ه‪44‬ذا الح‪44‬ائز ق‪44‬د حص‪44‬ل عليه‪44‬ا من الم‪44‬زاد العل‪44‬ني أو الس‪44‬وق الع‪44‬ام فعلى الم‪44‬ؤجر حين‬
‫استردادها أن يدفع له ما دفعه في هذه األماكن (الجمال‪1991 ،‬م)‪.‬‬

‫‪400‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬
‫ثانيًا‪ :‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أّج رت ألجله‬

‫صورة (‪)1-13‬‬

‫استعمال السيارة المستأجرة للتفحيط مخالف لألنظمة‬

‫توطئة‪ :‬نص‪44‬ت الفق‪44‬رة الثاني‪44‬ة من البن‪44‬د الراب‪44‬ع من تعليم‪44‬ات تحدي‪44‬د العالق‪44‬ة بين المال‪44‬ك والمس‪44‬تأجر الص‪44‬ادرة بق‪44‬رار مجلس‬
‫ال ‪44‬وزراء رقم ‪ 19‬وت ‪44‬اريخ ‪14/1/1394‬ه على‪" :‬ال يج ‪44‬وز للم ‪44‬ؤجر طلب إخالء العق ‪44‬ار من المس ‪44‬تأجر إال في الح ‪44‬االت‬
‫اآلتي ‪44‬ة‪ -2 :‬إض ‪44‬رار المس ‪44‬تأجر بالعق ‪44‬ار الم ‪44‬ؤجر أو اس ‪44‬تعماله بم ‪44‬ا يخ ‪44‬الف ش ‪44‬روط العق ‪44‬د أو بم ‪44‬ا يج ‪44‬اوز ح ‪44‬دود االس ‪44‬تعمال‬
‫المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمٍر من هذه األم‪4‬ور"‪ ،‬وه‪44‬ذا النص ي‪44‬بين أن ال‪44‬تزام المس‪44‬تأجر باس‪44‬تعمال العين الم‪44‬ؤجرة فيم‪44‬ا‬
‫أجرت ألجله له شقان‪ :‬أما الشق األول فيتمثل في استعمال الشيء المؤجر فيما أّج ر له‪ ،‬والشق الثاني يتعلق بعدم إجراء‬
‫أية تغييرات على العين المؤجرة أو السماح للغير بالقيام بهذه األعمال‪ ،‬وفيما يلي نتناول هذين األمرين بالتفصيل‪:‬‬

‫‪ .1‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أجرت ألجله وفي حدود االستعمال المعتاد‪:‬‬
‫يقضي هذا االل‪4‬تزام ب‪4‬أن يق‪4‬وم المس‪4‬تأجر باس‪4‬تعمال العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬كم‪4‬ا يقض‪44‬ي ب‪4‬أن يس‪4‬تعملها فيم‪4‬ا أج‪4‬رت ألجل‪4‬ه‪ ،‬وأخ‪4‬يرا‬
‫يقضي باستعمالها في حدود االستعمال المعتاد‪ ،‬وعلى المستأجر في استعماله للعين المؤجرة في ضوء ه‪44‬ذه الض‪44‬وابط أن‬

‫‪401‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫يبذل في ذلك عناية الرجل المعتاد‪ ،‬وإ ال كان مسؤوال عما أصاب العين من أضرار جراء اس‪44‬تعماله (الجم‪44‬ال‪1991 ،‬م)‪،‬‬
‫فإذا استعمل العين استعماال غير مألوف كان مسؤوال عن ذلك‪ ،‬فإذا تعلق األمر ب‪4‬آالت كهربائي‪4‬ة أو إلكتروني‪4‬ة فال ب‪4‬د من‬
‫مراع‪44‬اة األص‪44‬ول الفني‪44‬ة في تش‪44‬غيلها على نح‪44‬و يح‪44‬ول دون تلفه‪44‬ا أو اس‪44‬تهالكها قب‪44‬ل أوانه‪44‬ا (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1996 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫استعملها بعناية الرجل المعتاد فال بد أن يكون ذلك في ضوء الضوابط التالية‪:‬‬

‫أ‪ .‬االلتزام باستعمال العين المؤجرة‪:‬‬

‫وهذا االلتزام يقضي بضرورة قيام المستأجر باس‪4‬تعمال العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬إذ كث‪4‬يرا م‪4‬ا ي‪4‬ؤدي ع‪4‬دم االس‪44‬تعمال إلى هالك أو‬
‫تلف العين‪ ،‬ومثال ذلك من استأجر سيارة ولم يستعملها م‪4‬دة اإليج‪4‬ار م‪4‬ا أدى إلى تل‪4‬ف بعض أجزائه‪4‬ا نتيج‪4‬ة التوق‪44‬ف عن‬
‫الحرك‪4‬ة لم‪4‬دة طويل‪4‬ة‪ ،‬أو كمن اس‪4‬تأجر بيت‪4‬ا فلم يس‪4‬كنه م‪4‬ا أدى إلى انتش‪4‬ار الص‪44‬دأ في مواس‪4‬ير المي‪4‬اه وانتش‪4‬ار الرطوب‪4‬ة في‬
‫جدران‪44‬ه وتل‪44‬ف أش‪44‬جار الحديق‪44‬ة‪ ،‬ومن األمثل‪44‬ة الش‪44‬ائعة ل‪44‬ذلك أيض‪44‬ا قي‪44‬ام من اس‪44‬تأجر أرض‪44‬ا زراعي‪44‬ة بع‪44‬دم زراعته‪44‬ا م‪44‬ا أدى‬
‫إلى انتشار الحشائش الضارة وفقدان األرض خصوبتها لتصبح غير صالحة للزراعة‪ ،‬غير أن هذا االلتزام يتحدد نطاق‪44‬ه‬
‫بم‪44‬وجب االتف‪44‬اق الم‪44‬برم بين ط‪44‬رفي العق‪44‬د‪ ،‬أو بم‪44‬ا ج‪44‬رى ب‪44‬ه الع‪44‬رف ثم الغ‪44‬رض المقص‪44‬ود من‪44‬ه (الجم‪44‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬فال‬
‫يكون المستأجر مسؤوال عن عدم استعمال العين المؤجرة إذا كان هن‪44‬اك اتف‪4‬اق بين‪44‬ه وبين الم‪44‬ؤجر على ج‪44‬واز ذل‪44‬ك‪ ،‬ومن‬
‫أمثلة تلك االتفاقات أن يتفق المستأجر مع المؤجر على زراعة األرض محصوالت معين‪4‬ة خالل ف‪44‬ترة الش‪4‬تاء والخري‪4‬ف‪،‬‬
‫وترك األرض دون زراعة باقي فصول السنة‪ ،‬كذلك ال مسؤولية على المستأجر إذا لم يس‪4‬تخدم العين الم‪4‬ؤجرة ف‪44‬ترة من‬
‫ال‪44‬زمن إذا ك‪44‬ان الق‪44‬انون أو الُع رف يقض‪44‬يان ب‪44‬ذلك‪ ،‬فال ُيس‪44‬أل مس‪44‬تأجر المح‪44‬ل التج‪44‬اري عن ع‪44‬دم فتح المح‪44‬ل خالل ف‪44‬ترة‬
‫الج ‪44‬رد مثال أو ف ‪44‬ترة اإلج ‪44‬ازات أو ف ‪44‬ترة الفيض ‪44‬انات والح ‪44‬روب‪ ،‬وفي ح ‪44‬ال ع ‪44‬دم وج ‪44‬ود اتف ‪44‬اق أو نص ق ‪44‬انوني أو ُع رف‬
‫يس‪44‬مح للمس‪44‬تأجر بع‪44‬دم اس‪44‬تعمال العين الم‪44‬ؤجرة فال تق‪44‬وم مس‪44‬ؤولية المس‪44‬تأجر عن ع‪44‬دم االس‪44‬تعمال إذا ك‪44‬ان ذل‪44‬ك ال ي‪44‬ؤثر‬
‫على العين الم‪44‬ؤجرة وال يض‪44‬ر به‪44‬ا‪ ،‬كمن اس‪44‬تأجر أرض‪44‬ا ب‪44‬وارا لينش‪44‬ئ فيه‪44‬ا مزرع‪44‬ة أبق‪44‬ار‪ ،‬فال يض‪44‬ر األرض تركه‪44‬ا م‪44‬دة‬
‫زمني‪44‬ة دون اس‪44‬تعمال وهي على حالته‪44‬ا تل‪44‬ك‪ ،‬وق‪44‬د ع‪44‬الجت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية قريب‪44‬ا من ه‪44‬ذه الص‪44‬ور‪ ،‬لكنه‪44‬ا أل‪44‬زمت‬
‫المس‪4‬تأجر ب‪4‬دفع األج‪4‬رة كامل‪4‬ة ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يس‪4‬تعمل العين الم‪4‬ؤجرة ولم ينتف‪4‬ع به‪4‬ا‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )673‬منه‪4‬ا‬
‫على‪" :‬تس‪44‬تقر األج‪44‬رة كامل‪44‬ة في إج‪44‬ارة العين لم‪44‬دة إذا س‪44‬لمت للمس‪44‬تأجر بال م‪44‬انع بانقض‪44‬اء م‪44‬دة اإلج‪44‬ارة س‪44‬واء انتف‪44‬ع به‪44‬ا‬
‫المستأجر أم ال"‪ ،‬وعليه فمتى تسلم المستأجر العين المؤجرة لزمه دفع أجرتها ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يس‪4‬تعملها أو ينتف‪4‬ع به‪4‬ا‪ ،‬وفي‬
‫هذا حث للمستأجر على االنتفاع بالعين المؤجرة ألنه ملزم بدفع األجرة في جميع األحوال‪.‬‬

‫‪402‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أجرت ألجله‪:‬‬

‫نصت المادة (‪ )586‬من مجلة األحكام الشرعية على‪" :‬ليس للمستأجر أن يخالف في استيفاء المنفعة الوجه المذكور في‬
‫العق‪44‬د"‪ ،‬كم‪44‬ا نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )640‬منه‪44‬ا على‪" :‬من اس‪44‬تأجر داب‪44‬ة للحم‪44‬ل عليه‪44‬ا فليس ل‪44‬ه الرك‪44‬وب أو اس‪44‬تأجرها للرك‪44‬وب‬
‫فليس له أن يحمل عليها إال قدر ما يتع‪4‬ارف ع‪4‬ادة مم‪4‬ا يع‪4‬د تبع‪4‬ا لل‪4‬راكب"‪ ،‬وك‪4‬ذلك نص‪4‬ت الم‪4‬ادة (‪ )641‬منه‪4‬ا على‪" :‬من‬
‫استأجر دابة لحمل قدر معين ليس له أن يحمل أكثر منه كما أنه لو استأجرها إلى موضع معلوم فليس له أن يتج‪44‬اوزه"‪،‬‬
‫وفي ه‪44‬ذا الص‪44‬دد أيض‪44‬ا نص‪44‬ت الم‪44‬ادة (‪ )642‬على‪" :‬إذا اس‪44‬تأجر داب‪44‬ة لركوب‪44‬ه ليس ل‪44‬ه أن ي‪44‬ردف غ‪44‬يره مع‪44‬ه"‪ ،‬ومن ه‪44‬ذه‬
‫النص ‪44‬وص يت ‪44‬بين أن المس ‪44‬تأجر مل ‪44‬تزم باس ‪44‬تعمال العين الم ‪44‬ؤجرة فيم ‪44‬ا أج ‪44‬رت ألجل ‪44‬ه‪ ،‬ف ‪44‬إذا ك ‪44‬انت العين الم ‪44‬ؤجرة أج ‪44‬رت‬
‫للس ‪44‬كنى فال يج ‪44‬وز ل ‪44‬ه أن يس ‪44‬تعملها لممارس ‪44‬ة التج ‪44‬ارة‪ ،‬وإ ذا ك ‪44‬انت الس ‪44‬يارة ق ‪44‬د أج ‪44‬رت من أج ‪44‬ل ركوبه ‪44‬ا فال يج ‪44‬وز ل ‪44‬ه‬
‫تخصيص ‪44‬ها لنق ‪44‬ل الرك ‪44‬اب‪ ،‬ك ‪44‬ذلك ال يج ‪44‬وز إنش ‪44‬اء مزرع ‪44‬ة دواجن في المزرع ‪44‬ة ال ‪44‬تي أج ‪44‬رت كمزرع ‪44‬ة أبق ‪44‬ار‪ ،‬غ ‪44‬ير أن‬
‫القض‪4‬اء يش‪4‬ترط لس‪4‬ماع دع‪4‬وى الم‪4‬ؤجر المتعلق‪4‬ة بع‪4‬دم اس‪4‬تعمال المس‪4‬تأجر العين الم‪4‬ؤجرة فيم‪4‬ا أج‪4‬رت من أجل‪4‬ه‪ ،‬ض‪4‬رورة‬
‫أن يك ‪44‬ون ق ‪44‬د لحق ‪44‬ه ض ‪44‬رر ج ‪44‬راء ذل ‪44‬ك‪ ،‬فه ‪44‬ذا االل ‪44‬تزام بمثاب ‪44‬ة ح ‪44‬ق للم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وه ‪44‬ذا الح ‪44‬ق ال يوج ‪44‬د إال إذا ت ‪44‬وافرت أرك ‪44‬ان‬
‫مسؤولية المستأجر من خطأ وضرر ورابطة سببية‪ ،‬أم‪4‬ا في ح‪4‬ال غي‪4‬اب الض‪44‬رر فال مج‪4‬ال للح‪4‬ديث عن تل‪4‬ك المس‪4‬ؤولية‪،‬‬
‫ولذلك قضي بأن إضافة المستأجر لنوع جدي‪4‬د من التج‪4‬ارة على تجارت‪4‬ه ال‪4‬تي اس‪4‬تأجر العين الم‪4‬ؤجرة لممارس‪4‬تها ال ي‪4‬برر‬
‫للمؤجر رفع دعوى اإلخالء ما دام لم يلحق به ضرر جراء ذلك‪( .‬طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬

‫ج‪ .‬التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما أعدت له‪:‬‬

‫إذا لم يتيس‪44‬ر معرف‪44‬ة الغ‪44‬رض ال‪44‬ذي من أجل‪44‬ه أج‪44‬رت العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وذل‪44‬ك ب‪44‬أن ط‪44‬رفي العق‪44‬د لم ي‪44‬ذكرا ذل‪44‬ك ص‪44‬راحة في‬
‫العق‪44‬د‪ ،‬ولم يت‪44‬بين مقص‪44‬دهما ض‪44‬منا‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يجب على األق‪44‬ل االل‪44‬تزام باس‪44‬تعمال العين الم‪44‬ؤجرة فيم‪44‬ا أع‪44‬دت ل‪44‬ه‪،‬‬
‫فالمنزل المعد للسكنى يجب أن يستعمل له‪44‬ذا الغ‪44‬رض‪ ،‬وال يج‪44‬وز اس‪44‬تعماله كمخ‪44‬زن للبض‪44‬ائع أو مح‪44‬ل تج‪44‬اري‪ ،‬والس‪44‬يارة‬
‫المعدة للركوب ال يجوز اس‪4‬تعمالها لنق‪4‬ل األش‪4‬ياء‪ ،‬وفي جمي‪4‬ع األح‪4‬وال االس‪4‬تجابة للم‪4‬ؤجر في طلب‪4‬ه ب‪4‬إخالء المس‪4‬تأجر من‬
‫العين المؤجرة لعدم استعمالها فيما أعدت له مرهون بوقوع الض‪44‬رر‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يلح‪4‬ق الم‪4‬ؤجر ض‪44‬رر ج‪4‬راء اس‪4‬تعمال العين‬
‫المؤجرة خالفا لما أعدت له‪ ،‬فال يكون المستأجر مسؤوال في هذه الحالة‪.‬‬

‫جزاء اإلخالل بااللتزام‪ :‬إذا أخّل المستأجر بتنفيذ التزامه باستعمال العين المؤجرة فيما أجرت ألجله وما أع‪44‬دت ل‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬ان‬
‫للم ‪44‬ؤجر إجب ‪44‬اره على ذل‪44‬ك من خالل التنفي ‪44‬ذ العي ‪44‬ني‪ ،‬كم ‪44‬ا ل ‪44‬ه أن يط ‪44‬الب بفس ‪44‬خ العق‪44‬د وإ خالء العين الم ‪44‬ؤجرة وكم ‪44‬ا ق ‪44‬دمنا‬

‫‪403‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫يش‪4‬ترط في ه‪4‬ذه ال‪4‬دعوى أن يك‪4‬ون ق‪44‬د لح‪4‬ق ب‪4‬المؤجر ض‪44‬رر ج‪4‬راء فع‪4‬ل المس‪4‬تأجر‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يكن هن‪4‬اك ض‪44‬رر ُع ّد الم‪4‬ؤجر‬
‫متعسفا في استعمال حقه‪( .‬جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .2‬التزام المستأجر باالمتناع عن التغيير في العين المؤجرة‪:‬‬

‫أ‪ .‬مضمون االلتزام‪:‬‬
‫تنص المادة (‪ )623‬من مجلة األحكام الشرعية على‪" :‬تص‪44‬ح إج‪44‬ارة ال‪44‬دار والح‪44‬انوت م‪44‬ع إطالق العق‪44‬د‪ ،‬وال يل‪44‬زم ذك‪44‬ر‬
‫الس‪4‬كنى وال ص‪44‬فة االنتف‪4‬اع ويحم‪4‬ل على المتع‪4‬ارف‪ ،‬وليس للمس‪4‬تأجر أن يعم‪4‬ل فيهم‪4‬ا م‪4‬ا يض‪44‬ر به‪4‬ا إال بش‪4‬رط "‪ ،‬وعلي‪4‬ه ال‬
‫يجوز للمستأجر أن يقوم بأي عمل في العين المؤجرة من شأنه أن يغير فيه‪4‬ا أو يض‪44‬رها إال إذا ك‪4‬ان ق‪44‬د حص‪44‬ل على إذن‬
‫مس‪44‬بق من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬فكم‪44‬ا يجب على المس‪44‬تأجر أن يمتن‪44‬ع عن التغي‪44‬ير في اس‪44‬تعمال العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬علي‪44‬ه أيض‪44‬ا أن يمتن‪44‬ع‬
‫عن إحداث أي تغيير في مادتها ومكوناتها‪ ،‬فإن ك‪4‬انت العين الم‪4‬ؤجرة بيت‪4‬ا امتن‪4‬ع علي‪4‬ه ه‪4‬دم س‪4‬ورها أو فتح حج‪4‬رتين فيه‪4‬ا‬
‫ليجعل منهم‪4‬ا حج‪4‬رة واح‪4‬دة‪ ،‬أو غل‪4‬ق النواف‪4‬ذ‪ ،‬أو ه‪4‬دم حائ‪4‬ط المطبخ ليحول‪4‬ه إلى الط‪4‬راز األم‪4‬ريكي‪ ،‬غ‪4‬ير أن ه‪4‬ذا االل‪4‬تزام‬
‫أيضا كسابقه مرهون بالغرض منه وهو عدم اإلضرار ب‪4‬المؤجر‪ ،‬وعلي‪4‬ه إن ك‪4‬ان التغي‪4‬ير ال‪4‬ذي أحدث‪4‬ه المس‪4‬تأجر ليس من‬
‫ش‪44‬أنه إلح‪44‬اق الض‪44‬رر ب‪44‬المؤجر فال مس‪44‬ؤولية علي‪44‬ه‪ ،‬ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك أن يح‪44‬دث تغي‪44‬يرات في العين الم‪44‬ؤجرة من الس‪44‬هل علي‪44‬ه‬
‫إزالته‪44‬ا دون إلح‪44‬اق أذى أو ض‪44‬رر ب‪44‬العين‪ ،‬ومن ذل‪44‬ك أن يقيم ح‪44‬اجزا خش‪44‬بيا في الحج‪44‬رة الواح‪44‬دة ليجعله‪44‬ا حج‪44‬رتين‪ ،‬كم‪44‬ا‬
‫يج‪44‬وز للمس‪44‬تأجر أن يض‪44‬ع في العين الم‪44‬ؤجرة كاف‪44‬ة األجه‪44‬زة الالزم‪44‬ة لتوص‪44‬يل المي‪44‬اه والكهرب‪44‬اء وخ‪44‬ط اله‪44‬اتف واإلن‪44‬ترنت‬
‫وإ ش‪44‬ارة التلفزي‪44‬ون والغ‪44‬از وم‪44‬ا إلى ذل‪44‬ك م‪44‬ا دامت الطريق‪44‬ة ال‪44‬تي توض‪44‬ع به‪44‬ا ه‪44‬ذه األجه‪44‬زة ال تخ‪44‬الف األص‪44‬ول المرعي‪44‬ة‬
‫(الجمال‪1991 ،‬م)‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك م‪4‬ا لم يثبت الم‪4‬ؤجر أن تل‪4‬ك األجه‪4‬زة من ش‪4‬أنها اإلض‪4‬رار ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة ويه‪4‬دد س‪4‬المتها‪،‬‬
‫ومن األمثلة الشائعة على ذلك أن يعترض المؤجر على وضع المستأجر ألنب‪44‬وب الغ‪44‬از في حديق‪4‬ة الم‪44‬نزل نظ‪44‬را الرتف‪4‬اع‬
‫درجة الحرارة في المدينة التي يقع فيها العقار المؤجر‪ ،‬أو لوقوع العقار المؤجر إلى جانب محطة بنزين‪.‬‬

‫ب‪ .‬جزاء اإلخالل بااللتزام‪:‬‬

‫إذا أح‪44‬دث المس‪44‬تأجر تغي‪44‬يرات في العين الم‪44‬ؤجرة وك‪44‬انت ه‪44‬ذه التغي‪44‬يرات من دون إذن الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وك‪44‬ان من ش‪44‬أنها إلح‪44‬اق‬
‫الضرر به‪ ،‬جاز للمؤجر أن يطالب بالتنفيذ العي‪4‬ني وإ ع‪4‬ادة الح‪4‬ال إلى م‪4‬ا ك‪4‬انت علي‪4‬ه من قب‪4‬ل‪ ،‬ويك‪4‬ون ل‪4‬ه ه‪4‬ذا الح‪4‬ق دون‬
‫االنتظ‪44‬ار إلى انته‪44‬اء م‪44‬دة اإليج‪44‬ار على خالف م‪44‬ا ذهب إلي‪44‬ه بعض الفق‪44‬ه (طلب‪44‬ة‪1999 ،‬م)‪ ،‬وذل‪44‬ك عمال بالقواع‪44‬د العام‪44‬ة‬
‫ال‪44‬تي تعطي لل‪44‬دائن الح‪44‬ق في اتخ‪44‬اذ الالزم والمطالب‪44‬ة بالتنفي‪44‬ذ العي‪44‬ني بمج‪44‬رد اإلخالل بتنفي‪44‬ذ االل‪44‬تزام (الجم‪44‬ال‪1991 ،‬م)‪،‬‬

‫‪404‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫كم ‪44‬ا أن للم ‪44‬ؤجر أن يط ‪44‬الب بفس ‪44‬خ العق ‪44‬د وذل ‪44‬ك تطبيق ‪44‬ا للقواع ‪44‬د العام ‪44‬ة‪ ،‬وفي جمي ‪44‬ع األح ‪44‬وال ل ‪44‬ه أن يط ‪44‬الب ب ‪44‬التعويض‬
‫وللقاضي أن يحكم به إن كان له مقتضى‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة‬

‫صورة (‪)2-13‬‬

‫توطئة‪ :‬باإلضافة إلى التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة في الغرض ال‪4‬ذي أّج رت من أجل‪4‬ه أو أع‪4‬دت ل‪4‬ه‪ ،‬وك‪4‬ذلك‬
‫واجبه بعدم إدخ‪4‬ال أي‪4‬ة تغي‪4‬يرات على العين الم‪4‬ؤجرة ب‪4‬دون إذن الم‪4‬ؤجر‪ ،‬نج‪4‬د أن النظم القانوني‪4‬ة أل‪4‬زمت المس‪4‬تأجر ك‪4‬ذلك‬
‫بضرورة المحافظة على العين المؤجرة‪ ،‬باذال في ذلك عناية الرجل المعتاد‪ ،‬ول‪4‬ذلك جع‪4‬ل الق‪4‬انون المس‪4‬تأجر مس‪4‬ؤوال في‬
‫مواجه‪44‬ة الم‪44‬ؤجر عن س‪44‬المة العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬كم‪44‬ا جعل‪44‬ه مس‪44‬ؤوال عن القي‪44‬ام بكاف‪44‬ة الترميم‪44‬ات التأجيري‪44‬ة ال‪44‬تي يقض‪44‬ي به‪44‬ا‬
‫العرف الجاري‪ ،‬وفيما يلي نعالج هذين االلتزامين‪:‬‬

‫‪405‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .1‬مسؤولية المستأجر عن سالمة العين المؤجرة‪:‬‬

‫أ‪ .‬مضمون االلتزام‪:‬‬
‫يل ‪44‬تزم المس ‪44‬تأجر بالمحافظ ‪44‬ة على العين الم ‪44‬ؤجرة ويك ‪44‬ون مس ‪44‬ؤوال عم ‪44‬ا يص ‪44‬يبها من هالك أو تل ‪44‬ف‪ ،‬وعلى المس ‪44‬تأجر في‬
‫س‪44‬بيل المحافظ‪44‬ة على س‪44‬المة العين الم‪44‬ؤجرة أن يب‪44‬ذل عناي‪44‬ة الرج‪44‬ل المعت‪44‬اد‪ ،‬وه‪44‬ذا الق‪44‬در من العناي‪44‬ة يجع‪44‬ل المعي‪44‬ار هن‪44‬ا‬
‫معيارا موضوعيا أو ماديا وليس شخصيا‪ ،‬فال يجوز أن يقاس استعمال المس‪4‬تأجر للعين الم‪4‬ؤجرة والحف‪4‬اظ على س‪4‬المتها‬
‫بمقدار ما يبذله المستأجر في الحفاظ على أمواله‪ ،‬وإ نما بمق‪4‬دار م‪4‬ا يبذل‪4‬ه الش‪4‬خص المعت‪4‬اد‪ ،‬ول‪4‬ذلك يمكن أن تك‪4‬ون العناي‪4‬ة‬
‫المطلوبة أعلى من تلك التي يبذلها المستأجر في الحفاظ على أمواله ذاتها إذا كان مهمال في شؤونه الخاصة‪ ،‬وقد يك‪44‬ون‬
‫العكس إذا ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر ش‪44‬ديد الح‪44‬رص على المحافظ‪44‬ة على أموال‪44‬ه وش‪44‬ؤونه الخاص ‪44‬ة (ج‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬ومن األمثل‪44‬ة‬
‫على ذل‪44‬ك أن‪44‬ه يجب على مس‪44‬تأجر األرض الزراعي‪44‬ة أال يهم‪44‬ل في حراس‪44‬تها فيأخ‪44‬ذ منه‪44‬ا أجن‪44‬بي بعض أتربته‪44‬ا‪ ،‬أو ي‪44‬ترك‬
‫األش ‪44 4‬جار ال‪44 4‬تي ال يس‪44 4‬تعملها في العين الم‪44 4‬ؤجرة ح‪44 4‬تى ت‪44 4‬ذبل وتم‪44 4‬وت (الجم‪44 4‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬وفي س‪44 4‬بيل ذل‪44 4‬ك يجب على‬
‫المستأجر اإلسراع في إخطار المؤجر بكل أمر يستوجب تدخل‪4‬ه‪ ،‬ك‪4‬أن تحت‪4‬اج العين الم‪4‬ؤجرة إلى ترميم‪4‬ات مس‪4‬تعجلة‪ ،‬أو‬

‫ينكش‪44‬ف عيب فيه‪44‬ا‪ ،‬أو يتع‪44‬رض ل‪44‬ه أح‪44‬د في انتفاع‪44‬ه ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬أو يح‪44‬دث أح‪44‬د من األغي‪44‬ار ض‪44‬ررا به‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا أخ‪ّ4‬ل‬
‫المس‪4‬تأجر بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه ه‪4‬ذا‪ ،‬ولم يب‪4‬ذل في الحف‪4‬اظ على س‪4‬المة العين الم‪4‬ؤجرة عناي‪4‬ة الرج‪4‬ل المعت‪4‬اد‪ ،‬ك‪4‬ان مس‪4‬ؤوال عم‪4‬ا‬
‫يصيبها من أضرار تمثلت في هالك أو تلف‪ ،‬شريطة أن يكون إهماله في اتخ‪44‬اذ الالزم وب‪44‬ذل العناي‪44‬ة المطلوب‪44‬ة ه‪44‬و ال‪44‬ذي‬
‫أدى إلى التل ‪44‬ف أو الهالك‪ ،‬أم ‪44‬ا إذا ك ‪44‬ان التل ‪44‬ف أو الهالك راجع ‪44‬ا إلى الس ‪44‬بب األجن ‪44‬بي أو عن االس ‪44‬تعمال الم ‪44‬ألوف للعين‬
‫الم‪4‬ؤجرة فال مس‪4‬ؤولية على المس‪4‬تأجر هن‪4‬ا‪ ،‬ويق‪4‬ع عبء إثب‪4‬ات أن التل‪4‬ف ال‪4‬ذي ح‪4‬دث راج‪4‬ع إلى الس‪4‬بب األجن‪4‬بي أو نتيج‪4‬ة‬
‫االستعمال المألوف على المستأجر‪ ،‬وذلك ألن خطأه وتقصيره مفترض بحكم أنه حائز للعين المؤجرة وه‪4‬و أعلم بحالته‪4‬ا‬
‫من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ومن ثم يك‪44‬ون ه‪44‬و المس‪44‬ؤول األول عن أي تل‪44‬ف أو هالك يح‪44‬دث فيه‪44‬ا‪ ،‬م‪44‬ا لم يقم ال‪44‬دليل على خالف ذل‪44‬ك‪،‬‬
‫كما يكون المستأجر أيضا مس‪4‬ؤوال عن التل‪4‬ف أو الهالك ال‪4‬ذي يح‪4‬دث نتيج‪4‬ة خط‪4‬أ من ذوي‪4‬ه أو خدم‪4‬ه أو زواره (الجم‪4‬ال‪،‬‬
‫‪1991‬م)‪ ،‬وتجد هذه المسؤولية أساسها وفق‪4‬ا للقواع‪4‬د العام‪44‬ة في أن المس‪44‬تأجر ه‪44‬و من مّك ن ه‪44‬ؤالء من ال‪44‬دخول إلى العين‬
‫المؤجرة واستعمالها‪ ،‬كذلك أيضا يعتبر انتفاعهم بالعين المؤجرة مستمدا من انتفاعه هو بها‪ ،‬وإ ذا كان المستأجر ق‪44‬د أّج ر‬
‫العين المؤجرة من الباطن دون إذن المؤجر‪ ،‬كان مسؤوال في مواجهة الم‪4‬ؤجر عن األض‪4‬رار ال‪4‬تي يلحقه‪4‬ا المس‪4‬تأجر من‬
‫الباطن بالعين المؤجرة‪ ،‬وللمؤجر الرجوع عليه هو ال على المستأجر من الباطن لعدم وجود عالقة مباشرة بينهما‪.‬‬

‫‪406‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬االتفاق على تعديل أحكامه‪:‬‬

‫التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة وسالمتها وبذل عناية الرجل المعتاد على النحو السابق بيانه ليس متعلق‪44‬ا‬
‫بالنظام العام‪ ،‬ومن ثم يجوز االتفاق على ما يخالف تلك األحكام‪ ،‬فيجوز االتفاق على تشديدها‪ ،‬ك‪44‬أن يتم االتف‪44‬اق على أن‬
‫يتحم‪44‬ل المس‪44‬تأجر التل‪44‬ف أو الهالك الواق‪44‬ع بس‪44‬بب أجن‪44‬بي‪ ،‬أو عن االس‪44‬تعمال الم‪44‬ألوف للعين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬أو أن يتم االتف‪44‬اق‬
‫على التخفي ‪44‬ف من المس ‪44‬ؤولية‪ ،‬كإعف ‪44‬اء المس ‪44‬تأجر من المس ‪44‬ؤولية الناتج ‪44‬ة عن إض ‪44‬رار الخ ‪44‬دم ب ‪44‬العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وق ‪44‬د يتم‬
‫االتف‪4‬اق على اإلعف‪4‬اء تمام‪4‬ا منه‪4‬ا‪ ،‬ومث‪4‬ل ه‪4‬ذه االتفاق‪4‬ات ق‪4‬د تك‪4‬ون اتفاق‪4‬ات ص‪4‬ريحة وه‪4‬و الغ‪4‬الب‪ ،‬وق‪4‬د تك‪4‬ون ض‪4‬منية‪ ،‬ومن‬
‫أمثلة االتفاقات الضمنية أن يكلف المؤجر رجاله برعاية العين المؤجرة والمحافظة على سالمتها‪.‬‬

‫ج‪ .‬جزاء اإلخالل بااللتزام‪:‬‬

‫إذا ثبت إهمال المستأجر أو أحد الت‪4‬ابعين ل‪4‬ه أو ذوي‪4‬ه أو أي من ال‪4‬ذين مكن لهم من دخ‪4‬ول العين الم‪4‬ؤجرة واالنتف‪4‬اع به‪4‬ا‪،‬‬
‫في المحافظ‪44‬ة على س‪44‬المة العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬م‪44‬ا أدى إلى هالكه‪44‬ا أو تلفه‪44‬ا‪ ،‬ك‪44‬ان للم‪44‬ؤجر الح‪44‬ق في المطالب‪44‬ة بالتنفي‪44‬ذ العي‪44‬ني‬
‫المتمثل في إعادة العين المؤجرة إلى ما كانت عليه من قبل‪ ،‬كما يحق له أن يطلب فس‪4‬خ العق‪4‬د والرج‪4‬وع على المس‪4‬تأجر‬
‫بالتعويض في جميع األحوال عن األضرار التي لحقت به جراء ذلك‪.‬‬

‫‪ .2‬التزام المستأجر بالترميمات التأجيرية‪:‬‬

‫أ‪ .‬مضمون االلتزام‪:‬‬
‫يقصد بالترميمات التأجيرية "تلك اإلصالحات البسيطة التي تحتاج إليها العين المؤجرة بسبب ما أص‪4‬ابها من تل‪4‬ف ناش‪4‬ئ‬
‫عن االس ‪44‬تعمال الم ‪44‬ألوف للعين" (ج ‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬وس ‪44‬بق أن عرض ‪44‬نا للترميم ‪44‬ات التأجيري ‪44‬ة أثن ‪44‬اء ح ‪44‬ديثنا عن التزام ‪44‬ات‬
‫المؤجر‪ ،‬وأشرنا إلى أن المؤجر ال يلتزم بهذه الترميمات إال إذا ك‪44‬انت راجع‪44‬ة إلى الس‪44‬بب األجن‪44‬بي‪ ،‬أو ك‪44‬ان ق‪44‬د اتف‪4‬ق ك‪44‬ل‬
‫من الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر على أن يتحمله‪44‬ا الم‪44‬ؤجر‪ ،‬أو ك‪44‬ان الع‪44‬رف ال يقض‪44‬ي بتحم‪44‬ل المس‪44‬تأجر له‪44‬ا‪ ،‬وفيم‪44‬ا ع‪4‬دا ذل‪44‬ك فهي‬
‫وبحسب األصل تقع على عاتق المس‪4‬تأجر‪ ،‬ويش‪4‬ترط لكي يتحمله‪4‬ا المس‪4‬تأجر أن يك‪4‬ون الُع رف ق‪4‬د ج‪4‬رى على أن يتحمله‪4‬ا‬
‫ه‪44‬و وليس الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وك‪44‬ان منش‪44‬أها االس‪44‬تعمال الع‪44‬ادي للعين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ومن أمثل‪44‬ة تل‪44‬ك النفق‪44‬ات ال‪44‬تي يل‪44‬تزم به‪44‬ا المس‪44‬تأجر‬
‫إص‪44‬الح زج‪44‬اج النواف‪44‬ذ وإ قف‪44‬ال األب‪44‬واب‪ ،‬وص‪44‬نابير المي‪44‬اه‪ ،‬واألدوات الص‪44‬حية‪ ،‬وتعت‪44‬بر من الترميم‪44‬ات التأجيري‪44‬ة بالنس‪44‬بة‬
‫للسيارات اإلصالحات البسيطة فيها كلحام إطاراتها وتغيير البوجيهات (شموع االحتراق) فيها‪ ،‬وإ صالح ماكين‪4‬ة الزج‪4‬اج‬

‫‪407‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫واألب‪44‬واب‪ ،‬وم‪44‬دخل المفت‪44‬اح فيه‪44‬ا‪ ،‬وكم‪44‬ا أس‪44‬لفنا يش‪44‬ترط إلل‪44‬زام المس‪44‬تأجر به‪44‬ذه الترميم‪44‬ات أن يك‪44‬ون الع‪44‬رف ق‪44‬د ألزم‪44‬ه به‪44‬ا‪،‬‬
‫وعلى ذلك إذا لم يج‪4‬ر الع‪4‬رف على إل‪4‬زام المس‪4‬تأجر ببعض النفق‪4‬ات الترميمي‪4‬ة فال يل‪4‬تزم به‪4‬ا إال إذا ُو ج‪4‬د اتف‪4‬اق بين‪4‬ه وبين‬
‫الم‪44‬ؤجر على ذل‪44‬ك‪ ،‬كم‪44‬ا يل‪44‬تزم المس‪44‬تأجر به‪44‬ذه الترميم‪44‬ات ح‪44‬تى ول‪44‬و ثبت أنه‪44‬ا تع‪44‬ود لق‪44‬دم العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وح‪44‬تى في ح‪44‬ال‬
‫كانت الترميمات التأجيرية مما يلتزم ب‪44‬ه المس‪44‬تأجر عرف‪44‬ا وأثبت أن وقوعه‪44‬ا يرج‪44‬ع إلى الق‪4‬وة الق‪4‬اهرة أو الس‪44‬بب األجن‪44‬بي‪،‬‬
‫كوقوع قذيفة إلى جانب المنزل المؤجر‪ ،‬أو حدوث صاعقة أدت إلى تلفه أو تلف ج‪4‬زء من‪4‬ه‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة تك‪4‬ون تبع‪4‬ة‬
‫تلك الترميمات على المؤجر وليس المستأجر‪.‬‬

‫ب‪ .‬االتفاق على تعديل االلتزام‪:‬‬

‫جميع أحكام هذا االل‪4‬تزام ليس‪4‬ت متعلق‪4‬ة بالنظ‪4‬ام الع‪4‬ام‪ ،‬ومن ثم يمكن لط‪4‬رفي العق‪4‬د االتف‪4‬اق على مخالفته‪4‬ا‪ ،‬فيج‪4‬وز االتف‪4‬اق‬
‫بين المؤجر والمستأجر على تشديد المسؤولية كأن يتم االتفاق على أن يتحمل المستأجر جميع الترميمات التأجيرية حتى‬
‫ولو كانت راجعة إلى السبب األجنبي‪ ،‬وقد يتم االتفاق على تخفيف المسؤولية ومن ذلك عدم تحمل المستأجر الترميم‪44‬ات‬
‫التأجيرية إن كانت راجعة إلى قدم العين المؤجرة‪ ،‬وأخيرا يجوز االتفاق على اإلعفاء منه‪44‬ا تمام‪44‬ا‪ ،‬وه‪44‬ذه االتفاق‪44‬ات يمكن‬
‫أن تتم بشكل صريح أو ضمني شأنها شأن أية اتفاقات أخرى بين طرفي العقد‪.‬‬

‫ج‪ .‬جزاء اإلخالل بااللتزام‪:‬‬

‫للمؤجر تطبيقا للقواعد العامة في حال إخالل المس‪44‬تأجر بتنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه وامتناع‪4‬ه عن إج‪44‬راء الترميم‪44‬ات التأجيري‪44‬ة اللج‪44‬وء‬
‫إلى التنفيذ العيني‪ ،‬فيجبر المستأجر قضائيا على القيام بها‪ ،‬فإن لم يقم المستأجر بذلك جاز للمؤجر القي‪44‬ام به‪44‬ا بنفس‪44‬ه على‬
‫نفقة المستأجر وذلك بعد استئذان القاضي‪ ،‬كما يحق للمؤجر أن يطلب فسخ العقد وللقاضي هنا سلطة تقديرية بحسب م‪44‬ا‬
‫يتراءى له من وقائع الدعوى‪ ،‬وفي جميع األحوال يجوز للمؤجر المطالبة ب‪4‬التعويض عم‪4‬ا لحق‪4‬ه من ض‪44‬رر ج‪4‬راء إخالل‬
‫المستأجر بتنفيذ التزامه هذا‪.‬‬

‫‪408‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬
‫تابع ثالثًا‪ :‬التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة‬

‫‪ .3‬التزام المستأجر في حال تلف العين المؤجرة أو هالكها خالل مدة اإليجار‪:‬‬
‫مضمون االلتزام‪ :‬قد يحدث أن تهل‪44‬ك العين الم‪44‬ؤجرة خالل م‪44‬دة اإليج‪44‬ار‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون الهالك كلي‪44‬ا أو جزئي‪44‬ا األم‪44‬ر ال‪44‬ذي‬
‫ينبغي معه تحديد مسؤولية المستأجر عن ذلك الهالك‪ ،‬وقد فرق القانون في مسألة هالك العين المؤجرة وتلفه‪44‬ا بين م‪44‬ا‬
‫إذا ك‪44 4‬ان س‪44 4‬بب الهالك الحري‪44 4‬ق‪ ،‬أو ك‪44 4‬ان راجع‪44 4‬ا ألي س‪44 4‬بب آخ‪44 4‬ر بخالف الحري‪44 4‬ق‪ ،‬وفيم‪44 4‬ا يلي نع‪44 4‬الج كال من ه‪44 4‬ذين‬
‫الفرضين‪:‬‬

‫أ‪ .‬مسؤولية المستأجر عن حريق العين المؤجرة‪:‬‬

‫قد يكون المس‪44‬تأجر وح‪44‬ده ه‪44‬و من يش‪44‬غل العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون فيه‪44‬ا أك‪44‬ثر من مس‪44‬تأجر‪ ،‬أو المس‪44‬تأجر ومع‪44‬ه س‪44‬كان‬
‫آخرون في حال كانت العين المؤجرة عبارة عن عقار‪ ،‬وقد حدد القانون لك‪44‬ل حال‪44‬ة من ه‪44‬اتين الح‪44‬التين أحكام‪44‬ا خاص‪44‬ة‬
‫بها‪ ،‬وسنبين أحكام كل حالة منهما على حدة‪:‬‬

‫الفرض‪AA‬ية األولى‪ :‬انف‪AA‬راد المس‪AA‬تأجر باس‪AA‬تعمال العين الم‪AA‬ؤجرة‪ :‬تف‪44‬ترض ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة وج‪44‬ود المس‪44‬تأجر وح‪44‬ده في العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬ولف‪4‬ظ العين هن‪44‬ا واس‪44‬ع يش‪44‬مل العق‪4‬ار والمنق‪4‬ول ك‪44‬ذلك؛ ونظ‪44‬را ألن العين الم‪44‬ؤجرة في حي‪44‬ازة المس‪44‬تأجر‪ ،‬وه‪44‬و‬
‫أعلم بحاله‪44‬ا من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ل‪44‬ذا فق‪44‬د حّم ل‪44‬ه الق‪44‬انون مس‪44‬ؤولية تلفه‪44‬ا بس‪44‬بب الحري‪44‬ق‪ ،‬وجع‪44‬ل من مس‪44‬ؤوليته األص‪44‬ل ال‪44‬ذي ال‬
‫يحتاج إلى إثب‪44‬ات من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬حيث إن خط‪44‬أ المس‪44‬تأجر هن‪44‬ا مف‪4‬ترض‪ ،‬وك‪44‬ل م‪44‬ا هنال‪44‬ك أن يثبت الم‪44‬ؤجر أن الحري‪44‬ق ق‪44‬د‬
‫وق‪44‬ع في العين الم‪44‬ؤجرة أثن‪44‬اء م‪44‬دة اإليج‪44‬ار‪ ،‬وال يس‪44‬تطيع المس‪44‬تأجر أن ينفي مس‪44‬ؤوليته عن ذل‪44‬ك الحري‪44‬ق بإثب‪44‬ات انتف‪44‬اء‬
‫الخط‪44 4‬أ من جانب‪44 4‬ه‪ ،‬فال تنتفي مس‪44 4‬ؤوليته إن أثبت أن‪44 4‬ه ب‪44 4‬ذل العناي‪44 4‬ة المطلوب‪44 4‬ة في الحف‪44 4‬اظ على العين الم‪44 4‬ؤجرة إال أنه‪44 4‬ا‬
‫أح‪44‬رقت‪ ،‬كم‪44‬ا ال تنتفي مس‪44‬ؤوليته إذا ك‪44‬ان الحري‪44‬ق ناتج‪44‬ا عن فع‪44‬ل أح‪44‬د تابعي‪44‬ه‪ ،‬ح‪44‬تى ول‪44‬و أثبت أن الت‪44‬ابع ب‪44‬ذل العناي‪44‬ة‬
‫المطلوب ‪44‬ة في الحف ‪44‬اظ عليه ‪44‬ا‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا يش ‪44‬ترط ح ‪44‬تى يتمكن المس ‪44‬تأجر من دف ‪44‬ع مس ‪44‬ؤوليته عن الحري ‪44‬ق أن يثبت أن س ‪44‬بب‬
‫الحري ‪44‬ق راج ‪44‬ع إلى الس ‪44‬بب األجن ‪44‬بي‪ ،‬ف ‪44‬إذا اس ‪44‬تطاع أن يثبت الس ‪44‬بب األجن ‪44‬بي ال ‪44‬ذي ال ي ‪44‬د ل ‪44‬ه في ‪44‬ه انتفت مس ‪44‬ؤوليته عن‬
‫حريق العين المؤجرة‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يتمكن من إثب‪44‬ات الس‪44‬بب األجن‪44‬بي‪ ،‬وظ‪44‬ل الس‪44‬بب ال‪44‬ذي أدى إلى ان‪44‬دالع الحري‪44‬ق مجه‪44‬وال‪،‬‬

‫‪409‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫ففي هذه الحالة يظل المستأجر هو المسؤول عن الحريق‪ ،‬وفي هذه الحال‪44‬ة يل‪44‬تزم بتع‪44‬ويض الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ويش‪44‬مل التع‪44‬ويض‬
‫نفقات إعادة العين المؤجرة إلى ما كانت عليه قبل الحريق‪ ،‬كما يلتزم أيضا بتعويض المؤجر عما فاته من كس‪44‬ب وم‪44‬ا‬
‫لحقه من خسارة‪.‬‬

‫الفرض ‪AA‬ية الثاني ‪AA‬ة‪ :‬إذا ك ‪AA‬ان المس ‪AA‬تأجر م ‪AA‬ع غ ‪AA‬يره في العين الم ‪AA‬ؤجرة‪ :‬ه‪44 4‬ذه الفرض‪44 4‬ية تق‪44 4‬وم على اف‪44 4‬تراض أن العين‬
‫المؤجرة ما هي إال عقار‪ ،‬ويشغله عدد من السكان من بينهم مستأجر أو أكثر‪ ،‬فإذا ما نشب حريق في هذا العقار فإن‬
‫األص‪44‬ل يقض‪44‬ي بتحّم ل ك‪44‬ل س‪44‬اكن ومن بينهم المس‪44‬تأجر نفق‪44‬ات إعادته‪44‬ا إلى س‪44‬ابق عه‪44‬دها ك‪ٌّ4‬ل بحس‪44‬ب نس‪44‬بة الج‪44‬زء ال‪44‬ذي‬
‫يشغله‪ ،‬ويتناول ه‪44‬ذا الج‪44‬زاء الم‪44‬ؤجر ذات‪44‬ه ل‪44‬و ك‪44‬ان يش‪44‬غل ج‪44‬زءا من العق‪4‬ار‪ ،‬والق‪4‬انون يف‪4‬ترض هن‪44‬ا المس‪44‬ؤولية الجماعي‪44‬ة‬
‫للمس‪44‬تأجر ومن مع‪44‬ه عن حري‪44‬ق العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وهي مس‪44‬ؤولية قائم‪44‬ة على أس‪44‬اس اف‪44‬تراض معين وه‪44‬و أن خط‪44‬أ أح‪44‬د‬
‫المستأجرين أو خطأ المؤجر ذاته هو الذي أدى إلى حدوث الحريق‪ ،‬ونظرا لعدم معرفة المخطئ ف‪44‬إن الجمي‪44‬ع يكون‪44‬ون‬
‫مسؤولين وفقا ألحكام المسؤولية الجماعية كما أس‪44‬لفت‪ ،‬ويتم توزي‪44‬ع المس‪44‬ؤولية هن‪44‬ا على الق‪4‬اطنين في العق‪4‬ار المح‪44‬روق‬
‫ومن بينهم المس ‪44‬تأجر ك‪ٌّ44‬ل بنس ‪44‬بة الج ‪44‬زء ال ‪44‬ذي يش ‪44‬غله‪ ،‬وت ‪44‬وزع هن ‪44‬ا األج ‪44‬زاء على أس ‪44‬اس القيم ‪44‬ة الحقيقي ‪44‬ة ل ‪44‬ذلك الج ‪44‬زء‬
‫وليست قيمته اإليجارية؛ وذلك ألن المستأجر ملتزم برد العين المؤجرة سالمة عند انتهاء عقد اإليجار‪ ،‬فإذا ما اح‪44‬ترق‬
‫التزم بقيمته كاملة أمام الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وإ ذا اش‪44‬ترك م‪44‬ع ب‪44‬اقي المس‪44‬تأجرين أو الس‪44‬اكنين ف‪44‬إن نص‪44‬يبه في النفق‪4‬ات س‪44‬يكون بقيم‪44‬ة‬
‫الجزء الذي يشغله وليس قيمت‪44‬ه اإليجاري‪44‬ة‪ ،‬ويمكن دف‪44‬ع المس‪44‬ؤولية الجماعي‪44‬ة هن‪44‬ا من خالل أن يثبت أح‪44‬دهم أن الحري‪44‬ق‬
‫راجع إلى السبب األجنبي‪ ،‬أو أنه بدأ من الجزء الذي يشغله شخص بعينه‪( .‬جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬مسؤولية المستأجر عن الهالك والتلف الناشئْين عن سبب آخر غير الحريق‪:‬‬
‫إذا كان التلف أو الهالك اللذين لحقا بالعين المؤجرة راجع لسبب آخر غير الحري‪44‬ق‪ ،‬ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر مس‪44‬ؤوال عن ذل‪44‬ك‬
‫التل ‪44‬ف أو الهالك‪ ،‬م ‪44‬ا دام ق ‪44‬د وق ‪44‬ع خالل م ‪44‬دة انتفاع ‪44‬ه ب ‪44‬العين الم ‪44‬ؤجرة بم ‪44‬وجب عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ ،‬وق ‪44‬د ش ‪44‬دد الق ‪44‬انون من‬
‫مس‪44‬ؤولية المس‪44‬تأجر هن‪44‬ا‪ ،‬حيث أق ‪44‬ام مس‪44‬ؤوليته ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان الهالك أو التل‪44‬ف غ‪44‬ير ناش‪44‬ئين عن االس‪44‬تعمال الم‪44‬ألوف‬
‫للعين المؤجرة‪ ،‬باإلضافة إلى أنه جعل مسؤولية المستأجر هنا مسؤولية مفترضة‪ ،‬وهذا يعني أنه سيكون مسؤوال عن‬
‫أي تل ‪44‬ف أو هالك يص ‪44‬يب العين الم ‪44‬ؤجرة عق ‪44‬ارا ك ‪44‬انت أو منق ‪44‬وال م ‪44‬تى ك ‪44‬ان ه ‪44‬ذا التل ‪44‬ف أو الهالك ق ‪44‬د وق ‪44‬ع أثن ‪44‬اء م ‪44‬دة‬
‫انتفاع‪44‬ه ب‪44‬العين‪ ،‬فخط‪44‬أ المس‪44‬تأجر هن‪44‬ا مف‪44‬ترض‪ ،‬ويتمث‪44‬ل في إهمال‪44‬ه وتقص‪44‬يره في واجب العناي‪44‬ة به‪44‬ذه العين والمحافظ‪44‬ة‬
‫عليه ‪44‬ا‪ ،‬ويق ‪44‬وم اف ‪44‬تراض خط ‪44‬أ المس ‪44‬تأجر هن ‪44‬ا على قرين ‪44‬ة قانوني ‪44‬ة بس ‪44‬يطة مفاده ‪44‬ا أن العين الم ‪44‬ؤجرة م ‪44‬ا دامت في ي ‪44‬د‬
‫المستأجر وحيازته فهو الوحيد العالم بحالها‪ ،‬وسيكون من الصعب على المؤجر إثبات خطأ المستأجر‪ ،‬ولذلك كان من‬
‫‪410‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫المناس‪44‬ب اف‪44‬تراض خط‪44‬أ المس‪44‬تأجر‪ ،‬غ‪44‬ير أن ه‪44‬ذه القرين‪44‬ة كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا هي قرين‪44‬ة بس‪44‬يطة قابل‪44‬ة إلثب‪44‬ات العكس‪ ،‬ومن ثم‬
‫يج‪44‬وز للمس‪44‬تأجر أن ينفي مس‪44‬ؤوليته عن التل‪44‬ف الحاص‪44‬ل إن أثبت أن‪44‬ه ب‪44‬ذل عناي‪44‬ة الرج‪44‬ل المعت‪44‬اد في الحف‪44‬اظ على العين‬
‫واس‪44 4‬تعمالها‪ ،‬كم‪44 4‬ا يمكن‪44 4‬ه التخلص من مس‪44 4‬ؤوليته المفترض‪44 4‬ة إن اس‪44 4‬تطاع إثب‪44 4‬ات أن الهالك أو التل‪44 4‬ف راجع‪44 4‬ان للس‪44 4‬بب‬
‫األجن‪44‬بي‪ ،‬وفي مقاب‪44‬ل ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ن‪44‬ود اإلش‪44‬ارة إلى أن ه‪44‬ذا الهالك أو التل‪44‬ف ق‪44‬د يك‪44‬ون راجع‪44‬ا إلى االس‪44‬تعمال الم‪44‬ألوف‬
‫للعين المؤجرة‪ ،‬ففي هذه الحالة ال يكون المستأجر مسؤوال عن الهالك أو التلف الحاصلين‪ ،‬بيد أننا ق‪44‬د أش‪44‬رنا من قب‪44‬ل‬
‫إلى أن المستأجر ملزم بإجراء كافة الترميمات التأجيرية الناتجة عن االس‪44‬تعمال الم‪44‬ألوف للعين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ول‪44‬ذلك ي‪44‬رى‬
‫غالبي‪44‬ة الفق‪44‬ه أن ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة تن‪44‬درج ض‪44‬من الترميم‪44‬ات التأجيري‪44‬ة وليس له‪44‬ا حكم مس‪44‬تقل‪ ،‬إال إذا ك‪44‬ان الع‪44‬رف ال يقض‪44‬ي‬
‫باعتباره ‪44‬ا ترميم ‪44‬ات تأجيري ‪44‬ة‪ ،‬وذل ‪44‬ك أن الترميم ‪44‬ات التأجيري ‪44‬ة ال يل ‪44‬تزم به ‪44‬ا المس ‪44‬تأجر إال إذا ك ‪44‬انت مم ‪44‬ا يقض ‪44‬ي ب ‪44‬ه‬
‫العرف‪ ،‬وما عدا ذلك فال يعد ترميمات تأجيرية‪ ،‬وبناء عليه إذا كان الهالك أو التلف راجعين إلى االستعمال المألوف‬
‫للعين الم‪44‬ؤجرة ف‪44‬إن المس‪44‬تأجر س‪44‬يكون مس‪44‬ؤوال عن‪44‬ه إذا ك‪44‬ان الع‪44‬رف يقض‪44‬ي بتحميل‪44‬ه إي‪44‬اه‪ ،‬أم‪44‬ا إذا لم يكن هن‪44‬اك ع‪44‬رف‬
‫يقضي بذلك فال شيء إذا على المستأجر ويتحمل المؤجر تبعة الهالك تلك‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انقضاء عقد اإليجار‬
‫توطئة‪ :‬إذا ك‪44‬ان عق‪44‬د اإليج‪44‬ار من العق‪44‬ود المس‪44‬تمرة ال‪44‬تي يعت‪44‬بر العنص‪44‬ر الزم‪44‬ني جوهري‪44‬ا فيه‪44‬ا فإنه‪44‬ا أيض‪44‬ا من العق‪44‬ود‬
‫المؤقت ‪44‬ة‪ ،‬ال ‪44‬تي ال ب ‪44‬د له ‪44‬ا من نهاي ‪44‬ة‪ ،‬فال تأبي ‪44‬د في اإليج ‪44‬ارات‪ ،‬ف ‪44‬إذا انقض ‪44‬ى العق ‪44‬د وجب على المس ‪44‬تأجر إع ‪44‬ادة العين‬
‫المؤجرة كما تسلمها إلى المؤجر‪ ،‬وهو التزام يجد أساسه في أن يد المس‪44‬تأجر على العين الم‪44‬ؤجرة هي ي‪44‬د أمان‪44‬ة‪ ،‬ومن‬
‫ثم يجب علي‪44‬ه إرج‪44‬اع تل‪44‬ك األمان‪44‬ة بمج‪44‬رد انته‪44‬اء مناس‪44‬بة وجوده‪44‬ا عن‪44‬ده‪ ،‬وال‪44‬تزام المس‪44‬تأجر ب‪44‬رد العين الم‪44‬ؤجرة يتطلب‬
‫منا دراسته في عدة نقاط هامة نبّي نها فيما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬مضمون االلتزام‪:‬‬
‫بانته‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار أي‪44‬ا ك‪44‬ان س‪44‬بب انتهائ‪44‬ه يجب على المس‪44‬تأجر القي‪44‬ام ب‪44‬رد العين الم‪44‬ؤجرة إلى الم‪44‬ؤجر‪ ،‬فعلي‪44‬ه أن ي‪44‬رد‬
‫ذات العين التي سبق وأن تسّل مها من المؤجر‪ ،‬وال يجوز له أن يرد عينا أخرى غير التي استأجرها‪ ،‬كما ال يج‪44‬وز ل‪44‬ه‬
‫رد قيمتها‪ ،‬كل ذلك ما لم يوافق المؤجر على تسُّلم بديل عن الشيء المؤجر أو مقابل‪44‬ه‪ ،‬فحينه‪44‬ا يك‪44‬ون المس‪44‬تأجر ق‪44‬د نف‪44‬ذ‬
‫التزام ‪44‬ه ب ‪44‬الرد‪ ،‬وس ‪44‬بق أن علمن ‪44‬ا أن ال ‪44‬تزام الم ‪44‬ؤجر بالتس ‪44‬ليم ال يقتص ‪44‬ر على العين الم ‪44‬ؤجرة فق ‪44‬ط وإ نم ‪44‬ا يش ‪44‬مل أيض ‪44‬ا‬
‫ملحقاتها‪ ،‬ولذلك عند الرد يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة وكذلك ملحقاتها مع دفع قيمة ما نُقص من منفعتها أثن‪44‬اء‬

‫‪411‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫استعماله لها خالل مدة اإليجار (طلبة‪ 1999 ،‬م)‪ ،‬وللمؤجر أن يعتمد على القوائم التي سبق ل‪44‬ه وأن أع‪44‬دها عن‪44‬د ت‪44‬أجير‬
‫ملكه إلى المستأجر في جرد العين المؤجرة وتفحص‪44‬ها‪ ،‬ف‪44‬إن تع‪44‬ذر ل‪44‬ه ذل‪44‬ك ج‪44‬از ل‪44‬ه أن يثبت م‪44‬ا ك‪44‬ان موج‪44‬ودا في العين‬
‫المؤجرة بكافة طرق اإلثبات وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه إنم‪44‬ا يثبت واقع‪44‬ة مادي‪44‬ة وهي نقص العين (ج‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام‬
‫الش‪44‬رعية فق‪44‬د نص‪44‬ت في الم‪44‬ادة (‪ )579‬منه‪44‬ا على‪" :‬ال يل‪44‬زم المس‪44‬تأجر بع‪44‬د انقض‪44‬اء الم‪44‬دة رد الم‪44‬أجور وال مؤون‪44‬ة رّد ه‪،‬‬
‫وإ نم‪44‬ا يلزم‪44‬ه إذا طلب الم‪44‬ؤجر أن يخلي بين‪44‬ه وبينه‪44‬ا‪ ،‬وليس ل‪44‬ه اس‪44‬تعماله بع‪44‬د انقض‪44‬اء الم‪44‬دة"‪ ،‬وه‪44‬ذا النص يف‪44‬ترض أن‬
‫عقد اإليجار يتج‪44‬دد تلقائي‪44‬ا‪ ،‬وال يل‪44‬تزم حينه‪44‬ا المس‪44‬تأجر ب‪44‬رد العين الم‪44‬ؤجرة إلى الم‪44‬ؤجر إال إذا ق‪44‬ام ه‪44‬ذا األخ‪44‬ير بطلبه‪44‬ا‪،‬‬
‫وفي كلتا الحالتين ليس للمستأجر استعمال العين المؤجرة بعد انقضاء مدة اإلجارة ألنه لم يعد مالكا لمنفعتها‪.‬‬

‫‪. 2‬كيفية الرد‪:‬‬

‫قض‪44‬ت محكم‪44‬ة النقض المص‪44‬رية في ه‪44‬ذا الخص‪44‬وص ب‪44‬أن "تنفي‪44‬ذ ال‪44‬تزام المس‪44‬تأجر ب‪44‬رد العين الم‪44‬ؤجرة بوض‪44‬عها تحت‬
‫تصرف المؤجر حيث يتمكن من حيازتها واالنتفاع بها دون عائق‪ ،‬ولو لم يستوِل عليها استيالء ماديا‪ ،‬ويكفي في هذا‬
‫الخص‪44‬وص أن يحي‪44‬ط المس‪44‬تأجُر الم‪44‬ؤجَر علم‪44‬ا بوض‪44‬ع العين الم‪44‬ؤجرة تحت تص‪44‬رفه ب‪44‬أي طريق‪44‬ة من ط‪44‬رق العلم‪ ،‬إذ لم‬
‫يتطلب القانون لذلك ش‪44‬كال خاص‪44‬ا" (طعن م‪44‬دني‪28/4/1976 ،‬م)‪ ،‬ويفهم من ه‪44‬ذا الحكم أن المس‪44‬تأجر مل‪44‬زم ب‪44‬رد العين‬
‫الم‪44‬ؤجرة إلى الم‪44‬ؤجر على الحال‪44‬ة ال‪44‬تي تس‪44‬لمها عليه‪44‬ا وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د‪ ،‬وذل‪44‬ك ب‪44‬أن يض‪44‬عها تحت تص‪44‬رفه بحيث يتمكن‬
‫من حيازتها واالنتف‪4‬اع به‪44‬ا‪ ،‬ك‪44‬ل ذل‪44‬ك ش‪44‬ريطة أن يخط‪44‬ر المس‪44‬تأجر الم‪44‬ؤجر بأن‪44‬ه ق‪44‬د وض‪44‬ع العين الم‪44‬ؤجرة تحت تص‪44‬رفه‬
‫(أبو السعود‪1996 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ .3‬مكان الرد ونفقاته‪:‬‬

‫يجب على المس ‪44‬تأجر أن ي ‪44‬رد العين الم ‪44‬ؤجرة في المك ‪44‬ان المتف‪44‬ق علي ‪44‬ه‪ ،‬ف ‪44‬إن لم يكن هن ‪44‬اك اتف‪44‬اق على ذل ‪44‬ك فيجب أن يتم‬
‫الرد في المكان الذي يحدده العرف‪ ،‬وفي حال عدم وجود ع‪4‬رف ج‪4‬اٍر في ه‪4‬ذا الخص‪44‬وص وجب أن يتم ال‪4‬رد في المك‪4‬ان‬
‫الذي كان الشيء المؤجر موج‪4‬ودا في‪4‬ه قب‪4‬ل العق‪4‬د‪ ،‬وذل‪4‬ك إذا ك‪4‬ان ه‪4‬ذا الش‪4‬يء معين‪4‬ا بال‪4‬ذات‪ ،‬فمس‪4‬تأجر الس‪4‬يارة علي‪4‬ه رده‪4‬ا‬
‫في المح‪44‬ل ال‪44‬ذي اس‪44‬تأجرها من‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬انت العين الم‪44‬ؤجرة معين‪44‬ة ب‪44‬النوع فق‪44‬ط فإن‪44‬ه يك‪44‬ون واجب التس‪44‬ليم في م‪44‬وطن‬

‫‪412‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫المس‪4‬تأجر باعتب‪4‬اره الم‪4‬دين ب‪4‬االلتزام‪ ،‬وم‪4‬ا ه‪4‬ذا إال محض تط‪4‬بيق للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬أم‪4‬ا بخص‪4‬وص نفق‪4‬ات ال‪4‬رد فهي بحس‪4‬ب‬
‫األصل تقع على عاتق المستأجر باعتباره المدين في هذا االلتزام‪ ،‬ما لم يتم االتفاق على خالف ذلك‪.‬‬

‫‪ .4‬جزاء اإلخالل بااللتزام‪:‬‬

‫إلخالل المستأجر بتنفيذ التزامه بالرد عدة صور وفيما يلي نبين هذه الصور وأحكامها‪:‬‬

‫أ‪ .‬عدم رد العين المؤجرة‪:‬‬

‫في ه‪44 4‬ذه الص‪44 4‬ورة يتخ‪44 4‬ذ المس‪44 4‬تأجر موقف‪44 4‬ا س‪44 4‬لبيا فيمتن‪44 4‬ع عن رد العين الم‪44 4‬ؤجرة إلى الم‪44 4‬ؤجر‪ ،‬على ال‪44 4‬رغم من انته‪44 4‬اء‬
‫الرابطة العقدية بينهما‪ ،‬فإذا قامت هذه الصورة وامتنع المستأجر عن رد العين المؤجرة‪ ،‬وكانت العين الم‪44‬ؤجرة قائم‪44‬ة‬
‫ولم يص ‪44‬بها تل ‪44‬ف أو هالك‪ ،‬ك ‪44‬ان للم ‪44‬ؤجر حينه ‪44‬ا المطالب ‪44‬ة بالتنفي ‪44‬ذ العي ‪44‬ني ب ‪44‬الرد‪ ،‬وللم ‪44‬ؤجر في س ‪44‬بيل المطالب ‪44‬ة ب ‪44‬الرد‬
‫دعويان هما‪:‬‬

‫دعوى عينية‪ :‬وهذه ال يمكن للمؤجر اللجوء إليها إال إذا ك‪4‬ان مالك‪4‬ا للعين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬أو على األق‪4‬ل ص‪4‬احب ح‪4‬ق‬ ‫‪-‬‬
‫عيني عليها‪ ،‬كحق انتفاع أو حق رهن‪ ،‬وتسمى هذه الدعوى "دعوى االستحقاق"‪.‬‬

‫دعوى شخصية‪ :‬وهي دع‪4‬وى اإلخالء ال‪4‬تي للم‪4‬ؤجر أن يرفعه‪4‬ا ض‪44‬د المس‪4‬تأجر‪ ،‬وس‪4‬بق أن عرض‪44‬نا لع‪4‬دة ح‪4‬االت‬ ‫‪-‬‬
‫أجاز فيها النظام السعودي للمؤجر طلب إخالء العين الم‪44‬ؤجرة من المس‪44‬تأجر‪ ،‬فجمي‪44‬ع ه‪44‬ذه ال‪44‬دعاوى هي دع‪4‬اوى‬
‫شخصية يستند في رفعها المؤجر إلى صفته‪.‬‬

‫ب‪ .‬التأخر في رد العين المؤجرة‪:‬‬

‫إذا تأخر المستأجر في رد العين المؤجرة ب‪44‬أن أبقاه‪44‬ا تحت ي‪44‬ده‪ ،‬دون أن يك‪44‬ون ل‪44‬ه مس‪44‬وغ ق‪44‬انوني ي‪44‬برر ل‪44‬ه إبق‪4‬اء العين‬
‫المؤجرة في حيازته‪ ،‬ففي هذه الحالة يلتزم بدفع تعويض للمؤجر يعادل القيمة اإليجارية للعين الم‪44‬ؤجرة باإلض‪44‬افة إلى‬
‫تقدير ما أصاب المؤجر من ضرر جراء تأخر المستأجر في رد العين المؤجرة‪.‬‬

‫‪413‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫ج‪ .‬رد العين المؤجرة في حالة أسوأ من حالتها عند االستالم‪:‬‬

‫إذا س‪َّ4‬لم المس‪44‬تأجر العين الم‪44‬ؤجرة إلى الم‪44‬ؤجر أو من ين‪44‬وب عن‪44‬ه في حال‪44‬ة متردي‪44‬ة عن حالته‪44‬ا ال‪44‬تي ك‪44‬انت عليه‪44‬ا وقت‬
‫إبرام العقد‪ ،‬ففي هذه الحالة يكون المستأجر مسؤوال عما لحق بالعين المؤجرة من أض‪44‬رار م‪44‬ا لم يثبت أنه‪44‬ا ناتج‪44‬ة عن‬
‫االستعمال المألوف للعين المؤجرة‪ ،‬أو أنه‪44‬ا راجع‪44‬ة إلى الس‪44‬بب األجن‪44‬بي‪ ،‬بي‪44‬د أن‪44‬ه ل‪44‬و عج‪44‬ز عن نفي مس‪44‬ؤوليته عن تل‪44‬ك‬
‫األض‪44‬رار فإن‪44‬ه يك‪44‬ون ملزم‪44‬ا بتع‪44‬ويض المس‪44‬تأجر عن األض‪44‬رار ال‪44‬تي لحقت ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة باإلض‪44‬افة إلى م‪44‬ا لحق‪44‬ه من‬
‫خسارة وما فاته من كسب نتيجة ما لحق بالعين المؤجرة من أضرار‪.‬‬

‫د‪ .‬حكم المصروفات التي أنفقها المستأجر على العين المؤجرة‪:‬‬

‫قد ينفق المستأجر مصروفات معينة على العين المؤجرة أثناء انتفاعه بها‪ ،‬والفرض أنه يجب عليه أن يسلم العين كم‪44‬ا‬
‫تسلمها وقت إبرام عقد اإليجار‪ ،‬فما مصير تلك المصروفات التي أنفقها عليها‪ ،‬وفي هذا الص‪44‬دد ال ب‪44‬د من التفرق‪44‬ة بين‬
‫أنواع المصروفات وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ -‬المصروفات الضرورية‪ :‬يقص‪44‬د بالمص‪44‬روفات الض‪44‬رورية تل‪44‬ك المص‪44‬روفات الالزم‪44‬ة للمحافظ‪44‬ة على العين ذاته‪44‬ا من‬
‫الهالك أو التل ‪44‬ف‪ ،‬ومثاله ‪44‬ا مص ‪44‬اريف إص ‪44‬الح خل ‪44‬ل الج ‪44‬دران أو س ‪44‬قف م ‪44‬نزل آي ‪44‬ل للس ‪44‬قوط‪ ،‬أو تخليص ترب ‪44‬ة األرض‬
‫الزراعية من األمالح الزائدة التي لو بقيت فيها ستؤثر على درجة خصوبتها‪ ،‬ومثل ه‪44‬ذه المص‪44‬روفات تق‪44‬ع على ع‪44‬اتق‬
‫الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وعلي ‪44‬ه أن يرده ‪44‬ا إلى المس ‪44‬تأجر كامل ‪44‬ة س ‪44‬واء تم إنفاقه ‪44‬ا ب ‪44‬إذن الم ‪44‬ؤجر أو دون إذن ‪44‬ه‪ ،‬ويح ‪44‬ق للمس ‪44‬تأجر حبس‬
‫العين المؤجرة إلى حين قيام المؤجر بردها له (طلبة‪1999 ،‬م)‪.‬‬

‫‪ -‬المصروفات النافعة‪ :‬هي تل‪44‬ك المص‪44‬روفات ال‪44‬تي تزي‪44‬د في ج‪44‬وهر العين الم‪44‬ؤجرة أو في االنتف‪44‬اع به‪44‬ا دون أن تك‪44‬ون‬
‫ض ‪44 4‬رورية لحفظه‪44 4‬ا‪ ،‬وفي حكمه‪44 4‬ا يف‪44 4‬رق الفق‪44 4‬ه الق‪44 4‬انوني بين م‪44 4‬ا إذا ك‪44 4‬انت تعت‪44 4‬بر من قبي‪44 4‬ل الترميم‪44 4‬ات التأجيري‪44 4‬ة أو‬
‫الترميمات الضرورية‪ ،‬فإذا كانت من الترميمات التأجيري‪44‬ة وك‪44‬انت مم‪44‬ا يقض‪44‬ي الع‪44‬رف ب‪44‬أن المل‪44‬تزم به‪44‬ا المس‪44‬تأجر‪ ،‬فال‬
‫يج‪44‬وز للمس‪44‬تأجر حينه‪44‬ا المطالب‪44‬ة بقيمته‪44‬ا من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬انت من قبي‪44‬ل الترميم‪44‬ات الض‪44‬رورية فيك‪44‬ون للمس‪44‬تأجر‬
‫الح‪44‬ق في الرج‪44‬وع على الم‪44‬ؤجر به‪44‬ا إذا ك‪44‬ان ق‪44‬د حص‪44‬ل على إذن من القاض‪44‬ي للقي‪44‬ام به‪44‬ا بنفس‪44‬ه قب‪44‬ل إجرائه‪44‬ا (الجم‪44‬ال‪،‬‬
‫‪1991‬م)‪ ،‬م‪44‬ا لم يكن اإلذن غ‪44‬ير الزم وذل‪44‬ك لك‪44‬ون ال‪44‬ترميم مس‪44‬تعجال أو لكون‪44‬ه بس‪44‬يطا بالمقارن‪44‬ة م‪44‬ع نفق‪44‬ات اللج‪44‬وء إلى‬
‫القض ‪44‬اء‪ ،‬وبخالف ذل ‪44‬ك إذا لم يكن المس ‪44‬تأجر ق ‪44‬د حص ‪44‬ل على إذن من القاض ‪44‬ي المختص بإجرائه ‪44‬ا ولم تكن الترميم ‪44‬ات‬
‫مس‪44‬تعجلة أو بس‪44‬يطة فال يح‪44‬ق ل‪44‬ه الرج‪44‬وع على الم‪44‬ؤجر به‪44‬ا على أس‪44‬اس عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يمكن‪44‬ه الرج‪44‬وع به‪44‬ا على‬

‫‪414‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫أساس قواعد اإلثراء بال سبب‪ ،‬وذلك بأقل القيمتين‪ ،‬قيمة م‪44‬ا أنفق‪4‬ه في ال‪44‬ترميم وقيم‪44‬ة م‪44‬ا زاد في العين الم‪44‬ؤجرة بس‪44‬بب‬
‫هذه الترميمات‪.‬‬

‫‪ -‬المص‪AA‬روفات الكمالي‪AA‬ة‪ :‬يقص ‪44‬د بالمص ‪44‬روفات الكمالي‪44‬ة هي تل‪44‬ك المص ‪44‬روفات ال‪44‬تي أنفقه‪44‬ا المس‪44‬تأجر بغ‪44‬رض زخرف ‪44‬ة‬
‫العين المؤجرة وزينتها‪ ،‬كدهانها وتغطيتها بورق الحائط الملون وثالثي األبعاد‪ ،‬وعمل األسقف المعلقة‪ ،‬وتغطية حمام‬
‫السباحة بزخرفة جمالية تزيد من جماله‪ ،‬فجميع هذه النفقات والمص‪44‬روفات ال تض‪44‬يف ش‪44‬يئا إلى ج‪44‬وهر العين الم‪44‬ؤجرة‬
‫(الجم‪44 4‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬وهي مص‪44 4‬روفات ال يل‪44 4‬تزم به‪44 4‬ا الم‪44 4‬ؤجر‪ ،‬وال يمكن إجب‪44 4‬اره على الوف‪44 4‬اء به‪44 4‬ا‪ ،‬غ‪44 4‬ير أن‪44 4‬ه يج‪44 4‬وز‬
‫للمستأجر نزعها بشرط أن يعيد العين المؤجرة إلى ما كانت عليه قبل وض‪44‬عها‪ ،‬وللم‪44‬ؤجر أن يطلب من‪44‬ه إبقاءه‪44‬ا ودف‪44‬ع‬
‫قيمتها مستحقة اإلزالة‪.‬‬

‫صورة (‪)3-13‬‬

‫المصروفات التحسينية‪ :‬يقصد بها المصروفات التي ينفقها المستأجر في سبيل تحسين العين المؤجرة وال تعتبر‬ ‫‪-‬‬
‫من ض ‪44‬من الترميم ‪44‬ات التأجيري ‪44‬ة أو الض ‪44‬رورية وفي حكم ه ‪44‬ذه المص ‪44‬روفات أرجعت الق ‪44‬وانين بداي ‪44‬ة إلى اتف ‪44‬اق‬
‫الط‪44‬رفين‪ ،‬فيؤخ‪44‬ذ بم‪44‬ا تم االتف‪44‬اق علي‪44‬ه فيم‪44‬ا بينهم‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إن لم يكن هن‪44‬اك اتف‪44‬اق بش‪44‬أنها ف‪44‬إن م‪44‬ا أوج‪44‬ده المس‪44‬تأجر في‬
‫‪415‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫العين الم ‪44‬ؤجرة من بن ‪44‬اء أو غ ‪44‬راس أو غ ‪44‬ير ذل ‪44‬ك من التحس ‪44‬ينات مم ‪44‬ا أدى إلى زي ‪44‬ادة في قيم ‪44‬ة العين الم ‪44‬ؤجرة‪،‬‬
‫يكون المؤجر ملزما برده للمستأجر عند انتهاء مدة اإليجار‪ ،‬وذلك إما برد قيم‪4‬ة التحس‪4‬ينات أو ب‪4‬رد قيم‪4‬ة م‪4‬ا زاد‬
‫في العقار‪ ،‬أما إذا كانت تلك التحسينات قد أدخلت دون إذن المؤجر أو على الرغم من معارضته‪ ،‬ك‪44‬ان للم‪44‬ؤجر‬
‫أن يطلب من ‪44‬ه إزالته ‪44‬ا ول ‪44‬ه أن يطلب من ‪44‬ه إع ‪44‬ادة العين إلى م ‪44‬ا ك ‪44‬انت علي ‪44‬ه قب ‪44‬ل إدخاله ‪44‬ا‪ ،‬ول ‪44‬ه ك ‪44‬ذلك أن يطالب ‪44‬ه‬
‫بتع‪44‬ويض عم‪44‬ا أص‪44‬اب العين الم‪44‬ؤجرة من أض‪44‬رار نتيج‪44‬ة إزالته‪44‬ا‪ ،‬وللقاض‪44‬ي في الحكم ب‪44‬التعويض س‪44‬لطة تقديري‪44‬ة‬
‫بحس‪44‬ب ظ‪44‬روف الحال‪44‬ة‪ ،‬أم‪44‬ا إذا اخت‪44‬ار الم‪44‬ؤجر اس‪44‬تبقاء تل‪44‬ك التحس‪44‬ينات في مقاب‪44‬ل رد قيمته‪44‬ا أو م‪44‬ا زاد في قيم‪44‬ة‬
‫العين المؤجرة نتيجة إدخالها عليها‪ ،‬ففي هذه الحالة تحدد له المحكمة أجال معينا للوفاء بها‪.‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫الترديد في األجرة‪ :‬ه‪44‬و ع‪44‬دم تحدي‪44‬د قيم‪44‬ة األج‪44‬رة أو نوعه‪44‬ا‪ ،‬ومثاله‪44‬ا أن يق‪44‬ول إن أجرت‪44‬ني بيت‪44‬ك الي‪44‬وم س‪44‬أعطيك‬ ‫‪‬‬
‫أجرة ألفي لاير شهريا‪ ،‬ولكن إن أجرتني إياه غدا فسأدفع أجرة قدرها ألف وخمسمائة لاير‪.‬‬
‫الشيك‪ :‬هو أداة وفاء وهو عبارة ورقة تجارية يتم التعامل بها لتسهيل األمور المالية على التجار فيما بينهم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إخالء العين المؤجرة‪ :‬هو إجبار المستأجر على تسليم العين المؤجرة قبل انتهاء موعد اإليجار ألسباب قانونية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الحجز التحفظي‪ :‬ه‪44‬و إج‪44‬راء اح‪44‬ترازي يطلب‪44‬ه ال‪44‬دائن من الجه‪44‬ات المختص‪44‬ة في ح‪44‬ال لم يكن لمدين‪44‬ه مح‪44‬ل إقام‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫ثابت في المملكة‪ ،‬أو خشي الدائن ألسباب مقبولة اختفاء أموال المدين أو تهريبها‪.‬‬
‫حق االمتياز‪ :‬هو حق عيني تبعي يقرره القانون يمنح للدائن ميزتي التقدم والتتبع وذلك مراعاة لصفة معين‪4‬ة في‬ ‫‪‬‬
‫الدائن‪.‬‬
‫ال‪A‬تزام المس‪AA‬تأجر باس‪AA‬تعمال العين الم‪AA‬ؤجرة‪ :‬ه‪44‬و واجب المس‪44‬تأجر باس‪44‬تعمال العين الم‪44‬ؤجرة في ح‪44‬دود الغ‪44‬رض‬ ‫‪‬‬
‫الذي أجرت من أجله والغرض الذي أعدت له‪.‬‬
‫سالمة العين المؤجرة‪ :‬الحف‪4‬اظ على العين الم‪4‬ؤجرة من التل‪4‬ف أو الهالك الكلي أو الج‪4‬زئي من خالل ب‪4‬ذل عناي‪4‬ة‬ ‫‪‬‬
‫الرجل المعتاد‪.‬‬
‫الترميم‪AA‬ات التأجيري‪AA‬ة‪ :‬تل‪44‬ك اإلص‪44‬الحات البس‪44‬يطة ال‪44‬تي تحت‪44‬اج إليه‪44‬ا العين الم‪44‬ؤجرة بس‪44‬بب م‪44‬ا أص‪44‬ابها من تل‪44‬ف‬ ‫‪‬‬
‫ناشئ عن االستعمال المألوف للعين‪.‬‬

‫‪416‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫رد العين المؤجرة‪ :‬هو إعادة العين المؤجرة إلى المؤجر على الحالة التي كانت عليها عند استالمها منه‪ ،‬وذل‪44‬ك‬ ‫‪‬‬
‫بوضعها تحت تصرف المؤجر حيث يتمكن من حيازتها واالنتفاع بها دون عائق‪ ،‬ول‪44‬و لم يس‪44‬توِل عليه‪44‬ا اس‪44‬تيالء‬
‫ماديا‪.‬‬
‫المصروفات الضرورية‪ :‬تلك المصروفات الالزمة للمحافظة على العين ذاتها من الهالك أو التلف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المصروفات النافعة‪ :‬تل‪44‬ك المص‪44‬روفات ال‪44‬تي تزي‪44‬د في ج‪44‬وهر العين الم‪44‬ؤجرة أو في االنتف‪44‬اع به‪44‬ا دون أن تك‪44‬ون‬ ‫‪‬‬
‫ضرورية لحفظها‪.‬‬
‫المصروفات الكمالية‪ :‬هي النفق‪44‬ات والمص‪44‬روفات ال‪44‬تي ال تض‪44‬يف ش‪44‬يئا إلى ج‪44‬وهر العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ته‪44‬دف‬ ‫‪‬‬
‫إلى تزيينها وتجميلها‪.‬‬
‫المص‪AA‬روفات التحس‪AA‬ينية‪ :‬هي المص ‪44‬روفات ال ‪44‬تي ينفقه ‪44‬ا المس ‪44‬تأجر في س ‪44‬بيل تحس ‪44‬ين العين الم ‪44‬ؤجرة وال تعت ‪44‬بر‬ ‫‪‬‬
‫ضمن الترميمات التأجيرية أو الضرورية‪.‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬

‫اكتب مقااًل عن التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة‪ ،‬وجزاء اإلخالل بهذا االلتزام‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬

‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِقه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬

‫أقام (عمرو) دعوى قضائية ضد (زيد) مدعيًا فيها أنه قام باستئجار بيت ش عبي من دورين وب ه مرف ق ثالث ة محالت من‬
‫الُم َّد َع ى عليه‪ ،‬بمبلغ وقدره عشرون ألف لاير‪ ،‬وأنه كان ملتزمًا باإليج ارات‪ ،‬وق د ق ام بعم ل تحس ينات في ه ذه المحالت‬
‫كلفته خمسة وخمسون ألف لاير‪ ،‬ثم طلب الُم َّد َع ى عليه منه عدم تجديد العقد‪ ،‬لذلك فهو يطلب الحكم بإلزامه بتعويضه عن‬
‫الخسارات التي تكبدها في التحسينات‪.‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬أجاب (زيد) بأن ما ذكره الُم َّد ِع ى في دعواه غير صحيح‪ ،‬فالُم َّد ِع ى ق ام بعم ل فتح ة واح دة ب دون‬
‫علمه وبدون اخطار كتابي‪ ،‬وأن المادة الخامسة من العق د ال ذي تم بينهم ا تنص على أن ه‪( :‬ال يح ق للمس تأجر إج راء أي‬
‫‪417‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫تغيير في الواجهات الخارجية أو الترتيبات الداخلية إَّال بعد الحصول على موافقة خطية من المالك ‪ ...‬كل هذا ب دون ح ق‬
‫مطالبة الطرف الثاني للطرف األول بأي تعويض‪ ،‬علمًا بأن كل اإلصالحات والتغييرات التي يوافق عليها المؤجر خطي ًا‬
‫تكون على نفقة المستأجر بكاملها)‪.‬‬

‫فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪ ،‬ماذا سيكون ردك على دعوى (عمرو)؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫بناًء على المادة الخامسة من العقد المبرم بين الطرفين‪ ،‬ولقوله تعالى‪َ ( :‬ي ا َأُّي َه ا اَّلِذيَن آَم ُنوا َأْو ُفوا ِب اْلُع ُقوِد )‪ ،‬وألن األص ل‬
‫في الشروط الحل‪ ،‬ولقوله صلى هللا عليه وسلم‪( :‬المسلمون على شروطهم)‪ ،‬فإنه يحكم ب رفض دع وى الُم َّد ِع ى (عم رو)‬
‫لعدم استحقاقه ما يدعيه‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫بيان أحكام التزام المستأجر بدفع األجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫بيان أحكام التزام المستأجر باستعمال العين المؤجرة فيما ُأّج رت ألجله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان أحكام التزام المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بيان أحكام التزام المستأجر برد العين المؤجرة عند انقضاء عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أسئلة الوحدة‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫‪ .1‬إذا توفي المؤجر كان ورثته‪:‬‬

‫‪‌ ‬متضامنين في مواجهة المستأجر‪.‬‬

‫‪418‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫‪‌ ‬غير متضامنين ما لم يتم االتفاق بينهم على التضامن‪.‬‬

‫‪‌ ‬غير متضامنين ويجب أن ينوب أحدهم عنهم في استيفاء األجرة‪.‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .2‬ال يلتزم المستأجر بالترميمات التأجيرية إال إذا كانت‪:‬‬

‫تدخل في االستعمال المألوف للعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ُ‌ ‬ي لزمه العرف بها‪.‬‬
‫‪ ‬راجعة إلى السبب األجنبي‪.‬‬
‫جميع االجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .3‬ال يجوز للمستأجر إدخال أية تغييرات على العين المؤجرة إال إذا كانت‪:‬‬

‫بإذن المستأجر وموافقته‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫غير ضارة بالعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫من السهل إزالتها دون إلحاق خسارة بالعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .4‬يسقط حق االمتياز الممنوح للمؤجر على منقوالت المستأجر الموجودة في العقار المؤجر في حال‪:‬‬

‫كان المؤجر يعلم بعدم ملكية المستأجر لها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫تم بيعها في المزاد العلني‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تم إخراجها من العين المؤجرة دون علم المؤجر لحائز حسن النية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار األول والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .5‬وفقا للنظام السعودي يمكن للمستأجر إثبات الوفاء باألجرة‪:‬‬

‫بشهادة الشهود‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪419‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫بالكتابة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بالقرائن‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .6‬الترديد في األجرة هو‪:‬‬

‫أن يؤجره بيته مقابل أجرة متغيرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يؤجره بيته مقابل أجرة تزداد عن كل مدة زمنية إضافية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يؤجره بيته مقابل أن تكون األجرة ثابتة عن مدة زمنية معينة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يؤجره بيته مقابل تغيير األجرة مقدارا ونوعا إن تأخر إلى يوم آخر أو شهر آخر‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ .7‬ال يكون المستأجر مسؤوال عن عدم استعماله العين المؤجرة إذا كان‪:‬‬

‫عدم االستعمال ال يؤدي إلى حدوث ضرر بالعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫عدم االستعمال بموافقة المؤجر ورضاه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عدم االستعمال بسبب قوة قاهرة خارجة عن إرادة المستأجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫المصروفات النافعة تزيد في جوهر العين المؤجرة أو في االنتفاع بها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ال‪44‬دعوى العيني‪44‬ة هي دع‪44‬وى ال يرفعه‪44‬ا الم‪44‬ؤجر إال إذا ك‪44‬ان مالك‪44‬ا للعين الم‪44‬ؤجرة وال يج‪44‬وز للم‪44‬ؤجر إن ك‪44‬ان‬ ‫‪‬‬
‫غير مالك رفعها‪.‬‬
‫دعوى اإلخالء التي يرفعها المؤجر على المستأجر هي دعوى عينية الهدف منها فسخ عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يك ‪44‬ون المس ‪44‬تأجر مس ‪44‬ؤوال عن رّد ه للعين الم ‪44‬ؤجرة أس ‪44‬وأ مم ‪44‬ا تس ‪44‬لمها إال إذا أثبت أن حالته ‪44‬ا ه ‪44‬ذه ناتج ‪44‬ة عن‬ ‫‪‬‬
‫االستعمال المألوف‪.‬‬

‫‪420‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫مسؤولية المستأجر عن عدم اس‪4‬تعمال العين الم‪4‬ؤجرة مس‪4‬ؤولية مطلق‪4‬ة ال يش‪4‬ترط لقيامه‪4‬ا إص‪44‬ابة العين بض‪44‬رر‬ ‫‪‬‬
‫جراء ذلك‪.‬‬
‫لكي يتخلص المس ‪44‬تأجر من مس ‪44‬ؤوليته الجماعي ‪44‬ة عن حري ‪44‬ق المب ‪44‬نى يمكن ‪44‬ه أن يثبت أن ‪44‬ه ب ‪44‬ذل العناي ‪44‬ة الالزم ‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫لتجنب الحريق‪.‬‬
‫التزامات المستأجر ومسؤوليته جميعها متعلقة بالنظام العام فال يجوز االتفاق على مخالفتها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الترميمات التأجيرية تقع على عاتق المستأجر متى كانت راجعة إلى السبب األجنبي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫لقي‪4‬ام مس‪4‬ؤولية المس‪4‬تأجر عن ته‪4‬دم العق‪4‬ار أثن‪4‬اء حيازت‪4‬ه ل‪4‬ه يجب على الم‪4‬ؤجر أن يثبت خط‪4‬أه وإ ال فالمس‪4‬تأجر‬ ‫‪‬‬
‫غير مسؤول‪.‬‬
‫ته ‪ُّ4‬د م العين الم ‪44‬ؤجرة خالل م ‪44‬دة اإليج ‪44‬ار بعاص ‪44‬فة جوي ‪44‬ة يقيم مس ‪44‬ؤولية المس ‪44‬تأجر م ‪44‬ا لم يثبت أن ‪44‬ه ب ‪44‬ذل عناي ‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫الرجل المعتاد في تجنب ما حدث‪.‬‬
‫يلتزم المؤجر برد المصروفات الضرورية للمستأجر متى كان األخير قد استأذنه في إدخالها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫‪ ...............................‬في األجرة مثاله أن يقول آلخر إن أّج رتني بيتك اليوم فبألفين‪ ،‬وإ ن أجرت‪44‬ني‬ ‫‪‬‬
‫إياه غدا فبألف‪.‬‬
‫‪ ...............................‬العين الم‪4‬ؤجرة إجب‪4‬ار المس‪4‬تأجر على تس‪4‬ليم العين الم‪4‬ؤجرة قب‪4‬ل انته‪4‬اء موع‪4‬د‬ ‫‪‬‬
‫اإليجار ألسباب قانونية‪.‬‬
‫يج‪44 4‬وز للم‪44 4‬ؤجر توقي‪44 4‬ع الحج‪44 4‬ز التحفظي على ‪ ...............................‬المس‪44 4‬تأجر الموج‪44 4‬ودة في‬ ‫‪‬‬
‫العقار المؤجر‪.‬‬
‫‪ ...............................‬ه‪44‬و ح‪44‬ق عي‪44‬ني تبعي يق‪44‬رره الق‪44‬انون يمنح لل‪44‬دائن م‪44‬يزتي التق‪44‬دم والتتب‪44‬ع وذل‪44‬ك‬ ‫‪‬‬
‫مراعاة لصفة معينة في الدائن‪.‬‬
‫يجب على المستأجر استعمال العين المؤجرة في حدود الغرض الذي ‪ ...............................‬ألجله‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الترميمات التأجيرية تقع على عاتق المستأجر إذا كان ‪ ...............................‬يقضي بها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫المص‪44‬روفات ال‪44‬تي تزي‪44‬د في ج‪44‬وهر العين الم‪44‬ؤجرة أو في االنتف‪44‬اع به‪44‬ا دون أن تك‪44‬ون ض‪44‬رورية لحفظه‪44‬ا هي‬ ‫‪‬‬
‫المصروفات ‪................................‬‬
‫المص‪44 4‬روفات ‪ ...............................‬هي النفق‪44 4‬ات والمص‪44 4‬روفات ال‪44 4‬تي ال تض‪44 4‬يف ش‪44 4‬يئا إلى ج‪44 4‬وهر‬ ‫‪‬‬
‫العين المؤجرة‪.‬‬

‫‪421‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫المص‪44‬روفات ‪ ...............................‬هي المص‪44‬روفات ال‪44‬تي ينفقه‪44‬ا المس‪44‬تأجر في س‪44‬بيل تحس‪44‬ين العين‬ ‫‪‬‬
‫المؤجرة وال تعتبر ضمن الترميمات التأجيرية أو الضرورية‪.‬‬
‫الدعوى ‪ ...............................‬ال يجوز أن يرفعها المؤجر إال إذا كان مالكا أو صاحب حق عيني‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في مضمون التزام المستأجر بالرد وكيفيته‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في الضمانات الممنوحة للمؤجر لضمان استيفاء األجرة وغيرها من التزامات‬
‫المستأجر‪.‬‬

‫‪422‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الثالثة عشرة‪ :‬التزامات المستأجر ‪::::::::::::‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬
‫أبو السعود‪ ،‬رمضان‪1996( .‬م)‪" .‬العقود المسماة عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جبر‪ ،‬سعيد‪2013( .‬م)‪" .‬عقد اإليجار‪ ،‬األحكام العامة"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الجمال‪ ،‬مصطفى‪1991( .‬م)‪" .‬الوسيط في أحكام اإليجار"‪ .‬اإلسكندرية‪ ،‬الفتح للطباعة والنشر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خض‪44‬ر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العق‪44‬ود المدني‪44‬ة الك‪44‬برى ال‪44‬بيع والت‪44‬أمين واإليج‪44‬ار"‪ .‬الق‪44‬اهرة‪ ،‬دار النهض‪44‬ة العربي‪44‬ة‬ ‫‪‬‬
‫للنشر‪.‬‬
‫سعد‪ ،‬نبيل إبراهيم‪1998( .‬م)‪" .‬العقود المسماة‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬اإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫طلبة‪ ،‬أنور‪1999( .‬م)‪" .‬عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪423‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫الوحدة الرابعة عشرة‪:‬‬

‫صور خاصة من عقد اإليجار‬

‫‪424‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يعرف بعض الصور الخاصة من اإليجار‪ ،‬خاصة تلك التي عالجها النظام في المملكة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام اإليجار من الباطن في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين أحكام اإليجار من الباطن والتنازل عن اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة الحاالت االستثنائية التي يجوز فيها للمستأجر التأجير من الباطن في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة الحاالت االستثنائية التي يجوز فيها للمستأجر التنازل عن اإليجار في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام الشرط المانع من التأجير ومسقطاته‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة حكم تصرف المستأجر باإليجار من الباطن أو التنازل عن اإليجار في ظل الشرط المانع‬ ‫‪‬‬
‫وخارج نطاق االستثناءات التي أوردها النظام‪.‬‬
‫أن يتمكن من معرفة الحاالت التي يجوز له فيها التأجير من الباطن والتنازل عن اإليجار على الرغم من‬ ‫‪‬‬
‫وجود المنع سواء بحسب األصل أو بالشرط المانع‪.‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام تأجير ملك الغير والجزاء المترتب عليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من التفرقة بين تأجير ملك الغير في حال حيازة المستأجر للعين المؤجرة وفي حال عدم حيازته لها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلم بأحكام اإليجار في مرض الموت ومدى نفاذه في حق الورثة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة بعض الصور الخاصة باإليجار وأحكامها في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة بعض صور اإليجارات الخاصة َو ْفًقا للنظام السعودي ومعرفة أحكامها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة ببعض الصور الخاصة باإليجار في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪425‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬
‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬

‫أوًال‪ :‬اإليجار من الباطن والتنازل عن اإليجار وأحكامهما‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬أحكام التنازل عن اإليجار والتأجير من الباطن في ضوء االستثناءات الواردة في قرار مجلس الوزراء رقم ‪19‬‬
‫وتاريخ ‪14/1/1394‬ه‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬إيجار ملك الغير‪.‬‬

‫رابعًا‪ :‬اإليجار الصادر من المؤجر في مرض الموت‪.‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-14‬‬

‫‪426‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬

‫عقد اإليجار وإ ن كان يخضع للمبدأ الع‪4‬ام في العق‪4‬ود ال‪4‬ذي يقض‪4‬ي ب‪4‬أن العق‪4‬د ش‪4‬ريعة المتعاق‪4‬دين‪ ،‬إال أن آث‪4‬اره ق‪4‬د تمت‪4‬د في‬
‫بعض األحيان إلى خارج نطاق الرابطة اإليجارية بين المؤجر والمستأجر‪ ،‬ومن ذلك قيام المس‪44‬تأجر بإع‪4‬ادة ت‪44‬أجير العين‬
‫الم ‪44‬ؤجرة إلى الغ ‪44‬ير‪ ،‬وه ‪44‬و م ‪44‬ا يع ‪44‬رف قانوًن ا وفقًه ا باإليج ‪44‬ار من الب ‪44‬اطن‪ ،‬ويختل ‪44‬ف حكم اإليج ‪44‬ار من الب ‪44‬اطن في الفق ‪44‬ه‬
‫اإلسالمي عن القانون الوضعي في بعض األحيان‪ ،‬بيد أنه في ك‪44‬ل األح‪44‬وال يص‪44‬ح إذا لم يع‪44‬ترض علي‪44‬ه الم‪44‬ؤجر‪ ،‬كم‪44‬ا أن‬
‫للمس ‪44‬تأجر أيًض ا الح ‪44‬ق في التن ‪44‬ازل عن حقوق ‪44‬ه اإليجاري ‪44‬ة لمس ‪44‬تأجر آخ ‪44‬ر يح ‪44‬ل محل ‪44‬ه في حقوق ‪44‬ه ل ‪44‬دى الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وحق ‪44‬وق‬
‫الم‪4‬ؤجر لدي‪4‬ه‪ ،‬وه‪4‬ذا م‪4‬ا يع‪4‬رف بالتن‪4‬ازل عن اإليج‪4‬ار‪ ،‬ويج‪4‬د تطبيًق ا ل‪4‬ه في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي تحت م‪4‬ا يع‪4‬رف ب‪4‬الخلو‪ ،‬ويج‪4‬د‬
‫الخل‪44‬و تطبيًق ا ل‪44‬ه في الحي‪44‬اة التجاري‪44‬ة من خالل إيج‪44‬ار المح‪44‬ال التجاري‪44‬ة وه‪44‬و م‪44‬ا يع‪44‬رف ب‪44‬بيع الَج َد ك‪ ،‬ال‪44‬ذي يطل‪44‬ق على‬
‫األعي‪44‬ان المملوك‪44‬ة للمس‪44‬تأجر والمتص‪44‬لة بالح‪44‬انوت (المح‪44‬ل التج‪44‬اري) على وج‪44‬ه الق‪44‬رار كالبن‪44‬اء أو ليس على وج‪44‬ه الق‪44‬رار‬
‫ك ‪44‬اآلالت الص ‪44‬ناعية المركب ‪44‬ة ب ‪44‬ه‪ ،‬ويختل ‪44‬ف الَج َد ك عن التن ‪44‬ازل عن اإليج ‪44‬ار واإليج ‪44‬ار من الب ‪44‬اطن‪ ،‬أن المس ‪44‬تأجر يك ‪44‬ون‬
‫ممنوًع ا علي ‪44‬ه التن ‪44‬ازُل عن اإليج ‪44‬ار وممنوًع ا من اإليج ‪44‬ار من الب ‪44‬اطن‪ ،‬فيتمكن من التخلص من إيج ‪44‬ار المح ‪44‬ل التج ‪44‬اري‬
‫َج َد كا عن طري‪44‬ق التن‪44‬ازل لش‪44‬خص آخ‪44‬ر م‪44‬تى ت‪44‬وافرت ش‪44‬روطه‪ ،‬ف‪44‬إن لم تت‪44‬وافر تل‪44‬ك الش‪44‬روط ع‪44‬د التص‪44‬رف إيج‪44‬اًر ا من‬
‫الب‪44‬اطن أو تن‪44‬ازاًل عن اإليج‪44‬ار فال يص‪44‬ح‪ ،‬كم‪44‬ا أن لإليج‪44‬ار ص‪44‬ورة خاص‪44‬ة أيًض ا س‪44‬بق أن أش‪44‬رنا إليه‪44‬ا أال وهي اإليج‪44‬ار‬
‫التم‪44‬ويلي‪ ،‬أو اإليج‪44‬ار المنتهي بالتمل‪44‬ك‪ ،‬وه‪44‬و ص‪44‬ورة خاص‪44‬ة من ص‪44‬ور اإليج‪44‬ار ال‪44‬تي ال يك‪44‬ون اإليج‪44‬ار فيه‪44‬ا ه‪44‬و اله‪44‬دف‬
‫األساس ‪44‬ي من العق ‪44‬د‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا م ‪44‬ا ينتهي إلي ‪44‬ه ذل ‪44‬ك اإليج ‪44‬ار من تملي ‪44‬ك للس ‪44‬لعة الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬ه ‪44‬ذا باإلض ‪44‬افة إلى أن هن ‪44‬اك بعض‬
‫صور اإليج‪4‬ارات الص‪44‬ادرة من أش‪4‬خاص ليس‪4‬وا بم‪4‬الكين للعين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬أو ك‪4‬انوا م‪4‬الكين له‪4‬ا ولكن الظ‪4‬روف ال‪4‬تي ح‪4‬دث‬
‫فيها التأجير دفعت النظم القانونية إلى س‪4‬ن أحك‪4‬ام خاص‪44‬ة به‪4‬ا كاإليج‪4‬ار في م‪4‬رض الم‪4‬وت‪ ،‬واإليج‪4‬ار الص‪44‬ادر من الم‪4‬دين‬
‫المفلس وغيرهما‪ .‬ولكوننا قمنا بالتعرض لبعض هذه الص‪44‬ور في مواض‪44‬ع أخ‪44‬رى من ه‪44‬ذه الدراس‪44‬ة؛ ل‪44‬ذا سنقص‪44‬ر الح‪44‬ديث‬
‫في هذه الوحدة على بعض الصور التي نبينها في موضوعات الوحدة‪.‬‬

‫‪427‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬
‫أوًال‪ :‬اإليجار من الباطن والتنازل عن اإليجار وأحكامهما‬

‫توطئة‪ :‬عقد اإليجار ‪ -‬كما أسلفنا ‪ -‬هو عقد يخل‪4‬ق رابط‪4‬ة إيجاري‪4‬ة بين الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر‪ ،‬وال يل‪4‬زم العق‪4‬د من س‪4‬واهما‬
‫وخلفهم ‪44‬ا الع ‪44‬ام‪ ،‬وال يمت ‪44‬د إلى غيرهم ‪44‬ا إال باتف ‪44‬اق الط ‪44‬رفين وفق ‪44‬ا لمب ‪44‬دأ نس ‪44‬بية آث ‪44‬ار العق ‪44‬د‪ ،‬غ ‪44‬ير أن الق ‪44‬انون ‪ -‬وتس ‪44‬هيال‬
‫للمعامالت بين األفراد ومراع‪4‬اة ألوض‪44‬اع المس‪4‬تأجر ال‪4‬ذي يك‪4‬ون في كث‪4‬ير من األحي‪4‬ان غ‪4‬ير مقت‪4‬در ‪ -‬أج‪4‬از للمس‪4‬تأجر أن‬
‫يتنازل عن حقوقه اإليجارية إلى مستأجر آخر يحل محله في عقده‪ ،‬وهذا م‪4‬ا يع‪4‬رف بالتن‪4‬ازل عن اإليج‪4‬ار‪ ،‬كم‪4‬ا أج‪4‬از ل‪4‬ه‬
‫أن يؤجر العين الم‪4‬ؤجرة ذاته‪4‬ا وخالل ف‪44‬ترة اإليج‪4‬ار إلى مس‪4‬تأجر آخ‪4‬ر‪ ،‬وه‪4‬و م‪4‬ا يع‪4‬رف باإليج‪4‬ار من الب‪4‬اطن‪ ،‬وفيم‪4‬ا يلي‬
‫نبين أحكام كال النظامين من حيث طبيعتهما وأحكامهما والفرق بينهما كذلك‪.‬‬

‫‪ .1‬اإليجار من الباطن‪:‬‬
‫أ‪ .‬المقصود بالتأجير من الباطن وحكمه‪:‬‬

‫اإليج ‪44‬ار من الب ‪44‬اطن ه ‪44‬و "عق ‪44‬د يبرم ‪44‬ه المس ‪44‬تأجر وش ‪44‬خص ث ‪44‬الث‪ ،‬بمقتض ‪44‬اه ي ‪44‬ؤجر األول للث ‪44‬اني العين ال ‪44‬تي س ‪44‬بق ل ‪44‬ه أن‬
‫اس ‪44‬تأجرها‪ ،‬ويس ‪44‬مى المس ‪44‬تأجر في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة بالمس ‪44‬تأجر األص ‪44‬لي‪ ،‬أم ‪44‬ا الش ‪44‬خص الث ‪44‬الث فيس ‪44‬مى المس ‪44‬تأجر من الب ‪44‬اطن"‬
‫(ج‪44 4‬بر‪2013 ،‬م‪ ،‬ص‪ .)220‬وق‪44 4‬د ع‪44 4‬رف الفق‪44 4‬ه اإلس‪44 4‬المي اإليج‪44 4‬ار من الب‪44 4‬اطن بأن‪44 4‬ه "ه‪44 4‬و أن يق‪44 4‬وم المس‪44 4‬تأجر لعين من‬
‫األعي ‪44‬ان‪ ،‬س ‪44‬واء أك ‪44‬انت ه ‪44‬ذه العين عق ‪44‬ارا (أرض ‪44‬ا أو دارا أو حانوت ‪44‬ا)‪ ،‬أم ك ‪44‬انت منق ‪44‬وال (حيوان ‪44‬ا أو س ‪44‬يارة أو إنس ‪44‬انا) أم‬
‫غيرهم‪44‬ا‪ ،‬بت‪44‬أجير ه‪44‬ذه العين لغ‪44‬يره" (عب‪44‬د الق‪44‬ادر‪2006 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)164‬وق‪44‬د تن‪44‬اولت مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية حكم ت‪44‬أجير‬
‫المس ‪44‬تأجر للعين الم ‪44‬ؤجرة إلى مس ‪44‬تأجر آخ ‪44‬ر‪ ،‬حيث نص ‪44‬ت في الم ‪44‬ادة (‪ )582‬منه ‪44‬ا على أن "م ‪44‬وجب عق ‪44‬د اإلج ‪44‬ارة مل ‪44‬ك‬
‫المنفع‪44‬ة؛ فللمس‪44‬تأجر اس‪44‬تيفاؤها بنفس‪44‬ه وبمن يق‪44‬وم مقام‪44‬ه‪ ،‬فتص‪44‬ح إجارت‪44‬ه وإ عارت‪44‬ه على الوج‪44‬ه ال‪44‬ذي ملكه‪44‬ا"‪ ،‬كم‪44‬ا نص‪44‬ت‬
‫الم‪44‬ادة (‪ )583‬من المجل‪44‬ة على أن "لمس‪44‬تأجر العين إجارته‪44‬ا قب‪44‬ل قبض‪44‬ها؛ س‪44‬واء في ذل‪44‬ك العق‪44‬ار والمنق‪44‬ول‪ ،‬وس‪44‬واء ك‪44‬ان‬
‫بمث‪44‬ل م‪44‬ا اس‪44‬تأجر ب‪44‬ه أو ب‪44‬أكثر"‪ ،‬ويب‪44‬دو أن مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية الم‪44‬أخوذة أحكامه‪44‬ا من الفق‪44‬ه الحنبلي‪ ،‬ق‪44‬د جعلت ح‪44‬ق‬
‫المستأجر في إجارة العين المؤجرة من الباطن مطلقا‪ ،‬فنج‪4‬دها ق‪44‬د أج‪4‬ازت ل‪4‬ه إع‪4‬ادة ت‪4‬أجير العين ال‪4‬تي تأجره‪4‬ا س‪4‬واء ك‪4‬ان‬
‫ذلك باألجرة ذاتها التي تأجرها بها أو بأكثر‪ ،‬وسواء تم ذلك قبل قبضها أو بع‪4‬د قبض‪4‬ها‪ ،‬ويب‪4‬دو أنه‪4‬ا أرجعت ذل‪4‬ك إلى أن‬
‫عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه تمل‪44‬ك المس‪44‬تأجر لمنفع‪44‬ة العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ومن ثم فه‪44‬و يمل‪44‬ك التص‪44‬رف في ح‪44‬دود تل‪44‬ك المنفع‪44‬ة‬
‫‪428‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫باعتب‪44‬ار أن ح‪44‬ق الملكي‪44‬ة ه‪44‬و ح‪44‬ق عي‪44‬ني أص‪44‬لي ج‪44‬امع يمنح ص‪44‬احبه الس‪44‬لطات الثالث من اس‪44‬تعمال واس‪44‬تغالل وتص‪44‬رف‪،‬‬
‫ومن ثم ف‪4‬إن إج‪4‬ارة المن‪4‬افع المتحص‪4‬ل عليه‪4‬ا بم‪4‬وجب عق‪4‬د اإليج‪4‬ار ه‪4‬و تص‪4‬رف م‪4‬ع طبيعته‪4‬ا فله‪4‬ذا ج‪4‬از ل‪4‬ه تأجيره‪4‬ا (عب‪4‬د‬
‫القادر‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫ب‪ .‬حكم التأجير من الباطن في النظام السعودي (األصل المنع)‪:‬‬

‫عالج النظام السعودي أحكام اإليجار من الباطن في ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء رقم ‪ 19‬وت‪44‬اريخ ‪14/1/1394‬هـ‪ ،‬حيث جع‪44‬ل‬
‫األص ‪44‬ل ع‪44‬دم ج‪44‬واز الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا نص علي‪44‬ه البن‪44‬د رقم (‪ )2‬من الق‪44‬رار ال‪44‬ذي ج‪44‬اء في‪44‬ه "‪ /2 -‬ال يج‪44‬وز‬
‫للمستأجر التنازل بغير رضا المالك عن عقد اإليج‪4‬ار أو الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن‪ ،‬وفى حال‪4‬ة مخالفت‪4‬ه يح‪4‬ق للم‪4‬ؤجر أن يطلب‬
‫إخالء العق‪44‬ار"‪ ،‬ويب‪44‬دو أن المنظم الس‪44‬عودي لم يج‪44‬ز الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن بحس‪44‬ب األص ‪44‬ل‪ ،‬وإ نم‪44‬ا جع‪44‬ل ج‪44‬وازه معلق‪44‬ا على‬
‫رضا المالك‪ ،‬وذلك على خالف العديد من األنظمة القانونية ذات األصل الالتيني كالقانون المدني المصري ال‪44‬ذي أج‪44‬از‪،‬‬
‫بحس‪44‬ب األص‪44‬ل‪ ،‬للمس‪44‬تأجر الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن م‪44‬ا لم يكن هن‪44‬اك اتف‪44‬اق بين‪44‬ه وبين الم‪44‬ؤجر على ع‪44‬دم ج‪44‬واز ذل‪44‬ك (طلب‪44‬ة‪،‬‬
‫‪1999‬م)‪ ،‬ويب ‪44‬دو أن المنظم الس ‪44‬عودي ق ‪44‬د راعى مص ‪44‬لحة الم ‪44‬ؤجر وه ‪44‬و مال ‪44‬ك العين أن ‪44‬ه أح ‪44‬ق من غ ‪44‬يره في اختي ‪44‬ار من‬
‫يسكن فيها‪.‬‬

‫ج‪ .‬االستثناء‪ ،‬جواز التأجير من الباطن في النظام السعودي‪:‬‬

‫التأجير من الباطن في حالة واحدة وردت على سبيل الحصر؛ وهي ج‪44‬واز الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن في م‪44‬دينتي مك‪44‬ة والمدين‪44‬ة‬
‫وذل‪44‬ك على الق‪44‬ادمين للحج والعم‪44‬رة‪ ،‬وعلى ه‪44‬ذا نص‪44‬ت الفق‪44‬رة الثاني‪44‬ة من البن‪44‬د رقم (‪ )2‬من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء المش‪44‬ار‬
‫إلي‪44‬ه أعاله على "ويس‪44‬تثني من ذل‪44‬ك‪ :‬ب‪ .‬يج‪44‬وز للمس‪44‬تأجر الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن على الق‪44‬ادمين بغ‪44‬رض الحج أو العم‪44‬رة في‬
‫مك‪44‬ة أو المدين‪44‬ة"‪ ،‬ولع‪44‬ل في ه‪44‬ذا االس‪44‬تثناء تخفيف‪44‬ا على الق‪44‬ادمين إلى أك‪44‬رم بقع‪44‬تين على وج‪44‬ه األرض ألداء مناس‪44‬ك الحج‬
‫والعم‪44‬رة‪ ،‬ف‪44‬أراد المنظم التخفي‪44‬ف عن ه‪44‬ؤالء وتوف‪44‬ير س‪44‬كن مناس‪44‬ب لهم خالل ف‪44‬ترة وج‪44‬ودهم في مك‪44‬ة المكرم‪44‬ة والمدين‪44‬ة‬
‫المطه‪44‬رة‪ .‬وبن‪44‬اء على م‪44‬ا تق‪44‬دم‪ ،‬نق‪44‬ول ب‪44‬أن األص‪44‬ل في النظ‪44‬ام الس‪44‬عودي ه‪44‬و ع‪44‬دم ج‪44‬واز الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن‪ ،‬واالس‪44‬تثناء‬
‫جوازه في حالتين فقط؛ وهما‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬موافقة المالك‪ :‬فإذا وافق مالك العين المؤجرة على الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن أص‪44‬بح ح‪44‬ق المس‪44‬تأجر من‬
‫الب‪44‬اطن ناف‪44‬ذا في مواجهت‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا إذا تم الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن دون الحص‪44‬ول على موافق‪44‬ة المال‪44‬ك الم‪44‬ؤجر فال يك‪44‬ون‬
‫لعق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار الم ‪44‬برم بين المس ‪44‬تأجر األص ‪44‬لي والمس ‪44‬تأجر من الب ‪44‬اطن أي ‪44‬ة قيم ‪44‬ة في مواجه ‪44‬ة مال ‪44‬ك العين‪ ،‬ويمكن‬
‫تط‪44‬بيق أحك‪44‬ام إيج‪44‬ار مل‪44‬ك الغ‪44‬ير في ش‪44‬أنه في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬فيك‪44‬ون العق‪44‬د غ‪44‬ير ناف‪44‬ذ في مواجه‪44‬ة المال‪44‬ك (الم‪44‬ؤِّج ر)‬

‫‪429‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫وق‪44‬ابال للبطالن لمص‪44‬لحة المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن‪ ،‬وص‪44‬حيحا فيم‪44‬ا بين طرفي‪44‬ه (المس‪44‬تأجر األص‪44‬لي والمس‪44‬تأجر من‬
‫الباطن)‪ ،‬كما يكون من حق المالك في حال تم تأجير العين المؤجرة من الباطن دون إذن‪4‬ه أن يتمس‪4‬ك بفس‪4‬خ عق‪4‬د‬
‫اإليجار وإ خالء العين المؤجرة كجزاء على مخالفة حكم القانون في هذه الحالة‪.‬‬

‫الحال‪44‬ة الثاني‪44‬ة‪ :‬الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن للق‪44‬ادمين للحج والعم‪44‬رة في م‪44‬دينتي مك‪44‬ة والمدين‪44‬ة‪ :‬نظ‪44‬را لم‪44‬ا له‪44‬اتين الم‪44‬دينتين‬
‫من خصوص ‪44‬ية من حيث إنهم ‪44‬ا يحتض ‪44‬نان الح ‪44‬رمين الش ‪44‬ريفين‪ ،‬فق‪44‬د أج ‪44‬از المنظم الس ‪44‬عودي للمس ‪44‬تأجر أن ي ‪44‬ؤجر‬
‫العين الم ‪44‬ؤجرة من الب ‪44‬اطن إلى الحجيج والمعتم ‪44‬رين‪ ،‬وذل ‪44‬ك على س ‪44‬بيل االس ‪44‬تثناء‪ ،‬واالس ‪44‬تثناء ال يفس ‪44‬ر إال في‬
‫أضيق الحدود وال يجوز القياس عليه‪ ،‬ولذلك يحم‪4‬ل ه‪4‬ذا االس‪44‬تثناء على ق‪44‬در األلف‪4‬اظ ال‪4‬واردة في‪4‬ه‪ ،‬فال يج‪4‬وز إذن‬
‫الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن ألح‪44‬د المقيمين بمك‪44‬ة والمدين‪44‬ة إقام‪44‬ة دائم‪44‬ة‪ ،‬وإ ال انطبقت علي‪44‬ه أحك‪44‬ام المن‪44‬ع بحس‪44‬ب األص‪44‬ل‪،‬‬
‫فاالستثناء قاصر على من قدموا إلى مكة والمدين‪4‬ة من أج‪4‬ل العم‪4‬رة والحج فق‪4‬ط دون من س‪4‬واهما‪ ،‬ومن ثم ل‪4‬و تم‬
‫ت ‪44‬أجير العين الم ‪44‬ؤجرة إلى الق ‪44‬ادمين إلى مك ‪44‬ة والمدين ‪44‬ة من أج ‪44‬ل العم ‪44‬ل أو الزي ‪44‬ارة أو التج ‪44‬ارة أو غ ‪44‬ير ذل ‪44‬ك من‬
‫األغ ‪44‬راض فال يك ‪44‬ون ه ‪44‬ذا العق ‪44‬د ناف ‪44‬ذا في مواجه ‪44‬ة مال ‪44‬ك العين‪ ،‬ول ‪44‬ه أن يتمس ‪44‬ك بفس ‪44‬خ عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار بين ‪44‬ه وبين‬
‫المس‪44‬تأجر األص‪44‬لي؛ ب‪44‬ل والمطالب‪44‬ة بإجالئ‪44‬ه من العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬غ‪44‬ير أن ه‪44‬ذه األحك‪44‬ام غ‪44‬ير متعلق‪44‬ة بالنظ‪44‬ام الع‪44‬ام‪،‬‬
‫ومن ثم يج‪44‬وز للم‪44‬ؤجر االتف‪44‬اق م‪44‬ع المس‪44‬تأجر على مخالفته‪44‬ا‪ ،‬ف‪44‬إذا تض‪44‬من عق‪44‬د اإليج‪44‬ار األص‪44‬لي نص‪44‬ا ال يج‪44‬يز‬
‫للمستأجر أن يؤجر العين المؤجرة إلى ثالث حتى ولو ك‪4‬ان قادم‪4‬ا للحج والعم‪4‬رة‪ ،‬فنك‪4‬ون في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة ق‪44‬د ع‪4‬دنا‬
‫إلى األص‪44‬ل وه‪44‬و ع‪44‬دم الج‪44‬واز‪ ،‬ومن ثم ف‪44‬إذا تض‪44‬من العق‪44‬د ش‪44‬رطا يفي‪44‬د المن‪44‬ع من الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن ح‪44‬تى ول‪44‬و‬
‫ك ‪44‬انت العين في مك ‪44‬ة والمدين ‪44‬ة‪ ،‬وم ‪44‬ع ذل ‪44‬ك خالف‪44‬ه المس ‪44‬تأجر وق ‪44‬ام بالت ‪44‬أجير إلى غ‪44‬يره من الب ‪44‬اطن‪ ،‬ك ‪44‬ان من ح ‪44‬ق‬
‫المؤجر المطالبة بفسخ العقد والمطالبة ب‪4‬إخالء العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬وم‪4‬ا ذل‪4‬ك إال تط‪4‬بيق للقاع‪4‬دة العام‪4‬ة ال‪4‬تي ج‪4‬اء به‪4‬ا‬
‫البن ‪44‬د رقم (‪ )2‬من ق ‪44‬رار تحدي ‪44‬د العالق ‪44‬ة بين المال ‪44‬ك والم ‪44‬ؤجر والمش ‪44‬ار إلي ‪44‬ه أعاله‪ ،‬ويع ‪44‬رف ه ‪44‬ذا االتف ‪44‬اق قانون ‪44‬ا‬
‫بالشرط المانع‪ ،‬وفيما يلي نبين أحكام هذا الشرط وطرق سقوطه‪.‬‬

‫د‪ .‬الشرط المانع من التأجير من الباطن في مكة والمدينة‪:‬‬

‫مضمونه‪ :‬إذا كان األصل‪ ،‬بحسب ما ورد في قرار مجلس الوزراء رقم ‪ 19‬وتاريخ ‪1394 /1 /14‬هـ‪ ،‬هو عدم ج‪4‬واز‬
‫الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن واالس‪44‬تثناء ه‪44‬و الت‪44‬أجير في منطق‪44‬تي مك‪44‬ة والمدين‪44‬ة في ح‪44‬ال ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن ق‪44‬دم إلى مك‪44‬ة‬
‫والمدينة بهدف العمرة أو الحج ‪ ،-‬فإن هذا االستثناء قد يتم منعه وتقيي‪4‬ده من قب‪4‬ل المال‪4‬ك أو الم‪4‬ؤجر‪ ،‬وال‪4‬ذي يح‪4‬ق ل‪4‬ه أن‬
‫يتفق مع المستأجر على عدم جواز التأجير من الباطن وإ ال كان مخالفا لما ورد في االتف‪4‬اق‪ ،‬ف‪44‬إذا وج‪4‬د مث‪4‬ل ه‪4‬ذا الش‪4‬رط‪،‬‬
‫وجب على المس ‪44‬تأجر ع ‪44‬دم الت ‪44‬أجير من الب ‪44‬اطن‪ ،‬وإ ال ك ‪44‬ان من ح ‪44‬ق الم ‪44‬ؤجر طلب إجالئ ‪44‬ه من العين الم ‪44‬ؤجرة إلخالل ‪44‬ه‬
‫بش‪44‬روط العق‪44‬د‪ ،‬وه‪44‬ذا الش‪44‬رط ق‪44‬د يك‪44‬ون ص‪44‬ريحا وق‪44‬د يك‪44‬ون ض‪44‬منيا‪ ،‬أم‪44‬ا االتف‪44‬اق الص‪44‬ريح ف‪44‬يرد ب‪44‬ه ش‪44‬رط ص‪44‬ريح في عق‪44‬د‬
‫اإليجار المتعل‪4‬ق بإج‪4‬ارة األعي‪4‬ان في منطق‪4‬تي مك‪4‬ة والمدين‪4‬ة‪ ،‬وفيم‪4‬ا يتعل‪4‬ق باالتف‪4‬اق الض‪44‬مني فيس‪4‬تنتج من ظ‪4‬روف التعاق‪44‬د‪،‬‬
‫‪430‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫كما لو كان العقار المؤجر مفروشا أو مجه‪4‬زا تجه‪4‬يزا معين‪4‬ا‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة تك‪4‬ون شخص‪44‬ية المس‪4‬تأجر مح‪4‬ل اعتب‪4‬ار في‬
‫عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار (ج ‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬فيس ‪44‬تنتج ض ‪44‬منا من ‪44‬ع الت ‪44‬أجير من الب ‪44‬اطن في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة‪ ،‬ومث ‪44‬ال ذل ‪44‬ك‪ :‬أن يق ‪44‬وم المال ‪44‬ك‬
‫بتجهيز المنزل بأحدث األجه‪4‬زة المنزلي‪4‬ة واألث‪4‬اث الف‪4‬اخر واش‪4‬تراط أن يك‪4‬ون المس‪4‬تأجر حاص‪44‬ال على درج‪4‬ة علمي‪4‬ة عالي‪4‬ة‬
‫ومعه عائلة مكون‪4‬ة من ف‪4‬ردين أو ثالث‪4‬ة فق‪4‬ط‪ ،‬فيفهم ض‪4‬منا أن شخص‪4‬ية المس‪4‬تأجر به‪4‬ذه الش‪4‬روط ال‪4‬تي ح‪4‬ددها الم‪4‬ؤجر هي‬
‫محل اعتبار‪ ،‬كما يفهم ضمنا عدم جواز التأجير من الباطن دون موافقة المؤجر في هذه الحالة‪.‬‬

‫حاالت سقوط الشرط المانع من التأجير من الباطن‪ :‬الشرط المانع إن ضّم نه طرفا عقد اإليجار المتعل‪4‬ق ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‬
‫في مدينتي مكة والمدينة في عقدهما‪ ،‬فيمتنع حينها على المستأجر أن يفيد من االستثناء الذي أورده المنظم السعودي في‬
‫ه‪44‬ذا الش‪44‬أن‪ ،‬ف‪44‬إذا أخ‪44‬ل به‪44‬ذا الش‪44‬رط ك‪44‬ان من ح‪44‬ق الم‪44‬ؤجر طلب إجالئ‪44‬ه من العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وذل‪44‬ك ب‪44‬العودة إلى األحك‪44‬ام‬
‫األصلية في الـتأجير من الب‪4‬اطن وفق‪4‬ا للنظ‪4‬ام الس‪4‬عودي‪ ،‬غ‪4‬ير أن المس‪4‬تأجر ق‪44‬د يحص‪44‬ل أن يتحل‪4‬ل من ه‪4‬ذا الش‪4‬رط ألس‪4‬باب‬
‫معينة‪ ،‬وفي حاالت معينة نبينها فيما يلي‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬تنازل المؤجر عن الشرط المانع‪ :‬كما قدمنا‪ ،‬فالشرط الم‪44‬انع إذا تم تض‪44‬مينه في عق‪4‬د اإليج‪44‬ار فإن‪44‬ه‬
‫يص‪44‬ب في مص‪44‬لحة الم‪44‬ؤجر (الجم‪44‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬إذ يك‪44‬ون من ش‪44‬أن ه‪44‬ذا الش‪44‬رط من‪44‬ع المس‪44‬تأجر من االس‪44‬تفادة من‬
‫االستثناء الذي ق‪4‬رره ق‪4‬رار مجلس ال‪4‬وزراء في ه‪4‬ذا الش‪4‬أن‪ ،‬وال‪4‬ذي خ‪4‬رج في‪4‬ه على قاع‪4‬دة على ج‪4‬واز الت‪4‬أجير من‬
‫الباطن‪ ،‬وما دام الشرط قد قرر لمصلحته فمن حقه أن يتنازل عنه ويعفي المستأجر منه‪ ،‬وهذا التنازل ق‪4‬د يك‪4‬ون‬
‫صريحا وقد يكون ضمنيا يستش‪4‬ف من ظ‪4‬روف الح‪4‬ال‪ ،‬ك‪4‬أن يك‪4‬ون المس‪4‬تأجر أّج ر العين الم‪4‬ؤجرة لع‪4‬دة معتم‪4‬رين‬
‫في مكة المكرمة وعلم المؤِّج ر بذلك ولم يعترض‪ ،‬فيكون بموقفه السلبي هذا قد تنازل عن حق‪44‬ه في االع‪44‬تراض‪،‬‬
‫وتن‪44‬ازل الم‪44‬ؤجر عن الش‪44‬رط الم‪44‬انع ق‪44‬د يك‪44‬ون تن‪44‬ازال عام‪44‬ا تع‪44‬ود بمقتض‪44‬اه للمس‪44‬تأجر رخص‪44‬ة الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن‬
‫م‪44‬تى ت‪44‬وافرت ش‪44‬روطه وهي ك‪44‬ون العين واقع‪44‬ة في مك‪44‬ة والمدين‪44‬ة والمس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن ق‪44‬دم إلى مك‪44‬ة أو المدين‪44‬ة‬
‫بغ‪44‬رض الحج والعم‪44‬رة وليس ألي غ‪44‬رض آخ‪44‬ر‪ ،‬وق‪44‬د يك‪44‬ون التن‪44‬ازل خاص‪44‬ا بواقع‪44‬ة معين‪44‬ة دون غيره‪44‬ا‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه‬
‫الحال ‪44‬ة يقتص ‪44‬ر أث ‪44‬ر التن ‪44‬ازل على ه ‪44‬ذا التص ‪44‬رف دون غ ‪44‬يره‪ ،‬ومثال ‪44‬ه أن يق ‪44‬وم المس ‪44‬تأجر األص ‪44‬لي بت ‪44‬أجير العق ‪44‬ار‬
‫المؤجر والواقع في المدينة إلى عدد من النساء ق‪4‬دمن من بل‪4‬د بعي‪4‬د ألداء مناس‪4‬ك العم‪4‬رة‪ ،‬ف‪4‬إذا أج‪4‬از الم‪4‬ؤجر ذل‪4‬ك‬
‫التصرف من المستأجر لما البسه من ظروف وأحوال خاصة‪ ،‬فال يعني ذلك أنه سمح له بالت‪44‬أجير مطلق‪44‬ا‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬
‫يظل الشرط قائما ما لم يصدر عن المؤجر ما يفيد تنازله عنه مطلقا‪.‬‬

‫الحال ‪44‬ة الثاني ‪44‬ة‪ :‬ثب ‪44‬وت تعس ‪44‬ف الم ‪44‬ؤجر في اس ‪44‬تعمال حق ‪44‬ه في المن ‪44‬ع‪ :‬وفق ‪44‬ا للقواع ‪44‬د العام ‪44‬ة‪ ،‬يك ‪44‬ون ص ‪44‬احب الح ‪44‬ق‬
‫متعس‪44‬فا في اس‪44‬تعمال حق‪44‬ه إذا ك‪44‬ان ال يقص‪44‬د من اس‪44‬تعمال حق‪44‬ه س‪44‬وى اإلض‪44‬رار ب‪44‬الغير‪ ،‬أو ك‪44‬انت المص‪44‬لحة ال‪44‬تي‬
‫يرمي إلى تحقيقه‪4‬ا ال تتناس‪4‬ب م‪4‬ع الض‪4‬رر ال‪4‬ذي س‪4‬يلحق الغ‪4‬ير‪ ،‬أو ك‪4‬انت المص‪4‬لحة ال‪4‬تي يه‪4‬دف إلى تحقيقه‪4‬ا غ‪4‬ير‬
‫مش‪44‬روعة‪ ،‬ول‪44‬ذلك يش‪44‬ترط الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني أن يس‪44‬تند الم‪44‬ؤجر في اش‪44‬تراطه ع‪44‬دم الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن إلى م‪44‬بررات‬
‫‪431‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫وأسباب قوية ومشروعة‪ ،‬وإ ال كان متعسفا في استعمال حقه في المنع‪ ،‬ومثال ذلك‪ :‬أن يستند في اشتراطه المنع‬
‫من التأجير من الب‪4‬اطن إلى أن من ش‪4‬أن ذل‪4‬ك التص‪44‬رف اإلض‪4‬رار ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة وأن شخص‪44‬ية المس‪4‬تأجر مح‪4‬ل‬
‫اعتب‪4‬ار‪ ،‬نظ‪4‬را الش‪44‬تراطه اش‪4‬تراطات معين‪4‬ة في‪4‬ه وفي عائلت‪4‬ه‪ ،‬ومقتض‪44‬ى ذل‪4‬ك أن‪4‬ه إذا ثبت أن الم‪4‬ؤجر متعس‪4‬ف في‬
‫منع المستأجر من التأجير من الباطن في مدينتي مكة والمدينة‪ ،‬جاز للمستأجر هنا اللج‪44‬وء إلى القض‪44‬اء لإلذن ل‪44‬ه‬
‫في اإليج ‪44 4 4‬ار من الب ‪44 4 4‬اطن‪ ،‬وإ ن ك ‪44 4 4‬ان ه ‪44 4 4‬ذا الكالم خالفت ‪44 4 4‬ه محكم ‪44 4 4‬ة النقض المص ‪44 4 4‬رية في حكمه ‪44 4 4‬ا الص ‪44 4 4‬ادر في‬
‫‪6/6/1979‬م الذي جاء فيه "الشرط المانع‪ ،‬مطلقا كان أو مقيدا‪ ،‬ي‪4‬وجب على المس‪4‬تأجر االل‪4‬تزام ب‪4‬ه دون مناقش‪4‬ة‬
‫أس‪44‬بابه‪ ،‬ق‪44‬وال بأن‪44‬ه طالم‪44‬ا أج‪44‬از المش‪44‬رع الش‪44‬رط الم‪44‬انع مطلق‪44‬ا أو مقي‪44‬دا فال مح‪44‬ل للق‪44‬ول ب‪44‬أن الم‪44‬ؤجر متعس‪44‬ف في‬
‫اس‪44‬تعمال حق‪44‬ه إذا تمس‪44‬ك بش‪44‬رط يج‪44‬يزه الق‪44‬انون وارتض‪44‬اه المس‪44‬تأجر المتعاق‪44‬د مع‪44‬ه" (نقض م‪44‬دني‪6/6/1979 ،‬م‪،‬‬
‫مجموع ‪44‬ة أحك ‪44‬ام النقض‪ ،30 ،‬رقم ‪ ،591‬ص‪ ،)564‬ون ‪44‬رى أن م ‪44‬ا ذهبت إلي ‪44‬ه محكم ‪44‬ة النقض المص ‪44‬رية أك ‪44‬ثر‬
‫وجاهة من التوج‪4‬ه األول؛ وذل‪4‬ك تطبيق‪4‬ا لقاع‪4‬دة "العق‪4‬د ش‪4‬ريعة المتعاق‪4‬دين" وم‪4‬ا روي عن الن‪4‬بي ‪ -‬ص‪4‬لى اهلل علي‪4‬ه‬
‫وس‪444‬لم ‪ -‬أن‪444‬ه ق‪444‬ال‪" :‬المس‪444‬لمون على ش‪444‬روطهم‪ ،‬إال ش‪444‬رطا ح‪444‬رم حالال‪ ،‬أو أح ‪44‬ل حرام ‪44‬ا" (رواه أه‪444‬ل الس‪444‬نن إال‬
‫النسائي)‪.‬‬

‫‪ .2‬التنازل عن اإليجار‪:‬‬

‫أ‪ .‬المقصود بالتنازل عن اإليجار وحكمه في النظام السعودي‪:‬‬

‫التنازل عن اإليجار هو تصرف ق‪44‬انوني‪ ،‬بمقتض‪44‬اه ينق‪4‬ل المس‪4‬تأجر حقوق‪44‬ه والتزامات‪4‬ه الناش‪4‬ئة عن العق‪4‬د إلى ش‪4‬خص ث‪4‬الث‬
‫يحل محله فيها ويصبح دائنا ومدينا للمؤجر بالحقوق وااللتزامات التي ك‪4‬انت للمس‪4‬تأجر األول وعلي‪4‬ه‪ .‬واألص‪4‬ل في الفق‪4‬ه‬
‫اإلسالمي وكذلك القانون المدني المصري وغيره من القوانين ذات األصل الالتي‪44‬ني‪ ،‬ه‪44‬و ج‪44‬واز التن‪44‬ازل عن اإليج‪44‬ار إلى‬
‫مستأجر آخر‪ ،‬ما لم يرد في العقد ما يفيد المنع‪ ،‬فتطب‪4‬ق حينه‪4‬ا األحك‪4‬ام ذاته‪4‬ا الس‪4‬ابق اإلش‪4‬ارة إليه‪4‬ا في الش‪4‬رط الم‪4‬انع من‬
‫اإليجار‪ .‬أما النظام السعودي‪ ،‬فلم يج‪4‬ز للمس‪4‬تأجر التن‪4‬ازل عن اإليج‪4‬ار إلى مس‪4‬تأجر آخ‪4‬ر إال على س‪4‬بيل االس‪44‬تثناء‪ ،‬وه‪4‬ذا‬
‫م‪44‬ا نص‪44‬ت علي‪44‬ه الفق‪44‬رة األولى من البن‪44‬د رقم (‪ )2‬من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء رقم ‪ 19‬وت‪44‬اريخ ‪14/1/1394‬هـ ال‪44‬تي ج‪44‬اء‬
‫فيها "‪ / 2‬ال يجوز للمستأجر التنازل بغير رضا المالك عن عقد اإليجار أو التأجير من الباطن‪ ،‬وفى حالة مخالفت‪44‬ه يح‪44‬ق‬
‫للمؤجر أن يطلب إخالء العقار‪ ،‬ويستثني من ذلك‪ :‬أ‪ .‬يجوز للمستأجر التنازل عن باقي مدة العقد لمستأجر آخ‪44‬ر‪ ،‬ويح‪44‬ق‬
‫للمؤجر عند انقضاء المدة طلب إخالئه‪4‬ا من المس‪4‬تأجر األخ‪4‬ير"‪ .‬وبن‪4‬اء علي‪4‬ه‪ ،‬يظ‪4‬ل األص‪4‬ل في النظ‪4‬ام الس‪4‬عودي ه‪4‬و ع‪4‬دم‬

‫‪432‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫جواز قيام المستأجر بالتنازل عن حقوقه والتزاماته تجاه المؤجر إلى مستأجر آخر‪ ،‬بي‪4‬د أن‪4‬ه يج‪4‬وز ل‪4‬ه ذل‪4‬ك في ح‪4‬ال ك‪4‬ان‬
‫لدي‪44‬ه ع‪44‬ذر وم‪44‬برر مقب‪44‬ول‪ ،‬وك‪44‬ان المقص‪44‬ود بالتن‪44‬ازل ه‪44‬و إحالل مس‪44‬تأجر آخ‪44‬ر محل‪44‬ه في حقوق‪44‬ه والتزامات‪44‬ه ل‪44‬دى الم‪44‬ؤجر‪،‬‬
‫ول‪4‬ذا يكِّيف الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني التن‪4‬ازل عن اإليج‪4‬ار بص‪44‬فة عام‪4‬ة بأن‪4‬ه حوال‪4‬ة ح‪4‬ق وحوال‪4‬ة دين في آن واح‪4‬د (ج‪4‬بر‪2013 ،‬م)‪،‬‬
‫فهو حوالة ح‪4‬ق ألن‪4‬ه يتض‪4‬من ن‪4‬زول المس‪4‬تأجر عن حقوق‪4‬ه ل‪4‬دى الم‪4‬ؤجر إلى المس‪4‬تأجر المتن‪4‬ازل ل‪4‬ه‪ ،‬وه‪4‬و حوال‪4‬ة دين ألن‬
‫المس‪44‬تأجر األص ‪44‬لي يق‪44‬وم بحوال‪44‬ة التزامات‪44‬ه في مواجه‪44‬ة الم‪44‬ؤجر على مس‪44‬تأجر آخ‪44‬ر‪ ،‬فيك‪44‬ون المس‪44‬تأجر المتن‪44‬ازل ل‪44‬ه عن‬
‫اإليج ‪44‬ار ل ‪44‬ه م ‪44‬ا للمس ‪44‬تأجر األول من حق‪44‬وق وعلي ‪44‬ه م ‪44‬ا على المس ‪44‬تأجر األول من التزام ‪44‬ات‪ ،‬وال يجَب ر الم ‪44‬ؤجر هن ‪44‬ا على‬
‫تمدي ‪44‬د م ‪44‬دة اإليج ‪44‬ار لص ‪44‬الح المس ‪44‬تأجر المتن ‪44‬ازل ل ‪44‬ه‪ ،‬وإ نم ‪44‬ا ل ‪44‬ه الح ‪44‬ق في إخراج ‪44‬ه عن ‪44‬د انقض ‪44‬اء م ‪44‬دة اإليج ‪44‬ار ال ‪44‬تي ك ‪44‬انت‬
‫للمستأجر األول‪ ،‬ومث‪4‬ال ذل‪4‬ك‪ :‬أن يس‪4‬تأجر زي‪4‬د بيت‪4‬ا في مدين‪4‬ة الري‪4‬اض لم‪4‬دة ع‪4‬ام‪ ،‬ثم يض‪4‬طر بع‪4‬د م‪4‬رور س‪4‬تة أش‪4‬هر على‬
‫تاريخ بدء اإليجار إلى االنتقال إلى مدينة جدة للعمل هناك‪ ،‬فإذا اتفق مع عمر على أن يحل محله في عقده مع الم‪44‬ؤجر‪،‬‬
‫كان لعمر ما لزي‪4‬د وم‪4‬ا علي‪4‬ه تج‪4‬اه الم‪4‬ؤجر‪ ،‬ويح‪4‬ق للم‪4‬ؤجر بع‪4‬د م‪4‬رور س‪4‬تة أش‪4‬هر من ت‪4‬اريخ التن‪4‬ازل أن يطلب من عم‪4‬ر‬
‫األول‪.‬‬ ‫إخالء العين المؤجرة‪ ،‬وذلك النقضاء مدة العام المنصوص عليها في عقد اإليجار‬

‫ب‪ .‬حق المؤجر في اشتراط منع المستأجر من التنازل عن اإليجار ومسقطات المنع‪:‬‬

‫االس‪44‬تثناء ال‪44‬وارد في الفق‪44‬رة األولى من البن‪44‬د رقم (‪ )2‬من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء المش‪44‬ار إلي‪44‬ه أعاله‪ ،‬ال يمن‪44‬ع الم‪44‬ؤجر من‬
‫اش‪44‬تراط ع‪44‬دم ج‪44‬واز التن‪44‬ازل عن اإليج‪44‬ار مهم‪44‬ا ك‪44‬انت األس‪44‬باب والم‪44‬بررات‪ ،‬ومن ثم يج‪44‬وز للم‪44‬ؤجر أن يش‪44‬ترط في عق‪44‬د‬
‫اإليج‪44‬ار ع‪44‬دم ج‪44‬واز التن‪44‬ازل عن اإليج‪44‬ار إلى مس‪44‬تأجر آخ‪44‬ر‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا يع‪44‬رف كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا بالش‪44‬رط الم‪44‬انع‪ ،‬ويأخ‪44‬ذ الش‪44‬رط‬
‫الم‪44‬انع هن‪44‬ا أحكام‪44‬ه ذاته‪44‬ا المش‪44‬ار إليه‪44‬ا في المن‪44‬ع من الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن‪ ،‬كم‪44‬ا يمكن أن يس‪44‬قط الش‪44‬رط الم‪44‬انع من التن‪44‬ازل‬
‫عن اإليجار لمستأجر آخر في حاالت معينة؛ وهي‪:‬‬

‫الحال‪4‬ة األولى‪ :‬تن‪4‬ازل الم‪4‬ؤجر عن ش‪4‬رط المن‪4‬ع‪ :‬ونحي‪4‬ل بش‪4‬أن ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة إلى م‪4‬ا س‪4‬بق أن قي‪4‬ل بخص‪4‬وص تن‪4‬ازل‬
‫المؤجر عن الشرط المانع من اإليجار من الباطن‪ ،‬وذلك منعا للتكرار‪.‬‬

‫الحالة الثانية‪ :‬التنازل عن ح‪4‬ق إيج‪4‬ار العق‪4‬ار في بي‪4‬ع المح‪4‬ل التج‪4‬اري‪ :‬إذا أج‪4‬از الق‪4‬انون نفس‪4‬ه الخ‪4‬روج على ه‪4‬ذا‬
‫الشرط‪ :‬كما هو الحال في إيجار المحال التجارية (الجدك)‪ ،‬ويقصد بالجدك هنا "هو عقد رضائي يتضمن تنازل‬
‫المستأجر منشئ الج‪4‬دك إلى ش‪4‬خص آخ‪4‬ر دون أن يتوق‪4‬ف ذل‪4‬ك التن‪4‬ازل على إرادة الم‪4‬ؤجر‪ ،‬وي‪4‬ترتب علي‪4‬ه انتق‪4‬ال‬

‫‪433‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫الح‪4‬ق في اإلج‪4‬ارة إلى مش‪4‬تري الج‪4‬دك"‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪4‬انت العين الم‪4‬ؤجرة في مك‪4‬ة أو المدين‪4‬ة أقيم فيه‪4‬ا مح‪4‬ل تج‪4‬اري أو‬
‫مصنع أو متجر‪ ،‬وأراد المستأجر للضرورة أن يبيع المحل التج‪44‬اري أو المص‪44‬نع أو المتج‪44‬ر‪ ،‬فيج‪44‬وز للمحكم‪44‬ة ‪-‬‬
‫وعلى ال ‪44‬رغم من وج ‪44‬ود الش ‪44‬رط الم ‪44‬انع من التن ‪44‬ازل عن اإليج ‪44‬ار هن ‪44‬ا ‪ -‬أن تقض ‪44‬ي باإليج ‪44‬ار إذا ق ‪44‬دم المش ‪44‬تري‬
‫ضمانا كافيا ولم يلح‪4‬ق الم‪4‬ؤجر من ذل‪4‬ك ض‪44‬رر محق‪4‬ق‪ ،‬ويتض‪44‬ح من ذل‪4‬ك أن اإليج‪4‬ار ينتق‪4‬ل إلى مش‪4‬تري المص‪44‬نع‬
‫أو المح‪44‬ل التج‪44‬اري المق‪44‬ام في العق‪44‬ار‪ ،‬رغم وج‪44‬ود الش‪44‬رط الم‪44‬انع من الت‪44‬أجير‪ ،‬ولكي تقض‪44‬ي المحكم‪44‬ة للمس‪44‬تأجر‬
‫بذلك فال بد أن تتوافر عدة شروط؛ وهي‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬أن تكون العين المؤجرة عقارية وأقيم بها متجر أو مصنع أو محل تجاري‪.‬‬

‫الشرط الثاني‪ :‬أن يكون المستأجر مضطرا إلى بيع ه‪4‬ذا المص‪4‬نع أو المتج‪4‬ر س‪4‬واء ك‪4‬ان ذل‪4‬ك تنفي‪4‬ذا ألم‪4‬ر‬
‫المحكمة أو لظرف خاص‪ ،‬فإذا بيع المصنع أو المحل التجاري بي‪44‬ع مع‪44‬ه ح‪44‬ق اإليج‪44‬ار باعتب‪44‬اره عنص‪44‬را‬
‫من عناصر المحل التجاري‪.‬‬

‫الش ‪44‬رط الث ‪44‬الث‪ :‬أن يق ‪44‬دم مش ‪44‬تري المص ‪44‬نع أو المتج ‪44‬ر ض ‪44‬مانا كافي ‪44‬ا يض ‪44‬من التزام ‪44‬ات المس ‪44‬تأجر تج ‪44‬اه‬
‫المؤجر‪.‬‬

‫الشرط الرابع‪ :‬أال ي‪4‬ترتب على بق‪4‬اء اإليج‪4‬ار لص‪4‬الح المش‪4‬تري ض‪4‬رر محق‪4‬ق ب‪4‬المؤجر‪ ،‬وذل‪4‬ك ألن إج‪4‬ازة‬
‫ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة مره‪4‬ون ب‪4‬الغرض من‪4‬ه وه‪4‬و ع‪4‬دم اإلض‪4‬رار ب‪4‬المؤجر‪ ،‬ويق‪4‬ع عبء إثب‪4‬ات أن التص‪4‬رف مض‪4‬ر‬
‫ب ‪44‬المؤجر على عاتق ‪44‬ه‪ ،‬ف ‪44‬إن اس ‪44‬تطاع أن يثبت ذل ‪44‬ك‪ ،‬ك ‪44‬ان للمحكم ‪44‬ة أن تقض ‪44‬ي بع ‪44‬دم ج ‪44‬واز التن ‪44‬ازل ال ‪44‬ذي‬
‫حصل من مالك المحل التجاري بصفته مستأجرا للعقار المقام فيه ذلك المحل‪.‬‬

‫‪434‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثانية‬
‫ثانيا‪ :‬أحكام التنازل عن اإليجار والتأجير من الباطن في ضوء االستثناءات الواردة في قرار‬
‫مجلس الوزراء رقم ‪ 19‬وتاريخ ‪94 /1 /14‬هـ‬

‫توطئة‪ :‬إذا تم التنازل عن اإليجار وفقا لنص الفقرة األولى من البن‪44‬د رقم (‪ )2‬من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء المش‪44‬ار إلي‪44‬ه‪ ،‬أو‬
‫تم التأجير من الباطن وفقا ألحكام الفقرة الثانية من البند ذاته‪ ،‬فإن ثمة أثرا يترتب على القيام بذلك التصرف‪ .‬وفيما يلي‬
‫ن‪44‬بين آث‪44‬ار الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن‪ ،‬ثم نع‪44‬رض آلث‪44‬ار ال‪44‬نزول عن اإليج‪44‬ار‪ ،‬وأخ‪44‬يرا س‪44‬نعرض لج‪44‬زاء مخالف‪44‬ة أحك‪44‬ام الش‪44‬رط‬
‫المانع من التأجير أو التنازل عن اإليجار‪ ،‬وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫‪ .1‬اآلثار القانونية المترتبة على اإليجار من الباطن‪:‬‬

‫التوص‪44‬يف الق‪44‬انوني لإليج‪44‬ار من الب‪44‬اطن‪ :‬إذا تم الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن في نط‪44‬اق م‪44‬ا حددت‪44‬ه الفق‪44‬رة الثاني‪44‬ة من البن‪44‬د رقم (‪)2‬‬
‫من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء رقم ‪94 /19‬هـ‪ ،‬ف‪44‬إن م‪44‬ا ينش‪44‬أ بين المس‪44‬تأجر األص‪44‬لي والمس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن م‪44‬ا ه‪44‬و إال عق‪44‬د‬
‫إيج ‪44‬ار جدي ‪44‬د‪ ،‬مس ‪44‬تقل تمام ‪44‬ا عن عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار الم ‪44‬برم بين المس ‪44‬تأجر األص ‪44‬لي والم ‪44‬ؤجر‪ ،‬فنحن إذن أم ‪44‬ام ثالث عالق ‪44‬ات‬
‫قانوني‪444‬ة ناش‪444‬ئة عن عق‪444‬دي إيج‪444‬ار‪ ،‬وه‪444‬ذه العالق‪44 4‬ات هي‪ :‬العالق‪444‬ة القانوني ‪44‬ة بين الم ‪44‬ؤجر والمس ‪44‬تأجر األص‪44 4‬لي‪ ،‬والعالق‪44 4‬ة‬
‫القانوني‪44‬ة بين المس‪44‬تأجر األص‪44‬لي والمس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن‪ ،‬وأخ‪44‬يرا العالق‪44‬ة القانوني‪44‬ة بين المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن والم‪44‬ؤجر‪،‬‬
‫وفيما يلي نبين آثار التأجير من الباطن على هذه العالقات الثالث‪:‬‬

‫أ‪ .‬آثار اإليجار من الباطن في مكة والمدينة فيما بين المؤجر والمستأجر األصلي‪:‬‬

‫ما دام التأجير من الباطن قد تم في نطاق الشروط ال‪4‬تي أورده‪4‬ا االس‪4‬تثناء على ع‪4‬دم ج‪4‬واز الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن‪ ،‬وهي أن‬
‫تكون العين المؤجرة في مكة والمدينة‪ ،‬وأن يكون التأجير من الباطن قد تم لقادمين إلى مكة أو المدينة بهدف العم‪44‬رة أو‬
‫الحج‪ ،‬فإن العقد المبرم بين المس‪4‬تأجر األص‪4‬لي والمس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن ال ي‪4‬ؤثر على العق‪4‬د األص‪4‬لي الم‪4‬برم بين المس‪4‬تأجر‬
‫األصلي والمؤجر‪ ،‬فيظل كل منهما ملزما بما ورد في هذا العق‪4‬د من أحك‪4‬ام والتزام‪4‬ات‪ ،‬بي‪4‬د أن‪4‬ه يمكن للمس‪4‬تأجر األص‪4‬لي‬
‫أن يتخلص من التزامات‪44 4‬ه في مواجه‪44 4‬ة الم‪44 4‬ؤِّج ر في ح‪44 4‬ال ق‪44 4‬ام المس‪44 4‬تأجر من الب‪44 4‬اطن بأدائه‪44 4‬ا إلى الم‪44 4‬ؤجر مباش‪44 4‬رة (أب‪44 4‬و‬
‫السعود‪1996 ،‬م)‪ ،‬ومن ذلك براءة ذمة المستأجر األصلي من َد ين األجرة في ح‪4‬ال أداه‪4‬ا المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن للم‪4‬ؤجر‬
‫مباش‪44‬رة‪ ،‬وينطب‪44‬ق ه‪44‬ذا الحكم ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان الم‪44‬ؤجر اش‪44‬ترط في عق‪4‬د اإليج‪44‬ار ع‪4‬دم ج‪44‬واز الت‪44‬أجير من الب‪44‬اطن‪ ،‬ف‪44‬إن قيام‪44‬ه‬

‫‪435‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫بقبض األج‪44‬رة من المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن دون إب‪44‬داء أي اع‪44‬تراض يفس‪44‬ر بأن‪44‬ه تن‪44‬ازل عن حق‪44‬ه في التمس‪44‬ك بالش‪44‬رط الم‪44‬انع‬
‫كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ ،‬وعلى ال‪44‬رغم من ذل‪44‬ك تظ‪44‬ل حق‪44‬وق المس‪44‬تأجر األص‪44‬لي في مواجه‪44‬ة الم‪44‬ؤجر يحكمه‪44‬ا عق‪44‬د اإليج‪44‬ار األص‪44‬لي‬
‫المبرم بينهما‪ ،‬وال عالقة للعقد الجديد في تحديدها‪.‬‬

‫ب‪ .‬آثار اإليجار من الباطن بين المستأجر األصلي والمستأجر من الباطن‪:‬‬

‫ه‪4‬ذه عالق‪4‬ة جدي‪4‬دة أنش‪4‬أها عق‪4‬د اإليج‪4‬ار من الب‪4‬اطن‪ ،‬وه‪4‬و عق‪4‬د جدي‪4‬د أج‪4‬از الق‪4‬انون للمس‪4‬تأجر األص‪4‬لي إبرام‪4‬ه م‪4‬ع ش‪4‬خص‬
‫ثالث يسمى الحقا المستأجر من الباطن (طلبة‪1999 ،‬م)‪ .‬وبناء على هذا العقد‪ ،‬تنشأ التزامات جديدة على عاتق ك‪44‬ل من‬
‫طرفيه‪ ،‬وهي االلتزامات ذاتها التي ينشئها عقد اإليجار األصلي‪ ،‬فيلتزم المستأجر األصلي وهو في حكم المؤجر هنا أن‬
‫يسّلم المستأجر من الباطن العين المؤجرة في حالة تمكنه من االنتفاع بها بحسب الغرض الذي أج‪44‬رت من أجل‪44‬ه أو ال‪44‬ذي‬
‫أع‪44‬دت ل‪44‬ه‪ ،‬ومن ثم إذا ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن الق‪44‬ادم إلى مك‪44‬ة أو المدين‪44‬ة ألداء مناس‪44‬ك العم‪44‬رة أو الحج اس‪44‬تأجر العين‬
‫الم‪44‬ؤجرة من أج‪44‬ل اإلقام‪44‬ة فيه‪44‬ا وه‪44‬ذا ه‪44‬و الف‪44‬رض الغ‪44‬الب إن لم يكن الوحي‪44‬د‪ ،‬فيجب أن تك‪44‬ون ه‪44‬ذه العين مهي‪44‬أة للس‪44‬كنى‪،‬‬
‫ومجه ‪44‬زة باألث ‪44‬اث واألجه ‪44‬زة والمس ‪44‬تلزمات الض ‪44‬رورية للمعيش ‪44‬ة من م ‪44‬اء وكهرب ‪44‬اء وغ ‪44‬از وغ ‪44‬يره‪ ،‬كم ‪44‬ا يل ‪44‬تزم المس ‪44‬تأجر‬
‫األصلي أيضا بضمان العيوب الخفية التي تظهر في العين المؤجرة س‪4‬واء تل‪4‬ك ال‪4‬تي ك‪4‬انت موج‪4‬ودة قب‪4‬ل العق‪4‬د (القديم‪4‬ة)‪،‬‬
‫أو التي تظهر بعد القبض (الحادثة)‪ ،‬ويلتزم كذلك في مواجهة المستأجر من الباطن بضمان التعرض سواء الصادر من‪44‬ه‬
‫ه‪44‬و شخص‪44‬يا‪ ،‬فيض‪44‬من تعرض‪44‬ه الق‪44‬انوني والم‪44‬ادي مع‪44‬ا‪ ،‬أو التع‪44‬رض الص‪44‬ادر من الغ‪44‬ير إن ك‪44‬ان قانوني‪44‬ا أو ك‪44‬ان مادي‪44‬ا وتم‬
‫االتفاق في عق‪4‬د اإليج‪4‬ار على ض‪4‬مان المس‪4‬تأجر األص‪4‬لي ل‪4‬ه‪ ،‬وفي المقاب‪4‬ل يل‪4‬تزم المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن ب‪4‬أن ي‪4‬ؤدي األج‪4‬رة‬
‫المتف ‪44‬ق عليه ‪44‬ا إلى المس ‪44‬تأجر األص ‪44‬لي وك ‪44‬ذلك العناي ‪44‬ة ب ‪44‬العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وع ‪44‬دم إج ‪44‬راء أي ‪44‬ة تغي ‪44‬يرات فيه ‪44‬ا من دون إذن‬
‫المستأجر األصلي الذي هو ذاته ال يملك هذا الحق دون الحصول على إذن من المؤجر كما بينا ذلك سابقا‪ ،‬ومن الج‪4‬ائز‬
‫أن تكون شروط العقد الجديد هذا مختلفة عن شروط العقد األصلي‪ ،‬كأن يتم االتفاق على أج‪44‬رة أعلى من األج‪44‬رة المتف‪4‬ق‬
‫عليه‪44‬ا في العق‪44‬د األص‪44‬لي وه‪44‬ذا ه‪44‬و الغ‪44‬الب‪ ،‬أو أن يك‪44‬ون مق‪44‬دار العين الم‪44‬ؤجرة أق‪44‬ل من مق‪44‬دارها في العق‪44‬د األص‪44‬لي‪ ،‬كمن‬
‫يس ‪44‬تأجر ش ‪44‬قة س ‪44‬كنية في ثالث غ ‪44‬رف‪ ،‬فيق ‪44‬وم بت ‪44‬أجير غرف ‪44‬ة واح ‪44‬دة من الب ‪44‬اطن‪ ،‬بينم ‪44‬ا يحتف ‪44‬ظ ه ‪44‬و باالنتف ‪44‬اع ب ‪44‬الغرفتين‬
‫األخريين‪.‬‬

‫ج‪ .‬آثار اإليجار من الباطن بين المستأجر من الباطن والمؤجر‪:‬‬

‫إذا لم يص‪44‬در من الم‪44‬ؤجر موافق‪44‬ة ص‪44‬ريحة أو ض‪44‬منية على اإليج‪44‬ار من الب‪44‬اطن‪ ،‬فال تك‪44‬ون هن‪44‬اك أي‪44‬ة عالق‪44‬ة مباش‪44‬رة بين‪44‬ه‬
‫وبين المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن‪ ،‬فالعالق‪44‬ة قائم‪44‬ة بين المس‪44‬تأجر األص‪44‬لي والمس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن‪ ،‬والم‪44‬ؤجر ال عالق‪44‬ة ل‪44‬ه بالعق‪4‬د‬
‫الجديد ما لم يصرح بأنه ال مانع لدي‪4‬ه في ذل‪4‬ك‪ .‬وعلى ال‪4‬رغم من ع‪4‬دم وج‪4‬ود عالق‪4‬ة مباش‪4‬رة بين الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر من‬

‫‪436‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫الباطن‪ ،‬فإن الق‪4‬انون يل‪4‬زم المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن ب‪4‬دفع األج‪4‬رة المس‪4‬تحقة في ذمت‪4‬ه للمس‪4‬تأجر األص‪4‬لي مباش‪4‬رة إلى الم‪4‬ؤجر‬
‫في حال أنذره بذلك‪ ،‬وذلك من خالل الدعوى المباشرة‪ ،‬وهذا الحق منح للمؤجر في مواجه‪44‬ة المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن على‬
‫سبيل االستثناء‪ ،‬ألنه ‪ -‬وكما بينا ‪ -‬ال توجد عالقة مباش‪4‬رة بين‪4‬ه وبين المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن‪ ،‬ول‪4‬ذلك يفس‪4‬ر ه‪4‬ذا االس‪4‬تثناء‬
‫في أض‪44‬يق الح‪44‬دود فال يمت‪44‬د إال إلى دين األج‪44‬رة فق‪44‬ط دون غ‪44‬يره‪ ،‬وبن‪44‬اء علي‪44‬ه ال يمكن للم‪44‬ؤجر أن يط‪44‬الب المس‪44‬تأجر من‬
‫الباطن بحقوقه لدى المستأجر األصلي إال في حالتين؛ وهما‪:‬‬

‫الحالة األولى‪ :‬أن يك‪4‬ون الم‪4‬ؤجر ق‪4‬د واف‪4‬ق‪ ،‬ص‪4‬راحة أو ض‪4‬منا‪ ،‬على الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن‪ :‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬تك‪4‬ون العالق‪4‬ة‬
‫قائم‪44‬ة مباش‪44‬رة بين الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن‪ ،‬ويك‪44‬ون للم‪44‬ؤجر هن‪44‬ا أن يط‪44‬الب المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن ب‪44‬أداء التزامات‪44‬ه‬
‫كافة الناش‪4‬ئة عن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار الم‪4‬برم بين‪4‬ه وبين المس‪4‬تأجر األص‪4‬لي‪ ،‬كم‪4‬ا يك‪4‬ون للمس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن أن يط‪4‬الب الم‪4‬ؤجر‬
‫ب‪44‬أداء التزامات‪44‬ه كاف‪44‬ة الناش‪44‬ئة عن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬ومن بينه‪44‬ا إج‪44‬راء الترميم‪44‬ات الض‪44‬رورية‪ ،‬ويك‪44‬ون من حق‪44‬ه أن يق‪44‬وم به‪44‬ا‬
‫بنفسه حتى دون استئذان المؤجر ومن ثم الرجوع عليه بقيمتها‪ ،‬وما إلى ذلك من أحكام‪.‬‬

‫الحال‪44‬ة الثاني‪44‬ة‪ :‬أن يك‪44‬ون الح‪44‬ق ال‪44‬ذي يطلب‪44‬ه الم‪44‬ؤجر من المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن ه‪44‬و دين األج‪44‬رة‪ :‬أم‪44‬ا إذا لم يواف‪44‬ق الم‪44‬ؤجر‬
‫على التأجير من الباطن ال صراحة وال ضمنا‪ ،‬فإنه ال تكون هناك عالقة مباشرة بين‪4‬ه وبين المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن‪ ،‬وك‪4‬ل‬
‫ما هنالك أنه يمكنه أن يطالبه بأداء األجرة له مباشرة وليس إلى المستأجر األص‪44‬لي‪ ،‬وذل‪44‬ك من خالل ال‪44‬دعوى المباش‪44‬رة‪،‬‬
‫التي تجد أساسها في نصوص القانون‪ .‬أما ما ع‪4‬دا ذل‪4‬ك من حق‪4‬وق للم‪4‬ؤجر ل‪4‬دى المس‪4‬تأجر األص‪44‬لي‪ ،‬فال يح‪4‬ق ل‪4‬ه مطالب‪4‬ة‬
‫المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن به‪44‬ا إال من خالل ال‪44‬دعوى غ‪44‬ير المباش‪44‬رة‪ ،‬وهي دع‪44‬وى اس‪44‬تعمال حق‪44‬وق مدين‪44‬ه وه‪44‬و هن‪44‬ا المس‪44‬تأجر‬
‫األصلي‪.‬‬

‫‪ .2‬اآلثار القانونية المترتبة على التنازل عن اإليجار‪:‬‬

‫التوص ‪44‬يف الق ‪44‬انوني للتن ‪44‬ازل عن اإليج ‪44‬ار‪ :‬التن ‪44‬ازل عن اإليج ‪44‬ار يختل ‪44‬ف عن اإليج ‪44‬ار من الب ‪44‬اطن‪ ،‬في ك ‪44‬ون األخ ‪44‬ير يع ‪44‬د‬
‫بمثابة عقد إيجار جديد مس‪4‬تقل تمام‪4‬ا عن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار األص‪44‬لي‪ ،‬في حين أن األول م‪4‬ا ه‪4‬و إال امت‪4‬داد لعق‪4‬د اإليج‪4‬ار األول‬
‫وال يع ‪44‬د بمثاب ‪44‬ة إيج ‪44‬ار جدي ‪44‬د‪ ،‬ول ‪44‬ذا ف ‪44‬إن مدت ‪44‬ه وأجرت ‪44‬ه تتح ‪44‬دد بن ‪44‬اء على م ‪44‬ا ورد في العق ‪44‬د األص ‪44‬لي الم ‪44‬برم بين الم ‪44‬ؤجر‬
‫والمستأجر المتناِز ل‪ ،‬وقد كّي ف الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني التن‪4‬ازل عن اإليج‪4‬ار بأن‪4‬ه يش‪4‬كل حوال‪4‬ة ح‪4‬ق وحوال‪4‬ة َد ين في آن واح‪4‬د كم‪4‬ا‬
‫أسلفنا‪ ،‬أما حوالة الدين فهي نقل الدين من ذمة المحيل إلى ذمة المحال علي‪44‬ه‪ ،‬في حين أن حوال‪44‬ة الح‪44‬ق هي حل‪44‬ول دائن‬
‫مح‪4‬ل دائن آخ‪4‬ر في حقوق‪44‬ه ل‪4‬دى الم‪4‬دين‪ ،‬وتختل‪4‬ف حوال‪4‬ة ال‪4‬دين عن حوال‪4‬ة الح‪4‬ق ب‪4‬أن حوال‪4‬ة ال‪4‬دين يتغ‪4‬ير فيه‪4‬ا الم‪4‬دين إلى‬
‫مدين آخر‪ ،‬في حين أن حوال‪4‬ة الح‪4‬ق يتغ‪4‬ير فيه‪4‬ا ال‪4‬دائن إلى دائن آخ‪4‬ر‪ .‬وكم‪4‬ا س‪4‬بق أن بين‪4‬ا أثن‪4‬اء عرض‪4‬نا لخص‪4‬ائص عق‪4‬د‬
‫اإليجار‪ ،‬أنه من العقود الملزمة للجانبين التي يكون فيها كل من طرفي العقد دائن ومدين في الوقت ذاته‪ ،‬وهذا م‪44‬ا جع‪44‬ل‬
‫‪437‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫الفقه يكيف التنازل عن اإليجار بأنه يجمع بين نوعي الحوالة في وقت واحد‪ ،‬فهو حوالة ح‪44‬ق إذا م‪44‬ا تعل‪44‬ق األم‪44‬ر بحق‪44‬وق‬
‫المستأجر تجاه المؤجر والتي يقوم بإحالتها إلى المتن‪4‬ازل ل‪4‬ه ليح‪4‬ل محل‪4‬ه في مطالب‪4‬ة الم‪4‬ؤجر به‪4‬ا‪ ،‬وه‪4‬و حوال‪4‬ة دين إذا م‪4‬ا‬
‫تعل ‪44‬ق بالتزام ‪44‬ات المس ‪44‬تأجر تج ‪44‬اه الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬فيق ‪44‬وم بإحالته ‪44‬ا على المتن ‪44‬ازل ل ‪44‬ه في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة ليص ‪44‬بح المح ‪44‬ال علي ‪44‬ه ه ‪44‬و‬
‫المس‪44‬ؤول مباش‪44‬رة في مواجه‪44‬ة الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وي‪44‬ترتب على ذل‪44‬ك نش‪44‬وء آث‪44‬ار قانوني‪44‬ة فيم‪44‬ا بين المس‪44‬تأجر والمتن‪44‬اَز ل ل‪44‬ه‪ ،‬وبين‬
‫المس‪44‬تأجر المحي‪44‬ل والم‪44‬ؤجر وأخ‪44‬يرا بين المتن‪44‬ازل ل‪44‬ه والم‪44‬ؤجر‪ .‬وفيم‪44‬ا يلي نوض ‪44‬ح آث‪44‬ار التن‪44‬ازل عن اإليج‪44‬ار على ك‪44‬ل‬
‫عالقة من هذه العالقات‪:‬‬

‫آثار النزول عن اإليجار فيما بين المستأجر والمتن‪4‬ازل ل‪4‬ه‪ :‬إذا ك‪4‬ان الفق‪4‬ه ‪ -‬كم‪4‬ا بين‪4‬ا ‪ -‬ذهب إلى إعط‪4‬اء وص‪4‬ف الحوال‪4‬ة‬
‫على عملية التنازل عن اإليج‪4‬ار إلى مس‪4‬تأجر آخ‪4‬ر‪ ،‬فإن‪4‬ه ي‪4‬ترتب على ذل‪4‬ك أن آث‪4‬ار الحوال‪4‬ة ذاته‪4‬ا بنوعيه‪4‬ا هي م‪4‬ا ت‪4‬ترتب‬
‫فيم‪44‬ا بين المس‪44‬تأجر والمتن‪44‬ازل ل‪44‬ه‪ ،‬وتكي‪44‬ف الحوال‪44‬ة فقه‪44‬ا على أنه‪44‬ا بي‪44‬ع للح‪44‬ق‪ ،‬األم‪44‬ر ال‪44‬ذي ي‪44‬ترتب علي‪44‬ه العدي‪44‬د من النت‪44‬ائج‬
‫المهمة؛ ومنها‪:‬‬

‫أن المستأجر هنا يعد بائعا لحقوقه تجاه الم‪4‬ؤجر للمتن‪4‬ازل ل‪4‬ه‪ ،‬وال‪4‬ذي يع‪4‬د المقاب‪4‬ل ال‪4‬ذي يدفع‪4‬ه للمس‪4‬تأجر ثمن‪4‬ا للح‪4‬ق وليس‬
‫أجرة‪ ،‬ومن ثم يكون مضمونا بامتياز البائع وليس امتياز المؤجر (جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫أن المستأجر ال يضمن للمتنازل له سوى وجود حق اإليجار وقت التنازل‪ ،‬وال يضمن التعرض واالستحقاق؛ وذلك ألن‬
‫المحيل ال يضمن للمحال له إال وجود الحق المحال وقت الحوالة‪.‬‬

‫أن المتنازل له بصفته محاال عليه بالنسبة لحوالة الَّد ين يل‪4‬تزم بالوف‪4‬اء ب‪4‬األجرة للم‪4‬ؤجر وليس للمحي‪4‬ل‪ ،‬غ‪4‬ير أن المس‪4‬تأجر‬
‫يظل ملتزما بضمان الوفاء باألجرة إلى أن يقبل المؤجر التنازل ص‪44‬راحة أو ض‪44‬منا‪ ،‬ومن ثم إذا لم يقب‪4‬ل الم‪4‬ؤجر التن‪4‬ازل‬
‫عن اإليجار فإن ذمة المستأجر األصلي ال تبرأ من األجرة ويحق للمؤجر مطالبته بها‪ ،‬وذلك على الرغم من أن التنازل‬
‫عن اإليج‪44‬ار ه‪44‬و ح‪44‬ق منح‪44‬ه الق‪44‬انون للمس‪44‬تأجر بم‪44‬وجب نص الفق‪44‬رة األولى من البن‪44‬د رقم ( ‪ )2‬من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء‬
‫رقم ‪1394 /19‬ه‪ ،‬إال أنه وحتى تقوم العالقة مباشرة بين الم‪44‬ؤجر والمتن‪44‬ازل ل‪44‬ه فال ب‪44‬د من أن يواف‪44‬ق الم‪44‬ؤجر ص‪44‬راحة‬
‫أو ضمنا على التنازل‪.‬‬

‫التزام المستأجر بتسليم العين المؤجرة إلى المتنازل له يقتصر على وجوب تسليمها بالحالة ال‪4‬تي هي عليه‪4‬ا وقت التن‪4‬ازل‬
‫وليس بحالة تصلح معها لالنتفاع بها االنتفاع المقصود؛ وذلك ألنه ال يعد مؤجرا وإ نما بائع‪.‬‬

‫آث ‪44‬ار التن ‪44‬ازل عن اإليج ‪44‬ار فيم ‪44‬ا بين المس ‪44‬تأجر والم ‪44‬ؤجر‪ :‬إذا م ‪44‬ا طبقت أحك ‪44‬ام الحوال ‪44‬ة على التن ‪44‬ازل عن اإليج ‪44‬ار‪ ،‬فإن ‪44‬ه‬
‫يترتب على ذلك عدة آثار فيما يتعلق بالعالقة بين المستأجر وهو المحيل والمؤجر؛ ومن ذلك‪:‬‬

‫‪438‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫إذا واف ‪44‬ق الم ‪44‬ؤجر على التن ‪44‬ازل ص ‪44‬راحة أو ض ‪44‬منا‪ ،‬أو أعلن ب ‪44‬ه ف ‪44‬إن جمي ‪44‬ع حق ‪44‬وق المس ‪44‬تأجر تج ‪44‬اه الم ‪44‬ؤجر تنتق ‪44‬ل إلى‬
‫المتنازل له‪ ،‬ومن ثم يصبح ليس من حق المستأجر األصلي مطالبة المؤجر بتلك الحقوق‪.‬‬

‫وفيما يتعلق بالتزامات المستأجر في مواجهة المؤجر‪ ،‬فإنها ال تنتقل إلى المتنازل له إال إذا قبل المؤجر انتقالها ص‪44‬راحة‬
‫أو ضمنا؛ وذلك ألنه يشترط موافقة الدائن على الحوالة في حوالة الدين‪.‬‬

‫آث‪44‬ار التن‪44‬ازل عن اإليج‪44‬ار فيم‪44‬ا بين المتن‪44‬ازل ل‪44‬ه والم‪44‬ؤجر‪ :‬إذا قب‪44‬ل الم‪44‬ؤجر التن‪44‬ازل عن اإليج‪44‬ار ال‪44‬ذي أج‪44‬راه المس‪44‬تأجر‬
‫األص‪44‬لي مس‪44‬تخدما حق‪44‬ه في ذل‪44‬ك والمنص‪44‬وص علي‪44‬ه في ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء‪ ،‬ف‪44‬إن التن‪44‬ازل يص‪44‬بح ناف‪44‬ذا في مواجهت‪44‬ه‪،‬‬
‫األمر الذي يترتب عليه حلول المتنازل له محل المس‪4‬تأجر في حقوق‪44‬ه والتزامات‪4‬ه تج‪4‬اه الم‪4‬ؤجر‪ ،‬فيص‪44‬بح من ح‪4‬ق الم‪4‬ؤجر‬
‫مطالبت‪44‬ه المتن‪44‬ازل ل‪44‬ه ب‪44‬األجرة وبالمحافظ‪44‬ة على العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬كم‪44‬ا يتحم‪44‬ل المتن‪44‬ازل ل‪44‬ه مس‪44‬ؤولية حري‪44‬ق العين الم‪44‬ؤجرة‬
‫في ح‪44‬ال ك‪44‬ان س‪44‬بب الحري‪44‬ق راجع‪44‬ا إلى خطئ‪44‬ه المف‪44‬ترض‪ ،‬وال يمكن‪44‬ه التخلص من ه‪44‬ذه المس‪44‬ؤولية بإثب‪44‬ات أن‪44‬ه ب‪44‬ذل عناي‪44‬ة‬
‫الرج‪44‬ل المعت‪44‬اد في الحف‪44‬اظ عليه‪44‬ا‪ ،‬وعلي‪44‬ه أن يثبت الس‪44‬بب األجن‪44‬بي‪ ،‬كم‪44‬ا علي‪44‬ه القي‪44‬ام بالترميم‪44‬ات التأجيري‪44‬ة ال‪44‬تي يقض‪44‬ي‬
‫العرف بتحمله إياها‪ ،‬متى كانت ناتجة عن االستعمال المألوف للعين المؤجرة‪ ،‬كما يلتزم في نهاية عقد اإليجار ب‪4‬أن ي‪4‬رد‬
‫العين الم‪44‬ؤجرة كم‪44‬ا تس‪44‬لمها من المس‪44‬تأجر إلى الم‪44‬ؤجر وتق‪44‬وم مس‪44‬ؤوليته في مواجه‪44‬ة الم‪44‬ؤجر إن ه‪44‬و ت‪44‬أخر عن رده‪44‬ا أو‬
‫ردها في حالة أسوأ مما تسلمها عليه‪ ،‬كما أن من حقه أن يطالب المؤجر بترميم العين الم‪44‬ؤجرة وص‪44‬يانتها وإ ال ك‪44‬ان من‬
‫حقه إجباره على ذلك من خالل اللجوء إلى القضاء والمطالبة بالتنفيذ العيني‪.‬‬

‫‪ .3‬جزاء مخالفة الشرط المانع من التأجير والتنازل عن اإليجار‪:‬‬

‫إذا كان األصل في النظ‪4‬ام الس‪4‬عودي ه‪4‬و ع‪4‬دم ج‪4‬واز التن‪4‬ازل عن اإليج‪4‬ار وك‪4‬ذلك ع‪4‬دم ج‪4‬واز الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن‪ ،‬إال أن‪4‬ه‬
‫استثناء يجوز للمستأجر التنازل عن اإليجار متى كانت مدة العق‪4‬د م‪4‬ا زالت س‪4‬ارية واض‪44‬طرته الظ‪4‬روف إلى إخالء العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬كما يجوز استثناء للمستأجر التأجير من الباطن متى كانت العين الم‪44‬ؤجرة في مك‪44‬ة أو المدين‪44‬ة وك‪44‬ان المس‪44‬تأجر‬
‫من الب‪44‬اطن ق‪44‬د ق‪44‬دم إليهم‪44‬ا ألغ‪4‬راض الحج والعم‪44‬رة أو أح‪44‬دهما‪ ،‬والعم‪44‬ل به‪44‬ذه االس‪44‬تثناءات على إطالق‪44‬ه م‪44‬ا دام الم‪44‬ؤجر لم‬
‫يض‪ّ4 4‬م ن عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار م ‪44‬ا يفي ‪44‬د تقيي ‪44‬د المس ‪44‬تأجر فيه ‪44‬ا‪ ،‬أم ‪44‬ا إذا ض ‪44‬منه ش ‪44‬رطا يمن ‪44‬ع المس ‪44‬تأجر من األخ ‪44‬ذ ب ‪44‬أي من ه ‪44‬ذين‬
‫االستثناءين‪ ،‬فنكون أمام عودة إلى األصل وه‪4‬و ع‪4‬دم ج‪4‬واز التن‪4‬ازل عن اإليج‪4‬ار وك‪4‬ذلك ع‪4‬دم ج‪4‬واز الت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن‪،‬‬
‫فإذا ما خالف المستأجر الشرط المانع الوارد في العقد وقام بالتنازل عن اإليجار للغير‪ ،‬أو قام بالتأجير من الباطن‪ ،‬ك‪44‬ان‬
‫من حق المؤجر المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ مع المطالبة بالتعويض في كلتا الحالتين إن كان له مقتضى‪.‬‬

‫‪439‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المطالبة بالتنفيذ العيني‪ :‬يتمثل التنفيذ العيني هنا في المطالبة بإعادة الحال إلى ما كانت عليه قب‪44‬ل التن‪44‬ازل أو الت‪44‬أجير من‬
‫الباطن‪ ،‬إذ يجوز للم‪4‬ؤجر المطالب‪4‬ة بط‪4‬رد المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن‪ ،‬أو المتن‪4‬ازل ل‪4‬ه بحس‪4‬ب األح‪4‬وال‪ ،‬وللم‪4‬ؤجر في الح‪4‬االت‬
‫المستعجلة اللجوء إلى قاضي األمور المستعجلة للمطالبة بطرد المستأجر من الباطن أو المتنازل له‪.‬‬

‫المطالب‪44‬ة بفس‪44‬خ عق‪44‬د اإليج‪44‬ار األص‪44‬لي‪ :‬نتيج‪44‬ة إخالل المس‪44‬تأجر األص‪44‬لي بالتزام‪44‬ه في مواجه‪44‬ة الم‪44‬ؤجر‪ ،‬فإن‪44‬ه يح‪44‬ق له‪44‬ذا‬
‫األخير أن يطالب بفسخ عقد اإليجار المبرم بينه وبين المس‪4‬تأجر األص‪4‬لي‪ ،‬ومن ثم ي‪4‬ترتب على ذل‪4‬ك إع‪4‬ادة الح‪4‬ال إلى م‪4‬ا‬
‫كان عليه قبل التعاقد‪ ،‬فيعد العقد حينها كأنه لم يكن‪ ،‬ويترتب على ذلك أن جميع التص‪44‬رفات ال‪4‬تي أبرمه‪44‬ا المس‪44‬تأجر على‬
‫العين المؤجرة خالل فترة اإليجار بصفته مستأجرا ستأخذ حكم ت‪4‬أجير مل‪4‬ك الغ‪4‬ير‪ ،‬ومن ثم تك‪4‬ون غ‪4‬ير ناف‪4‬ذة في مواجه‪4‬ة‬
‫الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وموقوف ‪44‬ة على إجازت ‪44‬ه؛ وذل ‪44‬ك ألن المس ‪44‬تأجر غالب ‪44‬ا يق ‪44‬وم بالت ‪44‬أجير أو التن ‪44‬ازل عن اإليج ‪44‬ار بع ‪44‬د حيازت ‪44‬ه العين‬
‫المؤجرة‪ ،‬كما أن المتعاقد مع المستأجر يعلم غالبا أنه غير مالك للعين المؤجرة وأنه مجرد حائز لها على سبيل االنتف‪4‬اع‬
‫بموجب عقد اإليجار‪ ،‬فإن أجازها المؤجر نفذت وعدت كأنه‪4‬ا ص‪44‬ادرة من‪4‬ه ه‪4‬و شخص‪44‬يا‪ ،‬وإ ن لم يجزه‪4‬ا فال قيم‪4‬ة له‪4‬ا في‬
‫مواجهت‪44‬ه‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الغ‪44‬ير حس‪44‬ن الني‪44‬ة ف‪44‬إن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار يك‪44‬ون ناف‪44‬ذا في مواجه‪44‬ة المال‪44‬ك‪ ،‬وم‪44‬ا ه‪44‬ذا إال محض تط‪44‬بيق‬
‫ألحكام تأجير ملك الغير‪ ،‬التي سنعرض لها تفصيال بعد قليل‪.‬‬

‫المطالبة ب‪4‬التعويض‪ :‬في كلت‪4‬ا الح‪4‬التين يح‪4‬ق للم‪4‬ؤجر المطالب‪4‬ة ب‪4‬التعويض إن ك‪4‬ان ل‪4‬ه مقتض‪44‬ى‪ ،‬ف‪44‬إذا أثبت أن‪4‬ه لحق‪4‬ه ض‪44‬رر‬
‫جراء ما قام به المؤجر من عمل مخّل بما ورد في العقد‪ ،‬وللقاضي في الحكم بالتعويض سلطة تقديرية‪.‬‬

‫‪440‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬
‫ثالثًا‪ :‬إيجار ملك الغير‬
‫توطئة‪ :‬سبق أن عرضنا ‪ -‬ونحن بصدد ح‪4‬ديثنا عن انعق‪4‬اد عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ -‬أص‪4‬حاب الح‪4‬ق في الت‪4‬أجير‪ ،‬وق‪4‬د اش‪4‬ترط الفق‪4‬ه‬
‫اإلسالمي والقانون أن يكون المؤجر مالكا للعين المؤجرةـ‪ ،‬وكذلك لص‪44‬احب ح‪44‬ق المنفع‪44‬ة على العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬وق‪44‬د يثبت‬
‫لمن ل‪44‬ه أهلي‪44‬ة إدارة الش‪44‬يء كالوص‪44‬ي والقيم ووكي‪44‬ل التفليس‪44‬ة وغ‪44‬يرهم‪ ،‬غ‪44‬ير أن الت‪44‬أجير ق‪44‬د يص‪44‬در من ش‪44‬خص ليس مالك‪44‬ا‬
‫وال ص‪44‬احب ح‪44‬ق منفع‪44‬ة على العين‪ ،‬وال يك‪44‬ون ل‪44‬ه أهلي‪44‬ة اإلدارة على النح‪44‬و الس‪44‬الف بيان‪44‬ه‪ ،‬وه‪44‬ذا م‪44‬ا يع‪44‬رف فقه‪44‬ا وقانون‪44‬ا‬
‫بإيج‪44‬ار مل‪44‬ك الغ‪44‬ير‪ .‬وعلى ذل‪44‬ك‪ ،‬ف‪44‬إن إيج‪44‬ار مل‪44‬ك الغ‪44‬ير يقص‪44‬د ب‪44‬ه "اإليج‪44‬ار الص‪44‬ادر من ش‪44‬خص ال يمل‪44‬ك العين الم‪44‬ؤجرة‬
‫وليس ل ‪44‬ه ح ‪44‬ق االنتف ‪44‬اع به ‪44‬ا وال يمل ‪44‬ك ح ‪44‬ق إدارته ‪44‬ا" (ج ‪44‬بر‪ ،2013 ،‬ص‪ .)33‬وفيم ‪44‬ا يلي س ‪44‬نعرض ألحك ‪44‬ام ت ‪44‬أجير مل ‪44‬ك‬
‫الغير‪ ،‬وخالل ذلك سنعرض آلثار هذا اإليجار فيما بين المتعاق‪44‬دين‪ ،‬ثم نع‪4‬رض آلث‪4‬اره في مواجه‪4‬ة المال‪4‬ك الحقيقي للعين‬
‫المؤجرة‪.‬‬

‫‪ .1‬اآلثار القانونية المترتبة على إيجار ملك الغير فيما بين المتعاقدين‪:‬‬

‫ال ش‪4‬ك في أن كث‪4‬يرا من أه‪4‬ل الفق‪4‬ه الق‪4‬انوني في فرنس‪4‬ا ي‪4‬ذهب إلى إمكاني‪4‬ة تط‪4‬بيق أحك‪4‬ام بي‪4‬ع مل‪4‬ك الغ‪4‬ير على إيج‪4‬ار مل‪4‬ك‬
‫الغير‪ ،‬وبذلك فهم يقولون بأنه قابل للبطالن لمصلحة المستأجر‪ ،‬والعلة التي بناء عليها أعملوا ذلك القياس‪ ،‬أن ب‪4‬ائع مل‪4‬ك‬
‫الغير ال يستطيع أن ينفذ التزامه بنقل الملكية وكذلك التسليم‪ ،‬وأيض‪44‬ا م‪4‬ؤجر مل‪4‬ك الغ‪4‬ير لن يس‪4‬تطيع تنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه وتمكين‬
‫المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة بتس‪44‬ليمها‪ ،‬غ‪44‬ير أن الج‪44‬انب األك‪44‬بر من الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني ع‪44‬ارض ه‪44‬ذا القي‪44‬اس؛ وذل‪44‬ك‬
‫ألن بيع ملك الغير يعد بمثابة استثناء فال يجوز القياس عليه (أبو السعود‪1996 ،‬م)‪ .‬وفي الفقه القانوني المصري‪ ،‬يرى‬
‫الغالبية أن إيجار مل‪4‬ك الغ‪4‬ير ال ينق‪4‬ل حق‪4‬ا من الم‪4‬ؤجر إلى المس‪4‬تأجر وإ نم‪4‬ا ه‪4‬و فق‪4‬ط يوّل د التزام‪4‬ا في ذم‪4‬ة الم‪4‬ؤجر بتمكين‬
‫المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة‪ ،‬وهذا االلتزام ال يشترط أن يكون المؤجر مالكا للعين المؤجرة‪ ،‬باإلضافة إلى أن‬
‫تنفي‪44‬ذ ه‪44‬ذا االل‪44‬تزام ليس مس‪44‬تحيال اس‪44‬تحالة مطلق‪44‬ة‪ ،‬فق‪44‬د يص‪44‬بح الم‪44‬ؤجر غ‪44‬ير المال‪44‬ك مالك‪44‬ا بع‪44‬د ذل‪44‬ك‪ ،‬فيص‪44‬بح بإمكان‪44‬ه تنفي‪44‬ذ‬
‫التزامه بالتمكين‪ ،‬كما أنه قد يفلح في تمكين المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة دون أن يحدث تعرض من المالك‪.‬‬

‫‪441‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫وبن ‪44‬اء علي ‪44‬ه‪ ،‬يع ‪44‬د ت ‪44‬أجير مل ‪44‬ك الغ ‪44‬ير إذا ك ‪44‬انت العين الم ‪44‬ؤجرة في حي ‪44‬ازة الم ‪44‬ؤجر ص ‪44‬حيحا فيم ‪44‬ا بين أطراف ‪44‬ه وال يج ‪44‬وز‬
‫ألحدهما المطالبة بإبطاله بسبب عدم ملكية المؤجر للعين المؤجرة‪ ،‬وفي ذلك قضت محكمة النقض المصرية في حكمه‪44‬ا‬
‫الصادر في ‪6/4/1989‬م بأن "ما يقضي به الق‪4‬انون من أن اإليج‪4‬ار عق‪4‬د يل‪4‬تزم الم‪4‬ؤجر بمقتض‪4‬اه أن يمكن المس‪4‬تأجر من‬
‫االنتف‪4‬اع بش‪4‬يء معين م‪4‬دة معين‪4‬ة لق‪4‬اء أج‪4‬ر معل‪4‬وم‪ ،‬أن‪4‬ه ال يش‪4‬ترط أن يك‪4‬ون الم‪4‬ؤجر مالك‪4‬ا بم‪4‬ا يع‪4‬ني أن إيج‪4‬ار مل‪4‬ك الغ‪4‬ير‬
‫ص ‪44‬حيحا في ص ‪44‬دد العالق ‪44‬ة بين الم ‪44‬ؤجر والمس ‪44‬تأجر‪ ،‬م ‪44‬ا دام أن مال ‪44‬ك الش ‪44‬يء الم ‪44‬ؤجر لم يتع ‪44‬رض ل ‪44‬ه في ه ‪44‬ذا االنتف ‪44‬اع"‬
‫(نقض م‪44‬دني‪ ،‬مص‪44‬ر‪6/4/1989 ،‬م‪ ،‬طعن ‪ ،)927‬ويب‪44‬دو أن ال‪44‬راجح في الفق‪44‬ه الق‪44‬انوني يف‪44‬رق بين م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الم‪44‬ؤجر‬
‫لملك غيره حائزا للعين المؤجرة أو غير حائز لها‪.‬‬

‫الفرض‪44‬ية األولى‪ :‬أن يك‪44‬ون الم‪44‬ؤجر ح‪44‬ائزا للعين الم‪44‬ؤجرة‪ :‬في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬يك‪44‬ون العق‪44‬د الم‪44‬برم بين الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر‬
‫صحيحا فيم‪4‬ا بين طرفي‪4‬ه‪ ،‬حيث يس‪4‬تطيع الم‪4‬ؤجر تنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه وتمكين المس‪4‬تأجر من االنتف‪4‬اع ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬ويس‪4‬توي‬
‫هن ‪44‬ا أن يك ‪44‬ون الم ‪44‬ؤجر يعلم أو لم يكن يعلم وقت اإليج ‪44‬ار أن ‪44‬ه ليس بمال ‪44‬ك للعين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬ف ‪44‬إن تمكن الم ‪44‬ؤجر من تنفي ‪44‬ذ‬
‫التزام‪44‬ه‪ ،‬ومكن المس‪44‬تأجر من االنتف‪44‬اع ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة على أكم‪44‬ل وج‪44‬ه دون أي اع‪44‬تراض من الم‪44‬ؤجر أو تع‪44‬رض من‪44‬ه‪،‬‬
‫ك‪4‬ان به‪4‬ا‪ ،‬أم‪4‬ا إذا لم يتمكن من ذل‪4‬ك‪ ،‬وك‪4‬ان ليس في اس‪4‬تطاعته تس‪4‬ليم العين الم‪4‬ؤجرة إلى المس‪4‬تأجر لالنتف‪4‬اع به‪4‬ا‪ ،‬أو ك‪4‬ان‬
‫نفذ التزامه وسلم العين المؤجرة إلى المستأجر غ‪4‬ير أن المال‪4‬ك اس‪4‬تطاع اس‪4‬تردادها من‪4‬ه‪ ،‬ففي ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة يك‪4‬ون للمس‪4‬تأجر‬
‫الحق في طلب فسخ العقد حتى ولو كان عالما بأنه يستأجر من ش‪4‬خص ال يمل‪4‬ك العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬غ‪4‬ير أن ح‪4‬ق المس‪4‬تأجر‬
‫في الرجوع على مؤجر ملك الغير بالتعويض يشترط في‪4‬ه أال يك‪4‬ون عالم‪4‬ا بع‪4‬دم ملكي‪4‬ة الم‪4‬ؤجر للعين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬ف‪44‬إن ك‪4‬ان‬
‫يعلم فال حق له في الرجوع عليه بالتعويض‪.‬‬

‫الفرضية الثانية‪ :‬أن يكون المؤجر غير حائز للعين المؤجرة غ‪4‬ير المملوك‪44‬ة ل‪44‬ه‪ :‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬يك‪44‬ون اإليج‪44‬ار الص‪44‬ادر‬
‫من‪44‬ه غ‪44‬ير ص‪44‬حيح‪ ،‬ش‪44‬أنه في ذل‪44‬ك ش‪44‬أن بي‪44‬ع مل‪44‬ك الغ‪44‬ير‪ ،‬حيث يس‪44‬تحيل على الم‪44‬ؤجر في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة تنفي‪44‬ذ التزام‪44‬ه بتمكين‬
‫المستأجر من االنتفاع‪ ،‬والعقد قد ورد على المنفعة التي ال يملكها فيستحيل أن ينقلها إلى الغ‪44‬ير‪ ،‬وحكم ه‪44‬ذا العق‪44‬د بالنس‪44‬بة‬
‫للمستأجر أنه عقد قاب‪4‬ل للبطالن لمص‪44‬لحته‪ ،‬ومن ثم يمكن‪4‬ه أن يطلب إبط‪4‬ال ه‪4‬ذا اإليج‪4‬ار لوقوع‪4‬ه في غل‪4‬ط ج‪4‬وهري‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر يعلم بع‪44‬دم ملكي‪44‬ة الم‪44‬ؤجر للش‪44‬يء لم يكن ل‪44‬ه الح‪44‬ق في المطالب‪44‬ة ب‪44‬التعويض‪ ،‬أم‪44‬ا إذا لم يكن يعلم فيك‪44‬ون ل‪44‬ه‬
‫الحق في المطالبة بالتعويض إلى جانب حقه في المطالبة بإبطال اإليجار‪ ،‬وذلك كله قياسا على أحكام بيع ملك الغير‪.‬‬

‫‪442‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬آثار تأجير ملك الغير بالنسبة للمالك الحقيقي‪:‬‬

‫يفرق الفقه هنا أيضا بين ما إذا كان اإليجار صادرا من مؤجر حائز لملك الغير‪ ،‬واإليجار الصادر من شخص غير‬
‫حائز له‪ ،‬وذلك على النحو التالي‪:‬‬

‫أ‪ .‬آثار إيجار ملك الغير في مواجهة المالك الحقيقي إذا كان المؤجر حائزا للعين المؤجرة‪:‬‬

‫فهن ‪44‬ا ال ب ‪44‬د من التفرق ‪44‬ة بين م ‪44‬ا إذا ك ‪44‬ان المس ‪44‬تأجر حس ‪44‬ن الني ‪44‬ة أو س ‪44‬يئها‪ ،‬ف ‪44‬إذا ك ‪44‬ان المس ‪44‬تأجر حس ‪44‬ن الني ‪44‬ة وال يعلم بأن ‪44‬ه‬
‫يستأجر من شخص ال يملك‪ ،‬فإن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار ينف‪4‬ذ في مواجه‪4‬ة المال‪4‬ك الحقيقي في ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة وبغض النظ‪4‬ر عن حس‪4‬ن‬
‫أو سوء نية المؤجر‪ ،‬حيث يأخذ هذا اإليجار حكم اإليجار الصادر من المالك الظاهر (أبو السعود‪1996 ،‬م)؛ وذلك ألن‬
‫المال‪44‬ك الظ‪44‬اهر ل‪44‬ه الح‪44‬ق في إدارة الم‪44‬ال ومن ثم ف‪44‬إن م‪44‬ا يبرم‪44‬ه من عق‪44‬ود متعلق‪44‬ة بأعم‪44‬ال اإلدارة تع‪44‬د ناف‪44‬ذة في مواجه‪44‬ة‬
‫المالك الحقيقي شريطة أال تتجاوز مدة زمنية معينة‪.‬‬

‫ب‪ .‬آثار إيجار ملك الغير في مواجهة المالك الحقيقي إذا كان المؤجر غير حائز للعين‪:‬‬

‫في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬ال تس‪44‬ري اإلج‪44‬ارة في مواجه‪44‬ة المال‪44‬ك الحقيقي ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر حس‪44‬ن الني‪44‬ة‪ ،‬إذ يج‪44‬وز للمال‪44‬ك‬
‫اس‪44 4‬ترداد الش‪44 4‬يء الم‪44 4‬ؤجر من ه‪44 4‬ذا المس‪44 4‬تأجر إذا أفلح األخ‪44 4‬ير في وض‪44 4‬ع ي‪44 4‬ده علي‪44 4‬ه‪ ،‬كم‪44 4‬ا يح‪44 4‬ق للمال‪44 4‬ك الحقيقي مطالب‪44 4‬ة‬
‫المس‪44‬تأجر في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة بقيم‪44‬ة م‪44‬ا حص‪44‬ل علي‪44‬ه من ثم‪44‬ار العين الم‪44‬ؤجرة ومنافعه‪44‬ا إال إذا تمكن المس‪44‬تأجر من االحتج‪44‬اج‬
‫بقاعدة الحيازة في المنقول سند الحائز‪.‬‬

‫ج‪ .‬أثر إيجار ملك الغير على تصرفات المالك الحقيقي على العين المؤجرة ذاتها‪:‬‬

‫في جميع الحاالت السابقة‪ ،‬وسواء أكان الم‪44‬ؤجر ح‪44‬ائزا للعين الم‪44‬ؤجرة أم غ‪4‬ير ح‪44‬ائز له‪44‬ا‪ ،‬يبقى للمال‪44‬ك الحقيقي الح‪44‬ق في‬
‫ت‪44‬أجير العين ذاته‪44‬ا ال‪44‬تي أجره‪44‬ا من ال يملكه‪44‬ا‪ ،‬ويك‪44‬ون اإليج‪44‬ار الجدي‪44‬د الص‪44‬ادر من المال‪44‬ك الحقيقي مفض‪44‬ال على اإليج‪44‬ار‬
‫األول‪ ،‬ويستوي األمر هنا أن يكون المستأجر حائزا للعين المؤجرة أو غير حائز له‪4‬ا‪ ،‬كم‪4‬ا يس‪4‬توي أن يك‪4‬ون حس‪4‬ن الني‪4‬ة‬
‫أو س‪44‬يئها‪ ،‬وال قيم‪44‬ة لقيام‪44‬ه بتس‪44‬جيل عق‪44‬ده من عدم‪44‬ه في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬إذ ال مفاض‪44‬لة بين مس‪44‬تأجر أب‪44‬رم عق‪44‬ده م‪44‬ع المال‪44‬ك‬
‫‪443‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫مباشرة‪ ،‬ومستأجر أبرم عقده مع شخص ال يمل‪4‬ك ه‪4‬ذا الح‪4‬ق‪ ،‬كم‪4‬ا أن من ح‪4‬ق المال‪4‬ك التص‪4‬رف في العين ال‪4‬تي ق‪4‬ام الغ‪4‬ير‬
‫بتأجيره ‪44‬ا‪ ،‬وال يس ‪44‬ري عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار ه ‪44‬ذا في مواجه ‪44‬ة المش ‪44‬تري الجدي ‪44‬د للعين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وال مج ‪44‬ال لتط ‪44‬بيق نص الفق ‪44‬رة‬
‫األولى من قرار مجلس الوزراء رقم ‪1394 /19‬ه‪ ،‬الخاص بتحديد العالقة بين المالك والمستأجر‪ ،‬والتي نصت على "‬
‫‪ / 1‬تسري أحكام قرار مجلس الوزراء المشار إليه على من تنتقل إليه ملكية العقار المؤجر بأي طريقة من ط‪44‬رق انتق‪44‬ال‬
‫الملكية"‪ ،‬إذ يشترط إلعمال هذا الحكم أن يكون عقد اإليجار صدر من المالك مباشرة‪.‬‬

‫رابعًا‪ :‬اإليجار الصادر من المؤجر في مرض الموت‬

‫‪ .1‬المقصود بالتأجير في مرض الموت‪:‬‬

‫رأين‪44‬ا‪ ،‬خالل دراس‪44‬تنا ألحك‪44‬ام انعق‪44‬اد عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬أن‪44‬ه يكتفى في الم‪44‬ؤجر أن تت‪44‬وافر في‪44‬ه أهلي‪44‬ة اإلدارة وليس التص‪44‬رف‪،‬‬
‫وهذه األهلية تجعل للمؤجر ‪ -‬متى توافرت فيه ‪ -‬الحق في إيجار ملكه كم‪44‬ا يش‪44‬اء‪ ،‬فال قي‪44‬د علي‪44‬ه وال س‪44‬لطان إال م‪44‬ا ج‪44‬اء‬
‫بنص الق‪44‬انون من قي‪44‬ود‪ ،‬كم‪44‬ا أن األص‪44‬ل أن‪44‬ه يج‪44‬وز للمال‪44‬ك أن ملك‪44‬ه س‪44‬واء ك‪44‬ان ص‪44‬حيحا مع‪44‬افى أو ك‪44‬ان مريض‪44‬ا معت‪44‬ل‪،‬‬
‫ويستوي أن يكون المرض مرضا ي‪4‬رجى ش‪4‬فاؤه من‪4‬ه أو م‪4‬رض الم‪4‬وت‪ ،‬وس‪4‬بق أن عرض‪44‬نا ألحك‪4‬ام التص‪44‬رف في م‪4‬رض‬
‫الموت‪ ،‬وبينا أن الشريعة اإلسالمية تعد جميع تصرفات الم‪4‬ريض في م‪4‬رض الم‪4‬وت من قبي‪4‬ل التبرع‪4‬ات ال‪4‬تي تأخ‪4‬ذ حكم‬
‫الوص‪44 4‬ية‪ ،‬فال تنف‪44 4‬ذ في ح‪44 4‬ق الورث‪44 4‬ة إال في مق‪44 4‬دار الثلث‪ ،‬والب‪44 4‬اقي موق‪44 4‬وف على إج‪44 4‬ازتهم‪ ،‬وإ ذا ك‪44 4‬انت أحك‪44 4‬ام الش‪44 4‬ريعة‬
‫اإلس‪44‬المية تقص‪44‬ر أحك‪44‬ام التص‪44‬رف في م‪44‬رض الم‪44‬وت على حال‪44‬ة م‪44‬ا إذا ك‪44‬ان التص‪44‬رف الص‪44‬ادر من الم‪44‬ريض بيع‪44‬ا ‪ -‬ف‪44‬إن‬
‫القوانين الوضعية أخذت بهذه األحكام ومدتها إلى جميع التصرفات القانونية التي تصدر من المريض في مرحلة مرضه‬
‫ال‪44‬ذي ال ي‪44‬رجى ش‪44‬فاؤه من‪44‬ه بحس‪44‬ب رأي أه‪44‬ل الخ‪44‬برة والتخص‪44‬ص‪ ،‬وذل‪44‬ك م‪44‬تى ك‪44‬ان القص‪44‬د من تل‪44‬ك التص‪44‬رفات الت‪44‬برع‪.‬‬
‫وعلى ذل‪44‬ك‪ ،‬يقص‪44‬د باإليج‪44‬ار في م‪44‬رض الم‪44‬وت ه‪44‬و "قي‪44‬ام المال‪44‬ك بت‪44‬أجير العين المملوك‪44‬ة ل‪44‬ه في م‪44‬رض الم‪44‬وت ال‪44‬ذي ال‬
‫يرجى شفاؤه منه فيكون تصرفه هذا‪ ،‬إن كان من دون مقاب‪4‬ل‪ ،‬في حكم الوص‪44‬ية‪ ،‬وتس‪4‬ري األحك‪4‬ام ذاته‪4‬ا ل‪4‬و ك‪4‬ان الت‪4‬أجير‬
‫بمقابل‪ ،‬ولكنه يقل كثيرا عن أجرة المثل للعين المؤجرة‪.‬‬

‫‪ .2‬حكم اإليجار في مرض الموت‪:‬‬

‫ال يختلف حكم اإليجار في مرض الموت عن حكم البيع في مثل هذه الظروف‪ ،‬وعلى ذلك يأخذ هذا التصرف إن كان‬
‫ُقِص د به التبرع حكم الوصية‪ ،‬فال تنفذ في مواجهة الورثة إال إذا كانت قيمة المنفعة التي يحصل عليها المستأجر ال‬

‫‪444‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫تخرج عن حدود ثلث التركة فقط‪ ،‬وال تسري اإلجارة في الباقي إال إذا أقرها الورثة‪ ،‬أما إذا ثبت أن اإليجار الذي‬
‫صدر من المؤجر في مرض الموت ال محاباة فيه‪ ،‬وأنه تم في حدود أجرة المثل‪ ،‬فال يكون للورثة الحق في‬
‫االعتراض عليه‪ ،‬ويعد اإليجار ساريا في مواجهتهم (أبو السعود‪1996 ،‬م)‪.‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫اإليجار من الباطن‪ :‬هو "عقد يبرمه المستأجر وشخص ثالث‪ ،‬بمقتضاه يؤجر األول للثاني العين التي سبق له‬ ‫‪‬‬
‫أن استأجرها ويسمى المستأجر في هذه الحالة المستأجر األصلي‪ ،‬أما الشخص الثالث فيسمى المستأجر من‬
‫الباطن"‪.‬‬
‫التنازل عن اإليجار‪" :‬هو تصرف قانوني‪ ،‬بمقتضاه ينقل المستأجر حقوقه والتزاماته الناشئة عن العقد إلى‬ ‫‪‬‬
‫شخص ثالث يحل محله فيها ويصبح دائنا ومدينا للمؤجر بالحقوق وااللتزامات التي كانت للمستأجر األول‬
‫وعليه"‪.‬‬
‫الَج َد ك‪" :‬هو األعيان المملوكة للمستأجر والمتصلة بالحانوت (المحل التجاري) على وجه القرار كالبناء أو ليس‬ ‫‪‬‬
‫على وجه القرار كاآلالت الصناعية المركبة به"‪.‬‬
‫اإليجار التمويلي‪ :‬هو صورة خاصة من صور اإليجار التي ال يكون اإليجار فيها هو الهدف األساسي من‬ ‫‪‬‬
‫العقد‪ ،‬وإ نما ما ينتهي إليه ذلك اإليجار من تمليك للسلعة المؤجرة‪.‬‬
‫الشرط المانع من اإليجار‪ :‬هو اتفاق المؤجر مع المستأجر على عدم جواز التأجير من الباطن أو التنازل عنه‬ ‫‪‬‬
‫وإ ال كان مخالفا لما ورد في االتفاق‪.‬‬
‫إيجار ملك الغير‪ :‬اإليجار الصادر من شخص ال يملك العين المؤجرة وليس له حق االنتفاع بها وال يملك حق‬ ‫‪‬‬
‫إدارتها‪.‬‬
‫اإليجار في مرض الموت‪ :‬هو قيام المالك بتأجير العين المملوكة له في مرض الموت الذي ال يرجى شفاؤه‬ ‫‪‬‬
‫منه فيكون تصرفه هذا ‪ -‬إن كان من دون مقابل ‪ -‬في حكم الوصية‪ ،‬وتسري األحكام ذاتها لو كان التأجير‬
‫بمقابل ولكنه يقل كثيرا عن أجرة المثل للعين المؤجرة‪.‬‬

‫‪445‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬
‫اكتب مقااًل عن اآلثار القانونية المترتبة على التأجير من الباطن في النظام السعودي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬
‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِقه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬

‫أقام (عمرو) دعوى قضائية ضد شركة (زيد) مدعيًا فيها بأنه أجر لها عمارة لمدة ست سنوات‪ ،‬بأجرة سنوية ثمانين ألف‬
‫لاير‪ ،‬وقد تسلم أجرة الس نين الثالث األولى ثم وردت ه رس الة من الُم َّد َع ى عليه ا مفاده ا أنه ا ت رغب في فس خ العق د وال‬
‫ترغب االستمرار فيه‪ ،‬وأنها ستسلم له العقار‪ ،‬وأضاف أنه رد على ذلك بأنه إذا سلمت الشركة المبنى سليمًا نظيفًا كم ا تم‬
‫تسليمه لها بدون تلفيات وال تعديالت فإنه موافق على ذل ك‪ ،‬وذك ر أن ه لم ا ق ام بزي ارة للعم ارة بن اًء على طلب الش ركة‬
‫للوقوف على حالها‪ ،‬اكتشف تلفيات كبيرة في المبنى تسببت فيها الشركة‪ ،‬وقد أبلغ الشركة بأنه لن يستلم المبنى وال يوافق‬
‫على فسخ العقد‪ ،‬لذلك فهو يطلب الحكم بإلزام الشركة بإصالح تلفيات العقار قبل استالمه‪ ،‬أو بتعويضه عنها‪.‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬ذكر وكيل الشركة الُم َّد َع ى عليها‪ ،‬بأن المبنى موضوع الدعوى قديم‪ ،‬وأن ما يتحدث عن ه الُم َّد ِع ى‬
‫ويطالب به ما هو إَّال تقادم طبيعي ألي مكان مؤجر‪ ،‬وأن استخدام موكلته للمكان في طور االستخدام الطبيعي ألي مك ان‬
‫مؤجر‪ ،‬وأن موكلته لم تقم بهدم المكان أو إزالة أعمدة أو االنتقاص من المبنى‪ ،‬وأخيرًا طلب رد الدعوى لعدم قيامها على‬
‫سند من الشرع أو النظام أو العرف أو الواقع‪.‬‬

‫أفاد تقرير هيئة النظر أن بعض التلفيات في العقار المؤجر ليست طبيعية‪ ،‬وإنما نتجت عن تعدي وتفري ط من المس تأجر‪،‬‬
‫واشتمل التقرير على تفصيل عن هذه التلفيات وتقدير مادي لها‪.‬‬

‫فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪ ،‬ماذا سيكون ردك على دعوى (عمرو)؟‬

‫‪446‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫بما أن تقرير هيئة النظر أفاد بأن ما ح دث من تلفي ات في المب نى‪ ،‬ك ان نتيج ة تع دى وتفري ط من المس تأجر‪ ،‬فإن ه يحكم‬
‫بإلزام الشركة الُم َّد َع ى عليها بتعويض الُم َّد ِع ى عن التلفيات في حدود المبل غ ال ذي حددت ه هيئ ة النظ ر؛ ألن المق رر عن د‬
‫الفقهاء أن المستأجر إذا فرط أو تعدى في العين المستأجرة ضمن‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫معرفة أحكام اإليجار من الباطن والتنازل عن اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫معرفة أحكام التنازل عن اإليجار والت‪4‬أجير من الب‪4‬اطن في ض‪44‬وء االس‪4‬تثناءات ال‪4‬واردة في ق‪44‬رار مجلس ال‪4‬وزراء‬ ‫‪‬‬
‫رقم ‪ 19‬وتاريخ ‪14/1/1394‬هـ‬
‫معرفة أحكام إيجار ملك الغير‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أحكام اإليجار في مرض الموت‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أسئلة الوحدة‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫يكون تنازل المستأجر عن اإليجار صحيحا على الرغم من تضن العقد شرطا يمنعه من ذلك في حال‪:‬‬ ‫‪.1‬‬
‫كان اإليجار للمعتمرين أو الحجاج في مكة أو المدينة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كان اإليجار لمحل تجاري بعناصره ومقوماته كافة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كان اإليجار بمثابة تنازل عن المدة المتبقية في عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪447‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يختلف بيع ملك الغير عن إيجار ملك الغير في أن‪:‬‬ ‫‪.2‬‬

‫عقد اإليجار المبرم بين المؤجر والمستأجر صحيح‪ ،‬بينما في بيع ملك الغير يقع باطال‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد اإليجار المبرم بين المؤجر والمستأجر ينفذ في حق المالك‪ ،‬بينما في بيع ملك الغير ال ينفذ‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عقد اإليجار المبرم بين المؤجر والمستأجر يكون قابال للبطالن لمصلحة المستأجر‪ ،‬بينما في بيع ملك الغير‬ ‫‪‬‬
‫باطل‪.‬‬
‫يمكن للمؤجر في إيجار ملك الغير تنفيذ التزامه‪ ،‬بينما في بيع ملك الغير ال يمكن للبائع تنفيذ التزامه بنقل‬ ‫‪‬‬
‫الملكية‪.‬‬
‫يجوز للمؤجر إجالء المستأجر من العين المؤجرة إذا قام المستأجر بــــ‪:‬‬ ‫‪.3‬‬
‫التنازل عن اإليجار إلى مستأجر آخر على الرغم من معارضة المؤجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫التنازل عن اإليجار إلى مستأجر آخر على الرغم من وجود الشرط المانع من التنازل‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫اإليجار من الباطن في مكة والمدينة للحجاج والمعتمرين‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫التنازل عن اإليجار إذا كان في حدود االستثناء المنصوص عليه في قرار مجلس الوزراء رقم ‪ 19/94‬فإنه‬ ‫‪.4‬‬
‫يوصف بأنه‪:‬‬
‫عقد إيجار جديد يبرم بين المستأجر األصلي والمستأجر الجدي‬ ‫‪‬‬
‫حوالة دين كون المستأجر األصلي يحيل التزاماته في مواجهة المؤجر على مستأجر آخر يسمى المحال عليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫حوالة حق كون المستأجر األصلي يحيل حقوقه لدى المؤجر إلى مستأجر آخر يسمى المحال له‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار الثاني والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا لم يوافق المؤجر على اإليجار من الباطن فليس له دعوى مباشرة ضد المستأجر من الباطن إال إذا تعلقت‬ ‫‪.5‬‬
‫دعواه‪:‬‬
‫بمطالبة المستأجر من الباطن بترميم العين المؤجرة وإ صالح األجزاء التي تلفت بخطئه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بمطالبة المستأجر من الباطن بالنفقات التأجيرية التي نتجت عن االستعمال المألوف للعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫‪‌ ‬بمطالبة المستأجر من الباطن برد العين المؤجرة النتهاء مدة اإليجار‪.‬‬
‫‪448‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫بمطالبة المستأجر من الباطن باألجرة المستحقة له في ذمة المستأجر األصلي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ال ينفذ اإليجار الصادر في مرض الموت في حق الورثة في حال‪:‬‬ ‫‪.6‬‬

‫تجاوزت قيمة العين المؤجرة ثلث قيمة التركة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كانت قيمة المنافع المتحصل عليها تعادل قيمة الثلث من العين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كان الفارق بين األجرة المدفوعة واألجرة المستحقة يتجاوز ثلث التركة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫كانت قيمة المنفعة التي يحصل عليها المستأجر تخرج عن حدود ثلث التركة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ال يجوز للمستأجر من مؤجر غير مالك المطالبة بالتعويض إال إذا كان‪:‬‬ ‫‪.7‬‬
‫ال يعلم وقت اإليجار أن المؤجر ال يملك ما يؤجره له‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قد طالب بفسخ عقد اإليجار لعدم تمكن المؤجر من تنفيذ التزامه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫قد طالب ببطالن العقد لعدم ملكية المؤجر من تسليمه العين المؤجرة لالنتفاع بها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫في إيجار ملك الغير وبيع ملك الغير يكون العقد قابال للبطالن لمصلحة المتصرف إليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫في المملكة‪ ،‬يحق للمستأجر مطلقا التنازل عن عقد اإليجار لمصلحة مستأجر آخر يحل محله فيما له وما عليه‬ ‫‪‬‬
‫لدى المؤجر‪.‬‬
‫ال يكون عق‪4‬د اإليج‪4‬ار الص‪44‬ادر من المس‪4‬تأجر األص‪4‬لي إلى المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن ناف‪44‬ذا في مواجه‪4‬ة الم‪4‬ؤجر إال‬ ‫‪‬‬
‫إذا أقره‪.‬‬
‫يحق للم‪4‬ؤجر مطالب‪4‬ة المس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن بنفق‪4‬ات ال‪4‬ترميم الناتج‪4‬ة عن خطئ‪4‬ه ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يواف‪4‬ق ص‪4‬راحة أو‬ ‫‪‬‬
‫ضمنا على التأجير‪.‬‬
‫يجوز للمؤجر المطالبة بإخالء العين المؤجرة إذا قام المؤجر بتأجير محله التجاري إلى مستأجر آخ‪44‬ر بم‪44‬وجب‬ ‫‪‬‬
‫الشرط المانع‪.‬‬
‫يحق للمس‪4‬تأجر من الب‪4‬اطن مطالب‪4‬ة المس‪4‬تأجر األص‪4‬لي ب‪4‬التعويض في ح‪4‬ال لم يتمكن من تس‪ّ4‬لم العين الم‪4‬ؤجرة‬ ‫‪‬‬
‫لالنتفاع بها‪.‬‬

‫‪449‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫قبول المؤجر للتنازل عن اإليجار الذي أجراه المستأجر للغير يجعل من حق‪4‬ه مطالب‪4‬ة المتن‪4‬ازل ل‪4‬ه بم‪4‬ا ل‪4‬ه ل‪4‬دى‬ ‫‪‬‬
‫المستأجر األصلي‪.‬‬
‫التنفي‪44 4‬ذ العي‪44 4‬ني ال‪44 4‬ذي يط‪44 4‬الب ب‪44 4‬ه الم‪44 4‬ؤجر في ح‪44 4‬ال اإليج‪44 4‬ار من الب‪44 4‬اطن يتمث‪44 4‬ل في إع‪44 4‬ادة العين الم‪44 4‬ؤجرة إلى‬ ‫‪‬‬
‫المستأجر األول‪.‬‬
‫فسخ عقد اإليجار األصلي نتيجة مخالفة أحكام اإليجار من الباطن يترتب عليه تط‪4‬بيق أحك‪4‬ام ت‪4‬أجير مل‪4‬ك الغ‪4‬ير‬ ‫‪‬‬
‫في العالقة بين المؤجر والمستأجر من الباطن‪.‬‬
‫متى وافق المؤجر صراحة على اإليجار من الباطن فال يكون له مطالب‪44‬ة المس‪44‬تأجر من الب‪44‬اطن بتنفي‪44‬ذ التزامات‪44‬ه‬ ‫‪‬‬
‫عن طريق الدعوى المباشرة إال فيما يتعلق بالمطالبة باألجرة دون ما سواها‪.‬‬

‫‪450‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫‪ ..................................‬عن اإليجار هو تصرف قانوني‪ ،‬بمقتضاه ينقل المستأجر حقوقه والتزاماته‬ ‫‪‬‬
‫الناشئة عن العقد إلى شخص ثالث يحل محله فيها‪.‬‬

‫يجوز للمستأجر التنازل عن اإليجار مطلقا في حال كان اإليجار واقعا على بيع ‪. ..............‬‬ ‫‪‬‬

‫الشرط ‪ .............................‬من اإليجار هو اتفاق المؤجر مع المستأجر على عدم جواز التأجير من‬ ‫‪‬‬
‫الباطن أو التنازل عنه‪.‬‬

‫جزاء قيام المستأجر بالتأجير من الباطن بشكل مخالف للقانون هو التنفيذ ‪ ....................‬الذي يتمثل في‬ ‫‪‬‬
‫طرد المستأجر من الباطن‪.‬‬

‫إيجار ‪ ...............‬الغير هو اإليجار الصادر من شخص ال يملك العين المؤجرة وليس له حق االنتفاع بها‬ ‫‪‬‬
‫وال يملك حق إدارتها‪.‬‬

‫ال يسري إيجار ملك الغير في حق المؤجر إال إذا ‪. ...................‬‬ ‫‪‬‬

‫ال ينفذ اإليجار في مرض الموت في مواجهة الورثة إال إذا كانت قيمة المنافع ال تزيد على ‪ ......‬التركة‬ ‫‪‬‬
‫(ثلث)‪.‬‬

‫ال يجوز للمستأجر من الباطن المطالبة بالتعويض في حال طرده من العين المؤجرة إال إذا كان ‪.............‬‬ ‫‪‬‬
‫بعدم ملكية المستأجر للعين المؤجرة‪.‬‬

‫يكون عقد اإليجار الصادر من غير المالك صحيحا فيما بين طرفيه متى كان المؤجر ……‪ ...‬للعين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يلتزم المتنازل له عن اإليجار بدفع األجرة إلى ‪ ................‬لحلوله محل المستأجر األصلي‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪451‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الرابعة عشرة‪ :‬صور خاصة من عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬اكتب في اآلثار القانونية المترتبة على إيجار ملك الغير فيما بين المتعاقدين‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في اآلثار القانونية المترتبة على التنازل عن اإليجار في النظام السعودي‪.‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫أبو السعود‪ ،‬رمضان‪1996( ،‬م)‪" ،‬العقود المسماة‪ :‬عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جبر‪ ،‬سعيد‪2013( ،‬م)‪" ،‬عقد اإليجار‪ ،‬األحكام العامة"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الجمال‪ ،‬مصطفى‪1991( ،‬م)‪" ،‬الوسيط في أحكام اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬الفتح للطباعة والنشر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( ،‬م)‪" ،‬العقود المدنية الكبرى‪ :‬البيع والتأمين واإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‬ ‫‪‬‬
‫للنشر‪.‬‬
‫سعد‪ ،‬نبيل إبراهيم‪1998( ،‬م)‪" ،‬العقود المسماة‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬اإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫طلبة‪ ،‬أنور‪1999( ،‬م)‪" ،‬عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عبد القادر‪ ،‬عبد الرحمن محمد‪ ،‬ط‪2006( ،2‬م)‪" ،‬الوسيط في عقد اإلجارة في الفقه اإلسالمي"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬

‫‪452‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪:‬الوحدة الخامسة عشرة‬

‫انقضاء عقد اإليجار‬

‫‪453‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أهداف الوحدة‪:‬‬

‫يتوقع من الطالب بعد االنتهاء من دراسة هذه الوحدة تحقيق األهداف التالية‪:‬‬

‫أن يعرف أسباب انقضاء عقد اإليجار سواء بانقضاء مدته أو قبل انقضائها ألسباب عامة وعارضة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يلَّم بأحكام انقضاء عقد اإليجار النتهاء مدته ومدى لزوم التنبيه باإلخالء من أحد المتعاقدين أو كليهما‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يفرق بين انقضاء عقد اإليجار من دون تنبيه وبين انقضائه بشرط التنبيه باإلخالء‪ ،‬ومتى يكون التنبيه‬ ‫‪‬‬
‫باإلخالء ملزما‪.‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام التنبيه باإلخالء وشكله ومضمونه والطرف الملزم به وآثاره القانونية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة األسباب العامة النقضاء عقد اإليجار باعتباره عقًد ا عادًّيا من العقود المدنية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫معرفة أن انقضاء عقد اإليجار باألسباب العامة لالنقضاء ال ينسحب إال على المستقبل دون الماضي‪ ،‬إذ يتعطل‬ ‫‪‬‬
‫األثر الرجعي لالنقضاء هنا‪.‬‬
‫أن يتمكن من معرفة األسباب العارضة النقضاء عقد اإليجار وأحكامها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أن وفاة أحد طرفي عقد اإليجار بحسب األصل ال تؤثر على قيام العقد ما لم يتم االتفاق‬ ‫‪‬‬
‫على خالف ذلك‪.‬‬
‫أن يتمكن من معرفة أحكام الخيار الذي منحه المنظم السعودي لخلف المستأجر والذي من شأنه إعطاؤهم‬ ‫‪‬‬
‫الخيار في إنهاء عقد اإليجار أو اإلبقاء عليه‪ ،‬وال خيار للمؤجر في هذه الحالة‪.‬‬
‫معرفة أن إفالس المستأجر األصل يؤدي إلى انقضاء اإليجار وحلول أجل دين األجرة‪ ،‬إال أن المنظم السعودي‬ ‫‪‬‬
‫استثناه من ذلك‪ ،‬وأعطى لدين المؤجر في األجرة حق امتياز على أموال المستأجر المدين‪.‬‬
‫أن يلَّم بالحاالت التي يجوز للمؤجر فيها إخالء المستأجر من العين المؤجرة دون االنتظار إلى انقضاء عقد‬ ‫‪‬‬
‫اإليجار َو ْفًقا ألحكام النظام السعودي‪.‬‬
‫أن يستشعر أهمية دراسة أسباب انقضاء عقد اإليجار واآلثار القانونية المترتبة عليها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تكوين اتجاه إيجابي نحو دراسة أسباب انقضاء عقد اإليجار واآلثار القانونية المترتبة عليها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن يتبنى نشر الثقافة القانونية المتعلقة بأسباب انقضاء عقد اإليجار وحدود حق المؤجر في إخالء العين‬ ‫‪‬‬
‫المؤجرة‪ ،‬وما يترتب على ذلك من آثار قانونية‪.‬‬

‫‪454‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫موضوعات الوحدة‪:‬‬
‫تتناول هذه الوحدة ما يلي‪:‬‬
‫أوًال‪ :‬انقضاء عقد اإليجار بانقضاء مدته‪.‬‬

‫ثانيًا‪ :‬انقضاء عقد اإليجار قبل انقضاء مدته‪.‬‬

‫ثالثًا‪ :‬حاالت انقضاء عقد اإليجار في ضوء قرار مجلس الوزراء رقم ‪ 19‬لعام ‪ 1394‬ه‪.‬‬

‫الخريطة الذهنية التالية توضح موضوعات الوحدة‬

‫خريطة ذهنية (‪)1-15‬‬

‫‪455‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المقدمة‪:‬‬

‫عقد اإليجار من العقود الزمنية المؤقتة التي تعتبر المدة شرًطا من شروط انعقادها‪ ،‬وليس مجرد ش‪4‬رط لص‪44‬حتها‪ ،‬فال ب‪4‬د‬
‫أن يك‪44‬ون لم‪44‬دة العق‪44‬د بداي‪44‬ة ونهاي‪44‬ة‪ ،‬ح‪44‬تى إذا انتهت م‪44‬دة العق‪44‬د أدى ذل‪44‬ك إلى انقض‪44‬ائه‪ ،‬وق‪44‬د يتف‪44‬ق طرف‪44‬ا العق‪44‬د على ع‪44‬دم‬
‫انقضاء عقد اإليج‪4‬ار بمج‪4‬رد انته‪4‬اء مدت‪4‬ه‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يتج‪4‬دد بينهم‪4‬ا العق‪4‬د تلقائًّيا إلى أن ين‪4‬ذر أح‪4‬د الط‪4‬رفين اآلخ‪4‬ر بع‪4‬دم رغبت‪4‬ه‬
‫في تجدي‪44‬د العق‪44‬د‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ينقض‪44‬ي عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بانقض‪44‬اء مدت‪44‬ه‪ ،‬وإ ذا ك‪44‬ان الوض‪44‬ع الع‪44‬ادي والط‪44‬بيعي النته‪44‬اء عق‪44‬د‬
‫اإليجار هو انتهاء مدته‪ ،‬فإن هن‪4‬اك بعض الح‪4‬االت ال‪4‬تي ينقض‪44‬ي فيه‪4‬ا عق‪4‬د اإليج‪4‬ار قب‪4‬ل انقض‪44‬اء مدت‪4‬ه‪ ،‬ومن ذل‪4‬ك انقض‪44‬اء‬
‫عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار بم ‪44‬وت المس ‪44‬تأجر‪ ،‬على ال ‪44‬رغم من أن األص ‪44‬ل ه ‪44‬و ع ‪44‬دم انقض ‪44‬اء عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار بم ‪44‬وت المس ‪44‬تأجر أو م ‪44‬وت‬
‫المؤجر‪ ،‬ومع ذل‪4‬ك يج‪4‬وز لورث‪4‬ة المس‪4‬تأجر ‪ -‬إن ك‪4‬ان اإليج‪4‬ار مرهًق ا لهم ‪ -‬فلهم أن يطلب‪4‬وا إنه‪4‬اء العق‪4‬د‪ ،‬وق‪44‬د نص ق‪44‬رار‬
‫مجلس الوزراء رقم ‪19/1394‬ه على عدة صور تمكن المؤجر من إنهاء عقد اإليجار بإرادته المنفردة‪ ،‬وذلك في حال‬
‫كان يحتاج للعين المؤجرة شخصًّيا لمنفعته أو منفعة أبنائه‪ ،‬أو أن ثمة ظرًف ا طارًئ ا مرهًق ا أدى إلى إلح‪4‬اق ض‪4‬رر ب‪4‬العين‬
‫الم‪44‬ؤجرة ال‪44‬تي تحت‪44‬اج إلى إع‪44‬ادة لم‪44‬ا ك‪44‬انت علي‪44‬ه قب‪44‬ل تل‪44‬ك الظ‪44‬روف‪ ،‬وغ‪44‬ير ذل‪44‬ك من الح‪44‬االت ال‪44‬تي س‪44‬نتناولها خالل ه‪44‬ذه‬
‫الوح‪44‬دة‪ ،‬ون‪44‬ود الت‪44‬ذكير هن‪44‬ا ب‪44‬أن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ش‪44‬أنه ش‪44‬أن أي عق‪44‬د آخ‪44‬ر من العق‪44‬ود المدني‪44‬ة فإن‪44‬ه ينقض‪44‬ي بالفس‪44‬خ واالنفس‪44‬اخ‬
‫والبطالن واإلقال‪44‬ة واإلنه‪44‬اء ب‪44‬اإلرادة المنف‪44‬ردة َو ْفًق ا للقواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الوح‪44‬دة لن نتن‪44‬اول س‪44‬وى الح‪44‬االت الخاص‪44‬ة‬
‫المتعلقة بانقضاء عقد اإليجار‪ ،‬ونحيل باقي صور االنقضاء إلى ما ورد في القواعد العامة‪.‬‬

‫‪456‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة األولى‬
‫أوًال‪ :‬انقضاء عقد اإليجار بانقضاء مدته‬

‫صورة (‪)1-15‬‬

‫توطئ‪AA‬ة‪ :‬الت ‪44‬أقيت أو تحدي ‪44‬د م ‪44‬دة زمني ‪44‬ة معين ‪44‬ة النته ‪44‬اء عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار من مس ‪44‬تلزمات عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ ،‬ومن ثم يعت ‪44‬بر الس ‪44‬بب‬
‫الطبيعي والعادي النتهاء عقد اإليجار هو انتهاء مدته‪ ،‬وع‪4‬ادة ال يث‪4‬ير انته‪4‬اء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار بانته‪4‬اء مدت‪4‬ه إش‪4‬كاالت قانوني‪4‬ة‬
‫كث‪44‬يرة‪ ،‬إال إذا ك‪44‬ان يش‪44‬ترط النقض‪44‬ائها التنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء‪ ،‬وق‪44‬د رأين‪44‬ا س‪44‬ابقا أن‪44‬ه وفي بعض األحي‪44‬ان يغف‪44‬ل طرف‪44‬ا العق‪44‬د عن‬
‫تحدي‪44‬د م‪44‬دة العق‪4‬د‪ ،‬أو يتفق‪4‬ان على أن تك‪44‬ون م‪44‬دة العق‪4‬د غ‪4‬ير مح‪44‬ددة‪ ،‬أو اتفق‪4‬ا على م‪44‬دة معين‪44‬ة ولكن تع‪44‬ذر إثباته‪44‬ا‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه‬
‫الحاالت كلها رأينا كيف تدخل القانون وحدد مدة عقد اإليج‪4‬ار بم‪4‬دة دف‪4‬ع األج‪4‬رة‪ ،‬غ‪4‬ير أن انقض‪4‬اء م‪4‬دة العق‪4‬د ليس‪4‬ت دوم‪4‬ا‬
‫شرطا النتهائ‪4‬ه‪ ،‬فق‪4‬د يعل‪4‬ق طرف‪4‬ا العق‪4‬د انته‪4‬اءه على أن يق‪4‬وم أح‪4‬دهما بالتنبي‪4‬ه على اآلخ‪4‬ر ب‪4‬اإلخالء في موع‪4‬د معين‪ ،‬وه‪4‬ذا‬
‫األمر يتطلب منا أوال الحديث عن انقضاء عقد اإليجار بانقضاء مدته سواء المتفق عليها أو تلك التي حددها الق‪44‬انون‪ ،‬ثم‬
‫نتحدث بعد ذلك عن التنبيه ومتى يكون الزما النقضاء عقد اإليجار‪.‬‬

‫‪457‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .1‬انقضاء عقد اإليجار بانقضاء مدته دون الحاجة إلى التنبيه‪:‬‬

‫توطئة‪ :‬قدمنا أن المتعاقدين إما أن يقوما بتحديد مدة اإليج‪44‬ار في عق‪4‬دهما مباش‪44‬رة‪ ،‬فتك‪44‬ون الم‪44‬دة مح‪44‬ددة بش‪44‬كٍل واض‪ٍ4‬ح في‬
‫العقد‪ ،‬وإ ما أن يكتفيا بتعيين األسس التي بناء عليها سيتم تحديد الم‪4‬دة‪ ،‬وق‪44‬د تتمث‪4‬ل تل‪4‬ك األس‪4‬س في اختي‪4‬ار مف‪ّ4‬و ض أجن‪4‬بي‬
‫يق‪4‬وم ه‪4‬و بتحدي‪4‬د الم‪4‬دة وتعيينه‪4‬ا‪ ،‬وعندئ‪ٍ4‬ذ يعت‪4‬بر العق‪4‬د معين الم‪4‬دة‪ ،‬وق‪44‬د يس‪4‬كتا عن تع‪4‬يين م‪4‬دة اإليج‪4‬ار أو يعق‪4‬دا العق‪4‬د لم‪4‬دة‬
‫غ‪44‬ير معين‪44‬ة أو يكون‪44‬ا ق‪44‬د اتفق‪44‬ا على م‪44‬دة معين‪44‬ة ولكن تع‪44‬ذر على ص‪44‬احب المص‪44‬لحة إثباته‪44‬ا‪ ،‬فنك‪44‬ون أم‪44‬ام عق‪44‬د إيج‪44‬ار غ‪44‬ير‬
‫معين الم ‪44‬دة‪ ،‬وفي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة كم ‪44‬ا أس ‪44‬لفنا يت ‪44‬دخل الق ‪44‬انون لتع ‪44‬يين الم ‪44‬دة وس ‪44‬بق أن بيّن ا أن ‪44‬ه ح ‪44‬ددها ب ‪44‬الفترة الالزم ‪44‬ة ل ‪44‬دفع‬
‫األجرة‪ ،‬وسنعرض لهذين الوضعين بالتفصيل فيما يلي‪:‬‬

‫أ‪ .‬انقضاء عقد اإليجار معين المدة‪:‬‬

‫األصل عدم التنبيه‪ :‬س‪4‬بق أن عرض‪44‬نا لنص الم‪4‬ادة (‪ )561‬من المجل‪4‬ة الش‪4‬رعية ال‪4‬تي اش‪4‬ترطت لص‪44‬حة اإلج‪4‬ارة أن تك‪4‬ون‬
‫مح‪4‬ددة الم‪4‬دة وأن تك‪4‬ون الم‪4‬دة معلوم‪4‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪4‬انت غ‪4‬ير معلوم‪4‬ة لم تص‪44‬ح ول‪4‬زم المس‪4‬تأجر ال‪4‬ذي اس‪4‬توفى المنفع‪4‬ة أو اس‪4‬تلم‬
‫الم ‪44‬أجور أج ‪44‬رة المث ‪44‬ل‪ ،‬فالم ‪44‬دة في عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار كم ‪44‬ا أس ‪44‬لفنا تعت ‪44‬بر ركن ‪44‬ا وليس ‪44‬ت ش ‪44‬رطا لص ‪44‬حته فق ‪44‬ط‪ ،‬ول ‪44‬ذلك يح ‪44‬رص‬
‫المتعاق‪44‬دان في الغ‪44‬الب األعّم على تع‪44‬يين م‪44‬دة اإلج‪44‬ارة في العق‪44‬د ذات‪44‬ه بش‪44‬كٍل واض ‪ٍ4‬ح وص‪44‬ريح‪ ،‬ويك‪44‬ون األص‪44‬ل حينه‪44‬ا أن‬
‫بانتهاء هذه المدة ينقضي عقد اإليج‪4‬ار‪ ،‬دون حاج‪4‬ة ألي إج‪4‬راٍء آخ‪4‬ر‪ ،‬أو ح‪4‬تى تنبي‪ٍ4‬ه ب‪4‬اإلخالء‪ ،‬وي‪4‬ترتب على ذل‪4‬ك أن‪4‬ه إذا‬
‫بقي المس‪44‬تأجر متواج‪44‬دا في العين الم‪44‬ؤجرة على ال‪44‬رغم من انقض‪44‬اء الم‪44‬دة المح‪44‬ددة‪ ،‬وعلم الم‪44‬ؤجر ب‪44‬ذلك وارتض‪44‬ى األم‪44‬ر‪،‬‬
‫فإن هذا يعني أنهم‪4‬ا ينوي‪4‬ان تجدي‪4‬د عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬وال يع‪4‬د التجدي‪4‬د هن‪4‬ا اس‪4‬تمرارا لعق‪4‬د اإليج‪4‬ار األص‪4‬لي‪ ،‬وإ نم‪4‬ا عق‪4‬د جدي‪4‬د‪،‬‬
‫أم‪44‬ا إذا بقي المس‪44‬تأجر في العين الم‪44‬ؤجرة ب‪44‬دون رض‪44‬اء الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يع‪44‬د المس‪44‬تأجر مغتص‪44‬با للعين الم‪44‬ؤجرة‬
‫ويجوز الحكم عليه باإلخالء (الجمال‪1991 ،‬م)‪.‬‬
‫األص‪44‬ل في انقض‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بانته‪44‬اء مدت‪44‬ه في الفق‪44‬ه اإلس‪44‬المي‪ :‬إذا ك‪44‬ان األص‪44‬ل في بعض الق‪44‬وانين كم‪44‬ا بيّن ا هن‪44‬ا ه‪44‬و‬
‫اإلخالء دون تنبيه‪ ،‬وذلك بمج‪4‬رد انقض‪44‬اء م‪4‬دة اإليج‪4‬ار‪ ،‬ف‪44‬إن ال‪4‬رأي ال‪4‬راجح في الفق‪4‬ه اإلس‪4‬المي ي‪4‬ذهب ذات الم‪4‬ذهب‪ ،‬فق‪4‬د‬
‫اتفق فقهاء الشريعة اإلسالمية على أن عقد اإليجار ينتهي من تلقاء نفسه بانتهاء مدته‪ ،‬وت‪4‬زول كاف‪44‬ة آث‪4‬اره بمج‪4‬رد انته‪4‬اء‬
‫الم‪44‬دة المح‪44‬ددة ل‪44‬ه من قب‪44‬ل الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر (عب‪44‬د الق‪44‬ادر‪2006 ،‬م)‪ ،‬أم‪44‬ا مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية فق‪44‬د أش‪44‬ارت الم‪44‬ادة (‬
‫‪ )579‬منه‪44‬ا إلى‪" :‬ال يل‪44‬زم المس‪44‬تأجر بع‪44‬د انقض‪44‬اء الم‪44‬دة رد الم‪44‬أجور وال مؤون‪44‬ة رّد ه‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يلزم‪44‬ه إذا طلب الم‪44‬ؤجر أن‬
‫‪458‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫يخلي بين‪44‬ه وبينه‪44‬ا‪ ،‬وليس ل‪44‬ه اس‪44‬تعمالها بع‪44‬د انقض‪44‬اء الم‪44‬دة"‪ ،‬ويب‪44‬دو أن مجل‪44‬ة األحك‪44‬ام الش‪44‬رعية جعلت األص‪44‬ل ه‪44‬و التنبي‪44‬ه‬
‫النقض ‪44‬اء عق ‪44‬د اإلج ‪44‬ارة‪ ،‬فال ب ‪44‬د أن يطلب الم ‪44‬ؤجر من المس ‪44‬تأجر إخالء العين الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬وفي ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة ينقض ‪44‬ي عق ‪44‬د‬
‫اإليجار ويلتزم المس‪4‬تأجر ب‪4‬رد العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬وليس ل‪4‬ه بع‪4‬د التنبي‪4‬ه أن يق‪4‬وم باس‪4‬تعمال العين الم‪4‬ؤجرة وإ ال ك‪4‬ان في حكم‬
‫المغتص‪44‬ب‪ ،‬وتتح‪44‬ول ي‪44‬ده من ي‪44‬د أمان‪44‬ة إلى ي‪44‬د ض‪44‬مان‪ ،‬ومن ثم إذا هلكت العين الم‪44‬ؤجرة بع‪44‬د التنبي‪44‬ه تحم‪44‬ل المس‪44‬تأجر هن‪44‬ا‬
‫كغاصب تبعة الهالك سواء كان سبب الهالك راجعا له أو راجعا إلى السبب األجنبي‪.‬‬

‫اشتراط التنبيه النقضاء عقد اإليج‪4‬ار‪ :‬إذا ك‪4‬ان األص‪4‬ل كم‪4‬ا أس‪4‬لفنا ه‪4‬و انقض‪4‬اء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار بمج‪4‬رد انقض‪4‬اء مدت‪4‬ه المعين‪4‬ة‬
‫في العقد‪ ،‬دون حاجة إلى التنبيه‪ ،‬فإنه ال يوجد ما يمنع من أن يتفق طرف‪44‬ا العق‪4‬د على خالف ذل‪44‬ك تطبيق‪4‬ا للقواع‪4‬د العام‪44‬ة‪،‬‬
‫فإذا اشترط المتعاقدان وجوب التنبيه باإلخالء قبل انقضاء المدة النتهاء اإليجار بانقضاء مدته‪ ،‬وهذا ما يحدث غالب‪44‬ا من‬
‫الناحي ‪44‬ة الواقعي ‪44‬ة‪ ،‬فال ينتهي اإليج ‪44‬ار حينه ‪44‬ا بانقض ‪44‬اء مدت ‪44‬ه إال إذا ق ‪44‬ام أح ‪44‬د المتعاق ‪44‬دين بالتنبي ‪44‬ه على اآلخ‪44‬ر ب ‪44‬إخالء العين‬
‫المؤجرة (جبر‪2013 ،‬م)‪ ،‬وال ينتج التنبيه هن‪4‬ا أث‪4‬ره إال إذا تم في الموع‪4‬د المح‪4‬دد ل‪4‬ه‪ ،‬وعلى ذل‪4‬ك إذا نص في العق‪4‬د على‬
‫موعد معين للتنبي‪4‬ه فيجب االل‪4‬تزام به‪4‬ذا الموع‪4‬د‪ ،‬ف‪4‬إذا ص‪4‬در التنبي‪4‬ه بع‪4‬د انقض‪4‬اء الموع‪4‬د المح‪4‬دد أو لم يص‪4‬در من األس‪4‬اس‬
‫ف‪44‬إن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار يس‪44‬تمر رغم انقض‪44‬اء الم‪44‬دة المعين‪44‬ة ل‪44‬ه (الجم‪44‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬واس‪44‬تمرار اإليج‪44‬ار هن‪44‬ا يك‪44‬ون ل‪44‬ذات الم‪44‬دة‬
‫المتف‪44‬ق عليه‪44‬ا إذا م‪44‬ا تم االتف‪44‬اق على الم‪44‬دة ال‪44‬تي يس‪44‬تمر اإليج‪44‬ار خالله‪44‬ا‪ ،‬فيك‪44‬ون العق‪44‬د هن‪44‬ا مح‪44‬دد الم‪44‬دة‪ ،‬ف‪44‬إذا انتهت الم‪44‬دة‬
‫المحددة ينتهي اإليجار إذا تم التنبيه في الموعد المتفق عليه‪ ،‬وإ ال امتد العقد لمدة ثالثة وهكذا‪ ،‬أما في حال لم يتم االتفاق‬
‫على الم‪44‬دة ال‪44‬تي يس‪44‬تمر خالله‪44‬ا اإليج‪44‬ار فيعت‪44‬بر العق‪44‬د في ح‪44‬ال ع‪44‬دم ص‪44‬دور التنبي‪44‬ه في ميع‪44‬اده غ‪44‬ير مح‪44‬دد الم‪44‬دة‪ ،‬ومن ثم‬
‫يطبق بشأنها القواعد العامة المتعلقة بعق‪4‬ود اإليج‪4‬ار غ‪4‬ير معين‪4‬ة الم‪4‬دة‪ ،‬إذ تك‪4‬ون الم‪4‬دة هن‪4‬ا هي م‪4‬دة دف‪4‬ع األج‪4‬رة‪ ،‬ك‪4‬ل ذل‪4‬ك‬
‫بالطبع بشرط حصول التنبيه في الموعد المتفق عليه أو المواعيد التي يحددها القانون‪.‬‬

‫تقسيم م‪4‬دة اإليج‪4‬ار إلى م‪4‬دد معين‪4‬ة يك‪4‬ون لك‪4‬ل من ط‪4‬رفي اإليج‪4‬ار أو أح‪4‬دهما الح‪4‬ق في إنهائ‪4‬ه بانقض‪4‬اء أي منهم‪4‬ا‪ :‬ومث‪4‬ال‬
‫هذه الصورة أن يتفق المؤجر والمستأجر على تحديد مدة اإليجار بخمس سنوات‪ ،‬على أن يك‪4‬ون لك‪ٍّ4‬ل منهم‪4‬ا أو ألح‪4‬دهما‬
‫الح‪4‬ق في إنه‪4‬اء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار بع‪4‬د التنبي‪4‬ه على اآلخ‪4‬ر بع‪4‬د م‪4‬رور م‪4‬دة معين‪4‬ة من الم‪4‬دة المح‪4‬ددة‪ ،‬ك‪4‬أن يتفق‪4‬ان على ح‪4‬ق ك‪4‬ل‬
‫منهم‪44‬ا أو أح‪44‬دهما في إنه‪44‬اء العق‪44‬د بع‪44‬د م‪44‬رور س‪44‬نة من الم‪44‬دة المح‪44‬ددة لإليج‪44‬ار‪ ،‬أو بع‪44‬د م‪44‬رور الس‪44‬نتين األولى والثاني‪44‬ة من‬
‫المدة المتفق عليها‪ ،‬وفي هذه الحالة يكون اإليجار صحيحا ولكنه معلقا على شرٍط فاسخ‪ ،‬وه‪44‬و قي‪44‬ام أح‪44‬د ط‪44‬رفي العق‪4‬د أو‬
‫صاحب الحق في التنبيه على الطرف اآلخر برغبته في إنهاء عقد اإليجار‪ ،‬فإذا حصل ذلك التنبي‪44‬ه انقض‪44‬ى عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‬

‫‪459‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫بينهم‪4‬ا إعم‪4‬اال للش‪4‬رط الفاس‪4‬خ‪ ،‬وب‪4‬الطبع ال يمكن إعم‪4‬ال األث‪4‬ر ال‪4‬رجعي للش‪4‬رط الفاس‪4‬خ هن‪4‬ا؛ وذل‪4‬ك لك‪4‬ون عق‪4‬د اإليج‪4‬ار من‬
‫العق‪4‬ود الزمني‪44‬ة ال‪44‬تي يتعط‪44‬ل فيه‪44‬ا األث‪44‬ر ال‪44‬رجعي لع‪44‬دم إمكاني‪44‬ة إعمال‪44‬ه‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة إذا حص‪44‬ل التنبي‪44‬ه بع‪44‬د انقض‪44‬اء أي‬
‫م‪4‬دة من م‪4‬دد اإليج‪4‬ار‪ ،‬وم‪4‬ع ذل‪4‬ك إذا بقي المس‪4‬تأجر في العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬ولم يع‪4‬ترض الم‪4‬ؤجر على ذل‪4‬ك‪ُ ،‬ع ّد ذل‪4‬ك تجدي‪4‬دا‬
‫ضمنيا لإليج‪4‬ار (الجم‪4‬ال‪1991 ،‬م)‪ ،‬وبطبيع‪4‬ة الح‪4‬ال إذا لم يحص‪44‬ل ذل‪4‬ك التنبي‪4‬ه خالل أي م‪4‬دة من م‪4‬دة اإليج‪4‬ار ظ‪ّ4‬ل العق‪4‬د‬
‫ساريا لكامل المدة المتفق عليها‪ ،‬وال يعد تجديدا في هذه الحالة؛ وذلك ألن هذه المدة هي الم‪44‬دة المتف‪4‬ق عليه‪44‬ا من البداي‪44‬ة‪،‬‬
‫فإذا انتهت انقضى اإليجار دون الحاجة إلى التنبيه‪.‬‬

‫االتف‪44‬اق على ع‪44‬دم التنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء ولكن م‪44‬ع وج‪44‬ود ش‪44‬رط يج‪44‬يز للمس‪44‬تأجر إخط‪44‬ار الم‪44‬ؤجر خالل م‪44‬دة معين‪44‬ة برغبت‪44‬ه في‬
‫تجديد العقد‪ :‬في هذه الص‪4‬ورة يق‪4‬وم ك‪ٌّ4‬ل من الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر باالتف‪4‬اق على أن يك‪4‬ون عق‪4‬د اإليج‪4‬ار مح‪4‬دد الم‪4‬دة‪ ،‬بحيث‬
‫ينتهي العق‪44‬د بانته‪44‬اء ه‪44‬ذه الم‪44‬دة دون الحاج‪44‬ة إلى التنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء‪ ،‬غ‪44‬ير أنهم‪44‬ا يض‪ّ4‬م نا عق‪44‬دهما ش‪44‬رطا يج‪44‬يز للمس‪44‬تأجر في‬
‫حال رغب باالستمرار في اإليجار أن يقوم بإخطار المؤجر بهذه الرغبة في موعد معين قب‪4‬ل انقض‪44‬اء م‪4‬دة اإليج‪4‬ار‪ ،‬ف‪44‬إذا‬
‫أخطره بذلك‪ ،‬فإن اإليجار يمتد لمدة مساوية للمدة األصلية‪ ،‬وال ينقضي بانقضاء المدة الجديدة‪.‬‬

‫ب‪ .‬انقضاء اإليجار غير محدد المدة‪:‬‬

‫كما قدمنا قد يغفل المتعاقدان االتفاق على مدة اإليجار‪ ،‬أو قد يتفقان ولكن يتعذر إثبات ما تم االتفاق علي‪44‬ه‪ ،‬أو اتفق‪44‬ا على‬
‫مدة غير معينة لإليجار‪ ،‬ففي هذه الحالة يتم تحديد مدة اإليجار بنص القانون‪ ،‬ورأين‪4‬ا س‪4‬ابقا أن الق‪4‬انون ح‪4‬دد م‪4‬دة اإليج‪4‬ار‬
‫في حال لم يتم تحديدها باالتفاق‪ ،‬بأنه‪4‬ا الف‪4‬ترة المعين‪4‬ة ل‪4‬دفع األج‪4‬رة‪ ،‬غ‪4‬ير أن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار ال ينتهي بانته‪4‬اء ه‪4‬ذه الم‪4‬دة‪ ،‬إذ‬
‫ال ب‪44‬د من التنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إذا لم يح‪44‬دث التنبي‪44‬ه خالل المواعي‪44‬د المق‪44‬ررة ل‪44‬ه (ج‪44‬بر‪2013 ،‬م) ف‪44‬إن عق‪44‬د‬
‫اإليجار يمتد لمدة مساوية للمدة التي انقضت‪ ،‬فإذا لم يتم التنبيه بانتهائها فإن المدة تتجدد للمرة الثالثة لنفس المدة وهكذا‪،‬‬
‫ومث‪44‬ال ذل‪44‬ك من يق‪4‬وم باس‪44‬تئجار غرف‪44‬ة في فن‪44‬دق على أن تك‪44‬ون الليل‪44‬ة في ه‪44‬ذا الفن‪44‬دق بمئ‪44‬تي لاير‪ ،‬ف‪44‬إن م‪44‬دة العق‪4‬د هن‪44‬ا تك‪44‬ون‬
‫ليلة واحدة‪ ،‬فإن لم ينبه أحد الط‪4‬رفين اآلخ‪4‬ر برغبت‪4‬ه في اإلنه‪4‬اء امت‪4‬دت إلى ليل‪4‬ة ثاني‪4‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن لم يتم التنبي‪4‬ه امت‪4‬دت إلى ليل‪4‬ة‬
‫ثالثة وهكذا حتى يحصل التنبيه (الجمال‪1991 ،‬م)‪.‬‬

‫‪460‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ .2‬أحكام التنبيه باإلخالء‪:‬‬

‫توطئة‪ :‬إذا اشترط طرف‪4‬ا عق‪4‬د اإليج‪4‬ار ع‪4‬دم انقض‪4‬ائه بمج‪4‬رد انته‪4‬اء مدت‪4‬ه‪ ،‬وإ نم‪4‬ا بع‪4‬د أن يتم التنبي‪4‬ه ب‪4‬اإلخالء من قب‪4‬ل أح‪4‬د‬
‫الطرفين لآلخر‪ ،‬فإن عقد اإليجار في هذه الحالة ال ينقضي بانتهاء المدة‪ ،‬وإ نما ال بد من اإلخطار والتنبيه باإلخالء‪ ،‬فما‬
‫التنبيه باإلخالء؟ وما اآلثار القانونية المترتبة عليه؟‬

‫أ‪ .‬ما التنبيه باإلخالء؟‪:‬‬

‫عّر ف الفقه القانوني التنبيه باإلخالء بأنه "هو أن يعبر أحد طرفي عقد اإليجار للط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر عن رغبت‪4‬ه في إنه‪4‬اء عق‪4‬د‬
‫اإليجار" (جبر‪2013 ،‬م‪ ،‬ص‪ ،)234‬وذلك بمج‪44‬رد انته‪44‬اء الم‪44‬دة المعين‪44‬ة س‪44‬واء باالتف‪4‬اق أو بنص الق‪4‬انون‪ ،‬أو ه‪44‬و "إخط‪44‬ار‬
‫يبعث ب ‪44‬ه أح ‪44‬د ط ‪44‬رفي عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار إلى الط ‪44‬رف اآلخ ‪44‬ر متض ‪44‬منا رغبت ‪44‬ه في إنه ‪44‬اء اإليج ‪44‬ار بانقض ‪44‬اء مدت ‪44‬ه القانوني ‪44‬ة أو‬
‫االتفاقية" (الجمال‪1991 ،‬م‪ ،‬ص‪.)475‬‬

‫ب‪ .‬الطبيعة القانونية للتنبيه باإلخالء‪:‬‬

‫من التعريف‪44‬ات الس‪44‬ابقة للتنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء يتض‪44‬ح لن‪44‬ا أن‪44‬ه تص‪44‬رف ق‪44‬انوني ص‪44‬ادر من ج‪44‬انب واح‪44‬د‪ ،‬وال يل‪44‬زم لكي ينتج أث‪44‬ره‬
‫قبوله من الطرف اآلخر ال‪4‬ذي وّج ه إلي‪4‬ه‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يكفي لكي ينتج التنبي‪4‬ه ب‪4‬اإلخالء أث‪4‬ره الق‪4‬انوني مج‪4‬رد علم الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر‬
‫ب‪44‬ه‪ ،‬ويعت‪44‬بر مج‪44‬رد وص‪44‬ول التنبي‪44‬ه إلى الط‪44‬رف اآلخ‪44‬ر قرين‪44‬ة على علم‪44‬ه ب‪44‬ه وذل‪44‬ك تطبيق‪44‬ا للقواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ ،‬وعلي‪44‬ه إذا ك‪44‬ان‬
‫التنبي‪44‬ه مكتوب‪44‬ا وتم إيص‪44‬اله إلى الط‪44‬رف المع‪44‬ني ال‪44‬ذي ب‪44‬دوره رفض تس‪44‬لمه‪ ،‬ف‪44‬إن ذل‪44‬ك ال ي‪44‬ؤثر في علم‪44‬ه بالتنبي‪44‬ه‪ ،‬ومن ثم‬
‫ينتج التنبي‪44‬ه أث‪44‬ره في ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة ح‪44‬تى ول‪44‬و لم يتس‪44‬لمه من ُو ّج ه إلي‪44‬ه (طلب‪44‬ة‪1999 ،‬م)‪ ،‬ف‪44‬العبرة كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا ب‪44‬العلم وليس‬
‫بالتسلم‪.‬‬

‫ج‪ .‬شكل التنبيه باإلخالء‪:‬‬

‫لم يتطلب الق‪44‬انون ش‪44‬كال معين‪44‬ا للتنبي‪44‬ه‪ ،‬وفي ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة يتم الرج‪44‬وع إلى القواع‪44‬د العام‪44‬ة في التعب‪44‬ير عن اإلرادة‪ ،‬فيعت‪44‬بر‬
‫التنبي‪44‬ه ق‪44‬د تم م‪44‬تى ع‪44‬بر عن‪44‬ه الص‪44‬ادر عن‪44‬ه‪ ،‬وال يهم طريق‪44‬ة التعب‪44‬ير تل‪44‬ك م‪44‬ا دامت معت‪44‬برة قانون‪44‬ا وعرف‪44‬ا في التعب‪44‬ير عن‬
‫اإلرادة‪ ،‬فالتنبيه باإلخالء هو تصرف قانوني من جانب واحد‪ ،‬وهو تصرف رضائي ال يشترط القانون فيه ش‪44‬كال معين‪44‬ا‪،‬‬
‫‪461‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫وعلى ذلك يجوز أن يتم التنبيه باإلخالء كتابة‪ ،‬أو شفاهة‪ ،‬أو على يد محضر المحكمة‪ ،‬ك‪44‬ل ذل‪44‬ك م‪44‬ا لم يتف‪4‬ق طرف‪44‬ا العق‪4‬د‬
‫على أنه يشترط لوجود التنبيه أن يتخ‪4‬ذ ش‪4‬كال معين‪4‬ا‪ ،‬ك‪4‬أن يتم االتف‪4‬اق على أن يك‪4‬ون التنبي‪4‬ه بخط‪4‬اٍب مس‪4‬جل‪ ،‬حينه‪4‬ا ال ب‪4‬د‬
‫من االل‪44‬تزام بم‪44‬ا تم االتف‪44‬اق علي‪44‬ه‪ ،‬وال قيم‪44‬ة للتنبي‪44‬ه إن تم بص‪44‬ورة أخ‪44‬رى غ‪44‬ير ال‪44‬تي تم االتف‪44‬اق عليه‪44‬ا‪ ،‬م‪44‬ا لم يكن الش‪44‬كل‬
‫المتطلب لمجرد اإلثبات‪ ،‬ففي هذه الحالة ال يمنع تخلف‪4‬ه من وج‪4‬ود التنبي‪4‬ه‪ ،‬غ‪4‬ير أن‪4‬ه ال يمكن لص‪4‬احب المص‪4‬لحة أن يثبت‬
‫حدوثه إال باإلقرار أو اليمين في هذه الحالة (الجمال‪1991 ،‬م)‪ ،‬وفي حال ثار الشك حول ما إذا ك‪44‬ان الش‪44‬كل للوج‪44‬ود أو‬
‫لإلثبات فإنه يعتبر لإلثبات وذلك رجوعا إلى األصل وهو الرضائية‪.‬‬

‫د‪ .‬مضمون التنبيه باإلخالء‪:‬‬

‫ح‪44‬تى يحق‪44‬ق التنبي‪44‬ه مبتغ‪44‬اه ال ب‪44‬د أن يتض‪44‬من البيان‪44‬ات الجوهري‪44‬ة ال‪44‬تي من ش‪44‬أنها تأدي‪44‬ة الغ‪44‬رض المقص‪44‬ود منه‪44‬ا‪ ،‬مث‪44‬ل اس‪44‬م‬
‫المرس‪44‬ل والمرس‪44‬ل إلي‪44‬ه والتعب‪44‬ير عن الرغب‪44‬ة في إنه‪44‬اء اإليج‪44‬ار‪ ،‬وفي ح‪44‬ال تع‪44‬دد عق‪44‬ود اإليج‪44‬ار بين الط‪44‬رفين فال ب‪44‬د من‬
‫تحديد أي رابطة إيجارية هي المقصودة من ذلك التنبيه‪ ،‬وال يشترط تحديد موعد اإلخالء ألنه مفهوم بأن‪44‬ه س‪44‬يكون خالل‬
‫الفترة الممتدة من تاريخ التنبيه ونهاية مدة اإليجار‪ ،‬كم‪4‬ا يجب أن يتم توجي‪4‬ه التنبي‪4‬ه قب‪4‬ل انته‪4‬اء م‪4‬دة اإليج‪4‬ار بف‪4‬ترة كافي‪4‬ة‪،‬‬
‫حتى يستطيع الطرف اآلخر تدبير أموره‪.‬‬

‫هـ ‪ .‬من له الحق في توجيه التنبيه‪:‬‬

‫التنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء كم‪44‬ا يمكن توجيه‪44‬ه من المس‪44‬تأجر يمكن توجيه‪44‬ه من الم‪44‬ؤجر أيض‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك م‪44‬ا لم ينص عق‪4‬د اإليج‪44‬ار على‬
‫أن ه‪44‬ذا الح‪44‬ق مقص‪44‬وٌر على أح‪44‬دهما دون اآلخ‪44‬ر‪ ،‬ويجب فيمن يص‪44‬در عن‪44‬ه التنبي‪44‬ه أن يك‪44‬ون ل‪44‬ه الح‪44‬ق في التمس‪44‬ك بانته‪44‬اء‬
‫عقد اإليجار‪ ،‬فيجوز أن يصدر من المؤجر والمس‪44‬تأجر كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا‪ ،‬كم‪44‬ا يج‪44‬وز أن يص‪44‬در ممن ين‪44‬وب عن ص‪44‬احب الح‪44‬ق‬
‫في توجيهه‪ ،‬كالوكيل والولي والوصّي والقّيم ووكيل التفليس‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا يج‪4‬وز لمن يح‪4‬ل محل‪4‬ه أن يوج‪4‬ه التنبي‪4‬ه ك‪4‬الخلف الع‪4‬ام‬
‫والخل‪44‬ف الخ‪44‬اص‪ ،‬ف‪44‬إذا ت‪44‬وفي ص‪44‬احب الح‪44‬ق في توجي‪44‬ه التنبي‪44‬ه ول‪44‬ه ع‪44‬دد من الورث‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن التض‪44‬امن بينهم غ‪44‬ير مف‪44‬ترض‪،‬‬
‫ومن ثم يجب أن يوج‪44‬ه التنبي‪44‬ه لهم جميع‪44‬ا‪ ،‬أو يوج‪44‬ه منهم جميع‪44‬ا‪ ،‬وذل‪44‬ك إن لم يكن ق‪44‬د تم توكي‪44‬ل أح‪44‬دهم في التعام‪44‬ل م‪44‬ع‬
‫مثل هذه الحاالت‪ ،‬حينها يكفي توجيه التنبيه من أو إلى الوكيل فقط‪.‬‬

‫‪462‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫و‪ .‬اآلثار القانونية المترتبة على التنبيه باإلخالء‪:‬‬

‫إذا وصل التنبيه باإلخالء إلى علم من وجه إليه فإنه ينتج آث‪4‬اره القانوني‪4‬ة ال‪4‬تي ي‪4‬أتي على رأس‪4‬ها إنه‪4‬اء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬وال‬
‫يجوز لمن صدر عنه التنبيه الرجوع فيه؛ ألنه منذ لحظ‪4‬ة علم الط‪4‬رف اآلخ‪4‬ر ب‪4‬ه يص‪44‬بح التنبي‪4‬ه متعلق‪4‬ا ب‪4‬ه‪ ،‬وي‪4‬ترتب علي‪4‬ه‬
‫انتهاء العقد (الجمال‪1991 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم ال يجوز إلغاؤه وال إلغاء أثره إال إذا اتفق الطرفان على ذلك‪.‬‬

‫‪ .3‬التجديد الضمني لعقد اإليجار‪:‬‬

‫توطئ‪44‬ة‪ :‬وض‪44‬حنا أعاله أن اإليج‪44‬ار ال ينقض‪44‬ي بمج‪44‬رد انته‪44‬اء مدت‪44‬ه إذا ل‪44‬زم النقض‪44‬ائه التنبي‪44‬ه ب‪44‬اإلخالء على النح‪44‬و الس‪44‬الف‬
‫بيانه‪ ،‬ولم يحصل هذا التنبيه في الموعد المح‪4‬دد ل‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا إذا ك‪4‬ان التنبي‪4‬ه غ‪4‬ير الزم وه‪4‬ذا ه‪4‬و األص‪4‬ل كم‪4‬ا بيّن ا س‪4‬ابقا‪ ،‬ف‪4‬إن‬
‫العق‪44‬د ينقض‪44‬ي بمج‪44‬رد انته‪44‬اء مدت‪44‬ه‪ ،‬وق‪44‬د ينتهي عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بأس‪44‬باب أخ‪44‬رى غ‪44‬ير انقض‪44‬اء الم‪44‬دة‪ ،‬وم‪44‬ا ن‪44‬وده هن‪44‬ا ه‪44‬و أن‬
‫انقض‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بين المتعاق‪44‬دين ال يمن‪44‬ع من نش‪44‬وء رابط‪44‬ة إيجاري‪44‬ة جدي‪44‬دة بين ذات الط‪44‬رفين‪ ،‬ب‪44‬ل ويج‪44‬وز أن ينش‪44‬أ‬
‫بالشروط ذاتها‪ ،‬وهذا ما ُيعرف قانون‪4‬ا بتجدي‪4‬د العق‪4‬د‪ ،‬وه‪4‬ذا التجدي‪4‬د يتم ص‪44‬راحة‪ ،‬إذ تنتهي العالق‪4‬ة اإليجاري‪4‬ة بين الم‪4‬ؤجر‬
‫والمستأجر بانقضاء مدتها أو ألي س‪4‬بب آخ‪4‬ر‪ ،‬ثم يتفق‪4‬ان على تجدي‪4‬د العق‪4‬د ص‪44‬راحة لم‪4‬دة أخ‪4‬رى مماثل‪4‬ة أو مخالف‪4‬ة‪ ،‬وه‪4‬ذه‬
‫الصورة ال تثير أية إشكالية‪ ،‬إذ يعد العقد الجديد هو األساس القانوني للعالقة اإليجارية في هذه الحال‪4‬ة‪ ،‬غ‪4‬ير أن م‪4‬ا يث‪4‬ير‬
‫العديد من المشاكل من الناحية القانونية ما يعرف بالتجديد الضمني لعقد اإليجار‪ ،‬وفيما يلي نبين أحكام التجدي‪4‬د الض‪4‬مني‬
‫لعقد اإليجار‪:‬‬

‫أ‪ .‬المقصود بالتجديد الضمني لعقد اإليجار وطبيعته‪:‬‬

‫يقص‪44‬د بالتجدي‪44‬د الض‪44‬مني لعق‪44‬د اإليج‪44‬ار ه‪44‬و تجدي‪44‬د عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ال‪44‬ذي انتهت في‪44‬ه العالق‪44‬ة العقدي‪44‬ة بين الم‪44‬ؤجر والمس‪44‬تأجر‬
‫النقضاء مدتها أو ألي سبب آخر من أسباب االنقضاء‪ ،‬وذلك ما لم يكن س‪4‬بب االنقض‪4‬اء يتن‪4‬افى م‪4‬ع طبيع‪4‬ة التجدي‪4‬د‪ ،‬ك‪4‬أن‬
‫تكون العين المؤجرة آلت ملكيتها إلى شخص آخر غير المؤجر‪ ،‬أو بسبب هالكه‪44‬ا‪ ،‬أم‪44‬ا عن طبيع‪44‬ة التجدي‪44‬د الض‪44‬مني من‬
‫الناحية القانونية فهو تجدد العقد فيما بين طرفي‪4‬ه باتخ‪4‬اذ موق‪44‬ف ال ي‪4‬دع مع‪4‬ه مج‪4‬اال للش‪4‬ك على اتج‪4‬اه إرادتهم‪4‬ا نح‪4‬و تجدي‪4‬د‬
‫‪463‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫العقد‪ ،‬ويعتبر التجديد هنا بمثابة عقد إيجار جديد يحتاج إلى إيجاب وقبول جديدين‪ ،‬وهو يختلف عن تمديد عقد اإليج‪44‬ار‪،‬‬
‫وال ‪44‬ذي يح ‪44‬دث في ح ‪44‬ال ك ‪44‬ان عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار لم ينت ‪44‬ه بع ‪44‬د‪ ،‬فيخط ‪44‬ر المس ‪44‬تأجُر الم ‪44‬ؤجَر برغبت ‪44‬ه في االس ‪44‬تمرار في العالق ‪44‬ة‬
‫اإليجارية فيوافق األخير‪ ،‬فتعتبر العالقة بينهما في هذه الحالة امتدادا للعقد األصلي وليست بمثابة عقد جديد‪.‬‬

‫ب‪ .‬شروط انعقاد التجديد صحيحا‪ :‬يشترط النعقاد التجديد الضمني لعقد اإليجار عدة شروط‬
‫نبينها فيما يلي‪:‬‬

‫الش‪44‬رط األول‪ :‬ص‪44‬دور إيج‪44‬اب وقب‪44‬ول ض‪44‬منيين‪ :‬ويس‪44‬تخلص إيج‪44‬اب المس‪44‬تأجر الض‪44‬مني من بقائ‪44‬ه في العين الم‪44‬ؤجرة بع‪44‬د‬
‫انتهاء عقد اإليجار ينتفع بمنافعها بنية التجديد (طلبة‪1999 ،‬م)‪ ،‬وحتى يتم استخالص نية المس‪4‬تأجر المتعلق‪4‬ة برغبت‪4‬ه في‬
‫تجديد عقد اإليجار ضمنيا فال بد أن ينتفع بالعين المؤجرة فيم‪4‬ا أع‪4‬دت من أجل‪4‬ه م‪4‬دة كافي‪4‬ة‪ ،‬ول‪4‬ذلك ال يكفي للق‪4‬ول بوج‪4‬ود‬
‫نية للمستأجر في تجديد اإليجار إن هو احتفظ بمفتاح المنزل الم‪4‬ؤجر ف‪44‬ترة زمني‪4‬ة بع‪4‬د انته‪4‬اء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬م‪4‬تى ك‪4‬ان ق‪44‬د‬
‫أخاله من جميع األثاث والمنقوالت الخاصة به‪ ،‬كما ال يعد انتظ‪44‬اره لس‪44‬يارات نق‪4‬ل األث‪44‬اث بمثاب‪44‬ة ني‪44‬ة لدي‪44‬ه في التجدي‪44‬د إذا‬
‫ت‪4‬أخرت علي‪4‬ه تل‪4‬ك الس‪4‬يارات‪ ،‬ويتن‪4‬افى م‪4‬ع ني‪4‬ة المس‪4‬تأجر في التجدي‪4‬د الض‪44‬مني قيام‪4‬ه بالتنبي‪4‬ه ب‪4‬اإلخالء؛ ألن من ش‪4‬أن ذل‪4‬ك‬
‫التنبيه أن يهدم م‪4‬ا ي‪4‬دل علي‪4‬ه بق‪4‬اء المس‪4‬تأجر منتفع‪4‬ا ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬من وج‪4‬ود أي‪4‬ة ني‪4‬ة ل‪4‬دى المس‪4‬تأجر في التجدي‪4‬د‪ ،‬ومن‬
‫األمثلة الدالة على اإليجاب الضمني للمستأجر والدال على رغبت‪4‬ه في التجدي‪4‬د‪ ،‬قيام‪4‬ه بالبق‪4‬اء في العين الم‪4‬ؤجرة والتزام‪4‬ه‬
‫ب‪44‬دفع األج‪44‬رة المس‪44‬تحقة‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ق‪44‬ام المس‪44‬تأجر بتنبي‪44‬ه الم‪44‬ؤجر بنيت‪44‬ه في إخالء العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬ثم بقي م‪44‬دة طويل‪44‬ة ينتف‪44‬ع‬
‫ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬فال يعت‪4‬بر ه‪4‬ذا بمثاب‪4‬ة تجدي‪4‬د ض‪4‬مني بين المتعاق‪4‬دين‪ ،‬وإ نم‪4‬ا ال ب‪4‬د من إقام‪4‬ة ال‪4‬دليل على ذل‪4‬ك‪ ،‬أم‪4‬ا القب‪4‬ول‬
‫الض ‪44‬مني الص ‪44‬ادر من الم ‪44‬ؤجر فيس ‪44‬تفاد من علم الم ‪44‬ؤجر ببق‪44‬اء المس ‪44‬تأجر في العين الم ‪44‬ؤجرة وم ‪44‬ع ذل ‪44‬ك لم يع ‪44‬ترض على‬
‫الرغم من طول المدة‪ ،‬أما اعتراض المؤجر على بقاء المستأجر في العين المؤجرة‪ ،‬أو ك‪44‬ان يجه‪44‬ل ه‪44‬ذا البق‪44‬اء‪ ،‬ففي ه‪44‬ذه‬
‫الحالة ال يمكن القول إن العقد قد تجدد تلقائيا‪.‬‬

‫الشرط الثاني‪ :‬أال يصدر من طرفي العقد (الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر) م‪4‬ا يفي‪4‬د نفي ني‪4‬ة التجدي‪4‬د‪ :‬ومن ذل‪4‬ك توجي‪4‬ه تنبي‪4‬ه من أٍّي‬
‫من ط‪44‬رفي العق‪44‬د ب‪44‬اإلخالء ينفي ه‪44‬ذه الني‪44‬ة (ج‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬وانتف‪44‬اء ني‪44‬ة التجدي‪44‬د لمج‪44‬رد توجي‪44‬ه التنبي‪44‬ه ه‪44‬و قرين‪44‬ة بس‪44‬يطة‬

‫‪464‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫يمكن إثبات عكسها‪ ،‬وعليه إذا أثبت طرف‪4‬ا العق‪4‬د أو أح‪4‬دهما أن م‪4‬ا ص‪4‬در عن أٍّي منهم‪4‬ا من تنبي‪4‬ه ب‪4‬اإلخالء ق‪4‬د تم الع‪4‬دول‬
‫عنه‪ ،‬ومن ثم فالنية في التجديد قائمة ومتوافرة‪.‬‬

‫ج‪ .‬آثار التجديد الضمني لعقد اإليجار‪:‬‬

‫ينش‪44‬أ عن التجدي‪44‬د الض‪44‬مني لعق‪44‬د اإليج‪44‬ار عق‪44‬د جدي‪44‬د بنفس ش‪44‬روط العق‪44‬د الق‪44‬ديم باس‪44‬تثناء ش‪44‬رط الم‪44‬دة‪ ،‬م‪44‬ع انتق‪44‬ال التأمين‪44‬ات‬
‫الضامنة اللتزامات المستأجر في العقد القديم إلى العقد الجديد‪ ،‬ويترتب على ذلك ما يلي‪:‬‬

‫أهلي ‪44‬ة أط ‪44‬راف العق ‪44‬د‪ :‬ك ‪44‬ون التجدي ‪44‬د ينش ‪44‬أ عن ‪44‬ه عق ‪44‬د إيج ‪44‬ار جدي ‪44‬د‪ ،‬ل ‪44‬ذا يش ‪44‬ترط أن يت ‪44‬وافر في الم ‪44‬ؤجر أهلي ‪44‬ة اإلدارة وفي‬
‫المستأجر أهلية اإلدارة أو التص‪44‬رف بحس‪4‬ب األح‪4‬وال وف‪44‬ق م‪4‬ا تم بيان‪4‬ه س‪4‬ابقا‪ ،‬وال يكفي في األهلي‪4‬ة أن تك‪4‬ون ق‪44‬د ت‪4‬وافرت‬
‫وقت إب‪44‬رام العق‪44‬د الق‪44‬ديم‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن ه‪44‬ذا العق‪44‬د ق‪44‬د انقض‪44‬ى ونش‪44‬أ ب‪44‬دال من‪44‬ه عق‪44‬د جدي‪44‬د‪ ،‬ف‪44‬إذا ك‪44‬ان الم‪44‬ؤجر بع‪44‬دما أب‪44‬رم عق‪44‬د‬
‫اإليج‪44‬ار األص‪44‬لي ق‪44‬د تم الحج‪44‬ر علي‪44‬ه لس‪44‬فٍه أو عت‪ٍ4‬ه أو جن‪44‬ون‪ ،‬فال يك‪44‬ون بإمكان‪44‬ه إب‪44‬رام عق‪44‬د اإليج‪44‬ار الجدي‪44‬د‪ ،‬ب‪44‬ل ال ب‪44‬د أن‬
‫يص ‪44‬در اإليج ‪44‬اب أو القب ‪44‬ول في ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة من القّيم أو من ين ‪44‬وب عن ‪44‬ه‪ ،‬ويختل ‪44‬ف األم ‪44‬ر هن ‪44‬ا عن ‪44‬ه في حال ‪44‬ة تمدي ‪44‬د عق ‪44‬د‬
‫اإليجار‪ ،‬إذ يعد مجرد امتداد لعقد اإليجار لم‪4‬دة أخ‪4‬رى‪ ،‬ومن ثم ال ينظ‪4‬ر في‪4‬ه إلى أهلي‪4‬ة الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر وال‪4‬تي يكتفى‬
‫فيها أن تكون متوافرة وقت إبرام العقد األول‪ ،‬وال أهمية لها في المدد التي يمتد إليها العقد مهما طالت وتكررت‪.‬‬

‫تع‪44‬دد المس‪44‬تأجرين‪ :‬في ح‪44‬ال تع‪44‬دد المس‪44‬تأجرين بعق‪44‬د واح‪44‬د‪ ،‬يج‪44‬وز أن يح‪44‬دث التجدي‪44‬د لبعض‪44‬هم دون البعض اآلخ‪44‬ر‪ ،‬وذل‪44‬ك‬
‫في ح‪44‬ال إذا بقي بعض‪44‬هم ينتف‪4‬ع ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة ح‪44‬تى بع‪44‬د انقض‪44‬اء العق‪4‬د‪ ،‬فعندئ‪ٍ4‬ذ يتج‪44‬دد العق‪4‬د بالنس‪44‬بة لمن ظ‪44‬ل ينتف‪4‬ع‪ ،‬أم‪44‬ا‬
‫اآلخرون فينقضي عقدهم دون تجديد (جبر‪2013 ،‬م)‪.‬‬

‫انتقال شروط العقد القديم إلى الجديد باستثناء المدة‪ :‬تكون شروط العقد الجديد هي ذاتها شروط العقد المنقضي‪ ،‬باستثناء‬
‫ش‪4‬رط الم‪4‬دة‪ ،‬إذ يك‪4‬ون العق‪4‬د مج‪4‬ددا لم‪4‬دة غ‪4‬ير مح‪4‬ددة‪ ،‬وعلي‪4‬ه فتك‪4‬ون الم‪4‬دة هي م‪4‬دة دف‪4‬ع األج‪4‬رة كم‪4‬ا بيّن ا ذل‪4‬ك في موض‪4‬ع‬
‫سابق من هذه الدراسة‪ ،‬فإذا كانت مدة العقد األصلي س‪4‬نة واح‪4‬دة‪ ،‬ت‪4‬دفع فيه‪4‬ا األج‪4‬رة ش‪4‬هريا‪ ،‬ف‪4‬إن م‪4‬دة العق‪4‬د الجدي‪4‬د تك‪4‬ون‬
‫شهرا واحدا قابال لالمتداد لشهٍر آخٍر إذا لم يحدث تنبيه من أحد الطرفين على اآلخر باإلخالء‪.‬‬

‫‪465‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫انتقال جميع تأمينات العقد األصلي إلى العقد الجديد‪ :‬فجميع التأمين‪4‬ات ال‪4‬تي ك‪4‬ان المس‪4‬تأجر ق‪4‬د ق‪4‬دمها للم‪4‬ؤجر في اإليج‪4‬ار‬
‫األول تنتقل إلى اإليجار الجديد‪ ،‬فإذا كان المس‪4‬تأجر ق‪4‬د ق‪4‬دم تأمين‪4‬ا عيني‪4‬ا ك‪4‬الرهن فإن‪4‬ه ينتق‪4‬ل إلى العق‪4‬د الجدي‪4‬د‪ ،‬أم‪4‬ا الكفال‪4‬ة‬
‫سواء كانت شخصية أو عينية ال تنتقل مباشرة إلى اإليجار الجديد إال إذا رضي الكفيل بذلك‪.‬‬

‫المحاضرة الثانية‬

‫ثانيًا‪ :‬انقضاء عقد اإليجار قبل انقضاء مدته‬

‫توطئ‪44‬ة‪ :‬ق‪44‬د ينتهي عق‪44‬د اإليج‪44‬ار قب‪44‬ل انقض‪44‬اء مدت‪44‬ه‪ ،‬وذل‪44‬ك إذا م‪44‬ا ت‪44‬وافر س‪44‬بب من أس‪44‬باب االنقض‪44‬اء‪ ،‬س‪44‬واء تل‪44‬ك األس‪44‬باب‬
‫العامة التي تنقضي بها اإليجارات عموما‪ ،‬أو نتيج‪4‬ة أس‪4‬باب ط‪4‬رأت أثن‪4‬اء الف‪4‬ترة الممت‪4‬دة لعق‪4‬د اإليج‪4‬ار وذل‪4‬ك نتيج‪4‬ة ت‪4‬وافر‬
‫ظرف أو عذٍر طارئ‪.‬‬

‫‪ .1‬األسباب العامة النقضاء عقد اإليجار‪:‬‬

‫األس‪44‬باب العام‪44‬ة النقض‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار تتمث‪44‬ل في األس‪44‬باب ال‪44‬تي تنقض‪44‬ي به‪44‬ا الرواب‪44‬ط العقدي‪44‬ة بص‪44‬فة عام‪44‬ة‪ ،‬وذل‪44‬ك تطبيق‪44‬ا‬
‫للقواع‪4‬د العام‪4‬ة‪ ،‬فعق‪4‬د اإليج‪4‬ار يمكن أن ينقض‪44‬ي بالفس‪4‬خ وذل‪4‬ك في ح‪4‬ال أخ‪ّ4‬ل أح‪4‬د ط‪4‬رفي العق‪4‬د بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه في مواجه‪4‬ة‬
‫المتعاق‪44‬د اآلخ‪44‬ر‪ ،‬كم‪44‬ا ينقض‪44‬ي أيض‪44‬ا باالنفس‪44‬اخ م‪44‬تى هلكت العين الم‪44‬ؤجرة بالس‪44‬بب األجن‪44‬بي‪ ،‬م‪44‬ا أدى إلى جع‪44‬ل تنفي‪44‬ذ أح‪44‬د‬
‫طرفي العقد اللتزامه مستحيال‪ ،‬وكذلك ينقضي عقد اإليجار باإلقالة أو التقايل‪ ،‬وذلك بتواف‪44‬ق اإلرادتين وس‪44‬بق أن بيّن ا أن‬
‫اإلقال‪4‬ة م‪4‬ا هي إال عق‪4‬د جدي‪4‬د يبرم‪4‬ه طرف‪4‬ا العق‪4‬د الم‪4‬راد التقاي‪4‬ل من‪4‬ه‪ ،‬ول‪4‬ذلك ال ب‪4‬د أن تت‪4‬وافر فيهم‪4‬ا األهلي‪4‬ة الالزم‪4‬ة إلب‪4‬رام‬
‫العقد المراد التقايل منه‪ ،‬وتطبيقا للقواعد العامة أيضا ينقضي عقد اإليجار باتحاد الذمة‪ ،‬فإذا ورث المستأجر الم‪44‬ؤجر أو‬
‫العكس‪ ،‬أو اش‪44‬ترى المس‪44‬تأجر العين الم‪44‬ؤجرة من الم‪44‬ؤجر‪ ،‬أو وهبه‪44‬ا ل‪44‬ه ه‪44‬ذا األخ‪44‬ير‪ ،‬أدى ذل‪44‬ك إلى اتح‪44‬اد الذم‪44‬ة‪ ،‬بحيث‬
‫أصبح الدائن والمدين شخصا واحدا‪ ،‬ويعتبر اتحاد الذمة وفقا للقواعد العامة سببا من أسباب انقض‪44‬اء العق‪44‬ود‪ ،‬وفي جمي‪44‬ع‬
‫األح‪44‬وال يعت‪44‬بر بطالن عق‪44‬د اإليج‪44‬ار أو التمس‪44‬ك ببطالن‪44‬ه س‪44‬ببا عام‪44‬ا النقض‪44‬ائه‪ ،‬ف‪44‬إذا تخّل ف ش‪44‬رط من ش‪44‬روط انعق‪44‬اده‪ ،‬أو‬
‫ش‪44‬اب إرادة أح‪44‬د ط‪44‬رفي العق‪44‬د عيب‪44‬ا من عي‪44‬وب اإلرادة أدت إلى جع‪44‬ل العق‪44‬د ق‪44‬ابال لإلبط‪44‬ال‪ ،‬وتمّس ك ص‪44‬احب الح‪44‬ق به‪44‬ذا‬
‫البطالن‪ ،‬فإن عقد اإليجار ينقضي ويصبح هو والعدم سواء‪ ،‬وفي هذه األسباب العام‪4‬ة لالنقض‪4‬اء ال يختل‪4‬ف عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‬

‫‪466‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫عن غ‪4‬يره من العق‪4‬ود المدني‪44‬ة األخ‪4‬رى‪ ،‬بي‪44‬د أن األث‪44‬ر ال‪44‬رجعي ألس‪44‬باب االنقض‪44‬اء يتعط‪44‬ل هن‪44‬ا‪ ،‬فال تمت‪44‬د آث‪44‬ار االنقض‪44‬اء إال‬
‫إلى المستقبل دون الماضي (خضر‪1979 ،‬م)‪ ،‬ومن ثم فإن جميع اآلثار التي يك‪4‬ون ق‪4‬د أنتجه‪4‬ا عق‪4‬د اإليج‪4‬ار في الماض‪4‬ي‬
‫فإنها تظ‪4‬ل قائم‪4‬ة؛ وذل‪4‬ك ألن‪4‬ه من المس‪4‬تحيل اس‪4‬تعادة م‪4‬ا مض‪4‬ى من ال‪4‬زمن‪ ،‬ف‪4‬إذا ك‪4‬ان المس‪4‬تأجر ق‪4‬د دف‪4‬ع األج‪4‬رة مق‪4‬دما عن‬
‫مدة اإليجار كاملة ثم انقضى العقد بالفسخ أو االنفساخ أو التقايل‪ ،‬فإنه ال يسترجع األجرة ال‪44‬تي س‪44‬بق ل‪44‬ه أن دفعه‪44‬ا‪ ،‬ولكن‬
‫من حق‪44‬ه اس‪44‬تردادها عن الم‪44‬دة المتبقي‪44‬ة‪ ،‬وفي المقاب‪44‬ل يج‪44‬وز للم‪44‬ؤجر المطالب‪44‬ة ب‪44‬األجرة المس‪44‬تحقة عن الم‪44‬دة الس‪44‬ابقة على‬
‫انقضاء العقد (أب‪4‬و الس‪4‬عود‪1996 ،‬م)‪ ،‬وال يعت‪4‬بر ذل‪4‬ك تطبيق‪4‬ا لألث‪4‬ر ال‪4‬رجعي‪ ،‬وإ نم‪4‬ا تنفي‪4‬ذا لعق‪4‬د اإليج‪4‬ار ال‪4‬ذي يقض‪4‬ي ب‪4‬أن‬
‫األجرة مقابل االنتفاع‪.‬‬

‫‪ .2‬إنهاء عقد اإليجار قبل انقضاء مدته للعذر الطارئ‪:‬‬

‫قد تطرأ أثناء تنفيذ عقد اإليجار بعض الظ‪4‬روف الطارئ‪4‬ة ال‪4‬تي ق‪44‬د ال يتوقعه‪4‬ا طرف‪44‬ا العق‪4‬د‪ ،‬ويك‪4‬ون من ش‪4‬أنها الت‪4‬أثير على‬
‫اس‪4‬تمراره‪ ،‬إم‪4‬ا ألن ذل‪4‬ك االس‪4‬تمرار أص‪4‬بح مرهق‪4‬ا ألح‪4‬د الط‪4‬رفين أو لكليهم‪4‬ا‪ ،‬وإ م‪4‬ا ألس‪4‬باب عارض‪4‬ة ت‪4‬رتب عليه‪4‬ا مخالف‪4‬ة‬
‫بن‪44‬ود عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬ال‪44‬تي اعتبره‪44‬ا الق‪44‬انون أس‪44‬بابا كافي‪44‬ة لجع‪44‬ل الم‪44‬ؤجر يط‪44‬الب ب‪44‬إخالء العين الم‪44‬ؤجرة من المس‪44‬تأجر قب‪44‬ل‬
‫انقضاء مدة اإليج‪4‬ار‪ ،‬والعدي‪4‬د من ه‪4‬ذه الح‪4‬االت نص عليه‪4‬ا ق‪44‬رار مجلس ال‪4‬وزراء رقم ‪19/94‬ه الخ‪4‬اص بتحدي‪4‬د العالق‪44‬ة‬
‫بين المالك والمستأجر‪ ،‬وفيما يلي نعرض لألسباب العارضة التي ينقضي بها عقد اإليجار قبل انقضاء مدته‪ ،‬ثم نع‪4‬رض‬
‫للح‪44‬االت الخاص‪44‬ة ال‪44‬تي أج‪44‬از فيه‪44‬ا النظ‪44‬ام للم‪44‬ؤجر إنه‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وإ خالء العين الم‪44‬ؤجرة من المس‪44‬تأجر ح‪44‬تى ول‪44‬و لم‬
‫ينته عقد اإليجار بعد‪.‬‬

‫أ‪ .‬موت المستأجر‪:‬‬

‫األصل في أث‪4‬ر وف‪4‬اة أح‪4‬د ط‪4‬رفي اإلج‪4‬ارة على بقائه‪4‬ا‪ :‬نص‪4‬ت الم‪4‬ادة ( ‪ )547‬من مجل‪4‬ة األحك‪4‬ام الش‪4‬رعية على‪" :‬ال تنفس‪4‬خ‬
‫اإلج ‪44‬ارة بم ‪44‬وت الم ‪44‬ؤجر أو م ‪44‬وت المس ‪44‬تأجر"‪ ،‬وعلى ذل ‪44‬ك فاألص ‪44‬ل في مجل ‪44‬ة األحك ‪44‬ام الش ‪44‬رعية وك ‪44‬ذلك غالبي ‪44‬ة الق ‪44‬وانين‬
‫الوض‪44‬عية أن عق‪4‬د اإليج‪44‬ار ال ينقض‪44‬ي بوف‪44‬اة المس‪44‬تأجر وال بوف‪44‬اة الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وأن‪44‬ه في حال‪44‬ة ت‪44‬وفي الم‪44‬ؤجر ف‪44‬إن عق‪4‬د اإليج‪44‬ار‬
‫يبقى قائما بين المستأجر وورث‪4‬ة الم‪4‬ؤجر‪ ،‬كم‪4‬ا أن‪4‬ه وفي ح‪4‬ال ت‪4‬وفي المس‪4‬تأجر ف‪4‬إن عق‪4‬د اإليج‪4‬ار يظ‪4‬ل قائم‪4‬ا وموج‪4‬ودا بين‬
‫ورثة المس‪4‬تأجر والم‪4‬ؤجر‪ ،‬وه‪4‬ذا ه‪4‬و الوض‪4‬ع الع‪4‬ادي واألص‪4‬ل ح‪4‬ال وف‪4‬اة أح‪4‬د ط‪4‬رفي عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬بي‪4‬د أن الق‪4‬انون خ‪4‬رج‬
‫عن ه‪44‬ذا األص‪44‬ل‪ ،‬وق‪44‬رر إمكاني‪44‬ة إنه‪44‬اء عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ح‪44‬ال وف‪44‬اة المس‪44‬تأجر‪ ،‬بينم‪44‬ا أبقى الوض‪44‬ع على م‪44‬ا ه‪44‬و علي‪44‬ه بالنس‪44‬بة‬
‫للم‪44‬ؤجر فال يت‪44‬أثر عق‪44‬د اإليج‪44‬ار بوفات‪44‬ه مهم‪44‬ا ك‪44‬انت الظ‪44‬روف‪ ،‬ويظ‪44‬ل ورثت‪44‬ه مل‪44‬تزمون بالعق‪44‬د ح‪44‬تى نهاي‪44‬ة مدت‪44‬ه‪ ،‬م‪44‬ا لم يقم‬
‫سبب من أسباب انقضائه سواء العامة أو الطارئة‪.‬‬

‫هل ينقضي عقد اإلجارة بوفاة أحد العاقدين في الفقه اإلسالمي‪ :‬اختل‪44‬ف فقه‪44‬اء الش‪44‬ريعة اإلس‪44‬المية بش‪44‬أن انقض‪44‬اء اإلج‪44‬ارة‬
‫بوف‪44‬اة أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين من عدم‪44‬ه‪ ،‬ف‪44‬ذهب جم‪44‬اهير من المالكي‪44‬ة والش‪44‬افعية والحنابل‪44‬ة إلى أن عق‪44‬د اإلج‪44‬ارة ال ينقض‪44‬ي بوف‪44‬اة‬
‫‪467‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أح‪44‬د المتعاق ‪44‬دين‪ ،‬أو م‪44‬وت كليهم‪44‬ا‪ ،‬وه‪44‬ذا الحكم مطل‪44‬ق ويس‪44‬توي أن ت‪44‬رد اإلج‪44‬ارة على منق‪44‬والت معين‪44‬ة بال‪44‬ذات أو معين‪44‬ة‬
‫ب‪44‬النوع‪ ،‬أو على عق‪44‬ارات‪ ،‬وي‪44‬ترتب على ذل‪44‬ك أن ورث‪44‬ة ك ‪ٍّ4‬ل منهم‪44‬ا تح‪44‬ل محل‪44‬ه في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬فيح‪44‬ق لورث‪44‬ة المس‪44‬تأجر‬
‫المت‪44‬وفى أن تح‪44‬ل محل‪44‬ه في اس‪44‬تيفاء من‪44‬افع العين الم‪44‬ؤجرة ب‪44‬اقي م‪44‬دة اإلج‪44‬ارة‪ ،‬وفي المقاب‪44‬ل يح‪44‬ق لورث‪44‬ة الم‪44‬ؤجر اس‪44‬تيفاء‬
‫أجرة العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬إن لم يكن الم‪4‬ؤجر ق‪4‬د اس‪4‬توفاها قب‪4‬ل ممات‪4‬ه‪ ،‬أم‪4‬ا األحن‪4‬اف فق‪4‬د ذهب‪4‬وا إلى أن اإلج‪4‬ارة تنقض‪4‬ي بوف‪4‬اة‬
‫العاقدين أو أحدهما‪ ،‬أيا كانت طبيعة العين المؤجرة‪ ،‬غير أنهم اشترطوا النقضاء اإلجارة بسبب وفاة أح‪44‬د المتعاق‪44‬دين أن‬
‫يكون العاقد قد عقدها لنفسه‪ ،‬أما إذا كان عقدها لغيره كالوكيل والوص‪44‬ي ون‪4‬اظر الوق‪44‬ف ووكي‪4‬ل التفليس‪4‬ة فإنه‪4‬ا ال تنقض‪44‬ي‬
‫بموته‪ ،‬والراجح في الفقه اإلسالمي هو ق‪44‬ول الجمه‪4‬ور ومن ثم ف‪44‬إن عق‪4‬د اإلج‪4‬ارة ال ينقض‪44‬ي بوف‪44‬اة المس‪4‬تأجر أو الم‪4‬ؤجر؛‬
‫وذلك ألن المنافع عند الجمهور تورث شأنها شأن األعيان (عبد القادر‪2006 ،‬م)‪.‬‬

‫تأثير وفاة أحد العاقدين في اإلجارة على بقائها في النظام السعودي‪ :‬عولجت هذه الحال‪44‬ة من خالل م‪44‬ا ج‪44‬اء في البن‪44‬د رقم‬
‫(‪ )3‬من ق ‪44‬رار مجلس ال ‪44‬وزراء رقم ‪19/1394‬ه المش ‪44‬ار إلي ‪44‬ه س ‪44‬ابقا وال ‪44‬ذي نص على‪ /3" :‬إذا ت ‪44‬وفي المس ‪44‬تأجر فيح ‪44‬ق‬
‫لخلفه ممن كان يشاركه السكن البقاء بنفس شروط العقد في العقار المؤجر‪ ،‬وكذلك يثبت هذا الحق لمن تنتقل إلي‪44‬ه ملكي‪44‬ة‬
‫المح‪44‬ل التج‪44‬اري بالوراث‪44‬ة أو ال‪44‬بيع في ح‪44‬التي م‪44‬وت المس‪44‬تأجر أو إفالس‪44‬ه أو في حال‪44‬ة تن‪44‬ازل بعض الش‪44‬ركاء في الس‪44‬جل‬
‫التجاري لبعضهم"‪ ،‬وهذا النص يقرر أصال عاما يفيد بقاء عقد اإليجار بع‪4‬د وف‪4‬اة المس‪4‬تأجر وع‪4‬دم ت‪4‬أثره به‪4‬ذه الواقع‪4‬ة‪ ،‬إذ‬
‫يظ ‪44‬ل من ح ‪44‬ق الخل ‪44‬ف ال ‪44‬ذين ك ‪44‬انوا يقيم ‪44‬ون مع ‪44‬ه في ذات الس ‪44‬كن البق ‪44‬اء في العق ‪44‬ار الم ‪44‬ؤجر‪ ،‬وذل ‪44‬ك ب ‪44‬ذات الش ‪44‬روط ال ‪44‬تي‬
‫تضمنها عقد اإليجار المبرم بين السلف المتوفى والم‪4‬ؤجر‪ ،‬ويب‪4‬دو أن األم‪4‬ر هن‪4‬ا ج‪4‬وازي لخل‪4‬ف الس‪4‬لف‪ ،‬وه‪4‬و ح‪4‬ق مق‪4‬رر‬
‫لهم وحدهم دون غيرهم‪ ،‬بمعنى أنه في ح‪4‬ال وف‪44‬اة المس‪4‬تأجر يك‪4‬ون للخل‪4‬ف الخي‪4‬ار بين البق‪4‬اء في العين الم‪4‬ؤجرة أو إنه‪4‬اء‬
‫عق‪44‬د اإليج‪44‬ار‪ ،‬ف‪44‬إذا اخت‪44‬اروا البق‪44‬اء فيه‪44‬ا‪ ،‬ال يج‪44‬وز حينه‪44‬ا للم‪44‬ؤجر أن يع‪44‬ترض على ذل‪44‬ك‪ ،‬وإ نم‪44‬ا يج‪44‬بر على االس‪44‬تمرار في‬
‫العقد كما ولو كان المستأجر ما زال على قيد الحياة‪ ،‬وفي ذات الوقت لهم الحق في إنه‪44‬اء عق‪4‬د اإليج‪44‬ار وه‪44‬و ح‪44‬ق مطل‪44‬ق‬
‫ال يش‪44‬ترط الس‪44‬تعماله أي ش‪44‬رط بحس‪44‬ب م‪44‬ا يب‪44‬دو من تفس‪44‬ير النص الق‪44‬انوني المش‪44‬ار إلي‪44‬ه‪ ،‬وذل‪44‬ك على خالف أحك‪44‬ام بعض‬
‫الق ‪44‬وانين األخ ‪44‬رى ال ‪44‬تي اش ‪44‬ترطت لتمس ‪44‬ك ورث ‪44‬ة المس ‪44‬تأجر به ‪44‬ذا الح ‪44‬ق أن يك ‪44‬ون اس ‪44‬تمرار اإليج ‪44‬ار مرهق ‪44‬ا لهم (خض ‪44‬ر‪،‬‬
‫‪1979‬م)‪ ،‬وما يمكننا قوله هنا إنه يشترط الستعمال ورثة المستأجر هذا الخيار توافر شروط معين‪44‬ة يمكن اس‪44‬تنباطها من‬
‫خالل ما جاء في النص السابق وتتمثل هذه الشروط فيما يلي‪:‬‬

‫الشرط األول‪ :‬استمرار العقد مع الخلف‪ :‬كما هو واضح من النص القانوني فإن لفظ الخلف ج‪44‬اء عام‪44‬ا‪ ،‬ومن ثم‬
‫فه‪44‬و يش‪44‬مل الخل‪44‬ف الع‪44‬ام والخل‪44‬ف الخ‪44‬اص ك‪44‬ذلك‪ ،‬والخل‪44‬ف الع‪44‬ام ه‪44‬و من يخل‪44‬ف الس‪44‬لف في ذمت‪44‬ه المالي‪44‬ة كله‪44‬ا أو‬
‫جزء غير محدد منها‪ ،‬وهو الوارث لكل التركة أو جزء منه‪4‬ا أو الموص‪4‬ى ل‪4‬ه بج‪4‬زء غ‪4‬ير مح‪4‬دد من الترك‪4‬ة‪ ،‬أم‪4‬ا‬
‫الخلف الخاص فهو من يخل‪4‬ف الس‪4‬لف في ج‪4‬زء مح‪4‬دد من ذمت‪4‬ه المالي‪4‬ة‪ ،‬كالمش‪4‬تري والموه‪4‬وب ل‪4‬ه والموص‪4‬ى ل‪4‬ه‬
‫وغيرهم ممن ينقل لهم السلف حقا عينيا بموجب تصرف قانوني‪ ،‬ومن ثم فإن لم يكن من يقيم مع المستأجر من‬

‫‪468‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫خلفه العام أو الخ‪4‬اص فال يل‪4‬تزم الم‪4‬ؤجر بالبق‪4‬اء في الرابط‪4‬ة العقدي‪4‬ة‪ ،‬وك‪4‬ذلك أيض‪44‬ا ينتق‪4‬ل الح‪4‬ق في اإلج‪4‬ارة وفق‪4‬ا‬
‫له‪4‬ذا البن‪4‬د من الق‪4‬رار إلى ورث‪4‬ة مال‪4‬ك المح‪4‬ل التج‪4‬اري (الج‪4‬دك)‪ ،‬وإ لى خلف‪4‬ه الخ‪4‬اص (مش‪4‬تري المح‪4‬ل التج‪4‬اري)‪،‬‬
‫وس ‪44‬بق أن رأين ‪44‬ا أن الج ‪44‬دك ينتق ‪44‬ل من الم ‪44‬ؤجر إلى مش ‪44‬تري المح ‪44‬ل التج ‪44‬اري دون أن يتوق ‪44‬ف ذل ‪44‬ك على موافق ‪44‬ة‬
‫المؤجر‪ ،‬بل وينفذ حتى ولو اشترط المؤجر عدم التنازل عن اإليجار صراحة في عقد اإليجار‪.‬‬

‫الش‪4‬رط الث‪4‬اني‪ :‬أن تك‪4‬ون العين الم‪4‬ؤجرة عق‪4‬ارا مع‪4‬دا للس‪4‬كنى أو كمح‪4‬ل تج‪4‬اري‪ :‬وعلي‪4‬ه إذا ك‪4‬انت العين الم‪4‬ؤجرة‬
‫ليست عقارا كأن كانت منقوال سواء منقوال ماديا كالسيارات واألجهزة الكهربائية‪ ،‬أو كانت منقوال معنويا كح‪44‬ق‬
‫المؤل‪44‬ف والعالم‪44‬ات التجاري‪44‬ة‪ ،‬ف‪44‬إن ه‪44‬ذا الحكم ال ينطب‪44‬ق‪ ،‬وك‪44‬ذلك ال ينطب‪44‬ق ه‪44‬ذا الحكم إذا ك‪44‬ان العق‪44‬ار الم‪44‬ؤجر ق‪44‬د‬
‫ُخ صص لغرٍض آخر غير السكنى‪ ،‬أو لم يكن قد خص‪44‬ص كمح‪4‬ل تج‪4‬اري‪ ،‬ك‪4‬أن يخصص‪44‬ه كمخ‪4‬زن لبض‪44‬ائعه‪ ،‬أو‬
‫يقيم فيه قاعة للمناسبات‪ ،‬فإذا لم يكن العقار قد تم تأجيره للسكنى أو لفتح محل تجاري فيه فال يعد هذا االستثناء‬
‫قائما لعدم توافر شروطه‪.‬‬

‫الشرط الثالث‪ :‬أن يكون الخلف ممن يشارك المستأجر السكن وقت الوف‪44‬اة‪ :‬وعلي‪44‬ه إذا ك‪44‬ان الخل‪4‬ف من الورث‪44‬ة أو‬
‫الموص ‪44‬ى ل ‪44‬ه أو ممن آل إليهم ح ‪44‬ق عي ‪44‬ني من المس ‪44‬تأجر‪ ،‬ال يقيم ‪44‬ون م ‪44‬ع المس ‪44‬تأجر في ذات الس ‪44‬كن وقت الوف ‪44‬اة‬
‫فإنهم ال يملكون ذلك الخيار‪.‬‬

‫فإذا تخلفت الشروط الثالث‪4‬ة أو أح‪4‬دها‪ ،‬ف‪4‬إن الخي‪4‬ار ال‪4‬ذي ق‪4‬رره الق‪4‬رار لخل‪4‬ف المس‪4‬تأجر المت‪4‬وفى يتخل‪4‬ف‪ ،‬ويك‪4‬ون من ح‪4‬ق‬
‫المؤجر مطالبة الورثة أو الخلف الخاص أو مشتري المحل التجاري بإخالء العين المؤجرة‪ ،‬فإذا اختار هؤالء البق‪44‬اء في‬
‫العين الم ‪44‬ؤجرة خ ‪44‬ارج نط ‪44‬اق ه ‪44‬ذه الش ‪44‬روط الثالث ‪44‬ة‪ ،‬ف ‪44‬إن الم ‪44‬ؤجر ال يج ‪44‬بر على االس ‪44‬تمرار في ه ‪44‬ذه العالق ‪44‬ة اإليجاري ‪44‬ة‪،‬‬
‫ويكون من حقه إنهاء عقد اإليجار‪ ،‬إذ الخيار يكون له في هذه الحالة وليس لورثة المستأجر‪.‬‬

‫ب‪ .‬إفالس المستأجر‪:‬‬

‫آث ‪44‬ار إفالس المس ‪44‬تأجر على بق ‪44‬اء عق ‪44‬د اإليج ‪44‬ار‪ :‬ع ‪44‬رفت الم ‪44‬ادة (‪ )103‬من نظ ‪44‬ام المحكم ‪44‬ة التجاري ‪44‬ة الص ‪44‬ادر بالمرس ‪44‬وم‬
‫الملكي رقم م‪ 2/‬وبت‪44‬اريخ ‪15/1/1390‬ه المفلس بأن‪44‬ه ه‪44‬و "من اس‪44‬تغرقت ال‪44‬ديون جمي‪44‬ع أموال‪44‬ه فعج‪44‬ز عن تأديته‪44‬ا"‪ ،‬وفي‬
‫شأن الديون اآلجلة تقضي القواعد العامة بأن آج‪44‬ال جمي‪44‬ع ال‪44‬ديون تس‪44‬قط إذا أفلس الم‪44‬دين أو أعس‪44‬ر‪ ،‬وعلى ال‪44‬رغم من أن‬
‫نظ ‪44‬ام المحكم ‪44‬ة التجاري ‪44‬ة لم ينص ص ‪44‬راحة على ه ‪44‬ذا األص ‪44‬ل إال أن ‪44‬ه يمكن اس ‪44‬تنباطه من نص الم ‪44‬ادة (‪ )111‬من ‪44‬ه ال ‪44‬تي‬
‫نص ‪44‬ت في نهايته ‪44‬ا على أن " ك ‪44‬ل من ل ‪44‬ه دين على المفلس يراج ‪44‬ع أمين المجلس وأمن ‪44‬اء الديان ‪44‬ة ال ‪44‬ذين تنتخبهم المحكم ‪44‬ة‬
‫للتحقيق وقيد مطلوباتهم داخل المدة المذكورة"‪ ،‬فهذه المادة جاء فيها أن كل من له دين‪ ،‬ولم تحدد ما إذا ك‪4‬ان ال‪4‬دين آجال‬
‫أم عاجال‪ ،‬وفي هذه الحالة ووفقا للقواعد الفقهية يجري المطل‪4‬ق على إطالق‪4‬ه م‪4‬ا لم يقم دلي‪4‬ل التقيي‪4‬د نص‪44‬ا أو دالل‪4‬ة‪ ،‬وبن‪4‬اء‬
‫‪469‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫عليه نستطيع القول إن إفالس المستأجر أو إعساره يترتب عليه سقوط آجال جميع ديون‪44‬ه‪ ،‬واألص‪44‬ل أن يش‪44‬مل ه‪44‬ذا أيض‪44‬ا‬
‫دين األجرة إن لم تكن قد استحقت بعد‪ ،‬وهذا هو األصل في النظام السعودي‪ ،‬بيد أنه ورغب‪4‬ة من المنظم في ع‪4‬دم إه‪4‬دار‬
‫أدنى حق‪44‬وق المس‪44‬تأجر في البق‪44‬اء في س‪44‬كٍن يؤوي‪44‬ه ه‪44‬و وعائلت‪44‬ه‪ ،‬واس‪44‬تمرار عمل‪44‬ه في محل‪44‬ه التج‪44‬اري‪ ،‬ورغب‪44‬ة أيض‪44‬ا في‬
‫حماية المؤجر ومصالحه‪ ،‬فقد جعل لدين األجرة امتيازا على أموال المستأجر المفلس‪ ،‬بحيث يتقدم المؤجر بدين األج‪44‬رة‬
‫على ب ‪44‬اقي ال ‪44‬ديون العادي ‪44‬ة‪ ،‬وه ‪44‬ذا م ‪44‬ا نص ‪44‬ت علي ‪44‬ه الم ‪44‬ادة (‪ )119‬من نظ ‪44‬ام المحكم ‪44‬ة التجاري ‪44‬ة فج ‪44‬اء فيه ‪44‬ا‪" :‬إن إيج ‪44‬ارات‬
‫المسكن ومحالت التجارة وأجر الخدم والكتبة ومهر الزوجة كل ذلك من الديون الممتازة على سائر الغرماء"‪ ،‬ويبدو أن‬
‫هذا الحكم الذي قرره نص المادة ‪ 119‬من نظام المحكم‪44‬ة التجاري‪44‬ة يه‪44‬دف إلى منح المس‪44‬تأجر المفلس فرص‪44‬ة لالس‪44‬تمرار‬
‫في سكنه والمحل الذي يمارس فيه تجارت‪4‬ه إن ك‪4‬ان م‪4‬ؤجرا أيض‪44‬ا‪ ،‬وذل‪4‬ك من ب‪4‬اب طمأن‪4‬ة الم‪4‬ؤجر على حقوق‪44‬ه‪ ،‬وإ عطائ‪4‬ه‬
‫ضمانة كافية بالوفاء باألجرة التي لم تحل بعد‪ ،‬األمر ال‪4‬ذي يع‪4‬ني بق‪4‬اء عق‪4‬د اإليج‪4‬ار في حال‪4‬ة اإلفالس أو اإلعس‪4‬ار وع‪4‬دم‬
‫انقض‪44‬ائها (ج‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬ويفهم من ذل‪44‬ك أيض‪44‬ا أن‪44‬ه إذا لم يكن ثم‪44‬ة ض‪44‬مانة تض‪44‬من للم‪44‬ؤجر الحص‪44‬ول على األج‪44‬رة في‬
‫حال إفالس المستأجر فإنه يحق له المطالبة بفسخ العقد‪ ،‬ويعد ذلك تنازال منه عن اس‪4‬تخدام ح‪4‬ق االمتي‪4‬از ال‪4‬ذي منح‪4‬ه إي‪4‬اه‬
‫نظام المحكمة التجارية على النحو السالف بيانه‪.‬‬

‫ح‪4‬ق مش‪4‬تري المح‪4‬ل التج‪4‬اري من المس‪4‬تأجر المفلس باالس‪4‬تمرار في إيج‪4‬اره‪ :‬األص‪4‬ل كم‪4‬ا أس‪4‬لفنا ه‪4‬و انقض‪4‬اء كاف‪4‬ة ال‪4‬ديون‬
‫والعالقات العقدية التي يكون المفلس قد أبرمها مع الغير في حال تم إشهار إفالس‪4‬ه‪ ،‬وبيّن ا أيض‪44‬ا أن المنظم الس‪4‬عودي في‬
‫نظ‪44‬ام المحكم‪44‬ة التجاري‪44‬ة رقم م‪ 2/‬لع‪44‬ام ‪1390‬ه اس‪44‬تثنى دين األج‪44‬رة من س‪44‬قوط أجل‪44‬ه‪ ،‬وجع‪44‬ل ل‪44‬ه ح‪44‬ق امتي‪44‬از على س‪44‬ائر‬
‫الديون العادية؛ وذلك من باب طمأنة المؤجر ورعاية الكرامة اإلنسانية والحياة اآلدمية للمستأجر‪ ،‬ولذلك ج‪44‬اء نص البن‪44‬د‬
‫الثالث من قرار مجلس الوزراء رقم ‪19/1394‬ه‪ ،‬وأعطى لمشتري المحل التجاري في حال حصل البيع نتيج‪44‬ة إفالس‬
‫المس‪44‬تأجر‪ ،‬أن يس‪44‬تبقي العق‪44‬ار الم‪44‬ؤجر في ي‪44‬ده ب‪44‬ذات ش‪44‬روط العق‪44‬د الس‪44‬ابق‪ ،‬ومن ثم يك‪44‬ون لمش‪44‬تري المح‪44‬ل التج‪44‬اري من‬
‫تفليسة المستأجر أن يستبقي العقار المقام فيه المحل التجاري في يده‪ ،‬وله الخي‪44‬ار في ذل‪44‬ك‪ ،‬إذ يع‪44‬د الح‪44‬ق في اإلج‪44‬ارة من‬
‫ضمن عناصر المحل التجاري وهو من العناصر اإللزامي‪4‬ة ال‪4‬تي يجب أن تك‪4‬ون موج‪4‬ودة في المح‪4‬ل التج‪4‬اري عن‪4‬د بيع‪4‬ه‪،‬‬
‫فإن اختار االستمرار في الرابطة العقدية مع المؤجر فال يملك هذا األخير حينها خيار المطالبة بفسخ العقد ما دامت مدة‬
‫العقد ما زالت قائمة‪ ،‬والحكمة من ذلك أن العق‪4‬ار المق‪4‬ام في‪4‬ه المح‪4‬ل التج‪4‬اري يع‪4‬د ذا أهمي‪4‬ة بالغ‪4‬ة بالنس‪4‬بة لعنص‪4‬ر الزب‪4‬ائن‬
‫والس‪4‬معة التجاري‪4‬ة‪ ،‬وهم‪4‬ا عنص‪44‬ران مهم‪4‬ان من عناص‪44‬ر المح‪4‬ل التج‪4‬اري‪ ،‬أم‪4‬ا إذا لم يتعل‪4‬ق األم‪4‬ر بالمح‪4‬ل التج‪4‬اري وإ نم‪4‬ا‬
‫ب‪44‬أموال أخ‪44‬رى اس‪44‬تأجرها المس‪44‬تأجر المفلس ف‪44‬إن ه‪44‬ذا الخي‪44‬ار ال يتحق‪44‬ق‪ ،‬ويع‪44‬اد ب‪44‬ه إلى األص‪44‬ل وه‪44‬و االنقض‪44‬اء‪ ،‬إذ ي‪44‬ترتب‬
‫على إفالسه في هذه الحالة حلول آجال الديون ومن ثم انقضاء عقد اإليجار‪.‬‬

‫‪470‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المحاضرة الثالثة‬
‫ثالثًا‪ :‬حاالت انقضاء عقد اإليجار في ضوء قرار مجلس الوزراء رقم ‪ 19‬لعام ‪1394‬هـ‬

‫توطئ‪AA‬ة‪ :‬عق‪44‬د اإليج‪44‬ار من العق‪44‬ود الالزم‪44‬ة‪ ،‬ال‪44‬تي ال يج‪44‬وز فس‪44‬خها إال بمس‪44‬وٍغ ش‪44‬رعي وق‪44‬انوني (أب‪44‬و الس‪44‬عود‪1996 ،‬م)‪،‬‬
‫وعلي‪44‬ه فال يج‪44‬وز ألي من الط‪44‬رفين المطالب‪44‬ة بفس‪44‬خ عق‪44‬د اإليج‪44‬ار قب‪44‬ل انقض‪44‬اء مدت‪44‬ه‪ ،‬إذا لم يكن لمطلب‪44‬ه م‪44‬برر ق‪44‬انوني أو‬
‫ش ‪44‬رعي مقب ‪44‬ول‪ ،‬والقاض ‪44‬ي ال يس ‪44‬تجيب لطلب الفس ‪44‬خ المق ‪44‬دم من أح ‪44‬د ط ‪44‬رفي العق ‪44‬د‪ ،‬في ح ‪44‬ال لم يكن ل ‪44‬ذلك الطلب س ‪44‬بب‬
‫مس‪44‬تمد من الش‪44‬رع أو الق‪44‬انون‪ ،‬وللقاض‪44‬ي في القض‪44‬اء بالفس‪44‬خ في جمي‪44‬ع األح‪44‬وال س‪44‬لطة تقديري‪44‬ة لمن‪44‬ع تعس‪44‬ف الم‪44‬ؤجر أو‬
‫المستأجر في استعمال هذا الحق‪ ،‬وتكمن األسباب العام‪4‬ة لفس‪4‬خ عق‪4‬د اإليج‪4‬ار‪ ،‬في إخالل أح‪4‬د ط‪4‬رفي العق‪4‬د بتنفي‪4‬ذ التزام‪4‬ه‬
‫في مواجه ‪44‬ة الط ‪44‬رف اآلخ ‪44‬ر‪ ،‬أو إذا أص ‪44‬بح تنفي ‪44‬ذ االل ‪44‬تزام مرهق ‪44‬ا ألٍّي من ط ‪44‬رفي العق ‪44‬د (ج ‪44‬بر‪2013 ،‬م)‪ ،‬وه ‪44‬ذا محض‬
‫تط‪44‬بيق للقواع‪44‬د العام‪44‬ة‪ ،‬وال يختل‪44‬ف تطبيقه‪44‬ا في عق‪44‬د اإليج‪44‬ار عن‪44‬ه في أي عق‪44‬د من العق‪44‬ود المدني‪44‬ة األخ‪44‬رى‪ ،‬ول‪44‬ذا نحي‪44‬ل‬
‫بشأنها إلى القواعد العامة‪ ،‬ومع ذل‪4‬ك فق‪4‬د تض‪44‬من مجلس ال‪4‬وزراء رقم ‪ 19‬لع‪4‬ام ‪1394‬ه ع‪4‬دة ح‪4‬االت أج‪4‬از فيه‪4‬ا للم‪4‬ؤجر‬
‫المطالب‪44‬ة بفس‪44‬خ عق‪44‬د اإليج‪44‬ار وإ خالء المس‪44‬تأجر من العين الم‪44‬ؤجرة قب‪44‬ل انقض‪44‬اء م‪44‬دة اإليج‪44‬ار‪ ،‬وذل‪44‬ك على خالف األص‪44‬ل‬
‫الذي يقضي بل‪4‬زوم عق‪4‬د اإليج‪4‬ار وع‪4‬دم ج‪4‬واز التنص‪4‬ل من‪4‬ه إال بع‪4‬د انقض‪4‬اء مدت‪4‬ه‪ ،‬وفيم‪4‬ا يلي نع‪4‬الج الح‪4‬االت ال‪4‬تي أورده‪4‬ا‬
‫القرار على سبيل االستثناء على مبدأ لزوم عقد اإليجار‪.‬‬

‫‪ .1‬فسخ العقد المتناع المستأجر عن دفع األجرة‪:‬‬

‫‪471‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫نص ‪44‬ت الفق ‪44‬رة األولى من البن ‪44‬د رقم (‪ )4‬من ق ‪44‬رار مجلس ال ‪44‬وزراء رقم ‪19/94‬ه على‪" :‬ال يج ‪44‬وز للم ‪44‬ؤجر طلب إخالء‬
‫العق‪44‬ار من المس‪44‬تأجر إال في الح‪44‬االت اآلتي‪44‬ة‪-1 :‬امتن‪44‬اع المس‪44‬تأجر بالعق‪44‬ار عن الوف‪44‬اء ب‪44‬األجرة عن‪44‬د اس‪44‬تحقاقها أو بالوف‪44‬اء‬
‫بشرط آخر من شروط اإليجار بعد مض‪44‬ى م‪4‬دة خمس‪4‬ة عش‪4‬ر يوم‪4‬ا على إخط‪4‬اره بالوف‪44‬اء"‪ ،‬وس‪4‬بق أن عرض‪44‬نا له‪4‬ذه الحال‪4‬ة‬
‫أثناء حديثنا عن التزام المستأجر بدفع األجرة وجزاء مخالفته لهذا االلتزام‪ ،‬ولذا فإننا نحي‪44‬ل إلى م‪44‬ا س‪44‬بق أن قي‪44‬ل في ه‪44‬ذا‬
‫الجانب لعدم التكرار‪.‬‬

‫‪ .2‬فسخ العقد إلخالل المستأجر في الحفاظ على العين المؤجرة‪:‬‬

‫هذه الحالة نصت عليها الفقرة الثانية من البند الرابع من ق‪4‬رار مجلس ال‪4‬وزراء المش‪4‬ار إلي‪4‬ه‪ ،‬حيث نص‪4‬ت على‪" :‬إض‪4‬رار‬
‫المستأجر بالعقار المؤجر أو اس‪4‬تعماله بم‪4‬ا يخ‪4‬الف ش‪4‬روط العق‪4‬د أو بم‪4‬ا يج‪4‬اوز ح‪4‬دود االس‪4‬تعمال المعت‪4‬اد أو س‪4‬ماحه لغ‪4‬يره‬
‫ب ‪44‬أي أم ‪44‬ر من ه ‪44‬ذه األم ‪44‬ور"‪ ،‬وه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة أيض ‪44‬ا تم معالجته ‪44‬ا ونحن بص ‪44‬دد دراس ‪44‬ة ال ‪44‬تزام المس ‪44‬تأجر بالحف ‪44‬اظ على العين‬
‫الم ‪44‬ؤجرة وع ‪44‬دم اس ‪44‬تعمالها في غ ‪44‬ير الغ ‪44‬رض ال ‪44‬ذي أّج رت من أجل ‪44‬ه أو الغ ‪44‬رض ال ‪44‬ذي أع ‪44‬دت ل ‪44‬ه‪ ،‬كم ‪44‬ا يعت ‪44‬بر المس ‪44‬تأجر‬
‫مس‪44‬ؤوال عن أي‪44‬ة أض‪44‬رار يلحقه‪44‬ا غ‪44‬يره ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة م‪44‬تى ك‪44‬ان المس‪44‬تأجر ه‪44‬و من س‪44‬مح له‪44‬ذا الغ‪44‬ير ال‪44‬دخول في العين‬
‫الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬فمس‪4‬ؤولية المس‪4‬تأجر قائم‪4‬ة هن‪4‬ا ح‪4‬تى ول‪4‬و لم يكن ه‪4‬و من ألح‪4‬ق األض‪4‬رار ب‪4‬العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬وإ نم‪4‬ا أح‪4‬د الت‪4‬ابعين‬
‫له‪ ،‬ومصطلح التابعين هنا ليس مصطلحا ضيقا يشمل فق‪4‬ط من ت‪44‬ربطهم بالمس‪44‬تأجر عالق‪44‬ة تبعي‪44‬ة (طلب‪44‬ة‪1999 ،‬م)‪ ،‬وإ نم‪44‬ا‬
‫تش‪44‬مل ك‪44‬ل من تمكن من دخ‪44‬ول العين الم‪44‬ؤجرة ب‪44‬إذن المس‪44‬تأجر‪ ،‬فيعت‪44‬بر الض‪44‬يوف والزائ‪44‬رون والخ‪44‬دم واألبن‪44‬اء والعم‪44‬ال‬
‫وغ‪44‬يرهم ت‪44‬ابعين للمس‪44‬تأجر‪ ،‬ومن ثم يح‪44‬ق للم‪44‬ؤجر في ح‪44‬ال ألح‪44‬ق المس‪44‬تأجر أو أح‪44‬د تابعي‪44‬ه ض‪44‬ررا ب‪44‬العين الم‪44‬ؤجرة‪ ،‬أو‬
‫استعمل العين الم‪4‬ؤجرة في غ‪4‬ير الغ‪4‬رض ال‪4‬ذي أج‪4‬رت من أجل‪4‬ه أو خصص‪44‬ت ل‪4‬ه‪ ،‬أن يط‪4‬الب بفس‪4‬خ عق‪4‬د اإليج‪4‬ار وإ خالء‬
‫العين المؤجرة‪ ،‬وكما أسلفنا يظل للقاضي سلطة تقديرية في الحكم بالفسخ‪ ،‬وقد ال يحكم ب‪44‬ه إن رأى أن الم‪44‬ؤجر متعس‪44‬ف‬
‫في اس‪4‬تعمال حق‪4‬ه‪ ،‬وأن الض‪4‬رر ال‪4‬ذي يدعي‪4‬ه ال يتناس‪4‬ب م‪4‬ع كّم الض‪4‬رر ال‪4‬ذي س‪4‬يعود على المس‪4‬تأجر ح‪4‬ال تم فس‪4‬خ العق‪4‬د‪،‬‬
‫وج ‪44‬ديٌر ذك ‪44‬ره هن ‪44‬ا أن ع ‪44‬دم اس ‪44‬تعمال المس ‪44‬تأجر العين الم ‪44‬ؤجرة يع ‪44‬د أيض ‪44‬ا من قبي ‪44‬ل إخالل ‪44‬ه بتنفي ‪44‬ذ التزام ‪44‬ه في مواجه ‪44‬ة‬
‫الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ف‪44‬إذا م‪ّ4‬ر على تس‪44‬لم المس‪44‬تأجر العين الم‪44‬ؤجرة م‪44‬دة زمني‪44‬ة معين‪44‬ة ولم يس‪44‬تعملها خالله‪44‬ا ج‪44‬از للم‪44‬ؤجر أن يلج‪44‬أ إلى‬
‫القض‪44 4‬اء ويط‪44 4‬الب بفس‪44 4‬خ عق‪44 4‬د اإليج‪44 4‬ار وإ خالء العين الم‪44 4‬ؤجرة‪ ،‬وق‪44 4‬د ص‪44 4‬ادقت محكم‪44 4‬ة التمي‪44 4‬يز الس‪44 4‬عودية ب‪44 4‬القرار رقم‬

‫‪472‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪387/1‬ص‪ ،‬وتاريخ ‪27/5/1408‬هـ على الحكم الصادر بفتح دكان المدعي وهو الم‪44‬ؤجر‪ ،‬وال‪44‬تي أقامه‪44‬ا على المس‪44‬تأجر‬
‫الغائب عن العين الم‪4‬ؤجرة م‪4‬دة س‪4‬نة كامل‪4‬ة فج‪4‬اء في ق‪4‬رار المحكم‪4‬ة‪" :‬بن‪4‬اًء على م‪4‬ا تق‪4‬دم من ال‪4‬دعوى‪ ،‬وم‪4‬ا أقام‪4‬ه الم‪4‬دعي‬
‫من دليٍل على تملكه البيت الذي يقع فيه دكانه في الجهة الجنوبية الشرقية (الدمام)‪ ،‬وبناًء على شهادة الش‪4‬اهدين المع‪4‬دلين‬
‫شرعا‪ ،‬وبناء على قرار عمد الدمام عن عدم تمكنهم من العثور على مستأجر دكان المدعي‪ ،‬وحيث انتهت مدة اإليجار‪،‬‬
‫ولم يحض‪44‬ر المس‪44‬تأجر لتجدي‪44‬د عق‪44‬د اإليج‪44‬ار ل‪44‬ذا فق‪44‬د حكمت بفتح دك‪44‬ان الم‪44‬ؤجر على الغ‪44‬ائب من ت‪44‬اريخ ‪15/3/1407‬ه‪،‬‬
‫وعلى مأمور بيت المال استالم ما فيه إن وجد فيه شيئا‪ ....‬الحكم"‪.‬‬

‫‪ .3‬فسخ العقد بسبب حاجة المؤجر إلى العين المؤجرة‪:‬‬

‫نص‪44‬ت الفق‪44‬رة الثالث‪44‬ة من البن‪44‬د الراب‪44‬ع من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء المش‪44‬ار إلي‪44‬ه على‪" :‬ال يج‪44‬وز للم‪44‬ؤجر طلب إخالء ‪/3 ...‬‬
‫حاج‪44‬ة المال‪44‬ك إلى س‪44‬كنى العق‪44‬ار الم‪44‬ؤجر بنفس‪44‬ه أو بمن تلزم‪44‬ه نفقت‪44‬ه ش‪44‬رعا من غ‪44‬ير أن تك‪44‬ون لدي‪44‬ه دار أخ‪44‬رى ص‪44‬الحة‬
‫لسكناه"‪ ،‬ويبدو أن المنظم السعودي أراد تقيي‪4‬د ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة وجع‪4‬ل إعماله‪4‬ا في أض‪4‬يق الح‪4‬دود‪ ،‬ول‪4‬ذا اش‪4‬ترط لس‪4‬ماع دع‪4‬وى‬
‫المؤجر بإخالء العين المؤجرة من المستأجر على الرغم من عدم انقضاء عقده شروطا ال بد من توافرها وهي‪:‬‬

‫أ‪ .‬حاجة المؤجر إلى العين المؤجرة لنفسه أو ألحد ممن تلزمه نفقتهم‪:‬‬
‫فيشترط لسماع دعوى المؤجر التي يطالب فيه‪4‬ا بفس‪4‬خ عق‪4‬د اإليج‪4‬ار وإ خالء العين الم‪4‬ؤجرة أن تك‪4‬ون ل‪4‬ه ه‪4‬و نفس‪4‬ه حاج‪4‬ة‬
‫في ه ‪44‬ذه العين الم ‪44‬ؤجرة أو ألح ‪44‬د ممن تلزم ‪44‬ه نفقتهم‪ ،‬وال ‪44‬ذين تلزم ‪44‬ه نفقتهم هم الوال ‪44‬دان (األم واألب)‪ ،‬واألبن ‪44‬اء والبن ‪44‬ات‪،‬‬
‫وزوجاته ويشمل أيضا كل من يرثه هو أو يرث منه لو م‪4‬ات‪ ،‬وعلي‪4‬ه يج‪4‬وز للم‪4‬ؤجر المطالب‪4‬ة ب‪4‬إخالء العين الم‪4‬ؤجرة ل‪4‬و‬
‫احتاج العق‪4‬ار الم‪4‬ؤجر لس‪4‬كناه ه‪4‬و أو س‪4‬كنى والدي‪4‬ه أو أح‪4‬دهما‪ ،‬أو س‪4‬كنى أبنائ‪4‬ه‪ ،‬أو زوجات‪4‬ه‪ ،‬ويش‪4‬مل االس‪4‬تثناء أيض‪44‬ا ك‪4‬ل‬
‫من يمكن أن ي‪44‬ورث الم‪44‬ؤجر أو ي‪44‬رث ه‪44‬و من‪44‬ه‪ ،‬ك‪44‬األخ واألخت‪ ،‬واألحف‪44‬اد والج‪44‬د والج‪44‬دة‪ ،‬كم‪44‬ا يش‪44‬مل العم‪44‬ات واألعم‪44‬ام‬
‫وأبن‪44‬اء األعم‪44‬ام‪ ،‬وذل‪44‬ك إذا تحققت ش‪44‬روط م‪44‬يراثهم وهك‪44‬ذا‪ ،‬أم‪44‬ا م‪44‬ا ع‪44‬دا ذل‪44‬ك فال يش‪44‬ملهم ه‪44‬ذا االس‪44‬تثناء‪ ،‬ومن ثم ل‪44‬و أراد‬
‫الم ‪44‬ؤجر أن يس ‪44‬كن أح ‪44‬د أص ‪44‬دقائه أو أقارب ‪44‬ه من غ ‪44‬ير ال ‪44‬وارثين من ‪44‬ه أو ال ‪44‬وارث ه ‪44‬و لهم في العق ‪44‬ار الم ‪44‬ؤجر فال يمكن ‪44‬ه‬
‫االستفادة من هذا االستثناء‪.‬‬

‫‪473‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫ب‪ .‬أن يكون سبب اإلخالء الُّس ْك َنى‪:‬‬

‫فيشترط لس‪4‬ماع دع‪4‬واه ب‪4‬اإلخالء أن يك‪4‬ون ه‪4‬دف مطالب‪4‬ة الم‪4‬ؤجر ب‪4‬اإلخالء ه‪4‬و رغبت‪4‬ه في ش‪4‬غل العين الم‪4‬ؤجرة لس‪4‬كناه أو‬
‫سكنى من تلزمه نفقتهم على النحو الذي بيناه أعاله‪ ،‬فإذا كان يرغب في ش‪4‬غلها لتخ‪4‬زين بض‪4‬ائعه أو لممارس‪4‬ة تجارت‪4‬ه أو‬
‫تجارة أحد ممن يلزمه نفقتهم‪ ،‬فال يمكنه االستفادة من هذا االستثناء في المطالبة بالفسخ وإ خالء العين المؤجرة‪.‬‬

‫ج‪ .‬أال يكون لديه دار أخرى صالحة لسكناه هو أو سكنى من يلزمه نفقته‪:‬‬
‫وهذا القيد يتطلب التأكد قب‪4‬ل الحكم للم‪4‬ؤجر بفس‪4‬خ عق‪4‬د اإليج‪4‬ار وإ خالء المس‪4‬تأجر من العين الم‪4‬ؤجرة بس‪4‬بب حاج‪4‬ة األول‬
‫للعقار من أجل السكن‪ ،‬من أنه ليس لديه دار أخرى تصلح للسكن‪ ،‬ومن ثم يشترط إلعمال هذا القي‪44‬د ض‪44‬رورة التأك‪44‬د من‬
‫أمرين‪ :‬أما األمر األول فه‪4‬و ض‪44‬رورة التأك‪4‬د من أن الم‪4‬ؤجر ليس لدي‪4‬ه دار أخ‪4‬رى‪ ،‬واألم‪4‬ر الث‪4‬اني‪ :‬التأك‪4‬د أيض‪44‬ا في ح‪4‬ال‬
‫ك‪44‬ان لدي‪44‬ه دار أخ‪44‬رى أنه‪44‬ا ص‪44‬الحة لس‪44‬كناه‪ ،‬وذل‪44‬ك ألن‪44‬ه ق‪44‬د يك‪44‬ون لدي‪44‬ه دار أخ‪44‬رى ولكنه‪44‬ا غ‪44‬ير ص‪44‬الحة لس‪44‬كناه‪ ،‬ومعي‪44‬ار‬
‫ص ‪44‬الحيتها للس ‪44‬كن ه ‪44‬و معي ‪44‬ار شخص ‪44‬ي وليس موض ‪44‬وعيا‪ ،‬ول ‪44‬ذلك اخت ‪44‬ار المنظم مص ‪44‬طلح (س ‪44‬كناه) ولم يخ ‪44‬تر مص ‪44‬طلح‬
‫(للس‪44‬كنى)‪ ،‬ومن ثم يجب أن تك‪44‬ون ال‪44‬دار غ‪44‬ير ص‪44‬الحة لس‪44‬كناه ه‪44‬و وليس للس‪44‬كنى بص‪44‬فة عام‪44‬ة‪ ،‬ويتح‪44‬دد ذل‪44‬ك ب‪44‬النظر إلى‬
‫مس‪44‬تواه االجتم‪44‬اعي والع‪44‬ائلي وع‪44‬دد األف‪44‬راد ال‪44‬ذين يع‪44‬ولهم‪ ،‬والبيئ‪44‬ة ال‪44‬تي نش‪44‬أ فيه‪44‬ا‪ ،‬والع‪44‬ادات والتقالي‪44‬د ال‪44‬تي تحكم‪44‬ه وتحكم‬
‫أس ‪44‬رته‪ ،‬وعلي ‪44‬ه إذا ك ‪44‬ان للم ‪44‬ؤجر دار أخ ‪44‬رى مكون ‪44‬ة من غرف ‪44‬تين ومجلس‪ ،‬ول ‪44‬ه من األبن ‪44‬اء عش ‪44‬رة‪ ،‬فيك ‪44‬ون ل ‪44‬ه الح ‪44‬ق في‬
‫المطالبة بإخالء الدار المؤجرة والمكونة من خمسة غرف ومجلس وحديقة وثالثة حمامات وساحة توقف للسيارات‪ ،‬وال‬
‫يمكن االحتجاج بأن له دارا أخرى في هذه الحالة‪ ،‬ألنها على حالتها تلك غير صالحة لسكناه‪ ،‬وإ ن كانت صالحة لس‪44‬كنى‬
‫غيره ممن تتناسب وظروفهم على النحو الذي بيناه‪.‬‬

‫د‪ .‬فسخ العقد لزوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر‪:‬‬

‫ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة نص ‪44‬ت عليه ‪44‬ا الفق ‪44‬رة الرابع ‪44‬ة من البن ‪44‬د الراب ‪44‬ع من ق ‪44‬رار مجلس ال ‪44‬وزراء‪ ،‬حيث ج ‪44‬اء فيه ‪44‬ا‪" :‬ال يج ‪44‬وز إخالء‬
‫المس‪44‬تأجر‪ ....‬إال ‪ /4‬زوال حاج‪44‬ة المس‪44‬تأجر للس‪44‬كن الم‪44‬ؤجر بوج‪44‬ود س‪44‬كن ممل‪44‬وك مناس‪44‬ب لس‪44‬كناه"‪ ،‬وه‪44‬ذه الحال‪44‬ة أيض‪44‬ا‬
‫مرهون‪44‬ة بتحق‪44‬ق ش‪44‬روطها‪ ،‬ف‪44‬إن لم تتحق‪44‬ق تل‪44‬ك الش‪44‬روط فال يج‪44‬وز للم‪44‬ؤجر المطالب‪44‬ة بالفس‪44‬خ وال ب‪44‬إخالء العين الم‪44‬ؤجرة‪،‬‬
‫فيشترط لسماع دعوى المؤجر بإخالء العين المؤجرة وفسخ العقد في هذه الحالة ما يلي‪:‬‬

‫‪474‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أن تكون العين المؤجرة قد أّج رت بغرض السكنى‪ :‬وهذه الحالة يشترط فيها أن تكون العين المؤجرة قد أّج رت من أجل‬
‫السكنى وليس ألي غ‪4‬رٍض آخ‪4‬ر‪ ،‬وعلي‪4‬ه فال ينطب‪4‬ق ه‪4‬ذا االس‪4‬تثناء إذا ك‪4‬ان المس‪4‬تأجر ق‪4‬د اس‪4‬تأجر العين الم‪4‬ؤجرة من أج‪4‬ل‬
‫ممارسة التجارة‪ ،‬أو التخاذها مخزنا‪ ،‬أو لزراعتها‪.‬‬

‫أن تتوافر للمستأجر دار أخرى تص‪44‬لح لس‪4‬كناه‪ :‬ومعي‪4‬ار ص‪44‬الحيتها للس‪4‬كنى هن‪4‬ا ه‪4‬و معي‪4‬ار شخص‪44‬ي وليس موض‪44‬وعيا‪ ،‬إذ‬
‫يجب أن تتناس‪44 4‬ب ه‪44 4‬ذه ال‪44 4‬دار وحاج‪44 4‬ة المس‪44 4‬تأجر إلى الس‪44 4‬كنى‪ ،‬وي‪44 4‬راعى في الق‪44 4‬ول بمناس‪44 4‬بتها لس‪44 4‬كناه ظروف‪44 4‬ه الخاص‪44 4‬ة‪،‬‬
‫ووض ‪44‬عه الع ‪44‬ائلي واالجتم ‪44‬اعي ك ‪44‬ذلك‪ ،‬وعلي ‪44‬ه فال يمكن الق ‪44‬ول بت ‪44‬وافر ش ‪44‬روط ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة إذا ك ‪44‬انت ال ‪44‬دار األخ ‪44‬رى غ ‪44‬ير‬
‫مناسبة من حيث المساحة لعائلة المستأجر‪ ،‬أو أنها تقع في منطقة ص‪4‬ناعية ولدي‪4‬ه طف‪4‬ل يع‪4‬اني من م‪4‬رض نفس‪4‬ي‪ ،‬أو ك‪4‬ان‬
‫هو أو أحد ممن يعولهم يعاني من مرٍض عضال ويحتاج بسببه إلى الهدوء والراحة‪.‬‬

‫أن تكون الدار األخرى الصالحة لسكن المستأجر مملوكة له‪ :‬وعليه إذا كانت الدار األخرى غير مملوك‪44‬ة للمس‪44‬تأجر‪ ،‬فال‬
‫تنطب‪44‬ق ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة لع‪44‬دم ت‪44‬وافر ش‪44‬روطها‪ ،‬وال يمكن الق‪44‬ول بتوافره‪44‬ا ح‪44‬تى ول‪44‬و ك‪44‬انت ه‪44‬ذه ال‪44‬دار مناس‪44‬بة لس‪44‬كنى المس‪44‬تأجر‬
‫أك ‪44‬ثر من ال ‪44‬دار الم ‪44‬ؤجرة‪ ،‬والعل ‪44‬ة من اش ‪44‬تراط ملكي ‪44‬ة المس ‪44‬تأجر لل ‪44‬دار األخ‪44‬رى تتمث ‪44‬ل في رغب ‪44‬ة المنظم في ع‪44‬دم إرهاق ‪44‬ه‬
‫وتحميله ما ال يطيق‪ ،‬السيما أنه يشكل غالبا الطرف الضعيف في العقد‪.‬‬

‫هـ ‪ .‬فسخ عقد اإليجار للحاجة إلى ترميم العين المؤجرة‪:‬‬

‫وهذه الحالة نصت عليها الفقرة الخامسة من البند رقم (‪ )4‬من قرار مجلس الوزراء المش‪4‬ار إلي‪4‬ه‪ ،‬حيث ج‪4‬اء فيه‪4‬ا‪...." :‬‬
‫‪ /5‬إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصالح أو ترميم ضروريين ال يمكن إجراؤهما إال بإخالئ‪4‬ه‪ ،‬ويك‪4‬ون للمس‪4‬تأجر في ه‪4‬ذه‬
‫الحالة الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمت‪44‬ه بس‪44‬بب اإلص‪44‬الح وال‪44‬ترميم"‪ ،‬فلكي يتمس‪44‬ك الم‪44‬ؤجر‬
‫بحقه في إخالء العين المؤجرة‪ ،‬ومن ثم فسخ عقد اإليجار مع المستأجر‪ ،‬ال بد أن تت‪44‬وافر ع‪44‬دة ش‪44‬روط‪ ،‬ويمكنن‪44‬ا تفص‪44‬يلها‬
‫فيما يلي‪:‬‬

‫ض‪44‬رورة الترميم‪44‬ات واإلص‪44‬الحات لحف‪44‬ظ العين الم‪44‬ؤجرة من الهالك‪ :‬إذ يجب إلعم‪44‬ال ه‪44‬ذه الحال‪44‬ة االس‪44‬تثنائية ال‪44‬تي تج‪44‬يز‬
‫للم‪44‬ؤجر طلب إخالء العين الم‪44‬ؤجرة على ال‪44‬رغم من ع‪44‬دم انقض‪44‬اء م‪44‬دة اإلج‪44‬ارة أن تك‪44‬ون تل‪44‬ك اإلص‪44‬الحات والترميم‪44‬ات‬
‫ضرورية والزمة لحفظ العين الم‪4‬ؤجرة من الهالك‪ ،‬وال يقص‪44‬د به‪4‬ا تل‪4‬ك الترميم‪4‬ات الالزم‪4‬ة والض‪44‬رورية لالنتف‪4‬اع ب‪4‬العين‬
‫المؤجرة على أكمل وجه‪ ،‬إذ هذه األخيرة تقع على عاتق المؤجر ويل‪44‬تزم بإجرائه‪44‬ا أثن‪44‬اء س‪44‬ريان عق‪4‬د اإليج‪44‬ار وال تعطي‪44‬ه‬
‫م ‪44 4 4‬بررا لفس ‪44 4 4‬خ العق ‪44 4 4‬د وإ خالء المس ‪44 4 4‬تأجر من العين الم ‪44 4 4‬ؤجرة‪http://fiqh.islammessage.com/NewsDetails.aspx? ( .‬‬
‫‪475‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪ ،)id=4767‬وعليه إذا كانت الترميمات جمالية أو نافع‪4‬ة وليس‪4‬ت ض‪4‬رورية فال يج‪4‬وز حينه‪4‬ا للم‪4‬ؤجر إخالء المس‪4‬تأجر من‬
‫العين المؤجرة إلجرائها‪.‬‬

‫أال يكون بإمكان المؤجر القيام بها إال بإخالء المستأجر من العين المؤجرة‪ :‬فإذا ك‪4‬ان بإمكان‪4‬ه القي‪4‬ام به‪4‬ا دون الحاج‪4‬ة إلى‬
‫إخالء المس ‪44‬تأجر منه ‪44‬ا فال تنطب ‪44‬ق ش ‪44‬روط ه ‪44‬ذه الحال ‪44‬ة االس ‪44‬تثنائية‪ ،‬وعلي ‪44‬ه إذا ك ‪44‬انت الترميم ‪44‬ات الض ‪44‬رورية لحف ‪44‬ظ العين‬
‫الم‪44‬ؤجرة تتمث‪44‬ل في ت‪44‬رميم ج‪44‬زء من س‪44‬طح المب‪44‬نى وحش‪44‬وه ببعض األس‪44‬ياخ الحديدي‪44‬ة ف‪44‬إن ه‪44‬ذا األم‪44‬ر ال يحت‪44‬اج إلى إخالء‬
‫العين المؤجرة وفسخ العق‪4‬د‪ ،‬وإ نم‪4‬ا يمكن إجراؤه‪4‬ا باالتف‪4‬اق م‪4‬ع المس‪4‬تأجر وإ خالء حاجت‪4‬ه من تحت الج‪4‬زء الم‪4‬راد ترميم‪4‬ه‬
‫والبق‪44‬اء في الج‪44‬زء اآلخ‪44‬ر‪ ،‬أم‪44‬ا إذا ك‪44‬ان الم‪44‬راد ه‪44‬و ت‪44‬رميم الس‪44‬طح ك‪44‬امال لمخاف‪44‬ة س‪44‬قوطه‪ ،‬أو ت‪44‬رميم أعم‪44‬دة الم‪44‬نزل‪ ،‬وال‪44‬تي‬
‫أدى حدوث الزلزال إلى تصدعها‪ ،‬ما يهدد بسقوط المبنى كامال‪ ،‬ففي هذه الحالة يمكن القول بتوافر هذا الشرط‪.‬‬

‫فإذا توافرت هذه الشروط‪ ،‬وقام المؤجر بإجراء الترميمات واإلصالحات الالزمة لحفظ العين المؤجرة من الهالك‪ ،‬جاز‬
‫للمستأجر في هذه الحال‪4‬ة الع‪4‬ودة م‪4‬رة أخ‪4‬رى لش‪4‬غل ذات العين‪ ،‬وه‪4‬ذا الخي‪4‬ار ل‪4‬ه وح‪4‬ده‪ ،‬فل‪4‬ه أن يخت‪4‬ار الع‪4‬ودة لش‪4‬غل العين‬
‫الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬ول‪4‬ه أن يع‪4‬زف عن ذل‪4‬ك وال س‪4‬لطان علي‪4‬ه إال إرادت‪4‬ه‪ ،‬ف‪44‬إن أراد الع‪4‬ودة لش‪4‬غل ذات العين فيجب علي‪4‬ه حينه‪4‬ا أن‬
‫يلتزم بدفع أجرة تتناسب مع ما زاد في قيمة العقار بسبب تلك الترميمات واإلصالحات ال‪44‬تي أجراه‪44‬ا الم‪44‬ؤجر‪ ،‬ولم ي‪44‬ذكر‬
‫المنظم إن ك‪44‬انت الع‪44‬ودة ب‪44‬ذات ش‪44‬روط وبن‪44‬ود العق‪4‬د األص‪44‬لي‪ ،‬أم بش‪44‬روٍط جدي‪44‬دة‪ ،‬ويب‪44‬دو أن س‪44‬كوت المنظم عن تن‪44‬اول ه‪44‬ذه‬
‫الجزئية واقتصار الح‪4‬ديث عن األج‪4‬رة يحم‪4‬ل تفس‪4‬يرا واح‪4‬دا‪ ،‬وه‪4‬و أن المنظم أراد أن يق‪4‬ول إن من ح‪4‬ق المس‪4‬تأجر الع‪4‬ودة‬
‫ب ‪44 4‬ذات بن ‪44 4‬ود العق ‪44 4‬د األول ألن ‪44 4‬ه لم ينقض‪ ،‬ك ‪44 4‬ل م ‪44 4‬ا هنال ‪44 4‬ك أن ‪44 4‬ه تم إخالء العين مؤقت ‪44 4‬ا إلى أن ينتهي الم ‪44 4‬ؤجر من إج ‪44 4‬راء‬
‫الترميمات الضرورية والالزمة لحفظها‪ ،‬وإ عطاء الخيار للمستأجر إن شاء رجع وإ ن ش‪44‬اء فس‪44‬خ‪ ،‬فه‪44‬و يع‪44‬ني امت‪44‬داد العق‪4‬د‬
‫األول واس‪44 4‬تمراره إلى م‪44 4‬ا بع‪44 4‬د إج‪44 4‬راء التع‪44 4‬ديالت‪ ،‬والعل‪44 4‬ة من وراء ع‪44 4‬دم إل‪44 4‬زام المس‪44 4‬تأجر ب‪44 4‬العودة هن‪44 4‬ا ودف‪44 4‬ع الزي‪44 4‬ادة‬
‫المنصوص عليها في هذه الفقرة‪ ،‬هو رغبة المنظم في عدم إرهاق المستأجر وإ ثقال كاهله بزيادة قد ال يك‪44‬ون في طائلت‪44‬ه‬
‫أداؤه ‪44‬ا‪ ،‬وبخص ‪44‬وص ع ‪44‬دم إعط ‪44‬اء الم ‪44‬ؤجر الخي ‪44‬ار في قب ‪44‬ول ع ‪44‬ودة المس ‪44‬تأجر من عدم ‪44‬ه فه ‪44‬و ليس خروج ‪44‬ا عن القواع ‪44‬د‬
‫العام‪44‬ة‪ ،‬وإ نم‪44‬ا ذل‪44‬ك محض تط‪44‬بيق لتل‪44‬ك القواع‪44‬د‪ ،‬فالعق‪44‬د كم‪44‬ا أس‪44‬لفنا لم ينقض بع‪44‬د‪ ،‬ومن ثم ف‪44‬إن إرادة الم‪44‬ؤجر ال‪44‬تي س‪44‬بق‬
‫وأن عبر عنه‪4‬ا عن‪4‬د إب‪4‬رام عق‪4‬د اإليج‪4‬ار األول تمت‪4‬د هي ذاته‪4‬ا إلى م‪4‬ا بع‪4‬د إج‪4‬راء الترميم‪4‬ات‪ ،‬وال حاج‪4‬ة للتعب‪4‬ير عنه‪4‬ا من‬
‫جديد‪.‬‬

‫و‪ .‬فسخ العقد لحاجة المالك إلى هدم البناء وإعادة بنائه‪:‬‬

‫‪476‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫نصت الفقرة السادسة من البند رقم ‪ 4‬من قرار مجلس ال‪4‬وزراء رقم ‪19/1394‬ه على ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة‪ ،‬ويب‪4‬دو أن المنظم لم‬
‫يقي‪4‬د ه‪4‬ذه الحال‪4‬ة بش‪4‬روٍط معين‪4‬ة‪ ،‬فمج‪4‬رد رغب‪4‬ة الم‪4‬ؤجر في ه‪4‬دم العين الم‪4‬ؤجرة‪ ،‬وإ ع‪4‬ادة بنائه‪4‬ا يعت‪4‬بر س‪4‬ببا مقب‪4‬وال إلخالء‬
‫المس ‪44 4‬تأجر من العين الم ‪44 4‬ؤجرة‪ ،‬وعلى ذل ‪44 4‬ك يس ‪44 4‬توي أن يك ‪44 4‬ون الغ ‪44 4‬رض من اله ‪44 4‬دم ه ‪44 4‬و تجدي ‪44 4‬د البن ‪44 4‬اء على ذات هيئت ‪44 4‬ه‬
‫ومواصفاته‪ ،‬أو أن يك‪4‬ون اله‪4‬دف من اله‪4‬دم ه‪4‬و إع‪4‬ادة البن‪4‬اء على تص‪44‬ميمات حديث‪4‬ة وهيئ‪4‬ة مختلف‪4‬ة‪ ،‬كم‪4‬ا يس‪4‬توي أن يك‪4‬ون‬
‫العق‪44‬ار ال‪44‬ذي تم اتخ‪44‬اذ الق‪44‬رار بهدم‪44‬ه متين‪44‬ا أو متص‪44‬دعا‪ ،‬ويس‪44‬توي أن يك‪44‬ون س‪44‬يتم إنش‪44‬اؤه ل‪44‬ذات الغ‪44‬رض أم لغ‪44‬رٍض آخ‪44‬ر‪،‬‬
‫ول‪44‬ذلك لم يل‪44‬زم المنظم الم‪44‬ؤجر بإع‪4‬ادة ت‪44‬أجيره بع‪44‬د إع‪4‬ادة البن‪44‬اء إلى المس‪44‬تأجر كم‪44‬ا في الح‪44‬التين الس‪44‬ابقتين‪ ،‬وإ نم‪44‬ا أج‪44‬از ل‪44‬ه‬
‫إعادة التأجير لمن يش‪4‬اء وليس للمس‪4‬تأجر فق‪4‬ط‪ ،‬ولم يلزم‪4‬ه بض‪4‬رورة الحص‪4‬ول على موافق‪4‬ة المس‪4‬تأجر وإ ال فليس من حق‪4‬ه‬
‫التأجير لغيره لم‪4‬دة س‪4‬نتين‪ ،‬فه‪4‬ذه الحال‪4‬ة مطلق‪4‬ة‪ ،‬والعل‪4‬ة من ذل‪4‬ك أن اللج‪4‬وء إليه‪4‬ا يك‪4‬اد يك‪4‬ون مع‪4‬دوما؛ نظ‪4‬را الرتف‪4‬اع قيم‪4‬ة‬
‫اله‪44‬دم وإ ع‪44‬ادة البن‪44‬اء؛ وألن‪44‬ه من غ‪44‬ير المتص‪44‬ور أن يلج‪44‬أ الم‪44‬ؤجر إلى ه‪44‬دم عق‪44‬اره وإ ع‪44‬ادة بنائ‪44‬ه لمج‪44‬رد رغبت‪44‬ه في إخالء‬
‫العين المؤجرة‪.‬‬

‫صورة (‪)2-15‬‬

‫ز‪ .‬جزاء مخالفة المؤجر ألحكام الحاالت السابقة‪:‬‬

‫‪477‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫نص‪44‬ت خاتم‪44‬ة ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء رقم ‪19/1394‬ه على‪" :‬ويش‪44‬ترط في ك‪44‬ل األح‪44‬وال أن تثبت األس‪44‬باب الس‪44‬الفة ل‪44‬دى‬
‫المحكم ‪44‬ة الش ‪44‬رعية وإ ذا تم إخالء العق ‪44‬ار الم ‪44‬ؤجر بس ‪44‬بب من األس ‪44‬باب الم ‪44‬ذكورة في (‪ )4،5،6‬فال يج ‪44‬وز للم ‪44‬ؤجر خالل‬
‫الس‪44‬نتين الت‪44‬اليتين ت‪44‬أجيره لغ‪44‬ير المس‪44‬تأجر ال‪44‬ذي تم إخالؤه إال إذا أب‪44‬دى المس‪44‬تأجر ع‪44‬دم رغبت‪44‬ه في االس‪44‬تئجار‪ ،‬وإ ذا خ‪44‬الف‬
‫المؤجر فيخلى العقار من المستأجر الجديد بطلب المس‪4‬تأجر الس‪4‬ابق ويع‪4‬ود للمس‪4‬تأجر الس‪4‬ابق ح‪4‬ق البق‪4‬اء في العق‪4‬ار‪ ،‬على‬
‫أنه في حالة هدم العقار وإ عادة بنائه يجوز لمالك العق‪4‬ار ت‪4‬أجيره على من يش‪4‬اء ول‪4‬و قب‪4‬ل مض‪4‬ي م‪4‬دة الس‪4‬نتين"‪ ،‬وفيم‪4‬ا يلي‬
‫تفصيل لما ورد في هذه الخاتمة من جزاءات تتعلق بمخالفة ما ورد في هذا القرار من أحكام‪:‬‬

‫ض‪44‬رورة إثب‪44‬ات جمي‪44‬ع ش‪44‬روط الح‪44‬االت الس‪44‬ابقة أم‪44‬ام المحكم‪44‬ة المختص‪44‬ة‪ :‬وفق‪44‬ا لم‪44‬ا ورد في خاتم‪44‬ة الق‪44‬رار ف‪44‬إن المحكم‪44‬ة‬
‫الش‪44 4‬رعية هي المحكم‪44 4‬ة ال‪44 4‬تي له‪44 4‬ا الوالي‪44 4‬ة العام‪44 4‬ة ب‪44 4‬النظر في جمي‪44 4‬ع القض‪44 4‬ايا‪ ،‬وق‪44 4‬د منحه‪44 4‬ا المنظم بم‪44 4‬وجب ه‪44 4‬ذا الق‪44 4‬رار‬
‫اختصاص النظر في هذه القضايا‪ ،‬اختصاصا نوعيا‪ ،‬بيد أن نظام المرافعات الش‪44‬رعية الص‪44‬ادر بالمرس‪44‬وم الملكي رقم م‪/‬‬
‫‪ 1‬وبت ‪44‬اريخ ‪22/1/1435‬ه‪ ،‬وفي الفق ‪44‬رة األولى من الم ‪44‬ادة رقم (‪ )31‬نص على‪" :‬تختص المح ‪44‬اكم العام ‪44‬ة بنظ ‪44‬ر جمي ‪44‬ع‬
‫الدعاوى والقضايا واإلثباتات اإلنهائية وما في حكمها الخارجة عن اختصاص المحاكم األخرى وكتابات الع‪44‬دل‪ ،‬ودي‪44‬وان‬
‫المظالم‪ ،‬وله‪4‬ا بوج‪4‬ه خ‪4‬اص النظ‪4‬ر في اآلتي‪ :‬أ‪ -‬ال‪4‬دعاوى المتعلق‪4‬ة بالعق‪4‬ار‪ ،‬من المنازع‪4‬ة في الملكي‪4‬ة‪ ،‬أو ح‪4‬ق متص‪4‬ل ب‪4‬ه‬
‫أو دع‪4‬وى الض‪4‬رر من العق‪4‬ار نفس‪4‬ه أو من المنتفعين ب‪4‬ه‪ ،‬أو دع‪4‬وى قي‪4‬ام المن‪4‬افع أو اإلخالء‪ ،‬أو دف‪4‬ع األج‪4‬رة أو المس‪4‬اهمة‬
‫فيه‪ ،‬أو دعوى منع التعرض لحيازته واسترداده‪ ،‬ونح‪44‬و ذل‪44‬ك م‪44‬ا لم ينص النظ‪44‬ام على خالف ذل‪44‬ك"‪ ،‬ويب‪44‬دو هن‪44‬ا أن المنظم‬
‫السعودي قد جعل المحاكم العامة هي الجهة المختصة بنظر الدعاوى المتعلقة بالحاالت سابقة الذكر‪.‬‬

‫ال‪44‬تزام الم‪44‬ؤجر بع‪44‬دم ت‪44‬أجير العين ال‪44‬تي تم إخالؤه‪44‬ا لألس‪44‬باب ال‪44‬واردة في الح‪44‬االت في الفق‪4‬رة الرابع‪44‬ة والخامس‪44‬ة والسادس‪44‬ة‬
‫من البن‪44‬د رقم (‪ )4‬من ق‪44‬رار مجلس ال‪44‬وزراء‪ ،‬وذل‪44‬ك لم‪44‬دة س‪44‬نتين ك‪44‬املتين‪ :‬وعلي‪44‬ه إذا أراد الم‪44‬ؤجر أن ي‪44‬ؤجر العين ذاته‪44‬ا‬
‫لمستأجٍر آخر‪ ،‬فال يجوز له ذلك إال إذا كان المستأجر األول قد تنازل عن حقه‪ ،‬وأبدى عدم رغبت‪44‬ه في اإليج‪44‬ار‪ ،‬أم‪44‬ا إذا‬
‫لم يب‪44‬د رغبت‪44‬ه في ع‪44‬دم الع‪44‬ودة إلى العين الم‪44‬ؤجرة فإن‪44‬ه يح‪44‬ق ل‪44‬ه أن يلج‪44‬أ إلى القض‪44‬اء ويط‪44‬الب ب‪44‬إخالء العين الم‪44‬ؤجرة من‬
‫المس‪44‬تأجر الجدي‪44‬د‪ ،‬وإ عادته‪44‬ا إلي‪44‬ه لالنتف‪44‬اع به‪44‬ا ألن‪44‬ه األولى ب‪44‬ذلك‪ ،‬وق‪44‬د اس‪44‬تثنى المنظم حال‪44‬ة ه‪44‬دم العين الم‪44‬ؤجرة وإ ع‪44‬ادة‬
‫بنائها‪ ،‬إذ يجوز للمؤجر في هذه الحالة إعادة تأجيرها إلى من يشاء‪ ،‬حتى ولو كان ذلك قبل مرور مدة السنتين‪.‬‬

‫‪478‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫‪479‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫مصطلحات الوحدة‪:‬‬

‫انقض‪AA‬اء عق‪AA‬د اإليج‪AA‬ار‪ :‬ه ‪44‬و زوال الرابط ‪44‬ة اإليجاري ‪44‬ة بين الم ‪44‬ؤجر والمس ‪44‬تأجر لقي ‪44‬ام س ‪44‬بب من أس ‪44‬باب االنقض ‪44‬اء‬ ‫‪‬‬
‫العامة أو العارضة أو النتهاء مدة العقد‪.‬‬
‫االنقضاء العارض لعقد اإليجار‪ :‬هو زوال الرابطة العقدية بين المؤجر والمستأجر في عقد اإليجار نتيجة تحق‪44‬ق‬ ‫‪‬‬
‫أحد أسباب انقضائه قبل انتهاء مدته‪.‬‬
‫عقد اإليجار غير محدد المدة‪ :‬ه‪44‬و العق‪44‬د ال‪44‬ذي لم يتف‪44‬ق طرف‪44‬اه على مدت‪44‬ه‪ ،‬أو اتفق‪44‬ا عليه‪44‬ا وتع‪44‬ذر عليهم‪44‬ا أو على‬ ‫‪‬‬
‫أحدهما إثباتها‪ ،‬أو اتفقا على مدة غير معينة للعقد‪.‬‬
‫مدة اإليجار‪ :‬هي الم‪44‬دة الزمني‪44‬ة ال‪44‬تي يس‪44‬تمر عق‪44‬د اإليج‪44‬ار خالله‪44‬ا وال‪44‬تي يح‪44‬ق للمس‪44‬تأجر أثناءه‪44‬ا االنتف‪44‬اع ب‪44‬العين‬ ‫‪‬‬
‫المؤجرة مقابل التزامه بدفع األجرة للمؤجر‪.‬‬
‫التنبي‪AA‬ه ب‪AA‬اإلخالء‪ :‬ه‪44‬و إخط‪44‬ار يبعث ب‪44‬ه أح‪44‬د ط‪44‬رفي عق‪44‬د اإليج‪44‬ار إلى الط‪44‬رف اآلخ‪44‬ر متض‪44‬منا رغبت‪44‬ه في إنه‪44‬اء‬ ‫‪‬‬
‫اإليجار بانقضاء مدته القانونية أو االتفاقية‪.‬‬
‫تجديد عقد اإليجار‪ :‬ه‪4‬و تجدي‪4‬د العق‪4‬د ال‪4‬ذي انتهت في‪4‬ه العالق‪44‬ة العقدي‪4‬ة بين الم‪4‬ؤجر والمس‪4‬تأجر النقض‪44‬اء م‪4‬دتها أو‬ ‫‪‬‬
‫ألي سبب آخر من أسباب االنقضاء‪ ،‬وذلك ما لم يكن سبب االنقضاء يتنافى مع طبيعة التجديد‪.‬‬
‫التجديد الضمني لعقد اإليجار‪ :‬هو تجدد العقد فيما بين طرفيه باتخاذ موقف ال يدع معه مج‪4‬اال للش‪4‬ك على اتج‪4‬اه‬ ‫‪‬‬
‫إرادتهما نحو تجديد العقد‪ ،‬ويعتبر التجديد هنا بمثابة عقد إيجار جديد يحتاج إلى إيجاب وقبول جديدين‪.‬‬
‫تمديد عقد اإليجار‪ :‬ه‪44‬و إخط‪44‬ار المس‪44‬تأجر للم‪44‬ؤجر برغبت‪44‬ه في االس‪44‬تمرار في العالق‪44‬ة اإليجاري‪44‬ة قب‪44‬ل انته‪44‬اء عق‪44‬د‬ ‫‪‬‬
‫اإليجار وموافقة األخير على ذلك‪.‬‬
‫الظرف الطارئ النقضاء اإليجار‪ :‬هو توافر شروط ظروف عارضة قد ال يتوقعها طرفا العقد ويكون من شأنها‬ ‫‪‬‬
‫الت‪4‬أثير على اس‪4‬تمراره‪ ،‬إم‪4‬ا ألن ذل‪4‬ك االس‪4‬تمرار أص‪4‬بح مرهق‪4‬ا ألح‪4‬د الط‪4‬رفين أو لكليهم‪4‬ا‪ ،‬وإ م‪4‬ا ألس‪4‬باب عارض‪4‬ة‬
‫ترتب عليها مخالفة بنود عقد اإليجار‪.‬‬
‫الخل‪AA‬ف الع‪AA‬ام ألح‪AA‬د ط‪AA‬رفي العق‪AA‬د‪ :‬ه ‪44‬و من يخل‪44‬ف الس ‪44‬لف في ذمت ‪44‬ه المالي ‪44‬ة كله ‪44‬ا أو ج ‪44‬زء غ‪44‬ير مح ‪44‬دد منه ‪44‬ا وه ‪44‬و‬ ‫‪‬‬
‫الوارث لكل التركة أو جزء منها أو الموصى له بجزء غير محدد من التركة‪.‬‬
‫الخلف الخاص ألحد طرفي العقد‪ :‬هو من يخل‪4‬ف الس‪4‬لف في ج‪4‬زء مح‪4‬دد من ذمت‪4‬ه المالي‪4‬ة كالمش‪4‬تري والموه‪4‬وب‬ ‫‪‬‬
‫له والموصى له وغيرهم ممن ينقل لهم السلف حقا عينيا بموجب تصرف قانوني‪.‬‬
‫‪480‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫المفلس‪ :‬هو من استغرقت الديون جميع أمواله فعجز عن تأديتها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫من تل ‪AA‬زم المس ‪AA‬تأجر نفقتهم‪ :‬هم األش‪44 4‬خاص ال‪44 4‬ذين يل‪44 4‬زم المس‪44 4‬تأجر اإلنف‪44 4‬اق عليهم وهم الوال‪44 4‬دان (األم واألب)‪،‬‬ ‫‪‬‬
‫واألبناء والبنات‪ ،‬وزوجاته ويشمل أيضا كل من يرثه هو أو يرث منه لو مات‪.‬‬

‫أنشطة الوحدة‪:‬‬
‫مقال‪:‬‬
‫اكتب مقااًل عن أسباب انقضاء عقد اإليجار المنصوص عليها في قرار مجلس الوزراء رقم ‪19/1394‬ه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫مقطع فيديو‪:‬‬
‫قم باالطالع على مقطع فيديو متعلق بموضوع الوحدة ولِّخ ص ما استفدته منه وألِقه على زمالئك‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪481‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫حالة دراسية‪:‬‬
‫الحالة‪:‬‬
‫أقام (عمرو) دعوى ضد (زيد)‪ ،‬مدعيًا فيها أنه قد أجر له معرضًا لمدة س نة ب أجرة س نوية ق درها (‪ )21000‬لاير‪ ،‬وق د‬
‫تضمن العقد أن االخالء يكون في نهاية المدة‪ ،‬وأنه إذا امتنع عن دفع األجرة ينفس خ العق د‪ ،‬وأن العق د يتج دد تلقائي ًا م الم‬
‫يخطر أحدهما اآلخر قبل ش هرين على األق ل من نهاي ة الم دة‪ ،‬وأن ه حص لت بينهم ا مش اكل‪ ،‬ل ذلك يطلب الحكم ب إخالء‬
‫المعرض في نهاية السنة الموجودة اآلن في العقد والمتبقي لنهايتها ثالثة أشهر‪ ،‬وهي السنة الثانية له في المعرض‪.‬‬

‫في رده على الدعوى‪ ،‬أجاب (زيد) بأن ما ذكره (عمرو) في شأن االيج ار ص حيح‪ ،‬والف ترة ال تي أش ار إليه ا ص حيحة‪،‬‬
‫ولكن المقصود بها هو وليس المالك‪ ،‬وأن هذا رزقه ولن يرضى أن يقطع رزقه‪ ،‬وما ذكره من وجود مشاكل فهو كذب ال‬
‫صحة له‪ ،‬وهم يفتعلون المشاكل من أجل إخراج ه‪ ،‬وك ذلك ال يقوم ون بالص يانة الواجب ة‪ ،‬وأن ه يس دد اإليج ارات بش كل‬
‫مستمر ولم يحصل منه مشاكل‪.‬‬

‫فلو كنت قاضيًا في الدعوى‪ ،‬ماذا سيكون ردك على دعوى (عمرو)؟‬

‫اإلجابة‪:‬‬

‫بناًء على ما قرره أهل العلم من أن عقد االجارة عقد الزم وأنها تنفسخ بانقضاء المدة‪ ،‬وحيث بقي على المدة ثالثة أشهر‪،‬‬
‫وقد قال تعالى‪َ ( :‬ي ا َأُّي َه ا اَّلِذيَن آَم ُنوا َأْو ُفوا ِباْلُع ُقوِد ) [المائدة‪ ،]1 :‬وقال عليه الصالة والسالم‪() :‬المؤمنون على شروطهم)‬
‫(‪ ،‬وقال في المقنع ‪ :2/1199‬ولكل واحد منهما الفسخ عند انقضاء كل شهر وهو اختيار أبى الخطاب والمصنف والش يخ‬
‫تقى الدين‪ ،‬والمراد انتهاء مدة األجرة‪ ،‬وحيث طالب الُم َّد ِع ى بفسخ العقد واخالء العين المؤجرة بع د انقض اء الس نة‪ ،‬فإن ه‬
‫يحكم على الُم َّد َع ى عليه بأن يسلم العين المؤجرة إلى الُم َّد ِع ى بنهاية السنة‪.‬‬

‫مخرجات الوحدة‪:‬‬

‫إن مخرجات هذه الوحدة وأثرها على علم الطالب ومعرفته تتمثل في‪:‬‬

‫معرفة األحكام المتعلقة بانقضاء عقد اإليجار بسبب انقضاء مدته‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫معرفة أحكام انقضاء عقد اإليجار قبل انقضاء مدته‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫معرفة أحكام انقضاء عقد اإليجار في ضوء أحكام قرار مجلس الوزراء رقم ‪19/1394‬ه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪482‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫أسئلة الوحدة‬
‫األسئلة الموضوعية‪:‬‬
‫السؤال األول‪ :‬اختر اإلجابة الصحيحة مما يلي‪:‬‬

‫يكون عقد اإليجار غير محدد المدة في حال‪:‬‬ ‫‪.1‬‬

‫لم يتفق المؤجر والمستأجر على مدة معينة له‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫اتفقا على مدة معينة لإليجار لكنهما لم يتمكنا من إثباتها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫غفال عن االتفاق على مدة معينة لإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جميع اإلجابات السابقة صحيحة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا مات المستأجر فإنه يحق لورثته االستمرار في عقد اإليجار بشرط‪:‬‬ ‫‪.2‬‬

‫أن تكون إقامتهم الدائمة معه في ذات السكن المؤجر‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫أن يقبل المؤجر استمرار عقد اإليجار معهم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن ينص في عقد اإليجار على انتقال آثار العقد إليهم‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار األول والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ال ينقضي عقد اإليجار إذا أفلس المستأجر ويكون للمؤجر‪:‬‬ ‫‪.3‬‬

‫حق الحجز على منقوالت المستأجر الستيفاء دينه‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫حق امتياز على أموال المستأجر المفلس القتضاء األجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫فسخ العقد إذا لم يقدم المستأجر ضمانة كافية لضمان حق المؤجر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الخيار األول والخيار الثالث‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪483‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫التنبيه باإلخالء هو‪:‬‬ ‫‪.4‬‬

‫تصرف قانوني من جانب واحد غير ملزم لمن ُو ّج ه له‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫تصرف قانوني من جانب واحد يلزم لكي ينتج آثاره قبوله ممن وّج ه إليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تصرف قانوني من جانب واحد ينتج آثاره بمجرد وصوله إلى من وّج ه إليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫تصرف قانوني من جانب واحد ينتج آثاره بمجرد علم من وّج ه إليه به‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ينقضي عقد اإليجار محدد المدة‪:‬‬ ‫‪.5‬‬

‫بانتهاء مدته مطلقا‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫بانتهاء مدته دون الحاجة إلى التنبيه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بانتهاء مدته مع لزوم التنبيه وإ ال تجدد لفترة جديدة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫بانتهاء مدته مع التنبيه في حال تم اشتراط التنبيه من أحد طرفي العقد أو من كليهما‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يجوز للمؤجر إخالء المستأجر من العين المؤجرة إذا احتاجها للسكنى ما لم يكن‪:‬‬ ‫‪.6‬‬

‫يمتلك دارا أخرى صالحة للسكنى‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يمتلك دارا أخرى صالحة لسكناه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يمتلك دارا أخرى مقررا عليها حق انتفاع للغير‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يمتلك دارا أخرى‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يجوز للمؤجر فسخ اإلجارة متى كانت العين المؤجرة في حاجة إلى الترميمات بشرط‪:‬‬ ‫‪.7‬‬

‫أن تكون هذه الترميمات ضرورية لالنتفاع بالعين المؤجرة على أكمل وجه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون الترميمات ضرورية لحفظ العين المؤجرة من الهالك‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون الترميمات نافعة تؤثر في جوهر العين المؤجرة بالزيادة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫أن تكون الترميمات يمكن القيام بها أثناء وجود المستأجر في العين المؤجرة‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪484‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثاني‪ :‬ضع عالمة (√) أمام العبارة الصحيحة وعالمة (‪ )X‬أمام العبارة الخاطئة‪:‬‬

‫يجوز لمن صدر عنه التنبيه باإلخالء الرجوع فيه مطلقا حتى ولو علم به الطرف اآلخر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يكون اإليجار غير محدد المدة متى اتفق الطرفان على مدة معينة لإليجار وتعذر عليهما إثباتها‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫يجوز لمشتري المحل التجاري االستمرار في إيجار العقار المقام فيه المحل التجاري في حال اشتراه من‬ ‫‪‬‬
‫المستأجر المفلس فقط‪.‬‬
‫تمتد آثار انقضاء عقد اإليجار إلى الماضي والمستقبل متى كان سبب االنقضاء عارضا‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا كان عقد اإليجار محدد المدة ولم ينبه أي من طرفيه اآلخر باإلخالء فإن عقد اإليجار يتجدد من تلقاء نفسه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا صدر التنبيه باإلخالء بعد انقضاء مدة اإليجار أنتج آثاره القانونية متى علم به الطرف الموّج ه إليه‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا بقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انقضاء اإليجار وذلك على الرغم من اعتراض المؤجر ُع ّد ذلك‬ ‫‪‬‬
‫امتدادا لعقد اإليجار‪.‬‬
‫تمديد عقد اإليجار يتطلب إخطار المستأجر للمؤجر برغبته في االستمرار بمجرد انقضاء عقد اإليجار‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا تجدد عقد اإليجار ضمنيا فإنه تنتقل إليه جميع شروط العقد األول باستثناء شرط المدة‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫إذا توفي المستأجر جاز للمؤجر أن يطلب من ورثته إخالء العين المؤجرة ما لم يوافق هو على بقائهم فيها‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪485‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫السؤال الثالث‪ :‬امأل الفراغات بالكلمة المناسبة فيما يلي‪:‬‬

‫يشترط أن يمتلك المؤجر أهلية اإلدارة وقت إبرام العقد وكذلك في حال ‪ ................................‬العقد‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫يلتزم المؤجر بإعادة العين المؤجرة إلى المستأجر في حال كان سبب اإلخالء إجراء‬ ‫‪‬‬
‫الترميمات ‪................................‬‬

‫في حال ‪ ................................‬المستأجرين يجوز أن يحدث التجديد لبعضهم دون البعض اآلخر‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا أفلس المستأجر ال ينقضي عقد اإليجار ويكون للمؤجر حق ‪ ................................‬على أمواله‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ليتجدد عقد اإليجار تلقائيا يشترط أال يصدر من أحد طرفيه ما يفيد النية بعدم ‪................................‬‬ ‫‪‬‬

‫التنبيه باإلخالء هو تصرف من جانب واحد ملزم لمن وّج ه إليه متى ‪ ................................‬به‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫ال ينقضي عقد اإليجار بأي حال من األحوال في حال وفاة ‪................................‬‬ ‫‪‬‬

‫إذا مات المستأجر جاز ‪ ................................‬االستمرار في العين المؤجرة بذات الشروط التي‬ ‫‪‬‬
‫كانت له‪.‬‬

‫تنتقل اإلجارة إلى ‪ .........................‬المحل التجاري وال يجوز للمؤجر إخالؤه من العين المؤجرة إال‬ ‫‪‬‬
‫بعد انتهاء مدة اإليجار‪.‬‬

‫في حال امتنع المستأجر عن الوفاء باألجرة جاز للمؤجر طلب إخالئه من العين المؤجرة بعد‬ ‫‪‬‬
‫مرور ‪ ...............................‬على إخطاره بالوفاء‪.‬‬

‫‪486‬‬
 ‫‪ :::::‬مقرر العقود المدنية ‪:::::‬‬

‫‪ :::::::::::‬الوحدة الخامسة عشرة‪ :‬انقضاء عقد اإليجار ‪::::::::::::‬‬

‫األسئلة المقالية‪:‬‬

‫السؤال الرابع‪ :‬تكلم عن التجديد الضمني لعقد اإليجار وشروطه‪.‬‬

‫السؤال الخامس‪ :‬اكتب في تأثير وفاة المستأجر على عقد اإليجار في النظام السعودي‪.‬‬

‫مراجع الوحدة‪:‬‬

‫أبو السعود‪ ،‬رمضان‪1996( .‬م)‪" .‬العقود المسماة عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬منشأة المعارف‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫جبر‪ ،‬سعيد‪2013( .‬م)‪" .‬عقد اإليجار‪ ،‬األحكام العامة"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬مركز جامعة القاهرة للتعليم المفتوح‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫الجمال‪ ،‬مصطفى‪1991( .‬م)‪" .‬الوسيط في أحكام اإليجار"‪ .‬اإلسكندرية‪ ،‬الفتح للطباعة والنشر‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫خضر‪ ،‬خميس‪1979( .‬م)‪" .‬العقود المدنية الكبرى البيع والتأمين واإليجار"‪ .‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‬ ‫‪‬‬
‫للنشر‪.‬‬
‫سعد‪ ،‬نبيل إبراهيم‪1998( .‬م)‪" .‬العقود المسماة‪ ،‬الجزء الثاني‪ ،‬اإليجار"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار النهضة العربية‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫طلبة‪ ،‬أنور‪1999( .‬م)‪" .‬عقد اإليجار"‪ ،‬اإلسكندرية‪ ،‬المكتب الجامعي الحديث‪.‬‬ ‫‪‬‬
‫عبد القادر‪ ،‬عبد الرحمن محمد ط‪2006( .2‬م)‪" .‬الوسيط في عقد اإلجارة في الفقه اإلسالمي"‪ ،‬القاهرة‪ ،‬دار‬ ‫‪‬‬
‫النهضة العربية‪.‬‬

‫‪487‬‬
 ‫تم بحمد هللا‬
www.seu.edu.sa

488