แบบฝึ กหัดวิชาเช่าทรัพย์ เช่าซื้อ ชุดที่ 3 เช่าช่วงและการโอน

ทรัพย์สินที่ให้เช่า (2-66)

1. เบลล่าเป็ นเจ้าของที่ดินย่านในเมืองสารคาม มีเนื้อที่ดิน 1 ไร่ เมื่อเจอ

พิษเศรษฐกิจ จึงได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวออกให้เช่า เดือนละ 50,000
บาท ต่อมานายเวียร์ได้มาขอติดต่อเพื่อเช่าที่ดินของเบลล่า และขอต่อรอง
ค่าเช่าเหลือเพียงเดือนละ 20,000 บาทแต่จะทำการปลูกสร้างอาคาร
พาณิชย์ลงไปในที่ดิน และเมื่อใดที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงจะยกอาคาร
พาณิชย์ให้แก่เบลล่า เบลล่าจึงยอมตกลงให้เช่าเป็ นเวลา 10 ปี ต่อมานาย
เวียร์ได้สร้างอาคารพาณิชย์เสร็จสิ้นเรียบร้อยแล้วและได้ประสบปั ญหา
ทางการเงิน จึงหาทางออกโดยการนำอาคารพาณิชย์ออกให้นางสาวชิงชิง
เช่าต่อ เมื่อเบลล่าทราบข่าวจึงเกิดความไม่พอใจที่นายเวียร์นำอาคาร
พาณิชย์ดังกล่าวออกให้นางสาวชิงชิงเช่า จึงทำการบอกเลิกสัญญาเช่าโดย
อ้างว่านายเวียร์กระทำผิดสัญญาเช่าโดยการนำทรัพย์ที่เช่าอยู่ออกให้เช่า
ต่ออันเป็ นการไม่ชอบตามสัญญาเช่าทรัพย์ จากข้อเท็จจริงข้างต้นให้ท่าน
วินิจฉัยว่า การกระทำของนายเวียร์ผิดต่อสัญญาเช่าทรัพย์หรือไม่ และ
เบลล่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าทรัพย์ด้วยเหตุดังกล่าวได้หรือไม่ เพราะ
เหตุใด

2. มอคมีที่ดิน 1 แปลง จำนวน 10 ไร่ สาวได้มาขอเช่าที่ดินเพื่อปลูกบ้าน

มอคยินยอมให้สาวเช่าโดยมีข้อตกลงว่า เมื่อใดที่สาวปลูกสร้างบ้านเสร็จ
สิ้นต้องยกให้แก่ตนทันที สาวจึงตกลงตามข้อเสนอของมอค ในการเช่า
ที่ดินครั้งนี้ ได้กำหนดระยะเวลาเป็ นการเช่า 10 ปี ทั้งคู่ตกลงกันด้วยวาจา
ต่อมาหลังจากเช่าได้เป็ นระยะเวลา 5 ปี สาวแต่งงานและมีความจำเป็ น
ต้องไปอาศัยในจังหวัดอื่น จึงได้นำบ้านหลังดังกล่าวนี้ออกให้หนุ่มเช่าต่อ
เมื่อมอคทราบข่าวจึงโกรธมากจึงทำการบอกเลิกสัญญาโดยกล่าวอ้างว่า
สาวผิดสัญญาเช่าเพราะนำบ้านออกให้เช่าต่อโดยมอคไม่ได้รับอนุญาตจา
กมอคผู้เป็ นเจ้าของที่ดินก่อน ตามข้อเท็จจริงข้างต้น ให้ท่านวินิจฉัยว่า
มอคสามารถบอกเลิกสัญญาด้วยเหตุผลดังกล่าวได้หรือไม่เพราะเหตุใด

3. สาโทเป็ นเจ้าของที่ดินได้ตกลงนำที่ดินออกให้สาเกเช่าเพื่อก่อสร้าง
ตึกแถวลงในที่ดิน ซึ่งทั้งคู่ได้ตกลงกันด้วยวาจาโดยมีระยะเวลาการเช่า 20
ปี แต่เมื่อใดที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว สาเกต้องยกกรรมสิทธิ์ในตึกแถวดัง
กล่าวให้ตกเป็ นกรรมสิทธิ์ของสาโทผู้เป็ นเจ้าของที่ดิน ครั้นต่อมาเมื่อ
ระยะเวลาผ่านไป 10 ปี สาโทได้นำที่ดินแปลงดังกล่าวขายต่อให้กับเชี่ยง
ชุนถูกต้องตามกฎหมาย และเชี่ยงชุนจึงไม่ยินยอมให้สาเกอยู่ในที่ดินอีก
ต่อไป จึงได้ทำการขับไล่สาเกออกจากที่ดินพร้อมให้รื้อถอนบ้านออกไป
ด้วย แต่สาเกไม่ยอมออกจากที่ดินโดยอ้างว่า ตนได้เช่าที่ดินโดยปลูกสร้าง
ตึกแถวลงไปในที่ดินจึงเป็ นการเช่าทรัพย์แบบพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา
ทำให้ตนไม่ต้องมีหลักฐานใด ๆ ในการเช่าก็สามารถเช่าจนครบกำหนด
20 ปี ได้ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าเพิ่งมีผล 10 ปี อันเป็ นการไม่ครบกำหนด
ตามระยะเวลาการเช่า ดังนั้น แม้จะมีการโอนทรัพย์สินที่ให้เช่าไปก็ตาม
แต่ผู้รับโอนย่อมต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนด้วยเชี่ยงชุนจึงไม่มี
สิทธิขับไล่และให้รื้อถอนบ้านออกจากที่ดิน ตามข้อเท็จจริงดังกล่าวข้าง
ต้น ข้ออ้างของสาเกฟั งขึ้นหรือไม่ และเชี่ยงชุนต้องให้สาเกเช่าจนครบ
กำหนดตามสัญญา 20 ปี หรือไม่ เพราะเหตุใด

4. ป็ อกเด้งนำเรือยนต์น้ำหนัก 5 พันตัน ราคา 1 ล้านบาทออกให้เก้าเก

เช่า โดยเก้าเกตกลงจ่ายเงินดาวน์จำนวน 1 แสนบาท และส่วนที่เหลือเก้า
เกจะทำการผ่อนเป็ นงวด ๆ จนครบ 84 งวดแล้วป็ อกเด้งจึงจะทำการโอน
กรรมสิทธิ์ในรถยนต์ให้แก่เก้าเก โดยการตกลงดังกล่าวนี้ ทั้งคู่ได้ทำเป็ น
หนังสือเป็ นที่เรียบร้อยแต่ไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่
อย่างใด ต่อมาเมื่อเก้าเกผ่อนชำระไปได้ 50 งวด และได้หยุดส่งค่างวดใน
งวดที่ 51-54 จนป็ อกเด้งได้ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาในฐานผิดนัดไม่
ชำระค่างวดและให้เก้าเกส่งมอบเรือยนต์กลับคืนมา แต่เก้าเกไม่ยอมคืน
โดยอ้างว่าสัญญาเช่าซื้อเรือยนต์ดังกล่าวตกเป็ นโมฆะตั้งแต่ต้น ดังนั้น แม้
ตนจะผิดนัดไม่ชำระค่างวดก็ตาม ก็ย่อมไม่สามารถบอกเลิกสัญญาต่อกัน
ได้ เพราะไม่เคยมีสัญญาเกิดขึ้นตั้งแต่ต้น ดังนั้น ตามข้อเท็จจริงข้างต้นให้
ท่านวินิจฉัยว่า ข้ออ้างของเก้าเกฟั งขึ้นหรือไม่ เพราะเหตุใด

5. สมสิบนำรถยนต์ราคา 1 ล้าน ออกให้ตองเก้าเช่าโดยทั้งคู่ตกลงผ่อน

ชำระกันเป็ นจำนวน 48 งวด ๆ ละ 10,000 บาท และเมื่อใดที่ผ่อนเสร็จ
สิ้นจะโอนกรรมสิทธิ์ในตัวรถยนต์ให้แก่ตองเก้า โดยตองเก้าได้ชำระเงิน
ครั้งแรกในวันทำสัญญาจำนวน 2 แสนบาท ต่อมาภายหลังตองเก้า
ประสบปั ญหาทางการเงินจึงไม่สามารถผ่อนต่อได้ จึงทำให้ขาดส่งค่างวด
ในงวดที่ 20-23 และสมสิบได้ทำหนังสือยกเลิกสัญญาภายใน 30 วันเป็ น
ที่เรียบร้อยแล้ว ตามข้อเท็จจริง สมสิบสามารถบอกเลิกสัญญาได้หรือไม่
เพราะเหตุใด หากสามารถบอกเลิกสัญญาได้ จะสามารถเรียกคืนสิ่งใด
จากตองเก้าได้บ้าง